广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25314号原告：陈海燕，女，1981年3月24日出生，汉族，住广东省吴川市，原告：陈超林，男，1981年11月9日出生，汉族，住广东省吴川市，上列两原告共同委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园11幢102房，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告陈海燕、陈超林与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海燕、陈超林的委托诉讼代理人翁均涛，被告双德公司的委托诉讼代理人梁添福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海燕、陈超林向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付逾期交房违约金28107元（以总房价313000元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）；2．被告向原告支付逾期办证违约金9046元（以总房价313000元为基数，自2017年2月22日至2017年12月7日止共计289天，按每日万分之一计算）。事实与理由：2013年5月1日，原告与被告签订商品房屋买卖合同，约定原告以总价313000元购买被告开发的中山市神湾大道南157号德雅湾家园16幢804房；被告应于2014年3月30日前将上述商品房交付给原告，交付条件为取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），被告应于房屋交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告已依约付清了购房款，被告于2016年12月23日取得案涉房屋所在楼宇的工程备案登记证，原告于2017年12月7日取得案涉房屋的不动产产权证。现原告了解到商品房必须办理竣工验收备案手续后方可交付和办理产权登记手续，原告认为被告之前的交付不符合法律规定且逾期办证，被告应按照合同约定向原告支付相应的违约金。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告双德公司辩称，被告无需向原告支付逾期交付违约金与逾期办证违约金。1．商品房买卖合同第八条约定的交付使用条件合法有效，原告已于2014年7月13日办理收楼手续，接收案涉房屋，从收楼之日起，原告无权要求被告支付违约金。2．原告接收房屋时，房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，案涉房屋工程也已竣工验收并通过中山市神湾镇住房和城乡建设局、中山市建设工程安全监督所的验收合格，符合房屋居住条件，未对原告权益造成侵害，若支持被告支付违约金将违背公平原则。3．签署合同时，被告已明确告知原告无法在约定的期限内取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故双方在合同第八条约定以单体竣工作为交付条件，并未约定以取得竣工验收备案登记证（即综合验收）作为交付条件。另原告收楼时已知悉案涉房屋未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，现原告以此为由要求被告承担逾期交付的责任，有违诚信原则，违背契约精神。退一步而言，即使按原告的说法以竣工验收备案登记证为法定的交付条件，但根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，原告要求被告承担逾期交房的诉求是没有事实及法律依据，同时亦违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定。4．原告部分诉求已超《中华人民共和国民法总则》规定的三年法定诉讼时效，对此不应予以支持。5．因政府验收行为导致被告于2016年12月23日方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，延误了被告办理案涉工程权属证书的进度，根据合同的约定，办证期限应当相应顺延，则办证期限应从2016年12月23日起算，而被告已于2017年11月23日将案涉房屋的办证资料提交给国土部门申领不动产权证，并未超过合同约定的720个工作日。6．根据合同第十四条的约定，被告的办证义务是持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并非取得不动产权证，因此被告办证义务的截止日期应为被告向国土部门提交办证资料之日，不应计至产权证办妥之日。7．原告两个诉求存在矛盾，若原告认为房屋于2016年12月23日才交付的，那按合同第十四条的约定，办证期限应从2016年12月23日起算，被告不存在逾期办证情形，不应支付逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：1．2013年5月1日，双德公司（出卖人）与陈海燕、陈超林（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：①由陈海燕、陈超林购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为313000元；②出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后（出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），将符合合同约定的商品房交付买受人使用，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门未能及时办理导致的延误，有关延误的事由和期限出卖人应出具有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；④出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，合同还约定了其他事项。陈海燕、陈超林称合同约定的交付条件违反了法律强制性规定，应以取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为准。2．陈海燕、陈超林已交付全部购房款313000元，双德公司于2014年7月13日向陈海燕、陈超林交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格。陈海燕、陈超林认为双德公司未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的交付不符合交付条件，不产生交付的法律后果，交付时间应以取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为准。双德公司则认为房屋交付时客观上已符合使用条件。2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（三期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。双德公司称其取得该证迟延系政府原因导致，但并未举证证明。4．2017年11月23日，双德公司向国土办证部门递件就案涉房屋的办证资料提交申请不动产权属登记，2017年12月7日，陈海燕、陈超林取得案涉房屋不动产权证书。双德公司称其逾期办理不动产权证书系因政府逾期验收导致，但并未举证证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈海燕、陈超林与中山市双德房地产有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方平等自愿的基础上真实的意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，陈海燕、陈超林与中山市双德房地产有限公司虽然在合同中约定由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格后出具工程竣工验收报告并在2014年3月30日前进行交付，但根据中山市国土部门的规定，取得中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是商品房进行交付的基本条件，也是初步证明商品房质量的依据，双方当事人约定的交付标准如果高于该标准则依照双方的约定进行交付，因此中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才具备交付的基本条件。另，中山市双德房地产有限公司抗辩称陈海燕、陈超林在收楼时已知晓案涉房屋并未取得竣工验收备案登记证的事实，且其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但均未举证证明。综上所述，中山市双德房地产有限公司超过约定时间且在未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下进行的交付构成逾期交付，应按合同约定承担逾期交付的违约责任，本院依法支持陈海燕、陈超林关于中山市双德房地产有限公司逾期交付构成违约的主张。中山市双德房地产有限公司抗辩称陈海燕、陈超林请求2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金部分已过诉讼时效，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其中2015年11月29日之前的违约金债权因已罹于诉讼时效，不应予以支持，因此中山市双德房地产有限公司的抗辩意见合理的部分本院予以采纳。另，因中山市双德房地产有限公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金24414元（以购房款313000元为基数，按日万分之二计算390日）。关于逾期办证的违约金问题。按照合同约定，中山市双德房地产有限公司应于2014年3月30日前将涉案商品房交付给陈海燕、陈超林使用，并在之后的720个工作日内，即2017年2月15日前为陈海燕、陈超林办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。中山市双德房地产有限公司于2017年11月23日向产权登记机关递交了需由其提交的材料，但不确认其违约事实，抗辩称系政府原因导致延误，但未举证证明，本院对陈海燕、陈超林关于中山市双德房地产有限公司逾期办证构成违约的主张予以支持，中山市双德房地产有限公司应对其逾期办证的违约行为承担违约责任，按照约定陈海燕、陈超林有权要求中山市双德房地产有限公司支付2017年2月16日至2017年11月22日期间的违约金，陈海燕、陈超林主张中山市双德房地产有限公司支付2017年2月22日至2017年12月7日期间的违约金的诉请，本院对其诉请中合理的部分予以支持，因此中山市双德房地产有限公司应向陈海燕、陈超林支付自2017年2月22日起至2017年11月22日止的逾期办证违约金为8576.2元（313000元×0.0001/日×274天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈海燕、陈超林支付逾期交房违约金24414元；二、被告中山市双德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈海燕、陈超林支付逾期办证违约金8576.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费729元，减半收取计364元（原告已预交），由被告中山市双德房地产有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年二月二十六日书记员  林振华吴晓芳