湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初83号原告：潘辉，男，1970年1月7日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。原告：俞瑛，女，1974年5月27日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。两原告共同委托诉讼代理人：胡铁牛，男，1957年1月30日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。由雨湖区广场街道和平社区居民委员会推荐。被告：天元置业有限公司，统一社会信用代码：91430300184920935B，住所地湘潭市雨湖区熙春路**。法定代表人：刘建元，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。原告潘辉、俞瑛与被告天元置业有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告潘辉、俞瑛的委托诉讼代理人胡铁牛，被告天元公司的委托诉讼代理人赵鑫、彭依涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘辉、俞瑛共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金44,831元（从2015年3月31日起计算至2018年9月25日）；2.判令被告支付逾期办证违约金1768元；3.判令被告立即将物业移交给合同约定的“金园物业公司”；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》。总房款为353,680元。被告应在2015年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房被告应按已付购房款每日万分之一支付违约金。逾期办证被告应按已付购房款的0.5%支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未按合同约定交付房屋（一表二书）。涉案房屋至今未办理《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重的质量问题，物业配套设施亦不完善，达不到约定的交付条件。被告已构成违约，请求法院支持原告诉讼请求。被告天元公司辩称，1.原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金，均已超过法定诉讼时效，且原告已领取了涉案房屋的不动产权证；2.涉案房屋已于2016年9月27日竣工验收，答辩人已将竣工验收备案表予以公示且将住宅质量保证书、住宅使用说明书交付原告；3.依据合同相对性原则，原告无权向答辩人主张将物业管理移交给湖南金园物业发展有限公司。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条仅是约定答辩人选聘湖南金园物业发展有限公司提供前期物业服务及物业服务的收费价格，至于答辩人是否将物业移交给湖南金园物业发展有限公司，不属于原告主张的权利范围。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告潘辉、俞瑛系夫妻关系。2014年10月17日，原告潘辉、俞瑛（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼1号楼1单元0401003号房屋，建筑面积111.22㎡，单价3180元／㎡，总金额为353,680元。付款方式为一次性付款，买受人于2014年10月17日前将购房款一次性存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前由出卖人将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：出卖人逾期交房，逾期不超过30日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；合同第十五条关于产权登记约定：商品房产权登记手续，买受人同意由出卖人委托专人予以办理，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并自交房后365个工作日内办理好房产权属证书。如违约买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十三条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十九条就前期物业约定：1、出卖人依法选聘的物业管理企业为湖南金园物业发展有限公司；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.26元/月/㎡，由物业管理企业按年收取；3、出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务；4、物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件三。买受人已详细阅读附件三有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告于2014年10月18日向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了“预收款专用凭据”。同年10月19日，双方在原湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，但被告未按时交房。涉案房屋于2016年9月27日经相关职能部门组织验收合格。被告天元公司于2017年1月25日取得办理房屋产权登记所必需的《工程竣工验收备案表》（备案号为潭建备字［2017］第0121号），并于2017年11月17日在湘潭市国土资源局办理了所有权人分别为俞瑛、潘辉的《不动产权证书》【产权证号分别为：湘（2017）湘潭市不动产权第0044745号、0044746号】。另查明，（一）涉案房屋原告于2017年4月9日在被告处领取房屋钥匙，双方未办理正式交房手续。目前该房屋原告已装修入住；（二）2018年12月20日原告在被告处领取了《不动产权证书》。上述事实，有原告潘辉、俞瑛提交的两原告身份证、被告企业工商登记基本信息、《结婚证》、《商品房买卖合同》及《电子询问表》、《预收款专用凭据》、《告全体业主书》、照片4张，被告天元公司提交的企业营业执照、《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及双方当事人及其委托诉讼代理人在开庭审理过程中的陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案纠纷的引发，系被告天元公司未按合同约定及时向原告交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求“被告支付从2015年3月31日至2018年9月25日逾期交房违约金”的请求，因涉案房屋已于2016年9月27日经相关职能部门组织验收合格，且于2017年1月25日取得了《工程竣工验收备案表》，其商品房已于2016年9月27日具备了合同第十条第一款约定的交付条件，尽管本案原告直至2017年4月9日才领取房屋钥匙，按照交易习惯，本院确认涉案房屋的交付时间为2016年9月27日。其违约金亦计算至2016年9月27日，后期违约金本院不予支持。被告延期交付房屋545天，应按合同约定支付原告违约金19,275.56元（计算式为353,680×545×0.01%），故本院对原告的该项诉请，部分支持；原告要求“被告支付逾期办证违约金1768元”的请求，依据双方所签《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应自交房后365个工作日内办理好房产权属证书。涉案房屋于2016年9月27日验收合格，2017年11月17日已办理了《不动产权证书》，未超过合同约定的“交房后365个工作日”，故本院对原告提出的该项请求，不予支持；原告提出的“被告立即将物业移交给合同约定的金园物业公司”的诉请，本院认为，涉案房屋移交后，其小区范围内的物业管理服务自动转为承担小区物业管理的湖南金园物业发展有限公司。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十九条，被告的主要职责是：①选聘湖南金园物业发展有限公司提供前期物业服务；②确定物业服务的收费标准；③监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。即使本案被告天元公司未将物业向湖南金园物业发展有限公司移交，按照合同相对性原则，只能由选聘的湖南金园物业发展有限公司向被告主张其权利。原告作为小区物业的业主，就物业管理部分，只能向湖南金园物业发展有限公司主张其权利。故本院对原告的该项诉请，不予支持。被告天元公司提出的“原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金，均已超过法定诉讼时效”的辩解，本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，本案原告于2019年1月4日向本院提起诉讼，并未超过法定的三年诉讼时效，故本院对被告的该项辩解，不予采信。综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百七十九条第一款第九项、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告潘辉、俞瑛延期交付房屋违约金19,275.56元（时间从2015年4月1起计算至2016年9月27日止）；二、驳回原告潘辉、俞瑛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费960元，减半收取480元，由原告潘辉、俞瑛负担280元，被告天元置业有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  周清溪二〇一九年二月二十日代理书记员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十九条第一款承担民事责任的方式主要有：（九）支付违约金；第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供据。