广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初3070号 原告：黄旭英，女，1960年8月7日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：梁梦姬，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：柳州市商润房地产经纪有限公司，住所地柳州市三中路。统一社会信用代码：91450200589825039M。 法定代表人：王XX。 被告：柳州市商润房地产经纪有限公司南宁第一分公司，住所地南宁市西乡塘区秀安路。统一社会信用代码：91450107MA5KY8FL98。 负责人：王XX。 原告黄旭英与被告柳州市商润房地产经纪有限公司（以下简称商润公司）、柳州市商润房地产经纪有限公司南宁第一分公司（以下简称商润一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告黄旭英及其委托诉讼代理人梁梦姬到庭参加诉讼，被告商润公司、商润一分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄旭英向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告商润一分公司签订的《房屋认购合同》无效；2．判令二被告立即返还剩余购房款26万元；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：商润一分公司对原告称其已取得南宁市地产业开发总公司开发的南宁市青秀区“凤岭佳园”的中介代理权，可以帮原告运作取得低价房。经商润一分公司多次推销，原告于2017年10月24日与商润一分公司签订《房屋认购合同》，对房屋楼层房号、面积、单价等作了约定。合同签订后，原告支付了50万元购房款。之后，原告前往“凤岭佳园”看房，得知商润一分公司并没有该楼盘的销售代理权，原告立即要求被告退还房款；商润一分公司声称他们有代理销售权，但是不能出具任何手续。原告经辗转多次找到青秀区政府和南宁市地产业开发总公司的公告后，经原告多次催索，商润一分公司于2017年12月26日退还原告24万元，并称余款一个月内退还完毕，但是至今被告未退还。两被告既不是该“凤岭佳园”的开发商，也不是代理商，无权对涉案房屋进行安置或买卖，两被告的行为严重损害了原告的合法权益。商润一分公司是商润公司下设的分公司，应对商润一分公司的行为承担民事责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起民事诉讼。 被告商润公司未到庭、未答辩，亦未向本院提交任何证据。 被告商润一分公司未到庭、未答辩，亦未向本院提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，原告黄旭英（乙方）与被告商润一分公司（甲方）签订一份《房屋认购合同》，约定商润一分公司将南宁市青秀区凤岭佳园建筑面积为127.88平方米的房屋售予原告。合同主要约定：1．房屋价格为5600元/平方米，总价716128元，乙方签订合同当日支付购房款50万元，余款216128元应于交房前付清；2．政府规划使用，甲方在南宁市青秀区凤岭佳园的土地上的资产所得赔偿的拆迁安置房，由乙方任选其中一套127.88平方米的拆迁安置房，产权归乙方所有；甲方承诺交房时乙方有权优先选择17栋27层04号房；3．甲方负责处理选房时所须要的拆迁户名，并处理好与拆迁户之间的关系；3．如遇政府拆迁不赔偿的（即强拆），损失由甲方承担，甲方退回乙方所交购房款、中介服务费及购房款的银行存款利息；本合同签订起两年不被政府征收拆迁的，乙方有权要求甲方退还所交的购房款及银行存款利息，或者乙方同甲方一起等待拆迁。合同签订当日，原告向商润一分公司支付购房款50万元。 原告发现被告不是凤岭佳园项目的开发商、也无销售涉案项目房屋的代理权后，要求被告退还购房款；商润一分公司于2017年12月26日向原告退还购房款24万元。因被告未退还剩余款项，原告遂诉至本院。庭审中，原告陈述称其已就本案向公安机关报案，但公安机关以是民事纠纷为由不予受理。 另查明：被告商润一分公司是被告商润公司设立的没有独立法人资格的分支机构。商润公司的经营范围包括房地产经纪，但不具备房地产开发资质。 再查明：南宁市青秀区人民政府在《南国早报》2017年10月11日A4版刊登《公告》。《公告》内容为：“近期社会上有不法分子虚构事实，打着政府和开发商的名义销售凤岭佳园拆迁安置房，进行欺诈收费，为避免广大群众上当受骗，特此公告如下：南宁市青秀区佛子岭路33号凤岭佳园拆迁安置小区项目，是我城区为妥善安置2007年以来城区辖区范围内，因旧区改造、政府投资的项目建设及政府实施土地征收而拆迁农民或居民房屋，为保障货币化补偿后的被拆迁人的居住需要而建设的政策性安置房。销售对象：在南宁市青秀区辖区范围内的，因旧区改造、政府投资的项目建设及政府实施土地征收而拆迁农民或居民房屋，被拆迁人选择货币化补偿后，经南宁市青秀区人民政府审核、公示，符合购买条件和资格的被拆迁户。该项目认购及合同签订均由南宁市地产业开发总公司且仅限该公司代办。” 在案件审理过程中，本院发函向南宁市地产业开发有限责任公司（其前身为南宁市地产业开发总公司）核实相关事实，该公司回函称，根据南宁市青秀区人民政府授权，青秀区佛子岭路33号凤岭佳园拆迁安置项目的认购及合同签订工作仅由该公司办理，该项目的销售单位不包括商润公司及商润一分公司。 关于合同效力问题，经本院释明后，原告称不管合同有效还是无效，被告都无法向原告交付房屋，故请求法院依法支持其仅要求被告退还剩余购房款的诉请。 本院认为，被告商润一分公司在与原告黄旭英签订的《房屋认购合同》中表明其取得青秀区佛子岭路33号凤岭佳园多套拆迁安置房，可由原告任选其中一套，但现有证据显示凤岭佳园项目是有关部门为保障因旧区改造、政府投资的项目建设及政府实施土地征收而被拆迁房屋的农民、居民的居住需要而建设的政策性安置房项目，被告作为法人，其取得政策性安置房，显然不是事实。此其一。其二，商润一分公司为房地产经纪公司，无房地产开发资质，非涉案项目的开发企业，也无证据证明商润一分公司销售涉案房屋得到了相关单位的授权。其三，合同虽约定“在签订本合同起两年不被政府征收拆迁的，乙方有权要求甲方退还所交的购房款及银行存款利息”，但一方面，凤岭佳园项目为新建设的政策性安置房项目，不存在被政府征收、拆迁的问题；另一方面，合同未言明何人位于何处的房屋将被政府征收、拆迁，且他人的房屋被征收也不必然意味着被告能向原告提供凤岭佳园项目的房屋。综上，现有证据足以证明被告不能向原告交付合同约定的房屋，致原告合同目的不能实现，故对于原告要求商润一分公司退还剩余购房款26万元的诉请，本院予以支持。商润一分公司系商润公司的分支机构，虽具有独立诉讼主体资格，但分支机构的财产并不具有法律意义的独立性，故商润公司对商润一分公司的债务应承担补充清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市商润房地产经纪有限公司南宁第一分公司返还原告黄旭英购房款26万元； 二、被告柳州市商润房地产经纪有限公司对被告柳州市商润房地产经纪有限公司南宁第一分公司的上述债务承担补充清偿责任。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5200元（原告黄旭英已预交），由被告柳州市商润房地产经纪有限公司、柳州市商润房地产经纪有限公司南宁第一分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  秦 晓 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  韦 械