广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初20318号原告：深圳市圣嘉华商贸发展有限公司，住所地:深圳市罗湖区东门中路鸿基大厦****，统一社会信用代码:914403006939894634。法定代表人：李国平，公司董事长。委托诉讼代理人：潘蓉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201411064544。委托诉讼代理人：汤鹏，广东深田律师事务所律师，执业证号：14403200510297873。被告：郑自健，男，1979年1月30日出生，土家族，身份证住址：湖南省桑植县，委托诉讼代理人：彭英权，广东中建合展律师事务所律师，执业证号：14419201810042336。委托诉讼代理人：李指向，广东中建合展律师事务所实习律师，实习证号：19101803114403。被告：深圳莱美人医疗美容诊所，住，住所地：深圳市罗湖区东门街道东门商圈解放路方海商苑**216B、216C、217A、217B、218A、218B、218C、224、225A、225B、226A、226C、227A、217C、228A一社会信用代码：91440300MA5ER52M2H。法定代表人：高晓涛。原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司与被告郑自健、深圳莱美人医疗美容诊所租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司的委托诉讼代理人潘蓉，被告郑自健的委托诉讼代理人彭英权、李指向到庭参加了诉讼，被告深圳莱美人医疗美容诊所经本院公告传唤期满无正当理由未到庭应诉，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年12月19日签订的租赁合同《合同书》，限期被告将租赁商铺腾空。2、两被告连带向原告支付拖欠的租金共计217350元（每月租金72450元，从2018年5月开始计算至被告实际将商铺腾空之日止，现暂计至起诉之日）。3、、两被告向原告支付违约金144900元。4、两被告赔偿原告律师费损失6000元。5、由两被告承担本案的诉讼费。原告在本案庭审时，向法院当面申请撤回其第一项诉讼请求。事实与理由：原告与被告一于2015年12月19日就深圳市罗湖区解放路1002号方海商苑225B至228A等共15间商铺及通道签订了相关租赁《合同书》，合同约定每月租金72450元，租赁期从2016年3月1日至2024年2月29日止，合同条款还就双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。现因被告一未经原告书面同意擅自将涉案商铺转租给被告二使用，并且从2018年5月开始拖欠房租至今，已经构成根本违约。根据租赁《合同书》第十条第3款以及第十三条第1款约定，原告有权解除本租赁《合同书》，要求被告支付拖欠的租金，且被告需按合同约定向原告赔偿相应的经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。综上，被告存在根本违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，原告依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告郑自健答辩称，一、被告郑自健经过原告同意已将涉案商铺租赁权转让给深圳市莱美人医疗美容诊所（以下简称莱美人诊所），被告郑自健无需承担涉案商铺腾空、支付租金的责任。1、涉案租赁合同经过原告同意后，先后就调减租金、租赁权转让以口头约定的方式对涉案租赁合同中租金、承租人条款进行了变更，涉案商铺租金由72450元/月调减为60000元/月，租赁权由莱美人诊所受让，承租人变更为莱美人诊所，被告郑自健不再是涉案租赁合同一方主体。（1）因宋志勇医疗美容诊所（以下简称宋志勇诊所）经营困难，准备将宋志勇诊所整体转让，于是被告郑自健通过原告招商部负责人余江向原告申请，将涉案商铺租赁权转让。在租赁权未转让前涉案商铺租金由72450元/月调减为60000元/月，租赁权转让后，涉案商铺租金依此不变。原告通过招商部负责人余江口头回复，同意被告郑自健的申请，涉案商铺租金调减为60000元/月，待宋志勇诊所找到受让人后，被告郑自健再将租赁权予以转让。（2）高明俊准备成立莱美人诊所并受让宋志勇诊所，在莱美人诊所未成立前高明俊通过其实际控制的深圳群创联医疗健康产业有限公司（以下简称群创联公司）签订转让协议。被告郑自健告知了原告，原告表示受让人认可涉案租赁合同（为表示认可，在莱美人诊所成立后在涉案租赁合同上加盖了莱美人诊所的公章），保证正常缴纳租金即可。于2017年7月29日宋志勇诊所与群创联公司正式签订了《宋志勇医疗美容诊所转让协议》，该协议第二条转让范围及价款第1点“双方一致同意，甲方向乙方转让上述诊所的所有权（甲方同意将配合乙方变更诊所证照法人及相关信息）、经营权及上述诊所内现有的设备及设施”，第3点“本协议经甲方配合乙方将诊所证照法人变更为乙方法人、乙方按协议规定支付完转让款后，该诊所的所有权和经营权便归乙所有，该诊所内的现有设施及设备的所有权同样归乙方所有（包括租房押金）”，第4点“从甲方于7月31日将诊所交给乙方之日起，本诊所发生的经营费用由乙方承担。甲方将诊所交给乙方之前发生的经营费用以及债权债务与医疗纠纷由甲方承担”。自2017年7月31日起宋志勇诊所整体转让给了群创联公司（实际控制人高明俊，于2017年09月26日宋志勇诊所工商登记变更为深圳莱美人医疗美容诊所），被告郑自健就涉案商铺租赁权一并转让，涉案租赁合同原件移交给了群创联公司，被告郑自健自该日起退出涉案商铺租赁关系。2、原告以积极行为履行了“同意被告郑自健转让涉案商铺租赁权”的口头约定。（1）莱美人诊所与深圳特艺达装修工程有限公司签订了标的额为320000元的装修合同，并依据涉案租赁合同第三条“……乙方应提供整体装修方案（室内外装修图、广告效果图及机电设备图等）予甲方，经甲方书面同意方可施工……”的约定，经向原告报送方案，同意装修施工后，进行了装修。装修时将原来“宋志勇医疗美容诊所”招牌更改成“LET美人医疗美容连锁”、“深圳莱美人医疗美容诊所”的招牌，装饰装修风格亦改成莱美人诊所式样。于2017年9月12日群创联公司与原告实际控制人陈崇军就涉案商铺同层对面219A签订了租赁合同（以下简称219A商铺），该租赁合同租赁期限截止日与涉案租赁合同期限截止日同为2024年2月29日，通过向原告报送装修方案，经原告同意施工后进行了装修，该商铺装修风格与涉案商铺装修风格相同。（2）莱美人诊所实际控制人高明俊每月将涉案商铺及219A商铺租金共62500元一并通过银行转账至租赁合同中约定的原告实际控人陈崇军私人银行账户当中，收到款项后，原告向莱美人诊所（实际控制人高明俊）开具了收款收据。219A商铺租赁合同第六条第1点“乙方于租赁期内向甲方支付该商铺的物业管理费……”，第4点“甲方根据乙方实际使用的水电量（以场地的独立水、电表度数为准）收取水电费。……”对甲方收取物业费、水电费进行了约定，莱美人诊所亦是将219A商铺、涉案商铺物业费、水电费等费用一并向甲方指定的关联企业深圳市恒美物业管理有限公司支付。（3）深圳市罗湖区卫生和计划生育局于2018年5月10向莱美人诊所核发了《医疗机构执业许可证》，申请《医疗机构执业许可证》应提交的材料清单中包括“医疗机构场所的使用证明材料”，该证明材料需包含场所业主（本案中场所业主即原告）同意承租方（本案中承租方即莱美人诊所）将场地用作医疗用途。由此表明，在此过程中，原告向深圳市罗湖区卫生和计划生育局出示了“医疗机构场所的使用证明材料”，明确的表明了涉案商铺是租给莱美人诊所做医疗美容诊所使用。（4）经过原告同意，被告郑自健自2017年7月31日将涉案商铺租赁权转让后，每月租金、物业费、水电费等费用账目核对、催收都是原告联系莱美人诊所，从未联系过被告郑自健。包括莱美人倒闭，实际控制人高明俊跑路后，原告也从未联系过被告郑自健催收租金、物业费、水电费等费用。3、被告郑自健是将涉案商铺租赁权合法转让给莱美人，是有效的租赁权转让行为，并非原告所主张的擅自转租行为。房屋租赁权的转让是原承租人将房屋租赁权完全出让给新的承租人，新承租人的租赁权以原承租人的租赁权的消灭为前提。转租与租赁权的转让的区别在于房屋转租是指承租人不退出租赁关系而将房屋另行出租给次承租人使用并获得房租的行为，前后两个租赁关系同时存在。而房屋租赁权的转让是指承租人在租赁期限内，将房屋承租权转让给第三人，致使原租赁合同解除。新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。租赁权的转让并非仅仅是合同权利的转让，而且包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，其实质是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位。《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致，可以变更合同。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第三十六条规定:“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据尊重合同当事人意思自治原则，当合同双方均以行动履行了各自权利义务，虽与合同约定并不相符，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定合同双方实际变更了合同义务。根据客观事实、法律规定、合同意思自治原则，被告郑自健经过原告同意转让涉案商铺租赁权是合法有效的。4、退一步讲，原告对涉案商铺租金主张缺乏事实和法律依据。（1）原告对涉案部分商铺不具有合法所有权。在被告郑自健租赁涉案商铺后，办理宋志勇诊所证照过程中部分商铺原告无法提供合法的所有权证明，且后续亦一直未提供。由此，对不具有合法所有权的商铺所涉租赁合同应为无效合同，双方互负返义务，原告无权就该部分商铺再主张租金。（2）案涉商铺已通过口头约定调减为租金60000元/月，亦实际履行，且租赁受让人莱美人诊所为同等条件，故原告不可再依涉案租赁合同72450元/月主张涉案商铺租金。(3)莱美人诊所于2018年5底倒闭，实际控制人高明俊跑路，之后原告采取了停水停电措施，莱美人员工将莱美人诊所主要设备集中于一处，原告对外发布了招租公告，且原告于2018年7月17日向法院诉请解除涉案租赁合同，于2018年8月6日深罗劳人仲案[2018]795-807号仲裁调解书出具日，原告在法院笔录上签字确认实际控制、占领涉案商铺，涉案租赁合同应自2018年7月17日解除，涉案商铺租金应计算至2018年7月17日即为终止。二、被告郑自健已不是涉案租赁合同的法律关系主体，不需承担支付违约金，不需赔偿原告律师费，不需承担本案诉讼费。被告郑自健基于租赁权转让已不再是涉案租赁合同的法律关系主体，就本案不需承担任何责任。但退一步讲，即使需承担责任，原告关于违约金、赔偿金等诉求与事实、法律规定亦不相符合。1、如上理由，涉案租赁合同至2018年7月17日解除。至解除之日，被告郑自健未收回的租金为152903.2元，构成原告的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告主张违约金144900元明显过高，请法院予以调减。2、涉案租赁合同违约金为补偿性违约金，系违约损害赔偿的替代，不能与定金、违约损害赔偿并用，相对于违约损害赔偿责任具有“适用上的优先性”，即若约定了补偿性违约金，违约后，非违约方不能主张损害赔偿责任，只能请求对方支付约定的违约金。《合同法解释（二）》第28条也规定，请求增加违约金的，以实际损失为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，从某种意义上说，二者绝对不能同时主张，否则会出现重复救济。由此，原告请求违约金后就不能再请求赔偿金。3、被告郑自健将涉案商铺租赁权转让给群创联公司（莱美人诊所成立后为莱美人诊所）时将租赁涉案商铺缴纳给原告的144900元押金的权益一并转让了，租赁合同中押金的性质即为承租人违约后向出租人的承担违约责任的保证金。由此，涉案租赁合同违约金应先从押金中扣减。综上所述，请法院支持被告郑自健的答辩请求。被告深圳莱美人医疗美容诊所未答辩。经审理查明：2015年12月19日，原告与被告郑自健签订一份《合同书》，约定原告将位于深圳市罗湖区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共15间铺及通道（总面积355.19平方米）出租给被告郑自健。租赁期为8年，从2016年3月1日起至2024年2月29日止。被告郑自健承诺租赁该房产仅用于商业医疗用途使用。租金及支付方式为：首三年每月租金72450元，第四年起每年递增6%。被告郑自健须于每月5日前支付当月租金，原告收款后应向被告郑自健提供有效发票。被告郑自健须支付两个月租金144900元作为保证金。房屋租赁期间，被告郑自健有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：1、未经原告书面同意，拆改变动房屋结构。……6、拖欠房租累计达30天以上。7、未经原告书面同意，将房屋转租、转借、分租给他人使用，通过转包、转让经营实体等方式变相转租、转借、分租承租房屋给他人使用的。合同还约定，若被告拖欠房租累计达一个月以上。或未经原告书面同意，将房屋转租、转借、分租给他人使用，通过转包、转让经营实体等方式变相转租、转借、分租房屋给他人使用的，原告有权终止合同，收回房屋，被告郑自健应按照本合同租赁保证金的两倍向原告支付违约金并赔偿原告根据本合同可取得的预期收益，一切直接、间接损失及为追究乙方违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、律师费用、影印费用、财产保全担保费用、差旅费等。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告郑自健还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。被告郑自健承租案涉房产后，用于经营宋志勇医疗美容诊所。被告郑自健在庭审时陈述，因宋志勇医疗美容诊所营业状况不好，其与原告口头协商请求减租至每月6万元，并允许其适时整体转让。原告确认，因对被告郑自健的经营状态体谅，同意对其进行减租，但当时协商同意减租的前提是按时缴纳租金，否则租金金额恢复至原来的金额。且原告对被告郑自健陈述的同意被告郑自健整体转让案涉商铺的事实不予确认。被告郑自健提交的银行流水显示，从2016年12月9日开始，被告郑自健每月向原告缴纳的租金数额为6万元。2017年7月29日，宋志勇（甲方）与深圳群创联医疗健康产业有限公司（乙方）签订《医疗美容诊所转让协议》，约定：甲方向乙方转让位于东门步行街印象城2楼诊所（诊所证照编号：PDY32257-X4403031702162，法人为宋志勇）的所有权、经营权及诊所内的设备和设施。2017年8月，被告深圳市莱美人医疗美容诊所对案涉租赁场地进行装修，并在案涉场地进行经营。工商登记信息显示深圳群创联医疗健康产业有限公司与深圳市莱美人医疗美容诊所的法定代表人均为案外人高晓涛。被告郑自健主张深圳群创联医疗健康产业有限公司与深圳市莱美人医疗美容诊所的实际经营人均为法定代表人的哥哥高明俊。从2017年8月开始，由高明俊向原告直接缴纳租金等费用，并提交了2018年1、2、3月租金收据予以证明，三张收据均载明：“今收到高明俊（郑自健）交来……租金……”，原告对该收据的真实性予以确认，但主张原告一直未认可被告郑自健转租案涉商铺，也未认可案涉商铺的承租人已变更为被告深圳市莱美人医疗美容诊所，原告仅确认由高明俊代郑自健缴纳案涉商铺的租金。从2018年5月开始，高明俊未向原告缴纳租金。2018年6月27日，被告深圳市莱美人医疗美容诊所及深圳群创联医疗健康产业有限公司因拖欠员工工资被何桂林等13名员工诉至深圳市罗湖区劳动人事争议仲裁委员会。2018年7月，本院依据上述员工的申请对被告深圳市莱美人医疗美容诊所经营场地（即案涉租赁房产）内的所有物品进行了查封。后双方达成一致调解协议，深圳市罗湖区劳动人事争议仲裁委员会出具深罗劳人仲案[2018]795-807号仲裁调解书，确认：深圳群创联医疗健康产业有限公司于2018年8月13日一次性支付何桂林等13人合计427471.8元。被告深圳市莱美人医疗美容诊所对上述费用承担连带责任。被告深圳市莱美人医疗美容诊所未履行上述支付款项义务，2018年9月7日，各员工向本院申请强制执行。现被告深圳市莱美人医疗美容诊所仍在停业中，案涉租赁房产尚未腾空。另查，原告因本案诉讼支出律师费6000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。针对本案争议的焦点，分析如下：关于原告与被告郑自健及被告深圳市莱美人医疗美容诊所三者之间的法律关系。原告主张，其与被告郑自健存在租赁合同关系，与被告深圳市莱美人医疗美容诊所不存在合同关系，原告亦不清楚两被告之间的真实内在关系。被告郑自健主张，一开始原告与其签订租赁合同，存在租赁合同关系，但从2017年7月底，被告郑自健已经将案涉租赁房屋的租赁权整体转移给被告深圳市莱美人医疗美容诊所，自此，被告郑自健与原告的租赁合同解除，原告与被告深圳市莱美人医疗美容诊所建立租赁合同关系。对此，本院认为，原告与被告郑自健在2015年12月19日签订一份《合同书》，约定原告将位于深圳市罗湖区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××共15间铺及通道出租给被告，该合同为双方真实意思表示，合法有效，双方成立租赁合同关系。2017年7月底，被告郑自健将案涉租赁房产转给被告深圳市莱美人医疗美容诊所使用，该转让行为并未得到原告的书面同意，原告与被告深圳市莱美人医疗美容诊所亦未重新签订租赁合同，被告郑自健亦未提交证据证明原告已与其解除2015年12月19日签订的《合同书》，结合原告在租金收据中“今收到高明俊（郑自健）交来……租金……”的表述，原告并未确认案涉房屋租赁权整体转移。故本院对被告郑自健主张的租赁权整体转移给被告深圳市莱美人医疗美容诊所的抗辩理由不予采信。本院认为，被告郑自健与被告深圳市莱美人医疗美容诊所的上述行为只能构成对案涉租赁房产的转租，并不构成租赁权的整体转移。原告主张该转租行为系被告郑自健擅自进行，并未得到其同意。但从被告郑自健提交的租金收据以及其与原告员工余江的电话录音等可以证明，虽然该转租行为未经原告书面同意，但是原告对该转租事实是知晓的。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。行为人未获得出租人的同意,擅自将租赁房屋转租,出租人享有法定单方解除权。但出租人在得知行为人擅自转租之日起6个月内不提异议,视为同意转租。因此,出租人丧失了合同解除权,其诉请无法律依据。可以推定，出租人在得知行为人擅自转租之日起6个月内不提异议,视为同意转租。综上，对原告与两被告的法律关系，本院认定如下：原告与被告郑自健之间成立租赁合同关系，被告郑自健与被告深圳市莱美人医疗美容诊所之间成立转租合同关系,原告与被告深圳市莱美人医疗美容诊所之间不存在租赁合同关系。关于合同的履行以及具体责任承担的问题。首先,出租人与承租人成立租赁合同关系,承租人与次承租人成立转租合同关系,出租人与次承租人之间无租赁合同关系,故出租人要求次承租人承担承租人拖欠的租金没有法律依据,出租人只能向承租人追讨。本案中，原告只能向承租人被告郑自健主张拖欠的租金，向被告深圳市莱美人医疗美容诊所主张租金没有法律依据。关于拖欠的租金金额。被告郑自健主张月租金已变更为6万元，提交了相关交租记录（银行流水、收据）予以证明。原告虽主张6万元系在被告郑自健按时交租的情况下才予以减免，否则按照合同约定的租金收取，但原告并未提交证据予以证明，故本院对原告的该主张不予采信，月租金按照变更后的每月6万元标准计算。原告从2018年5月开始未收取到租金，被告郑自健应从2018年5月开始承担给付租金的义务。关于租金的计算终止时间，本院认为，原告提交的财产查封清单显示，2018年7月，因被告深圳市莱美人医疗美容诊所与员工的劳动争议纠纷，本院已将案涉商铺中的所有物品予以查封。原告与被告郑自健的租赁合同已无法继续履行，合同目的已经无法实现，故根据合同法相关法律规定，原告与被告郑自健签订的《合同书》应于2018年7月底解除。被告郑自健应向原告支付2018年5月、6月、7月的租金共计18万元。其次,出租人有权请求次承租人搬离房屋并支付逾期搬离的占有使用费。因为,出租人与承租人解除房屋租赁合同,次承租人与承租人的转租合同也随之终止,即次承租人丧失了继续使用房屋的依据,故出租人可基于物权请求次承租人返还房屋及支付自租赁合同解除之日起至腾房之日止的占有房屋使用费。本案中，原告与被告郑自健签订的《合同书》于2018年7月底解除，被告深圳市莱美人医疗美容诊所丧失了继续使用房屋的依据，但其仍然占有案涉租赁房屋，故其应向原告支付自2018年8月开始至租赁房屋实际腾空之日止的占有房屋使用费。占有房屋使用费按照每月租金6万元的标准计算。另外，关于违约金。因为被告郑自健的未缴纳租金数额为18万元，原告主张的144900元金额过高，本院酌情调整为5.4万元（18万元×30%）。因原告与被告深圳市莱美人医疗美容诊所不存在合同关系，原告向其主张违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于律师费6000元，系因被告郑自健的违约行为以及被告深圳市莱美人医疗美容诊所占有房屋的行为给原告造成损失，本院对原告要求由两被告支付该费用的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的司法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑自健应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司支付租金人民币180000元；二、被告郑自健应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司支付违约金人民币54000元；三、被告深圳市莱美人医疗美容诊所应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司支付占有使用费（占有使用费从2018年8月开始，按照每月人民币60000元的标准计算至租赁房屋腾空之日止）；四、被告郑自健、深圳市莱美人医疗美容诊所应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司支付律师费人民币6000元；五、驳回原告深圳市圣嘉华商贸发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6824元，由被告郑自健负担3000元，由被告深圳市莱美人医疗美容诊所负担3824元，上述费用原告已预交，两被告应在本判决生效之日起十日内径付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  朱丽娜人民陪审员  徐之望人民陪审员  谢伟波二〇一九年二月一日书 记 员  杨纯纯