重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初572号原告：卢家雄，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：滕创兵（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。被告:王大奎，男，1969年9月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：王大斌，男，1966年1月20日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告卢家雄与被告王大奎、王大斌，第三人刘昌秀确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，原告卢家雄于2019年2月2日向本院提交申请，要求撤回对第三人刘昌秀的诉讼，本院经审查后依法予以准许。适用简易程序并于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告卢家雄及其委托诉讼代理人滕创兵，被告王大奎、王大斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢家雄向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王大斌签订的房屋买卖合同有效；2；判决被告王大奎协助原告办理巫山县大昌镇龙池街XX1号XX号、巫山县大昌镇龙池街XX2号X单元负XX号两套房屋的产权过户手续。事实及理由：原、被告都是大昌镇移民搬迁户，被告王大斌系中国农业银行股份有限公司巫山支行大昌分理处职工，与原告系初高中同学关系。2006年前，被告王大斌从原告处借款40000元。2006年，大昌镇办理移民搬迁时，原告准备在大昌镇购买住房，被告王大斌听说后，主动联系原告，称其父亲在大昌镇有两套移民安置房，而他们家兄弟姐妹都在巫山县城置办了房产，其父母也准备赴巫山县城购房，大昌镇的移民安置房早晚要出售。基于同学之间的信任，原告与王大斌签署了收条（实为房屋买卖合同），约定原告以71800元购买了王大斌家庭位于巫山县大昌镇龙池街XX1号XX号、巫山县大昌镇龙池街XX2号X单元负XX号的两套移民安置房。原告交付房款以后，被告王大斌将房屋交付给原告，原告随即装修入住至今。2018年，该两套房屋取得房屋产权证，登记的权利人却为被告王大斌之弟王大奎。后原告找被告协商办理过户手续未果。因为二被告的父亲王正斗是大昌镇政府工作人员，不能享受移民还房政策，故王正斗户在统建还房时将房屋登记到王大奎名下，具体的手续办理是王大斌在办理。原告卢家雄是当时巫山县大昌镇复兴居民委员会的工作人员，对这些情况比较了解，认为被告王大斌能代表他们全家处理房屋买卖事宜，就只和王大斌签字，没有找王大奎签字。被告王大奎虽然是争议房屋的名义上所有权人，但他并不享有争议房屋的产权。原告认为，原告基于对王大斌代理权和处分权的信任，以合理价格受让了争议房屋，并实际取得争议房屋和装修入住十余年，则原告的购房行为构成物权法规定的善意取得，原告与被告王大斌签订的收条为有效的房屋买卖合同。被告王大奎作为房屋名义上所有权人，应协助原告办理产权过户手续，相关的税费按照法律规定分别承担。现被告拒绝办理产权过户手续侵害了原告的权利，特根据相关法律规定具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告王大奎辩称，争议房屋不是家庭共同财产，也不是我父亲的遗产，是移民统建还房给我个人的，我的房产不会出售，也不会委托他人代为出售。争议房产之前是作为我父亲养老出租给原告的，在我父亲去世后我就要求收回来。王大斌与我是亲兄弟，但我们各是一家人，王大斌不能代表我出售房屋，原告与王大斌之间的协议我不知情，该房屋买卖合同对我也无效。原告卢家雄要求确认的房屋买卖合同即收条，我是今天才看到，从收条看是原告与王大斌达成的合意，房款是从借贷转过来的，买卖价格明显低于当时市场价格，且原告明知房屋是我的名字却找王大斌签订合同，说明原告与王大斌是有预谋的、恶意串通诈骗我的房产。综上，请求驳回原告卢家雄的诉讼请求。被告王大斌辩称，我与原告卢家雄签订的房屋买卖合同即收条是真实的，原件只有一份，在原告卢家雄处，协议签订时只有我和原告在场。原告卢家雄诉称2018年涉案房屋办理登记时才知道权利人为王大奎不是事实，签订合同时原告的身份是巫山县大昌镇复兴居委会书记，对争议房屋是我父亲王正斗旧房搬迁还房、登记在我弟弟王大奎名下这些事实是全部知晓的。争议房屋已办理了产权证，产权证上载明的面积比签订房屋买卖协议时确定的面积多出约14平方米，原告应按现在的市场价格即2500元每平方米补偿给被告，办理过户产生的相关费用也应当由买方即原告卢家雄承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告王大斌系同学关系，二被告系同胞兄弟。2006年前后，原告卢家雄为巫山县大昌镇复兴居民委员会书记，参与了该社区移民迁建补偿等工作。被告王大斌在原告卢家雄处借款40000元。2006年，巫山县大昌镇进行三峡库区移民迁建，王大奎户以被告王大奎为户主，家庭人口为1人参与居民移民迁建补偿，迁建安置方式为统建还房，统建安置房总面积为205.12平方米，街道号为D3-2-201（面积108.76平方米）、C1-2-501（面积96.36平方米）。2006年1月6日，被告王大斌给原告出具收条，载明“今收到卢家雄用于购买王正斗的房屋（注：以王大奎名义所换C1-2-501、D3-2-2012套住房），所付人民币柒万壹仟捌佰元正，此款为以上两套住房的房屋款。本人王大斌全权代为我父亲王正斗所属房屋的处理权利，负责办理所属购买者房产证。注以前王大兵所出借条肆万元已转为此柒万壹仟捌佰元之中的肆万元，此次实付叁万壹仟捌佰元正”。同日，原告支付给被告王大斌购房款31800元。同年，原告卢家雄将上述两套房屋装修入住，后于2013年将“C1-2-501”号房屋出售给他人，另一套房屋居住使用至今。2017年11月9日，“C1-2-501号”房屋办理了不动产权证书，编号为渝（2017）巫山县不动产权第XXXXXX号，权利人为王大奎，共有情况为单独共有，坐落于巫山县大昌镇龙池街****，建筑面积99.21平方米。2018年2月2日，“D3-2-201号”房屋办理了不动产权证书，编号为渝（2018）巫山县不动产权第XXXXXX号，权利人为王大奎，共有情况为单独共有，坐落，坐落于巫山县大昌镇龙池街****负**面积120.73平方米。2017年农历二月，二被告之父王正斗去世。2018年1月29日，被告王大奎给原告卢家雄发送短信称“我是王大奎，打电话你不接，不好意思哈。你看不起我、也没把我放在眼里，你不找我、那就只好我找你了，我现在正式通知你，我父已过逝，现在由我自己正式收房租了，给你半年时间解决自己的事。或者你可以通过司法程序解决也行”。同日，原告卢家雄回复“老弟，下午在做活未带手机，刚回家洗澡后才看，好久找个时间讲一下嘛，我打你手机你在忙，再叙”。2018年6月17日，被告王大奎再次给原告发送短信称“现在称呼你卢兄哈，我于元月底通知过你了。现在第二次给你发消息，多话我就不说了。六月份完后，我没收到租金的话，你们也没来找我谈过房屋买、卖的事情。六月底我会出售我的房产，你来谈需要可以优先哈”。2018年9月11日，王大奎向巫山县大昌镇移民办公室补交了4216元房款。本院认为，原告卢家雄与被告王大斌经协商签订收条，对案涉房屋位置、价款及双方的权利义务进行约定，该收条实为双方签订的房屋买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告卢家雄与被告王大斌签订房屋买卖合同时双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，且原告依约履行了交付购房款的义务，并实际占有使用案涉房屋至今，则该合同合法有效；虽未办理物权登记，但不影响合同效力。因此，原告卢家雄要求确认其与被告王大斌签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，原告卢家雄主张其购买案涉房屋是基于对被告王大斌代理权的信任、支付了合理对价并实际取得案涉房屋，故其购房行为构成善意取得，其对案涉房屋享有所有权，进而要求被告王大奎协助其办理案涉房屋的产权过户手续。但通过已查明事实可知，原告所购房屋至今未依法登记到原告名下，原告的购房行为不能构成前述法律规定的善意取得，故原告不享有案涉房屋的所有权。其次，原告与被告王大斌签订的房屋买卖合同对双方具有法律约束力，但该约束力仅限于合同双方当事人，对合同以外的人即被告王大奎不具有法律约束力。因此，原告要求被告王大奎协助办理案涉房屋过户手续的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告卢家雄的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：一、原告卢家雄与被告王大斌签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告卢家雄的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元，由原告卢家雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 周 琳二〇一九年二月十三日书记员 易雪兰