福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6号 上诉人（原审原告）：王兰平，女，1985年8月2日出生，汉族，住四川省渠县。 上诉人（原审原告）：饶荣章，男，1972年3月26日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 委托诉讼代理人：罗贵斌，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈辉，上海建纬（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道**福汽集团研究院大楼主楼****。 法定代表人：韩春麟，董事长。 委托诉讼代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。 上诉人王兰平、饶荣章与上诉人福州中海地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2018）闽0121民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王兰平、饶荣章上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费、诉讼保全费等由福州中海地产有限公司负担。事实和理由：一、福州中海地产有限公司存在逾期交房的情形，一审判决认定房屋达到交付条件属认定事实错误。1.案涉房屋为精装房，但整栋楼包括案涉房屋均存在房屋卫生间漏水现象。卫生间作为房屋使用性功能实现的重要单元，无法使用必然导致房屋根本无法入住。案涉房屋未达到合同补充协议第十八条约定的标准，也不符合《商品房住宅装修一次到位实施细则》第3.2.1条关于“商品住宅装修必须达到购房者入住即可使用的标准”的规定。2.合同中约定竣工验收合格及消防验收合格为交付标准，明显降低了交付标准，企图将建筑工程竣工验收合格等同于房屋质量合格，是为规避责任而剥夺购房人对房屋质量尤其是装修部分质量验收合格而设计的格式条款，应为无效约定。3.王兰平、饶荣章提供的照片可以证明福州中海地产有限公司补充安装的消防栓管带照片生产日期晚于2018年1月，可以证明福州中海地产有限公司拟交付房屋未达到消防合格条件，一审判决未予采纳是错误的。4.福州中海地产有限公司拟交付房屋直至2018年1月才通过规划审核，因此福州中海地产有限公司是在规划条件未核准的情况下组织办理竣工验收手续，程序不合法，其所提供的竣工验收报告不能作为定案依据，且竣工验收备案应予以撤销。故，即便按照竣工验收合格作为房屋交付条件，案涉房屋也未达到交付标准。5.王兰平、饶荣章将大部分业主对于房屋的情况说明作为证据证明所在整栋楼存在质量问题，该证据具备关联性，一审未予采纳而仅要求提供案涉房屋材料未作证据，存在错误。二、一审判决对王兰平、饶荣章的损失认定错误。1.福州中海地产有限公司在下发入伙通知书前已对房屋进行多次防漏修复，其故意隐瞒房屋质量不合格的事实要求王兰平、饶荣章先签收、后验房，交房程序违法，不应予以认可。直至2018年3月案涉房屋还在修复，王兰平、饶荣章对福州中海地产有限公司寄送催告验收通知、修复完成通知书所载内容、签名的真实性等均不予认可。一审依据修复完成通知认定房屋修复完成的时间，认定事实错误。2.王兰平、饶荣章所主张的律师费金额合理且为必然发生的损失，应予以支持。 福州中海地产有限公司辩称，请求驳回王兰平、饶荣章的上诉请求。一、福州中海地产有限公司不存在逾期交房或房屋未达到交付条件的违约行为，也无须承担逾期交房的违约责任。1.案涉房屋达到了法定交付标准。本案中，福州中海寰宇天下项目23#、25#楼分别于2016年11月2日和2016年11月13日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，主体验收和消防验收均合格。2.案涉房屋符合约定的交付标准。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第2款第1项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目工程已取得建筑工程竣工验收备案。若达到上述交付使用条件，买受人同意出卖人在合同约定期限届满前交付房屋。案涉房屋已于2016年12月20日取得了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，依约王兰平、饶荣章有办理收房的义务。3.福州中海地产有限公司在双方约定的交房时间前，已按约定方式向王兰平、饶荣章邮寄了《入伙通知书》，履行了通知义务。二、案涉房屋符合规划条件。福州高新区规划建设局已于2016年12月12日作出《建设项目竣工规划初步核验意见》，确认了中海寰宇天下23#、25#楼符合规划要求。福州中海地产有限公司取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》程序合法，是有效的。三、王兰平、饶荣章未能提供其实际存在租金的证据，应承担举证不能的责任，应认定王兰平、饶荣章实际上不存在损失。四、王兰平、饶荣章诉请的律师费既无法律依据也无合同依据，双方发生纠纷后，福州中海地产有限公司一直在积极与王兰平、饶荣章协商，该损失非福州中海地产有限公司造成，也非纠纷引发的合理损失，不应由福州中海地产有限公司承担。 福州中海地产有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王兰平、饶荣章的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费用均由王兰平、饶荣章负担。事实和理由：一、一审中王兰平、饶荣章诉请的损失金额仅为3000元，并非按照每月3000元的标准计算损失。一审法院判令中海公司向王兰平、饶荣章支付租金损失10900元，超出了诉请的范围，违反不告不理原则。二、王兰平、饶荣章未提交证据证明发生租金损失3000元，也未就周边租房价格标准进行举证。事实上，同一项目与案涉房屋建筑面积相近的房屋在2018年5月的租金不足2300元/月。从日常生活习惯来看，购房人入住新房的时间一般在收房三个月以后。中海地产在2018年2月3日即已完成维修工作，对王兰平、饶荣章实际入住时间并无影响，不应存在租金损失。一审法院认定事实错误。三、王兰平、饶荣章系基于福州中海地产有限公司存在逾期交房行为而诉请赔偿租金损失，一审判决在认定福州中海地产有限公司不构成逾期交房的情况下，应驳回王兰平、饶荣章关于租金损失的诉请。四、王兰平、饶荣章诉请的是逾期交房责任，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于保修责任的规定，属适用法律错误。此外，王兰平、饶荣章未就自己的主张履行举证义务，一审分配举证责任错误。 王兰平、饶荣章辩称，一、王兰平、饶荣章在一审中已明确诉请租金损失，且在诉讼中依法变更诉请为按照月租3000元的标准计算租金损失。逾期交房损失、租金损失是基于同一事实产生，王兰平、饶荣章诉请租金损失于法有据，一审法院在未支持逾期交房的情况下支持租金损失，系对当事人合法权益的合理保障，不违反不告不理原则。二、关于租金损失的计算标准，中海地产在与其他业主的和解中对100平方米以上的房屋按照3000元计算月租，一审法院采用该标准计算租金损失并无不当。三、关于租金损失的计算时间，王兰平、饶荣章已举证证明福州中海地产有限公司发出修复通知后，仍在进行修复工作的事实，本案无其它任何第三方检测机构出具的证明，仅凭福州中海地产有限公司与其聘请的施工单位确认的通知，无法证明其已修复合格。 王兰平、饶荣章向一审法院起诉请求：1.福州中海地产有限公司按照日万分之五支付自2018年1月1日至实际交付达到交付条件房屋之日止的违约金22974.84元（暂计至2018年2月10日）；2.福州中海地产有限公司参照福州海西科技园周边租房价格支付因房屋逾期交付导致的王兰平、饶荣章住房损失，承担王兰平、饶荣章向其追偿损失3000元；3.福州中海地产有限公司支付王兰平、饶荣章为追偿所产生的律师费1300元；4.福州中海地产有限公司承担本案鉴定费、诉讼费用等。 一审法院认定事实：2016年2月22日，王兰平、饶荣章与福州中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定王兰平、饶荣章购买福州中海地产有限公司开发的位于福建省闽侯县上街镇高新大道1-1号中海寰宇天下第23#25#楼22层2207单元房，总价款1148742元。 《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。 合同附件六补充协议第六条商品房交付第2项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目已取得建筑工程竣工验收备案。第3项约定，双方同意共同查验房屋时如发现存在不影响房屋主体结构安全的各类质量瑕疵或装修问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当办理接收手续，同时有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保修期内承担保修责任，出卖人按约定整改，买受人不得因此拒绝办理收楼手续及交纳物业管理费，出卖人不承担迟延交付的违约责任。第4项约定，如买受人认为商品房存在严重质量问题而拒绝接收，则应自出卖人通知的交房期限届满日后15日内，出示该商品房所在地建设主管部门指定的具备相应资质的鉴定机构关于该商品房存在严重质量问题的《鉴定报告》，出卖人有权对《鉴定报告》及其出具主体提出异议；经出卖人核实无误的，由出卖人承担保修责任。买受人不出示或逾期出示鉴定报告的，均视为买受人同意收楼，该商品房已交付。 第十五条保修责任第2项约定，保修期内该商品房发生属于保修范围内的问题时，出卖人依据《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》规定的保修范围和期限给予保修服务。买受人应在出现问题后2日内及时向出卖人书面提出。买受人怠于书面通知导致保修问题扩大，出卖人对于扩大部分不予承担保修责任。出卖人有权不受理买受人口头提出的任何保修问题。买受人应对维修工作提出必要的配合。出卖人保修工作完成后，买受人应当自出卖人通知之日起3日内进行验收，买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则出卖人通知之日即视为保修合格日。双方对于保修质量问题或保修后仍存在的问题有不同意见，由主张方委托有法定资质的质量监理单位予以裁定，或委托有法定资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。 中海寰宇天下第23#、25#、27#楼于2016年11月2日通过竣工验收，同月23日通过消防验收。2016年12月12日，福州高新技术产业开发区规划建设局出具《建设项目竣工规划初步核验意见》，认为福州中海地产有限公司开发建设的中海寰宇天下第23#、25#、27#楼（建设工程规划许可证号：建字第**），根据福州市勘测院提供的规划竣工测量的建设单体成果，并经该局现场核查验收，该项目建筑单体基本符合规划要求，待与该规划证中同一地块的其他楼栋规划核查验收后，该局再统一出具《建设项目竣工规划审核意见单》；同月20日中海寰宇天下第23#、25#、27#楼完成竣工验收备案。2017年12月23日，饶荣章办理讼争房屋收房手续。后因王兰平、饶荣章发现讼争房屋存在渗漏水等问题，福州中海地产有限公司对讼争房屋进行修复，并于2018年2月9日向王兰平、饶荣章邮寄《催告办理维修验收手续》，告知卫生间渗水问题已于2018年2月3日维修完毕，通知其于三日内办理维修完成验收手续。该材料于2018年2月10日签收。另查，闽侯县城乡规划局于2018年1月25日出具《建设项目竣工规划审核意见单》，核实讼争房屋所在项目建设基本符合城市规划要求。 一审法院认为，王兰平、饶荣章与福州中海地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。 关于王兰平、饶荣章主张的逾期交房的问题。一审法院认为，讼争房屋在双方约定的交房时间前已通过竣工和消防验收，并经福州高新技术产业开发区规划建设局现场核查验收讼争项目单体基本符合规划要求，亦已完成竣工验收备案，具备法定和约定的交付条件。王兰平、饶荣章主张讼争房屋所在项目竣工验收程序违法，且存在质量问题，讼争房屋未达交付条件，但其提供证据不足以证明其主张。并且王兰平、饶荣章已于约定的交房时间前办理收房手续，故福州中海地产有限公司不存在逾期交房的情形。 关于王兰平、饶荣章主张的违约金以及实际损失的问题。福州中海地产有限公司未逾期交房，无需支付逾期交房违约金，但讼争房屋交付后出现卫生间渗漏水等问题影响王兰平、饶荣章实际入住，福州中海地产有限公司应承担修复责任以及修复期间王兰平、饶荣章未实际入住房屋的租金损失。关于租金损失的计算，根据合同约定讼争房屋应于2017年12月31日前交付，故租金损失自2018年1月1日起算；福州中海地产有限公司于2018年2月10日通知王兰平、饶荣章房屋修复完成，根据合同补充协议附件六第十五条第2项约定应于3日内进行验收，王兰平、饶荣章主张当时尚未修复完成，但提供的证据不足以证明其主张，故租金损失应自2018年1月1日起计算至2018年2月13日止即共计1个月13天；王兰平、饶荣章主张按照月租金3000元标准计算，结合周边房屋租赁的市场价格，一审法院酌情予以认定，故福州中海地产有限公司应支付王兰平、饶荣章讼争房屋修复期间的租金损失为4300元。王兰平、饶荣章主张福州中海地产有限公司支付律师费1300元，但未提供代理合同及费用支出票据等证明其实际损失，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州中海地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王兰平、饶荣章修复房屋期间的租金损失4300元。二、驳回王兰平、饶荣章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，因适用简易程序减半收取计241元，由福州中海地产有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，在一审庭审中，王兰平、饶荣章明确其诉请赔偿损失的依据为“参照周边房屋租房的标准，月租3000元，损失期限为2017年12月到2018年3月15日”。 本院认为，关于案涉房屋是否达到交付条件的问题。案涉房屋在双方约定的交房时间之前已经通过竣工验收和消防验收，完成竣工验收备案，符合法定的和双方约定的交房条件。王兰平、饶荣章已在约定的交房时间前办理收房手续。现复主张案涉房屋在2018年1月未达到消防合格条件、未达到合同补充协议第十八条约定的以及《商品住宅装修一次到位实施细则》规定的交付标准，依据不足，不予采纳。 关于王兰平、饶荣章的损失如何认定的问题。王兰平、饶荣章系基于房屋存在质量问题尚未达到交房条件诉请福州中海地产有限公司支付逾期交房违约金、赔偿损失，虽然经审理认定福州中海地产有限公司不构成逾期交房，关于逾期违约金的诉请不应予以支持，但案涉房屋确实存在因卫生间渗水修复影响房屋入住使用的问题，故王兰平、饶荣章诉请赔偿损失应予支持。王兰平、饶荣章主张按3000元/月的标准计算损失基本符合同等条件房屋的市场租赁价格，福州中海地产有限公司虽持有异议但未能提供反驳证据，一审法院按照3000元/月的标准计算王兰平、饶荣章的损失，并无不当，予以维持。王兰平、饶荣章主张案涉房屋在2018年3月才修复完毕，但未能提供证据证明，不予采纳。一审法院认定损失应从合同约定的交房之日的第二天（2018年1月1日）计算到王兰平、饶荣章收到福州中海地产有限公司发出的维修验收手续中约定办理验收手续的时间（2018年2月13日），有合同依据，予以维持。 综上所述，王兰平、饶荣章、福州中海地产有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费482元，由王兰平、饶荣章与福州中海地产有限公司各负担241元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  陈 嘉 二〇一九年二月二十五日 法官助理雷敏 书记员郭梦铃