浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初21281号 原告：楼仁忠，男，1967年1月6日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈蔚，浙江拓思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彦，浙江拓思律师事务所实习律师。 被告：楼海根，男，1969年9月2日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼樟香，女，1964年1月10日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼仙香，女，1966年9月17日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼美芳，女，1972年10月5日出生，汉族，住义乌市。 四被告共同委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。 原告楼仁忠为与被告楼海根、楼樟香、楼仙香、楼美芳农村房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告楼仁忠的委托诉讼代理人陈蔚、陈彦，被告楼樟香、楼仙香、楼美芳及四被告的共同委托诉讼代理人傅正勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼仁忠向本院提出诉讼请求：1、判令四被告协助原告办理位于义乌市房屋不动产首次登记手续。2、判令四被告协助原告办理将上述不动产过户至原告名下的变更登记手续。事实和理由：1998年5月8日，原告与楼荣福、楼海根签订转让协议一份，约定将楼荣福户所有的位于间住房75平方米转让给原告，转让款为200750元，自协议签订盖章后由原告一次性付给被告方。协议约定被告将一切齐全房产手续、证件交给原告，以后旧村改造或拆迁、过户费用由原告承担，今后原告办理房产登记手续时，楼荣福必须提供一切相关证件，并协助原告进行办理。签订协议时原告当场向楼荣福付清了转让款，楼荣福也将房屋所有权证、土地证及房屋交付给原告。1999年城店村进行旧村改造，同年10月上述房屋进行拆迁安置获批75平方米土地，原告在该75平方米土地及从案外人周月英购买所得的25平方米合计100平方米土地上出资联建了三间四层房屋，现位于义乌市。2018年11月4日，义乌市稠江街道城店股份经济合作社发布公告“为完善城店村处理农村住房历史遗留问题工作的负责，经村董事会、监事会会议精神，特通知城店村范围内所有住房产权未过户的买卖户，要求买卖双方共同备好所需资料一同及时申报，申报截止时间为2018年11月11日。”因楼荣福于2018年5月4日死亡，四被告系其子女，为楼荣福的合法继承人，原告要求四被告协助办理上述房屋首次不动产登记手续及变更登记手续，但四被告拒不办理。 被告楼海根、楼樟香、楼仙香、楼美芳共同答辩称，1、本案的转让协议属无效。由于本案讼争占地为69.79㎡的旧房属楼荣福、季桂菊共同所有，因季桂菊未签字确认故转让协议属于无效协议；2、原告缺乏本案讼争旧房转让款200750元的交付依据；3、现争议新房与旧房系不同标的物，原告无权主张物权。1998年5月8日的转让协议属于旧房买卖，该房屋已被拆除，因此与转让协议有关的标的物已灭失。1999年10月18日，乡土字1999第151号审批取得75㎡新建的房屋与1998年5月8日转让协议中的旧房无关联，原告无权对本案物权主张权利；4、退一步讲，即使1998年5月8日转让协议中的旧房与乡土字1999第151审批所得房屋关联，两不同的标的物中的差额5.21㎡原告也应支付对价；5、本案已过最长的诉讼时效。1998年5月8日的转让协议至原告起诉时已超过20年的诉讼时效，法院依法不应支持；6、被告方要求原告返还财产，尽快腾空房屋。因1998年5月8日转让协议中的旧房与乡土字1999第151号审批取得房产系不同标的物，原告无权占有，依法应予返还，被告方要求原告尽快腾空房屋，依法返还，否则被告将依法主张权利。综上，被告方请求驳回原告的诉讼请求。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述称，本案的买卖实际上是旧房以及旧村改造所获得的权益，因为当时的旧房是不足75平方米，该75平方米是依据旧改政策楼荣福可以获得的75平方米，所以转让的标的是旧房以及旧房经过旧村改造所获得的相应的权益，转让的费用也是当场支付给楼荣福的。至于被告所述的季桂菊没有在转让协议中签字，原告认为按照当年的交易习惯，都是由户主代表全家签订买卖协议的，季桂菊当时是在场并且是认可该买卖协议的。被告所述的诉讼时效已超过，原告认为并没有超过诉讼时效。 原告楼仁忠为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 证据1，《转让协议》原件一份，证明1998年5月8日，原告与楼荣福、楼海根签订协议，将楼荣福所有的稠城街道城店村三间住房以及住房所获得的75平方米权益转让给原告的事实及具体的约定。 证据2，房屋所有权证及集体土地建设用地使用证原件一份，证明涉案房屋原为楼荣福所有的事实。 证据3，申请报告原件一份、城店村旧房拆迁安置协议书原件一份、农村私人建房使用非耕地呈报表原件一份，证明1999年城店村旧改，楼荣福的旧房获批75平方米安置土地。 证据4，建设用地许可证原件、建设工程规划许可证原件、新建房屋白蚁预防工程合同书核对件、浙江省义乌经济开发区农村住房规划验收表复印件、联建证明复印件、门牌证复印件各一份，证明原告在向楼荣福户购买的旧房所获75平方米土地和向案外人周月英购买的旧房所获25平方米土地合计100平方米土地上，合并出资联建了三间四层房屋，现位于义乌市。 证据5，户口本、股权证复印件各一份，证明原告与被告系同一股份经济合作社的股东。 证据6，公告复印件一份，证明义乌市稠江街道城店股份经济合作社发布公告，涉案房屋可以办理不动产产权证及变更登记手续。 证据7，注销户口证明原件一份，证明楼荣福于2018年5月4日注销户口的事实。 证据8，情况说明原件两份，证明四被告与楼荣福的身份关系，及季桂菊的死亡证明。 证据9，农村住房历史遗留问题审批表原件以及农村住房历史遗留问题处理有偿使用合同原件各一份，证明村里集体违章的一层是可以通过缴纳有偿使用费的方式办证。 上述证据中复印件的原件在（2018）浙0782民初21283号案件中。 证据10，村里统一加建涉案房屋的立面图复印件两份，证明涉案房屋的第五层是经过村里统一批建的。 四被告对原告提供的上述证据质证如下： 证据1，真实性没有意见，合法性有异议。因为该房屋属于楼荣福和季桂菊共同所有，单方转让是无效的。对关联性有异议，与本案无关联，因为转让协议是对旧房三间的转让，与被告父母亲旧村改造审批所得也就是本案涉案的房屋无关联，且该转让协议中，也没有谈到将旧村改造审批所得房屋卖给原告，因此对证明目的有异议。 证据2，真实性没有异议，但对证明目的有异议。该房屋是属于楼荣福、季桂菊共同所有。该房屋已拆除，物权已经灭失，与本案无关联。 证据3，真实性没有异议，与1998年5月8日的转让协议无关联。 证据4，对建设用地许可证、建设工程规划许可证、新建房屋白蚁预防工程合同书、浙江省义乌经济开发区农村住房规划验收表的真实性、合法性无异议，但与1998年5月8日的转让协议无关联，对原告的证明目的有异议。对联建证明和门牌号的证据三性都有异议，从原告提供的一系列证据及审批情况，均可表明该房屋属楼荣福夫妇所有，对证明目的有异议。 证据5，证据三性没有异议。 证据6，公告的真实性、合法性没有意见，但与本案缺乏关联。 证据7，证据三性无异议。 证据8，关于两份情况说明的真实性都有异议，季桂菊是2001年4月17日死亡，因此也表明了证明单位对本案的证明是极不负责任的。 证据9，证据三性均无异议，但是该两份证据也表明原告也认可该房屋是属于楼荣福夫妇所有的，而非属于原告所有。 证据10，证据三性均无异议。 被告楼海根、楼樟香、楼仙香、楼美芳未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告提供的证据认证如下：证据1，系原件，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，其合法性及关联性在后综合认定；证据2、3，系原件，被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性予以认定，关联性在后综合认定；证据4，经核对（2018）浙0782民初21283号案件中的证据材料，浙江省义乌经济开发区农村住房规划验收表、联建证明、门牌证复印件均与原件相符，故本院对该组证据的真实性予以认定，关联性结合其他证据在后综合评定；证据5，被告无异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定；证据6，被告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以认定，关联性在后综合评定；证据7，被告无异议，本院对真实性予以认定，确认楼荣福于2018年5月4日死亡注销户口的证明力；证据8，被告对季桂菊的死亡时间提出异议，认为是2001年4月17日死亡，而非2001年3月死亡，因出具情况说明的义乌市稠江街道城店股份经济合作社未提供其他客观依据相印证，故本院对情况说明中季桂菊的死亡月份时间的证明力不予确认；关于楼荣福、季桂菊与四被告的父母子女关系的情况说明的证明力本院予以认定；证据9、10，被告无异议，本院对真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告楼仁忠与被告楼荣福均为义乌市稠江街道城店股份经济合作社的股东。楼荣福（2018年5月4日死亡）与季桂菊（2001年死亡）系夫妻，两人共生育一子三女，即被告楼海根、楼樟香、楼仙香、楼美芳。 位于义乌市间为楼荣福、季桂菊夫妇所有。1992年12月10日，楼荣福户取得由原义乌市土地管理局发放的集体土地建设用地使用证，登记该房建筑占地面积为69.79平方米。1998年6月29日，楼荣福、季桂菊共同取得该房的房屋所有权证。1998年5月8日，楼荣福（甲方）与原告楼仁忠（乙方）在楼仁智的见证下签订《转让协议》一份，约定：一、甲方将座落在稠城镇城店村的叁间住房柒拾伍㎡（75㎡）转让给乙方。该住房四至（东靠：本户墙外为界靠弄，南靠：本户墙外为界靠路，西靠：本户与海根屋墙中为界，北靠：本户墙外为界靠空基）。二、转让款为贰拾万另柒佰伍拾元整（200750.00），自协议签订盖章后由乙方一次性付给甲方。三、甲方将一切齐全房产手续、证件交给乙方，以后旧村改造或拆迁、过户的费用由乙方承担。四、今后乙方在办理房产登记手续时，甲方必须提供一切相关的证件，并应协助乙方进行办理。五、此协议一式贰份，甲、乙双方各执一份。六、本协议签字、盖章生效，甲乙双方不得反悔。协议落款处甲方一栏由楼荣福及被告楼海根签字盖章捺印，原告楼仁忠在乙方一栏签名并捺印。 1999年8月13日，楼荣福向城店旧村改造领导小组递交申请报告，要求将上述三间旧房进行拆迁，申请审批75平方米的建房用地。1999年10月8日，义乌市稠城镇城店股份经济合作社（甲方）楼荣福户（乙方）签订城店村旧房拆迁、安置协议书，约定：一、乙方自本协议签订之日自愿将坐落在城店村旧村改造红线内混结构房屋2层3间、占地面积72.05平方米的房产所有权移交甲方所有，并将房屋所有权证和土地使用权证移交甲方。乙方于1999年11月10日前将上述房屋腾空。甲方接受乙方房屋所有权后拆除，乙方不得以任何理由阻止甲方的处置权。二、甲方负责乙方拆迁安置用地报批，报批所需要的有关工本费由乙方支付。三、乙方在1999年10月8日前交清旧村改造建设配套费3750元人民币，水电附属设施安装配套费7500元人民币，两项合计11250元人民币。四、甲方按乙方抽签幢号安置建筑占地面积75㎡。由城店董事会和旧村改造办公室会同有关部门定点放样。乙方必须按规划定点和统一设计的图纸建设施工。协议还对其他内容进行了约定。1999年10月18日，楼荣福、季桂菊填报了宅基地75平方米的农村私人建房使用非耕地呈报表，1999年10月27日获得了审批。同日，上述75平方米宅基地取得了建设用地许可证与建设工程规划许可证。2001年原告将本案75平方米建房用地与从案外人周月英处购买的旧房拆建面积25平方米合并出资联建成三间六层房屋，并由原告居住使用至今，现门牌号为义乌市。2018年11月4日，义乌市稠江街道城店股份经济合作社发出公告，通知本村范围内所有住房产权未过户的买卖户，要求买卖双方共同备好所需资料一同及时申报，但被告未协助原告办理涉案不动产的初始登记及过户登记的手续。 本院认为，基于楼荣福与原告楼仁忠均为义乌市稠江街道城店股份经济合作社的股东，属于同一集体经济组织的成员，故对自身拥有的合法的农村住房可以依法在本集体经济组织成员内进行转让。楼荣福与原告楼仁忠于1998年5月8日订立的房屋转让协议，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的规定，虽然该协议上未经房屋共有权人季桂菊的签字，但楼荣福与季桂菊系夫妻关系，楼荣福应有家事代理权，其转让行为对季桂菊亦产生约束力，故该转让协议应合法有效，当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。虽然1998年5月8日签订的转让协议标的物为楼荣福、季桂菊所有的旧房三间，但1999年10月8日楼荣福户即与义乌市稠城镇城店股份经济合作社签订了城店村旧房拆迁安置协议，并于1999年10月27日获批75平方米的建房用地，后由原告出资在该建房用地上建成房屋，在原告居住使用涉案房屋的多年间被告并未提出异议，且1998年5月8日的转让协议中也明确载明旧房面积为75平方米，此面积与之后审批的建房用地面积相符，与集体土地建设用地使用证上登记的建筑占地面积69.79平方米及旧房拆迁安置协议书中的占地面积72.05平方米反而均不相符，同时转让协议的第三条中也约定了以后旧村改造或拆迁过户的费用由原告承担的内容，故1998年5月8日的转让协议实质上是双方对楼荣福户的旧房参加旧村改造的预期拆迁安置建房用地权益的转让，况原告与楼荣福户之间的该预期拆迁安置建房用地权益的转让也不违反法律规定，应系合法有效。因楼荣福、季桂菊均已死亡，故四被告作为楼荣福、季桂菊的合法继承人应当负有协助原告办理涉案75平方米建房用地上的不动产权初始登记以及过户登记的义务。因1998年5月8日的转让协议第二条明确转让款200750元自协议签订盖章后由原告一次性付给楼荣福，且多年以来被告方并未再向原告主张过该转让款，故被告关于原告缺乏转让款交付依据的抗辩与常理不符，本院不予采纳。因转让协议中并未对办理房产登记手续的期限作过约定，故签订转让协议之日并非原告的该项权利受到损害的时间，由此被告关于原告的起诉已超过最长20年诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条之规定，判决如下： 被告楼海根、楼樟香、楼仙香、楼美芳于本判决生效后十日内协助原告楼仁忠办理坐落于义乌市占地75平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告楼仁忠名下的转移登记手续。 案件受理费8762元（已减半），由被告楼海根、楼樟香、楼仙香、楼美芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 骆巧梅 二〇一九年二月十九日 代书记员 何晨菁