河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初5772号原告王景舜，男，1966年7月13日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。原告邵蓉，女，1970年11月1日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。二原告共同委托代理人何伟，河南威鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告共同委托代理人邢现娟，河南威鼎律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告雷新建，男，1974年8月2日出生，汉族，住河南省郏县。委托代理人王力清，河南言理律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人张臻，河南言理律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告程西焕，女，1974年1月21日出生，汉族，住河南省郏县。委托代理人王海超，男，1977年7月14日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。系公民代理。代理权限：特别授权。原告王景舜、邵蓉与被告雷新建、程西焕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王景舜及二原告共同委托代理人何伟，被告雷新建委托代理人王力清，被告程西焕委托代理人王海超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系郑州航空工业管理学院（以下简称“郑州航院”）在职职工，2006年12月，原告所在单位下发郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案，在学校东校区建设教师公寓，该公寓性质为教职工工作周转住房，由教职工按建设成本集资建设，集资人拥有居住权，只能本人居住，不得出租、出售、转让。后原告申请集资教师公寓一套，经选房确定原告房屋为2号楼1单元0218号。2011年12月14日，原、被告之间签订购房协议书，约定被告购买原告郑州航院教师公寓集资房（2号楼1单元18号）一套（不包括地下室），无房产证，建筑面积113平米（具体面积以房屋为准），每平方1800元，总房款为243400元，并约定了付款方式及违约责任。2014年5月27日，原告所在单位发布了关于开展郑州航院东校区专家公寓清理工作公告，要求对外出租、出售和转让房屋的教职工自公告发布之日30日内必须将房屋收回。2014年7月8日，原告所在单位再次下发关于开展东校区专家公寓违规出租出售房屋专项清理工作的通知，责令违规出租者清退租户，违规出售者收回房屋，对拒不整改的违规出租出售者给予相应处理。原告所在单位多次责令原告收回违规出售的房屋，否则将采取处罚措施，原告多次与被告协商解除合同要求返还出售房屋，被告拒不理睬。原、被告签订购房协议书约定若学校追究甲方卖东区教师集资房一事，甲方不算违约，甲方退还乙方全额房款，利息冲房租，上述情形已经构成购房协议书的解除事由。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告向原告返还位于郑州××××）教师公寓2号楼1单元0218号房屋；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告雷新建辩称，一、原告以学校内部规定为由，要求解除购房协议书的理由不能成立。根据原告提供的证据可以看出，郑州航院早于2006年就内部发文通知，教职工对学校集资房享有使用与继承权，在产权明晰前不得转让。但原告却隐瞒该规定，于2008年将本案所涉房屋以243400元的价格出售于被告，并于2011年12月14日与被告签署购房协议书，将房屋交付被告居住使用至今，学校的规定并不影响协议的履行，也不影响合同目的的实现。郑州航院发布的文件规定，集资房可以继承，说明学校认可该房屋系教职工的私有财产。学校内部规定不得侵犯他人私有财产的合法权益，原告要求解除协议的理由不能成立。二、购房协议书所约定的解除条件尚未成就，被告不同意解除合同。协议约定若学校追究甲方卖东区教师集资房一事，甲方不算违约，甲方退还乙方全额房款，利息冲房租，该条款系原告的免责条款，协议系由原告提供，双方未对原告的免责事由作出说明，事后也未达成补充协议，条款中“追究”情形尚未出现，购房协议应当继续履行。被告程西焕辩称，一、郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案的发文范围为全校各单位，被告不是学校职工，对此毫不知情，该方案的效力范围仅限该校教职工，对被告没有约束力。学校文件客观上并未对原、被告之间的房屋转让及交付产生实质影响，购房人自购房后长期正常居住。二、双方的购房行为系经协商一致自愿达成的约定，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被告分别于2008年、2009年向原告交付了购房款203400元，2011年12月被告又按约定向原告交付转让费4万元，双方在2011年12月14日补签了购房协议，交易行为早已完成。三、购房协议系原告草拟提供，第四条约定了总房款25%的违约责任，第五条属于免除违约责任的条款，其本意是如因学校原因导致房屋不能交付，合同无法履行时，免除原告违约责任，学校的通知客观上并未实质影响到该房屋的交易，原告不存在违约行为，不适用免责约定，不存在合同可解除的情形。四、原告当初将房屋转让给原告，现出尔反尔违反诚实守信原则。原告明知学校2006年12月下发郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案的情况下，违反学校管理规定转让房屋，即使受到校方处分，也是罚过相当。综上，应当驳回原告诉请。经审理查明：2006年12月13日，郑州航院印发关于郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案的通知，拟在东校区建设教师公寓，公寓性质为教职工工作周转房，该公寓由教职工按建设成本集资，学校建设，集资人拥有居住权，只能本人居住，不得出租、出售、转让，但可以继承。国家政策允许时，学校为集资人员办理产权证，明晰个人产权。2011年12月14日，二原告（甲方）与二被告（乙方）签订购房协议书，约定乙方购买甲方郑州航院东校区教师公寓，集资房（2号楼1单元18号）一套（不包括地下室），无房产证，建筑面积113平方米（具体面积以房屋为准），每平方1800元。总房款为243400元，如办下房产证或甲方退休地下室转给乙方，地下室每平方1000元，此房所交的费用均由乙方出资。乙方分次付清房款，第一次付款金额为90400元，付款时间为2008年12月22日，第二次付款金额为113000元，付款时间为2009年11月18日，乙方拿到房屋钥匙时一次性付给甲方转让费4万元。违约责任约定，甲方如有违约，将无条件全额退还总房款及利息，乙方如有违约甲方将扣付给乙方房款的百分之二十五并退还房屋所有权。若学院追究甲方卖东区教师集资房一事，甲方不算违约，甲方退还乙方全额房款，利息冲房租。协议尾部有二原告在甲方处签字捺印，二被告在乙方处签字捺印对协议内容予以确认。2014年7月8日，郑州航院印发关于开展东校区专家公寓违规出售出租房屋专项清理工作的通知，要求出租者清退租户、违规出售者收回房屋。2018年1月14日，郑州航院再次印发关于进一步加强东校区专家公寓管理的通知，再次清理该校教职工出租、出售情况。庭审时，双方确认郑州航院现正在对公寓房屋进行清理工作，已对涉案房屋采取停水停电措施。上述事实有原、被告共同提交的购房协议书、原告提交的郑州航院印发文件及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，二原告与二被告签订的购房协议，协议标的房屋性质为郑州航院集资公寓房，该校规定，教师公寓集资公寓房屋不得出租、出售，涉案房屋不具备上市交易的条件，双方签订的购房协议违反法律、行政法规的强制性规定，该协议无效。因协议自始无效，不存在解除的情形，故对二原告要求解除与二被告签订的购房协议的诉请，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案中，二被告应当向原告返还涉案房屋，如当事人因此所受其他损失，可明确诉讼请求后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雷新建、程西焕于本判决生效后十五日内将位于郑州市郑州航院东校区教师公寓集资房2号楼1单元18号房屋返还原告王景舜、邵蓉；二、驳回原告王景舜、邵蓉的其他诉讼请求。案件受理费4351元，由原告王景舜、邵蓉负担2175.5元，由被告雷新建、程西焕负担2175.5元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  胡向楠人民陪审员  白珺珺二〇一九年二月二十七日书 记 员  禹相如