安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初9018号 原告：上海万憬房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区芳华路****，统一社会信用代码913101155574011276。 法定负责人：邱崴，执行董事。 委托代理人：王亮，安徽百协律师事务所律师。 委托代理人：刘晓惠，安徽百协律师事务所律师。 被告：安徽芜湖地矿置业有限公司，住，住所地安徽省芜湖市镜湖区星隆国际城**楼**一社会信用代码91340200550168422F（1-1）。 法定代表人：王传兵，董事长。 委托代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。 委托代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。 原告上海万憬房地产经纪有限公司与安徽芜湖地矿置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海万憬房地产经纪有限公司（以下简称“万憬公司”）的委托代理人王亮、刘晓惠，安徽芜湖地矿置业有限公司（以下简称“地矿公司&rdqu;地矿公司&rdquo平、毛乘弘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万憬公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告房屋销售代理佣金11101831.7元、违约金666109.9元，合计11767941.6元（此违约金按照日万分之五自2018年7月16日计算至2018年11月16日，以后继续按此利率计算至款清止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年，被告开发安徽星隆国际城&赭山春秋房地产项目，将住宅、商铺及办公房委托原告营销代理，双方为此签订了《芜湖市赭山壹号住宅全程营销代理合同》、《芜湖星隆国际城商铺及办公全程营销代理合同》，对销售代理方式、佣金及溢价等条款作了约定，房屋销售代理佣金分为基本提佣和溢价提成两部分。原告营销代理期间，被告陆续支付70%的房屋销售代理佣金。2018年7月16日，原被告进行了项目及案场交接，完成营销工作。截至该日，被告尚欠原告房屋销售代理佣金11101831.7元未付。 被告地矿公司辩称：1、应当驳回原告不当的诉讼请求，此处的不当指代理房屋销售佣金中的商铺及办公部分佣金并没有实际产生，也不符合支付条件；2、对于原告所主张的违约金也应当予以驳回，双方至今未办理有关佣金的审计核算，不符合结算条件，没有付款的起点，即不存在逾期的事实；3、原告诉称双方只签订了两份合同不是事实，双方还与江苏玖和公司签订了相应的合同；4、案件事实是原告与被告约定了住宅、商铺、办公楼三个项目的销售代理工作，其中商铺和办公楼的销售目标是要达到90%的销售比例才可以给付结算佣金和溢价款的30%，但由于原告在合同履行过程中销售策划不到位，人员没有配足，销售方案制作的不符合市场情况，导致商铺和写字楼销售比例远低于90%，没能实现双方合同约定的目的。其中原告还与被告及案外人江苏玖和公司约定部分商铺采取原告包销的方式（包销的含义应当是指承包、销售，全部销售完，应当是百分之百的销售率），这就相当于改变了合同当中约定的90%的销售率，但此包销部分也只完成了极少的比例。5、原告诉称其收到的款项与被告实际支付的款项也有差距；6、本案的佣金的数额应当以合同约定结合实际销售情况以及双方应承担的责任进行综合评判，被告要求以审计单位的审计为准。综上，请求法庭查明事实，依法驳回原告不当的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年6月8日，原告万憬公司（乙方）与被告地矿公司（甲方）签订《芜湖市赭山壹号住宅全程营销代理合同》，约定：1、甲方委托乙方作为芜湖市赭山壹号住宅项目可售房源的独家销售代理，部分商业及住宅物业由甲方自行处理，服务期限为36个月，或可售住宅房源销售达90%以上（含90%）。2、甲方委托乙方对外销售的住宅按总销售金额的0.65%向乙方结算佣金，本项目销售时间及销售量根据双方确定的《营销方案》内容确定，每期住宅的开盘底价在项目开盘前两个月由双方根据市场实际情况确定，乙方以此平均底价制定本期一房一价底价表交由甲方审核调整后盖章确认，超出一房一价底价表的部分为溢价，溢价部分双方按照8:2的比例在税后进行分配。3、代理佣金及溢价每月结算70%，余款30%为销售率达到每一期约定比例（90%）时，乙方向甲方一次性结清，在每一期内如乙方未按双方约定的销售时间完成销售任务，延期三个月后仍完不成销售任务，甲方有权扣除乙方已完成销售部分的代理佣金和溢价的30%余款，清算代理费用，并解除本合同（如遇重大市场因素双方另行协商）。4、甲方向乙方支付佣金及溢价超过约定时间90日的，90日之后甲方每日应按未付金额万分之五支付违约金。5、本合同的附件构成合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力：附件一、房源一户一价表及可售房源的套数、面积、位置（根据施工图双方另定）；附件二：住宅及商铺销售时间及任务（双方在项目施工图确定后，根据乙方提交的《整体营销报告》确定）。审理中，双方均未提交两份合同附件。 2010年8月20日，原告万憬公司（乙方）与被告地矿公司（甲方）签订《芜湖星隆国际城商铺及办公全程营销代理合同》，约定：1、甲方委托乙方作为芜湖星隆国际城及赭山春秋商铺及办公项目可售房源的独家销售代理，部分商业物业由甲方自行处理，服务期限为48个月，或可售商铺、办公房源销售达85%以上（含85%）。2、甲方委托乙方对外销售的商铺按商铺总销售金额的0.45%、办公按办公总销售金额的0.65%向乙方结算佣金，本项目销售时间及销售量根据双方确定的《营销方案》内容确定，每期商铺和办公的开盘底价在项目开盘前两个月由双方根据市场实际情况确定，乙方以此平均底价制定本期一房一价底价表交由甲方审核调整后盖章确认，超出一房一价底价表的部分为溢价，溢价部分双方按照8:2的比例进行分配。3、代理佣金及溢价每月结算70%，当项目的销售率达到每一期约定比例（90%）的次月5日内支付25%的代理佣金和溢价给乙方，在每一期项目交房时，甲方每个月的第5个工作日支付上个月完成交付户数剩余的5%代理佣金和溢价给乙方。如因甲方原因没有在规定时间内完成交房，甲方应在合同约定的交房时间次日起计算6个月内付清剩余佣金和溢价给乙方。在每一期内如乙方未按双方约定的销售时间完成销售任务，延期三个月后仍完不成销售任务，甲方有权扣除乙方已完成销售部分的代理佣金和溢价的30%余款，清算代理费用，解除本合同（如遇重大市场因素双方另行协商）并承担违约责任。4、甲方向乙方支付佣金及溢价超过约定时间60日的，60日之后甲方每日应按未付金额万分之五支付违约金。5、本合同的附件构成合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力：附件一、房源一户一价表及可售房源的套数、面积、位置（根据施工图双方另定）；附件二：商铺及办公销售时间及任务（双方在项目施工图确定后，根据乙方提交的《整体营销报告》确定）。审理中，双方均未提交两份合同附件。 2018年7月16日，原、被告签订《芜湖星隆国际城、赭山春秋项目及案场交接表》，载明：按双方营销代理合同相关规定，芜湖星隆国际城·赭山春秋项目经双方确认结案，现将两项目相关资料向芜湖地矿置业有限公司交接项目如下：一、芜湖星隆国际城结案报告；二、芜湖赭山春秋结案报告；三、芜湖星隆国际城客户及销售数据表；四、芜湖星隆国际城来电来访表；五、芜湖赭山春秋客户及销售数据表；六、芜湖赭山春秋来电来访表；七、销售合同原件；八、销售案场中双方所属设备设施均交接清楚（由办公室交接）；九、交接中未存在遗留问题；十、1#、4#未交房名单，平板电脑3台（缺一台充电器）。审理中，双方均未提交交接表中列明的各项资料。 原告主张已开票结佣（70%）金额为：住宅部分7042463.97元、商铺部分19775645元、写字楼部分1175607元，合计27993715.97元；未结佣（30%）金额为：住宅部分2987555.97元，商铺部分8475276元，写字楼部分503832元，合计11966663.97元。庭审中，双方确认被告方已支付销售佣金数额为29431058.5元。被告方认可原告方已完成《芜湖市赭山壹号住宅全程营销代理合同》即住宅部分销售任务（销售率达到90%），被告方不认可原告方已完成《芜湖星隆国际城商铺及办公全程营销代理合同》即商铺、写字楼部分销售任务（销售率达到90%）。原告方未提交证据证实其已完成《芜湖星隆国际城商铺及办公全程营销代理合同》即商铺、写字楼部分销售任务（销售率达到90%）。 审理中，被告方于2019年1月31日表示因为没有办理最终结算，现在无纳税凭证，待被告方拿到可以分割计算的纳税凭证后会另案主张原告应承担的税费，不要求在本案中一并处理被告方应承担的溢价部分税费问题。 本院认为，原、被告签订的《芜湖市赭山壹号住宅全程营销代理合同》《芜湖星隆国际城商铺及办公全程营销代理合同》为双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按约定履行。被告认可原告方已完成《芜湖市赭山壹号住宅全程营销代理合同》销售任务（销售率达到90%）符合佣金余款支付条件，故对于原告主张的住宅部分佣金本院予以支持。原告未提交证据证明其已完成《芜湖星隆国际城商铺及办公全程营销代理合同》销售任务（销售率达到90%），即未证明商铺、写字楼部分符合佣金余款支付条件，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应支付佣金数额为1550213.44元【（已开票结佣金额27993715.97元+未结佣住宅部分金额2987555.97元）-已支付佣金总额29431058.5元】。 合同约定：代理佣金及溢价每月结算70%，余款30%为销售率达到每一期约定比例（90%）时，被告向原告一次性结清，被告向原告支付佣金及溢价超过约定时间90日的，90日之后被告每日应按未付金额万分之五支付违约金。本案中，原告未举证证明住宅部分销售任务完成时间，本院酌定双方签订《芜湖星隆国际城、赭山春秋项目及案场交接表》之日即2018年7月16日为住宅部分销售任务完成之日，被告应于此时支付住宅部分代理佣金及溢价的余款。根据合同约定，90日后即2018年10月15日被告每日应按未付金额1550213.44元万分之五支付违约金至款清之日止。 综上所述，对于原告要求被支付部分销售代理佣金及违约金的诉讼请求，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽芜湖地矿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万憬房地产经纪有限公司销售代理佣金1550213.44元及违约金（以1550213.44元为基数按日万分之五自2018年10月15日计算至款清之日止）； 二、驳回原告上海万憬房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取46204元，由原告上海万憬房地产经纪有限公司负担36828元，由安徽芜湖地矿置业有限公司负担9376元（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员 雷 潇 二〇一九年二月二十一日 书记员 张如平 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。