云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初8538号原告（反诉被告）：何星，男，汉族，1982年6月20日出生，户籍地：云南省保山市腾冲县，现住云南省昆明市盘龙区。原告（反诉被告）：张定稳，女，汉族，1986年12月13日出生，户籍地：云南省昆明市东川区，现住云南省昆明市盘龙区。两原告共同委托诉讼代理人：李蕾，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：彭泽，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：吴娇娇，女，汉族，1993年12月23日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陈海坚，系云南荣明律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈丹，女，汉族，1969年7月8日出生，住云南省昆明市官渡区。原告何星、张定稳诉被告吴娇娇、陈丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日受理后，被告吴娇娇依法向本院提起了反诉，本院依法予以受理。2019年2月20日本院依法组成合议庭就本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何星、张定稳及其委托诉讼代理人李蕾，被告（反诉原告）吴娇娇的委托诉讼代理人陈海坚以及被告陈丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何星、张定稳向本院提出诉讼请求：1、解除原告何星、张定稳与被告吴娇娇、陈丹签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及《定金协议书》；2、判决被告吴娇娇、陈丹向原告何星、张定稳双倍返还定金120000元；3、判决被告吴娇娇、陈丹向原告何星、张定稳返还购房款10000元；4、判决被告吴娇娇、陈丹向原告何星、张定稳赔偿中介服务费22000元、贷款服务费7000元、律师费16000元；5、本案诉讼费由被告吴娇娇、陈丹承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系母女关系。2017年9月26日，被告陈丹以被告吴娇娇委托代理人的身份在昆明荣城房地产经纪有限公司金州湾店二分行与原告何星签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定将位于昆明市盘龙区金州湾11幢901号房屋出售给原告，因房屋已设定抵押，双方在合同第二条中约定出卖人应于2017年10月15日前筹集资金办理该房屋赎证、抵押注销手续，双方在合同第六条中约定合同签订当日买受人交付给出卖人购房定金人民币40000元，在合同第十三条中约定基于买卖双方任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应将守约方已经支付的中介服务费直接赔偿给守约方。合同签订当日，原告依照合同约定向被告履行合同义务支付了购房定金40000元，并向中介公司支付了中介费22000元和贷款服务费7000元，后原告又根据被告要求追加支付了定金20000元和购房款10000元。原告依照合同约定履行义务后，因房价上涨，被告陈丹以老人去世、老人生病住院、女儿吴娇娇在深圳搞升职培训等种种理由拖延办理过户手续，导致双方交易无法完成，经原告以电话、短信、微信方式催告原告履行合同或退款，被告拒绝履行合同导致原告合同目的无法实现。特起诉。被告吴娇娇答辩称：原告诉讼请求无事实及法律依据，原告未按照合同约定履行义务，构成违约，请依法驳回原告诉讼请求。理由：1、原被告双方签订的合同总价为118万元，首付款48万元，按揭70万元，定金4万元，房屋交付方式为款清三日后交房。合同补充协议约定涉案房屋现有银行贷款余额52万元，买受人在做定金公证当日把首付款48万元支付给出卖人向银行还款，出卖人承诺此款只能用于还款赎证。2017年10月31日，双方签订《定金协议书》并进行了公证，将原合同关于定金内容作了修改，4万元定金改为定金236000元，该定金支付时间为2017年10月31日，并约定原告向被告支付244000元作为购房预付款，本合同依法成立对双方有约束力，依据房屋买卖合同第12条第12款约定，买受人不能按期向出卖人付清购房款或出卖人不能向买受人交房，每逾期一日向对方支付200元，超过七日视为违约。然而至今，原告未按合同履行付款义务。依据合同法67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行其履行要求，原告未按合同履行义务被告有权拒绝履行，故被告不存在违约。被告陈丹答辩称：涉案房屋是被告吴娇娇的，我当时是作为其代理人代为签订买卖合同，原告未履行义务，定金协议书及公证书是被告吴娇娇亲自去签订的，因原告未履行定金公证约定内容，被告吴娇娇决定不再和对方履行合同，我只是代理人代为签订合同，我不应承担责任。反诉原告吴娇娇向本院提出反诉请求:1、判令解除反诉人与二被反诉人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及《定金协议书》；2、判令被反诉人承担违约金人民币236000元（按房屋成交价20%计算）；3、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实和理由：二被反诉人欲购买反诉人位于昆明市官渡区金州湾11幢901号房屋，双方于2017年9月26日签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，其中定金40000元，首付款48万元在双方做定金公证当日由买受人支付给出卖人。2017年10月31日双方又签订定金协议书将定金变更为236000元，该定金款于2017年10月31日由被反诉人给付反诉人，作为日后双方履行已签订《房屋转让协议》的担保，双方正式交易时该定金冲抵房款等内容。同时约定：交房时间为款清3日内日交付房屋。合同签订后被反诉人并未按照约定履行付款的合同义务，已经构成违约，特提起反诉。反诉被告何星、张定稳答辩称：二被反诉人没有违约，不应承担责任，理由：反诉人所述事实不完整，虽然定金协议书约定定金的付款时间和支付方式，但事实是由于反诉人承诺涉案房屋在银行有52万元抵押贷款，因反诉人无能力在买卖合同约定时间即2017年10月15日前办理还款赎证，故在中介协调下三方达成一致意见，由被反诉人准备48万元，三方共同到银行办理还款赎证手续，但三方到银行后，反诉人已将被反诉人先前支付的定金挥霍完毕，并表示没有准备资金，后又称涉案房屋有12.7万元装修贷款，要求被反诉人承担，在中介协调下，双方同意共同承担该部分装修贷款，所以在被告陈丹的要求下，我方于2018年3月3日先行支付1万元购房款，但被告陈丹接受款项后未配合办理还款赎证手续；在我方催促下，被告陈丹不接电话、不回信息，并以各种理由推脱，无限期拖延办理，导致合同目的不能实现，已经构成根本违约。被告陈丹答辩称：反诉原告所述属实。原告（反诉被告）何星、张定稳提交下列证据证明其本诉诉讼请求及反诉答辩意见：第一组证据：何星、张定稳结婚证复印件，证明何星、张定稳系夫妻关系；第二组证据：房屋信息摘抄查询表，证明被告吴娇娇系涉案房屋所有权人；第三组证据：《荣城地产存量房屋买卖合同》，证明：1．原被告通过荣城地产中介于2017年9月26日签订房屋买卖合同，双方约定交易价格为1180000元；2．原被告双方在合同第二条约定被告筹集资金办理房屋还款赎证、抵押注销手续的时间是2017年10月15日前；3．原被告双方在合同第六条约定的定金是40000元，在合同第十三条中约定中介费22000元、贷款服务费7000元由买受人承担，若一方违约该费用由违约方承担；第四组证据：荣城企业收款收据2张，证明原告何星已于房屋买卖合同签订当日即2017年9月26日向昆明荣城房地产经纪有限公司支付了7000元的按揭服务费和22000元的房屋中介费；第五组证据：2017年9月26日定金收条、2017年9月28日收条、何星中国建设银行个人活期账户交易明细，证明：1．合同签订后原告何星于合同签订当日即2017年9月26日通过银行转账方式向被告陈丹支付定金40000元，于2017年9月28日支付定金20000元，合计支付定金60000元；2.为履行合同，原告何星已经在房屋买卖合同签订当天准备好资金50万元，本案交易无法完成的责任在于被告；第六组证据：定金协议公证书，证明原告张定稳和被告吴娇娇于2017年10月31日签订《定金协议书》对房屋买卖事宜进行了确认，被告吴娇娇是本案适格被告；第七组证据：张定稳与陈丹2018年3月3日微信聊天记录截图、收条、通话录音，证明：1．2018年3月3日，被告陈丹申请添加原告张定稳为微信好友，原告张定稳通过银行转账方式向被告陈丹转账支付购房款10000元，被告陈丹通过微信将收条发给了原告张定稳；2．被告陈丹注册微信的电话号码同原告张定稳进行联系的电话号码和其在房屋买卖合同中填写的电话号码一致；第八组证据：张定稳与陈丹2018年1月至2018年7月短信聊天记录截图、原被告2018年3月31日、4月1日、4月15日、4月26日、5月18日、6月5日、6月26日、6月30日、7月2日、7月5日通话录音（附光盘一张），证明：1、原告依照合同约定履行义务后，因房价上涨，被告陈丹以老人去世、老人生病住院、女儿吴娇娇在深圳搞升职培训等种种理由拖延办理过户手续，导致双方交易无法完成；2、经原告以电话、短信、微信方式催告原告履行合同或退款，被告拒绝履行合同导致原告合同目的无法实现；第九组证据：通话清单、话费发票，证明通话录音中原告同被告通话的具体时间；第十组证据：律师函、发送律师函微信截图、彩信截图，证明因被告拒绝履行合同义务，原告于2018年8月8日委托律师向被告发送律师函主张权利，要求被告退款，被告收到律师函后拒绝履行退款义务引发本案诉讼，原告由此支出的律师费损失应当由被告承担；第十一组证据：律师费发票，证明原告为维护自身合法权益支出律师费16000元。经质证，被告（反诉原告）吴娇娇、被告陈丹对原告（反诉被告）何星、张定稳提交的第一、二、四组证据认可；第三组证据三性认可，证明目的不认可，认为合同内容关于定金约定已经变更；第五组证据三性认可，证明目的不认可，认为定金未支付完毕；第六组证据三性认可，证明目的不认可，定金数额及支付时间已经变更，以变更后的为准；第七至十一组证据不予认可。被告（反诉原告）吴娇娇为证明其答辩意见和反诉请求向本院提交如下证据：第一组证据：身份证复印件，证明反诉原告主体资格；第二组证据：《荣城地产存量房屋买卖合同》，证明2017年9月26日被反诉人与反诉人签订了位于昆明市官渡区金州湾11幢901号房屋的《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定定金40000元，首付款48万元在双方做定金公证当日由买受人支付给出卖人；第三组证据：公证书、云南增值税普通发票，证明：1、2017年10月31日双方又签订定金协议书将定金从之前的40000元改为238000元，并进行公证；2、二被反诉人应将236000元的定金于公证当天向反诉人支付；3、款清3日内交房。经质证，两原告（反诉被告）何星、张定稳对被告（反诉原告）吴娇娇提交的第一二组证据认可，但第二组证据补充说明公证当日办理还款赎证，且该定金及首付款只能用于还款赎证；第三组证据三性认可，证明目的不认可。被告陈丹对吴娇娇提交的证据均认可。被告陈丹为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组证据：身份证复印件，证明被告主体资格；第二组证据：《荣城地产存量房屋买卖合同》，证明《荣城地产存量房屋买卖合同》第13条第3款约定基于买卖双方任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还；第三组证据：公证书、云南增值税普通发票，证明：2017年10月31日双方又签订定金协议书第二条乙方于2017年10月31日给付人民币236000元给甲方，为该《房屋转让协议》的定金，作为日后双方履行已经订立《房屋转让协议》的担保，双方正式交易时，该定金冲抵房款。如届时给付定金一方违约，不得索回定金。第五条第二点因乙方无法支付全款，乙方支付的定金甲方有权不予退还。经质证，两原告（反诉被告）对被告陈丹提交的第一二组证据认可，但第二组证据补充说明公证当日办理还款赎证，且该定金及首付款只能用于还款赎证向；第三组证据三性认可，证明目的不认可。被告（反诉原告）吴娇娇对被告陈丹提交的证据均认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对两原告及两被告无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证；对两原告和两被告有异议的证据综合评判如下：1、两原告提交的第三、五组证据具有真实性，证明两原告在签订涉案房屋买卖合同后向被告吴娇娇的代理人陈丹支付了定金人民币6万元，并准备了首付款；2、两原告提交的第六组证据和两被告提交的公证书证实被告吴娇娇与原告张定稳签订了《定金协议书》并进行公证，追认了被告陈丹签订房屋买卖合同的代理行为，并对48万元的房款以定金和预付款的形式确定了支付时间和方式；3、两原告提交的第七至十组证据具有真实性，证实两原告一直积极与被告陈丹协商房屋买卖事宜，积极要求办理还款赎证或退款事宜，被告陈丹同意办理但找各种理由拖延；4、两原告提交的第十一组证据证实其为本案支出律师费人民币16000元。综合上述证据及原告（反诉被告）何星、张定稳、被告（反诉原告）吴娇娇、被告陈丹在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：两原告系夫妻关系，两被告系母女关系。2017年9月26日，被告陈丹以被告吴娇娇的名义与原告（反诉被告）何星及案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定原告（反诉被告）何星购买被告（反诉原告）吴娇娇位于昆明市金州湾11幢901号房屋，房屋成交价为1180000元，首付款480000元，剩余房款700000元采取银行按揭贷款支付，定金人民币40000元。因房屋上有抵押贷款人民币520000元，双方协商在做定金公证当日由买受人支付首付款480000元后由出卖人负责偿还，且原告支付的定金和首付款，出卖人只能用于还款赎证。任一方违约，须向守约方支付按房屋成交价20%计算的违约金。买受人向经纪方支付中介服务费人民币22000元，买受人向银行贷款的，向经纪方支付贷款服务费人民币7000元。基于买卖双方任一方的违约行为导致合同解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。签订合同当日，原告何星向被告陈丹支付了定金人民币40000元，向案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司支付中介服务费人民币22000元、贷款服务费人民币7000元。2017年9月28日，应被告陈丹的要求，两原告又向被告陈丹支付定金人民币20000元。2017年10月31日，原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇签订《定金协议书》并公证，约定原告张定稳购买被告吴娇娇位于昆明市金州湾11幢901号房屋，成交价为1180000元，原告张定稳于2017年10月31日支付给被告吴娇娇人民币236000元作为定金，同时2017年10月31日原告张定稳向被告吴娇娇支付人民币244000元作为购房的预付款。剩余房款办理银行按揭贷款支付。三个工作日内赎回房产证，款清三日交房。签订协议书后，双方并未履行房屋买卖合同和定金协议。2018年3月3日，被告陈丹收取两原告购房款人民币10000元，但一直拖延履行合同。故两原告认为两被告违约导致协议未能履行，诉至本院主张其诉请中的权利。被告吴娇娇认为两原告违约导致协议不能履行，故向本院提起反诉，主张其反诉请求。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：原告（反诉被告）何星与被告陈丹以及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》和原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》是否真实、合法、有效，是否具备解除的条件？原告（反诉被告）何星、张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇、被告陈丹在履行合同的过程中是否存在违约，是否需要向对方承担违约责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）何星与被告陈丹以及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》和原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对各方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行义务。两原告提交的证据形成完整的证据链，证实被告陈丹在履行合同的过程中存在将两原告已经支付的定金挥霍、隐瞒涉案房屋存在装修贷款、无限期拖延办理还款赎证事宜的违约行为，导致涉案《荣城地产存量房屋买卖合同》和《定金协议书》不能履行，构成根本违约，导致两原告购买涉案房屋的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。故原告（反诉被告）何星、张定稳要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》和《定金协议书》的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方支付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告（反诉被告）何星、张定稳依据其与被告陈丹及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》向被告陈丹支付了定金60000元，现涉案合同因被告陈丹、吴娇娇违约解除，原告（反诉被告）何星、张定稳要求双倍返还定金的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告（反诉被告）何星、张定稳主张的中介费损失22000元，确系实际支出，为实际损失，且涉案合同明确约定中介费由违约方承担，故该中介损失应由违约方承担。关于原告（反诉被告）何星、张定稳主张被告退还的10000元房款，确系已经支付给被告陈丹，本院予以支持。关于两原告主张的贷款服务费，合同中无约定由违约方承担，且本案中的房屋贷款尚未办理，本院不予支持。关于两原告主张的律师费，并非必要支出，合同中也无约定，本院不予支持。关于反诉原告吴娇娇要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》和《定金协议书》的反诉请求，因反诉被告何星、张定稳无异议，本院予以支持。关于反诉原告的其他诉讼请求，如前所述，涉案合同不能履行的原因系因其违约，其无权向反诉被告主张违约责任，本院不予支持。两被告系母女关系，也是委托代理关系，虽然被告吴娇娇仅认可被告陈丹签订合同、收受定金和房款的代理事项，但基于两被告特殊的身份关系，原告完全有理由相信被告陈丹有权代理被告吴娇娇协商房屋买卖的其他事项，故被告陈丹签订合同、收受定金和房款、协商房屋买卖事宜的代理行为均对被代理人吴娇娇发生法律效力，被代理人吴娇娇应当对代理人陈丹违约的法律后果向两原告承担责任。被告陈丹仅为代理人，在本案中不需要承担责任。故两原告要求被告陈丹承担责任的诉请本院不予支持。另，原告（反诉被告）何星与被告陈丹以及案外第三人于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》包含了原、被告之间的房屋买卖合同关系和原、被告与案外第三人的居间合同关系，本案仅涉及房屋买卖合同关系，故本案解除的是《荣城地产存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。综上，解除原告（反诉被告）何星与被告陈丹及案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；解除原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》；被告（反诉原告）吴娇娇向原告（反诉被告）何星、张定稳双倍返还定金人民币120000元，退还购房款人民币10000元，支付中介费损失人民币22000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）何星与被告陈丹及案外第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于2017年9月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、解除原告（反诉被告）张定稳与被告（反诉原告）吴娇娇于2017年10月31日签订的《定金协议书》；三、被告（反诉原告）吴娇娇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何星、张定稳退还购房款人民币10000元；四、被告（反诉原告）吴娇娇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何星、张定稳双倍返还定金人民币120000元；五、被告（反诉原告）吴娇娇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何星、张定稳支付中介费损失人民币22000元；六、驳回原告（反诉被告）何星、张定稳的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告吴娇娇的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4120元，由原告（反诉被告）何星、张定稳承担人民币841元，被告（反诉原告）吴娇娇承担人民币3279元。案件反诉费人民币2420元由反诉原告吴娇娇承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨德生人民陪审员  黄 剑二〇一九年二月二十七日书 记 员  魏豪军