广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26643号原告:中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司，住所地广东省中山市西区富华道16号富业广场（一期）四层4号之一卡，统一社会信用代码914420003381590439。法定代表人:肖杰煜，总经理。委托诉讼代理人：何伟珊，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，广东万里海天律师事务所律师。被告：黄树基，男，1972年6月1日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司（以下简称大旺餐饮公司）与被告黄树基、中山市西区家家味餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告大旺餐饮公司向本院申请撤回对被告中山市西区家家味餐厅的起诉，本院已另行制作民事裁定予以准许。原告大旺餐饮公司委托诉讼代理人张志伟、被告黄树基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大旺餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告解除中山市富业?大旺美食广场租赁合同；2.被告黄树基向原告支付租金、管理费、水电费、税金共计31732元，并从欠费之日（2018年8月5日）起至付清租金等费用之日止，按应缴未缴纳款项的5‰支付违约金；3.被告承担律师费6000元。事实与理由：原告与被告于2015年6月15日签订中山市富业?大旺美食广场租赁合同（以下简称租赁合同），将位于中山市××道××号富业广场“富业-大旺美食城”编号为第××的商铺出租给被告使用经营合味天香餐饮店。合同约定：首年租金每月26290元，租赁房产所在区域的物业管理费、水电费、租赁税由被告承担；被告逾期交付租金、物业管理费、水电费、租赁税费及其他费用的，每逾期1天，原告按日向被告收取应缴未缴款项5‰的违约金，如被告5日内仍未缴付相关款项及违约金的，原告有权单方解除租赁合同，收回物业，并保留追讨未付租金及其他费用和其他损失（包括但不限于律师费）的权利。合同签订后，原告依约将场地交给被告使用。但被告却违约，从2018年8月起拖欠租金、管理费、水电费等共计46732元未支付。后双方于2018年10月5日签订解除租赁合同协议书,解除了双方之间的租赁合同关系，确认被告尚欠原告水电费15233元、管理费1195元、租金29540元、税金765元，合计46732元，并承诺于2018年10月31日前缴清。此外，双方当场确认原告以15000元的价格购买被告在租赁场所内的空调设备，并在被告应缴清的款项里予以抵扣，因此被告尚欠原告31732元，截止起诉之日尚未向原告付清所欠费用。综上所述，原、被告签订的租赁合同合法有效。被告承租铺位后不依约交纳租金、物业管理费、水电费、税金等行为，严重损害了原告的经济利益。原告提起诉讼，请法院依法公正裁判。庭审中，原告明确诉求1为：确认原、被告已于2018年9月30日解除双方签订的租赁合同；变更诉求2为：被告向原告支付租金、管理费、水电费、税金共计31732元，并从2018年11月1日起至清偿之日止，按应缴未缴纳款项的5‰/日支付违约金。被告黄树基辩称：1.确认双方已经签订解除合同协议书，双方的租赁合同已经在2018年9月30日解除；2.确认根据解除合同租赁协议书，被告尚欠原告46732元，抵扣空调费后还需支付31732元，但是由于被告还有装修押金10000元，水电押金2000元，以及一套管道煤气器具价值60000元，被告与原告协商以转让费和押金抵扣欠款，但是原告不同意，由于被告一直在与原告协商，所以一直没支付余款，被告认为应在本案中应一并处理；3.不同意承担律师费，被告没有违约；4.不同意支付违约金，且原告主张的5‰/日的违约金过高，要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.原告大旺餐饮公司（出租方、甲方）与被告黄树基（承租方、乙方）早于2015年6月2日曾签订中山市富业?大旺美食广场租赁合同，后于2017年5月23日又重新签订中山市富业?大旺美食广场租赁合同[合同编号：DW-2015-00]，约定：由甲方将位于中山市××道××号富业广场“富业-大旺美食城”编号为第××的商铺（面积239平方米）出租给乙方，乙方对租赁房产现状已了解并认同，租赁房产装修标准及附属设备设施按现状交付；乙方租赁上述房产按合味天香用途使用（品牌或字号，具体以经工商登记机关核定为准）；租赁期限为5年,2015年6月15日起计租，免租期为2015年6月15日至2015年9月30日，月费用：2015年10月1日至2017年6月14日期间租金26290元，2017年6月15日至2018年6月14日期间租金27868元，2018年6月15日至2019年6月14日期间租金29540元……；乙方在每月5日前支付上述费用，逾期视为拖欠；租赁房产所在区域的物业管理费（含卫生清洁费、治安管理费）、乙方承租房产范围内的水电费（具体水电单价由房产持有者委托的物业管理公司加上电损及水损后统一制定）等各项费用，均由乙方自行承担，乙方在每月5日前支付上述费用，逾期视为拖欠；租赁房产所需缴纳的租赁税由乙方承担；双方签订本合同的当日，乙方交付合同履约保证金52580元，履约保证金不计利息，由甲方保管,合同终止，乙方将租赁房产交还甲方并经甲方验收合格，且在乙方没有违约及付清应付费用、履行完本合同全部义务的情况下，乙方凭收据收回履约保证金；租赁期内，乙方未按本合同相关约定缴付各项费用，甲方可向乙方行使以下权利：乙方逾期交付租金、物业管理费、水电费、租赁税费及其他费用的，每逾期1日甲方按日向乙方收取应缴未缴款项5‰的违约金，拖欠上述费用超过5日或以上的，甲方有权单方面采取包括但不限于停电停水等措施，由此造成的一切损失由乙方自行承担；如乙方5日内仍未缴付相关款项及违约金的，甲方除有权采取上述措施外，还有权单方解除本合同，即时采取停水停电措施及收回商铺并保留追偿上述款项之权利等，由此造成的损失由乙方承担，并有权没收乙方缴纳的履约保证金及保留向乙方追讨未付租金及其他费用和其他损失（包括但不限于律师费）的权利。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付租赁物。2.自2018年8月起，被告黄树基因经营亏损对水电费、租赁税费及租金未足额支付，原告大旺餐饮公司（出租方、甲方）与被告黄树基（承租方、乙方）于2018年10月5日签订解除租赁合同协议书，约定：甲、乙双方原于2015年6月15日签订中山市富业?大旺美食广场租赁合同经双方友好协商一致，同意该合同于2018年9月30日予以解除，双方于协议签订之日起解除租赁合同关系，乙方在协议签订起7日内将铺位交还给甲方，逾期未搬走的，视为乙方已自动将上述商铺交回甲方，并放弃存放于上述商铺内的物品，甲方可以进行处理，乙方不得向甲方主张任何权利或赔偿；乙方已产生8-9月份水电费15233元，9月份管理费1195元，9月份租金29540元，9月份税金765元，共计46732元，以上费用乙方需在2018年10月31日前缴清；乙方在双方协定的缴清费用期限内，如未能如期履约应缴费用，甲方将通过法律途径追讨乙方全部欠款，包含应缴费用、优惠部分费用、欠款滞纳金等；乙方因自身原因提前申请解除合同，合同保证金不予退还；甲方自2018年10月1日起正式收回该商铺另行租赁，与乙方已无任何关系。协议书还约定了其他内容。被告亦已依约于2018年10月1日向原告交还租赁物。3.协议书签订后，经原、被告协商一致同意由原告向被告购买租赁物内的空调，并作价15000元用于抵扣前述被告应向原告支付的欠款46732元。4.后因被告对于欠款余款31732元（46732元-15000元）未依约于2018年10月31日前向原告支付，为维护合法权益，原告特诉至法院。5.原告大旺餐饮公司委托广东万里海天事务所律师提起本案诉讼，支出律师费6000元，并提交民事案件委托代理合同及发票佐证。6.庭审中，原告大旺餐饮公司明确表示不同意被告黄树基辩解意见中提及的用装修押金和转让费抵扣涉案欠款。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告大旺餐饮公司与被告黄树基分别于2015年6月2日、2017年5月23日签订的租赁合同以及于2018年10月5日签订的解除租赁合同协议书，均是双方当事人的真实意思表示，合同及协议书均合法有效，双方均应依约履行。现原告诉请确认其与被告签订的前述租赁合同依据解除租赁合同协议书的约定已于2018年9月30日解除，被告亦当庭予以确认，故本院予以认可。解除租赁合同协议书约定被告应于2018年10月31日前向原告支付租金、管理费、水电费、税金共计46732元，但至前述期限届满前，被告尚欠原告31732元未支付，已构成违约，原告有权依据前述协议书的约定要求被告支付前述欠款，故本院对原告前述诉请予以支持。关于违约金问题。租赁合同约定“乙方（被告）逾期交付租金、物业管理费、水电费、租赁税费及其他费用的，每逾期1日甲方（原告）按日向乙方收取应缴未缴款项5‰的违约金，”以及解除租赁合同协议书约定“乙方在双方协定的缴清费用期限内，如未能如期履约应缴费用，甲方将通过法律途径追讨乙方全部欠款，包含应缴费用、优惠部分费用、欠款滞纳金等”，现原告主张自逾期之日即2018年11月1日起以欠款31732元为基数按日5‰计付违约金，庭审中被告认为原告依据前述约定诉求违约金的计算标准过高，请求法院调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合合同履行情况、被告的过错程度以及公平原则，本院依法调整违约金计算标准为以31732元为基数，自2018年11月1日起按月利率2%计算至清偿之日止。关于律师费。因租赁合同中已有明确约定，且原告大旺餐饮公司主张的律师费6000元未超过主管部门规定的收费标准，故本院亦予以支持。被告黄树基辩称以押金和转让费抵扣欠款，因双方在租赁合同及解除租赁合同协议书中均未明确约定押金与转让费可予以抵扣欠款，被告于本案中并未提起反诉主张原告返还前述款项以抵销欠款，仅作为拒付欠款的抗辩理由提出，而原告亦当庭表示不同意抵扣，被告主张以押金和转让费抵扣欠款不属于本案审理范围，故本院对其该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司与被告黄树基分别于2015年6月2日、2017年5月23日签订的中山市富业?大旺美食广场租赁合同已于2018年9月30日解除；二、被告黄树基于本判决生效之日起七日内向原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司支付租金、管理费、水电费、税金合计31732元及违约金（计算方法：以31732元为基数，自2018年11月1日起按月利率2%计算至清偿之日止）；三、被告黄树基于本判决生效之日起七日内向原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司支付律师费6000元；四、驳回原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，减半收取为372元(原告中山市大旺餐饮娱乐管理有限公司已预交)，由被告黄树基负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一九年二月十二日书记员  姚 班梁琳