浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0327民初10540号原告（反诉被告）：苍南县宜山镇八岱村民委员会，统一社会信用代码543303277757431413，住所地浙江省苍南县宜山镇八岱村。法定代表人：梁孝专，该村委会主任。委托诉讼代理人：陈亦才，浙江豪江律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱莹莹，浙江豪江律师事务所律师。被告（反诉原告）：苍南县宜山立东汽车修理厂（普通合伙），统一社会信用代码91330327MA2867EY71，住所地浙江省苍南县宜山镇球新西路（龙金大道）。执行事务合伙人：杨立东。委托诉讼代理人：余乃盛，浙江法之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈吉开，浙江法之剑律师事务所律师。原告苍南县宜山镇八岱村民委员会（以下简称八岱村民委员会）与被告苍南县宜山立东汽车修理厂（以下简称立东修理厂）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告立东修理厂在答辩期限内提出反诉，两案合并于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）八岱村民委员会的法定代表人梁孝专及其委托诉讼代理人陈亦才、被告（反诉原告）立东修理厂的委托诉讼代理人余乃盛到庭参加诉讼。被告（反诉原告）立东修理厂于庭后向本院申请对坐落于浙江省苍南县宜山镇龙金大道旁球新西路南侧原苍南县宜山立东汽车修理厂的房屋重置价值委托评估机构进行评估。本案现已审理终结。原告八岱村民委员会起诉称：2004年12月30日，原告与被告就龙金大道旁即球新西路南侧空闲地签订租赁协议，约定租赁期限自2004年5月1日至2014年4月30日，租金支付方式为第一年7000元，随后每年租金10000元。租金于每年年底付清。后原、被告双方又于2010年3月2日就上述地块签订了新的租赁协议，约定租赁期限至2014年4月30日，2009年5月1日至2010年4月30日租金仍为10000元，自2010年5月1日起每年租金为15000元。2014年4月30日，原、被告之间的土地租赁合同到期，但原、被告双方并未就续租达成新的协议，被告也并未搬离腾空地块，并且继续使用至2018年8月，原、被告之间形成了事实上的不定期租赁关系，期间原告多次、持续地向被告催讨，被告一直拖欠至今未付。原告八岱村民委员会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的土地租赁关系；2.依法判令被告支付租金63750元并赔偿利息损失（从起诉之日起以63750元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定偿还之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告八岱村民委员会撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：依法判令被告支付2014年5月1日至2018年8月份期间的使用费63750元。被告苍南县宜山立东汽车修理厂答辩称：1.原、被告双方于2004年至2009年期间达成土地租赁合同是属实的，但之后原告召开村民代表大会，不将涉案地块出租给被告，且宜山镇人民政府从2015年开始就要求拆除建筑物，原、被告双方为此事多次协商未果，被告实际未能正常使用经营场所。2.涉案地块是农用土地，原告一直没有办理农用地转非农用地审批手续，根据《土地管理法》规定，原告明知涉案地块没有办理农用地转非农用地手续的情况下和被告签订土地租赁协议，违反了法律的强制性规定，对原告的主张不应予以支持。3.涉案建筑2015年开始被责令要求拆除，且原、被告双方没有形成法定意义上的租赁关系，只是因为建筑物没有被拆除，建筑物2018年才被拆除，就此原告要求按照之前的租金计算现在的租金，没有法律和事实依据。反诉原告立东修理厂反诉称：原、被告双方于2004年12月30日签订一份《租赁协议书》约定反诉被告将宜山镇龙金大道旁即球新西路南侧一块空闲地出租给反诉原告作为汽车修理场地。事后，反诉原告投入约100万元，并按约定用途使用，之后双方于2010年3月2日签订《租赁协议书》，约定租期至2014年4月30日。现本案建筑物因涉及违章，被相关政府部门拆除。为此，反诉原告认为，反诉被告明知涉案地块不能出租用于建筑，仍与反诉原告签订租赁合同，由此造成反诉原告巨大的经济损失，同时考虑到本案的实际情况，反诉原告要求反诉被告赔偿损失20万元，但反诉被告无故予以推托。现反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失200000元；2.本诉诉讼费及反诉诉讼费均由反诉被告承担。反诉被告八岱村民委员会答辩称：村里决定不再继续出租涉案土地时，反诉原告的建筑就有可能被要求拆除，反诉原告对承租土地上的建筑物会被拆除应当有一个预判，并且之后也没有影响反诉原告的使用。反诉原告租赁涉案地块，涉案建筑属于违章建筑，被拆除时因为反诉原告违反了三改一拆的规定，反诉被告出租土地，当时土地就属于城镇建设用地，但是在土地上面建设建筑物，需要进行审批，审批通过后才能进行建筑，反诉原告不可能不知晓，其执行事务合伙人也是村里的村民，反诉原告的建筑物没有依法进行审批，才被相关部门认定为违章建筑，反诉原告应当承担全部责任。反诉原告主张损失，但未经过鉴定，不能证明其损失情况。原告（反诉被告）八岱村民委员会围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书，用以证明原告（反诉被告）的诉讼主体资格；2.合伙企业基本情况登记表，用以证明被告（反诉原告）的诉讼主体资格；3.租赁协议书、拆违通知、温州市“三改一拆”行动拆除违章建筑记录表，用以证明双方就涉案地块的租金、租期等达成协议及在原租赁协议到期后被告（反诉原告）继续使用至2018年8月份的事实；4.电费明细，用以证明被告（反诉原告）一直正常使用涉案地块的事实；5.情况说明，用以证明涉案地块属于城镇建设用地的事实。被告（反诉原告）苍南县宜山立东汽车修理厂围绕答辩意见及反诉请求依法提交了如下证据：租赁协议书，用以证明双方签订租赁协议的情况；通知书，用以证明涉案建筑物涉及违章被拆除的情况；现状图，用以证明涉案地块在2004年时的规划现状；4.拆除违章建筑记录表、照片、结算单，用以证明由于原告（反诉被告）违约造成被告（反诉原告）损失等情况；5.会议记录，用以证明双方实际租赁期限的情况。原、被告提供的上述证据，本院经庭审出示质证，关于原告（反诉被告）提供的证据1-2及证据3中的租赁协议书，被告（反诉原告）无异议；关于原告（反诉被告）提供的证据3中的拆违通知、温州市“三改一拆”行动拆除违章建筑记录表，被告（反诉原告）对真实性无异议，但认为在2015年时就多次通知要求拆除；关于原告（反诉被告）提供的证据4，被告（反诉原告）对真实性无异议，但认为在2016年至2018年期间电费少的时候只有100多元，甚至有出现负数的时候，这些用电只是家庭用电，不能证明被告（反诉原告）有在正常经营，该证据不能证明原告（反诉被告）的待证事实；关于原告（反诉被告）提供的证据5，被告（反诉原告）有异议，认为土地的性质不能以人民政府出具的说明为准，原告（反诉被告）认为涉案地块现已规划为城镇用地，但没有办法证明2014年时涉案地块的土地性质，事实上在2004年涉案地块出租的时候，就是属于农用地，因原告（反诉被告）没有办理土地农转用的手续，所以该证据和本案不具有关联性；关于被告（反诉原告）提供的证据1-2，原告（反诉被告）无异议；关于被告（反诉原告）提供的证据3，据原告（反诉被告）和承建部门核实，涉案地块并非农用地，而是非农用地；关于被告（反诉原告）提供的证据4中的拆除违章建筑记录表，原告（反诉被告）无异议；关于被告（反诉原告）提供的证据4中的结算单，原告（反诉被告）认为与本案无关联性，且“陈乃亮”的签字并非其本人所签；关于被告（反诉原告）提供的证据5，原告（反诉被告）无异议，但认为该决议没有实际实施，原告（反诉被告）也没有强制性要求被告（反诉原告）搬离，之后双方曾多次沟通，如果被告（反诉原告）提高租金，还是可以召开村民代表大会决议的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提供的证据4，能够证明被告（反诉原告）使用涉案地块至2018年8月份之前的事实；2.原告（反诉被告）提供的证据5，该证明未涉及截止承租期满时涉案地块的土地性质，故该证据与本案无关联性，对其证明效力本院不予认定；3.被告（反诉原告）提供的证据4中的结算单，真实性无法确认，对其证明效力本院不予认定；4.被告（反诉原告）提供的证据5，能够证明原告（反诉被告）经村民代表大会决议通过涉案地块不向被告（反诉原告）出租的事实。经审理查明：2004年12月30日，被告（反诉原告）立东修理厂（乙方）向原告（反诉被告）八岱村民委员会（甲方）租赁坐落于块空地，双方签订租赁协议书约定：1.租赁年限初定十年即2004年5月1日至2014年4月30日止；2.年租金为第一年7000元，以后每年10000元，租金于每年年底付清；3.如承租期内村镇规划到该地块，乙方应无条件拆除承租地上的所有建筑物并予搬迁，地上建筑物适当予以补偿；4.如承租期满该地块仍未有规划，优先由乙方承租，租金再议。2010年3月2日，双方就涉案地块租赁事宜签订租赁协议书，约定：1.租赁期限至2014年4月30日；2.2009年5月1日至2010年4月30日年租金仍为10000元正，2010年5月1日起，每年租金为15000元，租金在租用年之初交清，2014年5月1日后，租用与否，租金多少，再作商议；3.承租期内（2014年4月30日前），本村集体规划到该地块，租用协议终止，乙方无条件拆走租用地上的建筑物并予搬迁，（拆走时无使用价值的固定性建筑物留下归甲方所有）。在承租期内，如国家征用或开发商开发征用该地块，按法律法规补偿该地块的补偿金归乙方收起……。承租期（2014年4月30日）满后，双方未就涉案地块重新达成租赁合意，被告（反诉原告）立东修理厂也未再支付租金给原告（反诉被告）八岱村民委员会，被告（反诉原告）立东修理厂使用涉案地块至2018年7月份止。2018年4月26日，被告（反诉原告）立东修理厂收到通知，因擅自在涉案地块建违章厂房，涉嫌违反土地管理及城乡规划法律法规的相关规定，要求退还非法占用的土地并在2018年5月3日自行拆除地上建筑物。2018年8月10日，涉案违章建筑被强制拆除。本院认为，原告（反诉被告）八岱村民委员会与被告（反诉原告）立东修理厂于2010年3月2日签订的租赁协议书约定承租期至2014年4月30日届满，现双方之间的租赁关系无书面合同和明确的租赁期限，故应当认定为不定期租赁，涉案违章建筑被拆除之前，被告（反诉原告）立东修理厂一直在占有使用，故出租人有权要求承租人按年租金15000元的标准支付所欠的自2014年5月1日起至2018年7月31日止的租金即63750元。被告（反诉原告）立东修理厂主张双方未形成法定意义上的租赁关系，缺乏依据，不予支持。当事人对自己提出的主张有义务提供证据加以证明，如其提供的证据不足以证明其事实主张的，则应承担不利的法律后果。本案中，被告（反诉原告）立东修理厂以原告（反诉被告）八岱村民委员会明知涉案地块不能出租用于建筑造成涉案建筑全部被拆除为由主张原告（反诉被告）八岱村民委员会应承担赔偿责任，但被告（反诉原告）明知其在涉案地块上所盖的建筑物系违章建筑，在承租期满后对涉案违章建筑会被强行拆除应当有一定的预见性，其也自认宜山镇相关政府部门在2015年时就已要求其拆除涉案违章建筑，且其一直使用涉案违章建筑至拆除前，故其主张原告（反诉被告）八岱村民委员会应对涉案建筑物被拆除承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持，故对其要求对涉案违章建筑重置价值进行评估申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、苍南县宜山立东汽车修理厂于本判决生效后十日支付苍南县宜山镇八岱村民委员会自2014年5月1日起至2018年7月31日止的租金63750元。二、驳回苍南县宜山立东汽车修理厂的诉讼请求。本案本诉受理费1394元，减半收取697元，由苍南县宜山立东汽车修理厂负担；本案反诉受理费2150元，减半收取1075元，由苍南县宜山立东汽车修理厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 陈德锡二〇一九年二月一日法官助理吴新新代书记员 林将伟相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院龙港法庭执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。