山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0911民初2601号原告：泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会，住所地泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区。法定代表人：韩庆义，任主任。委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚楠，山东望岳律师事务所律师。被告：车宗兵，男，1953年2月25日出生，汉族，住济南市市中区。被告：于美兰，女，1953年10月23日出生，汉族，住址，系夫妻关系。委托诉讼代理人：车炳志（与车宗兵系父子关系），住址同上。被告：王娟，女，1976年1月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王洪喜（与王娟系父女关系），汉族，住山东省兖州市。委托诉讼代理人：王新亮、王娟娟，北京京平律师事务所律师。原告泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会（以下简称韩刘冯社区）与被告车宗兵、于美兰、王娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩刘冯社区委托诉讼代理人徐亚楠、被告车宗兵、于美兰委托诉讼代理人车炳志、王娟委托诉讼代理人王洪喜、王新亮、王娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩刘冯社区向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告车宗兵就韩刘冯村31号楼的房屋买卖合同无效。2、确认被告车宗兵、被告于美兰与被告王娟签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：1998年3月份，原告村集体出资在本村兴建了29栋（58户）小康楼。原告将上述村集体所有的29栋小康楼中的“韩刘冯村31号楼”出售给了非本村村民的被告车宗兵。该房屋买卖合同涉及原告村民的合法权益，《村民委员会组织法》、《山东省实施办法》均规定了民主议定程序，但该房屋买卖合同的订立未经村民大会或村民代表大会讨论通过，严重侵害了原告村民的合法权益，违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。后被告车宗兵、被告于美兰与被告王娟签订房屋买卖合同，将原告村集体所有的该处房屋出售给了非本村村民的被告王娟。因原告与被告车宗兵就涉案房屋的买卖合同无效，被告车宗兵未合法取得涉案房屋所有权，故被告车宗兵、被告于美兰与被告王娟签订的房屋买卖合同自然应属无效合同。其次，原告不具备房地产开发和销售资质，在此情况下，被告车宗兵和原告订立房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》等法律法规的强制性规定，同样导致合同无效。被告车宗兵、被告于美兰与被告王娟签订的房屋买卖合同自然应属无效合同。原告特向贵院提起诉讼，望判如所诉。被告车宗兵辩称，1、1998年3月原告出资兴建了29栋（58户）住宅楼并公开对外出售，是经过村民委员会和村民代表大会公开审议通过的。2004年被告向原告合法购买其中第31栋房屋后，原告出具涉案房屋的分配表（住户花名册），注明涉案房屋系分配给被告，期间韩刘冯村民及原告均无异议。相关单位依法办理了涉案房屋的房产证（房产证号：泰房权证泰字第**）。出售房屋时原告强调涉案房屋属于合法商品买卖，其所属土地和房屋交易均通过村民代表大会讨论通过，并出具了泰安市岱岳区天平办事处建设环保土地办公室出具的准予施工通知书、竣工验收通知书和该房屋所有权初始登记等相关材料。所以，原告称合同订立未经民主程序讨论通过，严重侵犯了原告村民的合法权益纯属无稽之谈，完全不成立。2、被告按时全额向原告付清房款，是远高于原告当初所定出售价格，也高于当时当地同等房屋价格的，完全符合商品交易公平公正性。并且房屋买卖合同由原告提供，被告也是在相信房屋买卖合同的内容和原告对该房屋买卖的合法性的承诺的基础上订立的，并且按照原告要求向其额外缴纳8000元的注册登记费用，办理了该房屋房产证，事后核实，该房产证是经泰安市房管部门审核登记，合法成立的。3、如果原告在起诉状中供认事实情况属实，那也应由相关部门介入调查，追究原告的违法行为和责任，原告在房屋买卖过程中，存在伪造篡改相关房屋资料，以欺诈的手段进行房屋销售，严重侵害了被告的合法权益，被告善意取得该房屋的合法权益应受到保护，不得侵犯，并要求相应赔偿。4、涉案房屋是原告在1998年3月建造的，距今已经超过14年，车宗兵与王娟之间于2007签订的房屋买卖合同，距今已经11年，在此期间，原告从无异议，房管部门也没有提出该房屋交易没有任何不符合法律法规的情况，充分说明房屋买卖合同的合法性，原告超出追诉期的诉求不受法律保护。5、原告无理的行为给被告造成了损失，要求对方赔偿。被告王娟辩称，原告没有起诉王娟的资格。王娟没有直接与村委会签订合同，王娟是与付静签订的合同，根据合同相对性，原告没有起诉王娟、要求确认王娟与自己的合同相对方签订的合同无效。其他意见，一、涉案房屋是1998年3月原告在本村的建设用地上建设的房屋，当时村委会通过各种方式告知了村民有购买房屋的权利，当时没有村民购买房屋，房屋的出售并不侵犯村民的权益。二、原告没有提交证据证实当时房屋出售没有经过议定程序。村民委员会组织法规定的民主议定程序是管理性规定，不是效力性规定，即便未经民主议定程序合同也并非无效。三、原告称其没有房地产开发资质，因此买卖合同无效该理由不成立。本案不适用城市房地产管理法，本案是村委会在乡镇规划区内自行建造房屋，符合乡村规划，而且城市房地产管理法没有关于房地产开发企业资质的规定。本院经审理认定事实如下：对于双方当庭没有争议的事实，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下：韩刘冯村于1998年3月用本村集体建设用地10962平方米（16.44亩）建起了商居楼29栋（58户）。2003年2月14日泰安市岱岳区国土资源局对韩刘冯村违法占地的行为依法进行了查处。2003年4月23日泰安市岱岳区人民政府作出泰岱政土〔2003〕105号文件，同意由区国土资源局补征该宗土地，并将土地使用权依法出让给韩刘冯村作为商居楼用地，出让期七十年。韩刘冯村与岱岳区国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同并缴纳了出让金。原告将上述村集体所有的商居楼29栋（58户）对外出售。被告车宗兵从原告韩刘冯社区处购买了上述房屋中的31号楼。2004年被告车宗兵取得了泰安市岱岳区天平办事处韩刘冯村31号楼的房屋所有权证（房房产证号：泰房权证泰字第**）载明房屋总层数2层，建筑面积200.78平方米。另，原告韩刘冯社区与被告车宗兵就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但对于签订合同的具体时间，双方均表示不记得，且合同已经灭失，根据原告提交的加盖有原告财务专用章和民主理财小组章的购房款现金收入凭证，被告于2004年1月15日交韩刘冯村购住房款118200元整、2005年1月14日交住房配套费及社区服务费等9600元，共计127800元。2007年被告车宗兵、于美兰与被告王娟签订房屋买卖合同以252000元的价格将涉案房屋出售给被告王娟。2010年2月5日被告王娟取得了岱岳区天平办事处韩刘冯村31号楼的房屋所有权证（房产房产证号：泰房权证泰字第**）房屋所有权证已被相关部门撤销。对于被告王娟提交的其与付静签订的购房协议，因出卖方付静与涉案房屋初始登记权利人车宗兵不符且被告车宗兵陈述其是与王娟签订的房屋买卖合同，本院不予认定。2018年5月23日韩刘冯村形成村民代表大会决议，会议内容为村委会将涉案房屋低价出售给了非本村村民车宗兵。村委会与车宗兵的房屋买卖合同涉及韩刘冯村民的合法权益，《村民委员会组织法》、《山东省实施办法》均规定了民主议定程序，但该房屋买卖合同的订立未经村民大会或村民代表大会讨论通过，侵害了韩刘冯村民的合法权益，是无效的。后车宗兵与非本村村民王娟签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给王娟，因车宗兵未合法取得小康楼所有权，该房屋买卖合同自然应属无效合同。形成会议决议如下：村委会向法院提起诉讼确认村委会与车宗兵的房屋买卖合同无效，确认车宗兵与王娟签订的房屋买卖合同无效。上述事实有泰安市岱岳区人民政府的批复（泰岱政土〔2003〕105号）、泰岱国土监字（2003）第22号土地行政处罚决定书、国有土地使用权出让合同、土地有偿使用收入专用票据，中华人民共和国契税完税凭证、购房款收款收据、房屋买卖合同、2018年5月23日韩刘冯村形成的村民代表大会决议案、当事人陈述等在案证实。本院认为，涉案房屋系韩刘冯村村集体出资建设，后泰安市岱岳区人民政府将土地使用权出让给韩刘冯村村集体，涉案房屋的所有权归韩刘冯村村集体所有。原告韩刘冯社区将韩刘冯村村集体所有的涉案房屋对外出售涉及全体村民的利益，根据《村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，应经村民会议讨论决定。原告未经民主程序即将村集体所有的建筑面积为200.78平方米的二层楼房低价出售给被告车宗兵，侵害了韩刘冯村集体的合法权益，违反了《村民委员会组织法》的规定，应为无效合同。原告韩刘冯社区与被告车宗兵就涉案房屋的买卖合同无效，被告车宗兵未合法取得涉案房屋所有权，其与被告于美兰无权处分韩刘冯村集体所有的涉案房屋，因此被告车宗兵、于美兰与被告王娟就涉案房屋签订的房屋买卖合同应属无效合同。被告王娟关于原告没有起诉王娟资格的辩称理由不成立。涉案房屋系韩刘冯村村集体所有，涉案房屋的买卖涉及韩刘冯村全体村民的合法权益。被告车宗兵当庭提出反诉请求，因其未缴纳案件受理费，按自动撤回反诉处理。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会与被告车宗兵就韩刘冯村31号楼签订的房屋买卖合同无效。二、确认2007年被告车宗兵、于美兰与被告王娟就韩刘冯村31号楼签订的房屋买卖合同无效。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马素本二〇一九年二月二十日书记员  刘 宁