云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初12461号原告（反诉被告）：梁思湲，女，回族，1991年1月4日出生，住云南省昆明市盘龙区。原告（反诉被告）：赵国志，男，汉族，1988年6月12日出生，住云南省昆明市盘龙区。两原告共同委托诉讼代理人：周杉，云南光前律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：黄敏，女，汉族，1979年5月3日出生，住昆明市盘龙区。被告（反诉原告）：张俊，男，汉族，1971年3月12日出生，身份证登记住址为云南省昆明市。两被告共同委托诉讼代理人：姚远、郑纬云，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。法定代表人：李云波。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨云华，系昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告梁思湲、赵国志诉被告黄敏、张俊、昆明尊园房地产经纪有限公司(以下简称尊园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告黄敏、张俊针对原告的起诉提出反诉，本院依法适用普通程序于2018年11月22日对本诉及反诉合并公开开庭进行审理。原告（反诉被告）梁思湲、赵国志及其委托诉讼代理人周杉，被告（反诉原告）黄敏及黄敏、张俊的委托诉讼代理人姚远、郑纬云、被告尊园公司的委托代理人杨云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁思湲、赵国志向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告三方解除编号为：ZYDCNO:0073114号《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》。2、依法判令原告与被告黄敏、张俊解除编号为：WHGD201806111555229939940号《云南省二手房买卖合同》。3、依法判令被告张俊及黄敏归还原告房屋首付款29万元，房屋契税6500元，以及违约金13万元。4、依法判令被告昆明尊园房地产经纪有限公司归还原告代收评估费、担保费7350元、中介服务费14000元、协调费12300元。5、依法判令三被告归还原告房屋装修费27320元。6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系未婚夫妻关系，经双方父母同意，决定于2018年4月在昆明市购买住房一套，以供二人结婚使用。于是，两人通过朋友介绍，认识了任职于昆明尊园房地产经纪有限公司的中介人员马玉芳。原告遂与马玉芳取得联系后支付了14000元中介费。经马玉芳介绍后，原告二人相中了位于昆明市龙泉路财经大学南苑附1栋2单元702室房屋，并与房屋户主即本案被告黄敏、张俊取得联系。经协商，三方对房屋价格没有争议，于2018年5月23日签订了《昆明市尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，约定赎证后，该房产因产权原因不能正常交易，则发生的一切责任或损失由被告黄敏承担，并约定因买卖双方任意一方不能提供资料导致合同违约的，支付房屋成交价的20%的违约金承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定，按时支付了包括首付款在内的各项费用，并按照约定提供了相应的材料到银行办理按揭贷款。银行工作人员审查材料后，认为该房屋原户主，即被告黄敏、张俊无法提供标的物土地使用权证，无法办理银行贷款。随后，原告找到三被告，要求其提供标的物土地使用权证，但被告均以各种理由推诿。被告昆明尊园房地产经纪有限公司工作人员马玉芳竟承诺原告在没有土地使用权证的情况下，其能够找贷款银行协调，一定能够办理贷款，但需要原告在中介费外额外支付12300元协调费。原告为购买房屋，同意了中介的建议又另行支付了12300元协调费。经中介公司多处协调，各大银行均以无法提供土地使用权证无法办理银行贷款为由拒绝发放贷款。随后，在原告多次追问下，被告才承认其无法提供土地使用权证，该标的物的土地使用权证归属于财经大学，而被告中介公司职员明知该情况但在合同签订时并未告知原告。后经原告到云南财经大学了解后，发现涉案标的物所属的土地为国家划拨土地，用途为教育用地。据此，该房屋无法进行正常的交易手续，土地无法流转。综上，被告黄敏、张俊在明知提供不了土地使用权证情况下交易房屋，导致房屋买卖合同目的无法实现，其行为存在违约，应该承担违约责任。被告中介公司职员为促成合同签订，隐瞒了事实情况，其行为存在过错，亦导致《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》履行不能，依法应当承担过错责任。退还中介服务费等费用。为维护原告自身合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）黄敏、张俊答辩称：被告已经按照买卖合同约定，将房屋产权登记至原告名下，且房屋已实际交付，原告对房屋进行了装修，被告的合同义务履行完毕，两原告在取得不动产权后，迟迟不支付房款，属于违约，故提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款36万元。2、请求反诉被告支付违约金13万元。3、反诉产生的诉讼费、律师费由反诉被告承担。被告尊园公司辩称：被告尊园公司没有隐瞒涉案房屋无土地证的事实，现双方合同已履行完毕，原告所诉损失与尊园公司无关。原告（反诉被告）梁思湲、赵国志针对其主张提交以下证据材料：1、身份证复印件。2、尊园公司工商登记信息。3、尊园公司房屋买卖居间合同。4、公证书。5、不动产权证书。6、尊园公司收款收据。7、中华人民共和国税收缴款书。8、房屋抵押贷款上报材料清单。9、首付款证明。10、昆明市明信公证处受理通知。11、代办抵押登记委托书。12、居间服务协议。13、证明。14、微信聊天记录。15、原告个人征信报告。16、住宅装饰装修工程施工合同。17、原告中国农业银行卡交易明细清单。18、交易明细。被告（反诉原告）黄敏、张俊针对其主张提交以下证据材料：1、公证书、二手房买卖合同。2、不动产登记信息查询结果。3、公证书、个人住房商业用房借款合同。4、中国建设银行个人贷款结清证明。被告尊园公司无证据提交。经审理查明：2018年5月23日，黄敏（甲方、出售方）与赵国志（乙方、购买方）、尊园公司（丙方、经纪方）签订《昆明市尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方购买位于昆明市北郊上马村1幢2单元702号房屋，建筑面积79.07平方米，价格70万元；该房屋所有权证处于抵押中，甲方于2018年6月15日前自筹资金还贷赎证，乙方同意在过户前出资16万元协助甲方还贷赎证，该款项可冲抵房屋首付款；双方约定于2018年6月20日前办理该房屋（预约）权属登记转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金2万元整，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：甲方交由丙方托管2万元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方。关于银行按揭付款问题，约定于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款22万元。除定金和首付款之外剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。2018年6月11日，原告梁思湲、赵国志与被告黄敏、张俊签订“二手房买卖合同”，主要内容为：两原告向两被告购买位于昆明市北郊上马村1幢2单元702号房屋，建筑面积79.07平方米，价格65万元；首付款24万元，剩余款项由买受人于2018年6月15日前向银行申请办理贷款手续；买卖双方于2018年6月21日前，正式交付该房屋；自本合同签订之日起15日内，买卖双方办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成之日起20日内，双方持所需材料到房屋登记机构办理所有权转移登记手续。买受人逾期付款时，向守约方支付该房屋总价款百分之二十的违约金。上述“二手房买卖合同”经云南省昆明市明信公证处公证。对两原告向被告黄敏、张俊支付房屋首付款29万元，向被告尊园公司支付中介服务费14000元及尊园公司代收评估费、担保费7350元，原告向税务部门缴纳房屋买卖契税6500元的事实，各方当事人均不持异议。另查明，原告梁思湲、赵国志已于2018年7月4日取得涉案房屋不动产权证；涉案房屋土地使用权类型为划拨用地，用途为教育用地。本院认为，一、关于两原告本诉部分的诉讼请求。原告与三被告曾于2018年5月23日签订房屋买卖居间合同，在该合同内约定涉案房屋出售价格为70万元，此后，房屋买卖双方又于2018年6月11日签订二手房买卖合同，在该合同内双方约定涉案房屋交易价格为65万元，因该合同形成时间在后，且经公证机关公证，本院确认买卖双方对房屋交易价格已达成新的合意，涉案房屋交易价格为65万元。至原告起诉前，出卖方已向原告实际交付涉案房屋，且两原告现为涉案房屋所有权人，对原告称合同目的无法实现，要求解除房屋买卖合同、归还首付款、支付违约金、契税、退还中介费、赔偿装修费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。现有证据显示，两原告与案外人就贷款事宜曾签订过相关服务协议，在被告尊园公司出具的收款凭证内也明确评估、担保费为代收，该笔费用是否已转交代办机构及原告所诉协调费是否由案外人收取，是否应予退还，属于另一法律关系，本院在本案中不作处理。二、关于反诉原告黄敏、张俊（被告）的反诉请求。本院认为，涉案房屋现已登记至两原告名下，两原告作为买房人，即应及时支付剩余房款，对反诉原告黄敏、张俊要求反诉被告（原告）支付剩余房款36万元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于反诉原告黄敏、张俊主张的13万元违约金问题，本院认为，两原告未按合同约定及时支付购房尾款，确实存在违约情形，但违约系涉案房屋系教育用地，不能办理抵押贷款所致，反诉原告黄敏、张俊作为涉案房屋原权利人，已实际占有使用房屋多年，对涉案房屋系教育用地，不能办理抵押贷款一事主观上应当知晓，其未依诚信原则如实告知两原告，在合同内仍与两原告约定尾款待获抵押贷款后支付，存在过错，对反诉原告黄敏、张俊要求两原告支付13万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于两原告未及时支付购房尾款，客观上给反诉原告造成了资金占用损失，本院酌情确定由反诉被告梁思湲、赵国志支付自2018年7月5日（产权取得次日）起至实际付清款项之日止以36万元为基数按银行同期贷款利率计算的利息。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告梁思湲、赵国志的全部诉讼请求。二、由反诉被告（原告）梁思湲、赵国志于本判决生效之日起三十日内向反诉原告黄敏、张俊支付剩余购房款36万元，并支付自2018年7月5日（产权取得次日）起至实际付清款项之日止以36万元为基数按银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回反诉原告（被告）黄敏、张俊的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费8065元由原告梁思湲、赵国志共同负担。反诉案件受理费减半收取即4325元由原告梁思湲、赵国志共同负担3530元，由黄敏、张俊共同负担795元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 慧人民陪审员  雷辉美人民陪审员  钱志红二〇一九年二月二十一日法官助理李媛媛书记员王智熳