西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初6901号原告：西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0543。法定代表人：林茂祺，系该公司董事长。委托代理人：张晓静，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：孟玉莹，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。被告：李学平，女，汉族，1977年7月24日出生，住西安市曲江新区，身份证号：612XXXXXXX********。委托代理人：薛光标，男，汉族，1977年5月28日出生，住西安市曲江新区，身份证号：612XXXXXXX********，系被告李学平的丈夫。第三人：中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行，住所地：西安市雁塔区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1496。负责人：崔庆福，系该支行行长。委托代理人：张浩，男，汉族，1972年3月17日出生，住陕西省安康市汉滨区，系该支行员工。原告西安金辉房地产开发有限公司（简称金辉房地产公司）与被告李学平及第三人中国光大银行股份有限公司西安雁塔路支行（简称光大银行雁塔路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告西安金辉房地产开发有限公司之委托代理人张晓静、孟玉莹，被告李学平之委托代理人薛光标，光大银行雁塔路支行之委托代理人张浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金辉房地产公司诉称，2009年8月17日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》(合同登记号:Y09067227)，被告购买原告开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积166.67㎡，总金额1139523元；被告首付229523元，剩余91万元向银行办理抵押按揭。《商品房买卖合同》补充协议附件五第二条第1款第(2)项约定:“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用(以下统称代付款项)而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十(10%)的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议，并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”附件八第十六条第2款约定:“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。”后原、被告与第三人银行签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证。按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。但被告停止向银行偿还本息(断供)，且经银行催收不能按期偿还本息。银行要求原告承担保证责任，原告代被告进行了垫款。被告违约事实清楚，原告享有合同解除权，原告已经通过EMS方式向被告寄送了催款解约函。被告逾期偿还房贷导致原告承担保证责任，已经违反双方关于《商品房买卖合同》的约定，原告依照合同约定有权解除合同、要求被告承相违约责任并返还代付款项，协助原告办理商品房买卖合同注销及预购商品房抵押登记注销手续。故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告协助原告办理商品房买卖和其他备案注销手续；2、判令被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续；3、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金113952.30元；4、判令被告支付原告因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项20497.45元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费用等，最终以实际金额为准）；5、诉讼费由被告承担。被告李学平辩称，被告没有收到任何通知，原告说通过快件的方式向被告邮寄，被告也没有收到。事实上被告不支付房款的原因是原告交付房屋的时候，客厅的窗户边没有修好，房屋没有顶子，后来被告提出要求后，原告随便修了一下，原告给出的承诺是让被告先入住，入住后原告一直没有询问房顶怎么恢复，或者房子漏水怎么解决。前段时间原告起诉被告后，被告还是询问原告房屋维修的事宜，原告说上报领导，至于原告说的10日内给被告邮寄或送达了催款解约函，被告都没有收到。原告的第一项请求不符合法律规定。2009年，被告每年给原告打按揭某某，原告现在请求解除合同是不合理的。合同总价款和首付款被告需要核实。原告的所有请求，被告均不认可。第三人光大银行雁塔路支行述称，被告在其银行贷款，原告是知晓的，不论被告与原告存在什么纠纷，被告都应正常还款。但被告不能因为房子不完善而不还款。关于催收，第三人给被告打过几次电话。现同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，2009年8月17日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》(合同登记号:Y09067227)。约定：被告购买原告开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积166.67㎡，总金额1139523元;首付229523元，剩余91万元被告向银行办理抵押按揭贷款。《商品房买卖合同》附件五第二条第1款第(2)项约定:“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用(以下统称代付款项)而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十(10%)的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议，并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。”合同附件八第十六条第2款约定:“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。”后原、被告与第三人签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款91万元提供连带保证。按揭手续办理完成后，被告按约每月偿还贷款4180元。2017年8月，被告停止向银行偿还本息，经第三人电话催收，被告仍未能按期偿还本息。第三人遂要求原告承担保证责任。原告代被告偿还贷款本息至2018年6月。原告并通过EMS方式向被告寄送了催款解约函。但被告仍未能称原告垫付款。原告催款未果，遂诉至法院。另查明，被告李学平所购房屋房产证已办理。审理中，原告就其请求解除原告、被告与第三人签订的《借款合同》，并由被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续变更为要求被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续。上述事实有原告、被告、第三人提供的商品房买卖合同、公司登记基本情况、记账凭证、建设银行单位客户专用回单、催款函及其EMS回执单、照片、借款合同等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订之《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告支付原告首付款后，剩余房款910000元采用银行按揭形式向原告支付。现因被告未按期向第三人支付月供致使第三人从原告保证金账户划扣垫款本息45489.45元（截止2018年6月25日），且在原告催告之后至今尚未向原告清偿上述款项。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，依据原、被告间签订的商品房买卖合同及附件的约定，被告李学平的行为已经构成违约，原告要求支付违约金及代付款项理由正当，于法有据，本院依法予以支持。根据《合同法》第九十一条之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”由于涉案房屋已登记过户至被告李学平名下，李学平也以首付款加银行按揭的方式向原告支付了全部房款，原、被告双方关于《商品房买卖合同》的权利义务均已履行完毕，且该合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原告因被告逾期偿还银行按揭贷款而承担保证责任向第三人支付了垫付款，要求解除其与被告间签订的《商品房买卖合同》并办理备案注销手续，于法无据，本院不予支持。在本案审理中，原告自愿变更第二项诉讼请求，本院依法予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李学平于本判决生效之日起十日内向原告一次性支付违约金113952.30元，并支付原告因其逾期向第三人还款而导致原告代垫的款项45489.45元及至实际清偿之日止的包括但不限于本金、利息（实际金额以第三人光大银行雁塔路支行的流水账单为准）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费15056元，由被告李学平承担。原告已预交，被告李学平于本判决书生效后直接支付原告15056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  田园华人民陪审员  王林林二〇一九年一月二十九日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达