河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0183民初2933号 原告：王鹏，男，1983年7月13日出生，汉族，住晋州市。 委托诉讼代理人：刘建超，河北元泰律师事务所律师。执业证号11301201610349124，代理权限为一般代理。 被告：张亮，男，1982年3月20日出生，汉族，住晋州市。 被告：孙国振，男，1984年9月1日出生，汉族，住山西省永济市。 委托诉讼代理人：张俭，河北北方国立律师事务所律师。执业证号11301201510946194，代理权限为一般代理。 被告：杨迎伟，女，1978年2月1日出生，汉族，住晋州市。 被告：杨玉田，男，1951年10月19日出生，汉族，住晋州市。 原告王鹏与被告张亮、孙国振、杨迎伟、杨玉田确认合同有效纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏的委托诉讼代理人刘建超、被告孙国振及其委托诉讼代理人张俭到庭参加诉讼，被告张亮、杨迎伟、杨玉田经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王鹏向本院提出诉讼请求：1.要求确认2016年12月2日签订的《房屋买卖协议》有效，继续履行合同；2.要求排除障碍、交付房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2012年8月14日，被告孙国振、杨迎伟购买了被告张亮位于晋州市。2016年12月2日，原告自被告孙国振、杨迎伟处购买了上述房产，并签订了《房屋买卖协议》，原告将40万元首付款汇入被告杨玉田的账户。原告收到房产后，对上述房屋进行了装修、购买了家具。但近日，被告孙国振却强行将上述房产的门锁更换，拒不认可房产已出卖这一事实。被告的行为侵犯了原告的合法权益，现原告向贵院提起诉讼，望贵院支持诉讼请求。 孙国振辩称，1.涉案房产是我在2012年8月14日与张亮签订房屋买卖合同所购买，用于我与杨迎伟的婚后生活，该房产权益依法是我的婚前财产。2012年11月1日，我与杨迎伟办理结婚登记。因我在山西省服役，与杨迎伟聚少离多，因杨迎伟品行不端，导致感情破裂。2016年11月21日我向晋州市人民法院提起离婚诉讼。2017年3月27日，法院判决两人离婚，该判决已经生效。自离婚诉讼至今，我一直在山西省部队驻地服役，涉案房产一直空置。小区物业服务部门认可我是涉案房产的业主，有权占有使用该房屋，受《物权法》第二百四十一条规定保护。2.我不认可房屋买卖协议上杨迎伟签名的真实性，该签名不是杨迎伟的笔体。即便是杨迎伟签名是真实的，签署房屋买卖合同事关自然人的重大财产处分，原告应当向杨迎伟了解、核实是否书面授权其处分我婚前财产，应该电话联系我是否委托其出卖在晋州的唯一房产，事实上原告也没有就购房事宜向我确认过，该情形违反合同法第四十九条关于表见代理的规定，杨迎伟处分涉案房产对我不形成表见代理。3.我向法院起诉离婚前，已经更换了涉案房产的门锁，涉案房屋一直空置，我没有向原告交付房屋并允许其装修。综上，杨迎伟涉嫌合同诈骗犯罪，请求人民法院裁定驳回原告起诉，将本案有关材料移送公安机关。 杨迎伟辩称，1.涉案房产是我电话征得孙国振同意后，与原告签订的房屋买卖协议，该房产应该归原告所有。2.该房产是孙国振父母出资20万元、我个人出资10万元购买的，我还出资8、9万元进行了装修。3.卖房款共计58万元，原告已付的40万元是我让原告打到我父亲杨玉田的银行卡的，我一直用着我父亲的这张银行卡，本案与我父亲无关。 张亮辩称，我是与孙国振签订的龙头花园房屋的买卖合同，购房款也是孙国振转到我的银行账号的，没有与杨迎伟签订过房屋买卖合同，我也没有和原告签订过房屋买卖合同。 杨玉田未出庭应诉，亦未作书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告孙国振与被告杨迎伟原系夫妻关系。2009年二被告通过互联网相识，2010年12月29日双方举行结婚仪式，2012年11月1日二被告在晋州市民政局补办结婚登记。二被告结婚后即住在本案诉争房产处。 2012年8月14日，被告孙国振与被告张亮签订房屋买卖合同一份，孙国振以30万元价款购买了张亮名下位于晋州市，合同签订之日一次性支付26万元，2013年12月30日前付清剩余款项。同日，河北九州之星律师事务所作出（2012）冀九州律师见证字第20号律师见证书，对该买卖合同的真实性进行了见证。被告张亮将其持有的晋州市商品房买卖合同（合同编号：龙头2499）一份及购房款、维修基金、诚意金收据各一份、车位诚意单一份的原件均交付给被告孙国振，涉案房产亦交付给被告孙国振使用。 2016年11月21日，孙国振向本院提起离婚诉讼，要求与杨迎伟离婚。本院于2017年1月6日立案受理。2017年3月27日，本院作出（2017）冀0183民初176号民事判决，判决孙国振与杨迎伟离婚。该判决现已发生法律效力。 2016年12月2日，经房屋中介人员居间，被告杨迎伟以其与孙国振名义与原告王鹏签订房屋买卖协议一份，协议约定：杨迎伟、孙国振作为甲方将位于晋州市房屋（带地下室一个）以58万元价格卖给原告王鹏。原告王鹏在2016年12月2日向杨迎伟支付订金2万元，在2016年12月16日、12月20日通过其农业银行银行账号转款28万元、10.30万元至被告杨迎伟使用的被告杨玉田62×××58农业银行账号，被告杨迎伟将晋州市商品房买卖合同（合同编号：龙头2499）一份及购房款、维修基金、诚意金收据各一份、车位诚意单一份的原件均交付给原告王鹏。2016年12月20日，被告杨迎伟向原告王鹏出具了收到原告房款40万元整的收条。原告在接收该房产后，对房屋进行了装修并购买了部分家具。 2018年8月，被告孙国振回到晋州市，发现诉争房产门锁锁芯被人更换后，随即向警方报警并重新更换了门锁，由此导致本案诉讼。 另查明，2018年7月24日，孙国振向本院提起诉讼，要求确认其与张亮在2012年8月14日签订的房屋买卖合同有效，并要求河北帝华房地产集团有限公司协助办理本案诉争房产的产权过户。2018年9月25日，本院作出（2018）冀0183民初2665号民事判决，判决孙国振与张亮签订的房屋买卖合同无效，并驳回了孙国振的其他诉讼请求。2018年12月24日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终13830号民事裁定，撤销了（2018）冀0183民初2665号民事判决，发回本院重审。现该案尚在审理当中。 本院认为，本案争议焦点有以下两点。 一、被告杨迎伟的行为是否构成表见代理？ 本院认为，杨迎伟与孙国振虽然是在2012年11月1日补办结婚登记，但二人已经在2010年12月29日举行结婚仪式。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条的规定：男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。可以确认杨迎伟、孙国振婚姻关系的效力从2010年12月29日起算。由此可以认定孙国振在2012年8月14日以其个人名义所购买的本案诉争房产是杨迎伟和孙国振的婚后共同财产。本案被告杨迎伟在其与孙国振婚姻关系存续期间，以其与孙国振夫妻二人名义与原告王鹏签订本案房屋买卖协议，收取房款后并向原告王鹏交付了诉争房产和相关的孙国振与张亮之间的房屋买卖合同、张亮与河北帝华房地产集团有限公司的商品房买卖合同、车位诚意单、河北帝华房地产集团有限公司出具的购房款、车位、维修基金收据的原件。原告王鹏基于被告杨迎伟与孙国振的存在夫妻关系并持有上述合同、协议、收据原件的事实，并且在房产中介人员要求下杨迎伟主动打电话征询了“孙国振”同意卖房的意见后，原告王鹏作为购房者已经尽到了谨慎注意义务，其完全有理由相信杨迎伟对涉案房产享有处分权。根据《婚姻法》第十七条“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”以及《民法总则》第一百七十二条的规定，被告杨迎伟的行为构成表见代理。 合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。原告王鹏与被告杨迎伟、孙国振之间订立的房屋买卖协议，可以认定是双方当事人的真实意思表示，且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖协议有效。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该房屋买卖协议未违反《合同法》第五十二条第（五）项规定的效力强制性规定，被告孙国振关于该房屋协议无效的主张，依法不予支持。 二、原告王鹏是否有权要求被告继续履行合同，并交付诉争房产？ 《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。鉴于本案被告杨迎伟、孙国振在与原告王鹏签订房屋买卖协议时尚未取得诉争房产的物权，双方签订房屋买卖协议的行为属于债权行为，而非物权行为。由于诉争房产的物权并未发生变动，该房屋买卖协议不能产生对抗合同双方之外的第三人的效力。且诉争房产的物权确认尚需等待孙国振与张亮及河北帝华房地产集团有限公司之间确认房屋买卖合同有效纠纷一案审理结果。但在双方之间债权已经成立，双方都受到该房屋买卖协议条款的约束。被告杨迎伟、孙国振在取得诉争房产的物权后，原告方可再基于合同约定要求继续履行合同义务。如不能取得诉争房产物权，则可主张违约责任或损害赔偿。因此原告要求继续履行合同、排除妨碍、交付房屋的请求，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王鹏与被告杨迎伟、孙国振于2016年12月2日签订的房屋买卖协议有效； 二、驳回原告王鹏的其余诉讼请求。 案件受理费80元，由被告杨迎伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  范占良 审 判 员  杨彦昌 人民陪审员  张 曼 二〇一九年二月十九日 书 记 员  张 澜 ——