广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5379号上诉人（原审原告）：张某，女，1995年3月17日出生，汉族，住址：四川省南充市嘉陵区，委托诉讼代理人：郭嘉丽、蒙泳彬，均系广东商达（福田）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖某，女，1980年10月3日出生，汉族，住址：广东省惠东县，被上诉人（原审被告）：吴某，男，1979年8月20日出生，汉族，住址：广东省惠东县，上诉人张某因与被上诉人肖某、吴某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张某向本院提出上诉请求：1、请求贵院撤销惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3343号民事判决书第二项，改判两被上诉人应继续履行合同并于判决生效后立即协助上诉人办理房产过户手续；2、请求贵院改判两被上诉人应向上诉人支付延期办理过户所造成的经济损失10081.38元（暂计至立案之日，按中国人民银行同期贷款利率计算，实际计至款项还清之日）；3、请求贵院判决本案二审案件受理费由上述两被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人肖某与另案吴某某之间的民间借贷纠纷系虚假诉讼，并恶意对涉案房屋进行查封，导致本案合同无法继续履行，该查封应因虚假诉讼而被解除，以确保本案房屋买卖合同能继续履行。上诉人早于2015年12月26日便与被上诉人肖某及惠州市惠阳区淡水家之源地产（房产中介）签订一份了《商品房买卖合同》，该合同第三条明确约定，被上诉人保证涉案房屋没有产权纠纷和财务纠纷，若交接时发现有产权纠纷和财务纠纷，因此给上诉人造成的一切经济损失，全部由被上诉人负责赔偿并且承担一切责任。但是，被上诉人肖某却恶意串通另案吴某某，合谋编造虚假借款事实和证据，于2016年8月25日签订所谓《抵押借款合同》，借款60万元，并用涉案房屋作为抵押担保。从《抵押借款合同》和惠阳县人民法院（2017）粤1323财保47号民事裁定书可以看出，该借款发生于上诉人与被上诉人房屋买卖之后，也是房价开始逐渐猛涨的时期。该虚假民间借贷存在多处问题和漏洞：（1）该合同借款时间和落款时间均有改动，且借款时间在房屋买卖合同签订（2015年12月26日）之后；（2）出借人吴某某与被上诉人吴某存在亲属关系，便于私下操作；（3）借款方式竟然是现金，而且借款金额是数额如此巨大的人民币60万元，利息仅仅为月1%，这是极不符合民间借贷的常理和逻辑的；（4）另案吴某某故意先于上诉人起诉前申请财产保全（2017年9月8日），而且是诉前财产保全，仅仅保全借款本金，约定的利息却不一并计算；（5）该借款金额和涉案房屋涨价后的价值相当；（6）所谓房屋抵押并未到房产部门依法办理抵押登记手续；（7）一审法院并未就该借贷纠纷向惠东县人民法院核实和求证，仅仅凭保全裁定就片面认定合同无法继续履行。明显地，被上诉人肖某看到房屋已经猛涨，当时低价37万元卖给上诉人，价格相差较大，心有不甘，于是恶意串通另案吴某某，合谋编造虚假借款事实，并在过户前，恶意提起诉讼，申请保全涉案房屋，营造自己无法继续履行合同的假象，以此虚假诉讼的违法方式，达到自己利益不受损的非法目的。一审法院错误认定该事实，没有核实案件和厘清该案件本质，以此认定合同无法继续履行的判决不当。二、一审法院已经认定《商品房买卖合同》真实有效，也认定被上诉人肖某没有履行过户手续构成违约，应当承担违约责任，则被上诉人应该向上诉人支付延期办理过户所造成的经济损失人民币10081.38元。从一审判决书可以看到，一审法院认定《商品房买卖合同》真实有效，上诉人如约履行了相关义务，因被上诉人肖某没有履行过户手续，且因被上诉人肖某原因导致房屋被法院查封，其行为构成违约，应当承担违约责任。而且，《商品房买卖合同》第三条明确约定，被上诉人保证涉案房屋没有产权纠纷和财务纠纷，若交接时发现有产权纠纷和财务纠纷，因此给上诉人造成的一切经济损失，全部由被上诉人负责赔偿并且承担一切责任。故上诉人要求被上诉人支付延期办理过户所造成的经济损失人民币10081.38元合法合理，法院应该支持，一审法院的认定和判决自相矛盾。综上所述，被上诉人肖某恶意串通另案吴某某，合谋编造虚假借款事实和证据，恶意提起诉讼，对涉案房屋进行查封，导致本案合同无法继续履行，严重损害上诉人的合法权益。该借贷诉讼，明显属于虚假诉讼，应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条、第二十条和《中华人民共和国刑法修正案(九)》第三十五条的规定，依法追究相关人员的民事和刑事责任。也即，另案吴某某查封涉案房屋的申请应该被驳回或该财产保全应当解除，本案房屋买卖交易符合继续履行的条件，应该判决继续履行合同，以此保障合法交易的顺利进行和维护市场交易秩序。而且，一审法院已经认定被上诉人肖某没有履行过户手续构成违约，应当承担违约责任，则被上诉人应该向上诉人支付延期办理过户所造成的经济损失人民币10081.38元。故上诉人请求贵院在查明本案事实和另案虚假诉讼的基础上，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人肖某、吴某未到庭参加庭审，亦未发表答辩意见。原审原告张某向一审法院提出起诉请求：一、判令两被告继续履行合同并于本判决生效后立即协助原告办理房产过户手续；二、判令两被告支付原告已经支付的中介费人民币4000元整；三、判令两被告支付原告延期办理过户经济损失人民币10081.38元（暂计算至立案之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、请依法判令两被告支付原告律师代理费人民币10000元整；五、请判令两被告承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院查明的事实：被告肖某是惠州市惠阳区淡水金惠大道边景茂国际大厦XX层XX房的所有权人。2015年12月26日，原告张某、被告一肖某及案外人惠州市惠阳区淡水家之源地产签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告肖某以人民币370000元的总房价将惠州市惠阳区淡水金惠大道边景茂国际大厦XX层XX房转让给原告张某，所有过户税费及相关费用均由张某支付。合同签订时支付定金50000元，该定金作为原被告双方的买卖承诺。第一期购房款70000元于过户当天转入被告肖某指定银行卡上，剩余尾款250000元用银行按揭方式在办理房产证后由银行直接支付给被告，本合同三方协定买卖双方均不得借故拖延，否则均视为违约。被告肖某保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷。若交接后发生该房屋交接前存在的产权纠纷和财务纠纷，因此给原告张某造成的一切经济损失，全部由被告肖某负责赔偿并承担一切责任。双方确认原告应向中介方支付中介费人民币5000元。合同签订当天，原告向被告吴某账号转账支付了50000元。2016年1月5日，原告向惠州市家鑫源房地产中介服务有限公司缴纳中介费4000元。2016年5月5日，被告肖某与原告签订一份《续楼借款协议》，向原告张某预借70000元用于偿还银行欠款（俗称赎楼）。协议签订后，原告向被告肖某账户转账支付了50000元。庭审时，原告表示要坚持继续履行合同。2018年1月17日，惠州市家鑫源房地产中介服务有限公司出具两份《证明》，主要内容为原惠州市惠阳区淡水家之源地产现变更为惠州市家鑫源房地产中介服务有限公司，属同一家地产公司。张某按照合同约定支付肖某定金和第一期购房款共计拾贰万元，其代为缴纳了涉案房屋的地税。上述两份证明由惠州市家鑫源房地产中介服务有限公司盖章。另查明，本案房产因被告涉及民间借贷纠纷，广东省惠东县人民法院已于2017年9月13日作出（2017）粤1323财保47号民事裁定书，查封了涉案房产，查封金额为60万元。原告因本次诉讼支付了律师费10000元。一审法院认为，原告与被告一签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告支付了首期款，被告一没有履行过户手续，且房产因被告原因被法院查封，被告一的行为已构成违约，应当承担违约责任。鉴于涉案房产因被告民间借贷纠纷被查封，而开庭时原告表示坚持继续履行合同，因房产被查封无法办理过户手续，合同无法继续履行，故原告请求被告继续履行合同，不予支持。原告请求被告一支付原告已经支付的中介费4000元、支付的律师代理费10000元，依据充分，予以支持。原告请求被告一赔偿延期办理过户经济损失及请求被告二吴某承担责任，依据不足，不予支持。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，依法按缺席处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肖某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费4000元、律师代理费10000元给原告张某。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3606元，保全费3520元，由被告肖某负担。本案中，上诉人张某提交两组新证据。证据一：《抵押借款合同》，拟证明被上诉人肖某恶意串通另案吴某某，合谋编造虚假借款事实和证据，于2016年8月25日签订所谓《抵押借款合同》，借款60万元，并用涉案房屋作为抵押担保。证据二：惠阳淡水地区二手房房价走势，拟证明上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时房价较低，到后期要求办理过户时，房价几乎已经翻倍，被上诉人见利忘义，因此编造虚假诉讼，达到房屋不能过户的非法目的。被上诉人肖某、吴某未发表质证意见。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、涉案《商品房买卖合同》能否继续履行；2、两被上诉人是否应当向上诉人支付逾期办理过户造成的经济损失10081.38元。本院对此分析如下：关于合同继续履行问题。本案中，上诉人诉请继续履行涉案《商品房买卖合同》，并要求被上诉人协助办理房屋过户手续。对此，本院认为，一审法院已经查实涉案房屋因被上诉人肖某与案外人吴某某的民间借贷纠纷案处于司法查封的状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，上诉人诉请继续履行合同，在本案中无法得到支持。如若日后涉案房屋被解封，涉案合同存在继续履行的可能性，则上诉人可与肖某协商或另循法律途径解决。至于上诉人主张肖某串通吴某某进行虚假诉讼的观点，依据不足，故本院不予采信。关于赔偿经济损失10081.38元的问题。上诉人依据涉案《商品房买卖合同》第三条约定诉请被上诉人支付经济损失10081.38元。对此，本院认为，根据涉案合同第三条之约定，若交接后发生该房屋交接前存在的产权纠纷和财务纠纷，则由肖某负责赔偿给上诉人造成的一切经济损失。本案中涉案房屋尚未进行交接也不具备交接的条件，因此上诉人可待条件成就时就其损失与肖某进行协商或另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7212元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年二月十五日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷