西 安 市 新 城 区 人 民 法 院   陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                  （2018）陕0102民初2849号   原告：陕西中轩置业有限公司，住所地：西安市新城区。    法定代表人：刘琳，总经理。    委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。    委托诉讼代理人：马世焜，陕西海普睿诚律师事务所律师。  被告：陕西禾和农业科技集团有限公司，住所地：西安市新城区。    法定代表人：吴前亨，总经理。    委托诉讼代理人：谭玖菊，陕西宣齐律师事务所律师。    委托诉讼代理人：张锐，陕西宣齐律师事务所实习律师。  第三人：西安西粮实业有限公司，住所地：西安市莲湖区。    法定代表人：魏军，董事长。    委托诉讼代理人：孙卫东，陕西永嘉信律师事务所律师。    委托诉讼代理人：王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。原告陕西中轩置业有限公司（以下简称中轩公司）诉被告陕西禾和农业科技集团有限公司（以下简称禾和公司）及第三人西安西粮实业有限公司（以下简称西粮公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中轩公司委托诉讼代理人王天、马世焜，被告禾和公司委托诉讼代理人谭玖菊、张锐，第三人西粮公司委托诉讼代理人孙卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中轩公司诉称，本案涉案土地共计43.87亩，均属于同一宗国有土地。土地使用权证号为西新国用（2016出）第XX号。2003年至2004年期间，西安市胡家庙粮食仓库与被告就上述土地分别签订了两份《合作协议书》。2003年9月29日签订的《合作协议书》约定由胡家庙仓库与被告合作经营21.87亩土地，合同有效期自2003年9月8日至2023年12月30日止。2004年3月19日签订的《合作协议书》约定由胡家庙仓库与被告合作经营22亩土地、粉楼一座，合同有效期自2004年4月1日至2023年12月31日止。两份协议名为合作，实质均是土地租赁，承租人系被告。上述两份协议书签订后，胡家庙粮食仓库在西安市粮食局主导下进行了兼并改制，改制后胡家庙粮库的所有人、财、物及债权债务由第三人承接。因此，上述合同的全部履约行为及收取租金行为均由第三人完成，第三人是该租赁协议的实际履约主体，也是涉诉土地的原使用权人。2016年4月19日，第三人将土地转让至原告，原告依法获得西新国用（2016出）第XX号土地使用权证。2016年8月17日，第三人书面致函被告，明确告知其所占有土地的合法使用权已变更为原告所有，此后关于涉案土地使用事宜应与原告商洽。被告收函后，不仅没有与原告进行任何商谈，而且也未向原告交纳任何租金。根据“买卖不破租赁”的法律原则和相关法律规定，承租人占有不动产期间，若不动产所有权发生转移的，原租赁协议对于承租人和新所有权人继续有效。原告自取得涉案土地使用权时，原、被告双方依法受原租赁合同约束。根据双方签订所涉21.87亩土地《合作协议书》第7条第4款、所涉22亩土地的《合作协议书》第8条第2款约定，“一方未按约定时间付款逾期超过一个月，本协议终止”。现被告占有原告土地，从未按照协议约定支付过任何款项，已构成严重违约，符合合同约定的终止条件，原告有权要求终止合同。同时被告至今仍占用涉案土地，拒绝向原告移交场地，拒绝向原告支付租金，导致原告无法行使合法的土地权利，被告的行为亦已构成严重侵权。为解决纠纷，第三人于2016年8月17日、2016年12月5日、2017年4月11日三次致函被告，告知其涉案土地使用权和管理权已移交原告，要求被告向原告支付土地租金。原告和第三人于2016年12月1日在法制日报联合刊登“郑重声明”，声明原告为涉案土地使用权人，依法负责涉案土地经营和建设。鉴于被告严重违约，以及拒绝合作的态度，本案合同应依法依约终止。现诉请要求：1、请求确认本案涉及的21.87亩土地《合作协议书》及涉及22亩土地《合作协议书》终止。2、判令被告立即向原告按现状移交其占有的涉案土地。3、判令被告就21.87亩土地，以每月13.17万元为标准，向原告支付自2016年8月17日起至实际移交场地之日的场地占用费用人民币237.06万元（暂计算至2018年2月17日，主张至实际移交场地之日）。4、判令被告就22亩土地，以每月22.42万元为标准，向原告支付自2016年8月17日起至实际移交场地之日的场地占用费人民币358.729万元（暂计算至2018年2月17日，主张至实际移交场地之日）。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告禾和公司辩称，首先，其与第三人签订的两份《合作协议书》是合法有效的，被告依照合同约定交付租金，履行了合同义务，无任何违约行为。原告虽然取得了涉案土地的使用证，但是依据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，因此被告作为承租人是合法占有和使用涉案土地。其次，第三人一直在收取答辩人交付的租金，表明履行两份《合作协议书》的主体一直还是被告与第三人，而第三人在合作协议中的权利也一直没有转让给原告，因此原告不享有合作协议中的权利。第三，被告没有与原告达成任何租赁的协议和意向，原告在本次诉讼中所依据的权利主张是没有任何事实依据的，因此被告认为原告诉请没有依据，应予驳回。第四，涉及21.87亩土地的《合作协议书》第9条第2款约定被告对涉案土地转让具有优先权，涉及22亩《合作协议书》第10条约定该土地仅限于被告与第三人使用，没有经过任何一方同意不能转让给第三人的。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人西粮公司称，其与原告的土地转让合法有效，以国有土地使用权证为准。其依法履行了给被告的通知义务，告知了被告主体变更，并且没有加重被告的义务，正确履行了转让后的义务。原、被告双方是否终止合同与第三人无关，不予发表意见。经审理查明，2003年9月29日，西安市胡家庙粮食仓库（甲方）与陕西中大置业有限公司（乙方，2013年5月变更为禾和公司）签订《合作协议书》，约定：“甲方向乙方提供位于西安市新城区胡家庙粮食仓库的仓储资源（其中：土地使用面积21.87亩，详见附图），乙方已对该块土地及附着房屋作了充分了解，愿对其改建做为生产经营场地使用。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏；解决甲方相应职工的生活保障，并积极支持甲方企业改制。平等互利，共同发展。”；“合作期限自2003年9月8日至2023年12月30日，合作期限为20年。”；“甲方按所提供仓储资源的资产额享受乙方给予相应额度的职工生活保障金，计110万元╱年（其中：精品房占地1亩，金额伍万元），职工生活保障金从乙方筹建期满（2004年元月1日）开始计算，由乙方按此日期每年拨付。乙方给付的职工生活保障金每五年按20%递增一次：2009-2013每年132万元，2013-2018年每年158万元，2018-2023每年190万元。在合作期限内，此权益不受乙方企业经营状况影响。”；“甲方所提供的仓储资源权属不变，并保证无权属纠纷。乙方在合作期内享有该块土地及附着建筑作为经营场所的权利；无权支配、处分该块土地，并保证合法经营。如乙方经营需求扩大场地，甲方优先提供乙方所需仓储资源。”；“合作期间乙方投资新增的建筑及经营设施产权归乙方所有；如乙方中途违约或合同到期，产权归甲方所有。”协议第七条第四款约定“乙方未按约定时间付款逾期超过一个月，本协议终止。”协议第九条第一款约定“本协议仅限于双方使用，未征得对方同意之前，一方不得将协议的权利和义务转让给第三方。”协议第九条第二款约定“协议期间内甲方需将土地及地面设施产权转让时，乙方具有优先权。”协议另对经营管理、双方权利、义务、协议的生效与终止、违约责任、争议处理等内容进行了约定。2004年3月19日，西安市胡家庙粮食仓库（甲方）与陕西中大置业有限公司（乙方）再次签订《合作协议书》，约定：“甲方向乙方提供位于西安市新城区胡家庙粮食仓库的仓储资源（其中：土地使用面积22亩【不含配电室】；粉楼一座。详见附图），作为乙方果品批发市场二期扩建使用。乙方已对该块土地及附着房屋作了充分了解，愿对其改建做为生产经营场地使用。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏；解决甲方相应职工的生活保障，并积极支持甲方企业改制。平等互利，共同发展。”；“合作期限自2004年4月1日至2023年12月31日，合作期限为19年9个月。”；“甲方前五年所提供仓储资源的资产额享受乙方给予相应额度的职工生活保障金，标准为：（1）土地资源：每年132万元（从2004年6月1日起开始计算）。（2）粉楼：每年55万元（从甲方实际交付给乙方使用时按当期标准计算）。（3）配电室占地面积0.46亩，从甲方实际交付给乙方使用时按当期标准计算。”；“乙方给付甲方的职工生活保障金每五年按20%递增一次。第一次：2009年1月1日至2013年12月31日，每年224万元。（土地：每年158万元，粉楼：每年66万元）；第二次：2014年1月1日至2018年12月31日，每年269万元。（土地：每年190万元，粉楼：每年79万元）；第三次：2019年1月1日至2023年12月31日，每年323万元。（土地：每年228万元，粉楼：每年95万元）。”；“职工生活保障金从2004年6月1日开始计算（粉楼、配电室自甲方交付乙方使用之日起计算）。在合作期限内，此权益不受乙方经营状况影响。”；“甲方所提供的土地及其粉楼资源权属不变，并保证无权属纠纷。乙方在合作期内享有该块土地及其附着建筑作为经营场所的权利；无权支配、处分该块土地，并保证合法经营。”；“合作期间乙方投资新增的建筑装修及经营设施产权归乙方所有；如合同到期或乙方中途违约，产权全归甲方所有。”协议第八条第二款约定“乙方未按约定时间付款逾期超过一个月，本协议终止。”协议第十条第一款约定，“本协议仅限双方使用。未征得对方同意之前，一方不得将协议的权利和义务转让给第三方。”协议另对经营管理、双方权利、义务、付款时间及方式、协议的生效与终止、违约责任、争议处理等内容进行了约定。协议书签订后，陕西中大置业有限公司将上述场地进行改造，用于经营果品批发。2014年8月27日，原告中轩公司（乙方）与第三人西粮公司（甲方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定：“甲方将位于西安市新城区XX路XX号土地使用权转让给乙方。地籍号XXX国有土地使用证号西新国用（2010出）第XXX号，面积43527.7平方米，土地用途仓储用地。土地取得方式出让，原出让合同号XXX，使用权终止日期2058年3月30日。本次实际转让面积43527.7平方米，用途仓储用地，转让范围按地籍调查实际测量成果确定。”；“甲方转让给乙方的宗地，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之转让给乙方。”；“甲乙双方约定本宗土地使用权转让总金额为人民币陆仟零叁拾万陆仟肆佰壹拾肆元（小写60306414元），每平方米金额人民币1385.47元”。2014年9月10日，该《国有土地使用权转让合同》在西安市国土资源局备案。2016年4月19日，西安市人民政府、西安市国土资源局向原告中轩公司颁发西新国用（2016出）第XXX号《土地使用证》，该《土地使用证》载明的土地使用权人为中轩公司，地号XXX，地类（用途）仓储用地，使用类型出让，使用权面积43527.73㎡。2016年8月17日，第三人西粮公司向被告禾和公司发出《通知函》，内容为：“一、我方与贵司就场地租赁事宜分别于2003年和2004年3月19日签订《合作协议书》两份，其中甲方所承担的权利与义务均由陕西中轩置业有限公司行使。此后关于该两块场地的相关事宜请贵司与陕西中轩置业有限公司洽商。二、我方与贵司就粮库南区13.12亩场地租赁签订了临时《承包经营合同》，按约定合同已于2014年9月30日到期终止，后期该场地不存在协议租赁关系。现土地使用权已变更为陕西中轩置业有限公司所有，故该场地相关事宜也由陕西中轩置业有限公司予以接洽处理。”2016年8月20日，被告禾和公司回复称“1、陕西中大置业有限公司2013年5月已变更为陕西禾和农业科技集团有限公司，与贵公司的租赁关系相关责任义务由新公司承担。2、来函告知：2016年4月19日把我司下属胡家庙果品批发市场租赁场地转由陕西中轩置业有限公司。事前未履行告知，也未履行贵我双方租赁合同明确约定：我方有合作优先权。故我方无法履行贵司来函要求。3、在没有贵我双方达成租赁协议变更的情况下，我方无义务接受任何第三方的管理……”。2016年12月1日，原告中轩公司与第三人西粮公司在《法制日报》上刊登《郑重声明》，告知胡家庙果品批发市场各商户，相关土地使用权由中轩公司所有，土地使用权依法登记在中轩公司名下，中轩公司依法负责市场经营和建设。2016年12月5日，第三人西粮公司致函被告禾和公司，告知胡家庙果品批发市场土地使用权已于2016年4月19日登记至中轩公司名下，对于两份《合作协议书》项下要支付的租金，必须向中轩公司进行支付，其无权收取基于土地使用权下的任何费用。西粮公司曾于2017年3月向禾和公司退回涉案场地租金，但禾和公司又原数转回至西粮公司银行账户。2017年4月11日，第三人西粮公司向被告禾和公司发出《通知》，再次告知被告禾和公司，基于涉案土地的收益权依法由中轩公司享有，禾和公司不要就土地租赁和使用向其支付任何费用。2017年7月6日，第三人西粮公司向被告禾和公司《郑重致函》，告知“关于43.87亩土地的两份《合作协议书》项下的欠付租金，你公司必须向中轩公司进行支付，请勿再对我公司支付任何款项，对于你公司已付租金我公司将予以退回。”该函件同时附有原告中轩公司的收款账号。该《郑重致函》于2017年8月8日向被告禾和公司送达，陕西省西安市汉唐公证处将该送达行为进行了保全，并出具了（2017）陕证民字第012657号《公证书》。其后，被告禾和公司依然拒绝向原告中轩公司交纳租金，并继续向第三人西粮公司交纳租金，双方发生纠纷，原告中轩公司遂诉至本院。庭审中，根据禾和公司提供的电子回单显示，其向西粮公司交纳租金至2019年1月31日。对于该电子回单，西粮公司表示无异议。另查，2008年12月10日，西安市粮食局研究同意了胡家庙粮库改制方案，胡家庙粮库由第三人西粮公司以零资产兼并，胡家庙粮库的所有人、财、物及债权债务由第三人西粮公司承接。2013年9月30日，禾和公司与胡家庙粮库签订《承包经营合同》，由禾和公司就涉案土地以南13.12亩区域的场地设施进行果品经营贸易，承包经营期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。《承包经营合同》履行期限届满后，双方再未签订任何书面合同，禾和公司按照原合同约定向西粮公司交纳承包经营费。2016年8月17日，西粮公司向禾和公司发出《通知函》，告知双方签订的《承包经营合同》已于2014年9月30日到期终止，后期该场地不存在协议租赁关系。现土地使用权已变更为中轩公司所有，故该场地相关事宜也由中轩公司予以接洽处理。2016年8月20日，被告禾和公司回复表示不同意西粮公司来函要求。截止2017年6月涉及该13.12亩区域场地设施的承包经营费143.46万元禾和公司仍转至西粮公司账户，西粮公司曾于2017年3月向禾和公司退回租金，但禾和公司又原数转回至西粮公司银行账户。其后，中轩公司曾诉至本院要求禾和公司停止侵权行为、排除妨碍、向其移交场地和相关设施并支付场地占用费。2017年6月26日，本院作出（2017）陕0102民初2094号民事判决，判令“一、禾和公司于本判决生效后三十日内将位于西安市新城区XX路XX号的13.12亩场地及相关设施腾交于中轩公司（具体范围以2013年9月30日《承包经营合同》约定为准）。二、禾和公司于本判决生效后十日内向中轩公司以每月13.75万元的标准，支付自2016年8月17日至实际移交场地之日的土地占用使用费，截止2017年6月30日的场地使用费为143.46万元。”宣判后，禾和公司不服，提出上诉。2018年8月29日，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终10151号民事判决，维持本院（2017）陕0102民初2094号民事判决第一项，因截止2017年6月30日的场地使用费为143.46万元，禾和公司已经转入西粮公司账户，西粮公司应交付给中轩公司，作为禾和公司应当支付给中轩公司的费用，该期间费用禾和公司不再向中轩公司重复支付。故变更本院（2017）陕0102民初2094号民事判决第二项为“禾和公司于本判决生效后十日内向中轩公司以每月13.75万元的标准，支付自2017年7月1日至实际移交场地之日的土地占用使用费，截止2017年6月30日的场地使用费为143.46万元，因禾和公司已经转入西粮公司账户，由西粮公司交付给中轩公司。”2017年8月21日，禾和公司以西安市不动产登记局为被告、中轩公司为第三人提起行政诉讼，要求撤销西新国用（2016出）第XXX号《国有土地使用证》。2018年3月20日，西安铁路运输法院作出（2018）陕7102行初135号行政裁定书，驳回禾和公司的起诉。宣判后，禾和公司不服，提出上诉。2018年6月24日，西安铁路运输中级法院作出（2018）陕71行终416号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。上述事实，有《合作协议书》、《国有土地使用权转让合同》、《国有土地使用证》、《通知函》、回复、《郑重声明》、《郑重致函》、《协议书》、《公证书》、（2018）陕7102行初135号行政裁定书、（2018）陕71行终416号行政裁定书、（2017）陕0102民初2094号民事判决书、（2017）陕01民终10151号民事判决书、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案的西安市胡家庙粮食仓库与陕西中大置业有限公司分别于2003年9月29日、2004年3月19日签订的两份《合作协议书》系合同双方当事人在平等自愿基础上达成的合意，其意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法有效。上述合作协议书签订后，西安市胡家庙粮食仓库在西安市粮食局的主导下进行了兼并改制，西安市胡家庙粮食仓库的所有人、财、物及债权债务均由西粮公司承接。因此，禾和公司与西粮公司系两份《合作协议书》的实际履约主体。按照《合作协议书》的约定，西粮公司将原胡家庙粮食仓库的仓储资源，主要是土地，提供给禾和公司用于经营场地，由禾和公司支付费用，故该两份协议名为合作，实质为土地租赁。其后，中轩公司与西粮公司签订《国有土地使用权转让合同》，中轩公司通过支付合理对价后办理了《国有土地使用证》，依法取得了涉案土地的使用权。并且被告提起的要求撤销西新国用（2016出）第XXX号《国有土地使用证》的行政诉讼请求未被法院支持。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，因此涉案的土地出租方应为原告中轩公司，被告与第三人间已不存在租赁关系。而且根据买卖不破租赁的民法原理，土地使用权人的变更并不影响《合作协议书》的效力，亦未对禾和公司的租赁权益产生影响，中轩公司、禾和公司均应继续按照《合作协议书》的约定全面履行各自义务。禾和公司在西粮公司多次书面通知，明确告知土地使用权人发生变更的情况下仍拒绝向中轩公司支付租金，已构成违约。且在法院就其承包经营的13.2亩土地明确要求禾和公司向中轩公司交纳土地占用使用费的情况下，禾和公司依然怠于履行。现中轩公司诉请要求终止履行《合作协议书》、由禾和公司按现状移交其占有的涉案土地并支付自2016年8月17日起至实际移交场地之日的场地占用费，于法有据，本院依法应予支持。被告应向原告支付涉案21.87亩土地自2016年8月17日起截止2018年2月17日的租金237.06万元以及涉案22亩土地自2016年8月17日起截止2018年2月17日的租金358.729万元。被告禾和公司在西粮公司明确告知后仍向该公司账户继续转款的行为显系故意，但为避免上述费用的重复计算，西粮公司应将被告转至其账户内的款项转付给中轩公司，作为禾和公司应当支付给中轩公司的费用。涉案21.87亩土地及22亩土地自2018年2月18日至实际移交场地之日的场地占用费，依法应由禾和公司据实向中轩公司支付，上述期间内禾和公司已向第三人西粮公司交纳的租金，西粮公司应返还禾和公司。庭审中，禾和公司辩称根据《合作协议书》的约定，相关协议仅限于双方使用，未征得对方同意之前，一方不得将协议的权利和义务转让给第三方，且协议期间涉及土地和地面设施产权转让其具有优先权。因中轩公司依法取得了涉案土地的使用权，西粮公司亦向被告进行了告知，而且上述协议的约定仅在合同双方当事人之间发生效力，并不能对抗合同以外的善意第三人，故禾和公司的上述辩称，本院依法不予采信。如禾和公司认为西粮公司违反了双方的合同约定，造成其损失，其可另行主张权利，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第七款、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告陕西禾和农业科技集团有限公司与原西安市胡家庙粮食仓库分别于2003年9月29日、2004年3月19日签订的《合作协议书》终止履行。 二、被告陕西禾和农业科技集团有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陕西中轩置业有限公司按现状移交其占有的涉案21.87亩及22亩土地。三、被告陕西禾和农业科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内以每月13.17万元的标准，向原告陕西中轩置业有限公司就涉案21.87亩土地支付自2018年2月18日至实际移交场地之日的场地占用使用费，并以每月22.42万元的标准，向原告陕西中轩置业有限公司就涉案22亩土地支付自2018年2月18日至实际移交场地之日的场地占用使用费。 四、第三人西安西粮实业有限公司于本判决生效之日起十日内将被告陕西禾和农业科技集团有限公司转入其银行账户的涉案21.87亩土地及22亩土地自2016年8月17日起至2018年2月17日的场地占用费用共595.789万元转付原告陕西中轩置业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  诉讼费53505元, 由被告陕西禾和农业科技集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   陈洪宾审  判  员   王  洋  代理审判员   刘  娜        二0一九年一月二十八日  书  记  员   张丹丹    1