北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初799号原告：张丰收，男，1972年5月2日出生，汉族，无业，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：李丽丽，北京市天正律师事务所律师。被告：李相武，男，1967年12月20日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京鼎实互信医院投资管理有限公司通州医院，住所地北京市通州区潞苑南大街**楼**底商**。负责人：何永志，院长。委托诉讼代理人：孙淑华，女，1965年11月21日出生，汉族，该公司职员。原告张丰收(以下简称原告)与被告李相武、被告北京鼎实互信医院投资管理有限公司通州医院（以下简称鼎实医院公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案原告的委托诉讼代理人李丽丽，被告鼎实医院公司负责人何永志及委托诉讼代理人孙淑华到庭参加诉讼。本案被告李相武经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告腾退北京市通州区潞苑南大街185号11号楼1至2层商17号房屋交换给原告；2、请求二被告按照每日572.32元的标准支付原告房屋占有使用费，自2018年10月27日起至腾退完毕交还原告之日止；3、请求二被告按照每月3481.6元的标准给付原告逾期返还房屋违约金，自2018年10月27日起至实际交付房屋之日止；4、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2012年10月原告与被告李相武签订《房屋租赁合同》，约定李相武租赁原告所有的位于北京市通州区潞苑南大街15号（现门牌185号）11号楼1至2层商17号房屋，建筑面积301.22平方米，用途为开办康复医院，租赁期限6年，自2012年10月27日起。租赁合同到期后，双方未签订新合同，被告租金交付至2018年10月26日，李相武是被告鼎实医院公司的原负责人，房屋一直由鼎实医院公司使用。原告于2018年10月27日以书面形式送达《腾退通知书》，要求被告于2018年11月3日前腾房。后原告还以短信、电话通知等方式多次督促被告腾房，但被告拒不腾退，且态度蛮横。原告认为，房屋租赁合同到期，被告应当及时腾退房屋返还原告，被告拒绝腾退房屋的行为，违法违约，且严重侵害原告合法权益。截止目前，原告已给予被告充分且合理的腾退期限，被告违法违约行为仍在持续，为此原告提起诉讼。被告李相武未到庭亦未答辩。被告鼎实医院公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我公司与原告签订的合同已经到期，不存在违约的问题。合同到期后，我公司一直在找原告商议重新签订合同的问题，但是因租金问题，没有商量好，至今还未重新签订租赁合同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市通州区潞苑南大街****楼**商**房屋登记在原告，即张丰收名下，规划用途为商业，面积为301.22平方米。2012年10月10日，出租人（甲方）张丰收与承租人（乙方）李相武签订《房屋租赁合同》，约定：合同第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市通州区潞苑南大街15号11号楼1至2层商17，建筑面积301.22平方米。合同第二条房屋租赁情况，（一）租赁用途：开办康复医院。合同第三条租赁期限，（一）房屋租赁期限自2012年10月27日至2018年10月27日共计6年。甲方应于2012年10月27日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照现状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况等进行验收，结清各自应承担的费用。乙方继续承租的，应提前90日向甲方提出（书面）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，同等条件下乙方优先。第合同四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式（半年付），第一年租金总计164918元，不含租赁税费。支付方式为现金，租金支付日期及方式分别为：2012年10月27日交纳第一年年租金164918元，2013年10月27日交纳第二年年租金为164918元，2014年10月27日交纳第三年年租金为175913元，2015年10月27日日交纳第四年年租金为186907元，2016年10月27日交纳第五年年租金为197901元，2017年10月27日交纳第六年年租金为208896元。合同第八条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权当方解除合同：1、延迟交付房屋达15日的。2、交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。1、不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达5000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。合同第九条违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按照月租金的20%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按照月租金20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，乙方不得要求提前退租，如提前退租应按月租金的20%支向甲方支付违约金；甲方已收租金及押金概不退还。（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还房屋的，应按月租金20%标准支付违约金。合同第十一条，1、如遇不可抗力原因（天灾人祸）甲方已收租金未到期部分退还乙方。2、乙方从第三年开始租金须每年一次性交清。3、乙方资金须提前一个月交纳，逾期15日，甲方有权解除合同。此外合同还约定了其他内容，该合同由出租人张丰收、承租人李相武签字。另查，2012年9月28日，被告李相武、案外人詹金毛与案外人张宏月签订《商铺租赁合同》，约定租赁了北京市通州区潞苑南大街15号11号楼1至2层商15房屋，租期为2012年10月28日至2015年10月28日。2015年10月7日，何永志与案外人张宏月签订《商铺租赁合同》，约定租赁北京市通州区潞苑南大街15号11号楼1至2层商15房屋，租期为2015年10月28日至2018年10月28日。2018年10月8日，何永志与案外人张宏月签订《商铺租赁合同》，约定继续租赁北京市通州区潞苑南大街15号11号楼1至2层商15房屋，租赁期限为2018年10月29日至2024年10月29日。2012年10月1日，被告李相武分别与案外人张学锋、黄红梅签订《房屋租赁合同》，约定租赁了北京市通州区潞苑南大街15号11号楼1至2层商16及商18两处房屋，租赁期限均为2012年10月27日至2018年10月27日。再查，被告鼎实医院公司系2014年6月11日成立，目前负责人为何永志，营业场所为北京市通州区潞苑南大街185号11号楼1-2层商15-18号。北京市通州区潞苑南大街185号11号楼1-2层商15-18房屋现为该公司经营的北京通州医院占有使用。庭审过程中，原告提交了房屋产权证书及房屋租赁合同，予以证明房屋权属及租赁合同的约定情况。对此，被告鼎实医院公司表示对该两份证据没有异议。对于被告鼎实医院公司提交的5份商铺租赁合同、转账记录、手写通话记录，原告表示因该5份合同的签订主体并非原告，故与原告无关，且无法核实真实性。对于转账记录，原告方表示不清楚被告鼎实医院公司是否向其他房主支付，但是在与原告的房屋租赁期内，被告鼎实医院公司已经支付完毕租金。对于手写通话记录不予认可。经法庭询问，被告鼎实医院公司表示李相武原系经营医院的负责人，2014年5月李相武将经营的医院卖给被告鼎实医院公司，之后，涉案房屋的租金便均由被告鼎实医院公司交付。对此，原告表示将李相武列为被告系因为其为合同的签订方，且签订合同时其为涉案医院的负责人。关于租金支付，原告表示可以确认2017年10月27日至2018年10月26日的租金系被告鼎实医院公司支付的，但以前年度的租金系为转账支付，故记不清楚了。对于涉案《房屋租赁合同》中第九条违约责任中第三款的理解，原告表示合同到期后，被告应按照约定返还房屋，若未返还，应承担违约责任，根据通常租金的计算方法、租金的表述及实际损失，按照月租金20%的标准，持续计算。被告鼎实医院公司表示合同已经到期，不存在违约金的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。被告李相武经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，对于原告要求二被告腾退返还北京市通州区潞苑南大街185号11号楼1至2层商17房屋的诉讼请求，因涉案的《房屋租赁合同》租赁期限已到，且并未对续租达成一致意见，故现原告要求的腾退返还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于腾退主体，涉案房屋租赁合同系原告与被告李相武进行签订，但目前涉案房屋一直由被告鼎实医院公司占有使用至今，且进行过租金交付，目前在被告李相武未到庭的情况下，无法核实被告李相武与被告鼎实医院公司的真实关系，本院综合合同签订及实际房屋占有使用情况认为被告李相武与被告鼎实医院公司共同负有腾退义务。对于原告要求二被告按照每日572.32元的标准，自2018年10月27日至实际腾退完毕之日止向原告支付占有使用费的诉讼请求，对此，本院认定涉案房屋应由被告李相武及鼎实医院公司进行腾退，故相关的占有使用费用应由二被告进行承担，本院经审查认为原告主张的计算标准并无不妥，但根据合同约定租期届满日为2018年10月27日，占用使用费应从次日开始计算。对于原告要求二被告按照每月3481.6元的标准给付原告逾期返还房屋违约金，自2018年10月27日计算至实际交付房屋之日止的诉讼请求，对此，对于《房屋租赁合同》的第九条第（三）项违约条款的理解，从字面意思及第九条的其他违约合同条款来看，并非为按照月租金20%的标准来支付未返还房屋的持续性违约金，且房屋未予返原告已通过获得占有使用费的形式得到救济，综合考虑到原告的实际损失及二被告的违约情况，二被告应按照月租金的20%向原告支付违约金即3481.6元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李相武、北京鼎实互信医院投资管理有限公司通州医院于本判决生效之日起30日内将北京市通州区潞苑南大街185号11号楼1至2层商17号房屋腾退给原告张丰收；二、被告李相武、北京鼎实互信医院投资管理有限公司通州医院给付原告张丰收房屋占有使用费(按照日572.32元的标准，自2018年10月28日起至实际腾退之日止);三、被告李相武、北京鼎实互信医院投资管理有限公司通州医院给付原告张丰收违约金3481.6元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告张丰收的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元，由原告张丰收负担1192元（已交纳），被告李相武及被告北京鼎实互信医院投资管理有限公司通州医院共同负担256元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐宪龙二〇一九年二月二十七日书记员  吕 永