江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4972号上诉人（原审被告）:江苏智晟房地产发展有限公司，住所地江苏省宿迁市金陵名府**底商合116083。法定代表人：孙洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩万江，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张才宏，男，1962年4月15日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人江苏智晟房地产发展有限公司（以下简称智晟公司）因与被上诉人张才宏商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初5372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人智晟公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回张才宏的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由智晟公司承担。事实和理由：一、由于我国实行“营改增”改革，导致涉案小区居配电工程的工期顺延，导致交房时间也相应顺延，属于不可抗力，智晟公司不应承担由此产生的逾期交房违约责任。国家财政部、国家税务总局于2016年3月23日发布《关于全面推开营业税该征增值税试点的通知》，宿迁市为全面推行“营改增”方案，自2016年4月起，网上造价审核系统及招标系统正在升级过程中，致使宿迁市范围内无法正常办理招投标手续，造成涉案小区居配电工程招标顺延至2016年6月30日。双方于2015年签订商品房买卖合同时无法预见上述情况，也不能避免、不能克服，且智晟公司在得知此情况后已于2016年5月2日通过现场公示方式告知了购房人。根据《江苏省新建居住区供配电工程服务管理办法》的规定，新建居住区的供配电由供电公司统一建设，智晟公司无权参与，且智晟公司也因为工期顺延遭受了巨大损失，对于该不可抗力事件的后果不应由智晟公司承担。二、双方在补充协议中明确约定了交房条件，该条款对双方均具有约束力，智晟公司不应承担延期交房的违约责任。因双方约定买受人在合同约定的交房时间到达时所应先承担的义务，否则，出卖人有权拒绝交房，并不承担违约责任。一审法院认定买受人是否缴纳维修基金、契税等属于其法定义务，不影响智晟公司的权益有误。如果买受人不缴纳上述费用，将无法办理产权证书，导致智晟公司需对未转移登记给买受人的土地缴纳税费。且双方已于2016年8月就可能发生的延迟交房达成和解方案，而张才宏违背诚实信用原则起诉智晟公司。被上诉人张才宏辩称，智晟公司提出的上诉主张及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张才宏向一审法院起诉请求：判令智晟公司向张才宏支付逾期交房违约金5182元（以493607元为基数，自2016年8月30日起至2016年11月7日止，按照日万分之一点五计算）。一审法院认定事实：2016年1月25日，张才宏、智晟公司签订《商品房买卖合同》，约定张才宏以493607元的价格购买智晟公司开发的浦江花园8幢203号房屋。合同第八条约定，“出卖人应当在2016年8月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生之日起一周内公告。”第九条约定，“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期不超过90日，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行……”。合同签订后，张才宏已付清购房款。2016年11月4日，智晟公司取得《建筑工程竣工验收备案表》。一审法院认为，张才宏、智晟公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。智晟公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应承担违约责任，向张才宏支付违约金。智晟公司于2016年11月4日取得《建筑工程竣工验收备案表》，故涉案违约金应按合同约定的标准从约定的交付日期第二天即2016年8月31日起计算至2016年11月4日，合计为493607元×日万分之一点五×66天＝4886.71元【四舍五入后取小数点后两位】。对于智晟公司关于因“营改增”政策导致涉案房屋无法及时完成招投标，从而延误工期，该情形属于不可抗力的抗辩主张。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由。而智晟公司主张的“营改增”政策并不属于不可抗力，且双方签订的合同并未将其作为延期交房的合理事由。即使智晟公司在施工过程中确有不可抗力情形出现，按照合同第八条的约定，智晟公司也必须在不可抗力发生之日起一周内告知买受人才可援引此条款据实延期，故智晟公司据此提出的抗辩理由不能成立。智晟公司另辩称因张才宏晚交契税违反合同义务而不应该承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条虽约定“在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车车库、房屋维修资金、契税、产权证费等费用，在合同的约定的交房时间到达时，如买受人房款没有交清（包括按揭贷款没有到账）以及不按时还贷或不交清上述税、费、资金等所有费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。”但缴纳契税是业主在办理不动产转移登记时应尽的法定义务，其征收机关为房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。因智晟公司并非上述缴款义务的相对方，张才宏之所以缴纳上述费用是基于法定义务，既不属于商品房买卖合同的附随义务，也不构成智晟公司逾期交房的正当事由。根据我国现行法律法规的规定，该条款中“合同约定的交房时间”指代二层含义：一是按约定期限；二是按约定条件，二者缺一不可，故符合法定及约定交付条件的移转占有时间才是合法有效的交房时间。因智晟公司直至2016年11月4日才取得涉案工程竣工验收备案，其自身违约在先，故无权苛责张才宏提前履行上述缴费义务。据此，张才宏是否于约定交房日期前缴纳契税，与本案商品房买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，如将缴纳契税作为商品房买卖合同法律关系中出卖人交房的条件，对买受人将极为不公，对智晟公司的该项抗辩主张，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：智晟公司于判决生效之日起十日内向张才宏支付逾期交房违约金4886.71元（2016年8月31日至2016年11月4日）。案件受理费50元，由智晟公司负担。本院二审期间，上诉人智晟公司为证明其上诉主张向本院提交如下证据：1.国家财政部、国家税务总局于2016年3月23日发布《关于全面推开营业税该征增值税试点的通知》一份；2.江苏四维工程有限公司出具的情况说明一份；3.智晟公司张贴的公告一份。上述三份证据旨在证明由于国家全面推行“营改增”方案，涉案小区居配电工程招投标受到影响造成工期顺延，导致智晟公司交房时间相应顺延，属于不可抗力，且智晟公司对此也向买受人进行了告知。4.中国银行国内支付业务付款回单两份，旨在证明购房人缴纳契税后，智晟公司所缴纳的城镇土地使用税也相应减少，故双方才会约定买受人应在交房前交纳契税、维修基金；5.智晟公司分别与江苏银行、中国银行签订合作协议书各一份，旨在证明只有买受人缴纳契税并办理房屋产权证后，智晟公司才能收到全部购房款，否则，按揭贷款中有5%的款项将被银行扣划至保证金账户；被上诉人张才宏对上述证据质证后认为，对于智晟公司二审中提供的全部证据与本案之间的关联性均不予认可。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.智晟公司关于不可抗力的抗辩主张能否成立；2.智晟公司关于张才宏未在约定交付日期前交纳契税、维修基金的抗辩事由能否成立。关于第一争议焦点。本院认为，不可抗力是法律规定的一项免责条款，买卖合同签订后，由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或者不能如期履行合同，发生该事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。本案中，智晟公司主张由于国家全面推行“营改增”方案，导致涉案小区居配电工程招投标程序受到影响后造成该工程工期顺延，使得智晟公司的交房时间也相应顺延，属于不可抗力情形，应免除智晟公司未按合同约定时间交付房屋的违约责任。根据《国家财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》显示，“营改增”政策自2013年起已陆续在铁路运输、邮政、电信等行业试点，随着试点工作的开展，最终将全国范围内各行业的营业税纳税人全部改为缴纳增值税，并非是不能预见的突发事件。况且，智晟公司主张其居配电工程招投标程序受到“营改增”政策影响仅是依据江苏四维工程咨询管理有限公司向国网江苏省电力公司宿迁供电公司出具的情况说明中载明的内容，亦无证据可印证此情况的真实性。因此，智晟公司主张其受“营改增”政策影响未能如期交房属于不可抗力的理由不能成立，对于智晟公司提出的该项抗辩主张，本院不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，缴纳契税是购房人在办理不动产转移登记时应尽的法定义务，其征收机关为房屋所在地的财政机关或者地方税务机关，而维修基金则是用于住宅共同部分及共用设施设备维修的专项资金，其代管机关为房屋所在地的建设主管部门，实践中，购房人通常于交房后、办证前缴纳该费用。双方虽在补充协议中约定买受人在房屋交付前应交清房屋维修资金、契税等费用，否则，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任，但智晟公司并非上述缴款义务的相对方，张才宏是基于法定义务缴纳上述费用，且张才宏在合同约定的交房时间前已履行了支付全部购房款的义务，智晟公司此时仅以张才宏未缴纳房屋维修资金、契税等费用为由拒绝履行其交付房屋的主要义务，显然将造成合同双方权利义务不对等。况且，智晟公司也无证据可证明其未按时取得《工程竣工验收备案表》系由于张才宏未缴纳上述费用导致，故对于智晟公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人智晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏智晟房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一九年二月二十二日法官助理孙笑书记员杨紫棋