云南省富源县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0325民初2082号 原告：王凤鸣，女，1980年3月8日生，汉族，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 委托诉讼代理人：马俊，云南靖嘉律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：李正勇，男，1979年11月12日生，汉族，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 委托诉讼代理人：杨家宝，云南靖明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 第三人：富源县人民医院。 统一社会信用代码：125303254317821475。住所地：富源县中安街道金城路**。 法定代表人：方铭，院长。 委托诉讼代理人：赵斌，系医院职工，代理权限为特别授权代理。 原告王凤鸣与被告李正勇、第三人富源县人民医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王凤鸣及其委托诉讼代理人马俊、被告李正勇及其委托诉讼代理人杨家宝、第三人富源县人民医院委托诉讼代理人赵斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王凤鸣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的房屋转租合同；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年12月25日向富源县人民医院承租该医院住宿区临街住宿楼1楼21号房屋，租期自2011年12月25日起至2031年12月25日止，共计20年，并于2012年3月9日补签商铺租赁合同。2014年11月12日，原告与被告签订了房屋转租合同，约定原告将房屋转租给被告经营使用，期限自2017年10月4日起至2025年10月4日止，共计8年，约定由被告向原告一次性支付租金540000元。合同签订后，被告未支付租金，经原告催要后，被告不但不支付租金，还先行起诉原告要求交付房屋。自合同成立至今已经三年有余，原告在未收到被告租金的前提下依法行使抗辩权，拒绝将房屋交与被告，至此，合同目的已经不能实现。原告认为，依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。原被告双方签订合同以后，被告以自己的行为表明不履行主要债务，因此，双方合同目的已经不能实现。为维护自身合法权益，故原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告李正勇辩称：2014年11月12日富源县人民医院、原告、答辩人三方签订房屋转租合同（以下简称三方转租合同）是事实，三方转租合同中约定，原告将其承租的富源县人民医院住宿区临街商铺21号门店自2017年10月4日至2025年10月4日转租给答辩人使用，答辩人应一次性付给原告八年的房租540000元也是事实。但早在三方转租合同签署前，原告就曾向答辩人借款600000元，其中：2013年8月8日100000元（有汇款凭证为据）；2013年10月11日100000元（有借条和汇款凭证为据，借条上延期后的还款期限为2014年4月11日，每月利息为5000元）；2013年11月9日400000元（有借条和汇款凭证为据，借条上书写的借款金额为400000元，汇款凭证上汇款的数额为395000元，另外5000元为现金支付。借条上延期后的还款期限为2014年5月8日，每月利息为24000元）。由于原告不能如期归还欠款，截止2014年10月4日尚欠答辩人借款本金540000元。原告提出用其承租的富源县人民医院住宿区临街第21号商铺作为还款的抵押并承诺如其在三年之内偿清本金540000元，要求答辩人免除其借款利息，如果三年之内其不能偿清本金540000元，其向富源县人民医院承租的上述商铺就转租给答辩人使用或收益，并用其应向答辩人收取的房租抵扣其所欠答辩人的欠款（包括欠款的本金和利息）。为了明确双方的权利义务，早在三方转租合同签署前，原告就于2014年10月4日和2014年11月10日先后与答辩人签署了房屋转租合同（以下简称两方转租合同）和补充协议。两方转租合同的内容为：“甲方（原告）将自己从出租方富源县人民医院承租的编号为21号的商铺转租给乙方（答辩人）使用。房屋租期为8年，从2017年10月4日至2025年10月4日，房屋租金按每年67500元计算，8年租金为540000元，乙方必须在承租前一次性付清8年租金方可使用房屋。”补充协议的内容为：“经甲、乙双方协商，王凤鸣自愿将人民医院21号商铺抵押给李正勇，王凤鸣承诺三年之内还清李正勇本金伍拾肆万元整（￥540000.00），在此期间李正勇自愿不要王凤鸣的利息，如果三年之内还清所欠欠款，那么房屋转租合同为无效合同，如还了还剩尾款，到时再将房租抵扣李正勇的所欠欠款。此补充协议和房屋转租合同具有一样的法律效力，还有人民医院三方转租一样的法律效力。”由上可见，三方转租合同是在两方转租合同和补充协议签署之后签订的，签署三方转租合同的目的是为了使原告与答辩人之间的转租合同得到出租方富源县人民医院的认可，而三方转租合同中约定的转租合同期限和租金数额，早在两方转租合同中就已经作了约定，三方转租合同的效力以及租金的交付也早在补充协议中作了约定。按照补充协议的约定，如果原告在三年之内偿清了所欠答辩人的540000元本金，房屋转租合同即两方转租合同和三方转租合同将为无效合同即不生法律效力，如还了还剩尾款，到时再将房租抵扣欠款。也就是说，根据补充协议，两方转租合同和三方转租合同均是一个附生效条件的合同，这个条件就是以原告是否偿清借款本金540000元为条件的，如果在三年之内偿清借款本金540000元，房屋转租合同就不生法律效力，如果未偿清借款本金540000元，不但房屋转租合同自然生效，而且还将用其欠款抵扣房屋租金，甚至还将如约向原告支付借款利息。事实上，自原告与答辩人签订上述房屋转租合同（两方和三方转租合同）和补充协议后，原告并未向答辩人偿还分文借款，更谈不上全部清偿540000元借款本金。补充协议为房屋转租合同所附的生效条件早已成就，即答辩人有权租用原告承租的房屋或从原告转租的房屋中获取收益，且相关租金按照补充协议的约定由答辩人应向原告收取的欠款本息中进行抵扣。自2014年10月4日至2017年10月4日，即使不按双方约定的利率计算，仅按照法定的月利率2%计算，原告除应偿清答辩人本金540000元外，仅利息就应该支付答辩人388800元（540000元×36个月×2%）。本息合计，原告一共应支付答辩人928800元。何况根据补充协议的约定，原告还自愿用其房租抵扣其欠款，即使没有补充协议的约定，原告欠款在先，答辩人租房在后，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”即答辩人对原告有先履行抗辩权，在原告未向答辩人履行还款义务的情况下，答辩人有权拒绝其支付房屋租金的履行要求。原告与答辩人之间互负到期债务，所负债务均属于金钱债务，根据合同法第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”。所以，无论是按照补充协议的约定还是按照合同法的规定，在答辩人应向原告收取的借款本息足以抵销其房租的情况下，原告要求答辩人支付房屋租金都没有事实和法律依据。综上，原告与答辩人之间互负债务，且原告负债在前，答辩人负债在后，甚至原告的负债远远大于答辩人的负债。正是因为原告不能如期清偿债款，才提出用其承租的房屋作为还款的抵押。也正是因为原告不能如期还款，才将房屋转租给答辩人使用或收益。无论是按照补充协议的约定即用房租抵扣欠款还是按照合同法的规定即用双方互负的债务进行抵销，原告均无权要求答辩人再行向其支付房屋租金，且截止2017年10月4日，原告除依约应将房屋交付答辩人使用或收益外，还应向答辩人支付欠款利息388800元。原告诉称答辩人未向其支付房屋租金不符合本案的事实，以此为由要求解除合同没有法律依据，其诉讼请求应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王凤鸣针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，用以证实原告基本身份情况；2、富源县人民医院租赁合同复印件一份，出租方是富源县人民医院，承租方是王凤鸣，用以证实王凤鸣向富源县人民医院承租21号商铺的事实；转租合同复印件一份，用以证实原告王凤鸣将21号商铺转租给被告李正勇及被告李正勇应向原告王凤鸣缴纳租金的事实；3、富源县人民法院（2017）云0325民初2672号民事判决书及曲靖市中级人民法院（2018）云03民终1442号民事裁定书复印件各一份。被告李正勇质证认为：证据1没有意见；证据2中租赁合同没有意见，转租合同真实性没有意见，但是转租合同之前还存在补充协议，补充协议也是具有法律效力的；证据3没有意见，合同我们也是认可的。被告李正勇针对其辩解，向本院提交如下证据：1、居民身份证复印件1份，用以证实被告李正勇的诉讼主体资格；2、借条复印件2张及汇款凭证复印件3张，用以证实原告王凤鸣先后三次向被告李正勇借款600000元并约定利息的事实；3、房屋转租合同复印件一份，系原告王凤鸣与被告李正勇签订，用以证实2014年10月4日原告王凤鸣与被告李正勇签订房屋转租合同，约定从2017年10月4日至2025年10月4日（房屋租期8年），原告王凤鸣将自己承租的位于富源县人民医院楼底下编号为21号商铺转租给李正勇使用，租金按照67500元一年计算，8年租金合计540000元，在承租前一次性付清；4、补充协议复印件一份，用以证实2014年11月10日，原告王凤鸣与被告李正勇签订补充协议，约定原告王凤鸣自愿将富源县人民医院21号商铺抵押给被告李正勇，原告王凤鸣承诺三年内还清被告李正勇本金540000元，在此期间被告李正勇自愿放弃原告王凤鸣利息，三年内还清本金，房屋转租合同无效，补充协议和房屋转租合同具有一样的法律效力；5、房屋转租合同复印件一份，系第三人富源县人民医院、原告王凤鸣、被告李正勇三方签订，用以证实2014年11月12日第三人富源县人民医院作为出租方，原告王凤鸣作为转租方，被告李正勇作为承租方签订房屋转租合同，合同约定了转租期限、租金数额均与原告王凤鸣与被告李正勇签订的房屋转租合同相同，实际上就是因为商铺是第三人富源县人民医院出租给原告王凤鸣，把第三人富源县人民医院作为合同一方的目的是为了原告王凤鸣与被告李正勇签订的转租合同得到第三人富源县人民医院的认可，合同约定租金是540000元未约定何时支付，原因就是之前原告王凤鸣与被告李正勇已经签订了补充协议，按照补充协议的约定，原告王凤鸣在三年内不能清偿被告李正勇的借款，就以租金抵扣，所以才没有约定具体的租金支付期限。原告王凤鸣质证认为：证据1没有意见；证据2双方也确实存在借贷，但是与本案没有关联性；证据3没有意见；证据4真实性没有意见，但是协议内容原告王凤鸣作为承租方，没有权利将房屋转租，协议中涉及合同有效无效的约定是不合法的，其次协议签订是在房屋转租合同签订之前，存在多份合同的，要以后一份合同确认有效；证据5没有意见。第三人富源县人民医院对原、被告双方提供的证据均没有意见。本院认证认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。能证明本案事实的部分，本院予以采信。 根据庭审质证、认证，综合双方当事人的陈述与辩解及本院查明的事实，本院确认如下法律事实： 2012年3月9日，第三人富源县人民医院与原告王凤鸣签订《富源县人民医院商铺租赁合同》，将其位于富源县人民医院住宿区临街住宿楼底层21号商铺出租给原告王凤鸣，租期为二十年。2014年11月12日，原告王凤鸣与被告李正勇、第三人富源县人民医院自愿协商达成协议，签订《房屋转租合同》，并约定：原告王凤鸣将第三人富源县人民医院住宿区临街商铺21号门店（2017年10月4日至2025年10月4日（八年）的房租）转让给被告李正勇使用，被告李正勇需按第三人原商铺租赁合同履行权利和义务；被告李正勇一次性付给原告王凤鸣八年的房租540000元。原告王凤鸣与被告李正勇当时口头约定交付房屋的时间为2017年10月4日，双方对支付房屋租金的期限没有约定。2014年11月10日，原告王凤鸣与被告李正勇签订《补充协议》，经双方协商，原告王凤鸣自愿将人民医院21号商铺抵押给李正勇，原告王凤鸣承诺三年之内还清被告李正勇本金540000元，在此期间被告李正勇自愿不要原告王凤鸣的利息，如果三年之内还清所欠欠款，那么房屋转租合同为无效合同，如还了还剩尾款，到时再将房租抵扣被告李正勇的所欠欠款；同时约定此补充协议和房屋转租合同具有一样的法律效力，还有人民医院三方转租一样的法律效力。现原告王凤鸣以被告李正勇至今未付租金为由，向本院提起诉讼，状诉所请。 另查明，原告王凤鸣与被告李正勇、第三人富源县人民医院签订《房屋转租合同》之前，原告王凤鸣与被告李正勇之间已存在借贷关系，被告李正勇曾向原告王凤鸣的银行账户于2013年8月8日、2013年10月11日、2013年11月9日分别通过银行转款转入100000元、100000元、395000元及现金5000元，共计600000元。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告王凤鸣与被告李正勇、第三人富源县人民医院签订的《房屋转租合同》及原告王凤鸣与被告李正勇签订《补充协议》系各方当事人之间的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。该合同为双务合同，被告李正勇有依约一次性给付原告王凤鸣八年的房租540000元的义务，原告王凤鸣有向被告李正勇交付租赁房屋的义务，因双方对义务的履行没有约定先后顺序，双方应同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，原告王凤鸣与被告李正勇在签订《房屋转租合同》之前已存在民间借贷关系，后双方签订了补充协议，双方对借款抵扣房屋租金已明确约定，原告王凤鸣向被告李正勇提供的借款应认定为被告李正勇已向原告王凤鸣支付的房屋租金。被告李正勇已依约履行了义务，故原告王凤鸣关于判令解除原、被告之间签订的房屋转租合同的请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原告王凤鸣提供的证据不足以证明其事实主张，其应承担不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回原告王凤鸣的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王凤鸣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  刘武松 人民陪审员  温双云 人民陪审员  肖植雄 二〇一九年二月十日 书 记 员  谷元翠