西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2018)陕0103民初9987号 原告: 李福金，男，1965年2月14日出生，汉族，梁山路马矿员工，住陕西省韩城市马矿。委托代理人：郭军峰，陕西众致律师事务所律师。被告: 陕西中为实业有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：谢宏林，该公司总经理。委托代理人：张水利，男，系该公司副总经理，。原告李福金与被告陕西中为实业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李福金之委托代理人郭军峰、被告陕西中为实业有限责任公司之委托代理人张水利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李福金诉称：原、被告于2011年1月22日签订《文景雅苑2号楼内部认购书》，约定原告订购西安市XX路XX段XX苑XX号楼XX层XX号房，面积约为95平方米，单价6500元，标准总价617500元，付款方式为一次性付款，原告在接到被告通知20日内携带本协议及有关材料到《文景雅苑》现场售楼处签署《商品买卖合同》及合同补充协议，签订《商品房买卖合同》时间为2011年1月22日前，被告应当在2011年9月30日前交付房屋。在签订合同前原告向被告支付了购房款617500元。被告在合同签订当日向原告出具收款收据，载明收到原告20803号房、面积95平方米、单价6500元/m，款项人民币617500元。原告与被告2011年12月19日签订《交房协议》，约定被告将涉本案房屋自2011年12月1日交付原告，建筑面积95平方米，因手续等问题造成的产权纠纷，由被告承担全部责任。同时签署《住宅收楼手续书》《消防安全责任书》《文景雅苑装修消防安全承诺书》。在原告如约全面履行了合同义务后，被告却未按照合同约定、法律规定全面履行义务。被告应在2011年1月22日前通知原告另签订《商品房买卖合同》却未通知和签订，本应在2011年9月30日交付房屋却推迟至2011年12月1日才交房，本应在2012年3月1日起开始为原告办理房产证却至今虽经原告多次督促也未为原告办理，以上行为均属于违约行为。被告的违约行为给其造成了逾期办理房产证损失，严重损害原告的合法权益。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告立即办理房产证并协助原告将位于西安市XX路XX段XX苑XX号楼XX层XX号房、面积为95平方米房产过户至原告名下；2 、被告支付从2015年5月31日起为原告逾期办理房产证的违约金为：从2015年5月31日至2018年5月30日3年期间617500元x6.8%（按2012年银行五年期以上同期贷款利息率计算）x1.5倍x3年=188955元，以及从2018年5月31日至实际办理完毕期间的违约金（以617500元为基数，按照2012年3月份的5年期以上同期银行贷款利息率6.8%上浮50%和实际逾期天数计算）；3、诉讼费用由被告承担。 被告陕西中为实业有限责任公司辩称：原、被告签署内部认购书属实，该房有房屋预售许可证，原告购买前述涉案房屋及缴纳房款617500元属实，2011年该房屋已经交付给原告使用。涉案房屋所在的2号楼规划是12层，被告存在加盖行为，故未能继续办理手续。被告现已经积极协助办理房产证，被告同意协助原告办理房产证，但是协议上没有违约金约定故不应支付违约金。经审理查明：2011年1月22日，李福金（乙方）与陕西中威房地产有限责任公司（甲方）签订《文景雅苑》2号楼内部认购书，编号009。乙方认购甲方西安市XX路XX段XX苑XX号楼XX层XX号房，该物业建筑面积约为95平方米，标准单价6500平方米，总价617500元。付款方式一次性付款，乙方于2011年1月12日之前支付617500元给甲方。乙方向甲方支付诚意订购金后，甲方须向乙方保证在本诚意认购书有效期内保留乙方预定之房号。乙方须在接到甲方通知20内携带此内部认购书及有关资料到《文景雅苑》现场售楼部签署《商品房买卖合同》及合同补充协议、《业主临时公约》、《前期物管协议》和其他相关法律文件。甲乙双方签署《商品房买卖合同》和乙方办理银行按揭贷款时，乙方应按政府有关部门的规定或甲乙双方的约定交纳除房款之外的税费和其他相关费用。双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效并由甲方收回。立约双方，在平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或定购行为可能引致的后果责任，任何一方均清楚了解并自愿遵守。出卖人应当在2011年9月30日之前，商品房交付买受人使用。同日，原告在尾号0747卡消费612500元，陕西中威房地产有限责任公司出具收到李福金缴纳617500元购房款的收据。2011年12月19日，李福金（乙方）与陕西中威房地产有限责任公司（甲方）签订《交房协议》并已经实际交房，约定：甲方决定2011年12月1日起给2号楼业主交房。乙方预定房屋为2号楼20803室，建筑面积95平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异，以正式网签合同及房管局的实际测量面积为标准。在交房后，大修基金、契税在接到甲方通知后15日内，由乙方自行到管局缴纳。因手续等问题造成的产权纠纷，由甲方承担全部责任。另查明，经查询西安市住房保障和房屋管理局官网，显示文景雅苑项目位于西安市未央区XX路西侧，开发企业陕西中威房地产开发有限责任公司，发证时间2009年1月，预售许可证200XXXX，可售楼幢为1、2幢，其中2幢为12层。2014年4月16日陕西中威房地产开发有限责任公司更名为陕西中为实业有限责任公司。上述事实，有原、被告举证及庭审笔录在案佐证。本院认为：涉案房屋2009年取得商品房预售许可证明，2011年原、被告签订《诚意认购书》，该认购书记载了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式和总价款及付款方式、付款时间、交付使用条件、日期等事项，且被告已经按照约定收受购房款并交付涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告均应按约定履行。被告同意协助原告办理涉案房屋的产权登记，对此应予确认。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原、被告未约定协助办理的具体时间，审理中被告自认系因涉案房屋所在的楼宇建筑超高故未能办理房产证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张从2015年5月31日起至办理完毕之日计算违约金与法不悖，应按照前述标准予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告陕西中为实业有限责任公司于本判决生效后九十日内协助原告李福金办理西安市XX路XX段XX苑XX号楼XX层XX号房的产权登记手续； 二、被告陕西中为实业有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告李福金逾期办理房产证违约金，按照已付购房款总额617500元，从2015年5月31日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办理完毕之日。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11865元，由被告陕西中为实业有限责任公司负担（此款原告已缴纳，被告陕西中为实业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李福金）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      (此页无正文)          审  判  长     朱 绍 清审  判  员     崔    春人民陪审员     闫    玲   二○一八年十二月二十五日  书  记  员      李 刘 玉1