广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初18010号原告：佛山瑞安天地房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南天地商业中心祖庙大街2号2M201号铺第三层02单元，统一社会信用代码91440600669823789U。法定代表人：文德纯。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。被告：吴健民，男，1976年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司与被告吴健民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，因被告无法送达，本院裁定本案适用普通程序，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗鹏远到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋面积差异款144956.12元；2、被告支付逾期付款违约金（以144956.12元为本金，从2013年1月1日起每日按照本金万分之三计算至实际清偿之日止），暂计至2018年7月7日为88626.17元；3、被告支付律师费10000元及后期需要支付的律师费（后期律师费以原告实际取得总金额的10%计算）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年2月26日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及其补充协议（以下简称“案涉合同”），被告向原告购买了位于佛山市禅城区东瑞路2号三十五座商品房（以下简称“案涉房屋”），合同约定的套内建筑面积为292.14平方米，按套内建筑面积计算，每平方米40718.01元你，总房款为11895359元。案涉合同约定了双方的权利义务，包括付款方式，违约责任等。案涉房屋竣工验收后经佛山市禅城区房地产交易中心测绘部门测定，案涉房屋实测建筑面积（套内面积）为295.70平方米，较合同约定的建筑面积差异值为1.22%（即实测面积比合同约定面积多3.56平方米），依约，被告应当先向原告补齐面积差异款144956.12元。原告自2012年12月5日开始至今，已经多次催促被告履行合同义务，同时还两次向被告发催款律师函，但被告始终未予理会，到现在仍未予支付任何款项。按合同约定，被告拒绝补交房屋面积差异款，已经构成了严重违约，应向原告支付逾期付款违约金，被告应当支付欠款金额每日万分之三的违约金（暂计至2018年7月7日为88626.17元），并承担原告因此产生的律师费10000元及后期律师费用。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。庭审中，原告委托诉讼代理人陈述面积差异款的计算方式为：（测绘部门测绘的套内面积295.7平方米-原合同约定的套内面积292.14平方米）÷合同约定的套内面积292.14平方米=面积差异值1.22，（测绘部门测绘的套内面积295.7平方米-原合同约定的套内面积292.14平方米）×合同约定的套内每平方米40718.01元=房屋面积差异款144956.12元。从2013年1月1日起算违约金的依据是根据我方提交的证据66页，我方发给被告第一份催款函当中，要求被告于2012年12月31日前结清房屋差异款，所以违约金就从次日开始计算。我方在2012年9月29日向被告寄送入伙通知书，入伙通知书中约定被告收楼的时间是2012年9月30日至2012年10月6日，如果被告逾期未办理收楼手续，应当视为被告已经收楼，也就是说被告已经在2012年10月6日已经收楼了，所以我方在2012年12月5日向其第一次发出要求结清面积差异款的函，办理房屋差异款的结清手续是符合合同约定的，我们就从2013年1月1日开始主张违约金。第三项诉请的合同依据是补充协议内的第三条第二款。被告未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、被告广东公安人口信息查询资料。2、《商品房买卖合同》及《补充协议》。3、《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》。4、《入伙通知书》及快递单。5、《关于结清面积差异款的函》及快递单。6、《结清面积差异款的催款函》7份及快递单。7、《律师函》、快递单及物流信息。8、《律师函》、快递单及物流信息。9、《民事案件委托合同》、律师费发票。10、托投证明。11、EMS快递单。本院经审查后对上述证据的真实性予以认可。被告经本院传唤未到庭，视为其放弃举证、质证的权利，其亦未向本院提交证据。经审理查明：2011年2月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1101002633），主要内容如下：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区东瑞路2号三十五座……该商品房合同约定建筑面积共292.14平方米，其中，套内建筑面积292.14平方米，公共部位与公用房屋分摊面积0平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米40718.01元，总金额（人民币）壹仟壹佰捌拾玖万伍仟叁佰伍拾玖元……第五条面积确认及面积差异处理。……本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……第八条交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房取得竣工验收备案表……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议第六条……。”案涉合同附件四为补充协议，主要内容为：“……第二条、对本合同正文第五条的补充1、本合同第五条所指的“产权登记面积”是指房产测绘部门出具的测绘图纸（报告）上所记载的套内建筑面积。2、本合同第五条约定的“合同约定计价面积”与第三条约定的“套内建筑面积”为同一概念。如因该商品房的“公共部分与公用房屋分摊建筑面积”造成本合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。3、套内建筑面积发生差异的，任何一方均不得据此解除合同，买卖双方同意按以下原则处理：套内建筑面积差异值为±0.6%以上（不含本数）的，双方在办理收楼手续前按套内建筑面积单价结清面积差异款；差异值为±0.6%以内（含本数）的，双方不退不补。4、买受人不结清面积差异款的，出卖人有权相应推迟商品房的交付时间及相应推迟协助提供买受人办理商品房权属登记所需的资料，出卖人无须承担延迟交付、协助办理产权登记的违约责任。第三条、对本合同第六条的补充……2、买受人按揭贷款应于本合同签订后60日内付至出卖人指定账户。若买受人的按揭贷款申请未获得银行批准或按揭银行未将贷款划入出卖人账户或划款不足的，买受人应在付款期限内以现金方式一次性补交给出卖人。买受人无权以此为由要求退房。买受人未能补交完毕的，每逾期一日，按未交足款项的万分之三向出卖人支付违约金；超过60日的，出卖人有权解除合同并按总房价的20%计收买受人违约金，如违约金不足弥补出卖人损失的，出卖人有权另行追讨损失，但经买受人请求，出卖人同意合同继续履行的，买受人按累计欠款每日万分之三标准支付违约金至实际付款日。因买受人逾期付款纠纷而产生的所有费用（含律师费）由买受人承担……第六条、对本合同正文第十一条的补充1、买受人应于出卖人的收楼通知书中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续，并签署房屋交接单后对该商品房进行交接。否则，自出卖人发出的收楼通知书中规定的交楼期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。如买受人拒绝签署房屋交接单的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙……3、买受人未付清房款、超面积房款、违约金、物业维修基金和其他应付费用（包括但不限于买受人应支付的契税、税费补差、赔偿金等），出卖人有权拒绝交楼，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任……第十二条、除另有约定外，出卖人在此确认文件送达地址为佛山市禅城区祖庙路46号华辉大厦21层，买受人在此确认文件送达的地址为本合同所列明地址。任何一方根据本合同规定进行的联络或送达的通知，应以挂号信、特快专递或法律规定的其他送达方式寄出，相关文件到达对方的时间为寄出之日（以邮戳为准）或公告之日起第3工作日。双方在本合同中所提供的地址应详尽、准确。如上述地址发生变化，变化一方应自变更之日起5日内书面通知另一方，否则文件送至上述地址即视为送达，即使该文件被退回或无人接收，相关责任由变更方承担……第十五条、买受人声明及本补充协议法律效力……5、本协议是《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”2012年8月15日，佛山市禅城区房地产交易中心出具《房屋测绘报告书》[编号：佛禅房测（2012）140号]，该报告内东瑞路2号单元建筑面积表载明三十五座单元套内建筑面积295.7平方米，建筑面积295.7平方米。2012年9月29日，原告按照案涉合同所列明的被告地址及联系电话通过EMS特快专递向被告发出入伙通知书，载明：“……收楼时间为2012年9月30日至2012年10月06日，请台端按照约定时间来我司委托的物业管理公司办理收楼手续，如台端逾期未至该物业管理公司办理交楼手续，则按照合同约定将视为您已经收楼……”。上述邮件于2012年10月8日被签收。2012年12月5日，原告向被告发出关于结清面积差异款的函，载明：“……现就结清面积差异款事宜致函如下：一、根据您与我司签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》约定：您购买我司开发的案涉房屋，案涉房屋建筑面积292.14平方米，套内建筑面积292.14平方米，按套内建筑面积单价人民币40718.01元/平方米计算总房价为人民币11895359.00元；套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：套内建筑面积差异值为±0.6%以上（不含本数）的，双方在办理收楼手续前按套内建筑面积单价结清面积差异款，差异值为±0.6%以内（含本数）的，双方不退不补。二、现经政府房产测绘部门测定，案涉房屋建筑面积为295.70平方米，套内建筑面积为295.70平方米，套内建筑面积差异值为1.22%（即案涉房屋实际套内建筑面积比合同约定套内建筑面积多3.56平方米）。依双方合同约定，我司应向您收取案涉房屋面积差异款人民币144956.12元。同时，因面积增加导致阁下需要自行向房产部门补缴契税4348.68元，该物业维修基金1449.56元。三、请您于2012年12月31日前携带以下资料到我司销售中心办理面积差异款结清手续：本通知函、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》、购房发票原件、身份证原件、银联卡或银行转账凭证……”。2015年12月7日，原告向被告发出结清面积差异款的催款函，要求被告支付面积差异款。2016年5月5日，原告委托广东天地正律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付面积差异款。2017年12月1日，原告委托广东广大律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付面积差异款。2018年7月20日，原告（甲方、委托人）与广东广大律师事务所（乙方、受委托人）签订《民事案件委托合同》，约定乙方接受甲方委托，委托律师在对方当事人为吴健民、案由为买卖合同纠纷、可能的受理机关为佛山市禅城区人民法院的案件中担任甲方的委托代理人。第五条律师代理费约定甲方须在开庭前向乙方支付前期代理费用含增值税总额为10000元。在甲方取得胜诉，则甲方需要按实际取得额10%向乙方支付律师费（含增值税）。2018年7月24日，原告向广东广大律师事务所支付律师费10000元。本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷。原告与被告签订的案涉合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请面积差异款。本院作如下分析：一、根据案涉合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；二、根据案涉合同补充协议约定，合同所指的“产权登记面积”是指房产测绘部门出具的测绘图纸（报告）上所记载的套内建筑面积。合同约定的“合同约定计价面积”与“套内建筑面积”为同一概念。套内建筑面积发生差异的，买卖双方同意套内建筑面积差异值为±0.6%以上（不含本数）的，双方在办理收楼手续前按套内建筑面积单价结清面积差异款；3、根据佛山市禅城区房地产交易中心出具的《房屋测绘报告书》，案涉房屋套内建筑面积为295.7平方米，而案涉合同约定套内建筑面积为292.14平方米，即差异值为1.22%（295.7平方米-292.14平方米）÷292.14平方米；4、按照以上分析，被告应向原告支付面积差异款144956.12元（295.7平方米-292.14平方米）×40718.01元/平方米。关于原告诉请逾期付款违约金及律师费。本院作如下分析：一、根据上述补充协议的约定，双方在办理收楼手续前按套内建筑面积单价结清面积差异款。买受人应于出卖人的收楼通知书中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续，并签署房屋交接单后对该商品房进行交接。否则，自出卖人发出的收楼通知书中规定的交楼期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。买受人确认文件送达的地址为案涉合同所列明地址。任何一方根据合同规定进行的联络或送达的通知，应以挂号信、特快专递或法律规定的其他送达方式寄出，相关文件到达对方的时间为寄出之日（以邮戳为准）。据本院查明，2012年9月29日，原告按约定向被告发出入伙通知书，载明收楼时间为2012年9月30日至2012年10月06日，如被告逾期未办理交楼手续，则将视为被告已经收楼。后原告又于2012年12月5日发函给被告，要求被告于2012年12月31日前结清面积差异款。上述入伙通知书、函件均被签收。结合上述分析，由于被告未提供相反的证据予以反驳，故本院确认被告逾期支付面积差异款，已构成违约；二、原告依据补充协议第三条诉请违约金及律师费，该条约定买受人按揭贷款应于合同签订后60日内付至出卖人指定账户。若买受人的按揭贷款申请未获得银行批准或按揭银行未将贷款划入出卖人账户或划款不足的，买受人应在付款期限内以现金方式一次性补交给出卖人。买受人未能补交完毕的，每逾期一日，按未交足款项的万分之三向出卖人支付违约金；超过60日的，出卖人有权解除合同并按总房价的20%计收买受人违约金，如违约金不足弥补出卖人损失的，出卖人有权另行追讨损失，但经买受人请求，出卖人同意合同继续履行的，买受人按累计欠款每日万分之三标准支付违约金至实际付款日。因买受人逾期付款纠纷而产生的所有费用（含律师费）由买受人承担。从上述约定内容可知，该条约定所针对的违约情形是买受人未按约定期限支付案涉合同所约定的案涉房屋总价款，并不包括支付面积差异款的情形。因此，原告以上述约定诉请违约金及律师费，缺乏依据，本院不予采纳；三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然双方没有约定逾期支付面积差异款的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，但考虑到被告没有按期支付面积差异款确实造成原告资金被占用期间的利息损失，因此本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以欠付的面积差异款总额144956.12元为基数，按年利率6%的标准计算违约金。原告诉请从2013年1月1日计算违约金至实际清偿之日止，合法有据，本院予以支持。而原告关于逾期违约金诉请的超出部分及律师费的诉请部分，则缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，缺席判决如下：一、被告吴健民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司支付面积差异款144956.12元，并支付逾期付款违约金[以144956.12元为基数，从2013年1月1日起计算至实际清偿之日止，按年利率6%计算]；二、驳回原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如被告吴健民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4954元，由被告吴健民负担4168元，由原告佛山瑞安天地房地产发展有限公司负担786元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波人民陪审员  李雪辉人民陪审员  刘敏华二〇一九年二月二十七日书 记 员  冯裕雯