广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终1487号上诉人（原审原告）：深圳市天海通物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区莲塘街道港莲路5号包深工业大厦第二层C，统一社会信用代码：91440300786573854B。法定代表人：巫洪谋，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁子怀，广东硕法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市罗芳实业股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区罗芳村138号，统一社会信用代码：914403001923107316。法定代表人：陈志辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳铁武，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志丹，广东圣天平律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市安业置业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道延芳路帝景台花园5栋1楼，统一社会信用代码：91440300778757979F。法定代表人：林龙填，该公司董事长。委托诉讼代理人：向勇，广东联建律师事务所律师。上诉人深圳市天海通物业管理有限公司（以下简称天海通公司）因与被上诉人深圳市罗芳实业股份有限公司（以下简称罗芳公司）及原审第三人深圳市安业置业发展有限公司（以下简称安业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初10660号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天海通公司上诉请求：1、撤销一审裁定；2、指令一审法院进行实体审理；3、上诉费由罗芳公司承担。事实和理由：（一）一审法院以“行政区域划分未经行政部门处理不属于人民法院受理范围”为由驳回起诉，是错误的。本案是物业合同纠纷，属于人民法院管辖的范围，无任何法律规定此类案件必须以行政部门处理为前置程序，本案并非物业权属确认争议纠纷。深圳市住房和建设局就涉案物业的物业管理区域已经作出了答复，罗芳公司未提供相反证据证明涉案物业由其管理或经行政机关确认并非天海通公司管理的区域。本案争议焦点在于天海通公司有无法定和约定的权利请求罗芳公司支付物业服务费，与物业管理区域的争议没有必然联系。即便不在同一物业管理区域，罗芳公司享受了天海通公司的服务，也应支付对等费用，更何况天海通公司己经提供证据证明了涉案物业在天海通公司的物业服务区域之内。首先，从建筑角度看，罗芳公司所有的XX园裙楼101号商业用房是天海通公司进行物业服务的整栋大厦的一部分，与建筑主体不可分割。其次，从物业服务角度来看，天海通公司经过XX园小区第一届业主委员会选聘成为小区物业服务单位，在与小区业委会签订的《深圳市罗湖区XX园小区物业管理合同书》中约定，天海通公司进行物业服务的区域包括商业面积6215平方米，包含了罗芳公司所有的两个商业部分，即XX园裙楼101号（建筑面积4221.09平方米)和XX园裙楼102号（建筑面积1993.91平方米)。再次，从公共分摊面积看，XX园裙楼101号建筑面积为4221.09平方米、套内面积为3461.91平方米、分摊面积为759.18平方米，证明其已分摊小区公共面积，是小区不可分割的部分，同理，XX园裙楼102号情形亦一样。从设备共用情况看，XX园裙楼101和102号与XX园小区大厦共用排污管道、供水管道、消防水塔、消防水管，整个小区的公用设施都是由天海通公司进行维护保养。从保安巡逻情况看，包括红线范围内的区域有保安巡逻。第四，整个XX园小区的水费均由天海通公司统一抄表和缴纳，罗芳公司的水费亦由天海通公司抄表和代为向水务集团缴纳，罗芳公司再向天海通公司缴纳其应交水费。由此可见，不论从XX园小区公用设施的不可分性角度，还是该等设施的实际保养维护角度看，物业管理区域都具有不可分割性，不能划分为两个独立的物业管理区域。第五、天海通公司进入该小区进行物业管理，是在住建行政主管部门的组织下通过招投标程序确定的，在招投标过程中，公示的物业管理区域就包含了幼儿园及裙楼101、102号，罗芳公司在公示期间没有提出过任何异议，应当视为其认可公示的内容。（二）一审法院认为“深圳市住房和建设局的《深圳市住房和建设局关于物业管理区域备案的有关问题的答复》并非是行政机关作出的行政区域划分的具体行政行为”，该认定是错误的，适用法律亦是错误的。首先，上述答复单位是深圳市住房和建设局即行政机关，该答复是针对徐某峰《关于罗湖区XX园物业管理相关问题的信访函》的回复，是行政确认行为。其次，即使如一审法院所认为，该回复未涉及XX园裙楼101、102号，但是至少该答复对幼儿园物业管理区域作了划分，罗芳公司应该就无争议的幼儿园的物业管理费及维修基金的支付承担责任，一审法院也应该就此部分进行审理并判决，而不是驳回起诉。罗芳公司辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。在物业管理招标过程中，罗芳公司得知名下物业被纳入招标范围时即已明确向相关部门表示反对，并告知其应当承担相应的相应法律后果。安业公司未作陈述。天海通公司向一审法院起诉请求：1、罗芳公司向天海通公司支付XX园裙楼102在2015年5月1日至2017年11月10日期间的物业管理费483，855元、本体维修基金15，120元，总额为498，976元；2、罗芳公司向天海通公司支付XX园裙楼101在2015年5月1日至2017年11月10日期间的物业管理费1，024，318元、本体维修基金32，010元，总额为1，056，328元；3、罗芳公司向天海通公司支付XX园幼儿园在2015年5月1日至2017年11月10日期间的物业管理费436，800元、本体维修基金18，200元，总额为455，000元；4、罗芳公司支付天海通公司因物业管理费、本体维修基金迟延支付产生的滞纳金308，190元（以罗芳公司拖欠的管理赛、本体维修基金按每日万分之三计算至还清款项之日止，计算至2017年11月10日；5、本案诉讼费用由罗芳公司承担。一审法院认定事实：（一）2013年4月15日，天海通公司与XX园小区业主委员会签订物业管理合同，约定由天海通公司对XX园小区进行物业管理服务，管理期限自2013年4月23日至2015年4月22日。合同第五条第19款约定：“乙方（天海通公司）于2013年9月6日之前收回罗芳股份公司拥有的商业裙楼物业管理权，追缴其物业管理费；收回其围闭的停车位，归还业主使用。”合同第七条约定：管理服务费按双方协商的标准向业主、住户收取；小区住宅部分每平方米建筑面积3.3元/月、小区商业部分每平方米建筑面积8元/月、幼儿园部分每平方米建筑面积6元/月，以上每月10日前由各住户将管理服务费转账至乙方账户，或直接到服务中心缴纳；对无故不缴物业管理服务费，逾期则按日收取万分之三的滞纳金；房屋本体维修基金的收取按照深圳市物业管理主管部门的指导标准，小区每平方米建筑面积为0.25元/月，随物业管理费一起由乙方向业主收取；对无故不缴房屋本体维修基金和其他相关费用的，逾期则按日收取万分之三的滞纳金。天海通公司与物业委员会签订的物业管理合同于2015年4月22日到期之后，天海通公司未续签物业管理合同，但实际管理至2017年11月。2017年11月10日，天海通公司与涉案小区现物业管理单位即深圳市北方物业管理有限公司办理了物业管理交接手续。（二）罗芳公司与安业公司是深圳市罗湖区延芳路XX园小区的开发建设单位，罗芳公司亦是涉案三处房产的业主。权利人为罗芳公司的《深圳市房地产权证》（深房地字第××号）载明：房地产名称为“XX园裙楼101”，建筑面积4221.09平方米。权利人为罗芳公司的《深圳市房地产权证》（深房地字第××号）载明：房地产名称为“XX园裙楼102”，建筑面积1993.91平方米。权利人为罗芳公司的《深圳市房地产权证》（深房地字第××)载明：房地产名称为“XX园幼儿园整栋”，建筑面积2408.7平方米，用途为幼儿园。（三）因罗芳公司未向天海通公司支付自2013年4月起的物业管理费用，天海通公司分别于2013年向一审法院提起（2014）深罗法民三初字第105号民事诉讼，追讨2013年4月至2013年12月期间的管理费；于2015年向一审法院提起（2015）深罗法民三初字第888号民事诉讼，追讨2013年12月至2015年5月1日期间的管理费；于2018年4月提起（2018）粤0303民初10660号民事诉讼即本案，追讨2015年5月至2017年11月期间的物业管理费。其中，一审法院于2014年12月1日作出（2014）深罗法民三初字第105号民事判决，部分支持天海通公司的诉求，天海通公司与罗芳公司均提起上诉。2015年5月6日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第××号民事裁定认为：“涉案的《XX园小区物业管理服务合同》是由XX园第一届业主委员会代表全体业主与天海通公司签订，该合同系天海通公司对小区进行物业管理并收取服务费用的依据，其效力及于全体业主。天海通公司主张罗芳公司应按照合同约定向其缴纳物业管理服务费用。罗芳公司认为其所有的XX园幼儿园及商业裙楼101物业与XX园小区并非同一物业管理区域，该公司不属于小区业主，《XX园小区物业管理服务合同》对其不具有约束力。故，本案争议的核心问题在于，双方诉争的区域系独立于XX园小区的物业管理区域，亦或与该小区属于同一物业管理区域。对此，原审法院致函罗湖区住房和建设局及XX园小区所在地的罗湖区黄贝街道办事处进行询问，上述两部门均函复称，自XX园小区竣工入伙迄今，未对XX园、XX园幼儿园整栋及XX园裙楼101进行过物业管理区域划分。本院认为，本案纠纷系双方对物业管理区域划分存在争议所致。根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，该争议应由物业管理行政主管部门先行处理。原审判决直接将上述争议区域认定为同一物业管理区域，该处理欠妥。由于目前行政主管部门尚未对诉争物业部分进行物业管理区域划分，本案原审天海通公司深圳市天海通物业管理有限公司的起诉不属于人民法院受理范围，当事人可依法向行政主管部门申请解决。”天海通公司不服（2015）深中法房终字第××号民事裁定，向广东省高级人民法院申请再审。2015年12月21日，广东省高级人民法院裁定驳回了天海通公司的再审申请，驳回理由与（2015）深中法房终字第××号民事裁定书中的裁判理由一致。（四）天海通公司本案主张罗芳公司的房产位于涉案小区范围内，应当向天海通公司支付物业管理费用。罗芳公司则认为涉案房产并未由天海通公司进行管理，而是由罗芳公司自行管理，天海通公司与业委会之间的物业管理合同第五条第19款内容也可以体现，而且涉案纠纷是因物业管理区域划分所致，在（2014）深罗法民三初字第105号诉讼中，该案经由深圳市中级人民法院、广东省高级人民法院以行政区域划分未经行政部门处理为由，认定不属于人民法院受理范围，已裁定驳回起诉，故本案也应驳回起诉。天海通公司认为根据其提供的落款日为2016年9月8日，落款单位为深圳市住房和建设局的答复，在罗湖区住房和建设局没有对XX园物业管理区域重新划定之前，该合同约定的物业管理区域有效，属于有新的事实可认定物业管理合同对整个小区有效，罗芳公司应支付管理费用。罗芳公司则认为前述答复并非正式的行政处理，也没有赋予相关单位申诉等权利，不应成为本案的定案依据。天海通公司为证明其上述主张，向一审法院提交了落款日为2016年9月8日、落款单位为深圳市住房和建设局的《深圳市住房和建设局关于物业管理区域备案有关问题的答复》，该答复载明：“徐某峰：您向我局反映罗湖区XX园物业管理区域备案有关问题的信访件收悉。经研究，答复如下：根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条及其实施《若干规定》第三十七条的规定，物业管理区域备案由街道办事处登记，并报区主管部门备案。具体的登记备案程序，由各区主管部门确定。根据提供的材料显示，2013年4月15日，XX园第一届业主委员会与深圳市天海通物业管理有限公司所签订的《深圳市罗湖区XX园物业服务合同》第一条‘物业基本情况’中，已明确幼儿园2400平方米物业属于XX园物业管理区域，并在第七条‘管理服务费用’中约定了幼儿园收费标准。在罗湖区住房和建设局没有对XX园物业管理区域重新划定之前，该合同约定的物业管理区域有效。”一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。因罗芳公司未向天海通公司支付自2013年4月起的物业管理费用，天海通公司于2013年向一审法院提起（2014）深罗法民三初字第105号民事诉讼，追讨2013年4月至2013年12月期间的管理费；于2015年向一审法院提起（2015）深罗法民三初字第888号民事诉讼即本案，追讨2013年12月至2015年5月1日期间的管理费；于2018年4月提起（2018）粤0303民初10660号民事诉讼，追讨2015年5月至2017年11月期间的物业管理费。在（2014）深罗法民三初字第105号民事诉讼中，该案经由深圳市中级人民法院、广东省高级人民法院以行政区域划分未经行政部门处理为由，认定不属于人民法院受理范围，裁定驳回起诉。天海通公司为证明涉案的行政区域划分巳经行政部门处理，向一审法院提交了落款日为2016年9月8日、落款单位为深圳市住房和建设局的《深圳市住房和建设局关于物业管理区域备案有关问题的答复》。一审法院认为，该答复针对的主体是信访人徐某峰，该答复并非是行政机关作出行政区域划分的具体行政行为，答复的内容亦仅包括幼儿园，而未涉及XX园裙楼101、102号，该答复不足以认定为涉案行政区域划分已经行政部门处理。故天海通公司的起诉仍不属于人民法院受理的民事诉讼范围，其起诉应当驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定：驳回深圳市天海通物业管理有限公司的起诉。案件受理费12，674元，退回深圳市天海通物业管理有限公司。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对涉案小区物业管理区域的范围存在争议，根据《物业管理条例》第九条第二款、《广东省物业管理条例》第七条第三款及《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条第二款的规定，则应由行政主管部门对物业管理区域划定的争议进行处理，因物业管理区域划分直接影响涉案物业管理合同是否约束罗芳公司，本院及广东省高级人民法院对相同当事人的前案诉讼所作出的（2015）深中法房终字第××号民事裁定及（2015）粤高法立民申字第326号民事裁定均据此认定在行政主管部门作出划分前，天海通公司对罗芳公司提出的有关涉案物业服务费的起诉应予驳回。虽然天海通公司本案又提交了深圳市住房和建设局2016年9月8日对信访人徐某峰作出的《关于物业管理区域备案有关问题的答复》，但该《答复》仍记载罗湖区住房和建设局尚未“对XX园物业管理区域重新划定”，在深圳市住房和建设局亦非《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条第二款所规定的处理物业管理区域争议的“区主管部门”的情况下，不足以据此认定行政主管部门已对物业管理区域划定争议作出了处理。因此，一审法院裁定驳回天海通公司的本案起诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，本院予以确认。综上所述，天海通公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年二月十二日书记员 林晓翔（兼）附本判决所适用法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。