四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民再785号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：段琳，女，1982年3月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：曾开蓉，男，住四川省成都市高新区（四川省成都市锦江区人民政府合江亭街道办事处合江亭社区居民委员会推荐）。 委托诉讼代理人：吴晓萍，女，住四川省成都市高新区（四川省成都市锦江区人民政府合江亭街道办事处合江亭社区居民委员会推荐）。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：廖广平，男，1967年9月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：王晓利，女，1966年5月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 一审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市高新区民丰大道西段**附****。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：熊斌斌，男，系该公司员工。 再审申请人段琳因与被申请人廖广平、王晓利及一审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）定金合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终7721号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月5日作出（2018）川民申1549号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人段琳及其委托诉讼代理人曾开蓉、吴晓萍，被申请人廖广平、王晓利，一审第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人周成燕、熊斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段琳申请再审称：1．二审法院没有开庭审理，程序违法；2．二审法院认为双方没有过错，是错误的；3．二审法院不适用《担保法》关于定金罚则的规定，而适用过错原则，混淆了法律关系，适用法律错误。请求撤销二审判决，改判廖广平、王晓利双倍返还段琳所付定金，诉讼费由廖广平、王晓利负担。 廖广平、王晓利辩称，对二审判决认定事实无异议，二审法院审判程序合法，链家经纪公司存在一定过错。 段琳向一审法院起诉请求：1．判令解除编号为3703959号房屋买卖定金协议（房屋买卖定金协议定金50000元）；2．判令廖广平、王晓利向段琳双倍返还定金100000元，链家经纪公司承担协助义务（当庭明确为链家经纪公司作为代收定金的一方，应当将段琳支付的定金退还）；3．判令廖广平、王晓利承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：段琳与廖广平、王晓利就案涉房屋的交易通过链家经纪公司的工作人员熊斌斌进行磋商，确定房屋售价为170万元，并协商段琳将全部房款通过银行资金监管，待过户手续办理完毕后由银行一次性支付给廖广平、王晓利。2016年7月8日，段琳、廖广平、王晓利与链家经纪公司共同签订《房屋买卖定金协议》，约定廖广平、王晓利将其所有的案涉房屋出售给段琳，廖广平、王晓利保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷、符合上市交易条件；段琳经现场查看案涉房屋，对廖广平、王晓利出售的房屋的权属状况、设备、装修等情况已了解，愿意以170万元的价格购买该房屋；若链家经纪公司代段琳转付定金时出现房价变化，以段琳通过协议预留的手机号码发送给链家经纪公司的短信确认价格为准；段琳同意采用一次性方式支付购房款；段琳应于该协议签订当日向廖广平、王晓利支付购房定金50000元，此购房定金由链家经纪公司代段琳支付，廖广平、王晓利收取定金时应向链家经纪公司出具收据，同时廖广平、王晓利将上述房屋权属证明原件交链家经纪公司托管；双方应于协议生效之日起后2个工作日签订《买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。同日，段琳向自己的建设银行账户中先后存入70000元和80000元，账户余额为1848712.05元。随后，段琳向链家经纪公司转账50000元。廖广平、王晓利向段琳出具《收据》，载明收到购买案涉房屋的购房定金50000元。签订《房屋买卖定金协议》后，廖广平、王晓利提出让段琳先直接支付一部分购房款。2016年7月13日，熊斌斌通过微信告诉王晓利，段琳及其家人不同意分期，要求仍按之前协商确定的银行资金监管方式支付购房款。熊斌斌表示，若非王晓利同意第三人垫资解决还贷问题，就不会叫段琳过来签定金协议；当时就此已与王晓利进行沟通，但要签合同时，王晓利却不同意。熊斌斌同时告知王晓利，若觉得第三人垫资费贵了，可以去外面垫资，王晓利则责怪熊斌斌在谈分期的时候提示段琳案涉房屋存在两次抵押贷款的高风险情形。2016年7月17日，王晓利向熊斌斌表示，如果段琳同意半年完成就可签合同，并表示段琳不愿意等就算了，等工程款回来，把案涉房屋的按揭清偿再卖房。双方因付款方式未达成一致，未能签订正式购房合同。另查明，现段琳支付的50000元定金仍由链家经纪公司代为持有。一审庭审中，廖广平、王晓利表示，即使段琳现在不要求通过银行资金监管，也不再愿意按《房屋买卖定金协议》进行履行，除非段琳赔偿廖广平、王晓利的损失，或者按照现在的市场价格购买。一审法院认为，根据本案现有证据可以看出，双方在签订《房屋买卖定金协议》前，已商定交易方式为廖广平、王晓利通过链家经纪公司垫资的形式偿还抵押贷款后，办理抵押登记注销。段琳将170万元购房款全部交银行进行资金监管，待房屋所有权登记由廖广平、王晓利变更为段琳后，银行将全部房款一次性支付给廖广平、王晓利。在签订《房屋买卖定金协议》前，段琳并未同意以部分购房款代廖广平、王晓利偿还抵押借款，签订协议后也明确表示不同意，则廖广平、王晓利应先行偿付借款以保障房屋买卖顺利进行。廖广平、王晓利在签订《房屋买卖定金协议》后要求段琳变更之前约定的付款方式，为双方最终未能达成正式房屋买卖协议的原因。对此，廖广平、王晓利表示已向银行申请提前清偿借款，但至今未得到银行通知，但其未能提交相应证据予以证明，故该项辩称主张不能成立。廖广平、王晓利辩称，段琳采用银行监管购房款不符合协议约定的一次性支付购房款的内容。一审法院认为，段琳采取银行监管的方式付款与协议约定的一次性付款并不违背，且事前已得到廖广平、王晓利的同意。廖广平、王晓利在商定购房款及付款方式后，要求变更付款方式未成，未能按约履行注销案涉房屋的他项权利，并拒绝按原约定与段琳签订正式房屋买卖合同，导致案涉房屋的交易未能成功。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，现段琳要求解除《房屋买卖定金协议》，于法有据，一审法院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，廖广平、王晓利收受定金后，未能履行按约签订正式房屋买卖合同的义务，应当双倍返还定金。因廖广平、王晓利与链家经纪公司约定由链家经纪公司代管定金，段琳请求链家经纪公司协助退还50000元定金，链家经纪公司在庭审中亦表示若法院判决，愿意履行。故对段琳的该项诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院判决：一、解除段琳与廖广平、王晓利及链家经纪公司于2016年7月8日签订的《房屋买卖定金协议》；二、廖广平、王晓利应于判决发生法律效力之日起十日内向段琳返还定金100000元（其中链家经纪公司代为退还50000元，廖广平、王晓利自行支付50000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，保全费531元，由廖广平、王晓利承担。 廖广平、王晓利不服一审判决，上诉请求:撤销原判第二项并依法改判，维持原判第一项。二审中，为证明无法签订买卖合同系因案外人导致，廖广平、王晓利提交了《情况说明》一份，载明内容为“客户廖广平（身份证号5103211967××××××××）于2016年7月12日向兴业银行锦江支行提出提前还贷申请。由于客户经理个人原因将档案丢失，造成客户无法提前还款。现客户于2017年6月6日再次提出提前还款申请，客户经理代玉秀受理并承诺于流水打印日期后的三个月（即2017年9月6日）进行扣款。”该份《情况说明》落款时间为2017年6月5日，客户经理处加盖有内容为“代玉秀”的印章。段琳质证称，该份《情况说明》未加盖公章，且申请还贷与出具《情况说明》间的时间跨度非常大，对真实性和关联性均不予认可。链家经纪公司质证称，不知道还款申请提出时间，对证据材料的真实性不予认可。二审法院经审查认为，该份《情况说明》既无兴业银行锦江支行盖章，亦无代玉秀本人签字，同时也无相关证据证明代玉秀的工作岗位、工作内容等相关情况，故对该份证据材料不予采信。二审法院认为，廖广平、王晓利作为商品房出卖方与段琳在中介机构的主持下，签订了以保证房屋买卖合同订立为目的的《房屋买卖定金协议》，并收取了段琳为此所交付的立约定金。《房屋买卖定金协议》对购房款总额及购房款项支付方式为“一次性付款”约定明确，但对“一次性付款”具体执行方式的理解上双方存在明显分歧。廖广平、王晓利主张段琳应向其直接支付全部购房款项，而段琳则认为该约定系指将全部购房款项一次性交付给第三方银行监管，待房屋所有权登记由廖广平、王晓利变更为段琳后，再由监管银行将款项进行一次性支付。根据本案案涉房屋销售中介人员熊斌斌与段琳、王晓利的微信聊天记录，熊斌斌与段琳的微信聊天记录里有“签定金协议当时我怕您反感，说我们都谈好了的事情，房东还要谈，引起不必要的误会。”“。我都告诉房东当面说这个很容易导致客户不买了”“结果房东还是在和您谈这件事，您当时说回去商量，她觉得是同意了”的陈述，同时熊斌斌与王晓利的微信聊天记录亦有“王姐，我把您的想法告诉客户了，当时就把我臭骂了一顿，说我们都没有谈好就叫她签定金协议。”等内容。上述证据发生在本案诉讼前，较为客观地反映了《房屋买卖定金协议》签订时廖广平、王晓利与段琳双方在房屋款项的具体支付方式上并未完全达成一致。在该协议签订之后，虽然各方就具体付款方式进行了多次沟通和协商，但最终未能达成一致意见，并导致正式的房屋买卖协议未能签订，因此所产生的法律后果不能归责于房屋买卖中的任何一方，双方均不应当承担违约责任。一审法院对此认定不当，应予纠正。《房屋买卖定金协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。现各方当事人对解除《房屋买卖定金协议》均无异议，依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，协议解除后，廖广平、王晓利应当将定金50000元返还给段琳。因该笔款项廖广平、王晓利已交由链家经纪公司代管，而链家经纪公司在一审中亦明确表示，经法院判决，其愿意直接退还定金给段琳，故链家经纪公司应向段琳承担返还定金的义务。二审法院判决：一、维持四川省成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初8260号民事判决第一项“解除段琳与廖广平、王晓利及链家经纪公司于2016年7月8日签订的《房屋买卖定金协议》”；二、变更四川省成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初8260号民事判决第二项“廖广平、王晓利应于判决发生法律效力之日起十日内向段琳返还定金100000元（其中链家经纪公司代为退还50000元，廖广平、王晓利自行支付50000元）”为廖广平、王晓利应于判决发生法律效力之日起十日内向段琳返还定金50000元（此款由链家经纪公司代为退还）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元、保全费531元，由段琳负担681元，廖广平、王晓利负担1000元；二审案件受理费2300元，由段琳负担1000元，廖广平、王晓利负担1300元。 本院再审中，各方对一审查明事实不持异议，本院予以确认。本院再审查明事实与一审一致。 本院再审认为，本案争议焦点在于：1．二审审判程序是否违法；2．廖广平、王晓利应否双倍返还段琳所付定金。 关于二审审判程序是否违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，二审法院审理上诉案件，并非一律开庭审理，故段琳所提二审法院没有开庭审理、程序违法的理由不成立。 关于廖广平、王晓利应否双倍返还段琳所付定金的问题。根据本院确认的事实，买卖双方议定的付款方式为段琳将170万元购房款全部交银行进行资金监管，待房屋所有权由廖广平、王晓利变更登记为段琳后，银行将全部房款一次性支付给廖广平、王晓利。买卖双方在《房屋买卖定金协议》中约定购房款总额为170万元及支付购房款的方式为一次性付款，并未约定买受方负有先履行合同的义务；在签订《房屋买卖定金协议》后，廖广平、王晓利虽然提出让段琳先直接支付一部分购房款，但是段琳明确表示不同意。因此，段琳并不负有先履行支付房款的义务。廖广平、王晓利作为出卖方在出卖房屋时本应积极消除案涉房屋上设置的权利负担，在约定期限内签订房屋买卖合同，未归还银行按揭款不能成为其拒签房屋买卖合同的理由，廖广平、王晓利未在约定期限内签订房屋买卖合同构成违约，理应承担违约责任。段琳在签订《房屋买卖定金协议》的当日即依约履行给付50000元定金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，廖广平、王晓利收受定金后，未能依约履行签订正式房屋买卖合同的义务，应当双倍返还定金。因此，段琳提及二审法院认为双方没有过错及不适用定金罚则错误的理由成立。因廖广平、王晓利与链家经纪公司约定由链家经纪公司代管定金，段琳请求链家经纪公司协助退还50000元定金，链家经纪公司在一审庭审中亦表示若法院判决，愿意履行，故一审判令链家经纪公司代为退还代管定金50000元是合理的。 综上所述，段琳的再审请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终7721号民事判决； 二、维持四川省成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初8260号民事判决。 一审案件受理费1150元、保全费531元，由廖广平、王晓利负担；二审案件受理费2300元，由廖广平、王晓利负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘长江 审判员  徐 红 审判员  王 惠 二〇一九年二月十九日 书记员  崔 秋