北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1390号上诉人（原审原告、反诉被告）：高森，男，1980年11月2日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：郭慧臻，女，1982年6月13日出生。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘红丽，北京直方律师事务所律师。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴昊，北京直方（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尹航，男，1967年11月29日出生。委托诉讼代理人：尹舵，北京格理律师事务所律师。上诉人高森、郭慧臻因与被上诉尹航房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初15252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高森、郭慧臻的上诉请求为：撤销一审判决第一、三项，依法改判支持我关于对方支付违约金246万元及居间费220108元之上诉请求,因对方支付我246万元违约金，故剩余购房款折抵后我不用再给付；诉讼费由对方承担。高森、郭慧臻的主要上诉理由为：尹航在缔约时隐瞒了案涉房屋处有三名学龄儿童户口的事实，该行为导致我方在违背真实意思表示的前提下签订的合同，我方曾提出要不撤销合同，要不降低购房款；案涉房屋处有无学龄儿童户口将直接导致房价出现差异，这个价差就是我方的实际损失；一审判决无视我方损失，未判令对方承担违约责任，存在错误。尹航答辩称：同意一审判决，不同意高森、郭慧臻的上诉请求和理由。高森、郭慧臻的孩子在宏庙小学上学的缔约根本目的已实现，我方履行合同义务不存在违约行为，不应承担支付违约金的责任。高森、郭慧臻提出居间费与本案无关，不是同一法律关系。高森、郭慧臻向一审法院起诉的请求为：1、判令尹航向高森、郭慧臻支付违约金人民币2460000元。2、尹航向高森、郭慧臻支付居间费用人民币220108元。3、尹航将北京市西城区×××号房屋腾退交还给高森、郭慧臻。4、尹航承担本案诉讼费用。尹航在一审提出反诉请求为：1、高森、郭慧臻承担连带支付责任，向其支付购房款人民币250万元，并以人民币250万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年7月7日暂计算至2018年7月3日的利息15万元。2、反诉费、保全费5000元及因保全支出的担保费用36900元由高森、郭慧臻承担。一审法院查明的事实：高森、郭慧臻系夫妻关系。2017年3月12日至2017年5月16日，郭慧臻（买受人、乙方）与尹航（出卖人、甲方）经链家公司居间，签署了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《变更协议书》，约定:甲方将其位于北京市西城区×××房（以下简称涉案房屋）出售给乙方,该房屋面积是54．2平方米，房屋总价为人民币1230万元;买受人向出卖人支付定金人民币100万元。剩余房款全部或部分通过存量房交易结算资金专用账户划转。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币246万元。乙方于2017年3月12日前将第一笔定金20万元支付给甲方；乙方于2017年4月15日前将第二笔定金甲80万元支付给甲方；乙方于2017年7月7日前将第一笔首付款210万元通过理房通支付给甲方，将第二笔首付款370万元以建委监管支付的方式支付给甲方；乙方于2017年4月15日前将第三笔首付款300万元以第三方担保支付的方式支付给甲方。甲乙双方同意购房款留存3万元作为户口迁出保证金，留存1万元作为物业交割保证金，该两笔保证金共计4万元由乙方以理房通的方式支付甲方。甲乙双方应当在2017年12月31日前自行办理物业交割手续。甲方确认交易房屋在本合同签署之时为宏庙小学学校的学区房，且约定出卖人应当将交易房屋学区名额在2017年7月30日前空出;若甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的，甲方构成根本违约，应以房屋总价款的20%向乙方支付违约金，并承担乙方支付给居间方的所有费用;甲方逾期交房的，应自合同约定的交付期届满之次日起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之五的违约金。关于上述买卖合同的履行情况，涉案房屋产权于2017年6月20日过户至高森、郭慧臻名下，但尚未办理交付手续。尹航收到购房款980万元。关于剩余购房款，高森、郭慧臻主张剩余购房款中的4万元已交由第三方机构监管，该4万元系户口迁出及物业交割保证金，因尹航存在根本违约且尚未交付房屋，故高森、郭慧臻不同意支付剩余购房款。关于涉案房屋户籍学籍情况，高森、郭慧臻主张其购买涉案房屋的主要目的在于子女上学，高森、郭慧臻根据尹航提供的虚假伪造的户口信息与尹航签署了合同。在高森、郭慧臻办理户籍迁入手续期间得知涉案房屋上户籍上仍然存在正在就读于宏庙小学、西单小学的其它儿童各一名。高森、郭慧臻认为尹航的行为属于欺诈并构成根本违约。为证明其主张，高森、郭慧臻提交以下证据予以证明：1、双方签约时尹航提交的户口簿信息。显示涉案房屋户口人员为：尹航（户主）、刘晶（之妻）、尹绍彤（之子）、肖文博（之外甥）。登记日期为2012年3月12日；2、高森、郭慧臻在办理落户时，尹航通过微信发送的户口薄信息。显示：涉案房屋上存在另一学龄儿童徐翰睿，户口页信息为“作废”。3、尹航于2017年6月21日向高森、郭慧臻出示的户口簿信息，显示涉案房屋户口人员为：刘玉春（户主）、尹航（之女婿）、刘晶（之女）、肖文博（之外甥）。登记日期为2015年4月17日；4、房屋中介公司出具的户口簿信息。显示位于北京市西城区储子营胡同65号房屋的户口人员为：刘婉书（户主）、尹绍彤（之孙子）、徐翰睿（之其他亲属）。登记日期为2017年6月21日。尹航对上述证据1、3、4的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张上述户口信息均是真实的不存在虚假的情况。证据1的户口是根据中介公司的建议提交的，即使不提供该户口也不影响房屋买卖。证据3、4户口信息反映的是户口迁移转换情况，并不影响高森、郭慧臻的子女上学。双方确认高森及其子高近藤已于2017年6月21日迁入涉案房屋。高森称涉案房屋上仍存在正在就读宏庙小学、西单小学的儿童各一名。尹航称该两名儿童与其无亲属关系。一审庭审中，高森、郭慧臻称在自己的努力下，其子高近藤已被红庙小学录取。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高森、郭慧臻与尹航签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。高森、郭慧臻主张尹航根本违约的理由在于尹航伪造户口资料，隐瞒真实情况，构成欺诈，且造成涉案房屋上学籍被占用。首先，根据录音证据以及尹航在签署合同时确实存在出示户口信息不实的情况，但不能证明尹航存在伪造户口的行为。其次，根据合同约定“若甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的，甲方构成根本违约，应以房屋总价款的20%向乙方支付违约金”可知，高森、郭慧臻签订涉案房屋买卖合同是为了实现高森、郭慧臻子女上学之目的，且只有在尹航的违约迁户行为导致无法实现该目的时，才应当承担20%根本违约责任。本案中，涉案房屋产权过户到高森、郭慧臻名下是不争的事实，高森及其子女的户籍均顺利迁入涉案房屋，且高森子女已被涉案房屋所在学区学校北京市宏庙小学录取亦是不争的事实。故高森、郭慧臻以此为由主张尹航承担根本违约责任，缺乏合同依据，法院难以支持。关于居间费一项诉讼请求，缺乏事实及合同依据，法院不予支持。关于剩余购房款支付问题，虽然涉案买房屋卖合同及补充协议并未明确约定剩余购房款的支付时间，但是涉案房屋产权已经过户完毕，且高森、郭慧臻的购房合同目的已达，故高森、郭慧臻应当向尹航支付剩余购房款。关于剩余购房款的金额，因双方约定其中4万元系户口迁出及物业保证金，故该4万元应予以扣除，尹航可在条件成就时，另行就该4万元购房款主张权利。同时，作为合同的清算事宜，尹航应将涉案房屋交付给高森、郭慧臻。关于购房款利息，考虑到合同并未明确约定剩余购房款的支付时间，故尹航该项诉讼请求缺乏合同及法律依据，法院不予支持。关于保全费，因高森、郭慧臻未支付剩余购房款属于事出有因，且尹航亦未向高森、郭慧臻交付房屋，故综合本案的具体情况，法院认为保全费以及反诉费因由双方共同负担为宜。关于保全支出费用返还一节，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，一审法院于2018年9月判决：一、自判决生效之日起七日内，高森、郭慧臻支付尹航剩余购房款2460000元；二、自判决生效之日起七日内，尹航将北京市西城区×××号房屋腾空交付高森、郭慧臻；三、驳回高森、郭慧臻的其他诉讼请求；四、驳回尹航的其他反诉请求。如果高森、郭慧臻未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，高森、郭慧臻补充提交微信截屏复印件，高森、郭慧臻称上述微信系中介公司工作人员向其发布的房屋买卖信息，从上述信息中可见有占用学籍资格的房源价格比没有占用学籍资格的低50-100万。对上述微信截屏内容，尹航称真实性及证明内容其均不能认可。双方对一审判决经审理查明的其他内容无异议，本院经审查对一审法院已查明事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，郭慧臻与尹航双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系合同当事人之真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行各自的义务。本案中，高森、郭慧臻上诉主张尹航对案涉房屋存在学龄儿童户口存在故意隐瞒的情况，且上述学龄儿童户口存在将直接导致案涉房屋学籍被占用，进而高森、郭慧臻的缔约目的不能实现。就此争议焦点问题，依据双方合同约定“若甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的，甲方构成根本违约，应以房屋总价款的20%向乙方支付违约金”，可见高森、郭慧臻签订涉案房屋买卖合同具有为实现子女上学的显见目的，但通过审查双方上述合同约定内容亦可知只有在尹航违约迁户行为导致高森、郭慧臻无法实现子女在相关学区上学目的时，尹航承担20%根本违约责任的条件才成就。事实上，涉案房屋产权已过户到高森、郭慧臻名下，而高森及其子女的户籍均顺利迁入涉案房屋，高近藤已被案涉房屋所在学区学校北京市宏庙小学录取。基于上述事实，高森、郭慧臻向尹航主张房屋出卖人根本违约情况下的违约责任，缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。此外，高森、郭慧臻关于居间费用返还的上诉请求，在根本违约行为不予认定的前提下，主张该项根本违约导致的损失部分，亦缺乏合同依据。综上所述，高森、郭慧臻之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47781元，由高森、郭慧臻负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 周梦峰审判员 李 淼二〇一九年二月二十八日书记员 赵 婕