浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终5630号上诉人（原审被告）：肖运途，男，1951年5月5日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人（原审被告）：许瑞雪，女，1955年2月10日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人（原审被告）：肖昌胜，男，1973年7月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人（原审被告）：肖昌开，男，1982年8月4日出生，汉族，住浙江省苍南县。上述四位上诉人委托诉讼代理人：周秋孟、林伟伟，浙江玉山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖秋菊，女，1928年2月8日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：章华达，男，1949年6月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被上诉人（原审原告）：章华定，男，1951年11月16日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：章丽娟，女，1954年2月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：章华欣，男，1956年9月5日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：章丽云，女，1958年11月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：章华多，男，1962年1月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：章华德，男，1965年5月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。上述八位被上诉人委托诉讼代理人：周涛，浙江正昌律师事务所律师。上诉人肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开因与被上诉人肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初8090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖运途及其与上诉人许瑞雪、肖昌胜、肖昌开的委托诉讼代理人周秋孟，被上诉人肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德的委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德的全部诉讼请求。事实和理由：本案房屋没有拆迁，土地未被征收，性质仍属于集体土地，没有拆迁补偿方案。肖昌开当时未成年，肖运途行使的是监护权，不存在表见代理。城中村改造还没立项、审批，土地性质没有确定。本案房屋为集体土地上的房产，被上诉人不具有继承权。本案房屋的建造未经审批，至今未办理房产证，未经当地政府确认房屋合法，一审法院认定涉案房屋合法系越权。本案合同违反了法律、法规的强制性规定，应属无效，更不存在拆迁安置手续。一审法院采信证据错误，认定事实错误，适用法律错误。肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德辩称，涉案房屋列入城中村改造，已于一审判决后的2018年11月30日腾空并由县城新区工程指挥部拆迁完毕。涉案房屋建于1988-1989年，符合苍南县国有土地上房屋征收补偿暂行办法第25条规定，可以补偿安置。房屋建设时上诉人肖昌胜、肖昌开都是未成年人，不是房屋产权人，他们父母亲按农村买卖习俗代签，属表见代理及法定代理。房屋买卖发生在1997年9月份，上诉人肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开提出的农村房买卖合同的规定都在此后出台，法无溯及力，不适用本案，且均系管理性强制性规范，不导致合同无效。肖运途是被上诉人肖秋菊的亲侄儿，房屋已经出售二十几年，无论情理与法理，都要遵守法律和诚实信用，房屋拆迁权益应该归受让方所有。肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德于2018年8月24日向一审法院起诉请求：（1）判令确认1997年9月20日签订的关于坐落于苍南县房屋买卖合同有效；（2）判令被告肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开协助原告办理上述房屋的拆迁安置手续；（3）本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告肖运途、许瑞雪系夫妻关系，被告肖昌胜、肖昌开均系被告肖运途、许瑞雪儿子。一九九七年九月廿，被告肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开将坐落于灵溪镇渡龙街三层楼房一间（现门牌号为××）以37000元价格转让给章志成，并签订了房屋买卖契据，契据写明：“立卖尽房屋契据人肖运途今因新建房屋缺乏资金应用之需，故将亲手所建原住房三层楼房壹间，座落在前后两门直出，左邻肖云丛右邻肖云传，墙壁为界公壁造价已按间平均付清，特托中卖尽给二姑父章志成永作为业，经中人房亲三面议定时值人民币叁万柒仟元整，现金随字完讫。内外并无交涉，如有不明之处，由卖方承担，与买方无涉，恐口无凭，特立本字据，永作存照”，契据上肖昌胜、肖昌开名字并非其本人所写，由其父肖运途代按指印。契约签订后，章志成付清了房款，被告一家于1998年搬离涉案房屋。2018年6月1日，苍南县县城新区房屋拆迁产权调查小组发布苍房认定公字[2018]3号《县城新区渡龙村城中村改造项目被征收房屋调查认定公示》，认定坐落于灵溪镇渡龙村地号为D43-7幢房屋由北至南共计7间，其中第3间房屋所有权人为肖运途，现因县城新区渡龙村城中村改造项目建设需要，上述房屋被列入拆迁范围。另查明，章志成于2018年4月3日死亡。原告肖秋菊系章志成妻子，章华达、章华定、章华欣、章华多、章华德系章志成儿子，章丽娟、章丽云系章志成女儿。章志成、肖秋菊为非农业家庭户。一审法院认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，买受人虽为非农业户口，但其购买涉案房屋，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。被告肖昌胜、肖昌开虽然没有在契约上签字捺印，但其父亲肖运途代被告肖昌胜、肖昌开在买卖契约上捺印，并且双方在买卖契约上约定：“立卖尽房屋契据人肖运途今因新建房屋缺乏资金应用之需，故将亲手所建原住房三层楼房壹间……特托中卖尽给二姑父章志成永作为业……内外并无交涉，如有不明之处，由卖方承担，与买方无涉，恐口无凭，特立本字据，永作存照”，即使肖运途在出卖涉案房屋未经过肖昌胜、肖昌开同意也构成表见代理。因此，涉案的房屋买卖契约应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现因章志成已死亡，原告肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德作为法定继承人起诉，主体适格。涉案房屋已被列入拆迁范围，根据合同性质、目的、交易习惯，被告协助原告办理涉案房屋的拆迁安置手续属于合同附随义务，故原告要求被告协助办理拆迁安置的请求予以支持。被告以涉案房屋的土地性质属集体所有，肖秋菊和章志成为非农业户口，且不是苍南县灵溪镇渡龙村的村民为由主张涉案房屋买卖合同无效，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条之规定，判决“一、确认章志成与肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开于一九九七年九月廿签订的关于苍南县灵溪镇渡龙街三层楼房一间（现门牌号为××）房屋买卖契约有效；”“二、肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开于本判决生效之日起十日内协助肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德办理上述房屋的拆迁安置手续。”“案件受理费7300元，减半收取计3650元，由肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”审查本案合同，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，上诉人肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开主张肖昌胜、肖昌开没有在契约上签字捺印导致合同无效的理由，不能成立。在涉案房屋面临拆迁时，上诉人理应协助被上诉人肖秋菊、章华达、章华定、章丽娟、章华欣、章丽云、章华多、章华德办理拆迁安置手续。故上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人肖运途、许瑞雪、肖昌胜、肖昌开负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一九年二月二十日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁