上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初828号原告：朱友财，男，1982年2月6日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：周晓舲，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，总经理。委托诉讼代理人：戴睿，上海海宽律师事务所律师。第三人：上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区下盐路****。法定代表人：杨华超，总经理。委托诉讼代理人：戴睿，上海海宽律师事务所律师。原告朱友财与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告朱友财的委托诉讼代理人周晓舲、王越，被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司的共同委托诉讼代理人戴睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱友财向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办证(小产证)违约金人民币(以下币种相同)47,400.12元(其中，2436室房屋以合同约定房款加上五年的委托经营收益305,580元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2015年10月2日起算至2016年12月26日止；2451室房屋以合同约定房款加上五年的委托经营收益305,580元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2015年10月2日起算至2016年12月26日止)；2、被告支付原告未履行交楼标准约定的违约损害赔偿37,040元(37.04平方米×装修市场标准1,000元/平方米，2436室实测面积18.52平方米、2451室实测面积18.52平方米)。事实和理由：2009年10月22日，原、被告签订两份《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，分别约定原告向被告购买上海市浦东新区川南奉公路5959弄(现南祝路2999弄)5号2436室、2451室房屋，两份合同分别对面积、暂定总房价款等进行了约定。两份《预售合同》还约定了被告办理大产证时间、交房时间及双方办理过户的时间等。被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得房地产初始登记(大产证)，但原告直至2016年12月26日才取得两套房屋小产证，被告应承担违约赔偿责任。被告应承担违约赔偿责任。另，两份《预售合同》约定了原告购买该房屋的总价款(含附件三装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的价格。合同附件三还约定了具体交楼标准(该房屋建筑面积、装修及设备标准)。原告购买系争房屋时被强制委托第三人经营管理，但自2011年至今，系争房屋始终处于毛坯状态，商城经营亦未有任何改善，被告应承担违约赔偿责任。综上，原告起诉来院，望判如所请。被告上海麦格茂置业有限公司辩称：诉请1，对违约金计算本金及利率上浮方式无异议，根据司法解释及判例，违约金应从原告起诉之日倒推三年确定时效起算点，对于2017年3月10日被告通知办证之前已经办理小产证的，违约金计算至小产证核准登记之日，对被告认可范围内的违约金同意支付。诉请2，被告并未违约，无需支付违约赔偿金，原告的诉请标准无依据，应予驳回。且该项诉请已超过诉讼时效，时效应自2011年1月1日交房时起算。即便被告违约，违约金标准亦过高，请求调整。第三人上海五角世贸商城有限公司述称：同被告的意见。本院经审理确认如下事实：2009年10月22日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订两份《预售合同》(除购房地址、面积、价款的内容约定不一致外，两份合同其余约定内容均一致)，分别约定原告向被告购买上海市浦东新区川南奉公路5959弄(现南祝路2999弄)5号2436室、2451室房屋。两套房屋暂测房屋建筑面积均为18.77平方米，房屋总房价款均暂定为185,823元。《预售合同》第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件……叁、该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。另合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定了上海五角世贸商城市场交楼标准，分为商城室外部分、商城室内公共部分、商城商铺室内部分、设备及设施四部分，其中商城商铺室内部分为：1、地面：、地面：地砖面：涂料粉刷及钢化玻璃；3、天花：金属格栅；4、商铺门面：精装修；5、强电：设统一分户配电箱、预留插座、预留灯位管线、格栅灯、节能灯等、远程抄表系统等；6、弱电：预留电话线插座、预留网络接口。补充条款第十五条第2款约定，乙方同意：由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。《预售合同》签订同日，原告(甲方、委托方)与第三人(乙方、受托方)就两套房屋签订《物业委托经营合同》。合同约定，甲方将系争房屋委托乙方统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。其中合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营的物业(即交房)之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产(即代理接受交房)，甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。第五条约定，乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益……第八条第2款约定，在委托经营期限内，乙方需进行装修或增设附属设施和设备的，可以自行处理。但如果要改变房产结构的，应提前通知甲方并获得甲方同意。按规定须向有关部门审批的，则由乙方报请有关部门批准。经原、被告共同确认，两套房屋真实交易价格均为合同约定房款加上五年的委托经营收益，原告已付清房款；系争房屋没有隔断，原告所购单个商铺目前为毛坯状态(被告表示商场室内公共部分已装修好，对此原告不认可)。另查，原告已取得2436室、22451室房屋房地产权证，登记日均为2016年12月26日，建筑面积均为18.52平方米。又查，根据(2014)浦民一(民)初字第21892号生效民事判决书，认定了被告与第三人于2010年12月签订《房屋交接书》，由第三人接收被告交付的上海五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼的事实。审理中，原告称，签订预售合同时，原告被要求签订《物业委托经营合同》，2011年至2015年期间五年由第三人管理，原告在此五年中未关注房屋状态，故认为诉讼时效应自委托合同到期后即2016年1月1日起算，且5号楼于2012年5月才取得竣工验收备案，之前不符合交房条件。为证明自己的主张，原告提供了落款日期为2017年12月7日、五号楼28位业主委托律师向被告发送的《律师函》及快递详情单截屏，证明2016年1月1日起原告才应当知晓被告未按约交付系争房屋。被告称，认可诉请1中办证违约金计算期间。对于诉请2，被告、第三人均确认过交房时间为2010年12月，时效应自此时起算。原告在购房后长达八年未对交房标准提出过异议，现其在本案中主张已超过诉讼时效。对于《律师函》，被告称公司未能找到，对真实性不予认可，即使真实，原告诉请也超过了诉讼时效。庭后，被告表示自愿就每户房屋支付原告装修补偿2,000元。以上事实，由《预售合同》、产权证、《物业委托经营合同》及各方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。审理中，原、被告对逾期办证违约金的计算本金、标准及期间确认一致，本院据此判决。关于原告主张被告未履行交楼标准的违约损害赔偿的诉讼请求：《预售合同》附件三约定了商城商铺室内部分装修标准，系争房屋目前的装修状况确实与约定不符。但本案系争房屋为商铺，《预售合同》明确约定系争房屋由被告委托或创办的商务管理公司统一管理，原告必须服从，而且《物业委托经营合同》也约定，原告已将系争房屋委托五角商贸统一经营管理，委托经营的期限为五年，被告也通过房价款折扣的方式确保了原告直接取得系争房屋2011年1月1日起五年的投资收益，可见此种交易模式有别于一般的房屋买卖，原告的合同目的是投资房产获得统一经营收益。因此，被告于2010年12月直接将系争房屋交付给第三人，尽管存在一定的瑕疵，但未影响原告合同目的实现，应当认定房屋于2010年12月交付。而且，客观上原告在约定交房日之后长达八年左右的时间内从未对房屋交付及商铺装修事宜提出过异议，足以说明原告对第三人的代理收房行为以及房屋交付实际情况是认可的，现原告再行主张房屋装修不符合合同约定，并无依据。从诉讼时效的角度，原告在房屋交付时即知道或应当知道房屋交付的状况，诉讼时效期间应从房屋交付时计算，至原告起诉时已经超过诉讼时效。原告主张自《物业委托经营合同》届满次日起算诉讼时效的意见，本院难以采信。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告提供的《律师函》，被告否认收到，原告提供的快递详情网上截屏不足以证明已有效送达，且该证据与本案处理结果无必然关联性，本案中不作认定。审理中，被告自愿就每户房屋支付原告装修补偿2,000元，系当事人对自身民事权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内以611,160元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，支付原告朱友财自2015年10月2日起至2016年12月26日止的逾期办证违约金；二、驳回原告朱友财的其余诉讼请求；三、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱友财装修补偿4,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955.50元(已减半收取)，由原告朱友财负担463元，被告上海麦格茂置业有限公司负担492.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年二月二十八日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。