上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初18119号原告：刘晨，男，1977年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。被告：侯红雷，男，1980年6月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省。第三人：上海中建东孚物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1568号16层06A单元。法定代表人：李青，董事长。委托诉讼代理人：刘祥林，男。委托诉讼代理人：崔燕，女。原告刘晨诉被告侯红雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2018年11月28日第一次公开开庭进行了审理，原告刘晨、被告侯红雷到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海中建东孚物业管理有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年1月18日第二次公开开庭进行了审理，原告刘晨、被告侯红雷、第三人的委托诉讼代理人刘祥林、崔燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晨向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋交还原告；2、被告支付原告2018年7月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费(扣除被告9月底已付的人民币3,000元，按每月1,000元计算)；3、被告支付原告滞纳金(按照每日20元，自2018年7月1日起至实际付款之日止)。事实和理由：2015年5月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的位于上海市青浦区秀泽路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告用于居住，租期自2015年7月1日起至2020年6月30日止，月租金1,000元，保证金1,000元。被告应每三个月支付租金，提前7天付清。如拖欠租金，每天按拖欠租金的2%加收滞纳金。拖欠租金达半个月以上的，原告有权提前解除合同，收回房屋，并有权追索所欠的租金、滞纳金及违约赔偿金额(乙方所缴纳的押金)。被告长期拖欠水电费，每次都在相关部门多次催款后再缴纳。被告应于2018年6月24日前支付下期租金3,000元，但至今不付。原告多次催讨无果，于2018年7月26日向被告发出《催讨租金通知函》，被告明确表示不同意支付。原告于2018年8月1日向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，要求解除合同并于2018年8月5日前返还房屋，但被告至今拒不搬离，且被告未经原告同意转租房屋，故原告起诉至本院。被告侯红雷辩称：不同意原告的诉讼请求。原告知晓被告租赁用于转租。系争房屋自2017年起一直漏水导致被告无法居住使用，直到2018年6月底才修好。被告于2018年3月底支付了2018年4月至6月的租金，因为房屋漏水，被告告知原告7月至9月的租金不再支付，已付的4至6月租金算作7至9月租金。之后双方一直在协商中。2018年9月底被告又支付了10至12月的租金。水电费被告两个月交一次，不存在拖欠，到目前为止的水电费已结清。第三人上海中建东孚物业管理有限公司述称：被告于2018年两次报修墙面起皮，第三人上门排查，未发现渗漏点，两次均当天维修完毕，维修方式为铲除脱皮部分重新粉刷，第二次维修后未再接到报修。报修时被告将房屋钥匙交付第三人，修好后钥匙就及时还给被告。被告没有向第三人表示过因为房屋修不好无法出租。经开庭审理查明：2015年5月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区秀泽路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，用途为居住。租期自2015年7月1日至2020年6月30日，乙方每三个月支付租金3,000元，下次付款提前7天付清。合同签订之日，乙方支付甲方1,000元作为押金，合同期满且乙方交清租赁期间一切费用后，甲方将押金无息退还乙方。租赁期间，双方不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前1个月通知对方，经双方同意后解除合同，乙方支付1,000元作为违约赔偿金。租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可以提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金、滞纳金及违约赔偿金额(乙方所缴纳的押金)。租赁期限内乙方不得将房屋转租第三方。备注：居住期间不得收回房子，否则赔偿乙方装修费用。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告对房屋进行装修后转租。目前系争房屋由次承租人居住使用。被告已经付清了截至2018年3月31日的租金和押金1,000元。2018年3月，被告另支付原告3,000元，2018年9月被告另支付原告3,000元，其余钱款未付致讼。2018年4月10日，被告向第三人报修表示室内墙面返潮，第三人当天维修完毕，维修内容为批墙刷涂料。2018年6月20日，被告再次向第三人报修表示墙面脱皮，第三人当天维修完毕，维修内容为涂料粉刷。2018年7月26日，原告向被告发送《催讨租金通知函》，表示被告应于2018年6月24日前支付下期租金3,000元，被告至今未付，最后一次通知被告在2018年7月31日前支付租金，否则按照合同约定解除租赁合同。该通知通过邮寄和短信方式送达原告。2018年8月1日，原告向被告发送《解除〈房屋租赁合同〉通知》，表示解除租赁合同，要求被告在2018年8月5日前交还房屋并支付拖欠的租金。审理中，原告表示不要求追加次承租人，要求被告负责处理次承租人事宜，将房屋交还原告。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，《房屋租赁合同》、《催讨租金通知函》、《解除〈房屋租赁合同〉通知》、邮寄凭证、短信、派工单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示因为房屋墙面渗水导致2018年3月租客提前退租，2018年7月才另行出租。被告为证明原告知晓被告将房屋转租以及房屋存在漏水问题影响居住，提供了短信记录，其中2018年7月13日原告发短信表示“物业维修刷了墙，你租不掉不要转嫁到我身上”，2018年7月25日原告发短信表示“上海二房东凡是自己装修的，不会推给房东，都能自己修的或粉墙”。原告表示被告提供的短信不完整，仅截取了对被告有利的部分，有断章取义之嫌。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告以系争房屋存在渗漏水问题导致无法居住使用为由拒绝支付3个月租金，然根据第三人的陈述及维修记录，系争房屋并未发现有漏水点，两次维修都在当天维修完毕，并未造成系争房屋长期无法居住使用。被告主张因为房屋漏水造成租客提前退租，也未提供证据予以证明，故对被告的抗辩意见本院难以采信。被告无正当理由拒付租金，原告有权依据合同约定解除合同。原告已经通过书面方式要求解除合同，故本院认定原被告之间的合同于2018年8月1日解除。合同解除后，被告理应将房屋返还原告，并支付拖欠的租金和房屋占有使用费。被告已经于2018年3月支付了下一期租金3,000元，被告要求将该笔租金算作2018年7月至9月的租金，未经原告同意，且无正当理由，故该笔租金应视为2018年4月至6月的租金。被告逾期支付租金，原告有权主张滞纳金，原告主张的滞纳金标准未超过合同约定标准，本院予以支持。因被告违约造成合同解除，故被告支付的押金原告不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告刘晨与被告侯红雷于2015年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除；二、被告侯红雷应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区秀泽路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告刘晨；三、被告侯红雷应于本判决生效之日起十日内支付原告刘晨租金及房屋占有使用费(自2018年7月1日起计算至实际返还房屋之日止，按照每月1,000元计算，扣除已经支付的3,000元)；四、被告侯红雷应于本判决生效之日起十日内支付原告刘晨逾期支付租金的滞纳金(按照每天20元计算，自2018年7月1日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告侯红雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年二月二十日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。