包头市九原区人民法院民事判决书（2019）内0207民初103号原告：?张凌和，男，1972年9月14日出生，汉族，农民，住包头市。委托诉讼代理人：邬彩霞，内蒙古恩照律师事务所律师。被告：包头市富力房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔梦玲，女，该公司董事长助理。原告张凌和与被告包头市富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凌和的委托诉讼代理人邬彩霞、被告包头市富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔梦玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张凌和向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因上水无法正常使用的从2017年9月25日起至2018年7月14日的违约金11823.6元（共计295天，以400866元为基数，以每日万分之一计算）；2.判令被告向原告支付因暖气无法正常使用的从2017年10月15日起至2018年10月14日的违约金14629.2元（共计365天，以400866元为基数，以每日万分之一计算）；3.判令被告给付原告因房屋不能入住而造成的实际损失4283.47元（包括暖气费1717.99元、水费300元，首期物业费2265.48元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月22日签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于九原区富力城F区4S-2513公寓一套，建筑面积为62.93平方米，房屋总价款400866元。合同第九条关于商品房配套设施运行的约定，上水运行时间为2017年6月25日，暖气运行时间为2017年10月15日。并约定，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。2017年6月26日，被告向原告出具了购房发票，并将房屋交付原告。原告已经向被告的代理单位，即北京恒富物业服务有限公司包头分公司缴纳水费300元、暖气费1717.99元、首期物业费2265.48元等其他费用。被告交付房屋后，一直未将暖气管道与供暖公司主管道接通，并且，为防止水管冻裂，于2017年9月25日将上水也都关掉，直到2018年7月15日才重新开通上水，2018年7月15日才正常供暖。原告认为，被告所交付的商品房，因房屋配套设施不能正常使用，导致原告的入住权利无法实现，已经构成违约，并给原告造成损失，遂诉至法院。包头市富力房地产开发有限公司辩称：一、原告方请求判令我司支付因上水无法正常使用295天所产生的违约金没有证据支撑，2017年6月26日原告同我公司签订了业主交付手册，对交付房屋已确认上水可以正常使用，指控我公司违约至2018年7月14日同样没有提供任何证据。二、原告方请求判令我公司支付因暖气无法正常使用365天所产生的违约金违背客观事实。我市供暖期为10月15日至次年的4月15日。全年有180余天无需供暖。三、水费300元仍然在原告的水卡中，无损失；暖气费用于支付了2018年的暖气费，未造成损失；不能提供物业服务的时间并非整年，原告要求赔偿全年物业费不符合客观事实。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年5月22日签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于包头市九原区赛汗街道办事处沙河西街包头富力城X区X号公寓一套，房屋总价款400866元。合同第九条商品房配套设施运行的约定，上水运行时间为2017年6月25日，暖气运行时间为2017年10月15日。并约定，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。2017年6月26日，原告按照约定全部付清了购房款，被告向原告交付了房屋，原告向北京恒富物业服务有限公司包头分公司缴纳了水费300元、暖气费1717.99元、电费300元、首期物业服务费2265.48元等费用。2017年9月23日，包头市富力城F区物业服务中心张贴了《关于公寓泄水的紧急通知》，通知因公寓楼2017年10月15日-2018年4月14日不供暖，为避免管道冻裂，决定于2017年9月25日开始泄水。另查明，2018年4月22日，物业通知恢复供水。2018至2019年度，供暖正常运行。本院认为，原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。原告已依约履行了交付购房款的义务，被告应依约履行为房屋接通配套管网的义务。按照合同约定，房屋上水运行时间为2017年6月25日，暖气运行时间为2017年10月15日。并约定，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。被告不能提供其已经履行该义务的充分证据，故其构成违约，应当承担违约责任。上水未按约运行，其违约金的起算时间应自停止供水之日起算，即2017年9月25日起，计算至恢复供水之日，即2018年4月21日，共计209天，以房屋价款400866元按每日万分之一计算，即8378.1元。暖气未按约运行，其违约金的起算时间应自2017年10月15日后的90日起算，即2018年1月13日起，计算至暖气正常运行之日，即2018年10月14日，共计275天，以房屋价款400866元按每日万分之一计算，即11023.82元。关于原告违约金的诉讼请求，符合双方约定，且不违反有关法律、行政性强制法规的规定，本院按实际违约的天数予以支持。关于原告实际损失中暖气费的请求，因原告缴纳的暖气费已抵顶2018-2019年度的暖气费，不存在实际损失，本院不予支持。关于原告实际损失中水费的请求，原告未提供证据证明其缴纳的水费存在损失，本院不予支持。关于原告实际损失中首期物业费的请求，因被告违约导致原告无法入住未享受到的物业服务的时间为2017年9月25日至2018年4月22日，共计209天，故物业费的损失为1297.22元（2265.48÷365×209）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告包头市富力房地产开发有限公司给付原告张凌和上水无法运行的违约金8378.1元；二、被告包头市富力房地产开发有限公司给付原告张凌和暖气无法运行的违约金11023.82元；三、被告包头市富力房地产开发有限公司给付原告张凌和首期物业费的损失1297.22元；四、驳回原告张凌和的其他诉讼请求。以上执行款项于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取285元，由原告张凌和负担93元，由被告包头市富力房地产开发有限公司负担192元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 员 王晓琳 二〇一九年二月二十七日法官助理 赵国丽书 记 员 胡思阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。