广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初261号 原告（反诉被告）：沈少仪，女，1982年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市天河区， 委托诉讼代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓雅丽，广东安国律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧燕玲，女，1976年9月25日出生，汉族，身份证住址四川省仁寿县， 委托诉讼代理人：丁庆峰，男，系被告配偶。 原告沈少仪（反诉被告,以下简称原告）与被告欧燕玲（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈少仪及其委托诉讼代理人张晓倦，被告欧燕玲及其委托诉讼代理人丁庆峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈少仪向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告签订的《赠与合同书》无效；2.被告将《宅基地使用证》原件、《郊区村镇建房（用地）申请表》原件退还给我；3.我向被告退还65万元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月，被告经人介绍找到我，提出用65万元购买广州市白云区水沥村兴隆队白云江字第001371号宅基地及其上建筑物。被告于2018年2月7日向我支付20万元，双方于2018年2月8日签订《赠与合同书》。我在被告持有的《赠与合同书》上有注明：如报建不成功，全额退回购地款。同日，被告又向我支付45万元，我将《郊区村镇建房（用地）申请表》原件、《宅基地使用证》原件交付给被告。上述宅基地及建筑物一直登记于我父亲沈健钊名下，房屋至今未交付给被告。事后，经我了解宅基地不能买卖，宅基地房也不能卖给房屋所在集体组织成员之外的人，即使签订的协议也是无效。因无效所致的损失可能要由买卖双方承担。而我作为卖方可能还会受到相关处罚，如今房屋的其他共有人对我私自处理房屋的做法也有意见。另外房屋现也无法重新报建，依约我也要退还65万元给被告。我与被告沟通解除双方的房屋买卖关系，向被告退还已收取的65万元，但被告一直拒绝。我认为，我与被告签订的《赠与合同书》实质上是宅基地房的买卖合同。被告并非涉案房屋所在村集体组织成员，我与被告签订的《赠与合同书》无效。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 对于被告欧燕玲的反诉，原告沈少仪辩称，1.我认为双方的交易并未给被告造成实际上利息的损失，且该交易双方均有过错，即使要承担利息的损失也应当双方进行平分，且利息的计算应从双方签订赠与合同之日计算至我要求解除合同退钱给被告之日止。2.根据被告提交的图纸，无法证明图纸产生的时间和本案房屋的关系。且图纸的费用，不是必然和合理的损失。3.被告主张的定金损失，被告未能举证证明其该定金有实际发生或已双倍返还定金给案外人。被告在房屋还没建设就开始进行预售，该预售行为是违法的，也不应得到法律的保护，被告无需对案外人承担违约责任，故该损失实不存在。4.从被告提交的证据看，只能证明其支付的中介费为2万元，该中介费的收取也是违法的，因为合同的无效。该中介服务最终没有促成该交易，也不应收取相关的费用，且该中介费也不是必然会产生的费用。 被告欧燕玲辩称，我不同意原告的诉讼请求。是原告要出卖宅基地房屋，现在又反悔，是原告违约。我同意原告向我返还我支付的65万元购房款，但因为钱存放在原告处是有利息产生的，我认为原告应向我赔偿因此产生的利息，同时，还应补偿我其他损失，如果原告向我赔偿相应费用，我同意返还此前移交给我的证件原件给原告。综上，我反诉请求：1.原告向我赔偿已支付的中介费4万元；2.原告向我支付已收取款项65万元的利息（按中国人民银行的贷款利率从2018年2月8日计至实际返还之日止）；3.原告向我赔偿建筑设计图纸费1万元；4.原告向我赔偿我收取买房人预交的定金8万元；5.本案诉讼费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的宅基地使用证、建房申请表、赠与合同书、银行流水明细、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月8日，原告（甲方，赠与方）与被告（乙方，受赠方）签订《赠与合同书》，约定：甲方将其位于广州市水沥村兴隆对农村宅基地一块及其地面建筑物（宅基地证号：001371号）占地面积约118.8平方米赠与给乙方，现就宅基地及地面建筑物赠与有关事宜，经双方协商一致，达成如下协议：一、甲方决定将上述宅基地及地上建筑物赠与给乙方，乙方接受赠与。二、本合同签订当日，甲方应将上述宅基地及地面建筑物的《农村（城镇）宅基地使用权》原件、收据等交乙方持有、使用，上述宅基地及地面建筑物所有权，土地使用权及拆迁补偿费均归乙方所有，甲方及其家属不得再以任何理由对该宅基地及地上建筑物主张权利；政府允许办理上述宅基地、地上建筑物的不动产权证的，甲方负责无条件将权属办理至乙方名下，办理费用由乙方负责。三、乙方接收赠与后，上述宅基地及地面建筑物所有权利、义务均由乙方享有和承担。乙方有权对地上建筑物进行重建，重建的建筑物所有权归乙方所有。甲方负责申报报建手续，并积极配合重建工作等。 上述合同签订后，被告共计向原告支付购地款共计65万元。原告于2018年2月8日开具收到65万元的收据。原告将上述涉案宅基地的《农村（墟镇）宅基地使用权》（白云江字第NO.001371号）原件和申请日期为1987年9月15日的《郊区村镇建房（用地）申请表》原件移交给了被告。 诉讼中，被告表示其与原告的该次交易为一名为沈某的中介促成的，其因此向沈某支付中介费2万元、报建费2万元。签订上述合同后，其着手重建宅基地房屋，并向案外人支付图纸设计费1万元，另外因向案外人预售即将重建的房屋，收取了定金共计8万元。因原告反悔不再履行合同，上述费用均应由原告向其赔偿。为证明其上述陈述，被告提交了微信转账截图、图纸、收据、银行回单和申请证人沈某出庭作证。其中，证人沈某陈述，其在水沥村兼做农村房屋交易的中介，在其促成下，原被告对涉案宅基地房屋达成了交易。在双方达成交易前，原告曾向其表示打算出售该宅基地房屋，后被告又找其询问租房事宜，便将原告打算出售房屋的情况告知被告，后在其居间下，原被告双方达成了交易，其因此收取了被告支付的2万元中介费，另外其还向被告收取了报建费，但因原告一直未配合办理，故报建程序一直未启动。 本院认为，原告与被告就涉案宅基地签订《赠与合同书》约定由原告将涉案宅基地及地上建筑物赠与被告，上述约定实质是双方对涉案宅基地房屋进行买卖交易的行为。被告并非涉案宅基地所在地的村民，故原告与被告签订的上述《赠与合同书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效合同。原告要求确认上述《赠与合同书》无效于法有据，本院予以支持。上述协议书无效后，因该协议书取得的财产应当予以返还。双方在签订上述合同书后，被告向原告支付了款项65万元，原告向被告移交了涉案宅基地的《农村（墟镇）宅基地使用证》（白云江字第NO.001371号）原件和申请日期为1987年9月15日的《郊区村镇建房（用地）申请表》原件，故现原告要求其向被告退还上述65万元及要求被告返还移交给被告的《农村（墟镇）宅基地使用证》（白云江字第NO.001371号）原件和申请日期为1987年9月15日的《郊区村镇建房（用地）申请表》合理合法，本院予以支持。 上述合同书无效，根据法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，原告明知其出售的房屋为宅基地房屋，仍违反法律禁止性规定将房屋以赠与的方式出售给被告，被告在明知或应当了解到其购买的房屋属于非同一集体组织成员禁止转让的宅基地房屋的情况下，仍与原告交易购买该房屋，双方对上述合同无效均有过错，本院酌定双方各按50%比例承担责任。 关于被告反诉要求原告赔偿65万元利息的问题。因被告向原告支付了65万元的购房款，必然存在利息损失，虽然合同无效双方都有过错，但考虑到该65万元款项由原告实际占用，原告应当向被告支付该款项占用期间的利息，利息以65万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2018年2月8日计至实际返还上述款项之日止。 关于被告反诉要求原告赔偿中介费、报建费损失问题。证人沈某关于促成双方交易的过程和收取中介费2万元、报建费2万元的陈述符合一般交易常理，且能与被告提交的证据相互印证，本院予以采信。因沈某已促成原被告双方进行了交易，现被告已向沈某支付中介费2万元，该费用属于签订合同后被告因履行合同而实际发生的费用，且现双方对合同无效均存在过错，根据前述双方各按50%的比例承担责任的认定，被告要求原告赔偿1万元的诉请本院予以支持。驳回原告主张的多出上述数额的诉请。被告虽向沈某支付了2万元报建费，但证人沈某明确表示报建程序因原告一直未配合而尚未启动，故该费用应由被告向案外人主张退还，现被告要求原告赔偿报建费2万元无据，本院不予支持。 关于被告反诉要求原告赔偿图纸设计费损失、收取案外人预付的8万元购房定金损失问题。被告仅提供了图纸设计费的收据，没有提供转账凭证予以佐证其实际支出该费用的情况，且其提供的图纸亦无法体现属于涉案宅基地房屋的设计，证人沈某关于设计图纸制作和支付设计费的陈述与上述书面证据无法一一对应，故被告要求原告赔偿图纸设计费损失1万元依据不足，本院不予支持。被告向案外人预售涉案宅基地重建房屋的行为亦违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。被告向案外人收取的定金费用依法亦应向案外人退还。该费用属于定金性质的费用，不属于因合同无效对被告造成的损失，被告要求原告赔偿向案外人收取的8万元购房定金缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告沈少仪与被告欧燕玲于2018年2月8日签订的《赠与合同书》无效； 二、本判决生效之日起五日内，原告沈少仪向被告欧燕玲退还已收款项65万元及支付利息（以65万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2018年2月8日起计至实际返还之日止）； 三、本判决生效之日起五日内，原告沈少仪向被告欧燕玲赔偿中介费损失1万元； 四、本判决生效之日起五日内，被告欧燕玲向原告沈少仪退还编号为白云江字第NO.001371号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件和申请日期为1987年9月15日的《郊区村镇建房（用地）申请表》原件； 五、驳回原告沈少仪的其他诉讼请求； 六、驳回被告欧燕玲的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5150元，由原告沈少仪负担5125元，被告欧燕玲负担25元；反诉受理费1850元，由原告沈少仪负担525元，被告欧燕玲负担1325元。原告沈少仪负担的反诉受理费和被告欧燕玲负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  肖録婷 二〇一九年二月二十六日 书记员  陈玉梅