广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初25326号原告（反诉被告）徐得文，男，汉族，1988年1月28日出生，户籍所在地江西省南昌市进贤县，委托代理人南超，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托代理人张嘉文，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）杨杰，男，汉族，1975年12月24日出生，户籍所在地广东省深圳市宝安区，委托代理人王增华，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托代理人李俊波，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托代理人侯涛，系公司员工。委托代理人张翔宇，系公司员工。原告徐得文诉被告杨杰、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司），及被告杨杰反诉原告徐得文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人南超、张嘉文，被告杨杰委托代理人王增华、李俊波，被告乐有家公司委托代理人侯涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐得文诉称，原告作为承租人通过经纪方被告深圳市乐有家房产交易有限公司与出租方被告杨杰于2015年10月12日签订房屋租赁合同，约定原告以每月12,000元租金，租赁被告杨杰深圳市宝安区西乡街道西乡大道南侧绿海名居2号楼41号商铺，租赁期限为2015年11月11日起至2021年11月10日止。2015年10月12日至2015年11月10日为装修免租期。押金人民币24,000元，佣金人民币6,000元。出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金。随后三方又签订补充协议。原告承租房产后，花费大量精力和资金对租赁的房产进行了装修，并投入经营。但是2016年中旬，案外人郑广明前往租赁房产告知原告，郑广明是租赁房产的所有权人，被告杨杰仅是租赁房产的承租人，租期到2018年5月31日止。被告杨杰此前向原告出示的房产证以及租赁合同记载的房产在隔壁，并非本案实际租赁的房产，本案实际租赁房产为深圳市宝安区西乡街道西乡大道南侧绿海名居2号楼42号商铺。原告不得不接受被告杨杰协调的每月25,000元租金与郑广明签订了房屋租赁合同，约定租期为2018年6月1日至2020年2月28日，年租金30万元（每月租金25,000元）。因此，2018年5月31日原告与被告的房屋租赁合同因被告杨杰的原因被迫提前终止，被告杨杰应根据合同约定立即双倍返还原告押金48,000元。因被告杨杰与被告深圳市乐有家房产交易有限公司的欺诈行为，导致原承租的涉案房屋租金被迫上涨，2018年6月1日至2018年11月10日增长58,646元（每月增长11,003元*5.33月），2018年11月11日至2019年11月10日增长115,248元（每月增长9,604元*12），2019年11月11日至2020年2月28日增长29,514元（每月增长8,064元），租金被迫增长共计203,408元。上述被迫增长的租金是被告杨杰、被告乐有家公司欺诈行为给原告造成的直接经济损失，两被告应予赔偿。为此，特提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2018年5月31日提前终止；2、被告杨杰立即向原告双倍返还定金人民币48,000元及利息暂计704元（利息自2018年6月1日起，按照年利率6%暂计至2018年8月28日计算至被告杨杰实际支付之日）；3、两被告连带赔偿原告经济损失人民币203,408元；4、本案诉讼费用由二被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求，要求确认原被告签订的2018年6月1日至2021年11月10日的合同无效。被告杨杰答辩称，1、双方在履行合同原告严重违反双方的合同约定及补充协议的约定，将租赁物转租给他人，属于严重违反双方的合同约定。而且原告在双方合同未到期解除之前绕开被告直接与第三人签订租赁合同，均系严重的违约行为。2、无证据显示原告有支付定金给被告，也因此无所谓的双倍返还定金的事实。3、原告在执行双方的租赁合同中以及目前的现状是，原告是采取以低价租进租赁物的方式在分拆以高价转租而牟利的纯粹的二手房东的行为。4、被告与郑广明2017年6月1日到2018年6月1日的租金的金额为14,500元，但被告租给原告的租金价格分别为12,960元、13,997元，实际上被告在该转租中是亏钱垫付，没有任何的盈利。5、正基于原告的转租牟利行为，实际上原告在该租赁合同中一直属于赚钱的，而没有任何的所谓经济损失。被告深圳市乐有家房产交易有限公司答辩称，1、我方并非本案适格被告，本案属于房租租赁合同纠纷，而我方与原告之间属于居间合同关系，不应成为本案适格被告。2、我方已尽居间义务，促成原告与被告签署了房屋租赁合同，租赁标的为西乡大道南侧绿湾名居2号楼41号商铺，而原告与被告最终实际交付的42号商铺我方并不知情。即使原告就本案产生经济损失，在不能证明我方知情的情况下，要求我方承担责任，明显没有事实和法律依据。被告杨杰反诉称，被告与原告于2015年10月12日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定2017年11月11日至2018年11月10日期间租金为13,997元／月，每月5日前支付当月租金。后原告于2018年6月1日与涉案房屋所有权人郑广明另行签订《商铺租赁合同》，并主张其与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日提前终止。但原告一直未向被告支付2018年5月11日至2018年5月31日的租金9,481.84元。2017年2月20日、2017年6月4日，原告未经被告同意，分别与吴愉成签订《德艺艺术培训中心租赁合同》、与薛丽嫦签订《租赁合同》，将涉案房屋部分转租给吴愉成、薛丽嫦，原告的转租．为违反了原告与被告签订的《房屋租赁合同》第四条第2款“承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：……；未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人；……”，及《补充协议》“合同期内，如果承租方需整体转租该物业必须和出租人协商，经出租方同意后，新的承租人和产权人签署新的租赁合同”的约定。因此，被告有权要求原告向被告承担违约金180,939.39元。综上．被告认为，原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，原告不支付租金、未经被告书面同意将涉案房屋部分转租他人的行为，属于严重违约行为，严重损害了被告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求判令：1、原告徐得文向被告支付2018年5月11日至2018年5月31日的租金9,481.84元；2、原告徐得文向被告承担违约金180,939.39元；3、原告徐得文承担本案全部诉讼费用。原告反诉答辩称，一、被告隐瞒事实真相在先，以相邻的房屋混淆双方约定的房屋，而导致原告遭受损失，原告依约支付租金，直至2018年5月案外人郑广明以产权人身份要求搬出方知晓，不得不与郑广明签订合同，被告为此提供了协助，但并未退还押金。在纠纷未解决之前，原告曾询问被告将5月的租金交给谁，被告答复可以交给郑广明，因此在押金未退，双方损失未达成一致意见之前原告有理由不支付。二、原告无需支付违约金，理由为：1、原、被告签订的补充协议第2条实际上变更了原房租租赁合同不得转租的约定，即将约定改为禁止整体转租，但排除了格式合同中禁止分租的约定。事实上原告已与被告进行协商，并征得被告的同意。据被告向法庭提交的多份转租合同涉及多人，均是十分清楚的图片，其原因在于系原告主动提供；2、被告在反诉状中以房租租赁合同第4条第2款“承租方有下列行为之一的，出租方有权立即单方解除…”为依据主张违约，但是事实上被告从未提出异议，且已超过法律规定的6个月的异议期，原告也一直支付租金。三、被告主张的违约金和损失均没有事实和法律依据及合同依据。经审理查明，2012年3月10日，被告与案外人郑广明签订一份《商铺承租合同》，约定案外人郑广明将其所有的位于宝安区××路绿海名居42#商铺出租给被告，租期2012年6月1日至2018年6月1日。2012年6月1日至2015年6月1日租金每月10,000元，2015年6月1日至2016年6月1日每月租金12,000元，2016年6月1日至2017年6月1日每月租金13,200元，2017年6月1日至2018年6月1日每月租金14,500元。承租方如将铺位部分转租第三方时同样必须遵守合约，转租期不得超过本合同约定的租赁期限。2015年10月12日，原告与被告杨杰在被告乐有家公司居间下签订一份《房屋租赁合同》，相关约定如下：1、租赁双方通过经纪方租赁深圳市宝安区西乡街道西乡大道南侧绿海名居二号楼41号商铺，建筑面积286.64平方米，房产证号为50××80；2、租期2015年11月11日起至2021年11月10日止；3、租金每月12,000元，每月5日前支付当月租金；4、承租方在签订本合同之前向出租方支付24,000元作为押金；5、若承租方未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人，出租方有权立即单方解除合同，没收押金自动转化的定金；6、出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金；7、签订本合同时，出租方和承租方均应向经纪方支付佣金6,000元。当日，原告向被告缴纳2015年11月租金12,000元、押金24,000元，被告杨杰向原告开具收款收据，确认收到上述款项。原被告当庭确认，被告杨杰实际出租房屋为42号商铺，原告主张被告杨杰存在欺诈行为，被告杨杰主张房号错误系笔误。上述《房屋租赁合同》签订当日，原被告签订一份补充协议，相关约定如下：1、2015年11月11日至2016年11月10日租金为每月12,000元，2016年11月11日至2017年11月10日租金为12,960元，2017年11月11日至2018年11月10日租金为每月13,997元，2018年11月11日至2019年11月10日租金为每月15,396元，2019年11月11日至2020年11月10日租金为每月16,936元，2020年11月11日至2021年11月10日租金为每月18,630元;2、合同期内，如果承租方需整体转租该物业，须和出租人协商，经出租方同意后，新的承租人和产权人签署新的租赁合同。上述《房屋租赁合同》签订后，原告分别将涉案绿海名居42#商铺部分转租给案外人吴愉成、薛丽嫦，被告主张原告转租行为未经过其同意，原告主张其将涉案房屋分租给案外人，并非整体转租，未违反合同约定。原告主张因原被告约定租赁期限超过被告与案外人郑广明约定的租赁期限，被告与案外人郑广明约定的租赁期限于2018年6月1日届满后，案外人郑广明要求原告重新与其签订2018年6月1日之后的房屋租赁合同，故原告与案外人郑广明于2018年5月31日签订一份《租赁合同》，约定案外人郑广明将绿海名居42号商铺出租给原告，租赁期限自2018年6月1日至2020年2月28日，每年租金30万元。另查：1、案外人郑广明系绿海名居42#商铺所有权人，被告系绿海名居41#商铺所有权人；2、庭审中，双方确认原告未将2018年5月11日至2018年5月31日租金9,481.84元支付给被告杨杰。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、房产证（深房地字第××号）、收据、通话录音、录像、短信、房产证、商铺租赁合同、商事登记查询及被告提交的商铺租赁合同、3份租赁合同及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告与案外人郑广明签订《商铺承租合同》约定的租赁期限为2012年6月1日至2018年6月1日，原告与被告杨杰签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2015年11月11日起至2021年11月10日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效，故原被告签订的《商铺承租合同》中租期为2018年6月2日至2021年11月10日的部分无效，故《商铺承租合同》于2018年6月1日终止。关于原告要求被告杨杰双倍返还定金48,000元及利息的诉讼请求，本院认为，《商铺承租合同》中租期为2018年6月2日之前的部分系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应全面遵照履行。《商铺承租合同》约定：“出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金”，原被告约定租赁期限为2015年11月11日起至2021年11月10日，而实际涉案合同已于2018年6月1日终止，故被告杨杰应向原告双倍返还定金48,000元。关于利息，本院认为，双倍返还定金系违约责任的一种承担方式，故不应计算利息，故对于原告要求被告杨杰承担双倍返还定金利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求两被告连带赔偿原告经济损失203,408元的诉讼请求。原告主张《商铺承租合同》提前终止系两被告造成，原告另行与涉案42号商铺业主郑广明签订租赁合同，租金被迫上涨203,408元。本院认为，被告杨杰与原告约定租赁期限超过其与业主订立租赁合同期限，被告杨杰存在过错，原告在双方合同终止后，另以更高的价格租赁涉案房屋，被告杨杰对此应承担一定损失责任，但应酌情考虑以下情况：1、原告未尽到审慎注意义务，审查被告杨杰是否具有转租权及转租权的范围，对此原告亦存在一定过错；2、原告诉求的损失依据系其与案外人签订的租赁合同，该合同系原告与案外人的合意达成，原告对是否继续承租涉案房屋有选择权；3、原告与案外人签订的租赁合同诉求的租金上涨差价中部分金额尚未发生；4、被告杨杰已承担双倍返还定金责任，已弥补了原告的一定损失。综上，本院酌定被告杨杰应向原告赔偿损失60,000元。关于被告乐有家公司是否应对此承担责任，本院认为，本案为租赁合同纠纷，被告乐有家公司仅是居间方，并非租赁关系的相对方，若原告认为被告乐有家公司的居间行为造成其损失，原告可另寻法律途径解决，故对于原告要求被告乐有家公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告徐得文支付2018年5月11日至2018年5月31日的租金9,481.84元的诉讼请求。本院认为，原被告当庭确认原告未支付该期间租金，故原告杨杰应向被告支付2018年5月11日至2018年5月31日的租金9,481.84元。关于被告反诉要求原告徐得文承担违约金180,939.39元的诉讼请求。本院认为，《商铺承租合同》约定：“若承租方未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人，出租方有权立即单方解除合同，没收押金自动转化的定金”，现原告未经被告杨杰同意将涉案房屋分租给他人，违反了双方约定，被告杨杰有权没收定金24,000元。关于被告主张违约金以原告分租给案外人所得租金差额收益为依据，本院认为，原被告的租赁合同中的租金标准系双方真实意思表示，双方亦对约定了违约责任，原告将涉案房屋分租给他人所得收益，并非被告的损失，故被告杨杰该项主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐得文与被告杨杰签订的《商铺承租合同》于2018年6月1日终止，《商铺承租合同》中租期为2018年6月2日至2021年11月10日的部分无效；二、被告杨杰应于本判决生效之日起十日内向原告徐得文双倍返还定金48,000元；三、被告杨杰应于本判决生效之日起十日内向原告徐得文赔偿损失60,000元；四、原告徐得文应于本判决生效之日起十日内向被告杨杰支付2018年5月11日至2018年5月31日的租金9,481.84元；五、原告徐得文已缴纳的定金24,000元由被告杨杰予以没收；六、驳回原告徐得文的其他诉讼请求；七、驳回被告杨杰的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,541元，由原告负担1,695元，由被告杨杰负担846元,受理费原告已预交。反诉费2,054元，由原告负担361元，由被告负担1,693元，反诉费被告杨杰已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张   敏二〇一九年二月二十一日书记员 姚梦（兼）书记员 王   冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。