浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终6007号 上诉人（原审被告）：郑经忠，男，1975年12月16日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托代理人：叶丽娟，浙江集优律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴淑珍，女，1959年5月4日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：张甜，浙江长虹律师事务所律师。 原审第三人：东阳市吴宁东瓯宾馆，住所地浙江省东阳市吉祥路**。 法定代表人：林垂龙。 原审第三人：林垂龙，男，1964年5月25日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 原审第三人：东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部，，住所地浙江省东阳市吉祥路**** 个体经营者：郑经忠，男，1975年12月16日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 上诉人郑经忠因与被上诉人吴淑珍及原审第三人东阳市吴宁东瓯宾馆、林垂龙、东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2018）浙0783民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑经忠上诉请求：1、撤销原判，依法改判：继续履行双方于2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》，驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审。事实与理由：一、一审判决解除合同于理不合。双方在平等协商、达成合意的情况下签订了《房屋租赁合同》，并明确约定房屋租赁期限至2022年8月17日止，至今尚未到期。依照合同的约定，被上诉人应依约履行合同义务至租赁期限到期之日，现被上诉人以上诉人未依约支付租金为由要求解除合同毫无依据。事实上，上诉人及一审法院均确认自2015年起实际交付的租金均低于合同约定的金额的支付租金规律，结合房屋租赁市场的现状，上诉人就涉案房屋在2018年8月18日前的租金已达成新的约定，且已结清。基于这一事实，上诉人依据新的约定要求支付租金，被上诉人屡次否认并试图推翻新的约定，阻挠上诉人按期交付租金，是被上诉人违约在先，而上诉人迫于无奈的情况下才延迟交付租金。二、一审法院对上诉人租赁房屋后的信赖利益置若罔闻。上诉人与被上诉人已是长达十多年的合作关系，第三人林垂龙在2017年花费重金翻新了东瓯宾馆，上诉人作为东瓯宾馆股东之一与经忠服务部的经营者亦是付出诸多精力及财力。现被上诉人要求解除合同，那上诉人基于合同所产生的信赖利益毁于一旦，可以说是血本无归。三、被上诉人不仅否认在根据租赁市场变化的前提下双方达成的新的约定，还要求解除《房屋租赁合同》，实为违背诚实信用原则。 吴淑珍答辩称：上诉人上诉理由不成立。一、上诉人认为一审判决解除合同错误没有事实和法律依据。从一审庭审及被上诉人提供的证据可以显示上诉人多年来一直没有按照合同支付租金的事实是明确的，从2015年开始上诉人未按合同约定的期限缴纳租金，也未按合同约定的金额足额缴纳，已经严重违反了约定。被上诉人有权解除合同并要求上诉人支付违约金。二、双方签订的租赁合同合法有效，双方都应当按照合同的约定诚实信用的履行合同义务，市场有风险，上诉人不能因此来转嫁自己的风险给被上诉人，不能因为自己经营困难就要被上诉人给予降租金的优惠。三、上诉人提供的录音文字文本内容中有两点是明确的，一是该录音并非上诉人与被上诉人之间的录音,二是可以看出双方就降低租金问题没有达成一致意见。需要强调的是，上诉人一审庭审中明确表示不愿意按合同继续履行，既然上诉人不愿意按照合同履行继续支付租金的义务，一审法院判决解除双方的租赁合同合情合法合理。上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉。 林垂龙陈述：涉案房屋从2006年到现在为止租给我们开宾馆，我们提前3个月交清房租，从2014年开始东阳房子和店面的租金一路下滑，生意也一路下滑，基本上的房东都是自愿减少房租的，包括我们东瓯宾馆。2017年房东确定租金376000元，有个姓华的老总说目前看来2018年的房租也要下降。我们股东一起商量，投资60万元翻新宾馆，我们第一次装修300万元，第二次又花了60万元，总共投资了400多万元，现房东要收回去，我们损失达到了200万元，收回去要赔偿，按照正常的赔偿要200多万元，我们只要房东给60万元的赔偿，理由是租金确定在376000元我们才进行第二次翻新。 东阳市吴宁东瓯宾馆、东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部未做陈述。 吴淑珍向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告郑经忠签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑经忠及第三人东瓯宾馆、林垂龙、经忠服务部立即腾退房屋；三、被告郑经忠支付拖欠的租金34.88万元（已计算至2018年8月18日止，此后仍按原租赁费用标准计算租金至被告实际腾退之日止）；四、第三人东瓯宾馆、林垂龙、经忠服务部对租赁合同解除以后至实际房屋腾退期间的房屋占有使用费承担连带责任（房屋占有使用费用按租赁合同约定的租赁费用标准计算）；五、被告支付违约金147552元（自2017年5月9日起以年净租金614800元为基数，按月利率2%计算违约金至2018年5月8日，此后继续计算至实际履行之日止）。 一审法院认定事实：2006年6月18日，原告与被告及第三人林垂龙签订房屋租赁合同一份，约定原告将其自有的坐落于东阳市北边两间门面房及电梯房楼屋6间二至七层（包括6间地下室）出租给被告及第三人林垂龙开宾馆用。合同届满后，原告与被告就上述房屋继续签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为八年，自2014年8月18日起至2022年8月17日止；净租金的金额分别为：第一期（2014.8.18-2015.8.17）租金580000元，第二期（2015.8.18-2016.8.17）租金580000元，第三期（2016.8.18-2017.8.17）租金580000元，第四期（2017.8.18-2018.8.17）租金614800元，第五期（2018.8.18-2019.8.17）租金651688元，第六期（2019.8.18-2020.8.17）租金690790元，第七期（2020.8.18-2021.8.17）租金732237元，第八期（2021.8.18-2022.8.17）租金776172元；净租金支付方式为按年支付，每年的5月17日前一次性付清，先付后用。被告有下列情形之一的，原告可以解除合同，并由被告按合同标的的15%支付违约金：1、未经原告同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；2、未经原告同意，变更房屋经营内容的；3、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；4、未按照合同规定交纳房租的；5、擅自改变出租房屋主体结构的。被告逾期交付净租金，除应补交租金外，应按每天年净租金的2%支付原告违约金。合同签订后，涉案房屋继续由第三人林垂龙用于经营宾馆，即第三人东阳市吴宁东瓯宾馆，同时涉案房屋的七楼由被告用于经营服务部，即第三人东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部。被告按约支付了第一期的租金，并于2015年5月19日支付55万元，2016年5月25日支付50万元，2017年5月18日支付25万元，2017年5月31日支付12.6万元。2018年4月28日，原告通过挂号信的方式向被告邮寄了催款函，并要求被告在收到该告知函后七日内补交欠款并腾退涉案房屋。被告曾数次要求原告降低第五期的租金，但原告未同意。被告自认其亦为第三人东瓯宾馆的出资者之一。 一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告经催讨至今仍未依约及时支付租金，依法应承担相应的违约责任。故原告诉请要求解除房屋租赁合同并要求被告支付自2018年8月18日起至合同解除之日止的租金，该院予以支持。因合同解除后原、被告双方并不存在租赁关系，故被告尚应支付原告合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费，该费用按合同约定的租金计算为宜。又因涉案房屋的实际使用者为第三人东瓯宾馆及经忠服务部，故原告要求第三人东瓯宾馆及经忠服务部腾退房屋的诉请，该院予以支持。原告主张第三人对合同解除后至实际腾房期间的房屋占有费承担连带清偿责任，该院认为，第三人仅对逾期腾房占有使用费有支付义务，但该行为并未实际发生，故原告该部分诉请，该院不予支持。关于原告要求被告支付2018年8月18日之前拖欠的租金的诉请，原告主张被告自2016年起每年交纳的租金先抵前一年不足部分，剩余的再用于支付当年的租金，截至2018年8月18日共拖欠租金34.88万元。被告及第三人均认为2018年8月18日之前的租金已经结清，原、被告双方已经就之前的租金金额达成过口头协议，在征得原告同意的前提下，被告已经支付了款项即为当年的租金。该院认为，根据被告每年的租金均在5月份交纳，自2015年起实际交纳的租金均低于合同约定的金额的支付租金的规律，结合房屋租赁市场的现状，被告的辩称相比较而言更为合理。故该院确认原、被告就涉案房屋在2018年8月18日之前的租金已口头达成新的约定，且已结清，并不存在拖欠，原告的该诉请，该院不予支持。原告要求被告自2017年5月9日起按每天年净租金的2%支付违约金，该院认为，2018年8月18日之前的租金被告已支付完毕，且原告主张的每天年净租金的2%标准过高，故其违约金该院酌定自2018年5月9日起拖欠的租金为基数按每月2%计算为宜。综上，原告诉请部分成立，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告吴淑珍与被告郑经忠于2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告郑经忠、第三人东阳市吴宁东瓯宾馆、东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部应于判决生效后一个月内腾空位于东阳市北边两间门面房及电梯房楼屋6间二至七层（包括6间地下室）的房产。三、被告郑经忠应于判决生效后十日内支付原告自2018年8月18日起按每月54307元计算至判决生效之日止的租金及违约金（违约金自2018年5月9日起以上述租金为基数按每月2%计算至实际履行之日止）。四、被告郑经忠应于判决生效十日内支付原告吴淑珍自判决生效次日起按每月54307元为标准支付占有使用费至实际腾退之日止。五、驳回原告吴淑珍对第三人林垂龙的诉请。六、驳回原告吴淑珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8746元，减半收取4373元，由原告吴淑珍负担2983元，被告郑经忠负担1390元。 二审期间，吴淑珍、东阳市吴宁东瓯宾馆、林垂龙、东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部未向本院提供证据。郑经忠向本院提供：浙江省农村信用社存款凭条一份（复印件）。证明2018年11月27日上诉人郑经忠向被上诉人支付了2018年8月18日至2018年11月17日的租金93999元。 对上述证据，东阳市吴宁东瓯宾馆、东阳市吴宁经忠营养健康咨询服务部未到庭发表质证意见。林垂龙对该证据无异议，吴淑珍质证认为，对证据的合法性、真实性没有异议，对关联性有异议，上诉人未按照合同约定进行全款支付租金，该证据不能证明上诉人的证明目的。 本院审核认为，被上诉人对该证据的真实性无异议，本院对郑经忠向吴淑珍支付了93999元的事实予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明，2018年11月27日，郑经忠以向吴淑珍账户存款的方式支付了93999元。 本院认为，本案中，涉案合同约定第五期2018.8.18-2019.8.17的租金为651688元。郑经忠主张第五期租金已调整为376000元，其一审提供的其与被上诉人员工的通话录音，仅能证明其于2018年4月要求按376000元的标准交纳第五期租金，但被上诉人方要求按合同约定的金额交纳租金，尚不能达到其关于第五期租金已变更为376000元的主张。涉案合同第六条约定：乙方（郑经忠）有未按合同规定交纳房租的情形的，甲方（吴淑珍）可以解除合同，收回房屋。吴淑珍于2018年4月28日向郑经忠发送了告知函，认为郑经忠一直未按照合同约定履行支付租金义务，已构成违约，要求其收到本函后7日内尽快结清费用腾空房屋并解除合同。郑经忠未在合同约定的期限内交纳第五期租金，在诉讼中，其也表示不同意按合同约定的金额交纳第五期租金。综上，原审判决双方解除合同并无不当，对此实体处理可予以维持。但鉴于郑经忠在二审期间向吴淑珍支付了93999元，该款可在租金中予以扣除。依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省东阳市人民法院（2018）浙0783民初6103号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项及诉讼费负担部分； 二、变更浙江省东阳市人民法院（2018）浙0783民初6103号民事判决第三项为郑经忠应于判决生效后十日内支付吴淑珍自2018年8月18日起按每月54307元计算至判决生效之日止的租金（应扣除2018年11月27日支付的93999元）及违约金（违约金自2018年5月9日起以上述租金为基数按每月2%计算至实际履行之日止）。 三、驳回吴淑珍的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费8746元，由郑经忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑林军 审 判 员 虞惠珍 审 判 员 韦红平 二〇一九年一月二十一日 代书记员 杨凯蝶