浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0481民初6628号 原告：潘朱泉，男，1957年1月18日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：杨莉丰，浙江海翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽芳，浙江海翔律师事务所律师。 被告：查金浩，男，1972年6月5日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：沈叶飞，浙江紫薇律师事务所律师。 原告潘朱泉与被告查金浩宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后依法适用简易程序审理。审理过程中，经原告申请，本院委托评估机构对案涉农村房屋的价格进行了评估，扣除审限69天。本案于2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告潘朱泉委托诉讼代理人杨莉丰，被告查金浩委托诉讼代理人沈叶飞到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许自行和解一个月。本案现已审理终结。 潘朱泉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2009年12月9日签订的《协议书》无效；2、判令被告向原告返还坐落于海宁市的宅基地使用权并腾退房屋。事实和理由：2009年12月9日，原、被告签订《协议书》一份，约定以被告出借20万元，原告将其享有的宅基地使用权抵偿该借款的方式，被告获得原告的宅基地使用权。合同签订后，被告支付了约定的款项，原告交付了宅基地，后被告在宅基地上建造了房屋，目前该房屋一直出租给他人使用。原告认为，被告并非原告享有宅基地所在的集体经济组织成员，无权取得或变相取得宅基地使用权，双方签订的协议无效，被告应当返还宅基地使用权，原告愿意返还20万元，对被告建造的房屋及其他损失愿意按法律规定进行合理补偿。因双方协商无果，遂提起诉讼。 查金浩辩称，涉案的协议应当是合法有效的，只是涉及到宅基地转让的条款无效；原告若要求被告腾退房屋的，应当支付按照合同约定的借款20万元及利息（以20万元为本金，按年息20%计算至实际清偿之日止），并赔偿被告违约金50万元；还应当支付被告所腾退房屋的费用，即评估报告中载明的房屋折旧价102.8万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，原告提供的协议书，被告对真实性无异议，本院对真实性亦予以认定。原告提供的2018年5月15日马桥街道柏士村委会出具的证明和2019年1月10日马桥街道柏士村委会出具的证明，被告对证据三性均有异议，本院经审查认为，该两份证明均是加盖了马桥街道柏士村委会公章的原件，本院对其真实性予以确认。 经原告申请，本院委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司对坐落于海宁市房屋的建造价格进行了评估，该公司出具的嘉衡估字﹝2018﹞第12G078号房地产司法估价报告载明：坐落于海宁市的房屋，房屋建筑面积为570.63平方米，确定估价对象在价值时点2018年12月5日未设立法定优先受偿权利下的重置价值（含固定装修，不含宅基地土地使用权）为119.5万元，扣除相应折旧价值后的评估价值为102.8万元。经质证，被告无异议，原告认为，评估报告的房屋重置价格中，包括了房屋开发成本、管理费、销售费、投资利息、销售税费等，这是按照一般商品房来评估的，所以价格偏高。其后，嘉兴市天衡房地产评估有限公司对此作出了说明：这只是重置成本法的标准公式，实际评估是按照农村自建房的特点，对相关的费用、利润、税费等作出了相应的取舍，估价计算是采用农村自建房的造价成本。故本院对该评估报告予以确认。 根据前述认定的证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 2009年12月9日，潘朱泉（甲方）与查金浩（乙方）签订《协议书》一份，载明甲乙双方经友好协商，就甲方现有的宅基地使用权转让的有关事宜达成协议：一、甲方向乙方借款20万元，在乙方使用宅基地时付清；二、甲方自愿将用于建造住宅的宅基地使用权永久性转让给乙方；三、如因土地权属问题或乙方不能建造房屋造成的损失，由甲方承担，除归还借款外，并赔偿20万元……五、甲方将宅基地使用权转让后，乙方自愿放弃向甲方追讨借款的权利，如甲方违约，向乙方要回土地使用权，则由甲方归还乙方借款20万元并按年息20%加付利息（自所有借款全部到位之日起计息），同时按市场一次性购买乙方建造的房屋等设施，并赔偿乙方损失50万元等。协议签订后，被告查金浩付清了20万元，并在宅基地上建造了房屋使用至今。坐落于海宁市的房屋即为被告在原告转让的宅基地上所建造的房屋，该房屋（含固定装修）在现行条件下的建造成本为119.5万元，扣除折旧后的价格为102.8万元。 另查明，潘朱泉现非马桥街道柏士村村民，查金浩也非马桥街道柏士村村民。潘朱泉取得本案所涉转让的宅基地使用权是基于其原有住房在拆迁时所享受的当地特殊政策。 本院认为，原、被告于2009年12月9日签订的《协议书》，其实质就是原告将宅基地使用权以20万元的价格转让给了被告，故被告关于20万元是借款的抗辩，本院不予采信。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法﹝2016﹞399号）第19条规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”本案双方买卖的标的物为农村宅基地使用权和建房指标，而查金浩并非该集体经济组织成员，故原、被告于2009年12月9日签订的《协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定以及“房地一体”的原则，查金浩应当向潘朱泉返还案涉宅基地使用权，并交付在宅基地上已建造的房屋（含固定装修），潘朱泉应返还查金浩宅基地使用权转让款20万元、并补偿查金浩因失去在宅基地上已建造的房屋所产生的相应损失102.8万元（即以案涉房屋在现行条件下的建造成本并计算折旧后的价格为依据）。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告潘朱泉与被告查金浩在2009年12月9日签订的《协议书》无效。 二、原告潘朱泉于本判决生效后十五日内返还被告查金浩20万元。 三、原告潘朱泉于本判决生效后十五日内补偿被告查金浩损失102.8万元。 四、被告查金浩在原告潘朱泉付清上述122.8万元后六十日内，将坐落于海宁市的宅基地使用权及房屋（以嘉衡估字﹝2018﹞第12G078号房地产司法估价报告载明的房屋财产范围为准）返还、交付给原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15852元，减半收取计7926元，由原告潘朱泉负担。评估费4285元，由原告潘朱泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  韩振宇 二〇一九年二月十三日 书记员  汪凯航 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。