广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终142号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。统一社会信用代码91441400053799311T。住所地:梅州市梅江区龙安路志昌大厦**。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：朱榕基，广东汉诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白羽，男，1971年7月26日出生，现住梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：牛建丽，女，1974年4月23日出生，现住梅州市梅江区。上列两被上诉人的委托诉讼代理人：董亚民、蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人白羽、牛建丽房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，以涉案买卖合同是被告提供的格式合同，按照通常理解原则和不利于提供格式条款方原则为由，认定双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证的违约责任，进而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定判决上诉人承担逾期办证的违约责任，事实认定不清，法律适用错误。一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同并非格式合同，不应适用《中华人民共和国合同法》关于格式合同的相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第39条第2款的规定，格式合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，示范合同，是指通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时参考的文本格式。示范合同的主要作用在于提供一个参考模式，其对双方当事人无法律拘束力，当事人可参照，也可不参照，可修改、增减示范合同的条款，而格式合同的对方当事人则无选择的余地，要使得合同成立，只能接受合同的条款。涉案《广东省商品房买卖合同》文本系由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供，而非上诉人单方提供的合同版本；在合同文本“商品房买卖合同说明”第1条中已明确说明“本合同文本为示范文本”；而且“商品房买卖合同说明”第3条中也明确本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。二、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，并非没有约定。该条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房房价款退还给买受人，……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金；3.其他约定……。而对于打X的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。双方选择在该第十五条的空格部位打X，即是双方约定对逾期办理产权登记时上诉人不承担违约责任，在第2款进一步约定买受人不退房时承担违约责任为“0”。三、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，改判上诉人无须承担逾期办证的违约责任。该条是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定即逾期办证的，一般情况下需要承担违约责任承担，但当事人亦可有特殊约定，而双方《广东省商品房买卖合同》第15条正是属于该条款规定的除外情形。如上所述，其已明确约定了出卖人无需承担逾期办证的违约责任。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，属于适用法律错误。该条款的适用前提是约定了需要承担违约责任、而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念，前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题。四、被上诉人向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反双方2015年7月22日签订的《协议书》，违背了诚实信用原则，一审判决理由明显超越了当事人的意思自治，依法应予改判。《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《协议书》第二条不仅是双方对延期交楼问题的协商解决，而且包含了涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷。被上诉人作为完全民事行为能力人，其对自己作出的民事行为理应有清楚的认识，也应该预测到合同履行过程中可能会产生的其他纠纷，但在本协议书签订时，其已明确对此作出处置，而该处置与双方《广东省商品房买卖合同》第15条出卖人无需承担逾期办证产权登记违约责任的约定又是一致的。即便协议书限制了权利人主张权利，也系被上诉人自行放弃的，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人白羽、牛建丽辩称：一、《广东省商品房买卖合同》为格式合同。《广东省商品房买卖合同》本是政府部门提出的示范合同，买卖双方可依据平等协商修改填写合同内容，但如卖方提供合同时为了重复使用而预先拟定合同中主要部分内容，并在订立合同时未与对方协商的，便已构成格式合同，合同只是对买方的信息和房屋地址及金额进行变更，主体内容条款基本没有差异，符合《中华人民共和国合同法》对格式合同的规定，应认定为格式合同，应适用《中华人民共和国合同法》关于格式合同的相关规定。二、双方签订的《广东省商品房买卖合同》没有约定违约责任。《广东省商品房买卖合同》“商品房买卖合同说明”第5项应理解为，没有出现这样的实际情况或者买卖双方不作约定时打X以示删除，不能理解为免除责任或约定排除责任。无论根据《合同法》关于格式合同相关规定，还是根据《广东省商品房买卖合同》的“商品房买卖合同说明”，均应认定为未明确约定上诉人的违约责任。三、上诉人并未有新的证据和观点。上诉人上诉纯粹为了拖延履行义务时间，进一步侵害被上诉人的合法权益。综上所述，被上诉人提起要求上诉人承担逾期办证的违约责任的诉讼有理有据，请求驳回上诉，维持原判。白羽、牛建丽向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到被告完成办理房产证义务之日（2017年12月5日）止，违约金为223100.54元。（违约金计算公式：购房款3692294元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数暂计至2017年12月5日为507日）。2.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2014年6月23日签订《广东省商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于梅州市××区××、××水路交汇处××小区××房预售商品房，商品房价款为3692294元。合同第八条约定被告应当在2015年5月28日前将商品房交付原告使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：……。《商品房买卖合同说明》第5条内容为“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。原、被告双方签订合同后，原告已按约向被告支付了购房款，被告于2015年7月22日将涉诉房屋交付给原告管理使用。2015年7月22日，原告白羽与被告签订《协议书》一份，内容为：1.原告同意在2015年7月22日对购买的壹江南B1幢2502房进行收楼，并同意收取被告给予的赠送物业管理费等抵对券方式进行补偿；2.原告收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向被告主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利。原告放弃就购房合同纠纷向被告起诉的权利；3.双方无其他争执；4.本协议书是双方真实意思表示。签订上述《协议书》后，被告向原告支付了协议书中约定的对价补偿。2017年11月30日，被告将申请办理涉诉房屋的产权登记资料提交给产权登记机关。产权登记机关于2017年12月5日办理了不动产权证书。因被告逾期办理产权登记，两原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。案件争议焦点是：被告应否承担逾期办证的违约责任。首先，被告是否迟延履行提交办证资料义务。涉案房产的实际交付使用时间为2015年7月22日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年7月17日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年11月30日才将申请办理涉诉房屋的产权登记的资料提交给产权登记机关，超过了合同约定，应认定被告未按合同约定时间内履行向产权登记机关备案的义务，被告已构成迟延履行义务。其次，被告迟延履行是否应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属“买卖双方不作约定”情形。而不作约定的意思就是没有约定，即双方当事人对被告若存在逾期办证情形应否承担及如何承担违约责任没有进行约定。因此，被告违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。原告主张按年利率4.35%计算利息未超出法律规定，予以支持。第三，《协议书》是否能够减除或免除被告逾期办证违约责任。《协议书》是买卖双方对被告未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，并没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定。从协议书的内容及签订时间来看，其效力均无法及于迟延办理产权登记的情形，双方并未对产权登记的时间作出变更，仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此，《协议书》不能够减除或免除被告逾期办证的违约责任。第四，违约金计算。按合同约定，被告必须在交付房屋后360日内即2016年7月17日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告应支付给原告的违约金应自2016年7月18日起，以购房总付款3692294元为基数，按年利率4.35%计算至被告将办证资料提交给产权登记机关的日期即2017年11月30日止，对原告请求的违约金合理部分予以支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付给原告白羽、牛建丽违约金（从2016年7月18日起至2017年11月30日止，以3692294元为基数，按年利率4.35%计付）；二、驳回原告白羽、牛建丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费464.5元，按规定减半收取232.25元（已由原告预交），由被告负担（判决生效后15日内迳行付给原告）。二审中，双方当事人未提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审无异议部分，二审不再审查，予以确认。根据梅州嘉应新天地有限公司的上诉主张，本案二审主要争议焦点是：上诉人梅州嘉应新天地有限公司应否承担逾期办证的违约责任。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。1.涉案房屋交付时间是2015年7月22日。双方合同第十五条关于产权登记约定，上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人递交办证备案资料至产权登记机关的合理时间是2016年7月17日前。上诉人于2017年11月30日才将申请办理涉案房屋的产权登记资料递交产权登记机关，已构成逾期办证违约；2.双方2015年7月22日签订的《协议书》仅对上诉人逾期交楼用物业费抵对券作为补偿作出明确文字表述，对于逾期办证问题并无明确的意思表示，且当时逾期办证事实尚未发生。双方对于《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同说明》第5条内容的理解，均按有利于己方利益主张，亦无法达成一致意见，也无法进行补充约定。据此，属约定不明，视为没有约定。上诉人未提供充分证据证明被上诉人就上诉人逾期办证放弃主张权利。据此，上诉人主张双方已约定其无需承担逾期办证责任，且被上诉人已自愿放弃主张权利，理由和依据均不充分，不能支持；3.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审判令被上诉人按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%支付违约金适当。综上所述，梅州嘉应新天地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464.5元（上诉人已预交），由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾审 判 员  陈恒山代理审判员  范宜洪二〇一九年二月十一日书 记 员  朱红珍