包头市中级人民法院   民事判决书   (2019)内02民终120号   上诉人（一审被告）：程艮旺，男，1968年4月24日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：深圳市开元国际物业管理有限公司。   法定代表人：昌荣。   委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。   上诉人程艮旺因与被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司(以下简称开元物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人程艮旺，被上诉人开元物业公司的委托诉讼代理人高乐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   程艮旺上诉请求：一、撤销一审判决，驳回开元物业公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由开元物业公司负担。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审判决程艮旺支付物业费事实不清，证据不足。程艮旺原本与万达物业签署的物业服务合同，万达物业公司走后，合同应该终止。开元物业公司进驻小区，没有跟程艮旺签订任何合同，不存在权利义务纠纷。开元物业公司与包头万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）签订的《前期物业服务合同》应无效。   二、开元物业公司物业服务不到位。万达小区地下车库私搭乱建，从业主入住到现在一直没有解决。地下车库属于业主公共部分，私搭乱建存在很多安全隐患。物业服务不到位的情形物业公司以及一审法院均认可，开元物业公司服务不到位，就应当给程艮旺减免物业费。   三、一审法院适用法律错误。一审法院仅依据合同法和《前期物业管理协议》裁判案件，而不依据《内蒙古自治区物业管理条例》审查案件是错误的。依据《内蒙古自治区物业管理条例》第三章关于前期物业管理的规定，万达小区前期物业是万达物业包头分公司。开元物业公司进驻小区还签订前期物业服务合同，违反法律规定，应属无效。而且，开元物业公司未按照《内蒙古自治区物业管理条例》的规定在包头市政府相关部门登记备案，收费没有相关部门的核准。开元物业公司强行进驻小区，非法经营，应受到法律制裁。   开元物业公司辩称，一、根据《内蒙古自治区物业管理条例》等法律法规关于前期物业管理的相关规定，因万达小区一直未成立业主委员会，建设单位有权依法选聘前期物业服务企业。开元物业公司经过公开招投标程序，选聘开元物业对万达小区住宅及底商提供前期物业服务，并于2013年9月12日与开发商万达投资公司签订了《前期物业服务合同》。该服务合同在包头市房管局备案，开元物业公司手续齐备，具有提供服务的合法资格。开元物业公司与万达投资公司签订的《前期物业服务合同》对万达小区全体业主有约束力，虽然开元物业公司未与罗志鹏签订物业服务合同，但开元物业公司已经于2013年9月15日正式入驻小区提供物业服务，程艮旺也享受了服务，双方的物业服务合同关系成立且有效。   二、关于地下车库私搭乱建的问题。开元物业公司进驻小区之后，此问题已经存在。开元物业公司发现有人私搭乱建的情况会及时制止并上报，但开元物业公司是依约提供物业服务，对已建成的建筑无权强行拆除。开元物业公司多次向包头市、青山区房产监察大队以及青山区综合执法局反映情况，也多次向上述部门报请处理，但都一直未得到解决。   开元物业公司向一审法院起诉请求：一、程艮旺支付开元物业公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费13595元并支付违约金5000元，以上费用合计18595元;2、本案诉讼费由程艮旺负担。   一审法院认定的事实：开元物业公司（承接方）与万达投资公司（建设方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，以下简称万达物业包头分公司）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：万达物业包头分公司将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与万达投资公司于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。开元物业公司为选聘的新的前期物业服务企业，根据开元物业公司与万达投资公司2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，开元物业公司应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由开元物业公司承担及解决，与万达物业包头分公司无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前万达物业包头分公司应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由万达物业包头分公司承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、开元物业公司所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由开元物业公司承担。本合同自三方签订之日起生效。   2013年9月12日，开元物业公司与万达投资公司签订了《前期物业服务合同》，万达投资公司选聘开元物业公司对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，开元物业公司提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2、底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3、停车位服务费为每月每人民币95元；4、垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知开元物业公司。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。万达投资公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。万达投资公司违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托开元物业公司维修，维修费用及造成的其他损失经万达投资公司确认后由万达投资公司承担。开元物业公司不承担责任的情形：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、开元物业公司因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非开元物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：万达投资公司违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使开元物业公司的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由万达投资公司赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。开元物业公司的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向万达投资公司、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，万达投资公司、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向开元物业公司支付违约金。开元物业公司违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；开元物业公司已经收取的，业主及物业使用人有权要求开元物业公司双倍返还。开元物业公司违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，万达投资公司有权要求开元物业公司限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，万达投资公司有权终止合同；给万达投资供公司造成损失的，开元物业公司应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，万达投资公司持叁份，开元物业公司持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。   坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号包头万达广场1-310住宅房屋建筑面积113.87平方米，其权利人为程艮旺。住宅物业服务费按每月每平方米1.88元标准计算，程艮旺自2013年9月15日至2018年12月31日应向开元物业公司交纳物业服务费13593.80元，开元物业公司多次向程艮旺催要，双方当事人因物业服务合同的履行存在争议，程艮旺拒绝给付。   一审法院认为：万达物业包头分公司与程艮旺签订的《前期物业管理服务协议》、开元物业公司与万达投资公司及万达物业包头分公司签订的《物业管理交接协议》及开元物业公司与万达投资公司签订的《前期物业服务合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约各方均具有约束力，各方当事人均应自觉履行。程艮旺作为包头万达广场的业主，应受上述合同的约束。开元物业公司依约为程艮旺的住宅房屋提供物业服务，程艮旺应依约向开元物业公司支付物业服务费。现开元物业公司要求程艮旺支付2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费13595元。经查，2013年9月15日至2018年12月31日程艮旺应向开元物业公司交纳物业服务费13593.80元，故开元物业公司的诉讼请求，该院支持13593.80元，其余部分，依据不足，该院不予支持。开元物业公司要求程艮旺支付违约金5000元，开元物业公司是否尽善尽美地履行了物业合同，开元物业公司未举证，故开元物业公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。   虽然开元物业公司未直接与程艮旺本人签订物业服务合同，但万达投资公司作为开发商在业主委员会成立前有权代表全体业主与开元物业公司签订《前期物业服务合同》且该合同对程艮旺具有约束力。故程艮旺提出的其与开元物业公司未签署任何的物业服务合同且开元物业公司进驻未征得小区业主的同意，小区整体移交不符合法律规定的抗辩理由，依据不足，该院不予认可；开元物业公司作为物业公司对小区提供的主要是公用部位的维修、养护和管理，公用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，其服务针对的是全体业主，并非某一个业主，开元物业公司提供的服务，受益者是全体业主，单个人不能以未享受服务或未给其提供服务为由，将个人从整体的物业服务中剥离出来，故程艮旺提出的开元物业公司明确表示不给其提供服务的陈述，依据不足，该院不予采信；程艮旺提出开元物业公司提供的物业服务未达到服务标准，根据程艮旺的光碟资料，开元物业公司提供的物业管理中确实存在一些问题，但不足以减免物业服务费，对业主提出的问题，属于物业服务范围之内的，开元物业公司仍需改进，程艮旺以此为由长期不缴纳物业服务费，依据不足，该院不予采信。程艮旺提出的物品丢失问题、万达物业包头分公司承诺赔偿问题、因房屋质量问题造成的墙体开裂及门窗跑风漏气等问题均不在开元物业公司提供物业服务范围之内，程艮旺以此抗辩，该院不予采信。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、程艮旺支付开元物业公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费13593.80元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回开元物业公司的其他诉讼请求。案件受理费270元，因本案适用简易程序减半收取计135元，由开元物业公司负担36元，由程艮旺负担99元；程艮旺负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付开元物业公司。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。   二审期间，程艮旺向法庭提交了31张照片证明开元物业公司存在私搭乱建、通道封闭、卫生环境差等各项物业服务不到位的情形。开元物业公司质证称，照片中反映的问题，首先私搭乱建的情况是业主自己的行为，在开元物业公司进驻之前已经存在，公司也反映过情况。关于金街地砖破损的问题，公司发现会及时维修。关于脏乱差的问题，照片显示的也是局部、较短时间内的情况，即使拍摄的时候存在这个情况，物业公司发现会及时清理。关于私自停车的问题也是业主自己的行为。私划车位的情况与事实不符。关于通道的问题，小区各单元的通道最初开放的，业主反映有外人进入要求关闭，物业公司关闭之后又有业主破坏。照片显示的石材馆所占位置并非消防通道，该底店在开元物业公司进驻前就已经存在，物业公司也向有关部门反映过，均未做处理。   本院认为:双方当事人对于开元物业公司自2013年9月15日起进驻万达小区提供物业服务的事实、程艮旺欠付物业费的时间及金额均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：程艮旺是否应当支付其欠付的物业费。对此，从以下几个方面分析判断：   首先，依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定以及《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，开元物业公司与万达投资公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《前期物业服务合同》合法有效。开元物业公司进驻小区是否经过相关行政管理部门备案，属于行政管理范畴，不影响物业服务合同的效力。程艮旺提出的一审判决适用法律错误，前期物业服务合同无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。   其次，开元物业公司与万达投资公司签订《前期物业服务合同》后，已于2013年9月15日进驻万达小区提供物业服务，根据《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《前期物业服务合同》对小区全体业主有效。程艮旺提出的其与开元物业公司不存在合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。   第三，关于程艮旺提出的物业公司服务不到位的问题。本院认为，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、安保状况良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务，即：物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。一审法院不予支持开元物业公司诉请的违约金的请求，也是在综合考虑包头市物业服务行业的整体状况以及案涉小区当前实际状况的基础上进行的客观判断。程艮旺提交的31张照片，不足以证明开元物业公司存在的物业服务不到位的问题足以达到全额减免物业费的程度。因此，程艮旺在二审时提交的证据本院均不予采信。程艮旺提出的因开元物业公司服务不到位不应当支付全部物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决本院认为部分将“原告要求被告支付违约金5000元”表述为“被告要求原告支付违约金5000元”显属笔误，本院予以纠正。   综上所述，程艮旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决理由部分虽有瑕疵，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费540元，由上诉人程艮旺负担。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 乔瑞全   审判员 邢海峰     二○一九年二月十九日   书记员 贺 颖   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。