湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终50号上诉人(原审原告)：郑文杰、男，1970年1月14日出生，汉族，石首市人，住石首市。上诉人(原审原告)：魏开英，女，1968年2月20日出生，汉族，石首市人，住址同上。系郑文杰之妻。上诉人共同委托诉讼代理人：王文青、周承忠，湖北楚望律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：白遵君，男，1986年5月11日出生，汉族，石首市人，住石首市。委托诉讼代理人：张林，湖北忠直律师事务所律师。上诉人郑文杰、魏开英因与被上诉人白遵君房屋买卖合同纠纷一案，不服石首市人民法院(2018)鄂1081民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑文杰、魏开英的委托诉讼代理人周承忠，被上诉人白遵君的委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文杰、魏开英上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决合同有效是属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人系石首市绣林街办车落岗村**村民，其出售的房屋是建在上诉人的宅基地上，而被上诉人系非农业户口人员，双方所签合同应认定为无效。白遵君二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。郑文杰、魏开英向原审请求：原告郑文杰和被告白遵君于2007年11月12日签订了房屋出售合同书，交易金额款73000元。此房屋出售时未经过村集体组织同意，违反了《中华人民共和国土地法》第63条、《城市房地产管理法》第8条、第32条规定。由于农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权由农村集体组织成员享有权利，与特定身份相联系，且国家禁止城市居民到农村购房。故原告将集体所有的土地上的房屋，私自出售给被告的买卖行为，违反了法律的强制规定而无效。要求被告返还所购买的房屋，并承担本案诉讼费用。一审认定：原告郑文杰和魏开英是夫妻关系，俩人是石首市绣林街道车落岗村**的村民。2001年5月23日，二原告为了向银行借款，将其建于石首市绣林街道车落岗村2组宅基地上的2间2层房屋，向原石首市房地产管理局申请办理房屋所有权证，该局为之办理了城镇居民性质的《房屋所有权证》（产权证号为石房权证绣字第**），但原告未申请办理相应的土地使用权证。2007年11月12日，身为城镇户口的被告白遵君（甲方）与原告郑文杰（乙方），就上述房屋以7.3万元的房价签订了一份《房屋出售合同书》。合同主要条款为：乙方一次性付清全部房价后，房地产产权全部属乙方所有；房屋成交后，甲方协助乙方办理过户的手续；双方成交后，不得以任何理由反悔；甲方将房屋出售给乙方后，其他任何单位和个人无权干涉和过问；因甲方未办理土地使用证，如果出现有房产和地产引发的债务纠纷，由甲方负责。合同签订后，被告当天支付了全部房款，原告郑文杰也将房屋的所有权证和房屋交付给了被告，由被告及其家人居住至今。期间，被告未办理买卖房屋的产权变更登记。原告因涉案房屋所占用的土地遇政府征收，于2018年6月27日诉讼来院。被告在应诉中，于7月27日将本人及家庭成员（4人）的户口迁入买卖房屋所在地的社区（迁入时向所在居委会承诺：为小孩读书迁入，不享受村集体经济的相关待遇）。第一次庭审后，在一审就本案涉案房屋的土地权属性质进行调查期间，案涉房屋及其土地因被石首市人民政府征用，房屋被撤除，当地政府拟给予被告进行安置补偿。原告在第二次庭审辩论结束前，因案涉房屋已被撤除，将其原请求返还房屋的诉讼请求，变更为案涉房屋被征用拆迁后所产生的收益即拆迁补偿待遇由原告享有。被告认为，原告在第二次开庭变更诉讼请求不符合诉讼程序规定，其应当另行起诉。一审认为，本案的焦点为：一、案涉房屋的土地使用权是什么性质。二、原告的诉讼请求能否获得支持。关于土地使用权性质的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外;在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案，原告以其是双方争议房屋所在地的村民，房屋是建在其宅基地上，所在的居委会出具证明该土地的性质属于农村集体土地为由，认为该土地属于农村集体土地。被告则以该房屋的《房屋所有权证》，是经政府登记机构核发的城镇居民房屋产权证，且政府的土地管理部门收取了相应的土地管理费为由，抗辩双方争议的房屋所占用的土地性质属于国有划拨土地。本院认为，双方争议房屋的土地性质权属不清。虽然涉案房屋是建在二原告的宅基地上，二原告申请办理房屋产权证时系农业户口，房屋所在地的社区居委会也证明该宗土地是农村集体土地，《石首市绣林街道办事处各社区2018年度集体土地上原住户房屋征收补偿和安置办法》，将双方争议房屋所占用土地，按农村集体土地性质征用，并给予拆迁安置补偿，但由于双方买卖房屋的《房屋所有权证》系城镇居民性质的房屋权证，且权证上未载明土地权属性质，原告至今未向法庭提交足以证明争议房屋的土地属于农村集体土地的相关证据，故原告认为双方争议房屋所占用的土地是农村集体性质的土地因证据不足，本院不予确认。关于原告的诉求问题。第一，关于合同的效力之诉求问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条和十条规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。结合本案，本院认为，虽然涉案房屋所占用的土地为二原告家庭使用的宅基地，原、被告所签订的《房屋出售合同书》涉及该宅基地的处分，依照上述法律规定，农村宅基地使用权由农村集体经济成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，其使用权转让必须在同一集体经济组织内进行，本案被告在签订合同时不是买卖房屋所在地的集体经济组织成员，其无权享有该社区农村宅基地使用权，但由于双方买卖房屋的《房屋所有权证》的权属证书是城镇居民房屋权证，本院未确认涉案房屋所占用的土地属于原告认为的农村集体土地性质，因而不能认定双方所签订的《房屋出售合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的法律规定，进而不能认定双方所签订的合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的情形。故原告诉求确认原、被告所签订的《房屋出售合同书》无效的理由不能成立，本院不予支持。第二，关于原告在诉讼中，因涉案房屋及其土地被政府征用而撤除后，其将返还房屋的诉讼请求变更为，要求享有涉案房屋撤除后给予相应安置补偿的权益之诉求问题。一审认为，本案原告因涉案房屋在诉讼期间被政府征用撤除，其将返还房屋的此项请求予以变更，其变更诉讼请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃、变更诉讼请求”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的法律规定，本院予以准许，对被告抗辩应当重新起诉的主张不予支持。第三，关于原告要求享有涉案房屋撤除后给予相应安置补偿的权益之诉求问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国物权法》第三十九条分别规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还，应当折价返还，有过错的一方，应当赔偿对方所造成的损失；所有权人的对自己的不动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。结合本案，本院认为，依据上述法律规定，原告主张此项权利成立的前提条件是，原、被告所签订的房屋买卖合同无效。由于本院已对其要求确认合同无效的请求没有支持，故其请求无事实和法律依据，一审不予支持。由于原告未向本院提交足以证明其诉求的证据，其应承担举证不能的不利后果，一审对其诉讼请求均不予支持，但其在取得相关证据后，可另行主张权利。一审依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决：驳回郑文杰和魏天英的诉讼请求。案件受理费3380元，减半收取1690元，由郑文杰和魏天英负担。二审中双方当事人没有新证据向法庭提交。二审认可一审对本案事实的认定。本院认为，上诉人在将涉案房屋卖给被上诉人之前已经办理了《房屋所有权证》，说明上诉人享有讼争房屋所有权。依照我国物权法的相关规定，上诉人能够处分自己的房产。且该权属证书性质是城镇居民房屋权证，在目前未确认涉案房屋所占用的土地属于上诉人认为的农村集体土地性质的情况下，不能认定双方所签订的《房屋出售合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的法律规定，进而不能认定双方所签订的合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的情形。对此，上诉人提出的双方签订的《房屋出售合同书》无效的主张不能成立，不能得到本院的支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1690元，由上诉人郑文杰、魏开英负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇一九年二月十五日书记员  程 瀛