河北省青龙满族自治县人民法院民事判决书（2018）冀0321民初2132号原告黄佳臣，男，1956年2月3日出生，满族，退休教师，住河北省秦皇岛市青龙满族自治县。公民身份号码：×××。委托代理人韩柏，河北韩柏律师事务所律师。被告中国移动通信集团河北有限公司秦皇岛分公司。营业场所：河北省秦皇岛市海港区建设大街247号。统一社会信用代码：×××。法定代表人韩士忠，该公司总经理。公民身份号码：×××。被告中国移动通信集团河北有限公司青龙分公司。营业场所：河北省秦皇岛市青龙满族自治县青龙镇燕山路东段。统一社会信用代码：×××。法定代表人徐青伟，该公司总经理。公民身份号码：×××。二被告委托代理人孙芳，女，1985年11月26日出生，汉族，中国移动通信集团河北有限公司秦皇岛分公司工人，住河北省秦皇岛市北戴河区********。公民身份号码：×××。二被告委托代理人杨维刚，河北德圣律师事务所律师。原告黄佳臣与被告中国移动通信集团河北有限公司秦皇岛分公司（以下简称中国移动秦皇岛分公司）、中国移动通信集团河北有限公司青龙分公司（以下简称中国移动青龙分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后于2018年11月1日适用简易程序公开开庭进行了审理。于2018年11月12日转为普通程序进行审理。原告黄佳臣及其委托代理人韩柏，被告中国移动秦皇岛分公司及中国移动青龙分公司委托代理人孙芳、杨维刚到庭参加了诉讼。被告中国移动秦皇岛分公司法定代理人韩士忠、中国移动青龙分公司法定代表人徐青伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄佳臣诉称，原告在本村临街处有一栋上下二层楼房，共八间房屋，系商业用房。二被告系上下级隶属关系。为开展工作，被告租用原告的房屋已使用长达5年之后，于2012年8月份原、被告再次协商房屋租赁事宜。双方约定由被告继续租赁原告的房屋3年。期限自2012年8月25日起，至2015年8月24日止。每年租金1.8万元。在每年5月前向原告预交下一年的租金，由原告提供税务机关代开的统一发票。协议达成后，由被告提供了《房屋租赁合同》的格式文本合同。原告于2012年8月1日签字，被告于2012年8月20日签字并加盖了本单位公章。双方履行到2013年月4月底之前，原告依合同约定索要租金时，被告称需要等到8月底才能支付租金。要求原告在8月中旬向其提供税务机关代开的统一发票，再由被告向上级申报核销。原告无奈之下，按照被告的指令于2013年8月19日到税务机关开具了发票，并将发票交给了被告。被告在2013年8月底才将这1.8万元租金交付给原告，中间逾期122天，被告应支付原告违约金21960元。但原告与被告交涉未果。2014年4月底，原告再次向被告索要租金，被告托延到8月20日才通知原告到税务机关开具发票。2014年8月底被告才向原告支付约定的租金1.8万元。被告逾期支付租金122天，被告应付违约金21960元未付，但原告与其继续交涉协商未果。2015年8月24日合同到期，但是被告没有向原告交付房屋，而是继续占有使用原告房屋。经原告与被告交涉，被告才于2015年11月15日与原告签订了房屋租赁合同，并依约向原告支付1.8万元租金。2016年5月20日，被告突然书面通知原告，自2016年8月1日起，不再租赁原告房屋，同时承诺在2016年7月31日前，将房屋内物品搬出，将原告房屋内地板、顶棚及电线进行改造完成。但被告未按书面通知履行自己的义务，仍然占用原告的房屋，对原告房屋也未给予维修。无奈之下，原告只得依法诉至法院。开庭之后，原告见被告主动为原告修缮房屋无望，只得由自己花钱雇人修缮房屋，为此支付维修费用32000元。现房屋虽然已经在2017年6月15日修好。但自2016年11月15日起，到原告对房屋修好之日，期间长达七个月原告对自己的临街商业用房，未能出租，亦未能使用，由此造成的经济损失10500元应由被告赔偿。但被告却未予赔偿，原告只得先行撤诉之后，另行提起民事诉讼。上述事实，有证据予以证实。综上所述，被告租赁使用原告房屋，并由被告提供了格式合同文本，被告理应按照此合同约定的条款来履行自己的给付义务。但被告在履行合同的三年过程中，却存在着逾期长达244天之久的违约行为。依照约定，被告应当向原告支付违约金43920元。但被告对自己的违约行为视而不见，对原告的合理主张不理不睬。自2015年8月24日起，到2015年11月15日再次签订租赁房屋合同期间，两个半月的租金3750元，被告既不承认也不支付租金的行为，亦属违约。最让原告无法忍受的是，被告尽管书面通知原告提前解除租赁合同，但迟迟不按自己的书面通知所载明的义务去履行。直到2017年11月27日，被告才向原告交付房屋，但被其毁坏的房屋却不予维修，原告只好自己出资修缮房屋。原告为了维护自己的合法权益，依照《合同法》第108条、226条、227条规定提起诉讼，要求二被告支付拖欠原告的房屋租金3750元；支付原告对房屋地板、顶棚、墙壁粉刷及电路开关等维修费用32000元；被告支付原告违约金43920元；被告赔偿原告自2016年11月15日至2017年6月15日期间的经济损失10500元。二被告辩称，（1）、原告诉称被告拖欠原告租金3750元缺乏事实依据。被告退出租赁的房屋时，遭到原告的恶意阻拦，该事实经过土门子派出所出警予以确认。后来经过双方协商，原、被告达成了继续租用原告房屋协议，租期为一年。2015年8月24日至2015年11月15日期间的房租，原告明确表示放弃。关于3750元租金，原告始终未向被告主张过，被告根本不清楚还有这3750元租金。（2）、原告要求被告给付房屋维修费32000元没有依据。合同中约定，房屋的维修费由原告自己负担。被告搬出房屋时，屋中实物转给原告。原告主张的维修费用明显过高，属原告扩大损失行为。（3）、原告要求被告支付违约金的诉请不应得到支持。被告在接到发票后支付原告租金，是既定的方式和事实。被告没有规定原告开具发票的时间。即使被告存在违约行为，原告的该项诉讼请求也已经超过了法律规定的诉讼时效。如果存在违约金，标准也远远超出了租金。（4）、原告主张的2016年11月15日至2017年6月15日期间的经济损失不存在。原告是否出租自己的房屋是原告自己的权利，被告无权干涉。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，出示了如下证据：（1）、2012年8月原告与被告中国移动秦皇岛分公司签订的房屋租赁协议。用以证明原告与被告中国移动秦皇岛分公司于2012年8月签订房屋租赁合同，原告将位于青龙满族自治县土门子镇土门子村临街处二层楼房租赁给被告。双方约定，租赁期间为2012年8月25日至2015年8月24日；租金为每年18000元。第一租赁年度租金由被告在合同生效并收到原告开具的合规发票后40日内付清，以后每年5月前向原告预交下一租赁年度的租金，以转账形式支付。被告方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日偿付违约金为年租金的1％；同时，双方还对其他违约责任、租赁期间房屋的修缮、争议的解决方式等问题进行了约定。（2）、2015年11月15日原告与被告中国移动秦皇岛分公司签订的房屋租赁合同。用以证明原告与被告中国移动秦皇岛分公司于2015年11月15日签订房屋租赁合同，原告将位于青龙满族自治县土门子镇土门子村临街处二层楼房租赁给被告。双方约定，租赁期间为2015年11月15日起至2016年11月14日止。除本合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同；租金为每年18000元。租赁期间，未经双方协商一致，任何一方不得以任何理由调整租金。租金按年结算。原告应于2015年12月向被告开具正规发票收取租金。被告在收到发票审核无误后于30日内支付租金。被告支付租金的方式为电汇；被告应于2015年11月15日前，以交钥匙的方式交付租赁物，同时双方共同签署交接清单，注明附属物品名、数量等。合同到期或终止合同时，被告以交钥匙的方式向原告交还租赁物，同时共同签署交接清单。同时，双方还对租赁物的使用、装饰、装修和改造、租赁物的维修和修缮、双方的其他权利和义务等问题进行了约定。（3）、2015年10月22日被告公司员工陈芳的书面证明一份。内容为，土门子营业厅房屋租赁合同按原合同价格18000元/年续租一年，年租金壹万捌仟元整。（4）、2013年8月19日、2014年8月20日原告依照被告指令开具的发票记账联复印件各一张。用以证明被告存在迟延支付原告租金的违约行为。（5）、被告中国移动秦皇岛分公司与张旺签订的房屋租赁协议以及张旺的书面证明（附张旺居民身份证复印件）。用以证明，该证人曾与被告中国移动秦皇岛分公司签订房屋租赁协议，将其房屋租赁给被告中国移动青龙分公司使用。因被告审批系统原因，房屋租赁费未按合同约定及时给付。（6）、2015年12月1日原告开具的作废发票复印件一张。用以证明原告未按被告指令开具发票，致使原告开具的发票作废。（7）、柴东、王超的书面证明（附二人居民身份证复印件）、2017年8月7日土门子派出所出具的证明。用以证明，因被告迟延给付租赁费用，原告多次要求被告按合同约定支付违约金，并为此曾与被告发生纠纷。（8）、2016年5月20日被告给原告发出的解除房屋租赁合同通知一份。用以证明，被告中国移动青龙分公司曾于2016年5月20日向被告发出解除房屋租赁合同通知。通知原告自2016年8月1日起，被告不在租赁原告房屋。并承诺被告将于2016年7月31日前将租赁房屋内物品搬出；被告在终止合同前，将原告房屋内的地板、房屋顶棚电线改造完成。（9）、2017年6月18日原告与赵春生签订的承包合同、维修项目清单、赵春生为原告出具的收款凭证。用以证明被告搬出租赁房屋后，原告将租赁房屋的维修、改造等工程承包给赵春生，原告支付赵春生费用32000元。（10）、原告房屋维修前的照片七张、工人维修房屋时的照片三张。用以证明被告使用原告租赁房屋期间，原告房屋的损毁情况以及原告雇佣工人维修房屋情况。被告经对上述证据质证，发表如下质证意见：对原告出具的证据（1）、（2）的真实性、合法性无异议。对原告出具的证据（3）有异议，证据内容过少，未有违约金等内容，应结合原、被告第二次签订的合同予以确认。对原告出具的证据（4）有异议，应结合被告收到的税票及付款凭证予以确认。对原告出具的证据（5）有异议，与本案无关联性。对原告出具的证据（6）有异议，原告提交的作废发票被告不知情。对原告出具的证据（7）不认可，对土门子派出所出具的证明中所证明的因被告搬离原告房屋双方发生纠纷认可，对其他部分不认可。对原告出具的证据（8）的真实性无异议，但由于原告的阻挠和不同意，原告未履行义务，该通知未发生法律效力。对原告出具的证据（9）有异议，该合同及维修项目清单不真实、不客观，且与本案无关联性。被告在使用原告房屋的时候原告的房屋本就没有装修，被告搬离后原告擅自进行大的改造，与被告租赁无关。对原告出具的证据（10）有异议，原告出示的维修房屋前的照片七张，无法反映是被告使用的房屋和当时的房屋现状。该照片是原告单方制作的。如确认真实合法，应该有原始的载体予以佐证。原告出示的工人维修房屋时的照片三张，只能证明有三个人在毁坏地板。被告为支持其诉讼主张，出示了如下证据：（1）、被告中国移动秦皇岛分公司与原告分别于2012年8月、2015年11月15日签订的房屋租赁合同。（2）、付款凭证及原告提供给被告的发票各四页。用以证明原告按合同约定向被告提供正规合格的发票后，被告已按合同约定支付原告房屋租赁费用，被告不存在违约行为。（3）、陈芳、余立军、杜小安的书面证明各一份。用以证明，被告与原告于2012年8月签订的房屋租赁合同到期后，被告公司工作人员于2015年10月去租赁的原告房屋内搬取设备时，遭到原告的阻拦。原告要求被告支付一年房租（18000元）后才能搬走设备。后经双方协商，被告无奈同意续租用原告房屋一年，被告工作人员陈芳为原告出具了“按原租金续租一年”的字据。原告同意自2015年8月起至续签合同期间的房屋租赁费不再收取。（4）、青龙满族自治县公安局对陈芳的报警说明。用以证明2015年10月22日被告工作人员搬取设备与原告发生纠纷后，被告工作人员曾报警。土门子镇派出所出警了解情况后，告知双方纠纷系房屋租赁纠纷，应到有关部门协调解决。原告经对上述证据质证，发表如下质证意见：对被告出示的证据（1）、（2）的真实性无异议。但上述证据恰恰能够证明被告存在违约行为。对被告出示的证据（3）有异议，其证明内容有不属实的部分。双方发生纠纷的原因是被告存在违约行为，双方是因为违约金及房屋维修问题协商未果才发生的纠纷。对被告出示的证据（4）的真实性无异议。综合原、被告的质证意见及当庭陈述，本院对原、被告出示的上述证据作如下确认:对原告出示的证据（1）、（2），被告未提出异议，故本院予以采信。原告出示的证据（3）能够证明，在原告与被告于2012年8月签订的房屋租赁协议到期后，被告承诺继续按原合同价格租用原告房屋。原告出具的证据（4）能够证明原、被告在履行双方于2012年8月签订的房屋租赁协议过程中被告支付原告房屋租赁费的时间。原告出具的证据（5）、（6）能够证明因被告内部系统的原因，被告未能按合同的约定如期支付原告房屋租赁费用。原告出具的证据（7）能够证明在履行原告与被告于2012年8月签订的房屋租赁协议过程中，因被告迟延给付租赁费用，原告多次要求被告按合同约定支付违约金，并为此曾与被告发生纠纷。原告出具的证据（8）能够证明被告中国移动青龙分公司曾于2016年5月20日向被告发出解除房屋租赁合同通知。通知原告自2016年8月1日起，被告不在租赁原告房屋。并承诺被告将于2016年7月31日前将租赁房屋内物品搬出；被告在终止合同前，将原告房屋内的地板、房屋顶棚电线改造完成。原告出示的证据（9）、（10）能够证明被告租赁原告房屋期间原告房屋的损毁情况以及原告雇佣工人维修房屋所花费用情况。对被告出示的证据（1）、（2）本院予以采信。对被告出具的证据（3）所证明的被告公司工作人员于2015年10月去租赁的原告房屋内搬取设备时，遭到原告的阻拦情况本院予以采信，对证据的其他部分本院不予采信。对被告出具的证据（4）本院予以采信。经审理查明：2012年8月，原告与被告中国移动秦皇岛分公司签订房屋租赁协议，用于其下属企业（即被告中国移动青龙分公司）所开办的土门子营业厅的办公用房。双方约定，租赁期间为2012年8月25日至2015年8月24日；租金为每年18000元。第一租赁年度租金由被告在合同生效并收到原告开具的合规发票后40日内付清，以后每年5月前向原告预交下一租赁年度的租金，以转账形式支付。被告方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日偿付违约金为年租金的1％；同时，双方还对其他违约责任、租赁期间房屋的修缮、争议的解决方式等问题进行了约定。原告于2012年8月1日在该协议上签字，被告于2012年8月20日在该协议上签字并加盖了本单位公章。合同签订后，被告依约向原告支付了第一年度的房屋租赁费用。2013年4月底原告依合同约定向被告索要第二年度（2014年度）租金时，因被告内部系统原因，被告未能如期支付原告租金。2013年8月19日，原告按照被告的指令，到税务机关开具发票后交给了被告。2013年9月30日被告通过银行转账形式给付原告2014年度租金18000元。2014年4月底原告依合同约定向被告索要第三年度（2015年度）租金时，因被告内部系统原因，被告未能如期支付原告租金。2014年8月20日，原告按照被告的指令，到税务机关开具了发票后交给了被告。2014年9月19日被告通过银行转账形式给付原告2015年度租金18000元。因被告迟延给付原告租金问题，原告多次向主张权利，要求被告支付违约金，但双方协商未果。2015年8月24日，原、被告双方于2012年8月签订的房屋租赁协议到期后，被告未及时向原告交付房屋，而是继续占有使用原告房屋至2015年10月22日被告公司工作人员去租赁的房屋移除设备时。因在履行原、被告双方于2012年8月双方签订的房屋租赁协议过程中被告迟延给付租金问题及合同到期后被告继续使用房屋的租金问题，在被告公司工作人员去租赁的房屋移除设备时，双方发生纠纷。后经原被告双方协商，于2015年11月15日续签了房屋租赁合同，双方约定，租赁期间为2015年11月15日起至2016年11月14日止。除本合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同；租金为每年18000元。租赁期间，未经双方协商一致，任何一方不得以任何理由调整租金。租金按年结算。原告应于2015年12月向被告开具正规发票收取租金。被告方在收到发票审核无误后于30日内支付租金。被告支付租金的方式为电汇；原告应于2015年11月15日前，以交钥匙的方式交付租赁物，同时双方共同签署交接清单，注明附属物品名、数量等。合同到期或终止合同时，被告以交钥匙的方式向原告交还租赁物，同时共同签署交接清单。同时，双方还对租赁物的使用、装饰、装修和改造、租赁物的维修和修缮、双方的其他权利和义务等问题进行了约定。合同签订后，被告依约定向原告支付1.8万元租金。原、被告在履行双方于2015年11月15日续签的房屋租赁合同过程中，被告中国移动青龙分公司于2016年5月20日向被告发出解除房屋租赁合同通知。通知原告：自2016年8月1日起，被告不再租赁原告房屋，并承诺被告将于2016年7月31日前将租赁房屋内物品搬出；被告在终止合同前，将原告房屋内的地板、房屋顶棚电线改造完成。但被告未按书面通知履行自己的义务，仍然占用原告房屋至2017年6月15日。2017年6月18日，原告将租赁房屋的修复工作承包给赵春生，原告为此支付维修费用32000元。原告以被告在履行合同过程存在违约行为为由向本院提起诉讼，要求被告支付原告原告房屋租金3750元；支付原告对地板、顶棚、墙壁粉刷及电路开关等维修费用32000元；被告向原告支付违约金43920元；赔偿原告自2016年11月15日起至2017年6月15日止期间的经济损失10500元。另查明，2017年5月，原告曾以被告在履行合同过程中存在违约行为为由向本院提起诉讼。该案在审理过程中，原告向本院提出撤诉申请，本院依法裁定准予原告撤回起诉。本院认为，（一）、原、被告双方于2012年8月签订的房屋租赁协议以及于2015年11月15日签订的房屋租赁合同，为双方当事人的真实意思表示，内容明确且不违反法律的有关规定，双方应按合同的约定履行各自义务。在履行原、被告双方于2012年8月签订的房屋租赁协议过程中，因被告内部系统的原因，被告未按合同约定及时给付原告租金的行为属违约行为，被告应承担相应违约责任。但被告迟延给付原告房屋租金给原告造成的实际损失为利息损失，原、被告双方约定的违约金部分高于原告的实际经济损失，故被告赔偿原告的经济损失应予适当减少。被告虽主张原告的该项诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效，并要求驳回原告的该项诉讼请求。但原告自2013年开始一直不间断地向被告主张该项权利，故本院对被告的诉讼主张不予支持。原、被告在履行双方于2015年11月15日签订的房屋租赁合同过程中，被告虽未按合同的约定及时移除设备并向被告交付房屋。但原告怠于行使权力，对被告的违约行为未采取任何措施以防止损失的发生或扩大。故本院对原告要求被告赔偿自合同届满之日（2016年11月14日）至被告交付房屋之日（2017年6月15日）期间的经济损失的诉讼请求不予支持。（二）、原、被告于2012年8月签订的房屋租赁协议届满之日（2015年8月24日）至原、被告双方续签房屋租赁合同（2015年11月15日）期间，被告一直占有使用原告房屋，故被告应按双方签订的租赁合同租金标准向原告支付此间的房屋租赁费用。被告虽主张原告自愿放弃2015年8月24日至2015年11月15日期间的房屋租赁费用。但被告所出示的相关证据不足以证明其诉讼主张，故本院不予支持。（三）、被告在租赁使用原告房屋期间，对租赁房屋的地板、天棚等造成一定损害。且被告在2016年5月20日向被告发出解除房屋租赁合同通知中承诺在终止合同前，将原告房屋内的地板、房屋顶棚电线改造完成，但被告未按承诺履行其义务。故本院对原告要求被告赔偿房屋维修费用的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、二被告于本判决生效之日起五日内按中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿原告自2013年5月1日起至2013年9月29日止期间的18000元人民币的利息损失；按中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿原告自2014年5月1日起至2014年9月18日止期间的18000元人民币的利息损失。二、二被告于本判决生效之日起五日内给付原告自2015年8月25日起至2015年11月14日止期间的房屋租赁费3750元。三、二被告于本判决生效之日起五日内给付原告房屋维修费用32000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2055元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 赵小双人民陪审员 李福林人民陪审员 李彦龙 二〇一九年二月十五日书 记 员 李春辉