江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10320号上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州街道板门口**。法定代表人：侯传宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱庆伟，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：江苏王春美容实业有限公司，住所地，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街******法定代表人：朱平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏伟，江苏曹骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马炤，江苏曹骏律师事务所律师。上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合人民商场）与上诉人江苏王春美容实业有限公司（以下简称王春美容公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六合人民商场上诉请求：1.撤销一审判决第一项中有关抵扣的内容；2.撤销一审判决第二项，依法改判王春美容公司承担将案涉商铺恢复至毛坯状态的费用；3.撤销一审判决第三项，依法改判王春美容公司承担案涉商铺延期交还的占用费、租金和管理费迟延支付的利息损失；4.本案一、二审诉讼费用由王春美容公司承担。事实与理由：一、一审法院确认六合人民商场同意抵扣王春美容公司交纳的租赁保证金及管理费押金，属于事实认定错误。1.一审过程中，六合人民商场同意抵扣王春美容公司交纳的租赁保证金及管理费押金，是在法庭组织调解时所表明的观点，其前提是王春美容公司接受六合人民商场的调解方案。2.根据租赁合同及补充协议约定，在王春美容公司未按合同约定交还商铺时，六合人民商场有权在租赁保证金及管理费押金中扣除延期交房占用费和房屋恢复原状的费用。二、一审法院判决王春美容公司在判决生效40日内恢复至毛坯并返还六合人民商场，无合同和法律依据。原租赁合同及补充协议虽然约定王春美容公司可以在租赁期限届满之日起40日内将房屋恢复至出租人认可的状态并交还，这并不表示王春美容公司在拒付租金、管理费并拖延至今仍未交还房屋的情况下，仍有40天的宽限期，一审判决无合同和法律依据，且造成了六合人民商场的损失进一步扩大。三、一审法院认定合同期满后房屋空置期间所产生的使用费系南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发房地产公司）及六合人民商场扩大损失所致，无事实和法律依据。1.租赁合同及补充协议对合同期满后房屋交还的时间、方式及延期交还的违约责任做了明确的约定，按该约定交还租赁房屋是王春美容公司的合同义务，而合同并没有约定出租人有催交义务。2.2016年9月27日王春美容公司向长发房地产公司发函，告知不再续租并要求就诉争房屋进行交接，但是并未按照租赁合同约定的方式，结清租金、恢复原状并将房屋及钥匙交还。在此情况下，长发房地产公司于2016年10月8日回函王春美容公司，要求对账后结清相关费用再办理房屋交接手续，并无不妥。3.2016年11月10日，长发房地产公司发函要求王春美容公司将诉争商铺交还六合人民商场。王春美容公司在接到该函后，从未与六合人民商场办理房屋交接手续，以实际行动表明其拒绝履行交接手续：拒绝支付租金、未将房屋恢复原状、将房屋上锁、未交出房屋钥匙。4.在本次诉讼前，六合人民商场多次以电话和短信方式，与王春美容公司实际控制人王春联系，均未得到回复。四、一审判决认定王春美容公司未及时向六合人民商场支付款项并非故意违约，并以此为由不支持六合人民商场主张的迟延支付期间利息，无事实和法律依据。1.王春美容公司未及时向六合人民商场支付租金和管理费，明显属于故意违约。2.延期支付的违约责任为租赁合同所约定，并不存在故意违约和非故意违约之分别。3.根据租赁合同14.1.2条约定，王春美容公司未按约定时间支付款项，须按逾期部分每日千分之一支付滞纳金。本案六合人民商场在起诉时己经考虑到案件的实际情况及王春美容公司的承受能力，只是按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准主张迟延支付期间的利息损失，己远远低于滞纳金约定的标准。王春美容公司辩称：1.六合人民商场称关于保证金同意抵扣是调解时的观点与事实不符。在一审的庭审笔录中有明确记载，六合人民商场是同意予以抵扣的。2.40天的恢复期是合同约定的，六合人民商场陈述不应给予40天的恢复期没有依据。另外，六合人民商场的第二项上诉请求，由一审的要求恢复原状已经变更为改判承担恢复费用，属于二审变更诉讼请求，请求二审对此不予理涉。3.王春美容公司认为2016年11月10日的函件并未收到，六合人民商场陈述在本次诉讼之前反复与王春美容公司联系，与实际不符。对于六合人民商场的该点上诉意见，王春美容公司同意一审法院的判决观点。4.关于一审判决不支持利息损失，王春美容公司同意一审法院的判决观点。综上，请求二审法院依法驳回六合人民商场的上诉请求。王春美容公司上诉请求：撤销一审判决，依法裁定驳回六合人民商场的起诉或改判驳回六合人民商场一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、六合人民商场原告主体地位不适格，一审法院认为六合人民商场有权依据其与案外人签订的《长发中心商铺租赁协议书》及《补充协议》向王春美容公司主张权利，无事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该规定，租赁物新所有权人基于原租赁合同与承租人建立租赁关系的前提是租赁物所有权变动发生在租赁期间，而六合人民商场于2018年取得案涉商铺所有权时，案涉商铺租赁期间早已届满，租赁协议也早已终止，王春美容公司与六合人民商场之间不可能建立租赁关系。在案涉商铺租赁期间，因六合人民商场尚未取得案涉商铺所有权，对案涉商铺不享有物权，其并不能基于上述法律规定取代上述租赁协议中出租人的地位，也就无权依据租赁协议向王春美容公司主张权利。另外，六合人民商场亦无权依据长发房地产公司2016年4月29日的公告主张租赁协议项下出租人的权利，因为该公告并不符合法定通知方式，且经营使用权归六合人民商场所有的公告内容，及一审判决认定的南京长发商业管理有限公司（以下简称长发商业公司）授权委托实质为权利让与的意思,在六合人民商场未取得案涉商铺所有权的情况下，均属于协议项下权利义务的概括性转移，该转移在未征得王春美容公司同意情况下，对王春美容公司不发生法律效力。因此，六合人民商场依据王春美容公司与案外人签订的租赁协议，向王春美容公司主张出租人的权利，主体不适格，应当驳回其起诉。二、即使王春美容公司原告主体适格，一审判决判令王春美容公司向六合人民商场支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金308337元、管理费200000元以及判令王春美容公司将案涉商铺恢复至毛坯状态并返还六合人民商场，亦无事实与法律依据。1.六合人民商场主张的2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金及管理费已过诉讼时效，王春美容公司在一审中提出时效抗辩，六合人民商场的该诉求依法应予驳回，一审判决遗漏了对时效抗辩的审查。根据租赁协议，2016年3月6日至2016年9月30日期间的租金及管理费，为租赁协议中最后二期租金，最后一期租金的约定支付时间为2016年7月5日前。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，即2017年7月4日诉讼时效期间届满，六合人民商场主张权利时，已超过1年诉讼时效。2.一审法院判决王春美容公司全额支付六合人民商场2016年4月1日至2016年9月30日期间租金308337元，无事实与法律依据。非承租人原因影响到承租人对租赁房屋利用的，承租人有权要求减免租金。王春美容公司租赁案涉商铺从事高端美容服务，客户对服务及服务环境均有较高要求，六合人民商场违反了租赁协议约定的义务，导致案涉商铺商场无人管理、存在安全隐患，致使王春美容公司客户不敢来店或对服务品质产生质疑，给王春美容公司造成不利影响，不得不在租赁期限届满前的2016年7月19曰搬离案涉商铺。鉴于非王春美容公司原因影响到其对案涉商铺的利用，王春美容公司有权主张减免上述受影响期间的租金。3.一审法院判令王春美容公司支付管理服务费200000元，无事实与法律依据。租赁协议对管理服务费有明确定义，管理服务费收取以提供管理服务为前提。在长发房地产公司将经营使用权授予鱼化龙公司之前，王春美容公司将管理费支付给提供管理服务的长发商业公司，之后由鱼化龙公司经营管理，管理费支付给鱼化龙公司，再后来经营管理方变更为众邦公司，管理费又支付给众邦公司，而在六合人民商场经营管理期间，无管理服务，六合人民商场则无权收取管理服务费，一审判决在认定案涉商铺所在广场无人管理情况下，依然酌定2016年4月1日至2016年9月30日期间的管理服务费200000元，无事实与法律依据。4.一审法院判令王春美容公司将案涉商铺恢复至毛坯状态并返还六合人民商场，无事实与法律依据。王春美容公司在租赁期满前已在案涉商铺附近选址、搬离案涉商铺，并在租赁期满前书面通知长发房地产公司，告知租赁期满不再续租并要求办理租赁协议终止相关交接手续，长发房地产公司不进行交接，且进入案涉商铺的主通道被长发房地产公司或六合人民商场上锁,长发房地产公司或六合人民商场对于王春美容公司早已搬离案涉商铺是清楚的，也一直对退还案涉商铺的现状未提出异议，应视为王春美容公司已退还案涉商铺，六合人民商场时隔两年要求王春美容公司将案涉商铺恢复至毛坯状态并返还的请求不应得到支持。六合人民商场辩称：一、关于六合人民商场诉讼主体问题。1.六合人民商场实际购买了涉案房屋，取得了涉案房屋的经营使用权，有权要求王春美容公司按照租赁协议的约定支付租金、归还商铺并承担违约责任。2.在一审过程中六合人民商场已经提供相关的权利转让通知，王春美容公司在认为这种情况的转移需要在其同意的情况下才发生法律效力的观点显然错误。3.由于涉案的租赁协议为三方协议，在取得经营使用权的同时，以三方协议中的一方长发房地产公司出具授权委托书，授权六合人民商场按照三方协议约定的时间和标准向王春美容公司收取管理费，该授权可以视为三方合同权利的转让，六合人民商场有权要王春美容公司按照租赁协议支付相关的管理费用。二、关于诉讼时效，六合人民商场主张租赁期间是2016年3月6日至2016年9月期间的租金和管理费。按照原租赁合同，付款的时间分别为2016年1月5日、2016年4月5日。2016年10月8日，长发房地产公司回函，要求王春美容公司前来对账，结清租金及管理费，办理房屋交接手续。2016年11月10日长发房地产公司发出答复函，要求王春美容公司向六合人民商场交纳2016年3月6日以后的租金及管理费。按照《中华人民共和国民法通则》，当时租金的诉讼时效为一年，管理费的诉讼时效为两年，即在2017年10月1日前租金和管理费的诉讼时效期间均未届满，根据最高人民法院相关司法解释的规定，租金和管理费的诉讼时效均为三年，本案诉讼时效不存在问题。三、关于租金的减免问题。王春美容公司认为商场无人管理方式，存在安全隐患，并没有事实依据。由于王春美容公司是直接与长发房地产公司签订的租赁协议，鱼化龙公司与长发房地产公司的整体租赁协议并不包括王春美容公司租赁的房屋，因此关联案件的判决结果和认定事实均不适用本案。王春美容公司在租赁期间也未提出终止合同或者减免租金的要求，其按照原租赁合同先后向鱼化龙公司及众邦公司支付了租金和管理费，间接证明其已实际使用租赁房屋并能够正常经营的事实。四、关于管理费问题。管理费事实上为租金的组成部分，长发房地产公司也履行了租赁协议中的约定义务，基本保证了王春美容公司的正常经营。根据王春美容公司提供的证据，王春美容公司最后向鱼化龙公司及众邦公司支付了管理费，即王春美容公司是认可长发商业公司提供的管理服务并收取管理费。一审判决并没有认定商铺无人管理，只是认为存在一定程度的混乱，已经在管理费上酌定给予免除。五、关于涉案房屋归还及拆除费用问题。1.租赁协议专门约定了关于租赁房屋归还的时间、方式和违约责任。房屋的归还至少应该包括归还、产权人确认、交还钥匙三个步骤，显然王春美容公司没有做到其中任何一个。2.王春美容公司仅凭2016年9月27日的告知函即认为已将租赁房屋归还，显然是不符合租赁协议约定。3.长发房地产公司在2016年10月18日、2016年11月10日的答复函中均明确指出了要求王春美容公司归还租赁房屋的具体要求。4.虽然租赁补充协议约定了王春美容公司逾期5天以上就有权强制收回物品，但是王春美容公司一直将租赁房屋上锁，且王春美容公司对租赁房屋的改造工程巨大，因此长发房地产公司综合考虑后，当时并没有强制收回。5.在一审判决后，由于六合人民商场已将涉案商铺租赁给了第三方，为了避免损失的进一步扩大，六合人民商场委托了案外人南京凯荣拆除有限公司将涉案的商铺拆除，并依据租赁合同直接在王春美容公司的租赁保证金中扣除了相关的拆除费用。综上，王春美容公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回其上诉请求，支持六合人民商场的上诉请求。六合人民商场向一审法院提出诉讼请求：1.判令王春美容公司支付2016年3月6日至2016年9月30日期间的房屋租金351400元、管理费349400元；2.判令王春美容公司支付2016年9月30日至实际归还房屋之日止的房屋租金及管理费（按照合同中租金和管理费的标准计算）；3.判令王春美容公司按照租赁协议约定将租赁房屋恢复原状；4.判令王春美容公司赔偿第一项诉请租金和管理费迟延支付期间的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2016年3月7日起至王春美容公司实际给付之日止）。一审法院认定的事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系案外人长发房地产公司所有。2008年9月28日，长发房地产公司（甲方）与长发商业公司（乙方）、王春美容公司（丙方）签订《长发中心商铺租赁协议书》，约定丙方向甲方租赁其投资建设的“长发中心”并同意接受乙方对该广场进行管理服务；管理服务费是指乙方对于包含约定场地在内的整体商业空间进行相关的管理和服务，包括直接或委托他人进行包括但不仅限于物业管理、整体形象推广等在内的管理和服务，并收取一定的管理服务费；丙方自愿向甲方承租南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层a16+A13商铺（以下简称诉争商铺），承租面积为840平方米；甲方提供给丙方诉争商铺之装修标准及设施状况，丙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有之建筑结构、隐蔽工程和装饰布置等，丙方自行装修、维保诉争商铺所涉及的一切装修、维保费用均由丙方承担；丙方应当在租赁期限届满之日或本协议提前解除之日前的适当时间内自付费用将诉争商铺连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的毛坯状态或甲方认可的状态，并于租赁期届满之日或本协议提前解除之日准时将诉争商铺交还甲方并将通向诉争商铺及广场洗手间或其他丙方可通行部分的钥匙交还甲方；如逾期交还诉争商铺，甲乙双方有权按照协议中日租金的2倍、管理费和其他费用的收费标准向丙方收取自租赁期届满之日或本协议提前解除之日起至丙方实际交还该物业之日止的使用费用，并有权从丙方交付的租赁保证金或管理费押金中扣除该款项，除非双方另有协议；逾期五天以上不交还物业的，甲方有权强制性收回物业，产生的一切损失由丙方承担；如丙方未将诉争商铺恢复至甲方交付时的毛坯状态或甲方认可的状态，甲方将委托第三方进行该项工作，由此产生的费用由丙方承担，甲方有权在丙方交纳的租赁保证金或管理费押金中扣除，不足部分丙方应在接到甲方通知后5日内补齐；租赁期限自2008年10月1日起至2016年9月30日，共96个月，其中含免租装修期自2008年10月1日起至2008年12月31日，共92天；该装修免租期内，丙方无须向甲方支付租金，但仍需向乙方支付管理费、相关共用事业费和其他费用；租金每三个月一期，其中2015年10月1日至2016年9月30日期间租金为616674元；租赁期内的年度管理费为613200元/年，每年分四期收取，每三个月为一期，每期管理费为153300元；管理费已包含甲方规定的商场统一营业时间内公共区域空调使用费、公共区域清洁费和安保费，大楼公共设备设施的维修和保养费用、水电公摊及整体形象推广费用等；丙方须在本协议签订的同时向甲方缴纳租赁保证金共计64000元，甲方另行出具收据；协议有效期内及协议有效期届满，若丙方无任何违约、没有给甲方造成损失及没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于丙方付清所有费用，将诉争商铺按协议约定交还甲方，且双方结清所有费用后的10个工作日内，不计利息如数退还丙方所缴纳的租赁保证金；丙方须在本协议签订的同时支付给乙方管理费押金86000元，乙方另行出具收据，协议有效期内及协议有效期届满，若丙方无其他拖欠款且将诉争商铺按协议约定交还甲方后10个工作日内，乙方无息退还丙方所缴纳的管理费押金；在协议有效期内，按先付后用的原则，丙方须于每个缴纳周期的首月5日之前支付该期的租金等费用给甲方，并同时将管理费支付给乙方，以上费用每三个月为一期支付一次；如丙方未按约定支付相应款项，须按逾期部分每日千分之一向甲、乙方支付逾期付款滞纳金。同日，甲乙丙三方还签订《补充协议》，约定甲方提供给丙方诉争商铺之装修标准及设施状况，承诺提供丙方给排水系统，丙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有的建筑结构、隐蔽工程和装修布置等，丙方可根据装修需要自行设计、施工楼梯部分，丙方自行装修、维保诉争商铺所涉及的一切装修、维保费用均由丙方承担；丙方应当在租赁期限届满之日起40天内或本协议提前解除之日自付费用将诉争商铺连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方认可的丙方设计制作的土建部分除外的状态，并于租赁期届满之日或本协议提前解除之日准时将诉争商铺交还甲方并将通向诉争商铺及该广场洗手间或其他丙方可通行部分的钥匙（如有）交还甲方；如逾期交还诉争商铺，甲乙双方有权按照协议中租金、管理费和其他费用的收费标准向丙方收取自租赁期届满之日40天后或本协议提前解除之日起至丙方交还诉争商铺之日止的使用费用，并有权从丙方交付的租赁保证金或管理费押金中扣除该款项，除非双方另有协议；逾期五天以上不交还诉争商铺的，甲方有权强行收回诉争商铺，产生的一切损失由丙方负担。上述合同签订后，长发房地产公司将诉争商铺交付王春美容公司使用，王春美容公司依约支付租赁保证金64000元及管理费押金86000元。2011年9月13日，长发房地产公司（甲方）与王春美容公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方委托长发物业公司为乙方提供物业服务，乙方对此知晓并认可；物业公司管理范围内的房屋维修及设备维护均由物业公司承担，甲方不再承担修缮责任，乙方对此已知晓并认可；本合同生效后，乙方租赁期内的物业管理费及有关费用均由乙方自行负责，自2011年10月1日起按租赁物业所属物业公司相关规定7.4元/平方米/月正常缴纳，甲方不再负担此费用，由甲方按原租赁合同面积×7.4元/平方米/月所得的金额在租赁总金额中扣除；租赁物业的水电费用及因本租赁行为所产生的其他费用均由乙方承担，租赁物业的水电费由乙方按实际使用量缴纳；若因乙方原因逾期支付上述各项费用，甲方委托的物业公司有权直接向乙方催收并主张相关权利，如因乙方欠缴相关费用导致甲方承担相关责任的，甲方有权向乙方追偿。2012年6月19日，长发房地产公司、长发商业公司向王春美容公司发出《房租缴纳通知书》，要求王春美容公司缴纳2012年7月1日至9月30日的房屋租金119881.75元及管理费134652元。2012年6月29日，王春美容公司向长发物业公司缴纳2012年7月至9月的物业费18648元。2013年9月29日，长发房地产公司（甲方）与长发商业公司（乙方）、鱼化龙公司签订《商铺整体承包租赁协议书》，约定：甲方同意将位于南京市秦淮区中山东路300号长发中心负一层、负二层北面商铺的房产租赁给丙方；物业承租面积共计12000平方米；丙方无权整体转租，否则甲、乙双方有权扣除丙方交纳的租赁保证金并终止本协议，丙方不得以实际承租人未按期缴纳租金为由拒绝向甲、乙方缴纳本合同项下的各项费用；租赁期限从2013年10月1日至2023年9月30日，年租金9600000元。2016年1月5日，长发房地产公司张贴《公告》称，由于鱼化龙公司欠缴租金、物业管理费及水电费，长发房地产公司已与其解除《商铺整体承包租赁协议书》，另长发房地产公司已与众邦公司签订房屋买卖协议，长发中心北面负一、负二层商业用房的经营方变更为众邦公司，众邦公司承诺将做好与鱼化龙公司的交接工作，延续各商户与鱼化龙公司签订的租赁合同，妥善处理各项事宜。2016年2月28日，南京恒锦物业管理有限公司向众邦公司发出《解除合同告知函》，称因众邦公司未履行合同而解除双方签订的《商业物业变更合同》，并停止提供物业服务。2016年3月6日，六合人民商场与长发房地产公司签订房屋买卖协议，长发房地产公司将长发中心北面负一、负二层下沉式广场出售给六合人民商场。2016年4月21日，长发中心业主委员会和南京长发联合置业有限公司联合发出通知，称“因下沉式广场目前无人管理……存在严重安全隐患……关闭B1、B2层通往写字楼的电梯……请各位业主绕行”。2016年4月29日，长发房地产公司张贴《公告》称，由于众邦公司无力支付后续购房款，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合人民商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合人民商场所有。2016年4月30日，六合人民商场张贴《公告》告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发房地产公司房租等费用，长发房地产公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合人民商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合人民商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合人民商场，15日内未腾空的，六合人民商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。南京市中山东路300号长发中心北面负一层房屋产权于2018年1月17日、负二层房屋不动产权于2018年2月13日登记至六合人民商场名下。长发房地产公司与王春美容公司签订《长发中心商铺租赁协议书》期限届满后，双方未再续签租赁合同。王春美容公司于2016年9月27日向长发房地产公司发出《告知函》，载明：“我方租赁贵司位于中山东路300号长发中心负一、负二层的商业用房，将于2016年9月30日租赁合同到期，我方决定不再继续承租，根据租赁合同约定，请贵司与我方正式办理合同终止相关交接手续，并于合同期满后10个工作日内退还我方租赁保证金64000元及管理费押金86000元。”长发房地产公司、长发商业公司于2016年10月8日向王春美容公司回函，载明：“我司自2013年10月1日起至今一直未收到贵司应当缴纳的租金及管理费，鉴于贵司来函决定不再续租并要求退还租赁保证金及管理费押金，请贵司收到本函后5个工作日内携带租金及管理费的缴费凭证原件来我司对账，我司将在贵司结清租赁期内租金与管理费后与贵司办理房屋交接及租赁保证金、管理费押金的退款手续。”2016年10月18日，王春美容公司向长发房地产公司发出《回复函》，载明：“贵司来函表示自2013年10月1日起至今未收到我方应当缴纳的租金及管理费，要求我方出具2013年10月至今的缴费凭证，我方认为贵司无权提出此要求，因为贵司在2013年10月8日至2016年9月30日期间，已将此处物业的所有经营权及产权分别转让给3个不同的机构，并以公告的形式告知所有承租方，在此3年期间，贵司并未按照合同约定履行任何义务与责任，也无权收取任何租金及管理费。……2013年10月8日，我方接到贵司通知，已将长发中心负一、负二层的经营权转让给鱼化龙公司，自2013年10月1日至2015年12月31日，此期间我方的所有租金都按时支付给了鱼化龙公司。2015年10月30日在没有接到任何通知的情况下，鱼化龙公司卷款消失，贵司又通知我方已将房产出售给众邦公司，我司又将2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金支付给了众邦公司。……2016年4月29日，贵司再次通知各商户由六合人民商场接替众邦公司履行购买协议，房屋经营使用权归六合人民商场所有，在整个租赁过程中，由于长发房地产公司3次转让经营管理权，每次转让后，改造工程对我方的正常运营造成了极大的影响，……2015年，封死其他所有商铺的大门，环境极差，对到店的客人造成不安全因素；路面通往负一层的主电梯被挡，客人无法通行；鱼化龙公司为了重新招租，将我方门口全部砌墙堵死，只留了一条非常狭窄的过道……现根据租赁合同约定，请贵司与我方正式办理合同终止相关交接手续，并于10个工作日内退还我方租赁保证金64000元及管理费押金86000元，若贵司以各种理由拒办交接手续，一切后果由贵司负责。”2016年11月10日，长发房地产公司再次回函王春美容公司，载明：“我司已于2016年3月6日将南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层下沉式广场的商业用房出售给六合人民商场，购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合人民商场所有，贵司已确认知悉该出售和授权行为。根据买卖不破租赁原则及我司的相关授权，贵司应当向六合人民商场缴纳2016年3月6日以后的租金及管理费。鉴于贵司不再续租，贵司可依据租赁合同相关条款，直接向六合人民商场办理房屋交接手续。”另查明，王春美容公司于2015年9月25日向鱼化龙公司支付2015年10月1日至2015年12月31日期间租金、管理费合计307469元。2016年1月15日，众邦公司向王春美容公司发出《催款通知书》，要求王春美容公司支付租金及管理费299382.01元。王春美容公司于2016年1月18日向众邦公司支付上述款项。2016年3月6日，长发商业公司向六合人民商场出具《授权委托书》，载明：“2016年3月6日，长发房地产公司将长发中心负一、负二层房屋出售给六合人民商场，并约定自购买协议签订之日起，该房屋的实际使用权、经营权归六合人民商场所有。现长发商业公司同意授权六合人民商场自2016年3月6日起，按照长发房地产公司、长发商业公司及王春美容公司三方协议约定的时间和标准，向王春美容公司收取管理费。”上述往来函件发出后，长发房地产公司或六合人民商场与王春美容公司始终未就诉争房屋办理交接手续，诉争房屋空置至今。案件审理过程中，王春美容公司提供营业执照、《房屋分租合同》、《个体工商户准予变更登记通知书》等一组证据，以证明其实际已于2016年7月19日搬离诉争商铺，双方未就诉争商铺办理交接手续，但此后六合人民商场将主通道大门上锁，故应当认定六合人民商场已经将诉争商铺自行收回。六合人民商场陈述其从未将主通道大门上锁，诉争商铺大门及主通道大门均是王春美容公司自行上锁的，且王春美容公司未与六合人民商场办理任何交接手续，故自合同期满后仍应继续支付使用费至实际交房之日止。另，关于王春美容公司向长发房地产公司、长发商业公司缴纳的租赁保证金及管理费押金，六合人民商场同意在本案中予以抵扣。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于六合人民商场要求王春美容公司支付2016年3月6日至2016年9月30日期间的房屋租金351400元的诉讼请求，一审法院认为，王春美容公司与长发房地产公司签订《长发中心商铺租赁协议书》及《补充协议》对于诉争商铺租金作出明确约定，王春美容公司应按约支付租金，六合人民商场系自长发房地产公司处购买诉争商铺，长发房地产公司亦认可自买卖协议签订之日起六合人民商场即对包含诉争商铺在内的中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋享有经营使用权，故六合人民商场有权向王春美容公司主张2016年3月6日至2016年9月30日期间的租金，但因王春美容公司已经按照长发房地产公司的指示要求并在众邦公司的催告下，将2016年一季度的房屋租金及管理费支付给了众邦公司，故六合人民商场有权向王春美容公司主张租金的期限应为2016年4月1日至2016年9月30日。关于租金标准的计算，王春美容公司虽抗辩其与长发房地产公司于2011年9月13日签订《补充协议》，故应在租金中扣除物业费的相应金额，但从后续王春美容公司缴纳租金的情况来看，王春美容公司仍按照合同约定标准缴纳租金，物业费并非在租金中予以扣除，故对其该项抗辩一审法院不予采纳，故王春美容公司应向六合人民商场支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金308337元（616674元/年÷12个月×6个月）。关于六合人民商场主张的2016年3月6日至2016年9月20日期间管理费349400元的诉讼请求，一审法院认为，在此期间长发中心业主委员会和南京长发联合置业有限公司联合发出通知，称“因下沉式广场目前无人管理……存在严重安全隐患……关闭B1、B2层通往写字楼的电梯……请各位业主绕行”，从上述内容可以看出长发中心下沉式广场在此期间存在一定程度的管理混乱，故考虑到此种情形下对于王春美容公司实际经营的影响，一审法院酌定王春美容公司支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的管理费200000元为宜。关于王春美容公司认为六合人民商场主张管理费主体不适格的抗辩主张，一审法院认为，从六合人民商场提供的长发商业公司出具的《授权委托书》来看，虽表述为授权委托，但其实际本意系因六合人民商场自购买协议签订之日起已取得下沉式广场的实际使用权、经营权，而将收取管理费的权利让与六合人民商场，故对于王春美容公司上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于六合人民商场要求王春美容公司支付2016年9月30日至实际归还房屋之日止的房屋租金及管理费的诉讼请求，一审法院认为，王春美容公司在2016年9月27日即合同到期前已向长发房地产公司发出函件，明确告知到期后不再续租，并要求就诉争房屋进行交接，但此后长发房地产公司始终未予收回房屋，并于2016年11月10日发出函件要求王春美容公司将诉争商铺交还六合人民商场，但六合人民商场之后明知诉争商铺处于空置状态，但直至本次诉讼从未要求与王春美容公司办理交接手续，且诉争商铺外下沉式广场的主通道大门亦已上锁，故合同期满后房屋空置期间所产生的使用费系长发房地产公司及六合人民商场扩大损失所致，故对于六合人民商场要求王春美容公司支付合同期满后的租金及管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于六合人民商场要求王春美容公司将诉争房屋恢复原状并返还六合人民商场的诉讼请求，一审法院认为，王春美容公司与长发房地产公司签订的合同中约定应将房屋恢复至毛坯状态，故对于六合人民商场的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于六合人民商场要求王春美容公司赔偿租金和管理费迟延支付期间的利息损失的诉讼请求，一审法院认为，在王春美容公司承租诉争商铺经营期间，长发房地产公司反复更换经营主体，并指示王春美容公司向案外人支付房屋租金及管理费，但此后鱼化龙公司、众邦公司先后因经营不善撤场，王春美容公司未及时向六合人民商场支付款项并非故意违约，故对于六合人民商场的上述诉讼请求，一审法院亦不予支持。另，六合人民商场同意抵扣王春美容公司缴纳的租赁保证金及管理费押金，一审法院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、江苏王春美容实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付南京市六合人民商场有限公司2016年4月1日至2016年9月30日期间的房屋租金308337元、管理费200000元，合计508337元（给付时应抵扣江苏王春美容实业有限公司支付的租赁保证金及管理费押金共计150000元）。二、江苏王春美容实业有限公司于判决生效之日起四十日内将南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层a16+A13商铺恢复至毛坯状态并返还南京市六合人民商场有限公司。三、驳回南京市六合人民商场有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11919元，减半收取为5959.5元，由南京市六合人民商场有限公司负担2979元，由江苏王春美容实业有限公司负担2980.5元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，一审庭审期间，六合人民商场代理人在法庭调查阶段明确表述，15万元保证金不是六合人民商场收的，但可以在本案中一并处理，可以抵扣欠付租金等费用。本院二审期间，六合人民商场提交：1.《拆除工程施工合同》、《王春美容院拆除费用单》各一份、拆除现场视频光盘一份，拟证明涉案商铺已经拆除，费用为82372.1元，其中不包括楼梯拆除费用。2.本院（2017）苏01民终3849号民事判决书、（2017）苏01民终7226号民事判决书，证明关联案件已经确认了六合人民商场当时实际购买涉案房屋，并且基于涉案房屋的合同约定取得涉案房屋经营使用权，并在广场进行了公告。王春美容公司质证认为：1.对证据1不予认可，这是六合人民商场单方的委托行为，不能够充分证明拆除的费用就是8万余元。2.对于证据2，关联案件判决书所涉及的租赁事实跟本案的租赁事实有质的不同。本案王春美容公司是和长发房地产公司直接签订了租赁合同，而不是跟鱼化龙公司签订合同，所以长发房地产公司与王春美容公司在租赁合同没有到期的情况下，无权将租赁合同项下的权利转让给六合人民商场。六合人民商场如果想取得租赁合同的权利，只有通过取得案涉商铺的产权来取得出租人的地位，但其取得案涉商铺产权的时间是2018年1月和2018年的2月。六合人民商场认为2018年1月取得产权之前应视为长发房地产公司对其的权利转让，实际上是租赁协议权利和义务的概括性转移，不能仅有长发房地产公司的单方意思表示行为，必须取得王春美容公司的同意，由于王春美容公司未同意，所以六合人民商场主体不适格。王春美容公司无新证据提交。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王春美容公司与诉争商铺原产权人长发房地产公司签订的《长发中心商铺租赁协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。王春美容公司作为承租人，负有向出租人依约缴纳租金的义务。六合人民商场在王春美容公司承租期限内系自长发房地产公司处购买诉争商铺，长发房地产公司将涉案商铺交付六合人民商场占有使用，亦认可自买卖协议签订之日起六合人民商场即对包含诉争商铺在内的中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋享有经营使用权，王春美容公司亦未能提供证据证明长发房地产公司对六合人民商场对诉争商铺主张相应权益提出异议，一审法院认定六合人民商场有权要求王春美容公司按照其与长发房地产公司签订《长发中心商铺租赁协议书》及《补充协议》的约定支付自其购买涉案房屋之日起至租期届满时止的诉争商铺的租金并无不当。关于应当缴纳的租金数额，六合人民商场在本案中主张的是2016年3月6日至2016年9月30日期间的租金，但因王春美容公司已经按照长发房地产公司的指示要求并在众邦公司的催告下，将2016年一季度的房屋租金及管理费支付给了众邦公司，故六合人民商场有权向王春美容公司主张租金的期限应为2016年4月1日至2016年9月30日。关于租金标准，结合后续王春美容公司缴纳租金的情况来看，王春美容公司仍按照合同约定标准缴纳租金，物业费并非在租金中予以扣除，一审法院认定王春美容公司应向六合人民商场支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金308337元，并无不当。关于管理费，从六合人民商场提供的长发商业公司出具的《授权委托书》来看，虽表述为授权委托，但其实际本意系因六合人民商场自购买协议签订之日起已取得下沉式广场的实际使用权、经营权，而将收取管理费的权利让与六合人民商场，六合人民商场在本案中主张管理费于法有据。但考虑到长发中心业主委员会和南京长发联合置业有限公司曾联合发出的通知内容，可以看出长发中心下沉式广场在此期间存在一定程度的管理混乱，对王春美容公司实际经营有一定影响，一审法院对六合人民商场主张的2016年4月1日至2016年9月30日期间的管理费数额予以酌减，认定王春美容公司支付该期间的管理费200000元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。王春美容公司上诉认为其不应支付上述期间租金308337元、管理费200000元，但提供的证据不足以证明自身主张，本院对此不予支持。关于六合人民商场要求王春美容公司支付2016年9月30日至实际归还房屋之日止的房屋租金及管理费的诉讼请求，本案现有证据能够证明，王春美容公司在合同到期前已向长发房地产公司发出函件，明确告知到期后不再续租，并要求就诉争房屋进行交接，但此后长发房地产公司始终未收回房屋，并于2016年11月10日发出函件要求王春美容公司将诉争商铺交还六合人民商场，此后六合人民商场明知诉争商铺处于空置状态，但直至一审诉讼前亦从未要求与王春美容公司办理交接手续，且诉争商铺外下沉式广场的主通道大门亦已上锁，一审认定合同期满后房屋空置期间所产生的使用费系长发房地产公司及六合人民商场扩大损失所致并无不当，六合人民商场要求王春美容公司支付合同期满后的租金及管理费的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于六合人民商场要求王春美容公司将诉争房屋恢复原状并返还六合人民商场的诉请，王春美容公司与长发房地产公司签订的合同中约定应将房屋恢复至毛坯状态，故对于六合人民商场的上述诉讼请求，一审法院予以支持于法有据。但一审判决后，六合人民商场在尚未有生效判决确定义务，亦未与王春美容公司达成一致意见的情况下，擅自对诉争商铺实施拆除行为，且自认已拆除完毕，其在二审期间变更原审该项诉请为要求王春美容公司承担将诉争商铺恢复至毛坯状态的费用82372.1元的主张，缺乏法律依据，在双方未能达成调解意见的情况下，本院对其二审期间变更的诉请不予理涉，一审判决第二项内容因六合人民商场自身行为导致已无执行必要。关于六合人民商场要求王春美容公司赔偿租金和管理费迟延支付期间的利息损失的诉讼请求，在王春美容公司承租诉争商铺经营期间，长发房地产公司反复更换经营主体，并指示王春美容公司向案外人支付房屋租金及管理费，但此后鱼化龙公司、众邦公司先后因经营不善撤场，王春美容公司未及时向六合人民商场支付款项并非主观故意违约，本院对六合人民商场的该项上诉理由不予支持。一审庭审中，六合人民商场明确表示同意抵扣王春美容公司缴纳的租赁保证金及管理费押金，一审法院对此予以确认并无不当。综上所述，六合人民商场、王春美容公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14099元，由上诉人南京市六合人民商场有限公司负担5216元，由上诉人江苏王春美容实业有限公司负担8883元。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  张旭东审判员  刘 凡二〇一九年二月二十一日法官助理孙成艺书记员王慧