四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川13民终405号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充市嘉陵区兴盛街****。 法定代表人：杨文杰,总经理。 委托诉讼代理人：龚涛，男，1987年3月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：易松林，男，1969年12月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：鲜涛，四川张小友律师事务所律师。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）因与被上诉人易松林商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 碧桂园房产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回易松林的全部诉讼请求，并由易松林负担本案上诉费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，未对诉争商品房层高的具体数值进行认定，其作出的一审判决明显缺乏事实依据。被上诉人以上诉人向其交付的诉争商品房二楼主卧室层高为3米低于合同约定为由，向一审法院提起诉讼，要求上诉人对此承担违约责任。但上诉人在一审庭审中向法庭陈述，该处的层高设计值为3.22米。被上诉人在一审庭审中既没提交证据证明其主张的事实，一审法院也未采纳上诉人的意见。一审法院仅对上诉人交付的诉争商品房存在违约事实进行了认定，未对诉争商品房的层高确切数值予以认定，但一审法院却以“酌定”方式判决上诉人向被上诉人承担80000元违约损失赔偿责任。在本案一审中，法官以“酌定”方式判决确定上诉人承担违约责任的具体数额，是运用自由裁量权的一种方式。自由裁量权的行使必须是正当的、合理的，应当以符合社会公平、正义的要求为标准，自由裁量权并不是一种漫无边际的权力，也并非在任何情形下均无条件的发生，而只是一种相对自由裁判权。这种相对的自由裁量权更多的表现为在对严格的规则进行漏洞补救以及含义明确的补充性规定。因此法官的自由裁量权应当被合理有效的控制。结合本案，一审法院仅在判决书中以“被告碧桂园房产公司对二楼主卧室实际层高低于合同约定层高的事实予以认可”为由酌定判决上诉人承担80000元的违约赔偿责任，而未对诉争商品房二楼主卧室的实际层高确切数据予以认定。同时，一审法院又未对其“酌定”予以阐明计算依据、计算方法。换言之，上诉人是否可以认为只要上诉人交付给被上诉人的诉争商品房二楼主卧室层高低于合同约定，即需向被上诉人承担80000的违约损失赔偿责任，无论该处实际层高为1米或是3.49米。上诉人认为，法院适用自由裁量权应当遵循一定的规则和事实依据，应当对违约事实、违约过错责任、违约程度、计算依据等予以阐明。因此，一审法院未对诉争商品房二楼主卧室的实际层高数值进行认定，其以“酌定”方式判决上诉人对被上诉人承担80000元违约损失赔偿责任缺乏事实依据，二审法院应当在查明本案事实的基础上依法撤销原判。改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、上诉人向被上诉人交付的诉争商品房层高符合国家强制涉及标准，符合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人不应对此承担违约责任。（1）根据《住宅涉及规范》的规定，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10米。案涉商品房为住宅，起居室的层高还是净高均远远超过《住宅涉及规范》的强制要求，可以满足被上诉人的生活居住的需要。（2）上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的性质是预售合同，合同约定的层高为暂测层高，实际层高以最终测定为准。《商品房买卖合同》补充协议第十二条第（四）款约定，该商品房的实际层高大于或等于2.2米，则被上诉人对此无意义，并同意接受。根据《住宅涉及规范》，卧室局部层高允许存在高差，只要局部净高大于2.1米面积低于室内使用面积的1/3，即为符合要求，因此，该条款是合法有效的。上诉人在满足二楼主卧室使用需要的情况下，为利于二楼主卧室上方的露天阳台的使用、排水，对该处的层高作适当的调整，是符合合同目的的，是国家强制规范所允许的。因此，上诉人对二层主卧层高、结构作出适当的调整，符合法律法规要求，符合双方签订合同的目的，上诉人对此不应当承担违约责任。 易松林答辩称，本案事实清楚，案涉合同系双方真实意思表示，上诉人交付二楼的卧室不符合约定，一审判决上诉人应承担相应责任正确；同时，上诉人交付的房屋不符合要求，严重影响住房质量，该商品房的标准与签订的合同是不相符的。 易松林向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园房产公司赔偿因房屋质量问题导致未能顺利使用的资金占用、房屋质量等经济损失15万元；2、判令碧桂园房产公司代其支付因房屋质量及交付标准问题导致未能按时接房所产生的物管费（支付至碧桂园房产公司实际交房为止）；3、本案诉讼费用由碧桂园房产公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月20日，易松林（买受人）与碧桂园房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201404200039），约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为3层，其中地上3层，地下**。该商品房为第一条规定项目中的第19幢第1单元1层1-102号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积221.55平方米，其中套内建筑面积206.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.03平方米。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币11,766.23元，总价款2,429,962.00元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。贷款方式付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。合同签订后，易松林按照合同约定向碧桂园房产公司缴纳了购房款2,429,962.00元，碧桂园房产公司向易松林开具了销售不动产统一发票。 另查明，在碧桂园房产公司要求接房时，易松林发现案涉房屋二层中主卧室层高为3米，庭审时碧桂园房产公司对二楼主卧室实际层高低于合同约定层高的事实予以认可。 一审法院认为，易松林与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋二层高度为3.5米，现碧桂园房产公司交予易松林的案涉房二层主卧室高度不足3.5米，已经违约。碧桂园房产公司辩称易松林系在看完样板房之后买的涉案房屋，层高均与样板房一致，并不是碧桂园房产不按合同约定提供房屋，而是未按实际情况签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，当事人只要违反合同约定就应承担违约责任，故碧桂园房产公司的该项辩称，无事实和法律依据，本院不予支持。易松林诉称案涉房屋存在楼板厚度不够等质量问题，花园绿化与精装样板房、沙盘显示的不一致，未提供任何证据证实，不予支持。 至于赔偿损失的问题，双方在合同中未约定高度不足的违约情形和损失赔偿责任，易松林也未提供证据证明碧桂园房产公司违约给其造成的实际损失，二层主卧的高度不够，虽然会影响使用别墅的品质及购买的预期，但不妨碍房屋的正常使用，易松林要求赔偿15万元的金额过高，综合案涉房屋购买价格、所处地位置及房屋面积等因素，酌定由碧桂园房产公司赔偿易松林损失80,000.00元。 关于易松林诉请“碧桂园房产公司代其支付因房屋质量及交付标准问题导致其未能按时接房所产生的物管费（支付至实际交房为止）”的问题，本案是商品房销售合同纠纷，该诉请不是本案审理范畴，本案不作处理。易松林在诉讼中撤回要求碧桂园房产公司“支付逾期交房违约金”的诉请，系其真实意思表示，不违反法律规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向易松林赔偿损失80,000.00元；二、驳回易松林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,300.00元，由易松林负担2,750.00元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担1,550.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人提交了案涉房屋出售前的规划报建方案，拟证明案涉房屋出售前2楼层高设计标准为3.22米，层高不足3.5米；补充协议一份，补充协议约定实际层高大于或等于2.2米，买受人同意无异议并接受，拟证明层高不满3.5米，不违反补充协议约定。 在二审审理中，易松林认可碧桂园房产公司提出的2楼实际层高为2.98米的事实。 本院认为，本案中，易松林购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，以上能够看出其对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。一方面，碧桂园房产公司在与易松林的商品房买卖合同中，明确载明主卧层高为3.5米。双方当事人在二审中均认可案涉房屋二楼层高为2.98米左右。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为碧桂园房产公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除碧桂园房产公司责任的含义，在碧桂园房产公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对易松林产生法律效力。碧桂园公司提交的案涉房屋报建规划即便是报规为3.22米，亦系另一层法律关系，与商品房买卖合同的层高约定无关。层高未达到约定的标准，势必会对易松林的居住品质造成一定的影响，碧桂园房产公司亦可因此而获得了建筑成本减少的利益。由于案涉房层2楼楼层层高为2.98米左右，符合建筑规范，虽在一定程度上影响居住品质，但对居住功能无实质影响，一审酌定的80000元的损失赔偿额度过高，应予调整。本院酌定碧桂园房产公司向易松林赔偿层层高不足的损失金额为35000元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初1976号民事判决； 二、限南充市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向易松林赔偿层高不足的经济损失35,000元； 三、驳回易松林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4300元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担1550元，易松林负担2750元；二审案件受理费4300元，由南充市碧桂园房地产开发有限公司负担1900元，易松林负担2400元。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  江春虹 审判员  张梓欣 二〇一九年二月二十二日 书记员  向诗佳