云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云2823民初1151号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所云南省西双版纳州勐腊县河畔之梦二期四栋三、四楼。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 被告：武玥伶，女，1970年2月6日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。 被告：祝孔峰，男，1971年6月6日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告武玥伶、祝孔峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，因被告祝孔峰起诉时下落不明，本案于2018年11月14日转为普通程序，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司委托诉讼代理人苏俊到庭参加诉讼，被告武玥伶经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告祝孔峰经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：判决二被告支付原告2014年10月1日至2018年4月12日期间勐腊县商铺的物业费、公摊水电费、垃圾清运费共计75014.59元。事实和理由：2012年8月30日，二被告向勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）购买位于勐腊县商铺，建筑面积和公摊面积共计1132.73㎡，并与海诚公司签订了1份《商品房购销合同》。2010年3月12日，海诚公司与原告签订了《南腊新城物业服务委托合同》，委托原告为勐腊县南腊新城小区提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。合同签订后，原告配齐物业服务人员，提供相应的物业服务至今，并垫付了小区垃圾清运费、公摊水电费。二被告自2014年10月1日起将X区X幢X单元X号商铺出租，期间未完全向原告支付物业费、垃圾清运费、公摊水电费，原告多次催交未果。经统计，二被告欠原告2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计28000元，其租户于2015年1月7日向原告支付5000元，尚欠23000元；欠2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计18000元，其租户于2015年11月18日向原告支付12000元，尚欠6000元；欠2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计28500.44元；欠2017年10月1日至2018年4月12日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计17514.15元。二被告共欠原告物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计75014.59元。综上所述，原告依法接受海诚公司的委托为被告所在的勐腊县南腊新城小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费、公摊水电费，而被告无正当理由拒交物业费的理由不能成立，且被告已实际接受原告提供的物业服务。为此原告依法具状诉至法院。 庭审中，原告明确主张的物业服务费2010年3月12日至2014年3月31日期间按1.2元/㎡/月计算，2014年4月1日起按1.45元/㎡/月计算。 被告武玥伶辩称，1、勐腊县商铺系二被告共同购买，被告武玥伶只拥有商铺50%的产权份额；2、商铺一直是由被告祝孔峰负责管理和出租，租金用于偿还银行贷款，原告只将商铺未付物业费、公摊水电费、垃圾清运费的情况通知了被告祝孔峰，从未通知过被告武玥伶，被告武玥伶对此并不知情，因此原告称被告武玥伶拒付费用的理由不成立；3、被告武玥伶从未参与过商铺的管理，但愿意按照拥有商铺的产权份额向原告支付50%的物业费、公摊水电费、垃圾清运费，即37508元，但如果被告祝孔峰提交证据证实已交纳过相应的物业费、公摊水电费、垃圾清运费，被告要求原告退回相应的费用。 被告祝孔峰未作答辩。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、商品房购销合同1份（系复印件，与原件核对无异）、身份证复印件2份，欲证明被告向海诚公司购买勐腊县商铺的事实； 2、南腊新城物业服务委托合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明2010年3月12日，原告与海诚公司签订南腊新城物业服务委托合同，约定了双方相关权利义务，原告受海诚公司委托为勐腊县南腊新城小区提供物业服务的事实； 3、缴费通知书3份、明细表、律师函各1份（均系复印件，与原件核对无异）、张贴缴费通知书的照片3张（均系复印件），欲证明被告欠物业费的详细统计情况及原告催交物业费的事实； 4、腊发工[2012]48号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》、收款收据各1份（均系复印件），欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一交纳垃圾清运费的事实； 5、收款收据3份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告的租户分别于2014年3月12日交纳物业费20000元、于2015年1月7日交纳物业费5000元、于2015年11月18日交纳物业费12000元的事实； 6、西发改价格（2014）3号《关于贯彻的通知》1份（系复印件），欲证明原告按照发改委（2014）3号文件的指示，商业类物业费可根据物价水平适当调整的事实； 7、南腊新城小区张贴文件的照片3张（均系复印件），欲证明原告把州、县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实； 8、南腊新城服务中的照片12张（均系复印件），欲证明原告为南腊新城小区提供物业服务的事实。 二被告均未发表质证意见。 对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1能够证实二被告于2012年8月30日向勐腊海诚投资有限公司购买勐腊县商品房，该房屋建筑层数为地上3层，房屋套内建筑面积为928.36㎡及二被告的身份信息的事实，本院予以采信；证据2能够证实勐腊海诚投资有限公司与原告于2010年3月12日签订《南腊新城物业服务委托合同》，约定原告受勐腊海诚投资有限公司的委托对勐腊县南腊新城提供物业服务，其中1层商铺物业管理服务费为1.2元/㎡/月及双方还约定了其他相关事宜的事实，本院予以采信；证据3能够证实原告就被告应缴纳的相关费用，曾向被告祝孔峰进行过催缴的事实，本院均予以采信；证据4能够证实自2012年1月1日起，勐腊县城区商品流通企业生活垃圾处理服务收费标准为0.5元/㎡/月及原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院均予以采信；证据5能够证实被告分别于2014年3月12日交纳物业费、垃圾清运费、公摊水电费20000元、于2015年1月7日交纳物业费、垃圾清运费、公摊水电费5000元、于2015年11月18日交纳物业费、垃圾清运费、公摊水电费12000元的事实，本院均予以采信；证据6能够证实西双版纳州发展和改革委员会、西双版纳州住房和城乡建设局关于物业服务收费管理的实施办法规定物业服务收费政府指导价可根据物价水平适当调整的事实，本院予以采信；证据7因无法看清张贴文件内容，张贴时间及位置均无法核实，本院不予采信；证据8能够证实原告为南腊新城小区提供物业服务的事实，本院予以采信。 二被告均未向本院提交相关证据材料。 本院经审理认定事实如下：2010年3月12日，勐腊海诚投资有限公司（甲方）与佳和物业公司（乙方）签订《南腊新城物业服务委托合同》，勐腊海诚投资有限公司委托佳和物业公司对勐腊县南腊新城提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项进行了约定。其中合同第六条第一款约定1层商铺的物业管理服务费：1.2元/㎡/月。业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下任一方式对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：（一）政府相关部门核定；（二）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（三）甲方（或小区业主委员会共同商定）确认；（四）征得小区1/2业主、物业使用人同意。第七条约定业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。业主/物业使用人每年元月一日至十日交纳当年的物业服务费用。第三十二条约定合同期限自2010年5月1日起至2080年5月1日止。合同还约定了双方的其他权利义务。佳和物业公司依据该合同于2010年5月1日入驻勐腊县南腊新城对该小区提供物业服务。 另查明，祝孔峰、武玥伶于2012年8月30日向勐腊海诚投资有限公司购买勐腊县商品房，该房屋系商铺，建筑层数为地上3层，房屋套内建筑面积为928.36㎡。2012年3月27日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》的规定，勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准商品流通企业按0.5元/㎡/月收取。对于2014年10月1日至2018年4月12日期间的物业服务费等费用，祝孔峰、武玥伶分别于2015年1月7日交纳5000元、于2015年11月18日交纳12000元，其余费用未向佳和物业公司交纳。佳和物业公司于2015年4月10日向勐腊县环卫站交纳垃圾清运费130000元。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，二被告作为勐腊县南腊新城小区的业主，原告与勐腊海诚投资有限公司签订的《南腊新城物业服务委托合同》对二被告具有约束力，原告有对勐腊县南腊新城小区提供物业服务的义务，二被告有按照合同约定按时足额缴纳物业服务费用的义务。根据原告提交的《商品房购销合同》《南腊新城物业服务委托合同》中的约定，可以证实二被告的房屋套内建筑面积为928.36㎡，物业服务费为1.2元/㎡/月的事实。对原告主张二被告的房屋建筑面积为1132.73㎡，物业服务费自2014年4月1日起按1.45元/㎡/月计算的标准，因不符合合同约定，且原告提交的证据不能证实二被告的房屋建筑面积为1132.73㎡及原告已按照合同约定的方式告知被告其已对物业服务费用进行适当上调的事实，故对原告的该主张本院不予支持。因此对于原告主张的2014年10月1日至2018年4月12日期间的物业服务费，本院予以支持47235元（928.36㎡×1.2元/㎡/月×42.4月）。根据勐腊县发展改革和工业信息化局作出《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》的规定，商品流通企业的生活垃圾处理服务费为0.5元/㎡/月，且原告已代包括二被告在内的勐腊县南腊新城小区业主向勐腊县环卫站交纳了该垃圾清运费，对原告主张2014年10月1日至2018年4月12日期间的垃圾清运费的诉请有事实依据，且符合法律规定。故本院支持2014年10月1日至2018年4月12日期间的垃圾清运费19681元（928.36㎡×0.5元/㎡/月×42.4月）。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告未提交证据证实其有收取公摊水电费的依据，故对原告要求二被告支付公摊水电费的诉讼请求，本院不予支持。综上，二被告应向原告交纳2014年10月1日至2018年4月12日期间的物业服务费、垃圾清运费共计66916元，因二被告分别于2015年1月7日已交纳5000元、于2015年11月18日已交纳12000元，故扣减二被告已交纳的部分，二被告还需向原告交纳49916元。对于被告武玥伶提出的愿意按照其拥有商铺的产权份额向原告支付50%的费用的答辩意见，因被告武玥伶未提交证据证实其与被告祝孔峰共同购买的房屋系按份共有及共有的份额，故对被告武玥伶的该答辩意见本院不予采纳。 综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告武玥伶、祝孔峰在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2014年10月1日至2018年4月12日期间勐腊县房屋的物业服务费、垃圾清运费共计49916元； 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1675元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担560元，被告武玥伶、祝孔峰负担1115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  依旺贺 人民陪审员  张文军 人民陪审员  黄 荣 二〇一九年二月二十日 书 记 员  蔡兴道