云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0424民初962号原告：张胜美，女，1976年11月10日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：师本领，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：华宁县人工降雨防雹办公室。住所地：华宁县宁州镇气象局。统一社会信用代码：125304004320414472。法定代表人：桂合春，主任。委托诉讼代理人：李茂昌，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南省华宁县气象局。住所地：华宁县宁州镇。统一社会信用代码：125304004320400650。法定代表人：桂合春，局长。委托诉讼代理人：李茂昌，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：华宁县易城房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道虹桥新村**。统一社会信用代码：91530424080418924W。法定代表人：朱瑞锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：普长德，男，系华宁县易城房地产开发有限公司工作人员。住云南省玉溪市华宁县。代理权限：特别授权代理。原告张胜美与被告华宁县人工降雨防雹办公室（以下称华宁县防雹办）、云南省华宁县气象局（以下称华宁县气象局），第三人华宁县易城房地产开发有限公司（以下称华宁易城公司）确认合同无效纠纷一案，2018年11月6日本院立案后，依法适用简易程序，于2018年12月10日、2019年1月21日两次公开开庭进行审理。第一次开庭原告张胜美及其委托诉讼代理人师本领，被告华宁县气象局的委托诉讼代理人李茂昌到庭参加诉讼，第二次开庭原告张胜美及其委托诉讼代理人师本领，被告华宁县气象局、华宁县防雹办的共同委托诉讼代理人李茂昌，第三人华宁易城公司的委托诉讼代理人普长德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张胜美向本院提出诉讼请求：一、判决张胜美与华宁县防雹办的商品房买卖合同无效；二、由华宁县防雹办一次性退还张胜美购房款人民币1021500元，并赔偿给张胜美造成的损失145564元（按年利率4.75%计算三年）。2019年1月7日，张胜美向本院提交书面变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：一、判决张胜美与华宁县气象局就宁阳首座第5幢第1层D-114、D-115号房屋买卖合同无效；二、由华宁县防雹办、华宁县气象局一次性共同退还张胜美购房款1021500元，并共同赔偿张胜美损失145564元。2019年1月21日，张胜美再次将第一项诉讼请求变更为：一、判决解除张胜美与华宁县气象局就宁阳首座第5幢第1层D-114、D-115号房屋买卖合同。事实和理由：华宁县气象局作为房屋实际出售人将坐落于华宁县宁州街道宁锦街与东市街十字路口西北侧宁阳首座5幢D-114、115商铺两间以1021500元的价格出售给张胜美，张胜美分两次将款项支付给华宁县防雹办（付款账户：华宁县防雹办，账号：53×××24，2015年12月5日支付100000元、2015年12月7日支付921500元）。付款后，华宁县防雹办出具了一份《收据》，但并未与张胜美签订书面买卖合同。后经张胜美多方打听得知，华宁县气象局出售的两间商铺系宁阳首座房地产开发项目，开发商系华宁易城公司，虽然宁阳首座一期开发的地块原属于华宁县气象局，但该地块已经由华宁县人民政府依法挂牌出让给了华宁易城公司，所建的商品房产权属华宁县易城公司所有，华宁县气象局无权出售。经张胜美与华宁县气象局多次协商，华宁县气象局无法与华宁易城公司协调办理所售商铺的合法买卖手续，根据合同法及城市房地产管理法的规定，华宁县气象局出售商铺属于无权处分行为，且构成欺诈，应属无效合同。华宁县气象局无权出售商铺还隐瞒事实收取房款的行为构成缔约过失，给张胜美造成了巨大损失，因双方未签订书面买卖合同，损失只能按同期（一至三年）银行贷款年利率4.75%计算自支付房款至今（按三年计算）为1021500元×4.75%×3年=145564元。因华宁县气象局将张胜美的购房款交由华宁县防雹办收取并存入华宁县防雹办名下账户，故二被告应当共同退还张胜美购房款。华宁县气象局、华宁县防雹办辩称，华宁县气象局、华宁县防雹办与张胜美不存在房屋买卖事实，也从未与张胜美签订过商品房买卖合同，华宁县气象局、华宁县防雹办不是本案适格被告。2013年8月29日在华宁县纪委办公司召开了华宁县气象局片区拆迁补偿协调会，会议作出决定同意气象局片区拆迁补偿资金共计约21800000元，根据该协调会的决定，2013年9月29日华宁县气象局与世融伟业投资担保有限公司签订了《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》，华宁易城公司的法定代表人朱瑞锋作为世融伟业投资担保有限公司委托代理人签订了协议。张胜美转入华宁县防雹办账户的购房款是华宁易城公司根据华宁县气象局片区拆迁补偿协调会会议决定及《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》的约定支付给华宁县气象局的拆迁补偿资金。华宁县防雹办的收款账户是根据华宁县气象局专项开展观测场地搬迁建设项目中资金支付相关事宜而专门开设的账户，华宁县防雹办是代华宁县气象局收取款项。请求驳回张胜美的起诉。华宁易城公司辩称，华宁易城公司并未与张胜美签订房屋买卖合同。华宁易城公司欠华宁县气象局拆迁补偿资金属实，但因双方未进行审计结算，欠款金额尚不能明确。华宁易城公司向郭金洪开设的小额贷款公司借款，华宁易城公司的公章一直被该小额贷款公司持有，到现在没有收回，华宁易城公司现在使用的公章系将原公章登报作废后，重新刻制。华宁易城公司并未委托华宁县气象局向张胜美出卖房屋，亦未实际取得张胜美的购房款。张胜美针对其诉讼请求，向本院提交了五组证据，经质证，华宁县气象局、华宁县防雹办对第二组证据玉溪市事业单位登记管理局公告，第三组证据《收据》、转账凭条、银行卡明细的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为华宁县气象局、华宁县防雹办均不具备商品房开发和预售资格，不是本案适格被告，华宁县防雹办收款的账户系华宁县气象局的基建专用账户，张胜美支付的1021500元系开发商支付给华宁县气象局的拆迁补偿资金，该款应由华宁县气象局与开发商进行最终结算，气象局出具给张胜美的收据是让张胜美到开发商处换取正式发票及办理登记落户的手续使用，该款本应由华宁易城公司收取后再转给气象局，但为了工作上的便利，才直接由张胜美存入了华宁县防雹办的账户，并不代表华宁县气象局、华宁县防雹办与张胜美存在合同关系；对第四组证据华宁县气象局于2018年10月23日出具的《情况说明》的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该《情况说明》的内容是张胜美事先写好后找到桂合春说因房款未过监管账户，房屋买卖不能备案，让桂合春在《情况说明》上盖章用于房管所备案，而桂合春于2017年2月22日才正式任命为华宁县气象局局长兼华宁县防雹办主任，对相关情况不了解；对第五组证据《商品房回购协议》的关联性有异议，对真实性、合法性不清楚，由法庭核实。华宁易城公司对张胜美全部证据均不清楚，但认为第四组证据《情况说明》中记载的华宁易城公司将商铺抵付给华宁县气象局不属实。华宁县气象局、华宁县防雹办向本院提交三组证据，经质证，张胜美对第二组证据中《华宁县气象局片区拆迁补偿协调会会议纪要》、《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》、华宁县气象局于2018年11月29日出具的《情况说明》，第三组证据《商品房购销合同》复印件2份的真实性、合法性、关联性均有异议，认为会议纪要没有任何人的签字及认可，是事后补的会议纪要，且内容、程序均违法，拆迁补偿协议系华宁县气象局与世融伟业投资担保有限公司签订，补偿协议内容、义务主体与张胜美向华宁县防雹办缴纳房款没有任何关联性，对《情况说明》中张胜美支付的款项进入的账户信息予以认可，其他内容均不认可，《商品房购销合同》未提交原件，没有原件核对的复印件不能作为定案依据，华宁县气象局、华宁县防雹办应对复印件进行说明。华宁易城公司对华宁县气象局、华宁县防雹办所举第三组证据《商品房购销合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其与张胜美不存在房屋买卖合同关系，当时因华宁易城公司欠案外人郭金洪开设的小贷公司借款，故华宁易城公司整套公章印鉴是郭金洪开设的小贷公司持有，且印章至今未取回，现在使用的印章是之后新刻的。为查明案件事实，本院依法向华宁县气象局调取建设银行活期交易简要明细报表1张并向该局局长桂合春、工作人员解仕强调查并制作了调查笔录1份，向华宁易城公司法定代表人朱瑞锋调查并制作调查笔录1份，向华宁县房管所调取宁阳首座备案表1张、一期商铺销售表1张、并向其工作人员邓曼丽调查并制作调查笔录1份，经质证，张胜美对桂合春、解仕强的调查笔录的内容均不认可，认为笔录内容与华宁县气象局于2018年10月23日出具的《情况说明》内容相反；对朱瑞锋调查笔录中除回购协议外，其余内容均予认可；对其余证据的真实性、合法性、关联性均无异议。华宁县气象局、华宁县防雹办对朱瑞锋调查笔录内容的真实性部分有异议，认为朱瑞锋陈述没有卖房不属实，华宁易城公司的公章交小贷公司，是华宁易城公司授权小贷公司的行为，应由华宁易城公司承担责任，华宁县气象局、华宁县防雹办并未与任何人签订过回购协议；对其余证据的真实性、合法性、关联性均无异议。华宁易城公司对桂合春、解仕强调查笔录中陈述的情况不清楚；对其余证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，本院依法向桂合春、解仕强调查制作的调查笔录及调取建设银行活期交易简要明细报表，本院仅对能够与其他证据相互印证的部分采信，但并不能证明张胜美支付的款项系华宁易城公司支付给华宁县气象局的拆迁补偿资金；本院依法向朱瑞锋调查制作的调查笔录内容与向华宁县房管所调取宁阳首座备案表、一期商铺销售表及向邓曼丽调查并制作调查笔录内容能够相互印证，且与张胜美提交的《商品房回购协议》亦能相互印证，故对上述证据，本院均予采信。张胜美所举第四组证据华宁县气象局于2018年10月23日出具的《情况说明》，确系华宁县气象局出具，本院予以采信；第五组证据《回购协议》能够与本院向朱瑞锋调查制作的调查笔录内容及本院向华宁县房管所调取的材料能够相互印证，本院予以采信；其余证据，来源合法、内容客观，本院予以采信。华宁县气象局、华宁县防雹办所举第二组证据中《华宁县气象局片区拆迁补偿协调会会议纪要》、《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》、内容能够与本院向朱瑞锋调查制作的调查笔录内容相互印证，本院予以采信，但并不能证明张胜美支付的款项系按华宁易城公司指示支付给华宁县气象局的拆迁补偿资金；第三组证据《商品房购销合同》2份，虽系复印件，但张胜美认可其签订了该两份合同，故本院对该两份合同的真实性、关联性予以采信。本院经审理认定本案事实如下：因老气象局片区项目开发存在困难，2013年9月29日，华宁县气象局（甲方）与世融伟业投资担保有限公司（乙方）签订了《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》，约定：乙方同意支付甲方原气象局片区拆迁资金补偿共计约2180万元，其中：1、甲方新观测场土地征用费180万元，以国土部门实际结算为准；2、新观测场建设费1100万元，以实际审计结算为准；3、甲方所属国有土地及周边土地征购及地上建筑拆迁补偿费600万元，以实际支出为准；4、前期资金利息300万元。朱瑞锋作为乙方委托代理人在该协议上签字。2013年10月23日，朱瑞锋等人注册成立华宁易城公司，承接了世融伟业投资担保有限公司在《华宁县气象局片区房地产项目气象局拆迁补偿协议》中的权利义务，由华宁易城公司向华宁县气象局支付拆迁资金补偿，并开发老气象局片区房地产项目，项目名称为宁阳首座商住开发项目。项目开发过程中，华宁易城公司向华宁县气象局支付了部分拆迁资金补偿费，但因双方未进行结算，尚欠的拆迁资金补偿费数额未能明确。2015年12月7日，张胜美签订了《商品房购销合同》两份，约定：张胜美以套内建筑面积每平方米15000元的价格购买宁阳首座商住开发项目第5幢第1层D-114、D-115号房，其中D-114号房建筑面积34.79平方米，总金额521850元，D-115号房建筑面积33.31平方米，总金额499650元。同日，张胜美还签订了《商品房回购协议》，约定出卖方按房源总价的50%将D-114、D-115号房转让给张胜美，同时承诺自协议签订后12个月内，出卖方以该房实际成交总价的130%向张胜美进行回购，出卖方超过张胜美购房12个月后未进行回购，则视为出卖方自动放弃回购权。《商品房购销合同》、《商品房回购协议》均加盖有“华宁县易城房地产开发有限公司”印章。后张胜美于2015年12月5日、7日分两次将购房款1021500元转入户名为华宁县人工降雨防雹办，账号为：53×××24的账户内。华宁县防雹办于2015年12月7日向张胜美出具收据，载明“收到张胜美交来下列款项此据5栋（D-114、D-115）购房款1021500经手人：解仕强”。因购房资金未过监管账户，张胜美购买房屋无法备案。2018年10月23日，华宁县气象局出具《情况说明》，载明“华宁县宁州街道宁锦街与东市街十字路口西北侧“宁阳首座”房地产项目一期5幢D-115号商铺在2015年12月4日、D-114号商铺在2015年12月7日由华宁县易城房地产开发有限公司抵付给了云南省华宁县气象局，2015年12月7日云南省华宁县气象局委托华宁县易城房地产开发有限公司将这两个商铺销售给了客户张胜美（身份证号：5324251976********，手机139××××****），两间商铺的价款为人民币壹佰零贰万壹仟伍佰元整（￥1021500.00元）已由我局收取，存入云南省华宁县气象局管理的华宁县人工降雨防雹办公室账户，账号：53×××24。其中：D-144号商铺价款为人民币伍拾贰元壹仟捌佰伍拾元整（￥521850.00元）、D-115号商铺的价款为人民币肆拾玖万玖仟陆佰伍拾元整（￥499650.00元）。特此说明。云南省华宁县气象局（盖章）法定代表人（签字）：桂合春2018年10月23日”。2018年11月6日，张胜美诉至本院，请求判如所请。另查明，华宁易城公司在华宁县房管所备案的宁阳首座一期商铺第5幢第1层D-114、D-115号商铺的单价为35000元/㎡。宁阳首座一期第5幢第1层D-114号商铺已于2016年被华宁易城公司出卖给了案外人廖星瑞，且双方已在华宁县房管所办理了房屋买卖登记备案，成交单价为20120.9元/㎡。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张胜美签订的两份《商品房购销合同》中虽均加盖了华宁易城公司印章，但华宁易城公司法定代表人朱瑞锋陈述该合同并非华宁易城公司签订，而《商品房回购协议》及华宁县气象局于2018年10月23日出具的《情况说明》均说明：涉诉的商铺系华宁县气象局委托华宁易城公司销售给张胜美。《商品房回购协议》及华宁县气象局于2018年10月23日出具的《情况说明》内容能够与朱瑞锋陈述相互印证，且张胜美也将购房款1021500元支付至由华宁县气象局实际管理的华宁县防雹办的账户内，华宁县防雹办向张胜美出具的《收据》亦载明款项为“购房款”。据此，应当认定华宁易城公司并未作出向张胜美出卖商铺的意思表示，本案涉诉商铺的实际出卖人应为华宁县气象局。华宁县气象局、华宁县防雹办主张其与张胜美之间不存在房屋买卖合同关系，张胜美转入华宁县防雹办账户的购房款是华宁易城公司支付给华宁县气象局的拆迁补偿资金的意见，因华宁县气象局、华宁县防雹办提交的证据仅能证明华宁县气象局与华宁易城公司之间的债权债务关系，但其并未提交证据证明华宁易城公司指示张胜美将购房款交付华宁县气象局或华宁县防雹办，亦未提交证据证明华宁易城公司委托其直接向张胜美收取购房款，故对华宁县气象局、华宁县防雹办的上述意见，本院不予采纳。华宁县气象局在未取得宁阳首座一期第5幢第1层D-114、D-115号商铺的所有权的情况下，将两个商铺出卖给张胜美，并收取了张胜美的购房款1021500元，现D-114号商铺已被华宁易城公司转卖他人，华宁易城公司对华宁县气象局的出卖行为亦不予追认，涉诉商铺所有权无法转移给张胜美，故张胜美要求解除与华宁县气象局之间房屋买卖合同及由华宁县气象局一次性退还购房款1021500元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。张胜美交款的账户的户名虽系华宁县防雹办，但该账户系华宁县气象局开设在华宁县防雹办的基建账户，由华宁县气象局管理，华宁县防雹办并未向张胜美出卖商铺，转款账户也由华宁县气象局管理，故张胜美主张由华宁县防雹办共同退还张胜美购房款的诉请，本院不予支持。另，鉴于本案中华宁县气象局在外观上并不具备出卖商品房的资质，而张胜美以明显低于市场价格的价款向其购买涉诉商铺，应承担相比正常房产交易更加重大的注意义务，张胜美未对气象局是否享有涉诉商铺所有权进行核实即将购房款支付给了华宁县气象局，其应对涉诉房屋所有权不能转移的后果承担相应责任，故张胜美主张由华宁县气象局、华宁县防雹办赔偿损失145564元的诉请，本院不予支持。综上所述，张胜美的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张胜美与被告云南省华宁县气象局订立的宁阳首座一期第5幢第1层D-114、D-115号商铺买卖合同；二、由被告云南省华宁县气象局于判决生效后十日内退还原告张胜美购房款1021500元；三、驳回原告张胜美的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15304元，减半收取计7652元，由原告张胜美负担955元，被告云南省华宁县气象局负担6697元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  龙杰峰二〇一九年二月二日书记员  郭秀苗