河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初2426号本诉原告（反诉被告）大厂京御房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业区（祁各庄村西厂谭路北），统一社会信用代码：91131028684334457G。法定代表人孟惊，执行董事。委托代理人田国忠，河北天枢律师事务所律师。委托代理人任成森，河北天枢律师事务所实习律师。本诉被告（反诉原告）北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司，住所地：北京市朝阳区八里庄西里97号4号楼2101室，统一社会信用代码：911101053552289524。法定代表人苏宁，总经理。委托代理人滕菲（公司法务），女，1986年3月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人山峰（公司法务），男，1987年10月1日出生，汉族，住沈阳市浑南区。本诉原告（反诉被告）大厂京御房地产开发有限公司与本诉被告（反诉原告）北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）大厂京御房地产开发有限公司的委托代理人田国忠、任成森，本诉被告（反诉原告）北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司的委托代理人滕菲、山峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告大厂京御房地产开发有限公司（反诉被告）诉称，2016年12月26日，大厂京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）与北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司（以下简称爱音斯坦公司）签订《房屋租赁合同》，约定爱音斯坦公司租赁京御公司大厂影视创意孵化产业园2号楼3-4层，期限为2017年3月1日至2027年2月28日，2017年3月1日至2019年2月28日租金为每日每平方米1元，租金从租赁期第3年开始每三年按10%递增。免租期为2017年3月1日至2020年2月29日，但免租期内爱音斯坦公司应当支付物业管理费及合同中约定的其他费用（京御公司同意免除爱音斯坦公司2017年3月1日至2018年2月28日的物业管理费）。合同约定爱音斯坦公司应在2017年3月1日前在大厂潮白河工业区设立专门从事园区项目的全资子公司，应保证新公司与京御公司重新签订合同。合同签订后，京御公司对爱音斯坦公司承租的房屋进行了装修关交付给爱音斯坦公司。爱音斯坦公司直到2017年8月才设立其全资子公司—河北爱音文化传媒有限公司，2017年9月与京御公司办理入驻手续。但爱音斯坦公司却以原合同存在问题为由，要求再行协商合同条款，在京御公司与之协调过程中，爱音斯坦公司单方通知京御公司解除合同，故诉请依法判令爱音斯坦公司：支付房屋租金720290.34元；支付违约金2938129.8元；赔偿装修费用1568253.63元；支付物业费144536元及供暖费6813.6元；被告承担本案的诉讼费用。本诉被告北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司（反诉原告）辩称，爱音斯坦公司成立河北爱音文化传媒有限公司后，多次要求与京御公司重新签订合同，但京御公司都未予答复。后在2018年3月给京御公司发函，希望双方协商，但京御公司未予答复，2018年5月29日，第二次给京御公司发函，协商处理租赁合同的解除事宜，京御公司收到后，明确表示解除协议，让爱音斯坦公司办理退厂手续，并表示只能在办理退厂手续、返还钥匙，无法签订正式的书面解除合同；京御公司应于2017年3月1日前将房屋交付，但实际上2017年9月22日才将房屋钥匙交给爱音斯坦公司，2017年11月才正式入驻。在此期间，根本没有营业收入，严重影响爱音斯坦公司履行税收承诺及享受后期免租优惠，根据合同约定，爱音斯坦公司有权单方解除合同。京御公司交付的房屋严重影响爱音斯坦公司的使用。爱音斯坦公司成立河北爱音文化传媒有限公司后，京御公司迟迟不与河北爱音文化传媒有限公司签订协议；在爱音斯坦公司与京御公司解除合同、办理退场手续时，表明因京御公司延迟交房，物业费折抵，故爱音斯坦公司无须再缴纳任何物业费；租赁合同中明确约定，合作前三年是免租金的，不应当向京御公司支付租金；双方订立的租赁合同显失公平，在合同中约定了高昂的违约金及其他费用。综上，请求法院驳回京御公司的诉讼请求。同时，提出反诉请求：驳回京御公司请求给付房屋租金、违约金、装修费、物业费之诉；京御公司支付违约金2938129.8元；京御公司返还保证金127800元；京御公司承担全部诉讼费用。理由：京御公司于2017年9月22日向爱音斯坦公司交付房屋，交房后又经多次返工补修，2017年11月13日，爱音斯坦公司正式入驻。爱音斯坦公司于2018年8月11日注册成立河北爱音斯坦传媒有限公司，但京御公司不按合同约定重新签订合同，并就相关问题进行约定，导致合同不能履行，最终致合同解除，京御公司构成严重违约。反诉被告（本诉原告）大厂京御房地产开发有限公司辩称，爱音斯坦公司未按合同约定时间成立全资子公司，擅自退租，单方解除合同，构成严重违约；京御公司在对房屋进行装修期间，与爱音斯坦公司负责项目人员就装修方案进行多方面的沟通，直至房屋装修完毕。爱音斯坦公司全资子公司于2017年9月办理入驻，根据约定，如京御公司已开始进行房屋装修，爱音斯坦公司提前终止合同或者因爱音斯坦公司导致合同解除的，爱音斯坦公司已支付的租赁保证金不予退还。综上，请求驳回爱音斯坦公司的反诉请求。经审理查明，2016年12月26日，京御公司与爱音斯坦公司签订一份《房屋租赁合同》，爱音斯坦公司承租京御公司开发项目中的大厂影视创意孵化产业园2号楼3-4层，租赁期限为2017年3月1日至2027年2月28日，合同约定爱音斯坦公司应在2017年3月1日前设立专门从事园区项目的全资子公司，新公司成立后，爱因斯坦公司保证新公司与京御公司重新签订合同。暂定承租面积为1420平方米，以实际交付面积为准。租赁期限10年：自2017年3月1日至2027年2月28日。租赁费用：租赁保证金127800元；双方同意2017年3月1日至2019年2月28日租金为每日每平方米1元，租金从租赁期第3年开始每三年按10%递增；双方同意免除爱音斯坦公司2017年3月1日至2020年2月29日（免租期）的租金，但应当按照物业收费标准支付物业管理费（京御公司同意免除爱音斯坦公司2017年3月1日至2018年2月28日的物业管理费）；在承租方项目落地投资额及税收满足约定标准的情况下，本合同租赁期内租金总金额为3260107元。同时，对租赁费用支付方式进行了约定。房屋的交付及返还：承租方足额支付租赁保证金后，出租方应于2017年3月1日前将房屋按约定条件交付给承租方。2017年6月6日，爱音斯坦公司通过银行转账方式向京御公司支付租赁抵押金127800元。2017年8月11日，爱音斯坦公司成立全资子公司—河北爱音文化传媒有限公司。2017年9月22日，京御公司向爱音斯坦公司交付了涉案出租的房屋，河北爱音文化传媒有限公司办理了入住手续。《房屋租赁合同》签订后，京御公司按合同约定对出租房屋进行了装修，向案外装修工程承揽人实际已付装修款1219748.45元。河北爱音文化传媒有限公司在租赁期间实际承租使用面积1559.07平方米。2018年5月29日，爱音斯坦公司向京御公司发出《通知函》，通知京御公司协商解除《房屋租赁合同》事宜。2018年6月13日，河北爱音文化传媒有限公司委托人魏某向京御公司提出退租申请，并与所在产业园物业部门办理了退租交接手续，将钥匙等交给客服及服务对接人员。关于供暖费用，根据大厂回族自治县物价局公布的收费标准，非居民用热价格按建筑面积35元/平方米。上述事实，有京御公司提交的房屋租赁合同、装修合同、装修方案确认书、已付款发票、企业信用信息公示报告、入住手续、授权委托书、入住提示函、北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司关于与华夏幸福.大厂影视小镇项目建立合作招商入驻的工作函、大厂京御房地产开发有限公司大厂影视创意孵化港二标段2#、5#--14#房产面积实测计算报告、大厂影视创意产业园客户退租申请表、房屋使用后质量确认单、解除租赁合同通知函、大厂回族自治县物价局文件（厂价字[2014]34号），爱音斯坦公司提交的房屋租赁合同、入住回执单、钥匙交接清单、请款单、付款回单、物业费缴费通知单2018年3月12日工作函、2018年5月29日通知函、光盘、微信聊天记录、客户退租申请表、大厂影视创意孵化港装修工程概算标准、录音棚照片、情况说明，证人魏某当庭证言及当事人述在案为凭。本院认为，当事人对提出诉讼请求或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任当事人承担不利法律后果。涉案《房屋租赁合同》依法成立后，出租方、承租方均应依约定，全面、诚信、善意履行合同义务。对于出租方、承租方在合同履行过程中是否存在单方违约，以及应否承担违约责任问题，须结合本诉（反诉）原、被告所提交证据及庭审陈述意见予以综合认定：涉案《房屋租赁合同》第三条、第四条明确了房屋用途（音效制作、综合办公）、租赁期限（自2017年3月1日起十年），第八条约定出租方应于2017年3月1日将房屋按约定条件交付承租方。但在合同第二条“租赁物位置、面积、功能及状况”明确：“合同签订后30日内，双方通过补充协议的方式确定装修方案……，如承租方确需变更经双方书面确认的装修方案的，应取得出租方书面同意，…同时约定的房屋交付日期相应顺延，经双方书面确认的装修方案将作为房屋交付验收的依据。”前述合同条款说明出租、承租双方在2016年12月26日合同签订时并未确定装修方案，基于装修方案与涉案房屋用途密切关联，直接影响合同目的能否如期实现，故其属于出租、承租双方对合同的主要条款约定不明。双方均未提交证据证明在合同订立后的约定期限内签订补充协议确定装修方案，但结合承租方爱音斯坦公司于2017年4月24日盖章确认了涉案承租房屋的《装修标准沟通版》，足以证明在合同履行期间，双方以房屋不同空间的细节磋商、确认装修方案的行为对原《房屋租赁合同》约定的交付期限进行了变更，但对于变更后的交付期限、装修完工后的合格验收标准，出租、承租双方未再予明确约定，双方亦未达成共同确认的书面协议。故，承租方以出租方延期交房、装修质量不达标，导致合同目的无法实现应承担违约责任的抗辩意见，与事实不符，且理据不足，本院不予采信。同时，基于公平原则及权利义务对等原则，出租方主张承租方按约定支付房屋租金及违约金等诉求，亦缺乏充分理据，且显失公平，本院将依据合同履行情况予以综合酌定。基于本诉被告已经办理完毕涉案《房屋租赁合同》的退租手续，合同目的已然无法实现，符合合同法定解除情形，本院予以确认。根据合同履行情况及合同性质，因装修房屋本诉原告主张应付装修款1568253.63元，结合原告所提交的装修合同、已付款发票等证据，能够确认本诉原告因装修对案外承接人实际已付装修款1219751.45元，本诉被告应予赔偿本诉原告；对尚未结算部分，双方可案外自行协商或另案解决。对于本诉原告主张租金720290.34元，双方在《房屋租赁合同》中明确约定了免租金的期限，上述期间虽属于免租期内，但双方在附后合同条款中同时约定了补交免租期租金的适用条件，因本诉原、被告均不能举证证明导致合同解除系属于任一方的单方过错或违约行为所致，虑及本诉被告自房屋交付至退租的实际占用期间，基于公平原则，本院酌定本诉被告支付本诉原告房屋租金300000元为宜。同理，对于本诉原、被告均向对方主张违约金的诉求，因双方对于《房屋租赁合同》的主要条款及装修验收合格标准约定不明，事后亦未达成补充协议或切实可行的解决方案，系导致合同目的不能实现主要原因，双方对此过错相当，故对本诉原、被告分别向对方主张违约金的诉请，本院均不予维护。对于本诉原告主张的物业费144536元、供暖费6813.6元，结合本诉被告实际入住租用的期间及当地物业、供暖收费标准，请求数额、依据并无不当，本院予以支持。对于反诉原告主张的反诉被告应返还入住保证金127800元，符合约定且理据充分，本院一并予以维护。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条，第二百二十六条之规定,判决如下:一、本诉被告北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司向本诉原告大厂京御房地产开发有限公司给付房屋租金300000元、装修款1219751.45元、物业费144536元、供暖费6813.6元，合计1671101.05元，于判决生效之日起七日内履行完毕。二、反诉被告大厂京御房地产开发有限公司返还反诉原告北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司保证金127800元，于判决生效之日起七日内履行完毕。四、驳回本诉原告大厂京御房地产开发有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24725元，由本诉原告大厂京御房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费15665元，由反诉原告北京爱音斯坦文化传媒股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一九年二月十五日书记员  王 旭