辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0105民初11250号 原告：刘雪，男。 委托诉讼代理人：潘卫东，系辽宁欣合律师事务所律师。 被告：李宏，男。 被告：中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行。 负责人：闫立，系该行行长。 委托诉讼代理人：谷昊，系辽宁品行律师事务所律师。 第三人：沈阳东泰科技实业有限公司。 法定代表人：范永泰，现羁押于抚顺市第二监狱。 原告刘雪诉被告李宏、中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称工商银行皇姑支行），第三人沈阳东泰科技实业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年10月8立案后，适用普通程序，依法公开进行审理。原告刘雪及其委托诉讼代理人潘卫东，被告李宏，被告工商银行皇姑支行的委托诉讼代理人谷昊，第三人法定代表人范永泰均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。 刘雪向本院提出诉讼请求：请求判令被告李宏与工商银行皇姑支行签订的《购房借款合同》无效，确认于洪区白山路164-28号131房屋所有权归原告所有，被告配合原告更名至原告名下。依法撤销（2018）辽0105执异251号执行裁定书，并停止对于洪区白山路164-28号131房屋的强制执行，解除查封。事实与理由，于洪区白山路164-28号131房屋为原告实际所有。2003年11月2日，原告以24万价格从第三人东泰公司处购买上述房屋，并签订《商品房买卖合同》，第三人出具了《收款收据》，原告办理入住，收房后开始装修并入住至今。原告多次催促东泰公司办理房证,后原告发现该房已登记在李宏名下，李宏为东泰公司物业经理。工商银行皇姑支行贷款违法,2002年9月29日，争议房并没有建好，但2002年9月29日房屋所有权证就已下发，房产局存在违规，2002年9月29日房证才下发，次日即办理了工商银行皇姑支行抵押贷款，贷款行为违法，因此，抵押不合法有效。东泰公司存在一房二卖行为，应追究其刑事责任。园区内大部分房屋存在原告的情况，将房卖给现在居住的业主，又登记在他人名下办理抵押贷款，实际用款人为范永泰，登记的贷款人也不是实际所有人，李宏不是实际借款人，不是实际房屋买受人，故李宏与工商银行皇姑支行签订的《购房借款合同》无效。 李宏辨称，不同意配合原告办理更名过户。我原来是东泰公司工作人员，争议房是东泰公司开发的，当时东泰公司向银行贷款，以我的名义办的，公司说干好可以将房子给我。与工商银行签协议时，我没有向公司交纳购房款也没有入住。现因为房产涉及到我信用不良，是东泰公司造成的，谁买的房产应赔偿我损失。 工商银行皇姑支行辩称，不同意原告诉讼请求。李宏通过正规合法手续办理的贷款，并且该房屋实际登记在李宏名下，李宏就是该房唯一的所有权人。关于诉讼请求第二项，应依法予以驳回，依法执行。 第三人东泰公司述称，房产由我公司开发，原告公司是供钢材的，我公司欠钢材款，我们用房产顶了一部分账，顶账前房产已经备案到李宏名下，李宏是我公司员工，我们公司用这种方式贷款，也是给员工房子。本案涉及的房产李宏没有实际居住，由刘雪实际居住。李宏名下的借款由公司负担一部分，扣工资一部分。房屋欠银行贷款的事我知道，但具体欠多少钱不清楚。对原告要求撤销购房借款合同，我认为不符合法律规定，我与原告老板顶账时，老板知道这种情况，公司随时可以调整房产的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院对事实认定如下： 位于沈阳市于洪区白山路164-28号131室房屋（建筑面积160平方米，以下简称案涉房屋）由案外人沈阳靓马房屋开发公司与东泰公司联合开发建设。2002年11月4日被告李宏与沈阳靓马房屋开发公司签订商品房购销合同，约定李宏以428800元购买案涉房屋。2002年11月5日，案涉房屋办理了房屋所有权登记手续，登记所有权人为李宏。2002年11月19日，被告工商银行皇姑支行与李宏签订个人购房借款合同一份,合同约定李宏向该行借款人民币300000元，用于购买案涉房屋，贷款期限自2002年11月26日起至2037年11月26日止，贷款利率为月利率4.2%，按月结息，在贷款期间无力偿还本息无条件将此房交工行皇姑支行处理，同时双方将该房办理了贷款抵押登记。合同签订后工商银行皇姑支行按约定履行了借款义务,李宏截止到2008年10月22日偿还借款本金65000元，尚欠本金235000元及利息6574元。工商银行皇姑支行经多次催要未果，于2008年12月起诉来院。我院经审理，于2009年1月7日作出（2009）皇民三初字第00048号民事判决，判决李宏偿还借款及利息，同时判决工商银行皇姑支行以李宏所有的抵押物即案涉房屋折价或以拍卖变卖该抵押物的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，工商银行皇姑支行申请执行，原告刘雪对本院行案涉房屋不服，向本院提出书面异议，2018年9月12日，本院作出（2018）辽0105执异251号执行裁定书，驳回刘雪的异议裁定。刘雪遂起诉至本院。 另查，2003年11月2日，刘雪与东泰公司签订《商品房买卖合同》，约定刘雪以房价款人民币240000元购买案涉房屋，付款方式为一次性付款，并注明顶替2002年从该公司调钢材款，交房时间为2003年11月1日。2003年11月5日，东泰公司为刘雪出具购房款240000元的专用收款收据。2006年，刘雪办理入住手续后实际居住案涉房屋至今。 再查，被告李宏原系被告东泰公司员工，其庭上自认东泰公司以其名义办理银行贷款，贷款由东泰公司负责偿还，其未实际缴纳购房款也未实际居住案涉房屋。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。结合本案事实，被告工商银行皇姑支行基于对被告李宏的合法债权，申请执行案涉房屋以实现己方债权，原告作为该执行案件的案外人，认为其对正在执行的案涉房屋享有实体权利，提起本诉，欲阻止本院对案涉房屋的强制执行。综合上述事实，本诉案由，应为案外人执行异议之诉。 案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告是否取得案涉房屋的物权；原告的权利是否能够排除对案涉房屋的强制执行。 关于原告是否取得案涉房屋的物权，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产于2002年11月5日办理了产权登记手续，房屋产权登记于被告李宏名下。而原告刘雪与东泰公司间的商品房买卖行为发生于2003年11月，是在案涉房屋办理产权登记之后。虽被告李宏自认东泰公司以其名义办理贷款，其未实际交纳购房款亦未实际居住案涉房屋，但案涉房屋目前仍登记于李宏名下，在该权属证书未被产权登记机关或司法机关的生效裁判文书宣布无效予以撤销之前，该证书仍为合法有效。在此情形下，原告主张确认案涉房屋归其所有并请求判令被告李宏配合其办理更名过户，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告的权利是否能够排除对案涉房屋的强制执行。李宏作为案涉房屋产权人，与工商银行皇姑支行签订《购房借款合同》并将其名下的案涉房屋作为贷款抵押物，该行为亦合法有效，工商银行皇姑支行系案涉房屋的抵押权人。原告因与东泰公司签订《商品房买卖合同》而实际居住案涉房屋，取得合同债权。因抵押权属于担保物权的一种，而物权优于债权，故原告享有的合同债权不能排除工商银行皇姑支行享有的担保物权对案涉房屋的强制执行，本院对原告有关停止执行、解除查封的诉讼请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百七十九条、第一百八十七之规定，判决如下： 驳回原告刘雪的全部诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告刘雪自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  林雪梅 审 判 员  叶 芃 人民陪审员  于 飞 二０一九年二月十九日 书 记 员  李 丽