广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初14972号原告：曾静连，女，1965年5月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：冯志成，国信信扬律师事务所律师。被告：罗树权，1965年7月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：邱献伟，广东尊海律师事务所律师。第三人：广州市白云区流溪河灌溉工程管理所，地址广州市白云区钟落潭镇良沙路**。法定代表人：宋建平。原告曾静连与被告罗树权、第三人广州市白云区流溪河灌溉工程管理所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾静连的委托诉讼代理人冯志成，被告罗树权及其委托诉讼代理人邱献伟到庭参加了诉讼。第三人广州市白云区流溪河灌溉工程管理所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告曾静连向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告于2017年7月28日签订的《农村宅基地使用权及房屋转让协议》无效；2．判令被告立即向原告返还转让款2240000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2017年7月28日，原告与被告签订了《农村宅基地使用权及房屋转让协议》，约定被告将其所有的位于广州市白云区流溪河工程管理处飞来桥站，即广从公路东北边，左干渠里程碑30+836-30+852，南北长16米，东西宽20米，地，地面建筑面积320平方米层建筑面积合计640平方米宅基地使用权及上盖房屋【宅基地证号00104**】转让给原告使用，使用期限从2017年7月28日至2046年6月30日。该宅基地使用权及上盖房屋的转让金额为人民币2240000元，原告预付1900000元，剩余款项在协议签订后半年内支付。协议签订后原告依约支付了上述全部转让款，被告向原告交付了房屋及宅基地证件。2018年9月11日，原告收到广州市白云区水务局发出的《责令限期改正通知书》，认定上述案涉房屋违反《中华人民共和国水法》第37条第二款规定，被责令在2018年9月14日自行拆除，逾期不拆将由政府组织强制拆除。由于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”，而案涉房屋宅基地为广州市白云区罗村集体所有的土地，上盖房屋性质属于集体土地住宅房，但原告并非广州市白云区罗村村集体组织成员，根据上述规定，案涉宅基地使用权及房屋的出让、转让等权益均受法律限制，原、被告不能买卖上述宅基地及上盖房屋，双方签订的《农村宅基地使用权及房屋转让协议》实为无效合同，双方应予相互返还房屋及合同转让价款。被告罗树权辩称：原、被告在2013年6月1日至2017年7月28日签订了四份协议。其中第一份租赁合同已经终止不发表答辩意见。第二份2017年4月6日的租赁合同，在履行过程中原告为了扩大生产经营，节省成本，与被告签订了《农村宅基地使用权及房屋转让协议》，这份协议是对2017年4月6日租赁合同更改。2018年7月28日，原告、被告以及广州市白云区流溪河灌溉工程管理所三方一致同意将被告与广州市白云区流溪河灌溉工程管理所签订的《协议书》的权利义务转让给原告，这份权利义务概括转让协议又是对原告与被告2017年7月28日签订的《农村宅基地使用权及房屋转让协议》的更改。因合同的性质发生了变化，原告与被告签订的《农村宅基地使用权及房屋转让协议》中的房屋转让款相应的变更为协议权利义务转让费。合同的更改是合同双方真实的意思表示，被告将其与广州市白云区流溪河灌溉工程管理所签订的《协议书》中的权利义务概括的转让给原告合法有效，收取转让费依法有据。这三份合同当中权利义务是同一的，这三份合同都是原告与被告全面、客观、诚信的履行权利义务的依据，原告在履行合同过程中，遇到国家政府部门对标的物正常列为拆除对象。更改前的合同存在瑕疵，予以消灭，原告现要求确认无效是规避商业风险。综上，应当驳回原告诉请。第三人广州市白云区流溪河灌溉工程管理所述称：我所并非案涉《农村宅基地使用权及房屋转让协议》的当事人，我所并未参与上述房屋转让的具体事宜，涉案宅基地使用权及房屋的转让均在原被告双方之间进行，与我所无关，我所对原被告双方基于诉讼请求及答辩意见所提交的证据材料不了解，请求法院依法审查原被告双方的证据材料及《农村宅基地使用权及房屋转让协议》的效力和转让事实。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《农村宅基地使用权及房屋转让协议》、穗云竹字第0010415号《农村（墟镇）宅基地使用证》及广州市房地产档案馆存根、收据、转账凭证、限期搬离通知书、责令限期改正通知书，被告提交的《租房合同》两份、《协议书》两份予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市白云区竹料镇人民政府于1996年9月30日颁发的穗云竹字第0010415号《农村（墟镇）宅基地使用证》载明：使用人罗树权，宅基地座落于流溪河××段，宅基地面积为320平方米，建筑种类为框架，层数为二层，建筑面积为640平方米。2013年6月1日，曾静连与罗树权签订了《租房合同》，约定罗树权将上述涉案房屋出租给曾静连，租期从2013年6月1日至2015年5月31日止。2017年4月6日，曾静连与罗树权再次签订了《租房合同》，约定罗树权将上述涉案房屋出租给曾静连，租期为2017年6月1日至2019年5月31日。2017年7月28日，罗树权（甲方，出卖人）与曾静连（乙方，买受人）签订了《农村宅基地使用权及房屋转让协议》，约定：一、甲方将所有的位于广州市白云区流溪河工程管理处飞来桥站，即广从公路东北边，左干渠里程碑30+836-30+852，南北长16米，东西宽20米，地，地面建筑面积320平方米层建筑面积合计640平方米宅基地使用权及上盖房屋【宅基地证号：N0.00104**】转让给乙方使用，使用期限从二〇一七年七月二十八日至二〇四六年六月三十日。乙方（按流溪河工程管理处与甲方签订协议书同时执行）。二、转让金额。该宅基地使用权及上盖房屋的转让金额为2240000元整。……五、房产归属。1.在该宅基地上已建成的房屋归乙方所有。……六、甲方保证……2.甲方须将宅基地证件交给乙方保管，并将用地合同转到乙方名下。等等。上述合同签订后，曾静连向罗树权支付了2240000元。2018年9月11日，广州市白云区水务局向曾静连（罗树权）发出《责令限期改正通知书》，以上述转让房屋系当事人擅自在流溪河左干渠河道管理范围内所建的建（构）筑物，违反了《中华人民共和国水法》第三十七条第二款的规定，因此责令两人立即停止违法行为，在2018年9月14日前自行拆除所建的建（构）筑物、恢复河道原状，逾期不拆除将由政府组织强制拆除，所需费用由当事人负担。涉案房屋现已被政府部门强制拆除。另查明，1995年12月3日，广州市白云区流溪河灌溉工程管理所（原名：广州市白云区流溪河灌溉工程管理处）作为甲方，案外人罗志权作为乙方，双方签订了《协议书》，约定：甲方愿意将飞来站桥，即广从公路东北边左干渠里程碑30+820-30+898南北长（32米、32米）东西宽（20米、14米）合共1088平方米，租赁给乙方作建铺设厂使用，使用期为伍拾年，即1996年7月1日至2046年6月30日为止。期满后所有建筑物归甲方所有。甲方提供盖渠基础图纸及施工图，并负责办理审批报建手续；乙方负责出资盖渠厢及建筑费用、报建费用。等等。上述合同签订后，罗志权在左干渠里程碑30+836-30+852处占地320平方米建了一栋二层楼房（即涉案房屋），并领取了穗云竹字第0010411号《农村（墟镇）宅基地使用证》。后罗志权经广州市白云区流溪河灌溉工程管理所同意，将30+836-30+852处所建的二层房屋转让给罗树权，罗树权于1996年9月30日领取了穗云竹字第0010415号《农村（墟镇）宅基地使用证》。1999年3月12日，广州市白云区流溪河灌溉工程管理所与罗树权签订了《协议书》，约定：白云区流溪河灌溉工程管理处和竹料镇小罗四社罗志权愿将飞来桥站，即广从公路东北边，左干渠里程碑30+836-30+852，南北长16米，东西宽20米，合共320平方米转给白云区竹料镇小罗村四社罗树权使用。今后罗树权的楼房占地（流溪河堤面）租金不用交，上盖权各自所有。转给罗树权的二层楼房占地320平当米使用期满为肆拾柒年，即从1999年1月1日至2046年6月30日止，期满后所有建筑物归流溪河工程管理处所有等等。2017年7月28日，广州市白云区流溪河灌溉工程管理所与罗树权（移交方）、曾静连（承接乙方）在以上《协议书》空白处备注“甲乙双方同意将乙方代表交由曾静连负责，以上合同条款不变”。本案审理过程中，曾静连与罗树权确认，涉案房屋建于河涌河面上，所占用的土地大部分是属于广州市白云区流溪河灌溉工程管理所的土地，土地性质为水利水电工程土地；还有一部分为大罗村的土地。另查明，2018年10月15日，本院受理了广州市白云区流溪河灌溉工程管理所诉罗树权、曾静连合同纠纷一案，该案中广州市白云区流溪河灌溉工程管理所要求确认其与罗树权、曾静连之间于1999年3月12日签订书的《协议书》无效，该案案号为（2018）粤0111民初13754号，该案至今未审结。本案中罗树权以本案须以上述案件的审理结果为依据为由要求中止本案审理。罗树权于2018年11月26日向本院提出管辖权异议，本院于2018年11月30日裁定驳回罗树权对本案管辖权提出的异议，罗树权不服裁定，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年12月24日作出（2018）粤01民辖终2795号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案中本院对处理管辖权异议期间在审限内予以扣除。本院认为：根据广州市白云区竹料镇人民政府于1996年9月30日颁发的穗云竹字第0010415号《农村（墟镇）宅基地使用证》及广州市房地产档案馆查询的该宅基地使用证存根，涉案房屋已取得宅基地使用证，现无证据证明上述《农村（墟镇）宅基地使用证》已被相关行政部门撤销，故罗树权与曾静连于2017年7月28日签署《农村宅基地使用权及房屋转让协议》，协议约定罗树权将其名下的宅基地使用权及上盖房屋转让给曾静连，其实质是转让农村宅基地房屋。由于曾静连并非《农村（墟镇）宅基地使用证》所注的大罗村的村民，故上述转让行为违反了我国当前农村宅基地房屋不得转让给非集体经济组织成员的禁止性规定，曾静连现要求确认《农村宅基地使用权及房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故曾静连要求罗树权向其返还2240000元转让款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于罗树权提出的中止本案审理的申请，由于（2018）粤0111民初13754号案中广州市白云区流溪河灌溉工程管理所要求确认无效的《协议书》是关于涉案房屋所占用的土地的租赁合同关系的约定，而《农村宅基地使用权及房屋转让协议》关于涉案房屋转让的买卖合同的约定，两份合同具有相对独立性，故本案的审理并不需要以（2018）粤0111民初13754号案的审理结果为依据，罗树权提出的中止本案审理的申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告曾静连与被告罗树权于2017年7月28日签订的《农村宅基地使用权及房屋转让协议》无效；二、在本判决生效之日起十五日内，被告罗树权向原告曾静连返还转让款2240000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12360元，由被告罗树权负担（上述受理费12360元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年二月二十二日书记员  任丽霞