广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5649号原告：广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区黄阁镇凤凰大道龙光棕榈水岸一期N23栋A座综合楼三楼，统一社会信用代码914401155895494920。负责人：曾秒生，职务总经理。委托诉讼代理人：刘秋梅，女，1987年10月30日出生，汉族，系原告职工。委托诉讼代理人：槐文波，男，1987年3月11日出生，汉族，系原告职工。被告：李明辉，男，1974年10月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司诉被告李明辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘秋梅、槐文波到庭参加诉讼。被告李明辉经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司诉称：被告为广州市南沙区××栋105号别墅（房屋登记地址为南沙区××街××号105房，建筑面积266.939平方米，以下统称涉案房屋）的产权人以及广州市南沙区××街××号及地下室B1482号车位（以下统称涉案车位）的使用人。原、被告就涉案房屋签订了《龙光·棕榈水岸前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按建筑面积每月每平方米4.2元的标准缴纳物业管理费，交付期限为自收楼之日起每月的21-31日，不按时缴纳的，每逾期一天，原告有权要求被告按应缴纳费用的千分之一支付违约金。2015年8月12日，被告与开发商广州市龙光置业有限公司（以下简称龙光置业公司）签署《车位使用协议》及《车位使用补充协议》，约定由龙光置业公司提供涉案车位给被告使用。随后，原、被告签署《车位前期物业服务协议》，约定被告应于每月5日前按每月120元的标准向原告交纳当月的车位物业服务费（2018年1月31日前实际按每月80元收取），逾期未缴纳的，原告有权从逾期之日按每日千分之一的标准向被告追缴违约金。被告于2013年9月11日接收涉案房屋，于2016年11月接收了涉案车位。被告在缴清2014年11月1日前（不含当日）的物业服务费以及2017年9月1日前（不含当日）的车位物业服务费后，开始欠交相关费用。原告为维护自己的合法权益，起诉要求判令:一、被告向原告支付2014年11月1日至2018年9月30日期间的物业服务费52691.7元（每月物业服务费1121.1元）、2017年9月1日至2018年9月30日的车位物业服务费用1360元以及2015年1月1日至2018年8月31日的各项公摊电费、水费、污水处理费共2588.45元及违约金（违约金的计算方法：以每月欠付的房屋物业服务费、车位物业服务费、公摊电费、水费、污水处理费为本金，按每日千分之一的标准，从每月6日起计算至被告还清款项之日止）；二、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告撤回要求被告支付2588.45元公摊电费、水费、污水处理费及相应违约金的诉讼请求。被告李明辉没有答辩。经审理查明：2013年3月5日，被告与龙光置业公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买龙光置业公司开发的涉案房屋，合同约定建筑面积262.85平方米。2013年9月11日，被告办理涉案房屋收楼手续，并签署《龙光·棕榈水岸园入伙会签单》。2014年9月29日，涉案房屋登记至龙光置业名下，登记建筑面积263.939平方米。原告（甲方）就涉案房屋与被告（乙方）签订《龙光·棕榈水岸园前期物业服务协议》，约定：甲方自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理合同》生效时止为涉案房屋提供物业管理服务。涉案房屋类型为别墅，建筑面积266.939平方米，甲方提供的物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化。本物业管理区域物业服务以包干制方式收费。乙方自收楼之日起每月21～31日，按月以现金或银行划账方式缴纳，也可提前预交。空置房按建筑面积的100%收取物业管理服务费。别墅收费标准为4.2元/㎡·月。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴不属于物业管理服务费用）。物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯等）运行能耗费用，按相关政府部门规定，另行按实向乙方分摊。乙方房屋在实测面积确定以前，按合同面积计收管理费；实测面积确定后，按实测面积计收管理费；因合同面积和实测面积差异而形成的管理费差额不退不补。乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应缴额的千分之一支付滞纳金。上述协议还对原、被告的其他权利义务内容进行了约定。2013年3月5日，被告与龙光置业公司签订《车位使用协议》，约定：龙光置业公司提供一个车位给被告使用，被告仅享有使用权，不享有所有权。在业主大会选聘物业管理公司之前，该车位的物业管理服务由原告提供，被告应按相关约定向物业管理公司支付管理费。2015年8月12日，被告与龙光置业公司签订《车位使用补充协议》，确定龙光置业公司提供涉案车位给被告使用。2015年8月，原告（甲方）就涉案车位与被告（乙方）签订《车位前期物业服务协议》，约定：原告为涉案车位提供物业管理服务，乙方应按车位120元/个·月标准向甲方交纳车位物业服务费。车位物业服务费采取月付费方式。乙方应于每月五号前缴清当月物业服务费。逾期未缴纳的，甲方要求乙方限期补缴并暂停乙方使用车位卡，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金。不论乙方车位是否空置，乙方必须就其车位的管理向甲方按期全额支付车位物业服务费。2016年11月18日，被告办理了涉案车位的收楼手续，并签署《龙光·棕榈水岸园入伙会签单》。本院认为：原、被告签订的《龙光·棕榈水岸园前期物业服务协议》和《车位前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。虽然被告不是涉案房屋和涉案车位的权属人，但根据《龙光·棕榈水岸园入伙会签单》的记载，被告已分别于2013年9月11日和2016年11月18日接收并使用涉案房屋以及车位。同时，被告作为《龙光·棕榈水岸园前期物业服务协议》和《车位前期物业服务协议》的合同当事人，已实际享受原告提供的物业服务，理应按约定向原告支付相应的物业服务费。《龙光·棕榈水岸园前期物业服务协议》约定每月每平方米物业服务费标准为4.2元，另约定实测面积确定后，按实测面积计收物业服务费，涉案房屋自2014年9月29日登记建筑面积为263.939平方米，即从2014年9月起，应按每月1108.5元（263.939平方米×4.2元）计收物业服务费。据此，2014年11月1日至2018年9月30日期间，被告应交纳的涉案房屋的物业服务费为52099.5元（1108.5元×47个月）。《车位前期物业服务协议》约定每月车位物业服务费为120元，现原告主张2018年1月31日前（含当日）按照每月80元的标准计收车位物业服务费，属于合法处分自己的权益，本院予以照准。据此，2017年9月1日至2018年9月30日期间，被告应交纳的涉案车位的物业服务费为1360元（80元×5个月+120元×8个月）。被告自2014年11月1日起拖欠涉案房屋的物业服务费，自2017年9月1日起拖欠涉案车位的物业服务费，已构成违约，应当根据约定支付相应的违约金。现原告要求被告每日按欠交费用的千分之一的标准支付违约金，符合约定，本院予以支持，但《龙光·棕榈水岸园前期物业服务协议》约定物业服务费于每月21～31日期间缴纳，故逾期交纳房屋物业服务费的违约金应从每个缴费月的次月1日开始计算。另外，《车位前期物业服务协议》约定被告应于每月5日前缴清当月费用，故逾期交纳车位物业服务费的违约金应从每个缴费月的6日开始计算。上述违约金总额均以被告欠付的物业服务费、车位物业服务费本金为限。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李明辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司支付2014年11月1日至2018年9月30日期间的房屋物业服务费52099.5元及违约金（违约金的计算方法：2014年11月1日至2018年9月30日，各以每月欠付的物业服务费1108.5元为本金，按照每日1‰的标准，分别从次月1日起计算至被告实际付清物业服务费之日止，每月的违约金总额以被告当月欠付的物业服务费为限）；二、被告李明辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司支付2017年9月1日至2018年9月30日期间的车位物业服务费1360元及违约金（违约金的计算方法：2017年9月1日至2018年1月31日，各以每月欠付的物业服务费80元为本金，2018年2月1日至2018年9月30日，各以每月欠缴的车位服务费120元为本金，按照每日1‰的标准，分别从当月6日起,计算至被告实际付清物业服务费之日止，每月的违约金总额以被告当月欠付的物业服务费为限）；三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2037元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司负担383元，被告李明辉负担1654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健代理审判员  李慧娟人民陪审员  张帮明二〇一九年二月十九日记 录 员  卢坤咏