文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终118号上诉人（原审原告）：张亚鹏，男，汉族，住河北省保定市。委托诉讼代理人：谢函晋，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏国栋，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆一卢米商业管理有限公司,住所地重庆市北部新区南山花园******3-3，统一社会信用代码91500000320424101T。法定代表人：李祖英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：穆绪，重庆辉腾律师事务所律师。上诉人张亚鹏与被上诉人重庆一卢米商业管理有限公司（以下简称一卢米公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初14480号民事判决，向本院提起上诉。本法院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张亚鹏的委托诉讼代理人谢函晋、夏国栋，被上诉人一卢米公司的委托诉讼代理人穆绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚鹏上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判一卢米公司返还张亚鹏租金16426.8元、装修保证金5000元、物管费1216.8元、入场费20280元、履约保证金10000元，以上共计52923.6元及其资金占用损失（以52923.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2018年4月11日起至一卢米公司偿还所有费用为止）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人商场于2017年12月24日开业无事实依据，被上诉人并未将商场整体区域对外正式宣布开业，合同未到计租日期。二、一审法院忽略被上诉人交付不符合合同约定商铺的重要事实，该商铺在未通过消防安全检查期间，不应计算租金。三、上诉人未违约，被上诉人违约，被上诉人应当返还上诉人所请求的全部相关费用。四、被上诉人无权发函解除合同，合同解除时间并非被上诉人发函确认。一卢米公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、被上诉人在一审中已举示了大量的证据证实商场于2017年12月24日开业的事实；二、被上诉人作为房屋出租方提供房屋使用权，没有代办消防验收的法定或约定义务，合同已对上诉人办理消防手续义务进行提示，而且被上诉人的开业函告也为上诉人预留了办理有关证照的时间；三、上诉人逾期支付租金及物管费事实清楚，经被上诉人催告后仍拒绝履行支付义务，被上诉人行使合同解除权合法合约；四、一审认定计租日期正确，应当维持。一卢米公司向一审法院起诉请求：一、判令确认张亚鹏、一卢米公司签订的《商铺租赁合同》于2018年4月9日解除；二、判令一卢米公司返还张亚鹏租金16426.8元、装修保证金5000元、物管费1216.8元、入场费20280元、履约保证金10000元，以上共计52923.6元；三、判令一卢米公司向张亚鹏支付资金占用损失（以52923.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2018年4月11日起至一卢米公司偿还所有费用为止）；四、本案诉讼费由一卢米公司承担。一审法院认定事实：2017年10月26日，一卢米公司（甲方）与张亚鹏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区某商铺出租给乙方使用用于餐饮类商业经营活动，计租面积40.56平方米。该合同第四条约定，4.1、房屋租赁期限为3年，2017年11月15日至2020年11月14日止。4.2、房租正式计租日期为甲方整体区域对外正式宣布开业之日起开始计算。在甲方未宣布整体区域未正式开业前，均不收取租赁费用。如甲方宣布该日期时间与4.1所约定时间不符，则最终计租日期以本条所述为准。届时另行签署补充协议，与本合同同具法律效应。该合同第五条约定，5.1、在4.1所述正式开业日期前，均为装修免租期，无正式约定天数，甲方整体区域正式对外宣布开业前，均不收取乙方任何租赁费用。5.2、乙方在装修免租期内不交付房屋租金，但应当承担物业服务费、水、电燃气费及装修产生的相关费用。5.3、装修免租期免交付租金是基于甲方整个租赁期给乙方的优惠。如因乙方的原因致使合同连续履行期不足12个月，甲方可以撤销给予乙方的免租金的优惠，则自房屋交付之日起计算收取房屋租金。该合同第六条约定，6.2、租金缴纳方式采取季度支付。6.3、2017年11月15日至2020年11月14日期间，合计建筑面积40.56平方米，租金标准135元/月/平方米，月租金5475.6元，季租金16426.8元。6.4、乙方在签订本《租赁合同》7个工作日以内应一次性支付首期季度租金给甲方，以后乙方应当在每季度租赁费到期前15日一次性支付下一个季度的房屋租金，以此类推。该合同第七条约定，本合同签署7日内，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，作为乙方履行缴纳租金、物业管理费、能源费用、商业营运管理费及其它应当支付费用等义务的保证。乙方交付的保证金，在合同终止或协议解除时，甲方扣除乙方应当支付的费用的剩余部分，不计利息返还给乙方。该合同第八条约定，水费5元/吨、电费1元/度、燃气费自行向燃气公司支付，标准3.64元/方，物管费405.6元/月。装修保证金：装修入场前需支付装修保证金人民币5000元。装修完毕后向甲方申请竣工验收，竣工验收后正常使用三个月并无任何安全事故后，出示相应收据至甲方处全额无息退还该装修保证金。该合同第十条约定，为了整体物业使用者的共同经济效益和商业广告吸引力，甲方为了统一整体物业装修风格，甲方完成公区整体装修装饰及商铺内部的基装，乙方可以对商铺内部进行装饰。装饰、装修过程中不得改变房屋主体结构，房屋内部装修、改造及广告、店标志设置应提前将方案交甲方进行备案。乙方进场前需缴纳500元/平方米的入场费用,总计20280元。第十一条约定，约定的开业日为装修免租期届满之日后，即[]年[]月[]日，乙方应当于该日开业营业。乙方应当在开业日前达到开业状态（包括但不限于完成承租房屋全部的装修工程，办理完毕所有政府要求的开业经营相关证照、备齐充足的当季货品等）并对外开业经营。如乙方不能按约定的日期开业经营应当在约定的开业时间前10个工作向甲方提出书面延期开业申请，并获得甲方同意。第十二条约定，甲方有以下行为的，乙方可以解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用的。乙方有下列行为的，甲方可以解除合同，收回房屋：（7）拖欠房租，甲方出具催收单后20个工作日内未付的。该合同二十二条约定，22.3、如因乙方不履行约定的义务或履行不符合约定，导致合同解除的，甲方可以不退还保证金，并按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金或者按实际损失计算。22.6、因乙方违约行为甲方行使权利所付出律师费由乙方承担。一卢米公司于2017年10月26日向张亚鹏出具收据载明收到其装修保证金5000元、履约保证金10000元、入场费20280元、季度物管费1216.8元、季度租金16426.8元。张亚鹏于2017年11月15日签收《租户管理手册》一份。该手册管理篇节一第三条第2项第(2)载明商户不得擅自停业闭店，如因有事须事先向业主申请并取得业主方同意。违者罚款200元/次。张亚鹏于同日与一卢米公司签订了《店铺移交确认书》。2018年3月19日，一卢米公司向张亚鹏作出《商铺缴费函告》，载明张亚鹏应在2017年3月15日前向该公司支付2018年3月24日至2018年6月23日费用17463.6元，其中租金16426.8元、物管费1216.8元。如张亚鹏在出具催收单20个工作日未付的，甲方可以解除合同，收回房屋。一卢米公司向租赁合同所载明的张亚鹏联系地址“重庆市渝北区某号（金饼驴肉）”邮寄上述函件，投递明细显示该函告于同年3月21日本人签收。张亚鹏在一审庭审中表示未收到该函件。同年3月28日，一卢米公司向张亚鹏作出《罚款通知单》载明因其关门停业三天，罚款600元。该公司向租赁合同所载明的张亚鹏联系地址“重庆市渝北区某号（金饼驴肉）”邮寄上述通知单，投递明细显示该函告于同年3月29日他人签收。2018年4月9日，一卢米公司委托重庆辉腾律师事务所向张亚鹏作出《律师函》，载明因张亚鹏逾期支付租金，该公司与张亚鹏签订的《合同》自其接函后即日解除，并同时要求其接函后3日内办理租金、违约金、罚款支付手续并3日内搬离腾空交还房屋手续。该所向租赁合同所载明的张亚鹏联系地址“重庆市渝北区某号（金饼驴肉）”邮寄上述律师函，投递明细显示该函告于同年4月11日他人代收。张亚鹏表示收到该律师函。2018年4月26日,张亚鹏向一卢米公司作出《解除商铺租赁合同通知函》，载明因一卢米公司存在延期交房、未对外正式宣布开业等违约情况，通知该公司：一、双方签订的《商铺租赁合同》于2018年4月9日即日解除；二、要求该公司在接函三日内退还租金、装修保证金、履约保证金、基础装修费等费用；三、要求该公司接函后三日内，办理清退房屋交接手续。一审另查明，1、一卢米公司于2018年3月10日办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；2、一卢米公司已另案将张亚鹏诉至一审法院，要求判令：“1、确认原被告双方于2017年10月26日签署的《商铺租赁合同》于2018年4月11日终止；2、被告立即向原告返还位于重庆市渝中区某商铺；3、被告向原告支付2018年2月15日起至2018年4月11日止的房屋租金人民币10403.64元，并自2018年4月12日起，按照合同约定租金标准向原告支付至实际返还房屋之日（2018年5月10日）的逾期腾房占有使用费；4、被告向原告支付租赁房屋占用期间实际产生的水费、电费、物管费，向原告支付未履行租赁期的租金总额20％的违约金人民币38132.08元，并按照200元/天标准向原告支付自2018年3月25日起至2018年4月11日止的停业罚款；5、判令原告委托律师代理费5000元及本案全部诉讼费用由被告承担。”。一审审理过程中，一卢米公司举示了2017年12月15日向张亚鹏发出的《“食代旺角”正式开业商家告知函》、钉钉工作软件截图、“食代旺角代金券”、付款申请单、“圣诞节活动商家接券明细”、该商场商家机打小票、开业现场照片等证据该商城已于2017年12月24日开业，其中《“食代旺角”正式开业商家告知函》载明该公司决定于2017年12月24日进行盛大开业，该公司达到张亚鹏正常营业的需求标准，现函告张亚鹏正式开业时间为2017年12月24日，请其抓紧时间装修，并从该日正式计租。代金券载明了有效期截止2017年12月25日以及使用商家为“金饼驴肉”、“皇茶”等。张亚鹏对上述证据的的三性不予认可。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议焦点为一卢米公司是否于2017年12月24日将包括张亚鹏承租商铺在内的商场进行正式开业。结合一卢米公司所举示的《“食代旺角”正式开业商家告知函》、钉钉工作软件截图、“食代旺角代金券”、付款申请单、“圣诞节活动商家接券明细”、小票、开业现场照片等证据，能够认定该商场已于2017年12月24日开业。张亚鹏作为承租人，在享有合法使用房屋的权利的同时，负有按照约定按时、足额支付租金之义务。因双方合同已约定“房租正式计租日期为甲方整体区域对外正式宣布开业之日起开始计算”，故张亚鹏在支付首季度租金后，应按约在“每季度租赁费到期前15日一次性支付下一个季度的房屋租金”。故一卢米公司于2018年3月19日所作出的缴费函告符合双方合同约定。一卢米公司按照双方合同约定送达地址寄送上述函告，且投递明细显示该函告于同年3月21日本人签收，故认定张亚鹏收到上述催告函。张亚鹏经催告后未履行缴费义务，一卢米公司有权解除合同。故认定双方合同于张亚鹏收到一卢米公司解除合同的《律师函》的2018年4月11日解除。一卢米公司虽于2018年3月10日才办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但该事实并未达到双方约定“不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用”的状态，故对张亚鹏的意见不予支持。对于相关费用返还问题，因双方合同已正式开始计租，故对于张亚鹏要求返还租金及物管费的诉讼请求不予支持。关于装修保证金，结合双方合同约定，应予退还。关于入场费，结合合同期限以及张亚鹏实际使用期限，酌情支持返还17700元。关于保证金及资金占用损失，因双方合同约定“如因乙方不履行约定的义务或履行不符合约定，导致合同解除的，甲方可以不退还保证金”，现张亚鹏确系存在逾期支付租金的行为，故对其要求退还履约保证金并支付资金占用损失的请求，不予支持。综上所述，张亚鹏的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告重庆一卢米商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张亚鹏退还装修保证金5000元、入场费17700元，共计22700元；二、驳回原告张亚鹏其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计562元，由原告张亚鹏负担321元，由被告重庆一卢米商业管理有限公司负担241元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本案经本院调解未果。本院认为，一卢米公司与张亚鹏签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。张亚鹏上诉称开业时应当将整体商场开业的信息在公共区域以引人注意或为大众所知的方式进行发布公告、张贴海报、发布传单等，商场整体区域未对外正式宣布开业，合同未到计租日期。首先双方在合同中对开业形式并未进行特别的约定，根据一卢米公司所举示的《“食代旺角”正式开业商家告知函》、钉钉工作软件截图、“食代旺角代金券”、付款申请单、“圣诞节活动商家接券明细”、小票、开业现场照片等证据，可以认定该商场于2017年12月24日开业。张亚鹏在支付首季度租金后，应按双方约定在“每季度租赁费到期前15日一次性支付下一个季度的房屋租金”。因张亚鹏未按约支付租金且经催告后仍未履行缴费义务，一卢米公司发函要求解除合同租赁合同符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人张亚鹏的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1124元，由上诉人张亚鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇一九年二月二十七日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽