四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）川1921行初27号 原告：赵从裕，男，1953年5月5日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：严启会，女，1952年10月22日出生，汉族，住四川省通江县，原告赵从裕之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：苟建江，四川别致律师事务所律师。 被告：通江县住房和城乡建设局。 法定代表人：程林，职务：局长。 委托诉讼代理人：严玖保，通江县住房和城乡建设局工作人员。 委托诉讼代理人：李泽斌，四川别致律师事务所律师。 第三人：四川瑞联房地产开发有限公司。 法定代表人：刘嘉恩，职务：董事长。 委托诉讼代理人：闫少宪，四川衡义律师事务所律师。 原告赵从裕、严启会与被告通江县住房和城乡建设局（以下简称通江县住建局）、第三人四川瑞联房地产开发有限公司（以下简称四川瑞联房地产公司）“房屋拆迁管理行政合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严启会及其与原告赵从裕的共同委托诉讼代理人苟建江、被告通江县住建局法定代表人程林的委托诉讼代理人严玖保、李泽斌、第三人四川瑞联房地产公司法定代表人刘嘉恩的委托诉讼代理人闫少宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵从裕、严启会诉称：第三人在实施“江山一品”项目的开发建设过程中，为达到拆除目的，将我们位于通江县诺江镇西门大桥头的住房损毁。为排除险情，2014年9月24日，被告通江县住建局与我们签订《房屋征收补偿安置协议》，同日，第三人与我们又签订了一份《协议书》。该两份协议同时约定：由第三人履行拆迁安置还房及支付补偿款等义务，并明确约定由第三人于2014年11月15日前交付安置还房及支付补偿款。协议签订后，第三人除陆续支付了补偿款5500000元和交付一套住房（9号楼二单元16楼5号）外，对其余拆迁安置补偿义务迟迟不予履行，给我们造成巨大的经济损失。为此，特起诉至人民法院，诉讼请求：1、判令被告、第三人将第三人开发建设的“江山一品”项目1号楼正负零层1-9号9个门市及门市、住房（9号楼二单元16楼5号）的产权手续交付给我们；2、判令被告、第三人自2015年7月1日起以应还门市面积的双倍930平方米为基数按30元/平方米/月的标准支付门市停业损失费至实际交付时止；3、判令被告、第三人支付安置还房差面积补偿款837620元及下差补偿款2521057.43元，并由被告承担连带清偿责任；4、判令被告、第三人自2014年10月16日起按补偿总价款每日3%的标准支付违约金。 被告通江县住建局辩称：通府发[2012]20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋作出征收决定，我局是房屋征收部门，委托实施单位是通江县国土资源局；但是具体实施“拆迁”的是第三人四川瑞联房地产公司，其委托通江县宏盾房屋拆迁有限责任公司对房屋进行拆迁；四川瑞联房地产公司书面承诺，自愿代为履行我局签订的《房屋征收补偿协议》，包括本案原告被“拆迁”的房屋，并与原告签订了相关协议书；因此，应由第三人向原告履行安置还房等补偿义务。 第三人四川瑞联房地产公司辩称：作为行政诉讼的第三人，我公司参加诉讼的目的在于便于查明案情；原告诉称的《房屋征收补偿安置协议》是行政合同，且该合同的征收人是通江县住建局，故我公司不应履行该合同的义务；原、被告应按通府发[2012]20号文件规定执行《房屋征收补偿安置协议》，不能违背1:1还房的文件精神；原告诉请支付门市停业损失的门市面积有误，不能按“应还门市面积”计算，应按“原有门市面积”计算；对于原告关于要求我公司交付房产手续等其他诉讼请求，因我公司在本案中不承担责任，请求一并驳回。 经审理查明：为打造西门出城口，提升城市品位，改善人居环境，为广大市民提供优美舒适的生活空间，2012年4月6日，通江县人民政府以通府发[2012]20号文件形式作出《通江县人民政府关于房屋征收的决定》，决定就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋进行征收，明确房屋征收部门为通江县住建局，委托实施单位为通江县国土资源局，房屋征收补偿方法以《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》为准。《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》确定征收范围“东至吴明全房屋（包括）止，南至严启会、马文伦住房（包括）止，西至老国土局宿舍楼（包括），北至环城南路止”，征收补偿方式“被征收人可选择产权调换，也可以选择货币补偿，或选择两种方式相结合”，征收补偿办法“（一）货币补偿，补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价，房地产市场价由具有资质的房地产评估机构评估确定……（二）产权调换，实行等面积还房，即“拆一还一，以旧换新”，产权调换的房屋偿还在就近拟建的“金壁苑”商住楼内……新旧房屋按照市场评估价结算差价，超差面积按市场评估价相互计算（奖励政策有规定的依照奖励政策）。（三）其他补偿……3、水、电、气等安装齐全的，每户（以安装户头为准）入户费按现行安装价格据实补偿……”，过渡方式“……（一）临时安置费。选择产权调换的，征收部门按照同地段同类房屋市场租金标准一次性向被征收人支付临时安置费（计算公式为：房屋建筑面积×元/平方米×月）；选择货币补偿的，按照房屋市场租金标准一次性计算一个半月临时安置费。临时安置费标准参照当地同类同地段房屋市场租金标准执行，因征收部门的原因延长周转期限的，超期临时安置费结算标准为：住房超期不足半年的，按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费。由征收部门提供周转房的，从超期之月起付给临时安置费。临时安置费根据周转期的长短计算，周转期不超过24个月。（二）停产停业损失费。营业用房正在营业的，按照市场租金标准一次性计算6个月停业损失费……”，房屋使用性质和建筑面积的认定“（一）房屋使用性质以房产证载明的为准，有争议的，以规划行政主管部门认定的为准；房产证上载明的使用性质为住宅，而实际作营业用房使用且正在营业并持有工商营业执照、税务登记证和税费发票的，补足相关税费后，可视作营业用房……（二）房屋建筑面积以房产证载明的为准，实际面积与房屋产权证载明的面积不符的，以征收部门和被征收人现场勘丈的面积为准，有争议的，以测绘机构确认的面积为准”，水、电、气、闭路电视、电话等的安装“……（二）被征收人选择产权调换的，水、电、气、闭路电视、电话等，安置房统一安装到进户门口，入户手续由征收人负责统一办理，相关费用由被征收人承担”，该片区内集体土地上的房屋拆迁补偿，在按规定补交土地出让金及相关税费后，可参照国有土地房屋征收补偿标准予以补偿。 2014年9月24日，经充分协商，被告通江县住建局以征收人身份作为甲方与作为乙方的被征收人即原告赵从裕、严启会签订了《房屋征收补偿安置协议》；协议约定：征收乙方位于诺江镇金佛街2号砖混、砖木结构住房886平方米，其中住房802.8平方米，营业用房83.2平方米，房屋占地面积653平方米；补偿方式实行产权调换和货币补偿两种相互结合；甲方自愿还乙方住房建筑面积1445平方米，将四川瑞联房地产公司开发建设的“江山·壹品”项目8号楼（位于西门大桥往安装公司方向临河）一单元9楼1号，面积约为114.6平方米（靠九号楼的小广场）还给乙方，剩余1331平方米由乙方另行选择还房方式，甲方自愿还乙方门市建筑面积465平方米，将四川瑞联房地产公司在严启会旧房原址开发建设的“江山·壹品”项目1号楼正负零层一楼1号至9号共9个门市（从壁山西路壹号即西门桥头供销社向礼平购买的门市向安装公司方向第一个门市起算）；还房超差面积补差，甲方未还足乙方门市面积2%内的按5000元每平方米计补乙方，超出应还面积2%的甲方按市场价计补乙方，甲方超还乙方门市面积，按5000元/平方米计款，由乙方计补甲方，甲方未还足乙方住房面积，按3300元每平方米由甲方计补乙方，甲方超还乙方住房面积，按2800元每平方米计款，由乙方计补甲方；甲方向乙方还房时间，住房不迟于2016年3月1日，门市不迟于2015年6月30日；搬家补助费14176元，附属设施折价1299692元，住房周转过渡费按15元/平方米/月计算，计30个月（2012年10月15日至2015年4月15日），共计361260元，门市按30元/平方米/月计算，预计30个月（2012年10月15日至2015年4月15日），共计74880元，门市（停业损失）按30元/平方米/月计算，计6个月，共计14976元，乙方要求其他补偿费用123.3万元（空闲土地补偿60万元，房屋拆除室内物品损失45万元，应扣减已支付30万元，政府拆除老国土局房屋损失18.3万元）；违约责任，甲方不能按照该协议内容约定时间还房，逾期还房甲方每天按所赔偿房屋的评估总价值的千分之二支付违约金，同时，甲方应按本合同第三条中的约定向乙方双倍支付住房周转过渡费，按应还门市面积双倍支付停业损失费。安置协议除原告赵从裕、严启会和被告通江县住建局签章外，第三人四川瑞联房地产公司时任副总经理张德强备注“本合同已经公司审核”并签名，徐翔备注“同意履行”并签名，同时加盖四川瑞联房地产公司印章。 2014年9月24日，第三人四川瑞联房地产公司作为甲方与作为乙方的原告赵从裕、严启会签订《协议书》，协议主要内容为“通江县人民政府根据城市建设需要决定对原老国土局进行征收，征收部门为通江县住建局。因甲方已取得该征收范围的国有土地使用权，实施“江山一品”开发项目建设，为此，乙方与通江县住建局签订的《房屋征收安置补偿协议》所约定的安置补偿、还房义务均由甲方代征收部门履行。乙方所有的房屋在征收范围内，因乙方要求对所获得的部分安置房进行货币补偿，经甲、乙方就安置还房补偿事宜进行充分协商，并达成如下协议内容：一、甲方自愿按3300元/平方米的价格对乙方的安置还房（1331平方米住房）进行货币补偿，合计补偿价款4392300元。二、乙方与通江县住建局签订的《房屋征收安置补偿协议》中所约定的附属物、财产损失、土地补偿费用、周转过渡费合计2697984（已扣减支付30万元），由甲方按月息1.5%的标准支付从2012年10月至2014年9月的资金占用利息930773.43元，以上两项合计3628757.43元。三、上述款项合计8021057.43元补偿款，甲方分三次支付给乙方，甲方在签订本协议之日向乙方支付250万元，于2014年10月15日支付200万元给乙方，剩余款项3521057.43元甲方在2014年11月15日支付给乙方并按月息2%每月支付资金占用利息，如甲方不能按约定时间将上述款项支付给乙方，甲方自愿按月息3%的标准每月支付未付款项资金占用利息并视为甲方违约。违约责任，甲方未按约定时间将上述款项付清，甲方不得动工修建乙方原房土地上的开发房屋，甲方未按协议约定支付上述款项，乙方有权按照5000元/平方米抵购甲方开发建设的江山壹品项目内1、2号楼内一楼门市，直至抵足为止，同时甲方每天向乙方支付补偿总价款千分之三的违约金。其他约定，甲方未还足乙方门市面积2%内的按5000元每平方米计补乙方，超出应还面积2%的甲方按22000元/平方米计补乙方，甲方超还乙方门市面积，按5000元/平方米计款，由乙方计补甲方，甲方未还足乙方住房面积，按3300元每平方米由甲方计补乙方，甲方超还乙方住房面积，按2800元/平方米计款，由乙方计补甲方”。 在前述《房屋征收补偿安置协议》和《协议书》签订前，第三人四川瑞联房地产公司于2012年11月1日为原告赵从裕、严启会垫资支付空调移机等费用450元，于2012年11月28日支付原告补偿费10万元，于2012年12月18日支付原告补偿费10万元，于2012年12月24日支付原告补偿费10万元；协议签订当日，第三人支付原告补偿费250万元；协议签订后，第三人于2015年1月14日支付原告补偿费50万元，于2015年2月6日支付原告补偿费50万元，于2015年3月13日支付原告补偿费40万元，于2015年6月17日支付原告补偿费10万元，于2015年9月15日支付原告补偿费20万元，于2015年9月22日支付原告补偿费20万元，于2015年11月19日支付原告补偿费10万元，于2016年2月2日支付原告补偿费10万元，于2016年4月15日支付原告补偿费50万元，于2016年6月1日支付原告补偿费80万元；以上合计5800450元。经协商变更，2016年3月14日第三人将向原告住房还房9号楼二单元16楼5号。2014年9月14日第三人与原告办理了门市买卖合同备案，通江县房管局出具《其他合同备案表》，该表记载“江山壹品”1号楼1栋101号（即约定偿还原告的9个门市）面积为430.42平方米，总价为0元。 同时查明：2012年6月12日，第三人四川瑞联房地产公司出具《承诺书》，承诺“我司在实施通江县诺江镇西门‘金壁苑’项目过程中，因实施‘西门桥头休闲广场’，按照县政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发［2012］20号）文件精神及对我司项目的要求，本公司郑重承诺：一、自愿代为履行通江县人民政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发［2012］20号）文件确定范围内县住建局与住户签订的《房屋征收补偿协议》所约定的内容。二、自愿承担国土局宿舍楼所属29户住户被征收房屋等面积以外的还房及货币补偿义务，待政府与我司结算。三、自愿承担上述征收决定确定的范围内国土局宿舍楼以外被征收房屋的还房及补偿义务”。 另查明：第三人四川瑞联房地产公司开发的“金壁苑”项目后更名为“江山壹品”项目，“江山壹品”项目已竣工房屋尚未通过综合竣工验收。 本院认为：通江县人民政府以通府发（2012）20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋征收作出决定，明确被告通江县住建局为房屋征收部门；被告作为行政机关，为实现行政管理目标，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，按照通江县人民政府的征收决定，结合征收决定征收补偿方案，与原告赵从裕、严启会签订《房屋征收补偿安置协议》的行为属于行政行为。《房屋征收补偿安置协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，与民事合同具有共通性，且该协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方应完全履行协议约定的义务。结合《房屋征收补偿安置协议》的具体内容，二原告在约定的期限内履行了被征收房屋的交付义务，被告应按协议约定履行安置还房、安置补偿费支付等义务。第三人四川瑞联房地产公司基于其自身《承诺书》和前述《房屋征收补偿安置协议》，自愿与原告签订《协议书》，约定“乙方（原告）与通江县住建局签订的《房屋征收安置补偿协议》所约定的安置补偿、还房义务均由甲方（第三人）代征收部门履行”，这实质是将《房屋征收安置补偿协议》约定的被告的权利义务概括转移由第三人享有和承担，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”之规定，结合原、被告对转让均无异议的事实，应当认定该转让有效。同时，《协议书》具体约定了转让权利和义务的享有和履行方式，原告及第三人均应当按照《协议书》的约定依法享有权利和履行义务。 原告具体诉讼请求方面： （一）要求被告、第三人交付第三人开发建设的“江山一品”项目1号楼正负零层1-9号9个门市及门市、住房（9号楼二单元16楼5号）的产权手续。原、被告《房屋征收补偿安置协议》约定“将四川瑞联房地产公司开发建设的“江山·壹品”项目8号楼（位于西门大桥往安装公司方向临河）一单元9楼1号，面积约为114.6平方米（靠九号楼的小广场）还给乙方”，同时约定“甲方自愿还乙方门市建筑面积465平方米，将四川瑞联房地产公司在严启会旧房原址开发建设的“江山·壹品”项目1号楼正负零层一楼1号至9号共9个门市（从壁山西路壹号即西门桥头供销社向礼平购买的门市向安装公司方向第一个门市起算）”；原告、第三人《协议书》约定“甲方未还足乙方门市面积2%内的按5000元每平方米计补乙方，超出应还面积2%的甲方按22000元/平方米计补乙方，甲方超还乙方门市面积，按5000元/平方米计款，由乙方计补甲方，甲方未还足乙方住房面积，按3300元每平方米由甲方计补乙方，甲方超还乙方住房面积，按2800元/平方米计款，由乙方计补甲方”；不难看出“还房”不仅是被告与第三人“概括转让”的义务，也是原告与第三人《协议书》约定的义务，故第三人应向原告履行前述约定的住房和门市还房义务；经协商变更，第三人向原告交付了9号楼二单元16楼5号住房，将通江县房管局《其他合同备案表》记载的“江山壹品”1号楼1栋101号（即约定偿还原告的9个门市）面积为430.42平方米备案给乙方，但未实际交付和办理相应产权手续，故原告要求第三人交付安置门市并为其办理安置住房和安置门市产权手续的理由成立，安置门市实际应为通江县房管局《其他合同备案表》记载的“江山壹品”1号楼1栋101号（即约定偿还原告的9个门市）。 （二）要求被告、第三人自2015年7月1日起以应还门市面积的双倍930平方米为基数按30元/平方米/月的标准支付门市停业损失费至实际交付时止。原、被告《房屋征收补偿安置协议》约定“甲方不能按照该协议内容约定时间还房，逾期还房甲方每天按所赔偿房屋的评估总价值的千分之二支付违约金，同时，甲方应按本合同第三条中的约定向乙方双倍支付住房周转过渡费，按应还门市面积双倍支付停业损失费”，鉴于第三人与原告签订《协议书》的“概括转让”属性，第三人迟延交付门市，按照协议约定应按应还门市面积双倍支付停业损失费，结合应还门市面积465平方米的约定，以及还房时间、停业损失费30元/平方米/月的协议约定，第三人应从2015年7月1日起以门市面积930平方米为基数按30元/平方米/月支付原告门市停业损失费至门市还房实际交付时止。 （三）要求被告、第三人支付安置还房差面积补偿款837620元及下差补偿款2521057.43元。还房差面积补偿款方面，实际是指还门市差面积补偿款；原告、第三人《协议书》约定“甲方未还足乙方门市面积2%内的按5000元每平方米计补乙方，超出应还面积2%的甲方按22000元/平方米计补乙方，甲方超还乙方门市面积，按5000元/平方米计款，由乙方计补甲方”，结合应还门市面积465平方米的协议约定，第三人与原告门市还房协商变更情况，以及通江县房管局《其他合同备案表》记载门市面积430.42平方米的实际，第三人下差应还门市面积34.58平方米，差面积2%以内计款3458元（34.58平方米×2%×5000元），差面积2%以外部分计款745544.80元（34.58平方米×98%×22000元），共计749002.80元，第三人应向原告支付。下差补偿款方面，按照原告、第三人《协议书》约定，第三人应支付第三人住房货币补偿款等补偿款共计8021057.43元，其中不含“已扣减支付”的30万元；结合审理查明情况，第三人已向原告共计支付5800450元，已支付费用包括签订《协议书》是“已扣减支付”的30万元，以及为原告垫资支付空调移机费用450元，则第三人在协议签订后实际支付原告补偿款共计5500000元；故第三人下欠原告补偿款共计2521057.43元，第三人未按协议约定支付，其应当承担清偿责任。 （四）要求被告、第三人自2014年10月16日起按补偿总价款每日3%的标准支付违约金。第三人未按约定全部履行补偿款支付义务，其依法应承担违约责任。但原告、第三人《协议书》约定“甲方未按协议约定支付上述款项……同时甲方每天向乙方支付补偿总价款千分之三的违约金”，故原告请求按补偿总价款每日3%的标准支付违约金没有根据，同时，协议约定第三人每天按补偿总价款千分之三向原告支付违约金，明显约定过高，本院确定以约定金额按月利率2%分段计算，结合审理查明情况，具体为：2014年10月15至2015年1月14日违约金额200万元，计违约金12万元，2015年1月15日至2015年2月6日违约金额150万元，计违约金23000元，2015年2月7日至2015年3月13日前违约金额100万元，计违约金24666.67元，2015年3月14日至2015年6月17日违约金额60万元，计违约金37600元，2015年6月18日至2015年9月15日违约金额50万元，计违约金29666.67元，2015年9月16日至2015年9月22日违约金额30万元，计违约金1400元，2015年9月23日至2015年11月19日违约金额10万元，计违约金3866.67元；款项3521057.43元2014年11月15日至2016年2月2日计违约金1030496.14元，2016年2月3日至2016年4月15日违约金额3421057.43元，计违约金166491.46元，2016年4月16日至2016年6月1日违约金额3321057.43元，计违约金101845.76元，2016年6月2日以后违约金额2521057.43元，应按月利率2%计算至款项实际清偿时止。 综上，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款（十一）项、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、第三人四川瑞联房地产开发有限公司在“江山壹品”项目1号楼综合竣工验收后五日内向原告赵从裕、严启会交付1号楼1栋101号（即约定偿还原告的9个门市）面积为430.42平方米，同时，在交付门市三十日内按合同约定为原告赵从裕、严启会办理交付门市和9号楼二单元16楼5号的产权手续； 二、第三人四川瑞联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告赵从裕、严启会支付门市停业损失费，门市停业损失费的计算方式：从2015年7月1日起以应还门市面积双倍930平方米为基数按30元每平方每个月计算至门市实际交付时止； 三、第三人四川瑞联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告赵从裕、严启会支付安置还房差面积补偿款749002.80元，以及下差补偿款2521057.43元； 四、第三人四川瑞联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告赵从裕、严启会支付违约金，违约金的计算方式：截至2016年6月1日前的违约金为1539033.27元，2016年6月2日起的违约金以下差补偿款2521057.43元为基数按月利率2%计算至实际清偿时止； 五、驳回原告赵从裕、严启会对被告通江县住房和城乡建设局的诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由第三人四川瑞联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  邓于君 人民陪审员  苟小忆 人民陪审员  肖舒心 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  刘姗姗