上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初6405号原告(反诉被告)：卜，女，1981年7月18日生，汉族，住上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张禕辰，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：林长华，男，1944年8月20日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：张爱娣，女，1953年2月11日生，汉族，住上海市杨浦区。两被告共同委托诉讼代理人：陈新捷，上海理诚律师事务律师。两被告共同委托诉讼代理人：高瑾瑜，上海理诚律师事务律师。原告(反诉被告)卜与被告(反诉原告)林长华、张爱娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张禕辰、两被告共同委托诉讼代理人陈新捷、高瑾瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卜向本院提出诉讼请求：一、请求判令林长华、张爱娣立即配合办理上海市嘉定区嘉戬公路XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋50%的产权过户至卜名下；二、请求判令林长华、张爱娣支付逾期过户违约金(该违约金以人民币(以下币种同)323,040.5元为基数，按照日利率0.05%，自2017年12月25日暂计算至2018年9月19日为268天，计43,888.64元，实际算至产权过户之日止)。事实和理由：2013年7月，卜与林长华、张爱娣之子林涛共同购买了坐落于上海市嘉定区嘉戬公路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，双方各占50%产权。后林涛于2017年9月9日因病去世，该房屋中林涛的部分由其父林长华和其母张爱娣作为继承人予以合法继承。后经各方协商达成一致，约定由卜以453,040.5元购买该房屋50%的产权，卜按约支付了房价款后多次向林长华、张爱娣主张权利，要求尽快办理过户，但林长华、张爱娣一直不予办理房屋过户登记，并以各种理由拒绝履行合同义务，其行为违反合同约定，侵害了卜的合法权益，并带来了巨大的经济损失，故诉至法院。林长华、张爱娣辩称，不同意卜的诉讼请求，双方签订的购房合同备注条款约定：未付款13万元等手续办完后付清，合同才能生效，该补充条款效力优于其他合同条款，故该合同目前还未生效，卜的诉讼请求不成立。即便合同有效，在签订该购房合同时，林长华、张爱娣正处于危难之中，卜属于乘人之危，合同的价格亦显著低于市场价格，显失公平，请求撤销双方于2017年12月21日签订的购房合同。为此，林长华、张爱娣向本院提出反诉请求：撤销双方于2017年12月21日签订的购房合同。后林长华、张爱娣当庭将反诉诉请变更为：判令卜返还系争房屋。事实和理由：因双方签订的购房合同尚未生效，故要求卜返还系争房屋，林长华、张爱娣愿意返还原告购房款236,372元，在本案中不要求处理房屋产权份额的问题。针对林长华、张爱娣的反诉请求，卜辩称，不同意反诉请求，双方签订的房屋买卖合同真实有效，且该合同是双务合同，卜已履行完毕主要合同义务，并实际占有系争房屋，该合同事实上已近乎履行完毕，故林长华、张爱娣的反诉请求缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋原为卜和案外人林涛共同所有，双方各占50%份额。后林涛于2017年9月9日因病去世。系争房屋中林涛的份额由林涛父母林长华、张爱娣依法继承。2017年10月25日，系争房屋变更至卜、林长华、张爱娣三人名下。三人为按份共有关系，卜占有系争房屋2/4份额，林长华占有1/4，张爱娣占有1/4。2017年10月18日至2017年12月9日期间，张爱娣因代林涛偿还银行信用卡债务需出售系争房屋还债，故与卜通过微信方式沟通联系，经卜同意后对外挂牌销售系争房屋，但无人购买；后双方协商由卜购买系争房屋中另外50%的份额。2017年9月15日至2017年12月9日期间，卜丈夫张俊代卜分九笔向林涛的支付宝账户合计转账65,052元，卜另以现金方式向林长华、张爱娣支付现金21,616.5元。2017年12月11日，卜为购买系争房屋中林长华、张爱娣所有的50%的份额向张爱娣支付定金66,372元，张爱娣出具一张定金收条。2017年12月19日，张爱娣通过微信联系卜称：“要签房屋买卖合同，你要把70%的房款21万元打到我账户，到账后我们就到闵行房地产交易大厅签合同，因为你打款不是马上到账的，而是第二天才到账。不要到我家里签，合同规范文本要咨询一下房产交易中心。这样大家都放心。剩余的30%即9万元等房子过户的时候付。”卜回复：“房屋不是一共30万，一共45万多！我已经给了你15万多！林涛之前的欠款86,668元是抵扣！我本来周一来就是给你钱的，但是你不在家！现在我在外地，你急也急不出，我和你打过招呼！最快周四！”张爱娣回复：“对的，合同可以按45万签，但房屋欠款30万，你要先打21万到账，等你回来再打给我。”2017年12月21日，卜(买方)与林长华、张爱娣(卖方)签订一份购房合同，约定林长华、张爱娣将系争房屋50%的产权份额转让给卜，价格为453,040.5元。付款方式：1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付成交总价的35%，即153,040.5元；2、该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付成交总价的35%，即170,000元；3、该房屋验收交接完成后3日内，买方卖方支付成交总价的30%，即130,000元。第五条权属转移登记和户口迁出(一)双方同意,自本合同签订之日起3日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内(最长不超过3个月)取得房屋所有权证书的,买方有权退房,卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款,并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息。第七条房屋的交付和验收约定卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交付给买方，在房屋交付时，办理移交该房屋房门钥匙等手续。第九条约定了双方各自应承担的税费。合同第十条约定逾期交房违约责任：除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理：1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。逾期付款的违约责任：买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。备注部分双方约定：未付款13万元等手续办完后付清，合同才能生效。合同另对其他内容进行了约定。同日，卜(受让方，乙方)与林长华(出让方，甲方)另签订一份《网店转让合同》，载明：鉴于乙方与甲方之子林涛于其生前共同投资经营并管理“上海馥蔓贸易有限公司”及“香黛小铺”网络店铺(其淘宝店铺系个人店铺，当时暂挂名于林涛名下)，现因林涛不幸离世，甲方作为合法有效的继承人，继承了林涛合法财产，双方就转让该网店事宜，签订本合同。因林涛生前利用店铺支付宝账号对外欠有的86,668.5元债务系由乙方予以支付，该部分可按照乙方要求作为本协议价款或其他予以抵扣。后面手写添加“已作为房屋抵扣款”字样。合同另约定了其他内容。合同签订当日，卜即通过银行转账方式向张爱娣支付17万元，张爱娣相应出具一张《收条》。2018年1月10日，林长华、张爱娣向卜发送一份《撤销通知书》，认为卜擅自将商品房转让合同中的价格850,068元改为453,040.5元属于欺诈，并认为该转让价格只有市场价的一半，显失公平，故通知卜撤销该商品房转让合同。审理中，经林长华、张爱娣申请，本院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋在购房合同签约日即2017年12月21日的市场价值进行评估。该机构于2018年7月17日出具一份《房地产估价报告》，评估结果：系争房屋在2017年12月21日的市场价为16,354元/平方米，总价117万元。评估费4,800元，已由林长华、张爱娣预先垫付。卜对该评估报告的真实性、合法性、关联性均无异议。林长华、张爱娣对该评估报告的真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，其能证明合同价格45万余元远远低于该评估价50%的份额。审理中，双方一致认可系争房屋一直由卜使用。卜认为其已支付购房款323,040.50元，但林长华、张爱娣仅认可收到236,372元，双方对于《网店转让合同》中抵扣房款的86,668.5元意见不一。卜已将13万元房款付至本院代管款账户。本案的争议焦点：一、双方签订的购房合同是否有效？是否存在可撤销的情形？二、《网店转让合同》中约定的86,668.5元是否可以抵作房款？三、林长华、张爱娣应否配合卜办理系争房屋的产权过户登记手续？关于争议焦点一，双方签订的购房合同是否有效？是否存在可撤销的情形？卜与林长华、张爱娣之间的购房合同已明确约定了房屋坐落、价款、付款方式、过户、交房等条款，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效；且卜在合同签订后亦支付了大部分房款，合同已实际履行过半。双方在备注部分的约定：“未付款13万元等手续办完后付清，合同才能生效”实乃对“合同生效”一词法律含义的误解。同时，根据评估结果，系争房屋在签约时的市场价值为117万元，50%的份额即为58.5万元，双方最终确定的45万余元的价格并非明显不合理的低价，且结合双方的微信聊天记录亦可看出该价格参考了系争房屋最初购买时的价格和林涛当时所支付的钱款数额等因素，系双方协商一致的结果；此外，林长华、张爱娣亦未提交该购房合同存在可撤销情形的有关证据，现林长华、张爱娣抗辩卜乘人之危以及价格明显过低、合同显失公平的意见缺乏依据，且有违诚信，对此本院不予认可，对林长华、张爱娣要求返还系争房屋的反诉请求亦不予支持。关于争议焦点二，《网店转让合同》中约定的86,668.5元是否可以抵作房款？卜认为双方已经一致同意将该笔款项作为房款予以抵扣，故在《网店转让合同》中对此约定，且其已实际代林涛偿还了该钱款。林长华、张爱娣确认双方在《网店转让合同》第二页中有86,668.5元作为房款抵扣字样，但认为无法确认86,668.5元的真实性以及卜是否实际偿还了该笔债务。本院认为，卜与林长华签订的《网店转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方已明确约定将86,668.5元作为房款抵扣，且结合张爱娣与卜往来的微信记录，张爱娣对此表示认可，从未提出异议。故该86,668.5元应当计入卜所支付的房款数额，故卜已支付房款总额为323,040.50元，剩余13万元尾款未付。关于争议焦点三，林长华、张爱娣应否配合办理系争房屋的产权过户登记手续？根据合同约定，双方同意自合同签订之日起3日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，而林长华、张爱娣至今仍未配合办理系争房屋的产权过户登记手续，显属违约，应承担相应的违约责任，故卜主张要求林长华、张爱娣配合办理系争房屋产权手续的诉请于法有据，本院予以支持。因合同仅约定逾期办理产权过户手续卜享有合同单方解除权，但未对违约金进行约定，卜主张逾期办理产权过户手续违约金缺乏依据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林长华、张爱娣应于本判决生效之日起十日内协助原告卜办理位于上海市嘉定区嘉戬公路XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将被告林长华、张爱娣名下50%份额过户至原告卜名下；二、原告卜应于本判决生效之日起十日内给付被告林长华、张爱娣剩余房款人民币130,000元；三、原告卜其余诉讼请求不予支持。四、驳回反诉原告林长华、张爱娣的全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费80元，减半收取40元，由被告林长华、张爱娣负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉受理费40元，由反诉原告林长华、张爱娣负担。评估费4,800元，由林长华、张爱娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一九年二月二十六日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。