江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初1689号 原告：耿继龙，男，1944年1月15日生，汉族，徐州市纺织机械厂退休职工，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：耿建，男，1972年11月19日生，汉族，淮海食品城职工，住址徐州市铜山新区。 原告：耿方，男，1974年10月26日生，汉族，徐州市徐州乐园酒店餐饮部职工，住徐州市鼓楼区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：罗建，江苏恒邦律师事务所律师。 被告：祝红，女，1970年8月15日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：吴信兵，徐州市泉山区苏山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李福君，男，1968年12月12日生，汉族，自由职业，徐州市泉山区。 第三人：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市鼓楼区坝子街弘辉大厦1-1-715。 法定代表人：于健，该公司负责人。 委托诉讼代理人：窦敏，女，1985年4月26日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。 原告耿继龙、耿方与被告祝红、第三人徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称“第一房屋”）房屋买卖合同纠纷一案，原告耿继龙、耿方曾于2017年7月18日向本院提起诉讼，本院审理后于2017年10月16日作出（2017）苏0311民初4479号民事判决，原告耿继龙、耿方提起上诉，2018年2月22日，徐州市中级人民法院发回本院重审。本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序，并追加第一房屋为第三人参加诉讼，分别于2018年5月9日、8月2日公开开庭进行了审理。原告耿继龙的委托诉讼代理人耿建、耿继龙与耿方的共同委托诉讼代理人罗建，被告祝红的委托诉讼代理人吴信兵、李福君，第三人第一房屋的委托诉讼代理人窦敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告耿继龙、耿方向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋买卖协议；二、判令被告返还原告购房定金2万元；三、判令被告赔偿原告购房时房屋合同价与现市场价差价176600元；四、诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实和理由：2017年5月底，原告经过第三人第一房屋居中介绍结识被告。经过多次协商，于2017年6月12日签订《徐州市存量房买卖协议》。协议约定由原告购买被告位于徐州市住宅，房屋成交价为50.5万元，在合同签订当日由原告支付被告购房定金2万元（过户时抵购房首付款），过户时间以产权处预约时间为准，在办理网备、过户时由原告将首付款15万元打入被告指定监管账户，被告配合原告办理过户及贷款。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告在2017年7月13日办理网备的现场，抢走了由中介方第一房屋保管的房屋产权证，拒绝履行合同约定。现诉争房屋价格已经评估机构评定为681600元，故在被告拒绝履行合同的情况下，原告为维护合法权益诉至本院，请求法院判令所请。 被告祝红辩称，原告诉请没有事实和法律依据，原告诉状中的陈述部分与事实不符，原告按照协议约定支付的2万元定金是交给第一房屋的，由第一房屋代为保管，以后该定金作为购房款。同时合同中双方对房屋状况、价值、购房款支付方式、违约责任等均明确约定，对支付房款方式达成一致意见，但原告并未按约支付购房首付款15万元，被告对此多次向第一房屋及原告催要首付款，原告均未支付，才导致被告认为原告不具备购房的经济条件，便提出原告已经违约，不再将房屋卖给原告。所以并非被告拒绝履行合同约定义务，而是因为原告没有按约支付首付款，原告违约，因此不应承担返还定金义务。原告要求赔偿购房差价176600元没有事实及法律依据，应依法不予支持。因造成合同无法履行系原告违约在先，原告要求赔偿差价没有法律依据，原告的起诉应依法驳回。 第三人第一房屋陈述，签合同的时候第三人已经明确告知原被告首付款是要签完网上备案合同之后，再打该笔房屋首付款，且该笔首付款作为监管资金，是产权交易的正常流程。关于贷款的时间是第三人不可控制的，第三人只能按照正常的日期提交贷款申请，由银行审批，第三人无权审批。第三人正常收取中介费，已经收过原告的中介费。原被告双方同意在合同中约定将购房定金20000元作为首付款的一部分打入资金监管账户，并同意由第三人保管定金。 庭审中原告所举证据为：一、徐州市存量房买卖协议，证明原、被告于2017年6月12日签订房屋买卖合同，合同约定诉争房产的成交总价为50.5万元，购房定金为2万元，买卖通过徐州市房管局资金监管，具体办理网上备案及签订资金监管协议时间，以产权处预约时间为准，二、工商银行存折，（账号11×××96）一本、对应工商银行取款凭证一页，结合被告在徐州市存量房买卖协议上打的收条证明原告依约支付了购房定金2万元；三、工商银行存折一本（账号11×××03），对应工商银行取款凭证两页，工商银行自助终端凭条一页，邮政储蓄银行卡一张，证明原告依约办理了指定银行的银行卡，并预存了13万元，四、徐州市房管局产权处房屋内页配图表一页、宗地图一页，证明2017年7月13日，原告与被告相约办理网上备案时，被告拒绝继续履行合同，构成违约；五、证人第一房屋业务员田某及第一房屋开元四季店店长窦敏出庭作证，证明原告按照合同约定及三方协商履行了合同义务，被告2017年7月13日违约的具体情况；六、房产评估报告一份，评估发票一张，证明经评估诉争房款市场价格为681600元，原告为此花费评估费8000元。 被告质证意见为：对证据存量房买卖协议真实性无异议，该协议第五条明确约定乙方于2017年6月30日前支付首付款15万元，2017年7月10日前办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款金额不足部分由乙方以现金形式补齐，正是因为原告没有按照约定支付首付15万元购房款，也没有在2017年7月10日前办理完相关贷款批准手续，导致被告认为原告的购房经济基础不具备，致被告无法再继续履行该协议，违约行为是原告行为造成的；对证据工商银行定期一本通户名为李秀珍真实性无异议，但李秀珍与本案双方签订的协议中无任何法律关系，其所证明通过李秀珍的银行卡缴纳2万元定金，被告并未收取，该定金原告是支付给了第一房屋代保管，以后抵做购房款；对证据工商银行定期一本通户名为李秀珍，真实性无异议，但该户交易日期为2017年7月27日，交易金额为13万元，由此可以说明原告方是在违反合同约定的支付购房款的日期后，同时也是在向法院起诉后在该卡上交易了13万元，无法证实是按照合同约定的期限交付购房款，同时被告至今为止都未收到原告应当支付的购房款；对证据徐州市房管局产权处房屋内页配图表一页、宗地图一页真实性无异议。对证人证言被告认为证人出庭作证的内容完全与签订买卖协议时候所承诺的内容不相符，被告当时在卖房时候是急等着用钱，所以与原告采取了先支付部分首付款的协议，并未知晓该交易房款要等到网上备案交易完成后才能领到首付款，证人在整个买卖协议中隐瞒了相关对原、被告双方具有决定性的内容，如果证人在签订协议时候告知了，或者在协议上选择相关条款，被告不会不把房屋卖给原告，正是由于证人在工作中的失误导致原、被告双方面对法庭，基于证人在工作中的过错，与被告在实际卖房过程中的真实想法产生了不一致内容，其过错是由中介公司造成的；对评估报告上确定的房屋价值时间点为2018年4月23日有异议，价值时点的采用时间直接扩大了涉案房屋的价值。违约方的违约行为给非违约方造成的房屋价值损失应该计算到原告行使诉权要求解除房屋买卖合同这个时点为止，即2017年7月17日。原告行使诉权要求解除房屋买卖合同后，房屋价格继续上涨所带来的差价和损失为扩大部分，对于损失扩大部分不应当由当事人承担。原被告双方签订的房屋买卖协议中已经约定了双方的违约责任和违约金的支付额，即无论原被告双方哪一个违约，违约方应按照合同支付给守约方违约金50000元，法院委托的评估报告确定的房屋价值对涉案解决违约方承担违约金不适用，法院不能将不合理、超出双方合同明确约定的条款或规定强加给双方当事人适用。 第三人第一房屋对原告提供的证据无意见。 被告所举证据为存量房买卖协议一份，证明按照该合同第五条B款约定原告应当于2017年6月30日前支付首付款15万元，于2017年7月10日前办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款金额不足部分由原告以现金形式补齐，说明原告并未按照合同约定的时间支付首付购房款以及没有办理相关银行贷款批准手续是导致被告无法继续履行合同的主要原因之一，同时该合同第十一条违约责任第二款明确约定如原告不能按协议期限支付购房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日视同违约，由违约方向对方支付违约金5万元，本协议终止，被告正是按照该合同的明确约定，为了维护自己的合法财产不受侵犯，在原告不具备购房条件的情况下及时保护了自己的合法财产不受侵犯，该协议终止也是合同明确约定的。 原告质证称：对于证据真实性无异议，二手房交易的流程是先要调取测绘图、宗地图，然后签订交易合同及资金监管协议，买房到监管银行存入首付款换取首付款存款凭证才能正常到银行办理贷款手续，原、被告双方清楚此流程后，经中介协调在买卖协议第九条和第十条空白处明确约定了具体以产权处预约时间为准，是符合法定程序的，所以不存在原告违约情形。 第三人第一房屋对被告提供的证据质证意见同原告。 以上证据来源合法，证明事实客观，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，原告（乙方）、被告（甲方）通过第一房屋（丙方）居中介绍签订了《徐州市存量房买卖协议》，协议第三条约定由乙方购买甲方位于徐州市室83.78平方米房产一处；第四条约定该房屋的成交总价为人民币505000元；第五条约定房款支付方式有A、B、C三种：A是一次性付款，B是乙方采取贷款方式支付房款，C是其他方式，即房款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。甲乙双方一致同意采取B方式即贷款方式支付房款。乙方于2017年6月30日前，支付首付款人民币150000元整。于2017年7月10日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。第八条约定在协议签订之日，乙方交付甲方购房定金人民币20000元，甲乙双方同意由中介方代为保管。该定金作为购房款。第九条约定：甲乙双方同意在2017年6月30日办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。另外手写注明：具体以产权处预约时间为准。第十一条约定了违约责任：第二项明确约定如乙方不能按协议期限支付购房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日视同违约，由违约方向对方支付违约金5万元，本协议终止。第十六条约定：本协议所有条款经丙方逐条解释，甲乙双方均表示理解一致，无异议。合同签订当日，原告给付定金现金20000元，该款项有中介第一房屋代为保管，第三人收取原告定金后，在协议书上出具收条并加盖公章。首付款150000元原告于6月30日前未能支付，第三人第一房屋于2017年7月5日要求原告办理邮政储蓄银行卡，并把剩余首付13万元存入该卡中，7月7日原告按要求存入办理的邮政储蓄银行卡中。7月12日被告以原告未给付首付款为由拒绝前往产权处办理手续，后经第三人告知原告已备齐首付款，要求被告7月13日到产权处办理有关事项。7月13日原被告及第三人前往市房屋交易中心，办理房屋过户交易手续，被告要求原告按照协议约定先给付首付款15万元，双方为此房款支付时间及方式问题发生纠纷，合同未能履行，原告为此诉至本院。 本院认为，原告与被告签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方协商一致、自愿签订，是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的。合法有效的合同对双方具有法律拘束力，原、被告均应按照合同的约定履行。本案经本院审判委员会研究决定，第一，原、被告均同意解除双方签订的房屋买卖协议，因此对于原告主张解除房屋买卖协议的诉请，本院予以支持。第二，关于原告主张被告返还原告购房定金2万元的诉请，经审查核实，原告所缴纳的20000元定金是在合同履行过程中作为购房首付款的一部分给付被告，该款项双方约定由第三人代为保管，并未直接支付给被告，且现20000元仍在第三人处，鉴于双方合同已经解除，原告主张被告直接返还没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于原告主张被告赔偿购房时房屋合同价与现市场价差价176600元的诉请，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案原告未能按照合同约定期限内给付被告购房首付款，且逾期后三方在市房屋交易中心办理签订房屋买卖合同及资金监管协议时，被告坚持要求原告履行给付首付款义务，原告仍未给付，双方因此产生争议，造成本案合同不能履行的责任在于原告。对于原告和第三人辩称首付款应打入资金监管账户，不应支付给被告之主张，与原被告签订的买卖协议中明确约定不符，且无证据证明，故本院不予采信，对原告该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十六条之规定，判决如下： 一、解除原告耿继龙、耿方与被告祝红签订的《徐州市存量房买卖协议》； 二、驳回原告耿继龙、耿方的其他诉讼请求。 案件受理费3700元，鉴定费8000元，合计11700元，由原告耿继龙、耿方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 王 强 人民陪审员 张 立 人民陪审员 许庆顺 二〇一九年二月一日 书 记 员 张 瑜