山西省临汾市尧都区人民法院   民事判决书   （2019）晋1002民初26号   原告王强，男，1973年10月23日出生，汉族，现住山西省临汾市。   原告张文珠，女，1973年11月30日出生，汉族，现住山西省临汾市。   委托诉讼代理人王强，男，1973年10月23日出生，汉族，现住山西省临汾市。与张文珠系夫妻关系。   被告安双龙，男，1957年8月26日出生，汉族，现住山西省临汾市。   被告九益轩酒店有限公司。以下简称“九益轩公司”。   法定代表人安亚晶，董事长。   住所地临汾市尧都区平阳南街96号。   第三人临汾市金涌投资咨询有限公司。以下简称“金涌公司”。   法定代表人郜福明，经理。   住所地临汾市尧都区三合家园2号楼3单元702室。   第三人郜福明，男，1966年4月9日出生，汉族，现住山西省临汾市。   第三人王丽芳，女，1967年4月12日出生，汉族，现住山西省临汾市.   委托诉讼代理人郜福明，男，1966年4月9日出生，汉族，现住山西省临汾市。与王丽芳系夫妻关系。   原告王强、张文珠与被告安双龙、九益轩公司、第三人金涌公司、郜福明、王丽芳案外人执行异议之诉，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人，被告安双龙、九益轩公司、第三人郜福明、王丽芳的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   王强、张文珠向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对东关花园步行街25号门店房的强制执行并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。审理过程中原告变更诉讼请求：1、依法确认原告与第三人之间的房屋买卖合同有效。2、判令东关花园步行街25号门店房归原告所有，并立即停止对房屋的执行、解除查封。3、若根据执行案的进展情况不能支持原告第2项诉讼请求，则第三人返还原告房屋价款85万元。4、判令被告和第三人承担诉讼费用。事实和理由：2011年11月10日，原告王强、张文珠与第三人郜福明、王丽芳签订了房屋买卖合同，合同约定：第三人将位于临汾市××街店房卖给原告（以下简称“东关25号房屋”），双方商定房屋价格为85万元，该款应当在2012年12月前付清。郜福明、王丽芳收到原告房屋过半数后，将房屋交付原告。合同履行过程中，原告于2012年3月15日，分三笔支付给第三人郜福明夫妇40万元房款。2012年3月15日，第三人将房屋交付给了原告占有，同日，原告将房屋出租给了黄娅静，签订了房屋租赁合同，2012年11月17日，原告分四笔向第三人郜福明转账30万元。2013年年底前向第三人郜福明转账15万元，房屋全部价款85万元支付完毕。被告与第三人之间存在民间借贷法律关系，且经人民法院作出生效裁决，进入执行阶段，对本案东关25号房屋采取了查封产权的措施。但是原告购买该房在前，且已实际占有了该房屋，支付了房屋价款，没有过户并不是原告的过错，原告作为善意第三人提出了执行异议，被人民法院驳回，为此提出请求。   安双龙、九益轩公司辩称：1、对原告所述的××园店，经法定执行程序执行完毕，不存在停止执行和解除查封的事由，已经交付给黄芳。2、原告陈述的事实与实际情况不符，（1）2015年9月10日，临汾市尧都区法院诉前查封25号门店，在查封之日25号门店仍登记在王丽芳名下，物权权属未发生转移。（2）原告于2016年作为委托代理人参与被告与第三人王丽芳借贷一案的纠纷参与诉讼，对涉案房产到整个查封的过程明了，原告与第三人郜福明，王丽芳存在恶意串通意图阻止执行。（3）原告称房产证丢失致使未过户，是无稽之谈。涉案房产一直登记在王丽芳名下，从法律上就应当认定为郜福明，王丽芳所有。即使房产证丢失原告可以采取合法程序补办房本后办理过户手续。6年时间里，甘愿不办理物权变更，承担房产两空的风险，与常理不符。更何况本案第三人王丽芳是房管局的财务科科长，更熟悉补办流程。（4）原告与第三人郜福明，王丽芳之间不存在真实的买卖交易，更不存在支付对价。2017年8月2日，山西信誉资产评估有限公司对该房作出评估报告，该房价值为541900元，那么原告在2011年就以85万购买此房，显然不符合常理。本案是原告与第三人郜福明、王丽芳恶意串通。损害被告的利益，被告保留庭后伪造证据的刑事责任权利。3、原告适用法律错误。根据物权法第9条第14条第17条，涉案房产系郜福明、王丽芳所有，查封拍卖程序合法有据。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第25条第1款第1项，对案外人的异议人民法院应当按照下列标准，判断其是否系权利人。（见该条文）。4、本案诉讼费用应由原告承担。综上，驳回原告诉讼请求。   第三人金涌公司、郜福明、王丽芳述称内容与原告陈述内容相同。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：   原告针对起诉请求提交了以下证据：1、2011年11月10日，郜福明、王丽芳与王强，张文珠签订的房屋买卖合同。2、银行转账回单8张。（尧都区农村商业银行，中国工商银行）。收款人是郜福明。3、2012年3月15日王强与黄娅静签订的房屋租赁合同。被告安双龙、九益轩公司质证认为，1、买卖合同真实性合法性不予认可。（1）原告提供买卖房屋合同涉及金额85万元，数额巨大，但丝毫看不出买卖双方谨小慎微。从买房内容上看，粗制乱造，既没有见证人，也未约定违约责任，分期付款的具体时间交易方式不符合生活常理。交易价格明显过高，存在虚假性。（2）原告与郜福明、王丽芳不存在真实的买卖交易。原告是郜福明金涌投资公司的工作人员，2016年原告作为第三人王丽芳的诉讼代理人参与民间借贷纠纷一案的诉讼，熟知案情的整个过程。2017年4月，8月，9月，11月，2018年11月，为执行该房产尧都区法院下过五个执行裁定书。2018年1月1日，决定书。原告若是真实的房屋买受人，会在第一时间出来主张权利，而不是由卖房在主张权利。所以被告认为是虚假的买卖合同，意图是在阻挠执行。2、关联性和证明目的不予认可。原告提供的6份回单不能证明房屋交易的购房款。中国工商银行回单的内容是借贷，内容与房产无关。回单是从2011年11月17日至2013年12月29日，跨度2年多，付款时间随意性，不符合民间买房的交易习惯。原告是金涌公司的工作人员，不排除以投资理财交易或其他经济往来，冒充替代。3、真实性不予认可。2012年3月15日，签订的房屋租赁合同，确约定的是2012年6月20日至2015年6月19日，对于租赁双方3月15日至6月20日之间的权利都无法保障，这种合同的签订不符合日常。房屋买卖合同是根据转账凭证而制定的。第三人对原告提交证据没有异议。认证意见是：原告与第三人郜福明夫妇签订于2011年11月10日的房屋买卖合同，是原告和第三人的意见表示，双方认可合同内容，被告提出的异议内容不足以认定证据缺乏真实性。因此，房屋买卖合同的证明力应予认定。第2组证据是原告提交的向第三人郜福明转付85万元的转账回单，被告对其真实性不持异议，对其关联性和证明目的不予认可。但是被告并无相反证据证明85万元并非支付的购房款，因此在第三人认可的情形下，证据的证明力同样应予以认定。第3组证据是原告与案外人黄娅静签订的房屋租赁合同，原告对其真实性不予认可。异议内容成立，因为原告与案外人签订合同的事实，应当得到案外人的证实，而本案案外人并没有出具证言或当庭出庭作证，证明诉争房屋的出租人是本案原告。本院要求原告七日内补强证据，原告没有提交任何证据。据此原告以第3份证据证明自己已经合法占有该房屋的事实不能被证据证明。   被告安双龙、九益轩公司针对辩称提交了以下证据：第一组：被告九益轩酒店营业执照正副本复印件、法人身份证明、法人身份证复印件各一份。证明被告的身份。第二组：临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002执8号执二、（2017）1002执8号之四执行裁定书复印件各一份。证明25号房产已经合法程序拍卖。第三组：临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民保字第72号民事裁定书复印件一份。证明2015年诉前保全25号房产为第三人郜福明、王丽芳共同所有。第四组：临汾市中级人民法院（2016）晋10民终251号民事调解书复印件一份。证明原告王强2016年作为委托代理人参与被告与第三人民间借贷纠纷一案。第五组：临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002执异字43号，（2017）晋1002执异字117号，临汾市中级人民法院（2017）晋10执复32号执行裁定书复印件各一份。证明尧都区法院，临汾市中级人民法院针对郜福明、王丽芳以所诉房产所有人的身份对25号房产超标异议的裁定。第六组：重新评估申请书、召开听证会的通知，听证会签到表，听证会会议记录，尧都区人民法院重新评估决定书，协助勘验现场通知书（两份）复印件各一份。证明第三人郜福明、王丽芳以所诉房产所有人身份参与25号房产评估有关事项的民事法律活动。第七组：第三人郜福明，王丽芳与租户黄娅静签订的《房屋租赁合同》，尧都区法院执行局对租户黄娅静调查笔录（两份）复印件各一份。证明2011年至今涉诉25号房屋实际出租人是第三人郜福明、王丽芳，承租人是黄娅静，黄娅静实际占有使用。同时也证明了原告王强与租户黄娅静签订的《房屋租赁合同》的虚假性。原告质证认为：第一组：无异议。第二、三、四、五、六组证据无异议。第七组：对房屋租赁合同有异议，都没有签名，不知道真假。与我的租房合同有冲突。房屋租赁合同不予认可。调查笔录的内容不予认可。第三人的质证意见与原告基本相同。认证意见是：第1组至第6组证据原告和第三人没有异议，证据证明力应予认定。第7组证据是第三人郜福明与案外人就东关25号房屋签订的租赁合同，该合同内容在人民法院强制执行过程中，调查黄娅静，黄娅静陈述承担的是第三人郜福明夫妇的房屋，并不是原告王强和张文珠夫妇的。因此，东关25号房屋的实际所有人或占有人是第三人郜福明。证据证明力应予认定。   第三人针对述称没有提交证据。   本院认为：本案原、被告及第三人之间诉争的法律关系为案外人执行异议之诉。即原告王强、张文珠作为被告和第三人之间民间借贷诉讼的案外人。对因被告申请而由人民法院查封并执行的东关25号房屋主张自己享有民事权益，要求阻止人民法院的执行。而原告民事权益的确认，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条规定了人民法院判断权利人的标准，其中对于不动产权利的判断标准是登记簿和权利证书，本案东关25号房屋至今仍登记在第三人郜福明和王丽芳名下，据此人民法院在执行中驳回了原告的异议内容是正确的。原告依据该驳回裁定提起诉讼是法律赋予其应有的权利，但是原告的请求能否排除人民法院的执行，依照该规定第二十八条规定，人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合以下四种情形：一是在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已全部支付价款或已支付部分价款，其房款已按人民法院的要求交付执行；四是未能办理过户并非买受人的过错。在本案中原告出具了人民法院查封之前已签订的书面房屋买卖合同，且有银行转让凭证证明已向第三人支付了合同约定的房屋价款。但是在人民法院查封前是否已合法占有该房屋，原告提交的证据缺乏证明力，而被告提交的相反证据能够证明原告并没有合法占有房屋。据此，原告对东关25号房屋不应认定享有民事权益，不能阻止人民法院的执行，原告的所有请求应予驳回。关于原告主张要求第三人返还购房款的请求，不属本案审理内容，原告可另行诉讼。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   驳回原告王强、张文珠的诉讼请求。   案件受理费8800元，由原告承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。   审 判 长 江红斌   人民陪审员 姚燕春   人民陪审员 刘 巍     二〇一九年二月二十六日   书 记 员 张 娟