广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民再223号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地：广州市经济技术开发区夏港大道科技园**楼**。法定代表人：吴青林，董事长。委托诉讼代理人：帅贤梅，该公司职员。委托诉讼代理人：陈花蕾，该公司职员。被申请人（一审原告、二审上诉人）：曾献坤，男，1975年11月9日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。再审申请人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称侨都公司）因与被申请人曾献坤商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017）粤01民终11095号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年9月1日作出（2017）粤民申7693号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人侨都公司委托诉讼代理人帅贤梅、被申请人曾献坤及其委托诉讼代理人刘祥健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。侨都公司申请再审称，一、侨都公司依据《楼宇认购书》的约定解除认购书，一、二审判决侨都公司不与曾献坤签订《商品房买卖合同》构成违约，属于事实查明不清、判决错误。1、曾献坤未按认购书约定履行义务，法院不合理增加侨都公司的风险责任。《楼宇认购书》第五条约定，曾献坤应在签署认购书之日起七日内提交齐全按揭资料，通过初审的索取《按揭资料初审回执》；曾献坤应于2015年4月14日前凭付款凭证和《按揭资料初审回执》签署《商品房买卖合同》暨网上备案。根据认购书的约定，曾献坤应当在签订买卖合同前取得银行的初审回执，确能取得银行贷款。而曾献坤至本案一审审理期间银行向法院出具复函前，仍未取得银行出具的通过初审的回执，也未向银行索取回执。即使银行在复函中称曾通过电话方式通知曾献坤初审结果，但该做法有违行业惯例，且侨都公司不可能仅凭一个电话通知就与曾献坤签订数百万元交易的合同，一、二审法院以该复函认定曾献坤已经履行了认购书约定的在签订买卖合同前其需履行的全部义务，既不符合认购书约定，也是不合理地增加了侨都公司的风险责任。2、法院对事实调查不全面，曲解认购书条款，对侨都公司不公。曾献坤虽到银行提交了相关资料，但并未取得银行出具的初审回执，初审回执作为签署买卖合同的一个关键前置条件，一审法院在向银行调查相关事实时，并未向银行调查曾献坤未取得银行初审回执的原因。二审法院认为不存在曾献坤索取初审回执事实是曲解认购书条款，认购书约定曾献坤须在签订买卖合同前取得《按揭资料初审回执》，即确定了其有义务获得银行书面确认其能取得银行贷款，并不能因为《按揭资料初审回执》与一般银行同贷书名称文义不符而免除了曾献坤的义务，额外加重了侨都公司的风险责任，对侨都公司不公。3、侨都公司依据认购书约定行使解除权，买卖合同未签署不可归责于侨都公司，侨都公司无需承担违约责任。签署买卖合同的前提是曾献坤确能取得银行贷款，然而实际上因曾献坤的原因，其并未与银行办妥贷款合同及相关手续，未履行其在签订买卖合同前需履行的全部义务，签署买卖合同的条件未达成。此外，根据认购书约定，曾献坤可选用其他付款方式，但曾献坤一直没有通过其他方式支付剩余房款，因而侨都公司有权解除认购书。侨都公司已于2015年6月29日单方解除认购书，并要求曾献坤前来办理相关手续，但其一直不予理会，后侨都公司于2016年6月14日向曾献坤发出《解除通知函》再次确认已于2015年6月29日解除认购书。二、两审判决对定金数额的认定不符合法律规定。曾献坤第一次向侨都公司认购时交付定金10万元，侨都公司向其开具了10万元的定金收据，但因曾献坤违约作退房处理，侨都公司按照认购书的约定没收了其定金10万元。至2014年11月25日，曾献坤第二次认购，再次交付10万元定金及部分房款，后又因曾献坤违约作退房处理。此后曾献坤陆续向侨都公司缴纳了首期房款，因此前签订的认购书已过期，故双方于2015年1月14日重新签订了认购书，此时曾献坤第二次交纳的10万元定金已按认购书约定转为购房款，并且侨都公司也好意将没收的10万元定金退还曾献坤并转为购房款，于同日向曾献坤开具1957925元的预收购房款发票。因此，虽然认购书约定定金为总房款的20%，但双方在实际交易过程中，两次交纳定金均以10万元为准，并且在曾献坤第一次违约时侨都公司也只是没收了10万元的定金作为对曾献坤违约的处罚，交易过程中一直未按认购书约定的金额缴纳定金。因此，应认定曾献坤实际交付的经双方确认的定金数额为10万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条的规定“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”，涉案定金条款已做相应的变更。且该10万元定金作为签约定金，在曾献坤支付首期房款时已按认购书约定转化为首期款，该事实有票据为证，所谓总房款20%的定金从未出现过。一、二审法院对定金事实查明不清，数额认定错误，即使法院认定侨都公司需双倍返还定金，也应以10万元为计算标准。三、两审判决侨都公司赔偿曾献坤的损失金额已超过涉案房屋另售增值金额，违反合同法的规定。1、认购书属预约合同，即使法院认为侨都公司违约，违约责任也只限于认购书约定的定金责任。双方签订的《认购书》是为将来签订《商品房买卖合同》而达成的协议，属预约合同。曾献坤获得的只是签订商品房买卖合同的请求权，而非直接履行商品房买卖合同的请求权，预约合同的履行也只是发生签订本约合同的行为，本身并无任何交易发生，尚不产生任何经济利益。即使法院认为因侨都公司违约导致未签署商品房买卖合同，侨都公司所要承担的责任范围也只限于预约合同范围，即双方约定的定金责任。2、两审法院判定的损失金额超过涉案房屋另售增值金额，不符合合同法规定。从认购书签订至约定的签订买卖合同期限届满仅为三个月，且侨都公司在2015年6月29日单方解除认购书时已有告知曾献坤前来办理相关手续，但其不予理会。曾献坤不能以侨都公司在2016年9月出售的房屋价格主张房屋差价损失，这已远远超过侨都公司在订立认购书时预见或者应当预见到的因违反认购书可能造成的损失。根据一、二审判决，侨都公司需向曾献坤承担违约金1689585元（含加倍返还的定金1299585元和损失赔偿39万元），超过涉案房屋另售增值的金额1327137元，超过认购书履行后侨都公司可以获得的利益，不符合合同法第一百一十三条规定的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。再审请求：撤销一、二审判决，驳回曾献坤的诉讼请求。一、二审案件受理费由曾献坤负担。曾献坤再审答辩称，一、侨都公司违反合同约定，擅自将涉案房屋出售给第三人，并获得高额收入，造成曾献坤损失，根据合同约定，曾献坤有权要求侨都公司双倍返还定金，并支付侨都公司违约出售房屋的差价及返还曾献坤已付的购房款及其利息。二、根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第38条，因损失难以确定的，对占用资金的损失应参照已付款项年利率6%计算利息损失，参考最高院《关于审理民间借贷案件若干问题规定》第29条第二款第一项，侨都公司已收取曾献坤支付的1957925元，其违约行为导致曾献坤利息损失，按照年利率6%计算，暂计至2017年10月20日利息损失为325104元，加上房屋差价1327137元及定金1299585元差额27552元，共计352656元。三、广东省高级人民法院认定39万元损失超出因侨都公司违约造成的损失错误，缺乏法律依据。曾献坤的损失包括房屋差价、资金使用损失，合计352654元，没有明显超出二审法院认定的39万元，诉讼期间，房屋差价已接近1500万元，39万元的赔偿合理，应予支持。2016年8月17日，曾献坤起诉至一审法院，请求：一、解除曾献坤与侨都公司于2015年1月14日签订的《珠江帝景苑楼宇认购书》；二、侨都公司双倍返还定金2599170元；三、侨都公司返还购房款658340元，并支付自2015年1月14日起至清偿款项日止，按照银行同期贷款利率支付的利息；四、侨都公司赔偿曾献坤因未能签约造成的经济损失300万元，具体按有资质的评估机构评定的涉案房屋市场价与认购书载明价格的差价为准；案件受理费由侨都公司负担。一审法院查明，曾献坤（认购方、乙方）与侨都公司（发展商、甲方）签订《珠江帝景苑楼宇认购书》（印刷编号：20140477），约定：认购日期为2015年1月14日，乙方向甲方认购珠江帝景帝灏轩C（E7-3）[自然层20]2006号，签约实际房号：帝灏轩C（E7-3）2006，建筑面积185.89平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；该房地产原价格为7863418元，乙方选择（JT）住宅商贷按揭七成付款方式，优惠后总房价为6497925元；（第三条）乙方需承担的综合费用：1、专项维修基金19518元，2、契税194938元，3、印花税/元，4、预告登记费100元，5、交易手续费/元；上述1-5项费用合计214556元；（第四条）付款计划：1、乙方同意交付总房款的20%作为定金：即签署认购书时交付100000元；签署认购书之日起日内，交付剩余定金款及第三条所列1-5项的综合费用1514141元；2、乙方于2015年2月3日前交付658340元；（第五条）1、如按揭购房，乙方在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到广东宏安信律师事务所提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》；2、乙方应根据已收到的《签约须知》，于签署买卖合同前提交银行或甲方要求的相关资料，否则甲方有权拒绝与乙方签订买卖合同；由此导致双方未能按时签订买卖合同的，甲方有权解除本认购书，定金不予退还；3、乙方应按时付款，并在付清百分之八十房款（一次性付款）或所有非按揭款（按揭付款）的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房）即于2015年4月14日前到客服中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案；乙方逾期履行本协议第四条中任一项的，甲方有权解除所有购房合约、乙方已付款项不予退还；（第六条）1、乙方向工商银行-广州-广州大道支行申办额度为454万元贷款，贷款年限20年，乙方须于签署《商品房买卖合同》暨网上备案当天即于2015年4月14日前到广东宏安信律师事务所签署贷款合同及办理有关手续；乙方未按约定时间、地点、地点办理任何相关按揭手续期一天，乙方应按按揭贷款额的年息百分之八向甲方支付违约金；逾期超过十天，乙方应按总房款的百分之二十向甲方支付违约金，并且甲方有权解除所有购房合约，有权不再另行通知乙方而将该房地产另行出售；如乙方未能通过按揭初审或按揭贷款申请不被银行接受、又不选用甲方提供的其他付款方式，甲方有权解除所有购房合约，定金不予退还，已发生的费用由乙方承担，且甲方有权不另行通知乙方而将该房地产另行出售；该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年4月30日前交付乙方使用；如《商品房买卖合同》未签订、未生效或解除终止的，各方有权依本认购书向违约方主张责任；等。同日，侨都公司向曾献坤开具了珠江帝景帝灏轩C（E7-3）2006预收购房款1957925元的发票。一审诉讼中，曾献坤表示其向侨都公司缴纳的1957925元是由认购书约定的房价款20%的定金1299585元和曾献坤应于2015年2月3日前支付的房价款10%即658340元；在催促侨都公司签订买卖合同期间从未收到侨都公司要求解除合同的意思表示，侨都公司一直以房价上涨需要补差价为由拒绝与曾献坤签订买卖合同；曾献坤直至2015年8月才符合限购政策。侨都公司则表示虽然认购书约定定金是房价款的20%，但由于1957925元是曾献坤在签订认购书之前已经缴纳了的，所以侨都公司坚持认为曾献坤缴纳的1957925元中只有10万元属于定金，余下的1947925元属于首期房款；侨都公司已于2016年9月23日与案外人就涉案房屋签订买卖合同。为查明事实，一审法院依法向中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行发出《协助调查函》，该行于2017年2月24日作出《关于“广州市海珠区人民法院协助调查函”的复函》，载明：曾献坤因购买侨都公司开发的位于广州市海珠区艺洲路608号珠江帝景帝灏轩C（E7-3）2006住宅于2015年1月14日向我行申请了按揭并提交齐全了按揭资料，我行当日予以受理；曾献坤的上述按揭申请已经通过我行的初审，我行曾经于2015年2月4日通过电话方式将按揭通过初审结果通知了曾献坤；等。曾献坤的质证意见如下：对于复函的真实性、合法性、关联性予以确认，该复函与曾献坤在诉讼中的主张一致。侨都公司的质证意见如下：对于复函的真实性、合法性均予以确认，但是侨都公司认为该复函不能证明曾献坤已取得银行的同贷书，因为认购书已经约定曾献坤须在2015年4月14日前凭《按揭资料初审回执》与侨都公司签订买卖合同，故曾献坤没有在2015年4月14日前取得《按揭资料初审回执》导致买卖合同无法签订不可归责于侨都公司，而且之前银行已告知侨都公司提交的税单是补缴的税单，不符合限购政策，侨都公司认为这是曾献坤无法取得《按揭资料初审回执》的重要原因。一审诉讼中，曾献坤为证明其诉讼主张还提交了曾献坤于2016年3月23日向侨都公司邮寄的《关于及时签订的沟通函》，证明侨都公司无故拒绝与曾献坤签订商品房买卖合同，曾献坤于2016年3月23日书面致函要求侨都公司履行认购书约定，与曾献坤签订商品房买卖合同。侨都公司的质证意见如下：对于该证据的真实性予以认可，侨都公司确实收到，但其所述内容与事实不符，侨都公司早已与曾献坤沟通过，因曾献坤的违约行为，侨都公司已于2015年6月29日与曾献坤解除认购书，此后侨都公司于2016年6月14日向曾献坤寄出解除通知函，已进行再次确认。侨都公司为证明其抗辩主张还提交了其于2016年6月14日向曾献坤邮寄的《解除通知函》，该邮件改退批条上载明“收件人拒收”，证明侨都公司于2015年6月29日与曾献坤解除《楼宇认购书》及曾献坤拒收解除函，侨都公司有权单方解除认购书。曾献坤的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，侨都公司从未向曾献坤主张解除认购书以及曾献坤从未收到侨都公司发出的解除通知函。一审法院认为，曾献坤与侨都公司签订的《珠江帝景苑楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。虽然曾献坤没有取得认购书约定的《按揭资料初审回执》，但根据中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行的复函显示，曾献坤已在约定的时间内提交了按揭申请，并且在约定的签署买卖合同时间前通过了银行的初审。事实上曾献坤已经履行了认购书约定的在签订买卖合同前曾献坤需履行的全部义务。侨都公司以曾献坤不符合限购政策导致无法取得《按揭资料初审回执》为由拒绝签订买卖合同，但其所提交的证据不足以证明其主张，而且也与银行复函载明的内容不符，故对于侨都公司的该主张不予采纳。鉴于侨都公司已就涉案房屋与案外人签订了买卖合同，故曾献坤要求解除认购书，合法合理，予以支持。曾献坤主张其向侨都公司缴纳的1957925元是由定金1299585元和房款658340元构成，与认购书的约定相符，予以采纳。故曾献坤要求侨都公司双倍返还定金共2599170元及购房款658340元，合法有理，予以支持。侨都公司主张定金仅为100000元，没有依据，不予采纳。考虑到从认购书的签订至约定的签订买卖合同期限届满仅为三个月，曾献坤也没有提交证据显示侨都公司双倍返还定金仍不足以弥补曾献坤的实际损失，故曾献坤要求侨都公司按照银行同期贷款利率支付利息及赔偿按有资质的评估机构评定的涉案房屋市场价与认购书载明的价格的差价300万元，没有依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出判决：一、解除曾献坤与广州珠江侨都房地产有限公司于2015年1月14日签订的《珠江帝景苑楼宇认购书》（印刷编号：20140477）；二、在判决生效之日起10日内向曾献坤双倍返还定金共2599170元和购房款658340元；三、驳回曾献坤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57285元，由侨都公司负担。曾献坤、侨都公司均不服一审判决，向本院提起上诉。曾献坤上诉称，一、一审法院关于“考虑到从认购书的签订至约定的签订买卖合同期限届满仅为三个月，曾献坤也没有提交证据显示侨都公司双倍返还定金仍不足以弥补其实际损失，故曾献坤要求侨都公司按照同期贷款利率支付利息及赔偿按有资质的评估机构评定的涉案房屋市场价和认购书载明的价格的差价300万元，没有依据，不予支持”的认定错误。一审法院认定“鉴于侨都公司已就涉案房屋与案外人签订了买卖合同，曾献坤解除认购书，合法合理，予以支持双倍返还定金及购房款的曾献坤诉求，证明一审法院认定侨都公司构成根本违反认购书的行为，即构成了违约的事实。”但根据《合同法》第九十七条的规定，楼宇认购书解除后，曾献坤有权依法要求侨都公司赔偿损失。其中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因侨都公司一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，根据《合同法》第一百一十五条的规定，曾献坤有权依法请求侨都公司双倍返还定金。一审法院支持曾献坤双倍返还定金及购房款的诉求是合法。但是，根据《广州市中级人民法院关于商品房预售纠纷若干问题的处理意见》第二条第2项的规定，曾献坤还可以要求侨都公司赔偿曾献坤因未能签约造成的损失，该损失数额的确定可参照在合同订立之日起至起诉日止的房价差额范围（住宅在30%以内）。由于曾献坤在一审期间依法申请了对该房屋进行评估，便于确定曾献坤起诉日止的涉案房屋的房价，以维护曾献坤的合法权益，但是一审法院未能接受曾献坤的评估申请，以及根据一审法院就涉案房屋情况向广州市住建委调查结果显示，侨都公司在2016年9月将涉案房屋以约780万价格擅自出售给第三人，比双方签订的楼宇认购书约定的房屋价格6497925元高出约130万元。该证据直接证明了曾献坤起诉时涉案房屋价格已经较楼宇认购书约定房屋价格有大幅度的涨价的事实。根据《广州市中级人民法院关于商品房预售纠纷若干问题的处理意见》第二条第2项规定，曾献坤有权要求侨都公司赔偿曾献坤因未能签约造成的损失，即房屋差价。另外，若侨都公司以故意违约的行为，除双倍定金返还外，依旧还能获得更大的经济利益，那么法院变相支持和鼓励了开发商故意违约的行为，合同签订合法有效，双方应诚信遵照执行，若一方故意违约还能获得更大经济利益，显然是不利于合同法的根本原则贯彻，不利于社会公平正义，不利于市场交易秩序的稳定。上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判侨都公司赔偿因未能签约造成的曾献坤经济损失39万元(按照楼宇认购书约定的房屋总价6497925元以起诉时该房屋评估市场价格[暂定780万元]的差价的30%计算经济损失)；二、二审案件受理费由侨都公司承担。侨都公司上诉称，一、一审法院向银行发函协助调查的事实内容不全面，对事实查明不清，认定依据不足，判决有误。根据《楼宇认购书》的约定，曾献坤须在取得《按揭资料初审回执》（同贷书）后与侨都公司签订买卖合同，侨都公司虽到银行提交了相关资料，但并未取得银行出具的《按揭资料初审回执》。一审法院在向银行调查相关事实时，并未就此关键问题查明原因，且银行称其是通过“电话方式”通知曾献坤初审结果，该做法有违行业惯例，且与认购书约定的不符，侨都公司不可能因为仅凭一个电话通知就与曾献坤签订数百万元交易的合同，一审法院认定是不合理地增加了侨都公司的风险责任。一审法院对事实调查不全面，断章取义，其并未向银行调查曾献坤未取得同贷书的原因。事实上，因曾献坤向银行提交的《个人所得税完税证明》是补缴而不是连续缴交的税单，根据当时广州市购房政策，曾献坤不具备广州市购房资格，因此银行未向曾献坤出具同贷书，曾献坤实际上也未取得银行贷款。而且根据认购书约定，签订《商品房买卖合同》的前提是曾献坤确能取得银行贷款。然而，因曾献坤原因，其实际并未与银行办妥贷款合同及相关手续，因此曾献坤并未履行其在签订买卖合同前需履行的全部义务，签署《商品房买卖合同》的条件尚未达成。此外，根据认购书的约定，曾献坤可选用其他付款方式，但曾献坤一直没有通过其他方式支付剩余房款，因而侨都公司有权解除认购书。二、一审法院对定金数额的认定不符合法律规定，定金数额应以曾献坤实际支付的100000元为准。曾献坤于2014年10月6日第一次向侨都公司认购时交付定金100000元，侨都公司向其开具了金额为100000元的定金收据，但因曾献坤违约作退房处理，侨都公司按照认购书的约定没收了其定金100000元而后至2014年11月25日，曾献坤第二次认购，再次交付100000元定金以及部分房款，后又因曾献坤违约作退房处理。此后曾献坤陆续向侨都公司交纳了首期房款，因此前签订的认购书已过期，故双方于2015年1月14日重新签订了认购书，此时曾献坤第二次交纳的100000元定金已按认购书约定转为购房款，并且侨都公司也好意将没收的100000元定金退还曾献坤并转为购房款，于同日向曾献坤开具了金额为1957925元的预收购房款发票。因此，虽然认购书约定定金为总房款的20%，但双方在实际交易过程中，两次交纳定金均以100000元为准，并且在曾献坤第一次违约时侨都公司也只是没收了10万元定金作为处罚，交易过程中一直未按认购书约定的金额交纳定金。因此，应认定曾献坤实际交付的经双方确认的定金数额为10万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条的规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”，因此，涉案定金条款已做相应的变更。另外，双方在2015年1月14日签订的认购书的第四条第1款约定的定金数额，并未写明剩余定金的具体给付时间，且事实上曾献坤最终也未按该条的约定交付定金以及综合费用。故，实际上双方已对定金条款进行了变更。并且，该100000元定金作为签约定金，其在曾献坤支付首期房款时已按认购书约定转化为首期款，该事实均有票据为证，所谓总房款20%的定金从未出现过。一审法院对定金事实查明不清。对定金数额认定错误。即使法院认定侨都公司需双倍返还定金，也应以100000万元为计算标准。上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一、二审案件受理费由曾献坤负担。本院二审查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，侨都公司提交下列证据：1、定金收据2张，证明2014年10月6日第一次认购的时候曾献坤实际交付定金为10万元；2、定金收据及房款收据（2014年12月10日及12月16日），证明第二次交易曾献坤即交付定金为10万元，其余部分作房款，其第三次认购时该10万元已按认购书约定转为房款，侨都公司向曾献坤开具了金额1957925元，性质为预售购房款的发票，交易过程自始至终不存在以总房价20%作为定金的事实存在，双方实际确认的定金是10万元。曾献坤质证意见：侨都公司提交的证据并非二审期间发生的新证据，在一审期间已经存在，但其未提交，因此不能作为新证据，不予质证。本院二审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案双方的上诉请求与答辩意见，分析如下：关于侨都公司或曾献坤是否构成违约问题。根据侨都公司与曾献坤于2015年1月14日签订的《珠江帝景苑楼宇认购书》第五条签订《商品房买卖合同》暨网上备案第1点约定：如按揭购房，乙方（曾献坤）在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到广东宏安信律师事务所（银行或指定的律师所）提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》。本案双方均确认曾献坤自行向银行申请按揭，故不存在曾献坤到律师所提交齐全按揭资料，索取《按揭资料初审回执》事实。侨都公司主张该条中约定的《按揭资料初审回执》即为《银行同意贷款通知书》，但与一般银行同贷书名称文义不符，且曾献坤不予确认，故本院不予采信。上述第五条第3点约定，曾献坤应于2015年4月14日前到客服中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案。从中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行给一审法院的复函可知，曾献坤已在约定的时间内提交了按揭申请，并且在约定的签署买卖合同时间前通过了银行的初审。为此，事实上曾献坤已经履行了认购书约定的在签订买卖合同前曾献坤需履行的全部义务，而其在支付大部分房款，且已由银行通知其通过按揭初审的情况下，没有理由不联系侨都公司签署《商品房买卖合同》。本案侨都公司以曾献坤不符合限购政策导致无法取得《按揭资料初审回执》（即同意贷款通知书）为由，抗辩此为双方未签订买卖合同的原因，但该司所提交的证据不足以证明其主张，而且也与上述银行复函载明的内容不符，故一审法院对于侨都公司该主张不予采纳并无不妥。侨都公司不与曾献坤签订《商品房买卖合同》已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在上述《珠江帝景苑楼宇认购书》第四条中就有关总房款的20%作为定金及部分房款交付进行了约定。该约定是在侨都公司两次收取曾献坤定金，曾献坤挞定之后作出的，侨都公司作为提供认购书文本一方，应清楚签署如此约定的认购书会导致的法律后果。本案侨都公司提交的证据不足以证明曾献坤实际交付的定金为10万元，而曾献坤主张其向侨都公司缴纳的1957925元是由定金1299585元和房款658340元构成则与认购书中上述约定相符，故曾献坤提交证据证明效力大于侨都公司。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”规定，一审法院对曾献坤主张予以采纳并无不妥。依定金罚则，本案曾献坤要求侨都公司双倍返还定金共2599170元及购房款658340元合法有理，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于曾献坤主张侨都公司赔偿损失39万元问题。根据一审法院就涉案房屋情况向广州市住建委调查结果显示，侨都公司在2016年9月将涉案房屋以7825062元的价格出售给了案外人，比本案双方签订的楼宇认购书约定的房屋价格6497925元高出1327137万元。如上所述，侨都公司不与曾献坤签订《商品房买卖合同》已构成违约，该司不能因违约而获得更大的经济利益。本案曾献坤上诉要求侨都公司赔偿其损失39万元是以上述差价的30%计算合理合法，本院予以支持。一审法院全部驳回该项请求欠妥，本院予以纠正。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，唯对曾献坤主张赔偿损失处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6494号民事判决；二、广州珠江侨都房地产有限公司自本判决生效之日起10日内向曾献坤支付损失赔偿金39万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费64435元，由广州珠江侨都房地产有限公司负担。再审期间，侨都公司提供了《按揭资料初审回执》，拟证实侨都公司与曾献坤所签认购书约定的回执实际存在，曾献坤没有取得该回执，即没有按照约定完成合同义务。曾献坤对该证据质证认为，该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，曾献坤已获银行初审。再审查明，一、二审判决查明事实无误，本院再审予以确认。再审认为，曾献坤与侨都公司签订的《珠江帝景苑楼宇认购书》，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，确认为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《珠江帝景苑楼宇认购书》约定：“优惠后总房价为6497925元；乙方同意交付总房款的20%作为定金，即签署认购书时交付10万元；如按揭购房，乙方在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到广东宏安信律师事务所提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》”。上述认购书签订后，侨都公司于2015年1月14日出具发票，确认收到曾献坤支付的1957925元购房款；曾献坤于2015年1月14日向中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行申请按揭并提交齐全的按揭资料；2015年2月4日，中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行出具《关于广州市海珠区人民法院协助调查函的复函》，证实曾献坤按揭资料已经通过初审，并已经电话通知曾献坤。上述事实表明，曾献坤已经履行了在签订买卖合同前应当履行的全部义务。《珠江帝景苑楼宇认购书》第五条第3项约定：“乙方应按时付款，并在付清百分之八十房款或所有非按揭款（按揭付款）的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》，即于2015年4月14日前到客服中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案……”。侨都公司以曾献坤未能取得银行初审及《按揭资料初审回执》为由，拒绝与曾献坤签署《商品房买卖合同》，构成违约，应当承担相应的违约责任。中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行出具的《关于广州市海珠区人民法院协助调查函的复函》显示，曾献坤按揭资料已经通过初审，侨都公司认为曾献坤未能取得银行初审及《按揭资料初审回执》，与上述银行复函所载内容不符，亦不符合客观事实，侨都公司以此为由主张曾献坤构成违约，理据不足，再审不予认定。《珠江帝景苑楼宇认购书》第四条约定：“乙方同意交付总房款的20%作为定金，即签署认购书时交付10万元……；2、乙方于2015年2月3日前交付658340元（总房价的10%）”。曾献坤已经支付1957925元给侨都公司，曾献坤主张上述款项包括1299585元定金及658340元购房款，与认购书约定相符，再审予以采信。侨都公司主张上述款项中仅10万元为定金，其他均为购房款，但未能提供切实的证据证实，故其该项主张再审不予认定。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。曾献坤要求侨都公司双倍返还定金2599170元及返还购房款658340元，有事实和法律依据，一、二审对此作为认定及处理并无不当，再审予以维持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超出定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，认购书约定总房价为6497925元，侨都公司将涉案房屋以7825062元另售他人，其中差价1327137元，该部分差价应认定为侨都公司违约给曾献坤造成的损失。曾献坤在一审的诉讼请求中，除请求侨都公司双倍返还定金及赔偿经济损失外，还请求侨都公司支付658340元购房款自2015年1月14日起清还款日止按照银行同期贷款利率支付的利息。曾献坤于2015年1月14日支付1957925元给侨都公司，本案二审于2017年7月7日作出判决后执行，期间侨都公司占用资金给曾献坤造成的利息损失客观存在，利息损失亦应视为曾献坤的实际损失。房屋差价损失1327137元，侨都公司多支付一倍定金为1299585元，即定金尚不足以弥补曾献坤的房屋差价损失，再考虑到侨都公司占用资金确给曾献坤造成了利息损失，二审判决侨都公司赔偿39万元经济损失给曾献坤，与曾献坤实际损失相较并无明显过高。侨都公司对39万元损失提出的再审请求，本院再审予以驳回。综上所述，审查二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，再审予以维持。侨都公司的再审理由不成立，其再审请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2017）粤01民终11095号民事判决。本判决为终审判决。审判长  兰永军审判员  林 娟审判员  周国庆二〇一九年二月二十八日书记员  李洁茹黄倩娜