山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初15号原告：张海春，男，1987年出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。被告：泰安宏成置业有限公司，住所地：山东省泰安市岱岳区。法定代表人：房兴军，职务总经理。委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。原告张海春与被告泰安宏成置业有限公司（以下简称宏成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海春的委托诉讼代理人张伟，被告宏成置业公司的委托诉讼代理人倪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理所有权转移登记的违约金13888.3元（自2015年12月19日起至2017年10月8日止逾期660天，按全部已付款万分之零点五计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月10日与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0056450），购买被告开发的宏成富园小区4号楼1单元18层1803室房屋，原告按约定缴纳房款共计420858元.合同约定被告应于2015年4月30日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后90日内保证办理所有权转移登记。2015年5月份，被告交付涉案房屋后未按约定期限为原告办理所有权转移登记，在原告多次催促下，被告于2017年9月30日通知业主在2017年10月8日前提交办理房屋产权相关材料及费用，直至2018年1月31日实际办理了房屋所有权转移登记。被告的行为已经严重违反了法律规定，应当按照合同第20条第2款约定“自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”承担违约责任。故原告诉至贵院，望判如所诉。被告宏成置业公司辩称，一、原告所诉与客观事实不符，被告不存在违约的行为，应当依法驳回原告的诉讼请求。（1）双方签订的《商品房预售合同》第二十条的内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，双方同意按照下列2、3种方式处理”，其中，“2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满至次日起至实际办理所转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理的时间除外”。分析该条款“九十日”应当是对能否办理房产所有权转移的承诺，并非是答辩人为原告办理完毕房产证的期限约定。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅是协助义务，假如购房人不主动申请办理房产登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，所以说原告认为被告为其办理房产证是错误的，如果原告刻意阻却，或者不积极办理房产证登记事宜，被告是无法独立完成的。（2）分析该条款的第二部分“如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记”，结合本案事实，双方没有约定办理该商品房的所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证问题，原告也无证据证实由于出卖人的责任造成原告未能办理涉案房产所有权转移登记，所以原告主张无事实依据，应当依法予以驳回。二、退一步讲，假如按原告所诉，原告主张逾期办证违约金也早已过诉讼时效。最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”明确写明：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照原告诉状陈述的事实及诉讼请求分析，已经超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。三、再退一步讲，假如不考虑上述两个因素，原告违约金的计算方式不当。涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同约定计算违约金。因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任。该条第3款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外。在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记。众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理，答辩人自2017年7月17日，将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了办理购房人办理房屋所有权转移登记的条件。根据上述合同约定及法律规定，自2017年7月17日之后，也不应要求答辩人承担违约金。本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于岱岳区长城路北段路西、泮河大街以北的地块建设商品房，定名为宏成富园，并取得预售许可。2013年7月3日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0056450），约定原告购买被告开发的宏成富园4号楼1单元18层1803户房产一套，房屋面积83.17平方米、总价款为401558元，储藏室面积10.13平方米、价款19300元，以上价款合计420858元。付款方式为贷款方式付款。被告应在2015年4月30日前向原告交付该商品房。合同第二十条规定，被告应于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告房款。原被告于2015年5月5日签订面积实测结算协议，经测绘部门实测，该房屋建筑面积为83.17平方米，房屋总价为401558元，被告将房屋交付原告。后被告向原告出具金额为420858元的购房发票。被告于2017年7月17日向泰安市国土资源局递交材料，申请办理涉案房产4号楼的不动产权证，于2017年7月25日取得上述不动产权证。2017年9月30日，被告以张贴通知的形式，向原告等业主下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告等业主于2017年10月8日前提供购房合同、发票等材料，并交纳契税、印花税等税费，用于办理原告个人不动产权证。原告缴齐上述材料及税费后，泰安市国土资源局向原告颁发了编号为鲁（2018）泰安市不动产权第0002884号不动产权证书，登记时间为2018年1月31日。以上事实，由原、被告的陈述、《商品房预售合同》、销售不动产统一发票、交房通知、税收完税证明、面积实测结算协议、关于办理房屋产权证等手续的通知、不动产权证等在案证实。本院认为，原告提起本案诉讼要求被告支付自2015年12月19日起至2017年10月8日止期间连续计算的违约金，未超出法定诉讼时效期间，被告主张原告起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，2015年5月3日，双方签订面积实测结算协议一份，被告正式将房屋交付给原告。原告依约履行了支付房款义务。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，即2015年8月1日前办理涉案商品房所有权转移登记，但被告于2017年7月17日才向泰安市国土资源局递交办理涉案房产所在楼栋不动产权证的相关资料，于2017年7月25日办理出上述产权证，始具备商品房所有权转移登记条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……因被告原因，致使原告未能在双方合同约定期限内取得涉案房产不动产权证，被告应当承担相应违约责任。被告于2017年7月25日办理出涉案房产所在楼栋的不动产权证后，于2017年9月30日通过张贴通知的方式通知原告等业主于2017年10月8日前提交相关办理登记的材料并缴纳相关费用，以办理房产不动产转移登记。被告张贴通知的方式具有普遍性但不具备特定性，应给予原告必要的知晓期。被告在通知中声明于2017年10月8日前未办理相关手续，造成延期办证的情形不承担责任，故可认定在通知中载明递交材料的最后一日即2017年10月8日，为计算被告支付违约金的终止日期。故原告要求被告按照合同约定的日违约金标准支付自2015年12月19日起至2017年10月8日止逾期办理涉案房屋不动产权证期间共计660天违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告辩称原告购买储藏室的已付款项，不应计算在违约金的范围内，但依据原被告签订的《商品房预售合同》第二十条第2款中约定，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款作为计算依据，包括原告购买储藏室的款项，被告此项抗辩主张，与双方约定不符，本院依法不予采纳。综上，被告的违约天数为660天，每日违约金标准按合同约定的总房款420858元的万分之零点五计算，共计13888.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：被告泰安宏成置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张海春违约金13888.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计74元，保全费170元，合计244元由被告泰安宏成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  韩笑恬二〇一九年二月十四日书记员  吴鑫元