北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初2271号原告（反诉被告）：吕双荫，男，1958年6月9日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：董博（原告女婿），男，1983年7月16日出生。被告（反诉原告）：北京中恒建业房地产经纪有限公司，地址北京市朝阳区朝阳门外大街，统一社会信用代码91110105682899286E。法定代表人：郭辉,总经理。委托诉讼代理人：张毅，男，1985年8月17日出生，被告职员。委托诉讼代理人：史宏伟，男，1978年2月7日出生，被告职员。原告（反诉被告）吕双荫与被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕双荫及其委托诉讼代理人董博，被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张毅、史宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还原告的微波炉一个、沙发一套；2.要求被告赔偿原告物品损失3490元，具体包括组合柜损失1000元、煤气罐及液压阀损失400元（包括罐钱200元、换罐的路费100元、液压阀100元）、椅子2把150元、小洗衣机100元、电风扇100元、沙发垫500元、歌华机顶盒750元、小橱柜30元、单人床垫和双人床垫各一个，共主张300元、海绵垫2个30元、双人毯子50元、电暖气损失80元；3.被告赔偿原告恢复房屋装修原状及维修排污下水道费用共19000元；4.被告赔偿原告房屋门锁损毁及更换门锁费用1940元及安装监控设备和网费1924元；5.被告支付房屋占有使用费16000元；6.赔偿原告更换厨房吊柜门板、楼梯柜门板侧板及更换楼上两个柜子的费用3000元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告代原告出租涉案房屋。合同签订后，被告擅自搬走涉案房屋内的家具家电，改变房屋使用性质，且未经原告同意将涉案房屋重新装修。后原告将被告诉至东城区人民法院，法院经审理，确认原、被告签订的合同无效，但就后续赔偿问题未予处理。该判决生效后，原告书面通知被告于3月30日前腾退房屋，但被告未予腾退。原告再次将被告及被告分公司诉至东城区人民法院，在该案审理中，法院进行了现场勘验，对房屋装修情况及原状进行了确认。但因原告起诉主体错误，法院驳回了原告起诉。期间，被告四次破坏涉案房屋门锁，原告为防止此类事件再次发生，安装了监控设备。直到2018年12月13日，被告才将其物品全部搬走。被告租金交至2018年4月20日，未交纳过押金，至今尚有部分原告物品未归还或损坏。原告主张的使用费系按四个月主张，2018年4月20日往后数四个月的使用费，此后的使用费放弃主张。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）辩称：原告所述的租金交纳情况属实，未交纳押金。原告所述微波炉和沙发同意返还，不同意赔偿组合柜损失，因为被告承租时，涉案房屋内没有组合柜，交接清单上书写的是橱柜，“组合”二字是原告后加上去的。煤气罐被告只同意赔偿原告153元的罐钱，液压阀和路费不同意赔偿。其他物品亦均不同意赔偿，因其均不在双方交接范围内，交接房屋时，原告均已拿走。原告要求的装修费用过高，不同意支付，但同意给原告恢复原状。被告在装修前曾与电话沟通过，原告表示同意，但被告没有证据予以证明。下水道系在公共区域，并非被告损害，不同意赔偿。门锁双方都曾更换过，被告也有换锁的损失，不同意赔偿，且最后一次是原告更换了门锁，被告认为房屋一直由原告控制，故不同意支付房屋使用费。安装监控设备的费用和网费与被告无关，亦不同意赔偿。被告承租期间确实将厨房吊柜及楼梯柜刷成了红色，同意赔偿原告200元损失，但原告所述被告承租时楼上有两个柜子不属实，不同意赔偿。另，根据东城法院于2018年2月27日作出的（2018）京0101民初1283号民事判决书，涉案合同被确认无效。但被告租金交纳至2018年4月20日。原告未退还被告房租并私自拆换涉案房屋门锁扣留屋内物品，原告应当退还被告房租，且因涉案合同不能继续履行，原告亦应赔偿被告装修房屋的费用，故被告提出反诉：1.要求原告退还被告2018年2月27日至2018年4月20日的房租7200元；2.要求原告赔偿被告违约金8000元；3.要求原告赔偿被告装修款16356元。针对被告的反诉请求，原告（反诉被告）辩称：原告曾于2018年3月12日通知被告腾退房屋，但被告不同意腾退，故不同意返还租金；原告认为被告擅自改变房屋用途、擅自装修，违约在先，故不同意支付违约金；被告未经原告同意装修，装修款亦不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区交道口南大街X号房屋2间系原告吕双荫承租公房。2017年4月4日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，委托被告对涉案房屋进行出租，租赁期限自2017年4月20日至2020年4月19日，月租金4000元。原告应保证其对该房屋具有出租、转租的权利。原告应提供该房屋所有权证或其享有出租权、转租权的证明手续，并保证手续真实、合法性，如因原告原因造成合同无效或合同解除，原告应支付月租金200%的违约金，并赔偿因此造成的实际损失。合同签订后，原告于2017年4月5日将涉案房屋交付被告，被告按每月4000元的标准向原告支付租金至2018年4月19日，被告使用涉案房屋期间，对涉案房屋进行了装修装饰。承租期间，原告曾以房屋租赁合同纠纷为由，将被告诉至本院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告支付原告违约金8000元，赔偿财产损失3万元。本院经审理认为涉案房屋性质为公房，原告未经公房管理单位同意将涉案房屋进行转租，因此原、被告之间的《北京市房屋出租委托代理合同》应为无效。鉴于合同无效，而原告的诉讼请求均系基于合同有效而进行主张，故本院于2018年2月27日作出（2018）京0101民初1283号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，并释明合同无效后，就合同无效的法律责任、房屋腾退、当事人损失等其他问题，当事人可以另行解决。2018年3月9日，原告向被告邮寄送达《清退归还房屋通知》并在涉案房屋内张贴告知租户，要求被告于2018年3月30日前将房屋归还原告，逾期房屋内物品视为放弃，原告享有处置权。2018年3月12日，原告到被告门店与被告代理人张毅再次协商腾退房屋一事，但双方未达成一致意见。2018年3月22日，原告更换涉案房屋门锁，此后原、被告对涉案房屋多次更换门锁，2018年5月5日，原告最后一次换锁，被告未再更换，但涉案房屋内仍留有被告部分物品，直至2018年12月3日，被告将其物品全部搬离涉案房屋。被告称其撬门换锁系因涉案房屋内仍有租户物品，原告不同意搬离，原告不予认可，但双方均未提交证据予以佐证。另查，2018年7月9日，原告以财产损害赔偿纠纷为由，以北京中恒建业房地产经纪有限公司东城分公司（以下简称中恒建业东城分公司）为被告，以本案被告为第三人诉至本院，要求中恒建业东城分公司返还原告物品，如不能返还要求被告赔偿折价款3万元；赔偿原告恢复房屋原状费用及维修下水道费用3万元；赔偿原告房屋门锁损毁费用1940元及安装监控设备和网费1924元；中恒建业东城分公司将房屋内物品予以腾退，并赔偿房屋占有使用费12000元，腾退费用由被告承担。在该案审理中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，并确认涉案房屋原装修为墙壁白色、屋顶白色、楼梯铁架部分刷白色磁漆；现状为墙壁灰色并有木质装饰物粘贴，屋顶为黑色，楼梯铁架为红色。该案经审理，本院认为原告起诉中恒建业东城分公司承担民事责任主体有误，故依法驳回了其起诉。关于原告要求被告赔偿物品损失一节，原告提交其于2017年4月5日拍摄的涉案房屋照片，显示涉案房屋内有组合柜一套、煤气罐一个、白色椅子2把、黑色椅子3把、洗衣机一个、沙发垫一套、机顶盒一个、小橱柜一个、单人床垫和双人床垫各一个、海绵垫（泡沫地垫）2个、双人毯子等物品。另，涉案房屋内一层地面铺设地砖，二层地面铺设木地板，厨房吊柜为白色，楼上放置有两个原木色柜子。原告于庭后表示涉案房屋系2016年底装修后以新装修的状态交付被告的，黑色椅子并非原告物品，原告主张的是2把白色椅子的损失。经质证，被告对房屋状态照片认可，但不认可有上述物品，表示房屋虽为2018年4月5日交付，但交接时，上述物品原告均拿走了。原告另提交电暖气照片及维修收据，显示维修费为80元，被告对其关联性不予认可。庭审中，双方当事人均出示了《房屋交割清单》，原告出示的《房屋交割清单》，列明的物品有油烟机、燃气灶、冰箱、微波炉2个、组合橱柜、沙发、空调、燃气罐、椅子2把、小洗衣机、坐便、电热器、电风扇、沙发垫、歌华机顶盒、小橱柜。交房日期为2017年4月5日。被告出示的《房屋交割清单》仅有油烟机、燃气灶、冰箱、微波炉2个、橱柜、沙发、空调、燃气罐。被告表示，自椅子2把（含）之后的物品均是原告自行后加上去的，对此原告表示，因双方签合同时未列全交割物品，原告于次日经被告同意后又加上了，被告不予认可系经其同意。另，被告于诉讼中曾表示组合柜是原告自己说不要的，此后又反言称，交割单中载明的是橱柜，并非组合柜，“组合”二字系原告后加上去的。原告未就上述物品价值提供证据予以佐证。关于原告要求被告赔偿其恢复房屋装修原状及维修排污下水道费用一节，原告提交其与案外人签订的《交南X号装修协议》及明细、装修费票据，显示装修内容为1、室内双层复式墙面装修，恢复原状变回白色。2、底层四周1米高做防水。3、楼梯现红色变回原白色。4、撤掉一层木地板清运走，露出原地砖。5、整理卫生间水管，加装一个水龙头。6、一层地砖四周贴地脚线。7、过道整理下水，恢复路面。装修费1.9万元。经质证，被告对上述证据的真实性均不认可，并表示除协议第一项和第三项外，其他装修项目均与被告无关。经询，原告不申请对恢复涉案房屋原状的费用进行评估。关于原告要求被告赔偿房屋门锁费用及安装监控设备和网费一节，原告提交1、开锁服务单及开锁收据，显示原告花费开锁、换锁费共计1940元。被告对其真实性不认可。2、长城宽带网费支付凭证，显示费用为40个月共计1680元。被告对其关联性不认可。3、购买摄像头订单，显示应付金额为244元。被告对其关联性不认可。关于原告要求被告赔偿其更换厨房吊柜门板、楼梯柜门板侧板及更换楼上两个柜子的费用一节，原告提供收据一张，内容为定做柜子、楼上储物柜、楼下门板、白色亮光门板、台面白色亮光，费用为3000元。被告不予认可，但认可厨房吊柜、楼梯柜被告刷成了红色，同意赔偿原告200元。关于被告要求原告赔偿装修损失一节，被告对于其装修房屋系经原告同意及装修价值未提供证据予以佐证，仅提交其自行列出的装修明细一份，载明装修费为16356元，包括墙面修补300元、找平及刷墙5830元、楼梯刷漆800元、地脚线材料及安装1050元……另，经本院询问双方签合同时是否对于涉案房屋的性质及原告是否享有出租权利进行审查，被告表示其曾要求原告出示产权证，但原告未予出示。原告认为被告承租时知晓涉案房屋系公房。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无效的合同，自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案合同无效，被告应当返还原告物品，不能返还的应当折价补偿。故原告要求被告返还微波炉一个、沙发一套的诉讼请求，于法有据，被告亦同意返还，本院照准。合同无效，被告亦应向原告腾退涉案房屋，根据已查明事实，双方于2018年3月曾就腾退房屋一事协商未果，此后双方当事人均多次换锁，原告最后一次换锁系在2018年5月5日，此后被告未能自行进入涉案房屋。故本院认定原告于该日收回涉案房屋。原告收回房屋之前被告使用期间的房屋占有使用费被告应予支付。故原告要求被告支付2018年4月20日至5月5日期间的房屋占有使用费，本院予以支持，对此后的房屋使用费，本院不予支持。被告要求原告退还2018年2月27日至4月20日的房租的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿物品损失一节，根据双方提交的房屋交割清单，双方对交割物品包括油烟机、燃气灶、冰箱、微波炉2个、沙发、空调、燃气罐，并无争议，对于组合柜一项，被告先表示有该物品但系原告自称不要了，后又反言称交割物品系橱柜并非组合柜，故对于被告所称交割物品系橱柜并非组合柜的意见，本院不予采信。现被告不能返还上述物品中的组合柜和燃气罐，应当折价补偿。故原告要求被告赔偿组合柜和燃气罐损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于赔偿数额，原告并未提供证据予以佐证，本院将对原告所述物品损失依法予以酌定。对于椅子、洗衣机、电风扇、沙发垫、歌华机顶盒、小橱柜、单人床垫、双人床垫、海绵垫、双人毯子、电暖气、楼上的两个柜子等其他物品，根据现有证据不足以证明原告将上述物品交付被告使用，故对于原告要求被告赔偿上述物品损失的诉讼请求，本院不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。鉴于被告并未举证证明其装修涉案房屋系经原告同意，故被告要求原告赔偿其装修费用的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告赔偿恢复房屋装修原状费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿其更换厨房吊柜门板、楼梯柜门板侧板费用的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。关于恢复原状的费用及更换门板、侧板的费用，鉴于原告提交的证据被告不予认可，且原告亦不申请对恢复原状费用进行评估，本院将根据已查明的房屋原状情况、被告装饰装修情况以及被告提交的其装修涉案房屋支出费用等证据及陈述，并结合涉案房屋装修的新旧程度等因素，对恢复原状费用依法予以酌定。原告要求被告支付修复下水道费用一节，鉴于原告不能证明下水道损坏系被告所致，被告亦不认可，故原告要求被告赔偿维修下水道费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另鉴于原告作为涉案公房承租人，应当知晓涉案房屋不能进行转租，被告作为专业的房地产经纪公司，亦应对承租房屋的性质、产权等进行审核，故对于涉案合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。涉案合同被法院依法认定无效后，双方当事人均应当妥善处理后续事宜，原告要求被告赔偿其自行更换门锁产生的费用，依据不足，本院不予支持。原告安装监控设备费用及网费并非因合同无效而产生的必然损失，故原告要求被告赔偿安装监控设备和网费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。涉案合同无效，被告依据涉案合同要求原告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）吕双荫返还微波炉一个、沙发一套；二、被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）吕双荫赔偿组合柜、煤气罐及液压阀损失共计一千元；三、被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）吕双荫恢复房屋装修原状费用一万元；四、被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）吕双荫支付房屋占有使用费二千一百零四元；五、被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）吕双荫赔偿更换厨房吊柜门板、楼梯柜门板侧板的费用一千元；六、驳回原告（反诉被告）吕双荫的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，由原告（反诉被告）吕双荫负担739（已交纳），由被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司负担159元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费294元，由被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇一九年二月二十七日书记员  李 晔