广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0224民初714号原告：韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司，住所地：仁化县五谷村建筑工程公司**。负责人：张泽丹。委托诉讼代理人：朱天友，男，该公司经理。委托诉讼代理人：陈庆添，男，该公司经理。被告：何富娣，女，汉族，1967年7月4日出生，住址：广东省仁化县。原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司（以下简称“新泰基物业公司”）与被告何富娣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新泰基物业公司的委托诉讼代理人朱天友到庭参加诉讼，被告何富娣经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新泰基物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付2017年6月1日至2017年8月31日期间物业管理费496.5元，水电分摊费30元，卫生费24元，合计550.5元给原告；二、请求判令被告所拖欠物业管理费按银行同期二年定期存款利率2.25%支付滞纳金37.23元；三、请求判令被告承担快递费用15元；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据法律、法规的规定，开发商在销售商品房前作为法人业主委托原告对晖景园商贸城商住楼实行前期物业管理服务，现原告在该小区管理长达五年之久，而原告与买受人（被告）于2011年5月7日签订《前期物业服务协议》协议中只确定两年的收费标准，协议第三十九条约定“两年后的收费标准根据政府指导价和市场调节价而调升”。原告依据物业管理法律法规的相关规定和政府指导性文件，“小区业主委员会未成立之前，所提出的提议应以书面形式征求业主的意见”，原告关于晖景园商贸城商住楼物业管理费提价和公共设施维护费用分摊于2015年7月1日以通知及《书面提议》的形式征求业主的意见，书面提议中明确各种物业管理费的收费标准（步梯房0.8元/月·㎡，电梯房1.2元/月·㎡，商铺2元/月·㎡）及提价的起始时间为2015年9月1日，投票率为80.6%，符合法律程序，至今小区业主按照《书面提议》的缴费标准缴纳物业管理费的业主户数已经达到90%。综上所述，被告是晖景园商贸城E2栋403号房的业主，应支付2017年6月1日至2017年8月31日期间拖欠原告的费用如下：1、物业管理费496.5元（137.89㎡×1.2元/月·㎡×3个月）；2、水电分摊费30元（10元/月·户×3个月）；3、卫生费24元（8元/月·户×3个月）；4、物业管理费滞纳金：37.23元。（该滞纳金计算起止时间为2017年6月1日至2018年8月31日，详见《物业管理费滞纳金计算表》）；5、快递费用：15元；以上费用合计602.73元。因原告多次上门催缴，被告以各种理由拒绝缴纳，现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告各项诉讼请求。被告何富娣经本院依法公告传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告新泰基物业公司提交的证据，本院认定如下：证据1营业执照、授权委托书、被授权人身份证，证明原告主体资格。本院认定：营业执照由工商管理部门核发，授权委托书有原告的盖章，身份证由公安机关制作，本院均予以确认；证据2被告身份证，证明被告主体资格。本院认定：身份证由公安机关制作，本院予以确认；证据3前期物业管理服务协议，证明被告作为管理费缴纳主体的资格。本院认定：前期物业管理服务协议有原告盖章及被告的签名确认，本院予以确认；证据4商品房买卖合同，证明被告作为业主的主体资格。本院认定：商品房买卖合同有卖方的盖章及买方即被告的签名确认，本院予以确认；证据5收据，证明被告拖欠费用起始时间。本院认定：对该收据的真实性，本院予以确认；证据6欠费催缴费通知书，证明原告已履行催告义务。本院认定：对该证据的真实性予以确认；证据7快递单，证明原告已履行催告义务。本院认定：对该证据的真实性予以确认。证据8移交事实和记录，证明原告与业委会移交过程中，移交完好完整，无缺陷、无任何异议，业主委员会认同仍未缴清费用的业主应该缴纳费用。证据9保养保修记录及缴费凭证，证明小区各项公用设施设备已经超过初始安装的保修期，原告管理期间仍然进行保养保修。证据10通知、公告、相片、及提议确认书，证明小区物业管理费用从2015年9月1日起，电梯楼按1.2元每平方米，商铺按2元每平方米收取，是符合合法程序并经过业主书面同意后确定，合法有效。对证据8、9、10的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月17日，被告何富娣与仁化县新泰基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买了仁化县XXXXXX号房屋，该房屋的建筑面积为138.74平方米。2011年8月17日，原告新泰基物业公司（甲方）与被告何富娣（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议第十五条：“交费时间：1、预售期间签定该协议的，自该栋楼竣工验收之日起（无论乙方是否实际居住或使用该单位）开始缴纳，每季度首月10日前自行到物业管理处交纳此季度物业管理费。2、现售期间签订该协议的，自签订该协议起（无论乙方是否实际居住或使用该单位）开始缴纳，每季度首月10日前自行到物业管理处交纳此季度物业管理费”，第十六条：“物业服务费按以下收费标准收取：1、住宅物业管理费按合同上的建筑面积计收取，A-1、A-2、B、C、D栋每月每平方米0.7元。E-1、E-2栋每月每平方米0.9元。电梯日常使用所产生的电费及日常维修保养费用按实分摊。2、办公、写字楼物业管理费按合同上的建筑面积，每月每平方米0.8元计收。3、商业物业管理费按合同上的建筑面积每月每平方米1元计收（指排污清掏费及公用设施设备小修维修费，管理企业固定资产折旧费、办公费）。4、关于公共用水（清洗梯楼、路面。公共设施）公共用电（路、梯、停车场、公共设施等）每户每月分摊10元。5、以上四点收费标准实行期限为两年，从业主入户之日起计，两年后按当地物价局收费标准收费”，第二十三条：“收集袋装垃圾服务费（含袋装垃圾清运服务费），按有关部门规定收取，每户每月暂定8元。”，第三十三条：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补偿并从逾期之日起按每天1%交纳违约金……”。2017年8月31日双方签订的《前期物业管理服务协议》终止。被告何富娣从2017年6月1日至2017年8月31日期间未按照协议约定缴纳物业管理费、水电分摊费、卫生费。经原告书面催收，被告至今未缴纳相关费用。2015年9月1日以后，晖景园商贸城电梯房物业管理费用的收费标准为每月1.2元/㎡。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告新泰基物业公司与被告何富娣签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定行使权利、履行义务。现协议虽已于2017年8月31日终止，但协议终止前被告拖欠的物业费等，原告仍有权主张。《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋建筑面积为138.74平方米，原告主张按137.89㎡计算物业管理费用，本院予以准许。2015年9月1日以后，晖景园商贸城电梯房物业管理费用的收费标准为每月1.2元/㎡。原告新泰基物业公司提供了物业管理服务，被告何富娣未按约定缴纳2017年6月1日至2017年8月31日的物业服务费496.40元（137.89㎡×1.2元/月·㎡×3个月）、水电分摊费30元（3个月×10元/月）、卫生费24元（3个月×8元/月），以上合计550.40元。现原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金及快递费问题。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第十五条约定：“……每季度首月10日前自行到物业管理处交纳此季度物业管理费……”，被告无正当理由拖欠2017年6月1日至2017年8月31日期间的物业费，其行为已构成违约。本案原告主张的滞纳金属于违约金性质，且《前期物业管理服务协议》第三十三条约定不按协议约定的时间交纳费用的，从逾期之日起计付违约金，故被告应向原告支付逾期缴纳费用产生的违约金。原告要求违约金按年利率2.25%（即月利率0.1875%）从拖欠之月起计算至2018年8月31日，未违反法律规定，本院予以支持。晖景园商贸城电梯房物业管理费用的收费标准为2015年9月1日之后每月1.2元/㎡，被告自2017年6月始至2017年8月共计三个月没有缴纳物业管理费用，那么2017年6月的物业管理费用拖欠了15个月，2017年7月拖欠了14个月，2017年8月拖欠了13个月，该三个月产生的违约金为：137.89㎡×1.2元/㎡×（15个月＋14个月＋13个月）×0.1875%=13.03元。因原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》已于2017年8月31日终止，原告新泰基物业公司不再为被告何富娣提供物业管理服务，故2017年9月后不再产生物业管理费用，更不会产生违约金，因此原告主张被告支付2017年9月至2018年8月期间的物业管理费用产生的违约金，本院不予支持。至于原告要求被告支付催收物业费产生的快递费用，于法无据，本院不予支持。被告何富娣经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，并不影响本院对本案的审理，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告何富娣于本判决生效之日起三日内支付原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司2017年6月1日至2017年8月31日期间物业管理费496.40元、水电分摊费30元、卫生费24元、物业服务费违约金13.03元，合计563.43元；二、驳回原告韶关市新泰基物业服务有限公司仁化分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，合计310元，由被告何富娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖慈辉审 判 员  黄丛渊人民陪审员  何敏丽二〇一九年二月二十五日书 记 员  刘雪梅