浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初592号 原告：建德市梅城宾馆投资有限公司，住所地：浙江省建德市梅城镇严州大桥头。 诉讼代表人：刘恩，建德市梅城宾馆投资有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：李斌，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裘栋，浙江智仁律师事务所律师。 被告：何长发，男，1950年7月6日出生，汉族，户籍地杭州市下城区。 委托诉讼代理人：季建刚，浙江虎跑律师事务所律师。 原告建德市梅城宾馆投资有限公司（以下简称梅城宾馆）与被告何长发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告梅城宾馆的委托诉讼代理人裘栋，被告何长发的委托诉讼代理人季建刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告注销在其名下合同编号为2013预0000734、2013预0000735、2013预0000759、2013预0000869的四份商品房买卖合同的网签备案登记；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：梅城宾馆因不能清偿到期债务，建德市人民法院于2016年12月30日作出（2016）浙0182破申6号民事裁定书，裁定受理原告破产清算一案。并于2017年3月13日作出（2017）浙0182破1号决定书，指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司担任管理人。经核查原告的资产及债务情况后，管理人发现原被告于2013年4月10日、2013年4月12日、2013年4月26日签订四份商品房买卖合同，合同编号分别为2013预0000734、2013预0000735、2013预0000759、2013预0000869。该四套商品房位于建德市，合同价款分别为459849.6元、174988.8元、372824.8元、377801.4元。后原被告双方于2014年10月29日经建德市新安江联合人民调解委员会主持调解达成了调解协议三份，其中第一条约定双方同意解除上述四份《商品房买卖合同》，第五条约定被告自原告支付上述款项后立即协助办理注销网签手续。后双方向建德市人民法院申请确认人民调解协议效力，建德市人民法院出具（2014）杭建调确字第203号、205号、206号民事裁定书，确认上述调解协议有效。管理人认为，被告应当立即协助办理注销网签备案登记手续，理由如下：第一，根据《物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，原被告所签的《商品房买卖合同》经调解协议确定解除后，即符合物权法意义上的“债权消灭”，在此情况下已对房屋进行预告登记的，则预告登记失效。举重以明轻，商品房买卖合同的网签备案登记亦应予注销。况且，网签备案登记针对依法成立的商品房买卖合同，在合同解除情况下，网签备案登记同样失去存在的基础，故应当予以注销。第二，原告已由建德市人民法院裁定进入破产程序，根据企业破产法的相关规定，债权人应当通过债权申报、债权核查来确认债权，而债权清偿亦应通过财产变价、分配等程序进行，而不得单独清偿，现被告已根据（2014）杭建调确字第203、205、206号民事裁定书确认的债权向管理人申报了债权。第三，在原被告双方商品房买卖合同解除的前提下，如果仍刻板按照调解协议约定的先履行款项支付后再办理网签备案登记的注销，势必对破产财产处置造成障碍，从而导致被告在内的债权人无法得到及时有效清偿，严重影响全体债权人的合法利益，有碍破产程序推进；第四，注销网签备案登记属于被告应当履行的后合同义务，根据《合同法》第九十二条规定，合同解除终止后，当事人应当履行协助注销义务。综上，管理人认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，被告亦根据《调解协议》所载债权向管理人进行了申报，管理人严格按照《企业破产法》规定的程序履行职责，并不会导致被告的合法权益受到损害，故应当履行后合同义务，协助办理网签备案登记注销手续，以便于在破产程序有效推进下使得全体债权人能够得到及时有效清偿。 被告何长发辩称，1.建德市人民法院已作出（2014）杭建调确字第203、205、206号民事裁定书确认调解协议有效，调解协议第一条双方同意解除买卖合同是基于原告全额履行付款义务，故协议书第五条并非原告所主张合同解除的后合同义务。若合同解除，网签登记必须立即注销，那么民事裁定书确定的第五条内容毫无意义。且若如原告诉称，其仅仅强调答辩人的义务而对原告应当先履行的义务继续拖延，显然不符合当时签订该调解协议的初衷且违背了合同法精神。2.该调解协议是双方真实意思表示，应当在原告履行款项支付义务后，再由答辩人配合办理网签注销手续，而原告怠于履行义务，恶意拖欠，已严重损害答辩人的合法权益。3.答辩人认为双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案登记的方式系“非典型性担保”，该担保真实有效，故请求对已付购房款本金部分在案涉房屋拍卖、变卖价款中享有优先受偿权，同时亦同意对补贴、利息列入普通债权参与分配。原告先行支付购房款本金后，答辩人立即协助办理注销网签手续。该主张不损害全体债权人的合法权益，符合企业破产法的立法精神。 原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1.（2016）浙0182破申6号民事裁定书、（2017）浙0182破1号决定书一组，证明原告梅城宾馆破产清算一案由建德市人民法院裁定受理并指定管理人的事实。 2.浙江省商品房买卖合同复印件四份，证明原告与被告就案涉的四套商品房签订商品房买卖合同的事实。 3.（2014）杭建调确字第203、205、206号民事裁定书复印件三份，证明原被告双方达成调解协议的事实。 4.债权申报表、债权申报文件清单、债权计算清单复印件一组，证明被告依据调解协议的内容已向管理人申报债权的事实。 以上证据均提交原件核对。 被告未提供证据材料。 对原告提供的证据，被告质证后对真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认。 根据本案有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2013年4月10日、2013年4月12日、2013年4月26日，原告梅城宾馆与被告何长发签订编号为2013预0000734、2013预0000735、2013预0000759、2013预0000869的四份《浙江省商品房买卖合同》，约定何长发向梅城宾馆购买由其开发的位于建德市房屋，合同价款分别为459849.6元、174988.8元、372824.8元、377801.4元，合计金额1385464.6元。 2014年10月29日，本院受理原告与被告请求确认人民调解协议效力的申请，经审查作出（2014）杭建调确字第203、205、206号民事裁定书，确认双方在商品房销售合同纠纷案件中达成的调解协议有效。调解协议的内容为：一、双方同意解除四份《浙江省商品房买卖合同》；二、梅城宾馆于2015年4月25日前向何长发退还首期购房款本金合计540000元，并支付最后一期补贴合计8640元；三、梅城宾馆于2015年4月25日前向何长发支付自2014年7月26日至2015年4月25日止以首期购房款本金为基数按年利率16.8%计算的利息（先还本后付息）；四、如梅城宾馆未按上述第二款约定的期限履行还款义务，则上述第三款约定的利息应按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍以尚欠款项为基数自2014年7月26日起计算至款清之日止。五、何长发自梅城宾馆支付上述款项后立即协助办理注销网签手续。 又查明，本院于2016年12月30日作出（2016）浙0182破申6号民事裁定书，裁定受理债权人对梅城宾馆的破产清算申请，并于2017年3月13日指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司担任管理人。 2017年4月20日，被告何长发根据本院确认的民事裁定书及房屋买卖合同向管理人申报优先债权本息864985.75元。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除；二、原告诉请要求被告协助办理网签备案登记注销手续的主张是否成立。 对于第一个争议焦点：被告以原告未按调解协议支付款项且所涉房屋网签备案登记尚未注销为由，主张认为案涉商品房买卖合同并未解除。本院认为，原、被告双方就案涉商品房买卖合同在达成解除合意基础上形成了调解协议第一条，其后再基于合同解除产生的返还金额、履行期限及逾期付款计息等事项而达成了调解协议的第二、三、四条。上述约定足以认定双方基于原商品房买卖合同解除导致合同的权利义务终止后就金钱给付建立新的债权债务关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十条所规定的合同解除的法律后果。而调解协议第五条关于款项结清后由被告何长发履行协助办理注销网签手续义务的约定，并不构成附条件解除合同之情形。且商品房买卖不属于法律、行政法规规定的解除合同应当办理批准、登记等手续范畴，未办理网签备案注销登记的事由不得对抗既存合同解除的效力。故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 对于第二个争议焦点：首先，本院已于2016年12月30日裁定受理梅城宾馆破产清算一案。破产程序秉承集体清偿原则，各债权人的权利均应受破产程序限制，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，故被告关于原告先履行款项支付义务后办理注销网签手续的抗辩主张，没有法律依据，本院不予采纳。其次，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定内容，商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，属行政管理范畴。办理网签备案手续并不发生登记请求权的物权效力，况且案涉合同业已解除，故不能据此成为管理人根据破产进度需要依法履职的障碍。第三，案涉商品房买卖合同因双方协议解除而溯及既往地消灭，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生债权返还请求权。被告就合同解除后所涉债权向管理人申报债权，其债权应通过债务人财产的变价及分配等途径解决，不损害被告的合法权益。现管理人根据梅城宾馆破产清算案件的实际情况诉请被告协助办理网签注销手续，有事实和法律依据，本院予以支持。至于管理人审核认定的债权金额及性质，被告何长发如有异议可通过破产债权确认之诉另案处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第五十三条规定，判决如下： 被告何长发于本判决生效之日起五日内协助原告建德市梅城宾馆投资有限公司办理合同编号为2013预0000734、2013预0000735、2013预0000759、2013预0000869的《浙江省商品房买卖合同》的网签备案注销手续。 案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告何长发负担。 原告建德市梅城宾馆投资有限公司于本判决生效后十五日内，向本院申请退费；被告何长发于本判决生效后七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  廖明军 二〇一九年二月二十七日 书记员  储雪燕 ?