上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初44084号原告：陈琦，男，1981年11月15日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：霍延钊，男，1992年1月2日出生，汉族，户籍地辽宁省。原告陈琦诉被告霍延钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依原告陈琦申请追加了陆某某作为第三人参加诉讼。本院于2018年12月18日、2019年1月23日对本案公开开庭进行了审理，原告陈琦及其委托诉讼代理人程苗苗，被告霍延钊到庭参加诉讼，第三人陆文珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2019年2月20日，原告申请撤回对第三人陆文珍的起诉，本院已裁定予以准许。本案现已审理终结。原告陈琦向本院提出诉讼请求：1.原、被告就上海市广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的房屋租赁合同于2018年10月26日解除；2.被告将涉案房屋交还给原告；3.被告支付原告自2018年10月1日至2018年10月26日期间的租金10,256元；4.被告支付原告自2018年10月27日至实际交还房屋之日止的房屋使用费(按照每月12,000元的标准计算)；5.被告支付原告违约金24,000元；6.被告支付原告逾期支付租金的违约金(按照原租金标准，自2018年10月1日起计算至实际付款)。事实与理由：2018年6月，原告将涉案房屋出租给被告，约定租期自2018年7月1日至2019年6月30日，月租金12,000元,租金每三个月支付一次，先付后用。签约后，被告向原告支付了首期租金及租赁保证金，原告将涉案房屋交付给被告使用，双方开始履行合同。然而，被告未如期支付第二期租金，原告无奈至涉案房屋处催讨，发现被告将该房屋转租给他人群租使用。原告向被告发函催讨租金，要求其于2018年10月25日前付款，否则将解除合同。然而被告到期仍未付款，原告遂于次日向被告发送解除函，但被告仍拒不支付拖欠的租金及违约金，且拒绝交还房屋。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告霍延钊在第一次庭审时辩称，不同意解除租赁合同，其确实未支付第二期起的租金，是由于目前没有钱，有钱后会再支付的；同意支付房屋使用费；不同意支付违约金和逾期付款违约金，因为付不出。第二次庭审时又辩称，同意解除合同并将涉案房屋交还给原告，其它意见同第一次庭审。本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记的权利人为案外人郭长根和尚衍橡，建筑面积148.28平方米。陈琦获产权人授权对该房屋进行管理。2018年6月，陈琦(甲方)和霍延钊(乙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2018年7月1日至2019年6月30日；月租金12,000元,租金每三个月支付一次，先付后用，应于该期首月的7日前付款；乙方需支付给甲方租赁保证金12,000元；若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如逾期超过20日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担相应违约责任；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付数额为月租金二倍的违约金；该合同还对其它租赁相关事项进行了约定。签约后，霍延钊向陈琦支付了首期租金36,000元及租赁保证金12,000元，陈琦将涉案房屋交付给霍延钊使用，双方开始履行合同。此后，因霍延钊未能按约及时支付第二期租金，陈琦多次向其催要，均无果。2018年10月23日，陈琦通过微信方式向霍延钊发送《催告函》，要求其于2018年10月25日前支付第二期租金，否则将解除合同并收回房屋。然而霍延钊仍未能按时付款。2018年10月26日，陈琦发给霍延钊《解约函》，通知其已解约并要求收回房屋。但霍延钊既未按要求支付欠付租金，亦未交还房屋。原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查，霍延钊在承租涉案房屋后，将该房屋转租给案外人陆某某，租期自2018年7月23日至2019年6月30日，每月租金15,000元。2018年11月间，相关部门认定涉案房屋存在非法“群租”行为，要求其进行整改。审理中，经法院引导，陈琦和霍延钊于2019年1月23日办理了房屋交接手续，由陈琦收回了涉案房屋。鉴于此，陈琦申请撤回其第2项诉讼请求，并明确其第4项诉请金额要求计算至2019年1月23日。庭审中，霍延钊认为陈琦主张的逾期付款违约金标准过高，同意按每日50元的标准计算。另，双方均同意租赁保证金可用于抵扣未付的租金和房屋使用费。上述事实，有当事人提供并经庭审质证属实在案证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。然而在实际履约过程中，被告无正当理由未按约及时支付租金，且在原告催告后仍不及时付款，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。现原告主张解除合同，并要求被告支付未付租金和实际占用房屋期间的房屋使用费的诉请，均有事实和法律依据，依法应予支持。由于被告的原因导致合同解除，故被告还需按约向原告支付违约金，现原告主张被告按照合同约定支付违约金24,000元，该诉请合法有据，本院亦予支持。原告还主张被告按照日租金一倍的标准支付逾期付款违约金，被告则抗辩称该约定标准过高，同意按每日50元的标准计算，本院认为原告的该项主张虽有事实依据和合同约定，但合同约定的标准确实过高，被告的抗辩意见成立，本院酌情认定可按照每日50元的标准计算逾期付款违约金。此外，鉴于双方均同意用租赁保证金抵扣未付的租金和房屋使用费，故本院在本案中对租赁保证金一并予以处理。原告在审理中撤回其第2项诉请，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈琦和被告霍延钊就上海市广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年10月26日解除；二、被告霍延钊应支付原告陈琦2018年10月1日至2018年10月26日期间的欠付租金10,256元；三、被告霍延钊应支付原告陈琦2018年10月27日至2019年1月23日期间的房屋使用费35,112元；上述第二、三项费用合计45,368元，扣除已付的租赁保证金12,000元，被告霍延钊应于本判决生效之日起十日内支付原告陈琦33,368元；四、被告霍延钊应于本判决生效之日起十日内支付原告陈琦解除合同违约金24,000元；五、被告霍延钊应于本判决生效之日起十日内支付原告陈琦逾期付款违约金(按照每日50元的标准，自2018年10月1日起计算至实际付清欠付租金为止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,307元，减半收取计653.50元，由被告霍延钊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  巫建强二〇一九年二月二十一日书记员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……