四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民初202号 原告：杨亚平，男，汉族，生于1985年11月19日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人何德成，四川旺川律师事务所律师。 委托诉讼代理人梁静，四川旺川律师事务所律师。 被告：四川航空工业大汉生态建设有限公司，住所地：四川省成都市金牛区营门口路**1—1—**。 法定代表人：王文成，公司执行董事。 委托诉讼代理人龙天文，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人周智来，四川明炬律师事务所律师。 第三人：南充恒策房地产开发有限公司，住所，住所地：四川省南充市高坪区江东大道南侧div> 法定代表人：何亮，执行董事。 第三人：四川华宇工程监理咨询有限公司，住所地：成都市武侯区武侯大道顺江段**汇点广场****。 法定代表人：马强。 委托诉讼代理人吴伟，四川鑫中云律师事务所律师。 原告杨亚平起诉被告四川航空工业大汉生态建设有限公司、第三人南充恒策房地产开发有限公司、第三人南充华宇工程监理有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨亚平的委托诉讼代理人何德成、被告四川航空工业大汉生态建设有限公司（以下简称大汉公司）的委托诉讼代理人龙天文、第三人南充华宇工程监理有限公司（以下简称华宇公司）的委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。第三人南充恒策房地产开发有限公司（以下简称恒策公司）经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨亚平起诉请求：1、撤销南充市中级人民法院(2014)南中法民保字第26号民事裁定及(2016)川13执字第22号执行裁定；2、停止对南充恒策房地产开发有限公司开发位于南充市江东中路220号“幸福里”项目第8幢1单元1303号（13层3号）房产的执行行为；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月25日，原告杨亚平与第三人恒策公司就案涉“幸福里”项目第8幢1单元1303号房产签订了《购房合同》，原告按合同约定支付了首付200054元购房款。合同签订后，恒策公司违反合同约定不与原告签订正式《商品房买卖合同》，也不为原告办理按揭手续。原告于2014年8月18日对恒策公司提起诉讼，南充市中级人民法院作出（2015）南中法民终字第2440号终审生效判决，确认原告与恒策公司签订的《购房合同》合法有效。该案二审审理期间，原告已利用到期债权冲抵了应付恒策公司的购房尾款。至此，原告已支付完毕全部购房款。2014年3月25日，大汉公司诉第三人恒策公司建设工程合同纠纷一案，南充中院作出了(2014)南中法民保字第26号《民事裁定书》，对原告购买的“幸福里”项目第8幢1单元1303号房产予以查封，2016年3月28日又作出(2016)川13执字第22号执行裁定，继续查封了该房产。2018年5月10日，原告以南充中院的前述执行行为，损害了自己的重大利益为由，提出了书面执行异议申请。南充中院错误地作出了（2018）川13执异63号《民事裁定书》，驳回了原告的异议请求。2016年11月8日，杨亚平受让了华宇公司对恒策公司享有的315000元债权，华宇公司亦向恒策公司公证邮寄送达了《债权转让通知书》。同时，杨亚平亦通过公证邮寄送达的方式，向恒策公司送达债务抵销通知书，主张将其受让的债权抵销其欠付的案涉商品房房款280000元。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，原告已具备能够排除执行的条件:第一，原告与恒策公司在查封前签订的《购房合同》合法有效。第二，所购商品房系用于居住且买受人(原告)名下无其他用于居住的房屋。第三，该《民事裁定书》认定原告已经付清了全部购房款。南充中院作出的（2018）川13执异63号《民事裁定书》，认定事实、适用法律错误。其前述执行行为，其本质是处分了非所有人的财产，严重损害原告杨亚平的权益。 大汉公司答辩称，我方与恒策公司工程款欠款案件中，南充市中级人民法院作出民事裁定书依法查封案涉房屋，保全查封裁定合法有效。在我方与恒策公司施工合同纠纷案件生效后，南充中院根据我方申请在执行中对案涉房屋进行续行查封，其行为合法有效。2014年3月25日，我方财产保全时原告交付的款项没有达到购房总款50%，故原告不享有排除强制执行的权利。我方因恒策公司没有支付工程款而申请执行，是善意第三人。原告知道案涉房屋已被我方依法查封后，仍然通过债权转让及抵销债务方式，达到已付购房款超过购房总款50%，其应当承担相应责任。 第三人华宇公司答辩称：我方支持原告的诉讼请求。我方对恒策公司相应债权有生效判决确认，债权转让亦合法。 根据各方所举证据，本院确认以下事实： 2013年5月25日，杨亚平与恒策公司签订《购房协议》，约定杨亚平向恒策公司购买其开发的南充市高坪区“幸福里”项目第8幢1单元13层3号，房屋面积126.33平方米，房屋总价552694元，付款方式为按揭付款，在签署《购房协议》6.31日内，杨亚平须支付总房款的40%，即200054元，余款恒策公司通知办理按揭贷款支付。2013年9月28日，恒策公司向杨亚平出具收到8-1-1303房款200054元的收据，收据上加盖了恒策公司财务专用章。2014年8月18日，杨亚平向南充市高坪区人民法院起诉恒策公司，请求：1、恒策公司继续履行合同并立即办理该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，2、恒策公司承担违约金48005.40元。南充市高坪区人民法院作出一审判决后，恒策公司上诉至本院，本院（2015）南中法民终字第2440号民事判决书认定事实为：恒策公司下欠承建方重庆松龙建筑（集团）有限公司（以下简称松龙公司）工程款，双方协议恒策公司将未销售的部分房屋抵扣工程款出售给松龙公司指定人员。2013年12月12日，松龙公司与恒策公司对账确认抵扣工程款的24套包含杨亚平所购买的房屋及价款。 2014年3月25日，大汉公司起诉恒策公司建设工程合同纠纷一案，本院作出（2014）南中法民保字第26号民事裁定，查封了案涉房产。该案生效后，2016年3月28日本院作出（2016）川13执22号执行裁定，继续查封该房产。2015年3月23日，南充市顺庆区人民法院就何松涛与何亮、恒策公司民间借贷纠纷一案，依据何松涛申请，作出（2015）顺庆民保字第244号民事裁定书，查封了包括案涉房屋在内的商品房，查封期限三年，截止该案判决前，案涉房屋仍然处于被本院及南充市顺庆区人民法院查封状态中。本院（2015）南中法民终字第2440号民事判决书认为，《杨亚平与恒策公司签订的《购房协议》合法有效，但在案涉房屋被查封情况下无法继续履行，也无法在房管局进行权属登记，对杨亚平请求继续履行合同、办理两证的诉讼请求不予支持。 华宇公司起诉恒策公司建设工程监理合同纠纷一案，本院作出（2015）南中法民终字第249号生效判决，判决恒策公司向华宇公司支付监理费275000元及利息。2016年11月8日，四川省南充市顺庆区公证处依据案外人“梁静”的申请，向恒策公司公证邮寄送达华宇公司《债权转让通知书》，《债权转让通知书》主要内容为：华宇公司已将本院（2015）南中法民终字第249号民事判决书确认的其对恒策公司享有的275000元及利息转让给杨亚平。同日，四川省南充市顺庆区公证处依据案外人“梁静”的申请，向恒策公司公证邮寄送达《债务抵销通知书》，主要内容为：杨亚平受让华宇公司基于本院（2015）南中法民终字第249号民事判决项下的315000元到期债权，恒策公司基于与杨亚平的购房协议享有280000元到期债权，已达到杨亚平与恒策公司互负到期债务的条件，杨亚平向恒策公司主张抵销权。 基于案涉房屋已先后被本院和南充市顺庆区人民法院根据大汉公司和何松涛的申请先后查封，杨亚平首先对何松涛的查封提出了执行异议和执行异议之诉，本院（2018）川13民终3241号民事裁定书认为，南充市顺庆区人民法院的查封顺位处于本院在审理大汉公司与恒策公司建设工程监理合同纠纷一案对涉案房产的保全查封之后，系轮候查封，轮候查封并未出现《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定情形，并未对杨亚平所购买的案涉房屋产生实质性的法律效力，杨亚平尚不属于该保全查封的利害关系人，不具备对于该轮候查封的标的物提起异议的主体要件，不应作为本案执行异议之诉的诉讼主体，裁定驳回杨亚平的起诉。此后，杨亚平于2018年5月10日对本院根据大汉公司申请对案涉房屋查封提出执行异议，本院作出（2018）川13执异63号民事裁定书以杨亚平未提出充分证据证实已支付购房款超过合同约定总价款的百分之五十，裁定驳回杨亚平的执行异议。 杨亚平身份证记载的居住地为南充市顺庆区搬罾镇杨世坝村4组12号，在本市顺庆区、嘉陵区、高坪区范围内无房屋产权登记。杨亚平未提交恒策公司交付案涉房屋的依据。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。故，杨亚平要排除本院根据大汉公司申请对案渋房屋的执行，必须同时具备上述三个条件，且判断的时间节点均为该执行行为发生前。经审查，杨亚平在本院查封案渋房屋前，已与恒策公司签订合法有效的购房合同，此事实已有本院生效判决书确认。杨亚平身份证登记住址为南充市顺庆区搬罾镇，其在南充市市辖三区范围内无房屋权属登记，应认定其名下无其他居住房屋。但杨亚平在本院根据大汉公司申请查封案涉房屋前，其所支付的购房款为200054元，未达到购房合同约定总价款的50%以上。因此，杨亚平对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决时一并作出裁判。”之规定，判决如下： 驳回杨亚平的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告杨亚平负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 龚 莉 审判员 周朝阳 审判员 龙 燊 二〇一九年二月二十八日 书记员 杜丝亚