江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终5412号上诉人（原审被告）：江苏瑞宏置业有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区环保产业园庆丰村。法定代表人：孙宏芳，该公司经理。委托诉讼代理人：任满军，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晨露，江苏大直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王钢，男，1977年11月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭盐都区。委托诉讼代理人：蔡金斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原审第三人：江苏广通建设工程有限公司，住所地江苏省滨海县中市中路**。法定代表人：田维衡，该公司总经理。上诉人江苏瑞宏置业有限公司（以下简称瑞宏公司）因与被上诉人王钢及原审第三人江苏广通建设工程有限公司（以下简称广通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由王钢承担。事实和理由：1.瑞宏公司和广通公司于2009年3月8日签订的补充协议约定由广通公司购买瑞宏公司开发的1轴-6轴的一至四层、局部五层约1670平方米的房屋，并以该房屋的价款冲抵瑞宏公司应支付的部分工程款，但是广通公司购买的上述房屋价格应进行评估，并不是将上述房屋直接作价445万元。补充协议第二条也明确约定，由广通公司承担1轴-6轴的一至四层、局部五层约1670平方米房价评估价的6%的资金给瑞宏公司办理房产证，但广通公司购买上述房产的最终价格直至目前尚未进行评估。2.补充协议只是同意将上述面积的房屋出卖给广通公司，最终以评估价格冲抵瑞宏公司工程款，但直至目前瑞宏公司与广通公司之间尚未结算完毕。3.根据双方约定，瑞宏公司出售的房屋面积只有1670平方米，后调整为1743平方米，对于多出来的73平方米并未约定，需要待工程款结算时再作处理。现实际交付的房屋面积为1684.58平方米，超过约定面积1670平方米之外的14.58平方米，应由王钢另行支付房款给瑞宏公司，一审认定瑞宏公司交付的房屋面积不足明显存在错误。4.瑞宏公司和广通公司先后签订了两份合同，第二份合同是经招投标程序签订，故应以第二份合同作为定案依据，一审判决以未经招投标程序、未备案的合同作为定案依据明显错误。5.虽然王钢就办理房屋产权证书的诉求得到了生效判决的支持，但双方之间没有签订商品房买卖合同，没有就交房事宜作出任何约定。王钢通过生效判决获得案涉房产，所谓的租金损失至多从法院生效判决之日开始计算。在瑞宏公司不履行生效判决的情况下才能计算所谓的租金，故一审判令从2012年6月开始计算租金损失明显错误。同时瑞宏公司出租案涉房屋的起始时间是2014年5月1日，房屋和土地租金标准为每年3万元，而且存在三年免租期，一审依据所谓的鉴定报告判决瑞宏公司承担租金损失达127万元明显错误。王钢辩称，1.一审判决认定瑞宏公司交付房屋面积不足符合合同约定。瑞宏公司称2009年3月8日的补充协议中明确约定了最终价格应当进行评估，该主张没有合同依据，补充协议第一条约定案涉房产是以445万元工程款进行抵冲，并没有说房产价格要进行评估。2.2010年1月10日的补充协议明确约定将案涉房产直接出售给王钢。3.2010年1月10日补充协议第四条明确将房屋面积调整为1743平方米。如误差在10平方米内不调整总价，现在误差已经超过10平方米。根据统计，现误差58.08平方米，瑞宏公司应当赔偿王钢购买房屋面积损失。4.一审法院认定瑞宏公司迟延向王钢交付房屋应当承担损失正确，符合合同约定及交易习惯。瑞宏公司称应根据江苏省高级人民法院判决来确定交付履行期限，但王钢在起诉之前已经多次要求瑞宏公司交付房屋，瑞宏公司一直拒绝，王钢才起诉要求交付房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。广通公司未作陈述。王钢向一审法院起诉请求：1.瑞宏公司赔偿王钢因买房面积减少的房款损失200804元；2.瑞宏公司支付王钢因其延迟交房所造成的租金损失1288485元。一审法院经审理查明：2008年12月20日，发包人江苏润宏车业有限公司（后变更为瑞宏公司）与承包人广通公司签订《建设工程施工合同》一份。合同约定瑞宏公司将综合楼土建（除桩基、水电、消防工程）交由广通公司承建。2009年3月8日，润宏公司又与广通公司签订了一份《补充协议》。该补充协议约定：1.本工程总造价为900万元，其中瑞宏公司实拨工程款现金455万元，剩余445万元工程款抵冲广通公司购买瑞宏公司1-6轴一至四层、局部五层，约1670平方米房屋；2.瑞宏公司销售给乙方1轴-6轴一至四层、局部五层，约1670平方米，广通公司承担房价评估价6%的资金给甲方办理房产证。由瑞宏公司将其房产权证、土地使用证全部过户到广通公司名下，广通公司提供相应的手续。过户中所发生的费用全部由瑞宏公司承担。如瑞宏公司不能将其手续完善，广通公司有权要求瑞宏公司退房；3.双方还约定了其它事项。2010年12月20日，瑞宏公司向广通公司发出一份函告，内容为：“由于实际施工人尹仁杰的原因，导致工程无法施工至竣工，债主围门，对瑞宏公司造成不良影响。目前瑞宏公司已付工程款4740482元，担保用于工程的借款120万元。瑞宏公司同意广通公司尽快将原补充协议的房产进行处置，尽快变现拿出资金来解决目前工人工资、材料款等问题。如广通公司在本月30日前还不能将上述问题解决，瑞宏公司将原房产按折价收回变现为广通公司还债等”。2010年12月29日，案涉工程取得预售许可证。2011年1月10日，瑞宏公司（甲方）与广通公司（乙方）又签订了一份《补充协议书》。约定：1.乙方承建甲方综合楼工程，由于实际施工人尹仁杰的原因导致工程停工，现就该工程目前的具体情况，在2009年3月8日签订的补充协议基础上，经双方协商一致，再签订本协议；2.该工程的扫尾和竣工验收交付使用工作，由乙方另行派专人负责，并在2011年3月30日前完成；3.该工程的债权债务由乙方承担，确保工程顺利交付使用；4.甲方原抵算给乙方的房产原协议约1670平方米，西起1-6轴局部五层现调整为1743平方米。①根据盐城市房地产测绘中心报告为准：房号123号293.4平方米、236号246.95平方米、237号235.82平方米、337号247.36平方米、338号236.21平方米、四楼约483.57平方米。甲方为乙方办理上述产权证时，如误差在10平方米以内不调整总价，超过10平方米调整总价；5.楼梯间主要给乙方使用，其次为消防通道；6.四楼的产权划分待竣工后办理；7.房产开票总价为原补充协议价；8.甲方同意乙方该房直接与田大杰、赵文生、王钢签订房产销售协议，在上述条款实现后为其办理房产证和土地使用权证等。广通公司于2011年1月9日、4月28日向王钢开具了二份收款收据，交款单位均为王钢，金额分别为200万元、250万元，收款事由用于购买综合楼1-6轴房屋。此后，王钢曾参与工程的施工管理，并在部分员工的工资发放表和费用报销单进行过审签。广通公司会计陈冬梅在关联案件审理过程中[即(2014)盐民初字第00296号案件]，也提供了广通公司的财务账册，证明广通公司使用王钢的个人信用卡为广通公司支付材料款、工程款、机械费用、工人工资、偿还借款以及平日支出。2011年5月9日，瑞宏公司向广通公司发出一份《函告》，内容为“贵公司与我公司于2011年1月10日关于机动车交易市场一号综合楼的相关事项签订了补充协议。根据协议条款规定，该工程应于2011年3月30日前完成协议全部内容。而直至今日仍不能完成，对我公司造成了直接的经济损失和间接的经济损失。鉴于双方的友好合作我公司暂不追究，请贵公司认真重视。现经我公司董事会研究决定，请贵公司在2011年5月30日前完成补充协议条款全部内容，否则延期一天，承担我公司壹万元人民币的直接经济损失，同时按原价收回该协议第四条的全部房产，我方并保留诉讼权利。”2012年2月14日，盐城市房地产测绘中心对于案涉综合楼出具测绘报告一份，确认123号建筑面积293.72平方米，236号建筑面积247.23平方米，237号建筑面积236.08平方米，337号建筑面积247.63平方米，338号建筑面积236.47平方米，404号建筑面积237.78平方米，405号建筑面积186.31平方米。2011年12月9日，广通公司向盐城市亭湖区质监站出具《工程质量整改完成报告书》。2012年5月26日，案涉工程经竣工验收合格。因认为瑞宏公司未能履行相关合同义务，王钢、赵文生、田大杰共同作为原告曾于2012年3月19日向一审法院提起诉讼，请求判令瑞宏公司履行与三人签订房屋买卖合同的义务。在诉讼中，王钢申请对涉案房屋进行查封时，发现部分涉案房屋已被瑞宏公司出售给他人，遂另行向一审法院提起诉讼，要求判令瑞宏公司返还已支付的购房款450万元以及利息、并承担惩罚性违约责任。在该案审理中，赵文生、田大杰以“该买卖合同义务已履行，房屋买卖的权利已全部转让给王钢”为由，于2013年3月1日申请撤回诉讼。2013年12月2日，一审法院作出了驳回诉讼请求的一审判决。后该案被江苏省高级人民院发回重审。在重审过程中，各方当事人还一致确认讼争房产的房号即为上述123、236、237、337、338、404、405室。王钢另外表示如面积不足将根据合同约定另行主张差价。后经审理于2015年9月27日作出(2014)盐民初字第00296号民事判决书。在该判决中认定：“《补充协议书》应视为瑞宏公司委托广通公司将争议房屋出售给王钢等人的委托合同；同时，因为该《补充协议书》中已由‘售购人’王钢持有，《补充协议书》中也明确是在2009年3月8日《补充协议》的基础上签订，王钢即使未与广通公司或瑞宏公司签订书面的购房合同，其在履行了支付购房款的义务后，与瑞宏公司之间的房屋买卖合同关系也已事实成立，合法有效。该判决判令：瑞宏公司于判决生效后30日内向王钢交付位于盐城市亭湖区门市房（建筑面积293.72平方米、层高5.2米），1-6轴二层236号、237号房屋（236号建筑面积247.23平方米、237号建筑面积236.08平方米，层高均为3.8米），1-6轴三层337号、338号房屋（337号建筑面积247.63平方米、338号建筑面积236.47平方米、层高均为3.5米），1-6轴四层404号、405号房屋（404号建筑面积236.78平方米、405号建筑面积186.31平方米、层高均为3.5米），并办理房产和土地过户手续，广通公司承担协助义务。瑞宏公司不服上述民事判决，上诉至江苏省高级人民法院。后该院于2016年12月26日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。在该终审判决中，江苏省高级人民法院仍认定：王钢与瑞宏公司之间形成了房屋买卖合同关系。王钢于2017年8月诉至一审法院后，根据其申请一审法院依法委托盐城中佳资产评估有限公司（以下简称中佳公司）对其主张的相关损失进行了鉴定。2018年4月，该机构出具盐中佳鉴报字[2018]第028号价值鉴定报告一份。鉴定结论为：面积减少58.09平方米鉴定价值200804元（价格基准日为2012年2月14日），租金损失鉴定价值1288485.5元（2012年5月27日至2012年12月31日115104.79元，2013年度205576.92元，2014年度218427.65元，2015年度231249.02元，2016年度244133.97元，2017年度256989.55元，2018年1月1日至1月23日17003.54元）。王钢为此支付鉴定费用12000元。一审另查明，在(2014)盐民初字第00296号案件审理过程中，王钢提供了落款时间为2011年1月10日，广通公司为甲方、王钢、赵文生、田大杰为乙方所签订的《协议书》一份。该协议主要内容为：1.乙方购买的房屋位置和面积：根据已送达乙方的《补充协议书》约定为机动车交易市场一号综合楼西起1-6轴、局部五层面积约为1743平方米的商品房（房号为123#293.4平方米、236#246.95平方米、237#235.82平方米、337#247.36平方米、338#236.21平方米、四楼约483.57平方米）；2.房屋价款及支付方式：乙方需支付的购房总价款为人民币450万元。在签订本协议时乙方先行支付人民币200万元（在甲方与瑞宏公司要求下，乙方已于1月9日向甲方支付该笔款），在甲方2011年恢复工程施工后乙方再支付甲方250万元，以甲方出具的收据为凭。在瑞宏公司为乙方办理上述产权证时，如误差在10平方米以内不调整总价，超过10平方米调整总价，房款由乙方直接支付甲方；3.乙方按照合同约定支付了购房款后，甲方与瑞宏公司于2011年1月10日签订的补充协议中第四款约定要求瑞宏公司办理房产证、土地证的权利转让给乙方享有。凡涉及该工程的一切债务由甲方承担，与乙方无涉。甲方必须无条件协助乙方办理相关房产的手续；4.虽甲方已获得瑞宏公司的授权，由其直接与乙方签署购房合同，瑞宏公司也同意将1月10日补充协议中关于房产买卖部分的广通公司享有的要求交房及办理两证的权利直接由本协议乙方享有，但甲方在本协议签订之后，仍有义务督促瑞宏公司向乙方交付房屋、办理两证；5.如乙方未按本协议约定履行付款义务，由乙方承担违约责任，如甲方和瑞宏公司违反承诺和协议约定交付房屋和办理权属登记手续给乙方，由甲方和瑞宏公司承担违约责任等。广通公司在甲方处加盖了公章，王钢作为乙方代表签字(圆珠笔签)。王钢曾系广通公司法定代表人田维衡的女婿，田大杰系田维衡之子，赵文生系广通公司总经理赵学技之子。在该案庭审中，瑞宏公司申请对该协议书中广通公司章印的形成时间进行司法鉴定，但未获准许。一审还查明，2014年4月28日，瑞宏公司（甲方）与盐城市瑞宏机动车检测有限公司（乙方，以下简称瑞宏检测公司）签订《场地及房屋租赁协议》一份。双方约定：一、租赁场地位置：2号楼以南，南北中心路以西，东西中心路以北，场地使用面积约为7000平方米；租赁房屋位置：1号综合楼西侧底层四间，二、三、四层各四间，建筑面积为1500平方米。二、租赁期限：10年，从2014年5月1日起至2024年4月30日止。三、租金标准：场地租金为壹万元一年，房屋租金为贰万元一年。四、租金支付方式：2017年1月1日前免收租金，2017年1月20日前一次性支付当年度租金，以后每年租金均在当年度1月20日前一次性支付……六、租赁期满后，乙方投资建设的厂房及对房屋的装饰装修不得拆除，无偿保留给甲方等。一审法院认为，（一）关于王钢与瑞宏公司之间构成何种法律关系的问题。瑞宏公司在本案审理过程中，对于双方构成房屋买卖合同关系仍存有异议。但已经生效的相关民事判决，认定《补充协议书》应视为瑞宏公司委托广通公司将争议房屋出售给王钢等人的委托合同，王钢与瑞宏公司之间构成房屋买卖合同关系，且这一合同关系合法有效。对此，一审法院再次予以确认。（二）关于相关司法鉴定结论的问题。经审查，该鉴定报告的鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员均具备相应的鉴定资格。至于瑞宏公司提出鉴定结论严重偏离实际并申请重新鉴定的意见，因其未能提交任何证据证明该鉴定结论存在严重背离实际情况的情形，故一审法院对此抗辩不予采信，对于重新鉴定申请也不予准许。同时，一审法院依法认定鉴定报告中所记载的房屋面积减少部分的价值和租金损失的结论，符合当时、当地的市场行情。但能否作为计算王钢相关损失的依据，一审法院也将结合本案实际在下文作出综合认定。至于瑞宏公司与其它公司签订租赁合同中所约定的租金标准，这与本案的处理并无必然的联系，不能简单的以此作为计算租金损失的依据。（三）关于王刚的诉请如何处理的问题。从法理上来说，司法权是一种判断权，是审判人员依照法律原则和法律规则就案件当事人提出的事实问题主张和法律问题主张在是非、曲直、正误、真假等方面所具有的多种可能性之间进行辨别、选择与断定，是对当事人已经存在的相关权益的一种司法确认或否认，本质上并非属于形成权的范畴。在本案关联案件的审理过程中，相关法院对于本案双方之间的关系进行了深刻的分析，并依据各方在诉讼之前已经达成的相关协议以及履行情况，还原了事实的真相，最终认定了双方的权利义务关系。这仅是辨别和判断的过程，并非司法活动强加了相关权利义务关系给双方当事人。另外本案中，瑞宏公司曾将部分案涉房产房屋出售、出租给他人，存在一定恶意违约的情形，王钢的相关损失更应依法予以支持。1.租金问题。各方签订的《补充协议》、《补充协议书》和《协议书》中对于何时向王刚交付案涉房产，并未作出十分明确、具体的约定。但约定了房产所有权证书办理以及四楼的产权划分待竣工后办理等与房产交付相关的内容。王钢等人也于2012年3月19日作为原告诉至一审法院，要求瑞宏公司履行房屋买卖合同义务。而该房产是于2012年5月26日通过了竣工验收。可以说，在此时瑞宏公司已经完全具备了向王钢交付房产的条件，并应及时完成交付。同时，一审法院也考虑到案涉房产面积较大以及需要进行必要的交付准备等因素，酌情确定交付时间应为竣工验收后30天，故相应租金损失的计算时间也应从此时开始计算。经计算2012年度租金应调整为115104.79元÷218天×188天=99264.68元，其余年度按鉴定结论确定。故总租金损失为1272645元（精确到元）。2.面积减少损失的问题。在案涉《补充协议》中对于抵冲房款的工程款数额明确约定为445万元。在之后的《补充协议书》中对于该部分房产的面积调整为1743平方米，并同时约定“如误差在10平方米以内不调整总价，超过10平方米调整总价”。现经相关部门测绘，该部分房产的最终面积与上述约定相比减少58.09平方米，故对于总价应当作出调整。具体如何调整，相关协议中并未进行明确。但在相关补充协议中，约定了房款的总价为445万元，总面积为1743平方米。这其中并未考虑到房产的不同位置、楼层等特殊的因素，一审法院再结合案涉房屋买卖合同关系起源于“以房款抵充工程款”这一特殊的背景。故一审法院确定以该房产的均价作为计算王钢相关损失的依据，面积减少部分的损失为148308元（445万元÷1743平方米×58.09平方米，精确到元）。而鉴定结论是以测绘报告出具的时间作为价格基准日进行的鉴定，这一时间仅仅了明确了房产的具体面积，与双方的约定并不相符，不能以此作为确定王钢相关损失的时间节点。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，一审判决：一、瑞宏公司应于判决生效之日起十日内支付王钢房屋面积损失148308元；二、瑞宏公司应于判决生效之日起十日内支付王钢房屋租金损失1272645元。案件受理费18204元，财产保全费5000元，鉴定费12000元，合计30204元，由王钢负担3000元，瑞宏公司负担27204元。二审审理中，瑞宏公司提交以下证据：证据一，2008年12月20日瑞宏公司与广通公司签订的建设工程施工合同复印件，证明双方达成工程发包承包意向；证据二，2008年12月20日瑞宏公司与广通公司签订的补充协议复印件，证明双方确认工程造价为900万元，其中455万元为现金支付，剩余445万元来冲抵广通公司购买瑞宏公司1670平方米房屋，同时约定案涉房屋进行价格评估，评估价的6%作为瑞宏公司办理房产证费用；证据三，2009年1月12日瑞宏公司与广通公司签订的建设工程施工合同复印件，证明该合同是经过备案，也是由双方实际履行的施工合同，该合同是对之前签订的施工合同的变更；证据四，瑞宏公司工商信息登记复印件，证明瑞宏公司原名称为江苏润宏车业有限公司。王钢对瑞宏公司提交的证据一的真实性、关联性无异议；对证据二的真实性有异议，补充协议时间应该是2009年3月8日，该协议第二条并不能证明房产还需要重新评估，协议中房价评估价6%是指房产交易中心交易时的价格；对证据三的真实性有异议，即使瑞宏公司提交原件，该合同仅仅是行政部门备案所用；对证据四的真实性无异议。本院经审核对2008年12月20日瑞宏公司与广通公司签订的建设工程施工合同及瑞宏公司工商信息登记的真实性予以确认，瑞宏公司提交的2008年12月20日补充协议与一审认定的2009年3月8日补充协议内容一致，仅系落款日期不一致，因其提交的系复印件，故对落款日期是否为2008年12月20日不予确认，2009年1月12日瑞宏公司与广通公司签订的建设工程施工合同与本案无关联。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，已生效的（2016）苏民终210号民事判决书认定最初瑞宏公司与广通公司之间属于以房抵工程款的关系，后转化为瑞宏公司委托广通公司出售房屋给王钢的法律关系。瑞宏公司与王钢之间形成了房屋买卖合同关系。由此可见，案涉房屋系瑞宏公司委托广通公司出售给王钢，瑞宏公司与广通公司对案涉房屋价款的约定对王钢不具有约束力，故瑞宏公司在本案中主张瑞宏公司与广通公司之间最终结算尚未完毕，案涉房屋最终应以评估价格冲抵瑞宏公司的工程款的上诉理由与本案无关，本案不予理涉。关于瑞宏公司交付的房屋面积是否不足的问题。瑞宏公司与广通公司于2011年1月10日签订的《补充协议书》已经明确约定房产面积为1743平方米，如误差在10平方米以内不调整总价，超过10平方米调整总价，案涉房屋系瑞宏公司委托广通公司出售给王钢，而广通公司和王钢之间约定案涉房屋面积约1743平方米，如误差在10平方米以内不调整总价，超过10平方米调整总价，故瑞宏公司应向王钢交付符合约定的房屋，现案涉房屋面积仅为1684.58平方米，一审法院认定瑞宏公司交付的房屋面积不足并无不当。关于一审法院认定租金损失是否恰当的问题。各方签订的《补充协议》、《补充协议书》和《协议书》中对于何时向王钢交付案涉房产，并未作出十分明确、具体的约定。王钢等人与瑞宏公司也未就案涉房屋交付的时间达成一致意见，故王钢在案涉房屋达到交付条件时可以随时要求瑞宏公司交付房屋，但应当给瑞宏公司必要的准备时间。王钢于2012年3月19日作为原告诉至一审法院，要求瑞宏公司履行房屋买卖合同义务，说明王钢在2012年3月19日已向瑞宏公司主张交付房屋，但此时案涉房屋尚未竣工验收，一审法院酌情认定案涉房屋交付时间应为竣工验收后30天并无不当，瑞宏公司主张至多从王钢通过生效判决获得案涉房产开始计算租金损失没有依据。根据法律规定，逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，瑞宏公司还主张一审法院依据鉴定报告计算租金损失的标准不当，但该鉴定报告系一审法院在审理中根据王钢的申请委托中佳公司作出，瑞宏公司亦未能提供证据证明中佳公司作出的鉴定报告存在程序违法等足以导致鉴定结论无效的情形，故一审法院以中佳公司出具的鉴定报告为依据计算租金损失并无不当。综上，瑞宏公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18204元，由上诉人江苏瑞宏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  李 砚审判员  谢超亮二〇一九年二月十二日书记员  刘 湘