汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0702民初1441号 原告:梁惠雯,女，生于1969年10月14日，汉族，陕西省城固县人，住X。身份号码X。 原告：亢银州，男，生于1965年4月18日，汉族，陕西省城固县人，住X。身份号码X。系原告梁惠雯之丈夫。 二原告的共同委托代理人：陈立伟，男，生于1962年6月13日，汉族，陕西省洋县人，住X。身份号码X，系原告梁惠雯之表哥。 被告：宋中毅，男，生于1971年11月23日，汉族，山西省文水县人，住X。身份号码X。 原告梁惠雯、亢银州与被告宋中毅物权保护纠纷一案，本院于2017年5月26日作出（2016）陕0702民初X号民事判决书。宣判后原、被告均不服，向陕西省汉中市中级人民法院提出上诉。汉中市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）陕07民终X号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由，裁定撤销原判决、发回本院重审。本院于2018年04月23日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁惠雯、亢银州及其共同委托代理人陈立伟，被告宋中毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁惠雯、亢银州向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退X号房屋并恢复原状。2、判令被告结清从2013年1月1日起至腾退房屋之日止占用、使用原告房屋期间，应由被告承担的水、电、煤气、物业等相关费用（自2013年1月1日至2016年7月31日拖欠物业费12131.8元）。3、判令被告赔偿因其侵权行为给原告造成的损失（自2011年12月15日至腾退房屋之日止，按每月占有、使用费1722.22元计算，暂计算83个月为142944元）；4、诉讼费等其他相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2009年7月30日与汉中隆地房地产开发有限公司签订了X号房地产买卖合同，购买位于汉台区南一环路萃庭小区X号房屋一套，交了首付款并办理了按揭，于2010年12月4日办理了入住手续，2011年3月装修完毕即开始入住。因原告夫妻在陕飞公司工作，平常住在厂里，偶尔回来居住。2011年12月15日原告夫妻回到萃庭小区，拿出钥匙开自己家门却打不开，经了解有不明身份的人住进了原告家。原告便向110报警，警察到场后经了解，是被告非法占用该房产并出租给他人换了门锁，便联系被告到场询问，要求搬离。但被告声称因原告为他人借款担保，不肯搬离。被告非法入住后，虽经原告多次催促，被告及第三人就是占着房屋不搬走。而且被告擅自更改了水电卡，把水、电表改成了被告自己的名字，缴纳了2012年2月至12月的物业费，之后的物业费再未交纳，至2016年7月31已拖欠物业费等12131.8元。原告虽购买了房屋、进行了装修，是涉诉房屋的业主，却无法行使物权。涉诉房屋被被告等非法占用近乎7年，使原告遭受了较大的经济损失。原告认为，原告是涉诉房屋的业主，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，原告的这一物权任何人不得侵犯。被告非法占有原告房屋并以每年30000元的租金出租牟利，即使法院判决担保无效，原告要求腾房后，被告仍拒不搬离原告所有的房屋，是对原告财产权利的侵犯。依法被告应当停止侵害，搬离房屋，并承担因此造成原告的经济损失。请贵院依据事实和法律，判如所请。 被告宋中毅辩称，一、本案诉争房屋系原告梁惠雯之弟梁会军出资购买，原告梁惠雯、亢银州只是名义上的房主。2011年5月3日，因梁会军欠被告的款项长期未还，被告多次索要后，梁会军与被告签订了借款合同，并以登记在梁惠雯、亢银州夫妇名下，实际为梁会军出资购买的本案涉案房屋进行担保。二原告自愿向被告书写了担保书，将房屋钥匙、门禁卡交给被告，还对涉案房屋现状进行了拍照。被告从此时起进入涉案房屋，并找人进行看管，原告方未提出任何异议。因此被告进入涉案房屋并非强行进入，是原告自愿抵押后将房屋主动交给被告的。二、2011年12月15日梁会军的几个债权人带着原告梁惠雯到涉案房屋内找梁会军主张债权，与被告找的房屋临时看管人发生纠纷。报警后，被告来到现场，向警察出示了原告出具的担保书，当时梁惠雯也承认担保书是其和亢银州书写。警方了解情况后要求双方通过诉讼解决纠纷。但此后4年多时间原告均未依法提出任何主张或到法院起诉。原告诉称其在2011年12月15日即已经知道涉案房屋为被告“非法占用”、“且还和被告沟通过，被告拒不腾退”，那么原告梁惠雯、亢银州应在自其知道或应当知道权利受侵害的2年内依法起诉，也即原告应当在2013年12月15日之前主张权利才能得到法律保护，其现在起诉，显然已经超过了诉讼时效，其诉求不应得到法律的支持、保护。三、被告诉梁会军、梁惠雯、亢银州等人民间借贷纠纷一案，2011年12月20日向汉台区法院起诉后，即申请诉讼保全。汉台区法院于2011年12月29日下发了保全裁定书，对涉案房屋予以查封。承办法官同被告一块到汉中隆地房产开发有限公司的物业公司，告知物业公司法院查封房屋、查封期间由被告看管该房屋等情况。后被告一直履行看管责任，并得到物业公司的认可和支持，物业公司根据保全裁定书及法官现场告知情况，给被告办理了通气，以及水电卡变更等手续。在保管期间，因梁会军、梁惠雯在外欠账多，债主多次到涉案房屋讨账，被告给债权人出示法院查封的裁定书，说明法院查封的事实。即使这种情况下，仍有债主到查封房屋要账并缠要房屋，对被告带来不便和损失。而如果被告不看管，法院查封的房屋又面临被他人非法侵占的可能，万般无奈之下，被告向法院汇报了此情况，法院告知被告可以找人住在房中实施看管，费用暂由被告垫付。被告才找了他人代为看管，对外均称是租赁使用，以期减少其他债权人对看管人和查封房屋的骚扰。故在本案中，被告及临时看管人，均是履行法院指定的看管责任，看管期间并未发生任何侵权行为，房屋原状也未改变，不应承担所谓的侵权责任。四、被告与梁会军、梁惠雯等民间借贷纠纷一案现已进入执行程序，本案涉案房屋一直处于保全查封状态，汉台区法院执行局仍指定涉案房屋由被告看管，看管费用由被告垫付。因此被告仍然是法院指定的看管人，被告的看管行为不构成侵权。五、二原告明知诉争房屋被法院保全查封，却不交纳物业等相关费用，无奈之下，被告垫付了物业费、水电费等相关费用至2017年12月31日。依法上述所有费用、支出均应由梁会军或二原告承担，被告对所支出的上述费用，保留追偿的权利。原告要求被告赔偿损失无证据证实。综上，二原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。 经审理查明:原告梁惠雯与亢银州系夫妻关系，二人于1993年1月15日登记结婚。2009年7月30日二原告以原告梁惠雯的名义，与汉中隆地房地产开发有限公司签订商品房预售合同一份，合同编号X号，以总价款352244元购买了该公司开发的位于汉台区南一环路X号陕飞萃庭小区17号楼2单元8B号的经济适用住房一套。合同签订同时原告方交纳了购房首付款252244元，同年11月11日梁惠雯与汉中市住房公积金管理中心签订汉中市个人住房公积金借款合同，办理银行按揭贷款10万元交纳了剩余房款，于2010年12月4日办理了入住手续，2011年3月装修完毕后开始居住。 另查明，原告梁惠雯之弟梁会军因经营活动曾向宋中毅借款，本息未予还清，梁会军与宋中毅于2011年5月3日核算后重新签订借款合同一份，约定由宋中毅借给梁会军人民币120万元，借款用途为经营活动需要，借期6个月，从2011年5月3日起至2011年11月2日等。合同签订当日，梁会军、梁惠雯、亢银州向宋中毅出具担保书一份，其内容为：“本人自愿对梁会军于2011年5月3日借宋中毅之借款，用自有房屋汉台区南一环路萃庭小区X座（802室）住宅房**（产权登记人梁惠雯，此住房实为梁会军购买所有）、城固县西环一路城固县饲料公司家属楼X室住宅房一套（产权登记人张阳成，此住房实为梁会军购买所有）以上2套住房作为抵押。到期不能归还宋中毅的借款，宋中毅有权处理以上抵押物。到期如数归还借款，抵押权消灭。”2011年12月15日，原告梁惠雯、亢银州回到萃庭小区，用钥匙打不开其所有的17号楼2单元8B号住宅的门，与该房屋使用人段建刚及被告宋中毅发生纠纷，遂向公安110报警，警察到现场了解情况，查看宋中毅出示的相关资料和手续并调解后，各方均同意通过司法程序进行解决。宋中毅遂于2011年12月21日以梁会军、康菊、汉中市五行经贸有限责任公司及梁惠雯、亢银州等为被告，向本院提起民间借贷诉讼。审理中，宋中毅向本院提出诉讼保全申请，本院经审查，于2011年12月29日作出(2012)汉民初字第X号民事裁定书，裁定：冻结梁惠雯、亢银州、梁会军、康菊、陈斌及汉中市五行经贸有限责任公司银行存款137万元或查封相应价值的财产，对本案涉案房产予以查封。后经审理，本院于2012年11月2日作出(2012)汉民初字第X号民事判决书，宋中毅不服，向汉中市中级人民法院提出上诉。汉中市中级人民法院经审理后作出(2013)汉中民终字第X号民事裁定书，裁定撤销本院(2012)汉民初字第X号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭进行了审理，于2014年3月28日作出(2013)汉民初字第X号民事判决书，宋中毅仍不服，再次向汉中市中级人民法院提出上诉。汉中市中级人民法院经审理后，于2015年7月15日作出(2015)汉中民一终字第X号民事判决书，宋中毅不服，向陕西省高级人民法院提起再审申请，该院于2016年12月21日作出（2016）陕民申字X号民事裁定书，裁定：一、指令陕西省汉中市中级人民法院再审本案。二、再审期间，中止原判决的执行。汉中市中级人民法院经再审，于2017年9月4日作出（2017）陕07民再X号民事判决书，以梁惠雯、亢银州虽在担保书上签字，用自有的汉台区南一环路萃庭小区17号楼2单元8B（802室）住宅**（产权登记人梁惠雯）作为抵押，但未进行抵押登记，抵押未生效为由，认为宋中毅要求以梁惠雯、亢银州的该房屋承担担保责任的请求不能成立、不予支持等理由，判决：一、撤销陕西省汉中市中级人民法院（2015）汉中民一终字第X号民事判决及陕西省汉中市汉台区人民法院(2013)汉民初字第X号民事判决。二、由梁会军、康菊共同偿还宋中毅借款本金46.2万元，并按借款当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍支付利息至给付之日止（其中21.2万元借款从2005年10月13日开始计算；10万元借款从2007年1月31日开始计算；15万元借款从2008年1月3日开始计算；在实际执行时应扣除梁会军已支付的利息6000元）。限本判决生效之日起三十日内履行完毕。三、汉中市五行经贸有限责任公司对以上借款本息承担连带责任。四、梁惠雯、陈斌对上述梁会军、康菊应履行之还款义务承担连带保证责任。梁惠雯、陈斌承担保证责任后，有权向梁会军、康菊追偿等。现该判决在执行中。 梁惠雯、亢银州于2016年1月4日向本院提起物权保护诉讼。当日下午原告梁惠雯、亢银州等到其上述房屋敲开房门，查看房屋是否在使用，对房屋内进行拍照，与房屋承租人发生纠纷，承租人打电话通知出租人宋中毅到场，双方对房屋产权存在争议，民警出警了解争议已经起诉等情况后，告知双方等待法院判决，不得以此事发生新的矛盾纠纷等。审理中，原告梁惠雯、亢银州向本院申请撤回对第三人段建刚的起诉，本院予以准许。二原告还申请对涉案房屋向社会出租的年租金水平进行评估，本院依法委托陕西省汉中市中级人民法院对外委托鉴定。陕西秦正价格评估有限公司接受汉中市中级法院的委托，对涉案的位于汉台区风景路萃庭小区X号房屋，以原有装修及陈设从2011年12月15日至2018年3月15日期间的租金价格进行评估，于2018年12月5日作出秦价汉估字[2018]051号评估报告书，评估计算涉案房屋的月平均租赁价格为1722.22元，评估结果=月平均租金×自然月=1722.22×75个自然月=129166.50元，故结论为：本次评估标的价格评估基准日的评估价格为￥129167.00元，产生评估费2000元。审理中因双方当事人不同意调解，致使调解无法进行。 另查明，被告宋中毅交纳了涉案房屋的水、电、物业费等相关费用至2016年12月31日止。 上述事实，有当事人陈述，梁惠雯、亢银州的身份证、结婚证，商品房预售合同、汉中市个人住房公积金借款合同、借款凭证复印件、房款清算单，汉中佳隆物业管理有限公司收款凭据、付款通知单，房屋装修后现状照片，2011年12月15日、2016年1月4日汉中市公安局汉台分局中山街派出所接处警情况登记表各一份，梁惠雯声明及要求复印件，梁惠雯情况说明，房屋出租现状照片4张，本院（2016）陕0702民初X号民事判决书，汉中市中级法院（2018）陕07民终字X号民事裁定书，2011年5月3日担保书、借据、保证书、陕西省高级人民法院(2016)陕民申X号受理通知书、（2016）陕民申X号民事裁定书，本院（2012）汉民初字第X号民事裁定书，汉中市中级人民法院（2017）陕07民再X号民事判决书，（2018）陕0702执X号公告，汉中佳隆物业管理有限公司收款凭据4张，照片等证据在卷，经当庭举证、质证，应予认定。 本院认为，公民的财产所有权等合法权益受法律保护。原告梁惠雯、亢银州对其购买的位于汉台区南一环路199号陕飞萃庭小区X号房产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告宋中毅关于上述房屋系梁会军出资购买、二原告只是名义上的房主，借款担保抵押时梁会军及原告梁惠雯将涉案房屋的钥匙和门禁卡等交给其，将涉诉房屋交由其管理等辩解意见，因被告未提供证据予以证明，本院依法不予采信。因此梁会军不是汉台区南一环路**陕飞萃庭小区**房屋的所有权人，无权作为抵押人将该房屋抵押给被告。而梁惠雯、亢银州虽于2011年5月3日出具“担保书”，表明以上述房产作为梁会军借宋中毅之借款的抵押担保，但当事人未依法办理不动产抵押登记手续，依法抵押合同成立但未生效，抵押权未设立。故被告宋中毅在所有权人二原告未同意的情况下，不得进入原告的上述房屋并占有使用。2011年12月15日原告方发现自己的房屋被占有、使用并提出异议，与被告宋中毅及其指定的实际使用人发生争执，警察出警调处后，被告没有搬出原告房屋，继续对该房屋进行占有、使用，侵犯了原告的合法权益。之后被告向本院提起民间借贷诉讼并申请诉讼保全，本院依法对原告的上述房屋采取保全措施。保全期间，被告继续占有、使用原告上述房屋。关于被告向本院提出对上述房屋所在小区的物业公司进行调查取证之申请，不属于法院调查取证的法定情形，对其该申请不予准许。被告也没有提供其他客观有效的证据证明确系本院指定其对保全的涉案房屋进行看管等，故对被告该辩解意见，依法不予采信。因此被告宋中毅对原告房屋进行占有、使用，没有合法依据，显然构成侵权,故被告应对涉案房屋恢复原状、腾退该房屋与原告，并承担占用期间所产生的水、电、煤气及物业费等相关费用。 由于物权保护的返还原物、排除妨害等物权请求权不适用诉讼时效的规定，赔偿损失请求权等债权请求权适用诉讼时效的规定。而原告从2011年12月15日之日起已经知道被告占用、使用其房屋等侵犯其所有权，因此其赔偿损失之请求的诉讼时效应当从此时起算。并且由于被告占用原告房屋之侵权行为一直持续进行，因此原告2016年1月4日起诉时，自2011年12月15日至2014年1月3日止，这期间的赔偿损失之请求等，已经超过了法定的诉讼时效，2014年1月4日之后的损失请求没有超过诉讼时效。故对被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效之辩解意见符合法律规定的部分，依法予以采信，对原告合法合理的诉讼请求，依法予以支持。二原告要求被告对涉案房屋恢复原状、立即腾退之请求，符合法律规定，本院予以支持；原告关于要求被告承担从2013年1月1日起至腾退房屋之日止占有、使用涉案房屋期间产生的水、电、煤气及物业等相关费用之请求，因被告已经实际交纳水、电、物业费等相关费用至2016年12月31日止，故对原告该主张中要求被告承担自2017年1月1日起至实际腾退房屋之日止的水、电、煤气及物业费等相关费用之请求，依法予以支持；原告关于要求被告赔偿损失之请求，因2011年12月15日至2014年1月3日期间赔偿损失之请求超过了法定的诉讼时效，依法不予支持。而原告自2014年1月4日起的损失之请求，符合法律规定，本院亦予以支持。因经本院依法定程序委托评估，陕西秦正价格评估有限公司经法定程序，对涉案房屋自2011年12月15日至2018年3月15日期间的租金价格进行评估，确定涉案房屋的月平均租赁价格为1722.22元，评估标的的评估价格为￥129167元。被告宋中毅以评估人员不符合法律规定、鉴定程序违法等为由，对该评估报告提出之异议，于法无据，本院不予采信。原告依据上述评估报告，要求按1722.22元/月计算被告占用其房屋期间损失之主张，合法合理，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十五条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、第十九条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告宋中毅将位于汉台区南一环路萃庭小区17号-2-8B号的经济适用房一套恢复原状后腾退与原告梁惠雯、亢银州。 二、被告宋中毅承担自2017年1月1日起至实际腾退房屋与原告之日止占有、使用汉台区南一环路萃庭小区17号-2-8B号房屋期间所产生的水、电、煤气、物业等相关费用。 三、被告宋中毅按1722.22元/月赔偿自2014年1月4日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费损失。 四、驳回原告梁惠雯、亢银州其他诉讼请求。 上述应履行内容，限判决生效后三十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3454元、评估费2000元，合计5454元，由被告宋中毅负担4000元，由原告梁惠雯、亢银州承担1454元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  武永妮 人民陪审员  胡桂琴 人民陪审员  熊妙娥 二〇一九年二月二十日 书 记 员  刘 娟