江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10239号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京阿尼信息技术有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路****。法定代表人：童箭，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐乃翔，江苏苏泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乾飞，江苏苏泓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京东部宝聚投资发展有限公司，住所，住所地南京市栖霞区尧化街道尧佳路**上城风景北苑****div>法定代表人：林晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人南京阿尼信息技术有限公司（以下简称阿尼公司）因与被上诉人南京东部宝聚投资发展有限公司（以下简称东部宝聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初1747号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。阿尼公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判支持阿尼公司一审诉讼请求或发回重审；一、二审受理费及反诉费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人单方解除合同并违约错误。1.案涉合同系双方协商一致解除。案涉租赁合同在履行过程中，由于东部宝聚公司未能兑现此前招商时承诺的政策优惠，故阿尼公司便与东部宝聚公司协商解除合同的事宜。协商的过程中，阿尼公司按照东部宝聚公司的要求，提供了其制作的协商解除申请书。2018年3月13日，东部宝聚公司明确表示协议于2018年3月31日解除，同时表示此前缴纳的10万元保证金不予返还，且另外向其支付20万元违约金。阿尼公司认可东部宝聚公司提出的合同解除时间，但不认可其关于保证金及违约金的主张。2.一审法院对合同解除过程认定错误。一审认定阿尼公司主动向东部宝聚公司发送《公司关于协商提前解除合同及合作协议的申请书》，要求解除案涉合同。该认定与事实不符，该份申请书文本系东部宝聚公司单位工作人员王洪涛发送给阿尼公司，由阿尼公司打印后盖章提交东部宝聚公司，该过程在东部宝聚公司一审提交的证据二中足以证明，东部宝聚公司亦未否认该份证据的真实性。3.阿尼公司仅提出协商解除申请，合同最终由东部宝聚公司解除。一审法院认定阿尼公司提前要求解除合同的行为构成违约，应承担违约责任错误。即便是按照东部宝聚公司提供的模版，文件名称中明确了是“协商”提前解除的“申请书”，主文中也强调了是“拟”解除签署协议。阿尼公司只是提出了协商解除合同的申请，并未直接发函要求解除合同。二、一审基于阿尼公司违约，判令其赔偿违约损失错误。1.无论根据法律规定还是合同约定，阿尼公司均不应承担违约责任。双方系协商一致解除，阿尼公司并未违约，不应当承担违约责任。双方合同第五条、第六条明确约定了违约的情形及责任。合同约定了四种情形导致合同提前终止，东部宝聚公司才有权扣除履约保证金并主张20万元的违约金。2.即便阿尼公司违约，一审对损害赔偿范围认定错误。案涉房屋位于南京市栖霞区移动互联网产业基地，系政府招商引资的产业项目，给予免租期，是招商引资的重要优惠政策。该免租期的租金已经由财政进行了补贴，栖霞区发展和改革局在编制年度预算时就已将其纳入，每年补贴总额约1100万元。故案涉房屋的免租期不仅是双方合同约定，也是阿尼公司承租该房屋的前提条件，且免租期间的房租，已经由财政负担，并不存在损失的问题。另外，该园区内尚有房屋空置的情况，即便阿尼公司不承租该房屋，东部宝聚公司也无法证明该处房屋可以实际出租并且可以带来租金收益。双方合同也明确了对间接损失不负责任。双方在签订合同时明确约定了即便存在根本性违约的情况，违约责任也不可能超过30万元。双方在协商解除合同时，东部宝聚公司送达的《租赁合同解除协议书》也仅提出了30万元的违约赔偿请求。阿尼公司在合同签订、履行时，甚至在双方协商解除合同时，均不可能预见到因违反合同可能会造成数百万元的损失。一审判决显然缺乏事实基础、违反法律规定。3.即便阿尼公司违约且存在租金损失，一审计算方式也属错误。双方在合同中约定了免租期，但也明确约定了免租期之后的租金总额，免租期后三年的租金总额为2708789元，即双方如果将合同顺利履行完毕，东部宝聚公司获得的租金收益最多也仅有2708789元。即便存在违约，不能享受免租期的优惠，在计算房租时，也应当是将合同约定的租金总额，摊销在全部承租期间，再结合每年度的递增范围进行调整。根据计算，如果摊销在五年中，第一年租金应为490222.5元；第二年租金应为514733.7元；第三年租金应为540470.4元；第四年租金应为567493.9元；第五年租金应为595868.6元。如果按照一审法院的判决，前两年租金即为159万余元，照此计算，五年的租金总额即便不再递增也将近400万元，显然远远超过了双方的约定。三、东部宝聚公司系违约方应承担违约责任，一审对此未予认定。1.东部宝聚公司与物业公司密切关联且案涉房屋的水电均由其控制。2018年3月13日，东部宝聚公司向阿尼公司送达《租赁合同解除协议书》，阿尼公司未同意其主张的违约赔偿请求。后阿尼公司根据协商解除合同的意见，开始陆续搬运物品，清空房屋。东部宝聚公司主观上担心房屋清空后无法向阿尼公司主张30万元的违约赔偿。故于2018年3月16日，采取了断水、断电、封锁承租房屋大门等恶意违约的措施阻碍阿尼公司进入、使用房屋。东部宝聚公司辩称的该行为系物业公司所为与其无关不能成立。首先，水电费用均为东部宝聚公司收取，亦由东部宝聚公司控制。物业公司并非水电费的收缴主体，即便存在欠付水电费，其也无权断水、断电、锁门。其次，物业服务方南京典商物业有限公司（以下简称南京典商公司）与东部宝聚公司均为栖霞区的国资公司为关联企业。物业公司的两名股东，同样也为东部宝聚公司的股东，物业公司的法定代表人陆建尚，同时担任东部宝聚公司大股东，南京东部商务区投资发展有限公司的法定代表人及董事。东部宝聚公司的法定代表人林晓明与南京典商公司法定代表人陆建尚又同时担任案涉房屋所在的栖霞商务区管委会副主任。阿尼公司起诉东部宝聚公司后，东部宝聚公司的代理人随后便代理物业公司起诉阿尼公司。上述情况，足以证明两者之间的关联。2.东部宝聚公司断水、断电、锁门系严重违约的行为。如上所述，双方在2018年3月13日，达成一致意见于3月31日解除案涉合同。在此期间，合同仍在履行，东部公司却于3月16日采取极端方式，致使阿尼公司无法使用案涉房屋，并阻碍阿尼公司搬离物品、清空房屋。保障承租人能够进入并使用承租房屋，是出租人最基本的合同义务，而东部宝聚公司的行为显然是恶意拒绝履行合同义务，属于严重违约行为。即便如东部宝聚公司辩称的水电系物业公司切断，这也不能免除东部宝聚公司提供适格出租物的合同义务。也正是基于此，阿尼公司才提起诉讼，主张东部宝聚公司返还保证金并赔偿合同约定的20万元违约金。四、一审判决阿尼公司支付房屋占有使用费错误。1.阿尼公司占有使用房屋于2018年3月16日截止。物业公司诉阿尼公司案件，案号为（2018）苏0113民初3356号，该判决书认定“2018年3月中旬，被告阿尼公司的水电被切断，公司电子大门因此无法开启”，该判决现已生效。故生效的裁判文书已经认定了阿尼公司占有使用房屋的截止时间。案涉房屋阿尼公司不仅不再占有使用，且早已无法进入。2.东部宝聚公司故意阻碍阿尼公司腾空房屋，应由其自行承担责任。阿尼公司在清空房屋时尚有部分办公物品并未搬出，其原因在于东部宝聚公司故意阻挠，不应当由阿尼公司承担责任。双方合同明确约定了因乙方违约导致合同提前终止，甲方有权自动接管乙方的租赁建筑。东部宝聚公司主张阿尼公司违约，却阻碍阿尼公司清空交付房屋，且拒不按照合同赋予的权利接管房屋。根据《合同法》第一百一十九条规定的减损规则，东部宝聚公司没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。除此之外，一审法院判决按照2349.4元/天的标准支付占有使用费，也缺乏事实依据。东部宝聚公司辩称：一、一审认定上诉人单方解除合同是正确的。阿尼公司必须按照合作协议的约定才能享受免租期。而阿尼公司在2018年2月底与案外人签订房屋租赁协议，将其注册地变更至南京市鼓楼区，违反了合同约定。阿尼公司提出协商解除申请后，东部宝聚公司才拟定了关于租赁合同解除的协议书，但是阿尼公司并没有对该份协议书进行确认，并不同意东部宝聚公司在解除协议中提出的赔偿要求，所以并不是东部宝聚公司解除了双方之间的合同，而是在后期阿尼公司以自己的行为表明要解除双方之间的合同。二、根据一审时被上诉人调取的报警记录，可以显示阿尼公司在双方未达成解除协议的前提下，就已经安排工作人员进行搬家，将相关的设施设备搬走，从这一点也可以看出，是上诉人违约。三、栖霞区人民法院已经生效的（2018）苏0113民初3356号民事判决书中，也已经很清楚地记载了上诉人拖欠南京典商公司的物业费、水电费，从这一点也可以显示是阿尼公司违约。四、一审判决阿尼公司承担损失数额是正确的。租赁合同中约定的免租期，是基于阿尼公司可以保证东部宝聚公司的税收要求，阿尼公司存在诸多的违约行为，东部宝聚公司要求阿尼公司按照租赁合同的约定每天每平方米1.7元的标准进行赔偿，符合双方订立合同的本意。至于政府给东部宝聚公司的财政补贴，是基于阿尼公司可以提供园区的相关税收，在2018年2月至3月份，阿尼公司就已经将公司注册地变更至其他地方，根本就不能满足税收要求，已经形成了违约，也不能达到双方签订租赁合同和合作协议的目的。五、在解除合同协议书过程中，东部宝聚公司提出了相关的违约赔偿，但是阿尼公司并未同意，所以不能以双方在协商过程中提出的数额作为赔偿依据。六、阿尼公司的水电被切断，并非东部宝聚公司所为，（2018）苏0113民初3356号民事判决已经认定，是由园区物业公司实施的行为，故与东部宝聚公司无关，阿尼公司仍然应当继续支付房屋的占有使用费。阿尼公司向一审法院起诉请求：1、双方签订的《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》自2018年3月31日起解除；2、东部宝聚公司返还履约保证金10万元；3、东部宝聚公司支付合同违约金20万元；4、东部宝聚公司支付阿尼公司误工损失费7815.23元；5、东部宝聚公司承担本案诉讼费用。东部宝聚公司向一审法院提出反诉请求：1、阿尼公司向东部宝聚公司返还承租的A10号楼；2、阿尼公司支付东部宝聚公司违约金20万元，并赔偿损失1515062元（857531元/年×2年-200000元）；3、阿尼公司按照2349.4元/天的标准支付自2018年4月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金；4、阿尼公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月22日，南京东部园林绿化建设发展有限公司（以下简称东部园林公司，出租方、甲方）、南京文景商业管理有限公司（以下简称文景公司，原承租方、乙方）、东部宝聚公司（现承租方、丙方）及南京东部商务区投资发展有限公司（以下简称东部投资公司，担保方、丁方）共同签订一份《聚宝山公园北门商业街房屋承租权转让合同》，约定：甲乙双方于2012年9月14日签订了房屋租赁协议，现根据本地区发展需要，乙方自愿将承租甲方房屋及设施的权利和义务转让给丙方，租赁物及范围具体为聚宝山北门商业街A1幢—A11幢，总建筑面积25908㎡，由甲方按照本合同直接向丙方收取租金及对丙方在租赁期内的经营行为予以配合、实施监督等。2015年12月8日，江苏阿尼信息技术股份有限公司（乙方）与东部宝聚公司（甲方）签订一份《栖霞区移动互联网产业基地项目合作协议》，乙方落户该园区，双方就合作事宜达成如下协议：一、合作期限：2016年1月31日起至2021年1月30日止；二、双方的权利和义务甲方的权利和义务：1、甲方同意乙方在栖霞区移动互联网产业基地内注册、运营移动互联网的教学类平台、线上线下020培训及人才输送、电商类培训和运营等业务，并协助乙方进行办理工商、税务等手续，相关费用由乙方承担，2、甲方提供给乙方约1310平方米（暂定，以租赁协议面积为准）的办公用房，2016年1月31日至2018年1月30日止为免租期（免租期为两年整），2018年1月31日开始收取租金（1.7元/平方/天），按先支付后使用的原则，甲方向乙方收取租金并出具正式发票，具体房屋租赁条款双方另行签订协议，5、甲方积极为乙方争取政策支持或政府扶持资金类支持，如南京市文化产业发展专项资金、南京市软件和信息服务业发展专项资金及栖霞区移动互联网产业基金等扶持优惠政策；乙方的权利和义务：1、乙方在2016年1月1日前，在栖霞区移动互联网产业基地注册江苏阿尼信息技术股份有限公司全资（控股）子公司（暂定名南京阿尼信息技术有限公司），注册资本为500万元，具体注册地址为南京市栖霞区，乙方从事互联网的教学类平台、线上线下020培训及人才输送、电商类培训和运营等项目，在合作期限内公司注册地不得迁出本园区，发展壮大后公司总部必须在本园区，公司在经营期内，应严格遵守国家相关法律法规和园区各项规定，不得从事园区所禁止开展的经营活动；6、新公司应力争第一年实现营收总额500万元以上，力争第二年实现营收总额600万元以上，保证第三年实现营收总额900万元以上（并且纳税总额100万元以上），第四年至第八年纳税总额按照每年10%递增，纳税总额均以向栖霞区税务部门缴纳为准，若未达到上述年度目标任务的，视为违约，甲方有权单方解除合同，要求乙方公司迁出基地，达到或超额的，视情况给予相对奖励，如遇不可抗力等因素影响时，双方可协商解除。2016年2月23日，东部宝聚公司（甲方）与阿尼公司（乙方）又签订一份《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》，约定东部宝聚公司将合法拥有经营权的房屋即聚宝山公园北门A10号楼（总建筑面积1382平方米）有偿出租给阿尼公司；租赁期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租赁期满，本合同自行终止，或一方违约，另方也有权单方解除租赁合同，合同终止或合同被解除后，承租的房屋有关不能移动的装修装饰无偿归甲方所有，承租人应在十日内除不可抗力外无条件腾空承租房屋并返还给甲方，逾期甲方有权停水停电，凡在租赁屋内尚有物品的，甲方有权作为弃物处理，造成甲方有损失的，甲方无需承担相应的赔偿责任；2016年4月1日起至2018年3月31日止为免租期，免租期结束后，按先支付后使用的原则，甲方按半年收取乙方租金，乙方支付租金时间为每年3月20日前和9月20日前，租金金额为第三年按1.7元/天/平米计算，第四年在第三年的租金基础上按5%递增，以此类推，直至租赁结束，乙方付款前，甲方必须出具同等金额的正式发票，第三年租金为857531元，第四年租金为902930元，第五年租金为948328元；乙方在租赁合同中约定的应向甲方支付的任何逾期未付款项，应从到期应付之日起至实际付清款项之日止，逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，按乙方应支付逾期款的千分之一支付滞纳金；江苏阿尼信息技术股份有限公司已代乙方向甲方缴付10万元作为履约保证金，如租赁期满，乙方按合同履行义务，甲方在15天内按原金额退还10万元履约保证金；乙方对租赁物现状已知情，甲方已于2015年12月22日按现状向乙方交付租赁房屋；因乙方违约导致合同提前终止，甲方有权自动接管乙方的租赁建筑，乙方应无条件迁出基地，且甲方有权以10万元履约保证金先行冲抵，不足部分，应予补齐，建筑物内的装修，除乙方自行购买的可移动设备设施外，全部归甲方所有，乙方应同时向甲方支付20万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任；……。合同还对双方的权利义务等事项作了约定。合作协议签订后，阿尼公司于2015年12月16日成立，注册地址为，注册地址为南京市栖霞区司于同年12月22日向阿尼公司交付了租赁物。2018年2月11日，阿尼信息技术股份有限公司向东部宝聚公司发出一份《公司关于协商提前解除合同及合作协议的申请书》，载明：阿尼公司在2016年2月23日与东部宝聚公司签订《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》及江苏阿尼信息技术股份有限公司（公司名称现已变更为：阿尼信息技术股份有限公司）在2015年12月8日签订《栖霞区移动互联网产业基地项目合作协议》，根据实际情况，拟解除前述系列协议，请贵司予以支持同意。申请书落款处由阿尼信息技术股份有限公司和阿尼公司加盖公章。东部宝聚公司收到申请书后，于2018年3月13日通过邮箱向阿尼公司发送一份《租赁合同解除协议书》，协议书甲方为东部宝聚公司，乙方为阿尼信息技术股份有限公司、阿尼公司，内容包括同意合同于2018年3月31日解除（终止），并扣除10万元履约保证金用于充抵两年免租期租金，同时要求阿尼公司支付20万元违约金等事宜。因阿尼公司对此内容未予认可，故双方并未对该协议书予以盖章确认。阿尼公司认为其对东部宝聚公司发送的解除协议书并未予以确认，故双方就合同解除事宜并未达成一致意见，而事实上自2018年3月16日起，东部宝聚公司即切断阿尼公司承租区域的供电、锁公司大门，阻碍阿尼公司正常经营，其已构成违约，故诉至法院。一审另查明，江苏阿尼信息技术股份有限公司于2016年4月11日变更名称为阿尼信息技术股份有限公司，阿尼公司系其全资子公司。2018年4月11日，阿尼公司的住所地由南京市栖霞区变更为南京市鼓楼区中山北路****。一审庭审中，阿尼公司明确表示《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》及《栖霞区移动互联网产业基地项目合作协议》于2018年3月31日予以解除。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。阿尼公司和东部宝聚公司签订的《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，当事人应按约履行各自的义务，即阿尼公司应按约定支付租金，东部宝聚公司应按约定交付租赁物。本案中，阿尼公司承租东部宝聚公司位于聚宝山公园北门商业街A10号房屋，双方签订租赁合同，东部宝聚公司已向阿尼公司交付租赁物，阿尼公司理应按照合同约定在免租期届满后按时缴纳房屋租金。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。在免租期届满前，阿尼公司及阿尼信息技术股份有限公司主动向东部宝聚公司发送《公司关于协商提前解除合同及合作协议的申请书》，要求解除与东部宝聚公司签订的《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》及《栖霞区移动互联网产业基地项目合作协议》，东部宝聚公司收悉后明确表示同意于2018年3月31日予以解除合同，双方就合同解除业已协商一致，即合同于2018年3月31日解除，故一审法院对阿尼公司要求解除双方签订的《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同予以解除，双方就合同解除后的结算、清理等事项未能协商达成一致，故就合同解除后的结算、清理事项，应按照法律规定及合同约定进行。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在阿尼公司无证据证明东部宝聚公司存在违约行为的情况下，要求在租赁期限届满前解除租赁合同，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故对阿尼公司要求东部宝聚公司返还履约保证金、支付违约金等诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同第6.2条第（2）项约定，因乙方违约导致合同提前终止，甲方有权自动接管乙方的租赁建筑，乙方应无条件迁出基地，且甲方有权以10万元履约保证金先行冲抵，不足部分，应予补齐，建筑物内的装修，除乙方自行购买的可移动设备设施外，全部归甲方所有，乙方应同时向甲方支付20万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。合同解除后，阿尼公司应腾空并向东部宝聚公司返还租赁房屋即位于南京市栖霞区聚宝山北门A10号楼（建筑面积1382平方米），故对东部宝聚公司要求阿尼公司腾空并返还租赁物的反诉请求，一审法院予以支持。阿尼公司提前要求解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定违约金金额为20万元，但东部宝聚公司认为其损失金额超过违约金金额，故主张按照第三年租金标准（即2349.4元/天、年租金857531元）支付自2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金损失，金额为1715062元（857531元/年×2年），但一审法院结合双方签订的租赁合同中关于第三年、第四年、第五年租金标准即下一年度租金在上一年度租金基础上按5%递增的事实，酌定第一年租金标准为1.62元/天/平米〈1.7元/天/平米÷（1＋5%）〉，年租金为817177元（1.62元/天/平米×1382平米×365天），第二年租金标准为1.54元/天/平米〈1.62元/天/平米÷（1＋5%）〉，年租金为776822元（1.54元/天/平米×1382平米×365天），故自2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金为1593999元，扣除阿尼公司缴纳的履约保证金10万元，阿尼公司还应支付1493999元。东部宝聚公司还主张按照第三年租金标准（即2349.4元/天、年租金857531元）支付自合同解除后即2018年4月1日起至阿尼公司实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费，该请求有事实和法律依据，阿尼公司对此亦予以认可，故一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决:一、解除南京阿尼信息技术有限公司与南京东部宝聚投资发展有限公司于2016年2月23日签订的《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》；二、南京阿尼信息技术有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向南京东部宝聚投资发展有限公司交付租赁物，即位于南京市栖霞区聚宝山北门A10号楼（建筑面积1382平方米）；三、南京阿尼信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京东部宝聚投资发展有限公司自2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金损失1493999元；四、南京阿尼信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内按照2349.4元/天的标准支付南京东部宝聚投资发展有限公司自2018年4月1日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；五、驳回南京阿尼信息技术有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5917元，减半收取2958元，由南京阿尼信息技术有限公司负担；反诉案件受理费9218元（已减半收取），由南京阿尼信息技术有限公司负担（此款南京东部宝聚投资发展有限公司已预交，一审法院不退，由南京阿尼信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内将该款直接给付南京东部宝聚投资发展有限公司）。二审审理中，上诉人提交：证据一、南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3356号民事判决书，证明：1.生效裁判文书认定，2018年3月中旬，阿尼公司水电被切断，公司大门无法开启，4月起公司大门封闭，自此未再入内办公；2.被上诉人严重违约，致使阿尼公司无法使用租赁房屋；3.上诉人占有使用房屋至2018年3月16日止。证据二、东部宝聚公司股东关系图谱、南京典商公司股东关系图谱、南京东部宝聚微信推送文章，证明：1.南京典商公司系南京东部商务区投资公司全资子公司，两公司法人均为陆建尚；2.陆建尚与东部宝聚公司法定代表人林晓明同为栖霞商务区管委会副主任，案涉房屋在该商务区内；3.东部商务区公司为被上诉人大股东，东部宝聚公司与物业公司系关联企业。证据三、栖霞区移动互联网产业基地介绍、337990072qq号信息，证明：1.栖霞区政府投入4200万元用于案涉房屋的租金补贴，免租期实际是政府给予企业的补贴；2.王洪涛是该产业基地的联系人，公开的qq即为发送协商解除协议申请书模板的qq。证据四、栖霞区发展和改革局2016年部门预算，证明：1.栖霞区发改局年度预算第二条第（4）项列支了移动互联网产业园补助，案涉房屋免租期房租实际由财政补助；2.被上诉人并未产生所谓的租金损失。被上诉人发表质证意见认为，证据一的真实性、合法性没有异议，该判决恰恰可以证明上诉人没有按时缴纳相关的水电费、物业费。证据二的真实性无法核实，该份证据与本案没有关联性，南京典商公司与被上诉人是两个独立的公司，与本案无关联性。证据三的真实性、合法性予以认可，但并不能证实上诉人主张的证明目的，上诉人不能证明该笔预计总投资4200万元就是所谓的房租补贴。证据四，只是预算草案，是否已经实行不得而知，这里指的是移动互联网补贴1100万元，不能证明该笔1100万元是用于案涉园区，也不能证明该1100万元是专用于租金补贴，不具有关联性。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，阿尼信息技术股份有限公司向东部宝聚公司发出《公司关于协商提前解除合同及合作协议的申请书》拟解除双方签订的系列协议后，东部宝聚公司通过邮箱向阿尼公司发送《租赁合同解除协议书》，该协议书明确阿尼公司应当在2018年3月31日前返还房屋并办理交接手续，否则视为返还时间为2018年3月31日，原房屋钥匙由阿尼公司废弃，东部宝聚公司有权在2018年3月31日重新配锁后，自行处理和使用该房屋。2018年3月中旬，阿尼公司的水电被切断，公司电子大门因此无法开启，后阿尼公司未再入内办公。阿尼公司水电费的交款账号系东部宝聚公司的账号。本院认为，阿尼公司和东部宝聚公司2016年2月23日签订的《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方在合同中约定的两年的免租期以培育市场。合同履行过程中，阿尼公司及阿尼信息技术股份有限公司发送《公司关于协商提前解除合同及合作协议的申请书》，要求解除双方之间签订的系列协议，东部宝聚公司收到后通过邮箱向阿尼公司发送《租赁合同解除协议书》，明确表示同意于2018年3月31日予以解除合同，故应当认定双方之间的合同于2018年3月31日解除，一审法院认定双方之间的合同解除，并无不当，应予维持。东部宝聚公司发出的《租赁合同解除协议书》还明确阿尼公司应当在2018年3月31日前返还房屋并办理交接手续，否则视为返还时间为2018年3月31日，原房屋钥匙由阿尼公司废弃，东部宝聚公司有权在2018年3月31日重新配锁后，自行处理和使用该房屋。双方之间的《栖霞区移动互联网产业基地房屋租赁合同》也约定因阿尼公司违约导致合同提前终止，东部宝聚公司有权自动接管租赁建筑，阿尼公司无条件迁出基地。生效判决确认2018年3月中旬，阿尼公司的水电被切断，公司电子大门因此无法开启。基于以上事实，本院认定2018年4月1日之后，阿尼公司未再使用案涉房屋，结合双方之间的合同约定及东部宝聚公司发出的《租赁合同解除协议书》的内容，东部宝聚公司应当按约自动接管租赁建筑，自行处理和使用该房屋，以避免损失的扩大，东部宝聚公司未收回并使用房屋属于自行扩大损失，故东部宝聚公司要求阿尼公司给付2018年4月1日之后的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。东部宝聚公司要求阿尼公司腾空并返还案涉房屋，无事实与法律依据，本院不予支持。虽然生效判决确认物业公司切断了阿尼公司的水电，导致阿尼公司电子大门无法开启，但阿尼公司水电费的交款账号系东部宝聚公司的账号，阿尼公司因电子大门无法开启而无法使用房屋的责任与东部宝聚公司有直接关系，东部宝聚公司抗辩称导致阿尼公司无法使用并搬迁房屋的责任与东部宝聚公司无关，本院不予采信。本案系阿尼公司要求提前解除合同，故对阿尼公司要求东部宝聚公司返还履约保证金、支付违约金等诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。相反阿尼公司按照合同约定应当向东部宝聚公司支付20万元违约金。双方约定了两年的免租期，双方在履行过程中于免租期内解除了合同，双方并未约定提前解除合同则两年的免租期不予执行，故东部宝聚公司主张按照第三年租金标准要求阿尼公司给付自2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金，没有合同约定。阿尼公司主张免租期内市场未成熟，阿尼公司系亏损经营，租金应当免交，对此本院认为，阿尼公司已经实际占用使用租赁房屋，完全免交租金不符合市场交易习惯。本院根据合同的约定、阿尼公司使用房屋的期限、双方解除协议存在磋商的事实，酌定双方约定的免租期内的租金（自2016年4月1日起至2018年3月31日止）为80万元，扣除阿尼公司缴纳的履约保证金10万元，阿尼公司还应支付70万元租金。综上，本案二审中上诉人提交了新证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初1747号民事判决第一项、第五项；二、撤销南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初1747号民事判决第二项、第四项；三、变更南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初1747号民事判决第三项为“南京阿尼信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京东部宝聚投资发展有限公司自2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金损失70万元”；四、南京阿尼信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京东部宝聚投资发展有限公司违约金20万元；五、驳回南京东部宝聚投资发展有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费2958元，由南京阿尼信息技术有限公司负担，反诉案件受理费9218元，由南京阿尼信息技术有限公司负担4259元，由南京东部宝聚投资发展有限公司负担4959元；二审案件受理费18245元，由南京阿尼信息技术有限公司负担10991元，由南京东部宝聚投资发展有限公司负担7254元。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  孙 伟审判员  汪德全二〇一九年二月十九日书记员  郭旭冬