重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初16695号 原告：， 委托代理人：龚燚（一般代理），重庆轩正律师事务所律师。 被告：重庆鲁能英大置业有限公司，住重庆市南岸区天文大道**，统一社会信用代码:91500108781581580T。 法定代表人：魏海群，董事长。 委托代理人：何斌、杨露（一般代理），北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆泊家房地产营销代理有限公司，住重庆市渝**金开大道****21-3，统一社会信用代码:91500000MA5U51XA59。 法定代表人:范爱国，董事长。 委托代理人:杨毅（一般代理），重庆聚兴律师事务所律师。 本院受理了原告诉被告重庆鲁能英大置业有限公司（以下简称鲁能公司）、重庆泊家房地产营销代理有限公司（以下简称泊家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人龚燚，被告鲁能公司的委托代理人何斌、杨露，被告泊家公司的委托代理人杨毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，被告鲁能公司将位于南岸区兴塘路的房屋对外出售。原告在鲁能售楼部确认购买，并根据鲁能公司售楼部销售人员的要求，于2017年11月26日支付购房定金30000元；2017年12月13日分四笔共支付房款410084元（第一笔85481元、第二笔144603元、第三笔160000元、第四笔20000元）。原告总计支付了购房全款440084元之后，被告鲁能公司与原告签订了《商品房买卖合同》，房屋买卖合同中的购房总成交金额仅为320646元，购房发票金额与原告实际所支付的购房款在扣除大修基金等费用后有105481元的差额。同时，原告发现2017年11月26日支付购房定金30000元和2017年12月13日支付的105481元收款方为泊家公司。两被告在《商品房买卖合同》约定价格外收取的款项，没有合法的依据，给原告造成了损失，两被告应当予以返还。起诉前，原告多次与被告沟通，无法达成一致意见，为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告返还原告多支付的购房款105481元及资金占用利息（以105481元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告鲁能公司辩称，我方与原告签订买卖合同，收取合同约定的房款和代收费属实，除此我方没有收取合同价款之外的任何款项；原告请求返还的款项是由被告二收取，我方未授权或者委托该被告收取该款项，被告二向原告收取款项的行为系被告二的自主经营行为，与我方无关，故我方不应承担返还多付房款的责任。原告在正式交易前已明确知道，除需按买卖合同向被告支付房价款外，另需按《选房确认书》约定向被告泊家公司支付溢价款，原告现起诉要求退还款项违反了诚实信用原则；原告起诉要求退还的款项系原告与被告泊家公司之间的另一法律关系，不属于本案审查范围。请求驳回原告诉讼请求。 被告泊家公司辩称，二被告之间的团购协议合法有效，我方不应承担返还购房款的责任。载明收款人是泊家公司的款项均是由泊家公司收取，该价款是作为包销人收取的溢价款。原告在向开发商支付房款时均抵扣了泊家公司已向鲁能英大公司支付的购房定金3万元，在扣减每套3万元的购房定金后泊家公司所收取的金额即为案涉房屋的溢价款金额。原告在签订选房确认书时明知相对人是被告二，明知商品房买卖合同和选房确认书不一样，明知房屋实际交易价格，明知定金收取方为被告二，原告实际是代被告二履行团购价格的义务，由被告二收取的合同之外的款项是基于与被告一之间的包销合作关系之外产生的溢价款，原告起诉行为违背诚实信用基本原则，请求驳回。 经审理查明，2016年4月21日，被告鲁能公司取得了《重庆市商品房预售（预租）许可证》，房屋位于南岸区兴塘路80号附8号、兴塘路56号附8号、兴塘路32号附8号，南岸区天文大道33号。经重庆市南岸区物价检查所监制的鲁能领秀城五街区的商品房预售明码标价牌载明，涉案房屋的建筑面积单价为10409元/平方米，销售额为450070元。 2017年6月27日，被告鲁能公司（甲方）与被告泊家公司（乙方）签订了《鲁能领秀城5街区公寓大客户团购协议书》，约定乙方大客户团购鲁能领秀城项目5街区23、24、25号楼公寓房源，总建筑面积约为27837.21平方米，共616套，总价约为人民币199683686元（该成交价格仅为房价款，并未包含物业专项维修资金、契税、各种代收费等各种实际购买人应缴费用）。由于乙方团购上述616套房源的购买方全部为乙方，所以在实际购买人购买时，要完成甲方更名流程，变更实际购买人，且实际购买人购买团购房源、支付购房定金时，定金中的3万元支付至乙方指定账户，乙方开收据给实际购买人，用作甲方退还乙方已支付的该套团购房源的定金，乙方将该套房源的定金收据返还甲方后，甲方财务人员正常开具购房票据予实际购买人；购买房屋所产生的法定费用（包括但不限于大修基金、房屋契税、抵押登记等）均由最终的实际购买人承担，在签订《商品房买卖合同》时一并支付给甲方。乙方不得低于附件一所列大客户团购房源的成交总价予以宣传及销售，否则乙方应当向甲方补足与成交总价之间的差额。 2017年7月7日，范秋莲代被告泊家公司向被告鲁能公司转账18480000元。 2017年11月26日，原告（乙方）与被告泊家公司（甲方）签订了《选房确认书》。该确认书载明，甲乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则，根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，经友好协商就预选房屋相关事宜，达成如下协议：乙方所选购的商品房（以下简称该商品房）位于鲁能领秀城**项目中的**房，建筑面积43.24平方米，套内面积34.24平方米。本商品房按照建筑面积计价，建筑面积的标准单价为12461.82元/平方米，总房款为人民币538849元。乙方选择一次性付款。乙方自愿在签订本《选房确认书》之时向甲方支付选房定金人民币30000元，在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》后该定金转为购房款，乙方无权要求退此定金。乙方承诺于签订本《选房确认书》后，在2017年12月20日前携带有效身份证件，前往甲方指定地点签订正式的《重庆市商品房买卖合同》和办理完毕相应的网签手续。乙方应当按照本《选房确认书》第四条约定的时间、地点和流程签订买卖合同并缴纳购房款，否则，甲方有权单方解除本《选房确认书》，并可将该商品房另行处置而无须通知乙方，乙方所支付的选房定金甲方不予退款。本选房确认书经甲乙双方签字并盖章成立，且在甲方收到乙方支付的定金后本《选房确认书》生效，若乙方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定与本选房确认书约定不一致的，以本选房确认书约定为准。本选房确认书一式两份，甲方执一份，乙方执一份，均具有同等法律效力。 2017年12月13日，原告（乙方）与被告鲁能公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-106-01373642），主要约定：原告购买被告所有的位于重庆市南岸区兴塘路号房屋，建筑面积43.24平方米，成交价为320646元，支付方式为按揭贷款。之后，原告向被告鲁能公司付清了房款和代收代缴款费用。原告也向被告泊家公司支付了款项。 南岸区政府公开信箱针对购买鲁能领秀城5街区公寓房的业主提出的问题回复如下：二被告并未签订代理销售协议，鲁能公司按规矩签署合同，并未出现违规行为。 上述事实，有当事人当庭陈述及举证在卷为凭，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；合同当事人均应全面履行各自义务。《选房确认书》约定了房屋坐落、房款，且明确约定若《重庆市商品房买卖合同》的约定与《选房确认书》不一致的，以《选房确认书》为准。该协议不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋价款与《选房确认书》约定的不一致，但原告已经按买卖合同的约定交纳了房款和税费，被告鲁能公司也认可原告已交清款项并出具了发票和收据。而且原告主张多支付的款项并非支付给了被告鲁能公司。原告请求被告鲁能公司退还款项并支付资金占用利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告泊家公司返还多交纳的款项，该款项虽交给该公司，但应系原告履行与被告泊家公司签订的《选房确认书》的结果。该协议系原被告自愿签订，合法有效。因此，对原告主张要求被告泊家公司退款款项并支付资金占用利息之诉讼请求，本院不予认可。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨红英的诉讼请求。 案件受理费2410元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审 判 长  周敏 人民陪审员  高洁 人民陪审员  范红 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  蒲月