北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初45895号原告：北京万方慈云投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里****。法定代表人：张小林，董事长。委托诉讼代理人：刘明杰，女，1980年7月9日出生，汉族，北京万方慈云投资咨询有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：盛渊，北京市时代九和律师事务所律师。被告：行睿网络电视技术有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区八里庄西里****iv>法定代表人：杨蓓，总经理。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。原告北京万方慈云投资咨询有限公司（以下简称原告）诉被告行睿网络电视技术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘明杰、盛渊，被告的委托诉讼代理人田燕刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付位于北京市朝阳区99号601、602、603、604、605、606、608、609号房屋（以下简称涉租房屋）免租期即2015年3月1日至2015年7月31日的租金2261414.53元；2、判令被告支付涉租房屋2015年8月1日至2016年10月31日的租金6784243.6元，及2015年8月1日至实际支付该款项之日止的滞纳金；3、判令被告承担提前解约补偿款50万元及2015年3月1日至实际支付该款项之日止的滞纳金。事实理由：原、被告双方于2015年2月25日签订了被告承租原告涉租房屋的房屋租赁合同，同日，原告将涉租房屋向被告交付。截至起诉之日，经原告多次向被告催要，被告以种种借口仍未履行租赁合同约定的任何金钱给付义务，给原告带来巨大的经济损失。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。事实方面：双方签订合同的真正目的不是建立租赁合同关系，是为了解决被告的工商登记而签订的不需要履行的合同。涉租房屋面积很大，租金较高，签订合同后被告一分钱没交，原告能容忍房屋空置一年半的时间，有反常理，因此可以看出合同签订的目的并非为了实际履行。在和原告签订合同之前，被告和北京住邦物业酒店管理有限公司（以下简称住邦物业公司）于2014年4月23日签订了房屋租赁协议，承租涉案房屋同一层的609号房屋。住邦物业公司实际是原告控制的，法人应该是同一人。被告签订该协议也没有交过任何租金，是其给被告提供便利。2015年原告表示物业公司不应该作为主体签订租赁协议，要求将被告和物业签订的租赁合同主体改签为原告。原、被告双方关系不错，2015年2月25日被告配合原告签订了合同。合同签订后，房屋并未实际交付被告，一直空置。也不存在原告所述被告2016年提出口头解约并交还房屋的事实，被告收到起诉材料后才知道被原告起诉了，之前一直没有人和被告沟通。原告之所以容忍房屋一直空置，是因为原告和开发商（北京市住邦房地产开发有限责任公司）有实质的借款合同、房屋买卖合同及回购协议。原告给开发商一笔钱，开发商将相应的房屋转让给原告，开发商支付完本金和利息后，可以行使回购权。回购协议约定，原告持有房屋期间如果获得租赁收入，要在开发商支付的回购款中扣除，因此如果履行回购协议，房屋是否实际出租对原告而言是一样的。后来原告和开发商间的回购协议没有履行，原告能取得的收入就成为自己所得，因此才起诉被告，这是原告违反诚信的做法。法律问题上：1、被告始终并未占有使用涉租房屋，不存在腾退和支付租金的问题。房屋原使用者为北京奥力健身有限公司（以下简称奥力健身），涉租房屋用作健身房，房屋内的装修都是和健身相关的，如果作办公使用需要重新装修，被告从未使用。根据合同约定，租金按照被告实际租赁或占有使用房屋的天数计算，双方实际上没有交付过房屋。合同约定被告必须支付押金、首期租金原告才进行房屋的交付，被告不办理收房手续原告有权拒绝交付并解除合同，因此可以推定原告并未交付房屋。房屋交付的举证责任在原告，原告需要举证证明。2、即使原告的主张成立，原告也是怠于行使权力，由此造成的损失应由原告自己承担。合同约定了被告不支付款项原告可以解除合同或收回房屋，原告从未向被告提出上述要求，因为双方间的协议就是不需要履行的合同，原告才没有主张。本院经审理查明的事实如下：原告系涉租房屋的所有权人。2015年2月25日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中共有20个章节，对房屋的基本情况、房屋租赁用途及房屋使用要求、租赁期限、租金及租赁押金、物业管理、其他费用及服务、供应标准、保险、续租、违约责任等进行了明确而具体的约定，主要内容如下：鉴于甲方同意按合同约定提供房屋给乙方使用，乙方同意按合同约定使用房屋并支付款项，甲方为签订本租赁协议，与房屋原承租方提前解除租赁合同，并已向原承租方支付提前解约补偿款，乙方同意承担提前解约补偿款中的50万元。由此，双方经多次协商，达成如下约定：租赁房屋为涉租房屋，建筑面积为3304.35平方米，其中606室为乙方认可作为超高举架房使用的房屋，建筑面积747.32平方米。乙方从甲方处承租房屋并合法使用。具体用途为办公及演播厅。乙方仅可将房屋作为乙方证照或乙方分支机构证照注册地址使用。租赁期限为10年零5个月（即自2015年3月1日起至2025年7月31日止），其中免租期包含在租赁期内，自交房日的次日开始计算，为5个月（即自2015年3月1日起至2015年7月31日止）。免租期内，除租金外的所有费用（包括但不限于物业费、水电费、冷暖费、广告费等）均由乙方承担。免租期是甲方基于乙方完全遵守并履行合同约定而先行给予乙方的优惠。若乙方不按合同约定定时足额支付款项、使用或返还房屋、提前解除合同，甲方均有权取消免租期的优惠，乙方自甲方发出付款通知之日起三日内一次性向甲方付清免租期内租金，即2261414.53元。租金按乙方实际租赁或占有使用房屋的天数计算。房屋2015年3月1日至2019年7月31日租赁单价4.5元/平米/天。2015年3月1日至2019年7月31日合同年租金为5427394.88元，月租金=年租金÷12。租金支付日期、金额详见附件二。乙方应于本协议签订后三个工作日按1356848.72元的标准向甲方支付首期租金。鉴于甲方已向原承租方支付了提前解约补偿款，乙方应于本合同签订后三个工作日内，向甲方支付部分提前解约补偿款50万元。如因乙方未按时、足额支付租金押金、首期租金或50万元补偿款，造成未按本协议约定交付房屋的，视为甲方已于2015年3月1日完成房屋交付义务，起租日不顺延。乙方未按合同约定按时、足额向甲方支付租金、押金、原承租人补偿款等款项的，乙方须在甲方发出书面催告后7日内，向甲方足额支付上述款项，并自逾期之日起按应付款额的1‰/天向甲方支付滞纳金，滞纳金总额不设上限。附件二《租金支付明细》中明确租金缴费方式为押二个月付三个月，租金总额为68747001.8元，并明列了40期租金的支付金额、支付日期及对应的租赁期限。后原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定：因乙方资金调拨问题，经双方协商，对租赁合同变更如下：1.乙方应于2015年5月20日前向甲方支付租赁合同中约定的首期房屋租金、租赁押金和补偿款。2.房屋实际交付时间相应顺延。3.因由乙方原因造成房屋实际交付时间顺延，因此仍视为甲方已于2015年3月1日完成房屋交付义务，起租日、计租日不顺延。4.租赁合同其他条款不变。上述《补充协议》未记载签订时间，原告表示系2015年3月、4月所签，被告表示系2015年5月20日的前几日所签。原告表示其于2015年4月20日将涉租房屋交付给了被告，但被告未向原告支付任何费用，原告一直在向被告催要，2016年10月31日被告向原告口头要求解除合同，并将涉租房屋交还给了原告，双方进行了房屋交接。被告则表示双方签订租赁合同的目的仅是为了解决被告的工商登记，并非为了实际履行，原告并未将涉租房屋实际交付被告，被告也未向原告支付过任何租金。原告提交双方签订的《房屋单元验收交接书》，证明涉租房屋于2015年4月20日实际交付给被告。《房屋单元验收交接书》中有一张表格，记载验收交接日期2015年4月20日，地址为**区**，记载了电、自来水、中水等读数，业主签章处、客服部经办人、客服部经理处均有签字确认，并有谷琦签字。表格底部手书有“门钥匙：东配3、货梯防火3、西配大门2”等内容。原告表示业主签章处签字的“王斌”系原告工作人员，客服部经办人和客服部经理处签字的是物业的人员，谷琦系被告工作人员。被告表示该交接书记载交接时间是2015年4月20日，和双方签订的补充协议时间矛盾。交接书是由原告控制的，底部的书写内容不是格式的表达，是原告自行手写。被告此前有名为谷琦的员工，其是负责处理工商登记相关手续的，但确实没有收到过任何钥匙。交接书的右侧为“业主留存”、“客服部留存”，是业主和物业的交接，格式文本中没有任何需要承租人签署的地方，也没有承租人留存联，该交接书不是原、被告之间的交接。原告提交住邦物业公司出具的《证明》，记载上述《房屋单元验收交接书》中所写2#区6单元即是八里庄西里99号五层全层，仲健是住邦物业公司的客服经理，刘晓亦是2015年时住邦物业公司客服部人员。原告表示涉租房屋是整层的，水电、钥匙数量非常多，其查表需要现场查看，交接是符合常理的。现场人员使用业主和客服部的交接单是可以理解的。在双方的补充协议中，由于被告原因造成房屋交付顺延，视为原告已经在2015年3月1日完成交接义务，因此无论房屋交接书如何，原告已经于2015年3月1日交接，且交接书有被告经理谷琦的签字，交接已经完成。原告表示双方签订租赁合同之前，被告已经于2014年5月20日将工商登记注册在了涉租房屋中的609号房屋，被告所述为了办理工商登记承租涉租房屋是无稽之谈。被告表示其于2014年4月23日与住邦物业公司签订了租赁合同，承租609号房屋，目的是为了办理被告的工商注册，2015年原告表示住邦物业公司不应作为主体签订租赁合同，要求将租赁合同主体变更为原告，由于双方关系不错，便重新签订了租赁合同。原告表示其和原承租人解约、向原承租人支付了相当多的解约补偿款才将涉租房屋处于可出租状态，房屋也是实际交付的，就此提交其工作人员刘明杰和被告工作人员贾东海、姚莉之间的电子邮件记录，证明双方间的租赁合同是经过长期、多次的协商签订的，是以实际履行为目的，是双方间的真实意思表示。该电子邮件记录中，双方就合同条款、租金支付等事宜的确定进行了多次沟通。被告表示贾东海不是其公司员工，姚莉的邮箱地址和邮件中不一致，且该邮件反应的内容和原告行为互相矛盾。原告提交被告于2015年4月15日出具的《机动车停车位申请书》，证明被告在合同履行过程中，向原告申请十个免费车位用于经营。被告表示不清楚当时是否是为了配合原告工作，被告从未得到过任何车位。原告提交其于2015年12月31日向被告发送的租金催缴函及快递单，证明原告一直积极行使权力，多次邮件、快递催告，并非怠于行使权力。原告称该催缴函邮寄至被告法人杨蓓的名片地址，对方已经签收，另提交杨蓓名片为证。被告认可杨蓓是其公司员工，但没有收到过租金催缴函。经查询，无法查询到该快递单的详细信息。被告称其2014年4月23日与住邦物业公司签订房屋租赁协议时，奥力健身和原告的租赁合同还未解除，涉租房屋由奥力健身使用，2014年8月8日，原告在和奥力健身的诉讼中签订解约协议，双方之间的合同解除，原告解除合同后希望有下家承租，一直没有找到，就让被告配合签订合同。原告是国企，为了给上级北京万方有限公司有个交代，不能让房屋闲置，再加上原告和开发商的回购合作协议没有履行，原告才起诉被告。原告起诉的时间是2016年7月，按照双方之间的合同，支付首期租金和押金已经超过诉讼时效。为此，被告提交其和住邦物业公司签订的《房屋租赁协议》、奥力健身和住邦物业公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、原告和奥力健身签署的《解除协议》，证明被告应原告要求，配合住邦物业公司签署租赁协议的目的是为了办理工商注册，配合原告签署租赁合同是为了解决原告和奥力健身之间的问题。被告提交原告和开发商北京住邦房地产开发有限公司签订的《房地产买卖框架协议》，证明原告和开发商有关于房屋的回购条款，因此原告才在回购前不向被告主张租金。原告表示其没有授权住邦物业公司签订任何房屋的租赁协议，原告确实和奥力健身及开发商签订了上述合同，但和本案无关。原告表示被告不断以钱已经到香港马上就到，以及香港设计师事务所已经设计好了图纸为由，向原告要求交付房屋，原告出于对被告的信任，在其未支付租金的情况下交付房屋。原告表示其不清楚房屋交付后的使用情况。关于房屋交还，原告表示其于2016年10月份收回房屋，但仅交接了钥匙，没有证据提交。水电燃气是否交接记不清楚了，且负责房屋的人已经离职，亦不清楚房屋交还时的状态。被告称其有自己的办公场所，之所以和原告签订租赁合同用于办理工商登记，是因为其办公地址已经注册了公司，而一个地址只能注册一家公司。被告表示原告要求支付首期租金及押金的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告表示其在起诉之前通过电话、EMS等方式不断的催缴，并未超过诉讼时效。诉讼中，本院向住邦物业公司就涉租房屋于2015年3月1日至2016年10月31日期间的使用情况进行询问，该公司负责人表示，该期间涉租房屋处于空置状态，没有人向其支付过水电费及物业费。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋单元验收交接书》等在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的争议焦点之一在于双方签订《房屋租赁合同》的目的，是否如被告所述，系为了办理被告的工商注册登记。本院认为，首先，被告未能提交充分证据证明其主张；其次，双方之间的《房屋租赁合同》就原告向被告出租涉租房屋事宜所涉双方的权利义务的约定明确具体、全面详尽，所体现的合同目的是租赁使用房屋，而非为了办理被告的工商注册登记；再次，根据原告提交的双方之间的电子邮件记录，双方之间对于合同条款进行了多次沟通协商，未见双方之间为办理被告的工商注册登记而签订合同之意图。故此，被告该抗辩意见，本院不予采信。双方另一争议焦点在于原告是否将涉租房屋交付给被告。原告表示其于2015年4月20日将涉租房屋交付给了被告，但被告予以否认，表示原告从未将涉租房屋交付被告。本院认为，原告提交的《房屋单元验收交接书》记载了电表、水表等读数及各个区域门钥匙的数量，有被告的人员谷琦签字确认，应视为原告向被告交付了涉租房屋。虽然据本院调查，涉租房屋于2015年3月至2016年10月期间处于空置状态，但此情节并不能否定原告已向被告交付了涉租房屋的事实。关于原告主张的免租期内的租金，根据合同约定，被告未按合同约定足额支付款项，原告可取消免租期的优惠，故原告要求被告支付免租期内的租金理由正当，本院予以支持。原告主张的2015年8月1日至2016年10月31日的租金于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，鉴于根据合同约定，被告欠付最后一笔租金，即2016年8月1日至2016年10月31日期间租金的支付日期系2016年7月1日前，本院根据合同履行情况酌情确定被告以应付租金总额为基数，按照日万分之五的标准，向原告支付自2016年7月1日至实际支付上述欠付租金之日的滞纳金。关于原告主张的提前解约补偿款50万元，根据《补充协议》约定，被告应在2015年5月20日前向原告支付，原告该诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据双方之间的合同约定，本院酌情确定以50万元为基数，按照日万分之五的标准从2015年5月20日计算至被告实际支付上述提前解约补偿款之日。关于被告主张原告关于首期租金的请求超过诉讼时效的主张，原告提起诉讼时双方之间的租赁合同尚在履行之中，被告该主张不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告行睿网络电视技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京万方慈云投资咨询有限公司二〇一五年三月一日至二〇一五年七月三十一日的租金二百二十六万一千四百一十四元五角三分；二、被告行睿网络电视技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京万方慈云投资咨询有限公司二〇一五年八月一日至二〇一六年十月三十一日的租金六百七十八万四千二百四十三元六角，并以六百七十八万四千二百四十三元六角为基数，按照日万分之五的标准支付自二〇一六年七月一日至实际支付该租金之日的滞纳金；三、被告行睿网络电视技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京万方慈云投资咨询有限公司提前解约补偿款五十万元，并以五十万元为基数，按照日万分之五的标准支付自二〇一五年五月二十日至实际支付该提前解约补偿款之日的滞纳金；四、驳回原告北京万方慈云投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78620元，由被告行睿网络电视技术有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  肖华林人民陪审员  杜月霞人民陪审员  洪 光二〇一九年二月十一日法官 助理  袁书亮书 记 员  吴思琪