四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川2002民初4005号 原告：中国工商银行股份有限公司资阳分行，住所地四川省资阳市雁江区西门桥街**，统一社会信用代码：915120020680088X2。 负责人：李光福。 委托诉讼代理人：王强，四川法助律师事务所律师。 被告：但成林，男，1972年6月16日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：资阳万诚置业有限公司，住所地资阳市雁江区松涛镇书台路**，统一社会信用代码：91512000551009765R。 法定代表人：杨珩。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，公司职工，特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司资阳分行（以下简称工行资阳分行）与被告但成林、资阳万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王强、被告万诚公司委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼，被告但成林无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行资阳分行向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告但成林立即偿还原告贷款本金余额414116.63元及利息和未按合同约定还款所应承担的罚息、复利至被告付清贷款之日止（利息、罚息、复利暂计至2018年4月3日为20478.77元），总计434595.40元；3.判令被告但成林支付原告律师代理费1000元；4.判令被告万诚公司对上列债务承担连带清偿责任；5.确认原告对被告但成林提供的抵押物在抵押担保范围内（贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用以及其他所有应付费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等）通过折价或者拍卖、变卖财产的价款享有优先受偿权；6.诉讼费由二被告承担。 事实和理由：2012年9月20日，原被告签订《个人借款/担保合同》，约定，原告向被告发放480000元，期限20年，利率以贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，按月等额本息还款，被告但成林以资阳市雁江区书台路恒大城商住楼10栋10（Z）1-7-1号房屋作借款抵押担保，并办理抵押权预告登记，被告资阳万诚置业有限公司在正式抵押登记手续办理完毕前对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任。原告按约向但成林发放了贷款，但其自2015年8月起未按约还款，依据合同约定，原告有权解除合同，要求但成林立即偿清剩余贷款本息及因违约应承担的罚息、复利等。由于未完成正式抵押登记，依据合同约定，被告万城置业有限公司应承担连带保证责任。故诉请判如所请。 万诚公司承认原告起诉的案件事实，但认为涉案房屋已经具备登记条件，未能办理抵押登记的过错在于但成林，为了有利于遏制违约失信行为及交易安全应该赋予债权对房屋有有限受偿权，不能因但成林的过错还使得自身受益；抵押预告登记虽非正式登记，但是第三人可以知悉不动产将来可能设立抵押权，具备一定的公示外观，在满足特定条件下赋予债权人优先权不违背物权公示的要求。赋予债权人不动产优先权符合司法解释的规定，根据商品房买卖司法解释26条，在未办理抵押权的情况下，担保权人是可以要求处分不动产的。综上，万诚公司认为原告对涉案房屋享有优先受偿权。同时若不支持，银行在各方的不按约归还借款，在取得房产证后不配合办理预抵押登记转为抵押登记时对房屋享有优先受偿权，银行从自身利益出发延缓放款，增加开发商的资金成本，该成本也会转嫁到购房人身上，对房地产市场造成不良影响。对阶段性担保问题，阶段性保证的初衷在于降低正式抵押登记前银行债权的清偿风险，促使开发商及时完成开发建设，积极协助办理产权登记手续，而本案中万诚公司作为开发商已完成上述义务。在原告能够享受优先受偿权的情况下，其债权清偿已无风险，继续要求开发商承担担保责任有违公平原则。 同时根据最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第30条规定，金钱债权执行中对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人停止处分异议，人民法院予以支持，符合物权登记条件受让人提出排除执行异议的，应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方争议的被告万诚公司应否承担阶段性保证责任事实和证据，本院认定如下： 2012年9月20日，原与被告但成林、万诚公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告发放480000元，期限20年，利率以贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，按月等额本息还款，被告但成林以所购资阳市雁江区书台路恒大城商住楼X号房屋作借款抵押担保，并办理了该房屋的房预资阳字第××号预购商品房抵押权预告登记；合同约定但成林在获得房屋所有权证书后应在30日天或者贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记证书，万诚公司在正式抵押登记手续办理完毕且原告收到他项权证书前对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任。原告按约向但成林发放了贷款后，但成林自2015年8月起未按期还款。2015年4月30日该贷款抵押房产权从万诚公司过户登记在但成林名下。自2015年10月起，原告联系不上被告但成林，此后，该抵押房屋被资阳市雁江区人民法院作出的（2016）执保10号、（2017）执1472号民事裁定查封。 另查明，原告为实现债权委托法助律师事务所代为诉讼、执行，代理费每件1000元。 本院认为，工行资阳分行与但成林、万诚公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人之间真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。但成林于2015年8月起未按约履行还款义务，至2018年4月3日已欠付本金414116.63元及利息、罚息和复利20478.77元，总计434595.40元，故原告依约请求解除原被告签订的《个人购房借款/担保合同》和归还借款本金、支付利息及逾期罚息和复利以及原告律师代理费1000元，本院予以支持；万诚公司虽然提供的是正式抵押登记手续办理完毕前阶段性连带担保责任，但合同约定应由但成林在在获得房屋所有权证书后应在30日天或者贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记证书，系但成林怠于办理，本质上属于但成林为自己利益而不正当阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，并非原告和万诚公司责任，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，原告有权处分但成林抵押房屋并享有优先权。故原告请求确认其对被告但成林提供的抵押物在抵押担保范围内（贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用以及其他所有应付费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、律师代理费等）通过折价或者拍卖、变卖财产的价款享有优先受偿权，本院予以支持；但原告要求被告万诚公司对上列债务承担连带清偿责任，因系但成林违约未办理抵押登记证书，万诚公司无过错，且原告对但成林抵押房屋享有优先权，能够实现原告债权，故综合本案具体案情、平衡无过错方利益，万诚公司不承担阶段性保证责任。被告但成林经公告传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司资阳分行与被告但成林签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告但成林于判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司资阳分行贷款本金余额414116.63元及利息、罚息、复利20478.77元，合计434595.40元（利息、罚息、复利计算至2018年4月3日止），自2018年4月4日起的利息、罚息、复利按合同约定计算至本金付清之日止； 三、被告但成林于判决生效之日起十日内支付原告律师代理费1000元； 四、原告中国工商银行股份有限公司资阳分行对被告单成林提供的位于资阳市雁江区书台路恒大城商住楼10栋10（Z）1-7-1号房屋在合同约定的抵押担保范围内通过折价或者拍卖、变卖财产的价款享有优先受偿权； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3909元，由被告但成林负担（该款原告已预交，被告于本判决生效后10日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审 判 长  袁 冰 人民陪审员  魏蜀佩 人民陪审员  姚金元 二〇一九年二月十九日 书 记 员  杨 秋