江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0102民初7243号原告：程发兴，男，汉族，1962年9月28日，住江西省上饶市婺源县。原告：蔡标英，女，汉族，1960年8月28日，住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：王文达，系江西名大律师事务所律师，执业证号13601199210202665。委托诉讼代理人：吴浩，系江西名大律师事务所律师，执业证号13601201810026220。被告：邱铁英，女，汉族，1958年11月18日，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：姚俊超，系江西华昌律师事务所律师，执业证号13601201710983836。委托诉讼代理人：刘新斌，系江西华昌律师事务所律师，执业证号13601201610212258。被告：婺源县安泰房地产开发有限责任公司，住所地：江西省上饶市婺源县紫阳镇锦屏路，统一信用社代码：91361130756756959P。法定代表人：汪大忠。被告：汪德金，男，汉族，1968年1月2日，住江西省上饶市婺源县。原告程发兴、蔡标英与被告邱铁英、婺源县安泰房地产开发有限责任公司（安泰公司）、汪德金案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文达、吴浩、被告邱铁英委托诉讼代理人姚俊超、刘新斌到庭参加诉讼，被告安泰公司、汪德金经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程发兴、蔡标英向本院提出诉讼请求：1、判令解除对弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋的查封，排除对弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋的执行。2、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年至2011年被告安泰公司开发弋阳县“人和家园”项目，因资金不足，向原告融资借款350000元。2015年6月14日经结算，被告安泰公司确认应支付原告借款本金和红利合计585011.16元。因被告安泰公司无力支付原告借款本金和红利，原告与被告安泰公司签订《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》，2015年6月17日原告又与被告安泰公司签订《人和家园住宅（商铺）认购书》，认购了弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋及7号楼南11#、12#车库，合计价值591364.8元（其中7号楼1单元401号房屋价值475243.2元），原告付清了全部房款（其中：借款本金和红利585011.16元抵付了房款，补交了6353.64元现金）。2015年6月17日原告将办理房产证所需材料交给被告安泰公司，交纳了办理房产证费用10244.86元，并于当日办理了交房手续。收房后，原告对7号楼1单元401号房屋进行了装修，房屋装修好后对外出租，2015年9月起实际入住。此后，原告多次催促被告安泰公司办理房屋产权登记，但被告安泰公司却以其与当地政府存在土地出让金纠纷为由迟迟没有办理。被告邱铁英诉被告安泰公司、被告汪德金民间借贷纠纷强制执行一案，贵院裁定查封弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋在内的18套房产。原告得知法院查封信息后，多次与执行法官沟通，并向弋阳县人民政府进行反映，均无果。2018年6月14日原告提出执行异议。2018年9月12日贵院作出（2018）赣0102执异11号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告认为，被告安泰公司开发的弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋系由原告出资购买并已付清全部购房款，原告已实际入住。原告与被告安泰公司签订的《人和家园住宅（商铺）认购书》、《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》实为“房屋买卖合同”。虽未办理产权过户登记，但原告对此没有过错，该房屋为原告所有，贵院不应查封、扣押并强制执行该房产。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告邱铁英辩称:1、程发兴、蔡标英与安泰公司之间，并不存在合法有效的书面商品房买卖合同；2、程发兴、蔡标英在人民法院查封之前未合法占有本案房产，目前该房产内尚无人居住；3、程发兴、蔡标英实际身份地位是安泰公司投资人，不是安泰公司的普通债权人，也不是本案房产真正法律意义上的买受人，同时也非善意第三人，其权利不能够排除执行；4、与本案相同性质的9套房产已完成拍卖；5、汪德金未如实将投资人的投资款用于开发“人和家园”项目，并通过虚构投资人（如“王倩倩等8人”）方式侵害投资人权益，本案罪魁祸首应当是汪德金，程发兴、蔡标英应起诉汪德金、安泰公司要求赔偿。被告安泰公司未到庭，但提供书面答辩意见，其辩称：1、原告诉称的与事实相符，被告安泰公司没有任何异议。从原告向公司购房，房款来源，收房，实际占有整个过程符合法律规定，原告付清房款，已经取得所有权。被告邱铁英申请执行，将原告的房产查封是错误的，被告没有法律依据。2、将被告安泰公司列为本案被告诉讼主体不符，应列为本案的第三人。3、原告购买房屋后物权没有变动，原告未取得《不动产》的过错在被告安泰公司。4、被告安泰公司不应承担本案诉讼费。因为被告安泰公司对原告提起异议之诉不持反对意见。被告汪德金未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供了原告程发兴、蔡标英身份证，原告程发兴与蔡标英结婚证，被告邱铁英身份信息，被告安泰公司企业信息、被告汪德金身份证复印件1份，《执行异议申请书》，南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102执异11号《执行裁定书》，被告安泰公司出具的《借款凭证》3份，银行转账凭证4份，原告出具的《收据》3份，《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》1份，《弋阳“人和家园”项目首次结算清单》1份，《人和家园住宅（商铺）认购书》1份，被告安泰公司出具的《收款收据》1份，《弋阳“人和家园”（办证）相关费用明细》1份，被告安泰公司出具的《收款凭证》1份，被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司出具的《交房通知》1份，《装修施工合同书》1份，贵溪天天装饰设计有限公司营业执照复印件1份，叶志超身份证复印件1份，弋阳县“人和家园”7号楼1单元401号房屋照片3张，《房屋租赁合同》1份，郑沙沙身份证复印件1份，《关于程发兴等户认购房未能如期办理产权登记手续的情况说明》1份，黄某出具的《证明》1份，黄某身份证复印件1份，吴某出具的《证明》1份，吴某身份证复印件1份，安泰公司于2018年9月28日出具的证明一份，东湖区人民法院2016赣0102民初1985号民事判决一份，转账凭证复印件一份，对于被告邱铁英提供的《人和家园住宅（商铺）认购书》，《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》，安泰公司正式《商品房买卖合同》模板，本案涉及商品房相关预售许可证查询信息（弋）房预售证第2013-007号，江西弋阳县房产信息网查询，关于查封18套房产的裁定书及协助执行通知书，本案房产现场照片，《人和家园住宅（商铺）认购书》，《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》，弋阳“人和家园”项目结算方案，安泰公司关于东湖区法院查封18套房产情况说明，房地产开发企业楼盘登记底册，安泰公司关于东湖区法院查封18套房产情况说明，关于查封18套房产的裁定书及协助执行通知书，南昌东湖区法院2017年网拍房子价格税收合计，《房产信息表》，安泰公司与“王倩倩等8人”签订的《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》及附件，安泰公司及汪德金于2015年9月1日出具的《说明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月14日，被告安泰公司（甲方）与原告程发兴（乙方）签订《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》，约定：乙方向甲方开发建设的弋阳“人和家园”房地产项目投入资金35万元，投资凭证号为158#、188#、260#，首次结算乙方预分得红利235011.16元；鉴于项目有存量房产，暂时无法完全以现金支付方式兑付投资本利。根据《弋阳“人和家园”项目结算方案》规定，乙方自愿认领存量房产，以有价实物方式进行结算。乙方认领房产为7#1单元401室，7#车库南11#、南12#，价值合计591364.80元。乙方应收本利与认领房产价值列抵后，乙方应向甲方补缴资金6353.64元。2015年6月17日，被告安泰公司（甲方）与原告蔡标英、程发兴（乙方）签订《人和家园住宅（商铺）认购书》，约定乙方认购弋阳县“人和家园”小区7号楼1单元401号房屋，成交总价为475243元，采用一次性付清（借款本息）方式，乙方在签订本认购书时支付认购定金，并在签订本认购书后至公司销售部签订《商品房买卖合同》，若未至销售部签订《商品房买卖合同》的视乙方自动放弃认购，所认购房屋不予保留，已缴定金不予退还，甲方有权将上述房屋出售他人。安泰公司于2015年6月14日，出具收取程发兴购房款591368.8元的收据。于2015年6月17日向人和家园物业公司发出交房通知，说明程发兴所购人和家园小区7栋1单元401室、7栋车库南11#、12#房产已交清相关费用，符合交房条件，并出具弋阳“人和家园”（办证）相关费用明细；同日，程发兴交纳相关办证费用10244.86元。安泰公司于2016年5月10日向程发兴出具未能如期办理产权登记手续的情况说明，因其与政府存在土地出让金纠纷，暂无法办理房屋登记手续。后证人黄某、吴某亦出具了安泰公司未办证的书面证明。后原告程发兴对房屋进行了简单装修，于2015年9月20日将上述房屋出租给郑沙沙。2016年4月25日，本院依据（2016）赣0102民初1985号民事裁定书保全查封了该房屋，致使原告至今无法办理房产证，故原告向本院提出执行异议，本院于2017年8月9日作出（2018）赣0102执异11号执行裁定书，裁定书认为安泰公司以投资借款方式向原告融资借款，双方属于投资、借贷法律关系，并非房屋买卖法律关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，程发兴与安泰公司签订的《弋阳“人和家园”项目首次结算房产认领协议书》是其以投资款本金及利息分红为购房款而内部认购房屋的协议书，并不是合法有效的书面买卖合同。故案外人异议理由不成立，裁定驳回案外人程发兴、蔡标英的异议。原告程发兴、蔡标英据此向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，原告程发兴与蔡标英于1985年4月3日登记结婚。本院认为，本案的主要争议焦点问题是：原告程发兴、蔡标英对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，作为提起执行异议的案外人，原告程发兴、蔡标英应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告邱铁英在本案中辩称程发兴、蔡标英不能排除由其对安泰公司提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题便在于程发兴、蔡标英能否举证证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。对此，在本案中，1、虽然程发兴、蔡标英与被告安泰公司签订了《人和家园住宅（商铺）认购书》（以下简称认购书），该认购书明确约定，订立本认购书后还需签署商品房买卖合同，若未至销售部签订《商品房买卖合同》的视为自动放弃认购，所认购房屋不予保留，已缴定金不予退还。这表明《认购书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该认购书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《认购书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《认购书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定程发兴、蔡标英与安泰公司的认购书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。2、程发兴、蔡标英主张其对房屋进行了装修等办理进户和钥匙交接手续而实际占有了房屋，但这事实成立与否对是否签订合法有效的商品房买卖合同并不产生影响，即使程发兴、蔡标英实际占有了房屋，但由于其与安泰公司之间未订立商品房买卖合同，其亦不享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护房屋消费者的物权期待权，赋予买房人物权期待权以排除执行的效力，但同时也要保护申请执行人的合法权益，对于条文中所设置的可以排除执行的条件应从严掌握。该条文第（一）项之所以将“在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同”作为排除执行的条件之一，是因为合同一方是房地产开发企业，相比一般民事主体有更严格的监管制度，更有利于保护买房人合法权益。原则上都签订有规范的商品房销售合同，以方便办理销售合同备案、网签或者预登记手续。本案中，仅依据《认购书》还无法办理销售合同备案、网签等手续，显然不是规范的商品房买卖合同，程发兴、蔡标英亦无法根据《认购书》办理所购商品房的产权过户手续。综上可以认定，程发兴、蔡标英不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。原告所主张的超标的查封问题及被告邱铁英及安泰公司间的民间借贷是否合法等问题不在本案的审理范围，本院不予审查。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。被告安泰公司、汪德金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告程发兴、蔡标英的诉讼请求。案件受理费8430元（原告程发兴、蔡标英已预交），由原告程发兴、蔡标英自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 郑 馨人民陪审员 刘 红人民陪审员 万祥如二〇一九年二月二十日书 记 员 万思欣附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。