北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终650号上诉人（原审被告）：邓艳华，女，1983年9月8日出生。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**。法定代表人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王晓逸，女，北京育新物业管理公司通州分部员工。上诉人邓艳华因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓艳华，被上诉人育新物业公司之委托诉讼代理人陈刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓艳华上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回育新物业公司诉讼请求；2.要求育新物业公司返还多收取的物业费及取暖费，并且减免一审判决中邓艳华的物业费和取暖费；3.一审、二审诉讼费由育新物业公司承担。事实和理由：1.对育新物业公司的服务全部不认可，要求撤销与育新物业公司签订的物业服务合同，判令服务合同无效；2.物业费存在乱收费、重复收费；3.要求退还所有居民2011年11月1日至2017年12月31日多出的物业费，请求法院指定第三方测绘机构来测量每户的实际面积；4.育新物业公司安防设施不到位、报修不及时，要求育新物业管理公司出示相关的报修记录，维修记录和测温记录以及协调等解决情况；5.要求育新物业公司提供建筑方与育新物业公司的验房单，要求要育新物业公司提供与居民验收房屋时的房屋与设备验收交接单并公示；6.停车位不足；7.协议没有约定有效期或长期，故协议一般有效期为一年，要求育新物业公司出示与开发商之间签署合同及每年每户居民与育新物业公司续签服务合同；8.要求育新物业公司出示撤场通知书，要求公示；9.要求育新物业公司公示2011年-2017年小区广告、公建房、绿化、、地下车位垃圾清运等收支情况；10.判决书中称我为业主，本人认为与我上诉人身份不符；11.请求法庭调取一审开庭时的录音录像。育新物业公司辩称：1.同意一审判决，不同意邓艳华的上诉意见。一审已经对相关的事实进行查明，依照相关法律进行了判决。2.关于超出一审判决部分的上诉请求育新物业公司认为不应在本案解决。3.双方签订的合同是双方自愿达成的，育新物业公司按照合同履行相关义务，按照约定标准收取费用；部分业主提出不是本人签字，但是也没有提出笔迹鉴定。对于邓艳华主张的育新物业公司的供暖不达标或者是存在相应的瑕疵问题，育新物业公司不予认可。4.暖气温度的问题，育新物业公司于2017年终止服务，对于邓艳华强调的供暖服务不到位的问题，邓艳华没有提供证据加以证明。育新物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令邓艳华支付育新物业公司超出供暖费710.1元，诉讼费由邓艳华承担。一审法院认定事实：2011年11月16日，邓艳华（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方邓艳华依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清本年度采暖费，供暖费标准为每平方米每年30元，协议载明房屋建筑面积为107.89平方米。自2011年11月起育新物业公司为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了供暖服务。庭审中，邓艳华称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、签约人。邓艳华提供了照片的证据予以佐证育新物业公司物业服务不合格等问题。育新物业公司对邓艳华提交的照片证据均不认可，称电梯出现故障育新物业公司不能控制，电梯应由开发商维修维护，其公司曾替开发商维修过，也和开发商联系过电梯的问题；车库问题是网络下载的照片，真实性不认可，且机器故障不能避免，应以机动车停车管理协议另行起诉，与本案无关；绿化问题，育新物业公司曾履行过绿化的职责，业主私自拔出绿化其只能规劝没有处罚权限，拔出绿化私自种菜是业主个人素质问题；保温层脱落问题应由开发商负责维修，育新物业公司和开发商进行过联系，现在保温层已经进行了修复；楼板开裂问题是由开发商进行维修；偷盗问题是网络下载图片真实性不认可，育新物业公司已安排了安保人员巡逻也安装了监控，但是不能完全避免盗窃问题，育新物业公司已经履行了安保职责；小区路面问题地面塌陷在质保期内应由开发商维修；有关门禁问题，门禁安装后其公司曾和开发商联系过交付相关手续，开发商始终没有交付，等育新物业公司自行解决问题时发现门禁已经被人为破坏；环境脏乱差问题其公司已经处理，虽然处理有一定迟延性，但是不能构成邓艳华不交物业费的依据；楼道环境照片其公司已经规劝过业主，但是业主个人财产育新物业公司无权处分；高空坠物问题是个人行为，物业只能尽到规劝职责，不能避免；社区广告是否收取了出租费用不能确定，其公司已经将出租的收入放在公司账上，没有用于自身。经核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为邓艳华所在小区提供供暖服务。邓艳华未交纳2012年11月16日至2015年11月15日的超出部分供暖费。另查明，根据邓艳华所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，邓艳华自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。根据育新物业公司提交的《安置房选房确认单》载明涉案房屋的超安置面积为7.89平方米，对此法院予以认定。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与邓艳华签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年11月16日至2017年3月15日供暖期间为邓艳华提供供暖服务，邓艳华应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。由于邓艳华无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的供暖费，现育新物业公司要求其交纳超出供暖费，理由正当，法院予以支持。关于邓艳华辩称其家窗户坏了、小区绿化不好、安保服务不到位、物业服务不达标、物业人员素质低、中水和自来水价格一样、不认可《物业管理服务及供暖费收交协议书》中记载的建筑面积、电梯故障、小区偷盗问题、车库问题、广告收益问题、保温层脱落、楼板开裂、小区路面问题、门禁问题的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，故法院不予采纳。关于邓艳华辩称其家暖气不热的答辩意见，因其未提供充分证据予以佐证，故法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：邓艳华给付北京育新物业管理公司通州分部2012年11月16日至2015年11月15日的超出部分供暖费710.1元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：邓艳华与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对邓艳华具有约束力。邓艳华虽主张育新物业公司不认可育新物业公司的全部服务，服务合同无效；但邓艳华就其主张并未提交充分有效证据佐证，且2011年11月16日至2017年3月15日期间，邓艳华实际客观接受了育新物业公司提供的供暖服务，双方形成事实上供暖合同法律关系，故邓艳华关于该协议书无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于邓艳华上诉主张育新物业公司提供的供暖不达标，故要求酌减供暖费一节，因其邓艳华未能就其主张的供暖不达标事实提交充分证据予以佐证，故本院不予采信。育新物业公司有权依据诉争《物业管理服务及供暖费收交协议书》所约定的供暖费标准收取供暖费用，一审法院依据上述协议约定，结合邓艳华无需交纳协议签订之日起4年每人50平方米供暖费、涉案房屋超安置面积7.89平方米的事实，判令邓艳华应按照协议书约定的标准交纳超出部分的供暖费，并无不当，本院予以支持。关于邓艳华主张上述协议书期限仅有一年，并据此要求返还及减免供暖费的上诉意见，因该期限主张与诉争合同约定不符，且育新物业公司亦不予认可，故邓艳华的该项上诉意见于法无据，本院不予采信。关于邓艳华上诉要求法院指派测绘部门实际测绘房屋面积，并按照该实测面积收取供暖费之理由，因其该主张与上述协议约定的收费标准并不一致，且缺乏法律依据，本院对邓艳华的该项上诉意见亦不予采信。关于邓艳华上诉要求育新物业公司提供保修记录、维修记录、协调解决情况、出具测温记录等请求，因其在一审中并未就此提出明确反诉，二审期间育新物业公司不同意进行一并审理，故本院不予处理。但本院需要特别指出的是，物业供暖服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业供暖服务，以期在物业供暖服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业、供暖服务合同纠纷。本案中育新物业公司在提供供暖服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业供暖服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业供暖管理义务，提高物业供暖管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业供暖服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上，邓艳华的上诉理由均不成立，本院均不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓艳华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  邓青菁审判员  张清波审判员  高 贵二〇一九年二月二十二日法官助理王欣欣书记员李安康书记员高明晓