河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终6103号上诉人（原审被告）：河南省上宅置业有限公司，住所地原阳县新城区富康路与民主路交叉口西侧公园世纪大酒店别墅1。法定代表人：李晓飞，总经理。委托诉讼代理人：鲁书娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：万家，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：赵娟，女，1986年9月19日出生,汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：杜新杰（系被上诉人赵娟之丈夫），住河南省原阳县。上诉人河南省上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）因与被上诉人赵娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上宅公司上诉请求：撤销原判，发回重审或查明事实依法改判。事实和理由：1.一审判决支付逾期交房截止时间为2018年6月20日错误，上诉人认可没有按照合同约定时间交付房屋，但上诉人于2016年10月25日进行了五大责任主体验收，已达到交房条件，多数业主已办理交接手续，故本案实际交房时间应认定为2016年10月25日。2.一审判决支付逾期办理房屋权属登记证书违约金错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交房使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如认定交房时间为2018年6月30日，上诉人现不属于违约。赵娟辩称，一审判决认定逾期交房截止时间是2018年6月20日即上诉人将案涉房屋交付答辩人使用之日正确。上诉人所称的在2016年10月25日进行了五大责任主体验收，答辩人不知真假，上诉人也未在2016年10月25日通知答辩人交付房屋。一审判决上诉人支付逾期办理房屋权属登记证书违约金正确。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定了交付房屋后90日办理权属证书。截至目前，上诉人仍未办理权属证书，故上诉人应当支付逾期办理房屋权属登记证书违约金4381.71元。综上，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。赵娟向一审法院起诉请求：判决上宅公司支付赵娟逾期交房违约金44868.71元、逾期未取得房屋权属证书违约金4381.71元，合计49250.42元，并办理权属证书。一审法院认定事实：赵娟、上宅公司于2013年11月18日签订《商品房买卖合同》，其中合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月31日前交付,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经五大责任主体验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，若要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，赵娟如约在2013年10月8日支付首付房款及余款办理银行按揭贷款的方式支付了上宅公司全部房款共计438171元。上宅公司于2018年6月20日向赵娟交付房屋，赵娟也未在交付使用之日起90日内取得房屋权属证书。一审法认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵娟、上宅公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。赵娟、上宅公司签订《商品房买卖合同》后，赵娟已交纳购房款，但上宅公司逾期交付房屋及办理房屋权属登记证书，已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任，按照合同约定，上宅公司每日应按赵娟已交付房价款的万分之一向赵娟支付违约金，该约定不违反法律规定，本院予以支持。从2015年8月31日至2018年6月20日的违约金数额为44868.71元；逾期未办理房屋权属登记证书的违约金自2018年6月30日至2018年9月21日为4381.71元，共计49250.42元。上宅公司辩称，合同约定的实际交付之日应为第八条规定的商品房经五大责任主体验收合格之日，本案中，五大责任主体验收合格只是说明该房屋达到了交付使用条件，根据合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，故实际交付日期应为上宅公司发出书面之日，故对此辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审判决：一、河南省上宅置业有限公司于判决生效后十五日内向赵娟支付违约金共计49250.42元；二、河南省上宅置业有限公司于判决生效后十五日内为赵娟办理房屋权属登记证书。一审案件受理费1031元，减半收取515.5元，由河南省上宅置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵娟、上宅公司于2013年11月18日签订《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3或2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.非出卖人原因造成的房地产权属登记证书未能按时办理，出卖人不承担违约责任。至2019年1月22日，上宅公司未按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上宅公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间向赵娟交付房屋，应当承担相应的违约责任。关于上宅公司向赵娟实际交付房屋的时间，上宅公司主张该时间为2016年10月25日，赵娟不予认可，上宅公司也未提供充分证据证明其于2016年10月25日向赵娟发出了书面通知或向赵娟交付了房屋，故一审法院认定赵娟认可的2018年6月20日为案涉房屋的交付时间、同时从2015年8月31日至2018年6月20日计算逾期交房违约金并无不当。关于逾期办理产权登记的违约责任问题，赵娟虽未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，但因双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2018年6月20日交付使用，至2019年1月22日还未超出双方约定“商品房交付使用后180个工作日内”，故赵娟要求上宅公司承担逾期办理产权登记的违约责任无事实根据。上宅公司的该部分上诉理由成立，本院予以采纳。关于赵娟上诉辩称的《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，该条规定为“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”因赵娟与上宅公司存在特殊约定，故赵娟的该答辩意见本院不予采纳。一审判决上宅公司向赵娟支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金4381.71元欠妥，本院予以纠正。综上所述，上宅公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初3302号民事判决第二项：河南省上宅置业有限公司于判决生效后十五日内为赵娟办理房屋权属登记证书；二、变更河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初3302号民事判决第一项为：河南省上宅置业有限公司于判决生效后十五日内向赵娟支付逾期交付房屋违约金44868.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1031元，减半收取515.5元，由河南省上宅置业有限公司负担469.5元，由赵娟负担46元。二审案件受理费1031元，由河南省上宅置业有限公司负担939元，由赵娟负担92元。本判决为终审判决。审判长  李荣军审判员  张军委审判员  孙莉环二〇一九年二月二十一日书记员  谭俊周