山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0211民初9781号 原告：邹涛，男，1974年5月6日生，汉族，住开发区。 委托诉讼代理人：侯立伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛霄隆置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：任琳，女，1987年3月16日出生，满族，住青岛市黄岛区，系单位员工。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 原告邹涛与被告青岛霄隆置业有限公司（以下简称青岛霄隆置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯立伟、郑晓，被告青岛霄隆置业公司的委托诉讼代理人韩斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，暂计算至2018年6月1日为125612.25元，并要求以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际交房之日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买了被告开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期17栋1单元902户房产，总价款1581800元。《预售合同》约定被告应当于2016年8月31日前交付房屋，且房屋的交付需经竣工验收通过。现涉案房屋至今未能通过竣工验收，不具备交付条件，原告具状法院要求被告按照《预售合同》的约定承担逾期交房的违约责任，望依法判如所请。 被告青岛霄隆置业公司辩称，一、涉案房屋已经交付业主，业主已经在房屋钥匙接收单确认，已经入住并进行前期装修；二、延期交付房屋非因被告原因所致，被告不应当承担违约责任，根据双方签订的青岛市商品房预售合同中补充条款第6条第三款约定“因政府……”，第7条本补充条款是甲乙双方签订的主合同的条款的组成部分，主合同条款的约定与本补充条款不一致或相矛盾的，以本补充条款为准；三，被告于2013.3.12日缴纳了案涉工程的配套资金，并且于2013.12.18日进行了地基与基础工程质量验收备案，2014.6.6日进行了主体整体结构工程质量备案，因市政等原因导致市政配套工程不能及时验收，被告也无法办理竣工验收手续，由此导致被告无法按照主合同的约定交付房屋，截止到2018.6.11日海德公园17号楼市政工程仍未验收，因此迟延交付房屋的原因不在被告，根据补充条款的约定，被告不应当承担违约责任；三、因小区业主提前装修，擅自改变房屋外墙立面的结构，导致项目规划规划验收未通过，由此产生的延期交房后果应当由业主自行承担，小区业主在提前装修房屋时签署了竣工验收前严禁施工事项，其中载明严禁业主出现封闭阳台、空调外机挂着外墙，设备建罗马柱拆除等破坏外墙立面的行为，否则，由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果由业主承担。由于小区业主上述行为，导致项目规划验收未通过，导致房屋未能按时交付，由此产生的延期后果应由业主自行承担。综上，延期交房并非由于被告原因，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下： 1、2015年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由原告购买被告开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期17栋1单元902户房产，总价款1581800元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房通过竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款及房屋专项维修基金。”合同第十一条约定：甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、买房人不退房的（自逾期第121天起至实际具备交房条件之日止），出卖人按已付房款的同期贷款利率向买受人支付违约金。合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了网签手续。 2、原告于2015年12月23日前支付781800元，剩余80万元办理银行贷款，于2015年12月17日发放到位。原告于2015年8月24日缴纳了房屋专项维修基金19125.40元。 3、被告未能在约定的时间交付房屋。部分购房者自2016年起多次到黄岛区政府上访，原告提交黄岛区城建局国土资源与房屋管理局2016年10月13日的会议纪要显示：前期因开发单位青岛宵隆置业有限公司资金拨付问题影响了工程进度，经协调，施工单位保证17号楼、18号楼在2017年5月1日前完工。原告提交的2018年3月17日区青岛西海岸新区城市建设局出具“信访事项处理意见书”，调查的事实为：17号楼项目2013年3月份开工建设，目前项目实体已完工，正在进行后期配套施工及竣工验收备案手续办理阶段，建设单位承诺将于2018年6月15日完成备案并交付业主使用。期间建设单位将与相关职能部门积极对接，尽快取得相关验收意见并完成竣工验收备案手续。 4、原告于2018年3月3日领取了涉案房屋钥匙，并签署了《装修登记表》和“17号楼竣工验收前严禁施工事项”，后者内容为：“因17号楼现整体未完全竣工验收，我因个人需求提前申请进行房屋装修，除严格执行海德物业服务中心其他各装修管理规定外，还严格遵守以下事项：严禁出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩窗、改动阳台雨落管等破坏外墙外立面的行为。我接受广大业主朋友及物业服务中心的监督，如若出现上述情况，由我本人负责恢复原状，并负责由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果。” 5、原告提交的涉案楼栋现状照片打印件一份，照片显示涉案房屋及项目楼道工程等仍在施工中。 6、被告提交17号楼“地基与基础工程质量验收备案报告”和“主体结构工程质量验收备案书”，其上显示17号楼地基与基础于2013年12月18日经质量验收合格备案。主体结构于2014年6月6日经验收合格备案。被告未能提交17号楼竣工验收备案登记表，被告称因政府供暖配套原因，至今未能取得验收备案登记。 7、被告提交供热配套资金收据，其上显示2013年3月12日，被告缴纳了城市基础设施配套资金和供热配套资金10577431.4元。被告提交建设工程质量（安全）监督记录图片打印件，原告对其真实性不予认可，该打印件模糊不清，被告未能提供原件，对该证据本院不予采信。 8、被告提交“项目规划验收核实情况表”，拟证明因业主自行装修改变了房屋外墙立面的结构，导致不能通过规划验收。该表作出的单位系青岛西海岸新区城市规划技术服务中心，其上记载：该项目实测情况与规划批准情况对比：3、停车位数量：地下批准（三期总）569个，实测无；4、绿地面积：批准（地块总）33863.91平方米，实测1800.76平方米；5、室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致。6、外立面局部与规划批准图纸不一致。原告不予认可，认为该证据不能直接证明未能通过规划验收是原告原因造成，规划验收未通过，上面记载了很多原因。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、被告是否构成逾期交房？2、被告应否承担逾期交房违约责任，即被告抗辩因政府原因造成逾期交房而免责的理由能否成立？3、原告接收房屋钥匙的行为能否免除被告的部分责任？4、违约金如何计算？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，本院作出如下分析判定： 一、被告构成逾期交房。理由如下：原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。原告已支付了全部购房款，被告应当依约按时交付涉案房屋。原被告在合同第十一条约定了交房时间为2016年8月31日前，但在该时间，被告未能向原告交付房屋，被告已构成逾期交房。 二、被告应承担逾期交房违约责任。理由如下：被告抗辩称，未能按期交房的原因系政府未能及时提供供暖配套，属于政府原因造成，由此依据合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”本院认为，被告的抗辩理由不能成立。首先，被告虽缴纳了市政配套资金，但这是被告开发房地产必须履行的手续。17号楼供暖工程何时施工、完工、竣工验收，被告未能提供证据证明。其次，被告至开庭时，仍未能提供涉案17号楼经单体竣工验收合格的证据。再次，被告提交的“项目规划验收核实情况表”，其上除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外，还记载室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致的情形以及其他与规划设计不一致的情形。因此，被告不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收的唯一原因。同时被告亦未能提供其他充分有效的证据，证明系政府原因造成逾期交房。因此，被告抗辩系政府的原因导致逾期交房而免责的理由以及因业主的原因导致未能通过规划验收的理由，均不能成立，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告应承担逾期交房的违约责任。 三、原告接收房屋钥匙的行为不能免除被告的部分责任。理由如下：原被告双方在合同第十条约定的交房条件为：该商品房通过竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款及房屋专项维修基金。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据上述规定和双方的约定，涉案商品房必须通过竣工验收备案后才能交付使用。但被告至今仍未通过竣工验收合格备案。虽原告于2018年3月3日领取了房屋钥匙，但被告明知涉案房屋其时并不具备交房条件，该交付不符合法律规定的交付条件，并不构成法律意义上的“房屋交付”，因此，不能免除被告应承担的逾期交房的违约责任。 四、违约金的计算方式。根据双方合同第十二条约定的违约金的计算方式，原告主张至2018年6月1日的逾期交房违约金125612.25元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年6月2日起至实际交房之日的逾期违约金，因涉案房屋竣工验收备案的时间尚不明确，本院暂不予支持。 综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告所辩，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告青岛霄隆置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告邹涛逾期交房违约金125612.25元； 二、驳回原告邹涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2812元（原告已预交），由被告青岛霄隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  周 珊 人民陪审员  刘晓燕 人民陪审员  刘焕虹 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  王 娜