吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0291民初946号 原告：石岩，男，1970年4月20日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：李凤光，吉林明达伟业律师事务所律师。 被告：吉林市鑫泓房地产开发有限公司，住所地：吉林高新区新余街500号。 法定代表人：孙立绰，总经理。 委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。 原告石岩与被告吉林市鑫泓房地产开发有限公司（以下简称鑫泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理，2018年12月26日依法适用简易程序进行了审理。原告石岩及其委托诉讼代理人李凤光，被告鑫泓公司的委托诉讼代理人高颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 石岩向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还认购款20万元；2、要求被告支付违约金917，240.00元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2016年6月21日订立预约合同“吉林市鑫泓房地产开发有限公司文广馨苑项目内部认购协议”二份。约定原告购买被告开发的文广馨苑X号楼X单元X层XX号商品住房和X号楼X单元X层XX号商品住房，建筑面积各为115平方米，单价为4000元／平方米。原告依约向被告支付了认购款20万元。现已经具备签订《商品房买卖合同》的条件。但因房价上涨（被告标价为7988元／平方米），被告明确拒绝与原告订立《商品房买卖合同》。原告认为，双方签订的“吉林市鑫泓房地产开发有限公司文广馨苑项目内部认购协议”合法有效。被告不履行签订《商品房买卖合同》的行为构成违约。涨价部分应为因被告违约而给原告造成损失部分，利益应归属原告。原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。 鑫泓公司辩称，1、现有生效判决均确认涉案合同为商品房预约合同而不是商品房买卖合同。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，以及相关司法解释的理解与适用阐述的立法本意，预约合同中含有商品房买卖合同本约合同内容的条款是违反国家行政法律强制性规定的无效条款，不应当依据该规避法律的无效条款而获取暴利。因客观条件变化而不能缔结本约时，亦是预约当事人甘冒风险之结果，不构成对其中一方当事人利益的损害。因此，预约合同不存在可得利益的损失。原告也没有提供关于预约合同可以推定为本约合同并且支持本约合同才可能存在的可得利益损失的法律依据。所以，原告主张的可得利益损失违背法律，不能成立。2、当初与原鑫泓公司签订“买空卖空商品房”预约合同的一百多户“购房人”已经有90%以上的人或者与答辩人解除了预约合同，或者以每平方米5500元左右的价格订立了本约合同。只有包括原告在内的数人拒绝以公平交易价格签订本约，又拒绝接受返款付息的解决方法，坚决要求强制履行预约合同中的本约内容，强迫答辩人以远远低于商品房成本的价格销售给原告商品房。因此，依据正常人的思维逻辑也可以判断出拒绝订立本约合同的不是答辩人而是原告。因此，答辩人依法不构成违约，不应当承担不订立本约合同的违约责任，更不应当承担由于原告拒绝订立本约合同而故意扩大的所谓损失。3、原告预交的预约金仅占原鑫泓公司股东虚拟的超低房价款的22%，却主张按照100%的比例请求赔偿可得利益，既违反法律的明文规定，又违背公平和诚信，人民法院依法依理都应当不予支持。4、原告诉状中引用的法律条文均是合同法和司法解释规定的本约合同有效才能适用的准据法，而本案审理的应当是预约合同，所以，原告提供的法律条文均与本案无关。综上所述，原告违背事实、曲解法律的诉讼理由均不能成立，其诉讼请求超出了预约合同的赔偿范围，并且原告对订立的预约合同存在明显过错，而答辩人没有过错，依法不应当承担赔偿责任。答辩人请求人民法院依法公正审理，准确查明事实，正确适用法律，依据法律及法理关于预约合同的相关规定作出公平、合法的判决。 经审理本院认定事实如下，2016年6月21日，鑫泓公司与石岩签订《文广馨苑项目内部认购协议》（以下简称《内部认购协议》）二份，约定：“1、甲方（鑫泓公司）预在南山街与香山路交汇处开发文广馨苑。乙方（石岩）同意认购该房屋，乙方认购甲方开发的文广馨苑x号楼x单元x层x右号商品住房和文广馨苑x号楼x单元x层x右号商品住房，建筑面积均为115平方米，甲方以毛坯交付；2、乙方认购房屋单价为4000元/平方米，总房款为人民币46万元（最终以实际测绘面积为准，计算房屋价款）；3、乙方认购该房屋，向甲方缴纳认购金壹拾万元整，剩余总房款，在该房屋取得《商品房预售许可证》后，按第四条选择的付款方式，补足剩余房款；4、乙方认购房屋，付款方式选择银行贷款……；6、双方签署《商品房买卖合同》的时间，以甲方电话通知为准”。合同签订后，石岩于2016年6月23日向鑫泓公司交付了两套房屋的认购金20万元，鑫泓公司向石岩出具了加盖公司财务专用章的收据二份。 另查明，文广馨苑小区《文广馨苑项目内部认购协议》中涉案楼盘“文广馨苑”与鑫泓公司开发的“金域豪庭”楼盘的地理位置一致。 再查明，鑫泓公司于2018年5月10日向吉林市昌邑区人民法院起诉石岩，诉讼请求为：1、确认2016年6月21日双方签订的两份商品房预售合同无效；2、判令由鑫泓公司负责返还石岩的购房款20万元，并按照人民币定期存款利率给付石岩利息损失；3、诉讼费由石岩负担。2018年8月7日吉林市昌邑区人民法院做出（2018）吉0202民初1088号民事判决书，认定双方签订的《文广馨苑项目内部认购协议》为预约合同，且合法有效，因此驳回鑫泓公司的全部诉讼请求。鑫泓公司在本案上诉期间向吉林市中级人民法院提出上诉，后又撤回上诉，现（2018）吉0202民初1088号民事判决书已经生效。 鑫泓公司当庭表示不同意按照《内部认购协议》约定的价款标准与石岩签订商品房买卖合同。 以上事实，有当事人的当庭陈述，及石岩依法提交的《文广馨苑项目内部认购协议》2份、收据2份、（2018）吉0202民初1088号民事判决书、（2018）吉02民终2298号民事裁定书等证据，鑫泓公司提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、鑫泓公司股东会议决议、转让公司注册资本金协议书等证据，经过当庭质证，本院对上述证据予以采信。 本院认为，一、鑫泓公司应当返还石岩预购款并赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此规定，石岩要求被告支付违约金的请求，从请求理由判断应是因鑫泓公司违反预约合同给其造成的损失，且庭后石岩亦表示违约金是书写错误，故应该按照赔偿损失进行裁判。因石岩主张赔偿，含有解除预约合同的意思，故预约合同应予解除。二、鑫泓公司应当赔偿石岩信赖利益损失。预约合同与本约合同赔偿范围不同，预约合同违约导致守约方丧失定立本约的机会，守约方的损失应为机会损失等损失。可得利益损失是将来必然增加的利益，属于本约层面上的损失范畴，故守约方要求违约方赔偿可得利益损失于法无据。本案中石岩作为守约方有权要求违约方鑫泓公司承担其信赖利益损失而非可得利益损失。关于石岩信赖利益损失数额的确定，综合考虑鑫泓公司的违约导致预约合同的无法履行及石岩当时交付的认购款的比例、市场的价格因素等影响，本院酌定鑫泓公司赔偿石岩损失15万元。 综上，石岩合理的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、吉林市鑫泓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还石岩认购金20万元； 二、吉林市鑫泓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿石岩15万元； 三、驳回石岩其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,428.00元，5,101.00元由石岩负担，2,327.00元由吉林市鑫泓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 代理审判员 苗 迪 二〇一九年二月二十七日 代理书记员 衣彦舒