四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终14066号 上诉人（原审被告）：欧家顺，男，1974年1月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：彭华均，四川颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张莲花，女，1982年10月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨春梅，四川子归律师事务所律师。 原审被告：秦金华，女，1971年4月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 原审第三人：成都雅居乐房地产经纪有限公司，住所地：成都市郫县犀浦镇天府大道**。 法定代表人：王学伟，职务不详。 委托代理人：武仁勇，男，系该公司员工。 上诉人欧家顺因与被上诉人张莲花、原审被告秦金华、原审第三人成都雅居乐房地产经纪有限公司（雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初5944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欧家顺上诉请求：1、撤销原判第二、三、四项；2、改判欧家顺向张莲花返还定金50000元，驳回张莲花对欧家顺的其他诉讼请求；3、本案一、二审受理费由张莲花承担。事实与理由：一、欧家顺与张莲花签订的房屋买卖合同无效。秦金华未在房屋买卖合同中签字，欧家顺擅自处分夫妻共有房产，其行为属于无效民事行为。欧家顺、秦金华与案外人代俊霞签订的预约合同与本案张莲花无关联性。二、原审认定欧家顺的行为构成违约，因欧家顺的原因导致合同无法履行错误。1、张莲花签订合同时明知案涉房屋无权属证书且属于夫妻共同财产。张莲花存在过错，其无权主张违约行为。2、张莲花未按合同约定支付购房款，存在违约行为，其作为先履行的一方在未履行合同义务的情形下，欧家顺享有先履行抗辩权。3、欧家顺不是导致案涉房屋不能履行的唯一原因。三、原审判决欧家顺双倍返还定金错误。本案中张莲花具有过错行为，欧家顺应向张莲花返还定金50000元。四、原判依据2017年12月15日评估基准日的评估报告确认案涉房屋的现有价值错误，应以2017年7月3日张莲花主张解除合同的时间作为评估基准日。案涉房屋的溢价款应考虑张莲花的履约情况、过错程度、违约行为、张莲花未采取措施扩大损失、案涉房屋的合理成本支出以及秦金华对房屋享有的合法权益等因素综合酌定。欧家顺认为本案的损失其与张莲花和中介机构应各自承担三分之一。五、原审对本案无管辖权。 张莲花辩称，1、案涉合同有效，对双方具有法律约束力。2、欧家顺拒不履行过户义务，其违约事实清楚、证据充分，其违约造成张莲花上百万的房屋差价损失。3、定金和赔偿损失同时主张符合法律规定，且定金和赔偿总额并未超过因违约造成的损失。4、欧家顺及其代理人不配合确定评估基准日进行鉴定，在此情况下，原审以2017年12月15日即张莲花在欧家顺明确表示不愿继续履行合同后变更诉讼请求的时间作为评估基准日并无不妥，综合考虑了双方的利益平衡。5、履约过程中欧家顺存在违约行为，且欧家顺承诺其已取得秦金华的同意，张莲花为善意第三人，张莲花不应承担本案责任。6、原审法院具有本案管辖权。 秦金华辩称，同意欧家顺的上诉意见。 雅居乐公司述称，案涉合同有效。欧家顺找到雅居乐公司卖房时称其爱人秦金华同意卖房。案涉房屋的房产证办理后，雅居乐公司通知欧家顺签合同，但欧家顺称要上涨房价。雅居乐公司不存在任何过错，不应承担责任。 张莲花向一审法院起诉请求：一、依法解除2017年1月7日双方所签的《房产预定买卖合同》：二、欧家顺、秦金华双倍返还张莲花购房定金100000元；三、欧家顺、秦金华赔偿张莲花损失1036210元，（直接损失36210元，因房屋涨价，在同地段购买同样户同面积的房屋的溢价损失1000000元）；四、本案诉讼费用由欧家顺、秦金华承担。 一审法院认定事实：2017年1月7日，欧家顺为甲方（出卖方）与张莲花为乙方（买受方）、雅居乐公司为丙方（居间方）签订编号为CD090000280《房产预定买卖合同》，约定：出卖方将其所有的位于郫都区犀浦镇国宁东路1019号7栋20楼2号房屋出售给买受方，房屋建筑面积为135.52平方米，成交总价为958000元。该房屋系甲方于2013年3月9日与开发建设单位成都市圣沅房地产开发有限公司以贷款方式购买，甲方取得该房屋产权证后，甲乙双方自愿依据本合同的约定进行该房屋买卖交易，自本合同签订之日起，甲乙双方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同。在签订合同当日，乙方向甲方支付定金50000元，在不动产权证办理下来之时以及银行预结之时，由乙方出资350000元，还清尚欠贷款机构之贷款；首付款550000元，第一部分350000元在甲方办理不动产权证时支付，第二部份200000元，乙方在办理过户手续当日支付给甲方；部分房款350000元由银行支付给甲方；尾款8000元由乙方在过户当日回产权地完成物业交割之时支付丙方，作为甲乙双方办理房屋物业交割的保证金，该保证金丙方在甲乙双方签订物业交割单之日支付甲方。甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付房价款30%的违约金。除上述外，该合同还对税费、争议处理等事项进行约定。 同日，欧家顺出具《承诺书》，承诺其在此次房屋出售交易过程中已取得共有权人秦金华的同意并授权，若因此产生任何法律责任由其本人承担。 签订合同后，张莲花向欧家顺支付定金50000元。 2017年6月22日，第三人雅居乐公司向欧家顺、秦金华告出具《催告函》载明：因涉案房屋已于2017年5月27日取得不动产权证，要求其与张莲花履行涉案合同，并在3日内带齐资料到第三人处办理不动产权证转移手续。2017年6月29日欧家顺收到该《催告函》。 2017年7月11日因涉案房屋买卖问题向一审法院提起诉讼请求，要求解除合同，后于2017年9月22日开庭后张莲花撤回了该诉讼请求，开庭当日欧家顺同意解除合同。 一审庭审中，欧家顺、秦金华明确表示拒绝履行合同，张莲花由此将原履行合同的诉讼请求进行变更为解除合同并要求欧家顺返还双倍定金，并承担损失。 在案件审理过程中张莲花向一审法院申请对涉案房屋的现价值进行评估（其申请评估的基准日为2017年12月15日清水房），后一审法院依法委托四川协合房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，其出具报告书，位于郫都区犀浦镇国宁东路********房屋在2017年12月15日的价值为2031900元，产生评估费15644.49元（由张莲花预交）。 一审法院另查明，涉案房屋欧家顺、秦金华曾在2016年1月20日与案外人代俊霞签订《预约合同》，约定将该房屋以900000元转让给案外人代俊霞，该合同经公证处公证。2016年12月14日该小区一套99.36平方米的房屋的交易价格为790000元，2017年3月20日该小区一套100.07平方米的房屋的交易价格为960000元，2017年9月21日该小区一套114平方米的房屋的交易价格为1550000元。 一审法院另查明，张莲花为购买该房将其原自有住房于2016年11月出卖给他人。 一审法院认为，本案的争议焦点为合同是否有效，合同是否应予解除，谁的行为构成违约。 对于合同的效力问题。虽涉案房屋系夫妻共有财产，欧家顺、秦金华在2016年1月20日曾将该房屋出卖给他人，价格为900000元并进行了公证，能确认秦金华具有出卖涉案房屋的事实。2017年1月7日欧家顺将该房屋出卖给张莲花，价格为950000元，结合不动产在此一年的期间的价值变化及同期该小区房屋出卖的价格情况，涉案《房产预定买卖合同》签订时，该房屋的出售价符合市场价格。由此，张莲花与欧家顺及第三人雅居乐公司就案涉房屋所签订的《房产预定买卖合同》应为合法有效。 对于合同解除的问题。现张莲花诉请解除合同，欧家顺、秦金华也明确表示不履行合同，构成合同解除条件，故一审法院予以确认。 对于谁的行为构成违约问题。从本案证据能反应涉案合同因欧家顺的原因而导致其合同无法履行，其行为已构成根本违约，对于大宗物品的买卖，张莲花也应有谨慎的注意义务。同时，张莲花并未向一审法院提交证据证明秦金华具有违约行为的事实，故一审法院认定秦金华不具有违约行为。 对于定金问题。因欧家顺违约导致合同不能履行，根据《合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定了定金，又约定了违约金的，一方违约的，非违约方可以选择适用违约金或者定金条款，张莲花选择的定金条款，符合法律规定。欧家顺理应向张莲花返还双倍定金。 对于损失问题。张莲花因此合同向经纪方支付的佣金5000元，为本案诉讼所支付的财产保险服务费2000元，律师费5000元，共计12000元应属张莲花的直接损失，理应由欧家顺向张莲花赔偿。该合同签订的时间为2017年1月7日，该房屋在2017年12月15日的价值为2031900元，房价确有上涨的事实，再加之房屋具有唯一性，欧家顺的违约行为势必会导致张莲花另择其他房屋的成本增加，结合张莲花所支付的定金为50000元的情形，故一审法院酌情确定房屋的溢价损失为488000元。以上共计500000元。 对于评估费问题，为减少当事人诉累在本案中一并处理，结合本案情形，一审法院确定由张莲花与欧家顺各承担一半为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除张莲花与欧家顺于2017年1月7日签订编号为CD090000280《房产预定买卖合同》；二、欧家顺于判决生效后十日内向张莲花支付双倍定金100000元；三、欧家顺于判决生效后十日内向张莲花支付因其违约行为而造成的损失500000元；四、欧家顺于判决生效后十日内向张莲花支付评估费7380元；五、驳回张莲花对秦金华的全部诉讼请求；六、驳回张莲花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，减半收取案件受理费6690元，保全费5000元，共计11690元，由张莲花负担5845元，由欧家顺负担5845元。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案主要争议焦点：1、本案管辖问题；2、案涉合同的效力；3、欧家顺在合同履行过程中是否存在违约行为即欧家顺是否应双倍返还定金；4、本案损失的认定。现将争议焦点分述如下： 一、本案管辖问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，当事人对一审法院的管辖权有异议的，应在一审的答辩期内提出，如果当事人在一审答辩期内没有提出管辖权异议，且一审法院未违反级别管辖和专属管辖的，故一审法院有管辖权。因欧家顺在一审中未提出管辖权异议，且一审法院未违反级别管辖和专属管辖，故二审中欧家顺再以一审法院无管辖权为由上诉，本院不予支持。 二、案涉合同的效力。本院认为，虽然欧家顺的爱人秦金华未在案涉合同中签字，但欧家顺在签订合同时出具《承诺书》承诺其出售案涉房屋已取得共有权人的同意并授权。张莲花有理由相信欧家顺对本案诉争的房屋具有处分权，且秦金华于本案中未举证证明张莲花与欧家顺存在恶意串通的行为。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，欧家顺与张莲花签订的房屋买卖合同有效。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然双方在签订合同时案涉房屋未取得房屋产权证，但并不影响合同效力。 三、欧家顺在合同履行过程中是否存在违约行为即欧家顺是否应双倍返还定金。双方合同约定在不动产权证办理下来之时以及银行预结之时，张莲花支付350000元。本案的案涉房屋已取得不动产权证，欧家顺在收到雅居乐公司要求其履行合同，办理不动产权证转移手续的催告函后，未履行其合同义务，至今未办理结按手续，且一审庭审中欧家顺亦明确表示拒绝继续履行合同。因此，一审认定涉案合同因欧家顺原因导致合同无法履行，其行为构成根本违约正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，欧家顺应当向张莲花双倍返还定金。 四、本案损失的认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，故张莲花可同时主张定金及违约损害赔偿，但赔偿总额限于因欧家顺违约造成的损失。依《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，该损失包括可得利益损失。而对于房屋价差损失，则属于守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。依张莲花委托四川协合房地产土地资产评估咨询有限公司对案涉房屋价值所作评估报告，案涉房屋于2017年12月15日的市场价值为2031900元，与合同约定的成交价相差上百万余元。故，一审法院参照该评估报告并结合本案案情将案涉房屋溢价损失酌定为488000元并无不当，对此本院予以确认。同时一审结合本案情形，确定由张莲花与欧家顺各承担一半的评估费亦并无不当，本院予以确认。 综上，欧家顺的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费10374元，由欧家顺负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 廖 方 审判员 李 玲 二〇一九年二月二十日 书记员 张秋菡