上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初30857号原告：上海孙林物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴孙林，董事长。委托诉讼代理人：王冰，上海达贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苇，男。被告：李海歌，女，1955年7月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海孙林物业管理有限公司(以下简称孙林物业)与被告李海歌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告孙林物业的委托诉讼代理人王冰、张苇、被告李海歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙林物业向本院提出诉讼请求：1、判令李海歌支付原告自2017年1月起至2018年4月止的物业服务费1,600元；2、判令李海歌支付原告自2018年7月2日起至付清之日滞纳金(按每日4.8元标准)。事实与理由：原告是徐汇区XXX路XXX弄(鑫城苑小区)物业服务企业，被告系该小区X座XXX室业主。原告与上海市徐汇区鑫城苑业主委员会于2016年1月1日签订《物业服务合同》，约定由原告为鑫城苑提供物业服务，按1.98元/月/平方米收取物业费，合同期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同届满前，《鑫城苑小区2016年12月29日业主大会公告》明确：经业主大会表决，业主大会决定续聘孙林物业有限公司继续为本小区服务，物业费服务标准调整至2.48元/月/平方米，自2017年1月起执行。原告为继续履行服务做好了准备。而业委会却在签订合同过程中无中生有、捏造事实、贬毁原告，拟越权终止原告的服务。后经徐汇区房管办发函予以制止了业委会的错误做法。原告遂继续提供服务以维护小区清洁有序，但因业委会人员全体离职，导致新的《物业服务合同》无法签订。2018年4月起，原告与新的业委会多次沟通，于2018年4月30日24时退场，并按照法律法规进行了交接。被告长期以来错误理解《物业服务条例》、《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，坚持不按新标准支付物业服务费，至今尚欠原告物业服务费1,600元。又，《物业服务合同》第十条约定，逾期缴纳的，违约金支付约定如下：每逾一日，按应付物业服务费用的日千分之三支付违约金。综上，原告依法向贵院起诉，望判如所请。李海歌辩称，被告没有错误理解有关物业服务条例和物业管理规定。原收费1.98元标准是有合同的，涨价的2.48元收费标准得在续聘后按合同收取。因为原告服务有瑕疵所以没有续聘，原告有工作人员住在地下室，原告还曾为此张贴过道歉信。2017年1月1日以后，原告应该退出小区，但原告未退出，对小区进行事实管理只能按原合同1.98元标准收费。由于原告是事实管理，无合同，违约金也无从说起。孙林物业出示了下列证据：1、《物业服务合同》，合同期限是2016年1月1日至12月31日，按住宅1.98元/月，证明原告为小区物业服务企业。2、房地产登记簿，证明被告系欠费房屋业主；3、鑫城苑小区2016年12月29日业主大会《公告》，经业主大会表决，业主大会决定续聘孙林物业有限公司继续为本小区服务，物业服务费标准调整至2.48元/月/平方米，自2017年1月1日起执行。4、2017年3月6日关于召开上海市徐汇区鑫城苑小区业主大会确定选聘物业服务企业方案的《公告》，证明业委会在签订合同过程中无中生有、捏造事实、贬毁原告，拟越权终止原告的服务，未签订合同原因在业委会，不在原告。5、2017年3月7日徐汇区房管办《函》，证明徐汇区房管办发函予以制止了业委会的错误做法。6、2017年3月10日原告给业委会的《函》，证明原告要求业委会计算纠正错误，同时告知业委会原告已经为继续提供服务做好了准备。7、2018年7月1日被告发短信给原告小区经理，证明被告长期以来错误理解《物业服务条例》、《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，坚持不按新标准支付物业服务费。8、2018年7月2日原告小区经理短信答复被告，证明原告要求被告按新标准付费。9、2018年9月3日原告《催款函》，证明原告以挂号信向被告催讨1,600元欠款。原告还有第二组证据：证明原告根据业主大会于2016年12月29日业主大会公告约定的继续提升物业服务品质的要求，原告切实提升了服务品质，具体表现如下：1、原告对小区物业接待室进行了装修，附上说明、装修合同及照片；2、小区绿化内的椅子进行修理，有照片为证；3、对小区内残疾人坡道进行了维修，有照片为证；4、小区楼宇对讲系统进行了维修，有与承包商合同、小区业主签字确认表及原告付款发票为证。被告质证：证据1、2、3、4的真实性无异议，证明事项与被告无关，但是也说明要考察直至最终选定；证据5真实性无异议，但是不认可原告的证明事项，且与被告无关；证据6与本案无关；证据7真实性无异议，但是与原告证明的事项相反；证据8要看短信原件，被告这里没有收到过短信。证据9也没有收到过。原告提供的第二组证据(施工合同、照片等)与本案无关。被告举证：1、物业费发票，证明被告已经按照1.98元的标准支付了2017年1月至2018年4月的物业费。2、原告的证据7，也证明了被告要缴费，原告拖延收取物业费。原告质证：物业费发票真实性无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李海歌系上海市徐汇区XXX路XXX号X座XXX室房屋产权人，房屋建筑面积200.10平方米。2016年1月原告与鑫城苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，期限为2016年1月1日至2016年12月31日，收费标准为1.98元/月/平方米等。2016年12月29日鑫城苑小区业主委员会公告，小区采用书面征求意见形式召开业主大会，根据大会表决及议事规则决定如下：一、续聘上海孙林物业管理有限公司继续为本小区服务，服务的质量要求在原有基础上应当更进一步提高，具体内容由业委会与该公司在新的《物业服务合同》里商定；二、物业服务费在参照2012年调整的基础上，本次物业服务费标准调整至2.48元/月/平方米，自2017年1月起执行。2017年3月6日小区业委会发布《关于召开上海市徐汇区鑫城苑小区业主大会确定选聘物业服务企业方案的公告》，公告载明，“本小区与孙林物业签订的《物业服务合同》，已于2016年12月31日到期。2016年12月29日，小区业主大会决定调整物业费标准，续聘孙林物业，同时要求服务质量在原有基础上应当更进一步提高，具体内容由业委会与该公司在新的《物业服务合同》里商定。业委会与孙林物业洽谈期间，该公司无视业委会的诚意与广大业主要求，服务工作不仅不作任何改进，反而减岗减员、人员频繁调动，违反消防、安全等相关规定，服务质量一再下降，甚至明确提出，按照市场潜规则，实际工作人员数量肯定要少于在合同上承诺的工作人员数；一些岗位将继续由兼职人员承担等，明显缺乏续聘诚意。业委会认为，签订《物业服务合同》是双方的行为，我们一方愿意续聘，并不是认可该公司以往的不规范做法可以延续，而是明确要求改进服务，提高工作质量。孙林物业不愿意改进工作，其所作所为已经不适应担任本小区物业服务管理，如果业委会续签合同，必将侵害业主的利益。因此，业委会只得遗憾的决定：孙林物业的物业服务到2017年3月31日终止。2017年3月5日上午，业委会成员与孙林物业主要负责人进行友好的会谈，并就终止服务的时间、交接工作的内容与具体工作人员等有关程序达成了一致意见。……根据相关规定，请本小区业主做好配合工作，在3月31日之前，按照原物业服务合同的标准，缴付到期应付的物业服务费、停车费等。鉴于拟续聘物业公司在续签合同方面与广大业主的要求差距甚远，无法达成一致，根据……相关规定，本小区定于2017年3月22日采用书面征求意见的形式召开业主大会，讨论决定另行选聘物业服务企业的事项。《业主大会表决票》将在3月16日前送达全体业主。现将选聘方案公告如下：一、……；二、物业服务费用按照上次业主大会已经通过的调整方案，物业费标准为2.48元/月/平方米。……等等。”2017年3月7日，徐家汇房管办至鑫城苑小区业主委员会《函》：今我办得知贵小区业委会在选聘物业服务企业的问题。现我办建议业委会按照《鑫城苑业主大会议事规则》第十四条。《鑫城苑业主大会议事规则》第十四条规定：“业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。”之后，鑫城苑业主委员会全体成员向居委会提出辞职。2017年11月鑫城苑小区召开业主大会，产生新一届业主委员会。2018年4月30日24时，原告退出鑫城苑小区服务。2018年7月1日被告给小区物业经理发短信：……数次到物业办公室缴费，你们一直是只收停车费，不收物业费。……直到2018年5月15日，你们公司留守人员还是明确答复，不按照2016年的物业服务合同规定的标准收费。……。2018年7月2日原告小区物业经理给被告答复：一、短信所述和事实不符，本司不认可。二、按照《鑫城苑小区2016年12月29日公告》的决定，鑫城苑业主大会续聘本司为本小区服务；本小区自2017年1月起住宅物业服务费调整至2.48元/月/平方米。鉴于2017年1月1日到2018年4月30日为本司对贵小区事实服务期，故请业主按照2.48元/月/平方米的标准向本司支付自2017年1月1日到2018年4月30日的物业费7,939.20元。2018年7月31日，原告出具收到被告6,339.20元物业费发票，并备注尚欠1,600元。2018年9月3日原告发催款函：本司只收到贵业主支付的2017年至2018年4月30日物业费6,339.20元，贵业主还欠1,600元没交，今特告贵业主尽快付清欠款。谢谢支持。本院认为，2016年1月孙林物业与鑫城苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，期限为2016年1月1日至2016年12月31日，收费标准为1.98元/月/平方米。2016年12月29日鑫城苑业主大会决定：1、续聘孙林物业；2、物业费上调至2.48元/月/平方米，自2017年1月1日起执行等等。但直至2018年4月30日孙林物业退出鑫城苑小区服务，孙林物业也因故未能与鑫城苑业主委员会(或新一届业主委员会)续签物业服务合同。本案争议的焦点为以上情况下孙林物业主张自2017年1月1日起按调整后的2.48元/月/平方米向业主收取物业服务费，业主是否可拒绝？孙林物业未能与鑫城苑业主委员会达成一致签订新的服务合同，在物业服务合同到期后至退出鑫城苑小区期间，孙林物业按照原合同仍提供服务，系事实服务，原合同权利、义务延续。国务院《物业管理条例》明确规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，因此收费只能参照原合同。对孙林物业的诉讼请求本院不予支持。另外被告并不是与原告签约的主体、业委会签约与否以及谛约过失责任等均不是本案讨论和处理的范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：驳回上海孙林物业管理有限公司要求李海歌支付2017年1月至2018年4月止的物业服务费1,600元及2018年7月2日至付清之日滞纳金的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海孙林物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高平二〇一九年二月二十六日书记员  周均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。.......