浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0523民初2013号 原告：傅本凤，女，1977年2月12日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：卞国雄、卞贤冠，上海盛联律师事务所律师。 被告：周炳林，男，1959年8月18日出生，汉族，住安吉县。 被告：严菊珍，女，1957年10月25日出生，汉族，住安吉县。 两被告共同委托诉讼代理人：俞荣标，浙江振源律师事务所律师。 被告：安吉天家房产中介有限公司，住所地安吉县递铺镇天荒坪中路****，统一社会信用代码91330523571711797D。 法定代表人：高寅红。 委托诉讼代理人：潘以强、杨羽，浙江求直律师事务所律师。 原告傅本凤与被告周炳林、严菊珍、安吉天家房产中介有限公司（以下简称天家中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年5月9日、9月25日公开开庭进行了审理。原告傅本凤及其委托诉讼代理人卞国雄，被告周炳林、严菊珍的委托诉讼代理人俞荣标，天家中介公司委托诉讼代理人潘以强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅本凤向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与三被告之间签订的《房地产买卖居间合同》；2.判决三被告共同返还购房款440000元及法定孳息10964.59元（计算至2018年4月12日止），并按照央行规定的年贷款利率4.75%给付上述购房款自2018年4月13日起至款清之日止的法定孳息；3.判决被告周炳林、严菊珍共同依约承担购房款总额20%计88000元违约金，并依法赔偿超过违约金部分的损失计人民币260000元；4.判决三被告共同承担本案诉讼费用。 事实与理由：被告周炳林、严菊珍系夫妻关系。原告经被告安吉天家中介公司居间介绍，委托张辉勇与三被告于2017年6月12日签订《房地产买卖〈居间〉合同》一份。合同约定：被告周炳林、严菊珍将其坐落于安吉县双河小区1-2-504室（国有出让土地）房屋（套内面积计100平方米）转让给原告，房屋转让总价款为440000元（第一、二条），合同签订之日支付定金20000元，2017年6月30日前支付180000元，2017年11月30日前支付240000元元（第四条）。双方委托天家公司办理转移房屋的所有权证、契证、土地证及其他事项（第三条）。被告周炳林、严菊珍于2017年6月30日之前交付房屋（第五条），如甲方违约、故意拖延或反悔不卖的，双倍返还定金并支付违约金，赔偿款为总房价的20%，并于10日内退还购房款、定金、违约金、赔偿金（第六条），合同还就其他事项作出了约定。签约后，原告当即支付了20000元定金，又于2017年6月21日、7月1日支付了180000元购房款，2017年11月28日支付了240000元购房款。然而，被告周炳林、严菊珍并没有依约交付房屋。原告多次催促，开始三被告相互推诿、搪塞，拒不交付，也不办理产权转移过户登记手续。后被告周炳林、严菊珍明确告知原告房屋不卖了，并扬言宁愿承担违约责任，房屋涨价款支付违约金还多得多。原告几经交涉无果。此后，被告周炳林、严菊珍又通知原告其已将购房款退到中介了，要原告向中介讨要购房款。原告即向被告天家中介公司讨还购房款，被告天家中介公司无理拒绝归还原告购房款。无论原告如何交涉，三被告相互推诿，既不归还购房款，也不交房，更不愿承担违约责任。原告经调查发现：被告周炳林、严菊珍拒不交房的原因是签约后房屋价格涨幅较大，目前同地段、同类型的房屋已经涨至78至80万元，故拒不履行合同，已严重违约，其行为严重违背诚信原则，给原告遭受巨大损失，原告依约有权解除合同，三被告依法应当退还购房款及法定孳息，被告周炳林、严菊珍依法应当承担依约支付违约金的违约责任，并赔偿超过违约金部分的损失。 被告周炳林、严菊珍辩称：1.本案原告的诉讼主体不适格。原告诉称委托案外人张辉勇代为签订《房地产买卖居间合同》，但未提交证据证明授权委托行为的存在。居间合同上明确买受人是张辉勇，而非傅本凤，傅本凤不是合同的买受方，无权就该房屋买卖事项提起诉讼。2.本案所涉房产的买卖合同无效。本案所涉房产是案外人周云所有，《拆迁补偿协议书》明确证明该事实，房产所有人周云也明确表示，从未授权他人处分该房屋，事后也未追认，故该合同是无效的。退一步讲，被告周炳林作为家庭成员对本案所涉房屋有居住的权利，但其未经其他家庭成员同意下，也是无权处分的，何况其妻子严菊珍从未参加卖房及签名，居间合同三方应当知道如果没有严菊珍亲自签字，最后也是无法完成房屋买卖交易手续的。同时，涉案房屋系拆迁安置房，现在仍不能办证，对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让是有限制的。3.退一步讲，即使本案居间合同是有效的，则造成合同不能履行，也是案外人张辉勇、原告及被告天家中介公司的过错和违约造成的，根据合同约定，被告周炳林有权解除合同并追究张辉勇违约责任，同时，被告天家中介公司、原告及张辉勇在签订合同时均存在重大的过错，对合同不能履行应承担全部责任。4.原告诉请被告周炳林、严菊珍支付法定孳息、违约金88000元及赔偿超过违约金部分的损失260000元，没有法律依据。原告并非合同主体，主张合同权利缺乏依据。本案居间合同属无效合同，违约金只有合法有效合同为前提，同时，违约金88000的数额明显过高。原告要求赔偿损失260000元，未提交证据证明损失的存在，且合同不能履行，原告在签订合同时是明知的，在签订合同时存在重大的过错和违约。 被告天家中介公司辩称，1.本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，原告只能请求买卖合同相对方，即被告周炳林、严菊珍返还购房款，原告要求天家中介公司返还购房款440000元及法定孳息无事实和法律依据。2.天家中介公司与被告周炳林、严菊珍居间合同已经履行完毕，从未收取周炳林、严菊珍返还的购房款，亦无返还之义务。3.案外人高寅红与被告周炳林、严菊珍之间就420000元款项构成无因管理。案外人高寅红在收到购房款后及时与原告傅本凤联系，傅本凤亦明确不会收取购房款，这一点可以在原告之前起诉周炳林、严菊珍要求继续履行合同可以得到印证，故无论是天家中介公司还是案外人高寅红都没有收取420000元购房款的义务，原告不能在无法律依据的前提下逾越买卖合同关系，追究天家中介公司或案外人高寅红的责任。4.原告诉请法定孳息，无任何法律依据，原告诉请违约金及赔偿损失已经涵盖全部损失，故资金占有期间的法定孳息不能同时主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对下列证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.2017年6月12日，傅本凤、周炳林及天家中介公司签订的《房地产买卖居间合同》一份，（至于原告主体是否适格，本院在后文予以论述）；2.2017年6月12日，周炳林出具的收到购房定金20000元的收条一份；3.2017年6月21日，周炳林收到购房款50000元的银行客户回单联一份；4.原告傅本凤与周蕾微信聊天记录及微信转账10000元记录各一份；5.2017年7月1日傅本凤两次向安吉天家中介公司法定代表人高寅红分别转账50000元、70000元，共计120000元；6.2017年7月1日，周炳林出具的收到傅本凤购房款180000元的收条一份；7.2017年11月28日，傅本凤向高寅红转账240000元的银行凭证及账号明细各一份；8.2017年7月1日、7月2日、11月28日，高寅红通过银行转账向周炳林分别汇款70000元、50000元和230000元的借记卡账户历史明细清单一份；9.2017年6月12日，周炳林出具给天家中介公司承诺书一份；10.《双河村公寓化安置房屋拆迁补偿协议书》一份；11.居民户口薄及结婚证书各一份。 对于有争议的证据作如下认定：1.原告向本院提交安吉县递铺镇双河村村民委员会出具的证明一份，拟证明涉案房屋双河安置区小高层1幢2单元504室系周炳林所有。被告周炳林、严菊珍质证认为，村委会无权证明本案所涉房屋到底属于谁的，因为本案所涉的安置拆迁房是安吉县城西北开发有限公司拆迁补偿给周云的安置房。被告天家中介公司质证无异议。本院认为，涉案房屋为不动产，其权属确定应当以不动产部门出具的不动产登记薄为准，双河村村民委员会无权对涉案房屋所有权属进行认定，故对该证明本院不予采信。2.案外人周云出具的声明一份，拟证明涉案房屋系周云所有，他人无权处分。原告对该证据的三性均有异议。被告天家中介公司质证认为，该证据如果要符合证据形式的话，应当由证人出庭接受质证，否则的话不具有证据效力。本院认为，周云系被告周炳林的儿子，具有特殊的利害关系，出具的声明未到庭接受质证，故对该证据本院不予采信。 综上，本院认定本案事实如下： 被告周炳林、严菊珍系夫妻关系，周云系其儿子。2017年6月12日，周炳林、傅本凤及天家中介公司签订《房地产买卖居间合同》一份，该合同落款处甲方周炳林、乙方傅本凤均系本人所签，被告严菊珍系周炳林代签。合同首部乙方买受人张辉勇签字及其他空白处内容均由天家中介公司填写。合同约定甲方周炳林将坐落于安吉双河小区1-2-504房屋（建筑面积100平方米）转让乙方，总价格440000元，居间合同签订之日乙方支付定金20000元，同时约定房款支付时间及金额、违约责任、佣金及办证费用等内容。合同签订当日，原告傅本凤支付定金20000元，被告周炳林出具收条一份。同时向天家中介公司出具承诺书一份，承诺：“本人将位于安吉县双河小区1-2-540的房屋委托安吉天家房产中介有限公司销售，销售价格为净价42万元整，其余一切费用与本人无关。其他20000元作为丙方佣金”。2017年6月21日，傅本凤通过微信向周炳林汇款50000元，向周蕾微信转账10000元。2017年7月1日，傅本凤向被告天家中介公司法定代表人高寅红汇款120000元，11月28日汇款240000元。天家中介公司将该款支付被告周炳林，并收取佣金20000元。后被告周炳林将房款420000元汇至被告天家中介公司法定代表人高寅红账户，2018年5月9日，高寅红将该款退还原告傅本凤。根据原告傅本凤申请，本院委托湖州市中信房地产评估所有限公司对涉案房屋进行评估，以2018年4月4日（本案立案之日）进行价值评估，涉案房屋总价值为580000元。 另查明，2013年4月1日，安吉县国土资源局发布国有土地使用权招拍挂出让成交公示，涉案房屋所在区块系出让土地。2016年3月2日，安吉县城西北开发有限公司（甲方）与案外人周云（乙方）签订《双河村公寓化安置房屋拆迁补偿协议书》一份，约定乙方房屋拆迁后，安置人口包括周云、周炳林等在内共计7人，享有425平方米小高层安置，其中100平方米小高层3套等内容。 根据法庭调查、双方提交的证据、法庭辩论以及当事人陈述，本案主要争议焦点归纳如下： 一、原告傅本凤主体是否适格？ 被告周炳林、严菊珍认为《房地产买卖居间合同》上明确买受人是张辉勇，而非傅本凤，傅本凤不是合同的买受方，无权就该房屋买卖事项提起诉讼。根据庭审查明的事实，《房地产买卖居间合同》上甲方周炳林、乙方傅本凤均系本人所签，合同首部乙方买受人张辉勇签字及其他空白处内容均由天家中介公司工作人员填写。购房款均由原告傅本凤汇给被告周炳林，或者汇至被告天家中介公司法定代表人高寅红，再转至周炳林。2017年7月1日，周炳林出具的收条也在载明收到的款项系傅本凤的购房款。后周炳林将420000元购房款退还天家中介公司法定代表人高寅红，2018年5月9日，高寅红又将该款退还原告傅本凤。双方房屋买卖案外人周辉勇始终未参与，也无证据证明授权傅本凤从事房屋买卖，更未支付过购房款，综上，该房屋实际买受人系傅本凤，其有权根据合同约定主张合法权益，是适格主体，故对被告周炳林、严菊珍的辩称，本院不予采纳。 二、《房地产买卖居间合同》是否有效? 被告周炳林、严菊珍答辩称，本案所涉房产是案外人周云所有，房产所有人周云也明确表示，从未授权他人处分该房屋，事后也未追认，故该合同是无效的。退一步讲，被告周炳林作为家庭成员对本案所涉房屋有居住的权利，但其未经其他家庭成员同意下，也是无权处分的，严菊珍从未参加卖方及签名，故房屋买卖合同是无效的。根据案外人周云与安吉县城西北开发有限公司签订的《双河村公寓化安置房屋拆迁补偿协议书》的约定，乙方（周云）房屋拆迁后，安置人口包括周云、周炳林等在内共计7人，拆迁安置的3幢小高层及其他房屋，即使有安吉县城西北开发有限公司出具的房屋登记表，在不动产登记部门未颁发权属证书之前，该房屋产权人仍未明确，应当属于家庭成员共同所有。被告周炳林虽然没有处分权利，事后也未经其他人员授权，根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”已经明确合同的效力与合同的履行，即使出卖人对买卖标的物没有所有权或处分权，不会影响到原因行为的买卖合同之效力。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故本院认定《房地产买卖居间合同》合法有效。 三、原告诉请购房款法定孳息、违约金及赔偿损失是否予以支持？ 根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。也就是说约定的违约金已经可以根据实际的损失通过法律进行补偿，违约方赔偿损失也仅以守约方的实际损失（包括合同履行后可获得的利益）为原则，损害赔偿金作为一种民事责任，主要体现在补偿性上，不具有惩罚性，故在违约金和赔偿损失方面，当事人只能选择适用。对于原告主张三被告支付购房款的法定孳息的诉请，因原告第一项诉讼请求为判决解除三方签订的房屋买卖合同，在法院没有判决解除之前，该合同仍合法有效，原告支付购房款系正常履约行为，被告周炳林、严菊珍基于合法有效合同占有购房款，该损失已经包含在被告违约赔偿其实际损失之中，故要求被告支付购房款法定孳息，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，该合同于2017年6月12日签订，由于房价的上涨，涉案房屋的价值应当是有所增加。如果合同得以履行，原告可以获得房屋所有权，同时也可以获得房屋价格上涨的利益，该利益是在签订合同时，买卖双方是可以预见到的。经价值评估，涉案房产总价值为580000元，合同约定的价格为440000元，原告傅本凤因被告周炳林、严菊珍的违约导致的实际损失为140000元。 同时，原告傅本凤作为具有完全民事行为能力的人，在购买房屋这种重大财产事项的活动中，应当仔细核实涉案房屋的权属，在明知该房屋系拆迁安置房，没有明确产权，相关人员未到场的情况下，仍签订合同，未尽到充分的审查义务，对合同无法继续履行亦有一定的过错，故本院对被告周炳林、严菊珍应当承担的赔偿责任予以适当减免，酌情减免10%，即14000元。 被告天家中介公司，作为专门从事房产交易的机构，在从事居间服务时应当如实向委托双方披露房屋相关信息，维护双方合法权益，明知涉案房屋为拆迁房，产权证还不明确的情况下，在合同还明确土地证“见证”，房屋所有权人为“周炳林”。案外人张辉勇并非买受人，仍在居间合同上将其填写买受人，定金收条上也写其姓名。被告严菊珍未到场情况下，签字由他人代签，也未经审核义务。同时在被告周炳林退还购房款后，应当及时将该款返还原告，以减少损失的扩大，故对合同不能继续履行，造成原告损失140000元应承担相应的责任，本院酌情承担损失10%的责任，即14000元。 综上，本院认为，原告傅本凤、被告周炳林签订《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议享有权利、履行义务。因被告周炳林已经退还购房款明确表示拒不履行合同，合同已无法继续履行，已属严重违约，现原告要求解除合同并承担相应责任，与法有据，本院应予支持。被告周炳林、严菊珍虽系夫妻关系，但在签订合同时，原告既未提供证据证明被告严菊珍到场签字，也未提供相关证据其授权周炳林从事房屋买卖，被告周炳林的代签行为不构成表见代理，合同对严菊珍无约束力，故对原告诉请被告严菊珍承担相应责任，本院不予支持。合同解除后，被告周炳林应当退还原告购房款并承担赔偿责任，在原告傅本凤和被告安吉天家中介公司各赔偿原告损失10%的责任后，被告周炳林应当赔偿原告损失112000元（140000元×80%=112000元），并退还购房20000元（440000元-420000元=20000元），共计132000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百二十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告傅本凤与被告周炳林、被告安吉天家房产中介有限公司之间签订的《房地产买卖居间合同》； 二、被告周炳林返还原告傅本凤购房款20000元并赔偿损失112000元，共计132000元，该款限于本判决生效之日起十日内支付； 三、被告安吉天家房产中介有限公司赔偿原告傅本凤损失14000元，该款限于本判决生效之日起十日内支付； 四、驳回原告傅本凤其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费5895元（已减半），鉴定费2030元，由原告傅本凤负担诉讼费1700元、鉴定费580元，共计2280元。被告周炳林承担诉讼费4095元、鉴定费1415元，共计5510元。被告安吉天家公司负担诉讼费100元，鉴定费35元，共计135元限两被告于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孙红波 二〇一九年二月十五日 法官助理彭莎 书记员曾英英 -14- -15-