江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0102民初8313号 原告：江西万科益达物业服务有限公司，住所地江西省南昌市高新开发区火炬大街**泰豪商务大厦****东侧，统一社会信用代码9136000075114235XG。 法定代表人：安文滨，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余宁，男，系该公司职员。 委托诉讼代理人：万玉萍，女，系该公司职员。 被告：胥某某，女，1983年12月21日生，汉族，江苏省阜宁县人，户籍地江苏省阜宁县，现住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：高某某（与胥某某系夫妻关系），男，住南昌市红谷滩新区。 被告：高某某，男，1969年7月8日生，汉族，江西省南昌市人，户籍地江西省南昌市西湖区，现住南昌市红谷滩新区。 原告江西万科益达物业服务有限公司与被告胥某某、高某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案。本院依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告江西万科益达物业服务有限公司的委托诉讼代理人余宁、万玉萍，被告高某某（即被告胥某某的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告江西万科益达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年4月1日至2018年12月31日期间9个月的物业服务费3784.32元及迟延支付违约金197.42元，共计3981.74元（庭后原告江西万科益达物业服务有限公司撤回要求被告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费1261.11元的诉请）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月28日，被告与原告签订前期物业服务合同，约定原告为万科时代广场小区提供物业服务，万科时代广场高层物业服务费为每月3.4元/平方米，业主按季交纳物业服务费，逾期交纳的应向原告支付违约金。被告系南昌万科地铁万科时代广场X栋X单元XXXX室业主。被告自2018年4月开始便未按约支付物业服务费，原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告胥某某、高某某辩称，合同上只约定了滞纳金，物业公司无权向被告收取违约金，被告于2018年4月起未交纳物业费是因小区道路设施等方面存在重大安全隐患，与万科物业及地产多次沟通未得到妥善处理。原告受万科地产指派为诉争物业所在的小区提供服务，与万科地产利益一致，原告与万科地产存在如下不作为及违规操作：1.涉及商业宣传欺诈。开盘前期宣传是小区人车分流，但实际情况是人车混行；前期售楼处沙盘显示小区东南方向的商业区无高层建筑，但如今公示的规划图中有一栋27层公寓。2.道路规划不合理。4栋楼下小区道路边缘距离建筑物的最小距离达不到国家规定的最小标准，该道路系4、5、6栋业主日常出行必经之路，道路狭小无法防范高空坠物危险，原告仅在电梯张贴请勿高空抛物的告示，未采取必要的防范措施，业主多次反映要求搭建防护棚均被回绝。3.车库出口设置不合理。地。地下车库原规划有两个出口1、2、9栋业主维权后，物业关闭了9栋前的车库出口，目前地下车库只有5栋前的一个出口，业主多次交涉，万科也承认设计不合理，但只是提出在5栋屋檐下开小道迂回至入户大厅，对于业主提出的开放9栋前出口、在车库出口上建人行小桥分流人车、5栋单独开对外出口的方案则一一否决。4.违规更改方案、施工扰民。商业区规划设计变更后，存在加高加宽提高容积率的现象，在一定程度上影响了5栋业主的通风采光和视野，5栋右前方增加进入商业区地下车库的入口，业主对此多次与规划局及万科沟通交涉，且万科地产在规范局未批复公示方案前就违规通宵达旦地施工，噪音扬尘污染严重，业主多次投诉反映均未得到解决，原告也是一味敷衍。小区不安全造成被告无法按时入住，对物业服务不作过多评价，目前被告拒交物业费只是暂缓交纳，系无奈之举，原告对暂缓交费的业主电话骚扰并带凳子坐到业主家门口，不是知名物业公司应有的作为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务合同、交付流程表、客户资料表、南昌市商品房买卖合同、催缴通知、律师函等证据，本院认定事实如下： 2015年1月28日，南昌地铁时代置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托原告为其开发的地铁万科时代广场提供前期物业服务，合同约定：1.乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，公共绿化养护和管理，专有或共有车位物业服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；2.合同期限自2015年1月28日起至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但合同期内业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时本合同自动终止，如合同到期，未出现上述情形，乙方同意继续履行本合同且未依法经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效；3.业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费，高层、超高层住宅为3.4元/月/平方米，业主办理入住手续时预付3个月的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。原告按照《前期物业服务合同》的约定为地铁万科时代广场提供物业服务。被告胥某某、高某某于2015年11月与开发商南昌地铁时代置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买位于红谷滩新区庐山南大道XXX号地铁时代广场X栋X单元XXXX室房屋一套，房屋建筑面积为123.67平方米。两被告收房后交纳物业费至2018年3月31日，后因对小区道路和商业区规划等问题不满未向原告交纳2018年4月1日之后的物业费。 本院认为，两被告作为红谷滩新区庐山南大道XXX号地铁时代广场X栋X单元XXXX室的业主，原告与建设单位南昌地铁时代置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对两被告具有约束力。 原告为小区提供物业服务，两被告应按合同约定将物业费支付给原告。两被告提出的小区道路规划及商业区规划方面存在的问题，不足以构成减免其交费义务的抗辩事由，两被告仍应按约定向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的物业费2523元。原告庭后申请撤回要求被告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费的诉请，系对其自身权利的处分，本院予以准许。鉴于被告系因小区规划设计存在问题与原告产生争议而未交纳物业费，小区业主也在与物业及开发商积极协商，被告并非恶意拖欠，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下： 一、被告胥某某、高某某在本判决生效之日起十日内支付原告江西万科益达物业服务有限公司2018年4月1日至2018年9月30日期间的物业费2523元； 二、驳回原告江西万科益达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告胥某某、高某某负担。 本判决为终审判决。 审判员  邬化雨 二〇一九年二月十四日 书记员  钟芬芬 附：相关法律条文及司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。