北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初11173号原告：北京美好美调味品有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇小白楼村委会东100米**院。法定代表人：姚定山，董事长。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被告：于秀英，女，1955年7月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：胡海彬（系被告于秀英之子并兼其委托诉讼代理人），1980年6月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告北京美好美调味品有限公司（以下简称美好美公司）与被告于秀英、被告胡海彬（以下简称二被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美好美公司的委托诉讼代理人张禹、被告胡海彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美好美公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付美好美公司搬迁补助费97908.64元、一次性停产停业补助费299999.20元、提前搬家奖391633.40元；2.请求判令二被告返还美好美公司租金93700元（2016年9月15日至2017年5月1日）；3.判令二被告支付本案诉讼费用。事实和理由：美好美公司与二被告自2008年4月30日起建立租赁合同关系。合同约定美好美公司出资承租二被告位于北京市大兴区西红门镇小白楼村委会东100米三号院用作食品加工用房。美好美公司亦在该地点注册并实际经营。自双方建立合同关系以来，美好美公司一直积极履行合同项下的各项义务（包括但不限于：按时足额交纳租金、合理使用厂房及各项附属设施等）。在合同履行过程中，于秀英与北京欣业城镇建设管理投资有限公司（以下简称欣业投资公司）签订了拆除腾退补偿协议（编号X1XBL-F-080-1、-3），协议认定被腾退实际营业面积为1034.48平方米，其中美好美公司实际经营部分为600平方米。于秀英共获得搬迁补助费168808元、一次性停产停业补助费517240元、提前搬家奖675230元，而其中对应美好美公司实际经营部分应予返还，但是二被告却无理拒绝。现美好美公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请求支持美好美公司的诉讼请求。二被告辩称，不同意美好美公司的诉讼请求。二被告的院落系3000多平方米，双方确实有过合同，房屋面积不到600平方米，连院落计算在内为600平方米，合同是2008年到2013年的，已经终止了，合同已届满，与本案无关了。本院经审理认定事实如下：2008年4月30日，胡海彬（甲方、出租方）与美好美公司（乙方、承租方）签订厂房租赁合同（以下简称合同一），约定甲方出租给乙方的厂房坐落在小白楼，建筑面积为600平方米；租赁期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止，租期5年；前1-3年租金为50000元/年，第4-5年租金为53000元/年，5年后递增率15%。美好美公司主张合同一到期后双方未再续签书面合同，但美好美公司还是按照合同缴纳租金、使用房屋，提交租金收条、转账凭证对其交纳租金的情况予以证明，其中美好美公司于2016年5月向胡海彬转账125000元，胡海彬亦出具了收条，该租金日期系截止到2017年5月1日。胡海彬不认可双方在上述厂房仍有实际租赁关系，提交载有案外人刘登山（甲方、出租方）与美好美公司的法定代表人姚定山（乙方、承租方）签订的厂房租赁合同（以下简称新合同）1份，主张该合同系案外人刘登山代替胡海彬与姚定山签订的，租赁期限自2013年5月1日至2018年5月1日，租赁面积700平方米，年租金125000元，2017年5月收到的125000元系双方履行新合同的租金，该租金交至2017年5月1日，新合同内约定了美好美公司放弃相关拆迁利益，房租多退少补。美好美公司不认可该新合同的真实性。双方均主张涉案房屋于2018年被拆除，美好美公司主张其一直在诉争厂房承租至拆除。胡海彬主张美好美公司陆陆续续换过几个库房。美好美公司提交于秀英（乙方、被腾退人，胡海彬之母）与欣业投资公司（甲方、腾退人）签订的拆除腾退补偿协议及营业面积确认单对其按承租面积计算应取得的拆迁补偿款情况予以证明，其中协议上载有：（1）搬迁补助费168808元；（2）一次性停产停业综合补助费517240元；（3）提前搬家奖675230元。落款日期为2016年12月23日的营业面积确认单中载有“经现场勘查，最终确定该户的实际营业面积为1034.48平方米……”，经计算，搬迁补助费按照每平米50元计算，补偿面积为3376.15平米；一次性停产停业综合补助费按照每平米500元计算，补偿面积为1034.48平米，于秀英在落款“被腾退人（签章）”处签名。经查，上述拆除腾退补偿协议未载明签订日期。于秀英于2017年11月8日收到拆迁补偿款2053860元。胡海彬不认可上述补偿协议系涉案厂房的范围，主张二被告还有其他被拆迁房屋。经询问，涉案厂房并未履行规划、建设审批手续。美好美公司主张若合同一无效，则以合同无效为基础进行主张。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，胡海彬未取得建设工程规划许可证，其与美好美公司签订的合同一应属无效。本案系租赁合同纠纷，因于秀英并非合同一的合同相对方，对美好美公司针对于秀英的诉讼请求，本院不予支持。胡海彬主张双方签了新合同，但其并非该合同的相对方，亦未提交证据证明刘登山与其的代理关系，且美好美公司不认可该新合同的真实性，对胡海彬关于该新合同的抗辩意见，本院不予采纳。胡海彬主张涉案厂房不在本案中拆除腾退补偿协议范围，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。根据美好美公司的陈述，其于合同一到期后仍旧交纳费用占有使用涉案厂房，占有使用费缴纳至2017年5月1日，结合营业面积确认单中的落款日期2016年12月23日，可以推定涉案厂房在美好美公司占有使用期间即被通知拆除腾退。故美好美公司应就其占有使用的600平方米厂房获得相应的补偿。鉴于拆除腾退补偿协议无具体签订日期，营业面积确认日期和于秀英获得拆迁款的日期又横跨占有使用费截止之日，本院综合全案情况，考虑腾退工作确认营业面积时美好美公司给付的占有使用费临近到期，美好美公司作为承租人可以享有一定的腾退利益，本院酌情确认其对相关利益享有50%份额；结合原告租赁面积、营业面积占总面积的比例及营业期限，对美好美公司主张的腾退利益按份额分配后，本院确认为搬迁补助费15000元、一次性停产停业综合补助费45961元，共计60961元。提前搬家奖性质上属于拆除腾退的“奖励”、而非“补偿”，现合同无效，原告仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，现主张按照拆除腾退标准取得该部分奖励，不属于正常履行合同而必然取得的收益，不构成原告的损失，其无权取得该部分奖励，本院不予支持。美好美公司主张其占有使用涉案厂房至2018年房屋拆除，亦未提交证据其给付占有使用费期间拆除腾退对其造成了影响，故对其主张返还占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、胡海彬于本判决生效后十日内给付北京美好美调味品有限公司搬迁补助费15000元、一次性停产停业综合补助费45961元，共计60961元；二、驳回北京美好美调味品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6316元，由北京美好美调味品有限公司负担5654元（已交纳），由胡海彬负担662元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李新亮二〇一九年二月二十八日法官助理 赵宝维书 记 员 陈鹏廷