湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0581民初1018号原告陈銮，男，1990年2月20日出生，汉族，湖南省武冈市人。被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司（以下简称同泰公司），住所地武冈市迎春亭街道办事处柳山路**。法定代表人：肖小毛，男，公司经理。特别授权委托诉讼代理人：李金，男，1990年8月2日出生，汉族，系被告同泰公司法务专干。被告杨仁勇，男，1967年8月18日出生，汉族，湖南省武冈市人。被告肖祥寿，男，1962年4月18日出生，汉族，湖南省武冈市人。被告邓腾，男，1980年9月10日出生，汉族，湖南省武冈市人。原告陈銮与被告同泰公司、杨仁勇、肖祥寿、邓腾商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，本院于2017年10月24日作出（2017）湘0581民初1469号民事判决书。宣判后，被告同泰公司不服，上诉至湖南省邵阳市中级人民法院，湖南省邵阳市中级人民法院于2018年2月6日作出（2018）湘05民终30号民事裁定书，以一审对本案房屋权属证书逾期办理的原因和责任未查清，且邓腾在二审中提交的新证据即湖南省武冈市人民法院（2017）湘0581民初1605号民事调解书第六条约定“关于武冈市人民法院判决同泰房地产开发有限责任公司与温馨港湾41户业主合同纠纷中同泰房地产开发有限责任公司应承担的义务，由被告杨仁勇、肖祥寿承担…”的内容可能与本案生效判决内容相矛盾为由，裁定撤销原判决，将本案发回重审。本案发回重审后，本院依法适用普通程序，另行组成由审判员邓月云担任审判长，人民陪审员刘治标、刘国龙组成合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员熊洁担任法庭记录。原告陈銮、被告同泰公司的特别授权委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈銮提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，即时无条件交付原告所购温馨港湾X区X栋X单元X号房屋的不动产权证书；2、判令被告支付原告自2013年2月1日至2016年12月30日期间，因被告延迟交付不动产权证的法定违约金：已付房款101992元×逾期利息的标准每日0.006%×违约天数1430天=违约金8751元；3、判令被告支付原告自2017年1月1日至2017年6月30日期间，因被告延迟交付不动产权证书的约定违约金18000元，并且被告自2017年7月1日起至交付不动产权证日期间按每日100元支付逾期违约金给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告同泰公司于2012年2月8日签署了《武冈市温馨港湾商品房买卖合同书》，由原告购买被告同泰公司开发的位于武冈市迎春亭办事处新建材城后（庆丰加油站旁）的温馨港湾X区X栋X单元X号商品房，约定房屋建筑面积159平方米。原告按合同约定如期支付首付款101992元并办理了银行按揭，严格履行了义务。合同第8条明确约定，被告应当在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。被告将未经竣工验收的房屋交付后，因资金管理不善等多种原因，迟迟不能办理房屋产权证书，至今已五年有余。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，在届满期限内未取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。在原告小区推选的业主代表多次催促下，被告杨仁勇和被告肖祥寿于2016年10月6日书面承诺在2016年l2月30日前办好房屋不动产产权证书，逾期则向原告承担每天100元违约金。而被告没有按承诺如期办理好房屋的不动产产权证书至今。被告杨仁勇、被告肖祥寿、被告邓腾2011年3月11日签订合伙开发协议书，被告杨仁勇与被告同泰公司于2011年5月12日签订开发合同书，三被告系温馨港湾商品房合伙开发人。由于上列被告未能依约诚信履行合同，已严重损害了原告的合法权益，应依法全面履行合同义务并承担违约的法律责任，特提起诉讼。被告同泰公司辩称：1、该合同书没有加盖同泰公司公章或法定代表人私章，同泰公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系；2、同泰公司没有收取原告的购房款；3、温馨港湾的项目实质上不是由同泰公司开发建设的，而是杨仁勇和肖祥寿，该两人不是公司员工，其行为不代表公司，更不是履职行为，其所作的承诺未经同泰公司授权及许可，对同泰公司不具有法律约束力；4、温馨港湾商品房办证的责任不在于同泰公司，根据同泰公司与杨仁勇签订的《开发合同书》的约定，涉案商品房的办证责任主体是杨仁勇；5、温馨港湾商品房无法办证的原因在于土地变性及更名的原因；6、没有办理房产证并未给原告造成实质性损失；7、原告要求支付违约金的诉请明显过高，且已超过诉讼时效，依法不应得到支持。综上所述，原告要求同泰公司办证及承担违约金的诉请依法不能成立，请求法院依法驳回原告对同泰公司的诉请。被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾未提出答辩意见。根据原被告所举证据及庭审调查，本院确认如下事实：2011年3月11日，被告邓腾与杨仁勇、肖祥寿签订《合伙开发协议书》，约定：被告邓腾提供庆丰加油站旁两块土地作为投资，由被告杨仁勇、肖祥寿实际出资，共同开发。2011年5月12日，被告同泰公司与杨仁勇签订《开发合同书》，决定共同开发温馨港湾，但项目所需工程建设投资及各项税费由杨仁勇负责，项目所有房地产由杨仁勇负责处理，同泰公司收取开发管理费20000元。2013年7月4日，同泰公司取得温馨港湾B区一二栋的商品房预售许可证。温馨港湾项目部的管理、销售实际上由被告杨仁勇、肖祥寿负责。2012年2月8日，原告陈銮与被告同泰公司签订《武冈市温馨港湾商品房买卖合同书》，原告陈銮购买被告同泰公司在温馨港湾X区X栋X单元住宅X号房（预售商品房），双方约定：商品房建筑面积共159平方米；商品房单价每平方米2088元，总金额331992元；首付款101992元于2012年2月8日一次性支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。2011年8月11日、10月29日、2012年2月7日，原告陈銮向被告武冈同泰公司交纳购房款101992元；剩余房款，原告陈銮办理了按揭贷款手续。2013年3月4日，被告同泰公司代收原告陈銮契税4980元、维修资金4829元；2012年2月11日，原告陈銮向被告同泰公司交纳车库款69800元。2012年10月30日，被告同泰公司开始向温馨港湾业主正式交房，但一直未交付房产国土证件。2016年10月6日，被告杨仁勇、肖祥寿向温馨港湾B区业主代表作出如下承诺：温馨港湾B区老板杨仁勇、肖祥寿承诺：如未在2016年12月30日前办理好房产证，则从2017年1月1日起向每户承担每天100元的违约金。后因政策变化等原因未能办理。2017年7月5日，原告陈銮提起诉讼。本院认为，原告的核心诉求就是要求被告办理好不动产权证，及追究逾期办理的违约责任。被告同泰公司辩称公司没有参与实际开发建设，没有收取购房款，不需承担责任，与法律不符。依照我国法律规定，必须有资质的公司才有开发建设商品房的资格，所以，杨仁勇与邓腾、肖祥寿签订合伙开发合同以后，又与同泰公司签订共同开发的合同，对外办理报建、规划、税费、销售等手续，都是以同泰公司的名义，温馨港湾项目部也是同泰公司的项目部，对外承担责任当然也是同泰公司，这既是行业习惯，也是法律规定，同泰公司是明知的。业主向同泰公司购买商品房，同泰公司理应及时交付房屋产权证书，鉴于由杨仁勇、肖祥寿、邓腾实际出资和处理商品房，赔偿损失理应由所有被告承担。双方对交付产权证书的时间和违约责任没有具体约定，但依照法律规定，应在房屋交付后的90日内交付产权证书，逾期则应追究违约责任。依照我国合同法的规定，违约责任以填补损失为原则，过高过低可以减少或增补。同泰公司只是迟延交付产权证书，其过错远远小于迟延交付房屋，对于原告的实际损失，原告方并未举证，据本院所知，仅限于律师费和诉讼费用。若按杨仁勇、肖祥寿出具的《承诺书》执行，则显失公正，也超出了他们当时的预想和承受能力。根据本案的实际情况，以酌情赔偿每户3000元为宜。被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、由被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司在本判决书生效后30日内向原告陈銮交付办理好的温馨港湾B区商品房的不动产权证书；二、由被告武冈市同泰房地产开发有限责任公司在本判决书生效后30日内向原告陈銮赔偿迟延交付不动产权证书的违约损失3000元，由被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾负连带赔偿责任；三、驳回原告陈銮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费450元，由被告杨仁勇、肖祥寿、邓腾负担225元，由原告陈銮负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  邓月云人民陪审员  刘治标人民陪审员  刘国龙二〇一九年二月二十八日法官助理李艳萍代理书记员  熊 洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。