云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终162号上诉人（原审被告）昭通昊祥物业管理有限公司。住所地：昭通市昭阳区建设南街东大寺旁。统一社会信用代码：91530590557779242X。法定代表人：马举龙，该公司总经理。委托代理人：王松，云南鹤原律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）吴宇航，女，汉族，1999年8月25日出生居民，大学文化，昭通市彝良县人，住云南省昭通市彝良县。被上诉人（原审原告）吴某，女，汉族，2010年4月23日出生居民，小学文化，昭通市彝良县人，住云南省昭通市彝良县角奎镇凯丰路**。法定代理人：钟梅，女，汉族，1974年5月13日出生居民，高中文化，无业，昭通市彝良县人，，住云南省昭通市彝良县（系上列两被上诉人之母）被上诉人（原审第三人）昭通市皇马餐饮管理有限公司，统一社会信用证代码:91530600329296572E，住所地：云南省昭通市昭阳区南顺城街**新华书店**。法定代表人：陈华青。上诉人昭通昊祥物业管理有限公司与被上诉人吴宇航、吴某租赁合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2018）云0602民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。一审经审理认定如下事实：2011年7月22日，原告吴宇航、共有人吴某与昭通市时代房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买昭通市时代房地产开发有限公司的昭通市昭阳区抚镇门广场4幢2层218号房一套。同日，原告与被告昊祥物业公司双方签订了《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》，约定：“第一条物业情形甲方物业位于昭通市昭阳区建设南街抚镇门广场项目内4号楼2层218号商铺（以下简称‘该物业’)，建筑面积为91.30平方米。第二条委托经营管理内容1、甲方将该物业委托给乙方进行统一招商及运营管理，委托期间内乙方对该物业拥有管理、使用和收益等相关权利，并以乙方的名义对外进行宣传及经营。2、在委托期间内，甲方承诺自愿放弃该物业除转让权以外的任何权利。3、甲方授权委托乙方按该物业之《商品房购销合同》中约定的交房时间与甲方共同办理物业交接手续，即视同该物业从甲方交付乙方。4、乙方按经营需要进行该物业的租赁等工作。第三条委托期限甲方承诺该物业的委托期为5年，委托日期从接房之日起计算。第四条物业的运营和收益方式1、该物业由乙方统一招商、管理和经营。2、该物业收益方式：(1)委托经营代管期内的前5年，乙方一次性支付甲方人民币327858元作为委托管理期间内甲方委托乙方管理该物业甲方的收益金。(2)委托期限界满后，同等条件下，乙方拥有该物业的优先租赁权。该物业年度收益金的支付方式为按季度为一个支付周期，每次乙方向甲方支付当年年收益金的四分之一，每季度季末的30日为支付日，因收益金收入产生的税费由甲方缴纳。第六条乙方的权利和义务(一）乙方的权利1、乙方有权根据本合同的约定，在经营代管期间自主管理、经营甲方的物业。2、甲方同意乙方应获得该物业经营管理扣除甲方收益外的任何收益……(二）乙方的义务1、在委托期内，乙方有权按本合同的约定履行向甲方支付该物业约定收益的义务……第八条违约责任……2、如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担。3、在委托期内，乙方若逾期1月未向甲方支付收益金，除应付甲方的收益金外，乙方应按日向甲方支付欠付收益金的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期六个月，甲方有权解除合同并追究违约责任……”。2013年10月25日，被告昭通昊祥物业管理有限公司作为甲方与乙方陈开敏签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将拥有昭通市昭阳区“抚镇门广场”4-201—218号等商铺的合法出租权出租给乙方使用，租赁合同期限自2013年8月1日至2021年12月31日止。2018年3月15日，被告昭通昊祥物业管理有限公司作为甲方与乙方陈开敏签订《补充合同》，乙方盖章为“昭通市皇马餐饮娱乐有限公司”，协议约定：1、双方于2013年10月25日签订的《商铺租赁合同》合法有效；2、原告合同约定第二阶段（2018年1月1日至2021年12月31日）租金由原合同约定的1818941.00元变更为1618941.00元。被告昭通昊祥物业管理有限公司按照合同约定向原告支付了自2012年6月15日起至2017年6月14日止的收益金327858元，该收益金已抵原告购房贷款。2017年7月6日，原告以家人生病请求被告昭通昊祥物业管理有限公司支付房租收益，被告昭通昊祥物业管理有限公司向原告支付收益金40000元，后未按合同约定支付收益金。2018年5月16日，原告起诉来院，请求：1、判令被告按照65571.60元/年的标准支付差欠原告自2017年6月15日起至2018年6月14日交还房屋期间的租金25571.60元；如第三人未向被告实际支付租金，则请求第三人对该部分的租金承担连带偿还责任。2、请求判定被告和第三人一起偿还2018年6月14日后违法占用房屋期间的费用，被告和第三人将房屋交回原告。3、请求判令本案的诉讼费由被告承担。原审认为，被告昊祥物业公司通过与原告签订《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》并按照合同约定从2012年6月15日接收房屋之日起取得原告购买所有的昭通市昭阳区抚镇门广场4幢2层218号房一套的管理、使用和收益等相关权利以及以乙方的名义对外进行宣传及经营的权利，被告昊祥物业公司与原告签订《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》是委托合同关系。按照《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的约定，原告授权被告昊祥物业公司对其房产进行经营管理的委托期限为5年，即自2012年6月15日接收房屋之日起至2017年6月14日。被告昊祥物业公司在代管期间于2013年10月25日以自已名义作为甲方与乙方陈开敏（合同签订方为第三人皇马公司）签订《商铺租赁合同》将原告拥有昭通市昭阳区抚镇门广场4幢2层218号商铺出租给乙方使用的行为系原告委托被告昊祥物业公司的代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，《商铺租赁合同》直接约束委托人即本案原告和第三人皇马公司。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告应当按照《商铺租赁合同》的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商铺租赁合同》约定的租赁期限自2013年8月1日至2021年12月31日止，现租赁期限未到期，原告请求被告昊祥物业公司和第三人皇马公司将房屋交还原告的诉讼请求于法无据，本院不予以支持。同理，对于原告请求被告昊祥物业公司和第三人皇马公司一起偿还2018年6月14日后违法占用房屋期间的费用的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告按65571.60元/年的标准支付差欠原告自2017年6月15日起至2018年6月14日交还房屋期间的租金25571.60元的问题。本院认为，被告昊祥物业公司与第三人皇马公司于2018年3月15日签订的《补充合同》将第二阶段（2018年1月1日至2021年12月31日）租金由原合同约定的1818941.00元变更为1618941.00元是在原告委托代管期间外的行为，没有得到原告授权。被告昊祥物业公司仍应按照《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》约定的收益金支付原告，按照《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》约定，5年收益金为327858.00元，平均每年为65571.60元，被告昊祥物业公司已经支付2017年6月15日起至2018年6月14日的收益金40000元，还应支付25571.60元。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告昭通昊祥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴宇航、吴某支付2017年6月15日起至2018年6月14日差欠的房屋收益金25571.60元。二、驳回原告吴宇航、吴某其他诉讼请求。案件受理费439.00元，由被告昭通昊祥物业管理有限公司负担。宣判后，昭通昊祥物业管理有限公司不服判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的所有诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：（一）原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。双方签订的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》，委托期限至2017年6月14日，期满后双方未签订书面协议，但被上诉人于2017年7月6日领取了2017年6月15日-2018年6月14日的收益金40000元，被上诉人当时未对该金额提出异议，应视为被上诉人认可双方的委托关系。原审法院依据前五年的收益金来确定2017年2018年的收益金没有法律依据。（二）原审判决必将损害双方及第三方的利益，且无法实现判决结果，同时激化社会矛盾。上诉人支付给被上诉人的是第三方交付的租金，上诉人是物业管理公司，并无其他收入来源，若按原判决执行，必将损害其他业主的权益，且判决无法实际履行。被上诉人吴宇航、吴某未在法定期限内答辩。本案二审中双方未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：上诉人是否应支付房屋收益金25571.60元？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：本案中，上诉人与被上诉人签订的《抚镇门商铺委托经营代管合同书》约定上诉人需要预先支付五年的固定租金给业主，与上诉人经营状况无关，结合合同第四条第2款第2项：“委托期届满时，如“抚镇门广场”有需要继续整体经营、统一管理，在同等条件下，上诉人享有优先租赁权。”的约定，《抚镇门商铺委托经营代管合同书》实质为租赁合同。本案案由应为租赁合同纠纷，本院在此予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有限，但租赁期限为不定期。”本案，双方签订的《抚镇门商铺委托经营代管合同书》约定，委托经营代管期为5年，5年房屋收益金为327858.00元，平均每年为65571.60元。本案为租赁合同纠纷，租赁期限自接收房屋之日2012年6月15日起至2017年6月14日。租赁合同期满后，上诉人昭通昊祥物业管理有限公司与被上诉人吴宇航、吴某未就租赁期间、费用重新约定，上诉人作为承租人继续使用房屋，被上诉人吴宇航、吴某未提出异议，故原租赁合同继续有效，应按原租赁合同约定的租金履行。上诉人昭通昊祥物业管理有限公司认为应按40000元/年支付房屋收益金的主张，不能成立，本院不予采纳。一审判决上诉人支付房屋收益金25571.60元，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，虽适用《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币439.00元，由昭通昊祥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇一九年二月二十八日书记员  徐开鹏