成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初3779号 原告：郭光碧，女，汉族，1975年3月25日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：付国霖，律师，一般授权。 被告：赵德兴，男，汉族，1932年11月10日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵容，成都市成华区法律工作者，特别授权。 被告：赵中容，女，汉族，1974年2月7日出生，住成都市金牛区。 第三人:钟兆芳，女，汉族，1959年5月25日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：赵容，成都市成华区法律工作者，特别授权。 原告郭光碧与被告赵德兴、赵中容及第三人钟兆芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告郭光碧的委托诉讼代理人付国霖，被告赵中容，被告赵德兴及第三人钟兆芳的共同委托诉讼代理人赵容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭光碧向本院提起诉讼请求：1、判令被告赵德兴、赵中容及第三人钟兆芳履行约定义务，协助原告郭光碧办理成都市成华区房屋的不动产登记，并将该套房屋的不动产登记所有权人变更为原告郭光碧；2、判决被告赵德兴、赵中容及第三人钟兆芳支付违约金100000元；3、本案诉讼费用由被告赵德兴、赵中容及第三人钟兆芳承担。事实和理由：被告赵德兴与被告钟兆芳系夫妻关系（再婚），与赵中容系父女。2006年6月16日，被告赵德兴、赵中容用成都市凤凰山开发建设拆迁安置补偿办公室、成都征地事务中心、成都市土地储备中心签订《凤凰山农场拆迁现房安置协议书》约定“乙方将位于凤凰山农场金凤分场土地范围内的房屋已交付给甲方拆除，甲方用位于成华区房屋安置给乙方，乙方房屋的证载建筑面积共43.26m2；实有在户正住人口3人（赵德兴、赵中容、钟素芳），按人均35m2的政策标准规定应安置面积105m2，另按人均优惠16m2标准安置面积48m2，合计住房安置面积153m2。安置住房3-4-5-2套二74.27m2、22-1-3-1套三83.99m2”。2006年11月18日，被告赵德兴、赵中容、第三人钟兆芳与原告郭光碧签订《协议书》，自愿将房屋出售给原告，成交价为199980元（房屋面积为74.27m2，按套计算）。签订协议时，原告先支付房款194980元，被告必须于2006年11月18日将该房屋交付给原告使用，被告必须协助原告办理过户手续，过户时所产生的税费由原告承担。如该套房屋超期未能办理产权时，安置房单位补偿给被告的补偿费由原告享有，被告领取后及时支付给原告，余款5000元在该房屋房产证、国土证有土地使用证过户为原告名字时，由原告支付给被告。协议签订后，原告即通过哥哥郭强的银行卡转帐195000元到被告赵中容的银行卡上，被告赵中容、赵德兴及第三人钟兆芳为原告出具收款收条。被告收款后也于当日将诉争的房屋及钥匙交给了原告，原告实际居住使用诉争的房屋长达10年之久。因被告赵德兴之前妻、赵中容之母钟素芳（于2006年1月11日去世）的安置房份额包含分得的两套安置房，赵德兴、赵中容、钟兆芳还在签订协议时，写了一份声明，声明被告出售的安置房，同钟素芳的安置房份额没有分开，如钟素芳的其他继承人对钟素芳的遗产份额有争议，不影响本协议的效力，在赵德兴、赵中容的面积中首先满足被告的要求，保护原告的合法权利。现诉争的房屋已于2014年6月初开始办理产权登记，并在2015年初办理完毕。由于涉及钟素芳的遗产继承，赵德兴也于2015年1月提起继承权诉讼。诉讼中，赵中容提出诉争的房屋已经出售给了原告，不能再作为遗产分割，金牛区法院查明事实后，已经予以确认，将诉争的该套房屋未作为遗产处理。（2015）金牛民初字第1486号民事判决已于2017年8月30日生效，但被告及第三人并未履行协助原告办理诉争房屋不动产登记的义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告赵德兴辩称，1.当时是赵中容要卖她的房子，在该套房屋中赵中容的平方份额是60.75m2,赵德兴的平方份额是13.52m2,房屋出售之后其仅仅是协助签署了房屋买卖的相关手续，房款是转入了赵中容的账户，赵德兴没有收到购房款；2.房屋买卖协议签订之后，已经将案涉房屋交付给了原告，赵德兴没有违约行为，赵德兴长期瘫痪在床，系因客观原因不能办理房屋权属证书及过户；3.希望原告取得权属证书之后，剩余的5000元购房款直接支付给赵德兴。 被告赵中容辩称，收到原告购房款190000多元只剩余款5000元未收取。收到房款后给了赵德兴50000万。 第三人钟兆芳辩称，案涉房屋与钟兆芳无关，房屋买卖时系买卖双方考虑到赵德兴已经再婚，所以要求第三人在相关材料上进行签字。 经审理查明，2006年11月16日，赵德兴（乙方、被拆迁安置人、户主）、赵中容（乙方、被拆迁安置人、共有人）与成都市凤凰山开发建设拆迁安置补偿办公室、成都市征地事务中心、成都市土地储备中心（甲方、拆迁安置单位）签订安置协议一份，约定“一、乙方将位于凤凰山农场金凤分场土地范围内的房屋已交付给甲方拆除；甲方用位于成华区双耀二路11号双水康城住宅小区房屋安置给乙方。乙方房屋的证载建筑面积共43.26m2；实有在户正住人口3人……按人均35m2的政策标准规定应安置面积105m2。另按人均优惠16m2标准安置面积48m2，合计住房安置面积153m2”、“二、乙方需现房安置的人数为3人……甲方安置乙方房屋建筑面积158.26m2（含楼梯间面积），其中……套二74.27m2，套三83.99m2共计2套。”等内容，协议“合计住房安置面积153m2”后有手写的“22-1-3-1”、“3-4-5-2”等内容。 2006年11月18日，赵德兴、钟兆芳、赵中容共同作为甲方与乙方郭光碧签订《协议书》一份，约定“一、甲方自愿将成都市房屋一套出售给乙方（包括公摊面积），房屋成交价为壹拾玖万玖仟玖佰捌拾元正（199980.00元整，房屋面积暂为74.27m2，按套计算）。二、在签订协议时，乙方先支付人民币壹拾玖万肆仟玖佰捌拾元正（194980.00元）给甲方。在办理过户手续时，甲方必须协助乙方办理过户手续。如房屋手续尚未变更为乙方，甲方领取房屋产权后，应及时交给乙方；乙方在该房屋的权利、义务适用于《婚姻法》等相关法律、法规的规定，甲方有义务配合乙方及其亲属行使权利。如该房屋不能正常使用，所造成的损失由甲方承担；此协议签订后，该房屋产生的权利义务全部由乙方享有。余额伍仟元正（5000.00元）在城市房屋产权证、国有土地使用证过户为乙方名字时支付给甲方。过户时产生的税、费由乙方承担。如该房屋超期未能办理产权时，安置单位补偿给甲方的补偿费由乙方享有，甲方领取后及时支付给乙方。三、甲方必须在二〇〇六年十一月十八日，将该房屋交付给乙方使用，甲方不得以任何理由拒绝交房。甲方保证水、电、气三通及房内设施完整。四、甲乙双方应遵守此协议，如一方违约应支付守约方违约金人民币壹拾万元正（100000.00元），并承担由此产生的诉讼费用及代理费等费用……”。同日，赵德兴、钟兆芳、赵中容出具《声明》一份，载明“赵德兴、赵中容于2006年11月18日出售的安置房74.27m2，因该房屋同赵德兴之妻、赵中容之母钟素芳的平方面积没有单独分开，如钟素芳的其他继承人对钟素芳的份额（遗产）有争议，不影响本买卖合同的效力，在赵德兴、赵中容的面积中首先解决（满足）买房人郭光碧的要求，保护郭光碧的合法权利。同日，案外人郭强向赵中容银行卡转账人民币195000元，赵德兴、赵中容、钟兆芳出具《收条》一份，载明“今收到郭光碧购房款壹拾玖万肆仟玖佰捌拾元（194980.00元）整”。庭审中，赵德兴、赵中容认可已收到郭光碧支付的房款195000元。 庭审中，郭光碧、赵德兴、赵中容确认案涉房屋经成都市金牛区人民法院（以下简称金牛法院）生效判决确认不属于钟兆芳的遗产，且该房屋已办理大产权，并已可以办理分户产权。庭审中，郭光碧举出案涉房屋同小区房屋的《交易房屋信息核实记录》一份，拟证明同小区房屋于2015年11月11日已办理分户产权，赵德兴、赵中容对此三性认可。同时，赵德兴、赵中容称由于案涉房屋的安置对象钟素芳死亡，办理权属证书需要其第一顺序继承人全部到场，钟素芳的第一顺序继承人对其遗产继承产生争议且赵中贵失踪多年，所以无法办理。庭审中，郭光碧确认赵德兴、赵中容所陈述的未办证原因属实，但认为应由其解决；赵中容表示，案涉房屋无法办理过户，不是其违约，是客观情况不能办理。 另查明，2014年6月5日，凤凰山街道拆迁维稳办公室（代）下发《关于双水康城安置房分户产权办理资料提交、完善手续工作的通知》，通知赵德兴户内人员赵德兴、赵中容、钟素芳于2014年6月12日上午9：00至12：00带齐所需资料，届时前往办理。 再查明，2015年1月9日，赵德兴在金牛法院对赵中容、案外人赵中学、赵中龙、赵中云、赵中贵提起法定继承纠纷案件诉讼。金牛法院于2015年11月20日作出（2015）金牛民初字第1486号民事判决书，载明“经审理查明……钟素芳于2006年1月11日死亡，生前未留遗嘱……另查明，原告赵德兴与被告赵中学、赵中龙、赵中云、赵中容认为被继承人钟素芳的遗产拆迁了，现转化为成都市双水康城房屋内52.75㎡，由各被告各继承8㎡，原告赵德兴继承12.75㎡……本院认为，被继承人钟素芳在死亡后其遗产已被拆迁另安置了新的房屋，原告赵德兴与被告赵中学、赵中龙、赵中云、赵中容认可成都市双水康城小区房屋内52.75㎡作为被继承人的遗产，由原告赵德兴继承12.75㎡，五被告各继承8㎡，符合法律的规定，本院予以确认”等，并判决“被继承人钟素芳的遗产：位于成华区房屋52.75㎡，由赵德兴继承12.75㎡，被告赵中学、赵中龙、赵中云、赵中贵、赵中容各继承8㎡”。该判决于2017年8月30日生效。 还查明，2006年5月18日，赵德兴与钟兆芳登记结婚。 庭审中，对于案涉房屋产权归属，钟兆芳确认其不享有产权份额，赵德兴认为应由其与赵中容按份共有，赵中容认为属其个人单独所有。 庭审中，郭光碧、赵德兴、赵中容、钟兆芳共同确认，案涉房屋已向郭光碧交付、郭光碧在案涉房屋之中居住已达10年之久。 上述事实，有原告、被告、第三人身份主体信息，收条、转账凭证、协议书、声明，安置协议、《关于双水康城安置房分户产权办理资料提交、完善手续工作的通知》，（2015）金牛民初字第1486号民事判决书、生效证明，交易房屋信息核实记录，结婚证等证据，以及各方当事人当庭陈述在案证实。 本院认为，赵德兴、赵中容将案涉房屋出卖给郭光碧并就此签订《协议书》、出具《声明》，系双方作为平等民事主体之间真实、自愿的意思表示，且内容并不违反法律、法规的相关规定，对各方均应产生约束力。案涉房屋系以赵德兴户为单位经拆迁安置取得，户内被安置人员包括赵德兴、赵中容、钟素芳3人。根据本案现有证据，户内被安置人员赵德兴、赵中容、钟素芳3人通过该次拆迁安置取得了两套房屋即双水康城小区房屋和案涉房屋，其中属于钟素芳的财产份额已析出并由其继承人进行了继承，案涉房屋在赵德兴、赵中容未进行分家析产之前，应属于其二人共同所有。赵德兴、赵中容二人对于案涉房屋的产权归属虽存在争议，但在钟素芳死亡后共同对该房屋进行了处分，其作为案涉房屋的实际权利人及共同出卖人，负有办理案涉房屋产权登记及协助郭光碧办理产权转移登记之义务。案涉房屋不属于钟素芳的遗产，则除赵德兴、赵中容之外的钟素芳的第一顺序继承人对案涉房屋不享有权利，第三人钟兆芳对案涉房屋亦不享有权利，本院据此确认，除赵德兴、赵中容之外的其他任何人均无权办理案涉房屋的产权登记，亦无协助郭光碧办理案涉房屋产权转移登记之事实基础。 郭光碧已按约支付了房款，双方已办理交房手续，且赵德兴、赵中容对于案涉房屋应过户给郭光碧不持异议，各方亦举证确认案涉房屋已具备办理分户产权的条件，故原告关于赵德兴、赵中容协助办理案涉房屋过户登记的请求于法有据，本院予以支持。赵德兴、赵中容主张协助办理案涉房屋过户登记存在客观障碍，不属于其主观违约，郭光碧亦予认可，且双方《协议书》中未明确约定过户办理时间，故对于赵德兴、赵中容的该项抗辩，本院予以采纳，对于郭光碧关于违约金之诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵德兴、赵中容于本判决生效之日起三十日内协助原告郭光碧将位于成都市成华区（双水康城小区）房屋产权登记至原告郭光碧名下； 二、驳回原告郭光碧的其他诉讼请求。 案件受理费2400元，由原告郭光碧承担2300元，被告赵德兴、赵中容承担100元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 苑 颖 二〇一九年二月十九日 书记员 唐肃峰