重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终497号上诉人（原审原告、申请执行人）:重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路**（国贸中心）****，统一社会信用代码91500000582843779Y。法定代表人：谢如东，该公司首席执行官。委托诉讼代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晶晶，重庆歌乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）:王耀，男，1967年3月18日出生，汉族，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。原审第三人（被执行人）：重庆先伦房地产开发有限公司，住，住所地重庆市南川区南平镇荣华路一社会信用代码91500119592272922Q。法定代表人：吴焱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡健，重庆华升律师事务所律师。上诉人重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）因与被上诉人王耀，被上诉人王新顺以及原审第三人重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月27日公开进行了询问审理。本案现已审理终结。捷贷小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持捷贷小贷公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：王耀举示的《房屋拆除重建补偿协议》无效，案涉房屋登记所有权人系先伦公司，无论王新顺还是重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司（以下简称展博公司）大观项目部都无权与王耀订立《房屋拆除重建补偿协议》，王耀对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。被上诉人王耀辩称，捷贷小贷公司上诉理由不能成立，应予驳回。案涉房屋系拆迁还房，无论是订立《房屋拆除重建补偿协议》还是交付房屋，时间均在捷贷小贷公司抵押登记之前，王耀对拆迁安置还房享有的民事权益足以排除执行。被上诉人王新顺未作书面答辩。原审第三人先伦公司述称，王新顺借用展博公司资质修建案涉房屋，系案涉房屋的实际开发人。因展博公司属于建筑和开发双资质公司，2012年该公司以经营和发展为由，将两种资质以不变法人为前提进行了变更和新设，即重庆展博建筑工程有限公司和先伦公司。经相关部门批准，原展博公司竞得的土地使用权变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义完善商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。案涉项目（包括项目土地使用权）系王新顺自筹资金，先后借用展博公司和先伦公司资质进行开发，先伦公司并未实际参与开发和房屋销售，从未收受案涉房屋的购房款。先伦公司对上诉人捷贷小贷公司提出的上诉请求均无异议。捷贷小贷公司向一审法院提出诉讼请求：许可对重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢1-6号门面和4-4号房屋的继续执行。一审法院认定事实：2007年8月27日，甲方重庆市南川区建设委员会与乙方展博公司、王新顺签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，约定甲方确定将位于重庆市南川区大观镇观音桥居委的景云商业城（大观镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施等内容。王新顺在该合同尾部乙方经办人处签字。2012年，展博公司将案涉土地使用权变更到先伦公司名下。同年，案涉项目取得《重庆市南川区商品房预售许可证》。2013年6月21日，案涉房屋办理初始登记，登记权利人为先伦公司。2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权委托先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。先伦公司在诉讼中认可王新顺借用展博公司和先伦公司资质开发案涉房地产项目，王新顺系案涉项目实际开发人。另查明：2009年7月30日，王耀、王锡义、王毅作为甲方与王新顺、展博公司大观电影院小区综合开发项目部（以下简称展博公司大观项目部）作为乙方签订《房屋拆除重建补偿协议书》，主要约定：1.甲方将原大观电影院后面文化路14号房屋一幢交乙方拆除重建。2.该幢房屋拆除后，乙方还王耀门面一间。以门面32平方米为还房基数，超出32平方米的部分，王耀以3000元/平方米向乙方购买，不足32平方米的部分，乙方以3000元/平方米补偿给王耀，该门面于2010年8月1日前交房于王耀。3.该幢房屋拆除后，乙方还王耀套房一套，套房面积以120平方米为还房基数，超出120平方米的部分，王耀以900元/平方米向乙方购买，不足120平方米的部分，乙方以1000元/平方米补偿给王耀，该门面于2010年8月1日前交房于王耀......《房屋拆除重建补偿协议书》尾部盖具展博公司大观项目部印章并由王新顺在展博公司大观项目部代表处签字，王耀在甲方代表处签字。2012年5月26日，王耀（被拆迁户）作为甲方与展博公司大观项目部作为乙方签订《还房补充协议》，主要约定：鉴于乙方拆除甲方房屋原址上所修建房屋已基本完成，乙方将景云商业城3幢4楼4号房屋（面积93.89平方米）、3幢6号门面（面积80.28平方米）还予甲方。双方还对面积差额部分的补偿进行了约定。王耀通过《房屋拆除重建补偿协议书》实际获得的涉案房屋分别为3幢1-6和4-4号房屋，展博公司大观项目部于2012年6月9日将1-6号门面房交付给王耀，王耀将该房屋从2016年1月1日起出租给重庆市南川区风之彩商贸有限公司使用至今。再查明：2013年8月7日，贷款人捷贷小贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷小贷公司的1400万元贷款提供房地抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：**地证2013字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元。2015年4月16日，因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、先伦公司等诉至重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院），市五中法院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决书，判令：一、王新顺、安兰在判决生效后十日内向捷贷小贷公司偿还借款本金1400万元，并支付1400万元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息45万元）；二、王新顺、安兰向捷贷小贷公司支付律师费175000元；三、重庆骏宏光电科技有限公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，捷贷小贷公司有权将先伦公司名下位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：304房地证2013字第06344号、0：**地证2013字第********款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、先伦公司等未如期履行义务，捷贷小贷公司申请强制执行。2017年6月12日，市五中法院作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了登记在被执行人先伦公司名下的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城证号为304房地证2013字第06353号（1幢一、二层836.56平方米）、06352号（2幢一、二层826.06平方米）、06344号（3幢一、二层905.25平方米）、06350号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。王耀作为案外人提出执行异议。2017年11月30日，市五中法院作出（2017）渝05执异2118号执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。捷贷小贷公司遂提起本案申请人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议房屋是合法开发建设的商品房。依据本案证据和实际情况，王耀与王新顺、展博公司大观项目部签订《房屋拆除重建补偿协议书》和《还房补充协议》、并按约接房、使用均是事实。王新顺是该危旧房改造项目实际开发人，后来先伦公司也有补充的授权委托书，可以认定先伦公司实际授权王新顺对外处理大观景云商业城一切事务及商品房销售。更为重要的是多年来对王新顺的开发、安置行为，诸多原产权人占有拆迁还房并使用的行为先伦公司从未提出异议。在本案诉讼中先伦公司称不知情、不认可王新顺的行为，与事实不符，一审法院不予采信。王耀与王新顺、展博公司大观项目部所签订《房屋拆除重建补偿协议书》、《还房补充协议》应受到法律保护。目前涉案房产虽登记在先伦公司名下，但根据项目开发合同等材料以及先伦公司陈述证实，该项目是由王新顺挂靠展博公司开发，展博公司大观项目部又为展博公司的内设机构，王耀完全有理由相信王新顺、展博公司大观项目部有代表拆迁人实施拆迁安置工作的权利。后经重庆市南川区政府同意，展博公司将竞得的土地使用权变更到先伦公司名下，并且以先伦公司名义办理了商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。故案外人有权对目前登记在先伦公司名下的房产主张权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行议复规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人虽享有案涉房产的抵押权，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据该规定，被拆迁人通过所有权调换的方式取得补偿安置房屋，在实际办理房屋登记前其对该房屋享有的权利，应当给予一定的特殊保护。该司法解释的规定即属于《执行议复规定》第二十七条规定的除外情形之一，可排除抵押权人对抵押物的执行。本案中，王耀就其原有房屋的拆迁补偿及安置事宜与王新顺、展博公司达成《房屋拆除重建补偿协议书》，约定了产权调换的拆迁安置方式。后双方又签订《还房补充协议》，再次明确了还房的具体位置。故王耀对案涉房屋依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权排他属性，该权利优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权。因此，案外人对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利。捷贷小贷公司要求继续执行本案房屋的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《执行议复规定》第二十七条规定，判决：驳回捷贷小贷公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由捷贷小贷公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：1.2018年7月13日，王新顺一审诉讼的特别授权委托诉讼代理人王一程（王新顺之女）接受一审询问时陈述，案外人举示的《房屋拆除重建补偿协议书》、《还房补充协议》等证据属实，均由王新顺本人签名，案涉房屋也已交付使用。2.一审诉讼中，王耀举示先伦公司于2014年1月8日出具《法人代表授权委托书》系复印件，并未提供原件核对，且先伦公司对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。3.案涉房屋办理初始登记时间为2013年7月10日，登记权利人为先伦公司。一审认定案涉房屋办理初始登记时间有误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点是：王耀对位于重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢1-6号门面和4-4号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，依据相关法律规定和合同约定，王耀对案涉房屋享有排除执行的民事权益。事实和理由：1.王耀与展博公司大观项目部以所有权调换形式订立《房屋拆除重建补偿协议书》、《还房补充协议》，尾部均由王新顺签名，而案涉项目系王新顺自筹资金，借用展博公司资质进行开发，后展博公司以企业经营和发展为由，将房地产开发企业资质变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义办理了商品房预售许可手续和初始登记，诉讼中先伦公司亦认可王新顺借用其资质对案涉项目进行开发和销售，先伦公司并未实际出资和参与销售的事实，现王新顺以展博公司项目部名义以所有权调换形式与王耀订立《房屋拆除重建补偿协议书》、《还房补充协议》，虽然未经工商登记的建设工程项目部并非法律意义上的民事主体，但是王新顺作为案涉项目实际开发人对前述行为予以追认，先伦公司也未提供证据证明王新顺无权以案涉工程项目部名义对外订立合同，且案涉房屋拆除重建并交付王耀占有使用多年，先伦公司从未提出异议，还以涉案项目房屋为王新顺的贷款行为提供担保，可以视为先伦公司对王新顺以案涉工程项目部名义对外订立合同行为的追认，故《房屋拆除重建补偿协议书》、《还房补充协议》合法有效，对先伦公司具有约束力。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。依照该条规定，拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力。本案中，王耀与展博公司大观项目部签订《房屋拆除重建补偿协议书》、《还房补充协议》，确定了拆迁安置用房的位置和用途，且抵押权的设定在拆除重建补偿协议之后，王耀作为被拆迁人对案涉房屋享有的债权具有优先效力。3.《执行议复规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权即为特殊保护的债权，可以排除执行。至于王耀是否按照《房屋拆除重建补偿协议书》、《还房补充协议》的约定补足面积差价，先伦公司有权另行主张权利。综上所述，捷贷小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决法律适用正确，认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 宾审 判 员  郭 勇审 判 员  姜圆圆二〇一九年二月十八日法官助理  黄 巍书 记 员  文婷婷