河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初134号原告：靳焕利，女，1983年9月16日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。原告：李希全，男，1980年2月12日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：肖雄，河北尚乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云桥，河北尚乾律师事务所实习律师。被告：大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司，住所地：大厂县北新街永祥苑第******商业**，统一社会信用代码：91131028590984125A。法定代表人：唐小林，执行董事。委托诉讼代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。原告靳焕利、李希全与被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告靳焕利、李希全的共同委托诉讼代理人肖雄、马云桥，被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵海峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求依法判令：1、被告立即将办理产权登记的资料报相应机关备案，并协助原告办理产权登记手续；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，违约金的计算方式：以总房款633767元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍标准，自2018年8月5日起计算至被告向有关行政主管部门提交完毕办理涉案房屋产权证书所需手续之日止。事实及理由：2015年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以633767元的价格从被告处购买大厂回族自治县永祥苑小区8号楼3单元1401室，原告已向被告支付了全部房款，被告于2016年8月4日向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》补充协议第9条的约定，被告应于交付房屋后两年内将办理权属登记需由其提供的资料全部报送至产权登记机关备案，但经原告向产权登记机关了解，被告系故意拖延，至今未向产权登记机关提交相关材料，其行为构成违约，应承担相应违约责任。另，合同补充协议约定的“出卖人承担按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该计算违约金标准明显过低，不符合公平原则，故原告依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十六条、十八条的规定提出以上诉讼请求，望贵院支持。被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司辩称：原、被告之间的商品房买卖合同关系属实，但原告诉求的办理产权登记备案手续并非是被告单方义务行为，办理产权登记备案手续需要由原告向被告或者产权登记机关提交身份证原件、网签合同、契税和公共维修基金发票等相关手续。另根据合同的约定，被告的义务是办理大产权的备案手续，并非是为原告所有的涉案房屋进行产权登记备案，现被告已经完成大产权证的登记备案，被告已依约履行了合同义务。另，原告诉请的违约金计算方法不符合合同约定，依据合同的约定，即使被告存在违约行为，也应按照“已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的标准计算违约金，截止法庭辩论前，原告未能提交逾期办理产权备案手续给其造成实际损失的证据，故根据最高人民法院相关司法解释的规定，违约金的计算方式应以《商品房买卖合同》约定的内容为准。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年11月16日，原告靳焕利、李希全与被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告靳焕利、李希全购买被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司开发的位于大厂回族自治县房屋，建筑面积101.16平方米，房屋总价款为633767元。后原、被告与中国工商银行股份有限公司大厂支行签订《个人购房借款/担保合同》。上述合同签订后，原告向被告支付了购房首付款193767元，通过银行贷款方式支付了剩余尾款440000元，故原告已依约履行了购房款的给付义务。后被告于2016年8月4日向原告交付了房屋。《商品房买卖合同》第十五条对产权登记作出约定：“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.0001%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0001%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》补充协议第9条对产权登记条款作出变更：“经双方协商，一致同意将本合同第十五条约定的出卖人办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，由在商品房交付使用90日内变更为在商品房交付使用后的两年内，若买受人所购商品房不能在交付该商品房之日起两年内办理登记机关备案手续，出卖人承担按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；如因出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理权属证书的，出卖人不承担违约责任”。另查明，被告已经向原告收取了公共维修基金费用、契税、产权证工本费等办理产权证书的费用。大厂回族自治县房屋管理局向本院出具了《证明》，主要内容记载为：大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司已向其递交关于北辰街永祥苑小区13户办理房屋产权证书所需的材料，截至2019年1月17日，该小区1至10号楼其它房屋办理产权证书所需的材料该公司未向其递交。再查明，截至法庭辩论终结之日止，涉案房屋并未办理产权登记手续。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、首付款收据、被告代收契税收据、公维基金收据、产权证工本费收据及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有同等的法律约束力，原、被告双方应依约履行。根据合同约定，被告应当在商品房交付后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合庭审查明的事实，涉案房屋的实际交付时间为2016年8月4日，且被告已向原告收取了公共维修基金、契税、产权证工本费等办理产权登记所需之材料，故被告应于2018年8月4日前将办理权属登记需由其提供的资料全部报送至产权登记机关备案，但其未依约按期履行合同义务，构成违约，根据《合同法》第一百零七条之规定，“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应承担继续履行的义务，故关于原告要求被告协助原告办理涉案房屋产权登记手续，将办理权属登记需由被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司提供的资料全部报送至产权登记机关备案诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金计算方式及标准问题，被告辩称应根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，“出卖人承担按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该标准明显过低，故本院对被告提出的该答辩意见不予采纳。原告所主张的以总房款633767元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率1.5倍的标准，未提供相应的证据予以证明，于法无据，本院不予采纳。本院认为，从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，故本院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的计算标准，即按照以总房款633767元为基数，按照日万分之0.2标准执行计算为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，按照《商品房买卖合同》约定，将办理大厂回族自治县永祥苑小区8号楼3单元1401室房屋权属登记需由其提供的资料全部报送至产权登记机关备案，被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司协助原告靳焕利、李希全办理涉案房屋的产权登记手续。二、被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告靳焕利、李希全逾期办证违约金（以总房款633767元为基数，按照日万分之0.2标准，自2018年8月5日起计算至被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料全部报送至产权登记机关备案之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告大厂回族自治县海鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  杨利华二〇一九年二月二十日书记员  杨雨欣判决附件：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。