浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0382民初4733号 原告：蔡方清，男，1961年7月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告：胡时贵，男，1957年2月22日出生，汉族，住天津市东丽区。 原告：蔡方华，男，1954年8月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。 三原告共同委托诉讼代理人：林燕东、谢作坚,浙江海昌律师事务所律师。 被告：芙蓉镇海口村村民委员会，住浙江省乐清市芙蓉镇海口村。 负责人：蔡九军，系村委会主任。 委托诉讼代理人：洪震、童胜娜，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 原告蔡方清、胡时贵、蔡方华与被告芙蓉镇海口村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月21日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人林燕东、谢作坚，被告法定代表人蔡九军及其委托诉讼代理人洪震、童胜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡方清、胡时贵、蔡方华起诉称：三原告与被告芙蓉镇海口村村民委员会于2017年10月8日签订一份《海口村村民中心承包合同》，合同主要内容为：三原告承租被告位于海口村大桥路村民中心一至三层及地下室一层；承租期限9年，自2017年10月8日起至2026年10月7日止；租金每年壹佰零捌万捌仟元整。合同签订后，三原告向被告支付了60万元。三原告投入了巨额资金对原来完全是毛坯的租赁房屋以一至二层及地下室开办超市、三层做为宾馆进行了装修。2018年3月份，原告在申请办理消防手续时，才知道涉案房屋竟然属于违章建筑，根本不允许经营使用，并且，还因此被乐清市公安局消防大队予以行政处罚。综上所述，原告认为，被告芙蓉镇海口村村民委员会隐瞒涉案房屋属违章建筑的事实，因此，双方签订的租赁合同应属无效。为维护原告的合法权益，现原告请求：1、依法判决确认三原告与被告芙蓉镇海口村村民委员会于2017年10月8日签订的《海口村村民中心承包合同》无效；2、判令被告芙蓉镇海口村村民委员会向三原告赔偿损失（具体以司法鉴定结论为准）。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告装修损失2289289.64元。 原告蔡方清、胡时贵、蔡方华为证明自己的主张，在本院指定的期限内提交了如下证据材料，经被告质证及本院认证如下： 证据1、原告身份证三份，证明三原告的诉讼主体资格。被告对该证据无异议，本院予以采信。 证据2、《当选证书》一份，证明被告人的诉讼主体资格。被告对该证据无异议，本院予以采信。 证据3、《海口村村民中心承包合同》一份，证明三原告与被告签订租赁合同的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为在2017.10.8之前涉案房屋已经进行装修投入使用，无法证明待证事实，且原、被告对装修标准有明确约定，原告对此负主要责任。本院认为，该证据可以明确反映原、被告双方就涉案房屋进行租赁的事实，在被告没有确实证据予以说明三性异议的情况下，本院对该证据予以确认 证据4、《经营场所证明》一份，证明被告以合法建筑的名义出租给原告的事实。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为这个是格式模板，在原告在办理营业执照无法提供房产证原件的时候让原告使用这份证明替代使用，且原告本身就知道涉案房屋是违章建筑，被告是为了原告顺利办理手续才出具的证明。本院认为，该证据真实性、合法性无异议，本院予以确认。 证据5、营业执照一份，证明原告在涉案房屋处开办超市的事实。被告对该证据无异议，本院予以采信。 证据6、行政处罚决定书一份，证明涉案房屋因属违法建筑而无法办理消防验收并致使超市被行政处罚的事实。被告对该证据的真实性、合法性无异议，待证事实有异议，认为是由于原告未取得消防相关手续，擅自开展经营活动，其损失应当有其自行承担。本院认为，该证据可以反映涉案房产为违章建筑且受行政处罚，对该事实本院予以确认。 证据7、被告于2018年5月8日出具的证明一份，证明原告于2018年4月10日停止使用涉案房屋的事实。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该份证据只能证明原告停止了经营活动，不能证明原告已经停止使用，原告的库存及办公桌该存放在里面，不能证明原告已经停止使用。本院认为，该证据可以反映涉案房产超市部分于2018年4月10日终止经营，本院予以确认。 证据8、司法鉴定申请书，证明三原告租赁被告房屋进行了装修后的装修损失。被告对该证据的形式真实性无异议，其中装修未形成附和的，可拆除的都归原告拆除所有。本院依法对该证据的真实性予以确认，就装修的具体损失部分另外予以认定。 被告芙蓉镇海口村村民委员会答辩称：一、关于2017年10月8日原告与答辩人签订的《海口村村民中心承包合同》效力问题，由法院予以认定。二、如果法院认定涉案承包合同无效，被告亦无需承担赔偿责任。（一）答辩人交付给原告的是已经进行了装饰装修的房屋，并非原告诉称的“完全是毛坯房的租赁房屋”。（二）退一步讲，即便是原告能够举证证明其对涉案房屋进行了部分的装饰装修，答辩人也不需要承担赔偿责任。1、原告承租涉案房屋时，是明知涉案房屋没有房产证的；2、原告在装修前未取得消防设计备案及施工许可文件；3、原告在装饰装修涉案房屋用于开办民宿，并未取得特种行业许可证4、原告将涉案房屋用于开设超市、民宿前未进行消防安全检查；（三）再退一步讲，即便法院认定被告需要承担赔偿责任，原告也具有重大过错。首先，对于涉案房屋未形成附合的、可拆除的装饰装修物，应由原告自行拆除，不属于赔偿范围。其次，对于己形成附合的装饰装修物，在答辩人不同意利用的前提下，应由双方按照过错分担现值损失。综合以上，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 被告芙蓉镇海口村村民委员会证明自己的主张，提交了如下证据材料，经原告质证及本院认证如下： 证据1、（1）行政处罚决定书（2018）83、84、85号、（2）装修申报材料及备案申报表、说明，证明2018年3月6日，涉案乐清市芙蓉镇金时代超市（大桥路6号地下室、一、二层）因未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被乐清市公安消防局责令停产停业，并处罚款。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为工程没有备案正是涉案房屋属于违章建筑导致的。本院认为，该证据可以证明原告未经消防审批导致停业，故对该证据，本院予以确认。 证据2、行政处罚决定书（乐公（芙）行罚决字[2017]14098号）及询问笔录，证明2017年10月19日，涉案乐清市如通民宿（大桥路6号三楼）因未取得公安的特种行业许可证而擅自经营旅馆业，被乐清市公安局行政拘留。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为涉案房屋属于违章建筑，故无法办理特种行业许可证。本院认为，该证据可以反映原告未经消特种行业审批导致被处罚，故对该证据，本院予以确认。 证据3、（1）会议记录（2）海口村村民代表名单，证明1、原告在签订合同前已知涉案房屋是违章建筑之事实。2.乐清市芙蓉金时代超市装修有安全隐患，不符合消防安全，村委已经多次开会讨论且告知原告。被告对该证据中有原告签字的会议记录的真实性无异议，但从记录的会议内容上面无法体现有告知原告租赁房屋是违章建筑的事实，关于擅自将大梁打断，这个发生在2017年之前发生的事情，这个梁到底是谁打的这个是有争议的；对于村民代表大会名单，真实性予以确认。本院认为，综合被告的质证意见，对本证据中的形式真实性予以确认，但对被告以此证明向原告告知涉案建筑为违章建筑的证明对象不予确认，另涉大连、梁事项可另案处理。 证据4、报告、金时代超市租赁合同，证明2018年4月4日，原告向被告出具报告书一份，因村民举报导致乐清市芙蓉镇金时代超市被责令关门且处罚，要求被告退租并交还大楼使用权。2017年12月5日，原告转租涉案房屋第三层，至今尚在营业。被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 本案在审理过程中，原告于2018年5月17日提出申请，要求法院委托有鉴定资质的鉴定机构对涉案房屋（位于乐清市村民中心**及地下室**）的装饰装修损失进行评估。经原、被告双方同意之后，本院依法指定温州中源资产评估有限公司对涉案房屋装饰装修损失进行评估。温州中源资产评估有限公司出具评估报告编号为温中源资评字第（2018）098号的报告书，认定涉案房屋原告投入资金装饰装修的价值在评估基准日的评估值为人民币2289289元。庭审中，原告对该份报告予以确认并以此主张装修损失价值，但被告对评估报告提出异议，对本报告书不予认同。为进一步查明案件事实，经原、被告双方协商一致，本院依法在庭审后再次组织评估机构会同原、被告双方当事人对涉案房屋进行现场物品清点及查勘。在现场复查之后，温州中源资产评估有限公司再次出具评估报告编号为温中源资评字第（2018）098-1号的补充报告，认定涉案房屋原告投入资金装饰装修的价值在评估基准日的评估值为人民币1967603元（其中是否为附合物的争议物品价值221517元）。对于温州中源资产评估有限公司出具的补充报告，经双方庭后书面质证，原告对于鉴定金额1967603元没有异议，但是认为所谓的争议部分已经形成附合物，应属于损失的一部分；被告对该报告的合法性、真实性、关联性均有异议，并申请重新鉴定。本院认为，温州中源资产评估有限公司出具的补充报告，是在原、被告双方均在场对涉案物品再次清点、查勘之后出具的详细报告，其形式、程序合法，且该评估机构是本院依法指定的有资质的鉴定机构，故对于温州中源资产评估有限公司出具的温中源资评字第（2018）098-1号补充报告本院依法予以确认，作为审理依据。 根据上述举证、质证和本院的认证意见及双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定： 涉案房屋即乐清市村民中心未办理过建设工程规划许可手续，为“违章建筑”，系被告实际所有。2017年10月8日，原告与被告签订《海口村村民中心承包合同》，合同主要内容为：原告承租被告位于海口村大桥路村民中心一至三层及地下室一层；承租期限9年，自2017年10月8日起至2026年10月7日止；租金每年壹佰零捌万捌仟元整；原告装修、办证费用自负，但装修时应严格按照消防等有关部门要求施工。合同签订后原告对涉案房屋的所租赁部分进行装饰装修，其中一至二层及地下室开办超市、三层做为宾馆进行了装修。2018年4月10日原告所承租的超市经营场所终止营业，三层改变经营项目之后转租他人尚在经营。后双方因租赁事项发生纠纷诉至本院，因赔偿金额分歧较大案经调解无效。 另查明：1、被告主张合同签订之前已经向原告释明涉案房屋未办理过建设工程规划许可手续系违章建筑，但原告不予认可，且被告未提交充分证据予以证明。2、原告在承租涉案房屋之后，将房屋作为超市及宾馆进行装修，但是装修之前并未履行任何消防审批手续。3、涉案房屋的现有装饰装修部分被告作为出租人答辩称不同意进行利用。4、原告因涉案房屋的装饰装修损失委托鉴定，支付鉴定费用22000元（有鉴定费发票为据）。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁协议的效力应当如何认定；二、原告的装修损失的数额应当如何认定，进而双方应如何承担相应责任。三、对涉案房屋装饰装修损失进行鉴定的费用应如何承担。 关于争议焦点一，原、被告双方自愿签订《海口村村民中心承包合同》的租赁协议，将被告所有的海口村村民中心一至三层及地下室一层出租给原告。但涉案房屋未办理过建设工程规划许可手续，系俗称的“违章建筑”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故原被告双方于2017年10月8日签订的《海口村村民中心承包合同》的租赁协议自始无效。 关于争议焦点二，本院认为，温州中源资产评估有限公司出具的温中源资评字第（2018）098-1号补充报告对涉案房屋的装饰装修损失认定为1967603元，本院予以确认。但是补充报告中的争议部分（即娱乐设施及墙面泡沫板净值24000元、移动式发电机组净值28649.68元、冷库及设备净值72000元、干式变压器安装96867.35元）合计221517元，本院认为该争议部分的物品未形成附和，可由原告自行拆除所有，故原告实际涉案装饰装修损失应为：1967603-221517=1746086元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，“已经形成附和的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，且在签订合同时隐瞒了案涉房屋的瑕疵情况，在原告一方装修时亦未加以提醒和劝阻，其过错较大，本院酌定其应承担70%的责任；原告在租赁房屋时没有审查涉案房屋的规划许可手续或权属证明，未尽到审慎的注意义务，且装修时未按照规定进行有关行政审批造成损失扩大，亦有一定过错，本院酌定其承担30%的责任。原、被告之间的租赁协议自始无效，现原告的剩余装饰装修1746086元已经形成附和，无法拆除，被告一方不同意对此加以利用。因此，被告应赔偿原告的装修损失为1222260元（1746086元×70%）。 关于争议焦点三，本院认为，案件在审理过程当中，原告为证明涉案房屋的装饰装修申请鉴定，被告亦同意进行鉴定，本院判决亦对鉴定结论予以采信。庭审中，原告以鉴定结论主张权利，被告认为应当驳回原告诉请，本院认定结果于双方主张均由不少差距。故本案鉴定费用应由原、被告双方各半承担为宜。结合原告已经垫付鉴定费22000元的实际，被告需支付原告鉴定费11000元。 被告答辩称：交付给原告的是已经进行了装饰装修的房屋，原告承租涉案房屋时是明知涉案房屋为违章建筑，但原告未提交充分的证据予以证明，本院对被告上述答辩意见不予采纳。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告蔡方清、胡时贵、蔡方华与被告芙蓉镇海口村村民委员会于2017年10月8日签订的《海口村村民中心承包合同》无效； 二、被告芙蓉镇海口村村民委员会于本判决生效之日起三十日内支付原告蔡方清、胡时贵、蔡方华装饰装修损失1222260元、鉴定费11000元。款交本院虹桥法庭转付。 三、驳回原告蔡方清、胡时贵、蔡方华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费25114元，由原告蔡方清、胡时贵、蔡方华负担9314元，被告芙蓉镇海口村村民委员会负担15800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  胡旭阳 人民陪审员  黄梦怡 人民陪审员  朱志贤 二〇一九年二月十九日 代书 记员  张国平