四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）1921民初101号 原告：程文韬，男，汉族，1992年2月29日出生，居民，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：张腾飞，通江县壁州法律服务所法律工作者。 被告：重庆国闳置业（集团）有限公司。 法定代表人：刘平，职务：董事长。 原告程文韬与被告重庆国闳置业（集团）有限公司（以下简称重庆国闳置业公司）“商品房预售合同纠纷”一案，本院于2019年1月11日立案受理，依法适用简易程序，由审判员李泽胜独任审理，公开开庭进行了缺席审理。原告的委托诉讼代理人张腾飞到庭参加诉讼，被告重庆国闳置业公司法定人刘平经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程文韬向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2015年2月9日签订的合同有效，继续履行；2.要求被告支付违约金8万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年2月9日，原、被告签订了《国闳.爱情海》购房意向协议书及《商品房优惠协议书》，协议书中明确约定原告购买被告开发建设的“国宏.爱情海”国际社区项目11号楼2单元7层2号，建筑面积161.33平方米，单价4960元/平方米，房款总价为800196.8元，交房时间为2016年12月31日前，合同签订后，原告已交付购房款40万元，但被告至今未向原告交付房屋，故涉诉请求实现诉请。 被告未作答辩。 原告为证明自己的主张向本庭提交了《国闳.爱情海》购房意向协议书、《商品房优惠协议书》，交付房款银行转账凭条、收条，商品房预售许可证，房屋面积测绘成果技术报告书、刘平的调查笔录，莫小军及程立祥签订的商品房买卖合同等证据，经本庭对原告所举证据质证审查后，确认事实如下：2015年2月9日，原告程文韬以甲方的名义与被告重庆国闳置业公司以乙方的名义签订了购房意向书，协议约定：甲方开发建设的通江县石牛新区“国闳.爱情海”国际社区，已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、7号楼，12号楼金融中心以及2号商业楼的《商品房预售许可证》。经双方平等协商，就预购房及预交部分购房款达成一致，自愿签订如下购房意向书，共同遵守。一、乙方自愿预购“国宏.爱情海”国际社区项目11号楼2单元7层2号房，建筑面积以签订商品房买卖合同后办理产权登记前的实测为准，并据此计算总价款并办理结算，单价按甲方取得该号楼《商品房预售许可证》后所定该户型享受所有折扣（或优惠）执行。二、乙方已对预购之标的现状充分了解，在签订本意向书之日，自愿向甲方交付预付款40万元。该预付款不计息，在签订正式《商品房买卖合同》时，除全额充抵房款外，另按预付金额每月2.3%的优惠额充抵房款（详见本意向书附件《商品房优惠协议》）。下差款项在办理了《商品房预售许可证》后结合双方签订的《商品房优惠协议》计算执行。三、甲方在通江广播电视台播放（或书面、电话告知）该楼盘正式签订《商品房买卖合同》信息后，视为甲方履行了对乙方的通知义务，十五日内乙方携有效证件到通江县诺江镇石牛新区“国闳.爱情海”国际社区项目售楼部签订正式《商品房买卖合同》。若超出此期限乙方未到甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方放弃该预购，乙方对本意向书项下预购的预购权灭失，甲方有权另行处置乙方预购房屋。四、双方特别约定：1.本意向书系双方真实意思，在签订正式《商品房买卖合同》前，双方均不得以甲方未取得《商品房预售许可证》为由要求解除本预购或要求确认《预购意向书》无效。且乙方不得以甲方未取得《商品房预售许可证》为由向法院起诉追究甲方之缔约过失，要求除预付优惠金额以外的利息损失赔偿；2.若乙方不认可甲方该房型所定销售单价，可取消本意向书的预购，甲方在乙方提出书面要求后15日内退还全部预付款，并按双方签订的《商品房优惠协议》计算的优惠全额用现金补偿乙方；3.双方签订的《商品房优惠协议》作为本协议的组成部分，用以计算房款下差款项；4.如实际计算的下差款金额超过乙方预付款，甲方在双方计算确认后5日内将超额部分退还乙方；如乙方选择银行按揭或住房公积金贷款的金额超过下差款项数额，甲方在其贷款到账后5日内将超额部分退还乙方。五、违约责任：本意向书对双方当事人具有合同约束力，均应诚实守信。任何一方违约，根据《合同法》有关规定及本协议承担相应违约责任。同日，原告程文韬以甲方的名义与被告重庆国闳置业公司以乙方的名义又签订了商品房优惠协议，协议约定：乙方购买甲方开发建设的通江县石牛嘴新区“国闳.爱情海”国际社区项目11幢2单元7层2号房屋。由于该物业正在开发建设中，未能取得《商品房预售许可证》。经甲乙双方友好协商，达成如下真实意愿。一、乙方购买以上物业自愿支付房屋预付款40万元。三、优惠条件：1.由于该物业还不具备商品房预售条件，乙方所支付房屋预付款甲方同意按月息2.3%计息进行优惠抵扣购房款。2.优惠时限：本协议签订之日起至甲方取得该房屋预售许可证并书面通知乙方签订《商品房屋买卖合同》之日止，其后预付款不计息优惠。3.甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起，清算其预付款及优惠房款转为购房款，下差部分购房款乙方按本协议第二项约定执行。原告程文韬在协议上签字，被告重庆国闳置业公司在协议上加盖了单位印章。协议签订后，原告程文韬依据约定向被告重庆国闳置业公司通过银行转账预交购房款40万元，被告向原告出具了收据，收据上加盖了重庆国闳置业（集团）有限公司通江分公司财务专用章。2015年7月16日，通江县精全房地产测绘队向委托方重庆国闳置业（集团）有限公司出具了对其开发建设的“国闳.爱情海”国际社区10号楼、11号楼房屋面积测绘成果技术报告书，其中：11号楼2单元7层2号住宅房建筑面积为161.33平方米。2015年11月5日，被告重庆国闳置业公司在通江县住房和建设城乡建设局办理取得了通（2015）房预售证第28号《商品房预售许可证》。被告重庆国闳置业公司取得《商品房许可证》后，原告多次要求被告完善合同并交付房屋，被告一直未履行合同义务。2018年4月8日，被告重庆国闳置业公司法定代表人刘平在向原告代理人调查中陈述，原告程文韬所购房屋建筑面积为161.33平方米，单价为4960元/平方米，房屋总价款为800196.80元，公司取得《商品房预售许可证》后拟定的是2016年12月31日交房，现因项目资金的原因，交房时间无法确定。因原告多次要求被告继续履行合同，交付房屋，被告至今未按合同约定履行交房义务，故涉诉要求实现诉请。 本院认为，被告重庆国闳置业公司系具有房产开发经营资质和资格有限责任公司，在办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后，尚未取得《商品房预售许可证》的情况下与具有完全民事行为能力的原告程文韬签订购房意向书和商品房优惠协议，该协议的名称虽是购房意向书，属预约合同，但从购房意向书和商品房优惠协议所约定的内容来看，当事人的名称或者姓名及住所、购房标的物的位置、数量、建筑面积及单价的计算等必要条款明确；从原告预交购房款的数额来看，签订协议时明确了预付款项为购房款，且所付数额达到总房款的50%左右，不符合一般情况下认购、订购、预订等预约合同所交款项数额的情形；从事后被告对原告购买房屋的测绘成果技术报告及被告法定代表人刘平的陈述来，合同中约定的购买房屋的建筑为161.33平方米，单价为4960元/平方米，交房时间为2016年12月31日前，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该购房意向书、商品房优惠协议、当事人的陈述所组成的合同内容具备商品房预售合同的主要内容和必备条款，应属商品房预售合同，符合本约的法律特征。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受订立的商品预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，本案被告重庆国闳置业公司与原告程文韬签订协议时虽未取得商品房预售许可证明，但事后被告重庆国闳置业公司在起诉前已取得了商品房预售许可证，双方签订的协议合法有效。协议签订后，原告依约交付了预购房房款，但被告一直未按协议约定完善合同并交付房屋，其行为已构成违约，理应承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任，故原告要求确认原被告双方签订的协议合法有效、协议应当继续履行的诉请符合法律规定，理由成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，本案原被告双方在签订协议时虽有违约责任的约定，但只是一个概括性约定，无具体明确的违约金或损失赔偿额计算方法的约定，故原告主张被告支付违约金8万元的请求，不符合法律规定，理由不成立，本院不予支持。未支持部分的诉讼费用由原告自行承担。为了维护当事的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告程文韬与被告重庆国闳置业（集团）有限公司于2015年2月9日签订的意向协议书和商品房优惠协议有效，双方继续履行。 二、驳回原告程文韬的其他诉讼请求。 案件受理费5901元，由原告程文韬负担901元，被告重庆国闳置业公司负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  李泽胜 二〇一九年二月二十二日 书记员  雷西尧