吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2401民初5178号 原告：延边农村商业银行股份有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：孙庆良，董事长。 委托诉讼代理人：焦成栋，职员。 被告：孙鸿军，男，1967年11月3日生，汉族，住所吉林省图们市。 被告：范薇，女，1980年6月25日生，满族，住所吉林省图们市。 被告：延边福龙房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市。 法定代表人：金明洙，经理。 委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。 原告延边农村商业银行股份有限公司与被告孙鸿军、范薇、延边福龙房地产开发有限公司之间借款合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月31日公开开庭进行了审理。原告延边农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人焦成栋，被告延边福龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨炳荫到庭参加诉讼。被告孙鸿军、范薇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.孙鸿军立即偿还借款本金438195.07元，支付截止2018年7月31日的利息8791.70元及之后的利息；2.延边农村商业银行股份有限公司对孙鸿军、范薇抵押的房屋享有优先受偿权；3.范薇、延边福龙房地产开发有限公司对孙鸿军的借款本息承担连带担保责任；4.诉讼费由孙鸿军、范薇、延边福龙房地产开发有限公司共同承担。事实和理由：2015年6月25日，延边农村商业银行股份有限公司与孙鸿军签订个人住房（商业用房）按揭借款合同，约定孙鸿军向延边农村商业银行股份有限公司借款50万元，借款期限自2015年6月25日至2030年6月24日，月利率为浮动利率，即在起息日基准利率基础上上浮21.06%，如国家基准利率调整，则贷款利率调整日于每年的1月1日调整，逾期罚息利率为贷款利率基础上上浮50%，孙鸿军承担的违约责任包括借款本息、利息、复利、罚息、违约金及实现债权所支出的诉讼费、律师费等其他费用，孙鸿军、范薇以共同共有的位于延吉市军民路xxx号明苑大厦xxx、幢号xxx号、建筑面积127.99平方米的房屋提供抵押担保，并办理抵押登记，延边福龙房地产开发有限公司为孙鸿军的借款提供连带保证责任。2015年6月25日，延边农村商业银行股份有限公司与范薇签订个人保证合同，约定范薇为孙鸿军的债务承担连带保证责任。延边农村商业银行股份有限公司按合同约定向孙鸿军发放了贷款50万元，约定还款方式为等额本息还款，如孙鸿军未能如期偿还借款本息构成违约，延边农村商业银行股份有限公司有权立即宣布贷款到期，要求孙鸿军、范薇、延边福龙房地产开发有限公司偿还合同项下所有到期及未到期的本金、利息、费用。截止2018年7月31日，孙鸿军尚欠借款本金438195.07元、利息8791.70元。经多次催要未果，故诉至法院。 孙鸿军、范薇未向本院提交答辩意见。 延边福龙房地产开发有限公司辩称：对孙鸿军的借款事实无异议，但延边农村商业银行股份有限公司未按合同约定宣告合同到期，直接起诉，违背合同约定。按合同约定，延边福龙房地产开发有限公司在孙鸿军未按期偿还贷款时承担连带保证责任，但延边农村商业银行股份有限公司提前解除合同，就是变更了合同约定的借款期限，未经过延边福龙房地产开发有限公司同意下变更合同内容，因此延边福龙房地产开发有限公司不同意承担连带保证责任。签订合同时涉案房屋是在建房屋，至今没有验收。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月25日，延边农村商业银行股份有限公司与孙鸿军签订个人住房（商业用房）按揭借款合同，约定孙鸿军向延边农村商业银行股份有限公司借款50万元，借款用途为购置房产，借款期限自2015年6月25日至2030年6月24日，借款利率为为浮动利率，即在起息日基准利率水平上上浮21.06%，如国家基准利率调整，则贷款利率调整日于每年的1月1日调整，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款人将款项一次性划入借款人指定账户，账号为xxx，还款日为月末月结息，借款人还款方式为等额本息还款法，如提前还本的，无须支付提前还本补偿金，孙鸿军、范薇以共同共有的位于延吉市军民路xxx号明苑大厦xxx、幢号xxx号、建筑面积127.99平方米的房屋提供抵押担保，延边福龙房地产开发有限公司提供连带保证责任，如借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2015年6月25日，延边农村商业银行股份有限公司与范薇签订个人保证合同，约定范薇为孙鸿军的债务承担连带保证责任；延边福龙房地产开发有限公司出具担保函，约定延边福龙房地产开发有限公司为孙鸿军的贷款提供连带责任保证，担保范围为主合同项下本金及利息、复利、违约金、实现债权的诉讼费、律师费等其他费用，担保期间为借款人的履行期限届满之日起2年，延边农村商业银行股份有限公司宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。2015年6月26日，延边农村商业银行股份有限公司与孙鸿军、范薇到延吉市房屋交易登记中心为上述抵押房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为延边农村商业银行股份有限公司。延边农村商业银行股份有限公司按合同约定向孙鸿军发放贷款50万元，孙鸿军在贷款凭证中借款（领款）人处签字并摁手印。截止2018年7月31日，孙鸿军尚欠借款本金438195.07元、利息8791.70元。 另查，2014年6月30日，孙鸿军与范薇办理结婚登记手续。 认定上述事实的证据有：营业执照2份、个人住房（商业用房）按揭借款合同、预告登记证明存根、个人保证合同、担保函、贷款凭证、等额偿还本息明细、孙鸿军欠息明细、结婚证，以及延边农村商业银行股份有限公司、延边福龙房地产开发有限公司的陈述。 本院认为，延边农村商业银行股份有限公司与孙鸿军、范薇、延边福龙房地产开发有限公司之间签订的个人住房（商业用房）按揭借款合同、个人保证合同、担保函，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，且延边农村商业银行股份有限公司已提供了借款，应当认定双方之间形成了合法有效的借款合同和担保合同关系。因孙鸿军未能按期等额本息还款，构成违约，延边农村商业银行股份有限公司有权按合同约定主张本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，对延边农村商业银行股份有限公司要求孙鸿军返还借款本金438195.07元，支付截止2018年7月31日的利息8791.70元及之后的利息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，故本院予以支持。关于延边农村商业银行股份有限公司要求在孙鸿军未能依约定履行上述还款义务的情况下，对孙鸿军、范薇的抵押物享有优先受偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条关于“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、第四十二条第二项关于“办理抵押物登记的部门如下：…（二）以城市房地产或者乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民法政府规定的部门…”的规定，虽孙鸿军、范薇将其共有的尚未建造的房屋抵押给延边农村商业银行股份有限公司，办理预购商品房抵押权预告登记，但抵押权尚未设立，且延边农村商业银行股份有限公司未能提供证据佐证，延边农村商业银行股份有限公司的该项诉讼请求没有法律依据，故本院不予支持。关于延边农村商业银行股份有限公司要求范薇、延边福龙房地产开发有限公司对孙鸿军的借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，因担保函、个人保证合同中约定范薇、延边福龙房地产开发有限公司为孙鸿军的借款本息提供连带责任保证，范薇、延边福龙房地产开发有限公司应对孙鸿军的借款本息承担连带保证责任，并可在承担保证责任后有权向债务人孙鸿军追偿。延边福龙房地产开发有限公司关于延边农村商业银行股份有限公司未按合同约定宣告合同到期、延边农村商业银行股份有限公司提前解除合同是变更原合同约定的借款期限的抗辩意见，因延边农村商业银行股份有限公司予以否认，被告延边福龙房地产开发有限公司未提供充分证据进行佐证，其抗辩意见不成立，本院未予采信。孙鸿军、范薇经本院传票传唤无正当理由不出庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、孙鸿军于本判决生效后立即返还延边农村商业银行股份有限公司借款本金438195.07元，并支付截止2018年7月31日的利息8791.70元及之后的利息（自2018年8月1日起至借款本金全部清偿之日止，按本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%标准计算）； 二、范薇、延边福龙房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任,并在承担担保责任后，其有权向债务人孙鸿军追偿； 三、驳回延边农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如孙鸿军、范薇、延边福龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8005元（原告已预交），公告费300元，共计8305元，由孙鸿军、范薇、延边福龙房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长 金旭人民陪审员张桂杰人民陪审员刘振辉 二〇一九年二月二十五日 书记员 金        龙        国