广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28971号原告：佛山市谦和物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区玫瑰西路******，统一社会信用代码91440604789447060H。法定代表人：范佛光。委托诉讼代理人：李丙华，男，汉族，1980年6月19日出生，住址河南，住址河南省许昌县职员。被告：梁健，男，汉族，1964年8月13日出生，住址广东，住址广东省佛山市禅城区v>原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告梁健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丙华、被告梁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付住宅物业管理费人民币1631.20元；2、被告立即向原告支付公共分摊电费人民币435.54元；3、被告立即向原告支付因拖欠上述管理费而产生的逾期违约金3843.06元（自2014年12月1日起按照日千分之一标准暂计算至2016年4月1日，自2018年5月31日起至实际清偿日按照同样标准计；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与开发商佛山市意境物业投资有限公司于2009年9月7日签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区江湾二路10号意境星语花园10座804房物业（以下简称“该物业”）提供物业管理服务，该物业建筑面积为78.42平方米。根据双方《物业服务合同》的有关约定，被告该套物业管理费按人民币1.3元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业管理费义务，否则每天须按拖欠费用金额的1‰向原告支付逾期违约金。《物业服务合同》签订后，原告依约为被告提供物业管理服务,已履行其应尽的合同义务。但自2014年12月起，被告一直未按物业服务合同约定，按时足额向原告缴纳相应的物业管理费及公共分摊水、电费。至2018年5月，被告尚拖欠原告人民币5909.80元（其中物业管理费1631.20元、公共分摊水、电费435.54元，逾期违约金3843.06元）。针对被告的上述违约行为，原告已多番催告被告，敦促其补交欠款，但被告一直不予理会。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院查明案件事实，依法作出公正判决，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、原告认为被告拖欠2014年12月1日至2016年3月31日的物业管理费和公摊水电费不合常理。我方在2014年12月至2016年3月期间将房屋出租给他人，约定由承租方交纳物业管理费。合同期满后，我方看过承租人出示的缴费收据。原告不可能任由我方不交纳2014年12月1日至2016年3月31日期间的管理费，而只收取2016年4月1日之后的管理费。我是已经缴纳管理费，如若没缴纳，原告会断水断电。至今没有断过水电，即证明我方是按时缴纳物业管理费的。原告的主张明显违反常理。二、本案2015年12月之前的费用，已超过诉讼时效，原告已对该部分费用丧失胜诉权，应依法驳回其诉讼请求。三、原告要求按日千分之一的标准计算违约金明显过高，最多只能按每年6%的标准计算违约金。四、原告要求被告交纳公摊水电费没有依据，要求按日千分之一的标准计算公摊水电费的违约金没有依据。原告只提供一张明细表主张我方欠其公摊水电费的数额，但没有提供其计算水电费分摊的依据，不能证实其主张的水电费分摊费用的金额。另外,《物业服务协议》没有约定公摊水电费的违约金。五、原告计算违约金的时间有误。《物业服务协议》约定违约金从每月的11日起算。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体身份。2.《前期物业服务合同》。证明2009年9月7日，原告与开放商佛山市意境物业投资有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为被告位于佛山市禅城区江湾二路10号意境星语花园10座804房物业提供物业管理服务，并约定物业服务费用的收费标准及支付时间。物业合同第三章第五至六条约定，被告物业服务费按人民币1.3元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业服务费义务，第八章第二十六条约定，被告逾期交纳物业服务费及其他相关费用的，原告有权每天按拖欠费用金额的1‰向被告主张违约金。《物业管理费欠费明细表》。证明截止2018年5月，被告共拖欠原告2014年12月至2016年4月期间管业管理费1631.20元、分摊水电费435.54元，同时被告另须支付逾期违约金3843.06元（自2014年12月起按照日千分之一标准暂计算至2016年4月，自2018年5月起至实际清偿日按照同样标准计算），合计人民币5909.80元。《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。证明被告是涉案物业的产权人。电费发票50份。证明原告已经垫付了公摊电费。诉讼中，被告提交以下证据：收据两份，证明我方已经缴纳了之前的物业管理费。本院认证：原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，不是原告开具，与本案不具有关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年9月7日，原告（乙方）与案外人佛山市意境物业投资有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：原告为意境星语花园小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费标准为1.30元/月/平方米；业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务；如甲方、业主或物业使用人未能按时足额支付上述相关费用，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向原告支付违约金；本合同期限为三年，自本物业交付使用之日起计。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方无异议，本合同条款自动履行延长生效。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包括本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。另查明，涉案佛山市禅城区江湾二路10号十座804房建筑面积为79.12平方米，所有权人系被告梁健，取得方式为2009年10月购买。诉讼中，原告陈述：关于本案公摊水电费，我方主张的欠费期限是2014年12月至2016年3月，2016年3月后我方已经撤场，不在该小区进行物业服务；电费每月均有公示，不按照面积计算，而是按每户平均计算公摊，一楼和十楼都是同一计算方式，每月是我方先垫付，核算金额后再分摊，虽然合同中没有约定分摊方式，但一直是这样分摊的，我方口头催收过物业管理费；关于违约金，我方仅主张物业管理费违约金，不主张公摊水电费违约金。被告陈述：原告的诉请已超过诉讼时效。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告佛山市谦和物业管理有限公司与案外人佛山市意境物业投资有限公司于2009年9月签订《前期物业服务合同》，聘请原告为涉案房产所在小区提供前期物业服务，诉讼中双方未举证证明小区成立业委会并另行签订物业服务合同，故《前期物业服务合同》约定的三年期限届满后继续延长，直至原告离场。据此，本院认定原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按照《前期物业服务合同》的约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付物业管理费及公摊电费的诉请。原告主张被告尚欠2014年12月至2016年3月的物业服务费，被告虽持异议，但并无有效证据予以反驳，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对原告的上述欠费主张予以确认。关于被告抗辩本案诉讼时效已过问题。物业管理费属于物业服务合同中持续定期发生的费用，因而各期物业管理费支付期限届满后，均为独立债务，并应分别计算诉讼时效。依据《前期物业服务合同》的约定，每月物业管理费应缴日期为每月10日前，故原告应自每月11日起催收当月物业管理费。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，《中华人民共和国民法总则》施行前（即2017年10月1日前），《中华人民共和国民法通则》规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。据此，涉案房屋2015年9月之前的物业管理费诉讼时效最迟至2017年9月10日届满。因原告并无有效证据证明上述应催收期间内已作催收，而其至2018年12月3日才提起本案诉讼，故上述2014年12月至2015年9月物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月、11月两个月的物业服务费，适用三年的诉讼时效，但亦于2018年11月10届满，故同理原告于2018年12月3日才提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效。2015年12月起至2016年3月的物业管理费因原告起诉行为构成诉讼时效中断，被告据此应依据《前期物业服务合同》的约定以102.86元/月（1.30元/平方米/月×79.12平方米）的标准向原告支付2015年12月至2016年3月物业管理费合计411.44元（102.86元/月×4个月）。原告就物业管理费诉请超出部分，本院不予支持。诉讼中，原告主张被告拖欠至2016年3月的公摊电费共计435.54元，且已举证垫付事实，被告亦无有效证据反驳，故本院对原告主张被告支付上述公摊电费的诉请依法予以支持。另因《前期物业服务合同》并未明确约定公摊电费的应交日期，故被告抗辩主张部分公摊电费已超诉讼时效无合同及法律依据，本院不予采纳。关于违约金。如前认定，被告未依约按期足额交纳物业管理费已构成违约，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及涉案《前期物业服务合同》的约定向被告主张逾期交纳物业管理费的违约金；但因上述合同所约定之违约金标准明显过高，被告亦持异议，故本院酌定调整为年利率24%。结合上述物业服务合同约定的违约金标准及物业管理费应付日期（每月10日前），被告应自欠费当月11日起，以每月物业管理费102.86元为本金，按年利率24%向原告分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2015年12月至2016年3月的物业管理费411.44元及违约金（违约金自欠费当月11日起以每月住宅物业管理费102.86元/月为本金，按年利率24%分段累计至被告梁健实际支付完毕上述住宅物业管理费之日止）；二、被告梁健于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付至2016年3月的公摊电费435.54元;三、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告梁健未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告梁健负担。本判决为终审判决。审判员 梁 菡二〇一九年二月二十七日书记员 原洁萍