黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初209号原告：方黎，男，1948年11月9日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人赛小凯，黑龙江迪嘉城律师事务所律师。被告：邱丽琴，女，1966年8月10日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：辛志强，黑龙江江铭律师事务所律师。被告：刘晓斌，男，1973年9月14日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：尤艳君，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。原告方黎与被告邱丽琴、刘晓斌执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赛小凯，被告邱丽琴委托诉讼代理人辛志强，被告刘晓斌委托诉讼代理人尤艳君、赵金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103执异44号民事裁定，驳回被告邱丽琴解除查封争议房产的请求。案件受理费由被告邱丽琴承担。事实与理由：一、本案是案外人执行异议之诉，法律规定案外人只有对执行标的享有绝对的所有权，才能享有排除对执行标的强制执行的权利。1、本案法院查封的异议房产登记的所有权人为刘晓斌。邱丽琴主张对异议房产享有所有权，要求解除查封，就应举示其与刘晓斌签订的，合法有效的书面商品房买卖合同等证据。邱丽琴举示的其与刘晓斌签订的“卖、兑房协议书”其形式、内容均不符合书面商品房买卖合同的实质要件。该“卖、兑房协议书”第二条，甲方自愿将哈尔滨市××邮政街××号9楼10号使用面积195.98平方米私产住房给乙方。该条款双方意思表示是刘晓斌将争议房产给邱丽琴，并不是卖给邱丽琴。故该协议不能证明双方买卖关系成立；协议书第三条，甲乙双方商定，此房价格为人民币玖拾元整。买卖合同中房屋价格是非常重要条款，不可能出现笔误。故该协议价格条款因明显低于市场交易价格而导致“卖、兑房协议书”无效，其请求不符合法律有关“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能享有排除强制执行的权益。2、邱丽琴向法院举示的交付水电费、物业费、包烧费等证据不能证明其购买了异议房产。因收据交款人除邱丽琴外还有鑫人美容院，交付数额包括异议房产在内共三套房产（909室、910室、912室），故不排除邱丽琴租赁异议房产用于经营。故其诉请不符合法律有关“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，不享有排除强制执行的权益。3、邱丽琴未举示通过银行支付购房款的转款凭证及邱丽琴本人到银行柜台办理支付银行贷款利息的视频、录像、截屏等。故不能证实邱丽琴合法支付了异议房产的兑价款。邱丽琴举示的刘晓斌出具收条和以刘晓斌名义向银行支付贷款利息等证据，均因刘晓斌是本案被执行人，是本案利害关系人而不能起到证明效力，且邱丽琴结清异议房产贷款的时间发生在2017年8月3日终审判决生效之后，不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行”的法律规定，不享有排除强制执行的权益。4、邱丽琴在长达十年的时间里未办理异议房产更名过户手续，不符合常理。邱丽琴向法院举示的查封、解封和撤诉民事裁定，没有实体内容，与本案无关联性，且刘晓斌是案件利害关系人。故不能证明非邱丽琴本人的原因没有办理更名过户手续。5、《最高院有关执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。邱丽琴合法取得异议房产必须同时符合以上四项法定要件，才能依法享有排除对执行标的强制执行权利，原执行裁定没有依据上述法律规定审理本案。邱丽琴举示的“卖、兑房协议书”不符合商品房买卖合同，买卖双方必须意思表示，买卖价格明确的实质性要件。仅此一条，无须其他条款同时佐证、论证，足以证明，邱丽琴不能享有排除强制执行的权益，其要求解除异议房产的查封不应得到法律的支持。邱丽琴举示的公证书时间为2017年8月25日，判决生效时间为2017年7月14日，更加证明，判决生效后，异议房屋所有权人仍为刘晓斌，邱丽琴与刘晓斌的关系是委托代理关系而非买卖关系。即使按照邱丽琴的主张其与刘晓斌是买卖关系，亦因买卖行为发生在终审生效判决之后而依法不能成立，且不受法律保护。原执行裁定认定事实不清，适用法律不当。要求法院依法撤销原执行裁定，驳回邱丽琴解除异议房产查封的请求。被告邱丽琴辩称：一、哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103执异44号执行裁定，事实清楚，适用法律正确，应当驳回方黎的诉讼请求。二、邱丽琴与刘晓斌之间的房屋买卖关系依法成立，二手房买卖只需双方真实意思表示订立书面协议即可，无须签订备案合同，协议内容，包含标的价款、履行期限和方式等主要条款，有实质性要件，符合《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，邱丽琴已经按照约定将45.7万元交付刘晓斌，通过实际履行可以证实房屋的实际价格为90万元，属于真实的买卖关系，因此原告诉称不符合合同实质要件，不属于买卖关系、明显低于市场价格，没有事实依据和法律依据，不成立。三、邱丽琴与刘晓斌签订合同购买房屋的时间、支付价款的时间、办理房屋产权过户的时间都在人民法院执行查封之前，邱丽琴的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，长时间没有办理房屋产权过户是因刘晓斌长期在外地不予配合所致，同时，邱丽琴也因此向人民法院起诉过刘晓斌，要求其办理房屋产权过户，长时间没有办理房屋产权过户并非邱丽琴个人原因，而是由刘晓斌的原因造成的。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告刘晓斌辩称：哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103执异44号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回方黎的诉讼请求。一、2017年9月1日，哈尔滨市南岗区人民法院基于方黎申请查封了案涉房屋，但在10年前，即2007年4月16日刘晓斌与邱丽琴签订《卖、兑房协议书》，已将案涉房屋出卖给邱丽琴，协议约定，刘晓斌将其所有位于南岗区邮政街105号9楼10号的房屋出售给邱丽琴，合同价款人民币90万元，虽然《卖、兑房协议书》第三条约定中缺少“万”字的笔误，但根据《卖、兑房协议书》第七条约定“定金457000元”，第十条约定“甲方2007年4月16日收邱丽琴定金457000元，余下贷款443000元由乙方邱丽琴继续每月还贷，待甲方孩子上学后，办理更名手续。”双方合同价款确实为90万元。根据“误载不害真意”的原则，笔误不影响双方的真实意思表示，刘晓斌将案涉房屋出卖给邱丽琴，邱丽琴于合同签订当日支付人民币457000元，剩余贷款443000元，由邱丽琴按月向银行偿还，累计共计人民币90万元，《卖、兑房协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。故刘晓斌与邱丽琴签订的《卖、兑房协议书》自2007年4月16日起生效。故在人民法院执行查封案涉房屋前，刘晓斌与邱丽琴已就案涉房屋签订合法有效的《卖、兑房协议书》。二、合同签订当日（2007年4月16日）刘晓斌将案涉房屋交付邱丽琴，邱丽琴基于买卖关系已对案涉房屋合法占有使用至今。且自案涉房屋交付邱丽琴至今，案涉房屋的物业费、水费、包烧费均由邱丽琴自行交纳，邱丽琴是基于买卖关系合法占用案涉房屋，而并非基于租赁关系占有案涉房屋。三、邱丽琴已依约支付全部购房款人民币90万元，合同签订当日付457000元，刘晓斌向邱丽琴出具了收条，该收条系刘晓斌真实签字，并且加盖刘晓斌的手印，此收条真实有效；剩余贷款443000元，约定由邱丽琴按月向银行偿还，待刘晓斌的孩子上学后，再为邱丽琴办理更名过户手续，故邱丽琴以刘晓斌的名义按月向银行偿还贷款，截至2017年8月2日邱丽琴以刘晓斌的名义，将案涉房屋的所有银行贷款结清，至此，邱丽琴全部购房款人民币90万元支付完毕。刘晓斌系本案的当事人，并非本案的利害关系人，邱丽琴举示刘晓斌出具的收条及以刘晓斌名义还贷的银行票据均系书证，能够证明邱丽琴向刘晓斌支付购房款的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。方黎无相反证据足以反驳，故上述证据具有证明效力。四、案涉房屋并非系邱丽琴的自身原因未办理房屋过户登记。根据《卖、兑房协议书》约定，案涉房屋待刘晓斌的孩子上学后，再为邱丽琴办理更名过户手续，在2011年刘晓斌的孩子上小学后，刘晓斌2个亲友的孩子又相继落入案涉房屋校区的户口，且刘晓斌又长期在外地工作，致使办理案涉房屋更名过户手续的事宜一直搁置，故案涉房屋未能办理房屋更名过户手续并非邱丽琴的自身原因所致。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103执异44号民事裁定中止案涉房屋的执行，没有任何错误，请求依法驳回方黎的诉讼请求。原告方黎、被告刘晓斌对其诉辩主张未向法庭举示证据。被告邱丽琴围绕其抗辩主张向法庭举示证据如下：证据一、《卖、兑房协议书》、收条，证明：2017年4月16日，刘晓斌将案涉争议房屋出售给邱丽琴，房屋价款90万元，协议签订之日邱丽琴付给刘晓斌45.7万元，其余44.3万元由邱丽琴每月进行还款，待刘晓斌孩子上学后办理房屋产权更名过户手续。合同的签订日期、买卖关系发生的时间均早于人民法院执行查封该案涉争议房屋产权档案；证据二、建设银行个人贷款还款凭证97张、建设银行个人贷款结清证明、建设银行抵押权证转出通知书，证明：邱丽琴在2017年8月2日申请法院查封案涉房屋档案之前偿还了案涉房屋的全部银行贷款，即向刘晓斌支付了全部购房款，银行已将房屋他项权证退回。证据三、物业费票据7张、水费票据2张、包烧费票据5张、哈尔滨华凯物业管理有限公司出具的证明，证明：邱丽琴在2007年购买案涉房屋之后一直占有使用该案涉房屋；证据四、哈尔滨公证处出具的公证书，证明：邱丽琴购买案涉房屋后一直找刘晓斌办理房屋产权过户，刘晓斌一直推托，后出具的委托书，委托邱丽琴办理产权过户手续。证据五、不动产登记予以受理凭证，证明：邱丽琴于2017年8月17日向哈尔滨市不动产登记中心递交了申请，请求将其购买刘晓斌的房屋登记在其儿子周琪龙的名下，该申请的时间早于人民法院执行查封的时间，由于人民法院执行查封才没有取得案涉房屋的产权证。原告方黎的质证意见，对证据一的真实性有异议，异议房屋位于哈尔滨市××邮政街××号，使用面积195.98平方米，继红小学学区房，属黄金地段，房价仅有90元，明显低于市场价格，且乙方标注承兑方邱丽琴，非买受方邱丽琴，承兑系租赁并非买卖，不排除二被告互相串通，倒签合同形成时间排除方黎行使强制执行的合法权益；收条价款45.7万元整，无法确认签字的时间是否真实，且45.7万元款项较大，应附银行流水或转账凭证佐证其真实性，现金支付不符合交易习惯和常理。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，97张还款凭证借款人均为刘晓斌，不能证明是邱丽琴为其还款；抵押权证转出通知书日期为2017年8月3日，作为执行依据的二审判决时间为2017年7月14日，不能排除有逃避执行，双方恶意串通转移财产的可能。对证据三票据的真实性有异议，物业费，水费票据并非税务机关制订的票据，且物业费票据为909室至912室，不排除邱丽琴租赁该房屋用于经营，且证据一中邱丽琴为承兑人，不排除双方为租赁关系而非买卖关系。对证据四的真实性无异议，对证明的问题有异议，只能证明二被告之间为委托关系，不能证明是买卖关系，该份证据形成的时间为2017年7月13日，而执行依据即将下发，异议房屋10余年未办理变更登记，恰恰在此期间办理房屋更名过户手续，不排除二被告恶意串通，提前转移房产，逃避执行。对证据五的真实性无异议，对证明的问题有异议。方黎于2017年8月8日申请人民法院强制执行，而邱丽琴是在方黎向人民法院提出强制执行申请后才向房产部门要求过户，且该证据只能证明房产部门受理了其请求。被告刘晓斌的质证意见，对邱丽琴以上5份证据的真实性及证明问题均无异议。本院对被告邱丽琴举示的证据认证如下：被告邱丽琴向法庭举示的建设银行个人贷款还款凭证97张、建设银行个人贷款结清证明、建设银行抵押权证转出通知书、哈尔滨公证处公证书、不动产登记予以受理凭证，经方黎、刘晓斌质证，对其真实性无异议，本院予以确认，并在佐证。方黎对邱丽琴举示的《卖、兑房协议书》、收条、物业费、水费、包烧费票据和哈尔滨华凯物业管理有限公司的证明虽然持有异议，但未能依法举示反驳证据，故对这些证据的证明力，予以采信。经本院审理查明，方黎与刘晓斌借款合同纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院于2016年12月17日作出（2015）南民二民初字第776号民事判决，驳回方黎的诉讼请求，方黎不服，提起上诉，2017年7月14日，哈尔滨市中级人民法院作出（2017）黑01民终1928号民事判决，一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第776号民事判决；二、刘晓斌于本判决生效之日起十日内给付方黎借款本金350万元及利息371万元（计算至2015年4月30日），以借款本金350万元为基数，自2015年5月1日其按年利率24%计算利息至本判决生效之日止。刘晓斌不服，申请再审，2018年3月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民申41号民事裁定，驳回刘晓斌的再审申请。因刘晓斌未履行已生效法律文书所确定的义务，方黎作为申请执行人，以刘晓斌为被执行人，依法向本院申请执行，执行中，本院于2017年9月1日依法查封了被执行人刘晓斌名下，坐落于哈尔滨市××邮政街××号（产权证号：0501028579，建筑面积195.98平方米）房屋的房产档案。基于以上原因，邱丽琴作为上述借款合同纠纷和执行案件的案外人，向本院提出执行异议，称，其与刘晓斌已于2007年4月16日签订《卖、兑房协议》，该协议约定，刘晓斌将其坐落于哈尔滨市××邮政街××号出售给邱丽琴，房屋总价款为90万元，协议签订之日，邱丽琴向刘晓斌付房款45.7万元，余款44.3万元银行贷款，由邱丽琴还给银行，待刘晓斌孩子上学后办理该房产更名手续，并且要求邱丽琴一次性还清贷款。协议签订后，刘晓斌即向邱丽琴交付了房屋，邱丽琴亦依约向刘晓斌履行了部分付款义务，但刘晓斌未依约为邱丽琴办理房屋更名手续，为此，邱丽琴曾经向本院提起诉讼，要求刘晓斌为其办理房屋更名手续，本院受理该案后于2016年6月14日依法查封了异议房屋，审理中，邱丽琴与刘晓斌庭外和解，于2017年7月12日申请撤回该案的起诉。2017年7月25日，哈尔滨公证处，对刘晓斌与夫妻王岩共同委托邱丽琴代为办理异议房屋相关事宜的委托行为进行了公证。2017年8月3日，邱丽琴代刘晓斌偿还了全部贷款。于2017年8月17日到哈尔滨市不动产登记中心办理更名过户手续，同日哈尔滨市不动产登记中心出具不动产登记预受理凭证。由于本院根据方黎的执行申请，依法查封了案涉房屋的房屋产权档案，哈尔滨市不动产登记中心未给邱丽琴办理案涉房屋产权变更登记。本院认为，案外人邱丽琴与被执行人刘晓斌签订卖、兑房协议书，刘晓斌向邱丽琴交付案涉房屋，邱丽琴向刘晓斌支付购房款的事实均发生在人民法院执行查封案涉争议房屋之前，案涉争议房屋至今未能办理房屋产权变更登记，是因刘晓斌没有积极配合所致，且人民法院执行查封案涉争议房屋产权档案时，案涉争议房屋的更名过户手续已由房产管理部门受理，并非房屋买受人邱丽琴的个人原因所致。审理中，方黎主张，不能排除刘晓斌与邱丽琴之间存在规避执行，有转移房产的可能，因方黎对其这一主张没有举示证据加以证明，故对方黎的这一主张，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告方黎的诉讼请求。案件受理费100元，由原告方黎负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王德昭人民陪审员  杨桂榕人民陪审员  马 娜二〇一九年二月二十日书 记 员  朱颖涵