北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初16131号原告（反诉被告）：北京新亚研修学院，住所地北京市昌平区沙河镇小沙河**。法定代表人：崔明宇，董事长。委托诉讼代理人：董怀恩，男，北京新亚研修学院办公室主任。委托诉讼代理人：廖江华，北京晋熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京智慧园物业管理有限公司，住，住所地北京市昌平区十三陵镇石牌坊村南/div>法定代表人：徐瑞芝，董事长。委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱芹，北京文兴律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京新亚研修学院（以下简称：新亚学院）诉被告（反诉原告）北京智慧园物业管理有限公司（以下简称：智慧园公司）租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新亚学院的委托诉讼代理人董怀恩、廖江华，被告（反诉原告）智慧园公司委托诉讼代理人齐湘文、朱芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新亚学院向本院提出诉讼请求：判令被告返还租赁房屋押金20万元整及自2017年8月19日起至实际给付之日的利息（按银行贷款利率计算）。事实与理由：原告与被告于2017年2月20日签订房屋租赁协议，该协议约定合同期限为2017年2月19日至2017年8月18日。合同签订时，原告向被告交纳房屋和配置物保证金20万元整，合同即时生效。合同履行期间，原告未造成被告房屋和配置物损毁。原告于2018年8月9日起着手从被告处搬离，并于合同终止日期前三日，即2017年8月15日完全搬离。被告已对房屋进行验收，应返还押金20万元整。因原告多次上门催要押金至今未果，故诉至人民法院。智慧园公司辩称：原、被告所签订的《房屋租赁协议》中约定：“合作期限自2017年2月19日起至2017年8月18日止。合同期满前，如一方不想续约，应提前一个月通知对方”。合同签订后，被告依约履行了合同义务。但原告于2017年7月18日前不仅未通知被告其不想续签合同，反而于2017年7月26日向被告出具《四号楼装修建议》，告知被告“我院定于八月十九日至二十日新生报到开始军训，敬请贵院抓紧开始装修，在此表示感谢。后续工作，加强沟通配合。”但其又于2017年8月7日向被告发出《说明》，表示不再续签租赁协议。被告于2017年6月10日与第三人北京东利合源物业管理有限公司签订《房屋租赁意向书》，约定如被告人能确定前一个承租人，即原告不再续约，则双方在2017年7月20日签订正式《房屋租赁合同》，房屋年租金为1849455元。被告于2017年8月7日得知原告不续约时，业已丧失向该第三人出租本案租赁协议书所涉房屋的机会，导致答辩人的房屋被闲置。原告之违约行为已造成被告利益损失。智慧园公司于2018年11月20日庭审过程中提出反诉请求：1.判令原告赔偿因违约而导致的被告经济损失653643元；2.反诉费用由原告承担。事实与理由：原告与被告于2017年2月20日签署《房屋租赁协议》约定：“合作期限自2017年2月19日起至2017年8月18日止。合同期满前，如一方不想续约，应提前一个月通知对方”。在实际履行过程中，被反诉人于2017年7月26日才向被告提出续约意愿，并于2017年8月7日向被告提出不再续约，导致反诉人的房屋被闲置，由此造成的损失理应由被反诉人承担。新亚学院辩称：原告并不存在违约行为，不应当向被告承担任何违约责任。本案并不属于原、被告所签订《房屋租赁合同》第一条第二款所载之如果原告不想再继续承租需提前一个月通知的情形。原告已向被告表达想续租的意愿，属于要约邀请。表达这种意愿并不表明双方能就合同的租期、租金等其他主要条款达成一致，仍存在不能继续订立租赁合同的风险。合同之约定并不意味着合同双方在合同期满以后自动形成新的合同租赁关系，而是表明合同期满后被告有权利继续寻找下一承租客户。即便原告表达了继续承租的意愿，双方仍须磋商具体条款，仍存在不能达成合意的风险，此时需被告另行寻找下一个承租方，此系被告经营租赁标的物之市场风险和运营的成本，应由被告自行承担，与原告行为无任何关联性，因为原告于租赁合同期满前已经搬离。此外，被告所出租之标的物不能满足原告的办学条件，原告已经向被告提供4号楼房屋的装修改造建议，提出了相关问题需要进行完善，但被告并未完善。同时，被告出租的租赁物是违章建筑，租赁物的第四层没有产权证属于违章建筑，不符合办学条件，此亦原告不能与被告继续订立租赁合同的重要原因。优先续约权仅是在合同到期后原告在同等条件下优先的权利，而被告存在条件更为优化的第三方情况下，可以选择第三方，因此该合同到期后并不自动延续。原告在合同期满前已经完全搬离，并未造成被告出租房屋任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，甲方智慧园公司与乙方新亚学院签订《房屋租赁协议》，主要约定内容如下：经双方友好协商，为充分利用双方资源，真正做到优势互补、培养高素质人才，乙方决定租用甲方场地开办教学活动，为确保教学活动有章有序地进行，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方达成行政、后勤服务保障协议如下：第一条、租用期限及房屋用途：1、合作期限为半年，自2017年2月19日起至2017年8月18日止。（在合同有效期限内，如遇到房屋租赁价格有重大情势变更之情形，以合同法之规定另行协商。）2、合同期满前，如一方不想续约，应提前一个月通知对方；如继续合作，任何一方均有优先续约权。3、房屋用途：教育培训。第二条、租赁房屋及教室配置：1、甲方所提供的学生宿舍位于甲方所提供的教学场所为北区四号楼（以下简称涉案房屋），一层办公室4间，库房4间，共8间；二层学生宿舍9间，教师宿舍5间，库房1间，共15间；三层学生宿舍9间，教师宿舍7间，库房1间，共17间；四层12间教室全部使用。第三条、租金标准及收费方式：1、合同签订时，乙方应向甲方交纳房屋和配置物保证金及定金20万元（大写贰拾万元整），（仍然用首次签订合同的20万押金作为本次合同的押金）协议生效。此笔款项待合同生效后转为押金，租赁到期经甲乙双方交接后，根据实际情况核算，多退少补。第六条、其他约定。3、租赁期满，双方在现场交接房屋和配置物，损坏部分的修理费和材料费由乙方支付，丢失物品照价赔偿。甲方在扣除修理费和材料费及其他与本合同有关的费用后，将房屋保证金（押金）退还给乙方，如有不足，由乙方补齐。第七条、违约责任：1、合同生效后，双方必须遵守，违反本合同的任何条款均为违约，应承担违约责任。7、乙方未经甲方允许，擅自将所租房屋挪作他用，甲方有权解除本合同，交纳的租金及保证金不予退还。10、乙方因自身原因停学造成合同无法履行时，应自行处理一切善后事宜，已交甲方费用和合同保证金不予退还。如果因此给甲方造成损失，乙方应给予赔偿。协议还约定了其他内容。合同签订后，新亚学院依约支付租金30万元以及保证金20万元。2017年7月26日，新亚学院向智慧园公司发出《四号楼装修建议》，该建议第十一条写明：“因时间紧，我院定于八月十九日至二十日新生报到开始军训，敬请贵院抓紧开始装修，再次表示感谢。后续工作，加强沟通配合。”2017年8月7日，新亚学院向智慧园公司发出《说明》一份，内容如下：“涉外学院并尊敬的李院长：经我院研究决定，双方不再续签租用合同。在此感谢贵院给予的大力支持和帮助。从今天开始我院开始搬家，请李院长认真检查出入车辆和物品，同时请贵院在我院搬家完毕后及时将我院贰拾万（200000.00）未使用押金退还我院。谢谢。”后新亚学院于2017年8月15日搬离涉案房屋。庭审过程中，智慧园公司提交《房屋租赁意向书》一份，证明其于2017年6月10日与案外人北京东利合源物业管理有限公司签订《房屋租赁意向书》，该意向书载明若新亚学院按照约定提前一个月通知不再续租，其可于2017年7月20日与案外人另行签订《房屋租赁合同》。智慧园公司另提交《房屋租赁协议》一份，证明涉案房屋于2018年1月1日租出，因此自2017年8月19日至2017年12月30日的房屋空置损失应由新亚学院承担。对上述证据和主张新亚学院均不予认可。另查，涉案房屋实际共四层，但智慧园公司提交的房屋产权证明中4号楼的房屋总层数为3层，建筑面积2578.60平方米。上述事实，有当事人提交的《房屋租赁协议》、《四号楼装修建议》、《说明》、《房屋租赁意向书》、《房屋租赁协议》、房屋产权证明以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，新亚学院与智慧园公司签订的《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，但涉案房屋的层数与面积与房屋产权登记不符，因此双方就有产权登记的部分房屋达成的租赁协议有效，就无产权登记的部分房屋达成的租赁协议无效。现租赁期已届满，新亚学院已经搬离涉案房屋，根据《房屋租赁协议》的约定，在新亚学院未发生合同约定的扣除保证金事由的情形下，智慧园公司应将合同有效部分的保证金予以退还。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，合同无效部分的保证金亦应予退还。综上，新亚学院要求智慧园公司退还20万元保证金的诉讼请求，本院予以支持。新亚学院要求智慧园公司支付保证金利息的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。新亚学院于2017年8月7日通知智慧园公司不再续约，违反了《房屋租赁协议》中应提前一个月通知对方的约定，另根据《房屋租赁协议》第七条第1款的约定，新亚学院应当为此承担违约责任。但智慧园公司要求新亚学院承担129天的涉案房屋空置费用并不合理，本院酌定新亚学院承担20天的涉案房屋空置费用，费用的标准参照双方约定的租金标准计算，另因《房屋租赁协议》系部分有效，对无产权登记的房屋空置损失应由双方按各自过错予以分担，故本院在计算时予以适当酌减。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京智慧园物业管理有限公司于本判决生效之日起7日内退还北京新亚研修学院保证金20万元；二、北京新亚研修学院于本判决生效之日起7日内赔偿北京智慧园物业管理有限公司房屋空置损失3万元；三、驳回北京新亚研修学院的其他诉讼请求；四、驳回北京智慧园物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）4300元，由北京智慧园物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起7日内交纳；案件受理费（反诉）5168元，由北京智慧园物业管理有限公司负担4893元，已交纳，北京新亚研修学院负担275元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  傅 静人民陪审员  王艳军人民陪审员  任宝玲二〇一九年二月十四日书 记 员  陈 月