江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏民申5833号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王学庆，男，1959年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王晶，女，1987年5月16日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王学庆（系王晶之父），男，1959年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:南京阅江商贸有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路****。代表人：叶晓宁，南京阅江商贸有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：刘婷，江苏冠文律师事务所律师。再审申请人王学庆、王晶因与被申请人南京阅江商贸有限公司（以下简称阅江公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终11326号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王学庆、王晶申请再审称：一、原审判决引用阅江公司提供的电费计算依据错误，即王学庆、王晶不应全额承担阅江公司主张的空调电费、公摊电费。1、阅江公司主张王学庆、王晶承担的空调电费的计算方法为：空调用电11766.69度（2010年6月1日至2010年7月31日）×0.5183元/度+8306.87度（2010年8月1日至2017年5月31日）×0.5383元/度=10570.263元。而从2003年8月15日起南京市居民用电即实行峰谷计价，峰时为0.55元/度，谷时为0.3元/度，故阅江公司主张的电价明显高于该收费标准，也未区分峰时、谷时。另，阅江公司提供的电量统计表显示，王学庆、王晶购买的阅江广场1820室在2017年3月1日至5月31日期间仅开机1分钟，但耗电却为51.105度。二审判决认为阅江公司无责任义务改变空调的计算方法，业主应向开发商交涉，但开发商早已不存在，且其空调电费定价没有依据。王学庆、王晶提交的证据可以证明大金中央空调的所谓计费系统未经我国计量部门认证，违反了我国关于中央空调电费应当按照消耗的冷热量计价的强制规定。阅江公司是超额违规收费，而非代垫代收。2、阅江公司提供的证据表明阅江广场住宅区的中央空调与楼道照明、电梯三者计量是同一个电表，阅江公司出具的供电部门电量收费凭证是对该三部分用电总量的收费，不是单独对中央空调的收费，而阅江公司未能提供中央空调所对应的垫收平衡的证据。3、阅江公司主张的公摊电费，是通过历年的电费缴纳总额减去空调电费，剩余部分由424户均摊所得。在空调电费计算错误的情况下，公摊电费的具体数额也无法确定，尤其是属于物业企业经营成本的水电费与空调电费、公摊水电费混同、无法分割。原审法院酌定总电费扣除所谓空调电费后按80%计算没有依据。二、原审法院不予认可阅江广场业主于2012年4月召开的业主大会，违背事实和有关业主委员会成立的规定。王学庆、王晶不应承担阅江公司主张的物业费和违约金。1、王学庆、王晶提供的新证据即南京市鼓楼区人民政府阅江楼办事处（以下简称阅江楼街道）于2013年8月9日出具的信访复字[2013]4号《关于阅江广场业委会反映小区管理信访事项答复意见书》，再次证明阅江广场业主委员会是经正常程序成立并由阅江楼街道认可的合法组织。2、国务院法制办《关于〈物业管理条例〉第十六条的请示的答复》（国法秘函[2005]439号)已明确业主委员会的主体资格成立即合法，非须经房产部门审查批复才能取得，不具有行政许可的性质，也不需要通过司法程序确认，故阅江广场业主大会和业主委员会的合法性不容置疑，其关于解聘阅江公司、终止到期的前期物业服务合同的决定等均合法有效。王学庆、王晶作为业主，执行业主委员会决议系其义务和权利。原审判决关于“实际接受物业服务”是阅江公司恶意霸占阅江广场物业用房和公共设施而强加给阅江广场业主的单方违法行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，阅江公司要求支付物业费的请求不应得到支持。3、在业主委员会成立之前，阅江公司和王学庆、王晶之间存在物业合同关系，但阅江公司至今未向王学庆、王晶主张物业欠费，早已超过诉讼时效，故原审判决王学庆、王晶支付该部分物业欠费没有依据。综上，请求依法再审本案。阅江公司提交意见认为，1、空调电费的计量方法系由开发商选定的空调供应商提供，阅江公司作为物业公司无义务和责任改变该计算方法。阅江公司已代垫全部电费，王学庆、王晶应予返还。王学庆、王晶如对空调电费的计量方法有异议，应与开发商交涉，而不能作为其拒交空调电费的理由。对于空调电费的计算单价，系根据阅江公司管理人前往国网江苏省电力公司南京供电公司调取的历年垫付电费明细表，用实收金额除以总电量得出，2010年6月至2012年7月电费单价为0.5183元/度，2012年8月至2017年5月电费单价为0.5383元/度，该单价与电费机打发票记载的单价一致。阅江公司管理人系以该单价乘以大金空调划分出的1820室用电量计算得出王学庆、王晶应承担的电费，故不存在违规超额收费的情况。对于公摊电费部分，阅江公司系根据代垫的电费总金额减去空调电费，剩余部分由424户分摊得出，且原审法院已根据实际使用情况酌情进行扣减，故阅江公司也不存在高额盈利的情况。2、案涉《前期物业管理合同》及其补充协议对王学庆、王晶具有约束力，阅江公司按约为王学庆、王晶提供了物业服务，王学庆、王晶应按约支付物业服务等费用。根据2012年8月21日原中共下关区委办公室的答复可知，2012年4月以阅江广场住宅部分作为独立物业管理区域而成立的业主委员会因仅能代表住宅部分的业主而不合法。故该业主委员会不能代表全体业主，不能合法有效行使选聘新物业公司的权利。此后因各方面原因，阅江广场小区一直未能成立合法的业主大会及业主委员会。为防止阅江广场出现混乱状况而影响业主正常生活，在物业行政主管部门南京市鼓楼区人民政府阅江楼办事处物业管理办公室认可的情况下，阅江广场的开发商南京万江-安鸿房地产开发有限公司（以下简称万江安鸿公司）和阅江公司签订了补充协议，将《前期物业管理合同》的期限延长至2016年5月31日。原审法院已前往阅江楼街道调查，确认自2008年至2017年7月底，一直由阅江公司为阅江广场小区提供物业服务。根据《江苏省物业管理条例》第五十六条的规定，该《前期物业管理合同》对王学庆、王晶仍具有约束力，王学庆、王晶应当依约及时支付物业服务费。3、王学庆、王晶拒绝缴纳物业服务费的行为构成违约，应当向阅江公司支付违约金。4、阅江公司主张物业服务费未超过诉讼时效。综上，请求驳回王学庆、王晶的再审申请。本院再审审查阶段，王学庆、王晶提交了阅江楼街道于2013年8月9日出具的信访复字[2013]4号《关于阅江广场业委会反映小区管理信访事项答复意见书》，以证明阅江楼街道认可阅江广场已经成立了业主委员会。阅江公司质证认为，对该证据的真实性予以认可，但不认可王学庆、王晶的证明目的，因为该证据不属于新证据，且从其中关于“协调阅江商贸物业公司进行整改”的内容可见，阅江楼街道亦认可阅江广场的服务单位是阅江公司，故王学庆、王晶作为阅江广场的业主应向阅江公司支付相应物业费。本院对于王学庆、王晶提交的上述证据的真实性予以确认，但不能达到其证明目的，即该意见书不能否定原中共下关区委办公室于2012年8月21日出具的关于“该次业主委员会的成立不满足条件，不能代表全体业主（意愿）”的回复意见。本院认为：一、王学庆、王晶提出的阅江广场小区已于2012年4月13日召开首届业主代表大会，成立业主委员会，并决定解聘阅江公司，故阅江公司和开发商签订的《前期物业管理合同》已于2012年5月31日到期终止，阅江公司无权再向其主张物业服务费的申请再审理由不能成立。根据《物业管理条例》的相关规定，建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照该合同的约定提供相应的服务，业主应当根据该合同的约定交纳物业服务费用；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。案涉阅江广场小区1-6层裙楼为商业用房，7层为设备层，8层-28层为住宅。2008年11月21日，阅江公司与阅江广场的开发企业万江安鸿公司签订《前期物业管理合同》，期限自2008年6月1日至2010年5月31日。2010年4月20日，双方签定补充协议，将该合同延长至2012年5月31日。2012年5月、2014年5月30日，双方又分别签定补充协议，将前期物业合同延期至2016年5月31日，后两次签订补充协议的行为得到了阅江楼街道的认可。虽然阅江广场8－28层住宅的业主于2012年4月召开业主大会，针对选举业主委员会成员、解聘前期物业企业事项进行过决议，但从原中共下关区委办公室2012年8月21日的回复意见的内容可见，该次业主委员会的成立不满足条件，不能代表全体业主（意愿）。且从阅江楼街道热河路社区受阅江楼街道委托分别于2017年5月25日及6月6日发布的公告、通知中关于“拟召开首次业主大会选举产生业主委员会…”等内容，亦可证明小区所在街道对阅江广场8－28层住宅业主于2012年4月召开的业主大会亦不认可。据此，一、二审法院未采信王学庆、王晶的上述抗辩意见，并无不当。鉴于阅江公司系在物业行政管理部门认可情况下与开发商续签的物业服务合同，且截止2017年7月底实际为阅江广场提供物业服务，故一、二审法院认定《前期物业管理合同》及上述补充协议对阅江广场小区业主具有法律约束力，王学庆、王晶作为阅江广场的业主应当履行上述合同约定的交纳物业费的义务，具有事实和法律依据。二、王学庆、王晶提出的阅江公司向其主张2012年4月之前的物业欠费已经超过诉讼时效的申请再审理由，不能成立。阅江公司系持续性地为王学庆、王晶提供物业服务，物业费的诉讼时效因王学庆、王晶接受服务发生中断，诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故一、二审法院认定阅江公司提起本案诉讼主张物业欠费未超过诉讼时效，符合相关法律规定。况且，阅江公司亦提供证据证明在其提供服务期间曾公告要求欠费业主交纳物业费。三、王学庆、王晶对于空调电费、公摊电费提出的异议，亦不能成立。1、阅江广场的全部住宅室内空调为中央空调，由开发商选定的大金牌空调供应商提供统一安装，并提供电量划分系统设备软、硬件，统一计算每户空调用电量。阅江公司在对阅江广场小区服务期间代业主向供电部门交纳了空调电费等费用。王学庆、王晶在2010年6月1日至2017年5月31日期间未向阅江公司交纳空调电费，并在本案诉讼过程中对空调用电的计量方法提出异议。本院认为，阅江公司主张的空调电费计量数据系根据开发商选定的空调供应商提供的设备自动生成，而非其自行计量，故王学庆、王晶如对上述计量方法有异议，应及时与开发商或者空调供应商进行交涉，而不能作为其拒绝向阅江公司支付已代垫的空调电费的理由。何况，王学庆、王晶在本案诉讼过程中也未能提出其他电量计量方法。2、对于阅江公司代垫的空调电费，阅江公司已经提供了供电部门开具的发票，其中记载了电费单价，故阅江公司根据该单价以及每户的用电量主张每户的空调电费，并无不当。王学庆、王晶虽提出应区分峰谷电价收费，但对于峰谷电量分别是多少，并无证据证明，故对其该项主张，本院不予采信。3、阅江公司主张的公摊电费是以历年的电费缴纳总额减去空调电费，剩余部分由424户均摊计算得出。而一审法院已经根据阅江广场住宅用四个电表计量、物业合同约定6层电梯电费分担内容，以及各项照明、消防、监控用电等与各楼层业主相关情况，酌定王学庆、王晶承担的公摊电费为，用上述四个电表的电费扣除空调电费后的80%，再除以424户所得平均数，该计算方法较为合理，王学庆、王晶应向阅江公司支付该部分代垫费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回王学庆、王晶的再审申请。审判长 管 波审判员 许俊梅审判员 马 燕二〇一九年二月十九日书记员 刘雪莹