广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初3907号原告：朱志光，男，1995年8月23日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：张小波，广东天穗律师事务所律师。被告：清远城建房地产有限公司，地址：清远市清新区太和镇清新大道**（帝景花园）B幢203#。法定代表人：陈伟锋，执行董事。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。原告朱志光诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱志光的委托诉讼代理人张小波，被告城建公司的委托诉讼代理人叶俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志光向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，违约金从2015年5月1日起，每日按案涉房屋同地段同类房屋租金130%的标准（即每日租金为83.486元）计算至被告商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止，先暂计至2018年11月20日共108114.37元；2.请求判令被告将办理不动产产权登记需要提供的资料不动产产权登记部门备案，协助原告办理不动产产权登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾2座25C房屋出卖给原告。该商品房总价为568000元。合同约定的房屋交付期限为2015年4月30日前，合同还约定如被告逾期交付房屋超过60日的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款的万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。合同签订后，被告以各种理由造成项目验收延误影响为由，一直到起诉日前仍不能向原告交付房屋。被告逾期交房，应按合同承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提出上述诉讼请求，请法院予以支持。被告城建公司辩称：1.原告主张的逾期交付房屋违约金部分过了诉讼时效；2.我方对逾期交房违约金标准没有意见，但案涉房屋已经实际交付了，逾期交房违约金应该计算至实际交付日止，我方庭后3个工作日提交案涉房屋实际交付的时间材料；3.房屋不符合办证条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，原告朱志光与被告城建公司于2014年4月24日签订了《商品房买卖合同》，约定朱志光向城建公司购买位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾2座25C房屋，房屋总价568000元。第八条约定除特殊原因以外，城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付朱志光使用。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付朱志光的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向朱志光支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，朱志光有权解除合同。朱志光解除合同的，城建公司应当自朱志光解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的10％向朱志光支付违约金。朱志光要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向朱志光支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知朱志光办理交付手续。双方进行验收交接时，城建公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。合同签订后朱志光按约定付清了购房款，但案涉房屋仅办理了网签，至今未通过建设部门验收备案。双方未办理正式的交收楼手续，城建公司提交照片主张朱志光已收楼并装修入住，朱志光亦承认已于2018年5月收楼并装修入住。城建公司未提交确定收楼时间的证据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。城建公司与朱志光签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、城建公司是否存在逾期交房的违约行为。1.《商品房买卖合同》约定城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付朱志光使用。城建公司未按约定于2015年4月30日前交付房屋，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。2.涉案房屋未经验收备案，朱志光承认已于2018年5月收楼，城建公司未提交确定收楼时间的证据，收楼时间确定为朱志光自述的2018年5月1日较为合理。朱志光知道商品房未进行竣工验收备案仍同意接收商品房，因此违约金应计算至房屋接收之日，违约的时间段应从2015年5月1日计算至2018年5月1日止。朱志光于2018年11月20日起诉，2015年5月1日至2015年11月19日的违约金部分已过三年诉讼时效，城建公司提出诉讼时效抗辩，因此对该部分违约金请求本院不予支持。本院支持的违约金计算时段为2015年11月20日至2018年5月1日共计893天。三、违约金按何种标准计算。双方在合同中约定逾期交房违约金按已交付房价款的每日万分之五计算，朱志光在诉求中自愿调低违约金为每日83.5元，即房屋租金的130%，城建公司对该标准无异议，本院予以支持。据此计算违约金总共为74565.5元（83.5×893）。四、关于办证。该房屋未经竣工验收备案，不符合办证条件，属于法律上或事实上不能履行的情形，因此对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告清远城建房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金74565.5元给原告朱志光；二、驳回原告朱志光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1231元，由被告清远城建房地产有限公司负担900元，原告朱玉金负担331元。此款原告朱志光已预交1231元，超出原告应负担的部分，本院不作退回，由被告在履行上述判决时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 杨 玲二〇一九年二月十四日书记员 黎昊明附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间；按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。