广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0825民初1780号原告：徐闻县贵兴房地产有限公司，住所地徐闻县徐海路星海湾酒店21楼，统一社会信用代码91440825752865816X。法定代表人：谢国富，男，总经理。委托诉讼代理人：庄明雄，男，广东择正律师事务所律师。被告：王安晧弘，男，1978年9月8日出生，汉族，初中文化，住徐闻县，徐闻县力舒美健身俱乐部业主。委托诉讼代理人：王百球，男，1952年7月5日出生，汉族，高中文化，退休干部，住徐闻县，系被告王安晧弘父亲。第三人：谢培霄，男，1981年12月28日出生，汉族，大学文化，住徐闻县，委托诉讼代理人：何丰，男，广东择正律师事务所律师。原告徐闻县贵兴房地产有限公司诉被告王安晧弘租赁合同纠纷一案，本院2018年11月29日立案后，依法适用普通程序，并追加第三人谢培霄参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告徐闻县贵兴房地产有限公司的特别授权委托代理人庄明雄、被告王安晧弘的特别授权委托代理人王百球以及第三人谢培霄的特别授权委托代理人何丰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》，被告将位于徐××县××广场××楼2116.75平方米商铺退还原告；2、被告支付拖欠原告的租金202000元（已从2018年1月1日起计至2018年10月31日，其后至退还商铺之日止的租金仍按合同约定计付）；3、没收被告的履约保证金6万元；4、被告支付原告违约金30300元；5、被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：徐××县××广场××楼2116.75平方米商铺属于原告所有。2017年9月1日，第三人谢培霄受原告委托与被告签订《商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给被告经营健身、美容项目，租赁期限从2017年9月1日起至2025年9月31日止8年，租金20000元/月，自第二年起每年按5%递增。每月缴交当月租金，先交租金后使用商铺，若逾期超过10天不交租金，甲方可收取15%违约金，并解除合同收回商铺。合同还约定被告向原告支付6万元履约保证金，若违约不予退还。原告依约交付商铺给被告使用，但被告除交付6万元的履约保证金和给付2017年10月、11月、12月的租金后，其余租金以各种理由拒付。原告为其主张和请求向本院提交如下证据：营业执照、身份证、授权委托书复印件，证明原告和被告的身份状况及主体资格。龙达花园C幢产权转任合同书、委托书复印件，证明位于徐××县××广场××楼2116.75平方米商铺属于原告所有。《商铺租赁合同》复印件，证明原告和被告于2017年9月1日签订租赁合同的条款。《收据》复印件四份，证明被告于2017年8月30日交给原告履约保证金6万元，并分别于2017年10月6日、11月10日、2018年1月20日缴交2017年10月、11月、12月租金共6万元。被告答辩称，（一）《商铺租赁合同》是被告和当事人谢培霄签订的，原告与被告没有任何业务关系和来往。（二）本案纠纷主要是通往四楼商铺的两边楼梯阶梯广告使用权。租赁合同签订一个月时，原告私自改变楼梯广告使用权由四楼租户使用的现状，将楼梯广告使用权交给二楼、三楼商铺使用，导致被告租赁的商铺还有1157.5平方米无法装修使用，损失惨重。（三）根据合同书约定，合同未尽事宜由双方协商并以补充协议为准。但原告未和被告协商一致就向法院提起诉讼，原告违反合同规定，属违约行为。（四）约定的租金和违约金等不公平和不合理。（五）原告首先多次违反合同规定，严重影响被告经营效益，导致被告无法履行合同正常缴纳租金，责任在原告。请求驳回原告的诉讼请求，并判决原告赔偿双倍合同保证金12万元，赔偿健身、美容、设备款及装修损失（以物价机构评估为准），所有诉讼费、反诉费由原告负担。被告为其抗辩主张向本院提交如下证据：被告营业执照及身份证复印件，证明被告的主体资格。交款收据复印件三份，证明被告支付租金情况。《商铺租赁合同》复印件，证明双方的权利义务及原告违约情况。合同纠纷诉状，证明被告拟就租赁合同纠纷损失向法院提起诉讼。第三人谢培霄述称，第三人受原告委托与被告签订合同，本案与第三人没有其他关系。第三人谢培霄未为其陈述向本院提供证据。被告对原告提供的证据提出如下异议：1、对原告提供的龙达花园C幢产权转让合同书、委托书不清楚；2、对原告提交的收据不清楚，保证金、租金支付具体日期不清楚。原告对被告提供的证据提出如下异议：1、对被告提供的《商铺租赁合同》的真实性无异议，但对其证明原告违约的关联性不予认可；2、被告提供的合同纠纷诉状不属于证据，对其内容不予确认。第三人对被告提供的证据的质证意见和原告一致。经审理查明，2010年6月3日，原告徐闻县贵兴房地产有限公司与龙志强签订《龙达花园C栋产权转让合同书》，约定龙志强将其坐落于徐闻县徐城龙达花园C栋一至四层物业约7676.95平方米转让给原告，其中第四层2116.75平方米、房产证号粤C4690192号。2010年9月9日，龙志强出具委托书给原告的法定代表人谢国富，载明该房产已转让给原告，要求该房产的各租户与原告办理租赁合同的变更手续。2017年8月25日，原告出具《授权委托书》给第三人谢培霄，委托第三人将徐××县××广场××楼2116.75平方米商铺与被告王安晧弘签订《商铺租赁合同》。2017年8月30日，被告向原告交付6万元，原告给被告出具《收据》一份并加盖其财务专用章，该收据载明收款用途为“王安晧弘交来龙达C栋四楼商铺保证金”。2017年9月1日，第三人谢培霄为甲方和被告为乙方签订《商铺租赁合同》，约定的主要内容为：1、乙方租赁甲方徐××县××广场××楼2116.75平方米的商铺用于经营健身、美容项目；2、租赁期限8年，从2017年9月1日起至2025年9月31日；3、租金每月20000元，自第二年起每年租金按5%递增。租金按月交付，先付款后使用。租金的支付时间不得拖延超过10天，否则甲方有权追缴当月租金及加收15%的滞纳金，并解除合同收回商铺。4、乙方向甲方预付60000元的履约保证金，保证金不能转作租金使用，待租约期满后交接工作完毕且乙方不违约，给予退还。若甲方在合同期限内因自身原因收回房屋使乙方不能承租房屋，甲方须双倍返还履约保证金给乙方，同时承担乙方装修所产生的费用。双方还就租赁期间的房屋修缮、商铺租赁期间的水电、管理费、租赁税等的负担做约定。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用。被告装修部分租赁商铺，并到工商行政管理部门办理登记，以徐闻县力舒美健身俱乐部的字号进行经营。被告分别于2017年10月6日、11月10日、2018年1月2日向原告交付2017年10月份、11月份、12月份的3个月租金共计6万元。原告均就被告支付上述款项给被告出具收据，并加盖原告的财务专用章。合同履行期间，被告向原告提出通往租赁商铺的一楼至四楼楼梯台阶交给被告张贴广告专用，原告以该楼梯台阶属公共设施无权确定给被告独占使用予以拒绝。被告以此为由从2018年1月份起拒绝支付租金，原告多次催讨租金未果遂向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告以原告未与其就楼梯通道台阶的广告使用权协商给其独占使用，严重影响其经营效益，导致被告无法履行合同正常缴纳租金，认为原告违约，请求驳回原告的诉讼请求，并判决原告赔偿双倍合同保证金12万元，赔偿健身、美容、设备款及装修损失。本院向被告释明该抗辩主张应视为提起反诉，并要求其在指定的期间内办理反诉手续，缴纳反诉案件受理费。但被告逾期不缴纳反诉案件受理费。本院认为，本案合同约定出租人将租赁物商铺交付承租人使用、收益，承租人支付租金，双方的的合同关系为租赁合同。该合同主体适格，内容不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方的争议焦点为：（一）原告的主体是否适格；（二）合同的违约事实及违约方；（三）原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。原告的主体问题。涉案的位于徐××县××广场××楼商铺属于原告所有。第三人谢培霄受原告的委托，虽然以自己的名义与被告签订合同，将该商铺租赁给被告使用，但在合同签订前后，被告直接向原告交付履约保证金和租金，应当知道第三人的代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，该《商铺租赁合同》直接约束原告和被告，即原告租赁合同的主体之一，享有合同权利及承担义务，原告诉讼主体适格。被告认为原告不是合同主体的抗辩主张不成立，本院不予采纳。违约事实及违约方的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约将租赁商铺交给被告使用，已完成合同义务；被告的义务是按合同约定每月支付租金给原告，但被告至今只支付2017年10月、11月、12月的租金，其余到期租金至今拒付，构成根本性违约。被告以原告未与其就楼梯通道台阶的广告使用权协商达成协议，严重影响经营效益，导致其无法履行合同正常缴纳租金，认为原告不按合同约定与其协商，原告违约。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人双方未在合同中约定楼梯通道台阶广告使用权由被告独占使用，也未就此事项协商一致达成协议，该争议事项也不属于租赁合同的原告附随义务，故对被告此项认为原告违约的抗辩主张，本院不予采纳。原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。1、关于原告要求解除与被告于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》，被告将位于徐××县××广场××楼2116.75平方米商铺退还原告的诉讼请求。租赁合同履行期间，被告只支付原告3个月的租金，未按合同约定支付原告商铺租金长达1年且拒绝再支付，已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百二十七条的规定，原告请求解除租赁合同退还商铺，有法律和事实依据，本院予以支持。2、关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告拖欠原告2017年9月份及从2018年1月份起的租金，事实清楚，证据确实充分。按合同约定，第一年租金每月20000元，次年起每年按5%递增，即2018年9月起的第二年租金每月为21000元。故对原告要求被告支付从2018年1月1日起至2018年10月31日的租金共计202000元，以及其后至退还商铺之日止的租金仍按合同约定计付的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，且如被告不按判决指定的期间退还租赁商铺给原告，其应付租金计算至实际退还之日止。原告未主张2017年9月份的租金，是对其民事权利的处分，在本案中不予处理。被告认为租金标准约定不公平不合理的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。3、关于原告要求没收被告的履约保证金6万元及违约金30300元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告在租赁合同中约定如被告违约不支付租金，原告有权解除合同收回商铺，且加收15%的滞纳金和没收被告的履约保证金6万元；如原告违约，则双倍返还履约保证金给被告。被告至今拖欠原告租金达30万元，原告请求按合同约定没收被告的6万元履约保证金和按拖欠的部分租金202000元的15%计违约金30300元，不超过《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款有关约定的违约金不超过实际损失百分之三十的规定，本院予以支持。被告认为没收履约保证金和按拖欠租金的15%计付违约金的约定不合理，没有法律依据，本院不予采纳。被告逾期不缴纳反诉案件受理费，视为放弃其反诉请求，根据不告不理原则，本院对其反诉请求不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，判决如下：解除原告徐闻县贵兴房地产有限公司与被告王安晧弘于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》。限被告王安晧弘在本判决生效之日起十日内将徐闻县龙达广场C幢四楼2116.75平方米的商铺退还给原告徐闻县贵兴房地产有限公司。被告王安晧弘给付原告徐闻县贵兴房地产有限公司租金202000元（租金已从2018年1月1日起计至2018年10月31日止，其后至实际退还商铺之日止的租金按合同约定另计）。被告王安晧弘给付原告徐闻县贵兴房地产有限公司违约金30300元。原告徐闻县贵兴房地产有限公司没收被告王安晧弘的履约保证金6万元。上述第三项、第四项判决款项限被告在本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5692元，由被告王安晧弘负担（原告已预付，被告还款时径退原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  柯文巨人民陪审员  陈立胜人民陪审员  陈家善二〇一九年二月二十七日书 记 员  朱素芬附：法律适用条款中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。