重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初7847号 原告：李孝林，男，汉族，1987年9月17日出生，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄敏，重庆合纵律师事务所律师。 被告：马斌，男，汉族，1979年4月14日出生，住重庆市九龙坡区。 第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区。 法定代表人：徐万刚，重庆链家房地产经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：彭燕，重庆链家房地产经纪有限公司工作人员。 第三人：马秋红，女，汉族，1986年7月10日出生，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：唐海洋，重庆海力律师事务所律师。 第三人：雷震旭，男，汉族，1983年10月21日出生，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：唐海洋，重庆海力律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路**，统一社会信用代码915001039028691782。 法定代表人：姜栋林，中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行行长。 委托诉讼代理人：张露丹，中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行工作人员。 原告李孝林与被告马斌、第三人马秋红、雷震旭、中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）、重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，依法适用普通程序并分别于2018年10月10日、2018年11月9日、2018年11月20日、2019年2月1日公开开庭进行了审理。原告李孝林及其委托诉讼代理人董金迪、被告马斌、第三人马秋红和雷震旭及其委托诉讼代理人唐海洋、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的委托诉讼代理人张露丹、第三人重庆链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人彭燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李孝林向本院提出诉讼请求：1、判令被告马斌及农行渝中支行配合原告立即办理涉案房屋（房屋坐落：重庆市沙坪坝区xxx路xxx号x幢xx-x，产权证号：渝（2016）沙坪坝区不动产权第00007xxxx号）的还款及解除抵押手续，原告为办理提前还款及解除抵押所支付的费用可向被告支付购房款中予以冲抵；2、判令被告及农行渝中支行配合原告立即办理前述涉案房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户登记至原告名下，并由被告立即向原告交付涉案房屋；3、判令被告支付原告违约金23400元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告以及第三人重庆链家房地产经纪有限公司于2018年2月27日签订《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等房屋买卖文件，约定由原告购买被告所有的位于重庆市沙坪坝区xxx路xxx号x幢xx-x(原重庆市沙坪坝区大学城南二路1000号15幢27-4)，建筑面积93.75m，房地产权证号为渝(2016)沙坪坝区不动产权第00007xx**（原“2013-1226104xxxx”号）的房屋一套。双方约定购房总价款为人民币78万元，同时约定被告应于2018年3月31日前到贷款银行办理完成提前还贷手续、承担相关费用并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。现原告已按照约定履行完支付定金的义务，但被告并未按照合同约定办理完成前述手续，已构成违约。现根据《民法总则》、《合同法》有关规定及合同约定，原告有权要求被告将房屋过户至原告名下并向原告交付房屋，同时要求被告承担相应违约责任。鉴于此，为了维护自身的合法权益，原告根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提出此诉讼，恳请判如所请。 被告马斌辩称，原告李孝林拒绝支付购房款而违约，自己并不存在违约。 第三人链家房地产经纪公司未发表意见。 第三人农业银行渝中支行称，被告与我行签订的个人担保合同合法有效，我行作为抵押权人与贷款人理应受到法律保护。抵押人未经我行同意不得转让涉案房产，根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外，被告转让时未经我行同意，且原告并未代其清偿我行本息，故被告不得转让上述抵押物，同时我行作为抵押权人且已办理抵押登记对该抵押物享有优先受偿权。但是，同意任何一方提前还贷解除抵押，本行也将协助办理。 第三人马秋红、雷震旭向本院提出诉讼请求：1、请求判令本诉被告马斌配合第三人办理解除涉案房屋的贷款抵押手续；2、请求判令本诉被告马斌将涉案房屋过户至第三人马秋红、雷震旭名下；3、本案诉讼费由本诉原告、被告共同承担。事实和理由：第三人与被告马斌于2017年5月1日签订了《协议》及其《补充协议》，协议约定本诉被告及其母亲王清兰将涉案房屋转让给第三人，第三人向本诉被告及其母亲支付转让价款22万元，同时约定第三人了按月偿还涉案房屋贷款。合同签订后第三人按月偿还涉案房屋贷款并向本诉被告全额支付了涉案房屋价款22万元。现因本诉原告诉请贵院判令将被告房屋过户至原告名下已严重影响《协议》履行。第三人认为，第三人了与本诉被告签署的《协议》及其《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。同时，第三人先于本诉原告与本诉被告签订房屋买卖合同，并支付了大部分房款，实际合法占有涉案房屋，第三人请求判令本诉被告继续履行协议，协助第三人办理解除房屋抵押、过户手续不存在障碍，理应得到支持。 原告李孝林对第三人马秋红、雷震旭的诉讼请求辩称，第三人马秋红与被告马斌系亲兄妹，双方协议为倒签形成，存在恶意串通的行为，对双方房屋买卖协议真实性不予认可。买卖标的也并非原告与被告之间的房屋。不同意第三人的诉讼请求。 第三人农行渝中支行、链家房地产经纪公司对第三人诉讼请求未发表意见。 本院经审理查明事实如下： 2018年2月27日，原告李孝林（乙方）与被告马斌（甲方）签订了《重庆市存量房屋买卖合同》。约定买卖的房屋房屋坐落于重庆市沙坪坝区大学城南二路1000号15幢27-4，建筑面积93.73平方米（具体面积以产权证为准），价款780000元，具体付款方式及期限详见补充协议。在双方过户完成乙方做完抵押后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。甲乙双方均须按补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续。 同日，原告李孝林（乙方）、被告马斌（甲方）、第三人链家房地产经纪公司签订了合同编号为100001492187的《补充协议》，约定：乙方在签订本合同当日支付定金20000元。乙方在过户递件完成后当日内将首付款230000支付给甲方。尾款530000元拟乙方进行贷款，由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准。甲乙双方于2018年3月31日前前往贷款机构办理购房贷款申请手续。甲方在2018年3月31日前到其贷款银行办理完成提前还贷手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在甲方注销抵押完成后10个工作日以内（约定具体的时间或条件）共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。违约责任部分约定，甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5%的违约金，逾期15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。同日，原告李孝林（乙方）、被告马斌（甲方）、第三人链家房地产经纪公司还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。《居间服务合同》中被告马斌（甲方）指定收款账户为第三人雷震旭所有。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元。 被告马斌以重庆市沙坪坝区大学城南二路1000号15幢27-4房屋向第三人农行渝中支行进行了抵押贷款337000元，贷款期限240个月，被告马斌偿还了部分贷款。该房屋现登记坐落为沙坪坝区大学城南二路1080号1幢27-4。 庭审中，原告举示了其与案外人胡惠兰签订的《房屋租赁合同》，证明其租金损失。租赁房屋位于沙坪坝区大学城学智路1号5幢11-8的房屋，建筑面积74.54平方米，租赁期限从2018年3月10日至2019年3月11日，月租金1200元，被告认为与其无关，不予认可。 原告李孝林与上海浦东发展银行重庆分行签订了贷款合同，但银行以时间过长原告征信情况可能发生变化为由，表示需要对其贷款资格另行审批。李孝林同意代马斌提前还贷，为涉案房屋办理解押手续，并在支付马斌的购房款中进行抵扣。第三人中国农业银行渝中支行同意配合各方办理提前还贷解押手续。原告李孝林举示了转账汇款凭证，转款单显示向本院账户支付了760000元，用于代马斌偿还银行抵押贷款以及原告不能取得贷款的自筹资金，证明具备继续履行条件的证明。 第三人马秋红、雷震旭向本院提供了《协议》和《补充协议》各一份。载明转让方为王清兰、马斌；受让方为雷震旭、马秋红，约定将位于重庆市沙坪坝区金科廊桥水乡二组团15幢27层4室转让给第三人雷震旭、马秋红，并约定由雷震旭、马秋红支付房屋转让价款22万元，并按时还清每月月供。《协议》与《补充协议》的落款时间为2017年5月1日。2017年2月，第三人雷震旭第一次向被告以付房贷的名义打款。 审理中，被告马斌与第三人马秋红认可双方系亲兄妹。第三人马秋红、雷震旭参与了原被告房屋买卖合同等协议签订、协商过程。后因被告马斌未能办理房屋抵押贷款解押，合同未能履行。原告李孝林于2018年5月24日向本院提起诉讼。第三人雷震旭、马秋红向本院提交了被告马斌出具的落款时间为2018年7月5日的收条一份，载明被告马斌收到雷震旭现金20000元。2018年7月24日，第三人雷震旭向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。2018年7月25日，雷震旭通过中国建设银行向被告马斌分两笔转款共计200000元，雷震旭转账账户与原告李孝林、被告马斌签订的《居间服务合同》中被告马斌指定收款账户相同。2018年9月29日，第三人马秋红向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。 上述事实，有原告李孝林举示的《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》《补充协议》、定金/房款收款收据、房地产权证、李孝林银行账户明细、马斌个人信用报告（明细）、履约通知书、寄送快递单、物流明细、房屋租赁合同、租金、佣金支付明细、担保费发票、微信截图、房屋交接书，第三人举示的协议及补充协议、中国建设银行个人账户支出交易明细清单、收条、涉案房屋物业费收据、划卡凭条、涉案房屋钥匙、调查笔录等证据证明这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告李孝林与被告马斌签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告马斌未依照合同约定办理。 关于第三人雷震旭、马秋红与被告马斌签订的房屋买卖合同和补充协议，本院认为，第一，从合同签订主体看，被告与第三人均认可马秋红与马斌系兄妹关系，马秋红与雷震旭系夫妻关系；第二，从第三人付款时间看，一方面合同内容未对作为买方的第三人22万元购房款支付时间作出任何约定，另一方面直到原告对被告提起本案诉讼之后两个月，第三人申请参加诉讼后才向被告支付合同约定价款22万元；第三，从第三人与被告陈述的房屋交付时间看。在庭审过程中，第三人先向本院提交了证明于原告提起本案诉讼之后的2018年7月5日交房的《房屋交接书》，后又在庭审中不再举示该证据而口头陈述双方实际在原告提起本诉之前的2017年5月1日即签订协议当日交付了房屋。一方面，其口头陈述的交房时间与《房屋交接书》载明时间并不一致；另一方面，其陈述的交房时间即为第三人与被告签订房屋买卖协议的时间，签订房屋买卖合同当日且未支付款项即交付房屋与常理不合。第四，如第三人与被告存在真实的房屋买卖关系，则第三人参与原被告买卖合同签订协商全过程不仅不提出异议，还主动与原告协商买卖合同细节不符合常理，被告与第三人也未对此作出合理说明。第五，庭审中，第三人举示了付款凭证证明其每月为被告按合同约定支付房贷，以此证明双方合同真实性。但是，一方面，第一笔房贷付款发生在2017年2月，早于双方房屋买卖合同落款时间；另一方面，该付款转账行为的性质并不能当然认定为履行双方买卖合同，并不能排除存在借贷、赠予等法律关系的可能性。综上，本院对第三人雷震旭、马秋红与原告马斌之间签订的合同真实性不予认可。退一步说，即使双方签订的该合同是真实的，使得本案存在多重买卖关系，第三人雷震旭、马秋红参与原被告房屋买卖合同协商全过程这一事实也足以表明，第三人不能取得优先于原告的合同履行顺序。因此，对第三人提出的诉讼请求，本院不予认可。 关于被告马斌认为原告李孝林未按合同约定付款解除抵押的辩论意见，本院认为，依照原被告双方签订的《补充协议》第三条第3款约定，由被告马斌到贷款银行办理提前还贷手续，承担相关费用。因此，本院对被告该项意见不予支持。 关于原告要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院认为，按照双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的约定，办理房屋过户的前提条件是解除房屋目前存在第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行享有的抵押权，同时原告贷款530000元获得银行批准，如未获得批准应自行凑齐剩余房款。目前，原告同意代被告马斌提前还贷，办理解押手续，第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行也表示同意。原告贷款审批虽然已经过期，但表示愿意自筹资金支付。同时，原告举示了转账单证明向本院账户转账760000元，能够支付被告马斌合同约定的全部购房款项，可以保障合同履行。并同意在办理解押手续时，由法院直接将该款项支付第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行。剩余款项在涉案房屋产权登记后由法院直接支付被告马斌。因此，本合同具备继续履行条件。 关于原告提出的违约金23400元的诉讼请求，依照《补充协议》第四条第1款双方的约定，结合各方当事人过错程度和原告的损失，原告提出23400元的违约金并无不当，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 判令被告马斌、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行于本判决生效之日立即协助原告李孝林办理坐落于重庆市沙坪坝区xxx路xxx号x幢xx-x号房屋的提前还款及解除抵押手续。如被告马斌拒绝协助办理，由原告李孝林代为办理，提前还款及解除抵押所支付的金额以第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行确定的金额为准，相应款项可冲抵原告李孝林应支付给被告马斌的房款； 二、判令被告马斌、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行在涉案房屋抵押权注销之日立即配合原告李孝林办理坐落于重庆市沙坪坝区xxx路xxx号x幢xx-x号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户登记至原告李孝林名下，并由被告马斌过户登记之日起三日内向原告李孝林交付该房屋； 三、判令被告马斌于本判决生效之日起5日内支付原告李孝林违约金23400元； 四、驳回第三人雷震旭、马秋红的诉讼请求。 如果被告马斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告李孝林所提出诉讼的案件受理费80元、诉讼财产保全费4420元，合计4500元（原告已预交），由被告马斌负担，此款限被告马斌于本判决发生法律效力后三日内给付原告李孝林。第三人雷震旭、马秋红所提诉讼的案件受理费40元，由第三人雷震旭、马秋红自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  艾知宇 人民陪审员  徐 宏 人民陪审员  郑元霞 二〇一九年二月一日 书 记 员  童梦婷