上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初20067号原告(反诉被告)：锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：俞能珍，总经理。委托诉讼代理人：麻云程，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢晓晴，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锡兴门窗配件有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：夏国华，经理。委托诉讼代理人：林关琴，上海钧智律师事务所律师。原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司(以下简称锦竑公司)与被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司(以下简称锡兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。锦竑公司的委托诉讼代理人麻云程、锡兴公司的委托诉讼代理人林关琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦竑公司向本院提出诉讼请求：要求锡兴公司返还上海市宝山区锦伟路XXX号厂房(以下简称系争房屋)，支付2018年4月10日至2018年10月9日的使用费人民币175,000元(以下币种均为人民币)及利息(按同期银行贷款利率，自2018年4月10日计算至判决生效之日)，按每月45,834元的标准支付2018年10月10日至房屋实际返还之日的使用费。事实和理由：2017年3月2日，锦竑公司与锡兴公司签订《厂房租赁合同书》，约定锦竑公司将系争房屋出租给锡兴公司，面积1,650平方米，租期2017年4月10日至2023年4月9日，年租金55万元。租赁过程中，锡兴公司应付2018年4月10日至2018年10月9日租金275,000元，实际支付10万元，锦竑公司多次催讨未果，故书面通知锡兴公司解除租赁合同，之后锡兴公司未返还系争房屋，故锦竑公司起诉至本院。锡兴公司辩称并反诉称，系争房屋没有产证，系违法建筑，双方签订的租赁合同无效。双方洽谈过程中，锦竑公司谎称系争房屋系其所有，并承诺可代办“环境影响评价报告”的申请审批等工作，锡兴公司为此向锦竑公司支付环评费用3万元；之后由于系争房屋没有产证，环评无法办理，锦竑公司退还了3万元费用，而锡兴公司无法实现租赁目的，蒙受巨大经济损失。锡兴公司已向锦竑公司支付租金65万元、押金5万元，在系争房屋增加固定添附价值32万元。综上，不同意锦竑公司的诉讼请求，并反诉要求锦竑公司返还租金65万元、押金5万元，赔偿经济损失32万元(该项请求在审理中变更为307,257.20元)、律师费5万元。锦竑公司针对反诉辩称，系争房屋确实没有产证及建设工程规划许可证，但双方签订租赁合同时锡兴公司是明知系争房屋没有产证的。对办理环评的事实没有异议，但没有办成的原因是锡兴公司自身的原因，因为锡兴公司的生产车间有个池子，污染严重，所以没有通过审批。即使租赁合同无效，锦竑公司使用系争房屋，还是应当支付占用期间的使用费，故不同意返还租金。押金可以返还。经济损失没有依据，不同意赔偿。律师费没有合同依据，不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：一、2017年3月2日，锦竑公司与锡兴公司签订《厂房租赁合同书》，约定锦竑公司将系争房屋出租给锡兴公司，面积1,650平方米，租期2017年4月10日至2023年4月9日；年租金55万元，第三年开始递增；锡兴公司应按六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付等。2018年5月29日，锦竑公司向锡兴公司发《合同违约通知函》、《合同解约通知函》，主要内容为，锡兴公司逾期支付租金，锦竑公司有权终止合同。二、锡兴公司共计向锦竑公司支付租金65万元、押金5万元。锡兴公司支付最后一笔租金10万元的时间为：2018年4月18日支付5万元，2018年5月11日支付5万元。三、系争房屋未取得产权证以及建设工程规划许可证。2012年6月26日，上海冶分金属制品有限公司(以下简称冶分公司)与上海新喜广告装饰工程有限公司(以下简称新喜公司)签订《厂房租赁合同》，约定冶分公司将系争房屋出租给新喜公司，租期自2012年7月1日至2021年6月30日等。租赁过程中，双方因产生纠纷发生诉讼，本院与上海市第二中级人民法院分别作出一二审判决，终审判决于2018年5月29日生效，确认双方签订的租赁合同无效，新喜公司返还系争房屋，并按每月44,166元向冶分公司支付使用费至房屋返还之日，冶分公司向新喜公司赔偿装修损失1,005,511.50元等。四、2015年6月25日，新喜公司与锦竑公司签订《厂房租赁合同》，约定新喜公司将系争房屋出租给锦竑公司，租期自2015年7月1日至2024年6月30日等。五、审理中，锦竑公司与锡兴公司均确认，锡兴公司于2018年12月25日将系争房屋返还给冶分公司。锦竑公司表示，撤回要求锡兴公司返还系争房屋的请求；2018年10月10日以后的房屋使用费计算至2018年12月25日，应为114,585元，加上2018年4月10日至2018年10月9日的使用费175,000元，共计289,585元。锡兴公司对上述金额计算无异议。六、审理中，本院根据锡兴公司的申请，委托上海东方投资监理有限公司对锡兴公司在系争房屋增加的固定添附进行审价，鉴定意见为，固定添附包括装修以及设备流水线的不可拆除部分工程造价共计307,057.52元，其中装饰工程19,967.01元，安装工程287,090.51元。鉴定单位还表示，本次鉴定的固定添附并不在冶分公司与新喜公司诉讼鉴定范围内；装修部分和安装部分的折旧率均按5年计算，残值率为10%。锦竑公司与锡兴公司对鉴定意见均无异议，但锦竑公司表示，锡兴公司已拆除部分不应计入。鉴定单位表示，安装部分的喷粉房和烘炉固化炉体被拆除，拆除后是否能再利用，鉴定单位不清楚。锡兴公司表示，喷粉房和烘炉固化炉体是冶分公司收回房屋后拆除的，拆除后不能再利用，固化炉折下来的保温板已经被冶分公司处理掉，喷粉房拆下来的板材还在堆放在系争房屋内，无法利用，予以放弃。锦竑公司表示，对堆放的板材无法利用，予以放弃。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，系争房屋未取得房产权证或者建设工程规划许可证，锦竑公司与锡兴公司签订的《厂房租赁合同书》依法应认定为无效合同。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。锦竑公司认可锡兴公司将系争房屋返还给冶分公司，本院予以确认。锡兴公司实际使用系争房屋至2018年12月25日，锦竑公司要求锡兴公司参照合同约定的租金标准支付房屋使用费289,585元的请求，于法有据，本院予以支持。锡兴公司要求返还押金的反诉请求，本院予以支持。锦竑公司关于使用费利息的请求，没有法律依据，本院不予支持。锡兴公司要求返还已付租金的反诉请求，本院不予支持。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。锡兴公司在系争房屋增加的固定添附，可认定为其实际损失，由过错方承担赔偿责任。锦竑公司与锡兴公司在系争房屋未取得房产权证的情况下仍签订了租赁合同，导致房屋租赁合同无效，双方均有过错，锦竑公司作为出租人应承担主要责任，锡兴公司作为承租人承担次要责任。因此，本院以鉴定意见作为确定损失金额的依据，并根据查明的事实、合同的实际履行情况、当事人的过错程度等各项因素，酌情确定锦竑公司向锡兴公司赔偿损失15万元。锡兴公司主张赔偿损失的超出部分，本院不予支持。锡兴公司关于律师费的赔偿请求，没有法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司就上海市宝山区锦伟路XXX号厂房签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司支付2018年4月10日至2018年12月25日的使用费289,585元；三、原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司赔偿损失15万元；四、原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司返还押金5万元；五、驳回原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,822元，由被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司负担；反诉案件受理费减半收取7,157元，由原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司负担2,150元，被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司负担5,007元；鉴定费10,119元，由原告(反诉被告)锦竑光电标识科技发展(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海锡兴门窗配件有限公司各负担5,059.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年二月二十一日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人约定恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。