新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初4号原告：杜万银，男，1953年2月15日出生，汉族，中国潞安新疆煤化工集团有限公司退休职工，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：周鹏，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆绿景房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区柳州路**绿景花园**商铺1。法定代表人：赫睿君，该公司董事长。委托诉讼代理人：王慧平，新疆则冰律师事务所律师。原告杜万银与被告新疆绿景房地产开发有限公司（以下简称绿景房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月28日公开开庭进行审理。原告杜万银及委托诉讼代理人周鹏、被告绿景房产公司的委托诉讼代理人王慧平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜万银向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理位于乌鲁木齐市新市区绿景花园25号楼6单元102室房屋不动产权证书；2、判令被告支付延期办证违约金25173.4元；3、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。事实与理由：2008年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告支付总价143438.2元购买被告销售的位于乌鲁木齐市新市区，房屋面积为52.58平米，被告应于2008年7月30日前交付房屋。合同签订后，原告缴纳了全部购房款，多次要求被告出具正规的购房发票，协助原告办理房屋产权手续，被告都迟迟拖延，不予办理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法公正裁决。原告杜万银为支持其诉请，提供如下证据：证据一：商品房买卖合同。用以证明：2008年7月5日，原告杜万银与被告建立商品房销售合同法律关系，合同对房号、房屋面积、房屋单价、房屋总价款及违约责任进行了约定。证据二：收款收据两张。用以证明：原告已经按照合同约定将房屋总价款143438.24元支付给本案被告，已履行了支付购房款的义务。证据三：《民生诉求》、承诺书各一份。用以证明：原告一直在为办理房产证的事情上访，催促被告办理房产证，被告承诺在2012年12月底把房屋产权证给25栋各位业主，原告方一直在主张自己的权利，因此不存在诉讼时效过期的问题。被告对证据一真实性认可，关联性不认可，这个合同是后补的，该合同没有对办证时间、违约责任进行约定；对证据二中票号为0001193收款收据真实性认可，票号为0001761收款收据字迹不清晰，不认可；对证据三民生诉求真实性不认可，对承诺书的真实性认可，关联性不认可，2012年底原告就已经知道不动产权证没有办理完毕，原告最迟应于2014年底主张权利，原告主张已经超过诉讼时效不应支持。本院对证据一真实性、合法性、关联性均予以确认，对证据二中票号为0001193的收款收据真实性、合法性、关联性予以确认，对票号为0001761收款收据字迹不清晰，本院责令出示该票据存根联，被告逾期拒不出示，本院推定原告主张成立，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，对证据三中民生诉求真实性暂不予认定，对承诺书真实性、合法性、关联性均予以确认。被告绿景房产公司辩称：原告的诉求没有事实及法律依据。被告出售的房屋是现房交付，原告在买房子的时候就知道该房屋无法办理产权证。目前该房产的栋证已经办理完毕，尚未对原告的房屋进行商品房买卖的备案，故无法为原告办理产权证书。另外，从法律规定的办证时间，或是原、被告约定的办证时间计算都已超过时效。被告绿景房产公司未提供证据支持其辩称。原告提供的上述证据及双方当事人当庭陈述可以证实以下事实：2008年7月5日，被告绿景房产公司（出卖人）与原告杜万银（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于乌鲁木齐市，建筑面积52.58平米，单价2728元，总金额143438.2元，付款方式为一次性付清，交付期限为2008年7月30日前，该合同未对产权登记期限及违约责任进行约定……。原告分别于2007年9月30日向被告缴纳房款143274.56元，2010年元月缴纳房款163.68元。现被告已将涉案房屋交付原告多年，但未办理房屋权属证书。原告多次与被告协商办证事宜，被告曾在2012年4月12日承诺在2012年12月底把房屋产权证发给25栋各位业主，但至今未予办理。经询，涉诉房产为现房销售，楼栋产权已登记在被告名下。本院认为，本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当认真履行各自义务。原告已足额支付被告房价款143438.24元，被告虽已交付房屋，但未办理不动产权属证书。被告辩称原告主张协助办理不动产产权证书已过诉讼时效，本院认为，办证请求权与一般之债权请求权不同，该请求权具有极强的物权性倾向或物权属性，不应适用诉讼时效，对其辩解意见，本院不予采纳。原告主张被告协助办理位于乌鲁木齐市新市区绿景花园25号楼6单元102室房屋不动产权证书的请求有事实及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋为现房销售，未约定办理房屋所有权登记的期限，故被告应当自合同订立之日起九十日内办理权属证书。被告逾期办证，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。但，逾期办证的违约责任是一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。关于如何适用诉讼时效，应根据商品房买卖合同的约定内容具体情况，对违约金责任的承担区别情况予以处理。第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效；第二，当事人在合同中约定的以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。《民法总则》规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，此种继续性债权的诉讼时效即为三年，权利人在办证期限届满超过三年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般保护自起诉之日倒退三年的违约金；第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，应按照第二种情况的处理办法，由出卖人按照已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自起诉之日倒退三年的违约金，即将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可对买受人给予适当的补偿。结合本案案情，双方未约定违约金，也无法确定损失数额，应当适用第三种情况，以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒退三年的违约金，予以支持，自起诉之日回溯到超过三年的部分，认定为已超过诉讼时效。本院按银行贷款月息4.875‰核算为25173.40元（143438.24元×4.875‰×36月，2016年1月3日-2019年1月2日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆绿景房地产开发有限公司协助原告杜万银办理位于乌鲁木齐市新市区绿景花园25号楼6单元102室房屋不动产权证书；二、被告新疆绿景房地产开发有限公司支付原告杜万银逾期办证违约金25173.40元。上述义务，被告应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1836.12元（原告已预交），由被告负担。被告负担的诉讼费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 萌二〇一九年二月二十日书记员 李嘉锐