黑龙江省依安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黑0223执异5号 案外人：依安县金利郎服装店（个体工商户），住所地黑龙江省依安县。 经营者李宁，男，1987年2月10日出生，汉族，该服装店业主，住黑龙江省哈尔滨市。 申请执行人：中国银行股份有限公司依安支行，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市依安县。 被执行人：刘亚珍，女，1958年2月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市。 第三人李松苗，女，1970年10月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省依安县。 在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司依安支行与被执行人刘亚珍借款合同纠纷一案中，案外人依安县金利郎服装店于2019年2月15日对本院（2018）黑0223执533号通知书要求该服装店向李松苗交付房屋或者重新签订房屋租赁协议并交付租金提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人依安县金利郎服装店称，2013年8月3日，申请人与出租人刘亚珍的女儿初宝君签订租赁合同，承租出租人位于依安县依安镇启程一号楼14号商服楼（213平方米），租期三年（2014年6月29日至2017年6月28日），约定在租赁期内，出租房及委托人对所出租房屋使用权进行抵押或转让时，需执行完本合同。2017年6月27日，申请人与出租人刘亚珍的女儿初宝君签订续租合同，申请人继续承租出租人位于依安县依安镇启程一号楼14商服楼（213平方米），租期三年零五个月（2017年7月7日至2020年11月30日）；同日，申请人与出租人刘亚珍的女儿初宝君签订《门市房屋租赁合同书》，承租出租人位于依安县依安镇启城一号楼15、16号商服楼（188.7平方米）。 申请人在承租刘亚珍房屋时，已经按时向刘亚珍交付了房租，并且出租人刘亚珍承诺在租赁期内不对出租房屋进行抵押或转让，即使抵押也不影响申请人的租赁权行使，申请人对刘亚珍的启程一号楼14号商服的承租发生在刘亚珍对该房屋抵押之前，而且刘亚珍在对该房屋抵押时未征求申请人的意见，因此申请人对该商服的租赁权具有对抗力，并且不适用《物权法》第一百九十条的规定，根据买卖不破租赁的原则，申请人对该商服楼继续享有承租权，因此法院应当停止对该商服楼的执行至租赁期满为止。 另外，申请人承租的刘亚珍位于依安县依安镇启城一号楼15号、16号商服合同签订于2017年6月27日，履行期自2017年12月1日，申请人承租该房屋用于与14号商服共同经营，而且进行了高档装修，支付了大量的装修费用，申请人承租时也不知晓刘亚珍将该房屋进行抵押的事实，按照《物权法》第190条第2句规定“租赁关系不得对已登记的抵押权”应当指抵押财产上存在的租赁关系不得对已经办理登记的抵押权的实现实现妨害，即抵押权人在实现抵押权时，租赁关系并非绝对消灭，而是取决于租赁权是否对抵押权人的优先受偿利益造成影响从而对抵押权的实现构成妨害。若租赁权的存在不影响抵押权的实现，则实现抵押财产被拍卖、变卖或折价后，租赁关系依然存在，受让人将继承抵押物上的租赁权，此时“买卖不破租赁”依然适用。故法院对申请人承租的刘亚珍位于依安县依安镇启程一号楼15号、16号商服应停止执行至租赁合同期满即2020年11月30日。 本院查明，因申请执行人中国银行股份有限公司依安支行与被执行人刘亚珍存在借款合同关系，本院先后于2016年11月17日至2018年6月22日期间先后作出（2016）黑0223民初1709号、（2016）黑0223民初1711号、（2016）黑0223民初1719号、（2016）黑0223民初1720号、（2016）黑0223民初1752号、（2016）黑0223民初1754号、（2016）黑0223民初1756号、（2018）黑0223民初246号民事判决书，判决刘亚珍以其房权证号为S2015001687号、S2015002167号、S2015002168号、S2015002169号、S2015002170号、S2015002171号、S2015002172号、S2015001685号、S2015001686号的房屋，为借款本金及利息向中国银行股份有限公司依安支行承担担保责任。判决生效后，中国银行股份有限公司依安支行向本院申请执行，本院于执行过程中将刘亚珍抵押的房屋依法拍卖给李松苗，并于2019年2月1日以（2018）黑0223执533号通知书通知承租该房屋的依安县金利郎服装店将房屋交付给李松苗或与李松苗重新签订房屋租赁协议并交付租金。案外人依安县金利郎服装店于2019年2月15日向本院提出书面执行异议，本院于2019年2月15日审查立案。经审查核实被执行人刘亚珍所有的位于依安县依安镇启程小区1号楼的门市商服楼在2015年5月17日已被抵押给申请执行人中国银行股份有限公司依安支行，并在房产部门办理了抵押登记手续。2017年7月1日，刘亚珍之女初宝君将已经抵押的房屋中的14号商铺（面积213平方米）租赁给案外人（该服装店员工唐磊个人名义签订租赁合同），租赁期限自2017年7月1日起至2020年11月30日止（该房屋第一次租赁期限为2014年6月29日至2017年6月28日）。2017年12月1日，刘亚珍之子初宝泉又将已经抵押的房屋中的15号、16号商铺（面积188.7平方米）租赁给案外人（该服装店员工唐磊个人名义签订租赁合同），租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。上述事实有民事判决书、通知书等证据证明。 本院认为，案外人依安县金利郎服装店于2017年7月1日、2017年12月1日在被执行人刘亚珍处租赁的位于依安县依安镇启程小区1号楼的商服楼14、15、16号商铺在出租前已于2015年5月17日就被刘亚珍抵押给申请执行人中国银行股份有限公司依安支行，并已办理了抵押登记手续，之后在执行过程中该房屋被依法拍卖给李松苗。虽然依安县金利郎服装店承租的房屋尚在租赁期限内，但按照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案出租的房屋是在抵押权设立后出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，承租人依安县金利郎服装店请求房屋受让人李松苗继续履行原租赁合同，依法不予支持，所提异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人依安县金利郎服装店的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  宋红臣 审判员  李廷林 审判员  任玉来 二〇一九年二月二十一日 书记员  陈 琦 本裁定书中引用相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条第二款 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》法释〔2000〕44号 (2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过) 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 （法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行） 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。