浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民初1316号原告：温州宝中宝实业有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区戍浦北路**。法定代表人：谷冬苗，董事长。管理人：温州道盛会计师事务所有限公司。诉讼代表人：叶文潘，该公司负责人。委托诉讼代理人：宋彬彬，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：浙江百达标识系统工程有限公司，住，住所地：温州市鹿城区戍浦北路****第**/div>法定代表人：叶辉华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈娟娟，浙江品嘉律师事务所律师。原告温州宝中宝实业有限公司（以下简称宝中宝公司）与被告浙江百达标识系统工程有限公司（以下简称百达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告宝中宝公司管理人委托诉讼代理人宋彬彬、被告百达公司委托诉讼代理人陈娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝中宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告百达公司支付租金429333.33元，并赔偿相应利息损失（自起诉之日至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：百达公司与宝中宝公司就承租其名下厂房达成口头协议。2014年10月29日，百达公司支付定金10万元。同年10月28日、10月29日、11月3日，百达公司向宝中宝公司法定代表人谷冬苗分别转账支付30万元、38.2万元、12万元，已履行支付第一年租金80.2万元的义务。2014年11月20日，双方补签《厂房租赁合同》，约定租赁厂房坐落在温州市鹿城区戍浦北路377号1幢一至三层，宿舍3幢第五层，租赁面积为6800平方米；自2014年11月20日起，至2019年11月19日止，租赁期5年，第一年租金为802000元，第二年、第三年租金为每年816000元，第四年、第五年租金为每年897600元。保证金10万元。2015年11月20日、11月24日，百达公司向谷冬苗银行账户分别转账10万元、20万元。2016年6月2日、6月17日、6月27日，百达公司向宝中宝公司指定的叶智勇银行账户转账10万元、5万元、5万元。2016年12月13日，向宝中宝公司指定的易冰苏银行账户转账25.7万元。2017年1月6日，温州市鹿城区人民法院对涉诉房产及土地使用权在淘宝网上发布司法竞买公告，在“拍品现状”中明确：未腾空（拍卖成交缴纳全款后三个月内腾空）。后买受人缴纳全款时间为2017年3月6日，故百达公司应支付租金截至2017年6月6日。2017年3月31日，本院作出（2017）浙03破申12号民事裁定，受理南京兆达鞋材有限公司对宝中宝公司的破产清算申请，并于同年4月5日指定温州道盛会计师事务所有限公司为管理人。2017年5月19日，百达公司（乙方）与案外人周秀洁、周秀娟（甲方代表）签订《协议书》，约定：同意双方于2014年11月20日订立的《厂房租赁协议》于2017年5月28日解除，宝中宝公司赔偿百达公司经济损失30万元，该款项直接用于抵扣百达公司应支付的2017年4月16日前的租金。宝中宝公司确认2017年4月16日前的租金已付清，2017年4月16日至5月28日的租金为95204元，只需支付95000元。百达公司支付的10万元保证金，已用于抵扣部分租金及水电费，无需返还。根据《厂房租赁协议》约定，2016年11月20日至2017年4月15日的租金应为33.32万元，即81.6万元/12个月×（4个月+27/30）。鉴于宝中宝公司已于2017年3月31日进入破产程序，故百达公司于2017年5月19日按宝中宝公司相关人员指示向易冰苏支付9.5万元，已损害了宝中宝公司债权人权利，依法不应免除百达公司的债务清偿责任。综上，百达公司已付清2016年11月19日之前的租金。2016年11月20日至2017年6月6日期间的租金，除其承认的1.72万元（4.1万元-2.38万元）有事实与法律律依据，尚欠租金429333.33元，即816000元/12个月×（6+17/30）-17200元。被告百达公司辩称：首先，涉案厂房自拍卖成交裁定作出之日（即2017年3月6日）发生物权变动效力，此后，宝中宝公司对涉案厂房已不享有物权，无权主张此后租金。并且，百达公司实际占用厂房至2017年5月28日，并在合理腾空期内搬离，宝中宝公司将腾空期计入租赁期，亦不合情理。其次，根据双方于2015年11月21日订立的《厂房租赁合同》约定，因宝中宝公司预期违约造成装潢损失，故直接以装潢损失抵扣租金。该协议系在公司进入破产程序一年前所签，对双方具有约束力，应当履行。第三，2017年5月19日，双方结算时，宝中宝公司仍持有公司公章章，并出具了收款证明，百达公司在不知道公司破产的情况下，支付租金95000元，主观上不存在故意，不属于破产法第十七条第二款规定的故意清偿债务或交付财产之情形，该清偿行为合法有效。第四，按照《厂房租赁协议》约定，截至搬离之日止，应付租金为204.62万元。百达公司已累计支付208.6万元（包括30万元装潢损失、10万元保证金抵扣和代付律师费1.6万元），已超出应付租金3.98万元。百达公司提交相应证据证明已支付承租期间所有水电费，宝中宝公司主张差额2.38万元属水电费，应当承担举证责任。此外，百达公司于2016年8月30日多支付了16000元租金，该款项加上2.38万元差额，合计39800元，应予返还。双方当事人就其诉辩主张依法向本院提交了证据，本院在庭审中进行了质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。百达公司对宝中宝公司提供的协议书、谈话笔录以及网拍公告的待证事实证明力提出异议。宝中宝公司对百达公司提供的收据、银行转账记录、领款凭证、收款证明的证明力持有异议。对于上述有争议证据和事实，应当结合其他证据综合认定，在本判决说理部分作一并分析认定。经审理，本院认定事实如下：坐落于温州市鹿城区戍浦北路377号的厂房属宝中宝公司所有。百达公司与宝中宝公司就承租其名下厂房达成口头协议，并于2014年10月29日支付定金10万元。同年10月28日、10月29日、11月3日，百达公司向宝中宝公司法定代表人谷冬苗农行卡（账号**×××79）转账30万元、38.2万元和12万元，总计80.2万元。2014年11月20日，双方订立《厂房租赁合同》，约定：甲方（宝中宝公司）出租给乙方（百达公司）的厂房坐落在温州市鹿城区戍浦北路377号1幢一至三层，宿舍3幢第五层，租赁面积为6800平方米。租赁期5年，自2014年11月20日起，至2019年11月19日止；第一年租金为802000元，第二年、第三年租金为816000元，第四年、第五年租金为897600元，保证金10万元。乙方应通过银行转账方式支付租金及保证金，并支付至甲方合法的指定账户“谷冬苗：**×××79农卡”。2015年11月21日，双方又签订《厂房租赁合同》，由乙方承租温州市鹿城区戍浦北路377号1号楼，宿舍第五层。租赁期限2年，自2015年11月20日起，至2017年11月19日止。该合同明确约定：“本厂房存在和银行有争议问题”；2016年租金暂付为30万元；剩余的租金由装修款和保证金抵扣（总金额为72万元）；72万元装修款和保证金抵扣完毕后乙方自动腾空厂房；甲方指定账户“谷冬苗：**×××79农业银行”。2015年11月20日、11月24日，百达公司向谷冬苗该银行账户转账支付10万元、20万元。2016年5月28日，宝中宝公司向百达公司出具《指示付款通知》，记载“今我温州宝中宝实业有限公司指示贵公司将应支付给我司的20万元厂房租金直接支付给叶智勇，该支付行为视为对我公司的支付”。后百达公司于同年6月2日、6月17日、6月27日向叶智勇账户分别转账10万元、5万元、5万元。2016年8月30日，百达公司向易冰苏银行账户（账号**×××70）转账16000元。2016年12月12日，宝中宝公司向百达公司出具《指示付款通知》，记载“今我公司指示贵公司将应支付给我公司的厂房租金直接支付给易冰苏账号**×××70”。同年12月13日，百达公司向易冰苏该银行账户转账25.7万元。2017年5月19日，周秀洁、周秀娟作为宝中宝公司代表（甲方）与百达公司（乙方）签订《协议书》，约定：“同意于2017年5月28日解除双方于2014年11月20日签订的《厂房租赁协议》。腾空期为15日，乙方于2017年6月12日前腾空租赁厂房。甲方确认，2017年4月16日之前的租金已全部支付给甲方（该租金包括甲方应赔偿给乙方的经济损失30万元）；2017年4月16日至5月28日的租金95204元，双方协商同意乙方只需支付95000元，该款项应于本协议生效时支付。乙方支付给甲方的10万元保证金，已在租赁期间直接抵扣租金及水电费用，甲方不需返还。”协议书签订当日，百达公司向易冰苏银行账户（账号为**×××70）转账95000元。2017年1月6日，温州市鹿城区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房产及土地使用权发布竞买公告，在“租赁情况”一栏记载“未腾空（拍卖成交缴纳全款后三个月内腾空）”。上述房产拍卖款于2017年3月6日全部缴清。2017年3月31日，本院作出（2017）浙03破申12号民事裁定，受理南京兆达鞋材有限公司对宝中宝公司的破产清算申请。同年4月5日，本院指定温州道盛会计师事务所有限公司担任宝中宝公司的管理人。另查明，谷冬苗系周俊勇外甥，周俊勇与周秀娟系同胞兄妹，周秀洁系周俊勇妻子，易冰苏系周秀娟女儿。本院认为，宝中宝公司与百达公司于2014年11月20日订立《厂房租赁合同》后，双方又于2015年11月21日订立《厂房租赁合同》，两份合同均属双方真实意思表示，依法具有约束力。在后一租赁合同中，双方对租赁期限、后续租金以及保证金、装修款抵扣租金的事项作出了明确约定。因此，上述两份合同应当作为双方对涉案房屋租赁法律关系权利义务内容的整体性合意；特别是后合同中有关租赁期限缩短两年的约定，与该合同中有关装修款抵扣租金的内容在租赁合同民事责任上具有法律上的关联性。该合同订立于人民法院受理破产清算申请两年之前，现无任何证据证明在订立后一租赁合同时双方存在恶意串通。因此，该合同中有关装修款抵扣租金的约定，可以认定为双方同意提前终止租赁关系并就承租人装修损失所达成的一致约定，且内容并不显失公平，符合租赁合同提前解除有关违约损失赔偿的相应法律规定，故双方均应恪守履行。2017年5月19日，周秀洁、周秀娟代表宝中宝公司与百达公司订立《协议书》，就租赁房屋提前解除与腾空所涉及的权利义务内容作出约定，其中有关装修款损失赔偿30万元抵扣第三年租金的协议内容，与2015年11月21日订立的《厂房租赁合同》中有关“剩余的租金由装修款和保证金抵扣”、“抵扣完毕后自动腾空厂房”的合同内容相一致，该内容应当认定为宝中宝公司履行2015年11月21日《厂房租赁合同》的行为，不属于人民法院受理破产申请后债务人实施的新的民事法律行为，故不符合《企业破产法》第十六条、第十七条规定之情形。因此，宝中宝公司管理人认为债务人与债务人的债务人就30万元装修款抵扣租金的民事行为无效的诉讼主张，本院不予支持。但是，该协议书约定的其他事项，均属于破产申请受理后双方达成的新的协议内容，依法应认定无效。因此，百达公司于2017年5月19日向易冰苏支付95000元的行为不发生支付租金的法律效力，百达公司可另行请求易冰苏返还。此外，该约定有关剩余租金95204元，同意只按95000元支付，以及保证金直接抵扣租金及水电费用等约定内容，均依法无效。审理中，双方对第一年、第二年租金已经全部支付完毕的事实没有争议。根据《厂房租赁合同》有关租金、租期约定，并结合百达公司实际占有使用租赁房屋的时间，2016年11月20日至2017年5月28日的租金及占用费应为81.6万元/年×6个月9天=42.84万元，减去装修损失赔偿30万元和2016年8月30日支付给易冰苏160**元，再减去双方诉讼中一致同意前一年度抵扣租金余额4.1万元，即42.84-30-1.6-4.1=8.14万元。因此，百达公司尚应支付租金及占用费8.14万元。鉴于百达公司实际腾空时间为2017年5月28日，故宝中宝公司管理人主张按司法网拍竞买公告计算至全额缴纳拍卖成交款后三个月的理由于法无据，本院不予采纳。百达公司在接受管理人谈话笔录中称代为宝中宝公司支付律师费16000元，因无相应票据予以印证，故不应在租金中抵扣。宝中宝公司管理人认为双方陈述款项数额存在差异部分2.38万元，应为水电费用的意见。因未提供相应证据予以证明，故有关租赁合同履行中相应水电费用的争议，可待相关证据确定后另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、浙江百达标识系统工程有限公司于本判决生效之日起十日内向温州宝中宝实业有限公司支付租金81400元；二、驳回温州宝中宝实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7740元，由温州宝中宝实业有限公司负担6272元，浙江百达标识系统工程有限公司负担1468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  杨宗波人民陪审员  林其勉人民陪审员  诸爱珍二〇一九年二月二十二日法官助理姜岳良书记员徐彬妮