贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终249号 上诉人（原审被告）：陆安贤，女，汉族，1977年8月26日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：王斌，男，汉族，1978年4月9日生，湖北省武汉市人，住贵州省龙里县，系陆安贤的配偶。 上诉人（原审被告）：王斌，男，汉族，1978年4月9日生，湖北省武汉市人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审原告）：贵州凯桥物业管理有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道铁龙路中兴嘉园，统一社会信用代码91522730795256332B。 法定代表人：吴胜虎，该公司总经理。 上诉人陆安贤、王斌因与被上诉人贵州凯桥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服龙里县人民法院作出的（2018）黔2730民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陆安贤、王斌上诉请求，1、撤销原审判决；2、发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审适用《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。”错误。上诉人不是以非合同当事人为由提出抗辩，而是以“该合同已经到期终止，且未续签合同，原告未按照原合同提供服务”为由主张权利。二、一审认定《前期物业管理协议》作为《房屋买卖合同》的附件是对物业服务企业提供前期物业服务合同之内容做了相关约定，合法有效，上诉人认为法律效力也应随《前期物业服务合同》2015年11月30日到期而终止。被上诉人要求上诉人支付2017年7月1日至2018年6月1日的物业管理费没有法律依据。三、一审适用《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款之规定，认定原合同权利义务延续。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条判决错误。虽然被上诉人作为物业服务公司，向中兴嘉园A2栋业主提供了服务，但有违约和侵权行为，不符合《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款“物业服务企业按照原合同继续提供服务”和《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条第二款“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务”的规定。被上诉人不符合《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款和《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条第二款之规定，上诉人拒交该期间物业服务费的行为正当合法。被上诉人始终未严格按照国家法律法规履行合同义务，在合同期满之后未继续签订《物业服务合同》，中兴嘉园A2栋小区业主委员会也作出了要求被上诉人撤出该小区，法律也未明确规定业主委员会是否另行选聘新物业服务企业是前期物业服务企业撤出和移交的前提条件。被上诉人以追缴欠费、移交手续不全、物业范围划分不清等理由拒缴撤出，拒绝移交，严重违反《贵州省物业管理条例》第六十四条第一款的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，一审支持被上诉人的诉请错误。综上所述，一审判决已经认定被上诉人的违约事实，且被上诉人以控制门禁来催缴物业费的行为已经构成对业主侵权，属于违法行为。但一审判决只是驳回被上诉人对于滞纳金的诉讼请求，并判令其只承担小部分案件受理费，判决上诉人承担物业费及承担大部分案件受理费不公。 贵州凯桥物业管理有限公司未提出答辩意见。 贵州凯桥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告陆安贤、王斌支付原告2017年7月1日至2018年6月1日的物业管理费1275.4元；2、判令被告陆安贤、王斌按照银行利息每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3、本案诉讼费由被告陆安贤、王斌承担。 一审法院认定事实：2012年11月10日，贵州龙驹房地产开发有限公司与原告贵州凯桥物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘贵州凯桥物业管理有限公司为龙里县铁龙路中兴嘉园A1、A2栋房屋的业主提供物业管理服务，约定合同期限为2012年11月30日至2015年11月30日；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米1元/月，办公楼每平方米0.8元/月，商业物业每平方米1元/月；未能按时足额交纳物业费的，超过约定时限的，每延误1日，须按所欠物业费的3‰支付违约金；未能按时足额交纳物业费的，超过约定时限30日的，每延误1日，须按所欠物业费的6‰支付违约金；未能按时足额交纳物业费的，超过约定时限90日的，每延误1日，须按所欠物业费的9‰支付违约金；双方对其他权利义务也作了相应约定。2013年6月24日，被告陆安贤、王斌在购买中兴嘉园A2栋一单元902号商品房（预售建筑面积115.95平方米，预售登记备案交房时间为2013年6月30日）时，与贵州凯桥物业管理有限公司签订《中兴嘉园（前期）物业管理协议》作为房屋买卖合同的附件，约定物业管理服务费用按每平方米0.8－1元/月，未约定合同期限；双方对其他权利义务也作了相应约定。《前期物业服务合同》约定合同期限届满后，原告贵州凯桥物业管理有限公司继续为中兴嘉园A1、A2栋提供物业管理服务。2017年下半年，中兴嘉园A2栋成立业主委员会，与贵州凯桥物业管理有限公司因物业服务质量及交纳物业费问题产生争议。中兴嘉园A2栋业主委员会于2017年9月22日向贵州凯桥物业管理有限公司关于小区管理问题及后续物业合同签订事宜的通知，提出物业管理服务中存在问题。2017年11月9日，中兴嘉园A2栋业主委员会向龙里县房地产管理局提交关于拒绝与贵州凯桥物业管理有限公司继续签订物业服务合同的报告。2018年6月7日，贵州凯桥物业管理有限公司停止对中兴嘉园A2栋提供物业服务。2018年6月11日中兴嘉园A2栋业主委员会书面通知贵州凯桥物业管理有限公司：“因你公司已公告于6月7日撤出本小区，现通知你公司向中兴嘉园A2栋业主委员会办理相关移交工作，请予配合”。2018年6月12日，贵州凯桥物业管理有限公司针对中兴嘉园A2栋业主委员会2018年6月11日的书面通知，作出《关于中兴嘉园A2栋物业移交事宜的回复》。2018年6月27日，因贵州凯桥物业管理有限公司不再为中兴嘉园A2栋提供物业服务，而未能有新的物业公司入驻，造成电梯停止运行、环境脏乱差，以致部分业主反映强烈，龙里县房地产管理局向贵州凯桥物业管理有限公司发出《关于协调恢复中兴嘉园A2栋四单元物业服务有关事宜的函》，建议贵州凯桥物业管理有限公司恢复电梯正常使用，在协调交纳物业费的前提下恢复四单元正常服务，并配合业主委员会做好与业主委员会正在选聘的新物业公司交接工作。贵州凯桥物业管理有限公司随后恢复对中兴嘉园A2栋的物业服务。截止到开庭前，中兴嘉园A2栋业主委员会未能成功选聘新物业服务公司，贵州凯桥物业管理有限公司仍在为中兴嘉园A2栋提供物业服务。 另查明，贵州凯桥物业管理有限公司在提供物业服务期间，曾实行门禁卡充值进入制度，对欠物业费的业主进出造成不便；同时，确实存在安全保障、环境卫生的问题造成业主不满。 一审法院认为：贵州龙驹房地产开发有限公司与原告贵州凯桥物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告陆安贤、王斌与贵州龙驹房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时《中兴嘉园（前期）物业管理协议》作为房屋买卖合同的附件，对原告贵州凯桥物业管理有限公司提供前期物业服务之内容作了相关约定，合同合法有效，一审法院予以确认。另，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；被告不能以不是《前期物业服务合同》的当事人为由主张该合同对被告不具有约束力。《前期物业服务合同》于2015年11月30日合同到期后，中兴嘉园A2栋业主委员会虽已作出另行选聘物业服务企业的意思表示，但未实际另行选聘新物业服务企业；且因原告中断物业服务期间造成小区秩序混乱，经行政主管部门协调，原告继续为中兴嘉园A2栋提供物业服务；依照《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续”之规定，本案中原合同权利义务延续。原告作为物业服务公司，向中兴嘉园A2栋业主提供了物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业费1275.45元（115.95㎡×1元/㎡/月×11个月）。故，对原告诉请要求被告交纳物业费1275.4元依法予以支持。 对于原告诉请滞纳金的问题。被告未按时交纳物业费，构成违约，但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自实行门禁卡充值进入制度，导致欠费业主进出不便，且在安全保障和环境问题中确存在服务不到位的违约行为。双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陆安贤、王斌在本判决生效之日起十日内支付原告贵州凯桥物业管理有限公司物业费1275.4元；二、驳回原告贵州凯桥物业管理有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告贵州凯桥物业管理有限公司负担6元，被告陆安贤、王斌负担19元。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。 二审中，上诉人陆安贤、王斌提供被上诉人贵州凯桥物业管理有限公司通知1份，拟证明被上诉人贵州凯桥物业管理有限公司通知各业主不再设置门禁卡。被上诉人贵州凯桥物业管理有限公司提供电梯维保合同1份、发票5份、物业公司月工资表1份、业主缴纳物业费清单1份，拟证实其仍持续为业主提供物业服务。一审已对贵州凯桥物业管理有限公司设置门禁卡，以及对贵州凯桥物业管理有限公司仍在为中兴嘉园A2栋提供物业服务作出认定，故上述证据不属于新证据。 本院经查对一审查明的事实予以确认。 本院认为，贵州龙驹房地产开发有限公司与贵州凯桥物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。陆安贤、王斌向贵州龙驹房地产开发有限公司购买中兴嘉园A2栋一单元902号商品房时又与贵州凯桥物业管理有限公司签订《中兴嘉园（前期）物业管理协议》作为房屋买卖合同的附件。上述两份合同合法有效，合同关于前期物业管理约定对当事人具有约束力，一审对此认定正确，本院予以确认。 本案二审争议的焦点：陆安贤、王斌应否向贵州凯桥物业管理有限公司承担支付物业费1275.4元的问题。陆安贤、王斌主张《前期物业服务合同》于2015年11月30日到期终止，之后的物业管理费不应由其收取，且贵州凯桥物业管理有限公司服务不到位，不应承担交纳物业费。从本案查明的事实来看，《前期物业服务合同》约定于2015年11月30日合同到期。中兴嘉园A2栋业主委员会虽作出另行选聘物业服务企业的意思表示，但实际未另行选聘新物业服务企业。贵州凯桥物业管理有限公司曾中断物业服务期间造成小区秩序混乱，经龙里县房地产管理局协调，贵州凯桥物业管理有限公司继续为中兴嘉园A2栋提供物业服务。根据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续”之规定，贵州凯桥物业管理有限公司继续承担履行该小区物业管理服务，应视为前期物业服务合同延续。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，陆安贤、王斌继续接受贵州凯桥物业管理有限公司提供服务。对此一审判决陆安贤、王斌向贵州凯桥物业管理有限公司承担支付物业管理费1275.4元正确，本院予以确认。对于诉讼费承担的问题，因陆安贤、王斌未交纳物业费，构成违约，对此，一审判决由其承担诉讼费正确，予以确认。 另外，对于贵州凯桥物业管理有限公司一审诉请陆安贤、王斌承担支付滞纳金的问题。一审认定贵州凯桥物业管理有限公司作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自实行门禁卡充值进入制度，导致欠费业主进出不便，且在安全保障和环境问题中确存在服务不到位的违约行为，对其诉请陆安贤、王斌支付滞纳金，不予支持。贵州凯桥物业管理有限公司未提出异议，本院予以维持。 综上，上诉人陆安贤、王斌的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案受理费50元，由上诉人陆安贤、王斌承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 李颖敏 审判员 陈福江 二〇一九年二月二十七日 书记员 黄永涛