江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0114民初1164号 原告：王春明，户籍所在地南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：李南平，海南建亚律师事务所律师。 被告：南京市雨花台区西善桥街道古遗井社区居委会，组织机构代码79041182-3，住所地在南京市雨花台区西善桥街道西善桥南路98号。 负责人：唐浩兵，该居委会主任。 被告：余孙兵，户籍所在地南京市雨花台区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张雪峰，江苏国成律师事务所律师。 被告：南京市雨花台区人民政府西善桥办事处，统一社会信用代码11320114013113362Q，住所地南京市雨花台区西善桥街39号。 负责人：刘佳，该办事处主任。 委托诉讼代理人：张某某，户籍所在地南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：陈婧，江苏国成律师事务所律师。 原告王春明与被告南京市雨花台区西善桥街道古遗井社区居委会（以下简称“古遗井居委会”）、余孙兵、南京市雨花台区人民政府西善桥办事处（以下简称“西善桥办事处”）物权保护纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春明及其委托诉讼代理人李南平，被告古遗井居委会及被告余孙兵的共同委托诉讼代理人张雪峰，被告西善桥办事处的委托诉讼代理人张某某、陈婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王春明向本院提出诉讼请求：1.判令南京市雨花台区人民政府西善桥街道办事处赔偿原告房屋款142.6万元（每平方米4600元）；2.判令南京市雨花台区人民政府西善桥街道办事赔偿原告16年损失的租金48万元；3.判令南京市雨花台区人民政府西善桥街道办事承担本案诉讼费用。 事实和理由：涉案古遗井3-015号周龙金家宅基地院落原为古遗井村村民周龙金的私房，1992年5月5日因乡镇企业发展的需要，由南京市雨花台区西善桥乡企业管理办公室牵头，在南京市雨花台区西善桥乡古遗井村村民委员会、南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队、南京市雨花台区西善桥人民公社古遗井生产大队蟠龙生产队的参与下，一致决定将村民周龙金名下的宅基地及房屋使用权转让给南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队，并签订协议书一份。同年8月18日，南京市雨花台区西善桥乡工业公司牵头下，由南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队与周金龙就涉案发房产转让达成“购房协议书”，购房款24913元，其中房屋占地143.1平方米，院落用地127.2平方米。嗣后又于2013年3月6日再次征用周金龙宅基地北面鱼塘口面积，并签订“用地补充协议”一份。 1995年南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队更名为南京宁雨建设工程总公司第八工程处。 2001年5月19日，企业改制，对南京宁雨建设工程总公司进行剥离，南京宁雨建设工程总公司第八工程处改为民营企业，由原告对原企业资产进行全盘接受，并于2001年9月24日原告与相关主管部门签订“关于宁雨建设工程总公司第八工程处租赁合同中止协议”，其中第四条约定：甲方设备资产和原防水厂的债权23200元经双方协商作价9万元给乙方。嗣后原告接收了相关资产。2002年原告忙于其他工作期间，发现本应属于原告占有与使用的涉案房产被被告余孙兵占有。余孙兵称为其个人所购，原告如主张权利应提交相关证据。原告因搬家无法找到，找西善桥街道经济科会计荆贵芳帮忙查找企业改制的相关文件无果。2017年原告清理家中时发现了企业改制的相关文件。原告认为，原告通过企业改制获得涉案房产的使用权合情合理合法，应获得法律保护，被告侵犯了原告的合法权益，原告遂诉。 被告古遗井居委会辩称，古遗井村3-015土地及房屋并非登记在原告名下，根据我国物权法规定，原告并没有取得该不动产物权；原告与古遗井社区就该不动产也没有形成债权债务关系，原告对该不动产也没有债权请求权；原告从未合法占有该房屋，在被告余孙兵占有该不动产期间，原告也从未向其主张权利，无论从无权债权角度，原告要求古遗井返还房屋赔偿损失没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉求。 被告余孙兵辩称，古遗井村3-015土地及房屋并非登记在原告名下，根据我国物权法规定，原告并没有取得该不动产物权；原告与余孙兵就该不动产没有形成债权债务关系，原告对该不动产没有债权请求权；余孙兵早在17年前就从古遗井社区购买该不动产，并对该不动产进行翻建，原告在本案中诉称的房屋早已不存在，在2010年余孙兵一家已将户口落至新建房屋，地址已变更古遗井村蟠龙73号，因此被告对该不动产系合法占有。原告要求被告余孙兵返还房屋赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告西善桥办事处辩称，西善桥办事处在2002年3月前将案涉四间平房处分给古遗井社区，并收取购房款2.3万元，原告王春明并未取得涉案房屋的物权。至于当年王春明关于街道间因改制形成的债权债务，因时隔16年且经历西善桥由镇变为街道办事处，组织机构变化巨大，当年具体的详细资料目前已无法找到，但2002年王春明回街道上班后并未向街道主张过涉案房屋。2003年9月街道成立核算中心后，二、三产并入经济科，经济科当时反映尚欠王春明个人6万元债务，截止到2006年7月经济科还清了上述6万元债务，此时西善桥街道与王春明之间已经结清了全部的债权债务。此外如果原告认为街道当年有尚未履行的债务，也应当及时主张，超过诉讼时效后，被告认为原告已丧失了胜诉权。综上，原告未取得物权，其与街道间的债权债务也已经全部结清，其现在的主张也已超过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 周龙金系南京市雨花台区西善桥乡古遗井村东至修建队、南至周龙本、西至路、北至路宅基地使用权人（土地使用证雨西古字第3-015号），用地面积270.3平方米（房屋占地143.1平方米、院落用地127.2平方米），临时用地面积13平方米。 1992年5月5日，南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队、南京市雨花台区西善桥人民公社古遗井生产大队蟠龙生产队（以下简称“蟠龙队”）、南京市雨花台区西善桥乡古遗井村村民委员会（以下简称“古遗井村民委员会”）、南京市雨花台区西善桥乡企业管理办公室就“乡土石方用蟠龙队周龙金家宅院”达成《用地协商会协议》，约定：一、现周龙金家宅基院落及现有使用范围，并提供车辆进出道路的用地，由乡土石方使用，所有权归蟠龙队，使用权归土石方，土石方一次性付给蟠龙队补偿费用叁千元整；二、蟠龙队另选新宅地供周龙金再建住房，土石方一次性付200平方米的青苗费用为500元；三、至于现宅上的房屋价值由土石方与周龙金另行商订协议报批，与队无涉，蟠龙队在五月二十日前，要收到土石方两次费用共叁千伍百元整；……。 1992年8月18日，由南京市雨花台区西善桥乡工业公司牵头，南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队（甲方）与周龙金（乙方）签订《购房协议书》，约定：甲方就涉案房产向乙方支付购房款24913元。 1993年3月6日，蟠龙队、南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队、南京市雨花台区西善桥镇劳动服务公司就“周龙金住宅北面鱼塘口面积使用事项”订立《用地补充协议》，约定：一、原周龙金塘口及排水沟为使用面积，所有权归蟠龙队，使用权归土石方；二、土石方队一次性支付伍佰元在叁月份之前汇入蟠龙队账户，作为青苗费补偿；……；五、本协议于一九九三年三月三十日生效；六、补充协议：如果国家和集体需征用此地和规划，暂定二十年为使用期。 南京市雨花台区土石方工程公司于1992年4月11日注册成立，经济性质为集体所有制，南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队为雨花台区西善桥乡办企业。1993年3月，南京市雨花台区土石方工程公司企业名称变更为南京宁雨建设工程总公司，经济性质仍为集体所有制。南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队变更后为南京宁雨建设工程总公司第八工程处，王春明任该工程处负责人。 2000年9月28日，因改制，原“南京宁雨建设工程总公司”注销，新组建注册“南京宁雨建设工程有限公司”，企业性质为民营企业。2001年5月19日，南京宁雨建设工程有限公司做出决定：挂靠在原“南京宁雨建设工程总公司”名下的所有基层单位一律注销，截止日期为2001年5月31日；各单位的债权、债务及相关事务，由各单位自行负责处理，在2001年5月31日以前发生的相关事务，由公司出具印章及证明，以协助注销单位处理，2001年5月31日以后应注销单位的一切行为均与本公司无关。 2001年5月21日，原告王春明向西善桥办事处提交《报告》一份，因1998年12月1日与镇政府签订的租赁合同到2003年11月31日止，而宁雨建设工程总公司第八工程处注销，营业内容不再拥有，无法正常运作，租赁合同无法完成，要求有关领导予以解决。 2001年9月24日，南京市雨花台区人民政府西善桥办事处（甲方）与南京宁雨建设工程总公司第八工程处（乙方）签订《关于宁雨建设工程总公司第八工程处租赁合同中止的协议》。因原“南京宁雨建设工程总公司”改制，其原挂靠单位执照一律注销，挂靠单位第八工程处在注销范围，企业不再拥有独立经营资质，原该企业于1998年12月1日与镇政府签订的租赁合同不能履行，双方达成如下协议：一、合同中止系外部因素（即挂靠单位改制）所致，甲乙双方均不承担违约责任（中止时间为2001年6月1日）；二、合同清算以审计部门审计报告为准，双方无异议；三、根据审计，甲方在抵扣乙方应缴纳租金11.5万元之后，下欠乙方代为支付款项219387.67元；四、甲方设备资产和原防水厂的债权23200元，经双方协商作价9万元给乙方；五、改制前剥离后的甲方债务：短期借款329400元，债务653839.52元，合计983239.52元，改制后租金偿还债务115000元，资产作价9万元，计205000元，甲方下欠债务778239.52元，其中短期借款329400元，债务4418839.52元（含王春明欠款219378.67元）；……。甲方处由南京市雨花台区西善桥街道三产管理科盖章并有其科长范春生签名，乙方处由王春明签字。 2001年10月16日，南京市雨花台区西善桥街道三产管理科出具《还款计划》，载明：根据三产科与审计办《关于宁雨建设工程总公司第八工程处租赁经营合同终止清算报告》，西善桥办事处三产科欠王春明个人219378.67元，经双方协商，王春明转拨在租赁经营期间发生的债务203020.36由三产科承担，三产科于2001年9月30日归还王春明10000元，这样，三产科尚欠王春明合同中止款6358.31元。再根据《关于宁雨建设工程总公司第八工程处租赁合同中止的协议》第四款，三产科用作价9万元的资产抵还王春明个人及亲属改制前集资款。还下欠34570.03元。另外，经领导同意，双方协商，同意支付王春明个人及亲属改制前集资款124570.03的利息35683元整，综上所述三产科共欠王春明个人款76611.34元。 2003年9月，西善桥街道成立核算中心后，三产科并入经济科，当时尚欠王春明60000元债务。截止至2006年7月26日，经济科清偿了上述60000元债务。 另查明，2001年12月1日，古遗井村民委员会（甲方）与被告余孙兵（乙方）签订《买卖协议》，约定：1.甲方将西善桥镇土石方办公用房4间计160平方米，卖给乙方兴办企业，其买断年限为30年，即2001年12月1日至2031年11月30日；2.乙方购买甲方的办公房计4万元整，乙方一次性付清，该宗房屋项上的土地计2亩按每年每亩3000元，每年支付；3.如遇国家、政府征地拆迁，按照国家当时拆迁政策，遵循谁拥有谁受益的原则，土地补偿、劳动力安置费归甲方所有；4.甲方原有的水电设施同时归乙方所有，……。签订上述协议后，余孙兵占有涉案土地及房屋，并予以改建。该古遗井村3-015土地及房屋的地址现变更为古遗井村蟠龙73号。 2002年3月11日，古遗井村民委员会向西善桥办事处支付23000元（用途：土石方购房款），西善桥办事处将涉案土石方队的房产处分给古遗井村。 后古遗井居委会成立，市场监督管理局、民政局均不再对古遗井村民委员会进行登记，古遗井村民委员会的所有权利义务由古遗井居委会承继。 以上事实，有土地使用证、《用地协商会协议》、《购房协议书》、《用地补充协议》、营业执照、企业法人申请变更登记资料、报告、《关于宁雨建设工程总公司第八工程处租赁合同中止的协议》、《还款计划》、《买卖协议》、结算凭证、情况说明、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，涉案土地系宅基地，原宅基地使用权人为古遗村村民周龙金，经南京市雨花台区土石方工程公司、蟠龙队、古遗井村民委员会及主管部门南京市雨花台区西善桥乡企业管理办公室协商并同意，原周龙金宅基地院落及使用范围的使用权归乡办企业土石方队（即南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队），该《用地协商会协议》得到村民委员会及主管部门的同意，应属合法有效。后南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队另与村民周龙金签订《购房协议书》，出资购买了在涉案宅基地的房屋，周龙金将涉案土地的房屋交付给土石方队，该《购房协议书》系协议双方真实意思表示，应属合法有效，协议双方亦已按照协议履行。 后南京市雨花台区土石方工程公司第一工程队变更为南京宁雨建设工程总公司第八工程处，因企业改制，南京宁雨建设工程总公司第八工程处作为挂靠单位在注销范围内。南京宁雨建设工程总公司第八工程处与西善桥办事处清理债权债务过程中，西善桥办事处在《关于宁雨建设工程总公司第八工程处租赁合同中止的协议》、《还款计划》中将原土石方队的设备资产和原防水厂的债权23200元，作价90000元偿还对原告王春明的债务。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，涉案周龙金转让给土石方队的房屋确实是在农村集体经济组织所有土地上建造的住宅，但并没有法律明确规定，禁止负有债务的农村集体经济组织成员将自己拥有所有权的房屋交给债权人占有和使用，故而西善桥办事处将涉案土地及房屋的使用权作为债务抵偿并未违反法律禁止性规定，西善桥办事处应当按照约定履行协议内容，将涉案土地及房屋交付给原告王春明使用。王春明作为负责人在《关于宁雨建设工程总公司第八工程处租赁合同中止的协议》上签名，因南京宁雨建设工程总公司第八工程处注销，且结合西善桥街道三产管理科出具《还款计划》，原土石方队的设备资产实际上作价9万元抵还王春明个人及亲属改制前集资款，故原告王春明享有原土石方队在涉案土地及房屋上的使用权益。但是至2002年，西善桥办事处收取古遗井村购房款，将房屋交由古遗井村处分，任由古遗井村将该房屋交付他人使用，侵害了原告王春明的合法权益。被告西善桥办事处辩称截止至2006年7月，已清偿了王春明60000元的债务，双方结清了全部的债权债务，本院认为，《还款计划》中，除去作价9万元的资产，西善桥街道仍王春明个人款76611.34元，后西善桥街道陆续支付王春明款项，结合当事人于庭审中的陈述，仅能证明西善桥街道与王春明之间结清了现金债务，不能证明西善桥的后续付款涉及涉案原土石方队的土地及房屋权益，故而西善桥辩解其与王春明之间债权债务已经结清的意见欠缺事实依据，本院不予采纳。 关于原告主张的损失，因被告西善桥办事处将涉案房屋处分给古遗井村，并由余孙兵使用，致使原告多年来丧失对涉案土地及房屋占有、使用的权利，侵犯了原告王春明对涉案土地及房屋的使用权，应当承担赔偿损失的责任。本院综合考量土地及房屋的使用收益及被告的侵权事实，酌定被告西善桥办事处赔偿原告损失共500000元。关于被告抗辩原告已过诉讼时效，本院认为，因企业改制，西善桥街道与乡办企业进行结算，将土石方队的土地及房屋作价给原告使用，原告享有使用权益，但自2001年起，涉案土地及房屋即在余孙兵控制使用范围，原告的使用权一直无法实现，被告抗辩原告已经超过诉讼时效的意见并无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定： 一、被告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王春明500000元； 二、驳回原告王春明的其他诉讼请求。 如果被告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5800元，由被告南京市雨花台区人民政府西善桥办事处负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈 波 人民陪审员  梁争上 人民陪审员  赵 利 二〇一九年二月二十二日 法官 助理  史佳丽 书 记 员  於国瑾