浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1081民初7652号 原告：应香岚，女，1956年10月27日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：应志奋（系原告应香岚丈夫），住温岭市。 被告：温岭市星朝置业有限公司，住所地温岭市新河镇市民大道89号，统一社会信用代码913310815890086611。 法定代表人：阮鸿宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 原告应香岚与被告温岭市星朝置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序于2018年7月13日公开开庭进行了审理。后因案件案情复杂，本院于2018年8月23日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。两次庭审原告应香岚及其特别授权委托诉讼代理人应志奋、被告温岭市星朝置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人张小兵均到庭参加诉讼。审理过程中，因案情复杂，经批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 原告应香岚向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同，并交付位于房屋钥匙及办妥房屋合法手续；2.判决被告支付自2017年3月29日起按日万分之三的标准计算至实际履行之日止的逾期交房违约金（计算至2018年5月20日止违约金154853.1元）；3.判决被告支付自2017年10月1日起按日万分之一的标准计算至实际履行之日止的逾期交付权属证书违约金（计算至2018年5月20日止违约金28609.4元）。事实与理由：原告与被告于2014年1月22日签订商品房买卖合同，约定被告将房屋出售给原告所有。当日，原告即支付购房款1148800元，并同时支付购车位款95000元。合同第十条1（2）约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。而被告至今未将房屋交付给原告，并曾向原告发送律师函，要求原告去拿房屋钥匙，可是原告前往提取钥匙时，被告又提出来以其放弃追究违约金为前提才能提取钥匙，因此被告至今没有交付房屋。按合同第十六条约定，被告承诺于2017年9月28日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。可是原告至今未收到被告已办妥产权证的消息，但原告不愿意解除合同，因此按该条第2（2）约定向被告主张已交付房款1%违约金。诉讼中，原告以被告已于2018年7月13日已交付原告房屋，并于2018年10月8日交付原告不动产权属证书及相关税票为由，变更诉讼请求为：1.被告支付自2017年3月29日起以已付购房款1148800及车位款95000元的总和即1243800元为基数按日万分之三计算至2018年5月20日止的逾期交房违约金；2.被告支付自2017年10月1日起以1243800元为基数按日万分之一的标准计算至2018年5月20日止的逾期交付权属证书违约金。 被告温岭市星朝置业有限公司辩称，原告与被告签订商品房买卖合同属实，原告也已支付了购房款，被告确实存在违约，愿意与原告继续履行合同交付房屋，但对原告主张的违约金有异议。首先，被告开发房产过程中，由于政府原因而非被告原因导致开发周期延长四年之久，根据合同约定，被告可延长交房期限六个月，被告于2018年1月16日通知原告交房，但原告拒不收房，对于扩大损失被告不应承担责任，逾期交房违约金应从2017年9月29日起计算至2018年1月18日止，逾期交房违约金的计算基数应为已付购房款，车位转让款不应计入基数；其次，原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，应当予以调整，以原告实际损失确定，原告作为购房者因逾期交房所造成的损失主要是租金损失，按新河当地租金每月1000元左右标准，再按照违约金不得超过实际损失的30%计算，原告主张每月违约金计算标准不得超过1300元，故被告逾期交房三个月多五天，按每月1300元计算违约金。第三，原告要求的逾期交付权属证书违约金，鉴于交房可延期六个月，而办证是以交房为前提的，故办证时间也应相应推迟六个月，也即被告应在2018年3月27日交付证书，被告已于2018年5月9日取得大证，并于2018年5月22日通知原告前来办证，但原告拒不前来办证，故被告愿意承担2018年3月27日至5月22日期间的逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的备案合同号为20140100370的商品房买卖合同、车位款收款收据、通知书、不动产权证书办理通知书各一份及销售不动产统一发票（自开）四份，以及被告提交的公司营业执照（副本）复印件、法定代表人证明书、建设工程施工许可证复印件、浙江省建设工程规划核实确认书复印件、具体建设项目用地跟踪管理卡复印件、浙江省建设工程规划核实确认书复印件及房屋建筑工程竣工验收备案表复印件各一份，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.新河镇XH050305地块开发建设协调会议纪要打印件一份，被告拟证明2012年3月2日，温岭市新河镇人民政府承诺在清水湾项目开工建设前拆除用地范围内的所有建筑物，完成港南路路基填土，并承诺在交房前完成港南路、临江路的路面硬化、亮化和绿化的事实。 2.关于新河镇《XH050305号地块》清水湾安置小区存在问题情况说明一份，被告拟证明2015年2月18日，被告向温岭市委、市政府反映新河镇政府未及时拆除用地范围内建筑物的事实。 3.温岭市督查考核办公室市委领导批示交办单一份，被告拟证明时任市委书记徐淼于2015年6月17日对前述证据3批示要求政府在行政行为中要信守承诺的事实。 4.关于“清水湾”安置小区相关情况的说明打印件一份，证明2015年6月23日，新河镇政府向温岭市委、市政府出具说明，承认未按时拆除用地范围内的建筑物及土地征用，说明系由于政府原因导致被告开发周期延长的事实。 5.温岭市督查考核办公室抄告单一份，被告拟证明时任市委书记徐淼于2015年6月26日对前述证据4批示认为新河镇有效率，说明系由于新河镇政府行为导致清水湾花园建设延期两年两个月的事实。 6.温岭市人民政府办公室（2012）第61号抄告单复印件一份，被告拟证明2012年4月10日温岭市政府同意变更新河镇XH050305号地块国有土地受让主体的事实。 7.温岭市公证处出具的（2017）浙温证字第3535号公证书一份及照片打印件两份，被告拟证明直至2017年3月27日新河镇人民政府才刚开始拆除用地范围内的建筑物的事实。 8.关于清水湾临横淋公路（商铺与民房之间）通道的建设情况说明复印件一份，被告拟证明新河镇人民政府于2017年7月10日承诺清水湾商铺与民房之间的通道由镇政府负责统一建设的事实。 9.不动产权证书六份，被告拟证明其已于2018年5月9日取得房产大证的事实。 10.清水湾小区交付通知书及中国邮政快递包裹寄件人单各一份，被告拟证明其于2018年1月16日通知原告收房的事实。 11.中国电信股份有限公司温岭分公司出具的通话记录一份，被告拟证明其发出交房通知书后，再次电话通知原告来收房的事实。 12.落款时间分别为2018年5月22日、2018年6月13日的通知书及不动产权证书办理通知书各一份、国内挂号信函收据两份，被告拟证明其于2018年6月13日通知原告来办理不动产权证书，对于没有收房的，也通知原告在交纳物业费及专项维修基金后办理收房及产权登记手续的事实。 13.合同编号为2016预0007904及2016预0011018的商品房买卖合同复印件各一份，原告拟证明被告于2016年出卖房屋时约定的交房、办证时间与其在2014年销售给原告房屋时约定一致，说明被告存在违约行为的事实。 14.补充协议照片打印件一份，原告拟证明2018年1月18日前去收房时，被告要求其签署该份协议方能交房的事实，原告并解释称当日其在被告拿出该份协议时进行了拍摄。 对于前述证据，双方发表质证意见如下：对证据1-9，原告经质证认为，首先，该系列证据无法证明被告主张的待证事实，不属于涉案商品房买卖合同第九条第2项规定的例外情况，该条款约定市级或市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规规定采取的某项行政措施导致开发建设延长，该行政措施是指国家管理手段，是政府根据某一事实作出的行政措施，被告提交的系列证据并不属于行政机关根据法律法规作出的行政措施，也不属于第三项规定的政府行为，“行政措施等非出卖人原因”应理解为系多种行政措施导致的，和非出卖人原因并非并列关系，会议纪要等都不属于行政机关根据法律法规作出的行政措施，被告逾期交房与政府行为没有关联；其次，从这些文件可以看出该工程涉及的政策性问题已于2015年12月底前处理完毕，此后被告并未再联系政府要求解决红线问题，被告提供的施工许可证记载施工时间是2013年5月28日至2015年5月28日，被告与原告签订商品房买卖合同时约定的交房时间是三年两个月，且合同订立时已完成基础施工及地上三层主体结构，可见其已充分考虑政策原因，并已计入交房时间；第三，被告提供的公证书所录制的视频时间是在2017年3月27日，即约定交房前一日，存在利用该文件推卸责任的嫌疑，从视频中可见，当日小区外墙仍有脚手架、围墙还在基础施工，红线范围内未拆除房屋并不影响施工，清水湾项目分户验收时间为2017年9月27日，而该验收不涉及室外绿化等配套项目（该类项目系并入规划验收部分），可见即便因红线问题造成室外绿化等配套项目施工未完成，也不影响清水湾项目竣工日期，在该项目规划验收后，被告迟延支付工程款，导致施工单位未交竣工资料，造成综合验收迟延，之后又因未缴质量保证金等原因导致竣工备案延期，故被告交房延期系因其自身缺乏房产开发经验、人员管理松散、资金实力不足等所致，相应责任应由被告承担。对证据10-12，原告经质证认为2018年1月16日其未接到被告电话，通话记录不能证明双方的通话内容，其实际于2018年5月22日收到交房通知，2018年5月24日被告又电话联系原告收房，但要求原告签署放弃违约责任的补充协议，不签字就不交钥匙，遭到原告拒绝，办证通知书已经收到。对证据13，被告经质证对真实性无异议，并认为其在2016年明知可能会逾期交房仍签订该合同的原因主要是，该格式合同系按照浙江省工商局指定版本进行签订，且商品房销售办证及交房时间不能进行变更，否则无法备案，虽然由于政府原因导致开发时间延长，被告仍希望按期交房，但2017年3月27日之前政府仍未办妥相关事项，导致开发周期继续延长，故该组证据不能证明原告主张的待证事实。对证据14，被告经质证认为该份补充协议需要双方自愿签署，原告可拒绝签署，但其必须缴纳物业维修基金和物业费等费用之后才能办理交房。 本院经综合审查认为，证据1-8能够相互印证，反映被告与温岭市新河镇人民政府在2012年及2015年期间就清水湾项目用地范围内遗留的建筑物拆除、土地征用以及小区入口道路征用建设问题进行沟通的事实。证据9的真实性予以认定，能够证明被告已于2018年5月9日取得清水湾小区商品房初始登记权属证书的事实。证据10-11，对通话记录的真实性应予以认定，原告虽予以了否认，并主张未收到落款时间为2018年1月16日的《清水湾小区交付通知书》，但其在解释证据13的来源时又称于2018年1月18日曾去被告处收房，故应当认定被告已于2018年1月16日寄发《清水湾小区交付通知书》并电话联系原告，通知其前来收房。证据12结合原告陈述，对于证据三性予以认定，能够证明被告曾于2018年5月22日、2018年6月13日制作书面通知，并邮寄给原告，通知其前来交房及办理产权转移登记手续的事实。证据13-14结合被告质证意见，本院对真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月22日，原告应香岚与被告温岭市星朝置业有限公司签订备案合同编号为20140100370的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于温岭市新河镇渡南头村清水湾1幢1703室的预售商品房，建筑面积129.22平方米；合同第五条约定房屋总价款为1148800元，物业专项维修资金未包含在该总价款中，由被告统一代交，在物业交付时向原告收取；第七条约定原告分四期支付房款，于2014年1月22日前支付首期房款248800元，第二期房款250000元于2014年1月27日前付清，第三期房款550000元于2014年2月21日前付清，余款100000元于2014年4月20日前一次性付清；第八条约定了原告逾期付款的违约责任；第九条“交付期限及条件”约定被告应当在2017年3月28日前将符合条件的商品房交付给原告使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2、市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非被告原因而导致开发建设期延长的，被告可据实予以延期，但最长不超过6个月，3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾、强风暴等自然灾害、战争、动乱等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；第十六条“关于产权登记的约定”约定被告负责办理土地使用权及商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》及《房屋所有权证书》，被告承诺于2017年9月28日前取得前述土地、房屋权属证书交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记，被告自约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1%承担违约责任，自约定日期90日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件八“补充协议内容”第二条约定本合同所示房款不包括物业维修专项基金、有关部门代收的税费及其他相关费用，原告同意在交房时由被告按有关规定代政府职能部门收取，如原告在规定时间未能按时缴纳物业维修专项基金及相关税费的，逾期被告将按合同第八条追究原告违约责任，产权办理将相应延期。嗣后，原告支付了相应的购房款，并出资95000元向被告购买了清水湾小区一地下车位使用权。2015年10月13日，清水湾小区建成结顶，并于2018年1月11日办理竣工验收备案；此后被告办理了清水湾小区不动产权属初始登记并于2018年5月9日取得不动产权证书。2018年1月16日，被告向原告寄发《清水湾小区交付通知书》并电话联系原告，通知原告在收到通知书后七日内至清水湾展示中心办理交房手续，集中交房时间为2018年1月18日。2018年1月18日，原告前去收房时，因双方未就被告提出的将其垫付的物业维修基金、物业管理费（一年）及电视、煤气、信报箱、水表、预告登记等费用作为对原告的迟延交房、办证的赔偿，原告放弃追究被告逾期交房、办证违约责任这一方案达成一致，原告亦未向被告支付物业维修基金等费用，导致交房未果。2018年5月22日，被告制作《通知书》并邮寄给原告，通知其在2018年6月22日前来被告售楼处办理收房及房屋产权转移登记相关事项。审理过程中，被告于2018年6月13日再次制作《不动产权证书办理通知书》并邮寄给原告，告知其在收到通知之日起30天内带齐材料至清水湾展厅办理不动产权证的相关手续，并注明如未办理收房手续，先办理收房再办理不动产权证。2018年7月13日，原告向被告支付物业维修基金等费用，并办理收房手续。2018年10月8日，被告向原告交付前述商品房初始登记权属证书等相关办证所需材料。 另查明，2011年11月29日，乐清市广丰房地产开发有限公司通过竞拍受让取得新河镇XH050305地块的国有土地使用权，2012年7月2日国有土地使用权人变更为被告温岭市星朝置业有限公司，之后发现项目用地内东南侧有建筑物未拆除、西南侧有3户土地未征用，项目用地西北侧外的道路用地未征用等问题，温岭市新河镇人民政府陆续拆除了建筑物并办理了土地征用手续。 本院认为，根据前述查明的事实，本案案由应为商品房预售合同纠纷，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，依法应认定为有效，各方均应按约全面履行各自的义务。本案原告已履行付款义务，被告理应按约定期限交付房屋及商品房初始登记权属证书。现被告逾期交付房屋及不动产初始登记权属证书，其行为显属违约，应按约承担相应的违约责任。鉴于被告在诉讼过程中已履行前述义务，本案争议焦点主要在于原告主张的逾期交房违约金及逾期交付不动产初始登记权属证书违约金（以下简称逾期办证违约金）是否合理的问题。 首先，关于逾期交房违约金。被告辩称本案所涉清水湾小区建设过程中因政府未及时拆除用地范围内的建筑物及办理土地征用等非出卖人原因导致开发建设期延长，要求适用《商品房买卖合同》第九条约定的第2项特殊情形，准许其延期交房6个月。本院认为，从该合同条款所使用的词句及上下条款来看，第2项约定“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长”的真实意思应理解为系将“非出卖人原因导致开发建设期延长”的情形限定为由于市级及市级以上主管部门采取了某项行政措施，这里的“等”应指行政措施列举未尽之意思，而非被告所主张的只要是非出卖人原因导致延期开发的均可延期交房，否则上下条文中亦无需再列举不可抗力之非出卖人原因可延期交房之情形，而本案新河镇人民政府的行为并不属于第2项约定之特殊情况，故被告要求延期交房6个月的抗辩意见本院不予采纳。至于违约金计算期限，虽然被告在2018年1月18日交房当日提出了有关逾期交房、办证违约金赔偿方案的补充协议，但原告并未举证证明被告要求签署该份协议才同意交房这节事实，且根据涉案《商品房买卖合同》第五条及其附件八“补充协议内容”第二条之约定，买受人在交房时需向出卖人缴纳物业专项维修基金等费用，现原告亦未提交证据证明其当时已履行该项义务，故由此造成的扩大损失应由原告自行负担，本院确定逾期交房违约金自2017年3月29日起计算至2018年1月18日止，原告要求计算至2018年5月20日止缺乏依据，本院不予支持。关于违约金计算标准，被告主张按日万分之三计算过高，应参照同地段同类房屋租金标准上浮30%确定计算，原告认为其实际损失不仅仅是租金损失，还有利息、七十年产权期限的缩短以及维权成本、生活质量损失等，本院结合当地租金、已付房款利息及本合同履行情况等综合因素考虑，酌情调整为按日万分之二计算。关于违约金计算基数，原告主张应按已付购房款及车位转让款总和作为计算基数缺乏事实依据，双方并未就车位的交付约定违约条款，而该车位转让协议与涉案《商品房买卖合同》系两个独立的合同关系，故逾期交房违约金应按已付房价款1148800元为基数自2017年3月29日起至2018年1月18日止按日万分之二计算为67779元。 其次，关于逾期办证违约金。被告辩称交房其依约可延期六个月，办证时间亦可相应顺延六个月，其仅应承担2018年3月27日起至2018年5月22日通知原告办证之日止的逾期办证违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十六条明确约定出卖人承诺于2017年9月28日前取得并交付买受人不动产初始登记权属证书，且根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，交房并非出卖人办理房屋所有权初始登记的前提条件，也即交房与办证本身并不存在必然关联，故被告主张以约定交房之日起顺延六个月作为应交付不动产初始登记权属证书日期的意见缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。本案被告已于2018年5月9日取得不动产初始登记权属证书，并于2018年5月22日向原告寄发《通知书》，告知其前来办理交房及产权转移登记手续，原告在庭审中亦表示已收到该通知，并自愿主张从2017年10月1日起按日万分之一计算至2018年5月20日期间的违约金，于法不悖，应予以支持，但计算基数宜调整按已付房价款1148800元计算为妥，理由同前述有关逾期交房违约金计算基数之分析，在此不再赘述，故本院确定被告支付原告逾期办证违约金26537元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 一、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告应香岚逾期交房违约金67779元； 二、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告应香岚逾期办证违约金26537元； 三、驳回原告应香岚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3969元，由原告应香岚负担1929元，被告温岭市星朝置业有限公司负担2040元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  赵怡璐 人民陪审员  朱云富 人民陪审员  蒋素芬 二〇一九年二月二十六日 代书 记员  高晨诚