安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1181民初3644号原告：任信峰，男，1971年4月15日生，汉族，商人,住所地安徽省天长市。委托诉讼代理人：孔祥军，男，1977年3月9日生，汉族，职工,住安徽省天长市，系任信峰同事,单位推荐。原告：徐明生，男，1975年1月1日生，汉族，职工,住安徽省天长市。被告：李国银，男，1970年2月21日生，汉族，商人,住安徽省天长市。被告：陈爱萍，女，1968年10月17日生，汉族，无业,住安徽省天长市。被告：李忠仁，男，1977年6月13日生，汉族，商人,住安徽省天长市。被告：李忠明，男，1979年7月22日生，汉族，商人,住安徽省天长市。上述两被告共同委托诉讼代理人：徐承林，安徽天道律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：王飞翔，安徽天道律师事务所律师。原告任信峰、徐明生与被告李国银、陈爱萍、李忠仁、李忠明民间借贷纠纷一案，本院2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任信峰的委托诉讼代理人孔祥军、原告徐明生，被告李国银、李忠仁和李忠明及委托诉讼代理人徐承林到庭参加诉讼。被告陈爱萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。任信峰、徐明生向本院提出诉讼请求，1.请求判令被告李国银、陈爱萍偿还借款100万元及利息（按月利率2%，自2017年6月7日起至实际还清借款之日止）；2.被告李忠仁、李忠明对借款本息承担连带还款责任；3.原告对新河北路432号201室房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月，被告李国银、陈爱萍因生意周转困难通过天长市乾锋市场调查事务所（现更名为天长市金邦投资管理中心，以下简称金邦管理中心）的介绍，向原告任信峰借款70万元、向单国如借款30万元，并用位于天长市秦栏镇寿昌社区秦关中路自建房一套(以下以“自建房”代称)和天长市新河北路432号201室房产进行了抵押并办理了抵押登记，被告李忠仁、李忠明为诉争借款提供连带责任担保。后单国如将借款转让给原告徐明生并通知了李国银夫妻。2016年4月因原告和金邦管理中心多次向被告催要借款本息，双方达成协议，李国银、陈爱萍将“自建房”以60万元的价格转让给金邦管理中心职工孔祥军，冲抵本案借款本息并办理了房产过户手续。此房虽然过户，但李国银、陈爱萍一直未交付，孔祥军曾向贵院秦栏法庭提起诉讼请求排除妨碍。剩余借款本息经向李国银、陈爱萍催要无果，被告李忠仁、李忠明也未履行保证还款责任，故诉至法院，判如所请。李国银辩称，最初是周连龙父子找我借款还别人钱的，经他介绍联系到孔祥军所在的乾锋市场调查事务所，周连龙父子与孔祥军谈好了让我去签字的。当时以我家“自建房”为借款提供了抵押担保，双方谈好借款130万元，后来只借了100万元。借款是乾锋市场调查事务所的会计带我去银行转的账，还开了税票给我。我用100万元中的一部分钱买了天长市新河北路432号201室的房产，然后这套房产也抵押给了他们，具体的事情都是他们操作的，当时房产是抵押给任信峰和单国如的。他们还让我们夫妻二人在公证处签了一个授权委托书，委托陈茂华在我们不能还款时处理我们的抵押房产，我们不认识陈茂华，所有的手续都是孔祥军搞好后让我夫妻去签字的。我不清楚房产转让给孔祥军的事情，该房产价值不止60万元，我几年前曾用该房产向银行贷款，银行委托评估机构进行过评估，价值330多万元，我借款时向他们提供了房产评估报告。《房产过户价格确认书》不是2016年4月10日签订的，是2018年6、7月份孔祥军找我们夫妻签订的，目的不是证明房产交易价格，而是孔祥军用于周连龙父子起诉他的不当得利纠纷案件。陈爱萍未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。李忠仁、李忠明共同辩称，为李国银借款担保是事实，是他们谈好后让我们去签字的。单国如并没有履行出借义务，对众被告不享有债权，原告徐明生的债权来源不明,并非单国如转让给他的,因此徐明生不是本案适格的原告。诉争借款约定了借款期限一年，借款没有到期，债权人就允许转让抵押房产，且转让价格远远低于市场价格，明显存在恶意串通的行为，损害了保证人的利益，转让合同无效。抵押房产已经转让给了孔祥军，该房产的价格足以清偿诉争借款的本息,我们的保证责任已经免除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、被告李国银对原告提供的《房产过户价格确认书》、《房产买卖契约》的证明目的有异议，认为《房产过户价格确认书》是孔祥军为了应付周连龙父子与任信峰、孔祥军等人不当得利纠纷一案于2018年6、7月份左右找其补签的，为了防止孔祥军作为其他用途，其要求孔祥军进行了备注，《房产买卖契约》不是他签订的，不知情。被告李忠仁、李忠明则认为《房产过户价格确认书》反而证明了李国银与买受人孔祥军存在恶意串通损害保证人利益的情形。经本院审查，从孔祥军在李国银持有的《房产过户价格确认书》上备注的内容分析，李国银的质证意见更加符合常理，该证据的内容并非双方协商一致的真实意思表示,证据的真实性、合法性不予采信，证据效力不予确认。2、原告对被告李国银提供的收条的证明目的不予认可，认为是李国银付给孔祥军用于赎回房产的定金，不是还款。经本院审查，根据收条的内容,除2018年2月15日的18000元系还孔祥军的借款外，其余的不能证明系还款，而是李国银夫妻为回购抵押房产支付给孔祥军的款项，与本案不是同一法律关系，由此款项引发的纠纷，李国银夫妻可另案主张。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月8日，被告李国银、陈爱萍因经营需要通过居间人天长市乾锋市场调查事务所介绍向原告任信峰借款70万元，向案外人单国如借款60万元（后实际借款30万元，另出具了借据），并分别签订了借款协议，借款期限为12个月（自2015年9月7日至2016年9月6日），借款月利率3%。李国银、陈爱萍用其位于天长市秦栏镇寿昌社区秦关中路的“自建房”（房地权证：天字第××号）为上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记，双方就抵押的“自建房”签订了《价值确认书》，确认抵押房产价值为130万元。另李国银、陈爱萍用部分借款购买了位于本市新河北路432号201室房产，并用该房产为任信峰的债权提供抵押担保并办理了抵押登记。庭审中，李国银认可收到借款100万元。2015年9月8日，被告李忠仁以保证人的身份在李国银、陈爱萍出具的借条上签署了担保人承诺并在担保函上签名，自愿为李国银的上述借款本息及相关费用提供连带责任担保，担保期限为借款到期后两年，同时承诺“借款人李国银逾期还款时，担保人不得以存在抵押物为抗辩理由，债权人或者居间人有权直接向本人追究保证责任”。2016年9月16日被告李忠明在同样内容的担保函上签了名。2015年9月8日，案外人周连龙、周方刚出具担保函，自愿为李国银上述借款中的20万元本息承担连带责任担保，担保期限为借款到期后两年，同时承诺“借款人李国银逾期还款时，担保人不得以存在抵押物为抗辩理由，债权人或者居间人有权直接向本人追究保证责任”。本次诉讼中，孔祥军向本院出具情况说明，证明周连龙、周方刚已经履行了20万元的保证责任，请求在诉讼标的额中予以冲减。2015年9月9日,李国银、陈爱萍在孔祥军的安排与陪同下在天长市公证处的公证下与陈茂华签订了一份《授权委托书》，内容为“一、代理我们到房地产管理部门申请撤销他项权利登记相关手续。二、代理我们与受让人签订关于我们共同共有的上述房地产（即秦栏镇寿昌社区秦关中路的房地产）转让合同或协议事宜。三、代理我们协助受让人办理上述房地产过户登记时有关我们房地产查询，房地产的评估、代缴各项税费等相关一切手续。受托人陈茂华在授权范围内代理我们所签署的一切有关上述房地产他项权利注销登记及产权变更登记相关手续，我们均予承认，并承担由此产生的一切法律责任。授权委托有效期限至二〇一七年十月一日前上述房地产办理产权变更登记完结为止”。2016年4月12日，陈茂华代理李国银与孔祥军签订《房地产买卖契约》一份，将李国银夫妻抵押给任信峰、单国如的“自建房”以60万元的价格转让给孔祥军并办理了产权变更登记，新的产权证号为（2016）天长市不动产权第0001874号，该房产后被孔祥军抵押给安徽桐城农村商业银行股份有限公司天长支行，他项权证上载明的房地产价值为1742900元,后该房产又在(2018)皖1181执1279号执行案件中被孔祥军转让给申请人曹培春以冲抵150万元借款本息。庭审中，李国银辩称其对房产转让一事不知情。本院庭后向陈茂华调查，陈茂华不认识李国银夫妻，公证授权及办理过户手续都是孔祥军准备好后叫其去帮忙的，其只是做现成事，以为孔祥军与李国银谈好了，办理过户手续时没有告知李国银夫妻，也没有电话征求李国银夫妻意见。2017年2月9日，孔祥军以李国银夫妻拒不交付“自建房”为由向本院提出排除妨害诉讼，本院立案后，在本院的主持下双方达成了调解协议，李国银夫妻同意于2017年3月30日前搬出“自建房”。因李国银夫妻未按期履行，孔祥军于2017年3月31日向本院申请强制执行,执行过程中双方达成李国银夫妻于2017年10月15日交付“自建房”的执行和解协议。但李国银夫妻在执行过程中始终要求孔祥军将该房产变卖抵债后剩余价款返还给自己。本院向案外人单国如调查,单国如称其不认识李国银夫妻，是碍于孔祥军的情面才答应做名义上的出借人，不清楚30万元的实际出资人是谁，猜测可能是孔祥军出借的,也不认识徐明生，没有进行过债权转让。后经本院核实，单国如的30万元的实际出借人系孔祥军。本院认为，根据调查单国如并不认识原告徐明生，与徐明生也不存在债权转让的事实，因此徐明生不是本案适格的原告。抵押权系担保物权，根据物权法定原则，抵押权的种类和内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设，抵押权的实现方式应当依照法律设定的方式实现。根据物权法第一百九十五条的规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”。根据该规定,在债务届期未清偿时,抵押权人虽然可与抵押人就如何实现抵押权进行协商,但前提条件是不得损害其他债权人利益并应当参照市场价格,而不是无限制的自由议价。李国银夫妻在用“自建房”为其借款提供抵押担保时就与原告任信峰、案外人单国如对该房产的价值进行了确认。现“自建房”在抵押权人的许可下以60万元的价格转让给孔祥军，该转让价格明显低于设立抵押权时双方确认的130万元价格，低于孔祥军用该房产再次抵押时的评估价格，也低于孔祥军用该房产清偿自身债务的价格，双方的行为显然违反了上述规定，损害了其他保证人及潜在的债权人利益，双方签订的房产转让合同属于无效合同。无效合同自始无效，并不能因为孔祥军与李国银在排除妨害的诉讼中达成调解协议而转变成有效合同，法律之所以对抵押权的实现方式作出如上规定，旨在保护债务人、抵押人的其他债权人的利益，并非单单保护债务人或抵押人的利益。原告提供的“契税完税情况证明”仅能证明受让人按照交易价格缴纳了契税，不能证明双方的交易价格是参照的市场价格，房市的交易价格是由供需关系决定的，虽有涨有跌，但“自建房”抵债时就碰巧房价大跌，每次孔祥军利用“自建房”为自身利益服务时，就碰巧房市大涨的情形显然违背了市场经济规律，况且曹培春能够接受孔祥军用该房产抵消150万元借款本息也充分说明该房产的市场价值不止60万元,因此原告关于“自建房”系合法转让的意见不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因李国银夫妻同意以房抵债，故该房产已无回转至李国银夫妻名下的必要。本案诉争借款双方约定的借款利率为月利率3%,超过了国家保护的民间借贷利率上限,故应按年利率24%计息,诉争借款至“自建房”转让给孔祥军时的借款本息不到120万元，该金额少于孔祥军用该房产冲抵曹培春的债权额度，而孔祥军与曹培春所签订的执行和解协议因该房产实际已经在孔祥军的名下，在房产过户和交付上并不存在法律上的履行障碍，故孔祥军从该房产上所获取的利益已经超过李国银夫妻应负担的借款本息。抵押房产的转让是经过原告任信峰认可的,既然任信峰同意买受人孔祥军用应当支付给李国银的购房款替李国银夫妻代偿本案诉争借款,就应当由孔祥军在实际获利的范围内替李国银夫妻清偿债务，原告任信峰要求诸被告继续归还借款本息的请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告任信峰、徐明生的诉讼请求。案件受理费16320元，申请费5000元，合计21320元，由原告任信峰负担14924元，原告徐明生负担6396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于滁州市中级人民法院。审 判 长  王开刚审 判 员  张 宇人民陪审员  黄如国二〇一九年二月十一日书 记 员  丁海金附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。