广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23027号原告（反诉被告）：吴晓梅，女，1973年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告（反诉原告）：任志强，男，1977年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：王珺琪，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：史萍，广东广信君达律师事务所律师。原告吴晓梅诉被告任志强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告任志强向本院提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓梅、被告任志强的委托诉讼代理人王珺琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓梅向本院提出诉讼请求如下，判令被告返还押金4500元及多付的长期租金1500元，并支付违约金4500元。原告与被告于2018年4月22日签订《租赁合同》，约定原告承租被告涉案坐落于中山市××××房产，租赁期限自2018年4月22日至2020年8月31日。房屋租金2250元/月，合同签订时原告支付两个月租金金额的押金4500元。合同签订后，原告按约支付租金。2018年7月被告在要求原告支付水电费用不提供任何发票和缴费清单，仅以其手写单据和金额要求支付。原告在支付后，向被告索要发票，但其推诿说相关单据在楼下邮箱内，但被告从未将邮箱钥匙交付给原告，且也不提供水/电公司缴费的原始短信。2018年10月，原告在支付租金后，被告又以其手写单据和金额要求原告支付水电费。原告要求其提供水电等缴费凭据进行核对，并且对于房屋设施中存在的问题，原告也明确告知其面谈，但被告却直接提出下个月要收房。此后，原告告知被告其核算的费用有误，要求其重新核算。但，被告却再次明确告知要收回房屋。就此，被告在不与原告就涉及的相关费用进行核实的情况下，单方面终止租赁合同，提前收回房屋，已构成违约，根据《租赁合同》第四条第1款，被告应返还原告押金并支付同等金额的违约金。故原告起诉请求判如所请。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：1.判令被告退还原告预付的煤气费289.8元；2.判令被告退还预付有线电视预存费250元；3.判令被告返还下水道维修费100元以及抽烟机、煤气灶维修费200元；4.判令被告应支付因被告违约导致原告重新租房多支付的租金12600元（每月600元，共21个月）；5.判令被告支付原告再次租房所支付的中介费1550元；6.判令被告支付原告的搬迁费1000元。被告任志强辩称：不同意原告所有的诉讼请求，1.被告无违约行为，也没有提前收房，从原告提交的证据显示，被告仅仅是微信提及“收房”二字，仅是被告为催促原告支付水电费而对于原告作出的警告，若被告确如原告所述，单方终止合同，要求收回房屋，被告又何必在微信中提出让原告考虑后复电，这明显是原被告就合同履行可能发生的后续情况进行协商而已，被告无解除合同的明确意思表示，单方解除是一方不考虑另一方意见自行作出的，而微信足以证明双方就收房进行讨论，而非确定收房；2.被告的警告仅仅是希望原告支付费用，若被告确有解除合约的意思表示，被告完全可以在收房时候上门面谈，但是被告穷尽一切手段向原告说明费用问题，包括多次致电原告，因原告拒接被告电话，被告委托房屋中介联系原告，委托物业公司上门沟通，但是原告均拒绝；3.退一万步讲即使原告认为被告有单方终止合同的意思表示，如原告认为被告无权单方终止的，此时从原告的角度而言被告单方解除是不发生法律效力的，合同仍是继续履行，故从原告的角度而言合同尚未终止，原告起诉以合同已经终止为由要求被告承担责任无法律依据；4.解除合同应有正式的解除行为，如发出正式解除通知要求承租人限期搬离，或者强制清场，要求收回房屋，本案原告无证据证明被告有上述的收房的行为，其提交的证据仅仅是双方对于水电费的缴纳及是否要收房以及一方是否有收房权进行协商、沟通，而非已经确定解除合同，另外，原告提交的证据基本是原告主动找被告提及收房的事情，被告从未通知原告收房，原告基于其错误的法律认识提起的诉讼不应该得到支持；5.关于水电费，合同并无约定出租房即被告必须先交付原始凭证，承租人才支付价款的约定，出租人交付原始凭证也只能作为合同给付义务的附随义务，不能以此为由拒绝相关费用，事实上被告已经提前将相关的扣费凭证提供给原告，而原告却以需要原始凭证拒交，但是被告仍通过各种途径向其说明，包括第一次结算时水费的凭证已通知原告到物业公司领取钥匙查收，但是其单方不履行查询的相关义务，而仅仅要求被告必须提供原始凭证无法依据，事实上经被告了解，原告已于2018年10月25日到物业服务公司调取了水费的凭证，领取了发票，核实了被告提供数据根本无误，但是其未向被告说明该情况，而总是以没有原始凭证拒绝支付，这明显是前后矛盾的，另外在被告发送给原告的电费短信已经显示涉案房屋的电费户号，原告也可以通过网上查询的方式查询到相关电费，但是其仍将所有的责任推卸给被告，浪费诉讼资源，也已事实违约，最后鉴于原告已违约，被告提起诉讼解除合同，也说明被告在2018年10月24日至31日时无解除合同的意思表示，原告应自行承担违约的法律后果，因双方缺乏信任的基础合同无法继续履行，故诉请法院解除合同要求原告承担全部违约责任，及缴清所有费用。反诉原告（被告）任志强向本院提出反诉请求如下：1.判令解除双方签订的NO：1601833号房屋租赁合同；2.判令反诉被告退还并腾退租赁房产；3.判令反诉原告没收房产租赁押金4500元；4、判令反诉被告向反诉原告缴交反诉被告使用产生的水费、电费和有限电视费至腾退房产日止；5.判令反诉被告向反诉原告缴交房产租赁租金至腾退房产日止；6.判令反诉被告向反诉原告支付未经反诉人同意擅自扣除的租赁物品维修费400元。事实与理由：2018年4月22日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，反诉原告依约履行义务，向反诉被告交付出租房产，在中介见证下对租赁物品的种类、数量和物品状态确认，同时记录了水表电表度数。然而在随后租赁期内，反诉被告多次以维修租赁物品向反诉原告纠缠，甚至从房产租金中直接扣除事前未打招呼的维修物品费用。后租赁期满一个月时，反诉原告提出水电费一个季度抄一次表，免除每月抄表结算的麻烦，反诉被告同意。但后来反诉被告提出要水电费发票凭据，因物业合并收取物业费及水费，并将发票投入一楼信箱，反诉人建议反诉被告去物业那借用信箱钥匙，反诉被告同意，但没有去物业取钥匙，也没有与物业核对用水用电情况。租赁满三个月时，反诉原告委托物业抄了用电用水的总数发给了反诉被告，要求其支付第二季度水电费及两个季度的有限电视费时，反诉被告推诿说费用太乱，要求面谈，但反诉原告考虑在外地路途耗时较长，要求电话沟通，但反诉被告拒绝。反诉原告提供的第二季度收费凭证不存在误差。反诉被告意图以有线电视初装费骗取反诉人300元，经反诉原告与广电网络客服核实，该费用是升级费用，并不是初装费。反诉原告认为，反诉被告作为合同当事人，无正当理由拒绝支付租赁物水电费、有线电视费，构成严重违约，请求法院支持反诉原告诉求。庭审中，反诉原告撤回诉讼请求2，并提交计算表明确如下：诉讼请求4中未结清水费为223元、电费465.55元、有线电视费173.25元；诉讼请求5中租金为2018年11月22日至12月12日租金1575元（2250元/月÷30日×21日）、物业管理费175元（2250元/月÷30日×21日）；诉讼请求6的400元是反诉被告已扣去的500元维修费，其中只有100元是经过其同意扣取的。反诉被告吴晓梅辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求。1.反诉原告是于2018年10月24日通知要提前于11月收房，并且在10月29日、10月31日多次明确表示要收房，因此反诉原告陈述的其在10月24日至31日没有解除合同的意思表示是与事实不符的，因此双方的租赁合同已经于2018年11月22日解除，不存在再次解除合同的前提；2.由于反诉原告提前解除合同的行为是违约行为，应承担违约责任，因此按照合同约定，反诉原告应该双倍返还押金，反诉原告没收我方押金没有任何事实与法律依据，应予以驳回；3.反诉被告于2018年11月22日前已经搬出涉案房屋，并且在11月17日、18日、21日三次通知反诉原告办理交接，但是由于反诉原告拖延不作交接，为此我方向法院申请提存，因此11月22日后的租金以及费用、风险均应由被告承担，与我方无关；4.根据合同第5条第二款约定，租赁物品的维修属于反诉原告责任，在我方实际维修并垫付费用的情况下，所产生的费用应该返还，而且反诉原告在12月12日双方进行房屋交接时候，已经确认，房屋维修更换的门锁、水管、灯，在反诉原告提前收房的情况反诉原告是受益人，也应该返还此维修费用；5.反诉原告原有的有线电视设备机顶盒经有线公司检查是坏的，无法使用，更换设备必须按照有线公司的现有套餐购买，费用300元，我方是在6月13日办理开通，此前从未使用电视，因此6月13日前电视月租费不应该由我方承担；6.关于水电费的核对，反诉原告称的提供原始凭证是合同的附随义务是没有依据的，依据票据结算，这是一个正常的结算手续和程序，而且反诉原告在与反诉被告结算水电费时候均是自己手写的单据，并多次提出有阶梯水电的情况，因此我方要求反诉原告提供原始凭据结算是符合常理，也是符合约定的，并无过分之处，因此反诉原告的意见无没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2018年4月22日，任志强（出租方、甲方）与吴晓梅（承租方、乙方）签订租赁合同一份，编号NO：1601833，约定甲方将位于中山市××××房出租给乙方，租期自2018年4月22日至2020年8月31日止，月租金2250元、月物业管理费250元；签订合同时支付第一个月租金，之后于每月21号前支付下月租金；乙方向甲方交纳押金4500元，租赁物交付之日起，水费、电费、煤气费由乙方承担；乙方未按合同约定缴付月租金或有关费用超过日（未约定），甲方有权单方终止本协议，要求返还租赁房产并没收押金；乙方违约，不履行合同期限，中途退租，甲方同样有权没收押金；如甲方违约，须赔偿给乙方与押金同等的违约金，同时返还押金；租赁物如发生毁损情况（自然折旧损坏）于甲方对租赁物维修，其余物品毁损情况（人为损坏）由乙方负担维修；合同还约定其他事项。任志强于当天向吴晓梅交付了租赁物，并对租赁物室内物品进行了清点，吴晓梅支付押金4500元及当月租金及物业费。合同履行过程中，吴晓梅主要通过微信转账方式向任志强支付每月租金及物业管理费，双方在微信中对租赁物内物品维修及费用进行协商。后吴晓梅、任志强为水电费的收取问题产生争议，吴晓梅认为任志强违约提前解除租赁合同，故诉讼来院，并在诉讼中主张其方已在2018年10月22日将涉案租赁物腾空出来，于2018年11月23向本院申请对涉案租赁物的钥匙进行交接。经本院通知，吴晓梅、任志强于2018年12月12日对涉案租赁物进行清点并交接完毕。另查，根据吴晓梅、任志强确认真实性的微信聊天记录显示：吴晓梅2018年5月22日、7月23日、8月23日、9月23日向任志强微信转帐支付当月租金及物业管理费2500元。吴晓梅2018年9月23日提出油烟机损坏无法维修要求更换，任志强同意维修不同意更换。2018年10月23日，吴晓梅向任志强转帐2000元，并提出“11月房租，扣马桶盖，水龙头，主卧大灯，次卧门锁维修费500元”任志强随即发送了手写的水电数目表(写明5-11月有线电视费电费157.5元、8-9月电费335.18元、7-9月水费145.8元)及广东电网短信通知截图（记载2018年8月1日至同年10月1日电量539度，电费335.18元），留言“请将有限电视费和水电费一并转我。水费可以问物业，他们代扣。电视费是每月固定的费用，你5月份开通的”并收取了当月2000元。吴晓梅发送“水电费太乱了，周六周日你过来面谈一下吧”，任志强回应“你看下记录，水费上次收到你6月底，电费上次收到你7月24日。电费7月25日至31日已没有收你的了”“为什么以前水电费按度数收取，现在改成水费按物业，电费按电网公司的短信，是因为：您的家庭用水电都超过了阶梯计费的基本线，要分段计费，自己计算太复杂，所以统一成以上两个形式”“这是上次收费截图”“这两项费用你也可以抄表后计算再支付给我”同年10月24日，任志强发送“水电费请尽快转给我”“两种计算方式，一种我提供的依据，一种您自己打物业电话他们派人和您一起抄表，您自己计算”，吴晓梅问“你几时过来？”，任志强问“我过来干什么”并发起语音对话无果。吴晓梅回应“还是面谈吧”。任志强问“您是还有其他事吗？”“能不能先电话，我很忙”，任志强再次申请语音对话无果，吴晓梅未接听，回复“我很忙，见面聊”，任志强发出“请你自己再次阅读合同条款，如果您还是跟我这么墨迹，下个月我来收房子！”。吴晓梅无回应文字，回应微信表情“强”，任志强回复“看来您是同意了（微信表情‘鼓掌’）”。吴晓梅回复微信表情“再见”。2018年10月29日，吴晓梅发出“有线电视6月13日初装，安装费300元是我垫付的，请你重新结算。水费的原始短信发给我。因你提前收房，押金如何处理，请好好阅读合同条款”。任志强回复“因你迟迟未支付水电费和有限电视使用月租费，我有权提前收房！”。当日，双方微信中谈及水电费核实、有线电视初装费、抽油烟机漏油维修问题无果。2018年11月17日，吴晓梅向任志强发出“你在本月要提前收房，请尽快确定时间，就交接、结算、房租押金处理事宜面谈”。吴晓梅曾于2018年10月31日向任志强发送手机短信：“鉴于贵方已违约提前收房，故，就相关费用结算事宜请快提交相关原始资料凭证（已多次要求贵方，但贵方始终拖延不提供）进行最终结算。并就贵方违约事，关于押金如何处理也请尽快依据合同条款妥善处理并回复。谢谢”任志强回复“迟迟不支付你产生费用，我提前收房，押金不退”。吴晓梅于2018年11月18日发送“鉴于贵方在本月要提前收房，请尽快确定时间，就交接、结算、房租押金处理事宜面谈。”，后又于同年11月21日、12月2日再次短信通知任志强办理涉案租赁物交接，期间也谈及水电费、维修费核算问题。又查，被告主张原告未结清费用如下：1.2018年8月至9月的电费465.55（335.18+130.37）元，被告提供短信、电费发票发票，原告对票据所对应的金额确认，但对电费标准不予确认；2.2018年4月至9月的水费223元，被告提供水费发票，原告对该费用认可；3.有线电视费173.25元，被告提交银行扣费短信截图，原告不予确认。原告主张被告应付费用如下：1.有线电视安装费250元，原告称因原电视设备损坏于2018年6月13日更新开通，按有线电视公司要求办理300元套餐（含设备及两年使用费），扣减后剩余租赁租期费用250元，被告称其已每月支付22.5元有线电视费，原告支出的300元属于自行升级高清费用应自行承担；2.预存煤气费剩余289.8元，原告提交中山港华燃气有限公司销售收据，被告确认真实性；3.主卧大灯、次卧门锁、厨房水龙头维修费400元，抽油烟机、煤气灶、卫生间下水管道疏通维修费300元，原告提交物品照片，被告均不确认。诉讼中，原、被告双方向本院申请两周调解期。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为双方租赁合同解除问题及合同解除后的结算问题。关于租赁合同解除问题，本案当事人双方对合同是否解除及解除过错存在争议。原告主张被告违约单方解除租赁合同，根据其据以主张的微信聊天记录可反映，被告催收水电费，原告对收费金额提出质疑，被告在提出核对办法暂无得到回应及在与原告语音沟通无果后，在微信中向原告发送“请你自己再次阅读合同条款，如果您还是跟我这么墨迹，下个月我来收房子！”的内容。从双方对话文义及一般常理理解，该句可理解为被告告知原告，如不按时交纳水电费亦不有效沟通则将会收回租赁物，属于被告催促原告简单处理争议、及时支付水电费的警告性提示，并非确定于次月收回租赁物解除租赁合同的意思表示。原告据此认为是被告提出提前收回租赁物的主张不能成立。且根据双方实际履行情况，无证据显示被告向原告收取了超出正常水平的水电费。综上，原告主张被告违约提前解除租赁合同的主张不能成立。本院认为，合同当事人应积极、善意履行合同义务，在履行合同过程中出现较小分歧但尚未出现权利义务本质性争议时，应依法依约，本着尽力维护交易稳定的目的积极协商解决争议，如此也有利于减少自己的市场交易成本，避免产生损失及损失扩大。本案为租赁合同纠纷，双方就合同主要义务租金的支付并无争议，在为每月数百元水电费计收发生分歧后，原告坚持认为被告要提前收回租赁物，双方未能进行有效沟通，双方均以自己行为表示不再继续履行合同，最终导致租赁合同无法继续履行而提前解除，双方对此均存过错，本院确认双方租赁合同已于2018年12月12日完成交接时实际解除。关于合同解除之后的结算问题。一、关于租金。原告租金已付至2018年11月21日，其主张已于当日前搬离并有短信反映其于2018年11月21日开始多次要求被告接收租赁房屋，本院确认原告该主张。即自2018年11月22日至同年12月12日原、被告实际办理租赁物交接止，此期间涉案租赁物一直空置导致损失，鉴于双方对合同提前解除均有过错，本院确认此期间租金损失由双方分担，对被告反诉请求租金787.5元（2250元/月÷30日×21日÷2）、物业管理费87.5元（250元/月÷30日×21日÷2），合计875元，本院予以支持，其余予以驳回；对原告要求被告返还租金1500元的诉求，本院不予支持。二、关于水电费。原告对被告主张的水费223元无异议，对电费465.55元计算标准虽有异议但无反驳证据，以上费用共计688.55元，原告应向被告支付。三、关于有线电视安装费、煤气费、维修费等问题。因本案租赁合同已解除，原告已预存的未享用的有线电视费用250元，被告应退还。被告称其有自行交纳有线电视费用173.25元，并无充足证据证明，原告亦不确认，本院不予以支持。煤气费289.8元，原告有相应的收据证明，被告无异议，本院对该费用确认。至于维修费，原告就其主张的300元维修费，未提供证据证明，本院不予支持。对于被告反诉要求退回的维修费400（500-100）元，因根据双方微信对话，原告在2018年10月提出扣减该费用500元时，被告并未提出异议，本院确认原告无需退回。四、关于押金。因租赁押金系用于担保合同履行的费用，现租赁合同已解除，原告支付的押金4500元应由被告退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吴晓梅与被告任志强于2018年4月22日签订的房屋租赁合同于2018年12月12日解除；二、被告任志强于本判决生效之日起七日内向原告吴晓梅退还有线电视费250元、煤气费289.8元、押金4500元，合计5039.8元；三、反诉被告吴晓梅于本判决生效之日起七日内向反诉原告任志强支付租金及物业管理费875元、水电费688.55元，合计1563.55元；三、驳回原告吴晓梅的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告任志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费462元，减半收取231元（原告已预交），由原告负担187元，被告负担44元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告,本院不另收退）；反诉费25元（反诉原告已预交），由反诉原告负担20元，反诉被告负担5元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告,本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 尚二〇一九年二月十二日书记员 郭小琪杨慧娴