上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初19236号原告(反诉被告)：李建寒，女，1976年4月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：刘婷，女，1980年6月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：范育静，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静瑞，上海市汇业律师事实所律师。原告李建寒与被告刘婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，被告刘婷于2018年10月23日提出反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理原告(反诉被告)李建寒、被告(反诉原告)刘婷及委托诉讼代理人范育静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建寒提出诉讼请求：1.确认双方就上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称租赁房屋)所签《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除；2.要求刘婷向李建寒支付自2018年9月3日起至2018年10月1日止的房屋占用使用费，按原租金标准每月8000元的150%计算；3.要求刘婷向李建寒支付违约金24,000元；4.要求刘婷赔偿电视机损失10,800元；5.要求刘婷赔偿更换卫生间的门损失2500元；6.本案诉讼费由刘婷承担。事实理由：2017年12月2日，李建寒与刘婷签订一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2017年12月3日起至2021年6月30日止，月租金为8000元，每期提前5日，即上一期的25日交付租金。刘婷向李建寒支付月租金8000元作为保证金，且根据合同9.3及9.4条，如刘婷拖延交付租金超过5天，逾期租金按日租金的150%计算，李建寒有权解除合同并收取3个月租金作为违约金。实际上刘婷于2018年2月25日、5月25日支付了租金，但8月25日未支付，李建寒从8月31日起催促刘婷支付，但刘婷不予理会。李建寒于2018年9月3日通知刘婷解除合同，要求支付租金及违约金，并交还房屋。李建寒与刘婷之间的租赁合同有效，李建寒向刘婷交付房屋符合租赁要求，刘婷理应依约及时支付租金。为了维护自身权益，故诉至法院作如上诉请。刘婷辩称，同意双方租赁合同于2018年9月3日解除，但刘婷实际在9月3日搬离了租赁房屋，故不存在李建寒主张的房屋使用费。在签订租赁合同时双方口头约定需要办理租赁备案，在租赁合同中也对办理备案的费用由刘婷承担进行了约定。刘婷之所以要签订长期租赁合同就是为了居住的稳定和办理备案之需。刘婷是外省市引进人才，办理备案是引进人才落户之必需，所以租赁合同备案对于刘婷来说是很重要的。签订租赁合同的主要目的之一是为了备案，双方多次就该问题沟通，但李建寒不配合办理租赁合同备案，最后导致刘婷租赁房屋的目的无法实现。因为租赁期长，所以刘婷对租赁房屋进行了维修并购买了家电。李建寒作为出租方，对房屋基本设备没有尽到维修维护之义务。刘婷为了正常使用租赁房屋，不得不另行购买了冰箱、洗衣机等家电。2018年10月1日，双方签订的房屋交接书中对于房屋状态进行确认，是家具家电完好的。所以电视机不是刘婷造成的，具体情况不了解。卫生间的门在房屋交接书中确认完好无缺的。综上，刘婷存在多处违约行为，故除了同意租赁合同于2018年9月3日解除之外，其余本诉诉请均不同意。反诉原告刘婷提出诉讼请求：1.确认双方就上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除；2.要求李建寒返还刘婷租赁保证金8000元及支付逾期返还保证金的违约金(以8000元为基数，按每日150%计算至李建寒实际返还之日止)；3.要求李建寒向刘婷支付违约金24,000元；4.要求李建寒向刘婷支付经济赔偿金101,553.7元(油漆费1641元、刷墙人工费2000元、房屋空置费7222.8元、洗衣机鉴定费60元、洗衣机购买费6739元、油烟机购买费及安装费3574元、冰箱购置费11，291元、冰箱维修延保费890元、搬家费用1533元、重新找房中介费用4800元、旧的空调油烟机热水器保养费284元、购买灯具1895.9元、橱柜隔板修理50元、阀门更换及水管维修120元、新购置灯安装费用50元、租金价差59,400元)；5.要求李建寒承担诉讼费。事实理由：李建寒多次违反租赁合同约定，给刘婷造成巨大经济损失。一、刘婷于李建寒在租赁合同签订时曾确认需要办理租赁合同备案，且在租赁合同中也就租赁备案的费用承担进行明确的书面约定，因此，刘婷才与李建寒签订了长达43个月的租赁合同，但租赁合同签订后，刘婷与李建寒沟通办理租赁合同备案事宜，李建寒不予配合。李建寒违约在先，理应承担违约金24,000元。二、租赁房屋内多件家具、家电无法正常使用，刘婷多次通知李建寒维修，李建寒均不予理会，为此刘婷只能自己维修或者购置家具、家电，共计支出24,953.9元。三、租赁房屋内墙壁老旧脏乱，刘婷只得对涉案房屋墙壁进行重新粉刷，因房屋粉刷后需要晾晒一个月方可入住，因此，刘婷为此支付了油漆费、人工费及房屋空置费10,866.8元。四、李建寒拒不办理租赁合同备案，且提出了解除租赁合同要求，刘婷不得不另行寻找房屋，因此导致刘婷再次支付房屋中介费4800元、搬家费1533元。且李建寒现在承租的房屋租金为每月9800元，与租赁房屋租金存在每月1800元的差额。根据刘婷与李建寒签订的租赁合同，租期为43个月，因此李建寒应承担租赁期限内的租金差价及59,400元。综上，刘婷为了维护自身权利，提出上述反诉诉请。反诉被告李建寒辩称，在签订租赁合同时，双方和中介都到场检查过租赁房屋,房屋内不存在损坏的情况。所谓的租赁备案是刘婷在今年8月才提出的，在签订合同时口头约定需要备案的内容是刘婷捏造。因工作繁忙时间精力不够，房屋出租至今也从未为之前的租客办理过备案，如果签订合同时刘婷提出备案的话，则李建寒不会签订合同的。租赁房屋可以正常居住，不需要做备案的事情。关于房屋内的设备情况：如灯管坏了，可以换灯管就可以了，但刘婷却将整个吊灯都换了；洗衣机只是脱水的时候有声响但是可以使用的，可以再用3到5年，但刘婷多次说要求处理掉旧的，李建寒才把旧的洗衣机处理掉了，但不表示房屋内有设备设施损坏。刘婷自行购买了洗衣机、冰箱、油烟机并重新粉刷墙壁，这些都是因刘婷对于房屋使用要求过高，自愿花费，与李建寒也无关。新购置的冰箱、油烟机、洗衣机目前已由刘婷取走，所以购置费和安装费均不同意支付。搬家费、新找房屋的中介费、房屋差价补偿，和李建寒无关，不愿意承担。灯具费不承担，愿意将遗留在房屋内灯具还给刘婷，安装费用也不同意支付。橱柜隔板没有事先报修过，故不同意承担。阀门更换及水管维修的费用亦不愿意承担，事先已经与刘婷说过卫生间的这个阀门不建议使用，相关维修费用也不同意承担。本院经审理认定事实如下：2017年12月2日，李建寒(出租方、甲方)与刘婷(承租方、乙方)就租赁房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限自2017年12月3日起至2021年6月30日止，每月租金为8000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前五日直接或通过居间方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的150%支付逾期违约金。第5.2条，租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费用由乙方承担；物业管理费(若有)由甲方承担，租赁备案费用由乙方承担；上述费用可自行支付或通过居间方代为转付。第6.4条，合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的五个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用。第7.6条，乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备的归属及其维修责任由甲方与乙方另行书面约定。第8.1条，乙方应在本合同的租赁期限届满之后的五日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的150%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第9.2条，若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于三个月租金的违约金：(1)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(2)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日仍未交付，或在合同期限届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同的。第9.3条，乙方的违约责任：(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方的因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的150%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的150%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第9.4条，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于三个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(3)乙方逾期不支付租金累计超过五日的。2017年12月2日，李建寒与刘婷签订《房屋租赁合同》之三项附件，确认李建寒将租赁房屋钥匙交给刘婷。同日，刘婷向李建寒支付租赁保证金8000元。2018年8月3日，刘婷给李建寒发出短信：“前面很多事情我就不说了，我们租你们的房子重新刷了，设施不好用最后也是我们自己添置的，本来按合同我们也是有权从房租中扣除了，我们也没有扣，就想着大家还是租赁关系不想闹太僵，房租我们按时打给你从未拖欠过，现在就是变更下居住证的地址，也跟你明确说了费用我们出，你还是不配合。我们多次联系你们也未能得到任何解决，很简单的一件事每次都要弄得如此复杂，将心比心，都是做父母的为了孩子，事情总归要解决的，大家坐下来解决问题。”李建寒回复：“我们不论对谁是都不办的居住证的，如果谈这个就不用了。”......2018年8月31日，李建寒向刘婷发出短信：“今天8月最后一天了，如果继续租，麻烦房租打一下，如果要解约，我们明天过来解除，谢谢。”2018年9月3日，李建寒向刘婷发出短信：“根据我们的租房合同第9.4，你们逾期支付租金，经多次催告仍未支付，已构成违约，特此告知现解除我们之间的租房合同。请于3日内搬离，并于房屋归还交付前支付截至搬离之日所欠的房屋租金的150%，和三个月租金的合同违约金。”2018年10月1日，刘婷将租赁房屋交还给李建寒，双方签订了房屋交接书，双方确认：家具家电完好，水电煤已结清，有关合同违约事宜，双方未达成一致违约金，双方均拒绝支付，待法院裁决。审理中，李建寒与刘婷均确认，刘婷已支付了截至2018年9月2日的租金。德祐房地产经纪有限公司国权东路店的中介经办人员向耀辉到庭作证，所称如下：向：“我是链家国权东路店的经纪人，从2016年3月开始做的。李建寒与刘婷之间的房屋租赁是由我介绍的，租赁合同签订后他们的交流也是我从中交涉的。”审：“2017年12月2日签订租赁合同时承租方与出租方就合同备案、办理居住证是否约定、如何约定？”向：“签订合同时合同备案没有和我提过，租客办理居住证的事情是在签订租赁合同之后和我提起过的，具体时间不记得了。签订租赁合同同时没有讲起过租赁合同备案和居住证的事情。后期她们两人之间有没有提起过有什么说法我就不知道了。”审：“租赁合同第5.2条租赁备案费由乙方承担，是怎么会形成该条文的？”向：“如果需要备案产生费用的话，就是需要乙方承担，但至于房东是否一定要帮着备案没有约定过。这个条款是我们租赁合同里都有的是，是否实际备案不一定的。”审：2017年12月2日交房当天是否在场？”向：“在场的。”审：“当时双方是否对房屋查看过？”向：“当天大概的检查了一下，房东也说了如果后期东西有问题她可以负责维修或者更换。东西是否好用要后期使用才会发现。”审：“关于洗衣机你知不知情？”向：“知道的，租客有说过洗衣机在脱水时有噪音。大概是2017年12月份。当时租客让房东去查验过，我也去了房子里，也请了洗衣机的售后，租客要求房东把洗衣机维修好或者更换，房东问了维修费用要1000左右，房东就不愿意维修认为洗衣机可以继续使用，租客坚持要修，之后应该是租客自己换了一个洗衣机。”审：“吸油烟机的事情你知道吗？”向：“我知道，租客在2017年12月提出吸烟效果不好，煤气灶开炉的时候也有味道。房东认为能正常使用，吸油烟机没有鉴定过。后来租客自己换了一个煤气灶，之后也没有找过我了。”审：“冰箱的事情你知道吗？”向：“我只知道租客自己更换了一个冰箱，是她自己主动要换的。”审：“灯具有和你讲过吗？”向：“灯具没有和我说过。”审：“刷墙有和你提过吗？”向：“有和我提过，租客为了居住更舒服把墙刷了一次，但是什么颜色我不清楚。我不清楚她们双方有没有提前沟通过，没有通过我进行咨询，只是告知过我。”审：“橱板修理、卫生间阀门更换及水管维修知道吗？”向：“这个我不清楚。”审：“刘婷何时返还房屋的？”向：“应该是2018年10月1日，交还房屋的时候我在场。现场也签了交接书，双方对于房屋交接设备无异议，但是对于谁违约都不认同。”审：“刘婷陈述9月3日已经搬离了并在9月18日送到了门店有无此事？”向：“9月18日刘婷把钥匙给了门店，她要求直接将钥匙还给房东，但是我电话联系房东，房东不同意，要求当面交接。9月18日的时候房子应该已经搬空了，因为她已经把钥匙还回来了。后来我把房东要求当面交接的事情告诉了租客，后来双方就约定了10月1日交接房屋。”审：“李建寒对于交还房屋时墙上的孔、卫生间门锁、卫生间玻璃、地板油漆损伤提出过异议吗？”向：“墙上的孔有提过一次，但是没有说起要赔偿的事情。李建寒认为房屋不干净，要求刘婷打扫干净，但是刘婷认为房子很干净了。”本院认为，李建寒与刘婷均认可2018年9月3日解除租赁合同，与法不悖，本院予以确认。李建寒作为出租方给予刘婷办理租赁备案及居住证的便利，符合诚实信用。但双方签订租赁合同时并未将配合办理租赁备案作为履行合同的主要权利义务进行约定，刘婷以此为由不支付租金之行为显属违约。对于李建寒主张的违约金数额，本院结合双方在履行过程中的过错、各方损失，予以酌情认定8000元。双方于2018年10月1日签订书面退还房屋的交接书，房屋使用费的计算至该日为止，支付标准参照原租赁标准。根据双方约定，租赁保证金应于退还房屋后无息返还，现刘婷已将房屋退还李建寒，其反诉要求退还租赁保证金8000元，符合双方约定，本院予以支持。保证金的违约金无约定及法律上的规定，本院不予支持。关于刘婷反诉要求李建寒赔偿经济损失101,553.7元的问题，其中对于阀门更换及水管维修120元、隔板维修50元，维修显属必要，金额在合理范围内，本院予以支持。刘婷反诉诉请中其余经济损失，超过租赁房屋必要的修缮，本院难以支持。李建寒对于其增加的诉请，未提供证据予以证明，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、李建寒与刘婷就上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除；二、刘婷应于本判决生效之日起十日内向李建寒支付2018年9月3日起至2018年10月1日止的房屋使用费7,733.33元；三、李建寒应于本判决生效之日起十日内退还刘婷房屋租赁保证金8000元；四、刘婷应于本判决生效之日起十日内向李建寒支付违约金8000元；五、李建寒应于本判决生效之日起十日内向刘婷支付阀门更换及水管维修120元、隔板维修50元；六、李建寒其余本诉诉请，不予支持；七、刘婷其余反诉诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费350元(已减半收取)，由李建寒负担150元，由刘婷负担200元；反诉案件受理费1,485.50元，由李建寒负担100元，由刘婷负担1,385.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梅松松二〇一九年二月二十八日书记员  王好义附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。