浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初342号 原告：金华市四季物业管理有限公司，住所地金华市婺城区青年路191号。 法定代表人：章哲英，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙云兰，女，1975年3月20日，汉族，公司职员，户籍地杭州市余杭区。 被告：宋频，女，1965年12月19日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告金华市四季物业管理有限公司与被告宋频物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，于2019年2月20日公开开庭进行审理。原告金华市四季物业管理有限公司的委托代理人孙云兰，被告宋频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2018年1月至2018年12月的物业管理费2755元和违约金302元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系四季尊域物管单位，被告系该小区业主，原告已按约履行物业服务合同确定义务，而被告至今尚欠2018年度物业费未交纳。原告经催讨未果，诉诸法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 为证明上述主张，原告向本院提交证据材料有： 1、《物业服务合同》1份，证明原告在四季尊域小区开展物业服务的依据及原告与小区业委会就相关权利义务内容进行约定的事实；2、不动产权属查询结果单1份，证明被告宋频系四季尊域9幢106室排屋业主的事实；3、物业费催缴通知现场照片打印件1份，证明原告曾向被告催收物业费的事实。 被告宋频辩称：被告已在2018年下半年以现金方式向原告的员工交纳了2018年度的物业费。被告的房屋一直空置，而原告在2015年按全额收取了物业费，应当退回被告其中30%物业费，同时原告现已撤出小区，对装修垃圾清运费500元也应退回。另外，原告从事物业服务不到位，请求法院驳回原告的诉讼请求。 为证明上述主张，被告宋频向本院提交的证据材料有：1、装修垃圾清运费收据照片打印件1份、物业管理费收款收据照片打印件2份，证明被告向原告全额交纳了2014年5月至2015年4月期间的物业费及装修垃圾清运费500元，同时被告也已交纳2016年1月1月1日至2017年12月31日期间物业费的事实；2、现场照片打印件1组，证明被告房屋存在多处质量问题，原告未予以修复的事实。 在审理过程中，当事人进行了举证、质证，本院也依法对相关证据进行了审核，现认证如下： 1、对原告提交的物业服务合同，被告认为其不知情，该合同对被告无约束力。本院认为，业主委员会系经业主选举产生的自治组织，其有权代表全体业主与物业公司签订物业合同，在合同上加盖有业主委员会公章，合同已依法生效，合同内容对全体业主具有约束力，故本院对该合同的证明力予以确认。 2、对原告提交的不动产权属查询单，被告无异议。本院认为，该证据具有客观真实性，形式内容合法，足以证明其待证事实，故本院对其证明力予以确认。 3、对原告提交的催缴通知现场照片，被告无异议，但认为被告房屋属空置，平时不到房屋是看不见的。本院认为，由于被告确认曾见过该通知，只是认为原告这种方式不能及时让被告知悉通知内容，故本院确认原告曾向被告催缴物业费的事实。 4、对被告提交的3份收款收据照片打印件，原告无异议。本院认为，该组证据具有客观真实性，形式内容合法，足以证明其待证事实，故本院对其证明力予以确认。 5、对被告提交的现场照片，原告对其真实性无异议，但表示房屋质量问题在保修期内应由房产公司解决，且原告已将相关情况报至房产公司。本院认为，从现场照片虽然能反映被告房产存在一些问题，但并不能证实该问题是由于原告从事物业服务不到位造成。故本院确认该组证据对其待证事实具有部分证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人及特别授权代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2018年1月份，原告金华市四季物业管理有限公司（乙方）与金华市四季尊域小区业主委员会（甲方）续签《物业服务合同》，双方约定：甲方将四季尊域小区委托乙方实行物业管理，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；乙方管理服务内容主要有：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的基础养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，物业费收费采用包干制方式，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准为小高层、高层住宅按1.70元/月/平方米，排屋按2.30元/月/平方米，车库车位按360元/年/个收取管理服务费，物业费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主、物业使用人逾期交纳的，按日加收应付费用千分之二的违约金等内容。 被告宋频系四季尊域小区9幢106室排屋（住宅建筑面积为182.24平方米、辅房建筑面积为74.29平方米）的业主，该房屋一直空置。2015年4月21日，被告向原告交纳了装修垃圾清运费500元及2014年5月1日至2015年4月30日期间全额物业费3936.38元。2017年9月26日，被告又按空置房打七折的标准向原告交纳了2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费5510.40元。2018年12月份，原告在被告房屋前邮箱上张贴催缴2018年度物业费的通知，未果。 本院认为，金华市四季尊域小区业主委员会代表全体业主与原告金华市四季物业管理有限公司所签订的物业服务合同，是当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，同时该合同对全体业主具有约束力。根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的基本义务。被告作为四季尊域小区9幢106室排屋的业主，在接受原告为该小区全体业主提供的物业服务后有义务向原告交纳相关物业服务费。被告抗辩称其已以现金方式向原告工作人员交纳2018年度的物业费，但未能提交相应证据证实，且原告未予认可，故原告要求被告支付2018年1月至2018年12月期间的物业服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。在物业服务合同中虽约定排屋收费标准为2.30元/月/平方米，原告在诉讼中以1.70元元/月/平方米收取，是对其权利的自由处分，也不损害第三人的合法权益，本院予以准许。另根据合同约定，被告逾期交纳物业费，应按日加收应付费用千分之二的违约金，由于该标准过高，原告在诉讼中自愿下调为按日万分之三计付，本院也予以准许。另，被告在诉讼中提出由原告退回装修垃圾清运费及第一年物业费30%的意见，属于独立的诉讼请求，鉴于被告未正式向本院提出反诉，本案不予处理，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第十二条、第十五条、第三十四条、第四十一条、第六十五条之规定，判决如下： 被告宋频于本判决生效之日起三日内给付原告金华市四季物业管理有限公司2018年1月至2018年12月期间的物业服务费2755元及逾期付款违约金302元（暂算至2018年12月31日，以后按日万分之三计付至实际履行日止）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元（原告已预交），由被告宋频负担，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 李良军 二〇一九年二月二十五日 法官助理卢彩霞 代书记员 江 蕾