山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2018）晋1002民初5158号原告：山西汽运集团临汾汽车运输有限公司，住所地及法律文书送达地址：临汾市尧都区迎宾大道规划三街1号。统一社会信用代码：91141000113093629J法定代表人：张卫政，该公司董事长。委托诉讼代理人：王慧泽，山西尧之天律师事务所律师。被告：山西新昌林农业开发有限公司，住所地及法律文书送达地址：临汾市尧都区兵站路原长途汽车站南楼二层。统一社会信用代码：91141002MAOHFWGK7M法定代理人：刘林林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马琳，山西近道律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶效良，山西近道律师事务所律师。原告山西汽运集团临汾汽车运输有限公司（以下简称临运公司）与被告山西新昌林农业开发有限公司（新昌林公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王慧泽、被告的委托诉讼代理人马琳、叶效良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临运公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2835000元租金及逾期未交租金产生的违约金（日违约金按欠交租金的千分之二计算）；2、被告向原告支付自2017年7月起至2018年9月止的土地使用税377240元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月28日，原、被告签订了《房屋、场地租赁合同》，约定原告将位于临汾市××区的现有房屋、场地租赁给被告使用。但被告未按约履行缴纳房租和土地税的义务，根据合同规定，被告逾期未按时缴纳房租的，除支付欠交租金外，每逾期一天，还应按欠交租金的千分之二向原告支付违约金。新昌林公司辩称，被告不构成违约，是在行使合同法规定的不安抗辩权。被告在履行合同中发现本案原告必须办理出租土地的出让手续，否则原告将无法继续使用该土地。故被告向原告发通知书要求原告提供相应担保或者办理相关手续，否则将中止履行合同义务。被告发出通知后，原告没有提供担保也未办理相关手续，故被告有权拒绝履行合同义务。经审理查明，山西省运输公司（长途汽车站）通过划拨取得东至粮食转运站围墙外基线、南至木材公司围墙外基线、西至兵站路、北至地区粮局家属院南房背墙滴檐0.5米处的土地，总面积为19904平方米的土地使用权。1994年12月3日，土地管理部门就上述土地使用权为该公司办理了临国用（辛）字第142601310637号《中华人民共和国国有土地使用证》。2004年3月18日，依据晋国土资函【2003】319号文件，将该宗土地使用者变更为“山西汽车运输集团有限公司”，其中住宅用地1960.06平方米，工业用地面积为18862.90平方米（以图纸具体位置为准）。使用权方式：工业用地为授权经营，期限为50年。2013年9月29日，根据晋国土资函【2003】34号《山西省国土资源厅关于调整山西汽车运输集团有限公司所属临汾公司部分授权经营土地的函》，该宗地图中阴影部分进行核减，核减面积为1005.00平方米，核减后该宗地剩余土地面积为432.92平方米。上述土地一直由原告用于经营长途汽车站，后因长途汽车站迁移新址，原告委托山西三佳拍卖有限公司对以上土地及房屋租赁权进行公开拍卖，被告于2017年5月5日通过公开拍卖取得了该房屋及场地的租赁权。2017年5月28日，原、被告签订了《房屋、场地租赁合同》。约定：原告将位于××区的现有房屋（建筑面积为9242平方米）、场地（面积为11053.24平方米）租赁给被告使用；租赁期限为2017年6月1日至2031年7月31日，其中2017年6月1日至2017年7月31日为装修并免租金期；租金一年一交，第一年租金2700000元，第二年开始每年按前一年度租金递增5%，递增至第十年，从第十一年开始不再递增，签订合同时交纳第一年度租金，在当年租金到期三十日前交清下一年租金；水、电、取暖费，土地税（由原告代收代缴）以及被告经营项目相关联的各项税费由被告全部承担；如被告未按时交纳租金时，除应支付欠交租金外，每一天，按欠交租金的千分之二向原告支付违金，逾期六十日，原告有权单方解除合同并不承担被告任何损失，被告投资的资产和财产保证金归原告所有。2018年7月，被告收到临汾市人民政府下发的临政函【2018】14号文件《关于调整中心城区控规D-03街区部分地块规划条件的批复》，将本案所涉地块规划为零售商业兼容社会停车场用地，并要求相关部门严格按照控规及新规划条件开展规划设计及土地出让工作。2018年8月1日，原告向被告发出通知要求被告于2018年8月19日前结清拖欠的房租，如不按时结清，将按约追究违约责任及按约支付每日千分之二的违约金，逾期六十日还将有依约单方解除合同的权利并不承担被告的任何损失。2018年8月18日，被告向原告发出通知书称，2018年7月初被告接到通知，得知被告承租的原告的房屋场地的有关土地存在相关法律障碍，为此，被告查阅了原告相关用地手续，特别是“山西省国土资源厅晋国土资函【2003】319号”，该函明确记载原告“如改变用途或向其他单位或个人转让、出租，应报经国土资源行政主管部门批准，并缴纳土地出让金”。但是原告将相关土地出租给被告后，并未报经国土资源行政管部门批准，更未缴纳土地出让金。基于上述事实充分证实，原告完全有可能丧失履行合同之能力，故被告为确保自身合法权益不受侵害特依据合同法有关规定向原告发出该通知，希望原告在接到该通知后三十日内将原告出租土地一事向国土资源行政主管部门呈报，并获得批准，同时依据有关法律依法缴纳土地出让金或向被告提供合同履行担保，否则被告依法暂停履行合同义务。2018年8月28日，原告向被告发出律师函称，现被告共欠原告租赁费2835000元。在拍卖前，原告已提供了全套的真实的房屋资料，双方所签订合同中也载明双方均认可所租赁的房屋及场地的现状。现被告以原告出租的房屋场地的有关土地存在相关法律障碍为由要求履行支付租金，这样的请求显然违背诚实信用原则。且被告并未因任何原因影响到对租赁物的占有、使用和收益。如被告未按上述时间结清拖欠的房租，原告除有权追缴拖欠房租外还将依约主张被告其余违约责任。现涉案房屋及土地一直由被告占有、使用。另查明，2017年7月1日至2018年9月30日原告共向土地部门缴纳涉案土地使用税377240元。再查明，2003年7月4日，山西省国土资源厅向山西汽车运输集团有限公司下发了晋国土资函【2003】319号《关于山西汽车运输集团有限公司改制土地估价报告备案和批准土地资产处置方案的函》，该函称包括涉案土地在内的104宗国有土地可按工业用途，授权山西汽车运输集团有限公司经营管理，土地使用年期为50年，并要求该公司按国家有关规定，及时办理土地登记手续。在取得上述宗地授权经营土地使用权后，方可进行土地资产运作。如改变用途或向其他单位或个转、出租，应报经国土资源行政主管部门批准，并补缴土地出让金。本院认为，2017年5月28日，原、被告签订了《房屋、场地租赁合同》系双方真实意思的表示且不违返法律有关规定，为有效合同。在原告向被告交付租赁土地、房屋后，被告本应按约向原告交纳房租及土地使用税。但根据2018年3月14日临汾市人民政府下发的临政函【2018】14号文件《关于调整中心城区控规D-03街区部分地块规划条件的批复》及2003年7月4日山西省国土资源厅下发的晋国土资函【2003】319号《关于山西汽车运输集团有限公司改制土地估价报告备案和批准土地资产处置方案的函》，可以证明原告需完成涉案土地的出让工作，并应报经国土资源行政主管部门批准，并补缴土地出让金。现原告即未报经国土资源行政主管部门批准，也未补缴土地出让金，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第四项规定，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。视其现状，原告现出租给被告的涉案土地存在随时可能被收回的风险。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行。因此，被告将上述风险告知原告后，暂不缴纳租金和土地使用税的行为系主张不安抗辩权，待原告按规定将涉案土地报经国土资源行政主管部门批准，并补缴土地出让金后，被告应立即将2835000元租金及土地使用税377240元交付原告。因被告不属于合同违约的情形，对原告要求被告每日按欠交租金的千分之二支付违约金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第五十八条之规定，判决如下：驳回原告山西汽运集团临汾汽车运输有限公司的诉讼请求。案件受理费32498元，由原告山西汽运集团临汾汽车运输有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 邓 红人民陪审员 潘娟娟人民陪审员 樊瑞芳 二0一九年二月十三日书 记 员 张晓茹