贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4727号 上诉人（一审原告）：曾雨波，男，1984年2月27日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。 上诉人（一审原告）：李政容，女，1984年10月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：梁宇，贵州舸林律师事务所律师。执业证号：15203201710746259。 被上诉人（一审被告）：遵义阳明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市播州区南白镇象山社区阳光花园，统一社会信用代码：91520321795285440D。 法定代表人：罗金波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王静，贵州子尹律师事务所律师。执业证号：15203201811032743。 委托诉讼代理人（特别授权）：李泽友，贵州子尹律师事务所律师。执业证号：15203200010991120。 上诉人曾雨波、李政容因与被上诉人遵义阳明房地产开发有限公司（以下简称：阳明地产）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 曾雨波、李政容上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定因上诉人擅自对房屋结构板进行装修利用，是导致案涉商品房无法办理产权转移登记的原因，认定事实不清、适用法律错误。1.案涉商品房不能完成初始登记，并非业主存在违法搭建行为所致。按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》之规定，商品房交付时应当向当地主管部门办理“商品房备案”登记，登记时需要被上诉人提交消防验收和竣工认可文件等相关资料。从遵义市城乡规划局发布的《限期整改通知书》以及遵义市城乡规划稽查执法支队发布的《公示》可知，截至2018年3月13日，被上诉人交付的商品房仍不符合交付使用条件。故导致案涉商品房不能办理产权转移登记的真正原因，在于被上诉人开发建设的案涉楼盘不符合政策、法规要求，被上诉人应当对上诉人不能办理取得房屋权属证书的后果承担违约责任。2.上诉人认可使用房屋结构板的事实，但上诉人是在被上诉人明知且书面允许的情况下使用结构板，并非擅自使用。一方面，被上诉人销售商品房时即以赠送房屋结构板作为营销手段，被上诉人亦向上诉人作出承诺，表示可以对结构板所在区域进行装修利用。上诉人正是基于被上诉人的前述承诺，才购买案涉商品房。另一方面，被上诉人及其案涉小区所属物业公司共同在小区内张贴《关于使用结构板的通知》，明示同意上诉人使用结构板。上诉人亦是按照该通知内容对结构板进行装修利用。故上诉人使用结构板的行为后果，应当由被上诉人承担。一审法院对前述事实未予查明，认定事实不清。 阳明地产答辩称:1.根据一审法院查明的事实，案涉房屋属于答辩人承建的“阳明·汇川1号”项目，该项目系遵义市中级人民法院的集资房，其性质属于政策性住房。由于遵义市人民政府在协调减免该项目的城市配套设施费和人防工程异地建设费用过程中花费了一些时间，遵义市人防办于2017年4月21日才向上诉人颁发人防工程异地建设许可证，同时，测绘单位尚未制作正式的测绘图，测绘单位工作滞后进一步导致商品房初始登记办理迟延。依据《商品房买卖合同》第八章第二条：“初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或因政府有关部门原因，造成出卖人提供备案资料延期，则该商品房所有权初始登记顺延……”，案涉房屋初始登记办理时间应当相应顺延，一审法院对该初始登记顺延办理的客观情形未予认定，认定事实不清；2.导致案涉房屋尚未办理初始登记的另一原因是包括上诉人在内的“阳明·汇川1号”236户业主存在违法搭建行为，对此，答辩人已提交“关于使用拉结板的通知”、“公告”等证据加以证实。前述证据同时证实案涉房屋自2018年3月13日起可以办理产权登记。据此，导致案涉房屋不能办理产权登记的责任不在于答辩人，答辩人不应承担违约责任。 曾雨波、李政容向一审法院起诉请求：1.判令被告将汇川大道阳明1号2单元9层2-9-2号商品房转移登记的有关文书交付给原告，并立即配合原告办理不动产登记至原告名下。2.判令被告向原告支付违约金7112元（至起诉之日违约255天），并从起诉之日起以278880元为基数按每日万分之一支付违约金至交付商品房转移登记有关文书之日止。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月24日，原告曾雨波、李政容与被告阳明地产签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格278880元卖给原告。《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款约定：“出卖人承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第（二）款出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，被告履行了交房义务，但迟迟不按约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告，迟迟不配合原告办理商品房转移登记，侵犯了原告的合法权益。 一审法院认定如下事实：2015年6月24日，原告曾雨波、李政容与被告阳明地产签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格278880元出卖给原告。原告向被告交付首期房款55880元，余款223000元以公积金贷款方式支付。合同第八章第二条约定：“初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或因政府有关部门原因，造成出卖人提供备案资料延期，则该商品房所有权初始登记顺延，买受人对此不持异议。如因买受人没有按时支付房款及相关费用或者没有及时提交准确的证件，其责任由买受人全部承担。第三条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。一审同时查明，案涉贵州省遵义市××大道××单元××房屋被告阳明地产已按《商品房买卖合同》约定时间交付原告曾雨波、李政容使用，但该房屋至今没有办理所有权初始登记。一审另查明，2016年3月7日被告及遵义亿景盛诚物业服务有限公司“关于使用拉结板的通知”有关内容载明：“2、因为了解维系着整栋楼的通风，所以绝对不能以任何方式进行封闭。4、通风口不能封闭、堵塞。”。2017年1月29日遵义市城乡规划稽查执法支队“公告”载明：“我支队在对‘阳明·汇川一号’项目进行竣工验收的过程中，发现小区内共有236户存在违法建设行为，其中：231户业主擅自对房屋结构板进行装修利用，另有5户存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成了一定的影响。为保障小区业主的合法权益，尽快为业主完善产权登记手续，我支队正在对236户违法建设进行依法查处请以上违法户主主动配合执法调查工作。”。2018年1月8日遵义市城乡规划稽查执法支队关于先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分权属登记的函载明：根据遵府发［2015］16号文件精神，现将该项目竣工情况函告你中心，请你中心按现状先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分产权登记。同时，该项目涉及236户住宅存在装修利用结构板和违法搭建情况，请你中心对涉及修建违法建筑的住户不予办理产权登记，待违法建筑拆除后办理。该函附件：1、结构板装修利用说明及名单（共有231户业主装修结构板、并封闭消防通风口存在严重安全隐患）。2、乱搭乱建名单（共有5户业主乱搭乱建）。2018年3月13日遵义市城乡规划稽查执法支队“公示”有关内容载明：“经核实，‘阳明·汇川一号’项目停车位配置已满足相关技术规范要求。”。 一审法院认为：关于原告曾雨波、李政容诉请被告阳明地产按双方合同约定将案涉商品房转移登记的有关文书交付及配合办理房屋转移登记的主张。因案涉房屋尚未办理初始登记的原因是由于“阳明·汇川1号”项目房屋中有236户业主存在违法搭建行为，其中231户业主擅自对房屋结构板进行了装修利用，并封闭消防通风口，另有5户业主存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成一定的影响，使案涉房屋的规划认可未获通过，导致不能办理房屋所有权初始登记。案涉房屋没有办理房屋所有权初始登记，自然不能办理房屋转移登记的相关文书及房屋转移登记，故原告的该诉请不予支持。关于原告请求被告支付违约金的主张，既然导致不能办理案涉房屋所有权初始登记，以及房屋转移登记相关文书的原因系原告自身违法建设行为所致，原告对自己的违法建设行为应承担不利的法律后果，故原告主张被告给付违约金的诉请理由不能成立，不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾雨波、李政容的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告曾雨波、李政容负担。 本院审理本案期间，被上诉人阳明地产向本院提交如下证据： 1.遵义汇川区住房和城乡建设局文件（遵汇住建函[2018]74号）；2.建设工程竣工验收报告；3.贵州省建设工程竣工验收备案表；4.遵义灏城物业服务有限公司出具的《证明》；5.遵义市公安消防支队建设工程消防验收意见书（照片）。证明目的：1.包括上诉人在内的小区业主违法搭建，导致答辩人不能按时完成竣工验收备案、不能按时办理商品房初始登记。逾期向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，非答辩人过错导致，答辩人不应承担违约责任；2.根据政府相关文件，不具有违法搭建行为的案涉小区业主自2018年1月起可以办理商品房产权登记，因上诉人存在违法搭建行为，根据政府文件要求，案涉商品房无法办理产权转移登记；3.案涉小区交房率达到90%以上，按照物权法及其司法解释的规定，小区公用部分属于业主共有，本案应当由违法搭建业主而非答辩人承担损失赔偿责任。 上诉人曾雨波、李政容质证认为：1.被上诉人提交的证据均为复印件，对其真实性均不予认可；2.建设工程竣工验收报告、竣工验收备案表是被上诉人自行制作的，不能达到被上诉人的证明目的。3.上诉人使用结构板的行为经过被上诉人同意，对此上诉人已在一审中提交证据予以证实。即便使用结构板的行为被行政机关查证违法，违法行为的后果亦当由被上诉人承担。4.关于《证明》的真实性，因出具单位与通知使用结构板的单位不符，不予认可。5.对遵义市公安消防支队建设工程消防验收意见书（照片）的真实性、合法性无异议，但与本案无关。 经审查，对双方当事人无争议的证据，本院予以采信并在卷为凭。对存在争议的证据，本院结合本案其他证据、事实，予以综合认定。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，被上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期办理完成商品房初始登记，并限期向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”，在因出卖人原因导致买受人不能及时取得商品房权属证书的情形下，出卖人应当承担违约责任。根据一审查明的事实，遵义市城乡规划稽查执法支队出具的《关于先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分权属登记的函》《限期整改通知书》等证据显示，上诉人存在装修利用结构板这一违法行为，是导致案涉商品房无法办理初始登记以及产权转移登记的原因。 上诉人上诉另称，上诉人使用结构板的行为经被上诉人允诺同意，被上诉人应当对该行为后果承担责任。本院审查认为，其一，从被上诉人发布的《关于使用拉结板的通知》的内容看，被上诉人对小区业主使用结构板作出了“不能以任何方式进行封闭；户与户之间的隔断不能使用砖砌体，建议采用木工板；通风口不能封闭、堵塞；拉结板在使用上不能改做厨房、卫生间……”等限制性要求，通知亦明确“拉结板使用过程中的一切责任由业主承担”。从遵义市城乡规划稽查执法支队发布的《公告》内容看，经行政机关查证违法的行为是业主违反住宅通风和采光等强制性规定，对房屋结构板进行装修利用。由此可见，上诉人对结构板超出被上诉人允诺范畴地加以装修利用，才是导致案涉商品房不能办理产权登记的原因。其二，退一步说，即便上诉人是在被上诉人的允诺范围内使用结构板，且因此被职能部门查证违法，上诉人作为违法行为人，亦不能基于被上诉人对违法行为的允诺，就违法行为后果向被上诉人提出违约责任主张。 综上，上诉人曾雨波、李政容的上诉缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人曾雨波、李政容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一九年二月二十六日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷