南京市高淳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0118民初3616号 原告：汤黎明，男，1974年5月17日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市溧水区。 原告：徐伟，男，1983年12月26日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市江宁区。 原告：徐俊，男，1989年5月13日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：徐其龙，男，1957年12月12日生，汉族，住南京市溧水区，系徐俊的父亲。 被告：苏果超市有限公司，住所地南京市解放路**。 法定代表人：陈兵,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张巍，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：申德龙，男，该公司员工。 被告：南京肯德基有限公司，，住所地南京市秦淮区汉中路** 法定代表人：赵文欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。 第三人：唐云芳，女，1966年7月29日生，汉族，江苏省南京市人，住南京市沿江工业开发区。 原告汤黎明、徐伟、徐俊与被告苏果超市有限公司（以下简称“苏果超市”）、南京肯德基有限公司（以下简称“肯德基”）及第三人唐云芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，于2017年8月25日作出（2016）苏0118民初3543号民事判决，因被告苏果超市不服判决，上诉至南京市中级人民法院，该院作出（2018）苏01民终841号民事裁定，撤销本院（2016）苏0118民初3543号民事判决，发回本院重审。本案审理过程中，因案件审理结果与唐云芳存在利害关系，本院依法追加唐云芳为第三人参加诉讼。本院依法重新组成合议庭，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告汤黎明、徐伟、徐俊的委托诉讼代理人徐其龙，被告苏果超市的委托诉讼代理人申德龙、被告肯德基的委托诉讼代理人韩翠银到庭参加诉讼。第三人唐云芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 三原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告苏果超市立即支付所欠2016年8月29日至2017年2月28日租金及物业费18.59万元，且以后按此标准在合同约定时间支付原告租金及物业费；二、确认被告苏果超市与被告肯德基签订的租赁合同中2018年9月1日至2021年9月30日的合同期限无效；三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月22日，三原告在淘宝网司法拍卖平台竞得南京市高淳区××路××号房产，南京市中级人民法院于2016年8月29日作出（2015）宁执字第348号之四裁定书，裁定上述房屋归原告所有。原告于2016年9月13日办理了产权登记。2006年8月22日，被告苏果超市与被告肯德基签订租赁合同，约定将案涉房屋转租给肯德基，合同期限2006年8月20日至2021年9月30日止。由于苏果超市从原房主处取得的租赁期限自2006年9月1日至2018年8月31日，根据法律规定，承租人将房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定无效。因此两被告在租赁合同中2018年9月1日至2021年9月30日的期限约定无效。自2016年9月21日起，原告与被告苏果超市多次商谈租金及物业费事宜未果。现诉至法院，请求判如所请。 被告苏果超市辩称，对原告的诉请不认可，本案原告就涉案租赁房屋的一部分于2016年9月13日办理了产权登记，我公司同意自2016年9月13日起按0.54元/平方米/天的标准支付相应租金给原告；原告主张的物业费没有事实依据；案涉租赁房屋于2006年9月4日实际交付，根据合同约定，起租日为2007年1月5日，租期应相应顺延；苏果超市与肯德基签订的租赁合同已得到原所有权人高淳县水产批发有限公司的同意，转租合同合法有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告肯德基辩称，苏果超市与原房东签订的合同租期自2006年9月1日至2018年8月31日，但实际交付日期为2006年9月4日，租期应作相应顺延；但苏果超市与肯德基的租赁合同附件中有当时的产权人高淳县水产批发有限公司给肯德基的《同意转租证明》，原房东同意苏果超市有限公司转租给我公司至2021年9月30日，原告有义务继续履行合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人唐云芳未到庭陈述意见。 经审理，本院认定以下事实： 2005年11月18日，高淳县水产批发有限公司（甲方，以下简称“水产公司”）与苏果超市（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将水产公司所有的位于南京市高淳区淳溪街道天河路西侧、襟湖路北侧（苏皖农贸城）房屋一至四层房屋出租给苏果超市从事商业经营；租赁面积约15580平方米；租赁期限：12年，自2006年9月1日起至2018年8月31日；甲方承诺2006年5月1日将租赁房屋交付乙方装潢、装修，若双方不能在上述期限内办理交付手续，乙方的装修期及起租日顺延，但顺延不超过三十日，否则甲方需承担违约责任；其中第十年至第十二年的房屋租赁费为3065990元，物业管理费540000元；合同还对其他事项作了约定。 2006年8月22日，苏果超市与肯德基签订《租赁合同》，约定将苏果超市承租的上述房屋的一层385㎡（使用面积）转租给肯德基；租赁期限：自2006年8月20日至2021年9月30日止；租金：年营业额500万元以下的，年营业额的4%作为房屋租金，年营业额500万元以上700万元以下的，年营业额的5%作为房屋租金，年营业额700万元以上的，年营业额的6%作为房屋租金；合同对双方其他事项也作了约定。 2006年9月4日，水产公司与苏果超市签订《房屋交接单》。2011年3月25日，水产公司将租赁给苏果超市的房屋出售给第三人唐云芳。2013年5月2日，水产公司（甲方）与唐云芳（乙方）及苏果超市（丙方）签订《协议书》，约定出租方变更为乙方，双方按原房屋租赁合同履行；丙方按约定将2013年1月4日起后的房租（含物业管理费）支付给乙方等。 2016年7月22日，三原告在淘宝网司法拍卖平台竞得南京市高淳区××路××号（位于苏果超市租赁的上述房屋第**，含苏果超市转租给肯德基的房屋）房产，面积476.55㎡。南京市中级人民法院于2016年8月29日作出（2015）宁执字第348号之四裁定书，裁定上述房地产所有权归三原告所有。三原告于2016年9月13日办理了产权登记。后三原告与苏果超市协商租金等事宜不成，诉至本院。 上述事实，有南京市中级人民法院（2015）宁执字第348号之四裁定书、房屋租赁合同、协议书、拍卖公告及各方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本案的争议焦点如下： 一、苏果超市向三原告支付租金的起算时间 根据法律规定，因人民法院的法律文书等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。2016年8月29日，南京市中级人民法院作出（2015）宁执字第348号之四拍卖成交裁定书，裁定××路××号房屋为三原告所有，三原告即取得该房屋的物权，因此，苏果超市应自2016年8月29日起向三原告支付租金。 二、租金标准如何确定 原告认为租金标准应按照原告所取得房屋在苏果超市承租房屋的价值比例来确定；苏果超市认为租金标准应按照原告所取得的产权面积占苏果超市租赁房屋面积的比例来计算。本院认为，原告主张以取得的房屋占房屋整体价值的比例来认定租金标准没有相应的合同及法律依据。苏果超市整体租赁了原水产公司的约15580平方米房屋经营超市，在确定租金时未根据区位、面积等区分租金差别，后苏果超市在经营过程中将其中的部分区域转租，该转租行为也属于苏果超市的业务范畴，不能简单的以转租获取的租金作为衡量现有房屋出租价值的依据。三原告通过法院拍卖取得××路××号房屋的物权后，部分继受了原所有权人唐云芳的权利，有权按相应的产权面积获取租金（含物业费）。三原告取得的××路××号房屋产权（建筑面积476.55平方米），根据苏果超市承租的房屋面积约15580平方米及租赁合同中对房屋租金的约定，苏果超市应支付三原告2016年8月29日至2017年2月28日房屋租金（含物业费）55761.5元（标准为110297.47元/年）。 三、苏果超市与肯德基合同中约定的2018年9月1日至2021年9月30日的租期是否有效 苏果超市租赁的原水产公司房屋租期自2006年9月1日至2018年8月31日，但因双方在合同中约定了交付租赁物的时间晚于2006年5月1日的，起租日顺延。水产公司实际交付的日期为2006年9月4日，顺延后的起租日应为2007年1月4日。因此，苏果超市转租给肯德基的最长期限应至2019年1月3日。肯德基虽主张超过苏果超市租赁期的部分取得了原所有权人水产公司的书面同意，但仅能提供“同意转租证明”的复印件，且在本院规定的时间内未能提供原件，因此，本院对肯德基的该主张不予支持，认定苏果超市与肯德基签订的租赁合同中2019年1月4日至2021年9月30日的租赁期约定无效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告苏果超市有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告汤黎明、徐伟、徐俊2016年8月29日至2017年2月28日的租金（含物业费）55761.5元，并按照110297.47元/年的标准继续支付剩余租赁期内的租金； 二、被告苏果超市有限公司与被告南京肯德基有限公司签订的租赁合同中关于2019年1月4日至2021年9月30日的租赁期的约定无效； 三、驳回原告汤黎明、徐伟、徐俊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4018元，由被告苏果超市有限公司负担1194元，由原告汤黎明、徐伟、徐俊负担2824元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  王国平 人民陪审员  孙湖北 人民陪审员  甘爱和 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  朱承子