广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20910号原告（反诉被告）：丁心良，女，汉族，住广东省陆丰市，原告（反诉被告）：李运达，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：余映真，广东广商律师事务所律师。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：黄晓丹，广东广商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：汪金枝，女，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：彭志勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：房玉柱，男，系被告丈夫。第三人：郑赛珠，女，汉族，住广东省汕头市潮阳区，第三人：李庆华，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区，上列两第三人委托诉讼代理人：黄宇，广东广商律师事务所律师。第三人：佛山市佳成房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：吴爱春。原告丁心良、李运达与被告汪金枝、第三人佛山市佳成房地产代理有限公司（以下简称“佳成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日受理后，根据当事人的申请及本案审理需要，依法追加李庆华、郑赛珠作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，分别于2018年12月20日、12月28日公开开庭审理了本案。两原告的委托诉讼代理人余映真，被告的委托诉讼代理人彭志勇，第三人李庆华、郑赛珠的委托诉讼代理人黄宇均到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人房玉柱到庭参加了第一次庭审，第三人佳成公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2．被告向两原告支付已付款项480000元；3．被告向两原告支付中介服务费5000元；4．被告向两原告支付违约金316000元；5．被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月25日，被告收取第三人李庆华、郑赛珠支付的50000元定金。2018年5月27日，第三人李庆华、郑赛珠与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将位于广东省佛山市南海区xxxx（以下简称涉讼房屋）转让给第三人李庆华、郑赛珠；建筑面积75.77平方米；成交价为1580000元；交易手续应当于2018年11月30日之前完成。2018年6月5日，第三人李庆华、郑赛珠向被告支付购房款430000元。同日，第三人李庆华、郑赛珠向第三人佳成公司支付中介费5000元。在上述合同履行过程中，两原告与被告协商，由两原告办理房屋过户事宜，故于2018年8月8日，两原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将涉讼房屋以成交价1580000元转让给两原告，并明确约定交易手续应当于2018年11月30日之前完成。2018年9月11日，被告向原告发送《通知》，告知解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》。被告拒绝履行合同义务的行为已经构成违约。《房屋买卖合同》第十一条的约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十条的约定：买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的中介服务费。上述《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照约定履行。现被告提前单方解除合同的行为已经构成违约，并造成两原告利益损失，根据法律法规的相关规定及合同约定，两原告有权通过诉讼维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，2018年5月25日，被告收到第三人李庆华、郑赛珠支付的50000元购房定金。同月27日，被告与第三人李庆华、郑赛珠签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将涉讼房屋卖给第三人李庆华、郑赛珠，第三人李庆华、郑赛珠应在2018年6月15日前支付480000元楼款（含定金）给被告；被告在收到该款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在7个工作日内协助买方完成申请银行贷款手续。合同签订后，第三人李庆华、郑赛珠依约付款，被告也依约提前还贷，但因第三人李庆华、郑赛珠的原因，其无法获得银行贷款，加上被告不同意将涉讼房屋登记在第三人李庆华、郑赛珠名下，故于2018年8月8日，根据第三人李庆华、郑赛珠的意思，被告与两原告签订《房屋买卖合同》，该合同条款与被告和第三人李庆华、郑赛珠签订的《房屋买卖合同》完全一致。2018年9月1日，第三人李庆华、郑赛珠就通过微信与被告联系，告知被告称因其儿子的佛山户口最早都要半年左右才能办好，并和被告协商解除合同事宜。因此，被告于2018年9月8日和第三人李庆华、郑赛珠协商解除合同事宜，第三人佳成公司也参加了该次协商。在该次协商中，第三人李庆华、郑赛珠表示，户口预计要到2019年2月份才能办下来，并同意被告在接下来的6个月内，若能找到买家，可以将涉讼房屋另行出售给他人，至于其怎么补偿给被告，双方另行协商；第三人佳成公司在该协商中表示，因为两原告的原因，导致合同未能如约履行，两原告应承担违约责任，只是，该违约或补偿，由原、被告双方协商。被告在得到第三人李庆华、郑赛珠的表态后，于2018年9月11日向其发出书面通知，询问关于户口的进展情况。但7天后，原告并没有告知被告的实际进展。直至9月底，第三人李庆华、郑赛珠以及第三人佳成公司（受第三人李庆华、郑赛珠的委托）一直在微信及电话中和被告协商因其违约而产生的赔偿金额事项。被告在2018年10月8日收到两原告发来的律师函，第三人佳成公司在看到该份律师函后表示，“都已经发律师函了，为什么还要委托我来协商赔偿金额的问题”。根据2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》的约定，被告在收到480000元首期款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在7个工作日内协助买方完成申请银行贷款手续，在被告于9月11日发出通知之后的很长一段时间，因两原告的原因一直未能完成银行贷款手续，同时根据合同第二十条的约定，买方未能按时履行合同约定的义务，逾期30天，卖方有权不再出售该物业。同年9月23日，第三人李庆华在微信上告知被告，原告无法在合同约定的时间取得购房资质，预计要延迟6个月。根据两原告变更转让第三人李庆华、郑赛珠《房屋买卖合同》，以及其与被告签订的《房屋买卖合同》第十二条、附件第5条第2款的约定，原告未能按照合同约定的义务，已经逾期30天，被告可以按照合同约定，不再将涉讼房屋销售给原告。第三人李庆华、郑赛珠辩称，同意原告的诉请，被告单方解除合同的行为已经违反了约定，构成违约。被告汪金枝向本院提出反诉请求：1．原告向被告支付违约金316000元；2．本案的全部诉讼费、财产保全费由原告承担。事实与理由：与被告上述答辩意见一致。两原告针对被告的反诉辩称，原、被告于2018年8月8日签订了《房屋买卖合同》，合同的权利义务存在于原、被告之间。两原告在合同履行期间并没有出现违约或致使合同实际未能履行的情况。相反，被告在履约过程中，于2018年9月11日向两原告发送解约通知的前后，已存在与案外人另行协商缔约的行为，甚至在合同尚未到期的情况下，已经与涉讼房屋所在小区的一名林姓的业主签订了新的《房屋买卖合同》，构成了根本违约。涉讼合同第5条第2款的约定是作为卖方即被告一方的合同义务，两原告已于2018年6月5日支付了合同约定的430000元，只是被告并未依约办理提前还款手续并完成赎楼的工作。根据该约定，违约一方是被告而不是两原告。涉讼合同第十二条约定的是卖方逾期付款的违约责任，但本案中两原告并没有逾期付款的情形。被告作为完全民事行为能力人，在签订涉讼合同时就已明确涉讼合同约定的付款方式和期限，也清楚合同最终的履约期限为2018年11月30日，而被告却在2018年9月11日即已向两原告单方发函解约，被告的行为已经构成根本违约，因此请求法院依法查明事实，并判决驳回被告的反诉请求。第三人李庆华、郑赛珠针对被告的反诉辩称，第三人李庆华、郑赛珠与被告签订的合同附件第5条第2款的约定为被告的合同义务，而非两原告或第三人李庆华、郑赛珠的合同义务。在被告未能按照约定实际履行的情形下，被告的行为已经违反了前述款项的约定，被告已经构成违约。被告向两原告发送通知，解除原、被告之间的合同，该通知的发出时间为2018年9月11日明显早于合同约定的履行期限，即2018年11月30日。被告在既没有法律规定，又没有合同约定的情形下，被告单方解除合同的行为缺乏事实和法律依据，已经构成根本违约。根据被告提交的资料第13页，被告在发出解除通知后，已经将房屋以1450000元的价格另行与案外人协商出售，因此导致原、被告之间合同无法履行。第三人李庆华、郑赛珠和被告协商或解除的事宜，但并没有达成一致意见，不能因为第三人李庆华、郑赛珠提出了解除合同的方案，就认定被告有权利单方解除合同。第三人佳成公司针对两原告的本诉、被告的反诉均没有答辩。原、被告围绕其诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。两原告提交的电话通信记录并非原件，且无法显示双方聊天内容，故本院综合认定；被告提交的其与第三人李庆华、郑赛珠的微信聊天记录和电话通话录音经第三人李庆华、郑赛珠确认真实，该两第三人虽对其完整性提出异议，但未提交证据予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年5月25日，被告出具《收款收据》，确认收取第三人李庆华、郑赛珠支付的承购涉讼房屋的定金50000元。2018年5月27日，被告（卖方）与第三人李庆华、郑赛珠（买方）、第三人佳成公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.2xxxx7），约定：卖方将涉讼房屋以总价1580000元售予买方；购房款以涂销抵押按揭支付，其中，签约时支付定金50000元，买方于2018年6月15日支付部分楼款480000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款并在7个工作日内协助买方完成申请银行贷款手续，楼价余款1100000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易手续需在2018年11月30日前完成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延；卖方不能依约将涉讼房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付涉讼房屋成交价20%的违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能依约买入涉讼房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付涉讼房屋成交价20%的违约金；基于经纪方提供的经纪服务，买方应于签约之日向经纪方支付5000元作中介服务费。该合同第十九条“双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”中手写约定：“1．买卖双方均已知悉佛山市二手房的交易流程及税收政策；2．卖方需极力配合买方办理此次交易的相关手续及提供资料，卖方提供的资料：房产证、夫妻身份证、夫妻户口本、银行卡、结婚证、维修基金卡等资料；3．卖方需配合买方去房管局办理问税、交税及过户手续；4．买方支付首付的时间：于2018年6月5日之前支付部分首付350000元，于2018年6月15日前支付剩余首付80000元；5．卖方申请提前还款、扣款出涂销后5个工作日配合买方办理过户手续；6．买方需在过户后出新的房产证后5个工作日办理入押手续；7．买卖双方均已同意中介方签署网签合同。”同日，第三人李庆华、郑赛珠各向第三人佳成公司转账支付中介服务费2500元，共5000元。2018年5月31日，第三人李庆华微信联系房玉柱，内容为：“你好，因为做儿子的资质，有可能做不下，这样你资金无法到，我也无法收房。做我俩老的儿媳不肯，她意思得不到保障。这样无法达成共识，为了不耽误你们卖房，现在告知你一下。关于定金五万元做（作）为补偿你。我也是没办法，真的很抱歉。”2018年6月1日，李庆华微信联系房玉柱，内容为：“小儿子资金有办法解决，但他老婆要闹，考虑到她怀孕有7、8个月，万一出问题，得不偿失。”同日，房玉柱回复：“可以公正（证）一下，证明谁出了多少钱。现在不是5万这么回事，这个房子我们不成交，我那边的房子也要退掉了。我已经交了70万了，这个损失很大的，在这两个星期如果你不定，我一定要找个其他人定下来的。是要按合同陪（赔）的”。同日，李庆华微信回复：“那没办法，你看着办。我也不原（愿）意这样的结局，你谅解吧。”2018年6月3日，房玉柱微信询问李庆华是否还购买涉讼房屋，因为郑赛珠表示要继续购买，他当日已带人去看房，晚上还有人要去看，如果李庆华要继续购买，则其锁门不再带人去看房，否则他就要另行出卖该房屋。当日，李庆华回复表示：“嗯，￥5万补偿，你可以取消合同的话我们不要，如果你要按合同办事，那我们没办法就要下来。”2018年6月5日，第三人郑赛珠向被告的银行账户转账支付430000元，转账备注为“房款”。同日，被告出具《收款收据》确认收取第三人李庆华、郑赛珠支付的首付款430000元。同日，第三人佳成公司出具《收款收据》（No.6xxxx3），确认收取第三人郑赛珠支付的买卖涉讼房屋的服务佣金5000元。2018年6月20日，房玉柱微信联系李庆华询问贷款的办理情况。2018年6月22日，李庆华微信联系房玉柱，内容为：“黄老弟你好，目前这个房子的事情你应该能理解我们的心情和环境的，因为小儿媳坚持不要只是没有他（她）的名字，所以我们目前正在找下家接受，我需要你的理解和支持关于你的就没有什么损失，现在有下家接受，你能给我一个门号的密码，事情在尽快在短期内处理完美。如果短期内处理不了我们也要自己签下来这个你放心。”房玉柱回复表示其卖房用以买房，借了170万元的高利贷，如果涉讼房屋未顺利卖出，其损失严重。协商过程中，李庆华表示其银行的征信不够，要求被告配合其将涉讼房屋转卖给其他人，李庆华同意再给房玉柱20000元作为补偿。2018年6月24日，房玉柱微信联系李庆华询问：“你那边现在要买的人是确定买？还是你们刚放卖出去有人过来看楼而已。”对此，李庆华未予答复。同月25日，房玉柱微信联系李庆华，表示：“如果你这边确实办理不了贷款的话，我同意你们找人买了，然后处理。但是你们如果是可以办理的话，建议最好不要这样做，因为这样的关系太复杂，我们合同都不知道怎么签订。”2018年7月10日，中国银行股份有限公司广州白云支行出具《贷款结清证明》，明确涉讼房屋项下的贷款450000元已结清。2018年7月21日，李庆华微信联系房玉柱，内容为：“老弟你好，你房子的密码能否给我。事情是这样的，目前按揭费用我给了，但一直拖，要这个，要那个手续，我估计贷款审批事项有点困难，我也不想一直拖下去。所以我目前做两手准备，看看下家接手，找到有实力的中介和按揭公司，尽快圆满解决这事情。我说过、别让我收不了房，你收不到钱，对双方都不好。关于有下家接手，一定是有把握的前提下进行，但你要理解和包容配合，我说过会退两万作为你的补偿。合同也简单，就是我们的合同取消，你和下家重签合同。下家的首付给我。然后我再转两万给你。我的收款单归还你，你再写份收款单给下家。”在经李庆华确认已经找到新的买主之后，房玉柱表示：“这个事情，我同意，可以你找人再卖。但是我们要签订个协议，这样总是变来变去，我没办法相信谁。”后双方约定于同月22日见面协商。2018年7月31日，李庆华微信联系房玉柱，内容为：“房老弟啊，我现在把事情经过跟你说一下。就是房贷一直下不来，我们的征信是没问题，但其中不知道该怎么办，我大儿子他有房贷有车贷，因为8楼是大儿子的名字。找到下家，你也知道也没有接受我们呢，就一直在卡在这里，现在我们做通小儿媳的思想工作，让他们接受14楼这个房子。刚就这个事情，可能也要麻烦你，因为这个手续要重新做一下。刚开始中介说可以加进一个儿子的名字，后来事情在进行中又说不行，所以儿媳她说他们出钱又没她们名字就不要了。哎，那（哪）有想到会这么复杂呢，搞得我们都很尴尬。为了这件事，我和老婆搞得身心疲惫。谢谢你能理解，一切尽在不言中。”房玉柱则表示理解，要求尽快安排。2018年8月8日，被告（卖方）、两原告（买方）、第三人佳成公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.2xxxx1），约定卖方将涉讼房屋以总价1580000元售予买方，合同买卖双方的权利义务约定与上述《房屋买卖合同》（No.2xxxx7）一致。被告的配偶房玉柱亦在合同落款处卖方栏签名。2018年8月27日，房玉柱通过微信询问李庆华办理户口的情况，李庆华表示办理情况顺利。2018年8月29日，房玉柱通过微信询问李庆华户口是否已经办妥，李庆华回复近期会有确定的消息。2018年9月1日，李庆华微信联系房玉柱，内容为：“房老弟你好，我们本着好的愿望做好这件事。但事情是这样，佛山政府出文件不给做集体户口，有户口或一年社保才能过户二手房。但做户口必须有半年的社保，现在我们只能做户口等半年社保，到时间和户口一起下来，为了提早时间，我们也愿意多付这几万块钱做户口，如不然等一年社保到期自然可以过户，我们通过多方努力已经想尽一切办法了。按揭公司也表示理解，到时候需要补办什么再说帮我们弄。再（在）这我只能说对不起，很抱歉，拖你时间。如果你不谅解，我也表示很遗憾。谢谢！再说如果有合适的买家也可以谈，我做户口和那些七七八八的钱几万块钱也愿意放弃。”2018年9月2日，房玉柱通过微信答复李庆华：“遇到这个情况，我也不知道怎么处理。我这边的房子也没有办法签约了，只能退了，现在的成交价格和我定的价格至少差80万，而且现在我退的话，还有违约金。我暂时不知道怎么回复您，李哥，我要咨询一下相关机构和法律界的朋友。”同月3日，房玉柱通过微信又向李庆华表示：“您这边如果搞不定，还要一年我把房子再放卖吧。如果最近一个月有人买的话就退部分钱给您。”后双方继续协商，李庆华表示，如果被告方愿意等，其一定买，如果不愿意等，只能由被告方提出解约方案。2018年9月8日，房玉柱与郑赛珠协商涉讼交易事宜，过程中郑赛珠明确同意房玉柱另行将涉讼房屋卖出，但要求房玉柱先将其支付首付款返还。2018年9月10日，房玉柱通过微信联系李庆华，内容为：“李哥，最近有几个买家看，大部分的价格都在140-145直（之）间，您看我们这边的解约的事情，你什么要求，什么想法？”李庆华表示需要晚点回复，房玉柱又表示：“再等的话，估计也不会高太多，差不多，就卖了，然后我们谈好以后，我就跟他们签合同，他打订金给我，我过户给他们以后，他们把钱打给我，我留下一部分，剩余就可以打给你们。就是关于我收到你们的48万，你们认为应该打回多少给你们？”李庆华则认为“第一差价那么多当然有人接，第二付款方式拖延时间太长”。同日，李庆华通过微信回复房玉柱，表示最大限度是亏5万，即要求房玉柱退回43万元，且还款计划必须能让他们接受。2018年9月12日，房玉柱通过微信向李庆华发送《通知》，该通知署明发送方为被告，接收方为两原告及第三人佳成公司，明确如两原告在七天内未能取得佛山地区购房资格或对取得佛山地区购房资格事项无实质性进展的，则要求解除《房屋买卖合同》，后续其他问题另行协商。同日，房玉柱还发微信予李庆华，内容为：“李哥，这个事情你们加快处理吧，如果你们只是同意5万的话我这边接受不了。”同日，李庆华回复：“这件事如果你愿意陪（赔）我们一点钱就有的解决，如果坚持你的观点，那只有等法院来裁决。”2018年9月22日，郑赛珠通过微信联系房玉柱，内容为：“听中介说，你要求15万，说良心话是否过份（分），我愿意给十万补偿你，你是否能接受。不然就做我们俩佬名下，不过要麻烦你过来从（重）新做手续。”协商中，郑赛珠表示：“那户口办不下来，我马上根（跟）你说拖半年，你不同意就让你卖，我们也同意，你要解除合同我们也配合，没办法的情况下我承当（担）下来，继续合同手续，你不配合那法律怎么办我也不清楚。”当日双方未能达成一致。2018年9月23日，郑赛珠通过微信联系房玉柱，内容为：“当时和我俩佬解约重签我儿子和儿媳的名字，你也知道他们在赶做户口资格。但在约定的时间无法完成流程，我也坦诚相告，实不相瞒，我们都是在友好的态度努力完成这件事情，我们也想到你的难处，所以在没到约定的时间提前一个多月告知你这事情，也愿意拿出十万元作出补偿，后我到中介那让他告诉你再加三万，你都不愿意。再着也可转回到我俩佬的名字重签约你也不愿意配合。”房玉柱则表示其损失是客观存在的，郑赛珠关于赔偿的表态前后不一。双方当日亦未达成一致。2018年9月26日，被告与案外人林伟彬签订《房地产买卖合同》，约定被告将涉讼房屋以总价1435000元售予林伟彬。2018年10月17日，两原告提起本案诉讼。2018年11月13日，被告向本院邮寄反诉材料提起反诉。2018年11月16日，原告丁心良的户口迁至佛山市高明区。2018年12月14日，佛山市住房保障和房地产登记信息中心出具的《佛山市个人住房查询结果》显示，原告丁心良在佛山市辖区范围内有效住房记录为1套。诉讼中，被告向本院提交了一份房玉柱与第三人郑赛珠、李庆华在中介处的协商录音，协商过程中郑赛珠明确同意房玉柱去找其他买家购买其房屋，但在签约前要与其解除合同并签约明确如何付款。各方另在诉讼中确认，两原告是夫妻关系，被告与房玉柱是夫妻关系，第三人郑赛珠、李庆华是夫妻关系，且该两第三人是原告李运达的父母。本院认为，本案为房屋买卖合同，原、被告与第三人佳成公司签订的《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）和被告与三第三人签订的《房屋买卖合同》（No.2xxx7）既包含了买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现当事人就履行买卖涉讼房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，本院仅就此进行审查。经审查，两份《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。买卖双方应依约履行，不得擅自变更或解除合同。因各方确认《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）签订后，《房屋买卖合同》（No.2xxxx7）即终止履行，并由两原告承接第三人郑赛珠、李庆华履行《房屋买卖合同》（No.2xxxx7）享有的相应权利义务，现两原告起诉要求解除《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，被告反诉亦要求对该合同进行解约清算，故《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）项下原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定应予解除并作解约清算。根据各方诉辩意见及本案诉讼中查明的事实，本院对本案争议下述焦点认定如下：一、关于第三人郑赛珠、李庆华、案外人房玉柱在两份《房屋买卖合同》签订后的协商、履约行为效力的认定案外人房玉柱是被告的丈夫，其与两原告、第三人郑赛珠、李庆华的协商、履约行为系代理被告所为，各方对此均无异议，本院予以确认。第三人郑赛珠、李庆华是《房屋买卖合同》（No.2xxxx7）约定的共同买方，其两人与房玉柱的协商履约行为均应视为代表买方整体的协商、履约行为，对此，各方亦未提出异议，本院亦予以确认。两原告与第三人郑赛珠、李庆华在诉讼中表示郑赛珠、李庆华在《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）签订后与房玉柱的协商、履约行为未经两原告授权，两原告也不予追认，不能代表两原告，对此，本院认为，两原告与第三人郑赛珠、李庆华的该项主张与事实明显不符，本院不予采纳，理由如下：首先，根据本院在本案查明的事实可知，第三人郑赛珠、李庆华及两原告先后分别与被告签订了内容一致的两份《房屋买卖合同》买卖涉讼房屋，系因为第三人郑赛珠、李庆华征信状况不符合合同约定的贷款要求，且第三人郑赛珠、李庆华及两原告家庭内部关于买受涉讼房屋后登记在谁名下有不同意见所致，第三人郑赛珠、李庆华作为原告李运达的父母，是购买涉讼房屋的主导方，亦是合同项下款项的付款人，两原告在合同履行的过程中配合签约、办理获取佛山地区购房资格的手续等行为，均反映其对第三人郑赛珠、李庆华在《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）签订后的代理协商、履约行为是知情且同意的。其次，从《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）签订后买方参与协商、履约的情况来看，该合同签订后，合同履行及相应的协商活动基本上都由郑赛珠、李庆华代理作出，两原告并未提交充分的证据证明其在签订该合同前后有直接与被告或房玉柱就合同的签订及履行进行沟通，故被告主张签订《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）后，由郑赛珠、李庆华代理两原告协商及履约有事实依据。再次，在两原告获取佛山地区购房资格时间极有可能超出合同约定时，第三人郑赛珠、李庆华曾再次向房玉柱提出以其两人名义购买涉讼房屋的建议，再次佐证了两份《房屋买卖合同》的履行，买方的签约、履约行为实际上系由第三人郑赛珠、李庆华主导的事实。两原告在签订《房屋买卖合同》（No.2xxxx1），将协商、履约的工作全部交由第三人郑赛珠、李庆华代理作出，应视为对第三人郑赛珠、李庆华作出相应的授权，故应承担第三人郑赛珠、李庆华代理协商、履约的全部法律责任。被告及房玉柱基于前述事实及两原告与第三人郑赛珠、李庆华的亲属关系，相信第三人郑赛珠、李庆华已获两原告相应授权也符合情理，没有任何过错。二、关于违约方的认定及解约时点的认定综合各方履约行为，本院认定对《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）的解除，两原告是违约方，理由如下：首先，因两份《房屋买卖合同》签订时，佛山市的限购政策早已出台，各方买卖限购区域内的房产，对相关政策均应知悉。另根据两份《房屋买卖合同》的约定及房玉柱与李庆华的微信聊天记录可知，买卖双方在签订《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）时，各方对两原告尚未取得购房资格亦应是知悉的。两原告在未获取购房资格的情况下，仍签订《房屋买卖合同》（No.2xxxx1），并对完成交易的时间（2018年11月30日）不提异议并不作相应修改，则两原告应保证其在合同约定的期限内获得相应的购房资格，并完成交易，否则即构成违约。其次，第三人李庆华在2018年9月1日通过微信告知房玉柱称买方的购房资格需要“做户口等半年社保”，无法在约定的期限内完成交易，对此，房玉柱已在同月2日明确不同意等待两原告获取佛山限购区域购房资格之后再作交易，并在2018年9月12日发出的《通知》中再次明确该意思表示。就此，两原告及第三人郑赛珠、李庆华均未在《通知》指定的期间内取购房资格，或通报新的获取购房资格事项进展，也未明确其可在约定的期限内取得购房资格，已经构成违约。虽然原告丁心良在2018年11月16日将户口迁至佛山市高明区，取得了佛山限购区域的购房资格，但此时距合同约定完成交易的时间只有不到半个月的时间，且因此前郑赛珠、李庆华已多次明确表示无法在合同约定的期限内取得购房资格，被告方也已因此行使了单方解约的权利，故原告丁心良此后再取得佛山限购区域购房资格，已不能改变其违约的事实。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因涉讼房屋位于佛山市限购区域，故两原告无法在约定期限内获取购房资格，客观上将导致交易无法完成、合同目的无法实现。两原告在签订《房屋买卖合同》（No.2xxx1）之后的履约过程中通过第三人郑赛珠、李庆华多次明确地表达了无法在约定的期限内取得购房资格的意思表示，且在收到被告方发出的《通知》之后，未在该《通知》指定的期限内取得购房资格，也未通报其获取购房资格事项的进展，或提供相应的证据证明其在合同约定的期限内可以取得购房资格，故被告依法依约均有单方解除合同的权利。基于此，本院综合本案的实际情况，确认《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）在李庆华收到房玉柱发出的《通知》之日（2018年9月12日）起第8日，即2018年9月20日解除。两原告、第三人郑赛珠、李庆华均主张被告在2018年9月26日将涉讼房屋另售他人导致合同无法履行，构成违约，本院不予采纳，理由如下：首先，如上所述，被告与案外人林伟彬签订《房地产买卖合同》买卖涉讼房屋时，《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）已解除，被告不存在“一房二卖”的情形；其次，导致《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）无法履行并解除的原因是在前的两原告在履约过程中多次通过第三人郑赛珠、李庆华明确地表达无法在约定的期限内取得购房资格，并非在后的被告将涉讼房屋另售他人；再次，第三人郑赛珠、李庆华在2018年9月1日已多次向房玉柱表达了同意其另售他人的意思表示，至于双方能否、有无就已支付的购房款如何退款问题达成一致并签署协议，属于该合同解除之后的清算问题，两原告、第三人郑赛珠、李庆华无权以此限制被告单方解除合同的权利。三、违约责任的核定《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，因《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）已解除，且两原告是违约方，故被告反诉请求两原告按涉讼房屋成交价1580000元的20%计付违约金316000元符合双方约定，理据充分，本院予以支持；两原告请求被告支付违约金316000元没有事实和法律依据，本院不予支持。因两原告是违约方，故其支出的中介服务费5000元应由其承担，故两原告诉请被告承担该项费用没有依据，本院不予支持。因两原告享有第三人郑赛珠、李庆华支付的购房款480000元的权利，故在扣除两原告应支付的违约金316000元之后，余款164000元被告应返还予两原告。两原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。本案纠纷中两原告虽是违约方，但被告未在单方解除合同之后，及时向两原告退还应退款项，客观上也对纠纷的产生有一定的责任，故对两原告预交的案件受理费、财产保全费，应综合案件的实际情况进行分摊处理。第三人佳成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）丁心良、李运达与被告（反诉原告）汪金枝于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》（No.2xxxx1）项下关于买卖位于广东省佛山市南海区里水镇草场大道中5号之一糖果花园xx栋xx房的权利义务约定于2018年9月20日解除；二、被告（反诉原告）汪金枝应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款164000元予原告（反诉被告）丁心良、李运达；三、驳回原告（反诉被告）丁心良、李运达的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费11810元，减半收取计5905元，财产保全费4525元，合共10430元（两原告已预交14057.5元），由两原告负担7300元，由被告负担3130元。反诉案件受理费减半收取计3020元（被告已预交），由两原告负担。经抵扣，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费和财产保全费110元予两原告。对两原告多预交的案件受理费3627.5元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院退还予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年二月十五日书记员  成海欣