湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民初75号原告：湖北汽车运输有限公司，住所地：武汉市硚口区易农街8号1-4楼1-5号。法定代表人：祝华，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁海英、刘秀红，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市新华锅炉厂，住所地：武汉市硚口区古田一路特1号。法定代表人：李光啟，该厂厂长。委托诉讼代理人：黄诚泽，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：易雯洁，湖北今天律师事务所实习律师。原告湖北汽车运输有限公司（以下简称湖北汽车公司）与被告武汉市新华锅炉厂（以下简称新华锅炉厂）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月27日、2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告湖北汽车公司委托诉讼代理人袁海英、刘秀红，被告新华锅炉厂委托诉讼代理人黄诚泽、易雯洁，到庭参加了诉讼。本案司法鉴定期间已依法从审限中扣除。本案现已审理终结。原告湖北汽车公司提出诉讼请求（本案均以人民币为计）：一、判令被告向原告支付建筑物及附属物、机器设备等资产损失、搬迁腾退造成的间接、经营损失等费用暂定106203800元【庭审中变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付建筑物及附属物（包括机器设备）等相关资产的损失等费用106203800元。我方目前主张的诉请是以评估报告中的两项为准：建筑物的损失、构筑物的损失】；二、由被告承担本案全部相关诉讼费用（包括立案诉讼费、两次评估费、律师代理费等）。事实与理由：2006年5月30日，原告与被告签订了一份《土地使用权租赁合同》，该合同约定，被告将位于硚口区××35亩土地使用权租赁给原告，期限为2006年6月1日至2016年5月31日。合同还约定，租赁期满后，被告如不向原告继续出租土地使用权，双方同意按本合同的第十条第二段、第十一条约定处理，即被告应按市场门面评估价向原告补偿。合同签订后，原告在租用的土地上投入了大量国有资金建造了近三万方建筑物及附属物，添置了机器设备，建成了商品市场。目前，该市场已从全国各地招商引进了近300商户入驻经营，是武汉市硚口区最大的、最成熟的汽车用品市场。现被告不愿意再向原告继续出租土地，并于2016年9月份向武汉市硚口区法院起诉要求原告腾退场地，硚口区法院已立案受理﹝案号为（2016）鄂0104民初字第3221号﹞。在该案的审理过程中，原告提起反诉，硚口区法院立案庭认为诉讼标的金额巨大已超过其立案受理权限，原告应向武汉市中级人民法院另行起诉。针对被告的行为，原告认为按照合同约定，被告必须先履行合同约定的补偿义务，以现在时点为评估基准日，按市场门面评估价向原告赔偿所有损失（直接损失和间接损失）后，原告才可腾退现在经营使用的汽车用品市场场地。另外，由于被告不履行合同义务引起本案诉讼，原告属于无过错方。原告因本案所支出的全部相关诉讼费用（包括但不限于立案诉讼费、评估费、律师代理费等），均属于由于被告的原因，造成的直接财产损失。根据《民事诉讼法》和最高人民法院相关司法意见规定，这部分费用也应由被告承担。因此，为避免企业国有资产损失，维护自身的合法权益，维护汽车用品市场近300经营商户经营的稳定，原告特根据我国《企业国有资产法》、《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告上述诉请。被告新华锅炉厂口头答辩如下：我们认为原告诉请没有事实根据和法律依据，请求法院予以驳回原告的请求。原被告双方于2006年5月30日签订土地使用权租赁合同，原告的建设施工行为均未申请报批，其建筑行为属于违法行为，其建筑物均未取得产权证，没有取得权属的建筑物是不合法的，我们恳请法院对原告诉请予以驳回。本案审理期间，原告湖北汽车公司提出司法鉴定申请。本院依法委托武汉中信联合资产评估有限公司进行了司法鉴定。武汉中信联合资产评估有限公司出具的武汉中信联合评报字（2017）SC第112308号《评估报告》载明：一、申请事由：申请人与被申请人因土地租赁纠纷，现需通过法律程序鉴定评估武汉市硚口区古田一路特1号工业用地上房屋建筑物及构筑物资产市场价值。二、本项目选定的资产评估基准日是2017年10月17日。三、评估结论：评估对象的重置价值为6249.11万元，资产实物现状评估价值为5574.84万元。原告湖北汽车公司对评估报告的质证意见：一、该评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损。该评估报告采用的估价方法完全背离涉案资产的价值，使被评估对象价值严重贬损。该评估报告在涉案标的的评估中采用了“成本法”的方法进行估价，估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产也存在的各种贬损因素，并将其从重置价值中予以扣除得到被评估价值的方法。这种以“成本法”进行估价与资产的实际使用情况是不符的。目前被评估的资产是正在经营使用的汽车日用品市场，该市场经过投入，宣传，并已经形成了一定规模和品牌效应，他不仅仅是单纯的房屋（资产），只从成本上进行估价不能公允的反映其现在的市场价值。另外，本案当事人双方在签订《土地使用权租赁合同》时，均明确在该土地上就是建立快速消费品市场，并且在涉案标的的资产原始设计图纸上也明确注明门面占地和户数的问题。该合同第十条、第十一条规定“租赁期满后，甲方如不续租土地使用权时，双方同意按本合同的第十条第二段给予补偿，即应按市场评估价，扣除折旧后甲方向乙方补偿。”合同双方明确约定补偿按照现时的市场门面价值按市场法评估来进行补偿。本评估报告估计方法背离了合同当时的约定，也与现在被评估资产的实际使用情况不符。二、该评估报告仅采用成本法进行评估，不符合资产评估法的规定，对评估结果存在异议。《中华人民共和国资产评估法》第二十六条明确规定“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”同时，我方系国有企业，为防止国有资产流失，国有资产管理相关法律法规对国有企业的资产进行评估要求得更为审慎和严格。武汉中信联合评报字（2017）SC第112308号《评估报告》中仅采用成本法进行评估，不符合资产评估法的规定，同时未进行评估方法实用性分析。我方提交的湖北衡平资产评估有限公司出具的鄂衡平报字（2017）第045号《资产评估报告》，分别采用成本法与市场比较法进行评估测算，以两种方法评估值结合采用价值比率分配法综合分析最终评估价值。所以，我方认为：湖北衡平资产评估有限公司出具的评估报告的结果是较为合理，武汉中信联合资产评估有限公司出具的报告则不符合资产评估法的有关规定。三、《司法鉴定委托书》和《武汉市中级人民法院司法鉴定案件转办单》均明确要求评估机构在出具正式评估报告前应出具评估报告初稿，以便审核，但该评估机构违反了该约定，评估结果让人难以信服。四、我方是武汉市国有企业，根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财务部令第32号）、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）等法律法规和《武汉市企业国有资产评估管理暂行办法》（武国资发[2013]1号）的相关规定，为了加强企业国有资产的监督管理，防止国有资产流失，武汉市国资委（主管单位）需要武汉中信联合资产评估有限公司提供本项目《评估技术说明》，并需要时间履行程序，以便对武汉中信联合资产评估有限公司出具的《评估报告》评审提出意见。目前该评估公司仍未提供《评估技术说明》。综上所述，武汉中信联合资产评估有限公司出具武汉中信联合评报字（2017）SC第112308号《评估报告》，评估程序违法，评估报告作出的依据不合理、不充分，造成被评估对象价值严重贬损，损害了异议人的合法利益。因此，特提出异议，请法院公正审查，依法按市场门面的价值重新确认。根据中信联合评估公司提交的《评估说明》和《回复》，我方再次提出如下意见：根据中信联合评估公司提供的《评估说明》和《回复》恰能说明《评估报告》仅采用一种评估方法不合法，选择的评估方法不合理，选取的评估案例不准确，《评估报告》的质量不高，我方对该报告的评估结果有异议。一、根据中信联合评估公司的回复，其《评估报告》是能够采用两种以上评估方法，但该报告仅使用一种评估方法--成本法进行评估，明显不符合资产评估法的规定。具体理由如下：评估报告使用一种评估方法违反了《中华人民共和国资产评估法》的规定，评估选取的评估方法不符合实际及评估选用的参考案例不符合评估规范要求。1.根据《中华人民共和国资产评估法》（2016年12月1日）第二十六条明确规定“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”中信联合评估公司的《评估报告》中仅采用成本法进行评估，也未进行评估方法适用性分析，不符合资产评估法的规定。而且，异议人系国有企业，为防止国有资产流失，国有资产管理相关法律法规对国有企业的资产进行评估要求得更为审慎和严格。异议人认为，中信联合评估公司的《评估报告》的评估结果不能令人信服。2.中信联合评估公司在《回复》第4页倒数第2行中说“用市场法复核显示，……”也说明中信联合评估公司认为市场法评估可行，但并未见其评估过程。二、中信联合评估公司认为“评估委托未要求对房地产价值进行评估。被评估的资产是正在经营使用的汽车日用品市场，但所用土地仍为工业划拨地，采取成本法是合适的”。我方认为，中信联合评估公司的理解有偏差，导致评估结果严重低于实际资产价值。1.资产评估应该根据实际情况，对评估对象从整体上进行把握，综合分析，而不应将相互关联的房地产进行分割，单独用成本法评估建筑物，得出评估结果。根据本案双方当事人签订的《土地使用权租赁合同》约定，双方明确约定是在租赁土地上建立“快速消费品物流中心”，异议人经同意在该土地上新建了约300间门面用于市场经营。异议人现在正在使用的市场，经过建造、招商、10多年的精心培育等各种投入，目前已经形成了有品牌、有规模的汽车日用品市场。土地和建筑物目前是一整体，相互关联。2.土地性质是“工业划拨用地”并不排除对市场法的运用，该房地产的实际用途、且周边规划或者多年的实际用途就是商业地产，因此，完全可以利用市场法评估标的房地产价值后再扣除从工业划拨到商业出让中补缴的出让金来求取资产价值。工业划拨用地，并不为因条件限制，评估只用一种方法成本法的理由。三、《评估报告》不能作为证据采用的其他理由为：1.中信联合评估公司在《回复》第3页倒数第3行中说“采用市场法应该是选择‘房屋建筑物案例’进行比较分析，我们采集武汉市建设工程造价站发布的典型工程例如下”。这里说明两个问题，第一、中信联合评估公司认为市场法可用；第二、但是他们是如何采用市场法的呢？对比一下，《回复》中说“我们采集武汉市建设工程造价站发布的典型工程案例”，然而，根据《房地产估价规范》GBT50291-2015中的“4.2市场比较法”要求“4.2.1搜集交易实例”（即需要搜集实际成交案例）“4.2.3从交易案例中选取不少于三个可比实例”，因此，“工程造价站发布的典型工程案例”仅仅是建造成本而已，并不是实际成交案例。2.《回复》中的框架结构和砖混结构重置成本单价（即建造价格）居然几乎一模一样，明显与事实相违背。众所周知，不同结构的建筑物建造单价会很不一样。3.《评估说明》第14页，中信联合评估公司案例中采取了“实际观察法”，而第15页中其“实际观察”的结果却是被评估房屋的成新率一律均为85%。众所周知，不同房屋即使建成时间相同，但是随着使用，其结构、装修、设施设备的使用或磨损程度也会均不相同，中信联合评估公司如何“观测”出16栋房屋一模一样的结果，使得异议人严重质疑《评估报告》的评估质量及评估结果。4.《评估说明》中管理费一般取2%—5%，那么，为何取2%，没有任何理由、交待和依据。四、《评估报告》鉴定程序违反了提供初稿的规定，违反了程序规定，对其真实性和合理性存在怀疑。综上，我方认为《评估报告》结论明显依据不足，对该结论不予认可。五、我方在向法院提交资产评估申请时明确要求采用市场法进行评估，但中信联合评估公司的《评估报告》未使用市场法进行评估。我方认为，利用市场法评估标的房地产价值后再扣除从工业划拨到商业出让中补缴的出让金来求取资产价值。市场法能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格。采用市场法对本案当事人双方更为公平合理。六、该评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损，评估价值严重偏离低于资产实际价值。该评估报告采用的估价方法完全背离涉案资产的价值，使被评估对象价值严重贬损。该评估报告在涉案标的的评估中采用了“成本法”的方法进行估价，估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬损因素，并将其从重置价值中予以扣除得到被评估价值的方法。这种以“成本法”进行估价与资产的实际使用情况不符，存在严重缺陷，没有考虑时间因素，也没有考虑异议人的资产经对方获取后收益情况，将会导致国有资产严重流失。目前被评估的资产是正在经营使用的汽车日用品市场，该市场是2006年硚口区政府以招商引资的方式引入这片当时贫瘠的土地，异议人将原华中果品批发市场整体搬迁至该市场，由于周边配套设施不全，交通不便，致使该市场经营效果不佳，一直处于亏损状态，2010年我方主动对产业进行调整，并经硚口区政府同意转型为汽车用品市场，经过大量资金投入，宣传，长时间的市场培育才逐步形成了一定规模和品牌效应，带动了当地的产业、经济，同时创造了稳定的税收。他不仅仅是单纯的房屋（资产），是我方投入了大量资金、人力和时间成本的成果，只从成本上进行估价不能公允的反映其现在的市场价值，而且，比周边同地段、同类市场门面现在的市场价值严重偏低。另外，本案当事人双方在签订《土地使用权租赁合同》时，均明确在该土地上就是建立快速消费品市场，并且在涉案标的的资产原始设计图纸上也明确注明门面占地和户数的问题，所以合同约定的补偿也是要求按照现时的市场门面，市场价值来进行补偿。本评估报告估计方法背离了合同当时的约定，也与现在被评估资产的实际使用情况不符，评估价值严重偏离低于资产实际价值，对我方严重不公。七、中信联合评估公司在《回复》中说“《司法鉴定程序通则》并未规定在出具正式评估报告前应出具评估报告初稿，《武汉市中级人民法院司法鉴定案件转办单》要求在30工作日应完成鉴定评估工作”，异议人认为中信联合评估公司的说法不能成立。《司法鉴定程序通则》没有规定出报告初稿，但不代表评机构不应该出报告初稿。法院在委托时，明确要求评估机构在出正式评估报告前应提供报告初稿。因评估机构并不一定了解、熟悉评估标的的实际情况，因此出具初稿，可以发现评估报告对评估物的描述是否准确、真实，评估是否存在遗漏或重复，选取的评估方法是否合理等等。中信联合评估公司违反了提供报告初稿的规定，异议人有理由怀疑《评估报告》的真实性和合理性。综上所述，中信联合评估公司出具的《资产评估报告》违反了评估的客观性与专业性的工作原则，对我方极为不公；该评估报告质量不高，评估所采用依据不全面、正确，评估价值严重偏离低于资产实际价值，不能公允反映出异议人所涉资产的市场价值。因此，对《评估报告》应依法不予采用，请贵院撤销该评估报告。被告新华锅炉厂对评估报告的质证意见：我方对报告的合法性有异议，对于建筑物的评估首先是要确认建筑物的合法权属。对评估报告的内容有异议，一、评估未遵循资产评估准则不动产（中评协【2017】38号）的规定进行。二、本次评估未严格按照《房地产估价规范》进行评估。1、本次评估未按照该规范对评估对象未办理权属登记手续，根本无法进行交易，就不能以交易进行评估。2、本次评估未严格按照成本法进行评估。（1）将未列入成本法评估的“不可预见费用”列入评估范围；（2）关于“开发利润”未按照该规范的规定具体阐明或确定。（3）本次评估未按照该规范的要求进行调整。该规范第4.4.17项规定，但股价对象的权益状况与此不相同时，应对成本法测算出的价值进行调整。本案中的权益状况不仅仅是存在租赁、抵押、查封等情况，而是评估的对象根本没有权属登记。3、本次评估选取的评估参照对象不符合规定。4、本次评估将不确定的“构筑物”列入评估范围。5、本次评估将与“建（构）筑物”无关的与市场有关的项目列入评估范围。6、本次评估将不存在的项目“绿化占用费”列入评估范围。7、对评估的结论有异议，会小于评估报告的数额.针对上述异议，武汉中信联合资产评估有限公司提交了《评估说明》称：一、针对“该评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损”的回复：1、评估委托明确是对房屋建筑物及构筑物资产市场价值评估，并未要求对房地产价值进行评估，对房屋建筑物及构筑物资产采取成本法评估是适合的。2、被评估的资产是正在经营使用的汽车日用品市场，但所用土地仍为工业划拨用地，实际用途与法定用途不符（建设市场时未获得规划批复、办理土地用途转变及补缴商业用地出让金），按照《房地产估价规范》GB/T50291-2015规定，评估在分辨资产用途时，列在最先的是合法原则，其次才是最高最佳用途原则，由此，直接确认被评估资产属于汽车日用品市场并不恰当。3、案涉合同第十条、第十一条规定“租赁期满后，甲方如不续租土地使用权时，双方同意按本合同的第十条第二段给予补偿。即应按市场评估价，扣除折旧后甲方向乙方补偿”，并未明确“按市场评估价”是指房屋建筑评估价，还是房地产的评估价，而司法评估委托书明确是指房屋建筑物及构筑物资产市场价值评估。二、针对“该评估报告仅采用成本法进行评估，不符合资产评估法的规定，对评估结果存在异议”的回复：资产评估执业准则—不动产中，关于评估方法规定第十六条，执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。本次评估对象明确是对房屋建筑物及构筑物资产市场价值评估，采用市场法应该是选择“房屋建筑物案例”进行比较分析，我们采集武汉市建筑工程造价站发布的典型工程工程造价案例，采用市场法复核显示，房屋建筑物最终评估结果在合理价值范围。三、针对“《司法鉴定委托书》和《武汉市中级人民法院司法鉴定案件转办单》均明确要求评估结构在出具正式评估报告前应出具评估报告初稿，以便审核，但该评估结构违反了该约定，评估结果让人难以信服”的回复：中华人民共和国司法部令第132号《司法鉴定程序通则》并未规定在出具正式评估报告前应出具评估报告初稿，供双方当事人审核；《武汉市中级人民法院司法鉴定案件转办单》要求在30工作日应完成鉴定评估工作。四、针对“异议人是武汉市国有企业，根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财政部令第32号）、《企业国有资产评估管理暂行办法》（武国资发【2013】1号）的相关规定，为了加强企业国有资产的监督管理，防止国有资产流失，武汉市国资委（主管单位）需要武汉中信联合资产评估有限公司提供本项目《评估技术说明》，并需要时间履行程序，以便对武汉中信联合资产评估有限公司出具的《评估报告》评审提出意见。目前该评估公司仍未提供《评估技术说明》”的回复：异议人是武汉市国有企业，需要执行《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财政部令第32号）、《企业国有资产评估管理暂行办法》（武国资发【2013】1号）等法律法规，但被申请人新华锅炉厂属于硚口区政府管理的集体所有制企业，也需要遵照《湖北省城镇集体工业企业资产管理办法》湖北省人民政府令（第156号）的管理，我方提供《评估技术说明》附后。综上所述，武汉中信联合资产评估有限公司出具武汉中信联合评报字（2017）SC第112308号《评估报告》，评估程序合法，评估报告作出的结果是在合理范围，评估委托明确是对房屋建筑物及构筑物资产市场价值评估，并未要求对房地产价值进行评估；最终采取成本法评估结果是适合的。是否按市场门面的价值评估，需请法院、双方当事人另行委托。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织各方进行了证据交换和质证。一、对当事人均无异议的证据，以及对证据的真实性虽有异议但未提交有效反驳证据的，本院予以确认并在卷佐证，作为本案认定事实的依据。二、本案各方当事人及代理人就本案事实及法律问题等向本庭提交了多份资料和意见，这些资料和意见分别以证据、笔录、质证意见、代理意见等形式保留在本案卷宗中，本庭均已予以充分的审阅和考虑并在本院认为中予以认证。本庭在案情中未予摘录、述及者，或虽已在案情部分摘录述及但未在本庭意见中予以采用者，并非本庭忽视或默认。三、对于当事人提交的以上证据的真实性、合法性、关联性得到认定的前提下，对于以上证据的证明目的，在本院的认证意见中会具体分析是否予以采信，即对证据真实性、合法性、关联性的认定，并不必然代表对该证据证明目的的采信。四、武汉中信联合资产评估有限公司出具的武汉中信联合评报字（2017）SC第112308号《评估报告》，系原告依法提出申请，本院依法委托，鉴定程序合法，适用法律正确，本院对该《评估报告》的真实性、合法性、关联性予以确认。审理查明，2006年5月30日，被告新华锅炉厂作为出租方（甲方）与原告湖北汽车公司作为承租方（乙方）签订了《土地使用权租赁合同》，约定的主要内容有：乙方有偿整体租用甲方合法拥有的位于武汉市硚口区古田一路特1号的土地使用权，包括企业土地35.1亩，以及地面建筑物4824.29平方米，用于“快速消费品物流中心”和湖北汽车运输总公司的建设；乙方租赁甲方土地使用权（包括代征地及地面建筑物）的期限为十年，自2006年6月1日至2016年5月31日；乙方按约定分期分别支付租赁费；乙方在租赁期内，可以在甲方出租的土地上投资新建或改造建筑物，其投入总成本须经甲方确认或经双方认定的具有资质的评估机构认定，乙方新建或改造的工程决算单提供甲方备份，甲方不得将乙方在其土地上投资建设的不动产对外抵押；租赁期内，如甲方确因企业改制需要提前终止合同时，乙方应予同意，并按以下方式处理投资损失补偿：1、甲方在转让其土地使用权和地面建筑物产权时，按市场评估价，在同等条件下，乙方有优先购买权。2、如甲方将租用土地直接向第三方转让，应按市场评估价，扣除折旧后甲方向乙方补偿；租赁期满后，甲乙双方同意按以下方式处理：1、乙方如需续租甲方的土地使用权时（含地面建筑物），在同等条件下，乙方有优先承租权。2、甲乙双方共同协商租赁时间和租赁标准，重新签订新的租赁合同，年租赁金水平参照周边土地租赁标准，甲方可适当考虑优惠。3、甲方如不续租土地使用权时，双方同意按本合同的第十条第二段给予补偿。4、乙方如不续租土地使用权时，乙方在租赁土地上投资建设的建筑物归甲方所有。等等。新华锅炉厂系武汉市硚口区集体所有制企业。（鄂2017）武汉市硚口区不动产权第0033838号《中华人民共和国不动产权证书》载明：权利人为新华锅炉厂，坐落硚口区长丰街，权利类型为国有建设用地使用权，权利类型为划拨，用途为工业用地，土地使用权面积为13263.93平方米。等等。本案审理期间，经原告湖北汽车公司的申请，本院依法委托武汉中信联合资产评估有限公司，通过法律程序鉴定评估了案涉武汉市硚口区古田一路特1号工业用地上的房屋建筑物及构筑物资产市场价值。武汉中信联合资产评估有限公司出具的武汉中信联合评报字（2017）SC第112308号《评估报告》载明：评估对象的重置价值为6249.11万元，资产实物现状评估价值为5574.84万元。另查明，2016年8月，新华锅炉厂作为原告，向武汉市硚口区法院起诉湖北汽车公司租赁合同纠纷案，请求判决湖北汽车公司立即腾退并向新华锅炉厂返还租赁场地及房屋；请求判决湖北汽车公司向新华锅炉厂支付自2016年6月1日起至实际腾退之日止所产生的场地使用费。新华锅炉厂认为:我方向湖北汽车公司发函，表明双方签订的《土地使用权租赁合同》，于2016年5月31日到期后将不再续租。湖北汽车公司未经我方同意继续占用所承租场地无合同依据，我方有权要求湖北汽车公司腾退并返还租赁场地。湖北汽车公司答辩称:我方不同意腾退房屋，认为继续租赁房屋是解决纠纷的最好途径。新华锅炉厂应该继续履行合同。如果解除合同，新华锅炉厂应对我方进行补偿后，我方才同意腾退。武汉市硚口区法院以（2018）鄂0104民初3221号《民事判决书》，一审判决案涉《土地使用权租赁合同》合法有效，湖北汽车公司于本判决生效之日起三十日内从其承租的武汉市硚口区古田一路特1号土地、房屋中腾退。本院以（2018）鄂01民终10575号《民事判决书》予以维持。再查明，2017年12月7日，武汉市硚口区经济信息化局向武汉市国土资源和规划局硚口分局发出《关于确认违法建筑的函》称：我局归口管理的集体企业新华锅炉厂，于2006年5月与湖北汽车公司签订《土地使用权租赁合同》，该厂位于武汉市硚口区古田一路特1号35.1亩土地的国有土地使用权及地面建筑物（建筑面积4824.29平方米）出租给湖北汽车公司使用。嗣后，湖北汽车公司未办理任何项目报建手续的情况下，在该地块上新建房屋达4万余平方米用于开办“快速消费品物流中心”，湖北汽车公司的行为已违反《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律的规定，请求贵局确认湖北汽车公司在武汉市硚口区古田一路特1号35.1亩土地上建设的4万余平方米的房屋的违章定性。2017年12月14日，武汉市国土资源和规划局硚口分局向武汉市硚口区经济信息化局发出《关于确认违法建筑的回函》称：我局收到贵局关于确认违法建筑的函后，及时组织人员对现场进行了核查，现将核查情况回告如下,经核查，贵局反映的湖北汽车公司在其归口管理企业新华锅炉厂位于武汉市硚口区古田一路特1号35.1亩土地上“新建房屋达4万余平方米用于开办快速消费品物流中心”，未在我局办理建设工程规划许可。还查明，2017年4月17日，原告湖北汽车公司与北京大成（武汉）律师事务所律师签订《委托代理合同》，约定湖北汽车公司委托北京大成（武汉）律师事务所律师代理本土地租赁合同纠纷一案，本案代理费为41万元整。经过法庭调查和原被告双方的举证质证，本案的焦点问题是：一、案涉《土地使用权租赁合同》的效力问题。二、被告新华锅炉厂是否应向原告湖北汽车公司承担赔偿损失的民事责任及损失数额如何确定。一、关于案涉《土地使用权租赁合同》的效力问题本院认为，因新华锅炉厂在武汉市硚口区人民法院起诉湖北汽车公司租赁合同纠纷一案，武汉市硚口区人民法院以（2018）鄂0104民初3221号《民事判决书》，一审判决认定双方于2006年5月30日签订的案涉《土地使用权租赁合同》合法有效，本院以（2018）鄂01民终10575号《民事判决书》维持原判。故，本案原被告于2006年5月30日签订的案涉《土地使用权租赁合同》，经已生效法律文书认定为合法有效。以上协议对双方当事人均具有拘束力，各相对人均应享受和承担合同设定的权利和义务。二、关于被告新华锅炉厂是否应向原告湖北汽车公司承担赔偿损失的民事责任及损失数额如何确定问题原告湖北汽车公司诉请被告新华锅炉厂支付建筑物及附属物（包括机器设备）等相关资产的损失等费用106203800元。该主张是以评估报告中的两项为准：建筑物的损失、构筑物的损失。被告新华锅炉厂抗辩认为：原告的诉请没有事实根据和法律依据，原被告双方签订土地使用权租赁合同，原告的建设施工行为均未申请报批，其建筑行为属于违法行为，其建筑物均未取得产权证，没有取得权属的建筑物是不合法的，我们恳请法院对原告诉请予以驳回。本院认为，其一，原告湖北汽车公司在涉案土地上修建建筑物的行为起因于双方签订的租赁合同，且其在案涉土地上修建建筑物、设立“快速消费品物流中心”进行经营，进行湖北汽车运输总公司的建设，未违反案涉《土地使用权租赁合同》的约定，该合同约定承租人可以在出租的土地上投资新建或改造建筑物，其投入总成本须经出租人确认或经双方认定的具有资质的评估机构认定。其二，原告湖北汽车公司在涉案土地上投资、新建、修建建筑物的行为，被告新华锅炉厂不仅明知且未予制止，应视为对原告投资、新建、修建行为的默认，对造成的该损失存在过错，故该建筑物价款属于合理信赖利益范畴的损失；其三，案涉建筑物虽系违法建筑，但对其违法建筑材料的建安成本应予以保护。因该保护的不是作为不动产的价值，而是作为建筑材料的动产的价值。其四，依据案涉《土地使用权租赁合同》的约定，租赁期满后，出租方如不续租土地使用权时，双方同意按本合同的第十条第二段给予补偿,即“如出租方将租用土地直接向第三方转让，应按市场评估价，扣除折旧后出租方向承租方补偿”，被告新华锅炉厂应依该约定向原告湖北汽车公司进行补偿。原告在该出租土地上投资、新建、修建建筑物，经过其十年的经营取得了经营利润，按该合同“扣除折旧后出租方向承租方补偿”的约定，亦较为合理公平。其五，本案审理期间，经原告湖北汽车公司的申请，本院依法委托武汉中信联合资产评估有限公司，通过法律程序鉴定评估了案涉武汉市硚口区古田一路特1号工业用地上的房屋建筑物及构筑物资产市场价值。武汉中信联合资产评估有限公司出具的武汉中信联合评报字（2017）SC第112308号《评估报告》载明：评估对象的重置价值为6249.11万元，资产实物现状评估价值为5574.84万元。本院依法确认该《评估报告》鉴定程序合法，适用法律正确，合法有效，应作为本案认定事实和判决的依据。故，被告新华锅炉厂应依约定向原告湖北汽车公司进行补偿的金额为5574.84万元。此外，依据案涉《土地使用权租赁合同》的约定“如出租方将租用土地直接向第三方转让，应按市场评估价，扣除折旧后出租方向承租方补偿”，该约定明确了出租方向承租方进行补偿的方式和补偿的范围，其中不包括自行评估费和实现债权的费用。现原告诉请8万元的自行评估费和41万元的律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市新华锅炉厂在本判决生效后十日内向原告湖北汽车运输有限公司支付建筑物、构筑物的损失5574.84万元；二、驳回原告湖北汽车运输有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费572819元，由原告湖北汽车运输有限公司负担286409.5元，被告武汉市新华锅炉厂负担286409.5元；司法鉴定费130000元，由原告湖北汽车运输有限公司负担65000元，被告武汉市新华锅炉厂负担65000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  杨绮雯审判员  胡 劲审判员  林宏文二〇一九年二月二十日法官助理沈辰书记员游欢