广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19170号原告：梁晓宇，男，1970年5月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：关燕萍，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑雅，广东金信方正律师事务所实习律师。被告：杨向昌，男，1988年9月2日出生，汉族，住广东省电白县，原告梁晓宇诉被告杨向昌租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关燕萍到庭。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年9月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月1日起解除，被告立即清空位于佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园商业七座*6铺位并交回给原告；2.被告向原告支付2018年4月至6月的租金10086元及违约金（以每月租金3362元为本金，按日万分之五为标准，分别自每月6日起计算至租金清偿完毕之日止）；3.被告向原告支付管理费1830元；4.被告向原告支付逾期交还租赁物的占用使用费（以每月租金3362元的1.5倍为使用费标准，从2018年7月1日起计算至实际返还租赁物止）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年9月21日签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告名下位于佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园商业七座*6铺，约定租期三年，2018年9月20日前，每月租金为3362元，水电费、物业管理费等均由被告承担。原告于签订合同当时便将铺位交付给被告使用。但自2018年4月起，被告就没有按约向原告缴纳该房屋的租金、水电费、物管费等费用。原告多次追讨未果，遂于2018年6月12日发送律师函，催收被告尽快交纳租金等费用和通知被告双方租赁合同关系自2018年7月1日起解除。截至今日，被告拒不交租，也不回复，也未按合同约定撤离及清理租赁铺位，将铺位交还给原告，欠下的租金、水电费等费用亦未支付。以上事实有房屋租赁合同、律师函等证据证实。被告的行为已严重违背诚实信用原则和合同约定，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特起诉至法院。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告出示的身份证，来源合法、客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的《房屋租赁合同》、不动产权证书、律师函及邮单、物管缴费记录、中国建设银行交易明细，均为原件，被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.原告出示的物流查询结果，与邮单相印证，本院予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于佛山市南海区桂城街道海八东路1号中海锦城国际花园商业7座*6铺（以下简称涉讼铺位）已办理产权登记，权利人为原告梁晓宇。2017年9月21日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将涉讼铺位出租给被告经营装修装饰，建筑面积61.12平方米，租期自2017年9月21日起至2020年9月20日止，免租期为15天，即从2017年9月21日至2017年10月5日，从2017年10月6日起正式计算租金；租金按照租赁物的建筑面积计算，55元/月/平方米，即2017年10月6日至2018年9月20日的租金为3362元/月，2018年9月21日至2019年9月20日的租金为3530元/月，2019年9月21日至2020年9月20日为3707元/月，按月支付，每月5日前支付当月租金，因房屋租赁而产生的所有税费由乙方承担；租赁保证金6723元，水电费按金1500元，在签署合同当天支付，合同终止后，如乙方没有违反合同约定的，甲方在扣除乙方应当支付的租金和相关费用后，租赁保证金及水电保证金余款于30日内无息退回；乙方承担包括且不限于水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用；甲方应在2017年9月21日前将房屋按约定交付给乙方，租赁期满或合同被依法解除的，乙方应返还该房屋及其他附属设施、设备，乙方对房屋有后续装修、装饰或添置的，可拆除部分由乙方自行收回，不可拆除部分归甲方所有；（第十二条第3款）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）逾期支付租金超过30日的，（2）擅自改变该房屋用途的，（3）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，（4）擅自将该房屋转租给第三方的，（5）利用该房屋从事违法活动的；乙方逾期支付租金的，甲方有权按拖欠租金的日万分之五标准要求乙方支付违约金，因合同第十二条第3款的原因导致合同解除的，甲方有权不予退回乙方的租赁保证金并同时要求乙方赔偿因此而造成的一切损失；合同终止后（包括但不限于双方同意提前终止、合同符合法定或约定条件被解除、合同被依法认定无效），乙方应当在合同终止事宜发生的7日内进行撤场返还租赁物，逾期交还的，每逾期一日，乙方应按日租金（按照应返还租赁物前一个月的租金标准折算）的1.5倍向甲方支付租赁物占用期间使用费；等等。2018年6月12日，原告委托律师向被告在涉讼合同中的地址寄送一份《律师函》，通知被告自2018年7月1日起解除租赁合同，要求被告付清2018年4月至6月的租金共10086元、水电费、管理费及违约金，并搬离及清理租赁物。邮件于次日被签收，签收人为物业。中海物业管理有限公司佛山分公司通过银行扣划方式收取原告涉讼铺位的物业管理费，2017年11月至2018年9月的物业管理费金额分别为：462.96元、528.96元、387.96元、390.96元、366.96元、366.96元、366.96元、366.96元、366.96元、366.96元、366.96元。2018年9月14日，原告提起本案诉讼。本案应诉材料于2018年12月14日送达予被告。诉讼中，原告陈述：原告于2017年9月21日将涉讼铺位交付予被告，现涉讼铺位由被告锁住，被告未将钥匙交还予原告，原告无法联系被告，被告支付租金至2018年3月20日，其后未再支付，被告未支付自2018年4月起的物业管理费。本院认为，涉讼租赁物已办理产权登记，涉讼合同为原、被告双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张被告锁住涉讼铺位、尚未交还予原告，被告未到庭抗辩亦未举证证明涉讼租赁物的实际使用情况，本院对原告的上述主张予以采信。支付租金是被告作为承租人的主要合同义务，原告主张被告支付租金至2018年3月20日，其后未再支付，被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。被告拖欠租金的行为已构成根本违约，原告请求解除涉讼合同合法有理。合同自通知到达对方时解除。本案应诉材料于2018年12月14日送达被告，故本院确认涉讼合同于2018年12月14日解除。原告委托律师向被告寄送的律师函由物业代收，解除通知并未到达被告，故原告请求确认涉讼合同于2018年7月1日解除依据不足，本院不予支持。合同解除，被告应返还涉讼租赁物予原告。原告请求被告清空并返还涉讼铺位，本院予以支持。经核算，被告应支付2018年3月21日至2018年12月14日的租金30056元（3362元/月×6个月+3530元/月×2个月24天）予原告。按涉讼合同的约定，被告应于每月5日前支付当月的租金，被告尚欠原告上述租金，故被告应支付逾期违约金予原告。原告请求以2018年4月的租金3362元为本金自2018年4月6日起、以2018年5月的租金3362元为本金自2018年5月6日起、以2018年6月的租金3362元为本金自2018年6月6日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。根据涉讼合同的约定，被告应于合同终止后7日内交还租赁物予原告，逾期交还的，被告应按返还租赁物前一个月的租金标准的1.5倍向原告支付占有使用费。涉讼合同于2018年12月14日解除，故被告应支付2018年12月15日至2018年12月21日的占有使用费823.67元（3530元/月÷30天×7天）予原告，并自2018年12月22日起至实际返还涉讼铺位之日止按5295元（3530元/月×1.5倍）的标准向原告支付占有使用费。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼合同约定物业管理费由被告承担，被告未支付2018年4月起的物业管理费，且原告已举证证明其已缴纳2018年4月至9月的物业管理费2201.76元（366.96元×6），原告请求被告支付物业管理费1830元，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁晓宇与被告杨向昌于2017年9月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日解除；二、被告杨向昌应于本判决发生法律效力之日起十日内清空并返还上述第一项合同项下的租赁物予原告梁晓宇；三、被告杨向昌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月21日至2018年12月14日的租金30056元及以3362元为本金分别自2018年4月6日起、2018年5月6日起、2018年6月6日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的违约金予原告梁晓宇；四、被告杨向昌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月15日至2018年12月21日的占有使用费823.67元及自2018年12月22日起至实际返还之日止按5295元的标准计算的占有使用费予原告梁晓宇；五、被告杨向昌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1830元予原告梁晓宇；六、驳回原告梁晓宇的其他诉讼请求。本案以普通程序结案，案件受理费363.88元（原告已预交元2689.7元），由被告负担。原告多预交的诉讼费2689.7元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的诉讼费363.88元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  张华丽人民陪审员  卢思尧二〇一九年二月十九日书 记 员  云凯欣