上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初12050号原告：上海楚锋实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：连志飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐加喜，男。委托诉讼代理人：刘永杰，男。被告：上海惠兰实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李福根，总经理。被告：李国荣，男，1979年9月20日生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。原告上海楚锋实业有限公司与被告上海惠兰实业有限公司(以下简称“惠兰公司”)、李国荣土地承包经营权纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员彭丽颖独任审理。审理中，被告申请笔迹鉴定，后又撤回鉴定申请。2018年8月23日、12月5日，本院公开开庭审理，原告委托诉讼代理人徐加喜、两被告委托诉讼代理人、被告李国荣均到庭参加诉讼。被告惠兰公司法定代表人李福根到庭参加第一次庭审，原告法定代表人连志飞、委托诉讼代理人刘永杰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告上海楚锋实业有限公司向本院提出诉讼请求1、判令两被告共同返还原告场地租赁费用人民币592,000元及利息(以592,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月10日起计算至实际返还之日止)；2、判令两被告按照协议支付原告违约金人民币55万元。审理中，原告变更诉请，将诉请返还的租赁费用变更为493,000元，撤回利息及违约金诉请，并增加诉请，要求赔付原告在土地上垫付的费用人民币121,000元(包括移植苗木76,000元、围墙45,000元)。事实与理由：2016年7月1日，原、被告签订《土地承包协议书》，约定被告将赵巷镇崧泽村15组土地共35.51亩出租于原告经营，租期10年，第一年租金人民币55万元，如一方违约，需支付一年租金作为违约金，同日，双方又签订《土地承包协议补充条款》，约定该土地供原告作为堆场使用，如不能正常使用，需由被告赔偿损失。协议签订后，应被告要求，原告先后支付租金及替被告支付款项共计人民币592,000元，被告出具了两张金额共计58万元的收条。然，此后原告多方催促，被告却拒不交付场地，后原告获悉，该地块违反规划用途，已被所在村委会收回。为维护原告权利，故诉至法院，请求判如诉请。被告上海惠兰实业有限公司辩称：不同意原告诉请。案涉土地与惠兰公司无关，因被告李国荣与被告惠兰公司法定代表人是朋友关系，故由李国荣向其借用公章与原告签订所涉协议。但惠兰公司与原告并无任何来往，原告所述款项也未交付于其。故本案与其无关，要求驳回原告对其的诉请。被告李国荣辩称：不同意原告诉请。认可惠兰公司所述。2015年12月，其借用惠兰公司的名义自上海骏进工贸有限公司处(以下简称“骏进公司”)承包了案涉土地，该土地系农业用地，只能用于种植绿化，后由刘永杰经手以原告名义自其处承包该土地，故形成了原告所述的两份协议，其亦承诺为对方平整土地，以便作堆场使用。但此后其仅收到刘永杰交付的504,000元，其中仅有18万元为土地租金，其余皆为双方其他经济往来款项，与本案无关。2016年7月中旬已将案涉土地交于原告，此后原告为正常使用土地，找人搭建围墙加固边界、移走树苗平整土地，但不认可原告所述在土地上的投入款项。但此后原告也未实际使用，土地处于空置状态。因原告拖欠2017年7月至9月的租金未付，骏进公司将土地收回。故仅同意返还租金18万元。经审理查明：2016年7月1日，被告惠兰公司为甲方、原告为乙方，双方签订《土地承包协议书》，约定现有上海青浦区赵巷镇崧泽村15组种植树木土地35.51亩乙方需承包使用，经双方协商，达成以下协议：土地位于15组村民居住区小河南，南北路东侧；土地经营范围按原始合同严格执行，只允许绿化种植，花木景观造型，不得进行其他经营，乙方如果擅自改变经营内容，造成的损失由乙方负责。原有的树木如需移动，造成甲方损失的，乙方负责全部赔偿；土地承包年限按原始合同为主，到期后如甲方续租，则乙方可继续承包，承包费为第一年55万元，第二年60万元；场内原有的树木，房屋及其他设施，包括乙方投资建设的，如遇政府开发需要，双方应无条件服从；场地内只堆放本公司机械产品。如一方违约，违约金为一年租金。落款的甲方处由被告李国荣签名，并盖有被告惠兰公司的公章，乙方处由刘永杰签名，并加盖原告公章。同日，双方另签订《土地承包协议书补充条款》一份，其中明确，就前述协议书，补充条款如下：甲方必须保证土地的来源合法性，并能使乙方作为堆场正常使用，如不能正常使用，造成乙方损失由甲方负责；甲方将场地回填建筑渣土压实平整好后交给乙方使用；甲方必须保证乙方能够正常使用面积达25亩；甲方需将水、电接入场地使乙方正常使用，使用时产生的费用由乙方自行承担。2016年7月7日，刘永杰代表原告将18万元交付于被告李国荣，李国荣出具收条确认收款。2017年1月10日，被告李国荣再次出具收条，确认收到场地费40万元。后原告一直未能使用土地，故于2018年7月诉至本院。另查明，案涉土地为农用地，规划性质为基本农田。2009年11月，青浦区赵巷镇崧泽村民委员会将案涉土地流转于上海骏进工贸有限公司(以下简称“骏进公司”)，其中明确该土地按农业布局规划只能用于进行种植绿化等农业开发，流转期限为2009年10月31日至2019年2月28日。2018年12月，骏进公司将被告惠兰公司诉至本院。后被告李国荣被追加为第三人，其在该案中表示，其承租土地用于堆场，2016年8月左右，骏进公司负责人指挥其将树木从一边移植到另外一边。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《土地承包协议书》、《土地承包协议书补充条款》、收条、转账明细，本院调取的庭审笔录、图纸。以上证据经当庭质证，本院予以确认。双方一致确认：签订协议前，原告已知晓系争土地的用途为种植苗木，且土地上种满了苗木，被告李国荣承诺可以将苗木移植，平整土地之后交付于原告作堆场使用，双方遂达成协议。但此后被告李国荣并未平整土地，原告征得被告李国荣同意后雇人移植苗木、搭建彩钢板材质的围墙。本案的争议焦点在于：1、40万元收条如何形成；2、案涉土地有无交付及原告在土地上的投入；3、返还租金及赔偿损失的主体。1、40万元的收条。原告主张，2016年8月，在案涉土地并未交付的情况下，被告表示其需要疏通关系便于土地使用，向原告索要钱款并表示在后期租金中一并结算，原告为能尽早使用土地，陆续交付其373,000元，其中包括：2016年8月至2016年11月转账支付的253,000元、2016年8月27日银行取款后交付的现金6万元、2016年6月代被告李国荣支付于案外人查某的6万元。此外，为被告代付工人款项用于移植苗木、平整土地，后双方对上述款项进行结算，原告亦作出让步，被告出具了案涉40万元的收条。审理中，原告明确，其垫付的平整土地的款项应为合同无法履行产生损失，不再纳入其主张的租金范畴。为此，原告提供了银行账户明细，证明前述373,000元款项的交付。两被告对该证据的真实性无异议，但否认收到原告2016年8月27日银行取现后交付的6万元。两被告主张，其出具该收条并非本意，因刘永杰表示当时有债主讨债，希望被告李国荣配合刘永杰说明所借款项用途是用于场地费用，所以被告李国荣配合刘永杰出具了本案的收条，但款项40万被告李国荣未收到过。对于原告主张交付的373,000元，仅收到313,000元，系刘永杰委托其购买农村宅基地的款项，与本案无关。对于所述的款项用途，两被告并未有举证。因两被告不予认可前述现金6万元的交付，原告将该部分款项在诉请返还的租金中扣除，不再主张。2、案涉土地有无交付及原告为平整土地垫付的款项原告主张，双方口头约定在合同签订后两周左右就需交付土地。其多次催促被告李国荣平整土地，被告却一再推脱，原告为尽早使用土地，征得其同意后代其雇人移植原有苗木、搭建围墙，为此产生费用121,000元。但被告嗣后仍未平整土地，以致土地至今未能交付。故要求解除合同，由两被告返还原告支付的租金、并赔偿原告在土地上所投入的费用。如法院认定合同无效，原告的各项请求也在合同无效后果的处理范围内，要求法院一并予以支持。原告为证明其主张，提供两份情况说明，分别由案外人陈志武、张华有出具。主要内容为原告分别找到二人移植苗木、修建围墙，双方约定报酬为76,000元及45,000元，原告实际支付了5万元及2万元，余款原告表示待被告支付于其，其再支付于案外人。被告对两份情况说明不予认可。两被告主张，虽然签订协议时约定需由被告移植苗木、平整土地，但原告支付租金后即表示由其自行解决。双方遂口头约定2016年7月1日即交接土地，故在当月中旬其就已将土地交付给原告，原告为使用土地自行雇人搭建围墙、移植苗木，移植苗木时被告李国荣亦有到场并通知苗木所有方骏进公司，2016年10月平整土地的时候被村委会制止。原告占用土地期间并未实际使用，土地处于空置状态。至2017年9月，原告拖欠2017年7月1日至2017年9月1日的租金，致被告李国荣没能支付该期间的租金于骏进工贸公司，骏进公司又重新拿回土地。两被告认为，其已经履行协议将土地交付原告，双方明知土地的法定属性而擅自变更用途，对此产生的后果应由原告自行承担。原告仅支付18万元租金，其主张的返还金额亦没有依据。对于原告主张的损失，确认原告雇了七、八个工人移植树木，数量在一万颗左右、耗时1个月，所需费用不清楚，原告也雇人搭建了围墙，长度在300多米左右，费用在3万元左右，但认为该些费用与其无关。3、返还租金及赔偿损失的主体。原告主张：两被告的行为已经混同，两被告均在案涉协议上签名、盖章、且李国荣也收取了相应的租金。故应由两被告共同返还租金、赔偿损失。两被告主张：被告惠兰公司并未参与所涉协议，只是借用公章于李国荣，且也未收到原告交付的租金。故应由被告李国荣承担还款责任及赔付责任。被告李国荣另表示，即便法院认定案涉协议的主体为被告惠兰公司，其亦愿意与惠兰公司一同承担因该协议而产生的民事责任。根据庭审查明的事实，本院认为，为使用案涉土地，原告与被告惠兰公司达成了《土地承包协议书》及《补充条款》，且双方一致确认，实际约定的土地用途系《补充条款》中明确的作为堆场使用。国家实行土地用途管制制度，保证土地自愿合理利用；保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。案涉土地的属性为基本农田。双方的约定内容明显违反了案涉土地的法律属性，应为无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告主张应予返还的租金。首先，其主张已付租金为551,000元，两被告仅认可由被告李国荣收款18万元，即2016年7月7日收条所载款项，对于2017年1月10日40万元收条出具前陆续收到的313,000元，认为系原告与被告李国荣之间其他经济往来，但并未有相应举证，亦无法解释被告李国荣为何在分文未收的情况下出具了案涉40万元的收条，故本院对两被告的该项抗辩不予支持，故对于所涉313，000元亦应认定为原告已付的租金。其次，对于土地是否交付，双方已明确土地的使用目的是依照《补充条款》约定，而根据其中内容，案涉土地的交付条件为将回填建筑渣土压实平整，且能正常使用面积达到二十五亩。两被告虽主张土地已经交付，但未提供任何证据。同时，其确认在移植树木后、土地平整前，已被所在村委会制止，由此可知自始至终案涉土地未达到约定的交付标准。而其所述的移植苗木系原告自行为之，应认定原告已实际占用土地，与被告李国荣在另案中陈述的内容亦有矛盾，且原告雇人移植苗木亦不能表明土地交付的标准已经发生变更、原告同意自行平整土地。两被告亦确认原告自始至终未使用土地。故对于两被告的意见本院难以采纳。根据前述认定，所涉协议无效，被告惠兰公司作为发包方、应将原告交付的土地使用费全部退还。故本院对原告主张返还的金额予以支持。至于原告主张的损失。双方明知约定的土地用途违反了强制性法律规定，故对于合同无效产生的损失，双方均有过错。原告提供的情况说明，两被告不予认可，该证据亦不符合形式要求。根据被告确认的移植苗木、搭建围墙以及原告自述的已付款情况，本院对原告主张的损失酌定为75,000元，原、被告各半负担，被告惠兰公司应赔偿原告损失37,500元。至于被告惠兰公司抗辩不应由其返还土地使用费及赔偿损失，而应由被告李国荣一人承担，并无相应事实及法律依据，且根据前述认定，被告李国荣收取款项亦是为履行案涉协议。故本院对其抗辩意见难以采纳。被告李国荣自愿共同返还款项及赔偿损失，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决如下：一、被告上海惠兰实业有限公司、李国荣应于本判决生效之日起十日内返还原告上海楚锋实业有限公司土地使用费人民币493,000元；二、被告上海惠兰实业有限公司、李国荣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海楚锋实业有限公司损失人民币37,500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,940元，减半收取计人民币4,970元，由原告负担人民币467.5元，被告惠兰公司、李国荣负担人民币4,502.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  彭丽颖二〇一九年二月二十八日书记员  徐寅瑜附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。