山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0702民初56号原告：张学忠，男，汉族，1967年6月25日出生，榆次区居民，现住榆次区。委托诉讼代理人：乔永安、武慧娟，山西晋安律师事务所律师。被告：晋中市盛世华夏房产经纪有限公司，住所地山西省晋中市榆次区道北西街**14-1。法定代表人：安晓峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李浩毓，男，汉族，系单位售后经理。被告：白宇君，男，汉族，1992年3月17日出生，山西省阳曲县村民，现住本村。委托诉讼代理人：白月娇，女，系被告白宇君姐姐。原告张学忠与被告晋中市盛世华夏房产经纪有限公司（以下简称“盛世华夏公司”）、白宇君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人乔永安、武慧娟、被告盛世华夏公司委托诉讼代理人李浩毓、被告白宇君的委托诉讼代理人白月娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张学忠诉称，2018年11月6日，在被告盛世华夏公司处，经该公司专业人士的指导说教，原告（出卖人）与盛世华夏公司（居间方）及被告白宇君（买受人）签订《房屋买卖居间合同》（该合同系被告盛世华夏公司提供的格式文本）一份，约定：原告将位于榆次区柳北街12号楼2幢301室卖于被告白宇君，出卖人和买受人通过被告盛世华夏公司居间介绍成交，涉诉房屋成交价格为76万元，签订合同之时支付定金10000元，被告白宇君向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为50万元，如因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的继续申请其他银行贷款，直至贷款批准：付款方式为银行审批通过后，过户当日支付首付款，收到他项权证后，银行支付剩余尾款；原告收到全款当日腾出房屋并将房屋钥匙交付于买受人，并就违约责任等进行了约定。合同签订后，原告在履行过程中发现：第一，该合同第三条款，被告白宇君因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的继续申请其他银行贷款，至贷款批准，让原告无限期地等待，严重侵犯了原告的合法权利，对原告明显不公：第二，该合同在贷款、交房、办证等各核心交易环节矛盾重重，根本不具备履行条件，交易双方的合同目的无法实现：第三，被告盛世华夏公司作为专业机构，出具显然不能履行之合同，却收取高额居间费用，且表述任何条件下均不予退还。故此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，诉请法院依法撤销原告与二被告于2018年11月6日签订的《房屋买卖合同》。被告盛世华夏公司辩称，对签订房屋买卖居间合同的事实无异议，但不支持原告提出的诉请。涉案合同的签订并不会直接改变房屋所有权人，在办贷款、交房等各个环节后续还有很多个专业机构或依法成立的机构来办理合同的内容，而并非以此合同来办理；该合同约定的居间费用并非在任何情况下都不予退还，如因三方以外的不可抗力或其他情形导致该合同三方无责任的情形可以退还；被告白宇君因自身原因未获得银行公积金贷款的情形合同约定了违约条款；原告在签署合同之后办理期间数次前后反复，盛世华夏公司有聊天记录作为证据提供。被告白宇君辩称，对房屋买卖居间合同签订及交纳定金的事实无异议；自己与原告签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；原告的行为已经构成违约，原告无权请求撤销合同。经审理查明，2018年11月6日，原告作为出卖人、盛世华夏公司作为居间方、被告白宇君作为买受人签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：原告将位于榆次区柳北街12号楼2幢301室卖于被告白宇君；双方通过被告盛世华夏公司居间介绍成交；涉诉房屋成交价格为76万元，签订合同之时被告白宇君支付定金10000元；付款方式为二手房按揭贷款支付，银行审批通过后，过户当日支付首付款，收到他项权证后，银行支付剩余尾款；被告白宇君向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为50万元，如被告白宇君因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意继续申请其他银行贷款，直至贷款批准：买卖双方应于本合同签订之日起七日内将所需资料交于被告盛世华夏公司保管（资料必须有效、合法、真实），逾期提供资料的，按本合同约定的房屋售价每日5％赔付，逾期超过30日的，视为违约，按本合同约定的违约责任条款执行；经双方同意，原告将于收到全款当日腾出房屋并将房屋钥匙交于被告白宇君，逾期交房的按本合同房屋售价的5％进行赔偿；逾期超过30日的，视为违约，按本合同约定的违约责任条款执行；原告应于房屋交接手续办理完毕后730日内，将户口迁出，逾期迁出的按本合同房屋售价的5％赔付，逾期超过30日的，视为违约，按本合同约定的违约责任条款执行。合同第六条违约责任还约定，本合同签订后，如买卖双方任何一方违约，导致本合同无法正常履行，则违约方向另一方赔偿本合同房屋售价的30%，如逾期赔付，按照每日3%的利息追加违约金；原告保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵，保证全面履行合同义务，否则被告白宇君有权要求原告支付本合同约定的房屋成交价30％的违约金，并赔偿因此受到的其他损失，如逾期赔付，按照每日3％的利息追加违约金；因买卖双方任何一方原因导致本合同不生效，无效被解除，被撤销或任何一方发生违约等，双方一致同意被告盛世华夏公司所收取的居间服务费均不予退还，如导致有一方发生损失，则损失一方可向另一方提出赔偿，赔偿方承担居间服务费；买卖双方商定，将定金交给被告盛世华夏公司代为保管，待物业交接完毕后方可将定金交付给原告抵作购房款，若买卖双方任何一方违约，使用定金罚则。上述合同签订后，被告白宇君向被告盛世华夏公司交纳购房定金10000元。以上事实，有房屋买卖居间合同、被告盛世华夏公司工作人员与原告的微信记录、房屋租赁合同及当事人陈述在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，民事活动应当遵循自愿，公平，等价有偿，诚实信用原则。根据《民法通则》第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解的，可以变更或撤销。《合同法》第五十四条亦规定，因重大误解订立的合同，一方当事人可以请求法院和仲裁机构变更或撤销。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，原、被告签订的房屋买卖居间合同系由被告盛世华夏公司提供的格式合同文本，形式上是各方当事人真实意思的表示，但从合同内容来看，合同条款存在对首付款金额未作约定、贷款申办无限期、对贷款不能的情况未约定救济途径、付款期限不明、有关银行审批贷款、办理过户及他项权证流程的约定与实际交易审批流程矛盾、付款期限不明确造成交房时间亦不能确定等情形，以上内容导致该合同存在无法履行的重大风险，达不到合同目的，而显然有悖于原告的真实意愿。同时，合同的违约责任条款主要是针对原告设定，违约金比例显高，合同各方在违约责任的承担上显著失衡。根据原、被告提供的证据及各方陈述，原告与被告白宇君作为买卖双方均不具备房屋买卖交易的专业知识，案涉合同进行磋商、订立和履行的过程均由被告盛世华夏公司的工作人员进行指导和解释，原告基于对被告盛世华夏公司的信任，在特定条件、特定环境下误认为在被告盛世华夏公司指导下进行的房屋买卖交易和签订的房屋买卖合同对自身权益有所保障，才做出了处分其房产的决定，并与二被告签订了房屋买卖居间合同，该误解从根本上违背了原告的真实意思，因此，原告对合同条款的误解与合同的订立存在着因果关系，如继续履行合同，原告利益将遭受较大的损失，原告不愿承担误解的风险。鉴于本案中构成重大误解的一般的要件均已符合，故原告的撤销合同的诉讼请求本院应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十三条规定，判决如下：撤销原告张学忠与被告晋中市盛世华夏房产经纪有限公司、白宇君于2018年11月6日签订的《房屋买卖居间合同》。案件受理费100元，由被告晋中市盛世华夏房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  贾月雯人民陪审员  王荣芝人民陪审员  赵燕霞二〇一九年二月二十日书 记 员  古丽君