广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初8175号 原告：廖友，男，1972年9月3日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄升，广西双贺律师事务所律师。 被告：卢新兴，男，1978年6月12日出生，汉族，住南宁市江南区。 被告：卢新建，男，1980年7月7日出生，汉族，住南宁市江南区。 被告：卢日生，男，1952年8月18日出生，汉族，住南宁市江南区。 原告廖友诉被告卢新兴、卢新建、卢日生租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告廖友及其委托诉讼代理人黄升，被告卢日生到庭参加诉讼。被告卢新兴、卢新建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖友向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行原告与三被告签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋交付给原告使用；2.判令三被告共同返还原告未使用房屋使用的租金暂计51000元（自2014年6月15日起至2018年9月15日止），以后应返还的租金计至三被告实际交付房屋给原告租用之日止；3.三被告相互承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年6月15日，原告与三被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告承租三被告共有的位于南宁市江南区沙井镇智和村松柏8队41号房屋，租期自2014年6月15日起至2034年6月15日止，该房屋每月租金为1000元。原告于2014年6月15日一次性支付租金180000元，被告卢新兴向原告出具一份《收据》，确认收到原告租金180000元。但至今三被告并没有将涉案房屋交付给原告使用，原告作为承租方已经依约一次性交付租金180000元，不存在违约情形，并且该房屋仍然由三被告所有，租赁合同应当继续履行。原告已支付租金，三被告占用原告自2014年6月15日起至今没有使用房屋的租金应当返还给原告，因此，原告要求三被告共同返还租金暂计51000元。原告为维护自身的合法权益。特提起诉讼。 被告卢日生辩称：该合同上的签名系其本人及卢新兴的签字，合同签订后未交付房屋给原告使用。本案起因系卢新兴与一个姓廖的第三人共同向原告借款十万元，原告仅给付了九万五千元，且卢新兴已偿还了部分借款六、七万元。而原告就要求被告与其签订本案的房屋租赁合同，以租金形式偿还剩余未偿还的借款，租期为20年，租金每月1000元。不同意继续履行本案的房屋租赁合同。 被告卢新兴、卢新建未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告卢新建、卢新兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案有关联，未违背法律的强制性规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实： 位于南宁市江南区XX号房屋产权人为被告卢新兴、卢新建、卢日生三人共有，A幢为一层，建筑面积100.96平方米，B幢二层，一至二层129.20平方米；共有权证号自XXXXXX-1至XXXXXX-2；土地证号1××2字第8027521号，使用面积235平方米，权属性质集体所有，发证日期1××2年5月25日。 2014年6月15日，原告作为租赁人（乙方）和被告卢新兴、卢新建、卢日生作为房屋所有人（甲方）签订了《房屋租赁合同》。该合同第一条约定甲方出租给乙方的房屋位于南宁市江南区XX村XX坡XX队XX号；合同第二条约定房屋租赁期自2014年6月15日至2034年6月15日，每月租金为1000元；合同第三条约定房屋租金支付方式，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；合同第六条约定甲方保证该房屋权清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或其他债务，概由甲方负责偿还，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿；合同第七条约定租赁期内的水费、电费、有线电视服务及其他相关费用由乙方支付；合同第八条约定合同期内，甲方不得提高房租的租金；合同第九条约定租赁期间，甲方违反本合同约定，将房屋出售或转租，应按照合同租金的200%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；第十二条约定在合同期满前，甲方不得提前终止合同，甲方如有违约需赔偿乙方违约金总租金的两倍，共计人民币180000元。签订合同后，被告卢新兴向原告出具一份《收据》，确认收到廖友交来20年租金壹拾捌万元整。至今，被告未向原告交付租赁的标的物给原告使用。 另查明：2014年6月15日，被告卢新兴向原告出具一份《借条》，内容为：“本人卢新兴因资金紧缺周转原因，现于2014年6月15日在南宁以现金借款方式今借到廖友人民币大写壹拾捌万元整，（￥180000元整）。定于2014年12月15日前一次性还清。逾期不还款的，自到期日：债权人提起诉讼的，由借款人承担案件诉讼费，保全费和债权人支出的律师代理费，差旅费等一切诉讼开支。债务人无法一次性还清借款的，债权人可以要求拍卖债务人、个人（或夫妇）一切可移动或固定资产一次性还清，以避免债务人还款的资金困难，担保人与债务人对债权人的债权承担连带保证责任。债权人可依法转让本债权。本人卢新兴已属确认以上借款条例，特此立据。债务人（借款人）：卢新兴.身份证号码：.联系电话：181××××7812.担保人：卢日生.身份证号码：.联系电话：156××××5527.担保人：卢新建.身份证号码：.联系电话：134××××7190.担保人：廖有开，身份证号码：45XXXXXXXXXXXXX.联系电话：187××××0311.借款日期：2014年6月15日”。同日，原告廖友作为乙方（出借人）与被告卢新建作为甲方（借款人）、被告卢新兴丙方（担保人）、被告卢日生丙方（担保人）签订了两份《个人借款担保书》，约定：原告廖友借给被告卢新兴180000元，借款期限为2014年6月15日至2014年12月15日止，如借款人逾期不归还借款给乙方，丙方将于南宁市江南区沙井镇智和村松柏坡8队41号房等一切货物、物件担保甲方抵押债务人给乙方。原告认可上述《借条》中出借给卢新兴的180000元系用于折抵租金的180000元。 本院认为：原告提交的《房屋租赁合同》有被告的签字和手印，租赁的标的物登记为被告卢新兴、卢新建、卢日生三人共有，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在被告卢新兴已确认收到原告支付的租金180000元的情况下，被告卢新兴、卢新建、卢日生负有将租赁物南宁市江南区XX村XX队XX号的房交付给原告使用的义务。故原告诉请被告继续履行涉案的《房屋租赁合同》并将房屋交付给原告使用，理据充分，本院予以支持。 关于原告要求被告返还原告未使用房屋期间的租金问题。涉案租赁合同约定的租赁期限为20年。原告支付的租金为180000元，仅为部分租金。从2014年6月15日至今，合同约定的租金数额不足60000元，未超过原告应付剩余租金数额。在此情况下，原告要求被告退还未使用房屋期间的租金尚不适宜。故本案对原告本案中要求被告退还租金的诉请不予支持。待租金给付期限届满后，原告可根据合同履行情况再主张少交租金或者退还多支付的租金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告卢新兴、卢新建、卢日生继续履行与原告廖友于2014年6月15日签订的《房屋租赁合同》，并于本案判决生效之日起十日内将南宁市江南区XX路XX坡XX号房交付给原告廖友使用； 二、驳回原告廖友的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1075元，由被告卢新兴、卢新建、卢日生共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  利 萍 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  韦绍锋