西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12879号原告：屈凡，女，汉族，1986年5月27日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：慕永旭，男，汉族，1984年9月17日出生，住西安市未央区，系原告之夫。被告：李德生，男，汉族，1952年9月10日出生，住西安市新城区。被告：何小惠，女，汉族，1966年8月27日出生，住西安市未央区。共同委托诉讼代理人：封利利，陕西方新律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张娜，陕西方新律师事务所实习律师。被告：西安邦房企业管理咨询有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区中建国熙台项目**商铺。法定代表人：赵楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓康，男，汉族，1990年12月20日出生，住陕西省榆林市绥德县，系该公司员工。被告：陕西居尚地产品牌管理有限公司。住所地：西安市大明宫遗址区。住所地：西安市大明宫遗址区yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：冯胡录，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李双荣，男，汉族，1991年10月15日出生，住甘肃省泾川县，系该公司员工。原告屈凡与被告李德生、何小惠、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）、陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告屈凡及其委托诉讼代理人慕永旭，被告李德生、何小惠的共同委托诉讼代理人封利利、张娜，被告邦房公司的委托诉讼代理人王晓康、被告居尚公司的委托诉讼代理人李双荣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告屈凡诉称，2018年4月13号，原告以110万与被告李德生签订了西安市未央区XX城XX路XX号（海荣豪佳花园）1号楼40203室房地产买卖居间合同，由于该房屋属于抵押贷款房，合同约定被告李德生在签订合同45个工作日内办妥撤押手续，在被告拿到产权证后3个工作日内，办理相关房屋过户手续。但截至目前，被告李德生并未履行合同约定的撤押和过户手续。签订合同当天，原告支付被告李德生12万元定金，支付被告西安邦房企业管理咨询有限公司中介费3万元。2018年4月16号，被告（中介业务员）徐斌联系原告和被告李德生去西安市不动产交易登记大厅办理房屋网签手续，原告与中介均到西安市不动产交易登记大厅等待一天，被告李德生没有来，徐斌说，被告李德生以工作忙走不开为由没有办理网签手续。之后，原告通过中介多次约被告李德生办理网签手续，被告李德生均以各种理由推脱。在合同签订满45日之后，原告电话联系被告李德生，被告李德生表示不再出售该房屋，因此房屋无法继续进行交易，原告多次要求被告李德生以及被告中介当面沟通未果。迄今为止，被告李德生在收取原告12万定金后，一直没有按照合同约定履行承诺，在原告主动与被告李德生沟通时，被告李德生一直不配合，推诿责任。鉴于被告李德生的违约行为，特向人民法院提起诉讼,请求判令：1、被告李德生返还原告定金12万元，并支付原告所交定金相应利息；2、被告李德生支付原告违约金22万元；3、被告李德生支付因被告违约不能成交房屋上涨部分差额；4、被告邦房公司、居尚公司返还原告中介费用3万元；5、本案诉讼费由被告承担；5、律师费由被告承担。被告李德生辩称，一、原告诉状所言的“合同约定由被告李德生在签订合同后45个工作日内办妥撤押手续..被告李德生并未履行合同约定的撤押”之表述与客观事实不符。关于购房款的支付问题，因为涉案房产在浙商银行有抵押贷款还没有清偿，被告李德生始终坚持购买人必须全款付清，该事实中介公司的业务人员徐斌始终都清楚。2018年4月13日上午，邦房中介的业务员徐斌带着与原告屈凡与另一家中介公司（晟茂公司）的业务员小韩一起来到被告李德生位于纺织工业园的办公室，具体商谈涉案房产的买卖事宜，被告李德生还是客观的谈到需要资金解押，故要求买房人必须全款支付购房款；但原告屈凡称想分期付款。因这个主要问题谈不拢，被告李德生就不同意出卖房屋，经反复磋商后中介公司的徐斌提出了一个方案，由中介方垫资还银行贷款办理解押事宜，但需要为此收取解押费用。因该房屋需要用80万解押资金，徐斌提出要7万元的垫资撤押费用，三方再次商谈后，决定由被告李德生承担该7万元费用。李德生提出必须在当月18号之前办理还贷，徐斌当场同意。故在合同重要条款商谈一致后，被告李德生、原告屈凡及中介公司当场就签订了涉案合同，并在合同第七条对撤押事宜进行了约定。该事实从合同条款即可得以印证:1、涉案《房地产买卖居间合同》合同第七条关于“该房地产的撤押事宜”有两项约定:1）如涉案房屋系按揭或抵押房，甲方应于签订合同45日还清贷款本息，办妥撤押手续；2）紧接着又同时约定:若甲方（李德生）需要委托第三方办理撤押，需在本合同签订后7日内办理全权委托公证书给第三方和丁方的指定人员，撤押所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、工本费服务等相关费用）由甲方承担。显然该第七条不但明确了办理撤押的时间，而且撤押事宜和工作由丁方邦房公司具体办理、撤押所需全部费用（包括但不限于公证费、借款利息、工本费服务等相关费用）由甲方李德生承担也在此进行了明确约定。2、2018年4月13日，在本案四方当事人签订合同之当日，被告李德生便按合同第七条约定支付给邦房公司撤押全部费用，这个事实合同第七条约定的内容也是相互一致、相互印证，足以证明李德生在签订合同后便即刻履行了合同行为、一天都不曾延误，故不存在违约情形。本案系邦房公司在收取撤押费用后没能按时筹到解押所需资金而违约，才导致涉案合同没能如约继续履行，而并非李德生违约。二、并不存在原告诉状所言的“中介业务员联系李德生办理网签手续，李德生均以各种理由推脱，并表示不再出售该房屋”之事。办理网签应当是在出卖方的银行撤押完成而取得房屋产权证书之后，方可前往西安市不动产交易登记大厅办理买卖行为的网签事宜。但本案中，在邦房公司未履行筹款还贷完成撤押工作的合同义务之前是不可能涉及“办理网签手续”之事的。故原告明知道由邦房公司办理撤押但至今邦房公司既未退还撤押费用、也没有办妥撤押事宜，不可能进行的后续的网签、过户事宜。行政机关在办理网签时首先需要审核购买人的购买资格及涉案房产是否可以进行交易。结合本案事实，因原告非西安市户籍，依据西安市人民政府办公厅《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》市政办发［2017］59号文件之规定，原告不具备购买涉案房产之资格。综上，本案中被告李德生已经依照合同约定及各方商定的内容履行了自己的承担撤押费用之义务，邦房公司在收取撤押费用后没能按约定筹到解押所需资金一事与李德生无关，本案是因邦房公司违约才导致涉案合同没能如约继续履行、而并非李德生违约，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告何小惠辩称，被告何小惠并不认可涉案《房地产买卖居间合同》。被告何小惠与李德生于1988年8月31日登记结婚，涉案房产于婚姻关系存续期间的2002年购买，虽买受人登记为李德生，但依法属于夫妻共同财产。在2018年8月本案原告屈凡将被告何小惠追加为被告时，何小惠方知李德生与屈凡就涉案房产签订了买卖合同，但作为房产共有人何小惠未曾同意此事、也未授权任何人出卖其房屋。故被告何小惠当庭再次明确，涉案房屋买卖事宜其不知情、也不会同意。《房地产买卖居间合同》所涉的各方当事人均知晓被告何小惠为涉案房产之共有人之一，在未取得何小惠同意或追认的情况下，买方屈凡依法不属于善意购买人，故涉案合同依法无效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邦房公司辩称，居尚公司加盟了邦房公司，居尚公司独立运营，且本案的房屋买卖合同系居尚具体操作，邦房公司仅是提供了房屋买卖合同。被告居尚公司辩称，邦房公司称可以帮忙找垫资公司帮助被告李德生垫资，但垫资需要被告李德生提交资料，而被告李德生一直未提交任何垫资资料，也拒不露面，居尚公司还与原告一起找过被告李德生。三方进行洽谈时被告何小惠一直在场，只是未签字。中介公司并没有义务找垫资公司，只是帮忙联系，房产证的撤押与否与中介公司无关。经审理查明，被告李德生与何小惠1988年8月31日登记结婚，2002年6月26日，被告李德生与西安市海荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，李德生购买位于西安市XX区XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋登记在被告李德生名下，2015年10月29日，该房屋办理抵押登记，抵押于浙商银行股份有限公司西安高新开发区支行名下。2018年4月13日，原告（乙方、买方）屈凡与被告（甲方、卖方）李德生、共有权人何小惠，被告（丙方、居某某）居尚公司、被告（丁方、管理方）邦房公司签订《房地产买卖居间合同》，约定，甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的，坐落于西安市未央区**XX城XX路****楼**的房屋出售给乙方，该房屋所有权证号为110XXXXXXX-5-1-1-40203～1，建筑面积为97.20平方米，该房屋成交价为1100000元。甲乙双方协商一致选择按揭方式履行本合同，乙方于2018年4月13日交付定金120000元予甲方，乙方于资金监管当日含定金交付450000元作为首付款，并于办理该房屋产权转移登记手续前存入西安市房地局指定的资金监管账户。乙方委托经纪方向公积金中心申请公积金贷款陆拾伍万元作为向甲方支付剩余房款。如该房屋系按揭房或抵押房，甲方应于合同签订后45日内还清贷款本息（含罚息），办妥撤押手续，若甲方需委托第三方办理撤押，则须在合同签订后七日内办理全权委托公证书给第三方和丁方指定人员，撤押所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、工本费、服务费等相关费用）由甲方承担。本合同签署后即表明居间合同成立，居间成功，乙方应向丙方支付信息咨询/居间服务费33000元整，若甲、乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用。若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之贰拾的违约金。甲、乙双方均同意从上述所获定金赔偿中优先支付丙方的信息咨询/居间服务费，余额支付给守约方。被告李德生在该合同甲方处签字，并在该合同共有权人处代何小惠签字。合同签订后，原告向被告李德生支付定金120000元，被告李德生向原告出具定金收款确认书。同日，原告向居尚公司缴纳居间服务费30000元。庭审中，被告何小惠主张其作为房产共有人，对涉案房屋买卖事宜并不知情、也不同意，在未取得被告何小惠同意或追认的情况下，原告依法不属于善意购买人，故本案房屋买卖合同依法无效。原告、邦房公司、居尚公司对此均不予认可，居尚公司称在三方协商时被告何小惠均在场，被告邦房公司提交被告李德生向其出具的印有被告何小惠私章的何小惠身份证复印件、代理人承诺书，房屋买卖居间合同，证明被告何小惠对房屋买卖是知情的。原告及居尚公司对上述证据的真实性及证明目的均认可，被告李德生及何小惠对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，何小惠认为印有其私章的身份证复印件及代理人承诺书并非其本人提供。被告李德生主张其已经向居某某缴纳了撤押费用，因居某某未能在约定时间筹集到解押资金，致使合同无法继续履行，并非被告李德生违约，被告居尚公司对此不予认可，其认为居尚公司系按照合同约定办理，因被告李德生未按照合同约定向居某某缴纳相关资料，才致使无法撤押。另，邦房公司与居尚公司均认可原告缴纳的居间服务费交给了居尚公司，原告也要求居尚公司向其返还居间服务费。上述事实，有《房地产买卖居间合同》、《西安市房屋登记簿》、《定金收款确认书》、收款收据、结婚证、《商品房买卖合同》、盖有何小惠私章的被告何小惠身份证复印件、《代理人承诺书》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。结合本案，涉案房产虽为夫妻共同财产，但处分房产属于家庭重大事项，且结合本案证据，被告李德生向居某某提交了盖有何小惠私章的被告何小惠身份证复印件、代理人承诺书，在三方协商时被告何小惠也在场，可以认定在处分案涉房产的过程中，何小惠是知情且参与磋商的，原告也以合理的对价承诺购买涉案房屋，符合善意第三人的法律特征，故对被告李德生、何小惠主张案涉此案买卖居间合同无效的辩称，本院不予采纳。因被告李德生未按照合同约定办理撤押手续，导致原告购买房屋居住使用的合同目的无法实现，原告要求解除合同，由被告李德生、何小惠返还原告定金120000元的诉请，本院予以支持。因被告李德生未按照合同约定办理撤押手续，构成违约，原告主张被告李德生、何小惠支付违约金于法有据，但原告并未提交证据证明其具体损失，故对违约金，本院酌情认定为150000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。被告居尚公司已经促成了原告、被告之间的房屋买卖居间合同，且根据合同约定，该居间服务费应由违约方承担，现原告要求被告居尚公司退还其中介服务费30000元的诉请，于法无据，本院不予支持。原告主张的房屋上涨部分差额及律师费，因未提交证据证明，本院不予支持。综上所述，兹依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：一、被告李德生、何小惠于本判决生效之日起十日内返还原告屈凡定金120000元；二、被告李德生、何小惠于本判决生效之日起十日内支付原告屈凡违约金150000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告屈凡的其余诉讼请求。本案案件受理费6850元，由原告承担150元，由被告李德生、何小惠承担6700元，因原告已预交，二被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  卢帆人民陪审员  杨瑛人民陪审员  张娜二〇一九年二月二十五日书 记 员  李栋