上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初40888号原告：武旌，男，1982年7月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：汪旻铭，上海市锦天城律师事务所律师。被告：昆山钜联水务科技有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：林金阁，董事长。委托诉讼代理人：蒋红霞，上海市协力(苏州)律师事务所律师。原告武旌与被告昆山钜联水务科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武旌的委托诉讼代理人汪旻铭、被告昆山钜联水务科技有限公司的委托诉讼代理人蒋红霞到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告武旌向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理房屋过户的违约金1,358,800元(以1,200,000元为本金，自2015年10月21日起计算至2018年8月21日，以2,800,000为本金，自2017年3月10日起计算至2018年8月21日，均按每日万分之五的标准计算)；2.被告支付原告逾期迁出户口违约金(以1,200,000元为本金，自2015年10月20日起计算至户口实际迁出之日，以2,800,000为本金，自2017年3月10日起计算至户口实际迁出之日，均按每日万分之五的标准计算，暂计至2018年9月15日为1,418,800元)；3.被告支付原告逾期交房违约金1,340,800元(以1,200,000元为本金，自2015年11月20日起计算至2018年8月21日，以2,800,000为本金，自2017年3月10日起计算至2018年8月21日，均按每日万分之五的标准计算)。事实和理由：2015年6月15日，双方就上海市静安区西康路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定武旌向昆山钜联水务科技有限公司(以下简称“钜联公司”)购买系争房屋以及买卖合同的其他相关事宜。因双方在履行合同过程中发生争议，武旌曾起诉钜联公司至法院，并经法院生效判决确认双方之间的合同继续履行，钜联公司将系争房屋过户至武旌名下，武旌支付钜联公司剩余购房款。但武旌将剩余购房款支付至法院代管款账户后，钜联公司迟迟不履行法律义务，武旌经申请法院强制执行后，系争房屋方才过户至武旌名下。武旌认为，经生效判决认定双方合同未能顺利履行的责任在于钜联公司，钜联公司未在合理期限内履行房屋过户、交房以及迁出户口的义务均已违反合同约定，遂起诉来院，请求判决如其所请。被告昆山钜联水务科技有限公司辩称，合同履行过程中钜联公司延迟提供相关贷款材料，与逾期办理房屋过户之间没有直接关联，武旌支付购房尾款后钜联公司交付房屋，钜联公司不存在延期交房的事实。双方合同对户口事宜的约定仅针对钜联公司相关人员的户口，钜联公司不了解系争房屋内其他人员户口更无法要求其迁出，且系争房屋内有户口也不影响武旌迁入户口并使用房屋，故武旌无权要求钜联公司就户籍迁出事宜承担违约责任。此外，违约金应以实际损失为前提，武旌所主张的各项违约金已经超过购房款金额，因此钜联公司不同意武旌的所有诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋建筑面积116.33平方米，原产权人为钜联公司。2015年6月3日，双方经案外人上海信义房屋中介咨询有限公司(以下简称“信义公司”)居间介绍就系争房屋签订《买卖定金协议》及《补偿协议》，约定：武旌拟向钜联公司购买系争房屋，房屋成交价为380万元，武旌就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿钜联公司20万元；武旌在签署本协议时支付购房定金5万元，由居间方代收，待钜联公司将系争房屋的房地产权证交给居间方保管后，居间方将定金转给钜联公司；双方须于2015年6月15日前签订房地产买卖合同。同日，武旌经由居间方支付钜联公司定金5万元。2015年6月15日，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：武旌向钜联公司购买系争房屋，房屋转让价款为380万元，其中武旌已付钜联公司定金5万元，武旌应于签订本合同当日支付钜联公司部分首付款115万元至信义公司暂存，信义公司收到该款后一个工作日内转付钜联公司；武旌向贷款银行申请150万元的贷款用于支付部分房价款，并应于2015年10月7日之前完成贷款审批手续；2015年10月7日前，武旌应支付钜联公司第二期房款70万元至信义公司暂存，信义公司收到该款后一个工作日内转付钜联公司；武旌完成上述付款义务、贷款经银行审批通过(若贷款有不足部分则补足)，以及取得武旌上海市个人住房房产税认定通知书后三日内，双方备齐产权过户所需的一切材料向上海市静安区房地产交易中心(以下简称“交易中心”)申请办理产权过户手续，双方过户申请被受理当日，武旌应支付钜联公司第三期房款38万元；双方确认在2015年10月20日之前，共同向交易中心申请办理转让过户手续，若由于钜联公司故意拖延或不及时提供相关材料的，武旌按合同第十条追究钜联公司的违约责任(第十条约定：钜联公司未按合同约定期限将房屋实际交付给武旌，应当向武旌支付违约金，违约金按武旌已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止)；交易中心办理武旌房地产权证完毕后七日内(具体以银行实际放贷时间为准，如因银行原因导致放贷时间延迟，钜联公司不因此为由追究武旌逾期付款的违约责任)，武旌应支付钜联公司第四期房款150万元，该款由武旌委托银行直接支付钜联公司；贷款银行将上述房款发放到钜联公司指定账号后三日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，武旌直接支付钜联公司交房尾款2万元，钜联公司将系争房屋交付原告，签订房屋交接书为房屋转移占有标志；钜联公司承诺房屋内不存在任何户籍登记，若存在任何户籍登记，则双方办理产权过户手续之前，钜联公司自行向房屋所在地的公安派出机构办妥原有(若有)的迁出手续，如钜联公司未能在上述期限内迁出户口，则每逾期一日钜联公司应付武旌已付房价款的万分之五作为违约金，直至钜联公司办妥该户口迁出手续为止。合同还对双方其他房屋买卖事宜进行了约定。当日，双方还签订《补偿协议》一份，约定武旌同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿钜联公司20万元，该款待双方产权过户申请被交易中心受理当日，由武旌支付钜联公司，本次交易中双方应支付的税费以税务机关核定征收为准，双方各自按国家规定承担各自税费。同日，信义公司交付钜联公司应提供材料清单一份，其中包括配合武旌申请贷款所需的股东会决议。合同签订后，武旌按约通过信义公司支付钜联公司115万元房款，双方开始履行合同。后因双方在履行合同过程中发生争议，未能协商解决，2016年1月26日，武旌曾起诉来院要求解除与钜联公司之间的合同，后于2016年3月15日变更诉讼请求，要求被告继续履行双方的房屋买卖合同，该案以原告撤诉结案，案号为(2016)沪0106民初740号。2016年9月6日，武旌再次起诉钜联公司至本院，要求继续履行合同、钜联公司将系争房屋过户至武旌名下，武旌向其支付剩余房款、钜联公司支付逾期办理房屋交易过户、逾期迁出户口的违约金。该案诉讼过程中，武旌撤回要求钜联公司支付逾期办理房屋交易过户、逾期迁出户口的违约金的诉讼请求。2017年3月6日，本院作出(2016)沪0106民初18859号民事判决，确认合同未能顺利履行的违约责任在于钜联公司，现双方合同仍合法有效，钜联公司应当承担继续履行合同的义务，双方签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行、钜联水务科技有限公司应于判决生效之日起十日内配合武旌办理系争房屋的过户登记手续，并将房屋所有权过户登记至武旌名下、武旌应于钜联公司履行完过户义务后三日内支付钜联公司剩余房款280万元。2017年3月10日武旌将剩余购房款280万元支付至法院代管款账户。钜联公司不服上述判决，上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院于2017年7月24日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2017年8月23日，武旌就上述判决申请法院强制执行。2017年8月25日，本院向钜联公司作出责令履行(2016)沪0106民初18859号民事判决书的执行通知，并告知其未履行本通知义务的，应当在2017年9月6日上午9时到本院说明不能履行义务的原因。2017年8月25日，本院向钜联公司法定代表人林金阁作出限制高消费令。2018年3月27日，本院作出将系争房屋过户至武旌名下、房屋过户登记手续由武旌负责办理、因办理上述房屋产权过户登记手续由武旌负担的执行裁定。2018年3月28日，本院向上海市静安区不动产登记事务中心发出将系争房屋过户登记至武旌名下的协助执行通知。2018年6月13日，本院对武旌及钜联公司委托代理人制作笔录，内容为：双方确认钜联公司已履行(2016)沪0106民初18859号民事判决主文第二项确定的义务，剩余房款280万元扣除武旌垫付的钜联公司应负担的税费363,479.01元，物业费、水电煤费等共计8,098.80元，财产保全费5,000元，案件受理费19,400元，合计395,977.81元后，剩余2,404,022.19元可发还给钜联公司。2018年6月15日，系争房屋登记权利人为武旌，所有权来源为裁决。后因武旌认为钜联公司未能按约履行办理过户、交房以及迁出房屋内户口的义务给武旌造成损失，故起诉来院，要求判决如上所请。另查，系争房屋内至今仍有案外人顾群、吴惠娟、顾晓鸣三人户籍。顾群于1995年1月6日迁入。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于双方办理系争房屋过户、交接及房屋内户口事宜，双方各执一词。武旌认为，法院生效法律文书已经确定双方就系争房屋签订的房屋买卖合同继续履行，且武旌已将剩余购房款交至法院代管款账户，故配合办理房屋过户、交接、迁出房屋内的户口均为钜联公司的应尽义务，然而钜联公司拒不执行法院生效判决，违反合同约定义务，并安排相关人员在系争房屋内居住阻碍房屋交接，导致双方于2018年8月21日方才办理房屋交接，房屋内户口也未迁出，缺乏履约诚信，给武旌造成损失，应当承担违约责任。此外，合同约定房屋转移占有之前的费用由钜联公司承担，故2018年8月21日前的水电煤费用均应由钜联公司承担，武旌还另行垫付了水电煤费用2,409.90元，因本案已主张相应违约金，不再主张该笔水电煤费用，希望法院在处理违约金时予以考虑。钜联公司认为，系争房屋由其于2014年自顾群处购得。法院生效法律文书已经对合同约定的剩余购房款的支付时间、过户时间、交接时间进行了变更，双方在履约中均有过错，违约责任不应过分扩大，在判决于2017年7月24日生效后，武旌没有主动联系钜联公司办理系争房屋过户等相关合同履行事宜，而是直接申请强制执行，钜联公司在2018年4月中旬接到法院通知后开始积极配合，于2018年4月19日与武旌商谈过户事宜，确认先由武旌去税务局咨询相关税款的具体金额，2018年4月19日双方前往上海市静安区税务局缴税，但因武旌对应由其预缴税款不知情而未能完成缴税，2018年5月29日缴纳房产税及土地增值税，取得完税联系单，2018年5月30日双方前往交易中心办理过户手续，但交易中心告知需对武旌进行房产核查，2018年6月13日，双方办理完成过户手续。2018年6月20日武旌母亲联系钜联公司称系争房屋内住客未搬离，钜联公司与住客电话沟通，因住客提出补偿未能协商成功，自2018年6月22日至2018年8月7日，住客仍未搬出系争房屋，双方一起与住客协商，期间武旌母亲提出钜联公司人员往返较远，由其先处理，后续有问题再与钜联公司联系。2018年8月7日，武旌母亲于电话中回复住客将在2018年8月9日搬出。原告在警察帮助下于2018年8月10日获取系争房屋钥匙。2018年8月13日，武旌母亲联系钜联公司查看煤气管道是否完好以及办理交接手续。2018年8月21日，双方至系争房屋与煤气管道师傅现场检查煤气正常，但武旌拒签交房单，并要求钜联公司赔偿损失。钜联公司于当日联系法院反映情况。在填写发放房款申请书并附系争房屋内部照片后，钜联公司于2018年8月29日收到扣除395,977.81元后的剩余购房款项。因此，钜联公司在2018年4月收到法院通知后已经积极履行合同义务，且系争房屋内的居住人员清退问题经警方介入才予以解决，责任不在钜联公司一方。本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。鉴于上述合同已经本院生效判决认定导致合同未能顺利按约履行的违约责任在于钜联公司，双方应继续履行上述合同，钜联公司应于判决生效之日起十日内配合武旌办理将系争房屋过户至武旌名下的过户登记手续，因此，双方应按照生效判决确定的期限积极履行己方义务并在合理期限内继续履行合同后续相关事宜。由于双方原合同约定的办理系争房屋过户手续、交房以及迁出房屋内已有户口的期限均已届满而实际不可能履行，双方之间的合同履行方式也已经生效判决发生变更，鉴于武旌已于2017年3月10将剩余购房款项一次性支付至法院代管款账户，应当视为其积极主动履行了合同项下己方支付全额购房款项的义务。现钜联公司自认该判决于2017年7月24日生效，故钜联公司应在2017年8月3日前履行配合武旌办理系争房屋过户事宜的义务。虽然本院生效判决确认武旌于钜联公司配合办理房屋过户后三日内支付剩余购房款项，但武旌已将相应款项支付至法院代管款账户，应当视为其已经实际履行完毕该项义务，款清之后，钜联公司理应立即将系争房屋交付给武旌，故本院确认钜联公司应于2017年8月3日前将系争房屋交付给武旌。双方合同对系争房屋内户口不能及时迁出的违约责任已有约定，如果钜联公司按期履行配合武旌办理房屋过户的手续，最晚也应在2017年8月3日前将系争房屋内的户口迁出。虽然上述合同义务履行的时间节点发生变更，但是合同关于一方迟延履行上述相应义务的违约责任的约定仍然有效。钜联公司关于武旌未主动联系钜联公司办理房屋过户等双方房屋买卖合同未尽事宜扩大损失的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。钜联公司还辩称武旌未能代其预缴相关税费以及武旌个人住房情况查询阻碍过户手续的办理，因合同已明确约定双方自行承担税务机关认定己方税务，查询武旌个人住房情况也是办理房屋过户登记手续的正常手续，故钜联公司的该则抗辩意见，本院亦不予采纳。钜联公司在本院生效判决确定的期间内未积极履行配合武旌办理系争房屋过户事宜，且自认自2018年4月方才开始联系武旌协商配合事宜，应当按照合同约定承担迟延履行的违约责任。关于双方交房事宜，钜联公司主张武旌于2018年8月10日已通过警察取得系争房屋钥匙，且双方约定2018年8月21日查看房屋煤气管道，当日钜联公司也提出签订房屋交接书的要求，但钜联公司并未提供相应证据证明在2018年8月21日办理完毕系争房屋交接手续，且房屋钥匙也并非由钜联公司交付武旌，系争房屋因案外人居住导致房屋不能顺利交接应归责于钜联公司，现武旌认可双方于2018年8月21日交接房屋，并无不当，本院予以确认。因此，钜联公司迟延配合武旌办理房屋过户手续以及系争房屋内实际有案外人居住导致双方未能在合理期间内顺利办理房屋交接，应按合同约定承担相应的违约责任。现系争房屋内仍有案外人户口尚未迁出，钜联公司也应当为此承担相应的违约责任。至于武旌的各项诉讼请求，本院作如下处理：关于逾期配合办理房屋过户后续违约金，应自2017年8月4日起计算至双方办理完毕过户申请手续的2018年6月13日，虽然武旌要求按照合同约定的每日万分之五的标准计算该项违约金，但钜联公司认为该标准过高请求法院予以调整，本院考虑双方合同实际履行情况，酌情确定钜联公司支付武旌逾期配合办理房屋过户的违约金30万元。关于逾期交房违约金，应自2017年8月4日起计算至双方办理房屋交接手续的2018年8月21日，因钜联公司认为武旌主张的该项违约金过高，本院亦综合考虑双方合同实际履行情况，酌情调整为钜联公司支付武旌逾期交房违约金30万元。关于逾期迁出户口违约金，也应自2017年8月4日起算为宜，武旌虽主张该笔费用计算至该房屋内案外人户籍迁出之日为止，但钜联公司认为金额过高，本院根据公平原则综合考虑双方合同履行实际情况以及钜联公司的全部违约情节，酌情确认钜联公司支付武旌逾期迁出系争房屋内户口的违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告昆山钜联水务科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告武旌逾期配合办理上海市静安区西康路XXX号XXX室房屋过户手续违约金300,000元；二、被告昆山钜联水务科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告武旌逾期交付上海市静安区西康路XXX号XXX室房屋内户口违约金300,000元；三、被告昆山钜联水务科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告武旌逾期迁出上海市静安区西康路XXX号XXX室房屋内户口违约金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由原告武旌负担4,320.70元，由被告昆山钜联水务科技有限公司负担679.30元。案件受理费39,747元，减半收取计19,873.50元，由原告武旌负担14,473.50元，被告昆山钜联水务科技有限公司负担5,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  罗海鸣二〇一九年二月二十七日书记员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。