广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初18241号原告：杜景新，男，1984年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：莫嘉豪，广东量度律师事务所律师。被告：梁琼芳，女，1972年7月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文，广东正明扬律师事务所律师助理。原告杜景新诉被告梁琼芳租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案，依法适用简易程序，于2018年10月19日、11月23日、2019年1月2日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人莫嘉豪、被告的委托诉讼代理人李红到庭参加三次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系，并令被告将位于佛山市南海区大沥镇河西村溪头股份经济合作社《上垣和上三》地块的租赁物返还予原告；2.被告向原告支付自2017年10月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2018年7月31日为39870元，并以39870元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年6月1日，被告与代表原告的梁健全签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区大沥镇河西溪头股份经济合作社一地块的建筑物出租给被告，土名为《小垣和上三》，租金为每月3987元，并于每月15日前缴齐当月的租金。如逾期七天未缴齐当月租金的，按应缴租金处以每天百分之一计收滞纳金，如逾期十五天仍未缴纳齐的，则视为被告违约，原告有权单方解除合同，并没收押金，并要求乙方即时搬离租赁物。现被告从2017年10月1日开始一直未向原告缴纳租金，并且合同期满后至今还一直占用着原告的租赁物。双方之间的租赁合同已到期，虽经原告多次催收，但被告仍未将拖欠的租金支付给原告，被告已严重违反合同约定。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告梁琼芳辩称，第一，杜景新并非本案适格原告，原告于2005年向案外人河西村溪一股份社承租了涉讼场地，之后便转租给被告，2017年11月17日，溪一股份社已向原告发出了解约公告，解除了与原告之间的土地租赁关系，原告已丧失了对涉讼租赁场地的使用权及转租收益权，在前案中原告陈述其于2018年5月31日还向村里支付了租金，但原告一直未应法院要求提交相关的支付依据，被告有理由相信原告早已与村解除了土地租赁关系，如原告坚持认为其仍有权向被告主张权利，必须提供相关的与村保持租赁关系并支付了相应租金的依据，否则应承担举证不能的责任。第二，如前所述，原、被告之间存在的是土地租赁关系，虽然前案确定双方存在的是建筑物租赁关系，但被告已对前案提起上诉，该案判决书尚未发生法律效力，被告认为本案诉讼应已前案判决为参考，本案应中止审理。只有清楚原告与村之间的土地租赁关系是否至今仍继续存在，才能确认原告是否为本案适格主体。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院向当事人出示（2018）粤0605民初7569号案于2018年6月25日的开庭笔录，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对相对方未就其真实性提出异议的证据予以确认并在卷佐证；对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：被告出示收款收据均为原件，原告对收据抬头客户名称“吴锦活”有异议，本院将结合本案审理情况综合认定；被告出示现场照片，未能显示拍摄时间、地点与本案相关，且原告不予认可，本院对该证据证明效力不予认定。结合本案事实及采信的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，被告梁琼芳以支付地上建筑物拆除补偿款、经营损失、搬迁费为由起诉原告杜景新、案外人梁健全、佛山市南海区大沥镇河西经济联合社（以下简称河西经联社）、佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社（以下简称溪一经济社）至本院。本院受理并立案，案号为（2018）粤0605民初7610号，经公开开庭审理并于同年8月10日作出（2018）粤0605民初7610号民事判决书。本院认定：涉讼土地位于佛山市南海区大沥镇河西社区居委会，登记土地所有权人为佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社农民集体，土地地号为440605007023JA05174，已取得集体土地所有权证，于2016年3月8日登记。2005年6月15日，河西溪头经济合作社（溪一）与杜景新签订两份《租赁合同书》，分别约定溪一将现有土地1760平方米（土名上三）、土地6090.5平方米（土名上三、小垣）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2006年2月15日，河西溪头股份经济合作社与杜景新签订《租赁合同书》，约定河西溪头股份经济合作社将现有土地5956平方米（土名小垣）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2015年6月3日，梁健全代表杜景新（甲方）与梁琼芳（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区大沥镇河西村溪头股份经济合作社一地块，土名为小垣和上三，及其建筑物租给乙方用作经营建筑材料，乙方支付10000元作为押金。乙方租用面积为306.7平方米，租赁期为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金为每月每平方米13元，每月应缴租金为3987元；乙方需在每月15号前缴齐当月租金，如逾期七天未缴齐当月租金的，按应缴租金每天1%计收滞纳金，逾期15天未缴齐，视为乙方违约，甲方有权解除合同、没收押金并要求乙方搬离等内容。2017年10月25日，梁健全出具《搬离通知函》，通知梁琼芳在2018年1月15日前搬离并移交涉讼租赁物。2017年11月16日，河西经联社、溪一经济社等集体组织共同出具《解约公告》，告知位于佛山市南海区大沥镇桂澜路北延线西侧的河西聚豪片区改造项目地块，因三旧改造需要，权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，权属人委托保恒公司负责地块整理工作。庭审中，梁琼芳陈述其未就涉讼租赁物与杜景新进行交接，现仍堆放大量建材在涉讼租赁物内；涉讼租赁物于2018年4月2日开始停水，于2018年4月13日开始停电，至今未通水通电。被告杜景新、梁健全陈述，被告于2018年4月对涉讼租赁物实施停水停电，至今尚未通水通电。本院认为，当事人未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，梁健全代表杜景新与梁琼芳签订《租赁合同》无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故本院判决，杜景新返还定金10000元，支付相应利息予梁琼芳，驳回梁琼芳其他诉讼请求。后梁琼芳不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）粤06民终12426号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书于2019年1月19日发生法律效力。2018年6月15日，本院公开开庭审理（2018）粤0605民初7610号案。庭审中，杜景新及梁琼芳均确认梁琼芳支付租金至2017年10月，涉讼租赁物于2018年1月底被围蔽，地上建筑物未办理规划报建或房产证。2018年9月6日，杜景新提起本案诉讼。诉讼中，杜景新陈述，（2018）粤0605民初7610号案开庭后至今，梁琼芳没有交过租，梁琼芳支付租金标准为3987元/月。于2019年1月2日庭审中，梁琼芳明确涉讼租赁物自前案庭审结束后已清空并同意返还涉讼土地。杜景新不同意接收涉讼租赁物，要求梁琼芳必须与其签署书面的接收凭证。本院认为，梁琼芳虽辩称，杜景新与溪一股份社已解除土地租赁关系，杜景新丧失对涉讼租赁物的使用权及转租收益权，杜景新的诉讼主体资格不适格，但梁琼芳并未举证证明其陈述的情况，且涉讼《租赁合同》实际是由杜景新与梁琼芳签订的，根据合同相对性原则，杜景新作为涉讼合同相对方向梁琼芳主张权利，其诉讼主体适格。杜景新与梁琼芳签订的《租赁合同》为无效合同。无效的合同自始不发生法律效力，杜景新请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。根据生效判决认定，涉讼租赁标的物为土地及地上建筑物，梁琼芳确认至2018年6月15日止，其未就涉讼租赁物与杜景新进行交接，仍堆放大量建材在涉讼租赁物内，至2019年1月2日庭审中，梁琼芳才确认涉讼租赁物已清空并同意返还土地，故本院认定至2019年1月2日止，梁琼芳实际已不再使用涉讼租赁物，原告可自行收回涉讼租赁物，原告诉请返还涉讼租赁物已没必要。至于原告不同意收回涉讼租赁物产生的扩大损失应由原告自行承担。合同无效，杜景新主张的租金实质是土地使用费。梁琼芳使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同的约定支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费。基于（2018）粤0605民初7569号案庭审中，杜景新及梁琼芳均确认梁琼芳支付租金至2017年10月，在杜景新未提出证据推翻以上对其不利事实的情况下，本院采信双方上述陈述，认定梁琼芳支付租金至2017年10月。梁琼芳作为承租人，并未举证证明2017年11月1日至2019年1月2日期间未实际占用涉讼租赁物，亦未举证证明已返还涉讼租赁物予杜景新，梁琼芳应计付上述期间使用费予杜景新。但结合杜景新与梁琼芳陈述，涉讼租赁物自2018年1月底被围蔽，自2018年4月起相继被停水、停电的情况，确对梁琼芳使用涉讼租赁物造成较大影响，根据公平等价原则，本院酌定梁琼芳应按每月1000元的标准向原告计付受影响期间的占有使用费。经核算，被告应按每月3987元的标准从2017年11月1日起至2018年1月31日止向原告计付占有使用费11961元（3987元/月×3个月），及按每月1000元的标准从2018年2月1日起至2019年1月2日止向原告计付占有使用费11064.52元（1000元/月÷31日×2日+1000元/月×11个月），合计23025.52元，原告上述诉请超出本院核定部分，本院不予支持。关于原告主张被告以2017年10月1日至2018年7月31日欠付的使用费为本金计付利息。结合2017年10月25日，梁健全发出《搬离通知函》、以及2017年11月16日，河西经联社、溪一经济社等集体组织共同发出的《解约公告》内容，梁琼芳对于涉讼合同的履行情况、使用费支付对象等存疑，且涉讼租赁物使用对价自本案判决予以确定，故杜景新主张计付逾期付款利息依据不足，本院不予支持。关于梁琼芳于2019年1月8日提交《追加第三人申请书》，其以杜景新将涉讼土地使用权转让给佛山保恒企业管理有限公司为由，申请追加该公司为第三人，并提交佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社与佛山保恒企业管理有限公司签订《解约补充协议》予以佐证。涉讼合同是由杜景新与梁琼芳签订的，且佛山市保恒企业管理有限公司未见与原告诉请存在利害关系，该公司也未在本案主张权利，根据合同相对性原则，故本院对梁琼芳上述申请不予准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、梁琼芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费23025.52元予杜景新；二、驳回杜景新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费796.75元，减半收取计398.38元（杜景新已预交），杜景新负担210.56元，梁琼芳负担187.82元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予杜景新，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年二月二日书记员  李 慧