江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初6742号原告：邓克余，男，1970年2月22日出生，住射阳县。原告：王为萍（系邓克余之妻），女，1971年4月28日出生。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，住所地江苏省盐城市。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。被告：盐城中瓯置业有限公司，统一社会信用代码91320902694538007E，住所地江苏省盐城市。法定代表人：赵海清，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告邓克余、王为萍与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（下称嘉华义乌商贸城公司）、盐城中瓯置业有限公司（下称盐城中瓯公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序于同年11月23日公开开行进行了审理。原告邓克余代表其个人及原告王为萍，被告嘉华义乌商贸城公司、盐城中瓯公司的共同委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓克余、王为萍向本院提出诉讼请求：1、依法终止（义乌商城）商铺委托经营管理协议，立即归还原告A幢第一层1287商铺的经营权、使用权等各项合法权益。2、判令被告将原告A幢第一层1287商铺恢复到原购房合同交房时规定的状态并归还（含公共部位）将消防人流通道复原，且原告依法享有不可分割的公共部位与共用房屋分摊面积（含广场、道路、楼梯、厕所等）的使用权及相关权益。3、判令被告给付原告商铺占有使用费（从2016年7月8日起至2017年1月7日，按销售金额509163的8%计算合计20366.52元，从2017年1月8日至2018年1月7日实际交付之日起按法院判决金额计算）及迟延履行违约金2000元。4、依法判令被告恢复“盐城义乌商贸城”名称标识，可识别度须高于其他副名称，以维系原告各项产权证件的合法长效性。事实和理由：2010年年底，原告通过相关媒体宣传报道，了解到“盐城义乌商贸城”建成并开盘。同年12月28日，两原告与被告盐城中瓯公司签定合同购买了位于盐城义乌国际商城A幢第一层1287号的商铺，建筑面积为46.06平方米，房款合计512700元。合同签订后，两原告又与义乌商贸城签订了商铺回购书及《商铺委托经营管理协议》，将商铺委托义乌商贸城经营管理，期限为十五年。合同签订后，两被告不但未能按期给付租金，且未经过原告的同意擅自拆除商城名称标识，还置业主的利益于不顾，随意改变经营业态（由小商品批发市场转变为家具市场）。另外被告还在公摊面积地块上建设肯德基小楼和在消防通道上建设商铺，破坏商铺经营环境和附属设施。到目前为止，被告拒绝给付商铺占用费，原告多次主张权利无果，请求法院依法维护两原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告嘉华义乌商贸城公司、盐城中瓯公司共同辩称，1、双方签订的委托合同为15年期间尚未到期，房屋不具备交付条件。2、2016年7月8日至2017年1月7日之间的租金应该按照房屋购买发票的真实金额的8%计算，自2017年1月8日之后的月租金按照一楼25元每平方米每月乘以房屋建筑面积再乘以72%得房率计算。3、两被告系二个独立的法人，与原告签订了商铺委托经营协议系被告嘉华义乌商贸城公司，根据合同相对性原则及贵院处理的其他相关案件，本案的承担主体责任的应当是被告嘉华义乌商贸城公司，与盐城中瓯公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2010年12月11日，邓克余、王为萍、邓如玥与盐城中瓯公司签订商品房买卖合同，购得盐城义乌商贸城A幢第一层1287号商用房（合同约定建筑面积46.38平方米，商品房单价为11054.33元/㎡,房款合计512700元）。该商品房买卖合同中对案涉商铺交付时状态约定为：（商品房买卖合同约定交付条件：内墙为轻质隔墙、涂料，顶棚为吊顶，内门为钢化玻璃门，公共卫生间装修到位等）。同日，邓克余(甲方)与嘉华义乌商贸城公司（乙方）签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“邓克余（甲方，以下相同）将其购买的坐落于盐城市开放大道313号盐城义乌商贸城A幢一1287号（未设定抵押）全权委托被告盐城嘉华公司（乙方，以下相同）经营管理…第二条房屋权属状况。该房屋权属状况为：甲方对该房屋享有所有权。该房屋用途为：商铺。第三条委托经营期限。委托经营管理期自[盐城义乌商贸城]交付之日（注：具体以实际开发商、甲方、和乙方的交付手续为准）起计算，共计15年。未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。第四条委托经营权限（一）乙方的具体代理权限为：1、委托前三年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后二年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权；2、代理甲方出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；3、第四至第五年委托期间，向承租方收取租金；4、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤消乙方的代理权限。（二）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金。（三）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用出租房屋。（四）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方如向第三人出让房屋所有权的，在同等条件下，乙方拥有优先购买权，第三人应当事先确认继受甲方地位受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务。在第三人未签署确认书之前，不得办理所有权转让手续。（五）在本协议生效起至委托经营期结束，如果房产尚未办理抵押的，甲方未经乙方同意，不得向第三人提供房产抵押。（六）乙方在代理出租时，乙方可任意选择承租人，而不必经甲方同意。第五条租金（一）租金标准为：1、市场培育期：为市场正式交房起第一至第三年。甲乙双方确认乙方无需支付该商铺租金（甲方充分认识到，该商铺需通过整体统一经营管理才能长久提升房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求）。甲方应自愿同意在前三年市场培育期内无偿交于乙方统一经营，乙方无需再承担支付该商铺租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务并应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2、市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。3、市场培育期满后第四至第五年，甲方有自营需要的，须提前6个月以书面告知乙方。在乙方与商铺承租人商洽成功后，甲方在满足乙方对市场统一业态规划要求、统一经营管理标准的前提下，允许甲方进驻市场。（二）市场培育期满后第四、五年租金交付方式租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金（遇节假日则相应顺延）。（三）在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权。承租方如需续签租赁合同，需提前3个月通知乙方代为办理，届时租金由乙方向承租人代收后按实转交甲方，但乙方有权代为扣缴相关税费。第六条代理佣金（一）第四、五年的佣金：如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1/10作为乙方的委托佣金；该款乙方有权在甲方相应委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。第七条其他费用委托经营期限内，甲方不承担与该房屋有关的以下费用：1、水费、电费、电话费；2、电视收视费；3、治安、消防费用；4、供暖费、燃气费；5、物业管理费、卫生费等。以上费用乙方可根据实际情况与承租方约定具体支付责任。第八条房屋及附属设施的维护（一）甲方允许实际承租方或乙方对该商铺进行装修、装饰或添置新物，租赁期结束时不可正常搬移的装修、装饰物归甲方所有。第九条协议的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止协议。具体违约责任详见本合同第十条。（二）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方签署的《商品房买卖合同》合同总金额20%计算。双方确认，因双方对市场因素的认知，双方对违约金数额确认，不得以过高或过低主张调整。第十一条其他约定：1、前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。2、委托经营期满后，如甲方把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或该第三方应当接受乙方的经营管理和物业管理，服从乙方统一的业态布局，不得擅自将商铺改作其他用途。…第十三条本协议经甲乙双方签字盖章后生效”。邓克余在该协议甲方处签字确认。被告盐城嘉华义乌商贸城公司在该协议乙方处盖章处加盖合同专用章确认。2012年1月8日，盐城中瓯公司将案涉房屋交付邓克余、王为萍。同年4月13日，邓克余、王为萍、邓如玥取得案涉商铺的房屋产权证书，房产证上载明的建筑面积为46.06平方米，套内建筑面积为25.52平方米。盐城中瓯公司出具的发票上载明的销售金额为509163元。嘉华义乌商贸城公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，嘉华义乌商贸城公司调整案涉“盐城义乌商贸城”经营方向进行招商，并悬挂“家家爱家具广场、名品馆、全球家具展示中心”等广告标识。现市场经营模式尚未完全成熟，处于市场培育发展期。案涉商铺已被打通与其他商铺成为一个整体出租给家家爱的业主经营家具。后因嘉华义乌商贸城公司从2016年7月8日起就未支付租金和占有使用费，邓克余、王为萍多次催要无果遂诉至本院。另查明，盐城义乌国际商贸城A幢规划商业面积66439.98平方米，B幢（2幢）规划商业面积57535.87平方米，合计123975.85平方米。上述商铺中有53.41%的面积系被告嘉华义乌商贸城公司接受登记所有人被告盐城中瓯公司的委托经营。还查明，目前，盐城义乌国际商贸城未成立业主委员会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于本案的法律关系及案涉商铺物权属性。从案涉协议的主要权利义务关系看，应认定两原告与被告嘉华义乌商贸城公司之间为委托合同关系。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。1，两原告请求终止《商铺委托经营管理协议》、收回商铺、恢复义乌商贸城名称标识、恢复商铺原状，缺乏法律依据。本案双方当事人之间成立委托合同法律关系，双方已约定放弃了委托合同的任意解除权，在委托期限内双方当事人不得单方解除合同。本案两原告与被告嘉华义乌商贸城公司之间的委托经营管理，是双务、有偿委托，受托人嘉华义乌商贸城公司为完成委托事务专门成立公司，并投入大量人力物力开拓市场、联系客户等，在委托事务上享有正当的利益、承担相应的风险，在此情况下双方在委托经营管理协议中约定，未经双方协商一致不得变更出租代理期限、双方均不得因任何原因中途终止或者解除本协议，应当认为这是双方对合同任意解除权的约定放弃。该约定属于当事人的意思自治，亦有利于对合同双方的平等保护，双方均应依约履行。虽然两原告的商铺是产权式商铺，但根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。案涉义乌商贸城原本经营小商品，但经营形势不景气，后原家家爱家俱市场拆迁，被告嘉华义乌商贸城公司调整经营方向引进了家家爱家俱广场，目前商贸城已经从事家俱广场经营，大多数业主对此无异议，且家俱广场总体经营状况稳定，维护现有的业态符合包括两原告在内的广大业主的整体利益。如果允许商铺单独拆分，势必损害周边商铺业主以及租赁经营者的合法权益，影响商贸城的统一经营管理，进而影响全体业主的共同利益。因此，两原告行使对商铺的所有权依法应当受到相应的限制。综上，两原告要求解除与被告嘉华义乌商贸城公司之间的委托经营管理协议、收回商铺、恢复“盐城义乌商贸城”名称标识及恢复商铺原状的主张依据不足，本院依法不予支持。三、关于两原告主张的房屋占用使用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，原告与被告盐城嘉华公司在委托经营管理协议中约定“…市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算…乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金…”，现应付租金期限已届满，被告嘉华义务商贸城公司应按约定履行支付租金的义务，故两原告要求被告盐城嘉华公司向其支付2016年7月8日至2017年1月7日的按购房款509163元的8%计算的租金20366.52元的诉请本院依法予以支持。另外，原告与被告盐城嘉华义乌商贸城公司在委托经营管理协议中约定“在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权…”。双方亦约定“前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准”，应视为双方对委托期满后的案涉商铺的占有使用费标准约定不明。为维护广大业主的合法权益，占有使用费标准应由业主委员会与被告盐城嘉华公司协商确定，但考虑到案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性，以及该市场业主委员会尚未成立的事实，现被告盐城嘉华公司自愿给付的租金标准（一楼25元/月/㎡，按建筑面积72%），该标准已被生效判决确认，且该标准并不会造成双方利益失衡，在双方未达成一致意见前，根据公平原则，两原告请求的2017年1月8日至2018年1月7日的占有使用费可暂参照此标准计付，即被告嘉华义乌商贸城公司应向两原告支付从2017年1月8日至2018年1月7日的占有使用费9948.96元（46.06平方米×72%×25元/平方米.月）。综上，被告嘉华义乌商贸城公司应向两原告支付的租金和占有使用费共计30315.48元。四、关于两原告要求嘉华公司支付迟延履行违约金2000元的问题。在案涉合同履行过程中，被告嘉华义乌商贸城公司未按合同约定的时间支付商铺租金和占有使用费已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。双方当事人在《商铺委托经营管理协议》中约定，“市场培育期满后第四、五年租金交付方式，……乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金（遇节假日则相应顺延）”，按照协议约定，2016年7月8日至2017年1月7日的商铺租金20366.52元应于2016年7月20日支付，而被告嘉华义乌商贸城至今未给付，应当按照银行贷款利率承担逾期付款违约金。双方当事人在《商铺委托经营管理协议》中未约定第六年起的商铺占有使用费的支付时间，可参照上述关于第四、五年租金支付时间的约定，即被告嘉华义乌商贸城公司应于2017年1月20日支付2017年1月8日至2018年1月7日的使用费商铺占有使用费9948.96元，而被告嘉华义乌商贸城至今未给付，应当按照银行贷款利率承担逾期付款违约金。现原告主张被告嘉华义乌商贸城公司承担逾期履行违约金2000元，符合法律规定，本院依法予以支持。五、关于两原告要求被告盐城中瓯公司承担责任的诉请。因两原告与被告盐城中瓯公司并未签订合同对案涉商铺的占有、使用、收益进行约定，两原告对被告盐城中瓯公司提起的诉讼请求没有合同上的依据，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓克余、王为萍支付A幢一层1287商铺从2016年7月8日至2018年1月7日的租金和占有使用费计30315.48元，并承担逾期付款违约金2000元。二、驳回原告邓克余、王为萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，依法减半收取304元，由被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担（两原告已预交，被告应于本判决发生法律效力十日内自行交付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 马 静二〇一九年二月一日书记员 宋相慧附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。3.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2001〕33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。