海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终22号上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市美兰区振兴路**美兰区政府大楼**，统一社会信用代码×××。法定代表人：张泰史，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴道武，海南至睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐捷华，男，1958年3月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人徐捷华商品房销售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初5267号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。保发公司上诉请求：一、撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初5267号民事判决，依法改判驳回徐捷华的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由徐捷华承担。事实与理由：保发公司认为，一审法院判令保发公司承担逾期办证的违约责任所认定事实严重错误，理由如下：一、本案证据充分证明了在2012年4月前保发公司开发建设销售涉案项目手续齐全，因政府原因在2012年4月被重新处置。一审法院认定保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明，未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因，判决保发公司应承担逾期办证违约责任，根本无视保发公司提交的证据，严重错误。本案中，保发公司一审提交证据证明，保发公司开发和销售涉案项目时“五证”齐全，因琼山区住建局违规批准复工的政府原因（该事实详见保发公司一审提交的证据12《海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示（海住建施〔2013〕122号）》第2页内容），导致涉案项目2012年4月被海口市相关政府部门责令暂停和要求重新处置（该事实详见保发公司一审提交的证据10海口市琼山区住房和城乡建设局琼山住建[2013]21号《关于解决企业相关问题的建议意见》第2页内容）。也就是说，从上述证据12来看，该证据中已明确指出：“因琼山区住建局违规批准复工，市政府要求停工停售，重新处置”，这证明了2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因是因琼山区住建局违规批准复工（至于琼山区住建局为何及如何违规批准复工均属于政府部门的原因）。所以说，本案中保发公司提交了充分的证据证明了政府责令暂停涉案项目纯属政策原因，因此造成保发公司逾期办证，保发公司不应承担违约责任。一审法院认为保发公司未提供证据证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因，该认定事实严重错误。故，一审法院据此判令保发公司承担逾期办证违约责任，违背事实和法律规定。二、涉案项目因政府原因在2012年4月被重新处置，2015年6月1日政府明确重新处置工作流程后，保发公司已按照政府部门要求积极办理了一系列手续，但因历史遗留问题和业主原因导致无法通过规划核验手续，从而造成无法办理涉案房产权属证书，该责任不应由保发公司承担；一审法院不顾本案证据证明事实，一方面千方百计寻找理由为业主开脱责任，一方面以莫须有的理由将责任全部归咎于保发公司，毫无任何道理可言，似有不将保发公司置于破产倒闭不肯罢休。1、重新处置工作流程确定后，保发公司已经积极办理一系列手续。涉案项目因政府原因在2012年4月被重新处置，之后因政府或政府部门“处置工作的进展不尽如人意，仍然存在时序滞后、效率不高、主动意识不强、多部门联动不够、实质性处置措施难以有效落实等问题”原因（该事实详见保发公司一审提交的证据14海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》第2页内容），直到2015年6月1日才明确项目重新处置的工作流程（该事实详见保发公司一审提交的证据15海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》第1页、第6页内容）。该重新处置工作流程确定后，保发公司已经立即按照重新处置的工作流程要求重新全面积极地办理了儒俊雅苑项目的一系列手续，于2016年7月15日取得了涉案项目的复工核验通知书，然而在办理项目规划核验过程中，因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）无法办理规划核验，从而造成无法办理儒俊雅苑项目房产证。2、一审法院在明知因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）造成无法办理规划核验手续，一方面千方百计为业主开脱责任，一方面以莫须有的理由将责任全部归咎保发公司，严重违背公平原则和违背事实。保发公司一审提交的证据21即琼山区人民法院向海口市规划局琼山分局调查核实的《海口市琼山区人民法院询问笔录》证明，儒俊雅苑项目无法办理规划验收的原因，一是地上1栋9层楼（该栋楼原琼山市早在上世纪九十年代即在本项目开发前就已经发证给琼山香料厂）的历史遗留问题，海口市规划局琼山分局也明确不属于保发公司原因，需由市政府统一解决；二是超容问题，该问题保发公司在项目取得复工手续前早已经通过缴纳增建罚款和缴清增加容积率地价款予以解决；三是业主违法建设问题。可见，目前造成儒俊雅苑无法通过规划验收的原因是因业主违法改扩建原因和不属于保发公司造成的地上原有的一栋9层楼历史遗留问题造成。然而，一审判决在明知因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）造成无法办理规划核验手续的情况下，不但不让业主承担责任，反而千方百计为业主开脱责任，并以莫须有的理由将责任全部归咎于保发公司，严重违背事实和违背公平原则，具体如下：（1）一审判决称，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响被告办证的主要原因或唯一原因，从而认为如待其他影响规划核验的问题解决后，业主仍未配合相关执法部门进行处理导致规划核验无法通过，进而影响房产证的办理，该抗辩意见才能成立。请问，业主违法改扩建保发公司能阻止、能控制吗。特别是，在一审法院明明知道业主违法改扩建影响规划核验的情况下，为什么不认定业主应当先拆除违法改扩建，如果拆除了改扩建，保发公司不办理房产证才承担责任。这样的判理显然是全然不顾事实千方百计为业主开脱责任，严重违背事实和违背公平原则。保发公司完全无法相信，因业主违法改扩建导致项目通过规划验收，不但不承担责任，反而让保发公司承担责任，简直是岂有此理。（2）更加荒唐的是，对于地上现有的1栋9层楼问题，一审法院称当时在项目规划建设时就应当有充分了解和调查核实并进行风险防范。事实是，在项目建设前，原琼山县政府已将该1栋9层楼核发了房产证给琼山香料厂，保发公司在建设“儒俊雅苑”项目时，没有任何政府部门告知该1栋9层楼存在任何问题，并且保发公司建设儒俊雅苑项目规划设计图纸已经政府部门审查通过，如果“儒俊雅苑”建设手续不符合规划要求，政府也不可能批建。保发公司该如何了解审查和风险防范。防范什么。有哪一条具体的法律法规要求保发公司负有注意风险防范的义务。防范什么东西。请法院告知保发公司。而更重要的是，在项目取得复工手续后规划核验时规划部门才提出所谓的“不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理”。连政府主管部门在此之前从未注意、提示、要求过，直至取得复工手续后才提出这个问题，让保发公司如何防范。怎么防范。可见，该1栋9层楼造成“儒俊雅苑”项目无法通过规划核验之一，纯属政府部门内部工作出现问题所致，根本不是保发公司所能预料的情况。一审法院不但不认定是政府原因，反而莫名其妙地将该责任归咎于保发公司，纯属以莫须有的理由判案。综上所述：（1）保发公司开发建设和销售儒俊雅苑项目房产过程中没有过错，政府2012年4月责令暂停涉案项目纯属政策原因，又因政府2015年6月1日才明确原琼山县（市）批建的29个项目重新处置的工作流程，导致从2012年4月起至2015年6月1日期间保发公司根本无法办理任何手续。所以，保发公司与业主签订的合同办证期限应当予以顺延至2015年6月1日才开始计算。（2）在政府明确29个项目重新处置的工作流程后，保发公司已经积极办理儒俊雅苑的一系列手续，但因业主违法改扩建的原因和与保发公司没有任何关系的1栋9层楼的历史遗留问题造成无法办理规划核验，从而造成无法办理房产证的责任不应由保发公司承担。恳请二审法院查明事实，撤销原判决，依法改判驳回徐捷华全部诉讼请求。徐捷华辩称，徐捷华认为，一审法院判令保发公司承担逾期办证的违约责任所认定的事实正确。理由如下：1、依据一审中保发公司提交的证据中可以证实，保发公司在开发本案所涉及的“儒俊雅苑”时，擅自增加容积率，将规划局批准的建设用地规划许可证（规划许可证号为：琼山土规建证（2002）283号）中容积率3.65，擅自增加到容积率3.787，导致保发公司原琼山籍国用（2002）第01-02695号土地被注销，2014年4月28日，海口市国土资源局才给保发公司颁发了海口市国用（2014）第00371号国有土地证，该土地证上注明：“根据海土资文字【2015】310号《海口市国土资源局关于海南保发房地产开发有限公司办理增加容积率用地问题的函》意见：同意土地证号为海口市国用（2014）第003701号面积共15554.**平方米用地的容积率变更为3.787”，落款日期为2015年11月10日。海口市琼山区住房和城乡建设局于2011年3月10日向保发公司发出的《建设工程复工通知书》中写的也很明确，同意按如下要求复工续建：1、严格按原审批的建设内容要求执行续建。从上述事实中不难看出，保发公司在开发“儒俊雅苑”项目时，就存在超过规划许可证许可的建筑面积建设，擅自增加容积率，这才是导致“儒俊雅苑”项目被政府处置、作为暂停施工项目的真正原因，因此，“儒俊雅苑”项目被政府处置，政府是没有任何过错的，过错在于保发公司超过规划许可的容积率开发。2、2013年7月2日，《海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示》（海住建施【2013】122号），该请示的处理意见：“经了解，2013年5月24日市规划局上报市政府《关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示》（公文呈批表2013218622号）一文中，将儒俊雅苑项目归类为”经完善手续或整改后可予以批准的建议项目"。从上述中的处理意见可以看出，保发公司开发的“儒俊雅苑”项目在2013年5月的时候，还是处在“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”，也就是说，在2013年5月，保发公司开发的“儒俊雅苑”项目还手续不完善，整改不到位的情形，因此，保发公司延期办证的原因不是政府的过错，而是保发公司的过错。3、2016年7月15日，海口市住房和城乡建设局作出的《海口市住房和城乡建设局关于“儒俊雅苑”项目的复工核验通知书》（海住建总【2016】210号），依据该通知第（二）项："根据《海口市城市管理行政执法局行政处罚决定书》（海管法罚决字HK【2015】第11号文件），明确：已建成总建筑面积较原批建面积增建1813.11平方米，依法对违规部分处罚如下：1、责令改正，限收到处罚决定书之日起15天内到相关部门完善相关手续“，2、处人民币31.51万元的罚款”。从上述事实可以看出，在2016年7月份时，保发公司由于超过原批建面积增建1813.11平方米，处罚要求责令改正，到目前为止，徐捷华也没有看到保发公司整改的事实，这也是导致保发公司延期办证的原因，而不是政府的原因。4、在一审中，一审法官在2018年5月17日给海口市规划局琼山分局副局长林华的询问笔录中，法官问：该小区为何办理不了规划验收，答：第三个原因是该项目建设存在超容问题，不包含那一栋住宅楼，也不包含业主违建面积，本身项目就超容。法官又问：建设单位是如何开始申请规划验收的，答：2017年8月28日第一次报规划验收，由于材料不齐，他们已申请自动退档，2018年1月16日，再次申请验收，这次我们告知存在的问题，让其协调整改，但是他们也存在拖拉，一直到现在问题没有解决。从上述事实也足以说明，保发公司延迟办证不是政府的原因造成的，而是有其自身造成的。5、在一审中查明，保发公司到目前为止，也没有通过消防验收、环评验收及规划验收。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回保发公司的上诉请求，以维护徐捷华的合法权益。徐捷华向一审法院起诉请求：1、请求判令保发公司赔偿逾期给徐捷华办理房产证的违约金122400元（违约金计算：2014年7月12日暂至2018年7月16日，实际付至保发公司给徐捷华办理房产证时止，按已付房款的万分之二每日计）；2、判令保发公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年11月20日，徐捷华、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定内容如下：保发公司将位于海口市府城铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”4号楼16层16F房出卖给徐捷华；总金额417774元，徐捷华同意一次性付款，详见补充协议第四条；保发公司应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付徐捷华使用；保发公司应自房屋交付之日起730日内为徐捷华办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知徐捷华办理权属证书需要由徐捷华提供的证件资料，若因保发公司原因致使徐捷华不能在约定期限内取得房地产权属证书，保发公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向徐捷华支付违约金，逾期360日以上的，徐捷华有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成保发公司无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》第四条约定，徐捷华须于签订合同当日付清全部房款417774元；第八条约定，在徐捷华交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助徐捷华办理房地产权属登记，如因徐捷华原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，保发公司不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因保发公司责任，徐捷华不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即徐捷华不退房，保发公司按房屋总价款万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，徐捷华付清了全部房款，2012年7月12日保发公司将涉案房屋交付给徐捷华使用。另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地、地下室的《商品房预售许可证》效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。因保发公司至今未能为徐捷华办证，徐捷华遂向一审法院提起本案诉讼。2018年5月17日，一审法院在另案中依据保发公司申请到海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，经规划局副局长回复，第一，主要原因是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；第二个原因是项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；第三个原因是该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身存在超容问题，该问题也是待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。且2017年8月28日保发公司第一次申请规划验收后由于材料不齐，自己申请退档；2018年1月16日再次申请规划验收，经规划局告知其存在的问题后，让其协调整改，但是保发公司存在拖拉现象，至今尚未解决上述问题。海口市琼山区城市管理行政执法局于2018年2月26日作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2、严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日起七日内自行改正，恢复原状。一审法院认为，徐捷华、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。徐捷华已依约支付全部购房款，保发公司亦应依约协助徐捷华办理房产权属登记。至庭审前，涉案房屋仍未办理产权证，但保发公司认为其不存在逾期办证，且无需承担逾期办证的违约责任。一、关于诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上诉规定，徐捷华主张2015年10月1日（含当日）以前的违约金在2017年10月1日时已超过民法通则规定的二年诉讼时效，保发公司关于时效的抗辩意见一审法院予以采纳。徐捷华于2018年7月19日向一审法院起诉，故2015年10月2日开始产生的违约金未超过民法总则规定的三年诉讼时效。二、关于保发公司是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任。虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于保发公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张办证时间不受合同关于交房之日起730日内的约束以及其不应承担相应逾期办证的违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。此外，保发公司称在政府明确处置29个项目的工作流程后，因业主违建导致其无法办理项目规划验收及房产证，经一审法院到海口市规划局琼山分局调查了解，儒俊雅苑项目至庭审前未能办理规划验收的主要原因还是项目存有其他问题导致，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响保发公司办证的主要原因或唯一原因。因此，一审法院认定保发公司存在逾期办证的事实。目前业主的违建行为不足以作为保发公司逾期为徐捷华办理房产证的免责原因，如待其他影响规划核验的问题解决后，业主仍未配合相关执法部门进行处理导致规划核验无法通过，进而影响房产证的办理，该抗辩意见才能成立。另，保发公司至今无法通过规划验收的主要原因还是在于项目用地内的原琼山香料厂的××栋的实建面积，虽然保发公司抗辩该问题在政府处置29个项目时未一并进行处理，并非是其所造成的。但在保发公司开发建设时该栋9层楼早已存在，保发公司在项目规划建设时，应当对项目用地上的非建设单位所有的附着物或建筑物应有充分的了解并有审查核实义务，但保发公司未采取积极的措施进行风险防范，待项目规划核验未能通过时，保发公司才去处理该问题且处理不及时，以致现今规划核验无法通过、房屋产权登记仍无法办理等一系列后果的产生。但考虑到徐捷华向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付徐捷华，逾期办证并不会给徐捷华造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，且综合保发公司的履约情况及履约能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，一审法院酌定保发公司承担合同约定违约金50%的责任。三、关于违约金数额。《补充协议》关于“徐捷华交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助徐捷华办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，一审法院参照房地产行业一般交易习惯确定保发公司为徐捷华办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。保发公司于2012年7月12日交房，则应于2014年7月12日前为徐捷华办理房产证。因2015年10月1日前的违约金已超过诉讼时效，故一审法院只支持2015年10月2日起的违约金。由于具体办证时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日即2018年9月6日。2015年10月2日至2018年9月6日的违约金以购房款417774元为本金按日万分之二的50%计算为44743.6元（417774元×0.2‰×50％×1071日）。徐捷华主张超过部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、限保发公司于本判决生效之日起十日内向徐捷华支付自2015年10月2日至2018年9月6日止的逾期办证违约金44743.6元；二、驳回徐捷华其他诉讼请求。案件受理费1374元（徐捷华已预交），由徐捷华负担871元，保发公司负担503元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定徐捷华与保发公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效正确，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本案中，“儒俊雅苑”项目因至今未能办理规划验收导致至今未能办理产权证的原因有三：第一，“儒俊雅苑”项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标；第二，“儒俊雅苑”项目本身存在超容积率的问题；第三，“儒俊雅苑”项目投入使用后，存在大量业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况。从查明的事实及“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证的原因来看，虽然政府部门在审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，业主违法改扩建的行为对规划核验也有一定的影响。但上述因素和影响均不属于双方合同约定的不可抗力或政府政策因素等免责事由。而保发公司在“儒俊雅苑”项目规划报建、建设过程中，未对项目用地上的非其所有的附着物或建筑物进行充分的了解和审查核实，且项目本身超容积率建设，是“儒俊雅苑”项目因至今未能办理规划验收、未能办理产权证的主要原因。故保发公司关于免责的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决结合保发公司己向徐捷华交付了案涉房屋的事实、保发公司积极采取了补救措施、为确保合同得以履行的目的考量等情况，酌定保发公司承担合同约定违约金的50%的责任并无不当，本院予以维持。综上，保发公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2748元，由海南保发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 玉 臣审判员 潘  娜审判员 王 法 坚 二〇一九年二月二十八日书记员 张  洁速录员 吴虹瑶]附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。