河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终131号上诉人（原审被告）：朱有奎，男，1972年4月15日出生，汉族，现住故城县。被上诉人（原审原告）：故城县泰赫房地产开发有限公司。住所地：故城县营东新区。法定代表人：孟庆兰，董事长。委托诉讼代理人：戴吉峰，河北金箭律师事务所律师。上诉人朱有奎因与被上诉人故城县泰赫房地产开发有限公司（以下简称泰赫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2018）冀1126民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱有奎上诉请求：1.撤销故城县人民法院（2018）冀1126民初539号民事判决书，支持上诉人原审反诉请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人与被上诉人于2014年6月11日签订了房屋认购协议书，2014年7月28日签订购房合同，上诉人交纳了定金及首付款。在签订上述合同时，被上诉人隐瞒了案涉房产的开发、建设、预售、不动产登记等相关证照的审批情况，未通过相关部门的竣工验收，并且在上诉人入住后仍因质量问题达不到验收合格的条件。上诉人认为该合同自签订之日起被上诉人即存在欺诈情形，出于对政策的不了解、缺乏法律意识，上诉人倾其所有购买了案涉房产，签订被上诉人提供的制式购房合同，交纳相关款项后入住并进行了装修及添附了部分必备的水、电、暖设施，原审时对上述添附物品价格进行了鉴定。上诉人认为该购房合同违反诚信原则，原审法院对上诉人损失的诉请予以驳回是显失公平的。基于以上理由特提出上诉，请依法维护上诉人合法权益。泰赫公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泰赫公司向一审法院起诉请求：1.依法解除泰赫公司与朱有奎2014年12月24日签订的商品房买卖合同；2.要求朱有奎交还房屋并赔偿损失。朱有奎向一审法院反诉请求：1.要求泰赫公司赔偿涉案房产装修添附财产损失10万元（以价值评定为准，保留价值评定后追加诉求的权利）；2.要求泰赫公司承担违约责任，赔偿损失，承担给反诉人造成的搬迁费、营运损失，并对涉案房产增值进行分割。一审法院认定事实：2014年6月11日，泰赫公司与朱有奎签订《泰赫·裘都国际商品房认购协议书》，约定乙方朱有奎购买甲方泰赫公司位于裘都国际B区金22号房，乙方在与甲方签订认购书的同时，一次性向甲方交纳定购金2万元。当日，朱有奎交纳定金2万元。2014年7月28日，泰赫公司与朱有奎就上述房屋买卖签订《购房合同》，双方就房屋价格、付款方式、交房期限等进行了约定。2014年12月24日，泰赫公司与朱有奎签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人故城县泰赫房地产开发有限公司，买受人朱有奎。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于故城县营东新区邢德公路南侧同江路西侧的地块的土地使用权。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第B幢金22号房。该商品房的用途为商服，属框架结构，层高为3.3-3.9米，建筑层数地上三层。该商品房阳台是封闭式，合同约定建筑面积共197.38平方米，其中套内建筑面积191.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.02平方米。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2415元，总金额人民币476673元整。第六条付款方式及期限。买受人于2014年12月24日付首付款238673元，剩余房款238000元作为银行贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人自动解除合同的应向出卖人赔偿全部购房款的10%违约金，如买受人原因不能按时办理按揭贷款的按本合同第七条作为买受人逾期付款违约处理。第八条交付期限。出卖人应当在2015年5月30日前，该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按不解除合同双方协商限定日期。……”同时，双方签订补充协议，约定买受人应在签订商品房买卖合同7日内提交申请个人住房贷款所需的全部真实材料并及时配合办理相关的银行贷款手续，否则视为买受人逾期付款，承担逾期付款违约责任（依买卖合同第七条办理）。上述三份协议均写明朱有奎电话号码为159××******。2014年12月24日，泰赫公司与朱有奎办理钥匙交接手续，并出具钥匙交接证明，载明截止当日，乙方已向甲方交齐金22号房50%比例房款共计238673元，剩余房款共计238000元为银行按揭，乙方应在后期积极配合甲方办理银行按揭手续（以甲方电话通知为准），不影响甲方办理该房屋产权证书，因乙方不配合办理按揭手续所造成的房屋产权证书无法办理的，甲方有权要求解除房屋买卖合同，该房屋由甲方处置。审理中，朱有奎申请法院对涉案资产价值进行评估，河北昌泰资产评估事务所接受本院委托，于2018年6月1日作出冀昌泰评报字（2018）第213号报告书，资产评估价值为576193元。一审法院另查明：泰赫公司于2012年12月17日取得编号为地字第13112620121217001YD号建设用地规划许可证，2013年11月26日取得建字第1311262013112601YD号建设工程规划许可证，2017年3月1日取得编号131126201703010301建筑工程施工许可证，2017年3月22日取得（2017）故城县不动产权第0000244号不动产权证，2017年12月1日取得故预房证第2017045ZD号商品房预售许可证。目前，该涉案房屋已经获得竣工验收。一审法院认为，泰赫公司与朱有奎签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。朱有奎已按合同约定交付了购房首付款238673元，履行了支付首付款义务，泰赫公司已依据合同约定于2014年12月24日将涉案房屋交予朱有奎，履行了交付义务。根据双方签订的房屋买卖合同及钥匙交接证明的约定，朱有奎应在收到泰赫公司电话通知后积极办理按揭贷款手续。泰赫公司提供的其于2018年1月23日及2017年12月6日发送短信和拨打电话通知办理按揭贷款相关事项的电话号码为137××******，与三份合同中均明确载明的朱有奎电话159××******不符，且泰赫公司未提供其他有效证据证明朱有奎在立案前已收到办理按揭贷款手续的通知，故泰赫公司以此为由主张朱有奎违约证据不足，泰赫公司主张朱有奎赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。本案审理中，泰赫公司要求解除合同，且朱有奎同意解除合同，故泰赫公司主张解除与朱有奎签订的《商品房买卖合同》并要求朱有奎交还房屋的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。《商品房买卖合同》第十一条约定，“所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”由此可见，泰赫公司是否出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，仅是朱有奎是否拒绝交接的条件。另外，朱有奎依据泰赫公司在交付涉案房屋时没有办理出售涉案房屋所依据的建筑工程施工许可证、不动产权证及商品房预售许可证主张泰赫公司违约，但在朱有奎提起反诉前，该三证均已由有关部门颁发，该房屋已由有关部门验收合格，且朱有奎于2014年12月24日领取涉案房屋钥匙未提异议并居住至今。故朱有奎依据泰赫公司未按规定施工、未取得相关手续及房屋不具备合同约定的使用条件要求解除合同的情形已经不存在，对其辩称依法不予支持。朱有奎辩称泰赫公司未于涉案房屋交付后90个工作日内将办理权属登记需由泰赫公司提供的资料报产权登记机关备案，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，因朱有奎既未提交办理按揭贷款的资料亦未向泰赫公司支付剩余尾款，故泰赫公司未办理备案并非导致朱有奎不能取得房地产权属证书的实质原因，对朱有奎的上述辩称依法不予支持。民事主体从事民事活动，应遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案开庭审理时，朱有奎根据泰赫公司起诉，已知涉案房屋可以办理按揭贷款，但朱有奎既未按照买卖合同的一般交易规则和交易习惯积极办理按揭贷款，亦未向泰赫公司支付剩余尾款，明确表示且以行为表明不履行主要债务，并同意解除合同，故朱有奎因不履行合同主要债务导致合同目的不能实现，对解除合同导致的对涉案房产装修添附财产的损失等应自行承担，其主张泰赫公司赔偿损失及对涉案房产增值进行分割的诉讼请求，依法不予支持。对朱有奎缴纳的购房首付款238673元，泰赫公司依法应予返还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.解除原告（反诉被告）故城县泰赫房地产开发有限公司与被告（反诉原告）朱有奎之间于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》；2.原告（反诉被告）故城县泰赫房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）朱有奎首付款人民币238673元；3.被告朱有奎（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）故城县泰赫房地产开发有限公司位于故城县营东新区邢德公路南侧同江路西侧的泰赫·裘都国际第B幢金22号房屋；4.驳回原告（反诉被告）故城县泰赫房地产开发有限公司的其余诉讼请求；5.驳回被告（反诉原告）朱有奎的其余诉讼请求。案件受理费8450元，反诉费1150元，由原告（反诉被告）故城县泰赫房地产开发有限公司负担1150元，被告（反诉原告）朱有奎负担8450元。本院二审期间，朱有奎又主张泰赫公司要改变涉案房屋内部楼梯的形式，去掉不锈钢楼梯扶手，改成防火墙，且房屋出现裂缝，物业没有给解决。基于上述理由，要求解除合同，赔偿损失。泰赫公司则主张楼梯扶手改防火墙是因为消防部门新的要求，而且是在提起本案诉讼之后消防部门才要求改造的。对朱有奎主张的房屋有裂缝问题，泰赫公司不予认可。本院认为，朱有奎在一审中拒绝继续履行其与泰赫公司之间房屋买卖合同的理由为泰赫公司未取得相应的开发手续，涉案房产未进行验收，泰赫公司延迟办理房产登记手续。根据一审查明的事实，泰赫公司在本案诉讼前已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产产权证书、商品房预售许可证，并已经进行了竣工验收。按照双方约定，朱有奎应当配合泰赫公司办理商品房按揭贷款手续，但朱有奎在接到泰赫公司通知后，拒绝办理按揭贷款手续，并明确表示不再继续履行合同。二审中，朱有奎又以泰赫公司要改变室内楼梯扶手形式为由，拒绝继续履行合同。首先，朱有奎在一审中未提出上述理由，二审中提出于法无据；其次，改变室内楼梯扶手形式是消防部门按照新的规范作出的要求，泰赫公司对此并无过错。故，朱有奎以此为由要求解除合同，并要求泰赫公司赔偿损失明显缺乏法律依据。泰赫公司早在2014年12月24日即将涉案房产交付朱有奎，朱有奎仅支付首付款238673元即入住至今，且在能够继续履行合同的情况下明确拒绝履行，其要求泰赫公司赔偿装修、添附及房产增值损失既缺乏相应的事实和法律依据，也不符合公平原则。鉴于泰赫公司和朱有奎均表示同意解除房屋买卖合同，双方签订的房屋买卖合同应予解除。综上所述，朱有奎的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人朱有奎负担。本判决为终审判决。审判长  李希平审判员  倪庆华审判员  张宝芳二〇一九年二月十四日书记员  孙华晨