上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21770号原告(反诉被告)：陈坤俤，男，1965年2月20日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：赵苏毅，上海嘉钰律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙信荣，男，1961年6月1日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦芸，上海浦谐律师事务所律师。原告陈坤俤与被告孙信荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告于同年7月31日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2018年8月17日、10月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵苏毅，被告孙信荣及委托诉讼代理人唐庆到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序审理，并于2018年12月27日、2019年2月15日再次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人赵苏毅，被告孙信荣及委托诉讼代理人唐庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年7月11日解除；2、判令被告赔偿原告上海市闵行区航北路XXX号XXX楼装修费损失人民币(以下币种同)44万元；3、判令被告赔偿原告上海市闵行区航北路XXX号XXX楼装修损失66万元；4、判令被告支付原告违约金99,296.25元(违约金标准为月租金的三倍，计算方式：合同约定前2年租金为28万元/年，自第三年始逐年递增6%，则2017年的租金为397,185.35元/年，故违约金为：397,185.35元/年÷12个月×3=99,296.25元)；5、判令被告返还原告押金35,800元；6、判令被告返还原告2017年10月1日至2017年10月30日计一个月的三楼租金12,500元(计算方式：15万元/年÷12个月=12,500元)。本诉的事实与理由：2010年12月8日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定：原告承租上海市闵行区航北路XXX号(以下简称系争租赁房屋)2楼,用于经营侨光网吧。嗣后，被告出资将2楼楼顶由平面改为坡面，形成可供使用的空间(以下简称3楼)，原告又实际承租了系争房屋的3楼，双方口头约定3楼年租金为15万元。2014年12月2日，双方签订《2014年补充合同》,约定将租赁期限延至2019年10月30日止。2017年1月至5月，原告委托上海美畅装饰设计工程有限公司对系争租赁房屋2楼及3楼房屋进行了装修，2楼装修费用66万元，3楼装修费用446,690元。2017年10月,3楼被政府部门认定为违章搭建而拆除。在拆除3楼的过程中,2楼房屋遭到大面积的破坏,房屋大面积漏水,房顶脱落,墙体开裂,房屋装修损坏严重,导致原告无法营业,侨光网吧被迫关闭,原告损失惨重。为此,原告多次向被告反映情况,要求与被告解除房屋租赁合同,并要求被告赔偿原告的装修损失,被告均予以拒绝。遂涉讼。被告针对本诉辩称，对双方的租赁关系无异议；但不同意原告的全部诉讼请求；被告不存在违约行为，故原告无权单方解除合同；2010年在2楼之上加盖的空间属于小区统一的“平改坡”工程，不论是加盖还是拆除都属于政府行为，原告所称的3楼即为“平改坡”所形成的空间；原告实际使用3楼空间时，双方口头约定租金为15万元/年；3楼于2017年10月份拆除后，被告及时对2楼楼面进行了修复，并未对原告的经营造成影响；根据合同约定，原告装修系争租赁房屋需征得被告书面同意，但原告未提供证据证明被告书面同意原告装修，且原告亦未提供证据证明装修损失实际发生，故被告认为原告不存在装修损失；原、被告自2010年开始签订书面租赁合同，被告陈述其2017年装修系争租赁房屋，亦不合理；3楼不在双方合同约定的租赁范围，故不宜在本案中一并处理。另被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令原、被告签订的房屋租赁合同于2018年7月16日解除；2、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)自2017年11月1日起至2018年7月16日止共计257天的租金281,838元；3、判令原告(反诉被告)按照1,088元/日的标准支付被告(反诉原告)自2018年7月17日起至原告(反诉被告)实际搬离之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费日标准：年租金397,185.35元÷365天=1,088元)；4、判令原告(反诉被告)按照每日日租金1,088元的15%的标准支付被告(反诉原告)自2017年7月31日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；5、判令原告(反诉被告)按月租金三倍的标准支付被告(反诉原告)解除合同违约金99,296.25元；6、判令原告(反诉被告)腾空并立即返还系争租赁房屋。反诉的事实及理由：2010年12月8日，被告(反诉原告)将系争租赁房屋2楼出租给原告(反诉被告)，合同约定租赁期限自2010年10月30日起至2014年10月30日止，租金为28万元/年。上述合同到期后，原、被告于2014年12月2日签订《2014年补充合同》一份，该合同约定双方租赁合同期限延长至2019年10月30日止，其余条款按原合同履行。租金2年内不变，自第3年起，租金逐年递增6%，则2017年年租金标准为397,185.35元。合同履行过程中，原告(反诉被告)应于2017年7月30日前支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金195,892.68元、2018年1月30日前应付2018年5月1日至2018年7月16日共计76天的租金(397,185.35元/年÷365天×76天=82,701.6元)，但原告(反诉被告)均未支付，被告(反诉原告)有权根据合同约定解除双方的租赁合同关系。原告(反诉被告)称其无法营业，原因不在被告(反诉原告)，而在于原告(反诉被告)经营的网吧违反了《关于贯彻的通知》的规定。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，同意双方的合同于2018年7月16日解除，但合同解除系因被告(反诉原告)违约造成，3楼拆除后造成房屋漏水，2楼无法经营，致使原告(反诉被告)合同目的无法实现，故原告(反诉被告)自2017年10月30日起未再向被告(反诉原告)支付租金；2017年10月30日前的租金原告(反诉被告)已经全部付清；如法院认为原告(反诉被告)确实应支付租金，年租金标准应为38.2万元，日租金标准为382,000元/年÷365天，因为自2015年11月3日起，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付的半年租金均为266,000元，其中3楼每半年的租金为75,000元，则2楼每半年的租金为191,000元,全年租金为382,000元；因二楼无法使用，故原告(反诉被告)无需支付2017年10月30日之后的租金及房屋占有使用费，亦不存在逾期支付租金违约金的问题。本院经审理认定事实如下：被告(反诉原告)为系争租赁房屋产权人。2010年12月8日，原告(反诉被告)(乙方、承租方)与被告(反诉原告)(甲方、出租方)签订房屋租赁合同一份，合同约定：1-1甲方出租给乙方的房屋坐落于本市闵行区航北路XXX号XXX楼全楼，该房屋实测建筑面积为414.8平方米；2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用；3-1甲方于2010年10月30日前交付房屋，租赁期限自2010年10月30日起至2014年10月30日止；4-1年租金总计为28万元，月租金由甲乙双方在预租使用商品房交接书中按实测面积计算确定；该房屋租金2年内不变，自第三年起，租金逐年递增6%；4-3乙方支付租金的方式为先付清租金，半年后租用，必须提前三个月支付；5-1甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金33,300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；6-4除本合同附件(三)外，乙方另需装修或增加附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满后三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按15元/平方米向甲方支付房屋占有使用费；9-2有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金三倍的标准支付违约金：……，(二)甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超20天的。合同签订后，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)交付系争租赁房屋2楼，原告(反诉被告)用系争租赁房屋经营网吧。在合同履行过程中，被告(反诉原告)出资，将2楼楼顶由平面改为坡面，形成可供使用的3楼空间。原告(反诉被告)实际承租使用3楼空间，原、被告口头约定3楼的年租金为15万元。2014年12月2日，原、被告在上述房屋租赁合同附件一页面签署《2014年补充合同》，约定：甲方同意乙方在2014年10月30日到期的合同上延长5年，至2019年10月30日止，合同条款一律不变。2015年11月3日至2017年5月5日，原告(反诉被告)分四次每次向被告(反诉原告)支付租金266,000元，其中最后一次付款即2017年5月5日支付的266,000元系预付2017年10月30日之前的租金。原告(反诉被告)尚有35,800元的押金在被告(反诉原告)处。2017年7月14日，上海市闵行区七宝镇拆违和环境综合整治领导小组办公室发布告知书，该告知书载明：航北路XXX-XXX号存在部分违法建筑，主要是：1、建筑物第三层；……；自收到本告知书后，我办立即启动拆除违法建筑相关工作，请正在使用上述违法建筑的单位和个人及时与房东取得联系，进行清退、了结等相关事宜，并于2017年8月7日前搬离违法建筑物内的所有物品并自行拆除违法建筑，如拒不拆除，相关执法部门将依法于8月8日后组织强制拆除。2017年10月，系争租赁房屋3楼被拆除。为查明本案的相关事实，本院于2019年1月14日至系争租赁房屋现场进行勘验，根据现场勘验情况，系争租赁房屋2楼天花板及墙壁未见漏水痕迹。原告(反诉被告)认为系争租赁房屋之所以未见漏水痕迹是因为被告(反诉原告)于3楼拆除后2至3个月后进行了修复；被告(反诉原告)则认为3楼拆除后其立即对2楼楼面漏水进行了修复，未对2楼的经营造成影响。以上事实，由原告(反诉被告)提交的房屋租赁合同、2014年补充合同、告知书、押金收据、招商银行户口历史交易明细表、上海侨光公众电脑屋、上海市互联网上网服务营业场所安全合格证、照片，被告(反诉原告)提交的上海市房地产权证、照片予以佐证。原告(反诉被告)提交的上海美畅装饰设计工程有限公司结算单、案外人吴某某的中国农业银行卡交易明细清单、授权委托书、装修协议等，被告(反诉原告)不予认可，原告(反诉被告)对此未进一步补充提供其他相关证据材料，本院对此无法核实，故不予采信；被告(反诉原告)提交的律师函及快递凭证、互联网上网服务营业场所管理条例、系争租赁房屋周边环境截图，原告(反诉被告)不予认可，且本院认为与本案无关，故本院不予采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及《2014年补充合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行合同义务，行使合同权利。原、被告双方的争议焦点在于：系争租赁房屋3楼拆除后，是否造成原告(反诉被告)2楼无法经营？对此，本院认为，根据现场勘验的情况，系争租赁房屋2楼楼面在修复后的一年多时间内并无漏水痕迹，原告(反诉被告)亦未提供证据证明3楼拆除后2楼无法经营。故本院认为被告(反诉原告)不存在违约行为，原告(反诉被告)不享有单方解除合同的权利。原告(反诉被告)作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但其在合同履行过程中长期拖欠租金，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。对于原告(反诉被告)主张的本诉诉请1：本院认为，原告(反诉被告)不享有单方解除合同的权利，故原告(反诉被告)的该项诉请，本院不予支持。对于原告(反诉被告)主张的本诉诉请2：本院认为，原告(反诉被告)提交的证据尚不足以证明3楼装修费用的实际发生及具体金额，故对原告的该项诉讼，本院不予支持；对于原告(反诉被告)主张的本诉诉请3：本院认为，原告(反诉被告)提交的证据尚不足以证明2楼装修费用的实际发生及具体金额，故对原告的该项诉讼，本院不予支持；对于原告(反诉被告)主张的本诉诉请4：本院认为，被告(反诉原告)不存在违约行为，故原告(反诉被告)主张违约金无事实和法律依据，本院不予支持；对于原告(反诉被告)主张的本诉诉请5：本院认为，根据合同约定，租赁关系终止时，原告(反诉被告)支付的押金除用于抵充其应付的费用外，剩余部分被告(反诉原告)应于返还，故原告(反诉被告)的该项诉请，本院予以支持；对于原告(反诉被告)主张的本诉诉请6：本院认为，原、被告双方均认可系争租赁房屋3楼于2017年10月份拆除，被告(反诉原告)继续收取3楼的租金无事实和法律依据，原告(反诉被告)依据双方均认可的3楼年租金15万元的标准主张退还2017年10月份的租金12,500元，合法有据，本院予以支持；对于被告(反诉原告)的反诉诉请1：本院认为，被告(反诉原告)以向原告(反诉被告)送达解除通知之日即2018年7月16日为合同解除之日，于法不悖，且原告(反诉被告)亦同意双方合同于2018年7月16日解除，故对被告(反诉原告)的该项诉讼请求，本院予以支持；对于被告(反诉原告)的反诉诉请2：本院认为，原、被告均认可原告(反诉被告)的租金支付至2017年10月30日，故被告(反诉原告)向原告(反诉被告)主张自2017年11月1日起至2018年7月16日止按合同约定的租金标准计算的租金，于法有据，本院予以支持，本院确认原告(反诉被告)该期间应付的租金金额为279,662元(计算方式：年租金397,185.35元÷365天×257天=279,662元)；对于被告(反诉原告)的反诉诉请3：本院认为，被告(反诉原告)以2017年的租金标准(年租金397,185.35元，日租金397,185.35元/年÷365天=1,088元)主张房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。对于被告(反诉原告)的反诉诉请4：本院认为，原告(反诉被告)未按约支付相应租金，现被告(反诉原告)按约主张逾期付款违约金以及对违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。但结合原告(反诉被告)迟延支付的金额、时间、以及被告(反诉原告)的实际损失情况，本院将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为日租金的9%；对于被告(反诉原告)的反诉诉请5：本院认为，合同解除的原因系原告(反诉被告)未按约支付租金，被告(反诉原告)对合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持，但结合原告(反诉被告)迟延支付的金额、时间以及被告(反诉原告)的实际损失情况，本院将违约金酌情调整为33,098元；对于被告(反诉原告)的反诉诉请6：本院认为，双方的租赁合同解除后，原告(反诉被告)当然应该向被告(反诉原告)返还系争租赁房屋，故对被告(反诉原告)的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈坤俤与被告(反诉原告)孙信荣就上海市闵行区航北路XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2018年7月16日解除；二、被告(反诉原告)孙信荣于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈坤俤押金人民币35,800元；三、被告(反诉原告)孙信荣于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈坤俤租金人民币12,500元；四、原告(反诉被告)陈坤俤于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙信荣租金人民币279,662元；五、原告(反诉被告)陈坤俤于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙信荣自2018年7月17日起至实际返还房屋之日止按日租金人民币1,088元的标准计算的房屋占有使用费；六、原告(反诉被告)陈坤俤于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙信荣自2017年7月31日起至实际付清租金之日止的逾期付款违约金(具体计算方式：人民币1,088元/天×9%×实际天数)；七、原告(反诉被告)陈坤俤于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)孙信荣解除合同违约金人民币33,098元；八、原告(反诉被告)陈坤俤于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区航北路XXX号XXX楼房屋返还被告(反诉原告)孙信荣；九、驳回原告(反诉被告)陈坤俤的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)孙信荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计人民币7,380.11元，由原告(反诉被告)陈坤俤负担人民币7,000.11元，被告(反诉原告)孙信荣负担人民币380元。反诉案件受理费减半收取计人民币3,395.37元，由原告(反诉被告)陈坤俤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈旺迪人民陪审员  邓红霞人民陪审员  王晓蕾二〇一九年二月二十七日书 记 员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。