山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0828民初4139号原告张建旭，男，1988年10月12日出生，汉族，住金乡县。委托诉讼代理人邝梨花（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司，住所地金乡县城金山街北段路西。法定代表人：金信夫，董事长。被告金乡县鸿翔荣华达置业有限公司，住所地金乡县金司路北段。法定代表人莫海青，董事长。委托诉讼代理人刘源（特别授权），山东中昊律师事务所律师。被告陈召亮，男，汉族，1965年2月10日出生，住金乡县。委托诉讼代理人介广庆（特别授权），金乡县法律援助中心法律工作者。被告张洪印，男，汉族，1970年4月20日出生，农民，住金乡县。委托诉讼代理人张英利（特别授权），山东缗城律师事务所律师。关于原告张建旭与被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司（以下简称“荣华达公司”）、金乡县鸿翔荣华达置业有限公司（以下简称“鸿翔荣华达公司”）、陈召亮、张洪印房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建旭及其委托诉讼代理人邝梨花，被告鸿翔荣华达公司的法定代表人的莫海青、委托诉讼代理人刘源，被告陈召亮的委托诉讼代理人介广庆，被告张洪印的委托诉讼代理人张英利到庭参加诉讼。被告荣华达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。现已审理终结。张建旭向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司返还原告购房款15万元及利息（自2013年6月10日计算至实际支付之日止），并赔偿给其造成的经济损失；2、第二被告金乡县鸿翔荣华达置业有限公司、第三被告陈召亮、第四被告张洪印对上述款项承担共同还款责任（原告将此项诉讼请求当庭变更为：第二被告金乡县鸿翔荣华达置业有限公司、第三被告陈召亮、第四被告张洪印对上述款项承担连带还款责任；）3、本案诉讼费、保全费及实现债权的所有费用由被告承担。事实及理由：2013年6月10日，第一被告作为第二被告公司的股东，根据股东协议约定，将第二被告开发的杭州湾公寓25号楼二单元1403室房产一套出售给原告，房款总价427187元，原告付了首期购房款15万元，剩余房款双方约定办理产权登记时一次性付清。第一被告将房屋钥匙交予原告，原告于2014年3月份左右开始入住装修居住至今。2017年9月份，第二被告又将涉案房屋出售给了案外人苏献革并办理了房产登记，第一、二被告因公司股东之间纠纷，将涉案房屋一房二卖，严重侵犯了其合法权益，给原告造成了极大的经济损失，被告陈召亮、张洪印明知涉案房产权属有争议，仍将涉案房产出售给原告，应对上述款项承担连带偿还责任。荣华达公司辩称：一、我公司不是金乡县杭州湾公寓的开发商，没有权利销售该楼盘，与原告之间不存在房屋买卖合同关系。该楼盘的开发商是鸿翔荣华达公司，我公司只是该公司的股东之一。原告主张解除合同及退还房款，其主张对象应是房地产开发商鸿翔荣华达公司。二、原告称我公司收受了房款，但是没有提供任何证据，既没有房屋买卖合同，也没有收款收据和发票，更没有提供转账凭证。上述证据若当庭提供，则不予质证，因为已经超出了举证时限。法庭至少应当给予其适当的时间进行准备，再次开庭进行质证。退一步讲，即使房款真的由我公司收受，也不一定有归还的义务。因为有可能存在一个代收行为。只有这个代收行为是违法的情况，我公司及相关人员才可能需要承担连带责任。如果只是陈召亮个人收受房款，那是他的个人行为，应该找他个人算账。（陈召亮当时是我公司的法定代表人，其利用这个身份出售鸿翔荣华达公司的楼盘，是一个事实，本案中这种可能性也非常大。）三、原告既然已经取得房产，并且装修居住多年，本案的买卖合同没有必要解除。原告完全可以凭第一买受人的身份进行诉讼，要求撤销案外人苏献革的房产登记，并要求鸿翔公司继续履行协议，办理登记手续，完成交易。保护交易完成是法律的基本精神，原告取得房屋后进行装修并居住，可见其对房屋本身是满意的，鸿翔荣华达公司应当承担相应的后果。因此，在上述救济途径还没有进行之前，不宜判决本案的商品房买卖合同关系解除。鸿翔荣华达公司辩称：本案是商品房买卖合同纠纷，我公司从未与原告发生买卖合同关系，也未授权任何单位和个人代为出售房屋，更未收到原告所谓的购房款，原告诉求无事实和法律依据。我公司非本案适格诉讼主体，应予以驳回原告诉请。陈召亮辩称：我于2012年10月17日以后不再是第一被告公司的法定代表人，而本案发生的时间是在2013年6月10日，不是我任第一被告公司法定代表人时发生的事实，我对房屋买卖一事未参与，不知情，也没有私自收取原告所谓的购房款。本案是房屋买卖合同纠纷，我与原告不存在任何合同关系，不是本案适格主体，应依法驳回原告诉求。张洪印辩称：1、原告所称与事实不符，我不是适格的被告主体，要求我承担连带还款责任，没有任何事实和法律依据。原告在诉状中认可2013年6月10日，第一被告代表第二被告将杭州湾公寓25号楼二单元1403室房屋出售给原告，原告交付首付款后，双方签订了房屋买卖手续及出具了收款凭证。这足以说明原告系与第一、二被告之间存在房屋买卖合同关系，根据《合同法》相对性原则，只有在合同相对方之间才存在法律关系，我与原告及第一、二被告之间不存在任何房屋买卖合同关系，不是买卖合同关系中适格的被告主体，原告将我列为被告，并要求承担责任，没有任何法律依据。2、原告所称明知涉案房产权属有争议，明显不真实，更与事实不符。原告也认可在2013年6月10日与第一被告签订购房手续，交付首付款后，已将涉案房屋交于原告，原告已经实际居住至今。证实原告在购买该房屋时，该房屋没有任何争议，否则原告也不可能实际入住多年。至于原告所称的2017年9月份，第二被告又将房屋出售，原告也认可系第一、二被告因公司股东之间纠纷原因造成的，这充分证明原告从2013年6月10日购买该房屋至2017年9月份期间，该房屋是没有任何争议的。该房屋后期是否出现争议，均与我没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告向本院提交证据如下：一、收据一份，内容为：入账日期2013年6月10日交款单位张建旭收款方式现金人民币（大写）壹拾伍万￥150000.00收款事由房款单位盖章：山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司财务专用章陈召亮（印章）。经办赵辉（签名）。二、证明一份，内容为：张建旭所购得杭州湾公寓25号楼二单元1403室房屋，该购房款已交于杭州湾公务项目股东之一金乡县荣华达房地产开发有限公司，该购房款待杭州湾公寓项目销售完毕后，由金乡县荣华达房地产开发有限公司和金乡鸿翔荣华达置业有限公司决算。该解释权归金乡县荣华达房地产开发有限公司。特此证明。山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司（盖章）陈召亮（印章）2013年6月10日。主张证明2013年6月10日，原告与第一被告荣华达公司订立购房协议，约定原告购买杭州湾公寓25号楼二单元1403室房产一套，房款总价427187元，原告付了首期购房款15万元后，第一被告荣华达公司将房屋钥匙交于原告的事实。三、水卡一张、水费收据一张、水务公司电脑信息记录一份、因装修及诉讼产生的经济损失48139元的有关单据（收条4份，因装修产生的经济损失34241元。包括改水电、铺地暖费用15000元、刮墙3600元、购买瓷砖花费7885元、铺瓷砖费用3600元；水费256元；沙子、水泥2000元；运料费1500元；换锁300元；地漏100元；2、委托代理合同2份、发票2张，转账凭证2份。因第一、二被告将涉案房屋一房二卖，原告为涉诉案件支付代理费10000元。3、金乡法院收费单据一份。在（2018）鲁0828民初2658号判决书执行过程中，原告支出执行费500元；（2018）鲁0828民初2658号判决书判决原告承担案件受理费3398元。以上费用共计48139元）及（2018）鲁0828民初2658号民事判决书。主张证明原告在2013年6月10日交付15万元房款后便进行了一定程度的装修后入住了涉案房屋，直到2017年9月10日，鸿翔荣华达公司与案外人苏献革签订商品房买卖合同，将涉案房屋以总价款366380元的价格售卖给苏献革，苏献革一次性付清了全部房款并办理了房屋所有权证等手续。由此，案外人苏献革与原告发生纠纷，苏献革以排除妨碍为由诉至本院，本院于2018年9月5日作出的（2018）鲁0828民初2658号民事判决，作出由原告立即搬出涉案房屋及原告承担诉讼费3398元的判决。四、工商登记网络查询三份，鸿翔荣华达公司、陈召亮、鸿翔房地产公司股权转让协议书一份（复印件）等证据材料。主张证明被告荣华达公司系被告鸿翔荣华达公司股东之一。陈召亮于2004年7月27日至2012年10月11日担任荣华达公司的法定代表人。2009年12月11日，荣华达公司与案外人鸿翔房地产有限公司共同出资设立被告鸿翔荣华达公司开发建设包括原告购买的杭州湾公寓25号楼二单元1403号在内的杭州湾公寓有关楼盘。本院对原告提交的证据分析认定如下：对原告提交的收据、证明，由于在该收据上加盖被告荣华达公司的财务专用章，荣华达公司未到庭进行质证，视为放弃质证权利，本院对真实性予以确认。对水卡一张、水费收据一张、水务公司电脑信息记录一份真实性予以确认，能够证明原告已入住该房屋的事实。对工商登记网络查询材料，鸿翔荣华达公司、陈召亮、鸿翔房地产公司股权转让协议书（复印件）等证据材料由于被告鸿翔荣华达公司无异议，对真实性予以确认，能够证明原告的主张。对原告提交的因装修的支出单据及证明，原告装修房屋的事实应予以认定。但由于该宗单据及证明不是国家核发的正式单据，对装修支出的费用本院不予评判。对原告提交的本院收费单据及（2018）鲁0828民初2658号判决书各一份，原告支出执行费500元及原告承担案件受理费3398元，因涉案房屋问题产生的应由原告承担的诉讼费用，是客观事实，本院应予认定。对原告提交因涉案房屋诉讼所支付的律师费收据的真实性予以认定。另查明，原告是通过被告张洪印介绍向被告荣华达公司预交15万元购房款，但原告从始至终未与本案任何被告签订过正式的商品房买卖合同，也未交纳剩余大部分房款。本院认为，依据中华人民共和国建设部令（第８８号）第十六条第一款：“商品房销售时，买受人和房地产开发企业应当订立书面商品房买卖合同”规定，商品房买卖应当订立书面商品房买卖合同。本案中，原告仅向本院提交带有荣华达公司财务专用章的收款收据和证明，并未提交双方签订的书面房屋买卖合同。购房证明和收据不具备商品房买卖合同的构成要件，均未能明确买卖商品房的基本状况、销售方式、房屋面积、价款、交付使用条件及日期等事项。且原告张建旭自认房款总价为427187元，只仅仅交付了15万元的少数购房款，此后5年多的时间里并没有继续履行剩余多数房款的付款义务，也未积极请求相对方签订正式的买卖合同及办理涉案房屋权属证书，因此，商品房买卖合同自始未成立。原告张建旭自称其对该房屋进行了装修并入住，但其与荣华达公司之间并未建立起真正的商品房买卖合同关系。且荣华达公司并不是涉案房屋的房地产开发企业，其对该房屋无售卖资格，因此被告荣华达公司收取原告房款15万元的行为，名为房屋买卖，实为不当得利。因涉案房屋已由本院生效的（2018）鲁民初字第2658号民事判决，判决原告返还给权利人，15万购房款也理应由不当得利义务人进行返还。因此，原告请求被告荣华达公司返还15万元的诉讼请求事实清楚，依法应予支持。收据中虽然盖有陈召亮私人印章，但此时陈召亮已不是被告荣华达公司的法定代表人，原告及其他被告也没有相关证据证明15万元进入陈召亮个人账户或被陈召亮个人占有。故原告请求陈召亮承担连带返还责任证据不足，本院不予支持。原告请求被告鸿翔荣华达公司、张洪印承担连带返还责任，因原告无证据证明15万元购房款是被告鸿翔荣华达公司和张洪印收取，因此原告请求被告鸿翔荣华达公司、张洪印承担连带返还责任无事实依据及法律依据。本院亦不予支持。被告荣华达公司种种辩驳理由不能推翻其在原告持有的收据中加盖财务章的事实，也未对加盖财务章及带有赵辉签名之行为作出合理解释和说明，故，本院对其该辩驳理由不予采纳。关于原告请求利息及损失的问题。因原告交付15万元房款的资金占用费长达5年之久，资金占用期间的损失是客观事实，原告请求利息损失应予支持，但因原告诉讼请求未明确请求的利率，应酌情按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息。对原告请求的其他损失因在诉讼请求中没有明确该项损失的具体数额，且提交的收据不是国家核发的正式单据，有些单据无法确认是涉案房屋装修所支出的费用，对一些收条、证明类更是无法辨别真伪。在没有经过相关专业技术鉴定的情况下，本院对原告的装修损失数额无法做出准确认定，故对原告请求的该部分损失，本院暂不予审理。对原告提交的本院收费单据一份，支出执行费500元及（2018）鲁0828民初2658号判决书判决原告承担案件受理费3398元。因涉案房屋问题产生的应由原告承担的诉讼费用，是客观事实，本院应予支持。但是原告在涉案房屋买卖中，因未尽到考察注意义务且在只交付了少数购房款，其余大多数购房款长达5年多未交付，也未请求相对方签订买卖合同的情况下就装修入住该房屋，不符合交易习惯和常理，原告对此也存在一定的过错，根据过错责任原则，酌情应承担30%的过错责任。即原告自行承担1169.4元{【3898（3398+500）】×30%}。对原告请求被告赔偿其支付的律师费用，由于该项费用双方对此无事先约定，且不属于必要支出费用，对该项请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告张建旭房款15万元及利息（利息以15万元为基数，自2013年6月10日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）二、被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告损失2728.6元。三、驳回原告张建旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告山东省金乡县荣华达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王瑞华二〇一九年二月十九日书记员  汤 勇