上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1602号原告：陈美金，女，1964年4月28日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：王存沐，男。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李健，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。原告陈美金与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛家居)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王存沐，被告委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美金向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告2016年10月1日至2016年12月31日拖欠的租金人民币9,007.75元(以下币种相同)；2.依法判决被告支付违约金15,000元；3.依法判决被告支付上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室-XXX号商铺的实际占用使用费18,065.02元(计算方式为2017年1月1日至2017年1月30日，按照每日1.26元/㎡计算，计租金2,961.48元；2017年1月31日至2017年5月12日按照每日1.26元的1.5倍/㎡计算，计租金15,103.54元)；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海市闵行区银都路******中的**商铺产权人，原、被告于2008年4月12日签订《商铺租赁合同》，合同约定租金每三个月为一期支付，被告应于每年分4次向原告支付各期租金。如有违约，违约方应支付200,000元的违约金。合同签订后，被告总是拖欠租金。被告本应按期支付租金。虽经原告多次讨要，但被告至今仍未履行。2016年9月29日，上海市闵行区人民法院作出(2016)沪0112民初24886号民事判决书，被告支付原告自2015年1月1日到2016年9月30日的租金。但此后的租金，被告到期后仍不肯支付。被告上述行为已经侵犯原告的合法财产权益。为维护原告的合法权利，望判如所请。被告金盛家居辩称如下：针对诉请1，被告确实欠付该租金，但原告主张的金额系含税金额，实际双方结算的应为税后金额，该金额扣税后的金额是8,548元；针对诉请2，被告不同意该诉请。违约金应为补偿为主，惩罚为辅，原告没有提供证据证明其损失，故被告同意按照银行同期贷款的利息标准计算自2016年10月1日起至2019年2月28日止的违约金共计1,052元；针对诉请3，被告表示不同意。因为就诉请3的占有使用费，原告此前已经向上海市闵行区人民法院起诉要求商铺实际承租人进行支付。且根据被告了解，实际承租人也依据相应判决向原告支付了诉请3期间的房屋占用使用费，故被告认为原告再次向被告主张该期间的房屋占有使用费没有法律和事实的依据。本院经审理认定事实如下：2008年4月12日，原告陈美金(出租方，签约甲方)与被告金盛家居(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(68.8/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第八条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定，双方亦于落款处签名、盖章。合同履行过程中，被告长期拖延支付租金。现被告已支付租金至2016年9月底，2016年10月1日起至同年12月31日的租金至今未付。原告经多次催讨未果，遂成讼。另查明，原告陈美金系，原告陈美金系上海市闵行区银都路********商铺的产权人。div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>又查明，原告陈美金与案外人谢某作为，原告陈美金与案外人谢某作为共同原告曾于2017年8月17日向上海市闵行区人民法院起诉案外人欧某某(即讼争商铺实际承租人)2民初26091号。该案中，原告陈美金与案外人谢某主张：1.判令被告立即搬离上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室01-02号商铺，将商铺返还两原告；2.判令被告赔偿两原告自2017年1月1日至2017年5月30日的租金损失125,000元，计算至判决实际履行日(参考同地段房屋租金，以每年每间商铺租金150,000元计算，共两间商铺，年租金为300,000元)；3.判令被告支付自2017年5月31日起参照人民银行同期贷款利率计算的迟延履行租金利息。最终，上海市闵行区人民法院于2018年5月30日作出一审判决。判决主文为：一、被告欧某某于本判决生效之日起二十日内支付原告陈美金、谢宏自2017年1月1日起2018年3月31日止的占有使用费人民币242,550元；二、被告欧某某于本判决生效之日起二十日内支付原告陈美金、谢宏以人民币194,040元为本金，自2018年1月1日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，及以人民币48,510元为本金，自2018年4月1日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告陈美金、谢宏的其余诉讼请求。该案于2018年6月23日生效。上述事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、(2016)沪0112民初24886号《民事判决书》，由被告提供的(2017)沪0112民初26091号《民事判决书》及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告陈美金与被告金盛家居签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，被告金盛家居租赁商铺，应按时向原告支付租金。现2016年10月1日至2016年12月31日的租金已至付款期限，原告要求被告支付租金诉讼请求本院予以支持，然基于双方约定的租金应为税后租金，故实际被告应支付的该期间的租金为8,548元(税后租金)。在实际履约过程中，被告金盛家居长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。原告现主张15,000元的违约金，虽已低于双方的合同约定，但基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，将原告主张的违约金金额调整至5,000元。至于原告主张的诉请3，本院认为原告在(2017)沪0112民初26091号案件中已经获得案外人欧某某作为实际承租人针对该期间的房屋占有使用费之损失赔偿。故对于原告再次向被告重复主张该期间的房屋占有使用费之诉请，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈美金支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的租金人民币8,548元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈美金支付违约金人民币5,000元；三、驳回原告陈美金其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币425.91元，由原告陈美金负担人民币356.56元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担人民币69.35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年二月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。