云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初161号原告：周会香，女，1978年2月26日生，汉族，住通海县。被告：通海县海纳房地产开发有限公司。住所：通海县秀山街道秀山西路**天湖银座。法定代表人：纳学远，任总经理。（未到庭）原告周会香与被告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理,于2019年2月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周会香到庭参加诉讼，被告海纳公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院查明案件事实后，依法确认被告逾期交房的行为构成违约；二、判令被告向原告支付逾期交房的违约金：30元/天×30天+409299元×0.02%×182天=15798.48元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系一房地产开发企业，开发位于通海县的天湖银座楼盘，在取得了该楼盘的规划许可证和商品房销售许可证后销售房屋。2013年8月12日，原、被告双方签订《商品房销售合同》，约定原告购买被告开发的天湖银座C幢第2单元第7层03号房，合同总价为409299元。合同第七条约定交房期限为：2015年10月31日前，甲方将经建设单位组织验收合格，并符合约定的商品房交付给乙方；合同第九条约定了逾期交房的违约责任为：1、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款。但到了约定的交房日期，被告却未能将组织验收合格的房屋交给原告，直至起诉时被告也未能提出竣工规划验收合格的证明。至2016年1月26日，迫于无奈，原告接受了房屋。原告认为，原被告双方签订的合同约定了交付的期限和条件，被告就应当按约定履行，但被告的却未能按约定期限和条件交房。被告的逾期交房行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，应当按合同约定的违约金计算方式和标准支付违约金。经多方交涉未果，原告特依法起诉。被告海纳公司的答辩意见是：答辩人与被答辩人签订的商品房购销合同第七条的约定，本案房屋的交付期限为2015年10月31日前。答辩人在上述期限内未向被答辩人交房，被答辩人已经明知因逾期交房而使自己的合法权利受到侵害，却直到2018的12月23日才提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，被答辩人的起诉已超过法定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。根据本案证据，本院认定本案法律事实如下：海纳公司系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月12日，海纳公司、富润建材厂（富润建材厂已注销登记）作为甲方与周会香作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第120号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县天湖银座C幢2单元7层03号房屋（套内建筑面积119.60平方米，分摊面积29.29平方米,合计148.89平方米），每平方米3422.23元，购房款总金额409299元。甲方应于2015年10月31日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的将该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面通知办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。《商品房购销合同》签订后原告于2013年8月18日、2014年2月6日分两次向被告支付了全部购房款409299元。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年1月26日，原告向海纳公司交纳了维修基金、契税、登记费、工本费、印花税票共计22191元。2016年1月26日，原告与海纳公司办理了接房手续，接收了天湖银座小区C幢2单元7层03号房屋。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。本院认为，被告提出原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效的主张，因本案诉讼时效应从原告实际接房次日开始计算，原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效，本院对该主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海纳公司、富润建材厂与原告签订的《商品房购销合同》系双方的真实表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》的约定履行权利义务。原、被告双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司应承担逾期交房的违约责任。故对原告提出逾期交房违约金支付到其实际接房时的诉讼请求，本院予以支持。在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故应确认海纳公司违约的天数为2015年11月1日至2016年1月26日，共计86天。关于逾期违约金的认定，庭审中，原告明确表示同意由被告按每天0.27元/平方米向原告支付逾期交房违约金，原告的意见符合法律规定，本院予以支持。本院确定海纳公司应向原告支付的违约金为3457.23元（具体计算为：0.27元/天×86天×148.89平方米=3457.23元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告通海县海纳房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告周会香逾期交房违约金3457.23元；二、驳回原告周会香的其余诉讼请求。如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半交纳即100元，由原告周会香负担80元，被告通海县海纳房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  代伟忠二〇一九年二月二十六日书记员  文学赋