西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初6900号原告：西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0543。法定代表人：林茂祺，系该公司董事长。委托代理人：张晓静，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：孟玉莹，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。被告：王玉莲，女，汉族，1977年6月27日出生，住西安市曲江新区，身份证号：612XXXXXXX********。委托代理人：麻海军，男，汉族，1976年11月18日出生，住西安市曲江新区，身份证号：612XXXXXXX********，系被告王玉莲的丈夫。第三人：中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行，住所地：西安市雁塔区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1496。法定代表人：崔庆福，系该支行行长。委托代理人：张浩，男，汉族，1972年3月17日出生，住陕西省安康市汉滨区，系该支行员工。原告西安金辉房地产开发有限公司（简称金辉房地产公司）与被告王玉莲及第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行（简称光大银行雁塔路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安金辉房地产开发有限公司之委托代理人张晓静、孟玉莹，被告王玉莲之委托代理人麻海军，第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行之委托代理人张浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金辉房地产公司诉称，2009年8月17日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》(合同登记号:Y09066800)，被告购买原告开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积166.67㎡，总金额1139523元;被告首付229523元，剩余91万元向银行办理抵押按揭。《商品房买卖合同》补充协议附件五第二条第1款第(2)项约定:“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用(以下统称代付款项)而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十(10%)的违约金;买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”附件八第十六条第2款约定:“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。”后原、被告与第三人银行签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证。按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。但被告停止向银行偿还本息(断供)，且经银行催收不能按期偿还本息。银行要求原告承担保证责任，原告代被告进行了垫款。被告违约事实清楚，原告享有合同解除权，原告已经通过EMS方式向被告寄送了催款解约函。被告逾期偿还房贷导致原告承担保证责任，已经违反双方关于《商品房买卖合同》的约定，原告依照合同约定有权解除合同，要求被告承担违约责任并返还代付款项、协助原告办理商品房买卖合同备案注销及预购商品房抵押登记注销手续。故诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；2、判令解除原告、被告与第三人签订的《借款合同》，并由被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续；3、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金113952.3元；4、判令被告支付原告因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项41358.15元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费用等，最终以实际金额为准）；5、诉讼费由被告承担。被告王玉莲辩称，被告没有收到任何通知，原告说通过快件的方式向被告邮寄，被告也没有收到。事实上被告不支付房款的原因是原告交付房屋的时候，客厅的窗户边没有修好，房屋没有顶子，后来被告提出要求后，原告随便修了一下，原告给出的承诺是让我们先入住，入住后原告一直没有询问房顶怎么恢复，或者房子漏水怎么解决。前段时间原告起诉被告后，被告还是询问原告房屋维修的事宜，2009年，被告每年给原告打按揭，原告现在请求解除是不合理的。合同总价款和首付款被告需要核实。原告的所有请求，被告不予认可。第三人光大银行雁塔路支行述称，被告在银行贷款，被告是知晓的，即使被告与原告有什么纠纷，被告都应正常还款。但被告不能因为房子不完善而不还款。关于催收，第三人给被告打过几次电话。第三人同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，2009年8月17日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》(合同登记号:Y09066800)。约定：被告购买原告开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积166.67㎡，总金额1139523元;首付229523元，剩余91万元被告向银行办理抵押按揭贷款。《商品房买卖合同》附件五第二条第1款第(2)项约定:“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用(以下统称代付款项)而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十(10%)的违约金;买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议，并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”合同附件八第十六条第2款约定:“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。”后原、被告与第三人签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款91万元提供连带保证。按揭手续办理完成后，被告按约每月偿还贷款4180元。2017年8月，被告停止向银行偿还本息，经第三人电话催收，被告仍未能按期偿还本息。第三人遂要求原告承担保证责任。原告代被告偿还贷款本息至2018年6月。原告并通过EMS方式向被告寄送了催款解约函。但被告仍未能偿还原告垫付款。原告催款未果，遂诉至法院。另查明，被告王玉莲所购房屋房产证尚未办理。被告王玉莲共偿还银行贷款447094.53元，其中本金149720.14元，利息297374.39元。上述事实有原告、被告、第三人提供的商品房买卖合同、公司登记基本情况、记账凭证、建设银行单位客户专用回单、催款函及其EMS回执单、照片、借款合同等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人间签订的《借款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方均应依约履行。被告向原告支付首付款后，剩余房款910000元采用银行按揭形式向原告支付。现因被告未按期向第三人支付月供致使第三人从原告保证金账户划扣垫款本息共计41358.15元（截止2018年6月25日），且在原告催告之后被告至今尚未向原告清偿上述款项。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，依据原、被告间签订的商品房买卖合同及附件的约定，被告王玉莲的行为已经构成违约，原告要求解除《商品房买卖合同》，被告亦同意解除，本院依法予以支持。原告要求被告支付违约金，因本地房屋现价格与被告购买时价格已有较大上涨，《商品房买卖合同》解除后，原告从中获得的利益已远超过被告违约应付的违约金，依据公平原则，本院对原告该项违约金之请求，不予支持。原告要求被告支付其代偿款项之请求，因与《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（以下简称解释）第二十五第第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定不符，故该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商品房买卖合同》依法予以解除后，被告王玉莲应当协助原告办理该合同的备案注销登记手续，原告应退还被告已付购房款，已偿还贷款本金。被告王玉莲及第三人光大银行雁塔路支行应协助原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除担保贷款合同的，应予支持。”因原、被告间《商品房买卖合同》解除导致原、被告与第三人光大银行雁塔路支行签订的《借款合同》目的已无法实现，原告要求一并解除《借款合同》理由正当，于法有据，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安金辉房地产开发有限公司与被告王玉莲签订之《商品房买卖合同》（合同登记号：Y09066800）。二、解除原告西安金辉房地产开发有限公司与被告王玉莲及第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行签订之《借款合同》。三、原告西安金辉房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还被告王玉莲购房款229523元，按揭贷款910000元。四、被告王玉莲于本判决生效之日起二十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理合同登记号为Y09066800的《商品房买卖合同》备案注销手续。五、被告王玉莲于本判决生效后二十日内偿还第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行（至实际清偿之日至包括但不限于）按揭贷款本金、利息（实际金额以第三人光大银行雁塔路支行的流水账单为准）。六、被告王玉莲与第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行于本判决生效之日起三十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。七、被告王玉莲于本判决生效之日起十日内支付原告垫付的款项41358.15元及至实际清偿之日至代扣之本金、利息（实际金额以第三人光大银行雁塔路支行的流水账单为准）。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（或支付迟延履行金）。本案案件受理费15056元，由被告承担。原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告15056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  田园华人民陪审员  王林林二〇一九年二月十二日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达