重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0117民初10068号原告：重庆市合川工业投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川工业园区核心区科技孵化大楼，统一社会信用代码91500117739840972G。法定代表人：陈凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚慧杰，男，1988年1月30日出生，汉族，该公司员工，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：郭海燕，女，1976年11月1日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。被告：黄朝翔，男，1982年3月1日出生，汉族，户籍地重庆市合川区。原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司与被告黄朝翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司委托诉讼代理人龚慧杰、郭海燕到庭参加诉讼，被告黄朝翔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告所签订的《廉租住房租赁协议》；2、判决被告将租赁的合川区南办处万安四支路45号×幢×单元5-1房屋（建筑面积48.61㎡)立即腾退给原告；3、判令被告立即支付拖欠的房屋租金6728.29元；4、判令被告承担违约金672.83元；5、本案受理费由被告负担。本案在审理过程中，原告将违约金变更为年利率24%。事实与理由：2014年5月8日、2015年11月1日，原告（甲方）先后与被告（乙方）签订了《廉租住房租赁协议》，原告将重庆市合川区南津街街道高阳路高阳还房二期×幢×单元5-1(现更名为“合川区南办处万安四支路45号×幢×单元5-1”）房屋（建筑面积48.61㎡)出租给被告居住使用，租赁期限自2014年5月22日起至2017年10月31日止。协议约定：（一）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除租赁协议，收回房屋，并索赔损失：……累计6个月以上未交纳廉租住房租金的；……乙方逾期支付租金，每跨1个月（不足1个月按1个月计算），则乙方须按本协议月租金的10%支付欠租违约金.（二）租赁期满乙方不续订租赁协议或乙方不具备廉租住房承租资格而又无正当理由不按期腾退房屋的，甲方自应腾退之日起可按当地房屋租赁市场租金的2倍向乙方收取租金。（三）如乙方违反本协议相关规定的，甲方有权扣减乙方交纳的房屋使用定金和保证金，扣减额度按实际情况而定。合同签订后，原告将房屋交付给被告居住使用，被告交纳保证金1780.50元。自2014年5月22日至2016年10月31日止，被告应交租金1905.01元，被告已交租金1905.01元。根据合同约定和重庆市合川区国土资源和房屋管理局[2017]96号文件，被告复核不通过，取消廉租房资格，应退房未退。因此，自2016年11月1日-2018年10月31日，月租金应按房屋市场租金价6元/㎡计收，被告应交租金6999.84元，但被告仅交租金271.55元，尚欠原告租金6728.29元。被告拒不交付租金的行为已构成严重违约，根据合同约定被告应支付违约金672.83元。合同期满后，被告拒不腾退房屋，更不交付租金，且居住诉争房使用至今，原告多次找到被告协商无果。特起诉，请依法判决。被告黄朝翔未到庭参加诉讼，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告黄朝翔申请廉租住房获重庆市合川区住房保障局同意后，于2014年5月8日作为乙方与原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司（甲方）签订《合川区廉租住房租赁协议》一份，约定原告将位于重庆市合川区南津街高阳路高阳还房二期×幢×单元5-1房屋(现更名为“合川区南办处万安四支路45号×幢×单元5-1”）、建筑面积为48.61平方米的房屋租赁给被告黄朝翔使用。该协议第二条约定“租赁期限自2014年5月22日起至2015年10月31日止”；第三条约定“计租金额：每月65.69元；租金由乙方向甲方按季度提前交纳，起租时间从本协议签订之日后15日起算。如当月租住时间不足15日按半月计算，超过15日按月计算。乙方应在每季度第一个月10日前向甲方交纳租金，逾期不交或交纳金额不足的，视为违约，应当按照本协议第十二条规定承担违约责任。乙方应交纳保证金1000元和定金1780.5元，住户退房时，未违约的退还定金及保证金，如违约则按协议约定执行”；第九条约定“协议的解除与终止：(一）租赁期间，乙方违反以上条款之一的，以及有下列行为之一的，甲方有权解除租赁协议，收回房屋，并索赔损失：1、……；5、累计6个月以上未交纳廉租住房租金的；……。(三）租赁期满协议自然终止”；第十条约定“房屋的交付与收回：(一）……。(二）租赁期满前60日内，乙方应向住房保障部门重新提出申报，经住房保障部门审核，符合廉租住房保障条件的，甲乙双方重新签订租赁协议。不符合条件的，乙方不再续订租赁协议，应将承租房屋及附属设施、设备在30日内交还甲方，乙方交还租赁房屋时，应当保持房屋及设施、设备的完好，不能影响房屋的正常使用，正常的损坏及折旧除外。甲方验收乙方腾退的住房后，双方方可办理房屋交接手续，对未经同意留存的物品，甲方有权作无主物品处置。(三）在租赁期间，经住房保障部门核实，乙方不再具备廉租住房保障条件的，应按规定期限腾退住房。确因正当理由不能按期退房的，经住房保障部门核准后，乙方可以在一年以内续租，续租期间执行当地房屋租赁市场租金标准，续租期满，应按时腾退廉租住房”；第十二条约定“乙方违约责任(一）乙方逾期支付租金，每跨1个月（不足1个月按1个月计算）,则乙方须按本协议月租金的10%支付欠租违约金，欠租违约金计算公式如下：欠租违约金=月租金×10%×欠租月数，其中欠租月数等于欠租起始月份到计算当月的前一月所经历的月份数。(二）租赁期满乙方不续订租赁协议或乙方不具备廉租住房承租资格而又无正当理由不按期腾退房屋的，甲方自应腾退之日起可按当地房屋租赁市场租金的2倍向乙方收取租金，一切经济责任由乙方自行负责”。协议还约定了其他事项。合同签订后，原告将该房屋交给被告使用，被告按约定向原告缴纳了保证金1000元和定金1780.5元，合计2780.5元。2015年11月1日，原、被告再次签订《合川区廉租住房租赁协议》一份，租赁期限从2015年11月1日起至2017年10月31日止，其他内容同上。被告交纳了2014年5月22日至2016年10月31日止的租金合计为1905.01元，2016年11月，被告交纳租金291.66元后未再交纳租金。另查明，2017年4月11日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局审核，2016年度被告不符合合川区廉租或公租房保障条件。2013年2月5日，重庆市合川区发展和改革委员会向原告出具《关于工业园区高阳还房二期公租房租金标准的批复》，载明：“一、高阳还房二期公租房租金标准为6元/平方米。……”。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人均应当按照约定全面履行所负合同义务。本案原、被告自愿签订了《合川区廉租住房租赁协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。原告已按照协议约定将租赁房屋交付给被告居住使用，被告应按照约定按时足额支付租金，而本案被告未按照约定按时足额支付租金的行为属违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付所欠租金及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。至2017年10月31日止，被告共欠原告租金为65.69元/月×41个月－1905.01元－291.66元=496.62元。本案在审理过程中，原告自愿将违约金标准变更为年利率24%，符合法律规定，本院予以准许。从被告已付租金2196.67元（1905.01元＋291.66元）看，被告支付了2014年5月22日起至2016年第四季度止的租金2036.39元（31个月）和2017年第一季度租金160.28元，即从2017年第一季度开始拖欠租金，其违约金计算至2018年7月31日止分别计算如下：①、2017年第一季度欠租金为65.69元/月×3个月―160.28元=36.79元，拖欠天数为566天（2017年1月11日至2018年7月31日），违约金为36.79元×566天÷365天×24%=13.69元；②、2017年第二季度欠租金为65.69元/月×3个月=197.07元，拖欠天数为476天（2017年4月11日至2018年7月31日），违约金为197.07元×476天÷365天×24%=61.68元；③、2017年第三季度欠租金为65.69元/月×3个月=197.07元，拖欠天数为385天（2017年7月11日至2018年7月31日），违约金为197.07元×385天÷365天×24%=49.89元；④、2017年10月欠租金为65.69元，拖欠天数为293天（2017年10月11日至2018年7月31日），违约金为65.69元×293天÷365天×24%=12.66元，合计违约金137.92元。《合川区廉租住房租赁协议》到期后，原、被告双方未再签订合同，该协议自然解除，故原告请求解除合同的诉讼请求本院不予支持。因重庆市合川区国土资源和房屋管理局审核，2016年度被告不符合合川区廉租或公租房保障条件，故被告在2017年10月31日《合川区廉租住房租赁协议》到期后，被告不再具有租赁廉租房的资格，但被告继续占用房屋，则应当按照公租房租金的标准6元/平方米支付房屋占用费，即每月为291.66元（6元/平方米×48.61平方米）。被告缴纳的保证金和定金合计2780.5元抵扣所欠费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告黄朝翔在本判决生效后十日内将位于重庆市合川区南办处万安四支路45号×幢×单元5-1的房屋腾退给原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司；二、由被告黄朝翔在本判决生效后十日内向原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司支付2014年5月22日至2017年10月31日期间的房屋租金496.62元；三、由被告黄朝翔在本判决生效后十日内向原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司支付2014年5月22日至2017年10月31日期间拖欠的房屋租金的违约金137.92元及2017年11月1日起至房屋租金496.62元付清时止的违约金（以496.62元为基数，按年利率24%计算）；四、由被告黄朝翔在本判决生效后十日内向原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司支付2017年11月1日起至被告腾退房屋时止的按291.66元/月计算的房屋占用费；五、被告黄朝翔缴纳的保证金和定金合计2780.5元抵扣所欠上列费用；六、驳回原告重庆市合川工业投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告黄朝翔负担，款限被告在在本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张兴军人民陪审员  曾令葵人民陪审员  尹志勇二〇一九年二月十一日法官 助理  黄治淮书 记 员  彭奕婷