广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24987号原告：佛山市诺邦房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步大道涌表裕景花园20号铺（住所申报），统一社会信用代码91440605MA4WMYWBXR。法定代表人：梁锡洪。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。被告：熊建城，男，1982年9月7日出生，汉族，住湖南南县，委托诉讼代理人：杨家强，广东英兰律师事务所律师。原告佛山市诺邦房地产代理有限公司与被告熊建城居间合同纠纷一案,本院于2018年12月6日立案后，适用简易程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁凤洁，被告委托诉讼代理人杨家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付居间服务费32400元，并以此为基数按日1%支付自起2018年9月8日起至实际支付完毕之日止的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告佛山市南海区诺邦房地产中介服务部是一家房地产中介公司，被告熊建城通过原告提供的居间服务，向卖方何钻购买其名下的位于佛山市南海区盐步镇永平村教师楼B座201房（建筑面积104.27平方米，房地产权证编号为：粤房第证字第××号，国有土地使用证号：佛府南国用（2012）第××号）。原告与被告于2018年9月8日签订编号为NB20180908的《房屋买卖合约》第五条约定：1、基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及经纪服务费，详细见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付；2、买方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止；3、若买卖双方任何一方未能依合约之条款卖出或买入该物业，仍需向经纪方支付服务费。于签订上述合同当天，被告向原告出具《咨询及中介服务费确认书（买方）》，确认基于原告提供的咨询及中介服务，被告同意向原告支付居间服务费32400元。但至今经原告多次催促，被告拒不支付居间服务费用。被告辩称，原告诉求没有任何事实及法律依据。虽然原、被告和案外人何钻在2018年9月8日签订房屋买卖合约，该合约约定被告购买案外人何钻位于佛山市南海区大沥镇盐步房屋，根据佛山市人民政府2017年5月31日发布的佛府办函2017（326）号文件，涉讼房屋的地点在佛山市限购范围内，从涉讼合约明显看出原告明知被告无权购买涉讼房屋，原告作为专业的代理房屋买卖公司理应清楚，所以该合约违反了上述文件，因此该合同为无效合同，被告不存在违约的情形。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证；对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提交的委托书原件及何杰峰身份证复印件，经核查，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年9月8日，案外人何钻（卖方）、被告熊建城（买方）、原告佛山市南海区诺邦房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买方购买位于南海市盐步镇××教师楼××房，房产证号为粤房第证字第××号，国有土地使用权证号为佛府南国用（2012）第××号，成交价1080000元；基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及经纪服务费，详细见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付，买方或其中一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止，买卖双方任何一方未能依合约之条款卖出或买入该物业，仍需向经纪方支付经纪服务费，如经纪方在服务收费确认书上作出优惠，不足相当成交价3%的，因买方或卖方违约而导致交易无法履行时，违约方应支付足额相当于成交价3%的经纪服务费。合同第十二条三方约定的其他事项中第2点约定：卖方同意等买方满足佛山市购房资格再办理房屋申税及过户手续，买方承诺在签署合约后一个星期内购买佛山市社保或个人所得税缴纳证明。同日，被告签订《咨询及中介服务费确认书（买方）》，确认原告提供咨询及中介服务，成功购买南海市盐步镇××教师楼××房，为此被告同意支付32400元给予原告作为房地产经纪服务费。2018年9月25日，原告通过快递向被告发出《催促函》，催促被告向卖方支付剩余定金15000元及按照合同约定履行义务。被告于同月28日收到该函件。同日，被告向原告发出《弃约告知函》，告知因被告本人在大旺的房屋无法完成交易成功，从而欠缺购房资金，无法完成与何钻的房屋买卖成交事宜，决定放弃本次交易，恳请退回定金5000元。2018年11月26日，原告通过快递向被告发出《催告函》，催收经纪服务费32400元。被告于同月29日收到该函件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。被告认为签订《房屋买卖合约》时其并无购房资格，违反了佛山市人民政府的相关购房政策文件，因此该合同无效。佛山市人民政府的政策文件并不属于法律、行政法规的强制性规定，故被告据此主张《房屋买卖合约》无效没有事实和法律依据，本院不予采纳。案外人何钻与原、被告签订的《房屋买卖合约》既包含了何钻与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含原告向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就双方居间合同关系发生纠纷，故本案仅对原、被告之间的居间合同关系进行审查处理。经审查，《房屋买卖合约》项下关于原、被告居间合同关系的权利义务约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。在签订《房屋买卖合约》过程中，被告作为购房人，在签约前应了解房屋所在地的住房政策，对自己是否具有购房资格及是否具备履行合同的能力负有审慎审查的义务。买卖双方在合同特别约定被告在签约后一个星期内购买佛山市社保或个人所得税交纳证明，而卖方也明确同意等被告满足佛山市购房资格后再办理相关手续，之后被告提出解约是因自身资金欠缺，并非购房资格问题，可见在原告促成买卖双方签约的过程中，双方是清楚知悉被告没有购房资格的，并通过充分考虑后自愿达成买卖协议，未见原告在合同履行过程存在过错。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告已促成被告和案外人订立房屋买卖合同，根据涉讼合同的约定，案外人和被告未能依约买卖涉讼房屋，不影响中介费的支付，被告应支付中介费32400元予原告。《房屋买卖合约》约定逾期支付按日1%支付违约金，该违约金计付标准过高，本院酌定以32400元为本金从2018年9月9日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金，并以本金32400元为限，原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、熊建城应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费32400元予佛山市诺邦房地产代理有限公司；二、熊建城应于本判决发生法律效力之日起十日内以32400元为本金从2018年9月9日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金（以本金32400元为限）予佛山市诺邦房地产代理有限公司；三、驳回佛山市诺邦房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193.2元，减半收取计596.6元（原告已预交），由佛山市诺邦房地产代理有限公司负担277.02元，由熊建城负担319.58元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市诺邦房地产代理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年二月二十二日书记员  林浩成