湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初4427号 原告：邓金兰，女。 原告：舒永红，男。 原告：邹段保，男。 原告：肖丽华，女。 原告：唐敬凯，男。 原告共同委托诉讼代理人：谢扬驰，湖南湘达律师事务所律师。 被告：怀化市鹤城区凯乐迪量贩娱乐城。 执行事务合伙人：伍盛林。 委托诉讼代理人：杨绍书，湖南泰阳律师事务所律师。 被告：伍盛林，男。 委托诉讼代理人：伍治群（系伍盛林的父亲）。 被告：游祖国，男。 被告：陈烂，女。 被告：邓泽辉，男。 原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯与被告 怀化市鹤城区凯乐迪量贩娱乐城（以下简称凯乐迪娱乐城）、伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人谢扬驰，原告邹段保，被告凯乐迪娱乐城的委托诉讼代理人杨绍书，被告游祖国，被告伍盛林的委托诉讼代理人伍治群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯共同向本院提出诉讼请求：1．判令被告凯乐迪娱乐城支付原告房屋租金100万元；2．判令被告凯乐迪娱乐城腾退场地并承担原告因其继续占用房屋而遭受的经济损失（2018年3月16日起至实际腾退时止）；3．判令被告伍盛林对被告凯乐迪娱乐城上述债务的50.32%承担连带清偿责任，被告陈烂对被告凯乐迪娱乐城上述债务的12.94%承担连带清偿责任，被告游祖国对被告凯乐迪娱乐城上述债务的12.78%承担连带清偿责任，被告邓泽辉对被告凯乐迪娱乐城上述债务的7.99%承担连带清偿责任；4．判令本案的诉讼费用由五被告承担。事实与理由：2007年10月20日，五原告向案外人怀化市宝赢房地产开发有限公司（以下简称宝赢公司）购买了位于怀化市鹤城区人民南路180号29栋401房产（原告按份共有），双方签订了买卖合同，并于2013年1月9日办理了房屋产权过户登记手续。2008年1月8日，五原告共同委托宝赢公司对外招商，并授权其签订租赁合同和收取租金。宝赢公司与被告凯乐迪娱乐城的受委托人伍治群于2008年3月16日签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：被告凯乐迪娱乐城租赁原告位于怀化市鹤城区人民南路180号29栋401房产（四楼整层，面积共计1909.13㎡）开办KTV娱乐城，租期十年，前三年的租金为20元/月/㎡，第四、第五年为24元/月/㎡，第六、第七年为26元/月/㎡，最后三年租金另行协商，等等。合同签订后，被告凯乐迪娱乐城顺利进场装修，并于2008年8月8日正式对外营业。2009年7月1日，该房屋产权人邓金兰、舒永红、肖丽华、唐敬凯四人书面委托邹段保向被告凯乐迪娱乐城收取房租。2009年8月12日，宝赢公司将租赁房屋已转让五原告的事实书面函告被告凯乐迪娱乐城，并通知其将2009年6月28日以后的房租直接支付给房东代表邹段保；被告凯乐迪娱乐城获悉上述情况后，依约将2009年6月28日以后房租支付给原告邹段保。截止2013年9月底，被告凯乐迪娱乐城均按期足额支付租金，双方合作愉快。从2013年10月开始，被告凯乐迪娱乐城以修路和经营不善为由拖欠房租，并多次向房东申请缓交和减免房租。考虑到修路确实给被告经营带来一定影响，同时希望双方继续合作，新房东最终决定降价1万元/月，只按39,998元/月收取房租，并同意今后不再逐递增房租；但被告凯乐迪娱乐城没有履行上述约定，截至租赁合同到期日（2018年3月15日），已经累计拖欠房租1,474,588元。被告凯乐迪娱乐城拖欠房租以来，房东多次善意催告其履行约定，也希望其折价变卖其现有设备用于清偿债务，尽快腾退场地。2018年6月15日，原告再次书面函告被告凯乐迪娱乐城，希望其积极偿还欠款，并愿意将现有债权打折处理，且不再追究其违约责任，但被告凯乐迪娱乐城既不愿意协商，也不腾退场地，致使原告至今都没有收到房租，也无法向其他客户出租该房屋。被告凯乐迪娱乐城的上述行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告凯乐迪娱乐城须积极支付原告租金，赔偿原告占用场地的损失，并依约支付60万元的违约金。由于被告凯乐迪娱乐城经营困难，经原告综合考虑，决定不再追求其违约责任，只要求其支付房租100万元。由于被告凯乐迪娱乐城系合伙企业，被告伍盛林、陈烂、游祖国、邓泽辉和原告邹段保系其合伙份额持有人，鉴于邹段保系本案原告，故请求法院判令被告伍盛林、陈烂、游祖国、邓泽辉按照其持有的合伙份额对被告凯乐迪娱乐城的债务承担连带清偿责任。请求支持原告的诉讼请求。 凯乐迪娱乐城辩称：2008年3月16日，宝赢公司（甲方）与伍治群（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了租赁房屋的基本情况、房屋权属状况、房屋用途、房屋交付、租赁期限、租金、房屋租赁保证金、转租、所有权变动、合同的解除、违约责任等，该合同第二条约定的“房屋权属状况”为“甲方对该房屋享有所有权”，该合同第十二条约定“租赁期内该房屋所有权发生变动，甲方负责其合同各条款的权益及义务的延续性，否则乙方产生的一切损失由甲方负责”。上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告凯乐迪娱乐城作为承租方依约履行了合同义务，向宝赢公司支付了履约保证金5万元，按时交纳了房租费、水电费、物管费等，直至2015年2月9日。被告凯乐迪娱乐城从来没有收到宝赢公司委托他人收取房租的书面文件，亦没有“将2009年6月28日以后的屋租直接缴纳给了房东代表邹段保”的事实，原告所述的相关事实与理由纯属捏造。原告与上述《房屋租赁合同》没有任何关联，其将被告凯乐迪娱乐城提起诉讼，不具备原告的主体资格。2015年3月10日，被告凯乐迪娱乐城向案外人宝赢公司送达了《退租告知函》，宝赢公司没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，即没有异议，被告凯乐迪娱乐城与宝赢公司之间的《房屋租赁合同》已经依法解除。如需结算和清理，依法应当由宝赢公司主张权利，与原告没有任何关联。 综上所述，原告与本案所涉及《房屋租赁合同》没有直接利害关系，原告主体不适格，原告的诉讼请求也没有事实与法律依据；故请求驳回原告的起诉。伍盛林辩称：被告伍盛林同意被告凯乐迪娱乐城的答辩意见；邹段保也是被告凯乐迪娱乐城的第二大股东，他不应该是原告，而是被告。 游祖国辩称：被告游祖国系凯乐迪娱乐城的合伙人，欠钱就该还钱；双方已经协商过很多次了，被告游祖国对原告的起诉状无异议。 陈烂、邓泽辉均未作答辩。围绕原告的诉讼请求，当事人进行了举证、质证（证据清单及质证内容见本判决书的附件），对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院对有异议的证据评析认定如下：1．原告提交的原告身份信息是否可以证明原告系本案适格的诉讼主体，应该结合其他证据进行评判（后文祥述）；2．原告提交的被告的工商注册资料及身份信息、《房屋租赁合同》、申请缓交房租函均足以证明原告主张证明的事实，故予以确认；3．原告提交购房合同、房屋产权证足以证明宝赢公司已将本案争议房产转让给五原告，但双方办理房屋所有权变更登记是多年后的2013年1月9日，变更登记后原告才成为该房产的实际权属人；4．原告提交的授权委托书足以证明邹段保收取租金获得了原告其他权属人的授权，但邹段保是否有权收取房租不属于需要证明的案件事实；5．原告提交的工作联系函，由于该工作联系函没有被告的签名或者盖章，被告又否认收到该联系函，该证据不能证明被告已收到该工作联系函，故不予确认；6．原告提交邹段保银行流水两份共72张，该证据虽然可以证明被告凯乐迪娱乐城将租金转入了邹段保的银行账户，但由于开具租金收据的是宝赢公司，故被告凯乐迪娱乐城是向宝赢公司履行支付租金义务；7．原告提交的催告函，由于该催告函没有被告凯乐迪娱乐城盖章或者确认，该证据不能证明已被送达被告，故不予确认；8．原告提交的欠款对账单，由于该对账单系原告单方制作，没有被告的确认，故不予确认；9．原告提交的委托函，足以证明原告成为房屋合法买受人后，委托开发商对外招租，故予以确认；10．被告提交的退租告知函，由于该退租告知函有宝赢公司的工作人员邹小林签名，故足以证明被告凯乐迪娱乐城于2015年3月10日通知宝赢公司解除《房屋租赁合同》，并已送达该公司，但该证据不能证明宝赢公司对该告知函的内容无异议；11．被告提交收据113张，可以证明截止2015年2月9日，宝赢公司收取被告凯乐迪娱乐城的房租费、水电费、物管费，但不能证明原告与《房屋租赁合同》没有直接利害关系。 被告凯乐迪娱乐城辩称签订《房屋租赁合同》时向宝赢公司支付了履约保证金5万元，因被告凯乐迪娱乐城未提供证据证明，故本院不予采信。 根据确认的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2007年10月20日，原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯（买受人）共同与宝赢公司（出卖人）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：买受人购买出卖人位于怀化市鹤城区人民南路180号四楼401号房产（期房）；交房时间为2008年1月1日前，等等。2008年1月8日，原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯共同委托宝赢公司对外招商、签订租赁合同及代为收取租金。2008年初，被告伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉及原告邹段保合伙筹备开办凯乐迪娱乐城，拟承租上述房产用于经营，于是伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉、邹段保委托伍治群（系被告伍盛林的父亲，乙方）与宝赢公司（甲方）于2008年3月16日签订了一份《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：乙方租赁甲方位于怀化市鹤城区人民南路180号四楼整层，面积以房产局测量的为准，用于开办KTV娱乐城；租期十年，前三年的租金为20元/月/㎡，第四、第五年租金为24元/月/㎡，第六、第七年租金为26元/月/㎡，最后三年租金另行协商；租金支付时间为乙方进场十日内付四个月租金，以后提前一个月预交四个月租金；租赁期间房屋所有权如果发生变动，甲方负责合同各条款的延续性，等等。合同签订后，宝赢公司将上述房产交付凯乐迪娱乐城使用，凯乐迪娱乐城顺利进场装修，并于2008年8月8日正式对外营业。2009年8月5日，凯乐迪娱乐城经工商登记正式成立，凯乐迪娱乐城系普通合伙企业，合伙人为伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉、邹段保。 2009年7月1日，邓金兰、舒永红、肖丽华、唐敬凯四人委托邹段保向被告凯乐迪娱乐城收取房租。凯乐迪娱乐城将2009年6月28日前的租金支付给了宝赢公司；2009年6月28日后的租金，由宝赢公司向凯乐迪娱乐城开具收据，凯乐迪娱乐城将租金转入邹段保的银行账户。2013年1月9日，邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯所购宝赢公司上述房产被转户登记在购买者名下（房屋所有权证载明的建筑面积为1,909.13㎡）。从2013年10月开始，由于凯乐迪娱乐城附近修路影响经营，房租开始拖欠；考虑到修路确实给被告经营带来一定影响，邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯同意从2013年10月开始降价1万元/月，并同意今后不再递增房租。截止2015年2月9日，被告凯乐迪娱乐城尚欠租金79,994元，2015年2月9日之后的租金至今拖欠。凯乐迪娱乐城于2015年3月10日给宝赢公司送达一份《退租告知函》，以凯乐迪ktv已关门歇业等为由，提出解除上述《房屋租赁合同》，但双方并未就解除合同等相关事宜达成协议，且凯乐迪娱乐城至今未将安装在上述所租赁房屋内设备及财物拆除和搬走、腾空房屋，也未将租赁房屋返还给宝赢公司或该房屋的所有权人。当事人就拖欠租金问题多次协商不成，故诉至本院。 本院认为：伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉、邹段保委托伍治群与宝赢公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。由于上述《房屋租赁合同》系凯乐迪娱乐城在筹备过程中，由该娱乐城的合伙人伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉、邹段保委托伍治群与宝赢公司签订，而且凯乐迪娱乐城成立后，该合同实际由凯乐迪娱乐城履行；因此，上述《房屋租赁合同》对凯乐迪娱乐城具有约束力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。租赁房屋的所有权变更为买受人所有后，买受人概括承受了原出租人的权利义务，买受人成为新的原租赁合同当事人。上述《房屋租赁合同》中的租赁房屋的所有权进行变更登记前，该《房屋租赁合同》对宝赢公司具有约束力；租赁房屋所有权变更登记后，邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯成为租赁房屋的所有权人，并成为该《房屋租赁合同》新的出租人，邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯共同享有和承担该《房屋租赁合同》约定的出租人的权利义务。原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯与本案具有直接利害关系，有权依据上述《房屋租赁合同》要求凯乐迪娱乐城支付2013年1月9日之后的房屋租金。凯乐迪娱乐城拒绝支付房屋租金构成违约，应当承担支付租金等相应违约责任。 凯乐迪娱乐城尚欠截止2015年2月9日房屋租金为79,994元，2015年2月9日之后的租金应当按照约定（租赁房屋面积为1,909.13㎡，价格为26元/月/㎡，再扣除减价的1万元/月）计算，2015年2月9日至租赁合同到期日（2018年3月15日）的房屋租金约为1,474,510元；拖欠的租金合计为1,554,504元（截止2018年3月15日）。邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯诉请凯乐迪娱乐城支付租金100万元，属于在合法范围内处分自己的民事权利，合法有效，本院予以支持。 由于本案涉及《房屋租赁合同》所约定的租赁期限现已届满，凯乐迪娱乐城应当将其安装在所租赁房屋内的设备及放置在该房屋内的财物拆除和搬走；故本院对原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯要求被告凯乐迪娱乐城腾退所租赁房屋的诉求予以支持。 凯乐迪娱乐城系普通合伙企业，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”规定，其合伙人伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉、邹段保均应当对该合伙企业的债务承担连带偿还责任；故原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯诉请凯乐迪娱乐城的合伙人伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉按照其在凯乐迪娱乐城的份额对该娱乐城的上述100万元租金债务承担连带偿还责任，其理由成立，本院予以支持。 关于邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯诉请凯乐迪娱乐城承担其因继续占用房屋而遭受的经济损失问题。本院认为，因邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯并未明确其因凯乐迪娱乐城继续占用房屋而遭受经济损失的具体数额，属于诉讼请求不明确，而且邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯也未举证证明其遭受了什么经济损失及经济损失的金额；故本院对该项诉讼请求不予支持。 虽然凯乐迪娱乐城向宝赢公司提出解除上述《房屋租赁合同》，但由于双方并没有达成解除合同的合意，而且凯乐迪娱乐城也不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，另外凯乐迪娱乐城至今未将上述租赁房屋内的设备及财物拆除和搬走、腾空房屋，也未将租赁房屋返还给宝赢公司或该房屋的所有权人，该租赁房屋仍然属于凯乐迪娱乐城占有；因此，凯乐迪娱乐城无权拒绝支付房屋租金。凯乐迪娱乐城、伍盛林的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告怀化市鹤城区凯乐迪量贩娱乐城于本判决生效之日起十日内给付原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯房屋租金100万元； 二、被告怀化市鹤城区凯乐迪量贩娱乐城于本判决生效之日起二十日内将位于怀化市鹤城区人民南路180号四楼401号1,909.13平方米房屋腾空并返还给原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯； 三、被告伍盛林对上述第一项债务的50.32%承担连带清偿责任，被告陈烂对上述第一项债务的12.94%承担连带清偿责任，被告游祖国对上述第一项债务的12.78%承担连带清偿责任，被告邓泽辉对上述第一项债务的7.99%承担连带清偿责任； 四、驳回原告邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由邓金兰、舒永红、邹段保、肖丽华、唐敬凯共同负担3,800元，由怀化市鹤城区凯乐迪量贩娱乐城、伍盛林、游祖国、陈烂、邓泽辉共同负担1万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  向和平 人民陪审员  黄永亮 人民陪审员  谢 峰 二〇一九年二月二十日 代理书记员  张 茜 附件 当事人庭审中举证、质证的证据清单 原告共同举证的证据及被告质证内容如下： 1．原告身份信息，以证明原告主体适格；被告对该证据的真实性合法性无异议，但认为与本案没有关联性，原告不是本案适格的主体。 2．被告的工商注册资料及身份信息，以证明被告凯乐迪娱乐城系合伙企业，主体适格，其他被告系该企业的合伙份额持有人。被告对该证据的真实性合法性无异议，对关联性有异议。 3．房屋租赁合同一份，以证明被告凯乐迪娱乐城和宝赢公司于2008年3月16日起建立了房屋租赁关系，并约定了租金和违约金。被告对该证据的真实性合法性无异议，但认为与原告没有关联性，原告不是合同当事人。 4．申请缓交房租函一份，以证明被告凯乐迪娱乐城与宝赢公司于2008年3月16日起建立了房屋租赁关系，并且被告拖欠了房租。被告对该证据的真实性合法性无异议，但认为该申请是针对合同的相对方。 5．购房合同（已核对原件）一份，以证明宝赢公司已将本案争议房产转让给五原告，原告已经是该房产的实际权属人。被告对该证据的真实性合法性有异议，认为该份合同有自买自卖的情况，其中出卖人和买受人都是同一人，在2008年3月16日签订房屋租赁合同的时候并没有看到该合同，宝赢公司也没有告知过，和本案没有关联性。 6．房屋产权证一份，以证明原告依法办理了物权变更登记手续，成为了该房的实际所有人。被告认为对证据6登记时间是2013年1月9日，对于原告提起的诉讼是没有关联的； 7．授权委托书一份，以证明邹段保获得了原告和其他权属人的授权，有权收取房租。被告认为，该授权委托书被告没有收到，而且也不是宝赢公司的授权，且该份证据原件是原告保有，其中也没有被告收到的签字，对该证据三性均有异议。 8．工作联系函一份，以证明宝赢公司已将该房产转让的事实转告给了被告凯乐迪娱乐城，将该房的收益权转让给了各原告，并表达了将2009年6月28日后的房租交予邹段保收取的意思。被告该证据的三性均有异议，被告没有收到该函，也没有被告收到的签字，该证据在形式上不合法，没有法定代表人或者委托代理人的签字，时间也自相矛盾，实际上该工作函没有实际执行。 9．邹段保银行流水两份共72张，以证明被告凯乐迪娱乐城的出纳是伍盛林的妻子、向原告履行了交房租的义务，每个月都会打39998元转至邹段保的账户。被告对该证据真实性不否认，但对关联性不予认可，被告支付租金至邹段保的账户是受宝赢公司的指定，也是宝赢公司为了逃税才要求打到私人账户上去的，并不能证明邹段保收取房屋租金。 10.2016年6月13日回函一份，以证明原告履行了催缴义务，同时证明被告已经严重违约。被告对该证据的三性均有异议，认为该证据的形式不合法，被告也没有收到回函，因为签字人是四楼房东，不是合同当事人。 11.2018年6月15日催告函一份，以进一步证明原告履行了催告义务，同时证明了被告严重违约，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。被告对该证据的三性均不认可，该催告函系原告制作，没有被告签字，被告未收到，该形式不合法，不应当是房东代表人签字。 12．欠款对账单一份，以证明所拖欠房租的时间及金额，按照约定的算法截止至2019年1月15日止被告已拖欠房租1874568元。被告认为该对账单系原告自行制作，三性均不认可，没有得到合同当事人的确认。 13．委托函一份，以证明原告成为房屋合法的买受人后，委托开发商对外招租，所以原告是完全具备主体资格的。被告认为该证据系原告内部函，被告没有收到该份授权委托书，从该份证据来看，原告和本案租赁没有任何关系，和本案没有关联性。 被告举证的证据及原告质证内容如下： 1．被告凯乐迪娱乐城的营业执照一份，以证明被告凯乐迪娱乐城的工商登记信息情况。原告对该证据无异议。 2．退租告知函一份，以证明被告凯乐迪娱乐城于2015年3月10日通知宝赢公司解除《房屋租赁合同》，并已送达该公司，该公司没有异议。原告认为没有收到该告知函，签收告知函的邹小林和本案没有关联，邹小林签收时已不是该公司的法定代表人，告知函没有法定代表人的签字，系无效送达，该租赁合同不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，就算邹小林是有效签字，也只能代表收到了，但不能代表认可其内容。 3．收据113张，以证明截止2015年2月9日，宝赢公司收取被告凯乐迪娱乐城的房租费、水电费、物管费，原告与《房屋租赁合同》没有直接的利害关系。原告认为该证据刚好能够证明原告提供证据8的真实性，证明宝赢公司发函给凯乐迪让他将2009年6月28日以后的房租租金交至买受人邹段保，物管费、水电等其他费用还是交给宝赢公司，而票据恰好证明原告也按照约定履行了。 二〇一九年二月二十日