江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初68号原告：瞿海军，男，1976年4月15日出生，汉族，住修水县。原告：温雪花，女，1976年12月27日出生，汉族，住修水县。委托诉讼代理人：刘丰，修水县中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱斯倩，修水县中心法律服务所法律工作者。被告：修水县金瑞福置业有限公司，住所地修水县义宁镇珠江大酒店附属****，统一社会信用代码91360424063455985W。法定代表人：袁凤廷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐传福，该公司职员。原告瞿海军、温雪花与被告修水县金瑞福置业有限公司（以下简称金瑞福置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿海军及其委托诉讼代理人刘丰、被告金瑞福置业公司委托诉讼代理人徐传福已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：被告履行房屋买卖合同，并办理所购房屋的产权证书且交予原告，另向原告支付前期违约金115680元，其中逾期交房违约金9056元（452800×万分之二×100天）、逾期完善供气违约金20828.8元（452800×万分之二×230天）、逾期完善通讯、有线电视违约金13800元（30×230天×2）、逾期交付产权证书违约金71995元（452800×万分之二×795天），且支付自2018年7月21日起至向原告交付产权证书之日止每天90.56元的违约金。事实和理由：2015年12月24日，原告因购买商品房（即修水县东城区工业大道玉龙国际小区8栋2单元901房）与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同载明：房屋总价款452800元，首付款122800元，按揭款330000元。合同约定：房屋交付时间为2016年1月31日前，逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告每日按全部购房款万分之二支付违约金。房屋交付时，供水、供电、燃气、有线电视、宽带网络均应完善，如供水、供电、燃气在交房时未达到使用条件，刚按合同十二条约定承担逾期交房的违约责任；有线电视、网络未按时达到交付条件，则每项每天向买受人支付30元违约金。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起90日内取得所有权证书，且不解除合同，被告自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部房价款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，被告一直到2016年5月11日才向原告交房，但“五通”等直到2017年1月才完成，同时被告至今未将房屋产权证书交予原告，故被告应当承担违约责任。被告金瑞福置业公司辩称，1、关于逾期交房。涉案商品房系玉龙国际2期的商品房，我公司已于2016年1月17日将该期商品房统一交予物业公司，我公司不应承担逾期交房责任；若严格依照合同约定，逾期交付时间也应自2016年1月31日计算至2016年5月11日或2017年3月20日中间扣除30天，计算标准请求核减为34.17元/天。2、关于“五通”（通电、通水、通燃气、通网线、通闭路）的问题。事实上商品房交付前都必须将“五通”全部入户，业主需去往相关公司自行办理入户手续并缴费后才能使用，我公司不存在违约行为。3、关于逾期办理产权登记手续。原告实际领受房屋时间及实际缴纳购房契税时间为2016年5月11日，逾期办理产权登记手续时间应自2016年5月11日计算至2018年10月11日中间减去90天。另办理产权登记是双方共同行为，开发商只需90天内提交合法的办证资料，并未强行约定代为办好产权证，请求法院予以放宽365天，计算标准请求核减为26.5元/天。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原告因购买商品房（即修水县东城区工业大道玉龙国8栋2单元901房）与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同部分约定归纳如下:房款总额452800元（首付款122800元，按揭款330000元）。交房时间2016年1月31日前，且房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件；若逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；若因被告责任，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，若原告不解除合同，被告自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止每日按全部房价款的万分之二支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了全部房款，并支付了办理房产证的相关税费。2016年5月11日，被告向原告交付房屋及钥匙。2019年1月2日，涉案房屋办理了产权登记手续。另查明，2017年3月20日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在涉案房屋的竣工验收表中签字盖章。2018年8月31日，修水县建设工程质量监督检验站对涉案房屋所在工程办理了备案登记手续。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、购房款收据、竣工验收备案表、不动产权证等证据在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。结合本案原告的诉讼请求和被告的抗辩，本案争议的焦点为:本案应当如何计算违约金。2016年5月11日，原告自被告处领取了房屋钥匙，实际占有了房屋，故涉案房屋交付时间应认定为2016年5月11日，但合同约定被告需在2016年1月31日前将验收合格的商品房交付原告。同时合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，且在商品房交付日起90日内取得商品房所有权证书，但涉案房屋产权登记手续一直到2019年1月2日才办理完毕。被告应当承担逾期交房及办证的责任。至于应当如何计算违约金的问题。第一，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金额。第二，本案中合同明确约定的违约金的具体计算方式应优先适用，同时合同约定违约金标准并不过高，且本案中无证据显示违约金标准过高。第三，实际交房日期为2016年5月11日，约定交房日期为2016年1月31日，结合原告的诉请，逾期交房违约金为9056元（452800元×万分之二×100日）。第四，实际交房日期为2016年5月11日，被告应依约在2016年8月9日前协助办理权属登记手续，但涉案房屋产权登记手续一直到2019年1月2日才办理完毕，故结合原告诉请，逾期办证时间为876天，逾期办证违约金79330.56元（452800元×万分之二×876日）。最后，原告诉请的关于“五通”的违约金，其未提供证据予以证明，本院不予支持；而原告诉请的协助办理产权证书，但涉案房屋产权证书已办理完毕，对此本院不予支持。同时，对于被告的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县金瑞福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告瞿海军、温雪花支付逾期交房违约金9056元。二、由被告修水县金瑞福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告瞿海军、温雪花支付逾期办证违约金79330.56元。三、驳回原告瞿海军、温雪花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，减半收取计1307元，由原告瞿海军、温雪花承担308元，由被告修水县金瑞福置业有限公司负担999元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 晏 亮二〇一九年二月二十六日书记员 陈李健