浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初59号 原告（案外人）：胡连双，女，1972年10月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：麻建春，浙江品嘉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：缙云县恒信阀门有限公司，住所地浙江省缙云县新碧街新中路**。 法定代表人：麻见方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张国珍，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李启敬，男，1973年7月1日出生，住浙江省永嘉县。 原告胡连双与被告缙云县恒信阀门有限公司（简称恒信公司）、第三人李启敬案外人执行异议之诉一案，于2019年1月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告胡连双及其委托诉讼代理人麻建春、被告恒信公司的委托诉讼代理人张国珍到庭参加诉讼，第三人李启敬经本院传票传唤均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡连双向本院提出诉讼请求：1、请求判决停止对坐落于永嘉县房屋的执行，并解除对该房屋的查封执行措施；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 原告原籍系永嘉县上塘中塘中西村人，2017年1月16日，原告与李启敬、胡向如（夫妻）订立《房屋买卖合同书》，约定原告以65万元购买李启敬名下坐落于永嘉县一间5层楼房（土地证号：永嘉集用2012第**，房产证号：永房权证上塘字第××号）。当日，原告通过交通银行转账64万元给李启敬，现金支付1万元。并于同日到浙江省温州市浙南公证处办理了房屋过户委托公证、户口簿原件复印公证。因原告父母年事已高，且父亲系残疾人士行动不便，为解决其住房困难，原告在收到该房之后，从一楼到五楼全部进行翻新装修，总共花费近62万元。装修后原告父母已在2017年下半年入住该房，一直占有居住该房至今（原告因在外经商，也有回乡居住）。因政策原因涉案房屋至今未办理产权过户手续，而贵院在执行被告与李启敬买卖合同纠纷一案中，贵院于2018年9月4日查封了登记在李启敬名下的涉案房屋（2018浙03**执2588号执行裁定书）。原告得知后提出执行异议申请，但被贵院浙03**执异80号执行裁定书驳回。综上所述，根据相关法律规定，原告在法院查封之前已签订书面买卖合同且已经实际占有，并支付对价，涉案房屋未办理产权登记是因为国家政策受限导致，并非原告本身原因未办理过户登记，原告取得该房屋权属显属善意。因此本案原告完全有权排除执行。据此，原告特提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉请。 被告恒信公司辩称：1、本案涉案房产属于第三人李启敬所有，该房产的所有权并没有转移到原告胡连双名下，胡连双不是该房产的所有权人，其针对该房产所提出的执行异议依法不能成立。2、原告的诉请不能满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的:“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已合法占有该不动产;已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。”等四个条件，因此，原告依法不能排除贵院对涉案房产的执行。首先，胡连双与李启敬所签订的房屋买卖合同不具有合法有效性，本案涉案房产坐落于，该房屋所在的土地用途是农村宅基地，土地使用权类型是批准拨用宅基地，即本案涉案房产是第三人李启敬所拥有的一处建造于宅基地上的房屋。而原告胡连双的身份证明确记载其户籍地是浙江省乐清市石帆镇大界村,胡连双与李启敬不是属于同一集体经济组织成员，并且浙江永嘉地区并非国家确定的宅基地制度改革试点地区，故胡连双与李启敬所签订的房屋买卖合同依法不具有合法性，且原告胡连双与第三人李启敬所签订的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定，以及损害集体和第三人的合法权益而无效。其次，胡连双明知涉案房产是建于农村集体所有的宅基地上的农村房屋，其还与第三人李启敬签订所谓的房屋买卖合同，涉案房产无法办理房产所有权变更登记，其自身存在过错。最后，原告所提供的证据不足以证明其对涉案房屋已经合法占有。 综上所述，涉案房产的房权证和土地权证明确记载涉案房产的所有权人是第三人李启敬而不是原告胡连双;胡连双与李启敬所签订的房屋买卖合同不具有合法性;涉案不能办理过户登记，原告自身存在过错;原告提供的证据不足以证明其有合法占有涉案房屋。因而，原告胡连双针对本案涉案房产提出执行异议依法不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人李启敬未提出答辩意见。 原告在举证期限内向本院提供了下列证据： 1、原告的身份证复印件一份，以证明原告基本身份情况； 2、企业信息公开系统基本情况一份，以证明被告的基本情况； 3、户籍信息摘抄一份，以证明第三人的身份信息； 4、房屋买卖合同书复印件一份，以证明原告于2017年1月16日与李启敬、胡向如签订房屋买卖合同书的事实； 5、收条一份，以证明原告已向李启敬支付相应房款的事实； 6、账户交易明细一份，以证明原告已向李启敬支付相应房款的事实。 7、公证书复印件一份，以证明李启敬、胡向如夫妇已办理委托公证及李启敬户户口簿复印件与原件相符的公证及证明涉案房屋已经转移的事实； 8、永嘉集用2012第01-00400号集体土地证书、永房权证上塘字第××号房产权证书复印件各一份，以证明涉案房屋的产权登记情况及证明李启敬已经将该房屋土地证、房产证原件交付给原告，原告实际占有该房的事实； 9.现场照片若干份，以证明原告已经将涉案房屋进行精装修，已经实际占有居住的事实； 10、（2018）浙0324执异80号执行裁定书，以证明原告的执行异议请求被驳回的事实； 11、（2018）浙0324民初3706号民事调解书，以证明第三人拖欠被告货款328000元的事实； 12、原告父母照片复印件，以证明原告父亲因生病一直住在诉争房屋中的事实。 13、南城街道村委会证明，以证明原告已经实际占有该房屋的事实； 14、证人胡某的证言，证人本人系有线电视台工作人员，与第三人是同村人，与原告是朋友关系，由证人陪原告向第三人购买了涉案房屋，购买房屋后不久进行装修，该房屋里的有线电视亦由证人帮忙装起来的； 15、证人李某的证言，由原告的叔叔请他做涉案房屋的泥水工，总共有三个泥水工，大约做了1个月，工钱1万元左右。 被告恒信公司、第三人李启敬未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告恒信公司对原告提供的证据真实性均无异议，但证据1.3可以反映出原告与第三人不是同一集体经济组织成员；证据4，结合相关法律规定，该合同书应属无效；证据7恰能证明涉案房屋是不能过户的，如果能过户应该直接办理过户手续而不是去办理公证，原告存在过错；证据8系第三人把房产证给了原告，但不等同于房屋已经交付给原告；证据9只能证明房屋目前的装修现状，待证事实不能从照片上来证明，应该提供相关水电费、物业管理费等的相关证据予以证实；证据12案外人身份无法进行确认，与本案无关联性。证人胡某、李某的证言经原、被告质证均无异议。 对于当事人提供的证据，本院作如下认定：因第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为其放弃质证的权利。对原告提供的证据经被告质证对真实性均异议，本院予以认定；对证人证言，原、被告双方均无异议，本院予以确认；对证据4中《房屋买卖合同书》的效力问题本院在说理部分予以阐述。 综合上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 涉案房屋坐落于永嘉县（土地证号为永嘉集用2012第01-004**，房产证号为永房权证上塘字第××号）。2017年1月16日，原告胡连双与第三人李启敬、胡向如夫妇订立一份《房屋买卖合同书》，该合同约定原告以65万元购买李启敬名下坐落于永嘉县一间5层楼房（土土地证号：永嘉集用**永嘉集用2012第**房权证上塘字第××号）。合同签订后，原告现金支付1万元，通过交通银行转账64万元给李启敬，并于同日到浙江省温州市浙南公证处办理了房屋过户委托公证、户口簿原件复印公证。原告购买涉案房屋后进行装修，装修后原告父母一直居住在该房屋中。现该房屋仍登记在第三人李启敬名下。 另查明，2018年5月4日，本院作出（2018）浙0324民初3706号民事调解书，调解书约定李启敬同意分期支付恒信公司货款328000元，由于李启敬未按约履行，恒信公司申请执行，本院在执行（2018）浙0324执2588号案执行案件中，于2018年9月4日查封了登记在李启敬名下的落于永嘉县房屋，原告提出书面执行异议申请。2018年12月20日，本院作出（2018）浙0324执异80号执行裁定，驳回原告胡连双的异议请求。原告不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。 本院认为：本案争议焦点是原告胡连双是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，该规定明确了特定买受人享有排除执行的物权期待权的成立要件。对照本案而言，被告恒信公司对其中第三项条件无异议，争议在于合同是否有效、原告胡连双是否合法占有该不动产以及对于未办理过户手续是否存在过错。首先，胡连双与李启敬夫妇于2017年1月16日签订了书面的《房屋买卖合同书》，根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”胡连双与李启敬夫妇签订的《房屋买卖合同书》，是针对已建好的农村房屋进行买卖，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性禁止性规定，应属合法、有效；其次，原告胡连双购买涉案房屋后进行了装修，并由其父母居住，可以认定胡连双于查封前已实际占有涉案房产；最后，签订合同后，原告已积极采取办理公证手续等行为，未办理房屋过户手续系国家政策原因所致，不能归责于原告。综上，胡连双主张案涉房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，故原告要求停止对坐落于永嘉县的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。解除查封系对执行行为提出异议，不属于案外人执行异议案件受理范围，故对该诉讼请求，本院不予支持。恒信公司主张胡连双与李启敬夫妇签订的《房屋买卖合同书》无效，没有事实与法律根据，其主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于永嘉县房屋（土土地证号为永嘉集用2012第01-004**房产证号为永房权证上塘字第××号）； 二、驳回原告胡连双的其他诉讼请求。 本案受理费6220元，由被告缙云县恒信阀门有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  盛向光 人民陪审员  孙宏贵 人民陪审员  刘纪德 二〇一九年二月二十日 书 记 员  吴微微 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn