北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初85924号原告（反诉被告）：北京融杉资产管理有限公司，住所地北京市石景山区永乐****楼北老干部活动站**。法定代表人：吴建平，总经理。委托诉讼代理人：李某，北京市维泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京永立天地商业连锁有限公司，，住所地北京市朝阳区姚家园路****楼**法定代表人：王伟锋，董事长。委托诉讼代理人：赵文，湖南途顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王歆瑜，女，1994年11月12日出生，汉族，北京永立天地商业连锁有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京融杉资产管理有限公司（以下简称融杉资产公司）与被告（反诉原告）北京永立天地商业连锁有限公司（以下简称永立天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。融杉资产公司的委托诉讼代理人李某、永立天地公司的委托诉讼代理人赵文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。融杉资产公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年5月25日签订的租《联合办公合同》；2、永立天地公司退还融杉资产公司剩余押金443040元（因融杉资产公司拖欠租金，拖欠的租金已自支付的押金中相应扣除）；3、永立天地公司返还融杉资产公司公司财物及员工个人财物。事实和理由：融杉资产公司与永立天地公司于2018年5月25日签订了《联合办公合同》，约定永立天地公司将其承租的位于北京市朝阳区东三环中路55号富力双子座B座850平米的面积（以下简称涉案房屋）出租给融杉资产公司使用，租期自2018年6月5日至2019年6月5日，月租金248200元。2018年7月30日，永立天地公司采用切断电源的方式阻止融杉资产公司正常经营，随后又将涉案房屋的门锁进行了更换，导致融杉资产公司无法进入涉案房屋，融杉资产公司的公司财物及员工财物被扣留至今。因永立天地公司擅自更换门锁导致融杉资产公司无法继续经营，涉案房屋已不具备办公条件，双方签订的租赁合同应予以解除。融杉资产公司实际使用涉案房屋的天数为56天，应支付租金为463307元，融杉资产公司实际支付租金900000元，扣除实际使用的租金，永立天地应退还融杉资产公司剩余部分，故融杉资产公司起诉至法院。永立天地公司辩称并反诉称，不同意融杉资产公司的全部诉讼请求，理由如下：第一、双方合同解除系因融杉资产公司违约，其未按约交纳租金，永立天地公司行使合同解除权；第二、我方并未切断电源或更换门锁，是融杉资产公司违法违规经营导致众多客户来经营地追讨投资、主张权利，且已有客户对此报警，融杉资产公司因自身原因无法经营，与永立天地公司无关；第三、永立天地公司从未控制融杉资产公司及其员工的财物。因此，永立天地公司反诉要求：1、解除双方签订的《联合办公合同》；2、融杉资产公司支付永立天地公司自2018年6月5日至实际腾房之日的租金，其中2018年10月24日前拖欠租金250560元，2018年10月24日之后的租金按照每日8160元标准计算；3、融杉资产公司支付永立天地公司违约金496400元；4、融杉资产公司向永立天地公司支付电费4110元。融杉资产公司针对反诉辩称，同意解除合同，但不同意第二项反诉请求。我方已经支付的900000元中，包含两个月押金496400元，其余部分为租金。我方并未实际占有、使用涉案房屋，而是永立天地公司擅自断电、更换门锁导致我方无法正常办公。不同意支付违约金。电费如果确实发生了，同意根据证据情况支付。本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，永立天地公司（承租方）与融杉资产公司（联合办公方）签订《联合办公合同》，约定承租方同意其承租的涉案房屋中建筑面积850平方米交给联合办公方使用，承租方使用的面积内装修以及办公家具等交付给联合办公方使用；联合办公方将房产作为办公用途，除此之外，未经承租方和物业公司书面同意，联合办公方不得擅自改变该房产的用途；该房联合办公一年，免租期10天，使用日期自2018年5月26日至2019年6月5日，起租日2018年6月5日；该房产租金为9.6元每天每平米，月租金按照当月实际天数计算，月租金含物业、取暖，不含发票；联合办公方在签订本合同时应向承租方交付该房产2个月的租金作为押金，合计为496400元，作为联合办公方遵守及履行本合同约定及条款的保证金，押金不计利息；联合办公方在签订本合同时应向承租方交付该房产5个月的租金作为首付款，合计为1241000元，其中包含2个月的租金作为押金，租金按三个月支付，付款方式采取押二付三，付款日期为起租日后每三个月的对应日前7日支付下三个月的租金；联合办公方由于自身公司财务支付原因，首付款1241000元分成三笔支付，第一笔款项200000元作为定金于2018年5月26日打到承租方指定账户，第二笔款项100000元作为定金于签约日后的2018年5月28日15:00前，待第二笔款项按双方约定时间打入承租方的指定账户后才视为联合办公方可以继续使用房产，如果超出第二笔付款时间，则视为联合办公方违约，承租方有权利没收联合办公方定金第一笔款项200000元，联合办公方无权使用该房产或滞留在该房产内；第三笔款项于2018年6月15日15:00前一次性付清剩余的款项941000元，待第三笔款项按双方约定时间打入承租方的指定账户后才视为联合办公方首付款付齐，如果超出第三笔付款时间，则视为联合办公方违约，承租方有权利没收联合办公方定金第一笔和第二笔款项共计300000元，联合办公方无权使用该房产或滞留在该房产内；租赁期间发生的电费、电话费、有线电视费、停车费等有关私用消费，由联合办公方按《物业管理公约》的约定和供应单位收费单据按时支付；联合办公方应按时缴付所租赁房屋租金、押金及其他费用，如未缴纳，应在接到承租方书面通知之日起5个工作日内予以纠正，否则联合办公方构成严重违约，承租方有权解除合同，联合办公方应自合同解除之日起3个工作日内向承租方支付违约金，违约金按月租金的两倍计算，承租方有权要求联合办公方赔偿因此而发生的实际经济损失……合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，融杉资产公司分别于下列时间向永立天地公司指定的收款账户转账共计900000元：2018年5月28日，转账300000元；6月19日，转账50000元；6月21日，转账250000元；6月22日，转账50000元；6月26日，转账50000元；6月30日，转账130000元；7月2日，转账70000元。庭审中，融杉资产公司另提交照片一张，证明2018年8月3日，融杉资产公司通过报警的方式要求进入涉案房屋取出个人物品，永立天地公司予以阻拦并在入口处摆了两把椅子、将小孩放在上面，导致融杉资产公司和警方都无法进入涉案房屋，因此从2018年7月30日起，涉案房屋已经被永立天地公司实际占用和控制了，双方合同应于2018年7月30日解除；永立天地公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称照片中显示的小孩并非被告的员工，且小孩坐在门口也不能说明永立天地公司占用了涉案房屋。庭审中，永立天地公司另提交如下证据：1、仅由融杉资产公司盖章的《附加协议一》，证明融杉资产公司认可其经营行为存在围堵永立天地公司自身的办公物业，影响正常秩序、给永立天地公司业务发展造成经济损失，且融杉资产公司未按约交纳租金；融杉资产公司认可该证据的真实性；2、《缴费通知单》，证明融杉资产公司应缴纳的电费数额；融杉资产公司不认可应缴电费的数额，称《缴费通知单》未加盖物业公司公章，但融杉资产公司认可电费缴纳的起止时间，称因为永立天地公司于2018年7月30日对融杉资产公司断电，所以缴费通知中电费计算的截止时间也显示为2018年7月30日；经询，永立天地公司称物业公司每月5日前将上个月的电费消费情况以缴费单的形式发给使用人，电费按月缴纳；另，永立天地公司认可每月电费计算到每月的最后一日；3、《受案回执》，证明融杉资产公司承租涉案房屋期间，因其自身经营行为导致永立天地公司财产被盗；融杉资产公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称报案人系永立天地公司的员工，该报案行为能够说明该日永立天地公司已经占用了涉案房屋。关于是否更换涉案房屋的门锁，永立天地公司曾于第一次庭审中认可其在2018年8月底更换了门锁，后又当庭反言称其并未更换门锁，而是融杉资产公司自己丢失了钥匙要求永立天地公司开门，永立天地公司没帮忙开。永立天地公司曾在第一次开庭时当庭播放一段融杉资产公司人员开锁的视频，视频发生时间在2018年7月29日至2018年8月2日之间，后承办人要求永立天地公司提交完整的视频光盘，其并未于指定期限内提交，称时间太久没有保存。本案审理过程中，融杉资产公司曾申请本院调取北京市公安局朝阳分局双井派出所出警记录及执法记录仪内容，承办人依申请前往双井派出所调取相关内容，民警告知承办人需提供当日出警民警姓名，否则无法查询案件信息，并表示当事人可前往该所通过公示的民警照片进行确认；承办人将该情况告知融杉资产公司，并多次要求其前往派出所核实出警民警姓名，其始终无法提供。经询，融杉资产公司就其主张的涉案房屋内尚有其物品无证据提交。另，永立天地公司并未就其损失提交证据，就电费的发生情况未提交其他证据。上述事实，有《联合办公合同》、转账回执及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，融杉资产公司与永立天地公司签订的《联合办公合同》不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据《联合办公合同》第4条第2款约定，融杉资产公司应于2018年6月15日前交齐全部首付款项，即两个月押金及三个月租金共计1241000元，根据已查事实，融杉资产仅陆续向永立天地公司支付900000元且晚于约定期限，根据合同约定，融杉资产公司构成违约，永立天地公司有权没收第一笔与第二笔款项共计300000元；另，双方合同第11条第3款又约定，因融杉资产公司违约导致合同解除的，违约金按月租金的两倍计算。同一合同中对逾期支付租金的违约金作出了不同约定，且标准均较高，考虑到永立天地公司并未就其损失进行举证，本院对融杉资产公司的违约金标准酌减为一个月租金。关于合同解除时间，本院确认以被告收回房屋之日为合同解除之日。本案中，永立天地公司起初认可其确实更换过门锁，后又反言称系融杉资产公司遗失了钥匙导致无法进入，但无论何种情形，永立天地公司作为房屋出租方，其主要义务就是向承租人提供适于使用的房屋，使其能够对房屋占有、使用，即使融杉资产公司遗失了钥匙，永立天地公司仍有义务为融杉资产公司提供新的钥匙，以保障其作为承租人使用房屋的权利。现融杉资产公司无法进入涉案房屋，永立天地公司并未协助并放任该状态的持续，结合融杉资产公司欠付房屋租金的情形，可以确认永立天地公司实为对涉案房屋的收回；因此，本院确认融杉资产公司无法进入涉案房屋之日即为永立天地公司收回房屋之日，亦为双方合同解除之日。结合《缴费通知单》中的计费截止日期，以及永立天地公司曾当庭播放的融杉资产公司于7月底8月初撬锁的视频，本院确认永立天地公司收回房屋之日为2018年7月31日，双方合同于该日解除。合同解除后，未使用的租金应予退还。融杉资产公司自认其已向永立天地公司支付押金496400元、租金403600元，本院不持异议；本院根据合同解除时间，对融杉资产公司应付租金予以核算，现融杉资产公司于诉状中自认56天应支付租金为463307元，本院不持异议，已付租金中不足部分，本院自押金中予以扣除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。融杉资产公司主张永立天地公司仍持有其相关物品，但并未就此举证，融杉资产公司应承担举证责任，对该项诉讼请求，本院不予支持。永立天地公司要求融杉资产公司支付电费，但并未提供充分证据证明实际发生数额，应对此承担举证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京融杉资产管理有限公司与被告（反诉原告）北京永立天地商业连锁有限公司签订的《联合办公合同》于二〇一八年七月三十一日解除；二、被告（反诉原告）北京永立天地商业连锁有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京融杉资产管理有限公司押金四十三万六千六百九十三元；三、原告（反诉被告）北京融杉资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京永立天地商业连锁有限公司违约金二十四万四千八百元；四、驳回原告（反诉被告）北京融杉资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京永立天地商业连锁有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3925元，由原告（反诉被告）北京融杉资产管理有限公司负担1857元（已交纳），由被告（反诉原告）北京永立天地商业连锁有限公司负担2068元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费5400元，由被告（反诉原告）北京永立天地商业连锁有限公司负担2914元（已交纳），由原告（反诉被告）北京融杉资产管理有限公司负担2486元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇一九年二月二十七日书记员  李青