贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初159号原告：杜恒，男，1980年12月28日生，汉族，大学本科，个体户，住贵州省六盘水市钟山区。被告：六盘水来新居房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区经济开发区红桥新区。统一社会信用代码：91520200577106512U。法定代表人：苟向义，系该公司董事长。特别授权委托代理人：周克智，系贵州金鸟律师事务所专职律师。执业证号：15202201410453179。原告杜恒诉被告六盘水来新居房地产开发有限公司（以下简称“来新居公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杜恒及被告来新居公司委托代理人周克智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜恒向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的购房合同真实有效具备法律效力;2、请求判令被告立即按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，为原告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；3、判令被告支付:①逾期办理房屋所有权证的违约金42317.2元（合同约定违约金按已支付房款每日万分之一计算至2019年1月1日，386458.00元×365天×3年×1/10000=42317.2元）;②因被告不给原告办理房产证为原告造成的不能办理买卖、置换、出租、抵押贷款等活动的实际经济损失共计90000元（1年30000元）;以上共计:132317.2元;4、判令被告承担本案诉讼费用以及诉讼期间至实际办理到房产证期间的违约金、实际经济损失等。事实与理由:2014年5月31日,原告向被告支付叁拾捌万陆仟肆佰伍拾捌元（386458.00元）用于购买被告于2014年开发建成的来新居.山语城A区房号:××号住房，面积140.53㎡,双方于2014年11月16日在其售楼部签订购房合同，被告于2015年将房屋交付原告。购房合同上第二十二条约定:出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。至今，原告向被告多次敦促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方要求办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金42317.2元（合同约定违约金按已支付房款每日万分之一计算至2019年1月1日，386458.00元×365天×3年×1/10000=42317.2元）、实际经济损失90000元（1年30000元），以上共计:132317.2元，并承担本案诉讼费用以及诉讼期间至实际办理到房产证期间的违约金、实际经济损失等。被告来新居公司辩称：1、原告要求被告承担民事责任的主张缺乏事实和法律依据，商品房买卖合同第二十二条第三款第一项约定、第二项约定、第四项约定，从上述约定可以看出商品房买卖合同第二十二条第三款第一项约定与第四项约定相互矛盾，首先，第一项约定出卖人于2015年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如果未在该期限内交付办理商品房转移登记的有关文书则承担违约责任，由于双方在商品房买卖合同中对有关文书包括哪些文书并未做明确的约定，事后也未达成协议，因此原告要求判令被告立即为其办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉请没有事实依据；其次，办理商品房转移登记的有关文书，根据相关的规定应包含土地使用证、签订的预售买卖合同、房屋登记表、分户平面图、专用维修基金收据及契税缴纳凭证等，从现有实际情况来看，原告是收到办理商品房转移登记的有关文书的，因此被告在此并未违约；第三，第四项约定中买房人同意委托卖房人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并未有期限的限制，因此该两项约定的方式是自相矛盾的，由于约定存在上述的矛盾，导致出卖人无法进行执行，本合同是官方文本由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定，出卖人不能随意变更合同内容，确需变更的，需经出卖人与买受人达成合议，并且买卖合同第二十二条第三项的约定具有紧密的关联性及第二项约定的违约责任只发生在第一项约定的出卖人未如期向买受人交付办理商品房转移登记的有关情形，但在第四项关于办理商品房转移登记所有权转移登记方式的约定中没有约定期限。对此，被告对涉案房屋的规划、建设、用地等相关手续从2013年起便向相关部门申请办理，于2013年办理了涉案商品房项目的国有土地使用证，但至今没有办理分户的国有土地使用证，主要是因职能部门迟迟未办理，期间被告也多次向政府及国土资源部门进行反应，而办理商品房转移登记的前提为必须办理分户的国有土地使用证才能办理其他手续，因此被告在履行合同过程中已积极履行了义务，被告不存在违约，不应承担违约责任。另根据买卖合同二十二条第四项第二款约定，1、应当由买受人授权出卖人办理房屋权属转移登记，受托人是在委托人的授权范围内行使权利，也就是说应当由买受人授权出卖人在规定的期限内办理房屋权属转移登记，出卖人表示同意后未在办理的期限内办理才承担违约责任，但原告至今没有正式对被告签署授权委托即使可以认为买卖合同中的委托条款视为授权委托，也因没有明确的期限而应视为不定期的委托，同时原告也未与被告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，即使办理商品房转移登记权属的义务需要转移给被告，也应给予被告在取得涉案房屋分户国有土地使用证后的合理时间；2、原告诉被告办理涉案商品房转移登记违约责任已超过三年的诉讼时效法院依法应当予以驳回，被告与原告于2014年11月16日签订商品房买卖合同约定，被告承诺于2015年12月31日前取得涉案商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告应于2019年1月1日前向人民法院主张维护其权益，但原告是2019年1月17日以后才向法院提起的诉讼，其诉请已超过了三年的诉讼时效；3、原告要求因不能办理房产证为其造成损失的诉求，没有法律及事实依据应予以驳回。经审理查明：2014年11月16日，原告杜恒（作为买受人）与被告来新居公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份（含房产分户图），合同约定：“买受人向出卖人购买位于××××与××路交汇处西南侧“来新居.山语城”×××室；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3140.15元，总价款为386458元；买受人采取一次性付款方式，买受人应当在2014年11月16日前支付全部房价款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房;第二十二条房屋登记：一、预告登记（一）本商品房为预售商品房，双方约约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第1、3项，买受人提交下列资料中规定第2、4、5项。1、登记申请书；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。（四）……。二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（1）……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托六盘水来新居房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元（大写），由买受人承担。”该合同签订前，原告已向被告全额支付上述房屋购房款386458元。2014年5月31日，原告向被告支付上述房屋维修资金11945元、五通费6849元、契税5797元。另外，被告于2013年11月29日取得了编号为黔钟经国用（2013）第×号地块（东至××路道路红线，北至××路道路红线，西至用地界线，南至××路道路红线）的建设用地使用权。被告于2014年10月取得了来新居.山语城一期A区1-7栋商品房屋预售许可证，编号为（钟开2014）商房预字第×号。被告已向原告交付了上述房屋。上述事实，有当事人陈述、原告身份证复印件、商品房买卖合同及购房票据、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、商品房屋预售许可证、黔钟经国用（2013）第×号国有土地使用证等相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，签约主体适格，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对于原告要求被告为原告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告的诉请。按照《商品房买卖合同》第二十二条中关于“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:（1）……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托六盘水来新居房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元（大写），由买受人承担。”的约定，其中“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”系原、被告双方就办理商品房转移登记所需有关材料应交付给原告做出的约定。“买受人同意委托六盘水来新居房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元（大写），由买受人承担。”系原、被告双方就办理房屋权属转移登记手续由谁办理做出的约定。该两项约定并不相互矛盾。由于被告未能提供证据证明其在上述约定期限内（即2015年12月31日前）履行了“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的义务，故被告已经构成违约，对于原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金42317.2元及诉讼期间至实际办理到房产证期间的违约金的诉请。本案中，被告未按约定的期限即于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故从2015年12月31日届满之日起，原告就应当知道其权利受到侵害，但原告于2019年1月10日才诉至本院要求被告支付违约金，该请求已超过了三年的诉讼时效，因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付因被告不给原告办理房产证为原告造成的不能办理买卖、置换、出租、抵押贷款等活动的实际经济损失共计90000元及诉讼期间至实际办理到房产证期间的实际经济损失的诉请。因原告对该项诉请未能提供证据加以证明，故原告自行承担举证不利的法律后果，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杜恒与被告六盘水来新居房地产开发有限公司于2014年11月16日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告六盘水来新居房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内履行取得位于××××与××路交汇处西南侧“来新居.山语城”×××室商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书，交付给原告杜恒的义务。三、驳回原告杜恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费7096元,因适用简易程序减半收取3548元，由被告六盘水来新居房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告在判决生效后三十日内返还给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉,本判决将发生法律效力,原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内,向本院申请强制执行。审判员 张 艳二〇一九年二月二十二日书记员 文富永