上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初16481号原告：蒋锦琪，男，1960年6月18日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：毛东涛，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱詠梅，上海市锦天城律师事务所律师。被告：李伟民，男，1957年3月15日出生，汉族，住上海市。被告：裘惠芳，女，1959年11月4日出生，汉族，住上海市。原告蒋锦琪与被告李伟民、裘惠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告李伟民、裘惠芳下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年1月18日公开开庭审理。原告蒋锦琪及其委托诉讼代理人朱詠梅到庭参加诉讼。被告李伟民、裘惠芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋锦琪向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行就上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》；2.判令二被告将上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋房屋过户至原告名下；3．保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月26日，被告李伟民与上海闸北动迁实业有限公司签署《闸北区新梅太古城(二期)安置房预约单》，作为甘肃路XXX号XXX室被征收房屋的安置对象，确认并承诺为上述被征收房屋浦江镇**D块********房屋的唯一登记产权人，房屋当时的价值为人民币(币种下同)559，373.21元。其后原告经人介绍与被告李伟民达成了系争房屋的交易意向，并于2014年3月5日签订《定金合同》及《房地产买卖合同》，以70万元的合理市场价格购买被告的系争房屋。购买时，原告要求被告李伟民提供了安置预约单，并在协议中第7条明确载明，被告李伟民承诺其对房屋有完全的处分权及所有权。协议签订后，原告向被告李伟民支付了665，000元的购房款，并由被告李伟民出具承诺，确认收到前述款项，且剩余50,000元尾款于过户时办理。此房屋进户的各项手续费用均为原告支付，当时原告与被告李伟民一同前往物业、自来水、电力、煤气部门办理。单据均在原告处，进户后房屋交付与原告。由于系争房屋为动迁安置房，存在交易限制期，所以未正式办理过户手续。目前，系争房屋大产证及动迁协议均满三年，按照相关政策规定，可以进行过户交易。但是被告李伟民却迟迟拖延，不理睬原告的正当请求。经原告多次催促，核查，被告李伟民向原告提供了其办理的小产证，原告这才发现被告违背安置预约单的承担及协议的约定，擅自将系争房屋登记在了被告李伟民、裘惠芳两人名下，并违反协议约定的被告不得入住的约定，将系争房屋进行装修。原告认为，被告恶意违约，不打算继续履行双方间的买卖合同，不将房屋过户给原告。为维护原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告李伟民、裘惠芳未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，被告李伟民、裘惠芳系夫妻关系。2013年12月26日，案外人裘某某、包某某(承租人、产权人)，被告李伟明(安置房屋产权人)与上海闸北动迁实业有限公司签订《闸北区新梅太古城(二期)安置房预约单》一份，载明：被安置人裘某a(亡)，原居住甘肃路****，已被列入新梅太古城(二期)旧城区改建征收范围，被安置人代表本户已与基地签订《上海市国有土地房屋征收安置补偿协议》，对签订的协议不持异议；为解决本户居住，根据拆迁基地提供的安置房源，被安置人代表全户同意选择购买以下房源，江文路125弄19幢东单元3号902室，房型为二房，暂定建筑面积(预测面积)76.50平方米，安置房屋单价为9,935元/平方米，按暂测建筑面积(预估面积或预测面积)暂计744,469.29元；安置房屋产权人登记为李伟民，今后因安置房屋可能产生的一切法律纠纷和后果，由被安置人和安置房屋产权人承担和负责处理，与拆迁方、开发单位无涉；被安置人和安置房屋产权人同意本预约单仅为购买安置房屋的意向约定，最终以签订《商品房预(销)售合同》作为安置房买卖关系的实现等。2014年3月5日，被告李伟民(卖售人、签约甲方)与原告蒋锦琪(买受人、签约乙方)签订《定金合同》一份，约定：甲方确保出售给乙方的房屋位于浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX室，房型为一室一厅，且两个房间均朝南；乙方支付15万元作为定金；如甲方在2015年3月31日前不能交付房屋，或者甲方提供的房源不符合第一条约定，3日之内双倍返还定金等。同日，被告李伟民(卖售人、签约甲方)与原告蒋锦琪(买受人、签约乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定：2014年3月5日甲乙双方达成动迁房买卖协议。约定甲方将其产权换购所得的浦江镇121号D块19幢东单元3号404室(江文路XXX弄XXX号XXX室)的动迁安置房一套出售给乙方，房屋总价为70万元，该房屋房型结构为1房1厅(双南)建筑面积59.79平方，建筑类型为高层；乙方于2014年3月6日向甲方交付15万元，第一期主要购房款45万元于甲方交付房屋(钥匙)时当日支付，甲方应办理好各项合法入住手续，乙方支付的订金在支付主要购房款后自动转为购房款；第二期尾款10万元在交易限制期满后，在双方共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，并且成功过户后，予以支付；本合同签订之后、该房屋过户给乙方之前的过渡期内甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分。该房屋交易限制期满可以过户时，如甲方由于任何事由不能到房地产交易中心与乙方办理过户手续，则视为甲方违约。在乙方书面通知后，双方应签订正式格式买卖合同，并在3个工作日内，开始配合办理过户手续;经双方确定，该房屋转让成交价为70万元，该成交价为毛坯房。甲方应支付给政府征收部门的置换差价、土地出让金等均由甲方支付;甲乙双方约定的房屋成交价以套计价，如果房屋实测面积与现在所知面积的差异大于5平方米以上，则双方应当根据现在所知面积的单价进行变动;本合同签订后，甲方应在取得房屋的三日内，向甲方交付，甲方应当交付的包括但不限于该房屋的所有钥匙、房屋交接书、住宅质、住宅质量保证书用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳的物业管理费票据等文件资料，该房屋甲方不得自行入住；过渡期内，在该房屋过户给乙方之前，甲方的婚姻状况的变动也不构成甲方变更该房屋产权之事由。否则,因甲方违反前述约定，导致该房屋交易限制期满后不能按时过户给乙方的,视为甲方违约，须按按照该房屋市值的0.3倍标准赔偿给乙方，并承担乙方因此产生的其他损失，包括但不限于乙方的间接利益损害、乙方因主张甲方违约责任而实际发生的诉讼费、财产保全费、律师费等；甲方在本合同签订后，须在交房时将房地产权证、预售合同书、动迁协议原件，购房发票,交房确认书交付乙方收存。甲方将房产证交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式将该房屋产权挂失或将该房屋出售、出租、抵押给第三人。若甲方违反前述约定的,除应恢复原状、继续履行与乙方的买卖合同外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日起30日内向乙方支付该房屋市值的0.3倍违约金作为赔偿，逾期支付的，每逾期一日，按照该房屋成交价0.01%计算逾期违约金给乙方；房屋交易过程中的甲乙双方税、费由乙方承担；该房屋交付给乙方之后，乙方享有使用权，占有权和收益权；交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母、子女或其他)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下，则甲方到时配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，视为违约。甲方应自乙方书面通知之日其，每逾期一日，支付该房屋成交价的0.01%的逾期违约金给乙方。超过30日仍未协助过户到乙方指定的人名下的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方按照本合同第十五条之约定承担赔偿责任；因国家法律法规或和本市关于动迁房买卖的行政管理规定的变动，限制交易期延长为三年以上或者缩短为不足三年，则按照最新生效的动迁房交易限制期本合同；本房屋交易限制期满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本。双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同约定不一致的，以本合同为准。其他未尽事宜,双方经平等友好协商后可以签订补充协议等。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后，原告于2014年3月6日向被告转账支付购房款15万元，于2015年3月14日向被告转账支付5万元，于2015年3月8日向被告转账支付17万，于2015年4月8日向被告转账支付28万元。2015年3月30日，原、被告共同至系争房屋的开发商处办理了房屋入户手续，原告支付了有线电视初装费、维修基金、产权登记及地籍图费，办理小产证费用，并取得了该房屋的钥匙。被告将系争房屋的《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》原件交给原告。2015年3月30日，上海乐领置业发展有限公司(卖方、签约甲方)与被告李伟民(买方、签约乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买江文路xxx弄《浦江宝坻D块》x号x层xxx室，政府批准的规划用途为居住；据甲方暂测该房屋建筑面积为59.79平方米，其中套内建筑面积为46.40平方米、公用分摊建筑面积为13.39平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为9，379元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为558，506.85元；甲方取得《住宅交付使用许可证》，对该房屋设定的抵押已经取消，甲方承诺在取得《住宅交付使用许可证》之日起9个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产大产证，如到时不能取得商品房房地产证(大产证)乙方有权单方面解除合同；甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；乙方于2015年3月26日与甲方签约，并付首房款558，506.85元；乙方于2015年3月26日与甲方签约，乙方于2015年3月26日与甲方签约，并付首付房款558,506.85元等。2015年9月22日，原、被告共同办理了系争房屋的供水、供气手续，原告支付了相应的安装费，并取得了《城市供用水合同》及安装费发票、《上海市居民管道燃气供用气合同》及安装费发票。2016年1月19日，被告李伟民出具《承诺书》一份，载明：本人李伟民将自己动迁所得房屋位于浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX室出售给蒋锦琪先生。双方签订了合同，截至到今日，我已收到了蒋锦琪665,000元，只剩下50,000元到双方办理过户时收取；我承诺，待该房产可以上市交易时(大约2017年下半年)，去办理初次产证，并与蒋锦琪先生办理过户手续。我承诺绝不会一房二卖，也不会给房屋设置任何债务，也不再对房价提出任何涨价要求，按时过户给蒋锦琪先生，否则愿意承担违约责任。后被告李伟民申领了系争房屋的房地产权证，系争房屋过户登记至被告李伟民一人名下。2017年3月，被告李伟民、裘惠芳共同至房地产交易中心，办理了配偶间产权变更登记，系争房屋于2018年5月17日过户登记至被告李伟民、裘惠芳二人名下，被告二人共同共有。上述事实，由原告提交的《闸北区新梅太古城(二期)安置房预约单》、《上海市商品房预售合同》、《定金合同》、《房屋买卖合同》、《承诺书》、上海市不动产登记簿、《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市新建住宅使用说明书》、《城市供用水合同》及安装费发票、《上海市居民管道燃气供用气合同》及安装费发票、入住结算单、银行交易明细等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，被告李伟民经动迁取得本案系争房屋后，与原告协商一致达成买卖合同，双方签订的《定金合同》及《房屋买卖合同》为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。合同签订后，原告按约支付了大部分房款65万元，被告李伟民亦按约配合办理了房屋入户手续，将系争房屋交付原告。现该房屋的交易限制期已届满，依据双方合同约定，被告李伟民应配合原告办理该房屋的过户登记手续。但因被告李伟民、裘惠芳二人于2017年3月办理了产权变更登记，系争房屋现为被告李伟民、裘惠芳二人共同共有。在买卖合同出售方为被告李伟民一人的情况下，本案争议焦点为原告是否可突破合同相对性向被告李伟民、裘惠芳二人主张配合进行过户登记。本院认为，首先，本院注意到被告裘惠芳户籍尚在被拆迁房屋甘肃路****内，被告裘惠芳应同属被安置对象之一。在此情况下，经家庭内部协商一致，将系争房屋登记于被告李伟民一人名下，系家庭内部就动迁利益分配已达成一致。且被告李伟民、裘惠芳二人为夫妻关系，系争房屋由甘肃路XXX号XXX室房屋拆迁安置所得，动迁发生于夫妻关系存续期间，被告裘惠芳应予以明知。再次，被告李伟民于2015年3月办理了系争房屋的入户手续后，即将房屋交付原告使用至今。对于安置房屋长期处于他人控制之下，系对家庭重大财产的处分，被告裘惠芳亦应予明知，但始终未提出异议。同时，被告李伟民于2016年1月再次出具《承诺书》，明确出售房屋的真实意思。虽买卖合同由被告李伟民与原告蒋锦琪签署，出售方载明为被告李伟民一人，而系争房屋现登记为二被告共同共有，但结合上述证据及二被告之间的身份关系，本院认为被告裘惠芳对于出售房屋应属明知且未提出异议，原告有理由相信出售房屋为夫妻双方共同意思表示，故原告要求二被告配合办理过户的诉讼请求，本院予以支持。关于因过户登记所需缴纳的税费，原告认为依据双方买卖合同应由其承担，本院予以确认。至于剩余购房款5万元，原告愿予以支付，符合双方合同约定，于法不悖，本院予以支持。被告李伟民、裘惠芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定，判决如下：一、原告蒋锦琪与被告李伟民继续履行就上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告李伟民、裘惠芳于本判决生效之日起十五日内，协助原告蒋锦琪办理将上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告蒋锦琪名下的手续(由此产生的税费由原告蒋锦琪负担)；三、原告蒋锦琪于本判决生效之日起十五日内向被告李伟民支付购房款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，财产保全费5,000元，二项合计15,800元，由被告李伟民、裘惠芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  曹文进人民陪审员  石定伟二〇一九年二月二十六日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国婚姻法%26gt;若干问题的解释(一)》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。