广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初22268号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：魏强，男，该公司职员。被告：黄锦洪，男，1988年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司与被告黄锦洪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏强及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年2月1日至2018年10月31日止以每个月364元为计算标准的物业服务费、2017年7月1日至2018年10月31日止的水费以及按每日欠费总额的千分之一向原告支付物业服务费逾期付款违约金，物业服务费暂计至2018年10月31日，逾期付款违约金暂计至2018年9月30日，水费暂计至2018年10月31日，共计为9493.49元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受托为雅居乐国际花园提供物业管理服务，被告系该小区1座2301房的业主。该单元建筑面积为103.97平方米，被告于2016年7月3日办理入住登记手续，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，该小区高层洋房物业服务费的收费标准为3.5元/平方米/月，即被告每月需向原告支付物业服务费364元，该小区水费为房产公司代缴，由房产公司委托原告代收，即被告每月需向原告支付房产公司代缴水费。自2018年2月1日至2018年10月31日止，被告无故拖欠原告物业服务费21个月，拖欠物业服务费共计为7644元。自2017年7月1日至2018年10月31日止，被告无故拖欠原告代收水费16个月，拖欠代收水费101.7元。期间，原告多次要求被告尽快支付物业服务费与代收水费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之五向原告支付逾期付款违约金，违约金原告已自愿调整为每日按欠费总额的千分之一计算。至2018年9月30日，逾期付款违约金为1747.79元。被告的行为已构成违约，原告为此起诉至法院。被告辩称，原告要求被告交物业管理费，但被告在收到应诉材料前没有见过物业服务协议，不存在原告提供物业服务的行为。在被告收楼时也没有收到物业服务协议书，且物业服务协议书上没有被告的签名或盖章，被告不同意物业服务协议书上的内容。原告没有提供按照每平方米3.5元收取物业管理费的依据给被告，收楼前原告预收了被告三个月的物业管理费，被告要求原告双倍返还。被告收到原告的催缴物业管理费通知书后积极地以回复函的形式进行了回复，但原告没有对此进行处理。水费方面，被告从来没有收到过缴费通知单等书面的单据，水表的位置也不清楚在哪里。被告没有入住雅居乐，所以对原告主张的物业管理费有异议，被告只认同按每平方米2.3元收取物业管理费。经审理查明：2014年4月18日，佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司作为甲方，雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司作为乙方，双方签订了一份《顺德区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对雅居乐国际花园提供前期物业服务，物业服务费由甲方、业主按其拥有的物业建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中约定比例提取酬金，高层住宅按3.5元/月/平方米，乙方每月按10%的比例从应收的物业服务资金中提取酬金，甲方应协助乙方向业主于验收房屋之日或视为房屋交付使用之日起收取物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月5%的标准向乙方支付违约金。2016年2月29日，佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司与被告签订了编号为X141857的《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司购买雅居乐国际花园XX单元。合同第十七条约定在业主委员会未选定物业管理机构之前，佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司指定雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司负责物业管理，被告在签订买卖合同时应与佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2016年7月3日，佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司、雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司为被告办理了收楼手续，被告按照3.5元/月·平方米的标准向雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司缴交了三个月的物业管理费1102元。2017年9月19日，雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司经核准变更登记为雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司。后被告未向原告交纳物业服务费。原告分别于2018年5月10日、2018年7月24日向被告发出《费用催缴通知书》，被告通过回复函对原告催缴物业费进行了回复。后原告为此于2018年11月15日起诉至法院。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，案涉的《顺德区前期物业服务合同》属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，因此，案涉的《顺德区前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按照该合同的约定按照3.5元/月·平方米的标准向原告交纳物业服务费。被告辩称原告提供的物业服务质量不达标但是其提供的两份《回复函》只是单方陈述，没有书面证据佐证，本院对其抗辩意见不予采纳。对于被告要求原告按双倍赔偿其预交的2016年8月至2016年10月的三个月物业服务费2204元的问题，一方面，原告在本案中未主张2016年8月至2016年10月的物业服务费；另一方面，被告在庭审中明确在本案中不主张扣减，被告也未提起反诉，因此被告的该项主张不应在本案中处理。原告主张要求被告支付2017年2月1日至2018年10月31日的物业服务费7644元于法有据，本院予以支持。关于违约金，案涉的《顺德区前期物业服务合同》并非原告与被告签订，该合同中关于违约金的约定既没有经过与被告的协商，也没有明示给被告或经被告确认，对于何时交纳物业服务费也没有明示给被告，原告以此作为计算违约金的依据，剥夺了被告的权利和加重了被告的负担，因此，对原告的违约金请求不予支持。另外，原告主张要求被告支付房产公司代缴的水费101.7元，对此，本院认为，一方面，原告提供的证据不能证明房产公司为原告代缴了水费101.7元，被告对其不予确认；另一方面，原告也未能举证证明房产公司委托其代收，因此，对于原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄锦洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付2017年2月1日至2018年10月31日的物业服务费7644元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司预交），由被告黄锦洪负担。本判决为终审判决。审判员  何自梁二〇一九年二月一日书记员  李莹芬