河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1571号上诉人（原审被告）：李素敏，女，1972年11月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李素婷（系李素敏姐姐），女，1965年10月13日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，营业场所新郑市郑州华南城1号交易广场负一楼东侧。负责人：张文鸿。委托诉讼代理人：李会丽，女，系该公司员工。上诉人李素敏因与被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称亚太物业郑州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初6358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李素敏的委托诉讼代理人李素婷，被上诉人亚太物业郑州分公司的委托诉讼代理人李会丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李素敏上诉请求：1.撤销河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初6358号民事判决，依法发回重审或改判驳回亚太物业郑州分公司在一审中的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由亚太物业郑州分公司承担。事实和理由：一、一审法院程序违法，判决结果错误。一审法院原定于2018年11月6日在开庭审理本案，因身体原因，李素敏代理人在开庭前向一审法院请假，请求推迟审理，法庭同意了代理人的请求并告知另定日期开庭审理，但李素敏未再接到一审法院的开庭传唤，便收到一审法院的判决，一审判决称李素敏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，此项叙述与事实不符，剥夺了李素敏基本的诉讼权利。二、一审判决认定事实不清。郑州华南城有限公司在销售商铺的过程中存在不负责任的行为，在提供格式合同的时候未尽到告知义务，致使李素敏在买了商铺几年之后才知道自己不是投资户，亚太物业郑州分公司在交付物业的过程中存在不负责任的行为，李素敏签了字却拿不到钥匙，亚太物业郑州分公司五金机电物业在交付物业后疏于管理，致使商铺被人占用而不知，产生水费，在李素敏要求物业管理部门核查时物业人员拒不理睬，使李素敏的权益受到损害，李素敏未缴纳物业费是因为双方对一些费用的产生存有异议，一审判决认定李素敏应支付亚太物业郑州分公司物业费和违约金错误。亚太物业郑州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，李素敏在上诉状中所述与郑州华南城有限公司的纠纷不属于本案的审理范围，与本案不属于同一法律关系，李素敏在上诉状中说没有拿到钥匙，但亚太物业郑州分公司有证据证明李素敏已签订房屋钥匙交接书。请求二审法院驳回李素敏的申请，维持原判。亚太物业郑州分公司向一审法院起诉请求：1.判令李素敏支付应缴物业费9959.48元（自2015年2月1日至2018年5月31日，此后物业费按物业合同约定支付至实际付款之日），水费52.9元；2.判令李素敏支付违约金18148.28元（自2015年2月6日至2018年5月31日，此后违约金按照物业合同约定支付至实际付款之日）；3.李素敏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月31日，郑州华南城有限公司（甲方）与亚太物业郑州分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方将其开发建设的郑州华南城项目委托给乙方提供专业化、一体化的前期物业管理服务，合同有效期10年等。2014年1月7日，郑州华南城有限公司与李素敏签订《仓储（物流）房屋买卖合同》，约定李素敏购买郑州华南城有限公司建设的新郑市龙湖镇华南城二路南侧、求实路东侧的郑州华南城7B区1－2层1301号房，建筑面积共85.96平方米等。同日，郑州华南城有限公司（甲方）与李素敏（乙方）签订《郑州华南城补充协议》，确认甲方销售的房地产为郑州华南城7B区首一层1－301号房屋；建筑面积约为85.96平方米；乙方承诺购买该房地产只用于经营五金机电类商品；该房地产的物业管理已由甲方根据国家和地方有关物业管理的规定聘请深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司负责，物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币6元，在乙方完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，甲方协调物业管理公司给予乙方一定的优惠，优惠后物业管理费为每平方米（建筑面积）人民币3元，中央空调费、公共水电费、供暖费按房产证登记面积每月分摊交纳，上述物业管理费及市场推广费、水电费、供暖费等由乙方或乙方的受让人支付，从开始收费之日起，乙方须于每月5日前缴付当月的物业管理费及市场推广费，否则每逾期一天，须按所有应付未付款项的0.3％支付违约金直至付清时止，逾期累计达30天及以上的，甲方或物业管理公司有权采取一切必要措施以促使实际使用人或乙方缴清所有应交款项（包括欠付款项及违约金）等。李素敏在《郑州华南城市场管理规定》、《郑州华南城园区经营责任书》、《郑州华南城消防安全责任书》、《郑州华南城临时管理总规约》中签名。2014年7月6日，郑州华南城有限公司向李素敏交付了涉案物业。同日，郑州华南城有限公司（甲方）与李素敏（乙方）签订《郑州华南城有限公司代收代缴水费协议书》，约定因郑州市自来水公司尚未实现抄表到户，为方便乙方与郑州自来水公司结清水费，经甲方与供水部门协商，由甲方代收代缴郑州华南城商户水费（具体由甲方委托深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司实施），乙方同意委托甲方代收代缴上述单位水费。同日，李素敏向亚太物业公司郑州分公司出具《承诺书》，内容为：致深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称“管理者”），为维护及促进郑州华南城的管理，本人现同意遵守郑州华南城有限公司与李素敏签署的《郑州华南城临时管理总规约》及其他相关管理规定的一切条款，以及有关修订和补充内容；本人并承诺本《商户手册》项下原购置者所须承担的各项责任及义务同样适用于本人；在管理者收到本人承让人的承诺书前，如本人之承让人违反《郑州华南城临时管理总规约》的行为（包括但不限于拖欠管理费用，市场推广费及其它费用），法律责任将由本人及承让人承担。李素敏交纳了2015年2月1日前物业管理费，自2015年2月起欠缴物业管理费，亚太物业郑州分公司催要未果，遂诉至该院。一审法院认为，李素敏经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亚太物业郑州分公司为郑州华南城有限公司选聘的具有相应资质的物业服务企业，双方签订有前期物业服务合同。郑州华南城有限公司与李素敏签订的《郑州华南城补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。郑州华南城有限公司在该协议中告知李素敏交易的房屋的物业管理已由郑州华南城有限公司聘请亚太物业公司郑州分公司负责，并告知李素敏物业费收费标准，及逾期未交物业费应支付违约金等。之后，李素敏向亚太物业郑州分公司出具《承诺书》并缴纳了部分物业服务费的行为表明李素敏愿意与亚太物业郑州分公司形成物业管理合同关系，双方也实际形成了物业管理服务合同关系。因此，亚太物业郑州分公司为李素敏提供了物业服务，李素敏应当按照约定的数额、方式交纳物业管理费用。对亚太物业郑州分公司要求李素敏支付物业管理费的请求，该院予以支持。按照约定的房屋建筑面积85.96平方米、每月每平方米3元的物业服务费用标准计算，每月的物业费应为257.88元。亚太物业郑州分公司主张李素敏的房屋面积实际核实后自2016年4月起将物业费确定为253.38元，该院予以认定，但李素敏之前的物业费也应按此标准计算。因此，2015年3月1日起至2018年5月1日期间，计入李素敏之前欠交的33元，应计物业费为9914.82元。因协议约定有逾期支付违约金，李素敏不按时支付物业费已构成违约，应向亚太物业郑州分公司支付违约金，但协议关于违约金的约定明显过高，应予以酌减，应按年利率6％支付违约金。双方约定为每月5日前缴付当月的物业管理费，违约金须自应付未付之日起计算（即自每月6日起计算当月未交物业费的违约金）。根据《郑州华南城有限公司代收代缴水费协议书》中“由甲方代收代缴郑州华南城商户水费（具体由甲方委托深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司实施）”的约定，亚太物业郑州分公司有权向李素敏代收水费，但亚太物业郑州分公司并未提供证据证明李素敏实际欠水费数额的相关证据，对于其要求李素敏交纳水费52.9元的主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、李素敏应于判决生效之日起五日内支付深圳第一亚太物业管理有限公司物业管理费9914.82元及违约金（按年利率6%自每月逾期之日起计算至付款之日止）；二、驳回深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元，减半收取251.5元，由深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司承担226.5元，由李素敏承担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李素敏新提交手机截图、通话录音及李晓东转账记录各一份（均为复印件），用以证明李素敏曾向一审法院请假，请求延迟开庭，并获准许，但一审法院未再次通知即缺席判决，程序违法。亚太物业郑州分公司发表质证意见称，李素敏提供的电话清单不能反映其电话内容，更不能表现出龙湖法庭同意其延期审理的请求。本院经审理的查明事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于李素敏应否向亚太物业郑州分公司缴纳物业费并支付违约金的问题。根据李素敏与郑州华南城有限公司签订的《郑州华南城房屋买卖补充协议》，以及李素敏向亚太物业郑州分公司出具的《承诺书》约定，在亚太物业郑州分公司提供物业服务后，李素敏应当按照协议约定缴纳物业管理费，逾期应当承担相应违约责任。现李素敏未按约定缴纳物业管理费，构成违约，亚太物业郑州分公司要求李素敏支付物业管理费和违约金于法有据，应予支持。一审法院根据查明认定李素敏应支付亚太物业郑州分公司物业管理费9914.82元，并自每月逾期之日按年利率6%支付违约金，处理并无不当。李素敏上诉称其没有拿到房屋钥匙且商铺被他人占用，与其在《办理入伙手续会签表》及《房屋钥匙交接书》上签字所确认的事实相矛盾，应不予认定。另一审法院根据李素敏提供的送达地址向其邮寄送达了开庭传票等应诉手续，且已被签收。李素敏称其在开庭前因身体原因向法院请假要求延期，但并未提交延期申请书，亦无证据显示其请求被法院准许，故一审法院缺席判决并无不当。李素敏关于一审审理程序违法的上诉理由证据不足，应不予采信。综上所述，李素敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李素敏负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  曾小潭审判员  陈启辉二〇一九年二月二十七日书记员  刘明雨