广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初4696号原告：黄雪芳，女，汉族，1984年9月14日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：黄淋，广东宝晟律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠州大道江北段15号。负责人：廖雪妮。委托代理人：周鹭，女，汉族，1982年11月6日出生，系公司员工。第三人：朱敏旺，男，汉族，1978年11月12日出生，住址：安徽省池州市贵池区。原告黄雪芳诉被告中国农业银行股份有限公司惠州分行、第三人朱敏旺案外人执行异议之诉一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄雪芳诉称：原告于2018年收到惠城区人民法院送达的（2018）粤1302执异77号《执行裁定书》，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议裁定事项，缺乏事实和法律依据，特提起本次诉讼，具体事实和理由如下：2013年9月16日及2013年9月19日，第三人因家庭生意资金周转分两次向原告的丈夫温志良借款25万元，并约定还款日期。由于第三人无法按期归还借款，第三人及其配偶张芬芳同意将其（夫妻）共同购买的位于惠州市××区××街道××玉××楼××房出让给原告，以25万元欠款相抵。2014年3月19日，原告与第三人、张芬芬签订了《商品房转让协议书》，协议约定，因考虑到房产过户中房产税在房产购买未满五年税收过高的问题，双方协议在购买合同之日起算五年后再办理房产过户手续，第三人、张芬芬须无条件全力配合原告办理相关手续。协议并约定自转让合同签订之日起，在未过户的情况下乙方开始如期向银行偿还房贷款。《商品房转让协议书》签订后，原告依约每月按时偿还银行贷款，并对房产进行装修入住，于2015年2月份实际使用至今，涉案房屋的物业管理费、水电费等相关费用均由原告实际支付。原告考虑到涉案房产未过户，房屋所有权存在不确定性，于2015年8月向惠州市惠城区人民法院起诉第三人、张芬芬二人请求法院判令两被告履行合同，将涉案房产过户到原告名下。法院受理后作出（2015）惠城法仲民初字第966号判决书，认定“原、被告签订的《商品房转让协议书》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。……原、被告在《商品房转让协议书》中约定，双方在合同签订之日起五年后再办理房屋过户手续，二被告须无条件全力配合原告办理相关手续。该转让协议签订日期为2014年9月19日，截至到庭审时，尚未到达双方约定的过户期限。故原告要求判令被告履行过户义务的诉讼请求，本院不予支持”，该判决作出后，原、被告双方均未提起上诉，目前该判决已经发生法律效力。原告认为，涉案房产虽登记在第三人名下，但实际出资人及使用人为原告，法院在处理被告和第三人金融借贷纠纷案中查封涉案房产显然错误。另，截至起诉之日，原告与第三人在《商品房转让协议书》约定的房产过户期限已届，涉案房产依约应当转让登记至原告名下。因此，原告依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条规定，请求法院依法解除强制执行措施，并确认涉案房产归原告所有。综上所述，法院查封原告出资购买的位于惠州市××区××街道××玉××楼××房屋属于查封错误，为了维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求依法判如所请。1、请求法院撤销（2017）粤1302执6841号案中关于查封惠州市××区××街道××玉××楼××房屋的强制执行执行措施，并解除对上述房屋的查封。2、请求法院判决惠州市××区××街道××玉××楼××房屋的所有权归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。被告中国农业银行股份有限公司惠州分行辩称：原告与第三人之间的房屋转让合同，被告不知情，也不同意其转让行为，根据第三人与被告签订的借款合同，第三人是以涉案房产作为抵押向被告申请住房按揭贷款，合同中明确约定第三人对抵押房产的任何处分（包括转让房产）都必须经过债权人即被告的同意，但原告与第三人私下转让涉案房产的行为并没有通知被告，更没有征得被告的同意；原告对第三人的债权是普通债权，被告对第三人的信用卡贷款债权也是普通债权，对于涉案房产各普通债权应按债权比例对涉案房产的处置变现款进行分配。综上，请求法院依法对涉案房产进行拍卖处置，在归还被告有抵押优先权的个人住房按揭贷款之后剩余价款应由原告与被告按债权比例分别受偿。第三人朱敏旺述称：一、答辩人确实已将涉案房屋转让给被答辩人，用于抵偿拖欠被答辩人丈夫温志良的借款25万元，双方签订转让协议。答辩人因生意资金周转困难，于2013年9月16日向温志良（被答辩人的丈夫）借入款项50000元，借款期限为2013年9月16日至2014年11月16日，双方签订《借据》予以确认。之后，答辩人又在2013年9日19日向温志良借入款项200000元，借款期限为2013年9月19日至2014年3月19日，双方签订《借款合同》予以确认。因此，答辩人累计共向温志良借入款项本金25万元。2013年4月26日，答辩人和配偶张芬芬在向惠州市东日实业发展有限公司购买位于惠州××新区陈江街道××楼××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积152.22平方米）的房产一套，首期款为人民币181831元，余款41万元申请银行按揭。答辩人与温志良借款到期后，答辩人因无力还款，于是和答辩人配偶张芬芬商量决定将登记在答辩人和张芬芬名下的上述房产转让给被答辩人，用于抵偿25万元的债务，答辩人及张芬芬与被答辩人签订《商品房转让协议书》予以确认。由于签订协议时该套商品房购买未满五年，为了节约过户税费，双方在协议书约定在合同签订后五年再办理过户手续，在未过户的情况下被答辩人开始如期向银行偿还房贷，如到协议过户的日期时答辩人无故不为被答辩人办理过户手续，或因答辩人原因导致无法过户，视为答辩人违约；等等。合同签订后，答辩人如约将涉案房产交付给被答辩人使用，被答辩人对房屋进行装修使用，并且由被答辩人每月准时向贷款银行转入款项偿还按揭贷款，答辩人从未在该房屋居住或使用过。二、涉案房屋已经实际交付被答辩人使用，由被答辩人每月偿还银行贷款，答辩人只是名义上的所有人，实际上涉案房屋归被答辩人所有。被答辩人拖欠答辩人借款本金25万元，用涉案房产用于抵偿该笔债务，虽然该房产还登记答辩人名下，但实际该房屋由被答辩人在实际支配使用，由被答辩人每月偿还银行贷款，答辩人从未在房屋居住或使用过。因此，该套房屋实际不属于答辩人的财产，法院属于查封错误，请求法院予以解封。答辩人因资金困难拖欠银行信用卡欠款是事实，答辩人已在尽力筹款偿还银行欠款。查明的案件事实经审理查明：原告称2013年9月16日、19日，第三人因家庭生意资金周转分两次向原告的丈夫温志良借款25万元，并约定还款日期。由于第三人无法按期归还借款，第三人及其配偶张芬芳同意将其（夫妻）共同购买的位于惠州市××区××街道××玉××楼××房出让给原告，以25万元欠款相抵。2014年9月19日，原告与第三人、张芬芬签订了《商品房转让协议书》，协议约定，第三条因考虑到房产过户中房产税在房产购买未满五年税收过高的问题，双方协议在购买合同之日起算五年后再办理房产过户手续，第三人、张芬芬须无条件全力配合原告办理相关手续。协议并约定自转让合同签订之日起，在未过户的情况下原告开始如期向银行偿还房贷款。《商品房转让协议书》签订后，原告依约每月按时偿还银行贷款，并对房产进行装修入住，于2015年2月份实际使用至今，涉案房屋的物业管理费、水电费等相关费用均由原告实际支付。原告于2015年8月向惠州市惠城区人民法院起诉第三人、张芬芬二人请求法院判令两被告履行合同，将涉案房产过户到原告名下。本院受理后作出（2015）惠城法仲民初字第966号判决书，认定“原、被告签订的《商品房转让协议书》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。……原、被告在《商品房转让协议书》中约定，双方在合同签订之日起五年后再办理房屋过户手续，二被告须无条件全力配合原告办理相关手续。该转让协议签订日期为2014年9月19日，截至到庭审时，尚未到达双方约定的过户期限。故原告要求判令被告履行过户义务的诉讼请求，本院不予支持”，该判决作出后，原、被告双方均未提起上诉，该判决于2016年12月2日已经发生法律效力。中国农业银行股份有限公司惠州分行诉朱敏旺信用卡纠纷一案［（2014）惠城法民二初字第592号］。本院于2017年10月20日，作出《民事判决书》，判决：朱敏旺自本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司惠州分行偿还透支分期本金、手续费共计人民币165238.13及利息、滞纳金。因第三人朱敏旺未履行上述法律文书确定的义务，被告向本院申请执行。执行过程中，本院作出（2017）粤1302执6841号《执行裁定书》于2018年1月12日，查封了登记第三人及其配偶张芬芳共同购买的位于惠州市××区××街道××玉××楼××房。原告得知上述信息后，向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2018年4月4日，本院作出（2018）粤1302执异77号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至本院。裁判理由和结果本院认为：原告与第三人及其配偶张芬芳签订的《商品房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案涉案房产在本院查封前，已签订了正式的《商品房转让协议书》，原告也支付了部分房款，但是原告和第三人在协议书中约定在购买合同之日起算五年后再办理房产过户手续，该转让协议签订日期为2014年9月19日，原告请求第三人配合办理有关过户手续的请求也被本院依法驳回，原告作为房产的购买人应当预见长期未过户可能存在的法律风险，且涉案房产尚处于按揭还贷阶段，已被抵押给被告，在未清偿剩余按揭贷款，抵押权尚未注销前，不具备过户条件。因此，原告自身存在一定过错，导致涉案房产至今未能过户。故，原告请求停止对于本案涉案房产的执行，缺乏有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：驳回原告黄雪芳的诉讼请求。案件受理费9718.3元（原告已预交），由原告黄雪芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年二月二十日法官助理郑慧书记员张莉茱