北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民初721号原告（执行案外人）：王成凯，男，1965年4月5日出生。委托诉讼代理人：高飞，恒信长城律师事务所律师。被告（申请执行人）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：尤杨，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞轩，北京市金杜律师事务所律师。被告（被执行人）：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼******。法定代表人：侯跃华。被告（被执行人）：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路**（商品交易中心**）。法定代表人：石晓军。被告（被执行人）：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园**商业楼。法定代表人：刘强。被告（被执行人）：内蒙古万合商贸股份有限公司（原公司名称：内蒙古金石蒙荣商贸股份有限公司），住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区**楼****。法定代表人：哈斯青格利。第三人（被执行人）：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所，住所地呼和浩特市回民区新华西街**区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人（被执行人）：石晓军，男，1968年1月7日出生。第三人（被执行人）：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生。以上三第三人共同委托诉讼代理人：奇小兴，女，1984年1月7日出生。原告王成凯与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）、内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、石晓军、哈斯苏亚拉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王成凯及其委托诉讼代理人高飞、被告中信信托的委托诉讼代理人李瑞轩，到庭参加了诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。王成凯向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）京03执异295号执行裁定书；2.终止执行呼和浩特市新城区××号房屋；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、科建公司作为被执行人出售案涉房屋的时间早于法院查封时间。2014年12月，科建公司将案涉房屋以总价790313元出售给买受人吕哲屏，双方签订了《商品房买卖合同》。科建公司给吕哲屏出具了购房款收据。而案涉房屋的查封时间为2017年5月22日，房屋的出售时间早于查封时间。二、王成凯购买的是二手房，是从个人手中购买的本案争议房屋。2015年7月，吕哲屏与王成凯签订了《房屋买卖合同》，以总价790313元将案涉房屋出售给王成凯。王成凯分别于2015年7月4日、2015年7月14日支付首付款170000元，后支付了全部购房款。王成凯履行了与吕哲屏签订的《房屋买卖合同》的全部付款义务。按照王成凯与吕哲屏签订的《房屋买卖合同》，吕哲屏负责办理合同更名，将其与科建公司签订的《房屋买卖合同》的买受人变更为原告。2018年2月7日，科建公司将《商品房买卖合同》购房人的名字变更为王成凯。但科建公司为了减轻迟延交房的违约责任，没有将购房时间按照原合同签署，而是将合同变更的日期作为合同的签订日期，但这不能改变争议房屋早已在2014年12月出售的事实。（2018）京03执异295号执行裁定书认定事实错误，应予以撤销。三、王成凯所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。四、中信信托书面同意科建公司办理预售许可证、对外销售房屋的行为，等于放弃了对出售房屋的抵押权，即不再是抵押权人，无权查封涉案房产。中信信托辩称，王成凯的诉讼请求及理由与事实情况不符，缺乏法律依据，应予驳回。一、王成凯不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）王成凯与科建公司签署《商品房买卖合同》的时间2018年2月17日明显晚于法院查封案涉房屋的时间2017年5月22日。王成凯与科建公司签署《商品房买卖合同》中约定了科建公司与王成凯的权利义务，王成凯对科建公司享有的一切请求权只能根据该合同约定。王成凯购买房屋时，呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站已公示该房屋为“不可售”状态，王成凯没有尽到一般购房主体的合理注意义务，风险应由其自行承担。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，王成凯与吕哲屏签订的《房屋买卖合同》已违反了强制性规定，应属无效。（二）王成凯没有提交任何证据证明其“名下无其他用于居住的房屋”。（三）王成凯未能证明其已经支付50%以上购房款。二、中信信托仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售的状态，并不意味着放弃抵押权。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经传唤未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将综合在案证据予以认定。王成凯向本院提交以下证据：证据1：《商品房买卖合同》，证明吕哲屏、朱凤购房时间为2015年1月23日，早于法院查封时间。证据2：《收据》，证明吕哲屏、朱凤支付购房款320313元。证据3：中国农业银行银行卡取款业务回单、内蒙古农村信用社回单、收条，证明王成凯分别在2015年7月4日、7月14日分两笔向吕哲屏、朱凤支付170000元，用作购买案涉房屋的首付款。收条上载明收到王成凯房款首付款柒万元整，等王成凯手续齐全后配合过户，合同及房地产收据交于王成凯，落款“收款人：吕哲屏；身份证：×××；”，落款时间为2015年7月14日。证据4：《商品房买卖合同》，证明2018年2月7日将涉案房屋商品合同的买受人变更为王成凯。证据5：由科建公司开具的全款发票，欲证明王成凯已经支付全部房款。证据6：2014年12月10日中信信托向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的《证明》复印件，欲证明中信信托同意办理预售销售涉案房屋。证据7：转账证明，证明王成凯已经支付购房款的尾款。证据8：呼和浩特市不动产登记中心出具的王成凯的不动产登记查询证明，欲证明其名下无房。中信信托发表质证意见称：1.证据一，《商品房买卖合同》没有原件，不认可其真实性、合法性、关联性、证明目的。该合同首页载有“作废”字样，证明该合同已经不具有效力，双方已经中止履行。2.证据二，收据没有原件，不认可其真实性、合法性、关联性、证明目的。吕哲屏支付该购房款与本案无关。且吕哲屏仅支付首付款，没有支付全部购房款，也未取得涉案房屋的权利。王成凯所称从吕哲屏处取得房屋没有依据。3.证据三，银行业务回单及收条，认可回单原件与复印件一致，不认可其关联性、证明目的。吕哲屏出具收据属于书证，应由其本人出庭作证，并接受合议庭、当事人的询问。吕哲屏未到庭作证，该证据不具有证明效力。银行回单未显示王成凯支付款项的目的，不能证明王成凯最早在2015年即支付了购房款，且王成凯在庭审中承认，这只是王成凯与吕哲屏之间的一般债权债务往来。王成凯与吕哲屏之间没有任何就房屋买卖达成一致的合同文件，仅凭收据进行房屋买卖有悖常理，王成凯应当承担举证不能的不利后果。4.证据四，王成凯与科建公司签订的《商品房买卖合同》，该证据原件与复印件一致，不认可其证明目的。该合同签订时间为2018年2月7日，晚于案涉房屋被查封的时间，该合同不能对抗执行。5.证据五，发票，该证据原件与复印件一致，不认可其证明目的，发票出具时间是2018年5月，晚于王成凯与科建公司签署《商品房买卖合同》的时间，王成凯向吕哲屏及科建公司支付的金额远低于合同约定金额。6.证据六，证明，未提供该证据原件，不认可其真实性、合法性、关联性、证明目的。王成凯购买该房屋时，该房屋已处于司法查封状态，科建公司出售涉案房屋，本身即为无效行为，王成凯通过公开信息完全可以了解涉案房屋的具体情况，其怠于履行基本的注意义务，风险应由其自身承担。7.证据七，转账凭证，复印件与原件一致，但对证明目的不认可。8.无房证明，不认可其证明目的，无法充分证明其名下无房的情况。中信信托向本院提交以下证据：1.证据一，呼他项（2014）第008号《土地他项权利证书》，用以证明在科建公司与王成凯签订《商品房买卖合同》之前，中信信托已经于2014年1月10日取得案涉土地使用权的抵押权。未经中信信托同意，王成凯与科建公司签署的《商品房买卖合同》无效。2.证据二，送达回证，用以证明在科建公司与王成凯签订《商品房买卖合同》之前，金石香墅嶺已被整体查封，王成凯与科建公司签署的《商品房买卖合同》已经违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效。3.证据三，呼和浩特市住房保障和房屋管理局官方网站公示，用以证明案涉房屋已经被三中院执行查封，公示为“不可售”状态，王成凯没有尽到一般购房主体的注意义务，应当自行承担风险。王成凯发表质证意见称：1.证据一，证明目的不认可，中信信托出具了同意办理预售许可证的证明，其对商品房预售不仅知晓而且同意，其对涉案房屋不享有抵押权。2.证据二，送达回证，不认可证明目的，王成凯支付第一笔款项购买案涉房屋的时间是2015年7月4日，早于法院的查封时间。3.证据三，呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站公示，王成凯支付第一笔款项购买案涉房屋时该房屋并未被查封。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉未到庭，亦未提交证据及发表质证意见。对于上述证据，本院认定如下：对于中信信托提交的证据一、二、三，各方均对其真实性无异议，本院对上述证据的证明力予以认可。对于本案购房人提交的证据，本院将依法予以核实，并结合在案证据和案情予以综合认定。本院经审理认定事实如下：一、中信信托的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议。约定科建公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为呼国用〔2011〕第00071号《国有土地使用证》项下、位于呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧的国有土地使用权，该合同所附《抵押物清单（土地）》显示土地使用权人为科建公司，使用权面积49076.56平方米，在该国有土地上开发的房地产项目即本案所涉金石·香墅嶺项目（原名为翠海名座项目）。该合同第6.1条约定了抵押人对抵押物所属房地产项目开发建设的进度，第6.2条约定了抵押人销售（含预售）该房地产项目的进度。第6.3条约定，在第6.1条、6.2条约定的各期限届满时，如果该房地产项目开发建设、销售进度未达到约定指标，但未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，则抵押权人有权约谈抵押人，抵押人应向抵押权人说明开发建设、销售进度未达到约定要求的原因，抵押权人有权要求抵押人加快开发建设、销售进度，和/或要求抵押人向监管账户内补足累计存入监管账户内的销售款数额与第6.2条约定的销售收入指标之间的差额，和/或要求抵押人在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，达到约定指标。如果抵押人未能在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，使项目开发建设、销售进度达到约定指标，则即使未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，抵押权人仍有权宣布主合同项下部分或全部贷款余额提前到期，并且提前收回部分乃至全部贷款余额。第6.4条约定，在拟销售该涉案房地产项目时，抵押人应在签约前向抵押权人提供拟采用的不存在未定条款的房屋转让协议（商品房买卖合同）定稿版本，经抵押权人认可后方可使用该合同版本进行销售。第6.5条约定，经双方同意，原则上每半年可以由双方认可的北京康正宏基房地产评估有限公司对抵押物进行一次动态评估。第6.9条约定，如抵押权人拟请求抵押权人出具同意出售相应面积抵押物的书面文件，或者同意解除相应面积抵押物的抵押，则应按下述比例先行、足额向监管账户内存储作为保证金的资金……第6.12条约定，经抵押权人书面同意，抵押人销售涉案房地产项目房屋的，抵押人应将销售款与已向监管账户内存储的该等销售款对应的保证金的差额全部划至监管账户。第6.14条约定，在该合同存续期内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户。第6.15条规定，划付至监管账户内的款项，仅能按《账户监管协议Ⅲ》约定使用。监管账户内款项中与下述金额之和等额的部分，作为向中信信托履行债务保证金……第8条约定，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、转让、置换、入资、赠与等方式处分全部或部分抵押物，除非该等处分经由抵押权人书面同意，并且抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按约定偿还全部主合同项下债权。第9.1条约定，除非抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按抵押权人要求偿还主合同项下债务，否则，如发生债务人在主合同项下违约且未在主合同约定的宽限期之内改正或补救的情形，抵押权人有权要求抵押人补充担保，在抵押人不能如约补足时，抵押权人可行使抵押权，以实现本合同项下的担保权益。第9条约定，如发生全部或部分抵押物不能变现的情况，抵押权人有权要求抵押人另行提供与不能变现的抵押物价值相当的其他担保物作为替代。第10条约定，任何一方违反该合同项下义务的，违约方应赔偿守约方因违约造成的所有损失。2014年1月10日，中信信托取得了呼他项（2014）第008号《土地他项权利证明书》，取得涉案土地使用权的抵押权，抵押面积49076.56平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年11月20日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-1》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素（一）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1-S2），在建工程要素（二）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（住宅6#、7#、8#、S6）。2015年7月30日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-3》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1、S3）。同日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-4》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（6#、7#、8#、S4）。二、金石·香墅嶺项目购房人权利取得情况2014年12月10日，中信信托向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号，使用权面积为49076.56平方米的土地在中信信托做抵押，现中信信托同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。2014年12月12日，中信信托向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证；并特别说明，本证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，不视为中信信托同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。根据王成凯提供的《商品房买卖合同》，2015年1月23日，科建公司与案外人吕哲屏、朱凤签订编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》约定，（合同编号：502#），吕哲屏、朱凤购买案涉房屋，建筑面积共127.06平方米，房屋总价款为790313元，房屋交付期限为2016年12月31日。2015年7月10日，科建公司开具《收据》中载明：“2015年7月10日，今收到吕哲屏、朱凤（5#-3-15-1502），交来购房款，人民币320313元。”2015年7月14日，吕哲屏出具《收条》载明：“今收到王成凯房款（××号房屋）人民币壹拾柒万元正。其款肆拾柒万正王成凯银行贷款。注明：房未过户，等王成凯手续齐全配合过户。合同及房地产收据交于王成凯。”落款：“收款人：吕哲屏身份证：×××”。2018年2月7日，科建公司与王成凯签订编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》约定，（合同编号：623），王成凯购买案涉香墅嶺××号房，建筑面积共127.06平方米，房屋总价款为790313元，房屋交付期限为2018年4月30日。付款方式为一次性付款，买受人于本合同签订之日一次性支付购房款790313元。2018年5月7日，科建公司出具编号为00160669的发票显示：名称为王成凯，货物或应税劳务、服务名称为*房地产预收款*销售不动产，规格型号为××，金额为790313元。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第六项载明：被执行人科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任（抵押财产为：科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石香墅嶺项目）在建工程）。2017年5月22日，本院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封范围包括涉案房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，本案购房人提出执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并支付了购房款。本院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定作出（2018）京03执异295号执行裁定书，裁定驳回案外人王成凯的异议请求。据此，王成凯提起本案诉讼。上述事实，有《商品房预销售许可证》复印件、《证明》、《商品房买卖合同》及发票等在案证据及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，在执行异议之诉中，主要应当审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；而对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对双方主张的实体权利的位阶、优先性进行衡量。本案中，根据执行证书和本院出具的裁定书，科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任，故中信信托主张权利的依据为其对涉案房屋所享有的抵押权，而本案诉争房屋的买受人亦主张对该房屋享有权利。故本案的主要争议焦点为涉案房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除中信信托依据抵押权而申请的强制执行。一、关于本案房屋买受人对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”王成凯主张其与科建公司于2018年2月7日签订《商品房买卖合同》实际系对吕哲屏、朱凤与科建公司于2015年1月23日签订的合同的变更，而非新设立的合同关系，两份合同之间变更了买受人和交房时间，变更买受人是因为王成凯从吕哲屏、朱凤处受让了房屋，变更交房时间是因为根据吕哲屏、朱凤与科建公司签订的合同交房时间为2016年12月31日，王成凯与科建公司签订合同时间为2018年2月7日，若沿用原交房时间，那么合同签订时科建公司即已违约，因此变更了交房时间。房屋坐落、总价款等均未变更，即说明：王成凯、吕哲屏、朱凤、科建公司各方之间的真实意思表示为，王成凯与科建公司签订的《商品房买卖合同》仅系对吕哲屏、朱凤与科建公司签订的《商品房买卖合同》的变更而非成立新的合同关系。中信信托公司主张吕哲屏、朱凤与科建公司之间的合同已经作废，王成凯系与科建公司签署了一份新的合同，而非对吕哲屏、朱凤与科建公司之间的合同的变更。且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，案涉房屋仍处于预售状态，没有领取权属证书的房屋，不可转让，因此，王成凯不能主张对案涉房屋享有权利而排除强制执行。本案中，根据双方的诉辩意见，就上述主张，双方主要争议焦点在于：王成凯是否有权对抗中信信托公司申请的执行。（一）吕哲屏、朱凤、科建公司签订的《商品房买卖合同》与王成凯、科建公司签订的《商品房买卖合同》之间的关系问题。王成凯、科建公司在后签订的合同与吕哲屏、朱凤、科建公司在先签订的合同之间的相同之处在于：房屋指向系同一房屋，合同债务人相同，受让价款相同等。不同之处在于：买受人由吕哲屏、朱凤变更为王成凯，交房时间由2017年8月31日变更为2018年4月30日，支付方式由银行按揭变更为一次性支付。合同履行情况为：1.科建公司向吕哲屏、朱凤开具支付购房款320313元的收据，付款人显示为吕哲屏、朱凤；2.王成凯向吕哲屏、朱凤支付170000元购房款，吕哲屏开具收条，并注明其余470000元由王成凯银行贷款；3.科建公司向王成凯开具支付购房款790313元的发票。由此可知，第一，虽王成凯与科建公司签订合同，但王成凯并未向科建公司实际支付购房款，且王成凯已经实际向吕哲屏、朱凤履行了支付购房款的义务，如认定科建公司与王成凯之间成立与吕哲屏、朱凤毫无关联的新合同关系，与事实不符。第二，王成凯与科建公司签订合同的真实意思表示应当系受让吕哲屏、朱凤与科建公司签订合同中的权利义务，且实际继受了吕哲屏、朱凤与科建公司签订的合同中的权利义务，即：虽房屋款收据系科建公司向吕哲屏、朱凤开具，但科建公司向王成凯开具了购房款790313元的发票。另，关于合同约定的交房时间，王成凯称，变更交房时间是因为根据吕哲屏、朱凤与科建公司签订的合同交房时间为2016年12月31日，王成凯与科建公司签订合同时间为2018年2月7日，若沿用原交房时间，那么合同签订时科建公司即已违约，因为变更了交房时间，在无其他相反证据的情况下，该理由符合交易常理，应予采信。因此，王成凯与科建公司之间的真实意思表示应当为继受吕哲屏、朱凤与科建公司签订合同的权利义务，即王成凯应当继受原吕哲屏、朱凤与科建公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务。中信信托公司认为王成凯无法证明其对案涉房屋享有物权期待权。本案中，吕哲屏、朱凤未对案涉房屋取得权属证书。对此，吕哲屏、朱凤与王成凯签订买卖合同时，案涉房屋并未交房，系期待权利。吕哲屏、朱凤与王成凯之间的真实意思表示非直接由吕哲屏、朱凤将房屋转让给王成凯，而是王成凯承继吕哲屏、朱凤与科建公司之间的原合同权利义务关系，由科建公司以其原与吕哲屏、朱凤约定的合同内容向王成凯转让合同约定的房屋。综上，根据现有证据，应当认定王成凯继受了吕哲屏、朱凤与科建公司签订合同中的原权利义务。故，本案中，《商品房买卖合同》的签订时间早于查封涉案房屋时间，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，科建公司尚未将涉案房屋过户登记在买受人名下，故买受人对涉案房屋尚不享有所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，买受人对于其取得房屋的所有权有合法的正当期待，因此，买受人依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。二、关于买受人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为，王成凯就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）涉案房屋系经中信信托同意而销售。中信信托主张，其同意办理预售许可证，仅为同意科建公司申请行政许可，不等于民事法律关系中同意科建公司出售房屋，本案购房人买受房屋未经抵押权人中信信托同意。对此本院认为，中信信托出具证明同意金石·香墅嶺项目办理预售许可证，对于在该项目办理完成预售许可证后，便可达到公开对外销售的条件，中信信托应当有预期；预售许可证系向一般购房人提供、展示的信息，足以令一般购房人产生涉案房屋系经抵押权人同意而销售的信赖，而对于中信信托与科建公司以合同等其他形式约定的销售条件，内容并未向购房人披露，如将合同中约定的不公开的条件作为要求一般购房人的已知或应知事项，有违公平。因此，本院认为，中信信托出具证明对于购房人而言，系同意转让涉案房屋的意思表示，涉案房屋系经抵押权人同意后而销售。（二）中信信托主张行使抵押权缺乏依据。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以处分即转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于转让价金应向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，中信信托已同意销售作为抵押物的涉案房屋，所以中信信托在涉案房屋的交换价值实现之日即丧失了对涉案房屋的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而且中信信托公司同意预售，就应当由其自行承担同意预售后应由抵押物转让所得价款用于清偿债务所产生的风险。据此，中信信托应当对涉案房屋的转让价金行使权利，其无权就涉案房屋本身行使抵押权，在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，购房人对涉案房屋享有的权利足以排除中信信托基于抵押权而申请的强制执行。综上所述，对于王成凯的诉请请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百七十条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石??香墅嶺（翠海名座）××号房屋的执行；二、驳回原告王成凯的其他诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。公告费88.4元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。本院（2018）京03执异295号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 刘建刚审 判 员 田 璐审 判 员 李 淼二〇一九年二月二十六日法官助理 张雅霖法官助理 王雯雯书 记 员 吴瑞娜