西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初9538号原告冯建平，男，汉族，1973年8月22日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人郭亚兰，陕西云德律师事务所实习律师。被告吕晓鹏，男，汉族，1964年6月1日出生，住西安市临潼区。被告彭君伟，女，汉族，1968年8月2日出生，住西安市临潼区。共同委托诉讼代理人吕嘉蕙，女，汉族，1994年2月7日出生，住西安市临潼区，系二被告之女。第三人西安好尔思房屋中介有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人赵志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人满建兵，男，汉族，1989年6月3日出生，住甘肃省武威市凉州区，系该公司员工。委托诉讼代理人刘毅涛，男，汉族，1994年2月2日出生，住陕西省宝鸡市金台区，系该公司店长。第三人西安得金置业顾问有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人杨叶华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人胡森羊，男，汉族，1992年10月9日出生，住陕西省咸阳市武功县，系该公司店长。原告冯建平与被告吕晓鹏、彭君伟，第三人西安好尔思房屋中介有限公司（以下简称好尔思公司）、西安得金置业顾问有限公司（以下简称得金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯建平及其委托诉讼代理人胡小青、郭亚兰，被告吕晓鹏、彭君伟及其共同委托诉讼代理人吕嘉蕙，第三人的好尔思公司的委托诉讼代理人刘毅涛、被告得金公司的委托诉讼代理人胡森羊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯建平诉称，原、被告于2017年11月11日签订《房屋买卖合同》，合同约定由买受方冯建平（本案原告）以一次性付款的方式购买出售方吕晓鹏（本案被告）位于陕西省西安市高新区XX路******房屋，房屋面积148.98平方米，交易总额为3100000元。该合同对买卖双方的权利义务、付款方式、违约责任作了明确约定。签订合同时，经原告查看被告出示的离婚协议，本案所涉房屋在二被告离婚时约定归被告彭君伟所有，但直至签订本案合同时，该房屋产权仍在被告吕晓鹏名下。合同签订后，由于被告未按照合同约定时间办理房产证，2017年12月26日原、被告达成《补充协议》，将过户时间延长至2018年1月15日。原告与被告于2018年1月13日再次签订《买卖三方补充协议》，约定定金变更为伍拾万元，若卖方改变交易意愿，退还买方所交定金伍拾万元整，另赔偿拾万元整违约金。2018年1月14日，被告实际收到房屋定金伍拾万元。后原告多次催告被告前往房管局办理房屋买卖合同网签手续，但被告均以各种理由不配合办理。至原告起诉之日，被告仍拒不履行合同义务，亦拒绝退还定金伍拾万元整。现原告诉至法院，请求：1.解除《房屋买卖合同》（合同编号0008755）及补充协议，并由被告向原告退还定金500000元、支付违约金100000元；2.本案保全费、诉讼费由被告承担。被告吕晓鹏、彭君伟共同辩称：1.房屋买卖合同已解除。如果法院认定为本案合同为附条件解除合同，该合同在2018年4月16日已解除，因为原告没有在履行期届满前即2018年4月15日前获得购房资格、无法办理房屋过户。如果法院认定该合同是一个由被告行使约定解除权或法定解除权而解除的合同，那么合同已于2018年4月18日解除，根据好尔思公司的记录卖方在4月18日四方协商时以原告未获得购房资格无法履行合同为由书面、口头均通知合同结束。所以已经解除的合同不能再解除。2.根据合同法和担保法的相关规定，被告没收原告定金有法律依据，不应退还。原告没有购房资格，根本违约。被告行使顺序履行抗辩权没有违约。因为被告不存在违约行为，所以不同意退还定金，也不同意支付违约金。3.原告在补充协议中豁免了被告的逾期责任以换取被告同意延长履行期限，但导致无法如期过户的根本原因仍是原告没有购房资格。被告拒绝配合原告将房屋过户至原告母亲名下不构成违约，因为本案合同不是一个向第三人履行的合同，原告要求将房屋过户至其母亲名下实际上变更了合同的主体，合同主体的变更是合同的根本变更，必须经双方当事人一致同意，被告明确拒绝了原告，原告无权迫使被告。4.原告不能在履行期内及时获得购房资格的风险是本案房屋买卖合同自带的交易风险。原告明知自身情况，明知交易风险仍然签订房屋买卖合同，必然经过一番深思熟虑。一个已经成立并生效的合同虽已解除，但合同的清理条款依然有效。5.原告诉讼保全后的一段时间，正是西安房地产市场最乐观之时，但如今市场日渐低迷。房产保全让被告丧失了多次交易机会，也让被告的房屋遭到了价格损失。第三人好尔思公司述称，其公司接受原告委托寻找房源，第三人得金公司接受被告委托出售房屋，双方签订买卖三方协议，签协议时原告已告知被告其没有购房资格，但其会解决购房资格的问题，将自己的其中一套房屋出售以取得购房资格继续交易。签订合同时被告房屋未办理房产证，签订合同后，被告在合同约定时间之后一个月才办理好房产证，所以双方签订第一个补充协议顺延过户时间。在签订第一个补充协议之前，原告没有解决自己的购房资格的问题，原告征求被告的意见，并称如果其无法解决自身的购房资格问题，可以将涉案房屋过户至其母亲名下，同时为了表达买房的决心，原告将定金增加至50万元，被告同意后，双方签订第二个补充协议。第二个补充协议签订第二天，原告将定金50万元支付给被告。临近第二次约定的过户时间之前，原告电话告知其公司，被告不同将涉案房屋过户到原告母亲名下，认为是原告违约并要求解除合同，所以形成本案。其公司同意解除合同，就本案来说其公司认为是被告违约，因为原告在支付50万定金之前，已与被告就原告购房资格问题协商一致，协商解决的办法为原告处理掉其名下的房屋以符合购房资格或者将房屋过户至原告母亲名下，被告同意后，原告才向被告支付50万定金。之后，原告未能解决其自身的购房资格问题，准备将房屋过户至其母亲名下时，被告明确不再出售其房屋，所以是被告违约。被告得金公司述称，其意见同好尔思公司。经审理查明，被告吕晓鹏、彭君伟原系夫妻，双方于2011年经西安市临潼区人民法院判决离婚，离婚时双方口头协议登记在被告吕晓鹏名下的西安市高新区XX路XX号楼XX幢XX室房屋归被告彭君伟所有，但二被告未办理过户手续。2017年11月11日，原告冯建平（乙方、买受房）与被告吕晓鹏（甲方、出售方）的委托代理人彭君伟及第三人得金公司签订（丙方、居间人）《房屋买卖合同》，约定原告以全款方式购买被告所有的上述房屋，建筑面积148.98平方米，成交价3100000元；签订合同时乙方支付定金100000元以确立买卖关系，为保证资金安全，甲乙双方一致同意此定金由丙方代收代管；乙方全款支付当日，双方按合同约定完成房屋交接手续；各方应在丙方指定时间2017年12月30日前在指定地点配合办理过户手续。合同第十三条约定，此房房产证开发商在2017年11月底前办好交于甲方；甲、乙双方签署房屋买卖合同后，买卖关系成立，如甲方违约不卖，则赔付乙方同定金数额作为违约金，所拿乙方定金如数退还乙方。如乙方违约不买，则所交定金不退，赔偿于甲方作为违约金。同时，违约方支付3%中介佣金于丙方；乙方在2017年11月13日补定金伍万元整，剩余肆万伍仟元整于2017年11月16日补齐。合同签订后，原告于2017年11月15日向第三人得金公司转账支付定金50000元、2017年11月16日向第三人得金公司转账支付定金45000元。2017年12月6日，被告吕晓鹏取得案涉房屋的不动产权证书。2017年12月26日，原告（乙方、买方）与被告彭君伟（甲方、卖方）签订《补充协议》，约定合同所约定过户时间为2017年12月30日，甲方房产证办理日期为2017年11月30日；原合同中过户时间与房产证办理时间甲乙双方已见面协商，互相谅解，并不追究相关的逾期责任；因甲方实际办理产证时间为2017年12月21日，经甲乙双方协商决定原合同中所约定的过户时间2017年12月30日延长至2018年1月15日。2018年1月13日，原告（买方）与被告彭君伟（卖方委托代理人）签订《买卖三方补充协议》，约定买方在签订此协议时支付卖方房屋定金伍拾万元整；买卖双方约定过户时间（以收到业务受理单为准）为2018年4月15日之前，若买方不能如期过户，所交定金作为违约金不退，卖方可对房屋另行处理，若卖方改变交易意愿，退还买方所交定金伍拾万元整，另赔偿拾万元违约金；此协议以卖方收到伍拾万元整定金时，立即生效；此协议作为房屋买卖合同的附属协议，与原合同具有同等法律效力。经询，被告吕晓鹏对被告彭君伟代其签订合同的事实予以认可。上述合同及协议签订后，第三人2018年1月15日以转账形式向原告退还定金100000元，原告于2018年1月15日向被告吕晓鹏支付定金400000元、2018年1月16日向吕晓鹏支付定金100000元。庭审中，原告提交2018年4月10日其与被告吕晓鹏的通话录音和2018年4月18日原、被告彭君伟及第三人好尔思公司三方协商文字记录，主张双方2018年1月13日签订补充协议时口头约定原告无法解决其购房资格时被告同意将案涉房屋过户至原告母亲名下。其中，第三人好尔思的员工刘毅涛在该书面记录中确认“双方协商在2018年4月15日之前要么买方确定好自己购房资格（卖掉自己房子），要么买到父母名下，双方达成一致，无异议”。二被告对此不予认可，认为双方从未有过此约定。原、被告及第三人对签订合同及两份补充协议时原告无购房资格无异议。原告陈述李宝芹系其母亲。2018年11月12日《西安市住房情况查询结果证明》显示，李宝芹名下无任何房产。以上事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖三方补充协议》等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告、被告吕晓鹏及第三人得金公司签订的《房屋买卖合同》是原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订时，原、被告及第三人均知道原告不具备购买西安市限购区域内房屋的资格，但购房资格问题系影响合同能否履行的因素，并不导致本案合同无效。本案的争议焦点为原、被告2018年1月13日签订补充协议时有无就原告无法解决其购房资格时将案涉房屋过户至原告母亲名下达成协议。原、被告签订《房屋买卖合同》后两次签订补充协议就合同履行过程中的相关问题进行书面约定，因此就合同双方的权利义务进行书面约定是本案原、被告的交易习惯。现原告主张双方2018年1月13日签订补充协议时口头协议原告无法解决其购房资格时将案涉房屋过户至原告母亲名下，因原告该主张不符合双方的交易习惯，其提交的证据不足以证明双方就此曾达成口头协议，被告对此亦不予认可，故原告该项主张本院依法不予确认。本案合同因原告无法解决其购房资格问题而无法继续履行，被告因不认可双方曾就房屋过户至原告母亲名下达成口头协议而不同意将房屋过户至原告母亲名下，现原告请求解除合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。2018年1月13日的补充协议虽约定若原告不能在2018年4月15前如期过户，所交定金作为违约金不退，但被告在XX道XX房资格的情况，也就是说被告对合同可能无法履行有一定的预见，后合同虽因原告无法解决其购房资问题而无法继续履行，但合同在房屋过户至原告母亲的情况下是可以继续履行的，唯因被告不认可双方曾就原告无法解决其购房资格时将房屋过户至原告母亲达成口头协议而不同意将房屋过户至原告母亲，故而合同无法继续履行，因此原告客观上不存在拒绝履行合同、根本违约的故意，因此合同解除后，被告吕晓鹏应将原告支付的定金50万元退还原告。至于原告请求被告吕晓鹏支付违约金10万元一节，因现无法确认双方曾就原告无法解决其购房资格问题时将房屋过户至原告母亲达成协议，故原告以此为由主张被告违约，要求被告支付违约金，本院依法不予支持。虽然二被告离婚时协议案涉房屋归被告彭君伟所有，但双方未办理过户手续，故而二被告关于房屋归属的协议不发生物权上的效力。被告彭君伟代被告吕晓鹏签订合同，被告吕晓鹏对此予以认可，故合同权利义务归属于被告吕晓鹏，原告要求被告彭君伟承担责任，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条及第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告冯建平与被告吕晓鹏及第三人西安得金置业顾问有限公司于2017年11月11日签订的《房屋买卖合同》、2017年12月26日签订的《补充协议》、2018年1月13日签订的《买卖三方补充协议》。二、被告吕晓鹏于本判决生效之日起十日内向原告冯建平退还购房定金500000元。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告冯建平的其余诉讼请求。本案案件受理费31600元，由原告承担16600元，被告吕晓鹏承担15000元。因原告已预交，被告吕晓鹏应将该款连同上述款项一并给付原告。本案保全费5000元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  高雪梅人民陪审员  崔 怡二〇一九年二月十八日书 记 员  邹 倩打印：扈艳红校对：康黎2019年月日送达