北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终489号上诉人（原审原告）：北京海淀潮福源大酒楼，住所地北京市海淀区苏州街王公坟**。法定代表人：胡迎庆，总经理。委托诉讼代理人：张阳，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩向前，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京爱双合物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区西大望路**院**楼**HS-02内08。法定代表人：王玉华，总经理。委托诉讼代理人：商爱娣，女，该公司员工，住北京市东城区。原审第三人：蓝兰，女，汉族，住北京市东城区。原审第三人：钟雪景，男，汉族，住北京市东城区。上列二原审第三人之共同委托诉讼代理人：刘灵香，女，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：白丽荣，女，汉族，无业，住北京市西城区。原审第三人：刘某1，女，汉族，学生，住北京市西城区。原审第三人兼原审第三人刘某1之法定代理人：刘某2，男，1963年10月20日出生，汉族，无业，住北京市西城区。上列三原审第三人之共同委托诉讼代理人：梁红丽，北京在明律师事务所律师。原审第三人：代仁，男，汉族，住北京市东城区。原审第三人兼原审第三人代仁之委托诉讼代理人：代红梅（代仁之女），汉族，无业，住北京市东城区。原审第三人：刘进明，男，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。原审第三人：北京武典体育文化交流有限责任公司，住所地北京市东城区钟楼湾胡同**迤西。法定代表人：刘伟超，经理。原审第三人：刘伟仁，男，汉族，无业，住北京市东城区。原审第三人：任爽，女，汉族，住北京市东城区。上列二原审第三人之共同委托诉讼代理人：董美莲，女，无业，住北京市朝阳区。原审第三人：武胜利，男，汉族，住北京市东城区。原审第三人：刘京美，女，汉族，住北京市东城区。原审第三人：刘岫玫，女，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：罗士杰，北京市信淳律师事务所律师。原审第三人：刘京书，男，汉族，住北京市东城区。原审第三人：石瑶（北京某食品店经营者兼第三人石洋委托诉讼代理人），女,汉族，无业，住北京市东城区。原审第三人：石洋，男，汉族，无业，住北京市东城区。上诉人北京海淀潮福源大酒楼因与被上诉人北京爱双合物业管理有限责任公司、原审第三人蓝兰、钟雪景、白丽荣、刘某1、刘某2、代红梅、代仁、刘进明、刘伟仁、任爽、北京武典体育文化交流有限责任公司、武胜利、刘京美、刘岫玫、刘京书、石瑶、石洋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第19124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。北京海淀潮福源大酒楼（以下简称潮福源大酒楼）上诉请求：撤销原判，改判北京爱双合物业管理有限责任公司（以下简称爱双合公司）、蓝兰、钟雪景、白丽荣、刘某1、刘某2、代红梅、代仁、刘进明、刘伟仁、任爽、北京武典体育文化交流有限责任公司、武胜利、刘京美、刘岫玫、刘京书、石瑶、石洋返还北京市东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋4间以及北京市东城区小经厂胡同17号迤南房屋3间（以下简称涉案房屋），爱双合公司支付自2002年8月15日至实际返还之日的房屋占用费（按每月7000元计算）。事实和理由：涉案房屋具有房屋所有权证，并非单纯的违章建筑，在我方与爱双合公司签订的房屋买卖协议书被确认部分无效的前提下，我方要求返还房屋及给付房屋使用费有事实和法律依据，爱双合公司及第三人无权继续占有使用房屋。爱双合公司辩称：同意原判，不同意潮福源大酒楼的上诉请求。蓝兰、钟雪景、白丽荣、刘某1、刘某2、代红梅、代仁、刘进明、刘伟仁、任爽、北京武典体育文化交流有限责任公司、武胜利、刘京美、刘岫玫、刘京书、石瑶、石洋等述称：同意原判，不同意潮福源大酒楼的上诉请求。潮福源大酒楼向一审法院起诉请求：1、要求爱双合公司、第三人蓝兰、钟雪景、白丽荣、刘某1、刘某2、代红梅、代仁、刘进明、刘伟仁、任爽、北京武典体育文化交流有限责任公司、武胜利、刘京美、刘岫玫、刘京书、石瑶、石洋返还涉案房屋；2、判令爱双合公司支付自2002年8月15日至实际返还之日的房屋占用费（按每月7000元计算，暂计算至2015年12月14日金额为112万元）。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区东公街**楼迤东房屋3间、东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋4间（系违章建筑）及东城区小经厂胡同17号迤南房屋3间（系违章建筑）三处房屋原系北京市安定门百货副食采购供应站所有的房屋。1994年12月，北京市安定门百货副食采购供应站将上述三处房屋卖予潮福源大酒楼（2003年10月20日，营业执照被吊销）。1995年8月，潮福源大酒楼取得上述三处房屋的所有权证。2002年8月15日，潮福源大酒楼与北京爱双合房地产咨询有限责任公司（于2002年10月30日，更名为北京爱双合物业管理有限责任公司）签订了《房屋买卖协议书》，约定潮福源大酒楼将北京市东城区东公街64号楼迤东房屋3间、东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋4间及东城区小经厂胡同17号迤南房屋3间三处房屋卖予爱双合公司；房价款为797000元，此款不包括过户费，过户费由爱双合公司负责（拆迁系由潮福源大酒楼负责办理），潮福源大酒楼确保房屋产权清楚，没有纠纷，没有债权债务，如有均由潮福源大酒楼承担责任；购房款分三次付清；签订协议后，双方不得违约，如因特殊原因单方违约，违约方赔偿守约方经济损失，房价款的5％；如非因双方原因造成此房不能成交，房管部门认定房屋不能交易，双方均不承担责任，潮福源大酒楼无条件退还爱双合公司定金，爱双合公司无条件退还潮福源大酒楼相关证件。当日，双方还就东公街64号楼迤东房屋3间签订《房屋买卖协议书》，约定该处房屋北房3间；建筑面积37平方米；购房款为29万元；双方在协议的第十二项其他双方协议事项中约定另有小经厂胡同17号迤南、钟楼湾胡同18号迤西随产转移。随后，双方在办理东公街64号楼迤东房屋3间的产权变更登记过程中，房管部门在《北京市房屋买卖审批表》中记载“卖方北京海淀潮福源大酒楼因资金紧张将其名下位于东公街64号楼迤东房产卖予北京爱双合房地产咨询有限责任公司。现买卖双方达成协议来我科办理买卖过户立契手续。另北京海淀潮福源大酒楼名下位于小经厂胡同17号迤南、钟楼湾胡同18号迤西两处房产属违章建筑随产转移。可否办理，请批示”。房管部门的相关领导批准了该请示。后在办理上述房屋所有权变更登记过程中，房管部门又在《北京市房屋买卖审批表》中注明“违章建筑，未能转移，产权证撤出”。2004年5月，房管部门在《北京市房屋所有权登记申请书》中记载“违章房不同意转移，原违章房房屋所有权证随市场管理科撤走”。2004年6月，爱双合公司取得了东城区东公街64号楼迤东房屋3间的所有权证。双方在签订上述协议后，爱双合公司将购房款797000元支付给潮福源大酒楼，潮福源大酒楼亦将三处房屋交付爱双合公司。2013年4月，潮福源大酒楼在原审法院提起诉讼，要求确认就上述钟楼湾胡同18号迤西、小经厂胡同17号迤南房屋的买卖合同无效。在该案诉讼中，原审法院就本案涉诉房屋的相关情况发函至房管部门进行核实，房管部门回函表示在办理上述房屋买卖过户和产权登记时，经审查发现，小经厂胡同17号迤南、钟楼湾胡同18号迤西房屋为违章建筑。根据相关规定，只办理了东公街64号楼迤东房屋3间的所有权买卖过户和登记发证手续，并未办理小经厂胡同17号迤南、钟楼湾胡同18号迤西房屋的买卖过户和登记发证手续。经审理原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，双方签订《房屋买卖协议书》，约定潮福源大酒楼将位于北京市东城区东公街64号楼迤东房屋3间、东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋4间（系违章建筑）及东城区小经厂胡同17号迤南房屋3间（系违章建筑）三处房屋卖予爱双合公司，爱双合公司亦支付了相应的对价。但应指出，双方买卖的三处房屋中小经厂胡同17号迤南、钟楼湾胡同18号迤西的房屋系违章建筑，房管部门根据相关法律、法规规定，对该两处房屋未办理买卖过户和登记发证手续。现潮福源大酒楼要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》中涉及该两处房屋买卖协议的内容无效，于法不悖，法院予以支持。关于潮福源大酒楼表示该两处房屋的买卖被确认无效后，可将该部分购房款退还爱双合公司一节，因爱双合公司对此并未提出相关主张，故双方可在该合同部分内容被确认无效后另行解决。故判决确认双方于2002年8月15日签订的《房屋买卖协议书》中买卖东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋4间及东城区小经厂胡同17号迤南房屋3间的内容无效。上述判决作出后，爱双合公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。该案中，诉争双方经协商一致签订房屋买卖合同，就北京市东城区东公街64号楼迤东房屋三间、钟楼湾胡同18号迤西房屋四间及小经厂胡同17号迤南房屋三间订立《房屋买卖协议书》，潮福源大酒楼将上述房屋实际交付爱双合公司，爱双合公司亦依约支付了相应的对价。诚如爱双合公司所述理由，不动产物权的转移登记与否，并不影响买卖不动产的债权合同的效力。但该案关键事实在于，双方债权合同所涉及的标的物之中，北京市东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋、小经厂胡同17号迤南房屋系违章建筑。在此情况下，双方债权合同中涉及买卖上述违章建筑的内容，符合我国《合同法》第五十二条规定的无效情形，原判据此认定双方签订的《房屋买卖协议书》部分无效，具有事实和法律依据，二审法院予以确认。爱双合公司关于原判程序违法的上述理由，缺乏充分依据，二审法院不予采信。综上，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。另查，2002年11月6日，潮福源大酒楼出具证明一份，内容为，潮福源大酒楼名下的三处房产（东城区东公街64号楼迤东，东城区钟楼湾胡同18号迤西，东城区小经厂胡同17号迤南）已被爱双合公司收购。其房屋产权、使用权、出租权均归爱双合公司所有，大产权证正在办理之中。2003年7月30日，潮福源大酒楼为爱双合公司出具《委托物业管理证明》，内容为“我单位同意将我单位所属位于本市东城区钟楼湾胡同18号迤西，小经厂胡同17号迤南，大经厂53号184.4平方米的房屋委托拟成立的北京爱双合物业管理有限责任公司从事物业管理，期限自2003年7月30日至（空白）年（空白）月（空白）日，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。特此证明。长期有效”。再查，2011年12月12日，北京市东城区人民政府作出《北京市东城区人民政府关于钟鼓楼广场恢复整治项目范围内房屋的征收通告》（以下简称为《征收通告》），本案涉诉的钟楼湾胡同18号迤西房屋位于上述整治范围内。北京市东城区小经厂胡同17号迤南房屋3间的居住及承租情况如下：北数第一间房屋（租赁合同房屋编号105号），使用面积11平方米，2004年10月20日，爱双合公司与蓝兰签订公有住宅租赁合同，将房屋出租给蓝兰，现由蓝兰、钟雪景居住。蓝兰于庭审中表示，该房屋系其花费13.2万元从案外人代淑芝处购得承租权，代淑芝与蓝兰于2004年10月20日签订有《房屋买卖协议》。钟雪景在本市怀柔区富乐大街乙9号楼2单元401号有住房一套。北数第二间房屋（租赁合同房屋编号106号），使用面积11平方米。2007年11月13日，爱双合公司与白丽荣签订工商业用房租赁合同，同月14日，双方又签订公有住宅租赁合同，将房屋出租给白丽荣，现由白丽荣、刘某2、刘某1居住。白丽荣于庭审中表示，该房屋系其花费30万元从案外人黄福兰处购得承租权。在承租房屋时，白丽荣书写保证书，内容为白丽荣自愿承租贵单位名下自管房东城区小经厂胡同17号106号房屋一处，使用面积11平方米，如遇拆迁时，自觉遵守国家有关拆迁法律法规。2007年11月13日，白丽荣与黄福兰签订《转让协议》，约定黄福兰现承租东城区小经厂胡同17号106号房屋，使用面积11平方米，因居住不便，自愿转让给白丽荣，因转让承租产接受转让后保证按时交纳房租，服从房屋管理制度，如遇拆迁，遵守国家拆迁制度。北数第三间房屋（租赁合同房屋编号107号），建筑面积14.6平方米，2004年9月13日，爱双合公司与代红梅签订公有住宅租赁合同，将房屋出租给代红梅。代红梅于庭审中表示，其系于2004年花费13万元通过中介从贺军处购买此房承租权。现由代红梅、代仁居住。北京市东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋4间的居住及承租情况如下：东数第一间房屋（租赁合同房屋编号104号），使用面积15.8平方米，2002年9月30日，爱双合公司与刘进明签订公有住宅租赁合同，将房屋出租给刘进明，现由刘进明、刘伟仁、任爽、刘耀阳（刘伟仁兄弟刘伟超之子，2014年2月9日出生）居住。该地点还注册有北京武典体育文化交流有限责任公司。刘进明于庭审中表示，其原住北京市东城区阳照胡同13号。2002年9月，上述房屋所在地区拆迁，将刘进明安置到上述房屋处。爱双合公司对此不持异议，表示上述房屋系拆迁公司从爱双合公司处购买，并告知爱双合公司该房屋用来安置拆迁户。东数第二间房屋（租赁合同房屋编号103号），使用面积13.5平方米，2002年10月30日，爱双合公司与武胜利签订公有住宅商业租赁合同，将房屋出租给武胜利，现由武胜利居住。刘京美在此处经营北京市钟东胜美百货商店。武胜利于庭审中表示，其系于2002年12月花费13万元从爱双合公司处购买此房承租权。武胜利提供其向爱双合公司交纳购房款13万元的发票2张。武胜利还曾于2013年4月向北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，要求确认上述北京市东城区人民政府发布的《征收通告》违法。该案经审理，北京市第二中级人民法院判决驳回了武胜利在该案中的诉讼请求。东数第三间房屋（租赁合同房屋编号102号），使用面积13.5平方米，2002年10月30日，爱双合公司与刘岫玫签订公有住宅租赁合同，将房屋出租给刘岫玫，现由刘岫玫、刘京书居住，刘岫玫在此经营钟胜岫玫食品店。刘岫玫于庭审中表示，其系于2003年花费13万元从爱双合公司处购买此房承租权。刘岫玫提供向爱双合公司支付购房款13万元的收据。东数第四间房屋（租赁合同房屋编号101号），使用面积11.5平方米，2002年9月9日，爱双合公司与石瑶签订公有住宅租赁合同，将房屋出租给石瑶，现由石瑶、石洋居住，石瑶在此经营北京天缘兴达食品店。石瑶于庭审中表示，其系于2002年花费11.5万元从爱双合公司处购买此房承租权。就上述承租房屋情况，经询，全体原审第三人均表示其所购买的是涉诉房屋的永久居住权，在租赁期间其向爱双合公司缴纳租金，可永久在此居住。同时，原审第三人表示对于潮福源大酒楼与爱双合公司之间的房屋买卖关系并不知情。经释明，刘进明、刘伟仁申请对二人为房屋进行的装修进行鉴定。鉴定结论为建筑装修工程总造价为142968.66元，其中建筑工程造价61734.21元，装饰工程造价54157.19元，水电工程27077.26元。其余第三人不申请对涉诉房屋进行的装修改建等项目进行价值评估。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据已查明的事实，虽然潮福源大酒楼与爱双合公司签订《房屋买卖协议书》被依法确认部分无效，但确认无效系基于上述合同中所涉及的标的物北京市东城区钟楼湾胡同18号迤西房屋、小经厂胡同17号迤南房屋两处系违章建筑所致。在此情况下，潮福源大酒楼要求法院判决爱双合公司及各原审第三人返还上述违章建筑，并要求爱双合公司支付违章建筑的使用费，无相关法律依据，法院对此不予支持。据此，原审法院于2018年9月判决：驳回北京海淀潮福源大酒楼的全部诉讼请求。二审中，各方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，潮福源大酒楼与爱双合公司签订房屋买卖合同后，爱双合公司支付了合同价款并占有使用涉案房屋，涉案房屋虽系违章建筑，无法办理转移登记，但潮福源大酒楼曾为爱双合公司出具《委托物业管理证明》委托爱双合公司对外出租房屋，在此情况下，第三人与爱双合公司订立协议进入涉案房屋居住使用至今，支付了相应对价，并非出于非法的原因，且入住时间均在潮福源大酒楼与爱双合公司的房屋买卖合同被确认部分无效之前。同时，潮福源大酒楼在知晓涉案房屋无法转移登记的情况下，在近十年的时间内并未对爱双合公司管理涉案房屋的行为提出异议，故综合考虑涉案房屋的特殊情况、双方交易背景、第三人实际居住使用的情况等因素，潮福源大酒楼现要求爱双合公司及第三人返还涉案房屋，本院难于支持。潮福源大酒楼要求爱双合公司给付房屋使用费亦缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16896元，由北京海淀潮福源大酒楼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇一九年二月二十六日书记员  辛明厚