济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初7258号 原告（反诉被告）：石金，女，*****出生，汉族，住济南市。 原告（反诉被告）：贾麟，女，*****出生，汉族，住济南市。 以上两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李宪萍，女，*****出生，汉族，住黑龙江省宾县，现住济南市*****。 委托诉讼代理人：李奇，山东昌平律师事务所律师。 原告（反诉被告）石金、贾麟与被告（反诉原告）李宪萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾麟及其与石金的共同委托诉讼代理人王景生、被告（反诉原告）李宪萍及其委托诉讼代理人李奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）石金、贾麟向本院提出诉讼请求：1、请求判令李宪萍立即向石金、贾麟支付拖欠的租金人民币5000元整及利息（以上述拖欠租金为本金，利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；2、请求判令李宪萍向石金、贾麟支付违约金人民币20000元整；3、请求判令李宪萍向石金、贾麟支付因延期搬出造成的损失人民币9720元整；4、请求判令李宪萍向石金、贾麟支付未交的三个月物业费人民币57元整；5、本案诉讼费用、送达费全部由李宪萍承担。事实与理由：2017年2月18日，石金、贾麟与李宪萍签订了《租房协议书》一份，约定了李宪萍租赁房屋的位置、租赁期限、租金数额及缴纳期限、违约责任、损失计算方式等内容。在上述《租房协议书》签订后，石金、贾麟依约将上述约定房屋交付李宪萍使用，同时李宪萍向石金、贾麟交纳了13个月房租人民币97500元整。按照《租房协议书》的约定，李宪萍应于2018年2月28日前缴纳下一年度房屋租金，但李宪萍不但一直没有依约缴纳，而且拒绝搬出。在多次找李宪萍协商未果的情形下，石金、贾麟被迫于2018年3月12日向李宪萍发出律师函，明确告知其支付违约金、限期搬出等。但李宪萍却一直使用涉案租赁房屋，直到2018年4月20日才搬出，并将租赁房屋损坏。李宪萍的上述违约行为严重损害了石金、贾麟的合法权益，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）李宪萍辩称，石金、贾麟与李宪萍确实于2017年2月18日签订了《租房协议书》，约定李宪萍租赁石金、贾麟所有的位于****的沿街门头房屋作为经营服装店使用，双方在合同中对房屋面积及租金、租赁期限、违约责任等事项作出了明确的约定，其中对于不可抗力的违约责任也作出了明确的约定。租赁合同签订后，李宪萍找到装修队伍并采购装修原材料，装修完毕并使用。后被济南市历下区燕山地区城市管理委员会告知涉案房产为违章建筑，要求李宪萍于2017年6月20日前停止营业，并搬离该房屋。此告知书的名称为《搬迁时限告知书》，作出主体为济南市历下区燕山地区城市管理委员会，作出的时间为2017年5月26日。事后，李宪萍将此信息告知石金、贾麟，但石金、贾麟不予理会。2017年6月20日，济南市历下区燕山地区城市管理委员会又发出通告，要求李宪萍积极配合工作，提前迁出违章建筑，并明确作出了时间限制，要求李宪萍在6月20日停业并立即迁离涉案房屋，并且在6月30日对和****的6号楼、10号楼、18号楼临街房进行强制拆除。李宪萍将此信息告知石金、贾麟，但石金、贾麟不予理会。之后，济南市历下区燕山地区城市管理委员会及城管执法部门对涉案房屋喷涂违章拆迁标示，拉起了警戒线，并对李宪萍予以驱离。此事发生后，石金、贾麟与李宪萍多次协商退租事宜，石金、贾麟一直消极对待，不予处理。自2017年6月30日起李宪萍就停止经营，双方多次就房屋退还问题进行协商，均未达成一致意见。 反诉原告李宪萍向本院提出反诉请求：1．请求判令石金、贾麟向李宪萍退还租金人民币67500元；2．请求判令石金、贾麟向李宪萍支付违章建筑使用费人民币18641元；3、请求判令石金、贾麟向李宪萍赔偿装修费用23108元；4．请求判令石金、贾麟向李宪萍返还押金5000元；5、请求判令石金、贾麟承担反诉诉讼费用。事实与理由：2017年2月18日，石金、贾麟与李宪萍签订了《租房协议书》，约定：石金、贾麟将所有的座落于****号、面积为80平方米的沿街门头房出租给李宪萍做服装店使用，年租金为人民币90000元，租期为2017年3月1日至2020年3月31日。《租房协议书》签订后，李宪萍依约履行义务，向石金、贾麟支付了租金97500元，向于立红（前承租人）支付了16000元转让费，并对所承租房产进行了装修装饰。然而，2017年5月26日，李宪萍收到济南市历下区燕山地区城市管理委员会送达的《搬迁时限告知书》，才得知涉案房屋系违章建筑。李宪萍随即与石金、贾麟联系并告知，但石金、贾麟未作出明确具体的解决方案。2017年6月20日，济南市历下区燕山地区城市管理委员会张贴《通告》，要求李宪萍在6月20日停业并立即迁离违章建筑，并将在6月30日对违章建筑物进行强制拆除，这直接导致李宪萍的经营活动终止。事后，李宪萍就租金问题多次与石金、贾麟协商，均无果而终。鉴于石金、贾麟所出租的房屋系违章建筑，直接导致李宪萍的投资及正常的经营活动无法进行，请求法院判如所请。 反诉被告石金、贾麟辩称，对于李宪萍要求退还租金及建筑使用费的反诉请求，《租房协议书》中明确约定了租赁期限，石金、贾麟已举证证明李宪萍实际一直经营到2018年4月20日，才与石金、贾麟办理了房屋交接手续。李宪萍提供的《搬迁时限告知书》，无法证实其所主张的没有经营的期限。涉案房屋至今都在正常租赁经营中，故李宪萍要求退还租金是没有法律依据和事实依据的。涉案房屋是有房产证的，是合法出租，不是违章建筑。《租房协议书》中明确约定了租赁房屋位置和面积，这是李宪萍实际勘查后签订的《租房协议书》，是双方真实的意思表示，李宪萍也实际使用了涉案房屋。济南市历下区燕山地区城市管理委员会无权认定所谓的违章建筑，涉案房屋并非违章建筑。根据《租房协议书》的约定及李宪萍实际使用涉案房屋的情况，其要求退还使用费没有法律依据和事实依据。关于装修费用，《租房协议书》中明确约定了租赁期限及装修问题，李宪萍违约应承担违约责任，故李宪萍的该项反诉请求没有法律依据和合同依据。关于返还押金的问题，《租房协议书》第四条约定，是无财务牵扯才退还，而本案的发生也证实了有财务牵扯，即退还押金的条件没有实现，也不应该返还押金。同时，李宪萍已经给石金、贾麟造成了比较严重的经济损失，石金、贾麟不应退还押金，李宪萍还需要赔偿损失，并支付违约金。综上，请求依法驳回李宪萍的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月18日，石金、贾麟（甲方）与李宪萍（乙方）签订《租房协议书》一份，约定：甲方将自有的****的和平路沿街门头房出租给乙方做服装店使用，面积约80平方米；租期三年零一个月，自2017年3月1日起至2020年3月31日止；年租金为9万元，租金按年交纳，时间为提前一月交清全年租金，即2018年2月28日前交纳租金，以后年度以此类推。该协议第四条约定：“交付租金同时，乙方另付房屋抵押金人民币10000元，本协议终止，如无财务牵扯甲方将抵押金退还乙方。”协议第五条第四款约定：“协议期间乙方需装饰装修改造，须事先通知甲方。甲方同意后，乙方方可施工，在施工中不得破坏原有建筑结构。施工或使用中如有设施损坏或管道堵塞，应予修复、疏通，费用自理。协议中止后乙方如拆除房屋装修或使用不当造成的毁损，必须为甲方房屋恢复原貌，如不拆除，甲方接受不予经济补偿。”第六条第一款约定：“协议期间如遇政策性变动或拆迁及其他非可控制原因和不可抗力的原因，协议自行终止，双方均不以违约论处。乙方按甲方要求的时间搬离此房，房租结止于乙方搬离交钥匙日，多退少补。”第六条第二款约定：“乙方向甲方所交的房租应按时缴纳，时间如有拖欠超过五日，甲方有权中止协议并按违约处理。”第六条第三款约定：“房屋出租时间到期，乙方应按时搬出。如乙方延期搬出，延期时间按日加收年租金的千分之三并按违约处理。”第六条第五款约定：“在协议期限内，无论双方谁提出解除本协议或不能履行或违约，违约方向对方赔偿违约金贰万元整。”上述协议签订后，石金、贾麟即将涉案房屋交付给李宪萍使用。2017年2月20日，李宪萍向石金、贾麟支付了2017年3月1日至2018年3月31日期间的租金97500元、押金5000元。 李宪萍主张其承租涉案房屋后，从之前的承租人于立红处受让了其安装在涉案房屋内的空调、床及所有软件设施，因此支出转让费16000元。 2017年5月26日，济南市历下区燕山地区城市管理委员会作出《搬迁时限告知书》一份，内容为：“致：和****临街门头房，根据山东省委省政府、济南市委市政府依法整治违法违章建设会议精神，依据《济南市人民政府关于依法整治违法违规建设有关问题的通告》及相关法律法规，你单位房屋属于违法违章建设，将于2017年6月21日起拆除，现特限期你单位于2017年6月20日前停止营业并搬离现违法违章建筑物，并拆除相关设施和设备。逾期不搬，在拆除过程中造成一切责任后果自负。特此通知！”此外，李宪萍提交照片一宗，显示城管执法人员在涉案房屋周围拉起了警示线。 2018年3月11日，石金、贾麟委托山东凯盛律师事务所发送《律师函》一份，称李宪萍应于2018年2月28日前交纳房租9万元，但其未按时交纳，故要求李宪萍在接到该《律师函》之日起三日内支付拖欠的房租及违约金，否则要求李宪萍立即搬离房屋。 李宪萍称其于2017年6月30日从涉案房屋搬出，对此石金、贾麟不予认可，并主张李宪萍系2018年4月20日才搬出。为证实其主张，石金、贾麟提交2018年4月20日李宪萍雇佣人员到涉案房屋拆除设备、打扫卫生的照片一宗。李宪萍称该照片所显示的是其从涉案房屋搬离后，在未与石金、贾麟就房屋内的设施设备达成一致意见的情况下，到涉案房屋拆除空调、床等室内设施设备的情况。李宪萍认可其拆除室内设施设备的时间为2018年4月20日左右，并于当日将房屋钥匙交给了石金、贾麟。石金、贾麟主张李宪萍未交纳2018年2、3、4月的物业费，每月为19元。对此李宪萍无异议，但主张因该三个月其并未实际使用房屋，故物业费其不应交纳。 根据石金、贾麟提交的涉案房屋的所有权证记载，房屋坐落为历下区*****，面积为63.43平方米。石金、贾麟称其出租给李宪萍的房屋是办事处在原有房屋的基础上加盖了一部分，面积就变成80平方米左右。石金、贾麟主张李宪萍在拆除室内设施设备的过程中，造成房屋损坏，但对此未提交证据予以证明。此外，贾麟主张其因处理涉案纠纷，造成了误工损失，并提交长沙市雨花区裕易达日用品商行出具的工作证明一份，内容为：“兹有我单位贾麟，……在本单位任职经理职务。至今为止，一年以来总收入约为壹拾贰万元。特此证明。” 另查明，石金、贾麟及李宪萍均认可涉案房屋并未拆除，石金、贾麟在李宪萍搬离后，又另行出租给他人。 本院认为，原、被告签订的《租房协议书》合法有效，本院予以认定。根据李宪萍提交的《搬迁时限告知书》及照片，可以证实在其承租涉案房屋期间，发生了政府依法整治违法违规建设的事件。根据《租房协议书》第六条第一款的约定：“协议期间如遇政策性变动或拆迁及其他非可控制原因和不可抗力的原因，协议自行终止，双方均不以违约论处。乙方按甲方要求的时间搬离此房，房租结止于乙方搬离交钥匙日，多退少补”，据此，因政府整治违法违规建设导致合同终止，原、被告双方均不构成违约，但租金应当计算至李宪萍搬离并交钥匙之日，故对石金、贾麟要求李宪萍按照《租房协议书》第六条第五款的约定支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。同理，对石金、贾麟要求李宪萍赔偿损失9720元的诉讼请求，以及李宪萍要求石金、贾麟赔偿装修损失23108元的反诉请求，本院亦不予支持。因原、被告均认可双方交接钥匙的时间为2018年4月20日，故李宪萍应当向石金、贾麟支付此前的租金。李宪萍已将租金交至2018年3月31日，故其仅需向石金、贾麟支付2018年4月1日至2018年4月20日期间的租金4931.5元（90000÷365×20）。相应的，李宪萍要求石金、贾麟退还租金67500元、房屋占有使用费18641元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。因李宪萍在石金、贾麟起诉后未及时支付该款项，故石金、贾麟要求李宪萍自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 对石金、贾麟要求李宪萍支付2018年2、3、4月的物业费的诉讼请求，如上所述，因李宪萍直至2018年4月20日才与石金、贾麟办理了钥匙交接手续，故2018年2、3、4月的物业费57元，李宪萍应当支付。 对李宪萍要求石金、贾麟返还押金5000元的反诉请求，因涉案《租房协议书》已终止履行，该款项石金、贾麟应予返还。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李宪萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石金、贾麟支付租金4931.5元及逾期付款利息（以4931.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日，即2018年8月30日起计算至实际给付之日止）； 二、被告（反诉原告）李宪萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）石金、贾麟支付物业费57元； 三、驳回原告（反诉被告）石金、贾麟的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）石金、贾麟于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李宪萍退还押金5000元； 五、驳回被告（反诉原告）李宪萍的其他反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费670元，由原告（反诉被告）石金、贾麟负担570元，由被告（反诉原告）李宪萍负担100元；反诉案件受理费1295元，由原告（反诉被告）石金、贾麟负担60元，由被告（反诉原告）李宪萍负担1235元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  宋海玲 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年二月二日 书 记 员  张晓晨