北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初29597号原告：倪飞，1989年3月24日出生，汉族，北京信沃达海洋科技有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告：李毅，男，1974年5月16日出生，满族，户籍所在地北京市西城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**院**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告倪飞与被告李毅、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告倪飞及其委托诉讼代理人孙凤起，第三人链家公司的委托诉讼代理人刘丛到庭参加了诉讼，被告李毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪飞向本院提出诉讼请求：1、解除李毅与倪飞于2018年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及2018年3月16日签订的《变更协议》；2、撤销李毅与倪飞就北京市西城区木樨地北里XX号房屋的网签合同；3、李毅返还倪飞购房定金50万元并赔偿利息10万元；4、李毅支付倪飞违约金132万元；5、本案诉讼费用由李毅承担。事实和理由：2018年2月25日，原告经链家公司居间与被告就北京市西城区木樨地北里XX号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。2018年2月26日，原告向被告支付购房定金100000元。2018年2月25日，原告向链家公司支付居间服务费135300元及保障服务费19800元、评估费600元。根据《补充协议》第二条第2款约定被告应于2018年5月25日前办理完毕解除抵押登记手续。现被告未按合同约定办理房屋解除抵押登记手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告构成根本违约。第三人链家公司述称，我公司同意原告第一项及第二项诉讼请求，其他诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表意见。2018年2月25日，经我公司居间，原、被告签订合同。原告于2018年2月25日支付第一笔定金10万元，2018年3月25日支付第二笔40万元定金。签订合同时，被告称涉案房屋有抵押，自行还贷解押，并在协议中约定了解押时间。但在合同签订后，履行过程中，我公司工作人员多次联系被告，被告均拒绝办理解押还贷手续，现在已经联系不上被告。涉案房屋网签已经做了，房屋核验也做了，其他手续没有履行。被告李毅经本院依法传唤未到庭，未发表答辩及质证意见。本院经审理认定事实如下：李毅于2015年12月11日取得北京市西城区木樨地北里16号楼XX房屋的不动产权证书。2018年2月25日，李毅作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将北京市西城区木樨园北里**楼XX出售给买受人，该房屋已经设定抵押，双方约定出卖人应于2018年5月15日前办理抵押注销手续。经出卖人与买受人协商一致房屋成交价格2000000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价4600000元。双方约定买受人向出卖人支付定金500000元，并在该合同第五条“房屋产权及具体状况的承诺”中，约定：“出卖人应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任……”。双方亦约定了其他权利义务。同日，李毅作为甲方（出卖人），倪飞作为乙方（买受人），链家公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价6600000元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分：（1）乙方于2018年2月26日前将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2018年3月25日前将第二笔定金400000以理房通支付的方式支付甲方。甲方应于2018年5月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年5月25日前办理完毕解除抵押登记手续。双方在上述补充协议中约定支付首付款的时间及金额、申请购房贷款、权属转移登记等相关事宜。该补充协议第四条“违约责任”约定：“……2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……甲方出现上述根本违约的情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金：丙方收取的乙方所有的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方……”。2018年2月26日，倪飞分三次分别向李毅银行账户转款48000元、40000元及12000元。2018年3月16日，李毅作为甲方（出售方），倪飞作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订《变更协议书》，双方约定：将交易房屋占用国有土地使用权的获得方式由划拨变更为出让；将交易房屋的抵押权人由华典金融变更为彭巧玲，抵押登记时间由2017年6月10日变更为2017年6月8日；将拟贷款金额由800000元变更为780000元；将首付款金额由1200000元变更为1220000元。2018年3月21日，倪飞向北京理房通支付科技有限公司转入400000元。倪飞向本院提出诉讼请求：1、解除李毅与倪飞于2018年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及2018年3月16日签订的《变更协议》；2、撤销李毅与倪飞就北京市西城区木樨地北里XX号房屋的网签合同；3、李毅返还倪飞购房定金50万元并赔偿利息10万元；4、李毅支付倪飞违约金132万元；5、本案诉讼费用由李毅承担。另查，庭审中，倪飞提交链家公司的网络截图，证明因李毅原因致使合同无法履行，导致倪飞另行购房，因购买该涉案房屋已经网签未能撤销，致使再行购买海淀区房屋是按照二套房屋办理贷款，给倪飞造成损失以及同时期房屋价格增值给倪飞造成了损失，从而证明倪飞主张的违约金并未过高。经本院核实，2017年6月8日，李毅将北京市西城区木樨地北里XX号房屋抵押给案外人彭巧玲，截止本案辩论终结前，上述房屋均处于上述抵押状态。另，经核实，李毅与倪飞就上述房屋所达成的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：XXXXXX）已在房屋管理部门网签备案。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定乙方解除合同的条件。合同解除条件成就时，解除权人可以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李毅经本院依法传唤，无正当理由未出庭，本院视为其放弃答辩及质证权利。本案中，倪飞与李毅就涉案房屋先后签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及《变更协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。李毅作为出卖人未能按照补充协议约定时间解除涉案房屋上设立的抵押，且已经构成根本违约，导致合同无法履行，故倪飞要求解除上述协议并要求撤销网签的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因双方合同解除，故本院对倪飞要求李毅退还定金50万元的诉讼请求不持异议。对于倪飞要求李毅支付定金利息损失10万元的诉讼请求，因倪飞针对李毅的同一违约行为同时主张了定金利息损失以及违约金，而本案中违约金的约定已经兼顾了损失赔偿以及惩罚性功能，依据双方约定的违约金数额足以弥补倪飞的定金利息损失，故而本院对倪飞要求的定金利息损失的诉讼请求不予支持，但对于其依约要求李毅支付违约金1320000元的诉讼请求予以支持。李毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、解除李毅与倪飞于二〇一八年二月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及李毅、倪飞、北京链家房地产经纪有限公司所签订的《补充协议》；二、解除李毅、倪飞及北京链家房地产经纪有限公司于二〇一八年三月十六日签订的《变更协议书》；三、自本判决生效之日起七日内，李毅、北京链家房地产经纪有限公司协助倪飞办理《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1604362）的网签撤销手续；四、自本判决生效之日起七日内，李毅退还倪飞购房定金500000元；五、自本判决生效之日起七日内，李毅支付倪飞违约金1320000元；六、驳回倪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58000元，由李毅负担（于判决生效之日起七日内交纳）。公告费（以实际发生为准），由李毅负担（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  徐澜涛人民陪审员  许文焕人民陪审员  刘序昕二〇一九年二月十八日书 记 员  姜 洁