江苏省苏州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏05民终10624号 上诉人（原审原告）：贾白男（曾用名：贾振国），男，1946年1月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程琳，江苏名仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区漕湖大道51号。 法定代表人：金洪涛。 委托诉讼代理人：夏健，公司员工。 被上诉人（原审被告）：苏州卓高地产营销有限公司,住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号。 法定代表人：王晓叶。 被上诉人（原审被告）：苏州市博尼威服饰有限公司,住所地江苏省相城区阳澄湖镇岸山村。 法定代表人：沈进明，总经理。 被上诉人（原审被告）：苏州融绿市政建设工程有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号悦豪大厦1702-1。 法定代表人：沈进明，总经理。 被上诉人（原审被告）：沈进明，男，1978年1月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 被上诉人（原审被告）：陆凤莲,女,1980年12月31日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。 原审第三人：李成,男,1969年7月16日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。 原审第三人：李仙英,女,1975年9月20日出生,汉族，住江苏省苏州市相城区。 原审第三人：孙宇，女，1988年2月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：孙根元，男，1960年1月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。系孙宇的父亲。 上诉人贾白男因与被上诉人苏州市相城区永泰农村小额贷款有限公司（以下简称永泰小贷公司）等及原审第三人李成、李仙英、孙宇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出（2018）苏0507民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贾白男上诉请求：撤销一审判决并依法改判。一、二审诉讼费由永泰小贷公司等被上诉人承担。事实理由：1、一审法院认定贾白男对案涉房地产享有的权利不足以对抗执行有误。（1）案涉房产在2004年即由徐益生使用，2008年即由贾白男购买。而永泰小贷公司抵押权设立于2014年，永泰小贷公司设立抵押权前未尽到调查核实工作，依据物权法第一百八十四条及担保法第三十七条，永泰小贷公司与李成、李仙英之间的抵押合同无效。（2）一审认定案涉房地产未办理过户系因贾白男自身原因导致有所不当。实际上，未办理过户系因李成不愿支付产权分割费用导致。2、一审法院执行中未在房产拍卖进行调查，未确认居住人为所有权人还是承租人。 贾白男向一审法院提起诉讼，请求判令：1、立即排除对以下执行标的的强制执行：位于苏州市相城区房地产第一幢东侧两间（即太平镇富民路5号东面两间）；2、依法确认上述第一项中所涉房地产为贾白男所有；3、本案诉讼费用由永泰小贷公司等承担。 一审法院查明事实：涉案房地产坐落于苏州市相城区，房屋产权证号为苏房权证相城字第××号，包括两幢建筑物，建筑面积分别为773.24平方米（第一幢，包含贾白男所主张的房屋）和359.7平方米（第二幢），均为三层混合结构的一般住宅，登记所有权人为李成、李仙英。该房屋的土地为国有划拨土地，登记土地使用权人为李成。该房地产从2006年起做过多次抵押登记，之前的均已注销。最后一次抵押登记设立于2014年5月27日，以永泰小贷公司为抵押权人，抵押金额为400万元。永泰小贷公司与李成、李仙英、苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲金融借款合同纠纷仲裁一案，在仲裁过程中，苏州市中级人民法院根据永泰小贷公司的申请于2015年4月2日查封了上述房地产。其后，该案由苏州仲裁委员会于2015年10月作出（2015）苏仲裁字第125号裁决书，裁决苏州市博尼威服饰有限公司偿还永泰小贷公司借款本金400万元并支付逾期利息，永泰小贷公司对于李成、李仙英位于相城区太平镇民墅路房屋享有优先受偿权。因李成、李仙英、苏州卓高地产营销有限公司、苏州市博尼威服饰有限公司、苏州融绿市政建设工程有限公司、沈进明、陆凤莲等未自动履行上述仲裁裁决，该案由一审法院强制执行，执行案号为（2016）苏0507执第1109号。 执行过程中，一审法院对涉案房地产张贴了封条和执行公告，并委托江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司对李成、李仙英名下的上述房地产及其内部装修进行了查勘和评估，一审法院执行人员和评估机构也进入现贾白男所主张的靠东侧房屋内进行查勘、核实，并拍照备查。评估机构于2016年9月14日作出评估报告，其中第一幢773.24平方米的市场价值为608.23万元，第二幢359.7平方米的市场价值为369.66万元，合计977.89万元。一审法院于2016年12月23日裁定依法拍卖上述房地产及其内部装修。经过两次流拍，一审法院于2017年7月11日裁定对上述房地产进行变卖，保留价为547.7万元，并张贴了变卖公告；后于7月18日在淘宝司法拍卖网上发布变卖公告，其中载明该房地产存在抵押、法院查封等，并注明目前由案外人居住，有钥匙。最终，孙宇于2017年8月19日以5477000元竞拍得该房地产，一审法院于2017年9月26日裁定上述房地产及其室内装修由买受人孙宇所有，所有权自裁定书送达之日起转移等。该房地产的拍卖款在扣除相关费用后，已经支付永泰小贷公司。 贾白男向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2017年12月28日作出（2017）苏0507执异62号执行裁定书，驳回了贾白男的异议请求。上述执行裁定书已于2017年12月29日送达贾白男。贾白男对该裁定不服，于2018年1月11日诉至一审法院。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。一审法院作出的（2017）苏0507执异62号执行裁定书于2017年12月29日送达贾白男，贾白男于2018年1月11日提起本案诉讼，符合法律规定，故对永泰小贷公司辩称贾白男已丧失本案起诉权的辩解不予采信。本案中，根据贾白男举证的《协议书》、收条、水电费凭据等证据，结合一审法院在执行评估时的查勘情况，按照民事诉讼证据适用高度盖然性的证明标准，可以认定涉案房产第一幢（773.24平方米）中的东面上下两间的房屋产权及土地使用权早已由徐益生享有，只是因故未办理产权的分割登记手续；其后，徐益生将上述两间房屋转让给贾白男，贾白男实际居住使用至今。因此，虽然徐益生、贾白男均未办理过权属登记手续，但可以认定贾白男系涉案房产第一幢（773.24平方米）中的东面上下两间房屋的权利人。本案的争议焦点为贾白男对上述房屋所享有的权利是否可以阻却法院的强制执行行为。一审法院认为，虽然前述已认定贾白男系诉争房屋的权利人，但由于其并未办理不动产转让登记手续，尚不足以就此认定贾白男为诉争房屋的物权法意义上的所有权人，其对该房屋的权利可认定为物权期待权，而该种权利在本质上仍属于债权的一种。虽然（2016）苏0507执第1109号案件中的直接执行标的为金钱债权，但由于永泰小贷公司系涉案房地产的法定抵押权人，且抵押权属于物权，其效力高于债权，故永泰小贷公司有权就该涉案房地产的价值优先受偿。因此贾白男既无法阻止永泰小贷公司在2014年5月27日就包括诉争房屋在内的整个房地产设立抵押权，也无法对抗永泰小贷公司申请对涉案房地产进行拍卖、变卖及对相关价款优先受偿。另外，贾白男在购买房屋时应该明知该房屋登记在他人名下，且该房屋下的土地性质为划拨，短时间内（甚至永远）无法办理产权分割手续，其在对该风险及后果应当知晓的情况下仍然坚持购买，也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的可以排除执行的法定情形。综上，一审法院对贾白男要求排除对苏州市相城区房地产第一幢东侧两间房屋的执行及确认其为该两间房屋所有权人的诉讼请求均不支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零四条的规定，判决：驳回贾白男的全部诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款规定“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”因此，案外人提起执行异议之诉的诉讼请求应当与执行依据无关，即案外人所指向的民事权利义务关系或者其诉讼请求所指向的标的物不得与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性。本案中，贾白男提起执行异议之诉要求确认实体权利并要求排除执行的标的为位于苏州市相城区房地产第一幢东侧两间（即太平镇富民路5号东面两间），苏州仲裁委员会作出（2015）苏仲裁字第125号裁决书明确永泰小贷公司对于案涉房产享有优先受偿权，贾白男提出的执行异议系针对作为执行依据的仲裁裁决所指向的标的提出的异议，其有关诉讼请求不属于执行异议之诉的受案范围，一审法院应当裁定驳回贾白男的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 撤销苏州市相城区人民法院作出的（2018）苏0507民初336号民事判决； 二、驳回贾白男的起诉。 一审案件受理费11800元，退还贾白男；贾白男预交的二审案件受理费11800元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  吴 岚 审 判 员  水天庆 审 判 员  丁 兵 二〇一九年二月二十六日 法官助理  刘 钰 书 记 员  钱 曦