重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终575号上诉人（原审被告）邓涛，男，1967年12月5日，汉族，住所地重庆市南岸区。委托诉讼代理人：秦齐顺，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑源源，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒋峡，男，1953年6月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：徐学宁，重庆劳创律师事务所律师。上诉人邓涛因与被上诉人蒋峡房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初12513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓涛上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，或者发回重审。其事实与理由为：1、一审法院认定事实有误，因被上诉人未按约履行合同，上诉人于2015年11月10日向被上诉人发出解除合同通知书，被上诉人于2015年11月12日收到该函件，即双方之间的房屋买卖合同已经于2015年11月12日解除，无需一审法院判令解除合同。2、一审法院遗漏“违约金抵消购房款”的反诉请求，未对违约金抵消购房款这一事实进行审理，应当发回重审。蒋峡答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。蒋峡一审诉称:1、判令解除蒋峡与邓涛之间的《房屋买卖合同》；2、由邓涛返还购房款61万元；3、本案诉讼费用由邓涛承担。事实和理由为：双方于2014年6月29日签订房屋买卖合同，由蒋峡购买邓涛名下的位于重庆市南岸区X号房屋。合同签订当日，蒋峡通过银行转账将第一笔房款61万元支付给邓涛。后邓涛将涉案房屋于2017年2月23日出售给第三人并办理了房屋过户登记手续，现双方签订的房屋买卖合同已根本无法履行。故蒋峡起诉来法院，要求判如所请。一审查明：2014年6月29日，邓涛与蒋峡双方签订《房屋买卖合同》，约定：蒋峡（买方）购买邓涛（卖方）所有的位于重庆市南岸区X房屋，总成交价为2010000元，合同签订后买方向卖方支付房款610000元，同时卖方应及时将此笔款项用于偿还在光大银行重庆分行的银行按揭贷款。在该房屋转移登记在房屋交易中心登记更名前当天，买方再向卖方支付房款600000元，在办理完房屋交易中心转移登记更名之日起三个月内，买方再向卖方支付完全部剩余房款800000元。卖方承诺三个月内到原开发商处完成办理更名手续（更名手续产生的费用由卖方负责），如果三个月内卖方不能保证更名手续的完成，则按月息两分的罚息，退还买方所预支的本金和支付罚息。另卖方指定中国农业银行X支行，账号：X作为收款账号。卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，由于卖方现没有接房，买方对房屋的接受适用于原《商品房买卖合同》中的有关规定。合同签订后，双方应严格遵守约定履行，如一方违约应向另一方承担违约责任，违约金为总房款的20%。合同另约定，合同发生争议，双方可协商解决，协商不成可向房屋所在地人民法院提出诉讼解决。合同签订当天，蒋峡向邓涛支付了首笔房款61万元。2014年9月19日，邓涛将75万元转入中国光大银行重庆分行相应还款账户，拟用于结清案涉房屋的抵押贷款。2015年1月25日，重庆众诚物业有限公司出具证明称，邓涛于2014年7月向其提出申请办理房屋更名事宜，其于2014年9月20日同意办理更名事宜。2014年9月24日，邓涛通知蒋峡案涉房屋可以办理更名手续。2014年9月23日-2014年9月28日期间，蒋峡外出旅行，双方约定蒋峡回重庆后继续办理。2014年10月8日，蒋峡通知邓涛中止合同，并要求邓涛退还房款及支付利息。同日，案涉房屋按揭抵押贷款结清。2014年11月3日蒋峡以蒋峡多次积极催促并配合邓涛去办理相关房屋更名手续，但邓涛都以各种理由进行搪塞，截止起诉之日，邓涛始终办理不下来前述房屋更名手续为由向南岸区法院起诉，要求：1、判令解除双方之间的《房屋买卖合同》；2、判令邓涛归还蒋峡的购房款61万元,并支付资金占用利息4.8万元（该资金占用利息以61万元为基数，从2014年9月29日起计至受理之日，按月息两分为标准计算。）；3、要求邓涛支付违约金402000元；4、本案诉讼费用由邓涛承担。南岸区人民法院以（2015）南法民初字第07205号判决认为邓涛未在合同约定期间内完成涉案房屋的更名手续，并非根本性违约，该逾期行为不足以解除双方之间的房屋买卖合同，驳回了蒋峡的诉讼请求。随后，蒋峡不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2015年10月14日以邓涛不存在因根本违约导致蒋峡合同目的不能实现其享有法定解除权的情形，作出驳回上诉，维持原判的判决。2015年10月29日，邓涛向蒋峡发出催告函，内容为：请你接本函后七日内携带本人相关证件、资料以及后续房款与我一同办理房屋过户相关手续，并支付全部房款。如逾期不配合办理相关手续的，视为你不再履行该合同，我将按照相关法律规定及合同约定解除该合同，并退还相关费用。蒋峡收到该催告函。2015年11月10日，邓涛向蒋峡发出《解除合同通知书》，蒋峡于2015年11月12日收到。2015年11月25日蒋峡向邓涛发出一条短信，表示因为蒋峡生病，希望邓涛给予一定合理期限待病情稳定后再决定合同履行事宜。随后，邓涛于2017年2月23日将案涉房屋出售。一审法院认为：邓涛庭审中举示其已于2015年11月10日向蒋峡发出《解除合同通知书》，蒋峡起诉要求解除合同，应视为蒋峡、邓涛达成了解除合同的意思表示，故对于蒋峡要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方签订的《商品房买卖合同》解除，双方的合同关系回溯到合同签订之前的状态，邓涛负有返还房款的义务。故对蒋峡要求返还购房款61万元的诉讼请求予以支持。对邓涛辩称蒋峡应承担因违约造成的违约损失40.2万元，邓涛只应退还蒋峡购房款20.8万元的意见，邓涛可另行起诉。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除蒋峡与邓涛于2014年6月29日签订《房屋买卖合同》；二、邓涛于本判决生效之日起五日内向蒋峡返还购房款61万元。一审案件受理费减半收取4950元，由邓涛承担（已缴纳）。本院二审审理中，上诉人与被上诉人并未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：关于上诉人提出双方之间的房屋买卖合同已经于2015年11月12日解除，无需一审法院判令解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依据九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，上诉人与被上诉人订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律规定，双方均应按约履行。在合同履行期间，被上诉人蒋峡曾于2014年11月3日以上诉人邓涛违约，未办理房屋更名手续为由向南岸区法院起诉，要求判令解除双方之间的《房屋买卖合同》，经南岸区人民法院（2015）南法民初字第07205号判决及本院生效判决认定，邓涛不存在因根本违约导致蒋峡合同目的不能实现其享有法定解除权的情形，驳回了蒋峡请求解除合同的诉请。前述判决作出之后，双方当事人应当继续履行合同。上诉人邓涛于2015年10月29日向蒋峡发出催告函，要求蒋峡在规定的期限内履行办理房屋过户及支付剩余房款义务，但被上诉人收到该催告函后并未按催告函履行，也未就履行事宜与上诉人进行协商，违反了《合同法》第九十四条第三款的规定，上诉人有权解除合同。上诉人邓涛在催告函载明期限届满后向蒋峡发出《解除合同通知书》，蒋峡于2015年11月12日收到，蒋峡在收到《解除合同通知书》之后并未请求人民法院确认解除合同的效力，故本院认为双方之间的《房屋买卖合同》自《解除合同通知书》到达蒋峡时（即2015年11月12日）已经解除。一审法院以上诉人与被上诉人达成了解除合同的合意为由判决解除双方之间的《房屋买卖合同》，与事实不符，故上诉人的该项上诉理由成立。关于上诉人提出一审法院遗漏“违约金抵消购房款”的反诉请求，应当发回重审的问题。因上诉人并未举示其在一审审理期间提出反诉请求的证据，上诉人关于违约金的诉请可以另诉解决，故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实有误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初12513号民事判决第二项；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初12513号民事判决第一项；三、驳回的蒋峡的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4950元，由邓涛承担；二审案件受理费9900元，由邓涛承担6900元，由蒋峡承担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一九年二月二十五日法官助理  黎 明书 记 员  李德桥