河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1596号上诉人(原审被告)：王庆江，男，1981年9月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈长有，河南言明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向锋，男，1974年8月9日出生，汉族。上诉人王庆江因与被上诉人向锋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初7903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王庆江的委托诉讼代理人陈长有，被上诉人向锋到庭接受了询问。本案现已审理终结。王庆江上诉请求：1.撤销河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初7903判决，改判驳回向锋起诉；2.双方继续履行合同；3.本案一、二审诉讼费用由向锋承担。事实与理由：1.王庆江与向锋签订的《房屋托管合同》共计60个月，还没有到期，2018年10月4日，王庆江给向锋发微信是协商要解除合同，具体解除合同的条件需要双方见面具体协商。这从法律上讲是要约邀请，不是要约。双方见面谈，符合条件，双方解除合同，不符合条件，双方继续履行合同。2.发微信时王庆江的房租还有一个月才到期，物业费还有3个月才到期，王庆江的真实意思是当时王庆江同意双方谁不找谁钱可以解除合同。房租每月1800元，王庆江不可能为了解除合同，无故赔偿对方10800元。如果赔偿对方10800元，王庆江不可能同意解除合同。综上，一审判决事实没有查清，违背了王庆江的意思，侵犯了王庆江的合法权益。请求二审法院查明事实，支持王庆江的上诉请求。向锋答辩称，王庆江已经实际搬出了房屋，已经微信告诉了向锋，王庆江已经违约，一审判决正确，应予维持。向锋向一审法院起诉请求：1.判令王庆江向向锋支付违约金21600元；2.判令王庆江赔偿向锋房屋内丢失及损坏的财物损失，恢复房屋内以前的结构和清理厨房、卫生间等卫生状况；3.判令终止双方之间的《房屋托管合同》；4.本案的诉讼费用由王庆江承担。一审法院认定事实：2017年4月23日，向锋作为甲方与作为乙方的王庆江签订了《房屋托管合同》一份，合同主要约定了如下内容：1.甲方将位于新郑市龙湖镇领城公园1857小区1号楼1单元501号的房屋委托乙方出租管理；2.托管期限：自2017年5月1日至2022年5月1日止，租期为60个月，托管期内，乙方有权以自己的名义对外出租所托管的房屋，并对该房屋具有完全经营自主权；3.托管期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋的基本装修情况、物业费、水电费等进行验收，结清各自应承担的费用；4.托管房屋租金：1800元/月，每半年支付一次。托管期间发生的水、电、有线电视、天然气、网络、物业费、暖气费均由乙方承担；5.房屋装修：由乙方为甲方的房屋进行装修，装修费用全部由乙方承担。合同期满后，乙方将可移动自有物品、电器及家具家电带走，装修固定部分保留给甲方，乙方不再收取甲方任何装修费用，同时乙方也不承担拆除责任及相关费用；6.违约责任：合同期内，甲乙双方均不得经合同约定以外的理由单方面解除合同，如合同期内甲方需收回房屋，需赔偿给乙方一年的房屋租金作为违约金及所有的装修费用。如乙方中途违约，需赔偿甲方一年房租作为违约金及房内的装修设施。需提前一个月通知对方；7.补充约定：从2017年5月1日-2019年5月1日，每月租金1800元/月，2019年5月1日-2022年5月1日，每月租金2000元/月，每半年交一次房租，另押一个月房租。双方在合同中还对房屋内的物品、房屋维修、双方的其他权利义务进行了约定。《房屋托管协议》签订后，向锋将上述房屋交给了王庆江托管使用，王庆江已经向向锋交纳至2018年10底以前的房屋租金，并承担了租用期间的水、电、物业等费用，但王庆江在租用期间尚欠有部分天然气等费用。2018年10月4日晚，王庆江通过微信的方式告知向锋其于5-6天前已经搬离了向锋的房屋。后经向锋清点发现房间内丢失的物品有：主卧窗帘、电脑桌一张、铁皮柜一个、卫生间拖把池一个、阳台灯一盏，卧室门5把钥匙等，受到损坏的物品有：次卧高低床、卷帘、卫生间的柜门、餐厅及走廊灯各一盏、洗衣机等。经过向锋于王庆江口头协商，王庆江不同意赔偿向锋的物品损失，双方为此发生纠纷，向锋于2018年10月15日申请一审法院对双方的纠纷进行诉前调解，本案在诉前调解过程中，因双方没有能够达成一致意见，一审法院终止了诉前调解程序，该案转由诉讼程序解决，向锋请求依法判令王庆江向向锋支付违约金21600元，赔偿向锋房屋内丢失及损坏的财物损失，恢复向锋房屋内以前的结构和清理厨房、卫生间等卫生状况，终止向锋与王庆江之间的《房屋托管协议》。另查明：1.针对向锋涉案房屋内的物品丢失及损坏的事实，双方在庭审中均同意作价1000元，由王庆江赔偿给向锋；2.向锋、王庆江在庭审中均表示双方签订的《房屋托管合同》终止履行。以上事实有向锋向一审法院提交的《房屋托管合同》等证据与向锋、王庆江的当庭陈述予以证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，向锋与王庆江签订的《房屋托管合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务。向锋已经按照合同的约定将涉案房屋交付给了王庆江使用，而王庆江却没有按照合同的约定全面履行其义务，在合同有效期内，未经向锋许可即单方面决定终止与向锋签订的合同，并给向锋造成了房屋内的物品损失，其行为已构成违约，依法应按照合同约定承担相应的民事责任。关于向锋要求终止其与王长江签订的《房屋托管合同》诉讼请求，因王长江事实上已经单方面决定终止了双方签订的合同，故向锋的该项诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审法院依法予以支持；关于向锋要求王长江向其支付违约金21600元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违反合同时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。据此可以看出，支付违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。基于上述规定，结合该案的基本情况及当事人双方提交的证据材料，能够确认王长江的行为已构成根本违约，依法应按照合同的约定向向锋承担相应的民事责任。但考虑到向锋主张违约金时并没有提交因王长江的违约给其造成直接损失的具体依据，故双方在合同中约定的违约金应作为给向锋造成的损失由王庆江予以适当补偿为宜，该院依法酌定违约金的数额以向锋主张的21600元的50％为宜。关于向锋要求王长江赔偿其房屋内的物品损失的问题，因双方在庭审时对涉案房屋内的物品丢失及损坏的损失均同意作价1000元，故一审法院对此予以确认，即王长江应赔偿向锋物品损失1000元。王长江辩称其没有违约，不应承担违约责任与一审法院查明的事实不符，故一审法院对其辩称依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除向锋与王庆江于2017年4月23日签订的《房屋托管合同》，双方在协议中的权利义务均予以终止履行；二、王庆江支付向锋违约金10800元，于该判决生效后十日内一次付清；三、王庆江赔偿向锋房屋内的物品损失共计1000元，于该判决生效后十日内一次付清；四、驳回向锋的其他诉讼请求。案件受理费340元，减半收取为170元，由王庆江承担120元，由向锋承担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人提交的证据及庭审中的陈述，向锋与王庆江签订《房屋托管合同》后，向锋已经按照合同的约定将涉案房屋交付给了王庆江使用，但王庆江却没有按照合同的约定全面履行其义务，在合同有效期内，未经向锋许可单方面决定终止合同，搬离了涉案房屋，同时致涉案房屋内的物品损坏，给向锋造成损失，其行为已构成违约，一审根据双方合同约定兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，判决终止双方的《房屋托管合同》，酌定王庆江向向锋支付违约金10800元，赔偿物品损失1000元，合理合情合法，故王庆江的上诉理由，证据不足，无法律依据，本院不予支持。综上所述，王庆江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95元，由上诉人王庆江负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 李剑锋审判员 王 怡二〇一九年二月十三日法官助理张彩娟书记员王一斐