大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0203民初245号 原告刘晔，女，1978年4月18日生，汉族，户籍地乌鲁木齐市天山区，住大连市中山区。 被告辽宁宁安房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区合谊街******。 法定代表人刘阳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人梁红，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人尹俊叡，辽宁智库律师事务所实习律师。 原告刘晔与被告辽宁宁安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告刘晔、被告辽宁宁安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，请求法院：1确认原被告于2018年3月30日签订的租赁合同合法有效；2.判令被告赔偿原告因违法锁门不能营业造成的经济损失20000元。具体事实与理由：原告做的是和田玉和珠宝首饰生意，2018年3月10日与宁安房地产下属的良玖古玩城签订租赁合同，租赁古玩城6-42店铺，租期一年，2019年3月9日到期。由于玉石珠宝首饰行业的特殊性，店铺平时陈设货品接待客户，另外还需经常参加全国各地的大型珠宝首饰展销会，营业收入主要依靠全国的展销，所以原告一年之中经常带货出门参展，少则半月，多则一月，经济不景气也没雇佣营业员，期间需关门停业。此情况在古玩城业户中十分常见，古玩艺术品全国各地每个月都有展销会，业户出门参加展销会，都是关门停业。此情况多年以来业户与古玩城达成默契，口头打招呼即可，从来没出过问题。这次原告于2018年9月20日左右参加展销，如以往一样在微信告知了古玩城的经理朱某出门参展事项，并顺便在微信中询问了朱某合同到期后想租赁古玩城位置更好的2楼店铺，当然价钱更贵。朱某微信里没有回复原告的问询，原告决定等展销回店之后再当面问询。由于这次的展销临近年底，全国各地的展销密集，上海、杭州、苏州、成都都有展销会，原告考虑趁年底多卖些货品，将老款的珠宝首饰能处理的都处理掉，回款明年再进新款货品，决定多参加几个展销会，各地的消费者口味也不一样，决定把店铺的所有货品全部拉去参展，又由于高端珠宝首饰对摆放货架和灯光烘托的特殊性，原告店铺内的货架都是特殊定制自带灯光的专业货架，货架摆放货品都有固定位置，这次原告拿的货品太多，而且玉石、珠宝、首饰贵重并细小，只有自己的货架摆放安全，到时按照原位摆放即可，清点起来自己心理也有数，所以决定把货架一并拉走参展，现在的大型展销都是集装箱固定运输，货架可以直接进集装箱，非常方便，用自己的货架还可以省掉租货架的费用，一举几得。由于这次参展城市多，期间考虑店铺停业已经一个多月，时间有点长，关灯停业对自己的商誉有影响，空置对古玩城的形象也不好，于是决定先回来一趟把店铺开门营业，拿一些卖不动的货品先摆放，因展销还没结束，货柜还在集装箱里要继续参加下一个展销，但是摆货不能没有货柜，和隔壁邻居6-43的范作为商定，暂借用范作为闲置的几个货柜，因为一墙之隔，搬动方便，又因原告马上还要回去布展，现雇佣一个服务员也不现实，商定暂时雇佣邻居范作为每天给原告的店铺开门亮灯，有客户买货可以微信联系，回来之后给付一定报酬。此协议有书面协定，并给古玩城看过。原告认为这样对原告和古玩城都照顾了形象。但是在原告在11月15日搬回店铺时，却突然被古玩城阻止进入自己店铺，给出理由是空置店铺50天，根据合同16.2.2，16.2.5收回店铺，提前结束合同，合同抵押金没收，并需缴纳违约金，原告没有一点思想准备，空置50天期间，古玩城没有和原告有提前沟通，事发突然，原告的货品已经拉到门口，并且原告认为自己交钱的店铺有权进入，于是起了争执，当原告把货品摆入店铺，并摆设邻居货柜时，古玩城告知又加了一条：转租邻居，通知强行收回店铺，协商无果，根据合同16.4强行于11月21日锁门。原告认为店铺合同期没结束，因为外出进行商业活动，是原告的经营方式和自由，关门停业不是无力经营，也不是擅自停业。合同16.4“不论甲方是否解除合同，甲方均有权对店铺加锁设置障碍，限制乙方使用店铺”的条款，违反了《合同法》第五十二条，“以欺诈、胁迫手段订立合同，恶意损害承租人利益，以合法形式掩盖非法目的”。只有法院经过裁决有对店铺贴封条的权利，古玩城不经过法院裁决擅自锁门，并且把无论解除合同都可以锁门的行为写入合同，侵犯了原告的相关权益。另外，被告阻止原告回店经营的理由是出门参展必须书面告知，对原告的微信说明情况置之不理，古玩城提前解除合同的书面理由是合同16.2.2，原告无力经营，擅自停业，但是原告的生意红火是不争事实，能够租用集装箱参加全国大型展销会就是最有力的证据，微信中也有明年到期之后换到二楼的意向，既然有能力租赁价钱更贵的店铺，何来无力经营说。至于擅自停业，原告在微信已经向古玩城朱某说明清楚，是像以前一样的出门参展卖货，原告有完整微信留存。至于转租邻居范作为的说辞，更是古玩城意欲胁迫原告放弃剩下租期达到侵占目的的卑劣行径，原告参加展销50天，店铺一直空置，没有人搬入，原告店铺的招牌一直都在，营业执照也无变更，表明原告并无转租的意愿，更无转租的事实，期间古玩城也没有任何告知要收回店铺，从《合同法》第六条中，合同双方当事人在订立履行合同时，不得有欺诈和其他违背诚实信用行为，在履行合同时及时通知协助提供必要条件，防止损失扩大，被告没有及时通知原告，古玩城要收回店铺必须提前沟通告知，古玩城在明知停业一个月对原告不利的情况下，50天之中不沟通业户，明显有欺诈的动机，原告在没有任何思想准备的情况下，被忽然告知收回店铺，原告一屋子的货品在集装箱里各地展销，回来之后还要摆放，被告所指的转租，是恶意诽谤，玉石、珠宝、首饰价值不菲。如果转租，试问这些货品回来之后不放自己店铺，放到哪里？之后听说古玩城已把原告店铺转租了别人，意欲侵吞原告的剩下几月租金，想通过欺诈手段胁迫原告交出店铺。 被告辩称，关于原告第一项诉讼请求，被告认为双方合同确实合法有效，但被告已经依据双方合同约定向原告送达了解除合同的通知，双方合同已经解除。不同意原告第二项诉讼请求，具体理由如下：一、原告擅自停业长达50余天，并将承租店铺转租、转借给范作为，已构成违约，我公司有权解除租赁合同，收回房屋。1.原告擅自停业50余天，其行为已构成违约。原告在承租我公司店铺后，未经我公司同意，擅自于2018年9月关停店铺，至我公司发出解除合同通知之时原告关停店铺长达50余天，构成违约。原告在其起诉状第二页上数第14-15行称，“由于这次参展城市多，期间考虑店铺停业已经一个多月……”；在其起诉状第三页上数第18行称“原告参加展览50天，店铺一直空置，没有人搬入……”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己方不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”之规定，原告以上陈述均构成自认，原告未经我公司准许擅自停业长达50天，违反双方租赁合同第16.2.2条关于“擅自停业达一个月”之约定，构成违约。2.原告将空置的店铺转租、转借给范作为，构成违约。原告将店铺内所有货品、货架全部清空，后未经我公司准许将空置的店铺交范作为，店铺内摆放范作为的货架、字画、瓷器，由范作为经营（详见原告起诉状第8、12、19、21、22行），构成转租或者转借。依据双方合同第16.2.5条“未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、分租、借用给任何第三方或与其互换房屋使用”之约定，原告的转租、转借行为构成违约。3.基于原告的违约行为，我公司有权行使解除权，解除双方合同，并有权收回店铺。合同第16.2条约定，“如发生下列情况，甲方有权单方面解除合同，乙方支付的履约保证金不再返还，并甲方有权要求乙方支付相当于合同解除当年的年度租金的20%的违约金，如该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方其他损失：16.2.2乙方无力继续经营或擅自停业达一个月；16.2.5未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、分租、借用给任何第三方或与其互换房屋使用”。基于以上原告擅自停业达一个月超50天，以及转租、转借店铺给范作为的违约行为，我公司有权行使合同约定的解除权，并有权依照合同第16.4条“如乙方出现16.2条情形的，不论甲方是否解除本合同，甲方均有权采取以下措施：甲方有权对该房屋采取包括但不限于对该房屋加锁的任何形式设置障碍，限制乙方使用该房屋”之约定，对房屋加锁，收回房屋。故，我公司通知原告解除合同，收回房屋的行为有事实及法律依据，双方租赁合同已经解除。二、根据民事诉讼证据规则第二条之规定，原告诉请2万元营业损失并无证据支持，其应承担举证不能的不利后果。原告主张要求我公司赔偿其因锁门不能营业的损失2万元，原告就该2万元主张负有举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，现原告无证据证明2万元损失已实际发生，故应由原告承担举证不能的不利后果。综上所述，原告的诉讼请求第二项没有任何事实和法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告对我公司的第二项诉讼请求。 经审理查明，2018年3月30日，原被告签订《租赁合同》（编号LJGW2018057），约定原告承租被告位于大连市西岗区“塞利维亚大厦”项目地上五层6-42店铺，租期12个月，自2018年3月10日至2019年3月9日……16.2如发生下列情况，被告有权单方面解除合同，原告支付的履约保证金不再返还，并被告有权要求原告支付相当于合同解除当年的年度租金的20%的违约金，如该违约金不足以弥补被告损失的，原告还须赔偿被告其他损失：……16.2.2原告无力继续经营或擅自停业达一个月……16.2.5未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、分租、借用给任何第三方或与其互换房屋使用……16.4条如原告出现16.2情形的，不论被告是否解除本合同，被告均有权采取以下措施：被告有权对该房屋采取包括但不限于对该房屋加锁的任何形式设置障碍，限制原告使用该房屋。 租赁合同签订后，被告将案涉店铺交付给原告使用。原告在其起诉状及庭审中陈述其所做的是“和田玉和珠宝首饰生意”。2018年9月20日至2018年11月15日期间，原告把店铺的“所有货品全部拉去参展”，又因“高端珠宝首饰对摆放货架和灯光烘托的特殊性，原告刘晔店铺内的货架都是特殊定制自带灯光的专业货架，货架摆放货品都有固定位置，这次原告刘晔拿的货品太多，而且玉石、珠宝、首饰贵重并细小，只有自己的货架摆放安全”等原因，将货架一并拉走参展。2018年9月29日，原告向被告工作人员发送微信“我参展去了，买了一些，回去估计十月底，二楼哪个25平的店能优惠多少天？”被告工作人员未予回复。2018年11月14日，原告书写《协议》一份，内容如下：“本人刘晔在上海、杭州、苏州、扬州、成都参加展会，临近年底为了出货回款，将店内所有货品去进行展销，现店内空荡，为不影响古玩城的营业环境，委托邻居6-43号范作为代为开门营业一段时间，暂时雇佣一至两个月，工资等参展回来后再付，一个月1800元”。该协议无他人签字或盖章确认，原告亦未告知被告有关情况。2018年11月19日，被告向原告送达《解除租赁合同通知函》，通知原告自通知函送达之日起解除双方租赁合同。同日，被告拍摄照片，显示案涉店铺内货品为字画、瓷器等。 本院所确认的上述事实，有租赁合同书、微信聊天记录、解除租赁合同通知函、照片及本院庭审笔录在案为凭，以上证据材料均已当庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为，原被告于2018年3月30日签订的租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张确认该合同合法有效的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告赔偿因违法锁门不能营业造成的经济损失20000元的诉讼请求。因原告为参加展会，在2018年9月20日至2018年11月14日期间，将店铺内全部货品及货柜全部搬走，达一个月以上未在案涉店铺内经营，且在未经被告书面同意的情况下，将店铺交由他人使用，摆放他人货柜及货品，已构成违约。被告因原告上述行为对案涉店铺加锁的行为，符合双方约定，并无不当。原告主张被告赔偿由此所造成损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告刘晔与被告辽宁宁安房地产有限公司于2018年3月30日签订的租赁合同合法有效； 二、驳回原告刘晔其他诉讼请求。 案件受理费200元（原告已预交），由原告刘晔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分交纳案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨多 二〇一九年二月二十八日 书记员  张康