河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1521民初4474号原告（反诉被告）张秋霞，女，1984年12月8日出生，汉族，住河南省罗山县。委托代理人洪安然，河南问通律师事务所律师。被告（反诉原告）吴啸，男，1966年7月11日出生，汉族，住河南省罗山县。被告（反诉原告）李金凤，女，1967年7月4日出生，汉族，住河南省罗山县。二被告委托代理人陶凤成，河南保城律师事务所律师。原告（反诉被告）张秋霞诉被告（反诉原告）李金凤、吴啸房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张秋霞及委托代理人洪安然、被告（反诉原告）吴啸及二被告委托代理人陶凤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋霞诉称，2016年7月28日，其与两被告签订《房屋买卖合同》。两被告自愿将坐落于罗山县城关镇西大街粮食局家属院的房产卖给原告，房屋总价款为人民币为440000元，该价款包括90000元的办证费用。首付款（含订金）已于合同签订当日付给二被告250000元。二被告出具了收条，并于当日向其交付了房屋，并保证在合同签订之日起两年内给其办理房产证，一切费用（包括土地出让金等）由被告承担，若被告不能如期为其办好房产证，其不再支付剩余购房款，被告还应每年按其已付购房款的0.1%向其支付违约金，直到证办好。请求：1、判令被告协助原告办理房屋产权变更过户手续，办证费用由被告承担。2、判令两被告支付违约金500元（按已付购房款的0.1%支付，从2016年7月28日至办理好房产证时止）。3、诉讼费由被告承担。被告李金凤、吴啸答辩并反称，其二人确与原告签订《房屋卖合同》一份，将自建四层楼房的第二层（约定建筑面积141.5平方米，最终产权证实际建筑面积145平方米）。合同约定双方须于合同签订两年内办理房屋过户手续。今年下半年，反诉人多次通知原告配合办理过户手续，但原告认为根据合同约定，反诉人应当将房产证办好交到其手里，认为办证是反诉人一方的责任。但办证需要双方到行政大厅签字，登记部门还要进行评估、测绘等相关工作，手续比较繁琐。由于原告已装修房屋入住，原告不回来配合，反诉人单方根本没有办法办理房产的转移登记手续。反诉人认为，原告仅支付250000元购房款，反诉人就将具有完全所有权的房屋交给原告装修入住，原告仍不满足，还拒不配合办理房产转移登记手续，实属恶意拖延履行合同，达到既不支付余下房款，还占有原告房产的目的。故请求解除与原告签订的房屋买卖合同，反诉人愿意退还原告已付的购房款并承担其装修费用。原告就二被告的反诉提出如下意见：1、不同意解除合同。合同是双方当事人真实意思表示，其已积极履行合同约定的付款义务，房屋已装修入住。2、二被告无法行使解除权。因为双方并没有在合同中预订合同解除的条件。合同如果解除，二被告应当赔偿原告房屋增值部分的损失，一是装修损失，二是房屋价格增值部分。被告不能够通过违约行为来使自己获利。3、不履行合同的是二被告。二被告当时答应两年内办证，但下半年其就回来4次，回来被告就说再商量，一直拖着不办。微信聊天记录可以证明。经审理查明，2016年7月28日，原告张秋霞（乙方）与被告吴啸、李金凤夫妇（甲方）签订《房屋买卖合同》，二被告将其自建的坐落于罗山县西大街粮食局家属院的四层楼房（土地房屋证第41号）的第二层（建筑面积141.5平方米，如面积少于141.5平方米，甲方应退还乙方多付的购房款，如面积超出141.5平方米，多出面积归乙方所有，乙方不需补交购房款）卖给原告。双方约定的房屋总价款为440000元，该价款包括90000元的办证款。首付款（含定金）人民币200000元于合同签订之日交给甲方，甲方当日向乙方交房，同时保证水通、电通。剩余购房款240000元，除去办证费用90000元待甲方为乙方办理好房产证，其余150000元应由乙方在2019年12月31日前支付给甲方。甲方保证在合同签订之日起两年内给乙方办理房产证，其中一切相关费用（包括土地出让金等）由甲方承担，若甲方不能如期为乙方办好房产证，乙方不再支付剩余购房款，待甲方为乙方办好房产证时乙方再行支付剩余房价款。若甲方未能在合同签订之日起两年内不能为乙方办理好房产证，甲方应每年按乙方已付购房款的0.1%向乙方支付违约金，直到乙方的房产证办好（本处土地归四层住房共同拥有）。合同签订当日，原告给付二被告200000元（含2016年7月19日交定金10000元）。二被告也于合同签订当日将房屋交付给原告，原告装修后已入住至今。2017年12月18日，原告又交给二被告50000元。二被告于2018年11月9日才办理权利人为二被告的（2018）第0002878号不动产权证（宗地代码411521003012GB00008），该证显示：房屋总层数4层。罗山县国土资源局于2018年11月23日在该证上注明：该房屋第三层于2018年11月21日转移给涂胜田国（代祖秀），面积为145平方米。该宗地于2018年11月21日分割给涂胜田（代祖秀），分割面积为46.17平方米。原告提供微信聊天记录显示，被告吴啸2018年7月20日回复原告办证要求：“以前是没钱，现在是没时间”。上述事实有当事人陈述，证人证言，微信聊天记录、房屋买卖合同，不动产权证、定金收条、房款收条等在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，二被告负有在两年内将办理房屋权属证书所需的资料和费用交相关部门，协助原告办理所购房屋所有权转移登记的义务；如因被告原因导致不能办理房屋所有权证书的，被告承担相应的违约责任。案涉房屋的交付时间为2016年7月28日，被告至今未能为原告办理房屋所有权转移登记，已经超过双方合同约定期限。被告主张办证迟延非被告原因所致，被告应对此负举证责任。但被告并未提供充足的证据予以证明。同时，被告也未能提供任何能够证明其及时向相关部门提交办理房屋权属证书所需的资料和费用的证据。结合原告提供的微信聊天记录、被告自己不动产权证办理的时间等证据，本院据此认定案涉房屋所有权证登记迟延系被告原因所致。合同约定“若甲方未能在合同签订之日起两年内不能为乙方办理好房产证，甲方应每年按乙方已付购房款的0.1%向乙方支付违约金，直到乙方的房产证办好（本处土地归四层住房共同拥有）”，根据庭审中原、被告陈述其本意为：如果二被告未在两年内为原告办理案涉房屋所有权证，应按原告已付购房款的0.1%向原告支付违约金。现二被告自己尚未在诉争房屋交付之日起两年取得其所建整栋楼房的建设及自己保留的房屋所有权证书，更未为出售给原告的房屋办理产权证。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。故被告应承担迟延取得房屋所有权证的违约金。原告要求被告承担迟延取得房屋所有权证的违约责任，给付迟延取得房屋所有权证的违约金，合法得当，本院依法予以支持，但违约金具体数额应以本院核准数额为准。对迟延取得房屋所有权证的违约金，原告主张500元，不违反双方合同约定，本院予支持。被告虽向本院提起反诉，但其未按规定全额交纳反诉费，其反诉请求视为撤回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、在经房管部门审查符合其他法定条件的前提下，被告吴啸、李金凤于本判决生效后三十日内协助原告张秋霞办理位于罗山县城关镇西街粮食局家属院（宗地代码411521003012GB00008）二被告所建楼房的第二层房屋的房屋产权登记手续。二、二被告于本判决生效后五日内支付原告张秋霞违约金500元，此款打入原告张秋霞指定的银行账户（户名：张秋霞开户行中国农业银行浙江宁波宁海县西店支行账62×××700）。三、驳回原告的其他诉讼请求及二被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，二被告已交反诉费100元，共计200元由二被告负担。原告已预交案件受理费100元，不再退还，待被告在履行本判决规定的付款义务时一并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 徐 刚审判员 高 控审判员 熊川川二〇一九年二月二十五日书记员 李 波