贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终109号上诉人（原审被告）：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处奶牛保利公园2010（**），统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元芳，女，1985年7月14日出生，土家族，该公司法律顾问，住贵州省印江土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）:金俊彦，男，1982年2月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：杨平，贵州律帅律师事务所律师。上诉人贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利房开公司）因与被上诉人金俊彦商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贵阳保利房开公司上诉请求：撤销原判第二项。事实和理由：1、本案《商品房买卖合同》附件5.6条明确约定，上诉人以电话、书面方式通知办理房屋产权手续。上诉人于2017年9月29日通过《贵州都市报》刊登了关于保利紫薇郡6号楼办理产权的通知，该通知方式即为书面通知，一审法院对此视而不见应属错误；2、本案《商品房买卖合同》第22条明确约定了逾期办证违约金的计算方式，但一审法院却适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定认定本案违约金的计算标准，而该条司法解释应适用于双方没有对违约金进行约定的情形，因此，一审法院对于逾期办证违约适用法律错误。被上诉人金俊彦答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。金俊彦向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判决被告向原告支付因被告逾期将商品房转移登记的有关文书交付给而产生的违约金（违约金自2015年12月25日至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，违约金暂计算至2018年7月25日为62051.83元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2015年9月26日，作为买受人的原告金俊彦与作为出卖人的被告贵阳保利房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区航天路172号保利.公园2010紫薇郡9-6幢2单元13层2号房屋一套，总价款397634元。首付款79634元，余款318000元采用银行按揭方式支付，房屋交付时间2015年11月30日。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，……（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记……2买受人同意委托第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担……”。该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、若出卖人代办（含第三方有偿代办）办理《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。……5.3、凡买受人以出卖人提供担保的贷款方式付款的，视为买受人已委托出卖人办理本合同下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记。上述委托为不可撤销且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持。办证所发生的相关费用，依照国家规定，由买受人自行承担。5.4双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.5、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.6甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话、书面通知买受人，买受人认可出卖人按此方式的通知信息已送达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”。合同签订后，原告按约支付了首付房款79634元，维修基金7953元。2016年1月7日贵阳市住房公积金贷款中心将金俊彦的房屋贷款318000元转账到被告贵阳保利房开公司账户。被告于2016年6月19日将房屋交付原告。另查明，2016年6月8日，被告取得乌当区航天路172号保利公园2010紫薇郡9-6栋《商品房销售现房证明书》。2017年9月29日被告在《贵州都市报》刊登“关于保利紫薇郡6号楼办理产权手续的通知。涉案房屋属保利紫薇郡六号楼，至今未办理房屋产权证书。一审法院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、《商品房买卖合同》补充协议5.5条是否符合撤销条件；2、商品房交付时间是2015年9月1日还是2016年6月19日；3被告应否交付办理房屋权属转移登记有关文书给原告及协助原告办理房屋所有权转移登记；4、被告应否承担逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约责任。对于第一个争议焦点，原告金俊彦与被告贵阳保利房开公司2015年9月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，内容不违反法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。故对原告撤销《商品房买卖合同》附件12补充协议5.5条约定的诉讼请求，因不符合法律规定的撤销条件，法院不予支持。对于第二个争议焦点，双方签订商品房买卖合同的时间是2015年9月26日，而商品房住宅使用说明书、住宅质量保修说明书记载的交付使用日期为2015年9月1日，显然与事实不符，根据原告按揭的住房公积金于2016年1月7日转账到被告账户，原告在被告处领取住房钥匙的时间2016年6月18日，业主房屋验收表签字时间为2016年6月19日的事实，法院确认房屋交付使用的时间应为2016年6月19日。对于第三个争议焦点，双方在合同中已明确约定：商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，500个工作日将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由其提供的资料提交完毕后，以电话、书面方式通知原告，但被告庭审中并未提供前述两种方式通知原告的证据。故应承担举证不能的责任。对于被告提出的由第三方代办房屋转移登记的抗辩，虽然合同中有约定，但未明确具体的第三方，法院不予采信。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商需要履行的是协助义务。即应将原告办理房屋所有权证须由被告提供的资料完全向登记机关提供。故对原告要求被告协助办理所有权转移登记的诉讼请求，法院予以支持。对于第四个争议焦点，双方在合同中进行了约定，即双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据劳动和社会保障部劳社部发（2008）3号文件，年工作日为250天，按照合同约定的期限计算，被告应在2018年6月19日前将商品房转移登记的有关文书交给原告。双方在合同中约定原告以电话、书面通知方式通知买受人，被告未举证证明以上述两种方式其中一种通知原告，应承担举证不能的法律后果，原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延通知原告办理转移登记的违约金。关于原告未按期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2018年6月19日前通知原告办理房屋转移登记，故应从2018年6月20日开始起算。对于止算日期，本案被告已取得《商品房销售现房证明书》，即被告已办妥所售房屋的大产权证，原告可直接到相关行政部门直接办理涉案房屋的转移登记，而被告通过参加本案的诉讼活动，已知道该情况，本案判决生效后原告备齐需由其提供的资料后即可到相关行政部门办理涉案房屋的转移登记。故被告贵阳保利房开公司应当向原告支付自2018年6月20日起至本判决生效之日止的违约金。关于违约金的计算标准问题，虽然双方合同有约定，但约定为已付房款的万分之一，被告无论违约时间长短，违约金均是39.7元，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，原告以已付房价款为基数按银行同期贷款利率上浮40%计算违约金的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告金俊彦办理位于贵州省贵阳市乌当区航天路172号保利.公园2010紫薇郡9-6幢2单元13层2号房屋的所有权转登记。二、被告贵阳保利投资房地产房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告金俊彦支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以已付房款397634元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮1.4倍标准从2018年6月20日计算至本判决生效之日止）；三、驳回原告金俊彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，由被告贵阳保利投资房地产开发有限公司负担50元，由原告金俊彦负担626元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，因上诉人贵阳保利房开公司已于2016年6月8日取得案涉房屋所在楼栋的《商品房销售现房证明书》，已具备协助购房人办理《房屋所有权证》的条件。并且该公司于2017年9月29日在《贵州都市报》刊登了办证公告。根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第5.6条约定：“甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话、书面通知买受人，买受人认可出卖人按此方式的通知信息已送达买受人。”，因此，在双方当事人对书面通知方式未作明确限定性约定的情况下，根据一般生活常理和房地产市场交易惯例，贵阳保利房开公司在本地较有影响力和受众普及度的《贵州都市报》上刊登公告应当属于书面通知的一种形式，因此，上诉人贵阳保利房开公司在合同约定的协助办证履行期限内具备了协助办证条件，并履行了符合约定的通知义务，故其在本案中不应再承担逾期办证的违约责任。一审判决对此认定错误，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民初2084号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民初2084号民事判决第二、三项；三、驳回金俊彦的其余诉讼请求。一审案件受理费676元，由贵阳保利投资房地产开发有限公司负担50元，由金俊彦负担626元。二审案件受理费676元，由贵阳保利投资房地产开发有限公司负担50元，由金俊彦负担626元负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  程 奕二〇一九年二月二十五日书记员  刘世霞