包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终3011号   上诉人（一审被告）：刘丽华，女，1966年1月13日出生，汉族，个体工商户。   委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙悦，内蒙古恩泰律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头市得惠物业服务有限公司。   法定代表人：白乌力吉，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘敏，内蒙古昆峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李妍，内蒙古昆峰律师事务所律师。   上诉人刘丽华因与被上诉人包头市得惠物业服务有限公司（以下简称得惠物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   刘丽华上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判上诉人刘丽华不支付物业费用。2、一、二审案件受理费由得惠物业承担。其上诉主张的事实和理由为：第一，一审法院在未认定得惠物业未能给业主提供合格优良的物业服务、同是小区业主却不同对待的情况下，就作出让上诉人承担物业费的判决，缺乏事实依据。得惠物业在给现代城小区业主提供物业服务的时候，未达到物业服务公司应提供的合格优良服务标准。小区内路面、墙体、通道、地下车位、电梯、监控设备等公用设施严重不达标准，使得业主基本生活受到各种困扰。除此之外，同为小区业主，在收取物业费用的时候存在标准不一的情况，得惠物业辩解是因为在活动期间有优惠活动，但根据业主反映得惠物业并未举办任何优惠活动也未进行过任何公示，得惠物业在业主完全不知情的情况下擅自决定每户业主物业费用的收费标准，该行为严重违反了《中华人民共和国民法通则》第三条以及《物业管理条例》第四十条的规定。得惠物业还经常更换门禁卡，辩称是为业主提高服务质量，如果得惠物业真是为业主切身利益考虑，就不应该乱收取费用。一审法院在未认定上述弊端、忽略基本事实的前提下判决刘丽华承担全部物业费，严重违反了以事实为依据的裁判案件规则。第二，一审法院在未认定得惠物业具有相关资质的情况下，就判决上诉人承担物业费，缺乏法律依据。得惠物业在未经业主委员会知晓同意的情况下，私自与前期物业公司包头市家欣物业有限公司（以下简称家欣物业）签订《现代城小区物业服务移交协议》，将现代城小区的物业服务移交给得惠物业，该行为严重违反法律规定，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，作为承接提供服务的得惠物业未与该小区内业主重新签订《物业服务合同》，故其并未与业主形成真正有效的物业服务关系，并在业主不知情的情况下私自转接业务，在开庭过程中得惠物业也未提供有效的证据证明其具有可以入驻的资质证明。得惠物业转接业务却拒绝归还上诉人留在物业公司处的押金。其种种行为都违反相关法律规定，一审法院在得惠物业存在种种违法行为的情况下判决上诉人承担全部物业费严重缺乏法律依据。综上，得惠物业违反法律法规入驻小区，且其亦未能提供合格优良的物业服务，故上诉人刘丽华不应当承担物业费的缴纳义务，恳请二审法院依法判决，以维护上诉人的合法权益。   得惠物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。得惠物业与家欣物业的移交协议在包头市房管局已经备案，建设单位对此亦表示认可，且小区内百分之七十五以上的业主都在缴纳物业费，也可以表明得惠物业的物业服务是得到广大业主的认可的。关于物业服务资质的问题，现国家已经取消了对物业公司服务资质的要求，基于此，刘丽华拒绝缴纳物业费缺乏依据。关于物业费收取的问题。得惠物业不存在乱收费的情况，案涉小区物业费收取都有一定的标准，即使存在打折情形也是为了鼓励业主积极缴纳物业费。   得惠物业向一审法院起诉请求：1、判令刘丽华支付物业费11959.3元；2、刘丽华给付得惠物业逾期付款违约金3587.8元；3、本案诉讼费由刘丽华承担。   一审法院认定的事实：2006年11月1日包头市信得惠房地产开发有限公司（以下简称信得惠公司）作为包头稀土高新区现代城小区的开发建设单位与家欣物业签订《前期物业服务合同》，约定由家欣物业对现代城小区进行物业服务。2011年5月13日得惠物业与家欣物业签订《现代城小区物业服务移交协议》，约定家欣物业终止对现代城小区的物业服务，由得惠物业接管对该小区的物业服务。以上移交行为得到建设单位信得惠公司的许可。2010年12月27日经行业认定，得惠物业具备行业四级资质，2014年2月25日得惠物业取得行业三级资质。在2006年11月1日签订的《前期物业服务合同》第六条约定，物业费用由物业服务费和电梯费两部分构成。附件二.三条约定电梯收费标准按照实际运行所发生的费用分摊。2008年8月8日家欣物业入驻该小区后分别与业主签订《物业服务合同》约定物业服务费0.9元/㎡/月。且在业主办理入住手续时以《现代城业主收楼物业服务收费项目单》进一步明确物业服务费0.9元/㎡/月，根据不同楼层收取0.55元/㎡/月-0.65元/㎡/月不等的电梯费。同时，得惠物业对以上物业服务成本构成明细及收费标准进行公示，明确住宅物业服务费0.9元/㎡/月，商业物业服务费1.2元/㎡/月，电梯运行费1-5层0.55元/㎡/月,6-10层0.6元/㎡/月,11层以上0.65元/㎡/月。建筑垃圾清运费7元/㎡（一次性收取）。   另查明，刘丽华从2015年9月1日至2017年12月31日一直未缴纳过物业费，收费面积275.56㎡，收费标准为每平方米0.9元的物业服务费加0.65元电梯费，合计1.55元/㎡/月。逾期28个月，物业费共计11959.3元。   以上事实，有《前期物业服务合同》、《现代城小区物业服务移交协议》、《现代城小区物业公司经营管理过程情况》复印件各一份，现代城小区物业服务成本构成明细及收费标准图片一份、物业费收据复印件十二张，书面催缴物业费通知图片一份及当事人陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。   一审法院认为，双方虽然没有直接签订物业服务合同，但现代城小区的前期物业服务企业家欣物业于2011年5月13日与得惠物业签订《现代城小区物业服务移交协议》，将该小区的全部物业服务移交给得惠物业，以上移交行为得到建设单位信得惠公司的认可。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在现代城小区未成立业主委员会与业主大会未选聘物业服务企业的情况下，建设单位对得惠物业入驻现代城小区的认可，可以认定得惠物业与建设单位信得惠公司之间形成新的、事实上的前期物业服务合同，该法律行为不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。得惠物业入驻现代城小区虽未按相关规定进行招投标，以及在入驻时未依相关规定取得相应的三级资质，但以上规定不属于法律、行政法规规定的合同效力强制性条款，不影响前期物业合同的效力。故对刘丽华认为得惠物业入住小区程序不合法，未进行过任何公示、未征求过业主的意见、未经过招投标、未取得相应资质，据此拒缴物业费的抗辩理由，法院不予采纳。   物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了基本物业服务的情况下，业主依法应按时足额缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营，否则会导致物业服务水平下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。该案刘丽华提出得惠物业服务不到位的抗辩理由，因其未提供充分证据证明得惠物业的服务存在重大瑕疵，造成小区物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，进而影响全体业主的正常生活，故对该抗辩理由，法院不予采纳。对于刘丽华称得惠物业利用小区公共部位及设施进行营利的行为，如果确实存在上述情况，可以由业主委员会代表全体业主向原告得惠物业主张权利。综上所述，刘丽华拒缴物业费的抗辩理由，法院不予采纳。故得惠物业要求刘丽华缴纳物业费11959.3元的诉讼请求，法院予以支持。关于得惠物业要求刘丽华支付物业服务费违约金3587.8元的诉讼请求，根据刘丽华提供的证据及抗辩意见，可以认定得惠物业提供的物业服务工作尚需完善，得惠物业应充分听取业主意见，积极改进工作方式、方法，关注服务的细节，让细节成为习惯，让习惯成为规范，更好地提升服务质量，故对该项诉讼请求，法院不予支持。   综上所述，因得惠物业已按照合同约定基本履行物业服务，刘丽华作为物业服务的受益者，应当依法缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘丽华于本判决生效之日起十日内支付原告包头市得惠物业服务有限公司物业费11959.3元。二、驳回原告包头市得惠物业服务有限公司其他诉讼请求。   经二审审理查明，一审判决认定事实准确，本院依法予以确认。   本院审理期间，刘丽华向本院提交以下四组证据：   ①《包头市质量技术监督局包头稀土高新技术产业开发区分局关于现代城小区电梯情况说明函》照片一张，用以证明案涉小区电梯严重不达标。得惠物业质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该份证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   ②《包头稀土高新技术产业开发区建设环保局关于现代城小区选聘物业函的复函》一份，用以证明包头稀土高新技术产业开发区建设环保局同意案涉小区选聘新的物业服务企业且认可选举程序和结果均合法有效。得惠物业质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该份证据与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。   ③《关于包头市得惠物业服务有限公司撤离现代城小区的通知函》，用以证明案涉小区业主委员会一致同意得惠物业撤离案涉小区。得惠物业质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该份证据与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。   ④《关于内蒙古智通物业服务有限公司入驻现代城小区进行物业管理服务的通知函》，用以证明案涉小区业主委员会同意内蒙古智通物业服务有限公司入驻案涉小区。得惠物业质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该份证据与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。   得惠物业向本院提交以下两组证据：   ①《电梯检验报告》一份，用以证明截止2017年8月之前，得惠物业一直在履行电梯年检义务。刘丽华质证称，对该份证据的真实性认可，证明目的不予认可。经本院审查认为，该份证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   ②《现代城小区年度收费率明细表》一份，用以证明案涉小区收费率达到百分之七十五以上。刘丽华质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该份证据并不能证明其主张，本院依法不予采信。   本院认为，双方当事人对于得惠物业在案涉小区内提供物业服务以及刘丽华欠付物业费金额的事实均不持异议，本院依法予以确认。关于刘丽华提出的得惠物业入驻小区不合法，不具备提供物业服务资质的主张，因一审判决论述全面准确，此处不再赘述。关于电梯的问题。得惠物业在庭审过程中认可案涉小区内电梯确实存在问题，且其向刘丽华主张的物业费当中亦包含电梯费，则得惠物业应当按照《现代城小区物业服务成本构成明细及收费标准》中的内容对电梯等涉及人身、财产安全和生活保障的设施设备，履行进行定期检查和维护，并委托专业机构进行维修和养护的义务。得惠物业在物业服务期间未完全履行上述义务，其行为存在一般瑕疵，物业服务尚需完善。综上，刘丽华的部分上诉主张成立，综合案件确认的事实，刘丽华应当向得惠物业支付物业服务费11959.3元的95%，即11361.3元。刘丽华提出的其他上诉主张因证据不足，本院不予支持。   综上，因二审出现新证据，导致一审判决认定事实不清，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1769号民事判决；   二、上诉人刘丽华于本判决生效之日起十日内支付被上诉人包头市得惠物业服务有限公司物业费11361.3元。   三、驳回被上诉人包头市得惠物业服务有限公司其他诉讼请求。   一、二审案件受理费285元，上诉人刘丽华负担217元，被上诉人包头市得惠物业服务有限公司负担68元。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○一九年二月二十一日   书记员 杨 曼   附：本判决所引法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。