广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初13506号原告深圳市鑫博盛投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处将石社区新围第四工业区A60栋二、三、四层（办公场所），统一社会信用代码91440300699095882J。法定代表人刘家忠。委托诉讼代理人徐志鸿，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人石志锋，广东晟典律师事务所实习律师。被告深圳市雪韵科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处楼村社区鲤鱼河工业区振兴路1号第一栋四楼，统一社会信用代码914403005815898282。法定代表人颜丽菲。被告江瑞强，男，汉族，1954年7月10日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1.判令被告深圳市雪韵科技有限公司将涉案场地无条件移交原告，并赔偿场地恢复原状的修复费人民币77000元；2.被告深圳市雪韵科技有限公司向原告支付拖欠的场地租金175395元（2017年3月至2017年10月10日）、使用费（自2017年10月11日至移交给原告之日止），并自拖欠款项之日起，按照日千分之五标准支付逾期付款滞纳金至全部款项付清之日止;3.被告深圳市雪韵科技有限公司向原告支付拖欠的水电费合计98420.39元并按照协议约定的每日千分之五标准支付逾期付款滞纳金至款项付清之日止；4.被告深圳市雪韵科技有限公司向原告支付拖欠的厂长费36645元（2017年3月至2018年10月）；以上共计人民币1557307.4元。5.被告深圳市雪韵科技有限公司承担本案的全部诉讼费；6.被告江瑞强对深圳市雪韵科技有限公司的上述债务承担连带责任。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，二被告经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关事实2013年5月15日，原告与被告深圳市雪韵科技有限公司签订《租赁合同书》一份，约定原告将位于深圳市光明新区楼村鲤鱼水鑫博盛科技园A栋4楼厂房及配套宿舍租赁给被告深圳市雪韵科技有限公司使用，租期5年，自2013年6月18日至2018年6月17日，厂房租金20212.5元/月，宿舍租金2145元/月，电梯费每月500元，合计22857.5元，前两年租金不变，自第三年开始，每两年递增一次，每次租金增加幅度为10%；被告应于每月5日前缴纳当月租金、水、电费，逾期一日按应缴金额千分之五收取滞纳金。合同还约定，被告深圳市雪韵科技有限公司需向原告缴纳用电保证金2万元和租赁保证金44715元。原告主张被告深圳市雪韵科技有限公司自2017年3月起开始拖欠租金、水电费及厂长费等费用，其于2017年4月8日、5月2日、5月15日向被告出具《关于限期交纳租金等各项费用的联络函》。2017年5月24日，被告江瑞强出具承诺书，载明欠原告房租水电及厂长费用119592元，5月31日还清。因被告未按约定付款，原告于6月13日、9月1日、9月12日又陆续向被告发送《关于限期交纳租金等各项费用的联络函》，并在报纸上刊登“通知”，通知被告交清拖欠的款项。2017年10月10日，因被告未支付任何款项，原告发布解除房屋租赁合同的《声明》，解除双方合同关系。10月12日，原告出具《关于清理物品缴清费用的联络函》，载明被告拖欠其房屋、水电等费用249005元，并通知被告10月13日前清理物品，否则视为放弃。另，案涉租赁房产未取得权属证明，亦未取得建设工程规划许可。再查，被告深圳市雪韵科技有限公司系一人有限责任公司，被告江瑞强为深圳市雪韵科技有限公司唯一股东。裁判理由及结果本院认为，案涉租赁物未取得建设工程规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告深圳市雪韵科技有限公司签订的《租赁合同书》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告深圳市雪韵科技有限公司应将案涉租赁物返还原告。原告亦应将收取的租赁保证金退还被告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告于2017年10月10日通知被告解除双方合同关系，故此前占有使用费用，被告应予支付，原告主张数额为175393元，该数额合理，本院予以支持。关于此后的占有使用费用，结合本案相关事实，被告已近半年时间无法联系且原告已登报告知拖欠款项事宜，并在告知解除合同后，原告应采取相应措施防止损失的扩大，故对于2017年10月11日起的占有使用费用，本院酌定由原告自行承担60%，被告承担40%，即每月费用按10025.6元（25062×0.4）标准计算，计至被告搬迁之日止。关于水电费用，原告主张被告拖欠水电费合计98420.39元，仅提供水电费清单予以证明，该清单系原告单方制作，证明力不足，且根据其提交的2-10月份水电费清单所记载的数据，此期间被告水费为0，用电量亦与企业正常经营用电需求不符，可以认定被告此期间已处于停止经营状态，综上，原告诉请被告水电费缺乏依据，本院不予支持。因合同无效，原告主张迟延支付相应款项的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。关于厂长费，根据本案相关证据，被告租赁期间需缴纳厂长费2000元，故原告主张2017年3月至10月厂长费用，本院予以支持，经核算为14000元。关于10月份以后的厂长费用，因原告要求被告返还租赁物，被告亦未再生产经营，故原告该主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的恢复原状的费用77000元，庭审时，原告陈述该费用为拆除彩钢板、墙面修补等费用，提供了修复预算单予以证明。本院认为，根据相关规定，未形成附合的装饰装修物，合同无效时，承租人应当恢复原状，原告主张费用77000元系单方预估的费用，缺乏充分证据证实，故本院结合各方过错，酌定由被告赔偿原告恢复原状费用10000元。关于二被告是否承担连带责任的问题。被告深圳市雪韵科技有限公司系一人有限责任公司，江瑞强作为该公司股东，未举证证实其个人财产独立于公司财产，应就被告深圳市雪韵科技有限公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市雪韵科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告涉案租赁房屋；二、被告深圳市雪韵科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费175393元（截至2017年10月10日），2017年10月11日起的占有使用费用以10025.6元/月为基数，自2017年3月计算至被告返还涉案房屋之日止；三、被告深圳市雪韵科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋恢复原状费用10000元；四、被告深圳市雪韵科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厂长费14000元；五、被告江瑞强就上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18816元，由原告负担16407元，被告深圳市雪韵科技有限公司2409元，被告江瑞强连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 梁 俊 辉人民陪审员 吴 汉 明人民陪审员 黄   芳二〇一九年二月二十七日书 记 员 肖蓉（兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。