贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0524民初4078号 原告：吴运虎，男，1998年4月17日生，彝族，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛亚，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘鹏，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 被告：织金恒丰源房地产开发有限公司，住所地：织金县绮陌街道官堂小街，统一社会信用代码91520524MA6EDYCP55。 法定代表人：邓成骏，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙正军，贵州润澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕玲，贵州润澜律师事务所律师。 原告吴运虎与被告织金恒丰源房地产开发有限公司（以下简称恒丰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序后，依法组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭审理了本案。原告吴运虎的委托诉讼代理人毛亚，被告恒丰源公司的委托诉讼代理人孙正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴运虎向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告恒丰源公司解除原告与原贵州宝丰源房地产开发有限公司（以下简称原宝丰源公司）签订的《官塘壹号内部团购协议》行为违法，并赔偿原告因房价上涨所造成的房屋差价损失；2、判令被告恒丰源公司返还原告购房款81550元及资金占用费（以81550元为基数，按月利率2%从2018年6月1日计算至实际支付完毕止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告吴运虎将其诉讼请求变更为由被告恒丰源公司返还其购房款81550元及支付其违约金111465元，案件受理费、评估费由被告负担，自愿放弃其他诉讼请求。事实和理由：2017年2月19日，原告与原宝丰源公司签订《“官塘壹号”内部团购认购书》，约定原告吴运虎以3000元/㎡的价格认购原宝丰源公司开发的位于织金县官塘桥“官塘壹号”C栋1单元30层01号住房，认购书效力自2017年3月10日前双方签订《官塘壹号内部团购协议》生效后废止。认购书签订后，原告依约向原宝丰源公司支付房屋认购金10000元。2017年3月11日，原告与原宝丰源公司签订《官塘壹号内部团购协议》（以下简称《团购协议》），原告于签订团购协议当日向原宝丰源公司支付房屋购房款71550元（不含签订认购书时交纳的10000元）。原宝丰源公司被注销登记后，其与原告签订的《团购协议》约定由原宝丰源公司享有的权利和应履行的义务由被告恒丰源公司承继。2018年5月30日，原告按被告恒丰源公司限定的期限到被告恒丰源公司的售楼部签订商品房买卖合同并付清购房首付尾款时，因被告售楼部的工作人员忙开会，该日未签订商品房买卖合同。同年5月31日，被告恒丰源公司通知原告解除《团购协议》，后被告将原告认购的房屋出卖给案外人。原、被告签订的团购协议具有商品房买卖合同的主要内容，被告恒丰源公司解除协议的行为违反合同约定，除了应返还所得原告的购房款外，还应承担违约责任。 为支持其诉讼主张，原告吴运虎在举证期限内向本院提交了如下证据材料供法庭主持质证： 1、书证：身份证1份，用以证明其诉讼主体资格适格。经质证，被告对证据无异议，对证明目的有异议，认为原告并未到庭，其委托代理手续及民事起诉状是否为被告亲自签字及捺印不清楚。本院认为，该证据系公文书证，且原告与原宝丰源公司签订了《团购协议》，并向该公司交纳购房款81550元，依法予以采纳。 2、书证：商品房预售许可证1份，用以证明被告恒丰源公司具有合法出售织金县官塘壹号C栋1单元30层1号商品房的资质。经质证，被告无异议。依法予以采纳。 3、书证：“官塘壹号”内部团购认购书、日期为2017年2月19日的收据、日期为2017年2月19日的财务录入单各1份，用以证明原告吴运虎与原宝丰源公司达成织金县官塘壹号C栋1单元30层1号商品房交易的合意，原告支付该公司认购金10000元。经质证，被告无异议。依法予以采纳。 4、书证：官塘壹号内部团购协议、日期为2017年3月11日的收据、日期为2017年3月11日的财务录入单各1份，用以证明原告吴运虎于2017年3月11日与原宝丰源公司签订的团购协议具备商品房买卖合同的要素，吴运虎与原宝丰源公司于2017年3月11日起已形成有效的商品房买卖合同关系，该合同关系由被告恒丰源公司概括承受，合同约定C栋3001号房屋首付款81550元、面积123.85㎡、总价371550元，原告已按协议约定支付了该套房屋首付款。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为原告并没有按团购协议约定交清首付尾款及按时签订商品房买卖合同。本院认为，该组证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 5、书证：关于“官塘壹号”项目催签订《商品房买卖合同》函1份，用以证明被告恒丰源公司向原告发出的催签函要求原告于2018年5月30日到被告处签订相关手续，但催签函中未明确告知签订合同应提交的相关资料，违背诚实信用原则，原告于2018年5月30日按照被告的要求前往其售楼部签订所购房屋相关手续，被告售楼部的工作人员忙开会，未签订商品房买卖合同的原因不能归责于原告。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，在被告得到预售房屋许可证后，被告工作人员按原告预留的联系电话多次向原告发送信息，明确告知原告前来签订商品房买卖合同的时间及所需提交资料等，虽然催签函未载明原告所带资料的名称及交纳款项数额，但原告应当知晓签订商品房买卖合同所带的资料，2018年5月30日，原告并未来被告的售楼部交纳税费、维修基金，未签订商品房买卖合同。本院认为，该证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 6、书证：关于解除《官塘壹号内部团购协议》的通知函1份，用以证明被告恒丰源公司解除原宝丰源公司与原告签订的《团购协议》违法，且构成违约，因被告解除合同导致原告不能以3000元/㎡购买同地段等平方面积的房屋。经质证，被告对证据真实性无异议，对证明目的不予认可，认为被告是经过多次催原告前来签订合同无果后，才解除协议的，原告没有按发出的签约函前往被告售楼部交纳相关款项及签订商品房买卖合同，原告以其行为表明不在被告规定的期限内履行合同义务，被告享有合同解除权，由此造成的损失应由原告自行承担。本院认为，该证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。原告到被告售楼部后，被告售楼部的工作人员忙开会，不能签订商品房买卖合同的责任不能归责于原告，被告的质证理由不能成立，依法不予采纳。 7、鉴定意见：房地产估价报告1份，用以证明因被告单方解除协议给原告造成房屋价格上涨的差价损失118153元。经质证，被告对证据三性均不认可，认为原、被告未签订商品房买卖合同的过错在于原告，且原告的行为构成违约，如原告有损失应自行承担。本院认为，该证据客观真实，予以采纳。 8、书证：评估报告收费函、缴款收据各1份，用以证明吴运虎支付鉴定费5997元，该费用属于诉讼费用范畴，应由被告承担。经质证，被告认为该证据与本案无关，对证据不予质证。本院认为，该证据客观真实，予以采纳。 被告恒丰源公司辩称：我公司出售房屋的目的是为了转移房屋所有权，并按合同约定取得房屋价款，因原告自身原因无法办理按揭贷款手续取得房屋价款支付给我公司，致使我公司的合同目的不能实现，我公司有权解除合同，原告因此产生的损失应自行承担，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 为支持其答辩主张，被告恒丰源公司在举证期限内向本院提交了下列证据材料供法庭主持质证： 1、书证：营业执照、法定代表人身份证明及其身份证各1份，用以证明被告诉讼主体资格适格。经质证，原告无异议。依法予以采纳。 2、书证：商品房预售许可证1份，用以证明被告于2018年1月31日获得官塘壹号的商品房预售许可证。经质证，原告无异议。依法予以采纳。 3、视听资料：熊某2与金岚短信记录2份，用以证明熊某2多次以短信方式告知原告官塘壹号商品房即将开盘应将所需材料准备齐全，并详细列举所需材料，在官塘壹号开盘几个月后，原告未按照之前的通知将所需材料准备齐全，未履行与被告签订正式商品房买卖合同和交纳相关款项的义务，已构成违约。经质证，原告有异议，认为原告吴运虎未收到被告任何通知，认购协议上预留金岚的电话号码是按熊某2要求所为，在联系地址一栏明确原告的住址是贵阳市云岩区金阳新区金阳南路6号龙瑞苑5幢1单元23层4号，与金岚的地址不一致，被告未以邮寄方式通知原告，原告吴运虎签订合同不存在资料不齐备的问题，达不到被告的证明目的。本院认为，被告提供的短信记录不能证明由金岚转告吴运虎提交资料签订合同等事宜，不能证明被告已经向原告履行告知义务，依法不予采纳。 4、书证：通知函、EMS快递单各1份，用以证明被告多次通知原告到其售楼部履行相应义务后，原告并未履行相应的义务，2018年8月15日，被告通过EMS告知原告：双方签订的官塘壹号内部团购协议已于2018年5月31日解除，请及时到公司办理结算手续。经质证，原告称其未收到。本院认为，被告邮寄地址与原告吴运虎在团购协议上预留的地址虽不一致，但原告将该证据出示说明其收到该解除函，该证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 5、视听资料：熊某2与金岚微信聊天记录1份，用以证明金岚曾找到熊某2让其帮忙将房屋转卖，从中赚取差价，金岚最初买四套房的目的是为了转卖赚取差价，被告不仅向原告发送书面催签函，且通过微信将该函内容发送给金岚，四套房屋都是金岚购买，联系方式也是金岚所留，并非被告要求。经质证，原告认为聊天记录系熊某2与金岚的聊天，与原告无关。本院认为，该证据与本案不具有关联性，依法不予采纳。 6、书证：毕节市商品房预售合同备案登记表、商品房买卖合同、补充协议各1份，用以证明被告解除原宝丰源公司与原告签订的《团购协议》后，于2018年11月5日将涉案房屋出售并备案登记在案外人林求安名下。经质证，原告对证据真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，认为该组证据系被告与第三人之间发生的民事法律行为，与本案争议焦点无关，且从该组证据证明被告将吴运虎所购买的房屋转卖导致合同履行不能，应承担履行不能的法律责任。本院认为，被告将原告认购之房转卖给林求安属实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 7、证人证言：证人熊某1（又名熊某2）的证言，其主要内容为：我系融创房地产经纪有限公司的员工，融创公司代理被告出售房屋，金岚来公司签订购房相关手续时，我告知其签订合同需先把购房的维修基金、契税和相关费用交清，公司才能与其网签合同，后金岚说钱没有带齐也没有带收入证明，我告知金岚签合同与补交资料互不影响，可以先交契税及维修基金，签订合同后再补交资料，金岚向我申请延期一个星期，但经请示被告公司领导不同意延期，被告给的期限就是2018年5月30日，销售经理说2018年5月30日不能完善，2018年5月31日就发退房函。用以证明金岚是四套房屋的实际购买人，金岚于2018年5月30日到被告售楼部后，以资金不足要求延期未得到被告允许，未签订商品房买卖合同和交纳款项的责任在于原告，原告已构成违约。经质证，原告对证人证言有异议，认为2017年3月11日，吴运虎亲自与原宝丰源公司签订内部团购协议，购买的房屋属于吴运虎，达不到被告的证明目的，熊某2陈述其与金岚在2018年1月19日短信聊天内容中显示恒丰源公司已经办理了预售许可证，但恒丰源公司实际于2018年1月31日才取得预售许可证，证人证言前后不一致，构成对金岚的虚假陈述。本院认为，原告吴运虎与原宝丰源公司签订了《团购协议》时并交纳了购房款，该证据不能证明四套房屋系金岚购买，与原告吴运虎无关，依法不予采纳。 8、视听资料：录音1份，证明目的与证人熊某2的证言相符。经质证，原告认为该录音系金岚与熊某2的对话，与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的。本院对该证据的认证理由同证据7。 本院为查明案件事实，向证人熊某2调取的证言1份，其内容为，其是融创公司的员工，融创公司与恒丰源公司签有代销商品房合同，金岚、罗诗语、吴运虎与原宝丰源公司签订的房屋认购书和团购协议均系其以原宝丰源公司之名与金岚所签，所收之款系原宝丰源公司收取。2018年5月30日，其代理恒丰源公司与金岚、罗诗语、吴运虎签订商品房买卖合同时，因恒丰源公司开发修建的房屋面积均比与金岚、罗诗语、吴运虎签订团购协议时预测的面积有所增加，经计算，金岚应补交房屋首付差额款和维修基金、购房契税等费用20000多元，金岚以资金不足要求延期一个星期交款和签订商品房买卖合同，其答复金岚最多只能延期2天，熊某2向融创公司领导请示，该公司的领导不同意，并说，恒丰源公司给的期限就是2018年5月30日，逾期就发退房函。2018年5月31日，恒丰源公司就作出了解除团购协议的函。金岚未向熊某2表明不同意交款和与被告恒丰源公司签订商品房买卖合同。只是要求延期交款再签订商品房买卖合同，因我忙参与公司开会，吴运虎是否到我公司售楼部，我就不清楚了。经质证，原、被告双方均无异议。 综合原、被告的诉辩主张及举证质证意见，双方当事人争议的焦点是：被告解除《团购协议》的行为是否违约，原告的诉讼请求是否成立，应否得到支持。 经审理本院认定如下事实：2016年，原宝丰源公司将其开发修建的官塘壹号房屋委托四川成都融创伟业房地产经纪有限公司（下称融创公司）代为销售。2017年2月19日，融创公司的员工熊某2以原宝丰源公司之名与原告吴运虎签订《“官塘壹号”内部团购认购书》，原告吴运虎向原宝丰源公司认购该公司开发的官塘壹号C栋1单元30层01号商品房，认购书约定房屋建筑面积单价3000元/㎡、吴运虎需向原宝丰源公司支付10000元作为购买该套房屋的认购金。C栋3001号房预测建筑面积约123.85㎡，实际成交购房款总价为371550元，吴运虎须在2017年3月10日之前与原宝丰源公司签订《团购协议》，并当场支付房款的19.25%即71550元。认购书签订当日，吴运虎向原宝丰源公司支付该套房屋认购金10000元。同时约定认购书在双方签订《团购协议》生效后自行废止。2017年3月11日，吴运虎与原宝丰源公司就C幢1单元30层01号房签订《团购协议》，约定原告吴运虎向原宝丰源公司购买C幢1单元30层01号房、预测建筑面积123.85㎡、每平方米3000元，总价371550元，协议第六条约定“乙方选择按揭贷款方式购买该商品房，（扣除所有优惠后）实际成交购房款总价为371550元，乙方须在2017年3月11日前一次性支付全部房款的21.95%即81550元，剩余房款在签订《官塘壹号商品房买卖合同》后，由乙方按甲方及贷款银行要求提供相应资料，贷款成功支付给甲方。如银行按揭购房政策发生变化，根据购房者自身实际情况，银行要求提高首付比例的，应按银行要求提高相应首付款后予以办理该套房屋按揭手续，否则视为买受人违约。”第七条买受人逾期付款的违约责任部分约定“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定”。第十一条约定“关于税费和维修基金及相关其他费用按国家有关规定甲乙双行自行交纳”。第十七条以非格式条款的形式约定“甲乙双方如有违反本合同第十八条规定，按协议约定房屋总价的30%向另一方支付违约金”。第十八条约定“本协议经买卖双方签字盖章后生效，任何一方因违反协议约定单方解除本合同的，则提出方应按协议约定的房屋总价款的10%向另一方支付违约金”。《团购协议》签订当日，原告吴运虎就C幢1单元30层01号房向原宝丰源公司交纳购房款71550元，加上签订认购书时向原宝丰源公司交纳的10000元，合计为81550元。2017年7月5日，原宝丰源公司办理注销登记，后注册成立恒丰源公司，原宝丰源公司签署的所有合同及法律文书由恒丰源公司继续履行。2018年1月31日，被告恒丰源公司取得官塘壹号房屋商品房预售许可证。2018年5月22日，恒丰源公司就前述房屋向原告吴运虎下发《关于“官塘壹号”项目催签订函》，要求原告于2018年5月30日前到官塘壹号营销中心付清欠款及相关购房费用并签署相关文件。2018年5月30日，原告吴运虎到被告的售楼部后，因金岚、罗诗语未与被告恒丰源公司订立商品买卖合同和办理该项业务的工作员熊某2开会，原、被告双方未就C幢1单元30层01号房屋订立商品房买卖合同。2018年5月31日，被告恒丰源公司制作《关于解除的通知函》，致函吴运虎解除3-3001号内部团购协议，并于2018年11月5日将该套房屋转卖给林求安，与林求安签订的商品房买卖合同约定，建筑面积127.22平方米，比团购协议约定的预测建筑面积123.85平方米多3.37平方米，套内建筑面积105.47平方米，按照套内建筑面积计价，每平方米4197.65元，合计卖房总款为442726元（按建筑面积计算，每平方米为3480元）。此外，原告向本院起诉时，将原宝丰源公司列为被告，后又以原宝丰源公司注销为由向本院撤回对原宝丰源公司的起诉。诉讼中，本院根据原告吴运虎的申请委托贵州华融房地产评估有限公司对原、被告诉争之房在2017年3月4日至评估结束之日止的房屋差价进行评估，该公司于2018年11月12日作出华融房估字（2018）1104号《房地产估价报告》，评估结论为：权利人吴运虎坐落织金县官塘桥壹号C栋1单元30层01号房，评估总价489703元，购买总价371550元，差价118153元，原告支付评估费5997元。 本院认为，原告吴运虎与原宝丰源公司签订的《“官塘壹号”内部团购认购书》因《团购协议》的签订而自行废止，原告吴运虎与原宝丰源公司签订的《团购协议》系双方当事人对签订商品房买卖合同前买卖官塘壹号C幢1单元30层01号房屋形成的合意，因该《团购协议》明确了房屋的坐落地址、建筑面积、售房单价及买卖双方的违约责任，具有商品房买卖合同的主要内容，在被告恒丰源公司取得商品房预售许可证之日起，该《团购协议》生效，受法律保护。原宝丰源公司被注销登记后，其与原告签订的《团购协议》属于出卖方的权利义务由被告恒丰源公司承继。因该《团购协议》对商品房买卖合同的签订期限、税费及其他费用的交纳数额未作约定。被告向原告发出的催签函虽要求原告于2018年5月30日付清房屋首付差额款和相关购房税费，并签订相关文件。但未告知原告补交款项数额。原告吴运虎接到被告的催签函后未提出异议，视为同意被告所定的交款和订立商品房买卖合同的时间为2018年5月30日。根据原宝丰源公司与原告签订的《团购协议》约定，逾期30日之内，合同应继续履行，从2018年5月30日起至同年6月29日止，《团购协议》只赋予被告向原告主张逾期付款违约金的权利，并未赋予被告的合同解除权。原告按被告规定的时间与被告签订商品房买卖合同时，因被告售楼部的工作人员忙开会，双方未签订成商品房买卖合同，原告并未向被告表明不与其签订商品房买卖合同，被告于2018年5月31日解除原宝丰源公司与原告签订的《团购协议》后，将该房转卖给他人，造成原告的购房目的不能实现。其行为违反《团购协议》约定，构成违约。对此应承担违约责任，被告恒丰源公司不仅应返还所得原告吴运虎的购房款，而且还应按照《团购协议》约定的违约金比例乘以购房款总价计算支付原告违约金，即371550元×30%=111465元。原告主张由被告恒丰源公司返还购房款和支付违约金的诉讼请求合法，依法予以支持，因其评估支付的评估费与其变更的诉讼请求无关联，其主张由被告负担评估费的诉讼请求，依法不予支持，该评估费应由其负担，其自愿放弃其他诉讼请求合法，依法予以准许。被告恒丰源公司辩称，其出售房屋的目的是为了转移房屋所有权，并按合同约定取得房屋价款，因原告自身原因无法办理按揭贷款手续取得房屋价款，致使被告的合同目的不能实现，被告有权解除合同，原告的行为已构成违约，请求驳回原告诉讼请求的理由不能成立，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下： 由被告织金恒丰源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告吴运虎购房款81550元，并支付原告吴运虎违约金111465元，共计193015元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 评估费5997元，由原告吴运虎负担。案件受理费4160元，由被告织金恒丰源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  杨 雄 人民陪审员  谭佳敏 人民陪审员  唐 丽 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  姚 娜