浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终29号上诉人（原审被告）：嘉善县振欣汽车修理厂。住所地：嘉善县魏塘街道外环东路**内西起第3间。统一社会信用代码：9133042178881835XX。投资人：沈根良。委托诉讼代理人：谢小弟，上海市中山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉善县物资汽车回收有限公司。住。住所地：嘉善县魏塘街道外环东路**一社会信用代码：91330421704419547P。法定代表人：金勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐亮，浙江东方正大律师事务所律师。上诉人嘉善县振欣汽车修理厂（以下简称振欣修理厂）因与被上诉人嘉善县物资汽车回收有限公司（以下简称物资公司）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初5167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振欣修理厂上诉请求：驳回物资公司一审诉讼请求。事实和理由：双方于2014年4月1日签订的场地租赁协议与2016年4月1日签订的场地租赁协议是不可分割的整体，本质是后者在前者的基础上进行变更。双方在2014年协议中明确约定，振欣修理厂搭建的彩钢板棚不再续租时，物资公司如需要按成本价购回。在本案中振欣修理厂不续租的另1000平方米场地上有搭建的彩钢板棚约400平方米等附属设施，物资公司将该场地和相应设施收回后，却未能按约履行支付成本价义务。物资公司的行为构成违约在先，振欣修理厂据此以拒付租金的形式进行抗辩合情合理。物资公司辩称，双方2016年4月1日签订的租赁协议第一条约定“2014年4月1日签订的协议作废”，据此，现在双方履行的是2016年的协议，不存在前后两份协议为不可分割的情况。根据租赁协议第五条，物资公司购回的前提条件一是租赁期间届满，二是物资公司需要。物资公司不需要振欣修理厂搭建的简易棚，而且协议约定租赁的是场地，无论收回还是返还均应当是场地，简易棚不属于场地，不在收回范围，振欣修理厂认为必须回购简易棚缺乏依据。根据协议第六条，物资公司给予补偿的前提有两个，一是因场地整体或部分拆改，二是以物资公司由此得到拆迁赔偿为限。本案中振欣修理厂搭建的简易棚被拆除，原因是被认定为违法建筑，并非租赁场地整改或拆改，物资公司也未因此得到任何拆迁赔偿。如果振欣修理厂认为违法建筑拆除能得到补偿，应当向嘉善县魏塘街道主张。物资公司不存在违约行为，振欣修理厂拒付租金缺乏依据。请求二审维持原判。物资公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年4月1日签订的“场租协议”；2.振欣修理厂将租赁的位于嘉善县魏塘街道外环东路761号的场地（约1000平方米）返还物资公司并结清水电费；3.振欣修理厂支付自2017年7月1日起至“场租协议”解除日止的租赁费，暂计100000元（按照年租赁费75000元计算）；4.振欣修理厂支付自“场租协议”解除日起至租赁场地实际腾退返还日止的租赁场地使用费（按照年租赁费75000元计算）；5.本案诉讼费由振欣修理厂承担。一审法院认定事实：物资公司系坐落于嘉善县，地号为，地号为1-136-2-3面积为2180平方米，出让仓储用地（以下简称案涉土地）的使用权人。2012年3月29日，物资公司（甲方）与振欣修理厂（乙方）签订《场租协议》一份，约定甲方将约1500平方米的案涉土地租借给乙方，用于机械维修，租期2年，租期自2012年4月1日至2014年4月1日；甲方同意乙方在场地东北角内搭建简易棚500平方米用于机械维修，租赁期满后乙方不再续租时，甲方如需要按成本价购回，如不需要，由乙方拆除，恢复原状；当租期内碰到地块整体拆迁时，属于乙方搭建的棚、物部分，以甲方实际得到拆迁赔偿为限补偿给乙方。合同签订后，振欣修理厂实际使用案涉土地，并在其上增添了部分设施。2014年4月1日，双方再签订一份《场租协议》，租借面积为2000平方米，租期为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日止，物资公司同意振欣修理厂在场地东北角内搭建简易棚1000平方米，关于简易棚的约定与前份协议一致。2016年4月1日，双方再签订《场租协议》一份，约定双方2014年4月1日签订的协议作废；租借面积1000平方米，租期三年自2016年4月1日至2019年3月31日止；租赁费每年7.5万元整，水电费每半年结算一次；物资公司同意振欣修理厂在场地范围内搭建简易棚500平方米用于机械维修，其他约定与前两份协议一致。该协议签订后，物资公司收回2014年4月1日协议中约定的约2000平方米土地中的约1000平方米，并于其后租赁给案外第三人使用，剩余约1000平方米土地振欣修理厂仍继续使用。就振欣修理厂继续使用的土地租金，双方均认可振欣修理厂交纳至2017年6月30日。振欣修理厂称其未交纳后续租金系因物资公司未对已收回的约1000平方米土地上的增添设施进行补偿或按成本价回收。物资公司则称不需利用收回土地上增附的设施，也无需补偿。2017年12月27日，物资公司曾向振欣修理厂发出《催缴租金通知书》，称振欣修理厂自2016年4月1日起租用物资公司1000平方米土地，租金每年7.5万元，现振欣修理厂已延迟二个季度未按时付清场地租金，合计37500元整，请接到通知后及时付清租金欠费。振欣修理厂收到该通知，并在其下签注：物资公司依据协议约定应回购及补偿振欣修理厂搭建及浇注的简易棚及场地共计352972元，扣除我方应付的年租金7.5万元，物资公司尚应支付振欣修理厂回购款、补偿款277972元。物资公司不认可振欣修理厂的签注内容，且称不存在补偿。2018年1月6日，物资公司收到振欣修理厂发出的《结算告知函》，内容（摘要）为根据协议约定物资公司应回购振欣修理厂在租赁场地所搭建的南厂区建筑设施价值为217972元，振欣修理厂用20H工字钢搭建的简易棚价值266000元，回购及补偿价值总计483972元，望收到该函后及时结付于我方，以便我方依据协议早日支付北厂区的租金费用。另，振欣修理厂现仍在使用的约1000平方米土地上的彩钢棚（约277平方米），及物资公司先前收回的另1000平方米土地上的彩钢棚等，均因系“规划违法”建筑，已于2017年10月9日左右被嘉善县魏塘街道整治违法用地和违法建筑工作领导小组办公室拆除。振欣修理厂于2018年10月19日收到起诉状副本等材料。因双方分歧较大，本案调解未果。一审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。物资公司作为案涉土地的使用权人与振欣修理厂前后签订的三份场租协议均合法有效，双方均应按约履行。法律规定，当事人协商一致，可解除合同。有下列情形之一，当事人可解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。物资公司要求解除合同的理由是：振欣修理厂自2017年7月1日之后未支付相应土地租金。经庭审调查，双方2014年约定的租赁土地为2000平方米，后双方于2016年再签订场租协议，终止前述场租协议，并将租赁土地变更为约1000平方米，另1000平方米由物资公司收回。振欣修理厂支付其实际使用的约1000平方米土地租金至2017年6月30日，其后继续使用土地，却以“物资公司未对收回的土地上的增添物进行回购、补偿”为由，未支付后续租金。对此，一审法院认为振欣修理厂实际使用约1000平方米土地，按约应支付相应租金。该土地租赁关系与物资公司已收回土地的租赁关系并非同一，振欣修理厂以物资公司收回另1000平方米却未作回购、补偿为由，拒付其实际使用部分土地的租金，依据不足。至于物资公司收回土地上的附属设施回购、补偿问题，因相应设施系“规划违法”，已被拆除，且物资公司称未得到补偿，故就振欣修理厂所称增添设施的价值及是否补偿等问题，本案难以处理，双方可依法律规定及协议约定另寻途径解决。物资公司在催要土地租金未果的情况下，要求解除双方2016年4月1日签订的场租协议，合理有据，予以支持。双方的协议自振欣修理厂收到物资公司的起诉状副本之日即2018年10月19日解除。场租协议解除，物资公司要求振欣修理厂返还相应土地及支付自2017年7月1日至协议解除之日止的租赁费，有事实依据及法律依据，予以支持。就该期间的租赁费参照协议约定租金，核算为97603元【7.5万元/年÷365天/年×475天（2017年7月1日至2018年10月19日）】予以支持。物资公司要求振欣修理厂结清相应水电费，有一定的依据，但因双方均未提供证据，具体诉请数额不明，证据不足，暂难支持。双方可就振欣修理厂腾退之日前的相应水电费另行结算。另振欣修理厂关于调整租金的意见，虽振欣修理厂使用土地上的部分彩钢棚确被拆除，但其未提交其他证据辅助证明影响其使用，相反，振欣修理厂自认仍在作业，仅是露天作业，故振欣修理厂该意见，依据不充分，难以采信。2018年10月19日协议解除后，振欣修理厂至今仍继续使用相应土地，物资公司要求其支付自协议解除之日起至实际返还之日止的土地租金，亦依据充分，参照协议约定租金7.5万元/年，自2018年10月20日起算至振欣修理厂实际返还土地之日止予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、物资公司与振欣修理厂于2016年4月1日签订的《场租协议》自2018年10月19日解除；二、振欣修理厂于判决生效之日起十五日内向物资公司返还位于嘉善县魏塘街道外环东路761号约1000平方米的场地；三、振欣修理厂向物资公司支付自2017年7月1日起至2018年10月19日止欠付的场地租金97603元，于判决生效之日起十五日内一次性付清；四、振欣修理厂向物资公司支付场地占有使用费，按7.5万元/年的标准，自2018年10月20日起计算至振欣修理厂实际返还土地之日止，于判决生效之日起十日内一次性付清；五、驳回物资公司其他诉讼请求。如果振欣修理厂未按判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元（物资公司已预交），由振欣修理厂负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议在于2016年协议是否系对2014年协议的变更以及振欣修理厂拒付租金是否属于合理抗辩。首先，从协议内容上来看，2016年的场租协议与2014年的场租协议约定的内容并不相同，从租赁标的、租金等关键条款来看均存在差异，故应当视为不同的两份合同。其次，在2016年协议中明确约定2014年协议作废，说明双方已协商一致终止2014年协议的履行。因此，不能视2016年协议是对2014年协议的变更，也不能就此认为两份协议为不可分割的整体。由于物资公司主张解除的是2016年协议，振欣修理厂如认为对方违约在先作为抗辩，该违约事实应当在同一合同关系之内。现振欣修理厂以物资公司对2014年协议所作约定存在违约为由拒付2016年协议所约定的租金，并不能构成合理抗辩。何况，关于前述2014年协议是否存在回购、补偿等问题双方存在重大争议，振欣修理厂所主张的回购补偿款金额仅是其单方意思，亦不能直接构成法律意义上的债务抵销。当然如振欣修理厂认为2014年协议中存在回购、补偿等问题，其可另行依法解决。对此，一审已经进行了必要释明。综上，振欣修理厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由嘉善县振欣汽车修理厂负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年二月十九日书记员  赵婉沁