北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终689号上诉人（原审被告）：卢志海，男，1973年2月16日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**。法定代表人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王晓逸，女，北京育新物业管理公司通州分部员工。上诉人卢志海因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢志海上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回育新物业公司的诉讼请求；2．要求育新物业公司返还多收取的取暖费和物业费，且减免一审判决的取暖费和物业费；3．一审、二审诉讼费及所有产生的费用均由育新物业公司承担。事实和理由：1．要求撤销与育新物业公司签订的物业管理服务及供暖收交协议书，捆绑式签署合同，不签合同就不给钥匙；2．2013年房间内的地埋暖气管道爆裂，把房间木地板泡了，造成地埋暖气管道出现接头，造成安全隐患；3．自供暖日开始，暖气始终不热，期间多次向物业公司报修单位提始终未得到解决，时间长达4年多之久，要求育新物业公司出示相关的报修、维修和测温记录以及维修后的测温记录；4．要求提供建筑筑方与育新物业公司的验房单，要求育新物业公司提供与居民验收房屋时的房屋与设备验收交接单并公示；5．水费和维修以及所有产生的费用都没有发票；6．要求育新物业公司公示2011年-2017年12月31日小区广告，公建房绿化、、地下车位垃圾清运等收支情况；7．一审判决时按估算面积判决，声称等房产证下来多退少补，但所有居民并没有和育新物业公司签订多退少补的合同，做不到多退少补；8．要求育新物业公司出示撤场通知书，并公示。育新物业公司辩称：1．同意一审判决，不同意卢志海的上诉意见。一审已经对相关的事实进行查明，依照相关法律进行了判决；2．卢志海上诉部分的诉讼请求已经超出了一审法院审理的本诉范围，不该在案件当中给予审理和处理。对于卢志海所提出的相关涉及赔偿及其反诉理由或者涉及案外第三人的理由，亦不应当在本案当中进行审理，应当另案解决；3．双方签订的合同是双方自愿达成的，育新物业公司按照合同履行相关义务。对于卢志海主张的育新物业公司的供暖不达标或者存在的相应瑕疵问题，育新物业公司不予认可。供暖不达标，应当按照相关规定，报请相关的部门或者供暖监督部门进行测量认定，作为主要责任依据。育新物业公司向一审法院起诉请求：判令育新物业公司支付卢志海北京市通州区台湖镇次渠家园小区2015年至2017年的供暖费6586．8元，诉讼费由育新物业公司承担。一审法院认定事实：2011年12月3日，育新物业公司（甲方）与卢志海（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方卢志海依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清本年度采暖费，供暖费标准为每平方米每年30元，协议载明房屋建筑面积为109．78平方米。自2011年12月起卢志海为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了供暖服务。一审庭审中，育新物业公司称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、签约人。育新物业公司称不认可《物业管理服务及供暖费收交协议书》的内容，当时不签字不能领钥匙，但未提供相关证据予以佐证。育新物业公司称2013年8月暖气爆裂施工方进行了续接维修，根据相关规定，不允许有接头；其家外墙漏水相关人员进行维修，应赔偿其相关损失；排水洞堵上一半导致排水不畅；房屋漏水；窗户漏雨；2017年7、8月份对防水和保温层进行了维修；房子质量不合格；消防井压力表读数为零，消防管道内没有水。前述意见育新物业公司均提交了照片予以佐证。卢志海对育新物业公司提交的照片证据均不认可，称暖气爆裂的照片在保修范围内应由开发商维修，其公司履行了维修维护职责，其公司只负责对公共部位进行维修，屋内卢志海不负责维修；关于管道爆裂导致地板被泡的照片，相关损失应由开发商承担；关于外墙漏水维修照片，漏水的原因不明确，不能证明由物业赔偿，其公司已经进行了维修，即使维修有迟延也不能构成育新物业公司不交物业费的理由；关于排水洞堵塞的照片，堵塞一半不会导致排水完全不畅，其公司曾进行过维护；关于房屋漏水照片，漏水原因不明确，不能证明由物业赔偿，其公司已经进行了维修，但是没有完全修好，说明其公司已经履行维护职责，如在质保期内由开发商维修，其公司仅有督促职责；关于窗户漏水的照片，窗户是房屋内部结构，如在质保期内由开发商维修，其公司仅有督促职责，保修期外业主自行处理；关于防水和保温层的照片，房屋质量问题由开发商进行维护，其公司只负责物业服务和供暖服务，与本案无关，其公司在入驻小区时房屋已经建成；关于消防井压力表读数为零的照片，真实性需要核实，压力为零的原因有很多，不必然因为没有水导致。经核实，根据卢志海提交的其与开发商的委托合同、解除协议，卢志海于2017年5月15日终止为育新物业公司所在小区提供供暖服务。育新物业公司未交纳2011年12月3日至2017年3月15日的供暖费。另查明，根据育新物业公司所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，育新物业公司自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向卢志海交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，卢志海与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，卢志海于2011年12月3日至2017年3月15日为育新物业公司提供供暖服务，育新物业公司应按照该收交协议书约定的费用标准向卢志海交纳相关费用。现卢志海要求其交纳2015年至2017年度的供暖费，由于育新物业公司无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的供暖费，故该院仅支持卢志海于2015年12月3日起至2017年3月15日的供暖费。关于育新物业公司主张不认可《物业管理服务及供暖费收交协议书》的内容，因其未提供充分证据予以佐证，故该院不予支持。关于育新物业公司辩称其家暖气爆裂施工方续接维修不符合规定、中水和饮用水价格一样的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，育新物业公司可另行解决。关于育新物业公司主张外墙漏水、房屋漏水、窗户漏雨、防水问题、外层保温问题、工程质量不达标、房子质量不合格问题、排水洞排水不畅、消防井压力表读数为零、消防管道没有水、楼门口对讲未启用的问题，与本案不属于同一法律关系，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、卢志海给付育新物业公司2015年12月3日至2017年3月15日的供暖费6100．89元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回育新物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：卢志海与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对卢志海具有约束力。卢志海虽主张育新物业公司存在敲诈、胁迫及恶意串通逼迫卢志海不在该协议书上签字就不给入住钥匙等行为，故该协议书应被撤销或视为无效；但卢志海就其主张并未提交充分有效证据佐证，且2011年12月3日至2017年3月15日期间，卢志海实际客观接受了育新物业公司提供的供暖服务，双方形成事实上的供暖合同法律关系，故卢志海关于该协议书应被撤销或视为无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于卢志海上诉主张育新物业公司提供的供暖不达标，故要求酌减供暖费一节，因其卢志海未能就其主张的供暖不达标事实提交充分证据予以佐证，故本院不予采信。关于卢志海上诉要求育新物业公司提供保修记录、维修记录、协调解决情况、出具测温记录等请求，因其在一审中并未就此提出明确反诉，二审期间育新物业公司不同意一并审理，故本院不予处理。但本院需要特别指出的是，物业供暖服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业供暖服务，以期在物业供暖服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业、供暖服务合同纠纷。本案中育新物业公司在提供供暖服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业供暖服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业供暖管理义务，提高物业供暖管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业供暖服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上，卢志海的上诉理由均不成立，本院均不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卢志海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 张清波审 判 员 高 贵二〇一九年二月二十一日法官助理 郭 莹书 记 员 张 朋书 记 员 李安康