河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初744号原告:灵宝百盛达物业管理有限责任公司三门峡分公司。住所地：三门峡市湖滨区和平路**楼****。负责人：王元元，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓鹏，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：文豪，男，1993年8月18日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：刘建庄，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告灵宝百盛达物业管理有限责任公司三门峡分公司（以下简称百盛达物业三门峡分公司）与被告文豪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告百盛达物业三门峡分公司的委托诉讼代理人刘晓鹏，被告文豪的委托诉讼代理人刘建庄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百盛达物业三门峡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费3654元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月份，三门峡市华创房地产开发公司（以下简称华创公司）与灵宝百盛达物业管理有限公司（以下简称灵宝百盛达公司）签订了《三门峡市华创国际广场小区前期物业服务合同》，期满后，灵宝百盛达公司将该小区业主拖欠的物业费债权转让给百盛达物业三门峡分公司，并通知了全体业主。2018年1月份，华创公司与百盛达物业三门峡分公司另行签订了《三门峡市华创国际广场小区前期物业服务合同》。被告拖欠原告物业服务费未缴纳，经多次催要未果，故诉至法院。被告文豪辩称，1.原告的主体资格不适格。原告《三门峡华创国际广场物业管理合同》是与灵宝百盛达公司华创国际广场项目部签订的，该项目部未进行工商登记，不具有独立的法人资格，该合同无效。原告不具有独立的法人资格，没有从事物业管理的资格。根据《河南省物业管理条例》第三十五条规定，原告作为百盛达公司的分公司，不具有独立的法人资格，其所签订的前期物业服务合同无效。2.原告的物业服务未完全履行。原告服务与其收费标准差距较大，不能达到物业服务合同的标准，原告在小区服务期间存在安全保卫工作不尽职；消防设施配备及防范管理未尽职责；卫生、清运工作不到位；绿化不到位等多项问题。被告有权拒绝支付物业管理费。3.原告主张的物业管理费缺乏依据。首先，物业公司选定程序不合法，其于2018年1月份签订的前期物业服务合同违反法律规定，属无效情形。其次，原告公司（三级服务资质、高层）的物业费收取标准（按1.1元/月/每平方米）明显高于《三门峡市进一步加强物业管理及规范物业服务收费的通知》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干解释》规定相应等级的服务标准范围（1元/月/每平方米）。综上所述，原告提供的物业管理服务、收取物业管理费及其标准无任何依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：文豪系三门峡市湖滨区华创国际广场小区52号楼2单元2206号房屋的业主,该房屋建筑面积为100.74平方米。百盛达物业三门峡分公司现系文豪所居住的华创国际广场小区的物业管理单位。2013年1月13日,华创公司（甲方）与灵宝百盛达物业公司（乙方）签订了《三门峡华创国际前期物业服务合同》（以下简称《合同一》）,由灵宝百盛达物业公司为该小区提供物业服务，合同约定“物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及时、污水管道的疏通；公区绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。乙方提供的前期物业服务执行三发政收费（2010）436号文件中规定的二级服务标准。物业服务区域物业服务收费选择包干制；高层住宅1.0-1.2元/月/平方米；餐饮、酒店、文化、娱乐用房3元/月/平方米；其他商业用房为2元/月/平方米。本合同期限自合同签订之日起五年内；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订的物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺”。合同签订后，灵宝百盛达物业公司开始为该小区业主提供物业服务。2015年3月18日，文豪（甲方）与灵宝百盛达物业公司华创国际广场项目部签订《三门峡华创国际广场物业服务合同》，约定：“物业类型为高层电梯房、商铺；委托管理事项同合同一；合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；约定管理服务费用为住宅1.1元/月/平方米,商铺2元/月/平方米”。2017年7月20日，灵宝百盛达物业公司（甲方）将该小区物业授权由百盛达物业三门峡分公司（乙方）管理，并签订债权转让协议书，并将原小区业主拖欠甲方的所有物业费用的债权转让给乙方，由乙方通过协商或者诉讼方式解决。该协议书随附由业主拖欠服务费清单。之后，百盛达物业三门峡分公司入驻该小区从事物业服务管理。2018年1月13日，华创公司（甲方）与百盛达物业三门峡分公司（乙方）签订《三门峡华创国际前期物业服务合同》（以下简称《合同二》），约定“物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及时、污水管道的疏通；公区绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。乙方提供的前期物业服务执行三发政收费（2010）436号文件中规定的二级服务标准。物业服务区域物业服务收费选择包干制；高层住宅1.0-1.2元/月/平方米；餐饮、酒店、文化、娱乐用房3元/月/平方米；其他商业用房为2元/月/平方米。本合同期限自合同签订之日起三年内”。百盛达物业三门峡分公司称文豪按照1.1元/月/平方米标准将物业费交纳至2016年3月16日止。庭审中，文豪的委托诉讼代理人对百盛达物业公司三门峡分公司提交的加盖有灵宝百盛达物业公司华创国际广场项目部公章的催缴物业费明细表载明的数额无异议，但认为加盖项目部章形式不合法。文豪提供照片共计78张及物业环境状况光碟1张，证明百盛达物业三门峡分公司在物业管理期间存在卫生维护、垃圾清运、安全保障、消防管理等方面未尽到合同约定义务。根据文豪及该小区其他业主关于物业管理合同纠纷的举证及审理情况，在文豪欠缴物业管理费期间，百盛达物业三门峡分公司在物业管理方面存在一定的服务和管理瑕疵。文豪未按约交纳物业服务费用。经催要未果后，灵宝百盛达物业公司诉至法院，于2019年2月26日明确诉讼请求，要求文豪支付物业服务费自2016年3月17日起至2018年12月31日止。本院认为，华创公司与灵宝百盛达物业公司、原告百盛达物业公司三门峡分公司分别签订的《合同一》《合同二》，均由合同相对方加盖公章并由负责人签字予以确认，系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立并生效，双方应根据上述合同的约定履行各自义务。关于原告百盛达物业公司三门峡分公司的主体资格问题，2017年7月20日，由灵宝百盛达物业公司委托原告百盛达物业公司三门峡分公司收取该小区物业费并进行物业管理，由于原告系灵宝百盛达物业公司派出机构，二者存在管理与被管理的关系，该协议书并不违反法律强制性规定，本院予以认可。故原告百盛达物业公司三门峡分公司通过总公司授权依法取得催收拖欠物业费并进行后续物业管理的权限。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第五项规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立,有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织,包括:…(五)依法设立并领取营业执照的法人组织…”。原告百盛达物业三门峡分公司依法设立并领取营业执照,可以作为民事诉讼的当事人。故被告文豪关于原告主体资格的辩称，本院不予采纳。关于物业费收费标准问题，1.1元/月/平方米标准系《三门峡华创国际广场物业服务合同》（2015年3月18日签订）的约定内容，被告已按照约定的收费标准交付了部分物业费用。该事实与《合同一》、《合同二》中关于收费标准的约定相对应，故原告依照1.1元/月/平方米收费标准提出的诉讼请求，本院予以支持。根据已查明的事实,在物业服务合同履行过程中,被告文豪存在拖欠物业服务费的行为。与此同时，原告百盛达物业公司三门峡分公司在物业服务和管理等方面也存在一定的瑕疵。结合本案的庭审情况以及相关的证据材料,物业服务费用可适当的予以减少，故本院支持被告文豪应向原告百盛达物业公司三门峡分公司支付的物业服务费为100.75平方米×1.1元/平方米/月×33个月×90%=3291.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下:被告文豪于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告灵宝百盛达物业管理有限责任公司三门峡分公司自2016年3月17日起至2018年12月31日止的物业服务费3291.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告文豪负担。本判决为终审判决。审判员  杨志伟二〇一九年二月二十七日书记员  李 倩