四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1304民初1761号 原告：任大先，男，汉族，1943年10月20日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市得泰房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区火花路9号1幢3层301号。 法定代表人：孙清泉，总经理。 委托诉讼代理人：胡杨，四川中超律师事务所律师。 原告任大先诉被告南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院已于2017年11月15日作出一审判决。任大先不服该判决，向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）川13民终968号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告任大先及其委托诉讼代理人罗庆洪、被告德泰公司的委托诉讼代理人胡杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任大先向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照拆迁安置补偿协议及当时的政策对原告进行结算，原告不进行结构补差；2.判令被告按照南嘉建局发（2005）93号文件第一条第（三）项的规定对安置给原告的门面进行分段计算；3.判令被告在给原告还房结算时不予扣除公摊面积；4.判令被告按建造价对原告公证选房面积与拆迁协议面积差（共计23平方米）进行结算；5.判令被告向原告提供《房屋验收合格证明》；6.判令被告按照施工图纸对安置给原告的房屋进行隔断；7.判令被告对安置给原告的门面进行整改，直至被告交付合格质量的房屋为止；8.判令被告自签订《非住宅拆迁协议》之日（2002年9月23日）起，按门面16元/月/平方米向原告发放过渡费，直至被告安置给原告的门面竣工验收合格为止（参照南府发[1997]144号文件第四十三条规定计算）；9.判令被告3个月内为原告办理不动产证；10.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。补充请求：1.被告为原告给予配套车位一个；2.被告立即对安置房的质量问题进行无偿维修，直至验收合格为止；3.被告承担办证费用。重审中对部分请求明确为：1.被告应支付原告的停业补助费和门面超深补偿款101619.24元，原告应支付被告门面房款42120元，两相品迭后被告应支付原告费用为59499.24元。2.被告应当为原告办理已安置的住宅房川北购物中心14幢6单元2楼201号、203号、11幢1单元5楼501号、502号四套住宅房及门面房川北购物中心火花路16栋254号、256号（现更名为186号、188号）两间办理房地产证。 事实及理由：2002年8月28日，被告得泰公司取得《房屋拆迁许可证》，对嘉陵区陈寿路至火花中学、火花路至成南高速公路之间规划线红线内的全部房屋进行拆迁建设。2002年9月10日，拆迁人作为甲方与被拆迁人任大先作为乙方签订《南充市城市住宅房拆迁协议》、《南充市城市非住宅房拆迁协议》，双方就乙方原房屋基本情况进行了核实，并就搬迁腾房时间、安置区域、搬家补助费、过渡补助费、安置房房型及套数、安置房的补差结算标准、安置房选房程序、过渡补助费的终止等进行了约定。2005年左右，被告将住房安置给原告，但至今尚未替原告办理产权证.对于非住宅，被告不按照施工图纸进行施工，强行给原告安排在位置不好的地段，安置的门面深度长达18米，且被告安置给原告的房屋存在严重质量问题，目前门面房大梁断裂，双面楼板破裂。因原被告双方就还房位置、质量、结算标准等出现严重分歧而导致至今未结算，给原告造成重大生活不便和经济损失。综上，被告已构成严重违约，且拖欠长达14年不还房让原告无家可归，侵害原告财产权益。 被告得泰公司辩称：1.我们多次要求原告向我们支付结算款之后，才能协助办房产证，未办证的责任不在我方。原告的其他诉讼请求没有依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因南充市嘉陵区火花路北侧旧城改造，南充市嘉陵区火花路北侧开发改造建设指挥部作为甲方，得泰公司作为乙方，签订了《嘉陵区火花路北侧旧城改造委托拆迁协议》，约定乙方委托甲方负责火花路北侧旧城改造的前期拆迁和后期安置工作，乙方协助甲方工作，负责拆迁安置费用按时到位，并尽早开工，按时还房。2002年8月28日，被告得泰公司就“嘉陵区火花路北侧嘉陵大市场”取得拆许字（2002）第028号《房屋拆迁许可证》，获得拆迁资格,拆迁实施单位为南充市嘉陵区房屋拆迁事务所。2002年9月1日，南充市人民政府房屋拆迁补偿安置管理办公室发布《房屋拆迁公告》，并在公告中载明了拆迁范围、实施单位、过渡期限及方式、安置原则及办法等。 2002年9月10日，原告任大先（乙方）与被告得泰公司（甲方）签订《南充市城市住宅房拆迁协议》一份，双方就原房屋基本情况进行了核实，并就搬迁腾房时间、安置区域、搬家补助费、过渡补助费、安置房房型及套数、安置房的补差结算标准、安置房选房程序、过渡补助费的终止等进行了约定。 2002年9月23日，原告任大先（乙方）与被告得泰公司（甲方）又签订了《南充市城市非住宅房拆迁协议》，协议载明：根据《南充市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）及有关文件之规定，双方达成协议如下：“一、甲、乙双方核实的乙方原房屋基本情况：房屋座落：四村三社68号；产权人：任大先；房屋结构：砖混；底层建筑面积：107.16平方米，评估价格：100元/平方米；使用情况：营业、建材、日杂、农药。乙方在2002年9月11日至2002年9月25日为乙方拆迁房时间……三、安置乙方的非住宅房屋，由甲方在拆迁区域内统一安置。……建房期间，乙方停业过渡，甲方按16元/平方米/月发给乙方停业补助费。四、乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。五、安置后，乙方应在规定期间内向甲方付清结算补差款并搬进安置房，逾期甲方终止发放停业补助费。六、以上各项，甲、乙双方必须遵照办理，如有违反，其责任由违反方负责。本协议未尽事宜，均按《细则》的规定办理。”该协议甲方处由被告得泰公司盖章，乙方处由原告任大先签字，拆迁实施部门处由南充市嘉陵区房屋拆迁事务所盖章。 协议签订后，原告任大先搬出拆迁房屋，得泰公司在原址新建了川北购物中心、金山大厦。2005年左右，被告将川北购物中心14幢6单元2楼201号、203号，11幢1单元5楼501号、502号四套住宅房安置给原告，原告已接房，目前尚未办理产权证。对被告安置的非住宅房，原告认为地段不好，门面深，存在质量问题等，未办结算。被告2007年4月12日出具的结算单显示，原告任大先安置的营业房位于南充市嘉陵区，建筑面积均为65.287平方米，还房与旧房等面积补差58938元，超原面积房款按单价4500元计算为105390元，非住宅房结构价差让利和超进深价款（指超原旧房面积部分）扣减款为57111.90元，以上款项品迭后的款项为107216.10元。拆迁过渡补偿费自2004年6月计算至2005年4月共计22288.60元。 《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第二十四条规定“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原产权建筑面积相等的部分，按照安置房屋的基本造价扣除被拆迁房屋的评定价格计算结构差，偿还建筑面积超过原产权建筑面积的部分按照物价部门核对的商品房价格计算；偿还建筑面积不足原产权建筑面积的部分按照安置房屋的综合造价结算补偿。”。第四十三条规定“由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，从逾期之月起，拆迁人应当增加付给临时过渡补助费和停业补助费。凡自行过渡的，逾期在一年以内的增加一倍临时过渡补助费，逾期在一年以上的增加两倍临时过渡补助费。凡由拆迁人提供过渡房的，从逾期之月起拆迁人应当付给被拆迁人临时过渡补助费。凡因拆迁造成停产、停业的，逾期在一年以内的再增加一个季度的停业补助费；逾期在一年以上的再增加两个季度的停业补助费”。《关于公布房屋拆迁有关价格和补偿、补助费额标准的通知》（南市物房价字[1997]217号）规定，被拆迁房屋产权交换价格标准为：1、基本造价：住宅房360元/平方米，非住宅房钢混结构760元/平方米，砖混结构650元/平方米。2、综合造价：住宅房450元/平方米，非住宅房900元/平方米。《南充市房地产管理局关于公布的通知》（南房发[2001]83号）规定:“四、适用范围：市辖三区规划区国有土地范围内房地产转让、互换、租赁、抵押、典当、保险、课税、拆迁补偿、拍卖、司法、企业兼并、改制、清产核资等需要确定房地产价格的情形。五、使用说明……（二）本指导价格是现时的一般房地产价格，不反映新开发的商品房价格。……（四）使用提示：1、本指导价格是砖混结构房地产的价格，其他结构的房地产的结构应比照并作相应调整。……营业房价格受进深影响，进深在10米以内的按指导价执行，进深在10米-15米范围内的，实际价格可在指导价格基础上下浮30%，进深在15米以上的，实际价格可在指导价格基础上下浮50%。……”其后所附南充市房地产市场指导价格表显示，嘉陵区火花路底层营业房价格为1800元/平方米。 另查明，川北购物中心16#楼于2014年12月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位签章，取得《竣工验收报告》，并报南充市嘉陵区城乡规划建设局备案。 本院认为，原告任大先与被告得泰公司签订的《南充市城市非住宅房拆迁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 本案争议主要焦点在于任大先与得泰公司对房款如何结算问题。《南充市城市非住宅房拆迁协议》中虽然未明确约定按建筑面积还是按套内面积计算调换房屋面积，但任大先原房屋面积为建筑面积，按照公平、等价有偿的原则，结合双方合同目的，应认定置换协议双方约定的置换房面积为建筑面积，对任大先主张按套内面积计算房屋面积的请求本院不予支持。关于超面积部分结算单价的问题。《南充市城市非住宅房拆迁协议》中约定“乙方原房面积与安置房产权交换补差标准，按《细则》的规定办理，超过原房安置的面积，按物价部门核定的商品房价格向甲方结算。”。按照《细则》的规定，对非住宅房的价格标准，应以《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》和《南充市房地产管理局关于公布的通知》规定为准,而德泰公司出具的结算单中按市价4500元计算超面积补差费用缺乏合同依据，本院不予支持。任大先被拆迁的原门面房为砖混结构，建筑面积107.16平方米，评估价格100元/平方米，还房位于16栋256号、254号，建筑面积均为65.287平方米，还房面积共计130.56平方米，门面开间均为3.6米，进深超15米。根据上述文件，其等面积的补偿为0，即在原建筑面积107.16平方米互不不补差，超原房面积为23.4平方米（65.28×2平方米-107.16平方米）。因安置的营业房超面积部分进深超过15米，应在指导价基础上下浮50%，即（65.28×2-107.16）平方米×1800元/平方米×（1-50%）=21060元，故任大先应向得泰公司支付安置非住宅房屋的房屋价款21060元（不含房屋维修金及其他费用）。 关于营业房的停业补助费的计算问题。《南充市城市房屋拆迁管理实施细则》（南府发【1997】144号）第四十三条是对逾期在一年以内的情形与逾期在一年以上的情形所作的分别规定，并不能同时叠加适用，任大先认为共应增加三个季度的停业补助费系对该条款的错误理解。故对停业补助费发放应按双方约定的16元/月/平方米发放至安置非住宅房交付之日即2005年7月止，另增加两个季度的停业补助费。诉讼中，原告任大先未提供证据证明其领取停业补助费的时间，双方可核对后自行结算。 对原告提出的其他请求，本院认定如下：原告请求提供《房屋验收合格证明》以及请求被告按照施工图纸对安置给原告的房屋进行隔断问题，被告已举证证明房屋验收合格，是否应隔断原告亦未提供合同依据和施工图纸，且所还门面因进深过深已进行补偿，对该两项请求本院不予支持。 原告请求被告对安置给原告的门面进行整改，直至被告交付合格质量的房屋为止，据原告陈述，被告已于2005年还房给原告，原告该项请求属于房屋维修问题，不属于本案处理范围，原告可另行提起诉讼。 原告请求办理不动产证问题。本院认为，被告得泰公司有协助原告任大先办理不动产证书的义务，应及时协助原告办理不动产证书，对该项请求本院予以支持，但原告也应配合与被告完成结算。 原告请求给予配套车位一个，该请求无合同依据，本院不予支持。 原告请求被告承担办证费用，本院认为，本案的原被告双方并未就办证税费由谁负担进行明确约定，故对相关费用的负担应当按照税收相关法律法规由相关税务部门核定或者双方另行协商,对原告的此项请求，本院不作处理。 为了结纠纷，维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、任大先应支付南充市得泰房地产开发有限公司营业房房款为21060元（不含房屋维修金及其他费用）； 二、南充市得泰房地产开发有限公司向任大先支付停业补助费（停业补助费计算方式为：以营业房16元/月/平方米为标准，从拆迁协议签订之日起计算至安置非住宅交付之日止，并增加两个季度的停业补助费，得泰公司已经支付的停业补助费应当予以扣减）； 三、双方限于本判决生效之日起一个月内完成款项结算并支付； 四、南充市得泰房地产开发有限公司在完成与任大先的结算之后三个月内协助任大先办理已安置的住宅房川北购物中心14幢6单元2楼201号、203号，11幢1单元5楼501号、502号四套住宅房以及位于川北购物中心火花路16栋254号、256号（现更名为186号、188号）营业房的不动产权利证书； 五、驳回任大先的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费2300元，由被告南充市得泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  熊羚伊 人民陪审员  李雪梅 人民陪审员  张 林 二〇一九年二月二十日 书 记 员  罗雨涵