黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0111民初2362号原告：中国工商银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行，住所地哈尔滨市呼兰区北大街**。法定代表人：孙显成，男，职务行长。委托诉讼代理人：李永贵，黑龙江富利来律师事务所律师。被告：李树明，男，1986年7月23日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市呼兰区。被告：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司，，住所地哈尔滨市呼兰区萧乡明珠小区法定代表人：刘成，男，职务总经理。原告中国工商银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行（以下简称工商银行）与被告李树明、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。工商银行的委托诉讼代理人李永贵到庭参加诉讼，迅成房地产公司经本院传票传唤，李树明经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工商银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告李树明、迅成房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》。2.请求判令被告李树明立即给付原告借款本金310,178.28元，利息8,119.22元，本息合计318,297.50元（利息计算截止至2018年5月26日）。3.请求判令被告李树明按照《个人购房借款/担保合同》的约定给付自2018年5月27日起至本息全部清偿给付之日止的利息、罚息和复利。4.请求判令被告迅成房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.请求判令被告李树明抵押的房屋（坐落于呼兰区建设南路南侧南通心城东小区****）折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。6.本案的诉讼费、公告费等全部诉讼费用由以上被告承担。事实和理由：原告与被告李树明、迅成房地产公司于2014年11月26日签订了《个人购房借款/担保合同》，被告李树明为购买商品房向原告贷款330,000.00元，贷款期限为300个月（即300期），自2014年11月26日起至2039年11月26日止，该笔贷款采取按月等额本息的方式还款，每月的26日为还款日。该笔贷款由被告迅成房地产公司提供连带保证责任，同时由被告李树明以其购买的位于哈尔滨市呼兰区建设南路南侧南通心城东小区10#1-8-1号房产提供抵押担保。合同签订后，原告于2014年11月26日按照合同约定将贷款一次性划入被告迅成房地产公司账户内。该笔贷款发放后，最初被告李树明尚能按照约定及时偿还到期贷款本金及利息，从还款日起至2018年5月26日止，被告李树明拖欠到期贷款已累计25期，原告多次向李树明进行催收。根据双方签订的《个人购房借款担保合同》中约定，借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息的构成违约，原告有权解除贷款合同，同时要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求保证人履行保证义务，故诉至法院。李树明、迅成房地产公司均未出庭，亦未提交书面答辩意见。工商银行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《个人购房借款担保合同》、中国工商银行个人借款凭证一份、中国工商银行自营历史明细列表一份。李树明、迅成房地产公司均未向本院提交任何证据。本院认证意见为，工商银行提交的证据内容客观真实，与待证事实具有关联性，本院均予以采信并在卷佐证。经本院审理查明，工商银行陈述的事实与其提供的证据能够相互印证，本院均予以认定。另查明，2014年11月26日，工商银行与李树明、迅成房地产公司签订个人购房借款/担保合同一份。合同中约定：李树明贷款本金330,000.00元，贷款期限300个月（300期），贷款用途为购买呼兰区南通心城东小区10号楼1单元8层1号住宅一套。借款偿还方式为按月等额本息还款，借款时基准利率为年利率6.15%，上浮5%，即为6.4575%。合同第四条约定：借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。合同第九条约定：逾期罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同第十四条约定：发生下列情形构成借款人违约，即借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。借款人发生违约情形，贷款人有权解除本合同；贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第二十八条约定：保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人账户扣收相应款项用以清偿。迅成房地产公司在《个人购房借款/担保合同》中保证人处盖章，为李树明贷款提供阶段性连带责任保证。合同中约定：在未正式办理完毕抵押登记手续，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，迅成房地产公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同第三十条约定：贷款人宣布贷款提前到期的，无须经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任。工商银行于2014年11月26日向李树明发放贷款330,000.00元。李树明自2014年11月至2019年1月共计偿还借款本息94,923.67元，其中包含工商银行在迅成房地产公司保证金账户内扣款55,627.52元。截至2019年1月26日李树明尚欠工商银行借款本金303,703.55元、利息5,262.89元。本院认为：工商银行与李树明、迅成房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。工商银行依据合同约定发放了贷款，李树明未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应当承担逾期还款的违约责任。故工商银行要求解除与李树明签订的贷款合同并要求李树明给付剩余借款本金及逾期利息、罚息和复利，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但由于工商银行起诉后，工商银行在保证人账户扣款予以清偿李树明部分借款，故应从工商银行诉求本息中予以扣除，故本院对该诉求的部分数额予以支持。迅成房地产公司在工商银行与李树明签订的《个人购房借款/担保合同》担保人处盖章，为李树明的借款提供担保，是双方的真实意思表示，并符合法律规定，本院予以确认。现在李树明未对所购房屋办理抵押登记，其不履行到期债务，迅成房地产公司应当承担担保责任,故工商银行要求迅成房地产公司承担连带保证责任，本院予以支持。因工商银行未取得李树明所购房屋的他项权利证书，故其要求对该房屋享有优先受偿权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行与被告李树明签订的个人购房借款/担保合同；二、被告李树明于本判决生效之日起七日内给付原告中国工商银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行借款本金303,703.55元及计算至2019年1月26日止的利息和罚息5262.89元，自2019年1月27日起的逾期利息、罚息和复利，以欠付的借款本金为基数，按合同约定的利率计算至借款实际给付之日止；三、被告迅成房地产公司对上述第二项借款本息承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司哈尔滨呼兰支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,075.00元、公告费560.00元，由被告李树明负担，被告迅成房地产公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  陈玉芳审 判 员  何艳红人民陪审员  于秀影二〇一九年二月二十七日书 记 员  李铭源