江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0583民初3328号 原告:严江,男,1983年6月22日出生,汉族,住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：刘柏成，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。 被告:徐开明,男,1956年11月21日出生,汉族,住江苏省昆山市。 第三人:昆山市浦新房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码913205837584816617，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街22号。 法定代表人：朱雪明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。 原告严江与被告徐开明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序审理，审理中，原告申请追加昆山市浦新房屋拆迁有限公司（以下简称“浦新拆迁公司”）、昆山嘉农投资发展有限公司为第三人，本院依法予以准许。后原告又申请撤回对第三人昆山嘉农投资发展有限公司的起诉，本院亦依法准许，因案情复杂，本案组成合议庭适用普通程序于2018年7月23日、2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告严江及其委托诉讼代理人刘柏成，第三人浦新拆迁公司委托诉讼代理人孙君宇到庭参加诉讼，被告徐开明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告严江向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付昆山市张浦镇XX小区X幢XX室房产给原告；2.判令被告支付给原告逾期履行违约金按日总价款的万分之三计算至被告交付时止；3.被告支付原告为此次诉讼支出的律师费49500元。4.被告支付本案的诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求，要求：1.解除原被告于2016年1月2日签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告购房款350000元；3.被告赔偿原告因违约造成的房屋差价损失为552600元（评估报告房屋价值为1187600元，原告购房时房屋价值为635000元，差额为552600元），房屋中介损失11000元及房屋鉴定损失11350元；4.被告赔偿原告支付的律师费45000元；5.被告支付本案的诉讼费。事实与理由：2016年1月2日，原告与被告签订了昆山市动迁房买卖合同，约定被告将位于昆山市张浦镇XX小区X幢XX室房产卖给原告，并约定了交付时间及价款给付时间和金额。原告一直按约定履行自己的责任，但被告在应当交付房屋时却迟迟不交，在原告催促后仍然不交，为此原告按合同让中介给被告发了通知，被告在接到后明确违约，不卖该房屋，其行为严重侵害了原告的合法权益，严重的违反了合同的约定，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉求。 被告徐开明书面辩称，一、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同不具有法律效力，双方的行为违反法律及行政法规。2016年昆山市动迁给答辩人位于昆山市张浦镇XX小区X栋XX室安置住房一套，面积135.87平方米。被答辩人经昆山理想家园地产咨询有限公司与答辩人协商达成购房协议，并约定房屋总价款为635000元。答辩人当时还没有办理房屋产权登记手续，和被答辩人约定以后产权办完后再进行过户手续。合同签订后被答辩人于2016年1月30日向答辩人支付定金10000元，同年2月6日支付房款290000元，2017年1月22日支付50000元。之后答辩人向有关部门询问答辩人的房屋是否能出售，得知拆迁安置房在5年内买卖违反法律和行政法规。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，集体土地上的房屋不能上市交易。答辩人在2017年1月6日向被答辩人出示了终止合同书，剩余的335000元房款被答辩人可不予支付。 二、拆迁安置房性质。拆迁安置房是指因城市规划，土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的房地；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体、所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。答辩人与被答辩人所签订的拆迁房屋买卖合同不受法律保护，不产生法律效力。三、因为答辩人与被答辩人所签订的合同无效，不存在违约，故答辩人不应承担违约金。律师是被答辩人聘用为自己提供法律服务的，法律没有规定聘用方的律师费用应由被告方承担，虽有约定但不具有强制性。四、本案诉讼之争是被答辩人自己的行为导致，其应自己承担诉讼风险，应由被答辩人自己承担诉讼费。五、被答辩人与答辩人签订的买卖合同显失公平。被答辩人在答辩人对房产市场价值信息不了解的情况下，购买答辩人的房屋，目的是从中谋取暴利。被答辩人购买答辩人的房屋总价为635000元，现在市场上答辩人的房屋价值可卖到120余万元，价钱差距太大。被答辩人利用答辩人的不知情与答辩人建立买卖合同关系，明显失去公平原则，侵犯了答辩人的合法权益，于法不容，于情理不通。综上事实，被答辩人的诉讼应当由其承担自己的过错责任，望人民法院在审理此案时，查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，确保答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了昆山市动迁房屋买卖合同、中国工商银行的转账单2张、收据3张，张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书（表一）、张浦镇区域内房屋动迁安置协议书（表二）、终止合同通知书、微信记录以及原告与被告之间针对房屋买卖的电话录音笔录、民事委托代理协议、房地产估价报告、鉴定费发票等证据。本院依法对昆山市浦新房屋拆迁有限公司制作调查笔录。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查对上述证据予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月2日，原告严江（乙方）在昆山理想家园房地产咨询有限公司居间介绍下，与被告徐开明（甲方）签订了一份《昆山市动迁房买卖合同》。合同约定，被告徐开明将位于昆山市张浦镇XX小区X幢XX室房屋出售给原告；房产成交总价款为635000元整，乙方承诺购房款支付方式为现金加贷款，签约时乙方向甲方支付定金壹万元，签约后2016年2月6日前支付第二笔款290000元，签约后2017年2月6日前支付第三笔款50000元，甲方将该房产实际交付给乙方，以实际交房确认书为准，尾款335000元合同还约定了补充条款，内容为：“1、尾款335000元须于每年2月6日前支付给甲方定金50000元整，直至产证办理下来前须要一直支付定金，但乙方须要留50000元尾款等甲方房产证办理下来后一次性付清；2、甲方允许乙方转卖，但不能损害甲方利益；3、产证办理下来后过户给乙方，乙方办理正常二手房买卖银行贷款支付给甲方，如银行贷款审批不下来，过户当天现金支付”。合同签订后，原告于2016年1月2日向被告支付定金10000元，于2016年2月3日向被告支付房款290000元，向昆山理想家园房地产咨询有限公司支付居间服务费11000元，于2017年1月22日向被告支付房款50000元。 另查明，被告徐开明作为被拆迁人（乙方）曾与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋动迁补偿协议书（表一），约定：乙方房屋坐落于，房屋所有权人徐开明；甲方应支付乙方房屋补偿金27057元，房屋安置及价格结算双方另行签订协议。2012年12月13日，被告徐开明作为被动迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订动迁房屋安置协议书（表二），约定住宅安置点为XX小区，具体包括（施工编号）3号904室（即讼争房屋）及XX号XXX室。甲方和乙方产权交换。因徐开明一直未能与昆山市浦新房屋拆迁有限公司结算完毕，昆山市浦新房屋拆迁有限公司未将符合交房条件的讼争房屋交付被告徐开明。被告徐开明未按约将讼争房屋交付原告。现讼争房屋已办理了不动产初始登记，登记的房屋坐落于昆山市张浦镇锦上路500号XXX苑XX号楼XXX室。登记不动产权人为昆山嘉农投资发展有限公司。 2017年10月16日，被告徐开明发出终止合同通知书，通知书内容为“严江你好！你我在2016年1月2日在理想家园签订的房屋买卖合同（本人拆迁房）就此终止。在我和拆迁办正履行合同期间，你一而再再而三的无理取闹，使我精神压力特别大，所以今天特意通知你，你我的房屋买卖（拆迁房）就此终止。2017年10月16日。” 审理中，原告申请对涉案房屋在2017年10月16日时间点的房地产市场价值进行评估鉴定，本院经审查予以允许，并依法委托苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司进行房地产估价。2018年12月14日，苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告。公估报告认为：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作和程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象昆山市张浦镇锦上路500号XXX苑XX号楼楼XXX室房地产，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让；用途：住宅（动迁房）/成套住宅；面积：土地使用权面积8.74平方米/房屋建筑面积135.73平方米；使用期限：国有建设用地使用权2083年8月15日止，在价值时点2017年10月16日满足所有假设限制条件下的房地产公开市场价值为：评估价值合计人民币118.76万元。上述鉴定，原告支付鉴定费用11350元。 本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同主张权利，并履行相应的义务。但依照法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，并要求违约方赔偿损失。本案中，被告因涉案房屋未与昆山市浦新房屋拆迁有限公司办理结算手续，致使昆山市浦新房屋拆迁有限公司未将符合交付条件的房屋交付给被告。被告未按约将讼争房屋交付原告，且被告发出终止合同通知书，系明确表示不履行合同，双方的房地产买卖合同因被告违约应予以解除。具体的解除时间以原告变更诉讼请求送达被告之日为准，即2018年7月7日。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告有权要求被告退还已收取的房款350000元及已经支付的居间费用11000元。 对于原告主张的房屋差价损失552600元，因苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司系经法院委托，估价报告的出具程序合法，苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司具有相应的估价资质，且被告未能提供充分证据证明案涉房屋的价值具有重新评估的其他情形以及估价报告不应作为定案依据的其他充分证据，因此，苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司出具的估价报告可以作为本案的定案依据。估价报告估价在价值时点2017年10月16日讼争房地产市场价值为1187600元，原告购房时房屋价值为635000元，差额为552600元。该房屋差价损失，因被告违约造成，被告应予赔偿。 对于原告主张的律师代理费45000元，对此，原告提供了其与北京市惠诚（苏州）律师事务所签订的民事委托代理合同、律师代理费发票，北京市惠诚（苏州）律师事务所依据民事委托代理合同约定亦指派律师到庭参加诉讼，且原被告双方签订的房地产买卖协议中对于违约方需承担守约方为实现债权所发生的律师代理费有明确约定，因此，原告要求被告支付律师代理费45000元，有事实和法律依据，本院应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告严江与被告徐开明于2016年1月2日签订的《昆山市动迁房买卖合同》于2018年7月7日解除。 二、被告徐开明于本判决生效后十日内返还原告严江购房款350000元，赔偿房屋差价损失552600元、居间服务费损失11000元、律师费45000元，上述共计958600元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件案件受理费10646元、财产保全费4020元，鉴定费11350元，合计26016元（原告已预付），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  李志辉 人民陪审员  盛永林 人民陪审员  朱 慧 二〇一九年二月十五日 书 记 员  汤 诚