江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0411民初6024号原告：胡斌，男，1988年2月9日生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：孙婧莉，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶华伟，江苏华东律师事务所律师。被告：汪德进，男，1962年6月2日生，汉族，住江苏省常州市新**。第三人：粟跃琼，女，1965年8月27日生，汉族，住四川省彭山县。原告胡斌与被告汪德进农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法由审判员柏刚适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理，后原告申请追加粟跃琼作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许，本案依法由简易程序转为普通程序并组成合议庭，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告胡斌的委托诉讼代理人孙婧莉（参加第一次庭审）、叶华伟（参加第二次庭审）、被告汪德进、第三人粟跃琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还房屋价款人民币43000元，并支付违约金人民币12900元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定被告将位于、面积为35平方米左右的房屋出售给原告，原告于协议生效当日一次性支付了全部房款43000元。协议还约定，本合同中所述房屋没有产权纠纷，不存在抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，关于产权登记及过户的约定及违约责任等条款。但原告在支付房款后发现房屋存在产权纠纷，现房屋也一直由他人强行占有，导致合同目的不能实现。原告与被告多次协商未果。原告认为，被告的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告汪德进辩称：我方没有与原告反悔的意思表示，我方并没有要求原告返还案涉房屋，不存在违约情形。案涉房屋是在我方交付给原告之后被他人占用，并非我方授权他人占用，占有人与我没有任何关系。原告如果要返还房款，应当将房屋交还给我方，因为我方交付原告时，案涉房屋是无人居住的。现在是原告不愿意继续购买案涉房屋，应当由原告承担违约责任。原告占有房屋至今的租金，应当在购房款中予以折抵。第三人粟跃琼述称：案涉房屋由原告于2016年10月份出租给我居住，租金每年4000元，我向原告支付一年租金4000元后，原告出具收条一张，双方并未签订书面租赁合同。2017年4月份左右，因为案涉房屋的权属问题存在争议，自称是真正房主的人让我腾空。因我暂时未找到合适房源，遂与自称是房主的人进行协商，仍继续承租该房屋，只不过租金向其支付，房租金调整为每年3800元。后我向原告主张退还部分租金，原告于2017年5月2日向我退还租金2000元，案涉房屋由我居住至今。我只是承租人，对于案涉房屋的权属争议我不参与，我只是向出租相对方支付租金。如果与实际权利人合同到期或提前解除，我同意进行腾空。本院经审理认定事实如下：原告胡斌户籍位于常州市新**。被告汪德进户籍位于常州市新**。2016年9月20日，原告胡斌（买受人，乙方）与被告汪德进（出卖人，甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方将产权所属自己的坐落在常州市新北区-东，面积35平方米左右的住宅房屋出售给乙方；该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵；房屋价款43000元，乙方已于2016年9月20日付清全部房款；该房屋自2016年9月20日起产权归乙方所有，甲方对该房屋不再享有权利，所有水、电变更登记由甲方配合乙方变更，房屋产权变更由甲方配合乙方；因该房屋未办理房产登记手续，乙方今后如需办理房屋变更手续，甲方需配合乙方办理变更申领手续，变更过程中所需的一切费用由乙方承担；该合同系双方真实意思表示，签字后生效，甲乙双方不得以任何理由反悔，否则，由反悔方支付守约方房款总价50%的违约金，如乙方反悔，甲方从乙方支付的房款中扣除违约金，如甲方反悔，甲方按照当时市场评估价返还乙方房屋价款，还需支付违约金和增加的装修费用。同日，原告向被告支付上述房屋的购房款43000元，被告将案涉房屋交付给原告。2016年10月，原告将案涉房屋出租给第三人粟跃琼居住，口头约定租金每年4000元，粟跃琼向原告支付了一年租金。2017年2月，叶焕新、徐爱大、叶锦妹、叶书妹、叶军等人以其系房屋所有权人叶听听（已于2016年7月14日去世）的合法继承人，对案涉房屋共同共有为由，要求汪德进、胡建平（本案原告胡斌父亲）迁让房屋并赔偿损失，经协商未果，诉至本院，本院于2017年3月15日予以立案，案号为(2017)苏0411民初1444号。2017年4月，案外人叶焕新等人以其系案涉房屋真正权利人为由要求第三人腾空，第三人向原告主张返还剩余租金。2017年5月2日，原告退还第三人2000元。2017年5月7日，叶焕新以出租人身份与第三人签订租房合同一份，租期一年（自2017年5月7日至2018年5月7日），租金每年3800元。2017年5月22日，(2017)苏0411民初1444号案件以叶焕新、徐爱大、叶锦妹、叶书妹、叶军等人撤诉结案。2018年5月8日，第三人要求续租一年，由叶焕新向第三人出具收条一份，载明收到第三人截至2019年5月8日的房租金3800元。后原告提起本案诉讼。原、被告在庭审中一致确认，案涉房屋并未办理权属（土地使用权、房屋产权）登记，亦未办理建房审批手续。庭审中，原告变更诉讼请求为，请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，由被告返还购房款43000元并承担相应的违约损失12900元。上述事实，有原告提供的房屋买卖协议、收据、租房合同复印件、收条复印件，本院调取的(2017)苏0411民初1444号卷宗材料等及原、被告、第三人在庭审中的陈述及自认予以证实。本院认为：本案中，案涉房屋建造于农村集体土地之上，但因并未领取任何权属证书，亦未办理相关建房审批手续，因此案涉房屋尚不具备房屋买卖交易客体的合法属性。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的情形之一，故对于原告要求确认原、被告于2016年9月20日所签订的《房屋买卖协议》无效的主张，本院依法予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应将涉案房屋返还给被告，被告也应将其收取的购房款返还原告。但原、被告对于案涉房屋未办理建房审批手续、未领取相应权属证书的情况均清楚，故房屋买卖合同无效的责任不能仅归责于一方，原、被告双方对此均有过错。依照法律规定，双方因合同无效造成的损失应各自承担。虽然案涉房屋在交付给原告后由他人占有，但被告在协议中承诺案涉房屋无权属纠纷，现案涉房屋被与被告就案涉房屋权属存在争议的相关人员占有、出租。第三人作为实际承租人亦表示，如果其与实际权利人合同到期或提前解除，同意进行腾空。因此，案涉房屋的返还事宜应由被告自行处理，本案中不予理涉。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告胡斌与被告汪德进于2016年9月20日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告汪德进于本判决生效之日起十日内退还原告胡斌购房款43000元。三、驳回原告胡斌在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198元、保全费720元，合计1918元，由原告负担443元，由被告汪德进负担1475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  柏 刚人民陪审员  王平西人民陪审员  任一群二〇一九年二月二十六日书 记 员  陈望圆