山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初5386号原告：青岛连群物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区邢台路********，统一社会信用代码:9137021369718147XB。法定代表人：王建明，职务经理。委托诉讼代理人：邵競，系该公司员工。被告：刘健，男，1981年7月9日出生，汉族，住青岛市李沧区。原告青岛连群物业管理有限公司与被告刘健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月14日和2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告青岛连群物业管理有限公司的委托诉讼代理人邵競、被告刘健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛连群物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2012年2月1日至2014年12月31日的物业管理费1106.29元，2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费1802.85元，楼道灯对讲门电费七年140元，共计3049.14元；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系被告所在小区物业管理服务公司，为被告等小区居民提供物业服务至今，但在原告提供物业服务期间，被告从未交纳物业管理费。为确保企业正常运转，在原、被告协商无果情况下，诉至法院。被告刘健答辩称：1、原告主张被告支付楼道灯、对讲门的电费系重复收费，合同第六条第2项约定该部分属于物业共用设施设备，应由原告进行维护和管理；2、委托期限自2011年2月1日至2014年1月31日的物业服务合同已过诉讼时效；3、原、被告并未签订物业服务合同；4、原告并未履行合同义务。综上，原告并未为被告提供物业服务，被告不应该向原告交纳原告所主张的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对原告提交的企业变更登记信息查询结果一份无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的原告与青岛市李沧区唐街映象E区业主委员会签订的《物业服务合同》三份和协议书一份，证明原告自2011年2月1日开始为涉案小区提供物业服务至今。被告称对该宗证据的真实性无法确认，委托期限自2011年2月1日至2014年1月31日止的合同（以下简称合同一）落款处没有甲乙双方代表人签名，且无签订日期；委托期限自2014年2月1日至2016年2月1日止的合同（以下简称合同二）落款处没有乙方代表人签名，且甲方代表人处有两个签名，该两个签名并非同一支笔所签，也并非同一时间签订的；委托期限自2016年2月1日至2019年1月31日止的合同（以下简称合同三）系复印件、虚假合同；协议书并非合同二的补充协议，且与合同二的第二十四条约定冲突。针对被告上述质证意见，原告提交委托期限自2016年2月1日至2019年1月31日止的合同（以下简称合同四）一份，称合同三确实为复印件，因为合同三的复印件是彩印的，太像原件了，就把彩印的合同三当成原件了。委托期限自2016年2月1日至2019年1月31日止的合同当时签订了一式四份，物业办、居委会、业主委员会和原告各一份，合同三和合同四的内容完全一致，只不过合同三由原告持有，合同四由业主委员会持有。因原告持有合同三原件找不到了，所以借用了业主委员会持有的合同四提交，证明自2011年2月1日至今，原告一直为被告所在小区提供物业服务。被告对合同四予以认可，但称原告明知提交的合同三系复印件却称系原件，属于故意隐瞒事实。本院认为，虽然被告称对上述合同一、二、三及协议书的真实性无法确认，但未提交有效证据予以反驳，且对合同四予以认可，故对上述四份合同及协议书，本院予以采信。2、原告提交的催费照片打印件4张，证明原告向被告催交物业费，但被告至今未交。被告对该证据不予认可，称无法证明拍摄时间，且从未见过。本院认为，虽然被告对该证据不予认可，但未提交证据证明其主张，故对该证据，本院予以采信。3、原告提交的从（2018）鲁0213民初3780号案件卷宗中复印的调取证据申请书和青岛市不动产登记信息各一份，证明涉案房屋的所有权、座落及建筑面积。被告对该证据予以认可，但称涉案房屋确实为其个人所有，认为（2018）鲁0213民初3780号案件已经由原告撤诉结案，该案件中的证据与本案无关联性。本院认为，被告对该证据予以认可，且其认可涉案房屋为其所有的陈述与原告提交该证据拟证明的事项一致，故对该证据，本院予以采信。4、被告提交的照片打印件1张，证明原告在小区公示栏张贴物业服务三公开内容，因此原告主张的楼道灯、对讲门的电费系重复收费。原告称合同第十四条明确约定了该费用，应按照合同约定履行。本院认为，原告未对该证据的真实性予以反驳，故对该证据，本院予以采信。根据当事人陈述和审理查明的证据，本院认定事实如下：2015年11月12日，原告公司名称由青岛同群物业管理有限公司变更为青岛连群物业管理有限公司。青岛市李沧区唐街映象E区业主委员会作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）分别签订了三份《物业服务合同》，约定由原告为涉案小区提供物业管理服务，委托期限自2011年2月1日起至2019年1月31日止。其中委托期限自2011年2月1日至2014年1月31日和2014年2月1日至2016年2月1日的两份合同约定：物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米0.45元交纳；物业管理费按半年交纳，业主或使用人应在半年前五日内履行交纳义务；每季度每户收5元钱用于楼道和单元对讲门的电费及更换灯座、灯泡费用；委托期限自2016年2月1日至2019年1月31日的一份合同约定：物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米0.55元交纳；物业管理费按半年交纳，业主或使用人应在半年前五日内履行交纳义务；每季度每户收5元钱用于楼道和单元对讲门的电费及更换灯座、灯泡费用。2014年12月18日，青岛市李沧区唐街映象E区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订协议书一份，约定物业管理费自2015年1月1日起调整为每建筑平方米每月0.55元。2018年12月5日和2018年12月28日，原告在被告涉案房屋门上张贴关于缴纳2012-2018年物业费的通知，向被告催交物业管理费。被告系青岛市李沧区兴国路12号5号楼2单元602户业主，房屋建筑面积为68.29平方米。原告曾将唐街映象E区物业服务三公开内容张贴在公示栏，公开内容包括物业服务中心座落、服务电话、物业服务及停车场收费标准、监督举报电话、物业服务内容及标准等。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告作为物业服务企业与青岛市李沧区唐街映象E区业主委员会签订的《物业服务合同》及协议书均合法有效，被告作为该小区业主，亦应受此合同约束，故被告抗辩其未与原告签订物业服务合同的主张，本院不予采信。被告主张原告并未按照物业服务合同为其提供物业服务，因此被告不应该向原告交纳物业管理费，本院认为，被告对自己提出的主张有责任提供证据，但被告未提交证据证明其上述主张，故对被告该主张，本院不予支持。被告主张合同第十四条违反相关法律法规规定，且根据合同及三公开内容，楼道灯、对讲门的电费属于物业共用设施设备，应由原告进行维护和管理，本院认为，该条约定系合同双方对楼道和单元对讲门电费及更换灯座、灯泡费用的单独、具体、明确约定，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应遵照执行，故对被告该主张，本院不予采信，被告应根据合同约定向原告支付楼道和单元对讲门电费及更换灯座、灯泡费用。物业公司与业主合则两利，分则两伤。物业公司提供的物业管理服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要物业公司与业主团结协作、共同努力，在履行过程中不断提出质疑并改进，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。业主拒交物业管理费及相关费用的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响了已交费业主的利益，该行为不宜提倡，故被告应按照合同约定交纳物业管理费、楼道和单元对讲门电费及更换灯座、灯泡费用。关于被告应给付原告物业管理费的数额。原告主张被告给付其2012年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理费2909.14元（1106.29元+1802.85元＝2909.14元），被告未提交证据证明其交纳了上述期间的物业管理费，故被告应给付原告上述期间的物业管理费2878.42元（68.29平方米×0.45元/月·平方米×35个月+68.29平方米×0.55元/月·平方米×48个月＝2878.42元）。原告该主张，部分超出合同约定，超出部分，本院不予支持。关于被告应给付原告楼道和单元对讲门电费及更换灯座、灯泡费用的数额。被告应给付原告自2012年2月1日至2018年12月31日期间的楼道和单元对讲门电费及更换灯座、灯泡费用138元（5元/季度×27.6个季度＝138元）。原告主张被告给付其楼道和单元对讲门电费及更换灯座、灯泡费用140元的诉讼请求，部分超出合同约定，超出部分，本院不予支持。被告主张原告的诉讼请求部分已过诉讼时效，本院认为，因被告未提交证据证明其已经交纳2012年2月1日起至今的物业管理费，即被告的违约行为自2012年2月1日起一直持续至今，故对被告该主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告刘健于本判决生效之日起十日内给付原告青岛连群物业管理有限公司物业管理费2878.42元、楼道和单元对讲门电费及更换灯座、灯泡费用138元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告青岛连群物业管理有限公司已预交），减半收取25元，由被告刘健负担。被告刘健于本判决生效之日起十日内支付原告青岛连群物业管理有限公司25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王志华二〇一九年二月十八日法官助理刘洪伟书记员方婷婷书记员张源麟