辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0281民初3177号原告：李东，女，1964年12月18日生，汉族，无业，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：吴志兰，女，1948年4月9日生，汉族，瓦房店防爆电器厂退休工人，现住瓦房店市。被告：大连万众房地产开发有限公司，住所地瓦房店市钻石街33—**。统一社会信用代码：91210281711330575K。法定代表人：张忠贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：王英祖、郑长红，均系辽宁瀛秀律师事务所律师。被告：瓦房店市城乡建设拆迁处，，住所地瓦房店市北共济街一段**统一社会信用代码：912102817644208143。投资人：孙旭林。第三人：蔡有地，男，1954年11月8日生，汉族，现住瓦房店市。第三人：殷福红，女，1956年2月14日生，汉族，现住。第三人：吴志兰，女，1948年4月9日生，汉族，瓦房店防爆电气厂退休工人，现住瓦房店市。原告李东与被告大连万众房地产开发有限公司（以下简称万众房地产）、瓦房店市城乡建设拆迁处（以下简称城乡拆迁处）、第三人蔡有地、殷福红、吴志兰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年5月5日作出（2012）瓦民初字第3487号民事裁定，原告李东不服提起上诉，大连市中级人民法院于2014年9月24日作出（2014）大民一终字第1516号民事裁定，李东不服该裁定，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年3月31日作出（2015）辽审四民申字第528号民事裁定：指令大连市中级人民法院再审本案。大连市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）辽02民再70号民事裁定：撤销（2014）大民一终字第1516号民事裁定和（2012）瓦民初字第3487号民事裁定,指令瓦房店市人民法院对本案进行审理。本院于2017年12月21日作出（2017）辽0281民初4596号民事判决，原告李东不服提起上诉，大连市中级人民法院于2018年4月24日作出（2018）辽02民再64号民事裁定，撤销（2017）辽0281民初4596号民事判决，发回重审。本院于2018年6月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告李东及其委托诉讼代理人吴志兰、被告万众房地产的委托诉讼代理人郑长红、王英祖、第三人吴志兰到庭参加诉讼，被告城乡拆迁处、第三人蔡有地、殷福红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告李东及其委托诉讼代理人吴志兰、被告万众房地产的委托诉讼代理人王英祖、第三人吴志兰到庭参加诉讼，被告城乡拆迁处、第三人蔡有地、殷福红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李东向本院提出诉讼请求：1、被告万众房地产与城乡拆迁处赔偿原告财产损失2004665元，或以赔偿时改建地段房屋的市场价格为基准确定；2、被告万众房地产与被告城乡拆迁处支付原告李东搬迁补助费800元及自2007年3月26日至财产损害赔偿付清时止的安置补助费72600元；3、承担诉讼费及律师代理费2万元等一切费用。上述合计2098065元。事实与理由：一、二被告违法强制拆除原告合法财产10间266.8㎡二层楼房和83.22㎡临建房，致案涉房屋灭失，侵害原告的产权，应依法承担全面足额的赔偿责任，赔偿不应低于因依法拆迁所应得的补偿，按改建地段房屋的市场价格为基准确定，原动迁区改建的xx区x栋楼xx室，2018年4月18日，被告万众房地产以6500元/㎡对外出售，故对原告房屋损害赔偿应是6500/㎡×308.41㎡=2004665元。庭审中，原告变更第一项请求按1850460元（6000元/㎡×308.41㎡）赔偿损失。被告万众房地产辩称，1、本案实质是拆迁安置纠纷，原告提到搬迁补助费800元,我们认可。临时安置补助费如果原告一直没有住进安置的房屋确实也应该给。被告认同原告说的56号文件，也愿意按照1700元补偿，原告请求按现在房屋市场价格没有法律依据。2、被告万众房地产在整个拆迁过程中没有过错，不应承担赔偿责任。在当时根本就没有原告这个人出现，我们对案涉房屋也找到了当时涉事的人员吴志兰和蔡有地，当时吴志兰以面积不对为由不愿意签协议，拆迁之后我们一直预留了这个地区的房屋直至今天，自2007年2月到2012年4月，案涉房屋所有权权属在拆除时并未最终确定。3、关于房屋涨价的损失，被告没有过错，不应当承担这部分的损失。4、关于面积，吴志兰和蔡有地签定协议或和原告签订买卖合同全都载明建筑面积是190.88㎡，唯独和被告讲起来就一定要讲其面积是266㎡，双方争议的仅限于临建的面积。临建的面积当时在拆迁时，被告找吴志兰和蔡有地核对，最后蔡有地签字确认是63.22㎡。临建的面积不是当事人说的算，是二被告工作人员现场测量后确认的。所以被告能够给其安置的和补偿的也仅限于190.88㎡。5、原告请求已过二年诉讼时效，不应得到支持。6、第三人吴志兰对原告的财产损害有过错，吴志兰一直以案涉房屋所有权人身份进行诉讼，影响原告的回迁安置。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告城乡拆迁处未到庭、未答辩。第三人蔡有地、殷福红未到庭、未有陈述意见。第三人吴志兰述称，同意原告李东的诉讼请求。因我与蔡有地之间对于案涉房屋的产权纠纷于2012年4月1日才最终依法确认吴志兰取得案涉房屋合法有效，故原告李东于2012年7月9日起诉未过诉讼时效。因二被告拆除案涉房屋，所以我无法告知案涉房产是原告李东的。被告万众房地产违反《瓦房店市房屋拆迁管理暂行办法》规定，未与李东或房照持有人吴志兰签订任何协议。这个钱不赔偿给我也应赔给李东，不管是谁的房子，都应依法赔偿。经审理查明，2002年6月13日，吴志兰与蔡有地签订《房屋交易协议书》，约定蔡有地2002年5月30日将位于瓦房店市二层楼房捌间卖给吴志兰。2002年6月13日，吴志兰办理了案涉房屋房照,证号瓦农房执字第××号，房屋层数贰层，面积190.88㎡，间数捌间。同日，吴志兰与蔡有地又签另外一份《房屋买卖契约》，约定吴志兰将案涉房屋出售给蔡有地，价格11.7万元，蔡有地于2002年9月13日付定金9000元，此后每隔三个月付定金9000元，直至于2003年4月13日付清购房款11.7万元，吴志兰在2003年4月13日收足蔡有地购房款，无条件协助蔡有地办理房屋权属变更登记，吴志兰无偿将该房屋租给蔡有地3个月，期限自2002年6月13日始至2002年9月13日止，若蔡有地不能按期付清定金，则吴志兰即刻将案涉房屋转让给他人。但案涉房屋未交付给吴志兰，一直由蔡有地居住至拆迁。2004年4月20日，吴志兰向李东借款16万元，约定月息2分，借期一年。2006年12月10日，吴志兰与李东签订《抵债协议》，约定将案涉房屋抵顶给李东用以偿还16万元借款本金及利息，房屋价值29.4万元。2007年3月20日，李东以吴志兰为被告，向本院提起抵债协议附随义务纠纷诉讼，本院于2007年3月22日作出（2007）瓦民合初字第404号民事调解书，调解确认房屋抵债协议有效，吴志兰协助李东办理过户。2007年4月5日，本院作出（2007）瓦民执字第618号民事裁定书，因“被执行人拒不履行”，裁定将案涉房屋过户到李东名下，产权归李东所有。2007年2月6日，蔡有地、殷福红与案外人蔡希玉、蔡玲玲作为共同原告起诉吴志兰，请求确认蔡有地与吴志兰签订的房屋买卖合同无效。2007年6月1日，本院作出（2007）瓦民房初字第××号民事判决，判决蔡有地与吴志兰的房屋买卖协议无效。吴志兰不服该判决提起上诉，大连市中级人民法院于2007年12月17日作出（2007）大民房终字第××号民事裁定，裁定撤销（2007）瓦民房初字第××号民事判决书，发回重审。2008年10月23日，本院作出（2008）瓦民初重字第802号民事判决，判决房屋买卖协议无效。吴志兰不服该判决提起上诉，大连市中级人民法院于2009年10月29日作出（2009）大民二终字第250号民事判决，判决撤销（2008）瓦民初重字第802号民事判决，驳回蔡有地等人的诉讼请求。另查，2002年7月30日，瓦房店市人民政府将《瓦房店市城市房屋拆迁管理暂行办法》以文件的形式印发，该《办法》规定：拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人因拆迁而迁出的，一次性支付每户搬迁补助费800元；实行货币补偿的，一次性支付每户安置补助费1000元。拆除拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁行政管理部门审核同意后实施拆迁；拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全等等。2006年12月25日，被告万众房地产（甲方）与被告城乡拆迁处（乙方）就万众.新华人家棚户区改造项目房屋签订《委托拆迁协议书》，约定：乙方应负责代为甲方办理拆迁有关法律手续，办理拆迁许可证，下达通知书等工作，负责拆迁文书等工作，负责办理拆迁过程中的证据保全手续，申请裁决手续及强制拆迁手续，负责在规定的时间内完成拆迁范围内拆迁户的搬迁及签订相应拆迁补偿安置协议，负责做好拆迁房屋的面积、产权核对工作等内容。2007年1月15日，被告万众房地产与被告城乡拆迁处联合发出案涉房屋所在区域的拆迁通知。案涉房屋已于2008年10月15日被被告城乡拆迁处拆除。2009年12月16日，吴志兰以万众房地产、城乡拆迁处、蔡有地为被告，向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，请求确认万众房地产、城乡拆迁处、蔡有地签订的案涉房屋拆迁协议无效；请求万众房地产、城乡拆迁处与吴志兰签订拆迁安置或产权调换协议。本院于2010年12月28日作出（2010）瓦民初字第539号民事判决，判决驳回吴志兰的诉讼请求。吴志兰不服提起上诉，大连市中级人民法院于2011年11月18日作出（2011）大民二终字第674号民事裁定，确认吴志兰的起诉不符合民诉法规定的起诉条件，裁定撤销（2010）瓦民初字第539号民事判决，驳回吴志兰的起诉。2011年8月8日，殷福红以瓦房店市城乡建设规划局为被告、吴志兰、蔡有地为第三人，向本院提起房屋登记行政确认诉讼，请求撤销瓦房店市城乡建设规划局颁发给吴志兰的案涉房屋房照。本院于2011年11月9日作出（2011）瓦行初字第58号行政判决，判决驳回殷福红的诉讼请求。殷福红不服提起上诉，大连市中级人民法院于2012年4月1日作出（2012）大行终字第34号行政裁定，以超过诉讼时效为由，裁定撤销（2011）瓦行初字第58号行政裁定，裁定驳回殷福红的起诉。2012年7月10日，李东以万众房地产、城乡拆迁处为被告，向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，请求赔偿财产损失1788778.00元，支付搬迁补助费800元及自2007年1月15日至2012年6月15日安置补助费30000元至该案执行结束为止。诉讼过程中，万众房地产申请追加蔡有地、殷福红、吴志兰为第三人。2014年5月5日，本院作出（2012）瓦民初字第3487号民事裁定，驳回李东的起诉。李东不服提起上诉，大连市中级人民法院于2014年9月24日作出（2014）大民一终字第1516号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。李东不服该裁定，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年3月31日作出（2015）辽审四民申字第528号民事裁定：指令大连市中级人民法院再审本案。大连市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）辽02民再70号民事裁定，撤销（2014）大民一终字第1516号民事裁定和（2012）瓦民初字第3487号民事裁定，指令瓦房店市人民法院对本案进行审理。再查，原告知晓案涉房屋拆迁，原告称因为蔡有地和吴志兰一直在打官司，房照还是吴志兰的名字，所以就把事情交给吴志兰处理。被告城乡拆迁处给原告提供一份加盖公章的《拆迁户登记表》，该表记载户主姓名蔡有弟，地面，地面附着物数私**1111.5×2=266.8，临建：5.7×14.6=83.22。被告认为该证据没有蔡有地签名，对该表记载的面积不认可。蔡有地在案涉房屋所在区域无房屋。原告申请对原动迁区瓦房店市新华办事处西山屯被拆迁房屋地段新建的新华办事处新华人家小区西环北街C区房地产每平方米的市场价格进行评估，本院通过大连市中级人民法院摇号选定大连今朝房地产土地评估咨询有限公司进行估价，该公司于2018年9月25日向原告发放一份《风险告知书》，内容：需评估项目并无实物，根据委托鉴定项目内容，申请评估区域市场调查价格，不能出具房地产估价报告，只能出具区域市场调查报告，此类报告为咨询类报告，仅供参考。2018年10月19日，该公司出具今朝房咨字第××号《房地产市场价值咨询报告》，记载：区域范围为瓦房店市xx六栋房地产，咨询时点（2018年9月4日）的区域市场价值约为人民币6000元/㎡。被告万众房地产提供五份《商品房买卖合同》及一份2018年新华人家销售表，其中2018年5月、7月出售的xx两处商品房价格分别为5550元/㎡、5800元/㎡。庭审后，原告于2018年12月20日对每平方米的赔偿价格两次向本院提出书面意见，分别为5700元/㎡、5800元/㎡。被告万众房地产与第三人蔡有地、案外人王希章、张淑雄、于志峰等人签订的《拆迁安置协议》、《被拆迁人回迁合同书》中，对住人临建房面积均约定折半计算。上述事实，有《房屋买卖契约》、房产执照、民事调解书、民事判决书、行政裁定书、《瓦房店市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《委托拆迁协议书》、《拆迁户登记表》、《房地产市场价值咨询报告》、《商品房买卖合同》、2018年新华人家销售表、《拆迁安置协议》、《被拆迁人回迁合同书》、原告提出的赔偿意见及各方当事人陈述等在卷为凭，经本院开庭审查和质证，可以认定。本院认为，私人的合法财产受法律保护，任何单位或个人，违法侵犯公民、法人或者其他组织合法取得的房屋产权，应依法承担民事责任。本案的争议焦点有三个：一是本案是否超过诉讼时效；二是被告拆迁行为是否构成侵权，应否赔偿原告财产损失；三是如应赔偿，损失如何确定。对第一个焦点问题，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。本案因各方当事人对案涉被拆迁房屋的诉讼持续至今，故原告诉请财产损害赔偿属于在诉讼时效内行使权利，对被告主张本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。对第二个焦点问题，案涉房屋在拆迁当时产权登记所有人为第三人吴志兰，实际占有和使用人为第三人蔡有地，被告万众房地产和城乡拆迁处在拆迁时知晓案涉房屋产权存在争议，万众房地产同时与吴志兰和蔡有地签订拆迁补偿，但吴志兰因对案涉房屋拆迁面积存在异议未签订协议，万众房地产称为了整个拆迁工程进度遂对案涉房屋进行了拆除，该行为即在未与被拆迁人达成补偿协议的情况下强行拆除被拆迁人的房屋，具有违法性，按照侵权责任法第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”之规定，万众房地产应承担侵权责任。城乡拆迁处在面积、产权存在争议的前提下，未按《委托拆迁协议书》约定做好证据保全，遂对案涉房屋予以拆除，其行为不符合《委托拆迁协议书》的约定，亦应承担侵权责任。由于二被告的共同侵权导致原告房屋灭失，按照侵权责任法第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害，应当承担连带责任”之规定，原告的损失应由二被告承担连带赔偿责任。被告万众房地产辩称其在拆除案涉房屋时无过错的抗辩意见，本院不予采纳。对第三个焦点问题，首先，应确定案涉房屋的建筑面积与临建面积。被告万众房地产、城乡拆迁处知晓案涉被拆迁房屋产权、面积存在争议而在拆迁时未申请证据保全，被告万众房地产虽与第三人蔡有地签订拆迁补偿协议及回迁合同，但该协议及回迁合同中约定的面积对原告不具有约束力，不能作为原告案涉被拆迁房屋面积的依据。被告城乡拆迁处具有核对被拆迁房屋面积的义务，《拆迁户登记表》记载“户主姓名蔡有弟”及房屋面积并加盖公章，系被告城乡拆迁处履行约定义务的表现，被告万众房地产虽然以蔡有地未在表上签名而对该证据予以否认，但因第三人蔡有地在案涉被拆迁地段并无房屋，故可以认定该《拆迁户登记表》上面积即为案涉被拆迁房屋的面积，结合房产执照记载，案涉被拆迁房屋有产权登记的建筑面积190.88㎡，剩余159.14㎡（266.8㎡-190.88㎡+83.22㎡〕为临建面积。被告万众房地产主张应按房屋执照上190.88㎡计算的辩解，无事实依据，本院不予采纳。其次，应确定每平方米赔偿标准。案涉房屋因二被告的违法拆除而灭失，已不具有对被拆除房屋进行评估的基础。同地段现在的房地产市场价格已经比拆迁当时同地段的市场价格有了较大上涨，在此前提下，被告辩称按拆迁时同地段市场价格1700/㎡予以赔偿，已不能依法保护产权人的合法权益。结合被告在2018年出售的动迁区域两处商品房的价格，参考《咨询报告》及原告的赔偿意见，按有利于保障原告房屋产权得到全面赔偿的原则，本院酌定每平方米价格为5783元〔（5800元/㎡+5550元/㎡+6000元/㎡）÷3〕。最后，应确定赔偿数额。参照被告万众房地产与案外人对登记产权面积计算的标准及住人临建面积折半计算的标准，被告应赔偿原告损失的数额为1564012元（190.88㎡×5783元/㎡+159.14㎡÷2×5783元/㎡）。原告请求被告承担律师代理费，因无法律依据，本院不予支持。原告请求被告给付搬迁补助费与安置补助费，因本案系物权项下的财产损害赔偿纠纷，而非合同项下的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，虽然被告万众房地产辩称按拆迁安置应付原告搬迁补助费800元与安置补助费1000元，但因原告此项诉讼请求与侵权纠纷不属于同一法律关系,故本案不能一并处理，原告此项请求预交的案件受理费804元予以退还。原告在诉讼过程中减少诉讼请求，其减少诉讼请求部分预交的案件受理费1689元亦予以退还。原告对其不当请求应承担相应的案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后三十日内，被告大连万众房地产开发有限公司与被告瓦房店市城乡建设拆迁处连带赔偿原告李东财产损失1564012元；二、驳回原告李东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22984元（原告预交），退给原告李东2493元，实际收取20491元，由原告李东负担3358元，由被告大连万众房地产开发有限公司与被告瓦房店市城乡建设拆迁处负担17133元。评估费15000元（原告预交），由被告大连万众房地产开发有限公司与被告瓦房店市城乡建设拆迁处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  顾仁华审 判 员  张 杰人民陪审员  马兆贵二〇一九年二月二十日书 记 员  王 楠