湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初7453号原告：肖艳，女，1978年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告：康二玲，女，1983年9月14日出生，汉族，住湖南省新化县。原告：李欢，女，1988年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：黄怡，女，1979年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告：周涛，女，1978年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：向东虹，男，1984年12月1日出生，汉族，住湖南省平江县。原告：雷华平，女，1979年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：吴贺平，男，1970年10月20日出生，汉族，住湖南省新化县。原告：黄慧英，女，1979年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：刘莺，女，1977年1月17日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告：张中华，男，1975年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：杨开学，男，1984年8月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原告：张艳，女，1978年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：欧志勇，男，1979年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告：邓宇，男，1989年4月20日出生，汉族，住北京市大兴区。原告：罗莎，女1982年8月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：罗芳芳，女，1987年11月4日出生，汉族，住湖南省隆回县。原告：胡天明，男，1974年5月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：杨灿，男，1983年3月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：陈欢，女，1981年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告：陈建英，女，1981年4月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：杨锡斌，男，1974年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上述原告共同委托诉讼代理人：欧阳旺兴，湖南人和律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：吴貂婷，湖南人和律师事务所律师。被告：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心北栋17楼。法定代表人：尹长江，执行董事。委托诉讼代理人：苏佩佩，女，1990年12月16日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。被告：湖南嘉盛物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心北栋708室。法定代表人：刘英健，董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴龙辉，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：关洪杰，湖南金州律师事务所实习律师。原告肖艳、康二玲、李欢、黄怡、周涛、向东虹、雷华平、吴贺平、黄慧英、刘莺、张中华、杨开学、张艳、欧志勇、邓宇、罗莎、罗芳芳、胡天明、杨灿、陈欢、陈建英、杨锡斌（以下简称二十二原告）与被告湖南东润房地产开发有限责任公司（以下简称东润公司）、湖南嘉盛物业服务有限公司（以下简称嘉盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理，原告肖艳、向东虹、邓宇、胡天明及二十二原告的共同委托诉讼代理人欧阳旺兴、吴貂婷，被告东润公司委托诉讼代理人苏佩佩，被告嘉盛公司委托诉讼代理人吴龙辉、关洪杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二十二原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认两被告就五矿万境水岸二期（和苑）前期物业所进行的招标投标中标行为违法、无效；2、判令被告东润公司依法重新对五矿万境水岸二期（和苑）前期物业服务进行公开招标。3、判令确认被告东润公司与嘉盛公司于2013年4月25日签订的《前期物业服务合同》无效。事实与理由：二十二原告自2014年4月起陆续与被告东润公司签订了《商品房买卖合同》，购买东润公司开发的位于长沙市湘府路与圭塘路交汇处的五矿万境水岸二期（和苑）商品房，合同附件五是被告东润公司单方制定的《物业管理临时公约》，该公约第一条约定本项目经东润公司招标选聘嘉盛公司提供前期物业服务。经查，东润公司与嘉盛公司系同一股东五矿地产湖南开发有限公司的子公司，两者存在明显利害关系；被告东润公司与嘉盛公司之间关于五矿万境水岸二期（和苑）前期物业服务企业的招标、投标、中标行为与作为涉案小区业主的原告存在直接的利害关系。原告认为，法律明文规定住宅前期物业服务应当通过招投标选聘，同时《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定，存在利害关系可能影响招标公正性的单位投标无效；两被告均系五矿地产湖南开发有限公司的全资子公司，嘉盛公司参加投标严重违法，且两被告故意隐瞒相互关系构成欺诈，涉案前期物业服务招标、投标、中标无效并应依法重新公开招标；涉案《前期物业服务合同》违反法律、行政法规强制性规定，应依法确认无效；两被告恶意串通，使嘉盛公司中标，原告等业主认为嘉盛公司收费高，服务质量差，损害原告等广大业主利益，请求法院根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项的规定，确认两被告签订的《前期物业服务合同》无效；经行政监管部门备案并不代表涉案前期物业服务招标投标行为合法，东润公司故意隐瞒其与嘉盛公司的相互关系，骗取行政监管机关的备案，法律及行政法规才是认定民事行为和合同效力的依据。被告东润公司辩称，东润公司在相关行政部门的监督下，经过合法有效的前期物业招投标程序，选聘嘉盛公司提供前期物业服务；涉案项目招投标程序符合包括《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律规定，不存在任何无效的情形，物业服务企业与开发商为关联公司的，亦并非导致前期物业服务招投标程序无效的情形；东润公司与嘉盛公司是独立的法人，不存在利害关系和可能影响招标公正性的情况，且涉案项目招投标程序全过程在主管部门的监督下进行，招标工作完成后办理了招投标备案手续，二十二原告认为未经过招投标或招投标程序无效的主张无事实与法律依据；东润公司完成前期物业服务公司的选聘后，与包括原告在内的全体业主签订的《商品房买卖合同》中注明选聘的单位，原告也认可了东润公司的选聘工作，且嘉盛公司为一级资质的物业服务公司。综上所述，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。被告嘉盛公司辩称，涉案项目招投标程序符合包括《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律规定，不存在任何无效的情形，物业服务企业与开发商为关联公司的，亦并非导致前期物业服务招投标程序无效的情形；嘉盛公司系一级资质的物业服务企业，具备充足的资质条件，且嘉盛公司依法参与了开发商举行的前期物业招投标程序，开发商也办理了备案手续，取得了主管部门的认可；嘉盛公司依法取得涉案项目的前期物业服务资格后，与包括原告在内的全体业主单独签订了《前期物业服务合同》，原告认可了嘉盛公司对涉案项目进行前期物业服务的权利，且嘉盛公司在服务过程中，严格按照合同及其他服务要求，为涉案项目提供了优质的物业服务，不存在合同违约的情形。综上所述，原告认为涉案项目未经过招投标或招投标程序无效的主张无事实与法律依据，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二十二原告均系被告东润公司开发的位于长沙市湘府路与圭塘路交汇处的五矿万境水岸二期（和苑）业主；被告东润公司与嘉盛公司的均系五矿地产湖南开发有限公司的全资子公司，嘉盛公司注册资金500万元，资质等级为一级。2013年3月，被告东润公司发布的《五矿万境水岸前期物业管理服务招标文件》载明：项目名称为五矿万境水岸，招标范围为五矿万境水岸前期物业管理服务，招标方式为邀请招标；对投标方的要求为经年检合格的营业执照、注册资金500万元（含）以上、资质达国家一级；招标文件还对物业管理服务的标准、评标等进行了说明。2013年3月12日，东润公司向嘉盛公司及案外人湖南天环物业管理有限公司、湖南省锦鸿物业管理有限公司发出了《投标邀请函》。2013年4月10日，经三名专家评委和两名建设单位评委的综合评审，嘉盛公司以第一名的综合评分成绩中标，并全程接受长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处的监督；经长沙市物业管理协会在物业管理协会网站上对此次招标工作进行了为期七天的公示后，嘉盛公司在长沙市住建委和城乡建设委员会处完成了所有中标资料的备案工作。2013年4月18日，东润公司向嘉盛公司发出《中标通知书》，向另外两家公司发出《未中标通知书》。2013年4月25日，东润公司与嘉盛公司正式签订《前期物业管理服务合同》，约定由嘉盛公司为五矿万境水岸二、三期的住宅、商业、公共物业提供物业服务，高层住宅物业服务费为2.2元/月/平方米，商业物业服务费为4.5元/月/平方米，公共物业的服务费为3元/月/平方米。二十二原告均分别与被告东润公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，在合同附件五的《物业临时管理公约》中载明，本项目经东润公司招标选聘嘉盛公司提供前期物业服务，物业服务费标准为高层住宅2.2元/月/平方米（以长沙市物价局最终审批为准）；各原告收房时另与被告嘉盛公司签订《五矿万境水岸和苑前期物业服务协议》。另外，涉案小区至今未成立业主委员会。本院认为，涉案小区至今未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，由作为涉案小区建设单位的东润公司选聘小区的物业服务企业。同时，该条例的第二十四条第一款规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘物业服务企业，该条关于招投标程序的法律规范是国家提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该条第二款也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，所以《物业管理条例》第二十四条不是效力性强制规范，而是管理性强制规范，故涉案招投标不应强制适用《中华人民共和国招标投标法》及相关司法解释的相关规定进行调整；同时，涉案的招标、投标全程接受了行业主管部门的监督，无证据证明被告东润公司与嘉盛公司之间签订的《前期物业服务合同》存在欺诈、胁迫并损害国家利益的情形，也无证据证明东润公司与嘉盛公司之间存在恶意串通并损害国家、集体或第三人的利益。二十二原告提出的涉案《前期物业服务合同》与其相关的理由是该合同约定的物业服务收费标准过高，各原告完全可以通过其他合法途径解决。因此，二十二原告主张涉案招标、投标、中标行为及被告东润公司与嘉盛公司签订的《前期物业服务合同》无效的诉讼请求，不符合法律规定的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：驳回原告肖艳、康二玲、李欢、黄怡、周涛、向东虹、雷华平、吴贺平、黄慧英、刘莺、张中华、杨开学、张艳、欧志勇、邓宇、罗莎、罗芳芳、胡天明、杨灿、陈欢、陈建英、杨锡斌的诉讼请求。本案受理费80元，由原告肖艳、康二玲、李欢、黄怡、周涛、向东虹、雷华平、吴贺平、黄慧英、刘莺、张中华、杨开学、张艳、欧志勇、邓宇、罗莎、罗芳芳、胡天明、杨灿、陈欢、陈建英、杨锡斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  张新明人民陪审员  梁伟其二〇一九年二月二十二日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。