江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终85号上诉人（原审被告）：新余市渝水区城北街道办小明星幼儿园，住所地新余市渝水区青年路**青泉花园**，统一社会信用代码523605023092621134。法定代表人：敖细芽。被上诉人（原审原告）：新余市扬威保安服务有限公司，住所，住所地新余市赣西大道毛家管理处社会信用代码91360502MA35T3B976。法定代表人：敖建森，该公司总经理。委托诉讼代理人：马红星、宋晓方，江西大升律师事务所律师。原审被告：敖细芽，男，1970年3月20日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。原审被告：张敏秀，女，1973年2月11日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。上诉人新余市渝水区城北街道办小明星幼儿园（下称小明星幼儿园）因与被上诉人新余市扬威保安服务有限公司（下称扬威公司）、原审被告敖细芽、原审被告张敏秀物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初7036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新余市渝水区城北街道办小明星幼儿园的法定代表人敖细芽、被上诉人新余市扬威保安服务有限公司的委托诉讼代理人宋晓方、原审被告敖细芽到庭参加诉讼。原审被告张敏秀经法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小明星幼儿园上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由扬威公司承担。事实和理由：1.一审法院认定《城北街道办钟家山居委会青泉花园小区物业管理服务合同书》合法有效，属事实认定错误。涉案业主委员会是否经业主大会选举产生的举证责任不在小明星幼儿园，而在扬威公司。涉案业主委员会是非经业主大会选举产生的，无权代表业主与扬威公司签订合同，扬威公司经营范围不包括物业服务，涉案物业管理服务合同应当认定为无效合同。2.涉案合同为无效合同，不应作为本案定案依据，相应物业费收费标准的条款不应得到执行，一审法院依照涉案合同判决小明星幼儿园承担物业费5669.25元是错误的。扬威公司辩称，本案审理的是物业纠纷，扬威公司与业主委员会签订的物业管理服务合同未违反法律规定，不属于无效合同的情形，扬威公司履行了合同义务，有权收取物业管理费。小明星幼儿园对业主委员会的产生有异议，是其与业主委员会内部问题，不能以此拒缴物业费，一审认定小明星幼儿园应缴纳的物业费明显过低。请求驳回小明星幼儿园的上诉请求。扬威公司向一审法院起诉请求：1、判令小明星幼儿园立即缴纳2017年7月15日至2018年7月14日物业费18,038.40元，并按合同自2017年11月1日起支付滞纳金。2、本案诉讼费由小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀承担。一审法院认定事实：2017年7月3日，扬威公司与新余市青泉花园业主委员会签订《城北街道办钟家山居委会清泉花园小区物业管理服务合同书》（下称《合同》），约定青泉花园业主委员会委托扬威公司从事物业管理，委托管理期限为三年，自2017年7月16日起至2020年7月15日，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元收取，商业营运房屋（含幼儿园）按每月每平方米0.8元收取，地下，地下室出租的按实际用途分类收取，住人按住宅标准，商用按商营标准收取。逾期交纳的，从逾期之日起每天按费用的千分之一缴纳滞纳金，物业管理综合费按年缴纳，本小区缴费时间为每年10月底。合同签订后，扬威公司发出告业主书，在青泉花园内安装监控系统、停车系统、停车场系统、门禁系统等硬件设施，对小区的绿化、配套的管道设施进行了维护管理。扬威公司查询小明星幼儿园房屋建筑面积为1431.63㎡，并丈量园内空地面积为650㎡左右。小明星幼儿园从2017年7月16日未交物业费。敖细芽因对扬威公司服务不满，联络青泉花园小区业主要求取消扬威公司及业主委员会，现青泉花园小区已更换物业公司。另查明，青泉花园小区的物业服务在绿化、安保等方面存在不尽如人意之处，扬威公司的经营范围内不包含物业管理。2018年1月15日，新余市孺子牛物业管理有限公司（下称孺子牛公司）注册成立，与扬威公司系两个公司一套人马，法定代表人为敖建森。孺子牛公司成立后，在《合同》上盖章，孺子牛公司认可其与扬威公司共同管理，并同意所有物业费由扬威公司收取。小明星幼儿园为民办非企业单位。一审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。关于合同效力问题。小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀提出扬威公司与小区业主委员会签订的《合同》为无效合同，小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀不受其约束，扬威公司经营范围不包括物业服务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该《合同》经小区业主委员会盖章，业主委员会代表签字，小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀未提供证据证明业主委员会非经业主选举产生；扬威公司的经营范围虽然不包括物业服务，但公司法对于公司经营范围的限定系管理性规定，并不影响本案物业服务合同的效力，故该《合同》未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀的抗辩意见不予采纳。扬威公司签订合同后履行了合同义务，安装硬件设施，提供管理和服务，小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀作为小区业主享受了扬威公司提供的物业服务，虽然扬威公司在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在瑕疵，但业主不应以此为由拒交物业服务费，否则将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，引起恶性循环，导致服务质量继续下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费的业主在内的小区全体业主的利益，故小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀应当向扬威公司交纳物业费。关于小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀如何承担责任问题。扬威公司认为小明星幼儿园、敖细芽、张敏秀应共同承担责任。一审法院认为，小明星幼儿园系合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的民办非企业单位，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，故应由小明星幼儿园承担民事责任。关于物业费计算问题。首先是单价问题，扬威公司诉状中称按0.55元/㎡/月，但诉讼请求中按0.8元/㎡/月计算，小明星幼儿园认为扬威公司收费标准没有法律依据，提出幼儿园是民办非企业单位，是公益事业单位，寒、暑假三个月没有学生上课，公办幼儿园免收物业费，民办幼儿园也有独立的保安和保洁员，按照商业收取物业费是极不合理的。一审法院认为，小明星幼儿园的意见符合案件实际情况，予以采纳，幼儿园不但不能按商业标准收取物业费，还应该比一般业主更低；另，考虑到扬威公司提供的服务存在一定瑕疵，故酌定支持其60%，即按0.55元/㎡/月×0.6计算。其次，关于计算面积问题，扬威公司认为应按幼儿园教学楼面积1224.3平米加上围栏园内面积654.75平米计算，后扬威公司又查询幼儿园建筑面积为1431.63㎡，并丈量园内空地面积650㎡左右。一审法院认为，因幼儿园有独立的保洁员，幼儿园内的保安、卫生由幼儿园自己管理，故园内面积不应计算在内，可按幼儿园建筑面积1431.63㎡计算。小明星幼儿园拖欠物业费12个月，应支付的物业费为1431.63㎡×0.55元/㎡/月×0.6×12月=5669.25元。故对于扬威公司要求小明星幼儿园支付物业费18,038.40元的诉讼请求，予以部分支持。关于滞纳金问题，一审法院认为，小明星幼儿园并非恶意违约，只是对物业服务合同及物业服务质量存疑，故对于扬威公司要求小明星幼儿园支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条之规定，判决：一、新余市渝水区城北街道办小明星幼儿园应于本判决生效之日起十日内，向新余市扬威保安服务有限公司支付物业费人民币5669.25元；二、驳回新余市扬威保安服务有限公司的其他诉讼请求。如果新余市渝水区城北街道办小明星幼儿园未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由新余市扬威保安服务有限公司负担76元、新余市渝水区城北街道办小明星幼儿园负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案争议的焦点问题是：1.涉案物业服务合同是否合法有效；2.小明星幼儿园应否向扬威公司支付物业管理费5669.25元。针对上述焦点问题，本院分别阐述如下：关于涉案物业服务合同是否合法有效的问题。小明星幼儿园认为扬威公司超出经营范围与未经业主选举产生的业主委员会签订的物业服务合同为无效合同。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第10条规定：“当事人超越经营范围订立合同的，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”本案中，扬威公司尽管超出经营范围与业主委员会签订物业服务合同，但内容未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于合同法定无效的情形，且该物业服务合同经小区业主委员会盖章，业主委员会代表签字，系扬威公司与业主委员会的真实意思表示，一审法院认定涉案物业服务合同有效并无不当。城北街道办钟家山居委会书记谢玉媛在物业服务合同上的签名，证明居委会对其辖区内青泉花园小区业主委员会的成立、业主委员会的代表及业主委员会与扬威公司签订物业服务合同是明知并认可的，小明星幼儿园上诉认为业主委员会非经业主选举产生所订物业服务合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于小明星幼儿园应否向扬威公司支付物业管理费5669.25元的问题。本院认为，物业服务合同是业主通过选聘物业公司对建筑物及其附属设施进行管理，业主支付费用的合同，有偿服务是物业服务合同的基本特征。扬威公司在物业服务合同签订后，履行了合同义务，对小区配备了硬件设施，进行管理并提供物业服务，小明星幼儿园作为小区业主在接受物业服务的同时，有义务向扬威公司交纳物业服务费。一审法院在综合考虑小明星幼儿园为公益事业单位、有自己独立的保安和保洁人员等实际情况后，结合合法有效的物业服务合同，酌定小明星幼儿园应支付的物业费为5669.25元，并无不当，本院予以支持。小明星幼儿园认为涉案物业合同为无效合同，一审法院判决其承担物业费5669.25元错误的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，小明星幼儿园的上诉请求不能成立，应于驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人新余市渝水区城北街道办小明星幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  甘致易审判员  熊 剑二〇一九年二月二十日法官助理邹铖书记员杨玲