辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽01民再29号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵德伟，男，1973年5月2日出生，汉族，住沈阳市铁**。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳普瑞物业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：郑雲鹤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘健，辽宁圣瀛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省开原市八棵树镇。 一审被告：沈阳翃之业投资管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：杨海春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵德伟，男，1973年5月2日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁**。 一审第三人：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人：张乐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘健，辽宁圣瀛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟庆利，女，1968年12月9日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。 再审申请人赵德伟因与被申请人沈阳普瑞物业有限公司（以下简称普瑞物业公司）、一审被告沈阳翃之业投资管理有限公司（以下简称翃之业公司）、一审第三人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称顺意福莱英公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）辽01民终6457号民事判决向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2018年12月20日作出（2018）辽民申1665号民事裁定，指令我院再审此案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵德伟及翃之业公司的委托诉讼代理人赵德伟，顺意福莱英公司、普瑞物业公司的委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵德伟申请再审称，请求：1、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8197号民事判决及（2017）辽01民终6457号民事判决；2、改判驳回普瑞物业公司在原审的诉讼请求；3、判令由普瑞物业公司承担本案一、二审案件受理费。事实及理由：l、赵德伟现有新证据，足以推翻原判决、裁定。新证据是两张收款收据的原件，编号分别是0201088号收款收据和0008917号收款收据。这两份收据的原件在原审诉讼时未找到原件，无法提供，所以原审中未计算此款，相应事实也未能认定。2、原审认定赵德伟只交纳了18000元是错误的，租金的计算也是错误的，普瑞物业公司有违约行为，其对赵德伟的损失应承担责任。因为原审中，赵德伟没能提供收据原件，相应的事实未能被认定，在收据原件上明确写明了租赁时间，并且明确写明“租三楼半年”，这说明赵德伟所述的所交的租金是五间房屋的金额是真实的，不是现在的三间，所以原审判决错误。 普瑞物业公司辩称，1、2018年1月翃之业公司就已经变更法人，在再审中赵德伟没有如实向省高院提供真实的主体资格的材料。2、在原审中对两份收据中第一份的金额已经计算在内，在原审中赵德伟提供一份复印件，内容看不清，我方也向法院提供了收款收据，就是0008917号，原审判决根据我方提供的证据计算了判决中的金额。3、关于主张权利的主体问题，即使对案件事实有争议，相关权利主张的主体也是翃之业公司，因为租赁关系是翃之业公司与我方形成，而赵德伟在本案中没有任何实质上的权利与义务，因此赵德伟作为再审申请人，主体资格不适格。4、关于事实部分，赵德伟再审提供了两份收据原件，0008917号收据的金额在原审已经计算在内，不属于新证据。0201088号收据与本案不具有关联性，我方与翃之业公司形成房屋租赁关系是在2014年9月30日，而0201088号收据是翃之业公司与我方另一房屋单独形成的收据，另一房屋的租赁关系已经履行完毕，且双方没有争议，所以不在本案审理范围内。0201088号收据也明确写明了是原物业库房的租赁形成的票据，形成时间是2015年1月，与本案无关。综上，无论从程序上还是实体上，赵德伟提出的再审请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。 翃之业公司述称，原审判决认定事实错误。 顺意福莱英公司述称，同普瑞物业公司的答辩意见。 普瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、判令赵德伟与翃之业公司支付拖欠的阳光维也纳A座3楼3-9、3-10号房屋租金，从2015年3月29日按每年每平方米161元计算至其实际搬离租赁房屋日止；2、判令赵德伟与翃之业公司支付阳光维也纳A座3-11房屋租金，从2015年3月29日按每年每平方米161元计算至其实际搬离租赁房屋日止；3、判令解除普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司之间的租赁关系，退还租赁房屋；4、赵德伟与翃之业公司承担诉讼费。 一审法院查明，2014年翃之业公司向普瑞物业公司租赁于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼房屋。2014年9月17日，赵德伟交付租金18,000元，普瑞物业公司出具了收款收据，载明付款人：沈阳翃之业投资管理有限公司，收款项目：租三楼半年房租，金额：18,000元，收款事由：2014.9.30-2015.3.29。 商品房销售面积（预测）审核分层分户表载明，3-1面积为123.69平方米、3-2面积为100.22平方米、3-3面积为109.48平方米、3-4面积为132.88平方米、3-5面积为130.37平方米、3-6面积为130.37平方米、3-7面积为139.57平方米、3-8面积为272.30平方米、3-9面积为107.66平方米、3-10面积为116.15平方米、3-11房屋为43.76平方米。 另查明，案涉房屋系第三人顺意福莱英公司开发。庭审中，第三人陈述同意由普瑞物业公司主张相应的权利。 经询问，普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司均陈述没有签订租赁合同，没有约定租赁期限，口头约定租金半年付、上打租。赵德伟与翃之业公司陈述部分物品现放在房屋中，三处房屋的钥匙均在其处。关于装修，赵德伟与翃之业公司陈述已经过普瑞物业公司同意，普瑞物业公司陈述未同意其装修，且不同意对其添附部分使用。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，赵德伟与翃之业公司向普瑞物业公司交纳租金，普瑞物业公司将房屋交付赵德伟与翃之业公司使用，双方之间形成租赁合同关系。租赁房屋是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效。 根据合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方对租赁期限约定不明，构成不定期租赁。普瑞物业公司现要求解除合同，返还租赁房屋，一审法院予以支持。 2014年9月17日，普瑞物业公司出具的收款收据载明付款单位为沈阳翃之业投资管理有限公司，赵德伟作为翃之业公司的法定代表人，有权代表公司履行职务行为。故普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司之间租赁合同的承租方为翃之业公司，应由翃之业公司享有并承担相应的权利和义务。翃之业公司系有限责任公司，普瑞物业公司要求其法定代表人赵德伟承担责任于法无据，一审法院不予支持。 关于已付租金数额。赵德伟与翃之业公司未能提供收款收据（0008917、0201088）原件，且普瑞物业公司不予认可，赵德伟与翃之业公司未能提供其他证据予以佐证，故本院对两张收款收据不予认定。赵德伟与翃之业公司提供的收条，因未能提供证据证明董维思系普瑞物业公司员工，无法证明该款项系向普瑞物业公司交纳的租金，且该收条载明的租金期（2014.9.30-2015.3.29）及出具时间（2014年9月17日）与普瑞物业公司出具的收款收据一致，无法证明系两笔款项，故对董维思出具的收条不予认定。普瑞物业公司提供了2014年9月17日的收款收据，双方均无异议，一审法院对赵德伟与翃之业公司交纳18,000元予以认定。 关于租金标准。普瑞物业公司主张3-9、3-10两室租金每半年18,000元。赵德伟与翃之业公司主张5间房屋每年租金9万元。按普瑞物业公司的主张计算，租金应为租金13.4元/平方米/月，按赵德伟与翃之业公司的主张计算，除已经占有的3-9、3-10、3-11外，面积最大的两间房屋为3-7（139.57平方米）、3-8（272.30平方米），故赵德伟与翃之业公司主张的租金最低标准应为11元/平方米/月[90,000元÷12个月÷（139.57平方米+272.30平方米+107.66平方米+116.15平方米+43.76平方米）]。因收款收据未载明租赁面积，普瑞物业公司与赵德伟、翃之业公司亦均未能提供充分有效的证据证明各自的主张，现双方未能达成一致意见，应视为双方对租金约定不明，一审法院酌定租金为12元/平方米/月。 关于租金起算时间。双方对2014年9月30日交付3-9、3-10没有争议，故该两套房屋（107.66平方米+116.15平方米=223.81平方米）租金应从2014年9月30日起算。关于3-11（43.76平方米），普瑞物业公司主张系诉讼期间赵德伟与翃之业公司擅自占用，但未提供证据证明，故对该主张不予支持。普瑞物业公司诉请赵德伟与翃之业公司从2015年3月29日起计算租金，赵德伟与翃之业公司自认普瑞物业公司于2015年1月交付3-11，故对普瑞物业公司该诉请予以支持。 关于赵德伟与翃之业公司主张的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。赵德伟与翃之业公司未能提供证据证明其装修系经过普瑞物业公司同意，现主张赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、解除沈阳普瑞物业有限公司与沈阳翃之业投资管理有限公司之间关于沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-9、3-10、3-11房屋的租赁合同；二、沈阳翃之业投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起30日内将沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-9、3-10、3-11房屋返还给沈阳普瑞物业有限公司；三、沈阳翃之业投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起30日内支付沈阳普瑞物业有限公司沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-9、3-10共计223.81平方米的租金：从2014年9月30日起按12元/平方米/月计算至实际腾退之日止（应扣除已付的18,000元）；四、沈阳翃之业投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起30日内支付沈阳普瑞物业有限公司沈阳市于洪区黄河北大街120号阳光维也纳A座3楼3-11房屋43.76平方米的租金：从2015年3月29日起按12元/平方米/月计算至实际腾退之日止。案件受理费1,246.2元，由沈阳翃之业投资管理有限公司承担。 赵德伟不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令普瑞物业公司承担本案诉讼费。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，普瑞物业公司出具的收款收据载明给付租金的付款单位为翃之业公司，因此，案涉房屋的承租方应为翃之业公司。但鉴于双方并未签订正式的书面合同，且双方对租赁期限亦约定不明，故普瑞物业公司与翃之业公司之间形成了不定期的房屋租赁关系。现翃之业公司欠付租金，普瑞物业公司有权要求解除合同及给付租金。故一审法院判决并无不当，予以维持。 关于赵德伟提出的一审法院认定事实不清，适用法律不当的上诉主张，公司是指依照《中华人民共和国公司法》在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，法人可以作为民事诉讼的当事人，由其法定代表人以法人名义进行诉讼。结合本案，如翃之业公司对一审裁判结果不服，应当以翃之业公司的名义提起上诉，而不应由翃之业公司法定代表人赵德伟以其个人名义提起上诉，故赵德伟以其个人名义提起上诉的诉讼主体不适格，对其上诉主张不予支持。 综上所述，赵德伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本院二审判决：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,246.2元，由赵德伟负担。 本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。 再审另查明，翃之业公司于2018年1月12日变更法定代表人为杨海春。 本院再审认为，关于本案应否对赵德伟的再审请求进行审理问题，原审法院认定翃之业公司与普瑞公司之间存在房屋租赁关系并判决翃之业公司向普瑞公司履行交付房屋及支付房屋租金的义务，而赵德伟并非是本案中的义务人，如翃之业公司对原审法院判决不服，可以依据法律规定向法院申请再审，而翃之业公司并未申请再审，应视为其对原审法院判决的认可，在本案中，赵德伟以其个人名义申请再审，因原审判决中并无赵德伟应当履行的义务，故对其再审请求应不予审理。 但是依据辽宁省高级人民法院（2018）辽民申1665号民事裁定“指令辽宁省沈阳市中级人民法院再审本案”，本案已经进入再审程序，现对再审申请人赵德伟的再审请求分析如下： 一、关于赵德伟提出的原审法院对翃之业公司与普瑞物业公司的租金标准计算错误的问题，本院认为，翃之业公司与普瑞物业公司未签订书面房屋租赁合同，对租金标准也未明确约定，但是依据0008917号收款收据，其中载明“租三楼半年房租，租金18000元”，事实上翃之业公司实际使用了3-9、3-10、3-11三间房屋，面积为267.57平方米，按照此标准计算应为11.2元/平方米/月。即使按照赵德伟在原审中的自认，按照五间房屋半年90000元计算的租金为11元/平方米/月，上述两种计算方法结论基本一致，而普瑞物业公司主张租金标准为13.4元/平方米/月，原审法院酌定12元/平方米/月并无不当，赵德伟的该项请求不予支持。 二、关于赵德伟提出的翃之业公司实际支付租金的数额问题，在本院再审期间赵德伟提出编号为0201088号及0008917号两张收款收据中的款项原审法院未予计算，应重新认定，对此，本院认为，关于0008917号收款收据载明的18000元原审法院已经认定为翃之业公司支付的租金，而另一张0201088号收款收据，在再审审理中，赵德伟、翃之业公司及普瑞公司均认可该份收款收据中载明的18000元与本案中租赁的三间房屋无关，而且在该份收款收据中也载明了“备注：原物业库房”，因此虽然赵德伟提交了0201088号收款收据作为新证据，因与本案所租赁的房屋无关，故原审法院认定翃之业公司已支付房屋租金18000元（0008917号收款收据）正确，对赵德伟该项再审请求不予支持。 综上，本案即使对赵德伟在再审中提出的请求进行实体审理，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持本院（2017）辽01民终6457号民事判决。 一审案件受理费1,246.2元，由沈阳翃之业投资管理有限公司承担，二审案件受理费1,246.2元，由赵德伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 波 审判员 韩 鹏 审判员 安一凌 二〇一九年二月二十五日 法官助理石兴 书记员韩丹 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第四百零七条第一款：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。