云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2503民初145号原告：蒙自闽南建材家居城。住所地：蒙自市（州糖果厂对面）。法定代表人：洪彩玉，职务：个人独资企业投资人。委托诉讼代理人：黄永煌，云南修己律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘美松，女，1986年1月4日生，汉族，住宣威市。现住蒙自市。原告蒙自闽南建材家居城与被告刘美松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案，因本案的审理需以另一案的审理结果为依据，本院裁定中止审理，并根据原告的申请恢复审理。在诉讼过程中，因被告刘美松下落不明，不宜适用简易程序，遂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒙自闽南建材家居城委托诉讼代理人黄永煌到庭参加诉讼。被告刘美松经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙自闽南建材家居城向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将蒙自闽南建材家居城10栋126号商铺返还原告；2.请求判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日止的租金、市场管理费73728元，物业管理费3840元，共计77568元；3.请求判令被告给付原告约定违约金21818元；4.请求判令被告从2018年1月1日起按每日租金、市场管理费101元给付至实际归还商铺之日止；5.案件受理费由被告负担。在诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2013年11月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于蒙自市闽南建材家居城10栋126号商铺出租给被告使用，约定租期为2014年1月1日至2017年12月31日，2014年1月1日至2015年12月31日两年租金为15360元／年，市场管理费为15360元／年；2016年1月1日至2017年12月31日租金、市场管理费涨幅不得超过20%。租金、市场管理费为一年一交，除第一年外，后三年租金为提前一个月支付，即每年11月31日前即支付下一年度的租金及市场管理费。如合同一方出现违约行为，违约方向守约方支付本年度租金及市场管理费合计额30%的违约金，逾期支付租金及市场管理费超过30天，甲方有权单方解除合同。2013年11月12日，原、被告双方签订《补充协议》，约定被告按照每年1.00元／㎡向原告支付物业管理费，被告每年应向原告支付物业管理费1920元。被告根据上述合同承租原告商铺后，未按合同约定向原告缴纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金、市场管理费及物业管理费，现商铺租赁合同期限已届满，被告应将租赁物返还原告，并支付相应费用。综上，原告提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告刘美松在答辩期内未作答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，原告为甲方，被告为乙方，共同签订《商铺租赁合同》，约定原告将该交易中心的10栋126号商铺出租给被告。《商铺租赁合同》约定“第一条、租赁商铺……商铺编号10栋126号，商铺建筑面积160㎡。第二条、交纳租金、市场管理费、保证金及租赁期限。1.租期肆年，租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止。租金、市场管理费从2014年1月1日算起。2.2014年1月1日至2015年12月31日，每月租金和市场管理费16元／㎡，每年租金15360元，每年市场管理费15360元，年租金和市场管理费共计叁万零柒佰贰拾元整（￥：30720元）；后两年（2016年1月1日至2017年12月31日）租金、市场管理费涨幅不超过20%。租赁期满后，在同等条件下优先续租给乙方。3.保证金：（大写）壹仟伍佰叁拾陆元整（￥1536元），租赁期间不计利息（保证金按租金及市场管理费的5%计算）。4.在签署本合同时，乙方向甲方交纳保证金。合同届满终止、提前解除的，在乙方交清租金、市场管理费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可对余额无息退还乙方保证金。5.租金、市场管理费用每年一交。双方签订合同时，乙方向甲方一次性交纳第一年的租金、市场管理费和保证金，以后乙方应提前一个月即每年11月31日前一次性缴纳交清下一年度的租金、市场管理费。交清之后，甲方应把乙方所租商铺交给乙方使用……第八条、违约责任。本协议条款双方应严格履行。如有违约，违约方应向对方支付本年度租金、市场管理费合计额30%的违约金，如不能补偿守约方经济损失的，违约方仍应对不足部分进行赔偿……”同日，原、被告签订《补充协议》，约定实行统一的物业管理费按建筑面积160㎡，每月1元／㎡，每年共计（大写）壹仟玖佰贰拾元整（￥1920元）。《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，原告将商铺交给被告使用，被告按合同约定向原告支付了2014年1月1日至2015年12月31日的租金、市场管理费、物业管理费，但对自2016年1月1日起的租金、市场管理费、物业管理费未再交纳。原告已于2018年12月7日收回被告承租的10栋126号商铺。另查明，2012年9月6日，蒙自市住房和城乡建设局批准“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可有效期至2014年9月4日。后经蒙自市住房和城乡建设局批准，“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可延期至2017年5月1日，此后未再延期。上述事实，有原告提交的《营业执照》复印件、《法人代表证明》、《身份证》复印件、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《费用清单》及原告的陈述在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，本案中原、被告之间的租赁物系临时建筑物，经蒙自市住房和城乡建设局批准的临时建设规划有效期延期至2017年5月1日。因此，在批准的使用期限内原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》为有效合同，超过部分无效。但原告在合同签订后已将商铺交由被告管理使用，被告使用商铺之后应按约向原告支付相应的费用，故原告要求被告支付2016年1月1日至2017年4月30日租金、市场管理费的主张，本院予以支持。对原告主张的2017年5月1日之后的费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院参照《商铺租赁合同》约定的租金标准，结合合同履行情况，支持原告2017年5月1日起至商铺腾还之日的房屋占有使用费、市场管理费。虽然双方约定2016年1月1日之后的租金、市场管理费涨幅不超过20%，但对具体涨幅比例未明确约定，后双方未达成协议，视为约定不明，本院仍按原标准计算租金、房屋占有使用费、市场管理费。根据双方约定，2016年1月1日之后的租金、市场管理费计算为每年30720元，每日为84.16元（30720元/年÷365天），故2016年1月1日至2017年5月1日的租金、市场管理费为40903.36元（30720元/年×1年+84.16元×121天）；自2017年5月2日起至2018年12月7日房屋占有使用费、市场管理费为49235.20元（30720元/年×1年+84.16元×220天）。其次，对原告主张的物业管理费，被告已接受物业服务，且双方有合同约定，故原告要求被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费3840元的请求，本院予以支持。第三，对原告主张的违约金，根据合同的效力及履行情况，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘美松于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告蒙自闽南建材家居城2016年1月1日至2017年5月1日的租金、市场管理费40903.36元，2017年5月2日至2018年12月7日的房屋占有使用费、市场管理费49235.20元，2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费3840元，以上共计93978.56元。二、驳回原告蒙自闽南建材家居城的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元，公告费560元，合计2845元，由原告蒙自闽南建材家居城负担125元，由被告刘美松负担2720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 王争艳审判员许艳飞人民陪审员 刘   乙   萍二〇一九年二月二十一日书 记 员 王   琰   琰