山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0781民初6080号 原告:中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地青州市范公亭东路**，统一社会信用代码9137078186936*****。 负责人：王传文，行长。 委托诉讼代理人吴本涛，山东万信(青州)律师事务所律师。 被告侯德宝，男，1989年8月26日出生，汉族，住青州市。 被告侯言河，男，1960年2月2日出生，汉族，住青州市。 被告田付美，女，1966年1月5日出生，汉族，住青州市。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司，住所，住所地潍坊市奎文区健康东街**恒联大厦**楼**社会信用代码913707057774******。 法定代表人：苑青刚，总经理。 被告：青州市国泰置业有限公司，住所地青州市东夏，住所地青州市东夏镇十八里村南91370781687******。 法定代表人：张玉燕，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下至判决主文前简称青州建行）与被告侯德宝、侯言河、田付美、山东龙楷融资性担保有限公司（以下至判决主文前简称龙楷担保公司）、青州市国泰置业有限公司（以下至判决主文前简称国泰置业公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青州建行的委托诉讼代理人吴本涛到庭参加诉讼。被告侯德宝、侯言河、田付美、龙楷担保公司、国泰置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求：1、判令被告侯德宝、侯言河、田付美偿还原告借款本金102224.23元及利息、罚息（按照合同约定计算至实际支付之日）；2、判令被告龙楷担保公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告国泰置业公司在最高额保证范围内对上述债务承担连带清偿责任；4、请求确认原告对涉案抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担，并判令被告支付原告为实现债权支付的合理费用。事实和理由：2012年10月26日，原告与被告国泰置业公司签订个人住房借款最高额保证合同，约定2012年10月26日至2015年10月26日期间对于买房人购买被告国泰置业公司的房产而向原告借款时所产生的借款债务，国泰置业公司在7000万元范围内承担最高额保证担保责任。2012年11月13日，被告侯德宝、侯言河、田付美与原告签订个人住房借款合同用于购买国泰置业公司房产，借款本金为19万元，借款期限自2012年11月30日至2022年11月30日。对该笔借款，由被告龙楷担保公司提供连带责任担保。被告侯德宝以所购国泰置业公司房产提供抵押担保，并于2012年11月21日向原告办理了预购商品房抵押登记。2012年11月30日，原告按借款合同约定将19万元汇入被告侯德宝、侯言河、田付美指定的国泰置业公司账户。现被告侯德宝、侯言河、田付美未按约向原告偿还借款本息，经原告多次催要未果，请求依法判如所诉。 被告侯德宝、侯言河、田付美、龙楷担保公司、国泰置业公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下:2012年10月12日，被告侯德宝与被告国泰置业公司签订商品房买卖合同一份，约定购买国泰置业公司位于国泰家园一期*号楼*单元*房产一处，房屋总价值272700元，其中被告侯德宝支首付款82700元，余款190000元通过银行按揭。 2012年10月26日，原告青州建行与被告国泰置业公司签订个人住房借款最高额保证合同一份，合同约定：被告国泰置业公司承诺为原告自2012年10月26日至2015年10月26日期间向购买国泰家园一期项目所属之2-*#、10-*#楼的购房人发放的住房贷款提供最高额保证担保，担保的最高额为7000万元，保证担保范围包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证方式为连带责任保证。并约定无论该债权是否存在其他担保，原告均有权要求其在保证范围内承担连带保证责任。保证期间为债务人履行债务期限届满之日后两年止。若发生法律法规规定或主合同约定的事项，原告宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。合同还对其他事项进行了约定。 2012年11月2日，被告侯言河、田付美向原告青州建行出具共同还款声明一份，声明知悉侯德宝在青州建行的借款行为，承诺与侯德宝共同偿还涉案借款本金及相应利息，并声明当出现还款困难用法律手段解决时自愿承担此次借款的相关法律费用。 2012年11月13日，原告青州建行与被告侯德宝、田付美、侯言河、龙楷担保公司签订个人住房借款合同一份，合同约定：被告侯德宝、田付美、侯言河因购买位于国泰家园一期*号楼*单元*室房产所需，向原告借款19万元，款项一次性划入国泰置业公司开立的账户。借款期限为2012年11月30日至2022年11月30日，借款人的还款方式为等额本息。利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同约定若借款人违约，原告有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。担保方式为保证、抵押和最高额保证。由被告侯德宝以其名下位于国泰家园一期*号楼*单元*室的房产提供抵押，并于2012年11月21日在青州市房地产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，取得青房预经济开发区字第201*****号预告抵押登记证书。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）以及违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。由被告龙楷担保公司对涉案借款提供连带责任保证担保，保证期间为债务人履行债务期限届满之日后两年；保证担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）以及违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，原告青州建行于2012年11月30日向被告侯德宝、侯言河、田付美发放贷款19万元，汇入被告指定的国泰置业公司账户中。被告偿还借款本息至2018年4月20日，此后不再归还借款本息。被告共计归还借款本金87775.77元，现尚欠借款本金102224.23元。 2018年11月29日，原告青州建行与山东万信（青州）律师事务所签订委托代理协议一份。协议约定，山东万信（青州）律师事务所接受青州建行的委托，为青州建行代理与被告侯德宝、侯言河、田付美、龙楷担保公司、国泰置业公司借款合同纠纷案件，青州建行支付山东万信（青州）律师事务所代理费3744元。2018年12月15日，山东万信（青州）律师事务所为原告青州建行出具收款收据一份，载明收到原告律师代理费3744元。 上述事实有当事人的陈述及原告提供的商品房买卖合同、个人住房借款最高额保证合同、共同还款声明、个人住房借款合同、借款借据、对账单、房屋预告登记证书、委托代理协议、收款收据等证据在卷佐证。 本院认为，原告青州建行与被告国泰置业公司签订的个人住房借款最高额保证合同，与被告侯德宝、田付美、侯言河、龙楷担保公司签订的个人住房借款合同，被告侯言河、田付美共同向原告出具的共同还款声明，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同及承诺均合法有效。原告青州建行作为贷款人，按照合同约定履行发放贷款义务后，被告侯德宝、侯言河、田付美作为借款人，应当按照合同约定的期限和数额履行还款义务。被告侯德宝、侯言河、田付美未能按约定偿还借款本金及利息，构成违约，依法应当承担违约责任。故对原告要求被告侯德宝、侯言河、田付美偿还借款本息的诉讼请求,本院予以支持。被告龙楷担保公司、国泰置业公司作为被告侯德宝、侯言河、田付美的连带责任保证人，应在保证范围内对被告侯德宝、侯言河、田付美的债务承担连带保证责任。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求对抵押财产优先受偿的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等、地役权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，原告青州建行仅以抵押预告登记主张享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 被告侯德宝、侯言河、田付美、龙楷担保公司、国泰置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，应视为对其所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告侯德宝、侯言河、田付美偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金102224.23元及利息(利息计算方式以借款本金102224.23为基数，自2018年4月21日起至实际给付之日止,按照合同约定计算)，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告侯德宝、侯言河、田付美赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费3744元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告山东龙楷融资性担保有限公司、青州市国泰置业有限公司在本判决第一、二项确定的还款数额范围内承担连带清偿责任； 四、被告山东龙楷融资性担保有限公司、青州市国泰置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告侯德宝、侯言河、田付美追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1172元（已减半），保全费1031元，由被告侯德宝、侯言河、田付美、山东龙楷融资性担保有限公司、青州市国泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  姚秋丽 二〇一九年二月十五日 法官助理丁宁 书记员李亚平