福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0211民初4520号 原告:余鹏程，男，1972年7月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门商发物业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路939号16C。 法定代表人：王路平，执行董事。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄婧雯，福建旭丰律师事务所律师。 原告余鹏程与被告厦门商发物业管理有限公司（以下简称“商发物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）闽0211民初2767号民事判决，原告余鹏程不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）闽02民终2488号民事裁定书，裁定撤销厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初2767号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭进行审理。原告余鹏程，被告商发物业公司的委托诉讼代理人陈琦、黄婧雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余鹏程向本院提出诉讼请求：1被告立即修复集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水；2.修复1801室因屋顶漏水拖延修复导致的损坏；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系集美区康成一里的物业管理公司，原告系集美区康成一里12号楼1801室业主。近两年来被告对小区管理不善，没有完全履行物业管理公司应有的义务。原告在今年（2017年）3月发现自己房屋的露台一侧靠近1802室位置有渗水，即通知物业进行修复，至今已两个多月过去，漏水持续变大，被告表面上不拒绝修复，但一直以该修复方案在走被告公司内部审批程序等各种借口拖延修复，现已导致室内墙和外墙面大面积发霉、脱落。原告认为，原被告之间的物业管理合同关系有效、被告应当诚实信用地履行合同义务，现被告以各种借口拖延、拒绝履行合同义务，原告房屋因漏水致装修损坏扩大，影响正常的起居生活。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条规定诉至法院，请依法支持原告的诉请。 被告商发物业公司辩称：一、原告系依据《前期物业管理服务协议》主张答辩人履行物业管理义务，但该《前期物业管理服务协议》已于2017年6月30日终止，答辩人于2017年7月6日已撤离案涉房屋所在的大学康城一期小区，不再为该小区提供物业管理服务。即答辩人现在无权无义务使用公维金为原告提供物业管理服务，原告以答辩人为被告提起本案诉讼主体不适格。二、原告要求维修公共部分没有事实依据，退一步而言，即便原告主张的各项损失是属实的，但是答辩人已经终止了物业服务合同，现在的公共部分漏水维修事宜应该由现在的物业服务公司来负责，所以原告的诉求没有合同和法律依据。如之前所说，答辩人无义务为原告维修，因此也不存在拖延维修的情况，如果确实存在漏水，原告在2017年7月后，应该向现在的物业服务公司主张维修，原告应该自行承担拖延维修导致的损坏，不应由答辩人承担拖延维修导致的损失。三、原告自2014年起即拖欠物业费、公维金等费用至今，答辩人依约有权停止对案涉房屋的服务。况且，动用其他诚信业主缴纳的公维金为违约不缴纳公维金的原告维修其违章搭建造成的漏水，也有违公平、诚信原则。因此，原告的整体诉求没有事实和法律依据，应该予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交了2018年1月7日拍摄的照片八张，拟证明截止拍摄日的房屋损坏情况。被告对真实性不予确认，认为照片上建筑物及损坏部位与现场勘查一致。对关联性不予认可，即便按照原告所述，是拍摄于2018年1月7日，在其拍摄时间，被告已经撤离原告所在的小区，不再为其提供物业服务。本院认为，该证据具有客观性、合法性和关联性，并予以采信。2、原告提交了第三方专业建筑公司厦门宝华益建筑工程有限公司对案涉房屋露台墙面、室内墙面以及一楼顶墙面的修复装修损坏报价单，拟证明第二项诉求部分所需的修复费用。被告对真实性、合法性和关联性均有异议，认为原告的第二项诉求是要求被告进行修复，并不是被告赔偿损失，与本案无关。第三方评估公司是否真实存在不予认可，相关室内的损坏具体的部位及原因尚未确定，该第三方评估公司不是法院认可或者双方协商确定的评估机构，不具有评估损失的主体资格。本院对该证据的真实性不予确认，对该证据不予采信。3、原告提交了录音光盘及文字整理，拟证明原告与被告工作人员对房屋漏水情况进行沟通，但是被告一直推诿没有处理。第一个是2017年5月4日下午3点，电话号码是588×××0，主要是物业一直压着不给使用公维金业委会审批表，2017年5月5日上午7点，电话号码是189××××6036，原告告诉物业主任屋顶还在漏水，物业主任列举了三条说谎，说会找维修的人员尽快解决；2017年5月17日上午11点，被告市长热线承办人员与原告通话，仅仅维修了掉落水泥块问题，漏水还未维修，墙体开始发霉；2017年5月19日上午10点，与物业办公室人员进行通话，称维修需要业委会批准，后来又说没有交费用不能给维修，但是进一步确认，即使交费用也不能给维修；2017年5月22日上午10点，物业掉水泥块问题已经解决，但截至5月22日，借口说漏水不简单，还要找漏水点，所以还未修复；2017年6月14日上午9点，原告已向法院起诉立案前，被告称要原告将费用缴清，但是还未维修。被告对六份录音的真实性不予确认，认为因物业服务处撤销，导致公司有些人员已经离职，一年多前接电话和打电话的人员无法确认。关于录音内容第一份，原告自己陈述物业公司拖延两个星期，物业人员说是因为物业服务主任不在厦门，所以无法签字；第二份，物业公司已经说明，公维金已经亏空，根据相关规定，需要业主分摊该部分费用才能进行维修；第三份，是原告的截取，我方不清楚整段录音的全部过程；第四、五、六份，重点是物业服务处的人员已经表述，原告欠缴包括公维金在内的各项费用。本院认为对该证据的真实性予以确认，该证据可以证明原告针对房屋漏水问题多次和被告沟通的事实。4、被告提交《前期物业服务协议》，拟证明原告与被告于2013年1月19日签订《前期物业服务协议》，根据协议约定：1.原告应遵守《业主手册》、《业主临时管理规约》；2.原告应依约向被告支付物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等费用；3.原告二次装修时，保证遵守相关的法律、法规；不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。前期协议第六条第二点规定，房屋公共共用部分按照厦门市公共维修金管理来施行，业主缴纳公共维修金，物业公司对该笔维修金进行代管代缴，如果该公共维修金不够维修的话，再由业主表决进行分摊。第一条第一点业主的权利义务中有约定，业主要遵守业主手册和临时规约，临时规约第36条中约定，业主不缴交包括公共维修金在内的逾期满三个月的，我公司停止对该业主进行物业服务一年。原告对真实性予以确认，对关联性有异议，被告陈述因为公维金不足，就不维修公共部分，是对该规约的误读。公维金不足，被告应当组织业主大会对该事项进行表决，但是被告并没有完成相应的义务，被告并未履行自己的义务。被告至今还向原告要求缴交费用，在其撤离我方房屋所在小区前，也没有向原告说明已经停止服务，因为被告一直没有明确作出停止服务的意思表示，所以原告认为被告应当继续履行相关约定的义务。本院认为，该证据具有客观性、合法性和关联性，并予以采信。5、被告提交证据大学康城业主手册第一部分和第三部分，拟证明根据业主手册第一部分第二点装修注意事项规定：1.未经原设计单位提出方案，原告不得擅自变动房屋主体和承重结构；2.为了保持建筑物的美观，禁止在阳台上附加建筑物、构筑物等，根据现场勘查，可见原告在阳台上搭盖了一个房间，而且屋顶也是违章搭盖；3.若业主无正当理由未能如期缴纳管理费及物业服务合同所列各项费用，逾期满三个月，将停止对该单元服务。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为原告是否违章搭盖与本案并无关联，原告没有对其他部分进行诉求。本院认为该证据具有客观性、合法性和关联性，并予以采信。6、被告提交证据二次装修违章整治告知书，拟证明原告擅自在阳台搭盖倒板，变动建筑主体，被告分别于2013年3月23日、2013年7月9日书面函告原告，要其进行整改、恢复原状。有可能是因为原告自行搭盖导致的屋顶漏水。原告对该证据的真实性无异议，认为只签收了2013年3月23日的告知书。本院认为2013年3月23日的整改告知书具有客观性、合法性和关联性，本院予以采信。2013年7月9日的整改告知书没有签发人和业主签收的签字，本院对其真实性不予确认，并不予采信。7、被告提交照片三张，拟证明原告违章搭建楼板并使用至今、原告在本案事实与理由中陈述漏水的部分为房屋露台一侧靠近1802室，该部分实际为前述原告违章搭建的楼板与其起居室的相邻处。原告对关联性不予认可。本院对该证据的客观性、合法性和关联性予以确认，并予以采信。8、被告提交证据催缴通知书（留存）及邮寄记录，拟证明原告自2014年1月1日起欠缴物业费、房屋公共维修金等各项费用，被告曾于2017年3月31日向原告催讨，但原告至今未履行付款义务。原告对该证据的真实性、合法性不予确认，原告并没有签收。本院认为，该证据具有客观性、合法性和关联性，并予以采信。9、被告提交证据终止物业管理合同通知书和关于预交物业服务费、停车费、公维金的联合公告，拟证明：被告已于2017年6月30日终止与各业主的《前期物业管理服务协议》；被告于2017年7月6日撤离大学康城一期项目，并停止对该项目的物业服务，此后的物业服务由厦门晟洲物业管理有限公司进行。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案损害发生的时间是在被告撤离小区、终止合同前。本院认为，该证据具有客观性、合法性和关联性，并予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告余鹏程系厦门市集美区康成一里4号1801室房屋的业主。2013年1月19日，以厦门商发物业管理有限公司为甲方、余鹏程为乙方，双方签订一份《前期物业管理服务协议》，载明：“第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1.对小区公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…6.依据本合同向乙方定期预收物业管理费用、房屋公共维修金及其他合理费用。二、乙方的权利和义务：3.遵守本物业的物业管理制度《业主手册》和《业主临时管理规约》；4.依据本合同向甲方预付物业管理费用、公摊水电费、房屋公共维修金、停车管理费、装修保证金、装修土头清运费及政府规定的相关费用；5.房屋二次装修时，保证遵守相关法律、法规，遵守甲方制定的《室内装修管理服务协议书》并按规定与甲方签订并遵守《室内装修管理服务协议书》，同时缴纳装修垃圾清运费等相关费用；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。第二条、物业管理服务内容：1.房屋公共部位、公共设备设施的使用、维修和维护……第三条物业管理服务质量：九、共用部位及共用设备小修和急修：小修：1、小修不出3天，及时率达99%；2、维修质量合格率达100%。急修：1、急修不过夜，及时率达到99%以上；2、维修质量合格率达到98%。第六条、专项维修资金的管理与使用：房屋公共维修金属于全体业主的共有财产，由甲方管理处设立专帐代管，依法用于房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修养护，不得挪作他用。物业管理处必须严格按照有关法规，依法做好房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修养护工作。” 2013年1月19日，余鹏程并签署《承诺书》，载明：“本人为‘夏商·大学康城’的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读厦门夏商房地产有限公司制定的‘夏商·大学康城业主临时规约’（以下称‘本临时规约’）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约；三、本人同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任。”《业主手册》中载明：“住户守则：第一部分：二次装修管理规定：未经原设计单位提出设计方案，不得擅自变动房屋主体和承重结构。为了保持建筑物的美观，禁止封闭阳台、在阳台上加设晾衣架和防盗网，附加建筑物、构筑物或伸出屋外的电视天线、广告及标志牌等，如需设防盗网则必须在门窗的室内一侧。第三部分、业主临时管理规约：第三条、本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第二十七条、本物业服务区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第三十六条、若业主无正当理由未能如期缴纳管理费及服务合同所列各项费用，逾期10日，管理处将发书面催收通知单，并视情况依据相关法规及协议采取以下处罚：1.自逾期之日起每日收取3‰滞纳金；2.逾期满三个月，将公开公布并停止对该单元服务，如：停止该单元水电供应，限制该欠款户业主或业主使用人使用公共地方等，直到清偿全部欠款、滞纳金为止。3.未交者，管理公司将保留诉讼的权利。4.所有追偿滞纳金充作管理费收入。” 2013年3月23日，因余鹏程在阳台搭盖倒板，商发物业公司向余鹏程发出《二次装修违章整改告知书》，载明：“12#1801单元余鹏程先生/小姐：贵单元在二次装修过程中，出现擅自在阳台搭盖倒板，变动建筑主体现象，违反了建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。第三章第十七条关于装修从事人住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：1.搭建建筑物，构筑物；2.改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗和住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计方案的规定。请您接到本告知书后，于三天内进行整改、恢复原状；若您不进行整改、恢复原状，我司将根据《住宅室内装饰装修管理服务协议》第七条违章处理；4.坚决要求恢复原状，7.从装修保证金中扣除罚金用于恢复违规装修项目并根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条的规定报告有关部门依法处理。”余鹏程有收到该《二次装修违章整改告知书》，余鹏程并在原审庭审中陈述：“我有在阳台搭盖倒板，但是在自己的红线范围内，后城管介入解决，也已经解决了，现在被告也已经将房屋装修保证金退还给原告，说明原告的装修是没有违章的。” 2017年5月25日，厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会向商发物业公司发出一份《终止物业管理合同通知书》，载明：“厦门商发物业管理有限公司：厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会于2017年04月08日正式成立。根据《中华人民共和国物权法》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《厦门市物业管理若干实施细则》和等有关规定，之前与各业主签订的物业管理合同于2017年4月8日自然终止。凡经贵公司签订的尚未到期的委托或租赁合同均需通知对方跟厦门市集美区康成一里小区第一届业主委员会重新签订。经双方代表于2017年5月23日会晤洽谈结果，决定终止时间确定为2017年6月30日24:00时止。在6月30日终止时间之前均属过渡托管期，请贵公司于此期间继续做好物业服务工作。特此通知。”2017年7月6日，商发物业公司撤离康成一里项目，并停止对该项目的物业服务，由晟洲物业继续提供物业服务。 庭审中，原告余鹏程提供的物业费发票显示，其物业费缴交至2015年12月31日，公维金缴交至2013年12月31日。 庭审中，被告陈述：“原告第一次报修是在2017年2、3月份，报修的漏水部位是靠近1802的露台部位”，本院予以确认。2017年5月8日原告通过市长热线反映康城一里12号楼屋顶造型水泥柱掉落水泥块和屋顶漏水问题。2017年5月4日至6月14日期间，原告多次与被告沟通屋顶漏水维修问题。 2018年11月14日，本院组织原、被告双方到厦门市集美区康城一里4号1801室即涉讼房屋处进行现场勘验。勘验后，原、被告共同确认涉诉漏水部分的建筑并非原告自己违章搭建的建筑，原告第一项诉讼请求中屋顶漏水部位属于公用部位。 根据原告提交的图片、现场勘验以及原、被告当庭陈述，本院确认集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位，被告进行了注浆维修。1801室露台与1802室相邻的漏水部位的内部墙壁出现发霉、脱皮等损坏。 以上事实，由原告提供的《前期物业管理服务协议》、土地房屋权证、照片、市长热线信息（网页截图）、录音文件、物业费发票，被告提交的《厦门市商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》、承诺书、《大学康城业主手册》、二次装修违章整治告知书、照片、催缴通知书（留存）及邮寄记录、《终止物业管理合同通知书》、《关于预交物业服务费、停车费、公维金的联合公告》，勘验笔录以及原、被告双方当事人的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。 本案争议焦点为：一、原告主张被告立即修复集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水能否得到支持？二、被告是否应当对集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位的内部墙壁的损坏承担责任？ 一、原告主张被告立即修复集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水能否得到支持？ 原告认为，根据法院现场勘验，集美区康成一里12号楼1801室现在仍然有屋顶漏水及室内漏水存在损害的事实，被告作为集美区康成一里的物业管理公司，与我之间签订的物业管理服务协议中第三页第三条，物业管理服务质量第三款，公共设施设备的维护和管理，要求被告对公共部分的设备场所保持完好；第九页第四条，对于急修部分达到99%以上，维修合格率达到98%以上，是被告对维修部分的承诺。有明确约定，被告对房屋公共部分漏水负有维修和管理的义务。 被告认为，虽然现场勘验可以确认原告确实存在屋顶漏水，但是原告并没有提供证据证明原告漏水的原因和事实依据。原告是基于物业管理合同提起诉讼，但是该合同已经终止，根据法律规定，要由现行的物业公司利用公维金进行修复，原告要求我方对漏水部位进行维修没有法律依据。 本院认为，通过现场勘验原、被告均确认原告第一项诉讼请求中集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水部位属于公用部位。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告在物业服务期间内负有对公用部位、共用设施维护、管理和维修的义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条的规定：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；第二十二条第一款规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；……。故原告主张的对该公用部位进行维修，需要物业公司按照规定使用住宅专项维修资金。而被告已于2017年6月30日终止了与原告的物业服务合同，并于2017年7月6日撤离了康成一里项目，停止对该项目的物业服务，由晟洲物业继续提供物业服务，原告仍然主张被告对公用部位的漏水进行维修没有法律依据，故本院不予支持。 二、被告是否应当对集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位的内部墙壁损坏承担责任？ 原告认为，原告在2017年3月发现自己房屋的露台一侧靠近1802室位置有渗水，即通知物业进行修复，两个多月过去漏水持续变大，被告表面上不拒绝修复，但一直以该修复方案在走被告公司内部审批程序等各种借口拖延修复，导致室内墙和外墙面大面积发霉、脱落。被告对房屋公共部分漏水负有维修和管理的义务，被告作为物业管理公司没有尽到维修的义务，导致了拖延维修造成损坏后果进一步扩大，应承担责任。 被告认为，原告无法举证证明原告的室内部位是因为漏水或漏水拖延维修导致的，没有事实和法律依据。因为相应的部位原告不能证明是被告违约所导致的，所以原告没有相应的法律依据证明需要被告维修。 本院认为，在庭审中被告陈述：“现场勘验可以确认原告确实存在屋顶漏水”的事实，且被告在原告报修漏水后对集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位进行注浆修复，是以实际行为对原告陈述的集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水事实进行确认。故本院对集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水的事实予以确认。经过现场勘验可见：在集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位被告进行了注浆维修，其注浆部位的内部墙壁出现发霉、脱皮等损坏。根据形成原因的高度盖然性，本院确认集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位的内部墙壁的损坏系因集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水所致。 关于对集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位的注浆修复，被告是否拖延时间？原告主张被告一直到原告起诉后即2017年6月中下旬才去维修。原告主张于2017年4月左右有在现场进行注浆、修复。本院认为被告主张2017年4月进行注浆修复，被告应该持有相关证据，但却没有提交修复的时间证据予以证明。结合原告拨打市长热线的时间以及多次与被告沟通屋顶漏水维修的时间，本院确认被告对集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位的注浆修复时间为2017年6月。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告在物业服务期间内负有对公用部位、共用设施维护、管理和维修的义务。故本院确认被告在物业服务期间内负有对集美区康成一里12号楼1801室屋顶漏水部位维修的义务，但其自2017年3月原告报修至2017年6月才采取对集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位进行注浆维修的措施，其延迟履行维修义务导致了原告所有的集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位的内部墙壁的损坏，对于该部分扩大的损失，被告应承担违约责任。原告主张被告对该受损部位进行修复，于法有据，本院予以支持。原告主张被告应对因屋顶漏水导致的外墙面的损坏进行修复。本院认为本案所涉建筑物外墙属于公用部位，被告已于2017年6月30日终止了与原告的物业合同，故原告主张被告对该部位进行修复没有法律依据，本院不予支持。原告主张的其他部位的损坏，没有提供证据证明系屋顶漏水所致，应承担举证不利的后果，本院不予支持。被告主张原告自2014年起即拖欠物业费、公维金等费用至今，被告依约有权停止对案涉房屋的服务。本院认为，根据《业主临时管理规约》第三十六条的约定，针对原告未能如期缴纳管理费及服务合同所列各项费用，被告不能以拒绝对公用部位进行维修对抗原告，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条、《住宅专项维修资金管理办法》第九条、第二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条的规定，判决如下： 一、被告厦门商发物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内对集美区康成一里12号楼1801室露台与1802室相邻的漏水部位的内部墙壁进行修复； 二、驳回原告余鹏程的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告厦门商发物业管理有限公司负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  牛守启 审 判 员  庞 敏 人民陪审员  张长伟 二〇一九年二月一日 法官助理刘冰莹 代书 记员  杜雅鹏 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《住宅专项维修资金管理办法》 第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有； 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。 第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： （一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议； （二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议； （三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； （四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。