河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终7121号上诉人（原审被告）：洛阳金地百货有限公司。住所地：洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：李波强，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹南、吴涛，河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏亚辉，男，汉族，1977年4月1日出生，住河南省正阳县。上诉人洛阳金地百货有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人苏亚辉合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2018)豫0303民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判一审判决第二项为金地公司于判决生效后十日内支付苏亚辉租金87299.89元，不应当支付违约金12555.95元或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人起诉超过诉讼时效期间，请求驳回其诉讼请求。《民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因此，从被上诉人立案之日起计算，往前倒推超过一年的租金请求已超过诉讼时效，不应当得到支持。一审法院错误地支持了被上诉人的全部诉讼请求，请求二审法院依法改判。二、上诉人于2018年6月12日在《大河报》登报解除合同并向被上诉人发送解除合同通知，双方于2018年6月12日已解除租赁合同，上诉人在此之后不需要支付租金及违约金。三、涉案商铺属于洛阳国际贸易中心（以下简称国贸中心）项目，在2013年上诉人接手之前已烂尾近十年，合同签订之时涉案商铺消防、规划验收尚未进行，不符合交房条件和出租使用的条件，考虑到租赁商铺后上诉人不可能立即实现租赁目的，从公平合理角度出发，租金应从国贸中心商场开业之日起计算。尽管上诉人在接手后一直为尽快使商场开业而努力，由于历史遗留问题众多，目前装修工程的消防尚未验收合格，商场还未达到开业的条件。故上诉人不存在违约行为，不需要支付违约金。请二审法院依法予以改判。四、上诉人为盘活国贸中心项目尽心尽力，市政府未兑现承诺导致商场开业的时间推迟，上诉人对于目前的现状不存在任何过错。国贸中心于2004年10月开工，原计划在2006年10月交工，后因开发商洛阳懿龙公司资金链断裂等一系列原因，导致项目迟迟不能交工。2013年在市政府协调下，洛阳的部分股东抱着为家乡作贡献的想法，联合福建天福集团成立了金地公司，决定接手该烂尾工程。在市政府的协调下，2013年上诉人与懿龙公司签订了《资产收购协议》，为了排除上诉人的后顾之忧，市政府承诺为盘活项目保驾护航，与上诉人签订了《关于国贸中心项目启动的协议》，并研究出台相关会议纪要。上诉人入驻国贸中心项目后，四处筹集资金、跑招商工作、安抚情绪激动的业主，截止目前已投资了一亿多元，安装了水、电、暖、中央空调、电梯、消防等设备。但由于懿龙公司前期税务遗留问题、商业房预售公摊面积问题等，直接影响了上诉人的正常运转，导致项目验收、竣工备案、业主房产证等事宜无法办理。虽然上诉人就上述问题向市政府进行了汇报，但至今市政府未能拿出解决办法，上诉人也深感无奈。上诉人已在自己能力范围内把事情做到了最好，对于目前的现状不存在任何过错，请被上诉人能够理解。五、被上诉人提起本次诉讼仅看到的是短期利益，损害的是长远的利益，不利于矛盾的解决和实现利益的最大化。由于上诉人的不懈努力，目前已有大型企业愿意投资入驻国贸中心，商场开业指日可待，到时将形成王府井、新都汇、国贸中心、百货楼成熟商圈，国贸中心凭借着天然的地理优势地位，又近邻地铁，到时被上诉人不仅能够收取高额的租金，同时名下的商铺也将翻倍升值，实现利益的长远化和最大化，希望双方能够协商处理。但如果被上诉人坚持诉讼，如因诉讼原因导致招商工作无法顺利进行，国际贸易中心项目开业时间将遥遥无期，又将再次出现不稳定事件。到时被上诉人不但得不到租金，也会重新陷入商铺无人租赁、产权证书无法办理的泥潭。六、上诉人为接手国贸中心项目清偿了拖欠施工单位数千万元的工程款，投资一亿多元组织进场装修，制定商场的发展规划，配合政府工作组积极解决遗留问题，积极招商，工作已卓有成效，为社会的稳定和小业主利益的实现，做出了重大的贡献，一审判决严重影响了国贸中心项目的正常运转，请二审法院予以纠正。本案虽为个案，但如果无法得到妥善解决，必将严重影响上诉人的商业信誉，导致投资合作事宜搁浅，使得马上就能开业的国贸中心再次成为烂尾楼。希望二审法院能够综合考虑本案的历史背景，从社会大局出发，积极化解矛盾，使案件得到妥善解决。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求或发回重审。苏亚辉辩称，双方签订租赁协议时，上诉人对商铺的现状是清楚的。上诉人没有按照协议支付租金，存在违约，应承担相应的违约责任。苏亚辉向一审法院起诉请求：1.判决解除苏亚辉与金地公司签订的《商铺租赁合同》；2.判决金地公司向苏亚辉支付租金178443.16元及违约金20827.27元；3.判决金地公司承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等合理费用。一审法院认定事实：1.2007年3月10日，苏亚辉与上海联大行商业经营管理有限公司签订《委托管理合同》一份，约定将苏亚辉购买的懿龙公司位于洛阳市中州中路与人民西路交叉口西南角“洛阳国际贸易中心”第01幢02单元0103房委托该公司进行管理，管理期限三年。同时提供懿龙公司收款专用凭单两份，证明其对案涉房产享有处分权。2.2013年11月12日，苏亚辉与金地公司签订《商铺租赁合同》，约定苏亚辉将上述商铺出租给金地公司，从签约之日起免租期为6个月，从2013年11月12日至2014年5月12日，租赁期限为20年，自2014年5月13日起至2034年5月13日止；金地公司在本合同签订之日起5个工作日内向苏亚辉预付1个月房租作为定金（可抵扣第一个月的房租），年租金计算方法为按总购房价618028元的一定比例计算，第一至二年为6%，第三年为7%，第四至七年为8%，第八至十一年为8.8%，第十二至十五年为9.68%，第十六至十九年为10.648%，第二十年为11.71%；租金按季度支付，于每季度第一个月的25日前通过转账方式一次性支付；金地公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月视为金地公司不履行合同，苏亚辉有权解除合同并要求金地公司支付拖欠的租金。《商铺租赁合同》签订后，金地公司未支付过租金。3.金地公司提交《关于协调懿龙公司应纳税情况的报告》以证明因懿龙公司欠缴税款，案涉商铺至今无法办理房产证。《建设工程竣工验收备案一次性告知单》，证明涉案商铺未办理消防、规划、竣工验收手续，不具备租赁使用条件。苏亚辉对该证据的真实性有异议。因该告知单没有公章，不知为何部门所出，故一审法院对金地公司证明的事实，不予认定。2018年6月12日大河报报纸一份，证明金地公司已于2018年6月12日在大河报登报与原告解除合同，从当日起不需要向原告支付租金。苏亚辉对此持有异议。另查明，苏亚辉于2013年11月12日出具《承诺书》一份，载明：本人苏亚辉购买国贸中心商铺的01-02-0103，总购房价618028元，所剩余款贰拾叁万元整尚未缴清。其本人将余款交清后，享受租赁合同中规定的全部租金。若余款未交清，则享受已交房款所占比例的租金（租金按所交房款比例计算），所剩房款在办证前交清。一审法院认为，苏亚辉从开发商懿龙公司处购得涉案房产,并缴纳部分购房款，苏亚辉应对该房产享有处分权。苏亚辉与金地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。金地公司在合同签订后未支付租金，其行为构成违约，苏亚辉主张解除合同符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。苏亚辉主张金地公司支付从2014年5月13日至2018年6月租金的诉求，于法有据，一审法院予以支持。但其在与金地公司签订租赁合同时出具《承诺书》，承诺在未付清购房款的情况下享受已交房款所占比例的租金，故金地公司主张的租金应当按照已付房款所占比例支付的主张，一审法院予以采信，苏亚辉主张的截止到2018年6月的违约金，超过部分，一审法院不予支持。原、被告双方在《商铺租赁合同》中均认可案涉房产的总购房款为618028元，且金地公司提交的《承诺书》中明确载明案涉房产的总购房款为618028元，余230000元未缴清，故依据双方约定的租金及违约金计算方法，以388028元（618028元-230000元）为基数，自2014年5月13日至2018年6月的租金为107354.37元，相应的违约金为12555.95元。金地公司辩称苏亚辉未付清购房款，不得主张租金，该主张系买卖合同关系，与本案不属同一法律关系，金地公司如对涉案房产的购房款享有权利，可另行主张，但以此抗辩拒付租金，于法无据，一审法院不予采信。金地公司辩称苏亚辉未交付商铺，但金地公司从懿龙公司处收购资产后将国贸中心项目进行整体商业运作，故对金地公司的辩解理由，一审法院不予采信。金地公司辩称涉案商铺未经消防验收等原因，不具备租赁使用条件，但涉案商铺为现状交付，而且根据金地公司与懿龙公司之间签订的收购协议，商业部分的后续及装修工程由金地公司负责，以及金地公司与苏亚辉的租赁合同也约定了一定期限的免租期，故即使涉案商铺不具备租赁使用条件，相应的责任也应由金地公司承担，故对金地公司的辩解理由，一审法院不予采信。金地公司主张其于2018年6月12日登报解除与苏亚辉的《商铺租赁合同》，故从当日起不需向苏亚辉支付租金的辩解理由，因《商铺租赁合同》中未约定合同解除的异议期限，苏亚辉于金地公司登报后三个月内起诉解除与金地公司签订的《商铺租赁合同》并提出异议且其诉求的租金及违约金截止至2018年6月，故其辩解理由一审法院不予采信。金地公司辩称苏亚辉主张的部分租金超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，一审法院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除苏亚辉与洛阳金地百货有限公司于2013年11月12日签订的《商铺租赁合同》；二、洛阳金地百货有限公司于判决生效后十日内支付苏亚辉租金107354.37元及违约金12555.95元；三、驳回原告苏亚辉的其他诉讼请求。案件受理费4285元，由原告苏亚辉承担1000元，被告洛阳金地百货有限公司承担3285元（原告已垫付，待执行时一并清结）。本院二审期间，金地公司提交了新证据，本院组织双方进行了质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，金地公司主张苏亚辉的部分诉求超过诉讼时间，仅应支持苏亚辉立案之日前一年的租金请求。因金地公司与苏亚辉签订《商铺租赁合同》中约定租期为二十年，租金分期支付，而金地公司在合同签订后未支付过租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”故苏亚辉的起诉并未超过诉讼时效。金地公司上诉称其不应支付2018年6月12日之后的租金。依据查明的事实，苏亚辉一审时所主张的租金截止日期为2018年6月13日，并未要求金地公司支付之后的租金，一审法院也是据此计算欠付的租金。涉案商铺为现状交付，金地公司在与苏亚辉签订租赁合同时对商铺的情况知晓，双方所签订的租赁合同中也约定了相应的免租期，故即使涉案商铺不具备租赁使用条件，金地公司也应依据双方签订的《商铺租赁合同》约定承担相应的违约责任。综上，金地公司的上诉主张，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由上诉人洛阳金地百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  李依芳二〇一九年二月十四日书记员  刘润玉