苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0508民初6664号原告：交通银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏惠路**。负责人：林波,该分行行长。委托诉讼代理人：周静芬，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰梦圆，江苏久顺律师事务所律师。被告：张永梅，女，1978年10月20日出生，汉族，住江苏省盱眙县。被告：苏州兴力达房地产开发有限公司，，住所地江苏省苏州市吴中区月苑街**法定代表人：张钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘军，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玉婷，江苏正盛律师事务所实习律师。被告：沈海林，男，1970年9月2日出生，汉族，住江苏省盱眙县。原告交通银行股份有限公司苏州分行与被告张永梅、苏州兴力达房地产开发有限公司、沈海林金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告张永梅、沈海林下落不明，本案依法转为普通程序，并依法公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司苏州分行的委托诉讼代理人周静芬、邰梦圆，被告苏州兴力达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘军、肖玉婷到庭参加诉讼，被告张永梅、沈海林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司苏州分行向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告张永梅之间1030000元的银行贷款已于2018年9月11日提前到期；2、判令被告张永梅向原告归还剩余借款本金953024.9元及欠付利息1298.41元；并支付自债务提前到期之日2018年9月11日至实际支付之日止的相应利息、罚息和复利(以953024.9元为本金，按照合同约定的利率计息)；3、判令被告张永梅向原告赔偿律师费损失29458.08元；4、判令被告苏州兴力达房地产开发有限公司、被告沈海林对被告张永梅的上述债务承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告撤回了第1项诉讼请求。事实与理由：2012年12月8日，被告张永梅与被告苏州兴力达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》(编号：苏吴合同201212080036)一份，合同约定被告张永梅向被告苏州兴力达房地产开发有限公司购买位于吴中区×××室的房屋，购房价款总额为1483990元。2013年9月6日，被告张永梅作为借款人与原告签订《个人房产抵押贷款合同》(编号：2013325100001100594)一份，合同第23.1条约定被告张永梅向原告借款1030000元用以购买案涉房屋。为担保债务履行，合同第6.4条约定被告张永梅在贷款合同生效后应立即向登记机关办理抵押登记手续。合同第5.1条约定，被告苏州兴力达房地产开发有限公司为被告张永梅的贷款提供连带保证责任。被告张永梅自己亦签署《承诺书》一份，承诺将位于×××的房产抵押给原告。2017年3月6日，被告沈海林与原告签订《保证合同》一份，被告沈海林承诺为被告张永梅的债务履行承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约及时充分的履行了合同约定的全部义务，但被告张永梅违反《个人房产抵押贷款合同》第6.4条以及第10.6条的约定，未履行办理抵押登记手续的义务，并在原告不知情的情况下擅自将案涉房屋出卖给案外人。根据《个人房产抵押贷款合同》第13条的约定，被告张永梅违反本合同约定的，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告苏州兴力达房地产开发有限公司辩称：1、原告存在重大过错，应当自担风险。根据《个人房产抵押贷款合同》第二条第二款约定，原告已收到第六条约定的抵押登记证明文本系贷款发放的条件之一，结合该合同第六条第四款，借款人张永梅应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交银行保管，原告有督促借款人办理抵押登记手续的义务，并应当在收到合同约定的抵押登记证明文件正本后发放贷款。但事实上，借款人至今未办理抵押登记手续，而银行在明知存在风险的情况下，仍发放了贷款，原告存在重大过错，应当自担风险。2、原告的放贷行为应视为以默认方式放弃了借款人提供的物的担保。我方作为保证人承担保证责任的前提是，借款人按照《个人房产抵押贷款合同》办理房屋抵押登记手续，而原告按照《个人房产抵押贷款合同》的规定，在收到有关正本后发放贷款。在此种前提下，若借款人未及时还贷，我方对此债务承担连带责任。而原告未收到抵押登记证明文件正本，仍发放贷款，其行为应视为以默示的方式放弃借款人提供的物的担保。根据担保法第二十八条规定，同一物权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债务承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，在物的担保范围内的应当免除保证人的担保责任。3、原告的行为，大大提高了被告作为保证人的保证风险，却未予告知，更未经其同意，我方对该笔债务不再承担保证责任。担保法第二十三条规定，保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。其立法目的在于，保护保证人免受因债权人的行为所导致的保证风险提高的影响。同样，在本案中，原告在借款人未办理抵押，且答辩人未同意的情况擅自发放贷款，大大提高了保证人的风险（保证人原本可因买方即借款人不能及时交付购房款而解除合同，或要求其承担其他违约责任），因此，我方无需再继续为该债务承担保证责任。综上所述，原告作为贷款人未经我方同意，在未收到借款人的房屋抵押登记证明文件的情况下仍发放贷款，提高了我方的保证风险，原告应当自担风险，其关于要求保证人承担保证责任，既无法律依据，亦无事实依据，且有违公平原则，请求法院依法判决，驳回原告的该诉讼请求。被告张永梅、沈海林未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理查明：2013年9月6日，原告交通银行股份有限公司苏州分行（乙方）与被告张永梅（甲方）、苏州兴力达房地产开发有限公司（丙方）签订编号为2013325100001100594的《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：1、甲方购买商品房并以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款。本合同项下贷款金额为1030000元，贷款期限为360个月，用于甲方购买坐落于苏州市的房屋。还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月的1日。2、本合同项下贷款利率为月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率，其中，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。3、甲方应按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息，甲方违反该约定的即视为本合同的“提前到期事件”；抵押物权属发生争议、抵押物价值减少、抵押物受到或可能受到来自任何第三方的侵害的，甲方应在5天内书面通知乙方，否则亦视为本合同的“提前事件”。乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。4、甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。5、丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权证证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。同时，被告张永梅向原告交通银行股份有限公司苏州分行出具《承诺书》一份，载明：依据张永梅（以下称抵押人）与贵行签署的编号为2013325100001100594的合同，抵押人将位于×××的房产抵押给贵行，现抵押人承诺如下：抵押人将上述房产项下的房屋及其土地使用权一并抵押给贵行，在全部清偿贵行债务前，抵押人保证不将前述房屋及土地使用权转让或抵押给第三人。抵押人违反承诺给贵行造成损失的，抵押人愿承担连带赔偿责任。2013年10月10日，原告交通银行股份有限公司苏州分行按约向被告发放了贷款1030000元，并约定贷款到期日为2043年10月10日。另查明，原告交通银行股份有限公司苏州分行（债权人）与被告沈海林（保证人）签订《保证合同》一份，约定：1、为保障债务人和债权人之间签订的主合同项下全部债权的实现，保证人愿意提供本合同约定的保证。被担保的债务人为张永梅。担保的主合同为编号20133251000011005942的《个人房产抵押贷款合同》。保证人担保的主债权为主合同项下的全部主债权。3、本合同项下的保证为连带责任保证。保证的范围包括全部主合同项下主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。4、保证期间根据主合同约定的各笔主债务的债务履行期限分别计算。每一笔主债务项下的保证期间为，自该笔债务履行期限届满之日起，计至全部主合同项下最后到期的主债务的债务履行期限届满之日后两年止。债权人宣布任一笔主债务提前到期的，该笔债务的履行期限届满日以其宣布的提前到期日为准。2018年8月17日，原告交通银行股份有限公司苏州分行向被告张永梅寄发《债务提前到期通知书（债务人）》一份，载明：根据编号为2013325100001100594的个人住房抵押贷款合同，我行对贵方享有债权1030000元。根据合同约定，我行宣布合同项下债务提前到期，到期日为2018年8月20日。贵方应在该日前归还全部债务本金并结清利息，共计955542.92元。其中，本金955542.92元，利息0元，暂计至2018年8月1日。自前款规定的到期日次日起，按合同约定计收罚息，对应付未付的利息计收复利。2018年8月17日，原告交通银行股份有限公司苏州分行分别向被告苏州兴力达房地产开发有限公司、沈海林寄发《债务提前到期通知书（保证人）》各一份，载明：根据编号为2013325100001100594的个人住房抵押贷款合同，我行对张永梅享有债权1030000元。根据主合同约定，我行宣布债务提前到期，到期日为2018年8月20日。债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息，共计955542.92元。其中，本金955542.92元，利息0元，暂计至2018年8月1日。自前款规定的到期日次日起，按主合同约定计收罚息，对应付未付的利息计收复利。请贵方立即履行保证责任，否则，我行将依据保证合同及相关法律采取相关措施。2018年8月20日，苏州兴力达房地产开发有限公司向原告交通银行股份有限公司苏州分行寄发《关于债务提前到期通知书的回复》一份，载明：我司于2018年8月20日收到贵行关于债务人张永梅个人房产抵押贷款合同债务提前到期的通知书。关于贵行要求我司立即履行保证责任，根据个人房产抵押贷款合同约定内容及债务人张永梅私自转让该抵押物等事实情况，我司回复如下：1、根据合同关于抵押物的约定，抵押人转让抵押物，为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。此项需要贵行明确是否向债务人张永梅出具了同意其转让抵押物的书面意见。若无，在转让该抵押物已成事实的情况下，债务人在蒙骗贵行与担保人的情况下应承担其违约责任。2、根据合同中关于阶段性连带责任担保约定：保证人对于本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任。但在正式抵押手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后可以免除担保责任。此项由于债务人不配合以及办证人员的督促能力限制，确实未能办出也未能向贵行提供该抵押物的具有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。3、根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条，因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。我司针对贵行要求我司立即履行担保责任的通知提出异议。4、根据我司相关工作人员与贵行经办人员的多次沟通意见，我司仍然提出如下建议：请贵行立即对债务人张永梅在未取得他项权证的情况下私自转让抵押物涉及的债权变更情况进行诉讼处理，我司愿意作为第二被告共同应诉，以确保贵行和我司权益。截至2018年9月11日，被告共结欠原告贷款本金953024.9元及利息（含罚息、复利）1298.41元。为实现本案债权，原告交通银行股份有限公司苏州分行与江苏久顺律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定律师代理费用为29458.08元。2019年1月31日、2月12日，江苏久顺律师事务所委派律师到庭参加了本案的庭审活动。庭审中，原告陈述，其于2016年6、7月份左右发现被告张永梅没有办理房屋抵押手续，后打电话询问开发商苏州兴力达房地产开发有限公司，开发商询问物业，物业核实后答复里面有其他人入住。在2016年年底查询不动产登记信息时发现被告张永梅将案涉房屋于2015年10月29日转让给了案外人袁冬、徐英。此后原告于2017年2月15日进行上门催收，并张贴了催收通知。上门催收后，一名声称系借款人张永梅弟弟的人员联系了原告，告知借款一直由张永梅的配偶沈海林在偿还。后原告联系到沈海林，沈海林称其愿意与原告签订保证合同，并于2017年3月6日前往原告处签署了保证合同，并承诺于2017年9月底还清所有贷款。此后其无力按期还清所有贷款，故原告诉至法院。以上事实，由原告提供的个人房产抵押贷款合同、承诺书、个人贷款放款凭证、保证合同、欠款明细表、债务提前到期通知书及邮寄凭证、委托代理合同、不动产登记簿查询记录、照片、关于债务提前到期通知的回复及本院庭审笔录予以证明。本院认为，原告交通银行股份有限公司苏州分行与被告张永梅、苏州兴力达房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效。上述合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告张永梅在履约过程中将案涉房屋出卖给了第三人，同时亦未按约还款，上述行为已构成了违约，原告依照贷款合同约定宣布贷款本息全部提前到期并无不当，故本院对原告要求被告张永梅归还全部贷款本息的诉讼请求予以支持。原告要求被告张永梅承担其为实现债权支付的律师费的诉讼请求符合合同约定和相关法律规定，且主张的律师费数额符合江苏省律师服务收费标准的有关规定，本院予以支持。关于被告苏州兴力达房地产开发有限公司的担保责任问题，本院认为，根据《个人房产抵押贷款合同》约定，被告苏州兴力达房地产开发有限公司承担保证责任的保证期间为贷款到期日之日起两年，且需在购房人取得房屋的权利证明、原告取得抵押房屋的他项权利证明文件后方能解除保证责任，并未约定其他可以免除担保责任的条款。根据已查明事实，案涉房屋已被出卖给了第三人，客观上已无法办理抵押权登记手续，故被告苏州兴力达房地产开发有限公司仍应继续承担担保责任。至于其辩称的原告在未办理预抵押登记，亦未取得抵押权证之前即放贷，存在重大过错；且其放贷行为系以默示方式放弃了借款人提供的物的担保的观点，本院认为，根据现有法律法规规定，办理预抵押登记并非原告的法定义务，且预购商品房所有权权利人预告登记系抵押权预告登记的前提条件，而被告并未提供其与张永梅已办理权利人预告登记的证据。此外，根据《个人房产抵押贷款合同》中贷款发放条件“在本条及第25.1条约定的条件全部符合之前，乙方（原告）有权拒绝放款”的相关内容来看，向借款人发放贷款与否的选择权在于原告，该条款应系原告的权利，系原告对借款人的约束，而并非发放贷款的必要条件。同时，本案张永梅购买的系期房，签订案涉贷款合同及原告放款时房屋尚处于开发建造中，根本不具备办理正式抵押登记手续的客观条件。原告在上述贷款合同签订后按约向张永梅进行放款的行为本身亦系履行合同约定的放款义务，不存在过错，更不能就此认定原告放弃了物的担保，故被告的上述抗辩观点不具有事实与法律依据，本院不予采纳，被告苏州兴力达房地产开发有限公司仍应承担担保责任，但其可以在承担担保责任后，向主债务人张永梅进行追偿。原告交通银行股份有限公司苏州分行与被告沈海林签订的《保证合同》中约定沈海林对张永梅的上述债务承担连带保证责任，故本院对原告要求被告沈海林承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告张永梅、沈海林经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张永梅于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司苏州分行贷款本金953024.9元及利息（含罚息、复利）1298.41元（暂计算至2018年9月11日，之后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际给付之日止）。二、被告张永梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司苏州分行支付律师损失费29458.08元。三、被告苏州兴力达房地产开发有限公司在案涉房屋（坐落于苏州市吴中区办妥抵押登记手续且原告取得抵押登记证明文件前对被告张永梅的上述第一、二项债务及本案案件受理费、财产保全费承担连带清偿责任。被告苏州兴力达房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张永梅追偿。四、被告沈海林对被告张永梅的上述第一、二项债务及本案案件受理费、公告费、财产保全费承担连带清偿责任。被告沈海林承担保证责任后，有权向被告张永梅追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14346元，财产保全费5000元，公告费600元，合计19946元，由被告张永梅负担并于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司苏州分行。原告预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 李 成人民陪审员 吴 苗人民陪审员 谢永坤二〇一九年二月二十一日书 记 员 张静轶