河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终5号上诉人（原审原告）：河北省宣化县深井供销合作社，住所地张家口市宣化区深井镇。法定代表人：王尚军,该供销合作社主任。委托诉讼代理人：曹有明，男，河北天权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚世柱，男，1959年8月26日出生，汉族，住张家口市宣化区。被上诉人（原审被告）：张桂珍，女，1960年3月27日出生，汉族，住张家口市宣化区。二被上诉人委托诉讼代理人：于海忠，男，河北思洋律师事务所律师。上诉人河北省宣化县深井供销合作社（以下简称深井供销社）因与被上诉人姚世柱、张桂珍房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2018）冀0705民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人深井供销社的法定代表人王尚军及其委托诉讼代理人曹有明，被上诉人姚世柱、张桂珍及其委托诉讼代理人于海忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深井供销社上诉请求：一、依法撤消河北省张家口市宣化区人民法院（2018）冀0705民初974号民事判决；二、依法改判解除深井供销社、姚世柱、张桂珍所签订的《协议书》；三、姚世柱、张桂珍在法院判决十日内将房腾开，归还深井供销社，并给付2018年至占用期间的房租；四、姚世柱、张桂珍将所拆除的房屋恢复原状；五、诉讼费由姚世柱、张桂珍承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.深井供销社要求解除合同，是因为姚世柱、张桂珍不给付房租和拆除租赁物，堵塞大门，造成深井供销社无法办公，与案外人的人员和车辆在姚世柱、张桂珍承租的供销社后院中通行问题无关；2.姚世柱、张桂珍承租房屋时，双方协商，姚世柱、张桂珍应无偿为深井供销社提供办公房屋，深井供销社原占用7间房屋，姚世柱、张桂珍却只给深井供销社一间房屋办公，造成深井供销社无法搬入，因此深井供销社不存在违约。3.姚世柱、张桂珍拆除房屋时，没有经过深井供销社同意，深井供销社职工在场并不能说明深井供销社同意拆除，姚世柱、张桂珍拆除了坍塌的3间深井供销社认可，但姚世柱、张桂珍却整整拆除了11间房屋，将没有问题的8间也拆除，损坏了租赁物。一审法院认定拆除的房屋共10间错误，退一步讲按一审法院认定的拆除了10间房屋，那还有7间是没有坍塌。姚世柱、张桂珍的三个证人，在一审开庭接受询问时，说不清几间坍塌，几间没有坍塌，都是用估计来说，一个证人说：“关的都塌了。”，另一个说：“有个七、八间都塌了。”最后一个只说：“拆除了房屋，几间不知道”。姚世柱、张桂珍所提供的三个证人之间证言都是互相矛盾的，一审法院却对此事实避而不谈，毫无根据的进行了判决。同时，姚世柱、张桂珍所砍的7棵树在院落内，属于租赁物的范围，姚世柱、张桂珍将其砍伐，也属于毁坏租赁物二、一审法院认定事实错误，导致一审判决错误。1.《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据约定和法律规定，深井供销社可以解除合同。姚世柱、张桂珍在深井供销社多次催要的情况不给付房租，已符合法律规定的解除条件。2.《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。姚世柱、张桂珍将租赁物拆除，毁坏了房屋，根据法律规定深井供销社可以解除合同。姚世柱、张桂珍答辩称，深井供销社的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。深井供销社向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除深井供销社与姚世柱、张桂珍所签订的《协议书》；2.姚世柱、张桂珍在法院判决十日内将房屋腾开，归还深井供销社，并给付2018年至占用期间的房租；3.将所拆除的房屋恢复原状；4.诉讼费由姚世柱、张桂珍承担。一审法院认定事实：2016年1月1日深井供销社与姚世柱、张桂珍签订协议书，双方协议约定的主要内容是：深井供销社愿将深井供销社后院及院内库房28间租赁给姚世柱、张桂珍；深井供销社大院四至为东至大门、南至住户后墙、西至住户东墙、北至深井供销社南墙，东南排子房从西往东14间归姚世柱、张桂珍，两排共计28间；租赁期为8年，即从2016年1月1日始至2024年止；租赁费每年11,000元；姚世柱、张桂珍每年1月1日交付本年度的租赁费11,000元，以后依次类推；协议签订后，姚世柱、张桂珍需无偿为深井供销社提供办公场所；深井供销社在姚世柱、张桂珍承包期间内应实施和加强对姚世柱、张桂珍的监督管理；姚世柱、张桂珍在租赁期间水电费等相关费用由姚世柱、张桂珍自行交付，若因拒付相关费用而造成的后果由姚世柱、张桂珍自身承担；姚世柱、张桂珍应当认真遵守深井供销社的安全管理，姚世柱、张桂珍对自己经营的场所及所有商品的安全负责，如发生被盗或火险等事故其他原因造成的经济损失后果由姚世柱、张桂珍自负；姚世柱、张桂珍在租赁期间如发生违法、违纪经营，一切后果由姚世柱、张桂珍自负，姚世柱、张桂珍在社会上的各种事宜，均与深井供销社无关；姚世柱、张桂珍租赁深井供销社的所有资产，姚世柱、张桂珍无权转让第三方经营，姚世柱、张桂珍无权将租赁资产用于融资贷款；遇有国家政策性变化或企业破产改制等不可抗拒因素，协议自动终止；双方共同严格遵守协议条款，如一方违约即解除本协议；协议到期后，在同等条件下，深井供销社仍将优先于姚世柱、张桂珍租赁；其他未尽事宜，双方共同协商解决；本协议自双方签字之日生效。协议中虽约定深井供销社将院内库房28间租赁给姚世柱、张桂珍，但经庭审调查及法院于庭后勘察现场，此28间库房仅为大院房屋中的一部分。深井供销社在履行协议时，实际上承诺将供销社大院内包括两间车库在内60间左右的房屋租赁给姚世柱、张桂珍使用，深井供销社在交付时，仅交付了53间左右，目前尚占用协议中明确写明的28间房屋中的7间房屋作为办公和职工居住使用。姚世柱、张桂珍承租后，向深井供销社缴纳了2016年、2017年两年的租金，并投资对大院内的房屋进行了修缮，但没有缴纳2018年约定的租金。姚世柱、张桂珍在修缮承租大院的房屋时，自称经深井供销社负责人同意，拆除院内危房10间。深井供销社称姚世柱、张桂珍拆除的房屋包括1间存放票据的房屋共计11间，且姚世柱、张桂珍拆除房屋时有的房屋尚能使用，并没有征得深井供销社单位同意。深井供销社与姚世柱、张桂珍对拆除房屋存在1间之差，致使法院对双方实际租赁的房屋不能准确确定。深井供销社没有向法庭提交姚世柱、张桂珍拆除深井供销社所有的供销社后院两排共11间房屋，及其中有1间房屋是存放票据账房的有效证据，根据谁主张谁举证的原则，认定姚世柱、张桂珍拆除房屋的间数为10间。诉讼中深井供销社以姚世柱、张桂珍拒付租金和擅自拆除房屋为主要理由诉请法院要求解除合同，姚世柱、张桂珍以深井供销社未按约定全部交付出租房屋及案外人通行大院影响姚世柱、张桂珍使用承租的供销社后院为由提出抗辩，主张深井供销社的诉讼请求依法不应予以支持，且提出可随时向深井供销社交付租金，并继续履行合同。法院于第一次庭审后到现场进行了勘察，制作了《深井供销社现场勘查平面绘制图》，并与深井供销社法定代表人王尚军和姚世柱、张桂珍谈话，制作了勘查笔录。勘查过程中，进一步了解到引起双方争议的主要原因是案外人的人员和车辆在姚世柱、张桂珍承租的供销社后院中通行问题。该争议虽经当地公安派出所和乡镇协调，深井供销社与姚世柱、张桂珍及相邻各方未能解决，深井供销社为此提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，深井供销社与姚世柱、张桂珍双方于2016年1月1日签订的协议书，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该协议系依法成立的有效合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，深井供销社与姚世柱、张桂珍双方合同成立并生效后，深井供销社尚有7间房屋未依据协议交付姚世柱、张桂珍使用，深井供销社违约在先。深井供销社在出租供销社后院时，没有考虑到相邻案外人通行供销社后院可能影响姚世柱、张桂珍对承租标的物的使用，亦系深井供销社违约情形。就上述违约情形，姚世柱、张桂珍有权拒付租金。深井供销社以姚世柱、张桂珍拒付租金，主张解除合同的理由不成立，法院依法不予支持。深井供销社主张解除合同的另一理由为姚世柱、张桂珍擅自拆除深井供销社出租的房屋。庭审中，深井供销社和姚世柱、张桂珍均申请证人出庭作证，双方的证人证言证实了姚世柱、张桂珍拆除深井供销社出租的房屋的事实，姚世柱、张桂珍也自认拆除深井供销社出租房屋的事实。但证人证言证实，拆除的房屋中多数是即将坍塌的房屋，姚世柱、张桂珍拆除即将坍塌房屋后，对承租供销社后院现有房屋进行了修缮。姚世柱、张桂珍从2016年1月1日承租，到2017年拆除坍塌房屋、修缮承租大院后，双方没有就此发生争议。根据深井供销社和姚世柱、张桂珍合同约定，姚世柱、张桂珍应当认真遵守深井供销社的安全管理，姚世柱、张桂珍对自己经营的场所及所有商品的安全负责，如发生被盗或火险等事故其他原因造成的经济损失后果由姚世柱、张桂珍自负。姚世柱、张桂珍对承租的供销社后院坍塌房屋的拆除和对其他房屋的修缮符合履行合同的目的。深井供销社主张姚世柱、张桂珍擅自拆除深井供销社出租的房屋，为此请求解除合同的理由不成立，法院依法不予支持。引起双方争议的主要原因是案外人的人员和车辆在姚世柱、张桂珍承租的供销社后院中通行问题，该问题属于双方签订合同时没有周全考虑议定的事项，深井供销社和姚世柱、张桂珍双方应当本着有利于相邻各方生产、生活的原则协商解决，在不具备法定或者约定事由的情形下，任何一方不宜擅自主张解除合同。综上所述，深井供销社主张解除合同的理由不成立，依法不予支持。深井供销社和姚世柱、张桂珍双方应当继续履行合同。判决：驳回原告河北省宣化县深井供销合作社的诉讼请求。本院二审期间，深井供销社向本院提供张家口市森林公安局林业行政处罚决定书一份，证明姚世柱、张桂珍在租赁期间擅自砍除院内树木，被森林公安局行政处罚，证明姚世柱、张桂珍违约。姚世柱、张桂珍的质证意见为：对该决定书的真实性没有异议，但是其与本案并无关联性。从双方签订的房屋租赁协议书约定的内容可以看出，协议内容与树木是否被砍伐，没有关联，深井供销社以该林业行政处罚决定书难以证实姚世柱、张桂珍没有履行房屋租赁合同，而且姚世柱、张桂珍也已经履行了相应的处罚。姚世柱、张桂珍向本院提供其向深井供销社交纳2018年度和2019年度租赁费的票据两张，证明双方就房屋租赁协议继续履行，是双方都有合同继续履行的意思表示。深井供销社的质证意见为：一、本案是因姚世柱、张桂珍拒绝交纳租赁费才起诉的，该证据是庭审后交纳的。二、收费是会计的个人行为，不能证明这是供销社的真实意思表示。本院查明的事实与原审无异。本院认为，深井供销社上诉称其要求解除与姚世柱、张桂珍之间的租赁合同，是由于姚世柱、张桂珍不给付房租和拆除租赁物，堵塞大门，造成深井供销社无法办公。因姚世柱、张桂珍向本院提供的其向深井供销社交纳2018年度和2019年度租赁费的票据两张，可证明姚世柱、张桂珍在一审判决后向深井供销社履行了双方协议书约定的交纳租金的义务。深井供销社质证称该收费是会计的个人行为，因会计是深井供销社的职员，其行为依法为职务行为，其收取房屋租赁费的行为应当认定为深井供销社的行为，深井供销社以其收取姚世柱、张桂珍2018年度、2019年度房屋租赁费的行为表明其同意双方的租赁协议继续履行，一审判决驳回深井供销社要求解除合同的诉讼请求的结果并无不当。对于深井供销社上诉主张的姚世柱、张桂珍擅自拆除部分租赁房屋的行为，因姚世柱、张桂珍在拆除租赁的房屋并进行修缮时，深井供销社知情，其并未表示异议，故一审判决未认定姚世柱、张桂珍拆除房屋的行为构成违约具有事实依据。对于深井供销社上诉主张的姚世柱、张桂珍堵塞大门，造成其无法办公的问题，因该问题属于双方签订合同时没有周全考虑议定的事项，深井供销社和姚世柱、张桂珍双方应当本着有利于相邻各方生产、生活的原则补充协商解决。深井供销社上诉称姚世柱、张桂珍未按照协议书约定无偿为其提供7间办公房屋，因双方在协议书中约定姚世柱、张桂珍无偿为深井供销社提供办公场所，未约定姚世柱、张桂珍为其提供7间房屋，深井供销社现尚有7间房屋未依据协议交付姚世柱、张桂珍使用，故不应认定姚世柱、张桂珍未按照协议书履行约定义务，本院对深井供销社的上诉理由不予支持。综上所述，深井供销社的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河北省宣化县深井供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  宋凯阳审判员  何燕芬二〇一九年二月十九日书记员  施 洋