安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终94号上诉人（原审原告）：余琼,女,1971年11月18日出生，汉族,住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，安徽安然律师事务所律师。上诉人（原审被告）:芜湖津盛农村商业银行股份有限公司埭南支行,住所地安徽省芜湖市镜湖区方村街道埭南社区黄土塘。负责人：董兆武,该行行长。委托诉讼代理人：翟红照，系该行员工。委托诉讼代理人：李运锋，系该行员工。原审第三人:崔书凤,女,1966年6月6日出生,汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原审第三人:朱水官,男,1964年3月5日出生,53岁,汉族,住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人余琼因与被上诉人芜湖津盛农村商业银行股份有限公司埭南支行（以下简称津盛银行）、原审第三人崔书凤、朱水官案外人执行异议之诉一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院于2018年8月21日作出（2018）皖02民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人余琼的委托诉讼代理人贾良俊，被上诉人津盛银行的委托诉讼代理人翟红照、李运锋到庭参加诉讼。原审第三人崔书凤、朱水官经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。余琼上诉请求：1、依法撤销芜湖市中级人民法院（2018)皖02民初4号民事判决书；2、依法纠正对崔书凤、朱水官所有的位于芜湖市黄山西路建工新村8号楼1单元601号、602号、603号、604号房屋的执行行为；3、依法确认余琼对上述房屋享有继续承租权和优先购买权；4、依法确认余琼对上述房屋在装修价值增加范围内享有优先受偿权；5、由津盛银行承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、执行拍卖公告当中，没有依法披露余琼享有优先购买权，在此情形下采取拍卖行为，势必导致竞买人不知情，会导致竞买人在拍得房屋之后与余琼之间发生争议，不利于维护余琼的合法权益。因此，原执行行为存在瑕疵，应予纠正，余琼的异议请求依法应予支持。2、关于租赁期限的问题。一审庭审已经查明，2011年，最初确实将603、604两间房屋出租给了案外人周小燕，后因为周小燕退出租赁，余琼就601、602、603、604四间房屋重新签订房屋租赁合同，后签订的房屋租赁合同替代了之前签订的租赁合同并得以切实履行，且该租赁合同确定的租赁期限与生效的（2014)镜民一初字第00869号民事调解书确定的事实一致，依法应当予以确认。3、津盛银行取得的抵押权时间在2012年以后，而租赁关系建立的时间为2011年，发生在之前。虽然余琼出具了一份承诺书，载明“放弃一切不利于银行处置抵押物的权利”，但并未明确表明放弃优先购买权和继续承租权。事实上，余琼的优先购买权和继续承租权均有利于涉案房屋的处置，并不会影响津盛银行实现抵押权。因此该承诺并不能对抗余琼依法取得在先的承租权和优先购买权。4、对于装修价值部分。对增加的房屋装修价值部分，拍卖所得价款应当归余琼所有，或者优先用于抵偿崔书凤、朱水官尚欠余琼的借款。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不准确，请求二审法院依法改判支持余琼的全部上诉请求或者发回重审。津盛银行答辩称，1、不论余琼对案涉房屋是否有合法有效的承租权，津盛银行强制执行行为并不影响余琼的承租权。2、余琼出具的承诺书是真实的，其承诺自愿放弃一切不利于银行处置抵押物的权利。余琼诉请主张对案涉603、604房屋享有的承租权与津盛银行留存的租赁协议约定的租赁期限不符，601、602房屋签订的租赁协议系与周小燕签订租赁协议内容互不冲突，余琼对案涉房屋享有继续承租权和优先购买权，无事实和法律依据。3、余琼主张对装修房屋价值享有优先受偿权，无法律依据，且租赁合同系余琼与第三人朱水官签订的租赁合同，只对双方有约束力，与津盛银行无关，余琼可向第三人另行主张。故请求驳回余琼的上诉请求。余琼向一审法院提起诉讼请求：1、判令停止对崔书凤、朱水官所有的位于芜湖市黄山西路建工新村8单元601号、602号、603号、604号房屋的执行行为；2、判令余琼对上述房屋享有继续承租权和优先购买权；3、判令余琼对上述房屋在装修价值增加范围内享有优先受偿权;4、判令津盛银行承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：根据（2013）芜中民二初字第00112号民事判决，崔书凤、朱水官于该判决生效之日起十日内归还津盛银行借款450万元以及自2012年9月22日至2012年12月31日止的利息12.24万元，并以450万元为基数按中国人民银行公布的同期基准利率上浮60%的标准计算自2013年1月1日起至判决确定的给付之日止的利息；津盛银行对崔书凤、朱水官所有的位于安徽省芜湖市镜湖区建工新村8#楼1-601、602、603、604室等住宅房屋在拍卖、变卖的价款内享有优先受偿权。后崔书凤、朱水官未在法定期限内履行相应的义务，津盛银行遂申请执行。在执行过程中，因崔书凤、朱水官一直未履行生效法律文书确定的义务，遂依法对安徽省芜湖市镜湖区建工新村8#楼1-601、602、603、604室进行查封、拍卖。案外人余琼以上述房屋目前仍处于其合法承租期内，且崔书凤、朱水官与其之间存在债权债务关系及房屋租赁关系为由，提出申请，请求停止对上述房屋的执行行为。2017年10月27日，一审法院作出（2017）皖02执异19号执行裁定书，认定法律并不禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，承租人的承租权不得对抗法院依法处置财产，并据此驳回了余琼的异议请求。余琼不服该裁定，提起本案诉讼。一审法院另查明：2012年7月18日，余琼向津盛银行出具《承诺书》，载明其作为承租方对朱水官将建工新村8#楼1-603、604房产在津盛银行设定房产抵押权抵押贷款一事已知晓，并作出如下承诺：房产抵押期间若需延长租期，应得到银行的书面同意；出租方不能按照银行的要求按时归还贷款本息，银行需要处置抵押物时，余琼将放弃一切不利于银行处置抵押物的权利。同时，该《承诺书》还载明附件包括余琼的身份证复印件及租赁合同复印件。该份租赁合同由朱水官与余琼于2012年3月10日签订，内容包括余琼承租朱水官所有的上述603、604房产，租赁期限为三年（自2012年3月15日起到2015年3月14日止）。余琼为证明其诉请，提交了一份其与朱水官签订的房屋租赁协议（签署日期为2011年12月15日），该协议内容载明余琼系案涉601、602、603、604房屋的承租人，租赁期限自2011年12月15日起到2021年12月14日止。津盛银行为反驳余琼的诉讼主张，提交了签署人为周小燕的承诺书（签署日期为2012年7月18日）以及房屋租赁协议（签署日期为2010年12月31日），内容载明周小燕系案涉601、602房屋的承租人，租赁期限自2011年元月15日起到2018年元月14日止。一审法院认为，第一，（2013）芜中民二初字第00112号生效民事判决已判决确认津盛银行就案涉四套房屋在拍卖、变卖的价款内享有优先受偿权，现津盛银行依据该生效判决内容申请强制执行，该强制执行行为仅会导致案涉四套房屋所有权发生变动，并不影响承租人基于合法有效的租赁合同而享有的承租权，即承租权不会因强制执行行为遭受侵害。据此，无论余琼对上述四套房屋是否享有合法有效的承租权，其均不能以此为由要求停止执行，余琼的该项诉请不能成立。第二，津盛银行提交的余琼与朱水官于2012年3月10日签订的案涉603、604房屋租赁合同中，约定余琼的租赁期限至2015年3月14日止。而余琼2012年7月18日在向津盛银行出具的《承诺书》中明确表示若需延长租期，应得到银行的书面同意，并自愿放弃一切不利于银行处置抵押物的权利。上述《承诺书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对余琼具有约束力，故其现诉请主张对案涉603、604房屋享有的承租权至2021年12月14日止，显然与上述租赁合同约定的租赁期限不符，亦违背了其向津盛银行作出的承诺，依法不予支持。余琼向津盛银行出具《承诺书》时并未披露其就案涉601、602房屋亦享有承租权及具体的租赁期限，而津盛银行实际接收的是案外人周小燕与朱水官就案涉601、602房屋于2010年12月31日签订的租赁协议及周小燕2012年7月18日出具的承诺书。经审查，余琼提交的其就案涉601、602房屋签订的租赁协议（2011年12月15日签订）与周小燕签订的租赁协议内容相互冲突。鉴于上述情形，在无其他证据佐证的情况下，无法直接采信余琼提交的租赁协议，进而不能认定余琼就案涉601、602房屋享有承租权至2021年12月14日止的事实，故其诉请主张对上述房屋享有继续承租权、优先购买权，均无事实和法律依据，不予支持。余琼还主张对案涉房屋在装修价值增加范围内享有优先受偿权，因该项主张缺乏法律依据，亦不予支持。综上所述，余琼的诉讼请求均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决驳回余琼的全部诉讼请求。案件受理费2300元、鉴定费4000元，均由余琼负担。二审庭审中，余琼提交一份《情况说明》，署名为周小燕，日期为2017年7月16日。证明周小燕对余琼主张的事实认可，证实津盛银行提交的关于周小燕的承诺书及租赁合同并非真实，仅用于两第三人办理抵押贷款手续而书写，同时承诺书及租赁合同并非周小燕签订。津盛银行对该情况说明真实性有异议。因周小燕未到庭，又无其他证据予以佐证，本院对该份证据不予采信。各方所举其他证据、证明目的及相对方的质证意见均同一审，本院认证意见与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、余琼对案涉四套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对该四套房屋的执行；2、余琼主张对案涉四套房屋享有继续承租权、优先购买权以及在装修价值增加范围内享有优先受偿权有无依据。关于焦点1。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致其租赁权消失。本案中，津盛银行依据生效判决申请强制执行，案涉四套房屋因执行行为会导致所有权发生变动，但并不影响余琼基于合法有效的租赁合同而享有的承租权。执行法院在执行过程中并未否定余琼的承租权。无论余琼对案涉四套房屋是否享有合法有效的承租权，余琼均不享有足以排除强制执行的权益，故对其要求终止对案涉四套房屋的执行的诉请请求，一审未予支持，并无不当。关于焦点2。根据案涉房屋603、604的租赁合同和承诺书，租赁期限至2015年3月14日，余琼主张至2021年12月14日，与银行备存的合同和承诺书不符，且该租赁期限变更未经津盛银行书面同意，余琼的主张不能成立。而对601、602房屋，余琼亦主张享有租赁权益，但与津盛银行出具的合同及承诺书表明的事实不符。根据本案现有证据，不能确认余琼对案涉四套房屋享有继续承租权、优先购买权。同时其主张享有房屋装修价值增加范围内的优先受偿权，也无事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。余琼的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由余琼负担。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇一九年二月二十五日法官助理赵方超书记员张丽娟