河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1102民初3057号原告：漯河市清华园物业管理有限公司，住所漯河市源汇区嵩山路与大学路交叉口。法定代表人：李伟中，总经理。被告：漯河市郾城区包商村镇银行有限责任公司，住所漯河市郾城区黄河路**。法定代表人：李孝，董事长。委托代理人：李利伟，公司员工。委托代理人：王文飞，河南开瑞律师事务所律师。第三人：漯河市运达房地产开发有限公司，住，住所漯河市源汇区嵩山路**/div>法定代表人：范思成，总经理。委托代理人：万国锐，河南恩达律师事务所律师。第三人：漯河市源诚精密科技有限公司，住所，住所漯河市源汇区五一路南段小村铺村div>法定代表人：王玉增，执行董事兼总经理。第三人：周建军，男，回族，1961年7月15日生，住漯，住漯河市源汇区div>第三人：范月霞，女，汉族，1964年2月2日生，住址，住址div>第三人：周滨，女，回族，1988年5月5日生，住郑，住郑州市中原区div>第三人：王玉增，男，汉族，1974年7月12日生，住漯，住漯河市源汇区嵩山路南段**院**楼903证号码3422211974********。第三人：冉育红，女，汉族，1977年7月3日生，住址。原告漯河市清华园物业管理有限公司（以下简称清华园物业公司）与被告漯河市郾城区包商村镇银行有限责任公司（以下简称包商银行）、第三人漯河市运达房地产开发有限公司（以下简称运达房地产公司）、漯河市源诚精密科技有限公司（以下简称源诚科技公司）、周建军、范月霞、周滨、王玉增、冉育红案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月8日受理，依法适用普通程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告清华园物业公司的法定代表人李伟中，被告包商银行的委托代理人李利伟、王文飞，第三人运达房地产公司的委托代理人万国锐均到庭参加诉讼，第三人源诚科技公司、周建军、范月霞、周滨、王玉增、冉育红经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清华园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决源汇区法院执行机关停止对位于漯河市源汇区嵩山路与大学路交叉口清华园小区院内二层办公楼（产权号01××**）的查封和执行；2、请求依法确认嵩山路与大学路交叉口清华园小区院内二层办公楼（产权号01××**）归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：包商银行与源诚科技公司、运达房地产公司等人借款合同纠纷一案中，郾城区法院于2016年9月26日立案后，作出了（2016）豫1103执841号执行裁定书，查封了被执行人运达房地产公司名下的房产9套，之后该案被已送至源汇区人民法院执行，源汇区法院于2017年5月9日立案执行，案号（2017）豫1102执500号，在执行过程中，源汇区法院作出裁定书查封了涉案房产；原告获悉后对执行行为提出执行异议，源汇区法院于2018年7月23日作出（2018）豫1102执异33号执行异议裁定书，驳回异议人清华园物业公司的执行异议；根据物权法第七十三条之规定，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；物业管理条例第三十条、第三十七条、第六十二条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于全体业主；源汇区法院查封的运达房地产公司名下的房产是清华园物业公司的物业管理用房，此房屋是由运达房地产公司于2001年承建，2002年按照国家法律法规配置要求交付给原告使用，至今已经使用16年之久，是不争的事实，房屋建筑面积成本已经加入业主公摊面积中，虽然由于运达房地产公司的原因，错误的将此房产登记在运达房地产公司名下，但究其本质，此房屋产权应属于清华园小区全体业主，此物业管理用房受到物权法和物业管理条例的保护；综上所述，请求法院支持原告诉讼请求，依法判决源汇区法院执行机关停止对位于漯河市源汇区嵩山路与大学路交叉口清华园小区院内二层办公楼（产权证号：01××**）的查封和执行，并确认该房产归原告所有，本案的诉讼费由被告承担。被告包商银行辩称：原告不是执行异议之诉中的案外人，原告不是房产登记的所有人，只是物业服务企业，即便如原告所称该房产是物业管理用房，所有权也不属于原告，故要求确认房屋属于原告没有法律依据；涉案房产不属于物业管理用房，物权法第七十三条规定，物业服务用房属于业主所有，涉案房屋登记在运达房地产公司名下，不属于全体业主共有的物业管理用房，根据司法实践，物业管理用房是没有房产证的，应对符合登记条件的物业管理用房通过房管部门的房地产登记簿予以记载，以全体业主的名义一并申请登记，并代为保管登记证明，通过此做法，物业管理用房的归属权才发生法律效力并对抗第三人，而涉案房产明显不属于这种情况；原告不享有足以排除执行的民事权益，涉案房产登记在被执行人运达房地产公司名下，不动产具有权利推定效力，根据物权登记效力，运达房地产公司就是该案房屋的所有权人，最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条第一款规定，原告不是权利人，也不属于金钱债权执行中享有排除执行的民事权益，其要求停止执行的诉讼请求没有事实和法律依据；综上恳请法院依法驳回原告诉讼请求。第三人运达房地产公司述称：涉案房屋是物业用房，在2002年已经交付给原告使用至今，物业用房的建设成本包括土地成本已经公摊到业主名下，该房屋产权实际为小区业主所有。第三人源诚科技公司、周建军、范月霞、周滨、王玉增、冉育红未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供运达房地产公司出具的证明复印件，用以证明运达房地产公司向原告无偿提供物业用房。被告认为不是原件，不符合证据标准，不予质证。第三人运达房地产公司对证据真实性无异议。本院经审核后认定：该证明虽然是没有原件可予以核对的复印件，但出具单位运达房地产公司予以认可，应当认定向原告无偿提供物业用房是运达房地产公司的意思表示。2、原告提供源汇区法院公告、（2018）豫1102执异33号执行裁定书，用以证明源汇区法院查封物业用房是错误的。被告对证据真实性没有异议，但认为该证据恰恰证明了被告是基于合法查封，原告提出的执行异议被依法驳回，足以推翻本案的诉讼请求。第三人运达房地产公司对证据真实性无异议。本院经审核后认定：当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认，但该组证据无法证明法院查封房屋行为是错误的。经询问，原告清华园物业公司称，涉案房屋的所有权人不是原告。综合当事人提供的证据及陈述，本院对以下事实予以认定：原告清华园物业公司与第三人运达房地产公司达成合意，运达房地产公司向原告无偿提供物业用房；郾城区人民法院在案件执行过程中查封了产权登记在运达房地产公司名下的涉案房屋，之后本案被移送源汇区人民法院执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；……。《河南省物业管理条例》第十一条规定，物业管理用房的产权属全体业主共有；第二十二条规定，业主大会决定有关业主共有和共同管理权利的重大事项；第五十二条规定，被解聘的物业服务企业应当在约定的时间撤出物业管理区域。原告清华园物业公司并非涉案房屋的所有权人，故对原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院依法不予支持。运达房地产公司虽然有向原告无偿提供物业用房的意思表示，但不能证明涉案房屋就是清华园小区的物业管理用房。退一步讲，即便涉案房屋如原告所称是物业管理用房，有权决定有关业主共有和共同管理权利的重大事项的单位是业主大会，原告作为物业服务企业，只是在服务期限内使用物业管理用房，一经解聘就必须从物业管理用房中撤出。综上，原告并非涉案房屋的权利人，对原告要求停止查封和执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告清华园物业公司的诉讼请求为：1、请求依法判决源汇区法院执行机关停止对位于漯河市源汇区嵩山路与大学路交叉口清华园小区院内二层办公楼（产权号01××**）的查封和执行；2、请求依法确认嵩山路与大学路交叉口清华园小区院内二层办公楼（产权号01××**）归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担；本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十四条，《河南省物业管理条例》第十一条、第二十二条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告漯河市清华园物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告漯河市清华园物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  李笑寒审 判 员  杨 景人民陪审员  孙建磊二〇一九年二月十四日书 记 员  王 菡