广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初9527号原告：徐丽红,女,1967年11月10日出生,汉族,住广州市花都区,被告：许芝，女，1990年8月1日出生，汉族，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。被告：广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司,住所地广州市花都区狮岭镇芙蓉,统一社会信用代码914401011912042670。法定代表人：陈伟忠。委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律工作者。原告徐丽红诉被告许芝、广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司（以下简称芙蓉房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年10月23日公开开庭进行审理。原告徐丽红、被告许芝的委托诉讼代理人董威、被告芙蓉房地产公司的委托诉讼代理人胡文洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行对位于广州市花都芙蓉镇旗岭“大布河边”个体商业街（产权证号：08××58)的土地进行查封；2、确认上述该土地的使用权归原告徐丽红。事实和理由：2018年7月7日，广州市花都区人民法院（2018）粤0114执恢250号之一对已经发生法律效力的（2005）花法民二初字第430号民事判决书，向芙蓉房地产公司发出执行通知书，责令芙蓉房地产公司履行义务，并裁定：查封权属于芙蓉房地产公司广州市花都芙蓉房地产综合开发公司的位于广州市花都芙蓉镇旗岭“大布河边”个体商业街（产权证号：08××58）的房地产。查封期限为三年。2018年8月21日，原告徐丽红对执行标的（2018）粤0114执恢250号之一提出书面异议。广州市花都区人民法院于2018年8月21日执行异议案件立案，通知书编号为（2018）粤0114执异364号，并于2018年8月29日执行异议裁定：驳回对原告提出的异议。一、因我在配合支持省重点项目花都肇庆高速公路的建设需征收我生产场地搬迁，协调后全额支付购买了该土地。该土地已经贵院进行民事判决，详情见案号（2016）粤0114民初4345号。二、该土地政府各部门正在协调办理过户手续。详情见区会议纪要（1）和（18）。三、该土地实际拥有人是：徐丽红。在广州市花都狮岭镇人民政府和广州市花都芙蓉房地产综合开发公司的协调下，于2017年4月向中信银行股份有限公司花都支行用该土地办理抵押贷款。（见《证明》），四、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告为配合支持省重点工程肇花高速公路的顺利建设，在广州市花都狮岭镇人民政府及花都芙蓉房地产综合开发公司协调下购买该土地，因此原告对此没有过错，是善意的，不知情的，是为了支持配合广东省重点项目肇花高速公路的顺利建设，请求广东省广州市花都区人民法院对该土地解封。被告许芝辩称，我方不同意原告的诉讼请求，标的土地非原告徐丽红所有，花都法院对标的土地的查封合法合理，原告无权要求解除对该土地的查封。理由如下：一、原告徐丽红并非标的土地的权属人，标的土地的权属人为被告二广州市花都芙蓉房地产综合开发公司。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。由此可见，不动产的物权权属是以登记为要件的。在本案中，截止至今日，标的土地仍登记在被告二广州市花都芙蓉房地产综合开发公司名下，故依照《物权法》的规定可以认定广州市花都芙蓉房地产综合开发公司为标的土地的权属人而非原告徐丽红，标的土地为被告二名下的财产。因此，在我方与被告二借款合同纠纷一案执行阶段中，法院依法查封标的土地是有法可依的，是合法合理的。二、原告徐丽红与被告二之间形成的仅为基于标的土地而产生的合同之债，原告并未获得标的土地的权属。根据原告提交的（2016）粤0114民初4345号《民事判决书》可知，原告与被告二在转让标的土地使用权时明知土地使用权交易需要通过公开招标、公开拍卖、公开挂牌、公开网上竞价等方式，否则将会导致无法办理产权变更登记或者他项权利登记手续的不利后果，但双方仍旧私下交易标的土地的使用权，由此可以看出原告徐丽红是自愿承担被告二履行不能的风险以及因未办理产权变更登记而产生的风险的。因此在该判决中，法院也仅是依法确认了原告与被告二之间的《土地转让合同书》有效，但并未确认标的土地的使用权归原告所有。故，现在标的土地因被告二欠债而被法院查封，这一风险是原告自愿承担的。原告所享有的应为基于被告二履行不能，无法将标的土地产权变更登记至其名下而产生的合同债权，而非享有标的土地的产权。原告无权要求解除对该土地的查封。三、原告徐丽红提交的《会议纪要》不能作为标的土地产权归其所有的依据。《物权法》作为上位法，按照上位法优于下位法的原则，若《会议纪要》的内容与《物权法》的规定相冲突的，以《物权法》之规定为准。综上，原告徐丽红并非标的土地的权属人，花都法院对标的土地的查封合法合理，原告无权要求解除对该土地的查封。被告芙蓉房地产公司辩称，一、我方认为不应为本案被告，作为第三人适格。理由：在花都区人民法院执行申请人许芝与被执行人广州市花都芙蓉房地产综合开发公司借款合同纠纷[(2018)粤0114执恢250号]一案中，申请人是许芝，我方为被执行人，因此在本案中应作第三人为宜。二、我方对原告诉请的事实与理由没有异议。三、我方诉本案证据(2018)粤0114执异364号执行裁定书的真实性、关联性无异，但对其合法性存有异议，理由如下：1、案涉拍卖执行标的物为原告事实所有，由(2016)粤0114民初4345号民事判决书中予以确认，具体：第10页判决如下：第一项、第二项均充分具现出，判决确认《土地转让合同书》、《转让协议》合法有效，从中均可体现该地块从《物权法》规定中原告享有事实所有、收益、使用等物权权利。但(2018)粤0114执异364号执行裁定书只确认为债权关系是不正确，没有依据，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第17条、第l5条规定，在我省对本案此类案外人执行异议之诉裁判思路，广东省高级人民法院针对案涉房屋进行了实质权利审查，不以不动产登记簿判断。2、(2018)粤0114执异364号执行裁定书不合法，仅以《物权法》第九条规定，此审判以债权关系观点，但我方认为更需要值得注意是，最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）的出台，其中第二条，由此可见原告提起本案案外人执行异之诉不仅是债权、形成权更是物权的诉讼，法院对本案应当以甄别明名登记权利和真实权利。我方认为《物权法》解释（一）第二条恰恰是对《物权法》第十七条做出了补充，也成为了物权说的法律基础。3、(2018)粤0114执异364号执行裁定书违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。4、同—法院作出(2018)粤0114执异364号执行裁定书（仅仅体现以债权关系）和（2016）粤0114民初4345号民事判决书中予以确认（该判决既体现债权效力亦确认真实民事权利）有相悖。5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且本案情形完全符合该条的规定。综上所述，原告主张对案涉拍卖标的物是享有物权的事实所有，完全对价并支付同时也实际占有使用经营，原告善意没有过错。对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。经审理查明：原告徐丽红作为另案原告与被告芙蓉房地产公司、案外人李志洋建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院已于2016年10月作出（2016）粤0114民初4345号民事判决，判决如下：一、确认被告广州市花都芙蓉房地产综合开发公司与被告李志洋签订的《土地转让合同书》合法有效；二、确认被告李志洋与原告徐丽红签订的《转让协议》合法有效；三、驳回原告徐丽红的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。根据该生效判决已查明的事实，本院确认以下事实：芙蓉房地产公司于1992年6月19日成立，为集体所有制企业。涉案土地位于广州市花都狮岭镇旗岭“大布河边”个体商业街，用途为商服用地，2003年7月29日办理《国有土地使用证》登记于芙蓉房地产公司名下。目前中信银行股份有限公司广州花都支行于2017年4月25日设立一般抵押。本院于2018年7月11日进行查封。2004年9月29日，李志洋（承让人）与邱泽轮（转让人）签订《厂房转让合同》，约定邱泽轮现转让位于花都区芙蓉镇××大道旁（芙蓉××）西侧的厂房，土地面积7.21亩，建筑面积约5000平方米，现以三百万元把全部资产转让给李志洋。2004年9月30日李志洋付八十万元，双方转名后，在2004年12月30日前付款七十万元，剩余一百五十万元分五年清还，每年至少付三十万元，每年分二期清还，每期清还十五万元，全年共付款30万元。合同还就付款具体方式时间等进行了约定。该合同签订后，李志洋表示其在2005年6月30日至2009年6月30日期间共向邱泽轮支付了转让款300万元。李志洋表示在签订该合同前涉案土地上已建有厂房，李志洋与邱泽轮利用该厂房经营五金厂。2009年6月23日，芙蓉房地产公司作为甲方（转让方）与李志洋作为乙方（受让方）签订《土地转让合同书》，约定甲方将位于狮岭镇××大道（芙蓉××）西侧的用地转让给乙方，一、土地基本情况：该土地为商住用地，土地使用证号08××58、地号0806007，使用年限为70年，土地面积共13.78亩，邱泽轮于2001、2003年与芙蓉房地产公司签订购地合同，由邱泽轮购买（挂靠在甲方名下），面积分别为574平方米和7.21亩已由邱泽轮转让给李志洋，现甲方同意将上述土地使用证剩余5.7亩转让给乙方。二、转让价格：因该土地被查封，李志洋代芙蓉房地产公司向信社支付历史债务本金150万元，李志洋代还上述债务后，视同李志洋向花都芙蓉房地产公司支付了等额的土地转让款，在扣除150万元的历史债务后，李志洋向花都芙蓉房地产公司补缴转让差价50000元/亩，转让面积5.7亩，补交转让差价总额为285000元。另，因花都芙蓉房地产公司需向法院交纳该土地被查封的执行费、评估费93645元，经协商该执行费、评估费由甲、乙双方各承担一半，即甲方实际向乙方收取土地转让差价238177.50元，而执行费、评估费93645元由乙方代甲方缴纳，乙方付清上述款项后，即视乙方已向甲方付清所有转让款。三、双方责任：1、甲方协助办理上述土地使用证的转名手续（含原来由邱泽轮转让给李志洋的土地，加上甲方向乙方转让的土地，合共13.78亩），转让契税及手续费等所有费用由乙方缴交。4、乙方在同等条件下原则上挂靠芙蓉房地产综合开发公司，其挂靠费另行协商……双方还就其他权利义务进行了约定。该合同书签订后，李志洋于2008年12月31日代芙蓉房地产公司向广州市农村信用合作联社还款150万元，分别于2009年12月28日、2009年12月29日代芙蓉房地产公司向广东省阳江市江城区人民法院支付49000元及44645元，于2011年1月19日向芙蓉房地产公司的管理单位广州市花都狮岭镇经济发展办公室支付土地转让差价款238177元。芙蓉房地产公司确认李志洋已按合同约定支付完涉案土地的转让款，芙蓉房地产公司及李志洋表示因当时法律法规及政策的原因导致涉案土地无法办理过户登记于李志洋名下。2013年，因肇花高速公路的建设需要，征用了广州市益体健生物工程有限公司（法定代表人为徐丽红）原位于广州市花都狮岭镇瑞边村1队的厂房，后在广州市花都狮岭镇政府及芙蓉房地产公司的协调下，广州市益体健生物工程有限公司搬迁至涉案土地，因此徐丽红受让了涉案土地，为此徐丽红提交“狮岭镇党政领导联席会议纪要、关于解决肇花高速公路项目涉及‘益体健’厂房搬迁问题会议的纪要、狮岭镇规划办公室及狮岭国土所出具的证明”予以证明。2013年1月19日，李志洋作为甲方（转让方）与徐丽红作为乙方（受让方）及芙蓉房地产公司作为见证方签订《转让协议》，约定：一、甲方自愿将位于狮岭镇××大道西××13.78亩土地（土地使用证号：花国用（2003）第08××58号；地号：0806007，挂在芙蓉房地产公司名下）及地上建筑物转让给乙方，甲方仅与芙蓉房地产公司签订《转让合同》，本次转让行为仅为甲方将上述土地权益转让予乙方，乙方确认同意以上方式受让本协议所涉土地。地块须挂靠芙蓉房地产公司开发。三、土地转让款：1500万元。四、付款方式：在协议签订时，乙方需向甲方预付定金50万元；乙方需在3个月内向银行贷款，批准到款后向甲方再支付750万元，乙方如在2013年6月1日前未能如期取得贷款，须自行负责解决支付750万元款项，与甲方无关；付定金后尚未有建筑的空地马上交付给乙方使用，余下款项分一年12期支付，每期每月向甲方支付58万元正，尾数在最后一期付清。乙方如未能如期支付分期款项或未能付清全部转让款，土地、厂房等所有权益仍归甲方所有，甲方不退还乙方已付的款项，乙方并愿放弃上诉抗辩权。五、乙方在支付定金当日，甲方应将其与芙蓉房地产公司签订的《转让合同》、收款收据、土地证等资料移交给乙方用于办理银行贷款等手续。六、甲方原有厂房租赁，甲方须在乙方支付750万元首期款开始3个月内将模具厂的租户清理，费用由甲方负责；另一皮具厂租户郭会民因要求赔偿价格过高，甲方同意补偿一年的租金24万（在总转让款中扣除），其余由乙方解决并负责清理搬迁。甲方名下的固定物业和装修不能拆除归乙方所有。协议还就双方的违约责任等其他权利义务进行了约定。该协议签订后，徐丽红依约将土地转让款支付给李志洋，徐丽红利用涉案土地经营广州市益体健生物工程有限公司。李志洋于2014年6月5日出具收据，载明：截止到2014年6月5日，徐丽红向李志洋购买花国用（2003）第0808358号、地号0806007的土地所有的费用一次全部结清。徐丽红表示在芙蓉房地产公司及广州市花都狮岭镇政府出具同意抵押声明的情况下，徐丽红分别于2013年4月、2014年、2016年利用涉案土地向中国农业银行股份有限公司广州花都支行申请了抵押贷款，分别获得1500万元、600万元以及600万元的贷款，徐丽红表示每次贷款均是借新还旧，现涉案土地仍处于抵押状态。在（2016）粤0114民初4345号案件审理中，徐丽红、芙蓉房地产公司与李志洋均表示涉案土地是通过协议方式转让的，没有经过招标、拍卖、挂牌或者上网竞价等公开的方式进行交易。本院在（2016）粤0114民初4345号案件中发函广州市花都国土资源和规划局咨询涉案土地能否办理过户登记于徐丽红名下，该局于2016年10月17日函复本院称涉案宗地的权属人性质为集体，土地转让需符合国有、集体资产管理相关规定，取得上级主管部门或主管政府部门同意转让的文件；集体企业的土地使用权转让须在土地交易机构公开进行交易。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与李志洋于2013年1月19日签订《转让协议》，该协议有效，而原告已支付全部对价，且原告已实际占有涉案土地，目前无法过户的原因属于历史遗留问题，并不能归因于原告。而涉案土地设立查封的日期为2018年7月11日，因此，原告主张不得执行对涉案土地的查封，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。根据房屋管理部门的登记显示，涉案土地使用权登记在芙蓉房地产公司名下，对原告要求确认涉案土地使用权归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决如下：一、不得在（2018）粤0114执恢250号案件中执行对广州市花都区芙蓉镇旗岭“大布河边”个体商业街的查封；二、驳回原告徐丽红的其他诉讼请求。案件受理费111800元，由被告广州市花都区芙蓉房地产综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  朱小玲人民陪审员  高 媛二〇一九年二月二十七日书 记 员  郑 萍张丽彬