广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初6989号原告谢带达，男，汉族，1983年7月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人戴慧娟，广东喻宝律师事务所律师。被告深圳泰华物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区宝城30区泰华花园1座二楼，统一社会信用代码91440300618908221P。法定代表人罗泽伟。委托代理人郑重，广东德纳律师事务所律师。委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原告谢带达与被告深圳泰华物业管理有限公司（以下简称“泰华公司”）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及原告的委托代理人戴慧娟、被告的委托代理人郑重、刘长森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系深圳市宝安区泰华豪园小区业主，被告深圳泰华物业管理有限公司系泰华豪园前期物业服务企业。2018年1月12日，被告从原告的中国银行借记卡上非法扣款共计人民币10,851.30元。被告为泰华豪园小区的前期物业服务企业，物业服务合同2013年9月30日到期，且物业合同未在深圳市宝安区相应主管部门进行备案，真实性存疑。原告认为，即使该物业合同是真实的，那么也已经在2013年9月30日到期，自2013年10月1日起，被告在泰华豪园小区的物业管理行为即属于无服务合同行为，与原告不存在服务合同关系，被告无权非法扣取原告的存款。2014年3月15日，被告书面函告泰华豪园业主委员会称“如2014年6月16日每平方米不能提价1元，根据《实施若干规定》第四十六条规定，现告知贵会，我司将退出泰华豪园，同时书面报告区主管部门”，并张贴在小区进入口及各单元门口。泰华豪园业主委员会就该提价要求召开了2014年度第一次业主大会，业主大会的投票结果是没有同意涨价。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业公开作出的服务承诺，应当认定为物业服务合同的组成部分。因此，原告认为，本小区管理费没有涨价，则被告公开承诺的退出，视为被告自2014年6月16日起已主动放弃和丧失了本小区的物业管理权，则无权再向业主收取任何费用。在（2016）粤0306民初1444号一案中，被告在起诉状中承认：《泰华豪园物业服务合同》已于2013年9月30日到期；被告持有的《深圳市经营性停车场许可证》（深公交停管许字B00842号）有效期自2014年2月20日至2014年8月31日，到期后未获得深圳市公安局交通警察局的换证备案手续，无法向停车场使用人收取停车费；深圳市公安局交通警察局出具的《深圳市经营性停车场退办意见书》中登记的原因为“无有效的物业委托合同”。可见，被告自2013年10月1日起就没有本小区的有效的物业合同，自2014年9月1日起就没有合法有效的停车场收费许可证，因此，原告认为，被告自2014年9月1日起即不具有向业主收取停车费的权力。2015年11月30日，泰华豪园业主委员会依法公开招标选聘物业管理公司，通过公开评标确定了深圳市天健物业管理有限公司作为泰华豪园的物业管理公司，并定于2016年1月1日完成物业交接。2015年12月10日，泰华豪园业主委员会书面要求被告在2016年1月1日退出本小区并依法交接。2015年12月26日，西乡街道办组织了物业管理交接联席会议，明确要求被告应按照法定程序进行交接。2016年1月1日至2018年12月31日，泰华豪园由深圳市天健物业管理有限公司提供物业服务，物业服务合同经深圳市宝安区住房和建设局（原深圳市宝安区住宅局）确认备案。因被告抗法拒不退出泰华豪园，2016年1月4日泰华物业公司被深圳市宝安区主管部门责令限期整改。因此，原告认为，自2016年1月1日起，被告已丧失了本小区的物业管理权，则无权再向业主收取任何费用，其强赖在小区不退出并强行扣款的行为，与强买强卖无异。2018年1月12日，被告从原告的中国银行借记卡上扣款共计人民币10,851.30元违法，故原告提起诉讼。诉请：1.判令被告退还非法扣款共计人民币10,851.30元整；2判令被告承担本案的诉讼费。庭审后，原告撤回对上述费用中关于水费的诉讼请求。被告泰华公司辩称，一、被告对涉案小区的管理是合法的，是全体业主的真实意思表示，答辩人有权向业主收取物业管理费等相关服务费用。被告是涉案小区的开发建设单位泰华房地产（中国）有限公司的子公司，根据《物业管理条例》的规定，从涉案小区建成起就为涉案小区提供物业管理服务。涉案小区第三届业委会在2012年工作中出现诸多问题，造成小区业主的强烈不满，其组织选聘的深圳市天健物业管理有限公司无法得到业主的认可无法实际管理涉案小区，天健物业管理公司于2015年单方向法院起诉退出了涉案小区，经过两级法院审理，深圳市中级人民法院2017年11月16日下达终审判决书认可了天健物业公司的单方解除合同行为，判决解除天健公司与涉案小区的物业服务合同。其次，在2013年被告与涉案小区的物业服务合同到期至2017年4月8日被告根据业主大会的决议重新与涉案小区业委会及业主大会签订新的物业服务合同期间，被告对涉案小区进行了实际有效的管理，不仅得到了业主的认可，也积极配合及响应街道办下达的各种行政命令及执行各种政策。二、原告引用法律错误，其应当为自身的违约行为缴纳相应的违约金。原告从2015年1月至2018年1月期间，未缴纳物业管理费、本体维修基金、停车费、垃圾处理费、排污费等及其产生的相应违约金，但这三年时间里，原告却享受了被告提供的物业服务，被告投入大量人力、物力、财力，严格依照物业服务合同约定的物业管理服务标准，对涉案小区房屋共有部位、公用设施设备、绿化、公共卫生、治安、游泳池等等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立了严格的按班巡查制度，及时制止侵害业主利益的行为，得到了绝大多数业主的一致好评。三、正是由于被告的物业服务得到了业主的认可，同时更加符合政策要求，涉案小区在2018年2月再次组织业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业，被告再次被选中。并且于2018年4月26日重新签署物业服务合同，从程序及形式上做了完善。四、被告对涉案小区停车场进行收费管理不仅有行政许可，更有更加明确的书面约定。本案原告所居住的泰华豪园小区5栋302房的一手房买卖合同中在附表四的第1条明确约定了涉案小区的停车场权益归开发商泰华房地产（中国）有限公司所有，同时，泰华房地产（中国）有限公司已经授权本案被告作为其代理人，向业主收取停车费，因此，原告使用了不属于其的停车位，就应该缴纳相应的费用。被告对原告收取停车费的行为合理合法。综上所述，被告在实际上已经为原告提供了物业服务，被告也具备相关物业服务合同，同时被告持有涉案小区开发商授权的收取停车费的委托书，其向业主收取停车费合理合法。因此，被告并未侵犯原告的合法权益。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系深圳市宝安区泰华豪园小区(以下简称“泰华豪园”)的业主，房屋位于泰华豪园三、四、五栋5栋302，面积95.84平方米，属于多层住宅。被告泰华公司与深圳市宝安区泰华豪园业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为3年，自2010年9月25日至2013年9月20日，合同约定物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先缴纳，多层住宅0.8元/月/平方米，业主应当在当月15日前按月缴纳物业服务费，物业服务费用等有关费用应每月13日前被告物业服务中心通过银行转账方式缴纳，物业服务费用当月扣取，业主应自觉按时缴纳管理服务费及专项维修资金，不得拖欠，逾期一天按拖欠费总额万分之五支付违约金。停车服务费用每月按设计车位数（106个）收取管理服务费，每个停车位按60元/月计算，被告应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务；公共服务项目收费按物业管理条例第45条规定，物业区域内供水、供电、供气、供热、供有线电视的，市政服务单位应向最终服务单位收取该费用，被告接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；专项维修资金的收取，多层在商铺为每平方米0.15元/月，房屋建筑本体的共同部位及共用设施设备的维修、养护及更新改造，由被告提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在物业专项维修资金中支付。协议到期后，被告与泰华豪园业主委员会未再续签合同，但被告自合同结束后对泰华豪园实际上继续实施了物业管理。2014年3月15日，泰华公司向泰华豪园业主委员会出具一份《关于泰华豪园相关事项的回复》，回复中声称“五、2014年的预算亏损更加严重，预计每平方米需提价1元才能持平，请贵会在业主大会表决提价事项。六、如2014年6月16日每平方米不能提价1元，现告知贵会，泰华公司将退出泰华豪园，同时书面报告区主管部门”。2014年4月12日，泰华豪园召开2014年第一次业主大会，会议议题为“是否同意管理费每月每平方米涨价1元”，同日，深圳市宝安区泰华豪园第三届业主委员会（以下简称“泰华豪园第三届业委会”）下发【深豪（2014）4号文】公布会议决定及表决结果为：不同意“管理费每月每平方米涨价1元的条件下续聘原物业公司（泰华物业管理服务有限公司）”。2015年7月2日至8月16日，泰华豪园小区召开了2015年第3次业主大会，对包括“是否同意通过对原物业服务企业的续聘，并全权授权泰华豪园第三届业委会与原物业服务企业签订已经业主大会表决通过的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号v2015）”的议题投票结果为不通过。2015年12月10日，泰华豪园第三届业委会与深圳市天健物业管理有限公司（以下简称“天健公司”）签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》，约定天健公司为泰华豪园进行专业化物业服务，合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止。2015年12月10日，泰华豪园第三届业委会向泰华公司发送【深豪（2015）-29号函】“关于泰华豪园物业管理交接的函”，函称“泰华豪园第三届业委会经业主大会授权，依法依规进行了物业管理服务招标活动，于2015年11月30日开标，专业评委推荐了中标企业候选人，本会于2015年12月10日与天健公司签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同（版本号v2015）》。根据本会的招标公告及合同，请泰华公司在2016年1月1日准时向天健公司完成交接，并按时退出本小区”。2015年12月14日，泰华豪园第三届业委会向泰华豪园全体业主下发【深豪（2015）22号文】“关于物业管理交接的公告”，公告告知各业主“泰华豪园新物业为天健公司，交接时间2016年1月1日，2016年1月1日前的相关物业管理费用，各业主与原物业管理公司结清；2016年1月1日后的相关物业管理费用，将与新物业签订新的扣款合同或现金缴交”。2016年3月19日至4月24日，泰华豪园召开了临时业主大会，对议题三“泰华豪园业委会违法违规，罢免现业主委员会，重新选举产生新的业委会”表决结果为：通过。2016年10月17日，泰华豪园第四届业委会成立，并于2016年11月1日进行了备案，备案回执中载明的任期为三年。2017年2月22日，泰华豪园第四届业委会组织召开业主大会，2017年3月27日，泰华豪园第四届业委会发布《泰华豪园小区2017年第一次业主大会投票结果的公示》，表决事项包含“议题一：由深圳泰华物业管理有限公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务合同；议题二：《泰华物业专项维修资金管理办法》注：包含设立用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金备用金及使用程序”，表决结果为通过。2017年4月8日，泰华豪园第四届业委会与泰华公司签订《泰华豪园物业服务合同》，约定泰华公司为泰华豪园提供专业化物业管理服务，物业服务期限为5年，自2017年4月8日至2022年4月7日。2018年1月15日，深圳市宝安区住房和建设局向泰华豪园全体业主发布《关于撤销泰华豪园业主大会表决事项的决定书》，决定书载明，泰华豪园小区存在未经公开招标程序选聘物业公司的情形，泰华豪园小区在已选聘并备案天健公司为小区物业服务企业的情况下，于2017年2月22日由泰华豪园第四届业委会组织召开业主大会，2017年3月27日发布《泰华豪园小区2017年第一次业主大会投票结果的公示》，其中表决通过“由深圳泰华物业管理有限公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务合同”的议题，泰华豪园业主大会作出的上述决定违发《深圳经济特区物业管理条例》第七十二条、第七十四条的规定，属于违反法规的业主大会会议决定，对于上述违反法规的业主大会会议决定，因未在西乡街道办事处明确的改正期限内予以改正，依据《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条第四款的规定，作出如下决定：撤销泰华豪园小区2017年第一次业主大会会议关于“由深圳泰华物业管理有限公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务合同”的决定。2018年4月20日，泰华公司中标泰华豪园物业管理项目。2018年4月26日，泰华豪园第四届业委会与泰华公司签订《深圳市物业服务合同》，约定泰华公司为泰华豪园提供专业化物业管理服务，物业服务期限为5年，自2018年4月26日至2021年4月25日。该合同于2018年5月4日提交给深圳市宝安区物业监管部门进行了备案。庭审中，原告确认泰华公司于2016年1月1日至2018年4月26日期间对泰华豪园实际进行物业管理，但主张其无权管理，且存在管理严重失职的情形，并提交了照片、微信聊天记录等证明。另查，泰华公司于2018年1月12日通过中国银行扣划原告款项10,851.3元，泰华公司主张扣取的上述款项系原告2015年1月至2017年12月期间的垃圾处理费185.5元、排污费283.7元、水费827.5元，2015年1月至2018年1月期间的管理费2,761.2元、2015年1月至2018年1月期间的本体基金518.4元，2015年2月至12月份停车费2,200元，2015年1月-2018年1月期间的本体基金违约金137.7元、管理费违约金733.8元、垃圾处理费违约金47.8元、排污费违约金73.1元、税费违约金2,079元、汽车违约金1,003.6元。原告主张泰华公司无权收取上述费用，且其2015年1月份的费用已经缴纳。庭审后，泰华公司提交说明确认上述扣划的款项系收取2015年2月至2018年1月2日期间的费用。关于上述收费项目，双方对于原告属于多层住宅物业管理费每月为0.8元/平方米、本体维修基金每月0.15元/平方米无争议，但对于排污费、垃圾处理费等其他项目，原告确认2015年2月之前每月缴纳的费用与被告提交的扣款明细上的项目一致，但原告认为没有合同约定不应缴纳，被告主张按照深圳市物价局发布的深价管字【2006】75号及深价管函【2005】15号代收污水处理费及垃圾处理费。关于停车费，被告称地下停车场200元、地上停车场100元，原告确认其一直按照200元每月缴纳，但主张被告并未区分停车是停在地上还是停在地下均是按200元收取的停车费用，原告另提交《深圳市经营性停车场退办意见书》证明被告无有效的物业服务合同，无权收取停车费，被告提交了授权委托书、停车场经营许可证、《房地产买卖合同》，证明泰华房地产（中国）有限公司享有停车场权益并授权泰华公司进行经营性管理，委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。本院认为，本案存在的争议焦点是：一、泰华公司对泰华豪园进行物业管理及收取物业管理费用的依据？二、泰华公司收取的各收费项目的依据？一、泰华公司对泰华豪园进行物业管理及收取物业管理费用的依据？首先，原告主张被告提供的物业管理服务存在严重管理失职的情形，原告提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。第二，原告主张自2013年9月30日后被告无权管理及收取管理费用本院不予采纳。泰华公司与深圳市宝安区泰华豪园业主委员会签订的《物业服务合同》约定自2010年9月25日至2013年9月30日泰华公司为泰华豪园的业主提供物业管理服务，合同期满后，双方未再续签合同，但泰华公司实际上继续为泰华豪园提供物业管理服务，泰华豪园的业主亦未依法定程序对泰华公司进行解聘，应视为双方同意按照上述合同约定的内容继续履行《物业服务合同》，合同的期限为不定期，双方可以在合理期限内向对方提出解除合同。因泰华公司于2014年3月15日向泰华豪园业主委员会发函称“每平方米不能提价1元，将退出泰华豪园，同时书面报告区主管部门”，应视为泰华公司向泰华豪园全体业主发出了新的要约，并拟解除前期物业服务合同，泰华豪园经过召开业主大会决定不同意泰华公司提出的“涨价一元”的要约条件，并通过了不续聘泰华公司的决议，因此双方就新的要约未达成一致，泰华豪园于2015年12月10日向泰华公司发函要求其办理工作交接并于2016年1月1日前退出泰华豪园小区，因此泰华豪园业主委员会与泰华公司的物业服务合同关系应于2015年12月31日解除。基于上述理由，泰华公司在上述合同期满后继续提供物业管理有合同依据，其有权在前期物业服务合同期满后继续收取物业管理费用。泰华豪园第三届业委会于2015年12月14日亦通过公告的方式告知泰华豪园全体业主“2016年1月1日前的相关物业管理费用，各业主与原物业管理公司结清”，说明泰华豪园第三届业委会亦认可泰华公司有权收取2013年9月30日至2015年12月31日期间的物业管理费用，业主委员会是由业主选举产生，对外代表业主行使共同管理权的组织，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力，原告同时是第三届业委会的委员，应履行第三届业委会作出的上述决定，原告应向被告缴纳2016年1月1日之前的物业管理费用及逾期缴纳违约金。第三，2016年1月1日至2017年4月8日期间，泰华公司是否有权对泰华豪园进行物业管理并收取物业管理费用？双方争议的问题是：泰华公司是否存在拒不退出泰华豪园小区、拒不交接的行为？围绕该争议问题，泰华公司主张未能退出泰华豪园小区是由于业主集体抵制，无法与天健公司交接导致，泰华公司提交了下列证据予以证明：1、西乡街道物业管理办于2018年8月31日出具的《关于泰华豪园物业交接情况咨询的复函》。函称天健公司进行物业交接时遭到小区业主激烈阻挡，没有进入小区内，当天西乡街道办事处与辖区派出所现场维稳处理，但仍无法进行物业管理权交接。当天，未发现泰华公司阻挡天健公司进入小区、泰华公司拒绝退出的行为。2、天健公司2017年12月29日出具的函件。函称因泰华豪园第三届业委会未与大部分业主协调好关系，天健公司进驻小区遭到阻扰，导致最终无法接管，合同无法履行。3、深圳电视台公共频道报导的视频、业主反对业委会招标、拒绝向其他物业公司缴纳物业费的联名表证明泰华豪园小区业主不让泰华公司退出，并反对新物业公司进驻。原告主张系泰华公司拒不退出、拒不交接，原告提交了下列证据证明：1、泰华公司于2015年11月27日向泰华豪园第三届业委会发出的《关于业主委员会公告无效和立即中止招标的函件》，函件中称第三届业委会贴出的公告无效及招标程序不合法应立即中止，在存在上述违法违规以及未全部归还垫付费用的情形下，如有其他物业企业强行进驻，泰华公司将予以坚决回击。2、采访视频、深圳电视台公共频道报道视频，证明泰华公司冒充泰华豪园广大业主实施拒绝新物业进驻行为，并有业主在电视台镜头前明确表示被伪造了签名。3、第四届业主大会会议筹备组组成人员通告，证明筹备组的成员中有泰华公司的员工。4、泰华公司于2016年1月1日致泰华豪园业主的一封信，内容称“2016年1月1日泰华物业与泰华豪园业主委员交接工作未完成，交接未完成的原因有一些事宜与业主委员会未达成一致，其次由于泰华豪园业主委员会招标合法性已提交法院审理，开庭时间为2016年1月11日，泰华物业长期服务业主是有感情的，秉承对全体业主负责的态度，会继续留在小区为大家服务。泰华物业承诺，只要还在泰华豪园物业服务期间暂时不调整管理费和追缴垫支费用……”。5、泰华公司于2016年1月8日发出的《承诺书》中称，泰华公司在此承诺，继续为泰华豪园提供服务期间，为全体业主做到以下几点：不再向业主追缴泰华豪园管理服务的垫支费用1108445元；两年内不调整小区物业管理费的收费标准；……。原告根据第4、5项证据同时主张被告承诺不再追缴垫支费用，故不应收取原告的物业管理费。6、西乡街道工作会议纪要。西乡街道办事处于2015年12月26日召开了泰华豪园新旧物业管理公司交接事宜联系会议，对于泰华公司按期退出小区进行交接工作及泰华公司如不能按期退出小区等事宜进行了部署。7、深圳市宝安区住宅局于2016年1月4日向泰华公司发出的深宝住责改[2016]1号《责令限期整改通知书》，内容载明“经查，你单位存在下列问题：泰华豪园物业服务合同终止时未按照约定的期限退出物业管理区域，违反了《深圳经济特区物业管理条例》第七十七条规定，根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十二条规定，现责令你单位对上述问题于2016年1月19日前整改完毕，大道有关法律法规规章和标准规定的要求，并向深圳市宝安区住宅局申请复查……”。8、2017年11月16日，深圳市中级人民法院依法作出（2017）粤03民终9159号民事判决书。该判决书认定事实部分中称，经审查，天健公司于2016年1月1日进入涉案小区，但因泰华公司拒绝退出，无法实现接管，自2016年1月1日起至2016年11月15日止，天健公司尚未实际接管涉案小区，无法履行合同实现合同目的，判决确认天健公司与泰华豪园第三届业委会签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号v2015）于2017年1月17日解除。本院认为，泰华豪园通过召开业主大会集体投票讨论后，通过了不同意继续续聘泰华公司进行物业管理的决议，对于继续与泰华公司签订物业服务合同的议题为不通过，双方的物业服务合同关系已经于2015年12月31日解除，且泰华豪园依法定程序通过招投标活动与天健公司签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，该合同在深圳市宝安区物业管理办公室进行了备案，故自2016年1月1日起，泰华公司无权继续对泰华豪园进行物业管理，泰华公司应尽快退出泰华豪园小区，并与新的物业管理公司办理交接手续，而作出不再续聘的决定及选聘天健公司均是通过业主大会决议通过，业主委员会及业主大会的决议应是全体业主意志力的体现，对全体业主具有约束力，泰华公司辩称系因泰华豪园的业主不让其公司退出、不让天健公司进驻的主张本院不予采信，原告提交的上述证据亦能够形成统一的证据链，相互印证，足以证明泰华公司存在拒不退出、拒不交接的行为。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，泰华公司自2016年1月1日至2017年4月7日期间未有法律上、合同上的依据对泰华豪园进行管理，且其在新的物业公司进驻时存在拒不退出、拒不交接的行为，故即使其在此期间对泰华豪园存在事实上的物业管理服务，但其没有收取该期间物业管理费用的依据，原告诉求被告返还2016年1月1日至2017年4月7日期间的物业管理费用本院予以支持。第四，2017年4月8日之后，泰华公司是否有权对泰华豪园进行物业管理及收取物业管理费用？泰华豪园全体业主的意志力体现在业主大会所作出的决议上，泰华豪园第四届业主委员会因2017年3月27日的业主大会的决议获取了业主大会的授权，从而与泰华公司于2017年4月8日签订了物业服务合同，但深圳市宝安区住房和建设局于2018年1月15日下发的《关于撤销泰华豪园业主大会表决事项的决定书》，认为泰华豪园小区存在未经公开招标程序选聘物业公司的情形，撤销了泰华豪园小区2017年3月27日会议通过的关于“由深圳市泰华物业管理有限公司按照公示的物业合同为泰华豪园提供物业管理服务并授权业委会签订物业服务”的决定，业主大会关于对业主委员会签订物业服务合同的授权亦相应的被撤销，该决议被撤销后产生授权自始被撤销的效力，故泰华豪园第四届业主委员会与泰华公司签订的《泰华豪园物业服务合同》因丧失了业主大会的授权应被认定为无效，合同无效的原因系因业主大会的决议违反法律法规的程序被撤销，故合同无效主要是由于业主大会的过错造成，泰华公司已经实施了实际的物业管理服务，因物业管理服务不具返还性，泰华豪园的业主应按照合同的约定支付2017年4月8日之后的物业管理费。二、泰华公司收取的各项目费用的依据？双方对物业管理费用按每月0.8元/平方米、本体维修基金每月0.15元/平方米收取无争议，本院予以确认。关于垃圾处理费及排污费，根据深价管字【2006】75号及深价管函【2005】15号，本市范围内的国家机关、企事业单位、其他组织和居民均应缴纳，收费标准根据每月用水量确定，由各供水企业和物业管理公司等供水中间层代为收取，故垃圾处理费及排污费的收费项目有收费依据，本院予以确认。关于本体基金费、排污费、垃圾处理费的性质，本体基金费系用于房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护，该费用属业主所共有，故原告应缴纳本体基金费用，排污费、垃圾处理费系被告代第三方收取，原告亦应缴纳。关于停车费的收取，被告提交的证据可以证明其对涉案停车场有经营权，有权收取停车费，原告的主张本院不予支持，另，原、被告双方确认一致原告一直按每月200元缴纳停车费，原告亦未对此提出过异议，应视为双方通过实际的履行行为对停车费协商一致，对于停车费每月按200元收取本院予以确认。关于滞纳金，双方在协议中约定未按期缴纳费用的按拖欠费总额的万分之五缴纳违约金，被告因此收取2015年2月至2015年12月期间费用的滞纳金按万分之五的标准计算本院予以支持，但2016年1月1日之后，因被告是否存在物业管理权限双方发生争议，原告因此拒绝缴纳相关费用作为抗辩和救济符合常理，故2016年1月1日之后的滞纳金被告不应收取，原告诉求被告返还2016年1月份之后上述费用的滞纳金本院予以支持。综上，原告应向被告缴纳2015年2月至12月期间的停车费用、物业管理费、本体基金费、排污费、垃圾处理费、水费等费用及逾期缴纳违约金，原告诉求被告返还2015年2月至12月期间的上述费用及逾期缴纳违约金本院不予支持。原告应向被告支付2016年1月至2018年1月期间的本体基金费、排污费、垃圾处理费，原告诉求被告返还本院不予支持。原告应向被告缴纳2017年4月8日至2018年1月期间的物业管理费，原告诉求被告返还本院不予支持。被告无权收取2016年1月1日至2017年4月7日期间的物业管理费1,168.4元（15个月×76.7元+76.7元÷30天×7天），被告应退还原告。被告应退还原告水费、排污费、本体基金费、物业管理费、垃圾处理费自2016年1月1日至2018年1月2日期间的逾期付款滞纳金，经核算共计1,444.2元。综上，被告应退回原告共计2,612.6元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第十五条、第十九条，《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳泰华物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告2,612.6元；二、驳回原告谢带达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由原告承担55元，由被告承担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 韩  超  宇人民陪审员 张  汉  新人民陪审员 谢  春  玲二〇一九年二月二十一日书 记 员 张伟杰(兼)书 记 员 何  满  园附相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第七十二条选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。本条例另有规定的除外。逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。第七十三条物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。第七十四条符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；（四）公开招标的投标人少于三人的。符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。第七十七条物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。