上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初17025号原告：罗晨杰，男，1979年12月17日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。被告：焦旺英(第一被告)，女，1964年9月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：刘爱文(第二被告)，男，1964年2月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：韩小红，女，1991年11月27日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市。第三人：徐静雯，女，1980年9月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区朱家角镇周家港村XXX号。原告罗晨杰与被告焦旺英排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，因案情需要，本院依法追加徐静雯为第三人参加诉讼。本案于2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告罗晨杰及其委托诉讼代理人周亮、被告焦旺英及其委托诉讼代理人韩小红、第三人徐静雯到庭参加诉讼。因原告申请，本院依法追加刘爱文为被告参加诉讼。本案于2018年12月24日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周亮、被告焦旺英、刘爱文及两被告共同委托诉讼代理人韩小红到庭参加诉讼，第三人徐静雯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗晨杰诉称：2016年12月8日,原告与第三人徐静雯签订了房屋买卖合同,约定第三人将上述房屋出售给原告,并且上述房屋已经过户至原告名下,故现在原告系上述房屋的所有权人,但被告无故霸占上述房屋,原告多次要求被告搬离,但被告不予配合,原告无奈,为维护原告合法权益，故起诉法院请求：判令被告搬离上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室房屋。被告焦旺英、刘爱文辩称：被告不同意搬离。系争房屋一房二卖，签字人系被告焦旺英老公刘爱文，刘爱文于2018年2月曾起诉法院，法院判决对方支付钱款被告才可搬离。第三人徐静雯述称：没有意见。经开庭审理查明：2016年12月8日，原告(乙方)与第三人徐静雯(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：青XXXXXXXXXX，(二)房地产座落：青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室,房屋类型：公寓，结构：混合1，(三)房屋建筑面积：114.33平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。房地产转让价款计人民币1,257,630元(以下币种均为人民币)。乙方于2016年12月31日前支付甲方房屋交易定金10万元,用于甲方清偿贷款。甲方于2014年6月3日、2015年9月1日签订《民间借贷抵押合同》向乙方借款50万元,至2016年4月30日未偿还本息合计共73万元,具体可见《民事调解书》(2016)沪0109民初8681号。乙方将甲方未偿还的款项73万元作为乙方向甲方支付的房屋交易首付款。经甲乙双方协商,房屋过户后至2018年4月30日仍由甲方租赁使用,租金为24万元,于过户时一次性从乙方的购房款中扣除。尾款187,630元于交易过户后15内支付。经甲乙双方协商,房屋交易过户的所有税费均由甲方承担,乙方代为支付的,由乙方在尾款中扣除。甲、乙双方同意甲方于2016年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认,在2016年12月31之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同另行约定了双方的权利义务。2017年3月6日，原告取得系争房屋不动产权证[证号：沪(2017)青字不动产权第006489号]。另查明，2009年5月12日，徐静雯与刘爱文就买卖系争房屋签订了《房屋买卖合同》，总价548,000元。2017年3月16日，徐静雯、焦峰(甲方)与刘爱文(乙方)签订《协议书》，约定：乙方于2009年5月12日出资54.8万购买甲方：淀湖新村XXX号楼101室114.33平方米(毛坯)(现名为：祥凝浜路淀湖山庄136号楼101室的房屋)。说好五年过户，由于种种原因没有成功过户，现甲方愿意回购原卖给乙方：淀湖新村XXX号楼101室114.33平方米(毛坯)(现名为：祥凝浜路淀湖山庄136号楼101室的房屋)价格双方协商为261万元；付款方式：甲方承诺分三次付款，第一次时间为2017年3月16日付款给乙方10万元，第二次时间为2017年6月16日之前付款164万元。第三次时间为2017年12月30日之前付清余款；在房款未付清之前，甲方无理由让乙方搬出原向甲方购买的：淀湖新村XXX号楼101室114.33平方米(毛坯)(现名为：祥凝浜路103弄淀湖山庄136号101室的房屋)。如中间出现任何问题由甲方承担全部责任，担保人承担连带责任。担保人焦明章。青浦区朱家角镇东大门社区居民委员会出具居住证明，内容为：兹有刘爱文(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、焦旺英(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)夫妇于2009年购置装修祥凝浜路淀湖山庄136号楼101室并搬入长期居住至今。2018年1月8日，被告刘爱文起诉徐静雯、焦峰、焦明章房屋买卖合同纠纷案，要求判令徐静雯、焦峰共同向刘爱文支付房款251万元；支付逾期付款利息(以164万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月17日起计算至判决生效之日止；以87万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月31日起计算至判决生效之日止)；焦明章对徐静雯、焦峰的上述债务承担连带责任。本院以(2018)沪0118民初633号案件立案受理。2018年2月13日，本院依法作出判决：一、徐静雯、焦峰应于判决生效之日起十日内向刘爱文支付款项2,510,000元；二、徐静雯、焦峰应于判决生效之日起十日内向刘爱文支付利息，以1,640,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月7日起计算至判决生效之日止；三、徐静雯、焦峰应于判决生效之日起十日内向刘爱文支付利息，以870,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月31日计算至判决生效之日止；四、焦明章对徐静雯、焦峰的上述债务承担连带责任。该判决已生效，被告并已申请本院强制执行。又查明，2016年4月20日，原告向上海市虹口区人民法院起诉第三人，要求第三人及焦峰偿还借款50万元，支付2014年6月3日至2016年4月20日期间的利息225,534元，承担律师费50,000元。2016年4月20日，该院作出(2016)沪0109民初8681号民事调解书：一、焦峰、徐静雯共同偿还罗晨杰借款本金500,000元，利息225,534元(利息自2014年6月3日至2016年4月20日止，以年化利率24%计算)，共计725,534元，此款于2016年4月30日前付清；二、律师费50,000元由焦峰、徐静雯共同承担，此款于2016年4月30日前付清；三、受理费11,556元，按25%收取，计2,889元，由焦峰、徐静雯共同承担。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，上海市房地产买卖合同、不动产权证、(2018)沪0118民初633号民事判决书、(2016)沪0109民初8681号民事调解书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示，被告与第三人签订的回购协议与原告无关，也与本案无关，第三人没有权利对系争房屋进行处分，协议签订时间系2017年3月16日，但2016年12月，系争房屋原告已经办理过户手续，并已登记在原告名下。第三人没有按约进行交付，第三人与原告在虹口法院有民间借贷诉讼，执行过程中第三人提出无法履行债务，由房屋抵充债务，当时，第三人称有亲戚居住在房屋内。当时不管原告看不看房屋，都要买下房屋，不然第三人无力偿还债务，也不清楚被告与第三人之间的买卖关系。被告焦旺英、刘爱文表示，第三人于2008年将房屋出售给被告，由于系拆迁房，未办理手续，后第三人提供假房产证。物业费、房屋装修均系被告支付；2016年，被告代理人通过链家出售房屋，在过户过程中，发现假房产证，被告想报警，但原告与第三人在短短几天得知消息立马过户交易。被告在出售房屋交易后，一直未按要求交房，罗晨杰称被告可以居住在房屋内。罗晨杰与徐静雯交易价格明显偏低，系虚假买卖，第三人与原告买卖合同无效。第三人的丈夫焦峰系被告亲侄子，所以2016年被告出售房屋时，焦峰第一时间得知消息，立马将房屋出售，第三人与焦峰当时未离婚。原告起诉第三人判决后没有上诉，已申请执行，但尚未执行到位，但刘爱文与焦峰、徐静雯的合同上有约定，没有付清全款前，被告可以一直居住下去，现在第三人也没有付款。第三人将钱款转移至其父母名下，已经将其记入黑名单。两被告系渔民，原先一直居住在船上，户籍地房屋已经破旧。第三人当时得知两被告在出售房屋，2017年3月5日加急过户的。现无证据证明不支付钱款不搬离，被告要另案起诉原告与第三人买卖合同无效。第三人徐静雯表示，被告所提供的产权证不是第三人提供的，不清楚。原告陈述的借贷等情况属实。第三人与被告共两份协议书，现第三人与焦峰已经离婚了。被告起诉第三人的判决没有上诉，已经生效。对于该债务，第三人与焦峰离婚时协议由焦峰承担，第三人的账户均被冻结。第三人没有承诺过未付清钱款，被告可一直居住。根据庭审确认的事实，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与第三人双方签订了上海市房地产买卖合同，并在房产登记部门办理了房产过户手续，原告取得了系争房屋的所有权，是上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告非上述房屋的产权人，理应将系争房产交付于原告，被告无权占有使用系争房屋，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。关于被告主张第三人付清钱款后才能搬离系争房屋的问题，被告与第三人已签订协议，言明由于没有过户，第三人向被告回购系争房屋，支付被告房款261万元，并已经诉讼判决生效，且已进入强制执行程序；系争房屋产权人系原告，第三人对系争房屋无处分、使用等权利，被告主张在钱款付清后才能搬离无依据；被告也未提供原告同意其居住系争房屋的证据；综上，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、第三十九条之规定，判决如下：被告焦旺英、刘爱文应于本判决生效之日起十日内搬离上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还给原告罗晨杰。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年二月二十日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。