广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6653号原告：中山市金泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市板芙镇湖洲村板芙北路**首层A2卡，统一社会信用代码914420007829644363。法定代表人：邵碧云。原告：中山市金胜物业管理有限公司，住，住所地广东省中山市板芙镇湖洲村板芙北路**一社会信用代码91442000782037253P。法定代表人：邵碧云。两原告共同委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所。两原告共同委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所实习律师。被告：谭潭，女，2000年3月14日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：莫粤聪，系谭潭母亲。被告：莫粤聪，女，1975年7月21日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：杨驰，莫粤聪所在职单位推荐人员。原告中山市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰房地产公司）、中山市金胜物业管理有限公司（以下简称金胜物业公司）与被告谭潭、莫粤聪财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年4月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金胜物业公司、金泰房地产公司共同委托诉讼代理人田念，被告谭潭委托诉讼代理人即被告莫粤聪及被告莫粤聪委托诉讼代理人杨驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰房地产公司、金胜物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.两被告共同赔偿两原告因涉案火灾事故所支出的电梯等修复费用31609.60元；2.两被告共同赔偿两原告因无法出售涉案火灾事故房屋同层其他三间房屋所造成的财产损失1714489元。诉讼过程中，两原告将其第二项诉讼请求变更为“要求两被告共同赔偿两原告因涉案火灾事故导致涉案房屋同层其他三间房屋正常市场价值与现状价值的差额财产损失1807380元”。事实与理由：2015年7月12日，被告谭潭在中山市××镇迎宾大道××号金澳华庭46幢1101房的厨房煮东西时，因用火不慎引发火灾。火灾发生后，中山市公安消防支队三乡大队接到报警后到达火灾现场进行抢救，尽管火势被及时扑灭，但仍造成小区公共设施的损坏，以及同楼层的其他三间房屋无法销售。其中两原告因涉案火灾事故所支出的电梯修复费用为31609.60元，同层楼的其他三间房屋价值参照原告金泰房地产公司于2011年至2013年出售的同户型房屋，价值即已高达1714489元，更何况近几年中山市房价已快速上涨，因此，两被告给建设开发商金泰房地产公司以及金胜物业公司造成巨大财产损失。本案中谭潭因用火不慎引发火灾，系火灾事故的侵权行为人。但谭潭为未成年人，莫粤聪与谭潭为母子关系，即莫粤聪是谭潭的法定监护人，且莫粤聪是涉案房屋的所有权人，因此莫粤聪在本案中未尽到监护责任，存在严重过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条规定，行为人因存在过错导致侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任，赔偿损失。故原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条之规定向贵院提起诉讼，恳请法院作出公正判决，支持原告的诉讼请求。原告金泰房地产公司、金胜物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表；2.火灾事故认定书；3.金澳华庭46栋11楼梯间修复预算；4.中山市中南电梯工程有限公司维修报价、电梯维修更换零件记录单及维修费发票；5.金澳华庭46栋11楼房屋平面图；6.金澳华庭46栋销售情况表；7.金澳华庭46栋1002房商品房买卖合同、金澳华庭46栋1003房商品房买卖合同、金澳华庭46栋1101房商品房买卖合同；8.金澳华庭46栋1102、1103、1105房销售情况表；9.图片3张；10.回复函；11.商品房买卖合同、销售登记备案表各4份；12.被告商品房买卖合同、建设工程规划许可证、地址对、地址对照表3张iv>被告谭潭、莫粤聪辩称，原告主张没有事实与法律基础，理由如下：第一，原告主张涉案三套房产均未出售，原告系该房产的开发商即法律上的权利人，对其产权具备法定上的处分权利。至于涉案房产没有卖出的事实从权利人的物权法上说，系原告对其财产的处分权。原告称该三套房屋不能售出后计算出现在的差价180余万元的行为没有实际的事实基础，该房屋没有卖出，没有实际价格，没有实际价格所得当然不能算出差额。第二，火灾事故系原告自身违反消防法的相关规定，应当向被告莫粤聪及向业主作出道歉和反省，而不是采取罗列相关的原因去对抗其自身的违反消防法的行为，规避其法律风险。本案起诉的原因，不但是维护自身的权益，更是为了维护更广大小区业主的权益。因此请求法院依法驳回原告的起诉。被告谭潭、莫粤聪为其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.机读档案登记资料、营业执照、身份证；2.莫粤聪房地产证（原件）；3.火灾事故认定书；4.火灾财产损失统计表（复印件）、装修合同（复印件）、评估报告；5.行政处罚决定书（复印件）、广州日报，行政处罚决定书；6.开庭笔录、民事裁定书；7.车辆被锁照片；8.光盘（含视频及照片）。本院经审理认定事实如下：座落于中山市××镇迎宾大道××号金澳华庭****（粤房地权证中府字第**）的权属人系莫粤聪，该房屋建筑面积为226.86平方米，套内建筑面积为197.99平方米，为复式结构。2015年8月7日，中山市公安消防支队三乡大队作出山公D消火认字[2015]第0001号火灾事故认定书，载明“火灾事故基本情况”为2015年7月12日17时13分，中山市板芙镇金澳华庭三期46栋1101房复式住宅发生一起住宅火灾，火灾烧损了家具、生活用品、电器等一批及住宅天花、墙壁、地板装、地板装修积约100平方米，无人员伤亡。该认定书对起火原因认定如下：起火时间为2015年7月12日17时13分，起火部位为中山市板芙镇金澳华庭三期46栋1101房复式住宅的一层厨房，起火点为该住宅的一层厨房灶台处；起火原因为该房的房主（莫粤聪、闫兴东）的女儿谭潭在厨房煲东西用火不慎引燃厨房可燃物蔓延成灾。2015年7月16日，闫兴东为该次火灾申报的损失总计1116081元。后莫粤聪委托广东证诚价格评估有限公司对其上述1101房火灾损失进行评估，得出的评估结论为此次火灾造成的损失费用为1392540元。据莫粤聪提供的光盘反映：1.一台大型的消防车没有进到涉案受灾房屋的楼下；2.确实有消防员在消防拴旁边反映楼上没水；3.涉案房屋燃烧现场并非全部是烧为灰烬，涉案房屋二楼有部分物品是保留的；4.从视频中看，确实是铺设了很长的消防管带。金泰房地产公司、金胜物业公司主张其在本案中利益一致，故共同主张权利。金泰房地产公司、金胜物业公司主张由于涉案火灾发生、火灾房产蚊虫滋生以及莫粤聪于2017年5月销售旺季拉横幅严重影响其销售，导致与莫粤聪同一楼层的46幢1102房、1103房、1104房至今无法销售。金泰房地产公司、金胜物业公司提供的中山市方明房地产咨询服务有限公司板芙分公司于2018年5月25日出具的回复函称，该三套房其已现场了解，现板芙一手住宅销售均价为9500元/平方米左右，但是鉴于上述房产楼层在之前发生过火灾事故，经其综合考虑和自我经验判断，建议现售价按建筑面积5000元/平方米。金泰房地产公司、金胜物业公司遂按照上述1102房、1103房、1104房的面积按差价4500元计算得出其房屋差价损失180余万元。谭潭、莫粤聪对于金泰房地产公司、金胜物业公司上述主张不予确认。诉讼过程中，本院依职权到现场进行勘察，发现与莫粤聪同层的三处未出售毛坯房即该栋1102房、1103房、1104房外墙及门受损（内部并无受损），46栋11层楼梯间受损，包括直至天台的天花板有烟熏的痕迹。金泰房地产公司、金胜物业公司与莫粤聪、谭潭均确认上述受损之处（以下统称11层楼梯间受损及三处房产外部受损）修复费用为23297.60元。此外，各方亦确认电梯因火灾有所受损，修复电梯的费用为8312元。另查：莫粤聪曾于2016年以本案火灾事件为由起诉金胜物业公司、金泰房地产公司要求财产损害赔偿[案号为（2016）粤2071民初6516号]。该案庭审过程中，莫粤聪曾申请证人林某出庭作证。林某称其居住于金澳华庭45栋1101房，是莫粤聪居住46栋隔壁栋邻居，并述称2015年7月12日在阳台看到莫粤聪阳台有烟出来，17时05分至10分左右，后来消防车来了，消防车想进来小区，但小区路太窄，消防人员在事故地30多米处停下来，消防人员拉管上楼灭火，听说消防栓没水，后面三乡大消防车来了，车停在小区门口，消防人员在保安门口的消防栓接水管灭火，其看到了事故整个发生过程，火灾事故后2小时记者来了，其拧开消防栓确认没水；其看到有烟出来到消防员出现大约在20分钟内，看到板芙消防车来，第二次大概1个小时有大消防车过来。该案后转为普通程序审理，莫粤聪因另一半诉讼费用未缴纳故被裁定按撤诉处理。2018年2月23日，莫粤聪以同一事由诉至本院，要求金胜物业公司、金泰房地产公司赔偿其火灾损失1253286元[案号为（2018）粤2071民初3778号]。该案第一次庭审时莫粤聪、金泰房地产公司、金胜物业公司均确认涉案受灾房屋金澳华庭46幢1101房系位于金澳华庭三期。之后金胜物业公司、金泰房地产公司对于其说法进行否认，主张涉案房屋系属金澳华庭四期，并提供建设工程规划许可证、商品房买卖合同为证。建设工程规划许可证载明金澳华庭住宅小区四期S1-1/U1-1幢，商品房买卖合同反映金泰房地产公司向莫粤聪出售的房屋座落于板芙镇迎宾大道1号金澳华庭4期S1-1幢1101房。莫粤聪主张建设规划许可证的颁发时间为2013年，而其购买涉案房屋的时间为2012年，其购买涉案房屋时就没有四期一说，只有三期，无论是建设主管部门还是国土部门均只有三期的说法，因此本案涉案房屋从购买时就登记为三期，公安消防三乡大队对事故的认定书也是按涉案房屋为三期来描述，对处罚的相关决定也是按三期处罚。该案查明，2015年7月30日，中山市公安消防支队三乡大队对中山市板芙镇金澳华庭住宅小区三期进行了消防监督检查，发现该小区物业服务企业金胜物业公司未履行消防安全责任，对公共消防设施、器材未维护保养完好有效，堵塞消防通道等（有现场照片和对曾永华、曾永强的询问笔录等证据证实），遂对其进行行政处罚罚款合计70000元。2015年7月31日，中山市公安消防支队三乡大队向金胜物业公司发出责令限期改正通知书，其中载明的具体问题为：金澳华庭三期自动消防设施存在故障，室内消火栓没有水，消防车通道被堵塞。本院认为，原告金胜物业公司、金泰房地产有限公司起诉被告谭潭、莫粤聪不慎用火导致火灾，并使其房产等产生损失，本案系财产损害赔偿纠纷。首先，根据火灾事故认定书认定，起火原因为涉案房屋业主莫粤聪的女儿谭潭在厨房煲东西用火不慎引燃厨房可燃物蔓延成灾。谭潭的不慎用火直接导致本案火灾事故的发生，其是直接责任主体，对于火灾损失至少应承担主要责任。其次，对于金胜物业公司、金泰房地产公司在本案火灾事故中的角色，在本案火灾事故发生过程中是否存在过错问题。从莫粤聪、金胜物业公司（2018）粤2071民初6653号案中第一次庭审笔录，消防机关出具的火灾事故认定书等反映，可以认定涉案金澳华庭46幢1101房系属金澳华庭三期，或者说本案中所指的“金澳华庭三期”即为消防机关、莫粤聪、金胜物业公司三方认定的金澳华庭46幢1101房所在区域。从本院审理的（2016）粤2071民初6516号案中林某的证人证言，本案莫粤聪提供的视频光盘及事后三乡消防大队对金胜物业公司作出的行政处罚、责令整改通知书中可以证实，涉案金澳华庭三期小区确实存在火灾报警控制器存在故障、室内消防栓没有水，消防车通道被石墩堵塞等情形。以上原因均可能导致涉案火灾无法在第一时间灭火，同时考虑到谭潭是火灾事故的直接责任人，金胜物业公司亦在第一时间人力上配合消防机关灭火，火灾事故发生亦非各方所愿，故本院酌定金胜物业公司应对火灾事故导致的损失承担20%责任。也即谭潭应对火灾损失承担80%责任，由于莫粤聪系涉案46栋1101房房主，也系谭潭母亲，二者系利益共同体，因此金泰房地产公司、金胜物业公司要求谭潭与莫粤聪承担共同责任并无不妥。关于金泰房地产公司、金胜物业公司在本案中的损失问题。对于11层楼梯间受损及三处房产外部受损修复费用23297.60元及电梯修复费用8312元合计31609.60元（23297.60元+8312元），各方均予以认可，本院对于该直接损失予以确认。关于金泰房地产公司、金胜物业公司主张的三处房产因火灾导致差价损失问题。本院认为，第一，涉案火灾仅烧损了三处房产的部分外墙及房门，对于内部结构等并无影响，该外部直接损失本院已经认定。第二，事故发生后，金胜物业公司虽与莫粤聪之间存在争议，但仍可以第一时间进行维修并保留相关单据追索权利，以避免损失的扩大，但其并未采取相关止损措施。第三，莫粤聪基于自身房屋烧损进行维权包括拉横幅，虽较为激愤，但并无违法之处。第四，房屋是否能够出售及价格有各方面因素影响，包括房屋本身质量、地段、、地段段及国家政策等，金泰房地产公司、金胜物业公司提供的中山市方明房地产咨询服务有限公司板芙分公司回复函仅仅是简单判断，并无相应依据作为支撑。因此，金泰房地产公司、金胜物业公司主张存在差价损失1807380元，理据不足，本院不予支持。综上，被告谭潭、莫粤聪应向原告金泰房地产公司、金胜物业公司赔偿火灾损失25287.68元（31609.60元×80%）。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告谭潭、莫粤聪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金泰房地产开发有限公司、中山市金胜物业管理有限公司赔偿火灾损失25287.68元；二、驳回原告中山市金泰房地产开发有限公司、中山市金胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21351元（原告金泰房地产公司、金胜物业公司已预交），由原告金泰房地产公司、金胜物业公司负担21000元，被告谭潭、莫粤聪负担351元，两被告负担部分于判决生效之日起七日内迳付两原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓文辉人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年二月十八日书 记 员  杨志伟冯莹