云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初50号原告：郭汝明，男，1962年10月3日生，汉族，住通海县。原告：王富梅，女，1963年3月29日生，汉族，住通海县。被告：通海县海纳房地产开发有限公司，住所：通海县纳古镇三组。统一社会信用代码：91530423784627599C。法定代表人：纳学远，任总经理。原告郭汝明、王富梅与被告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称：海纳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告到庭参加诉讼，被告海纳公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郭汝明、王富梅向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告逾期交房的行为构成违约；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金12466.08元（30元/天×30天+310916元×0.02%×186天=12466.08元。）。事实与理由：二原告系夫妻关系。被告系天湖银座楼盘的开发商。2013年8月6日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的天湖银座C幢1单元1001号房屋，合同总价为310916元。商品房应于2015年10月31日前验收合格并交付使用。合同约定逾期交房的违约责任为自合同约定交房时间届满次日起至实际交房之日，30天内按每天30元支付违约金，合同继续履行，30天以上按已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金。合同签订后原告向被告全额支付了购房款。但被告未在约定期限内交付房屋。直至起诉时被告也未能提出竣工规划验收合格的证明。原告迫于无奈于2016年6月4日接收了房屋。原、被告签订的合同约定了交房的期限和条件，被告应当按约定履行合同。现被告违约，也应当按照合同约定的违约金计算方式和标准支付违约金。被告海纳公司未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：郭汝明与王富梅系夫妻关系。海纳公司、通海县富润建材厂（以下简称：富润建材厂）系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月6日，海纳公司、富润建材厂作为甲方，郭汝明、王富梅作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第005号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于通海县天湖银座第C幢1单元10层01号房（套内建筑面积85.6平方米，分摊面积20.96平方米），购房款总金额310916元。乙方于2013年8月6日前向甲方支付总房价款的30%（含定金）100916元作为首付款，剩余70%即余款210000元乙方应按照银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整齐全合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则示为乙方结清房款；甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方还签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。2013年8月11日，郭汝明、王富梅支付购房首付款100916元给海纳公司，2014年8月6日支付购房尾款210000元。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知，通知购房户办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年6月4日，郭汝明、王富梅办理了接房手续，并向海纳公司、富润建材厂交纳维修基金、契税等费用。闭庭后海纳公司提交书面意见认为郭汝明、王富梅主张的违约金过高要求予以调减，按同类案件的生效判决确定的违约金标准予以计算。另查明，通海县天湖银座小区及周边房屋年租金为100元/平方米。闭庭后，海纳公司向本院提交了一份书面《意见》，认为原告的起诉时已超过了法定诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，郭汝明、王富梅与海纳公司、富润建材厂签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。双方在合同中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付给郭汝明、王富梅。2015年11月15日的单位（子单位）工程质量验收记录及证明书仅有建设、勘察、设计、监理、施工单位的签章，且通海县建设工程质量安全监督管理站于2015年12月29日向天湖银座工程的施工单位下发《工程质量安全整改通知》，要求施工单位重新组织分户验收，分户验收不合格不得进行竣工验收。2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的说明能确定2016年5月12日其参与了验收，结论为合格，只是根据相关规定其无需签章，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件。在合同签订后郭汝明、王富梅依约支付了购房款，海纳公司、富润建材厂未按合同约定于2015年10月31日前交房已构成违约，应按合同约定承担违约责任。郭汝明、王富梅在本案中放弃向富润建材厂主张权利，系对自己民事权利的处分，该处分行为未违反法律规定，本院予以准许。关于违约金的计算期间及标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本院依法确定违约金计算至郭汝明、王富梅实际接房前一日，即2015年11月1日至2016年6月3日，共计216天。双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现郭汝明、王富梅主张按合同约定支付违约金，经本院查明天湖银座小区相近地点的房屋日租金约为0.27元/平方米，综合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给郭汝明、王富梅造成的租金损失为6215元（106.56平方米×216天×0.27元/平方米/天），而郭汝明、王富梅现主张的违约金12466.08元高于其实际损失，对此本院予以调整。被告法定代表人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为对自己诉讼权利的放弃。海纳公司闭庭后提出郭汝明、王富梅的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效的主张，虽然双方约定的交房期限为2015年10月31日前，但海纳公司的违约行为一直持续，诉讼时效应从郭汝明、王富梅实际接房次日开始计算，故郭汝明、王富梅的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，本院对海纳公司的主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条之规定，判决如下：一、由被告通海县海纳房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告郭汝明、王富梅逾期交房违约金6215元。二、驳回原告郭汝明、王富梅的其余诉讼请求。案件受理费120元，减半交纳60元，由原告郭汝明、王富梅负担30元，由被告通海县海纳房地产开发有限公司负担30元。若未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员 马 倩二〇一九年二月二十五日书记员 朱红艳