上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初36608号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。被告：蔡志明，男，1942年12月27日出生，汉族，住上海市静安区。被告：陆赛飞，女，1951年6月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海中原物业顾问有限公司诉被告蔡志明、陆赛飞居间合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张可可和被告蔡志明、陆赛飞到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告佣金146,000元。事实和理由：经原告居间，被告蔡志明、陆赛飞和案外人钱某某(以下称作“买方”)就上海市粤秀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)买卖事宜签订了《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖合同》。原告已居间完成，故被告应支付原告佣金146,000元。因被告无理由拒付，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告蔡志明、陆赛飞辩称，《房地产买卖居间合同》是在原告的催促下签订，后发现不利于己方；因买方需卖出房屋后才能买房，签订《房屋买卖合同》时买方尚未卖出现有的房屋，加上合同的付款方式存在不合理之处，故其提出要增加首付款，原告的工作人员不同意增加首付款并让其签下了《解约协议》，且同时归还被告房产证并声称此事以后与被告无关了。因此二被告认为其不存在违约之处，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月2日，中原物业、蔡志明、陆赛飞及买方三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定：在中原物业居间下，买方向蔡志明、陆赛飞购买涉案房屋，总房价款3,650,000元；《房屋买卖合同》成立即表明中原物业居间成功，买卖双方分别支付中原物业总房价款的2%作为佣金，在《房屋买卖合同》成立后，若因买卖双方任何一方违约导致本次交易未能完成，则中原物业仍有权依约收取佣金，或有权选择向违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)，该合同还对其它居间及交易相关内容进行了约定。同日，蔡志明、陆赛飞与买方还签订了《房屋买卖合同》，就包括付款方式等相关具体内容进行了明确约定，且约定双方应于本合同签署后90天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。其中关于付款方式约定如下：首期房价款，买方应于签订《上海市房地产买卖合同》当日，通过居间方转付或自行支付蔡志明、陆赛飞首期房价款(含被告已实际收到的定金)1,800,000元；其他房价款，买方应于2018年6月30日前支付蔡志明、陆赛飞房价款1,830,000元；尾款，20,000元。此外，对交房及尾款约定如下：买卖双方应于2018年6月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由买方交付给蔡志明、陆赛飞，并由买方通过居间方转付或自行支付蔡志明、陆赛飞尾款20,000元。此后，被告蔡志明、陆赛飞和买方未能如约签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2017年12月10日，被告蔡志明、陆赛飞和买方在中原物业的门店签署了中原物业提供的《解约协议》，内容为：双方就涉案房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，且蔡志明、陆赛飞已收取了买方定金5万元。现蔡志明、陆赛飞明确表示不再继续出卖该房地产，故双方协商于当日解除居间协议及《房屋买卖合同》，并由蔡志明、陆赛飞退还买方定金5万元，双方就本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任，买卖双方若与居间方存在纠纷另寻途径解决。此后，中原物业认为应由蔡志明、陆赛飞向其支付涉案房屋交易的佣金，遂起诉至法院，要求判如所请。审理中，蔡志明、陆赛飞坚持其辩称意见，并认为是在中原物业声称后续事项均与其无关的前提下，出于对中原物业的信任签署了《解约协议》，所以其不构成违约。中原物业则认为，涉案房屋交易未成的原因在于被告方，根据《解约协议》蔡志明、陆赛飞应承担法律责任，中原物业向其主张佣金系维护自身合法权益，应获支持。本院认为，当事人就涉案房屋买卖事宜签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系其真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。在实际履约过程中，因买卖双方解约而致交易最终未成。本案中，中原物业促成了蔡志明、陆赛飞和买方在《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》落款处签字，此后买卖双方虽然未签署网上备案的房地产买卖合同、交易未完成，但仍应支付中原物业相应的佣金。本案的主要争议焦点在于房屋买卖合同的解除是否因被告违约？本院根据已查明的事实及当事人的陈述作如下分析：首先，尽管《解约协议》中写明因蔡志明、陆赛飞明确表示不再出卖涉案房屋，故双方协商解除买卖合同，但是单从该点内容并不能直接断定因蔡志明、陆赛飞违约致买卖合同解除。因为《解约协议》是在中原物业的门店签订，《解约协议》的模板亦由中原物业提供，“甲方明确表示不再继续出卖该房地产”及“甲、乙双方若与居间方存在纠纷另寻途径解决”这些条款结合《房地产买卖居间协议》来看明显加重了蔡志明、陆赛飞的责任，《房地产买卖居间协议》及《解约协议》均系采用格式条款订立的合同，中原物业作为提供格式条款的一方未能提供证据证明在《解约协议》签订时就这些条款向蔡志明、陆赛飞进行了提示、说明，因此对《解约协议》中加重蔡志明、陆赛飞责任条款的效力本院难以认定；加之中原物业未明确过蔡志明、陆赛飞违约的原因，故中原物业认为因蔡志明、陆赛飞违约导致买卖合同解除的依据并不充分，应当认定房屋买卖合同系因买卖双方协商解除。其次，从房屋买卖居间的惯例而言，在蔡志明、陆赛飞将房产证交由中原物业保管的情况下，若因蔡志明、陆赛飞违约致交易未成，中原物业在《解约协议》签订的当天即返还蔡志明、陆赛飞房产证的行为明显不合常理，当时中原物业理应及时向被告提出支付佣金或承担相应违约责任的请求，而本案中蔡志明、陆赛飞在《解约协议》签署的同时顺利从中原物业处取回房产证，中原物业则在经过了相当长的时间后方才向法院起诉要求蔡志明、陆赛飞支付佣金，该做法显然有违交易习惯，却可以从侧面印证蔡志明、陆赛飞所称中原物业工作人员告知其签署了《解约协议》即可取回房产证并且后续事项均与其无关这一点。最后，蔡志明、陆赛飞既根据《解约协议》的约定将已收取的定金返还给了买方，也顺利从中原物业处取回房产证，在此情况下，蔡志明、陆赛飞有理由相信《解约协议》中“双方就本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任”的表述包含了中原物业对买卖双方协商解约持同意态度，然而中原物业在时隔9个多月后又向法院起诉主张被告支付佣金，该做法显然不妥。此外，《房屋买卖合同》中对签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的日期约定为本合同签署后的90天内、对超过50%的购房款约定在交房日前支付等条款，明显均是有利于买方的，与蔡志明、陆赛飞在庭审中陈述的买方是在置换房屋以及付款方式不合理亦可以相互印证；在《房屋买卖合同》约定的交易时间跨度如此长的情况下，蔡志明、陆赛飞与买方在签订相关合同后的第9天即签订了《解约协议》，时间跨度较短，所造成的影响亦有限，中原物业主张的佣金数额明显畸高。综上，本院认为《房屋买卖合同》解除并非蔡志明、陆赛飞违约所致，且根据现有证据可推知中原物业操办了《解约协议》的签署并同意双方协商解约的结果，在此情况下，中原物业要求蔡志明、陆赛飞按照《房地产买卖居间协议》中确认的金额支付全额佣金，依据不足。综上所述，尽管中原物业促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，然而，房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才得收取全额佣金。本案中，中原物业仅促成了《房屋买卖合同》的签订，且又同意买卖双方协商解除合同，也因此导致未能提供后续完整的居间服务，故本院综合考量交易未成的原因以及中原物业提供服务的内容等因素，酌定蔡志明、陆赛飞应支付中原物业佣金15,000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下：被告蔡志明、陆赛飞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,220元，减半收取计1,610元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担1,500元，被告蔡志明、陆赛飞负担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  巫建强二〇一九年二月二十七日书记员  向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。