济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0191民初2950号 原告：济南海捷物流有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：马红光，总经理。 委托诉讼代理人：武玉珠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：国钊，山东文瀚律师事务所律师。 被告：北京新合作瑞通商贸有限公司，住所地北京市。 法定代表人：刘跃忠，董事长。 委托诉讼代理人：刘劲松，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：贾振中，男，该公司员工。 原告济南海捷物流有限公司（以下简称：海捷公司）与被告北京新合作瑞通商贸有限公司（以下简称：瑞通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海捷公司的委托诉讼代理人武玉珠、国钊，被告瑞通公司的委托诉讼代理人刘劲松、贾振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海捷公司向本院提出诉讼请求：1.瑞通公司支付仓库占用费16226.36元（按照仓储租赁合同约定至2018年10月10日），嗣后仓库占用费按照仓储租赁合同约定计算至实际给付之日；2.瑞通公司赔偿海捷公司租金及违约金人民币73525.14元（按照仓储租赁合同约定至2018年10月10日），嗣后租金违约金按照仓库租赁合同约定计算至实际给付之日；3.瑞通公司将货物从仓库迁离；4.诉讼费用及其他费用由瑞通公司承担。诉讼过程中，海捷公司自愿撤回第三项诉讼请求，本院依法予以准许。事实与理由：2017年9月22日，瑞通公司与海捷公司签订《仓储租赁合同》，约定海捷公司将位于济南市高新区孙村镇大正路青岛啤酒厂东侧益新仓储B1库的1155㎡仓库租赁给瑞通公司使用，租赁期限为2017年9月24日至2018年9月23日，房租按租赁季度支付。租赁合同到期前，海捷公司已函告瑞通公司将不再续约。2018年10月5日，海捷公司与仓库出租人解除仓库租赁合同，瑞通公司延期占用仓库导致海捷公司整体仓库（面积8897.04㎡）不能交付，根据租赁合同约定，违约金自2018年10月6日起按0.8264元每天每平计。租金和违约金每日损失14705.02元，截止2018年10月10日延期交付产生租金36762.57元，违约金36762.57元。海捷公司多次与瑞通公司协商未果。为维护合法权益，海捷公司诉至法院，请求判如所请。 瑞通公司辩称，海捷公司起诉不属实，对海捷公司起诉请求不同意赔偿。1、库房占用费不予承担，海捷公司起诉金额不符，且海捷公司2018年9月23日之后，已经无权向外出租涉案商铺，也无权要求其支付占用费；2、当时双方口头约定的是租期三年，因为转租权的问题，海捷公司要求一年一签，但海捷公司当时保证是能租三年的，其为此投入大量资金在海捷公司的协助下定制了三层仓储式货架。但事实上涉案房屋所有权人济南益新仓储服务有限公司（以下简称：益新公司）已经于2018年7月份与海捷公司解约，海捷公司当时并未通知，直到2018年9月20日才发出告知函要求解约，瑞通公司搬离需要时间。在此期间，双方多次沟通协商，海捷公司同意瑞通公司抓紧时间找地方搬家，也同意帮助找地方。但2018年9月30日海捷公司突然把涉案房屋锁住了，瑞通公司工作人员无法进入库房，导致无法正常发货，合作方要求违约金几十万元，且在此期间，也影响到正常搬迁库房。经双方协商，2018年10月10日海捷公司将涉案房屋打开，瑞通公司在2018年10月31日全部搬离涉案房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：海捷公司提交的仓储租赁协议及补充协议各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、海捷公司提交补充协议一份，证明瑞通公司与济南丰塬格商贸有限公司（以下简称：丰塬格公司）对仓库内货物丢失短少责任自负。瑞通公司认为该证据与本案无关。本院经审查认为，该证据系丰塬格公司出具，且与本案无关联性，本院不予采信。2、海捷公司提交房屋租赁及服务合同一份，证明益新公司和海捷公司房屋租赁事实存在，每个租赁年度的租金在上一租赁年度的基础上递增3.3%。瑞通公司对该证据真实性无异议。本院对该证据真实性予以认定。3、海捷公司提交房屋租赁及服务合同提前终止协议一份，证明益新公司和海捷公司已协议分别于9月20日及10月5号提前终止双方之间的房屋租赁协议。瑞通公司对该证据真实性不清楚，但认为根据益新公司发给其的邮件，该合同签订日期应该在2018年7月份，海捷公司跟益新公司商谈提前解约，并未告知瑞通公司。本院经审查认为，该证据系原件，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据中签署日期2018年9月30日中30系手写，并无双方盖章确认，且与协议内容及益新公司向瑞通公司发出的邮件内容相冲突，本院对此不予确认。4、海捷公司提交提前退租需要赔偿租金明细一份，系益新公司出具的，证明因瑞通公司迟延搬迁给海捷公司造成的损失明细。瑞通公司对该证据真实性有异议，认为该证据系益新公司与海捷公司的，与其租赁面积不符。且海捷公司并未提前告知，如提前告知其可以提前搬走，对海捷公司需要赔偿的部分其不予承担。本院经审查认为，海捷公司仅提交该证据不足以证实系因瑞通公司迟延搬迁给海捷公司造成的损失，本院对此不予采信。5、海捷公司提交瑞通公司水电费统计表一份，证明其为瑞通公司垫付水电费明细。瑞通公司认为该证据系海捷公司单方制作，不予认可，水电费数额需要查表才能确定。本院经审查认为，该证据系海捷公司单方出具，海捷公司仅提交该证据不足以证实其证明目的，本院对此不予采信。6、海捷公司提交损失情况说明一份，证明其主张的金额及具体明细。瑞通公司对该证据不予认可，认为在此期间双方一直在协商，海捷公司通知过晚，其搬离确需时间。本院经审查认为，该证据系海捷公司单方出具，海捷公司仅提交该证据不足以证实其证明目的，本院对此不予采信。7、海捷公司提交邮件截图一份，证明其于2018年9月13日通过电子邮件告知瑞通公司提前搬离库房。瑞通公司对该证据不予认可，认为这个邮箱并非其公司邮箱。本院认为，海捷公司仅提交该证据不能证实该邮箱系瑞通公司邮箱，不能证实其证明目的，本院对此不予采信。8、海捷公司提交其与益新公司五封邮件往来截图，证明其与益新公司正式确定退租是2018年9月7日，并非益新公司所发函件中的7月份。瑞通公司认为该邮件与其无关，对该组证据真实性不予认可，对李志（治）国身份不认可。本院经审查认为，该组证据不能证实与海捷公司往来邮件者的身份，不能证实海捷公司的证明目的，本院对此不予采信。9、海捷公司提交仓库照片6张及与瑞通公司聊天记录截图1张，马红光与瑞通公司微信名“李服装”真实姓名为李艳的聊天记录，证明瑞通公司于2017年12月1日-2018年1月20日及2018年3月7日-2018年4月1日超区占用仓库。瑞通公司对照片真实性不予认可，认为其与海捷公司签订的租赁协议中面积写的是1155平方，不存在超区占用的问题，海捷公司从未催交过增加面积的房租。李艳是其经销商和合作伙伴，并非其员工。本院经审查认为，该组证据不能证实海捷公司的证明目的，本院对此不予采信。10、瑞通公司提交告知函一份，证明其于2018年9月20日左右才收到海捷公司发的告知函，告知其租赁期限于2018年9月23日终止，与海捷公司口头答应其的租期三年不符。海捷公司对该证据无异议，称其于2018年9月18日向瑞通公司发送该函件，瑞通公司差不多9月20日收到的。本院对该证据真实性予以认定。11、瑞通公司提交函件一份，证明其于2018年9月29日左右收到益新公司发送的函件，要求其尽快撤离场地，才知道海捷公司于2018年7月份就向益新公司要求提前终止合同并签订了解除合同，海捷公司并未提前告知，导致其未能按期搬离。海捷公司对该证据真实性无异议，对其提出解约的日期有异议，认为其是于2018年8月份向益新公司提出的解约，益新公司于2018年9月5日左右告知其同意提前解除合同，其于2018年9月10日左右就已经电话告知瑞通公司要求提前解约了。本院对该证据真实性予以认定。12、瑞通公司提交照片4张，证明仓库在2018年9月30日被益新公司贴了封条，其货物无法销售造成损失。海捷公司认为照片上体现是益新公司查封的，与其无关，是益新公司作为房东通知瑞通公司后查封的。本院对该证据真实性予以认定。13、瑞通公司提交其与上海璞西实业有限公司签订的购销协议一份及形式发票一张，证明海捷公司把仓库查封后给其造成经济损失875000元。海捷公司认为该证据与本案无关，对真实性不予认可。本院经审查认为，仅提交该证据并不能证实瑞通公司的证明目的，本院对此不予采信。14、瑞通公司提交李艳与马红光的微信聊天记录截图一份，证明商谈续约事宜。海捷公司对该证据真实性无异议，对聊天内容有异议，其中其称“租赁的相关事宜一起洽谈”是指的超区域占用的费用进行洽谈，不是续约洽谈的事宜。本院对该证据真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月22日，海捷公司（出租方、甲方）、瑞通公司（承租方、乙方）签订《仓储租赁协议》一份，约定：甲方将位于济南市高新区孙村镇大正路青岛啤酒厂东侧益新仓储B1库的仓库（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，面积为1000平方米；本租赁物的功能为存储服装，包租给乙方使用。二、租赁期限：租赁期限为壹年，即从2017年09月24日起至2018年9月23日止。租赁期满后如续约乙方有优先权，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，价格以本合同价每年递增3.5%。三、支付情况在本出租合同生效之日起贰日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。五、租赁费用1、首年度库房租金按每日每平方米人民币0.8元（含税），库房的公共事业设施费（水、电、燃气等）总的使用量按照实际面积进行加权分摊。2、房租按租赁季度支付，乙方应于合同签订后7日内进行缴纳首季费用。八、仓库租赁合同的解除1、在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。十一、合同终止本合同提前终止或有限期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方原价支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物。后经双方确认，瑞通公司实际租赁面积为1155平方米。合同签订后，海捷公司向瑞通公司交付了租赁物，瑞通公司已按约支付房租至2018年9月23日。 2018年9月20日左右，瑞通公司收到海捷公司发出的《告知函》，海捷公司告知瑞通公司双方的租赁合同将于租赁期限届满之日即2018年9月23日终止，并告知瑞通公司按照合同约定在2018年9月23日前迁离并移交租赁仓库。2018年9月29日左右，瑞通公司收到益新公司发出的函件，益新公司告知瑞通公司，海捷公司与益新公司已签订《提前终止协议》，要求海捷公司、瑞通公司收到函件后两日内撤离现有物业，并在10月3日前将设施设备搬离。 另查明，益新公司拥有包括涉案房屋在内的仓库的房屋所有权，并已办理房屋所有权证，编号济房权证高字第**6705号，座落于高新区春华路**B仓库1-101，登记时间为2013年7月30日，规划用途为仓储，建筑面积19003.21㎡，套内面积17927.74㎡。 再查明，2017年7月10日，益新公司（出租人）与海捷公司（承租人）签订《房屋租赁及服务合同》，约定：海捷公司租赁益新公司上述仓库中B1仓位与B2仓位，包括仓库区域以及二层办公室区域，其中B1仓位建筑面积为4892.25平方米，B2仓位建筑面积为4004.79平方米，总计建筑面积为8897.04平方米。房屋约定交付日为2017年8月1日，起租日为2017年9月15日，到期日为2022年7月31日。出租人同意承租人在首期租赁期限内对于房屋享有累计5.5个月的免租期。未经承租人事先书面同意，承租人不得将房屋的部分或全部转租或授权予任何第三方使用，也不得将承租人在本合同项下的部分或全部权益作任何处置，否则均属无效。无论是否业已获得出租人对转租房屋的批准，承租人以及担保人（如有）仍应对次承租人的全部责任与义务承担连带责任。在租赁期限内，除非经出租人书面同意，承租人在任何情况下不得要求终止本合同的部分或者全部。如果承租人要求提前终止本合同的部分或者全部的，则应提前六个月书面通知出租人。若出租人同意承租人提前终止的，则承租人应根据本合同第二部分第25.2条的约定承担责任。后经双方协商，益新公司（甲方）与海捷公司（乙方）签订《房屋租赁及服务合同之补充协议（提前终止）》，约定：由于乙方集团业务策略的调整，甲方同意乙方提前终止原合同。甲方同意乙方于2018年9月20日终止B2仓位，乙方应于2018年9月20日之前按照原合同的约定将B2仓位恢复原状后返还给甲方；甲方同意乙方于2018年10月5日终止B1仓位及办公室，乙方应于2018年10月5日之前按照原合同的约定将B1仓位及办公室恢复原状后返还给甲方。未免疑义，乙方应根据本条及原合同的约定将房屋返还给甲方，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，应向甲方支付0.8264每天每平方米的违约金，甲方有权直接从保证金中予以扣除，逾期超过10日的，甲方有权采取措施直接清退乙方，且由此产生的费用及后果均由乙方承担，甲方有权从保证金中予以扣除，不足扣除的部分，由乙方继续承担。 诉讼过程中，海捷公司明确第一项诉讼请求为：瑞通公司缴纳仓库占用费11453.9元（以0.8264元/天/平方米为标准，使用面积1155平方米，自2018年9月24日至2018年10月5日共计12天计算）；海捷公司明确第二项诉讼请求为：瑞通公司赔偿租金97672元、违约金97672元，共计195344元（B1库西租金31808.98元及违约金31808.98元：均以0.8264元/天/平方米为标准，共计2138.39平方米，自2018年10月6日至2018年10月23日共计18天计算；B1库东租金65863.02元及违约金65863.02元：均以0.8264元/天/平方米为标准，共计2344.08平方米，自2018年10月5日至2018年11月8日共计34天计算）。海捷公司明确其第一项诉讼请求仓库占用费以2018年9月24日至2018年10月5日11453.9元、2018年10月6日至2018年11月8日97672元（包含在第二项诉讼请求中）为准。 瑞通公司主张其已于2018年10月31日全部搬离涉案房屋，海捷公司不予认可，称瑞通公司搬离时间为2018年11月1日。海捷公司主张瑞通公司超区占用房屋，提交聊天记录截图等，未提交其他证据予以证实，且瑞通公司不予认可。海捷公司主张涉案合同已于2018年9月23日到期，瑞通公司逾期搬离房屋给其造成了损失，请求瑞通公司支付租金及违约金，仅提交益新公司出具的海捷公司提前退租需要赔偿租金明细一份，未提交其他证据予以证实。瑞通公司不予认可，主张并未超区占用仓库，双方原约定租期为三年，但未提交有效证据予以证实，且海捷公司不予认可。 本院认为，海捷公司与瑞通公司于2017年9月22日签订的《仓储租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。海捷公司已依约向瑞通公司交付了涉案房屋，瑞通公司亦已支付2018年9月23日之前的房租。按照涉案合同约定，租赁期限为2017年9月24日至2018年9月23日，合同到期前后，双方并未就继续租赁达成一致意见，故瑞通公司应于2018年9月23日迁离涉案房屋，并将涉案房屋返还海捷公司。涉案合同约定瑞通公司逾期不迁离或不返还涉案房屋，应向海捷公司原价支付租金。本案中，海捷公司自认瑞通公司已于2018年11月1日搬离涉案房屋，故对海捷公司要求瑞通公司支付自2018年9月24日起至2018年10月5日止涉案房屋占用费（0.8元/天/平方米×1155平方米×12天）=11088元、自2018年10月6日起至2018年11月1日止涉案房屋占用费（0.8元/天/平方米×1155平方米×27天）=24948元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。海捷公司主张瑞通公司逾期搬离房屋给其造成了损失，仅提交益新公司出具的海捷公司提前退租需要赔偿租金明细一份，但海捷公司系因自身原因与益新公司商谈提前退租，该证据不足以证实损失系因瑞通公司逾期搬离所致，亦不足以证实损失的实际支出情况，且海捷公司与瑞通公司对瑞通公司逾期搬离已经进行了明确约定，故对海捷公司要求瑞通公司赔偿租金及违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告北京新合作瑞通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南海捷物流有限公司自2018年9月24日起至2018年10月5日止的仓库占用费11088元； 二、被告北京新合作瑞通商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南海捷物流有限公司自2018年10月6日起至2018年11月1日止的仓库占用费24948元； 三、驳回原告济南海捷物流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4402元，减半收取计2201元，由原告济南海捷物流有限公司负担1817元，被告北京新合作瑞通商贸有限公司负担384元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇一九年二月十一日 书记员  张玥