北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初3135号原告陈卉青，女，1976年10月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人刘铁鹏，北京市振邦律师事务所律师。被告杨敏，女，1974年5月16日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市。委托代理人李毅，北京市华城律师事务所律师。原告陈卉青与被告杨敏（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈卉青及其委托代理人刘铁鹏，杨敏的委托代理人李毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈卉青诉称：2014年5月29日，陈卉青与杨敏签订《房屋租赁合同》，约定：杨敏将位于北京市朝阳区小红门少角中街x号院中海城圣朝菲10-2-x号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给陈卉青开办幼儿园。2016年，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定：陈卉青继续租用涉诉房屋，租期自2016年10月1日至2017年10月1日，月租金15000元。合同履行过程中，杨敏在中介公司登记出租及出售涉诉房屋，之后中介多次领人看房，给陈卉青的经营带来重大影响和不稳定因素，造成大量学生退学。2016年9月8日，杨敏提出如果不涨房租就终止合同。2016年9月25日，杨敏再次明确表示解除合同。双方协商赔偿事宜未果，陈卉青只得先行搬离涉诉房屋。陈卉青认为，杨敏的上述行为导致其无法继续经营，学生家长得知后纷纷提出转园及退学，给陈卉青造成了直接及间接损失506980元，故诉至法院，要求杨敏赔偿损失506980元。杨敏辩称：2013年9月1日，案外人王x向杨敏租用涉诉房屋，约定租赁用途为居住，租赁期内不得改变房屋用途、结构。2014年5月29日，王x将涉诉房屋转租给陈卉青，各方约定陈卉青应承继原合同的义务，不得改变房屋用途、结构。此后直至合同解除，双方合同约定的房屋用途一直为居住。陈卉青及其所在公司均无经营幼儿园的资格，其开办的幼儿园也未得到批准，杨敏不可能同意其在涉诉房屋内经营幼儿园。另外，双方系协商一致解除合同，不存在其他纠纷，陈卉青主张的损失无事实和法律依据应予驳回。经审理查明：2013年9月1日，杨敏作为甲方、案外人王x作为乙方，签订《房屋租赁居间合同》，约定：乙方承租涉诉房屋，租期自2013年10月1日至2016年9月30日，租赁用途为居住；乙方保证在租赁期内，不得改变房屋用途；乙方未经甲方书面同意不得转租，不得改变承租房屋结构，如需装修、装饰，必须经甲方书面同意。合同签订后，杨敏将涉诉房屋交付给王x，王x将房屋用于开办学龄前儿童教育培训机构。2014年5月29日，杨敏、王x、陈卉青三方签订《转让合同》，约定：杨敏同意王x将涉诉房屋转让给陈卉青使用，并保证陈卉青同等享有王x在原有合同中所享有的权利与义务，陈卉青同意代替王x向杨敏履行原租赁合同中所规定的条款。陈卉青和王x还在《转让合同》中就未退费全日儿童、室外游乐场办卡未消费结束儿童的相应后续事宜进行了约定。上述合同签订后，陈卉青继续承租涉诉房屋用于开办学龄前儿童教育培训机构。2016年4月6日，杨敏与陈卉青签订《房屋租赁合同》，约定：陈卉青租用涉诉房屋，租期自2016年10月1日至2017年10月1日；房屋用途为居住，除双方另有约定外，陈卉青不得改变房屋用途；月租金15000元；租期内陈卉青不得改变房屋结构，如需装修装饰，必须经杨敏同意，否则所造成的一切损失均由陈卉青独自承担；租赁期满后，本合同即终止，届时陈卉青须将房屋退还杨敏，如陈卉青要求继续租赁，则须提前一个月书面向杨敏提出，杨敏在合同期满前一个月内，向陈卉青正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。2016年9月，杨敏要求与陈卉青解除合同，双方曾因此发生争议。同年9月12日，陈卉青通知杨敏称：“就杨敏通知违约停租事宜，其经过多方商议和考察，决定按杨敏的要求腾出房子时间来搬家，并请杨敏把押金和违约金退还”。同年10月，陈卉青搬离涉诉房屋。案件审理过程中陈卉青称：其是北京乐豆丁教育咨询有限公司(以下简称乐豆丁公司)的法定代表人,代表该公司承租涉诉房屋作为幼儿教育中心的经营场所。在其与杨敏、王x三方签订的《转让合同》中约定，其接手房屋后要对王x租用房屋期间的未退费全日儿童和办卡未消费完毕儿童继续履行责任，这说明杨敏默认涉诉房屋的租赁用途是幼儿教育，双方实际变更了合同约定的租房用途。陈卉青还提供了乐豆丁公司的营业执照及该公司同意由其向杨敏主张权利的证明。营业执照显示：乐豆丁公司的经营地址位于北京市朝阳区阜通东大街6号院5号楼4层xx号；该公司经营范围包括：教育咨询（不含出国留学咨询及中介服务）等。杨敏认为，几份合同约定的租赁房屋用途均为居住，不存在默认变更用途一事；乐豆丁公司的租赁期限、注册资本不符合《北京市民办中小学、幼儿园管理暂行规定》的要求，陈卉青利用民用房屋擅自办学，违反了相关规定。陈卉青还提供了其与杨敏谈话的录音、乐豆丁公司员工南x与房屋中介公司工作人员谈话的录音、录像资料及房屋交易信息的网络截屏打印件，并请南x出庭，证明杨敏违反合同约定，将涉诉房屋的出售、出租信息在中介公司处进行登记，并发布在网站上。杨敏不认可上述录音、录像的真实性，表示网站交易信息无法显示是涉诉房屋，证人系公司员工，与本案存在利害关系。陈卉青还称，杨敏擅自要求解除合同并将房屋信息挂网销售、出租的行为，导致中介人员频频带人看房，影响了公司的教育经营，造成大量学员出于对乐豆丁公司持续经营的担心申请退学，公司因学员退费等产生了巨大的损失。为此，陈卉青提供了销售协议、缴费证明、退园申请、教师聘用合同等证据证明。杨敏认为，上述证据中部分学员没有提供相应收据，退园申请时间晚于双方协商解除合同的时间，某些学员的家长姓名不一致，故不认可上述证据。杨敏还表示，其出售房屋并不影响陈卉青的使用，且其已提前通知要求解除合同，并留出了一个多月的腾退时间，不存在给陈卉青造成损失的情形；且陈卉青私自开设幼儿园违反了合同约定，亦不符合相关法律法规，即便存在损失也应由陈卉青自行承担。本案审理过程中，杨敏提供了房屋现状的照片，证明陈卉青改变了房屋结构和租赁用途，所以其要求解除合同、收回涉诉房屋。陈卉青认为照片无法显示拍摄时间，且房屋改动系王x承租时所为，其接手房屋后并未进行改动。杨敏还提供了微信聊天截屏，证明双方曾协商解除合同，陈卉青同意并承诺腾房。聊天记录显示，2016年9月8日杨敏要求陈卉青搬离涉诉房屋，当月12日陈卉青同意搬离并要求退还押金和违约金。陈卉青认可该聊天内容，但表示双方并未协商一致解除合同，因杨敏违约导致陈卉青被迫搬离涉诉房屋，不能免除杨敏的违约责任。上述事实，有《房屋租赁居间合同》、《转让合同》、《房屋租赁合同》、营业执照及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：杨敏与王x签订的《房屋租赁居间合同》履行期间，陈卉青、杨敏、王x三方签订《转让合同》，约定王x在《房屋租赁居间合同》中的权利、义务转让给陈卉青。现有证据显示，王x在租用房屋期间将房屋用于开办儿童教育培训机构，改变了合同约定的租房用途。而杨敏在签订《转让合同》时对此知情，且未要求王x或陈卉青对此予以纠正，应视为杨敏在《房屋租赁居间合同》约定的租期内，默认了王x、陈卉青变更房屋租赁用途的行为。在《房屋租赁居间合同》的租期尚未届满的情况下，陈卉青、杨敏于2016年4月6日再次签订了《房屋租赁合同》，约定陈卉青在2016年10月1日至2017年10月1日期间租用该房屋，合同中明确约定房屋用途为居住，且陈卉青不得改变房屋用途。基于此项约定，涉诉房屋在2016年9月30日之后，不应再用于开办学龄前儿童的教育培训机构。虽然杨敏在2016年9月曾要求与陈卉青解除《房屋租赁合同》，双方亦因此发生过争执，但最终陈卉青接受了杨敏要求解除《房屋租赁合同》的意见，主动搬离了涉诉房屋。法律并未限定房屋出租人在租赁合同履行期间不得将房屋出售，陈卉青与杨敏签订的租赁合同中也未对此作出限制性约定。即便杨敏对外发布出售房屋的信息，也未违反法律规定和合同约定。杨敏并未在合同约定的租期内出售房屋或将房屋另行出租给他人，陈卉青以杨敏发布售房信息为由主张杨敏违规，缺乏法律依据和合同依据。陈卉青提供的证据显示，其工商登记注册地址并不在涉诉房屋中，而其利用普通民用房屋异地经营，向2至6岁学龄前儿童提供全日制课程和半日托管课程，其中包含食、宿等服务内容。该房屋是否具备开办此类机构的条件，并未经相关主管部门认定，陈卉青主张的经营损失缺乏法律依据。且陈卉青提供的退园申请绝大部分是在2016年8月底至9月底，此时《房屋租赁居间合同》的租期即将届满，陈卉青要求杨敏承担学生退园损失缺乏合同依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陈卉青的全部诉讼请求。案件受理费8870元，由原告陈卉青负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一九年二月二十一日书 记 员  王艳茜