河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终1007号上诉人（原审原告）：于志刚，男，1956年7月28日出生，汉族，个体经营者。上诉人（原审被告）：优歆（上海）二手车经营有限公司，住所地上海自由贸易试验区华申路****楼****。法定代表人：高瑕，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志胜，北京秀中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王冲，男，1988年6月20日出生，汉族，无业，住唐山市。上诉人于志刚、优歆（上海）二手车经营有限公司（以下简称优歆（上海）二手车）因与被上诉人王冲房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于志刚上诉请求：一、被上诉人付给上诉人房屋租费赁4年的违约金为12万元；二、被上诉人对万达国防道7-2房屋内、外损坏的物品设施恢复原状及另掏钱赔偿上诉人的经济损失1万元；三、被上诉人付给上诉人延期占用该房屋租赁费17493元；四、被上诉人承担本案的上诉费。事实和理由：一、双方签署房屋租赁协议约定租期为5年，实际上被上诉人只交付了一年租金，其余四年拒交租金，在使用房屋期间被上诉人将该房屋内、外大量物品设施给损坏，这些均有证据佐证，被上诉人理应对该房屋内外损失的物品设施恢复原状或按价赔偿上诉人。二、被上诉人至今未交付房屋钥匙，双方明确约定乙方交付该房屋钥匙时，甲方给乙方开据收条签字为准，上诉人更没有给乙方开过收条签字，被上诉人理应将至今未应交的房屋租赁费付给上诉人。一审判决运用租赁协议中第五条“乙方第二、三……年不使用该房时甲方有权另租给他人使用”，以此不支持上诉人理应得到的租金，实属判决错误。三，被上诉人优歆（上海）二手车经营有限公司聘用王冲为该公司唐山地区负责人，被上诉人王冲于2017年8月份与上诉人签订的房屋租赁协议，每年6万元，租期五年，价格不变，被上诉人王冲还承诺按协议中第五条规定的如不使用五年到期者，按着每年年租金的百分之五十为违约金付给甲方，算下来总共是12万元的违约金，但一审判决仅支持给上诉人2.4万元的违约金，是不公正的判决，因为有被上诉人事先承诺的付给甲方违约金百分之五十的亲笔签字，故理应判决被上诉人优歆（上海）二手车经营有限公司付给上诉人于志刚4年违约金12万元。优歆（上海）二手车经营有限公司答辩称：不同意上诉请求，1.于志刚所主张的房屋租赁合同A系伪造证据，涉及虚假诉讼。2.优歆（上海）二手车经营有限公司以提交双方的真实签署并履行的房屋租赁合同，双方的履行情况与真实合同一致。3.于志刚所诉争的租赁合同A并无优歆（上海）二手车经营有限公司的签章，同时该房屋租赁合同，约定的期限不明。双方从未履行租赁合同A。4.双方真实有效的租赁合同约定的时间为1年，我方已经终止使用。综上，请求二审法院根据法律规定驳回起诉。王冲答辩称：从未与于志刚签订过约定五年的协议。在2018年3月已经明确打电话告知房屋不再使用了。优歆（上海）二手车经营有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决书；二、依法改判驳回被上诉人于志刚的全部诉讼请求；三、依法改判被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决未查清基本事实，忽略被上诉人于志刚和王冲恶意串通损害上诉人利益之关键事实，错误认定《房屋租赁合同A》合法有效。我方认为被上诉人于志刚通过向王冲支付好处费等商业贿赂手段，买通王冲后，与王冲合谋实施欺诈上诉方的行为，企图通过签署虚假的《房屋租赁协议A》的方式骗取上诉人财物。二、一审判决事实认定错误，错误的认定被上诉人王冲签订《房屋租赁协议A》的行为系职务行为，事实上，王冲未经上诉人授权擅自签订该协议，系个人行为，应当自担其责。王冲不是上诉人的法定代表人，未经上诉人授权，也未经上诉人追认，无权代表（非职权范围）上诉人对外签订合同，该协议载明的承租方为王冲，协议中只见王冲签字，不见上诉人盖章，该协议系王冲以自己的名义，而非以上诉人的名义签订。上诉人自始至终不知晓《房屋租赁协议A》的存在，故该协议与上诉人无关。三、一审判决审判过程中存在实体和程序两个方面的重大错误。一审法院首先应该查明《房屋租赁协议A》的真实性，但是一审并未查明，协议关键内容租期五年为于志刚手写，签约人王冲不确定该协议上的签字是否为其本人所签，其真实性可疑，一审判决举证责任分配错误，认定《房屋租赁协议A》系王冲签订，其实应该是于志刚承担其真实性的举证责任，系一审判决举证责任分配错误。于志刚答辩称，一、双方签订的该房屋租赁协议一式两份，甲乙双方各持一份。租期五年价格不变，是由上诉人公司指派的唐山地区负责人王冲与我签字成交的，该协议双方签字后当时王冲及时拿走一份，王冲说此份租赁协议书送到我上级公司。上面填写的文字全是出自我本人之手，上诉人称：该协议真实性可疑及我与王冲合谋欺诈行为涉嫌刑事犯罪纯属恶意诽谤，恶意逃避违约行为。二、上诉人指派的唐山地区负责人王冲至今没有将该房的钥匙交给于志刚，双方签订的房屋租赁协议中明确约定乙方交付钥匙时以甲方给乙方开据收条的签字为准，按乙方至今实际没交钥匙的时间计算房租已超占用186天，共计30987元，是优歆（上海）二手车经营有限公司应付给答辩人的违约款项的房租。王冲答辩称，我不同意上诉人优歆（上海）二手车经营有限公司说的行贿受贿这点，我的钱都用在装修房屋、购买办公设备等，票据都交给公司了。和于志刚签订的合同并非是个人行为，而是公司让我签的。于志刚向一审法院起诉请求：被告优歆二手车、被告王冲付给原告4年的租赁房屋的违约金（按每年年租金的50%付给甲方，计每年60000×50%=30000×4年=120000元），付给所欠原告物业费4556元。一审法院认定事实：2017年8月20日，原告作为甲方、被告王冲作为乙方，双方签订《房屋租赁协议A》，约定：“经双方协商将万达国防道7-2房屋一层租给王冲使用，租期5年，价格不变，经营二手车商品，第一年租金为60000元。乙方按年租金的百分之二十交租房押金，甲方收每一款项时给乙方以另开具收条为准……乙方使用该房屋前直至使用结束保持房屋整体完整无损，容貌干净卫生，否则必须回复原状……在租赁期间与各管理部门所发生的水电暖燃气城建房产土地卫生物业工商税务等一切费用由乙方负责……乙方交该房钥匙时，以甲方给乙方开条签字为准……乙方未按签订的该租赁协议规范的使用房屋或者无心情经营锁门停业不经营、居住到期者，当日搬出，此租金押金不退……该房屋租赁协议签字之日起执行乙方所交的租房金用完时在租赁期满的那一天，乙方提前一个半月主动向甲方交齐下一年租金，如乙方第二、三……年不使用该房，甲方有权另租给他人使用，但乙方按每年租金的百分之五十作为违约金付给甲方……在总的租赁期内或在一年租赁期内，乙方提前退房者，全部视为违约……甲乙双方必须按上述六条款执行，否则违反任何一条内容甲方有权中途解除该协议，所剩余租金、押金不退折抵违约金，甲方并有权将该房锁门终止营业……本协议一式两份。甲乙双方各执一份。”其中协议上方“将万达国防道7-2房屋一层租给王冲使用，租期5年，价格不变”为原告手写复写标注。2017年9月26日，被告优歆二手车向原告转账77800元。2017年9月29日，被告王冲向原告出具收条，记载：“收到中国农业银行×××卡内现金16800元整”。2017年3月13日，被告优歆二手车向被告王冲发出录用通知书的电子邮件，被告优歆二手车分别于2017年6月15日、2017年7月14日、2017年8月15日、2017年9月15日，向被告王冲转账支付6683.63元、16713.77元、3099.83元、9695.99元。2018年10月31日，大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司通知国防道7-2室业主应缴纳2017年8月20日至2018年8月19日的物业管理费合计人民币4581.48元。被告方已经不再租用案涉房屋。当事人对于以下事实及证据存在争议：一、《房屋租赁合同》的真实性问题。被告优歆二手车主张该合同由该公司负责人即被告王冲与原告签订、原告否认其签字的真实性应提出相应证据，但被告王冲否认与于志刚签订过该份合同，被告王冲、原告均否认该份合同中于志刚的签字系其本人所签，且该签字与于志刚本人书写的签字明显不同，故对该份协议本院不予采信。二、《房屋租赁协议A》关于租赁期限的争议。被告王冲辩称只与原告签订了一年的租赁合同，该合同手写部分系后添写，该合同签字不确定是否为其本人所签，被告王冲关于该协议是否为其本人所签的答辩意见与辩论意见相互矛盾，但其认可与原告签订过租赁协议。该份协议按照约定应为一式两份，原告与被告王冲各执一份，原告提交的该份协议有手写复写添加，被告王冲不能提供其持有的该份协议，其口头辩解不足以反驳原告的主张及证据，被告王冲应该承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，故本院认定《房屋租赁协议A》系被告王冲与原告签订，并且被告王冲对协议上手写部分已经知晓，对被告王冲的辩解本院不予采信。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋租赁协议A》系原告与被告王冲签订，未违反法律的规定，该协议合法有效。双方当事人应按协议约定实际履行。被告优歆二手车认可被告王冲为该公司唐山地区负责人，原告与被告王冲签订《房屋租赁协议A》时亦知晓被告王冲为被告优歆二手车员工、被告王冲是为被告优歆二手车租赁场地，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，被告王冲签订《房屋租赁协议A》的行为应为职务行为，且被告优歆二手车已经向原告支付了租金，故被告优歆二手车与原告存在房屋租赁关系，被告优歆二手车应对原告承担责任。依《房屋租赁协议A》约定，被告未再继续使用该房屋已经构成违约，故对原告主张要求被告承担违约金以及物业费的诉讼请求本院予以支持，由于双方签订的《房屋租赁协议A》约定的违约金过高且二被告均要求对违约金进行调整，故本院对原告主张的违约金按合同约定的剩余租期租金总数的百分之十进行调整。协议约定“如乙方第二、三……年不使用该房，甲方有权另租给他人使用”，故原告主张被告支付房屋租赁费13400元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告未提交证据证明案涉房屋内物品的损坏情况亦未能证明系由被告损坏，故对原告要求被告将租用期间所损坏的物品恢复原状的诉讼请求本院不予支持。综上，原告于志刚诉请被告优歆二手车给付违约金24000元（60000元×4年×10%）、物业费4581.48元，合计28581.48元，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告优歆（上海）二手车经营有限公司于判决生效后十日内向原告于志刚支付违约金24000元、物业费4581.48元，合计28581.48元。二、驳回原告于志刚的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3059元，减半收取1529.5元，由被告优歆（上海）二手车经营有限公司负担。本院二审期间，上诉人于志刚提交王冲给于志刚转账的凭证，证明这是王冲转给我的押金。被上诉人优歆（上海）二手车经营有限公司对上诉人提交的证据质证意见为：真实性确认，不认可证明目的，无论根据哪一份协议，都没有押金5000元的协议约定。被上诉人王冲对上述证据的质证意见为：这个是我转的。5000元是我转账的，是房屋的定金，后期转为押金。本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，上诉人于志刚主张优歆（上海）二手车经营有限公司在承租期间损坏案涉房屋内的物品，但其并未提交证据证明优歆（上海）二手车经营有限公司对物品有损坏行为及损坏物品的名称及程度，故本院对该主张不予支持。因房屋租赁协议A约定的违约金为每年租金的百分之五十，该违约金的约定明显过高，违约金应以填补守约方的损失为主要功能，本案中，优歆（上海）二手车经营有限公司未按合同约定的租赁期限租赁房屋，构成违约，但上诉人于志刚并没有提交证据证明该违约行为对其造成的实际损失数额，故一审法院酌情调整为剩余租期租金的百分之十合计24000元并无不妥。上诉人于志刚主张的逾期占用房屋使用费，优歆（上海）二手车经营有限公司在第一年租期到期后，已经将案涉房屋搬空，于志刚对此事实予以认可，该项上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。上诉人优歆（上海）二手车经营有限公司主张其与于志刚签订了房屋租赁合同，而并非是房屋租赁协议A，但优歆（上海）二手车经营有限公司提交的房屋租赁合同没有日期，且优歆（上海）二手车经营有限公司的员工王冲并没有与于志刚签订过该份合同，优歆（上海）二手车经营有限公司亦不能对该份合同的签订过程、签订主体作出合理解释。被上诉人王冲认可其与上诉人于志刚签订了房屋租赁协议A，王冲主张租赁合同约定的租期为一年，但却不能提交其持有的房屋租赁协议A，根据于志刚与王冲双方之间缴纳租金、押金的情况，故一审法院采信于志刚提交的房屋租赁协议A符合事实和法律依据。综上所述，于志刚、优歆（上海）二手车经营有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计3755元，由上诉人于志刚负担505元，由上诉人优歆（上海）二手车经营有限公司负担3250元。本判决为终审判决。审判长 毕雪维审判员 姚春涛审判员 李建波 二〇一九年二月十二日书记员 孙一帆