福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初8782号 原告：陈巧云，女，汉族，1971年3月12日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄晓敏，福建锐熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小婧，福建锐熙律师事务所律师。 被告：朱凯，男，汉族，1980年5月15日出生，住福建省福州市。 被告：郑鸿凯，男，汉族，1984年1月3日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：张婵媛，女，汉族，1985年8月15日出生，住福建省福州市仓山区。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世贸国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，职务董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙陈兰，福建国富律师事务所律师。 原告陈巧云与被告朱凯、郑鸿凯、张婵媛、第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）执行异议之诉一案，本院于2017年12月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈巧云及其委托诉讼代理人黄晓敏、陈小婧，被告郑鸿凯，第三人中联立信公司委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼，被告朱凯、张婵媛经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求立即解除对福州市仓山区西南侧闽江世纪城-52块地Ａ区Ａ-2＃1404单元房产的查封措施；2.请求确认原告与被告郑鸿凯、张婵媛经第三人居间介绍于2016年12月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告郑鸿凯、张婵媛应立即协助、配合原告办理上述房产的产权过户手续。3.本案诉讼费用由三被告共同承担。 事实和理由：原告于2016年12月初经第三人中联立信公司介绍，与被告郑鸿凯于2016年12月11日签订的《房地产经纪合同》，被告郑鸿凯将其与被告张婵媛共同所有的位于福州市仓山区西南侧闽江世纪城-52地块Ａ区Ａ-2＃1404单元（合同号：ＦＺ1505ＸＪ018749）、建筑面积为141.18平方米房产以总价264.5万元出卖给原告。合同签订后，原告于2016年12月22日向被告郑鸿凯支付了85万元部分购房款，并约定剩余购房款在原告办理商业按揭贷款后支付，其中具体支付方式为：原告收到争议房产的《评估报告》后支付按揭首付款及差额款到第三人中联立信公司指定银行账户监管并办理银行按揭贷款签约手续。另合同还约定，原告与被告郑鸿凯于贷款银行放款后五个工作日内办理过户手续。因对争议房产进行评估须以一手不动产权证书领取为前提，而依照福州市不动产登记中心的通知，被告郑鸿凯本应在2017年4月11日下午领取一手的《不动产产权证》，却拖延不去领证，最终导致原告无法及时办理产权过户交易手续。 2017年4月27日，被告郑鸿凯、被告张婵媛与被告一朱凯因民间借贷纠纷一案涉诉，鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初2450号民事裁定书，裁定将原告购买的登记在被告郑鸿凯名下的争议房产予以查封。2017年7月7日，原告以《情况说明》的形式书面向鼓楼法院表示愿意将未支付剩余购房款交至法院，由法院指定执行，以解除对争议房产的查封。因法院收悉后未作答复，故原告于2017年7月14日向鼓楼区人民法院提出书面异议，请求解除对争议房产的查封。在异议听证过程中，原告仍向鼓楼区人民法院书面表示愿意将未支付剩余购房款交至法院，由法院指定执行，以解除对争议房产的查封。2017年11月8日，鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102执异115号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。 原告与被告郑鸿凯在签订房屋买卖合同之前并不认识，也从未有过任何经济往来。且被告郑鸿凯出售争议房产给原告的交易价格符合购买当时的市场价，并不存在恶意出售，因此，原告与被告郑鸿凯签订的《房地产经纪合同》符合双方的真实意思表示。而本案争议房产系向房产开发商购买取得的房产，在原告与被告郑鸿凯签订的《房地产经纪合同》内标有明确的《商品房买卖合同》合同号，凭此合同号很容易就能在房管部门查询到购房交易信息。故争议房产权属明确，具有合法的权利来源。而《中华人民共和国城市房地产管理法》其第三十八条第六款规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。因此，争议房产不应列入《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产”的涵盖范围。且该法为行政性法律，违反规定仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响。因此，原告与被告郑鸿凯经第三人中联立信公司居间介绍于2016年12月11日签订的《房地产经纪合同》应当确认是合法有效的。2016年12月22日，在原告将85万元部分购房款支付给被告郑鸿凯后，同日被告郑鸿凯也将争议房产交付给原告占有使用。原告收房后至今一直居住在争议房产内，并依约承担了争议房产的物业及水、电费。 综上，原告与被告郑鸿凯签订的《房屋经纪合同》合法有效，且实际占有争议房产。原告虽未对争议房产支付全部价款，但未能及时支付剩余购房款的过错不在于原告，而是因为被告郑鸿凯怠于履行合同导致原告支付剩余购房款的条件未能成就，并最终影响争议房产的过户。且原告在得知争议房产被法院查封后，多次向法院表示愿意将剩余购房款按法院要求交付执行。因此，法院的查封措施查封的是案外人即原告的财产，侵犯了原告的合法权益。现原告特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉求。 被告郑鸿凯辩称，原告陈巧云与被告是签订了房屋买卖合同，原告交了80万元定金，但是原告没有及时办理过户，房子现在还没有交付原告，物业水费都是被告在缴纳，被告不愿意现在把房产过户给原告。 被告朱凯、张婵媛未作答辩。 第三人中联立信公司述称，对原告陈述的事实没有异议，应当支持原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下： 2016年12月11日，原告陈巧云（乙方、买方）与被告郑鸿凯（甲方、卖方）、第三人中联立信公司（丙方、中介服务方）签订一份《房地产经纪合同》，约定：乙方购买甲方坐落于福州市仓山区西南侧闽江世纪城-52地块Ａ区Ａ-2＃1404单元房产，房产买卖价格为2645000元；签订本合同时，上述房产一手产权证，暂无法办理，甲方需于收到上述房产开发商通知可办理一手权证之日起十个工作日内，着手办理甲方名下的一手产权证；因上述房产的一手产权证暂时无法办理，经甲乙双方协商约定以一次性公证方式办理上述房产的交易手续，双方约定于2016年12月20日前办理委托公证手续；在甲乙双方至公证处办理委托公证手续当日，甲乙双方须至银行办理上述房产的部分购房款795000元的资金监管手续，待上述房产公证至乙方指定人名名下当日，丙方协助甲乙双方至银行办理资金解冻手续，甲方收到该款项后，出具收条给乙方，同日内甲方将上述房产交付给乙方使用；签订本合同时，甲方订购了该小区内的车位，预付款为55000元，该车位直接转让给乙方，届时甲方需协同乙方至开发商办理更名手续，乙方需将甲方已支付的预付款55000元与部分购房款795000元，合计850000元一并办理冻结和解冻手续；丙方收到上述房产一手《不动产权证书》的第二个工作日内，丙方代为乙方委托评估公司对上述房产进行评估。2016年12月14日原告陈巧云（乙方）与被告郑鸿凯（甲方）、第三人中联立信公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定乙方将购房定金200000元于房产办理《委托公证书》前连同部分购房款595000元及车位的预付款55000元共计850000元一并转入丙方指定银行办理资金冻结手续，乙方同意于领取到乙方指定人员名下的《委托公证书》当日将上述款项解冻并支付给甲方，同日内甲方同意将上述房屋交由乙方使用。2016年12月16日，被告郑鸿凯、张婵媛出具声明书委托原告陈巧云办理诉争房产产权登记及契税减免税优惠申请，该声明书于2016年12月21日经福州市公证处公证。2016年12月22日，原告陈巧云向被告郑鸿凯转账支付购房款850000元，被告郑鸿凯出具收条予以确认。 2017年4月21日，第三人中联立信公司向被告郑鸿凯发出催告函，催促其办理领取一手不动产权证。 2017年4月27日，因朱凯与郑鸿凯、张婵媛、福州市仓山区迷你纯音乐会所民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）闽0102民初2450号民事裁定书查封诉争房产。2017年9月25日，原告陈巧云于福州市仓山区人民法院向被告郑鸿凯、张婵媛提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求两被告继续履行《房地产经纪合同》，协助办理房屋权属证书并支付违约金，现该案已中止诉讼。2017年11月8日，本院作出（2017）闽0102执异115号执行裁定书驳回原告陈巧云对本案诉争查封房产的执行异议请求 2017年11月14日本院作出（2017）闽0102民初2450号民事判决书，判决郑鸿凯、张婵媛、福州市仓山区迷你纯音乐会偿还朱凯借款本金7180元，并支付违约金，向朱凯支付因实现本案债权而支出的律师代理费7000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告陈巧云与被告郑鸿凯签订《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同签订时间早于诉争房产被法院查封时间，原告陈巧云提供物业费、水电费收费票据可以证明自2016年12月22日起诉争房产相关物业费、水电费均由原告缴纳，诉争房产物业管理公司亦出具居住证明证明原告为诉争房产业主，可以确认在法院查封诉争房产前原告已合法占有诉争房产，被告郑鸿凯辩称原告未占用诉争房产但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。诉争不动产权证书应由产权人即被告郑鸿凯本人领取，被告郑鸿凯迟延领取一手不动产权证造成诉争房产未办理过户登记，非因原告原因所造成。原告陈巧云已向被告郑鸿凯支付部分购房款共计850000元，该850000元虽未按照合同约定转入银行办理资金监管手续，但原告陈巧云及第三人中联立信公司对购房款直接转入被告郑鸿凯账户行为已作出合理解释，且被告郑鸿凯确认收到该850000元，但对于剩余购房价款，不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。如前所述，本院认定，原告就本案诉争查封房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求解除对诉争房产查封的诉请本院不予支持。 原告另诉请确认其与被告郑鸿凯签订的房屋买卖合同有效并要求被告立即协助配合办理产权过户手续，因原告已在福州市仓山区人民法院向被告郑鸿凯提起的房屋买卖合同纠纷诉讼中主张上述权利，原告可在该案中继续主张，本院不再处理。被告朱凯、张婵媛经本院公告传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈巧云的诉讼请求。 如果履行义务当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费27960元，公告费560元，均由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林心恩 人民陪审员  游发清 人民陪审员  宋建文 二〇一九年二月一日 法官助理郑文欢 书记员庄培燊 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。