山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初13号原告：张玉，男，1990年5月27日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。被告：泰安宏成置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：房兴军，总经理。委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。原告张玉与被告泰安宏成置业有限公司（以下简称宏成置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉的委托诉讼代理人张伟，被告宏成置业的委托诉讼代理人倪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金18331.1元（自2015年12月19日起至2017年10月8日止逾期660天，按全部已付房款的日万分之零点五计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年12月2日与被告签订《商品房预售合同》（合同编号YS0066120），购买被告所开发建设的宏成富园小区第3号楼2单元20层2001室房屋，原告按约定缴纳房款共计555488元。合同约定被告应于2015年4月30日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后90日内保证办理房屋所有权转移登记。2015年5月份被告交付涉案房屋后未按约定期限为原告办理房屋所有权转移登记，在原告的多次催促下于2017年9月30日通知业主在2017年10月8日前提交办理房屋产权相关材料及费用，直至2018年2月11日实际办理了房屋所有权转移登记，被告的行为已严重违反了合同约定，应当按照合同第20条第2款约定“自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所诉。泰安宏成置业辩称：一、原告所诉与客观事实不符，被告不存在违约的行为，应当依法驳回原告的诉讼请求。（1）双方签订的《商品房预售合同》第二十条的内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，双方同意按照下列2、3种方式处理”，其中，2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满至次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理的时间除外”。我们仔细分析该条款“九十日”应当是对能否办理房产所有权转移的承诺，并非是答辩人为原告办理完毕房产证的期限约定。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅是协助义务，假如购房人不主动申请办理房产登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，所以说原告认为被告为其办理房产证是错误的，如果原告刻意阻却，或者不积极办理房产证登记事宜，被告是无法独立完成的。（2）分析该条款的第二部分“如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记”，结合本案事实，双方没有约定办理该商品房的所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证问题，原告也无证据证实由于出卖人的责任造成原告未能办理涉案房产所有权转移登记，所以原告主张无事实依据，应当依法予以驳回。二、退一步讲，假如按原告所诉，原告主张逾期办证违约金也早已过诉讼时效。最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”明确写明：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照原告诉状陈述的事实及诉讼请求分析，已经超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。三、再退一步讲，假如不考虑上述两个因素，原告违约金的计算方式不当。涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同约定计算违约金。因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任。该条第3款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外。在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记。众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理，答辩人自2017年7月17日，将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了办理购房人办理房屋所有权转移登记的条件。根据上述合同约定及法律规定，自2017年7月17日之后，也不应要求答辩人承担违约金。本院经审理认定的事实如下：2013年12月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于岱岳区长城路北段路西、泮河大街以北宏成富园3号楼2单元20层2001号房产一套。按合同约定被告应当在该商品房交付使用后90日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，同时约定办理产权职能部门受理时间除外。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。原告支付被告购房款555488元。被告于2017年7月17日向泰安市国土资源局递交材料，申请办理涉案房产3号楼的不动产权证，并取得上述不动产权证。2017年9月30日，被告以张贴通知的形式，向原告等业主下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告等业主于2017年10月8日前提供购房合同、发票等材料，并交纳契税、印花税等税费，用于办理原告个人不动产权证。原告缴齐上述材料及税费后，泰安市国土资源局向原告颁发了编号为鲁（2018）泰安市不动产权第0004030号不动产权证书，登记时间为2018年2月11日。以上事实，由原、被告的陈述、《商品房预售合同》、销售不动产统一发票、交房通知、税收完税证明、面积实测结算协议、关于办理房屋产权证等手续的通知、不动产权证等在案证实。本院认为，原告提起本案诉讼要求被告支付自2015年12月19日起至2017年10月8日止期间连续计算的违约金，未超出法定诉讼时效期间，被告主张原告起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，被告正式将房屋交付给原告。原告依约履行了支付房款义务。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，即2015年7月29日前办理涉案商品房所有权转移登记，但被告于2017年7月17日才向泰安市国土资源局递交办理涉案房产所在楼栋不动产权证的相关资料，始具备商品房所有权转移登记条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……因被告原因，致使原告未能在双方合同约定期限内取得涉案房产不动产权证，被告应当承担相应违约责任。被告于2017年7月17日申请办理涉案房产所在楼栋的不动产权证后，于2017年9月30日通过张贴通知的方式通知原告等业主于2017年10月8日前提交相关办理登记的材料并缴纳相关费用，以办理房产不动产转移登记。被告张贴通知的方式具有普遍性但不具备特定性，应给予原告必要的知晓期。被告在通知中声明于2017年10月8日前未办理相关手续，造成延期办证的的情形不承担责任，故可认定在通知中载明递交材料的最后一日即2017年10月8日，为计算被告支付违约金的终止日期。故原告要求被告按照合同约定的日违约金（总房款555488元的万分之零点五）标准支付自2015年12月19日起至2017年10月8日止逾期办理涉案房屋不动产权证期间共计660天违约金18331.1元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：被告泰安宏成置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张玉违约金18331.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元（已减半收取），保全费220元，由被告泰安宏成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 赵 军二〇一九年二月十四日书记员 王瑞亮