四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初2794号 原告：杨品义，男，1958年8月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓仕兵，四川大凡律师事务所律师，执业证号：15101200710819528。 被告：严雪燕，女，1967年5月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓乐，四川富绅律师事务所律师，执业证号：15115201411329513。 委托诉讼代理人：罗卫东（系严雪燕丈夫），男，1965年2月28日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区。 原告杨品义与被告严雪燕确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月23日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告杨品义及其委托诉讼代理人邓仕兵，被告严雪燕及其委托诉讼代理人邓乐、罗卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨品义向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告杨品义与被告严雪燕于1999年5月25日签订的《房屋转让协议》无效；2.要求被告严雪燕返还原告杨品义位于翠屏区安阜敬业路月耳池营业房屋一间（面积40平方米）、住房一间（面积40平方米）；3.原告杨品义退还被告严雪燕购房款8万元。事实和理由：1996年8月，何华滨因其子何深学、何爨德在翠屏区安阜敬业路月耳池修建房屋资金困难，先后向杨品义借款本金12万元。后因何华滨无力偿还，用其修建的上述房屋抵偿借款，其中包括部分住宅和营业房。杨品义与何华滨双方签订了《抵偿协议》，约定：本抵偿的房屋杨品义具有长期占有、使用、出租等权利；如杨品义需转让，买卖房屋应按当时相关的法律、法规办理，否则转让、买卖关系无效；本《抵偿协议》只涉及房屋抵偿，不包括宅基地，宅基地按有关法律、法规办理。1999年5月25日，原被告签订了《房屋转让协议》，原告将其中抵偿的位于翠屏区安阜敬业路月耳池营业房一间、住宅一间以135000元转让被告。被告已支付原告购房款8万元，其余55000元待原告办理《土地使用证》、《房屋产权证》后一次性支付。后因《房屋转让协议》涉及农村宅基地相关政策问题，原告至今仍无法办理《土地使用证》、《房屋产权证》，被告也未支付剩余的55000元购房款。原告认为上述房屋转让协议违反了相关法律规定，要求与被告解除《房屋转让协议》，双方多次协商未果。原告诉至法院，请求支持诉请。 被告严雪燕辩称，请法院驳回原告的诉讼请求。1.杨品义和严雪燕之间签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，系合法有效合同。案涉《房屋转让协议》签订于1999年5月，系《中华人民共和国合同法》实施以前成立的合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”及第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”的规定，本案应适用《中华人民共和国经济合同法》确认其合同效力。上述《房屋转让协议》经过公证，在自愿平等基础上签订，严雪燕依据合同约定支付8万元购房款，杨品义将房屋交给被告使用，合同已经实际履行。双方在签订时不存在胁迫、欺诈的情形，根据《中华人民共和国经济合同法》相关规定系合法、有效合同。即使根据《中华人民共和国合同法》的第五十二的规定，《房屋转让协议》也应认定为合法有效的合同。2.本案不适用《关于加强农村宅基地管理的意见》。该意见并非法律或行政法规。本案中，杨品义与何华滨签订的抵偿书，只涉及房屋，不包括宅基地，故不适用上述意见。3.杨品义与严雪燕签订《房屋转让协议》至今，已经履行了近20年，在此期间，均是由严雪燕独自享有对房屋的占有、使用、收益的权利。严雪燕根据《房屋转让协议》向杨品义支付门面转让费8万元、利息2400元，杨品义收到上述款项后将房屋交付给被告，即双方均履行了合同权利义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的杨品义身份证复印件,关于何深学、何爨德在月儿池社建房用地协议,建设用地许可证,准建证,何华滨、何禹瑾及何爨德三人的身份证复印件，何和深及何华滨学户口薄及新街派处所的证明，抵偿协议书，房屋转让协议说明，严雪燕身份证复印件，861号杨平义和严雪燕的公证书，860号杨品义和何爨德的公证书，收条，临时用地卡、准建证等证据材料，予以确认并存卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.对杨品义出示的房租收费明细，严雪燕提出不是罗卫东签字，杨品义也承认该证据系从承租人处取得。本院经审查认为，因该证据系孤证，其来源不明，本院无法核实是否是罗卫东所签，故依法不予采信。2.对严雪燕出示的照片，杨品义提出异议，认为与本案无关，经本院审查，该照片反映了案涉房屋的客观情况，同时杨品义并未提交反证予以证明，故本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 何华滨系何禹瑾（曾用名：何深学、何申学）、何爨德的父亲，三人原系宜宾市翠屏区安阜旧戎村、月耳池社社员。原告杨品义系城镇户口，荣盛联运公司职工。被告严雪燕系城镇户口，宜宾纸厂工人。案涉争议房屋位于宜宾市翠屏区敬业路117号（原为敬业路102号）。 1996年8月6日,何深学、何爨德（乙方）与安阜街道办事处、旧戎村、月耳池社（甲方）签订了《关于何深学、何爨德在月耳池社建房用地协议》，约定：经双方共同协商将敬业路侧，左邻龙国群，右邻安阜街道土地办，后邻漆光荣，前面邻街用地面积0.4亩，分别批于何深学、何爨德建房用地，之后何深学办理了《村民（个人）建造、维修、改建住宅工程准建证》。1997年开始修建上述房屋，次年修建完毕。 何华滨因何深学、何爨德修建上述房屋资金困难，向原告杨品义借款120000元，约定年利率25%，于1998年10月前偿还。借款到期后，何华滨因无力偿还。1998年11月28日何华滨（甲方）与杨品义（乙方）签订了《抵偿协议书》，约定：甲方用宜宾市安阜敬业路月耳池修建的房屋4楼住宅房160平方米（包括门面上2楼40平方米）、门面40平方米抵偿借款本金120000元；本协议只涉及房屋抵偿，不包括宅基地，宅基地按有关法律、法规办理；本抵偿房屋如涉及征用拆迁，甲方应配合乙方办理相关手续，所涉及本抵偿房屋的所有补偿、赔偿费均属乙方所有，甲方及其子何深学、何爨德不得占有。何华滨、何深学、何爨德均在本协议上签字捺印。之后，何深学、何爨德将房屋案涉房屋交付给杨品义。 1999年5月25日，经何爨德引荐，原告杨品义（甲方，签订时系城镇户口）与被告严雪燕（乙方，签订时系城镇户口）签订了《房屋转让协议》，约定：位于敬业路月耳池**（现位于敬业路**）底楼门面房一间和二楼住房一间（左右均为何爨德房屋）属杨品义私有，甲方以135000元价格转让给乙方；因《土地使用证》、《房产证》未办好，乙方暂扣甲方现金55000元，乙方按每月200元利息支付给甲方期限为一年；如因房屋手续不合法，房子拆除造成的经济损失由甲方负责，如两证手续合法，造成的经济损失由乙方负责。 当日，严雪燕支付了杨品义房屋转让款80000元及利息200元，杨品义随即将房屋交付给严雪燕，由严雪燕占有上述房屋。次日，杨品义与严雪燕将该协议进行了公证。 因杨品义与严雪燕就案涉房屋签订了《房屋转让协议》，何爨德（甲方）与严雪燕（乙方）遂于1999年5月26日补签《建房协议书》约定：何爨德敬业路102#120平方米建房用地，原由何爨德、杨品义集资修建一楼一底楼房，现杨品义退出，由何爨德、严雪燕集资修建。房屋归属：楼下三间营业门面房以及楼上三间住房，乙方均占有各楼层中间的一间，共计两间。双方于当日将该协议书进行公证。 严雪燕占有争议房屋后用于出租，并收取租金。因杨品义一直未办理案涉房屋土地使用证及房产证，严雪燕至今尚未支付剩余房屋转让款55000元。杨品义认为《房屋转让协议》违反了相关法律规定，要求与严雪燕解除该协议，因与严雪燕多次协商未果，诉至法院，要求判如所请。 另查明，1.案涉房屋所在区域位于宜宾市翠屏区旧州组团城市中心区域。2.何爨德身份证及常住人口登记卡（登记日期2012年5月24日）显示，其住址为四川省宜宾市翠屏区敬业路117号1幢2号，系城镇居民家庭户。 本院认为，本案系因城镇居民购买农村房屋所引发的纠纷，本案的争议焦点即在于杨品义与严雪燕签订的《房屋转让协议》效力问题。因杨品义和严雪燕之间签订的《房屋转让协议》，源于何深学、何爨德与杨品义签订《抵偿协议书》，故《抵偿协议书》的合同效力将直接决定案涉《房屋转让协议》的效力。现根据原被告双方的诉辩意见，根据审理查明的事实和证据，评析如下： 第一，根据1999年1月1月修订实施后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。以及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《土地管理法》第十条和第六十二条的规定，作为农民集体所有的土地，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。禁止城镇居民在农村购置宅基地。除上述法律规定外，我国现有的政策则是多次禁止城镇居民购买农村房屋。这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地。因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格限制。在此前提下，城镇居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，这也是处理此类案件的一般性原则。 何深学、何爨德与杨品义之间的《抵偿协议书》签订于1998年11月，实质上是就解决双方借贷关系而达成的房屋买卖合同。而根据1986年全国人大常委会通过的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”以及1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。 鉴于此，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策，即土地管理法和物权法的实施是发生在何深学、何爨德与杨品义买卖房屋之后。根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。 最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。同时，何深学、何爨德就与杨品义所签订协议，至今未主张合同无效或可撤销等情形，故也应当认定双方所签订的房屋买卖合同性质的《抵偿协议书》合法有效。 2015年8月10日，《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》[国发(2015)45号]提出，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，开展农民住房财产权抵押贷款试点业务，将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。并完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。并坚持抵押贷款试点于法有据，遵守《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》及城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。由此可见，国家就农村宅基地住房流转问题，逐步赋予农民更多处分权。 因《抵偿协议书》合法有效，故杨品义就案涉房屋作为权利人，与严雪燕签订《房屋转让协议》时，双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。 第二,本案中，杨品义和严雪燕，分别与何深学、何爨德签订《抵偿协议书》和《房屋转让协议》。此后，严雪燕取得并实际占有案涉房屋至今。根据上述事实可以看出，在二十年的时间中，严雪燕就诉争房屋实际控制并已对该房屋形成了稳定的占有关系。由于我国社会发展历史原因，案涉房屋所在区域已处于宜宾市翠屏区城市核心区域，从何爨德户籍信息亦显示案涉房屋所在位置为城镇居民户管理范围，因此该处土地的性质不能简单的定性为集体土地。诚实信用原则是我国民法的基本原则，民事主体从事活动，应当遵循诚实原则，秉承诚实，恪守承诺。原告在出卖房屋后，在该房屋价值剧增的情况下，诉讼合同无效以此获取利益，对该违反诚实信用原则的行为不应受法律保护。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护双方既定的权利、义务关系和现有的房屋占有关系角度考虑，也应当确认杨品义和严雪燕之间签订的《房屋转让协议》有效。 据此，本院对杨品义要求确认《房屋转让协议》无效并要求严雪燕退还案涉房屋，由杨品义退还已收取购房款的诉讼请求，依法不予支持。关于反诉问题，因本院在庭审时,向被告严雪燕释明，如确认《房屋转让协议》无效，是否提起反诉的问题。现本院依法确认《房屋转让协议》有效，故就其反诉部分并未受理。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨品义的全部诉讼请求； 案件受理费2100元，由原告杨品义负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  张涛 审 判 员  蒋波 人民陪审员  袁林 二〇一九年二月二十二日 法官助理王东 书记员张戎