广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终1305号 上诉人（一审原告、反诉被告）：吴锡仁，男，1943年10月3日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：吴增成，男，1976年7月26日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市,系上诉人的儿子。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：陈建玲，女，1991年5月24日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：冯伟钊，男，1989年10月30日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈定云，岑溪市马路镇法律服务所法律工作者。 上诉人吴锡仁因与被上诉人陈建玲、冯伟钊房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2018）桂0481民初619号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴锡仁上诉请求：一、撤销岑溪市人民法院（2018）桂0481民初619号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：两被上诉人没有履行双方在2017年8月29日签订的《房屋租赁合同》，构成严重违约。一审判决所有的认定事实都是错误的，直至目前为止，合同都是生效的，从来没有终止，所以理所当然按照合同办事，被上诉人在一审时也没有要求终止合同，事实上合同未终止过，所以一审时上诉人提出所有的要求都是合情合理的，上诉人诉请的所有费用都是到8月20日为止，之后的费用可能要重新核算，这是上诉人应该拥有立案追讨的权利。 被上诉人陈建玲、冯伟钊辩称，一审判决程序合法、公平公正、认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决，退回被上诉人预交的5000元保证金，并由上诉人承担一、二审诉讼费用。 吴锡仁向一审法院起诉请求:1.请求判决两被告承担本案的诉讼费用；2.判决终止原告与两被告于2017年8月29日签订的《房屋租赁合约》；3.判决两被告搬离租赁房屋时清理干净地上、墙上和门上的垃圾、油污；4.判决两被告支付2017年12月16日因迟交租金的滞纳金4800元和2018年3月1日迟交租金的滞纳金300元；5.判决两被告赔偿因原告委托代理人吴增成于2018年3月13日至15日从广东省中山市回租赁房屋解除租赁合约，后因两被告悔约而未果，所造成的误工费损失1076.86元、车费250元；6.判决两被告赔偿原告委托代理人吴增成出庭代理案件造成的人工费损失538.43元及车费260元；7.判决两被告赔偿原告委托代理人吴增成2018年8月2日至3日回岑溪开庭所造成的人工费损失538.43元及车费260元；8.判决两被告赔偿原告委托代理人卢琼英于2018年8月2日至3日回岑溪开庭所造成的人工费损失136.47元和车费260元；9.判决两被告支付拖欠2018年6月至8月的租金6000元和2018年6月1日至8月20日的滞纳金24300元；10.判决两被告恢复于2018年5月底违反租赁合约拆除租赁房屋的电线、开关、日光灯8组及吊扇1台；11.判决两被告赔偿原告邮寄本案材料的邮寄费105元；12.判决两被告修复损坏租赁房屋的两块地板砖。 陈建玲、冯伟钊向一审法院提出反诉请求：1.判决原告吴锡仁返还房屋租赁保证金人民币5000元给被告陈建玲、冯伟钊；2.本案反诉诉讼费由原告吴锡仁负担。 一审法院认定事实:2017年8月29日，原告吴锡仁（甲方）与被告陈建玲、冯伟钊（乙方）签订了《房屋租赁合约》一份，该合约约定的主要内容有“甲方约定将位于岑溪市租给乙方经商及居住使用；租赁期限自2017年9月1日起至2021年8月31日止，共计四年；签合同时，乙方交5000元作为租赁保证金，保证金不能抵扣租金。乙方违约，保证金归甲方。甲方违约，则赔偿保证金的双倍约乙方；前两年每月租金2000元，两年后每月租金2200元，首年每3个月交租金一次，一年后每6个月交租金一次，先交租金后使用，若乙方逾期后不交租，甲方每天按应收租金总额罚5%的滞纳金，如拖迟十天则甲方有权终止本协议并没收乙方保证金；乙方出资承造的室内装饰（如卷闸门、批荡、装天花、铺地砖、贴瓷片、电线、开关、插座、吊扇、水管和水龙头）在租约期满时归甲方所有，乙方不得拆除或损坏并保证能正常使用。乙方不得拆凿墙体，柱和梁绝对不能钻孔打钉，如乙方有违反甲方即可当乙方违约终止合同。如乙方人为事故使本单位受损，乙方负责修复；乙方经营时注意邻里关系，不能因经营原因影响邻里的正常作息及生活，应相互礼让。乙方只可以在大门口外做煤气灶和煤球炉煮东西，并注意排好油烟不能向楼内灌，绝对不能在楼内做灶生火和煤球炉煮东西，如乙方有违反甲方即可当乙方违约终止合同”。合约签订后，两被告交保证金5000元给原告吴锡仁，并交了首期三个月（2017年9月至11月）租金共6000元给原告，原告按约定将上述房屋交给两被告作为经营米粉店使用，两被告承租上述房屋后，在房屋一楼大门口制作了经营米粉的操作间。该米粉店开业之后，原告以两被告经营的米粉店有油烟倒灌进入楼内的问题多次与两被告交涉，要求两被告整改，后两被告加装了抽油烟机等排风设施。同年12月11日原告与被告陈建玲在电话通话中就操作间后背玻璃的整改及交纳第二期租金的时间问题进行过协商，同年12月16日两被告交纳第二期（2017年12月至2018年2月）租金共6000元，事后原告无异议，双方继续履行房屋租赁合约。2018年2月10日原告与被告陈建玲在电话通话中，原告提出因为两被告不能彻底整改操作间的油烟排放问题，要求两被告经营到2018年2月底就终止合同，属于两被告的物品由两被告搬走，并将收取的保证金5000元返还回给两被告。同月28日，原、被告双方又通过电话联系，原告以两被告违约为由要求两被告于次日（即2018年3月1日）12时前交还房屋钥匙，原告返还保证金5000元给两被告。两被告则认为是原告违约，同意原告于次日到租赁房屋协商处理，并提出要求按照合约办事。但原告未于2018年3月1日12时前到租赁房屋与两被告协商处理解除房屋租赁合约事宜，后两被告于同日交纳第三期（2018年3月至5月）租金共6000元。同月15日，原告以两被告构成违约为由向该院提起民事诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合约，并要求两被告赔偿相关经济损失。 本案在审理过程中，两被告于2018年5月25日主动搬离了租赁房屋，同意与原告解除房屋租赁合约，两被告于同日通过微信将搬离的情况告知原告，又于同日向原告邮寄声明一份，该声明内容主要载明：“两被告已停止营业，将所有东西搬离了租赁房屋，从现在开始不再支付租金给原告，限原告于同月底前（31日前）到租赁房屋办理交接手续，如果不回来办理交接手续，即视为已办交接手续。声明人冯伟钊、陈建玲。2018年5月25日”。原告承认于同月29日收到两被告邮寄的声明及照片，但原告以要求双方按合约办事为由在微信中回复两被告，原告未回租赁房屋与两被告办理交接手续。 另查明，两被告为夫妻关系。两被告承租原告一楼房屋之后，二楼以上为原告居住，原、被告双方共用一楼大门钥匙，原告从一楼大门出入楼内。两被告的米粉店开业之后，原告大部分时间外出广东省中山市居住。 一审法院认为,原告与两被告双方于2017年8月29日签订的《房屋租赁合约》是双方在平等协商一致的基础上签订的，也没有违反法律、法规的禁止性规定，内容合法有效，该院予以确认。双方当事人应按照合约的内容履行各自的权利和义务。 关于原告提出两被告在经营中对油烟排放未作整改，致使油烟进入楼内，违反房屋租赁合约第十二条约定；两被告于2017年12月16日迟交租金16天、2018年3月1日迟交租金1天，违反房屋租赁合约第五条约定，已构成违约，要求解除房屋租赁合约的诉讼请求。该院认为，两被告在经营过程中就油烟排放问题曾多次与原告进行过协商，两被告辨称已对米粉店的油烟排放作了相应的整改，已尽量避免油烟进入楼内，原告亦承认两被告对油烟排放问题作了整改，只是没有达到原告的要求。至于原告提出米粉店的油烟直接进入楼内，但未提供充分的证据证实，该院不予确认；双方签订的《房屋租赁合约》第四条约定，前二年每月租金2000元，首年每3个月交租金一次，先交租金后使用，根据此条约定，两被告第二期租金（2017年12月至2018年2月）应在2017年11月底前交纳，但就交纳该期租金的时间问题，原、被告双方曾在电话中协商过，两被告于2017年12月16日交纳了该期租金之后，原告无异议，原告默认两被告迟交该期租金的行为。后在继续履行租赁合约过程中，双方又因油烟排放及整改问题发生争议，2018年2月28日，原告与被告陈建玲在电话中约定于次日（即2018年3月1日）12时前到租赁房屋与两被告协商解除房屋租赁合约事宜，但原告未于3月1日12时前到租赁房屋与两被告协商处理，后两被告于同日交纳了第三期（2018年3月至5月）租金，两被告是在应交第三期租金的第一天内交纳租金，因此，两被告并不存在迟交该期租金的问题。综上所述，对原告提出两被告在履行合约过程中存在前述违约行为的意见，不予支持。原告起诉要求与两被告解除租赁合约，实质上是以自己的行为明确表明不想继续履行房屋租赁合约，在诉讼期间两被告于2018年5月25日主动搬离租赁房屋，已同意与被告解除租赁合约，双方已无履行租赁合约的可能，因此，双方于2017年8月29日签订的房屋租赁合约应予解除。对原告提出要求解除与两被告签订的房屋租赁合约的诉讼请求，予以支持。 关于原告提出要求两被告搬离租屋时应清理干净地上、墙上和门上的垃圾、油污的诉讼请求。该院认为，两被告辩称在搬离租屋时已清理干净租屋地上、墙上和门上的垃圾、油污，原告对此事实无异议，予以确认。 关于原告提出要求两被告支付2017年12月16日因迟交租金的滞纳金4800元和2018年3月1日迟交租金的滞纳金300元的诉讼请求。该院认为，两被告于2017年12月16日交纳了第二期（2017年12月至2018年2月）租金，原告收到租金之后无异议，并继续与两被告履行租赁合约，原告是默认两被告迟交该期租金的行为。2018年2月28日，原告与被告在电话通话中约定于次日（即2018年3月1日）12时到租赁房屋与两被告协商终止合约事宜，但原告未于3月1日12时前到租赁房屋与两被告协商处理，后两被告于同日交纳了第三期租金，两被告是在应交纳第三期租金的第一天内交纳了该期租金，两被告并不存在迟交该期租金的问题。因此，对原告的提出的前述诉讼请求，不予支持。 关于原告提出要求两被告赔偿原告代理人于2018年3月13日至15日从广东省中山市回租赁房屋解除合约，后因两被告悔约而未果，所造成的误工费损失1076.86元、车费250元的诉讼请求。该院认为，原告提出是因两被告悔约而未能解除房屋租赁合约，但未提供证据证实，而且原、被告双方在签订合约时并没有对该项损失由谁承担作出约定。因此，原告要求两被告赔偿该项损失，证据不足，不予支持。 关于原告提出要求两被告赔偿原告委托代理人吴增成2018年4月26日回岑溪开庭造成的人工费损失538.43元、车费250元及2018年8月2日至3日回岑溪开庭造成的人工损失538.43元、车费260元；赔偿原告委托代理人卢琼英于2018年8月2日至3日回岑溪开庭造成的人工费损失136.47元、车费260元的诉讼请求。该院认为，是否聘请诉讼代理人是当事人的自愿选择，是当事人的权利，而不是必须行为，聘请诉讼代理人与提起诉讼不具有必然的因果关系，且原、被告双方在签订合同时并没有就该项费用由谁承担作出约定，因此，该项损失应由聘请方负担，故原告要求两被告赔偿该项损失，依据不足，不予支持。 关于原告提出要求两被告支付2018年6月至8月的租金6000元和2018年6月1日至8月20日迟交租金所产生的滞纳金24300元的诉讼请求。该院认为，原告起诉要求与两被告解除租赁合约之后，在诉讼期间两被告已于2018年5月底前搬离了租赁房屋，已同意与原告解除租赁合约，并告知要求原告于同月31日前到租赁房屋办理交接手续，如果不到租赁房屋办理交接手续，则视为已办交接手续，两被告的此行为并无不妥。但原告既起诉两被告要求解除合约，以自己的行为明确表明不想继续履行合约，在两被告同意解除的情况下又无正当理由拒绝办理房屋交接手续，由此所造成的后果不应由两被告负责。两被告从2018年6月份起已不再占有、使用原告的房屋，因此，原告要求两被告交纳2018年6月至8月的租金6000元及迟交该租金所产生的滞纳金24300元，理据不足，不予支持。 关于原告提出要求两被告恢复于2018年5月底搬离租赁房屋时违反租赁合约拆除房屋的电线、开关、日光灯8组及吊扇1台的诉讼请求。该院认为，由于两被告在法庭上承认其搬离租赁房屋时拆除了上述物品，同意按1000元赔偿给原告，原告对此赔偿数额无异议，该院予以确认。因此，两被告应赔偿该项损失1000元给原告。 关于原告提出要求两被告赔偿原告邮寄本案起诉材料邮寄费105元的诉讼请求。该院认为，该项损失是原告向法院起诉其邮寄案件证据材料支出的费用，两被告不同意承担该费用，该项损失应由原告自行承担。因此，原告要求两被告赔偿该项损失，该院不予支持。 关于原告提出要求被告修复已损坏租赁房屋的两块地砖的诉讼请求。该院认为，原告在法庭上提出修复租赁房屋已损坏的两块地板砖需要费用200元，两被告无异议，同意按此数额赔偿给原告，该院予以确认。因此，两被告应赔偿该项损失200元给原告。 关于两被告反诉要求原告返还房屋租赁保证金5000元的反诉请求。该院认为，原告起诉要求与两被告解除房屋租赁合约之后，在诉讼期间两被告同意原告此项诉讼请求，并于2018年5月底前搬离所租房屋，双方的房屋租赁合约实质上已于2018年5月31日解除。在履行合约过程中两被告无违约行为，租赁期间的租金以及水、电费等费用两被告已全部付清，原告收取的租赁保证金5000元应返还给两被告。因此，对两被告要求原告返还房屋租赁保证金5000元的反诉请求，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条和依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告吴锡仁与被告陈建玲、冯伟钊于2017年8月29日签订的《房屋租赁合约》；二、被告陈建玲、冯伟钊应于本判决生效后十日内赔偿因拆除租赁房屋的电线、开关、日光灯、吊扇等所造成的损失人民币1000元给原告吴锡仁；三、被告陈建玲、冯伟钊应于本判决生效后十日内赔偿因损坏租赁房屋地板砖所造成的损失人民币200元给原告吴锡仁；四、驳回原告吴锡仁的其他诉讼请求；五、反诉被告吴锡仁应于本判决生效后十日内返还房屋租赁保证金人民币5000元给反诉原告陈建玲、冯伟钊（该款项可与上述第二、第三项判决主文中的金额相折抵）。案件受理费770.6元，由原告吴锡仁负担750.6元，被告陈建玲、冯伟钊负担20元。反诉受理费50元，由反诉被告吴锡仁负担。 二审期间，各方当事人没有向本院提交新的证据材料。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，吴锡仁与陈建玲、冯伟钊于2017年8月29日签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。吴锡仁起诉要求与陈建玲、冯伟钊解除租赁合约之后，在诉讼期间陈建玲、冯伟钊已于2018年5月底前搬离了租赁房屋，已同意与吴锡仁解除租赁合约，并告知吴锡仁于同月31日前到租赁房屋办理交接手续，如果不到租赁房屋办理交接手续，则视为已办交接手续。上诉人承认于同月29日收到两被上诉人邮寄的声明及照片。一审法院据此认定双方已解除2017年8月29日签订的房屋租赁合约正确，本院予以确认。关于两被上诉人是否应向上诉人支付滞纳金的问题。上诉人认为同意两被上诉人延迟15天交第二期租金（2017年12月至2018年2月）并按《房屋租赁合约》第五条的约定支付滞纳金4800元，两被上诉人则认为上诉人同意两被上诉人延迟15天交租金且无需支付滞纳金，究其原因为双方当事人在电话协商过程中对交纳租金的时间和解决方法问题存在误解，双方均有责任，并非被上诉人故意拖延，故上诉人该主张，本院不予采纳。被上诉人第三期租金在约定的3月1日已经支付，上诉人以该支付是下午6时为由要求收取一天的违约金没有事实和法律依据，本院对此主张不予采纳。上诉人认为双方未解除合约，主张两被上诉人应将租金交至2018年8月份及迟交租金所产生的滞纳金，与本案查明的事实不符，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 上诉人认为两被上诉人在经营中对油烟排放的整改未达到上诉人的要求，致使油烟进入楼内，违反《房屋租赁合约》的约定构成违约，上诉人未提交充足的证据予以证实，一审法院不认可该主张正确，本院予以认可。 上诉人于一审主张两被上诉人搬离租赁房屋时拆除房屋内电线、开关、日光灯8组、吊扇1台及两被上诉人损坏两块地板砖，经双方确认均同意两被上诉人向上诉人赔偿拆除房屋内电线、开关、日光灯8组、吊扇1台损失1000元和两块地板砖费用200元。一审法院判决陈建玲、冯伟钊赔偿因拆除租赁房屋的电线、开关、日光灯、吊扇等所造成的损失1000元及因损坏租赁房屋地板砖所造成的损失200元给吴锡仁正确，本院予以维持。 关于房屋租赁保证金5000元的问题。上诉人没有充足的证据证明两被上诉人存在违约行为，而两被上诉人已将租金、水费、电费等费用支付给了上诉人，上诉人应将两被上诉人交纳的租赁房屋保证金5000元予以返还。一审法院认定上诉人将房屋租赁保证金5000元返还给两被上诉人正确，本院予以支持。 综上所述，上诉人吴锡仁的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费820.60元（上诉人已预交），由上诉人吴锡仁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年二月二十一日 法官助理 周甘瑛 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。