河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1424号上诉人(原审被告)：河南宏江房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘明阳，董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：席亚齐，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温萍。委托诉讼代理人：贠赟，河南宇萃律师事务所律师。上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司因与被上诉人温萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初8527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人席亚齐、被上诉人温萍的委托诉讼代理人贠赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南宏江房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初8527号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人该项判决部分的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2013年7月13日交付房屋，而上诉人提供的相关文件可证明三门峡相关行政部门多次调整规划，直至2013年8月13日才确定收回土地和调整商业与住宅的比率等技术指标，所以一审法院认定涉案项目存在收回部分土地、调整规划等情况发生在实际交房之前是错误的。二、合同履行中因政府调整规划这一上诉人不能控制的因素导致迟迟不能履行产权登记资料备案，因此上诉人不应当承担合同履行过程中因规划调整造成的逾期提交办理权属资料报送备案的违约责任。从上诉人重新办理国有土地使用证、规划许可证的批准时间来看，合同约定的540个工作日不能满足重新补办土地使用证、规划许可证所需时间，应当在补办的国有土地使用权证与规划许可证批准日即2017年11月14日后，并给予相应的履行期间后重新确定违约金的起算时间。涉案小区多达2000余户，如按照一审判决确定的年利率3%这一标准支付违约金，上诉人将面临巨大经营困难甚至破产，请求二审考虑政府变更规划等因素减免上诉人的违约责任。温萍辩称，一、一审法院认定事实正确。上诉人提供的政府文件有关收回土地及调整商业与住宅的比率等技术指标针对的是宏江中央广场项目二期，而被上诉人购买的房屋位于宏江中央广场一期，所以该文件所涉内容与涉案房屋无关。上诉人提供的文件发生在2012年和2013年，涉及房屋交房时间为2013年5月，合同约定被上诉人给予上诉人540个工作日的宽限期，而违约金是从交房后540个工作日起算。上诉人不能证明因政府原因直接导致其延迟办理国有土地使用权证和规划许可证等相关证书，且2017年11月至今已1年多，上诉人所称的阻碍已经消除，足以证明上诉人所说的政府文件并未对其办证产生根本影响。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院已经考虑相关因素大幅度减少了上诉人的违约责任，上诉人称年利率3%过高不合法、不合理。温萍向一审法院起诉请求：1、判令被告将XX区XX路XX号院宏江中央广场XX号楼XX单元XX层XX号房的相关资料向三门峡市不动产登记机关备案，并协助原告办理房地产权属登记证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，按照购房款总额403966元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2015年9月8日计至房地产权属证书办理之日（暂计至2018年7月1日为70187.43元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：1、原、被告于2011年8月23日签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告以403966元购买被告开发的位于XX市XX区XX路XX号院X号楼X单元XX层XX号房屋一套；房屋面积135.65平方米；交房时间为2013年6月30日前；如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180个工作日宽限期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。2、原、被告双方均认可以下履行行为：原告依约已向被告支付了全部购房款；被告于2013年7月13日将约定房屋交付于原告。但被告至今未能办理涉案房屋产权证书。3、庭审中，原、被告一致同意按照房屋实际交付日期即2013年7月13日起经过540个工作日开始计算违约金，即自2015年9月8日开始计算违约金。涉案房屋所在土地原不动产宗地号为4XXXXXXXXXXXXXXXXX4，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、于2011年6月22日办理了商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回，经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。2017年1月13日被告对涉案项目所在土地重新办理了不动产证，并于2017年11月14日补办了建设工程规划许可证。一审法院认为，原告温萍与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效。双方应当依约履行。温萍依约履行了支付房款的义务，被告宏江公司应当在合同约定的期限内办理权属登记资料备案。根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人同意给予180个工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。由于双方实际交房日为2013年7月13日，被告应当按照实际交付日期即2013年7月13日起经过540个工作日即2015年9月8日前向产权登记机关提交备案资料，逾期未提交，被告应当承担违约责任。关于被告辩称的其未按约定期限提交产权备案资料系因行政部门收回土地、调整规划等原因导致不应承担违约责任的意见，该院认为，涉案项目虽然存在收回部分土地、调整规划等情况，但该情况发生在2012、2013年，在2013年7月13日实际交房之前；同时，合同中对提交产权备案资料的期限又约定了180个工作日的宽限期，故该院对被告抗辩不应承担违约责任的意见不予采信，但在确定违约金的金额上对该因素的存在予以适当考虑。关于违约金的计算标准，合同第十五条约定：“若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”，该违约金适用的前提是买受人提出退房，对于买受人未提出退房的违约金，双方没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定逾期办证违约金或损失数额难以约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于本案中涉案项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，该院酌定违约金按年利率3%标准自2015年9月8日起计算至被告到产权登记机关提交备案资料止。关于被告抗辩的原告的主张超出诉讼时效的意见，该院认为，被告至今未将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，其违约行为一直持续，被告的持续违约行为所产生的违约损失在原告起诉时并未确定，故该院对被告的此项抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：被告河南宏江房地产开发有限责任公司支付原告温萍逾期办理产权证违约金（自2015年9月8日起，以购房款403966元为本金，按照年利率3%计算至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，已减半收取，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实同一审查明事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人依约支付了全部购房款，上诉人未按合同约定的期限办理权属登记资料备案，上诉人已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于涉案项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，一审法院综合考虑本案实际情况，以被上诉人已付房款为基数，酌定按照年利率3%的标准计算违约金且违约金自2015年9月8日起计算至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止并无不当。但一审法院未对被上诉人诉讼请求过高部分予以判处，存在不当，本院予以纠正。综上所述，河南宏江房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初8527号民事判决；二、驳回温萍的其他诉讼请求。一审案件受理费777元，二审案件受理费1554元，共计2331元，均由上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  范亚玲审判员  鲁金焕二〇一九年二月二十二日书记员  冯 晋