河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初134号原告：刘玉霞，女，汉族，1963年6月5日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：席顺国，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勤，河南宇华大众律师事务所律师。被告：郭继全，男，汉族，1962年12月22日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：陈勇，河南日诚律师事务所律师。第三人：河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡市平原大学新奥社区三楼东部。法定代表人：王济民，任该公司经理。委托诉讼代理人：刘新卯，该公司员工。原告刘玉霞与被告郭继全，第三人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后于2016年12月20日作出（2016）豫0702民初1470号民事判决书，郭继全不服，向新乡市中级人民法院提起上诉。新乡市中级人民法院于2017年7月20日作出（2017）豫07民终1034号民事判决书，撤销本院（2016）豫0702民初1470号民事判决，驳回刘玉霞的诉讼请求。刘玉霞不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年7月21日作出（2018）豫民申141号民事裁定书，指令新乡市中级人民法院再审本案。新乡市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）豫07民再113号民事裁定书，撤销（2017）豫07民终1034号民事判决和（2016）豫0702民初1470号民事判决，将本案发还本院重新审理。本院于2019年1月5日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉霞的委托诉讼代理人席顺国、张勤，被告郭继全及其委托诉讼代理人陈勇，第三人恒达瑞公司的委托诉讼代理人刘新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉霞向本院提出诉讼请求：1、解除对原告购买的位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号房屋的查封，并停止对该房屋的所有执行措施；2、确认刘玉霞与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》有效，上述房屋归原告所有，恒达瑞公司向原告交付房屋，并无条件办理房产合同备案和产权手续；3、确认二被告之间的房屋买卖合同与借款合同无效，撤销备案手续并依法予以注销；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年9月15日，刘玉霞与恒达瑞公司签订《合作建房协议书》，并支付200000元房款，2010年2月9日双方更换了《合作建房选房协议》，恒达瑞公司将位于新乡市××九裕隆小区1号楼2单元17层21703号房产卖给刘玉霞，约定总房款284150元，后刘玉霞于2010年2月9日支付了剩余房款，但恒达瑞公司未按期交付房屋。后刘玉霞得知恒达瑞公司与郭继全签订了商品房买卖合同并将该房产进行了备案，因恒达瑞公司未按时还款，郭继全为此诉至法院并与恒达瑞公司达成调解协议。刘玉霞认为其与恒达瑞公司虽然没有签订正式买卖合同，但《合作建房选房协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且其已按照合同约定支付了房款和相关费用，所以涉案房产应当归原告所有。在本次开庭审理中，刘玉霞当庭将被告恒达瑞公司变更为第三人，并将诉讼请求变更归纳为：确认位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号房屋归原告所有，判令不再执行该房屋。事实与理由更正为房屋建成后，第三人至今未办理产权手续，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郭继全辩称，一、案涉房屋是第三人名下的财产，系第三人向被告提供的担保物，法院对其查封符合法律规定，且房屋已经被拍卖，执行异议之诉的标的物已经不存在，已无继续审理的必要，应裁定终结诉讼。二、原告刘玉霞不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除法院对案涉房屋的执行。因刘玉霞名下尚有一套房改房，其条件不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；且刘玉霞在2010年2月9日与恒达瑞公司签订《合作建房选房协议》，根据协议约定房屋主体竣工日期为2012年3月，即2012年案涉房屋已具备备案条件，但原告从未向恒达瑞公司主张权利，直至2016年3月案涉房屋被查封之后才向法院提出执行异议之诉，在此之前，刘玉霞没有合法占有房屋，因此，其条件也不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人恒达瑞公司辩称，刘玉霞确实与公司在2010年签订有建房选房协议，房屋当时尚未建设，只是规划阶段。2012年房屋封顶后，公司与相关选房人员签订房屋买卖合同，但是有一部分人未通知到，且当时公司经济有困难，用房屋与其他人办理了借款抵押手续，后来公司状况一直未好转，解押手续也一直未办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘玉霞向本院提供的证据材料有：第一组证据：1、本院（2016）豫0702执异字第6号执行裁定书一份；2、本院（2014）红民一初字第730号民事调解书一份。证明被告郭继全系因与恒达瑞公司民间借贷纠纷一案申请执行，本案所涉执行案件为金钱债权执行案件，原告作为案外人提起本案执行异议之诉前已经过执行异议审查程序，原告起诉符合法律规定。第二组证据：河南恒达瑞实业有限公司变更信息查询单一份。证明河南恒达瑞实业有限公司原名称为新乡市鹏盛产业有限公司，2010年6月22日更为现名。第三组证据：1、原告刘玉霞与新乡市鹏盛产业有限公司签订的《合作建房选房协议》一份；2、刘玉霞与刘小沛结婚证一份、刘小沛中国银行卡交易明细一份；3、恒达瑞公司出具的收款收据两份、收据五份；4、商品房预（销）售许可证一份；5、恒达瑞公司2018年12月11日出具的声明一份。证明原告与恒达瑞公司早在案涉房屋被查封前的2010年2月9日即以出卖人、买受人身份签订书面房屋买卖协议，双方对交易房屋位置、面积、房款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用的条件及日期、违约责任均进行了明确约定，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且恒达瑞公司已收取原告支付的全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为合法有效的商品房买卖合同。第四组证据：1、恒达瑞公司2014年11月20日的证明一份；2、河南春源物业服务有限公司2018年1月20日的证明一份；3、河南春源物业编号为0028577的收费专用收据一张；4、案涉房屋原始钥匙一套共六把；5、案涉房屋电卡、电费收据各一张；6、恒达瑞公司2018年12月11日的证明一份。证明恒达瑞公司早在2014年11月20日之前就将包括原告在内的当时尚未入住业主的房屋钥匙交由物业公司管理，原告于2014年11月20日从物业公司处取得案涉房屋钥匙，并在此后查看所购房屋，已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，即原告已合法占有案涉房屋。第五组证据：证人高某、张某的证言。证明证人与刘玉霞的丈夫刘小沛曾一起到九裕隆××物业处，刘小沛向物业交押金并领取钥匙后，三人一起看房子并商量装修事宜。第六组证据：河南省高级人民法院（2018）豫民申141号民事裁定书一份。证明河南省高级人民法院认定新乡市中级人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回原告的诉讼请求不当。被告郭继全向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、刘玉霞2016年4月26日的民事起诉状一份；2、2016年7月14日本案的一审庭审笔录一份；3、2017年4月12日本案的二审庭审笔录一份。证明刘玉霞自认案涉房屋未向其交付，其也未占有和使用。刘玉霞在二审中明确提到，恒达瑞公司没有通知她交房。由此，恒达瑞公司不可能向其交付房屋钥匙，其未实现对房屋的占有和控制。第二组证据：1、本院2015年10月22日对房屋现场查封时的照片八张；2、2017年9月14日案涉房屋评估报告一份；3、案涉房屋网拍时拍卖网站上公示的照片五张及视频一份。证明案涉房屋在查封前系空置状态，现已被拍卖，标的已不存在，无继续审理的必要。第三组证据：1、九裕隆业主财务结算清单；2、2016年4月14日执行异议听证会笔录一份和刘玉霞在执行异议听证中提交的恒达瑞催款函及2016年3月29日的应缴纳款项清单；3、刘玉霞在一审中提交的恒达瑞公司分别于2010年2月3日、2010年2月6日、2012年7月2日出具的催款通知书三份。证明案涉的九裕隆小区房屋的交付需要恒达瑞公司向业主出具财务结算清单，且结算清单明确注明凭此清单领取房屋钥匙，恒达瑞公司于2015年10月22日房屋被查封前不可能向刘玉霞交付钥匙，刘玉霞不可能实现对案涉房屋的占有和使用。刘玉霞在再审中提交的证人证言、恒达瑞公司2014年11月20日的证明、春源物业公司的证明等均系虚假证据，与客观事实不符。第三人恒达瑞公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的第一组、第二组证据无异议，对第三组证据的《合作建房选房协议》、结婚证、银行卡交易明细、商品房预售许可证无异议，对恒达瑞公司出具的收据、2018年12月11日出具的声明有异议，这两项证据并不能证明案涉房屋在查封之前刘玉霞已结清全部房款。对第四组证据恒达瑞公司于2014年11月20日出具的证明的真实性有异议，该证据出具时间早于一审、二审时间，但刘玉霞均未出示该份证据，据此该证据可能是虚假证据，其内容并不能证明恒达瑞公司对刘玉霞完成房屋交付手续，也不能证明刘玉霞在查封之前已经占有、使用房屋，郭继全在中院再审时对该份证据提出鉴定申请，本次庭审中郭继全再次提出鉴定申请，请求鉴定证据是否真实；春源物业公司的证明不具备证据形式，该份证明没有单位负责人的签字，其显示的林继莹无法确定其身份，刘玉霞也未提供春源物业的单位证明证明其资质，其内容也不能支持刘玉霞的主张，且未显示刘玉霞的房屋钥匙是否交给物业，所以该份证据与本案无关；春源物业公司的收据是复印件，不能作为证据使用，对该份证据的真实性有异议，该收据有三联，春源物业加盖公章确认与原件无误，春源物业应当留存第一联存根联，第二联客户联应当交付予刘玉霞，刘玉霞应当持有原件，刘玉霞未提供该收据原件，该收据复印件不能支持其证明目的；钥匙与本案无关联，刘玉霞没有证据证明该套钥匙是案涉房屋的钥匙，且不能证明取得钥匙的时间是在房屋查封之前；电卡、电费收据显示的时间是2018年9月29日，案涉房屋在2017年12月21日已被拍卖，目前产权已归买受人所有，所以其提供的证据与本案无关，显然是虚假证据，也可从侧面印证刘玉霞所提交的春源物业公司的证明以及恒达瑞公司的声明和证明也属于虚假证据；对恒达瑞公司出具的证明有异议，在本案一审、二审和再审中，刘玉霞、恒达瑞公司均称案涉房屋没有交付，2014年11月20日房屋钥匙已交付刘玉霞本人也与之前案件审理过程中刘玉霞提交的证据及恒达瑞公司所做的陈述相矛盾，显然恒达瑞公司出具的证明是不客观、不属实的。2014年10月，被告将房屋门撬开占有房屋，之后的钥匙等证据是不真实的。被告对第五组证据的质证意见为两位证人与刘玉霞的丈夫刘小沛是朋友，具有利害关系，两人所做陈述不具有客观性，其证言不具证明效力。在本案一审、二审、再审中，刘玉霞从未提供证人证言，而两位证人证言至关重要，因此，刘玉霞并不是在之前遗漏两位证人，而是由于再审的需要，刘玉霞、刘小沛串通证人做虚假陈述。对第六组证据无异议。第三人对原告提交的第一组、第二组、第三组证据无异议，对第四组证据恒达瑞公司的证明无异议，因春源物业公司的证据中的公章是复印件，对其真实性有异议，电卡确实是从物业上领出来的，是物业公司人员的字，对收据的真实性无异议，对房屋钥匙无异议，门是郭继全换过的，房子抵押给郭继全之后郭继全申请执行，并将房屋门更换。对2018年12月11日的证明无异议，公司与郭继全是借款抵押关系。对第五组、第六组证据无意见。原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，根据证据规则，当事人在诉状、答辩状中所做的对自己不利的陈述应当作为证据进行审核，但是有相关证据推翻的除外，本案中原告所做的没有交付房屋的陈述即便被告认为是不利于原告的，但是原告当庭提交的证据足以说明案涉房屋的钥匙已由物业公司交付原告的事实是清楚的，原告在笔录中所称没有交付房屋并没有否定原告从物业公司领取钥匙的事实，原告理解的交付不仅仅是指交的钥匙，还包括案涉房屋经过验收合格，可以办理房屋备案，交付房屋的事实是不可否认的，交付钥匙就是原告实际对房屋进行控制，是否实际入住并不是占有房屋的必要条件。第二组证据中照片不能证明是案涉房屋的照片，且不能证明是查封时的状态；评估报告是复印件，对其真实性不予认可；拍卖的照片请法院核实。原告提交的证据已经证明在法院查封之前，原告方是案涉小区的业主，并且已经领取钥匙，无论是法院还是本案被告均可以通过物业或恒达瑞公司通知原告到现场协助，但是像被告陈述的其进入案涉房屋是将大门撬锁，原告并不知情，所以，房屋被拍卖完全是被告方向法院执行局隐瞒事实造成的，责任应由被告自负。河南省高级人民法院的裁定书是在2018年7月21日作出的，在此之前，涉案房屋已经被拍卖，而河南省高级人民法院并未因为房屋被拍卖停止再审，所以被告所称案涉标的不存在，没有审理必要是不客观的。对第三组证据的真实性不认可，即便被告方所提供的第一、二、三组证据是真实的，也不能证明原告没有交清房款、没有对房屋实际占有。原告提供的证据证实在2010年2月9日，房款已全部付清。2010年2月份和2012年7月份进行催款的原因恒达瑞公司的委托诉讼代理人已经说明，合同签订于2010年2月9日，当时是按市场价格确定的，房屋尚未建造，之后恒达瑞公司认为价格过低，进行催款，实际是一种变更合同价款的邀约行为，而业主不同意增加房款，并不是被告所认为的因为有催款单就是没有交清房款，原告提交的交易明细、收据、恒达瑞公司的证明、物业公司的钥匙可以证明原告已经付清房款。九裕隆业主财务结算清单与案涉房屋无关联。第三人对被告提交的第一组、第二组、第三组证据的真实性均无异议。对于原、被告提供的证据，当事人无异议的本院予以认证，有异议的证据，本院予以综合认证。本院经审理认定如下事实：2008年9月15日，刘玉霞与新乡市鹏盛产业有限公司（下称鹏盛公司，现变更为恒达瑞公司）签订《合作建房协议书》，并于2008年9月18日交付200000元的购房款。鹏盛公司分别于2010年2月3日、6日向刘玉霞下达补缴房款通知书。2010年2月9日，刘玉霞与鹏盛公司签订《合作建房选房协议》一份，协议约定刘玉霞购买鹏盛公司开发的九裕隆小区1号楼2单元17层G户1707号房，该房建筑面积为125.73平方米，合计总价款为284150元。刘玉霞于当日将剩余购房款84150元支付予鹏盛公司。2010年12月21日，鹏盛公司更名为河南恒达瑞实业有限公司。2011年8月29日，刘玉霞向恒达瑞公司支付热力入户费4487元、天燃气开口费2768元、维修基金7691元。2012年7月2日，恒达瑞公司向刘玉霞下发催交房款通知书。2012年7月18日，刘玉霞向恒达瑞公司支付购房款576元。2014年11月20日，刘玉霞的丈夫刘小沛向河南春源物业服务管理公司交纳200元费用，领取案涉房屋的钥匙。另查明，2013年6月3日，郭继全与恒达瑞公司签订四份商品房买卖合同，约定恒达瑞公司将其开发的位于九裕隆小区的房产出售给郭继全，并办理了备案登记。其中合同编号为2013-0600144号的位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号的房产为本案争议房产。2013年6月4日，郭继全向恒达瑞公司出借1300000元，并汇入恒达瑞公司指定的账户中，由恒达瑞公司向其出具收据、还款计划等。同日，双方签订一份商品房买卖补充合同，约定恒达瑞公司以房产作为抵押物，不得再出卖，在抵押期间，房产归买受人所有，出卖人每30天付买受人实收房款1.5%利息，或还完款项，合同到期，出卖人将房款和全部利息付给买受人后，编号为2013-0600149、2013-0600140、2013-0600144、2013-0600146的商品房买卖合同自行解除，补充合同还约定了其他有关内容。后郭继全因与恒达瑞之间还款事宜产生争议诉至本院,经调解，本院作出（2014）红民一初字第730号民事调解书，双方达成如下调解协议：2014年9月30日前，河南恒达瑞实业有限公司向郭继全偿还本金1300000元、违约金11700元及利息（利息以本金1300000元为基数，自2013年12月4日起至2014年9月30日时止，按月息2%计算。如河南恒达瑞实业有限公司在2014年9月30日前向郭继全偿还本息，则利息计算至实际支付时止）。因恒达瑞公司未如期履行还款义务，郭继全向本院申请强制执行，本院于2015年10月19日作出（2014）红法执字第614-1号执行裁定书，查封了恒达瑞公司包括案涉房屋在内的备案在郭继全名下的四套房屋。案外人刘玉霞提出书面异议，本院于2016年4月19日作出（2016）豫0702执异字第6号执行裁定书，驳回异议人刘玉霞的异议，后刘玉霞向本院提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定属于普适性条款与特殊性条款的关系，购房者可选择适用对其最有利的条款，符合其中一条即可以排除申请执行人对相关不动产的执行。本案中，刘玉霞与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》，虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价、交房时间等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且刘玉霞已经缴纳了全部房款，故该协议应视为合法有效的商品房买卖合同。经本院查明并经双方确认，郭继全与恒达瑞公司签订的案涉争议房产的《商品房买卖合同》系恒达瑞公司为郭继全出借款项提供的担保合同，并非真实意思表示的买卖合同，且郭继全已经以民间借贷案由起诉恒达瑞公司要求还款并达成调解协议，并已进入执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”业主对房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。本案原告刘玉霞与第三人恒达瑞公司签订有《合作建房选房协议》，并已经支付全部购房款，且第三人恒达瑞公司在案涉房屋被查封前已将其交付给原告刘玉霞，刘玉霞已合法实际占有该房屋，对房屋进行了实际控制和管理。案涉房屋虽未办理过户登记，但确非因原告刘玉霞自身原因。故原告刘玉霞要求不得执行位于新乡市××九裕隆金座2单元17层21703号房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告要求对恒达瑞公司于2014年11月20日出具的证明进行鉴定的申请，因缺乏充分的理由，且其不是证明刘玉霞是否实际占有房屋的唯一证据，故对被告要求鉴定的申请，本院不予支持。对于被告的其他辩解理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：确认刘玉霞与河南恒达瑞实业有限公司签订的《合作建房选房协议》合法有效，位于新乡市人民东路39号九裕隆金座2单元17层21703号的房屋归刘玉霞所有。不得执行位于新乡市人民东路39号九裕隆金座2单元17层21703号的房屋。案件受理费5762元，由郭继全负担2881元，由河南恒达瑞实业有限公司负担2881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。本院（2016）豫0702执异字第6号裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一九年二月二十八日书 记 员  丁素花