河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0781民初2149号原告（反诉被告）：刘忠凤，女，1974年4月15日出生，汉族，住卫辉市。委托诉讼代理人：冯东方，河南恒辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：新乡市豫商置业有限责任公司，住所地：卫辉市健康路新通市场内。法定代表人：姬亚忠，任董事长。委托诉讼代理人：赵明，上海淳华律师事务所律师。本院受理的原告刘忠凤与被告新乡市豫商置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠凤及委托诉讼代理人冯东方及被告新乡市豫商置业有限责任公司的委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同关系。2、被告退还原告已支付的购房款704060元，并赔偿因延期交付商品房给原告造成的损失（按逾期交付房屋期间评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失，并按标准支付至实际交房之日止）。事实与理由：2015年2月8日，原告向被告交付了704060元购房款，购买了被告开发的“豫商时代广场”5#楼1层1029、1030号商业商品房屋，被告承诺可以立即交付合格房屋。根据《建筑法》、《商品房销售管理办法》等法律规定，商品房交付应当具备的法定条件为：1、商品房经竣工验收合格；2、依法取得商品房竣工验收合格的文件、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但因被告所建房屋超容积率建设、无施工许可证、无商品房预售许可证等原因，造成房屋至今无法交付，给原告造成了巨大经济损失。被告辩称，2014年11月13日，原告决定购买被告开发的豫商时代广场小区5#1029和1030号商业用房，建筑面积99.73平方米，双方约定：该房屋单价为每平方米2.2万元，总房价219.4060万元，首付100.4060万元，剩余房款119万元于2015年5月30日全部付清，房款付清后被告向原告交付房屋。如原告逾期支付房款，从逾期之日起，按逾期额的日千分之三向被告支付违约金。至2015年2月8日，原告才向被告支付房款70.4060万元，剩余房款均以经济困难为由拒不支付。原告所谓的被告的原因导致房屋无法交付并造成其经济损失的诉请是歪曲事实，请依法驳回。被告向本院提出反诉请求：判决反诉被告向反诉原告支付剩余房款149万元，判决反诉被告从逾期支付房款之日起，按日千分之三向反诉原告偿付逾期付款违约金，其中以30万元为基数，从2015年2月17日起至付清该30万元逾期房款之日止；以119万元为基数，从2015年5月31日起至付清该119万元逾期房款之日止。事实与理由：2014年11月13日，反诉被告决定购买反诉原告开发的豫商时代广场小区5#1029、1030号商业用房，该房屋建筑面积99.73平方米，双方约定：该房屋单价为每平米2.2万元，总房价为219.4060万元，首付100.4060万元，剩余房款119万元于2015年5月30日全部付清，反诉被告如逾期付款，从逾期之日起，按逾期额的日千分之三向反诉原告支付违约金。至2015年2月8日，反诉被告才向反诉原告支付房款70.4060万元，剩余房款均以经济困难为由拒不支付。原告对被告的反诉辩称，反诉原告出售给反诉被告的商品房系违法建筑，并且证件不全，无法办理房产证，无法合法交付房屋。反诉原告未将相关房屋拆除，造成反诉被告所购房屋无法正常出租，不具备商业用途。反诉原告主张的违约金过高，反诉被告并未给反诉原告造成经济损失，不应支付违约金。双方并未签订正式的房屋买卖合同，而是口头约定的房屋预售合同，反诉原告拒绝与反诉被告签订正式的商品房买卖合同，反诉被告有权要求解除合同并赔偿损失。反诉原告的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所购房产是否符合规划、是否能够办理房产证。对该事实被告向本院提供了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证各1份，原告申请本院调取了卫辉市住房和城乡规划建设局出具的证明1份，上述证据均是国家机关依职权制作的公文书证，合法有效，可以证明原告所购房房产符合规划。原告申请本院调取的卫辉市不动产登记信息查询证明和卫辉市房地产管理局出具的证明亦是国家机关依职权出具，具有证明效力，但该两份证据只能证明卫辉市不动产信息系统没有豫商时代广场5号楼不动产登记信息，而不能证明该房产无法办理房产证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月21日被告以出让方式取得卫辉市健康路东段南侧605号国有土地使用权，面积12008.20㎡，用于建设豫商时代广场项目，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，于2013年4月25日取得商品房预（销）售许可证。其中5#楼于2014年12月竣工验收合格。2014年底至2015年2月8日，原告向被告陆续支付购房款70.4060万元，约定购买被告开发的豫商时代广场5号楼1层1029、1030号商业商品房屋，建筑面积99.73平方米，单价每平方米2.2万元，总价款219.4060万元。剩余房款149万元于2015年5月30日前付清（2015年2月8日至2015年2月16日付30万元，2015年2月16日至2015年5月30日付119万元）。如原告逾期支付房款，每日按逾期额的3‰作为违约金。后原告未按约定的期限支付剩余房款149万元，被告未向原告交付房屋。本院认为，原、被告达成买卖商品房合意，确定了商品房的位置、面积、价款和付款时间等内容，该事实有被告出具的购房款收据和原告出具的延期付款申请及双方陈述为据，双方虽未签订商品房买卖合同，但双方达成的协议内容具备了商品房买卖合同的主要内容并已支付部分购房款，应认定双方房屋买卖合同成立。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应全面履行合同。原告主张其于2015年2月8日向被告交付70.4060万元购房款时被告向其承诺立即交付房屋，但没有相应证据佐证，本院不予采信。因双方没有明确约定交房时间，且原告尚未交付剩余房款149万元，故原告主张被告逾期交房，证据不足，本院不予认定。原告主张其所购房屋西比干大道东存在一处楼房在沙盘宣传中未标示，原告所购房屋位于该楼房后面，失去所宣传的商业价值，构成虚假宣传，但原告购买房屋时其所购房屋已建成，原告明知该楼房存在，故其主张被告虚假宣传不成立。原告主张被告向其承诺该楼房近期拆除，没有相应证据佐证，本院不予采信。原告主张其所购楼房超容积率建设、系违法建筑、不能办理房产证等证据不足，本院不予采信，原告要求解除合同，没有法律依据，本院不予支持。原告未按约定的期限向被告支付购房款，构成违约，被告反诉要求原告支付剩余购房款149万元，有原告出具的延期申请为据，证据充分，本院予以支持。被告反诉要求原告按照日3‰支付违约金，该违约金标准过高，应以超过造成损失的30%为标准适当减少，被告的损失参照中国人民银行同期贷款利息确定，故违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。按照双方约定的支付数额和期限，原告应自2015年2月17日起以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被告支付违约金至该款项付清之日止；自2015年5月31日起以119万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被告支付违约金至该款项付清之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘忠凤于判决生效后十日内支付被告新乡市豫商置业有限责任公司购房款149万元，并自2015年2月17日起以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止；自2015年5月31日起以119万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止。二、驳回原告刘忠凤的诉讼请求。三、驳回被告新乡市豫商置业有限责任公司的其它反诉请求。本诉案件受理费10941元，减半收取计5470.5元，保全费4020元，共9490.5元由本诉原告刘忠凤负担。反诉案件受理费18210元，减半收取计9105元，由反诉被告刘忠凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  闫文静审 判 员  李振海人民陪审员  郭清淮二〇一九年二月二十一日书 记 员  申汇佳