浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初438号 原告：金华市友林物业服务有限公司，住所地金华市婺城区通园小区东12幢3单元202室。 法定代表人：尤柏友，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑冰雪，女，1993年11月6日出生，汉族，该公司员工，户籍地金华市婺城区。 被告：楼滨荣，男，1950年12月8日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告金华市友林物业服务有限公司为与被告楼滨荣物业服务合同纠纷一案，于2019年1月9日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告金华市友林物业服务有限公司的委托代理人郑冰雪，被告楼滨荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金华市友林物业服务有限公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2016年3月15日至2018年3月14日期间的物业服务费912元、违约金185元（暂算至2018年10月14日，以后按银行贷款利率4倍计付至实际履行之日止）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2013年3月15日与金华市江滨小区业主委员会签订《江滨小区物业服务合同》，约定多层住宅收费标准为0.35元/月/平方米。2016年2月5日，业委会、社区、物业公司三方会议，同意物业服务费调整为多层住宅按0.50元/月/平方米收取，并于2016年2月29日将该决定在小区进行公示。逾期未缴纳物业费业主，原告有权起诉。被告作为小区业主，至今仍欠原告2016年3月15日至2018年3月14日期间物业服务费912元未交纳，同时其应承担相关违约金。原告请求法院支持原告的诉讼请求。 被告楼滨荣辩称：原告提价公示的内容不合法，其与小区业委会依据该公示所签订的合同也不合法，故原告无权按新标准向被告收取相关物业费。综上，请求法院驳回原告的不当诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告向本院提交的证据有：1、《江滨小区物业服务合同》2份、补充协议1份，用以证明原告与江滨小区业委会签订协议约定物业服务相关权利义务内容；2、（2016）1号告示1份，证明业主委员会决定自2016年开始物业费上调至0.50元/月/平方米；3、物业费催缴通知函及邮件交寄清单、查询回单各1份，用以证明原告曾以邮寄形式向被告催缴物业服务费。 被告楼滨荣向本院提交证据材料有：1、情况说明1份，证明原告与小区业委会于2017年补签的合同属无效合同；2、物业费核算表1份，证明原告2016年在江滨小区物业按2015年标准收费基础上收取费用在扣除必要支出后仍有结余，并未亏损；3、关于是否续聘友林物业征求业主意见表1组，证实绝大部分业主不同意继续聘用友林物业从事物业服务。 在庭审中，原、被告进行了举证、质证。本院也依法对相关证据进行了审核，现认证如下： 1、对原告提交的物业服务合同和补充协议，被告对其形式真实性无异议，但对其合法性有异议，认为原告与业主委员会2017年签订的物业服务合同是依据内容违法的公示，故也是不合法的。本院认为，原告作为依法设立的物业服务企业，与依法成立的业主委员会基于真实意思表示签订物业服务合同，且合同内容并不违反法律禁止性规定，合同是合法有效的，该证据也足以证明其待证事实，故本院对该组证据的证明力予以确认。 2、对原告提交的业委会（2016）1号告示，被告对其合法性有异议，认为业委会和社区在未经小区过半数和三分之二以上业主知情同意情况下，无权提高物业服务收费标准。本院认为，经业主大会选举产生业主委员会后对小区的物业收费不再适用政府指导价，而是采用市场调节价，相关物业费由业主委员会代表全体业主与物业公司协商确定，至于业主委员会调价行为是否已征得一半以上业主同意或事先已得到业主大会授权或事后得到业主认可，与物业公司无直接关联，如业主认为业主委员会的调价决定侵害业主权益，业主可请求人民法院予以撤销，但该决定在被撤销之前，仍应视为有效。故本院该证据的证明力予以确认。 3、对原告提交的物业费催缴通知函及邮件交寄清单、查询回单，被告无异议。本院认为，上述证据具有客观真实性，形式内容合法，足以证明其待证事实，故本院确认该组证据的证明力。 4、对被告提交的情况说明，原告认为与本案无关。本院认为，该情况说明只加盖有业委会印章，但未有经办人签名，其证据缺乏法定要件，无法核实其内容真实性，同时江滨小区业主在2018年度已重新选举产生新一届业主委员会，新一届业主委员会也无权对前一届业委会的行为作出有效无效的认定。故本院对该证据的证明力不予确认。 5、对被告提交的2016年度物业收支核算表，原告对其真实性有异议，且认为与本案无关。本院认为，该核算表是被告单方核算产生，且缺乏相应的依据佐证，原告也未予认可，不足以证明其待证事实。故本院对该证据的证明力不予确认。 6、对被告提交的业主意见表，原告认为与本案无关。本院认为，业主是否继续聘请原告服务的意见表，与本案争议事实并无直接关联性，故原告抗辩意见成立。本院对该证据不予认证。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述内容，本院确认本案事实如下： 2015年2月5日，原告金华市友林物业服务有限公司（乙方）与金华市江滨小区业主委员会（甲方）续签《江滨小区物业服务合同》。双方约定，甲方选聘乙方对江滨小区提供物业管理服务，合同期限为2015年3月15日起至2017年3月14日止，乙方服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，每幢楼道每周必须清扫一次，扶梯及信报箱每周应擦一次；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，物业服务收费选择包干制，服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中多层住宅0.35元/月/平方米；泊位费700元/年/个；临时停车4元/晚，合同期限2年内2015年收费价格在原基础上不变，考虑到管理成本提高及物价上升因素，2016年的物业服务费标准在2015年年末重新核定，小区广告收入的30%归业委会所有，停车收入的20%归业委会所有，业主或物业使用人应在每年的9月30日之前履行交纳义务等内容。2016年2月29日，金华市江滨小区业主委员会就调整2016年度物业收费标准事项发布告示，明确金华市友林物业服务有限公司继续管理江滨小区，物业服务费调整为0.50元/月/平方米。而后，该小区绝大部分业主均按新标准向原告交纳了相关物业服务费。在上述合同届满前，原告金华市友林物业服务有限公司（乙方）与金华市江滨小区业主委员会（甲方）又续签《江滨小区物业服务合同》，并将合同履行期延长至2018年3月14日，约定物业服务费收费标准为多层住宅按0.50元/月/平方米；泊位费700元/年/个；临时停车4元/晚等内容，其余合同权利义务内容与前一物业服务合同基本相同。2017年9月20日，双方又签订《物业管理委托合同补充协议》，对停车费、广告费、路面修补、泊位改造费用等收取分配事项进行补充约定。 另查明，被告楼滨荣系江滨小区5－11H幢自建房（7号一层商业建筑面积为78.72平方米，二层住宅建筑面积为103.22平方米）的业主，原、被告事先核定，被告应交纳物业费面积为76平方米。自2016年3月15日起，被告以原告无权擅自提价为由拒绝向原告交纳相关物业服务费。2018年8月31日，原告向被告邮寄催缴物业费通知，要求被告在收件后10日内交纳拖欠物业费912元及违约金，未果。 本院认为，业主委员会代表全体业主与原告金华市友林物业服务有限公司所签订的物业服务合同及补充协议，均是当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，同时该合同对全体业主具有约束力。根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的基本义务，也是维护小区正常生活秩序的基本保障。被告楼滨荣作为江滨小区5－11H幢自建房的业主，在实际接受原告为该小区全体业主提供的物业服务后有义务向原告交纳相关物业服务费。被告拖欠物业服务费未交纳，已损害到物业公司的合法权益，也有损已交物业费用业主的相关权益，而且这类情形的传染和扩散势必会造成小区物业管理状况的恶性循环，最终受损的将是全体业主的权益，故原告要求被告支付2016年3月15日至2018年3月14日期间物业服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称原告提价事先未经一半以上业主同意是无效的，业主有权拒交相关物业服务费。由于物业费提价事项系由业主委员会做出的决定，如业主认为业主委员会的该决定违反了法律、法规，损害了业主的合法权益，业主可以另行主张权利，请求相关部门或法院依法予以撤销，但在该决定被撤销之前，仍应视为有效，故被告拒交物业费的该抗辩意见，本院不予采纳。同时，本院也注意到，在物业服务合同中，对业主逾期交款情形下并未约定具体的违约责任，且原告在履行物业服务过程中确也存在一定的瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告楼滨荣于本判决生效之日起三日内给付原告金华市友林物业服务有限公司2016年3月15日至2018年3月14日期间的物业服务费912元； 二、驳回原告金华市友林物业服务有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元（原告已预交），由被告楼滨荣负担，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 李良军 二〇一九年二月二十五日 法官助理卢彩霞 代书记员 江 蕾