北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初13660号原告：北京霖盛锋商贸有限公司，住所地北京市昌平区城区镇西关三角地。法定代表人：郑铁军，董事长。委托诉讼代理人：姜春英，女，该公司行政管理。委托诉讼代理人：曲建波，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。被告：北京京客隆首超商业有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路****。法定代表人：宋昂，经理。委托诉讼代理人：潘学敏，女，该公司法务。委托诉讼代理人：张芳苓，女，该公司法务。第三人：北京靓依佳缘商贸有限公司，住所地，住所地北京市昌平区回龙观镇北农路**北京北农酒店内**iv>法定代表人：张淑贞。原告北京霖盛锋商贸有限公司（以下简称：霖盛锋公司）诉被告北京京客隆首超商业有限公司（以下简称：京客隆公司）、第三人北京靓依佳缘商贸有限公司（以下简称：靓依公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霖盛锋公司的委托诉讼代理人姜春英、曲建波，被告京客隆公司的委托诉讼代理人潘学敏、张芳苓，第三人靓依公司的法定代表人张淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霖盛锋公司向本院提出诉讼请求：1.判令京客隆公司支付原告拖欠租金412875.3元及自2016年11月29日起至实际付清之日止之利息（以412875.3元为基数，依中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告北京京客隆首超商业有限公司支付原告房屋和设备设施的维修费463600元；3.判令被告返还原告2006年11月29日移交清册中的全部手续；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系位于昌平区政府街房屋的所有权人。2006年11月29日，原告和北京小白羊超市连锁总店签订了房屋租赁合同，将地下一层和地上全五层租赁给北京小白羊超市连锁总店用于开办小白羊六分店，并签订了移交清册和设备交接情况表。2008年9月19日，北京首联集团有限公司向原告发送告知函，告知原告其集团下属的小白羊超市六分店因亏损，由北京京客隆商业集团股份有限公司正式托管首联集团。2014年3月31日，原告、被告、第三人签订了三方协议，约定“变更：由被告只承租甲方以上房产的2、3层（因被告已经将2、3层租给了苏宁电器），地下1、1、，地下1、1、4出租给案外人。同时，由被告委托第三人为房产提供物业管理服务。”协议签订后，第三人并未履行物业管理服务，最终仍由被告进行物业管理。2014年7月1日，被告分店向原告出具证明，载明被告实际进行物业管理。2016年11月28日，双方租赁关系结束，但被告一直拖欠原告2016年8月15日至2016年11月28日的租金未付，且应当按照合同17.2的约定支付违约金。另外，2016年12月6日，在原被告双方交接物业时，原告发现消防、电梯、高压配电室、空调等基础设施被被告严重损坏，被告方代表对此书面交接内容进行了签收，并承诺向集团进行汇报后协商。后双方一直保持电话和短信沟通，但被告一直拖欠未付。故原告诉至人民法院。京客隆公司辩称：被告不同意支付租金412875.3元，不同意支付违约金。租赁合同上已经约定被告在租赁过程中已经向原告支付了30万元押金，被告主张用30万元抵减租金，被告认为被告不存在违约行为，所以不同意支付违约金，对于原告主张的违约金数额被告亦不认可，计算有误。合同约定原告对水电等安全性承担责任，所以水电改造的责任系属原告，而非被告。原告提交的水电改造工程合同签订时间是2017年6月，而被告于2016年年底已经将租赁房屋交予原告，所以对原告的请求不认可。同时，被告不同意支付逾期利息，利息的计算依据是错误的，被告不存在支付逾期利息的情形。合同未规定被告应支付逾期利息，被告与原告多次沟通用房屋的押金抵扣租金，不存在欠付租金的情形。即使支付利息，其基数也不应当是租金，设备维修义务在出租方。对于原告第三项诉讼请求，被告仅持有复印件，不存在交还义务。不同意支付逾期利息，利息的计算依据是错误的，我方不存在支付逾期利息的情形。合同未规定我方应支付逾期利息。我方与原告多次沟通用房屋的押金抵扣租金，不存在支付租金的情形。即使支付利息，基数不应当是租金。设备的维修义务在出租房。靓依公司述称：虽然合同中约定由第三人进行物业管理，但实际上第三人一直没法接手该房屋的物业，因此本案与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月29日，甲方霖盛锋公司与乙方北京小白羊超市连锁总店签订《房屋租赁合同》，主要约定内容如下：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等自愿、等价有偿、协商一致的基础上，对甲方拥有所有权的房屋的租赁事宜达成如下协议，以约束双方共同信守：第二条、房屋基本情况。2.1房屋坐落于北京市昌平区。2.2房屋为商业综合楼一栋（框架结构），分为地下一层和地上五层，实测面积共计9538.13平方米。第三条、房屋权属情况。3.1房屋权属状况为甲方对该房屋享有所有权。第四条、房屋用途。4.1房屋用途为：商业经营。第五条、租赁期限。5.1房屋租赁期自二〇〇六年十一月二十九日至二〇一六年十一月二十八日，共计拾年。第六条、租金。6.1租金标准：1.05元/日/平方米，一年租金总计3655488元整（大写：叁佰陆拾伍万伍仟肆佰捌拾捌圆整）。6.2本合同所规定的“月”均指按照阳历计算的一个自然月，一年则按照365天计算。6.3房屋租金在合同生效的三年内保持不变，自第四年起租金进行适当调整，具体调整为从第四年至第六年租金在上一年租租金总额的基础上逐年递增百分之三，即采用逐年递增法计算，第七年之后每年的租金延续第六年的租金总额，直至合同解除之日维持不变。第七条、付款方式。7.1乙方应于本合同生效之日起三日内向甲方支付租房定金30万元整（大写叁拾万元）。7.2乙方支付租金实行按季支付的方式履行，于每季度开始的七日内付清。7.3乙方应在本合同约定的免租期结束后三日内，将第一季度的租金913872元整（大写：玖拾壹万叁仟捌佰柒拾贰圆整）一次性付清，其中先期缴纳的上述定金自动转换称房屋租赁押金。7.4甲方收取每期租金后应当给乙方开具正式发票。第八条、房屋的交付及返还。8.1甲方应于二〇〇六年十二月二日前将房屋的承租经营权交付给乙方；《房屋附属设施、备清单》（见附件二）经双方交验签字和盖章并移交房门钥匙后即视为交付完成。8.2租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲、乙双方签收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字和盖章。乙方应结清承租期间而应当承担的相关费用。8.3乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，无偿归甲方所有。8.4房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。第九条、甲方的承诺。9.8甲方提供的附属设施、设备，在租赁期内达到法定正常的报废年限，甲方应负责予以更换，更换的设施、设备型号、规格、性能等应不低于原设施、设备的配置标准，甲方承担由此而产生的更换费用。第十一条、房屋租赁押金。11.1租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的所有费用后返还给乙方。第十三条、房屋及附属设施的维护。13.1租赁期内，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方的责任，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。13.4甲方拥有的附件中列明的设备、设施乙方应善意的使用和保管，维护和保养等事宜全部由乙方自行负责。第十六条、合同的解除。16.4乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：16.4.1不支付或者不按照约定支付租金达三十日的……第十七条、违约责任。17.2乙方有本合同第十六条16.4约定的情形之一的，应按年租金的百分之五向甲方支付违约金。17.5除地震、龙卷风等自然灾害的原因导致租赁的房屋发生毁损、灭失或其他损失，甲、乙双方互不承担法律责任外，由于乙方管理不善如水淹、火灾等原因而导致租赁的房屋及其附属设施毁损、灭失或其他损失的，乙方应承担赔偿的法律责任。协议还约定了其他内容。当日，北京小白羊超市连锁总店签订《霖盛锋公司移交清册》，接收资料如下：1.租赁房屋所有权证、土地使用权证；2.营业执照复印件、法人身份证明书；3.租赁房屋平面分界图；4.附属场地清单和分界图；5.外立面结构图；6.附属设备设施清单；7.消防验收合格证明及年检合格证明；8.自动扶梯、货梯当年的验收合格证；9.消防工程竣工图；10.电路工程图；11.给排水系统图；12.房屋内设备、设施的使用说明书、安装维修图纸；13.建筑设计图纸。2008年9月19日，北京首联商业集团有限公司向霖盛锋公司送达《告知函》，告知霖盛锋公司将由北京京客隆商业集团股份有限公司正式托管首联集团，首联集团下属小白羊超市连锁总店加盟北京京客隆商业集团股份有限公司。自2009年1月1日至2011年11月14日，北京首联超市有限公司交付上述租赁房屋租金；自2011年11月15日以后，由京客隆公司交纳租赁费用。2014年3月31日，甲方京客隆公司、乙方靓依公司、丙方霖盛锋公司签订《三方协议》，主要约定内容如下：1.甲丙签署《房屋租赁合同书》及补充协议书（以下简称：出租协议），甲方承租丙方位于北京市昌平区地下一层和地上五层总建筑面积为9538.13平方米的房产（下称：租赁物业）。2.甲乙签署《房屋租赁合同》（以下简称：转租协议），甲方将租赁物业其中一部分房屋：地上一层及地：地上**及地下**总建筑面积3533平方米租物业）转租给乙方。甲乙丙三方经友好协商就出租协议、转租协议相关事宜达成一致意见，并签署本补充协议：3.甲丙双方同意自2014年4月1日起，甲方不再承租租赁物业其中地下一层、一层、四层、五层总建筑面积6151.13平米的房屋（以下简称：退还物业），并将出租协议约定的租赁地址及面积变更为：租赁房屋坐落于北京市昌平区政府街地上二、三层总建筑面积为3387平方米（以下简称：新租赁物业）。除变更上述租赁物业面积外，甲丙双方仍按照出租协议约定内容履行，同时丙方不向甲方索求其他任何经济补偿和赔偿。4.甲方于2014年4月1日前将结清相关费用后，将退还物业中地下一层、一层、四层、五层按照现状交还丙方，双方办理交接手续并签署交接备忘录。鉴于乙丙双方将就转租物业继续开展租赁合作，因此，丙方免除甲方转租物业的交还义务，由乙丙双方另行协商租赁合作事宜。6.经三方同意，丙方委托乙方为甲方承租的新租赁物业提供物业管理服务（包括收取水费、电费、供暖费，提供供暖服务、公共设备设施维修等），甲方仅依约承担相关水费、电费、供暖费，乙方应向甲方开具正式发票。协议还约定了其他内容。2014年7月1日，北京市京客隆首超商业有限公司昌平西关店出具《证明》，内容如下：北京市京客隆首超商业有限公司昌平西关店负责整栋楼的安全管理，包括消防检测、灭火器检测、电梯保养维护，水、电、空调等设备设施的维护和保养。整栋楼的经营单位须服从物业管理。2016年8月24日，京客隆公司向霖盛锋公司发送《告知函》，确定双方签订的《房屋租赁合同》将于2016年11月28日到期，到期后京客隆公司不再续租。后京客隆公司依约将租赁房屋返还给霖盛锋公司，但仍欠付租金412875.3元。经查，2016年，京客隆公司所租赁房屋的季度租金为358344.6元。庭审过程中，霖盛锋公司提交2016年12月6日制作的《设备检查问题》、《霖盛锋综合楼交接记录》，两份文件上并无霖盛锋公司和京客隆公司的盖章确认。京客隆公司对此也并不认可，辩称双方在租赁合同到期时并未对租赁房屋的设备设施进行损失确认。另，霖盛锋提交2017年5月28日与北京八方兴顺建材经销中心签订的《水电改造工程》合同以及发票，主张因京客隆公司租赁期间造成租赁房屋设备设施损坏，从而其自行对上述租赁房屋进行配电线路拆除、电路改造，并支付修复款共计394800元。霖盛锋公司还提交了2018年9月14日与北京智恒讯电梯有限公司签订《电梯设备买卖合同》、《电梯设备安装合同》以及发票，主张因京客隆公司租赁期间造成电梯损坏，从而不得不维修并更换电梯，从而支付费用共计368800元。京客隆公司对霖盛锋公司的上述主张均不予认可。另查，上述租赁房屋的所有权人为霖盛锋公司。庭审过程中，双方均认可霖盛锋公司收取了京客隆公司30万元押金，且同意将该押金折抵租金。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、设备交接情况表、《霖盛锋公司移交清册》、《告知函》、《三方协议》、治安消防责任书、《证明》、《设备检查问题》、《霖盛锋综合楼交接记录》、照片、《水电改造工程》合同以及发票、《电梯设备买卖合同》、《电梯设备安装合同》以及发票、《催告函》、短信记录、报价单、证人证言以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，霖盛锋公司与京客隆公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。京客隆公司租赁期间拖欠租金412875.3元，双方均同意将30万元押金在欠付租金中先行扣除，对此本院不持异议，剩余部分京客隆公司应予支付。根据双方签订的《房屋租赁合同》第7.2条之约定，京客隆公司应于每季度开始的七日内付清租金。另根据第16.4.1以及第17.2条之约定，京客隆公司不按照约定支付租金达三十日的，应按年租金的百分之五支付违约金。因此，霖盛锋公司主张的违约金于法有据，本院予以支持。霖盛锋公司在主张违约金的前提下另行主张租金的逾期利息，并无合同和法律依据，本院不予支持。霖盛锋公司主张的设备设施维修费以及电梯更换费用，根据双方签订的《房屋租赁合同》第13.1条之约定，因京客隆公司的责任，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，京客隆公司应负责维修或承担赔偿责任。本案中，霖盛锋公司提交的《设备检查问题》、《霖盛锋综合楼交接记录》上无京客隆公司的盖章，且京客隆公司对此并不予认可，因此该证据不能认定为双方在租赁期满时对设备设施的损坏情况进行了确认；霖盛锋公司亦未提交其他证据证明其维修的部位以及更换的电梯系因京客隆公司使用不当所致，因此无法要求京客隆公司对此承担赔偿责任，故对霖盛锋公司的该项主张，本院不予支持。关于霖盛锋公司要求京客隆公司返还《霖盛锋公司移交清册》中全部手续的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：根据《霖盛锋公司移交清册》，无法确定霖盛锋公司将清册中的资料原件交予北京小白羊超市连锁总店。根据《房屋租赁合同》第8.2条之约定，京客隆公司在租赁期满后应当返还房屋附属设施。《霖盛锋公司移交清册》中的第6项即为附属设备设施清单，因此《霖盛锋公司移交清册》中的资料不属于房屋附属设施。而双方在《房屋租赁合同》中并未约定《霖盛锋公司移交清册》中的资料在双方租赁期满后是否应当返还，因此对霖盛锋公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京京客隆首超商业有限公司于本判决生效之日起7日内支付北京霖盛锋商贸有限公司租金112875.3元以及违约金71668.92元，共计184544.22元；二、驳回北京霖盛锋商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13281元，由北京霖盛锋商贸有限公司负担9290元，已交纳；北京京客隆首超商业有限公司负担3991元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  傅 静人民陪审员  王秋华人民陪审员  李宝英二〇一九年二月二十八日书 记 员  陈 月