成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初8179号 原告（反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司成都第二分公司，住所地成都市锦江区锦东路****楼****。 负责人：李政梅，财务副总经理。 委托诉讼代理人：杨虹晴，北京市隆安律师事务所上海分所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：刘派彭博，男，汉族，1998年8月4日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：方健，四川舟度律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司成都第二分公司(以下简称世茂天成公司)与被告（反诉原告）刘派彭博物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理，依法适用简易程序，于2019年1月2日公开开庭进行了审理。诉讼中刘派彭博提出反诉请求，经审查本院予以准许合并审理，原告（反诉被告）世茂天成公司委托诉讼代理人陈世福、被告（反诉原告）刘派彭博委托诉讼代理人方健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告世茂天成公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所欠缴的2016年4月至2018年7月的物业服务费13725.6元；2.请求判令被告支付逾期支付违约金772.69元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年7月30日）。庭审中，原告变更诉讼请求将所欠缴的物业服务费变更为13725.32元，违约金变更为24087.94元。（按原被告签订的前期物业服务协议约定每日千分之三的标准计算，计算至2018年7月30日）。事实和理由：原告系为“世茂玉锦湾小区”提供物业服务的物业服务企业，被告为成都市成华区业主。根据小区《前期物业服务合同》，被告应每月向原告交纳房屋物业服务费488.71元，而被告至今未向原告交纳2016年4月至2018年7月的房屋物业服务费13725.60元。并且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。故被告截止2018年7月30日的未缴纳房屋物业服务费产生的违约金为24087.94元。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告刘派彭博辩称：1、原告的主体不适格，被告只与上海世贸南京物业服务有限公司成都第二分公司建立了合同关系，双方签订了前期物业服务协议，未与本案原告建立合同关系；2、原告的物业服务质量较差，根据被告与上海世贸成都第二分公司签订的协议，原告违反了合同的第一条第一项第一款，第二条第四项、第五项、第六项、第九项，第五条第一项、第三项、第六项以及第八条的约定；3、物业公司签订合同时，没有出示行政部门合法的价格审批文件，其要求物业费按每平方米3.9元的标准来缴纳物业费没有法律依据，综上，请求法院驳回原告方的诉讼请求。 反诉原告刘派彭博向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失10000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系成都市成华区猛追湾横街188号“世茂玉锦湾小区”业主，反诉被告系为“世茂玉锦湾小区”提供物业服务的物业服务企业。2012年11月反诉原告在购买世茂玉锦湾小区时，与上海世茂南京物业服务有限公司成都二分公司签订了《世茂玉锦湾前期物业服务协议》，该房屋交付后，反诉原告按照协议约定交纳了物业费用，反诉被告收取高额的物业费后并未按照约定履行自己应尽义务，提供的物业服务至今仍不符合《前期物业服务合同》的约定，整个小区的物业管理一片混乱。反诉原告及小区业主多次与反诉被告进行沟通，但反诉被告却置若罔闻怠于履职。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，反诉被告应当赔偿由此给反诉原告造成的相应的损失。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。 反诉被告世茂天成公司辩称：1、被告的反诉请求所主张的原告物业公司服务有瑕疵没有事实依据；2、反诉请求原告承担赔偿责任没有法律依据，反诉请求所涉及的范围是小区的公共部位的公共利益，物业公司面向全体小区业主提供的是物业管理服务，关系到全体业主的切身利益，依据物业管理条例第十一条规定，应由全体业主共同决定；反诉请求的被告未遭受专有部分、私有财产的任何损失，也没有提交证据证明其因为原告提供物业服务过程中未能履行协议而给被告带来的损失；被告自2016年3月14日交房入住以来，就从来没有缴纳过物业服务费用，被告在与原告签订物业服务协议，入住后就开始违约，违约在先，具有主观恶意性，而在没有缴纳费用的情况下却一直享受着原告提供的物业服务，故反诉原告提出的赔偿请求没有依据，且被告应向原告补交物业费用。 经审理查明，成都世茂房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由上海世茂南京物业服务公司为世茂·玉锦湾提供物业服务，服务期限自2012年6月1日起至业主大会成立后且经业主委员会于与业主大会选定的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。2013年11月18日，被告（反诉原告）与上海世茂南京物业服务有限公司于签订《前期物业服务业协议》约定物业管理服务费用住宅项目按照3.9元/平方米/月计算，物业服务费按季度缴纳，每年应在1月、7月的1-15日分别缴纳上、下半年度的物业管理服务费，并约定如被告（反诉原告）逾期未缴纳物业费，原告（反诉被告）有权要求补缴并从逾期之日起按每日0.3%收取滞纳金。 另查明，2013年3月19日，原告将物业服务收费向成都市发展和改革委员会备案。上海世茂南京物业服务有限公司于2015年2月9日将公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司,2015年3月24日上海世茂南京物业服务有限公司成都第二分公司将公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司成都第二分公司。 同时查明，被告（反诉原告）系玉锦湾房屋业主，房屋类型为住宅，建筑面积为125.69平方米，故被告每月应向原告缴纳物业服务费125.69平方米×3.9元/平方米=490.19元。被告（反诉原告）于2013年入住该小区，自2016年4月起至2018年7月共计28个月未交物业服务费，拖欠物业服务费共计13725.32元。 上述事实，有原被告的相关陈述，有《前期物业服务协议》、《前期物业服务管理合同》、原被告身份证明、房屋交接单、楼宇交接签收表、公司准予变更登记通知书2份、物业服务收费备案表等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方作为平等民事主体之间真实自愿的意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，物业服务收费也向成都市发展和改革委员会进行备案，属合法有效，各方当事人均应受此约束。 对于本诉原告的请求，原告按约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按约履行交纳物业管理费用。原告诉请被告支付物业管理费13725.32元，本院对原告该项诉讼请求予以支持。因被告存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。按照协议约定的违约金计算，被告应当承担的违约金远高于所欠物业费本身，故本院结合违约持续时间、违约所导致的后果等综合认定，根据公平原则，酌定违约金以欠付物业服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从本案起诉之日2018年10月12日起计算至付清之日止。 对于被告的反诉请求，因被告所提交的照片、微信截图等证据无法直接证明原告提供的物业服务违反物业服务合同的约定，且被告也未有证据证明其遭受的损失事实依据，无法确认被告的损失情况，故本院对被告主张原告因违反物业服务合同而要求赔偿损失的反诉请求不予支持。原告作为物业服务企业应当倾听小区业主的服务要求，积极与业主进行沟通协调，依照物业合同的约定，全面履行合同义务。若被告认为原告不能提供满意的物业服务，可通过业主委员会依照合法程序终止与原告的物业服务合同，及时更换小区物业服务公司。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条;《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、被告刘派彭博于本判决生效之日起十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司成都第二分公司支付2016年4月至2018年7月的物业服务费13725.32元； 二、被告刘派彭博于本判决生效之日起十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司成都第二分公司支付逾期支付物业服务费违约金（以所欠物业服务费13725.32元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月12日起计算至付清之日止）； 三、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司成都第二分公司其他诉讼请求。 四、驳回被告刘派彭博的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费383元，依法减半收取191.5元，由被告刘派彭博负担；反诉案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告刘派彭博负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 东 二〇一九年二月十八日 书记员 张路遥