成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初2604号 原告（反诉被告）：刘志明，女，汉族，1989年4月12日出生，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：廖其春，四川熙蜀律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：付倩，四川泰仁律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：许成杰，汉族，男，1992年3月18日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘馨遥，四川新伦（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张林，四川新伦（成都）律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司，住所地成都市。 法定代表人：张熙宗。 委托诉讼代理人：易洪，男，汉族，1991年5月25日出生，住四川省资阳市安岳县，系第三人公司员工，一般授权。 原告（反诉被告）刘志明与被告（反诉原告）许成杰、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称“富房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志明的委托诉讼代理人廖其春，被告许成杰及其委托的诉讼代理人刘馨遥、张林，第三人富房公司的委托诉讼代理人易洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志明向本院提出诉讼请求：1、判决被告许成杰继续履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》，协助原告将成都市成华区万宇路169号蓝光锦绣城18幢2单元1804号房屋（业务件号：2017062700F01831）过户登记到原告名下；2、判决被告收取原告剩余购房款74万元并向原告交付房屋；3、判决撤销被告许成杰单方面解除合同的通知。事实及理由：2016年9月9日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告位于成都市成华区万宇路169号蓝光锦绣城18幢2单元1804号的房屋。房价交易价为75万元。签订合同时原告依约支付了10000元定金。由于被告未取得该房屋的不动产权证书，不能办理房屋产权转移登记手续，后该房屋于2017年7月1日办理了产权登记手续，取得了不动产产权证书，被告取得后一直隐瞒原告，2018年2月5日原告向房管局查询得知该房屋已经办理不动产所有权证，后原告联系被告办理房屋过户手续，被告以各种理由拒绝办理，经原告以及居间方多次催告，仍不配合办理房屋过户手续，为此，诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告许成杰辩称，签订合同时，各方对于房屋未取得产权证，将在被告完成结按、解除抵押后才能取得的事实是明知的。原告没有按照合同约定在被告结清按揭之前支付首付款，违反了合同约定的支付首付款的先履行义务，导致交易无法继续履行。被告已在2017年4月19日分别向原告以及第三人以发送律师函的方式解除了与原告的房屋买卖合同，原告在2017年4月23日本人签收该律师函后未就合同解除之事提出异议，因此原被告之间的合同已经依法解除，原告无权再要求被告履行该合同。 第三人富房公司述称，签合同的时候原告就知道房屋没有产权证，被告需要用原告的首付款来结按，在9月底原告明确告知我方贷款没有办下来，不支付首付款，等银行贷款办下来再支付。10月8日原告说如果贷款没有通过就不支付首付款。12月份银行要求被告必须还按揭，被告来找我，要求我让原告支付首付款，原告还是说银行贷款没有通过不付首付款。后面是被告自己结清的按揭款，叫我通知原告支付首付款，直到1、2个月后，原告才叫我通知被告说自己准备履行合同。2017年3月8日三方一起协商未果，原告还是说贷款没有通过不支付首付款，后面的事情我就不知道了。 反诉原告许成杰向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原告、反诉被告以及居间方三方于2016年9月9日签订的《房屋买卖合同书》已经解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金37500元。事实及理由：2016年9月9日，经房产中介机构富房锦绣城店促成，反诉原告许成杰（卖方）、反诉被告刘志明（买方）以及房产居间方三方共同签订了《房屋买卖合同书》，合同编号：0163241。合同约定许成杰将位于成华区万宇路169号蓝光锦绣城18幢2单元1804号房屋转让给刘志明，房屋价款75万元。刘志明采用定金1万+首付款11万+按揭贷款63万的方式完成购房款支付。三方签约时共同明知：案涉房屋因许成杰采用按揭贷款方式购买，目前处于银行抵押状态，需提前向银行还清贷款解除银行的抵押登记手续，因许成杰一时无法拿出更多现金去提前还款，经三方协商一致，就首付款的支付时间在合同第十五条中作出特别约定：①反诉被告将首付款提前支付给反诉原告，用于反诉原告提前结清按揭。②最终还贷金额以银行通知为准。③反诉原告提前结清按揭以银行通知时间为准。合同还约定：剩余房款63万由刘志明向银行申请按揭贷款，贷款银行将直接支付给许成杰，若银行实际贷款金额不够支付房款，则由刘志明在支付首付款时补足差额。合同约定：在银行审核通过刘志明的按揭贷款申请三个工作日内，双方应按房产居间方的通知共同前往房管局办理房屋过户的递件手续。刘志明委托房产居间方代办剩余房款63万元的银行按揭贷款手续。双方因违约行为导致合同无法履行或合同解除的，违约方应向守约方支付房屋成交价5％的违约金。2016年9月10日许成杰将案涉房屋的购房合同以及贷款抵押合同交给富房锦绣城店保管，用于后期办理相关过户手续。2016年9月14日，许成杰为履行提前结按的义务向贷款的农业银行申请提前还款，农业银行告知需预约才能提前还款，故许成杰于当日按银行要求填写了《提前还款申请与预约书》，并等待银行通知具体还款时间。2016年12月30日，许成杰自行筹钱完成对农业银行的提前还款事宜。2017年1月14日，在许成杰已经履行完提前结清按揭的合同义务后，其通过房产居间方再次要求刘志明按合同约定支付首付款，但刘志明始终不予支付。2017年3月8日，刘志明逾期支付首付款已达六个月之久，依然有拖延的趋势，三方见面约谈，得知刘志明因自身申请银行贷款事宜未成功，故拒绝在申请贷款成功之前支付首付款，并表示要等自己的银行贷款办理成功才会支付首付款。2017年4月19日，许成杰向刘志明和房产居间方同时发出了解约律师函，告知于对方收到该函件之日该房屋买卖合同依法解除，且因刘志明违约在先，故所收的定金1万元将不予退还。2017年4月25日房产居间方以微信截图方式向许成杰表达了他们已经将房屋买卖合同被解除合同一事告知了刘志明。2017年9月许成杰突然收到房产居间方微信告知，说刘志明想再约谈购房事宜，因为许成杰认为该房屋买卖合同早在五个月前已经依法解除，故对此事未予回应。截止本案起诉之前，刘志明再未以任何方式要求履行合同，也没有以任何方式要求确认合同关系，故许成杰认为三方均认可该房屋买卖合同关系已经依法解除。综上，许成杰认为，因刘志明自身申请银行贷款事宜出现问题，并明确表示在银行贷款审核成功之前不会支付首付款的事实行为，已经严重违反了合同约定的先履行义务。为此许成杰有权依据法律规定解除该合同，在该合同已经依法解除的情况下，刘志明无权再要求履行合同；同时认为，导致合同被解除的后果是刘志明自身违约行为导致，理应按照合同约定承担违约责任。 反诉被告刘志明辩称，许成杰无合同解除权，刘志明没有违约，导致合同不能履行的原因是案涉房屋没有取得房屋产权证，并非刘志明向银行贷款不成功。 第三人富房公司述称同本诉意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2016年9月9日，原告刘志明作为买方，被告许成杰作为卖方，第三人富房公司作为居间方，共同签订《房屋买卖合同书》，约定：许成杰房屋位于成华区万宇路169号蓝光锦绣城18幢2单元1804号，房屋成交价为人民币750000元。在本合同签订当日，刘志明向许成杰交付定金10000元，签订买卖合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，刘志明将首付款110000元支付给许成杰，剩余房款630000元申请贷款。刘志明委托富房公司代办银行按揭贷款630000元，期限约30年，类型为商业贷款。除不可抗力原因或者因法律法规和相关政策变动致使本合同不能正常履行的，其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方。该合同第十五条以手写条款约定：三方约定，刘志明将首付款提前支付于许成杰用于许成杰提前结按。同日，许成杰出具《收条》，表示收到刘志明购房定金10000元。 2016年9月14日，许成杰向农行成都市蜀都支行提出提前还款申请，2016年12月30日提前还款439426.05元。 2017年4月19日，许成杰委托四川蜀文律师事务所向刘志明及富房公司同时发出《律师函》，称鉴于刘志明在签订合同后长达七个月时间一直不履行支付首付款的合同义务，致使《房屋买卖合同书》无法履行，接收函件之日已依法解除三方签署的《房屋买卖合同书》，许成杰已收定金不予退还。其中富房公司于2017年4月20日签收，刘志明于2017年4月23日签收。 另查明，案涉房屋于2017年7月4日取得房屋产权登记。 庭审中，为证明刘志明知晓其应当向许成杰支付首付款供许成杰提前还款，但因为担心银行贷款没有办下来之前支付首付款会对自己不利，故在2017年3月8日当天表示银行贷款办下来才会支付首付款，并确认许成杰没有违约行为，向本院提交2017年3月8日三方协商时的录音。该录音显示，刘志明和富房公司因办理银行贷款的问题发生争执，刘志明表示要把银行的事处理好才给首付款。刘志明质证意见为录音中许成杰未要求解除合同，也没有指责刘志明违反合同约定不支付首付款，许成杰解除合同的理由不成立。富房公司质证意见为真实性认可。 认定上述事实，有原被告及第三人身份信息、房屋买卖合同书、收条、提前还款申请与预约书、业务凭证、律师函、快递物流信息、录音及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，刘志明与许成杰、富房公司签订的《房屋买卖合同书》系三方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，各方均应按照合同约定履行。该合同以手写条款约定刘志明将首付款提前支付于许成杰用于许成杰提前结按，虽未明确支付时间，且庭审中刘志明及富房公司对于富房公司是否通知刘志明给付首付款，何时通知各执一词，但本院认为，刘志明明知许成杰需要用其支付的首付款结清按揭，但仍在签订合同后的六个月内与富房公司纠缠于向银行申请贷款的问题，并且在2017年3月8日三方面谈时明确表示要把银行的事处理好才给首付款。对于许成杰而言，刘志明的这一表态已明显超出其对买房者给付购房款的合理预期，故对于许成杰发送律师函解除合同的行为，本院予以认可，案涉合同已于2017年4月23日解除，刘志明提出的撤销许成杰单方解除合同通知的诉讼请求已超过通知到达之日三个月，本院不予支持。故刘志明的行为已构成违约，许成杰有权不退还10000元定金，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，许成杰既然在《律师函》中表示不退还定金并且实际上也没有退还，则其不能再要求违约方承担合同约定的违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘志明、被告许成杰及第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司于2016年9月9日签订的《房屋买卖合同书》已经解除。 二、驳回原告刘志明的全部诉讼请求。 三、驳回反诉原告许成杰的其他诉讼请求。 案件受理费本诉11220元，减半收取5610元，反诉737元，减半收取368.5元，保全费4270元，由原告刘志明承担9880元，被告许成杰承担368.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  蒲黎 二〇一九年二月二十八日 书记员  麦群