广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36109号原告：孔志彬，男，1959年9月6日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：孔志辉，男，1961年3月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：孔志升，男，1963年3月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：孔敏华，美籍华人，四原告的共同委托诉讼代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。四原告的共同委托诉讼代理人：梁亚豪，广东安国律师事务所实习律师。被告：广州市第五空间贸易有限公司，住所地广州市越秀区中山五路**百汇广场**房。法定代表人：苏永强。第三人：广州市越秀区洛恺依西餐厅，住所地广，住所地广州市越秀区中山五路****301至310v>经营者：杜奇峰。原告孔志彬、孔志辉、孔志升、孔敏华与被告广州市第五空间贸易有限公司、第三人广州市越秀区洛恺依西餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔志辉及四原告的共同委托诉讼代理人张晓倦、梁亚豪，被告的法定代表人苏永强到庭参加诉讼。第三人经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》,并要求被告向原告交还广州市中山五路193号306号铺的经营管理权；2.判令被告向原告一次性支付从2016年1月至8月的租金差额1376.40元，2016年9月起至判决生效之日止的租金（2016年按照每月1892.55元计算，2017年按照每月1892.55元计算；2018年按照每月2081.81元计算；2019年按照每月2289.99元计算）及迟延支付从2014年3月至判决生效之日止的租金的违约金(2014年3月至5月按照月租金额1720.50元的一倍为标准，2014年6月起以当月租金额为基数，每逾期三天，按照当月租金额的0.1%计算)；3.请求原告无需退回被告租赁保证金3441元和商铺复原保证金6882元。事实与理由：2012年10月16日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》。合同约定：原告将上述商铺出租给被告，租赁期共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止；其中给予被告免租期12个月并约定了每年的租金标准；被告必须在每月的10日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期三天，须按当月租金额的0.1%向原告支付违约金；被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺，被告还须承担违约责任；租赁期内，被告违反本合同约定的事项，原告有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归原告所有；商铺内的装修归原告所有，有关设备设施按本合同第八条执行，被告不能拆除。合同签订后，原告依约将商铺交付被告，被告将商铺转租给第三人。但被告在合同期内多次拖欠原告租金、逾期支付租金及不足额支付租金。后被告于2014年1月21日作出承诺书，承诺支付租金的时间及逾期的违约责任。但在其所出承诺后，仍多次出现拖欠租金、逾期支付租金及不足额支付租金的行为。因此，为维护合法权益，原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称：（一）同意解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，但认为原告发出的解除通知之日为涉案合同解除之日。同意返还商铺的经营权。（二）确认原告主张我方欠租的期间及数额，但被告是为了维稳才写下该承诺书的，原告主张按照承诺书的约定计算2014年3月至5月期间的逾期支付租金的违约金，标准过高，超出法律的规定，故我方认为应该按照合同约定的违约金标准计付违约金。对于其余逾期支付租金的违约金的计算没有异议。（三）确认第三人系涉案商铺的实际使用人，第三人从2018年起拖欠支付租金给我方，而第三人欠租的主要原因是业主骚扰其经营。因此，我方认为是由于业主的原因导致租金支付迟延，故不同意没收已支付的保证金。第三人无陈述。经审理查明：广州市越秀区中山五路193号306号铺登记所有权人为四原告（建筑面积34.41平方米）。2012年10月16日，四原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼××号铺，建筑面积34.41平方米；租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中给予乙方12个月的免租期（即从2013年1月1日至2013年12月31日）；乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，并有权分租，可与商场内其他商铺一起做整体出租经营，但不能将商场全部转租、转让使用；在租赁期内的第7年开始即2019年1月1日至2022年12月31日，一切的分租及收支情况，必须如实告知甲方及业主监管小组，不得隐瞒，甲方不参与商铺经营；2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金为1720.50元/月，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金为1892.55元/月；2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为2081.81元/月；从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式以收益分成方式，保底分配，保底租金为2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为2289.99元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为2519.16元/月；2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金为2771.04元/月；2022年1月1日至2022年12月31日期间的租金为3048.04元/月；商铺租金及收益分成中的保底租金由乙方在每月10号前缴付当月的租金，逾期交付租金的，每逾期三天，乙方须按当月金额的0.1%向甲方支付违约金；乙方在本合同生效之日须一次性缴付两个月租金合计3441元作为租赁保证金，甲方应在租赁期满，乙方缴清租赁该物业应缴的一切费用之日将上述租赁保证金无息退回乙方，或在最后二个月租金中扣除保证金部分；甲方同意由乙方根据实际需要对以上商铺进行装修和拆卸商铺间隔，但必须按规定办理相关手续，不能擅自改变商铺的主体结构；需要改变该商铺间隔前，乙方须按原间隔的造价缴交复原保证金6882元给甲方……租赁期满，不再续租的情况下，双方商议是否复原，如需要复原，由乙方负责，甲方退还复原费，如不需要复原，依附于商铺的装修归甲方拥有及按原状使用，甲方无息退回复原保证金；被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺；租赁期内，乙方违反本合同约定的事项，经甲方书面催告后30天内乙方仍不改正，甲方有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归甲方所有。上述合同签订后，被告已按合同约定向原告支付经营保证金3441元及商铺复原保证金6882元。涉案商铺现由被告出租给第三人经营使用。2014年1月21日，被告向原告出具《承诺书》，内容为：1.承诺在2014年4月30日，我司按“租赁合同”支付给业主2014年1至2月份的租金。2.承诺在2014年5月30日，我司按“租赁合同”支付给业主2014年3至5月份的租金。3.由2014年6月份起，我司按“租赁合同”按时缴纳租金给业主。4.如我司不能按本承诺书第1、2条款按时支付业主此租金的（业主拒收除外），我司须按此款项的一倍数额作为违约金，赔付于业主。5.如我司不能按此承诺书执行，业主有权在2014年6月15日后收回商铺，我司无条件撤出并同意解除租赁合同，并按租赁合同承担违约责任。2018年8月31日，原告以邮政快递方式向被告寄出《解除合同通知书》，称被告从2014年开始长期拖欠租金，不足额支付租金，已严重违约，原告多次追讨未果，现原告根据《商铺租赁合同》约定及合同法相关规定，解除与被告就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》，请被告于该通知发出后三日内支付拖欠的全部租金，按合同约定支付违约金。速递邮件改退批条显示该快递于2018年9月3日因“无此公司，电话空号”退回。本案审理过程中，原告称被告已付清讼争期间之前的租金。根据原告提交的《306号铺租金情况及违约金计算明细》及借记卡账户历史明细清单，讼争期间租金的支付情况如下：2014年4月30日支付2014年1月至2月租金3441元；2014年6月10日支付2014年3月租金1720.5元；2014年6月30日支付2014年4月租金1720.5元；2014年8月4日支付2014年5月至6月租金3441元；2014年9月5日支付2014年7月租金1720.5元；2014年9月23日支付2014年8月租金1720.5元；2014年10月14日支付2014年9月租金1720.5元；2014年11月6日支付2014年10月租金1720.5元；2014年12月29日支付2014年11月租金1720.5元；2016年1月30日支付2014年12月租金1720.5元；2016年7月1日支付2015年1月租金1720.5元；2016年9月22日支付2015年2月租金1720.5元；2016年11月10日支付租金2015年3月租金1720.5元；2016年12月13日支付2015年4月租金1720.5元；2017年1月25日支付2015年5月租金1720.5元；2017年2月10日支付2015年6月租金1720.5元；2017年3月18日支付2015年7月租金1720.5元；2017年4月13日支付2015年8月租金1720.5元；2017年5月11日支付2015年9月租金1720.5元；2017年6月11日支付2015年10月租金1720.5元；2017年7月10日支付2015年11月租金1720.5元；2017年8月12日支付2015年12月租金1720.5元；2017年9月28日支付2016年1月租金1720.50元；2017年10月28日支付2016年2月租金1720.5元；2017年12月2日支付2016年3月租金1720.5元；2018年1月4日支付2016年4月租金1720.5元；2018年2月1日支付2016年5月租金1720.5元；2018年3月6日支付2016年6月租金1720.5元；2018年4月2日支付2016年7月租金1720.5元；2018年6月12日支付2016年8月租金1720.5元。被告确认前述租金的支付情况，确认其未足额支付2016年1月至2016年8月租金差额1376.4元；2016年9月起至今的租金未付。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同。根据现已查明的事实及被告出具的《承诺书》内容，被告迟延支付租金的情况已达到合同约定的解除条件，因此原告要求判决解除合同、被告按照合同及《承诺书》约定的标准向其支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金于法有据，本院予以支持。涉案租赁合同因被告违约而解除，原告要求不予退还被告已经支付的经营保证金和商铺复原保证金符合合同约定，本院予以采纳。合同解除后，被告本应交还租赁物，现原告考虑到涉案商铺已由被告打通出租给第三人使用的实际情况，要求被告交还商铺经营管理权，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告孔志彬、孔志辉、孔志升、孔敏华与被告广州市第五空间贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》解除，被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日向原告孔志彬、孔志辉、孔志升、孔敏华交还广州市越秀区中山五路193号306号铺的经营管理权。二、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，一次性向原告孔志彬、孔志辉、孔志升、孔敏华支付2016年1月至2016年8月租金差额1376.40元，2016年9月起至本判决发生法律效力之日止的租金（2016至2017年，按每月1892.55元计付；2018年按每月2081.81元计付；2019年按每月2289.99元计付，2020年按每月2519.16元计付，2021年按每月2771.04元计付，2022年按每月3048.04元）及迟延给付2014年3月至本判决发生法律效力之日租金的违约金(迟延给付2014年3月至5月租金的违约金，按照每月1720.50元为标准计付；迟延给付2014年6月起租金的违约金，自逾期当月的11日起至实际支付租金之日止，每逾期三天，按当月金额的0.1%计付；违约金数额以不超过同期应付未付租金本金为限）。三、被告广州市第五空间贸易有限公司已向原告孔志彬、孔志辉、孔志升、孔敏华支付的经营保证金3441元及商铺复原保证金6882元归原告孔志彬、孔志辉、孔志升、孔敏华所有。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1644.50元，由被告广州市第五空间贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  陈慧玲人民陪审员  黎满华二〇一九年二月十八日书 记 员  张伶思