浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0302民初11240号原告：罗青云，女，1983年2月23日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：罗明江，浙江攀远律师事务所律师。被告：林孝悌，男，1960年7月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘杰，男，温州银行工会推荐。被告：白小洁，女，1960年11月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：温州市鹿城区黎明百年房产介绍所，住所地：温州市学院中路人才大厦**。法定代表人：刘合景。委托诉讼代理人：吴涛，浙江震瓯律师事务所律师。原告罗青云与被告林孝悌、白小洁、温州市鹿城区黎明百年房产介绍所（以下简称百年介绍所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日受理后，依法适用简易程序于2018年11月14日、2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告罗青云的委托诉讼代理人罗明江、被告林孝悌的委托诉讼代理人刘杰、被告百年介绍所的委托诉讼代理人吴涛均到庭参加两次庭审；被告白小洁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗青云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告罗青云与被告林孝悌、白小洁于2018年4月23日签订的编号为C21-WZ0000194《房屋买卖合同》；2.判令被告林孝悌、白小洁共同返还原告购房定金10万元及利息（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，自2018年4月23日起计算至实际履行之日止）；3.判决被告林孝悌、白小洁共同支付原告违约金10万元；4.判决被告林孝悌、白小洁共同赔偿原告解除合同导致的房产增值损失291289元；5.判决被告百年介绍所房屋对第四项诉讼请求承担共同赔偿责任；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：因温州市人才大厦所辖温州市第十九中学即将纳入温州市南浦实验中学。2018年1月份开始，原告罗青云委托罗明江夫妻在人才大厦寻找可投资房产并购买。2018年4月10日，经百年介绍所经纪人郭祥龙［微信号×××郭祥龙(小郭157741885)］推荐，最终确定购买林孝悌、白小洁所有的坐落于温州市学院中路人才大厦1308室房产。2018年4月23日，原告罗青云与被告林孝悌、白小洁签订了编号为C21-WZ0000194《房屋买卖合同》，合同总价246万，单价17076元。合同签订后，原告罗青云支付10万元定金给林孝悌；被告林孝悌将涉案房屋土地证、产权证原件交由被告百年介绍所保管，百年介绍所收取履约保证金5万元。同时，各方约定2018年4月27日下午2点在温州市不动产登记中心办理资金监管、产权过户手续等。2018年4月底，温州市第十九中学正式成为温州市南浦实验中学惠民路校区。2018年4月底，温州市瓯海区人民法院司法拍卖人才大厦房产，单价为19098元。2018年4月26日，被告林孝悌、白小洁通过百年介绍所要求解除《房屋买卖合同》，原告明确拒绝解除合同，并督促百年介绍所要求林孝悌、白小洁继续履行《房屋买卖合同》。2018年5月2日，罗青云向温州市鹿城区人民法院（以下简称鹿城法院）起诉，鹿城法院（2018）浙0302民初3967号判决确认罗青云与林孝悌、白小洁签订的编号为C21-WZ0000194《房屋买卖合同》合法有效。2018年5月1日，被告百年介绍所在明知原告多次要求被告林孝悌、白小洁履行合同，配合办理过户手续的情况下，将所保管的涉案房屋土地证、产权证等原件归还给林孝悌、白小洁。2018年5月3日，被告林孝悌、白小洁将案涉房屋过户给案外人金益林。原告认为，在案涉房产因温州市第十九中学纳入温州市南浦实验中学惠民路校区等因素导致价值提升，被告林孝悌、白小洁为了更高价格出售，于2018年5月3日将涉案房产过户给案外人，导致《房屋买卖合同》无法履行。被告百年介绍所明知原告多次要求林孝悌、白小洁履行合同，配合办理过户手续的情况下，不履行中介责任，将所保管的土地证、产权证等原件归还林孝悌、白小洁。被告百年介绍所对最终导致林孝悌、白小洁将涉案室房产过户给案外人存在共同过错。根据合同法、民法通则，原告的损失理应由三被告承担。被告林孝悌辩称，1.对本案诉争房屋买卖合同合法有效无异议，房屋买卖合同系原告代理人代为签订；2.本案合同未履行系原告未履行付款义务，合同约定于2018年4月30日办理资金监管及产权过户手续，而百年介绍所与原告联系时，原告予以回避；3.作为职业投资人，原告知道合同的严肃性，原告采取对被告林孝悌、白小洁置之不理，并去起诉被告，虽因学区原因导致房价上升，但被告林孝悌、白小洁不知还是将房子出卖给案外人。被告百年介绍所辩称，1.百年介绍所不是本案适格被告，应为第三人，本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，双方当事人应为原告罗青云和被告林孝悌、白小洁，百年介绍所不应当承担房屋买卖合同约定的权利义务。2.对于第一项诉求，百年介绍所非本案的适格被告。3.对于第二项诉求，原告选择的是定金条款，适用对象是房屋买卖合同的双方，与百年介绍所无关，且根据《合同法》第一百一十四条规定，原告要求支付利息无法律依据。4.对于第三项诉求，在合同履行过程中，若一方违约，对定金条款以及违约条款不能同时主张，同时主张无法律依据。5.对于第四项诉求，合同主体为林孝悌、白小洁，与百年介绍所无关，且其差价的计算标准为瓯海法院的拍卖房价，法律依据。6.对于第五项诉求，根据法律规定，存在共同侵权，才需共同承担。百年介绍所是根据居间合同来履行义务，居间义务已经履行，百年介绍所已经促成了房屋买卖合同的签订，对其居间合同的履行已经完成。根据《合同法》第一百二十四条规定，百年介绍所作为中介，已经与原告罗青云及被告林孝悌、白小洁签订居间合同，（2018）浙0302民初3967民事判决书也已确认房屋买卖合同的效力，百年介绍所完成了其权利义务。故原告所主张百年介绍所承担共同赔偿责任无法律依据。7.对于事实部分，原告与被告林孝悌、白小洁约定在2018年4月30日前办理资金监管、产权过户，但截止至开庭，原告仅支付了10万定金，其余款项未交付。百年介绍所在第一时间与原告沟通，已完成了房屋买卖中介义务。经审理，本院查明的事实如下：2018年4月23日，经被告百年介绍所居间介绍，原告罗青云委托其哥哥罗明江（买方）与被告林孝悌、白小洁（卖方）签订一份编号为C21-WZ0000194的《房屋买卖合同》，该合同约定：销售房屋位于鹿城区，房屋所有者为白小洁；成交总价￥2460000元（大写贰佰肆拾陆万元）；在签订本合同时，买方向卖方支付购买该房屋之定金￥10万元（大写壹拾万元）；双方承诺自本合同签订后至2018年4月30日前办理资金监管、产权过户手续等相关手续，买方逾期或拒绝办理房屋过户及/或本合同相关现相关手续将失去定金，卖方逾期或拒绝办理房屋过户及/或本合同项下相关手续应当双倍返还对方，即贰拾万元，双方中介费由受偿方支付，前述变化不应影响中介费用的支付。同日，被告林孝悌出具一份定金收条，证明收到罗青云购买鹿城区定金￥10万元，（大写）壹拾万元。2018年4月26日，被告白小洁通过百年介绍所向原告提出要求解除合同；2018年4月30日，中介告知原告两被告已将10万元定金和10万元违约金放在中介公司，并通知原告领取。2018年5月2日，罗青云向本院提起诉讼，要求确认其与林孝悌、白小洁于2018年4月23日签订的编号为C21-WZ0000194《房屋买卖合同》合法有效等。本院于2018年7月4日作出（2018）浙0302民初3967号民事判决，确认罗青云与林孝悌、白小洁于2018年4月23日签订的编号为C21-WZ0000194《房屋买卖合同》合法有效。另查明，涉案房屋于2018年5月3日过户登记至案外人金益林名下。再查明，2018年4月23日，原告罗青云与被告百年介绍所签订一份《房屋购买居间合同》，约定：原告拟买受位于温州市鹿城区的房屋；百年介绍所作为居间人接受原告委托，提供居间服务，具体包括如下内容：1.提供房屋买卖相关市场行情咨询；2.寻找房屋出售人；3.协助并撮合原告或原告人（或亲属）与房屋出售人签订房屋买卖合同。以上事实由原告提供的原、被告身份信息证明、房屋买卖合同、房屋购买居间合同、定金收条、（2018）浙0302民初3967号民事判决书、房产查询单、微信聊天记录等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告罗青云与被告林孝悌、白小洁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。本案被告林孝悌、白小洁于合同签订后两、三天即提出不卖房，并于2018年5月3日将涉案房产出卖给案外人。被告林孝悌、白小洁的行为已经构成违约，原告主张解除《房屋买卖合同》及返还定金10万元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告与被告林孝悌、白小洁未对定金的利息作出约定，本院确定按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，自起诉之日起开始计算利息。关于违约金及房屋差价款的诉讼请求。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。本案系被告林孝悌、白小洁违约，两被告在庭审中亦承认涉案房屋因学区原因导致房价上升，但拒绝提供涉案房屋出卖给案外人的价格。两被告的行为本院并不提倡，但原告亦不能基于两被告的行为，获取与其损失明显不相当的利益。原告以瓯海法院拍卖房价来计算损失，没有依据，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑双方实际履约行为、林孝悌、白小洁订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、双方当事人的过错程度等因素，本院酌情确定被告林孝悌、白小洁赔偿原告损失20万元（违约金10万元、房屋涨跌差价10万元）。涉案合同不能继续履行系因被告林孝悌、白小洁单方解除合同导致的，被告百年中介公司如实履行了居间服务，且原告提交的证据不足以证明被告百年中介公司在履行合同义务过程中存在违约行为，故原告要求被告百年中介公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告白小洁经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告罗青云与被告林孝悌、白小洁签订的C21-WZ0000194《房屋买卖合同》合同解除；二、被告林孝悌、白小洁于本判决生效之日起十日内返还原告罗青云定金10万元并支付利息（以10万元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，自2018年9月28日起计算至实际履行之日止）；三、被告林孝悌、白小洁于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗青云损失20万元（违约金10万元、房屋涨跌差价10万元）；四、驳回原告罗青云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8669元，减半收取4334.5元，由原告罗青云负担1688.5元，被告林孝悌、白小洁负担2646元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶爱武二〇一九年二月一日书记员  邓乐诗