浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初8552号 原告王小军，男，1965年1月3日出生，汉族，住所地浙江省台州市黄岩区。 委托代理人陈飞，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被告戚秋明，男，1962年8月22日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区。 被告赵春秀，女，1971年1月18日出生，汉族，住所地湖北省崇阳县。 第三人戚海钟，男，1986年11月15日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区。 第三人杭州中铁置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区笕桥路1-106号。 法定代表人张伟强。 委托代理人伍翠生，公司员工。 第三人杭州市城东新城建设投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区东宁路18号东站枢纽东广场A座。 法定代表人蔡宏伟，董事长。 委托代理人胡孝辉、姜诗彦，浙江东鹰律师事务所律师。 被告杭州市铁路及东站枢纽建设指挥部，住所地浙江省杭州市上城区钱江路637号。 法定代表人郑翰献，总指挥。 委托代理人胡孝辉、姜诗彦，浙江东鹰律师事务所律师。 原告王小军为与被告戚秋明、赵春秀房屋买卖合同纠纷一案，于2018年8月21日向本院提起诉讼。本院依法适用简易程序，实行独任审判。诉讼过程中，依原告王小军申请，本院追加戚海钟、杭州中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）、杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称城东建设）、杭州市铁路及东站枢纽建设指挥部（以下简称铁路指挥部）为第三人参加诉讼。2018年10月10日，因被告戚秋明、赵春秀下落不明，本院依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。2019年1月10日，本院依法公开开庭进行了审理。原告王小军及委托代理人陈飞，第三人中铁置业委托代理人伍翠生，第三人城东建设、铁路指挥部委托代理人姜诗彦至庭参加诉讼。被告戚秋明、赵春秀、第三人戚海钟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王小军诉称：2013年1月19日，原告与被告戚秋明、赵春秀签订小产权房屋买卖合同，约定：被告将位于杭州市江干区拆迁安置房屋以人民币1652000元的价格出售给原告，并约定等过户条件成熟时被告协助原告办理产权登记手续。双方在见证人周顺林等人的见证下，完成了协议的签署，并于当日完成房屋价款与房屋使用权的交付。原告于此后进行装修并入住使用至今。期间，原告多次尝试联系被告了解房屋登记过户事务，但均未能联系上被告而未果。 现原告得知，双方约定的交易房屋早已满足产权登记条件，该套房屋已登记至中铁置业、城东建设、铁路指挥部名下共同共有的状态。因被告戚秋明至今下落不明，导致本合同无法继续履行。 根据编号为752号的房屋拆迁安置协议书及编号为XN752号房屋回迁安置表，戚秋明户拆迁安置时被拆迁人有本案被告和第三人戚海钟三人，但因当时第三人戚海钟处于服刑期间，故两被告将回迁安置拆分为主包与分包。2012年12月27日，被告戚秋明选定确认了主包房源即涉案房屋江干区新风丽都北苑10幢2单元1101室。2016年3月14日，第三人戚海钟服刑期满，选定分包房源，实际安置总面积为159.87平方米。 原被告签订的小产权房买卖合同合法有效，两被告应依法依约协助原告将涉案房屋产权登记至原告名下；鉴于目前涉案房屋未登记至被拆迁户户主名下，原告代位请求先将房屋登记至被拆迁户户主名下，作为两被告继续履行合同义务的前提基础。 诉请判令：一、第三人中铁置业、城东建设、铁路指挥部将位于杭州市江干区拆迁安置房屋登记至被告戚秋明名下；二、第三人将拆迁安置房屋登记至户主戚秋明名下后，被告戚秋明、赵春秀继续履行小产权房买卖合同，协助原告将位于杭州市江干区房屋登记至原告名下，第三人戚海钟予以协助、配合。 被告戚秋明、赵春秀、第三人戚海钟未作答辩。 第三人中铁置业辩称：其对原被告间的房屋买卖并不知情；如果房屋买卖事实真实成立，其配合办理过户手续没有异议。 第三人城东建设、铁路指挥部辩称：案涉房屋为其与第三人中铁置业共同共有，已办出初始登记的房屋所有权证；第三人已按照拆迁政策将相关资料交给杭州市不动产登记中心，根据杭州市撤村建居农转居多层公寓房屋所有权登记发证暂行规定，被拆迁人即戚秋明户需要凭证一些资料在第三人处领取房屋所有权证后，自行向登记机关提供相关资料直接办理变更登记，无需第三人的协助。 原告王小军为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、小产权房屋买卖合同1份，以证明原被告于2013年1月29日签订合同，约定被告以人民币1652000元的价格将新风丽都北苑10-2-1101室房屋出售给原告，过户条件成就时被告应协助原告办理房屋产权手续等。2、中国农业银行银行卡取款业务回单1份，以证明合同签订当日，原告通过妻子卢彩萍账户向被告支付了购房款1652000元、车位购买款70000元，合计1722000元的事实。3、收条1份，以证明原告支付完毕购房款后，被告出具收条确认收到购房款及车位款的事实。4、房屋产权信息查询记录1份，以证明案涉房屋属农转居公寓拆迁安置房，目前产权已登记至第三人中铁置业、城东建设、铁路指挥部名下共同共有；根据拆迁安置相关政策联合证明，涉案房屋只要户主戚秋明配合，已满足将房屋产权办理至户主戚秋明名下的全部条件。5、户籍证明1份、结婚证1份，以证明2008年拆迁安置协议签署之前，户内成员为戚秋明、戚海钟、郭玉妹；2008年3月19日，戚秋明与赵春秀登记结婚的事实。6、房屋拆迁安置协议书1份，以证明被告戚秋明为王家井295号房屋被征迁户户主，其户内被安置成员为戚秋明、赵春秀、戚海钟3人的事实。7、房屋拆迁安置协议书1份，以证明被告戚秋明户内被安置成员郭玉妹自行单独签署安置协议，与本案争议无关的事实。8、房屋拆迁安置协议书1份、协议书2份，以证明戚秋明户拆迁补偿时，在册常住人口确定为4人，拆迁安置前登记结婚的赵春秀已纳入被安置人员范围内；郭玉妹虽自行签署房屋拆迁安置协议，但拆迁补偿并未与戚秋明分离；两份协议书证明戚秋明户内成员对拆迁补偿款进行了明确的内部分割的事实。9、房屋回迁安置表1份，以证明2012年12月27日安置选房时，戚秋明户内被安置成员已确定系本案两被告及第三人戚海钟；郭玉妹已依据其自身签署的房屋安置协议自行选房，与本案争议房屋无关的事实。10、承诺书1份，以证明2012年12月27日，戚秋明依据其2008年4月28日签署的房屋拆迁安置协议书（证据6）进行选房时，决定将戚秋明、赵春秀与戚海钟进行分离，向指挥部申请分包为2人、1人包，即本案争议的房屋属于戚秋明、赵春秀所有，戚海钟等其出狱后另行选择房屋的事实。11、选房确认书（主包）1份，以证明指挥部已同意戚秋明户的分离申请，戚秋明选定其二人包的房屋为新风丽都北苑10-2-1101室房屋的事实。12、选房确认书（分包）1份，以证明指挥部已同意戚海钟于2016年3月14日自行办理相关选房手续，戚海钟选定的两套房屋虽定性在戚秋明户内，但与户内其他成员无关的事实。 上述证据，第三人中铁置业无异议；第三人城东建设、铁路指挥部对证据1、2、3表示因其非合同当事人，由法院认定；证据4、5、6、7无异议；证据8中的房屋拆迁补偿协议书无异议，两份协议因其非合同当事人，由法院认定；证据9、10、11、12无异议。经查，该组证据被告戚秋明、赵春秀、第三人戚海钟经本院合法传唤未到庭发表质证意见，视为放弃质证抗辩；证据之间相互印证，与本案事实认定相关，予以确认。 第三人城东建设、铁路指挥部为支持其辩称，向本院提交的证据有：房屋所有权证1份，以证明案涉房屋现登记于城东建设、铁路指挥部名下，需被告戚秋明领取产权证后自行前往不动产登记部门办理变更登记的事实。该证据原告王小军无异议，表示原告系因被告戚秋明不落不明，故将城东建设、中铁置业、铁路指挥部列为第三人，希望第三人能提供协助。第三人中铁置业表示房屋所有权证上没有中铁置业的名字，案涉争议可能与其无关。经查，第三人城东建设、铁路指挥部提供的房屋所有权证载明了持证人为所有权人，同时明确产权系共同共有，而原告提供的房屋产权信息查询记录明确载明第三人中铁置业为共同共有人，两者之间并不矛盾，本院予以确认。 根据认定的证据及当事人庭审中陈述，本院确认以下事实： 被告戚秋明与案外人郭玉妹原系夫妻，被告戚海钟系戚秋明、郭玉妹之子。2008年3月19日，被告戚秋明与被告赵春秀登记结婚。 因杭州铁路东站枢纽工程项目建设需要，2008年4月28日，第三人铁路指挥部与被告戚秋明户签订房屋拆迁补偿协议书，对被告戚秋明户的王家井295号建筑面积为479.33平方米的住宅进行拆迁，戚秋明户在册常住人口为4人。 同日，第三人铁路指挥部分别与戚秋明户签订了两份房屋拆迁安置协议书，一份与被告戚秋明、赵春秀、第三人戚海钟签订，约定安置人口为在册常住人口3人，独生子女增加安置1人，共4人；另一份与案外人郭玉妹签订，约定对郭玉妹单独进行安置。 2012年12月27日，第三人铁路指挥部对拆迁房进行回迁安置，被告戚秋明因故向第三人铁路指挥部作出承诺：经我户申请指挥部同意，分包为2人包（110平方米）和1人包（55平方米），被告戚秋明、赵春秀为2人包，第三人戚海钟为1人包，分开进行回迁安置。同日，被告戚秋明、赵春秀选定杭州市江干区（建筑面积为118.07平方米）为安置房。 2016年3月14日，第三人戚海钟单独选定新风丽都北苑15幢2单元1703室、3幢2单元1504室为安置房。 2013年1月19日，原告王小军与被告戚秋明、赵春秀签订小产权房屋买卖合同，约定：两被告将安置房新风丽都北苑10-2-1101室房屋（建筑面积118.07平方米)以1652000元的价款出售给原告；本合同签订时，双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，两被告应协助原告办理房屋产权手续；本合同发生的契税、土地出让金等均由原告负担，其他税费按有关法律规定负担；原告于2013年1月19日前付清房款，两被告应当于同日交付房屋等。合同签订当日，原告王小军通过其妻子账户向被告戚秋明以转账方式支付了包括购房款1652000元、车位款70000元在内的款项，两被告向原告出具了收条。两被告也依约向原告交付了房屋。 2014年3月28日，案涉房屋的产权初始登记完成，产权登记为第三人中铁置业、城东建设、铁路指挥部共同共有。因被告戚秋明、赵春秀一直未办理产权变更登记，也未协助原告办理产权过户登记，故原告诉至本院。 庭审中，原告王小军确认其愿自行承担办理房屋产权转移过程中产生的税费。 本院认为，原告王小军与被告戚秋明、赵春秀签订的小产权房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并不违背法律禁止性规定，合法有效。被告戚秋明、赵春秀依法依约负有协助将房屋产权过户转移至原告王小军名下的义务，现案涉房屋初始登记已完成，已具备被告戚秋明、赵春秀自行办理产权证书并协助原告王小军办理过户登记的条件，原告王小军诉请被告戚秋明、赵春秀协助办理过户至原告王小军名下合理，本院予以支持。因被告戚秋明、赵春秀下落不明，办理将案涉房屋房产过户至原告王小军名下的过程中，需要初始登记共有权人即第三人中铁置业、城东建设、铁路指挥部的配合，也可能需要共同被安置人即第三人戚海钟的配合，本院对原告王小军主张第三人中铁置业、城东建设、铁路指挥部协助办理过户登记的诉请也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条；《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告戚秋明、赵春秀于本判决生效后十日内协助原告王小军办理坐落于杭州市江干区房屋所有权转移登记至原告王小军名下的相关手续； 二、第三人戚海钟、杭州中铁置业有限公司、杭州市城东新城建设投资有限公司、杭州市铁路及东站枢纽建设指挥部提供必要的协助手续。 案件受理费人民币80元，由被告戚秋明、赵春秀负担（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  潘水良 人民陪审员  吴玉萍 人民陪审员  陶宇玉 二〇一九年二月三日 法官助理(书记员)李学娟