广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终220号 上诉人(原审被告)：李春江，男，1981年10月6日出生，瑶族，住广西壮族自治区平乐县同乐新区。 被上诉人(原审原告)：桂林博恒物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区圣隆路**凤凰小区****。统一社会信用代码：91450300086517499B。 法定代表人：蒋靖靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢宇锋，广西利业律师事务所律师。 原审被告：陶福金，女，1986年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区平乐县同乐新区，系李春江之妻。 上诉人李春江因与被上诉人桂林博恒物业服务有限公司（以下简称博恒物业公司），原审被告陶福金物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2018）桂0330民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李春江，被上诉人博恒物业公司的委托诉讼代理人谢宇锋到庭参加诉讼。原审被告陶福金经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人李春江上诉请求：1、依法改判上诉人从2017年1月至2018年5月的物业管理费按0.7元/平方米/月收取。2、被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决中平乐县人民法院已经认定被上诉人在物业管理服务过程中确实存在瑕疵，小区设施存在隐患，仍然判上诉人交纳1元/平方米/月的物业费是错误的。自从被上诉人进驻小区以来，小区管理混乱、不到位、安全隐患众多、民怨沸腾：各类工作人员职责不明确、人员配备不够，保安只有1名，致使消防、小区大门、监控瘫痪；小区的路灯、消防标志坏了不更换；保安履职不到位，任何车辆和个人可以随便出入；物业收取费用与服务不相符。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判，以保护公民合法权益。 被上诉人桂林博恒物业服务有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有法律和事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告陶福金同意上诉人意见。 被上诉人博恒物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的物业管理费2690元；2、请求判令被告支付违约金4116元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定法律事实：2016年3月17日，以原告博恒物业公司为乙方与平乐华宇置业有限公司为甲方签订了一份《华宇·江景城前期物业服务委托合同》。该合同约定，由原告为华宇·江景城小区提供前期物业服务，华宇·江景城小区的业主和物业使用人给付物业服务费、公共水电费及其他有偿费用，住宅（电梯房）按房屋建筑面积每月每平方米1.0元向原告交纳。被告李春江、陶福金于2014年9月10日在平乐县华宇·江景城购买平乐县同乐新区科赛江景城A1栋14—1室，房屋建筑面积136.60平方米。原告为被告提供了物业服务，被告认为原告未按照物业服务合同的约定全面履行合同义务，物业管理存在很多方面的不足，原告提供的服务达不到收取1元/平方米物业费的收费标准。从2017年1月起未按合同约定履行缴纳物业管理服务费（含欠缴电梯维保费368元）的义务。至本案开庭时止，华宇·江景城小区尚未正式成立业主委员会并报审批通过。 一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告博恒物业公司与平乐华宇置业有限公司签订《华宇·江景城前期物业服务委托合同》，内容未违反法律的规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。原告博恒物业公司在接受委托后已实际进驻该小区并进行管理，原告根据前期物业服务协议向业主提供物业服务，业主有义务按照前期物业服务协议如期交纳物业费。因被告作为原告所提供物业服务的小区的业主未按期交纳物业费，其行为已构成违约，依法应承担及时给付物业费的民事责任。根据《华宇·江景城前期物业服务委托合同》约定的物业服务费标准高层电梯住宅为1.0元/平方米/月，电梯维保及年检费260元/户/年，对业主及物业公司具有约束力。故一审法院确定物业管理费应按1.0元/平方米/月、电梯维保及年检费260元/户/年标准计算。 被告李春江主张原告博恒物业公司未尽职履行物业管理委托事项，经开庭审理原告在物业管理服务过程中确实存在一些瑕疵，需要在以后的物业服务工作中进行改正。对于原告要求被告支付违约金的诉请，逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也可以根据物业管理合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。被告李春江、陶福金以该理由拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。至于李春江、陶福金提出维修大门、对讲门、消防、监控等设施的问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供日常维护和管理，对于能否维修好小区的相关设施，解决维修费是关键问题，这应当由原告与包括被告在内的业主、开发商三方之间协商解决。原告也应当虚心听取华宇·江景城小区业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平。被告也应当积极交纳物业管理费。原、被告在今后的物业管理服务中应当相互理解、相互配合、相互支持、友好合作，共同营造和谐小区。原告请求被告支付物业管理费的时间从2017年1月1日起计至2018年5月31日止共17个月，经一审法院核实被告确实未支付该期间的物业费，被告应支付原告物业管理费为2322元（1.0元/平方米/月×136.60平方米×17个月），欠缴电梯维保费金额为368元，共计2690元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告李春江、陶福金在本判决生效后五日内支付2017年1月至2018年5月止的物业服务费（含电梯维保费金）人民币2690元给原告桂林博恒物业服务有限公司；二、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告李春江、陶福金负担12元，原告桂林博恒物业服务有限公司负担13元。 二审期间，上诉人向本院提交三份与一审提交的相似的手机视频，拟证明被上诉人对出故障的化粪池、裸露的电线未作修理和维护的事实。被上诉人认为该组证据不能显示拍摄时间、地点，不能、地点诉人的观点，不予认可。本院认为，原告提交的证据不符合民事诉讼二审新证据的要求，不能作为二审新证据使用。 本院认为，本案争议焦点是：上诉人是否应当按与被上诉人签订的《华宇·江景城前期物业服务委托合同》的约定价格交纳物业服务费？ 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被上诉人与上诉人所在小区华宇·江景城建设单位即小区开发商签订的《华宇·江景城前期物业服务委托合同》内容和形式符合上述法律的规定，为合法有效合同，对该小区业主包括上诉人在内均有法律约束力。被上诉人按合同约定进驻并对上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人及该小区每位业主应当按合同约定交纳物业服务费。上诉人以被上诉人提供服务不到位，存在极大漏洞为由，要求减免部分物业服务费。但上诉人提交的证据反映的乱停车、电线裸露、化粪池冒水等问题，应当由小区建设方在建设过程中对停车问题进行规划，向业主出售停车位，对外来车辆预留停车区域，否则，物业管理机构无法进行管理，此外，小区停车乱象与小区业主有关。作为业主，有义务自觉将车停在自己的车位，并要求自己来访的亲朋好友自觉按物业管理工作人员的指挥规范停车，同时保持良好的卫生习惯，共同维护小区的整洁有序。关于小区的部分电线裸露、化粪池问题，属于小区建设方在设计和建设中对相关设施设计、建设存在缺陷，应由小区建设方予以改进和修理，或由物业服务公司协调聘请相关维修机构进行改进和修理，但其修理费用应当由房屋维保基金支出，不属于物业服务的范围。被上诉人为了解决上述问题，作了相关的工作，如发出通知要求各业主按程序申请房屋维保基金，但未得到法定数量业主同意，无法完成对相关设施的改造和修理，该责任不应当由被上诉人承担。居民小区的管理，需要物业服务机构与业主的相互配合，相互理解，才能共同将业主的家园管理得有序和舒适。被上诉人在提供物业服务中确实存在服务不到位的情况，比如未及时更换路灯、安保存在漏洞等，一审法院对此问题作出认定，认为被上诉人存在一定的违约情形，因此对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求予以驳回，符合民事诉讼公平原则，本院对此予以维持。被上诉人的服务存在一定瑕疵，但并未给上诉人造成直接损失，因此，上诉人要求减免部分物业服务费的上诉请求，不符合双方合同约定，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人李春江已预交），由上诉人李春江负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 刘媛媛 审判员 周 霞 二〇一九年二月二十五日 法官助理王国裕 书记员叶菁华