浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初7059号 原告：沈伟，男，1965年9月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：朱苏、朱海成，浙江千寻律师事务所律师。 被告:杭州余杭区保障房建设有限公司，住所地：杭州市余杭区南苑街道南大街326号。 法定代表人：王慎跃，董事长。 委托代理人：金涛、方剑锋，浙江金宏律师事务所律师。 原告沈伟(以下简称原告)诉被告杭州余杭区保障房建设有限公司（以下简称被告）车位纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理，依法由审判员冯妍独任审判并于2018年7月10日公开开庭。原告的委托代理人朱海成，被告的委托代理人方剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告是兰惠家园的业主，同时作为承租人，自2012年年初至2018年12月31日，承租被告位于兰惠家园的“78号”停车位。 被告于2018年1月29日，在小区贴出告示，告知小区业主：兰惠家园地下、半地下停车位已于当日全部售完。然而，截止到被告贴出通知，作为车位承租人的原告，没有接到被告的任何购买通知。 原告认为：依据《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以下同等条件优先购买的权利”。被告出售车位，未通知承租人，违反了通知义务，致使原告不能行使优先购买权。现起诉，请求判令：1、被告将78号车位销售他人的行为无效；2、原告对该车位享有优先购买权；3、被告承担本案诉讼费用。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.通知二份，证明被告出售车位之事实； 2.租赁协议两份，证明原、被告间存在租赁法律关系的事实； 3.缴费单、收据三份，证明原告承租车位并缴纳之事实； 4.产权凭证一份，证明原告为兰惠家园业主,原告是适格主体的事实。 被告答辩称，一、原告主张优先购买案涉车位所依据的基础租赁关系不存在，故其诉请应予以驳回。 被告为兰惠家园小区房屋的建设方，系案涉车位的所有权人。被告并未授权杭州旺诚物业管理有限公司（以下简称物业公司）出租兰惠家园小区内的地下及半地下车位。 2017年12月，被告发现了物业公司存在未取得被告同意即擅自出租车位的情况，立即在与物业公司的会议中提出不得私自出租案涉兰惠小区车位的要求，并于2018年1月14日向物业公司及兰惠家园业委会发送《要求立刻停止出租兰惠家园地下车位的函》，明确告知要求物业公司立即停止出租行为，并将已收取的租金退还承租人，否则将追究物业公司责任。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，被告未对物业公司私自出租车位的行为予以追认，故物业公司与原告之间签订的《停车泊位租赁协议》对被告不发生效力。 故原告与被告之间不存在租赁关系，即原告主张优先购买权所依据的基础租赁关系根本不存在，其诉请因缺乏事实和法律依据而应予以驳回。 二、被告已就出售车位事项对案涉兰惠家园小区业主广而告之，而原告未购买到车位是其自身怠于行使购买车位权利所导致，其诉请因与客观事实不符而应予以驳回。 首先，被告已就出售车位事项进行了充分告知。 2017年1月，被告已通过物业公司向兰惠家园所有业主进行了出售车位的告知。 2018年1月19日，被告在兰惠家园小区正大门入口处、各单元楼进门处及小区公告栏均张贴了《关于对兰惠家园地下车位进行收回并销售的通知》，该通知明确车位出租未取得被告同意，且被告将于2018年1月23日对小区业主公开销售地下车位；张贴了《兰惠家园地下车位销售通知》，该通知明确地下车位的销售情况及购买须知，同时明确车位按“先到先买原则”购买。 2018年1月26日，被告又在兰惠家园小区正大门入口处、各单元楼进门处及小区公告栏张贴了《兰惠家园剩余地下车位销售通知》，对兰惠家园小区业主进行告知，催促业主尽快前来购买车位。 上述告知的张贴地点也包括了原告所在4-502室单元的进门户。 其次，原告对车位出售事宜清楚了解。 根据原告提交的其与物业公司签订的《停车泊位租赁协议》可知，协议第五条第五款明确“地下车位如遇开发商将车位出售，将视作协议自动提前终止”。 由此可以看出，物业公司在擅自与原告签订租赁协议时，已经将后续车位出售的情况进行了说明。且该条款有下划线标注，明显区别于其他普通条款。原告已提前了解车位出售事项。 据此，为了更好维护业主权利，被告已就车位销售事宜对案涉小区包括原告在内的全体业主进行了多次告知，已尽到了全方面、全覆盖的广泛告知。故原告的诉请中称的不知情、“被告出售车位，未通知承租人”的说法根本不成立，也缺乏证据支持。故原告的诉请因与客观事实不符而应予以驳回。综上，请求驳回原告诉请。 被告为证明其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料： 1.《关于同意“兰惠家园”地名命名的批复》余民[2005]170号杭州市余杭区民政局文件及《变更登记情况》各一份，证明该小区车位的权属是属于被告所有。 2.《要求立刻停止出租兰惠家园地下车位的函》、《关于对兰惠家园小区地下车位收回的函》及《停车泊位租赁协议》各一份，证明被告知晓物业公司出租车位后即于2018年1月14日发函要求其停止出租车位的行为，并要求物业公司收回已出租的车位，而原告与物业公司于2018年1月15日签订协议明确约定自动提前终止的条款，即明知该车位权实为被告所有，仍与物业公司签订租赁协议的事实。 3.《关于对兰惠家园地下车位进行收回并销售的通知》、《兰惠家园地下车位销售通知》、《兰惠家园剩余地下车位销售通知》各一份及相关通知在小区内张贴照片一份，证明被告已经于2018年1月19日在小区各单元楼下及原告所住单元楼4-1-502唯一入口处张贴通知告知兰惠家园业主小区内的车位将要出售，而原告自身怠于行使其购买车位的权利的事实。 本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实： 原告系杭州市余杭区南苑街道兰惠家园的业主。2016年1月1日，原告（承租方）与兰惠家园的物业公司即杭州旺诚物业管理有限公司（出租方）签订汽车泊位租用协议书，租赁半地下车位78号车位，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2018年1月15日，原告（承租方）又与杭州旺诚物业管理有限公司（出租方）签订停车泊位租赁协议一份，约定原告租赁78号车位，车辆泊位租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日。租赁协议约定，承租方依本协议收取的租金主要用于小区道路维护、道闸系统设施、设备维修以及弥补物业服务费的不足，维持物业公司正常运转，不以盈利为目的……5、地下车位如遇开发商将车位售出，将视作协议自动提前终止，出租方应当按照承租方实际承租时间收取车位费，多收部分当无息返还给承租方，出租费用由物业公司代为收取……其中第五条用下划线明显标注。 2018年1月23日，被告对兰惠家园小区地下车位进行了出售。2018年1月24日，车位已经出售完毕。 2018年1月29日，杭州旺诚物业管理有限公司发布地下车位退还手续办理的通知，告知业主对于2018年已租地下车位的业主可以在2月1日前至物业管理处办理相关退还手续。 另查明，涉案车位属于兰惠家园小区的公共部分，兰惠家园小区系被告开发建设，被告有权出售兰惠家园小区的车位。 本院认为，本案争议焦点为原告是否可以就涉案车位行使优先购买权。原告使用的78号车位系向兰惠家园的物业管理公司即杭州旺诚物业管理有限公司租赁，但杭州旺诚物业管理有限公司并非兰惠家园车位的出租人，原告亦未提供证据证明被告授权杭州旺诚物业管理有限公司出售涉案车位或者被告事后追认杭州旺诚物业管理有限公司出租涉案车位的行为，且杭州旺诚物业管理有限公司与原告签订的租用协议书明确载明且予以明显提示：“地下车位如遇开发商将车位售出，将视作协议自动提前终止”,故原、被告之间不存在租赁关系。原告主张优先购买权的基础系原、被告之间存在租赁关系，故对原告主张优先购买权的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认被告出售78号车位行为无效的诉讼请求，因被告系开发建设兰惠家园小区的单位，有权就车位进行出售，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告沈伟的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费40元（已减半收取），由原告沈伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 冯 妍 二〇一九年一月三十一日 书记员 孙亚梅