广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初3911号原告：雷水娟，女，1990年2月14日出生，汉族，住广东省清远市清新区，委托诉讼代理人：张小波，广东天穗律师事务所律师。被告：清远城建房地产有限公司，住所：清远市清新区太和镇清新大道**（帝景花园）B栋203#。法定代表人：陈伟锋，总经理。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。原告雷水娟诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷水娟的委托诉讼代理人张小波，被告城建公司的委托诉讼代理人叶俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷水娟向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告2017年2月25日签订的《城建世纪湾商品房认购书》合法有效，并确认原、被告双方存在商品房买卖合同关系；2.请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，违约金从2018年6月1日起，每日按案涉房屋同地段同类房屋租金100%的标准（即每日租金为61.37元）计算至被告商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止，先暂计至2018年11月20日共10433元；3.请求判令被告将办理不动产产权登记需要提供的资料不动产产权登记部门备案，协助原告办理不动产产权登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月25日，原、被告签订了《城建世纪湾商品房认购书》，约定原告购买了由被告开发的位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座19层B单元，该商品房总价为564604元。认购书约定的房屋交付期限为2018年5月30日前，认购书还约定原告应于2017年3月17日前付清首期购房款，并于原告付款后七天内与被告签订《商品房买卖合同》，余下房款由双方签订《商品房买卖合同》后10日内到被告指定的银行办妥按揭手续。认购书签订后，原告依约向被告付清了首期购房款，被告一直怠于配合原告签订《商品房买卖合同》，亦未按照认购书规定的时间即2018年5月30日前向原告合法交付房屋。被告的违约行为造成了原告的损失，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式的情况下，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综上所述，被告违反了认购书的约定，构成违约，应当依法向原告支付违约金并继续为原告办理不动产产权登记。为维护原告的合法权益，原告特提出上述诉讼请求，请法院予以支持。被告城建公司辩称：1.原、被告没有签订正式的商品房买卖合同，不存在商品房买卖合同关系；2.被告对原告主张的逾期交房违约金不予认可，原、被告签订的认购书也有相关的违约条款，原告应按照认购书违约金条款主张其损失；3.案涉房屋已装修入住，即使法院判决支持原告的违约金请求也应计算至原告实际入住之日止，原告收楼时间我方庭后3个工作日内向法庭提交证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，案外人刘振飞与城建公司于2017年2月25日签订了《城建世纪湾商品房认购书》（以下简称“《认购书》”），后2017年2月28日刘振飞把该合同的权利义务转让给了雷水娟，并经过了城建公司的同意，雷水娟成为合同当事人，该认购书约定雷水娟购买城建公司开发建设的位于清远市清新区太和镇中山南路33号“城建世纪湾”1座19层B单元商品房，房屋建筑面积为122.74平方米。该《认购书》对商品房基本情况、房价及定金、付款方式及合同签订时间、其他费用、双方的权利义务等内容作出了约定。第二条约定房屋总价为564604元。第三条是关于付款方式的约定，双方选择按揭付款，雷水娟须于2017年3月17日前付清首期房款144604元（含定金），且于付款后7日内与城建公司签订《商品房买卖合同》，余下房款420000元由雷水娟于签订《商品房买卖合同》后10日内到城建公司指定的银行办妥按揭手续。该条款第4点列明了城建公司的指定收款银行及账号。第四条是关于其他费用的约定，包括契税、办证及预告登记费用、专项物业维修基金，其中列明了专项物业维修资金的指定银行账号，收款单位是城建公司。第五条第1点约定，双方就《商品房买卖合同》的各项内容、条款和选项（内容包括：该商品房在2018年5月30日前交付使用，交付后360天内城建公司负责办理房地产权证书到雷水娟名下）进行了充分了解和协商，并同意按所公示的《商品房买卖合同》示范文本作为最终版本进行签订。第五条第2点约定雷水娟在签订《商品房买卖合同》时必须持本认购书、身份证、首期购房款（或一次性付款的总购房款）到城建公司售楼部签订《商品房买卖合同》。如雷水娟逾期不来签订买卖合同的，或不按本认购书约定期限付清在签订《商品房买卖合同》前应付清之房款及相关费用的，视为雷水娟违约，城建公司有权将该商品房另行出售且无须通知雷水娟，并且有权不予退还雷水娟支付的认购定金。不归责于双方的原因除外。在规定的签订买卖合同期限内，如城建公司不愿按本认购书约定的内容与雷水娟签订《商品房买卖合同》，视为城建公司违约，应在30天内向雷水娟双倍返还定金。《认购书》签订后，雷水娟已按约定向城建公司支付了首期房款144604元，城建公司也出具收款收据确认收到了上述首期款。但是城建公司未依约与雷水娟签订《商品房买卖合同》，案涉房屋没有办理网签手续。城建公司提交相片主张雷水娟已收楼，雷水娟亦承认已于2018年12月1日收楼并装修入住。城建公司未提交确定收楼时间的证据。该房屋至今未通过建设部门竣工验收备案。庭审中本院已向雷水娟释明无需单独提起一项确认合同有效的诉讼请求，雷水娟也清楚该房屋未通过竣工验收备案，但仍坚持不变更诉讼请求。此外，城建公司也表示愿意继续履行合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的性质与效力。双方签订的认购书已具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据该认购书负有支付房屋价款和交付房屋义务，实际履行中雷水娟也已经支付了首期购房款，该认购书应当认定为房屋买卖合同。该合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。二、城建公司是否存在逾期交房的违约行为。1．《认购书》约定城建公司应当在2018年5月30日前将房屋交付雷水娟使用。城建公司未按约定于2018年5月30日前交付房屋，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。2.涉案房屋未经验收备案，雷水娟承认已于2018年12月1日收楼，城建公司未提交确定收楼时间的证据，收楼时间确定为雷水娟自述的2018年12月1日较为合理。雷水娟知道商品房未进行竣工验收备案仍同意接收商品房，因此违约金应计算至房屋接收之日，违约的时间段应从2018年6月1日计算至2018年12月1日止共计183天。三、违约金按何种标准计算。双方在合同中没有约定逾期交房违约金的计算标准，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本院此前在办理业主起诉要求城建公司支付逾期交房违约金的系列案中采信了关于案涉楼盘房屋租金的评估报告，原告在本案中主张按照该评估报告中确定的每平方米月15元的标准计算租金较为合理，本院予以支持，因此本案的逾期交房违约金应按该房屋的租金来计算，即违约金每日为61.4元，共计11236.2元（61.4×183）。四、关于雷水娟要求办证的诉讼请求。双方在《认购书》中约定城建公司2018年5月30日前交房，并在交房后360天内办证至雷水娟名下，双方约定的办证期限尚未届满，且该房屋未竣工验收备案，不符合办证条件，属于法律上或事实上不能履行的情形，因此对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、被告清远城建房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告雷水娟支付违约金11236.2元；二、驳回原告雷水娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30元，由被告清远城建房地产有限公司负担。此款原告雷水娟已预交30元，本院不作退回，由被告清远城建房地产有限公司在履行上述判决时迳付给原告雷水娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 杨 玲二〇一九年二月十八日书记员 黎昊明附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。