安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终359号上诉人(原审被告)：谢国兵，男，1968年12月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人(原审第三人)：彭菜梅，女，1970年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市。被上诉人（原审原告):王青华，男，1972年11月14日出生，汉族，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：李雨，安徽吉和律师事务所律师。上诉人谢国兵、彭菜梅因与被上诉人王青华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢国兵、彭菜梅共同上诉请求：撤销一审判决并改判涉案《房屋买卖合同》无效。事实与理由：2009年3月19日签订的《房屋买卖合同》仅有谢国兵签字，显然侵害了家庭共有权人及夫妻共有权人依法享有的共同决定权（法律依据：物权法第一百零三条、第九十七条以及民通意见第八十九条、婚姻法解释（一）第二项）。至于一审庭审中王青华提交的“2018年2月17日芜湖市征收安置明细表”本属事后行为，不能左右合同签订时谢国兵的行为效力。同时，“推定”彭菜梅对涉案房屋买卖合同是知情并认可的，过于简单不能让人信服。因为法律对默示行为的效力有严格的规制，即对该默示行为本身存有相应的法律规定或当事人对相关行为有约定，否则，不能推定其行为后果。因此，对于谢国兵的单独处分行为，在签订《房屋买卖合同》时系效力待定，当该行为没有得到事后追认当属无效。另外，从谢国兵、彭菜梅自身居住现状及裁判的社会效果看，谢国兵、彭菜梅仅有涉讼的一套房产，也未享受经适类、保障类的用房，其最基本的生活必需尚未解决，不能为保护相关利益而造成一个新的不公平。王青华答辩称：首先，一审法院查明事实清楚，本案所涉三套安置房均通过安置明细表作了明确的区分，本案诉争的房屋归谢国兵所有，另外两套分别为谢万木与谢国红所有，其中谢万木的一套由其自行居住，谢国红的一套已经转让给案外人王万才并已完成办证及过户手续。谢国兵将其享受权利的房产对外销售显然是合法有效的，不存在对家庭共有权及夫妻共有权的侵害。其次，根据王青华一审提交材料显示，至少在2009年3月19日签订合同之前，谢国兵一家对拆迁安置的房产作了明确的分配。谢国兵辩称安置明细表属事后行为，与事实不符。第三，谢国兵与彭菜梅是夫妻关系，彭菜梅对作为家庭重要财产的房屋被拆迁后是如何安置的情形，应当是明知的。谢国兵将诉争房屋交付给王青华，王青华装潢使用至今已将近十年之久，彭菜梅在此期间从未在该房产中居住生活或是行使过管理的权限，也从未提出过异议，可见其是明知的，对上述这个交易情形也是默认同意的。另外，谢国兵的父母就居住在诉争的房屋相邻楼栋，两家长期走动，彭菜梅也不可能是不知情的。因此，彭菜梅的上诉理由显然违背常理，也不符合客观事实。综上，双方缔结的买卖合同是真实意思表示，结合拆迁安置协议以及芜湖市建投和物业管理公司出具的收据，王青华完全有理由相信谢国兵有权代理其家庭处分诉争房产。合同签订后，王青华已经支付了合理的对价，王青华善意无过失。请求二审法院维持一审判决。王青华向一审法院起诉请求：1、确认王青华、谢国兵签订于2009年3月19日的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令谢国兵协助王青华办理芜湖市鸠江区水岸星城3幢3单元102室的房屋过户手续，将该房屋产权变更登记到王青华名下；3、本案诉讼费由谢国兵承担。一审法院认定事实：2009年3月19日，王青华、谢国兵通过房产中介签订《房屋买卖合同》一份，约定谢国兵将其所有的芜湖市鸠江区水岸星城3幢3单元102室以197500元出售给王青华；谢国兵在收到王青华全部购房款后1天内交房，逾期按每日500元罚款；如政策允许办理房屋产权证时，谢国兵须无偿协助王青华办理过户手续，不得以任何理由拒绝，一切费用由王青华承担等。合同签订的次日，王青华向谢国兵支付了全部购房款，谢国兵也按约向王青华交付了房屋，王青华自此在该房居住至今。另查明，谢国斌与彭菜梅于1994年2月3日登记结婚，婚后两人于2001年在鸠江区清水街道三友行政村四号自然村谢家原住宅旁新建了住宅。2007年9月10日，拆迁人芜湖市鸠江建设投资有限公司与被拆迁人谢万木、谢国兵、谢国红签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定拆除三被拆迁人位于鸠江区清水街道三友行政村四号自然村共计121.93平方米房屋（谢家老宅＋谢国斌夫妇新建的房屋），安置大、中、小户型房屋各一套，三被拆迁人需支付拆迁人安置房差价152002.6元。谢国斌一审庭审中自认以王青华支付的购房款支付了拆迁人安置房差价152002.6元。芜湖市不动产登记中心存档的《芜湖市区征收安置明细表》载明安置三被拆迁人的房屋均位于水岸星城小区，其中谢万木安置房号为2-3-501（登记面积61.05平方米）、谢国兵安置房号为3-3-102（登记面积105.58平方米）、谢国红安置房号为16-4-502（登记面积87.11平方米）。本案所涉房屋系安置给谢国兵的安置房，房号为3-3-102，该房现产权登记在芜湖市鸠江建设投资有限公司名下。一审法院认为，合同的效力受《中华人民共和国合同法》调整。认定合同无效，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形进行审查，即（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。无权处分情形下的买卖合同效力不受出卖人是否享有所有权、处分权的影响。本案王青华、谢国兵于2009年3月19日签订的《房屋买卖合同》是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谢国兵及彭菜梅关于涉案房屋系其家庭成员共有，谢国兵擅自处分家庭共有财产系无权处分，涉案房屋买卖合同应属无效的意见不符合法律规定，对此不予支持。彭菜梅与谢国兵系夫妻关系，作为家庭成员之一，彭菜梅对作为自己家庭重要财产的房屋被拆除后是如何安置的应是知情的，根据涉案《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，被拆迁人取得三套安置房时需支付拆迁人安置房差价152002.6元，谢国兵承认其以王青华支付的购房款支付了该差价款，彭菜梅陈述其对此不知情，显然有违常理，故不予采信。谢国兵将涉案房屋出售给王青华已长达近十年，在此期间，彭菜梅从未向王青华提出过异议，应认定彭菜梅对王青华与谢国兵间就涉案房屋的买卖是知情并认可的。王青华基于有效《房屋买卖合同》享有要求谢国兵履行合同义务或承担违约责任的债权。现谢国兵履行合同义务并无事实或法律上障碍，王青华诉请判令谢国兵协助其办理涉案房屋产权过户手续，合法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、王青华与谢国兵2009年3月19日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；二、谢国兵于判决生效后十日内协助王青华办理位于芜湖市鸠江区水岸星城3幢3单元102室的产权登记及过户手续，相关费用由王青华承担；三、彭菜梅对上述判决第二项确定的义务负有协助义务。减半收取的案件受理费2165元，保全费1508元，合计3673元，由谢国兵负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2018年10月18日，涉案房屋的产权登记在谢国兵名下，为其单独所有。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点主要在于：1、诉争《房屋买卖合同》是否有效；2、一审判决推定彭菜梅对涉案房屋的买卖是知情并认可的，是否适当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，谢国兵对涉案房屋是否具有完全的处分权以及彭菜梅是否知情并同意等因素，均不影响上述《房屋买卖合同》的效力，一审法院结合合同签订主体（谢国兵与王青华）陈述的签订过程及对合同内容的审查，认定上述《房屋买卖合同》合法有效，并无不当，本院对此予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”根据彭菜梅在本案一、二审诉讼过程中的陈述可知，其在原房屋被拆迁后即知晓在水岸星城被安置有一套房产，但对具体房号、位置不清楚，也从未进入过涉案房屋或对房屋进行管理使用。上述期间长达近十年，彭菜梅对作为家庭重要财产的房屋不闻不问，对王青华一直居住使用涉案房屋也从未提出过异议，显然有违常理。一审法院综合上述情形及本案其他案情，推定彭菜梅对涉案房屋的买卖是知情并认可的，有事实和法律依据。综上所述，谢国兵与彭菜梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元，由谢国兵、彭菜梅共同负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年二月二十六日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;