湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0115民初7852号原告（反诉被告）：武汉瑞征新大地物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区芦沟桥路1号（怡景花园）。法定代表人：周翠英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张国振、陈聘，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉怡景江南置业有限公司，住所地武汉市江夏区庙山办事处阳光大道怡景江南一期X1栋3层14室。法定代表人：孙毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈雄峰、刘文韬，北京中伦（武汉）律师事务所律师。原告武汉瑞征新大地物业管理有限公司（以下简称“瑞征新大地公司”）与被告武汉怡景江南置业有限公司（以下简称“怡景江南公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理，依法由审判员陈芳适用简易程序公开开庭进行了审理。怡景江南公司向本院提出反诉，本院依法予以准许。原告（反诉被告）瑞征新大地公司委托诉讼代理人张国振，被告（反诉原告）怡景江南公司委托诉讼代理人陈雄峰到庭参加了诉讼。双方于2018年12月19日向本院申请庭外和解1个月。本案现已审理终结。瑞征新大地公司向本院提出诉讼请求：1.判令怡景江南公司支付物业服务费762821.97元（其中空置房749户物业费794910.50元；空置商铺A、B、C三套物业费567911.47元，合计物业服务费1362821.97元，怡景江南公司已支付物业服务费600000元）及逾期付款违约金408846.59元（按物业服务费1362821.97元的30%标准计算）,共计1171668.56元；2.判令怡景江南公司支付车辆停泊服务费2189376元（地下车位543个，每个车位每月收取车辆停泊服务费96元，从2013年5月1日起至2016年10月31日共计42个月）；3.判令怡景江南公司支付前期物业管理开办费50000元；4.判令怡景江南公司支付利息317390.69元（以3411044.56元为基数，按人民银行同期借款利率4.75%，自2016年11月1日起已计算至2018年10月16日），从2018年10月17日起的利息继续计算至履行完毕之日止；5.本案诉讼费由怡景江南公司负担。事实和理由：我公司系怡景江南公司选聘的前期物业管理公司，双方于2011年10月24日签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》，约定由我公司对怡景江南公司开发建设的怡景江南小区提供物业服务。合同对业主拥有的物业交纳物业服务费的标准进行了约定。合同还约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因怡景江南公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由怡景江南公司交纳。逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳每日欠费总额千分之五作为违约金。合同签订后，我公司自2013年4月29日起至2016年10月31日为怡景江南小区提供物业服务。经统计，怡景江南公司应向我公司支付空置房屋（住宅、商铺等）物业管理综合服务费1362821.97元，已支付600000元，要求怡景江南公司支付剩余物业费，并按1362821.97元的30%标准支付逾期付款违约金。另外，怡景江南小区地下停车位543个，按合同约定，一个车位每月收取车辆停泊服务费96元，怡景江南公司应支付42个月车辆停泊服务费共计2189376元。按照双方于2013年4月15日签订的《怡景江南前期物业服务合同补充协议》，怡景江南公司还应支付我公司开办费50000元。怡景江南公司拖欠上述款项至今未付，理应按人民银行同期贷款利率4.75%的标准向我公司支付资金占用期间的利息，截至2018年10月16日利息共计317390.69元。现诉至人民法院，请求判如所请。怡景江南公司辩称，1.我公司仅应支付物业服务费122621.03元。瑞征新大地公司于2013年5月1日至2016年10月31日期间为怡景江南小区一期提供物业服务，双方在终止合同后已经对应当支付的物业服务费进行过统计与确认，截止2016年10月31日，我公司应支付的物业服务费总额为1032315.76元。根据武汉市江夏区人民法院作出的（2018）鄂0115民初2794号民事判决，认定瑞征新大地公司为怡景江南小区提供物业服务存在质量瑕疵，物业服务费应当按70%收取的事实，我公司应当支付的物业服务费为722621.03元，已支付600000元，尚欠物业费122621.03元。关于违约金，因瑞征新大地公司的物业服务存在质量暇疵，在已经生效的民事判决中明确不予支持，故我公司不应支付违约金。2.瑞征新大地公司主张的车辆停泊服务费没有任何事实及法律依据。瑞征新大地公司所诉的地下车位有一部分属于人防工程，我公司享有所有权的车位只有260个。另外，地下车位于2017年5月24日才完成竣工验收备案手续，地下车位的产权实测报告书出具时间是2017年9月12日。此时，双方之间的合同关系已于2016年10月31日终止。在该公司提供物业服务期间，我公司出于安全及产权完整性的考虑，并未开放地下车库给业主使用。双方签订的合同第九条第三项约定，停车场车位使用人应与乙方签订书面的车辆停泊服务协议，明确双方在车位使用方面的权利义务，业主或物业使用人应予办理停车手续时向物业服务中心交纳上述车辆停泊服务费用及公共车位场地租赁费。根据上述约定车辆停泊服务费应由车辆使用人交纳，而非我公司交纳。况且，瑞征新大地公司在合同终止后致函要求我公司确认并支付物业服务费的事项和数额中均无车辆停泊服务费相关内容。即使主张也已过诉讼时效。3.我公司以实物交付的方式支付了物业前期开办费，且该项诉请亦超过诉讼时效。双方在签订的《怡景江南前期物业服务合同补充协议》中约定我公司向瑞征新大地公司转账50000元作为一期物业开办费。合同签订后，双方变更开办费的支付方式，由我公司采购开办费所约定的物业用品，转交给该公司予以签收确认。况且，瑞征新大地公司在2017年向我公司发出催款函及律师函时均未提及该笔款项，即使该款未付，按照合同约定的给付期限，已过诉讼时效。4.我公司不应承担任何利息及资金占用费。我公司只应向瑞征新大地公司支付物业服务费122621.03元，但该公司还差欠我公司为其垫付的绿化改造、垃圾清理、电梯维修等费用共计273348元相抵后，我公司不欠该公司任何款项。综上，请求人民法院驳回瑞征新大地公司全部诉讼请求。怡景江南公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令瑞征新大地公司偿付代垫费用共计人民币273348元（其中：一期电梯维修更换配件5420元，垃圾清理费6000元，发电机维修、购电池加柴油2553元，柴油费490元，一期电梯维修16885元，一期智能维修费12000元，一期绿化改造费230000元）；2.本案反诉费由瑞征新大地公司负担。事实和理由：2011年10月24日，我公司与瑞征新大地公司签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》，委托瑞征新大地公司对怡景江南小区一期提供物业服务。合同签订后，瑞征新大地公司于2013年5月进入小区提供物业服务。由于业主对瑞征新大地公司物业服务质量不满意，拒绝交纳物业服务费，导致该公司物业服务质量下滑被业主投诉。为平复业主对小区物业服务质量不满情绪，2016年4月至8月间，我公司先后为瑞征新大地公司垫付了垃圾清理、电梯维护、草坪管养等费用共计273348元。现向人民法院提出反诉，要求瑞征新大地公司予以偿付。瑞征新大地公司辩称，1.电梯在保质期内无需物业公司或开发商自费维修，故电梯维修更换配件以及电梯维修费我公司不应承担。2.垃圾清运费、发电机维修、购电池加柴油以及柴油费均系该公司自行记录，亦无证据证实应由我公司承担。3.怡景江南公司因建设时设计不合理改造草坪所花费用应由其自行承担。综上，请求驳回怡景江南公司反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：1.瑞征新大地公司提交的空置商铺物业费计算细则、空置房屋物业费计算细则系该公司单方制作，系间接证据,不足以证实其证明目的,对该证据本院不予采信。2.瑞征新大地公司提交的怡景江南地下停车场照片系间接证据，不足以达到其证明目的,对该证据本院不予采信。3.怡景江南公司提交的《怡景江南一期草坪改善施工协议》《由武汉怡景江南垫付武汉瑞征新大地物业的费用明细》、江夏数字行政中心管理案件督办单、业主维权图片、绿化工程公司说明，系间接证据，不足以达到其证明目的，对该证据的证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：怡景江南公司选聘瑞征新大地公司为其建设开发的怡景江南小区一期提供前期物业服务。2011年10月24日,怡景江南公司与瑞征新大地公司分别作为甲方与乙方签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》，双方对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等事项均作了约定。其中：合同第七条中约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方交纳。合同第九条中约定，1.车辆停泊服务费标准为：私家使用权车位按车位收取96元/月·位；开发商所有权车位按车位收取96元/月·位。3.停车场车位使用人应与乙方签订书面的车辆停泊服务协议，明确双方在车位使用方面的权利义务，业主或物业使用人应予办理停车手续时向物业服务中心交纳上述车辆停泊服务费用及公共车位场地租赁费，逾期（实际已开始在停车位停车但仍未交纳或未全额交纳的为逾期）交纳相应费用的，每逾期一日，应向乙方交纳欠费总额的三十分之一作为违约金，逾期一个月的，乙方可停止对该业主或物业使用人车辆停泊手续的办理。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，应向物业公司交纳每日欠费总额的千分之五作为违约金，物业使用人怠于交纳物业管理综合服务费的，业主（即产权人）负有连带责任。合同第三十五条约定，本合同期限为物业交付前一个月起，至首届业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年4月15日，怡景江南公司作为甲方与作为乙方的瑞征新大地公司又签订一份《怡景江南前期物业服务合同补充协议》，双方约定甲方负责在合同签订之日起5个工作日内将人民币50000元通过转账方式给付乙方，该款项作为本项目一期支付的开办费，用于乙方办公用品采购、物业管理服务工具采购等，开办费用由乙方按甲方财务流程使用报销，一期总额度控制在50000元，甲方对列入预算的项目在合同内如有超支不予另行补贴。合同签订后，瑞征新大地公司于2013年4月至2016年10月31日期间为怡景江南小区提供物业服务。2013年4月25日，怡景江南公司向瑞征新大地公司出具《工作联系函》，主要内容：怡景江南一期定于2013年4月29日开始交房，现将一期交房业主物业费收取方式做如下通知：1.凡在2013年5月31日前收房的业主，请贵司在收取业主物业管理费用的时候从2013年6月1日起开始计收，2013年5月1日至5月31日的物业费用由本公司与贵司单独结算。怡景江南公司与瑞征新大地公司签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》于2016年10月31日终止。瑞征新大地公司于2016年11月20日向怡景江南公司发送《关于怡景江南小区开发商空置房物业管理费支付事宜的联系函》，主要内容：根据贵司与我司签订的《怡景江南前期物业服务合同》中的相关约定，截止2016年10月31日，怡景江南小区应由贵司支付的空置房物业管理费总金额为1032315.76元（其中住宅空置房物业管理费为537363.31元，商业空置房物业管理费为494952.45元，详见附件）。经过上次联系，贵司于2015年1月已支付100000元空置房物业管理费。贵司还应向我公司支付空置房物业管理费932315.76元。烦请贵司收到函件后，于2016年11月30日前办理上述款项的支付手续。附件：《怡景江南小区开发商须支付的空置房物业管理费清单》。怡景江南公司收到联系函后，于2017年3月29日向瑞征新大地公司转账支付物业空置房费用500000元。另查明，案涉地下停车位位于怡景江南一期一标段工程-地下室。《房屋建筑工程竣工验收备案表》显示该地下室于2017年5月24日完成备案手续。2017年9月12日，武汉市江夏区测绘地理信息院受怡景江南公司委托，于2017年8月对怡景江南一期地下室房屋面积进行测算，于同年9月12日出具《武汉市江夏区怡景江南一期地下室房产面积实测技术报告书》，报告书载明：地下室房屋建筑面积20006.39平方米（由人防地下室、车位和配套用房组成），其中人防地下室面积11332.02平方米，车位面积7658.67平方米。《怡景江南地下车库交通设施平面图》载明汽车位543个，《房产面积测算成果表》中载明车位面积7658.67平方米有车位260个。剩余车位均在人防区域。2017年10月25日，湖北关山律师事务所受瑞征新大地公司委托，向怡景江南公司致函，主要内容为：截止至今，贵司尚未向我委托人支付空置房物业管理费、地下车库管理费共计2545083.76元。具体明细如下：1）空置房物业管理费金额1032315.76元，费用清单2016年11月20日已提交，并经双方签字确认；2）地下车库管理费金额为2112768元（2013年5月至2016年10月共计42个月，524个车位，96元/月）；3）截至发函时，已支付管理费600000元；4）截至发函时，尚应支付费用为2545083.76元。请怡景江南公司在收到本函后15个工作日内付清剩余款项或及时回复。由于怡景江南公司未支付上述款项，瑞征新大地公司诉至本院。庭审中，瑞征新大地公司变更第二项诉讼请求，要求怡景江南公司支付车辆停泊服务费2187072元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。怡景江南公司选聘瑞征新大地公司为怡景江南小区一期提供前期物业服务，双方签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。综合双方当事人诉辩称意见,并结合相关证据和事实,对本案争议焦点问题，本院逐一评述如下:关于空置房（住宅、商铺）物业服务费的数额认定以及逾期付款违约金应否支持的问题。空置房（住宅、商铺）物业服务费的数额应认定为1032315.76元。理由如下：瑞征新大地公司于2016年11月20日向怡景江南公司发送的《关于怡景江南小区开发商空置房物业管理费支付事宜的联系函》中确定截止2016年10月31日，怡景江南小区应支付的空置房物业管理费总金额为1032315.76元。瑞征新大地公司又于2017年10月25日委托湖北关山律师事务所向怡景江南公司致《律师函》，该函件中载明“空置房物业管理费金额1032315.76元，费用清单2016年11月20日已提交，并经双方签字确认”。上述两份函件足以印证瑞征新大地公司已确认怡景江南公司应付的空置房物业服务费数额为1032315.76元。现瑞征新大地公司主张空置房物业服务费数额应为1362821.97元的理由不充分，本院依法不予采信。庭审中，双方一致确认已支付了空置房物业服务费600000元。本院依法确认怡景江南公司尚欠空置房（住宅、商铺）物业服务费432315.76元。瑞征新大地公司作为承接怡景江南小区物业服务公司，理应对该小区的公共部位、公用设施、环境卫生进行维护管理。从怡景江南公司提供的业主投诉以及小区环境等证据，足以说明该公司在提供物业服务质量方面存在一定瑕疵,故对瑞征新大地公司主张的违约金诉请，本院依法不予支持。关于怡景江南公司抗辩要求按70%折算物业服务费的问题。本院认为，物业公司收取物业服务费主要用于小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、清洁卫生以及治安和环境的维护管理。本案中，瑞征新大地公司系怡景江南公司选聘引进为怡景江南小区提供物业服务的公司，在长达两年多的合同履行期间，怡景江南公司未就瑞征新大地公司物业服务存在质量瑕疵提出异议。况且，在瑞征新大地公司提供服务期间，怡景江南公司拖欠物业服务费近百万元，势必影响到瑞征新大地公司物业服务运营质量。双方在合同终止后，瑞征新大地公司致函要求怡景江南公司确认并支付物业服务费，怡景江南公司未就服务质量提出异议，此后亦向瑞征新大地公司支付物业服务费500000元。因此，对怡景江南公司要求物业服务费按70%处理的抗辩意见，本院依法不予采纳。关于车辆停泊服务费应否支持的问题。怡景江南公司与瑞征新大地公司签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》于2016年10月31日终止，瑞征新大地公司于同年11月20日向怡景江南公司出具《关于怡景江南小区开发商空置房物业管理费支付事宜的联系函》，该函件中载明的内容足以认定为系瑞征新大地公司与怡景江南公司对履行《武汉市物业管理前期物业服务合同》期间的结算行为，该函中并无车辆停泊服务费相关内容。如按瑞征新大地公司所述双方曾就车辆停泊服务费事宜有过口头约定，那么，在合同终止双方对物业服务费进行结算时，应该有车辆停泊服务费的结算内容。并且，根据双方签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》第九条中“3.停车场车位使用人应与乙方签订书面的车辆停泊服务协议，明确双方在车位使用方面的权利义务，业主或物业使用人应予办理停车手续时向物业服务中心交纳上述车辆停泊服务费用及公共车位场地租赁费……”之约定，车辆停泊理应由车位使用人与瑞征新大地公司签订书面的车辆停泊服务协议方可使用车位。本案中，瑞征新大地公司尚无证据证实就地下停车位的物业服务费的交纳事宜与怡景江南公司达成过协议，且案涉地下停车位位于怡景江南一期一标段工程-地下室，该地下室于2017年5月24日才完成房屋建筑工程竣工验收备案手续。此时，瑞征新大地公司已于2016年10月31日退出怡景江南小区的物业服务。因此，瑞征新大地公司主张怡景江南公司支付从2013年5月1日起至2016年10月31日共计42个月的车辆停泊服务费2187072元的诉请，本院依法不予支持。关于开办费50000元应否支持的问题。怡景江南公司抗辩该50000元已通过采购物品交付的方式予以支付，即使未支付，该笔款项亦过了法律规定的诉讼时效。本院认为，怡景江南公司与瑞征新大地公司在2013年4月15日签订的《怡景江南前期物业服务合同补充协议》中已明确约定开办费50000元于合同签订之日起5个工作日内给付。即开办费50000元的诉讼时效的计算节点从2013年4月15日起5个工作日届满之次日起往后推算2年。如怡景江南公司未按约履行，瑞征新大地公司理应及时主张。且瑞征新大地公司先后于2016年11月20日、2017年10月25日向怡景江南公司致函催收物业服务费时亦未主张该笔款项，因此也不存在诉讼时效中断的情形。瑞征新大地公司主张的该笔款项在《中华人民共和国民法总则》施行前诉讼时效已届满，故应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外”之规定,对瑞征新大地公司该项诉请，本院依法不予支持。关于利息317390.69元应否支持的问题。瑞征新大地公司主张以物业服务费1362821.97元、逾期付款违约金408846.59元、车辆停泊服务费2189376元、物业开办费50000元为基数，扣减已支付的物业服务费600000元，从2016年11月1日起按人民银行同期贷款利率4.75%的标准计算利息。本院认为，怡景江南公司与瑞征新大地公司之间的物业服务合同终止后，瑞征新大地公司于2016年11月20日致函怡景江南公司，对物业服务费数额进行确认，并要求怡景江南公司于2016年11月30日前办理所欠物业服务费的支付手续。怡景江南公司拖欠物业服务费至今未付，应当承担逾期付款的利息损失。瑞征新大地公司参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十四条第四款之规定，主张按人民银行同期贷款利率4.75%的标准计算利息，本院依法予以采纳。在本判决的前述中，本院已对瑞征新大地公司主张的物业服务费、逾期付款违约金、车辆停泊服务费、物业开办费应否支持均一一作了评述。因此，本院仅支持物业服务费432315.76元的利息损失，对瑞征新大地公司主张的其余数额，本院依法不予认定。怡景江南公司应从2016年12月1日起，以欠付的物业服务费432315.76元为基数，按4.75%的标准向瑞征新大地公司赔偿逾期付款的损失。关于怡景江南公司反诉要求瑞征新大地公司偿付代垫费用273348元应否支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据上述规定,怡景江南公司应就该公司为瑞征新大地公司垫付费用的事实负有举证责任。本案中，怡景江南公司提交的证据均系该公司单方行为，或与第三方之间的合同关系，不足以证明上述款项支付的责任主体系瑞征新大地公司。因此,怡景江南公司要求瑞征新大地公司偿付代垫费用273348元的反诉诉讼请求,缺乏充足证据证实,本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、武汉怡景江南置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉瑞征新大地物业管理有限公司支付物业服务费432315.76元，并从2016年12月1日起以4.75%的标准赔偿逾期付款的损失至履行完毕之日止；二、驳回武汉瑞征新大地物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回武汉怡景江南置业有限公司全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费36627元，减半收取18313.50元，由武汉瑞征新大地物业管理有限公司负担15967.50元，武汉怡景江南置业有限公司负担2346元；案件反诉受理费5400元，减半收取2700元，由武汉怡景江南置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 陈 芳二〇一九年二月十二日书记员 龚元武