河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终1593号上诉人（原审被告、反诉原告）：神邦企业管理河北有限公司，住所地河北省石家庄市长安区谈固大街**石家庄焦化厂院内****。法定代表人：王晓辰，公司经理。委托诉讼代理人：赵鹏波，河北千山恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峻璞，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长安金东餐厅，住所地，住所地河北省石家庄市长安区长征街**地下室****iv>经营者：庞玉东。委托诉讼代理人：焦彦飞、赵红冉，北京市君创律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：石家庄川悦春天餐饮管理有限公司，住所地石家庄，住所地石家庄长安区长征街**法定代表人：关英南，公司总经理。委托诉讼代理人：杨好宽，河北冀人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄霓裳广告文化传播有限公司，住所地石家庄长，住所地石家庄长安区长征街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：盛捷，公司执行董事。委托诉讼代理人：王琨，公司监事。上诉人神邦企业管理河北有限公司（以下简称神邦公司）因与被上诉人长安金东餐厅、石家庄川悦春天餐饮管理有限公司（以下简称川悦公司）、石家庄霓裳广告文化传播有限公司（以下简称霓裳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。神邦公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初3270号民事判决书第三项，改判为：被上诉人长安金东餐厅与被上诉人石家庄川悦春天餐饮管理有限公司签订的租赁协议对上诉人不享有约束力，涉案房产抵押权实现后，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权；被上诉人长安金东餐厅立即腾房，并赔偿上诉人租赁费损失52万元；2、请求二审法院依法改判石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初3270号民事判决书第一项判决2015年8月31日的《房屋租赁合同》无效，3、依法维持判决书第二项；4、一审反诉费用、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2014年9月16日被上诉人石家庄霓裳广告文化传播有限公司与石家庄川悦春天餐饮管理公司签订的《房屋租赁合同》没生效。并且双方签订的日期实际日期并非2014年9月16日。该合同伪造了签订日期，以合法形式掩盖了非法目的，损害了第三人合法权益。1、依据石家庄霓裳广告文化传播有限公司与石家庄川悦春天餐饮管理公司签订的《房屋租赁合同》第七条：本合同经双方签字后生效的约定，由于该房屋租赁合同并没有双方签字明显与租赁合同约定的生效条件不一致，因此，该服赁合同并没有生效。2、石家庄霓裳广告文化传播有限公司与石家庄川悦春天餐饮管理公司的实际管理人完全一致，并且双方签订的租赁合同并没有实际履行，支付租金，因此，二者的租赁合同实际并不存在。同时，二者的租赁合同系2016年补签的，进一步说明二者租赁的非真实性。石家庄霓裳广告文化传播有限公司的股东是河北银通担保投资有限公司（法定代表人王琨，股东是王琨与盛捷）与盛捷（同时也为公司法定代表人）；石家庄川悦春天餐饮管理有限公司的股东虽然是关英南与盛捷，但是该公司的实际控制人都是盛捷。虽然关英南是在2015年4月23日才成为该公司的法人，但是其在公安机关的几次询问笔录及川悦春大的报案材料中都明确该租赁合同的签订时间是2016年补签；最为主要的是该房屋租赁合同是其向公安机关提交的，并且其一直认可盛捷在签订租赁合同时一直在国外。因此，鉴于以上事实足以说明上诉人石家庄霓裳广告文化传播有限公司与石家庄川悦春天餐饮管理公司的租赁合同根本没有实际履行，并且签订的真正时间是在2016年。故，被上诉人石家庄霓裳广告文化传播有限公司与被上诉人石家庄川悦春天餐饮管理公司的租赁合同由于缺少生效要件不仅没有生效，同时缺少实际履行的内容，并且损害债权人利益，因此实际上二者根本不存在租赁关系。二、被上诉人石家庄川悦春天餐饮管理公司的租赁合同是无源之水，因此，其在根本不存在租赁合同的基础上再与被上诉人高金东签订的租赁合同根本无效，当然也不能以2015年9月1日的房屋租赁合同对抗2014年9月19日己经生效的抵押权。1、由于被上诉人石家庄川悦春天餐饮管理公司与被上诉人石家庄霓裳广告文化传播有限公司及被上诉人高金东签订的2015年8月31的房屋租赁合同约定的生效条件是被上诉人石家庄川悦春天餐饮管理公司与被上诉人石家庄霓裳广告文化传播有限公司签宇生效，但是二被上诉人并没有在此合同上签，同时由于当时的法定代表人在国外，因此签订此合同并没有生效。2、即使2015年8月31日三被上诉人签订了房屋租赁合同，但是签订时该房屋已经在2014年9月19日设定了抵押权，因此也不能以抵押权设定后的合同对抗已经生效的抵押权，因此被上诉人高金东的租赁合同不能对抗已经实现的抵押权。3、虽然被上诉人提供的租赁合同上写的是依据2014年9月16日房屋租赁合同，由于2014年租赁合同约定的生效要件没有成就故此租赁合同不生效；同时又由于关英南在公安机关的询问笔录中已经说明2014年9月16日租赁合同是2016年补签的，因此2015年8月31日租赁合同上写的依据2014年9月16日的合同明显不真实。鉴于以上事实，足以说明2015年8月31日租赁合同为后补的。三、一审判决了遗漏了上诉人多项诉讼请求，对于上诉人六个月没有收到租金的合同解除权（既要求腾出房屋的权利）拒绝审查，且处理结果明显不公平，房屋所有者的权益无法保障，需要特别说明的是原房屋租赁价格明显偏低，造成上诉人租赁费损失52万元。鉴于以上事实，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。神邦公司补充上诉请求事实与理由：一、一审法院突破合同相对性做出判决，属认定事实错误。一审中，被上诉人长安金东餐厅与其提供的租赁合同没有任何关系，并非合同当事人，七作为原告起诉没有任何事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。被上诉人长按金东餐厅系个体工商户，经营者为庞玉东一人。而被上诉人长安金东餐厅与高金东和石家庄川悦春天餐馆管理公司、石家庄霓裳广告文化传播有限公司之间签订的《房屋租赁合同》没有任何关系。其并非《房屋租赁合同》的当事人，一审法院突破合同相对性，没有任何事实和法律依据。一审法院认定高金东和庞玉龙是夫妻关系，判令主体适格，没有任何法律依据。法律没有规定夫妻之间任何一人的签字行为，均能代替另一方或视为配偶的签字。更没有规定，个体户经营者配偶的行为等同于个体户的行为！且查看《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》均本案适用的突破合同相对性的规定，更没有配偶签字效力等同于个体户商户效力的规定。二、2014年9月16日，签订的《房屋租赁合同》均为虚假合同。1、被上诉人在2014年9月16日，在倒贷过程中，换抵押手续的短短几天空档期，同一天签订了四份租赁合同，出租了整栋楼房。在刑警队的报案材料和询问笔录中，川悦春天法人均承认合同系事后补签，并说出了补签的具体时间，其在法庭上又返回说，自己当川悦春天的法人晚，不了解情况。正常人谁会把真的故意说成假的，假如真不了解情况，顶多说实话不了解，不会胡编一个不签合同时间出来，说的那么具体。2、租赁时间与实际租户的租期重叠。工商局、电信公司，都在2014年9月16日之前，就与原房东签订了租房协议，并以实际入住使用该处房产，直到现在，除金东餐厅以外，所有租房户都是和原房东签订的租赁合同，说明二十年租赁合同为虚假，并未履行。3、房租价格远远低于，同期的实际租金，电信移动联通租赁七楼部分房间的年租金为20万，而原房东把七楼整层租给川悦春天一年才收8万，倒挂12万，明显不合理。四楼一层同期一年租金就达到了18万，1、2、3楼层门面房家福一层共4层，一共才租了35万，4、5、6三层也是才租了35万，1、2、3和4、5、6虽然面积相同都是三层，可1、2、3是门面房，4、5、6是办公，价值不一样，可它们租金却一样，不合常理。整栋楼3500平米年租金才78万，合同还约定每年扣除原房东30万的物业服务费，实际整栋楼租金只有48万，每平米的日租金包括门面房，平均才三毛七分，严重不合情理，在同地段的门面房租金是3到5块，办公楼是1.2到2块。其次，实际产生的物业费是8万，并不是30万，而且物业费应该是实际承租人缴纳，全国没有房东替租户缴纳物业费的。4、假如2014年9月16日的二十年的租赁合同，真实存在的话，那么租赁人李寒龙的债权，就有了回收途径，并已经开始回收了，而2015年李寒龙在裕华法院起诉原房东的时候，双方谁都没有提起这个租赁协议，还在订立还款计划，不符合常理。5、负一层四百多平米，因为水管漏水，让承租人无偿使用15年，漏水的维修费用和15年的租金，严重不对等，不符合常理。川悦公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人神邦公司竞拍该房产时，对“2017年10月23日长安法院出具的拍卖该房产公告第五条：该涉案房产已于2014年9月16日出租给石家庄川悦春天餐饮管理有限公司，租期为20年”的事实明知且认可。上诉人神邦公司竞拍该抵押房产的抵押权生产于2014年9月19日，在2014年9月16日之后，上诉人对该抵押事实也是明知的。2015年8月31日川悦公司转租给长安金东餐厅的房屋租赁合同是在“2014年9月16日租赁合同”的基础上签订的，租期不超过原租期，包含在原租赁期限内。转租权是川悦公司“2014年9月16日房屋租赁合同”中权利的行驶和体现。2、依据《物权法》蒂190条，订立抵押合同钱抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第65条，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该法律规定的宗旨是保护房产抵押之前形成的稳定租赁关系。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。长安金东餐厅、霓裳公司未进行答辩。长安金东餐厅向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与川悦公司、霓裳广告公司签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、被告神邦公司恢复原告餐厅的通水、通电，并由神邦公司赔偿因断水、断电造成原告经营损失20000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：判令被告神邦公司赔偿原告经济损失373579.6元。神邦公司向一审法院反诉请求：1、请求法院确认被反诉人长安金东餐厅与川悦公司签订的租赁协议对反诉人不享有约束力，涉案房产抵押权实现后，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权；2、请求法院判令长安金东餐厅立即腾出房屋，并赔偿反诉人拍卖成交后涉案房屋52万元的租赁费损失，计算方法为按照当地房屋租赁市场评估价格；3、长安金东餐厅和川悦公司承担反诉费用。一审法院认定事实：本案争议焦点为：涉案房屋抵押登记在前还是川悦公司和霓裳公司签订的租赁合同在前。川悦公司提交《房屋租赁合同》载明：2014年9月16日，出租人（甲方）：霓裳公司、承租人（乙方）：川悦公司，合同内容约定甲方将自身拥有合法产权的房屋位于石家庄市，建筑面积1260平方米租赁给乙方生产经营使用，房屋租赁期自2014年9月16日至2034年9月15日，共计二十年，每年租金为35万元。租赁期间每二年提高一次租金，每次提高租金1万元，依次类推。同日，双方签订《补充协议》约定：长征街64号房产的地下室常年漏水，该地下室由川悦公司进行水电等设施的维修施工，费用由川悦公司全部负责，若该地下室具备使用条件后，在《房屋租赁合同》期内川悦公司可无偿使用，霓裳公司不得再另行收取任何费用。长安金东餐厅提交的租赁合同载明：2015年8月31日，承租人（乙方）：长安金东餐厅经营者庞玉东丈夫高金东与转租人（甲方）：川悦公司、房主（丙方）：霓裳公司签订《房屋租赁合同》，载明：依据霓裳公司与川悦公司于2014年9月16日签订的房屋租赁合同的约定，达成如下协议：一、租赁房屋位置及面积：甲方将位于石家庄市（建筑面积约1000平方米），门前北侧烟酒店（原租期10月份到期）拥有合法租赁权的房屋转租给乙方；二、租赁期限：房屋租赁期限自2015年9月1日到2030年8月31日，共计15年；三、租金、费用、支付方式：每年租金35万元，以后每三年提高年租金为现在租金的10%，最高年租金涨到每年肆拾伍万元人民币为上限，后期租赁不在提高租金。支付方式为自协议生效起三日内支付三个月房租，即每三个月支付一次房租，金额为87450元，押金三万元，协议签订后三日内支付。自协议生效之日起甲方免除乙方当年的两个月租金，即房租从2015年11月1日开始计算。落款有甲方川悦公司、丙方霓裳公司盖章及乙方高金东签字并按捺手印。长安金东餐厅提交中国民生银行石家庄平安南大街支行出具的高金东银行流水以及收条主张原告依双方约定按季度足额支付房租到2018年5月份。神邦公司认为，2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》是补签的，其申请调取的石家庄市公安局长安分局建安路刑警中队的询问笔录，其中2018年4月4日，2018年4月10日询问川悦公司法定代表人关英南的笔录中，关英南陈述2014年9月16日《房屋租赁合同》是2016年补签的。神邦公司认为2014年9月16日的合同是补签的，长安金东餐厅依据该合同与川悦公司、霓裳公司签订的合同也是虚假签订，签订合同时间与事实不符，本案两份租赁合同从事实上和法律上对原告均没有约束力。神邦公司提交7份涉案房产原租赁户租赁合同、张海的租赁合同、收据，证明长安金东餐厅、川悦公司与霓裳广告公司签订的租赁合同租金数额明显偏低，且4楼张海租赁合同的出租人仍是霓裳广告公司。进一步证明2014年9月16日租赁合同是虚假的。原告对询问笔录质证认为，该笔录陈述内容不真实，因为原告与川悦公司在2015年8月份签订合同时看到了2014年9月16日的《房屋租赁合同》。关英南庭审中陈述：我到公安机关报案因为神邦公司打砸了川悦公司，当时公安部门就租赁合同一事一直在询问，我回答说我在2014年还不是公司的法人，对具体情况不了解，公安部门说没关系，对你们不受影响，就直接写了笔录上的日期，具体内容我也没详细看。被告川悦公司提交工商登记信息证明关英南系在2015年4月23日才成为该公司的法定代表人。对神邦公司提交的其他租户的租赁合同，其他当事人认为与本案无关。霓裳公司认为，物业由川悦公司统一管理，因为租户都是长期租赁，变更出租人比较麻烦因此就以霓裳的名义签合同。本案租赁合同因为地下室漏水需要维护所以单价较低。涉案房产于2014年9月19日办理抵押登记。神邦公司通过竞买方式于2017年11月24日以22160250元的最高价竞得涉案房屋，2018年2月12日办理了不动产权证书。神邦公司在拍卖获取涉案房屋后共三次分别于2017年11月28日、2017年12月20日、2018年2月8日向原租赁户发放通告，要求租户向其登记备案并交纳房租，长安金东餐厅至今未向神邦公司缴纳任何租赁费用。2017年10月23日本院针对涉案房屋出具的拍卖公告载明：第五条第（二）：本次拍卖房产一至七层已出租，其中第一层、第二层、第三层、第七层已经租赁给了川悦公司，租赁期限自2014年9月16日至2034年9月15日，上述一至七层房产的租金已支付至2034年。（三）本次拍卖已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。神邦公司主张本案原告为长安金东餐厅，而签订上述涉案租赁合同的为高金东，原告主体不适格。金东餐厅主张高金东签订合同的目的是开餐厅，餐厅当时营业执照还没办下来，才以高金东的名义签订合同，租金也是原告支付的，金东餐厅提交高金东与庞玉东的结婚证及银行流水证明上述事实。长安金东餐厅提交照片及其制作的损失明细表，证明神邦公司作为涉案房屋所有权人，于2018年3月6日和2018年4月17日两次给原告断水、电，给原告造成经济损失。另，本案所涉两份租赁合同，长安金东餐厅、川悦公司及霓裳广告公司三方均无异议。以上事实有庭审笔录、《房屋租赁合同》、涉案房屋他项权利登记表证明、成交确认单、涉案房产不动产权证书、（2016）冀0102执521号执行裁定书、结婚证、银行流水、收条、通告、照片、房产证、询问笔录等证据予以在卷佐证。一审法院认为，关于长安金东餐厅诉讼主体资格，高金东作为长安金东餐厅经营者庞玉东的配偶，与川悦公司、霓裳广告公司于2015年8月31日签订了《房屋租赁合同》，长安金东餐厅营业执照显示的注册时间为2016年1月22日，该餐厅未注册前不具备签订合同的主体条件，且签订涉案租赁合同后，长安金东餐厅已按照合同约定履行，因此长安金东餐厅作为本案原告是适格诉讼主体。关于川悦公司与霓裳广告公司签订《房屋租赁合同》时间问题。虽关英南在石家庄市公安局长安分局建安路刑警中队中陈述2014年9月16日的《房屋租赁合同》系2016年补签。但关英南是在2015年4月23日变更为川悦公司法定代表人，合同并不是其签订的，关英南当庭表示对租赁合同的签订不知情，否认了其在询问笔录中的陈述，且关英南的询问笔录中也陈述合同租赁时间是2014年9月16日至2034年9月15日，这与合同载明的时间并不矛盾。长安金东餐厅、川悦公司以及霓裳公司均认可涉案租赁合同确系2014年9月16日所签。2015年8月份与高金东签订的合同中也载明了是根据2014年9月16日的《房屋租赁合同》签订。因此，予以认定霓裳公司与川悦公司签订合同的时间为2014年9月16日，早于涉案房屋设立抵押的时间2014年9月19日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，予以确认2015年8月31日长安金东餐厅、川悦公司以及霓裳广告公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。神邦公司主张存在三方恶意串通，证据不足，不予认定。且根据2017年10月23日本院出具的拍卖公告中第五条，已明确告知涉案房产已于2014年9月16日出租，租赁期限为20年，神邦公司对拍卖房屋可能造成的后果应该有明确的预知。因此神邦公司主张长安金东餐厅与川悦公司签订的租赁合同对其不享有约束力，涉案房产抵押权实现后，租赁关系不得对抗已经实现的抵押权的反诉请求，没有事实依据，对其主张不予支持。其要求金东餐厅腾出房屋，按2元每平方米赔偿其租金损失于法无据，不予支持。在神邦公司于2017年11月24日取得涉案房屋所有权后，分别于2017年11月28日、2017年12月20日、2018年2月8日向原租户发放通告，长安金东餐厅至今未给付原告租金，长安金东餐厅应自2017年11月24日起向神邦公司支付租金，神邦公司可另行向长安金东餐厅主张权利，本案不作处理。长安金东餐厅称租赁费已向川悦公司支付到2018年5月份，系其双方之间的法律关系，双方可另行解决，本案不作处理。关于长安金东餐厅主张停水、电的损失，其提交照片以及其制作的损失明细表，不能充分证明所受损失，对于该项主张，予以驳回。基此，原审判决为：一、原告（反诉被告）长安金东餐厅与被告（反诉第三人）石家庄川悦春天餐饮管理有限公司、被告石家庄霓裳广告文化传播有限公司于2015年8月31日签订《房屋租赁合同》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）长安金东餐厅要求被告（反诉原告）神邦企业管理河北有限公司赔偿损失的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）神邦企业管理河北有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7204元，由原告（反诉被告）长安金东餐厅承担；反诉费4500元，由被告（反诉原告）神邦企业管理河北有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，2014年9月16日被上诉人霓裳公司与被上诉人川悦公司签订的《房屋租赁合同》以及2015年8月31日被上诉人长安金东餐厅经营者庞玉东丈夫高金东与被上诉人霓裳公司、川悦公司签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。上诉人虽经拍卖取得涉案房产所有权，但房产办理抵押的时间在租赁合同签订时间之后，依据法律规定，该租赁关系不受抵押权的影响。上诉人认为被上诉人霓裳公司与川悦公司签订的《房屋租赁合同》并未生效，主张该合同伪造签订日期，上诉人提交的被上诉人霓裳公司与川悦公司实际管理人一致，系关联公司的证据，并不能证明租赁合同效力存在瑕疵。上诉人提交的关英南询问笔录，因关英南在合同签订时并非川悦公司法定代表人，合同并非其签订，且关英南在一审庭审中明确表示对租赁合同签订并不知情，该证据不能证实被上诉人伪造租赁合同签订日期。上诉人主张被上诉人川悦公司与高金东签订的《房屋租赁合同》无效，不能对抗2014年9月19日生效的抵押权，于法无据，本院不予支持。关于被上诉人长安金东餐厅诉讼主体资格问题，租赁合同签订时间早于被上诉人长安金东餐厅注册时间，高金东作为被上诉人长安金东餐厅经营者的配偶签订租赁合同，符合常理，且被上诉人长安金东餐厅已按约定全面履行合同义务，一审判决认定诉讼主体适格，并无不妥。综上所述，神邦企业管理河北有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11704元，由上诉人神邦企业管理河北有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高瑞江审判员  李秀云审判员  寻 亚二〇一九年二月二十六日书记员  刘 琨