北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13231号原告：北京科拉思纳服饰有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛中街**。法定代表人：冯士霞，董事长。委托诉讼代理人：于占洋，男，1957年5月24日出生，汉族，北京科拉思纳服饰有限公司项目部总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨辉，北京泓聚律师事务所律师。被告：刘志金，男，1956年9月4日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王长江，北京济和律师事务所律师。原告北京科拉思纳服饰有限公司（以下简称科拉公司）与被告刘志金房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。科拉公司之委托诉讼代理人于占洋、杨辉，刘志金及其委托诉讼代理人王长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。科拉公司向本院提出诉讼请求：判令解除与刘志金于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》，刘志金返还租金54.17万元并支付利息（从2017年3月1日至实际返还之日止，按银行同期贷款利率4.35%计算），支付建筑物补偿款638748元，退还保证金5万元。事实和理由：2006年7月30日，刘志金与北京九洲济康医药有限责任公司（以下简称九洲公司）签订《厂房、仓库租赁合同》，将位于北京市朝阳区双桥东路甲x号的厂房租赁给九洲公司。后由九洲公司转租给我公司，我公司与刘志金、九洲公司于2006年9月20日签订《房租租赁合同》。之后，我公司与刘志金又陆续签订了几份《房屋租赁合同》。从2006年9月始，我公司一直使用房屋，并进行了几次装修，经刘志金允许加盖了库房等设施。2016年7月6日，双方签订《房租租赁合同》，我公司支付了2016年8月1日至2017年7月31日租金。2017年3月3日，拆迁公司通知称刘志金与其达成了《拆迁安置协议》，对房屋要进行拆除，并于当天进行了拆迁。刘志金从未告知我公司房屋要拆除。刘志金辩称，我同意解除合同，同意返还租金40万元左右。我不存在恶意不返还，之前双方一直在协商，就数额未能达成一致，因此不同意支付利息。我不同意支付装修附属物等损失，科拉公司2011年已将注册地迁往通州。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：1997年，北京市双桥农场东会村农工商合作社与北京绍发体育技术开发有限责任公司签订《协议书》，出租案涉土地。北京市朝阳区城市规划管理局1998年的《临时建设工程规划许可证》记载临时建设工程期满，建设单位必须自行拆除，因故到期不能拆除的，应在到期前两个月到原审批机关续办手续，否则按违法建设查处。2002年7月，北京市朝阳区管庄乡东会村民委员会和北京市朝阳区管庄乡人民政府村镇规划办公室出具的《证明》记载房屋建筑面积3500平方米。2003年2月1日，刘志金与北京市朝阳区管庄乡东会村民委员会签订《协议书》，承租案涉场地。2006年7月30日，刘志金与九洲公司签订《厂房、仓库租赁合同》，出租场地予九洲公司。2006年9月20日，九洲公司（甲方）、科拉公司（乙方）和刘志金（丙方）签订《房屋租赁合同》，甲方有权出租租赁房屋，与乙方建立房屋租赁关系；乙方应于本合同签订之日起三个工作日内，向甲方支付租赁保证金5万元，租赁期限届满，甲方应向乙方无偿退还租赁保证金。后，科拉公司向九洲公司支付保证金5万元。科拉公司称九洲公司已将保证金转给了刘志金，刘志金称未收到，不同意退还。2008年11月8日，科拉公司（乙方）与刘志金（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于九洲公司、科拉公司与刘志金2006年9月20日签署的《房屋租赁合同》经三方同意协商终止；依原租赁合同由乙方租赁部分，租赁期限不变，原由九洲公司租赁、现由乙方承租部分，自2008年11月5日至2016年11月4日；依原租赁合同，乙方已向九洲公司交付合同保证金5万元，该保证金款项由九洲公司转付甲方；租赁期限届满……甲方应向乙方无偿退还租赁保证金；如因非乙方之原因本合同提前终止，装修、改善及增设他物由甲方按价赔偿。2016年7月6日，科拉公司（乙方）与刘志金（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，约定，租赁期自2016年8月1日至2019年7月31日；2016年8月1日至2017年7月31日年租金130万元。合同履行过程中，科拉公司先后向刘志金支付了60万元和65万元租金。科拉公司称前一份合同已支付2016年8月的租金5万元，故2016年合同8月至2017年1月期间的租金只需再支付60万元。就此，科拉公司提交了刘志金签字的《关于新房屋租赁合同首次付款的说明》予以佐证。刘志金认可证据的真实性。科拉公司称曾向刘志金主张返还租金，刘志金不予返还；刘志金称因双方就拆除补偿问题未达成一致，向科拉公司返还租金，科拉公司不接收。庭审中，双方均同意租金计算至2017年3月10日。2017年1月9日，刘志金（乙方）与北京市朝阳区管庄乡东会村经济合作社（甲方）签订《协议书》，甲方收回土地，就乙方建设该房屋的初始材料进行一次性补偿，共有砖房4564.58平方米，砖房每平方米600元，共计2738748元。《协议书》附有房屋平面位置示意图，标有1-17编号及相应面积。刘志金领取了补偿款2738748元。科拉公司主张示意图编号2、5、8、9、14、16房屋为其新建，编号11、12号房屋为在两房之间搭建、加顶棚，同时2015年对全部房屋进行了装修。就此，科拉公司提交合同、收据、记账凭证等予以佐证。刘志金不认可证据的真实性，称科拉公司有新建、装修，但面积无科拉公司所述之多，考虑到科拉公司新建和装修情况，因此在租金上已给予优惠，之前其公司及九洲公司也有新建。刘志金另提交北京市朝阳区管庄乡东会村民委员会2018年3月28日出具的《证明》，称至2002年场地临时建筑面积达4100平方米。科拉公司不予认可，称2006年至2017年场地由其占用，刘志金无法加盖房屋。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。临时建设用地规划许可证和临时建设工程规划许可证的有效期不超过2年，期满需要延续的，经批准期限不得超过1年。本案中，案涉场地在1998年取得《临时建设工程规划许可证》，双方未提交证据证明取得延长期限批准手续，且案涉场地建设在原有基础上有变动，双方也未提交证据证明新建设取得相应的批准手续。科拉公司与刘志金至2016年7月6日尚就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，按照上述法律规定，该《房屋租赁合同》应当认定为无效。故，对于科拉公司请求解除《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。科拉公司已支付刘志金租金至2017年7月31日，双方均同意租金计算至2017年3月10日，本院不持异议，故刘志金应当退还科拉公司2017年3月11日至7月31日租金50.93万元。刘志金主张科拉公司少支付了5万元，但结合科拉公司支付的租金数额及《关于新房屋租赁合同首次付款的说明》，本院对于刘志金的主张不予采纳。科拉公司要求支付利息，无合同约定和法律依据，本院不予支持。刘志金认可科拉公司在案涉场地内有新建和装修，本院不持异议。双方对于建设的情况各执一词。虽刘志金提交了2018年3月28日的《证明》，但该证明就同一事项的证明与证明人2002年出具的《证明》内容不一致，且该证明是在诉讼过程中出具的。故，本院对于2018年3月28日的《证明》不予采纳。根据2002年的证明及拆迁《协议书》所记载的面积，2002年7月至2017年1月期间，房屋面积增加1000平方米左右，但2002年7月至2006年9月期间，科拉公司尚未承租案涉场地，至2008年11月才全部承租案涉场地，且科拉公司提交的合同部分为对原有的装饰装修改造，不能证明面积的增加。故，综合考虑科拉公司承租的期限、已使用的期限、改造和新建情况、2002年至2017年房屋面积增加情况，结合科拉公司提交的合同及支出情况，本院酌情确定刘志金支付科拉公司补偿款30万元。根据2006年双方与九洲公司的《房屋租赁合同》约定，由科拉公司向九洲公司支付保证金5万元，由九洲公司退还科拉公司。2008年双方的《房屋租赁合同》约定由九洲公司转付刘志金保证金5万元，然后由刘志金退还科拉公司，但九洲公司并非该合同的一方，刘志金称未收到九洲公司转付的保证金，也无证据证明刘志金已收到，且该《房屋租赁合同》也属无效合同。故，科拉公司要求刘志金退还保证金5万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、刘志金于本判决生效后十五日内退还北京科拉思纳服饰有限公司租金五十万零九千三百元；二、刘志金于本判决生效后十五日内支付北京科拉思纳服饰有限公司补偿款三十万元；三、驳回北京科拉思纳服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23087元，由北京科拉思纳服饰有限公司负担9787元（已交纳5109元，余款于本判决生效后七日内交纳），由刘志金负担13300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林审 判 员  黄雪芹人民陪审员  洪 光二〇一九年二月二十一日书 记 员  周欣月