新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终245号上诉人（原审被告）：王国云，女，1971年6月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审原告）：刘娇娇，女，1988年7月30日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原审被告：乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：任娟，该公司总经理。上诉人王国云因与被上诉人刘娇娇，原审被告乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司（以下简称新好居公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2018)新0103民初6196号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王国云，被上诉人刘娇娇到庭参加诉讼。原审被告新好居公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。王国云的上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回刘娇娇一审的全部诉讼请求；2.由刘娇娇承担本案一审及二审相关诉讼费。事实及理由：我虽与刘娇娇签订了买卖定金合同，但刘娇娇并未向我支付定金，而是将定金直接支付给了新好居公司，故该定金买卖合同成立但未生效，一审判决解除涉案定金买卖合同属认定事实不清，适用法律错误。在合同未生效的情形下，我与刘娇娇之间没有形成事实上的权利义务关系，一审判决我向刘娇娇返还定金20,000元无事实和法律依据。刘娇娇在起诉状中明确提出由我和新好居公司共同承担相关责任，一审法院却判决我一人承担所有责任不合理也不公平。新好居公司实际收取了刘娇娇的2万元定金构成不当得利，一审法院未判决新好居公司承担任何责任属于遗漏了案件当事人及诉讼请求。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。刘娇娇辩称，我与王国云签订合同后，新好居公司告知我涉案房屋存在抵押贷款的情形，于是我与王国云又于2018年3月12日签订了补充协议，把房屋买卖的交易日期调整到了房屋解押之后。后来我就一直在等待，在签订完补充协议一个半月后，新好居公司再次告诉我涉案房屋被法院采取了保全措施，导致房屋无法进行买卖交易。王国云违反了合同约定，我才主张解除合同并要求王国云向我退还我已经交纳的定金。综上，王国云的上诉请求不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。刘娇娇向一审法院起诉请求：1.判令解除我与王国云及新好居公司签订的买卖定金合同；2.判令王国云及新好居公司向我双倍返还定金40,000元；3、判令王国云及新好居公司承担本案的诉讼费、邮寄费等费用。一审法院认定事实：2018年2月26日，刘娇娇与王国云、新好居公司签订了买卖定金合同，约定将王国云名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路2号嘉和园小区综合楼QQ公寓1栋9层29室的房屋出售给刘娇娇，刘娇娇支付定金20,000元。双方合同第八条约定：如因买方原因导致合同解除的，已付全部定金不再退还,归卖方所有；如因卖方原因导致合同解除的，卖方须双倍返还所付定金。同时双方还约定了2018年3月13日前刘娇娇将10万元首付款交给王国云后办理按揭贷款手续等内容。协议签订当日，刘娇娇即给付了定金20,000元。同年2月28日，王国云也去银行结清了贷款本息，准备与刘娇娇办理相关房屋买卖手续，但其在后期办理手续期间，发现该案涉房屋仍处于法院查封状态，双方于2018年3月12日将首付款时间约定为卖方将此房解押完的日期为准。一审法院另查明，2018年之前王国云因其他案件纠纷，涉案房屋被奇台县人民法院查封,2018年1月4日，因涉案房屋据以执行的生效判决书被提起再审后发回重审，奇台县法院将原执行案件终结结案并解除了对该房屋的查封。2018年2月6日，王国云在乌鲁木齐房产交易中心对案涉房屋查询，该房屋的他项权利状况为：抵押给招商银行有限公司乌鲁木齐分公司，但无查封。奇台县人民法院于2018年2月9日对该房屋再次进行了保全，并采取了保全措施；2018年2月26日，双方签订了房屋买卖合同，2018年2月28日，王国云在招商银行乌鲁木齐分行办理了解押手续。王国云于2018年3月22日在奇台县人民法院领取了保全裁定。因涉案房屋被法院采取保全措施，该房屋无法办理过户及按揭手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立后客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。涉案房屋被法院依法查封属于王国云在签订合同时无法预见的情形，目前尚无法确定该房屋解除保全的时间，若继续履行对刘娇娇存在明显不公平结果，且当前刘娇娇已明确表示不愿意履行合同，故对刘娇娇请求判令解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，应予以支持。定金是双方依据《中华人民共和国担保法》的规定为确保合同的履行而提供的货币担保，适用定金罚则须是由一方的违约行为导致合同不能履行，而本案因案外法院对涉案房屋的查封导致双方合同不能履行，经查实该查封时间恰好在王国云查询房屋状况及当事人双方签订合同之间，属于不可归责于王国云一方当事人的事由，应免除当事人一方责任，本案不适用定金罚则，对刘娇娇已付定金予以退还。新好居公司非定金合同的相对方，在本案中不承担民事责任。判决：一、王国云与刘娇娇双方签订的买卖定金合同于本判决生效之日起解除；二、王国云返还刘娇娇定金20,000元；三、驳回刘娇娇的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。二审另查明，王国云与刘娇娇及新好居公司签订的买卖定金合同中约定，经买卖双方友好协商后决定，卖方王国云自愿将定金托管至双方均认可居间方。王国云于2018年2月26日向刘娇娇出具了定金收条，内容为：今收到刘娇娇购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路2号嘉和园小区综合楼QQ公寓1栋9层29室房屋定金20,000元。一审判决后，新好居公司将其托管的10,000元定金交至一审法院，后一审法院于2019年2月将该款项向刘娇娇予以发还，刘娇娇认可其于2019年2月22日收到该10,000元定金。本院认为，王国云、刘娇娇及新好居公司签订的买卖定金合同系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据该合同约定，王国云为卖方，刘娇娇为买方，新好居公司为居间方，王国云自愿将定金托管至双方均认可居间方，即新好居公司，故刘娇娇将定金交由新好居公司托管并不违反合同约定及法律规定，并无不当，且王国云也向刘娇娇出具了收到定金20,000元的收条，表示其对该约定予以认可，王国云上诉称刘娇娇将定金直接交至新好居公司，其未实际收到该款项，故涉案买卖定金合同成立但未生效的上诉理由与双方合同约定不符，没有事实及法律依据，本院对此不予采信。新好居公司收取定金的行为系代王国云保管，刘娇娇支付的定金应认定为支付于卖方王国云，且王国云也出具了收条，故向刘娇娇返还定金的责任应当由卖方王国云承担，王国云认为一审法院未判决新好居公司承担任何责任属于遗漏了案件当事人及诉讼请求的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。刘娇娇作为房屋买卖合同的买方，其合同目的系通过支付对价的方式获得涉案房屋的全部权利，而根据本案查明的事实，涉案房屋在双方签订买卖定金合同时，已经被法院采取了查封保全措施，且至今未予解除，王国云虽就涉案房屋在银行办理了相应的解押手续，双方也约定将首付款的交纳时间变更为王国云将此房解押完的日期，但即使王国云办理了解押手续，涉案房屋依然处于保全查封状态，无法办理房屋产权变更登记及按揭贷款等相应手续，刘娇娇的合同目的无法实现，为保护交易安全，刘娇娇未交纳首付款的行为不应视为违约行为，王国云认为刘娇娇存在违约行为，且涉案房屋买卖定金合同应当继续履行的上诉理由不符合公平及诚实信用原则，也没有事实依据，本院对此不予采信。综上所述，涉案买卖定金合同已无法履行，应予以解除，对刘娇娇所交纳的定金，王国云应当予以返还，在一审判决后，新好居公司已将其托管的10,000元定金交至法院，法院也向刘娇娇进行了发还，故王国云应当将其实际取得的10,000元定金向刘娇娇返还，王国云不同意返还定金的上诉理由不能成立，本院不予采信。涉案买卖定金合同系王国云、刘娇娇及新好居公司三方签订，刘娇娇起诉要求解除的也系其与王国云及新好居公司签订的买卖定金合同，一审判决解除刘娇娇与王国云签订的买卖定金合同与事实不符，本院予以纠正。综上，虽王国云的上诉请求不能成立，应予驳回，但一审判决后发生了新的事实，导致本案事实发生变化，故对一审判决结果，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2018)新0103民初6196号民事判决第三项，即驳回刘娇娇的其他诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2018)新0103民初6196号民事判决第二项为：王国云返还刘娇娇定金10,000元。三、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2018)新0103民初6196号民事判决第一项；四、刘娇娇与王国云及乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司签订的买卖定金合同于本判决生效之日起解除。以上上诉人王国云应给付被上诉人刘娇娇款项合计10,000元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元（刘娇娇已预交），由王国云负担200元，由刘娇娇负担200元；二审案件受理费300元（王国云已预交），由王国云负担。本判决为终审判决。审判长  陈琛审判员  徐岚审判员  卫杨二〇一九年二月二十七日书记员  杨扬