江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终5744号上诉人（原审被告、反诉原告）：季明道，男，1944年9月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈定喜，江苏陈定喜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏人酒业江苏有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区沪苏大丰产业联动集聚区海丰路**。法定代表人：陶必成，该公司总经理。上诉人季明道因与被上诉人江苏人酒业江苏有限公司（以下简称江苏人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2018）苏0982民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季明道上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持季明道一审诉讼请求，或依法将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由江苏人公司负担。事实与理由：1.季明道是江苏人公司正式职工，双方之间不是普通的房屋租赁合同关系，而是企业内部承包合同关系。2.虽然江苏人公司对案涉房屋所有权及土地使用权进行了登记，但案涉房屋的所有权证因拆迁已经被注销，对此一审法院并没有审查。3.江苏人公司在通知季明道解除租赁合同时，已经与拆迁部门签订了拆迁安置协议，而拆迁补偿的范围已经包含了季明道对租赁房屋的装修、添置物品以及为了履行租赁协议经江苏人公司及房管部门默许建筑的临时用房，该临时房屋的拆迁补偿款应当是季明道的合法财产，不应当由江苏人公司获得。4.本案并没有发生合同约定的解除事由，故江苏人公司不能随意解除合同。5.江苏人公司违法解除租赁合同，现一审法院没有对江苏人公司违法解除合同对季明道造成的财产损失进行司法鉴定属程序违法。江苏人公司未答辩。江苏人公司向一审法院起诉请求：1.判令解除江苏人公司、季明道于2012年3月1日签订的《浴室经营承包合同书》；2.判令季明道立即将盐城市大丰区房屋腾空后交还给江苏人公司；3.本案诉讼费用由季明道承担。季明道向一审法院反诉请求：1.判令江苏人公司赔偿季明道各项拆迁补偿款人民币120万元，给付澡票10万元，合计130万元；2.反诉费用由江苏人公司承担。一审审理中，季明道变更其反诉请求为：1.判令江苏人公司赔偿季明道因违法解除合同造成的各项损失人民币15万元（具体金额待鉴定后确定）；2.反诉费用由江苏人公司承担。一审法院认定事实：1999年11月，季明道承包经营了原地方国营大丰市酒厂（后改制为江苏人公司）浴室，并在经营过程中承租了案涉房屋。2012年3月1日，江苏人公司（甲方）与季明道（乙方）签订的最后一份《浴室经营承包合同书》约定：“公司浴室由季明道同志承包。为明确甲、乙双方的责、权、利等事项，经甲、乙双方协商，签订协议如下：1.承包形式：乙方自主经营，自负盈亏。2.承包期限：承包期为6个月，从2012年3月1日起至2012年8月31日止。3.房屋租金：乙方每年上缴甲方房屋租金2.25万元/半年，租金于签订合同10日内一次性缴清，否则甲方有权停电，直至终止合同……。7.甲、乙双方在遇有国家及地方政府建设、筑路征地拆迁时，双方应予支持国家及地方政府，同时双方承担各自的损失费用，乙方应缴纳的房屋租金，甲方按实际经营时间收费。8.承包期内，如甲方因生产经营需要用房时，甲方提前30日通知乙方，乙方必须在5天之内无条件的将自备的设备全部拆除运走，房屋等其他设备一律不得损坏。甲方不贴补乙方任何费用。9.本合同在非正常情况下的终止，不论甲、乙双方都必须提前一个月书面通知对方，否则，不管甲、乙双方哪一方违约都给予经济处罚壹万元。10.以上条款如与国家政策相抵触时，甲、乙双方必须无条件执行国家的政策规定。11.本合同一式三份，甲方、乙方、公证部门各执一份。承包期满后，在同等条件下乙方可优先承包。12.本合同经甲、乙双方签字并公证后生效。甲方：江苏人公司（盖章）、杨世华，乙方：季明道、季顺国代，2012年3月1日。”该合同约定的租赁期间届满后，季明道继续使用案涉房屋，但双方未再另行签订房屋租赁合同，季明道亦未向江苏人公司提交过签订房屋租赁合同的书面申请。2017年2月28日，盐城市大丰区拆迁事务所向江苏人公司发出《关于酒厂地块限期搬迁的通知》一份，内容载明：“江苏人公司：根据盐城市大丰区人民政府和盐城市大丰区城市建设指挥部有关旧城改造的部署及要求，结合我所与贵公司于2016年2月5日签订的《房屋搬迁补偿协议书》（货币补偿），特通知贵公司积极按约定履行搬迁义务，应于2017年3月5日前全部腾空人民北路298号江苏人酒业的房屋和土地，并抓紧完成整个厂区所有设备物资的搬迁工作，务必于2017年3月5日前将上述房屋土地全部腾空并交给我所。若未按时交出房屋和土地，由此造成的一切损失和法律责任均由贵公司承担，同时我所将进一步保留通过法律追诉的权利，特此通知，盐城市大丰区拆迁事务所，2017年2月28日”。2017年6月12日，江苏人公司向季明道发出通知一份，内容载明：“季明道：你与江苏人公司原先签订的承包合同已到期，后来也未签订相关的租赁合同。现老酒厂地块旧城区改造已接近尾声，根据盐城市大丰区城市建设指挥部的要求和区拆迁事务所的计划安排，江苏人公司老酒厂地块上的所有建筑必须于2017年7月31日前拆除完毕。现正式通知你，请你于2017年7月31日前将所有物品清场，否则后果自负。特此通知，江苏人公司，二○一七年六月十二日”。2017年11月20日，江苏人公司委托江苏涤非律师事务所律师孙俐向季明道发出一份《关于敦请季明道先生尽快腾空并移交盐城市大丰区人民北路298号1幢、5幢房屋的函》，载明：“季明道先生：本律师系江苏人公司的常年法律顾问，现受江苏人公司的委托致函予您。江苏人公司提供的证据材料显示：2011年9月30日，您（作为乙方）与江苏人公司（作为甲方）签订了《浴室经营承包合同书》，约定由您承包经营公司浴室，承包期限为6个月，自2011年9月1日起至2012年2月28日止，房屋租金2.25万元/半年，租金于签订合同10日内一次性缴纳，否则甲方有权停电，直至终止合同。承包期内，如甲方因生产经营需要用房时，甲方提前30日通知乙方，乙方必须在5日之内无条件的将自备的设备全部拆除运走，房屋等其他设备一律不得破坏，甲方不补贴乙方任何费用……等等。合同签订后，江苏人公司将位于盐城市大丰区房屋交予您使用。2012年2月28日承包期间期满后，您未与江苏人公司续签浴室经营承包合同，仍一直占用江苏人公司提供的盐城市大丰区人民北路298号1幢、5幢房屋经营浴室。2017年6月，江苏人公司书面通知你们于2017年7月31日前腾空并移交上述房屋。您收函后未能按照江苏人公司的要求腾空并移交房屋。本律师认为，《浴室经营承包合同》约定的承包期限届满后，双方未续签合同，但您仍实际占用江苏人公司提供的房屋，故双方之间的房屋租赁关系仍然存在，且属于不定期租赁。江苏人公司有权随时通知您终止房屋租赁关系，并有权要求您将房屋腾空后移交给江苏人公司。您拒绝腾空、移交房屋，违反了法律规定，侵害了江苏人公司的合法权益。为此，本律师现致函予您，请在接到此函后五日内将盐城市大丰区人民北路298号1幢、5幢房屋腾空后移交给江苏人公司。逾期不腾空移交的，本律师将根据江苏人公司的进一步授权，通过司法程序处理，特此函告，江苏涤非律师事务所孙俐律师，二○一七年十一月二十日”。季明道自认江苏人公司向其发送的上述2017年6月12日通知及2017年11月20日的函件均已收悉。一审另查明，案涉房屋由江苏人公司于2012年8月登记领取了国有土地使用证，国有土地使用证号为大土国用（2012）第3685号，座落于市区，并于2012年8月15日登记办理了房屋所有权证，房屋所有权证号为大丰房权证大中字第**，房屋坐落于市区，建筑面积分别为91.01㎡、37.49㎡、37.13㎡；房屋所有权证号为大丰房房权证大中字第**，屋坐落于市区，建筑面积分别为118.37㎡、252.65㎡。一审审理中，经一审法院核查，季明道租赁的案涉房屋系房屋所有权证上登记的大丰市区人民北路298号1幢、2幢、5幢。一审法院认为，江苏人公司与季明道在协商一致的基础上签订了浴室经营承包合同书，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，江苏人公司、季明道均应按照该合同约定履行各自的义务。该合同虽名为浴室经营承包合同书，但从合同约定的内容看，其实质为房屋租赁合同。对季明道辩称根据合同约定，只有在国家及地方政府建设、筑路征地拆迁事务以及江苏人公司因生产经营需要用房时才可以提前解除合同，本案中案涉房屋系房地产开发需要，不存在合同约定的解除条件，江苏人酒业无权提前解除合同等。对此，一审法院认为，根据合同中“承包期为6个月，从2012年3月1日起至2012年8月31日止”及“承包期满后，在同等条件下乙方可优先承包”等相关内容的记载，应当认定双方约定的系有固定租赁期限即六个月的租赁合同。租赁期间届满后，季明道与江苏人公司未重新签订租赁合同，并继续使用该房屋，江苏人公司未提出异议，原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于诉前江苏人公司已向季明道发送了腾空交还案涉房屋的通知，故对江苏人公司主张解除与季明道于2012年3月1日签订的《浴室经营承包合同书》并要求季明道腾空交还案涉房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因租赁期限为不定期，出租方江苏人公司随时可以解除合同，季明道反诉江苏人公司违法解除合同无事实和法律依据，故对其据此主张的各项损失，一审法院不予支持，季明道对违法解除合同造成的相关损失申请司法鉴定已无实际意义，故一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条的规定，一审法院判决：一、江苏人公司与季明道于2012年3月1日签订的《浴室经营承包合同书》解除。二、季明道于判决生效后15日内将位于盐城市大丰区房屋腾空返还给江苏人公司。三、驳回季明道的反诉请求。案件受理费80元，由季明道负担，反诉受理费1650元，由季明道负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，江苏人公司与季明道于2012年3月1日签订的浴室经营承包合同，名为经营承包合同实为房屋租赁合同。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。由于案涉合同中明确约定承包期即租期为6个月，从2012年3月1日起至2012年8月31日止，且期限届满后，季明道在未与江苏人公司重新签订租赁合同的情况下继续使用案涉房屋，江苏人公司对此并未提出异议，故双方之间已形成不定期租赁合同关系。根据我国合同法规定，对不定期租赁，当事人可随时解除合同并应在合理期限之前通知承租人。本案中，由于江苏人公司已于起诉之前向季明道发送了腾空交还案涉房屋的通知，江苏人公司主张解除双方于2012年3月1日签订的浴室经营承包合同书，并要求季明道腾空交还案涉房屋，依法应予支持。关于季明道的上诉请求及其理由。1.案涉合同系双方之间就案涉房屋租赁事宜依法达成的协议，且对双方的民事权利义务作了明确具体的约定，季明道虽原系江苏人公司正式职工，但季明道于双方签订案涉租赁合同之前已经依法退休，故季明道主张案涉合同不是普通的房屋租赁合同关系而是企业内部承包合同关系，并无事实与法律依据。2.由于案涉房屋在不定期租赁过程中被拆迁，故关于案涉房屋的租赁合同依法应当终止履行，现江苏人公司作为案涉房屋所有权人及案涉租赁合同的出租方，依法有权要求解除案涉租赁合同，季明道以江苏人公司持有的案涉房屋所有权证及土地使用权证书因房屋拆迁而已被撤销为由，主张江苏人公司已无权行使合同解除权无法律依据，本院不予采信。3.由于双方于2012年3月1日签订的合同期限已经届满，之后双方之间形成不定期租赁关系，故江苏人公司主张解除租赁合同符合法律规定，在此情形下，季明道以江苏人公司违法解除合同为由要求江苏人公司赔偿其对租赁房屋的装修、添置等费用，并无法律依据。关于季明道上诉主张的临时用房的拆迁补偿问题，因双方所签订的租赁合同中对季明道搭建临时用房的问题并未进行约定，且临时用房的补偿问题并不在其反诉请求之列，故本案不予理涉，双方可另行依法处理。4.季明道主张江苏人公司违法解除租赁合同，并无事实与法律依据，在此情况下，一审法院对季明道关于江苏人公司违法解除合同给其造成的财产损失进行司法鉴定的申请未予采纳，并无不当。故季明道主张一审程序违法依据不足，本院不予采信。综上，季明道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元，由上诉人季明道负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年二月二十五日书记员  周 洋