新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0106民初396号原告：王荣乔，男，1975年6月7日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：贾春明，新疆力和力律师事务所律师。被告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街******。法定代表人：池东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈娟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申桂红，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告王荣乔与被告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。第一次庭审，原告王荣乔委托诉讼代理人贾春明，被告池嘉昊公司委托诉讼代理人陈娟、申桂红到庭参加诉讼；第二次庭审，原告王荣乔委托诉讼代理人贾春明，被告池嘉昊公司委托诉讼代理人申桂红到庭参加诉讼；第三次庭审，原告王荣乔委托诉讼代理人贾春明，被告池嘉昊公司委托诉讼代理人陈娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣乔提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2011年11月2日签订的合同编号为cjH-0278-S《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》和2013年5月7日签订的《经营权转让合同面积差异补充协议》为无效合同；2、依法判令被告退还原告购房款884400元；3、依法判令被告赔偿原告装修损失150000元；4、依法判令被告赔偿原告购房款利息319047元；5、依法判令被告赔偿原告房屋升值差损失589600元（庭审中变更为720933元）。事实与理由：原告就购买被告开发的位于乌鲁木齐市新疆新东方国际汽配机电商城内B区2栋015号商铺事宜，于2011年5月21日、2011年11月2日和2013年5月7日，原告与被告分别签订了《认购协议书》、《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》和《经营权转让合同面积差异补充协议》，三份协议约定了转让单价为每平方米6000元人民币，建筑面积为147.4平方米，总价款为884400元整，2011年12月30日交付商铺，同时《仓储用房经营权转让合同》第十六条附件中第三款约定：“若甲方五年内未将此物业变更为商业用地，乙方（原告）有如下权利：（1）乙方（原告）要退款，甲方（被告）向乙方（原告）退还该房所交的全部数额，并向乙方（原告）支付合同成立至乙方（原告）申请退款时的银行同期贷款利息；（2）乙方（原告）不退房，甲方（被告）向乙方（原告）提供该仓储用户土地证、房产证过户至乙方（原告）名下，交易费用由甲方（被告）承担”等约定。协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款884400元整，被告于2013年5月向原告交付商铺，原告于2013年7月出资268543.7元装修该商铺经营，2017年6月原告要求被告按协议约定将商铺过户至原告名下，被告以各种理由推脱或让原告再继续等待，后经了解才知被告无法变更该宗土地为商业用地，且被告至今无房产开发经营资质和未取得商品房预售许可证等原因导致原告无法实现合同目的受让该商铺。综上所述，原告与被告签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，名为《仓储用房经营权转让合同》，实为《房屋买卖合同》，被告擅自改变该宗土地用途、无房产开发经营资质及未取得商品房预售许可证的情况下买卖商铺的行为，严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》、《中华人民共和国合同法》之强制性法律规定，为了维护原告合法权益，遂诉至法院。被告池嘉昊公司辩称，关于原告第1项诉求确认合同无效有异议，我们认为合同只是部分无效，转让行为本身无效，但怎么处理是有效的，签订合同时原告明知是仓储用地，合同本身是有效的。根据合同约定，被告方5年内未将物业变更为商业用地，乙方（原告）有权退款，甲方（被告）应当退款并按银行同期贷款利率支付利息，我们同意给原告退款。关于装修损失我们认为5年届满原告不存在装修损失。关于升值差损失，既然原告要利息了就不能重复计算。关于房屋价值，应该按仓储用房估算，不能按商铺价值计算。加之在本案审理过程中，被告正在积极进行土地变性等工作，即将取得各项手续，要求暂时中止审理本案。经审理查明，2011年5月21日，池嘉昊公司（甲方、出卖人）与王荣乔（乙方、买受人）签订了一份《认购协议书》，约定：“买受人定购出卖人开发的新东方国际汽配商城，B区2幢015号，建筑面积为144平方米，房屋单价为6000元/平方米，合计人民币864000元整。买受人自愿采取贷款的付款方式，在签订本协议交足定金人民币5000元，其余房款于2011年5月30前补清，应交足不低于50%的首付款。”2011年11月2日，池嘉昊公司（转让方、甲方）与王荣乔（受让方、乙方）签订了一份《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定：“乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市，新疆新东方国际汽配机电商城内；房号B区2幢015号，建筑面积（暂定）共144平方米；属框架结构，总层数三层（地上（地上两层、地下**）单价为每平方米6000元，总价款为864000元，使用年限自2011年5月23日至2051年5月23日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因土地变性而产生的税费和土地出让金差额部分（乙方最高承担人民币10000元，超出部分由甲方承担）。土地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续，若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际处置占有权。甲方应于2011年12月30日前向乙方交付订制的仓储用房；B区2幢015号已付50%房款432000元，余款432000元办银行按揭；甲方应按照合同规定的时间向乙方交付仓储用房，逾期按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；若甲方五年内未将此物业变更为商业用地，乙方有如下权利：（1）乙方要退款，甲方向乙方退还该房所交的全部数额，并向乙方支付合同成立至乙方申请退款时的银行同期贷款利息；（2）乙方不退房，甲方向乙方提供该仓储用户土地证、房产证过户至乙方名下，交易费用由甲方承担。”2013年5月7日，池嘉昊公司（转让方、甲方）与王荣乔（受让方、乙方）签订了一份《经营权转让合同面积差异补充协议》，约定：“合同双方于2011年11月2日签订了《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，乙方购买位于乌鲁木齐市，新疆新东方国际汽配机电商城B区02幢015号商铺。原合同约定乙方所购商铺建筑面积为144平方米，总房款为864000元；现经新疆兆新房地产评估测绘事务所测定的实际建筑面积为147.4平方米，总房款为884400元；依据原合同第六条面积确认及面积差异处理约定，现双方达成如下补充协议：一、根据面积误差比绝对值，双方同意按本协议规定予以解决。二、面积误差比绝对值在10%以内（含10%），据实结算房价，合同继续履行；甲方收取乙方房价款20400元（差额款）。”合同签订前后，原告王荣乔向被告陆续支付了购房款884400元，被告于2013年5月7日将涉案房屋交付原告使用，原告收到房屋后进行了装修。截止本案诉讼，被告池嘉昊公司未取得《商品房预售许可证》，土地用途为仓储用地。在庭审中，被告认为原、被告双方签订的合同已约定了退款及利息计算方式，不同意原告再计算房屋升值差损失。经原告申请，本院按照评估委托流程，经由乌鲁木齐市两级人民法院司法鉴定拍卖办公室确认新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司作为评估机构，对位于乌鲁木齐市新疆新东方国际汽配机电商城内B区2幢015号房地产市场价值进行评估。新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司于2018年9月28日出具佳美评鉴字[2018]第054号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果：确定估价对象在价值时点2018年08月1日，满足估价假设条件和估价限制条件下的房地产市场总价值为人民币1605333元。经庭审组织原被告双方质证，原告对估价报告予以认可，被告认为本案涉案房屋系仓储用房，没有产权证，鉴定报告数据采集不合理，鉴定价远远高于实际成交价，对鉴定估价报告不予认可。另，在庭审中，原告主张装修损失150000元，被告质证不予认可。经原告申请，经由两级人民法院司法鉴定拍卖办公室确认建银造价咨询有限责任公司新疆分公司作为评估机构，对位于乌鲁木齐市新疆新东方国际汽配机电商城内B区2幢015号仓储用房的现有已装修价值进行评估。建银造价咨询有限责任公司新疆分公司于2018年10月12日出具建银鉴字[2018]23号（2018）新0106民初396号房屋买卖合同纠纷案工程造价鉴定项目工程造价鉴定意见书，鉴定结论：现有装修价值合计166769.78元，鉴于装修项目2013年7月装修，装修内容较完整，给予造价合计折旧35%，经计算最终鉴定总造价为108400.36元。经庭审组织原被告双方质证，原告对鉴定意见予以认可，被告认为不应该承担装修费。上述事实有原告王荣乔提供的《认购协议书》、《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》、《经营权转让合同面积差异补充协议》、佳美评鉴字[2018]第054号《房地产司法鉴定估价报告》、《房屋装修合同》、建银鉴字[2018]23号鉴定意见书、当事人陈述及本院庭审笔录材料存卷为证。本院认为，本案争议焦点：一、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，原告王荣乔与被告池嘉昊公司签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，名为《经营权转让合同》，实为《房屋买卖合同》，被告池嘉昊公司未办理相关土地使用权变更手续，且在未取得商品房预售许可的情况下，规模预售仓储用房，与王荣乔签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》及在此基础上签订的《经营权转让合同面积差异补充协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。二、关于合同无效后返还购房款及赔偿损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告王荣乔与被告池嘉昊公司签订的合同无效，现原告要求被告返还购房款884400元，符合法律规定，本院予以支持；本案中，被告池嘉昊公司无房产开发经营资质，至今未能办理相关土地使用权变更手续，亦未取得诉争房屋的预售许可证，即规模预售仓储用房，对合同的无效应承担主要过错责任；而买受人王荣乔对诉争房产是否办理土地变更手续及是否取得预售许可证未尽审查义务，对合同无效应承担次要过错责任，综合双方过错，本院酌定池嘉昊公司承担过错责任比例为70%，王荣乔承担30%过错责任比例。现经本院委托评估本案涉案房屋的市场价值1605333元、装修价值108400.36元，按照双方过错责任，被告应赔偿装修损失75880.25元（108400.36元×70%），并赔偿房屋升值差损失504653.1元[（1605333元-884400元）×70%]。原告主张房屋升值差损失已弥补其损失，再次主张利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王荣乔与被告新疆池嘉昊物流有限公司于2011年11月2日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；二、原告王荣乔与被告新疆池嘉昊物流有限公司于2013年5月7日签订的《经营权转让合同面积差异补充协议》无效；三、被告新疆池嘉昊物流有限公司向原告王荣乔退还购房款884400元；四、被告新疆池嘉昊物流有限公司向原告王荣乔赔偿装修损失75880.25元；五、被告新疆池嘉昊物流有限公司向原告王荣乔赔偿房屋升值损失504653.1元；六、驳回原告王荣乔要求被告新疆池嘉昊物流有限公司赔偿购房款利息319047元的诉讼请求。上述被告新疆池嘉昊物流有限公司给付款项1464933.35元，应于本判决书生效之日起十五日内付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的2074380元，给付标的1464933.35元，应收案件受理费23395.04元（原告已预交），由被告新疆池嘉昊物流有限公司负担70.6%即16516.90元，由原告王荣乔负担29.4%，即6878.14元。本案评估费8513元（原告王荣乔已预交），由被告新疆池嘉昊物流有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 王    丹人民陪审员 吐尔逊斯拉木人民陪审员 靖  昇  平二〇一九年二月十四日书 记 员 张  学  艳