广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初2631号原告：中山市德基物业代理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇长平路**御海园95卡，统一社会信用代码914420000954469794。法定代表人：李斌，经理。委托诉讼代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。被告：何刚，男，1962年9月28日出生，汉族，身份证住址南京市白下区，原告中山市德基物业代理有限公司（以下简称“德基物业公司”）诉被告何刚居间合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，被告在法定期限内提出管辖权异议，经一审、二审法院审查后认定本院对本案享有管辖权，依法驳回被告提出的管辖权异议。后被告在法定期限内提起反诉，本院依法受理，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告德基物业公司的委托诉讼代理人于直雨，被告何刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德基物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拖欠的中介服务费49400元及律师费4700元，并向原告支付逾期付款的滞纳金（以54100元为本金，以每天千分之五标准自起诉之日起计至付清款项之日止）。事实和理由：原告应被告（买方）何刚及案外人熊海锋（卖方）的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告忠实尽力地履行报告订约机会、信息的义务，并多次带买方察看房源。几经努力，在被告的请求下，被告于2017年4月17日与卖方及原告中山市德基物业代理有限公司就中山市××镇长××海××房买卖事宜签订了房地产买卖合同。合同约定购房定金为200000元，但被告何刚（买方）仅支付了购房定金10000元之后便拒绝继续履行合同，被告构成根本违约。根据上述合同及支付佣金通知书约定：如买方违约，则由买方支付经纪方中介服务佣金共计24700元×2=49400元，还须承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用（4700元）。但时至今日，被告一直拒绝支付上述费用。原告多次积极催要，未果。《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。被告何刚答辩并反诉称，原告的经营范围只有物业代理、咨询和家居服务，不能从事房产经纪，原告属于违法经营，原告与被告之间实际关系是房产代理人向买方推销房产的关系。被告从没要求原告提供居间服务，更没有与原告签订居间合同。原告为了违法赚取被告的佣金，故意隐瞒了房产交易税费的重要事实，提供了虚假情况，属于诈骗行为，严重损害被告的利益。而且房地产买卖合同中没有约定定金的支付时间，即被告没有违约。被告没有继续支付其他定金的原因是在准备继续交易过程中发现原告隐瞒了税费种类和金额，提供错误虚假信息，如果继续交易，被告要承担的税费将多出接近100000元，将严重损害被告的利益。后经三方多次沟通，均无法协商一致解决问题。2017年7月10日，案外人熊海峰联系被告告知原告已经返还其房产证、土地证、购房发票、购房税票等资料，同意其自行处理房屋的买卖事宜，原告的行为标志其同意自行放弃在房地产买卖合同中责权。鉴于原告已经用其行为同意放弃责权解除合同的情况，案外人熊海峰反复向被告提出解除合同，被告于2017年7月14日只能无奈同意解除合同。据此，被告并没有违约，更不应该支付中介服务费。在购买案涉房屋过程中，被告多次往返珠海、中山及楼盘，造成大量经济、时间、精力损失。据此，被告特提起反诉，请求法院判令：1.撤销房地产买卖合同（0000411）及附件；2.原告不能依据上述合同索要中介费用及其他费用；3.原告向被告支付购房期间产生的交通费6120.8元、误工费10000元、住宿费3000元、误餐费1600元；4.原告向被告支付因本案诉讼支出的交通费1500元、住宿费600元、误工费2000元、误餐费400元、邮寄费73元、市内交通费320元。针对被告的反诉请求，原告答辩称：1.原被告签订的房地产买卖合同中包含了居间服务条款，该合同合法真实有效，受法律保护。并且合同第4条明确约定买卖双方需付税费，包括营业税、从业维护费、个人所得税、增值税、印花税、交易手续费，契税等，全部由买方支付。另外，合同第10条约定，如买方未能履行合同条款，以致合同不能顺利完成，买方作为违约方应当按照第13条的约定支付全部的佣金，还应当承担律师费、诉讼费等。合同约定被告应当支付定金200000元，原告多次催促以及按照被告提供的联系地址及电话邮寄催告函，催促其支付定金，办理交易手续，但被告至今不理，已经明显违约。被告的答辩及反诉无事实以及法律依据，与事实相背，应当不予采信，对其反诉请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。原告德基物业公司提交的主要证据有：房地产买卖合同；不动产权证及登记资料证明；地址确认书；买方付佣金通知书、卖方付佣金通知书；催告函；委托代理合同及律师费发票。被告何刚提交的主要证据有：置业计划书；微信聊天记录；房地产买卖合同解除协议书；邮寄诉讼材料寄费凭证；费用记录表；企业信用信息公示系统。经审理，本院查明事实如下：1.2017年4月17日，何刚、熊海峰与德基物业公司签订房地产买卖合同1份，约定何刚、熊海峰在德基物业公司的居间服务下购入及售出位于中山市××镇长××海××房，转让价为1980000元，其中定金为200000元；房屋建筑面积为233.45平方米；房产交易产生的营业税（城建维护税、个人所得税、土地增值税、印花税、交易手续费、查档费等）、契税（印花税、交易手续费、产权登记费、律师费、评估费、测绘费等）由何刚负责支付，如在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类或税率的增加，则由买卖双方各自承担增加后应付之税费；基于德基物业公司已经提供服务，买卖双方应向经纪方按照付佣通知书约定支付佣金；签署合同后，如买卖双方未得经纪方同意自行取消合同，则需连带承担经纪方全部佣金及诉讼产生的律师费、诉讼费。合同还约定其他条款。2.2017年4月7日，何刚签署地址确认书1份，载明确认在案涉合同履行过程中所有相关法律文书及通知以特快专递的形式邮寄送达至南京市××室即视为送达给何刚。同一日，何刚、熊海峰分别与德基物业公司签署付佣通知书，载明经德基物业公司介绍成功买卖案涉房屋，何刚、熊海峰明白并清除应于办理该物业房地产权证登记过户手续并完成贷款放款到账后向德基物业公司支付中介服务费分别为24700元、29700元。3.德基物业公司于2017年6月1日向何刚约定地址寄发催告函，催告何刚在2017年6月8日前支付定金及办理相关手续。该邮件因收件人要求退还而作退件处理。4.2017年7月14日，何刚与熊海峰签订解除协议书，载明因中介方在本房产交易合同签署过程中对税费种类和金额存在严重隐瞒和误导，导致交易费用严重超出中介方告知的数额，造成合同不能继续履行。因与中介方多次沟通仍无法达成一致，熊海峰为尽快卖房向何刚提出解除合同及补充合同的请求，双方达成和解协议，同意解除案涉房地产买卖合同，自协议签订之日起生效。协议还约定其他条款。5.何刚提交德基物业置业计划书，主要载明“成交价200万元，建筑面积233平方，过户价128万元；契税19200元，增值税67200元，个人所得税0元”等内容。德基物业公司认为该置业计划书没有人员签名，无法核实谁制作，同时该置业计划书只是一个参考，不能证明德基物业公司存在欺瞒、过错。6.何刚提交微信聊天记录一份拟证案涉房屋交易实际所需税费与德基物业公司提供数据严重不符，超过德基物业公司提供的数据。因该份微信聊天记录没有原始数据，德基物业公司不予确认。7.何刚提交邮寄资料的相关发票，拟证为本案诉讼支出73元邮寄费用。8.何刚提交若干车票、飞机票等单据，拟证因案涉房产交易、本案诉讼所造成的损失，其中珠海市天泽物业代理有限公司于2018年11月10日开具收据载明收到何刚2018年11月10日至13日租金600元，何刚于2018年11月8日购买2018年11月13日广州飞往南京机票支出534元。9.德基物业公司委托广东德疆律师事务所的律师提起本案诉讼，因此支出律师费4700元。10.庭审中，本院询问德基物业公司是否有向何刚列出关于1980000元房产交易对应应缴税款的金额，德基物业公司陈述，如果以128万元计算税费就是置业计划书中载明的金额，以什么价格向地税局申报就计算多少税费，几乎所有交易都不是按照实际交易价格计算税费，所以没有以198万元价格向被告计算税费。本院认为，本案系居间合同纠纷。何刚、熊海峰与德基物业公司三方签订的房地产买卖合同包含了房屋买卖条款内容及居间服务合同条款，该合同实际应属房屋买卖（居间）合同，包含房屋买卖合同关系及居间服务合同关系。何刚、熊海峰与德基物业公司三方签订的房地产买卖合同是三方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。何刚主张案涉合同因德基物业公司以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下订立，应予以撤销。本院认为，结合何刚、德基物业公司提交的证据及庭审陈述，只能反映德基物业公司没有按房产实际交易价格计算实际应缴税费，但不能证明案涉合同是因为德基物业公司的欺诈所签订，何刚主张合同可撤销不符合法定条件，本院不予采纳。德基物业公司已促成何刚与案外人熊海峰合同订立，并提供了相关中介服务，如无正当理由，在交易完成或合同约定条件成就时，何刚、熊海峰应当按照约定支付报酬。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.德基物业公司在提供居间服务时是否构成居间不当，何刚能否据此拒绝缴纳中介服务佣金；2.德基物业公司是否应对何刚进行赔偿。以下就争议焦点展开论述。德基物业公司作为专业的房地产买卖代理服务机构，其经纪从业人员理应知悉房地产交易环节可能缴纳的各种税费，其估算的税费金额必然会是买受人作出是否购买房屋订立合同的依据。本案中，德基物业公司明知案涉房产实际交易价格为1980000元，却仅以1280000元的交易价格为交易估算税费，导致何刚、熊海峰对案涉房产交易应缴税费产生错误预判。若以1980000元实际交易价格估算税费，实际应缴税费将比1280000元交易价格的估算税费相差近100000元。税费缴纳额度的大幅度增加，会对房屋买受人即何刚作出是否订立合同购买房屋的决定产生重大影响，而本案房产交易也确实因增加的税费问题而没法继续履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。”本案中，德基物业公司作为居间方，有义务在签订合同时如实披露房产交易的税费信息，为交易双方以真实交易价格估算税费，再由交易双方参照交易信息预判交易费用，再决定是否交易。但德基物业公司并没有向何刚、熊海峰如实报告税费估算情况，以致案涉房产交易因实际缴税额的问题导致无法继续履行，德基物业公司对此构成居间不当，应承担相应的法律责任。根据上述法律规定，德基物业公司无权要求何刚支付中介服务费，故德基物业公司诉请判令何刚支付中介服务费49400元，于法无据，本院不予支持。案涉房地产买卖合同因德基物业公司隐瞒重要交易信息而导致无法继续履行，本院亦认定何刚不需向德基物业公司支付中介服务费，德基物业公司基于追讨中介服务费产生的律师费不应由何刚负担。德基物业公司诉请何刚支付律师费4700元，无法律依据，本院不予支持。关于何刚诉请德基物业公司赔偿因购房产生的损失问题。何刚虽提交了部分票据拟证其损失，但该票据无法核实是否基于本次房产交易产生，何刚的购房、看房行为，不管是否存在案涉房产交易，本身亦有一定的成本支出。同时，何刚作为买受人，也有义务预先了解二手房交易的税收收费标准，从而调整自己的心理预期。但在德基物业公司没有针对实际交易价格做出置业计划的情况下，何刚就签署案涉合同，何刚对案涉合同无法继续履行亦存在一定责任。综上，综合考量何刚此次购房行为所必要产生的费用及何刚、德基物业公司的过错程度，本院认定德基物业公司应向何刚作出赔偿，赔偿款本院酌定为5000元。本案系合同之诉，是基于何刚、熊海峰、德基物业公司之间的合同关系所提起的诉讼。何刚诉请德基物业公司赔偿因本案诉讼产生的损失，与本案处理的合同纠纷不是同一个法律关系，故本院不在本案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告中山市德基物业代理有限公司的所有诉讼请求；二、原告中山市德基物业代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告何刚赔偿5000元。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1153元，由原告中山市德基物业代理有限公司负担（该款原告已预交）；反诉案件受理费220，由原告负担177元，被告负担43元（该款被告已预交，原告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇一九年二月二十二日书记员 张梦如杨丽燕