广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29637号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强。委托诉讼代理人：刘阔雅，女，1991年11月30日出生，汉族，住湖南省耒阳市，系公司员工。委托诉讼代理人：白晓莉，女，1976年1月13日出生，回族，住广东省佛山市南海区，系公司员工。被告：冯洁莲，女，1986年5月20日出生，汉族，住广东省阳西县，原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告冯洁莲、佛山市禅城区毕加猪陶瓷工艺品店（下简称毕加猪店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘阔雅到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告于2017年10月24日签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月9日解除，被告冯洁莲交纳的租赁保证金14282元归原告所有；二、两被告立即向原告支付拖欠的2018年8月1日至2018年11月27日的租金25991.46元；三、两被告立即向原告支付违约金（以每月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月17日为1456.35元）；四、两被告立即向原告补交免租期减免的租金57128.4元；五、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：就被告冯洁莲租赁佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际二层自编号A206b号铺事宜，原被告于2017年10月24日签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》，约定计租面积以建筑面积395.5平方米计算，使用面积226.7平方米；租赁期限自2017年11月10日起至2022年11月9日止，其中2017年11月10日至2018年7月9日为免租期（含装修期）；2018年7月10日至2018年11月9日的租金为7141.05元/月，2018年11月10日至2019年11月9日的租金为7498.4元/月，被告须于每月5号前交纳当月租金，否则每逾期一日按欠付金额的千分之一支付违约金，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同并没收保证金；如因乙方原因导致本合同提前终止、被解除的，乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按18.06元/月/平方米计算。原告已于2017年11月17日交付场地给被告冯洁莲使用，被告于同日接收并签订《商铺交场确认书》。冯洁莲在租赁期间用租赁物业地址注册了个体工商户，即被告毕加猪店，毕加猪店使用租赁物业进行经营。但自2018年8月起，两被告未能依约支付租金，截至租赁合同解除之日，两被告欠付租金25991.46元、违约金1456.35元，经原告多次催促，两被告仍拒不缴纳。原告已于2018年11月6日向两被告邮寄送达《解除合同通知书》，两被告收到后未按约定交还租赁物业。2018年11月15日，原告向两被告邮寄送达《限期搬离通知书》，两被告收到后仍置之不理。2018年11月20日，原告向两被告邮寄送达《清场通知书》，根据租赁合同约定，经出租方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为承租方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权，原告已于2018年11月27日对租赁物业进行了清场并收回。至原告起诉时止，两被告仍未向原告支付拖欠的费用，为维护原告合法权益，请求判如所请。原告于诉讼中申请撤回对毕加猪店的起诉，本院已予准许。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件。拟证明原告的主体资格。2、被告冯洁莲身份证复印件、被告毕加猪店营业执照复印件。拟证明被告的主体资格。3、恒福国际购物中心租赁合同、住所（经营场所）使用证明、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明佛山恒裕房地产开发有限公司将案涉物业出租给原告,并允许原告出租。4、租赁合同。拟证明租赁合同的具体约定。商铺交场确认书、收铺资料签收表。拟证明原告依约于2017年11月17日交付铺位，被告于同日接收。解除合同通知书及寄件回执。拟证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的租赁合同已解除。限期撤场通知书及寄件回执。拟证明原告发出限期撤场通知书，要求被告收到通知书2日内缴清欠费并撤离租赁物业，但被告仍未撤场。清场通知书及寄件回执。拟证明原告向被告发出清场通知书，于2018年11月23日进行清场。被告冯洁莲诉讼中没有提交证据。本院认证：被告冯洁莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据有原件核对，且内容相互印证，被告未提出异议并举证反驳，本院均予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月24日，原告（甲方）与被告冯洁莲（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“本合同项下租赁物位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际二层自编号A206b号铺……1.1双方确认该物业的计租面积以建筑面积395.5平方米计算，其中使用面积226.7平方米……2.1本合同项下该物业的租赁期限自2017年11月10日起至2022年11月9日止……3.1自2017年11月10日起至2018年7月9日止8个月为装修免租期……3.3双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期（含装修期）优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按18.06元/月/㎡（按建筑面积计算）标准计算……4.1租金、管理费按计租面积计付……2018年7月10日至2018年11月9日月租金为7141.05元,2018年11月10日至2019年11月9日月租金为7498.4元……4.2本合同项下的租金支付时间为：乙方应于每月的5号前缴交当月租金……5.1本合同签订之日，乙方应当向甲方、物业管理公司支付共计31336元履约保证金。履约保证金=租赁保证金14282元+管理费保证金6121元+水电费保证金5933元+装修保证金5000元……19.4本合同因乙方违约而提前终止或解除的，乙方除应按合同相关约定承担违约责任外，本合同项下之租赁保证金归甲方所有……19.5乙方迟延缴纳本合同项下租金、管理费或其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方及/或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金……19.8乙方若有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按合同相关约定承担违约责任外，所交付的履约保证金分别归甲方、物业管理公司所有，乙方还应当赔偿由此给甲方及物业管理公司造成的一切损失：……（5）迟延缴纳租金、管理费或能源费用等费用之一累计超过30天或租赁期内累计超过3次的……22.3乙方确认：经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权……24.1甲方和乙方按以下列明的地址送达：……乙方地址：佛山市南海区桂澜北路2号亿能国际广场五楼……24.2本合同24.1所列联系地址为双方的法定送达地址……由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。任何一方变更上述联系方式的，须及时以书面形式通知另一方。否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。24.3乙方确认，租赁期间，该物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该物业的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知。乙方于通知张贴当日知悉通知内容……”。2017年11月17日，原告向被告冯洁莲交付商铺，双方已于当日签署《商铺交场确认书》、《收铺资料签收表》。2018年11月6日，原告向租赁合同载明的被告冯洁莲的地址邮寄《解除合同通知书》，主张被告自2018年8月起拖欠租金的行为已构成严重违约，告知被告租赁合同于通知书送达之日解除、已缴的保证金不予退还并要求被告限期内缴清欠租、补交免租期内租金及交还租赁物业。2018年11月15日，原告向租赁合同载明的被告冯洁莲的地址邮寄《限期撤场通知书》，再次通知被告于收到通知书后2日内搬迁完毕并将租赁物业交还原告。2018年11月20日，原告向租赁合同载明的被告冯洁莲的地址邮寄《清场通知书》，内容为“……截止目前，贵方不仅未按照租赁合同及通知的约定缴清拖欠的租金、管理费等费用，而且未向我司归还租赁物业。为保障我司的合法权益，我司定于2018年11月23日对该租赁物业进行清场，届时请贵方派人参加，否则视为贵方自动放弃该租赁物业内一切物品的权利……”。另查明，位于佛山市禅城区季华六路11号二层房产的产权人为佛山恒裕房地产开发有限公司，用途为商业，建筑面积7520.88平方米，套内建筑面积5529.67平方米。2014年9月1日，佛山恒裕房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，就乙方承租甲方位于佛山市禅城区季华六路11号负一层、首层、二层、三层、四层的商业物业事宜作出具体约定，其中合同第六条约定乙方有权与商户（租户）签订租赁合同、收取租金和租赁保证金等费用。再查明，毕加猪店于2018年1月4日登记成立，类型为个体户，经营者为冯洁莲。2019年1月21日，毕加猪店因“长期亏损无利润”登记注销。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告冯洁莲签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。关于原告诉请确认租赁合同已解除、没收保证金。原告主张被告冯洁莲自2018年8月起拖欠租金，因被告拒不到庭抗辩并举证其交租情况，本院对原告的主张予以采信。根据涉案租赁合同第19.8条的约定，原告有权解除合同并没收保证金。至于合同解除的时点，根据租赁合同第24.2条的约定，由特快专递发送的通知，应以寄出日后第三个工作日为送达日。原告于2018年11月6日向被告冯洁莲寄出解除合同通知，寄出后第三个工作日为2018年11月9日，故本院确认涉案租赁合同已于2018年11月9日解除。关于原告诉请的欠租及违约金。因涉案租赁合同已于2018年11月9日解除，且原告自认已于2018年11月27日收回了涉案商铺，故被告应向原告支付2018年8月1日至2018年11月27日期间的租金、占用费合计28064.51元（7141.05元/月×3+7141.05元/月÷30×9+7498.4元/月÷30×18），原告仅诉请25991.46元属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。至于违约金，因原告于租赁合同解除后已及时收回铺位，且原告亦未提供有效的证据证明其因被告冯洁莲违约所遭受的实际损失，故本院认为没收保证金已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，原告再诉请违约金，本院不予支持。关于原告诉请的免租期租金。如前认定，涉案租赁合同因被告违约已提前解除，根据租赁合同第3.3条的约定，被告冯洁莲应按18.06元/月/㎡的标准补交免租期（含装修期）减免的全部费用。经计算，2017年11月10日至2018年7月9日免租期的租金为57141.84元（18.06元/月/㎡×395.5㎡×8）。原告仅诉请被告补交57128.4元属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告冯洁莲于2017年10月24日签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月9日解除；二、被告冯洁莲已缴纳的租赁保证金14282元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告冯洁莲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司补交免租期的租金57128.4元；四、被告冯洁莲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2018年8月1日至2018年11月27日的租金、占用费合计25991.46元；五、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1078元，由被告冯洁莲负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年二月十八日书记员 冯裕雯