广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初70号 原告：黄建民，男，1966年10月5日生，壮族，住广西武宣县。 被告：来宾市富龙城房地产开发有限公司，住所地:广西来宾市兴宾区东一路32-1号市场-611号。 法定代表人：邱雪松，执行董事。 委托诉讼代理人:莫明新，该公司总经理。 原告黄建民诉被告来宾市富龙城房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建民和被告来宾市富龙城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫明新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建民向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付尚欠租金61088元(租期:2015年1月1日-2016年7月31日)及逾期违约金4197.5元（至2016年7月31日，之后另计至实际支付之日止），合计65285.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），2013年7月被告交付商铺给原告，并由被告对商铺进行返租。为此，原告与被告签订《委托授权协议》（以下简称“授权协议”），协议第二条约定租期为3年即从2013年8月1日至2016年7月31日；第四条约定租金及支付方式，被告分3年将租金返还原告，第一年30000元，第二年35000元，第三年40000元，被告在每年的12月30日向原告支付；第七条违约责任约定被告如未按协议约定的时间付款，则每逾期1日须按应付房租的万分之二向原告支付违约金。合同还对其他条款进行了约定。《授权协议》签订后，原告即按约向被告交付商铺，被告接受并使用，迄今为止，被告只付给原告租金43912元，尚欠原告租金61088元。原告多次向被告催促，但其均以资金困难为由不予支付。原告认为，原、被告签订的《授权协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方都应全面履行各自的义务。原告已将商铺交给被告使用，而被告没有按协议约定支付租金，被告的行为构成违约，被告的违约行为影响了原告的工作与生活，并造成一定经济损失。为此，特依法提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告来宾市富龙城房地产开发有限公司辩称，原告所说的租赁协议是真实的，代理租赁期限为三年，合同到期日为2016年7月31日。根据《中华人民共和国民法通则》第136条的规定，租金之诉诉讼时效为一年，本案诉讼时效为2017年7月31日届满。因此，原告提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。根据相关法律规定，义务人可以提出不履行义务的抗辩。另外，原告对租金和违约金的计算均有误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告以500000元的价格购买被告开发的“来宾市果蔬批发商贸城”第1幢01层XX号商铺。被告向原告交房后，原、被告于2013年7月11日签订《委托授权协议》，约定由被告(乙方)代理原告(甲方)出租原告的上述商铺，代理租赁期限为三年，即从2013年8月1日至2016年7月31日止；被告分三年将租金返还给原告，第一年按总房款的6%计即30000元、第二年按总房款的7%计即35000元、第三年按总房款的8%计即40000元；租赁期内，被告在每年的12月30日向原告支付一次租金；被告如未按约定时间付款，则每逾期一日须按应付房租的万分之二向原告支付违约金。关于代理费，双方约定乙方在上述约定的代理租赁价格的基础上自行定价对外出租，如被告实际收取的租金超过上述约定的租金数额，则超出部分金额作为乙方的代理租赁费用，由乙方从收取的房租中直接扣除；如乙方租不出去或实际收取的租金低于本协议约定的租金，则不足部分由乙方负责补足并支付甲方。被告在其代理出租期间，共两次向原告支付商铺租金，即第一次支付11187元、第二次支付32725元，共计43912元，尚欠部分租金共计61088元被告至今未支付给原告。原告向被告催讨尚欠租金未果，遂诉至本院，请求本院支持其诉请。 庭审中，原告主张按以下方式计算违约金:1、第二年尚欠租金35000元的违约金:35000元×7个月(2015年1月1日至2015年7月31日)×（365/12）天×0.0002(违约金利率)＝1490元；2、第三年尚欠租金40000元的违约金:40000元×1年(2015年8月1日至2016年7月30日)×365天/年×0.0002(违约金利率)＝2920元；违约金合计4410元。被告抗辩称原告对租金和违约金的计算均有误，但其未提供任何证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《委托授权协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，协议内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告约定三年代理租赁期限的租金共计105000元，且双方约定“如乙方租不出去或实际收取的租金低于本协议约定的租金，则不足部分由乙方负责补足并支付甲方”，故被告应当足额向原告支付三年代理租赁租金105000元。但被告仅向原告支付其中43912元，尚欠租金61088元其至今未支付给原告，其行为已构成违约，依法应当承担相应的民事责任。原告起诉要求被告支付尚欠的租金及违约金，其诉请合法有据，本院依法予以支持。关于违约金的计算，本院认为按以下方式计算，较为合理，即:1、第一年尚欠租金18813元的违约金:18813元×4年(2014年12月30日至2018年12月30日)×0.0002(违约金利率)×365天/年＝5493.40元；2、第二年尚欠租金2275元的违约金:2275元×3年(2015年12月30日至2018年12月30日)×0.0002(违约金利率)×365天/年＝498.22元；3、第三年尚欠租金40000元的违约金:40000元×2年(2016年12月30日-2018年12月30日)×0.0002(违约金利率)×365天/年＝5840元；合计11831.62元。对于逾期付款违约金，原告仅向被告主张4410元，其请求数额没有超过双方约定计算方式计算所得总额，故本院依法予以支持。被告抗辩称原告租金和违约金的计算均有误，但其未能提供任何证据予以证实，故对被告的上述抗辩主张本院依法不予采纳。 被告依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定提出抗辩，认为本案诉讼时效至2017年7月31日届满，原告提起本案诉讼，已经超过诉讼时效。但本院认为，根据原、被告签订的《委托授权协议》约定被告代理出租商铺最后一期租金给付期限为2016年12月30日，那么逾期之日即2016年12月31日为本案诉讼时效开始计算之日。而根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”及最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的人民法院应予支持。”的规定，本案的诉讼时效期间应为三年，即自2016年12月31日至2019年12月31日止。原告于2019年1月3日向本院提起的本案诉讼，尚在上述诉讼时效期间之内。因此，被告关于本案已经超过诉讼时效期间的抗辩，没有事实和法律依据，故本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告来宾市富龙城房地产开发有限公司向原告黄建民支付商铺租金61088元、违约金4410元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行，逾期视为放弃权利。 案件受理费1432元，减半收取716元，由被告来宾市富龙城房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  陈博闻 二〇一九年二月二十五日 书记员  张 婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。