广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初21416号原告（反诉被告）:中山市云堆物业管理有限公司,住中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场E幢C72号首层，统一社会信用代码91442000586354649K。法定代表人：袁和平。被告（反诉原告）:殷艺新，男，1977年9月22日出生，汉族，住海南省海口市秀英区，原告中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）诉被告殷艺新物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，被告殷艺新于2018年11月13日提起反诉,本院依法适用简易程序，分别于2018年12月29日、2019年1月17日公开开庭进行了合并审理。原告云堆公司的法定代表人袁和平，被告殷艺新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云堆公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年7月至2018年1月共7个月的物业管理费1536.88元及违约金（违约金以每月的物业管理费219.55元为基数，分别从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止，暂计至2018年6月30日为276.63元）；2.被告向原告支付2017年8月至2018年1月期间共6个月的水费45.84元;3.被告向原告支付诉讼费、律师费、材料费、交通费。事实和理由：2013年9月30日，原告受中山市金红云房地产有限公司（以下简称金红云公司）委托签订了《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》，对中山市三乡镇振华路70号“金红云花园（巴厘小筑）”（以下简称金红云花园）的物业进行物业管理。根据合同约定，房屋按建筑面积高层电梯住宅1.5元每月每平方米，别墅按建筑面积2元每月每平方米，商铺按建筑面积2.5元每月每平方米。被告系该小区中山市三乡镇金红云花园4号楼3单元201房的业主，物业面积为146.37平方米，每月应交物业管理费219.55元，逾期违约金按所欠金额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告从2017年7月至2018年1月拖欠原告的物业管理费共计1536.88元以及相应违约金，拖欠2017年8月至2018年1月期间共6个月的水费45.84元,上述费用经原告多次追讨未果，据此向法院起诉。原告云堆公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.中山市商品房销售合同登记备案表;3.营业执照、资质证书；4.广东省经营服务性收费许可证；5.物业管理服务委托合同；6.金红云花园4号楼3单201房欠费明细表；7.项目接管表；8.其他业主与云堆公司签订的物业管理服务协议；9.小区大型工程维修报价单；10.小区主干道、车位、商铺下沉维修图片；11.中山市物价局中价[2010]142号文件。被告殷艺新辩称：1.确认原告诉称被告从2017年7月份开始未缴交物业管理费事实，但对原告主张的管理费金额不确认。之前的物业管理费都是按1.3元/月/平方米，但原告主张按1.5元/月/平计收不同意，只同意按1.3元/月/平方米的50%即0.65元/月/平方米支付管理费，不同意支付违约金。2.确认原告诉称被告从2017年8月份开始未缴交水费事实，但对原告主张的水费金额不确认，因被告不经常居住涉案房屋，故水费没有那么多，只同意支付一半即22.92元。3.关于原告请求的律师费、材料费、交通费不同意支付。4.诉讼费承担问题由法院依法判决。被告殷艺新向本院提出反诉请求：1.确认原告云堆公司与金红云公司签订的《物业管理服务合同》无效；2.原告云堆公司返还被告缴交的2017年1月至6月期间共6个月的物业管理费1141.68元（1.3元/平方米/月×146.37平方米×6个月）；2017年1月至10月期间共10个月的小车位费1000元（100元/月×10个月）;2013年7月至2017年12月期间共41个月的公电费410元（10元/月×41个月），合计2551.68元。事实和理由：1.云堆公司采取不正当途径于2013年9月30日与开发商金红云公司私下签订协议接管小区，金红云公司未依照有关法律规定选聘物业服务企业，物业服务合同无效；2.云堆公司于2013年9月30日与金红云公司签订物业服务合同，事实上云堆公司于5月份在未取得相应管理资质时已进入小区进行非法经营；3.云堆公司于2018年1月30日撤出涉案小区，在从事物业服务期间不作为，服务质量存在严重问题，质量粗劣、态度粗暴，业主气愤不平，社会上造成不良影响；4.云堆公司收取全体业主的停车费，未向业主公示，侵占业主的公共利益；5.云堆公司采取违规操作提高物业管理费标准，存在乱收公电费行为，依照有关规定，公电费已纳入物业管理费之中，属于违规收费，应当退回。被告殷艺新为其辩解及围绕反诉请求依法提交了如下证据：1.原告云堆公司、金红云公司的工商登记资料；2.发票15张、收费专用收据7张；3.照片9页（打印件）；4.中山市三乡镇发展和改革局的复函中三价函[2017]1号；5.重磅通知。原告云堆公司针对被告殷艺新的反诉答辩称：一、不确认被告的反诉事实。原告于2013年9月30日与金红云公司签订物业管理委托合同，并在中山市住建局合法备案，且原告还与小区的80%业主签订了管理服务协议，合同并非无效，云堆公司并不是非法经营。二、物业管理合同中明确约定，物业公司在管理小区中属于包干制，所有收费项目，不需要向业主公示。三、关于收取停车费，根据相关职能部门审核物业公司有权收取停车费，并且云堆公司已将该费用完全用于小区建设，道路、车位大修等费用都应从维修资金中支出，不存在非法收取停车费问题。四、云堆公司于2015年2月份之前已按正常程序向中山市物价局提供费用调整的申请，并且发改局颁发给了云堆公司合法有效的收费许可证，故云堆公司不存在乱收费、乱调价问题。综上所述，原告云堆公司与金红云公司签订的物业管理服务委托合同合法有效，被告的反诉请求没有事实和法律依据，已经收取的费用不应该返还，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2013年9月30日，金红云公司作甲方、原告云堆公司作乙方签订一份《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员24小时站岗值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。原告云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。庭审时原告陈述，被告从2017年7月开始拖欠物业管理费,至2018年1月累计拖欠原告7个月的物业管理费合计1536.88元（1.5元/平方米/月×146.37平方米×7个月），计至2018年6月30日应付违约金276.63元、拖欠2017年8月至2018年1月期间共6个月的水费45.84元，上述费用合计1859.35元。期间，原告多次向被告追讨上述费用未果，于2018年7月18日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2018年7月18日作预立案调解，调解不成于2018年10月10日正式立案。被告提供的物业管理费发票证明,被告向原告云堆公司缴交2017年1月至6月期间共6个月的物业管理费合计1141.28元(按1.3元/平方米/月计)、缴交2017年1月至9、10月期间共9个月的小车位费合计900元(按100元/月计)；收费专用收据证明，被告向原告云堆公司缴交2014年6月至2015年3月期间共12个月的公电费合计120元(按10元/月计)，缴交2015年5月至2016年1月、缴交2016年7月至12月期间共15个月的公电费合计150元(按10元/月计)。本院审理的涉案小区业主杨习云与云堆公司物业服务合同纠纷一案[（2017）粤2071民初20614号]查明：由于金红云小区业主不满云堆公司提高物业管理费收费标准及收取公摊电费的行为，向中山市三乡镇发展和改革局反映云堆公司违规收费问题，2017年3月20日该局复函业委会主任杨习云“金红云物业管理公司已征得三分之二以上业主同意，并签订了前期服务协议，以及在小区公告栏公示相关资料。关于物管公司收取每月每户10元公电费问题，金红云花园小区供电设备已移交三乡供电分局，公共电费应计入物业成本，现我局责令该小区物管公司将多收取的款项退回业主，建议物管公司与小区业委会协商退款细则并公示”。之后，杨习云多次要求云堆公司退回从2012年11月至2016年6月期间收取的公摊电费，云堆公司认为由于金红云花园小区供电设备没有移交三乡供电分局，依据中山市物价局《关于规范物业服务收费有关问题的通知》[中价（2010）142号]文件第四条规定，在未调整物业服务收费标准前，可仍按原办法按实收取分摊费，故应退回给业主的公摊费从2015年5月调整物业管理费标准时起计，之前收取的公摊费有依据不应退回，退回给杨习云的公摊费可在其拖欠的物业管理费中协商抵扣。另查，中山市不动产登记资料证明表载明，被告的涉案物业位于中山市××乡镇××路××单元××房,建筑面积为146.37平方米。按照《中山市金红云花园物业管理服务委托合同》约定及《广东省经营服务性收费许可证》规定，物业管理费按每月1.5元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费219.55元（146.37平方米×1.5元/平方米）。本院已生效的（2017）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案被告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，云堆公司并未向本院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向本院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但原告的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。依据原被告的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，本院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与原告云堆公司签订物业管理服务协议，但物业建设单位金红云公司与云堆公司签订了物业管理服务委托合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故被告应向原告支付相应的物业管理费。对于本案的争议焦点，本院分析认定如下：一是原告云堆公司对金红云小区是否按照其与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题。本院在审理前述案件时已作了认定，因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及予本案，应当认定原告云堆公司对该涉案小区的管理服务存在瑕疵。二是被告应否向原告缴交物业管理费及以何种标准计算，原告主张的收费标准有无依据。原告对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，故被告应当向原告缴交物业管理费。被告主张物业管理费按1.3元/平方米/月标准计算，理由是其在2017年1月至6月期间的物业管理费按1.3元/平方米/月标准缴交；原告认为之前按1.3元/平方米/月标准收取是因为被告在2015年5月之后缴交的公电费150元已于2016年11月抵扣完毕，故从2017年7月开始应按1.5元/平方米/月标准计收。原告与金红云公司签订的《前期物业委托管理合同》该合同对被告具有约束力,该合同约定的物业服务费标准高层住宅为1.5元/平方米/月，该收费标准已取得中山市发展和改革局经营服务性收费许可，且标准未违反中发改价控[2014]539号《关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知》。因此被告的物业管理费标准原告主张按1.5元/平方米/月计算理据充分，被告每月应向原告缴交物业管理费219.55元。三是原告主张被告应支付的水费问题。原告对其主张提供了被告每月用水吨数及计费单价的欠费明细表证明，被告确认从2017年8月未再缴交水费事实，但认为其不在该房屋内居住，应按原告主张金额的一半支付的理由不成立，本院不予采纳，被告应向原告支付水费45.84元。四是被告认为其缴纳了物业管理费，但未得到原告所提供的相应服务，反诉请求原告返还2017年1月至7月的物业管理费及2017年1月至10月期间的小车位费问题。原告依据其与金红云公司签订的物业管理服务委托合同，对金红云小区进行物业管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，被告应向原告支付相应的物业管理费。被告的物业管理费收费标准已取得中山市发展和改革局经营服务性收费许可，且标准未违反有关规定。原告为小区业主提供了物业管理服务，小区业主向物业公司缴纳物业管理费，双方通过各自行为履行了合同约定的义务，故被告以未得到原告提供的相应服务要求原告返还已缴纳的物业管理费及车位费理据不足，本院不予支持。五是原告已收取被告的公电费应否退回及收取的公电费应从何时计退问题，即应退回给原告的公电费数额如何确定。被告已向原告缴交了2014年6月至2015年3月期间的公电费120元，缴交2015年5月至2016年1月、2016年7月至12月期间的公电费150元。依据中山市物价局《关于规范物业服务收费有关问题的通知》[中价（2010）142号]文件第四条规定，在未调整物业服务收费标准前，可仍按原办法按实收取分摊费。已调整物业服务收费标准的小区及新建小区梯灯费不再分摊，计入物业服务成本。原告述称云堆公司从2015年5月开始按新标准收费，故原告应退回给被告的公电费从2015年5月至2016年1月、2016年7月至12月期间的公电费合计150元。原告认为应退回的公电费已抵扣部分物业管理费，但因原告未提供被告同意抵扣的相关证据，故认为不应退回公电费的抗辩理据不足，不予采纳；至于原告仍按1.3元/平方米标准向被告收取物业管理费，是对自己权利的处分。被告请求原告退回公电费的理由成立，予以支持，但数额应以本院确定为限。被告请求确认原告与金红云公司签订的《金红云花园物业管理服务协议》无效问题，因被告并未与原告签订上述合同，被告无权请求确认上述合同无效。综上所述，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2017年7月起计至2018年1月止共7个月，即核定被告应支付原告物业管理费为1383.2元（1.5元/平方米/月×146.37平方米×7个月×90%），被告应支付原告的水费为45.84元，合计1429.04元。被告反诉请求原告退回公电费的理由成立，予以支持，但数额应以本院确定的数额150元为限，其他反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告殷艺新于本判决生效之日起七日内向中山市云堆物业管理有限公司支付从2017年7月至2018年1月期间的物业管理费1383.2元、水费45.84元，合计1429.04元；二、原告中山市云堆物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告殷艺新退还公摊电费150元；上述一、二项对比，被告殷艺新仍应向中山市云堆物业管理有限公司支付1279.04元；三、驳回原告中山市云堆物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告殷艺新的其他反诉请求。如果殷艺新未按本判决指定的期间向云堆公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元,减半收取计25元（原告已预交），由被告殷艺新负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉受理费25元（被告已预交），由反诉原告殷艺新负担20元,反诉被告中山市云堆物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一九年二月十三日书记员  梁晓林林雷