安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终303号上诉人（原审原告）：陈仙青，女，1974年5月15日出生，汉族，住安徽省安庆市。上诉人（原审原告）：陈邦永，男，1976年2月29日出生，汉族，住安徽省安庆市。二上诉人共同的委托诉讼代理人：陈从元，安庆市龙山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：安庆市凯润房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市皖江大道**。法定代表人：孔贵生，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶运莹，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐飞，安徽引江律师事务所律师。上诉人陈仙青、陈邦永因与被上诉人安庆市凯润房地产开发有限公司（以下简称凯润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈邦永及上诉人陈仙青、陈邦永的共同委托诉讼代理人陈从元，被上诉人凯润公司的委托诉讼代理人陶运莹、徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈仙青、陈邦永共同上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判故意歪曲上诉人的举证目的和方式，从而将上诉人有充分证据证明的被上诉人的违约行为给予否定；2.规划方案的变更，政府给了被上诉人补偿，而被上诉人却不愿就规划变更给予上诉人补偿或承担违约责任；3.上诉人并没有以诉虚假宣传诉违约赔偿，而是以被上诉人以售房沙盘、网络宣传、宣传单页结合规划图等向购房者说明和允诺9号楼西南方是建5层商业楼，后将五层改为30层，根据《合同法》司法解释，被上诉人应承担违约责任；4.原判超越民事审判职权，对规划变更是否合法予以直接认定，程序违法。一审法院应在诉讼过程中向上诉人释明是诉虚假承诺的侵权赔偿还是诉违约赔偿。凯润公司辩称，1.关于案涉地块的规划审批问题。规划部门在购房人购买房屋时并未对案涉地块进行规划，而是在2018年7月才进行规划审批。凯润公司是依法取得规划许可证和施工许可证后才开始开工建设，故案涉地块不存在上诉人所称的变更规划问题；2.关于上诉人所称的虚假宣传问题。由于案涉地块在上诉人购买9号楼住房时并没有进行规划，故被上诉人的宣传资料、沙盘模型包括购买合同中均没有对案涉地块建设何种建筑物进行约定或作出承诺。综上，上诉人的两项上诉理由均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。陈仙青、陈邦永向一审法院共同起诉请求：1.凯润公司向陈仙青、陈邦永赔偿变更规划违约责任的违约金96327元；2.本案诉讼费由凯润公司承担。一审法院认定事实：2013年9月13日，陈仙青、陈邦永与凯润公司签订《商品房买卖合同》，购买方购买凯润公司开发建设的位于迎江区华中北侧大发宜景城三期工程9幢1单元1601室。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人。另查明，购买方所购的大发宜景城三期工程于2013年开始预售，2015年交付业主。三期商品房交付时，9号楼西南面方向尚未有建筑物。根据2008年批准的大发宜景城修建性详细规划反映，该地块规划的建筑物是4-5屋商业楼和一个16层住宅楼。2018年8月、9月，凯润公司先后取得了该地块的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，该地块规划建设商业综合体项目，其中包括建一栋16层LOFT商业办公楼、一栋33层住宅楼和二层的商业街，该商业综合体项目目前正在建设中。购买方认为根据2008年规划和凯润公司销售时的宣传，9号楼西南面目前的建筑方案系凯润公司变更规划，应承担违约责任。另外，经法院向安庆市规划部门了解，查明如下事实：2008年批准了大发宜景城修建性详细规划，原则同意按此规划方案编制建筑设计规划方案，大发宜景城项目建设中，每一期工程建设时均会申报该期建筑设计规划方案，具体内容对比2008年的整体修建性规划会有所调整。案涉地块目前的规划系因为潜江路的拓宽等原因，2008年的规划方案无法实施而作出相应调整，但大发宜景城整体建设主要建筑指标没有变动。一审法院认为，凯润公司目前施工建设的大发宜景城商业综合体项目已通过规划和施工审批，建设本身具有合法依据。本案争议的焦点是，凯润公司是否据此对原告方承担违约责任，对此法院分析认为，第一，虽然根据《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，商品房销售宣传广告就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房的订立存在重大影响的，可以视为要约。但本案中购买方并没有充分证据证明凯润公司在商品房销售时宣传或向购买者承诺过9号楼西南面不会兴建高层建筑，故购买方以虚假宣传要求凯润公司承担违约责任没有事实依据。第二，对比2008年的整体规划，案涉地块的规划有所调整，但案涉地块属于三期工程之外的周边范围，并未纳入三期工程规划范围，大发宜景城项目分期建设，每一期建设过程中均需根据当时的具体情况申报建筑设计规划方案。根据双方签订的《商品房买卖合同》，购买方购置三期商品房后对于三期周边范围地块的规划调整凯润公司没有告知购买方的合同义务，并且凯润公司也并未在合同中对三期商品房的周边建筑物高度作出相关承诺，故购买方要求凯润公司承担变更规划的违约责任没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告陈仙青、陈邦永的诉讼请求。案件受理费1104元由原告负担（已交纳）。二审中，陈仙青、陈邦永申请证人陈某出庭作证，证明目的：上诉方在一审提交的照片中沙盘模型就是2013年购房时凯润公司售楼部的沙盘模型，说明凯润公司在上诉方购房时作出了9号楼西南边系建5层商业楼的允诺。凯润公司质证如下：上诉方在二审中申请出庭的证人就是9号楼的业主，该证人与本案有直接的利害关系，故该证人证言不应采信。本院认证如下：上诉方仅提交证人证言未提交其他证据予以佐证，该证人证言本院不予采信。二审中，凯润公司没有提交新证据，当事人对一审提交的证据均未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判驳回上诉方的诉讼请求有无事实及法律依据。一、关于规划方案的变更及凯润公司是否有虚假宣传的问题。1.案涉地块属于大发宜景城项目三期工程之外的周边范围，并未纳入三期工程规划范围。根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉方购置三期商品房后对于三期周边范围地块的规划调整凯润公司没有向上诉方告知的合同义务，且凯润公司也并未在合同中对三期商品房的周边建筑物高度作出相关承诺，故上诉方要求凯润公司承担变更规划的违约责任没有事实和法律依据；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，上诉方没有提交充足证据证明凯润公司在商品房销售过程中宣传或向购买者承诺9号楼西南面不会兴建高层建筑，故上诉方以虚假宣传要求凯润公司承担违约责任没有事实依据。二、关于原审程序是否违法的问题。1.原审查明案涉三期工程周边确实发生过规划变更，但原判仅确定了该规划变更是否应由凯润公司承担违约责任，而并非在一审判决中对规划变更本身是否合法进行定性，故原判并未超越民事审判职权，程序上未违反法律规定；2.本案的案由为商品房销售合同纠纷，当事人的一审诉讼请求为要求凯润公司承担违约责任，两者并不矛盾，没有产生侵权责任与违约责任的竞合问题，故原判按照当事人的诉讼主张即按违约责任审理并未违反法定程序。综上所述，陈仙青、陈邦永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2208元，由上诉人陈仙青、陈邦永共同负担。本判决为终审判决。审判长  周大庆审判员  殷 平审判员  马 骥二〇一九年二月二十五日法官助理许德智书记员吴文慧附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》