上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初24278号原告：王东，男，1977年7月4日出生，汉族，住上海市。原告：王芳，女，1982年1月24日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：温慧紫，上海鼎善律师事务所律师。被告：孙伟铭，男，1963年12月4日出生，汉族，住上海市。被告：李秀平，女，1965年2月21日出生，汉族，住上海市。原告王东、王芳与被告孙伟铭、李秀平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东、王芳的共同委托诉讼代理人温慧紫，被告李秀平到庭参加诉讼。被告孙伟铭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王东、王芳向本院提出诉讼请求：两被告继续履行与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》，办理上海市四川北路XXX弄XXX号XXX室房屋及房屋附属地下车库地下1层车位122号(以下简称系争房产)的产权变更手续，将产权过户至两原告名下。事实与理由：2017年4月5日，上海市虹口区人民法院作出(2016)沪0109民初3875号民事判决，确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，合同约定系争房产的总价款为625万元，原告已支付购房款550万元，双方应继续履行合同。同时法院认为，鉴于被告未清偿银行贷款，之后又因涉诉，系争房产被法院多次查封，现原告要求办理产权过户存在履行障碍，法院难以支持，如将来债务能得以清偿、抵押权能得以涤除并且司法查封能得以解除的，原告可视情再主张解决。该判决生效后，被告依然不配合解除查封，亦未涤除抵押，且孙伟铭因欠债四处躲避，下落不明。原告于2015年12月15日接收系争房产后，进行了装修并居住至今。为了清除过户障碍及解决孩子上学问题等情况，原告一直努力与本案被告及抵押、查封案件的当事人进行协商。2018年8月30日，原告王芳与案外人黄桂琴达成执行和解，就系争房产上的首次查封案件(2016)沪0230执XXXX号案件当事人签订《执行和解协议》，约定由原告代被告支付代偿款41万元；原告已于2018年9月1日支付了上述代偿款，案外人黄桂琴已向上海市崇明区人民法院(以下简称崇明法院)申请解除对系争房产的查封措施。2018年9月7日，原告与平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行)签订了(2017)沪0115执XXXXX号《执行和解协议》，约定原告代被告偿还被告欠平安银行借款本金、利息及违约金，共计430万元，平安银行向上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)申请解除查封并涤除系争房产的抵押权，原告亦依约向平安银行支付了代偿款。至此，原告通过支付代偿款，已将系争房产过户之障碍予以清除，具备履行条件，故此原告再次主张权利，要求两被告继续履行合同，系争房产依约过户至两原告名下，故至法院提起本案之诉。被告孙伟铭未做答辩。被告李秀平辩称，同意原告的诉讼请求，原告所述属实。经审理查明，系争房产系孙伟铭、李秀平名下房产，孙伟铭、李秀平原系夫妻关系，2017年7月21日经法院判决离婚。2015年5月4日，系争房产上核准登记了抵押权人为平安银行的最高额抵押，最高债权限额为370万元，债务履行期限自2015年2月11日起至2018年2月11日止。2015年10月13日，王东、王芳(买受人、乙方)通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司的居间介绍，与孙伟铭、李秀平(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：乙方向甲方购买系争车位，建筑面积27.1平方米；转让价款为25万元；甲、乙双方于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三《付款协议》约定：一、首期房价款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方首期房价款25万元。甲方须于签署本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、交易过户：甲乙双方应于该车位挂靠房地产办理产权过户及抵押登记(若有)同时办理(不得晚于本合同第六条约定的时间)。三、交房时间及尾款：甲乙双方应于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日，双方对该车位进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，王东、王芳(买受人、乙方)与孙伟铭、李秀平(卖售人、甲方)又签订《协议书》，约定：1、……；2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计235万元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方；3、……甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担；本协议第1条和第2条所述价格合计为860万元为甲方出售该房地产净到手价。2015年10月17日，王东、王芳(买受人、乙方)与孙伟铭、李秀平(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积154.38平方米，转让价款为600万元；甲、乙双方于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三《付款协议》约定：一、乙方应支付甲方首期房价款240万元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金30万元，在签署本买卖合同后转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款210万元。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款200万元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后20日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方；贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后3个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第三期房价款155万元。待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款5万元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证，且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2015年10月5日，王东、王芳向孙伟铭、李秀平支付购房定金1万元。次日，王东、王芳支付给孙伟铭、李秀平购房定金29万元。2015年10月13日，王东、王芳分3笔支付给孙伟铭、李秀平购房款25万元、210万元和235万元。2015年12月7日，王东、王芳支付给孙伟铭、李秀平购房款50万元。王东、王芳共计支付了购房款550万元。2015年12月15日，王东、王芳与孙伟铭、李秀平签署《房屋交接书》，双方办理了系争房产的交接。孙伟铭、李秀平收到王东、王芳支付的购房款后，未按约归还其银行贷款并涤除抵押，导致2015年12月31日前双方无法办理转让过户。2016年2月4日，系争房产因涉案被崇明法院查封。孙伟铭、李秀平自2016年2月起停止还贷。2016年2月，王东、王芳向本院起诉孙伟铭、李秀平要求其办理系争房产的过户手续并支付逾期过户违约金，平安银行作为该案第三人参加诉讼。[案号(2016)沪0109民初3875号]。该案审理中，根据王东、王芳的申请，本院依法裁定查封系争房产。该案审理中，孙伟铭、李秀平辩称，2016年2月1日，孙伟铭在安徽出交通事故，要赔付受害方将近100万元，经济陷入困境，故于2016年2月起停止还贷。法院查封案件的涉案金额不大，除去王东、王芳尚未支付的购房尾款310万元，差额部分大约有160多万元，希望能作为孙伟铭、李秀平的借款先由王东、王芳进行垫付，之后再作处理，愿意配合办理过户。该案审理中，王东、王芳、孙伟铭、李秀平与平安银行曾达成调解意向，即由王东、王芳用剩余购房款310万元归还孙伟铭、李秀平的银行贷款本息及崇明法院的涉案债务，不足部分由王东、王芳补足，作为孙伟铭、李秀平向王东、王芳的借款处理，在涤除银行抵押和解除查封后，孙伟铭、李秀平配合办理系争房产的转让过户手续。之后，孙伟铭又涉及其它民事案件，系争房产先后于2016年4月8日、2016年5月23日、2016年12月14日被本院及浦东法院查封，上述调解方案未能兑现。2017年4月5日，本院就该案作出(2016)沪0109民初XXXX号民事判决，判决孙伟铭、李秀平支付王东、王芳违约金，以625万元为基数，按照每日万分之一点七五，自2016年2月20日起计算至判决生效之日止；驳回王东、王芳的其余诉讼请求。该判决认为，王东、王芳与孙伟铭、李秀平就系争房产签订的《上海市房地产买卖合同》依法成立，合法有效；鉴于孙伟铭、李秀平未清偿银行贷款，之后又因涉讼，系争房产被法院多次查封，现王东、王芳要求办理产权过户存在履行障碍，故法院难以支持，如将来债务能得以清偿、抵押权能得以涤除并且司法查封能得以解除的，王东、王芳可视情再主张解决。2018年9月6日，王芳代孙伟铭向平安银行偿还贷款40万元；次日，王芳代孙伟铭向平安银行偿还贷款50万元；同月19日，王东代孙伟铭向平安银行偿还贷款340万元。审理中，根据王东、王芳申请，本院依法裁定查封系争房产。王东、王芳于提供了2019年2月27日的系争房产的房地产登记信息，除本案及(2016)沪0109民初XXXX号案司法查封外，现无其他权利限制状况登记信息。审理中，王东、王芳表示为解除系争房产上的查封，现其实际代孙伟铭、李秀平已支付执行款共计550.3万元，并提供了相关执行和解协议及付款凭证，王东、王芳表示现房款已全部付清，其代为支付的多余款项作为双方之间的借款另案处理。上述事实由原告提供的(2016)沪0109民初XXXX号民事判决书、《上海市房地产买卖合同》、收款收据及银行转账记录、水电煤及物业费缴费凭证、执行和解协议、转账凭证、上海市房地产登记薄及当事人的陈述等证据为证。本院认为，王东、王芳、孙伟铭、李秀平就系争房产签订的《上海市房地产买卖合同》已经生效判决认定合法有效，双方应依约履行合同义务。现生效判决认定王东、王芳已支付房款550万元，嗣后王东、王芳又代孙伟铭偿还平安银行贷款本息460万元，(2016)沪0109民初3875号案审理中，孙伟铭、李秀平及平安银行均曾认可由王东、王芳用剩余购房款310万元归还孙伟铭、李秀平的银行贷款本息，故本院认定王东、王芳已付清房款及装修补偿款共计860万元，孙伟铭、李秀平应当依约将系争房产过户给王东、王芳。现系争房产上已无除双方买卖合同纠纷司法查封之外的其他权利限制情况，王东、王芳要求孙伟铭、李秀平配合办理系争房产过户手续不存在履行上的障碍，故对王东、王芳的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告孙伟铭、李秀平应于本判决生效之日起10日内配合原告王东、王芳办理上海市四川北路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市四川北路1727弄地下车库地下1层车位122号的产权变更手续，将上述房屋和车位的产权过户至原告王东、王芳名下。本案受理费80元，财产保全申请费5,000元，由被告孙伟铭、李秀平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赖维娜人民陪审员  李爱珍人民陪审员  张素华二〇一九年二月二十八日书 记 员  周 梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。