贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初27号毛全楗，男，1962年10月30日出生，汉族，住贵州省黎平县德凤镇北门坡侗族风情园20栋1单元8-5号，身份证号码：52263119621030751X。委托代理人：龙泽，男，贵州阳泽律师事务所律师。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9512263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告毛全楗诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法由审判员葛登琴独任审判，于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告毛全楗及其委托代理人龙泽、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿原告逾期交付商品房违约金人民币43370.50元；2、判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记相关文书违约金393875.70元（从2016年6月30日计算至2018年12月20日止按购房款442557元×890天×0.1%=393875.70元）。2018年12月21日以后产生的违约金按房款442557元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元8层5号商住房，建筑面积为149.21㎡，房屋总价为人民币442557元。合同约定被告应当于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付给原告，在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任和法律后果，但被告直到现在都未交付房屋，也未将办理商品房转移登记相关文书交付给原告。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，但被告直到现在都未交付房屋，也未将办理商品房转移登记相关文书交付给原告，已构成违约，其依法应当承担违约责任。为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明：原告主体适格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告购房的事实。3、付款的各种票据复印件，证明已交清购房和契税等各种费用的事实。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：被答辩人的诉讼请求没有事实、法律依据，诉求不能成立。二、撇开本答辩状第一项的抗辩理由不谈，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期转移商品房“违约金”393875.70元及逾期交房“违约金”43370.50,即使被告逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记相关文书，原告违约金的请求也过高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平、诚实信用原则予以衡量；三、答辩人没有存在违约逾期交房，被答辩人已经实际占有、使用侗族风情园20栋1单元8层5号房屋，应驳回被答辩人提出的逾期交房“违约金”43370.50元的诉求；四、原告可能存在违约在先的过错，是否存在没有交付维修基金和契税等先行义务，应当经过举证、质证之后才能判定。原告的4项诉讼请求均没有事实支撑，原告提出的不当诉讼请求所产生的诉讼费应该原告方自己承担。理由是：《合同》第13条规定原告没有履行合同约定的先行义务，即原告没有足额缴纳契税与房屋维修基金。根据条款的约定维修基金没有缴纳的，原告没有理由要求被告方交房。根据《合同法》67条的规定，虽然双方没有实际办理房屋交接手续，但原告已实际占有使用该商品房，因此不存在也不应该向被告请求交付商品房和支付逾期交付商品房的违约金。被告在庭审中向本院提交以下证据：1、原告毛全楗向被告购买的房屋入住照片，证明原告购买的房屋已经换大门，张贴了对联入宅字样，证实原告已经实际占有，使用该房屋。2、原告使用电表发生了用电、用水消费记录照片，证明原告毛全楗向被告购买的20-1-8-5号房屋已经发生的用电量和用水量，说明原告已经使用该房屋发生了电量、和水量的消费的事实。经审理查明：2014年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的黎平县德凤镇侗族风情园20幢1单元8层5号商住房，建筑面积为149.21㎡，房屋总价为人民币442557元。合同约定被告应当于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付给原告，在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同第十条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房，（二）交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并已交纳契税、登记工本费等费用。但被告未按合同约定的时间将商品房交付原告，2016年7月，原告自己进入所购房屋进行装修并入住，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告亦未取得房屋产权证。另查明，原告购买的房屋所在的20栋楼至今尚未具备办理产权登记的条件。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋，亦未能将办理房屋转移登记的相关文书交付原告，导致原告未能按时使用该房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付房价款万分之一的违约金，庭审中原告认可于2016年7月自己进入所购房屋进行装修并入住，原告既已占有、使用所购房屋，就不存在被告交付商品房的问题，原告请求被告交付商品房已没有实际意义，为体现公平原则，原告进入所购房屋的时间以其进入所购房屋的2016年7月15日为宜，故被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至2016年7月15日止，逾期天数为106天，逾期违约金为：442557元×0.0001×106天=4691.10元，多出部分，本院不予支持；关于逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，被告认为合同约定违约金明显过高并要求调整，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%计算，被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年6月30日的次日即2016年7月1日至2018年12月20日，即：442557元×6.18%×872天=65340.32元，多出部分，本院不予支持；至于2018年12月21日以后产生的违约金按房价款442557元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。关于原告请求被告协助办理不动产权证的问题，既然合同约定，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告毛全楗签订的《商品房买卖合同》，并在本判决生效后15日内向原告毛全楗支付逾期交房违约金4691.10元。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告毛全楗支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金65340.32元。2018年12月21日以后产生的违约金按购房价款442557元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司协助原告毛全楗办理不动产权证。四、驳回原告毛全楗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7858元，减半收取3929元，由原告毛全楗负担1929元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  葛登琴二〇一九年二月二十六日书记员  杨再熙