浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初5183号 原告：丁海芳，女，1952年5月25日出生，汉族，住海盐县。 原告：张阿六，男，1946年7月26日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托代理人：朱晓君、方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。 被告：何晨里，女，1977年11月15日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：何小李，浙江海兴律师事务所律师。 原告丁海芳、张阿六诉被告何晨里房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年9月6日受理后，依法由审判员曾怀东独任审判，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年2月15日再次公开开庭进行了审理。原告方委托代理人朱晓君到庭参加诉讼；被告到庭参加了第一次庭审；原告委托代理人方燕、被告委托代理人何小李到庭参加了第二次庭审。在案件审理过程中，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告方诉称：原告方因拆迁需要购买房屋，经为民中介周某介绍，原告方与被告于2018年5月16日签订《海盐县二手房买卖合同》（以下简称《二手房买卖合同》）一份，约定由原告方购买被告名下的位于海盐县（实际地址：海盐县武原街道园西弄7号3单元105室）房屋，建筑面积为55.245平方米，自行车库面积5.895平方米；房屋交易总价为55万元。合同签订后，原告方依约履行了付款义务，办理了房屋过户手续，于2018年6月25日取得不动产登记证书，但发现受让的房屋面积为49.1平方米，与合同约定的55.245平方米少了6.145平方米。按照原告方在购房时与被告约定的每平方米1万元的价格，原告多支付了61450元。经原告方与被告协商无果，故原告方诉至法院，请求判令被告：1、返还原告方购房款61450元；2、承担本案诉讼费用。 被告答辩称：1、双方签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、限制性规定，合法有效。2、涉案房屋总价款为55万元，双方没有约定每平方米1万元，原告方提出的每平方米1万元的主张没有任何依据。3、被告在签订《二手房买卖合同》时，不存在欺诈、隐瞒事实的情形，原告方已经查阅了房产证并到现场看房源，后来被告按照原告方的要求进行装修，经原告方验收后，双方才办理过户手续。4、涉案房屋面积减少是房改房政策的原因，不是被告可以支配的，中介已经向原告方履行了告知义务，原告方拿到新的房产证一个星期后，支付被告剩余购房款5万元。如果原告方对于面积有异议，为何还要支付被告余款5万元。 原告方为支持其诉讼请求，向本院举证如下： 1、《二手房买卖合同》一份，证明双方于2018年5月16日签订合同，约定原告方向被告购买涉案房屋，面积为55.245平方米，自行车库5.895平方米，总价为55万元。 2、不动产权证书一份，证明原告方向被告购买的房屋，不动产权证书上载明的面积为49.01平方米，比合同上载明的面积少了6.145平方米。 被告质证认为：对于证据1、2的真实性没有异议，面积减少的原因是房改房的政策造成的。 被告为反驳原告方的主张，向本院提供了以下证据： 1、房改房进入市场交易申请书及房屋登记证书（复印件）各一份，证明涉案房屋原房产证上载明的面积为55.245平方米。 2、证人证言（证人周某）一份，证明涉案房屋是房改房，面积本身就是这样的，原告方起诉的证据不足。 3、房屋所有权证一份，证明涉案房屋的建筑面积与《二手房买卖合同》上的面积是一样的，房屋所有权证载明了单位产权共用部分的面积是6.24平方米。 原告质证认为：证据1是复印件，对于真实性无法确认，不能证明与涉案房屋是同一套房屋，该套房屋的所有权人不是被告。原告在买卖涉案房屋之前没有看见房屋登记证书，因此被告的待证事实不能成立。对于证据2有异议，证人和原告均没有履行告知义务，没有告知原告涉案房屋过户后面积会减少。对于证据3的真实性没有异议，对于待证事实有异议。原告在签订合同时没有看到该份房屋所有权证，面积减少的责任在于被告。 本院认证认为：原告方提供的证据1、2均具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。被告方提供的证据1、2、3具有真实性和合法性，本院予以认定；对于关联性和证明效力将在本院认为部分进行分析与阐述。 本院经审理查明：2018年5月16日，原告方（买方、乙方）通过周某（中介方、丙方）与被告（卖方、甲方）签订了《二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方座落于海盐县的房屋，建筑面积为55.245平方米，自行车库面积为5.895平方米；甲乙双方同意，上述房屋的成交价总价款为伍拾伍万元整（￥：550000元）；甲乙双方同意本合同签订之日，乙方向甲方支付定金伍万元整（￥：50000元）；2018年5月31日前，乙方支付甲方房款200000元；2018年6月30日前，乙方支付甲方房款300000元（过户当天）；当乙方向甲方支付最后一笔购房款时，定金自动转为购房款。乙方违约，购房定金归甲方所有，同时中介费8250元在甲方定金款中扣除；甲方违约，应双倍返还定金给乙方，同时中介费8250元由乙方从收到的违约金中支付；甲乙双方均同意终止本次交易，各承担50%中介费；甲乙双方在办理上述房屋交易过户手续时所涉及的一切税费及中介费8250元（即房价的1.5%）由乙方承担，支付时间为甲乙双方过户签字当天；甲乙双方在履行本合同的过程中若发生争议，应协商解决，协商不成时向法院起诉；各方还就其他条款进行了约定。对于合同的内容，各方签名并捺印予以确认。同年6月25日，涉案房屋办理了过户登记手续，但原告的不动产权证书上载明的建筑面积为49.01平方米，比原房屋产权证上载明的面积减少了6.235平方米。 另查明，涉案房屋系“房改房”，原房屋所有权人为汪志明和孟华，建筑面积为55.245平方米，其中：单位产权共用部分的面积是6.24平方米。被告从汪志明和孟华处购买涉案房屋后，没有办理房屋过户登记手续，后被告将涉案房屋转让给原告方，由汪志明和孟华协助办理过户登记手续。 本院认为：本案双方之间的主要争议焦点是被告是否需要返还原告方购房款？在本案中，双方签订的《二手房买卖合同》上载明涉案房屋的建筑面积为55.245平方米，但原告取得的不动产权证书上载明的建筑面积为49.01平方米，比原房屋产权证上载明的面积减少了6.235平方米。原告认为被告事先没有履行告知义务，故应当退还购房款61450元。被告认为面积减少是政策的原因造成的，在签订合同时已经履行了告知义务，故被告不用承担返还购房款的义务。对此，本院通过对《二手房买卖合同》、房改房进入市场交易申请书、房屋登记证书、证人证言、房屋所有权证等证据，结合双方的庭审陈述，对于双方的争议焦点进行综合评判。在本案中，涉案房屋的建筑面积在办理过户登记后，由55.245平方米变为49.01平方米，减少了6.235平方米，给原告的利益造成了一定的损害。被告未能提供充分证据证明其在房屋买卖过程中，已经如实告知原告涉案房屋在办理过户登记后房屋的建筑面积将会减少，违反了诚实信用原则。因此，被告关于房屋建筑面积减少系政策原因并要求免责的主张，理由不能成立，无法予以采信。可见，被告没有如实履行告知义务，其应依法承担相应的违约责任，返还原告部分购房款。由于涉案房屋的总价款为550000元，扣除自行车库及电器、家具等价款，本院酌情确定涉案房屋的单价为9000元／平方米，现涉案房屋过户后的建筑面积减少了6.235平方米，按此计算，该部分的价款为56115元。对此，本院综合考虑原告的损失情况、被告的过错程度、依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告返还原告购房款33000元。 综上所述，原告与被告签订的《二手房买卖合同》合法有效。双方应全面严格按照合同履行自己的义务。现被告没有如实告知义务，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告何晨里返还原告丁海芳、张阿六购房款33000元，于本判决生效之日起十日内清结； 二、驳回原告丁海芳、张阿六的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1336元，由原告丁海芳、张阿六负担619元，被告何晨里负担717元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  曾怀东 人民陪审员  朱全玲 人民陪审员  王水明 二〇一九年二月二十一日 书 记 员  马亚军