重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初11448号 原告：李小琴，女，1979年5月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：樊华（李小琴丈夫），男，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：陈敏，重庆劲源律师事务所律师。 被告：刘浪，女，1989年3月25日出生，汉族，住重庆市垫江县。 第三人：重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城西路****24-17，统一社会信用代码91500106MA5UFM8F9D. 法定代表人：周科，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：周俊，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司职工，住重庆市江津区。 原告李小琴与被告刘浪、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（以下简称科尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李小琴的委托诉讼代理人樊华、陈敏，第三人科尚公司的委托诉讼代理人周俊到庭参加诉讼。被告刘浪经本院公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李小琴向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告于2018年1月23日签订的《房屋买卖（转让）合同》；2、请求依法判决被告向原告支付违约金286000元、房屋折旧费50000元、律师服务费5000元、按揭款7400元，共计348400元。事实及理由如下：2018年1月23日，原、被告在第三人的居间介绍下签订《房屋买卖（转让）合同》和《补充条款》，合同约定原告将其名下坐落于重庆市沙坪坝区**号房屋出售给被告，房屋成交价为1430000元。房款及支付方式为被告以全款支付除定金30000元之外的房款，具体约定为：(1)第一次：被告须于2018年3月9日（含3月9日）前支付70000元于原告；(2)第二次：被告须于2018年6月15日（含6月15日）前支付300000元于原告，双方约定于2019年2月23日之前完成房屋过户登记；(3)第三次：被告须于交接房时支付1030000元于原告作为尾款。补充条款约定：(1)原被告双方约定，被告须于2018年12月23日前付完所有尾款给原告；(2)原被告双方从签订本合同次日起由被告每月按时向原告支付涉案房屋每月按揭款3700元；(3)若被告不能履行合同约定，由被告补偿房屋折旧费50000元；(4)从签订合同的次日起原告房屋的一切费用由被告自行承担；(5)若被告违约，原告不退还被告所还银行按揭款和己支付的所有房款；(6)被告所支付的按揭款不冲抵房款。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告居住使用，被告于合同签订当日向原告支付定金30000元。后被告并未按照合同约定在2018年3月9日前支付70000元购房款，经原告多次催促，被告才在同年的3月14日、3月23日、4月9日、4月14日分四次将70000元购房款支付给原告。另合同约定在2018年6月15日前支付300000元购房款至今未支付，原告多次催促，被告仍不履行义务。依据《合同法》的相关规定及《房屋买卖（转让）合同》第七条第一款、第八条第三款、补充条款的约定，被告不遵守合同约定，致使合同目的不能实现，其行为己构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付房屋成交价20%的违约金、房屋折旧费50000元、律师费5000元。原告多次与被告协商无果，并于2018年6月27日向被告邮寄律师函要求与其解除合同，被告收到邮件后置之不理。被告不遵守诚实信用原则的行为严重损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。 被告刘浪未答辩。 第三人科尚公司述称，按照合同约定的条款属实。后来刘浪付款等情况不清楚。 原告围绕诉讼请求提交了《房屋买卖（转让）合同》、房产证复印件、不动产登记信息查询结果、微信聊天记录、银行交易明细、律师函及快递单、委托代理合同、发票；被告、第三人未举证。本院经审查认定事实如下： 重庆市沙坪坝区**号房屋于2014年11月25日登记在李小琴名下，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行。 2018年1月23日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订一份《房屋买卖（转让）合同》，约定：第一条房屋基本状况甲方自愿将坐落于重庆市沙坪坝区**号房屋出售给乙方。第二条房款及支付方式房屋成交价格为143万元。乙方须于签订本合同当日支付定金3万元。乙方采取全款方式支付除定金之外的房款。(1)第一次：乙方须于2018年3月9日（含3月9日）前支付70000元于甲方；(2)第二次：乙方须于2018年6月15日（含6月15日）前支付300000元于甲方，双方约定于2019年2月23日之前完成房屋过户登记；(3)第三次：乙方须于交接房时支付1030000元于原告作为尾款。第三条房屋解押、过户、抵押、交付若该房屋尚处于银行抵押状态中，甲方必须于2019年1月12日之前向银行预约提起还款和还清银行的贷款。甲方在还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后20个工作日内必须到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押资料一起即时交丙方托管。甲方承诺于过户当日将该房屋交付给乙方，甲乙双方应当按照《房屋附属设施清单》的约定交付附属设施。甲方负责结清交房前该房屋的水电气物管费及其他有关该物业的所有税费。第七条违约责任甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于①迟延办理解押；②拒不或者迟延提交真实有效的按揭贷款、过户资料；3.拒不或者迟延到场办理贷款按揭贷款、过户、抵押手续；④拒不或逾期交付房屋；⑤拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用；⑥拒不或者迟延履行本合同项下之其他义务），则(1)逾期未超过10日的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过十日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。(3)逾期超过10日但守约方仍同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金。约定明确履行期限的，以守约方或者丙方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。2、如甲方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或者被解除或者被认定为无效的，则视为甲方违约，甲方应当赔偿乙方所受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）；甲方如系委托代理人，则甲方应当保证已经取得房屋所有权人的书面授权，否则，甲方应当赔偿乙方、丙方所遭受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）。3、合同签订后，如甲乙双方未征得丙方同意即自行解除本合同，则甲乙双方同时成为本合同之违约者，甲乙双方需各向丙方支付相当于该房屋成交价格1%)的违约金。4、若甲乙双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，违约方应向丙方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。第九条合同履行过程中发生争议，双方协商解决。协商不成，任何一方均有权向房屋所在地法院提起诉讼。败诉方承担案件受理费、财产保全费、律师费等实现债权的费用。第十条补充条款（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）(1)甲乙双方约定，乙方须于2018年12月23日前付完所有房款给甲方；(2)甲乙双方从签订本合同次日起由乙方每月按时向甲方支付涉案房屋每月按揭款3700元；(3)若乙方不能履行合同约定，双方约定由乙方补偿房屋折旧费50000元；(4)从签订合同的次日起甲方房屋的一切费用由乙方自行承担；(5)若乙方违约，甲方不退还乙方所还银行按揭款和己支付的所有房款；(6)乙方所支付的按揭款不冲抵房款。 签订合同后，被告通过案外人罗力嘉于2018年1月29日向原告支付30000元；2018年3月14日支付20000元；2018年3月23日支付20000元；2018年4月9日支付10000元；2018年4月13日支付20000元；2018年4月20日支付3700元。以上共计103700元。被告未再按照合同约定支付其余款项。原告催告未果。 2018年6月26日，原告因与被告的纠纷，与重庆必成律师事务所签订《委托代理合同》，并支付服务费5000元。 2018年6月28日，原告通过顺丰速运向被告寄送一份《律师函》，载明通知解除合同及要求被告承担违约责任事项。该邮件于当日由“二期菜鸟驿站”代签收。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。本案被告在支付定金3万元、第一期房款7万元及3700元按揭款后，未再向原告按月支付后续款项，经原告催收仍未支付，构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，本院对于原告解除合同的诉讼请求以及支付违约金的请求予以支持。合同约定的违约金标准为房屋成交价格20%，即286000元。 根据合同约定，被告需承担原告因本案支出的律师费5000元，对于该项诉讼请求本院予以支持。 合同在补充条款还约定了被告不履行合同需支付房屋折旧费5万元、以及按揭贷款每月3700元，现被告据此提出要求被告支付5万元房屋折旧费以及2个月按揭贷款的请求，本院予以支持。 被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告李小琴与被告刘浪、第三人重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司于2018年1月23日签订的《房屋买卖（转让）合同》中原告李小琴与被告刘浪的房屋买卖合同条款。 被告刘浪向原告李小琴支付违约金286000元，房屋折旧费50000元，律师费5000元，2个月按揭贷款7400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20806元（原告已预交），由被告刘浪负担，在本判决发生法律效力之日给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  田利辉 审 判 员  张振华 人民陪审员  冯 斌 二〇一九年二月二日 书 记 员  楚龙静