广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终415号上诉人（原审被告)：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道25号畔山名居1栋1单元201号房。法定代表人：易友刚。委托诉讼代理人：顾传富，系广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林钰程，男，汉族，1978年7月9日出生，住址：江西省赣州市寻乌县，上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司因与被上诉人林钰程商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2719号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：二审法院依法发回重审或依法予以改判。事实与理由是：一、关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。原审认定：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。”上诉人认为该认定缺乏法律依据。根据广东省高级人民法院2017年9月12日发布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十四条：“商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记,但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。”。由上述规定可见，合同中约定的“备案”是指“办理初始登记”的备案，合同中不仅约定了备案的时间也约定了办理房地产证书的时间。原审认定上诉人提交资料是办理不动产转移登记所需资料，即不动产权证资料备案回执并无法律依据，应当予以纠正。二、原审：“关于被告如何承担违约责任的问题”的认定为：“原、被告双方签订的商品房买卖合同，约定了被告在提交资料报产权登记机关备案后550个工作日内不能办理该商品房的房地产权属证书的违约金计算标准，但是没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原告主张以总房价款为基数按日万分之一的标准确定并计算逾期办理不动产权证的违约金，未超出同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故被告应向原告支付的逾期办理不动产权证的违约金计为9837.8元（393512元x250天x0.0001/日）。”上诉人认为合同对于违约金有明确约定，原审认定为没有约定属于事实认定错误。理由是：首先，既然原审认定是办理不动产权证的备案，则其结果就是等待政府发不动产权证了，其实际就是认定备案时间就是办理房地产权证的时间。按此理论，备案逾期则应当只能按照该条款约定的房屋总价的日万分之一承担违约责任。其次，合同第十五条约定的违约金责任是对整体办理房地产权证的约定，认定办理房地产证的节点提前或最后一个节点并不影响违约金承担标准的结果。第三，合同统一约定逾期付款或逾期办证承担的责任均为日万分之一，是对等的且公平合理的，且逾期办理房地产证的违约责任为日万分之一，则其他节点的违约不会大于该违约的严重性和危害性，没有理由承担比办理房地产权证更大的违约金责任。否则就是不公平，不合理。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条也是说逾期办理房地产证的且没有约定违约金的或损失难以确定的，参考参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是本案已经非常明确的约定了逾期办理房地产权证的违约责任，且被上诉人也是明确要求承担逾期办理房地产证的诉讼请求。适用约定逾期办理房地产证的违约责任并无不当，为何要认定没有约定违约金责任呢？原审法院的使用法律和酌定并无事实依据。综上所述原审认定的：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。”以及对于违约金标准酌定存在错误，请二审法院依法公正审理，作出准确的判决。被上诉人林钰程发表答辩意见：原审原告林钰程向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金15740元（按已付房价款的万分之一计算）；2、判令被告支付上述房屋逾期交房违约金3130.75元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月14日，原告林钰程作为买受人，与作为出卖人的被告恒丰润公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道西××山××号商品房，总价款为393512元，被告应在2015年12月30日前将房屋交付原告使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：双方约定在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的，买受人不退房，但应按已付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止。上述合同签订后，原告于2014年4月14日付清了购房首期款123512元，于2014年9月30日办理了银行按揭并支付了270000元。2015年12月30日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月28日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。惠湾国土资函[2018]669号《关于不动产权权籍调查流程及时间的复函》显示：不动产权籍调查和宗地图制作业务属于不动产登记前置工作，主要工作是调查不动产权属信息和制作宗地图等，为登记工作提供依据。不动产权权籍调查一般办理流程为：申请人提供不动产资料，委托调查机构进行调查；调查机构根据申请人的委托和提供的资料进行调查（权属信息、不动产落宗落号、制作宗地图等）；根据调查结果出具调查成果（含宗地图）；成果审核；成果提供。抵押、预告登记类的权籍调查业务正常办理时限为10个工作日；其他权籍调查业务（首次登记、增量房转移登记等类型）正常办理时限为20个工作日。庭审中被告称涉案房产两次权籍调查的实际办理期限均为30天左右，原告对此没有异议。2018年1月9日，被告办理完成了恒丰润畔山名居8栋房屋的首次登记。2018年4月28日，被告向登记部门提交了原告所购房屋办理转移登记所需的资料。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约行使合同权利并履行合同义务。本案的争议焦点是:1.被告在交付房屋方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任；2.被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。关于被告交付房屋方面是否构成违约的问题。本案中，原、被告在合同中约定，被告应在2015年12月30日前将房屋交付原告使用。合同履行过程中，涉案房屋实际于2015年12月30日交付原告，原告于2016年6月进行装修并已经入住。一审法院认为，被告虽在向原告交付涉案房屋时未办理竣工验收，但原告已经同意接收房屋并已经装修正常使用，故原告再以涉案房屋不具备交付条件并主张逾期交房违约责任，理由不足，一审法院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期和构成违约的问题。本案中，涉案商品房已于2015年12月30日交付原告使用，故被告应当在540日后的2017年6月22日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告直至2018年4月28日才完成该项义务，超出约定报备时间310天。在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故一审法院酌情予以扣除。被告向产权登记机关提交资料备案的时间比合同约定逾期310天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间60天后，被告实际逾期天数为250天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同，约定了被告在提交资料报产权登记机关备案后550个工作日内不能办理该商品房的房地产权属证书的违约金计算标准，但是没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原告主张以总房价款为基数按日万分之一的标准确定并计算逾期办理不动产权证的违约金，未超出同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故被告应向原告支付的逾期办理不动产权证的违约金计为9837.8元（393512元×250天×0.0001/日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林钰程支付逾期办理不动产权证的违约金9837.8元；二、驳回原告林钰程的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，由原告林钰程负担65元，被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担71元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由，本案二审争议焦点是：一、恒丰润公司是否存在逾期办证的问题；二、恒丰润公司逾期办证的违约金应按什么标准计算。本院分析如下：关于上诉人是否存在逾期办证的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上述条款中的“权属登记”是指首次登记还是指转移登记，双方当事人的理解存在分歧，上诉人认为是首次登记，被上诉人认为是转移登记，并且都在上诉和答辩过程中阐述了各自理由。对此，本院认为：该条款是上诉人为了重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，故对该条款应当作出不利于提供格式条款一方即上诉人的解释，该条中的“权属登记”应理解为转移登记，即，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”应理解为：“上诉人应当在商品房交付使用后540日内将办理商品房转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。同理，既然上述第十五条中的权属登记是转移登记，则其与该条第3项“在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的，买受人不退房，但是应当按已付房价款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止”的约定属重复且矛盾的合同条款，原审据此认为该格式条款因免除了提供格式条款一方的违约责任，从而认定双方当事人对本案合同第十五条第3项中关于逾期办证时间的延长约定条款无效有理，本院依法予以支持。关于上诉人逾期办证的违约金应按什么标准计算的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，虽然对办理“权属登记”是指首次登记还是转移登记理解上存在分歧，导致对办证时间的约定不明确。但在该条款第3项中，双方当事人对逾期办证应当按已付房价款的日万分之一计算违约金的约定是明确的。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条及第九条关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任均按日万分之一承担，根据合同双方权利、义务对等原则，亦应认可双方当事人按已付房价款的日万分之一的标准，确认逾期办证违约金。一审认定双方没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，表述有误，本院在此予以纠正。上诉人应向被上诉人支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为9837.8元（393512元×1/10000×250），该违约金总额未超过双方约定的商品房价款的5%的逾期办证违约责任上限，上诉人应当依法支付给被上诉人。一审判决对此处理结果并无不当，二审予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费136元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年二月二十七日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷