湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终11046号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹行亮，男，1977年10月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：林小伟，湖北云企会律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢彩珠，女，1978年6月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：林小伟，湖北云企会律师事务所律。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北瑞福投资发展有限责任公司，住所地武汉市武昌区团结路**。法定代表人：周春荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷俊，男，系公司员工。委托诉讼代理人：汪文，女，系公司员工。上诉人邹行亮、谢彩珠因与被上诉人湖北瑞福投资发展有限责任公司（以下简称瑞福投资公司）房屋买卖合同一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初8541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邹行亮、谢彩珠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瑞福投资公司的一审全部诉讼请求并支持邹行亮、谢彩珠的一审全部反诉请求，本案一审、二审诉讼费用由瑞福投资公司承担。事实和理由：一、一审法院认定面积补差的事实错误，适用法律错误，理应驳回瑞福投资公司的一审全部诉讼请求。1.武汉纵横房地产测绘有限公司出具的测绘报告严重违法，不能作为面积补差的原始依据。2.面积补差条款系格式条款，该条款排列复杂，排除了当事人的主要权利，且未提示买受人注意，属无效条款，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条即买受人仅需支付超出面积3%以内的购房款来处理面积补差。3.邹行亮、谢彩珠依据后履行合同的约定权利，在未确定房屋产权登记面积前，加之邹行亮、谢彩珠严重违反初始登记的约定，至今未向邹行亮、谢彩珠承担违约责任，邹行亮、谢彩珠可以依法拒绝支付面积补差款。二、一审判决认定瑞福投资公司不应承担逾期办理初始登记的违约责任，后履行出具办理不动产权属证书的全部手续是错误的，理应支持邹行亮、谢彩珠一审提出的全部反诉请求。1.瑞福投资公司逾期办理不动产登记初始手续长达418日，应当承担违约责任。2.房屋买卖合同第十六条第二款约定按已付房款0.005%支付违约金，排除了邹行亮、谢彩珠的主要权利，免除了瑞福投资公司的主要责任，属无效的格式条款。3.瑞福投资公司有义务协助邹行亮、谢彩珠办理房屋权属登记手续。另外，根据邹行亮、谢彩珠调取的规划许可证和规划审批图显示诉争房屋设计了阳台，但施工图上是没有阳台的，瑞福投资公司从未通知业主，隐瞒重要事实，存在欺诈行为。瑞福投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的商品房买卖合同是真实合法有效的。邹行亮、谢彩珠提出的规划许可证和规划审批图，不能作为新证据向法庭提交，也与本案无关。瑞福投资公司向一审法院起诉请求：1、判令邹行亮、谢彩珠支付瑞福投资公司差欠的购房款36986元及自2018年1月25日至实际付清欠款之日起的利息536元(以36986元为基数，按年率4.35%计算，暂计算至2018年5月25日)；2、判令邹行亮、谢彩珠支付自2018年1月25日至实际付清欠款之日的违约金444元（以36986元为基数按日万分之一的标准，暂计算至2018年5月25日）；3、本案诉讼费用由邹行亮、谢彩珠承担。邹行亮、谢彩珠反诉请求：1、判令瑞福投资公司向邹行亮、谢彩珠支付逾期办理不动产初始登记的违约金人民币36799元；2、判令瑞福投资公司向邹行亮、谢彩珠出具办理不动产权证书的全部手续；3、判令本案诉讼费由瑞福投资公司承担。一审法院认定事实：2015年7月29日瑞福投资公司与邹行亮、谢彩珠签订了《武汉市商品房买卖合同》，邹行亮、谢彩珠购买瑞福投资公司位于武昌区徐家棚街团结路9号德成香奈?长江国际6栋9层1号，建筑面积56.17平方米房屋，每平方米15673.15元。合同第八条约定，面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第2种方式进行处理：1、……2、该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。合同第九条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……；合同第十六条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：1……、2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。3、由于买受人自己的原因或政府办证部门的原因导致办理延期，出卖人不承担责任。同年，邹行亮、谢彩珠分数次支付了购房款。2017年5月12日，案涉房屋被登记在瑞福投资公司名下，登记信息查询单中显示房屋建筑面积为58.53平方米。2018年2月6日、2018年4月27日，邹行亮、谢彩珠先后收到了瑞福投资公司要求支付房款的催告函。一审法院认为，本案争议焦点为：一、对超出的面积邹行亮、谢彩珠是否应补足差价；二、瑞福投资公司是否应承担逾期办证向邹行亮、谢彩珠支付违约金的违约责任。关于瑞福投资公司交付的房屋建筑面积大于合同约定的面积部分的价款是否由邹行亮、谢彩珠承担的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理……”瑞福投资公司与邹行亮、谢彩珠在合同中约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.”“面积误差比超出3%时，买受人有权退房。”对交付的建筑面积与合同约定的面积不符时，双方的约定为“该商品房的单价不变，以产权登记面积据实结算价款。”邹行亮和谢彩珠收到的房屋实际建筑面积比合同约定的面积多出2.36平方米，瑞福投资公司主张邹行亮和谢彩珠给付购房款36986元，符合法律规定，予以支持。关于瑞福投资公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”瑞福投资公司与谢彩珠、邹行亮的合同约定有先后顺序，谢彩珠和邹行亮在购房时支付全部购房款，瑞福公司于2015年12月30日前将房屋交付邹行亮和谢彩珠使用，于交付使用之日90日内办理完房地产初始登记。因出卖人原因不能办理房地产权属证书的买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金。由于买受人自己的原因或政府的原因导致延期，出卖人不承担违约责任。瑞福投资公司作为后履行的一方，在邹行亮、谢彩珠支付完全部购房款之前，有权拒绝其办理过户房屋产权登记的请求，因邹行亮、谢彩珠的原因延期办理登记，瑞福投资公司不应承担违约责任。同时，对邹行亮、谢彩珠主张瑞福投资公司出具办理不动产权证书的全部手续的诉讼请求，不予支持。利息是借款人给贷款人的报酬，本案中瑞福投资公司与邹行亮、谢彩珠是买卖合同关系，而非借贷双方；因此，瑞福投资公司主张邹行亮、谢彩珠支付利息的诉讼请求，不予支持。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2018年1月25日，瑞福投资公司向邹行亮、谢彩珠第一次寄送履约告知函，2月6日，邹行亮、谢彩珠收到该告知函。因此，瑞福投资公司主张邹行亮、谢彩珠支付违约金有事实和法律依据，该违约金应以36986元为基数，从2018年2月6日起按日万分之一计算至房款实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、邹行亮、谢彩珠于本判决生效之日起十日内支付瑞福投资公司购房款36986元；二、邹行亮、谢彩珠于本判决生效之日起十日内向瑞福投资公司支付违约金（以36986元为基数，从2018年2月6日起按日万分之一的标准计算至购房款实际支付之日止）；三、驳回瑞福投资公司其他诉讼请求；四、驳回邹行亮、谢彩珠全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元减半收取计374.5元，由邹行亮、谢彩珠(反诉瑞福投资公司)邹行亮、谢彩珠负担（此款瑞福投资公司已垫付，邹行亮、谢彩珠连同上述款项一并向瑞福投资公司给付）；反诉案件受理费720元，由邹行亮、谢彩珠负担。二审中，邹行亮、谢彩珠提交了如下证据：证据一、德成香奈?长江国际（6号楼）标准层平面图、规划许可证，拟证明规划部门2013年6月审批的诉争房屋规划设计有阳台；证据二、德成香奈?长江国际（6号楼）施工图，拟证明瑞福投资公司于2013年6月提供给施工单位的施工图上诉争房屋已经没有阳台；证据三、住宅工程分户验收汇总记录，拟证明诉争房屋在2014年11月6日已经建设完成；证据四、德成香奈?长江国际（6号楼）预测图、实测图，拟与前述证据共同证明瑞福投资公司在与邹行亮、谢彩珠签订商品房买卖合同时隐瞒房屋真实结构，欺骗邹行亮、谢彩珠签订合同。经质证，瑞福投资公司认为该证据均与本案没有关联性，且都是在一审开庭前形成，因此不能作为新证据使用。本院认为，邹行亮、谢彩珠自述于一审后发现该组证据，不违反法律规定，本院对该证据的真实性予以确认。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，瑞福投资公司称已就逾期交房问题向邹行亮、谢彩珠支付违约金，双方称已解决了逾期交房问题。本院认为，邹行亮、谢彩珠与瑞福投资公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第2种方式进行处理：1、……2、该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。”该约定并未排除当事人主要权利，亦无其他导致条款无效的情形，同时与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定并不相悖，一审法院根据该约定判令邹行亮、谢彩珠支付相应购房款，并无不当。邹行亮、谢彩珠称办理初始登记使用的测绘报告不能作为面积补差的依据，因房产管理部门已确定房屋建筑面积为58.53平方米，而产权登记面积的确认并非民事案件的审理范围，邹行亮、谢彩珠对产权登记面积如有异议，应向相关行政主管部门提出。瑞福投资公司以规划许可证对应的标准层平面图作为合同约定面积的依据，并未违反法律、行政法规的规定，且涉案房屋系采用按建筑面积计算固定单价的计价方式，邹行亮、谢彩珠虽称瑞福投资公司隐瞒相关事实存在欺诈，但并未主张退房或撤销合同，故对邹行亮、谢彩珠的相应上诉理由，本院亦不予支持。同时，因邹行亮、谢彩珠拒绝支付因面积差异产生的购房款，一审法院根据涉案合同第十六条关于产权登记的约定中“由于买受人自己的原因或政府办证部门的原因导致延期，出卖人不承担违约责任”的约定，对邹行亮、谢彩珠的相关反诉请求不予支持，亦并无不当。综上所述，邹行亮、谢彩珠的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由邹行亮、谢彩珠负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  李斌成审判员  安林锋二〇一九年二月十八日法官助理申光伟书记员舒渲