文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初13541号原告：李俊，男，1974年7月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：耿宗程，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊雅，江苏三法律师事务所实习律师。被告：江苏杰田市场管理有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：李易。被告：南京蔬田农产品贸易有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：李易。两被告共同委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱国权，江苏禾汇律师事务所实习律师。原告李俊与被告江苏杰田市场管理有限公司（以下简称杰田公司）、南京蔬田农产品贸易有限公司（以下简称蔬田公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李俊及其委托诉讼代理人耿宗程、熊雅，被告杰田公司、蔬田公司共同的委托诉讼代理人熊发兵、朱国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的合同；2.两被告向原告退还60067元，其中包含2018年9月28日至2019年5月28日租金42667元、保证金15000元、管理费2400元，并支付相应利息（以60067元为基数，以人民银行同期贷款利率为标准，自起诉之日计算至实际偿还之日）。事实和理由：2018年5月，原告与被告蔬田公司签订两份《协议书》，约定原告承租被告的南京市鼓楼区蔬田菜市场内的两处商铺（以下简称涉案商铺），用作煎饼、面条、混沌经营，年租金64000元，原告一次性缴纳管理费、秤使用费、电费4460元，以及保证金15000元。自2018年8月开始被告经营的菜场开始发生管理混乱，如垃圾无人清理、车辆乱停乱放等等，2018年9月底出现整体停电、商铺大量关闭等情形，没有被告之前承诺的20种经营品种和大的人流量，导致原告订立合同的目的不能实现，严重影响原告正常经营，原告也一直无法办理营业执照。该菜市场设有60户摊位，由于市场管理问题，大量商户退出，原告起诉时剩余2户，无法形成市场规模，现在菜场已经无人经营并关闭。两被告的行为已经构成违约，根据法律规定，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杰田公司、蔬田公司共同辩称：原告与被告蔬田公司签订的《协议书》合法有效，被告要求原告按合同约定继续履行合同，原告主张被告存在混乱管理，应提供证据，被告并不存在原告陈述的违约情形。被告转租的涉案商铺所在的房屋为合法建筑，被告按约提供场所给原告使用，根据合同约定被告不承担为原告办理营业执照合同义务，事实上大部分菜市场承租户都办理了营业执照，原告没有办理营业执照是个人原因，与被告无关。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告方要求继续履行合同，驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：南京市，长发公司将该负一层房屋交给江苏盛意泽企业管理公司（以下简称盛意泽公司）对外出租经营。2018年7月4日盛意泽公司（甲方）与被告杰田公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将上述负一层房屋中建筑面积为2282平方米的商铺（以下简称涉案农贸市场）出租给乙方使用，用于经营农贸市场、生活超市，租赁期限自2018年2月8日至2028年6月30日，装修免租期6个月自2018年2月9日至2018年8月8日，第一年租金160.6万元，每半年支付一次等等。同日双方还签订一份《补充协议》，约定甲方另将南京市.8平方米）租给乙方使用，乙方自愿放弃实际面积319平方米公共大厅使用权作为免费使用该商铺的交换条件等等。2018年7月9日被告杰田公司承租涉案农贸市场之后，申请领取了南京市公安消防支队鼓楼区大队核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。被告杰田公司、蔬田公司的法定代表人均为李易，相同的经营地址均在承租的涉案农贸市场内，两被告系李易开设的关联公司，经营业务、人员均相同，对外未挂牌区分经营，两被告在共同经营涉案农贸市场过程中，在签订合同、收取承租户租金过程中混同经营，实际未曾区分。2018年4月12日，被告疏田公司管理人员微信发布广告“盛大招商，疏菜组一年送一年，古平岗诉田农贸市场对外招商，周围小区密集人流量大，现水果、蔬菜、猪肉、牛羊肉、水产品、海鲜、豆制品、蔬菜、卤菜、干货、粮油米面、家禽、小百货、小五金、花卉、早点小吃等门面摊位招租”。被告方发布的招租广告中有“杰田古平岗农贸市场”字样。被告方后将涉案农贸市场的门头更换为“杰田古平岗农贸市场”。2018年5月8日，原告李俊（乙方）与被告蔬田公司（甲方）签订了两份《协议书》，约定甲方将涉案农贸市场中的两处商铺（即涉案商铺）租赁给乙方用于经营煎饼、面条、混沌；租赁期12个月，自2018年5月28日至2019年5月28日止；全年租金合计64000元，租金每年支付一次；水、电费（含公摊部分）按实收取，每月收取一次；管理服务费每月300元（每个铺位150元/月），门头统一制作，费用由乙方承担，设施使用费860元，以上费用均为一次性缴纳及办理（以上费用不退还）；乙方向甲方缴纳履约保证金15000元；凡属季节性行业品种，合同期内不得退租；协议一经签订，即具有法律效力，双方不得随意变更或解除，如乙方提出变更或解除，所交纳的各种费用一律不退，属不可抗力或政府宏观调控使本协议无法履行时，本协议自行终止，双方互不追究责任；乙方在租赁期内需临时歇业的，应通过书面申请或经市场同意后方能歇业，如乙方私自歇业超过三天的，按违约处理，合同期未满乙方退出市场属于自动放弃，甲方有权收回经营商铺，另行安排，乙方所交纳的各种费用包括保证金一律不退；《市场经营户管理规定》与协议具有同等法律效力，违反任何一方规定者视同违约，甲方有权与乙方终止协议，乙方所交纳的各种费用一律不退还，并将其清除出场；《市场经营户管理规定》中条款与本协议发生不统一时，按本协议条款执行等等。协议签订后，原告向被告蔬田公司交纳了保证金15000元、管理费（水、电表卡、垃圾）4460元、一年租金64000元，被告蔬田公司对此分别出具了收据。原告之后在涉案摊位经营餐饮小吃生意，未办理营业执照。被告在涉案农贸市场原设有60余个摊位，2018年4月开始营业时对外出租40余户，9月份有部分商户停止经营，至2018年10月剩余不到10户，2018年12月有3户左右在经营，2019年1月涉案农贸市场全部关停。原告实际经营至2018年9月底，之后原告未实际经营，2018年12月底涉案农贸市场全部停止经营并被收回。2018年9月29日，两被告的法定代表人杨易在承租商户微信群中发出一份“公告”，称明日起市场营业时间为早晨7点至下午6点半，不允许任何一家私自停业或提前离场，没有正常营业的商户请明日起恢复正常营业，否则以扰乱市场按违约处理等等。2018年10月9日两被告的法定代表人杨易发微信称：“这个地方我们一个摊位补不上来，一点希望没有。”“早去占好一点摊位，去迟了就安置不起来了，这个不是应该的，而是一种对商户的负责任态度。”“对于这个地方，我们也没有信心了，也不想看着表现好的商户血本无归等死，所以公司作出对大家负责的态度，决定对于表现好的安置去另外一个市场，不愿意去的我们不勉强。”“明天上午10点至12点到办公室登记，领安置证明。”“银久（注：两被告经营的另外农贸市场）会花心思去搞，这边没有希望了。”“（2018年10月11日）今天大家好好考虑，如果想连本带利赚回来，这绝对是一次好机会，如果非要在这等到血本无归，那只能怪你自己没有把握机会。”“其实我不是想让大家走，而是这个局面我想挽回，看着大家等死，不如带着去平价菜场，这样大家还有回本赚钱的希望和机会……。”“（2018年10月16日）低于5家商户跟着我的话，我将放弃带走的念头，更不会考虑退一毛钱保证金同意谁走，会让市场正常经营下去，严管各位商户，直至期满，违约的正常处理。”“其实我已经有放弃的打算。”2018年11月25日原告向两被告发出一份《通知》，称：“本人与贵司签订租赁菜场商铺后，贵司一直未对菜场尽到管理职责，而且乱收费、乱管理，造成菜场秩序混乱，菜场租户不停更换、搬离，菜场各租户多次要求贵司改正，贵司均不予理睬，截止9月中旬大部分租户已搬离，菜场已失去经营规模，本人签订合同进行经营的根本目的无法实现，近二个月来多次与贵司协商退款，贵司不予理睬，现特告知贵司，解除协议，退还9月以后的租金，并赔偿本人损失。”原、被告双方为合同解除、款项退还等问题产生纠纷，原告遂诉至本院，要求判如所请。2018年12月底两被告将涉案农贸市场全部关闭，不再经营。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的招商广告、《协议书》、收据、《通知》、微信聊天记录、照片等；被告提供的不动产权证、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等；以及本院开庭笔录等予以证明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方为涉案商铺租赁事宜所签订的两份《协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定和法律规定履行各自的义务。关于合同解除问题。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，此系当事人享有的合同法定解除权。在订立《协议书》之后，原告作为承租人向被告缴纳了租金等款项，履行了自己的合同义务，而被告作为出租人，则应当履行交付适租房屋、提供经营农贸市场摊位所需的基本设施设备及经营环境，保障原告等承租商户的合理信赖利益。根据当事人陈述以及原告提供的微信聊天记录、照片、《通知》等证据，可以确认两被告在经营涉案农贸市场过程中，未能全面履行上述合同义务，涉案农贸市场开业后短时间内即有不少承租商户离开，对于原告等商户经营造成不利影响，特别是两被告的法定代表人于2018年10月9日在微信群中明确表示“对于这个地方，我们也没有信心了，也不想看着表现好的商户血本无归等死，所以公司作出对大家负责的态度，决定对于表现好的安置去另外一个市场，不愿意去的我们不勉强。”“明天上午10点至12点到办公室登记，领安置证明。”两被告系在合同履行过程中明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，原告有权行使合同法定解除权。2018年11月25日，原告向两被告发出《通知》，明确提出解除合同，两被告于2018年11月26日签收原告要求解除合同的起诉状，因此，原、被告双方的合同自两被告收到该解除通知之日即2018年11月26日起解除。原告要求解除《协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告不同意解除合同的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于原告交纳的相关款项应否退还问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据前述分析，两被告的行为构成违约，2018年10月10日之后的租金或房屋占有使用费、管理费等费用，由于无法正常经营，应予适当降低，剩余部分两被告应予退还。故原告要求被告退还保证金、剩余租金及相关管理费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，综合本案案情及原告实际经营涉案摊位的具体时间，本院酌定两被告应退还原告保证金15000元、剩余租金35840元以及管理费等费用1860元，以上费用合计52700元。原告要求两被告承担上述款项相应的法定孳息损失，符合法律规定，本院予以支持，该损失应自2019年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。两被告不同意退还前述款项等抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于两被告是否承担连带责任的问题。根据本案查明的事实，两被告系李易开设的关联公司，经营业务、人员均相同，对外未挂牌区分经营，两被告在共同经营涉案农贸市场过程中，在签订合同、收取承租户租金过程中混同经营实际未曾区分，构成法人人格混同，应当承担连带责任。原告要求两被告连带承担前述债务偿还责任的主张，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李俊与被告江苏杰田市场管理有限公司、南京蔬田农产品贸易有限公司签订的两份《协议书》于2018年11月26日解除；二、被告江苏杰田市场管理有限公司、南京蔬田农产品贸易有限公司于本判决生效之后五日内一次性给付原告李俊保证金15000元、剩余租金35840元、管理费等费用1860元，以上款项合计52700元，并承担该款自2019年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率所计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，减半收取计658元，由原告李俊承担58元，被告江苏杰田市场管理有限公司、南京蔬田农产品贸易有限公司共同负担600元（原告已预交，两被告在履行判决确定的内容时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员 韩 浩二〇一九年二月二十日书记员 张璐璐