江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0729民初96号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场****。法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小明，男，系该公司收费员。被告：曾东梅，女，1983年12月23日生，汉族，居民，住全南县。委托诉讼代理人：朱育梅，江西桃江律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告曾东梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明、被告曾东梅的委托诉讼代理人朱育梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天豪物业向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付桃源一品小区19栋16号店铺及17、18号店铺二楼的物业管理服务费8125元，并承担滞纳金1872。事实和理由：原告和江西宝盛地产开发有限公司于2010年1月26日签订了桃源一品小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定商铺物业费用单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行相关的权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为桃源一品小区19栋16号商铺的业主，16号一楼建筑面积为50.46m2，17、18号二楼建筑面积为143m2，合计193.46m2，从2015年7月1日至2018年12月31日，欠费为42个月，每月金额193.46元，共欠物业管理服务费8125元，滞纳金1872元，合计欠我公司9997元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行，原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》规定，诉至法院，望贵院判如所诉。被告曾东梅答辩，2016年1月21日的物业费已超过诉讼时效；原告要求计算滯纳金没有事实法律依据，《江西省城市居住小区物业管理条例》已于2012年10月1日废止前期物业合同第二十六条依据废止条例第四十九条收取滞纳金自然无效；原告诉请物业费没有事实依据，原告的前期物业服务合同已经过期，原告与业主间的权利义务已经终止。原告与房地产开发企业签订的前期物业合同第一条即明确约定原告的合同期限，从2010年3月1日至小区业主委员会成立时为止，桃源一品小区于2017年6月选举了业主委员会，原告服务期限已经终结，依照合同法第九十一条第七项、物业管理条例第二十六条规定，原告的前期的业合同已经终止，对双方已无约束力。原告本应主动撤离，既未撤离却又没有与业主委员会签订物业服务合同，更没有与广大业主约定服务价格，属于发改价格［2014]2755号第二条所称的强制服务，系无效服务，且过错在原告，原告所谓提供的服务没有合法依据。物业管理条例没有赋予物业服务企业无限期服务的权力，应当依照法律规定到期终止；原告诉请按1元／㎡计价物业费没有法律政策依据桃源一品小区的物业服务价格仍属于待协商确定状态。1、国务院《物业管理条例》第四十一条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”《物业服务收费管理办法》第五条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”第六条规定，“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。第七条规定，“物业服务收费实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”国家放开了收费政策，将包括物业服务等收费均推向了市场，实行市场化。也就是说，物业服务收费标准是由市场供求关系决定，在物业服务合同中约定，政府指导价仅是政府对于物业服务收费行业的价格管控措施，并不必然约束于当事人。根据上述相关规定，物业服务收费标准即使在原来实行政府指导价时期，也应当在政府指导价范围内在物业服务合同中作出明确约定，才能对双方发生法律效力。即使有政府指导价，但没有将该政府指导价在物业服务合同中作出明确约定的，该政府指导价也不能约束双方当事人。2014年12月17日，国家价发改委发出发改价格［2014］2755号文件，明确放开非保障性住房的物业服务价格，即非保障性住房的物业服务价格适用市场调节价。所谓市场调节价就是由市场主体通过平等、公平、公开协商，确定一个双方接受的价格，而不是一方强加给另一方不同意接受的价格，即使是政府指导价也须经当事人各方明确予以接受。行政机关、司法机关不应当也无权插手干预平等市场主体间的民事法律行为，更不应当存有插手干预的思维。执行政府定价的，则按政府定价，除依法属于政府定价权限范围的服务价格外，任何机关、单位、个人均无权单方确定服务价格，此乃属于平等民事主体间的契约行为，待双方确定合理价格后，即应按约定价格执行。从上述法律规定可见，原告应当提供按1元／㎡计价物业费的约定或法定依据，如无依据，则不能按1元／㎡计价。商业物业享受的物业服务远远少于住房物业。桃源一品小区内的住房业主享受了除商业业主看得见看不见的服务外，更多的享有保安安全、秩序管理、车辆停放、清洁、小区绿化、维修更换等服务，商业业主与住房业主之间具有明显的重大差别，但以前政府对商业物业的指导价却高于住房物业，这也是商业业主不愿意支付物业费的根源。商业物业的业主与住房物业的业主在物业服务合同法律关系上都是平等的权利主体，不存在商业物业业主高人一等或低人一等的法律规则，这是常识。因此，不能凭旧思维认为商业物业因经营性质就应支付比住房物业更高的物业服务费。无论是支付更高或更低，都需要平等协商，而不能占优势地位的物业服务企业强迫业主接受单方确定的价格。因此，司法机关不能自作主张越权指令业主必须接受某种价格，也不能擅自酌定双方的服务价格，而是应引导物业服务企业与业主之间规范物业服务合同法律关系，从源头上预防化解物业服务纠纷，避免恶性循环，减少累讼，节约司法资源。六、原告是否安装监控与1元／㎡计价没有必然联系。并不能因为安装了监控就应按1元／㎡计价。如果安装监控是物业服务企业的义务是其服务内容，那么不论物业服务费的价格是多少，原告都应履行其义务，就如桃源一品小区内原告也安装了监控一样；如果不是原告的义务，那么其安装行为与物业服务计价就没有关联性，不能凭原告安装了监控得出1元／㎡计价物业服务费的结果，否则仍属强迫服务，强制收费，乃至强盗逻辑。2010年1月26日原告与江西宝盛房地产开发公司签订协议，桃源一品小区由原告负责前期物业服务，约定住宅物业费为0.35元／㎡，商业物业为0.5元／㎡。2014年12月17日，国家发改委发布发改价格［2014］2755号文，明确放开非保障性住房物业服务价格。前期物业合同还约定合同期限至业主委员会成立之日止，桃源一品小区于2017年6月25日宣布成立了业主委员会。由上可知，桃源一品小区的物业服务价格就应分为二个阶段，而2017年6月25日业主委员会成立之前的价格，以前期物业服务合同的约定的0.5元／㎡为基准，结合原告提供的服务水平、服务质量平衡确定，可参考（2018）赣07民终3459号判决按合同约定0.5元／㎡的60％即0.3元／㎡计价，自2016年1月21日至2017年5月17日为17个月共计986．65元（17×193.46×0.3）。其二，桃源小区业主委员会成立后应当原告与业主委员会重新协商确定一个价格，在未确定服务价格之前任何人无权私自定价。那么对原告诉请2017年6月份以后的物业费主张，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天豪物业提交：营业执照及资质证书、全南县物价局文件、与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同、与全南鑫凯安防签订的监控设备安装协议、收款收据、与全南县环境卫生管理所签订的协议书、产权证明、桃源一品业主委员会的委托书、催收电话录音。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、被告对与全南鑫凯安防签订的监控设备安装协议、收款收据的真实性提出异议，原告公司提供了原件予以核对，而被告未提供证据证明该两份证据虚假的主张，且原告公司为桃源一品小区商铺安装了监控设备是事实，故本院对该两份证据予以采纳。2、对电话录音，原告庭审时播放的是手机本机录音文件，文件明确显示拨打电话日期与对方电话号码，被告代理人在未提供证据反驳即对真实性提出异议的抗辩，本院不予采纳，对该电话录音，本院予以认定。3、对前期物业服务合同、全南县物价局文件、委托书与本案是否有关联，本案将综合全案证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告公司作为乙方，江西宝盛房地产开发有限责任公司作为甲方，签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告公司对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务，其中，第一条约定“乙方物业管理合同期限为从2010年3月1日至小区业主委员会成立时为止，之后由业主委员会重新选举”，第六条约定“物业公共性服务费用最终以物价部门批复为准”，第三十一条约定“本合同自双方签订《物业承接查验确认书》起至本物业业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同生效时止”。2017年6月25日，桃源一品小区成立了业主委员会。被告曾东梅与曾春梅共同购买了桃源一品19栋16号店铺第一及17、18店铺第二层，面积合计为193.43m2。原告公司进驻桃源一品小区后至今，安排了保安，对小区内住户与临街商铺共用的水、电、排污管道等公共设施进行了管理、维修，保障了水、电、排污等公共设施正常运行，也安排了清洁工打扫临街店铺门前卫生。2016年10月31日，为解决临街店铺的安全问题，原告公司为该小区采购并安装了监控摄像头。2018年9月12日，原告公司员工用手机拨打被告137××××****电话，向其催收物业管理服务费，被告仍没有交纳。另查明，原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质。全南县物价局核定原告公司物业管理服务项目及标准为：自2011年7月25日起至2016年6月7日止，商业店铺1元/月/m2。全南县物价局2016年6月7日全价字[2016]6号文件并未对商业店铺的收费标准进行核定。本院认为，本案的争议焦点是临街店铺是否应交纳物业管理服务费？如应交纳，其物业管理服务费标准是多少？本案是否已过诉讼时效？经查，原告天豪物业作为物业管理公司依法取得了物业服务资质证书并办理了工商注册登记，具有从事物业管理服务的相应资质。原告公司与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。虽该合同对物业管理合同期限及该份合同的合同期限约定稍有冲突，但桃源一品小区成立业主委员会后，没有与被告公司重新签订合同，也没选聘其他物业服务企业，而被告公司至今一直在为该小区提供物业管理服务，本院认为，即使物业管理合同期限至业主委员会成立时，但该小区委员会未解聘原告公司，原告公司也在事实履行物业服务合同。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，被告辩称店铺排污没有与小区管道相连，但所需水、电等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，且为临街店铺安装了监控摄像，被告作为店铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费。关于物业管理服务费标准的问题。《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，故综合考虑几年前物价局核定的标准、原告公司服务水平、商铺经商性质等因素，本院酌定本案物业管理服务费在2016年10月31日原告公司增设摄像头改善其服务水平之前，按物价部门所核定标准1元/月/㎡的50%计付，在原告公司增设摄像头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后，按1元/月/㎡计付。关于诉讼时效。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间，即2015年9月30日之前的物业管理服务费适用二年诉讼时效期间，2015年10月1日之后的费用适用三年诉讼时效期间。2018年9月12日，原告公司向被告催收了物业物业管理服务费，2019年1月16日提起诉讼，原告公司所要求2015年7月1日至2015年9月30日之间的费用已过诉讼时效期间，2015年10月1日至2018年12月31日之间的费用没有过诉讼时效期间。综上，被告应交纳物业管理服务费6286.48元，其中2015年10月1日至2016年10月31日为1257.3元（193.43㎡×1元/月/㎡×50%×13个月），2016年11月1日至2018年12月31日为5029.18元（193.43㎡×1元/月/㎡×26个月）。原告公司没有提供所要求滞纳金的计算依据，且其在物业服务过程中多少存在瑕疵，其所要求滞纳金，本院不予以支持。案涉店铺系被告曾东梅与曾春梅共有，经庭审释明，被告曾东梅未在限定的期限内对只列其一人为被告提出异议，本院视为其认可。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告曾东梅应于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2015年10月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费6286.48元。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曾东梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇一九年二月二十七日书记员  月 欢附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。