中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终17631号上诉人（原审被告）：广州市越秀区浩天装饰材料经营部（个体工商户，以下简称浩天经营部），住所地广州市大南路。经营者：李嘉骅。上诉人（原审被告）：李嘉骅，男，1961年3月10日出生，汉族，住广州市越秀区。二上诉人的共同委托代理人：刘邦惠，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余钦仪，男，汉族，1946年1月24日出生，住广州市越秀区。原审第三人：黄慧端，女，1945年6月15日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，现下落不明。原审第三人：黄慧君，女，1948年12月26日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。原审第三人：黄慧盈，女，1951年5月19日出生，汉族，住广州市天河区，现下落不明。原审第三人：黄明慧，女，1953年9月19日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，现下落不明。原审第三人：黄德超，男，1955年3月19日出生，汉族，住广州市海珠区，现下落不明。被上诉人余钦仪及原审第三人黄慧端、黄慧君、黄慧盈、黄明慧、黄德超的共同委托诉讼代理人：陈怡毅、谭绮彤，广东宏安信律师事务所律师。原审第三人：黄惠芬（曾用名：黄慧芬），女，1949年9月25日出生，住广州市天河区，现下落不明。委托诉讼代理人：黄慧君，本案原审第三人之一。原审第三人：余访乐，男，房屋档案登记住址广州市，现下落不明。原审第三人：余秀仪，女，1934年4月28日出生，住美国，现下落不明。原审第三人：余威仪，男，1936年7月17日出生，住美国，现下落不明。原审第三人：余迪仪，女，1937年11月22日出生，住美国，现下落不明。原审第三人：余健仪，男，1939年10月20日出生，住美国，现下落不明。原审第三人：余韶仪，女，1942年4月16日出生，住美国，现下落不明。原审第三人：余环珠，女，1945年3月12日出生，住美国，现下落不明。原审第三人：余锦珠，女，1948年3月26日出生，住美国，现下落不明。原审第三人：余洋珠，女，1949年5月21日出生，住美国，现下落不明。原审第三人余秀仪、余威仪、余迪仪、余健仪、余韶仪、余环珠、余锦珠、余洋珠的共同委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。原审第三人：余秀玲，女，约1929年出生，已往美国，地址不详。原审第三人：余宏猷，男，约1920年出生，已往美国，地址不详。上诉人浩天经营部、李嘉骅因与被上诉人余钦仪及原审第三人黄慧端、黄慧君、黄惠芬、黄慧盈、黄明慧、黄德超、余访乐、余秀仪、余威仪、余迪仪、余健仪、余韶仪、余环珠、余锦珠、余洋珠、余秀玲、余宏猷租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人浩天经营部、李嘉骅的共同委托诉讼代理人刘邦惠，被上诉人余钦仪、原审第三人黄慧君二人及其与原审第三人黄慧端、黄慧盈、黄明慧、黄德超、余秀仪、余威仪、余迪仪、余健仪、余韶仪、余环珠、余锦珠、余洋珠的共同委托诉讼代理人陈怡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩天经营部、李嘉骅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余钦仪的全部诉讼请求，本案一审、二审的诉讼费用全部由余钦仪承担。事实和理由：1、余钦仪不具备本案诉讼主体资格。一审判决没有查明委托人于1989年办理授权委托时，委托人是否已办理了继承权。委托人1995年才有资格委托余钦仪对涉案房产进行管理。2、即使委托有效，但无法证明委托人是否仍健在，无法证明委托书是否仍生效。3、黄慧端、黄慧盈、黄明慧、黄德超在本案中均下落不明，不能作为（2016）粤0104民初8000号民事案的原告，一审判决也未查明黄慧君有委托余钦仪进行代为管理涉案房屋的事实，即使有委托管理，有权进行管理的时间也是在（2016）粤0104民初8000号民事判决书生效的2017年6月27日开始。4、余钦仪不具有代理权，其与案外人李琪签订的租赁合同也就无法律效力。若租赁合同有效，在未解除之前就应依合同履行，而不应参照相关部门颁布的房屋租金。5、一审法院没有查明原审第三人的身份、是否健在等情况就立案，属程序不合法。6、因余钦仪诉讼主体不适格及合同无效，应适用民法通则第六十九条第三项、合同法第五十一条第五项的规定，一审判决适用法律错误。余钦仪、黄慧端、黄慧君、黄惠芬、黄慧盈、黄明慧、黄德超、余秀仪、余威仪、余迪仪、余健仪、余韶仪、余环珠、余锦珠、余洋珠辩称：涉案房屋是余钦仪受托管理的物业，余钦仪有经营管理权及使用权，有权维护合法权益。浩天经营部、李嘉骅长期拒绝支付租金构成违约，余钦仪的诉请有合同依据及法律依据。综上，一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。余访乐、余秀玲、余宏猷经本院公告传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2015年11月26日，余钦仪向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除余钦仪与浩天经营部、李嘉骅之间的不定期租赁合同关系；2、浩天经营部、李嘉骅立即腾空并迁出广州市大南路x号首层商铺，并将上述商铺交还余钦仪；3、浩天经营部、李嘉骅立即支付余钦仪首层商铺的租金，从2013年12月1日起至实际迁出之日止，每月按10000元计算；4、浩天经营部、李嘉骅支付延付租金的违约金，从2013年12月1日起至实际支付欠付租金之日止，每日按80元计算。一审法院认定事实：广州市中区大南路x号房屋原产权人为余伟乐、余礼棣（别名余寿祺）、余访乐，三人各占三分之一产权。余秀仪、余威仪、余迪仪、余健仪、余韶仪、余环珠、余锦珠、余洋珠通过在广州市东山区公证处于1995年4月3日分别办理(95)穗东内证字第1981号《继承权证明书》及(95)穗东内证字第1982号《赠与证明书》而继承、受赠了余礼棣所占的产权份额。据一审法院于2017年2月24日作出的（2016）粤0104民初8000号《民事判决书》判决：位于广州市中区大南路**房屋产权，由原告黄慧端、黄慧君、黄慧盈、黄明慧、黄德超及被告黄惠芬各继承五十四分之一的产权份额，由被告余秀玲、余宏猷各继承九分之一产权份额。1989年，余秀仪、余威仪、余迪仪、余健仪、余韶仪、余环珠、余锦珠、余洋珠委托余钦仪管理其涉案房屋的产权份额、办理继承手续等。2010年11月25日，余钦仪以自己名义（出租人、甲方）与案外人李琪（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区大南路x号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积23.50平方米（一半）。第三条、甲乙双方协定的租赁期限从2010年12月1日至2013年11月30日，月租金额4000元。租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行划账付款方式缴付租金给甲方。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按照当月租金的2%向甲方支付违约金。如果逾期30天，甲方有权解除合同，收回房屋。3、租赁期届满，应将原承租房屋交回给甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。租赁期限届满后，余钦仪没有与李琪续签租赁合同。浩天经营部的经营者原为李琪，于2012年8月变更为李嘉骅。李琪已死亡。李嘉骅陈述：李琪是我父亲，于2013年1月死亡。李嘉骅以李琪的名义向余钦仪支付租金至2013年11月30日。余钦仪、浩天经营部、李嘉骅一致确认：上述广州市中区大南路x号房屋即上述《广州市房屋租赁合同》约定的租赁物越秀区大南路x号房屋。案外人李琪死亡后，由李嘉骅承接了李琪在上述《广州市房屋租赁合同》的权利义务。余钦仪未能举证证明在本案起诉前曾向浩天经营部、李嘉骅主张追收租金。一审法院认为，余钦仪与案外人李琪自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案外人李琪死亡后，余钦仪、李嘉骅一致确认由李嘉骅承接了李琪的权利义务。上述《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限在2013年11月30日届满后，李嘉骅继续使用涉案房屋，余钦仪没有提出异议，故余钦仪、李嘉骅之间为不定期的租赁关系，现余钦仪根据合同相对性提出收回房屋，而李嘉骅未能举证证明涉案房屋的产权人同意其继续租赁，故余钦仪要求收回房屋合法有理，予以支持。同理，根据上述原则，在余钦仪提起本案诉讼之前，李嘉骅应按每月4000元的标准向余钦仪交纳租金，在余钦仪提起本案诉讼之日起的房屋使用费，根据公平合理原则，李嘉骅应参照房管部门颁布的同期同类同地段房屋租金参考价向余钦仪缴纳。因余钦仪未能举证证明在本案起诉前曾向李嘉骅主张追收租金，故2015年11月26日前的租金已超过诉讼时效，余钦仪要求李嘉骅支付不予支持。李嘉骅逾期向余钦仪支付租金已构成违约，应承担违约责任，余钦仪要求李嘉骅支付逾期给付租金的违约金合法有理，予以支持。但合同约定违约金按照当月租金的每日2%计算显属过高，应调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2017年12月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告余钦仪与被告李嘉骅关于租赁广州市中区大南路x号房屋（即广州市越秀区大南路x号）的不定期租赁关系；二、被告广州市越秀区浩天装饰材料经营部、李嘉骅应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市中区大南路x号房屋（即广州市越秀区大南路x号）首层一半（东边部分）房屋腾空交回给原告余钦仪；三、被告广州市越秀区浩天装饰材料经营部、李嘉骅应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区大南路x号首层房屋从2014年11月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金及房屋使用费（其中2014年11月26日起至2015年11月25日止的租金，按每月4000元计算；2015年11月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，参照房管部门颁布的同期同类同地段房屋租金参考价计算，但每月不能超过10000元）一次性支付给原告余钦仪；本判决发生法律效力之次日起，被告广州市越秀区浩天装饰材料经营部、李嘉骅应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准（每月不能超过10000元）向原告余钦仪逐月缴纳房屋使用费至腾空交还房屋之日止；四、驳回原告余钦仪的其他诉讼请求。案件受理费5212元，由原告余钦仪负担2606元，被告广州市越秀区浩天装饰材料经营部、李嘉骅负担2606元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定被上诉人余钦仪与案外人李琪自愿签订的涉案《广州市房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。涉案房屋租赁合同是由被上诉人余钦仪与案外人李琪签订，涉案房屋亦由被上诉人余钦仪交付案外人李琪承租使用，租金亦是由被上诉人余钦仪收取。根据本案查明的事实，案外人李琪已死亡，上诉人李嘉骅、被上诉人余钦仪一致确认由上诉人李嘉骅承接了李琪的权利义务。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限在2013年11月30日届满后，上诉人李嘉骅继续使用涉案房屋，被上诉人余钦仪对此没有提出异议，故上诉人李嘉骅、被上诉人余钦仪之间为不定期的租赁关系，现被上诉人余钦仪根据合同相对性提出收回涉案房屋，而上诉人李嘉骅未能举证证明涉案房屋的产权人同意其继续租赁，故一审判决认定被上诉人余钦仪要求收回涉案房屋合法有理而予以支持正确，本院予以维持。同理，一审判决根据上述原则，认定在被上诉人余钦仪提起本案诉讼之前，上诉人李嘉骅应按每月4000元的标准向被上诉人余钦仪交纳租金，在被上诉人余钦仪提起本案诉讼之日起的房屋使用费，上诉人李嘉骅应参照房管部门颁布的同期同类同地段房屋租金参考价向被上诉人余钦仪缴纳，符合公平合理原则，本院亦予维持。综上，上诉人浩天经营部、上诉人李嘉骅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2606元，由上诉人广州市越秀区浩天装饰材料经营部、上诉人李嘉骅负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年二月十八日书记员  党春婷