贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终4673号 上诉人（原审被告）：代卫东，男，1969年12月14日出生，汉族，住重庆市綦江县。 委托诉讼代理人：杨川，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐劲松，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：晏华丽，女，1970年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：曾铎，贵州惠言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：纳雍县华熙酒店有限公司，住所地贵州省XXX南环大道。 法定代表人：陈丽珍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，贵州雍盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李旭，男，1980年8月18日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人代卫东、晏华丽因与被上诉人纳雍县华熙酒店有限公司（以下简称华熙酒店）、李旭房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初252号民事判决，向本院上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人代卫东的上诉请求是：撤销原判，依法改判，由被上诉人承担本案诉讼费。其主要的事实和理由是：一、一审法院应当回避而没有回避。华熙酒店的股东之一为高劲松，其原系一审法院纪检组组长，因为才退休，对一审法院的影响力尚存。原涉及到上诉人和该公司的房屋租赁合同纠纷（2011）黔毕民初第0498号案件就是因为前述原因而异地管辖，该案一审法院审理该案时应当回避。二、上诉人与被上诉人存在买卖关系，不应当承担2009年11月30日之后的房屋租金和水电等相关费用。上诉人在2009年11月30日与晏华丽签订了《华熙娱乐会所买卖合同》，将上诉人租赁被上诉人华熙酒店房屋开办的华熙娱乐会所出售给了被上诉人晏华丽，根据该协议约定，卖方转让给买方之后，一切法律责任由买方承担。如果要上诉人来承担，显然对上诉人是显失公平的，也不符合权利义务平等原则。三、被上诉人华熙酒店从2009年11月30日之后分别与晏华丽、李旭存在事实的房屋租赁关系。上诉人和晏华丽2009年11月30日签订了华熙娱乐会所买卖合同之后，予以了实际交付，在2009年11月30日后上诉人未再参与经营及其收益。其后的时间里，被上诉人晏华丽和李旭分别直接向被上诉人华熙酒店支付房屋租赁费和水电费，被上诉人华熙酒店也直接分别向晏华丽、李旭催要房屋租金，视为被上诉人华熙酒店和晏华丽、李旭之间存在事实房屋租赁关系。被上诉人华熙酒店的行为与上诉人之间解除了房屋租赁行为，因此而产生的涉及房屋租赁关系所产生的权利义务与上诉人没有任何关系。 上诉人晏华丽的上诉请求是：撤销一审判决，依法改判驳回一审被上诉人的起诉或者诉讼请求。其事实及理由：一审法院认定事实错误，判决有失公正。被上诉人提供的不动产权利证书的权利人是高曦然，华熙酒店不具有原告资格。2009年3月18日，华熙酒店与代卫东签订房屋租赁合同，上诉人与代卫东签订合伙经营娱乐会所不代表上诉人就是承租人，根据合同相对性，上诉人与代卫东是内部合伙经营，登记为纳雍县华熙娱乐会所是事实，但是以此认定上诉人是承租人没有事实依据和法律依据，认定事实错误。一审法院认定上诉人与代卫东向华熙酒店支付租金至2014年7月错误，支付租金是承租人代卫东与出租人华熙酒店之间的事情，与上诉人无合同关系，一审法院强行认定是错误的。一审法院认定2016年下半年李旭参加经营华熙娱乐会所是错误的，上诉人是受承租人代卫东委托，把华熙娱乐会所转租给李旭独自经营，所有风险与上诉人无关。第二、关于租金问题诉讼时效问题，民法总则只能够适用实施后的行为，实施以前适用民法通则的规定，民法通则第135条规定：延付或者拒付租金的诉讼时效就是一年的诉讼时效，被上诉人主张已经超过，一审法院认定事实错误，适用法律错误依法应当纠正。 被上诉人华熙酒店答辩的主要理由是：一、本案是房屋租赁合同纠纷案件，属于不动产案件，应当由不动产所在地法院管辖。二、代卫东和晏华丽之间是合伙关系已经被（2012）黔毕中民终字第265号民事判决书等证据所证明，其次，《华熙娱乐会所买卖合同》签订的时间是2009年11月30日，在本次诉讼前就已经存在，不能算是新证据。第三，如果《华熙娱乐会所买卖合同》是真实的，那么证明代卫东在（2012）黔毕中民终字第265号民事判决的诉讼过程中一直在隐瞒案件的主要证据，导致法院作出错误判决。同时也导致答辩人败诉，已经构成诉讼诈骗，答辩人将依法追究相关法律责任。三、晏华丽、李旭使用答辩人拥有使用权的房屋，是基于答辩人与代卫东2009年3月18日签订的《房屋租赁合同》，代卫东、晏华丽之间是合伙关系，至于李旭与二人是什么关系，只有他们三人才说得清楚。四、虽然涉案房屋的产权人是高曦然，但高曦然已经将全部房屋租赁给答辩人使用，答辩人已经取得合法的使用权，且双方约定，答辩人有招租、转租的权利，因此，答辩人将本案涉及的房屋租赁给被答辩人使用是合法的。五、代卫东和晏华丽是合伙关系，二人当然应当共同对答辩人承担责任，至于该二人与李旭的关系，没有任何证据证明是转租的关系。六、关于租金诉讼时效问题，租赁期限都没有结算，是不存在超过诉讼时效的问题的。七、一审对答辩人电费部分的判决是错误的。一审判决没有审理被答辩人向答辩人交回房屋的诉求。一审没有判决被答辩人根据双方的约定承担违约金也是错误的。 被上诉人李旭未答辩。 被上诉人华熙酒店向一审法院起诉请求：一、判决被告立即归还所侵占的原告的二楼全部房屋；二、判决被告向原告支付截止2017年6月3日前所欠的电费42300元；三、判决被告向原告支付截止2017年7月17日前所欠的房租238000元；四、判决被告向原告支付所欠电费和房租截止2018年3月17日前的违约金143134元；五、判决被告向原告结算清楚2017年6月3日后未结算的电费，支付2017年7月18日后侵占原告房屋的房租；六、确认2018年3月17日后所欠的电费和房租按照月利率2%计算违约金，直到付清之日止；七、三被告承担连带支付责任；八、本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，华熙酒店明确诉讼请求如下：一、要求被告立即归还华熙酒店2楼租赁的房屋；二、要求被告支付所欠的电费42300元；三、由被告向原告支付截止2017年7月17日所欠的房租238000元,2017年7月18日以后的房屋租金按年租金20万元计算至房屋归还时止；四、要求被告支付以电费42300元为基数从2017年6月3日至电费支付完毕之日止期间按2%的月利率计算的违约金（计算至2018年3月17日为7614元）；五、要求被告支付以2014年至2015年的房租4万元为基数从2015年7月18日至2018年3月17日止按月利率2%计算违约金为35200元；以2015年至2016年的房租8.8万元为基数从2016年7月18日至2018年3月17日按月利率2%计算违约金为56320元；以2016至2017的房租11万元为基数从2017年7月17日至2018年3月17日止按月利率2%计算违约金为44000元；2018年3月17日以后以所欠房租总额238000元为基数按2%月利率计算至房屋归还之日止的违约金；六、由三被告承担本案诉讼费用。 一审查明，2008年7月12日，高曦然作为出租方（甲方）与原告华熙酒店作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》。约定：甲方将其所有的位于XXX城南大道的房屋租赁给乙方使用，首期暂定为15年4个月，即从2008年9月1日起至2023年12月31日止，租金从2009年1月1日起开始计算，2008年9月1日起到2008年12月31日为甲方无偿提供给乙方作前期装修用；乙方负责一切装修费用及租用期的所有水电等相关费用，租金每年80万元；乙方租赁该房屋的用途及范围：酒店经营及酒店经营有关的超市、餐饮、娱乐、水浴等；在租赁期间，乙方根据经营需要可以对部分房屋及门面等进行招租经营，但使用租期不得超过2023年12月31日。合同同时还约定了双方其他权利和义务。2009年3月18日，原告华熙酒店作为出租方（甲方）与被告代卫东作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于XXX华熙酒店二楼出租给乙方使用；承租期从2009年7月18日起至2019年7月17日止（四个月装修期，装修期间乙方不付甲方房租，但要支付装修期间产生的水电费用）；年租金从2009年7月18日至2015年7月17日，每年租金为人民币18万元，2015年7月18日至2016年7月17日年租金为18.8万元，2016年7月18日至2019年7月17日年租金为20万元；房租租金支付方式：首付一年租金后，以后按每年支付一次，首次租金于合同签订之日付清，以后每次按房租到期日提前五日支付，如有拖欠每日按当年租金的2%收取违约金，超出30日甲方有权取消合同；第一次付房租时乙方给付甲方装修损耗一万元；租赁期内乙方在不改变不影响房屋结构的前提进行装修，租赁期内室内的各种装饰装修设施维修费由乙方负责；合同期内乙方使用甲方提供的水电，水电费按月按表收取，乙方应自觉遵守甲方的相关管理规定；承租期内房屋如因不可抗拒的自然灾害导致毁损，本合同自然终止，租赁期间，乙方如发生水电火等安全事故概由乙方负责，因以上原因造成的建筑物及周边设施损坏，由乙方负责赔偿；承租期内乙方应在国家法律法规的许可范围内从事经营活动；合同同时还约定了双方其他权利和义务。合同订立后，被告代卫东将上述租赁房屋用作娱乐会所（华熙娱乐会所）使用并进行了设计、装修。2009年6月18日，被告代卫东与晏华丽签订《合伙经营协议》合伙经营上述娱乐会所。2009年9月22日，华熙娱乐会所经纳雍县文体广播电视局批准取得了《娱乐经营许可证》，同日，经纳雍县工商行政管理局登记办理字号名称为纳雍县华熙娱乐会所的《个体工商户营业执照》。2011年12月13日，贵州省毕节市人民法院作出（2011）黔毕民初字第0498号民事判决书，对该案中原告纳雍县华熙酒店有限公司与被告代卫东、第三人晏华丽租赁合同纠纷一案作出判决如下：驳回原告纳雍县华熙酒店有限公司的诉讼请求。原告纳雍县华熙酒店有限公司不服该判决，向贵州省毕节市中级人民法院提出上诉。2012年7月17日，贵州省毕节市中级人民法院作出（2012）黔毕中民终字第265号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述两份判决书认定了被告代卫东与晏华丽合伙经营华熙娱乐会所的事实。被告代卫东、晏华丽向原告华熙酒店支付租金至2014年7月后拖欠租金至今未付，从2014年7月18日至2017年7月17日，被告代卫东、晏华丽应向原告支付租金568000元，原告已收到租金330000元，截止2017年7月17日，三被告欠付原告租金为238000元。其中：2014年7月18日至2015年7月17日欠付租金40000元，2015年7月18日至2016年7月17日欠付租金88000元，2016年7月18日至2017年7月17日欠付租金110000元。另查明，2016年下半年，被告李旭参与经营涉案租赁房屋（华熙娱乐会所），后因生意不好等原因，被告李旭于2017年上半年停止经营。 一审认为，根据双方当事人的诉讼请求和抗辩意见，本案的争议焦点为:一、原告要求被告立即归还华熙酒店2楼租赁房屋的主张能否得到支持；二、原告诉请的租金是否超过诉讼时效；三、原告诉请的租金及违约金能否得到支持；四、原告诉请的电费及违约金能否得到支持。对于原告要求被告立即归还华熙酒店2楼租赁房屋的主张能否得到支持的问题。高曦然与原告签订的《房屋租赁协议书》中约定，在租赁期间，原告根据经营需要可以对部分房屋及门面等进行招租经营，据此，原告与被告代卫东签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告认为三被告未支付租金及电费等费用构成违约，要求解除合同，但原告未提供充分证据证明其解除合同的通知已到达三被告，且现在仍在《房屋租赁合同》约定的租赁期间内，故合同尚未解除，对原告要求被告立即归还华熙酒店2楼租赁房屋的主张，一审法院不予支持。对于原告诉请的租金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。现《房屋租赁合同》尚未解除，合同约定租期至2019年7月17日止，且被告李旭也陈述原告一直都向其催收租金，故对被告晏华丽主张租金已超过诉讼时效的辩解理由，一审法院不予采纳。关于原告诉请的租金及违约金能否得到支持的问题。第一、原告与被告代卫东签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行义务，被告代卫东未按约定期限足额支付租金，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告代卫东应向原告支付欠付的租金和违约金，被告代卫东与晏华丽合伙经营华熙娱乐会所，被告晏华丽应对合伙债务承担连带支付责任。第二、被告晏华丽陈述，三被告是内部合作经营关系，被告李旭辩称其从被告晏华丽处接手经营涉案租赁房屋（华熙娱乐会所）时双方没有清算，没有财产交接，没有任何关于利润分配的约定，被告李旭作为完全民事行为能力人，接手经营华熙娱乐会所的目的是为了获得利益，而被告李旭上述陈述与常理不符，现涉案租赁房屋（华熙娱乐会所）系被告李旭实际经营使用，且被告李旭也认可欠付房租，在被告李旭没有提供证据证明其与被告晏华丽为转租关系或其不应承担向原告支付租金及违约金的情况下，可认定被告李旭与代卫东、晏华丽合伙经营涉案租赁房屋（华熙娱乐会所），被告李旭应对合伙债务即租金和违约金承担连带支付责任。第三、原告与被告代卫东签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金金额、支付时间、违约金的计算方式，原告主张以欠付租金为基数按月利率2%计算违约金未超过合同“如有拖欠每日按当年租金的2%收取违约金”的约定，一审法院予以支持。原告提交的租金欠费清单，三被告均未提供证据予以反驳，一审法院予以采信，根据该欠费清单可得出：2014年7月18日至2015年7月17日欠付租金40000元，则从2015年7月18日至2018年3月17日止按月利率2%计算违约金为40000元×2%×32个月=25600元；2015年7月18日至2016年7月17日欠付租金88000元，则从2016年7月18日至2018年3月17日止按月利率2%计算违约金为88000元×2%×20个月=35200元；2016年7月18日至2017年7月17日欠付租金110000元，则从2017年7月18日至2018年3月17日止按月利率2%计算违约金为110000元×2%×8个月=17600元；则截止2017年7月17日，欠付的租金为238000元，截止2018年3月17日，欠付的违约金为78400元。因《房屋租赁合同》尚未解除，合同约定的租期至2019年7月17日止，合同同时约定了2016年7月18日至2019年7月17日的年租金为20万元（即日租金为20万元÷365天=547元），且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，三被告应向原告支付从2017年7月18日至租赁房屋归还之日止以每日547元计算的房屋租金，同时，应向原告支付以欠付租金238000元为基数从2018年3月18日至欠付租金238000元支付完毕之日止期间按月利率2%计算的违约金。关于原告诉请的电费及违约金能否得到支持的问题。根据原告与被告代卫东签订的《房屋租赁合同》约定，合同期内，被告代卫东使用原告提供的水电，水电费按月按表收取，但原告提供的证据均无三被告签字认可，原告也未能提供其他证据充分证明三被告欠付电费及欠付电费的金额，故对原告要求三被告支付电费及违约金的主张，一审法院不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求与事实相符,于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告代卫东、晏华丽、李旭于本判决生效之日起三十日内向原告纳雍县华熙酒店有限公司连带支付截止2017年7月17日止的房屋租金238000元及从2017年7月18日起至租赁房屋返还之日止以每日547元计算的房屋租金；二、被告代卫东、晏华丽、李旭于本判决生效之日起三十日内向原告纳雍县华熙酒店有限公司连带支付违约金78400元及以欠付的房屋租金238000元为基数从2018年3月18日起至欠付租金238000元支付完毕之日止期间按月利率2%计算的违约金；三、驳回原告纳雍县华熙酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7652元，由原告纳雍县华熙酒店有限公司负担1000元，由被告代卫东、晏华丽、李旭共同负担6652元。 二审中，上诉人晏华丽新提交的证据有：委托代签租赁协议。证明被上诉人主张的租赁合同承租方不是晏华丽。 上诉人代卫东质证认为，对晏华丽与李旭行为不表示反对。 被上诉人华熙酒店质证认为，此协议所涉及事实对原告不发生法律关系，因此协议从未告知过华熙酒店，华熙酒店不知情；此协议应当在一审中作为证据出示，在二审中不能作为新证据使用。 上诉人代卫东二审中新提交的证据有：2009年10月30日晏华丽欠条一份、2009年10月30日晏华丽与代卫东签订买卖协议一份。证明：事实上代卫东与晏华丽是一个买卖关系，关于华熙娱乐会所的转让事实。 上代晏华丽质证认为：当年确实是没有经过房东就转让了该房屋，签订协议是为了规避诉讼问题，隐藏了买卖关系，无论是转让还是买卖，都已经租赁给了李旭。 被上诉人华熙酒店质证认为，质证意见与答辩状意见相同，请求法庭将该证据原件收回案卷卷宗。 被上诉李旭经依法通知，未到庭质证。 本院对各方二审中提交的证据认定如下： 对晏华丽二审中提交的证据，该证据发生于涉案租赁合同签订后，故达不到其证明目的，不予确认。 对代卫东二审中提交的证据，与本院生效的（2012）黔毕中民终字第265号民事判决所认定的代卫东与晏华丽之间系合伙关系矛盾，且代卫东与晏华丽在本院（2012）黔毕中民终字第265号民事判决诉讼过程中也辩称二者系合伙关系，故对该证据不予确认。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、原审程序是否合法；二、本案案由如何认定；三、华熙酒店诉请是否超过诉讼时效；四、二上诉人应否承担租金及违约金支付责任。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅围绕上诉人晏华丽和代卫东的上诉请求进行审查。 对于焦点一，代卫东认为一审程序违法的理由是一审法院未回避，对此，《中华人民共和国民事诉讼法》并未规定法院的整体回避，故对上诉人的该理由不予支持。 对于焦点二：华熙酒店系依据租赁合同提出主张，故一审将案由确定为房屋租赁合同纠纷正确。 对于焦点三：依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，涉案租赁合同约定租金每年支付一次，租赁期限至2019年7月17日，故诉讼时效起算时间最早不会在2018年之前，华熙酒店于2018年起诉，未超过诉讼时效。 对于焦点四：上诉人代卫东认为其不应当承担责任的理由一是其与晏华丽之间系买卖关系，对此，本院认为，代卫东和晏华丽在本院（2012）黔毕中民终字第265号民事判决诉讼过程中坚称二者系合伙关系，且二者之间系合伙关系也得到该判决的确定，因此本院对该理由不予支持。另外即使二者之间系买卖关系，基于合同的相对性，二者之间的买卖关系对华熙酒店公司不具有约束力，代卫东依然应当按照租赁合同约定支付租赁费用。上诉人代卫东认为其不应当承担责任的理由二是华熙酒店从2009年11月30日之后分别与晏华丽、李旭存在事实的房屋租赁关系，对此，华熙酒店是将涉案租赁物交付于代卫东，晏华丽、李旭得以使用租赁物是基于代卫东与晏华丽之间的内部关系，而不基于华熙酒店的出租行为，故华熙酒店与晏华丽、李旭之间不存在事实的房屋租赁关系。上诉人晏华丽认为其不应当承担责任的理由一是华熙酒店不是租赁物的权利人，对此，本院认为，租赁物权利人高曦然与华熙酒店签订的合同已经载明华熙酒店可以对外招租经营，故该理由不能成立。上诉人晏华丽认为不应当承担责任的理由二是其不是承租人，对此，本院认为，晏华丽虽然不是承租人，但其与代卫东系合伙关系，本案华熙酒店主张的租赁费用系二人形成合伙之后的租赁期间的费用，故租赁费用属于合伙债务，晏华丽应承担支付责任。上诉人晏华丽认为其不应当承担责任的理由三是晏华丽受代卫东委托，把华熙娱乐会所转租给李旭独自经营，对此，本院认为，即使确如晏华丽所说，李旭系次承租人，亦无法律规定在转租情况下，承租人不需再承担租金支付责任，故代卫东仍然应当支付租金，晏华丽作为合伙人自然也应当一并承担租赁费的支付责任。 另外，1、二上诉人未对一审认定的租赁费数额和违约金数额提出具体异议，本院不再审查。2、因华熙酒店未提出上诉，依照上述《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，其在答辩中就一审判决提出的异议无论是否成立均不能改变一审判决。 综上所述，上诉人代卫东及晏华丽的诉讼理由均不能成立，本院对二上诉人的上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 晏华丽交纳的二审案件受理费7652元由其自行承担；代卫东交纳的二审案件受理费7652元由其自行承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 雄 审判员 田 川 审判员 徐 洪 二〇一九年二月二十日 书记员 郑勤文