北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终2021号上诉人（原审原告）：周东琴，女，1971年4月25日出生。委托诉讼代理人：刘建忠，北京市京师（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场******。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。上诉人周东琴因与上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初15853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周东琴上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2．一、二审诉讼费由金色凯盛公司承担。事实和理由：在本案一审判决之前，贵院曾作出（2018）京02民终9547号民事判决书（以下简称9547号判决），判决案外人查清华与金色凯盛公司间的房屋使用权转让协议有效，该判决现已发生法律效力，请予以考虑。金色凯盛公司辩称，认可《房屋经营/使用权转让协议书》（以下简称《转让协议》）有效，但其并未违约。金色凯盛公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．诉费由周东琴承担。事实和理由：1．双方签订的《转让协议》并非房屋买卖合同，其仅有40年的经营使用权，并非涉讼房屋产权人、无权出售。该协议中其仅负有协助办证义务，协议从内容到实质都不能认定为买卖合同。2．《转让协议》系无名合同，其有权转让房屋经营使用权，应属合法有效。3．涉讼项目已取得合法建筑手续，相关政府部门已就涉讼项目的特殊问题出具意见，一审认定无效错误。4．一审法院作出本案判决没有法律依据，适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项错误，其并无违反法律法规强制性规定情形。涉讼房屋系在农村集体建设用地上建设的房屋，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）。周东琴辩称，同意金色凯盛公司的上诉请求，但不同意其上诉理由。《转让协议》包含有房屋产权办理、契税分割等约定，应认定为房屋买卖合同，金色凯盛公司销售时也说将来可以办证。周东琴向一审法院起诉请求：1．判令金色凯盛公司支付违约金（每日按房屋总价款779378元的万分之三计算，自2016年1月1日起至房屋实际交付之日止）；2．诉讼费由金色凯盛公司承担。一审法院认定的事实：2013年11月28日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与周东琴（乙方，受让方）签订《房屋经营/使用权转让协议书》，约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府（以下简称：旧宫镇政府）签订了合作协议，旧宫镇政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成如下协议：一、房屋所在项目基本情况：1、项目名称，世界之花假日广场（暂定名）；2、项目位置，北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3、房屋所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心（以下简称：宏图中心），统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订租赁、招商等一切与经营有关的民事合同；4、房屋所在项目占地13万平方米，地上13，地上**，地下**施工建设阶段；项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的：1、甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C1座×××号房屋经营使用权；2、房屋预测建筑面积为49．07平方米（最终以实测面积为准）；三、转让年限和价款：1、该房屋经营使用权转让年限自2016年1月1日起至2055年12月31日止，共计40年；2、房屋总价款为779378元。四、付款方式：分期付款，具体方式如下：2013年11月28日前支付239378元；2013年12月15日前支付540000元。五、房屋交付：1、甲方应于2015年12月31日将协议约定房屋交付乙方，因不可抗力、政策性调整、北京市以建设或政府行为限制等原因，甲方可以据时延期交付（即交付时间顺延），不视为违约；2、甲方应于约定的交房之日的前15个工作日内，按乙方本合同预留的电话或地址通知乙方接收房屋。乙方预留电话或地址有误致使甲方无法通知的，责任由乙方承担；3、如乙方未在约定时间接收房屋，视为甲方完成交付。六、甲方责任：1、甲方按照合同第五条约定时间积极履行交房义务，甲方如未按合同规定的时间交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按转让总价款的1%向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，按照第六条第1款第（1）项约定执行。2、房屋自交付之日起，甲方按照国家相应规定，对房屋质量实行保修。3、在房屋符合办理产权证条件的情形下，积极配合乙方办理产权证。七、乙方责任：1、乙方接收房屋或视同接收后，水、电、暖、物业费等日常费用由乙方自行承担，按照国家规定的相关标准及物业公司的约定及时缴纳；2、转让年限届满后，乙方可与土地所有权人另行签订相关协议；3、房屋具备办理产权证条件后，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定缴纳，甲方不承担任何费用，甲方协助乙方办理产权分割等相关手续。……十、特别说明：1、乙方在拥有本合同房屋经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定房屋剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案；2、本协议约定之房屋，乙方作办公使用。乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；3、如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得的此房屋补偿款全额归乙方所有。双方还在合同附件中就交房标准的公共范围、室内部分、设备设施等进行了约定。合同签订后，周东琴向金色凯盛公司支付了全部款项779378元。2016年，金色凯盛公司向周东琴发送入住通知书，通知周东琴于2016年4月9日办理房屋交接手续，但周东琴认为不具备收房条件，故不同意收房。对于涉案房屋所在的世界之花假日广场项目建筑物的相关规划、建造审批情况，金色凯盛公司提交如下证据：第一组证据：1、北京市人民政府公文批办单；2、市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表；第二组证据：1、北京市规划委员会关于大兴区旧宫镇（含市级重点村房殿二村三村）规划实施方案的请示；2、北京市大兴区人民政府关于开展旧宫镇绿隔产业用地项目研究的函；3、北京市大兴区人民政府关于开展旧宫镇绿隔产业用地项目研究的函；4、北京市大兴区人民政府关于调整旧宫镇绿隔地区产业用地规划指标的函；5、北京市规划委员会《关于绿隔及相关地区规划工作的会议纪要》；6、北京市大兴区人民政府关于旧宫镇绿隔地区集体产业用地捆绑绿地实施方案说明的函；7、北京市国土资源局大兴分局《关于北京市大兴区旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿隔产业用地项目用地征求意见的复函》；8、北京市国土资源局大兴分局《关于北京市大兴区旧宫镇庑殿村第二经济合作社绿隔产业用地项目用地征求意见的复函》；9、北京市国土资源局大兴分局《关于北京市大兴区旧宫镇庑殿村第三经济合作社绿隔产业用地项目用地征求意见的复函》；10、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿化隔离带产业用地项目有关规划情况的函》；11、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿化隔离带产业用地项目有关规划情况的函》；12、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿化隔离带产业用地项目有关规划情况的函》；13、北京市大兴区发展和改革委员会《关于大兴区旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿隔产业用地项目核准的批复》；14、北京市大兴区发展和改革委员会《关于大兴区旧宫镇庑殿村第二经济合作社绿隔产业用地项目核准的批复》；15、北京市大兴区发展和改革委员会《关于大兴区旧宫镇庑殿村第三经济合作社绿隔产业用地项目核准的批复》；16、北京市规划委员会乡村建设规划条件[2014（大）乡条字0011号]；17、北京市规划委员会乡村建设规划条件[2014（大）乡条字0012号]；18、北京市规划委员会乡村建设规划条件[2014（大）乡条字0010号]；19、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇世界之花项目规划有关情况的函》；20、北京市人民政府关于大兴区2016年度批次建设用地的批复；21、北京市大兴区旧宫镇人民政府《关于商请对我区世界之花项目协助办理消防审批事宜的函》；22、北京市大兴人民政府《关于申请协助办理旧宫镇绿隔产业发展项目消防审批事宜的函》；23、北京市环境保护局关于旧宫镇绿隔产业发展项目环境影响报告书的批复；24、北京市交通委员会关于旧宫镇绿隔产业发展项目交通影响评价审查意见的函；25、北京市税务局行政许可事项决定书；26、大兴区旧宫镇人民政府关于旧宫镇绿隔产业用地项目（即世界之花假日广场项目）相关事宜的函；27、北京市大兴区人民政府关于协助办理外商投资零售企业前置备案手续的函；28、一村、二村、三村《不动产权证书》；29、乡村建设规划许可证及附件；30、大兴区发改委关于旧宫镇绿化隔离带产业用地开发建设项目立项核准的函；第三组证据：1、《项目合作框架协议》；2、《世界之花》项目委托建设经营协议；3、北京市大兴区农村合作经济经营管理站《证明函》；4、大兴区旧宫镇人民政府《证明》；5、《世界之花假日广场》项目建设经营授权委托书。因上述证据中并无涉案房屋所在的世界之花假日广场项目建筑物的建造审批及竣工验收备案手续，法院在审理中予以释明并限期要求金色凯盛公司提交相关证据，但金色凯盛公司在本案审理中一直未提交涉案房屋所在相关建筑的建造审批及竣工验收备案手续。在一审庭审中，经法院释明法律后果后，周东琴仍坚持本案按有效合同主张权利。一审法院认为，根据相关法律规定，违反强制性法律规定、行政法规签订的合同无效。本案中，周东琴与金色凯盛公司签订的《转让协议》，名为《转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律禁止性规定，该合同应为无效合同。在庭审中，经法院释明合同无效的法律后果后，周东琴仍坚持本案按有效合同主张权利，不符合相关法律规定，故其基于合同有效而主张的逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持，其可基于无效合同另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，一审法院于2018年12月判决：驳回周东琴的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审审理中，周东琴及金色凯盛公司均提交9547号民事判决，认为应参考该案判决结果。经核实，该案中业主与金色凯盛公司签订的《房屋经营/使用权转让协议》中并无关于房屋产权证办理等相关约定。对此，本院认为，因转让协议约定的内容并不一致，本案审理无需参考该案判决。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的法律争议焦点可以归纳为：讼争合同的合同类型及效力如何确定。首先，讼争合同应认定为房屋买卖合同。合同类型的确定源于合同解释，应适用合同法第一百二十五条确定的规则。至于本案，周东琴与金色凯盛公司签订合同虽名称为《转让协议》，但含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，合同履行中办理产权手续的意思表示清晰明确。金色凯盛公司虽称其并非产权人，但根据其提供的《项目合作框架协议》《〈世界之花〉项目委托建设经营协议》，其有权在相应年限内经营管理世界之花项目，即有权出售涉讼房屋。因此《转让协议》应认定为房屋买卖合同。其次，讼争合同应属无效合同。对于合同效力的判断，应适用合同法第五十二条的规定。涉讼房屋虽有部分审批和开发手续，但始终没有农村集体土地入市转为国有土地的批准手续。根据我国土地管理的法律法规和政策，农村集体土地及地上建筑物的上市交易，一直受到严格管理和限制。本案中，金色凯盛公司提交的建设审批手续并不齐全，且不能提交其对外出售涉讼房屋的审批手续，因此，《转让协议》因违反法律法规的强制性规定而无效。综上所述，金色凯盛公司及周东琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8788元，由周东琴、北京金色凯盛投资管理有限公司各负担4394元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 淼审判员 李 珊审判员 周梦峰二〇一九年二月二十八日法官助理宋佳书记员林晓天