广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0603民初1692号 原告：李芬，女，1975年12月14日出生，汉族，居民，住安徽省淮北市相山区。 特别授权委托诉讼代理人：廖熙惠，广西精一律师事务所律师。 被告：广西广安置业有限公司，住所地：防城港市防城区群星大道76号，统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，总经理。 特别授权委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 被告：广西南宁合众房地产置业有限公司，住所地：南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际3号楼3-3015号，统一社会信用代码：91450103315845171E。 法定代表人：孙婷婷，总经理。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 原告李芬与被告广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）、广西南宁合众房地产置业有限公司（以下简称合众公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李芬的特别授权委托诉讼代理人廖熙惠、被告广安公司的特别授权委托诉讼代理人梁能福、被告合众公司委托诉讼代理人庞体胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李芬向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告订立的口头商品房预约合同；2.判令两被告退还原告购房款59980元；3.判令两被告向原告支付利息3600元（暂计，按照年利率6%从2017年11月11日到最终的利息数额至还款付息之日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年11月11日，原告购买了位于防城港市小区佳润文昌国际商贸城6号楼6－712号房。原告向被告合众公司在广安公司现场刷卡支付59980元（当时本人并非知晓钱刷到合众公司，且不愿意给开正规收据），后期按照约定又在2018年1月6日向广安公司打款94113元，已完成购房50%的缴费标准。2018年5月，广安公司发公告及电话通知原告重新补交58890元才可办理购房手续。否则房子另外销售。原告在5月份、7月份两次来防城奔走与两被告公司数日，共花费7000元左右没有结果，两公司对该笔费用相互推诿，拒不解决这笔费用及购房合同的正式签订。据原告了解，在2014年期间被告广安公司委托被告合众公司对佳润文昌国际商贸城的商品房进行代理销售，即被告合众公司与被告广安公司是代理人与被代理人的关系，依据《民法通则》第六十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第七十一条的规定，原告请求法院判决被告合众公司对上述费用承担连带偿还责任有实事和法律依据。本案可以比照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（法释[2015]18号）的规定，按照年利率6%由两被告承担支付资金占用期间利息的法律责任有实事和法律依据。综上所述，原告的合法权益受到侵害，原告向被告合众公司支付的购房款被其无故侵占，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告广安公司辩称，不同意原告关于对广安公司的请求，原告把款项交给了被告合众公司，但被告合众公司是没有权利收费的，被告合众公司收款后也没有向广安公司报告，被告合众公司已经超出授权委托，而且对原告什么时候交款也不清楚，是后来他们产生纠纷后广安公司才知道的，所以原告将款项交给被告合众公司，原告的行为后果由她与被告合众公司自行解决，与广安公司无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告合众公司辩称：合众公司是被告广安公司的代理商，代理被告广安公司销售1-7号楼的商品房，代理期间，合众公司代理与客户签订有关购房的手续，包括交付定金等，在此期间代理收了部分客户的购房款，本案原告的款项也是合众公司代被告广安公司所收取，本案不能够继续履行，是被告广安公司的原因不是合众公司的原因，因此，原告主张退还房款的话，应该是被告广安公司与合众公司连带共同承担退款责任。 本院经审理查明以下事实：2017年12月12日，原告到被告广安公司开发的位于防城港市防城区城南小区佳润文昌国际商城售楼中心，欲订购该商城6号楼6－712号商品房。原告与被告合众公司置业顾问姜海微经洽谈，达成购买该商品房的置业计划，并签订了文昌国际项目购房付款承诺书。原告承诺购买位于防城港金花荼大道与文昌交汇处《文昌国际》项目6栋712号房，建筑面积：49.25㎡，销售单价：5850元∕㎡；2017年12月12日交付定金59980元，并于2017年12月30日前交齐首付144113元；余款：认购总价的50%（14.4万元）于2018年3月1日前，按甲方要求办理银行按揭，具体贷款金额、年限和面签时间以银行最终审批为准。承诺书签订当日，原告在售楼现场向被告合众公司刷卡支付了59980元定金。被告合众公司财务人员向原告出具收到59980元购房定金收据（凭证号码：№7046824）一张。2018年1月6日，原告向被告广安公司转账90000元支付购房首付款。被告广安公司出具收取90000元房款的收款收据（№：0005173）一张给原告收执。2018年1月9日，原告再次向被告广安公司支付4000元购房款。被告广安公司出具收取4000元房款的收款收据（№：0005176）一张给原告收执。2018年5月，被告广安公司与被告合众公司因终止代理关系产生纠纷。被告广安公司遂通知要求原告重新交纳59980元方可签订正式购房合同。原告经与两被告多次协商未果，于2018年11月15日向本院提起诉讼，要求解除与两被告订立的口头购房协议，并退还原告购房款59980元及利息。 另查明，2016年8月18日，被告广安公司（甲方）与被告合众公司（乙方）签订《商品房销售代理合同》一份，合同约定被告广安公司委托被告合众公司组织团购佳润文昌国际商城项目。代理范围：6#公寓楼现有可售房源约180套，合计建筑面积约9000平方米，4#－5#住宅可售房源约20套，3#住宅现有可售房源约90套，1#住宅可售房源约70套。团购时间：从2016年8月1日起至2017年6月30日止。被告合众公司不允许代为收取所有购房客户交纳的购房定金、房款，若有代收行为必须在2个工作日内转至被告广安公司账户，不得做任何形式的截留和挪用。合同还对双方的权利义务、代理销售价格及佣金作了约定。2017年7月6日，被告广安公司（甲方）与被告合众公司（乙方）签订《文昌国际商城销售代理合同补充协议》一份，合同约定被告广安公司委托被告合众公司组织团购佳润•文昌国际商城项目6号楼。该协议作为原《商品房销售代理合同》的补充协议，具有同等效力。该补充协议对销售方案、价格及佣金支付方式作了约定。2018年7月11日，被告广安公司向原告出具《说明》一份，载明：2016年8月1日至2017年12月15日期间广西南宁合众房地产置业有限公司分销代理我司项目“佳润•文昌国际商城”，到期后我司终止与广西南宁合众房地产置业有限公司的代理关系。 以上事实，有原、被告的陈辩及原告提供的身份证、户口本、结婚证复印件、被告身份信息、收据、银行转帐记录、说明及销售代理合同、认购协议书，被告广安公司提供的销售代理合同等证据在卷佐证，并经开庭质证，本院予以确认。被告广安公司提供的本院（2018）桂0603民初820号民事判决书因未发生法律效力，本院不予认定。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。被告广安公司为推销其开发的佳润文昌国际商城楼盘，委托被告合众公司进行代理销售，双方形成委托代理关系。在委托代理期间，原告与被告合众公司置业顾问于被告广安公司开发的佳润文昌国际商城售楼中心就订购该商城6号楼6－712号商品房达成置业计划，并签订文昌国际项目购房付款承诺书，当场支付了59980元购房定金。随后，原告分别两次向被告广安公司支付购房款90000元和4000元，依约履行了交付购房首付款的义务。两被告对分别收到原告支付的上述购房款均无异议。据此，原、被告就订购佳润文昌国际商城6号楼6－712号商品房的意思表示真实，内容合法，应当认定双方之间的口头商品房预约合同关系成立。依法成立的合同，对当事人具有约束力。合同履行中，两被告之间因终止代理关系产生纠纷，相互推诿，导致原告至今不能签订正式购房合同，两被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案两被告因预约销售给原告的商品房至今未能签订正式购房合同构成违约，致使原告不能实现合同目的。为此，原告主张解除双方达成的口头商品房预约合同，符合可以解除合同的条件，对原告的该请求，本院予以支持。关于涉案商品房购房款的返还及损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同解除后，两被告依法应将收取原告支付的购房款返还给原告。本案中，原告已按约定支付了购房定金59980元及购房款94000元，共计153980元。现原告仅主张返还被告合众公司收取的购房定金59980元部分，对被告广安公司收取的购房款94000元部分原告表示另行商议解决，这是原告自行处分其诉讼权利的表现，本院予以准许。被告广安公司虽未直接收取原告的购房定金59980元，但根据被告广安公司向原告出具的《说明》，被告合众公司收取原告的购房定金59980元的行为尚在其委托代理期间，由此代理产生的权利义务应由被代理人承担。被告合众公司承认代被告广安公司收取了原告的购房定金59980元，并对与被告广安公司承担连带共同退款责任不持异议。故原告请求两被告连带返还涉案商品房购房款59980元于法有据，本院予以支持。对于两被告违约行为占用原告购房款造成的利息损失，原告有权要求其赔偿。现原告主张利息从付款之日起按年利率6%计至清偿之日止，因该请求没有超出法律规定范围，本院予以支持。但其要求从2017年11月11日起计，与本院查明事实不符，应予纠正。经查，本案原告支付购房定金59980元的日期为2017年12月12日，故本院以该付款之日作为利息起算日期。被告广安公司辩称被告合众公司超越代理权收取原告的购房定金与其无关，其无需承担连带责任，因该抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于被告合众公司就收取原告的购房定金是否及时支付给被告广安公司，属于两被告之间的内部合同关系，双方可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李芬与被告广西广安置业有限公司、广西南宁合众房地产置业有限公司订立的口头商品房预约合同； 二、被告广西广安置业有限公司、广西南宁合众房地产置业有限公司连带返还给原告李芬购房款59980元及利息（利息以59980元为基数，按年利率6%从2017年12月12日起计至清偿之日止）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费1390元，减半收取695元，由被告广西广安置业有限公司、广西南宁合众房地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费1390元。汇款账户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  何祥文 二〇一九年二月十四日 书记员  黄世波