江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初10605号原告：嵇政，男，1972年5月8日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：李发亮（受嵇政的特别授权委托），江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建君（受嵇政的特别授权委托），江苏衡立律师事务所律师。被告：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路**，统一社会信用代码91320282714934542F。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托代理人：彭碧云（该公司员工，受该公司的特别授权委托）。委托代理人：陈水泉（该公司员工，受该公司的特别授权委托）。被告:无锡浦电置业有限公司，住所地宜兴市环科园新村路，统一社会信用代码913202825593118971。法定代表人：王耀敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱晓君（系该公司副总经理，受该公司的特别授权委托）。原告嵇政与被告无锡远东置业有限公司(以下简称远东置业)、无锡浦电置业有限公司(以下简称浦电置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法由审判员王卫成适用简易程序于2018年10月30日公开开庭进行了审理，在此基础上为查明事实，本院通知新远东电缆有限公司作为第三人参加诉讼，后依法组成合议庭，于2018年12月27日再次公开开庭进行了审理，经庭审审查后即通知新远东电缆有限公司退出了本案诉讼。原告嵇政的委托诉讼代理人李发亮，被告远东置业的委托诉讼代理人彭碧云、陈水泉，被告浦电置业的委托诉讼代理人钱晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇政向本院提出诉讼请求：1、要求两被告继续履行《商品房认购书》，交付溪隐府A1-802号商品房；2、由两被告承担违约金10万元；3、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：其于2015年3月9日向被告远东置业购买该公司开发的溪隐府A1-802号商品房，签订了《商品房认购书》、并支付定金10万元，双方在《商品房认购书》中约定剩余房款由远东置业和浦电置业承诺于2015年结算工程款时、由远东置业在新远东电缆有限公司应给付浦电置业的工程款中扣除，然此后经其多次催促，二被告均未能履行合同交付A1-802号商品房，故诉至法院，要求支持其诉请。被告远东置业辩称，首先，其公司无权处分新远东电缆有限公司与浦电置业间的工程款；其次，嵇政未能按《商品房认购书》约定的时间签订商品房买卖合同，按约定应视为其放弃购买案涉A1-802号商品房；第三，嵇政也并未向其公司缴纳定金。而对原告所提供的《商品房认购书》，其公司未查到该商品房认购书存根，无法确认手写内容的真实性，即使该《商品房认购书》是真实的，也仅是对购房意向的约定，并非商品房买卖合同，且其公司在该认购书中从未承诺也无权单方确认以其他公司的工程款来抵扣房款。故要求驳回原告的全部诉讼请求。被告浦电置业辩称，其公司因承建新远东电缆有限公司的宿舍楼工程，在施工过程中，负责工程的远东置业法定代表人蒋国健由于当时开发的溪隐府商品房销售面临困难，在其要求帮助推销的情况下，其公司法定代表人王耀敏即动员公司所承建新远东电缆有限公司2#宿舍楼中的混凝土供应商薛志军购买了别墅1套(用该工程款抵扣了300万房款)、以其个人名义签订了A2-3001号商品房1套（支付定金10万）。后A2-3001号转给嵇政，因嵇政嫌A2-3001号商品房太大，故重新选定了A1-802号商品房并商定将A2-3001号商品房已付定金转至A1-802号作为嵇政的购房定金，其他房款三方则一致同意由远东置业在新远东电缆有限公司的工程款中扣除。本案争议的焦点：主要是原告嵇政与被告远东置业在双方签订的《商品房认购书》中对房款支付方式的约定（即浦电置业以承建新远东电缆有限公司建设工程所属工程款直接为嵇政抵扣房款的约定），在未经新远东电缆有限公司签字或盖章确认，且后期在浦电置业与新远东电缆有限公司建设工程施工合同纠纷案的一审和二审诉讼中，浦电置业与新远东电缆有限公司双方也均未提及本案所涉房款应在工程款中予以扣除，而嵇政也未另行支付对应房价的情形下，是否应当确认原告嵇政已履行了《商品房认购书》中的付款义务。审理中，原告嵇政为证实其主张向本院提供了以下证据：⑴、2015年2月11日嵇政与被告远东置业签订的《商品房认购书》，该认购书主要载明“名称为远东·洑溪府、房号为A1-802号（7楼），建筑面积为166.31平方米，该物业价款按建筑面积计算，单价为8950元，总金额1488475元，认购定金10万元；认购人应于2015年12月31日前携带本认购书、定金发票等手续至销售中心签订商品房买卖合同，本认购书经双方签订确认且认购人足额缴纳定金后生效”等内容，落款处远东置业并未加盖公章，仅有其当时的法定代表人蒋国健签字。⑵、2015年3月9日嵇政与被告远东置业签订的商品房认购书，该认购书主要载明“名称为远东·洑溪府、房号为A1-802号，建筑面积为166.31平方米，该物业价款按建筑面积计算，单价为8950元，总金额为1488475元，认购定金10万元；认购人应于2015年3月16日前携带本认购书、定金发票等手续至销售中心签订商品房买卖合同……本认购书经双方签订确认且认购人足额缴纳定金后生效”等内容，落款处则加盖了远东置业的公章、并有许艳和姓汪的公司人员及原告嵇政签名，同时该认购书在备注栏中还注明“定金由之前A2-3001转入，剩余房款于2015年结算工程款时一次性扣除”等内容。⑶、浦电置业于2015年1月15日出具给原告的材料款结算承诺，主要载明“本公司在承建新远东2#宿舍楼过程中所欠你的材料款计1409924元，由于新远东电缆有限公司所委派的远东置业为工地主管部门，在开发宜兴溪隐府商品房销售上一时遇困难问题，动员了在远东集团承建工程的施工单位帮助其进行以工程款抵扣的推销形式销售该处房屋，而你又正逢购房之际，我司已与远东置业总经理及售楼部负责人商定，我司所欠你在新远东2#宿舍楼的1409924元材料款作为购置溪隐府房款，已由远东置业允诺在我司剩余在新远东电缆有限公司的工程款中作扣除抵付”等。⑷、江苏新远东电缆有限公司与浦电置业挂靠的江苏振达建筑安装工程有限公司签订的施工合同、新远东2#宿舍楼结算初审汇总表、工程联系单、领款凭证、领款申请流程表、银行汇票、原告从无锡中院调取的新远东电缆有限公司在二审中提供的2017年6月16日有远东置业现总经理签发的内容为支付第三方维修施工合同进度款的领款凭证等（以上材料均有远东置业的负责人和工作人员代表新远东电缆有限公司审核签字），以用于证明新远东电缆有限公司的建设工程从开始至结算付款均是远东置业的负责人负责的事实。被告浦电置业则提供了：宜兴市振华预制构件制造有限公司与江苏振达远东项目部签订的《预伴混凝土供货合同》、工程签证确认单、材料核价单等证据，以用于证明新远东2#宿舍楼的施工、结算、付款均是由远东置业的负责人和工作人员代表新远东电缆有限公司履行。被告远东置业为证实其抗辩意见，则提供了2013年12月23日远东置业与王耀敏签订的备案号为201312230021号、合同编号为XYF0131号的商品房买卖合同，该合同主要载明“由王耀敏购买洑溪府A2-3001商品房1套、建筑面积为309.05平方米、王耀敏于2013年12月23日付10万元，剩余房款于交付前付清”等内容，以用于证明王耀敏支付的是A2-3001商品房的房款10万元，且该合同已备案，至今未注销，与本案所涉及的A1-802号房屋并无关联。审理中另查明：⑴、新远东电缆有限公司与原远东置业均系远东控股集团的子公司，远东置业已于2018年初被恒大集团整体收购，法定代表人于2018年2月13日变更为恒大的陈中原；⑵、浦电置业与新远东电缆有限公司宿舍楼工程的建设工程合同纠纷一案，施工合同双方在一审和二审中均未提及应扣除本案案涉购房款，且本院执行局已将新远东电缆有限公司应给付的工程款扣划至法院，而此工程款现已大部分支付给了其他申请执行浦电置业的权利方。以上各方当事人各自提供的证据及本院查明的事实经质证。原告嵇政对各方所提供证据的真实性均无异议，其认为与远东置业所签订的《商品房认购书》虽非商品房买卖合同，但《商品房认购书》中约定的内容已符合商品房买卖合同的实质要件，以上证据已能证实新远东电缆有限公司的建设工程从开始至结算付款均是远东置业相关人员负责，这就表明远东置业有权代表新远东电缆有限公司以新远东电缆有限公司尚欠浦电置业的工程款来抵扣其购买远东置业的A1-802号房产的房款，故要求支持其诉请；被告浦电置业则认为原告所述远东置业与其公司商定用其原王耀敏签订的合同编号为XYF0131号的A2-3001商品房买卖合同定金10万元转为嵇政所购买的A1-802商品房的定金、其他房款由新远东电缆有限公司在所欠其公司的工程款中直接抵扣的情况均是事实，但争议的A1-802号商品房买卖合同的履行对象并非其公司，故要求驳回原告要求其公司履行交房义务、承担违约损失的诉讼请求；被告远东置业则坚持其答辩意见，要求驳回原告的全部诉讼请求。本院认为：2015年2月11日、同年3月9日原告嵇政与被告远东置业前后分别签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，应予确认。而浦电置业于2015年1月15日出具给嵇政的材料款结算承诺，嵇政与浦电置业虽均无异议，但在第三方未确认的情形下无法对他方发生约束力。而原告嵇政和浦电置业所提供浦电置业在承建新远东电缆有限公司2#宿舍楼建设工程中、均是由远东置业或远东置业工作人员作为该工程负责人一方的系列证据，因远东置业无异议，本院应予确认，但嵇政和浦电置业未提供新远东电缆有限公司同意由其公司直接向远东置业支付嵇政所购房屋房款、且远东置业也予以认可的证据；相反在浦电置业与新远东电缆有限公司就2#宿舍楼建设工程施工合同纠纷诉讼的一审和二审中，均未提出扣除本案所涉购房款，且本院执行局现已将新远东电缆有限公司应给付的工程款扣划至法院，而此工程款现已大部分支付给了其他申请执行浦电置业的权利方等事实则应予确认。此外，至本案审理终结，浦电置业法定代表人王耀敏与远东置业原签订的A2-3001商品房买卖合同尚未至房产管理部门取消备案登记的事实，也应予确认。上述事实，有双方各自提供的以上列举证据，以及庭审笔录等在卷佐证。本院同时认为，2015年2月11日、同年3月9日原告嵇政与被告远东置业前后分别签订的《商品房认购书》系当事人的真实意思表示，该《商品房认购书》虽已基本具备商品房买卖合同的主要要件，但对房款支付的约定由于涉及嵇政与浦电置业、浦电置业与新远东电缆有限公司和远东置业间及浦电置业法定代表人王耀敏间的债权债务转让，应由浦电置业、新远东电缆有限公司、远东置业等予以协商同意并确认。然嵇政在《商品房认购书》签订后的三年多时间中，对以工程款抵付购房款的支付方式，既未取得浦电置业与新远东电缆有限公司、远东置业三方予以确认后签署的文证资料，又未按认购书约定的时间另行支付对应房款，直至新远东电缆有限公司与浦电置业有限公司间发生建设工程施工合同纠纷、且经二审结案后才主张权利，且新远东电缆有限公司与浦电置业在建设工程施工合同纠纷案的诉讼中双方又均未涉及本案所涉房款，导致《商品房认购书》中约定以工程款抵扣的房款落空，因此就合同相对方而言，导致《商品房认购书》未能按约履行的责任在嵇政。现因房价持续上涨，嵇政又不愿以现有房价支付对价，故《商品房认购书》的履行已无可能。据此，对嵇政的诉讼请求本院不予支持；至于对其以远东置业与新远东电缆有限公司均系远东控股集团的子公司、远东置业又是新远东电缆有限公司间2#宿舍楼建设工程负责方为由，认为远东置业有权直接用新远东电缆有限公司在应付浦电置业2#宿舍楼的工程款来抵付案涉房款的意见，则因新远东电缆有限公司与原远东置业虽均系远东控股集团的子公司，但均系独立法人而非上下级关系，且事实上新远东电缆有限公司与浦电置业建设工程施工合同纠纷的一、二审诉讼中，最终判决结果也未将本案所涉房款作相应扣除，因而在无证据证实新远东电缆有限公司授权远东置业直接在应付浦电置业工程款中扣除案涉房款、或有三方达成债权债务转让协议的情况下，对此意见本院不予采纳；而对于嵇政要求浦电置业交付A1-802号商品房、承担违约损失的诉讼请求，由于浦电置业并非《商品房认购书》的合同相对方，嵇政与浦电置业间的材料买卖关系系另一法律关系，本案不应涉及，故对此请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十二条第一款第（五）项、第一百零九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四、第五条之规定，判决如下：一、驳回原告嵇政要求被告无锡远东置业有限公司继续履行商品房认购书，交付溪隐府A1-802号商品房并承担10万元违约金的诉讼请求。二、驳回原告嵇政要求被告无锡浦电置业有限公司继续履行商品房认购书，交付溪隐府A1-802号商品房并承担10万元违约金的诉讼请求。本案案件受理费23196元，由原告嵇政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王卫成人民陪审员  施建凤人民陪审员  蒋其明二〇一九年二月十九日书 记 员  陈唯瑶