湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1002民初57号原告：荆州市荆恒商贸有限公司，住所地：荆州市沙市区月堤路尾。法定代表人：夏美勇，该公司经理。委托代理人：刘艳军，湖北今天律师事务所律师。委托代理人：史国俊，湖北恒祥律师事务所律师。被告：赵文章，男，汉族，1978年9月8日出生，住湖南省邵东县。委托代理人：张国彬、戴琳，湖南通程律师事务所律师。原告荆州市荆恒商贸有限公司（以下简称荆恒公司）诉被告赵文章房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人史国俊、被告委托代理人张国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆恒公司诉称：2016年7月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于荆州市沙市区××金石小镇××、××层房屋出租给被告经营使用，合同约定了租金、租赁期限、违约责任等条款。合同签订后，原告即向被告交付该处房产，被告陆续支付了一年的租金及履约保证金50万元。2017年6月中旬，原告工作人员发现金石小镇二层、三层的工作人员大批搬走货品，于是询问被告，被告答复是货品升级，准备重新装修、改造。2017年7月1日起金石小镇二层、三层未再开门营业，空置至今已超过三个月。原告询问被告，被告未予正面回复，连正常的水电费也不再缴纳。原告后了解到，金石小镇二层、三层的经营者并非被告本人，而是他人。原告认为，被告私自将承租房产转租他人、租赁场所长期空置，属于严重违约行为，被告的违约行为导致合同目的不能实现，给原告造成重大经济损失，被告应承担违约责任。按照合同约定，被告应向原告支付违约金200万元，鉴于被告已向原告缴纳履约保证金50万元，故被告还应向原告支付违约金150万元。原告为维护自身合法权益诉至法院请求判令：1、解除原、被告2016年7月9日签订的租赁合同；2、被告支付原告违约金150万元；3、被告承担诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告公司身份信息，拟证明原告主体资格。2、被告身份信息，拟证明被告主体资格。3、《商铺租赁合同》、标的商铺房屋产权证、不动产登记证、《准予变更登记通知书》，拟证明原告对标的商铺有使用、收益等权利。4、《租赁合同》，拟证明原、被告之间的租赁合同关系。5、企业基本信息，拟证明标的商铺实际由他人经营。6、短信截图、照片、视频，拟证明被告租赁的金石小镇二层、三层自2017年7月1日起未再营业。7、水电费票据、搬运费票据，拟证明原告的实际损失为125793元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、4无异议；对证据3真实性合法性无异议，对关联性有异议，该商铺租赁合同签订时间为2016年7月15日，租赁期限是2016年7月15日至2022年1月14日，而原、被告之间租赁合同签订时间是2016年的7月9日，租赁期限是2016年7月9日至2022年1月8日，且与案外公司签订的该商铺租赁合同中明确约定了原告公司不得转租、转让、转借，否则原告公司与商户签订的租赁合同无效，故本案中原告公司无权转租标的商铺，原、被告签订的租赁合同无效；对证据5真实性合法性无异议，关联性有异议，宋*挥、赵*明均系被告经营的衣博汇员工，以该两人名义开设的个体工商户仅系借其名字开设的经营主体，实际所有人和管理人均系被告，从被告提交的证据3中可明确看出该借名关系，且装修类的合同均以衣博汇为指向，若宋*挥、赵*明两人如原告公司所称系转租关系，显然该装修类合同以及对外经营不会以衣博汇为对象；对证据6短信截图真实性合法性无异议，对关联性有异议，衣博汇停止营业，准备装修的时间是2017年7月7日，对证据6中的照片视频三性均有异议，无法锁定具体的时间地点；对证据7三性均有异议，水电费应当提交衣博汇详细的使用度数，而非以单方通知的形式来证明具体金额，对于搬运费票据，无其他证据予以佐证，不能证明实际支付以及金额，且即使该损失均予以认定，也与原告所主张的违约金相差甚远。被告赵文章辩称：原告诉请没有事实和法律依据，应予以驳回，本案之所以引发诉讼，是因为原告公司拒不履行合同约定义务，被告无原告公司所称的违约情形，原告公司的解除系其违约违法解除。被告赵文章为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》，拟证明合同相关约定及该合同约定以原告法定代表人夏美勇个人账户收取租金，构成公司人格混同。2、付款说明、收据一组，证明目的同上。3、《借名开店协议书》、《展柜设计制作合同》、《装修合同》、《合同书》、《荆州市沙市区北京中路金石广场二、三楼（衣博汇）施工合同》、领款单、收据、银行流水，拟证明被告履约。4、短信记录、律师函，拟证明双方当事人沟通事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对证据2真实性无异议，总额是298万，部分款项支付比约定时间迟；对证据3中的《借名开店协议书》，虽然原告方不是协议当事人，但可以肯定该两份协议是事后伪造，因为两份协议签署时间均是2016年7月16号，而宋*挥、赵*明成立个体工商户时间为2016年8月23日，签协议时，该两家个体工商户还没有成立，正好说明被告赵文章根本违约，对证据3中其他部分，除了展柜设计制作合同的当事方是被告赵文章以外，其他文书中被告赵文章均不是当事人，不能证明其支付了相关的费用；对证据4的真实性无异议，只能表明双方2017年6月17日以后进行过沟通，事情发生的起因是被告赵文章于2017年6月17日撤柜，之后双方沟通多次无果。庭审后原告补充提交了以下证据：1、《企业信用信息公示报告》、荆州市工商行政管理局沙市分局沙工商处字（2017）49号《行政处罚决定书》、《借名开店协议书》（宋*挥）、《证明》，拟证明被告在合同租赁期间违法经营，受到工商行政处罚，违反了《租赁合同》第六条第1款的约定，构成违约。2、《借名开店协议书》（宋*挥、赵*明）、《租赁合同》（宋*挥与彭*）、《租赁合同》（宋*挥与胡*伟）、《租赁合同》（赵*明与孙*容）、承诺书2份，拟证明被告赵文章在合同租赁期间单方面转租，违反了《租赁合同》第六条第2款的规定，构成违约。3、《关于赵文章向我公司支付租金的情况说明》、沙工商处字（2017）49号《行政处罚决定书》、《接处警工作登记表》、《110接处警登记表》，拟证明被告赵文章在租期内因在产品中掺杂掺假，以假充真、以次充好或者以不合格产品冒充合格产品，被工商行政部门查获、处罚，且在打伤原告公司工作人员后突然退场，再未支付过租金，导致金石商贸城二楼、三楼长期闲置，已严重违反《租赁合同》第二、三、四条和第六条第1款的规定，构成根本违约。被告赵文章发表质证意见如下：对证据1真实性合法性无异议，对关联性有异议，租赁合同第6-1条确实有此约定，但租赁合同并未约定有此行为对方即有解约权，原告解除合同系违法解除；对证据2真实性合法性无异议，对关联性予以说明，从庭审及双方合同履行可以看出，被告赵文章租赁标的房屋是用来开设衣博汇，面积大，为了经营方便，以及税收的优惠，分成数个个体工商户作为经营主体，且原告公司对此明知并予以认可，至于彭*、胡*伟，孙*容都是用来这样操作，都是被告方的工作人员，不存在转租事宜，二、三楼均为采取衣博汇统一收银的模式，是统一收银台，对此原告公司明知；认为证据3中的《关于赵文章向我公司支付租金的情况说明》是单方陈述，不予质证，对其它真实性合法性无异议，不能达到其证明目的，也不能证明根本性违约。庭审后被告补充提交了以下证据：1、手写账目一组，拟证明用于办理营业执照的赵*明、宋*挥是被告方衣博汇员工。2、原告公司与赵*明、宋*挥分别签订的《租赁合同》，拟证明被告没有转租，原告公司对被告以赵*明和宋*挥名义设立个体工商户明知且予以认可，并与赵*明和宋*挥签订了该租赁合同以配合办理工商登记事宜。关于补充提交的证据1，原告荆恒公司认为系手写帐，真实性无法判断；关于证据2对真实性无异议，此两份合同仅是为办理营业执照所用，随后赵*明和宋*挥又与他人签订了租赁合同，事实上进行了转租。综合各方质证意见，本院对当事人提交证据的证明效力分析认定如下：原告当庭提交的证据1-5和被告当庭提交的证据1、2、4，原告庭后提交的证据1、2、证据3中除情况说明之外的其它证据和被告庭后提交的证据2，因对方当事人对该证据或证据的真实性没有异议，且上列证据来源合法，与本案具关联性，故本院以上列证据作为认定本案事实的依据。关于原告当庭提交的证据6，经庭审调查，被告认可其于2017年7月上旬退场，本院对该证据的证明效力予以采信。关于原告当庭提交的证据7，在“本院认为”部分阐述。关于原告庭后提交的证据3中的情况说明，系当事人陈述，本院对其中能与其它有效证据相印证部分予以采信。关于被告当庭提交的证据3，其真实性本院予以认可，来源合法，与本案具关联性，作为事实认定的依据。关于被告庭后提交的证据1，系单方手写件，真实性无法确认，不予采信。根据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明本案事实如下：位于沙市区××金石小镇××、××层即本案标的商铺属案外人湖北政辉商贸有限公司所有，2016年7月15日，该公司与原告公司签订了《商铺租赁合同》，将包括本案标的商铺在内的沙市区北京路217号“缤纷金石”租赁给原告公司，合同期自2016年7月15日起至2022年1月14日止，并约定商铺严禁转租、转让、转借，擅自转租、转让、转借，属原告公司单方根本违约，原告公司与次承租人签订的转租合同无效。2016年7月9日，原告公司与被告赵文章签订了《租赁合同》，约定原告荆恒公司将位于沙市区××金石小镇××、××层（不包括在该协议签订前二、三层已出售的店铺及二楼走道口门面及其它公共区域）房屋出租给被告，以实际交付面积为准；租赁期限为5年6个月，自2016年7月9日起至2022年1月8日止，原告公司给予被告6个月的免租期供准备和装修使用；房屋租金为每年248万元，按照先交纳租金后使用的原则，合同签订后七日内，被告向原告公司交纳租金124万元，2017年1月8日前缴纳租金124万元，以此类推，逾期缴纳的每日按合同应缴租金的5%向原告公司支付违约金；合同签订后七日内，被告向原告公司缴纳50万元履约定金，被告没有违约行为并且合同到期后无息退还；被告应当在国家法律法规、政府允许的范围内合法经营，如果有违法经营，在受到国家机关行政处罚的，视为被告违约；租赁期内不允许单方面转租、转让或者由第三方参股经营等方式变相转租转让，被告转租转让的，应当提前壹个月向原告公司书面申请，如其同意，由被告向原告公司一次性交纳转租转让转借手续费，否则视为被告违约；应被告要求，为被告经营所需，在不影响房屋构造的整体结构，不违反国家法律法规的情况下，由原告公司负责在一楼进口通道修建一条宽度为3.5米的步行楼梯通往二楼，二楼通往三楼，时间为合同签订后一个月内建设完成，费用由原告公司负担，因时间要求紧迫，增加步行梯的行政审批手续无法完成，双方一致同意边建边报，被告不得以该步行梯未有合法审批或违建为由主张原告公司违约或者以此为由解除合同；在合同期内一方违约的，违约方应向守约方支付200万元的违约金，若违约金不足以弥补损失的，还需要赔偿相关经济损失；等。后被告向原告公司交纳了50万元定金和一年租金248万元。2017年7月上旬，被告退出租赁场地。2017年7月2日，被告向原告公司送达《律师函》，告知其未履行修建步梯的义务，损害了被告的合法权益，望原告公司在收函之日起30内完成步梯的修建并支付违约金200万元，同时被告履行先履行抗辩权，暂停支付租金。2017年7月7日，被告再次向原告方送达了《律师函》。另查明1、2016年7月16日，被告赵文章与案外人宋*挥、赵*明分别签订了《借名开店协议书》，载明被告已承租原告的商铺开设“衣博汇”服装连锁超市，拟以个体工商户作为经营主体，两案外人系被告经营的“衣博汇”员工，经协商被告借用两案外人登记的个体工商户名义开设“衣博汇”，两案外人只是名义上的经营者，实际经营者及所有者为被告。2016年10月8日，案外人宋*挥作为出租人与承租人即案外人彭*、胡*伟、孙*容分别签订了《租赁合同》，约定由三承租人各自承租本案标的商铺中280、270、350平方米的面积作商铺使用。2、2017年6月20日，荆州市工商行政管理局沙市分局制发沙工商处字（2017）49号《行政处罚决定书》，认定“沙市区宋*挥服装城”销售未标注信息的产品、将不合格产品以合格品的名义进行销售，根据《中华人民共和国产品质量法》等相关法律规定，作出了相应的行政处罚。本院认为，原、被告双方于2016年7月9日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。关于原告与标的商铺所有人签订的前手租赁合同明确约定了不得转租，且次租赁合同开始时间早于前手租赁合同，此两点是否影响原、被告双方签订的次租赁合同的效力的问题，本院认为，《合同法》第52条规定了合同无效的情形，本案中均不适用，故被告认为原、被告之间签订的《租赁合同》无效的抗辩于法无据，本院不予支持。庭审中，双方当事人均认可2016年7月9日双方签订的《租赁合同》于2017年10月19日解除，本院予以认可，本案争议焦点为被告是否应向原告给付150万元违约金？归纳原告陈述和证据，原告主张被告存在以下违约行为：1、因违法经营受到行政处罚；2、被告突然退出，未支付水电费用等，导致租赁物闲置；3、转租。关于第1点，被告在租赁期间受到了工商行政处罚是事实，而《租赁合同》中明确约定，受到国家机关行政处罚的视为被告违约，故此违约情形本院予以确认。关于第2点，被告中途退场是事实，其抗辩退场是因为原告方违约，此点已另案审理，另案中认定被告主张的原告违约不成立，因此被告在合同履行期未届满时无合理合法理由退场，系违约。关于第3点，被告否认系转租的理由是诸如宋*挥、赵*明、彭*、胡*伟、孙*容均系原告经营的“衣博汇”的员工，并于庭后提交了证据2，证明原告公司对宋*挥、赵*明存在的明知，本院认为，关于“衣博汇”作为经营业态在工商登记管理方面的体现、被告是否为“衣博汇”的经营者、被告声称的宋*挥、赵*明等系其工作人员的劳动关系证据体现，被告均未能提交，且即便宋*挥、赵*明系被告开设的“衣博汇”的员工，但从被告提交的现有证据来看，宋*挥与案外承租人彭*、胡*伟、孙*容分别又签订了《租赁合同》，若如被告陈述案外承租人彭*、胡*伟、孙*容仍然系“衣博汇”员工，那么此三人应如宋*挥、赵*明一样签订《借名开店协议书》而不是《租赁合同》，现被告主张案外承租人彭*、胡*伟、孙*容仍系其员工却无法提供任何证据证明，理由牵强，本院不予采信，因此，本院认定被告存在转租的违约行为。《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中明显原告选择适用违约金条款。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”关于原告实际受到的损失，原告当庭提交了证据7予以证明，体现在水电费和搬运费。被告当庭陈述，2017年6月16日前的水电费已付清，之后表示不清楚，然后被告未再予以查实并继续举证，故本院认定被告应付2017年6月17日至7月16日的水电费，对此原告提交了缴费通知单载明此期的费用为60807元，被告虽不予认可但未能提交反证，故本院认定原告的水电费损失为60807元，之后被告退场，不存在水电费用开支，对原告所举的2017年7月16日之后产生的空调和扶梯电费，均不予认可；关于原告提交的搬运费损失，无法体现与本案的关联性，不予认可。另外，原告还存在租金损失，理由如下：《租赁合同》约定了6个月的免租期，本院考虑到《租赁合同》仅履行了约1/5，酌情折合相应的免租期应为一个月另六天（30天×6个月÷5年），被告实际交纳了12个月的租金248万元，除一个月另六天的免租期外系2016年8月15日至2017年8月14日的租金，虽然被告于2017年7月上旬退场，但双方认可解除《租赁合同》的时间为2017年10月19日，故原告实际还存在2个月另5天（2017年8月15日至2017年10月19日）的租金损失计447306元（248万÷12个月×2个月+248万÷365天×5天）。综上，原告的实际损失共为508113元（60807元+447306元）。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院认定被告应向原告给付违约金660547元（508113元×130%）。扣除已给付的定金50万元，被告实际还应向原告给付违约金160547元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告荆州市荆恒商贸有限公司与被告赵文章于2016年7月9日签订的《租赁合同》于2017年10月19日解除。二、被告赵文章于本判决生效之日起十日内向原告荆州市荆恒商贸有限公司给付违约金160547元。三、驳回原告荆州市荆恒商贸有限公司其它诉讼请求。被告赵文章如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18300元，由原告荆州市荆恒商贸有限公司负担16340元，由被告赵文章负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审判长 张 华审判员 李 娅审判员 周 备二〇一九年二月二十五日书记员 徐雪峰