浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0304民初7000号原告：华润置地森马实业（温州）有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区南白象街道温瑞大道**万象城。统一社会信用代码：913303000583242517。法定代表人：迟峰，董事长。委托诉讼代理人：李惠惠、卢晓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：温州田梯餐饮有限公司。住。住所地：浙江省温州市瓯海区温瑞大道**温州万象城S119、S120、S219、S220商铺一社会信用代码：91330304MA287F2D6F。法定代表人：卢伟。被告：卢伟，男，1982年12月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：袁利帆，温州市龙湾区光华法律服务所法律工作者。原告华润置地森马实业（温州）有限公司与被告温州田梯餐饮有限公司、卢伟租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告华润置地森马实业（温州）有限公司的委托诉讼代理人李惠惠，被告卢伟及被告温州田梯餐饮有限公司、卢伟的共同委托诉讼代理人袁利帆均到庭参加诉讼。本案因双方申请庭外和解扣除审限30日，现已审理终结。原告华润置地森马实业（温州）有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告温州田梯餐饮有限公司、卢伟之间的《商铺租赁合同》已解除；二、被告卢伟支付原告到期租金、物业管理费和推广宣传费共计45731.07元，并支付违约金（按月利率2%从2017年5月1日起计算至实际履行之日止，暂算至2018年8月31日为14507.49元）；三、被告温州田梯餐饮有限公司支付原告到期租金、物业管理费、推广宣传费、水电费共计207288.10元及违约金（按月利率2%计算至实际履行之日止，暂算至2018年8月31日为42579.98元）；四、被告卢伟对上述第三项诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告卢伟于2016年9月30日签订《商铺租赁合同》，又于2017年1月15日签订补充协议，主要约定内容：1.被告卢伟租赁原告的温州万象城S119、S120、S219、S220商铺，面积187.14平方米；2.租期2016年12月9日至2022年1月15日；3.2016年12月9日至2017年2月15的月租金由原告提供折扣，为25600.75元的33%；2017年2月16日至2019年1月15日的月租金25600.75元、物业管理费每月5614.20元、推广宣传费每月1871.40元；4.租赁保证金76802.25元、物业管理费押金16842.60元、公共事业费押金5614.20元；5.卢伟须于每月五个工作日之前支付该月的租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费（如有）；6.如卢伟逾期交付相关费用，应每日按逾期交付金额的千分之二支付违约金；如逾期付款超过30日，原告有权解除合同、收回商铺、不予退还租赁保证金、物业管理押金、公共事业费押金，并有权向被告主张违约金……2017年5月15日，原告与被告温州田梯餐饮有限公司、卢伟签订《转让协议》，主要约定内容：1.自2017年5月15日起，被告卢伟将其在《商铺租赁合同》以及补充协议项下的全部权利、义务转让给温州田梯餐饮有限公司，相关权利义务由温州田梯餐饮有限公司继续执行；2.2017年5月14日之前的租金及所有费用仍由卢伟支付给原告，自转让日起原合同卢伟交纳的租赁保证金、物业管理费押金等所有费用均视为温州田梯餐饮有限公司交付的费用；3.卢伟对合同转让后温州田梯餐饮有限公司在合同项下应承担的租金、物业管理费、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等所有义务承担连带保证责任，保证期限为每笔主债务履行期限届满之日起2年。租赁期间，被告卢伟未支付2017年4月1日至2017年5月14日的租金45731.07元，被告温州田梯餐饮有限公司未支付2017年5月15日起至2017年10月31日止的租金和水电费207288.10元。上述费用经原告多次催讨，两被告均未支付。2018年7月6日，原告向被告邮寄解除合同通知书，该邮件于2018年7月13日退回。被告温州田梯餐饮有限公司、卢伟答辩称：一、对原告的第一项诉讼请求没有异议，合同于2017年8月25日已解除。二、对第二、三、四项诉讼请求有异议。2017年4月至同年8月25日，被告先后与原告的招商负责人邢尧和王流潇多次沟通要解除合同，原告一直以需要万象城上海总部审批为由拖了好几个月。2017年8月25日，原被告开会协商，原告同意被告撤场，并同意房租算到8月底，被告向原告递交了撤场申请书。但等原告的上级批准又花了两个月。2017年10月31日，被告是经原告楼面管理负责人徐佳佳同意后闭店。因此，被告同意支付2017年4月至同年8月31日的租金。被告共交付给原告租赁保证金76802.25元、物业管理费押金16842.60元、公共事业费押金5614.20元和装修押金14971.20元，押金抵扣租金后，被告还需支付租金30920.46元。原、被告协商过程中，原告未主张违约金，对原告要求按月利率2%计算违约金有异议。本院经审理，认定事实如下：原告起诉主张的双方合同签订、转让的事实和被告卢伟已支付2017年3月31日之前的租金、物业管理费、推广宣传费、水电费的事实，两被告无异议，本院予以认定。另认定：被告卢伟与原告签订租赁合同后，已按约向原告交纳租赁保证金76802.25元、物业管理费押金16842.60元、公共事业费（水费、电费、燃气费）押金5614.20元和装修押金14971.20元，共计112266.32元。被告卢伟承租案涉店铺后，与其他股东共同设立温州田梯餐饮有限公司（成立时间2017年1月24日），于2017年1月中旬开业经营“纸船里”餐厅。因开业之后数月店铺一直处于亏损状态，两被告未能全额支付2017年4月1日起的租金、物业管理费、推广宣传费和水电费等费用，被告卢伟多次与原告的工作人员协商要求将“纸船里”餐厅撤出万象城商场。经协商，原告同意“纸船里”餐厅撤场。温州田梯餐饮有限公司遂于2017年8月25日向原告提交撤场申请。经原告同意，温州田梯餐饮有限公司于2017年10月31日停止营业。后因双方对租金、物业管理费和推广宣传费的计算截止日期存在争议，原告要求计算至实际停业之日2017年10月31日，被告要求计算至2017年8月31日，双方一直未就租金、物业管理费和水电费等费用的金额达成一致意见。2018年2月26日，原告的工作人员王流潇（微信名：w.Liuxiao）在微信上询问卢伟，如按卢伟的希望计算至8月底的话，押金抵销后，还有31000左右的欠款金额能否缴纳。卢伟表示，被告是在双方协商好后确定租金计算至8月底，并根据原告的建议递交撤场申请，并询问王流潇算出的31000元是否已扣除装修押金。2018年3月，王流潇在微信上向卢伟发送结算表格。结算表格显示，2017年4月1日计算至2017年8月31日的未付租金、物业管理费、推广宣传费、水电费等费用为145150.70元，2017年4月1日计算至2017年10月31日的租金、物业管理费、推广宣传费、水电费等费用为226497元；合同签订时被告卢伟已交纳给原告的各项押金共计114230.25元，扣除各项押金后，两被告未支付给原告的款项如计算至2017年8月31日为30920.46元，如计算至2017年10月31日为112266元。详见下表：欠付租金（含物业管理费、推广宣传费）、水电费情况表年月欠付租金数（元）欠付水电费数（累计.元）2017.433086.40无2017.527472.20无2017.627472.20无2017.733086.407607.522017.86564.119862.082017.933086.409115.582017.1033086.406057.582018年4月4日，王流潇再次与卢伟联系，询问卢伟对计算至2017年10月底的账单有无疑问，要求解决。卢伟回复租金等应计算至2017年8月底。2018年5月底，双方仍在协商之中，后未达成一致意见。诉讼过程中，被告卢伟于2018年12月18日将餐厅设备转让款14250元支付给原告。证明以上事实的证据有原告提供的营业执照、工商登记信息、身份证复印件、商铺租赁合同、补充协议、转让协议、解除合同通知书、EMS面单、照片，被告提供的微信聊天记录、欠费结算表格以及原、被告的陈述等。以上证据经庭审出示质证，本院审查后均予以认定。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。被告温州田梯餐饮有限公司、卢伟因“纸船里”餐厅经营亏损，经与原告协商一致，于2017年8月25日向被告递交撤场申请，并在经得原告同意后于2017年10月31日停止经营，应该认定双方的租赁合同于2017年10月31日协商解除。因此原告的第一项诉讼请求本院予以支持。现双方的争议如下：一、2017年9月1日至2017年10月31日的租金、物业管理费、推广宣传费和水电费应否由两被告负担。“纸船里”餐厅的实际经营时间是截止至2017年10月31日止，经营期间理应按约交纳所有租费。两被告主张原告同意所有租费计算至2017年8月31日止，应提供充分的证据予以证明。从卢伟与原告的工作人员王流潇的微信聊天记录上看，王流潇并未作出过免收2017年9月1日至2017年10月31日期间所有租费的意思表示。因此，本院认为两被告的主张缺乏依据，原告要求所有租费计算至2017年10月31日的主张本院予以支持。根据被告提供的结算清单（由王流潇微信发送给卢伟），计算至2017年2017年10月31日止，“纸船里”餐厅未付的所有租费共计226497元。二、原告已交纳的各项押金共计114230.25元应否予以抵扣。虽然两被告逾期支付合同约定的租费已超过30日，但两被告在经营出现亏损后一直积极与原告进行磋商，并在取得原告的同意后关闭餐厅。从王流潇发送给原告的结算清单上看，原告是同意各项押金用于抵扣租金的，暨原告不行使没收各项押金的权利，应视为原、被告就押金用于抵扣租费这一事项已协商一致，现原告主张押金不予退还违反双方约定，本院不予支持。被告交纳的各项押金114230.25元应用于抵扣未付租费。三、违约金应否计算，如何计算。被告在“纸船里”餐厅关闭后经原告多次催要拖延支付剩余租金，即使是2017年8月31日之前的租金30920.46元也未能及时支付，现原告要求被告支付违约金，并自愿将违约金的计算标准调整为月利率2%，该请求合法有据，本院予以支持。考虑到被告是在无力维持餐厅继续经营的情况下与原告协商闭店，原告在2018年5月与卢伟沟通时也仅要求被告支付2017年10月31日之前未结清的租费，未主张逾期付款之日起至催讨之时的违约金，因此违约金从2018年6月1日起算为宜。综上，原、被告之间的租赁合同已协商解除。合同解除后，两被告仍应根据租赁合同和转让协议的约定承担缴纳租费的义务。根据转让协议的约定，合同转让后卢伟缴纳的各项押金视为温州田梯餐饮有限公司缴纳，因此押金114230.25元应用于抵扣2017年5月15日起的租费；卢伟于2018年12月18日向原告支付的14250元款项系餐厅设备转让款，应属温州田梯餐饮有限公司所有，亦应用于抵扣2017年5月15日起的租费。经计算，2017年5月14日之前的未付租费为45493.20元；2017年5月15日起至2017年10月31日止的未付租费为181003.80元，扣除押金114230.25和已支付的14250元，余款为52523.55元。根据转让协议的约定，上述2017年5月14日之前的租费45493.20元应由卢伟支付，2017年5月15日起至2017年10月31日止的租费52523.55元应由温州田梯餐饮有限公司负担，卢伟承担连带清偿责任。各付款义务人应于2018年6月1日起按月利率2%向原告支付违约金。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告华润置地森马实业（温州）有限公司与被告温州田梯餐饮有限公司、卢伟之间关于租赁温州万象城S119、S120、S219、S220商铺的《商铺租赁合同》《补充协议》《转让协议》已解除。二、被告卢伟应于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地森马实业（温州）有限公司租金、物业管理费和推广宣传费计45493.20元，并支付违约金（以45493.20元为基数，从2018年6月1日起按月利率2%计算至实际履行之日止）。三、被告温州田梯餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地森马实业（温州）有限公司租金、物业管理费、推广宣传费和水电费计52523.55元，并支付违约金（以52523.55元为基数，从2018年6月1日起按月利率2%计算至实际履行之日止）。四、被告卢伟对被告温州田梯餐饮有限公司的上述第三项付款义务承担连带清偿责任。五、驳回原告华润置地森马实业（温州）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5738元，减半收取计2869元，由原告华润置地森马实业（温州）有限公司负担1746元，被告卢伟负担514元，被告温州田梯餐饮有限公司负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员周回回二〇一九年二月十五日书记员李娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。