福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽02民终1167号 上诉人（原审原告）：厦门市联丰商城第二届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****。 代表人：阙建生，该业委会主任。 委托诉讼代理人：杨力，福建如浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏洁，福建如浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李玲娟，女，1978年7月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：厦门市思明区蓉山食杂店，住所地福，住所地福建省厦门市思明区莲前东路**之一v> 经营者：李玲娟，女，1978年7月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：李长水（李玲娟之父），住福建省漳州市芗城区，现住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门市联丰商城第二届业主委员会（以下简称联丰商城第二届业委会）因与被上诉人李玲娟、厦门市思明区蓉山食杂店（以下简称蓉山食杂店）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初11920号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 联丰商城第二届业委会上诉请求：撤销一审判决，指令一审法院审理。事实和理由：一、讼争店面租赁期满后，联丰商城第二届业委会有权代表全体业主依法收回讼争店面，本案诉讼不需要经过业主大会表决同意。讼争店面的租赁期限已届满，未续签新的租赁合同，李玲娟、蓉山食杂店已失去合法占有讼争店面的依据，但却强行无偿占用讼争店面长达一年，不支付租金，亦拒绝支付水电费，严重侵害了全体业主的合法权益。联丰商城第二届业委会依据已经到期的租赁合同收回讼争店面是维护全体业主的合法权益，该行为既不涉及变更尚属有效的租赁关系，也不涉及创设新的租赁关系，不属于物权法第七十六条规定需要业主大会决议的重大事项，相反是联丰商城第二届业委会维护全体业主权益的应当行使的职责。二、一审判决认定2017年8月20日业主大会表决不合法错误。1.阙建生业主委员资格是否终止由业主大会决定而非依据思明区人民政府莲前街道办事处（以下简称莲前街道办）出具的《指导监督函》。阙建生不属于《厦门市物业管理若干规定》第19条规定的委员资格自动终止的情形，该条款亦未赋予街道办终止业主委员会资格的权利。《厦门市物业管理若干规定实施细则》第17条及《联丰商城业主大会议事规则》第23条均明确规定终止业主委员资格必须由业主大会决定，业主委员资格自业主大会会议作出决定之日起终止。故《指导监督函》依据《厦门市物业管理若干规定》第19条终止阙建生业主委员资格不符合法律规定，在业主大会作出决定前，阙建生仍具有业主委员资格。且莲前街道办在出具《指导监督函》后仍认可阙建生业主委员会主任的身份，包括通知开会、在会议纪要上签字、协调小区事项等等。因此，阙建生业主委员会主任资格至今仍然合法有效，其参与2017年8月20日业主书面表决并无不妥。2.2017年8月20日业主大会会议符合召开业主大会临时会议的条件。2017年8月20日业主大会临时会议依据《厦门市联丰商城小区业主大会议事规则》第十四条第二项“涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理”召开，表决内容体现业主大会会议是对小区拖欠水、电费、公维金等、违章搭建、占用小区公共产业侵权行为等的起诉决定，涉及全体业主共同利益事项，也是需及时制止侵权行为、维护小区全体业主权益的紧急事项。《厦门市联丰商城小区业主大会议事规则》未规定需要业主委员会会议表决才能召开业主大会临时会议，一审判决将业主委员会会议表决作为启动召开业主大会临时会议的前置条件错误。3.业主表决表反映的是全体业主真实的意思表示。业主不仅指表决表中登记记载的业主，还包括同住成年家属及有权代表业主签字的代理人，一审判决未审查核实即以表决表记载的业主姓名与实际签名不符为由认定181票无效错误。部份业主名字被涂改是因为签字时发现房屋产权已经变更，但新、旧业主未将变动信息及时告知业委会或物业管理处，故划掉旧业主名字让新业主签名，这符合日常生活经验及常理，一审判决对此认定错误。 李玲娟、蓉山食杂店辩称，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十三条、第十五条、第十九条第二款、《厦门市物业管理若干规定》第四条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，联丰商城第二届业委会的成员合法性存疑，召开业主大会程序不合法、不合规，业主表决结果未达到法定条件，对其起诉应予以驳回。 联丰商城第二届业委会向一审法院起诉请求：1.判令李玲娟、蓉山食杂店退还厦门市思明区莲前东路381号之一的店铺并将租赁店铺恢复原状；2.判令李玲娟、蓉山食杂店支付自2017年8月1日起至退还租赁店铺之日止的占用费（占用费按合同约定的租金6600元/月计算，计每日为220元）。 一审法院认定事实：2013年12月10日《厦门市业主委员会变更备案表》载明，联丰商城小区共811户业主，房屋总建筑面积102717平方米。联丰商城第二届业委会于2013年11月20日由业主大会选举成立，任期至2018年11月19日，含主任阙建生在内共有委员13人。 2015年7月以来，部分业主举报阙建生存在违法搭建问题，要求终止其委员资格。2015年7月至9月，莲前街道办先后三次发函给联丰商城第二届业委会，要求在规定时间对上述问题进行调处并作出处理决定，但联丰商城第二届业委会仅反馈称阙建生胜任委员工作。2015年9月29日，莲前街道办召开联丰商城物业管理专题联席会研究该小区业委会委员阙建生的任职条件等问题，会议纪要指出：根据小区业主大会议事规则第十九条，联丰商城第二届业委会应尽快对阙建生委员资格问题作出处理决定。2016年3月24日，莲前街道办向联丰商城第二届业委会发送《指导监督函》指出：“二、关于阙建生委员职务自行终止的问题。经查，思明区城市管理行政执法局作出的厦思城执立字（2010）0711号文件已认定阙建生存在违法搭建事实。根据有关规定，阙建生确实存在违法搭建事实，其已明显不具备继续担任业委会委员的主体资格。依照《厦门市物业管理若干规定》第十九条规定阙建生业主委员会委员职务自行终止事项在小区内进行公示并报我街道办备案。”联丰商城第二届业委会未履行上述《指导监督函》责令事项，阙建生仍保留委员资格并担任主任职务。 2017年8月20日，联丰商城第二届业委会以“厦门市联丰商城业主委员会”名义书面征求意见方式召开业主大会，表决包括“起诉厦门市思明区蓉山食杂店租赁合同纠纷案”在内的事项。表决资料载明，阙建生系监督人之一。联丰商城第二届业委会统计认为表决同意为574票、不同意和弃权为34票。经一审法院审核，联丰商城第二届业委会统计为同意的574票中有181票实际签名的姓名与表决表记载的业主姓名不一致，还有35票对表决表记载的业主姓名进行了涂改或添加。 另查，《厦门市联丰商城小区业主大会议事规则》第十四条规定：“业主大会会议每年10月份召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议；（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。” 一审法院认为，业主委员会应当执行业主大会的决定事项，应当接受行政主管部门的指导和监督。联丰商城第二届业委会应当按照法律法规及小区议事规则的规定召开业主大会并取得符合法定条件的业主同意后方有资格提起本案之诉。根据在案证据，2017年8月20日业主大会表决存在以下问题：（1）2016年3月莲前街道办依据《厦门市物业管理若干规定》第十九条规定责令阙建生业主委员会委员职务自行终止并要求公示备案，联丰商城第二届业委会拒不执行，仍保留阙建生主任委员职务并于2017年8月20日在阙建生参与下组织业主书面表决。（2）根据《厦门市联丰商城小区业主大会议事规则》第十四条规定，业主大会定期会议于每年10月召开，2017年8月20日业主大会系临时会议。召开临时会议应由20%以上业主提议或发生涉及全体业主共同利益事项需及时处理，但联丰商城第二届业委会并未提供证据证明召开2017年8月20日业主大会符合上述规定条件，亦未举证证明发起此次业主大会经业主委员会会议表决通过。（3）《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主，业主享有参加业主大会会议、行使投票权的权利，非业主不享有上述权利。2017年8月20日业主大会联丰商城第二届业委会统计为同意的574票中有181票实际签名的姓名与表决表记载的业主姓名不一致，还有35票对表决表记载的业主姓名进行了涂改或添加，故上述216票依法应认定为无效，可认定为有效的同意票为358票。由于表决同意的业主数量（358户）未占全体业主数量（811户）过半数的业主同意，应认定表决事项未通过。综上，联丰商城第二届业委会成员合法性存疑，召开业主大会程序不合法合规，业主表决结果未达法定条件，应认定其无权提起本案之诉，对其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条、第十三条、第十五条、第十九条第二款，《厦门市物业管理若干规定》第四条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回联丰商城第二届业委会的起诉。 各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，李玲娟、蓉山食杂店提交《有无欠费明细》，证明该证据中打钩的四人虽然居住在小区内，但没有房产，阙建生让该四人在相关表决表中签字。联丰商城第二届业委会质证认为，该证据是复印件，真实性无法确认。 本院认为，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，向人民法院提起民事诉讼。联丰商城第二届业委会无充分证据证明其起诉请求李玲娟、蓉山食杂店退还讼争店面并恢复原状、支付占用费有经过业主大会授权，故其提起本案诉讼不符合法律规定。一审裁定以联丰商城第二届业委会无权提起本案之诉为由驳回其起诉并无不当。 综上，联丰商城第二届业委会的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 陈 璟 审 判 员 胡林蓉 二〇一九年二月二十七日 代书记员 潘婉燕 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 --