成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初3820号 原告：程军，男，1968年3月19日出生，汉族，住西藏昌都县。 原告：卓丽，女，1970年2月17日出生，汉族，住西藏昌都市卡若区。 二原告委托诉讼代理人：侯炎，四川蜀航律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地成都市双流区东升街办荷塘南街**。 法定代表人：胡云清。 第三人：李艳冰，女，1970年10月1日出生，汉族，住成都市成华区。 第三人：吴均，男，1980年7月20日出生，汉族，住成都市高新区。 原告程军、卓丽诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福莱云公司”）、第三人李艳冰、吴均商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓丽及其委托诉讼代理人侯炎、被告红福莱云公司的法定代表人胡云清到庭参加诉讼，第三人李艳冰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人吴均经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程军、卓丽向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于双流县卓丽所有；确认1幢1楼22号车位属程军、卓丽所有；2、撤销李艳冰、吴均对上述房屋、车位的备案登记；3、判令红福莱云公司为程军、卓丽办理商品房合同、车位合同备案登记手续；4、判令红福莱云公司为程军、卓丽办理商品房、车位交付手续；5、判令红福莱云公司为程军、卓丽办理商品房房屋、车位的不动产权证。6、本案诉讼费、公告费等费用由红福莱云公司承担。事实和理由：2009年10月5日，程军、卓丽与红福莱云公司签订《鸿福名苑认购书》一份，程军、卓丽向红福莱云公司认购位于成都市双流县住房一套，并于当日向红福莱云公司支付认购房屋的定金20000元，2010年12月8日，程军、卓丽与红福莱云公司签订《商品买卖合同》一份，向红福莱云公司购买了上述房屋，合同约定房屋总价为468328元。程军、卓丽于2011年6月23日与红福莱云公司签订《商品买卖合同》购买了1幢1楼22号车位，合同约定车位总价为75000元，上述合同签订后，程军、卓丽向红福莱云公司支付了全部购房款、车位款，但红福莱云公司未将上述房屋及车库交付程军、卓丽，并将诉争房屋备案登记至李艳冰名下、将车位备案登记在吴均名下。 红福莱云公司辩称，1、红福莱云公司在开发建设“鸿福名苑”项目的过程中，因资金周转，红福莱云公司向兰发盛等人借款，借钱后将“鸿福名苑”小区中的房屋、车位作为借款的担保备案登记至李艳冰、吴均等人名下，李艳冰、吴均等人不是真实的购房者，因红福莱云公司向李艳冰、吴均等人借款，红福莱云公司与李艳冰、吴均等人签订了虚假的《商品房买卖合同》用于办理备案登记，红福莱云公司曾与李艳冰、吴均等人约定，红福莱云公司将这些作为借款担保的房屋、车位另行出售给真实的购房者，然后再用真实的购房者支付的购房款来偿还李艳冰、吴均等人的借款，待红福莱云公司归还房屋、车位对应的欠款后，李艳冰、吴均等人就协助红福莱云公司撤销对应房屋、车位的备案登记，红福莱云公司对这些房屋、车位也进行了销售。后红福莱云公司的法定代表人胡云清于2012年12月29日被公安抓捕，红福莱云公司随即陷入瘫痪，红福莱云公司无人来处理还款后再撤销备案的事宜。2、“鸿福名苑”小区目前还在做综合验收，尚未取得竣工验收报告，红福莱云公司并未向业主交房。2012年，“鸿福名苑”小区已经完工，“鸿福名苑”小区正在办理竣工验收手续的过程中红福莱云公司的法定代表人胡云清就被抓捕，导致没有完成竣工验收，但已经完工，达到了入住的条件。后来借款人就将当初的借款说成是房款，强行占有房屋。3、李艳冰、吴均不是真实的购房者，从未在“鸿福名苑”小区购买过任何房屋、车位，只是因为红福莱云公司向李艳冰、吴均借款，借钱后红福莱云公司将“鸿福名苑”小区中的房屋、车位作为借款的担保备案登记至李艳冰、吴均名下。红福莱云公司与李艳冰、吴均等人签订了虚假的《商品房买卖合同》用于办理备案登记，与李艳冰、吴均签订的《商品房买卖合同》中的房屋总价要比真实成交的金额低很多。但对于程军、卓丽是否是真实的买家，有待进一步确认，对程军、卓丽所提交的证据均无异议，但因红福莱云公司已经瘫痪多年，很多材料已经不全，只能进一步查找。 李艳冰未作陈述。 吴均未作陈述。 本院经审理查明事实如下：2010年12月8日，程军、卓丽与红福莱云公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》约定红福莱云公司将其开发的位于成都市双流区东升街道西南巷“鸿福名苑”1幢2单元14楼1401号住宅出售给程军、卓丽，测绘建筑面积153.55平方米，总价款468328元；出卖人应于2010年2月28日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅工程质量分户验收表》。合同还约定，出卖人应于2010年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人接受委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。 补充协议第五条关于产权登记的补充约定：红福莱云公司自商品房交付使用之日起一百八十四日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。红福莱云公司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的一百八十一日内，按照政府规定程序协助程军、卓丽或者按照程军、卓丽的委托开始办理房屋过户手续。程军、卓丽委托红福莱云公司代办的，须在红福莱云公司交房当日出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并在其后全力配合红福莱云公司开展办证工作，同时程军、卓丽须在房屋交付时向红福莱云公司提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向红福莱云公司预交按政府规定应由程军、卓丽承担的各种相关税、费，如程军、卓丽未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料，交清全部相关税、费的，红福莱云公司有权拒绝代办，由此不能及时办理房屋权属转移登记的后果由程军、卓丽自行承担。 2009年10月6日，程军、卓丽向红福莱云公司支付购房款20000元。红福莱云公司向程军、卓丽出具了一份收款收据。2009年10月15日，程军、卓丽向红福莱云公司支付购房款210000元。红福莱云公司向程军、卓丽出具了一份收款收据。2009年11月10日，程军、卓丽向红福莱云公司支付购房款238328元。红福莱云公司向程军、卓丽出具了一份收款收据。 2011年7月19日，卓丽与红福莱云公司签订《商品房买卖合同》，约定红福莱云公司将其开发的位于成都市双流区东升街道西南巷“鸿福名苑”1幢1楼22号车位出售给卓丽，测绘建筑面积24.26平方米，总价款75000元；出卖人应于2011年5月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅工程质量分户验收表》。合同还约定，出卖人应于2012年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人接受委托后，因出卖人责任导致房屋权属转移登记逾期的，其法律责任按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。 2011年6月23日，程军、卓丽向红福莱云公司支付购车位款75000元。红福莱云公司向程军、卓丽出具了一份收款收据。 另查明，红福莱云公司于2010年3月30日将位于成都市双流区的案涉房屋备案至李艳冰名下，合同签约备案号为198585，备案成交价为399230元。红福莱云公司于2010年3月1日将位于成都市双流区的案涉车位备案至吴均名下，合同签约备案号为194555，备案成交价为30000元。案涉房屋现由李艳冰控制、占有。 另查明，案涉房屋所在“鸿福名苑”小区在李艳冰名下的备案房屋有5套，5套房屋的备案时间均为2010年3月30日。案涉房屋所在“鸿福名苑”小区在吴均名下的备案车位有9个，无备案房屋，9个车位的备案时间均为2010年3月1日。 还查明，“鸿福名苑”项目尚未办理规划核实及竣工验收备案手续。 上述事实，有程军、卓丽提交的商品房买卖合同及补充协议、购房款收据、商品房买卖合同摘要等在卷为证。 本院认为，程军、卓丽与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。程军、卓丽与红福莱云公司均应按照合同约定，履行合同义务。程军、卓丽已于2009年11月10日前向红福莱云公司支付全部购房款，于2011年6月23日向红福莱云公司支付全部车位款。红福莱云公司应为程军、卓丽办理备案登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权的效力，除非法律另有规定，案涉房屋、车位的所有权尚未登记在程军、卓丽名下，故本院不能确认案涉房屋、车位的所有权。程军、卓丽诉请要求确认案涉房屋、车位属其所有，本院不予支持。 本案中，李艳冰、吴均与红福莱云公司虽签订了《商品房买卖合同》并进行了合同备案，但红福莱云公司主张其与李艳冰、吴均之间“名为买卖，实为借贷担保”关系。现经法院调查，李艳冰名下在涉案小区的备案房屋有5套。吴均名下在涉案小区的无备案房屋，备案车位有9个。诉讼中，李艳冰、吴均均未提交其购买案涉房屋、车位的《商品房买卖合同》及付款凭证。程军、卓丽已于2009年11月10日前向红福莱云公司支付全部购房款468328元，而李艳冰与红福莱云公司于2010年3月30日签订的《商品房买卖合同》备案成交价为399230元。两者相差69098元。程军、卓丽于2011年6月23日向红福莱云公司支付全部购车位款75000元，而吴均与红福莱云公司于2010年3月1日签订的《商品房买卖合同》备案成交价为30000元。涉案小区在吴均名下的并无备案房屋，但备案车位有9个。以上情况均不符合商品房销售合同的交易习惯，不能排除红福莱云公司辩称内容的可能性，虽然李艳冰、吴均与红福莱云公司签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，但是从双方签订及履行合同的整个事实经过来看，更符合借款关系下以订立《商品房买卖合同》并办理合同备案的形式提供担保的特征，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”鉴于李艳冰购房、吴均购车位的意思表示并不真实，其与红福莱云公司签订商品房买卖合同的行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，故李艳冰、吴均与红福莱云公司应共同撤销涉案房屋、车位的合同备案手续。故对程军、卓丽要求红福莱云公司协助其撤销李艳冰、吴均对案涉房屋、车位的备案登记手续并于备案登记手续撤销后协助其办理合同签约备案手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于程军、卓丽要求红福莱云公司交付案涉房屋、车位以及不动产权证书的诉讼请求是否成立的问题，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，同时，根据程军、卓丽与红福莱云公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，案涉商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书等。本案中，“鸿福名苑”项目尚未办理规划核实及竣工验收备案手续。按照上述法律规定及合同约定，案涉房屋、车位尚不具备交付条件，亦不具备办理不动产权证的条件，故程军、卓丽要求红福莱云公司交付案涉房屋、车位以及办理案涉房屋、车位不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、李艳冰与成都红福莱云房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十日内共同撤销位于成都市双流区房屋的备案登记（合同签约备案号为198585）。 二、吴均与成都红福莱云房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十日内共同撤销位于成都市双流区车位的备案登记（合同签约备案号为194555）。 三、成都红福莱云房地产开发有限公司于上述第一、二项义务履行完毕后十日内协助程军、卓丽办理位于成都市双流区车位的备案登记。 四、驳回程军、卓丽的其他诉讼请求。 案件受理费8324元，由成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  梁 宪 人民陪审员  周建明 人民陪审员  蒲迎春 二〇一九年二月十四日 法官 助理  何晓娇 书 记 员  聂 华