广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异11号 案外人：广州市新弘汇商贸有限公司，地址：广州市越秀区。 法定代表人：吴永存。 委托代理人：蔡永刚，男，汉族，1976年7月23日出生，住河北省沧州市沧县，系该司经理。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区。 负责人：黄俊平。 被执行人：佛山市翔柏金属制品有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区。 法定代表人：霍七弟。 被执行人：霍七弟，男，汉族，1952年12月7日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：霍健昌，男，汉族，1980年4月30日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：深圳房屋置业有限公司，住所地：香港特别行政区。 法定代表人：区国超。 委托代理人：伍洁仪，女，汉族，1980年10月9日出生，住广东省佛山市三水区，系该司职工。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）申请执行佛山市翔柏金属制品有限公司（以下简称翔柏公司）、霍七弟、霍健昌、深圳房屋置业有限公司（以下简称深圳置业公司）金融借款合同纠纷一案过程中，拟评估、拍卖被执行人深圳置业公司抵押的位于广州市XX区XX路XXX、XX号X楼的房地产（他项权证号：粤房地他项权证穗字第0XXXXXX5号，房地产权证号：粤房地权证穗字第××号，以下简称涉案房产），案外人广州市新弘汇商贸有限公司（以下简称新弘汇公司）为此向本院提交《执行异议申请书》提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人新弘汇公司异议称：案外人收到本院发来的（2018）粤06执428号执行裁定书及通知书，对法院决定对涉案房产不附租约的评估、拍卖，案外人有异议，理由如下：一、案外人与原涉案房产的房地产权人深圳置业公司于2009年4月9日签订了《租赁合同书》，该合同第十项第三条明确约定租赁期满可续租五年，续租期间每月租金在本合同的基础上增加10%，即五年的续租期间，每月租金为人民币462943元。根据该条约定，案外人与深圳置业公司于2017年4月18日签订《补充协议》，约定由案外人续租涉案房屋五年，自2018年10月9日至2023年10月8日止，案外人依原《租赁合同书》，行使续租五年的行为是合法有效的。二、《补充协议》确定案外人续租五年，实际上是履行原《租赁合同书》条款的行为，并非在查封期间新签的租赁合同，应受法律的保护。三、原《租赁合同书》约定，案外人有续租五年的权利即续租权，案外人的续租权应受法律保护，即便有新的产权人，也应完全履行并尊重原租赁合同约定的续租权。四、保护案外人的续租权并不损害新产权人的合法权益，案外人仍然依照约定按期支付租金。五、该商场承租人近百户商户，均与案外人签订商铺租赁合同，如果要求案外人退出，必然导致众多商户租赁合同处于不稳定状态，影响众多商户利益，甚至引发各种冲突。从社会稳定角度看，也应保护案外人与各商户的租赁权益。 案外人新弘汇公司向本院提交如下证据：1.（2018）粤06执428号通知书；2.（2018）粤06执428号执行裁定书；3.（2018）粤06执428号协助执行通知书；4.营业执照。 经审查，本院对案外人新弘汇公司提供的上述证据的真实性予以确认。 申请执行人华融公司未答辩也未提供证据。 被执行人深圳置业公司答辩称：一、答辩人与案外人的租赁合同已到期。案外人与答辩人在2009年4月9日签订的租赁合同中明确约定，租赁期限至2018年10月8日届满。《补充协议》也因为案外人的严重违约，在2018年10月31日被答辩人解除。二、在查封期间签署的合同无效。涉案房屋于2014年8月4日就被执行，由中国建设银行佛山分行申请查封。根据法律的相关规定，已被查封的财产，在查封期间，权利人无权处分，故《补充协议》在法律上属于无效合同，依法不受法律保护。案外人恶意提起执行异议的行为，是以合法的形式掩盖非法的目的，目的是为新的业权人设置障碍并获取更多的非法收益，请求法院依法驳回其异议申请。 被执行人深圳置业公司提供如下证据：1.公证书（附件为《解除租赁合同通知书》复印件；国内标准快递复印件；发票联复印件）；2.广州市不动产登记查册表1份3页。 经本院核对上述证据原件，本院确认上述证据的真实性。 案外人新弘汇公司针对被执行人深圳置业公司的答辩作出了《补充说明》，并提供了其履行《补充协议》的相关证据，因本案中并非审理其租赁合同纠纷，故对案外人新弘汇公司提交的相关证据不作审查。 本院另行调取了案外人之前向本院提交的《租赁合同书》、《补充协议》及执行案件中的执行依据等材料。 经审理查明：2016年9月22日，本院作出（2014）佛中法民二初字第117号民事判决，根据该判决，一、翔柏公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中国建设银行股份有限公司顺德分行（以下简称顺德建行）清偿贷款本金2300万元及相应利息、罚息、复利；二、顺德建行有权在最高限额40972200元内对深圳置业公司提供抵押担保的登记在深圳置业公司名下的位于广东省广州市XX区XX路XXX、XXX号X楼的房地产享有优先受偿；三、霍七弟应当对判决主文第一项所确定的债务在最高限额8000万元范围内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向翔柏公司追偿；四、霍建昌应当对判决主文第一项所确定的债务，在最高限额8000万元范围内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向翔柏公司追偿；五、深圳置业公司应当对判决主文第一项所确定的债务在最高限额8000万元范围内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向翔柏公司追偿。该判决生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，顺德建行的权利继受人华融公司向本院申请强制执行，本院以（2018）粤06执428号立案执行。 在案件审理过程中，因顺德建行申请财产保全，本院依申请于2014年8月4日以（2014）佛中法立保字第409号查封了涉案房产。在此之前，深圳置业公司于2013年5月24日办理涉案房产的抵押，抵押权人为顺德建行。 另查明，涉案房产房屋面积1517.3242㎡。2009年4月9日，新弘汇公司与深圳置业公司签订《租赁合同书》，向深圳置业公司租赁包括涉案房产在内的广州市XX中路XXX、XXX号“XX大厦”首、二、三层整层，总面积4042.70㎡（其中，首层面积904.70㎡，二层面积1620.70㎡，三层面积1517.30㎡），租赁期限为九年六个月，即从2009年4月9日至2018年10月8日。在“其他”项下第3项约定：“租赁期满，可续租5年，续租期间每月租金在本合同的基础上增加10%，即5年的续租期间每月租金为人民币462943元”。2017年4月18日，在广州市越秀区洪桥街道人民调解委员会的见证下，深圳置业公司与新弘汇公司签订《补充协议》，约定：广州市XX区XX路XXX、XXX号首层物业所有权已变更至冯铁强名下，冯铁强根据商场的实际情况和现状同意继续委托深圳置业公司出租（甲方需提供授权委托书），由于新弘汇商贸城与小租户签约主体为广州市新弘汇商贸有限公司环市分公司，为理顺法律关系，环市分公司应当成为本补充协议的合同签约主体；双方同意在2009年4月9日签订的《租赁合同书》约定的租赁期限届满后，在保证缴付租金的基础上自动续租五年，新弘汇公司应当将所欠8个月租金一次性支付给深圳置业公司，之后的租金应在每月头5个工作日内缴付，若延期支付租金超过7天的，属于根本性违约，深圳置业公司有权单方面解除合同，租赁合同（含补充协议）自深圳置业公司发出经公证的《解除租赁合同通知书》之日起5日内解除。根据本案中深圳置业公司提供的证据材料显示，深圳置业公司已向新弘汇公司发出经公证的《解除租赁合同通知书》。 本院认为：首先，被执行人深圳置业公司已向新弘汇公司发出经公证的《解除租赁合同通知书》，宣告解除新弘汇公司对涉案房产的租赁；其次，虽然新弘汇公司与深圳置业公司于2009年4月9日签订《租赁合同书》租赁涉案房产，但约定的租赁期已至2018年10月8日届满。新弘汇公司与深圳置业公司在涉案房产被抵押、被查封的情况下，另行签订《补充协议》续租涉案房产，从《补充协议》的成立时间来讲，涉案房产抵押在先租赁在后，且无证据证明该租赁关系经过抵押权人同意，该租赁关系不得对抗在先登记的抵押权，至于本院查封之后双方签订的《补充协议》，该《补充协议》的效力亦不能对抗查封的效力。因此，本院决定对涉案房产涤除租赁权后进行拍卖，并无不当，案外人新弘汇公司对本院不附租约拍卖提出的异议，理由不能成立，其异议请求应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人广州市新弘汇商贸有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年二月二十八日 书记员  黄榕霞