上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初26950号原告：孙英水，男，1974年9月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：张晓珊，女。原告孙英水与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年12月4日、2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告孙英水的委托诉讼代理人杨冬、被告源涞公司的委托诉讼代理人张晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙英水向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除；2.判令源涞公司支付自2018年9月11日起至2018年10月17日的租金20,720元，按每月16,800元计算；3.判令源涞公司支付自2018年10月18日起至实际返还房屋之日止的使用费，按每月16,800元计算；4.判令源涞公司支付违约金168,000元；5.判令源涞公司将上海市徐汇区陕西南路XXX弄XXX号XXX室房屋返还孙英水。事实和理由：2016年12月27日，孙英水与源涞公司签订房屋租赁合同，约定由源涞公司租赁位于上海市徐汇区陕西南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同签订后，源涞公司于2018年7月开始逾期支付租金，2018年9月10日至今尚未支付租金。2018年9月20日，孙英水通知源涞公司支付租金，源涞公司不予理会。2018年10月16日，孙英水委托律师发函给源涞公司要求支付租金、赔偿金并搬离系争房屋，源涞公司收到律师函后回复房屋已转租他人，并仍然不支付租金，故孙英水起诉至本院。源涞公司辩称，同意双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除，同意返还房屋并支付自2018年9月11日起至2018年10月17日止的租金20,720元；同意支付自2018年10月18日起至2018年10月31日止的使用费，之后的使用费不同意支付，因源涞公司多次要求返还房屋，但孙英水不愿意接受。违约金约定过高，希望法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：孙英水为系争房屋的产权人。2016年12月26日，孙英水(出租方、甲方)与源涞公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，建筑面积约185.09平方米；租赁期限自2017年2月11日起至2022年2月10日止；每月租金为16,800元；首次押一付三，以后每月付，付款日期10号；乙方向甲方支付16,800元保证金；如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金，逾期超过1个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于10个月的租金。房屋维修责任明细表列明，因老化引起的内墙脱皮，责任人为乙方；因防水层、坐便器管道、房屋其他管道等出现漏水，影响乙方租客或楼下邻居生活的，责任人为甲方。源涞公司交给孙英水保证金16,800元。在名为“新加坡美术馆5-3302业主群”的微信聊天群中，孙英水于2018年7月12日询问源涞公司方，“本月租金还没有付？”源涞公司方回复称，“我来和我们的财务反映，最近因为财务部网上银行支付的U盾坏了，所以最近都是人工跑银行汇款，可能比较慢，我帮您加急一下吧，非常抱歉哦”。后孙英水于当日收到了租金。2018年8月13日，在同一聊天群内，孙英水问，“你们又在拖房租！？是不是你们公司有状况了？如果有，早说明说！”源涞公司方称，“为了公司进一步的发展，最近公司在谈一轮新的融资，投资机构在对我们进行尽调和财务账务盘点等一系列工作，因此房租支付会稍缓，过了这周就好了，我帮您现在就记录下来，让财务安排优先付款”。后孙英水于当日收到了租金。2018年9月17日，在同一聊天群内，孙英水问，“本月租金呢？你们公司是不是有问题了？如是，早说，早谈，免得各方不便！”源涞公司方回复，“我们和财务进行查询了，明天是可以到账的”；9月20日，孙英水在聊天群中称，“拖延的时间越来越长了？你们已经违约了，我保留权利，让你们业务主管和我联系吧，基于合同如果你们逾期一个月，我就会要求赔偿10个月租金同时解约”。源涞公司未支付2018年9月10日之后的租金。2018年10月16日，孙英水委托律师发函给源涞公司，通知因源涞公司2018年9月10日至今未支付应付的租金，多次催缴仍置之不理，故在源涞公司收悉本律师函之日，孙英水即与源涞公司解除《房屋租赁合同》；源涞公司立即支付未付的租金及物业费、水电等相关费用；并支付逾期违约金168,000元；交房截止日期2018年10月31日止，在腾房期内使用房屋的费用应按照租赁合同约定的租金标准支付，返还的房屋应符合正常使用状态，保证原有设施可以正常使用，并经我方验收认可，结清各自应当承担的费用。源涞公司于2018年10月17日收到律师函。2018年10月25日，自称为源涞公司的胡某通过短信联系孙英水，称，“我们跟您律师沟通过了，约您本月31日前来交接房屋办理退房，请安排人员，我们会在11月2日前把拖欠的租金支付完毕，违约金的事情我们法务正在跟您的律师沟通”；孙英水回复称，“信息收到，此事我已全权委托我的律师余小姐，我会按律师指示动作，请联系余小姐”；胡某称，“你律师说要求我们把房屋还给你的，所以来找你的”；孙英水称，“我还没有收到我律师通知”。2018年11月19日，源涞公司的法务与孙英水的代理人余律师添加微信，称“这个房子现在是空房，如果房东要解除，可以马上还给他”；余律师称，“但是违约金要付给孙先生”；源涞公司的法务称，“10月23日，房东已经上门让以前的租客走了，违约金的话，我们可以商量一个金额”；余律师问，“为什么是空的，刚刚不是说你们转租的租客还在吗？”；源涞公司的法务称，“10月23日的时候，房东已经上门把那个租客赶走了，然后自己带了租客去看房，我看的我们的系统以为原来的租客还没退房，所以我说我没问清楚情况”；余律师称，“我没有听孙先生说过，他都没有去过现场，所以你们现在违约金数字愿意付多少”；源涞公司的法务回复称，“1个月，里面的家具装修送给房东……”之后，双方未就装修及违约金的数额达成一致，故孙英水起诉至法院。审理中，源涞公司称，接到孙英水要求解除合同的通知后，次承租人搬离了房屋，他们也愿意交还房屋，源涞公司于2018年10月25日搬走，通过短信通知过孙英水，但孙英水拒绝交接房屋。孙英水称，不知道源涞公司何时搬离，源涞公司应将租金、水电、违约金全部结清，再将房屋返还给他，其要等法院判决解除合同后再收回房屋。为证明房屋漏水的情况，源涞公司提供了系争房屋墙体脱落的照片，并称不付房租是因为漏水严重导致无法居住，电话通知过孙英水房屋漏水，但没有书面通知。对此，孙英水表示从来不知道房屋漏水，也没有接到过通知，墙体脱落的原因不明，根据双方签订的维修责任明细表约定，因老化引起的问题，维修责任在源涞公司方。审理中，源涞公司与孙英水均同意保证金在本案中一并处理，源涞公司要求返还保证金，孙英水表示在欠费中抵扣。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同、微信聊天记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，孙英水与源涞公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。源涞公司未按约支付租金已构成严重违约，应承担相应违约责任，因此孙英水行使合同解除权，依法有据，本院予以支持。解除通知到达对方时解除权即产生效力，故上述房屋租赁合同于2018年10月17日解除。至于源涞公司辩称的房屋漏水导致无法居住的意见，源涞公司并未提供充足证据证明自己的上述主张，故本院对该意见不予采纳。关于孙英水主张2018年9月11日起至2018年10月17日止租金的诉请，于法有据，本院予以支持。至于孙英水主张2018年10月18日起至实际返还房屋之日止的使用费，孙英水发给源涞公司的解除通知中明确交房截止日期为2018年10月31日，源涞公司方也在截止日前主动联系孙英水表达了退还房屋的意愿，但孙英水拒绝接收房屋造成了损失扩大，故此日后的房屋使用费不应再由源涞公司负担，源涞公司只负担2018年10月18日起至2018年10月31日止的房屋使用费7,587元。关于孙英水主张违约金的诉请，如上所述，源涞公司逾期支付租金致合同解除，应承担相应违约责任，房屋租赁合同约定逾期超过1个月不支付房租的需赔偿相当于10个月的租金即168,000元，该违约金实际系解除合同的违约金，源涞公司提出违约金过高，要求调整，本院认为该违约金约定确实过分高于孙英水的实际损失，本院综合本案实际情况、当事人过错程度，酌定源涞公司应承担违约金84,000元。房屋租赁合同业已解除，孙英水请求源涞公司返还房屋的请求，本院予以支持。审理中，双方均同意保证金在本案中一并处理，为避免诉累，本院予以准许，如上所述，孙英水主张的租金、使用费及违约金的诉请，本院均已处理，故孙英水应将保证金返还源涞公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、孙英水与上海源涞实业有限公司就上海市徐汇区陕西南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除；二、上海源涞实业有限公司于本判决生效后十日内支付孙英水自2018年9月11日起至2018年10月17日止的房屋租金20,720元；三、上海源涞实业有限公司于本判决生效后十日内支付孙英水自2018年10月18日起至2018年10月31日止的房屋使用费7,587元；四、上海源涞实业有限公司于本判决生效后十日内支付孙英水违约金84,000元；五、孙英水于本判决生效后十日内返还上海源涞实业有限公司保证金16,800元；六、上海源涞实业有限公司于本判决生效后十日内将上海市徐汇区陕西南路XXX弄XXX号XXX室房屋返还孙英水。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4398元，减半收取计2199元，由孙英水负担926元、上海源涞实业有限公司负担1273元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一九年二月十四日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。