黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终9356号上诉人（原审原告、反诉被告）：梅艳娟，女,1979年1月21日出生，汉族，五常市安家镇政府科员，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：崔金海，男，1972年9月25日出生，汉族，五常市营城子乡政府科员，住黑龙江省五常市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：颜振亭，男，1990年11月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省五常市委托诉讼代理人：张学军，黑龙江长城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：五常市百联房地产销售有限公司。住所地黑龙江省五常镇新客运站对过。法定代表人：孙洪波，经理。上诉人梅艳娟因与被上诉人颜振亭、五常市百联房地产销售有限公司（以下简称百联地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2018）黑0184民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梅艳娟的委托诉讼代理人崔金海，被上诉人颜振亭及其委托诉讼代理人张学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅艳娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审梅艳娟与颜振亭、百联地产于2018年1月24日签订的《房屋买卖合同》；3.梅艳娟剩余购房款128000元计算有误，没有核实代办费，请求驳回颜振亭给付梅艳娟该款的请求；4.一审判决要求梅艳娟办理产权过户，是强制履行合同，没有认定其违约行为应付的责任。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。（1）颜振亭在反诉中称与梅艳娟签订房屋买卖合同与事实不符。该合同是崔金海与颜振亭签订的，出卖方的签名并不是梅艳娟本人所签，涉案房屋为梅艳娟单独所有，未经本人（权利人）授权，他人物权代替本人签订合同，处分本人所有的财产，崔金海在签订合同时表明自己不是权利人，颜振亭和百联地产说该合同是购房协议，不是真正的买卖合同，买卖合同要到房产局签订，且需要权利人本人到场签字。颜振亭未核实确认，代签合同是否具有代理权，而认可他人代替权利人签订合同，应承担对其不利后果，所签订的合同因损害他人利益，应属无效合同。（2）颜振亭举证剩余房款128000元数额不准确。合同约定颜振亭交20万元房款，其中定金32800元、居间服务费500元，含代办服务费等服务项目1万元左右，一审法院在没有确定代办服务费的情况下，该数额出现错误，百联地产还房款1万元的事实梅艳娟在法庭上提出并提供证据。在2018年7月12日，颜振亭到五常市启智派出所报案称百联地产诈骗房款，在2018年7月16日，百联地产因人在外地以微信形式返还房款1万元，百联地产与梅艳娟通话中明确表明还的是房款。但颜振亭称是缴税款15000元用不了，返还10000元税款，现黑龙江省二手房2年内交易税为5.25%，个人所得税1%，32万元的房款需交税2万多，颜振亭税款不足，还要补缴，也就不存在剩余的情况，但一审法院没有认定这1万元是返还的税款，没有说明任何依据和理由。（3）经协商房屋买卖合同约定的贷款交易已经变更为全款交易，但经梅艳娟催促，颜振亭至今未向梅艳娟或百联地产交付全部购房款，已构成违约。梅艳娟在一审提交的证据二、证据三、证据五、证据七均可证明案件事实，且证据均被一审法院采信，在庭审笔录中得到颜振亭的认可，在合同规定的时间内颜振亭没有按合同约定付齐房款，致使合同逾期，颜振亭应负违约责任，《房屋买卖合同》第8条第二款明确约定买方应按合同规定的日期足额交付房款，如逾期交款则每日按照应付款额3‰向卖方支付逾期违约金，逾期15个工作日视为买方违约，且自动放弃购买。根据合同约定，梅艳娟有理由解除合同，如法院判决强制履行，应按此条款赔付违约金，计算违约金数额。2.一审判决适用法律错误，程序不合法。根据《中华人民共和国合同法》第133条，颜振亭实际入住涉案房屋是以租住的方式入住，梅艳娟并不是因为买卖向其交付房屋，该房屋的所有权并未应颜振亭入住而发生转移，然而一审法院错误认定涉案房屋所有权因颜振亭入住发生转移，一审法院认可全款买卖合同，该合同第6条对房产支付有明确的规定买方一次性付款的卖方应于收到全部房款之日与买方进行房屋交接，签订《房屋清费明细登记确认单》、《房屋买卖交易完毕确认书》视为房屋交付完毕，在梅艳娟与颜振亭有两次约定的情况下一审法院错误适用该规定判决，与事实不符。颜振亭辩称，梅艳娟的上诉理由不能成立。一审判决正确。1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法应该予以维持，梅艳娟上诉称合同无效的理由不符合事实，不能成立。本案涉案合同在协商签订过程中梅艳娟与其丈夫均在场，对出卖房屋及相关的事项梅艳娟明知，后梅艳娟丈夫代替在合同上签字行为是经其同意的，合同内容是双方真实意思表示。依法有效。合同其签订当日颜振亭就依照约定将购房定金直接交付给梅艳娟，梅艳娟接受后未提任何异议，此后履行合同过程中梅艳娟又将涉案房屋交付给颜振亭，梅艳娟对此理应明知，通过梅艳娟的收款交房行为足以证实其对此合同的签订和履行明知且无异议，因此合同并没有违背梅艳娟的意愿。合法有效。2.在合同履行过程中颜振亭依约履行了合同付款义务，是梅艳娟未能履约，其行为已经构成违约。百联地产未出庭，未发表辩论意见。梅艳娟向一审法院起诉请求：解除颜振亭、百联地产在2018年1月24日与梅艳娟签订的五常市阳光一期5号楼2单元302房屋买卖合同。颜振亭向一审法院反诉请求：确认颜振亭与梅艳娟签订的房屋买卖合同有效，继续履行合同，颜振亭交付剩余房款，梅艳娟协助办理过户手续。一审法院认定事实：百联地产作为居间方同梅艳娟、颜振亭在2018年1月24日签订了五常镇阳光一期5号楼2单元302室房屋买卖合同书一份，当时合同约定房屋价格人民币320000元，卖方梅艳娟收定金1万元，待房照下来进行贷款交易，办理过户。颜振亭把168000元房款交给百联地产。到期梅艳娟因房照没办下来，无法办理贷款。因颜振亭急于住房，颜振亭同意再给梅艳娟22800元作为定金。并加价8000元，并且约定现款购买该房。百联地产在合同补充协议做了更改，并总共补交给梅艳娟定金32800元，梅艳娟房照办下来后，找到颜振亭进行交易，因百联地产无力给付168000元房款。双方协商未果。梅艳娟要求解除房屋买卖合同。颜振亭要求继续履行合同。现该房屋颜振亭居住。上述事实有双方当事人陈述、庭审提交的证据证实。一审法院认为，梅艳娟与颜振亭双方签订房屋买卖合同，合同成立并有效，双方约定房款由居间人百联地产代收，颜振亭交纳了定金并缴纳了部分房款，并已实际入住该房屋。颜振亭向百联地产的交付行为视为履行了交付房款义务，梅艳娟要求解除合同无事实和法律依据，一审法院不予支持。颜振亭请求继续履行合同缴纳剩余购房款将房屋过户至梅艳娟名下，一审法院予以支持，应驳回梅艳娟的诉讼请求。对于已交付百联地产的房款，梅艳娟可另行向百联地产主张权利。判决：1.驳回梅艳娟的诉讼请求；2.梅艳娟与颜振亭签订的房屋买卖合同有效，继续履行，颜振亭于判决书生效后立即给付梅艳娟剩余购房款128000.00元；3.剩余房款履行后梅艳娟配合颜振亭办理该房屋产权过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元减半收取3050元由梅艳娟承担,反诉费1830元由五常市百联房地产销售有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梅艳娟提交一份证据：12368五常法院发送的短信。意在证明：一审法院程序违法。颜振亭的质证意见为：对该证据有异议，该证据与本案无关。该证据是法院对诉讼情况的一个信息反馈不能证明一审法院程序存在违法情况，相关的程序性材料均以法院直接送达的法律文书为准，本信息不能产生送达的法律效力。因此，该短信不足为证。颜振亭提交一份证据：颜振亭于2018年1月24日即合同签订当日将1万元支付给梅艳娟，该款也就是合同约定的购房定金。意在证明：收款人是梅艳娟，钱是其自己收取的。梅艳娟的质证意见为：认可该证据。本院认证意见：对梅艳娟举示的证据不能证明一审法院存在违反法定程序，影响本案公正判决的情形，因此，对梅艳娟举示的证据本院不予认定。对颜振亭举示的证据，因梅艳娟认可该证据，故本院对颜振亭举示的证据予以采信。本院查明：梅艳娟与崔金海系夫妻关系。其他事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，梅艳娟与颜振亭签订的房屋买卖合同以及双方关于买卖案涉房屋的相关约定合法有效。梅艳娟上诉主张案涉合同是崔金海与颜振亭签订的，出卖方的签名并不是梅艳娟本人所签，应属无效合同。梅艳娟与崔金海系夫妻关系，案涉合同在协商签订过程中梅艳娟与崔金海均在场，对出卖房屋及相关的事项梅艳娟明知，且颜振亭将购房定金交付给梅艳娟，梅艳娟接受后未提出异议，其对合同的签订和履行情况亦应明知，合同内容系双方真实意思表示。现梅艳娟主张案涉合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此，梅艳娟提出案涉房屋买卖合同无效的上诉主张本院不予支持。双方将合同约定的贷款购房口头更改为现金购房后，对剩余购房款的交纳时间未约定，因此颜振亭未交纳剩余购房款的行为不属于违约行为。颜振亭已交纳购房定金及部分购房款，一审判决颜振亭交纳梅艳娟剩余购房款并无不当。关于颜振亭交纳的税费问题，与案涉房屋购房款并无关联。综上所述，梅艳娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由梅艳娟负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇一九年二月二十六日法官助理张智慧书记员周小倩