文书内容青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0212民初3041号原告兰馨，女，住青岛市市北区委托代理人郑伟成，男，系青岛市北佳城法律服务所法律工作者。被告鲁能仲盛置业（青岛）有限公司，住所地青岛市崂山区法定代表人杨志强，职务董事长。委托代理人盛雁、王靓，山东元鼎律师事务所律师。被告青岛玺悦物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区法定代表人程功，职务总经理。委托代理人盛雁、王靓，山东元鼎律师事务所律师。原告兰馨与被告鲁能仲盛置业（青岛）有限公司（以下简称鲁能置业公司）、青岛玺悦物业服务有限公司（以下简称玺悦物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑伟成、两被告委托代理人盛雁、王靓均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告鲁能置业公司赔偿原告逾期交房违约金731567.77元并支付逾期付款利息；2、依法判令被告玺悦物业公司返还原告物业管理费53300.78元；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告鲁能置业公司于2011年10月18日签订《青岛市商品房预售合同》，购买被告开发的位于青岛市崂山区东海东路5号房屋，建筑面积210.79平方米，房屋总价款7799230元。原告按照合同约定于2011年10月18日前向被告鲁能置业公司支付首付款3299230元，后通过银行按揭贷款支付被告剩余房款4500000元。按照合同约定，被告一应于2013年12月31日前向原告交付房屋，但直至2016年7月27日才向原告交付标的房屋，共计逾期938天。按照合同第十二条约定，应该支付逾期交房违约金，违约金按照原告已支付房价款日万分之1自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日。因此，被告鲁能置业公司应向原告支付逾期交房违约金731567.77元。被告二在2016年7月27日向原告交付房屋前，强行收取原告收房之前物业管理费53300.78元。为此，特诉至法院，请求判如所请。被告鲁能置业公司辩称，1、原告所诉没有事实和法律依据。答辩人已按合同约定履行全部义务，不存在逾期交房的违约行为。答辩人与原告签订的《商品房预售合同》第十一条约定：“房屋交付时间于2013年12月31日前”，“商品房验收合格的标志为经青岛市崂山区工程质量监督站竣工验收备案”。另，双方签订的《补充协议》第十六条第二款：甲方向乙方送达的通知，除可以通过挂号邮寄方式送达外，也可以采用在报纸上发布公告的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方。根据答辩人提供的《青岛市崂山区建设工程竣工验收备案证》（崂建竣备字第2013039号、2013040号）可证实，诉争房屋已于2013年12月27日取得竣工验收备案，即涉案房屋自2013年12月27日已经具备双方合同中约定的交付条件，涉案房屋可以按约交付。2013年12月28日，答辩人通过在青岛市范围发行的公共媒体《青岛日报》第三版刊登《海信.天悦交房通知》公告，《通知》中明确告知“购房业主，房屋已具备交付条件，要求业主携带相关材料前往海信天悦售楼处办理相关交付手续。”即答辩人于2013年12月28日已根据双方约定履行了交房通知义务，已按合同约定在2013年12月31日前完成交房，不存在逾期交房的违约事实。2、原告无正当理由逾期收房，应承担逾期收房的违约责任。原告的诉讼请求不成立，依法应驳回原告的全部诉讼请求。在此答辩人要说明的是，原告不履行合同约定的收房义务，反而对答辩人提起诉讼，导致答辩人诉累和经济损失。答辩人请求贵院在依法判决驳回原告诉请的同时，判令答辩人发生的因应诉产生的全部费用由原告承担。被告玺悦物业公司辩称，1、本案系商品房预售合同纠纷，答辩人并非《商品房预售合同》签订的主体，原告将答辩人列为被告，主体不适格。原告在诉请中，既向答辩人主张逾期交房的违约责任，又向物业公司主张物业费的返还，将两种不同法律关系的案由混同合并诉讼，缺乏法律依据。2、按期足额交纳物业费是业主的法定义务，本案原告交纳物业费的行为不具有可撤销性。被告鲁能置业公司通过登报方式发出交房通知，已向原告履行交付义务。按《商品房预售合同》以及《前期物业管理服务合同》的约定自交付之日，原告即应履行向答辩人按约交纳物业费的义务。故，原告向答辩人交纳自2013年12月31日起的物业费系按合同约定履行法定义务的民事行为，其行为不具有欺诈、胁迫不具有可撤销性。经本院审理查明，2011年10月18日，原告（乙方）与被告鲁能置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，原告购买鲁能置业公司开发的位于青岛市崂山区东海东路房屋。房屋建筑面积为210.79平方米，总价款7799230元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：……二、商品房验收合格的标志为经青岛市崂山区工程质量监督站竣工验收备案。第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房款的日万分之一计算。违约金自本合同第十一条的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起30天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告取得约定的交付条件的证明文件并公告。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。《补充协议》第十六条第二款约定：甲方向乙方送达的通知，除可以通过挂号邮寄方式送达外，也可以采用在报纸上发布公告的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方。同日，原告（乙方）与被告鲁能置业公司（甲方）签订《协议书》，约定1、甲方应按照《青岛市商品房预售合同》的约定在2013年12月31日前将该房屋交付给乙方。……3、在合同约定的房屋具备合同约定的交付条件时，乙方必须在甲方发出通知后的30日内办理完房屋交付手续，不得以任何未约定的理由拒绝接受房屋。甲方委托的物业管理公司有权按照合同规定的物业管理服务收费标准，从交付日起计收乙方的物业管理费。日后乙方办理入住手续时，乙方须交清因逾期办理入住手续所欠缴的物业管理费。合同签订后，原告按照合同约定交付了首付房款3299230元，办理银行按揭支付房款450万元。2016年7月27日，原被告双方办理了房屋交接手续。被告玺悦物业公司收取原告2013年12月31日至2016年10月31日的物业管理费53300.78元。另查明，涉案房屋于2013年12月24日经过青岛市崂山区建设工程竣工验收备案。被告鲁能置业公司于2013年12月28日在青岛日报第三版刊登交付通知，内容为：“尊敬的业主：……，按照合同约定应于2013年12月31日交付，现海信天悦项目已具备交付条件，从即日起开始办理交付手续……。”庭审中，原告为证明鲁能置业公司逾期交房的事实，提交了如下证据：一、现场照片一宗，证明该小区有被拆迁钉子户房屋未安置拆除，被告违反法律规定，在未按照规划设计完工的情况下，要求原告及其他业主接受房屋的事实。二、原告父母与被告销售经理谈话录音，证明因钉子户导致车库无法施工的事实，并同意协商赔偿2014年1月1日至3月31日逾期交房违约金。被告质证称，关于交付条件，合同中有明确约定，上述证据不构成交付条件的变更。本院认为，原告与被告鲁能置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》、《补充协议》及《协议书》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效,双方均应该按照合同约定严格履行各自的义务。根据双方合同及补充协议等相关条款的约定，涉案房屋已经于2013年12月24日完成竣工验收并备案，已具备合同约定的交付条件，被告鲁能置业公司按照合同约定于2013年12月28日在报纸发出交房公告通知，完成了合同约定的通知送达义务。原告应当按照公告的时间，办理房屋交接手续。原告逾期接收房屋的理由不充分，证据不足。故原告主张被告逾期交房并支付逾期交房违约金的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据物业管理条例的有关规定，物业公司收取物业服务费，应当遵循合理、公开、公平相适应的原则。物业费的收取应当在业主实际居住时开始计算。本案中，原告接收房屋的时间是2016年7月27日，被告玺悦物业公司要求原告支付之前的物业费用，本院不予支持。故被告玺悦物业公司应当退还原告未居住期间的物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛玺悦物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退给原告物业费53300.78元。逾期退款，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11649元，由被告负担550元、原告承担11099元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  张国全审判员  宋丽娜审判员  王 敏二〇一九年二月二十四日书记员  许梦梦