广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3726号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：谭社参，男，1957年11月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人（原审被告）：谭惠娟，女，1960年3月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭栋辉，住广东省江门市新会区，系谭社参和谭惠娟的儿子。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁健荣，广东福香律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：江门市新会区会城街道群胜村民委员会，住所地广东省江门市新会区。法定代表人：谭庭健。委托诉讼代理人：莫少钧，广东圭峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝彩虹，广东圭峰律师事务所律师。上诉人谭社参、谭惠娟与被上诉人江门市新会区会城街道群胜村民委员会（以下简称“群胜村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭社参、谭惠娟请求：一、撤销一审判决；二、改判谭社参、谭惠娟无需向群胜村委会返还厂房及支付房屋占有使用费；三、本案所有诉讼费用由群胜村委会承担。事实和理由：一、一审法院判决谭社参归还厂房并支付占有使用费缺乏事实依据。涉案厂房系谭社参经群胜村委会同意建造的，所有权人和使用人是谭社参，而非群胜村委会。1.双方于2011年签订的《租赁厂房合同书》已被一审法院认定为无效合同，其中关于厂房所有权归属的约定，没有法律约束力。2007年双方签订的《租赁土地合同书》约定“乙方（谭社参）如不继续租赁，乙方在该地所兴建的一切建筑物无偿归甲方（群胜村委会）所有”，从涉案两份合同可知谭社参并未停止租赁，故该约定的条件并未成就，谭社参仍是涉案厂房的所有权人及使用人。2.群胜村委会未能举证证明其对涉案厂房享有所有权，应承担举证不能的后果，其主张涉案厂房的占有使用费没有依据。二、2017年7月至2018年1月的租金标准应由群胜村委会承担举证责任。一审法院在没有证据的前提下认定租金变动为5元／平方米是违反法律规定。三、涉案厂房是违章建筑，出租行为是违法行为，其利益不具备可期待性，不能以招标价作为认定涉案厂房2018年2月以后的占有使用费标准。四、涉案土地属于江门市新会区会城街群胜经济联合社、江门市新会区会城街群胜第三经济合作社农民集体所有。一审法院遗漏江门市新会区会城街群胜第三经济合作社为本案当事人，违反法定程序。五、群胜村委会所主张的债务已经超过家庭日常生活所需，且谭惠娟也不参与谭社参五金厂经营事宜，故不是夫妻共同债务，谭惠娟不需承担清偿责任和返还涉案厂房的义务。被上诉人群胜村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回谭社参、谭惠娟的上诉请求。群胜村委会向一审法院起诉请求：1.双方《租赁厂房合同书》于2018年2月9日解除；2.谭社参、谭惠娟向群胜村委会交还位于会城××××村民委员会崩乐围厂房使用权及所建一切建筑物；3.谭社参、谭惠娟向群胜村委会支付拖欠的房屋租金以及房屋占有使用费合共32178元[2017年9月至2018年1月的租金为14547元（581.88平方米×5元/平方米×5个月），2018年2月至2018年4月房屋占有使用费为17631元（581.88平方米×10.10元/平方米×3个月），房屋占有使用费计至实际交还厂房给群胜村委会止]；4.谭社参、谭惠娟向群胜村委会支付违约金5148.50元（以14547元计算基数，按月息2%计算，从2017年9月起暂计至2018年4月30日为2327.50元；以17631元计算基数，按月息2%计算，从2017年9月起暂计至2018年4月30日为2821元，违约金计算至谭社参、谭惠娟实际交回厂房止）；5.诉讼费由谭社参、谭惠娟承担。谭社参向一审法院提出反诉请求：1.群胜村委会修复出租给谭社参的位于会城××××村崩乐围的厂房，使之不再出现积水现象；2.群胜村委会向谭社参支付厂房的维修费300元；3.群胜村委会向谭社参赔偿损失70000元；4.群胜村委会承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2011年12月12日，双方签订《租赁厂房合同书》，约定将位于群胜村委会崩乐围厂房出租给谭社参使用，厂房面积为610.50平方米，租赁期限为5年，从2012年1月1日至2017年6月30日止，租金每月2元/平方米，租赁期内采用先交租后使用方式，在每年1月1日前一次性交付全年租金。如不依时缴交租金，超过一个月不交租金，按每年租金总额按日罚缴百分之一滞纳金。合同签订后，谭社参在合同期内按合同支付了押金3000元和租金。合同到期后，群胜村委会同意谭社参继续租赁该厂房，并提出将租金提高到每月5元/平方米。2017年8月11日，谭社参向群胜村委会支付租金12566.90元（其中5818.80元是涉案厂房2017年7月至8月两个月的租金，6748.10元是谭社参租赁另一个厂房2017年7月至8月的租金）。2017年9月之后，谭社参以厂房存在积水造成损失为由，要求抵免除租金，没再向群胜村委会支付租金。2017年12月底，群胜村委会通知谭社参该厂房的租赁使用权需重新招投标。2018年1月5日，群胜村委会在会城农村集体资产资源交易中心举行对该厂房的租赁使用权招投标会，第三人刘某跃以每月10.10元/平方米的租金标价竞得该厂房的租赁使用权。中标确认书确认该厂房面积为581.88平方米，合同期限5年，即2018年1月1日起至2022年12月31日。对上述招投标及中标情况，谭社参当时予以知晓。群胜村委会即通知谭社参搬离该厂房，谭社参认为群胜村委会填了该厂房旁边的排水沟，导致厂房内的设备、钢材因积水受损，群胜村委会没有对其作出赔偿，故不同意搬离该厂房。至今，谭社参仍占有使用该厂房。2013年12月18日，江门市国土资源局认定谭社参未经批准，于2013年3月期间，擅自将会城××××村位于崩乐围的603平方米土地用作建设仓库用地，违反地土地管理法的相关规定，属于非法占用土地违法行为，对谭社参作出了处以6160元的行政罚款的土地行政处罚决定。2018年2月15日，群胜村委会召开村民代表会议，表决同意提起本案诉讼，并同意委托莫少钧律师担任本案的诉讼代理人。关于会城街道群胜村崩乐围土地的权属问题，经一审法院发函调查，江门市国土资源局新会分局复函：根据会城街道群胜村崩乐围土地的工程勘察图，该图红线内的土地所有权属于江门市新会区会城街群胜经济联合社、江门市新会区会城街群胜第三经济合作社农民集体所有，在我分局未查询到该地块的土地使用权登记记录。2018年8月23日，群胜村委会、江门市新会区会城街群胜经济联合社、江门市新会区会城街群胜第三经济合作社共同出具一份情况说明：兹有我会城群胜村崩乐围土地于1962年经当时环城公社主持，当时的小队（即现在的小组）调整土地归属，崩乐围土地归属当时的大队（现在的村委会），使用权属村委会。涉案的土地发包时，尚未设立经济联合社，村委会代行使经济联合社的管理职能。上述土地登记在江门市新会区会城街群胜经济联合社和江门市新会区会城街群胜第三经济合作社名下，实际使用权属村委会。次日，江门市新会区会城街道办事处对上述情况出具了“情况属实”的签章。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、谭社参、谭惠娟应于判决生效之日起十日内向江门市新会区会城街道群胜村民委员会返还涉案厂房。二、谭社参、谭惠娟应于判决生效之日起十日内向江门市新会区会城街道群胜村民委员会支付自2017年9月2018年4月期间的涉案厂房占有使用费29178元；三、谭社参、谭惠娟应于判决生效之日起十日内向江门市新会区会城街道群胜村民委员会支付自2018年5月至实际返还涉案厂房之日止的使用费（以涉案厂房面积581.88平方米，按每月10.10元/平方米计算）；四、驳回江门市新会区会城街道群胜村民委员会的其他本诉请求。五、驳回谭社参的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费366.58元（已减半收取），诉讼保全费520元，合计886.58元，由江门市新会区会城街道群胜村民委员会负担193.54元，由谭社参、谭惠娟负担693.04元。一审反诉案件受理费778.75元（已减半收取），由谭社参负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的部分事实属实，本院予以确认。另查明，2013年12月18日，江门市国土资源局作出《土地行政处罚决定书》（江国土资（执法）决定字[2013]180号）并没收非法占用会城街道群胜村位于“崩乐围”（土名）面积603平方米的土地上新建的建筑物和其他设施。一审期间，谭社参向法院提交上述涉案行政处罚决定书作为证据，拟证明涉案厂房属于违章建筑。二审期间，谭社参述称其按照5元/平方米的标准向群胜村委会支付2017年8月的涉案租金。涉案厂房目前仍由谭社参占有使用。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对谭社参、谭惠娟的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：1.谭社参、谭惠娟应否向群胜村委会返还涉案厂房；2.涉案厂房占有使用费的认定问题；3.谭惠娟应否对涉案债务承担连带清偿责任。第一，关于谭社参、谭惠娟应否向群胜村委会返还涉案厂房的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案《租赁厂房合同书》显示，群胜村委会作为出租方并将群胜村崩乐围涉案厂房出租给谭社参使用，结合群胜村委会、江门市新会区会城街群胜经济联合社及江门市新会区会城街群胜第三经济合作社作出的《情况说明》、新会区会城街道收款凭证等证据,可以佐证群胜村委会系涉案合同的实际出租方，谭社参上诉称其为涉案厂房的所有权人，并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，涉案合同到期后双方当事人虽未签订新的租赁合同，但谭社参仍占有使用涉案厂房并向群胜村委会支付租金，应视为形成不定期租赁合同。由于涉案厂房属于未经依法批准建设的建筑，违反法律强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，江门市新会区会城街群胜经济联合社与谭社参订立的《租赁厂房合同书》及其后形成的不定期租赁合同关系均无效，群胜村委会对涉案租赁物享有返还请求权。虽然涉案厂房已被行政机关作出没收的行政处罚，但至本案诉讼时，涉案厂房仍由谭社参实际占有。在涉案厂房未被行政机关没收前，作为出租方的群胜村委会仍暂时享有该租赁物的相关权利，一审法院判决谭社参应向群胜村委会返还涉案厂房并无不当，本院予以维持。谭社参关于不应返还涉案厂房的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第二，关于涉案厂房占有使用费的认定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，对于租赁合同无效的房屋占有使用费，一般按照合同约定的租金标准支付。结合群胜村委会于2017年8月11日出具的新会区会城街道收款凭证（No.0186015）、群胜村委会2017年7月13日会议记录、催缴土地租金通知书等证据及二审中谭社参的陈述，应按照5元/平方米的标准计付谭社参对涉案厂房的占有使用费。一审法院以涉案厂房租赁使用权中标价10.10元/平方米标准计算涉案厂房2018年2月之后谭社参的占有使用费没有法律依据。据此，谭社参应向群胜村委会支付自2017年9月至2018年4月涉案厂房占有使用费为23275.2元（581.88平方米×5元/平方米×8个月），扣除谭社参向群胜村委会支付的3000元押金，谭社参仍需向群胜村委会支付2017年9月至2018年4月涉案厂房占有使用费共计20275.2元。对于自2018年5月至涉案厂房实际归还之日止的占有使用费，亦应按照5元/平方米的标准支付。谭社参关于占有使用费的上诉请求部分有理，本院对其合理部分予以支持。第三，关于谭惠娟应否对涉案债务承担连带清偿责任的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”谭社参提供的营业执照显示其系以个人经营方式使用涉案厂房进行经营，谭社参二审期间承认其妻子谭惠娟没有工作收入，现有证据也没有显示夫妻财产相互独立，涉案债务应属于谭社参在与谭惠娟婚姻存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负债务，属于夫妻共同债务的范畴。谭社参该项上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。此外，一审判决第十页顺数第五行“谭荣厚以个体工商户名义使用租赁物”属于笔误，应更正为“谭社参以个体工商户名义使用租赁物”，本院予以纠正。综上所述，谭社参、谭惠娟的上诉请求部分成立。一审法院认定基本事实清楚，实体处理部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1811号民事判决书第一、五项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初1811号民事判决书第二、三、四项；三、谭社参、谭惠娟应于本判决生效之日起十日内向江门市新会区会城街道群胜村民委员会支付自2017年9月至2018年4月期间的涉案厂房占有使用费20275.2元；四、谭社参、谭惠娟应于本判决生效之日起十日内向江门市新会区会城街道群胜村民委员会支付自2018年5月至实际返还涉案厂房之日止的占有使用费（以涉案厂房面积581.88平方米，按每月5元/平方米计算）；五、驳回江门市新会区会城街道群胜村民委员会的其他本诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费366.58元，诉讼保全费520元，合计共886.58元，由江门市新会区会城街道群胜村民委员会负担213.08元，由谭社参、谭惠娟负担673.5元。一审反诉案件受理费778.75元，由谭社参负担。江门市新会区会城街道群胜村民委员会多预缴的诉讼费673.5元，由一审法院予以退回，谭社参、谭惠娟应向一审法院补缴诉讼费673.5元。二审案件受理费530元，由谭社参、谭惠娟负担307元，由江门市新会区会城街道群胜村民委员会负担223元。谭社参、谭惠娟多预交的二审案件受理费957.07元，由本院予以退回；江门市新会区会城街道群胜村民委员会应向本院补缴案件受理费223元。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年二月二十八日法官助理江继业书记员吕晓红