贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初14173号 原告（反诉被告）：袁某某，男，1946年11月2日出生，汉族，住贵阳市南明区。 原告（反诉被告）：李某某，女，1953年4月25日出生，汉族，住址同上。 共同委托代理人：陈俊、甄俊，贵州大谋律师事务所律师（特别代理）。 被告（反诉原告）：罗某某，男，1959年10月26日出生，汉族，住贵阳市南明区。 被告（反诉原告）：李某，女，1960年11月19日出生，汉族，住址同上。 共同委托代理人：龙木远、吴德龙，贵州存正律师事务所律师（特别代理）。 原告袁某某、李某某与被告罗某某、李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理。被告罗某某、李某于2018年12月10日对原告袁某某、李某某提起反诉，本院经审查能够成立，决定合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁某某及委托代理人陈俊、甄俊，被告罗某某及委托代理人龙木远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁某某、李某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2001年12月签订的《协议》；2、确认原、被告于1996年11月6日签订的《购房协议》有效；3、判令被告配合原告办理位于贵阳市××区片子山××单元××楼××号房屋的权属变更登记手续，将涉案房屋过户至原告名下，过户产生的费用由原告承担；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，原告袁某某、李某某系夫妻关系，被告罗某某、李某也系夫妻关系。1996年11月6日，双方签订《购房协议》约定，被告将位于贵阳市××区片子山××单元××楼××房屋（××路××单元××楼××），以37000元出售给原告。协议签订当天，原告将购房款37000元支付给被告，被告收款后于同日将涉案房屋交给原告居住使用至今。因签订协议时，被告尚未办理房屋所有权证，故双方未办理过户手续。1998年被告又向原告收取3842.06元后，办理了涉案房屋的所有权证。2001年双方曾签订《协议》，约定解除双方于1996年签订的《购房协议》，被告于2001年12月31日前将购房款退还原告，原告将房屋返还给被告。《协议》签订后，双方并未按照协议履行。现房屋过户的条件已经具备，但被告拒不配合原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告罗某某、李某辩称及反诉称，双方于1996年11月6日签订的《购房协议》，因违反铁道部的有关规定应为无效。即使协议有效，但双方于2001年重新签订的《协议》已明确终止原协议，原协议约定的权利义务关系已消灭。现原告主张仍按原《购房协议》履行，被告不能同意，请依法驳回原告诉请。另因原告未按双方于2001年签订的《协议》履行，拒不返还被告的房屋。为维护被告的合法权益，故反诉请求：1、确认原、被告于2001年12月签订的《协议》有效，并判令原告将位于贵阳市××区片子山××单元××楼××号房屋返还给被告；2、判令原告支付因未及时返还房屋给被告造成的房屋占用费损失259200元；3、反诉费由原告承担。 原告袁某某、李某某对反诉辩称，被告反诉不是事实，双方于2001年签订的《协议》，系因被告的原因未能履行，原告要求解除该协议，故不同意被告返还房屋的请求。另因原告占有涉案房屋，系基于双方的合同关系。被告主张原告支付房屋占用费，没有任何依据，原告不能同意，请依法驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下，原告袁某某、李某某系夫妻关系，被告罗某某、李某系夫妻关系。位于贵阳市××区片子山××单元××号，建筑面积为53.33㎡房屋一套（该房原地址为大庆路2栋1单元6楼11号），原系被告罗某某所在单位分配给其居住的公房，办理有住房证。1996年11月6日，二原告与二被告签订《购房协议》，约定二被告将上述房屋出售给二原告。因房屋尚未取得产权证，不能上市交易办理过户手续。房屋价值37000元，经双方签字后，由原告一次性支付给被告。本次交易的一切费用，包括过户、税费等由原告负担。如被告单位对办理有关售房给被告所发生的费用，由被告负担。如有违约，违约方必须负责赔偿守约方的全部损失，最大至购房金额的200%。协议签订后，二原告及二被告均在协议上签字并加盖手印，证明人高富贵也以证明人的身份在协议上签字。原告于签订协议的当日向被告李某支付了购房款37000元，被告李某收款后给原告出具了收条。二被告也于同日将出售的房屋及住房证、缴费凭据一并交付给原告。1998年4月22日、5月15日，原告分别向被告李某补交了3842.06元及1992元，被告李某收款后分别给原告出具了收据，注明上述费用为完全产权认定所需费用的50%，待正式产权证书下发后及时转交原告并积极协助办理相关过户手续。1999年被告罗某某以其名义取得了涉案房屋的所有权证（证号为：筑房权证南明字第××号），房屋所有权证上注明，该房系经省房改办批准购买，原产权单位贵阳铁路分局，个人产权比例100%，实付款9292.93元，房改房进入市场按有关规定办理。房屋所有权证被告取得后就交给原告保管。2001年12月，二原告及二被告经协商又签订《协议》，约定：一、位于大庆路铁路宿舍********房屋，属二被告所有，经协商于1996年11月3日转让给原告。因该房属铁路房产，不能上市交易，双方经协商自愿终止原购房合同，双方均不作违约；二、购房方愿退回该房，出售方愿收回该住房；三、经协商二被告于2001年12月31日前将原购房款37000元退给二原告（其中含后补款1992元及铝合金窗费用）；四、经协商于2001年12月31日前，相互完备交房和退款手续不得拖延。本协议一式两份，各执一份，收存备查，捺印有效。双方在协议上另注明在交房和退款同时，交房人必须将原居住时所产生的一切费用结清，否则从退款中扣除并保证房屋完整无损。协议签订后二原告及二被告均在协议上签字并加盖手印。2007年5月20日，被告李某以办理有关手续为由，将房屋所有权证从原告处取回。为此被告李某给原告出具了收据一张，并在收据上注明，定于2007年月底之内送还给原告。但被告李某未按约定期限将涉案房屋的所有权证归还原告。2012年5月25日，二被告因感情破裂在贵阳市××区民政局协议离婚。因二被告至今未与原告办理过户手续，也未按2001年签订的《协议》约定退还原告购房款。原告遂起诉来院，提出如前诉请。 另查，1992年铁道部曾发布《铁道部铁路住房制度改革指导性方案》，其中有职工购买铁路公有住房，购房后拥有部分产权，可以继续和出售给原产权单位，但不准出租、转让和改变原住房性质，出售全部产权的住房需经铁路局批准。对擅自降价出售公有住房和倒卖公有住房的严肃查处。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《购房协议》、住房证、收条、收据、房屋所有权证、收款收据、购房保险证、房屋产权信息、证人证言及被告提供的身份证、离婚证、《协议》、房屋所有权证等证据佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。 本院认为:依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告于1996年11月6日签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示。虽然在签订协议时，被告尚未取得出售房屋的所有权，但依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告未取得房屋所有权并不影响合同效力。虽然铁道部发布的《铁道部铁路住房制度改革指导性方案》中有“不准出租、转让和改变原住房性质，出售全部产权的住房需经铁路局批准。”的规定，但该规定并非导致合同无效的强制性规定，并不影响合同效力。故双方签订的上述协议，应为合法、有效的。对被告关于双方签订的《购房协议》无效的主张，不予采信。双方另于2001年12月签订的《协议》，也系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。对原告要求确认该《协议》有效的主张，予以支持。双方于2001年12月签订《协议》后，并未按协议约定于2001年12月31日前相互返还。虽然在协议中双方未明确约定解除条件，但至2018年11月原告起诉时止，在长达近16年的时间内双方均未向对方主张权利，故应视为双方以放弃履行的方式实际终止了《协议》的履行。被告虽主张协议约定的履行期限届满后，原告拒绝退房才导致协议不能履行。对此因被告未提供相应证据佐证，不予采信。因该《协议》双方已以行为方式终止，故无需再判决解除。对原告要求解除该《协议》的主张，不予支持。对被告要求原告按《协议》约定返还房屋的主张，因《协议》已终止履行，故不予支持。另因原告占有涉案房屋，系基于双方的买卖合同关系，在买卖合同关系未依法解除的情况下，原告占有涉案房屋并不构成侵权。被告主张原告支付占用房屋期间的租金损失，因原告的行为不构成侵权，故不予支持。因双方于1996年11月6日签订的《购房协议》，系合法、有效的。原告主张被告配合办理涉案房屋的权属变更登记手续，符合双方协议约定，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告袁某某、李某某与被告罗某某、李某于1996年11月6日签订的《购房协议》合法、有效； 原告袁某某、李某某与被告罗某某、李某于2001年12月签订的《协议》合法、有效； 被告罗某某、李某于本判决书生效后十日内配合原告袁某某、李某某办理位于贵阳市××区片子山××单元××号房屋的权属变更登记手续，将房屋所有权人由被告罗某某变更为原告袁某某、李某某； 驳回原告袁某某、李某某对本案的其他诉讼请求； 驳回被告罗某某、李某对本案的其他反诉请求。 诉讼费30元（已减半），保全费3000元，由被告罗某某、李某承担。反诉费2525元，由被告罗某某、李某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 刘 军 二〇一九年二月十五日 书记员 宋鸿宇