文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终585号上诉人(原审原告）曹树刚，男，1969年2月16日出生，汉族，住重庆市巴**。委托代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆新宝龙长投置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路**火炬大厦附**，统一社会信用代码9150010755675510X4。法定代表人：杨涟漪，董事长。委托代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。委托代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。上诉人曹树刚因与被上诉人重庆新宝龙长投置业有限公司（以下简称新宝龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2018）渝0108民初11696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。曹树刚上诉请求，撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金102222.63元。其主要诉称及理由：1、双方所签订的《补充协议》中违约条款约定，应为格式条款，该条款与主合同约定的违约责任不一致，应为无效约定，一审法院视为有效约定，属认定事实错误，应按照主合同约定判决被上诉人承担违约责任。2、原审按照《补充协议》约定判决被上诉人按照总价款千分之一承担办证违约责任，违背合同法显失公平原则。新宝龙公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曹树刚向一审法院起诉诉称及请求，原告于2014年1月29日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告将位于重庆市南岸区房屋出售给原告，合同总价款为1400310元，原告向被告已支付房款1400310元。根据双方合同第十三条的约定，被告于2015年5月9日将房屋交付给原告，应在2017年7月9日前向房屋登记机构申请办理《房地产权证》，并取得登记受理单，逾期向原告按日支付已付房价款万分之一的违约金，然被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，也未向原告支付逾期办证的违约金，故原告起诉来院，请求判令：1、被告向土地房屋登记机构申请办理重庆市南岸区海铜路1号9-办公5号房屋《房地产权证》，并取得登记受理单；2、被告向原告支付重庆市南岸区房屋逾期办证违约金102222.63元（自2016年5月30日起至2018年5月30日）；3、被告向原告按双方合同约定支付重庆市南岸区房屋自2018年5月31日起至实际办证之日止逾期办理房地产权登记违约金；4、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2014年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及合同附件，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区商品房，总成交金额为1400310元。乙方在签订本销售合同的同时，一次性付清该房屋总款。合同第七条约定：“2、属预售商品房的，甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”合同第十三条项约定：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，……逾期超过180日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……”。第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”附件五《重庆市商品房买卖合同补充协议》约定：“甲方、乙方就双方签订的《重庆市商品房买卖合同》有关事宜，达成本补充协议供双方共同遵守”。其中第四条约定：“合同备案及产权证的办理……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同备案登记或《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方按该房屋总价款的千分之一承担违约金”。第五条约定：“乙方接受甲方委托的重庆新点线物业管理公司对该商品房进行前期物业管理服务……”。第六条约定：“其他事项……12、本协议是双方签订的合同之补充条款，与《重庆市商品房买卖合同》具有同等法律效力，如《重庆市商品房买卖合同》约定与本协议约定不一致的，以本补充协议为准。”2014年1月9日，原告向被告缴纳了涉案房屋相关税费共计57361.37元（契税42009.31元、合同印花税700.16元、转让手续费14003.1元、转移登记费550元、权证印花税5、权属调查费20元、勘测费73.8元）。2014年1月16日,原告取得涉案房屋销售不动产统一发票，载明购房款1400310元。2014年1月21日，原告缴纳了涉案房屋的物业专项维修资金11911元。2015年5月9日，原告办理涉案房屋的接房手续。2015年9月16日，涉案房屋取得竣工验收备案登记证。一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按约支付了全部购房款及相关税费，原告虽于2015年5月9日办理了接房手续，但涉案房屋于2015年9月16日才取得竣工验收备案登记证，具备交付条件，故本案的接房时间应当认定为2015年9月16日。按照约定，被告应当在房屋交付使用之日起60日内履行办证义务，但被告至今未履行为原告办证的义务，其行为已构成违约，被告对此亦予以认可，故应当承担逾期办证的违约责任。现涉案房屋办证条件已具备，法院对原告要求被告履行办证义务的诉讼请求予以支持。针对原告主张的逾期办证违约金，根据双方补充第四条的约定，被告应当承担的违约金为房屋总价款的千分之一，即1400.31元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、被告重庆新宝龙长投置业有限公司于本判决生效之日起三日内配合原告曹树刚办理位于重庆市南岸区海铜路1号9-办公5号房屋的不动产权证书；二、被告重庆新宝龙长投置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告曹树刚支付上述房屋的逾期办证违约金1400.31元；二、驳回原告曹树刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1172元，由被告重庆新宝龙长投置业有限公司负担（原告已垫付，被告随上述款项一并支付给原告）。二审法院查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违背法律禁止性规定，应属有效合同。本案中，因被上诉人的原因，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同备案登记或《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，由此被上诉人应承担违约责任，就其承担责任的方式，双方发生争议，也即本案争执焦点。因在上诉人与被上诉人所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中，关于被上诉人出现上述违约情形时，所承担的违约责任约定不一致，即：在《重庆市商品房买卖合同》中约定，甲方（被上诉人）按日向乙方（上诉人）支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金；在《补充协议》中约定：甲方（被上诉人）按该房屋总价款的千分之一承担违约金”。上诉人认为，双方所签订的《补充协议》中违约条款约定，为格式条款，该条款与主合同约定不一致，应为无效约定，应按照主合同约定判决被上诉人承担违约责任。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。上述规定是法院评判是否格式条款、格式条款无效的情形、出现格式条款与非格式条款解释等问题的法律依据。本案中，在形式上双方在所签订的《补充协议》与《重庆市商品房买卖合同》中均有签名及盖章，内容的约定中上述合同均无《合同法》第四十条规定的情形，且上诉人也未向法院举示证据证明《重庆市商品房买卖合同》中约定的违约责任系上述法律规定的非格式条款，《补充协议》中约定的违约责任系格式条款，应承担举证不能的法律后果。因此，上诉人的此项诉称与法律规定不符，本院不予采信。由于《补充协议》中约定，《重庆市商品房买卖合同》具有同等法律效力，如《重庆市商品房买卖合同》约定与本协议约定不一致的，以本补充协议为准。因此，一审法院按照双方所签订的《补充协议》约定的标准，判决被上诉人承担违约责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，对其请求应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2344元，由上诉人曹树刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年二月二十八日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹