.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3427号原告：北京大唐物业管理有限公司包头分公司，统一社会信用代码：×××。负责人：王锵，总经理。委托诉讼代理人：姚永伟，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。被告:钱恩，男，1966年1月7日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司与被告钱恩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人姚永伟、被告钱恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告截止到2019年5月1日物业服务费184164元；2.被告支付原告截止到2019年5月1日拖欠的物业服务费184164元的滞纳金223369元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年6月24日，原告与案外人内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对中环国际进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告钱恩于2010年12月1日与内蒙古中恒世纪房地产开作为物业服务企业为中环国际提供物业服务并享有收费权利的主体地位且物业服务合同一直在正常履行。被告作为中环国际A座19套写字楼的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司开发的坐落于本市××区号总建筑面积为1054.02平方米的写字楼19套，该合同第十三条对物业管理事项约定为“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业签订物业管理合同”，后双方又签订了补充协议对物业服务条款进行补充约定，约定双方同意“在业主大会聘任物业管理机构之前，由甲方（内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司）选聘物业管理有限公司提供前期物业服务，有关物业服务的内容、质量、价格以乙方与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》的约定为准”。被告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已履行，因各种原因，原、被告未单独签订《物业管理合同》。事实上，被告购房后，一直享受原告提供的物业服务，已形成事实上的物业服务合同关系，原、被告明知并遵循着原告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司对物业服务标准和收费的约定。2017年4月，原告与小区业主委员会签订《物业管理合同》，明确由原告为中环国际提供物业服务，也确定了小区物业服务新的收费标准。此合同的签订，进一步确认了原告，未履行一个业主应尽的义务。被告自2012年10月6日至2019年5月1日累计欠原告物业服务费184164元，其中2017年4月前欠费108280元，2017年4月之后欠费75882元。原告多次向被告催要，被告以种种理由予以搪塞不予交纳。被告拖欠物业服务费的行为，已构成违约，在小区内造成不良影响，也损害了已缴费业主的合法权益。截止原告诉讼之时，被告仍未缴纳拖欠的物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，希望判如所请。被告钱恩辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：答辩人认可未缴纳物业服务费的事实，但是答辩人未缴纳物业服务费是有原因的，原因如下：1.原告起诉的事实部分不符，原告陈述答辩人于2010年12月1日与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，其陈述的时间不符，答辩人是于2011年1月11日购买的房屋；2.答辩人欠原告这么多年的物业服务费，原告并未与答辩人对账，原告单方面提出的数字答辩人不认可；3.原告陈述答辩人应该与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订物业服务合同，事实上答辩人未与原告签订物业服务合同，但答辩人认可原告提供物业服务。内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司承诺答辩人应该从实际住房之日开始收取物业服务费，但是原告多收取了答辩人1年的物业服务费，以内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司出具的书面证明为证；4.2017年4月，原告与包头市青山区中环国际小区业主委员会签订了新的物业服务合同，答辩人认可该合同；但2017年4月之前的物业服务费应该按内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司向答辩人的书面承诺的标准来计算；5.答辩人的19套房屋中有15套空置，答辩人认为空置房屋应进行物业服务费的减免；6.中环国际写字楼内服务质量差等问题不能得到及时解决。答辩人请求法院依法判决。原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.《包头市商品房买卖合同》19份，均为原件；2.2012年3月27日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订的《中环国际项目物业管理服务合同》1份，原件；3.包头市住房保障和房屋管理局包房发（2014）117号文件《关于北京大唐物业管理有限公司外埠物业服务企业资质备案的批复》1份，复印件；4.《关于北京中鼎物业管理中心包头分部业务并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司事宜的说明函》1份，原件；5.内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》1份，原件；6.物业服务费收据6张，原件；7.公示栏公告照片1张；8.2017年5月1日，原告与包头市青山区中环国际小区业主委员会签订的《中环国际小区物业管理合同》1份，原件；9.包头稀土高新技术产业开发区人民法院作出已生效的（2017）内0291民初82号民事判决。原告提交以上证据的证明目的：被告钱恩系中环国际X座XX号总建筑面积为1054.02平方米19套写字楼的业主。2012年3月27日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》，合同第四章约定中环国际物业服务费收费标准为：住宅部分每月每平方米1.88元，商业部分每月每平方米5.00元，写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元，逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每天应缴费用0.2%加收滞纳金。被告购房时，与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，协议约定，被告同意在业主大会聘任物业管理机构之前由内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司选聘物业管理公司提供前期物业服务，被告名下的19套写字楼在原告提供的物业服务范围之内，原告具有为被告提供物业服务的资格，也具有相应的收费权利。北京大唐物业管理有限公司符合物业服务企业资质备案条件，包头市住房保障和房屋管理局准予备案，说明原告提供物业服务符合政府规定，是为被告提供服务的合格主体。原告承继北京中鼎物业管理中心物业管理业务，继续为被告提供服务，承继并入后收取物业服务费的权利（债权）自然转让给原告，故原告在为被告提供物业服务的同时，也享有向被告收取约定物业服务费的权利。原告在公告栏中履行过公示义务，在宣传栏醒目位置张贴此公示，告知业主北京大唐物业管理有限公司承接北京中鼎物业管理中心物业管理。2014年5月10日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司和北京大唐物业管理有限公司签订《中环大厦项目物业管理服务合同》，合同第四章约定，写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元；第九章约定，甲方（代表被告）未能按时足额缴纳物业服务费用的，应自欠缴之日起每日按所欠缴金额的0.2%向原告支付滞纳金。被告按约定的标准缴纳部分物业服务费。2017年5月1日，原告与包头市青山区中环国际小区业主委员会签订《中环国际小区物业管理合同》，写字楼部分物业服务费标准降为每月每平方米3.00元。此合同签订前和签订后的收费标准都符合政府指导价和行业标准，故原告的诉讼请求有事实和法律依据。被告钱恩对原告提交的证据1至证据4、证据6、证据8、证据9的真实性无异议，对证据5真实与否，不清楚，对证据7的真实性有异议，对证据1、证明3的证明目的无异议，对证据2、证据4至证据9的证明目的有异议，提出证据2系内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订的合同，被告作为业主在合同签署问题上无决定权；被告不清楚证据4，认为与本案无关；对证据6，被告认为，不能代表业主或租户的真实意思表示，原告操控业主水电，业主违背真实意愿被迫缴纳物业服务费；被告从未见过证据7显示的公示栏及公示内容和证据8的合同内容；被告认为证据9与本案无关。被告钱恩向本院提交如下诉讼证据：1.2018年12月17日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司出具的证明1份，原件；2.2013年8月12日，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部出具的就中环国际A座1212号写字楼向被告收取2012年9月20日至2013年9月19日物业管理费3271.80元的收据1张，复印件。被告提交以上证据的证明目的：内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司出具证明，物业服务费应当从实际交房入住之日开始缴纳，即应从2013年9月15日开始计算物业费。第一年按照每月每平方米7.00元收取的物业服务费应更改为按每月每平方米3.5元标准收取，以此计算后退第二年折账类推收取。被告于2013年8月到9月领取中环国际XX号写字楼钥匙时缴纳2012年9月20日至2013年9月19日物业服务费3271.80元。该收据涉及的房屋仅为被告购买的19套写字楼中的1套，被告名下的19套写字楼均是从2012年9月20日开始缴纳物业服务费。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司和本案原告是两个独立法人主体，双方的权利义务是独立的且无交叉或混同的关系，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司如果证明本案相关情况，应作为证人出庭作证。内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司可以证明其推迟交工的事实，但是不能对本案作出决定，该证明与本案无关。原告对被告提交的证据2的真实性和证明目的有异议，收据复印件不能达到原件的证明效果，该证据与本案无关联性，并不是本案原告收取的物业费。针对原告的质证，被告又提出，既然原告以内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订的《中环国际项目物业管理服务合同》作为证据主张物业服务费，就应该认可北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部收取被告1年物业服务费出具的收据，也应该认可内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司出具的应该如何收取物业服务费的证明。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1至证据6、证据8的真实性及被告提交的证据1的真实性本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据7的真实性提出异议，原告未进一步举证，对原告提交的证据7是否真实，不做认定；原告对被告提交的证据2提出异议，且被告未提交原件，本案对被告提交的证据2是否真实，不做认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月11日，被告钱恩向内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司购买坐落于本市××区办公写字楼19套，房屋号分别为XX、XX，以上19套办公写字楼建筑面积总计为1054.02平方米。被告作为乙方就以上19套办公写字楼分别与作为甲方的内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订19份《包头市商品房买卖合同》。该系列合同第十三条规定：“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业签订物业管理合同。”以上合同的附件五系补充合同，补充合同第三条规定：“乙方同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由甲方选聘物业管理有限公司提供物业前期服务，有关物业服务的内容、质量、价格以乙方与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》的约定为准。”被告钱恩未就物业服务事项单独与物业服务企业签订物业服务合同。2012年3月27日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》1份，甲方委托乙方对中环国际提供物业服务事宜，合同期限为5年，自2012年3月27日起至2017年3月26日止。双方约定该合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之二加收滞纳金。2014年5月14日，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部、北京大唐物业管理有限公司包头分公司即本案原告联合出具《关于北京中鼎物业管理中心包头分部业务并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司事宜的说明函》1份，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部、北京大唐物业管理有限公司包头分公司鉴于业务发展需要，拟进行业务整合，经协商，就如下事宜达成协议：1.业务整合完成后，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务整体并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司，即北京大唐物业管理有限公司包头分公司将接管北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部的所有物业项目；2.北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部在业务整合之后自身对业主的一切债权和债务均概括转让给北京大唐物业管理有限公司包头分公司；3.北京大唐物业管理有限公司包头分公司承诺对所管项目全部按照一级资质企业服务标准提升管理服务且2017年6月之前不会因为服务标准提升提高收费价格；4.双方就交易条件以及其他细节进行磋商并达成一致后，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务将整体并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司。2014年5月10日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》1份，甲方委托乙方对中环大厦提供物业服务事宜，合同期限为3年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止。双方约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，该合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元。本物业管理服务合同签订后，业主方采用上付款方式向乙方缴纳物业管理费，业主方须按年交付年度的物业管理费，分别于每年的5月10日前缴纳下一年度的物业费。甲方未能按时足额缴纳物业服务费用的，应自欠缴之日起每日按所欠缴金额的0.2%向乙方支付滞纳金。2017年5月1日，包头市青山区中环国际小区业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订《中环国际小区物业管理合同》1份，甲方委托乙方对中环国际小区提供物业服务事宜，合同期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月29日止。双方约定了服务内容与质量，物业服务费用在合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米3.00元；物业服务费收费标准如需调整需双方协商解决；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的大修、更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。本合同正本一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。本合同自签订之日起生效。2013年9月15日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司将以上19套写字楼交付给被告，被告领取以上19套房屋的钥匙时，每套房屋按建筑面积每月每平方米7.00元的标准缴纳了1年的物业服务费，缴费期间为2012年9月20日至2013年9月19日。之后，租户缴纳部分写字楼2013年9月20日之后的部分物业服务费。被告未向原告缴纳过2017年5月1日之后的物业服务费。2018年12月17日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司出具书面证明一份，证明载明以下内容：“包头市中环国际大唐物业：自从在2011年元月11日签订购房合同以来，由于开发商各种原因造成交房晚了10个月之久，在物业公司收取物业费时应该从实际收房日期算起即2013年9月15日开始算物业费，第一年按7元收取的物业费应改为3.5元收取，以此计算后退第二年折账类推收取。此通知送往物业请物业给予办理”。2018年12月26日，袁鹏在以上证明上签字。2018年12月30日，李平在证明上标注“第一年交物业费7元/平方米，折为第一年与第二年均为3.5元/平方米。袁总签字正确”字样。原告系北京大唐物业管理有限公司的分公司，虽无独立的法人资格但于2013年12月25日领取营业执照。2014年5月10日之后至今，原告实际为中环国际大厦提供物业服务。关于写字楼部分，原告自2013年9月25日至2017年4月30日按每月每平方米3.50元追索物业服务费，2017年5月1日之后按每月每平方米3.00元追索物业服务费。对以上事实，本院予以确认。本院认为，2012年3月27日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订的《中环国际项目物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。在合同履行过程中，实际履行合同的北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部与本案原告联合出具书面说明函，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务整体并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司。但实际上，与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订《中环大厦项目物业管理服务合同》的是北京大唐物业管理有限公司，而非本案的原告。《中环大厦项目物业管理服务合同》签订后，一直是原告履行以上合同。现本案争议的焦点是作为北京大唐物业管理有限公司下属分公司的原告是否能够代替实际签订《中环大厦项目物业管理服务合同》的北京大唐物业管理有限公司向业主主张权利。北京大唐物业管理有限公司与原告系总公司与分公司的关系，2014年5月10日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京大唐物业管理有限公司签订《中环大厦项目物业管理服务合同》后，根据合同的相对性，北京大唐物业管理有限公司系履行合同的权利义务主体，即便是原告实际履行合同，也是代北京大唐物业管理有限公司履行合同义务，合同的后果应该由北京大唐物业管理有限公司承担。故本案诉讼中，原告代北京大唐物业管理有限公司主张其签署《中环大厦项目物业管理服务合同》以来的物业服务费，依据不足；同样，北京中鼎物业管理中心与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订的《中环国际项目物业管理服务合同》中涉及的债权债务作为分部的北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部也无权抛开北京中鼎物业管理中心独立处置，故原告与北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部联合出具的书面说明函不能证明北京中鼎物业管理中心债权债务已整体并入原告。但是2017年5月1日之后，系原告与包头市青山区中环国际小区业主委员会签订《中环国际小区物业管理合同》，原告主张2017年5月1日之后的物业服务费，理由充分；《中环国际小区物业管理合同》未约定物业服务费的付款方式及付款日期，可继续沿用之前的约定，故原告按每月每平方米3.00元标准主张2017年5月1日至2019年5月1日物业服务费75889.44元，理由充分，本院予以支持；原告与包头市青山区中环国际小区业主委员会签订的《中环国际小区物业管理合同》中未有滞纳金的约定，原告主张该阶段的滞纳金，依据不足，本院不予支持。被告钱恩提出，根据内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司出具的证明，应按实际交房日期且按每月每平方米3.50元缴纳物业服务费，被告按何种标准缴纳物业服务费，依据的是内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与物业服务公司签订的物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。在本案中，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司在签订了前期物业服务合同，履行完毕之后，无权重新出具证明，推翻以前的前期物业服务合同约定的收费标准；内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与物业服务企业各自为独立的法人，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司出具的证明对物业服务企业没有约束力。故被告在本案中的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告钱恩支付原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司2017年5月1日至2019年5月1日物业服务费75889.44元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元，由原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司负担1670元，被告钱恩负担1370元；被告钱恩、负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司。原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司预交7420元，退还原告北京大唐物业管理有限公司包头分公司4380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 王晓梅人民陪审员 于宝君 二〇一九年二月十三日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。