广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初7760号原告（反诉被告，简称原告）：卢福祥，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：赵小兔，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈惠燕，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，简称被告）：陈柏树，男，1973年9月6日出生，汉族，住广东省东莞市。被告（反诉原告，简称被告）：邓桂兰，女，1978年8月29日出生，汉族，住湖南省攸县。两被告委托诉讼代理人：杜飞，广东品峰律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：李苏杰，广东品峰律师事务所律师。原告卢福祥与被告陈柏树、邓桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理，后本案转为适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、黄海滨组成合议庭进行审理，后变更为由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员赖子裕、卢耀芳组成合议庭，于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告卢福祥的委托代理人赵小兔，被告陈柏树及被告陈柏树、邓桂兰的共同委托诉讼代理人杜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢福祥向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行《房地产买卖合同》义务，协助原告办理递件过户手续，并将位于东莞市××镇金州涌××房产（房屋价值2480000元）过户到原告名下；；2.两被告向原告支付违约金744000元；3.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：两被告为解决与案外人王某的经济纠纷，决定将位于东莞市××镇金州涌××房产（房产证号：××号）出售给原告，原告与两被告于2017年11月17日签订《房地产买卖合同》，约定原告以2480000元的价格向两被告购买该房产，双方一致确认首期购房款签约当天由原告向案外人王某支付，以清偿两被告共欠案外人王某的债务1309500元，剩余购房款1170500元原告于案涉房产办理完公证手续的当日支付。原告依约支付首期购房款1309500元后，在办理公证过户前要求两被告对案涉房产进行查档，发现案涉房产已被东莞市第二人民法院查封，被告陈柏树提出由原告以支付部分购房尾款的方式为陈柏树的债务提供担保，原告据此委托案外人王某将案涉部分尾款568655.6元转账到法院账户，同时被告陈柏树向原告出具《收条》，以示其收到原告支付的该购房款。随后，原告与两被告前往东莞市华南公证处办理案涉房产过户手续的公证事宜，但由于被告陈柏树在公证处没有积极配合，使得公证处认为案涉房屋交易意思表示不清晰，且存在部分争议，导致案涉房产无法继续办理公证过户。后原告与东莞市部公证处联系办理公证事宜，并告知被告陈柏树，只要顺利办理完交易公证以及委托第三方代办过户手续的公证，当天就会按合同约定支付购房款尾款。2018年5月24日下午，原、被告双方在东莞市部公证处办理公证时，被告陈柏树向公证部门陈述案涉房产的真实购房人为案外人王某，导致案涉房产的过户公证再次无法办理。按照《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权的规定，两被告负有先履行配合办理案涉房产的公证义务，但尚未履行，因此，原告有权拒绝向两被告支付剩余购房款601844.4元。两被告不积极配合办理案涉房产的公证事宜，属于违约行为，依据合同约定，两被告应向原告支付合同交易总价的30%违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈柏树、邓桂兰辩称，原、被告双方签订完合同后约定10日内到公证处办理公证，双方未在约定时间内成功办理公证，但原告不能因公证事宜不能成功办理而拖延付款，其应在未能完成办理公证之日起向被告付款。原告没有按期付款，原告的行为构成违约。被告陈柏树、邓桂兰向本院提出反诉请求：1.原告向两被告支付违约金744000元；2.原告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与两被告于2017年11月17日签订一份《房地产买卖合同》，约定将两被告所有的位于东莞市××镇××房产及土地出售给原告，价格为2480000元，付款方式为分两笔支付，第一笔1309500元于签订合同当天支付给案外人王某用于清偿被告陈柏树的债务，并处理案涉房地产查封事宜；第二笔1170500元于案涉房屋解除查封后的10日内向被告支付。案涉房屋在2018年1月19日解除查封，被告陈柏树即通知原告办理相应的手续并付款，但原告拒不履行合同义务，原告应按照合同约定向被告支付30%违约金，现两被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判如所请。原告卢福祥针对被告陈柏树、邓桂兰的反诉辩称，一、合同约定房屋交易需要办理公证，且案涉房屋办理过户也需要先办理公证，公证未能办理的原因在于被告多次向两个公证处陈述案涉房屋的交易人不是原告，才导致公证处不给予办理公证，因此不能办理公证过错在于被告；二、合同约定，要办理公证后才能付款，公证目前为止未办理，故尾款支付的条件没有成就，因此原告不需要承担违约责任；3.双方不能办理公证后，原告多次提出保证交易及其他支付尾款方式，原告提出与被告共同设立一个被告名义的公管账户，将尾款汇入该公管账户，在双方办理公证或过户当天被告可以收到尾款，但是被告以各种理由不予同意，导致本次交易一直拖延。本院经审理查明，原告卢福祥为东莞市虎门镇金洲社区居民委员会的居民，并为该社区的集体经济组织的成员。原告卢福祥（乙方）与被告陈柏树、邓桂兰（共同甲方）于2017年11月17日签订一份《房地产买卖合同》，双方约定被告陈柏树、邓桂兰将其名下位于东莞市××镇××房产及所占土地[房产证号为14××23；土地证号为东府集建（97）XXXXX，建筑面积为473.18m2，用地面积为81m2]转让给原告卢福祥，交易价格为2480000元；上述2480000元分两期支付，首期购房款为1309500元，被告陈柏树、邓桂兰指定原告向案外人王某支付，以清偿被告陈柏树、邓桂兰欠案外人王某的债务；上述1309500元原告卢福祥已向案外人王某支付。上述《房地产买卖合同》第三条第二款载明：“双方一致同意，在该房地产上所涉查封均解除后10日内，就本次交易办理公证或律师见证及就甲方（及甲方配偶）委托第三方代其办理该房地产过户手续一事办理公证，所涉材料之当日将余款1170500元（大写：壹佰壹拾柒万零伍佰万整）支付至甲方指定的银行账户……甲方收到乙方支付的款项后应出具相应收据。”上述《房地产买卖合同》第六条载明：“甲方向乙方披露，该房产已于2017年7月6日被东莞市第二人民法院查封，相关案号为（2017）粤1972执5742号（以下称该查封）。现甲方承诺由其负责与前述案件的案涉人员及法院协商处理解除该查封的相关事项，解封结果以在相关房管部门查询的不动产（房产）登记信息查询结果中的查封情况一栏不显示该查封的任何信息为准。……甲乙双方一致同意，若乙方向上述案件相关办案法官所指定的银行账户汇款的，则该款项属于乙方提前向己方支付的部分购房款，应从购房余款中扣减。……”第七条载明：“违约责任：甲乙双方应诚实守信、自觉履行本合同。如一方不能履行合同任一条款或者一方擅自解除合同，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，且违约方应按本合同交易总价的30%向守约方支付违约金。”后被告陈柏树于2018年1月3日出具收条确认其收到原告卢福祥委托案外人王某支付的购房款568655.6元。案涉房屋于2018年1月19日解除查封。东莞市虎门镇金洲社区居民委员会于2018年2月5日出具证明同意被告陈柏树将案涉土地及该土地上的房屋转让给原告卢福祥。原告主张案涉房屋解除查封后，其与两被告按照案涉《房地产买卖合同》的约定多次至公证处办理公证时因被告陈柏树未积极配合，导致案涉房屋不能办理公证，两被告有先履行配合办理案涉房产的义务，但其并未履行，故两被告违约，应按照合同约定向原告承担违约责任并支付违约金。两被告主张其并未违约，系原告违约，应由原告向其支付违约金，原告卢福祥向其出示的授权委托书中系委托案外人王某代为办理案涉房屋买卖的相关事宜，在第一次其与原告至广东省××南华公证处办理公正时，受托人王某陈述不是案涉房屋过户的受让人，且没有房屋过户转让款的转账记录，故该公证处告知双方不能办理公证；后双方约定于2018年5月24日到广东省××东部公证处再次进行案涉房屋的公证，但因原告方的人员未到齐，不能接受公证处人员的询问，故第二次公证亦未能办理。两被告为证明其上述主张向本院提供授权委托书、情况说明、微信聊天记录、短信记录、电话录音为证。上述两被告提供的的授权委托书显示原告卢福祥委托案外人王某代为办理案涉房产买卖的相关事宜，案外人的受托权限为：“特别授权，包括代为领取房地产权证或不动产权证、办理产权过户手续及缴纳相关书费、交易手续费、代为支付房价款、办理水、电、煤、电话更名手续等”，受托时间为2018年2月2日。上述两被告提供的广东省××南华公证处于2018年4月19日出具的“情况说明”载明：“在审查房地产买卖协议的具体内容时，公证员对转让款的支付方式“乙方（卢福祥）向第三方王某支付人民币1309500元，以清偿甲方（陈柏树）在（2017）清仲字第306、320号两个仲裁案件中共前王某的借款人民币1309500元”要求提供相应的转账凭证，王某当时称没有转账凭证，并表示卢福祥只是代持人，非真正的受让人，故公证员告知你们：卢福祥不是真正的买家，交易不真实，所以公证处办不了，而且不能提供相应的转账凭证。后一位陈姓律师于二○一八年二月二十七日补充了一份《中国农业银行个人明细对账单》，公证员向某有关人员了解核实对账单真实性的途径，并向某核实该对账单的真实性，银行方面告知公证机构非公检法部门，不能核实上述凭证。综上，我处认为：上述申办的公证事项不符合《中华人民共和国公证法》第三十一条第（七）项和《公证程序规则》第四十八条第（七）项的规定，故我处未予办理。”两被告提供的微信聊天记录系被告陈柏树与案外人王某的聊天记录，该聊天记录显示被告陈柏树与案外人王某一直就案涉房屋何时办理公证进行协商。上述短信记录为被告陈柏树与原告的委托诉讼代理人赵小兔律师的短信记录，双方约定于2018年5月24日到广东省××东部公证处进行公证。上述电话录音分别为被告陈柏树与案外人王某（经广东省××东部公证处公证）、被告陈柏树与原告卢福祥（含经广东省××东部公证处公证）、被告卢福祥与原告的代理人赵小兔的电话录音，上述被告陈柏树与案外人王某的电话录音显示，被告陈柏树一直系与案外人王某在沟通案涉房屋的办理公证事宜；上述被告陈柏树与原告卢福祥的录音显示被告陈柏树打电话给原告问其办理案涉房屋办理公证的事宜，原告卢福祥回复被告陈柏树“跟王总谈就可以了”，不用打电话给其，找其没有用，直接找“王总”。原告主张2018年5月24日时其与其代理人赵小兔及中介人员有与两被告一起到广东省××东部公证处办理案涉房屋的公证，但当时两被告认为原告不能办理案涉房屋的公证，故当日案涉房屋的公证并未成功办理。被告陈柏树陈述其并非认为原告没有资格办理，而是原告授权案外人王某负责案涉房屋的全部过户手续，且原告也一直让其找案外人王某处理案涉房屋的过户事宜，故其要求案外人王某到场，后广东省××东部公证处的人员也告知双方要办理案涉房屋的公证需要核实交易的真实性，故需要全部人都在场才能办理，因当日王某不在场，故公证处当日未予以办理案涉房屋的公证。另查明，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2018）粤1972民初7760号民事裁定书，裁定冻结被告陈柏树、邓桂兰的银行存款2480000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、汇款回单、执行裁定书、收条、执行和解书、不动产登记信息查询结果、土地登记资料查询结果、民事起诉状、传票、民事裁定书、证明、村委证明、收据；两被告提供的房地产买卖合同、收条、清远仲裁庭仲裁裁决书、授权委托书、执行裁定书、不动产登记查询结果、东莞市土地登记资料查询结果表、情况说明、东莞市部公证处公证书、与王某的短信、微信记录、与原告的电话录音、与王某委托律师的录音机短信记录、租金收据及微信转账记录、发票、公证书及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对原被告双方有法律约束力，双方应遵照执行。本案争议焦点是：一、两被告是否存在违约行为，原告主张的违约金是否合法有据；二、涉案《房地产买卖合同》是否具备履行条件，原告主张继续履行是否合法有据；三、原告是否存在违约行为，两被告主张的违约金是否合法有据。关于焦点一。原告主张被告陈柏树在广东省××南华公证处办理公证的过程中不断陈述与本案无关的情况并与该处的公证员产生冲突导致无法办理公证手续在前，在广东省××东部公证处办理公证时在原告本人及代理人赵小兔在场的情况下非要另一代理人王某出席导致再次不能办理公证，故被告陈柏树构成违约，根据涉案《房地产买卖合同》第七条的约定，两被告应向原告支付交易总价的30%即744000元作为违约金。原告对其上述主张负有举证和证明责任，但原告未提供证据证明其上述主张，原告应承担举证不能的不利后果。虽然被告陈柏树在庭审中有陈述在广东省××东部公证处时其有要求王某前来办理，但其是基于此前其打电话给原告，原告告知其找王某，且其亦持有原告委托王某的委托书，没有持有原告委托另一代理人赵小兔的委托书，其要求王某前来办理是有其道理的。但是，结合被告陈柏树提供的广东省××南华公证处出具的情况说明及被告陈柏树在广东省××东部公证处的录音，被告陈柏树为避免纠纷提出王某一同前往广东省××东部公证办理亦有其客观原因，不能完全归责于被告陈柏树，原被告双方均存在一定的过错，故本院认定两被告不构成违约，对原告主张的违约金不予支持。关于焦点二。原告属于涉案房屋所在地的社区的户籍居民，亦是涉案农村土地所在社区的集体经济组织股东，涉案居委会亦同意办理涉案土地使用权转移至原告名下，原告有能力一次性清购房余款601844.4元，并且将涉案购房余款存入本院代管账户并承诺作为涉案《房地产买卖合同》的履行价款，故涉案《房地产买卖合同》具备继续履行的条件，本院对原告关于主张继续履行涉案合同的请求予以支持。关于焦点三。两被告主张原告拒不配合办理公证，在公证无法办理的情况下，不通过律师见证的方式处理，亦拒不先支付剩余价款然后双方直接过户构成违约，请求法院判令原告按涉案《房地产买卖合同》第七条的约定向两被告支付交易总价30%（即744000元）的违约金。两被告提供的广东省××南华公证处出具的情况说明显示，原告的代理人王某陈述没有转账凭证及原告为代持人导致该次公证不能办理，但能否办理公证是公证处及公证员审查的事项，公证事项不能办理并非原告拒绝到场或拒绝提供资料，相反，其后原告的另一代理人赵小兔已将转账凭证交至公证处，只是公证处认为需要核实转账凭证的真实性而无权向某核实的情况下不予公证，广东省××南华公证处不予公证的行为不能认定原告违约。同理，在2018年5月24日原告本人亦应邀到广东省××东部公证处办理公证，只是被告陈柏树对必须到庭的人员存在误解导致该公证处不办理公证，该公证处理办理公证的行为亦不能属于原被告任一方的违约行为。涉案《房地产买卖合同》第三条约定的是办理公证或律师见证，被告陈柏树主张本案不能办理公证原告应选择律师见证，其没有选择律师见证亦属于违约。首先，被告陈柏树并不能证明涉案交易不能办理公证，被告陈柏树在庭审中亦陈述，2018年5月24日双方在广东省××东部公证处办理公证时，王某是否需要出席办理原被告双方各执一词，该公证处的主任要求双方约齐再一起前往办理，可见，涉案合同的事项并不是不能办理公证，故被告陈柏树的上述主张不能成立。根据涉案《房地产买卖合同》第三条的约定，原告支付剩余价款的时间是办理公证或见证后，但双方尚未办理，被告陈柏树要求原告先付价款再直接过户没有事实和法律依据，更不能以原告不按其要求先付价款再过户认为原告构成违约，故本院对两被告反诉的违约金不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈柏树、邓桂兰应于本判决生效之日起三十日内将坐落于东莞市虎门镇金洲涌头朗XX巷XX号的不动产[土地证号：东府集建总字第XXXXX号字（1997）第XXXXX号、房产证号：粤房地证字第××号]过户至原告卢福祥名下，由此产生的税费由原告卢福祥承担；二、原告卢福祥应于上述不动产办理过户登记并取得过户回执的当天向被告陈柏树、邓桂兰支付转让余款601844.4元；三、驳回原告卢福祥的其它请求；四、驳回被告陈柏树、邓桂兰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费32592元、保全费5000元（已由原告卢福祥预交），由原告卢福祥承担本诉受理费7521元，由被告陈柏树、邓桂兰承担本诉受理费25071元、保全费5000元；反诉受理费5620元（已由被告陈柏树、邓桂兰预交），由被告陈柏树、邓桂兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  卢耀芳人民陪审员  赖子裕二〇一九年二月十九日书 记 员  王超蕾阳意