河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终5386号上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳升龙置业有限公司。住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：段德梅，女，汉族，1963年3月24日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：王大展，男，汉族，1963年3月15日生，住址同上，系段德梅之夫。上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人段德梅合同纠纷一案，不服西工区人民法院（2017）豫0303民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洛阳升龙置业有限公司上诉请求：―、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初170号民事判决书第二、三、五、六项判决；二、判令被上诉人向上诉人返还位于洛阳市××工区××龙广场××区××商业××房××单元××号房屋；三、判令被上诉人向上诉人支付代偿款641839.17元（2017年3月之后的代偿款数额以贷款银行出具的扣划清单为准）；四、判令被上诉人向上诉人支付违约金2323060.6元；五、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决解除《商品房预售合同》，却以“涉案房屋被其他法院查封，现无返还可能，故升龙公司要求返还房屋的诉讼请求，在本案中不予处理”，一审判决对上诉人“返还房屋”的诉求不予处理（拒绝裁判）无法律依据。二、被上诉人持续断供，且银行已另案诉讼行使合同解除权，请求被上诉人提前归还借款并要求上诉人承担保证责任，因此，代偿款数额及返还购房款数额均具有不确定性，一审判决仅对已产生的代偿款进行处理，对之后必然出现的代偿款不予处理，极大损害上诉人利益并增加诉累，请求二审法院改判被上诉人应向上诉人返还的款项应以银行出具的扣划清单为依据进行处理。三、一审判决认定被上诉人"断供"系违约行为，却又以"双方对纠纷的发生均负有一定的责任"，认为"双方的违约责任可予以冲抵"，但却未判决双方应付的违约责任及折抵后的结果，一审判决认定事实与判决结果相互矛盾，也属漏判。四、一审判决本诉诉讼费由上诉人自行承担，有违事实与法律规定。1、《商品房预售合同》约定，因被上诉人违约致使解除《商品房预售合同》的，诉讼费由被上诉人承担。因此基于合同约定，一审本诉诉讼费应由被上诉人承担。2、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案一审解除了上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》，因此本案败诉方应为被上诉人。因此基于法律规定，一审本诉诉讼费也应由被上诉人承担。综上，一审法院认定事实不清，存在严重漏判情形，裁判结果严重损害上诉人利益，为此，特提起上诉人，请二审法院查明事实，改判支持上诉人一审全部诉求或将本案发回重审，依法纠正一审错误的判决，以维护上诉人的合法权益，还法律以公平、公正。段德梅辩称：一、一审判决一、三、四项事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。二、一审判决第二项错误理由是段德梅购房的贷款已直接转付给了升龙公司，现一审判决双方解除合同就涉及到银行贷款问题。银行在起诉时扣除了升龙公司代偿的60多万元贷款，并且已由法院判决确定。现判决段德梅再付升龙公司60多万元显然错误。三、上诉人认为一审判决没有判决“返还房屋”的理解是错误的。涉案房屋虽然由段德梅使用，但一直没有办理产权确定手续，只是在房管部门进行登记备案。而一审判决虽然没有判决返还房屋，但第四项判决段德梅协助升龙公司办理备案注销手续，实质上达到了返还房屋的结果。四、经过查询，涉案房屋从2014年至2017年9月前一直没有消防验收合格手续，房屋不能交付，无法办理房产证。升龙公司一直处于违约状态。现二层二百四十多平方米处于闲置，一楼出租15000元，使租金收入无法偿还银行贷款，造成段德梅断供还贷，原因是升龙公司造成的。五、涉案房屋至今没有人防合格手续。升龙公司向一审法院起诉请求：1.依法解除升龙公司与段德梅于2013年8月15日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0209932），包括合同附件及补充协议;2.依法判令段德梅向升龙公司返还洛阳市××工区××龙广场××区××商业××房××单元××号房屋；3.依法判令段德梅配合升龙公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；4.依法判令段德梅向升龙公司支付升龙公司代其偿还的款项（暂计算至2016年9月30日为257075元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准），并从商品房预售合同解除后升龙公司应退还段德梅的已付房款中直接扣除；5.依法判令段德梅向升龙公司支付违约金3484590.9元，并从商品房预售合同解除后升龙公司应退还段德梅的已付房款中直接扣除；6.本案诉讼费用由段德梅承担。段德梅向一审法院反诉请求：1.要求升龙公司返还购房款本金7207500.1元和段德梅支付的银行利息1045401.55元，合计8252901.65元；2.要求升龙公司返还购房款本金7207500.1元的利息1073391元；3.要求升龙公司返还段德梅已支付的税金464612.12元及利息；4.升龙公司应当支付段德梅逾期交房违约金6895元；5.升龙公司支付段德梅逾期办理房产证的违约金41264.5元；6.升龙公司赔偿段德梅经济损失619482.82元；7.要求被反诉人承担反诉费用。一审法院认定事实：1、2013年8月15日,升龙公司与段德梅签订了编号为YS0209932的《商品房预售合同》，约定段德梅购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××商业××房××单元××号房屋，该房屋预测建筑面积396.07平方米，合同总价款为11615303元。其中，合同第六条约定，付款方式为商业按揭贷款，买受人于签订合同时已付清首付款5815303元，并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行；合同附件四合同补充协议第六条第五款约定，如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用；第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经勘察、设计、建设、施工、监理五大单位竣工验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；关于产权登记，附件四合同补充协议第十一条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2、2013年8月25日，段德梅、升龙公司及上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行（以下简称浦发银行）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，段德梅向浦发银行借款5800000元用于购买涉案房产，贷款发放采用贷款人受托支付方式，即段德梅同意并授权浦发银行将全部贷款直接划至升龙公司账户，还款方法为按月等额本息还款法，贷款的担保方式为抵押加阶段性保证，即段德梅以其所购房产为贷款人设定抵押，升龙公司作为保证人承担阶段性连带责任保证，阶段性保证期间为借款合同签订之日起，至借款债务履行期届满之日起两年止。3、升龙公司向法院提供的快递整付零寄交寄单显示，2014年12月23日，升龙公司向段德梅邮寄书面交房通知书，通知段德梅办理房屋接收手续。2015年1月10日，段德梅签署升龙广场《楼宇交接书》，接收涉案房屋，后将该房屋对外出租。涉案房屋至今未办理产权登记，升龙公司至今未将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。4、浦发银行出具扣划保证金明细一份，显示因段德梅逾期未偿还银行按揭贷款，自2016年9月至今，浦发银行分三次从升龙公司保证金账户扣划资金共计641839.17元代段德梅偿还贷款。5、根据浦发银行出具的最新扣划清单，段德梅共向浦发银行偿还33期房贷，其中包含本金1227966.43元，利息972667.41元。6、段德梅提供契税完税证一份，显示其因购买涉案房产共缴纳契税464612.12元。7、经向市房管局及洛龙区法院核实，2015年12月28日，天鑫公司向洛阳银行借款2700000元，由段德梅及其配偶王大展等人为该笔借款提供连带责任保证。后该笔借款到期，天鑫公司未按期还款，洛阳银行诉至向洛龙区法院，并申请保全，洛龙区法院遂查封本案涉案房产，查封期限自2017年8月23日至2020年8月23日。一审法院认为，段德梅与升龙公司签订的《商品房预售合同》（包括合同附件）以及双方与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享有权利、履行义务。段德梅违反合同约定，多次未能依约向银行支付按揭贷款，构成违约，升龙公司据此要求解除双方的《商品房预售合同》符合合同约定，且段德梅表示同意，故一审法院依法解除升龙公司与段德梅于2013年8月15日签订的《商品房预售合同》。本案所涉房屋已被其他法院查封，现无返还可能，故升龙公司要求段德梅返还房屋的诉讼请求，在本案中不予处理。合同解除后，升龙公司应向段德梅返还全部购房款本金，同时段德梅应向升龙公司支付代偿款641839.17元。因贷款利息系段德梅自身贷款购房行为所导致，且段德梅已将涉案房屋出租并产生收益，故贷款利息部分不应由升龙公司负担，段德梅要求升龙公司返还贷款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。段德梅在反诉请求中仅要求升龙公司返还其已支付的购房款本金7043269.43元（含首付款5815303元及已还贷款本金1227966.43元），剩余部分没有主张，故该部分本金在本案中不予处理，段德梅可另行起诉。鉴于本案中原被告双方对于纠纷的发生均负有一定的责任，一审法院认为双方各自的违约责任可予以冲抵，故对于双方关于违约金的诉求，一审法院均不予支持。段德梅向升龙公司支付购房款本金，升龙公司将房屋交付给段德梅使用，双方均履行了对应的合同义务，故段德梅要求升龙公司返还购房款本金产生的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于段德梅因购房所支付的税金问题，因该项税金的收缴部门是国家机关，并不是升龙公司，故其要求升龙公司返还税金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。段德梅主张赔偿的经济损失与本诉的法律关系及基本事实均无牵连，不属于反诉范围，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除段德梅与洛阳升龙置业有限公司于2013年8月15日签订的编号为YS0209932的《商品房预售合同》（包含合同附件及补充协议）；二、段德梅于本判决生效之日起十日内支付洛阳升龙置业有限公司代偿款641839.17元；三、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付段德梅购房本金7043269.43元；四、段德梅协助洛阳升龙置业有限公司办理编号为YS0209932的《商品房预售合同》（包含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；五、上述第二、三项折抵后的给付金额6401430.26元与上述第四项办理注销手续，原被告双方同时履行；六、驳回本诉原告洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告段德梅的其他诉讼请求。案件受理费36730元，由洛阳升龙置业有限公司负担；本案反诉受理费减半后收取42276元，由段德梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。升龙公司二审中称其一审提交了截止到2017年3月的扣划清单，2017年3月以后的扣划数额无法确定。其余查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，根据一审查明事实，升龙公司与段德梅签订商品房预售合同后，段德梅向升龙公司支付了首付款并向浦发银行办理了按揭贷款，升龙公司向段德梅交付了房屋。升龙公司起诉要求解除其与段德梅之间签订的商品房预售合同，段德梅表示同意，一审法院判令解除该合同，双方均未对此提出上诉，故双方合同解除。但因案涉房屋处于法院查封状态，一审法院对升龙公司要求段德梅返还房屋的诉求在本案中未予处理，并无不当，升龙公司上诉要求判令返还房屋本院无法支持。关于升龙公司上诉所称的2017年3月之后浦发银行从其账户扣划款项的问题，其未提交证据，亦自称扣划数额无法确定，故升龙公司该项上诉主张本院不予支持。因双方均存在违约行为，一审法院对违约金及诉讼费的处理亦无不当，升龙公司关于违约金及诉讼费的上诉理由本院不予采信。综上所述，升龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25384元，由洛阳升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛永爱审判员  王茂兵审判员  陈加胜二〇一九年二月二十二日书记员  刘 丰