文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初15753号原告（申请执行人）：游先朴，女，1967年7月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：谢旭，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，重庆渝宏律师事务所律师。被告（案外人）：重庆市江北区城市房屋征收中心，住所地重庆市江**。法定代表人：谭成君，该中心主任。委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆市森柯地产集团有限公司，住所地重庆市江**。法定代表人：杨德明，该公司董事长。被告（被执行人）：杨德明，男，1957年1月4日出生，汉族，住重庆市江**。原告游先朴与被告江北征收中心（以下简称江北征收中心），被告重庆市森柯地产集团有限公司（以下简称森柯公司）、杨德明申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告游先朴的委托诉讼代理人谢旭、李燕，被告江北征收中心的委托诉讼代理人王朝霞到庭参加诉讼。被告杨德明、森科公司经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法予以缺席审判。本案现已审理终结。原告游先朴向本院提出诉讼请求：判令准许执行位于重庆市江北区鲤鱼池XX号10-1、11-1、12-1、13-1、16-1、17-1、18-1、13-2、9-3、10-3、11-3、12-3、13-3、14-3、15-3、16-3、18-3、20-3号共计18套房屋。事实及理由：2016年4月13日，沙坪坝区人民法院作出（2016）渝0106民初字第3372号民事判决书，判决被告森柯公司、杨德明归还游先朴借款1000000元并支付利息及案件受理费、保全费。2016年12月12日，沙坪坝区人民法院作出（2016）渝0106执2975号之一执行裁定书，对重庆市森柯地产名下的上列18套房屋进行评估拍卖。被告江北征收中心对执行标的提出书面异议。2018年8月28日，沙坪坝区人民法院作出（2018）渝0106执异171号执行裁定书，中止对上列房屋的执行。原告认为沙坪坝区人民法院作出的（2018）渝1016执异171号执行裁定书认定事实不清、证据不足。侵害了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告江北征收中心辩称，本被告与被告森柯公司于2013年5月2日签订了房屋买卖合同，于2014年2月21日签订补充协议，购买房屋241套，其中包含原告游先朴起诉的涉案房屋。本被告于2013年4月25日至2014年3月21日期间先后共计支付了51208034元购房价款。根据合同约定的总价款，本被告已经支付了合同价格98.5%的购房款。2014年6月9日本被告与被告森柯公司签订了拆迁安置房房屋买卖合同移交备忘录，被告森柯公司将200套房屋移交给了本被告，其中包含了游先朴起诉的涉案房屋。该房屋至今未办理过户登记，并非本被告的原因。是因为被告森柯公司对外拖欠了债务，上述房屋从2015年开始陆续被多个法院查封、冻结导致房屋过户至今没有完成。因此，涉案房屋应当属于本被告。本被告享有排除执行的权利，请求法院维持（2018）渝1016执异171号裁定书作出的裁定，驳回原告游先朴的诉讼请求。被告森柯公司未作答辩。被告杨德明未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月2日，被告江北征收中心（甲方）与被告森柯公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方作为江北区政府下属的征收单位购买乙方开发建设的森柯·自然印象项目房屋，用于江北区部分征收项目的征收安置。项目地址位于重庆市江北区观音桥街道鲤鱼池由于号（现鲤鱼池XX号），甲方购买乙方开发建设的森柯·自然印象项目高层房屋，总套数244套，总建筑面积14060.81平方米。付款方式为：待乙方清退至200套房屋且甲方已经全额支付上述200套房屋的总房款时，剩余44套房屋的房款支付需在留足244套总房款10%的购房款作为购房尾款，即人民币6358298.28元后，再行按照乙方实际清退的房屋房款予以支付，直至支付完除购房尾款以外的所有房款。尾款支付方式：待乙方办理完《房地产权证》5日内支付购房尾款的50%，即人民币3179149.14元；待乙方办理完《房地产权证》150天后或所有小证办理完结后五日内付购房尾款的20%，即人民币1271659.66元；购房尾款的30%，即人民币1907489.48元作为房屋质量保证金，按如下方式支付：如乙方及时履行了该项目的所有房屋正常保修义务，则该款由甲方在乙方交房后满三年后的五日内退至100%，即人民币1907489.48元。双方还约定2013年10月31日前一次性完成房屋交付。2014年2月21日，被告江北征收中心（甲方）与被告森柯公司（乙方）签订《房屋买卖合同补充协议一》，约定对主合同部分条款予以变更：总套数200套，预售总建筑面积11089.97平方米，购房款为51987851.30元，以总房款的5%即2599392.57元作为购房尾款。鉴于甲方已在2013年8月19日前，按照主合同购置244套房屋的约定履行付款义务，向乙方支付了其已清退的192套房屋购房款人民币47889924.46元。现甲方应向乙方再支付付款1498534.27元，双方约定，甲方于本协议签订后五日内付清该购房款1498534.27元。总房款5%的购房款尾款2599392.57元按以下方式支付：待乙方办理完《房地产权证》5日内支付购房尾款的50%，即人民币1299696.29元；待乙方办理完《房地产权证》150天后或所有小证办理完结后五日内付购房尾款的20%，即人民币519878.51元；购房尾款的30%，即人民币779817.77元作为房屋质量保证金，按如下方式支付：如乙方及时履行了该项目的所有房屋正常保修义务，则该款由甲方在乙方交房后满三年后的五日内退至100%，即人民币779817.77元。双方还约定2014年3月10日前一次性完成房屋交付。2013年4月25日至2014年3月21日，被告江北征收中心分别向被告森柯公司付款共计支付了51208033.53元，按照合同约定现尚有779817.77元未支付。本院于2019年1月14日发出（2018）渝0106民初15753号通知书，要求江北征收中心限期将本案涉案的18套房屋的购房余款共计73725.11元交付本院用于执行。本院已于2019年1月28日已经收到了被告江北征收中心支付的该购房尾款73725.11元，现江北征收中心所欠涉案房屋的房款全部缴清。2014年6月9日，被告江北征收中心与被告森柯公司、重庆市美森物业管理有限责任公司（以下简称美森公司）签订拆迁安置房《房屋买卖合同》移交备忘录，约定森柯公司应将《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议一》中约定的200套房屋交付给江北征收中心，美森公司负责存量房屋的日常管理工作。其中包括了本案涉案的重庆市江北区鲤鱼池XX号10-1、11-1、12-1、13-1、16-1、17-1、18-1、13-2、9-3、10-3、11-3、12-3、13-3、14-3、15-3、16-3、18-3、20-3号房屋。2014年6月江北征收中心开始向美森公司缴纳物业管理费至今。2014年7月16日，重庆市国土资源和房屋管理局向森柯公司颁发2014字34804号房地证，载明：坐落：重庆市江北区鲤鱼池XX号，房屋建筑面积15213m2，套内建筑面积11925.95m2，经济适用房，五年内不得上市交易，房屋254套。其中包括了本案争议的重庆市江北区鲤鱼池XX号10-1、11-1、12-1、13-1、16-1、17-1、18-1、13-2、9-3、10-3、11-3、12-3、13-3、14-3、15-3、16-3、18-3、20-3号房屋。涉案房屋均于2014年7月14日在重庆市江北不动产登记中心进行了城镇房屋初始登记，但森柯公司未按《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议一》的约定向江北征收中心办理涉案房屋产权过户登记。2016年3月21日，原告游先朴因民间借贷纠纷对被告森柯公司、杨德明向本院提起诉讼，本院于2016年4月13日作出（2016）渝0106民初3772号判决书，判决：森柯公司、杨德明于判决发生法律效力后五日内归还游先朴借款1000000元并支付从2014年7月9日起至借款还清之日止以200000元为基数，按照月利率2%的标准计算的利息。该判决已经生效。因森柯公司未按执行通知书履行生效判决，2016年6月29日，本院根据申请执行人游先朴的执行申请向重庆市江北区不动产登记中心发出（2016）渝0106执2975号协助执行通知书，并于2016年7月7日依法查封了登记于森柯公司名下的位于重庆市江北区鲤鱼池XX号的房屋。2016年12月12日，本院作出（2016）渝0106执2975号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖登记于森柯公司名下的位于重庆市江北区鲤鱼池XX号的10-1、11-1、12-1、13-1、16-1、17-1、18-1、13-2、9-3、10-3、11-3、12-3、13-3、14-3、15-3、16-3、18-3、20-3共计18套房屋。2018年6月21日，被告江北征收中心以案外人身份对涉案18套房屋向本院提出书面异议，本院经审查后认为江北征收中心的执行异议成立，于2018年8月28日作出（2018）渝0106执异171号执行裁定书，裁定中止了对涉案18套房屋的执行。现原告游先朴不服本院作出的（2018）渝0106执异171号裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉，要求如请。审理中，游先朴坚持认为江北征收中心仅支付了合同价款的98.5%，江北征收中心怠于行使权利，属因自身原因未办理产权过户，且涉案房屋至今仍处于空置状态，并未实际占有。以此认为被告江北征收中心不享有该涉案房产排除执行的权利。被告江北征收中心坚持合同约定的1.5%的尾款779817.77元是购置房产质保金而并不是房款，同时已经按照人民法院的要求将相关款项交纳至人民法院。涉案房屋是用于产权调换的行政征收安置房，根据政策属逐步安置过程中，且本被告在接收房屋后缴纳了相关房产物业服务费，说明在法院查封之前即已实际占有了涉案房屋。以此认为已经享有排除强制执行的权利。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述，原告游先朴提交的江北不动产登记中心登记信息查询结果、（2018）渝0106执异171号执行裁定书，被告江北征收中心提交的房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议一、房屋买卖合同移交备忘录、记账凭证、森柯公司收据、美森公司证明、征收项目资金申请表、物业管理费发票，本院调取的（2016）渝0106民初字第3772号民事判决书、（2016）渝0106执2975号协助执行通知书、2014字34804号房地证等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以认定。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本院受理本案符合前述法律规定。本案的争议焦点在于本案被告江北征收中心是否就位于重庆市江北区鲤鱼池XX号的18套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案庭审中，案外人即本案被告江北征收中心认为本案情形符合前述规定，并据此主张其具有排除强制执行的权利。该主张有事实依据，本院对此予以支持。具体理由如下：一、被告江北征收中心提交的房屋买卖合同足以证明其与被告森柯公司于2013年5月2日签订了房屋买卖合同，而本院查封案涉房屋的时间为2016年7月7日，故江北征收中心系在本院查封之前，已与森柯公司签订了合法有效的书面买卖合同。二、被告江北征收中心提交的房屋买卖合同移交备忘录、美森公司证明、征收项目资金申请表、物业管理费发票足以证明其在人民法院查封前，即2014年6月即已经接收涉案房产并通过支付相关房产物业管理服务费的方式实际占有该房屋。房屋买卖合同移交备忘录上载明“乙方委托丙方负责存量房屋的日常管理工作”、“签订时间：2014年6月9日”，征收项目资金申请表上载明“事由：征收中心房源‘森柯·自然印象’空置房源物管费（2014年6月至2015年5月）”、“中心购买房源‘森柯·自然印象’空置物管费2015年6月1日—2015年12月31日”、“购房源‘森柯·自然印象’空置物管费2016年1月—2016年6月”、“森柯自然印象项目空置房物管费（住宅），缴纳时间为2016年7月至2016年12月31日，共6个月”、“森柯·自然印象项目空置房物管费（住宅）（为2017年1月至2017年6月30日）”、“森柯·自然印象（2017年7月—2017年12月）共计6个月，住宅空置房物管费”、“森柯·自然印象小区住宅空置房物管费（共计6个月）（2018年1月—2018年6月）”，美森公司出具的证明和物业管理费发票也能与上述内容一一对应。以上证据能证明在2016年7月7日本院查封该房屋之前，被告江北征收中心已通过支付物业管理费的方式实际占有该房屋。游先朴提出涉案房屋是空置状态，没有人实际入住，不能认为是实际占有，本院认为，法律意义上的占有体现为占有人对占有物的实际控制和管理，是否有人实际入住并非衡量是否占有的必要条件，本案中，江北征收中心将空置的房屋委托给美森公司进行日常物业管理工作，实际上就已经在对涉案房屋进行实际控制和管理，涉案房屋仍然空置并不影响江北征收中心作为买受人实际控制和管理涉案房屋的事实，因此对于游先朴的该项主张，本院不予支持。故可以认定江北征收中心系在本院查封之前即已实际占有该房屋。三、被告江北征收中心提交的支付房款的相应票据足以证明其已向被告森柯公司支付了98.5%购房款，且涉案房屋的剩余价款已交付本院执行。江北征收中心提供的票据载明了2013年至2014年间江北征收中心共计支付了51208033.53元，被告森柯公司出具了收据，原告游先朴也对江北征收中心支付了98.5%的购房款的事实当庭表示无异议，本院予以确认。游先朴提出江北征收中心仍有1.5%的购房款未支付，本院认为，江北征收中心已按照合同约定向森柯公司支付了98.5%的价款，对18套涉案房屋的剩余价款共计73725.11元，也已经按照本院的要求交付本院执行，应视为江北征收中心已支付涉案房屋的全部价款，因此对于游先朴的该项主张，本院不予支持。四、被告江北征收中心提交的渝国土房管（2014）443号文足以证明涉案房屋系非因被告江北征收中心自身原因未办理过户登记。游先朴提出江北征收中心怠于行使自己的权利才导致了涉案房屋没有过户，对此江北征收中心辩称根据渝国土房管（2014）443号文，涉案房屋准许直接安置过户到被安置对象以减免其因多次过户费用的承担，故而未过户。本院认为，渝国土房管（2014）443号文《重庆市国土房管局关于群众房屋办证有关问题的意见》第二条规定：对安置房涉及多次转移登记的，实行并案办理，并免除之前各次转移登记的相关契税和规费。江北征收中心未对涉案房屋过户是在依据该《意见》进行并案办理，其行为并无不当。对于江北征收中心的该项辩解，本院应予支持。故涉案房屋系非因江北征收中心自身原因未办理过户登记。综上所述，案外人即本案被告江北征收中心已举证证明本案涉案房屋属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告游先朴的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告游先朴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  宋建华人民陪审员  安 东人民陪审员  刘红梅二〇一九年二月十一日书 记 员  周凤琼