北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初26697号原告：贾付芹，女，1954年1月16日出生，汉族，无业，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。被告：赵会生，男，1973年9月1日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。原告贾付芹与被告赵会生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾付芹及其委托诉讼代理人李光勤、被告赵会生的委托诉讼代理人刘琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾付芹向本院提出诉讼请求：1.要求赵会生协助贾付芹办理北京经济技术开发区南海家园房屋的产权变更手续，将房屋产权变更至贾付芹名下；2.要求赵会生给付贾付芹逾期办理产权变更违约金（自2018年6月1日至产权变更之日，以115万元为基数，按每日万分之三的标准，计算至2018年11月1日为51750元）；3.判令赵会生将涉案房屋抵押登记解除；4.诉讼费、保全费由赵会生承担。事实与理由：2010年6月27日，贾付芹与赵会生及北京观筑家房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋买卖居间合同》，合同约定赵会生将位于北京经济技术开发区南海家园房屋（以下简称101号房屋）出卖给贾付芹，价格为125万元，支付方式为在签订合同时支付定金5万元，2014年2月10日前支付购房款110万元，余款于房屋过户当日一次性付清。合同第五条第（二）项规定：甲方保证该套房屋是合法取得，但产权证明正在办理过程中。甲方保证该房屋具备产权变更条件十五个工作日无条件协助乙方办理产权变更手续，变更时需双方共同到场办理，变更时间以北京经济技术投资开发总公司通知为准。若甲方在上述时间内未履行上述产权变更义务视为违约，承担违约责任。合同签订后，贾付芹已按合同约定支付购房款115万元。该房屋产权证已办妥。2018年9月，赵俊生以确认合同无效为由向北京市大兴区人民法院起诉贾付芹，要求确认买卖合同无效，北京市大兴区人民法院审理后，于2018年9月30日作出（2018）京0115民初14214号民事判决，认定该买卖合同有效，驳回了赵会生的诉讼请求，该判决现已生效。贾付芹依据双方签订的合同及法律规定，要求赵会生履行合同义务，配合贾付芹办理房屋的产权变更手续，并承担违约责任。赵会生于2018年10月29日对涉案房屋进行抵押，属于恶意抵押行为。故诉至法院。赵会生辩称，不同意贾付芹的全部诉讼请求。第一，双方在签订房屋买卖合同时，赵会生明确告知贾付芹房屋将来不会出售，让其做好心理准备，房屋虽然登记在赵会生名下，但贾付芹与中介公司一直在与赵会生的母亲左润桐沟通，并努力的让左润桐劝服赵会生出售，赵会生并不情愿。第二，贾付芹知悉房屋将来可能存在纠纷，因此房屋并未装修，仅用来出租。第三，在本案中贾付芹只起诉了赵会生一个被告，缺少中介公司作为共同被告。中介公司为北京观筑家房地产经纪有限公司，双方签订的合同是三方合同，合同中同样约定了中介公司在整个交易过程中的权利义务。第四，贾付芹购房资格不明确，赵会生在询问中介公司贾付芹是否有购房资格时，中介公司说不知道，且中介公司不配合。第五，赵会生确实于2018年10月29日作出了一般抵押，被担保数额为200万元，抵押期限3年，权利人为孔志文。所以涉案房屋不具备贾付芹请求的过户条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2010年6月27日，赵会生与北京经济技术投资开发总公司签订《定向安置房买卖合同》，赵会生购买了101号房屋。2013年12月23日，赵会生（出售方，甲方）与贾付芹（买受方，乙方）在北京观筑家房地产经纪有限公司（居间方，丙方）的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖居间服务合同》，约定赵会生将101号房屋出售给贾付芹，房屋交易价格为125万元。合同第五条第（二）项约定，甲方保证该房屋具备产权变更条件十五个工作日内无条件协助乙方办理产权变更手续，变更时需双方共同到场办理，变更时间以北京经济技术投资开发总公司通知为准。若甲方在上述期限内未履行上述产权变更义务视为违约，具体赔偿方式见第七条第2项违约责任。合同第七条第一款第2项约定：甲方未按第五条第（二）项约定的期限和条件将该房屋产权变更给乙方的视为违约，甲方应书面通知乙方并自违约之日起十五日内按照乙方全部已付款的200%向乙方支付违约金，并由甲方赔付乙方支付给丙方的全部代理费用。合同签订后，贾付芹按合同约定向赵会生支付了购房款115万元。剩余10万元购房款尚未支付。赵会生于2014年2月13日将涉案房屋交付贾付芹，房屋由贾付芹使用至今。2017年6月8日，涉案房屋所有权登记至赵会生名下。2018年7月10日，赵会生的母亲左润桐和哥哥赵俊生以确认合同无效纠纷为案由，将赵会生、贾付芹诉至本院，本院于2018年9月30日作出（2018）京0115民初14214号民事判决书，判决驳回左润桐和赵俊生的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2018年10月29日，赵会生将涉案房屋在房屋登记机关设立了一般抵押权登记，抵押权人为孔志文，最高债权数额为200万元，债务履行期限为三年。2018年11月19日，贾付芹向本院申请诉前财产保全，请求查封涉案房屋。本院依法作出裁定，对涉案房屋进行了查封。贾付芹支出诉前保全费5000元。庭审中，因涉案房屋设立有抵押权登记，存在履行障碍问题，经本院释明，贾付芹表示不变更诉讼请求，不要求解除合同，坚持要求继续履行合同，同时表示不同意代为清偿债务消灭抵押权。本院认为，赵会生与贾付芹签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自合同义务。贾付芹已按照合同约定履行了房款支付义务，赵会生取得房屋产权后未按合同约定为贾付芹办理房屋产权转移登记，且将涉案房屋办理了抵押登记，根据合同约定，赵会生已构成根本违约，应当承担违约责任。对于贾付芹要求赵会生将涉案房屋解除抵押的诉讼请求，因该项请求涉及到案外抵押权人的相关权利，且不适于强制履行，故本院无法支持。对贾付芹要求赵会生协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求，鉴于涉案房屋设定抵押，存在履行障碍，本院释明贾付芹变更诉讼请求，贾付芹表示坚持不变更且不同意代为清偿债务消灭抵押权，故贾付芹的该项诉讼请求，本院无法支持。根据合同约定，赵会生未按约定的期限和条件将该房屋产权变更给贾付芹视为违约，应按照全部已付款的200%支付违约金。现贾付芹主张以全部已付款115万元为基数，按照日万分之三标准计算违约金，请求合理，本院予以支持。鉴于赵会生在庭审中明确表示不同意履行合同义务，赵会生已构成根本违约，贾付芹有义务采取措施防止损失扩大，经释明后其仍要求继续履行合同，不行使合同解除权，故违约金应从逾期办证之日即2017年6月30日计算庭审之日即2018年12月27日止为宜，经核算，违约金数额为188370元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、赵会生于本判决生效后七日内支付贾付芹违约金188370元；二、驳回贾付芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8025元，保全费5000元，均由赵会生负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇一九年二月十九日书记员  董 惠-6--1-