重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初1085号 原告：杨建忠，男，汉族，1979年10月28日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：杨洪兵，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。 被告：武巧玲，女，汉族，1968年5月18日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：刘曦，中豪律师事务所律师。 被告：唐丕中，男，汉族，1952年11月8日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：刘曦，中豪律师事务所律师。 原告杨建忠与被告武巧玲、唐丕中租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨建忠的委托诉讼代理人杨洪兵，被告武巧玲及武巧玲、唐丕中的共同委托诉讼代理人刘曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建忠向本院提出诉讼请求：1.被告武巧玲退还原告租赁合同保证金1万元；2.被告唐丕中对武巧玲的债务承担共同还款责任；诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月29日，原告与被告武巧玲签订商铺租赁合同，约定武巧玲将其所有的位于重庆市渝北区×街道×园×幢-×-×号房屋出租给原告及案外人李某某使用，并约定了租金、保证金及违约责任等。合同对逾期付款违约责任作了约定，每日按租金的5%计算违约金或者不予退还保证金。合同签订后，原告按约支付了保证金1万元和部分租金。在租赁期内，案涉房屋发生权属争议，武巧玲通知原告暂停支付租金，待争议解决后再结算和支付。其后，权属争议解决，二被告起诉原告支付租金和逾期付款违约金，并经重庆市第一中级人民法院判决。原告在履行判决后要求被告退还保证金1万元被拒。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告武巧玲辩称，原告不适格，经法院判决，案涉房屋实际承租人为李某某，保证金系李某某支付，原告对保证金不享有实际权利，应驳回原告起诉；合同约定原告违约不退还保证金，原告违约，该保证金已实际没收，原告在另案中对没收保证金未提异议，不应退还，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，于1992年登记结婚。2008年12月2日，唐丕中从案外人重庆市森柯地产集团有限公司（以下简称森柯公司）处购买了渝北区×街道×园-×-×号房屋。2015年11月29日，以被告武巧玲为甲方、原告为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定武巧玲将渝北区×街道×园-×-×号面积为32平方米的房屋出租给原告，租期2015年12月1日至2017年11月30日，第一年租金3200元/月，第二年租金3500元/月，按6个月缴纳一次租金，此后乙方应提前十五日以上按指定方式向甲方交纳下次租金。乙方交纳保证金1万元，保证金在乙方到期撤租并结清费用时退还，如乙方提前终止合同或乙方违约，甲方不予退还保证金。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，案外人李某某向武巧玲账户支付保证金1万元。生效判决[（2018）渝0112民初4329号判决]确认原告为李某某租赁房屋的代理人。李某某在本案中出具承诺书同意由原告行使退还保证金的权利。 其后，案涉房屋产权问题产生争议（案外人杨某于2010年10月13日与森柯公司签订房屋买卖合同，于2011年3月3日取得案涉房屋产权证；2016年9月7日，杨某将案涉房屋出售给案外人曾某某，2016年9月20日，曾某某取得案涉房屋产权证）。 原告在（2018）渝0112民初4329号案件中陈述如下：2016年9月，杨某拿着案涉房屋的产权证要求原告、李某某与其签合同，不签则将原告二人赶出案涉房屋；当时原告即告知与武巧玲的合同尚未到期，杨某遂出具补充协议，说有纠纷就找他（补充协议载明案涉房屋以正确合法方式出售于现业主曾某某，如有任何纠纷与曾某某、租客无责，杨某自行负责）；同时，杨某告诉原告，已经将房屋出售给曾某某，还将曾某某、曾某某的老婆、中介带过来，李某某遂于2016年9月26日与曾某某签订租赁合同（租期2016年11月30日至2017年11月30日，租金第一年3000元/月，第二年3300元/月）；曾某某取得案涉房屋产权证后，原告二人查看了该产权证，2016年12月1日以后的租金李某某就转给曾某某的老婆了（原告举示的微信转账记录显示，从2017年3月22日至2017年10月30日期间，李某某分六次微信转账给“咖啡虫”共计33600元）。原告陈述，已就支付的租金另案起诉曾某某返还，尚在审理中。 二被告在该案中陈述如下：武巧玲于2016年11月29日提醒原告在纠纷期间不要向曾小兵支付租金；2016年11月30日，武巧玲要求原告向自己支付租金被拒绝，经报警协调，二被告、原告、曾某某三方一致认可在法院出具生效判决之前[（2017）渝01民终7456号]，原告可不向任何一方支付租金。本次庭审中，原告不认可上述陈述，只认可与二被告有生效判决作出前不支付租金的协议，不清楚曾某某是否知晓。原告陈述，其后曾某某威胁原告不支付租金就将原告赶出去，从而原告于2017年3月22日至2017年10月30日期间分六次向曾某某支付租金。二被告在前后两案中均未举示有此三方协议的证据。 2017年，唐丕中向重庆市江北区人民法院起诉要求确认杨洋与曾小兵签订的房屋买卖合同无效。该案经一审（2017）渝0105民初9441号、二审（2017）渝01民终7456号，最终由重庆市第一中级人民法院于2017年12月14日作出终审判决，认定唐丕中为案涉房屋的购买人，杨某与曾某某签订的房屋买卖合同无效。 判决作出后，2017年12月24日，二被告向原告催收租金被拒，并报警处理。 2017年12月25日，武巧玲将案涉房屋上锁，收回房屋。 2018年1月23日，武巧玲向杨建忠发短信称，因你方拖欠租金，违反《商铺租赁合同》，根据合同第94条规定，正式通知你方解除合同，即《商铺租赁合同》于2018年1月23日解除。 其后，二被告向我院起诉原告及李某某，要求确认武巧玲与原告签订的《商铺租赁合同》于2018年1月23日解除，原告和李某某支付2016年12月1日至2018年1月22日的租金48066.67元及逾期付款违约金。该案经一审（2018）渝0112民初4329号、二审（2018）渝01民终4753号，最终由重庆市第一中级人民法院于2018年8月20日作出二审判决，判决原告向二被告支付2016年12月12日至2017年12月24日的租金44800元及以44800元为基数，自2017年12月25日至付清之日的逾期付款违约金，驳回其他诉讼请求。判决书载明支持逾期付款违约金的理由如下：武巧玲陈述2016年11月30日经报警协调，原告、二被告、曾某某三方一致认可在法院出具生效判决前，原告可不向任何一方支付租金，故原告在产权纠纷定论之前逾期支付租金的行为不构成违约，案涉房屋产权纠纷于2017年12月14日经终审法院裁判，2017年12月24日，武巧玲向原告催收租金，原告应支付，原告未支付，故应自2017年12月25日计算违约金……。目前，该案已经履行完毕，双方认可该案中实际履行的逾期付款违约金为7747.33元。 本院认为，《商铺租赁合同》系原告与武巧玲真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。虽另案确定原告系代李某某签订、履行合同，但李某某出具承诺书同意原告行使退还保证金的权利，故原告在本案中具有起诉资格。 本案的争议焦点是保证金应否退还。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《商铺租赁合同》于2017年11月30日到期，原告在合同期满后继续使用房屋，武巧玲未提异议，则原《商铺租赁合同》继续有效。《商铺租赁合同》约定，如乙方违约，甲方不退还保证金，同时根据合同，2016年12月1日至2017年11月30日的租金，原告应在2016年11月15日前支付。由于案涉房屋产权产生争议，2016年9月，房屋产权登记权利人杨某、曾某某即拿着产权证开始找原告签订租赁合同要求支付租金，原告作为一般社会人，基于产权证上的记载于2016年9月26日与曾某某签订合同不违背社会常理，且武巧玲在另案中亦同意原告在房屋确权判决出来之前不支付租金，与之相印证；原告在本案中对该支付租金的时间节点亦认可，其本质系原告与武巧玲对合同支付租金条款作了变更，原告应按变更后的时间节点支付租金。 房屋确权判决作出后，二被告于2017年12月24日向原告催收租金被拒，构成违约，另案判决已对此亦进行了确认，虽原告主张系受曾某某威胁将租金支付给曾某某从而未向二被告支付租金亦不能免责。但，《商铺租赁合同》中“如乙方违约，甲方不退还保证金”本质上系违约条款，鉴于原告在另案中已因迟延支付租金行为实际按年利率24%的标准支付了7747.33元违约金，足以弥补了武巧玲的损失，武巧玲在本案中未举示其他损失的证据，则在原告另案履行了判决支付租金的义务后，武巧玲应全额退还原告保证金，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。 唐丕中在另案中被确定为房屋的实际购买人，且已实际起诉行使了租金权利，根据权利义务一致的原则，在本案中应对保证金与武巧玲共同承担退还责任。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告武巧玲、唐丕中于本判决生效后十日内退还原告杨建忠保证金1万元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告武巧玲、唐丕中负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇一九年二月二十七日 书记员  刘 睿