福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初18062号 原告（反诉被告）：余声富，男，1977年11月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：詹雄超，福建重宇合众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗礼煜，男，1991年4月13日出生，汉族，住福建省连城县。 被告（反诉原告）：吴长江，男，1987年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）：黄小建，男，1989年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上列被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：蔡美琴，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）余声富与被告（反诉原告）罗礼煜、吴长江、黄小建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案，依法适用简易程序公开审理。余声富及其委托诉讼代理人詹雄超，吴长江、黄小建及二人与罗礼煜的共同委托诉讼代理人蔡美琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余声富向本院提出诉讼请求：1、被告立即共同退还原告押金6500元和房屋租金19500元，并支付违约金6500元；2、被告共同赔偿原告装修损失79509元。事实和理由：2018年3月15日，原告余声富与三被告共同签订了一份租赁协议，三被告共同将位于厦门市思明区的房屋（其中第3、4层）出租给原告。协议约定，租赁期限自2018年3月15日至2024年4月13日，前三年每月租金为6500元。协议签订后，原告按约定向三被告支付了押金6500元和第一季度的房屋租金19500元。因三被告将房屋中的第二层出租给案外人经营酒吧，为解决原告上楼楼梯问题，三被告在房屋的右侧单独敲墙开门搭建了铁架楼梯，原告遂安排工人进场装修施工。但在施工中，因三被告搭建的铁架楼梯占用了隔壁业主的院内通道，双方产生纠纷后铁架楼梯被强制拆除，导致原告无法上楼，装修停工至今。后原告多次找到被告协商处理，但三被告一直拖延，无法解决。因三被告无法保障原告正常使用楼梯，致使合同目的无法实现，原告于2018年6月13日向三被告发函解除了租赁协议。 罗礼煜、吴长江、黄小建辩称，一、被告未构成违约，被告在合同履行期间均依据双方约定履行合同，且原告能正常使用上楼楼梯，被告没有违约行为，其要求解除合同并支付违约金及装修损失没有任何事实和法律约定。在不符合解除条件的情况下，原告发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，原告的行为已构成违约。二、原告在租赁期，占有并使用房屋，要求退还第一季度的租金没有事实及法律依据。原告在租赁期间，未按照合同约定将装修方案书面告知被告，且自行违章搭盖，并将四间房间隔成五间房，其行为已经严重损害了被告的合法权益。三、原告自租赁讼争房屋开始就未按时足纳房租，也未向纳在租赁期间产生的水电费，已构成根本违约，被告有权依据合同约定解除合同，并没收押金。四、原被告双方签订的租赁合同合法有效，是双方真实意思的表示，双方应本着诚实信用的原则履行合同。原告单方解除租赁合同的行为无效，且其行为已构成违约。首先，原告主张被告违约没有事实及法律依据。依据双方签订的《合作协议》补充条款第四条约定：“在本合同租赁期内甲方需保证乙方能正常使用上楼楼梯，否则将构成甲方违约。”且在合同书写该条款时把铁架楼梯字样划掉，可以认定，被告仅需要保证原告能正常使用上楼楼梯，而该上楼楼梯并不是指梯架楼梯。而是如原告开庭中陈述的二楼至三楼的楼梯。因此，该铁架楼梯的拆除并不影响原告上楼。原告不存在违约行为，更不构成根本违约。其次，关于搭建铁架楼梯的目的。被告是基于安装一个安全门便于出入考虑增建铁梯。结合庭审情况，原告开庭中确认其承租了搭建铁架楼梯的院子，依据双方签订的《合作协议》补充条款第三条约定：“如乙方要求在2022年4月30日前解除合同，且不能保证院内上楼铁架楼梯的正常使用，需补充甲方三个月房租”，可以证实，原告需向被告保证能正常使用铁架楼梯，否则就需承担相应的违约责任。该条款约定足以证实，铁架楼梯的使用是原告需向被告保证的义务。然，原告却未能保证被告正常使用铁架楼梯，致使铁架楼梯拆除，已构成违约。综上所述，铁架楼梯的使用是原告需向被告保证的义务，而被告只需保证其能正常上楼。即原告单方解除合同无效，并已违约，应承担相应的责任。原告要求被告退还押金6500元、租金、支付违约金及房屋装修损失缺乏事实及法律依据，不应得到支持。原告违反合同约定拒不向被告支付租金，已构成根本违约，且在没有依据的情况下提前解除合同，已构成违约。因此，被告要求解除合同并要求支付相应的违约金及占有使用费于法有据，应得到支持。综上所述，原、被告之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原告应腾空返还房屋并恢复原状，且承担相应的违约责任。 罗礼煜、吴长江、黄小建向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《合作协议》；2、反诉被告立即将租赁房屋腾空返还给反诉原告并恢复原状；3、反诉被告向反诉原告支付所欠租金1733元，租金滞纳金623.88元；4、反诉被告向反诉原告支付租赁房屋占有使用费（自2018年6月15日起至恢复原状交付案涉房屋之日止）；5、反诉被告向反诉原告支付赔偿金19500元。事实和理由：2018年3月15日，反诉原告与反诉被告签订《合作协议》，双方约定由反诉原告将其所有的位于厦门市思明区房屋其中第三、四层（以下简称讼争房屋）出租给反诉被告，租赁期限从2018年3月15日起至2024年4月13日止，2018年3月15日起至2021年3月15日止，每月租金为人民币6500元。合同签订之日，反诉被告应向反诉原告交付6500元作为押金，协议期满且反诉被告交清租赁期间应交的一切费用后，反诉原告应将押金无息退还给反诉被告。双方同时补充约定：“如乙方在2022年4月30日前要求解除合同，甲方将不退还押金如乙方在2022年4月30日之后要求解除合同，乙方不构成违约，甲方需退还乙方押金；如乙方要求在2022年4月30日前解除合同，且不能保证院内上楼铁架楼梯的正常使用，需补偿甲方三个月房租”等约定。合同签订后，反诉被告即开始装修讼争房屋，却一直未向反诉原告支付第一季度的租金，经反诉原告多次催讨，才向反诉原告支付租金共计16500元。至2018年6月14日，被上诉人不但拖欠租金，并向上诉人吴长江提出解除租赁关系。被上诉人无故提出解除合同并拒不支付租金的行为已构成根本违约，严重侵害了反诉原告的合法权益。2018年6月21日，基于反诉被告的上述行为，反诉原告向反诉被告发函，要求解除合同并恢复原状，但是反诉被告却一直占有讼争房屋拒不恢复原状，至此，反诉原告因反诉被告的行为，致使该讼争房屋一直未使用，给反诉原告造成巨大损失。 余声富对罗礼煜、吴长江、黄小建的反诉请求辩称，不同意反诉诉讼请求，反诉诉讼请求没有事实和法律依据。 围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见，余声富提交了合作协议、银行交易明细、现场照片、关于解除合作协议事宜的告知函及邮寄单、施工协议及清单、已完工结算明细单、视频资料、名片、微信聊天记录作为证据。围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求，罗礼煜、吴长江、黄小建提交了合作协议、解除函及快递单、思明区城市管理城市执法局出具的通知书、产权证、视频资料作为证据。法院调取了社会信用代码公示查询单、企业信用信息公示报告作为证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 余声富于思明区曾厝垵承租房屋经营民宿“垵墅”，“垵墅”所在房屋与思明区环岛路曾厝垵12号房屋相邻。为扩大经营，余声富欲承租思明区环岛路曾厝垵12号房屋第三层、第四层（产权证登记坐落为思明区曾厝垵社12号，以下简称讼争房屋）改造为民宿。思明区环岛路曾厝垵12号房屋第一层用经营土特产商店，第二层用于经营酒吧，第三层、第四层原本用作仓库和员工宿舍，通往第三层、第四层必须穿过第二层酒吧。为方便通行，余声富打算搭建铁架楼梯连接讼争房屋与“垵墅”。 2018年3月15日，罗礼煜、吴长江、黄小建（出租人，甲方）与余声富（承租人，乙方）签订《合作协议》（以下称讼争合同），约定：甲方将讼争房屋带装修出租给乙方，租赁期限为2018年3月15日至2024年4月13日，前三年月租金6500元；讼争房屋有产权证，土地使用权为集体土地使用权，土地房屋用途为住宅；合同签订之日乙方支付押金6500元；甲方同意乙方根据自身需求对讼争房屋进行装修或添置室内设施，具体装修方案应书面告知甲方；租赁期届满或合同解除，房屋装修无条件归甲方所有；乙方已实际查看讼争房屋实际状况和产权状况，知晓并愿意承担上述情况可能产生的风险，乙方承诺不以讼争房屋的基本情况或实际产权情况为由提出赔偿请求；租赁期间双方不得借故解除合同，任何一方如有正当事由要求解除合同的，须提前一个月书面告知对方，经对方同意后解除合同，且由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为赔偿金。合同尾部当事人手写补充条款：“一、如乙方在2022年4月30日之前要求解除合同，甲方将不退还押金，如乙方在2022年4月30日之后要求解除合同，乙方不构成违约，甲方需退还乙方押金。二、如甲方要求提前解除合同，需补偿乙方装修费，按十二个月房租计算。三、如乙方要求在2022年4月30日前解除合同，且不能保证院内上楼铁架楼梯正常使用，需补偿甲方三个月房租。四、在本合同租期内，甲方需保证【此处原本写上的“铁架楼（梯）”内容被划去】乙方能正常使用上楼楼梯，否则将构成甲方违约。” 合同签订前，余声富于2018年3月11日向罗礼煜支付6500元，庭审中双方确认该笔款项性质为承租讼争房屋的押金。余声富于2018年3月8日添加案外人“国益隆金属制品”郭兵微信，前者委托后者搭建连接讼争房屋与“垵墅”的铁架楼梯。搭建铁架楼梯未事先征得“垵墅”所在房屋业主的同意。2018年3月15日，铁架楼梯搭建完成，余声富向郭兵支付了报酬3000元。 合同签订后，罗礼煜、吴长江、黄小建将讼争房屋交付余声富进行装修。余声富于2018年4月12日、4月18日分别支付租金10000元、6500元。“垵墅”所在房屋业主发现其房屋范围内搭建铁架楼梯，明确表示不同意并拆除了铁架楼梯。2018年6月13日，余声富向罗礼煜、吴长江、黄小建发送《关于解除合作协议事宜的告知函》，函称：“因贵方自身原因，原搭建的铁架楼梯因侵犯相邻业主的合法权益而被强制拆除，导致我方所承租的房屋无楼梯可使用，至今无法完成装修……1、从贵方收到本函件之日起，解除双方于2018年3月15日签订的《合作协议》。2、贵方在收到本函件之日起三日内，将所收取的押金和租金共计26000元立即退还给我方。如未能在上述期限内退还款项，应自贵方收到本函件之日起按2%月利率计算利息。3、贵方在收到本函件之日起三日内，就贵方的根本违约行为给我方所造成的损失应按实际损失予以赔偿……”2018年6月20日，罗礼煜、吴长江、黄小建一方向余声富发送短信和书面函件称：“贵我双方于2018年3月15号签订一份《合作协议》……已交第一季度租金至2018年6月15号。在合同履行方面，第一，由于贵方和贵方业主之间积累矛盾爆发，导致我方提供楼梯在贵方自身和贵方业主租赁院子里楼梯无法使用，被贵方业主拆除。院子属于贵方，不属于我方租赁范围。合同和贵方告知书也很明显体现我方只是把曾厝垵12号3层到4层租赁给贵方使用。第二，本着合作共赢原则，通过我方协商，提供我们自行租赁给店铺通道给贵方使用，方便贵方经营，又遭致贵方反复无常的接受和放弃，已构成实际上违约，同时在接受贵方正式告知书解除合同。因此我方要求贵方恢复我方之前租赁四个房间完整原样，同时赔偿铁梯搭建费用3000元、敲开门费用1000元及恢复原来四个房间施工期间所产生的租金。” 庭审中，余声富主张其委托厦门陶邑装饰设计工程有限公司（以下简称陶邑公司）对讼争房屋进行装修，并提供与陶邑公司（由卢昌堂代表）签订的《施工协议》、《报价明细清单》、装修现场视频作为证据，主张已支出装修花费为79509元。罗礼煜、吴长江、黄小建确认余声富已着手装修，但对其主张的装修花费不予认可。截至法庭辩论终结，讼争房屋处于空置状态。另查明，卢昌堂并非陶邑公司的法定代表人和股东，也未有证据证明其取得陶邑公司的委托授权。 本院认为，罗礼煜、吴长江、黄小建与余声富签订的《合作协议》真实合法有效，双方均应依约全面遵守。根据《合作协议》罗礼煜、吴长江、黄小建出租的房屋位于曾厝垵12号，并不包括“垵墅”所在房屋，依照《合同法》第二百一十六条规定罗礼煜、吴长江、黄小建须保证租赁物即曾厝垵12号房屋第三层、第四层能够正常使用。在案证据表明，余声富可利用曾厝垵12号自带楼梯经过第二层酒吧后上下第三层、第四层，且根据《合作协议》第五条约定可知，对此种通行方式余声富签订合同之前知情且同意。故可认定，租赁物即讼争房屋能够正常使用。为增加通行的便利性，余声富欲搭建铁架楼梯连接讼争房屋和其正在经营的“垵墅”。按其设想搭建的铁架楼梯必需占用“垵墅”所在房屋，但若未经“垵墅”所在房屋业主同意将构成无权占用和物权侵权。双方均主张对方有义务与“垵墅”所在房屋业主沟通协商并取得同意，对该争议焦点应结合合同约定加以分析。关于搭建铁架楼梯以及讼争房屋通行事宜，《合作协议》尾部手写补充条款进行了约定，其中补充条款第三条约定：“如乙方要求在2022年4月30日前解除合同，且不能保证院内上楼铁架楼梯正常使用，需补偿甲方三个月房租。”明确约定保证“铁架楼梯”正常使用的义务由乙方余声富承担。补充条款第四条则约定：“在本合同租期内，甲方需保证【此处原本写上的“铁架楼（梯）”内容被划去】乙方能正常使用上楼楼梯，否则将构成甲方违约。”明确约定甲方罗礼煜、吴长江、黄小建保证正常使用的是“上楼楼梯”，而非“铁架楼梯”。该条中原本写上的“铁架楼（梯）”内容被划去进一步印证了该条约定的“上楼楼梯”并非“铁架楼梯”，而应指代曾厝垵12号自带的楼梯。另一方面，余声富正在讼争房屋隔壁经营民宿“垵墅”，其承租讼争房屋目的是扩大民宿经营，搭建铁架楼梯是为了连接“垵墅”方便通行，在没有合同特别约定的情况下由其征得“垵墅”所在房屋业主同意搭建铁架楼梯方才符合常理。综上，本院认定罗礼煜、吴长江、黄小建已履行合同义务，不存在根本违约。余声富单方解除合同没有合同和法律依据，其借故拒不履行合同致使合同目的无法实现，罗礼煜、吴长江、黄小建有权解除合同，《合作协议》于2018年6月22日解除通知到达余声富之日解除。 关于本诉诉讼请求。余声富违约在先，其主张返还租金和支付违约金没有合同和法律依据，本院不予支持。余声富违约导致合同解除，根据《合作协议》第六条约定罗礼煜、吴长江、黄小建有权没收押金，对余声富要求返还押金的主张求本院不予支持。根据《合作协议》第四条第8项合同解除后房屋装修无条件归甲方所有，余声富主张罗礼煜、吴长江、黄小建赔偿装修损失没有合同依据，本院不予支持。 关于反诉诉讼请求。余声富应向罗礼煜、吴长江、黄小建支付欠付的2018年6月15日至2018年6月22日的租金1733元。本判决作出之前，双方就铁架楼梯事宜确实存在争议有待司法认定，且余声富于2018年6月13日便主张对方违约而解除合同，在这种情形下余声富暂时止付有争议的租金不宜要求其加付逾期违约金，故对罗礼煜、吴长江、黄小建关于支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。2018年6月后讼争房屋装修停工并一直空置，余声富发送解除通知后罗礼煜、吴长江、黄小建亦发送了解除通知，在双方均明确表示不继续履行合同的情况下，按照《合同法》第一百一十九条规定罗礼煜、吴长江、黄小建作为守约方应当采取适当措施防止损失的扩大。但罗礼煜、吴长江、黄小建没有在通知解除合同后采取适当措施收回房屋，致使空置损失不断扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故对罗礼煜、吴长江、黄小建关于赔偿占有使用费的诉讼请求不予支持。讼争房屋出租时带装修，装修为货物仓储和员工宿舍标准，现余声富承租期间已将租赁物自带装修破坏，应当赔偿恢复原状的施工费用和施工期间空置损失，本院结合现场视频等证据酌情认定余声富赔偿罗礼煜、吴长江、黄小建相关损失10000元。余声富应向罗礼煜、吴长江、黄小建返还讼争房屋，由于本判决已考虑恢复原状的相关赔偿，故宜以现状返还房屋。 综上所述，对余声富的诉讼请求本院不予支持，对罗礼煜、吴长江、黄小建的反诉请求本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认罗礼煜、吴长江、黄小建与余声富签订的《合作协议》解除； 二、余声富于本判决生效之日起十日内向罗礼煜、吴长江、黄小建返还思明区环岛路曾厝垵12号房屋第三层、第四层（产权证登记坐落为思明区曾厝垵社12号）； 三、余声富于本判决生效之日起十日内向罗礼煜、吴长江、黄小建支付租金1733元； 四、余声富于本判决生效之日起十日内向罗礼煜、吴长江、黄小建赔偿损失10000元； 五、驳回余声富的诉讼请求； 六、驳回罗礼煜、吴长江、黄小建的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1270元，由余声富负担。反诉案件受理费595元，余声富负担120元，罗礼煜、吴长江、黄小建负担475元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年二月二十一日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。