宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2016）宁0122民初1419号 原告：贾蓉，女，汉族，1968年3月28日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，宁夏万家宝物业公司经理，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街高尔夫家园**。原告：史存翊，男，汉族，1989年6月16日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，银川监狱警察，现住宁夏回，现住宁夏回族银川市兴庆区民族北街高尔夫家园**子。二原告委托诉讼代理人：祁施诺，宁夏泽芸律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：冯雪，宁夏泽芸律师事务所律师。被告：宁夏海亮房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜大道北侧**，营业执照注册号640122200006788，组织机构代码79993212-3。法定代表人：周迪永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓婷，女，汉族，1987年3月10日出生，身份证号码×××，江西省赣州市人，大学文化，宁夏海亮房地产有限公司职员，无党派，现住宁夏回族自治区银川，现住宁夏回族自治区银川市金凤区恒大名都**id='2'  style="LINE-HEIGHT: 30pt; TEXT-INDENT: 32pt" >原告贾蓉、史存翊与被告宁夏海亮房地产有限公司(以下简称海亮房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法由审判员李义军适用简易程序于2016年5月18日、2018年9月19日公开开庭进行了审理，原告贾蓉、史存翊的委托诉讼代理人祁施诺、冯雪，被告海亮房地产公司的委托诉讼代理人唐晓婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾蓉、史存翊向本院提出诉讼请求：1、要求被告解除合同并退还原告购买“塞上名居”续建工程7号地2#-1-1701全额房款622532元；2、要求被告赔偿原告，房屋装修的各项损失费用135000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013 年8 月25 日原告与被告签订了购买“塞上名居”续建工程7号地2#-1-1701房屋的《海亮国际社区认购书》，在办理相关手续同时也签订了《银川市商品房买卖合同》，原告直至2O15年10 月20 日收到《入住通知书》，并于2016年1月3 日开始办理入住手续，在物业齐管家陪同验房时发现，房屋地面有多处裂缝，其中有一条裂缝较大且是维修后重新开裂的(附:照片和记录)，就在装修人员铺地砖时发现客厅与主卧之间隔墙、书房与客卧之间隔墙均倾斜2公分以上 (附:房屋验查记录单复印件一份)，原告当时就通知物业齐管家来现场查看并要求做记录，紧接着在装修过程中不断发现房屋质量问题，装修人员又在吊顶时发现餐厅及客厅顶部不平整3公分以上（附:房屋验查记录单复印件一份)，为此装修人员被迫将局部吊顶砸开，以配合物业技术人员进行现场测量 (附:测量记录复印件一份)，原告先后多次就以上问题要求物业公司及房地产开发公司尽快给予解决，无奈等到的答复是施工方已放假无人来处理。原告于20l6年1月26日投诉到贺兰县质监站，2月2日由质监站组织开发建设单位工程人员、物业项目负责人四方进行现场勘查并做记录(附:质监站出具记录复印件一份)，当时他们承若一周后给予答复，但至今音信全无。原告要求被告赔偿，房屋装修的各项损失费用135000元，其中原告与装修施工万签订了80000元的装修协议，现已付装修费65000元，已购买装修材料费70000元。原告两周后收到质监站的短信，被告知建议业主进入司法程序解决此问题。现原告为了维护自己的合法权益，要求被告退还房款同时支付违约金及赔偿原告房屋装修的相关费用，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。在本案审理过程中，原告贾蓉、史存翊就其主张的房屋存在影响使用的严重质量问题，申请对房屋客厅、主卧、书房及餐厅屋顶即墙体等局部是否存在质量问题进行司法鉴定，经鉴定机构现场确认，现房屋现场不具备做鉴定检测，未能形成鉴定意见。二原告以此前已由贺兰县质监站出具检测报告确认，涉案房屋局部不符合房屋建设的相关要求，存在质量问题，被告方一直未予维修，造成原告一直不能正常使用该房屋，给原告造成了巨大的经济损失，依法将诉讼请求变更为：1、判定被告对原告所购买的塞尚名居续建工程7号地2#-1-1701号房屋现存质量问题进行维修并恢复原状或向原告支付维修费用15万元（具体以司法评估金额为准）；2、判定被告赔偿原告各项损失135000元；3、本案诉讼费用、司法评估鉴定费用由被告承担。被告海亮房地产公司辩称，一、原告未能举证涉案房屋是否存在瑕疵及瑕疵的大小，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的责任，且涉案房屋现在原告已经完成了装修并入住，其已经用实际履行的方式认可了涉案房屋的现状，且原告的装修行为也有可能导致涉案房屋出现质量问题，涉案房屋是因何种原因产生的质量问题，原告应承担举证的责任；二、即使是因为被告的原因出现涉案房屋的瑕疵，则关于维修费用，原告也没有提供任何证据证明，原告应通过鉴定或询价的方式来确定；三、原告提到的各项损失，原告也未提供任何证据证实，原告在2016年3月提起诉讼，在2016年初就已经收房并着手装修，根据我公司在涉案房屋物业公司所了解，其现在已经入住，因此原告并未遭受实际损失，综上请求法院驳回原告的所有诉请。被告认为原告变更诉请没有合理的依据，变更诉请后改变了案件的性质。  围绕原、被告双方各自的主张，原告向法庭提交了证据一、房屋查验记录单原件一份、收条原件两张、投诉通知书复印件一份、房屋装饰装修进场交验表复印件一份、照片打印件八张，证据二、房屋租赁合同一份、收条三张，证据三、房屋装修合同一份、收条二张，证据四、三威木门订购单两张、收据两张、银行转账小票两张，证据五、订货单一张，证明原告因第一次购买木门无法安装，二次订购该木门共计花费20800元，证据六、房屋买卖合同一份，证据七、银行卡刷卡凭证九张、收据两张、被告方出具的费用明细一张、发票一张。被告海亮房地产公司提交了证据一、商品房买卖合同原件一份，证据二、贺兰县新建住宅交付使用证原件、竣工验收备案表复印件各一份，证据三、房屋查验记录单原件一份。经当庭质证，原告提交的证据六、房屋买卖合同一份，证据七、银行卡刷卡凭证九张、收据两张、被告方出具的费用明细一张、发票一张，被告海亮房地产公司对其真实性没有异议，以上证据能够证明其自被告处购买涉案房屋，交付房款以及支付登记费80元，物业储备金6070.5元，电梯运行服务费、物业费、服务费共计3664.14元，契税、印花税、工本费、代办费、面积补差共计9883元的事实，对此本院予以采信。被告海亮房地产公司提交的证据一商品房买卖合同原件一份及证据二贺兰县新建住宅交付使用证原件、竣工验收备案表复印件各一份，二原告对其真实性没有异议，本院予以采信。被告海亮房地产公司对于原告提交的证据一、二、三、四、五均不予认可。其中，原告提交的证据一中的2016年1月27日第0000710号房屋查验记录单，由陪验员“齐永学”的签字，该签字与被告提交的2016年1月3日第0002185号房屋查验记录单一致，能够证明已由被告海亮房地产公司安排的陪验人员签字确认，且该记录单明显为被告公司指定“海亮物业”制作提供，对其真实性本院予以采信。关于涉案房屋的查验情况，被告提交的2016年1月3日第0002185号查验单虽有原告贾蓉的签字，但原告贾蓉对此不予认可，关于业主提出问题一栏，也未标注是无问题，此后于2016年1月27日由陪验员齐永学签字的第0000710号房屋查验记录单，详细记载了“1、客厅与主卧之间隔墙倾斜3公分以上；2、书房与次卧之间；3、餐厅顶部不平整，主卧顶部不平整3公分以上；4、、地面裂缝较多其中有一条裂缝较大。建议拆除楼顶机站”等内容，对于涉案房屋的交验情况，应当以后形成的该份查验记录单为准，对此本院予以采信。对于房屋装修进场交验表复印件，被告海亮房地产公司亦不予认可，但商品房在购买交付过程中，先进行查验，在装饰装修进场时再进行一次交验属于正常流程，被告海亮房地产公司未能提交其应当持有的交验表来证明原告提交的该份交验表为虚假，且该份交验表当中的物业管理陪同人员签字处的齐永学，与被告海亮房地产公司提交的2016年1月3日第0002185号查验单处陪验员“齐永学”一致，能够证明该房屋装饰装修进场交验表的真实性，对此本院予以采信。该组证据中的投诉通知书虽系复印件，但在“质量监督站意见”一栏有“贺兰县建设工程质量监督站”印文，且由张泽、杨振宁签字。该投诉通知书为贺兰县建设工程质量监督站向被告海亮房地产公司发送，现被告未提交原件予以核实，经本院向贺兰县建设工程质量监督站核实，上述签字的张泽、杨振宁原系该站工作人员，因其搬办公场所，留存原件未能找到。且该投诉通知书被投诉单位联系人处记载的“高婧云”即被告海亮房地产公司的工作人员，对于该份投诉通知书记载的内容本院予以采信。该组证据中由左兴军分别于2016年2月8日、2016年7月21日出具金额为3700元、3100元的收条，经本院向承揽涉案房屋装修的乔琦调查核实，其陈述在对涉案房屋装修过程中发现涉案房屋客厅、卧室的屋顶不平，后来因被告公司、质监站现场检查时，对已经装修好的吊顶进行破拆，实际收取了原告的修复费用，由其工人左兴军出具了收条，能够证明该收条的真实性，对此本院予以采信。该组证据当中的照片，无法确认其拍摄的时间和地点，不能认定其关联性，对此本院不予采信。原告方提交的证据二房屋租赁合同一份、收条三张，能够反映原告史存翊自2016年4月1日至2018年4月1日租赁房屋并支付房屋租金30000元的事实，对此本院予以采信。原告提交的证据三房屋装修合同一份、收条二张，能够显示原告方为涉案房屋进行装修向案外人乔琦支付费用80000元，原告主张该80000元为其损失，但该项装修的价值已经全部添附于涉案房屋，原告主张该部分为实际损失不符合事实，本院不予采信。原告方的证据四三威木门订购单两张、收据两张、银行转账小票两张，能够反映原告于2016年1月9日订购三威木门支付7500元的事实，但没有其他证据证明原告方实际退订并损失7500元的事实，即使原告方实际退订，因一般情况下对于木门的购买均是在现场测量后进行定制，没有证据证明退订是因为被告交付房屋直接造成，故原告主张该部分损失实际发生并由被告承担，本院不予采信。原告方提交的证据五订货单，没有相应的付款凭证予以佐证，即使实际定制了该价值的木门，也实际安装至涉案房屋，价值已经全部添附于涉案房屋，原告主张该部分为实际损失不符合事实，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告贾蓉与史存翊系母子关系。2013年8月31日，原告贾蓉、史存翊（买受人）与被告海亮房地产公司（出卖人）签订“宁海亮2013年第0149号商品房买卖合同”一份，约定买受人购买出卖人开发建设的“塞上民居”续建工程7号地2-1-1701室，建筑面积120.15平方米，单价每平方米5180元，总价622377元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，住宅交付使用条件为：1.取得“银川市新建住宅交付使用证”；2.取得“建设工程竣工验收备案表”。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”。出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。第十八条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，“住宅质量保证书”作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人通过招标选聘宁夏海亮物业服务有限公司提供前期物业服务。合同附件六“补充合同”第四条约定：买受人确认，本合同第十二条所称买受人对商品房的验收，是指买受人检查核实所购房屋坐落位置、平面形状、竣工测绘面积和房屋附属设施设备是否与该合同约定相符，以及政府部门验收备案文件是否齐全。验收过程中买受人认为房屋质量有需要整改的，经买受双方确认，当场作好书面记录，如出卖人在规定的时间将买受双方记录的质量问题整改完成，出卖人不承担延期交房责任。2013年8月31日，二原告向宁夏海亮物业服务有限公司交纳物业储备金6007.5元，预告登记费80元。2015年9月30 日，涉案房屋取得“贺兰县新建住宅交付使用证”，并通过竣工验收。2016年1月3日，交纳契税、印花税、工本费、代办费、面积补差共计9883元，1月6日交纳服务费600元、物业费2163.24元、电梯运行服务费900元。2016年1月27日，原告贾蓉与“海亮物业”陪验员齐永学对涉案房屋进行了查验，形成0000710号房屋查验记录单一份，记录单载明：1、客厅与主卧之间隔墙倾斜3公分以上；2、书房与次卧之间；3、餐厅顶部不平整，主卧顶部不平整3公分以上；4、、地面裂缝较多其中有一条裂缝较大。建议拆除楼顶机站”等内容。2016年3月3日，由海亮物业齐永学等物业管理陪同人员签字确认形成房屋装修进场交验表一份，在土建实测实量顶部平整实测部分，记载了客厅、餐厅、主卧、次卧、书房的测量值，在是否合格处均写明“否”。交验意见载明：本公司已对该房屋进行装修前验收，同意接收装修，对装修产生的问题由公司负责承担。备注部分载明：做四检时，室内腻子已刮，生活给水管明装已改暗装，所有房间电路已全部改动，主卧衣柜已安装，开间尺寸不能做。2016年3月15日，贺兰县建设工程质量监督站向被告海亮房地产公司发送投诉通知书一份，载明原告贾蓉因涉案房屋进行了投诉，经现场核实，该房屋存在以下质量问题：1、客厅、卧室开间误差超过规范要求；2、业主反映现浇顶板厚度不合格，要求委托第三方检测公司对房屋进行检测，业主已进入司法程序解决。2016年2月2日协调处理一次。处理意见为：现责令你单位组织监理单位、施工单位、设计院及相关责任单位负责人现场查验，查明原因，并由设计院出具维修方案，在5个工作日之内维修处理完毕，将维修结果上报我站备案。二原告于2016年4月5日向本院提起诉讼要求解除双方之间的房屋买卖合同，退还房款622532元，并赔偿房屋装修损失135000元。在本院审理过程中经本院释明后，二原告向本院申请对涉案房屋客厅、主卧、书房及餐厅屋顶、墙面等部位是否存在质量问题进行鉴定，经双方摇号选取宁夏功达建筑工程司法鉴定所进行鉴定，经该机构勘察现场后，因现场条件不具备做鉴定检测，宁夏功达建筑工程司法鉴定所退回鉴定。后二原告向本院申请变更诉讼请求，请求判如所请。另查明，二原告就涉案房屋于2016年1月与乔琦签订“房屋装修合同”，即开始对涉案房屋进行装修，在装修至吊顶阶段发现上述问题影响装修效果，即停止了装修。此后因各方对上述质量问题需要进行测量，二次破拆已经安装的吊顶，二原告为此支付乔琦修复费用6800元，由工人左兴军出具了收条。被告海亮房地产公司至今未对涉案房屋进行维修。原告史存翊自2016年4月1日至2018年4月1日租住海宝小区福地苑59-4-502室房屋，支付房屋租金30000元。本院认为，原、被告双方对于二原告自被告处购买涉案商品房的事实均无异议。本案争议的焦点在于：1.被告向原告交付的房屋是否存在质量问题，是否应当继续承担维修义务；2.被告是否应当向原告承担赔偿损失的责任以及赔偿的范围和金额。第一，关于被告向原告交付的房屋是否存在质量问题。被告作为涉案房屋的出卖人，负有保证涉案房屋的各项质量标准均合格的义务。其向本院提交的“贺兰县新建住宅交付使用证”以及“竣工验收备案表”能够证明双方在合同中约定的交付条件，但关于涉案房屋的具体质量标准是否合格，双方在在合同附件当中约定应当另行进行查验记录。根据二原告提交的2016年1月21日的0000710号房屋查验记录单、2016年3月3日房屋装修进场交验表以及2016年3月15日由贺兰县建设工程质量监督站发出的投诉通知书，能够证明涉案房屋在多处顶部平整度以及开间尺寸方面存在质量问题，参照房地产行业出卖人应当承担的义务以及贺兰县建设工程质量监督站发出的投诉通知书载明的处理意见，上述问题属于出卖人应当承担维修义务的问题。双方在商品房买卖合同中并未约定涉案房屋的保修期，仅约定按照合同附件“住宅质量保证书”的内容承担保修责任，但双方均无法向法庭提交“住宅质量保证书”，事实上上述问题能够确认在被告交付房屋时即存在，未超出房地产行业的一般保修期，被告海量房地产公司应当负有维修至全部合格的义务。第二，关于被告是否应当向原告承担赔偿损失的责任以及赔偿的范围和金额。双方约定涉案房屋于2015年12月31日交付，二原告自2016年1月房屋查验、2016年3月装修交验过程中即对涉案房屋存在多处顶部平整度以及开间尺寸方面存在问题，且在装修交验时即确认房屋顶部平整度等不合格，被告海亮房地产公司作为出卖人，应当负有及时维修或者采取其他补救措施的义务，且2016年3月15日由贺兰县建设工程质量监督站发出的投诉通知书，载明处理意见为：现责令你单位组织监理单位、施工单位、设计院及相关责任单位负责人现场查验，查明原因，并由设计院出具维修方案，在5个工作日之内维修处理完毕，将维修结果上报我站备案。被告海亮房地产公司应当负有对涉案房屋存在的质量问题进行维修的义务，但其至今未予维修。由此造成二原告未能正常装修、使用涉案房屋，应当赔偿给原告造成的相应损失。被告海亮房地产公司辩称，即使涉案房屋存在质量问题需要维修，因二原告于2016年4月提起诉讼要求解除合同，退还房款，其不存在不予维修的主观故意。但被告海亮房地产公司自2016年5月第一次开庭审理时至今均否认涉案房屋存在质量问题，而二原告提交的证据能够反映出现有质量问题自被告委托前期物业服务机构交房时即存在，系因被告对客观事实的否认而造成其一直未对涉案房屋进行维修，其应当承担未予维修给二原告造成的损失。虽然二原告在接收房屋后即对房屋开始进行了装修，并由此产生了一定的损失，但相应的装修损失也是基于对被告完全履行合同的信任而进行的，在此过程中二原告因双方对于现有质量问题的争议而出现反复破拆和修补吊顶也应当由被告承担。关于二原告主张损失的具体范围和金额，其对此负有相应的举证义务。二原告提交的证据能够证明截止目前，其因双方对涉案房屋质量问题存在争议不能正常居住使用涉案房屋，需要另行租赁房屋而产生租赁费30000元；二原告提交的收据能够证明前后两次对涉案房屋吊顶的破拆和维修产生损失6800元；二原告于2016年1月6日交纳服务费600元、物业费2163.24元、电梯运行服务费900元，其中服务费600元、物业费2163.24元因未居住房屋而未享受到相应的服务，其应当属于二原告的损失。电费运行服务费900元为1年期间的费用，二原告实际在装修阶段存在一定的使用，同上所述，本院酌定其中60%属于损失范围。各项损失总金额为40103.24元（30000元+6800元+600元+2163.24元+540元）。二原告主张的其他损失，基于二原告提交的相关证据及客观事实，无法达到其证明目的，理由在认证阶段已经论述，在此不再赘述，应当由二原告自行承担举证不能的不利后果，本院不予认定。二原告主张由被告对现存质量问题进行维修或原告支付维修费用15万元（具体以司法评估金额为准），因二原告截止目前已将涉案房屋装修完毕，不具备继续维修的条件。二原告由此主张由被告赔偿维修费用15万元，因尚未产生相应的费用，经本院释明二原告可就其主张的维修费用申请司法鉴定予以确认，但二原告在本院限定的时间内未提交鉴定申请，其也未能提交其他直接有效的证据证明维修费用的金额。对此应当由二原告承担举证不能的不利后果，对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告宁夏海亮房地产有限公司向原告贾蓉、史存翊赔偿经济损失40103.24元；二、驳回原告贾蓉、史存翊的其他诉讼请求。案件受理费5688元，按规定退还原告贾蓉、史存翊4038元，剩余1650元，被告宁夏海亮房地产有限公司负担401元，由原告贾蓉、史存翊负担1249元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                         审 判员 李义军                        二〇一九年二月十四日 法官助理   金路书 记员 田野 附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。