广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终24422号上诉人（原审原告）：万莉，女，汉族，1983年12月13日出生，住所地：四川省富顺县.委托诉讼代理人：黄渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市银江置地开发有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：李珍英，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，广东深宝律师事务所实习律师。上诉人万莉、深圳市银江置地开发有限公司（以下简称银江公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万莉上诉请求：1、撤销一审判决，改判银江公司支付2016年12月1日至2017年1月17日期间逾期交房违约金58，527元；2、诉讼费用由银江公司承担。事实和理由：（一）银江公司应交房时间及实际交房时间。关于交房时间的约定，双方《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定“出卖人应当于2016年11月30日前将本房地产交付给买受人”，双方《精装修交付协议书》约定“乙方同意甲方就上述装修工程2016年12月31日之前完工并向乙方交付商品房”。一审法院认为《精装协议》对《预售合同》中的交付时间作了变更，显然有误。《精装协议》签订的时间为2016年4月6日，《预售合同》的签订时间为2016年5月30日，在先签订的协议不能对在后签订的合同进行变更，两者有不同约定时，应当以在后签订的为准。而且，《预售合同》中双方构成的是房屋买卖合同关系，《精装协议》中双方构成的是装修装饰合同关系，这是两个不同的法律关系，双方房屋交付应以《预售合同》的约定为准。银江公司在2016年12月12日向万莉发出入伙通知，通知办理入伙手续的预期时间为2016年12月31日至2017年1月17日。万莉在2017年1月7日签署了收楼文件，但是因为房屋存在质量问题，万莉也提出了异议，2017年1月7日不能视为实际交房日。合同附件五第四条约定：“买受人在指定的入伙期间内在《收楼意见书》提出书面异议，若买受人不能在10日内提交证明视为异议不成立，《入伙通知书》指定的入伙期间届满之日为交付之日；若买受人提交不合格证明的，修复后交楼日为交付日。”万莉已经在《收楼意见书》提出了异议，至少应当以入伙期间届满之日即2017年1月17日作为交付日。（二）关于逾期交房违约金标准。《预售合同》第十二条约定了银江公司逾期交付的违约金：“逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。”《补充协议》将日万分之三的违约金变更为万分之一，《精装协议》约定“因甲方原因造成的交房延误，每延期一日，甲方承担购房总价款万分之一的违约金”。万莉认为，应当按照《预售合同》的约定支付违约金，理由如下：1、补充协议的条款属于格式条款，提供该格式条款的银江公司免除其责任、加重万莉责任、排除万莉主要权利，该条款为无效条款。2、《精装协议》约定的是装修工程，不能约束房屋买卖合同，而且在前签订的合同不能对在后签订的合同进行变更。3、银江公司通过补充协议将主合同每日万分之四的违约金变更为每日万分之一，该违约金不足以弥补万莉的实际损失，万莉购房支付了巨额房款，每月承担高额贷款利息，银江公司逾期交房期间还存在租金损失，每日万分之一折算年利率为3.65%，远远不足以弥补万莉的实际损失，法院应该予以调高。银江公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判银江公司无须支付逾期交房违约金2905.61元；2、本案一、二审诉讼费用全部由万莉承担。事实和理由：银江公司与万莉在约定期限内办理了房屋交付手续,银江公司不存在逾期交房的情形。银江公司已于2016年12月12日履行了通知万莉办理房屋交付手续的义务，万莉已在约定的期限内办理了房屋的交付手续，虽然双方《精装修交付协议书》约定的交房时间为2016年12月31日前，但银江公司已于2016年12月12日通知万莉办理入伙的具体时间，万莉也确认收到了该入伙通知，办理入伙手续需要一定时间，延后几天为宽限期，不应视为银江公司延期交房。因此，万莉主张的逾期交房违约金依法不应当得到支持。万莉向一审法院起诉请求：1、银江公司支付万莉2016年12月1日至2017年1月17日期间逾期交房违约金58，527元；2、诉讼费用由银江公司承担。一审法院认定事实：（一）2016年4月6日，银江公司作为甲方、万莉作为乙方签订《精装修交付协议书》，就乙方认购甲方开发建设的深圳市银江XX家园项目商品房交付标准事宜，协商达成以下条款：1、商品房坐落：X号楼X号房。2、甲方承诺聘请具有相应施工资质的施工单位对商品房进行精装修施工；双方不再执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议关于房屋交付标准的有关条款，乙方同意甲方就上述装修工程在2016年12月31日之前完工并向乙方交付商品房，因法律规定的免责事由和乙方原因造成的交房延误，甲方不承担任何法律责任；因甲方原因造成的交房延误，每延期1日甲方承担购房总价款万分之一的违约金。3、上述装修工程完工后甲方书面通知乙方验收，乙方应在该书面通知的约定日期之日起5日内验收；乙方无正当理由逾期不验收的，则自甲方书面通知约定的验收期限届满之日起视为乙方认为装修符合验收标准并同意接收该商品房；除非有证据证明房屋存在主体结构问题或存在其他严重影响房屋正常使用的问题，否则乙方不得拒绝收楼；对于乙方提出的确实存在的房屋质量瑕疵，甲方按照预售合同房屋质量保修书及本协议约定进行保修，乙方于验收当日不提出书面整改意见的，视为认为装修符合验收标准并同意接收商品房。４、除本合同另有约定外，装修部分不符合本协议约定标准的，由甲方在乙方接收房产后负责整改，不能整改的，由甲方进行更换；乙方承诺，商品房交付时，本协议项下工程出现的质量问题不构成乙方拒绝接收的理由，但甲方应按本协议约定承担整改、更换和保修的责任。５、本协议自乙方所购买甲方商品房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议生效时生效。6、本协议与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议就同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准，本协议未尽事宜，以《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议为准。银江公司作为出卖人、万莉作为买受人签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同落款时间为2016年5月30日，该合同约定：本合同标的房地产为2号楼7层704号房，用途为住宅，建筑面积118.72平方米，套内建筑面积92.7平方米。购房总价款为4，150，876元，签订合同之日起１日内首期支付购房总价款的30%即1，250，876元，剩余价款办理按揭贷款。合同第九条约定：出卖人应当于2016年11月30日前将本房地产交付给买受人；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付的本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验或拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十一条约定：买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定：出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内交付买受人，逾期在90日之内的，自约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件五补充约定条款第四条约定，预售合同第九条增加以下条款：本条所称正当理由是指买受人在《入伙通知书》上指定的入伙期间内在《收楼意见书》中提出书面异议，并在提出异议之日起10日内向出卖人提交政府指定有质量检测资质机构出具的本房地产主体结构存在质量问题或存在其他严重影响房屋正常居住使用的质量问题的证明；若买受人在该10日内未提交上述证明的，视为买受人的异议不成立，《入伙通知书》指定的入伙期间届满之日为交付之日，若买受人提交该不合格证明的，双方应协商对本房地产进行修复，出卖人在双方商定的期间修复交楼的，修复后交楼日为交付日。合同附件五补充约定条款第五条约定：预售合同第十二条、第十九条、第二十二条中双方违约金约定万分之三或万分之四的，均变更为万分之一，违约金约定10%的均变更为5%，因违约产生的利息、赔偿金、违约金等总额不得超过本房地产总价款的5%。关于《精装修交付协议书》及《深圳市房地产买卖合同（预售）》的签订时间，万莉表示前者系在后者签订之前，是与认购协议一起签订的，不构成对后者的补充或变更；银江公司则表示两份文件系同一天签订，因后者备案需要一定时间，文件显示的时间为备案时间，且前者已经明显约定在《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议生效时生效。（二）2016年12月12日，银江公司通过邮寄方式向万莉发出《银江XX家园入伙通知书》及附件《银江XX家园入伙须知》，通知万莉于2017年1月3日至2017年1月7日办理入伙手续。银江公司提交的《陶润﹒懿峰业主入伙资料签收表》显示：2017年1月17日，万莉办理入伙手续时签收了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住户手册》《签约手册》等资料。银江公司述称，在签收材料当日将付了钥匙，但未提供证据予以证实。验收当日，万莉聘请广州天玑房地产资讯服务有限公司实地验房，该公司出具的《房屋质量咨询报告》显示在电气工程、给排水工程、墙面工程、地面工程、门窗工程、细部工程等方面存在多处质量问题，不符合《建筑电气工程施工质量验收规范》《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》《建筑地面工程施工质量验收规范》等规定。万莉认为不具备居住条件，拒绝接收涉案房屋，并告知银江公司进行维修、整改。万莉提交的《银江XX家园房屋验收交接表》显示，万莉最终于2017年6月17日接收整改后的案涉房屋。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方房屋买卖关系事实清楚，双方应当依约履行各自的义务。本案争议焦点为：一是银江公司应向万莉交房的时间以及实际交房是否逾期；二是逾期交房违约责任的标准。关于交房时间的约定，双方《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条虽然约定“出卖人应当于2016年11月30日前将本房地产交付给买受人”，但双方已经通过《精装修交付协议书》对交付时间作出了变更，根据该协议书，“双方不再执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议关于房屋交付标准的有关条款”，“乙方同意甲方就上述装修工程在2016年12月31日之前完工并向乙方交付商品房”，至于《精装修交付协议书》的签订时间对该协议书的效力并无影响，因为该协议书已经明确“本协议与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议就同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准”，因此，关于交房时间的约定应以《精装修交付协议书》为依据，即2016年12月31日之前为应当交房的时间。关于实际交房是否逾期，银江公司于2016年12月12日向万莉发出《银江XX家园入伙通知书》及附件《银江XX家园入伙须知》，通知万莉于2017年1月3日至2017年1月7日办理入伙手续。万莉于2017年1月17日验收房屋时，经委托广州天玑房地产资讯服务有限公司验房发现存在诸多质量问题，遂拒绝收楼。根据双方《精装修交付协议书》中“乙方应在该书面通知的约定日期之日起5日内验收；乙方无正当理由逾期不验收的，则自甲方书面通知约定的验收期限届满之日起视为乙方认为装修符合验收标准并同意接收该商品房”的约定，由于万莉未在约定期间内验收，实际交房时间应为通知约定的验收期限届满之日即2017年1月7日。银江公司已逾期交房7天，应当向万莉支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的标准，双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》的补充协议中对未在约定交付期限内交付房屋的违约金定为日万分之一，该约定变更了《深圳市房地产买卖合同（预售）》主合同中相应的条款，同时双方又在《精装修交付协议书》中明确“因甲方原因造成的交房延误，每延期一日甲方承担购房总价款万分之一的违约金日万分之一”，以上约定系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律规定，亦未侵害一方当事人的合法权益，依法应当认定为有效。据此核算，银江公司应当向万莉支付逾期交房违约金2905.61元（4，150，876元×0.01%×7天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、深圳市银江置地开发有限公司应于判决生效之日起五日内支付万莉2017年1月1日至2017年1月7日期间的逾期交房违约金2905.61元；二、驳回万莉的其他诉讼请求。案件受理费632元，由万莉负担601元，由深圳市银江置地开发有限公司负担31元。本院经审理查明：（一）银江公司于2016年12月12日向万莉发出的《银江XX家园入伙通知书》中有如下内容：“集中办理入伙手续的预期时间范围为2016年12月31日至2017年1月17期间的特定时间…我们将采取所有业主分批入伙形式，请您根据《银江XX家园入伙须知》所安排的具体的入伙日期及时间…办理相关入伙手续。”银江公司同日向万莉发出的《银江XX家园入伙须知》所载办理入伙日期为2017年1月3日至2017年1月7日。涉案《精装修交付协议书》第九条第1款约定：“本协议自乙方所购甲方商品房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议生效时生效…”（二）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于银江公司是否存在逾期交房违约情形，以及应如何确定逾期交房违约金的计付标准。关于银江公司是否存在逾期交房违约情形的问题。涉案预售合同虽约定房屋交付期限为2016年11月30日前，但双方签订的《精装修交付协议书》对于房屋交付期限则另行约定为2016年12月31日前，因装修交付协议中已明确注明“双方不再执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议关于房屋交付标准的有关条款”，“本协议与《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议就同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准”，就房屋交付相关事项则应优先适用装修交付协议书的约定内容。万莉上诉称装修交付协议签订在预售合同之前，应以在后的预售合同内容为准，本院认为，虽然装修交付协议书所载签订日期在预售合同落款日期之前，但相同当事人之间不同合同的签订时间先后，并非判定合同约束力的唯一考量因素，仅在当事人无特别约定的情况下，方可据此推定针对同一事项的在后约定为当事人的最终合意，而涉案装修交付协议明确注明与预售合同“同一事项约定不一致的，以本协议的约定为准”，依合同自愿原则自应优先适用，且该协议亦已注明“本协议自乙方所购甲方商品房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议生效时生效”，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款关于附生效条件合同的规定，装修交付协议与预售合同实则同时生效，在预售合同未明确注明变更或废止装修交付协议的情况下，并不存在当事人意欲通过在后合同改变在先协议的情形。万莉上诉亦称基于装修交付协议形成的是装饰装修合同关系，不同于房屋买卖合同关系，本院认为，对当事人之间合同关系类型性质的认定，应以双方具体约定内容为依据，涉案装修交付协议正文第一段即已注明双方系就万莉所认购银江公司房屋交付标准事宜而签订该协议，协议第二条则明确约定由银江公司聘请施工单位签约进行装修，可知银江公司并非施工承包方，结合协议中大部分内容均涉及房屋交付且多处提及商品房预售合同，本案双方基于装修交付协议所形成的并非《中华人民共和国合同法》第二百六十九条第一款所规定的承包人进行工程建设、发包人向承包人支付工程价款的建设工程合同关系，该协议主要仍系双方对买卖合同关系中房屋交付事项的约定。一审法院依据装修交付协议认定双方约定的交房期限为2016年12月31日前，并无不当。按银江公司向万莉发出的《入伙通知》及《入伙须知》，银江公司系在2016年12月31日至2017年1月17日期间内安排业主分批入伙，且明确告知按《入伙须知》所载期限办理入伙手续，《入伙须知》中所通知万莉的交付房屋期限则为2017年1月3日至2017年1月7日。万莉本案主张逾期交房违约金应计至《入伙通知》所载的2017年1月17日，但《入伙通知》《入伙须知》特别通知万莉的交付房屋期限届满日为2017年1月7日，一审法院依据《入伙须知》所载入伙期限，根据涉案装修交付协议中关于“自甲方书面通知约定的验收期限届满之日起”视为万莉同意接收房屋的约定，认定银江公司的逾期交房期间为2017年1月1日至2017年1月7日，并无不当。银江公司上诉称其已在2016年12月12日通知万莉办理收房手续，其已履行交付义务，本院认为，在万莉未按交付通知期限前往办理入伙手续的情况下，因涉案装修交付协议已特别约定“自甲方书面通知约定的验收期限届满之日起”视为万莉同意接收房屋，故不能将银江公司通知发出时间视为其交付义务履行完毕之时。据此，银江公司关于其不构成逾期交房违约以及万莉关于逾期交房违约期间应计至2017年1月17日的上诉主张均不成立。关于应如何确定逾期交房违约金计付标准的问题，根据双方在涉案装修交付协议中的特别约定，银江公司逾期交房应承担总价款日万分之一的违约金，万莉上诉称前述约定属银江公司免除其责任、加重万莉责任、排除万莉主要权利的无效格式条款。本院对此认为，装修交付协议系银江公司为与不特定买受人签约所用而事先拟定，将预售合同约定的日万分之三逾期交房违约金标准下调为日万分之一，且装修交付协议中对于前述限责条款未作出特别标示，银江公司亦不能举证在签约时已作合理提示及说明，但是，前述格式条款并未完全免除银江公司的违约金责任，且未免除银江公司的法定保修责任及房屋交付义务，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的条款提供方“免除其责任”或“排除对方主要权利”的无效情形。其次，对于格式条款提供方限制己方责任且未采取合理方式进行提示和说明的情形，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条系规定对方当事人可请求撤销该格式条款，即并非当然无效，因万莉在本案中并未提出撤销该格式条款的请求，一审法院按装修交付协议约定的标准确定违约金责任，适用法律并无不当。万莉上诉亦称按日万分之一标准计算的违约金不足以弥补其损失，应调高违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项的规定，主张法律关系存在或请求权成立的当事人，应对该法律关系或请求权的构成要件事实承担举证证明责任，因此，请求增加违约金的守约方对于违约金数额低于违约所造成损失的要件事实应承担举证证明责任。万莉本案所称的“巨额房款”及“高额的贷款利息”本系其为购得房屋所应支付的对价及成本，前述支出的发生与银江公司是否按约交房之间没有因果关系，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款所规定的因违约造成的损失，而对于其所称的租金损失，亦未举证予以证明，本院难以确信违约金不足以弥补损失的待证事实具有高度可能性，依法应由其自行承担举证不能的不利后果。综上所述，万莉与银江公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1313元，由万莉、深圳市银江置地开发有限公司按其分别已预交金额各自负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年二月二十日书记员 林晓翔（兼）