湖南省高级人民法院行 政 判 决 书(2018)湘行终1936号上诉人（原审原告）：张劼飞，男，1970年7月19日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。被上诉人（原审被告）：益阳市资阳区人民政府。住所地：益阳市资阳区五一西路498号。法定代表人：罗讯，该区区长。委托代理人：段国强，益阳市资阳区国有土地上房屋征收与补偿事务所所长。委托代理人：文兰萍，湖南求剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：益阳市人民政府。住所地：益阳市梓山西路1号。法定代表人：张值恒，该市市长。委托代理人：熊昌文，益阳市人民政府法制办公室工作人员。委托代理人：李奇国，湖南万维律师事务所律师。原审第三人：郭腊英，女，1948年1月17日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。原审第三人：张昕，女，1973年1月6日出生，汉族，住址同上。郭腊英、张昕共同委托代理人张劼飞，系郭腊英之子、张昕之兄。上诉人张劼飞因与被上诉人益阳市资阳区人民政府（以下简称资阳区政府）房屋征收补偿决定及被上诉人益阳市人民政府（以下简称益阳市政府）行政复议决定一案，不服益阳市中级人民法院（2018）湘09行初23号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月1日，益阳市发展和改革委员会核准批复了益阳市资江两岸建设投资开发有限责任公司报请的《关于核准资江两岸风光带提质改造项目申请报告的请示》。2016年1月12日，益阳市第五届人民代表大会第五次会议的政府工作报告将该棚户区改造计划和资江风貌带建设纳入年度工作规划。2016年4月22日，益阳市规划局对益阳市资江两岸建设投资开发有限责任公司作出《关于资江风貌带有关规划事项的复函》，认为资江风貌带的建设符合《益阳市城市总体规划（2004-2020）》。2016年4月25日，益阳市国土资源局对益阳市资江两岸建设投资开发有限责任公司作出《关于资江风貌带有关土地规划事项的复函》，认为该公司提供的资江风貌带用地范围线符合益阳市中心城区土地利用总体规划。同日，益阳市资江两岸建设投资开发有限责任公司向资阳区政府提出用地申请，请求启动国有土地上房屋征收与补偿工作的行政程序和补偿工作。2016年4月27日，益阳市资阳区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称资阳区征补办）发布了益资征补办〔2016〕15号《国有土地上房屋拟征收范围公告》并进行了公示。2016年4月29日，资阳区征补办发布了《益阳市资阳区资江风貌带建设项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（征求意见稿）。2016年5月4日，资阳区征补办分别向益阳市资阳区地方税务局、益阳市房地产管理局、益阳市工商行政管理局资阳分局、益阳市规划局、益阳市资阳区国家税务局、益阳市国土资源局、益阳市住房和城乡建设局发出了《关于暂停办理相关手续的函》。拟征收范围公布后，资阳区征补办对资江风貌带建设项目建设街片区私有房屋进行了调查摸底并公示。2016年5月15日，资阳区征补办组织相关部门针对征收与补偿方案召开了讨论会，并于2016年5月26日召集相关部门针对资江风貌带建设街片区国有土地上房屋征收与补偿工作社会稳定风险评估报告召开了论证会，通过论证认为该片区的征收补偿工作的风险在可控范围内，项目可以实施。2016年5月30日，资阳区征补办又组织相关部门及居民代表召开了听证会。同日，资阳区征补办作出《益阳市资阳区资江风貌带建设项目国有土地上房屋征收与补偿方案》并进行了公示。2016年5月31日，资阳区征补办就征收与补偿方案（建设街片区）向益阳市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室申请审查备案，并于2016年6月2日得到了准予备案的批复。2016年6月1日，资阳区征补办对资阳区棚户区改造资江风貌带建设项目建设街片区国有土地上房屋征收与补偿工作进行了社会稳定风险评估，认为该项目房屋征收社会稳定风险为中风险，可实施房屋征收工作。2016年6月2日，资阳区政府第6次政府常务会议同意对资江风貌带建设国有土地上房屋分5个片区和资阳区14号地棚改项目国有土地上房屋作出行政征收决定。2016年6月3日，资阳区政府作出益资政征决字〔2016〕第6号《益阳市资阳区人民政府国有土地上房屋征收决定》和《益阳市资阳区资江风貌带建设棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（建设街片区），对征收范围、征收时间及征收补偿标准等进行了明确，并在征收范围及资阳区政府门户网站进行了公示。同日，资阳区征补办发出了《关于选定房地产评估机构的通知》，要求征收范围内被征收人于2016年6月8日上午9时到建设街社区会议室进行房地产评估机构的选定，并在征收范围内公示。2016年6月8日，被征收人推荐谢运骑等14名代表参加房地产评估机构的选定，资阳区征补办将被推荐代表名单进行了公示，并要求被推荐代表于2016年6月11日上午九点到建设街社区参加选定评估机构会议。2016年6月11日，资阳区征补办组织被征收人推荐的14名代表召开选定评估机构的会议，根据14名代表的投票结果，选取得票前两名的湖南正大房地产评估经纪有限公司和湖南恒永房地产评估咨询有限公司为资江风貌带建设街片区房屋征收评估机构，并对选定结果进行了公示。2016年6月23日，资阳区征补办与湖南正大房地产评估经纪有限公司签订房屋征收评估委托合同。2016年7月25日，经房地产评估机构对被征收房屋进行评估后，资阳区征补办在征收范围内对房屋征收整体评估报告进行了公示，并告知当事人如对评估报告有异议可向评估公司提出复核申请。2017年6月28日，湖南正大房地产评估经纪有限公司对张根盘所有的房屋出具《房屋征收分户评估报告》（正大估字2017062801号），该评估报告显示该房屋所有权证号为益房权证资字第××号，建筑面积为67.15㎡，建成年代1988年，步梯（一梯多户），房地产评估单价为2501元／㎡，房地产评估总价为167942元，装饰装修及附属设施价值23050元，总价190992元，且该分户评估报告的特别说明部分告知了被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的救济途径。2017年8月21日，资阳区征补办工作人员将评估报告书（正大估字2017062801）对原告及第三人进行留置送达，并对原告张劼飞未按期签订征收补偿协议及腾空房屋一事进行了调查。2018年1月15日，资阳区征补办对原告及第三人作出益资征补字〔2018〕2号《益阳市资阳区资江风貌带建设棚户区改造项目（建设街片区）郭腊英、张劼飞、张昕补偿方案》，该补偿方案告知原告及第三人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，并要求被征收人在收到该补偿方案起3日内向资阳区征补办提出书面的选择意见，逾期未作选择的，视为放弃选择补偿方式的选择权，区征补办将按货币补偿的方式进行补偿。同日，资阳区征补办还作出了《房屋征收陈述申辩告知书》，告知申请人如对补偿方案有异议，可在收到该告知书之日起3日内提出书面的陈述和申辩意见。该补偿方案和陈述申辩告知书由资阳区征补办于2018年1月17日采取留置送达。同日，郭腊英、张劼飞、张昕向资阳区征补办提出《房屋征收陈述申辩书》，认为：1、征收与补偿方案提供的产权置换房屋没有体现人性化解决方案；2、评估报告中的房屋面积失真；3、评估价格过低，有两证却只按一证评估；4、对于低保户应得到政府人性化的安排。2018年1月22日，湖南正大房地产评估经纪有限公司作出了《关于对张劼飞、张昕、郭腊英同志的房屋征收陈述申辩书回复函》，该函针对申请人报告中提出的问题逐一进行了回复，因原告及第三人拒绝签字，资阳区征补办采取留置送达。因无法签订补偿协议，2018年2月5日，资阳区政府作出益资政征补字〔2018〕第2号《益阳市资阳区人民政府房屋征收补偿决定》（以下简称2号征收补偿决定），决定对被征收人郭腊英、张劼飞、张昕按货币补偿方式进行补偿安置。被征收人应得的货币补偿总额为282372元。其中：房屋评估价值167942元，装饰装修评估价格23050元，购房补助80580元，寻房补助8000元，搬迁费1000元，3个月临时安置费1800元。限被征收人郭腊英、张劼飞、张昕在房屋征收补偿决定送达之日起二十日内搬迁，并与区征补办办理补偿资金领取和房屋移交手续，并告知了原告及第三人如对房屋征收补偿决定不服的救济途径。原告及第三人不服，于2018年2月23日以资阳区政府为被申请人向益阳市政府申请行政复议。同年2月28日，益阳市政府决定受理原告及第三人提出的行政复议申请并向资阳区政府作出益府复答字［2018］19号行政复议答复通知书。因情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定，报经复议机关负责人批准，延长三十日期限并分别告知了申请人和被申请人。2018年5月9日，益阳市政府作出益府复决字［2018］19号行政复议决定书（以下简称19号复议决定），维持资阳区政府作出的2号征收补偿决定。张劼飞仍不服，于2018年5月24日提起本案诉讼。另查明，涉案被征收房屋位于益阳市××汽车路街道办事处建设街社区人民印刷厂家属楼2栋1单元203号，房屋产权人张根盘已故，郭腊英、张劼飞、张昕为房屋的合法继承人。原审法院认为，资阳区政府在实施××风貌××建设棚户区改造项目（建设街片区）房屋征收过程中，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关法律、法规规定，履行了征收项目资格审查、征求意见、房屋调查、补偿方案论证、风险评估、公告等相关程序，程序符合法律规定，且充分保障了被征收人的知情权、选择权。资阳区政府通过被征收人推荐的代表选定的房地产价格评估机构对原告及第三人的房屋进行了评估，并送达了分户评估报告。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中，原告及第三人对分户评估报告及送达回执的真实性均没有异议，张劼飞主张该评估报告对其被征收财产的价值认定不合理，但未在法定期限内依法申请复核，亦未举证证明湖南正大房地产评估经纪有限公司对涉案房屋的价值评估程序违法或者评估结果明显不当。关于张劼飞提出评估报告中房屋面积与实际面积不符的主张，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准”的规定，涉案房屋以权证登记面积67.15㎡评估并无不当，并且考虑到房屋办证后阳台用不锈钢防护栏封闭的现状，其成本已在房屋装饰装修中进行补偿。因被征收人在征收××规定××期限内与××区征补办无法达成征收补偿协议，资阳区征补办作出并向原告及第三人送达了《益阳市资阳区资江风貌带建设棚户区改造项目（建设街片区）郭腊英、张劼飞、张昕补偿方案》和《房屋征收陈述申辩告知书》，在充分保障被征收人的货币补偿和产权调换的选择权的情况下，资阳区政府作出2号征收补偿决定，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十六条和《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条、第三十六条的规定，对房屋评估价值、装饰装修评估价格、购房补助、寻房补助、搬迁费及临时安置费等逐项予以补偿，认定事实清楚，决定内容适当；张劼飞主张该征收补偿决定不公平，没有提供相应的证据予以证明，不予支持。益阳市政府受理原告及第三人的行政复议申请后，因情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定，经行政复议机关的负责人批准，延长三十日复议决定期限，并告知了申请人和被申请人。因申请人以资阳区区长（实际上是资阳区政府）为被申请人，其提出的第一项复议请求为“依法履行行政复议的行政行为”以及第二项“资阳区政府征补办为甲方，湖南正大房地产评估经纪有限公司作为乙方”不属于行政复议的范围，并且益阳市政府针对申请人的申请已作出复议决定，故对该两项复议请求予以驳回并无不当。申请人提出的第三项复议请求中的“公开房屋征收、评估、补偿信息”，因申请人并未提供其已向被申请人要求履行信息公开职责的证据，并且，该部分信息在征收补偿程序中已经公开，在行政复议程序及本案审理程序中资阳区政府业已提供，故对该复议请求，应予驳回；申请人提出的要求“撤销湖南正大房地产评估经纪有限公司出具的《关于对张劼飞、张昕、郭腊英同志房屋征收陈述申辩回复函》，不属于行政复议的范围，其要求重新进行评估以及提出愿意选择对房屋产权进行就地置换的请求实质上是对房屋征收补偿决定不服，因本案所诉房屋征收补偿决定合法，故益阳市政府对原告及第三人提出的该部分复议请求予以驳回并维持房屋征收补偿决定并无不当。综上，资阳区政府作出的2号征收补偿决定及益阳市政府作出的19号复议决定认定主要事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，应予维持。原告张劼飞的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回原告张劼飞的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张劼飞负担。张劼飞不服原审判决，向本院提起上诉称：1.被上诉人没有对投票人提供的身份证号码加以区分，应视为同一人多次投票，评估机构选定程序违法；2.评估机构没有对土地进行评估，上诉人无法得到土地补偿，评估结果违法；3.评估机构选用比较法和收益法的评估方法不合理，应采用成本法和假设开发法；4.被上诉人提供的货币补偿和产权调换两种补偿方式没有考虑上诉人房屋临江且紧靠商业步行街的优越地理位置因素，违背了公平补偿原则，补偿标准过低。资阳区政府答辩称：资阳区政府具有征收补偿决定的合法主体资格；作出征收补偿决定的程序合法，评估程序合法，对上诉人及原审第三人的补偿方案、补偿决定的程序合法。因资江风貌带建设棚户区改造项目不建安置房，资阳城区范围小，提供资阳区中心城区的安置房均为就近安置，上诉人的房屋为上世纪九十年代初期建设的步梯房，对其补偿高于上诉人在《行政复议申请书》中提到的同年新开盘的资水华庭带电梯的商品房的标准，上诉人认为补偿方式不公平的观点不成立。请求驳回上诉，维持原判。益阳市政府答辩称：市政府19号复议决定认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法。张劼飞上诉所称没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。当事人一审提交并经庭审质证的证据已随案移送本院，经审查，可以作为认定案件事实的依据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为资阳区政府对被征收人郭腊英、张劼飞、张昕作出的2号征收补偿决定是否合法。一、资阳区征补办将被征收人签名推荐的14名代表名单进行了公示，在投票前对被征收人代表身份进行了核实，投票、唱票、计票过程公开透明，当场根据投票数选定有资质的房地产评估机构，并予公示。房地产评估机构的选定程序合法。张劼飞上诉提出“被上诉人没有对投票人提供的身份证号码加以区分”，与事实不符。二、房屋评估机构对上诉人房屋进行了现场勘验，房屋主体及装饰装修进行了客观公正的评估，评估单价参照市场价格，评估时间节点为征收决定公告之日，以涉案房屋权属证书记载的房屋面积确定为评估面积，上述评估时点、标准、方法及对评估面积的确定，均符合《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。房地产评估程序合法，评估结果有效。三、涉案房屋为住宅房地产，所在区域较为成熟、市场化程度较高，宜用比较法进行估价；又在同一区域内，类似房地产出租现象比较普遍，可运用收益法进行估价。评估机构对涉案房屋的估价方法的确定，系经实地查看和调查分析，对涉案房屋采用比较法和收益法进行估价，充分考虑了涉案房屋的实际情况，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条对被征收房屋进行价值评估的规定。张劼飞上诉提出对涉案房屋应采用成本法和假设开发法进行价值评估的问题。因成本法是在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法估价，显然成本法不符合涉案房屋的具体情况；涉案房屋不是在建工程或单纯土地，不具有投资开发或再开发潜力，不宜采用假设开发法进行评估。故张劼飞该上诉理由不成立。四、关于张劼飞上诉提出“资阳区政府对涉案房屋的补偿标准违背了公平原则，补偿标准过低”的问题。2号征收补偿决定对房屋评估价值、装饰装修评估价格、购房补助、寻房补助、搬迁费及临时安置费等逐项予以补偿，补偿范围及补偿标准符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十六条和《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条、第三十六条的规定。张劼飞该上诉理由无事实及法律依据，不予采纳。此外，涉诉复议决定符合法律规定。综上，资阳区政府对被征收人郭腊英、张劼飞、张昕作出的益资政征补字[2018]第2号房屋征收补偿决定及益阳市政府作出的益府复决字[2018]19号行政复议决定合法。张劼飞的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张劼飞负担。本判决为终审判决。审判长  周婷婷审判员  余旭东审判员  向黎丽二〇一九年二月十九日书记员  刘海涛附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……