云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0702民初162号原告：高仁丐，男，汉族，1958年10月6日出生，户籍所在地：浙江省永嘉县。委托代理人（特别授权）：陈耀军、和笋萍，系云南泰联律师事务所律师。被告：张进军，男，汉族，1974年3月10日出生，户籍所在地：湖南省宁远县。被告：罗江，男，汉族，1985年1月20日出生，户籍所在地：四川省达县。第三人：丁新朋，男，汉族，1980年11月20日出生，户籍所在地：河南省镇平县。委托代理人（特别授权）：李亮波、和勰，系云南李寿刚律师事务所律师。原告高仁丐诉被告张进军、罗江、第三人丁新朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，原告申请追加丁新朋作为第三人参与诉讼，本院依法予以准许，因采取其他方式无法向被告张进军、罗江送达应诉材料及开庭传票，本院依法采取公告方式进行送达。公告期届满，本院于2019年1月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告高仁丐及其代理人和笋萍、第三人代理人李亮波、和勰到庭参加诉讼，二被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行了被告缺席审理。因本案案情疑难、复杂，本院依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与二被告之间所签订的《房屋租赁合同协议书》于2018年6月30日解除；2、请求依法判令二被告向原告支付自2017年5月1日至2018年6月30日止的租金420000元，其中：第三人丁新朋应向原告支付自2017年10月9日至2018年4月30日共202天的房屋租金（以次承租人与二承租人签订合同的租金计算）为116220元，扣除第三人支付部分，二被告应连带向原告支付租金303780元；3、请求依法判令二被告向原告支付违约金126000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。原告起诉的事实与理由：2016年4月19日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同协议书》（以下简称“合同”），约定原告将位于丽江市古城区玉缘路34号庭院的二、三层客房（总共28间）出租给二被告，合同同时约定了包括租金及支付方式等双方的权利义务。合同签订后，二被告未按照合同约定履行支付租金的义务，原告于2017年2月16日诉至本院请求依法解除合同及支付租金等事宜，经本院依法审理并作出（2017）云0702民初95号《民事判决书》，在法庭审理过程中鉴于该房屋被二被告转租给丁新朋（租赁期限为2016年10月1日至2017年10月19日止），出于保护次承租人丁新朋的利益未判决解除合同，仅判决二被告向原告支付租金110000元及滞纳金33000元。至今该判决书生效已有半年有余，因二被告怠于执行法院判决，原告已向贵院申请强制执行，但二被告不仅分文未付应支付的租金及滞纳金，二被告与次承租人丁新朋的合同履行期限到期已有三个月之久，也怠于向次承租人丁新朋收取租金和收回房屋，由于该涉诉房屋系原告从他人处转租后又租赁给二被告，现原告已陷入未收到二被告的租金但又得向原房东按时支付租金的绝境，更让原告无奈的是二被告找各种理由拒付租金，两被告的行为毫无诚信可言。原告为维护自身的合法权益，遂向本院提起诉讼。原告补充诉称：原告已于2018年6月30日将涉案房屋收回，原告未将次承租人丁新朋列为第三人，次承租人丁新朋在其租赁期满后，并未将房屋归还原告，仍然使用、经营至2018年4月30日，期间并未支付租金。在（2017）云0702民初92号案件生效后，原告申请了强制执行，但是未执行到被告的财产，故该案已经终结本次执行程序。原告想向二被告要求支付租金之时，二被告告知原告自行向第三人收取，第三人称通过法律程序将租金交至法院，故原告依法追加丁新鹏作为第三人参与诉讼。二被告未到庭进行答辩，也未向本院提交书面的答辩意见。第三人答辩称：原被告的合同至今未实际解除，被告的转租行为在合同有效期内，第三人系合法的承租者。针对原告的第二项诉讼请求，第三人实际搬离房屋的时间为2018年3月26日，双方在签订合同时约定合同期满双方办理交接手续后才能由第三人将房屋交由被告，第三人与被告合同租赁期间第三人购买了客栈的必需品及部分设施设备，约定期满后由被告与第三人协商处理，第三人于2017年10月10日合同期满时已向被告通知办理交接手续，结算相应的款项，但被告一直未出面，第三人与被告未办理交接手续一直将客栈管理至2018年3月26日。第三人不应向原告支付租金，第三人与被告之间尚有债务纠纷，附属设施没有交接，没有进行资金结算。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：1、身份证，拟证明原告的身份情况；2、身份证，拟证明被告张进军、罗江的身份情况；3、《房屋租赁合同协议书》，拟证明2016年4月19日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同协议书》，该协议书约定原告（甲方）将其位于丽江市古城区玉缘路34号庭院的二、三楼客房共计28间出租给二被告（乙方），租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日共计五年，租金为每年360000元，同时约定了双方的其他权利义务的事实；4、《民事判决书》、强制执行申请书、案件受理通知书、提供财产线索通知书、执行裁定，拟证明2017年2月16日，原告因二被告未按照协议约定支付租金而诉至丽江市古城区人民法院，经法院审理并于2017年4月18日作出判决，判令二被告向原告支付租金110000元，违约金33000元，该判决书生效至今，二被告仍分文未付，且因无可供执行财产，古城区法院于2017年10月16日作出了终结该案执行裁定的事实；5、《客栈承包合同》，拟证明2016年10月1日，二被告将涉诉房屋转租给丁新朋，租赁期限为2016年10月1日至2017年10月10日止，现二被告与次承租人丁新朋的租赁期限届满已三个月有余，但二被告怠于向次承租人收取租金和收回房屋，导致原告陷入其合法权益无法得到保障的事实；6、微信聊天记录，拟证明第三人丁新朋同意支付占用涉案房屋期间的房屋租金，只是希望通过法院予以解决的事实；7、微信聊天记录及照片，拟证明截止2018年5月3日第三人丁新朋并未缴纳占用房屋期间的水费，原告根据账单时间，有合理的依据认为第三人实际占用房屋的时间应为2018年4月30日，第三人表示将会在6月中旬缴纳所拖欠的水费，原告在第三人结清相关欠费后才前往涉案客栈，重新办理了营业执照，并在2018年6月30日正式收回客栈的事实。二被告未到庭进行质证，也未向本院提交证据。第三人对原告提交的第1、2、4、5组证据无异议，对第3组证据认为与第三人无关，对第6组证据的真实性无法确认，对第7组证据中照片的真实性无法确认，对营业执照无异议，对微信聊天记录的真实性无异议，但提出第三人在查明与被告之间的具体债务后才能支付该部分费用。针对原告提交的证据，结合庭审情况，本院对上述7组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案认定事实的依据予以采信。第三人围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：1、身份证，拟证明第三人的身份情况；2、《客栈承包合同及附件》，拟证明合同由被告及第三人签订的基本事实；3、微信聊天记录两份，拟证明第三人多次联系被告及被告弟弟办理房屋交接手续，但对方一直未出面办理交接手续的基本事实。原告对第三人提交的第1、2组证据无异议，对第3组证据由于第三人无法提交证据原件，对其真实性无法确认。针对第三人提交的证据，结合庭审情况，本院对第1、2组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案认定事实的依据予以采信，对第3组证据，由于第三人无法提供证据原件，本院对其真实性无法确认，不作为本案认定事实的依据予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2016年4月19日，原告高仁丐与被告张进军、罗江协商一致签订了《房屋租赁合同协议书》，约定原告将位于丽江市古城区玉缘路34号庭院的二、三层客房出租给二被告，客房为砖木结构，出租物包括28间房屋及网络、电视、通讯等配套设施，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日共5年，租金每年36万元，每年12月1日支付，经原告催收30天不支付的，被告应按日向原告支付当年年租金0.2%的滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付二被告使用，二被告未按照合同约定完全履行支付租金的义务，2016年5月1日至2017年4月30日的房屋租金仅支付25万元后未再支付。原告于2017年2月16日将二被告诉至本院请求解除合同及支付租金及滞纳金，本院于2017年4月18日作出（2017）云0702民初95号《民事判决书》，判决二被告向原告支付拖欠的租金11万元及违约金33000元，驳回原告的其他诉讼请求。2016年10月1日，被告罗江与第三人丁新朋签订《客栈承包合同》，约定第三人承包位于丽江市古城区玉缘路34号的会龙客栈，客栈承包期限自2016年10月1日至2017年10月10日止，承包金为21万元，自签订合同之日起一次性付给被告。第三人丁新朋支付承包金后使用房屋用于经营，承包期限届满后，第三人继续占用房屋。原告为维护自己的合法权益，遂于2018年1月19日向本院提起诉讼。其后，原告于2018年6月30日将案涉房屋收回。本案中，原告诉称第三人丁新朋将房屋占用至2018年4月30日，第三人辩称其于2018年3月26日已经腾房。本院认为，原告与二被告之间签订的房屋租赁合同系平等主体之间的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。在合同履行过程中，二被告未按约支付租金，构成违约，原告于2018年6月30日将房屋收回，双方的房屋租赁合同关系事实上已经解除，故对原告诉请确认《房屋租赁合同协议书》于2018年6月30日解除的诉讼请求，本院依法予以支持；针对原告要求被告及第三人支付租金的诉讼请求，本案中，第三人因与被告签订《客栈承包合同》而自2016年10月1日起占有、使用房屋，对第三人腾退房屋的时间双方存在争议，原告主张腾退时间为2018年4月30日，第三人主张为2018年3月26日，对此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，第三人作为履行义务一方，对履行腾房义务负有举证责任，第三人未提供合法有效的证据证明其主张，故对其主张不予采信，原告提交的证据虽无法直接证明腾房时间，但具有较高的盖然性，本院对原告的主张予以采信，依法认定第三人腾退房屋的时间为2018年4月30日。期间，2016年10月1日至2017年10月10日的房屋租金第三人已向被告进行了支付，2017年10月11日至2018年4月30日第三人继续占有、使用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告有权要求第三人支付逾期腾房占有使用费，原告主张第三人按照其与被告之间约定的租金标准进行支付，超出第三人支付范围内的租金收益部分由二被告承担的主张不违反法律的规定及双方的约定，本院依法予以支持，故第三人丁新朋应向原告支付自2017年10月11日至2018年4月30日期间的房屋占有使用费116220元，扣除第三人支付的房屋占有使用费，二被告应依约向原告支付自2017年5月1日至2018年6月30日期间的房屋租金303780元。针对第三人提出的其与被告之间对承包合同的相关款项未进行结算，不负有向原告支付租金义务的答辩，经查，自2017年10月10日起第三人与被告之间的合同已履行期限届满，原告主张的租金系基于第三人实际占用房屋的事实而产生的费用，第三人以其与被告之间的合同关系对抗原告无事实及法律依据，本院对该答辩意见不予采信。针对原告违约金的诉讼请求，经查，双方在合同中约定若被告逾期支付租金，滞纳金以每逾期一日按照当年年租金的0.2%支付，根据该合同条款的目的，原、被告作为平等的民事法律关系主体，该约定为租赁合同中的违约金条款。本案中，原告依法调整违约金标准为被告拖欠租金金额的30%，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条之规定，本院依法予以支持违约金12.6万元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、确认原告高仁丐与被告张进军、罗江之间的《房屋租赁合同协议书》于2018年6月30日解除；二、限被告张进军、罗江于本判决生效之日起十日内向原告高仁丐支付自2017年5月1日起至2018年6月30日止的房屋租金303780元及违约金126000元；三、限第三人丁新朋于本判决生效之日起十日内向原告高仁丐支付自2017年10月11日起至2018年4月30日止的逾期腾房占有使用费116220元。案件受理费5980元，由被告张进军、罗江负担4186元，由第三人丁新朋负担1794元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨晓瑛人民陪审员  杨丽澄人民陪审员  和万群二〇一九年二月十四日书 记 员  马 莹【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满后两年内向本院申请强制执行。】