河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1912号上诉人（原审被告）：韦明明，男，汉族，1994年7月27日出生，住河南省郏县。委托诉讼代理人：张振阳，北京市道成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈小芳，女，汉族，1987年6月17日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：方敬，系陈小芳丈夫。被上诉人（原审被告）：郑州市新梦想房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区索凌路**大河春天**楼****商**。法定代表人：崔林锋。上诉人韦明明因与被上诉人陈小芳、郑州市新梦想房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韦明明上诉请求：撤销原判第三项，发回重审或依法改判解除合同，恢复原状，郑州市新梦想房地产营销策划有限公司退还韦明明的定金和佣金50000元。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.合同第六条第二款约定韦明明不需要预付款项帮助陈小芳解押。一审法院依据口头约定，但口头约定是有前提的，是韦明明出资没有风险，且中介方与韦明明的约定的首付资金监管未达成，协商要求韦明明将首付款转账至陈小芳个人账户，正是有出资的风险，双方口头没有达成一致意见应当按照书面合同予以履行。2.合同第二条明确约定韦明明自本合同签订时向甲方支付定金和佣金共计50000元。二、一审法院适用法律错误。1.定金系暂由郑州市新梦想房地产营销策划有限公司代管，未交付给陈小芳，定金条款不生效。2.根据《合同法》第十条及《城市房地产管理法》第四十一条规定，双方应当签订书面转让合同。一审法院没有依据书面合同作出裁决是错误的。陈小芳辩称，维持一审判决，因为上诉人违约行为，所以应当承担违约责任。郑州市新梦想房地产营销策划有限公司未答辩。陈小芳向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告韦明明签订的房屋买卖合同；2.判令被告新梦想公司退还原告房产证；3.判令二被告共同支付原告定金5万元；4.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月26日，原告陈小芳、被告韦明明与郑州市新梦想房地产营销策划有限公司第一分公司（丙方、以下简称郑州市新梦想房地产营销策划有限公司）签订房屋买卖（居间）合同，约定：被告韦明明购买原告所有的位于郑州市××农业路××城市花园××楼××单元××东户的房屋，房屋价格为1128000元；被告韦明明于本合同签订时向原告和郑州市新梦想房地产营销策划有限公司支付定金和佣金共计人民币50000元。原、被告双方同意该定金在立契（过户）前由郑州市新梦想房地产营销策划有限公司代为保管；原告自本合同签订时将《房屋产权证》交由郑州市新梦想房地产营销策划有限公司代为保管；被告若无违反本合同款项的各项条款的行为，在办完房产过户手续后，押金退还被告；原、被告双方应在本合同签订后90个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭手续；被告韦明明若违反合同的各项约定，则无权要求返还定金，并按合同约定赔偿原告、郑州市新梦想房地产营销策划有限公司双方损失。另查明，原告签订房屋买卖合同前已将上述房屋抵押给银行，并在签订房屋买卖合同时将该情况告知了被告韦明明。在房屋买卖合同签订前，原、被告对解押款由谁支付进行了协商，原告要求被告韦明明出资清偿抵押担保的债务，被告韦明明的出资充当房屋首付款。被告韦明明询问郑州市新梦想房地产营销策划有限公司工作人员由被告韦明明出资是否有风险，郑州市新梦想房地产营销策划有限公司工作人员告知被告韦明明没有风险，被告韦明明遂表示愿意出资清偿债务，涂销抵押登记。合同签订当天，原告按照约定将房产权证交由郑州市新梦想房地产营销策划有限公司保管，被告韦明明向郑州市新梦想房地产营销策划有限公司交纳50000元，郑州市新梦想房地产营销策划有限公司向被告出具收据一张，内容为“今收到韦明明交来购买中原区农业路199号开元银榕花园11号楼2单元4层东户购房订金50000元”。合同签订后，被告韦明明经咨询他人，认为由其出资涂销抵押登记有风险，被告韦明明遂表示不同意出资。原、被告因由谁出资涂销抵押登记不能再达成一致意见，买卖合同未能继续履行。一审法院认为，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。原告陈小芳与被告韦明明、郑州市新梦想房地产营销策划有限公司签订的书面房屋买卖合同是各方的真实意思表示，合法、有效。原告在协商过程中要求被告出资清偿房屋抵押担保的债务、出资用于抵扣房款，被告韦明明在咨询郑州市新梦想房地产营销策划有限公司工作人员后，表示同意，原告与被告韦明明已就该事项达成约定。该约定虽为口头约定，但仍是双方买卖合同的组成部分，对双方具有约束力。被告韦明明在合同履行过程中未按照该约定出资，被告韦明明的行为构成违约。因被告韦明明的违约行为，合同已不能继续履行，原告的合同目的已不能实现，故原告请求解除原告与被告韦明明签订的房屋买卖合同，该院予以支持。合同解除后，郑州市新梦想房地产营销策划有限公司应当返还原告房屋所有权证。郑州市新梦想房地产营销策划有限公司作为被告新梦想公司的分公司，其民事责任应由被告新梦想公司承担，故原告主张被告新梦想公司返还其房屋所有权证，该院予以支持。因被告韦明明的违约行为造成买卖合同解除，原告有权要求被告韦明明赔偿损失。原告主张被告韦明明支付其定金50000元，符合法律规定，该院予以支持。郑州市新梦想房地产营销策划有限公司收取被告韦明明定金系代为保管，郑州市新梦想房地产营销策划有限公司与原告之间并无房屋买卖合同关系，并无直接向原告支付定金的义务，故原告要求被告新梦想公司退还其定金50000元，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告陈小芳与被告韦明明于2017年10月26日签订的《新梦想地产房屋买卖合同》；二、被告郑州市新梦想房地产营销策划有限公司于该判决生效后五日内退还原告陈小芳中原区农业路199号开元银榕花园11号楼2单元4层东户房屋的所有权证；三、被告韦明明于该判决生效后十日内支付原告陈小芳定金50000元；四、驳回原告陈小芳的其他诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元由被告韦明明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，郑州市新梦想房地产营销策划有限公司向被告出具收据一张，内容为“今收到韦明明交来购买中原区农业路199号开元银榕花园11号楼2单元4层东户购房定金50000元”，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，陈小芳与韦明明、郑州市新梦想房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同，明确约定陈小芳、韦明明同意在立契（过户）前定金交由郑州市新梦想房地产营销策划有限公司代为保管，且收据载明韦明明所交50000元为定金，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在协商过程中，陈小芳要求韦明明出资（用于抵扣房款）清偿房屋抵押担保的债务，韦明明经咨询郑州市新梦想房地产营销策划有限公司工作人员后表示同意，此口头约定作为上述房屋买卖合同的组成部分，对双方具有法律约束力。韦明明的违约行为致使陈小芳的合同目的不能实现，陈小芳收取韦明明的定金不予退还，郑州市新梦想房地产营销策划有限公司应当将其代为保管的定金50000元交还陈小芳。韦明明的上诉请求，无事实和法律依据，不予支持。虽然韦明明的上诉请求不能得到支持，但一审判决韦明明支付陈小芳定金50000元，显属不当。综上所述，一审判决基本事实认定清楚，但实体处理适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初7280号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初7280号民事判决第四项；三、变更河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初7280号民事判决第三项为：郑州市新梦想房地产营销策划有限公司将其代为保管的定金50000元于本判决生效后十日内交还给陈小芳。四、驳回陈小芳的其他诉讼请求。如果郑州市新梦想房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由郑州市新梦想房地产营销策划有限公司负担。二审案件受理费1050元，由上诉人韦明明负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇一九年二月二十日书记员  冯 昱