湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初5575号原告：张波，男，1981年8月10日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：王韬钦，湖南东方阳光律师事务所律师。被告：长沙金房房地产开发有限公司，长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人：吴建平，董事长。委托诉讼代理人：王梓光，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：曾佳，湖南湘达律师事务所律师。原告张波诉被告长沙金房房地产开发有限公司（以下简称“金房公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张波及其委托诉讼代理人王韬钦、被告金房公司的委托诉讼代理人王梓光、曾佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付延迟办理房产证（长房权证天心字第**）违约金，自2015年8月27日起按每日43元支付逾期违约金至办到房屋所有权证之日止（到办妥之日止，即2016年7月13日，共计322天，该违约金为人民币13846元）；2、判令被告支付合理期间内未办理土地使用权证违约金，自2015年10月28日起按每日43元支付逾期违约金至长沙市统一实行不动产登记之日，即2016年9月9日，共计318天，该违约金人民币13674元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月14日，原告张波与被告金房公司于签订编号为20110849401《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于长沙市天心区大托镇先锋村（芙蓉南路）金房奥斯苑1－401号商品房，房屋总价款人民币430068元，被告（出卖人）在商品房交付后540个工作日内办妥买受人房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人土地使用权证。即2013年6月30日前交房，2015年8月26日前应办理好房屋所有权证，而被告实际为原告办理好房屋所有权证的日期为2016年7月13日，超过约定日起322日；未办理土地使用权证，由于长沙市从2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，因此按2016年9月9日计算，则超过约定日期318日。合同同时约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意自本合同规定期限内的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金”。被告的违约行为严重损害了原告的利益，为维护起合法权益，故诉至法院。金房公司辩称，1、原告未在法定时效期间主张权利，原告提供的先锋街道关于奥斯卡一期组织开发商和业主协商情况的证据，因原告未参与且未委托人参与，不构成时效中止、中断事由，故原告要求被告支付延迟办理房屋所有权证违约金已过诉讼时效，丧失诉权，应当驳回其诉讼请求；2、退一步而言，即便本案未过诉讼时效，原告主张的违约金计算错误，被告逾期办证天数为316日，违约金为13590元；3、原告诉求的逾期办理国有土地使用证的违约金应当予以驳回。房屋交付后房产证办理之前，被告只存在一项延期办理房产证的违约行为，不存在延期办理国土证的违约行为；类似本案情况，原告既主张房产证违约金又主张国土证违约金的，长沙市中级人民法院已作出终审判决，认为被告仅存在一个违约行为，即延期办理房产证，上述两证的违约金不应当重复计算，应当只计算一项延期办理房产证违约金。因国家政策调整，导致办证周期延长，后相关部门已停止办理国有土地使用证。原告要求被告支付延迟办理土地使用权证违约金，没有事实及法律依据；4、原告并未因延期办证遭受实际损失，其诉请的违约金过高，请求降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：长沙市天心区大托镇先锋村（芙蓉南路）金房奥斯苑系被告金房公司开发建设。2012年5月14日，原告张波（买受人）与被告金房公司（出卖人）签订编号为20110849401《长沙市商品房买卖合同》1份，合同第二条第二款载明：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为座落于长沙市天心区大托镇先锋村（芙蓉南路）金房奥斯苑第1幢1单元4层401号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件一），规划用途为住宅”。第二条第三款载明：“该商品房建筑面积76.95㎡，其中套内建筑面积61.26㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.69㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体载明见附件二）”。合同第五条第一项载明：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）5588.92元/㎡，总房价肆拾叁万零陆拾捌元整（￥430068.00元）”。合同第六条载明：“买受人按下列第2种方式按期付款：……2.银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计壹拾叁万零陆拾捌元整（￥130068.00元），剩余房款叁拾陆万元整（￥300000.00元）向银行申请贷款，出卖人应协助办理”。合同第二十条第二款载明：“在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证”。第二十条第三款载明：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金”。合同签订后，原告及时交付房款130068元，余款通过贷款付清。被告于2013年6月30日将房屋交付原告。因被告未按合同约定为该小区业主办妥房屋所有权证和国有土地使用证，该小区部分业主（不包括本案原告）代表向被告、物业及辖区街道等部门反映逾期办证问题，辖区街道于2016年1月7日组织了关于金房奥斯苑一期房产证延期办理事宜的协调会议，原告本人未参加上述会议，亦未委托代表参加。2016年7月13日。被告为原告办妥房屋权证，至今未办理土地使用证。另查明，中国湖南省委办公厅印发湘办发（2015）43号《中共湖南省委办公室、湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》，该《湖南省不动产统一登记工作实施方案》第四部分第（二）项第4点规定：“稳妥实施统一登记发证。各地要根据登记发证的准备情况，合理确定时点，发布政府公告，按照新的登记类型、内容、程序、簿册和证书样式实施统一登记发证，停止本行政区域内原有各类不动产登记证书的发放，做到发新证停旧证”。2016年8月19日，长沙市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定：“自2016年9月9日起在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记”，长沙市国土资源局为长沙市不动产登记机构。“实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，按照‘不变不换’的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。2016年8月29日至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑、构筑物所有权不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试、登记流程测试及人员上岗培训等工作”。以上事实，有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证、发票、长沙市天心区先锋街道人民调解委员会主持调解的会议资料、被告提交的《不动产登记暂行条例》、《中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了向被告金房公司支付购房款的合同义务，故被告金房公司亦应当按照合同约定的标准和期限履行向原告交付房屋，并在约定的期限内为原告办理各项产权登记的义务，根据合同约定，出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，“上述登记”包括房屋所有权证与土地使用权证。被告金房公司于2013年6月30日向原告交付了涉案房屋，根据合同约定，被告金房公司应在2015年8月31日为原告办妥房屋所有权证，于2015年10月30日前为原告办妥国有土地使用权证，但被告金房公司于2016年7月13日才为原告办妥房屋所有权证，至政府部门停止办理国有土地使用权证的时间即2016年9月9日前也未办理国有土地使用权证，被告金房公司构成违约，应当按约定承担违约责任。但合同并未就逾期办理房屋所有权证及土地使用权证约定需分两次支付违约金，根据合同约定只能计算一次违约金。因长沙市人民政府的《关于实施不动产统一登记的通告》规定自2016年9月9日起在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，长沙市国土资源局自2016年9月9日起不再办理国有土地使用权证。故逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的违约时间应从2015年9月1日截至2016年9月8日止。关于诉讼时效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，“本法自2017年10月1日起施行”。本案中，双方约定违约金按日计算，2015年9月30日（含当日）之前产生的违约金，依法适用二年的诉讼时效期间，原告未举证证明在2017年9月30日前曾向被告要求支付违约金，虽小区部分业主要求被告尽快办证，但原告未提交证据证明其本人参与或委托他人参与上述活动，原告向本院提供的被告的承诺书，被告不予认可，原告未提交原件或其他证据佐证，即现原告未举证发生了中断诉讼时效的事由，原告认为法院应延长诉讼时效期间的意见于法无据，故此期间的违约金，已过诉讼时效期间，不应支持；2015年10月1日开始产生的违约金，依法适用三年诉讼时效期间，原告于2018年6月向本院主张权利，并未超过法定的诉讼时效期间，应予支持。原告根据合同约定要求被告每日按已付房款的万分之一支付违约金并未超出法律规定，被告辩称原告没有因延期办理房屋产权证书遭受损失及主张的违约金过高，应予以降低不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。因此，本案被告金房公司应向原告支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证违约金的期间为2015年10月1日截至2016年9月8日止，金额为14794.34元（430068*0.0001元/天*344天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告长沙金房房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张波支付逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证的违约金14794.34元；二、驳回原告张波其他诉讼请求。如被告长沙金房房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由原告张波承担231元，被告长沙金房房地产开发有限公司承担269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐 玉人民陪审员  倪卓佳人民陪审员  徐 坤二〇一九年二月二十日代理书记员  周 青附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条普通诉讼时效、最长权利保护期间。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条诉讼时效中断有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。