大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初1233号 原告：李秀芳，女，汉族，1967年9月19日出生，大连正坤会计师事务所副主任会计师，住大连市沙河口区建和巷5号5-7-2，公民身份号码：340302196709191241。 被告：大连千甲盛世房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五四路197号101室，统一社会信用代码：91210200747872966P。 法定代表人：郭炜，董事长。 委托诉讼代理人：李佳，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。 原告李秀芳与被告大连千甲盛世房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告李秀芳、被告的委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉讼请求：判令被告自2017年10月26日至2019年1月20日按合同约定的总房款的日万分之一标准向原告支付逾期办理产权登记违约金51813.66元。事实及理由：2013年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于***号建筑面积77.36平方米的商品房预售给原告，单价为每平方米14818元，总房款为1146320元。2013年4月25日，原告向被告支付了全部房款，被告向原告开具了发票。2015年10月26日，被告在案涉房屋未经合法验收的情况下向原告交付房屋，并向原告提供了《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，被告于当日向原告收取了电储费200元等。根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。自2015年10月26日至今，该房屋一直无法办理产权，原告向产权登记部门咨询该房屋办理产权流程及未办理产权登记原因，产权登记部门告知该房屋因被告无法取得房屋验收报告，未通过合法验收等原因无法办理产权。故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据案涉商品房买卖合同约定，被告承担逾期办理产权证的前提是“因出卖人的责任”导致逾期办理产权的，对于非因出卖人原因如新的法律法规颁发、政府迟延动迁调整规划手续等导致的逾期办理产权证的，被告不应承担逾期办证的违约责任。依据《商品房买卖合同》第十五条“预购商品房预购登记和产权登记的约定……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”只有因被告责任造成的逾期办证，应承担相应违约责任，现案涉项目逾期办理产权的原因非因被告责任所致，被告不应承担逾期办理产权的违约责任。案涉项目逾期办证非因被告责任造成，由于宗地内军用土地审批期限延长、拆迁手续未及时办理、动迁成本增加等原因，政府部门为解决遗留问题，对案涉项目不断调整规划，并导致相关手续重新或补充核发，造成案涉项目逾期办证，原告请求无事实和法律依据。因政府部门实施新政策、新规定造成案涉项目逾期具备办证条件，相关政策规定的调整变更，客观上增加了办理施工许可证、竣工备案等相关手续的工作量和工作时间，进而导致案涉项目产权证书办理延期，且相应工作量和工作时间的增加并非被告所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非被告责任所致。前述新规定加强对建筑外墙保温材料及工程的审核验收管理制度，包括保温材料选择、消防设计施工变化、送检机构限制、防火要求细化等等，增加被告需按新的消防规定重新采购消防设备及材料、重新办理消防设计审核、消防验收审核的相关工作量及工作时间。因逾期办证并非出卖人原因导致，故原告无权主张违约金，并且仅就违约金计算标准而言，违约金标准过高，依法应当予以调低。 经审理查明，2013年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的***号建筑面积77.36平方米房屋，总房款为1146320元。合同第十五条预购商品房预告登记和产权登记的约定，在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。合同还约定了双方的其他权利、义务。 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了发票。被告于2015年10月26日将案涉房屋交付给原告。至本案法庭审理之日，被告尚未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋尚不能办理房屋权属登记。 另查，2013年1月21日，大连市规划局下发《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，载明“根据《中标确认书》，我局于2007年9月批复了五一路、白山路、连胜街地块修建性详细规划方案，计入容积率平衡的建筑面积62171平方米……根据大土储函发[2009]108号文件，未解决该宗地动迁成本增加问题，市土地储备中心来函商请增加建筑面积，我局于2010年10月核发了‘沙河口区五一路、白山路、连胜街改造地块’的规划条件，该规划条件计容总建筑面积95560平方米，比原中标的建筑面积增加了33389平方米。根据沙政发[2012]7号文件，沙区政府提出该地块实际发生的动迁费用增加，原规划指标无法平衡，商请增加建筑面积，考虑到该项目是政府为解决企业搬迁历史遗留问题而置换的地块，为妥善解决历史问题，经研究，本次新增加计容建筑面积39577平方米。” 2015年7月29日，大连市人民政府对被告的***号国有建设用地使用权批复进行补充批复。2015年9月1日，大连市规划局为被告颁发建设工程规划许可证。2017年11月22日，大连市城乡建设委员会向被告颁发建筑工程施工许可证。 另查，2014年10月9日，大连市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》。2015年12月1日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》。2016年1月29日，大连市人民政府安全生产委员会发布《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》，颁布了《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》。2016年8月25日，辽宁省住房和城乡建设厅颁布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》。2016年9月29日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》。 上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、发票、情况说明、民意网答复、被告提供的《商品房买卖合同》、《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》、补充批复、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》、《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》、《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》、《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》、《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》、《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应当依约向原告交付案涉房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定时限内取得房地产权属证书的：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。因被告的责任，如自房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告按原告已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。被告于2015年10月26日将案涉房屋交付给原告，故被告应当于房屋交付使用后180日内，即2016年4月22日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方约定办理房屋所有权登记的期限为两年。至本案法庭审理之日，被告仍未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋仍未能办理权属登记，被告存在违约行为。关于被告存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题，本院认为，被告所主张的规划调整问题，在被告将案涉房屋交付原告之前已经调整完毕，在双方所约定的办理房屋所有权登记的期限内，被告应当积极办理相关手续，将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，即使在此期间内存在新规定新政策，也属于被告应当自行予以解决的问题，故未能在合同约定的期限内提交办理权属登记需要的资料属于被告原因，被告应当向原告承担相应违约责任。关于违约金标准问题，本院认为，按照合同约定，因被告的责任，如自房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告按原告已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。由于在双方约定的办理房屋所有权登记的期限内，相关部门确实出台了相关新规定，会对被告办理竣工验收备案手续以及取得其他办理房屋权属登记材料产生一定影响，鉴于被告申请本院对违约金标准予以调整，故本院酌情将违约金标准调整至已付房款的日万分之零点五。按照此标准计算，已付房款为1146320元，2017年10月26日至2019年1月20日期间的逾期办理房地产权属证书违约金25849.51元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下： 一、被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李秀芳自2017年10月26日至2019年1月20日期间的逾期办理房地产权属证书违约金25849.51元； 二、驳回原告李秀芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1095元（原告已预交），退回原告547.5元，由原告负担273元、由被告负担274.5元，给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  吴红岩 二〇一九年二月二十五日 书记员  王 璐 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。