四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0114民初811号 原告：蒋燕宇，女，1975年10月1日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：侯涛，四川北新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓艳，四川北新律师事务所律师。 被告：四川天府瑞兴实业有限公司，住所地成都市新都区南二路。 法定代表人：周光，职务不详。 原告蒋燕宇与被告四川天府瑞兴实业有限公司（以下简称天府瑞兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋燕宇的委托诉讼代理人吴晓艳到庭参加诉讼。被告天府瑞兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋燕宇向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认蒋燕宇与天府瑞兴公司之间的商品房买卖合同关系真实有效；2.确认位于新都区××号房屋归蒋燕宇所有；3.天府瑞兴公司协助蒋燕宇取得房屋不动产权证。事实和理由：蒋燕宇与天府瑞兴公司于2011年签订了《商品房买卖合同》，约定天府瑞兴公司将位于新都区××号的房屋出售给蒋燕宇，2012年12月31日交房，交房后365日办理房屋产权证书，房屋总价为39万元。合同签订后，蒋燕宇已按约支付完购房款。天府瑞兴公司于2014年7月才将房屋交付给蒋燕宇，后蒋燕宇多次催促天府瑞兴公司为其办理房屋所有权证，但天府瑞兴公司均以各种理由推诿。天府瑞兴公司不履行合同约定义务的行为，严重侵害了蒋燕宇的合法权益，蒋燕宇为维护自身合法权益，故诉至法院。 天府瑞兴公司未有答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年8月12日，蒋燕宇（买受人）与天府瑞兴公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定蒋燕宇购买天府瑞兴公司开发的位于成都市新都区××号商品房，商品房总价款39万元，蒋燕宇采取分期付款方式付款。第十九条产权登记（一）初始登记载明“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、见补充协议第八条。”（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见补充协议第八条。”合同签订之日，当事人并签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定蒋燕宇采用分期方式购房，第一次在《商品房买卖合同》签订同时支付房款9万元，第二次于2011年9月12日支付购房款10万元，第三次于2012年6月30日支付购房款20万元。补充协议其中第8条对合同第十九条产权登记的补充约定载明“（1）、在买受人接收房屋时，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证书和分户国有土地使用证和代交各种税费，出卖人不收取任何代办费。办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各方缴纳，房屋售价中不包含前述税费。（2）、如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。（3）、出卖人逾期交付商品房的，则合同约定的出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延。（4）、如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付，逾期超过180日买受人有权退房，出卖人应在买受人配合出卖人到新都区房产管理局办理解除所购商品房的备案登记手续15天内，退还买受人已付房款，并按银行同期活期存款利率支付买受人违约金。（5）、根据《城市房地产经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人在房屋产权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用证。” 上述合同及协议签订后，蒋燕宇向天府瑞兴公司支付了全部购房款39万元（支付的2万元购房定金转为购房款，合同签订之日支付购房款7万元，2011年8月18日支付购房款9万元，2012年7月22日支付购房款19万元，2014年7月6日支付购房款2万元）。2014年7月6日，天府瑞兴公司将案涉房屋向交付蒋燕宇入住使用，同日，蒋燕宇向天府瑞兴公司交纳了办理房屋产权所需的税、费等共计13449.5元。之后，天府瑞兴公司却未按合同约定为蒋燕宇办理案涉商品房的备案登记，也未在合同约定的期限内为蒋燕宇办理房屋的产权登记。 另认定事实：蒋燕宇所购商品房已被天府瑞兴公司作为在建工程抵押给了包商银行股份有限公司成都分行，双方于2012年6月20日签订了2012年包商（成公）最抵字第001号《最高额抵押合同》，并在成都市新都区房产管理局办理了抵押登记。且案涉商品房又被司法机关查封。案涉房屋现仍处于抵押、查封状态。以及经向成都市新都区不动产登记中心查询，天府瑞兴公司所开发的位于成都市新都区新都工业大道西段555号“天府·香城印象”2、3、5、6幢商品房至今未办理初始登记。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收据、入户声明、信息查询清单等证据在卷佐证。 本院认为，蒋燕宇与天府瑞兴公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，应系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故蒋燕宇要求确认双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于蒋燕宇要求确认所购房屋归其所有的诉讼主张，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，蒋燕宇应以债权请求权为基础提出相关诉讼主张，而不能基于物权请求权提出相关诉讼主张，因此，蒋燕宇提出的此项诉讼请求不应得到支持。 关于蒋燕宇要求天府瑞兴公司协助其取得房屋不动产权证的诉讼请求。本院认为，本案中，虽然双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，天府瑞兴公司应为蒋燕宇办理案涉房屋的产权登记手续，但是蒋燕宇的该项主张应属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形。理由一、办理产权登记手续具有严格的法定程序，不适于强制履行；理由二、案涉商品房所在楼栋至今未办理初始登记，导致天府瑞兴公司客观上无法履行办理房屋权属转移登记的义务，无法协助蒋燕宇取得房屋不动产权证；理由三、案涉商品房至今未进行签约备案，且已被作为在建工程抵押给银行，以及又被司法部门查封，上述查封、抵押行为均阻却了天府瑞兴公司履行房屋过户登记义务。退一步讲，即使本院判令天府瑞兴公司协助蒋燕宇办理房屋权属转移登记手续，该判决亦无法确定履行期限，不具有可执行性。据此，在现有条件下，蒋燕宇要求天府瑞兴公司协助其取得房屋不动产权证的诉讼请求，本院不应当支持。基于此，本院向蒋燕宇释明，询问其是否变更诉讼请求为解除双方当事人之间签订的《房屋买卖合同》及其补充协议，天府瑞兴公司退还购房款并承担相应的违约金，蒋燕宇坚持原诉讼请求不变更。 综上所述，蒋燕宇要求确认双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效的诉讼请求，本院予以支持；蒋燕宇要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持；蒋燕宇要求天府瑞兴公司协助其取得房屋不动产权证的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、蒋燕宇与四川天府瑞兴实业有限公司于2011年8月12日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》有效； 二、驳回蒋燕宇的其他诉讼请求。 案件受理费100元（已减半收取），由蒋燕宇负担50元，四川天府瑞兴实业有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一九年二月十一日 书记员  侯 毅