江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0205民初5386号原告:朱伟,男,1979年3月16日出生,汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：朱璇如，男，1944年11月25日出生，汉族，住无锡市新吴区，系朱伟父亲。被告:徐二南,男,1994年3月25日出生,汉族，住无锡市锡山区。原告朱伟与被告徐二南，第三人无锡市华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理，依法适用简易程序进行审理。2018年12月14日，本案经批准转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年2月18日公开开庭进行审理。审理中，原告朱伟申请撤回对第三人华夏公司的起诉，该申请系其真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以准许。原告朱伟及其委托诉讼代理人朱璇如到庭参加诉讼。被告徐二南经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱伟向本院提出诉讼请求：1、徐二南继续履行房屋买卖合同，并配合办理不动产变更登记手续；2、华夏公司协助办理不动产变更登记手续；3、徐二南承担本案的费用。审理中，朱伟变更诉讼请求：1、解除其与徐二南签订的房屋买卖合同；2、徐二南退还购房款57万元；3、徐二南赔偿中介费7000元和门锁更换费300元、水电费303元，合计7603元；4、徐二南赔偿违约金12万元。5、本案诉讼费用由徐二南承担。事实和理由：2017年11月23日，其与徐二南在无锡市信实房产经纪有限公司（以下简称信实公司）居间介绍下签署了《房屋买卖合同》（合同号6000025），约定其购买徐二南所有的位于无锡市锡山区的拆迁安置房（以下简称涉案房屋）及房内一切设施，价款为60万元，其于2017年12月22日前支付57万元，剩余3万元于办理变更登记后支付；2017年12月19日前，朱璇如在中介人员的见证下代其分5次共向徐二南支付57万元，并在徐二南和中介人员确认后更换门锁，打扫了房屋，搬入实际居住；2018年1月底，其家人多次接到自称系徐二南父亲的电话威胁，不堪其扰，暂时搬离了涉案房屋，2018年2月，双方经协商一致，由徐二南出具《承诺书》，承诺于2018年2月28日前归还购房款57万元和7603元其他退款，于2018年5月31日前支付6万元赔偿款，如未及时付款，徐二南承担相应的违约金，且双方签订的房屋买卖合同仍然有效；2019年2月2日，其与相关拆迁部门工作人员确认，涉案房屋未登记在徐二南名下，双方之间的合同实际上无法履行，徐二南构成违约，并给其造成了经济损失。被告徐二南未出庭，未答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年6月22日，由无锡市东亭城建投资开发有限公司拆迁安置管理办公室盖章的《春星村河西降村民组29号徐二南户拆迁房安置表》载明安置房座落分别为春晓苑3幢14门1402室和3幢16门1401室。2017年12月2日，徐二南（甲方）与朱伟（乙方）、信实公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：6000025），约定甲方向乙方出售涉案房屋，实际成交价为60万元，乙方须向丙方交纳信息服务费1万元，乙方于2017年12月2日交付定金5000元，于2017年12月4日交付房款95000元，于2017年12月10日交付房款10万元，于2017年12月22日前付清剩余房款37万元，甲方须保证房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如有纠纷，由甲方全部负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责全额赔偿。如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方支付甲方的全部购房款并承担一起后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生相关违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担丙方应收取的佣金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。乙方承诺该房屋到能过户时，将押款3万元归还甲方等。2017年12月2日，徐二南出具《定金收条》，载明“今收到朱伟（身份证：）购买春晓苑3栋14号1402室，购房定金大写伍仟元整（小写：￥5000.00）”。2017年12月4日，徐二南出具《首付收条》，载明“今收到朱伟（身份证：）东亭镇春晓苑3栋14号1402室购房首付款大写伍万元整（小写：￥50000.00）”，见证方由信实公司盖章。2017年12月5日，徐二南出具《首付收条》，载明“今收到朱伟（身份证：）东亭镇春晓苑3栋14号1402室购房首付款大写肆万伍仟元整（小写：￥45000.00）”，见证方由信实公司盖章。2017年12月8日，徐二南出具《首付收条》，载明“今收到朱伟（身份证：）家东亭镇春晓苑3栋14号1402室购房首付款大写拾万元整（小写：￥100000.00）”，见证方由信实公司盖章。朱璇如于当日通过银行转账付款。2017年12月19日，徐二南出具《收条》，载明“今收到朱伟（身份证：）家东亭镇春晓苑3栋14号1402室购房款大写叁拾柒万元整（小写：￥370000.00）”，由信实公司盖章。朱璇如于当日通过银行转账付款。2017年12月19日，锡山区东亭李师傅开锁店出具收款收据，载明换锁芯费用为300元。2017年12月22日，信实公司出具《中介费收条》，载明“今收到朱伟（身份证：）家东亭镇春晓苑3栋14号1402室中介服务费大写柒千元整……”。2018年1月15日，国网江苏省电力公司无锡供电公司开具发票，载明华夏春晓14幢1402室电费金额为303元。2018年1月22日，徐二南出具《合同（6000025）承诺书》，载明因甲方原因导致与朱伟产生房屋买卖违约，甲方承担违约责任，与朱伟达成如下协议：1.甲方于2月28日前退回已收房款57万元；2.甲方承担违约金6万元，其中3万元于2月28日前付清，2万元于3月30日前付清，1万元于5月30日前付清；3.甲方承担合同乙方中介费、水电费、门锁费，共计7603元，另外补偿中介费1000元于2月28日前付清。以上款项若出现违约或者逾期，甲方承担每天300元的违约金直至款项付清，若违约金停止支付，买卖合同（6000025）继续生效执行等。审理中，朱伟申请徐海滨、沈晓斌出庭作证，二人均陈述系徐二南和朱伟之间就涉案房屋买卖提供服务的中介人员，徐二南出卖涉案房屋后，又要求退款退房，后双方达成一致，徐二南出具了《合同（6000025）承诺书》。本院至无锡市锡山区东亭街道拆迁管理办公室就涉案房屋情况进行调查，得知涉案房屋系春星村河西降村民组29号的拆迁安置房，徐二南系被拆迁人，涉案房屋已交徐二南使用，但由于政策原因，涉案房屋尚未进行物权登记，亦无法登记至徐二南名下。上述事实，有朱伟提供的房屋买卖合同、拆迁安置房、收款收条、银行转账凭证、发票、承诺书、证人证言，本院制作的调查笔录及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐二南与朱伟就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，后由于徐二南违约，双方就该合同达成补充协议，即《合同（6000025）承诺书》，故双方应按照约定履行自己的义务。徐二南在履行《合同（6000025）承诺书》过程中，停止支付按每天300元计算的违约金，根据双方约定，双方应继续履行《房屋买卖合同》中约定的义务。现徐二南拒不履行合同义务，朱伟关于要求解除《房屋买卖合同》，并要求徐二南退还购房款57万元，赔偿中介费等费用7603元及承担违约金12万元的主张符合双方约定，本院予以支持。徐二南经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利，应依法承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告徐二南与原告朱伟签订的《房屋买卖合同》；二、被告徐二南于本判决生效后十日内退还原告朱伟购房款57万元，赔偿损失7603元，违约金12万元，合计697603元。如徐二南未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10776元，保全费3570元，公告费600元，合计14946元，由徐二南负担（朱伟同意其预交的诉讼费用，本院不再退还，由徐二南在本判决生效之日起十日内向其直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  刘家强人民陪审员  周锡培人民陪审员  吴志慧二〇一九年二月二十六日书 记 员  邓方媛