湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初467号原告：周红杏，女，1969年10月11日出生，汉族，湖南省长沙市人，住长沙市雨花区，现住湘潭市。被告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦**，统一社会信用代码91430300587048571E。法定代表人：杨靖，该公司总经理。被告：湘潭新都汇商业管理有限公司，住，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦**一社会信用代码9143030058898576X6。法定代表人：杨靖，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。原告周红杏与被告湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称新都房地产公司）、湘潭新都汇商业管理有限公司（以下简称新都汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周红杏与被告新都房地产公司、新都汇公司的共同委托诉讼代理人杨晓青均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告周红杏向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告新都汇公司立即向原告支付2017年和2018年房屋租金共计为53415.39元，并支付相应的违约金；2、被告新都房地产公司对诉请第一项支付义务承担连带偿还责任；3、两被告承担本案全部诉讼费用；4、判令被告湘潭新都汇商业管理有限公司与任何第三方签订的涉及到2019年1月1日之后的合同都无效。事实与理由：2012年12月22日，原告与被告新都汇公司签订了一份《租赁合同》，约定原告将其所有的位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇二期7号楼020XXXX号商铺和X栋020XXXX号商铺出租给被告新都汇公司，租期自2014年1月1日起至2019年1月1日止，共计五年；并约定被告新都汇公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价102571元和151788元为基数，按照第一年返6%、按照第二年返7%、按照第三年返8%给予甲方在该房最终成交合同总价作为总价优惠的一次性抵扣。同时约定自第四年起按总价为基数的10%、第五年按11%的比例标准向原告支付租金，支付方式为第四年、第五年的7月30日分别一次性支付。同时约定被告新都房地产公司对被告新都汇公司上述租金等支付义务承担连带担保责任。合同生效后，原告已按合同约定交付房屋给被告使用，而被告新都汇公司至今未支付2017、2018年度租金给原告。依照《租赁合同》第三条第四款约定，被告未按约定支付租金，每逾期一日按未付租金的万分之二缴付违约金，超过半年未付租金，原告有权终止合同，并向被告追究违约责任。被告新都房地产公司应对上述债务承担连带清偿责任。被告新都房地产公司辩称：原告要求被告新都房地产公司承担连带责任的诉讼请求没有合同依据，理由如下：一、三方的《租赁合同》中没有任何文字约定被告新都房地产公司承担连带偿还责任；二、被告新都房地产公司在租赁合同中仅为独立的一方当事人；三、新都房地产公司虽然支付了前三年的租赁费用，但是在合同中并不对原告承担任何义务。新都汇公司辩称：一、被告新都汇公司与原告之间实际上是委托合同关系，而不是租赁合同关系，根据委托合同的性质，未出租的风险应当由原告承担；二、被告享有“先履行抗辩权”，原告没有提供租赁收入税务发票，被告有权拒绝支付租金；三、原告要求被告支付的房屋租金诉讼请求中2019年1月1日以前的租金已过诉讼时效，理由：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行届满之日的次日起算。同时2018年7月18日最高人民法院“关于民法总则（2017年10月1日实施）诉讼时效制度若干问题的解释”（证据7）也明确了原民法通则规定的时效节点，再次辨明原告要求被告支付的房屋租金诉讼请求中2019年1月1日以前的租金已过诉讼时效，被告不承担2017年1月1日至2018年12月31日的租金支付义务，也不承担该部分租金关联违约金的支付义务；四、因政府政策的变动以及市场不景气导致被告经营困难，被告已无法实现当初签订合同之目的，被告请求解除双方的租赁合同。经本院审理查明：原告周红杏与被告新都汇公司、新都房地产公司于2012年签订了一份《委托租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇二期X号楼020XXXX号商铺和X栋020XXXX号商铺出租给被告新都汇公司，租期自2014年1月1日起至2019年1月1日止。在合同2.1条约定：甲方（周红杏）、乙方（新都汇公司）、丙方（新都房地产公司）一致确认及同意：甲方在购买该铺时，丙方已经承担了全部招商成本和风险并按第一年6%（该铺销售面价为基数）、第二年7%（该铺销售面价为基数）、第三年8%（该铺销售面价为基数）的标准将招商期间租金收益总额在该铺最终成交合同总价中作为总价优惠给予了甲方一次性抵扣，同时乙方将在第四年按10%（该铺最终成交合同总价为基数）、第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金，且乙方、丙方在招商期内不再另行支付任何其他费用和收益（包含但不限于该铺在招商期内可能出现的广告附加收益、租金溢价、招商加盟收益、押金保证金广告费收益等）给甲方。合同2.4条约定：乙方在第四年和第五年的7月30日分别一次性支付当年的该铺租金至甲方指定银行账户，支付租金前甲方需向乙方提供该铺当年租赁收入税务发票。合同3.4条约定：三方同意在招商期内，如乙方不按本协议约定按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议，并可向乙方追究违约责任；如乙方提前终止本协议，乙方须按本协议约定支付剩余招商期的全部租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告新都汇公司自2017年1月1日起至今未向原告周红杏支付房屋租金。现原告为维护自身合法权益，为此诉至本院。另查明，根据原告周红杏与被告新都房地产公司签订的《商品房买卖合同》中的约定：该商品房价款分别为102571元、151788元。以上事实有原告身份资料复印件及被告新都汇公司、新都房地产公司的工商登记资料各一份、《商品房买卖合同》、《收据》、《租赁合同》以及原、被告的庭审陈述等证据予以认定，足以证实。本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告周红杏与被告新都汇公司签订《委托租赁合同》是否成立？《委托租赁合同》是委托合同还是租赁合同？二、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否超过了诉讼时效？原告主张的房屋租金计算的起止时间及金额为多少？三、原告主张向被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？四、被告新都房地产公司是否应对被告新都汇公司的上述债务承担连带清偿责任？第一个焦点：本院认为，原、被告所签订的《委托租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应按约全面履行各自的义务。原、被告签订的《租赁合同》从合同实质内容来看，《租赁合同》中对房屋的交付、租期、租金均进行了明确的约定，故原、被告所签订的《委托租赁合同》实质为房屋租赁合同。第二个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，被告辩称原告2017年11月1日之前主张的租金已经超过诉讼时效。对于原、被告的主张本院评析如下：本案中《委托租赁合同》第二条对于租金支付时间约定为“乙方在第四年和第五年的7月30日分别一次性支付当年的该铺租金至甲方指定银行账户”，从上述约定可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2017年7月30日、2018年7月30日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中被告欠付原告的第四年的租金应当2017年7月30日之前支付，而第四年租金的支付时间在民法总则施行之后尚未届满一年，故应当适用三年诉讼时效期间的规定，为此本院原告请求被告支付租金的诉讼请求依法予以支持。对于租金计算标准，根据《租赁合同》2.1条约定：乙方将在第四年按10%（该铺最终成交合同总价为基数）、第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金。为此被告新都汇公司应当按照合同的约定的租金标准向原告周红杏支付租金。第三个争议焦点：原告主张因被告支付相应违约金的诉讼请求。本院认为根据《委托租赁合同》第九条来计算违约金，《租赁合同》第3.4条中已明确约定了违约金的计算标准为逾期之日按未付租金的万分之二向原告缴纳滞纳金，而被告新都汇公司支付租金的时间为2017年7月30日和2018年7月30日，故被告新都汇公司应分二个期间向原告周红杏缴付滞纳金，故被告新都汇公司应分二个期间向原告周红杏缴付滞纳金，其中：第一个期间为自2017年7月31日起以25435.9元为基数计算至被告付清租金之日止、第二个期间为自2018年7月31日起以27979.49元为基数计算至被告付清租金之日止。第四个焦点，对于被告新都房地产公司是否应当对被告新都汇公司的债务承担连带偿还责任的问题。本院认为，根据《租赁合同》2.1条约定“甲方、乙方、丙方一致确认及同意：甲方在购买该铺时，丙方已经承担了全部招商成本和风险并按第一年6%（该铺销售面价为基数）、第二年7%（该铺销售面价为基数）、第三年8%（该铺销售面价为基数）的标准将招商期间租金收益总额在该铺最终成交合同总价中作为总价优惠给予了甲方一次性抵扣，同时乙方将在第四年按10%（该铺最终成交合同总价为基数）、第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金，且乙方、丙方在招商期内不再另行支付任何其他费用和收益（包含但不限于该铺在招商期内可能出现的广告附加收益、租金溢价、招商加盟收益、押金保证金广告费收益等）给甲方。”从上述约定来看，被告新都房地产公司虽作为房屋出卖方在出卖商铺时与原告作为本案案涉租赁合同的一方主体签订了《租赁合同》，但从合同2.1条的约定来看被告新都房地产公司把前三年的租金作为招商期间租金收益总额在该铺最终成交合同总价中作为总价优惠给予了原告一次性抵扣，而第四年、第五年的租金约定“乙方将第四年按10%（该铺最终成交合同总价为基数）、第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金”。本院再结合《租赁合同》第2.4条、第3.4条的约定来看，以上条款均明确约定了第四年、第五年租金支付义务方为被告新都汇公司，且约定了如被告新都汇公司未向原告支付租金之时，由被告新都汇公司承担违约责任，为此从租赁合同的以上约定中无法认定被告新都房地产公司承担租金的连带清偿责任。另外，原告在诉讼过程中主张请求被告新都房地产公司承担连带清偿责任的依据为，根据合同权利义务的对等原则，对于原告的此项主张，本院认为，被告新都房地产公司系案涉商铺的出卖人，而本案为租赁合同关系，故原告的主张缺乏事实与法律依据，为此本院对原告请求被告新都房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。第五个争议焦点：根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中原告与被告湘潭新都汇商业管理有限公司签订的《租赁合同》中约定的租赁期限为2014年1月1日起至2019年1月1日止。为此原告主张被告湘潭新都汇商业管理有限公司与任何第三方签订的涉及到2019年1月1日之后的合同都无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条之规定，判决如下：一、被告湘潭新都汇商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告周红杏支付租金53414.39元及滞纳金（滞纳金分两期进行计算：第一个期间为自2017年7月31日起以25435.9元为基数计算至被告付清租金之日止、第二个期间为自2018年7月31日起以27979.49元为基数计算至被告付清租金之日止。）；二、确认被告湘潭新都汇商业管理有限公司与任何第三方签订的租赁合同中约定的租赁期限超出2019年1月1日之后的部分无效；三、驳回原告周红杏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费436元，减半收取218元，由被告湘潭新都汇商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  朱令二〇一九年二月二十七日代理书记员  彭铼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。