上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初11078号原告：徐红慧，女，1966年7月31日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：李蓉，女，1962年11月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。两原告共同委托诉讼代理人：刘晴，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周伟，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：陈松闹，男，1984年7月2日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：张艳花，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：陈元崇。原告徐红慧、李蓉与被告陈松闹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告徐红慧、李蓉共同的委托诉讼代理人刘晴，被告陈松闹及其委托诉讼代理人张艳花、陈元崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐红慧、李蓉向本院提出诉讼请求：1.被告支付两原告自2017年11月1日起至2018年4月30日止的未付租金人民币(币种下同)110,000元(净到手价)；2.被告支付两原告违约金148,500元(自2017年10月1日应付之日起至2017年11月13日起诉之日止迟延支付租金45天，以110,000元为基数，按照每日百分之三的标准计算)。诉讼中，两原告增加如下诉讼请求：3.被告支付两原告垫付的自2017年5月至2018年2月的物业管理费19,900元；4.被告支付两原告差旅费1,025元；5.确认原、被告双方的《商铺铺位租赁合同》于2018年2月27日解除。事实和理由：2017年3月11日,原、被告签订《商铺铺位租赁合同》约定两原告将其坐落在上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX、XXX室商铺出租给被告经营使用,租期自2017年5月1日至2020年4月30日。年租金(净到手价)220,000元,2019年5月1日起租金递增10%,支付方式为先付后用,半年一付,提前30天支付下一期租金。合同签订后,被告按照合同约定支付了2017年5月1日至2017年10月31日的租金。2017年11月1日起,被告未按合同约定按时足额支付租金,违反合同约定,拒不履行合同约定义务。经两原告多次催讨,被告仍不履行。根据《商铺铺位租赁合同》第12条第1条款,被告的行为已经构成了根本违约,两原告有权要求解除合同并要求被告支付200,000元的违约金。综上所述,两原告认为,两原告与被告签署的上述合同均合法有效,被告理应按照合同约定按时足额支付租金,但是被告无理拒不支付租金拖欠至今。被告的行为严重损害了两原告的合法权益。两原告依法提起诉讼,恳请法院支持两原告的诉讼请求。被告陈松闹辩称，原、被告于2017年3月11日签订的合同已经在2017年10月15日解除，被告明确通过微信告知两原告不再继续租赁商铺，在2017年11月31日清场搬离商铺。租赁合同签订前，公安消防支队于2016年11月29日下发整改通知书，责令上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)在2017年5月31日改正排除火灾隐患，政府于2016年12月22日下发重大火灾隐患督办的批复，两原告已经向被告承诺消防整改会按期完成，整改费用两原告承担。2017年5月31日之前完成整改，双方才签订合同。合同签订后，金盛公司未按期完成整改，无法顺利办理执照，内部道路破坏，被告无法正常经营。2017年7月5日又下发整改通知书，整改未完成而影响经营。2017年10月15日，被告通知两原告解除合同后清场搬离。被告一直在找新的承租人承租房屋。被告解除合同不是被告违约，是两原告未提供经消防验收的房屋，根据《中华人民共和国消防法》第15条的规定，应该申请消防安全检查，检查不符合要求的不得投入营业。被告一直期待2017年5月31日完成消防验收，但是消防验收未按期完成，道路破坏无法正常经营。两原告违约导致合同目的无法实现，两原告要求支付违约金无法律依据。消防整改由两原告出资委托金盛公司统一施工，公安消防支队责令其于2017年5月31日前改正。金盛公司未按照指定完成整改。被告租赁商铺之间无梁柱墙体，安装门、装修花费巨大。租赁合同无法继续履行，给被告造成经济损失。房屋押金已经折抵了2017年11月的租金。被告的装修损失另行诉讼。两原告未完成消防验收，两原告违约导致租赁合同无法实现，被告于2017年10月15日通知解除合同，并清场搬离，故被告不同意两原告的所有诉讼请求。若法院支持违约金的诉请，因消防原因导致经营损失，请求降低违约金，否则有失公平。被告仅承担2017年5月1日至2017年11月31日之间的物业费，但被告对物业费为每个月1,990元的标准不予认可，物业费由物业管理合同明确金额，被告记得不是上述数字，两原告应该提供相应的合同。具体计算方法由法院酌情确定。差旅费无法律依据，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：原告徐红慧、李蓉为上海市银都路XXX弄XXX号XXX室产权人，产权建筑面积具体分配如下：原告徐红慧为68.8㎡，原告李蓉为69.78㎡。2016年11月24日，上海市闵行区公安消防支队向金盛公司出具《重大火灾隐患整改通知书》，载明该单位存在重大火灾隐患，责令该单位于2017年5月31日前改正。2016年12月22日，闵行区人民政府做出《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》。2017年3月7日，原告徐红慧出具委托书，载明委托陶某为其代理人，代为办理出租上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜(包括但不限于签订租赁协议、收取租金等)。浙江省温岭市公证处出具公证书，证明原告徐红慧至其处在上述委托书上签名、捺指印。2017年3月11日，原告徐红慧、李蓉(出租人、甲方)与被告陈松闹(承租人、乙方)签订《商铺铺位租赁合同》，约定由乙方承租甲方商铺。1.铺位概况：甲方店铺位坐落于上海市银都路2688弄29幢01、02室号,产证面积01#68.8㎡、02#69.78㎡。3.租赁期限：租赁期限叁年,自2017年5月1日起至2020年4月30日,铺位的年租金为220,000元。递增方式：2019年5月1日起10%，押金20,000。此租金为甲方净到手价格,有关税费,物业费,管理费等相关费用由乙方负责。4.付款方式：4.1本合同生效,乙方应向甲方交付20,000元作为定金。4.2每年度租金,乙方按照半年一付的方式提前30天支付下一期租金,先付后用,逾期未付的租金按照每天百分之三的违约金赔偿甲方。5.铺位交付：5.1甲方于原有商户样品清空后,将铺位交付乙方。5.2乙方在接收甲方铺位时,履行接收铺位手续。5.3若乙方要对铺位进行分割与整改装修,其费用由乙方自行承担。9.铺位租赁期间的有关费用：9.1铺位租赁期间,水费、电费、煤气费、电话费物业管理费、市场管理费及租金税费有关费用由乙方支付。9.2乙方应当按时向有关部门交纳费用,否则承担违约责任。11.终止合同约定：11.1乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,乙方赔偿损失：11.5拖欠交付租金1个月以上的。12.违约责任：12.1租赁期间,双方信守合同,任何一方违反本合同的规定,承担违约责任,违约金为200,000元。12.2承担违约责任的同时,相对方有权决定租赁合同的履行与否。次日，被告向原告李蓉的银行账户内转账20,000元。同年4月14日，被告向原告李蓉的银行账户内转账50,000元，附言记载为房租。同年7月15日，被告向原告李蓉的银行账户内转账53,650元。2017年7月5日，上海市闵行区公安消防支队向金盛公司出具《重大火灾隐患整改通知书》，载明该单位存在重大火灾隐患，责令该单位于2017年9月30日前改正。2017年10月15日，两原告人员向被告发出微信称“房租快到期了你把下期房租付一下”。被告回复：“老陶，我爸爸生病严重不能开店了，还有2万押金，他说开到11月底不开了，把押金开完，跟你说一下”。2017年11月2日、同年11月8日、同年12月6日，原、被告之间具有手机通话记录。2018年2月27日，两原告向被告发出《催款兼解除合同通知书》，通知被告付清租金及物业管理费，未按要求付清的，此通知转作解除商铺铺位租赁合同的通知，并在物业公司人员的见证下收回商铺铺位，由此造成的损失由被告承担。上述通知书邮寄至系争商铺所在地址，邮件因“地址长期无人”被退回。2018年3月12日，上海景瑞物业管理有限公司向原告徐红慧开具物业服务费发票，金额为11,856元，时间为2017年4月至2018年3月。同日，上海景瑞物业管理有限公司向原告李蓉开具物业服务费发票，金额为12,024元，时间为2017年4月至2018年3月。2018年5月17日，上海景瑞物业管理有限公司出具《关于银都路2688弄消防整改情况说明》，上载2017年7月5日，闵行区公安消防支队对银都路XXX弄XXX-XXX号，31-36号，38-41号总共20栋一层640个商铺开具了重大火灾隐患整改通知书，主要存在下列火灾隐患：一层营业区均未设置自动喷水灭火系统，一层营业区均未设置火灾自动报警系统。为了使商铺正常运转，一层640个商铺业主自筹资金于2017年8月14日委托上海景瑞物业管理有限公司与上海环昱建设(集团)有限公司签订了消防整改合同，整改工程于2017年10月20日施工完毕，并在2017年11月21日通过了由商铺业主代表委托上海沪平消防设施检测有限公司的检测，同时出具了《建设消防设施竣工检测报告》，之后闵行区颛桥镇市场管理办公室接到闵行区公安消防支队通知，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以撤销，并于2018年1月24日在银都路2688弄张贴了公告。整改期间，银都路2688弄所有一层营业区域均未收到任何部门关于停业整改的通知，均可保持正常营业。另查明，银都路2688弄物业筹备办公室出具的车辆进场清单显示，被告名下车牌号为浙C9XXXX的车辆于2017年5月10日至2018年3月14日期间进入系争商铺所在的市场内，其中2018年3月进场2次，2018年1月进场2次，2017年12月进场10次，2017年11月进场12次，2017年10月进场22次，2017年9月进场14次，2017年8月进场17次，2017年7月进场25次，2017年6月进场28次，2017年5月进场30次。还查明，被告于2018年4月24日签收本案起诉状副本等诉讼材料。关于押金，两原告表示同意冲抵被告欠付的费用。两原告自称于2018年3月10日收回系争商铺并另租他人。诉讼中，两原告提供了乘坐人分别为原告徐红慧、案外人李某的往返于浙江温岭站至上海虹桥站的日期为2018年3月10日的火车票，乘坐人为案外人陶某的上海虹桥站开往浙江温岭站的日期为2018年3月10日的火车票。上述事实由两原告提供的租赁合同及公证书、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、银行交易明细、车辆行驶证及进场记录、催款兼解除合同通知书及邮寄凭证、物业管理费发票、火车票、物业公司的情况说明，由被告提供的日期为2016年11月24日的重大火灾隐患整改通知书、政府批复、日期为2017年7月5日的重大火灾隐患整改通知书、照片、微信聊天记录、移动通信公司通话详单，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于被告提供的工商提交材料表格，旨在证明被告无法办理营业执照，消防验收不合格不给办，两原告对该份证据不予认可，本院认为，因该份证据无法未记载申请人、申请商户等任何信息，无法确认与本案的关联性，故本院对该份证据的证明效力不予确认。关于被告提供的装修收据、收条、销货清单等，旨在证明被告装修商铺花费66,299元，两原告对该组证据不予认可，本院认为，被告原在本案中提起反诉，请求两原告赔偿装修损失，损失的具体金额按照上述被告所称的装修商铺费用66,299元*50%计算，后被告未按时交纳反诉的诉讼费，反诉依法按照撤诉处理，上述证据主要用于证明被告原在反诉中的诉讼请求，故本院在本案中对该组证据不作认定。另，本案诉讼过程中，被告为证明其事实主张申请证人林某某出庭作证，该证人陈述：现是个体经营户，在金盛市场开店。被告与我是朋友关系。时间我不记得了，大概在2017年11月左右，被告退出房屋，我要店铺，房东(指两原告)没有同意借给我。一开始第一次联系时说纠纷没有了结，后面联系说是谈到房租价格，租金太高。我说过可以再签合同再谈，后来房东一直没有联系我，一个多月后我再主动联系房东，沟通价格不了了之。对于证人证言，两原告确认其真实性，但认为被告单方解除，不能体现两原告意思表示。被告认为，证人说到其搬离后与房东洽谈，洽谈多次，价格未达成一致未租赁，其积极为两原告找下家，积极为两原告减少损失。本院认为，原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。现本案的争议焦点为合同解除的责任归属问题。本院认为，双方合同约定的租赁期限至2020年4月30日，然被告于2017年10月15日向两原告人员发信称，因其父亲病重，故商铺至2017年11月底结束经营，将押金折抵完毕。两原告未予回复，且在本案中否认同意被告上述提前解约请求。故此，本院认为，被告以家人原因提出提前退租，缺乏合同依据，被告微信通知不能产生合同解除的法律效力。相反，被告未支付租金，当属被告违约，两原告据此提出解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同的解除日期，应以两原告解除合同的意思表示达到被告之日为准。两原告虽于2018年2月27日向被告发出《催款兼解除合同通知书》，但该通知书未送达被告，因此，原、被告的租赁合同未在上述日期解除，故本院以被告收到本案起诉状副本之日(即2018年4月24日)作为合同解除之日。鉴于合同解除责任在于被告，故两原告向被告主张未付的租金、物业管理费以及违约金等，均于法有据，且符合合同约定，本院予以支持。关于租金的具体金额，应当自2017年11月1日起计算。被告抗辩其于2017年11月底搬离，但其未提供证据证明于上述日期向两原告交还商铺，且从商铺所在市场的物业公司出具的车辆进场清单来看，被告车辆于2017年12月期间仍在频繁进出市场，故本院对被告称其于2017年11月底搬离商铺的意见不予认同。现两原告自称于2018年3月10日收回系争商铺另租他人，本院以该日作为计算租金的截至日期。故被告需支付两原告自2017年11月1日起至2018年3月10日止的租金78,356.16元(具体计算方式：220,000元/365天*130天=78,356.16元)。因被告尚有20,000元押金在两原告处，且两原告同意押金冲抵被告欠付的费用，故两相折抵后，被告还需支付两原告租金58,356.16元。关于物业管理费的具体金额，两原告主张的期间为自2017年5月至2018年2月，因在上述期间内，被告使用(或视为使用)了系争商铺，故相应的物业管理费均需由被告承担。两原告以其支付的全年的物业管理费(即12,024元+11,856元=23,800元)中计取其中10个月的物业管理费19,900元(即23,800元/12个月*10个月=19,900元)，计算方式正确，本院予以支持。关于违约金的具体金额，两原告主张以未付租金110,000元为基数，自2017年10月1日应付之日起计算至2017年11月13日起诉之日止迟延支付租金45天，按照每日百分之三的标准计算违约金为148,500元。被告则认为违约金的数额过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，被告未按约支付租金导致两原告产生的损失主要体现为利息损失，同时本院已判令被告向两原告支付其占用使用系争商铺期间的全部租金，两原告未存在显著的空置损失，故两原告主张按照每日百分之三的标准计算违约金，显属过高。现本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由被告支付两原告违约金10,000元。至于两原告主张的差旅费，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告徐红慧、李蓉与被告陈松闹于2017年3月11日就位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX、XXX室商铺签订的《商铺铺位租赁合同》于2018年4月24日解除；二、被告陈松闹于本判决生效之日起十五日内向原告徐红慧、李蓉支付自2017年11月1日起至2018年3月10日止的租金人民币58,356.16元；三、被告陈松闹于本判决生效之日起十五日内向原告徐红慧、李蓉支付自2017年5月至2018年2月的物业管理费人民币19,900元；四、被告陈松闹于本判决生效之日起十五日内向原告徐红慧、李蓉支付违约金人民币10,000元；五、驳回原告徐红慧、李蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计5,177.50元，由原告徐红慧、李蓉共同负担3,542.19元，由被告陈松闹负担1,635.31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 王 芳人民陪审员 石定伟二〇一九年二月二十一日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。