安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民初203号 原告（反诉被告）：安徽锦辉机械装备有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州经济开发区港口路西侧。 诉讼代表人：夏雷，该公司清算组组长。 被告（反诉原告）：安徽众侑食品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东经济开发区辛桥路西侧。 法定代表人：朱奇峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张新，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽锦辉机械装备有限公司（以下简称安徽锦辉公司）与被告（反诉原告）安徽众侑食品有限公司（以下简称安徽众侑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽锦辉公司的诉讼代表人夏雷，被告（反诉原告）安徽众侑公司的委托诉讼代理人张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽锦辉公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除安徽锦辉公司、安徽众侑公司之间的《厂房租赁协议》；2、依法判决安徽众侑公司向安徽锦辉公司支付2013年2月19日所签订《厂房租赁协议》中约定的2017年7月1日至2018年6月1日租金423500元、违约金495000元，共计918500元；3、赔偿安徽锦辉公司厂房修复损失302900元；4、本案的诉讼费用全部由安徽众侑公司承担。事实与理由：2013年2月19日，安徽众侑公司的发起人朱奇峰以其个人名义与安徽锦辉公司签订厂房租赁协议，协议约定，安徽锦辉公司将其拥有的位于阜阳市颍州区厂房车间二层租给安徽众侑公司使用，租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止；前3年的租金为396000元／年，第4年至第6年租金为462000元／年，第7年至第10年的租金为528000元／年。协议同时约定，“乙方应合理使用其所承租的厂房及其附属设施，如因使用不当造成厂房及设施损坏的，乙方应立即负责修复或照价赔偿。”协议签订后，安徽众侑公司将协议备案至工商行政管理部门，2013年3月18日安徽众侑公司注册成立。 2016年12月27日，在安徽众侑公司支付半年租金后（2017年1月1日至2017年6月30日）不再支付。在安徽众侑公司租赁厂房期间，因其不当使用，致使厂房顶部损坏，漏水严重，需进行维修和拆除。该维修拆除工程经阜阳市凯华价格评估有限公司评估，拆除更换费用为302900元。安徽锦辉公司认为，双方签订的《厂房租赁协议》合法有效，安徽众侑公司应履行。安徽锦辉公司进入强制清算程序后，清算组有权依法解除双方签订的协议，安徽众侑公司欠付的租金应予支付，对安徽锦辉公司厂房造成的损坏应予修复，同时应承担违约责任。 安徽众侑公司辩称：1、本案双方签订合同的目的是用于食品生产，而安徽锦辉公司提供的厂房因不能达到环评条件，被有关部门责令停止生产，合同目的无法实现。且双方变更了合同的履行期限,安徽众侑公司提出了解除合同的通知，并因搬迁一事受到安徽锦辉公司强行阻拦，导致双方关系恶化，因此其主张2017年7月1日以后的租金，没有事实和法律依据。2、安徽众侑公司是在约定的范围内对厂房正常使用，属于正常合理的生产行为，不存在不合理使用。安徽锦辉公司主张的顶部损坏及漏水严重事实不存在，且不是应归责安徽众侑公司的行为造成，即使需要维修，依照法律规定，也应由出租方承担，其单方评估按拆除更换的方式也不符合合同权利、义务对等原则。双方签订合同时已经考虑到厂房用途而在租金数额中予以调整，因此安徽锦辉公司关于赔偿修复损失的主张不能成立。3、在安徽众侑公司无法生产且被安徽锦辉公司停止使用厂房后，其于2017年即将厂房另行租赁给他人使用，也是合同客观上解除的事实，因此应依法驳回安徽锦辉公司的诉讼请求。 安徽众侑公司向本院提出反诉请求：1、依法判令安徽锦辉公司停止侵权，返还扣留安徽众侑公司的机械设备及原材料（详见设备和原料清单，估值946610.80元）。2、依法判令安徽锦辉公司赔偿安徽众侑公司因非法扣留安徽众侑公司的机械设备及原材料造成的设备毁损、折旧及原材料毁损损失546837元（暂定，以鉴定结论为准）。3、依法判令安徽锦辉公司赔偿安徽众侑公司停产停业损失180000元（暂定，以鉴定结论为准）。上述一、二、三项诉求标的合计1673447.8元。4、本案诉讼、鉴定费用由安徽锦辉公司承担。事实与理由：2013年2月19日，安徽众侑公司与安徽锦辉公司签订《厂房租赁协议》，约定安徽锦辉公司将其位于阜阳市颍州区车间租赁给安徽众侑公司从事食品生产。双方约定租期为意向十年，从2013年4月1日至2023年3月31日。2015年7月1日，双方又签订《房屋租赁合同》，对原《厂房租赁协议》约定的租期进行了重新约定：即租期为24个月，自2015年7月1日起至2017年6月30日止。其后由于安徽锦辉公司提供的厂房系用于机械生产，不能达到安徽众侑公司用于食品生产加工的环保标准，故该租赁物一直未能达到的安徽众侑公司所需的使用目的。至2017年6月30日租期届满，安徽众侑公司决定搬离该租赁厂房，但安徽锦辉公司却以各种理由阻挠搬离，并扣留了安徽众侑公司所有的设备及原料至今。双方为此争执不下，经当地派出所处理未果，只得于2017年11月6日起诉至颍州区人民法院。经该院审理，得知安徽锦辉公司已被阜阳市中级人民法院强制清算，故而驳回安徽众侑公司起诉。安徽众侑公司遂2018年3月6日向清算组提出财产取回申请，但清算组于2018年5月28日作出（2018）锦辉强清取字第1号《通知书》，不同意安徽众侑公司的取回申请。安徽众侑公司认为双方的租期届满且并不拖欠租金，安徽锦辉公司扣留财产的行为非法且造成了巨额的经济损失，要求驳回安徽锦辉公司的诉求并依法支持安徽众侑公司的反诉请求。 安徽锦辉公司辩称：1、安徽众侑公司提供的2015年7月1日《房屋租赁合同》不真实，安徽锦辉公司并未签订该合同，在清算组提出解除合同之前，双方2013年2月9日签订的《厂房租赁协议》有效，双方应依约履行合同。安徽众侑公司提供的2015年7月1日《房屋租赁合同》不真实，安徽锦辉公司代表人刘超从未签订过该合同，在安徽众侑公司设立公司之初，刘超应其要求为其提供一份空白合同以备向有关部门办理证件许可时使用。安徽众侑公司利用该空白合同自行填写相关内容,借此达到混淆事实真相的目的。该合同不但房屋的位置、权利人、面积都和安徽锦辉公司不具关联性，而且未加盖骑缝章，末页也没有刘超签名。故该合同系安徽众侑公司伪造，其手写字体时间应是安徽锦辉公司提起解除合同之后，而印章应该是在2013年之内，故完全可以通过鉴定笔迹、印章的形成时间进行鉴定。2、安徽锦辉公司扣留安徽众侑公司的机械设备是依法行使留置权具体体现，不属于侵权。本案系因租赁合同履行引起的纠纷，双方签订的合同为十年且在工商部门办理备案，在合同期限届满、依约解除或者依法解除之前均具有效力。双方均应按照合同约定履行义务。安徽众侑公司迟延支付租金，且由于其不当使用，给安徽锦辉公司厂房造成多处大面积严重损毁，损害了安徽锦辉公司的合法权益，在安徽众侑公司没有结清租金，赔偿房屋损失以及支付违约金之前，安徽锦辉公司有权依法留置其设备，不构成侵权。因此，安徽众侑公司要求赔偿设备、原材料损失的主张，没有依据，不应支持。3、安徽众侑公司主张的停产停业损失没有依据。2017年3月17日，阜阳市颍州区环境保护局向安徽众侑公司下达责令改正违法行为决定书，从该决定书内容可以看出，安徽众侑公司之所以停止生产是由于其违反环境保护行政法规而被责令立即停止生产，并非安徽锦辉公司的违约或者违法行为所导致，要求安徽锦辉公司承担赔偿停产停业损失的主张没有依据。综上，安徽众侑公司的反诉请求没有事实基础和法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。对于安徽锦辉公司营业执照、阜阳市中级人民法院（2017）皖12强清1号、1-2号、1-3号决定书、安徽众侑公司营业执照、信用报告、收条、银行转账单、房产证、2013年2月19日《厂房租赁协议》、阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初6868号民事裁定书等当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、安徽众侑公司所举2015年7月1日《房屋租赁合同》，安徽锦辉公司对该合同不认可，经审查，2015年7月1日《房屋租赁合同》对于房屋位置记载位于安徽省、市阜阳区、县，且从双方履行合同情况看，安徽众侑公司不能证明该协议是实际履行的协议，故对于安徽众侑公司所举2015年7月1日《房屋租赁合同》的证明效力，本院不予认定。2、对于安徽众侑公司所举阜阳市颍州区环境保护局责令改正违法行为决定书，系国家机关作出，本院对其证明效力，予以认定。3、对于安徽锦辉公司所举价格评估报告、照片，安徽众侑公司在使用厂房生产食品期间，对厂房有油污污染，造成厂房部分损坏，经评估，拆除修复费用为176786元。因安徽锦辉公司不能证明厂房损坏漏水与安徽众侑公司的企业排放行为具有因果关系，不能证明该损失是安徽众侑公司造成，故本院对该项证据不予认定。对于原材料运输及设备搬迁费用，因安徽众侑公司反诉主张返还该物品，应由安徽众侑公司自行搬迁，故对评估报告所列原材料及设备的种类予以认定，对原材料运输及设备搬迁费用，不予认定。4、对于安徽锦辉公司所举开发区管委会2013年3月6日出具的证明，与双方2013年2月19日《厂房租赁协议》内容契合，对于该证据的证明效力，本院予以认定。5、对于安徽锦辉公司所举阜阳市公安局颍州分局行政处罚决定书，不能证明涉案房屋租赁合同的履行情况，与本案无关联性，对于该证据的证明效力，本院不予认定。6、对于安徽锦辉公司所举消防水带收条，与本案无关联性，对于该证据的证明效力，本院不予认定。7、对于安徽众侑公司所举解除租赁合同函、邮政快递单，安徽锦辉公司不认可，安徽众侑公司不能证明该函件已送达安徽锦辉公司，对该证据的证明效力，本院不予认定。8、对于安徽众侑公司所举设备和原材料清单、生产线购销合同、配置清单、收款收据、照片，不能证明清单上所列物品在涉案厂房内，对于该证据的证明效力，本院不予认定。9、对于安徽众侑公司所举短信聊天记录，双方对证明内容各执一词，该证据不能证明双方协商解除涉案租赁合同，对该证据的证明效力，本院不予认定。 本院经审理查明：2013年2月19日，安徽众侑公司发起人朱奇峰与安徽锦辉公司签订厂房租赁协议，约定，安徽锦辉公司将其拥有的位于阜阳市颍州区厂房车间二层租给安徽众侑公司使用，厂房面积为5530平方米。厂房用途为生产食品，租赁期自合同签订日期为准，意向十年，自2013年4月1日至2023年3月31日。租金标准：前三年年租金396000元，第四年至第六年年租金为462000元，第七年至租赁期满年租金为528000元。租金支付时间：该厂房第一年租金在合同签订之日起3-5天内，乙方一次性支付清，第二年起每年租金支付时间段为每半年支付一次；乙方应按约定的时间向甲方支付租金，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的1%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房。乙方需按实际使用日交纳租金并承担违约责任。乙方可对厂房进行装修，装修风格、材料以及施工人员，由乙方自行选定，甲方不得干预。租赁期满后，属不动产及不可拆除部分归甲方所有，乙方增添的经营设施、设备及动产部分归乙方所有。在租赁期内，甲方应保证出租房的正常使用。乙方应合理使用其所承租的厂房及其附属设施，如因使用不当造成厂房及设施损坏的，乙方应立即负责修复或照价赔偿。甲乙双方如有一方未按合同履约的应按年租金的20%向对方支付违约金。 安徽锦辉公司向本院提供部分租金收条。2014年6月23日收条记载：收安徽众侑公司叁拾玖万陆仟元整，2014-2015。 2014年7月24日收条记载：收五间办公室租金贰万元整。2014年8月1日至2015年8月30日。 2015年5月15日收条记载：今收到众侑食品厂付2015年半年租金中壹拾万元整。 2015年6月30日收条记载：今收到安徽众侑食品有限公司预付款贰万元。 2015年7月3日收条记载：今收到安徽众侑公司房租费伍万元整，为2015年上半房租及办公室一年房租。 2016年1月18日收条记载：收到众侑食品厂2015年12月30日至2016年5月30日半年房租部分款壹拾万元整（厂房租金）。 2016年2月2日收条记载：收到众侑食品厂房租壹拾万元整（其中半年一半）。 2016年3月28日收条记载：收安徽众侑食品公司现金壹万元整，抵付房租。 2016年5月31日收条记载：今收到众侑食品厂预付房款2016年6月1日至12月份部分房租壹拾万元整。 2016年7月14日收条记载：今收到众侑食品厂租金壹拾万零伍仟元整，包括2016年6月1日至2016年12月31日厂房租金。2016年8月1日至2017年2月半年的费用办公楼租金。前期费用已清。 2016年12月27日收条记载：收到众侑食品厂房租2017年1月1日至2017年6月30日房租贰拾万陆仟伍佰玖拾伍元。 2017年3月17日，阜阳市颍州区环境保护局责令改正违法行为决定书阜州环改（2017）2号记载：该项目未依法报批环评文件，环保配套设施未验收，投入生产，违反了建设项目环境保护管理条例规定，责令立即停止生产。 另查明：涉案房屋于2013年6月6日登记在安徽锦辉公司名下。双方均认可2017年6月30日之前的房屋租金安徽众侑公司已交清。 安徽锦辉公司委托阜阳凯华价格评估有限公司对涉案厂房部分墙体拆除与损坏板材更换、机械设备搬迁等项目费用机械评估，评估结论为：机械设备搬迁项目为龙门吊一台，饼干生产线一套，电烤箱一套，供水系统(说明:饼干生产线一套含：卧式和面机、三轧落料机、往复式叠层机、B座光扎辊、C座光扎辊、滚切成型机、滚印成型机、斜坡回料分离机座、旁边回料及输送带、带式糖盐撒布机、撒布回收落炉机座、钢结构热风循环电热烤炉、炉网输送机、扫网机、出炉剥落机、离心式喷油机、冷却输送带、星轮、差速两用埋饼机、包装输送带。电烤箱一套设备含：20米电烤箱、膨化机、拌粉机、切断机、八角桶、巧克力保湿缸。供水系统含：燃煤锅炉、锅炉、水塔、油罐、管道)。 诉讼期间，本院现场勘查发现涉案厂房部分区域被木板隔开成多个房间使用。安徽锦辉公司清算组称不清楚是何人在使用这些房间，也不清楚是何时所做隔间，并称在清算组进驻时就是这样了。 诉讼中，安徽锦辉公司申请对其厂房损坏漏水与安徽众侑公司的企业排放等不当行为之间是否具有因果关系进行鉴定。如两者有因果关系，对厂房损坏的修复费用进行评估。本院经多方咨询，对于厂房损坏漏水与安徽众侑公司的企业排放行为是否具有因果关系查找不到相关鉴定机构能进行鉴定，因此，对于该项鉴定，无法进行。 本院认为：双方当事人对于2013年2月19日签订的厂房租赁协议均无异议，对于2015年7月1日《房屋租赁合同》，安徽锦辉公司不认可，双方于2013年2月19日签订的《厂房租赁协议》对租赁房屋的位置、具体用途、违约责任均有详细约定，协议签订人均在协议尾部签名并加盖公司印章；而2015年7月1日《房屋租赁合同》对上述项目记载不完整，且两份合同记载的房屋租赁面积、租金、租期不一致，协议尾部虽有安徽众侑公司的公司印章及协议签订人签名，但出租方仅有安徽锦辉公司印章，没有协议签订人签名。从协议的内容看，2015年7月1日《房屋租赁合同》租期共24个月，自2015年7月1日起至2017年6月30日止，每年租金为30万元。该合同未记载对2013年2月19日租赁协议变更，且争议合同记载年租金30万元，半年租金应为15万元，而2016年12月27日收条记载收到众侑食品厂房租2017年1月1日至2017年6月30日房租206595元，安徽众侑公司未对租金的支付数额作出合理解释，综合以上情况，本院认为，双方实际履行的是2013年2月19日租赁协议。双方均无再继续履行2013年2月19日租赁协议的意愿，安徽锦辉公司主张解除该协议，本院对该项诉讼请求予以支持。安徽众侑公司未按双方约定履行十年期合同，搬离租赁房屋视为单方终止合同，按照双方合同约定按年租金的20%承担违约责任，即462000元×20%=92400元。诉讼期间，涉案厂房部分区域被木板隔开成多个房间使用。因双方发生纠纷后，安徽众侑公司已不再使用厂房，该厂房在安徽锦辉公司控制中，安徽锦辉公司不能说明自何时制作隔间由他人使用，应视为安徽锦辉公司自双方发生纠纷后将涉案厂房部分区域收回另交他人使用。安徽锦辉公司主张安徽众侑公司支付2017年7月1日至2018年6月1日租金423500元，无事实依据，本院不予支持。安徽锦辉公司主张安徽众侑公司赔偿厂房修复损失302900元。因在诉讼期间，安徽锦辉公司申请对其厂房损坏漏水与安徽众侑公司的企业排放等不当行为之间是否具有因果关系进行鉴定。如两者有因果关系，对厂房损坏的修复费用进行评估。本院经多方咨询，对于厂房损坏漏水与安徽众侑公司的企业排放行为是否具有因果关系查找不到相关鉴定机构能进行鉴定，因此，对于该项鉴定，无法进行。安徽锦辉公司不能证明厂房损坏漏水与安徽众侑公司的企业排放行为具有因果关系，不能证明该损失是安徽众侑公司造成，故对安徽锦辉公司该项诉讼请求不予支持。安徽锦辉公司诉讼前自行评估的设备搬迁明细表，证明双方发生纠纷后，明细表所列设备尚在厂房中，该设备应返还给安徽众侑公司，安徽众侑公司主张安徽锦辉公司返还扣留的机械设备及原材料，应以明细表所列设备为限。对于明细表未列设备，安徽众侑公司未提供证据证明该部分物品存放在涉案厂房内，其请求安徽锦辉公司返还，无事实依据，本院不予支持。安徽众侑公司主张安徽锦辉公司赔偿其因非法扣留机械设备及原材料造成的设备毁损、折旧及原材料毁损损失以及停产停业损失，未提供证据予以证明，该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）安徽锦辉机械装备有限公司与被告（反诉原告）安徽众侑食品有限公司于2013年2月19日签订的厂房租赁协议。 二、被告（反诉原告）安徽众侑食品有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽锦辉机械装备有限公司违约金92400元。 三、原告（反诉被告）安徽锦辉机械装备有限公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）安徽众侑食品有限公司机械设备(具体以阜凯价评字﹝2017﹞067号《关于安徽锦辉机械制造有限公司厂房、部分墙体拆除与损坏板材更换、机械设备搬迁等项目费用的价格评估报告》中附件二记载为准）。 四、驳回原告（反诉被告）安徽锦辉机械装备有限公司其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）安徽众侑食品有限公司其他反诉请求。 如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15793元，由安徽锦辉机械装备有限公司负担12000元，安徽众侑食品有限公司负担3793元。反诉案件受理费9930.5元，由安徽锦辉机械装备有限公司负担4930.5元，安徽众侑食品有限公司负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  马杰 审判员  马林 审判员  刘伟 二〇一九年二月十五日 书记员  董璇 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。