福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初4550号 原告：永安天立物业管理有限公司，住所地永安市南山二路******。统一社会信用代码：913504816966400648。 法定代表人：曾齐文，总经理。 委托诉讼代理人：黄家城，福建商通律师事务所律师。 被告：三明市瑞城房地产开发有限公司，住所，住所地：永安市窑坑北路**社会信用代码：913504815692568603。 诉讼代表：陈东，三明瑞城房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张旺祥，福建律慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽萍，福建律慧律师事务所律师。 原告永安天立物业管理有限公司与被告三明市瑞城房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。永安天立物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄家城、三明市瑞城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旺祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永安天立物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认三明市瑞城房地产开发有限公司应支付永安天立物业管理有限公司2017年10月至2018年9月空置房物业服务费67，674元和公摊水电费12，483.7元，合计80，157.7元，并确认三明市瑞城房地产开发有限公司自2018年10月起按月及合同约定标准支付永安天立物业管理有限公司空置房物业服务费和公摊水电费；2.判令三明市瑞城房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月18日，三明市瑞城房地产开发有限公司与永安天立物业管理有限公司签订了1份《永安天悦龙庭前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），三明市瑞城房地产开发有限公司选聘永安天立物业管理有限公司为其开发建设的永安天悦龙庭商住小区提供前期物业管理服务。永安天立物业管理有限公司、三明市瑞城房地产开发有限公司双方在该物业服务合同中约定，物业服务费按建筑面积计算：（1）高层住宅1.2元/月.平方米（不包括公摊水电费等，以下同），（2）商业物业2元/月.平方米；三明市瑞城房地产开发有限公司按物业费的60%支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费，支付方式：当月的物业服务费于次月的5日前支付。合同期限为四年，自2013年11月18日起至2017年11月17日止。由于三明市瑞城房地产开发有限公司资不抵债，永安市人民法院依法于2016年8月12日裁定三明市瑞城房地产开发有限公司破产重整，当日永安市人民法院指定福建律慧律师事务所，作为三明市瑞城房地产开发有限公司公司管理人。在物业服务合同期满前3个月，永安天立物业管理有限公司有向管理人提出，小区业主大会尚未成立，是否延长物业服务合同期限并签订补充协议，管理人口头明确答复永安天立物业管理有限公司，物业服务合同期满后，按该合同继续履行。2017年10月前，三明市瑞城房地产开发有限公司及其管理人都有按照物业服务合同的约定，按月将该小区空置房（包括已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业）的物业服务费及其公摊水电费支付给永安天立物业管理有限公司。但从2017年10月至今，该小区空置房的物业服务费及其公摊水电费，三明市瑞城房地产开发有限公司及其管理人分文未付。2018年10月18日，永安天立物业管理有限公司收到管理人出具给永安天立物业管理有限公司的《三明市瑞城房地产开发有限公司破产重整案债权审查结论通知书》编号：P30，审查结论：管理人确认贵方（指永安天立物业管理有限公司，以下同）债权为2，848.23元/月。2019年1月份开始管理人在空置房屋面积不变的基础上按2，848.23元/月的标准作为共益债务向贵公司支付上年度的物业服务费和公摊水电费。永安天立物业管理有限公司收到该审查结论后，于10月26日向管理人提出异议，管理人于10月29日作出复核结论，复核结论与原审查结论相同。为此，永安天立物业管理有限公司为维护自己的合法权益，根据《企业破产法》的有关规定，特向本院具状起诉，请求判如所请。 三明市瑞城房地产开发有限公司辩称：1.对于永安天立物业管理有限公司主张的本案债权性质为共益债务没有意见，三明市瑞城房地产开发有限公司管理人同意按法院判决的支付时间，按月、按季或按年支付。对债权性质没有异议；2.面积只有7，044.81平方米，套数为63套，所以主张物业费时应按该面积计算；3.公摊水电费的计算公式不明晰，管理人认可在三明市瑞城房地产开发有限公司持有面积不变的情况下，按三明市瑞城房地产开发有限公司破产重整案债权审查结论通知书及债权复核结论通知书上认定的312.10元计算；4.单价按合同约定1.2元/每平米乘以30%系数计算。 永安天立物业管理有限公司围绕诉讼请求提交如下证据：1.《永安天悦龙庭前期物业服务合同》复印件，证明天悦龙庭小区物业服务费按建筑面积计算：（1）高层住宅1.2元/月.平方米（不包括公摊水电费等，以下同），（2）商业物业2元/月.平方米，三明市瑞城房地产开发有限公司按物业费的60%支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费，支付方式：当月的物业服务费于次月的5日前支付事实。2.2017年10月至2018年9月工作联系函和空置房名单及其物业服务费、公推水电费明细复印件，证明三明市瑞城房地产开发有限公司应支付永安天立物业管理有限公司2017年10月至2018年9月空置房物业服务费67，674元和公摊水电费12，483.7元，合计80，157.7元的事实。这里说明3点：⑴物业费已经按照合同约定的每平方米1.2元打六折计算出来的；⑵有1户是10号楼2-2702室这一户，在2018的7月10日开发商交付给了户主，7月10日之前的应由三明市瑞城房地产开发有限公司承担，7月10日之后的业主已经交清；⑶本案起诉的是2017年10月之后的空置房的物业费与公摊水电费，2017年9月包括之前的空置房的物业费、公摊水电费，管理人基本上有按照当时永安天立物业管理有限公司报过去的实际空置房（空置房和已销售未交付的房屋）物业费、公摊水电费，按共益债务已经优先支付给了永安天立物业管理有限公司，2017年7月10日之后的未支付。3.三明市瑞城房地产开发有限公司破产重整案债权审查结论通知书及债权复核结论通知书复印件，证明三明市瑞城房地产开发有限公司管理人已确认永安天立物业管理有限公司向三明市瑞城房地产开发有限公司主张的空置房物业服务费和公摊水电费为共益债务，永安天立物业管理有限公司对债权审查结论有异议的，可以依法向法院起诉确认的事实。4.天悦龙庭未售房屋情况表和空置房名单复印件，证明至今为止，天悦龙庭小区应由三明市瑞城房地产开发有限公司支付物业服务费和公摊水电费的空置房（包括已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业）尚有69套的事实。5-1.2016年12月份三明市瑞城房地产开发有限公司应支付给永安天立物业管理有限公司空置房费用的工作联系函、空置房名单、公摊水电费计算表格复印件，证明在2017年9月份之前，三明市瑞城房地产开发有限公司管理人一直按照我们提供的联系函以及附件，核查后向我们支付物业费与公摊水电费。5-2.2017年6月份三明市瑞城房地产开发有限公司应支付给永安天立物业管理有限公司空置房费用的工作联系函、空置房名单、公摊水电费计算表格复印件，证明在2017年9月份之前三明市瑞城房地产开发有限公司管理人一直按照我们提供的联系函以及附件，核查后向我们支付物业费与公摊水电费。 三明市瑞城房地产开发有限公司提交如下证据：1.（2016）闽0481民破1号民事裁定书/之一决定书复印件，证明三明市瑞城房地产开发有限公司为本案适格的主体，管理人为本案适格的诉讼代表人；2.明恒信所专审字【2018】第045号专项审计报告（节选）复印件，证明三明市瑞城房地产开发有限公司所有（毛坯未入住）的房屋套数为63套，面积为7044.81平米的事实；3.天悦龙庭未售房屋情况表复印件，证明三明市瑞城房地产开发有限公司所有（毛坯未入住）的房屋套数为63套，面积为7，044.81平米的事实。庭后提交证据补强证明力；4.（2016）闽0481民初1968号民事判决书复印件，证明管理人依据权利义务相一致的公平原则根据未实际入住的情况按合同约定标准的30%认定物业管理服务费符合三明地区司法实践；5.（2016）闽04民终1295号民事判决书复印件，证明管理人依据权利义务相一致的公平原则根据未实际入住的情况按合同约定标准的30%认定物业管理服务费符合三明地区司法实践。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，在查明事实中予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2013年11月18日，三明市瑞城房地产开发有限公司与永安天立物业管理有限公司签订了1份《永安天悦龙庭前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），三明市瑞城房地产开发有限公司选聘永安天立物业管理有限公司为其开发建设的永安天悦龙庭商住小区提供前期物业管理服务。永安天立物业管理有限公司、三明市瑞城房地产开发有限公司双方在该物业服务合同中约定，物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不包括：房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用、公共水电费分摊费和公共设施设备运行费）：（1）高层住宅1.2元/月.平方米，（2）商业物业2元/月.平方米；三明市瑞城房地产开发有限公司按物业费的60%支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费，支付方式：当月的物业服务费于次月的5日前支付。合同期限为四年，自2013年11月18日起至2017年11月17日止。合同约定了其他相关内容。合同签订后，永安天立物业管理有限公司进入永安天悦龙庭商住小区提供物业管理服务。 2.三明市瑞城房地产开发有限公司因资不抵债，永安市人民法院依法于2016年8月12日裁定三明市瑞城房地产开发有限公司破产重整，当日永安市人民法院指定福建律慧律师事务所作为三明市瑞城房地产开发有限公司破产重整管理人。合同期满后，永安市天立物业管理有限公司继续按原合同服务标准开展物业管理服务工作至今。2017年10月前，三明市瑞城房地产开发有限公司及其管理人按照物业服务合同的约定，按月将该小区空置房的物业服务费及其公摊水电费支付给永安天立物业管理有限公司，但从2017年10月至今，该小区空置房的物业服务费及其公摊水电费未支付。2018年10月18日，永安天立物业管理有限公司收到三明市瑞城房地产开发有限公司管理人出具给永安天立物业管理有限公司的《三明市瑞城房地产开发有限公司破产重整案债权审查结论通知书》编号：P30，审查结论：管理人确认永安天立物业管理有限公司债权为2，848.23元/月。2019年1月份开始管理人在空置房屋面积不变的基础上按2，848.23元/月的标准作为共益债务向永安天立物业管理有限公司支付上年度的物业服务费和公摊水电费。永安天立物业管理有限公司收到该审查结论后，于2018年10月26日向管理人提出异议，管理人于2018年10月29日作出复核结论，复核结论与原审查结论相同。 3.庭审后，三明市瑞城房地产开发有限公司管理人提供了永安天悦龙庭空置房6套房屋未交房，10幢2号2702室交房时间为2018年7月10日的情况说明，永安天立物业管理有限公司经质证无异议。为此，按照合同约定，2017年10月至2018年9月，三明市瑞城房地产开发有限公司尚欠永安市天立物业管理有限公司永安天悦龙庭小区空置房物业服务费67，674元、公摊水电费12，483.70元，合计80，157.70元。 本院认为，永安天立物业管理有限公司作为物业管理单位与三明市瑞城房地产开发有限公司签订的《永安天悦龙庭前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力，永安天立物业管理有限公司依照该合同约定为三明市瑞城房地产开发有限公司所有的永安天悦龙庭小区空置房提供了相关的物业管理服务，作为业主的三明市瑞城房地产开发有限公司未按合同的约定交纳相关的物业服务费用及公摊费用，对此应当承担相应的偿付责任。双方签订的物业服务合同虽已届满，为维持小区的正常秩序，永安天立物业管理有限公司继续按原合同的服务标准为小区提供物业服务，小区业主包括三明市瑞城房地产开发有限公司，理应按原合同约定的收费标准交纳物业服务费和相关的其他费用。永安天立物业管理有限公司要求三明市瑞城房地产开发有限公司支付从2017年10月至2018年9月的物业服务费67674元、公摊费12483.70元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。永安天立物业管理有限公司要求自2018年10月起按月及合同约定标准支付永安天立物业管理有限公司空置房物业服务费和公摊水电费，符合法律规定，本院予以支持。三明市瑞城房地产开发有限公司主张按合同约定标准的30%认定物业管理服务费，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、三明市瑞城房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内支付给永安天立物业管理有限公司物业服务费67674元、公摊水电费12483.70元，合计80157.70元（从2017年10月1日计算至2018年9月31日）； 二、三明市瑞城房地产开发有限公司应自2018年10月起按月及《永安天悦龙庭前期物业服务合同》约定标准支付永安天悦龙庭小区空置房的物业服务费和公摊水电费。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1804元，减半收取902元，由三明市瑞城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗奕音 二〇一九年二月二十七日 书记员  苏 琳 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。