广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22295号原告：郭杏玲，女，1972年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪颜，广东常道律师事务所律师。被告：陈丽燕，女，1972年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：孔宪邦，男，1971年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，两被告共同委托诉讼代理人：马耀林，广东仲马律师事务所律师。第三人：顺德区容桂腾旭达房地产中介服务部，住所地佛山市顺德区容桂高黎居委会外环路佳兆业金域花园6号商铺之二。经营者：刘景科。原告郭杏玲诉被告陈丽燕、孔宪邦、第三人顺德区容桂腾旭达房地产中介服务部（以下简称：腾旭达服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序分别于2018年12月25日、2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告郭杏玲委托诉讼代理人陈尚安、钟雪颜，被告陈丽燕、孔宪邦的委托诉讼代理人马耀林、第三人腾旭达服务部经营者刘景科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告陈丽燕、第三人于2018年4月28日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告陈丽燕向原告双倍返还定金120万元；三、判令被告陈丽燕向原告退还购房款50万元；四、判令被告陈丽燕向原告支付违约金163000元；五、判令两被告承担共同连带清偿责任；六、本案诉讼费、财产保全费由本案被告共同承担。事实和理由：2018年4月28日，原告与被告陈丽燕、第三人共同签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告陈丽燕位于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会桥东街钟泰坊一巷X号房产（粤房地权证佛字第××号），购房价款总共为人民币163万元，定金60万元于签订合同当时支付，首期购房款50万元于2018年6月10日支付，购房余款53万元在办理过户手续时支付。签订合同后，原告按照合同约定向被告陈丽燕支付了定金60万元及首期购房款50万元后，多次催促被告陈丽燕配合其办理过户手续，但被告陈丽燕找诸多借口拖延，于是原告于2018年11月12日向顺德区国土城建和水利局查询得知被告陈丽燕出售的房屋已登记抵押，并被查封，其根本不可能履行合同的义务，故原告主张解除合同。其次，合同中约定被告陈丽燕应于2018年8月31日前配合原告办理过户手续，至今未办理相关手续，被告的行为已构成严重违约，根据合同约定，被告陈丽燕需双倍返还定金给原告并承担违约责任。两被告为合法夫妻，应依法对夫妻婚姻关系存续期间产生的债务承担共同连带清偿责任。故现为维护原告之合法利益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈丽燕、孔宪邦辩称，一、答辩人与原告人因佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会桥东街钟泰坊一巷X号房屋买卖建立关系，购房合同中的购房款及使用地与办证过户手续程序时间已清楚注明在内，原告购买的房屋办理房产证要先办分宗联审审批手续，双方签订合同后答辩人已经一直在办理相关手续中，并未因答辩人个人因素拖误审批手续，原告在诉状中指出，多次催促答辩人配合其办理过户手续诸多借口拖延，原告陷造事实，房屋过户是按国家国土城建办程序来办理各项手续的，并非答辩人能掌控，所以双方协商同意签订了购房买卖合同，写明交易时间，原告在诉状说我方诸多借口拖延办理过户手续，恳请法院依法到相关国土城建局及分宗部门查询，答辩人是什么时间提交办理房产分宗手续的，分宗手续未办结，下一个程序能办理吗？二、原告于2018年11月12日查询到合同内购买的房屋已登记抵押并被查封，其根本不可能履行合同的义务，故原告主张解除合同；根据原告查询到本案房屋已被抵押并被查封，此事答辩人已经积极处理，并未对原告本案合同的房屋办理手续过程带来延误，法院可查证核实，出售的房屋当事人过户能缴清对购买方并没造成问题的存在，房屋查封的问题答辩人也处理好，只因分宗手续未办结，查证出来的问题并没有对原告造成入户拖延，所以原告并没有实际法律依据构成解除合同的理由。三、在法院本案民事审判调解笔录中，原告方提供的调解方案事实不符合客观情况，调解中房屋买卖双方同意继续履行合同的责任，希望尽快完成办理过户相关的手续，答辩人以提供担保，用担保额度50万元，用于解封原告申请查封答辩人的房产及银行账户，继续履行合同约定的责任，证明答辩人是诚心配合原告办理过户手续的，原告方也同意这个方案，但原告方认为（如果答辩人在2019年5月1日前仍不能到房产部门办理本案房屋的过户手续事宜，则应承担违约责任，返还原告已付的款项还要另付违约金32万元，涉案的房产应于2019年2月28日前实际交付给原告使用）。答辩人诚心处理协助办证，没有自身拖延办证的程序，但原告方从申请查封答辩人的财产及开出无理条件使人气愤，答辩人从2018年4月28日签订合同后，争取尽快的时间办理房屋的分宗联审手续，至今该部门也未能完成办理，我方也不知道各部门办理相关手续的时间及程序，也不是我想今天能办完就能办完的可能，也要双方资料齐全才能办理，万一你方及过户程序不能按时办理关联到我方违约的问题，实欠公理。所以答辩人经过慎重考虑分析，郑重要求法院对原告方的诉讼重新开庭审理，并对于原告的诉讼请求没有事实依据予以推翻。四、事因原告查询得知答辩人的房屋登记抵押、并被查封，不可能履行合同的义务，故原告主张解除合同，并申请查封冻结答辩人的银行账户及房产，冻结孔宪邦在勒流上涌的股份分红等款项，冻结孔宪邦在创益公司持有45%股权三年，从这些行为反映原告目的不是想解决问题，是制造事端，答辩人的房屋登记抵押、并被查封根本未对过户手续产生终止停办的因素，原告申请查封答辩人的财产，冻结股份银行账户，对答辩人夫妻带来生活上、工作上极大的影响，房产原告只占其中二分之一的产权，再者二分之一的产权里面原告还未付齐购房款，原告查封当事人的房屋足以抵消原告合同上房屋的价值，原告在法庭上必须实事求是衡量之下办理诉讼事项。五、答辩人恳请法院对本案原告诉讼事实查证，是否我方个人因素拖延办理过户手续，查证我方答辩人房屋已登记抵押、并被查封等因素出现对原告入户有没有实际不利的影响，如法院查证核实答辩人上述因素造成对原告入户手续影响的，我答辩人愿意接受法律的处罚，但如果我方答辩人没有造成对原告入户手续影响的，请法院解封被申请冻结的财产，原告没有确实法律依据举证答辩人造成对过户手续影响而申请查封答辩人的财产，对答辩人夫妻造成精神伤害及不必要的损失应予以赔偿，请法院支持答辩人要求原告补偿精神伤害费、查封损失费合共20万元给答辩人夫妻。另外对房产的另外一个买主因为这无理的查封而导致迟延过户而产生的一切责任及经济损失要原告付上法律责任。再者法官，答辩人不是想原告借款而是实属买卖房屋合同款；在房屋分宗手续未办理完成前原告无权侵犯答辩人的私隐及查封其房产；请求法院予以支持，答辩人为维护自身的合法权益，恳请法院查清事实的基础上依法判决。第三人腾旭达服务部陈述，原被告双方是自己达成房屋买卖合同的，我方只是负责出具一份房屋买卖合同。用于保障双方的利益。签订合同前被告孔宪邦告诉过我方，案涉房屋有抵押的情况，我方也把抵押情况告诉了原告。本院经审理认定事实如下：（1）2018年3月23日被告陈丽燕向相关部门提交《申请书》，申请事项“将座落于顺德市伦教区三洲居委会文明东路桥东街钟泰坊一巷X号的土地出让……申请按政府优惠政策减免80平方米的补地价款”、三洲股份合作经济社批复“同意办理转国有用地的手续”；（2）2018年4月28日原告与被告陈丽燕、第三人签订《房屋买卖合同》，约定“甲方自愿将座落于佛山市顺德区伦教街道办事处三洲社区居民委员会桥东街钟泰坊一巷X号房屋出售给乙方……实际占地面积按土地分宗为准”、“该房屋成交总价……1630000元整”、“三方于2018年4月28日签订本合同并于当天乙方支付购房定金600000元……乙方于2018年6月10日在支付甲方购房款500000元……2018年8月31日前甲乙双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续，办理好过户手续后乙方即时向甲方支付购房尾款530000元”、“若甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方。甲方延迟办理相关手续视为违约，在乙方同意甲方延迟履约的情况下，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲乙双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之一支付延迟履行违约金”、“本合同签订后，甲乙双方任何一方不违约不想成交，违约方必须按房产成交总价百分之十作为违约金赔付给对方”、“上述交易时间，如非因甲、乙双方原因造成延期，则相应顺延，甲、乙互不承担违约责任等”，截止至2018年6月12日原告已按合同约定向被告陈丽燕给付款项1100000元；（3）2018年4月28日被告陈丽燕与佛山市建亨房地产法律咨询服务有限公司签订《房地产代办手续服务协议》，委托代办事项包含“房屋分宗测量费、房地产分宗手续、分宗批准后换领不动产权证手续”；（4）2018年8月16日两被告因案涉房屋被杭州市拱墅区人民法院查封而向该院提出置换保全财产申请书，申请以现金方式置换被查封的案涉房产；（5）2018年8月29日两被告协议登记离婚，两被告结婚登记日期为1994年12月19日；（6）2018年9月14日-10月15日，《房地产分宗联审表》上显示案涉房屋申请分宗，相关部门对申请进行了批复，同意按规划要求办理宗地号158098-××5分宗为宗地1580XX-XXX号和158098-XXX号，分宗后两宗地维持按顺发【2001】13号文集体转国有性质；（7）2018年11月12日杭州市拱墅区人民法院向被告陈丽燕发出《当事人缴款通知书》，要求被告陈丽燕将195938.29元的款项存入指定的法院账号，被告陈丽燕于2018年12月5日将上述款项存入该账号；（8）2018年12月25日经查询案涉房屋的不动产登记信息显示，该房产设立了抵押权，抵押债权数额为100万元，查封情况为2018年11月19日由本案原告申请查封房产；（9）截止至2019年1月21日被告陈丽燕名下招商银行账户（户口号码：62148375760XXXXX）尚有余额1258478.9元；（10）原告与被告陈丽燕微信聊天记录反映一下内容：①2018年6月11日至11月13日双方一直就涉案房屋分宗事宜进行沟通，被告陈丽燕回复因办证机构问题导致分宗手续尚未办理完毕；②2018年11月13日双方到律师事务所了解案涉房屋的相关情况。本院认为,本案争议焦点在于，一、涉案房屋买卖合同是否已经达到解除条件，二、被告是否应向原告支付违约金。围绕上述争议焦点分析如下：一、涉案房屋买卖合同是否已经达到解除条件《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（1）原告是否可行使约定解除权。根据庭审调查询问，原告明确其诉请解除合同的依据为双方在案涉合同中约定的解除权。根据案涉合同约定“若甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方”，原告称在签订合同时被告陈丽燕未明示该案涉房产存在抵押登记，属于“虚假陈述”，因此诉请解除合同。根据庭审双方举证及陈述显示，案涉房产在签订合同时是否有将抵押登记情况明示于原告存在争议，但原告认为被告陈丽燕进行了“虚假陈述”，则应就虚假陈述确实发生及虚假陈述的内容负举证责任，从庭审双方及第三人陈述中均无法得出被告陈丽燕向原告主动陈述该房产并无存在抵押登记的情况，原告亦无对此举证证明，应承担举证不能的不利后果。另，合同约定解除权行使条件为“甲方虚假陈述……导致房屋无法转让”，被告陈丽燕在庭审中举证其有资金可对抵押权进行涂销，而原告并无就存在抵押权导致“无法转让”进行举证，亦应承担相应的举证责任。因此，案涉合同约定的解除条件并未成就，原告主张依约定解除案涉合同，本院不予支持。（2）案涉合同是否达到法定解除条件。根据庭审双方举证及陈述显示，合同约定于2018年8月履行过户登记手续，亦约定“上述交易时间，如非因甲、乙双方原因造成延期，则相应顺延，甲、乙互不承担违约责任等”，结合分宗申请书递交的时间与《房地产分宗联审表》上相关部门审判签名的时间，被告认为在该时间段内其一直在办理分宗事宜，并非迟延履行债务，与其提交的微信聊天记录中所陈述的内容相一致，形成完整的证据链，本院予以采信。另，被告陈丽燕因另案诉讼导致案涉房屋被杭州市拱墅区人民法院查封，经被告陈丽燕申请置换保全财产，该案涉房产已解除查封，现案涉房屋除原告就本案申请查封外，并无其他查封情况。就目前案涉房产的情况，并未存在其他导致合同无法履行或根本目的不能实现的违约情形，案涉合同未达到法定解除条件。综上，双方应受案涉合同的约束继续履行案涉合同，原告请求解除合同、退还已付款项，本院不予支持。根据合同的约定双倍返还定金应是在根本违约并解除合同的情形下发生的，原告请求双倍返还定金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。二、被告是否应向原告支付违约金《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（1）关于解约违约金。原告与被告陈丽燕在案涉合同中就解约违约金进行了约定“本合同签订后，甲乙双方任何一方不违约不想成交，违约方必须按房产成交总价百分之十作为违约金赔付给对方”，因上所述，案涉合同未达约定解除条件，违约金条款亦未成就，原告请求被告陈丽燕支付解约违约金163000元，于法无据，本院不予支持。（2）关于迟延履行违约金。原告与被告陈丽燕在案涉合同中就迟延履行的违约责任进行了约定“甲方延迟办理相关手续视为违约，在乙方同意甲方延迟履约的情况下，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲乙双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之一支付延迟履行违约金”。该违约金的支付以双方同意继续履行合同为前提，原告请求解除合同，且并未请求该部分违约金，根据不诉不理的原则，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭杏玲全部诉讼请求。本案受理费15783.5元(已减半)、财产保全费用5000元，合共20783.5元，由原告郭杏玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  严婧二〇一九年二月十三日书记员  杨翀