四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终12183号 上诉人（原审被告）：何义，男，1976年12月25日出生，汉族，住四川省兴文县。 上诉人（原审被告）：吴桂群，女，1977年6月10日出生，汉族，住四川省兴文县。 二被告共同委托诉讼代理人：肖娜，四川康伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯玉靖，女，1981年9月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李志恒，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，北京康达（成都）律师事务所律师。 原审被告:廖梦，男，1988年11月12日出生，汉族，住四川省兴文县。 原审第三人:成都搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市武侯区鹭岛路**********。 法定代表人：张颖。 上诉人何义、吴桂群因与被上诉人侯玉靖、原审被告廖梦、原审第三人成都搜房房天下房地产经纪有限公司（简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何义、吴桂群上诉请求：撤销原审判决，依法改判何义、吴桂群不承担违约金226500元及佣金15100元。事实与理由：一审法院认定事实不清。何义、吴桂群已于2016年底与侯玉靖达成一致意见解除房屋买卖合同，并通过房天下公司退还侯玉靖房屋定金1万元，房屋买卖合同早已解除。何义、吴桂群不存在任何违约责任，一审法院认定何义、吴桂群存在违约，并判决支付侯玉靖违约金及佣金属认定事实不清。二审中何义、吴桂群变更上诉请求为承担违约金10000元及佣金7550元。 侯玉靖辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。何义、吴桂群与侯玉靖之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当严格尊重合同约定。2.何义、吴桂群在上诉状所称双方就解除合同达成了合意，对此侯玉靖不予认可。何义、吴桂群明确提出不履行合同后，侯玉靖自己及通过中介多次与何义、吴桂群联系，但双方从未达成任何解除合同的合意，何义、吴桂群在庭审中也未提交任何解除合同的证据。3.侯玉靖在一审中提交了证据证明房屋的增值损失超过50万元，一审法院判决22万元违约金已经低于给侯玉靖造成的损失，一审判决违约金并不高。 廖梦述称，对何义、吴桂群上诉无意见。 房天下公司未作陈述。 侯玉靖向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《成都市存量房买卖合同》已经解除；2.判令何义、吴桂群、廖梦向侯玉靖支付违约金226500元；3、判令何义、吴桂群、廖梦赔偿侯玉靖损失215100元（其中房屋溢价损失200000元，支付中介费损失15100元）。 一审法院认定事实：廖梦受何义委托，代表何义、吴桂群（甲方），与侯玉靖（乙方）通过房天下公司（丙方）居间服务，于2016年9月25日签订了《房天下二手房合同》，包括《成都存量房买卖合同》、《成都存量房买卖居间服务合同》、《网上签约委托书》、《自行办理按揭贷款声明》、《代理人关于代理权的承诺书》等。合同约定，甲方将位于成都市锦江区镗钯街38号、义学巷60号1栋1单元11层1106号房屋以总价1510000元出售给乙方；合同签订时，乙方向甲方支付定金10000元；过户递件完成当日，乙方付款500000元，尾款以向银行贷款方式支付；甲方未按合同约定的期限将房屋交付或过户给乙方，逾期超过7日，乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任；居间服务费为22650元，甲方承担7550元，乙方承担15100元；甲乙双方任何一方违约导致合同解除，丙方已收取费用不退还，居间服务费由违约方承担。合同签订当日，侯玉靖向何义支付定金10000元，廖梦出具了定金收条，同时，侯玉靖向房天下公司支付佣金15100元。2017年8月14日，侯玉靖委托律师通过特快专递向廖梦发出《律师函》，载明，因何义、吴桂群未按照约定履行合同义务，严重损害了侯玉靖的合法权益，侯玉靖要求自该函发出之日起解除《成都存量房买卖合同》，何义、吴桂群应当在收到该函之日起3个工作日内赔偿侯玉靖由此造成的损失441600元。另查明，何义、吴桂群于2013年11月18日取得案涉房屋的房屋产权证书，2017年3月30日变更登记为王梦歆所有。 一审法院认为，何义、吴桂群委托廖梦通过房天下公司居间服务，与侯玉靖签订的《成都存量房买卖合同》、《成都存量房买卖居间服务合同》等，均是当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行相应义务。合同签订后，侯玉靖按约支付了定金10000元，但何义、吴桂群于2017年3月30日将案涉房屋出售给王梦歆（案外人），并办理了房屋产权过户登记，该行为致使双方签订的合同无法继续履行，属于根本性违约，应当承担相应的违约责任。侯玉靖委托律师于2017年8月14日发出《律师函》，通知何义、吴桂群解除合同，对方收到后并未表明不同意或提起诉讼，一审法院确认双方签订的《成都存量房买卖合同》于2017年8月14日解除。合同解除后，依照法律规定，侯玉靖有权要求违约方承担违约责任，对此一审法院予以支持。廖梦受何义委托，以自己的名义与侯玉靖签订房屋买卖合同，侯玉靖对此知晓，依照法律规定，该合同直接约束侯玉靖和何义、吴桂群，故侯玉靖要求廖梦承担违约责任的主张，于法无据，一审法院不予支持。按照合同约定，由于何义、吴桂群违约行为导致合同解除，何义、吴桂群应向侯玉靖支付房屋总价15%的违约金，即226500元，并承担侯玉靖支付的佣金15100元，一审法院予以支持。庭审中，侯玉靖提出房屋实际溢价超过500000元，因无相应的事实依据，一审法院不予采信。侯玉靖请求赔偿房屋溢价损失200000元，低于双方约定的违约金，根据侯玉靖的履行情况和合同性质，一审法院认为违约金226500元已可保证侯玉靖的实际利益，故侯玉靖要求赔偿房屋溢价损失200000元的主张，一审法院不予支持。对于何义、吴桂群的辩解意见，首先，提出不存在违约行为的辩解理由不成立；第二，提出双方已就合同解除后如何处理达成一致意见，即退还侯玉靖所支付的定金10000元，双方互不追究其他违约责任的主张，无相应证据予以证明，一审法院不予支持；第三，认为约定的违约金过高，请求法院予以适当减少的主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条规定，判决：一、确认侯玉靖与何义、吴桂群、廖梦签订的《成都存量房买卖合同》于2017年8月14日解除；二、何义、吴桂群应于判决发生法律效力之日起十日内向侯玉靖支付违约金226500元以及佣金15100元；三、驳回侯玉靖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7924元，减半收取3962元，由侯玉靖负担1613元，何义、吴桂群负担2349元；保全费1270元，由侯玉靖负担。 二审中，何义、吴桂群向本院提交以下证据：1.收款收据、廖梦微信交易记录，拟证明侯玉靖向房天下公司缴纳中介费即佣金7550元，而不是15100元；2.房天下公司退还侯玉靖定金的电子凭证，拟证明何义、吴桂群于2016年10月提出解除合同后，双方达成解除合同的一致意见；3.詹敏关于侯玉靖与何义购房事宜陈述，拟证明何义、吴桂群已于2016年10月向侯玉靖提出解除合同的情况，并且通过中介已通知侯玉靖。侯玉靖质证认为，1.对收款收据的真实性、合法性、关联性无异议，根据买卖房屋居间服务协议，卖方应当承担7550的居间服务费。关于廖梦的微信记录可知，廖梦当时也应该支付7550元的中介费，但廖梦没有现金，因此是侯玉靖帮廖梦刷卡支付的，事后由廖梦微信转账归还侯玉靖，侯玉靖认可只交了7550元的佣金。2.对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，这组证据是房天下公司内部打款的申请，并不能证明房天下公司通过银行转账方式将10000元定金转给侯玉靖，这仅是一个公司流程。3.证人未出庭作证，因此对第三组证据真实性、合法性、关联性均不认可。廖梦质证认为，对何义、吴桂群提交的证据均无意见。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，1.何义、吴桂群与侯玉靖、房天下地产公司签订的《成都存量房买卖居间服务合同》约定，签署本合同后，若何义、吴桂群或侯玉靖任何一方违约，致使该房屋未能依《买卖合同》约定买入或卖出，则违约一方须即时支付房天下地产公司该房屋总价1%的违约金即15100元，并且房天下地产公司不退还本合同项下的居间服务费，居间服务费由违约方承担。 2.侯玉靖认可其向房天下公司支付佣金7550元。 3.何义、吴桂群自认案涉房屋另行出售1710000元。 4.侯玉靖认可2017年7月4日收到银行转账10000元；何义、吴桂群认为系房天下公司退还的定金。 本院认为，何义、吴桂群与侯玉靖签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点有两个，现分别评述如下： 一、关于案涉房屋买卖合同何时解除的问题。何义、吴桂群认为其于2016年10月通过房天下公司通知侯玉靖解除合同。何义、吴桂群未提交证据证明其享有合同约定的解除权；同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，何义、吴桂群也未提交证据证明其享有法定解除权。因此，即使何义、吴桂群通知侯玉靖解除合同，也不产生解除合同的效力。而何义、吴桂群另行出售案涉房屋致案涉合同无法履行，侯玉靖解除合同的理由成立，一审判决认定案涉合同于侯玉靖发出的解除合同通知到达对方时解除正确，本院予以维持。 二、关于何义、吴桂群是否应当向侯玉靖支付违约金、佣金及具体的金额的问题。如前所述，因何义、吴桂群的违约行为导致案涉合同解除，何义、吴桂群按照合同约定应向侯玉靖支付违约金226500元。何义、吴桂群请求调低违约金，考虑侯玉靖的损失为另行购置同等条件房屋的差价损失，同时参照何义、吴桂群另行出售房屋的价格，一审判决对违约金不予调整并无不当，本院予以维持。 侯玉靖主张的佣金系其实际损失，本院判令何义、吴桂群向侯玉靖支付的违约金已能弥补侯玉靖的实际损失，因此，侯玉靖主张的佣金本院不再另行支持。 综上所述，上诉人何义、吴桂群的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7317号民事判决第一项，即“确认侯玉靖与何义、吴桂群、廖梦签订的《成都存量房买卖合同》于2017年8月14日解除”； 二、变更成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7317号民事判决第二项，即“何义、吴桂群应于本判决发生法律效力之日起十日内向侯玉靖支付违约金226500元以及佣金15100元”为“何义、吴桂群应于本判决发生法律效力之日起十日内向侯玉靖支付违约金226500元”； 三、撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7317号民事判决第三项，即“驳回侯玉靖的其他诉讼请求”； 四、驳回侯玉靖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7924元，减半收取3962元，由侯玉靖负担1930元，何义、吴桂群负担2032元。二审案件受理费4924元，由侯玉靖负担308元，何义、吴桂群负担4616元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一九年二月十四日 书记员  鲜 锦