宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终59号 上诉人（原审被告）：韩中斌，男，生于1965年12月29日，汉族，中专文化，农民，住宁夏回族自治区海原县七营镇七营街道。 被上诉人（原审原告）：黑志文，男，生于1975年4月26日，回族，高中文化，农民，住宁夏回族自治区固原市原州区派胜小区**。 上诉人韩中斌因与被上诉人黑志文租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区海原县人民法院（2018）宁0522民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩中斌的上诉请求：1、撤销（2018）宁0522民初3092号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回黑志文的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由黑志文承担。 事实和理由：（一）一审认定黑志文花费2万元装修涉案房屋错误。诉争房屋在租赁给黑志文以前由马丽租赁经营服装，地面及墙壁等都已做好基础装修，黑志文只根据实际尺寸做了几组鞋柜，花费2万元明显过高，一审法院未查明装修内容，又未鉴定装修价款，仅根据无任何证据印证的证人杨某某的证言就认定黑志文花费2万元装修涉案房屋，属认定事实有误。（二）一审适用《中华人民共和国合同法》第107条、第212条错误。合同法第107条是对违约责任的规定，只有存在违约才能适用该条款。合同法第212条是对租赁合同的概括解释，当租赁合同具有不同形态时应适用其他相应的条款。黑志文未与韩中斌签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，根据《合同法》第232条，不定期租赁合同双方均可随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。韩中斌2017年7月7日将房屋出卖给韩世龙时告知黑志文2017年11月15日后的房租交给韩世龙。韩中斌要求解除合同，在合理期限内履行了通知义务，故双方租赁关系已于2017年11月15日解除，不存在韩中斌违约。一审判决适用概括解释而不考虑具体情况，将违约责任强加在韩中斌身上，属于适用该法律错误。（三）韩中斌与黑志文解除合同后，根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中韩中斌与黑志文未签租赁合同，也未对装饰装修有另外约定，因此一审判决韩中斌赔偿黑志文装修损失1.6万元适用法律错误。 黑志文辩称：涉案房屋的装修并不是韩中斌所述由前承租人马丽做的，她只是做了地面装修，墙面的壁纸、鞋柜、里面住的房间的壁纸、吊顶、还有外面的过梁、窗套、门套、中档、灯饰都是我做的，还有牌子上的闪光灯也是我买的。给我装修的杨某某一审也出庭作证了。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回韩中斌的上诉请求，维持原判。 黑志文向一审法院起诉请求：1.依法解除黑志文、韩中斌之间的租赁合同；2.赔偿黑志文装修损失费20850元，货物损失4.5万元；3.本案诉讼费由韩中斌承担。 一审法院审理查明：2017年3月28日，黑志文、韩中斌达成口头协议，韩中斌将位于××县面房出租给黑志文经营鞋店，租赁期限不详，租赁费为每年7200元，一年一付，2017年4月1日，黑志文按约定给韩中斌预交了1000元押金，韩中斌也将涉案房屋交付给黑志文使用，黑志文接收涉案房屋后，以2万元价格（包工包料）承包给了装修人员杨某某进行了装修，2017年5月2日，黑志文进货正式开始营业，前后进货价值约11.2万元。2017年7月7日，韩中斌将涉案房屋出卖给案外人韩世龙，韩世龙取得涉案房屋所有权后，黑志文与韩世龙未达成续租协议，2018年4月1日，黑志文、韩中斌之间的租赁期满后，韩世龙要求收回涉案房屋自己使用，在黑志文不同意的情况下，韩世龙于2018年7月16日将黑志文起诉到法院，要求黑志文返还涉案房屋并支付自2017年11月1日至黑志文搬出涉案房屋之日的使用费。此时，黑志文、韩中斌之间的租赁合同终止，即解除了合同。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于黑志文、韩中斌之间的租赁合同解除问题，本案中，黑志文承租韩中斌的涉案房屋经营鞋店，从本质上不属于临时租用，根据我国法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采取书面形式的，视为不定期租赁，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。黑志文、韩中斌之间未订立书面合同，双方口头达成的租赁协议，已以另一案处理，双方租赁合同的权利与义务已终止，即解除了合同，不存在再解除合同的必要，因此，黑志文请求解除双方之间的租赁合同理由不成立，不予支持。关于黑志文主张的装修费和货物损失问题，黑志文承租韩中斌的涉案房屋经营鞋店，从租赁性质上看，属于较长时间占有、使用，黑志文对承租的涉案房屋进行装修也在情理之中，在黑志文承租涉案房屋仅仅三个月时，韩中斌将涉案房屋出卖给案外人韩世龙，黑志文又与韩世龙未达成续租协议，致使黑志文不能实现租赁涉案房屋的目的，其违约责任在韩中斌，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定;“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，韩中斌应对黑志文装修涉案房屋支付装修费承担赔偿责任，黑志文主张的装修费用亦较合理，韩中斌除对黑志文制作鞋柜无异议，对其他装修不认可，但未提供相反的证据予以反驳，其异议不成立，不予支持，结合黑志文已经将房屋使用近一年的事实，韩中斌酌情赔偿黑志文的装修费损失1.6万元。黑志文主张的货物损失，未提有效供证据证实其店内货物低价处理的数量及金额，其请求无事实根据，不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：（一）韩中斌于本判决生效之日起10日内赔偿黑志文装修费损失1.6万元；（二）驳回黑志文的其他诉讼请求。案件受理费1446元，减半收取723元，黑志文负担623元，韩中斌负担100元。 二审期间，黑志文向法庭提交以下证据： 照片复印件9张，证明除了地面以外照片上反映的装修都是黑志文做的。 韩中斌质证认为：除了第一张照片反映的门面是涉案房屋，其余八张照片都不是涉案房屋内的照片，第一张照片中也没有黑志文所述的灯饰，黑志文就是贴了几个字。 二审期间，韩中斌未向法庭提交证据。 本院对黑志文提交的证据认证如下：上述证据系复印件，韩中斌对其中八张照片的真实性不认可，达不到其证明目的，对其证明效力不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实相同。对一审查明的事实予以确认。 本院认为：韩中斌与黑志文达成口头房屋租赁协议后，韩中斌将涉案房屋交付黑志文，虽然双方对租赁期限约定不明，但从黑志文租赁房屋是经营鞋店并对房屋进行装修的实际情况看，黑志文应当是长时间占用、使用该房屋才能实现其合同目的，从装修过程中韩中斌对黑志文的装修行为未表示反对亦可得到证实。在黑志文承租房屋后三个月，韩中斌将房屋出售韩世龙，又未能协调黑志文与韩世龙就涉案房屋达成续租协议，不符合该租赁行为的交易习惯，故一审认定韩中斌存在违约行为并无不当。在本案一、二审和（2018）宁0522民初2122号案件审理中，黑志文对其装修费用陈述一致，且与本案一审出庭的证人杨某某的证言相互印证，可以证实一审查明黑志文以2万元价格（包工包料）装修涉案房屋的事实。一审结合黑志文将房屋使用近一年的实际情况，判决韩中斌酌情赔偿黑志文装修损失1.6万元亦无不当之处。 综上所述，韩中斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1446元，由韩中斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈文普 审判员  杨 涛 审判员  孙 静 二〇一九年二月十二日 书记员  谈 雪 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。