山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初7607号原告：日照信美房地产开发有限公司。住所地：日照市法定代表人：夏永明，总经理。委托诉讼代理人：刘颖，山东陆海律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵泽华，山东陆海律师事务所律师。被告：胡秀彬，女，1964年12月4日出生，汉族，居民，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。原告日照信美房地产开发有限公司与被告胡秀彬商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照信美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘颖、邵泽华及被告胡秀彬到庭参加了本案第一次庭审，原告日照信美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘颖、被告胡秀彬到庭参加了本案第二次庭审。本案现已审理终结。原告日照信美房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2010年12月4日签订的商品房买卖合同（被告实际交纳购房款364040元）；2.依法确认原告因解除合同应承担的民事法律责任；3.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第二项民事法律责任具体指退还被告已交房款本金和0.5%已付房款的违约金。事实与理由：2010年12月4日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的“日照温州城”第4幢1026号商铺，总价款479000元，2011年12月31日前交付，交付条件为该商品房经验收合格，逾期交付超过120日后买受人有权解除合同，出卖人应退还已付房款并按已付款项的0.5%向买受人赔偿违约金，如发生争议协商不成应依法向人民法院起诉，双方还对其他权利义务进行了约定。在签订前述商品房买卖合同的同时，为方便商铺的统一经营管理，原告欲以日照佳信物业服务有限公司（系原告独资子公司）的名义与被告签订商铺租赁合同，由被告将前述商铺返租给日照佳信物业服务有限公司，故被告在交纳购房款同时已用租金抵销部分购房款。上述买卖合同签订当日，被告在扣除返租租金后向原告实际支付房款364040元。但由于原告原股东对公司经营管理不善导致资金链断裂等原因工程无法如期完成。2014年3月，新股东通过股权受让方式收购了原告公司，接管涉案房产项目，但随着工程建设推进，发现项目设计建设、房产预售、财务管理等环节存在严重问题，特别是在基础防水和消防工程的设计和施工上存在严重缺陷，致使项目根本无法通过验收和交付使用。现项目处于停工状态，公司大量债务无力偿还，实际已处于资不抵债的破产状态。在项目开发长期停滞、事实上已成为烂尾工程、广大购房业主合同目的已不能实现的情况下，如继续履行合同，不仅是原告难以承受之重，而且也必将会给广大购房业主带来巨大风险和更大损失。本着对社会负责和对购房业主负责的精神，为保护购房业主的利益和维护社会稳定，原告无奈选择在承认自己违约的前提下与买受人协商解除商品房买卖合同的解决方案。在市、区两级政府领导和支持下，通过委托第三方贷款等方式筹措部分资金，专项用于返还买受人购房本金，并力所能及地给予买受人一定程度的损失补偿。目前绝大多数买受人已选择与原告协商解除合同，使争议得以解决。在此情况下，为尽快化解矛盾纠纷，维护业主和企业的利益，防止损失的进一步扩大，原告请求依法解除商品房买卖合同，并自愿适当承担一定的违约责任，请求依法公断。被告胡秀彬辩称：1、不同意原告请求解除购房合同的无理诉求。首先，原告作为房地产开发企业应当履行诚实守信的经营原则，不应当因内部经营管理混乱，就欺诈购房者。其次，双方签订的购房合同自2010年12月4日至今已经长达8年的期限，并在商品房买卖合同中约定：出卖人承诺2012年12月31日前，取得房屋权属证书交付给买受人，但至今未交付给买受人。被告作为合法购房人在整个购房活动过程中以及截止今天并没有给政府增添任何麻烦，原告的解除合同理由不符合法律规定。2、原告在诉状中称公司经营不善导致资金链断裂，这属于开发商在经营中决策的问题，与业主无关，不能用开发商的错误来损害广大业主的利益。3、被告认为原告存在欺诈性销售行为，被告自2010年12月4日和原告签订房屋订购协议后，又指示其属下的日照佳信物业服务有限公司和被告签订《商铺租赁合同》，原告用上述欺骗性的签约行为实现了占有被告购房款的目的。4、被告认为原告所称诉争工程停工烂尾，无法通过验收，不能及时验收工程、给被告办理房屋权属证书的行为，是原告的过错。消防不合格，相关监管部门也有责任。消防设计审核不合格不得给予施工许可，并且未经消防机构验收合格禁止投入使用，可是现在已经部分进行出租投入使用了，相关监管机构也有很大的监管责任。原告依据不能验收房屋的理由请求解除合同不符合法律规定的解除事由，同时早已超出了法律规定的行使合同解除权的诉讼时效。综上，原告的诉请无事实和法律依据，原告应该承担违约责任并继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和原被告举证、质证情况，本院认定事实如下：2010年12月4日，原告日照信美房地产开发有限公司（出卖人）与被告胡秀彬（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：出卖人以出让方式取得位于日照市东港区的地块的建设用地使用权，载明该建设用地使用权来源的批准文件或协议是山东国用（2009）第3002号，该地块总土地面积为66776.2平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中国?日照?温州城。预售商品房批准机关为日照市建设局。被告购买的商品房为项目第4幢（后改为104#楼）1026号房，建筑层数地上四层，该商品房位于第一层。该商品房土地使用权限自2006年12月26日至2046年12月26日。该商品房设计用途为商业。被告购买的商品房建筑面积共54.61平方米，价款按建筑面积计算，每平方米8771元，总价479000元。买受人一次性交付房款479000元。出卖人应当在2011年12月31日前，将建筑工程经竣工验收合格交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按预期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过120日，自本合同规定的最后期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于1项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本协议第九条规定的证明文件（即建筑工程竣工验收合格），并签署房屋交接单。出卖人已经选聘日照佳信物业服务有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。原被告双方均在合同上盖章签字并捺印。同日，被告胡秀彬作为甲方、日照佳信物业服务有限公司（系原告独资子公司）作为乙方签订商铺租赁合同，约定被告将其购买的上述商铺出租予日照佳信物业服务有限公司从事统一商业经营活动，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日，为期3年。双方约定乙方在应租赁期内向甲方交纳租金114960元，乙方已在甲方交房完毕即日一次性付清于甲方。甲方同意乙方或乙方转租的第三人因经营需要对本合同项下商铺进行重新规划布局和调整，甲方不得干涉乙方或第三人在其承租的场地内进行合法的正常经营活动。甲方同意乙方将该商铺进行统一规划和装修并用于乙方自行规划的商业用途，同时允许乙方以转租、转借、合租、合作经营等方式统一使用该商铺，届时乙方无须书面通知甲方或征求甲方同意。落款时间为2010年12月4日原告向被告出具的收款专用收据载明：胡秀彬房款479000元，同时在该收据右上角有“刷卡364040”的字样。落款时间为2010年12月4日的原告日照信美房地产开发有限公司出具付的款凭证一份，显示支付被告胡秀彬4#楼1026号三年租金114960元。被告认可实际交纳的款项为364040元，但主张购房价格扣除房租剩余364040元，其实际购房款应该是479000元。后原告未能按合同约定按期交房，原被告双方协商未果，原告于2018年9月4日向本院提起诉讼，要求解除诉争商品房买卖合同。2018年10月15日，日照市公安消防支队就“日照温州城1#、104#楼”工程作出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，综合评定该工程消防竣工验收备案检查不合格，要求原告组织有关单位对上述存在问题进行整改，整改完毕后重新申报消防验收，该工程未经消防检查合格不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用。在本案审理过程中，本院依法到日照市住建局就有关案件事实进行调查，该单位工作人员陈述诉争“日照温州城”项目共有六个单体，已经验收两个，剩余四个单体（4#、5#、7#、10#楼）建筑方没有向有关验收部门报备。竣工验收报备不需要消防方面的材料，但即便通过竣工验收，办证前仍需提供包括消防在内涉及到多个部门的材料。涉案房屋商品房预售许可证系于2015年3月4日取得，证号（日）房预售证第201502013号。另查明，原告及其股东现涉及多起诉讼纠纷，名下多宗土地使用权及房产被查封或正被执行。经查询日照市不动产登记中心，涉案房屋坐落的日国用（2009）第3002号土地已被四次轮候查封，同时被抵押给日照银行股份有限公司东港支行。同时据原告陈述，涉案项目现大多数购房业主已办理了退房手续。本院认为，原告日照信美房地产开发有限公司与被告胡秀彬基于真实意思表示签订商品房买卖合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，同时虽然原被告签订上述协议时，原告尚未取得商品房预售许可证明，但其已于2015年3月4日取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，该合同有效。故双方之间的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告按约缴纳购房款，原告亦应按约向被告交付诉争商铺。然原告逾期交房，显属违约。本案争议的焦点为原告是否有权解除诉争商品房买卖合同问题。对此，分析如下：合同解除有约定解除和法定解除两种情况，本案中，原被告双方在诉争商品房买卖合同中并未约定迟延交房的情况下原告有权解除合同，双方对诉争合同解除亦未达成一致意见，诉争合同不符合约定解除的条件。至于是否符合法定解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，据此，通常情况下，解除合同主要是一种违约救济方式，违约方不享有法定解除权，即法定解除权的行使主体应为守约方。本案原告作为违约方是否享有法定合同解除权问题，结合被告答辩看，其实际系要求原告继续履行商品房买卖合同。此种情形下，如合同已不具备继续履行条件时，为衡平当事人利益，应当准许违约方解除合同，但违约方须向守约方承担赔偿责任，以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。因此，诉争商品房买卖合同可否依法解除，应结合诉争商铺的性质、双方的缔约目的及合同履行情况综合进行分析。关于诉争商铺性质问题。根据双方提交的证据及当庭陈述，诉争商铺在合同签订当日即存在返租，且以三年租赁费114960元实际抵顶部分购房款。由此可见，本案原被告双方之间并非一般的商品房买卖，而是属于房地产开发企业即原告采取售后包租或者变相售后包租的方式向被告销售未竣工商品房，即商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式即产权式商铺买卖。此类房地产销售模式虽具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点，但其产权、经营权、管理权的分离对实现统一经营造成根源性障碍，容易出现因开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置、不能交付使用等情况，陷入管理方无力统一经营、业主也无法自主经营的僵局，本案矛盾即是如此。解决此类矛盾，应从有利于物业整体功能发挥，避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发，从整体进行考虑，而不能将双方约定的合同目的以及双方对于合同的履行简单分割处理。从双方缔约目的及合同履行情况看，本案被告订立商品房买卖合同的目的不单是获得商铺的产权，其更是要通过统一经营使业主获得由商铺带来的经营收益，这是由产权式商铺的性质决定的。现诉争商铺已逾期7年仍未交付，且消防、竣工验收未通过，依旧处于无法交付的状态，作为开发商的原告亦深陷大量诉讼纠纷，持续长时间未能支付返租租金，造成了众多问题，引发社会不稳定。即便如被告所坚持，继续履行原被告之间的商品房买卖合同，被告仍无法达到取得诉争商铺产权、获得经营收益的合同目的，原被告双方将在可预见时间内依旧处于如今这种僵持状态。然这种状态既不能使原告盈利，亦无法使被告受益，不利于诉争物业整体功能的发挥，更会造成社会财富损失的进一步扩大，影响社会稳定，保护此种各方合法利益均受损的合同状态并不是法律本意。且涉案房屋坐落土地被抵押、查封，也使房屋交付存在现实障碍。鉴于诉争商品房买卖合同继续履行已无现实可行性，合同目的无法实现，且绝大多数业主已经选择解除合同的情形下，从最大限度保护合同当事人权益、维护社会稳定大局出发，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，诉争商品房买卖合同依法可予以解除。鉴于合同解除后，违约责任的认定是合同解除后的法律后果，系守约方的合法诉权，违约方无权代替守约方向法院提出要求承担违约责任的方式及数额等具体请求。故对于合同解除终止履行造成的损失,本院不予处理。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：原告日照信美房地产开发有限公司与被告胡秀彬于2010年12月4日签订的商品房买卖合同于本判决生效之日起解除。案件受理费100元，由原告日照信美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  厉翠菊人民陪审员  张 瑜人民陪审员  李业成二〇一九年二月二十二日书 记 员  袁安娜