重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终493号上诉人（原审原告、申请执行人）:重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路**（国贸中心）****，统一社会信用代码91500000582843779Y。法定代表人：谢如东，该公司首席执行官。委托诉讼代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晶晶，重庆歌乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）:黄远全，男，1978年6月12日出生，汉族，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）:张清芳，女，1982年9月2日出生，汉族，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。原审第三人（被执行人）：重庆先伦房地产开发有限公司，住，住所地重庆市南川区南平镇荣华路一社会信用代码91500119592272922Q。法定代表人：吴焱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡健，重庆华升律师事务所律师。上诉人重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）因与被上诉人黄远全、张清芳，被上诉人王新顺以及原审第三人重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月27日公开进行了询问审理。本案现已审理终结。捷贷小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持捷贷小贷公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.案外人黄远全、张清芳并未就案涉房屋签订合法有效的买卖合同，案涉房屋登记所有权人系先伦公司，无论王新顺还是重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司（以下简称展博公司）大观项目部都无权对外订立房屋买卖合同；2.黄远全、张清芳举示的《个人住房信息查询证明》只能证明二人在南川区没有住房登记，南川区之外可能存有用于居住的房屋；3.黄远全、张清芳并未举示银行转款凭证印证付款事实，案涉房屋登记所有权人先伦公司也否认收到购房款，仅凭展博公司大观项目部出具的收据，一审判决认定案外人黄远全、张清芳已按约定支付购房款的事实不当。被上诉人黄远全、张清芳辩称，捷贷小贷公司上诉理由不能成立，应予驳回。首先，黄远全、张清芳与展博公司大观项目部就案涉房屋订立的《电影院片区旧房改造客户认购书》合法有效，且已实际履行；其次，南川区国土资源和房屋管理局出具的《个人住房信息查询证明》足以证实黄远全、张清芳名下无其他用于居住的房屋；最后，黄远全、张清芳按照约定支付了全部购房款，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除执行。被上诉人王新顺未作书面答辩。原审第三人先伦公司述称，王新顺借用展博公司资质修建案涉房屋，系案涉房屋的实际开发人。因展博公司属于建筑和开发双资质公司，2012年该公司以经营和发展为由，将两种资质以不变法人为前提进行了变更和新设，即重庆展博建筑工程有限公司和先伦公司。经相关部门批准，原展博公司竞得的土地使用权变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义完善商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。案涉项目（包括项目土地使用权）系王新顺自筹资金，先后借用展博公司和先伦公司资质进行开发，先伦公司并未实际参与开发和房屋销售，从未收受案涉房屋的购房款。先伦公司对上诉人捷贷小贷公司提出的上诉请求均无异议。捷贷小贷公司向一审法院提出诉讼请求：许可对重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢6-3号房屋的继续执行。一审法院认定事实：2007年8月27日，甲方重庆市南川区建设委员会与乙方展博公司、王新顺签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，约定甲方确定将位于重庆市南川区大观镇观音桥居委的景云商业城（大观镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施等内容。王新顺在该合同尾部乙方经办人处签字。2012年，展博公司将案涉土地使用权变更到先伦公司名下。同年，案涉项目取得《重庆市南川区商品房预售许可证》。2013年6月21日，案涉房屋办理初始登记，登记权利人为先伦公司。2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权委托先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。先伦公司在诉讼中认可王新顺借用展博公司和先伦公司资质开发案涉房地产项目，王新顺系案涉项目实际开发人。另查明：2010年1月29日，展博公司大观电影院小区综合开发项目部（以下简称展博公司大观项目部）作为甲方与黄远全、张清芳作为乙方签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，主要约定：甲方将位于大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（C-3号）楼出售给乙方；房屋位置：大观镇观桥居委电影院片区拆迁新建（C-3号）楼，第（六）层；房屋面积：套内面积73平方米；价格：每平方米1400元；付款方式：签订合同时付款5万元，交房时付清本认购书所有款项；房屋交付时间：2010年8月30日，房产土地使用证交付时间：2010年8月30日。《电影院片区旧房改造客户认购书》尾部由王新顺在展博公司大观项目部代表处签字，黄远全、张清芳在乙方代表处签字。同日，王新顺出具《收据》，载明：收到黄远全购房款5万元。另《大观（景云商业城1号.2号）置业预算表》载明：购房人姓名：黄远全；建筑面积112.4平方米；房款总额157360元；已收房款5万元；应收房款118450.28元。2012年9月30日，《中国邮政储蓄银行转账凭单》显示：张清芳通过606693013220030733的银行账户向62218865300********的银行账户转款5万元。同日，展博公司大观项目部出具《收据》，载明：收到黄远全购房款5万元。2013年11月17日，展博公司大观项目部出具《收据》2张，分别载明：收到黄远全购房款70080元、电路安装及入户费1630元。重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢6-3号房屋包含在一审法院查封的证号为304房地证2013字第06350号房产中，该房屋现由黄远全、张清芳实际居住使用。2018年1月30日，南川区不动产登记中心出具《个人住房信息查询证明》，证明黄远全、张清芳在南川区无住房登记记录。再查明：2013年8月7日，贷款人捷贷小贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷小贷公司的1400万元贷款提供房地抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：**地证2013字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元。2015年4月16日，因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、先伦公司等诉至重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院），市五中法院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决书，判令：一、王新顺、安兰在判决生效后十日内向捷贷小贷公司偿还借款本金1400万元，并支付1400万元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息45万元）；二、王新顺、安兰向捷贷小贷公司支付律师费175000元；三、重庆骏宏光电科技有限公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，捷贷小贷公司有权将先伦公司名下位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：304房地证2013字第06344号、0：**地证2013字第********款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、先伦公司等未如期履行义务，捷贷小贷公司申请强制执行。2017年6月12日，市五中法院作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了登记在被执行人先伦公司名下的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城证号为304房地证2013字第06353号（1幢一、二层836.56平方米）、06352号（2幢一、二层826.06平方米）、06344号（3幢一、二层905.25平方米）、06350号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。黄远全、张清芳作为案外人提出执行异议。2017年11月29日，市五中法院作出（2017）渝05执异2208号执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。捷贷小贷公司遂提起本案申请人执行人异议之诉。一审法院认为，本案争议房屋是合法开发建设的商品房。依据本案证据和实际情况，黄远全、张清芳与王新顺签订合同、付款、接房入住均是事实。黄远全、张清芳虽与项目部或王新顺签订合同，但王新顺是实际开发人，后来先伦公司也有补充的授权委托书，可以认定先伦公司实际授权王新顺以其名义处理商品房销售。更为重要的是多年来对王新顺的销售行为，众多购房人购买并装修入住，交纳有关生活费用的行为先伦公司从未提出异议。在本案诉讼中先伦公司称不知情、不认可王新顺的售房行为，与事实不符，一审法院不予采信。因此，黄远全、张清芳所购房屋的合同行为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行议复规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，黄远全、张清芳在查封案涉房屋前即与王新顺签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，其所购商品房系用于居住的房屋，且其名下在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。根据《执行议复规定》第二十七条的规定，抵押权优先受偿，但法律与司法解释另有规定的除外。该司法解释第二十九条的规定即属于除外情形之一，符合规定的即可排除抵押权人对抵押物的执行。因此，虽然捷贷小贷公司享有抵押优先权，但案外人黄远全、张清芳对案涉房屋享有足以排除执行的物权期待权，可以阻却执行。捷贷小贷公司要求继续执行本案房屋的诉讼请求一审法院不予支持。依照《执行议复规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回捷贷小贷公司的诉讼请求。案件受理费3716元，由捷贷小贷公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：1.2018年7月13日，王新顺一审诉讼的特别授权委托诉讼代理人王一程（王新顺之女）接受一审询问时陈述，案外人举示的《电影院片区旧房改造客户认购书》以及收据等证据属实，均由王新顺本人签名，案涉房屋也已交付使用。2.一审诉讼中，黄远全、张清芳举示先伦公司于2014年1月8日出具《法人代表授权委托书》系复印件，并未提供原件核对，且先伦公司对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。3.案涉房屋办理初始登记时间为2013年7月10日，登记权利人为先伦公司。一审认定案涉房屋办理初始登记时间有误，本院予以纠正。4.一审诉讼中黄远全、张清芳还举示了国网重庆市电力公司出具的《重庆市国家税务局通用机打发票》，主要载明:开票日期为2018年3月26日；户名为黄远全；地；地址为重庆市南川区大观镇大一居委大观街上**收电费37.96元；本次实收金额37.96元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点是：黄远全、张清芳对位于重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢6-3号的房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，依据相关法律规定和合同约定，黄远全、张清芳对案涉房屋享有排除执行的民事权益。事实和理由：《执行议复规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，黄远全、张清芳与展博公司大观项目部订立《电影院片区旧房改造客户认购书》的效力问题。《电影院片区旧房改造客户认购书》具备商品房买卖合同的基本内容，且尾部由王新顺签名，而案涉项目系王新顺自筹资金，借用展博公司资质进行开发，后展博公司以企业经营和发展为由，将房地产开发企业资质变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义办理了商品房预售许可手续和初始登记，诉讼中先伦公司亦认可王新顺借用其资质对案涉项目进行开发和销售，先伦公司并未实际出资和参与销售的事实，现王新顺以展博公司项目部名义对外订立了商品房买卖合同，虽然未经工商登记的建设工程项目部并非法律意义上的民事主体，但是王新顺作为案涉项目实际开发人对销售行为予以追认，先伦公司也未提供证据证明王新顺无权以案涉工程项目部名义对外销售房屋，且案涉房屋销售并交付购房者占有使用多年，先伦公司从未提出异议，还以涉案项目房屋为王新顺的贷款行为提供担保，可以视为先伦公司对王新顺以案涉工程项目部名义对外订立合同行为的追认，故《电影院片区旧房改造客户认购书》合法有效，对先伦公司具有约束力。其次，黄远全、张清芳举示国网重庆市电力公司出具的《重庆市国家税务局通用机打发票》证实二人在案涉房屋中居住生活，黄远全、张清芳购买房屋的目的是为了生活需要而非生产经营的需要，属于《执行议复规定》第二十九条规定的房屋消费者的范畴。另黄远全、张清芳举示重庆市南川区国土资源和房屋管理局出具的《个人住房信息查询证明》，证实黄远全、张清芳在南川区无住房所有权登记记录，且捷贷小贷公司并未举示证据证明在被执行房屋所在地黄远全、张清芳名下有其他能够用于居住的房屋，故本案符合《执行议复规定》第二十九条第二项规定的情形。最后，关于支付购房款的问题。案涉项目实际开发人王新顺对收款事实予以确认，结合黄远全、张清芳举示的《中国邮政储蓄银行转账凭单》、展博公司大观项目部出具的《收据》以及《大观（景云商业城1号.2号）置业预算表》可以认定在人民法院查封前黄远全、张清芳已交纳全部购房款。综上所述，黄远全、张清芳对案涉房屋享有的权利符合《执行议复规定》第二十九条规定的情形，可以排除执行。捷贷小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决法律适用正确，认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3716元，由重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 宾审 判 员  郭 勇审 判 员  姜圆圆二〇一九年二月十八日法官助理  黄 巍书 记 员  文婷婷