广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初10086号原告：罗耀健，男，汉族，1976年11月14日出生，住址广东省大埔县，委托代理人：郑永凤，广东闻天律师事务所律师。被告：西敏置业有限公司，住所地香港湾仔骆克道**恒泽商业中心**1501（683）室，组织机构代码65366435-000-10-15-2。法定代表人：李文琪。委托代理人：石远山，广东立慧律师事务所律师。原告罗耀健诉被告西敏置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗耀健的委托代理人郑永凤、被告西敏置业有限公司的委托代理人石远山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告拥有平地一块，2016年9月2日，其与原告商量拟将上述土地进行合资建设，原、被告双方在合作建房协议书约定由原告出地，由被告出资，并且由被告承建，如总楼层是16层，在合同中还约定了分成的比例；合同的第六条第6项约定：由原告先支付150万元作为工程项目的保证金和报建费，保证金要按工程的施工进度（作了基础工程30%时）予以返还。并由原告先行投入150万元作为启动资金。然被告收取150万元启动资金后，却完全不履行其与原告曾经的约定。2017年3月20日，原告与被告经协商一致，签订了《补充协议书》解除了上述共同开发建设的想法，并就解除后的法律后果进行了约定，确认被告返还原告投资款人民币150万元及赔偿原告280万元，同时就支付时间及管辖地等内容进行了明确约定。然被告仍然不按照上述协议书约定履行有关义务，经原告多次催促，仍未果。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，除依照协议约定支付本金及违约金外，还应当自逾期之日起就本金部分按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息。为维护原告的合法权益，特向人民法院提出诉讼，请求判令：1、被告向原告退还投资款本金人民币150万元；2、被告向原告支付违约金人民币280万元；3、被告自2017年3月16日起以投资款人民币150万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付逾期付款利息至上述款项清偿之日止，暂计至起诉之日为人民币58362.5元；上述款项合计人民币4358362.5元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩称，原告与被告签订的《合作建房协议》是无效的合同，首先，原、被告双方明知所提供的土地是工业用地，不能建设商品房，这违反了国家的土地管理法关于不能变更土地的使用性质的强行性的法律规定；第二，原、被告双方均不具备房地产开发的经营资质，所以在双方都不具备房地产开发的资质的情况下签订的《合作建房协议书》应当是无效的；最后，因为主合同无效，所以《补充协议》也是无效的。即使合同有效，合同中约定的违约金及利息加起来应当不高于年利率24%的计算标准，否则违反了国家关于民间借贷利息的最高限制的相关法律规定。经审理查明，2016年9月2日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《合作建房协议书》，约定：1、甲乙双方合作建房，甲方提供使用权属于自己位于东莞市大岭山镇居民管理权龙山村土地一块，面积合计7120平方米，（国有土地使用权证号为东府国用（1993）地特40）地特**责出资在上述土地上建造约16层的商住楼，总建筑面积约5000平方米；2、双方签订合同后乙方五个工作日内需支付150万给甲方作为保证金及此项目报建费，甲方保证此项目签订协议日期起6个月内办理好项目报建及开工手续，逾期未办理好，甲方自愿赔偿双倍保证金300万给乙方。随后，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《补充协议书》，约定：甲方因违约同意将本金和违约金共计430万元，其中200万定于2017年3月15日前支付到如下账户：中国建设银行深圳景苑支行，卡号55×××11，户名：罗耀健，剩余230万元定于4月30日前支付完毕，否则任何一方可向原告方所在地人民法院提取诉讼。另查明，东莞市人民政府向被告西敏置业有限公司颁发《国有土地使用权证》，确认被告西敏置业有限公司系东莞市大岭山镇大岭山居民管理区龙山村土地使用权人，土地用途为工业用地。原告已经向被告支付150万元，截至庭审之日止，被告已经向原告返还24.5万元。上述事实，有原、被告当庭陈述及《国有土地使用权证》、《合作建房协议书》、《补充协议书》、转账凭证等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，涉案的东莞市大岭山镇大岭山居民管理区龙山村地块为国有土地，原、被告签订涉案合同约定在国有土地上的兴建住宅楼，且未办理任何建设许可及报建手续，违反了法律法规的强制性规定。因此，原告与被告签订的《合作建房协议书》及《补充协议书》为无效合同。根据无效合同的全面处理原则，被告应向原告返还已支付的投资款人民币150万元，并支付相应利息。结合庭审查明的事实，被告已经向原告返还24.5万元，尚欠125.5万元未返还，故被告应向原告返还款项125.5万元，并支付利息，利息以125.5万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从原告起诉之日即2018年3月23日计至该款实际支付之日止，原告主张的多出部分，本院不予支持。原告要求被告支付违约金280万元的诉求，无法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告罗耀健与被告西敏置业有限公司签订的《合作建房协议书》及《补充协议书》为无效合同；二、被告西敏置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗耀健返还人民币125.5万元及利息（利息以125.5万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从原告起诉之日即2018年3月23日计至该款实际支付之日止）；三、驳回原告罗耀健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币41667元，由原告负担29668.9元，由被告负担11998.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  黄为民人民陪审员  祝丽雅二〇一九年二月二十六日书 记 员  谢晓帅书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。