苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0508民初4714号 原告：胡樱，女，1968年8月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：成雯婧，江苏旭展律师事务所律师。 被告：苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区枫情水岸花园49商幢**。 法定代表人：邵国荣，董事长。 委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。 被告：苏州玉城维业房产信息咨询有限公司，住，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街****/div> 法定代表人：曹文明。 被告：苏州瑾玉商业服务有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街****> 法定代表人：郑寿瑛。 被告：苏州景溪玉林物业有限公司，住所地江苏省苏州市，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街****iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表：赵燕。 原告胡樱与被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司（以下简称玉城维业资产管理公司）、苏州玉城维业房产信息咨询有限公司（以下简称玉城维业房产信息公司）、苏州瑾玉商业服务有限公司（以下简称瑾玉商业服务公司）、苏州景溪玉林物业有限公司（以下简称景溪玉林物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告胡樱的委托诉讼代理人成雯婧，被告玉城维业资产管理公司的委托诉讼代理人高建中到庭参加诉讼。被告玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡樱向本院提出诉讼请求：判令四被告1.支付拖欠租金100800元（租赁户实际租用面积12平方米*500元/平方米/月*12个月=72000元/年；2017年1月1日-2018年12月31日两年按收到租户租金的70%支付业主：72000元/年*70%*2年=100800元）；2.承担租金利息损失，分别为2017年1月1日-2017年12月31日未付租金50400元的利息（以50400元为本金，按年利率6%，自2017年1月1日起计算至实际履行之日止，暂计至2018年7月20日为4746元）；2018年1月1日-2018年12月31日未付租金50400元的利息（以50400元为本金，按年利率6%，自2018年1月1日起计算至实际履行之日止，暂计至2018年7月20日为1680元）；3.承担连带赔偿责任。后在开庭审理时变更诉讼请求为，判令四被告1.支付原告占有使用费82097.76元[购房价566843元*6%*（2016年8月15日起至2019年1月1日）=82097.76元]；2.承担利息损失（以82097.76元为基数，按人民银行同期同档贷款基准利率，自起诉立案之日起计算至前述款项实际履行完毕之日止）；3.承担连带赔偿责任。事实和理由：原告胡樱于2005年取得十全街201号136室房产，购房总价566843元，现门牌号更改为一楼沧浪区28号，该铺位所属的英雄大厦1楼及2楼从2016年开始由玉城维业资产管理公司装修及经营管理，2016年7月21日，玉城维业资产管理公司书面委托景溪玉林物业公司进行场地清腾及按原有产证标注各商铺格局恢复工作，2017年10月26日玉城维业资产管理公司在英雄大厦发布公告，授权瑾玉商业服务公司自2017年10月26日至2018年10月25日为苏州十全街201号相王玉器城的经营管理方，到期后双方无异议自动续约。2018年4月9日，经过原告多次催款，景溪玉林物业公司与原告签订租赁合同，约定了租金的租期，支付方式和计算方法，期限自2017年1月1日至2020年12月31日，一年一付，租金为租户支付总额的70%。2018年4月12日，同为业主的案外人胡世礼收到玉城维业房产信息公司支付的租金，附言代付113号房租。四被告未经原告同意，擅自对归属于原告的产权商铺占有、使用、收益并处分，原告经过多次交涉，被告仍继续侵占商铺并拒绝返还已向商户收取的租金。根据原告了解，玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司均为玉城维业资产管理公司开设并实际控制，目的是为使用其他公司所开设的银行账户向商户收取租金从而逃避法律责任，原告故提起诉讼。 被告玉城维业资产管理公司辩称，1.我方认为按购房价的6%/年计算占有使用费的比例过高。2.关于利息损失的起算时间，鉴于原告是在2019年1月9日开庭之日提出将起诉时的违约之诉的诉请变更为侵权之诉的诉请，故按照相关判例，利息应从该日起算。3.原告无证据证明玉城维业资产管理公司同另外三被告有共同侵权的行为，故该项诉请不应得到法院支持。 被告玉成维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司均书面辩称，其与原告无任何合同关系，也没有其他事实上和法律上关系，其不同意原告的诉讼请求。 被告景溪玉林物业公司书面辩称，原告提供的由胡世礼代签的《租赁合同》签订后，其发觉原告136室商铺仅是房产证上所具有的面积，并无房屋结构上的独立性和完整性，且原告也未将租赁物交给该公司，客观上也无法将136室交付。对于此租赁合同双方从未实际履行，该公司也不是苏州英雄大厦商铺的实际经营管理方，故原告要求其支付房租没有依据。 本院经审理认定事实如下：苏州市十全街201号的英雄大厦一、二层系开放式无间隔商铺，于2005年建成并登记至各业主名下。胡樱于2005年5月支付购房款566843元购买十全街201号136室房屋（建筑面积23.97㎡），并于2013年9月22日取得该房屋的产权证书。该房屋为胡樱单独所有。 2004年底至2005年上半年，部分小业主委托上海骐轩投资管理有限公司（以下简称骐轩投资管理公司）对商铺进行经营管理，骐轩投资管理公司取得了英雄大厦一、二层的经营管理权。2011年5月，骐轩公司与苏州相王玉器有限公司（以下简称相王公司）签订了《苏州英雄大厦商铺经营权转租合同》，约定骐轩投资公司将本市英雄大厦一至二层商铺的委托经营权转租给相王公司管理，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止，相王公司可自营或转租。合同签订后，相王公司将大厦一、二楼商铺改造成玉器城，对外出租商铺。 2012年10月，相王公司与苏州西部投资管理有限公司（以下简称西部公司）签订转让协议，将相王玉器城经营权转让给西部公司。西部公司委托案外人费万钧筹备成立石全玉都公司，石全玉都公司于2013年4月18日成立后，相王玉器城由石全玉都公司经营，并分租给其他小商户。 2014年7月16日，玉城维业资产管理公司（甲方）与石全玉都公司（乙方）就甲方所代表的授权业主商铺租赁事宜签订《非诉调解协议》，约定乙方按（购房款）3%归还所欠业主2013年7月至2014年6月商铺租金，按3.25%支付乙方所代表的授权业主2014年7月至2015年6月租金款，按3.5%支付授权业主2015年7月至2016年4月租金款，租赁范围为“十全街201号1－2楼商铺（甲方代表的业主商铺）”，租赁时间自2014年7月1日起至2016年4月30日止。同年8月18日，双方签订备忘录，载明鉴于部分商铺经营户的租赁合同租期至2016年6月30日，故双方同意充分尊重商户的经营权，将租期延长至2016年6月30日，并一致同意在租赁期满后实施商铺的恢复原状工作。 另查明：玉城维业资产管理公司在2016年曾向部分英雄大厦一、二楼的经营户发出《苏州英雄大厦商铺铺位确认书》，告知经营户其所承租的商铺全部租赁合同及经营管理合同均将于2016年6月底到期，且商铺产权人将对该大厦1-2楼商铺恢复原状，大厦现有租赁经营户可在恢复原状后继续留在商场内经营，并可根据恢复原状后的平面图挑选商铺，租赁经营户选择铺位后承诺在签约后三天内、最迟不晚于2016年8月10日腾空商铺并搬离玉器城。 2016年8月9日，石全玉都公司与景溪玉林物业公司就石全玉都公司撤离相王玉器城事宜签订《协议》一份，约定景溪玉林物业公司受玉城维业资产管理公司和苏州玉之缘艺术品有限公司的委托，代表苏州市十全街201号全体业主接收相王玉器城，其认可石全玉都公司当时的经营状况，对石全玉都公司已收取的各种费用予以认可并负责处理，让石全玉都公司全身而退没有诉累。嗣后，石全玉都公司于2016年8月15日退出相王玉器城的经营管理，玉城维业资产管理公司接收了英雄大厦一楼、二楼全部房屋。 玉城维业资产管理公司接收英雄大厦一、二楼后委托景溪玉林物业公司进行场地腾清及原有产证标注各商铺格局恢复工作。经对一楼全部、二楼南区进行装修、设置商铺隔断，英雄大厦二楼在一、二楼电动扶梯的挑空层以南起，有隔断式商铺，以北区域以摊位式的原石市场为主。 再查明：案外人兰志国（十全街201号英雄大厦263室业主）于2017年11月22日起诉玉城维业资产管理公司，要求玉城维业资产管理公司腾让十全街201号英雄大厦263室房屋并按300元/月/平方米的标准赔偿租金损失（自2016年5月1日起至返还商铺之日），本院经审理后认为，根据英雄大厦一、二楼现在的经营状态，虽然二楼南区由玉城维业资产管理公司出资修建了部分隔断式商铺，但因其所设置的隔断式商铺与兰志国的产证附图并不能一一对应，故判决驳回了兰志国要求玉城维业资产管理公司要求腾让房屋的诉讼请求。因玉城维业资产管理公司已经于2016年8月15日控制了英雄大厦一、二楼，且该公司曾与部分业主签订委托经营合同，按商铺原始购买价的6%按年支付租金。虽兰志国与被告玉城维业资产管理公司未签署相关委托经营合同，但在兰志国所有的涉案房屋已随英雄大厦一、二楼整体房屋一并由玉城维业资产管理公司用于经营的情形下，基于公平原则，其亦有权向玉城维业资产管理公司主张同等租金标准的收益损失。因此，判决玉城维业资产管理公司向兰志国赔偿自2016年8月15日起至判决生效之日止按照购房款的6%每年计算的租金损失。对于兰志国主张租金损失的超出部分，暂不予理涉。目前，该判决已生效。 又查明：2017年10月26日，玉城维业资产管理公司召开股东大会并形成股东会决议，决议第4条为：授权瑾玉商业服务公司为苏州市十全街201号相王玉器城的经营管理方，未经授权不得转让给第三方，授权时限为一年，到期后双方无异议自动续期一年。审理中，胡樱未能举证证明玉城维业资产管理公司实际已经与瑾玉商业服务公司签订委托协议。 在本院审理的（2018）苏0508民初3323号胡世礼与玉城维业资产管理公司、玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司财产损害赔偿纠纷案件中查明：1.瑾玉商业服务公司曾于2018年1月30日向某租户收取了房租25272元，“玉城维业”亦于2018年1月30日向该商户收取了房租58968元。2.胡世礼另举证了手写收据照片复印件一份，该复印件载明：玉城维业，刷卡金额91068；瑾玉商业服务公司刷卡金额39036。3.玉城维业房产信息公司于2018年4月12日向胡世礼支付108500元，附言“代付113号房租”。 最后查明：玉城维业资产管理公司提交石美琴、倪龙火二人出具的《确认书》，确认书的内容为该二人同意玉城维业资产管理公司对英雄大厦整体改造并进行管理，因本人不同意承担改造费用，同意按照购房原价的3.5%计算年租金。 审理中，本院根据胡樱申请，依法裁定查封、扣押、冻结玉城维业资产管理公司、玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司名下107226元存款或其他等额财产。 以上事实，由原告提交的所有权证、土地使用权证、购房发票、（2017）苏0508民初7800号民事判决书、委托书、股东会决议、苏州相王玉器城市场管理部收据两份、浦发银行POS机刷卡单两份、中国银行交易流水，被告玉城维业资产管理公司提交的两份确认书等证据予以证实。 本院认为，胡樱系十全街201号136室商铺的所有权人，对该商铺享有收益的权利，但其购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，因此，原告胡樱在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制。玉城维业资产管理公司在未取得全部业主授权的情况下，于2016年8月15日起全部接收了英雄大厦一、二楼商铺，占用包括案涉商铺在内的全部商铺，虽然胡樱物权的行使应受到其他业主权利的限制，但玉城维业资产管理公司亦无权无偿使用，故玉城维业资产管理公司应自2016年8月15日起向胡樱支付相关的房屋占有使用费。 关于占有使用费的标准。根据兰志国及本院判决生效的其他案件查明的事实，玉城维业资产管理公司曾与其他业主签订委托经营合同，按照购房款的6%计算年租金，且生效判决亦认定按照该标准计算业主的租金收益损失。本院认为，该租金标准能够反应当前市场行情，虽然胡樱与玉城维业资产管理公司未签署相关委托经营合同，但在胡樱所有的涉案房屋已随英雄大厦整体房屋一并由玉城维业资产管理公司用于经营的情形下，基于公平原则，胡樱主张按照该标准计算占有使用费，本院予以支持。玉城维业资产管理公司仅举出两位业主同意按照购房价格的3.5%每年收取回报的《确认书》并不足以证明该标准系绝大多数业主共同的意思表示，故本院对玉城维业资产管理公司要求按照购房价格的3.5%计付胡樱损失的抗辩意见不予采纳。 根据上述标准，玉城维业资产管理公司应当向胡樱支付自2016年8月15日起至2019年1月1日止（28.5个月）的占有使用费 80775.13元（566843元×6%÷12×28.5）。此后，如玉城维业资产管理公司继续使用涉案房屋经营，在此期间，玉城维业资产管理公司宜参照其他相同情况业主的同等租金标准处理好与原告胡樱的占有使用费事宜，避免产生新的纠纷。对于胡樱主张的利息损失，因未见其在此之前对玉城维业资产管理公司提出过相关主张，虽然胡樱提起本案诉讼之日为2018年7月23日，但其主张的占有使用费计算至2019年1月1日，故该利息损失应以80775.13元为基数，自2019年1月2日起，按中国人民银行同期同档银行贷款基准利率计算。故对胡樱主张的2019年1月2日之前的利息损失，本院不予支持。胡樱于起诉之时以违约为由，以债权作为其请求权基础向四被告主张租金及利息损失，后于庭前会议及开庭审理时变更为以侵权为由，以物权作为其请求权基础向四被告主张占有使用费及利息损失，虽然请求权基础不同，但关于利息损失的主张自起诉之时即已提出，故本院对于玉城维业资产管理公司基于胡樱诉请之基础变更为由要求自开庭之日即2019年1月9日起计算利息损失的抗辩意见不予采纳。 至于胡樱要求四被告承担连带责任的诉讼请求，玉城维业房产信息公司的付款行为、瑾玉商业服务公司对个别商户的收付款行为以及景溪玉林物业公司对英雄大厦一、二层的腾清、装修行为均依据玉城维业资产管理公司的委托，相应的后果应当由玉城维业资产管理公司承担；玉城维业资产管理公司确曾作出股东会决议决定委托瑾玉商业服务公司对案涉大厦进行经营管理，但胡樱并未举证证明案涉双方间签订相关协议，其举出的单个商户缴费凭证亦不足以证明瑾玉商业服务公司实际经营管理案涉商厦。综上，胡樱要求玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司与玉城维业资产管理公司承担连带侵权责任的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。 被告玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡樱支付房屋占有使用费80775.13元（2016年8月15日至2019年1月1日）、利息损失（以80775.13元为基数，自2019年1月2日起，按照中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）。 二、驳回原告胡樱的其余诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。) 如未能按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1821元，适用简易程序减半收取911元，财产保全费1057元，合计1968元，由原告胡樱负担292元，被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司负担1676元，被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告胡樱履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  杨晓迪 二〇一九年二月十四日 书记员  张洁玲