江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民终6127号上诉人（原审被告）：徐州月星置业有限公司，住所地徐州经济开发区杨山路**。法定代表人：丁佐宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王祥、朱丽娜，江苏天根律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏华威门窗有限公司，住所，住所地徐州市铜山经济开发区第三工业园区经纬路东div>法定代表人：张亚涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周保久，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人徐州月星置业有限公司因与被上诉人江苏华威门窗有限公司合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初3168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人徐州月星置业有限公司的委托诉讼代理人王祥、朱丽娜，被上诉人江苏华威门窗有限公司的委托诉讼代理人周保久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐州月星置业有限公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：一、被上诉人对案涉房屋不享有物权。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。依《物权法》的规定，被上诉人并不享有涉案不动产的所有权，因此被上诉人无权要求上诉人协助办理过户手续，被上诉人所述诉讼请求并无法律依据。二、因被上诉人的违约行为，合同已经解除，被上诉人无权要求上诉人交房。被上诉人于2015年2月14日向上诉人出具承诺申请书，该承诺书明确约定了合同的解除条件，在该申请书第6条中双方明确约定：如因被上诉人及被上诉人指定的第三方的原因，导致被上诉人与上诉人之间任何纠纷或后续变动，尤其在工程款结算和己按本申请抵偿工程款行为方面，导致在抵偿金额范围方面对贵公司有任何实质性影响的(包括但不限于已抵偿金额超过贵公司应支付我公司之工程款的），上诉人有权单方解除标的商品房买卖合同…因上诉人行使合同单方解除权导致的损失由被上诉人负责。无论是否办理完毕商品房买卖合同的撤销手续，上诉人均不承担向被上诉人或被上诉人指定的第三方交付房屋的责任，且由此导致的上诉人任何损失，均由被上诉人负责承担相关责任。上诉人认为该约定的目的就是为了对抵房后不确定的费用提供解决办法，上诉人与被上诉人签订涉案商品房买卖合同的基础是上诉人应支付被上诉人剩余工程款。但是被上诉人承接的月星环球商业中心A区S1-1门窗安装工程及月星公馆住宅小区门窗工程在质保期内出现大量的质量问题。庭审中上诉人已提交双方往来函件证明上诉人在多次函告被上诉人未果的情况下由第三方服务公司提供维修服务，有维修工程施工合同及工程完工验收单、工程结算单、银行转账记录、发票等资料证明因上述门窗质量问题上诉人支出维修费用共计435730.87元。《合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现在因被上诉人拒不履行保修义务，上诉人因维修支出，应付工程款项大幅减少，导致承诺书第六条所约定的解除条件成就，根据该条约定上诉人有权单方面解除涉案房屋认购书。一审判决书中第四页的本院认为中提到：法院认为上诉人没有证据证实曾向被上诉人提出过“要求解除两套双方的购房合同”只是在庭审中提出“要求解除两套双方的购房合同”，上述属于认定事实不清、适用法律错误。《合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一次庭审中（2017年12月13日），上诉人已经明确提出解除标的房屋认购书，本次判决书中也明确提到上诉人己经在庭审中向被上诉人做出解除合同的意思表示，提出“要求解除两套双方的购房合同”，这反而足以证明上诉人已通知对方，即使双方已经签订商品房买卖合同，该合同也已经解除。合同自通知到达对方时解除。根据如果被上诉人有异议的，被上诉人可以在合理期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。三、判决书第五页中法院认为上诉人应当履行“月星环球商业中心房屋认购书”事实错误判决书中提到，“事实上以房抵款为五套房屋，己过户三套。根据合同的相对性原则，双方签订的“月星环球商业中心房屋认购书”应当履行”。合同的相对性，是指合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。但是本案是上诉人与被上诉人之间的纠纷，并没有涉及第三人，在被上诉人的违约行为导致承诺书第六条所约定的解除条件成就，根据该条约定上诉人有权单方面解除涉案房屋认购书，已过户三套并不影响附解除条件的合同在解除条件成就时上诉人解除合同的行为。目前也没有法律规定在合同当事人一方已经履行部分合同义务的情况下不能行使合同解除权，上诉人对于已经签订商品房买卖合同的三套房屋暂未行使解除权并不影响上诉人在解除条件成就时对涉案房屋行使解除权，因此法院没有事实和法律依据判令上诉人在合同已经解除后继续履行合同义务。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法发回重审或改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人江苏华威门窗有限公司辩称，一、被上诉人虽然对案涉房产不享有物权，但在本案中被上诉人物权的取得是双方以房抵款约定所得，上诉人依法应按照以房抵款协议将案涉房产过户到被上诉人名下。二、上诉人称合同已解除是不能成立的，最高院商品房买卖司法解释第15条规定，合同解除权应在一年内主张，涉案房产抵账协议签署后至案涉工程质保期满的2016年1月1日，至今已经远超过一年，因此上诉人仅仅在2017年12月13日在被上诉人起诉后才主张解除涉案合同已经超过了法定解除期限，一审法院未予采信是正确的。同时，上诉人以被上诉人所做的门窗工程售后维修问题费用40余万元并以此抗辩不应将案涉房产过户到被上诉人名下，是不能成立的。由于涉案工程保修期在2016年1月1日已经结束，在质保期满后的售后维修与案涉工程款的支付方式即以房抵款没有必然联系。同时，上诉人所举的维修费用证据也未得到双方一致认可或者经过司法机关裁判，属于事实不清证据不足，如上诉人认为售后维修确实存在问题应当另案主张权利。江苏华威门窗有限公司向一审法院起诉的请求为：1、依法判令徐州月星置业有限公司将案涉房屋过户到其名下；2、诉讼费用由徐州月星置业有限公司承担。一审法院认定事实：双方签订没有落款日期的“月星环球商业中心房屋认购书”一份，合同约定：徐州月星置业有限公司将其开发的案涉房屋一套出售给江苏华威门窗有限公司，房屋总价款为322809元，2015年2月15日徐州月星置业有限公司给江苏华威门窗有限公司出具销售不动产发票一张，发票注明“预收购房（款）”。江苏华威门窗有限公司自认该协议的签订，是因为徐州月星置业有限公司欠江苏华威门窗有限公司门窗工程款，双方协商以房抵款，江苏华威门窗有限公司并未实际支付购房款。江苏华威门窗有限公司欠他人款项，想以该认购协议中的房产冲抵欠款，徐州月星置业有限公司否认该认购协议的效力，不同意直接将该房屋办理在江苏华威门窗有限公司债权人名下，拒绝办理权属登记手续。2015年2月14日江苏华威门窗有限公司向徐州月星置业有限公司出具一份“承诺申请书”，其中第6条承诺：“如因我公司及我公司指定的第三方的原因，导致我公司与贵公司之间任何纠纷或后续变动，尤其在工程款结算和已按本申请抵偿工程款行为方面，导致在抵偿金额范围方面对贵公司由任何实质性影响的（包括但不限于已经抵偿金额超过贵公司应支付我公司之工程款的），贵公司有权单方解除标的商品房买卖合同或要求我公司以现金形式返还贵公司受影响部分金额。因贵公司行使合同单方解除权导致的损失由我公司负责，无论是否办理完毕商品房买卖合同的撤销手续，贵公司不承担向我公司或我公司指定的第三方交付房屋的责任，且由此导致的贵公司任何损失，均有我公司负责承担相关责任”。后来，因江苏华威门窗有限公司承包的徐州月星置业有限公司门窗工程出现质量争议，双方未能妥善解决。庭审中，徐州月星置业有限公司门窗工程以江苏华威门窗有限公司“未承担保修责任导致徐州月星置业有限公司产生经济损失，依据出具的承诺书，徐州月星置业有限公司有权单方解除房屋认购协议”。双方以房抵款为5套房屋，已过户3套。2016年6月17日，徐州月星置业有限公司与南京某公司签订“维修工程施工合同”，对江苏华威门窗有限公司承包的徐州月星置业有限公司门窗工程进行维修。庭审中，徐州月星置业有限公司门窗明确表示：“我们依据的承诺申请书的第六条，我们已经不欠江苏华威门窗有限公司的钱了，不应该过户了。我们要求解除两套双方的购房合同，我们作为抗辩理由，不做为反诉提出”。一审法院认为，当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。江苏华威门窗有限公司承包的徐州月星置业有限公司门窗工程出现质量争议，双方应当依据合同妥善解决。徐州月星置业有限公司没有证据证实曾向江苏华威门窗有限公司提出过“要求解除两套双方的购房合同”只是在庭审中提出“要求解除两套双方的购房合同”，同时并明确：“我们依据的承诺申请书的第6条，我们已经不欠江苏华威门窗有限公司的钱了，不应该过户了。我们要求解除两套双方的购房合同，我们作为抗辩理由，不做为反诉提出”。事实上以房抵款为五套房屋，已过户3套。根据合同的相对性原则，双方签订的“月星环球商业中心房屋认购书”应当履行，而徐州月星置业有限公司对江苏华威门窗有限公司承包的徐州月星置业有限公司门窗工程的质量纠纷，因徐州月星置业有限公司拒绝提出反诉，同时也因是另一法律关系，徐州月星置业有限公司应另行寻求法律途径解决。故而，一审法院支持江苏华威门窗有限公司的主张。遂判决：徐州月星置业有限公司于一审判决书生效后30日内办理将案涉房屋过户到江苏华威门窗有限公司名下的登记手续。本院对一审查明的事实予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间的争议焦点是：涉案认购协议应否继续履行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”；第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定规定“…对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。根据以上规定，合同解除应通知对方，当事人没有约定解除权行使期限的，对方当事人也没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；否则解除权消灭。本案中，江苏华威门窗有限公司与徐州月星置业有限公司签订“月星环球商业中心房屋认购书，双方协商以房折抵门窗工程款，该认购协议意思表示真实，内容合法，对双方具有法律约束力。上诉人徐州月星置业有限公司没有证据证明其在上述规定的期限内对合同的解除进行了通知，即使依据双方约定其有单方解除权，也因其自身原因导致该权利消灭，上诉人也未有证据证明双方签订的认购书存在无效的情形，涉案认购协议应当继续履行，上诉人徐州月星置业有限公司应当按照约定履行自己的义务。一审判决符合法律规定。综上所述，徐州月星置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐州月星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  赵淑霞审 判 员  陈小兵二〇一九年二月二十一日法官助理  沙 莎书 记 员  薛淑淑