成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初4484号 原告：成都成华正惠房地产开发有限公司，住所地成都市成华区青龙场致强路**。 法定代表人：余驰。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所。 被告：姚峰波，男，汉族，1980年1月11出生，住浙江省舟山市定海区。 原告成都成华正惠房地产开发有限公司（以下简称正惠公司）与被告姚峰波商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案，适用普通程序，依法组成合议庭，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告正惠公司的委托诉讼代理人王朕重到庭参加诉讼，被告姚峰波经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告正惠公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》（合同自编号：101-0050，含《补充协议》及其他附件），并判决被告向原告返还金悦府6幢2单元12层1203号房屋，协助原告注销前述房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案（合同签约备案号：2183437）以及网签；2、判决被告向原告支付由原告代为清偿的贷款本息516900.8元以及《商品房买卖合同》项下违约金77509.5元，前述两项合计594410.3元，并由原告从被告已支付的购房款中直接扣收前述款项；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月30日，原告与被告签署《商品房买卖合同》（合同自编号：101-0050，含《补充协议》及其他附件）（见证据1），约定被告购买原告开发的金悦府6幢2单元12层1203号房屋（以下简称“房屋”），建筑面积111.68平方米，总价款775，095元，采用贷款方式付款；如因被告原因，导致银行解除与被告的抵押贷款协议，并要求原告承担连带责任时，原告有权解除合同，若原告解除合同，原告可在合同解除后一个月内从应退给被告的放款中扣除与原告代被告清偿银行贷款同等金额的款项，同时被告应承担总房款10%的违约金（附件五第三条第（四）款）。按照法律规定或合同约定解除合同的，被告应在签订合同解除协议之日起10日内配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在被告已接房得情况下）将该房屋的占有转移与原告（附件九第十三条第2款）。此后，被告（借款人）、原告（保证人）与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工商草市支行）签署了《个人购房购房借款/担保合同》（见证据2），由工行草市支行向被告发放个人购置商用房贷款540，000元用于购买房屋，被告应按月付款，并由原告提供连带保证责任。因被告贷款连续逾期，工行草市支行于2018年2月2日向原告出具《履行保证责任通知书》（见证据3），要求原告一次性履行连带担保责任，代为清偿被告所欠全部贷款本金、利息（含复利）、罚息及实现债权的费用。据此，原告于2018年3月26日向工行草市支行支付了前述款项（见证据4）。综上，被告未按约定向工行草市支行支付履行还款义务，导致原告就有关贷款承担连带保证责任，已构成严重违约，且原告向被告多次催收未果，因此原告有权要求被告支付原告代偿款项和违约金，并有权解除《商品房买卖合同》及要求协助注销商品房买卖合同备案登记并返还房屋。根据上述事实及理由，请贵院依法支持原告诉讼请求。 被告姚峰波未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 原告正惠公司围绕其诉讼请求向本院举出如下证据：1、当事人身份证复印件；2、商品房买卖合同及附件；3、中国工商银行个人购房借款/担保合同；4、履行保证责任通知书；5、还款证明；6、中国工商银行转款记录；7、商品房买卖合同备案表、房屋预告登记证明；8、说明等。经审查，原告正惠公司提交前述证据材料符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定本案事实的依据。 经审理查明，原告正惠公司与被告姚峰波于2015年4月30日签署了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告姚峰波购买原告开发的位于成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具北侧金悦府6幢2单元12层1203号房屋，建筑面积111.68平方米，总价款775095元，采用贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向工行草市支行银行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：工商草市支行，期限叁拾年。同时签订的《商品房买卖合同》附件五第三条第四款约定，若因买受人的原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫其间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房10%的违约金。 被告姚峰波（借款人、抵押人）、原告正惠公司（保证人）与工行草市支行（贷款人）签署了《个人购房购房借款／担保合同》，由工行草市支行向被告姚峰波发放个人购置商品房贷款540000元用于购买房屋，被告应按月还款，并由原告提供连带保证责任。后来，因被告贷款连续逾期，工行草市支行于2018年2月2日向原告出具《履行保证责任通知书》，要求原告一次性履行连带担保责任，代为清偿被告所欠全部贷款本金、利息（含复利）、罚息及实现债权的费用合计517871.79元。原告正惠公司于2018年3月26日向工行草市支行支付了被告姚峰波所欠全部贷款本金、利息（含复利）、罚息及实现债权的费用517871.79元。2018年3月30日，工行草市支行向原告正惠公司出具的还款证明载明，兹有我行个人住房按揭客户姚峰波（证件号码：3309021980××××××××），在我行申请按揭贷款人民币540000元（大写伍拾肆万元整），购买成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具6栋1单元12层1203号住房壹套，贷款实际发放日2015年5月11日，期限20年，现由成都成华正惠房地产开发有限公司于2018年3月29日代为清除姚峰波所欠我行的全部贷款本息（含利息、罚息），合计金额516900.80元（大写伍拾壹万陆仟玖佰元捌角整）。 另查明，2015年5月8日，位于成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具6栋1单元12层1203号房屋备案登记，登记备案买受人为被告姚峰波，备案号码为2183437。2015年7月2日位于成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具6栋1单元12层1203号房屋预告登记，登记权利人为被告姚峰波，预告登记号为成房预中心城区字第××号。 2018年11月27日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司金悦府物业服务中心出具的说明载明，我司为蓝光金悦府小区物业服务企业，该小区6幢2单元12层1203号房屋住户姚峰波于2016年12月24日接房并交纳了6个月物业费，其后住户姚峰波未再交纳物业费，该房屋未进行装修，亦未有人居住。 本院认为，原告正惠公司和被告姚峰波签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，因此应当依法予以保护，各方当事人均应按照合同履行义务和主张权利。 关于解除合同的问题。被告姚峰波未按约定向工行草市支行履行还款义务，导致原告正惠公司就有关贷款承担连带保证责任。原告正惠公司与被告姚峰波签订的《商品房买卖合同》的附件五第三条第（四）款约定，若因买受人的原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫其间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款法5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因原告正惠公司履行代偿义务，按照和被告姚峰波签订的前述合同约定享有约定解除权，故原告正惠公司主张解除和被告姚峰波签订的《商品房买卖合同》及补充协议有事实基础和法律规定，本院予以支持。 关于返还案涉房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现因案涉商品房买卖合同符合合同约定解除条件而应当解除，合同解除后依照前述法律规定，被告姚峰波现实际接收案涉房屋，故在合同解除后应当予以返还。故原告正惠公司主张被告姚峰波返还案涉房屋的请求成立，本院予以支持。 关于注销预告登记、撤销合同备案及网签的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现因案涉商品房买卖合同符合合同约定解除条件而应当解除，合同解除后依照前述法律规定，被告姚峰波应当协助原告办理案涉房屋的预告登记注销手续、撤销房屋买卖合同备案手续以及网签手续。故原告正惠公司的前述请求成立，本院予以支持。 关于支付代偿款项的问题。原告正惠公司主张被告姚峰波支付代偿款本息516900.8元的请求，根据查明的事实，2018年3月30日，工行草市支行向原告正惠公司出具的还款证明载明，兹有我行个人住房按揭客户姚峰波（证件号码：3309021980××××××××），在我行申请按揭贷款人民币540000元（大写伍拾肆万元整），购买成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具6栋1单元12层1203号住房壹套，贷款实际发放日2015年5月11日，期限20年，现由成都成华正惠房地产开发有限公司于2018年3月29日代为清除姚峰波所欠我行的全部贷款本息（含利息、罚息），合计金额516900.80元（大写伍拾壹万陆仟玖佰元捌角整）。原告正惠公司与被告姚峰波签订的《商品房买卖合同》的附件五第三条第（四）款约定，若因买受人的原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫其间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。故原告正惠公司主张被告姚峰波支付代偿本息516900.8元有事实和法律依据，本院予以支持。因该项诉讼请求是基于同一商品房买卖合同中代偿条款约定产生，为同一合同项下权利义务的履行条款，为避免诉累，本院在本案中一并处理该诉讼请求。 关于支付违约金的问题。原告正惠公司主张被告姚峰波支付违约金77509.5元。原告正惠公司与被告姚峰波签订的《商品房买卖合同》的附件五第三条第（四）款约定，若因买受人的原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫其间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。现案涉房屋总房价为775095元，其10%为77509.5元。故被告姚峰波因逾期归还银行贷款，导致贷款逾期后原告正惠公司和被告姚峰波的商品房买卖合同达到合同约定解除条件，且被告姚峰波的行为亦构成合同违约，原告正惠公司主张被告姚峰波支付违约金77509.5元符合约定和法律规定，本院予以支持。 关于原告正惠公司主张在被告姚峰波已支付购房款中抵扣原告正惠公司主张的支付的代偿贷款本息、违约金的问题。本院认为，该项请求属于被告姚峰波的权利，而非原告正惠公司的权利，故本院在本案中不予处理。若被告姚峰波在另案中主张权利，应在另案中解决。 据此，原告成都成华正惠房地产开发有限公司诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告成都成华正惠房地产开发有限公司与被告姚峰波签订的《商品房买卖合同》及附件； 二、被告姚峰波于本判决生效之日起十日内将位于成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具北侧金悦府6幢2单元12层1203号房屋腾退并返还给原告成都成华正惠房地产开发有限公司； 三、被告姚峰波于本判决生效之日起十日内协助原告成都成华正惠房地产开发有限公司办理撤销位于成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具北侧金悦府6幢2单元12层1203号房屋的备案手续和网签手续（合同备案号为2183437）； 四、被告姚峰波于本判决生效之日起十日内协助原告成都成华正惠房地产开发有限公司办理注销位于成都市成华区白莲池苗圃，川陕路西侧，熊猫大道南侧，富森美家具北侧金悦府6幢2单元12层1203号房屋的预告登记手续（预告登记号为：成房预中心城区字第××号）； 五、被告姚峰波于本判决生效之日起十日内向原告成都成华正惠房地产开发有限公司支付代偿贷款本息516900.8元； 六、被告姚峰波于本判决生效之日起十日内向原告成都成华正惠房地产开发有限公司支付违约金77509.5元； 七、驳回原告成都成华正惠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9844元，由被告姚峰波负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭有志 人民陪审员  张林芳 人民陪审员  先 进 二〇一九年二月十五日 书 记 员  杜京城