梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0581民初1966号 原告：胡成波，男，1966年7月22日，汉族，个体，住梅河口市。 委托代理人：孙美荣，吉林荣华律师事务所律师。 被告：刘志，男，1966年4月11日出生，满族，无职业，住吉林省辉南县。 委托代理人：吕永莉，吉林星浦律师事务所律师。 原告胡成波诉被告刘志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月6日、2018年11月15日两次公开开庭进行了审理。原告胡成波及委托代理人孙美荣与被告刘志及委托代理人吕永莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡成波向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付房屋差价款388,254元。2、要求被告从2017年11月开始按照本金388,254元的同期人民银行贷款利率承担利息约2万元。3、诉讼费和聘请律师费由被告承担。事实和理由：2015年6月18日原告因急需资金购买原材料，经朋友李海林和马金斗介绍向被告借款70万元，借款期限一年，月利率1.5分，并用原告所有的位于上河湾小区25号楼5号门市房及民乐小区15号楼1单元301室做抵押。借款到期后因各种原因原告没有及时偿还借款，但利息原告给付到2017年7月18日，后因原告伤害他人行为被捕入狱，暂无能力偿还利息。2018年5月8日原告出狱发现被告将抵押的门市房于2017年10月登记在被告名下，抵押的住宅被告转移给他人。为此原告曾多次找被告协商无果，只好诉诸人民法院要求被告给付该房屋的差价款388,254元。原告认为，原告向被告借款应当偿还；原告设定的抵押物，所有权没有发生转移，仍归原告所有，被告未经原告同意擅自处分原告的抵押物侵犯了原告的合法权益，也是与法律规定相悖的。现在房屋已经过户，再变更登记涉及费用较大，原告只好要求被告给付房屋差价款。请求人民法院保护原告的合法利益。 被告刘志辩称：1、原告所诉房屋买卖合同纠纷原告非买卖合同主体，对原告的诉讼请求依法应予以驳回。被告是与开发商松原市三合房地产开发公司签订的商品房买卖合同，与原告没有买卖关系，因此原告不具备房屋买卖合同纠纷的诉讼主体资格。2、被告是以房屋买卖合同形式取得房屋所有权，而不是基于抵押行为。理由如下：原告向被告借款后不能履行还本付息的义务，是原告与被告协商一致且是原告主动提出，以原告与开发商之间取得的工程款债权抵顶被告与开发商房屋买卖的购房价款，而非以房屋直接抵顶向被告的借款，因此不属于担保法留置的条款。因此被告与开发商签订了上河湾门市协议，并办理了房屋产权登记，被告是以合法形式取得房屋产权，民乐家园住宅亦是相同情况。原告自始没有取得房屋的所有权，原被告双方更没有办理房屋抵押登记，书面抵押行为自始无效，因此也不属于房屋抵顶欠款的情形。原告同意以开发商出售的房屋价格为标准抵顶被告的购房款，抵顶原告与开发商之间的工程款，所以原被告之间的法律关系属于债权的转移而非物权的转移。因此原告主张了房屋抵押直接抵债行为无效，返还房屋差价款及利息等请求均没有事实及法律依据。3、原告所诉给付利息至2018年与事实不符，原告拖欠借款近2年，利息合计约20万元，两处房屋价款共计91万3000元，尚不足以清偿原告的欠款，被告保留继续向原告主张欠款的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下：胡成波提供证据：1、2015年6月18日借据一份。2、2016年12月30日补充借据。3、梅河口市民乐家园售楼处的证明。4、梁某证言。5、（2017）吉0581刑初294号刑事判决书。6、农村信用社明细账。7、结算单两张。8松原市三合房地产开发有限公司梅河口分公司证明。经质证被告刘志对证据有异议，认为借款事实存在，但是原被告之间不存在房屋抵押行为。原告没有取得上河湾门市房和民乐小区住宅的所有权。被告与民乐家园售楼处的房屋买卖已经履行完毕。证人梁某不是开发商，其证实的房屋出售单价没有合法依据，上河湾的房屋是开发商售给业主，房屋价款系三方抵顶予以履行的。刘志提供证据：1、商品房买卖合同（被告与松原市三合房地产开发有限公司梅河口分公司签订商品房买卖合同）。2被告办理了房屋产权登记。3、商品房买卖合同（购房人刘晓艳与梅河口市天润房地产开发有限公司房屋买卖合同。4、梅河口市报人热力有限公司取暖费收据，物业收据。5、增值税发票一张。经质证，原告认为，对两份商品房买卖合同是被告擅自与开发商签订的房屋买卖合同，两套房屋所有权转移是不合法的。本院认为，对原告提供的两份借据，借款事实的真实性予以确认。对被告提供的两份商品房买卖合同以及办理了房屋登记，交纳了相关取暖费，物业费的证据，予以采信。 根据当事人的陈述和经审查后确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日原告胡成波因需资金购买原材料，经李海林和马金斗担保向被告刘志借款70万元，借款期限为一年，月利率1.5分，并用顶账方式取得上河湾小区25号楼5号门市房屋及民乐小区15号楼1单元301室的权利做抵押担保。并约定2016年6月18日借款到期还不上，以该抵押担保房屋抵顶。2016年12月30日原告因借款逾期未履行还款义务，双方协商，延长还款期限至2017年3月18日，并承诺如到期不还款，同意将抵押担保两套房屋抵顶归刘志所有，并明确此条款是前期协议。借款逾期后，被告持有原告与开发商抵顶工程款的凭证，于2017年9月12日，被告与松原市三合房地产开发有限公司梅河口分公司签订商品房买卖合同，以开发商出售门市房5950元/平方米的价格总价格714000元购买上河湾第25幢1单元5号门市。并在产权登记部门办理了房屋登记，取得了不动产登记证。被告补交上河湾门市房2015年、2016年取暖费，滞纳金11500元，补交2017年取暖费631元，物业费1296元。2018年4月19日，被告以刘晓艳的名义与梅河口市天润房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，以20万元价格购买民乐家园15号楼1单元301室，并办理了房屋产权登记，取得不动产登记证。原告以设定的抵押物违反法律强制性规定属于无效，原告享有房屋所有权，因被告擅自处分，侵犯原告合法权益，原告要求给付房屋差价款388,254元并支付同期人民银行贷款利息。 本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立，变更，终止民事法律的行为。民事主体行使权力时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原被告之间借贷法律关系事实清楚。原告应当按照约定全面履行自己的义务。原告向被告借款后到期未履行还款义务，被告刘志依据约定用原告与开发商之间取得的工程款债权（顶账凭证）抵顶被告与开发商房屋买卖的购房价款。而非以房屋直接抵顶向被告的借款。被告与开发商分别签订了房屋买卖合同，并到产权登记部门办理了房屋产权登记，取得了不动产登记证。因此原被告之间的法律关系属于债权转移而非物权转移。本案原告不是房屋买卖合同主体。因此原告主张房屋抵押无效并返还房屋差价款388,254元，其证据不足，理由不充分，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 驳回原告胡成波的诉讼请求。 案件受理费3712元，由原告胡成波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  李贵民 人民陪审员  王晓辉 人民陪审员  金丹丹 二〇一九年二月十三日 书 记 员  靳亚光