上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终836号上诉人（原审被告）：许旭，男，1985年10月20日出生，回族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：陆亚运，女，1990年9月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：韩捷诚，男，1991年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。上诉人许旭因与被上诉人陆亚运、韩捷诚房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初29474号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。许旭上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人陆亚运、韩捷诚的原审诉讼请求。事实与理由：许旭与陆亚运、韩捷诚签订的买卖合同约定陆亚运、韩捷诚支付的首付款作为许旭归还银行贷款的资金，但没有约定预约还款必须陆亚运、许旭与中介三方同时到场。2018年4月4日，三方共同办理预约还款手续时，许旭离开是因为其在银行等待两个多小时，但还没有收到陆亚运、韩捷诚应支付的首付款。2018年4月7日，陆亚运、韩捷诚向许旭发送告知函，许旭于当日在微信群里告知陆亚运4月8日办理银行还款手续，但未告知具体时间，陆亚运也没有询问。许旭于4月8日等待至银行关门，陆亚运也没有到场。只要陆亚运、韩捷诚将首付款转账给许旭，许旭就能归还银行贷款。在本案诉讼期间，涉诉房屋被法院查封，许旭有能力偿还债务并解除查封。被上诉人陆亚运、韩捷诚辩称：不同意上诉人许旭的上诉请求。本案双方约定于2018年4月4日共同办理银行还款手续，但许旭擅自离开导致当日还款不成。4月8日下午3时30分，许旭才通知陆亚运当日办理银行还款手续，时间上来不及。因许旭违约，导致涉诉房屋上的抵押登记无法涤除，而且房屋已被法院查封，双方签订的买卖合同无法继续履行。请求二审驳回上诉，维持原判。2018年4月，陆亚运、韩捷诚向一审法院起诉请求：1.确认陆亚运、韩捷诚与许旭于2017年12月27日就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）无效；2.判令许旭返还房款人民币515,000元。一审审理中，陆亚运、韩捷诚变更诉讼请求为：1.判令解除陆亚运、韩捷诚与许旭于2017年12月27日就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《买卖合同》；2.判令许旭返还房款515,000元。一审法院认定事实：许旭系涉诉房屋权利人。陆亚运、韩捷诚与许旭在中介的居间下签订《房地产买卖居间协议》，由陆亚运、韩捷诚向许旭购买涉诉房屋。2017年12月27日，陆亚运、韩捷诚与许旭签订《补充协议》,约定：陆亚运、韩捷诚签订本协议后向许旭支付定金500,000元；首期房价款如下约定给付，许旭在签订买卖合同后180日内，自行筹款归还债务并办理抵押登记（抵押权人：中国Y公司，抵押金额500,000元）注销手续（房地产交易中心应出具办理房地产抵押登记注销的《收件收据》）；许旭应在签订买卖合同后105日内（即2018年4月10日前，含当日）办理抵押（抵押权人：Z银行股份有限公司上海市世博支行，2,660,000元）银行还款预约手续，陆亚运、韩捷诚应在签订买卖合同并申请公证手续（若需）后105日内且许旭贷款银行批准许旭还款可扣款当日，向许旭支付房款1,930,000元（含定金，直接转入许旭还款账户），许旭应当将该笔款项专项用于偿还银行的借款余额（若有不足，许旭自行补足）；若许旭自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，陆亚运、韩捷诚已知晓上述风险。许旭须于当日完成扣款，并在银行许可的最短期限内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续；许旭确认无阻碍交易的情形（包含但不限于存在在途诉讼或执行等），否则陆亚运、韩捷诚有权选择解约并保留追究许旭责任的权利。同日，双方签订《买卖合同》（含补充条款一、二，附件一至六，签订时间为2017年12月27日19时56分25秒）及《协议书》。《买卖合同》约定：涉诉房屋建筑面积为88.04平方米，转让价款为3,800,000元；双方于2018年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；许旭未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为许旭根本性违约，陆亚运、韩捷诚有权单方解除合同。陆亚运、韩捷诚应书面通知许旭，许旭在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价20%的违约金；陆亚运、韩捷诚向许旭支付的首期房价款为1,330,000元。许旭在签订买卖合同后于2018年4月1日前办理抵押银行还款预约手续，陆亚运、韩捷诚在签订买卖合同并申请公证手续（若需）后于2018年4月30日前且许旭贷款银行批准许旭还款可扣款当日，向许旭支付房款1,330,000元，许旭应当将该笔款项专项用于偿还银行的部分借款余额。许旭须于当日完成扣款，并在2018年8月30日前自行结清银行的剩余借款，并在银行许可的最短期限内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续；陆亚运、韩捷诚通过申请贷款向许旭支付第二期房价款2,470,000元；涉诉房屋抵押信息具体内容至房地产登记机构查阅登记薄。《协议书》约定：陆亚运、韩捷诚购买涉诉房屋，房价款为3,800,000元，另有装修补偿款为600,000元，合计4,400,000元;装修补偿款分3笔支付，陆亚运、韩捷诚于双方签订买卖合同当日支付许旭部分装修款500,000元，于办理房屋交接手续签订房屋交接书当日支付许旭部分装修款50,000元，于许旭贷款银行批准许旭还款可扣款当日支付许旭50,000元，该笔款项专项用于偿还银行部分借款余额，并且于当日扣款；协议书内容与买卖合同不一致的以协议书为准。陆亚运、韩捷诚于2017年12月29日转账支付许旭410,000元，于2017年12月28日分别转账支付许旭80,000元、案外人陈某10,000元。许旭于2018年1月8日出具定金收款收据500,000元。陆亚运、韩捷诚于2018年3月27日转账支付许旭15,000元，许旭于次日出具收款收据。2018年4月7日，陆亚运、韩捷诚向许旭寄送告知函。陆亚运、韩捷诚的告知函主要内容为：依据《买卖合同》的约定，许旭应于2018年4月1日前办理抵押银行还款预约手续，陆亚运、韩捷诚于2018年4月30日前且许旭贷款银行批准许旭还款可扣款当日支付房款1,330,000元，该款直接转入许旭还款账户专项用于偿还银行部分借款余额；为保证双方交易的顺利进行，双方应在居间方的陪同下前往关于该房地产的抵押权人（按揭银行）处理偿还银行的部分借款；2018年4月4日，因双方对合同内容理解不同，造成当日未完成首付房款及偿还部分银行借款的操作。陆亚运、韩捷诚现以书面及微信通知的形式告知许旭，烦请许旭于2018年4月30日前再次办理抵押银行还款预约手续并及时通知陆亚运、韩捷诚（出具相应银行预约凭证），待收到许旭通知后，陆亚运、韩捷诚会按照买卖合同积极配合交易流程，特此告知。2018年4月10日，许旭向陆亚运、韩捷诚寄送告知函。许旭的告知函主要内容为：《买卖合同》于2017年12月27日签订，贷款银行于2018年4月4日批准许旭还款可扣款，许旭已向陆亚运、韩捷诚及居间方告知该情况，但陆亚运、韩捷诚并未将房款1,930,000元（含定金）汇入许旭还款账户；后许旭再次与银行联系2018年4月8日还款，但陆亚运、韩捷诚仍旧未将房款汇入许旭还款账户；陆亚运、韩捷诚已经违约，再次通知陆亚运、韩捷诚，陆亚运、韩捷诚的最后还款期限为2018年4月10日，请及时汇款，否则将解除买卖合同，并要求陆亚运、韩捷诚承担违约责任。因双方最终未能顺利办理提前还款手续，遂涉诉。一审另查明：1.打印日期为2018年4月11日的《上海不动产登记簿》显示：涉诉房屋抵押权人有Z银行股份有限公司上海市世博支行（债权数额2,660,000元）及中国Y公司（债权数额500,000元）。打印日期为2018年9月4日的《上海不动产登记簿》显示：涉诉房屋抵押权人同打印日期为2018年4月11日的《上海不动产登记簿》。涉诉房屋上除本案的查封外，另有法院（2018）沪0115财保294号、（2018）沪0115财保444号两个轮候查封，限制日期分别为2018年5月4日至2021年5月4日（预计）、2018年6月19日至2021年6月19日（预计）；2.案外人Z银行股份有限公司上海市世博支行于2018年6月4日向法院申请诉前财产保全，案号为（2018）沪0115财保444号，并以许旭截止2018年4月28日前积欠3期本息未还为由将许旭起诉至法院，法院于2018年7月11日立案受理，案号为（2018）沪0115民初52728号。一审审理中：1.陆亚运、韩捷诚提供陆亚运、许旭与中介三方之间的微信聊天记录截屏打印件一份（以下简称三方聊天记录），证明2018年4月4日许旭因个人原因先走导致交易未成，后在中介努力下又安排第二次交易，2018年4月8日许旭约的时间双方不契合，故又交易未成。第14页中介发送的提示买卖双方的内容亦还原了2018年4月4日的事情经过。三方聊天记录的主要内容为：2018年4月2日，中介工作人员陈某提示陆亚运、许旭应于2018年4月4日上午9点到Z银行共同办理提前还款手续。次日，陆亚运表示已知晓，许旭未回复。2018年4月4日，陈某催促许旭到场，许旭表示陆亚运先转账，其可以至中介门店出具收条，收款后会至银行办理相关手续，同时发送银行账户。后三方虽进行协调，但最终陆亚运、许旭未能办理完提前还款手续。2018年4月7日，许旭表示已与银行沟通，4月8日可再次提前还款，要求陆亚运先行将款项转入许旭的还款账户。陈某提示买卖双方应当同时到达银行柜面办理提前还款手续。2018年4月8日下午3时30分左右，许旭将银行卡正面照片发送至群内，要求陆亚运先转账，其会在银行下班前办妥提前还款手续。陈某认为时间太赶，要求许旭改期，许旭认为已于4月7日提前通知各方。经质证，许旭对三方聊天记录真实性予以确认。法院对该份证据的真实性予以确认；2.陆亚运、韩捷诚提供陆亚运与中介之间的微信聊天记录截屏打印件一份，证明陆亚运与中介沟通要促成交易，陆亚运是积极履行付款义务的。该聊天记录的主要内容为:陆亚运表示已向律师咨询，建议中介向许旭出具告知函，并表示会积极配合工作。经质证，许旭对该份证据的真实性予以确认，但表示该聊天记录是陆亚运与中介之间的私下协商内容，该协商内容没有经过许旭的同意，合同上也没有相关的约定。法院对该份证据的真实性予以确认；3.许旭提交2018年4月4日、2018年4月8日的Z银行个人贷款提前还款申请审批表复印件各一份（提供原件核对，以下简称审批表），证明许旭于2018年4月4日、8日均向银行预约了提前还款。经质证，陆亚运、韩捷诚对该份证据的真实性不予认可，并表示2018年4月4日的审批表编号为6659、而2018年4月8日的审批表编号反而小，为6501，与中介提供的编号也不同。银行预约还款是有程序的，许旭是否预约2018年4月8日还款陆亚运、韩捷诚并不清楚。陆亚运、韩捷诚同时表示预约还款需许旭到场一同办理，若陆亚运、韩捷诚先转账至许旭账户，存在许旭挪作他用的风险。因许旭已提供原件予以核对，故法院对两份审批表的真实性予以确认；4.为支持诉请，陆亚运、韩捷诚申请证人陈某出庭作证，证明许旭未按约定与陆亚运及中介同时至银行办理提前还款手续。证人证言主要内容为：因2018年4月5日是清明小长假，所以4月初许旭向银行申请了预约还款。三方应于2018年4月4日9点一同到达Z银行世博支行办理预约还款手续，陆亚运及证人、证人同事均准时到场，但许旭直至10点才到。因需要取号办理，11点半左右轮到陆亚运、许旭办理手续的时候，许旭未提前告知证人即走掉了。许旭走后，证人联系许旭，但是电话一直未通，故通过微信群联系许旭，许旭未回复。2018年4月7日，许旭提出4月8日再次办理预约还款手续，并于4月8日下午3点发消息说已经在银行了，证人当场提出时间来不及，原因为证人在周浦工作，陆亚运住金桥，又值下班高峰期。此外，因有按揭贷款的房屋买卖属于高风险的案子，出现过买方付款后，卖方将房款挪作他用的情况，所以公司规定工作人员必须陪同双方操作，并专款专用。陆亚运、许旭之间的买卖合同约定了专款专用，确实没有书面约定三方必须同时到场，但许旭在链家门店内妥协同意三方一同至银行办理提前还款手续。经质证，陆亚运、韩捷诚对证人证言无异议，许旭表示双方的书面买卖合同没有约定预约还款三方必须同时到场，除此以外对证人证言没有异议，且系争房屋许旭也是通过链家购买的，也有按揭贷款，许旭当时是按照合同约定直接付款的，并没有与房东同时到场办理提前还款手续。法院对证人证言的真实性予以确认；5.许旭提交2018年4月4日Z银行办理业务叫号单照片二张（提供原件核对，以下简称叫号单），证明许旭于2018年4月4日、4月7日均等到银行关门，陆亚运、韩捷诚都未将房款打入许旭账户。经质证，陆亚运、韩捷诚对叫号单的真实性不予认可，即使是真实的，也不能证明是许旭去领取的叫号单。法院对叫号单的真实性予以确认；6.许旭提交视频光盘一张，证明2018年4月8日下午3点以后，许旭至银行拿了预约还款单，并将许旭等待的照片发给中介及陆亚运。当日，许旭一直在Z银行世博支行等到关门，未见陆亚运、韩捷诚将房款转账至许旭账户。经质证，陆亚运、韩捷诚对视频的真实性没有异议，但表示对许旭的做法存有异议，许旭到下班时间才约中介和陆亚运，是不诚心履行合同的表现，且当天陆亚运和中介根本来不及赶到许旭所在银行。法院对该段视频的真实性予以确认；7.许旭表示定金500,000元已全部取现，部分款项用于装修其他房屋使用，双方在合同中并未对定金的使用作出约定，其有权自行使用该笔定金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。陆亚运、韩捷诚与许旭在2017年12月27日的《补充协议》中约定陆亚运、韩捷诚在签订《买卖合同》后105日内且许旭贷款银行批准许旭还款可扣款当日向许旭支付首期房价款，许旭于当日完成扣款。许旭确认无阻碍交易的情形（包含但不限于存在在途诉讼或执行等），否则陆亚运、韩捷诚有权选择解约并保留追究许旭责任的权利。双方在同日稍后的《买卖合同》中约定许旭应在签订《买卖合同》后于2018年4月1日前办理抵押银行还款预约手续，陆亚运、韩捷诚在签订《买卖合同》并申请公证手续（若需）后于2018年4月30日前且许旭贷款银行批准许旭还款可扣款当日，向许旭支付房款1,330,000元，许旭应当将该笔款项专项用于偿还银行的部分借款余额。可见，对于定金以外的首次付款期限及条件为2018年4月30日之前且许旭的贷款银行批准其还款可扣款当日，即陆亚运、韩捷诚支付首付款133万元的同日，许旭应当专款专用于偿还其欠付银行的抵押借款。虽然《买卖合同》以及相关协议中未特别注明许旭归还银行借款时是否需要陆亚运、韩捷诚及中介同时在场。但考虑到涉诉房屋上设立有金额较大的抵押借款，陆亚运、韩捷诚出于交易安全性出发，以杜绝许旭收款后未归还银行借款的风险，要求和许旭同时至借款银行办理陆亚运、韩捷诚付款及许旭还款手续，陆亚运、韩捷诚的要求并非给合同的正常履行设置障碍，而是为了保障涉案《买卖合同》的正常履行，其要求尚属合理。并且经法院审理查明，双方事实上已在2018年4月4日共同至银行办理付款及提前还款手续，然许旭却在当天银行排队叫号前擅自离开，致使交易行为未能完成，对此，许旭负有过错。倘若许旭有诚意履约，双方完全可以于2018年4月4日完成《买卖合同》首付款的支付及提前还款手续，或者在此后再行相约履约。陆亚运、韩捷诚为表示其履约诚意，于2018年4月7日向许旭发函要求许旭再次办理银行提前还款的预约手续以便完成首付款的支付。但最终因为双方缺乏信任且陆亚运、韩捷诚得知许旭欠付涉诉房屋上抵押银行贷款未清偿而引发纠纷，诉至法院。陆亚运、韩捷诚提起本次诉讼时，《买卖合同》约定的首付款最后截止期限尚未届满。但本案在审理中因许旭未及时偿还涉诉房屋上的贷款等原因而遭案外人提起诉讼，涉诉房屋被他案分别查封，陆亚运、韩捷诚与许旭的《买卖合同》客观上已不具备继续履行的可能，故陆亚运、韩捷诚诉请解除合同，法院予以准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现《买卖合同》已经解除，许旭应当返还已经收取的房款，故法院对陆亚运、韩捷诚要求许旭返还已付房款515,000元的诉讼请求予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于二○一八年九月十九日作出判决：一、解除陆亚运、韩捷诚与许旭于2017年12月27日就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、许旭于判决生效之日起十五日内返还陆亚运、韩捷诚房款515,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,475元，由许旭负担。保全费3,095元，由许旭负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人许旭与被上诉人陆亚运、韩捷诚签订的《补充协议》、《买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据上述协议的约定，陆亚运、韩捷诚向许旭支付的首期房价款133万元应当专项用于许旭偿还抵押银行的部分借款余额，虽然协议中未约定涉诉房屋买卖双方与中介共同向银行办理提前还款手续，但合同已约定许旭自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，陆亚运、韩捷诚已知晓。在合同履行过程中，从陆亚运、许旭与中介工作人员陈某之间的微信聊天记录、陈某的证人证言可知，许旭同意上述三方一同至银行办理提前还款手续。陆亚运、许旭及陈某实际于2018年4月4日共同至银行办理预约还款手续，亦可印证上述事实。但许旭在当日银行排队叫号前擅自离开，导致三方未能按约办理还款手续，其存在违约行为。之后，许旭未提前告知陆亚运、陈某再次前往银行办理提前还款手续的具体时间，却直接于2018年4月8日下午3时30分左右发送微信要求陆亚运、韩捷诚先转账首付款给许旭，由许旭办妥提前还款手续，许旭的上述行为违反了先前三方关于共同办理提前还款手续的约定，明显缺乏履约诚意。而陆亚运、韩捷诚作为涉诉房屋买受方为保障交易安全，防止许旭将首付款挪作他用而未先行将款项转账给许旭，系合法行使权利，不属于违约行为。何况，根据本案双方的约定，陆亚运、韩捷诚支付的首付款只是用于许旭偿还银行的部分借款余额，许旭应当按时足额归还银行贷款。事实上，许旭拖欠银行贷款导致涉诉房屋被法院查封，房屋买卖合同无法继续履行。陆亚运、韩捷诚主张解除合同并由许旭归还已付房款，具有事实与法律依据，应予支持。综上，上诉人许旭的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,950元，由上诉人许旭负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年二月十九日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……