北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终774号上诉人（原审被告）：李凤来，女，1944年6月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：任万林（李凤来之子），1974年7月4日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，营业场所北京市通州区台湖镇政府大街13号。负责人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：王晓逸，女，1991年2月1日出生，满族，北京育新物业管理公司通州分部工作人员，住河北省承德市鹰手营子矿区。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。上诉人李凤来因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李凤来之委托诉讼代理人任万林，被上诉人育新物业公司之委托诉讼代理人王晓逸、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤来上诉请求：撤销一审判决，改判驳回育新物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由育新物业公司负担。事实和理由：1.李凤来不在本小区居住，对居住情况不了解，李凤来年长没有防备意识，是育新物业公司工作人员误导李凤来签订物业服务协议。2.李凤来反映的门窗漏雨，窗户变形打不开，已通知育新物业公司，至今未予维修。3.小区每户2011年拿到钥匙，装修期为30-50天左右，装修管理费5元/平米，垃圾清运费和公共照明费都在当时的装修保证金里扣取，期间不会产生生活垃圾，不应该再收取物业服务费，否则属于重复收费，乱收费。4.涉案房屋权属不明，一审判决中所述的地址不清。育新物业公司辩称，服从一审判决，不同意李凤来的上诉请求与理由，请求维持原判。育新物业公司已经依法依约提供了物业服务，各项费用的诉请符合法律相关规定。育新物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令李凤来给付育新物业公司2015年至2017年的物业服务费4555.2元，判令李凤来给付育新物业公司2011年至2017年的垃圾外运费150元及公共照明600元，诉讼费由李凤来承担。一审法院认定事实：2011年11月23日，李凤来（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方李凤来依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清下年度物业管理费，物业管理费标准为每平方米每月1.76元，垃圾外运费标准为每户每年30元，公共照明费标准为每户每年120元。协议载明房屋建筑面积为107.84平方米。自2011年11月起育新物业公司为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。一审庭审中，李凤来称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、《物业管理服务及供暖费收交协议书》的签约人系李凤来本人。李凤来称涉案小区卫生脏乱差、供暖温度不达标，但未提供相关证据予以佐证。李凤来称其家窗户出现瑕疵，物业没有尽到督促义务。育新物业公司对此不认可，并提交了其与开发商的沟通记录予以佐证其尽到了督促义务。经一审法院核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为李凤来所在小区提供物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。李凤来未交纳2011年11月23日至2017年5月15日的相关费用。一审法院另查明，根据李凤来所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，李凤来自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。关于垃圾外运费、公共照明费，根据双方之间的收交协议书，此两项费用独立于物业管理费之外，需要李凤来另行交纳。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与李凤来签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年11月23日至2017年5月15日为李凤来提供物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务，李凤来应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。现育新物业公司要求其交纳2015年至2017年的物业管理费，2011年至2017年的垃圾外运费、公共照明费，由于李凤来无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，故该院仅支持育新物业公司与李凤来签订《物业管理服务及供暖费收交协议书》满4年之日起至2017年5月15日的物业管理费、2011年至2017年5月15日的垃圾外运费、公共照明费。关于李凤来辩称其家一直没有房本，不知道谁是产权人的答辩意见，不构成其不交纳物业管理费、垃圾外运费、公共照明费的理由，故该院不予采纳。关于李凤来辩称物业管理不到位、车辆乱停乱放、卫生脏乱差、物业没有尽到督促开发商修理其窗户的义务的答辩意见，因其未提交充分证据予以佐证，故该院不予采纳。关于李凤来主张其不清楚物业公司的收费标准的问题，因育新物业公司、李凤来双方签订的《物业管理服务及供暖费收交协议书》中明确约定了收费标准，双方之间的权利义务应受该协议的约束，故对该主张，该院不予支持。关于李凤来主张其家暖气温度不达标的问题，与本案不属于同一法律关系，故该院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李凤来给付育新物业公司2015年11月23日至2017年5月15日的物业管理费3363.33元、2011年至2017年的垃圾外运费134.3元、公共照明费537.2元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回育新物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据本案已查明的事实，李凤来与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，约定了李凤来向育新物业公司交纳供暖费、物业管理费、垃圾外运费、公共照明费及具体的交费标准等，该协议书有李凤来签字以及育新物业公司的公章。李凤来上诉主张上述物业服务协议存在受育新物业公司工作人员误导情形，但并未提供证据予以证明，对此本院不予采信。因双方签订有物业服务协议，育新物业公司亦向涉案小区提供了物业管理服务，故双方之间形成物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。李凤来接受了育新物业公司提供的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理费、垃圾外运费、公共照明费的义务。关于李凤来上诉主张育新物业公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，李凤来的现有证据并不足以证明育新物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致丧失了根本的合同利益，且李凤来所主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况，李凤来所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，故对李凤来该项上诉主张，本院不予采信。因李凤来无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，故一审法院依据协议约定标准认定李凤来应给付育新物业公司相应物业管理费、垃圾外运费、公共照明费并无不当，本院予以维持。李凤来针对涉案房屋权属提出的上诉主张，事实依据并不充分，本院不予支持。需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，育新物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，李凤来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李凤来负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  尚晓茜审判员  程 磊审判员  金妍熙二〇一九年二月二十日法官助理汤和云书记员刘爽书记员郑海兴