广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初741号原告：深圳市鼎域文化发展有限公司，住所地：深圳市南山区南头街道深南大道0128号南山软件园西塔2506室，统一社会信用代码：914403000818816115。法定代表人：许伟民。委托诉讼代理人：蹇小芳，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。被告：王嘉霖，男.被告：深圳盛邦生物科技有限公司，住所地：深圳市南山区沙河街道沙河工业区厂房1栋富田创意文化4楼3-1，统一社会信用代码：91440300MA5DDLX30Y。法定代表人：王嘉霖。两被告共同委托诉讼代理人：吴乐佳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。原告深圳市鼎域文化发展有限公司诉被告王嘉霖、深圳盛邦生物科技有限公司（两被告以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蹇小芳、李跃，被告的委托诉讼代理人吴乐佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、两被告退还原告租金353601.5元；2、两被告双倍返还原告房屋押金共计348160元；3、两被告赔偿原告装修费用482952元；4、两被告向原告支付因违反《房屋租赁合同》所产生的违约金45万元；5、两被告向原告支付以上费用（共计1634713.5元）的利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：“被告将位于深圳市××华侨城××创意文化××4-2单位范围内（编号402）房屋（以下简称涉案房产）出租给原告使用，房屋建筑面积为680平方米，租赁用途为办公”。原告承租该房屋后，便积极履行合同义务，按期向被告交付租金及押金。后原告对涉案房产进行装修，在装修期间，原告发现该房屋的实际面积与合同载明面积不符。装修完成后，原告便将公司整体搬迁到了涉案房产内。因需变更住所并办理营业执照变更的需要，原告多次与被告沟通，要求被告提供涉案房产的房地产权证件，并配合原告办理营业执照变更，但被告却在向原告提供一份并非涉案房产的房地产权证后，一直拒绝向告提供涉案房产真实有效的房产证件，并且对涉案房产断水断电，恶意自私封锁涉案房产，给被告造成了巨大的损失。原告认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》的目的是为了承租涉案房产后将涉案房产作为办公场地使用，但被告拒绝提供涉案房产真实有效的房地产权证给原告，导致原告一直无法办理营业执照，且无法正常经营，被告的行为给原告带来了严重的损失。被告行为已构成违约，应赔偿原告所遭受的全部损失。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现向贵院提起诉，愿判如所请。被告辩称：一、被告已经依据《房屋租赁合同》的约定，向被告交付了租赁房屋，被告实际也已实际接收并使用。1、原告承租之物业是深圳市沙河工业区一部分，该工业厂房总面积为16012.73平方米，为整栋登记，并未就涉案的租赁房屋进行分户登记。在出租前，原告和被告已经对租赁房屋的现状和建筑面积进行了确认，且在租赁合同签订后，双方也已签订了《房屋交接书》，明确了交付的房屋符合双方在租赁合同中约定的交付条件。2、在接收了租赁房屋后，原告对房屋进行了装修设计、施工，并在装修完成后实际使用了租赁房屋从事经营活动，且从未向被告提出关于租赁面积的异议。依据原告提供的装修合同和施工合同，以及物业管理部门出具的证明显示，被告依约向原告交付了涉案房屋后，原告对房屋进行了设计、装修，并开业和正常经营，且在此期间，被告从未向原告提出针对租赁面积的任何异议。二、承租的物业用于合法的产权证明，符合工商部门作为经营地址的规定，且被告此前从未向原告书面提出要求原告配合办理经营地址的变更手续。被告除向原告出租涉案的402房屋外，还将4楼的403房屋出租给深圳市美格斯健身咨询有限公司作为经营用途，而目前该公司的注册地址就在该房屋。可见，涉案物业可以作为公司住所地予以登记。事实上，原告已经于2017年8月8日正式开业并实际进行了经营，在其微信公众号中，也有其开业、实际经营的相关凭证。原告没有及时将住所地变更到涉案物业并不影响其正常经营。因此，原告诉称的，其因为无法将注册地址变更到涉案的402号房屋而导致无法正常经营的陈述，纯属子虚乌有。三、原告不仅未依约交付租赁保证金，还多次拖欠被告租金和物业管理费。可见，原告提起本次诉讼的目的乃是为了拖延支付租金。依据双方在租赁合同的约定，原告需于2017年6月2日前支付首期租金并在6月3日前支付租赁保证金261120元，但原告仅在6月8日和22日支付了部分租赁保证金，迄今仍欠付租赁保证金87040元未付。由于经营不善，原告在2017年10月后就未支付租金，迄今仍拖欠2017年11月、12月租金、物业管理费和水电费未支付。为此，被告也已就前述事实，另案起诉原告。由此可见，原告提起本次诉讼并非是因为被告没有依约交付租赁物，或者原告无法将经营地址变更到租赁物业而导致无法经营，而是因为原告经营不善拖欠被告租金，为达到拒付租金的目的才提起的。综上所述，原告所诉请的事实毫无事实和法律依据，恳请法院依法审理，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市沙河工业区工业厂房1栋于2002年12月2日登记在案外人深圳大豪家具实业有限公司名下，土地用途为工业用地，基底面积为3868.31平方米，建筑面积为15672.73平方米，使用年限从1984年2月6日至2014年2月5日。后该厂房被深圳市中级人民法院拍卖，2013年12月19日，由案外人深圳皇润投资有限公司竞得，但未进行产权变更登记。之后深圳皇润投资有限公司将涉案厂房4层整层出租给深圳焯晟梅花王文化传播有限公司，合同约定承租人可转租。2016年9月1日，深圳焯晟梅花王文化传播有限公司授权刘淑敏与被告王嘉霖签订租赁合同，将涉案厂房4层中的编号为401、402、403号房出租给王嘉霖，合同约定承租人可转租。王嘉霖系深圳盛邦生物科技有限公司的法定代表人，涉案房产系该厂房4层中的402号房屋。2017年6月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方作为办公使用，建筑面积680平方米，租赁期限从2017年6月1日至2019年6月1日，租金按房屋建筑面积每平方米每月128元计算，每月月租金总额为87040元，乙方应于每月3日前向甲方支付，乙方欠付租金逾期10天或欠付物业、水电等费用达到8万元的，甲方有权采取一切合理措施督促乙方支付本息，包括但不限于停止供水、供电由此产生的一切责任由乙方自行承担，甲方不承担任何赔偿责任，且甲方有权单方解除合同，有权限期要求乙方迁离并返还租赁房屋，有权不予退还租赁保证金与租金，房屋内不可分离之添附物亦无偿归甲方所有，乙方须每日向甲方支付欠缴费用万分之五的违约金，直至本息付清为止；乙方应在本合同签订合同后2日内向甲方交纳租赁保证金261120元，待租赁期满乙方结清所有费用后，乙方须持此收据到甲方处退还该租赁保证金；如因乙方违约、拖欠应交费用，或经检查发现甲方提供给乙方使用的设施损坏程度令乙方所支付的保证金不足以支付维修费用的，除乙方所付保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付不足款项；合同被解除的，乙方应在本合同被解除后3日内迁离并向甲方返还租赁房屋，如逾期返还的，具体处理办法适用本合同第二条第（三）项第2项之处理办法即乙方逾期返还房屋的，乙方应按四倍租金标准向甲方支付房屋占用使用费，如乙方逾期返还房屋超过30日的，视为乙方放弃与该租赁房屋有关的一切权利，包括抛弃房屋内一切物品，则甲方有权处理房屋内的一切物品，因处理以上物品产生的一切费用均由乙方承担，因处理以上物品所得的相关款项归甲方所有；乙方在结清应当承担的各项费用后，由乙方添置的可移动的新物由乙方自行收回，但与房屋形成不可分离之添附物（即不可移动、不可拆除，如要拆除移动将会损害房屋及其内外的各类设施设备与管线等），乙方不得移动或拆除，该类添附物视为乙方自主抛弃物，甲方不予补偿；乙方对该房屋的装修属自愿行为，在合同期满或本合同被提前解除而导致乙方退房的，甲方不承担乙方的任何装修费，对乙方已装修的部分也不予任何补偿；以及其他条款。2017年6月1日，原、被告双方办理了涉案房产的房屋交接手续，双方确认房屋现状符合合同约定的交付条件等。原告向被告支付租赁保证金和租金等费用的情况如下：2017年6月8日支付2万元定金（算至押金，但未包含在154080元中）；2017年6月13日支付7月份的租金及物业管理费70901.2元；2017年6月22日154080元的押金；2017年7月4日支付7月份的管理费5440元；2017年7月5日支付装修期间管理费3740元；2017年8月10日支付8月份租金及物业管理费92480元；2017年9月12日支付9月份的租金和管理费87461.5元；2017年10月16日通过工商银行转账47580元，民生银行转账44900元支付10月份的租金及物业管理费；2017年11月1日支付11月份的管理费4838.8元。庭审中，被告确认收到上述款项。2017年11月24日，被告向原告发出《通知函》，称原告拖欠2017年11月1日至24日的租金92480元，被告将关锁房屋并解除合同，要求原告月底前搬离相关物品等。原告提交了《装饰设计合同》、《施工合同》、《室内环境治理合同》、《工程合同》、转账凭证，以证明原告承租涉案房产后对该房屋进行了装修，为此原告支付装修费482952元，同时也证明经实际测量，房屋面积与合同载明面积严重不符。被告对于上述证据均不予认可，并表示原告自行装修未按照合同约定向被告申请，已构成违约，且上述合同约定的面积不能证明涉案房产的真实面积。原告还提交了房地产证、变更公司地址申请材料、沟通函、律师函，以证明原告因办理经营执照的需要，多次与被告沟通，要求被告提供该房屋的房产证件，但被告却违反约定，向原告提供了一份非该物业真实有效的房产证件，导致原告未能办理变更手续，因原告是教育培训机构，教育局不允许原告经营，以致原告无法正常经营。在原告多次与被告书面沟通无果后，且在涉案房产的真实面积与合同所载明的面积不符的情况下，原告向被告发出律师函。对于上述证据，被告表示房地产证是涉案房产的整栋登记的产权证，但房屋系厂房，沟通函被告从未收到过，律师函有收到，但陈述的内容与事实不符，其余证据均不予认可。被告提交了物业证明和403房租户深圳美格斯健身咨询有限公司华侨城分公司营业执照复印件，以证明被告自行将涉案房产编号为403号房屋实际为物业编号415的房屋，403号房屋租户已经将营业地址变更到承租物业，原告所称的承租房产无法作为企业正常营业地址的说法不成立，且原告已于2017年6月30日进场装修于8月10日装修完成并正常经营，直至2018年1月22日搬离。被告还提交了水电费账单、转账记录、收据、律师函，以证明原告自承租以来多次少交、迟交租金、物业管理费、水电费等费用，违约在先，至今仍拖欠租赁保证金87040元，租金130560.1元，物业管理费8160.1元、水电费2802.3元。对于上述证据原告对此均不予认可。为证明原告在其公众号中发布了自2017年8月8日开始正常经营的相关广告以及开业的照片，不存在无法使用涉案房屋无法正常经营的事实，被告提交了公证书。另查，被告另案起诉原告及许伟民，要求其支付租金等费用，案号为（2018）粤0305民初12636号。庭审中，被告确认于2017年11月24日对涉案房产上锁。庭后，原告提交了照片、录音、照片光盘，以证明被告私自封锁了涉案房产阻止原告进入，并在拆毁了房产内的装修后变卖了房产内原告的设备设施，还将物业转租给了他人。被告对于上述证据均不予认可。原告申请对涉案房产的建筑面积进行测绘，本院予以准许，测绘过程中，深圳市地籍测绘大队来函称，因无涉案房产的测绘存档资料，无法直接测绘出涉案房产的建筑面积，仅能测绘其套内面积。本院依法向原告释明，原告坚持要求对涉案房产的套内面积进行测绘。后在现场测绘过程中，深圳市地籍测绘大队工作人员表示因涉案房产由案外人承租后已拆除原告的装修并再次进行了装修，对于涉案房产的套内面积也无法进行测绘，仅能就涉案房产现状进行套内面积（到达装修面）进行测绘，本院再次向原告释明，原告坚持要求对涉案房产现状的套内面积（到达装修面）进行测绘。2018年9月20日，深圳市地籍测绘大队就涉案房产出具《华侨城富田创意文化园4-2单位平面示意图》，该图载明：“经实测：4-2单位套内装修面净面积为400.48平方米。测绘说明：本栋建筑物建成时间及原测绘情况不详，本次对华侨城富田创意文化园4-2单位的套内面积进行（套内装修面）现状测绘，本项目现场已装修使用，因来文单位未提供相关图纸，无法确定装修贴面厚度，本次测绘按装修后尺寸对其套内建筑面积进行测绘计算，本图中数据仅供申请单位参考使用，不能作销售及产权登记依据等”。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。根据合同约定，原告拖欠租金达10天以上或者拖欠租金等费用达8万元以上，被告可以解除合同，没收租赁保证金，原告2017年11月未按照合同约定支付租金等费用，已构成违约，应承担相应的法律责任，故对于原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。守约方有权依照合同约定单方解除合同并没收租赁保证金，被告已于2017年12月5日向原告发出《律师函》，要求原告最迟于2017年12月14日前搬离涉案房屋，故原、被告双方的《房屋租赁合同》解除，且原告无权要求被告返还租赁保证金。本案中，原告诉请被告双倍返还押金348160元实际指的是租赁保证金，原告的该项请求无合同依据，本院不予支持。关于原告诉求被告赔偿装修费用，根据合同约定如因欠费导致合同解除则房屋内不可分离之添附物无偿归被告所有，且原告应在合同被解除后3日内迁离并返还租赁房屋，逾期返还房屋的，视为原告放弃与该租赁房屋有关的一切权利，包括抛弃房屋内一切物品等，本案中，被告于2017年底对涉案房产上锁，根据物业出具的说明原告于2018年1月22日搬离，原告未及时搬离涉案房产并办理交接手续，故原告主张的装修费用482952元，无合同依据且理据不足，本院不予支持。关于原告诉求被告退还租金353601.5元，首先，关于涉案房产的建筑面积问题，因测量机构仅能对涉案房产的套内面积进行（套内装修面）现状测量，无法对建筑面积测量，在本院向原告释明的情况下，其仍坚持要求测量，但测量出的面积系单位套内装修面净面积，并非涉案房产的建筑面积，且涉案房产系厂房，未做分层登记，也与一般的商品房的分摊比例有所不同，因此本案测量出来的套内装修面净面积也不能推算出涉案房产的建筑面积，故原告主张涉案房产实际建筑面积与约定建筑面积不符的依据不足，对此，原告应承担举证不能的后果。其次，原告作为承租方，应在承租涉案房产前尽到自身的谨慎审查义务即实地查看涉案房产，然而原告在签订合同时以及接收房产时并未对面积不符提出异议，表明原告已确认承租的面积及计租方式；而且，在被告向原告交付房屋时，原告已书面确认房屋现状符合合同约定的交付条件。现原告在承租并使用涉案房产五个月之后，又以涉案房产实际面积与合同约定面积不符为由要求两被告承担责任，有违诚信原则。经庭审查明，原告已实际占有使用了涉案房产，现原告以涉案房产实际面积与合同约定不符为由要求被告退还租金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市鼎域文化发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费19512.42元，由原告负担；测量费3000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 胡 鸣人民陪审员 林映飞二〇一九年二月三日书 记 员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。