浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初8059号 原告：尹宗兴，男，1955年7月9日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：马芳，浙江计然律师事务所律师。 被告：严纪朋，男，1975年8月19日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：刘曼龙，浙江世纪方正律师事务所律师。 原告尹宗兴与被告严纪朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告尹宗兴及其委托代理人马芳、被告严纪朋及其委托代理人刘曼龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹宗兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房租410600元（其中2018年1月31日前拖欠房租256600元，2018年2月1日起至2018年6月30日止拖欠房租154000元）及该款中88600元自2017年2月1日起、168000元自2017年8月1日起、154000元自2018年2月1日起至付清日止按年利率15%计算的利息。2.判令被告向原告支付拖欠的电费37426元（其中2018年1月31日前拖欠电费33707元，2018年2月至6月30日拖欠电费3719元。3.判令被告向原告支付拖欠的水费3920元（其中2018年1月31日前拖欠水费2864元，2018年2月至2018年6月30日间拖欠水费1056元）。4.判令被告向原告支付电梯保养费、年检费4675元（其中2018年1月31日前拖欠电梯保养费、年检费3300元，2018年2月至2018年6月30日间拖欠电梯保养费、年检费1375元）。5.判令被告向原告支付自2018年7月1日起至其所有的机器设备、物品腾空日止按每月2000元计算的场租费（按每月20元×100平方米计算）及腾空费4810元。6.判令被告支付房屋结构损坏的维修补偿费50000元。7.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年2月1日，原、被告签订了租房合同，合同约定被告向原告承租座落于江三路16号1-3层厂房（除北面1-2层二间外），租赁期限自2016年2月1日起至2020年1月31日，年租金为336000元，分二次付清，在每年的2月1日、8月1日支付，拖欠房租自拖欠日起按年利率15%支付利息，租赁满二年后，年租金提升10%；生产、生活用水、用电费用由被告按季支付给原告，水每度4.4元，电每度1.1元，水电损耗按5%计算；电梯保养费每年3400元、年检费每年1000元按原惯例由被告承担四分之三；被告在租赁期间损坏房子结构的，被告应支付相应的维修补偿费。 2018年5月初，被告因经营不善歇业，2018年5月中旬至6月间，被告将其所有的机器设备、物品陆续租赁厂房内搬出，2018年6月，被告通过第三方将承租厂房的部分钥匙交付给原告，但被告仍有部分机器设备、物品置放在原告厂房内。原告在多次电话、短信要求被告腾空未果后，于2018年7月15日将被告尚未搬离的机器设备、物品从厂房内腾空堆放在原告厂区空地上，原告为此支付了腾空费4810元。因被告未能按合同约定时间向原告支付房租费、水电费、电梯保养费、年检费等费用，原告于2018年2月10日将被告拖欠的2018年1月31日前应付费用列成清单交被告确认，被告于2018年4月10日以欠款人身份在该对账单上签字确认。被告在2018年2月1日至2018年6月30日期间，共用电3220度、用水240度，应向原告支付电费3719元（含5%损耗）、水费1056元，同时被告应支付上述5个月的电梯保养费、年检费共计1375元。因被告在租赁厂房期间，损坏了原告厂房的原有结构，根据合同约定，被告应支付损坏的房屋结构修复费5万元因原告多次要求被告支付上述各项款项未果，原告遂诉至法院。 被告严纪朋辩称，1.原、被告的诉讼主体不适格。本案中被告租赁的厂房属于嵊州市制冷设备厂所有，故尹宗兴作为本案的原告起诉属于主体不适格；严纪朋系嵊州市德伦电器有限公司的法定代表人，在2016年的租赁合同中签字属于履行法定职责，在房租缴纳发票中也明确记载房租缴纳人为嵊州市德伦电器有限公司，房租收取人为嵊州市制冷设备厂，且从租赁厂房的用途来看，系用于嵊州市德伦电器有限公司生产经营所需，而非严纪朋个人所用，故严纪朋作为被告的主体也不适格。2.租赁面积有异议，当时租赁面积包括厂房约3489平方米，违章建筑约489平方米。在2017年9月嵊州市政府拆除违章专项行动，约379平方米的违章建筑被拆除，导致被告无法正常生产经营，为此造成被告停产停业的损失，致使计算租金的基础发生变化。3.因被告租赁的厂房被拆迁，部分生产设备即主要设备暴露在露天，由此造成的损失应由出租房承担。4.现在堆放的地方为非产权地方，而是被违章建筑拆除后的地方，不存在需要继续支付租赁费的问题。5.被告也不存在损坏租赁房屋的地方，原告将房屋开口是为了连接房屋，不应认定为被告损坏墙体的行为，属于出租人为实施违章建筑被出租。6.对双方签字确认的水电费是合理的外，其他费用是不存在的。因为违章建筑被拆除，导致生产经营被终止，机器设备暴露在露天，该损失应该由出租方来承担，原告要求按20元/平方米支付租金是不合理的，综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向法院提交1.租房合同1份，证明出租人为原告，承租人为被告，即本案原、被告的主体适格，与租赁合同是对应的。2.嵊州市制冷设备厂的房屋产权证、营业执照及证明各1份，证明本案中涉案的房屋虽然登记在嵊州市制冷设备厂的名下，但实际上由尹宗兴投资建造，当时的房产证总证做在设备厂名下的，设备厂也出具证明由尹宗兴行使相关的权利。3.嵊州市制冷设备厂说明1份，证明被告将房租费都是交给原告本人的，并不是设备厂收取的。4.双方对账单1份，证明双方的主体是尹宗兴、严纪朋及尚欠水电房租费等事实。5.催讨欠款的短信打印件，证明发生租赁关系的双方是尹宗兴和严纪朋的事实。 被告对上述证据质证如下：对租赁合同上双方的签名没有异议，该份合同由尹宗兴提供的格式合同，协议上的内容租赁地址为江三路16号1-3层的厂房，该厂房是嵊州市德伦电器有限公司经营所在地的地方，租赁合同第二条、第三条表明是为了避税所需，双方之间款项的支付以私下的方式支付，而并非以公司对公司的方式支付；该租房协议是第二次签订的合同，被告作为公司法人在合同上签字是符合日常管理方式的。对设备厂出具的证明，针对不动产是登记原则，证明系单位的证人证言，应出庭作证。对水电房租的结算单，上面的内容是尹宗兴先书写好的，根据第5条载明是根据财务核对后进行支付，即尹宗兴承认被告是公司的法人，其认可由公司支付；严纪朋的签名也是以公司名义签的，双方确认是公司对公司的款项。对短信，系原告单方的行为，上面描述的内容被告不予认可。 被告为反驳原告的主张，提交以下证据：1.工商登记材料1份，证明嵊州市德伦电器有限公司的住所地在嵊州市即本案中所涉及的租赁厂房里；严纪朋系该公司的监事。2.2017年3月17日的增值税专用发票1份，证明租房费用是57000元，出租人是嵊州市制冷设备厂，承租人为嵊州市德伦电器有限公司。3.嵊州市三江工业发展有限公司出具的收款收据6份，系出租方指派尹宗兴到该公司出具的，证明承租方是嵊州市德伦电器有限公司公司，而非本案被告严纪朋。 原告对被告提交的上述证据质证后认为，对工商登记材料只能证明公司的相关情况，与本案没有关联性，不能证明电器公司是本案的实际承租人，涉案主体要看租赁合同签订的双方。对增值税发票，是因严纪朋自己到制冷设备厂去开具的，但该费用并没有实际支付，自始至终电器公司没有向制冷设备厂支付过租赁费。6份收款收据均发生在2013年，而本案的租赁费发生在2016年以后，与本案无关，不能达到被告的举证目的。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月1日，尹宗兴（甲方）与严纪朋（乙方）签订了一份“租房合同”，合同约定：甲方将座落于嵊州市江三路16号1－3层厂房、围墙圆弧内――厂房西南墙外棚房、道地搁楼底层租给乙方使用。一、租赁期限自2016年2月1日至2020年1月31日止。二、年租金为33.6万元，分二次付清，在2016年2月1日付16.8万元，2016年8月1日付16.8万元，每年按以上日期支付，不得拖欠。如拖欠房租费按拖欠款之日起加付15%年息计算。三、乙方的生产、生活用水、用电（水每度4.4元，电每度1.1元，水电损耗按5%计算）的费用由乙方按季度付给甲方（不开发票）。四、……乙方如对厂房设计结构变动须经甲方同意方能变动。五、电梯保养费、材料费、年检费、电费、操作员工资按原惯例由乙方支付。场地、电梯承揽使用按原协议执行。六、本合同租赁期满后，乙方在同等条件下具有优先承租。房租费每二周年后相应提升，一般10%，或参照市场房租价提升…。2018年4月10日，原、被告就2017年1月15日至2018年1月31日间(即12.5个月)被告尚欠原告的水电房租费达成一致数额，总计为296471元，其中电费33707元（平均每月2696元），电梯保养费3300元（平均每月264元），水费2864元（平均每月229元）（水电及电梯保养费三项合计为39871元）；房租费256600元。 另查明，被告租赁的厂房产权登记在嵊州市制冷设备厂名下。2018年7月10日，嵊州市制冷设备厂作出书面证明：兹证明产权登记在本厂（嵊州市制冷设备厂）名下的位于嵊州市三江工业区江三路16号1－4层厂房，地号367－41，面积3998.81平方米，实际产权人为尹宗兴。该厂房由尹宗兴独立出资建造，因该厂房所涉土地总证登记在本厂名下，故尹宗兴建造的厂房产权现登记在本厂，但尹宗兴已向其厂付清相应的土地款。其本人有权行使此房用途。同时该厂还说明：严纪朋租赁的厂房所有房租费由严纪朋支付，尹宗兴收取，严纪朋与尹宗兴的任何租房纠纷与其厂无关。 又查明，严纪朋租赁的厂房用于生产油烟机，生产油烟机的企业名称为嵊州市德伦电器有限公司，于2010年1月6日成立，法定代表人为被告本人。2018年3月23日，法定代表人由被告本人变更为其母亲魏爱贤（1948年11月11日出生）。现该企业处于关闭状态。平时支付租金的方式，是由被告个人账户或被告弟弟的账户支付给尹宗兴。 庭审中，被告陈述到实际租赁时间为2016年2月1日至2018年5月30日止，厂房钥匙被告于2018年6月初交由原告。原告为腾空被告的部分设备，所需费用最多1000元左右。 庭审中，原告陈述到2018年2月1日起至2018年6月30日拖欠水电费、房租费等，具体电费3719元、水费1056元、电梯保养费1375元、房租费154000元。 本院认为，本案争议的焦点主要有二：一是原、被告的诉讼主体是否适格，二是租金的计算方式及原告有否损失存在。根据嵊州市制冷设备厂的证明，尽管涉案房屋的产权还登记在其厂名下，但厂房的使用权、收益权等已归原告，故尹宗兴有原告主体资格。根据合同相对性原则，严纪朋与尹宗兴签订租房合同，都代表个人所签，租金也是通过个人支付，严纪朋租来房子用于生产，这是他自己行使的权利，并不影响其作为被告的地位。原、被告签订的合同尽管要到2020年到期，但鉴于双方的实际，现已无继续履行的必要，原、被告也同意解除合同。根据庭审中原、被告的陈述，结合本案实际，本院认定双方实际租赁时间为2016年2月1日至2018年5月30日止。2017年1月15日至2018年1月31日止，经双方结算，被告尚欠原告水电费、电梯保养费、房租费等共计296471元，双方无异议，其中租金为256600元。2018年2月1日起至2018年5月30日止共计4个月租赁时间，被告产生的费用为：房租费336000元/12×4＝112000元；至于这段期间实际产生的电费、电梯保养费、水费等费用，由于原、被告间没有结算，再加上被告企业的生产已处于不正常状态，结合原、被告间曾结算过的数据，加上参考原告提供的数据，本院酌情电费2500元、电梯保养费1000元、水费700元，三项合计为4200元。故在2017年1月15日起至2018年5月30日止的租赁期间内，被告尚欠原告电费、电梯保养费、水费三项合计为44071元（39871+4200）及房屋租赁费合计为368600元（256600+112000）。房屋租赁费这部分欠款，按照合同约定被告应加付15%年息的违约金。至于原告要求2018年2月1日起的租金应上浮10%，因合同没有明确具体约定上浮租金的数额，视为没有约定。对原告还要求被告赔偿因租房造成房屋结构损坏需要维修费用的主张，因被告在租赁时房屋结构变动已经取得原告同意，故对这一主张本院不予支持。原告腾空被告部分设备所产生的费用，本院酌情1000元。原告要求收取被告安放设备的场租费，因原告没有提供充分证据，本院不予采信。原告出租的厂房中确存在少部分违法建筑，但不影响原告参照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除尹宗兴与严纪朋于2016年2月1日签订的租房合同。 二、严纪朋支付尹宗兴尚欠的房屋租赁费368600元及该款 自2018年10月17日起至付清日止按年利率15%计算的违约金。 三、严纪朋支付尹宗兴尚欠的水费、电费及电梯保养费计 44071元及支付腾空严纪朋的设备所产生的费用1000元，合计45071元。 上述二、三项款项，限严纪朋于本判决生效之日起十日内 付清。 驳回尹宗兴的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9514元，财产保全费3420元，合计12934元，由原告尹宗兴负担2934元，被告严纪朋负担10000元（款限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  马月新 人民陪审员  王跃三 人民陪审员  朱玲亚 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  马春燕