宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初16716号 原告：马佩丽，女，1960年12月27日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：曹君成，男，1961年5月20日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区，系马佩丽配偶。 被告：李威，男，1990年3月22日出生，汉族，户籍地湖北省汉川市，现住浙江省宁波市海曙区。 原告马佩丽诉被告李威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钱钘独任审判，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告马佩丽的委托诉讼代理人曹君成，被告李威到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告马佩丽起诉称：2017年7月5日，出租方马佩丽与承租方李威及宁波鹏城商务服务有限公司（以下简称鹏城公司）签订房屋租赁合同，原告马佩丽将其拥有的位于宁波市海曙区大来巷（现为大来街）47、49号房号529的房屋租给被告使用，租赁期限为12个月，自2017年7月10日至2018年7月9日，年租金为48000元，租金按季度支付。第一期租金支付时间为2017年7月5日，以后每期提前30天支付。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的5%支付滞纳金。经催告后，拖欠租金超过一个月的，需按实际居住日交纳租金并负担违约责任。合同第七条第二款约定，拖欠房租一个月以上的，应向出租方按一个月的租金作为违约金。第七条第二款第2项约定，租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交还，应按原日租金的二倍按实际天数向出租方支付违约金。此外，原告将该房交付给被告时，该房中有约六平方米的用玻璃分割的房间，原告拆除后至今未恢复原状，也构成违约。合同到期后，原告多次与被告联系，但被告既不付清房租，也不退房，电话无法联系，故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付合同租赁期间的三期租金共36000元；2.被告支付合同租赁期间因拖欠租金所产生的违约金4000元；3.被告支付合同届满至2018年11月8日的租金16000元；4.被告支付合同届满至2018年11月8日的违约金32000元。 被告李威当庭答辩称：1.本人租赁房屋用于开公司，确有三期租金未付，对于拖欠租金及违约金由法院依法认定；因被告公司停止经营，被告在物业处办理好手续后便搬离了租赁房屋，当时跟原告方联系告知过，原告称经营不善与其无关，被告自搬离后未再使用房屋；2.被告搬离后，已经付清了水电、物业等费用，并将房屋的钥匙寄给了中介方鹏城公司，中介公司的员工称原告曾将钥匙拿去过一次，后又拿还给中介公司；被告认为钥匙已经还给原告了；3.租赁物内的玻璃房是在租赁后约一周拆除的，当时问过房东的意见，在被告承诺到期后恢复原状或赔偿1000元的条件下，房东是同意被告拆除的；就拆除的玻璃房，同意在本案中赔偿给原告1000元，不恢复原状；4.原告主张合同到期后的租金、违约金没有事实依据，不予认可；5.押金4000元，在本案纠纷之后双方自行另行解决。 针对被告的答辩，原告补充称：1.被告关于拆除玻璃房的陈述属实，关于玻璃房，同意被告赔偿给原告1000元，不恢复原状；2.原告确实曾去鹏城公司处拿过一次钥匙，拿了钥匙用于陪客户看房子，后来房子没有租出去，故又将钥匙拿回给鹏城公司；原告将钥匙留在鹏城公司处，且原告在其他中介公司也挂了房屋出租的信息，如果有其他中介公司带客户去看房子，可以去找鹏城公司拿钥匙；3.押金4000元，同意在结清所有费用后退还给被告，本案后双方自行另行处理。 审理中，原告向本院提交了房产证、《房屋租赁合同》、原、被告之间的微信聊天记录、原告与鹏城公司员工的微信聊天记录，被告向本院提交了被告与鹏城公司员工的微信聊天记录，双方均对上述证据的真实性无异议，本院对原、被告上述证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：经鹏城公司居间介绍，被告向原告承租位于宁波市海曙区大来街47，49号房屋，原告（甲方）、被告（乙方）及鹏城公司于2017年7月5日签订《房屋租赁合同》（编号0000072）一份，约定，房屋租赁期限为12个月，自2017年7月10日至2018年7月9日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还，乙方若要求续租，则必须在租赁期满提前30天通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。该房屋年租金为48000元；按季度支付，第一期租金支付时间为2017年7月5日，以后每期租金支付时间为到期日提前30日支付，以甲方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方4000元作为押金。乙方若无违约，结清该房屋相关费用并办理完公司注册地址变更改后，甲方应于房屋租赁期满时将此押金全部归还乙方。租赁期限满或经甲乙双方协商一致本合同终止。乙方在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构成改变用途的，利用该房屋进行违法活动，拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可以据实追究乙方责任，甲方有权终止合同。租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的二倍按实际天数向甲方支付违约金，等等。 合同签订后，被告支付了第一季度的租金后搬出，将房屋钥匙交给鹏城公司，并于2017年12月2日通过微信通知了原告代理人曹君成。原告代理人回复“到约定时间必须付房租，否则一切后果由违约方承担。”后原告曾到鹏城公司处拿钥匙带客户看房，又将钥匙交还给鹏城公司。2018年8月23日原告已将租房信息通过中介发至网上，亦委托了鹏城公司在网上发布租房信息，房屋现尚未出租。曹君成于2018年10月24日发微信给被告要求按合同约定尽快付清房租与违约金。被告未予回复，亦未支付任何款项。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并合法有效。被告在房屋租赁合同履行期内未经原告同意自行搬出，原告未同意解除合同，并要求被告到时付房租，故原告明确要求继续履行合同。本院认为，被告自行搬出并不导致涉案房屋租赁合同解除的法律效果，在原告不同意解除合同的情形下，合同应继续履行，被告应按合同约定支付房租。现合同期限届满，被告尚欠三期租金共计36000元未付，已构成违约；原告要求被告按合同约定支付一个月的租金作为违约金，被告无异议，本院均予以支持。关于被告拆除租赁房屋内的玻璃房的损失，原、被告一致同意由被告赔偿原告1000元，本院予以确认。关于原告诉请要求被告支付合同届满至2018年11月8日的租金16000元、违约金32000元，原告认为被告没有将房屋交付给原告，退租手续没有办，钥匙没有交给原告，根据双方《房屋租赁合同》第七条第二款第2项约定，租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的二倍按实际天数向甲方支付违约金。被告对该损失不予认可。本院认为，首先，被告在租赁期限届满前已腾退房屋属实，被告已通知原告，并将钥匙通过鹏城公司转交，原告曾向鹏城公司取钥匙带客户至现场看房，故原告对于被告在合同期满前已实际腾退出屋的事实是明知的，之后原告自行选择将钥匙留在中介公司，不能认定是被告未交还钥匙。因原告要求继续履行合同，故被告在合同期内腾退房屋不免除其支付租金的义务，但被告实际已将房屋交还原告，合同期满后原告占有、使用租赁物已无障碍，原告主张合同期满后的租金没有依据，本院不予支持。其次，原告主张的被告未办退租手续、未交付钥匙并不适用合同第七条第二款第2项约定，原告亦未举证证明房屋存在该条款约定的情形，原告主张双倍计算违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋相关费用，因被告尚有押金在原告处，双方可在押金中自行结算。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持；原告其余诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一未之规定，判决如下： 一、被告李威应于判决生效之日起十日内向原告马佩丽支付租金36000元、违约金4000元、赔偿损失1000元，共计41000元； 二、驳回原告马佩丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1600元，减半收取800元，由原告马佩丽负担387.50元，被告李威负担412.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  钱 钘 二〇一九年二月二十七日 代书记员  章燕儿 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。