江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0311民初4809号 原告：徐州市国家税务局第四税务分局，住所地：徐州市泉山区明理街7号。 法定代表人：刘勇，局长。 委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。 被告：杜长龙，男，1970年8月9日生，个体，住徐州市鼓楼区。 被告：马军，男，1969年6月3日生，无业，住徐州市泉山区。 两被告共同委托诉讼代理人：武跃建，江苏古彭大众律师事务所律师。 原告徐州市国家税务局第四税务分局（以下简称国税局第四分局）与被告杜长龙、马军租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市国家税务局第四税务分局的委托诉讼代理人孙立，被告杜长龙及被告杜长龙、马军的共同委托诉讼代理人武跃建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国税局第四分局向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同；二、判令被告赔偿原告房屋租金（自2014年1月1日起，以每月6000元计算，至2017年7月31日暂计为258000元，之后计算至实际返还房屋之日）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：徐州市泉山区湖滨环卫一号楼104#房屋，自一九八零年代起即由国税局第四分局占有使用，原是国税局第四分局段庄税务所办公场所。杜长龙于2013年租赁国税局第四分局的徐州市泉山区湖滨环卫一号楼104#房屋一年，并缴纳房屋租金36000元。2014年1月，原告要求杜长龙返还房屋。2014年3月13日，原告向被告送达书面通知，要求杜长龙于2014年3月20日前搬离，杜长龙予以签收，但之后仍拒不归还。2015年11月12日杜长龙与马军签订店铺承包合同，以每年72000元的租金将涉案房屋租给马军使用，至今马军仍在使用涉案房屋经营。原告认为与杜长龙之间的房屋租赁合同关系于2014年1月即已经解除，杜长龙应将涉案房屋返还原告，杜长龙无权将涉案房屋转租，其与马军签订的店铺承包合同是无效的，杜长龙应按店铺承包合同约定的租金赔偿原告经济损失。马军实际占有涉案房屋，应将涉案房屋返还原告。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杜长龙辩称，原告诉状所诉不属实。2014年1月1日起杜长龙开始租赁房屋，约定每月租金1000元。因装修投资巨大，杜长龙要求租用15年，后原告答应让杜长龙使用12年，并给杜长龙两个月的装修期，杜长龙一次性付了三年房租。因为杜长龙经营比较好，其他人看到杜长龙生意好后找到原告方想把被告挤出去，原告方不能诚实信用地履行合同，多次故意刁难杜长龙，拒收杜长龙向原告方交纳的房屋租金。原告方歪曲事实，主要目的是达到不履行租赁合同的义务。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，要求原告方继续履行合同。 被告马军辩称，原告所诉不属实，马军仅仅是为杜长龙打工的，原告起诉马军无事实和法律依据。请求法院依法驳回原告对马军的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 徐州市国家税务局系徐州市泉山区湖滨环卫一号楼104#房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，自一九八零年起即由国税局第四分局占有使用。 2013年起，涉案房屋由被告杜长龙使用，原、被告双方未签订租赁合同，杜长龙缴纳了2013年度租金36000元。原告提供的中央非税收统一票据记账联载明：缴款单位：杜长龙。项目名称：出租收入（2013年度）。金额：36000元。同时，原告于2014年1月24日给被告杜长龙出具收条一张，内容：“今收到杜长龙房屋租金36000元整。” 被告杜长龙对原告主张的“36000元系2013年度的房屋租金”不予认可，并提供一份签署日期为2015年11月12日并加盖有“徐州市国家税务局第四税务分局”字样印章的证明一份，主张该证明系被告法定代表人向其提供的，该证明内容为：“徐州市泉山区湖滨环卫处1号楼一层门面房同意杜长龙租用壹拾贰年租金每月壹仟元。”原告对该印章真实性有异议，并提出司法鉴定申请。经本院依法委托南京师范大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2018年3月30日作出鉴定结论：该份证明中加盖的印章非原告印章。此后，被告杜长龙又申请对原告于2014年1月24日给被告杜长龙出具的内容为“今收到杜长龙房屋租金36000元整”的收条中的印章与原告提供的样本印章是否为同一枚进行鉴定，经本院依法委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2018年8月22日作出鉴定结论：收条上的印章与样本印章系同一枚印章。 2014年3月13日，原告向被告杜长龙发出《限期搬迁的通知》，内容：按徐州市国家税务局统一要求，你租用的我分局原31中东隔壁段庄税务所一楼用于经营的门面房，限于2014年3月20日前搬离，过期我局将采取法律程序处理。该通知“签收人”右侧签有“杜长龙”字样。杜长龙对该签名的真实性提出异议，并申请笔迹鉴定。本院依法委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2019年1月25日作出鉴定结论：《限期搬迁的通知》上“杜长龙”的签名系杜长龙本人所签。 2014年5月20日，原告再次向被告杜长龙发出《关于限期搬离的通知》。 原告为证明杜长龙将涉案房屋转租给马军及租金损失的事实，向本院提供了调取自徐州市泉山区市场监督管理局的被告杜长龙与被告马军于2015年11月12日签订的店铺租赁合同，该租赁合同内容显示：杜长龙将涉诉房屋以年租金72000元的价格出租给被告马军使用，使用期限为2015年11月12日至2016年12月31日。同时该合同空白处还签有“今收到马军2016年1月1日到6月底房租金半年人民币36000元，收到人：杜长龙。2015年11月12日”的字样。 庭审中，被告杜长龙否认存在真实的店铺租赁关系，主张系杜长龙为了办理营业执照而签订的一份虚假的合同，马军实际上系给其打工的。杜长龙想办理营业执照，但原告未能提供房证和租约，故杜长龙以自己的名义申领营业执照，工商机关不予办理；而马军原有个体营业执照，遂使用其营业执照，只是将经营场所变更到涉案房屋，工商机关予以办理了。被告马军经本院多次通知其到庭对店铺租赁协议的签订情况接受质询均未到庭。其代理人关于租赁关系的陈述与杜长龙一致。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效。 （一）关于原告与被告杜长龙之间是否存在不定期租赁合同关系问题。 首先，涉案房屋被告杜长龙自2013年起实际使用至今，但未与原告签订书面的租赁合同。2013年底，被告杜长龙曾向原告支付2013年涉案房屋租金36000元整。被告杜长龙虽主张就涉案房屋与原告存在12年的租赁关系，但未能举证证明。因此根据《合同法》第二百一十五条之规定，本院认定原、被告之间存在不定期租赁关系。 （二）关于本案原、被告之间租赁合同关系应否解除及何时解除的问题。 根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原告与被告杜长龙之间存在不定期租赁合同关系，2014年3月13日原告向被告发出《关于限期搬迁的通知》，被告杜长龙在落款处签字，原告与被告杜长龙之间的不定期租赁合同关系自该通知送达被告杜长龙之日起即于2014年3月13日解除。 （三）关于原告主张的按每月6000元的租金标准赔偿损失应否得到支持的问题。 因合同解除后，被告杜长龙至今未将涉案房屋交还原告，故其应当向原告支付房屋占用期间的使用费。2013年原告收取被告租赁费系按3000元/月标准收取的。但被告杜长龙与马军承包协议约定的租金为6000元/月，两被告虽否认双方存在转租关系，但原告提供了双方签订的租赁协议，且该租赁协议上载明了马军、杜长龙对租赁费的交接情况；杜长龙虽以系办理营业执照而签订的虚假协议否定该协议的真实性，但其关于“原告没有提供房证和租约无法办理营业执照，只能用原来的营业执照办理经营场所的变更登记”并不符合工商机关对办理经营场所变更登记的规定，且被告马军经本院多次传唤亦未到庭接受质询，须自行承担不利的法律后果。故本院对马军、杜长龙之间存在转租关系予以确认。原告按照该协议约定的6000元/月主张租金损失，未违反法律规定，亦未超出涉案房屋租金的市场价值，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因租赁合同已解除，马军对涉案房屋自2014年3月14日起系无权占有，故原告要求被告马军向其支付房屋占用期间的使用费符合法律规定，本院予以支持。因2014年1月1日至2014年3月13日期间系杜长龙租赁期间，故在此期间被告杜长龙应按原租金标准即每月3000元向原告支付租金为7300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告徐州市国家税务局第四税务分局与被告杜长龙之间的不定期租赁合同关系于2014年3月13日解除。 二、被告杜长龙给付原告2014年1月1日至2014年3月13日的租金7300元。 三、被告杜长龙赔偿原告租金损失，按每月6000元标准，自2014年3月14日起计算至被告杜长龙、马军实际返还涉案房屋之日止。 四、驳回原告徐州市国家税务局第四税务分局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5170元，鉴定费7900元，合计13070元，由被告杜长龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王继红 人民陪审员  牛太平 人民陪审员  拾玉玲 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  张 园