宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初65号 原告：樊玉堂，男，1986年6月26日出生，汉族，个体，初中文化程度，住宁夏回族自治区永宁县。 被告：杜鹏程，男，1969年5月11日出生，汉族，系永宁县闽宁镇鸿鹏伟业建筑机械租赁有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市。 原告樊玉堂与被告杜鹏程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊玉堂、被告杜鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊玉堂向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除2018年8月30日原告与被告签订的《房地产买卖契约》；2.请求依法判决被告偿还原告支付购房款160万元及违约金。购房款160万元，违约金237960元（违约金算至2019年1月24日）；3.保全费及本次案件受理费一并由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，经原告与被告多次协商,被告最终同意将自己名下位于宁夏银川市永宁县望远镇某区x号楼x号、a号楼a套营业房（房屋建筑面积274.64平方米）以215万元价格出售给原告，约定付款方式为2018年8月30日（含）前原告付给购房定金160万元整，被告协助原告办完过户手续后付清余款55万元，被告要在2018年9月10日（含）前将房屋正式交付给原告。2018年8月30日，原、被告双方根据前期约定签订《房地产买卖契约》。2018年8月28日到8月30日，原告通过本人名下农行和建设银行账户分五次，合计金额160万元（分别为5万元、5万元、86万元、10万元、54万元）转入被告农行账户×××。2018年9月10日，在原、被告双方在办理房屋过户手续时，发现所交易的一套房产已于2018年3月28日就被银川市兴庆区人民法院查封。后被告多次口头承诺解决此事，如果不能解决，全额退款并支付违约金。截止2018年10月23日，被告仍未解决房屋查封事宜，原、被告双方决定终止双方2018年10月30日签订《房地产买卖契约》，被告于2018年10月24日退还所有款项并支付资金占用利息。被告自2018年10月24日到目前，以各种理由拒不偿还前期支付定金160万元及其他费用。鉴于被告明知银川市兴庆区法院于2018年3月28日就对其名下房屋查封，但依旧与原告协商交易，其在整个交易过程中明显存在欺诈行为，性质极为恶劣，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！ 杜鹏程辩称，原告要求解除合同是不成立的，因为我的房屋在我们双方签订合同时候我就不知道法院进行了查封，我并不存在有意欺骗原告。2018年9月份，我和原告去调档的时候，我才知道法院将我房屋的过户手续进行了冻结。我一直也是积极和原告解决此事，但是原告一直不理会我。我在2019年1月7日就给原告打过电话进行沟通，但是原告一直推到了24日不愿意和我协商。如果原告还继续要房屋，我可以在2月4日前和原告进行办理过户手续。我对交易事实是认可的，合同是属实的，合同中约定的违约金是我们双方约定的，我认为我们双方约定的违约金过高，我给原告支付10万元的利息。 原告围绕诉讼请求提交了《房地产买卖契约》一份、永宁县不动产登记信息查询一份、建设银行个人活期账户交易明细一份、农业银行个人明细对账单一份、收条一份，被告对原告的证据无异议。经审查认为，原告的证据来源合法、具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，原、被告协商，原告购买被告所有营业房用于开办餐厅，所以要买相邻两套房屋。2018年8月30日，原告与被告协商,双方签订了《房地产买卖契约》，被告将其所有的位于宁夏银川市永宁县望远镇某区x号楼x号、a号a套营业房（房屋建筑面积274.64平方米）以215万元价格出售给原告，约定付款方式为2018年8月30日前原告付给被告购房定金160万元整，待被告协助原告办完过户手续后付清余款55万元；被告要在2018年9月10日前将房地产正式交付给原告，并将房屋土地使用权一并转给原告；被告不承担交易税；自2018年9月1日起房租费用归原告；被告保证上述房地产权属清楚；违约责任：原告中途悔约，不得向被告索还定金，被告中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金；原告不能按期向甲方付清购房款或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金；房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。2018年8月28日到8月30日，原告通过农业银行和建设银行账户分五次向被告账户转账支付160万元。2018年9月10日，原、被告在办理房屋过户手续时，发现所交易的永宁县望远镇立业春城二区2号楼15号房产已于2018年3月28日被银川市兴庆区人民法院查封。后原告与被告协商解决房屋过户事宜未果。另查明，被告在银川市兴庆区人民法院存在涉诉案件，涉案房屋永宁县望远镇立业春城二区2号楼15号营业房一套于2018年3月28日被银川市兴庆区人民法院依法查封。 本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，内容合法，该合同合法有效。原告按照约定向被告支付了房屋预付金，被告未在约定的期限办理房屋过户手续，其原因是被告的一套房屋被法院查封，无法办理过户手续，经原告催办后，被告应当及时履行已生效判决确定的法律义务，及时办理房屋过户手续，但被告未在合理时间内积极办理房屋过户手续，因此，被告的行为违反合同约定，应当承担违约责任。被告的违约行为导致合同目的无法实现，且在庭审中，原告在被告提出优惠的前提下拒绝接受房屋，因此，双方签订的《房地产买卖契约》依法应当予以解除。被告抗辩称双方未约定办理过户时间，但从合同约定看，2018年9月10日为正式交付时间，正式交付含有办理过户手续的交付内容，且双方在2018年9月10日办理过户手续的行为同样表明双方办理过户手续时间为2018年9月10日。原告购买两套房屋目的是开办餐厅，该用途被告明知，由于一套房屋被查封，致使无法两套房屋同时购买，合同目的无法实现，被告的抗辩理由不能成立。原告主张的违约金请求，被告提出约定过高，根据本案实际情况，原告的损失为资金的利息损失，本院按照中国人民银行同期贷款利率4.35%上浮30%计算，按年利率5.66%予以支持，违约金数额为36224元。 综上所述，对原告主张解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告请求支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告樊玉堂与被告杜鹏程签订的《房地产买卖契约》； 二、被告杜鹏程于判决生效后十日内向原告樊玉堂退还已付购房款160万元并支付违约金36224元（自2018年8月30日计算至2019年1月24日），之后的违约金按年利率5.66%计算至购房款实际退清之日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21024元，减半收取计10512元，由杜鹏程负担9752元，樊玉堂负担760元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇一九年二月十五日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。