江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初13324号原告：姜淑云，女，1976年11月13日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：张晨音、曹旭，江苏阳羡律师事务所律师。被告：蒋捷宇，男，1992年7月10日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王开运，江苏翁昊俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋友南（系蒋捷宇之父亲），男，1965年3月19日生，汉族，现住江苏省溧阳市。原告姜淑云与被告蒋捷宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理后，依法采用简易程序由审判员史伟中独任审判，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告姜淑云及其委托诉讼代理人张晨音、曹旭，被告蒋捷宇的委托诉讼代理人王开运、蒋友南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜淑云诉称：2018年3月2日，姜淑云与蒋捷宇订立《房屋买卖合同》，该合同约定由姜淑云购买蒋捷宇座落于宜兴市苏宁天氿御城C4幢-2602室房屋，房屋建筑面积116.47平方米，总价款130万元，并对双方的房款交付、房屋交付、物业费承担和违约责任进行了约定。合同履行过程中，姜淑云按约履行了全部付款义务，蒋捷宇于2018年3月2日出具了房款收据给姜淑云。2018年4月26日姜淑云与蒋捷宇签订《补充协议》，约定了住宅涉及费用的承担问题。但是，对于之前蒋捷宇拖欠的物业费7673.04元，蒋捷宇一直未能向物业公司按时支付，导致姜淑云也无法在全额交付房款后向物业公司领取交房钥匙，姜淑云经多次向蒋捷宇催要、协商沟通物业费垫付返还、逾期交房违约问题未果。姜淑云为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令蒋捷宇返还垫付的物业费7673.04元；请求判令蒋捷宇承担逾期交房自2018年4月27日起至2018年9月30日止按照合同约定每逾期一天按已付房款130万元的万分之三赔偿违约金61230元；请求判令本案律师费6000元、诉讼费用由蒋捷宇承担。审理中，姜淑云变更诉讼请求：请求判令蒋捷宇返还垫付的物业费7673.04元；请求判令蒋捷宇承担逾期交房自2018年4月27日起至2018年12月21日止按照合同约定每逾期一天按已付房款130万元的万分之三赔偿违约金；请求判令本案律师费6000元、诉讼费用由蒋捷宇承担。被告蒋捷宇辩称：姜淑云的诉求无法律和事实的依据，应当予以驳回，理由如下：姜淑云与蒋捷宇在洽谈房屋买卖以及办理房屋过户登记手续的过程中，已经就前期的物业管理费的承担及支付进行过充分的协商并达成了一致的意见，明确了该物业费应该由姜淑云承担，并及时向物业公司支付；蒋捷宇在购买案涉房屋后一直没有办理交房手续，也没有办理房产证，该事实姜淑云也明知，在2018年4月26日双方办理完过户登记手续后，姜淑云即享有案涉房屋的所有权，作为房屋的所有权人，姜淑云有权到开发商处或物业处领取钥匙，蒋捷宇至始至终并没有领取钥匙也没有占有房屋，所以本案的交付行为不是面对面的将房屋钥匙交给姜淑云，从法律意义上来说，蒋捷宇的交付是指示交付，是由姜淑云自行到物业或开发商处以所有权人的身份领取钥匙，故蒋捷宇在本案中不存在逾期交房的责任，姜淑云完全应当在办理过户登记手续后，就去开发商处办理交房手续，姜淑云怠于行使自己的权利，完全是姜淑云的行为所造成的，而事实上，姜淑云是在2018年8月26日就去物业公司领取了钥匙，姜淑云主张至本次庭审之日的违约金毫无事实依据；对于姜淑云所主张的律师费，蒋捷宇不予认可，缺乏事实依据。经审理查明：2018年3月2日蒋捷宇（甲方）与姜淑云（乙方）在中介方宜兴市宜城街道人人房产信息咨询服务部（丙方）处签订了房屋买卖合同一份，该合同约定：一、甲方自愿将坐落于宜兴市宜城街道苏宁天氿御城C4幢2602室的房产出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币130万元，该房屋产权过户时产生的契税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，营业税由乙方承担，其他过户相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；乙方于2018年3月2日支付购房定金5万元，乙方于2018年4月2日前支付房款65万元，乙方付清尾款60万元的当天甲方配合乙方办理贷款审批手续并及时办理过户手续；甲方承诺于收到全款腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方，并于收到全款办理完毕户口迁移手续，丙方协助甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、有限电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜；甲、乙双方在办理该房过户时，应积极配合，如甲、乙任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失；如甲方未按约定时间交付该房屋和迁移户口，那么每逾期一天按乙方已付购房款的万分之三向对方支付违约金，违约金自本合同约定期限之第二日起算至实际交付之日止；合同签订后31天内乙方向甲方交付65万元（不含定金）剩余60万元在过户手续办理前一次性付清；交易所涉及所有费用、中介费等均由乙方承担；完成交易时限为签订合同后3-4个月（具体跟蒋捷宇商量办理“代理公证”大致时间后，留至少1个月余地）；不接受条件则不签合同；不兑现合同主要条款，按违约处理同时终止合同；丙方全程陪同甲、乙双方办理交易过程中所有手续；本协议经双方签订后，信息服务费由乙方在签约（过户）当天按照本协议交易房产成交总价的1.5%支付完毕，如一方违约，则由违约方承担上述中介费，且违约方应承担另一方为维护合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。上述合同签订后，姜淑云于2018年3月2日向蒋捷宇支付房屋总价款130万元（含购房定金5万元）同时由蒋捷宇向姜淑云出具收据一份。2018年4月26日蒋捷宇（委托代理人姜梅芳）与姜淑云签订补充协议1份，该补充协议载明：经双方协商一致同意，苏宁天氿御城C幢26层2602号房产交易手续本日办结，自本日起该住宅所涉及的一切费用均由姜淑云承担；购房贷款到帐后，蒋捷宇一周内协助姜淑云取款（期间如遇蒋捷宇出差在外，上述一周时间随出差时间顺延）等。2018年4月28日，姜淑云办理了宜兴市宜城街道天氿御城79幢172号2602室房屋的变更登记手续并领取不动产权证书。2018年9月9日，姜淑云向蒋捷宇发出催讨物业费追究违约责任函1份，该函件载明：截止2018年4月26日，蒋捷宇拖欠的苏宁天氿御城79幢172号2602室物业费7673.04元，姜淑云已代蒋捷宇先行缴纳，同时领取到了该房屋钥匙，因蒋捷宇已涉嫌违约，故请蒋捷宇于2018年9月15日前，将物业费7673.04元和违约金52650元（计算至2018年9月10日，逾期另加），共计60323.04元，转账支付给姜淑云，若逾期未转账姜淑云，姜淑云将启动司法诉讼程序追讨等。后因蒋捷宇不予理睬，故姜淑云诉至本院要求解决。审理中，姜淑云为证明自己的主张，向本院提供下列证据：证据1、2018年3月2日姜淑云与蒋捷宇签订的房屋买卖合同、2018年2月8日代收人许祥芬（系房屋中介）出具的收条、2018年3月2日收据，证明双方存在房屋买卖关系，姜淑云于2018年3月2日已付清购房款130万元；证据2、2018年4月28日登记的不动产权证书，证明蒋淑云于2018年4月28日办理案涉房屋的产权变更登记手续；证据3、实际出具时间为2018年4月26日的补充协议及证明，证明补充协议是2018年4月26日双方在住房中心签订的；证据4、2018年8月27日南京苏宁物业管理有限公司宜兴分公司出具给姜淑云自2015年5月1日起至2018年4月30日止的公共能耗费、电梯运行维护费计金额为2641.54元的收据、2018年8月27日姜淑云出具的自2015年5月1日起至2017年4月30日止案涉房屋的空置房备案申请、2018年8月27日南京苏宁物业管理有限公司宜兴分公司出具给姜淑云自2015年5月1日起至2018年4月30日止金额为5031.50元的物业公共服务费增值税发票，2018年8月8日苏宁天氿御城物业管理服务中心出具的证明，证明蒋捷宇拖欠物业费7673.04元并且姜淑云进行了垫付；证据5、2018年4月3日物业费的催缴通知单、2018年9月9日催讨物业费追究违约责任函、特快专递，证明蒋捷宇拖欠物业费，姜淑云垫付后及时向蒋捷宇追偿，但蒋捷宇至今未予理会；证据6、2018年11月22日姜淑云与江苏阳羡律师事务所签订的代理合同及律师费发票6000元，证明姜淑云因本案支付6000元律师费。上述证据经质证，蒋捷宇认为：对证据1的真实性无异议，该合同是房屋的中介方的格式合同，经过双方的协商，除格式合同之外的其他事项约定本次交易的完成时限为签订合同后3-4个月，同时有约定由于蒋捷宇本人的原因可在3-4个月的基础上留有一个月的余地，所以按照双方的约定，蒋捷宇履行合同义务的时间应该是合同签订后5个月即2018年8月2日之前；对证据2的真实性无异议，双方是在2018年4月26日办理的变更登记手续，从该日起姜淑云已经作为房屋的所有权人，在法律意义上蒋捷宇已经向姜淑云完成了自己的合同义务；对证据3的真实性无异议，该协议在2018年4月26日蒋捷宇配合姜淑云办理完变更登记手续后双方所签订的，该协议是经双方在变更登记之前经充分协商达成的一致意见，并且房屋中介方也参与了协商及协议的签订过程，协议明确约定了在交易手续办结当日起案涉房屋所涉及的一切房屋费用均由姜淑云承担，协议中所约定的内容是对房屋前期的物业管理费及其他费用作出的约定，在双方办理完变更手续后，双方应该缴纳的款项和费用均已明确，双方对自己的权利义务也非常清楚，该协议所列明的一切费用是案涉房屋截至当日应缴纳而尚未缴纳的以及今后可能产生的一切费用，即案涉房屋所有的费用与蒋捷宇无关，均由姜淑云自行承担；对证据4中增值税发票没有异议，但对南京苏宁物业管理有限公司宜兴分公司出具的收据、发票和苏宁天氿御城物业管理服务中心出具的证明有异议，该证明与收据、发票的开具单位不一致，是两个不同的主体，苏宁天氿御城物业管理服务中心能否出具证明，蒋捷宇存有异议；对证据5的真实性无异议，但姜淑云出具的责任函没有任何法律和事实的依据，蒋捷宇不予认可；对证据6的真实性蒋捷宇不清楚，如果存在委托关系，应当有律师费支付凭证，同时姜淑云主张的律师费在房屋买卖合同中没有约定。而姜淑云认为：按照合同的约定，认为蒋捷宇已经构成违约。上述事实，有姜淑云提供的房屋买卖合同、许祥芬出具的收条、蒋捷宇出具的收据、不动产权证书、补充协议、宜兴市宜城街道人人房产信息咨询服务部出具的证明、南京苏宁物业管理服务有限公司宜兴分公司出具的收据及增值税发票、空置房备案申请、苏宁天氿御城物业管理服务中心出具的证明，物业费的催缴通知单，催讨物业费追究违约责任函及特快专递凭证，代理合同及律师费发票，本院的庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：2018年3月2日姜淑云与蒋捷宇签订的关于座落于宜兴市的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2018年3月2日蒋捷宇收到姜淑云支付的房屋总价款130万元，蒋捷宇应当按合同约定于最迟不超过2018年8月2日前协助姜淑云办理完毕房屋过户变更登记手续。2018年4月26日蒋捷宇与姜淑云签订补充协议，双方约定案涉房屋所涉及的一切费用均由姜淑云承担，故姜淑云要求蒋捷宇返还姜淑云于2018年8月27日垫付的物业费7673.04元的诉请，本院不予支持。2018年4月28日蒋捷宇协助姜淑云办理了案涉房屋的过户变更登记手续，同时姜淑云领取了案涉房屋的不动产权证书，故应视为蒋捷宇已履行了合同约定的义务，故姜淑云要求蒋捷宇支付逾期交房违约金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。姜淑云要求蒋捷宇支付律师费6000元的诉请，双方在房屋买卖合同中没有约定，故本院不予支持。综上，蒋捷宇的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：驳回姜淑云对蒋捷宇的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取836元，由姜淑云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，预交上诉案件受理费1672元。审判员  史伟中二〇一九年二月十五日书记员  马一轩