山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1160号 上诉人（原审被告）：陈宗辉，男，1969年5月2日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉凤，山东青大泽汇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：马克维，男，1960年6月21日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘飞艳，山东崇杰律师事务所律师。 上诉人陈宗辉因与被上诉人马克维租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初4553号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 陈宗辉向本院提出上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认为“从《佳丽居旅馆合同补充说明》看，上诉人与案外人通过合意形式，让渡宾馆经营，据此推理，涉案房屋作为承继载体，其占有使用权利亦相应过渡至案外人孙洪涛”，从而认定上诉人与孙洪涛存在房屋转租关系，系认定事实错误。首先，上诉人没有与案外人孙洪涛签订《佳丽居旅馆合同补充说明》，也没有授权周玲代表上诉人签订该《补充说明》,该《补充说明》的约定不能约束上诉人，也不能反映上诉人的真实意思表示。其次，《佳丽居旅馆合同补充说明》的签订日期为2014年12月13日，《补充合约》的签订日期为2014年12月25日。如果上诉人已经将房屋转租给了孙洪涛的话，不可能签订对上诉人极为不利的《补充合约》，也不可能代替孙洪涛签订相应的租金合约。二、原审判决通过现场照片及工商登记等证据认为涉案房屋的实际占有使用人是案外人孙洪涛，系认定事实错误。上诉人与孙洪涛之间系经营权承包关系。孙洪涛对涉案房屋的占有使用仅仅是行使从上诉人手中承包经营权的需要，涉案房屋的真正使用权人仍然是上诉人。2016年4月份,上诉人仍然代替被上诉人维修房屋；2016年8月份代替被上诉人处理中国邮政储蓄银行提前撤掉ATM机导致违约事宜；2018年9月1日，上诉人还与被上诉人结算了拖欠的物业费、水费、电费等，被上诉人出具了便条一张。以上这些充分说明，涉案房屋的使用权仍然属于上诉人。另外，孙洪涛在涉案房屋地址上注册“锦鑫悦来旅馆”仅仅是为了孩子上学方便，其向公安局报送的信息一直是“佳丽居”。三、原审判决根据《补充合约》中“如有转让，其付款租金按…”的标准判决上诉人按照《补充合约》另行支付租金，系认定事实错误。2014年12月25日，由于担心长期租赁合同的存在而导致房屋不好出售，被上诉人找到上诉人补充协商，对每年的租金进行了不同程度的增加。另外，“转让”不同于“转租”，正如原审判决第3页第7行所述，“转让”应为所有权转让。原审判决不仅错误的认定上诉人与孙洪涛存在转租关系，而且错误的将“转让”后的租金支付标准用到了“转租”的租金支付标准上。 马克维答辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 马克维在一审中提起诉讼请求称：1、判令陈宗辉支付房租22500元；2、本案诉讼费用由陈宗辉承担。事实与理由：马克维、陈宗辉于2014年11月25日签订《房屋租赁合同》，约定由陈宗辉承租马克维位于青岛市产用于经营旅馆，双方并签订《补充协议》，约定如陈宗辉转租，应按照《补充协议》约定租金执行。陈宗辉承租次月，未告知马克维即将涉案房屋转租，且不支付差额租赁费，故具状起诉，请求判如所请。 陈宗辉在一审中辩称，1、马克维据以主张证据系案外人孙洪涛注册“市南区锦鑫悦来旅馆”工商登记材料，实为用于案外人之子入学使用，消防及特殊行业许可仍用“佳丽居旅馆”；2、主合同约定租金仅限于陈宗辉付款，陈宗辉依约支付租金，马克维不持异议；3、陈宗辉曾对涉案房屋进行维修；4、陈宗辉代马克维办理其他出租房屋解约事宜。 一审法院查明事实：案涉房屋位于青岛市市南区，房地产权利人为马克维。2014年11月25日，马克维、陈宗辉签订《房屋租赁合同》，约定陈宗辉承租涉案房屋，租期自2014年12月1日至2018年8月31日。合同主要条款为：1、押金5000元。年租金105000元，2017年12月1日至2018年8月31日租金按11万元/年计算。2、甲方同意乙方转让，转让时由甲方确认。2014年12月25日，双方签订《补充合约》，约定：“主合同内第三条2项租金内仅限于陈宗辉付款租金额，如有转让，其付款租金按：①2014.12.1—2015.11.31止年租金10.5万元人民币（壹拾万伍仟元整），②2015.12.1—2016.11.31止年租金11万元人民币（壹拾壹万元整），③2016.12.1—2017.11.31止年租金11.5万元人民币（壹拾壹万伍仟元整），④2017.12.1—2018.8.31止年租金12万元人民币（壹拾贰万元整）。”马克维主张陈宗辉存在未经通知转租行为，违反合同约定；陈宗辉则辩称系经营权转让，非转租。对该主张一审法院认为，首先，从马克维提交的《佳丽居旅馆合同补充说明》看，陈宗辉与案外人通过合意形式，让渡宾馆经营，据此推理，涉案房屋作为承继载体，其占有使用权利亦相应过渡至案外人孙洪涛；其次，陈宗辉虽辩称《房屋租赁合同》“甲方同意乙方转让”，此“转让”应为所有权转让。但因陈宗辉非房地产权利人，其不具有处分权利，该主张与常理不符；再次，马克维提交了现场照片及工商登记等证据，可以印证涉案房屋实际占有使用人为案外人，因此一审法院认为马克维主张于法有据，一审法院予以采纳。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马克维、陈宗辉签订的《房屋租赁合同》及《补充合约》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。马克维要求陈宗辉支付租赁费差额，首先应当证明陈宗辉存在转租行为，如前所述，因陈宗辉主张不能对抗马克维，其应承担举证不能的法律责任，一审法院认定陈宗辉存在转租行为。既然陈宗辉转租，则应当按照双方约定支付租赁费差额，从马克维提交的证据看，其转租时间为2014年12月13日，则2015年12月1日至2016年11月31日期间租赁费差额为5000元、2016年12月1日至2017年11月31日期间租赁费差额为10000元、2016年12月1日至2017年11月31日期间租赁费差额为7500元，合计差额为22500元，马克维诉求于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：陈宗辉于判决生效后十日内向马克维支付租赁费22500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，减半收取181.5元，由陈宗辉负担。 本院二审期间，上诉人提交2018年9月1日上诉人与被上诉人针对租赁房屋租赁期限届满后关于物业、水电等的结算。证明事项：上诉人仍然作为房屋的承租人与被上诉人协商租赁期限届满后的费用事宜，从而证明上诉人不存在转租的事实。 被上诉人马克维质证称，对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议。首先，从该证据并不能显示是上诉人与被上诉人之间进行物业及水电费的交接。其次，涉案房屋租赁合同本身系上诉人与被上诉人之间签订，即使上诉人与被上诉人针对涉案房屋进行费用结算，也符合合同的相对性，并不能掩盖上诉人对涉案房屋进行转租的事实。 本院二审期间查明，2018年9月1日上诉人与被上诉人针对租赁房屋租赁期限届满后关于物业、水电等进行了结算。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有拘束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人陈宗辉与被上诉人马克维之间的租赁合同合法有效，陈宗辉作为承租人应当按照合同的约定履行交纳租金的义务。虽然陈宗辉抗辩称其与案外人孙洪涛签订的合同是周玲签订，并不是陈宗辉本人的真实意思表示，但是周玲系陈宗辉配偶，且陈宗辉也认可与孙洪涛之间存在合同关系，在一审中也未抗辩，故陈宗辉的该项上诉理由本院不予支持。关于上诉人与被上诉人之间关于合同中约定的“转让”一词的理解，陈宗辉抗辩系所有权转让，既不符合文义，也不符合常理，且在《佳丽居旅馆合同补充说明》中，亦添加了马克维与陈宗辉签订的“补充合约”的约定，并对该约定不能作出合理解释，因此，一审法院认定为转租并无不当。关于陈宗辉是否存在转租行为，一审法院根据各方证据以及举证责任的分配，认定陈宗辉存在转租行为，并按照《房屋租赁合同》与《补充合约》的约定计算租金差价，不违反法律规定。陈宗辉与马克维关于物业及水电费的交接，符合合同相对性原则，并不能证明陈宗辉不存在转租行为，因此陈宗辉的上诉理由不能成立。 综上所述，陈宗辉的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币363元，由上诉人陈宗辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年二月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员 祁康