山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0921民初3462号原告：薛先建，男，1962年12月28日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：刘成刚，山东秉真律师事务所律师。被告：宁阳沪农商村镇银行股份有限公司，住所地宁阳县城金阳大街**。法定代表人：施萍花，该单位董事长。委托诉讼代理人：王旗，在该单位工作。委托诉讼代理人：桑娜，山东泰宁律师事务所律师。第三人：姚庆海，男，1966年6月6日出生，汉族，住宁阳县。现在山东省枣庄监狱服刑。原告薛先建与被告宁阳沪农商村镇银行股份有限公司（以下简称宁阳沪农商银行）、第三人姚庆海案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛先建及其委托诉讼代理人刘成刚，被告宁阳沪农商银行的委托诉讼代理人王旗、桑娜，第三人姚庆海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告薛先建向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令位于宁阳县城西街路13号（原东风旅社）一层第八间及其相对楼道对过的一间房屋（面积38.56m2，详见示意图）所有权归原告所有；2.请求确认2013年5月23日被告与第三人签订的最高额抵押合同关于涉案房产部分无效并解除对涉案房产的抵押登记；3.请求判令解除对前项房产的查封，并停止对该房产的一切执行措施；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2008年1月27日，原告与第三人姚庆海签订《房屋买卖合同》，购买其位于宁阳县城西街路13号（原东风旅社）一层第八间及其相对楼道对过的一间房屋（面积38.56m2)，原告一次性付清全部房款30万元，由第三人出具了收款收据，并委托山东创纪律师事务所对该《房屋买卖合同》进行了律师见证，自此原告取得涉案房产所有权，并一直占有使用该房产至今。后原告得知贵院在对（2017)鲁0921执192号案件执行过程中，误将该房产予以查封，遂提出案外人执行异议，被贵院（2018)鲁0921执异21号执行裁定书予以驳回。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，原告对涉案房屋的所有权权利足以排除法院强制执行。依据《中华人民共和国合同法》、《物权法》相关规定，涉案《房屋买卖合同》真实、合法、有效，原告购买涉案房屋并缴纳全部房款，且一直占有使用该房屋至今，已合法取得涉案房屋的所有权。未办理产权过户登记手续，是因为签订合同时该房屋抵押未到期，合同中也对此作了明确说明，抵押期满办理产权过户手续，但抵押到期后，在原告不知情的情况下，第三人又与被告办理了新的抵押登记（该抵押登记设立时未经原告同意，且被告具有对抵押物产权未尽考察义务的重大过错，该抵押应为无效），致使涉案房屋无法办理产权登记，原告对此没有过错，根据《关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院不得查封涉案房屋。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产、支付全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记的，异议应得到支持。原告所提执行异议理由符合前述法律规定，应当予以支持。综上所述，原告巳取得涉案房屋所有权并一直占有使用至今，未办理产权登记非因原告的过错造成，贵院误将原告的房产予以查封没有事实和法律依据，请法院支持原告的诉讼请求，解除对涉案房产的查封，并停止一切执行措施。被告宁阳沪农商银行辩称：1、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；结合本案来看，从权利外观上来看，我方作为债权人，有理由相信该房屋的所有权人是姚庆海。据此，我方与其签订的抵押合同合法、有效。且生效判决已经确定我方对涉案房屋享有优先受偿权，因此，无论原告与第三人的合同是否有效，因未办理过户登记，原告均不能取得房屋所有权。2、原告虽然提供了《房屋买卖合同》，但是不能证明房屋已经交付，虽然提供了收据，但没有证据证明房款的支付方式、支付地点，款项来源，特别是像这种大额交易，一般是通过银行转账，但原告并没有提供转账支付的证据，不能证明已经支付全部购房款；原告也没有提供证据证明实际占有，且合同签订后，原告并没有积极主张办理过户手续，对没有办理过户手续原告存在过错。如果房屋买卖合同属实的话，这是原告与姚庆海之间的争议，根据合同的相对性，仅对合同双方发生效力，对我行不具有约束力。原告应当依据合同约定向姚庆海主张债权，因此，原告要求确认合同效力的主张不属于执行异议之诉的审理范围。3、我行与姚庆海签订的《最高额抵押合同》第四条抵押人陈述、承诺，对抵押物拥有完全的、充分的、合法的、无争议的抵押权……，因此，我行在签订合同发放贷款时巳尽到了合理谨慎的审查义务，且办理了抵押权登记，具有公示对抗效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若于问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。鉴于生效判决已经确定我方对涉案房屋享有优先受偿权，根据该规定，原告提出的异议不符合法律规定。综上，原告无权阻却我行对涉案标的物的执行，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人姚庆海辩称，本案被告可以先不申请执行，等我出狱后还款，原告也没有必要起诉，等我还款后解除抵押，原告就可以顺理成章的办理过户手续了，原告在解除抵押后五六年没有提过办理过户的事，我贷款数额和提供的抵押财产比例为50%，剩余财产可以支付原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月31日，第三人在宁阳县国土资源局挂牌出让国有土地使用权时，以最高应价竟得宁阳县城西街路13号，（东风旅社）的土地使用权，成交价款260万元（含房产委托价款160万元，房屋3层），该土地使用者为姚庆海，使用权证号：宁国用（2006）字第102号，房屋产权证号：宁房权证宁字第**。2008年1月27日，原告与第三人姚庆海签订《房屋买卖合同》一份，第三人姚庆海为甲方，原告薛先建为乙方。合同约定：乙方购买甲方拥有所有权的房屋两间（位于宁阳县城西街路**，原东风旅社一层第八间及其相对楼道对过的一间房屋，面积38.556m2），房屋价款30万元，乙方已先期支付；由于甲方出卖房屋在抵押中不能及时办理过户手续，甲方同意自签订本合同之日起，乙方对所卖售的房屋享有占有、使用、收益和出售的权利；甲乙双方同意抵押期满即2011年8月9日办理房产过户手续，甲方将积极协助乙方办理，提供相关手续费用由乙方承担。合同签订当日，双方申请山东创纪律师事务所对房屋买卖合同进行见证，山东创纪律师事务所出具了律师见证书。合同签订前，原告已将购房款30万元于2007年12月27日先行给付第三人，第三人于同日将原告所购买的房屋交付给原告，原告接受房屋后对外出租使用至今。2013年5月23日，被告与宁阳金太阳新能源科技发展有限公司（以下简称金太阳科技公司）签订最高额融资合同一份，约定金太阳科技公司向原告申请贷款450万元，同日被告与第三人签订最高额抵押合同一份，合同约定第三人以个人的房产土地为金太阳科技公司在2013年5月23日到2016年5月9日期间的借款提供抵押担保。被告与第三人对抵押物依法办理了登记手续，被告对第三人的房屋、及土地取得了他项权利，其中房屋他项权证号为：宁房他证宁字第150052**，土地他项权证号：宁他项（2013）第102号，房屋、土地他项权利人均为被告。第三人提供的抵押物包括了涉案房屋。2014年5月27日，金太阳科技公司与被告签订了流动资金借款合同，向被告借款450万元，合同约定的还款时间为2015年5月26日。后因金太阳科技公司违约，宁阳沪农商银行将金太阳科技公司、姚庆海、姚敏敏诉至泰安市中级人民法院，要求金太阳科技公、姚庆海、姚敏敏承担还款责任，并要求对姚庆海提供的抵押物享有优先受偿权。2015年11月19日，泰安市中级人民法院作出（2015）泰商初字第81号民事判决书，判决金太阳科技公司偿还本案宁阳沪农商银行借款本金450万元及利息；金太阳科技公司未履行义务时，宁阳沪农商银行对登记编号为宁房房他证宁字第150052**宁他项（2013）第102号他项权证载明的抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产所得价款在最高额450万元内优先受偿；姚庆海、姚敏敏对借款本息承担连带清偿责任。该判决书生效后金太阳公司、及姚庆海、姚敏敏未履行判决书确定的义务，宁阳沪农商银行向泰安市中级人民法院申请立案强制执行。2017年2月6日，泰安市中级人民法院将该案指定宁阳县人民法院执行，本院于2017年2月14日立案执行。2018年3月28日，本院作出（2017）鲁0921执192号裁定书，裁定续查姚庆海用于抵押的财产。执行过程中，原告对法院查封的房屋两间（（位于宁阳县城西街路**原东风旅社一层第八间及其相对楼道对过的一间房屋，面积38.556m2）主张所有权，并向本院提出案外人执行异议。本院于2018年作出（2018）鲁0921执异21号民事裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告依法提起了案外人执行异议之诉。原告在庭审时主张，2011年8月9日第三人房产、土地的抵押期满后，自己曾让妻子找过第三人要求办理过户手续，第三人认可原告的妻子曾给自己的妻子说过办理过户手续事宜，但当时自己比较忙，双方未办理买卖房屋的过户手续。被告对原告及第三人的当庭陈述内容有异议，认为原告在长达10年的时间里没有采取任何措施办理过户手续，原告对房屋不能过户存在过错。本院认为，原告与第三人签订房屋买卖合同后，原告向第三人支付了购房款，第三人也将该房屋交付原告使用，但双方至今未按合同约定对买卖的房屋办理产权转移登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照该法律规定，涉案房屋并没有发生物权变动的效力。2011年8月9日涉案房产抵押期满，至重新办理抵押登记前双方办理房产过户登记已不存在任何障碍，而双方未按合同约定办理房产过户手续，双方对此均有责任。第三人用自己的土地、房产（含涉案争议原告购买的房产）对金太阳科技公司的借款提供抵押担保，第三人与宁阳沪农商银行签订了最高额抵押担保合同后，又对抵押物依法进行了登记，宁阳沪农商银行对抵押物包括涉案争议的房产取得了他项权证，泰安市中级人民法院作出的（2015）泰商初字第81号民事判决书确认宁阳沪农商银行对第三人用于抵押的土地房产（含涉案争议原告购买的房产）享有优先受偿权，该判决书现已发生法律效力。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外，因此，原告要求对涉案房产停止执行措施的诉讼请求，本院不予支持。综上，因涉案房屋未依法办理过户登记，房屋并没有发生物权变动的效力，原告对该房屋没有所有权，因已生效的法律文书确认被告对抵押物享有优先受偿权，故原告要求确认抵押合同无效并解除涉案房产抵押登记，以及原告要求对涉案房产停止执行措施的诉讼请求。本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十七条之规定，判决如下：驳回原告薛先建的诉讼请求。案件受理费5800元由原告薛先建负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  王如臣人民陪审员  王仕芳人民陪审员  胡秋玉二〇一九年二月十一日书 记 员  乔 琳