惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初2094号原告：王继坤，男，汉族，1992年3月10日出生，住山东省成武县，委托代理人：焦建国，广东稳健律师事务所律师。被告：赵玲，女，汉族，1968年11月4日出生，住河南省平顶山市新华区，委托代理人：郭环宇，广东海埠律师事务所律师。第三人：惠州大亚湾一中房产咨询服务部，住所地：惠州大亚湾西区新民路西街苑一期24号。经营者：郝国伟。原告王继坤与被告赵玲、第三人惠州大亚湾一中房产咨询服务部（简称“房产咨询部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年11月22日立案受理后，于2017年7月18日作出(2016)粤1391民初2665号民事判决书，被告赵玲不服判决，提出上诉。(2018)粤13民终1774号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。2018年7月13日，本院立案后，依法重新组成合议庭，于2019年1月24日公开开庭进行审理，原告王继坤及其委托代理人焦建国律师，被告赵玲的委托代理人郭环宇律师，第三人一中房产咨询部经营者郝国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告的诉讼请求为：一、判决确认原、被告以及第三人于2016年9月6日签订的《房地产买卖合同》已解除。二、判令被告向原告双倍返还定金120000元。事实和理由：2016年9月5日，被告赵玲与第三人房产咨询部签订《惠州市一中房地产咨询服务部业务委托书》，被告赵玲委托第三人房产咨询部出售其名下位于惠州大亚湾××路××.阳光××单元××房的产权（房产权证号：33××85），建筑面积113.56平方米，房屋总价660000元，委托时间为2016年9月5日至2016年9月30日共25天。委托书签订当天，第三人房产咨询部向被告赵玲支付购房定金60000元。之后，原告王继坤到第三人房产咨询部处购买涉案房屋，并按照被告的要求向第三人支付了购房定金60000元。2016年9月6日，通过第三人房产咨询部，原、被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定：一、原告购买被告名下位于惠州大亚湾××路秋××·阳光××单元××房的产权（房产权证号：33××85），房屋总价660000元；二、原告在进行涉案房产交易变更手续办理当日向被告支付第一期购房款180000元，剩余房款420000元，原告以涉案房产为抵押物向中国邮政储蓄银行申请按揭贷款；三、合同签订后，被告应在2016年9月10日之前向第三人提交相应的材料。签订合同之后，原告依约支付了购房定金60000元，但当第三人让被告提交合同约定的材料时，被告既不履行合同义务，还在2016年9月9日撕毁三方签订的《房屋买卖合同》，并明确表示不再履行合同约定的相关义务。2016年9月10日至2016年9月18日，原告、第三人多次与被告沟通，但被告均表示不再履行合同义务。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。原告向法庭提交了《惠州市一中房地产咨询服务部业务委托书（2）》、《房地产买卖合同》、国有土地使用证、定金收款收据、《证明》、转账证明、账户交易明细等证据，用以证明其诉称的事实。被告辩称：2016年9月4日，第三人房产咨询部工作人员卢伟芳说有客户要购买被告的房产，被告应其要求赶到大亚湾。2016年9月5日，被告与第三人签订业务委托书委托卖房，具体的被委托人是卢伟芳。2016年9月6日，在第三人房产咨询部的西街苑办公室，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，合同签订后，原告即支付现金60000元作为定金给被告，但当时原告称无现金，被告说转账也行，原告说不方便转账，想刷POS机付款。被告是做生意的，本人就有POS机，被告要求原告将60000元购房定金一次性支付到被告的POS机，但原告仅支付了42785元。被告一直催促原告补足60000元，但原告迟迟不支付剩余购房定金。另外，被告提交的60000元收款收据是2016年9月5日出具的，即被告与卢伟芳签订业务委托书的时间，当时卢伟芳要求被告赵玲在收款收据上签字，但在2016年9月5日，被告未与原告签订《房地产买卖合同》，被告也未收到定金，故被告拒绝在卢伟芳写好的收款收据上签字。2016年9月6日签订合同时，被告对定金的问题尤其关注和敏感，被告在确认了房地产买卖合同约定的合同签订由原告立即支付定金（现金6万元）给被告这一条款后，才与原告签订房地产买卖合同，但签订合同后原告方推脱没有现金，刷POS机又未刷齐6万元，原告在交付定金时已违反双方对交付定金的时间、方式的约定，所以原告违约在先。根据《合同法》定金罚则的规定，被告有权没收原告所交的部分定金款项，且在9月6日之后，被告反复跟原告确认让其转定金余款给被告，但原告一直未转，直至2016年9月8日由中介方即房产咨询部转账16000元给被告，此时卢伟芳又找到被告要求在6万元的收款收据上签字，同时向被告出具了卢伟芳为经手人的房产咨询部的1000元水电保证金的收款收据。在卢伟芳的一再催促下，被告在收款收据上签字，但被告反复强调合同约定定金是6万元整，即使加上卢伟芳出具的1000元收据收据也还差215元，不满6万元，即被告实际收到58785元，加上卢伟芳出具的1000元水电管理费押金，共计59785元。被告已向卢伟芳表明要严格按照合同约定履行定金交付的数额，但卢伟芳却告知被告原告不愿意支付剩余定金215元，被告要求在收款收据中备注原告还需支付被告215元。但原告迟迟未向被告支付215元，之后发生了卢伟芳到被告所住的宾馆偷取被告土地证、契税发票、房地产买卖发票等相关凭证，被告发现卢伟芳的偷盗行为后，对卢伟芳的人品产生严重怀疑。之前卢伟芳也说起她与原告的姐姐住在同一小区，其也在她手上成交过房产，所以被告对此十分反感。房地产交易应是诚实守信的公平交易，应按照合同的约定和时间节点履行买方付定金的相关义务，在发现卢伟芳有偷盗行为的情况下，被告于2016年9月12日向110报警，被告也当庭提交了向惠州市惠阳区公安分局调取报警的相关记录。综上，被告认为原告违约在先，未履行合同的义务，所以被告没收原告实际缴纳的购房定金58785元，符合定金罚则的相关规定。被告赵玲向法庭提交了《房地产买卖合同》、中国民生银行个人账户对账单、收款收据、说明等证据，拟证明其辩称事实。第三人述称：2016年9月8日,我部通过财务转账的方式转给被告购房定金16000元，1000元的水电保证金也包含在60000元的购房定金内，且我部的委托代理人卢伟芳没有盗窃的行为。第三人未向法庭提交证据。本院审理过程中，原告王继坤于2017年2月24日向本院申请财产保全，本院依法查封了被告赵玲名下位于惠州大亚湾××路秋××·阳光××单元××房的产权（房产权证号：33××85）。查明的案件事实经审理查明：2016年9月5日，被告赵玲与第三人房产咨询部签订《惠州市一中房地产咨询服务部业务委托书（2）》，约定：一、被告委托第三人代为出售其名下位于惠州大亚湾××路秋××·阳光××单元××房屋（房产证号：33××85号、国有土地使用证号：13××71号、建筑面积113.56平方米）；二、房屋销售总价为660000元，此价为实收价，过户当中产生的费用由被告赵玲承担；三、第三人房产咨询部首先向被告支付购房定金60000元，并于签订房地产买卖合同、办妥房产证过户手续后，将其余房款支付给被告；四、委托时间为2016年9月5日至2016年9月30日共计25天，委托期间内，第三人联系到买受人后，若被告不能按时签订房地产买卖合同，或者以任何理由借故不卖，则需偿还双倍的定金给第三人作为赔偿金。同日，原告向第三人支付购房定金60000元（包括2016年9月3日通过建行转账3000元、2016年9月5日通过邮政储蓄银行卡POS机转账28000元、2016年9月5日通过邮政储蓄银行卡POS机转账29000元，共计60000元），第三人出具收款收据，并注明需支付其POS机刷卡手续费215元。2016年9月6日，原告王继坤与被告赵玲、第三人房产咨询部签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、涉案房地产情况：原告购买被告位于惠州大亚湾××路秋××·阳光××单元××房（房产证号：33××85号、国有土地使用证号：13××71号），建筑面积113.56平方米，房屋总计款660000元；二、付款方式及期限：合同签订当日，原告向被告支付购房定金现金60000元，在进行物业产权交易变更手续办理当日，原告向被告支付第一期房款180000元，余下房款420000元，原告以所购买的涉案房产作为抵押物向邮政银行申请按揭贷款；三、资料提交：原、被告须于2016年9月10日前按时向经纪方提供相关资料文件，逾期提供资料所造成手续办理时间的延长，则视为违反本合同约定，经纪方概不负责，并由过错方赔偿由此造成的经纪方的一切经济损失；四、违约责任：（一）原告在签订本合同后不得单方终止交易或违反本合同条款，否则没收所交部分房款；（二）被告在签订本合同后不得单方终止交易、违反本合同条款或将涉案物业转卖他人，否则双倍赔偿已收取的部分房款。2016年9月6日，第三人转付被告定金42785元，2016年9月8日，第三人转付定金16000元，并要求被告向其缴纳1000元管理费、水电保证金(已从原告交纳的定金中扣除)。加上第三人向被告扣除原告通过POS机转帐的手续费215元，第三人已付清定金60000元给被告。2016年10月24日，第三人房产咨询部出具《证明》，证明2016年9月9日，被告赵玲于澳头豪味港式餐厅撕毁三方合同，并未按合同约定提供相关资料，被告已构成违约，在第三人与被告多次沟通下，被告停止交易。以上事实，有原告、被告及第三人的庭审陈述，原告提交的代理委托书、《惠州市一中房地产咨询服务部业务委托书（2）》、房地产证、《房地产买卖合同》、收款收据、《证明》、转账证明、账户交易明细，被告提交的《房地产买卖合同》、中国民生银行个人账户对账单、收款收据、说明等证据在卷证实，足以认定。判决理由和结果本院认为：本案的争议焦点是：一、涉案合同是否已经解除的问题。二、原告与被告是否构成违约的问题。一、涉案合同是否已经解除的问题。2016年9月6日，原告王继坤与被告赵玲、第三人房产咨询部签订《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对三方均具有法律约束力。合同法第九十六条的规定，当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告赵玲于2016年9月9日已单方撕毁合同，原告王继坤于2016年11月22日向本院起诉被告赵玲要求解除合同，该起诉书于2016年12月20日、26日已分别送达给第三人和被告，可视为原告解除合同的通知已到达对方，因此，确认合同于2016年12月26日已解除。二、原告与被告是否构成违约的问题原告王继坤在合同后已支付定金60000元给第三人房产咨询部，第三人又将原告支付的定金转付给被告赵玲，原告已履行支付定金的合同义务。虽然合同约定支付定金应为现金，但当时原告提出没有现金，要求转账，被告并没有提出异议，且事后也实际收取了定金，因此，应视为被告人同意修改合同部分条款，同意以转账方式支付定金。被告辩称原告没有依约支付现金定金，已构成违约，要求没收定金，理由不成立，不予支持。虽然被告只收到第三人转付定金59785元，但因第三人向被告扣除了POS机转账手续费215元，这属于被告与第三人之间的问题，对此如有异议，被告应与第三人协商解决，并不能因此否定原告已全额支付定金的事实，因此，原告不存在违约问题。被告单方撕毁合同属于明显的违约行为，故其收取原告的定金60000元，依法应双倍返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(二)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认2016年9月6日原告王继坤与被告赵玲、第三人房产咨询部签订的《房地产买卖合同》于2016年12月26日解除；二、被告赵玲自本判决生效之日起十日内向原告王继坤双倍返还购房定金120000元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元、保全费3820元，共计6520元，由被告赵玲负担。被告负担部分已由原告预交不予退回，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  卓建新审 判 员  房耀庆人民陪审员  张 帆二〇一九年二月二十日书 记 员  王艺晓