宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕03民终1545号 上诉人（原审被告)：宋玉魁，男，生于1960年1月10日，身份证号码XXXXXXXXXX********，汉族，陕西省陇县人，住陕西省陇县。 委托诉讼代理人：白保剑，陕西金周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁群虎，陕西检学法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告)：陇县药材总公司,住所地：陕西省宝鸡市陇县,统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0573。 法定代表人：白林军，任总经理。 委托诉讼代理人：韦剑锋，陕西衡真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张新海，男，生于1962年3月22日，身份证号码XXXXXXXXXX********，汉族，陕西省陇县人，系该公司员工，住陕西省陇县。 上诉人宋玉魁因与被上诉人陇县药材总公司（以下简称药材公司）土地租赁合同纠纷一案，不服陇县人民法院（2018）陕0327民初564号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋玉魁及其委托诉讼代理人白保剑、袁群虎，被上诉人药材公司的委托诉讼代理人韦剑锋、张新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宋玉魁上诉请求：1、请求撤销陇县人民法院（2018）陕0327民初564号民事判决,依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人未收到被上诉人的催收租金告知书；2、被上诉人未按约定履行合同义务，未解决道路及通道问题，未按租赁面积全部移交土地。二、上诉人不存在违约行为，双方的合同应继续履行。被上诉人若解决好有关租赁的问题，上诉人愿意协商解决争议。 药材公司辩称：被上诉人按合同履行了义务，上诉人违反合同约定，并拖欠租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 药材公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2、判令被告返还原告土地324.958㎡；3、判令被告清偿土地租赁费105285元，支付违约金21067.8元，合计126352.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2011年7月19日，原、被告签订土地租赁合同，原告（甲方）将陇县城关镇西关街陇县药材总公司原办公楼院子共计324.958㎡出租给被告（乙方），租赁土地四址：东止西关小学界，南至药材总公司老办公楼界，西至糖酒公司界，北至宝商集团家美佳租界。租赁期限20年，自2011年5月1日-2031年4月30日，租金每平方米108元，年租金合计35095元，租金采用年缴的方式，由乙方每年年底前一次性给甲方交清下一年度的租金。合同约定：乙方未按约定的期限或数额支付给甲方租金，乙方除补缴所欠租金外，还应按实际拖欠天数及约定基本租金的一倍支付给甲方违约金（即：拖欠天数×基本租金×2），并且甲方有权单方面提前终止合同。另，原、被告之间关于原陇县药材总公司办公楼的一楼门面房、2-5层办公楼还分别签订有租赁合同。2015年11月28日，原告向被告送达催收租金告知书，要求被告于2015年12月20日前将所欠租金共计715257.20元（含其他租赁合同）全部向原告结清，否则，原告将委托第三方依法进行清收并解除租赁合同。2016年5月10日，原、被告就房屋、土地租赁及欠租事宜在原告公司进行了协商，并形成《关于宋玉魁所欠租金问题协商纪要》，被告对截止2015年11月份欠租金额予以认可，并表态于近期向原告支付部分所欠租金，其余部分于2016年年底前分期分批全部支付清结。2016年7月20日，原告委托陕西衡真律师事务所向被告送达律师函，提出清偿方案，并注明如对清偿方案持有异议，请于2016年7月25日前向原告书面提出，逾期将向人民法院提出诉讼，主张解除合同、追索拖欠款项本金及违约补偿金等合同权利。2018年2月8日，原告书写宋玉魁欠缴租金清单，注：本清单租金计算时间起点以2014年8月14日清单为接点，租金计算标准以合同约定和出租方租金标准计算（2016年5月份出租方曾对租金标准进行了调整，从2016年6月1日执行新标准），清单中关于本案涉讼土地欠租金额，自2015年5月1日-2018年4月30日共计105285元,被告在清单上签字，并注明：本人不同意2016年租金调整标准。2015年5月1日之前拖欠的租金，原告在其起诉的2-5层办公楼租赁合同一案中向被告进行了主张。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方都应遵循诚实信用的原则，按照合同的约定正确行使权利，履行义务。本案原、被告签订土地租赁合同，系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合同有效。原告将土地交付被告使用，被告拖欠租金未能及时清偿。原告分别于2015年11月及2016年7月向被告送达催收通知，被告仍未能清偿，现原告以被告长期拖欠租金为由要求解除合同、返还土地（面积324.958㎡）并清偿所欠租金、承担违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持；被告辩解原告承诺的事项未履行构成违约在先之意见，因未提供证据证明，本院不予采纳。关于欠租金额，双方对本案租金自2015年5月1日起算均无异议，原告要求按合同约定的年租金35095元计算自2015年5月1日-2018年4月30日的租金共计105285元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；关于违约金，因被告未按期交纳租金，已构成违约，根据合同约定，被告应按实际拖欠天数及约定基本租金的一倍支付给甲方违约金，现原告要求按约定日租金的10%支付违约金，系原告对自身权益的处置，不违背法律规定，本院予以支持，违约金计算为21067.8元（计算办法：2015年度违约金：日租金96.2元×10%×逾期天数1095天＝10533.9元；2016年度违约金：日租金:96.2元×10%×逾期天数730天＝7022.6元；2017年度违约金：日租金96.2元×10%×逾期天数365天＝3511.3元）。经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宋玉魁与陇县药材总公司2011年7月19日签订的土地租赁合同于判决生效后解除，由宋玉魁于判决生效后三十日内将租赁的土地（面积324.958㎡）返还陇县药材总公司；二、由宋玉魁于判决生效后三十日内清偿陇县药材总公司自2015年5月1日至2018年4月30日的租赁费105285元及违约金21067.8元，合计126352.8元。如果宋玉魁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2827元，由宋玉魁负担。 二审中，上诉人提交三组证据。第一组：有关租赁合同;第二组：调查笔录及证人证言。欲证明上XX房XX组：有关照片。欲证明被上诉人未完全履行合同义务，构成违约。以上证据均非新证据，亦不完全符合证据的构成要件。其余案件事实与一审法院认定一致，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应依约行使权利，履行义务。本案上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。被上诉人药材公司依约将租赁物交付给上诉人，上诉人宋玉魁未足额支付租金。被上诉人请求依法解除双方的租赁合同，由上诉人清偿租金、返还租赁物、承担违约责任，符合法律规定，应予支持。上诉人宋玉魁认为：1、被上诉人未履行催收租金义务；2、被上诉人未按约定履行合同义务，未解决租赁物道路及通道问题，未按租赁面积全部移交土地。双方的合同应继续履行。第一、根据有关法律规定。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因双方的合同关于租金的缴纳有明确的约定，并结合有关证据，一审法院认定被上诉人（出租人）已履行了催收租金的义务正确。第二、上诉人主张被上诉人交付的租赁物不符合约定，构成违约。但一、二审所提交的证据并不能证明其主张。且上诉人的以上主张均不能构成其拒缴租金的理由。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2827元，由宋玉魁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 林 审 判 员  邱有前 审 判 员  李宝萍 二〇一九年二月十八日 法官助理  谈佳华 书 记 员  刘宜卓