西安市莲湖区人民法院  民事判决书 （2018）陕0104民初8629号原告：李彦臣，男，1991年8月3日出生，汉族，自由职业，住西安市高新区。委托诉讼代理人：魏彦学，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，陕西增瑞律师事务所律师。被告：杨龙，男，1987年1月21日出生，汉族，自由职业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭凯，陕西哲勤律师事务所律师。第三人：西安万楼房地产信息咨询有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：张太雷，该公司经理。原告李彦臣与被告杨龙、第三人西安万楼房地产信息咨询有限公司（以下简称“万楼公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彦臣及其委托诉讼代理人魏彦学、张盼、被告杨龙委托诉讼代理人郭凯、第三人万楼公司法定代表人张太雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李彦臣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，向原告交付XX小区XX幢XX单元XX号房屋，并按约定办理房屋产权过户手续；2、依法判令被告支付违约金28650元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告按总房价的20%及按日万分之五支付违约金，二者合并计算,并由被告承担原告已支付的中介费78000元；3、依法判令被告支付原告房屋溢价损失120万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2017年12月24日签订《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告的位于西安市莲湖区XX小区XX幢XX单元XX号、建筑面积144.32平方米房屋，总成交价为260万元。后原告向被告支付购房款30万元，并约定剩余购房款采取银行按揭方式支付，但被告未按合同约定办理房屋抵押注销手续，且拒不向原告交付房屋，已严重违约。原告无奈诉至法院，望判如所请。被告杨龙辩称，第一、本案原告违约在先，导致被告合同目的不能实现。合同明确约定，原告应在合同签订当日向被告支付人民币30万元。事实上，原告并未按约定时间支付上述款项，后经被告多次讨要才分三次将首付款付清。原告的违约行为导致被告在当时没有足够的资金再次购买房屋，涉案房屋为被告的唯一住房。此外，根据目前西安市房屋限购政策，被告因属外地户口无法在西安市购买新的房屋，因此根据《合同法》第九十四条规定，本案合同应予解除。第二、三方签订的《房屋买卖三方合同》多处与法律、法规及西安市政策相抵触，不应再继续履行。首先，涉案房屋办理抵押登记，被告在出售房屋时并未征得抵押权人的同意，该房屋转让行为无效；其次，涉案房屋于2013年7月办理购房合同网签备案，与原告交易时未满五年，不符合上市交易条件；且本案三方并未签订正式的《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，未能进行二手房买卖合同网上签约等手续的原因也是因为涉案房屋不符合政府政策要求。第三、涉案房屋系被告一家唯一住房，本案合同签订前，被告并未征得其配偶同意，合同签订时，其配偶未在场，亦未在合同上签字，故房屋买卖三方合同并未经房屋共有人的同意，也没有取得共有人的追认，侵犯了他人的合法权益。综上，本案三方签订的合同多处违反法律、法规、政策的规定，各方当事人均有过错，被告不应独自承担违约责任。同时，西安市二手房交易价格已逐月下降，本案合同约定的违约金数额高于原告的实际损失，故请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。第三人万楼公司述称，原告诉状所述与事实相符，合同是在我公司的见证下签订的。签订合同时被告配偶在场，被告签字后我提示其应让配偶在合同上签字，但被告表示房屋是其个人购买，并未让其配偶签字。当时房屋确实网签未满五年，所以在合同中约定被告应在2018年5月1日前办理撤销抵押登记的手续，该手续完成后房屋就满足交易条件了。2018年6月西安市颁布新政策，网签满3年即可上市交易，涉案房屋已符合交易条件，但因被告拒绝出售房屋才导致的本次诉讼。本院经审理认定事实如下：2017年12月24日原告李彦臣与被告杨龙、第三人万楼公司签订《房屋买卖三方合同》约定，原告购买被告所有的位于西安市莲湖区XX小区XX幢XX单元XX号房屋（建筑面积144.32平方米）及一个车位，总价款260万元。原告应在签订合同当日支付购房首付款30万元，剩余款项由原告向银行申请贷款。因涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，被告应于2018年5月1日前办理抵押注销手续。第三人作为居间方，负责为原被告提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味着第三人促成买卖交易的居间义务已完成，居间服务费7.8万元由原告承担。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，逾期超过十日的守约方有权解除合同。解除合同后，被告应在解除合同通知送达之日起五日内退还原告已付房款，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费等相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金。原告于2017年12月27日、2018年1月5日、2018年1月6日分三次向被告支付首付款共计30万元。2018年5月29日被告告知第三人因其配偶不同意出售房屋且房屋不符合交易政策，其不再出售房屋，第三人将该信息截屏告知原告。因双方对后续事宜未能协商一致，原告诉至法院，并与陕西增瑞律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所律师作为其此次二手房买卖合同纠纷一案的代理人，原告支付律师代理费1万元。另查，被告杨龙与案外人阎某某于2010年3月1日登记结婚，2013年6月20日杨龙与西安古城恒达置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并办理网签备案。同时与中国银行股份有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，向该行贷款127万元用于支付购房款，并以涉案房屋作为抵押物对债务进行担保。原被告签订《房屋买卖三方合同》时涉案房屋网签未满五年，不符合上市交易的条件。案外人阎某某于2018年12月12日到庭，明确表示涉案房屋系其与杨龙的夫妻共同财产，杨龙与原告签订合同时其并不知情，现亦不同意出售该房屋。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。原告与被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。原告虽未按合同约定时间及方式支付购房首付款，在履行其合同义务时存在瑕疵，但并不是导致合同不能履行的根本原因，未构成根本违约，被告在此次诉讼前亦未对此提出异议，故对其认为合同不能履行是因原告违约在先的抗辩理由，依法不予采信。涉案房屋现已符合上市交易的条件，亦非合同不能履行的因素。但涉案房屋确系被告杨龙与其爱人阎某某的夫妻共同财产，阎某某未在《房屋买卖三方合同》上签字，且其明确表示不同意出售该房屋，合同已不能实际履行。现原告要求解除合同，被告亦同意，本院确定原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》自庭审之日即2018年12月10日解除。合同签订后原告已履行了交付购房首付款的义务，被告杨龙却在收取原告首付款后，明确表示其不再出售房屋，并拒绝履行后续合同义务，导致合同目的无法实现，过错在杨龙，其应向原告退还已收取的购房款并按合同约定支付总房价20%的违约金。原告主张同时按日万分之五计算违约金，因该约定是在合同继续履行时违约方应承担的违约责任，现合同已解除，原告按此重复主张违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。其主张房屋溢价损失120万元，因涉案房屋可交易时间在2018年6月20日，合同订立时原告对此知晓，被告明确表示其不再履行合同的时间亦在此之前，故房屋溢价损失的计算节点应在涉案房屋可交易之时，结合合同履行情况，并综合考虑被告违约时涉案房屋同地段、同户型房屋报价，2018年6月该小区房屋参考售价约为2.3万元/平方米，涉案房屋涨幅约为72万元，抵扣已支付违约金52万元，被告还需赔偿原告房屋溢价损失20万元。第三人在明知涉案房屋不符合交易条件的情况下仍促成双方签订合同，存在过错，应将收取的中介费退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告李彦臣与被告杨龙、第三人西安万楼房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖三方合同》于2018年12月10日解除；二、本判决生效后十日内，被告杨龙退还原告李彦臣购房首付款30万元；三、本判决生效后十日内，被告杨龙赔偿原告李彦臣违约金52万元；四、本判决生效后十日内，被告杨龙赔偿原告李彦辰房屋溢价损失20万元；五、本判决生效后十日内，第三人西安万楼房地产信息咨询有限公司退还原告李彦辰中介费7.8万元；六、驳回原告李彦臣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27770元（原告已预交），减半收取13885元，由被告杨龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员       郭富丽 二〇一九年一月九日 书    记    员       焦莉萍   1