山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终408号上诉人（原审原告）：吕卓新，男，1979年2月1日出生，汉族，户籍所在地河南省夏邑县，现住济南市历城区建鑫花园**楼****。委托诉讼代理人：董红艳，北京市君致(济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，北京市君致（济南）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩沁橙，女，1988年1月23日出生，汉族，户籍所在地山西省五台县，现住，现住北京市丰台区晓月中路**院div>委托诉讼代理人：马频，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连军，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人吕卓新因与被上诉人韩沁橙所有权确认纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。吕卓新上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费用由韩沁橙承担。事实与理由：一、一审判决关于“在购买涉案l702室房屋时双方是否有借名或顶名之合意”的事实认定部分有失偏颇，属认定事实错误。1.关于是否借名或顶名购买，双方没有达成书面协议，是基于当时双方特殊的恋爱关系，建立在互相信任的基础上，这与其他因不符合购房条件或为规避债权人申请执行等其他原因导致的借名或顶名(双方事先做好防范，签订好相关协议)有原则性的区别。但从双方购房时及购房后的种种行为及后期沟通的过程的各种证据分析，可以还原双方曾有过借名的事实真相。2.根据史某一审出庭作证时做出的陈述“在购买房屋洽谈阶段吕卓新与韩沁橙双方均在场，且相互介绍称为‘对象’,对于房子写谁名听到双方商量过,首付款分期款都是联系吕卓新交款,双方分手后史某提醒过双方签订借名买房的协议并做公证。”根据其陈述可以确定双方基于恋爱关系而一起去购买房屋的事实。对于是否有过借名的合意，史某作为置业顾问，在接待购房客户时根据其职业敏感性，基于对买房写谁名这个问题的重点关注，与双方接触时势必会有相关方面的探讨。因此，史某作为证人出庭，对双方购房过程中的一些问题进行证明完全符合证据的真实性、合法性及关联性的要求。一审法院仅以韩沁橙对其作陈述不予认可就直接排除其证明力，明显欠缺合法依据。3.吕卓新和妻子孙夏与韩沁橙的多次通话录音，虽不能完全的还原当时购买房屋的情况，但录音中双方沟通的主题一直围绕在“房屋出资人均为吕卓新、只是用了韩沁橙的名字、通过什么方式把名字改过来”的问题上。韩沁橙虽没有正面做出答复，但沟通的过程中对我方的说法也未做任何相反的辩解，并表示也想把名字改过来，双方沟通的内容可以从侧面印证借名的事实。4.吕卓新手中持有合同及收据原件，说明吕卓新并非只是简单的替韩沁橙履行了作为房屋买受人的义务，而是直接以实际购房人的身份一直与房屋出卖方进行接洽，处理买卖合同中相关事宜，否则韩沁橙不会对房屋情况毫不知情。5.韩沁橙虽也提供了证据证实其为涉案房屋的购买同样支付了部分款项，但根据双方的付款时间明显可以看出,在双方未发生纠纷前，所有款项均为吕卓新一人出资，包括前期的定金、首付款、首付款分期款及每个月的贷款还款，韩沁橙在前期从未过问过任何与房屋相关的事宜，也没有与出卖方主动联系过。在韩沁橙明确表明态度不再配合更名后，吕卓新主动停止了相关款项的支付后，韩沁橙才就涉案房屋进行了出资。综合以上几点，可以得出结论，双方存在借名买房的合意。而一审判决仅独立对每个证据进行分析，无视吕卓新整个证据链的形成及证据间相互印证，以至于对事实作出错误的认定。二、一审判决关于“吕卓新主张其为实际购房人的主张是否合理”的问题论证完全不切合实际。1.基于作为不动产的房屋的特殊属性，因吕卓新一审起诉前，涉案房屋尚未交付，更未办理房屋权属的初始登记，该房屋尚不具备物权的特性，当时吕卓新无法直接提起确认房屋权属之诉，因此以主张实际购房人的形式提起诉讼，最终目的也是为了确认房屋权属。吕卓新别无其他选择。2.一审判决提到的吕卓新主张为房屋实际购房人，所涉及到的作为合同关系一方的卖方的济南西创置业有限公司（以下简称西创公司）的相关意见问题，并不影响吕卓新的诉讼主张。之所以引发本案的诉讼，主要原因是在与西创公司沟通更名的过程中，因涉案房屋已进行网签，西创公司已无法直接对买受人的身份问题进行确认，才建议吕卓新通过法院调解或诉讼的方式来解决实际购房人的问题，西创公司再根据法院的判决决定向哪一方继续履行其尚未履行的合同义务。但一审据此认定吕卓新的诉请缺乏合理性，令吕卓新主张无门。根据西创公司的内部规定，只有本小区业主才能购买小区的车位，吕卓新自己单独购买了车位，也说明西创公司对其业主身份的认可。在一审时虽西创公司未专门就该问题出具意见，但以其实际行为作出了意思表示，一审在未就该问题进行调查核实的情况下，不应直接据此作出认定。3.对于因购买房屋而从历城农行办理了贷款的问题，一审以韩沁橙还要继续支付l702室房屋的大量购房款项为由，而否定吕卓新的购买事实明显不合理。如本案确认吕卓新为实际购房人，势必韩沁橙要退出买卖关系，就丧失了以涉案房屋继续办理贷款的基础，贷款合同必然会面临是解除还是完全履行的问题。而基于吕卓新诉请的办理产权登记手续的诉讼请求，无论是网签的更名，还是办理房屋转移登记手续，都要先解除该房屋的抵押手续，吕卓新只能选择还清剩余贷款，否则无法完全实现其诉求。还清贷款后，就不会存在韩沁橙继续支付购房款的问题。因此，以上理由，均不能直接作出吕卓新诉请缺乏合理性的认定。三、双方争议焦点在于涉案房屋如何处置上，退一步讲，即使不能查明借名购房的事实，也不能完全排除吕卓新作为实际购房人的主张。1.涉案房屋仅可能存在三种情况，第一种是吕卓新为独立的实际购房人，只是借用韩沁橙的名义；第二种是韩沁橙为独立的购房人，该房屋与吕卓新无关；第三种情况是基于双方恋爱期间共同购买的事实所产生的共有权，共有的基础丧失后对涉案房屋如何分割的问题。基于一审庭审过程双方已提交的证据分析，韩沁橙不可能为独立的购房人，第二种情况完全不存在，理由如下：第一，从购房目的来看,吕卓新于适婚年龄在长期居住及工作地的济南购买房屋用于结婚，并在购房前期用其个人财产支付所有款项，合情合理。而购房时韩沁橙不在济南工作，也不在济南生活，与济南唯一的联系就是其当时的男友吕卓新在济南，而根据当今的社会现象结合两人当时的经济情况及房屋付款的情况，不可能是女方为了与吕卓新结婚而购房，也不可能是女方单纯为了投资而购房。第二，从双方的行为来看,购房合同及前期付款的所有收据原件都在吕卓新手里，开发商前期也是一直与吕卓新联系交纳首付款，根据通话录音，韩沁橙对房子相关情况均不了解，不知道吕卓新付了多少款，不知道什么时候交房，什么时候办证等，且韩沁橙前期未对涉案房屋进行任何出资；吕卓新结婚后和妻子在济南生活，两人没有购买任何其他房产，在租房居住的情况下，仍然为涉案房屋还房贷。基于以上双方种种行为，虽发生纠纷后，韩沁橙支付了部分款项，也收了房，不能据此完全排除吕卓新对房屋享有的相关权利，韩沁橙不可能为独立的购房人。2.如本案确实无法查明并还原当初借名购买的事实，第一种情况被否认，第二种情况不可能存在，那么只剩下第三种情况“基于双方恋爱期间共同购买的事实所产生的共有权，共有的基础丧失后对涉案房屋如何分割的问题”。一审判决中也写到“即使截止目前两人出资数额存在差异，但也不能因出资多或少即认定或否定另一方为买受人”，如吕卓新无法否认韩沁橙为买受人，同样韩沁橙也无法否认吕卓新为买受人。现因涉案房屋尚未办理权属的初始登记，不能直接进行确权之诉，现阶段无论认定涉案房屋是吕卓新借名购买还是双方共同购买，吕卓新都具备实际购房人的身份(区别仅在于是独立购房人还是共同购房人)。如认定为第三种情况，因双方购房时处于恋爱关系，现恋爱关系解除，涉案房屋不可能作为双方共同居住的婚房使用，双方丧失共有的基础。那么在不能对实物进行分割的情况下，根据双方付款的情况(吕卓新付款496342元，韩沁橙付款257952元)，吕卓新作为对房屋占有多数份额的共有权人，完全可以主张房屋归其所有，将韩沁橙所占份额以现金形式补偿给她。第一种情况和第三种情况的区别仅在于吕卓新在给付韩沁橙相关款项时是否应包含房屋增值部分的价值。一审在审理时并未审查吕卓新所主张的实际购房人是否包括双方共同购买的情况，不应直接驳回吕卓新相关请求。综上所述，一审认定事实错误，且对于与本案密切相关的(西创公司的意见、双方是否存在共同购买的可能等)应当查明的事实未作出相应的审查，恳请二审法院查明事实并作出判决，维护吕卓新合法权益。韩沁橙辩称，一、一审判决认定吕卓新与韩沁橙之间不存在借名购房关系事实清楚，双方没有借名购房合同关系，既无借名购房书面协议，也没有口头借名购房的合意，吕卓新诉请缺乏证据支持。（一）从借名购房的司法实践看，借名购房主要有以下三种事由，一是借名人没有经济适用房的购房资格，需要借用出名人的名义购房；二是借名人基于限购或限贷，需要借用出名人的名义购房；三是出名人转让单位福利分房资格，受让人借用出名人名义购房。而本案不存在上述情形，吕卓新与韩沁橙之间没有借名购房的事由。（二）双方没有书面借名购房协议，韩沁橙也不认可借名购房合同关系。针对吕卓新自述其为案涉房屋所有权人的主张，韩沁橙当庭提交《情况说明》，证明案涉房屋系其单方购买，与吕卓新无关。韩沁橙同时提交证据证明购房合同是韩沁橙本人签订的，房款是韩沁橙支付的（包括首付款619016元和房贷63万元），房贷合同是韩沁橙签订的，由韩沁橙按约向银行归还房贷，而且开发商西创公司已与韩沁橙办理了交房手续，韩沁橙也行使了相应的业主权利。（三）吕卓新提交的证据不能证明其主张。1.关于录音资料没有只字证明韩沁橙有借名购房的意思表示，而是每一篇录音都围绕因受让案涉房屋，孙夏要求韩沁橙配合其做虚假诉讼，意图规避国家税收。因韩沁橙害怕违法最终未同意。上诉状称“录音中双方沟通的主题一直围绕在房屋出资人均为吕卓新，只是用了韩沁橙的名字，及通过什么方式把名字改过来”纯属吕卓新主观推断，与事实不符，只是为以合法形式掩盖非法目的。2.关于吕卓新与韩沁橙的录音，首先该录音资料未经韩沁橙同意，在韩沁橙上班期间，故意拉扯韩沁橙领导参与、处置吕卓新私人事宜，侵犯了韩沁橙的正当工作时间权利。依据录音资料侵犯当事人合法权益不应作为证据使用的规定，请求对吕卓新的录音资料不予采信。其次，从录音内容看，该部分录音载明吕卓新为受让房屋，要求韩沁橙通过虚假诉讼方式规避国家税款，但最终韩沁橙未同意，部分录音中吕卓新也承认房子归韩沁橙所有，只是双方对吕卓新代为部分付款性质是赠与还是借款有争议。录音内容前后矛盾不一致，且录音中从未体现关于借名意思表示，因此该录音不能证明借名购房合同关系。3.证人史某的证言前后矛盾，且与吕卓新的自述相互矛盾，原判不予采信史某证言符合证据规则及法律规定。史某在主审法官询问其何时离职时明确表示不记得，却一口咬定对韩沁橙的签订购房合同时间为2015年7月20日记得特别清楚，不合常理。史某自述是根据吕卓新提供的资料为其出具了相应证言，说明其本人与吕卓新见过面，但在回答韩沁橙代理人询问时，却说购房合同签订后从未与吕卓新见过面，前后矛盾。史某说首付款是分期付款，每次都是由吕卓新付款，这与韩沁橙提供证据证明韩沁橙分别于2015年7月7日、2015年7月10日、2018年1月7、2018年5月7日刷卡交费相矛盾。史某与吕卓新自述也相互矛盾。史某说，她在吕、韩二人一起买房时听见两人说话，以为二人是借名购房，但吕卓新第二次开庭时却自述买房只是委托韩沁橙一人去的，他因为工作忙根本没去买房现场。史的证言与吕的陈述明显矛盾。4.关于购房合同及部分付款收据原件由吕卓新持有的问题，韩沁橙已经陈述得非常清楚，因为双方系同居关系，吕卓新私自拿走了上述材料。5.虽然吕卓新有部分代为付款情形，但双方的经济往来属于另一法律关系，与本案无关。6.吕卓新一审时自述工作忙没有时间，所以委托韩沁橙办理购房相关事宜，上诉状又称韩沁橙从未过问与房屋相关事宜，前后矛盾不能自圆其说。至于吕卓新上诉称“购房时韩沁橙不在济南工作”与事实不符，且与韩沁橙购房没有关系，吕卓新购买小区地下车库与韩沁橙的房屋买卖合同属于不同的买卖合同关系，与韩沁橙实际购房也没有必然关系。二、借名购房与共同购房是完全不同的法律关系，所依据的事实不同，所涉及的诉讼请求也不同（前者涉及产权确认，后者涉及产权分割）。吕卓新上诉称“即使不能查明借名购房的事实，也不能完全排除吕卓新作为实际购房人的主张”说明吕卓新法律概念含混不清，对其诉讼请求持怀疑态度，且吕卓新的此项上诉主张等于再次否定了其诉讼请求。1.吕卓新在一审第一次庭审时非常肯定地自认是借名购房，但第二次庭审时又自认是为二人结婚共同购买婚房。众所周知，借名购房争议涉及借名人单方的产权确认权，而为结婚目的购房双方共同出资的情形则涉及产权分割权，吕卓新第二次庭审自述等于自动否定了双方是借名购房合同关系，即等于自动否定了其诉讼请求（其在上诉状中称之所以“主张实际购房人的形式诉讼，最终目的也是为了确认房屋权属”，详见上诉状第三页第三行）。在此情形下，一审驳回其诉讼请求，完全符合法律规定。2.案涉购房合同和房贷合同一经合法签订并生效，则受法律保护，若非签约主体申请解除合同，人民法院也无权判决解除合同。但吕卓新竟然在两个合同的合同相对人西创公司、房贷银行和韩沁橙三方均认真履行购房合同和房贷合同且无争议的情形下，吕卓新申请法院毫无根据地认定所谓借名购房合同关系，并意图解除韩沁橙与西创公司及韩沁橙与房贷银行签订的购房合同和房贷合同，于法无据。综上所述，吕卓新无视证据的客观存在，主观推测事实，诉求严重矛盾。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院明察事实，驳回吕卓新上诉请求，依法维持原判。吕卓新向一审法院起诉请求：依法确认位于济南市槐荫区西客站兴福寺路与潍坊路交汇处恒大翡翠华庭居住小区17号楼2单元1702室的房屋（以下简称1702室房屋）所有权归吕卓新所有，待条件许可时韩沁橙协助吕卓新办理产权登记手续。后吕卓新在本案诉讼中变更诉讼请求为：1.依法确认吕卓新为1702室房屋的实际购房人。2.依法判令韩沁橙于收房后将1702室房屋交付吕卓新，待条件许可时韩沁橙协助吕卓新办理产权登记手续。一审法院认定事实：一、吕卓新在本案诉讼中提供编号为销售（字）201517622725的《济南市商品房买卖合同》（原件）。载明：2015年7月20日，韩沁橙作为买受人与作为出卖人的西创公司签订《商品房买卖合同》，约定韩沁橙购买西创公司开发建设的1702室房屋，建筑面积共165.67平方米，总价款1249016元。合同约定付款方式为“银行、公积金按揭付款”：2015年7月11日前支付首期房款619016元，余款63万元须在2015年7月11日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。关于交付期限合同约定为2018年6月30日前。合同另就面积确认与面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等内容进行了约定。该合同中载明韩沁橙的地址为“济南市历城区山大北路建鑫花园6#－3－402”，并载明了韩沁橙的手机号码。韩沁橙与西创公司签订以上合同后，另与西创公司签订了附件，包括附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：民用建筑节能信息公示，附件五：合同补充协议。吕卓新在本案诉讼中说明其当时与韩沁橙之间为恋爱关系，韩沁橙在与西创公司签订的合同中载明的地址（济南市历城区山大北路建鑫花园6#－3－402）即为其住所地。韩沁橙在本案诉讼中说明其当时与吕卓新系同居关系，合同中载明的地址系两人共同居住的地址。二、吕卓新提交5张收据原件，均由西创公司出具，载明收款方均为西创公司，付款方均为韩沁橙，其中：1.2015年7月10日出具的收据号码为0007146号，金额为156880元（含定金20000元），款项性质为房款，支付方式为现金20000元、POS136880元。2.2016年1月7日出具的号码为0003731号，金额为37470元。3.2016年7月4日出具的收据号码为0014372号，金额为37470元。4.2017年1月20日出具的收据号码为0030887号，金额为62451元。5.2017年6月26日出具的收据号码为0011311号，金额为62451元。韩沁橙对吕卓新提供以上证据质证认为：1.对商品房买卖合同的真实性无异议，但对吕卓新的证明内容有异议。其主张合同并非是其交付给吕卓新的，而是双方在分手时吕卓新私自拿走的。另外该购房合同证明实际购买人就是韩沁橙。2.收据5张的真实性无异议，但以上5张收据所涉的款项是其所交，这5份收据也是吕卓新私自拿走的。三、吕卓新就以上《商品房买卖合同》中载明的地址提供签订日期为2015年7月4日、2016年7月9日和未标明签订日期的《房屋租赁合同》，均载明其为承租方，出租方为耿秀敏，租赁房屋位于济南市历城区建鑫花园6号楼3单元402室；租赁期限分别为2015年8月1日至2016年7月31日、2016年8月1日至2017年7月31日和2017年8月1日至2018年7月31日。月租金均为2000元。其还提交耿秀敏的身份证复印件及收到条，收到条载明“今收到建鑫花园6-3-402室租房押金贰仟元整（2000）”，李兴刚代耿秀敏，2015年7月4日。韩沁橙确认其确与吕卓新在该建鑫花园房屋内共同居住过，但其对吕卓新提供的以上证据质证认为没有房主的产权证明，对该租赁协议真实性无法确认，而且租赁合同当中出租方的签订人也不是租赁合同注明的，该租赁协议本身自相矛盾。其还认为，退一步讲双方当时处于恋爱同居关系，即使留存一方地址也不能说明吕卓新就是购房主体。四、吕卓新提供2016年7月25日签订的《济南·恒大翡翠华庭认购协议》，约定其购买西创公司开发建设的翡翠华庭三期车位。其另提供2016年8月30日的《山东居善会员服务内容告知书》，显示其交纳会员费20000元。其另提供两张POS单据显示其于2016年8月30日20：29：09和20：29：30向山东居善电子商务有限公司分别交纳15000元和25000元。吕卓新另提供西创公司于2016年12月23日、2017年1月20日和2017年7月13日向其开具的三期有产权车位5－－1429收据，金额分别为15000元、20000元和15000元。韩沁橙对吕卓新提供以上证据质证认为，真实性无异议，但其认为以上协议涉及的是车位购买，与本案房产产权的争议没有关系。其还认为《山东居善会员服务内容告知书》与本案没有关系五、吕卓新另提供其个人账户的付款凭证，包括：1.支付宝付款凭证，载明向韩沁橙支付款项情况。分别为2015年8月14日4000元、9月12日4000元、10月15日4000元、11月10日4000元、12月15日3500元、2016年1月14日3500元、2月15日3500元、3月11日3500元、4月15日3500元、5月11日3500元、6月13日3500元、8月11日3500元、9月17日3500元、10月14日3500元、11月17日3500元、12月12日3500元、2017年1月14日3500元、2月12日3500元、3月13日3500元、4月12日3500元、5月15日3500元。以上款项均存入韩沁橙尾号为“1965”的中国农业银行账户内。2.其账号尾号为“0576”的个人账户明细账单，其中显示支付情况为2015年10月15日“E商宝系统快捷支付”4000元、11月2日4000元、12月15日3500元、12月17日4000元、12月29日4000元、2016年1月14日3500元、2月15日3500元、3月11日3500元、5月11日3500元、8月30日消费15000元和25000元、9月17日3500元、2017年1月14日3503.50元、1月20日消费63263元和20000元、2月12日3503.50元、4月12日3503.50元、5月15日3503.50元6月26日消费62644元、7月13日“网上银行跨行付款”3500元的记录。3.其中国农业银行账户尾号为“6411”的账户交易明细清单，载明2015年6月26日“现支”20000元、2017年3月13日支付宝向韩沁橙支付3503.50元。4.其提供《华夏银行网上银行交易电子凭证》，载明2017年8月11日、9月12日和10月12日分别由其华夏银行账户内向韩沁橙尾号为“1965”的中国农业账户内转账支付3500元。5.其华夏银行尾号为“4536”的账户明细账单，载明2016年7月4日消费37470元、7月10日“E商宝系统快捷支付”3500元、6月26日消费62244元、8月11日“E商宝系统快捷支付”3500元、9月12日3500元、10月12日3500元。韩沁橙对吕卓新提供的以上证据质证认为：付款或转账凭证只能证明吕卓新与韩沁橙有经济往来，但这种经济往来是什么性质不清楚，钱款与本案没有关系。其还认为款项的往来，属于同居关系之间两人正常的经济往来。六、吕卓新提供《结婚证》，显示其与孙夏于2017年2月17日登记结婚。其另提供其与孙夏的《济南市房屋登记信息查询结果证明》载明查询时间为2018年6月11日16：14：48和16：14：21，查询结果为“无房屋登记信息”。吕卓新提供多份录音证据，记载其及孙夏与韩沁橙之间就恒大房屋办理手续事宜，其中有吕卓新及孙夏要求韩沁橙在法院出具调解书。韩沁橙在通话中称直接把名字转了，能过就过。另双方在通话中还有吕卓新就1702室房屋出资的情况向韩沁橙进行说明，韩沁橙要求吕卓新出具明细等内容。韩沁橙对吕卓新提供的通话录音证据质证认为不能证明吕卓新的证明内容，而是证明了吕卓新希望其配合通过虚假诉讼的方式以借名合同纠纷掩盖双方实际转让房屋的事实，达到逃避国家税款的目的，其在通话过程中对此未置可否。七、吕卓新提供2015年7月10日签订的《无理由退房协议书》，载明甲方为西创公司，乙方为韩沁橙，内容为：鉴于甲乙双方于2015年7月10日签订1702号房屋《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：1.如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。2.乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。3.本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。该协议书中西创公司的经办人为史某等。吕卓新提供支付宝付款凭证，显示2016年1月6日其通过支付宝向史某支付37470元。吕卓新另提供史某于2018年5月22日出具的《证明》，内容为：2015年－2016年，我在西创公司担任置业顾问。2015年7月20日，吕卓新出资以韩沁橙名义购买了我公司销售的1702室房屋。该房屋首付款在我公司办理了分期付款，每次分期款我们都是联系吕卓新交款。因以韩沁橙名义签定的买卖合同，每次吕卓新交款后，我们都开具交款方为韩沁橙的收据。其中2016年1月6日的37470元分期首付款是吕卓新转入我工商银行账户，由我代其交纳，其后又将交款收据转交给吕卓新的。2015年9月，我提醒过吕卓新，建议他和韩沁橙签订借名买房的协议，找公证处公证一下，这样将来可以直接把房产证办理到卓新名下。当时吕卓新说韩沁橙会配合转到他名下的，就没签协议。另外，我们公司内部有规定，只有买房的业主才能购买车库。因为我们知道吕卓新和韩沁橙借名买房的情况，公司就同意吕卓新以自己名义购买了该小区的车库。吕卓新在本案诉讼中申请史某作为证人出庭。经一审法院通知，史某在本案第一次开庭审理（2018年8月14日）时到庭。其确认2018年5月22日的《证明》为其出具。其并说明吕卓新与韩沁橙买房时在其旁边商量，其听到了吕卓新与韩沁橙的商量内容。其就吕卓新于2016年1月6日向其转账37470元的内容说明吕卓新当时回不来，逾期交款要产生利息，所以转到其账上，由其代交。韩沁橙对吕卓新提供的以上证据及史某出具的《证明》和出庭作证内容质证认为：没有证据证明史某与西创置业公司的劳动人事关系，其身份无法认可，通话录音中证明孙夏也是济南市的置业顾问，表明其工作性质应当是与置业顾问相关的工作，所以，不排除史某与孙夏有利害关系，不能确认史某就是涉案房屋的经办人。八、韩沁橙提交吕卓新提供的《商品房买卖合同》及5张收据的复印件，并提交其刊登于《齐鲁晚报》的公告，载明遗失以上收据5张及购房合同的内容。其主张因合同及收据被吕卓新私自拿走，后其在《齐鲁晚报》上刊登了公告。吕卓新对韩沁橙提供的合同及收据复印件、《齐鲁晚报》挂失公告真实性不予认可。其主张因其为实际购房人，韩沁橙将以上合同原件交其用于办理合同更名。另因以上收据中载明的款项均由其支付，所以原件均由其保存，其还说明以上收据中“韩沁橙”的签名均为其签署。九、韩沁橙在本案诉讼中提供POS单据，显示2015年7月7日及7月10日其向西创公司分别刷卡支付20000元和136880元。其说明以上款项为其向西创公司支付的购房款项。吕卓新对韩沁橙提供以上单据质证认为真实性无异议，但主张该两笔款项虽由韩沁橙账户支付，但均为其先将款项在其中国农业银行账户内取现后交给韩沁橙，再由韩沁橙向西创公司支付。十、韩沁橙提供中国工商银行凭证，显示其作为付款人于2008年1月7日向金碧物业有限公司济南分公司支付“购房到期款”62451元。当日西创公司就该款项向其出具0019459号收据。其还提供POS单，显示其于2018年5月7日向西创公司支付195501元。吕卓新对韩沁橙提供以上单据无异议，但其主张以上款项是在韩沁橙与其发生纠纷后韩沁橙才向西创公司支付。十一、韩沁橙提供2015年7月31日签订的《个人购房担保借款合同》，载明其为借款人和抵押人，中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称历城农行）为贷款人，西创公司为保证人。合同约定韩沁橙贷款63万元，用于购买1702室房屋，借款期限360个月，还款日为每期末月的20日。合同中还载明以1702室房屋作为该贷款的抵押。合同中另载明韩沁橙的还款账户即为尾号为“1965”的中国农业银行账户。历城农行后发放了该笔贷款。韩沁橙提供《贷款还款流水》，载明其账户内自2015年8月20日起至2018年7月20日偿还贷款本息的情形，其说明截止该时间已累计偿还贷款120546.31元。其另提供打印时间为2018年8月20日的《贷款合约基本信息》业务凭证，载明其贷款本金为63万元，未到期本金（本金余额）为600490.68元。吕卓新对韩沁橙提供以上借款合同及《贷款还款流水》真实性无异议，但其认为以上贷款中均系其向韩沁橙尾号为1965的还款账号中转款后由韩沁橙再偿还，双方产生纠纷后，韩沁橙自2017年11月份还了几次贷款，但还款总额尚不足43120元。其还认为对43120元的首付款剩余款双方在通话录音中均有认可。十二、韩沁橙提交2018年6月29日的《恒大翡翠华庭交楼通知书》及快递单、《恒大翡翠华庭17号楼住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住户手册》、2018年7月10日《接收物品明细》、同日物业服务费的《收费收据》（金额为2187.80元）、2018年8月27日的广电网络入网建设费发票，其说明已经办理了1702室房屋的交接手续。吕卓新对韩沁橙提交以上证据真实性无异议，因认为本案争议尚未了结，韩沁橙为涉案房屋名义上的权利人，与开发商西创公司对接行使相应的权利义务，不影响其在本案中的主张。一审法院认为，吕卓新与韩沁橙在本案诉讼中就1702室房屋购买过程中合同签订、款项支付及该房屋后来的交付等均提供了数量较多的证据，虽双方各自对对方提供的证据表示不同程度的异议。但经本案审理，可以确认的基本事实是：1702室房屋购买时吕卓新与韩沁橙之间处于恋爱过程中，在购买该房屋时由韩沁橙作为买受人与西创公司签订了合同，在付款过程中则既有吕卓新支付的款项，也有韩沁橙本人支付的款项。其中吕卓新支付的款项中包括了直接向韩沁橙账户转账支付的款项，既包括首付款，也包括其后的每月分期偿还按揭贷款。吕卓新在本案中提起诉讼，其先提出的诉讼请求为依法确认1702室房屋所有权归其所有，待条件许可时韩沁橙协助其办理产权登记手续，后又变更诉讼请求为依法确认其为1702室房屋的实际购房人，并要求判令韩沁橙于收房后将1702室房屋交付给其，待条件许可时韩沁橙协助其办理产权登记手续。经过审理，一审法院认为吕卓新的诉讼请求无理，一审法院不能予以支持。理由为：1.首先就1702室房屋的整个买卖关系来说，共涉及到四方当事人。一是出卖人，为开发商西创公司；二是买受人，为韩沁橙；三是提供贷款的银行，即历城农行；四是支付了部分购房款的吕卓新。但如果仅仅从商品房买卖合同关系来说，则仅涉及到两方当事人，即一为出卖人西创公司，二为买受人韩沁橙。该事实在西创公司与韩沁橙签订的《商品房买卖合同》中有充分的体现，在此后的付款过程包括后期的房屋交付过程中，西创公司均是以韩沁橙为买受人接受韩沁橙交纳的款项、向韩沁橙交付房屋。在此过程中，1702室房屋的出卖人西创公司始终未确认吕卓新为该房屋的买受人。买卖关系作为一种合同关系，具有相对性，在合同主体上仅存在着两方当事人，即买方（买受人）与卖方（出卖人）。吕卓新现要求确认其为1702室房屋的实际购买人，其在本案中就此向韩沁橙提出了主张，并以此为诉讼请求要求本院审理、确认。但吕卓新没有意识到1702室房屋买卖还存在着另一方即出卖人西创公司，其在本案中提出的诉讼请求及该项具体诉讼请求均没有提及西创公司的相关意见。如果吕卓新的该项诉讼请求得到一审法院的支持，也就意味着《商品房买卖合同》中的两方主体发生了变更。从这一点来说，吕卓新提出的该主张及请求缺乏合理性。2.就吕卓新在本案中提供的证据来说，一审法院已经确认韩沁橙与西创公司签订《商品房买卖合同》前后过程中及此后合同履行的付款过程中，吕卓新确实参与支付了部分款项。但吕卓新参与韩沁橙的购房过程包括支付款项均是基于当时其与韩沁橙之间存在着特殊的关系（即恋爱或同居关系）。尽管如此，在购买1702室房屋的过程中，吕卓新也并未作为商品房的买受人与出卖人西创公司签订过任何书面合同，其仅仅是向韩沁橙支付款项，或以韩沁橙的名义支付款项，但不论其以何种形式支付款项，也不能直接得到其即是1702室房屋买受人的结论。吕卓新在本案诉讼中提供的证据并没有能够直接证明1702室房屋的购买是其“借”或“顶”韩沁橙之名购买。吕卓新在本案诉讼中提供了史某出具的《证明》并申请了史某出庭作证。尽管韩沁橙对史某的身份提出异议，但从吕卓新提供的《无理由退房协议书》中可以体现出史某当时为西创公司的工作人员，并参与了韩沁橙从西创公司的购房过程。史某在本案诉讼中就吕卓新与韩沁橙购房过程中写谁的名字进行了证明。但其证明内容一审法院不能采信。原因在于一是韩沁橙对其作证陈述不予认可；二是即使史某所述内容属实，也仅仅是体现出其当时听到了吕卓新与韩沁橙的商量内容，并不能由此确认吕卓新与韩沁橙最后达成了“借名”或“顶名”的一致意思。3.吕卓新提供的通话录音，显示出其与韩沁橙就1702室房屋的处理进行过多次协商或交流，但首先以上通话均非1702室房屋购买当时的双方通话录音，都是双方在购房之后甚至是已经产生纠纷以后的通话录音，并不能直观地、客观地反映出购买1702室房屋当时的状况，而且以上通话录音中韩沁橙也未明确确认吕卓新是借其名或顶其名购买1702室房屋。4.尽管吕卓新提供的证据显示其确实为购买1702室房屋支付了部分款项，但韩沁橙提供的证据也显示出韩沁橙就1702室房屋购买同样支付了部分款项。即使截止目前两人出资数额存在差异，但也不能因出资多或少即认定或否定一方为买受人。此外，还需要指出，1702室房屋的购买总价款为1249016元，除支付首付款外，韩沁橙还从历城农行贷款63万元，韩沁橙为此与历城农行签订合同，以上贷款形成的债务按借款合同的约定均应由韩沁橙承担，由此意味着韩沁橙还要继续支付1702室房屋的大量购房款项。因此吕卓新仅以现支付的款项主张其实际购买1702室房屋也与事实不符。综合以上，吕卓新提供的证据不能认定其为1702室房屋的实际购房人，其另提出诉讼请求要求判令韩沁橙于收房后将1702室房屋交付给其，待条件许可时韩沁橙协助其办理产权登记手续同样不能成立，一审法院一并不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、驳回吕卓新要求确认其为位于济南市槐荫区西客站兴福寺路与潍坊路交汇处恒大翡翠华庭居住小区17号楼2单元1702室房屋实际购房人的诉讼请求；二、驳回吕卓新要求判令韩沁橙于收房后将位于济南市槐荫区西客站兴福寺路与潍坊路交汇处恒大翡翠华庭居住小区17号楼2单元1702室交付给其，待条件许可时协助其办理产权登记手续的诉讼请求。案件受理费16041元，财产保全费5000元，由吕卓新负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，吕卓新在一审中主张1702室房屋是其借韩沁橙之名购买，但现又在二审中陈述是其委托韩沁橙去办理，韩沁橙私自写成自己的名字，其本身陈述存在矛盾之处。韩沁橙对此并不认可，辩称涉案房屋系自己购买，吕卓新提供的现有证据不能证实吕卓新和韩沁橙之间形成了顶名购房的一致意思表示。另吕卓新提供其向韩沁橙支付部分款项的转账凭证，拟证实其实际出资购买涉案房屋，韩沁橙对此亦予以否认，但吕卓新并未提交足够证据证明上述款项系支付涉案房屋的首付款和按揭贷款。故，一审法院认定吕卓新提供的证据不能认定其为1702室房屋的实际购房人并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16041元，由吕卓新负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇一九年二月二十二日法官助理乔斌书记员李杨