福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初39号 原告：严振伟，男，汉族，1985年12月27日出生，自由 职业，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：卢燕华,福建业发律师事务所律师。 被告：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区 绿岩新村221幢。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶嫔，福建邱宁江律师事务所实习律师。 原告严振伟与被告福建永达房地产开发有限公司（以下称永 达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案 后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严振伟的委 托诉讼代理人卢燕华，被告永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆到 庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严振伟向本院提出诉讼请求：1.判令永达公司支付逾期办理 房屋权属登记的违约金4536.17元（违约金以购房款为基数，按 每日十万分之一计算，自2016年10月18日暂计至2019年1月 1日，此后继续计算至实际取得房屋权属登记证之日止）；2.判 令本案诉讼费由永达公司承担。事实和理由：2015年4月25日。 严振伟与永达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定： 严振伟向永达公司购买坐落于梅列区绿岩新村254幢903室预售 商品房一套，房屋建筑面积76.5平方米，房屋总价款为563499 元；永达公司应于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政 府有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给严振伟 使用，并及时为严振伟办理房屋产权登记证。合同签订后，严振 伟依约支付了全部购房款。永达公司于2015年10月17日将房 屋交付给严振伟使用，但至今未协助严振伟办理房屋权属证登记 手续。永达公司负有协助严振伟办理不动产权属登记的义务，永 达公司未在365日内吸住办理，应当继续履行协助义务并以购房 款为基数按每日十万分之日承担逾期办证的违约责任。 永达公司辩称，严振伟的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不 能成立。理由如下：一、严振伟至今不能办理房屋产权证并非永 达公司的原因导致，永达公司不承担违约责任。永达公司申请对 涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地 下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部 分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达公司迟迟无法取得 初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规 定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成 套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进 行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为 基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必 须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。 根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设 置门坎，加重行政相对人的义务。在我省其他地市如福州、厦门、 宁德等地像永达公司开发的具有大底盘地下室的楼盘均可以地 上建筑完成后独立办理产权登记、而不受地下大地下室限制的初 始登记，可是在三明市的房管部门却无法办理，这也足以说明逾 期办证非永达公司原因造成。二、永达公司积极履行合同义务。 不存在怠于办理产权登记的现实可能性。1.根据合同约定，永达 公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权 证》及《国有土地使用证》之前，永达公司必须为业主的贷款提 供担保。并为此，永达公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保 证金。换言之，永达公司比贷款业主更希望早日取得《房屋所有 权证》及《国有土地使用证》，因为只有贷款业主办理了《房屋 抵押他项权证》，永达公司阶段性担保的使命才可终结，保证金 才可退回。截止2017年12月，因买受人未及时偿还银行月供、 或甚至出现断供而导致永达公司承担代偿还款共计59起，累计 代偿银行贷款332.8万元。因此，永达公司不存在怠于办理产权 登记的现实可能性。2.永达公司按合同约定期限完成交付房屋的 义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就 学；3.积极将需要由永达公司提供的办理房屋权属登记的资料 (包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要 求提供的其他资料)，报送行政主管部门。因此永达公司诚实守 信地履行着合同义务。三、《商品房买卖合同》关于违约金约定 的内容，合法有效。 综上所述，严振伟诉请永达公司支付延期办证违约金，缺乏 合同依据和法律依据，永达公司恳请法院依法驳回其全部诉讼请 求。 本院经审理认定事实如下：2015年4月25日，严振伟就购 买三明市梅列区绿岩新村254幢903室房产与永达公司签订《商 品房买卖合同（预售）》，合同价款为563499元。当事人双方关 于房屋交付、权属登记等事项作如下约定:“出卖人应当在2015 年9月30日前，向买受人交付房产；因出卖人原因，买受人不 能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，且买受人 不退房的，出卖人按日支付已收房款0.001%的违约金”。合同签 订后，严振伟依约支付了全部购房款，永达公司于2015年10月 17日将商品房交付严振伟使用。截至本案庭审辩论终结，永达 公司未通知严振伟办理案涉房产的权属证书。当事人双方对上述 事实无异议，予以确认。 本案争议焦点，本院作如下分析与认定： 本院认为，永达公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得 到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办 理房屋权属登记上的意见分歧，导致延误了本案《商品房买卖合 同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属 登记期限，永达公司应承担逾期办证的违约责任。严振伟与永达 公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合 法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务。 已构成违约，依法应承担违约责任。永达公司于2015年10月 17日将商品房交付给严振伟使用，依照合同约定，应从交房日 之次日起第366日开始每日按已付款的0.001%计付违约金。据 此，严振伟主张，永达公司应从2016年10月18日起每日按已 付款的0.001%计付违约金，符合合同约定，但违约金计算至本 判决生效之日为宜，此后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待 违约事实发生后另行主张。 综上所述，本院认为，永达公司未按期履行合同义务，已构 成违约，依法应承担违约责任。据此，严振伟所提诉请，本院根 据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第 八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十 日内向严振伟支付逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金。 以严振伟已付购房款563499元为基数，按每日0.001%计算，自 2016年10月18日计算至本判决生效之日止，若本判决生效前 案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司交付或 通知领取办理产权登记所需资料的，则违约金计算至福建永达房 地产开发有限公司交付或通知领取办理产权登记所需资料的前 一日）； 二、驳回严振伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元。 由福建永达房地产开发有限公司负担，案件受理费应于本判决生 效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇一九年二月二十二日 书记员  谢家利 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的。 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。