福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终16号 上诉人（原审原告、反诉被告）：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区延寿路东侧东城**，统一社会信用代码91350300691917298P。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘琼兰，女，1969年9月16日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：陈冬霞、李沛杭，福建百中律师事务所执业律师。 上诉人昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称“昆仑物业公司”）因与被上诉人刘琼兰物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人昆仑物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判刘琼兰偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费1359元及该款自2017年1月1日起至还清之日止按月利率2%计算的逾期缴费资金占用利息损失，驳回刘琼兰的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由刘琼兰承担。事实和理由：1.一审判决物业费扣除电梯维保费270.3元以及水电周转金300元是错误的，程序严重违法。《业主手册》第11页第二条第二款约定，公摊费据实分摊，从水电周转金代扣或每月的1至5日到客服中心交纳，水电周转金优先用于代扣公摊水电费，用于周转，在业主没有依法缴纳、至今还拖欠公摊水电费483.91元，水电周转金已经被用于支付周转，在仑物业公司垫付了部分公摊费的情况下，刘琼兰却再要求昆仑物业公司返还水电周转金，不但没有事实和法律依据，也是不公平的。2.昆仑物业公司不存在扩大收费范围、提高收费标准或重复收取电梯维保费的事实。《前期物业服务合同》第六条第二款第二项虽然约定物业费包括物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用，但是这个约定并没有包括电梯的年检及大额维修费用，第三条也明确约定，物业公司对公共设施设备等公共部位负责小额的维修、日常养护、运行和管理，结合合同第十三条第二款以及第二十四条第二款可以知道这里小额维修限于500元以下，500元以上大额的维修费用需要另行收取，昆仑物业公司收取的电梯维保费正是大额的维修、养护的费用以及年检费。刘琼兰提供的证据无法证实物业费范围包括电梯小额维修以及日常维护的费用。3.《前期物业服务合同》第八条、第二十二条约定，逾期交纳物业费应当支付按日千分之三计算的滞纳金，昆仑物业公司一审请求仅仅按月利率2%计算损失符合法律规定，应予以支持。4.交付增值税普通发票不是合同义务或者附随义务，是否开具发票与物业合同的目的也不存在必然联系，如果认定开具发票是合同的义务，刘琼兰请求开具2015年之前的发票显然超过诉讼时效。《中华人民共和国发票管理办法》属于部门行政规章，不是用于调整平等主体之间的民事关系，如果违反应由行政机关处理。《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条规定开具发票时限，刘琼兰请求开具发票超过规定的时限。《中华人民共和国发票管理办法》第二十五条规定向消费者个人零售小额商品或提供零星服务的可免予逐笔开具发票，可见并非所有的收入必须开具发票。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条规定，刘琼兰一审中再次要求开具发票属于重复要求经营者履行义务的行为。根据会计管理相关规定，不是本年限开具发票也是属于履行不能的。5.刘琼兰反诉超过法定期限。一审判决认定事实不清，判决错误。 被上诉人刘琼兰答辩称：1.公摊部分的费用根据《前期物业服务合同》第六条约定，费用是按照建筑面积收取，所以昆仑物业公司主张公摊部分费用属于重复计算。昆仑物业公司在一审中也没有主张公摊费用，二审上诉请求中也没有公摊费用的任何描述，该主张不属于二审审理范围。2.一审判决昆仑物业公司应该向刘琼兰开具增值税发票事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。3.刘琼兰已经缴纳应交的物业费，其义务已经履行完毕。4.根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，昆仑物业公司有为刘琼兰开具发票的义务。物业公司本来应该在收取费用时当场开具增值税发票，由于物业公司过错没有及时开具发票，导致时限超过也应该由物业公司承担。 昆仑物业公司向一审法院起诉请求：1.刘琼兰偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费1359元以及该款自2017年1月1日起至还清之日止按月利率2%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由刘琼兰承担。 刘琼兰反诉请求：1.昆仑物业公司立即向刘琼兰交付各期物业费正式增值税发票(共计8142.39元)；2.昆仑物业公司立即向刘琼兰退还预收取的水电周转金300元，及以300元为基数从收取之日起至实际退还之日止，按银行同期贷款利率年6%计算的利息；3.昆仑物业公司立即向刘琼兰退还预收取的电梯维保费270.3元，及其以270.3元为基数从收取之日起至实际退还之日止，按银行同期贷款利率年6%计算的利息；4.昆仑物业公司立即向刘琼兰退还车位管理费433.35元；5.昆仑物业公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年12月15日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区南郊村的“东城1号”小区（地址具体以民政局编排为准）提供前期物业管理服务事宜，建筑面积约28.398万平方米，合同期限自2009年12月30日起至2012年12月30日止。 2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业公司提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常维护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险管理责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收费）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收费）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 另查明，刘琼兰于2010年12月7日向莆田市华港房地产开发有限公司购买坐落于莆田市荔城区延寿北街356号6号楼1601号商品房（位于“东城1号”小区内），所有权于2014年5月26日转移登记在刘琼兰名下，建筑面积为144.4㎡。自2017年1月起至2017年7月止，刘琼兰未向昆仑物业公司支付物业费计1.35元/月/㎡×143.84㎡×7个月=1359元。 再查明，昆仑物业公司于2012年1月5日收取刘琼兰水电周转金300元，2015年12月25日收取刘琼兰2014年4月至2015年12月电梯维保费270.3元及生活垃圾清理费88.2元。昆仑物业公司于2012年1月5日、2013年1月7日、2014年8月31日、2015年12月25日、2016年8月5日、2017年1月26日向刘琼兰出具物业费金额分别为2328元、1359.29元、2330元、2330.4元、1165.08元、1165.08元的收款收据，以上合计物业费为10677.85元；其中，昆仑物业公司于2016年8月5日向刘琼兰出具金额为1165.08元的增值税普通发票。经昆仑物业公司催告缴费，因刘琼兰仍未向昆仑物业公司支付物业服务费等，致讼。 一审法院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“东城1号”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。刘琼兰逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求刘琼兰支付其拖欠的自2017年1月起至2017年7月止的物业服务费1359元，符合合同约定，一审法院予以支持。刘琼兰以其并非合同相对人、主体不适格为由拒付物业服务费，于法不符，一审法院不予采纳。因双方在结算物业费过程中，对于部分物业费用昆仑物业公司仅向刘琼兰出具收款收据，而未出具增值税普通发票，现刘琼兰主张昆仑物业公司向其交付金额为8142.39元的物业费增值税发票，符合相关法律规定，一审法院予以支持；昆仑物业公司虽提出辩解意见，但未提供票据存根联等相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对其辩解意见一审法院不予采纳。刘琼兰辩称因昆仑物业公司未交付正式票据则刘琼兰享有同时履行抗辩权，不符合法律规定及交易习惯，对该辩解意见一审法院不予采纳。莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司于2013年1月1日签订的《前期物业服务合同》第六条约定，物业费用的开支包含对“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，因电梯属于共用设施设备，电梯维保费依约已包含在物业服务费用之内，故昆仑物业公司收取电梯维保费属于重复收费，应予退还。经核算，刘琼兰已支付2014年4月至2015年12月电梯维保费270.3元。又因自2017年8月1日起昆仑物业公司即未在“东城1号”小区从事物业管理服务，故昆仑物业公司无权继续占有水电周转金;昆仑物业公司返还水电周转金的诉讼时效期间自刘琼兰的权利受损害之日即2017年8月1日起算。综上，刘琼兰主张昆仑物业公司退还电梯维保费270.3元、水电周转金300元，符合法律规定，一审法院予以支持，上述费用可在刘琼兰应支付的物业服务费中予以扣减；昆仑物业公司辩称返还水电周转金已超过诉讼时效，不符合法律规定，对其辩解意见一审法院不予采纳。刘琼兰主张昆仑物业公司退还车位管理费433.35元、以水电周转金300元及电梯维保费270.3元为基数从收取之日起至实际退还之日止按银行同期贷款利率年6%计算的利息，刘琼兰辩称昆仑物业公司超标收取物业费等，但未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该辩解意见一审法院不予采纳。因此，刘琼兰尚应支付昆仑物业公司物业服务费1359元-电梯维保费270.3元-水电周转金300元=788.7元。昆仑物业公司要求刘琼兰支付逾期缴费资金占用利息损失，因拖欠物业费有违诚信原则且导致利息损失产生，故该主张符合法律规定；但昆仑物业公司主张利息损失的计算期限及按月利率2%的计算标准偏高，因其在物业管理服务过程中与业主沟通方面存在欠缺，故一审法院酌情将该损失的计算标准调整为：刘琼兰应向昆仑物业公司支付以尚应交纳的物业服务费788.7元为基数自起诉之日即2018年7月20日起至还清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘琼兰应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区延寿北街356号6号楼1601号商品房自2017年1月起至2017年7月止的物业服务费1359元，扣除昆仑（莆田）物业管理有限公司应退还给刘琼兰的电梯维保费270.3元及水电周转金300元，尚应支付物业服务费788.7元；二、刘琼兰应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费788.7元为基数自2018年7月20日起至付清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；三、昆仑（莆田）物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向刘琼兰交付金额为8142.39元的物业费增值税普通发票；四、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘琼兰的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由刘琼兰负担。反诉案件受理费25元，由昆仑（莆田）物业管理有限公司负担。 二审中，昆仑物业公司没有提交新的证据。刘琼兰提交缴纳物业费的发票复印件一份，欲证明刘琼兰已经履行缴纳物业费的义务。昆仑物业公司质证认为对上述证据真实性没有异议，但本案还未生效，应该是在判决生效后才履行二审判决。本院经审查认为昆仑物业公司对刘琼兰提交的证据真实性没有异议，本院予以采信。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定的事实均没有异议，本院予以确认。 另查明，刘琼兰于2018年11月1日向昆仑物业公司支付788.7元物业服务费。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力，刘琼兰、昆仑物业公司均应全面履行合同义务。刘琼兰逾期未支付物业服务费构成违约，但昆仑物业公司存在重复收取电梯维保费、无权继续占有水电周转金以及与业主存在沟通欠缺等情形，一审法院判决刘琼兰尚应支付物业服务费788.7元及自起诉之日至还清该款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息并无不当。双方在结算物业费过程中，对于部分物业费用昆仑物业公司仅向刘琼兰出具收款收据，而未出具增值税普通发票，现刘琼兰主张昆仑物业公司向其交付金额为8142.39元的物业费增值税发票，符合相关法律规定，一审法院予以支持并无不当。昆仑物业公司上诉称一审认定事实不清，程序违法，适用法律不当，判决错误。本院经审查认为，电梯属于共用设施设备，电梯维保费应包含在物业服务费用之内，且昆仑物业公司未提供其何原因收取电梯维修费270.3元的证据，故该费用属于重复收费，应予退还。2016年6月7日莆田市工商行政管理局作出莆工商处字[2016]13号行政处罚决定书，认定昆仑物业公司向各业主收取电梯维保费、电梯年检费构成使用格式条款免除责任，并作出行政处罚。因此刘琼兰要求返还电梯维保费的诉讼时效期间应从其知道权利受到侵害之日即2016年6月7日起算；2017年8月1日起昆仑物业公司即未在“东城1号”小区从事物业管理服务，昆仑物业公司无权继续占有水电周转金，诉讼时效期间自刘琼兰的权利受损害之日即2017年8月1日起算。刘琼兰诉请返还水电周转金及电梯维保费的诉讼时效均未超过，昆仑物业公司均应予退还。一审法院认定上述费用可在刘琼兰应支付的物业服务费中予以扣减并无不当。《中华人民共和国发票管理办法》十九条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”。出具物业费增值税普通发票不仅仅是物业服务合同中物业公司的从合同义务，而且是国家税法赋予物业公司的强制义务，昆仑物业公司应当向刘琼兰开具发票。昆仑物业公司的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，上诉人昆仑物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人昆仑（莆田）物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一九年二月十八日 法官助理林逸 书记员倪益群 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -11-