辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民再14号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：周明华，男。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：杨淑兰，女。被申诉人（一审原告、二审被上诉人、被申请人）：张英丽，女。委托诉讼代理人：张洪羽，北京市盈科（大连）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：营口市惠发实业公司。法定代表人：韩林祥，该公司经理。原审被告：营口市住房和城乡规划建设委员会。法定代表人：甘石，该委员会主任。委托诉讼代理人：李慰，辽宁海润律师事务所律师。申诉人周明华、杨淑兰与被申诉人张英丽、营口市惠发实业公司（以下简称惠发公司）及原审被告营口市住房和城乡规划建设委员会（以下简称营口市住建委）所有权确认纠纷一案，营口市站前区人民法院于2013年12月30日作出(2012)站民一初字第807号民事判决。周明华、杨淑兰不服，向营口市中级人民法院提起上诉。营口市中级人民法院于2014年8月5日作出(2014)营民一终字第659号民事判决，已发生法律效力。周明华、杨淑兰向营口市中级人民法院申请再审，营口市中级人民法院于2015年5月13日作出（2015）营民申字第42号民事裁定，驳回周明华、杨淑兰的再审申请。周明华、杨淑兰向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2015年12月31日作出辽检民（行）监(2015)21000000278号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年3月15日作出（2016）辽民抗29号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员张崇利、潘松出庭。申诉人周明华、杨淑兰，被申诉人张英丽及其委托诉讼代理人张洪羽，被申诉人惠发公司法定代表人韩林祥，原审被告营口市住建委的委托诉讼代理人李慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，营口市中级人民法院（2014）营民一终字第659号民事判决，认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：本案诉争的共用门斗北边的1.35米×4.5米房屋面积的所有权应属于周明华所有。1、周明华以先租后买的方式，于1996年交纳19万元及一切相关费用，购买了13-55号房屋（东），2000年4月22日，房产登记部门为周明华发放了营房权证站字第**房屋产权证，产权证上面记载房屋面积94平方米，所附的房屋结构图，实际计算面积为96平方米。2006年3月14日，营口市为周明华换发了营房房权证站字第**屋所有权证，该证记载的面积为94平方米。周明华购买房屋后并未对房屋结构进行变更。2、周明华在书写“具结书”下面内容时存在重大误解。张英丽于1994年1月24日购买了13-54号房屋（总房款16.7万元）并入住，1999年7月，张英丽为出行方便，将原来临街的窗户改成门，并与周明华、杨淑兰口头约定以4000元的价格将属于其所有的门斗面积卖给周明华、杨淑兰使用，周明华、杨淑兰遂将双方原来分界的门斗北墙拆掉。2005年因张英丽办房照时，房产部门不认可窗户改的门，张英丽遂要求周明华将她家的门斗面积还给她，但要求周明华写份书面意见，周明华便按照张英丽的口述写下了“周明华同意将已交款购得的1.35×4.5面积退给张英丽办照，差额款由周明华与纱厂惠发开发公司解决”的内容，周明华对上述的尺寸并没有到现场丈量、确认，且当时只有周明华一个人签名。之后形成的“具结书”及上半部分的内容并非周明华所写。周明华没有将自家房屋内的1.35米×4.5米面积给张英丽办照。周明华在书写“具结书”下面的内容时存在重大误解。张英丽于2010年12月27日，在两家的分界墙即开发商所砌的原始墙上凿洞并安装了铁门，影响了周明华门市房的正常使用。后周明华在2011年起诉张英丽财产损害赔偿纠纷时才知道张英丽的房权证上包含了诉争的1.35米×4.5米面积。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，周明华书写“具结书”时存在重大误解，因此，该“具结书”为可撤销、可变更的合同，二审法院不应以该“具结书”作为定案依据。3、经过行政判决确认的行政行为应作为本案认定案件事实的依据。周明华、杨淑兰因房屋行政登记纠纷将营口市、第三人张英丽诉至法院，营口市中级人民法院以周明华、杨淑兰所有的1.35×4.5平方米房屋面积，重叠登记在张英丽名下，即同一房屋面积同时登记在两个房产证上，拥有两个以上所有人，以事实清楚，证据充分，撤销了营口市2005年10月17日为张英丽颁发的营房权房权证第**所有权证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，对经过行政判决确认的行政行为中认定的事实及处理决定应当作为本案认定案件事实的依据。周明华、杨淑兰称，同意检察机关的抗诉意见。周明华在原二审时提出没写具结书，要求对具结书的主体文字进行比对和鉴定，当时庭审人员同意，但直接判决。周明华原审要求勘查现场并提出双方都在场才公正，二审法官去勘查现场时并未通知周明华。买房时两家以门斗为出入通道，周明华在购买张英丽的门斗面积后，将门斗北墙及自家原来的门一并拆除，张英丽家的门被双方分别封在墙里。该门依然存在，因该门是开发商在卖房时所建，周明华要求二审法官对此予以核实，但至今没有态度。周明华对二审法官提出如以具结书做依据应到现场确认，但也没有下文。韩林祥作为惠发公司的负责人在收到周明华办理房屋的费用后，又向张英丽提供了内容相反的伪证。二审庭审时周明华提出惠发公司作为开发部门应拿出原始资料，以原始资料说话，惠发公司提出原始资料丢失，该说法站不住脚。房产管理部门在办理房照时如果涉及邻居，按程序应让邻居到现场确认，但房产管理部门的个别人员没有这么做。张英丽辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，抗诉机关认定的事实与客观事实不符，对证据的理解与采信与法律相悖。1、诉争1.35米×4.5米房屋所有权应属张英丽所有。惠发公司1993年建设13号楼，13-54（东）与13-55（西）为一个入户门，面积180平方米，周明华租用了13-55房屋。1994年1月24日，张英丽购买13-54号房屋并入住，入住时双方未对房屋结构变更，一共交了16.7万元，1850元/平方米，购房面积90平方米。1995年5月张英丽做生意借周明华的营业执照，张英丽借给周明华10平方米的面积，即争议的1.35米×7.4米（从门斗一直往北）。1996年5月3日，周明华购买了原租用的13-55号房屋。1999年12月，惠发公司刘福林为周明华出具了入户通知书（有涂改），12月12日申请办理产权登记。周明华庭审中出具的购房协议、入住通知书、房屋产权登记受理清单、房屋所有权登记表、测绘记录表等有关房屋面积的数据相互矛盾，证明房屋面积的《房屋结算单》始终未向法庭提供，并伪造了购房协议。惠发公司及其法定代表人韩林祥均认定出售给周明华的房屋面积为90平方米。周明华所提供的卖房协议没有经过买卖双方的签字盖章，系伪造不能作为认定周明华购房面积的证据。而此前周明华租房所占用的96平方米的事实以及其伪造虚假购房协议很可能是导致开发商出具错误的入户通知单及房产登记机关错误登记的原因之一。房屋测绘表、房屋所有权登记申请书、房屋所有权登记表申请人签章栏均注明：现根据实情申请上述房屋所有权登记，如有不实，申请人愿承担法律责任。根据上述事实，登记机关是根据申请人单方陈述的事实予以登记的，并不是对其真实性进行实质审查。惠发公司也几次出庭对错误登记房屋面积的事实予以澄清。抗诉机关仅凭周明华房屋产权证记载就认定周明华购房面积为94平方米令人难以信服，且周明华的营房权证房权证站字**已于2015年1月5日被营口市中级人民法院（2014）营行终字第98号行政判决撤销，不能作为定案依据。2、周明华书写的“具结书”无证据证明系重大误解所写。2005年10月4日张英丽发现周明华办的房照多4平方米，这4平方米是张英丽借给周明华的。张英丽与周明华多次交涉，周明华将1.35米×4.5米的面积退还给张英丽，有具结书为证，原件在营口市房产档案馆。具结书内容并无让人产生歧义的表述，且周明华在签字时是完全民事行为能力人，主张其是在重大误解情形下签字难以让人信服，主张重大误解需要有证据予以证明，且在法定期限内向人民法院申请撤销。3、行政判决所确认的事实应作为定案依据，但撤销张英丽00084476号房产证的（2012）营行终字第**行政判决是2012年7月17日作出的，而（2014）营行终字第98号行政判决认为周明华与张英丽房屋重叠部分已经被本案原审判决确定为张英丽所有，周明华房屋登记依据的客观事实已经发生改变，房屋登记亦应撤销。（2014）营行终字第98号行政判决改变了（2012）营行终字第62号行政判决，（2012）营行终字第62号行政判决不能作为定案依据，（2014）营行终字第98号行政判决才可作为本案定案依据。惠发公司辩称：1、周明华在惠发公司发生总房款19万元的收据不是产权确权的依据，19万元也不是94平方米房屋的房款，周明华在买房前租用惠发公司的房屋，19万元应该是租房和买房款的重合。2、惠发公司建房在先，统一办房屋产权证是在2000年后，惠发公司先发到房产部门的申请表，房产部门见到有惠发公司公章的申请表后开出交印花税等手续，到惠发公司交钱，惠发公司开出入户通知书、申请表确认、房屋结算单。房屋结算单必须与入户通知书、申请表情况一致、面积相同，并标明单价、总价。惠发公司开具总的结算书才能办理房屋产权证。惠发公司出售门市房仅有90平方米和180平方米，没有开过94平方米或96平方米。营口市述称，营口市是行政机关，与周明华、张英丽不具有民事法律关系，不是周明华、张英丽确权案件的民事法律主体，追加营口市为被告错误。张英丽诉讼请求是要求确认其享有营口市站前区90平方米房屋的所有权，系民事纠纷，营口市不是房屋的出售人，与该房屋无民事权利义务关系，不应参加本案民事诉讼。张英丽向一审法院起诉请求：判令张英丽与惠发公司房屋买卖协议有效，确认张英丽购买90平方米的房屋。一审法院认定事实：1993年，惠发公司以集资建房等形式开发建筑了营口市站前区纱厂北里13号楼房。其中13-54号房屋（东）与13-55号房屋（西）为一个共用入户门，总面积为180平方米。房屋建成后不久，周明华租用了13-55号房屋，当时周明华占用的面积96平方米左右。1994年1月24日张英丽以交纳集资建房款的形式购买了13-54号房屋（总房款167000元）并入住，入住当时，双方并没有对房屋结构进行变更。1996年周明华先后分四次向惠发公司交纳了19万元购买了原租用的13-55号房屋。1999年7月23日之前张英丽为出行方便，将原来临大街的窗户改成门，之后原先的入室门被堵上。张英丽将部分面积租给周明华、杨淑兰（二人为夫妻关系）使用，周明华、杨淑兰将双方原来分界的门斗北墙拆掉。1999年12月，惠发公司当时工作人员刘福林为周明华出具了入户通知书，载明周明华购买房屋面积为94平方米并加盖了惠发公司的公章。刘福林也曾书写一份周明华与惠发公司的购房协议书，上写明周明华购买的房屋面积为96平方米，每平方米2000元，但该协议书没有买卖双方的签字盖章。周明华于1999年12月12日向房产登记管理部门申请办理产权证明，申请登记上标明的房屋面积为94平方米，总房款为19万元。2000年房产登记部门为周明华发放了房屋产权证，上面记载房屋面积94平方米，但所附的房屋结构图，实际计算面积为96平方米。2004年张英丽欲办理房屋产权证，惠发公司为张英丽出具了房屋结算清单、入户通知单等材料，上述材料均载明张英丽购买了90平方米的门市房，总房款为16.7万元。张英丽在交纳了购房契税及其他收费等事项后，到营口市办理产权证时被告知申请登记的房屋中有部分面积（原共用门斗北边的，大小为1.35米×4.5米）已经登记在周明华名下。张英丽为此找到周明华，双方一起到营口市，由周明华书写了一份具结书，同意将已交款购买的争议部分面积退给张英丽办照，差额款由周明华找惠发公司解决。因为张英丽当时提交的手续齐全，2005年营口市为张英丽颁发了（面积90平方米的门市房）营房权证第房权证第**权证。但营口市因周明华房照在银行抵押，对双方产权证的重复登记面积没有撤销。张英丽在取得房照后，在自家墙上开了门，并将登记在自己名下的面积划出由其占用。2011年周明华以营口市为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销张英丽的房照重叠部分面积，法院于2012年3月20日作出（2011）站行初字第40号行政判决书，撤销了营口市为张英丽颁发的营房权证第×房权证第**证。后张英丽也向法院提起诉讼，要求撤销营口市为周明华颁发的94平方米门市房的产权证，该案正在审理中。张英丽又向法院提起了民事确权诉讼。庭审中惠发公司法定代表人韩林祥承认当初卖给张英丽的房屋面积为90平方米，卖给周明华的面积也是90平方米，具体以惠发公司出具的房屋买卖结算清单为准。一审法院判决：张英丽享有座落于营口市站前区90平方米房屋的所有权。案件受理费100元由惠发公司承担。周明华、杨淑兰不服一审判决，上诉请求：撤销原判，驳回张英丽的诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，双方当事人诉争的是共用门斗北边的1.35米×4.5米面积的归属问题。对此，惠发公司证明双方当事人购买的房屋均为90平方米，且在张英丽办理房照时，周明华出具的具结书中明示“同意将已交款购得的1.35米×4.5米面积退给张英丽办照，差额款由周明华与纱厂惠发开发公司解决。”综上，原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，应予维持。至于周明华多交的购房款可依法向惠发公司主张权利。经二审法院审判委员会讨论决定，该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周明华、杨淑兰负担。本院再审对原审判决认定的基本事实予以确认。另查明，周明华租用13-55号房屋时，与国营营口纺织厂职工住房合作社（惠发公司）签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同载明租赁门市房面积90平方米。再查明，本案原审判决发生法律效力后，一审法院就张英丽诉营口市、周明华房屋行政登记一案于2014年9月29日作出（2012）营站行初字第11号行政判决，撤销营口市于2006年3月14日为周明华颁发的营房权证站字第房权证站字第**。周明华提起上诉，二审法院于2015年1月5日作出（2014）营行终字第98号行政判决，驳回上诉，维持原判。2015年3月6日，营口市为张英丽颁发站前区纱厂北里13-54号房屋所有权证，载明建筑面积90平方米。上述事实，有房屋租赁合同、（2012）营站行初字第11号行政判决、（2014）营行终字第98号行政判决、营房权证站字第×房权证站字第**以证实。本院再审认为，本案主要争议焦点是案涉房屋中1.35米×4.5米部分的归属问题。惠发公司开发建设营口市站前区纱厂北里13号楼，其中13-54号（东）与13-55号（西）门市房共用入户门，房屋建筑面积为180平方米，以入户门中线划分两边各90平方米。房屋建成后周明华租用13-55号，租赁合同载明租赁面积为90平方米，但周明华实际占用面积大于90平方米，包括门斗北、门斗中线东1.35米×4.5米部分。张英丽于1994年分三次向惠发公司合计交款16.7万元购买13-54号房屋并使用。惠发公司于2004年给张英丽出具房屋结算证明，载明面积90平方米，价款16.7万元（1855元/㎡×90㎡）。周明华于1996年分四次向惠发公司交款合计19万元，购买13-55号房屋。惠发公司为周明华出具的住宅分配通知书载明：一楼网点94㎡。1999年周明华向房产登记机关申请房屋所有权登记，提交的申请书载明房屋建筑面积94平方米，房产登记机关的房屋测绘表亦载明建筑面积94平方米（包括本案争议的门斗中线东1.35米×4.5米部分），房产登记部门于2000年4月22日为周明华颁发房屋产权证，载明房屋建筑面积94平方米。2005年张英丽向房产登记机关申请产权登记，提交的申请书载明房屋建筑面积90平方米。因门斗中线东1.35米×4.5米部分已经登记在周明华名下，张英丽实际占用部分不足90平方米。张英丽与周明华向房产登记机关出具具结书，具结书中周明华写明：“周明华同意将已交款购得的1.35×4.5面积退给张英丽办照，差额款由周明华与纱厂惠发房产开发公司解决”。房产登记机关根据具结书对张英丽房屋面积进行测绘，含争议的1.35米×4.5米部分，房屋建筑面积90平方米。2002年10月17日，房产登记机关为张英丽颁发房屋所有权证，载明房屋建筑面积90平方米。本院认为，周明华与张英丽的房屋，即13-55号（西）与13-54号（东）门市房建筑面积合计为180平方米，而惠发公司给二人出具的住宅分配通知书、房屋结算证明分别载明建筑面积94平方米、90平方米，超出房屋的总面积。根据房屋测绘图，重叠部分即为门斗北、门斗中线东1.35米×4.5米部分。张英丽2005年办理房屋产权证过程中，周明华具结同意将1.35米×4.5米部分退给张英丽，同时结合原审及本院再审过程中惠发公司关于其出售门市房仅有90平方米和180平方米的陈述，可以确认本案争议的1.35米×4.5米房屋面积应归属张英丽，在办理产权登记前张英丽有对13-54号房屋90平方米的物权期待权。关于周明华出具具结书是否存在重大误解的问题。抗诉机关提出，周明华在书写具结书时存在重大误解，张英丽要求周明华退还的是其原以4000元价格卖给周明华的门斗部分面积，周明华没有将自家房屋内1.35米×4.5米部分给张英丽办照。本院再审庭审中周明华亦主张其同意退还的是门斗部分面积。本院认为，案涉具结书是出具给房产登记机关的，并存于房产登记机关，周明华庭审中并不否认具结书中“周明华同意将已交款购得的1.35×4.5面积退给张英丽办照，差额款由周明华与纱厂惠发房产开发公司解决”文字系其书写。所谓具结，是指行为人对自己的行为愿意承担法律责任的表示。现无证据证明张英丽曾将门斗部分面积卖给周明华；如果如周明华所述其退还的是其向张英丽购买的门斗部分面积，则无法解释“差额款由周明华与纱厂惠发房产开发公司解决”。综上，认为周明华出具具结书存在重大误解没有事实依据。本案原审诉讼之前，周明华、杨淑兰于2011年11月11日提起行政诉讼，请求撤销房产登记机关于2005年为张英丽颁发的房屋所有权证中的1.35米×4.5米面积。一审法院于2012年3月20日作出（2011）站行初字第40号行政判决，撤销上述房屋所有权证。张英丽提起上诉，二审法院于2012年7月17日作出（2012）营行终字第62号行政判决，驳回上诉，维持一审行政判决。张英丽遂提起本案所有权确认之诉。本院认为，上述行政判决认定的事实是周明华房屋所有权证中包括争议的1.35米×4.5米面积，进而认定张英丽房屋所有权证中出现属于周明华所有的1.35米×4.5米面积，上述认定是基于房屋所有权登记的记载，正因当事人对案涉1.35米×4.5米面积归属存在争议，才引发本案权属确认诉讼，本案应全面审查当事人提供的证据，确定案涉争议面积的归属，上述行政判决的认定不应影响本案争议面积权属确认的审理。同时，上述行政判决终审裁判理由是同一面积分别登记在两个房屋所有权证上，撤销重复发证行为，该处理结果亦不应影响本案争议面积权属确认的审理。综上，本案原审认定基本事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持营口市中级人民法院（2014）营民一终字第659号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  米继东审 判 员  张云涌代理审判员  蒋华明二〇一九年二月二十二日书 记 员  辛 颖