江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初824号原告：郭承起，男，1963年4月16日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人卢伟，江苏高仁律师事务所律师。被告：南通市永安房业开发有限公司，住所地南通市沈家巷15号。法定代表人：陈夕华，董事长。委托诉讼代理人刘欢（特别授权），北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：陈夕华，男，1949年3月15日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人刘笋（特别授权），北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：黄建明，男，1964年10月15日生，汉族，住南通市崇川区。被告：顾小军，男，1974年10月12日生，汉族，住南通市港闸区。原告郭承起与被告南通永安房业开发有限公司（以下简称永安公司）、陈夕华、黄建明、顾小军合同纠纷一案，本院于2018年2月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭承起特别授权委托诉讼代理人卢伟、被告永安公司特别授权委托诉讼代理人刘欢、被告陈夕华特别授权委托诉讼代理人刘笋到庭参加诉讼,被告黄建明、顾小军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭承起向本院提出诉讼请求：一、判令被告永安公司、陈夕华向原告支付4185200元，并自2017年1月1日起按照年利率24%支付逾期付款利息至实际支付之日（暂计算至2018年2月10日为1132794元）；二、判令被告黄建明、顾小军对被告永安公司、陈夕华的上述付款义务承担连带保证责任；三、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2016年1月5日，原告与永安公司、陈夕华签订协议书，约定：1997年，永安公司、陈夕华以南通市第一五金机械公司开发位于南通市苇渔港大酒店大楼），经黄建明介绍由郭承起垫送部分钢材，钢材货款计576877.26元。约2000年大楼建成后，永安公司、陈夕华提出将该楼的六楼约780平方米房屋，按1800元/平方米的价格出售给原告，并签订合同。待永安公司、陈夕华将六楼房屋的产权转移至原告名下后，原告将余款一次性支付给永安公司、陈夕华。此后，原告又支付购房款176456.74元，合计支付购房款753334元。由于永安公司、陈夕华已将上述房屋出售他人，永安公司、陈夕华同意将其所属的位于宝隆花苑付8号楼二楼，在扣除物管房以外的面积给原告，不足部分永安公司、陈夕华以市场时价销售冲抵，不足余额原告同意超出部分按市价补足。如永安公司、陈夕华不能按约定置换房屋，须按一苇渔港大酒店六楼现行房价10000元/平方米折抵现金返还原告，永安公司、陈夕华承诺在2016年内按协议执行，另双方确认原告已支付购房款按原1800元/平方米的价格，可购买418.52平方米房屋。被告黄建明、顾小军以见证担保人的身份在上述协议上签字。2016年8月8日，永安公司、陈夕华向原告出具补充承诺协议一份，承诺原协议约定将南通市宝隆花园付8号楼整个二层归还给原告的一切约定和条款不变，承诺此房屋交期最迟于2016年10月底之前，并提供齐全办理产权申领的相关手续材料。永安公司、陈夕华未按约定交付相关房屋，更未提供合法办理产权申领的全部材料。永安公司、陈夕华的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。被告永安公司辩称：原告诉请不应得到支持。原告起诉依据为2016年1月5日、8月8日形成的两份协议，上述协议提及的一苇渔港大酒店大楼是由南通市第一五金机械有限公司开发，原告陈述货款也是向其垫付的钢材，支付的176456.74元也是原告向第一五金公司支付，原告所谓的房屋买卖合同关系形成于原告与第一五金公司之间，与我方无关，由于原告此后一直处于服刑状态，最终未能过户的后果原因也在于原告自身，由此可见，原告与陈夕华明知房屋买卖的债权债务关系形成于第一五金与原告之间，却将永安公司作为债务人，属于恶意串通，侵害了永安公司利益，不应有效。其次，原告在1999年4月-8月期间实施了诈骗行为，骗取了被害人，原告将应收款项57万余元置于五金公司不予收回，另外还多支付了17万元，并将上述款项用于购买房产，其行为的性质是用赃款购置房款掩饰非法所得，也是对抗生效的刑事判决，我们认为原告的上述购房款应由人民法院追缴，而不是原告自得。再次，即便法庭认定本案协议有效，被告也应承担第一五金的责任，该责任的范围应以一苇渔港六楼的价格为限，原告的损失要么是一苇渔港六楼的损失，要么是宝隆大厦二楼的损失，损失面积不超过418.52㎡，经评估，事实上上述房款的价格仅为165万元，本案所涉的第一份协议书中提及的每平方米1万元，含有违约金性质，应当予以调整。被告陈夕华辩称：本案起因是2001年原告与第一五金公司签订的房屋买卖合同，当时陈夕华为五金机械的经理，是房屋买卖交易的经手人，原告主张的购房款实际交付给五金机械，并不是永安公司、陈夕华，在合同签订后由于原告因诈骗罪被判刑，导致合同不能履行，原告无法付清余款，直到2004年五金机械公司才将上述房产进行出售，所以房屋买卖合同的违约方为原告；基于原告和陈夕华当初是朋友关系，在原告出狱后找到陈夕华协商购房款退还事宜，原告所提交的2016年1月5日协议书、8月8日补充承诺协议均是围绕同一债务形成的以物抵债协议，根据省高院2014年2号会议审判纪要第一款规定，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前债务人反悔不履行抵债协议的，债权人要求继续履行协议或确认所有权归自己，人民法院应当驳回其诉请。但经释明，当事人要求继续履行原债权，人民法院应当继续审理。本案中原告所主张的债权，原债权金额为753334元，即便加上计息损失也与原告所主张的金额相差巨大，在协议中用来折抵该债权的宝隆花园附8号楼2层418.52㎡房屋，市场价格也不到200万，庭前被告也向专业评估机构申请对原告购买的一苇大楼六楼办公用房进行了评估，评估价格为3950元每平米，所以原告所主张的款项没有事实依据，请求法院查明事实后驳回原告诉请。被告黄建明，顾小军未应诉答辩。经审理查明：陈夕华系永安公司法定代表人。原告曾因犯贷款诈骗罪被本院判处有期徒刑十四年，刑期自2001年11月9日起至2015年11月8日止。2016年1月5日，原、被告订立协议书一份，协议书载明：鉴于永安公司、陈夕华原有以南通市第一五金机械公司开发南通市人民中路182号大楼（即一苇渔港大酒店大楼）因资金短缺，经黄建明介绍曾于1997年请求原告垫送部分钢材若干吨，折计钢材货款576877.26元。约2000年大楼建成后，永安公司、陈夕华提出该楼的六楼约780平方，按1800元每平方的价格出售给原告折抵钢材款，并签订合同双方约定待永安公司、陈夕华将六楼的产权转移至原告名下后，原告将余款一次性支付给永安公司、陈夕华。此后原告又支付给永安公司、陈夕华购房款176456.74元（此款两项合计原告共支付给永安公司、陈夕华购房款753334元），现经双方友好协商达成协议如下：一、永安公司、陈夕华认可原告已支付购房款人民币753334元。二、永安公司、陈夕华认可原告已支付购房款人民币753334元，按原价1800/平方米的价格可购买418.52平方米房屋。三、由于永安公司、陈夕华已将六楼出售，永安公司、陈夕华同意将所属位于宝隆花苑付8号楼二楼，在扣除物管房以外的面积给原告，不足部分永安公司、陈夕华以市场时价销售冲抵，不足余额原告同意超出部分按市价补足。四、如永安公司、陈夕华不能按照上述第三条执行置换房屋，须按一苇渔港大酒店大楼六楼现行房价壹万元/平方米（10000元/平方米）折抵现金返还给原告。五、永安公司、陈夕华承诺在本协议签订后2016年内按照上述第三条或第四条执行。六、原告承诺不再追究永安公司、陈夕华履行原签订的“一苇渔港大酒店大楼”六楼房屋买卖合同的违约责任。七、如单方违约对方可追究其相关违约责任，按上述标的每天3‰支付逾期履行违约金。八、南通市永安房业开发有限公司与陈夕华个人须对上述永安公司、陈夕华义务承担连带责任。该协议中，黄建明、顾小军作为见证担保人签字。2016年8月8日，陈夕华向原告出具补充协议承诺，承诺：兹有本承诺人陈夕华原签订用于归还郭承起的南通市宝隆花苑付8号楼整个二层楼房屋420平方米的房子，因设计及结构修改需要推迟到2016年10月底完工方能交付给郭承起，为此本人特作如下承诺：一、本人承诺原协议约定将南通市宝隆花苑付8号楼整个二层归还给郭承起的一切约定和条款不变，现因此二楼房子结构修改将推迟归还交期，故此本人承诺此房子不得以任何形式转让给其他单位和个人及另做其他用途。二、本人承诺此房子交期最迟定于2016年10月底之前交付给郭承起。并同时提供齐全合法办理产权申领的相关材料手续。如有逾期违约本人愿意按每天500元赔款处罚。三、如果因其他原因不能按约如数归还二层给郭承起，本人承诺一切损失和后果由本人与其名下的南通永安房业开发有限公司承担。该承诺由陈夕华签字、永安公司盖章予以确认。此后，因永安公司、陈夕华未能按约交付房屋，原告遂诉至本院，提出前述诉请。上述事实，有原、被告提交的协议书、补充承诺协议、刑事判决书等证据及原、被告的庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。本案诉讼中，永安公司向本院提交陈夕华委托、江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司于2017年2月20日作出房地产抵押估价报告，该报告载明本案所涉人民中路182-186号一苇渔港大酒店六层房屋单价为3950元/平方米。本院认为，永安公司、陈夕华与原告之间或曾存在钢材买卖、房屋买卖合同关系，但因时间久远，双方均未能向本院提交原始合同、交易凭证等证据。2016年1月5日，原、被告通过订立协议书，对双方间的权利义务关系进行确认。2016年8月8日，陈夕华、永安公司向原告出具承诺，再次确认按协议书内容履行义务，仅变更了履行时间。永安公司、陈夕华均辩称本案所涉钢材买卖、房屋买卖系原告与南通市第一五金机械公司之间发生，不应由永安公司、陈夕华承担责任，但未能有除协议书之外的其他证据佐证，且法律并不禁止当事人自愿承担债务的行为。故原、被告应信守约定，按2016年1月5日的协议书履行。根据该协议，永安公司、陈夕华应于2016年内向原告交付宝隆花苑付.52平方米房屋，不能交付按10000元/平方米的价格折抵现金支付原告。永安公司抗辩称该约定的10000元/平方米价格，含有违约金性质，明显过高，要求调整。该价格系双方对不能交付房屋折价的约定，并不明显过高，永安公司该抗辩，本院不予采纳。永安公司、陈夕华未能向原告交付房屋，原告要求被告支付4185200元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。原告还要求永安公司、陈夕华自2017年1月1日起按照年利率24%支付逾期付款利息，双方协议中虽有每天3‰支付逾期履行违约金的约定，但该约定超过法律规定的标准，本院依同期银行贷款罚息利率（同期银行贷款利率的1.5倍）及违约金的法定标准（不超过损失的30%），调整为按银行同期贷款利率的1.95倍计算利息。上述协议中，被告黄建明、顾小军作为见证担保人签字，未约定保证方式，黄建明、顾小军依法应按照连带责任保证承担保证责任，故原告要求黄建明、顾小军对永安公司、陈夕华的上述债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告黄建明、顾小军公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告主张抗辩的权利，本院依法对其缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告南通永安房业开发有限公司、陈夕华于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告郭承起4185200元及利息（利息以4185200元为基数，按同期银行贷款利率的1.95倍，自2017年1月1日计算至被告实际付款之日止）二、被告黄建明、顾小军对南通永安房业开发有限公司、陈夕华的上述债务的清偿承担连带责任。三、驳回原告郭承起的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49106元、保全费5000元，合计54106元，由被告南通永安房业开发有限公司、陈夕华、黄建明、顾小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费49106元（开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  叶 菁代理审判员  张正鹏人民陪审员  马 莉二〇一九年二月二十日书 记 员  朱路遥