江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0684民初5609号 原告（反诉被告）：海门市四甲镇合兴村经济合作社,住所地海门市四甲镇合兴村村部。 法定代表人：唐敏，主任。 委托诉讼代理人：瞿浒，南通市通州区金新法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：姜松林,男,1948年7月24日出生,汉族,住海门市。 委托诉讼代理人：沈跃进，南通市通州区光明法律服务所法律工作者。 原告海门市四甲镇合兴村经济合作社（以下简称合兴村合作社）与被告姜松林租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，姜松林向本院提起反诉，要求合兴村合作社返还投资款及参与分红，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，于同年9月19日公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为适用普通程序，于同年11月21日公开开庭进行了审理。合兴村合作社的法定代表人唐敏及委托诉讼代理人瞿浒，姜松林及其委托诉讼代理人沈跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合兴村合作社向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年4月3日签订后的山羊市场承包租赁合同；2.要求被告立即将所租山羊市场交还原告，并腾空房间和场地、恢复原状；3.要求被告给付尚欠租金（从2014年4月4日计算至起诉之日止为236000元，之后至被告实际交还市场之日止的租金按年租金58000元计算）；4.支付违约金14000元。事实与理由：双方先后订立两份书面合同，原告将海门市四甲镇合兴山羊市场服务所（以下简称山羊市场）租赁给被告经营，期限自2008年4月至2014年4月4日。期限届满之后，被告继续经营使用至今，但仅给付了部分土地租金。原告于2017年5月通知被告解除租赁并搬出市场，但被告至今未予以返还。 姜松林向本院提出反诉请求并答辩称：要求合兴村合作社返还投资款80325元，如不能返还则将该款作为股份参与山羊市场的分红。事实与理由：其承租经营山羊市场至2014年，期间内为规范经营、扩大规模而进行投资；后因山羊瘟病爆发，全市关闭市场，其在期限届满后作为市场留守人员仍投入资金，做好基础工作。双方之后未订立租赁合同，其亦无继续租赁市场的事实，故原告要求被告返还市场、支付租金等诉请均无依据，现被告无法经营要求退还相应投资。 合兴村合作社对姜松林的反诉辩称，姜松林所称投资等添置在2011年左右完成，且合兴村合作社已支付了扩租费用2800元等费用，姜松林此前从未提出异议；姜松林至今未中断对租赁市场的管理收益，原告也只要求返还市场，故姜松林的反诉请求及理由于法无据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 合兴村合作社陈述：1.双方订立的书面租赁合同于2014年4月到期后，被告曾阻挠原告通过江苏省农村产权交易信息服务平台对外公开招投标，后山羊市场一直由被告占有及经营使用；2.原告于2017年5月20日书面通知被告解除租赁合同，并于2018年7月20日双方进行了协调，形成了会议纪要，让被告先行交纳租金而非减免，且被告所称协调领导中的倪备并非镇领导；3.被告先后于2017年11月4日、2018年2月2日支付了租金15201元、5067元。 为证明其主张，合兴村合作社提供海门市四甲镇农村经济服务中心出具的证明、解除租赁合同通知书、海门市监察局文件、中共四甲镇委员会文件、2018年7月20日的村民委员会会议记录及录音资料。 经质证，姜松林对解除租赁合同通知书无异议，但认为：1.农村经济服务中心出具的证明表明2015年山羊市场进行招投标，被告提出装修费用及账目未结算等合理要求，资产存疑，系原告责任导致招标未成，并非被告阻挠；2.监察局及中共四甲镇委员会领导分工文件与本案无关；3.会议纪要系复印件，且仅写明了双方意见而未解决任何问题，录音为闲谈时原告偷录，系新任村支书唐敏利用被告对干部的信任诱导被告陈述其所需内容，录音与会议纪要均断章取义；4.原告提供给被告的山羊市场营业执照系原村书记沈剑飞个人投资所有，原告并无权利对该市场进行租赁；5.在2014年后原告招投标流标，市场瘫痪、停顿，非被告阻止导致，又因爆发瘟病，相关部门通知关闭市场、停止山羊交易，原告委托被告进行管理，但市场空置并无实际交易，故被告未对原告的解除租赁通知书进行反应；6.因原告无法支付村民土地租金，镇领导委派李志强副镇长与时任村书记毛钱兰及其他村干部协商，为防止再招投标，并于2017年11月4日决定由被告支付土地租金5067元/年，免除市场租金，相关事宜已处理完毕。被告积极配合先后共缴纳了20268元土地租金，原告提起本案诉讼后李志强、毛钱兰亦出具了调查报告（根据当时会议时间落款为2017年11月15日）；7.被告经营山羊市场于2011年建设围栏、进出道路、水泥场地、彩钢瓦大棚等，于2016年改造旧房、维修雨棚等，先后花费8万余元。 为证明其主张，姜松林提供山羊市场的工商登记信息、李志强与毛钱兰出具的山羊市场调查报告、政府部门相关防疫告知文件、自书费用明细。 经质证，合兴村合作社对工商登记信息真实性无异议，但认为：1.工商登记系以当时村支书沈剑飞名义申请，但属于集体所有，且被告亦将租金上交原告；2.原告并未接到相关防疫告知通知等文件，且文件要求规范交易而非停止；3.调查报告，李志强系镇政府公务人员兼任头桥村支书而非副镇长，毛钱兰时任合兴村支书。该调查报告无报告对象，亦无领导签字，不符合证据要求。且被告于11月4日已交纳土地租金，该报告落款为11月15日，时间不符，并与被告陈述的原告委托其管理前后矛盾。该调查报告内容不真实，协商时并未免除被告租金，亦未经村委会集体讨论、备案或追认，毛钱兰作为合作社社长及村支书亦无相关权力独自决定；4.对被告所述改造等部分不清楚，且根据双方之前书面合同，其搭建物应自行拆除，原告于2013年11月26日已代其支付了2800元、2900元的部分扩建费用。 为进一步查明案件情况，本院对毛钱兰作了调查笔录。 经质证，合兴村合作社认为毛钱兰所陈述情况不属实。 经质证，姜松林对毛钱兰调查笔录无异议。 对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据及事实，本院分析认证如下： 1.关于山羊市场的工商登记信息，双方对其真实性均无异议，本院予以确认；其所载明投资人姓名虽为沈剑飞，但鉴于沈剑飞当时职务的特殊身份，之后姜松林与合兴村合作社先后订立书面租赁合同以及交纳租金的事实情况，姜松林认为案涉山羊市场属于沈剑飞个人所有，对合兴村合作社主体资格所提异议，与事实不符，与其提供的招投标相关材料亦相互矛盾，本院对该抗辩意见不予采纳； 2.关于村民委员会会议记录，虽无一致的最终处理意见，但双方均签字并对其中部分事实予以确认，尤其是对于双方曾订立书面合同、发出解除合同通知书、交纳租金及于2017年11月曾进行协商等情况，同其他书面证据可相互印证，与双方陈述的基本事实相符，故该会议记录可以作为认定双方协商处理相关事实的依据； 3.姜松林认为其在录音资料中的陈述系受原告工作人员诱导所说，但未提供证据予以证实，本院对其抗辩意见不予采纳，虽该录音未经姜松林同意，但形成于原、被告及他人会议协商时，故该录音资料与其他证据佐证可作为认定案件事实的证据； 4.调查报告，经查确系李志强与毛钱兰出具，但当时双方未就协商结论形成书面意见，该调查报告亦非当时所形成而系诉讼中补充而来，且从其形式及内容而言，属于调查人李志强向其领导对所调查的山羊市场相关情况的汇报，其所载的处理意见并非原、被告之间关于市场处置的最终协议，亦非针对姜松林的效力性承诺，且双方对该报告所反映内容存有争议，应与其他证据相互印证后认定案件事实； 5.相关防疫告知文件属于政府部门公开文件，本院对其真实性予以确认；但其中2014年南通市农业委员会文件规定主要内容为规范产地检疫，2015年4月海门市四甲镇畜牧兽医服务站《关于加强小反刍兽疫防控的告知书》的内容为疫情告知及兽疫防范，海门市防治重大动物疫病指挥部办公室的文件虽要求暂时关闭山羊交易市场，但其发布时间为2018年4月，与2015年左右双方争议的案涉山羊市场的实际状况时间间隔较远，不能证明山羊市场一直处于关闭状态，本院对其关联性不予认定； 6.姜松林所自书费用明细，合兴村合作社未予认可，姜松林无其他证据予以证实，本院对其该项主张不予采纳。 通过上述证据相互印证，其中会议纪要载明：姜松林提出满足其不付租金及折算装修费用等条件后立即搬离；与姜松林录音中未曾搬离的陈述及调查报告中“看场子”形式维系等所反映的事实基本一致，可以认定姜松林在书面合同期限届满后仍实际占用案涉山羊市场，未将其交还给原告。 姜松林在录音中多次陈述表明，协商处理的结论为姜松林先行给付土地租金5067元/年，对于其余部分的市场租金并未有免除或减少的一致性意见，该陈述系姜松林对其不利的自认，适用禁止反言原则，本院予以采纳；相关陈述与其提供的市场调查报告中免除其他租金损失的内容相互矛盾，本院对该调查报告中该部分内容不予采信，对姜松林认为原告已免除其余租金的抗辩意见不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 合兴村合作社与姜松林先后于2008年4月4日、2011年4月3日订立书面合同，约定合兴村合作社将位于的山羊市场租赁给姜松林承包经营使用，租金及租赁期限分别为租金57000元/年（2008年4月4日至2011年4月3日），58000元/年（2011年4月3日至2014年4月4日）。合同还约定，期间房屋、水电等设施的维修费用由姜松林承担，到期后将承包时的资产现状移交归还；不得改造或改建原有房屋等不动产结构，如经合兴村合作社同意搭建临时设施，费用由姜松林自理，且到期后一周内应自行清理搭建物，规定时间内未拆除的将归合兴村合作社所有。上述租赁期间的租金已由姜松林全部付清；期限届满后，双方未订立其他书面合同，案涉山羊市场由姜松林实际占用至今。合兴村合作社未支付姜松林任何报酬或看管费用。 2015年11月12日，案涉山羊市场进入公开招投标，因姜松林提出其承包期间的装修费用及账目未结，根据规定该次出租项目中止招投标。 2017年5月20日，合兴村合作社向姜松林发出解除租赁合同通知书，表示解除不定期租赁关系，要求姜松林于15日内搬出市场、腾空房屋并交清租金。 2017年11月，合兴村合作社与姜松林经协商，就2014年4月之后的山羊市场租金中土地租金部分的给付达成一致，为每年5067元，姜松林亦于2017年11月4日、2018年2月2日先后给付合兴村合作社土地租金15201元、5067元，合计20268元。 合兴村合作社提起本案诉讼后，李志强、毛钱兰出具了关于四甲山羊市场调查报告，其主要内容为山羊市场在2014年流标后由姜松林以看场子的形式维系，由姜松林支付2014年4月至2017年的土地租金，免村租金损失。该报告载明落款时间为2017年11月15日。 2015年至2018年期间，本地曾数次爆发山羊疫病。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的后果。 庭审中的争议焦点之一：书面租赁合同期限届满之后的双方的法律关系，双方存有争议，应为各自所主张的法律关系及相关事实提供证据予以证实。双方书面租赁合同期间至2014年4月4日届满，之后双方未经就租赁关系或委托看管等事宜订立书面合同。 姜松林认为合兴村合作社委托其看管，但并未就看管费用或委托报酬等协商及主张，与常理不符；除李志强、毛钱兰出具的调查报告中载有“原承租人以看场子”的形式维系外，无其他证据予以证实；而该调查报告对此描述源于重新招投标未果后由姜松林实际占有案涉山羊市场之事实，并非对双方法律关系的确定；且姜松林于2017年及2018年先后交纳土地租金20268元与其主张的委托看管关系亦相矛盾，本院对姜松林所主张的委托看管关系不予采纳。相反，姜松林一直占用合兴村合作社提供的山羊市场，实际进行了管理及收益，并支付了部分租金，符合租赁关系，其时间已超过六个月，因双方未订立书面合同，应视为不定期的租赁。 不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；故2014年4月4日至2017年5月20日之间的不定期租赁关系，已因解除租赁合同通知书的发出而解除；自该通知书之后，姜松林亦未有主动交还山羊市场的意思表示，故合兴村合作社要求之后至今的不定期租赁关系并要求姜松林腾空及返还案涉山羊市场的诉请，符合法律规定，本院予以准许；其要求恢复原状，但未提供原来市场具体状况并举证证实，本院对该项诉请，不予支持。 庭审中双方争议焦点之二：应给付租金具体数额。书面租赁合同期限届满之后，合兴村合作社与姜松林之间形成不定期租赁合同关系，姜松林应按照约定给付租金；但双方未继续订立书面合同，且根据现有证据，至2017年11月之前，双方未对不定期租赁期间的租金进行约定，属于约定不明的情况；之后双方于2017年11月进行了协商，并仅就2014年4月之后山羊市场租金中的土地租金部分达成补充约定即5067元/年，但未就其余部分租金金额的调整及给付达成一致，至今不能达成补充约定并引发案涉纠纷。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并应积极采取合理措施避免或减少损失发生或扩大；双方在较长时间内均未对案涉市场的处置采取积极措施，使得双方权利义务处于不稳定状态，对此产生的后果均有一定责任。 合兴村合作社按照之前书面合同约定租金标准58000元/年及姜松林主张租金已免除，均未能提供证据予以证实，本院对各自主张均不予采纳。本院根据双方以往书面合同约定、交易习惯，参考租金约定不明的产生责任、案涉市场固有的经济利益，以及本地近年山羊疫病爆发对于市场交易活跃程度、交易量的客观影响等综合因素，从衡平双方权益及稳定市场经济秩序角度，酌情确定案涉山羊市场不定期租赁期间的租金为每年27600元。自2014年4月4日至合兴村合作社起诉之日止的租金应为120533元（取整），扣除姜松林已给付的20268元，尚需给付100265元。合兴村合作社要求姜松林支付违约金，但双方对此未作约定，本院不予支持。 关于姜松林所述在租赁期间的维修、搭建投资费用，未提供客观证据予以证实，其具体费用无法确认，且应由其自行清理，双方租赁合同对相关维修、搭建物的费用负担及处理，已有明确约定，应由姜松林自行负担、清理，并不违反法律规定，故姜松林要求合兴村合作社返还投资款或折为市场股份的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告海门市四甲镇合兴村经济合作社与被告姜松林自2017年5月21日之后的关于海门市四甲镇合兴山羊市场服务所的不定期租赁合同关系； 二、被告姜松林于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并将海门市四甲镇合兴山羊市场服务所交还给原告海门市四甲镇合兴村经济合作社； 三、被告姜松林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告海门市四甲镇合兴村经济合作社租金120533元（自2014年4月4日计算至2018年8月15日止为120533元，扣除已给付的20268元，尚需给付100265元；自2018年8月16日起至姜松林实际返还山羊市场之日止的租金按27600元/年计算）； 四、驳回原告海门市四甲镇合兴村经济合作社的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告姜松林的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5050元，减半收取计2525元，由原告海门市四甲镇合兴村经济合作社负担1000元，被告姜松林负担1525元；反诉案件受理费1808元，减半收取计904元，由反诉原告姜松林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。对本诉不服，同时向该院预交上诉案件受理费5050元；对反诉不服，同时向该院预交上诉案件受理费1808元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 长  彭文甫 人民陪审员  任兰高 人民陪审员  郁孝丞 二〇一九年二月十五日 书 记 员  许仲玉