上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初19226号上原告：上海中冶轩和投资有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：喻世功，董事长。委托诉讼代理人：底雪梅，上海九州通和律师事务所律师。被告：上海观创投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：史军，总经理。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。原告上海中冶轩和投资有限公司诉被告上海观创投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案受理后，依法由审判员侯芳独任审判。本案于2018年12月3日第一次公开开庭进行了审理，原告上海中冶轩和投资有限公司(以下简称“中冶轩和公司”)的委托诉讼代理人底雪梅、被告上海观创投资管理有限公司(以下简称“观创公司”)的法定代表人史军及委托诉讼代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案于2019年1月3日第二次公开开庭进行了审理，原告中冶轩和公司的委托诉讼代理人底雪梅、被告观创公司的法定代表人史军及委托诉讼代理人顾朝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中冶轩和投资有限公司诉称：2016年4月，原、被告共同签订了一份《房屋租赁合同》，原告中冶轩和公司向被告观创公司出租位于上海市青浦区朱家角镇新风镇185弄2号301室房屋(产权证编号：沪房地青字2011第009296号)租赁期限为叁年(自2016年5月15日起至2019年5月14日止)；租金标准为每年人民币(以下币种均为人民币)180,000元，租金支付方式为采用先付后用的方式，每年4月30日前支付下年度租金。依据合同约定，被告观创公司本应于2018年4月30日前向原告中冶轩和公司支付第三笔租金，但被告观创公司未按时支付，经原告中冶轩和公司2018年5月31日发送催款函，被告观创公司仍未支付，显然已构成违约。后经原告中冶轩和公司再次发函催告，2018年6月30日被告观创公司将房屋归还给原告中冶轩和公司，但仍未支付拖欠的房屋和滞纳金等。为此，原告中冶轩和公司诉诸本院，请求判令：1、被告观创公司对房屋进行恢复原状(拆除被告轩和公司自行封闭的墙体，并恢复成大门，位置在三楼半通向天台)；2、被告观创公司支付拖欠的房租22,684.93元、滞纳金(以22,684.93元为本金，按每日千分之五计算，自2018年5月15日起至实际付清之日止)、违约金15万元；3、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年6月30日解除；4、本案诉讼费由被告观创公司承担。审理中，原告申请撤回了第1项诉请。被告上海观创投资管理有限公司辩称：1、不同意恢复原状。2、不同意支付租金，合同约定房屋用途为宾馆，但因原告中冶轩和公司交付给被告观创公司的房屋中含有违建部分，故无法办理营业执照，致合同目的无法实现，过错方是原告中冶轩和公司，滞纳金和违约金同属违约金性质，二者约定重复，且过高，且违约方并非被告观创公司，而是原告中冶轩和公司，故不同意支付滞纳金和违约金。3、双方已经于2018年6月20日协议解除合同，且被告观创公司已经于2018年6月30日搬离系争房屋，故不存在6月30日解除合同的说法。经开庭审理查明：上海市青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人为原告中冶轩和公司，用途为餐饮旅馆，建筑面积为374.66平方米。2016年4月29日，原告中冶轩和公司(作为甲方)与被告观创公司(作为乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市青浦区朱家角镇新风路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。系争房屋实测建筑面积为374.66㎡。房屋类型为旅馆。房屋结构为钢混。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为旅(宾)馆营业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2016年5月16日前与乙方签订房屋交接书并向乙方交付该房屋。房屋租赁期为叁年，即自2016年5月16日起至2019年4月15日止。该房屋每日每平方米租金为1.32元，合年租金为180,000元，折月租金为15,000元。该房屋租金叁年内不变。租金先付后用。本合同生效后3天内，乙方向甲方支付2016年5月16日至2017年4月15日租金。以后每年4月30日前支付下年度租金。本合同生效后3天内，乙方向甲方支付履约保证金(含租金押金、装修及设备押金、公用事业费押金等)45,000元。该保证金在乙方租赁结束且缴清应付租金、公用事业费(包含但不限于水费、电费、电信费等)、物业费等所有应付费用后退还给乙方。乙方将租金按时解入甲方指定银行账户后15天内，甲方将租金收据交给乙方。乙方逾期支付，每逾期一日，则按应付租金的千分之五支付滞纳金。乙方返还该房屋应当将该房屋保持正常使用状态并恢复至原貌(详见附件二)。甲乙双方同意，有下列情形的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应当向另一方按解除合同时月租金的壹拾倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷将危及乙方安全的；乙方逾期不支付租金、公用事业费或者物业费超过10个工作日的，自乙方收到甲方书面催讨函之日起5个工作日内仍未支付的。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按解除合同时月租金的叁倍向甲方支付违约金，并对由此给甲方带来的损失进行赔偿。该合同并对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告中冶轩和公司将系争房屋及原告自行加盖的(无合法建造手续)的四、五楼交付给被告观创公司使用。2018年5月15日，被告观创公司向原告中冶轩和公司发《情况说明》，载明经被告观创公司了解，办理营业执照需要满15个房间，所以被告观创公司要增加租房并装修，因此要求：1、增加合同租期5年；2、不得增加房租；3、增加一年免租期(房屋装修、办理执照)；4、合同期满后同等条件优先租赁，若被告观创公司退出则所办营业执照归原告中冶轩和公司所有，不得要求费用。2018年5月31日，原告中冶轩和公司发《催款函》给被告观创公司，向被告观创公司催收2018年5月16日至2019年5月15日的租金，要求被告于收到此催款函之日起五个工作日内安排付款。2018年6月10日，原告中冶轩和公司向被告观创公司发送《针对6月8日收到承租方情况说明的答复》，载明：1、贵司拖欠租金，已构成违约；……6、2018年6月15日前我司未收到贵司支付的应付租金，视作贵司不再履行租赁合同，我司将解除合同，并追加贵司的违约责任。2018年6月20日，原告中冶轩和公司委托律师发函给被告观创公司，载明因被告观创公司拖欠租金，故双方签订的《房屋出租合同》于律师函发出之日解除，被告应于收到函件后3日内向原告中冶轩和公司支付拖欠的租金、滞纳金和违约金共计228,447.90元。并结清物业费、水电等相关费用，于7日内返还房屋并与原告中冶轩和公司办理房屋交接手续。2018年6月30日，被告观创公司搬离上述租赁房屋。以上查明的事实，由原、被告的陈述、房屋租赁合同、催款函、情况说明、答复、律师函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告观创公司认为，1、原、被告之间的合同已于2018年6月20日协议解除，因此被告观创公司于2018年6月30日才将系争房屋交还给原告中冶轩和公司。2、被告观创公司要求办理的是整栋房屋的营业执照，包括四、五楼的违建部分，而被告观创公司与原告中冶轩和公司签订租赁合同时没有注意到违建的问题，没有查看产证。对此，原告中冶轩和公司表示：1、2018年6月20日原告中冶轩和公司单方面给被告观创公司发函要求解除合同，并未与被告观创公司达成解除合同的协议。2、合同约定的租赁面积仅是301室有证面积，也是按照该面积收取的租金，四、五楼是赠送给被告观创公司免费使用的面积，未收取相应的租金。系争房屋是有产证的房屋，房屋用途为餐饮旅馆，原告中冶轩和公司并未违约。根据庭审查明的事实，本院认为：根据原、被告之间签订的房屋出租合同约定，原告中冶轩和公司出租给被告观创公司的租赁面积仅包括有证面积，不包括四五楼的违建部分，原告中冶轩和公司也未收取该部分面积的租金，因此原、被告之间的租赁合同并未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。审理中，被告观创公司以系争房屋无法办理营业执照为由拒付房租，但从双方当事人的来往函件来看，被告观创公司曾明确表示因房屋数量不够，无法办理营业执照，故被告观创公司欲增加租房，同时要求原告中冶轩和公司给予续租，故本院据此认定被告观创公司无法办理营业执照并非因为原告中冶轩和公司提供的房屋本身存在问题，而是无法满足开设旅馆的其他要求(如房屋数量要求)，而关于开设旅馆的条件在被告观创公司承租系争房屋前应予以充分了解，现原告中冶轩和公司已经按照合同约定提供了有产证并可用于旅馆经营需要的房屋，已经按约履行了自己的合同义务，不存在违约，因此被告观创公司以无法办理出营业执照为由拒付房租，于法无据，本院不予采纳。原告中冶轩和公司因被告观创公司拖欠租金，故发函解除合同，于法无悖，故本院确认原、被告于2016年4月29日签订的《房屋出租合同》于2018年6月30日解除。合同解除后，被告观创公司应支付其欠付的租金22,684.93元。原告中冶轩和公司要求被告观创公司按照合同约定支付迟延支付租金的滞纳金，审理中，被告观创公司要求调低该标准，故本院酌定被告观创公司应支付原告滞纳金(以22,684.93元为本金，按照日万分之五的标准，自2018年5月15日计算至实际付清之日止)。原、被告签订的《房屋出租合同》因被告观创公司违约而解除，故原告中冶轩和公司要求被告观创公司支付合同解除违约金，于法有据，但本院根据本案中双方当事人的履行情况、原告中冶轩和公司的实际损失情况，被告观创公司应支付原告中冶轩和公司违约金45,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海中冶轩和投资有限公司与被告上海观创投资管理有限公司之间于2016年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；二、被告上海观创投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中冶轩和投资有限公司房租22,684.93元；三、被告上海观创投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中冶轩和投资有限公司滞纳金(以22,684.93元为本金，按照日万分之五的标准，自2018年5月15日计算至实际付清之日止)；四、被告上海观创投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中冶轩和投资有限公司违约金45,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,593.77元，减半收取计2296.89元，由被告上海观创投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯芳二〇一九年二月二十六日书记员  王莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。