江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4825号上诉人（原审被告）：沭阳天成置业有限责任公司，住所地沭阳县沭城街道无锡路**。法定代表人：赖友夫，该公司执行董事。委托诉讼代理人:单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵晓翠，女，1989年3月3日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：纪修胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人沭阳天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）因与被上诉人赵晓翠商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初11557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵晓翠的诉讼请求，并由赵晓翠承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.涉案房屋已于2017年4月24日通过单体验收，符合交付条件，且天成公司已通知赵晓翠前来办理相关手续，因赵晓翠自身原因导致涉案房屋无法交付，天成公司不应当承担相应的违约责任；2.涉案房屋系因政府原因导致逾期交房，请求二审法院依法调整违约金数额；3.汽车位及储藏室款不应计算在违约金基数内，双方当事人签订的《沭城一品储藏室/汽车位订购单》中并未约定违约责任，一审法院将汽车位及储藏室款计算在违约金基数内无事实和法律依据。被上诉人赵晓翠二审辩称，1.赵晓翠未收到书面交房通知；2.逾期交房系天成公司自身原因造成，与赵晓翠无关；3.赵晓翠购买的汽车位及储藏室有独立的订购协议，条款中明确约定该订购协议是主合同附件，和主合同有同等的法律效力，储藏室及车位交付时间和主房屋交付时间一致，违约责任也应一致。请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵晓翠向一审法院起诉请求：判令天成公司向赵晓翠支付逾期交房违约金40344元（以698001元为基数，自2016年10月31日起按日万分之一计算至2018年5月31日）。一审法院认定事实：2016年5月19日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定赵晓翠购买天成公司开发的沭城一品小区5-2-1801室房屋，房款为640001元。赵晓翠还向天成公司购买车位一个，支付车位款58000元。合同第八条交付期限约定为2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人在接到房屋交接通知后，七日内不来办理房屋交接手续，视为出卖人已按合同约定如期交付，并由买受人承担交付之后物业管理费等一切费用。合同首页第2条约定商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。合同签订后，赵晓翠如约履行了支付全部购房款义务。2017年4月24日，涉案房屋通过单位工程质量竣工验收记录。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。赵晓翠向天成公司购买涉案房屋，且已向天成公司支付全部购房款，履行主要合同义务。天成公司作为出卖人，应如约将符合约定条件的房屋交付赵晓翠使用。虽然涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但天成公司至今未能按照商品房买卖合同第十一条的约定书面通知赵晓翠办理房屋交接手续，应如约向赵晓翠履行延期交房的违约责任。天成公司辩解其已经向赵晓翠履行通知义务，赵晓翠予以否认，天成公司未提供证据加以证明，依法不予采信。天成公司还辩解合同约定的违约金标准过高，但并未提供证据证明该约定明显高于赵晓翠的实际损失，依法不予调整。关于天成公司应否承担逾期交付车位违约责任问题，一审法院认为，双方签订的汽车位的订购单第2条约定“若至交房时间买受人未将储藏室/汽车位全款补齐，出卖人可拒绝交付买受人所购买的商品房、储藏室/汽车位，并不承担逾期交房、交储藏室/汽车位、办理商品房房产证的违约责任。”第6条约定“本订购单为《商品房买卖合同》附件五”，从第2条文意理解上看，在交房时间届满前，买受人及时缴纳车位款，若发生逾期交付的情形，则出卖人应承担违约责任，而该条款对交房时间、违约责任均未作出与《商品房买卖合同》第八条、第九条不一致的约定或补充约定，应参照《商品房买卖合同》。再者，天成公司逾期交付车位，客观上给赵晓翠造成了一定的经济损失，以已付车位价款为基数，按日万分之一的标准计算违约金亦在合理范围内。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：沭阳天成置业有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内给付赵晓翠逾期交房违约金40274.66元（以698001元为基数，自2016年10月31日起按日万分之一计算至2018年5月31日）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，减半收取402元，由沭阳天成置业有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，天成公司与赵晓翠签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵晓翠依约向天成公司支付房屋价款后，天成公司应按合同约定的交付期限、交付条件及交付方式履行交付房屋的义务，但天成公司并未在约定期限向赵晓翠交付符合交付条件的房屋，且不存在双方约定的出卖人可延期交房的情形，故赵晓翠在天成公司逾期交房超过90日后，要求继续履行合同，并主张天成公司按照合同约定支付逾期交房违约金至2018年5月31日有事实及法律依据，应予以支持。天成公司未提供证据证实其已向买受人赵晓翠履行通知义务的事实，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于天成公司要求调整违约金数额的问题。本院认为，涉案逾期交房违约金的计算标准系双方协商一致后确定，且该计算标准也未超出法律规定的范围，应尊重双方当事人的意思自治，而天成公司既未提供证据证明涉案房屋未能按时交付系由于政府原因导致，也无证据可证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故天成公司提出降低违约金的理由，不能成立，本院对此亦不予支持。关于汽车位及储藏室款应否计入违约金计算基数的问题。本院认为，涉案汽车位订购单中载明“本订购单为《商品房买卖合同》附件五，具有同等法律效力”，应认定《商品房买卖合同》中约定的内容对订购单同样具有约束力。双方签订的汽车位订购单虽对于汽车位的交付期限及逾期交付的违约责任未作出明确约定，但结合汽车位系涉案房屋附属设施的事实，且天成公司也未能提供证据证明汽车位的违约责任按照房屋逾期交付违约金标准计算时将导致显失公平的情形，一审法院将汽车位款计入涉案违约金基数并无不当。综上，天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费809元，由上诉人沭阳天成置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 庄云扉审判员 吴振环二〇一九年二月十四日书记员 郑露露