甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初1083号原告：张掖首波电子科技中心。住所地：甘肃省张掖市甘州区西大街粮食局东侧悦宾楼沿街门店**。统一社会信用代码91620702MA72GR5A6J。投资人：张某，系该中心负责人。被告：郑某，1980年11月25日出生，汉族，甘肃省庄浪县人。原告张掖首波电子科技中心与被告郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张掖首波电子科技中心负责人张某，被告郑某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张掖首波电子科技中心向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告租金22000元、暖气费1218元、物业管理费600元、违约金2000元，合计25823元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月20日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告租赁原告张掖首波电子科技中心商铺一间（面积42平方米），租期自2017年3月20日至2018年3月19日，年租金25000元，暖气费每平方米29元，租金及履约保证金从签订合同之日交清，否则视为违约，并每日承担欠款违约金。被告自签订合同后至今未付清，现诉至法院要求处理。被告郑某辩称：2017年3月20日，原、被告签订租赁合同属实，合同签订后，被告分三次向原告支付租金、押金、水电费共计33000元，被告多次向原告索要收款收据，但原告均以各种理由推诿。在租赁期间，产生水电费768.50元、暖气费1218元、物业费600元，但被告共向原告交纳33000元，已足以支付上述费用，故被告不再欠原告租金、暖气费、物业费。对于原告主张的违约金，被告也不予承担，被告并未违约。2018年3月17日，租赁期限届满前，被告搬离租赁房屋。综上，请求法庭驳回原告的诉请。原告张掖首波电子科技中心围绕其诉讼请求依法提供了以下证据及陈述：1.原告张掖首波电子科技中心负责人张某的当庭陈述；2.原、被告于2017年3月20日签订的房屋设施租赁管理合同一份；3.原告于2018年2月15日向被告郑某出具的金额为3000元的收款收据一张；4.原告张掖首波电子科技中心于分别于2016年9月15日、2017年7月7日以案外人史某为交款人出具收款收据各两份，原告分别于2016年11月12日、2017年4月19日、2017年11月8日以案外人史某为交款人出具收款收据各一份；5.借记卡账户历史明细清单一份；6.原告与案外人马某于2016年5月20日签订的经营管理合同一份；7.原告分别于2016年3月20日、2016年5月20日以案外人马某为交款人出具收款收据各一份，于2017年3月20日以案外人马某为交款人出具收据三份。被告郑某围绕答辩意见依法提供了以下证据及陈述：1.被告郑某的当庭陈述；2.2017年10月18日催款通知一份；3.2017年4月19日甘肃银行股份有限公司电子回单一份（金额10000元）；4.2017年11月8日微信转账凭证两份（金额合计20000元）；5.2018年2月15日微信转账凭证一份（金额3000元）；6.租金支付清单一份。根据上述证据及陈述，本院经审理认定事实如下：被告郑某与案外人马某系母子关系。2016年5月20日，被告郑某以其母亲马某的名义（乙方）与原告张掖首波电子科技中心（甲方）签订经营管理合同一份，约定甲方采取对外招商后自己集中统一管理的方式经营，乙方自愿入驻甲方门面、写字间、柜台、广告位等设施进行自主经营办公等，经营门面位于甘州区西大街粮食局东侧悦宾楼沿街门店一楼大厅后右二，独占设施面积30㎡，年应付管理费用25000元，合同期限自2016年3月20日至2017年3月19日，甲方在合同备注一栏书写“乙方费用交付以乙方本人收据为凭，租赁费由乙方承担”。原告张掖首波电子科技中心于2016年3月20日以案外人马菊花为交款人出具金额为10000元的收款收据一张，于2016年5月20日以案外人马某为交款人出具金额为10000元的收款收据一张，于2017年3月20日以案外人马某为交款人出具金额为5000元的收款收据一张，均备注为“租房管理费”；原告于2017年3月20日以案外人马某为交款人出具金额为1218元的收款收据一张，备注为“2017年度暖气费”；原告于2017年3月20日以案外人马某为交款人出具金额为1304元的收款收据一张，备注为“电费款”。2017年3月20日，原告张掖首波电子科技中心（甲方）与被告郑某（乙方）签订房屋设施租赁管理合同一份，该租赁合同系对上述经营管理合同的续签，双方约定年付管理费为25000元，期限自2017年3月20日至2018年3月20日，履约保证金为5000元；采暖费暂按2012年物价局核定标准29元/㎡收取，采暖费包括公摊面积在内，于每年10月20日前交清；物业管理费暂定为600元/年；乙方于合同签订一周内交付履约保证金5000元及租金5000元，于9月30日交付租金10000元，12月30日交租金5000元，2月1日交租金5000元；水费、电费、物业费、年应付设施管理费等应交款如逾期未交清则视为违约，每日向甲方承担逾期不交清总额2‰的滞纳金作为违约金直至交清为止。双方另对合同中其他事宜进行明确约定。合同签订后，案外人史中丽于2017年4月19日通过甘肃银行向原告交付租金10000元，于2017年11月8日通过微信转账的方式向原告交付租金20000元，被告郑随泰于2018年2月15日通过微信转账方式向原告支付3000元，合计交纳租金及履约保证金33000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告郑某签订的房屋设施租赁管理合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定严格履行各自的义务。本案中，被告郑某以其母亲马某名义与原告签订的经营管理合同已履行完毕，为续签该租赁合同，原、被告签订了房屋设施租赁管理合同。关于双方对该合同中租金是否付清的争议，原告认为，涉案合同租金为25000元，被告郑随泰于2018年2月15日交付租金3000元，下欠租金22000元至今未付，案外人史某与原告之间有房屋租赁关系，因此史中丽于2017年4月19日、2017年11月8日向其交付的租金30000元与本案无关。被告认为，案外人史中丽系涉案门店店主兼财务会计，被告通过史某分别于2017年4月19日、2017年11月8日交付原告租金及履约保证金合计30000元，被告于2018年2月15日交付原告3000元，共计33000元，故其不欠原告任何费用。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，主张权利存在的当事人应当对权利发生的法律要件存在的事实负举证责任。对于涉案租金的履行，被告郑随泰提交史某通过甘肃银行及微信转账向原告支付租金的付款凭证两份、被告于2018年2月15日向原告微信转账凭证一份，欲证明其已付涉案租赁合同的全部租金。根据被告提交的上述付款凭证，结合案外人史某的陈述能够证实被告郑某已向原告支付租金等各项费用33000元的事实，被告对其债务已消灭的主张已完成举证责任。而原告主张案外人史某交付的租金系其与史中丽之间租赁合同的租金，与本案无关，关于原告提供其于2016年9月15日、2017年7月7日、2016年11月12日、2017年4月19日、2017年11月8日分别以案外人史中丽为交款人出具的收款收据共七张以及借记卡账户历史明细清单一份，经法庭当庭询问案外人史中丽，其对原告上述证据及证明的问题均不予认可，并称其向原告转账的租金中有原告的租客前来刷POS机后，其再将租客的租金转给原告，其与原告之间并不存在租赁关系。本院认为，原告提供的借记卡账户明细单仅能表明其与案外人史某之间存在数次转账行为，并不能证明史某与原告存在租赁合同关系，而原告为证明其主张提供的以史某为交款人的收款收据均系原告单方制作并出具，收款收据下方的备注亦为原告书写，故仅凭原告单方出具的收款收据不足以证明原告与案外人史某之间存在租赁合同关系，对此，原告应当承担举证不能的法律后果。综上，本院依法认定被告郑某已向原告支付3000元，其通过案外人史某向原告支付履约保证金及租金合计30000元，共计支付33000元。根据合同约定及催款通知，被告应付年租金25000元、采暖费1218元、物业管理费600元，2017年10月18日前产生的电费768.5元，各项费用共计27586.5元，被告支付的款项足以扣除上述各项费用，故对原告要求被告支付租金、暖气费、物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金，虽被告在交付租金等应付款项过程中存在部分费用迟于约定时间的情形，但纵观合同履行整个过程，被告并不存在恶意拖欠的行为，且原告处至今仍有被告交付的履约保证金及预交水电费，故对原告主张的违约金，本院不予支持。对于被告辩称要求原告退还履约保证金5000元及预交的水电费413.50元的主张，本院认为，因原、被告之间的水电费仅计算至2017年10月18日，并未计算至被告搬离门店之日，故双方对此期间的水电费尚未结算，同时被告在本案中并未提出反诉，故对于其要求原告退还履约保证金的主张，被告可另行解决，本案中再不予涉理。对于被告辩称原告尚欠维修费、配件费600元及广告制作费用1200元的主张，本院认为该主张与本案审理的原、被告之间的租赁合同关系并无关联，系不同的法律关系，故本院不予涉理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回原告张掖首波电子科技中心的诉讼请求。案件受理费445元，减半收取222.50元，由原告张掖首波电子科技中心负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 徐 毅 二〇一九年二月十九日法官助理 丁 瑛书 记 员 许媛媛