文书内容上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初5638号原告(反诉被告)：倪渢玮，女，1985年5月27日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：陈先锋，浙江亿维律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕资，浙江亿维律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙越大酒店有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王立成，总经理。委托诉讼代理人：覃午欣，上海市海燕律师事务所律师。原告倪渢玮诉被告上海龙越大酒店有限公司(以下简称龙越酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告提出了反诉。本案于2018年8月8日公开开庭进行了第一次审理，原告倪渢玮以及委托诉讼代理人沈洁、被告龙越酒店的委托诉讼代理人覃午欣到庭参加了庭审。后原告倪渢玮撤销了委托诉讼代理人沈洁的代理并提出要求对其在租赁房屋中的装修部分进行残值评估。2019年1月15日，原告倪渢玮以及委托诉讼代理人叶燕资、被告龙越酒店的委托诉讼代理人覃午欣参加了第二次的庭审。2019年2月13日，原告倪渢玮以及委托诉讼代理人陈先锋、叶燕资、被告龙越酒店的委托诉讼代理人覃午欣参加了第三次的庭审，本案现已审理终结。原告倪渢玮向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《长住包房协议》已有效解除；2、判令被告返还原告已支付的全部租金137600元，并承担因其违约行为给原告造成的全部损失共计550000元(含装修费用390000元及可得利益损失160000元)；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月15日,原、被告签订了《长住包房协议》。协议约定：租期为六年,自2016年9月20日至2022年9月20日，租赁面积为360平方米。2017年6月,被告提出涨租金及调整出租协议内租赁面积。因双方意见不一致，被告于2017年8月21日对原告早教中心进行了拉闸断水断电。为此原告暂时关停了早教中心并退还了部分学生的学费。原、被告双方签署的租赁协议为双方当事人真实意愿表示,被告在租赁协议有效期限内明确表示要求终止并重新签署租赁协议的行为已严重违反了协议内容。其采取极端方式阻止原告正常经营，对原告造成了巨大经济损失。为维护原告合法权益，遂涉诉。被告龙越酒店针对原告的本诉，答辩称：请求法院驳回原告所有诉请。理由：1、系争房屋仍然由原告承租使用中，原告并未将房屋交付给被告；2、本着诚实信用原则，原、被告应当继续履行协议；3、截止2019年2月12日原告尚欠租金223632元、物业费21567元、电费2231.50元(已扣除已支付的8000元)、水费590元，原告应予以支付。反诉原告龙越酒店反诉称：1、要求确认从2019年2月13日起解除双方于2016年9月15日签订的长住包房协议；2、判令反诉被告支付2016年9月20日起至2019年2月12日止的应付未付房屋租金223632元(已减去已付的116640元)、同期的物业费750元/月，总计21567元、同期电费2231.50元(已减去已付的8000元)、同期水费590元，再扣除反诉被告支付的押金12960元，反诉被告还应支付235060.50元；2、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年9月15日，反诉原告与反诉被告就上海市崇明区城桥镇翠竹路1599弄龙越酒店C座5楼东区11间房共360平方米房屋的租赁签署了《上海龙越大酒店长住包房协议》，协议约定：单价为每天1.2元/平方米，以后每两年递增0.2元/平方米，即2016年12月16日至2018年12月15日月租金12960元，2018年12月16日至2020年12月15日月租金15120元，支付方式付三押一，先付后用。电费按每月电表实际走数计算。反诉被告按9000元/年的标准承担物业费，每年的12月16日支付下一年度的物业管理费。反诉原告于2016年9月18日前将租赁房屋清空并交付，反诉被告入住至今，但未按约定支付租金及相关费用。反诉被告于2018年8月3日、5日、8日三次打开涉诉房屋门锁进入系争房屋，说明系争房屋仍然在其控制和使用中。故向法院提起反诉，要求判如所请。反诉被告针对龙越酒店的反诉，答辩称：龙越酒店于2019年1月15日提出反诉，已超过诉讼时效；根据双方的协议约定，2016年9月20日至2016年12月15日期间为免租期，不收取租金、水电费；物业费2016年12月16日至2017年9月初，共计为9.5个月*750元/月，合计7125元，现我方同意用押金进行抵扣；双方已经于2017年的8月解除了租赁协议，故无需再支付任何租金、物业费、水电费；电费，在微信聊天记录中体现，反诉被告实际使用的电费为5993度*1.3元/度，合计7790.9元；水费，双方在协议中没有约定，在签订协议时，龙越酒店口头答应不用支付水费；租金已经付到2017年的9月15日；关于反诉费，我们不同意承担。原告为证明其主张，提交了如下证据：第一组证据：长住包房协议，证明2016年9月15日原、被告就龙越酒店将其酒店C座5楼东区11间客房出租给原告之相关事宜，签订了正式《长住包房协议》，双方租赁协议法律关系成立。第二组证据：1、录音(1)，2017年8月14日原告与被告公司经理李永亮在酒店大堂面聊时的录音证据，证明被告曾威胁原告，如不“补缴”租金、重新签订协议，则将采用断水断电的措施；2、录音(2)，2017年8月14日原告与被告公司经理李永亮电话聊天记录，证明被告曾多次欲以原告“违约”为由解除合同，后明确表示双方签订的《长住包房协议》租金计算不合理并要求涨租、要求解除原协议并重新签署；3、录音(3)，2017年9月20日原告与被告经理李永亮电话聊天记录，证明原告控诉被告公司恶意组织实施的断水断电事件，被告最终默认，并表示不同意按照双方签订的《长住包房协议》的约定履约，不承认之前酒店管理方签订的协议，强制要求解除原协议并重新根据建筑面积进行计价。最终双方达成一致意见，同意解除《长住包房协议》，原告协助被告寻找新的承租方；4、录音(4)，2017年11月19日，原告与被告经理李永亮电话聊天记录，证明李永亮承认其行为均系公司授权意思表示，并非其个人意思；5、录音(5)，2017年11月20日，李永亮与原告电话聊天记录，证明李永亮自认其作为中间方代表公司与原告进行沟通，李永亮再次代表公司强行要求原告就增加面积支付租金；6、录音(6)，2017年12月10日，李永亮与原告电话聊天记录，证明李永亮及张艳茹均系龙越公司员工，受公司委托处理及沟通租赁事宜；7、视频证据，证明2017年8月21日除了系争房屋内没有水电，其余商铺都是有水有电的，被告采用断水断电手段妨碍原告正常经营并以此要挟原告解除租赁协议，重新签订协议的事实。第三组证据：1、银行交易流水，证明原告已按照协议约定在收到被告通知后立即缴纳了房屋租金129600元及水电费8000元，共计137600元；2、原告与装修公司签订的装修合同及装修费用发票，证明原告已投入租赁房屋内的装修费用共计390000元。因被告单方毁约，原告投入装修费用无法收回；3、原告退还家长学费相关转账记录及家长出具的《退费申请》，证明家长要求退学后，原告退还了部分学生学费，对原告可得利益造成极大损失，共计16万元(有家长签字的95806元、家长没有现场签字的80607.80元)；4、被告断水断电当天原告与家长聊天记录，证明2017年8月21日，被告采取断水断电行为阻拦原告经营，导致学生家长不满并要求退还学费。第四组证据：微信聊天截图，证明因被告导致原告无奈之下解除协议，原告通过微信通知被告解除协议。第五组证据：1、原告和龙越酒店张艳茹微信聊天记录、指定代表或共同委托代理人授权委托书中张艳茹的个人身份信息及联系方式，用于证明张艳茹、李永亮代表被告与原告联系处理涉诉协议纠纷事宜；2、原告与龙越酒店李永亮的聊天记录及银行流水，用于证明李永亮代为被告向原告传达电费交纳信息，原告已按被告要求支付电费8000元。李永亮要求原告支付电费与原告实际支付的电费是能对应的。李永亮与原告约定的商谈租赁事宜的地点为龙越大酒店，这些都体现出李永亮是代表被告与原告商谈租赁相关事宜的。涉诉协议中租赁房屋实际使用面积为360平方米。2017年8月初，被告要求原告多付140平方米的房屋租金；3、原、被告双方未就变更合同达成一致意见；4、课程协议、员工工资支付凭证，用于证明原告可得利息损失为89600万元；5、软装清单，证明被告造成原告经济损失126888元的事实。被告针对原告提交的证据，发表如下质证意见：第一组证据，对长住包房协议，真实性无异议。被告至今态度如一，合同有效期内我方要求继续履行合同，不存在解除、终止本协议的情况。约定的租金情况2016年12月16日到2018年12月15日月租金12960元/月，租金支付方式为付三押一，每三个月为一个支付租期，按照这个标准要求原告继续支付欠付的租金及物业管理费。第二组证据，对录音证据不予质证。被告公司没有李永亮这个人，被告也没有授权李永亮代表被告去谈这个事情。录音(五)、(六)中文字记录不完整，李永亮只是外围协调员，是打打圆场的。第三组证据，1、银行交易流水，被告方确实收到总数137600元，分别是129600元中的12960元押金、租金为116640元，电费为8000元；2、装修合同真实性无异议。是否按照合同履行，原告应当提供付款凭证，不能仅凭收据就证明钱款全部付了，而且这个证据与本案无关联性；3、认为该证据与本案无关。对于家长是否收到退款不发表意见。退费原因都是原告自己编辑出来的，到底是什么原因造成退费无法得知。退费给家长后就不用再进行教学服务，退费的费用不完全是收益，预期的利益不应当被支持；4、认为与本案没有关联性，即使有断水断电，也不是原告主观上行为造成的。第四组证据，李永亮不是被告公司员工，对聊天记录不发表意见。没有证据表明被告同意解除合同。第五组证据，1、真实性无异议，关联性和证明的事实有异议；张艳茹是被告的员工，这个授权委托书是代为办理工商登记的委托书，与本案无关；通过聊天记录可以看出，原告与李永亮之间面谈过，那么李永亮应该向原告提供授权委托书来证明被告授权他与原告商谈此事；原告与张艳茹的对话，不能证明李永亮负责龙越与原告协商租赁事宜，且李永亮仅为酒店的住客，不能代表被告；2、对聊天记录不予质证，因为李永亮不是龙越的员工，龙越也未对其授权。对银行流水认可，确实收到8000元电费款；3、李永亮不是龙越员工，故不予质证；4、真实性有异议，课程协议部分没有家长签字。从协议中看出，课程有18个月，所以不能直观的反映原告7月份的实际损失；5、真实性不予认可，这只是原告制作的一份表格。反诉被告针对反诉原告提供的光盘一张认为反诉原告的举证已经超过举证期限，质证意见是：进入系争房屋是为了配合物业查看房屋是否漏水。反诉原告为证明其反诉主张向本院提供了如下证据：1、绿地崇明项目房屋租赁合同、房地产权证、授权委托书，证明反诉原告有权将涉诉房屋出租给反诉被告；2、长住包房协议，证明双方有租赁关系，且对租金、物业费、违约责任等条款的约定；3、光盘一张，用于证明反诉被告于2018年的8月3日、5日、8日三次打开钥匙进入系争房屋；4、反诉被告倪渢玮欠费明细(更新至2019年2月12日)。反诉被告质证：1、房地产权证没有原件，真实性不认可；绿地崇明项目房屋租赁合同中约定的事项与反诉原告提供的权证中内容不一致，故不予认可；授权委托书不认可，反诉原告与名家公司签订的房屋租赁合同与授权书中的授权事项有矛盾；2、真实性合法性认可，关联性有异议，并不能证明反诉被告拖欠反诉原告的相关费用；关于水费，谁主张谁举证；3、光盘内容与本案无关，进入系争房屋是配合物业查看房屋是否漏水，且反诉被告有物品在内。2017年8月底之后，反诉被告未再使用系争房屋；4、三性均不认可，该明细为反诉原告单方制作的，与事实不符。本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，原告倪渢玮与被告龙越酒店签订了《长住包房协议》，由被告将坐落于上海市崇明区城桥镇翠竹路1599弄C座5楼东区11间房共360平方米房屋出租给原告，出租房为毛坯。装修免租期：甲方(被告龙越酒店)同意给予乙方(原告倪渢玮)装修免租期，自2016年9月20日至2016年12月15日，该期间甲方不收取任何形式的租金。乙方正式租期：2016年12月16日至2022年9月20日，单价为每天1.2元/平方米，以后每两年递增0.2元/平方米，即2016年12月16日至2018年12月15日月租金12960元，2018年12月16日至2020年12月15日月租金15120元，支付方式为付三押一，先付后用。电费按每月电表实际走数计算。原告按9000元/年的标准承担物业费，每年的12月16日支付下一年度的物业管理费。双方还对其他的相关事项进行了约定。嗣后，原告对租赁房屋进行装修并设立早教中心进行营业。2017年8月21日，原、被告双方为增加租金意见不一，被告即对原告租赁房屋的水、电切断12小时，致使原告无法经营。原告返还学生家长部分钱款并关停早教中心。现因双方不能协商一致，遂涉讼。经原告申请，系争房屋内的装修经万隆建设工程咨询集团有限公司进行了残值评估，结论为：该房屋内的装修工程重置价为300573元，现值按80%的成新率计算，为240458元。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告双方于2016年9月15日签订的《长住包房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。协议签订后，原告对租赁房进行了装修并开设早教中心。因被告提出要求涨租金与原告意见不能统一，对原告租赁房屋采取断水、断电，使原告无法经营，引起讼争，过错在被告，被告理应承担相应的责任。本案中，1、关于原告要求被告返还已付款137600元的请求：原、被告双方签署协议后，原告已租赁房屋中实际经营。被告于2017年8月21日对其断水、断电，使原告无法经营。审理中，原告自认于2017年9月搬离租赁房屋，故原告理应支付2016年12月16日至2017年9月30日的租金以及物业费、水电费；2、关于租赁房屋的装修部分：原告要求按照评估报告中的成新率90%计算。被告则认为评估由原告提出，被告不发表意见。本院认为，因装修部分附着于租赁房屋，且造成双方解除协议的过错方系被告，根据物尽其用原则，该装修部分归被告所有，由被告支付相应的对价，具体的数额以评估为准；3、关于损失部分：原告要求被告赔偿可得利益损失160000元。被告的断水、断电行为使原告无法继续经营，确实造成了原告的损失，但原告的计算方式缺乏法律依据。原告的损失与其自身的投入、学生的报名人数、收费标准、市场行情等因素相关，故损失的具体数额由本院予以酌定；4、关于反诉原告的反诉请求：反诉原告反诉的相关事项在本案的本诉部分都予以处理，故反诉原告的反诉请求本院难以支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告倪渢玮与被告上海龙越大酒店有限公司于2016年9月15日签订的《长住包房协议》，予以解除；二、原告倪渢玮于本判决生效之日起十日内支付被告上海龙越大酒店有限公司2016年12月16日至2017年9月30日的租金123120元、2016年9月20日至2017年9月30日的物业管理费9250元以及电费10231.50元、水费590元，共计143191.50元，扣除原告已付的137600元，原告还应支付被告5591.50元；三、坐落于上海市崇明区城桥镇翠竹路1599弄C座5楼东区11间房共360平方米房屋内的装修设施归被告上海龙越大酒店有限公司所有，被告上海龙越大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪渢玮装修部分的对价240458元；四、被告上海龙越大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪渢玮损失80000元；五、原告倪渢玮的其余诉讼请求不予支持；六、反诉原告上海龙越大酒店有限公司要求反诉被告倪渢玮支付租金、物业费、水电费的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10676元，减半收取计5338元，鉴定费12000元，由原告倪渢玮负担2476元，由被告上海龙越大酒店有限公司负担14862元。本案案件反诉费4790元，减半收取计2395元，由反诉原告上海龙越大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  樊家栋二〇一九年二月二十七日书记员  朱莲莲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。