北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初69228号原告：北京中维泰禾房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡顺白路**。法定代表人：秦真国，董事长。委托诉讼代理人：许延龙，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷雨禾，北京市金杜律师事务所实习律师。被告：刘克宾，男，1969年6月13日出生，汉族，户籍地：河北省石家庄市长安区。原告北京中维泰禾房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告刘克宾（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许延龙到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年5月4日签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2018年3月15日解除；2、被告向原告支付违约金1835000元。事实和理由：2017年5月4日，原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定由被告购买坐落于北京市朝阳区顺黄路8号院18号楼104号房屋（以下简称涉案房屋）。房屋总价款共计人民币4170万元。合同附件五“商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限”约定，被告应在2017年2月20日前共计向原告支付首付款50万元；2017年6月15日前，向原告支付首付款2035万元。剩余房款2085万元通过按揭贷款形式支付。被告于2017年2月19日支付20万元；2017年2月20日支付30万元；2017年7月19日支付200万元。后续款项1835万元，经原告多次催促，被告迟迟不予支付。原告于2017年9月、10月、11月多次向被告发送《催款函》催促被告补交房款，但被告未予理会。2018年3月，原告向被告发送了《解约函》，解除了原、被告双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》。截止到起诉之日，被告共缴纳房款250万元，剩余1835万元，经原告多次催告仍以各种理由推托，拒绝履行付款义务。根据《商品房预售合同》第九条第二款约定，被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，被告应向原告支付逾期应付款10%的违约金。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了《北京市商品房现房买卖合同》、购房款收据、《解约函》、EMS详情单等证据。被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃了举证、质证的权利。经审查，本院采信原告提交的证据。经审理查明：原告作为出卖人，被告及刘瑞钧（未在合同上签字）作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告购买原告所有的北京市朝阳区顺黄路8号院18号楼104号房屋，套内建筑面积：300.34平方米，房屋成交价4170万元。合同签订前，买受人已向出卖人支付定金50万元。该定金于本合同签订时抵作商品房价款。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。合同第九条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。2．逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件五约定，买受人采取贷款方式付款：1、签订本合同之日（即2017年2月20日），买受人须支付商品房总价款1.2%的首付款（含定金）即人民币50万元，其中不含税总金额476190.48元，增值税税率为5%，增值税23809.52元。2、2017年6月15日前，买受人应向出卖人支付总房款48.8%的房款，即人民币2035万元，其中：不含税总金额19380852.38元，增值税税率为5%，增值税969047.62元。3、剩余50%的房款，买受人应于本合同签订之日后30日内通过按揭贷款形式支付，即人民币2085万元，其中：不含税总金额19857142.86元，增值税税率为5%，增值税992857.14元。……如非出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的贷款条件、银行贷款政策变化等）导致出卖人未能在前述期限内收到买受人全部购房款的，视为买受人逾期支付。买受人应当在出卖人发出变更付款方式通知之日起7日内以书面的形式向出卖人提出解除本合同的申请，同时承担总房款10%的违约金，如买受人超过7日未向出卖人书面提出解除本合同申请的，则视为买受人同意将付款方式变更为一次性付款，买受人应于出卖人发出变更通知之日起30日内将全部购房款补足，否则视为买受人违约，出卖人有权要求解除本合同，并将按逾期付款追究买受人责任，违约责任按本合同第九条处理。合同附件十三补充协议第八条约定，关于通知的约定……2.任何一方发出的书面通知有三种送达方式：挂号信形式、快递形式、当面送达方式，任何一方可选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式送达的，以邮戳时间为准；以快递方式送达的，以记载的发送时间为准；当面送达的，以签收之日为准。3、双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效。如有变更，变更方应自变更之日起五日内以书面形式通知对方。否则，因此发生的投递错误、延迟、不能送达等不利后果，均由变更方承担，发送方不承担任何责任。第九条关于现房合同解除的补充约定1、出卖人和买受人任何一方根据现房合同或本补充协议的规定行使解除权时，现合同和本补充协议自书面解约通知到达对方后即视为解除，违约方应当根据现房合同、本补充协议及双方签署的其他文件的要求承担违约责任。第十三条约定，1、本补充协议为现房合同不可分割的组成部分，与现房合同具有同等法律效力。如本补充协议与现房合同约定内容不一致，则以本补充协议所述内容为准。……合同买受人信息处显示：“刘克宾的通讯地址：河北省石家庄市桥东区石纺路10号2栋2单元5A室，邮政编码：050041，联系电话159XX****XX。”上有手写字样“本人信息已合对无误。刘克宾”。另，合同上未显示签约时间，原告称2017年2月20日原、被告双方签订认购书，后于2017年5月4日签订了正式的买卖合同，即前述《北京市商品房现房买卖合同》。2017年2月19日，刘克宾支付定金20万元。2017年2月20日，刘克宾支付定金30万元。2017年7月18日，刘克宾支付房款200万元。2018年3月14日，原告通过EMS向被告的两个地址分别邮寄了《解约函》，其中一个邮寄地址为河北省石家庄市桥东区石纺路10号2栋2单元5A室，联系电话159XX****XX，该邮件于2018年3月26日退回；另一个邮寄地址为河北省石家庄市新华区小安舍村东华铁路中专以西金谷公司院内，联系电话159XX****XX，该邮件于2018年3月15日签收，签收人：他人收李旺。《解约函》内容为：“尊敬的刘克宾、刘瑞钧先生/女士：您好！您于2017年05月04日签署了编号为：x的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“购房合同”），购买我司开发建设的北京院子项目17-1704号商品房。根据购房合同约定，您应于2017年06月15日前向我司支付购房合同款项人民币18450000元，经多次接洽，您至今未按约付款。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清购房合约定的相关款项，我司现根据购房合同的约定解除与您的购房合同，并按购房合同约定扣除您应支付的违约金，截止到发函之日，违约金金额为1845000元。请您于2018年3月21日前配合我司办理预售合同注销等相关手续，否则除上述违约金外，每逾期一日，我司还将扣除总房款万分之五作为不予配合办理注销的违约金，同时我司将保留追究您其他违约责任的权利。特此告知！北京中维泰禾房地产开发有限公司2018年03月14日联系人：【北京院子】营销部置业顾问：邢玉晶电话：010-8417****备注：本通知邮寄至您签约时提供的通讯地址，自发出之日起三日内视为送达该通信地址，并视为您已知晓本通知书内容。”原告称“河北省石家庄市新华区小安舍村东华铁路中专以西金谷公司院内”的通讯地址系合同签订后，被告提供的另一个地址，但未进行书面确认该通讯地址变更情况。原告还称因被告未付清房款，故房屋尚未交付，并表示同意扣除违约金后，将被告已付房款全部退还。本院认为，原告与被告所签《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。刘瑞钧虽列为合同买受人之一，但其未在合同上签字，根据现有证据亦不能证明刘瑞钧有签订该合同的意思表示及行为，故本案的合同相对方应认定为原、被告双方。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定，被告应于2017年6月15日前向原告支付首付款2035万元。剩余房款2085万元通过按揭贷款形式支付。逾期超过60日，出卖人有权解除合同。现被告未按合同约定及时、足额支付购房款，逾期超过60日，故原告有权解除合同。关于合同解除时间，《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原、被告签订的合同附件十三补充协议第八条约定：“双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效。如有变更，变更方应自变更之日起五日内以书面形式通知对方。否则，因此发生的投递错误、延迟、不能送达等不利后果，均由变更方承担，发送方不承担任何责任。”根据现有证据不能证明“河北省石家庄市新华区小安舍村东华铁路中专以西金谷公司院内”系经被告书面确认变更后的通讯地址，且原告向该地址邮寄的《解约函》由李旺收，非被告本人签收，故原告向该地址邮寄《解约函》不能视为其履行了书面通知义务。而原告向合同中被告自行确认的通讯地址（即河北省石家庄市桥东区石纺路10号2栋2单元5A室）邮寄的书面《解约函》虽被退回，但根据合同约定，被告应自行承担因未告知通讯地址变更导致邮件被退回的不利后果。故合同解除时间应认定为该《解约函》的退回时间即2018年3月26日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告逾期付款构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。根据合同第九条约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）”，故对于原告要求被告赔偿违约金1835000元的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京中维泰禾房地产开发有限公司与被告刘克宾于二〇一七年五月四日签订的《北京市商品房现房买卖合同》于二〇一八年三月二十六日解除；二、被告刘克宾于本判决生效之日起七日内向原告北京中维泰禾房地产开发有限公司支付违约金一百八十三万五千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250300元，由被告刘克宾负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告刘克宾负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 兵人民陪审员  丁京莉人民陪审员  闫月琴二〇一九年二月二十二日法官 助理  于 婷书 记 员  王昊宇