广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7766号原告：唐遥，男，1989年10月22日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所实习律师。被告：清远市富麟房地产有限公司，住所地清远市清城区静福路6号维港半岛二十三号楼二楼205。法定代表人：梁焕南。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷雨婷，广东优晟律师事务所实习律师。原告唐遥与被告清远市富麟房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐遥的委托诉讼代理人李军，被告清远市富麟房地产有限公司的委托诉讼代理人钟小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐遥向本院提出诉讼请求：1、判决由被告向原告交付清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园31号楼2301号房屋；2、判决由被告向原告支付逾期交付清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园31号楼2301房屋的违约金22200元（计算期限从2018年4月1日起至被告交付涉案房屋止，暂计至2018年9月31日共6个月，按租金3700元/月的标准计算，共计25000元）；3、判决由被告承担本案诉讼费。以上暂计：22200元。事实和理由：原告以1176156元的价格购买被告位于清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园30号楼2301号房屋于2016年10月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2018年3月31日前交付房屋（合同第十一条），逾期交房被告需按每日万分之一的标准向原告支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%（附件十一：合同补充协议第八条）。被告至今仍未通知原告收楼，直至起诉之日涉案房屋仍不具备交楼条件，现被告未按合同约定交付房屋已构成违约，本案中被告逾期交房达数月之久，属严重违约情形，原告认为每日按照已付房款万分之一，且不超过已付房款1%的标准计付违约金尚不足弥补原告的房屋租金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔2003〕7号第16、17、18条规定，违约金低于实际损失，可参考租金标准计付原告损失。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告清远市富麟房地产有限公司辩称：一、答辩人对维港半岛小区及涉案31幢楼的开发建设符合法律规定，不存在本案所涉维港半岛花园31幢项目依法取得《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及预售证等所需的行政许可，并于2017年9月通过勘察、涉及、施工、监理、建设单位五方验收，但是答辩人申请规划验收时被告知项目被划入环保督察范围，项目需暂缓验收备案。详见，清远市城乡规划局于2017年8月24日出具的《审定通知书》：报来维港半岛31号楼竣工验收经核查按图施工，达到规划条件核实标准，因项目属环保督察范围，待明确处置办法再办理。该审定意见表明，该项目31#虽已达到规划条件核实标准，但环保督察原因，仍需等待市政府明确处置办法后才能办理竣工验收备案许可，这正是导致答辩人逾期交楼的事实原因。答辩人确实已尽到开发商应尽义务，不存在其他导致逾期交楼的情形，也未在开发建设过程中未因环保受到行政处分。答辩人是基于对政府和政府各审批部门的合理信赖财受让土地以及在土地开发建设维港半岛小区，目前涉案项目不能进行竣工验收，不能将过错归咎于答辩人。答辩人已多次向被答辩人解释逾期交楼的原因，在取得竣工验收备案手续后，答辩人将依约尽快履行交付房屋的义务，期望获得被答辩人的理解和耐心等待。二、答辩人逾期交楼系因政府禁令导致，属于不可抗力的免责范围。七星岗一级水源保护区的拐点坐标一直没有对外公布，因此答辩人对于项目地块及项目建设涉及一级水源保护区环保隐患的问题并不知情，对于项目被划入环保督察范围从而暂缓验收备案的情形，答辩人也不能预见，不能避免，也不能克服。此事实有答辩人提交的证据3《关于解决因水源保护问题暂停房地产开发项目报建与验收问题的复函》中规划部门的意见予以证实。该证据显示，答辩人向环保部门提供18#、19#、20#、30#、31#、32#楼及2、6、7号地下室的坐标后，环保部门测定并告知答辩人18#、19#、20#楼及2号地下室不属于环保督察范围，并未该部分楼栋办理了竣工验收手续，其余部分暂缓办理。导致答辩人逾期交楼的情形，符合合同法第一百一十七条的规定，以及涉案合同附近第十一条第八条的约定，答辩人交付房屋的日期可以顺延且不承担违约责任。三、涉案合同已明确约定了违约金计算标准，被答辩人提出的计算方式有违合意。合同约定出卖人按日支付买受人已交付房价款万分之一的违约金，但违约金最高不超过买受人已交付房价款的1%，被答辩人起诉状中提出按租金计算违约金的情形，既无事实依据也违反了双方的合意。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，以被告清远市富麟房地产有限公司为出卖人，以原告唐遥为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为20161080）及补充协议，原告向被告购买位于清远市新城东××路××花园××楼××号房屋，商品房总价款为1176156元。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明收》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付期限：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。还约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件十一的合同补充协议第八条约定，逾期交房且买受人要求继续履行的，出卖人按每日万分之一的标准向买受人支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。同时约定下列情形免责：1、因不可抗力，……4、因政府部门需要的各项管制延期的……8、因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。……等。原、被告确认原告已交齐了购房款1176156元。另，本案涉及的31号楼已取得《建设工程规划许可证》等。2017年8月24日，清远市城乡规划局的审定通知书认为，本案涉及的31号楼达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，待明确处置办法再办理。该通知还告知了行政复议和行政诉讼的权利义务。2018年8月20日，清远市环境保护局作出关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函，认为本案涉及的31号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区。至本案法庭辩论终结时止，本案涉及的31号楼仍未取得相关部门的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但不涉及七星岗饮用水水源一级保护区的“维港半岛”18号、19号、20号楼等工程于2018年9月25日取得相关部门的建设工程竣工验收备案证明文件。未有证据显示被告因本案涉及的31号楼被有关部门处罚。以上事实，有身份证、企业机读资料、商品房买卖合同、发票、建设工程规划许可证及附件、关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函、审定通知书、竣工验收备案表以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。被告履行交房义务的前提是合同约定的时间条件成就且无免责情形出现。关于时间条件问题，被告未能在约定的2018年3月31日前交付房屋，因此合同约定的时间条件已成就。关于是否有免责情形问题，首先，环保评审是建设工程竣工验收备案的必备要件。清远市城乡规划局2017年8月24日的审定通知书认为，本案涉及的31号楼达到规划条件核实标准，因该项目属环保督察范围，需要等待明确处置办法再办理，因此不能办理不是被告方面的过错。其次，根据清远市环境保护局2018年8月20日作出的关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函可知，本案涉及的31号楼地下室部分涉及七星岗饮用水水源一级保护区，而是否属饮用水水源一级保护区也不是被告能确定的。再次，被告取得建设工程规划许可证等手续，且无证据证明被告因本案涉及的31号楼被有关部门处罚等，故本院认为造成本案涉及的31号楼不能如期完成建设工程竣工验收备案不是被告所能控制的原因导致，应属约定的免责情形。在该情形未消除的条件下，原告要求交房并承担逾期交房的违约责任的理由不充分，本院不予支持。但被告应积极向有关部门反映问题，促使逾期情形早日解除，这既是维护企业声誉的需要，也是对买房人负责的体现，更是承担社会责任的担当。同时，被告也要把其它不影响的资料准备齐，以便在免责情形消除后第一时间按约定办理交房事宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐遥的诉讼请求。案件受理费356元，减半收取计178元，由原告唐遥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一九年二月十六日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。