广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初14979号原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区林和西路******。法定代表人：周子涛，董事长。委托诉讼代理人：何丹莹，女，1989年7月4日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘杰明，男，1983年2月10日出生，系该公司员工。被告：广州农村商业银行股份有限公司海珠支行，营业场所广州市海珠区昌岗中路173号之一、二楼。负责人：马强，行长。委托诉讼代理人：侯翠竹，女，1988年3月21日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁志森，男，1987年4月4日出生，系该公司员工。被告：广东春嘉商贸有限公司，住，住所地广州市天河区林和西路**1403之三/div>法定代表人：李志东。原告广州侨鑫物业有限公司（以下简称侨鑫公司）与被告广州农村商业银行股份有限公司海珠支行（以下简称农商行海珠支行）、广东春嘉商贸有限公司（以下简称春嘉公司）物业服务合同纠纷，本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫公司的委托诉讼代理人何丹莹、刘杰明，被告农商行海珠支行的委托诉讼代理人侯翠竹、梁志森到庭参加了诉讼。被告春嘉公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告侨鑫公司向本院提出诉讼请求：1．判令两被告共同向原告支付2014年12月1日至2016年5月31日所欠交的物业服务费46149.48元及因延迟缴费产生的违约金45416.22元（计至实际清偿之日，按日千分之一标准计算）；2．判令农商行海珠支行向原告支付2016年6月1日至2018年10月31日所欠交的物业服务费74351.94元及因延迟缴费产生的违约金31676.49元（本金、违约金计至实际清偿之日，按日千分之一标准计算）；3．判令两被告共同向原告支付2014年12月1日至2016年5月31日所欠的代收垃圾费265元；4．判令农商行海珠支行向原告支付2016年6月1日至2018年10月31日所欠交的代收垃圾费174元；5．判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由如下：侨鑫集团有限公司作为汇侨新城小区的开发建设单位，于2010年及2015年分两次与原告签订了《前期物业服务合同》，服务期限从2011年1月1日至2020年12月31日止。经广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第736号裁决书确认，本案的农商行海珠支行对春嘉公司的债权合法有效，春嘉公司应按以上生效裁决书向农商行海珠支行履行付款义务，但因春嘉公司等被执行人未履行前述付款义务，经农商行海珠支行申请，广州市白云区人民法院（下称“白云法院”）依法查封了原春嘉公司所有的广州市白云区汇侨路4号104号商铺（下称“该商铺”），并将该商铺进行司法拍卖。同时，在该商铺拍卖公告的《竞买须知》中明示“标的物可能拖欠的费用风险由有买受人承担”。但鉴于该商铺经三轮拍卖，拍卖结果均为流拍，农商行海珠支行为抵偿部分其对春嘉公司的债权，故农商行海珠支行于2016年6月16日向白云法院申请了以第三次拍卖保留价以物抵债。及后，白云法院依法作出裁定：l．将原属春嘉公司所有的该商铺作价10752038.4元，以该商铺抵偿农商行海珠支行于（2015）穗仲案字第736号《执行裁决》中确定的与前述金额一致的相应债权；2．该商铺的所有权转移至农商行海珠支行。根据上述裁定，农商行海珠支行作为该商铺的受让人，应同时与春嘉公司作为原产权人共同承担该商铺拖欠的物业服务费用及违约金等；并且，农商行海珠支行自作为受让人及新产权人之日起，则需按《前期物业服务合同》向原告每月支付物业服务费用。根据房产证所示，该商铺的建筑面积为674.7平方米，汇侨新城物业服务费用收费标准为3.8元／平方米，每日按应付未付款总额的1‰标准支付违约金，自2012年1月1日至今，二被告所受让的商铺尚欠物业服务费120501.42元及前述欠费的违约金77092.71元，代收垃圾费439元，合计人民币198033.13元（以上费用暂计至2018年10月30日）。原告为追缴以上欠费，已多次向该商铺的产权人即春嘉公司，受让人即农商行海珠支行发出书面催款通知书，并强烈要求二者尽快缴交有关款项，但农商行海珠支行、春嘉公司至今仍未履行物业服务费及违约金等的还款义务。被告拒绝支付物业服务费及违约金的行为已严重损害了原告财产利益，且亦严重影响了原告的物业正常经营费用开支，为维护全体业主的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告农商行海珠支行辩称：第一，根据法院生效法律文书，涉案物业的所有权自抵债裁定送达日起转移至我司，我司于抵债裁定作出之日签收裁定，自裁定送达之日成为涉案物业的所有权人，我司自该日起与原告建立物业管理服务关系，在裁定抵债的日期前涉案物业的所有权人为春嘉公司，由春嘉公司与原告建立物业服务关系并支付物业费，原告要求我司支付裁定送达我司之日前的物业服务费及违约金没有任何法律依据支持，理应被法院依法驳回。第二，原告故意曲解涉案物业的拍卖公告所称的标的物可能拖欠的费用风险。首先，产权交易中心的拍卖公告并非生效法律文书，无权直接决定债权债务归属问题。其次，我司并非拍卖房产的买受人，而是以物抵债人，不受拍卖公告的内容约束。第三，我司在收到原告缴费通知书后已经立即与原告沟通缴费事宜，但原告不愿意开具发票，并且要求我司同时支付涉案物业管理过户前的物业服务费，才愿意收过户后的物业服务费。由此产生的管理费滞纳金鉴于我司没有过错的，不应由我司承担。第四，涉案物业空置状态下物业管理的服务成本低，应酌情按照较低标准收取物业服务费。物业服务合同收费标准中未列明代收垃圾费，且涉案物业空置状态下未产生任何垃圾物品，不应额外收取代收垃圾费。第五，原告开展管理经营活动时未尽到管理义务，损害我司的合法权益，应按照较低标准收取物业服务费。我司在2018年1月11日对涉案物业进行检查时发现内部存放了一批家具及装修材料，经与该批物品的所有权人聂晓琴确认系邻近商铺租户通过原告方工作人员取得涉案物业钥匙后存放在此。我司提出异议后聂晓琴去物业管理处开具物品放行条，将物品搬离。原告在未经我司同意的情况下，私自将他人物品存放于涉案物业内的行为，严重违反了合同的约定，侵犯了我司的合法权益。综上，我司仅应缴纳取得所有权后的物业费，且应酌情降低收费标准，不应缴纳违约金代收垃圾费以及原产权人拖欠的费用。被告春嘉公司未答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告春嘉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的司法拍卖公告、执行裁定书、两份前期物业管理委托合同、催款通知书及公示照片、关于催收管理费的法务公函、复函、物业服务收费标价牌照片、不动产权证、收款单、银行电子回单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：侨鑫集团有限公司（甲方）作为汇侨新城小区的开发建设单位，于2010年及2015年分两次与侨鑫公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，服务期限分别从2011年1月1日至2015年12月31日，从2016年1月1日至2020年12月31日止。两份合同均约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：商业物业2.5～3.8元/月·平方米；后一份合同约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳当月的物业服务费用，逾期应按每日应付未付款的1‰的标准向乙方支付违约金。广州市白云区汇侨路4号104铺（以下简称涉案物业）位于上述**物业服务合同约定的服务区域内，该房屋原产权人为春嘉公司，产权登记的时间为2012年6月12日，房屋建筑面积为674.7平方米。因春嘉公司未履行广州仲裁委员会于2015年3月24日作出的（2015）穗仲案字第736号裁决书，农商行海珠支行向本院申请强制执行。本院于2016年7月6日作出（2015）穗云法执字第5181号《执行裁定书》载明：本院于2015年3月16日查封了被执行人春嘉公司所有的广州市白云区汇侨路4号104铺并依法进行了评估拍卖处理，但上述房产历经三次拍卖程序均因无人缴纳拍卖保证金而流拍，本院将上述情况告知申请执行人（农商行海珠支行），申请执行人于2016年6月16日向本院书面申请将被执行人春嘉公司所有的广州市白云区汇侨路4号104铺以第三次拍卖保留价以物抵债……裁定如下：一、将被执行人春嘉公司所有的广州市白云区汇侨路4号104铺作价10752038.4元，交付申请执行人农商行海珠支行抵偿（2015）穗仲案字第736号裁决书确定的部分债权10752038.4元。［广州市白云区汇侨路4号104铺所有权自本裁定送达农商行海珠支行时转移。］二、申请执行人农商行海珠支行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。农商行海珠支行于2016年7月6日签收上述《执行裁定书》。农商行海珠支行取得涉案物业所有权后，涉案物业至今一直处于空置状态。农商行海珠支行提交的本院在人民法院诉讼资产网上发布的关于涉案物业的拍卖公告中注明“标的物可能拖欠的费用的风险由买受人承担；拍卖及过户如产生税、费、金等费用均由买受人承担”。春嘉公司按照3.8元/月·平方米的标准向侨鑫公司支付物业服务费至2014年11月，此后无交纳物业服务费。侨鑫公司曾于2018年6月12日向农商行海珠支行催收2014年12月1日至2018年6月30日的物业服务费、城市垃圾处理费及滞纳金，农商行海珠支行回函称其同意承担2016年12月7日起的物业服务费，此前的物业服务费应由春嘉公司承担。要求侨鑫公司提供费用明细清单和发票，该司先收发票才会正式发起转账付款的审核流程，不同意支付滞纳金。本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。侨鑫公司作为为涉案物业提供物业服务的物业服务企业，有权向涉案物业的业主主张物业服务费。（2015）穗云法执字第5181号《执行裁定书》裁定涉案物业所有权自该裁定送达农商行海珠支行时转移，现农商行海珠支行确认其于上述裁定作出之日即2016年7月6日签收裁定，故涉案物业的所有权自2016年7月6日起转移给农商行海珠支行，侨鑫公司要求农商行海珠支行支付2016年7月6日至2018年10月31日的物业服务费合法有据，本院予以支持。本案争议的焦点是农商行海珠支行是否需要对2014年12月1日至2016年7月5日的物业服务承担给付义务？根据本案查明的事实，农商行海珠支行并非通过参与公开拍卖的方式购得涉案物业，其是通过以物抵债的方式取得涉案物业的产权，故涉案物业的拍卖公告对农商行海珠支行并无约束力；即使该拍卖公告对农商行海珠支行有约束力，由于拍卖公告中没有载明欠交物业服务费的金额和期间，因此侨鑫公司要求农商行海珠支行支付2014年12月1日至2016年7月5日的物业服务费缺乏法律依据，本院对此不予支持。由于涉案物业在2014年12月1日至2016年7月5日的产权人为春嘉公司，侨鑫公司要求春嘉公司支付2014年12月1日至2016年5月31日的物业服务费本院予以支持。对于物业服务费的标准，因《前期物业服务合同》约定商业物业按照2.5～3.8元/月·平方米的标准交纳，春嘉公司此前系按照3.8元/月·平方米的标准交纳物业服务费，侨鑫公司现主张按照3.8元/月·平方米收取物业服务费本院予以支持。涉案物业建筑面积为674.7平方米，故每月物业服务费为2563.86元。春嘉公司应承担的2014年12月1日至2016年5月31日的物业服务费为46149.48元（2563.86元/月×18月），农商行海珠支行应承担的2016年7月6日至2018年10月31日物业服务费为71374.55元（2563.86元/月×27月＋2563.86元/月÷31天×26天）。对于逾期支付物业服务费的滞纳金，《前期物业服务合同》中约定业主或物业使用人应在每月30日前交纳当月的物业服务费用，逾期应按每日应付未付款的1‰的标准支付违约金。故春嘉公司应自每月30日的后一日起，以每月应付物业服务费2563.86元为本金，按照每日1‰的标准向侨鑫公司支付违约金，为方便计算，每月物业服务费的违约金自次月1日起算，均以本金为限。对于农商行海珠支行应付的违约金，农商行海珠支行抗辩称要求侨鑫公司先开具物业服务费发票才支付物业服务费明显缺乏依据。农商行海珠支行抗辩称侨鑫公司要求其同时支付涉案物业管理过户前的物业服务费，才愿意收过户后的物业服务费，该主张明显违背常理，且侨鑫公司对此不予确认，故本院对侨鑫公司拒收物业服务费的事实不予采信。农商行海珠支行主张涉案物业邻近商铺租户通过侨鑫公司工作人员取得涉案物业钥匙后存放物品于涉案物业内，但农商行海珠支行对该事实未进行举证，本院对此不予采信。据此，农商行海珠支行抗辩称其不应支付违约金的意见本院不予采纳。考虑到农商行海珠支行与侨鑫公司对农商行海珠支行是否应当承担2016年7月6日以前的物业服务费存在争议，双方就此一直在进行沟通，以及农商行海珠支行取得涉案物业所有权后一直处于空置状态的事实，本院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%的标准计付，为方便计算，每月违约金均自次月1日起算，每月物业服务费违约金均以本金为限。对于侨鑫公司主张的2014年12月1日至2018年10月31日的代收垃圾费，由于侨鑫公司未能提供相关单位委托其代为收取垃圾处理费，及其已为春嘉公司和农商行海珠支行代缴垃圾处理费的相关证据，故对于侨鑫公司要求春嘉公司和农商行海珠支行支付垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。被告春嘉公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广东春嘉商贸有限公司向原告广州侨鑫物业有限公司支付2014年12月1日至2016年5月31日的物业服务费46149.48元并支付违约金（每月物业服务费的违约金均以2563.86元为本金，分别从次月1日起算，按每日1‰的标准，均计算至实际清偿之日止；每月物业服务费的违约金均以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州农村商业银行股份有限公司海珠支行向原告广州侨鑫物业有限公司支付2016年7月6日至2018年10月31日物业服务费为71374.55元并支付违约金（2016年7月6日至7月31日的物业服务费的违约金以2150.31元为本金，此后每月物业服务费的违约金均以2563.86元为本金，分别从次月1日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%的标准，均计算至实际清偿之日止，每月物业服务费的违约金均以本金为限）；三、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4260.6元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担436.12元，被告广东春嘉商贸有限公司负担2107.47元，被告广州农村商业银行股份有限公司海珠支行负担1717.01元（上述受理费4260.6元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  徐韶生人民陪审员  刘艳芳二〇一九年二月二十六日书 记 员  任丽霞