河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初521号原告：郑州绿湖置业有限公司，住所地新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都·温莎城邦售楼部**。法定代表人：韩勇，执行董事。委托诉讼代理人：史俊涛，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：周召旗，男，1966年10月15日出生，汉族，住河南省舞阳县。原告郑州绿湖置业有限公司（以下简称绿湖公司）与被告周召旗商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿湖公司的委托诉讼代理人史俊涛到庭参加诉讼，被告周召旗经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除绿湖公司与周召旗于2013年9月18日签订的编号为13600344的《商品房买卖合同》；2、判令周召旗协助绿湖公司办理编号为13600344的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、判令周召旗向绿湖公司支付律师费损失4000元；4、判令周召旗向绿湖公司支付违约金14635.11元。事实和理由：2013年9月18日，绿湖公司与周召旗签订编号为13600344的《商品房买卖合同》及附件，约定：周召旗向绿湖公司购买位于新郑市××镇××路东侧、××南侧××楼××单元××号房屋，建筑面积85.39㎡，总房款487837元。首付146837元，余款341000元以商业贷款方式支付。2014年3月31日，绿湖公司（保证人）、周召旗（借款人、抵押人）与中信银行股份有限公司郑州分行签订编号为2014年豫银房贷字第140287号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（2012版），约定：（第十条）保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款银行持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。上述合同签订之后，周召旗未依约履行贷款还款义务，虽经绿湖公司及银行催告，但周召旗仍未依约偿还逾期贷款，已导致中信银行向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉要求提前结清贷款并要求保证人承担连带担保责任。2018年7月12日，法院作出（2018）豫0191民特545号民事裁定书，但周召旗仍未按裁定内容履行。中信银行已申请强制执行并要求绿湖公司承担担保责任，故绿湖公司诉至法院，请求依法处理。被告周召旗未作答辩，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，绿湖公司（出卖人）与周召旗（××）签订合同编号为13600344的《商品房买卖合同》，周召旗购买了绿湖公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××南侧××单元××号房屋，该商品房的用途为成套住宅。合同约定的付款方式及期限为：约定金额146837元，付款方式现金，约定付款时间2013年9月18日，交纳比例30.1%；约定金额341000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2013年11月3日，交纳比例69.9%。合同约定的交房时间为2015年9月30日。该合同的附件四为《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议的2.4.1条约定：“××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。第2.4.2条约定：“××没有按上述2.4.1项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项”。第2.4.3条约定：“如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。××应按照本补充协议约定承担违约责任”。第9.1条约定：“因××原因导致合同解除的，双方同意按以下方式处理：9.1.1××应向出卖人支付购房款总额3%的违约赔偿金……”。绿湖公司、周召旗在《商品房买卖合同》补充协议上签章。合同签订后，周召旗按约定支付购房款146837元。2014年3月31日，周召旗作为借款人（抵押人）与贷款人中信银行股份有限公司郑州分行（抵押权人）、绿湖公司（保证人）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为341000元，贷款期限自2014年3月31日起至2034年3月31日止。借款合同约定的抵押物为周召旗购买的涉案房屋，保证方式为：绿湖公司对自本合同生效之日起至周召旗就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行股份有限公司郑州分行持有之日止（“担保阶段”）周召旗的所有应付款项承担连带保证责任。如周召旗在担保阶段未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，中信银行股份有限公司郑州分行有权直接要求绿湖公司承担保证责任并有权从绿湖公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内周召旗每期应付款项逾期之日至担保阶段届满后两年。中信银行股份有限公司郑州分行依约向周召旗足额发放了贷款，因周召旗未按约定还款，中信银行股份有限公司郑州分行诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，该院作出（2018）豫0191民特545号民事裁定，确认中信银行股份有限公司郑州分行与周召旗、王香兰、绿湖公司于2018年7月10日达成的调解协议有效，协议的具体内容为：“1、截至2018年4月18日，周召旗、王香兰共计欠中信银行股份有限公司郑州分行借款本金312789.82元、利息16521.6元、罚息1112.65元，共计330424.07元，自2018年4月19日起至本息清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算；2、周召旗、王香兰自愿于2018年7月24日前向中信银行股份有限公司郑州分行偿还全部欠款330424.07元（暂计至2018年4月18日），具体金额以结算日中信银行股份有限公司郑州分行系统显示为准；3、绿湖公司对周召旗、王香兰的上述全部债务承担连带保证责任；4、其他双方互不追究”。后周召旗、王香兰未按约定履行还款义务，中信银行股份有限公司郑州分行申请强制执行。另查，绿湖公司已将涉案房屋交付给周召旗，但周召旗至今未取得涉案房屋的所有权证，绿湖公司未提供代周召旗偿还贷款的证据。本院认为，周召旗与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同自双方签订之日起依法成立并生效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。补充协议作为合同的组成部分对双方均有约束力。绿湖公司与周召旗之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人中信银行股份有限公司郑州分行之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，绿湖公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而周召旗作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，周召旗已经依约支付了全部购房款，绿湖公司作为卖方签订商品房预售合同的目的已经实现。绿湖公司已经将涉案房屋实际交付给周召旗使用多年，至于周召旗未按期偿还银行贷款致使绿湖公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于绿湖公司原本应该预知的合同风险，其依法享有作为保证人承担责任后依法向债务人周召旗进行追偿的权利。即使绿湖公司按照补充协议约定提供了因周召旗未按期偿还银行贷款本息导致诉讼的证据，但未提供其已承担担保责任或者已代周召旗向银行偿还贷款本息的证据，其发出告知函及要求解除合同的条件不成就，故其提出解除双方间的《商品房预售合同》的请求，本院不予支持。绿湖公司基于合同解除而提起的要求周召旗协助办理涉案房屋相关注销登记手续、承担违约责任及律师费损失的请求亦丧失合同基础，本院均不予支持。周召旗经本院传票传唤无正当理由未有到庭，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郑州绿湖置业有限公司的诉讼请求。案件受理费266元，减半收取计133元，案件申请费2959元，共计3092元，由原告郑州绿湖置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  孙保宪二〇一九年二月二十七日代理书记员  张丽亚