贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初9571号原告：铁琳，男，1979年2月6日生，汉族，住贵州省兴义市。委托代理人：郭志海，贵州贵兴律师事务所律师。特别授权代理。被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下五屯义诚山水小区**商铺，统一社会信用代码9152230079529446X5。法定代表人：付忠进，系该公司执行董事。委托代理人：伍佰林，贵州纬图律师事务所律师。特别授权代理。原告铁琳与被告贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年12月18日公开开庭进行了审理，原告铁琳的特别授权委托代理人郭志海，被告义诚公司的特别授权委托代理人伍佰林到庭参加诉讼，同日双方申请庭外和解20日，后和解未果。本案现已审理终结。原告铁琳向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理商品房不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期办理产权证书违约金（从2015年10月8日计算至房屋权属证书交付之日），截止2018年10月8日违约金为48998元；3、判决被告向原告支付2015年11月5日至2018年11月5日期间的逾期交付运动场违约金900元（按每年300元计）；4、案件诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于兴义市下五屯街道办事处公园北路侧的义诚山水15幢1701号房出售给原告，总房款为341658元整。按照合同约定，被告应在2013年12月31日前交付房屋和达到交付使用条件的公共服务设施运动场等，在2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，由被告向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。原告向被告付清全部房款、办证费用、缴纳契税，但被告至今没有交付商品房转移登记的有关文书，也没办理商品房转移登记，也没有修建运动场。现原告主张被告按银行同期同类贷款年利率4.75%承担逾期办证违约金，并按每年300元支付逾期交付运动场违约金。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告义诚公司辩称：一、关于原告所主张对运动场的赔偿事宜，因违约金约定过高，请求调减，结合此前判例，仅应支持600元，对于多余的诉讼主张应予驳回。二、关于逾期办证违约金的请求，以已付房款作为基数，按年利率4.75%计算同期同类贷款利率的方式不持异议，但原告按此标准计算后部分案件存在超额计算的情况。本案争议焦点：原告诉请的逾期交付运动场违约金应否进行调减。围绕争议焦点，原告向本院提交了《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《收据》、《税收完税证明》，被告提交了《贵州省建设工程竣工验收备案表》在卷佐证，庭后被告补充提交了《情况说明》。本院经审查认定事实如下：2012年9月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发并取得预售许可的兴义市下五屯公园北路义诚山水第15幢1701号房，约定建筑面积126.54平方米，总价款341658元，付款方式为首付款102658元，余款239000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，并满足合同第十二条中出卖人承诺的相关设施、设备达到的条件”；第十二条约定“公共服务设施……2、运动场；3、游泳池；5、垃圾站。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）每逾期一项，出卖人按日支付房屋总价款0.01%的违约金给买受人”；第二十二条约定“出卖人承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，并收房入住。另查明，1、涉案楼盘于2018年11月6日取得竣工验收备案，于2018年12月17日取得商品房大产权初始登记；2、根据本院审理涉案楼盘其它案件确认：涉案小区内运动场地于2016年年底全部建成并投入使用。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告义诚公司在取得商品房预售许可后，与原告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定付清了全部购房款，双方合同约定被告应在2013年12月31日前将符合约定条件的房屋交付原告，并约定“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，房开公司取得涉案楼盘竣工验收备案及初始登记系买受人办理房屋权属证书的必经前提，涉案楼盘于2018年11月6日才取得竣工验收备案，于2018年12月17日取得大产权初始登记，被告已构成违约，但因办理商品房产权转移登记手续需原告的积极配合提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，并非被告一己之力即可完成的事项，故对原告关于要求被告及时办理并交付房屋权属证书的诉请，本院不予支持。根据审理查明事实，被告于2018年12月17日取得涉案楼盘的大产权初始登记，即未在双方约定的2014年12月31日前履行完毕办理权属登记的单方合同义务，已构成合同违约，依法应当承担违约责任，故本案逾期办证违约金即应以双方约定办证时间之次日即2015年1月1日为起算日，以被告取得涉案楼盘大产权初始登记之日为止算日。关于本案逾期办证违约金的计算问题，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告已支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案被告依法应予支付原告逾期办证的违约金。双方对该项违约金的计算方式约定“按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金”，该约定明显过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告请求按年利率4.75%为标准计算逾期办证违约金，被告对该计算标准亦予以认可，符合法律规定，本院予以支持，原告诉请被告从2015年10月8日起计算支付逾期办证违约金，系其对自己权利的处分，故本案中被告应支付的逾期办证的违约金计算至原告诉请之日（2018年10月8日）为：341658元×4.75%÷365天×1096天（2015年10月8日至2018年10月8日）＝48873.36元。关于原告诉请被告支付2015年11月5日至2018年11月5日期间逾期交付运动场违约金的问题，双方合同约定被告须在2013年12月31日前向原告交付符合约定的商品房及运动场、游泳池，并约定每逾期一项，出卖人按日支付房屋总价款0.01%的违约金给买受人，但双方合同对小区运动场等公共设施的建设标准未进行明确约定，该小区建筑设计图未标注运动场的具体建设标准，原告亦未举证证明小区运动场的具体范围和具体标准及因运动场未按期交付导致其产生的实际经济损失，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，被告于2018年11月6日取得涉案楼盘建筑工程竣工验收备案，故本案被告未在约定期限内向原告交付符合法定条件的运动场确已构成合同违约，应承担逾期交付运动场的违约责任，但原告因此产生的经济损失无法具体核定，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合双方对小区运动场交付条件及使用标准未明确约定的客观实际，对本案被告逾期交付运动场的违约金酌情按300元/年计算，又因运动场已于2016年年底交付使用，故对被告逾期交付运动场违约金计算为：[300元/年÷365天×422天（2015年11月5日至2016年12月31日）+300元/年÷365天×673天（2017年1月1日至2018年11月5日）×30%]=512.80元。但因被告答辩自愿支付600元，故予以支持600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州义诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告铁琳从2015年10月8日起至2018年10月8日止的逾期办理房屋权属证书违约金48873.36元；二、由被告贵州义诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告铁琳从2015年11月5日起至2018年11月5日止逾期交付小区运动场的违约金600元；三、驳回原告铁琳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元，由原告铁琳承担5元，被告贵州义诚房地产开发有限公司承担508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年二月十四日书记员  席绍美