湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1103民初3274号 原告：李朝明，男，1975年4月24日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 委托诉讼代理人：唐平山，湖南齐物律师事务所律师。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：胡卫红，女，1972年9月13日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：张红华，男，1960年2月29日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。 被告：唐景辉，男，1964年8月25日出生，汉族，湖南省冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。 唐景辉的委托诉讼代理人：钱松林，男，1967年10月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系唐景辉之妹夫。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****。 法定代表人：周红军，公司执行董事兼总经理。 被告：周红军，男，1982年9月4日出生，汉族，湖北省监利县人，住湖北省监利县，系被告长沙市三江投资有限公司的法定代表人。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区iv> 法定代表人：李良树，公司执行董事。 原告李朝明诉被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉、长沙市三江投资有限公司（以下简称三江公司）、周红军、永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李朝明及委托诉讼代理人唐平山、被告唐景辉的委托诉讼代理人钱松林到庭参与诉讼，被告刘登勋、胡卫红、张红华、三江公司、周红军、广利来公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告李朝明向本院提出诉讼请求：1、判决由7被告在判决生效后15个工作日内按双方签订的《商铺购买合同》中约定的内容共同为原告李朝明办理好房屋所有权证和土地使用证；2、判决由7被告在判决生效后立即向原告李朝明连带支付逾期办证违约金40754元（自2014年7月1日起至2018年1月31日止，每日按原告已付购房款157960元的万分之二的标准计算）及其后的逾期办证违约金（按前述标准计算至房屋所有权和土地使用证交付给原告之日止）；3、七被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年,被告广利来公司以竞标方式取得了冷水滩区新火车站地段附近的广源商贸城61150平方米的土地使用权,就其中的广源购物中心2761平方米的土地使用权,广利来公司与被告刘登勋、案外人刘永先、钱松林等3人签订了内部土地使用权转让合同,但未在国土部门办理土地使用权相关转让登记手续,并约定由刘登勋、刘永先、钱松林等3人以广利来公司的名义,按照该地段的统一规划设计进行房地产开发。在开发过程中,刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目开发完成后,2009年8月19日,刘登勋、刘永先、钱松林等3人将该项目的负一层至第三层的商铺的房屋和土地产权登记在本人或其3人亲属(即被告胡卫红、张红华、唐景辉等12人)名下,其中原告所购商铺即属于该项目第二层商铺中登记在被告胡卫红、张红华、唐景辉名下的一间。2009年12月29日起，胡卫红、张红华、唐景辉等12人在不同时间段，将名下房产进行了银行贷款抵押。2011年1月3日,被告刘登勋以总承包的方式，回购被告胡卫红、张红华、唐景辉等12人的房产,但并未在房产和国土部门办理产权过户登记手续。2012年6月16日,刘登勋就总承包(回购)的房产,与被告三江公司签订了《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》,并约定了转让产权总面积为9746.5平方米,总价款为3998万元,但未约定三江公司为产权过户的接受登记对象以及具体产权过户的时间。当日,刘登勋以广利来公司委托人的身份向三江公司的法定代表人周红军即被告周红军出具了委托销售、招商、管理永州广源购物中心商业用房的授权委托书,虽然委托书中周红军的身份证号码不对,但委托书尾部被委托人处“周红军”的签名确系周红军本人所签。随后,广利来公司与三江公司、永州市三江商业管理有限公司(以下简称永州三江商业公司)联合,将广源购物中心更名为新中国服装批发城,分别以开发商和投资商、运营商的身份,在社会及各界媒体上进行了大量的广告宣传。2013年9月14日，胡卫红、张红华、唐景辉等12人与刘登勋在公证处进行了公证,授权刘登勋销售、处置广源购物中心项目的负一层至第三层的商铺,并为购买人办理相关产权过户登记手续。2012年9月5日,被告三江公司的工作人员孙叶安以被告广利来公司的委托代理人的身份,作为新中国服装批发城商铺的出卖方与原告签订了合同编号为0013的《商铺购买合同》。合同约定,出卖方将其所有的坐落于永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城二层266号商铺,建筑面积约为13.49平方米，以总价款157960元转让给原告;出卖方于2013年1月1日将转让商铺交付于原告;出卖方在该商铺交付之日起365个工作日内代为办理房屋所有产权证和国有土地使用证；逾期出卖方支付原告已付购房款每日万分之二的违约金。合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”印章和孙叶安的私章,原告李朝明也签了名。合同签订后,原告向周红军和三江公司共计支付了合同购房款157960元，周红军以三江公司的名义给原告出具了加盖三江公司财务专用章的收款收据。2016年4月8日,刘登勋与三江公司又签订了《解除协议书》,并约定了对三江公司已出售的商铺(总面积为4971.32平方米),由刘登勋为受让方办理产权过户手续,对其他未出售的部分(总面积为4775.18平方米),由其收回，刘登勋共计获得合同款2168万元。根据该份协议和之前双方签订的买卖协议所约定的实际内容,协议双方自始至终都未发生物权转让效力,以及从授权委托书来看,《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》虽名为房地产买卖协议,实为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条所指的《商品房包销合同》。也就是说,刘登勋是在将整个永州广源购物中心商业用房打包全权委托三江公司进行销售,并从中获得部分合同房款,同时三江公司分得另一部分合同房款即包销佣金。本案中,没有房地产开发、销售等方面从业资质的被告刘登勋,从专门从事房地产开发行业的被告广利来公司手中购得涉案国有土地的使用权,并挂靠于该公司名下对该地块进行房地产开发。开发完成后，将相关产权登记在被告胡卫红、张红华、唐景辉等12人名下。被告三江公司、周红军接受刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉等人的委托,代理包销涉案商铺,以广利来公司委托代理人的名义,组织与原告签订《商铺购买合同》,并直接收取了原告的购铺款,在向委托人刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉支付部分款项后,自身亦分得一部分款项即高额的包销佣金，故7被告均应为原告办理所购房屋的不动产证。综上所述,到目前为止,被告所售商铺仍处于银行贷款抵押状态,被告仍未为原告办理相关产权证书,被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,恳请依法判决。 被告唐景辉辩称，被告唐景辉不是本案适格被告，不承担任何合同违约责任，请求法院驳回原告对被告唐景辉的诉讼请求。 被告刘登勋、胡卫红、张红华、三江公司、周红军、广利来公司均未进行答辩，亦未提交证据。 本院经审理查明：2005年广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先，钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人）名下。2011年1月3日刘登勋回购了被告胡卫红、张红华、唐景辉等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月16日刘登勋将回购的房产卖给了被告三江公司。2013年9月14日房产所有权人（即胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2012年9月5日，三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告（乙方）签订了《商铺购买合同》约定：甲方将坐落在冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城二层266号商铺，建筑面积约为13.49平方米，以总价款157960元出售给原告；交房时间为2013年1月1日；合同第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款万分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等等。在《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。由于三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日，被告刘登勋与被告三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺由三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。 另查明，上述《商铺购买合同》签订后，原告按约定支付了购房款157960元，但未缴纳房屋维修基金和办证的相关税、费。2015年5月22日,刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。 本院认为，一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中的《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系刘登勋经广利来公司同意制作，广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系广利来公司与其签订，三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权分别登记在胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人名下，故原告诉请要求广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持；二、关于被告三江公司、刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告胡卫红、张红华、唐景辉，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告三江公司承担，被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉有协助义务；三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产权证书。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但由于商铺在委托经营中，未给原告造成实际损失，同时原告亦未缴纳房屋维修基金和办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金的计算应按已付款157960元的2%支付违约金，即为157960元×2%=3159.2元。 综上所述，本院依法予以部分支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告李朝明办理好坐落于冷水滩区潇湘大道广源购物中心新中国服装批发城二层266号商铺不动产权证书，被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉予以协助办证，办证税费及房屋维修基金由原告李朝明承担； 二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告李朝明支付合同违约金3159.2元； 三、驳回原告李朝明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1020元，公告费560元，总计1580元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司、原告李朝明各负担526.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  柏子仁 人民陪审员  何国英 人民陪审员  熊六翠 二〇一九年二月二十二日 代理书记员  秦芳芳