台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初6043号原告：王连兵，男，1967年2月17日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈新，浙江多联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家铭，浙江多联律师事务所律师。被告：戴某3，男，1968年8月11日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：王荷飞，女，1970年4月27日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：戴某1，女，1997年8月5日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：戴某2，女，2003年8月4日出生，汉族，住台州市椒江区。法定代理人：戴某3（系戴某2的父亲），男，1968年8月11日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：徐计富，男，1962年9月22日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：戴耒红，女，1966年4月10日出生，汉族，住台州市椒江区。第三人：浙江台州椒江农村商业银行股份有限公司东山支行，营业场所：台州市椒江区葭沚街道东兆路。负责人：邬根荣，该支行行长。委托诉讼代理人：陈亚运，该支行工作人员。原告王连兵与被告戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2、徐计富、戴耒红、第三人浙江台州椒江农村商业银行股份有限公司东山支行（以下简称椒农银行）债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，经原告王连兵申请，本院依法采取了财产保全措施。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本院于2018年8月7日依法裁定本案中止诉讼。诉讼过程中，经原告王连兵申请，本院依法委托台州宏诚资产评估事务所对其申请事项进行了鉴定。本院于2019年1月14日对本案公开开庭进行了审理，原告王连兵的委托诉讼代理人陈新、陈家铭，被告戴某2的法定代理人暨被告戴某3，被告徐计富，第三人椒农银行的委托诉讼代理人陈亚运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王连兵向本院提出诉讼请求：1.撤销戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2将台州市万华城4号楼4单元1001室以戴某1名义与徐计富、戴耒红于2018年4月20日签订的房地产买卖合同。事实和理由：戴某3、王荷飞系夫妻关系，戴某1、戴某2系两人的女儿。徐计富、戴耒红系夫妻关系，戴耒红与戴某3系姐弟关系。2005年3月，戴某3、王荷飞因经营急需资金，与王连兵达成合意，将其因拆迁补偿可获得的位于台州市经济开发区新世纪商城内的单间商住楼房一套房屋产权断卖给王连兵，并于2005年3月6日与王连兵签订房屋产权断卖协议一份，协议约定：戴某3、王荷飞将其所有的因拆迁补偿合法获得的商住楼房一套（含车库）断卖给王连兵，断卖价为200000元。自断卖后，无论今后房价涨跌，戴某3、王荷飞绝不后悔。同时，协议对付款方式、相关费用的承担、违约责任作了约定。当日，王连兵按协议约定支付给戴某3、王荷飞180000元。戴某3、王荷飞出具收条一份。2017年10月经相关部门审批，村里抽签，戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2的拆迁补偿安置的商住楼套房确定为台州市万华城4号楼4单元1001室（以下简称万华城1001室）。之后，王连兵要求戴某3、王荷飞按协议将该房产登记给王连兵。然而，因房价上涨，戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2拒绝将房产交付给王连兵。王连兵遂于2017年12月21日向台州市椒江区人民法院提起诉讼，请求判令戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2继续履行双方签订的房屋断卖协议，并协助王连兵办理产权登记手续。然而，在案件审理过程中，戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2为了恶意逃避履行合同的义务，于2018年4月20日与徐计富、戴耒红恶意串通，以戴某1的名义与徐计富、戴耒红签订房地产买卖合同一份，将案涉房产的产权转移至徐计富、戴耒红名下，且以徐计富的名义将案涉房产抵押给椒农银行并办理了抵押登记。据了解，戴耒红系戴某3的亲姐姐，且戴某1与徐计富、戴耒红在房地产买卖合同中约定的价格为982000元，远低于市场价格。该房产交易系合同法所规定的明显不合理低价，且双方在合同中约定的定金18元也不符合交易习惯。综上，戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2以戴某1名义与徐计富、戴耒红签订的房地产买卖合同，系恶意串通后签订的虚假合同，其目的是为了恶意逃避其与王连兵之间的合同义务，六被告的行为严重侵害了王连兵的合法权益，应当予以撤销。戴某3辩称，王连兵没有参与案涉房屋的抓阄及交纳相关费用，也没有参与房屋的接收，其违反了合同约定。因为资金紧张，案涉房屋被卖给了徐计富、戴耒红，该买卖是正常交易，双方并没有串通，交易价格是1180000元而非920000元，该价格没有低于市场价的75%，不存在低价的说法。戴某2辩称，戴某2对案涉房屋享有份额，其有权自己决定是否出售该房屋，戴某2没有参与出售该房屋。徐计富辩称，六被告尽管是亲戚关系，但也可以相互买卖房屋。王连兵与戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2的纠纷与徐计富、戴耒红无关，徐计富、戴耒红已支付购房款，案涉房屋也已经办理房产证，并登记到了徐计富、戴耒红名下，法院应该将查封的案涉房屋解除查封。椒农银行述称，从戴某3提供的证据来看，其与徐计富、戴耒红就案涉房屋的交易价格是1180000元，没有明显低于评估价的70%，支付购的房款也有证据证明。案涉的房屋买卖合同不宜撤销。民法总则、合同法的立法目的都是维护社会经济秩序的稳定。本案中，徐计富、戴耒红依据房屋买卖合同已取得了房产并办理了不动产登记，椒农银行作为善意第三人也已经办理了抵押登记，依据物权法的规定，物权变动公示产生物权变动的效力，发生物权变动的法律后果并受到法律的保护，如果该合同被撤销，王连兵可能申请撤销案涉房屋的不动产登记，这样会损害已经办理抵押登记的椒农银行的利益。撤销合同不是王连兵唯一的救济途径，王连兵可以其他方式得到补偿，比如主张违约金等。王荷飞、戴某1、戴耒红未作答辩。本院经审理认定事实如下：2005年3月6日，王连兵与戴某3、王荷飞签订房屋产权断卖协议，王连兵作为乙方，戴某3、王荷飞作为甲方，该协议约定：甲方自愿将按拆迁补偿合同获得的位于台州经济开发区商住楼套房（如有车库，一并断卖）的房屋产权断卖给乙方，断卖价为200000元；自断卖后，无论今后房价涨跌，甲方决不反悔；在本协议签订之日，乙方给付甲方定金40000元，在甲方将有关拆迁补偿合同等文件资料交付给乙方时，再付140000元，余款20000元，在乙方按拆迁合同规定接受房屋并办妥房屋产权转移手续时一次性付清。该协议还对相关费用承担以及违约责任等进行了约定。戴某3、王荷飞已收到王连兵支付的180000元，并向王连兵出具收条一份。2010年6月，戴某3作为申请建房户主，王荷飞、戴某1、戴某2作为申请建房户现有在册人员，共同向相关部门申请建房，相关部门同意其在台州经济开发区新世纪商城规划点上安置套房一套。王连兵曾起诉戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2，要求四人协助完成万华城1001室房屋过户。2018年4月2日，戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2出具具结书，明确戴某3、王荷飞、戴某2放弃万华城1001室房屋而将该不动产登记到戴某1名下。2018年4月18日，戴某1与徐计富签订房地产买卖契约，契约约定：戴某1于2018年4月20日将万华城1001室房地产出售给徐计富，购房定金为180000元，房屋价款为1180000元。2018年4月20日，戴某1与徐计富、戴耒红签订房地产买卖合同，合同约定：戴某1将万华城1001室出售给徐计富、戴耒红，成交价格为982000元，定金18元，购房款在2018年4月20日前一次性付清，定金在最后一次付款时冲抵。该合同已在政府部门备案。2018年4月27日，徐计富向戴某1转账两笔款项，金额为800000元、200000元，附言分别为“购酒等”、“房款”。戴某1银行账户内的款项已由戴某3领取。2018年6月20日，戴某3向徐计富椒农银行账户支付7200元，该款用于归还万华城1001室房屋在椒农银行抵押贷款。台州宏诚资产评估事务所于2018年12月14日出具资产评估报告书，评估万华城1001室房屋在2018年4月20日的价值为1578400元。王连兵支付了鉴定费4900元。万华城1001室现登记的权利人为徐计富、戴耒红，该房产于2018年4月25日进行了抵押权登记，抵押权人为椒农银行。徐计富认可其与戴耒红系夫妻关系，戴耒红与戴某3系姐弟关系。上述事实有王连兵提供的房屋产权断卖协议、收条、农（居）民建房呈报表及抽签结果记录表、房地产买卖合同、不动产登记情况查询结果证明书、资产评估报告书及评估费发票、银行账户明细对账单、银行交易明细单，徐计富提供的房地产买卖契约以及各方当事人的陈述等证据证实。本院认为，王连兵与戴某3、王荷飞签订的房屋产权断卖协议有效，虽然戴某1、戴某2未参与该协议的签订，但两人在该协议签订时均未成年，戴某3、王荷飞作为法定代理人有权就案涉房屋进行处理，故王连兵债权人主体适格。根据各方当事人的意见，本案存在以下争议焦点：一、戴某1与徐计富、戴耒红就买卖案涉房屋签订的两份合同即房地产买卖合同、房地产买卖契约，哪份合同是正式合同，戴某1是否是以明显不合理的低价将案涉房屋出售给徐计富、戴耒红；二、针对案涉房屋所签订的合同是否可以撤销。对于第一个争议焦点，本院认为，房地产买卖契约签订的时间早于房地产买卖合同，且合同买卖双方为戴某2与徐计富，而房地产买卖合同已在政府部门备案，签订时间晚于房地产买卖契约，买卖双方为戴某2与徐计富、戴耒红。从时间上以及最终登记的产权人为徐计富、戴耒红可以看出，房地产买卖合同实际上对房地产买卖契约进行了变更。且从银行转账记录来看，仅能确定已付购房款200000元，另外800000元附言备注为购酒款项，而戴某3确认其与徐计富曾存在购酒关系，且之后为其偿还案涉房屋的银行贷款，故不能确认该800000元为购房款，即现有证据无法确认双方是按房地产买卖契约履行，故本院认定房地产买卖合同为双方实际履行的正式合同。根据房地产买卖合同的约定，案涉房屋的交易价格为982000元，而鉴定机构评定案涉房屋在2018年4月20日的市场交易价格为1578400元，实际转让价格未达到市场交易价格的70%，可以认定为戴某1以明显不合理的低价转让案涉房屋。王连兵主张该合同系戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2以戴某1的名义签订缺乏依据，本院对其该主张不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，对一般人而言，房屋属于价值较大的固定财产，购买房屋需要大额的资金投入，购房者应持谨慎态度，对所购房屋的相关情况应具有一定的了解。本案中，徐计富、戴耒红作为戴某1的亲戚，对案涉房屋相关情况应具有一定的了解，而王连兵与戴某3、王荷飞、戴某1、戴某2就案涉房屋在其购买前就存在纠纷且已涉及诉讼，结合该合同明显不合理低价以及戴某3代付案涉房屋贷款等事实，可以认定徐计富、戴耒红应知道该房屋买卖合同损害债权人利益的事实。合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。因此，王连兵有权撤销戴某1与徐计富、戴耒红就案涉房屋签订的房地产买卖合同。综上所述，王连兵的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。王荷飞、戴某2、戴耒红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销被告戴某1与被告徐计富、戴耒红于2018年4月20日签订的关于台州市万华城4号楼4单元1001室房地产买卖事宜的房地产买卖合同；二、驳回原告王连兵的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元（原告王连兵已预交），由被告戴某1负担；鉴定费4900元（原告王连兵已交纳），由被告戴某1负担；财产保全费5000元（原告王连兵已预交），由被告戴某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇一九年二月二十六日法官助理樊明忠代书记员 尚艺艺