山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0211民初10448号 原告：青岛中铁西海岸投资发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：杨斌，经理。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。 被告：高波，男，1969年11月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告青岛中铁西海岸投资发展有限公司（以下简称中铁公司）与被告高波商品房预约合同纠纷一案，本院2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆明娟，被告高波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中铁公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《中铁青岛世界博览城房屋认购协议》解除，原告有权另行销售或处置涉案房屋；2、判令被告支付的定金人民币50000元不予退还；3、判令原告在扣除定金后将剩余购房款返还给被告；4、本案的诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实和理由：2017年12月10日，被告与原告签订了编号为0001316号《中铁青岛世界博览城房屋认购协议》（简称认购协议），被告自愿认购原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道7777号中铁青岛世界博览城项目1＃地块住宅31号楼1单元303户，暂测建筑面积约96．53平方米，暂定总价为1380282元。同时协议约定被告应在签订认购协议之日起7个工作日内，持认购协议原件、定金收据及本人有效身份证件至原告处签订正式《青岛市商品房预售合同》（简称预售合同）及交纳房款等。认购协议生效后，被告当日支付了定金50000元，之后又支付了首付款人民币516480元，但一直拒绝与原告签订《预售合同》，原告多次通过电话、微信等方式向被告催告，被告一直未能办理协议签署事宜。根据认购协议的约定，被告逾期完成协议约定的任一义务的，本认购协议终止，定金不退且原告有权另行处理案涉房屋。因被告拒绝签署预售合同，原告于2018年6月29日，向被告发送了解除函，解除双方签订的认购协议。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请！ 被告高波辩称，一、被告已积极履行了认购协议义务，是原告首先违反房屋认购协议中的约定条款。双方于2017年12月10日签订认购协议，12月8日被告交的认筹金50000元当日转购房定金50000元，于2017年12月16日交纳了购房款366480元，于2018年1月11日支付150000元。原告在认购协议期限内没有给被告签署正式《青岛市商品房预售合同》，导致银行贷款办理不了。二、被告延迟签订《青岛市商品房预售合同》基于三点原因：1.合同是格式合同，有诸多不公平的条款内容；2.一直在等原告的答复，对合同装修标准、品牌明细等；3.等待区政府相关职能部门的信访答复意见。综上，被告同意解除合同，但原告必须全额返还已付购房款及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案的事实，本院认定如下： 1、2017年12月7日，原被告签订《中铁青岛世界博览城项目VIP客户认筹协议》，于2017年12月8日支付认筹金50000元。2017年12月10日，原告与被告签订《中铁青岛世界博览城房屋认购协议》（简称认购协议），约定被告自愿认购原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道7777号中铁青岛世界博览城项目1＃地块住宅31号楼1单元303户，暂测建筑面积约96．53平方米，单价14299元/平方米，暂定总价为1380282元。约定采用商业贷款方式支付。在认购注意事项中约定：乙方应在2017年12月10日签订本《房屋认购协议》之日起7个工作日内，携带相关证件、材料等，到指定地点与原告签订正式《青岛市商品房预售合同》及交纳购房款。“逾期乙方未完成上述任何一项义务的，所享优惠不予享受，本《房屋认购协议》即行终止，甲方有权另行处理乙方所选房屋，定金不退，且不再另行通知。如果因不可预见或非归责于双方的原因，导致未能订立《青岛市商品房预售合同》，乙方持本条款约定的材料在甲方通知的时间内办理退还定金（不计利息）手续。”协议同时约定了其他权利义务。 2、协议签订后，被告于2017年12月8日支付的50000元认筹金根据双方的认筹协议转为认购定金，被告于2017年12月16日支付了购房款366480元，于2018年1月11日支付150000元。又于2018年8月5日缴纳住宅专项维修资金12838.49元。 3、涉案的中铁阅唐项目部分购房人因该项目房屋备案价格等问题曾向政府有关部门进行了信访，2018年6月4日，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局曾作出《信访事项处理意见书》，就申请人反映的问题进行了答复。2018年7月23日，青岛市黄岛区人民政府信访事项复查复核办公室出具《监督检查意见书》，认为申请人反映的问题属于经济合同纠纷，决定撤销2018年6月4日《信访事项处理意见书》。 4、“中铁.青岛世界博览城项目可售房源、价格公示栏”打印件，其上有各套房屋的面积（套内面积、分摊面积、建筑面积）、户型、装修标准为精装、装修价格为2500以及购房总价款等事项。 5、2018年6月11日，原告向被告发出“通知函”，敦促被告在2018年6月14日前到原告销售中心签订《青岛市商品房预售合同》，交纳购房款，并办理按揭贷款手续。逾期将取消购房优惠，且《认购协议书》将自动解除，原告有权另行出售该房屋，且不承担任何责任。2018年6月29日，原告又向被告寄送“解约函”，主要内容为：自函件发出之日起双方签订的《中铁青岛世界博览城房屋认购协议书》解除。被告已支付定金50000元不予退还。被告收到函件后5日内到原告处办理退首付款事宜。两份邮件均未妥投，被告称没有收到该两份函件。 6、原告提交置业顾问与被告的微信聊天记录，被告认可真实性，但认为原告3月份才通知被告，后原告给被告邮寄了一份纸质版合同，因被告对该合同内容有异议，比如：合同约定的房屋装修是全装修，但前期宣传和房屋单价均是精装修，两者是有差距的。主合同有三个零赔付，被告认为是格式条款。合同附件三，装修及设备标准对精装修标准没有材料型号、规格、价格，不能与合同的精装修匹配等等，又未能与原告达成一致意见，因而没有签订正式的预售合同。双方至今未签订正式的《商品房预售合同》。 本院认为，原告与被告签订的《认购协议》，其性质为预约合同，本案应系商品房预约合同纠纷。预约合同具有约束双方当事人在确定的期限内作为一定民事法律行为的内容，本案中的《认购协议》即作为双方当事人签订正式《商品房预售合同》的担保。该《认购协议》成立且生效，对当事人均有法律约束力，当事人应依约履行各自的权利义务。原被告虽在《认购协议》中约定：被告应在签订本《房屋认购协议》之日起7个工作日内（2017年12月17日前），携带相关证件、材料等，到指定地点与原告签订正式《青岛市商品房预售合同》及交纳购房款，但原告并未提交充分证据证明其在7日内提供给被告正式的商品房预售合同并要求与其签订。通过原告提交的微信聊天记录可以看出，原告于2018年3月份通知被告签订正式的《商品房预售合同》。而通过被告提交的交款凭证可以看出，被告于2017年12月16日已支付了购房款366480元，又于2018年1月11日支付150000元，且原告均予以接受。由此可见，未能在7日内签订正式合同的原因不在被告，因此，原告以此要求解除《认购协议》，无事实和法律依据。但本案中，被告在答辩时明确表示同意解除双方签订的《认购协议》，符合合同法关于合同解除的相关规定，本院予以支持。 根据我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，未能在约定时间内签订商品房预售合同的原因是多方面的，双方就合同相关条款未能达成一致意见。原告抗辩称根据《认购协议》第三条第4项“乙方在签订本《房屋认购协议》时，已全面了解所认购房屋在建、预售等全部情况，甲方向乙方出示并解释了本项目房屋《青岛市商品房预售合同》文本，乙方充分了解了相关条款，没有任何异议，乙方同意按照上述文本签署正式合同”，未能签订《预售合同》系被告原因。但该条款系原告制作的格式条款，根据合同法第三十九条的规定，原告应当采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，但对于该条款，原告并未举证证明其已采取合理方式提醒被告注意。且原告未进一步举证证明在签订《认购协议》时已向被告提供了《商品房预售合同》，故，不能仅依据《认购协议》认定被告对拟签订的《商品房预售合同》均充分了解并接受。因此对原告的该抗辩意见，本院不予采纳。本案中，未能签订正式的合同，原被告双方均有责任，不能认为是任何一方当事人违反预约合同的约定拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。故，原告应返还定金50000元。被告所收取的购房款516480元应返还被告，被告另主张利息损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告青岛中铁西海岸投资发展有限公司与被告高波于2017年12月10日签订的《中铁青岛世界博览城房屋认购协议》； 二、原告青岛中铁西海岸投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告高波购房定金50000元； 三、原告青岛中铁西海岸投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告高波购房款516480元； 四、驳回原告青岛中铁西海岸投资发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1050元（原告已预交），由原告青岛中铁西海岸投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  周 珊 人民陪审员  刘晓燕 人民陪审员  刘焕虹 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  王 娜