广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂07民终1220号 上诉人（一审被告）：马秀丽，女，1956年5月1日出生，住广西浦北县。 委托诉讼代理人:谢雍荣，广西灵山县法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：邓鹏，1986年5月9日出生，住广西浦北县。系上诉人的儿子。 被上诉人（一审原告）：浦北县三合镇塘岸村民委员会，住址：浦北县三合镇塘岸村民委员会。 负责人：易方树，系主任。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何子豪，系村委支书。 上诉人马秀丽与被上诉人浦北县三合镇塘岸村民委员会塘岸村委会（以下简称塘岸村委会）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人马秀丽不服浦北县人民法院（2018）桂0722民初1324号民事判决，向本院提起上诉,本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人马秀丽及其委托诉讼代理人谢雍荣、邓鹏，被上诉人浦北县三合镇塘岸村民委员会的委托诉讼代理人李剑、何子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦北县人民法院经审理查明：2012年11月30日，塘岸村委会作为甲方与作为乙方的马秀丽签订了《铺面承包合同书》，塘岸村委会将其位于塘岸村委会原影剧院前楼北向铺面三间及铺面直入工棚瓦房两间（东西均以屋外墙为界；南向两间工棚前空地约一米处为界，铺面以南边自墙直出为界）承包给马秀丽经营使用。合同约定了租期、承包范围、承包总金额、租金缴交方式等事宜。其中合同第三条约定：承包总金额为人民币壹拾玖万捌仟陆佰元正（198600.00元）。年份分担办法：合同的前五年（2012年12年至2017年11月）每年的承包费1.2万元；中五年（2017年12月至2022年11月）每年的承包费1.32万；后五年（2022年11月至2027年11月）每年的承包费1.452万元。付款办法：按先付承包费后使用的原则，即本合同生效之日乙方付足一年的承包费1.2万元给甲方。今后按每年的九月底付足下年的承包费，不得拖欠，否则甲方有权终止合同，并加倍追缴收拖欠的承包费。合同签订后，塘岸村委会将房屋交给马秀丽使用，马秀丽按约支付租金。但自2015年之后，马秀丽每年分二次交付租金，租金交到2017年11月止。2018年3月25日，塘岸村委会向马秀丽送达解除合同《告知书》，当天马秀丽在《告知书》回执上接通知人栏上签名。2018年6月26日，塘岸村委会向一审法院起诉。 浦北县人民法院审理认为,关于合同解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”符合解除条件的解除合同通知自到达对方时解除。”同时，双方在签订《铺面承包合同书》中第三条约定：今后按每年的九月底付足下年的承包费，不得拖欠，否则甲方有权终止合同，并加倍追缴收拖欠的承包费。本案中，塘岸村委会向马秀丽提出并送达了解除合同告知书，至今马秀丽亦没有向相关部门请求确认解除合同的效力。同时，马秀丽与塘岸村委员会签订《铺面承包合同书》之后，未按约支付租金（拖欠租金），亦符合双方约定终止合同的情形。因此，塘岸村委会与马秀丽于2012年11月30日签订的《铺面承包合同书》在马秀丽收到塘岸村委会的解除铺面承包合同书《告知书》时即2018年3月25日已经解除，一审法院确认双方签订的《铺面承包合同书》于2018年3月25日解除。故塘岸村委会提出解除与马秀丽于2012年11月30日签订《铺面承包合同书》的诉讼请求予以支持。合同解除之后，马秀丽应腾空该房屋（铺面）内的物品将房屋（铺面）交还塘岸村委会使用。故对塘岸村委会的该项诉讼请求予以支持。马秀丽应马秀丽承租塘岸村委会的房屋（铺面）后未按约支付租金，属违约行为，应承担支付尚欠租金的民事责任。应根据《铺面承包合同书》中第三条约定应加倍追缴收拖欠的承包费。故对塘岸村委员会要求马秀丽支付尚欠的租金的诉讼请求予以支持。判决：一、一审法院确认原告浦北县三合镇塘岸村民委员会与被告马秀丽于2012年11月30日签订的《铺面承包合同书》已于2018年3月25日解除；二、被告马秀丽在本生效判决之日起十五日内腾空该房屋（铺面）内的物品将房屋（铺面）交还原告浦北县三合镇塘岸村民委员会；三、被告马秀丽应向原告浦北县三合镇塘岸村民委员会支付尚欠租金13200元（租金（加倍）自2017年12月至2018年6月止）。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费130元，减半收取计65元，由被告马秀丽负担。 浦北县人民法院作出上述一审判决后，上诉人马秀丽不服，向本院提起上诉。 上诉人马秀丽上诉请求：1、撤销（2018)桂0722民初1324号《民事判决书》第一项;改判驳回被上诉人解除《铺面承包合同书》的请求；2、撤销（2018)桂0722民初1324号《民事判决书》第二项;改判驳回被上诉人要求上诉人清空铺面并归还的请求；3、撤销（2018)桂0722民初1324号《民事判决书》第三项;改判上诉人支付被上诉人尚欠租金6600元；4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年11月30日，上诉人与被上诉人签订《铺面承包合同书》，约定被上诉人将位于塘岸村委会原影剧院前楼北向三间铺面及铺面直入三间工棚瓦房出租给上诉人。合同签订后，被上诉人将租赁房屋交付上诉人。之后，上诉人因故出现经济困难（上诉人丈夫于2009年患上肝硬化重大疾病起至今仍然每年到医院治疗几次，高额的医疗费用，经济非常困难），向被上诉人协商分二次交付每年租金，被上诉人同意（前两届领导班子三位老干部现已附上书面签字证明），上诉人自此分二次向被上诉人交付每年租金至2017年11月（《铺面承包合同书》第七条也说明“本合同的未尽事宜，由甲乙双方协商决定”)。基于房屋改建计划的原因，被上诉人与租赁村委会铺面的其他租户协商解除了租赁合同，并给予赔偿；因上诉人存在分二次交付每年租金的特殊情形，被上诉人认为有机可乘，企图以挑出上诉人违约行为的方式解除租赁合同，以达到规避赔偿的目的[注：本届领导班子村支书何子豪（前届任村委文书）、村委主任易方树（前届任民兵营长），两人均在马秀丽铺租交付中收取过长达四年之久，而且每年都是分两期交付（收据上有两人的签名）。既然已收取了长达四年之久，为何上告上诉人马秀丽铺面合同违约？如果本届新领导班子认为上诉人交付租金违约又为何不书面通知或口头告知，还要继续分期收取？基于前述目的，于2017年9月拒绝收取上诉人交付的租金，后于2018年6月26日向人民法院提起本案诉讼。上诉人认为，被上诉人于2012年开始同意上诉人分二次支付租金，且已经实际履行了近六年，应当视为上诉人与被上诉人关于《铺面承包合同书》第三条约定的租金支付内容的变更。现今，被上诉人因房屋改建的原因，又以上诉人未按《铺面承包合同书》第三条的约定履行为由解除合同，没有事实和法律依据。上诉人向被上诉人交付下一年度的租金，而被上诉人基于解除合同的目的而拒绝收取上诉人的租金，上诉人不存在违约情形，不应当承担双倍支付租金的责任。一审判决在事实认定方面，错误认定被上诉人于2018年3月25日向上诉人送达解除合同的通知书。被上诉人在一审中向法院提交一份《回执》，该份《回执》仅能证明上诉人收到一份《告知书》，而不能证明该《告知书》是一份解除合同的通知。被上诉人自行定义该《告知书》为一份解除合同通知，上诉人于一审中予以否认。在被上诉人没有提交《告知书》的副本，也没有其他证据证明《告知书》的内容的情况下，一审法院仅凭一份《回执》而认定被上诉人向上诉人送达了解除合同的通知书，明显过于片面，没有事实依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，作出公正的判决，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人塘岸村委会辩称，1、被上诉人提出解除合同有充分的事实和法律依据。在本案中上诉人存在多次拖欠交付租金的事实，已构成违约。根据双方签订合同的约定，上诉人出现拖欠租金情况下，被上诉人有权解除合同。2、被上诉人请求上诉人清空铺面是有依据的，被上诉人向上诉人提出并送达了解除合同告知书，上诉人亦没有向相关部门请求确认解除合同的效力。同时，上诉人与被上诉人签订《铺面承包合同书》之后，未按约支付租金（拖欠租金），亦符合双方约定终止合同的情形。因此，被上诉人与上诉人于2012年11月30日签订的《铺面承包合同书》在上诉人收到被上诉人的解除铺面承包合同书《告知书》时即2018年3月25日已经解除，一审法院确认双方签订的《铺面承包合同书》于2018年3月25日解除是有事实和法律依据。3、被上诉人请求上诉人支付尚欠的租金有是有依据的，根据双方签订的租赁合同约定，出现拖欠租金被上诉人有权请求上诉人支付尚欠的租金。综上，一审判决认定事实清楚、适用的主要法律正确，故请求二审法院依法驳回上诉人对被上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。 被上诉人塘岸村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告马秀丽支付租金13200元给原告；2、判决解除原告塘岸村委会与被告马秀丽于2012年11月30日签订《铺面承包合同书》；3、判决文书生效期限十五日后被告将所租铺面清空并归还原告；4、判决承担案件诉讼费。 本院审理期间，上诉人为了证明其主张向本院提交以下证据： 证据1：《铺面出租的事实情况》、《收据》（三张，分别为2012年10月24日、2012年11月30日、2013年6月4日），拟证明上诉人缴纳的租金。双方签订合同后，原来交租金的方式是一年一次，后经过支书的同意，改为一年两次的缴纳租金方式。 证据2：《图片》，拟证明原来出租的房租实际只有一间，后是上诉人对原铺面进行另外建造，现在铺面还有很多商品还没销售出去。 证据3：《声明》，拟证明村委干部只是同意一次延期缴纳租金，对交租金的方式没有进行变更。 被上诉人经质证认为，证据1《铺面出租的事实情况》属于三位村委老干部的证言，作为证人应出庭作证，现上诉人没提出合法理由，没能出庭作证。从证明内容看，不能证实缴纳租金方式有变更。证人的证明仅是同意超期一次，但上诉人是多次超期缴纳租金。证据2《图片》，从照片看不能证明被上诉人是出租一间房屋，被上诉人租赁给上诉人的是三间房屋。上诉人改造房屋和现商品还没有销售出去，不是上诉人拖欠租金和违约的理由。证据3《声明》属证人证言，证人应该出庭作证，接受被上诉人在庭审质询，故《声明》不能证明上诉人主张。 本院认为，证据1《铺面出租的事实情况》属于三位证人证言，因三位证人没出庭作证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”，因此，三位证人出具《铺面出租的事实情况》不能作证据使用。《收据》无法证实合同双方对于租金交付方式进行了变更，故本院不予采纳。证据2《图片》，与本案认定解除租赁合同关系事实没有关联性，故本院不予采纳。证据3《声明》属证人证言，因证人没出庭作证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”，因此，证据3《声明》不能作证据使用。故证据3《声明》不能证明上诉人的主张，故本院不予采纳。 本院在二审审理期间，被上诉人未向本院提交新证据。 本院经查明，与一审查明的事实一致，本院予以确认。 综合诉辩双方的诉讼主张，本案的争议焦点是：一、被上诉人请求解除其与上诉人租赁合同是否有事实依据和法律依据；二、一审判决上诉人交还铺面给被上诉人以及判决上诉人向被上诉人支付租金13200元是否有事实依据和法律依据。 本院对本案综合评判如下： 一、关于被上诉人请求解除其与上诉人租赁合同是否有事实依据和法律依据的问题。 本案中，上诉人马秀丽主张“被上诉人于2012年开始同意上诉人分二次支付租金，且已经实际履行了近六年，应当视为上诉人与被上诉人关于《铺面承包合同书》第三条约定的租金支付内容的变更”，上诉人马秀丽与被上诉人塘岸村委会的实际交款方式并非当年9月底提前交付下一年的承包款，而是实际从2012年分二次支付租金，该交付方式并未直接推翻原有合同约定的交付租金方式，根据本案实际情况和交易习惯，租金按当年交付下一年度的租金的方式进行交付，而非整体五年或其他期间一次性支付，对于之后尚未履行年度的租金交付方式并未更改，该交付方式应认定为被上诉人对于上诉人相应年度迟延交付租金的追认，但对于租金交付方式双方是否进行明确的变更仍需上诉人按照“谁主张谁举证”的原则进行举证，否则应承担举证不能的法律后果，本案中，上诉人马秀丽未对该合同变更内容进行充分举证，故本院对上诉人这一主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。符合解除条件的解除合同通知自到达对方时解除。”同时，双方在签订《铺面承包合同书》中第三条约定：今后按每年的九月底付足下年的承包费，不得拖欠，否则甲方有权终止合同，并加倍追缴收拖欠的承包费。本案中，塘岸村委会向上诉人马秀丽提出并送达了解除合同《告知书》，上诉人马秀丽主张塘岸村委会向其送达的仅有回执，但根据一审时被上诉人提交的证据情况，《送达回执》与《告知书》内容在同一页纸张上，故对上诉人马秀丽该项主张本院不予支持。同时，至今上诉人马秀丽亦没有向相关部门请求确认解除合同的效力。上诉人马秀丽与被上诉人塘岸村委员会签订《铺面承包合同书》之后，未按约支付租金（拖欠租金），亦符合双方约定终止合同的情形。因此，被上诉人塘岸村委会与上诉人马秀丽于2012年11月30日签订的《铺面承包合同书》在上诉人马秀丽收到被上诉人塘岸村委会的解除铺面承包合同书《告知书》时即2018年3月25日已经解除，一审法院确认双方签订的《铺面承包合同书》于2018年3月25日解除具有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人马秀丽上诉主张被上诉人请求解除上诉人与被上诉人租赁合同没有事实依据和法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于一审判决上诉人交还铺面给被上诉人以及判决上诉人向被上诉人支付租金13200元是否有事实依据和法律依据的问题。 依上所述，一审法院确认双方签订的《铺面承包合同书》于2018年3月25日解除具备事实和法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，上诉人马秀丽应于合同解除之时退还涉案房屋给被上诉人，一审判决马秀丽在一审生效判决之日起十五日内腾空该房屋（铺面）内的物品将房屋（铺面）交还被上诉人塘岸村委会具有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人马秀丽承租被上诉人塘岸村委会的房屋（铺面）后未按约支付租金，属违约行为，应承担支付尚欠租金的民事责任。应根据《铺面承包合同书》中第三条约定应加倍追缴收拖欠的承包费。故一审对被上诉人塘岸村委会要求马秀丽支付尚欠的租金的诉讼请求予以支持具有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人在二审庭审中认为若二审法院认定上诉人马秀丽违约，上诉人马秀丽愿按合同约定交付违约金，系上诉人马秀丽自身处分自己权利的行为，本院予以确认，故一审判决上诉人向被上诉人支付尚欠租金13200元具有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人在二审上诉主张其不存在违约行为，不应当向被上诉人支付尚欠租金13200元的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费130元，由上诉人马秀丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈明华 审 判 员 黄载文 审 判 员 王英佑 二〇一九年二月二十五日 法官助理 陈泓向 书 记 员 陈齐慧