江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10468号上诉人（原审原告）：许伟民，男，1976年8月25日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：林洪健，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙东爱，女，1981年10月12日生，汉族，住南京市高淳区。被上诉人（原审被告）：杨水根，男，1976年4月16日生，汉族，住南京市高淳区。上诉人许伟民因与被上诉人孙东爱、杨水根房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2018）苏0118民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许伟民的委托诉讼代理人林洪健到庭参加诉讼。被上诉人孙东爱、杨水根经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许伟民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人孙东爱应当承担连带责任。一审中，上诉人已陈述案涉房屋系由杨水根卖给孙东爱及共同生育的子女，且孙东爱向上诉人支付了5万元。以上事实均得到法院确认。但一审法院认为孙东爱不应承担连带责任，理由为孙东爱不知情，仅因孙东爱没有签字就推断其不应当承担责任，明显忽略了购房必要程序和流程。理由如下：1、案涉房屋是登记在孙东爱名下的，根据目前不动产交易流程，房屋过户必须由本人到场并持身份证，或以委托书形式授权他人进行，没有孙东爱的配合，该房屋也不可能过户至孙东爱名下。2、不动产所有权以登记为准，该房屋登记在孙东爱名下，即为孙东爱所有，其也确实行使了处分权，该房屋已于2017年由孙东爱出售，同理，孙东爱作为完全民事行为能力人，行使了对案涉房屋的处分权，根据不动产交易流程，其必然应当在交易中心进行过户，并获得收益，仍可说明孙东爱对此应当知情。3、杨水根及孙东爱虽然己经离婚，但事实上该房屋系杨水根与孙东爱的共同意思表示，即杨水根出资，孙东爱获得标的，上诉人己出示了孙东爱付利息5万元的证据，已完成了举证义务，完全有理由相信该款项是孙东爱所付。至于是否是其本人亲自支付不应当由上诉人举证。一审法院将该举证责任交由上诉人明显不当。孙东爱、杨水根未作答辩。许伟民向一审法院起诉请求：1、判令孙东爱、杨水根立即支付许伟民购房款799414元及利息（自2016年2月1日起至实际支付之日止，按月利率1%计算，扣除已支付的50000元利息）；2、判令孙东爱、杨水根承担本案诉讼费用。一审法院查明，许伟民与杨水根系朋友关系。杨水根与孙东爱曾系夫妻关系，双方于2002年10月21日结婚，于2015年4月7日离婚。许伟民曾为高淳县万福房地产开发有限公司（以下简称万福公司）提供建材。2015年11月13日，许伟民通过南京市金越新型建材有限公司（以下简称金越公司）经理蒋建出具《关于购房款冲抵工程（材料）款的情况说明》，以商品房抵工程款的方式取得万福公司开发的“御沁园”37幢1005室房屋，房屋面积125.3㎡，单价6380元/㎡，总价799414元。同时，蒋建出具书面情况说明，即冲抵工程款的房屋实际为许伟民所有。后杨水根与许伟民协商，由杨水根购买该房屋给孙东爱及双方共同生育的子女居住。2015年12月4日，孙东爱与万福公司签订商品房现售合同，万福公司出具了金额为799414元的收据给孙东爱。2016年1月31日，杨水根出具书面协议给许伟民，载明御沁园37幢三单元1005室面积125.3㎡，单价6380元/㎡，总价799414元，利息按1%计算，购房欠款人落款为杨水根。2017年4月，上述房屋被出售。2017年4月22日，孙东爱向许伟民转账50000元。一审法院认为，本案的争议焦点是孙东爱是否需要承担支付购房款的责任。许伟民认为，房屋登记在孙东爱的名下，孙东爱也向许伟民汇款50000元，参与了购房过程，应当承担共同还款责任；杨水根认为，孙东爱对购房过程不知情，孙东爱不应当承担责任。一审法院认为，孙东爱无需承担支付购房款的责任，主要理由如下：一、孙东爱未参与购房协商的过程，未对购房重要事项发表自身意见，其与万福公司签订备案合同时，房屋的户型、价格等已由杨水根与许伟民确定，根据合同相对性原则，孙东爱非许伟民房屋出售的相对人；二、许伟民将案涉房屋出售给杨水根时已明知杨水根与孙东爱已离婚，且孙东爱与万福公司签订合同在前，杨水根出具书面协议再后，许伟民完全有理由要求孙东爱在购房协议上签字确认；三、孙东爱银行账户虽向许伟民汇过款，但不能证明是作为房屋购买人履行支付购房款的义务。许伟民与杨水根签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的强制性规定，应当认定为合法、有效，杨水根应按合同约定履行支付购房款的义务。杨水根辩称已支付购房款203000元，除许伟民认可的50000元，其余款项未提供证据证明，杨水根应承担举证不能的后果，法院对其他款项不予认可。杨水根未及时支付购房款，应承担相应的违约责任。关于杨水根支付的50000元，双方未明确约定系归还本金还是利息，根据合同法规定，应当认定为先归还利息，超出的部分在本金中抵扣，至2017年4月22日时，杨水根所欠利息已超过50000元，则应在其所欠利息总额中扣减50000元。关于杨水根辩称不应当支付利息的意见，与事实不符，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、杨水根应于判决发生法律效力之日起10日内支付许伟民购房款799414元及利息（自2016年2月1日起至实际支付之日止，按月利率1%计算，并扣除已支付的利息50000元）；二、驳回许伟民的其他诉讼请求。二审中，许伟民提交以下证据：1、孙东爱与万福公司于2016年1月29日签订的万福城商品房现售合同一份；2、孙东爱与案外人王传军签订的南京市存量房交易合同一份；3、不动产登记资料查询结果证明一份。共同证明孙东爱参与并知晓该房屋的买卖过程及买卖情况，孙东爱作为与许伟民房屋买卖关系的一方，应当承担付款义务。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。经审理查明，2016年1月31日，杨水根向许伟民出具的书面协议还载明“兹有杨水根（孙东爱）与许伟民售房一事达成如下。”等内容。2017年4月14日孙东爱将案涉房屋出售给案外人王传军，双方约定房屋转让款为1008665元。现该房屋登记在王传军名下，并于2017年4月26日设定抵押。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：孙东爱是否需要承担支付购房款及相应利息的责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照约定履行。许伟民通过商品房抵工程款的方式取得案涉房屋后，将该房屋进行出售。孙东爱与万福公司签订商品房现售合同，取得案涉房屋所有权，但其并未向万福公司支付对价，其权利来源于2016年1月31日杨水根向许伟民出具的书面协议。虽然孙东爱未在该协议中签字，但杨水根在协议中注明“杨水根（孙东爱）与许伟民售房一事”，表明孙东爱是该售房协议的主体，在协议履行过程中孙东爱亦实际取得该房屋产权，并随后将该房屋另行出售给他人。据此，杨水根辩称孙东爱对购买房屋不知情，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，孙东爱知道他人以其名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。结合孙东爱向许伟民支付5万元款项，本院认为孙东爱应受前述书面协议的约束，需承担支付案涉购房款及相应利息的责任。综上所述，许伟民的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市高淳区人民法院（2018）苏0118民初3021号民事判决；二、杨水根、孙东爱应于本判决发生法律效力之日起10日内支付许伟民购房款799414元及利息（自2016年2月1日起至实际支付之日止，按月利率1%计算，并扣除已支付的利息50000元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13615元，财产保全费5000元，合计18615元，二审案件受理费13615元，均由杨水根、孙东爱负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年二月二十七日书记员  郭旭冬