淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初3771号原告：汪大伟，男，1982年5月18日出生，汉族，迪亚达公司员工，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：刘淮俊，江苏和忠律师事务所律师。被告：淮安市书香世家酒店有限公司，住所地淮安市清江浦区清河新区七星路**。法定代表人：葛佳佳，该公司董事长。被告：江苏浦斯宁建设发展有限公司，住所地淮安市清江浦区清河新区青龙湖路**。法定代表人：范希洛夫.拉夫尚.哈撒诺维奇，该公司总经理。上列被告委托诉讼代理人：张洁、孙梦桃，江苏光剑律师事务所律师。原告汪大伟与被告淮安市书香世家酒店有限公司（以下简称书香世家公司）、江苏浦斯宁建设发展有限公司（以下简称浦斯宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。原告汪大伟委托诉讼代理人刘淮俊，被告书香世家公司、浦斯宁公司委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪大伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告书香世家公司继续履行与原告之间的租赁合同，支付原告2016年1月29日至2019年1月29日期间的租金185250元；2、被告浦斯宁公司立即向被告书香世家公司交付本案所涉七星路1号1号岛2号楼230和231号房屋，并对被告书香世家公司支付原告房租承担连带给付责任；3、如原告的第1、2项诉讼请求得不到法院支持，则要求判决被告浦斯宁公司赔偿原告迟延交付房屋给原告造成的房租损失，被告浦斯宁公司于每年1月29日赔偿原告房租损失61750元，赔偿期限自2016年1月29日起至2025年12月31日止；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：判决被告浦斯宁公司因迟延交付房屋赔偿原告损失（自2016年1月29日起按年61750元计算至实际交房之日止），不再要求被告书香世家公司承担责任，被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月29日，原告与被告浦斯宁公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告浦斯宁公司开发的位于本区七星路1号1号岛2号楼230号和231号两套房屋，在签订买卖合同时原告一次性付清房款，合同约定房屋交付时间为2015年12月31日。在签订《商品房买卖合同》的同时，原告根据两被告的要求，与被告书香世家公司签订两份《房屋租赁合同》，将原告所购买的房屋出租给被告书香世家公司用于酒店经营。根据该租赁合同约定，案涉房屋由被告浦斯宁公司直接向书香世家公司交付，租赁期限为10年，租金自原告交清全部房款时计算租金，租期自2016年1月1日起至2025年12月31日止，并约定了租金及违约责任等内容，租赁期满后由被告书香世家公司向原告返还房屋。被告书香世家公司当时一次性支付原告一年房租，后又通过转账支付原告一年房租。被告浦斯宁公司为被告书香世家公司履行合同提供连带担保责任。两被告如此操作是为了吸纳原告资金用于被告浦斯宁公司项目开发，以达到降低财务成本目的。两被告系关联企业，原法定代表人之间系父子关系。原告与被告浦斯宁公司所签的《商品房买卖合同》均是预售商品房，原告购买该房屋是为了获取租金收益。2017年12月27日，被告书香世家公司向原告发出解除租赁合同通知书，提出单方解除合同，原告不同意解除租赁合同。综上，原告与两被告分别签订合同时，被告书香世家公司在没有实际获得所租赁房屋使用权时即同意一次性支付1年租金，因此可以说明其对能否按时获得所租房屋使用权的风险是明知且自愿履行租赁合同。如果解除租赁合同，给原告造成的直接损失就是房租，因被告浦斯宁公司没有及时向书香世家公司交付房屋，其明显构成违约，对原告因此造成的损失应予赔偿，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告书香世家公司辩称，原告已经变更诉讼请求，其诉讼请求已与我公司无关，但双方还是应当按照合同约定来履行。被告浦斯宁公司辩称，一、原告变更诉讼请求，应当在法庭辩论结束前提出。现在原告要求我公司赔偿延迟交房损失，基础法律关系是商品房买卖合同关系，而原告以前要求我公司承担连带给付责任，依据是房屋租赁合同关系，因法律关系已经发生实质性变化，故我公司不同意原告的诉讼请求；二、原、被告在2014年5月28日签订的商品房买卖合同第九条对于被告逾期交房的违约责任均有明确约定，该合同系双方真实意思表示，而本案中原告就逾期交房要求被告承担违约责任，应当按照双方合同约定的以已付房款的日万分之一标准进行主张；三、原告应当举证证明其已按照合同约定缴纳了全部购房款及相关配套费用，否则被告不应承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月29日，原告汪大伟（买受人）与被告浦斯宁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，约定原告汪大伟购买被告浦斯宁公司开发建设的淮安市清江浦区七星路1号七星商务会所1号岛2号楼230室和231室房屋（以下简称“230室”、“231”室），建筑面积分别为71.99平方米和71.61平方米，房屋价款均为325000元，应于签订合同当日付清房价款；出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告汪大伟（甲方）与被告书香世家公司（乙方）、被告浦斯宁公司（丙方）签订商务租赁经营管理合同书两份，约定：甲方将购买的230室和231室房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日至2025年12月31日，从全款之日起至交付时间作为额外租赁时间，两间房屋年租金均为32500元（为购房款的10%），甲方全款到位后，乙方将甲方应得的年租金扣除代扣代缴的个人租赁税收（5%）后，通过银行转账方式按年汇入甲方账户，租金一年一付，从甲方房款全额到账次日起计算租期，并支付一年租金；在租赁期内，乙方有权转租标的房屋或与他人进行合作经营；本合同丙方为担保人，为承租方承担一般保证责任，在发生下述两项行为，由担保人承担连带清偿义务：1、承租人亏损导致无法经营的；2、乙方逾期三个月未向甲方支付租金的。原告汪大伟于2014年1月28日支付购房定金2万元，于2014年1月29日支付购房款568250元，被告浦斯宁公司认可以一年租金61750元抵充购房款。2014年2月17日，被告浦斯宁公司向原告汪大伟出具了230室和231室房屋全款购房款发票。2017年12月底，原告汪大伟收到被告书香世家公司向其发出的《解除租赁合同通知书》，该通知书要求解除双方之间签订的商务租赁经营合同书。另查，被告书香世家公司法定代表人葛佳佳系被告浦斯宁公司原法定代表人葛卫平之子，施燕华系葛卫平儿媳，葛佳佳妻子。原、被告均认可被告浦斯宁公司未将230室和231室房屋交付给原告汪大伟，230室和231室房屋至今尚未通过竣工验收。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告汪大伟提供的商品房买卖合同、发票、租赁经营管理合同书、收条、解除租赁合同通知书，被告书香世家公司提供的照片等予以证实，本院予以确认。本院认为：原告汪大伟与被告浦斯宁公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告浦斯宁公司未按合同约定的时间向原告汪大伟交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告汪大伟与被告浦斯宁公司在商品房买卖合同中虽约定按每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，但原告汪大伟在签订商品房买卖合同的同时又与被告书香世家公司签订商务租赁经营管理合同，被告浦斯宁公司作为担保人在该租赁合同上盖章予以确认，该合同约定原告汪大伟在2025年12月31日前两套房屋每年可获得61750元的租金收益（32500元×95%×2），且被告浦斯宁公司同意原告汪大伟用第一年租金冲抵房款，故本院参照租赁合同约定的可预见所得标准，认定被告浦斯宁公司按年61750元标准赔偿原告汪大伟逾期交房损失（自2016年1月19日起计算至实际交房之日止）。被告浦斯宁公司庭审中对原告汪大伟提交的购房款发票真实性不表异议，说明其同意以一年租金冲抵房款，并以出具发票的行为认可原告汪大伟已经足额支付购房款的事实。因230室和231室至今尚未通过竣工验收，并不符合交付条件，原告是否缴纳维修基金及契税对涉案房屋的交付并不产生影响，故对于被告浦斯宁公司提出因原告汪大伟并未按合同约定一次性缴纳房款及相关配套费用以应免除其违约责任的抗辩，本院不予采纳。因原告汪大伟在本案法庭辩论终结之前变更诉讼请求，且主张逾期交房违约金只是进一步明确其诉讼请求，故本院对被告浦斯宁公司关于原告汪大伟变更诉讼请求违法的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告江苏浦斯宁建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告汪大伟逾期交房损失(按61750元/年标准自2016年1月29日起计算至实际交房之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4005元，由被告江苏浦斯宁建设发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  程 军人民陪审员  牛日芬人民陪审员  刘 进二〇一九年二月二十八日书 记 员  梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。