内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终92号上诉人（原审被告）：牙克石某房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：田某，男，该公司股东。委托诉讼代理人：田某1，女，该公司股东。被上诉人（原审原告）：许某，女，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古敖森律师事务所律师。上诉人牙克石某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)因与被上诉人许某民间借贷纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2018）内0782民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房地产公司上诉请求：1.林海家园雅苑15号楼119号车库的销售款的80%偿还许某借款的本金，剩余的偿还利息；2.对于房地产公司按照月利3分付给许某的利息，因公司严重亏损无力偿还利息，故请求法院按月利2分计算利息；3.房地产公司按照实际情况制定出了还款计划，请求按照新的还款计划偿还本金。事实和理由：一、一审法院以证据不足就将车库销售款以利息形式判决给许某，房地产公司不认可判决结果，且该结果给房地产公司造成了严重经济损失。二、房地产公司在新区开发过程中因前期拨款缓慢，为了抢工期从民间借了一些现金，未能及时还贷款，利息过高导致企业严重亏损。尽管房地产公司面临很多困难，对许某也做到了最大限度的让步，用房产做抵押，并在无资金的状态下用一个车库抵押还利息，并为许某制作了本金还款计划。三、2018年5月，房地产公司承接了牙克石某贸易城工程，本工程已施工了五层主体，因贷款未到位于2018年8月5日被迫停工，因此还款计划未能实施，该工程计划2019年开工，房地产公司计划偿还本金和利息（2分利）,对于已付利息按月利2分计算。许某辩称，一、房地产公司提出的上诉请求没有任何证据佐证。首先，本案中借期内的利息按月利三分利计算符合法律规定，并且许某也认可其已将借款期限内的利息给付。所以对于逾期付款利息按月利二分主张，符合法律规定。其次，房地产公司提出还款存在本金和利息按比例支付是不成立的。本案中许某因借款150万元给房地产公司至今不能返还，怎么可能与房地产公司作出如此约定。并且法律明确规定偿还借款的顺序是先偿还利息和实现债权的费用，最后仍有结余的部分才能折抵本金。而本案中依据法律规定，如果借款期限内约定了利息，那么逾期付款利息可以按借期内的利息给予计算，但逾期付款的利息最高不得超过年利率24%。所以许某按年利率24%索要逾期付款利息完全符合法律规定。房地产公司给付的168750元利息款没有超出应当给付的逾期利息款范围之内，并且经过计算从借款到期日至2018年10月27日还款日，还差250元的逾期付款利息没有给付，不存在折抵借款本金的情况。许某向一审法院起诉请求：1.判令房地产公司偿还借款本金150万元，并自2018年5月9日按月利2分支付逾期利息至欠款还清之日；2.房地产公司承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2018年1月9日，许某与房地产公司双方之间签订房屋抵押贷款协议。协议约定：房地产公司向许某借款150万元，并用牙克石市某小区12套门市和车库作抵押，月利息3%，借期4个月。房地产公司偿还借款后，许某须将抵押的房屋无偿退还房地产公司。房地产公司逾期不能还款，在通知房地产公司后，许某可以出售或出租抵押的房产，如房地产公司出售或出租的价格高于许某，许某应允许房地产公司出售或出租，所得价款按抵押价格偿还许某欠款，余款归房地产公司所有。房地产公司不按期支付利息视为违约，抵押的房产归许某所有。郑某担保抵押手续实现事宜。协议签订后，许某通过银行转账支付房地产公司借款150万元。房地产公司已经支付借期内利息18万元，还款期限届满后，房地产公司不能偿还借款，又支付逾期利息168750元。对双方当事人没有争议的事实，该院予以确认。对双方当事人有争议的事实，该院认定如下：房地产公司后支付的168750元是部分本金和部分利息，还是全部属于利息。房地产公司认为双方达成口头协议，后支付的168750元，该款的80%为偿还本金，20%为支付利息。许某不认可。该院认为，房地产公司陈述双方达成口头协议，但许某不认可，房地产公司又无证据来证明其主张，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十一条的规定，认定该款为逾期利息。一审法院认为，许某与房地产公司双方对抵押借款的事实无异议，协议约定月利息3分，借期4个月，借期内利息为18万元，房地产公司已经支付，该利息虽然超出法律规定的年利率24%，但未超出法律规定的年利率36%，且已经支付，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，许某获得借期内利息18万元符合法律规定，予以保护。协议未约定逾期利率，许某要求按照月利2分即年利率24%给付逾期利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项的规定，予以保护。房地产公司支付的168750元，按照年利率24%计算，其支付的逾期利息已至2018年10月27日，差250元。双方签订房屋抵押借款协议，但对抵押的房屋价格不能达成一致意见，许某也未主张抵押房屋的所有权，房地产公司也不愿意以此低价折抵借款，对此部分不予审理。综上所述，房地产公司应当偿还许某借款及逾期利息，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第二款第二项的规定，判决：一、牙克石某房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内给付许某借款150万元及利息250元，并自2018年10月28日起至借款还清之日止，按年利率24%支付逾期利息；二、驳回许某的其他诉讼请求。案件受理费18300元减半收取9150元，由牙克石某房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及一二审查明的事实，本案争议的主要焦点为：一审法院关于本案借款利息计算是否正确。本案双方当事人对借款本金150万元及还款348750元均没有异议。房地产公司上诉称，某小区15号楼119号车库销售款的80%应先偿还许某借款本金，剩余款作为利息偿还。因房地产公司现有证据不足以证实双方对借款本金及利息的还款顺序进行了约定，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，房地产公司给付许某的车库销售款应先偿还利息，超额部分再偿还本金，因此本院对房地产公司的该项上诉请求不予采纳。关于房地产公司上诉称其已经支付许某的利息应按照月利2分（即年利率24%）计算的请求，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条的规定，一审法院对房地产公司已付利息按照年利率36%计算符合法律规定，因此本院对其该项上诉理由不予采纳。综上所述，房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6532元，由上诉人牙克石某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申玉芹审判员  张静超审判员  李 光二〇一九年二月十八日书记员  陈岩蕾附：本案所依据的相关法律：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。