上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初27519号原告：孙丽瑛，女，1957年2月10日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：沈杰杰，男，1952年6月12日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：高然翔，上海明伦律师事务所律师。被告：沈欣，女，1984年2月4日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：季雯昊，男，1982年2月2日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王世其，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：韩思满，男，1988年9月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。被告：刘依娜，女，1982年3月6日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：戴琦旻，上海市凌云永然律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区牡丹江路１３９８号。法定代表人：彭青云，行长。委托诉讼代理人：庄宸。原告孙丽瑛、沈杰杰与被告沈欣、韩思满、刘依娜所有权确认纠纷一案，本院受理后，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行(以下简称“建行宝山支行”)为第三人参加诉讼。原告孙丽瑛、沈杰杰及其共同的委托诉讼代理人高然翔，被告沈欣及其委托诉讼代理人季雯昊、王世其，被告韩思满、刘依娜共同的委托诉讼代理人陈熠昊、戴琦旻，第三人建行宝山支行的委托诉讼代理人庄宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丽瑛、沈杰杰向本院提出诉讼请求：一、判令沈欣与韩思满、刘依娜就上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“祁安路房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、确认祁安路房屋归原告孙丽瑛、沈杰杰所有；三、判令韩思满、刘依娜将祁安路房屋产权恢复登记至沈欣名下，再由沈欣协助孙丽瑛、沈杰杰办理转移登记至孙丽瑛、沈杰杰名下；四、诉讼费由沈欣、韩思满、刘依娜负担。事实与理由：孙丽瑛、沈杰杰系沈欣的父母。2005年，因孙丽瑛父亲孙某2所有的房屋拆迁，安置取得祁安路房屋，经家庭内部协商，由孙丽瑛、沈杰杰出资购买该房屋，但产权登记在孙丽瑛弟弟孙某1名下。2013年3月，经孙丽瑛、沈杰杰与孙某1协商，祁安路房屋转移登记至沈欣名下，由沈欣代持该房产，过户手续的相关税费均由孙丽瑛、沈杰杰承担。2014年6月，孙丽瑛、沈杰杰将之前出租的祁安路房屋收回进行装修，并与孙某2共同居住至今。2017年4月，因沈欣需他处购房，希望出售沈杰杰名下的他处房产，将售房款资助沈欣购房，但未获孙丽瑛、沈杰杰同意。后沈欣通过挂失方式补办了祁安路房屋产权证。2018年5月至8月期间，沈欣通过报警、诉讼等方式企图逼迫孙丽瑛、沈杰杰及孙某2搬离祁安路房屋。2018年10月，沈欣又带房产中介企图上门实地看房，均遭孙丽瑛、沈杰杰拒绝。后获悉沈欣将房屋出售给了韩思满、刘依娜，并于2018年11月3日办理过户手续，而韩思满即中介公司的房产经纪人。上述交易过户明显违背正常购房流程和办理速度，足以证明双方存在恶意串通行为，以此侵害孙丽瑛、沈杰杰的合法权益，因此房屋买卖合同应属无效。故孙丽瑛、沈杰杰诉至法院，请求判如所请。被告沈欣辩称，祁安路房屋系由孙丽瑛、沈杰杰出资购置，但从孙某1名下变更登记至沈欣名下，并非由沈欣代持产权，而系对沈欣的赠与，因此沈欣系祁安路房屋的权利人，享有处分权。沈欣与韩思满、刘依娜并不存在恶意串通的情况，出售房屋时已向对方说明父母居住房屋的情况，搬离有一定难度，韩思满、刘依娜也清楚该情况，故韩思满、刘依娜是基于不动产登记善意取得房屋。因此，不同意孙丽瑛、沈杰杰的诉讼请求。被告韩思满、刘依娜辩称，沈欣系祁安路房屋的合法所有权人，有权处分房屋。韩思满、刘依娜作为买受人已尽到合理的注意义务，包括了解房屋信息、询问房产证补办情况、婚姻情况等，同时也清楚房屋交付的风险，故给予沈欣一定的交房时间。故不同意孙丽瑛、沈杰杰的诉讼请求。第三人建行宝山支行述称，韩思满所签的抵押借款合同是真实的，抵押权已经登记，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、孙丽瑛、沈杰杰系夫妻关系，沈欣系二人之女。案外人孙某2系孙丽瑛之父。韩思满、刘依娜均系上海云房数据服务有限公司(商户名“Q房网”)工作人员。二、2005年，案外人孙某2所有的上海市石泉路石泉三村XXX号下房屋拆迁，孙某2及其子孙某1等六人系安置人员。祁安路房屋系拆迁所获配套安置房屋。2006年7月3日，孙某1作为乙方与作为甲方的上海金本房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，以合同价款人民币226,217元(暂定)(以下币种均为人民币)购置祁安路房屋。后祁安路房屋办理产权登记至孙某1名下。三、2006年6月29日，孙某2与孙某1签署字据一份，内容为：“古浪路14楼东2、202室房屋产权人名字是孙某1，但是产权是孙丽瑛的，钱款有孙丽瑛支出买下。今后产生的各种权力和义务多有孙丽瑛成担。特此立据为正。”四、2013年1月30日，孙某1作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的沈欣签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定以合同价款790,000元购置祁安路房屋。后沈欣未支付合同约定的购房款。2013年3月7日，祁安路房屋变更产权登记至沈欣名下。五、2018年10月12日，沈欣作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的韩思满、刘依娜经上海云房数据服务有限公司丁香路分公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定以下内容：乙方受让甲方所有的祁安路房屋房地产权，转让价款为2,410,000元；首付款1,210,000元于2018年10月12日前给付，第二笔购房款以乙方向银行申请贷款1,200,000元给付；双方确认于2018年11月20日前共同办理转让过户手续；甲方于收到乙方全部房款三个月内将房屋交付乙方，交付标志为双方签订《房屋交接书》；甲方承诺其名下及其直系亲属无任何纠纷，若存在上述情况则乙方或居间方有权行使不安抗辩权，乙方可迟延支付甲方应付房价款，因此对交易产生的任何不利影响均由甲方承担，双方同意待甲方处理完成其纠纷且交易过户前(含当日)乙方再行支付剩余房款。同日，双方又签订《补充协议》一份，主要内容为：房屋实际成交总价为2,410,000元，其中第一笔购房款50,000元(定金)于2018年10月6日前给付，第二笔购房款860,000元于2018年11月20日过户前给付；第三笔购房款由乙方申请银行贷款1,200,000元给付；待双方办理房地产交接手续，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将物业交付乙方，乙方向甲方给付购房尾款300,000元；补充协议如与买卖合同条款有冲突之处，以协议条款内容为准。上述合同及协议签订后，截至2018年10月28日，韩思满、刘依娜向沈欣给付购房款共计910,000元。2018年10月18日，韩思满向建行宝山支行申请购房抵押贷款1,200,000元。2018年11月3日，祁安路房屋房地产权经核准变更登记至韩思满、刘依娜名下，并于同日核准登记建行宝山支行为抵押权人，债权数额为1,200,000元。现建行宝山支行尚未向沈欣给付购房抵押贷款。六、证人孙某1出庭作证称：“(我是)孙丽瑛的弟弟。兄弟姐妹五人，(石泉三村)房屋动迁是我父母、我、第三个姐姐有权分得动迁利益，我分得一套安置房，父母分得房屋后同意给第二个姐姐(孙丽瑛)，出资是原告出资的，但是无法登记在其名下，故登记在我名下。根据当时的政策，因为两原告名下有两套房屋，故无法办理过户登记至两原告名下，我提议由沈欣代持，故登记在沈欣名下。(沈欣)没有支付对价，税费都是沈杰杰支付的。(沈欣)没有表示是代持还是赠与，我也只是去签字，配合办理手续......”七、2014年起，孙丽瑛、沈杰杰及孙某2先后搬入祁安路房屋内居住至今。以上事实，有户口簿、结婚证、不动产登记簿、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《抵押借款合同》、证人证言及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，公民的物权受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案争议焦点有两个：第一，沈欣是否为祁安路房屋原实际权利人；第二，若沈欣系无权处分，沈欣与韩思满、刘依娜之间是否存在恶意串通的行为。结合已查明的事实，述评如下：针对祁安路房屋的原权利人问题，孙丽瑛、沈杰杰与沈欣及案外人孙某1均表示孙丽瑛、沈杰杰系原实际房地产权利人，但因客观因素所限故登记在孙某1名下。而从孙某1名下变更产权登记至沈欣名下，双方均表示并未按合同约定给付购房款，并非真实买卖交易，对此，孙丽瑛、沈杰杰均知情且未持异议。沈欣称祁安路房屋系孙丽瑛、沈杰杰向其赠与所得，而结合双方直系亲属的关系及房地产权利变更的过程，该意见并不有悖于情理。不动产物权依登记发生变动效力，不动产登记簿具有对外公示效力。现孙丽瑛、沈杰杰认为，沈欣系“代持产权”，应负有证明双方之间存在“代持协议”或其他足以对上述沈欣的主张形成抗辩的事实，但两人对此未提供充足证据予以证明。因此，应认定沈欣系祁安路房屋原合法权利人，享有依法处分的权利。在沈欣享有合法处分权的情况下，并无认定韩思满、刘依娜是否系善意取得的必要。但即使沈欣系无权处分，结合已查明的事实，韩思满、刘依娜与沈欣之间的房地产买卖交易符合一般的交易流程，韩思满、刘依娜已尽到买受人的注意义务，并无证据表明其存在恶意。综上所述，孙丽瑛、沈杰杰的诉讼请求于法无据，本院对此难以支持。据此，《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：对原告孙丽瑛、沈杰杰的全部诉讼请求，均不予支持。保全费人民币5,000元，由原告孙丽瑛、沈杰杰承担。案件受理费人民币26,080元，减半收取，计人民币13,040元由原告孙丽瑛、沈杰杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 于 凯二〇一九年二月二十六日书记员 刘晶菁附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。