广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0403民初1290号 原告：王业陈，男，1995年6月28日出生，汉族，住江西省九江市永修县。 委托诉讼代理人：陈大谋，广西公力律师事务所律师。 被告：李么霞，女，1976年10月5日出生，汉族，身份证住址武汉市蔡甸区，现住广东省东莞市。 被告：李敏强，男，1973年6月19日出生，汉族，住梧州市万秀区。 原告王业陈与被告李么霞、李敏强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告王业陈的委托诉讼代理人陈大谋，被告李么霞、李敏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王业陈向本院提出诉讼请求：1.判决被告李么霞将收取原告王业陈的租房押金6000元退回给原告，被告李敏强承担连带责任；2.由两被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年8月26日，原告王业陈经被告李敏强以强记中介（无工商登记）名义介绍与被告李么霞协商一致签订《租住房合同》，约定：由原告（乙方）租用被告李么霞(甲方）所有的梧州市万秀区）2302房居住。1.租住期：2016年9月1日至2017年8月30日；2.月租住费：1600元；3.押金：6000元（期满无违约无息退乙方）以及其他条款。原告租住房屋后，将每月租金1600元按时先交给被告李敏强，再转交给被告李么霞接收。租住期满后，原告继续租住，被告李么霞继续收租金，直至2018年9月底。原告在2018年9月初向被告李么霞提出退租，并要求被告李么霞退回押金。根据《中华人民共和国合同法》第8条、第235条、第236条规定，被告李么霞理应退还押金6000元给原告。 原告就其陈述的事实向法庭提交的证据有：1.《居民身份证》复印件三份（拟证明原、被告的身份情况）；2.《租住房合同》（拟证明双方签订租赁房合同约定条款的情况）；3.房产证复印件（拟证明被告李么霞是梧州市万秀区西堤一路******所有权人）；4.收据八页（拟证明原告交付押金6000元，合同期满后原告继续租住被告李么霞的房屋，被告李么霞继续收取租金）；5.图片、钥匙（原告于2018年9月下旬交接房屋给被告李么霞时拍照，拟证明原告租住房屋的物品、锁匙的情况）；6.雇请电工、清洁人员的收费清单（拟证明原告雇请了电工维修好了电器和清洁人员清洁了杂物）；7.证人陈某、王某、莫某出庭作证（拟证实原告租房后的使用情况以及返还房屋时的情况）。 被告李么霞辩称，本人以每月1600元租金出租房屋给原告，但并非原告居住房屋，而且居住的人把家具、电器弄坏了，本人要求他们修好，并把房屋内被污染的地方全部清理干净。此后，本人同意退还6000元押金给原告。 被告李么霞为其辩解向法庭提交的证据有：1.照片六张（拟证实讼争房屋出租前的物品是完好的，原告移交租房时的有关物品已经残旧）；2.证人康某出庭作证。 被告李敏强辩称，本人是一名民间中介，被告李么霞的房屋由本人开办的强记中介出租给原告，本人已将每个月租金和押金6000元交给被告李么霞。原告退房时，本人和原告、被告李么霞在房屋内协商退房事宜，未果。然后，原告和被告李么霞一起去房屋所在辖区派出所协商，也未果。本人已履行完毕与原告、被告李么霞之间的义务，不需要对他们之间的纠纷承担任何责任。 被告李敏强没有为其辩解向法庭提交证据。 经过开庭质证，对原告提交的证据，被告李么霞的质证意见为：对于证据1、2、3、4无异议；对于证据5的钥匙无异议，照片显示沙发是旧的，整块皮被弄烂了；照片显示煤气灶是坏的；墙纸被污染过的；本人出租这些物品给原告时不是这样子而是新的；对于证据6有异议，他们没有维修和清理，现在房屋的吊灯还是不亮，还有垃圾，本人后来清理并拍了照片给被告李敏强，他可以作证；对于证据7，原告返还房屋时的大厅、房间的吊顶灯是坏的，厨房的煤气灶打不着火，墙面污损。被告李敏强的质证意见为无异议。 对被告李么霞提交的证据，原告的质证意见为：对于证据1，无法证明是自然损耗的还是人为损坏；对于证据2，无证据证实证人所讲属实。被告李敏强的质证意见为无异议。 本院认为，对于原、被告质证后均无异议的原告提交的证据1、2、3、4确认其证据效力，作为定案依据。对于各方存在争议的其余原告与被告李么霞提交的证据，与本案有一定关联性，但本院需要结合全案情况予以综合认定和取舍。 综合各方当事人的意见和全案证据，本院确认以下法律事实： 坐落于梧州市的房屋所有权人是被告李么霞。被告李敏强以“强记中介”名义从事个人民间中介，没有办理营业工商登记。 2016年8月26日，被告李么霞口头委托被告李敏强出租2302房给原告王业陈，并负责每月收取并转交租金，以及上门检查管理该房屋。原告与被告李敏强签订了《租住房合同》，约定：甲方（租方）李么霞，乙方（受租方）王业陈；甲方将西堤一路1号A幢2302房租给乙方，租住期为2016年9月1日至2017年8月30日；月租金1600元；押金6000元，期满无违约无息退乙方；下列行为视为违约，甲方有权收回房间并没收押金：……（8）损坏室内设施、物品、乱涂乱画，损坏要照市场价赔偿；等等。被告李敏强经过被告李么霞同意，代理被告李么霞在合同的“甲方”签署“李么霞”名字，原告在合同的“乙方”签署“王业陈”名字。此后，原告缴纳押金6000元给被告李敏强，且按时缴纳每月租金1600元给被告李敏强。被告李敏强均转交押金和租金给被告李么霞。 上述合同期满后，原告与被告李么霞没有续签书面租房合同，但原告继续租赁并按时每月缴纳租金给被告李敏强，被告李敏强再转交租金给被告李么霞。 2018年9月初，原告派人向被告李么霞提出退租，并要求被告李么霞退回押金。2018年9月底，原告派人对租赁房屋进行家电及线路检修和室内清洁。9月底，原告的代理人、被告李么霞、被告李敏强在该房屋协商退租事宜。被告李么霞主张原告在租赁房屋期间损坏了房屋大厅和房间的吊顶灯，煤气灶打火不着，抽油烟机、消毒碗柜不工作，真皮沙发面皮破损，以及墙面污损等需要原告修复。原告的代理人则主张被告李么霞所主张的物品损坏事宜属于自然损耗，并非人为损坏，双方无法达成一致意见。被告李么霞不同意退回押金给原告。原告缴纳租金至2018年9月底止。2018年10月1日被告李么霞收回租赁房屋，并于2018年10月6日更换了门锁。 因被告李么霞不同意退回押金给原告，原告遂提起本案诉讼。诉讼中，被告李么霞要求原告修复有关家电、煤气灶和污损墙面后才同意退回押金，原告以被告李么霞的请求无依据为由不同意修复。被告李么霞对此没有提供充足依据证实损失数额，且明确在本案不提起反诉。因双方的意见分歧较大，本院调解未果。 本院认为，本案的讼争焦点为：1.原告诉请被告李么霞退还租房押金6000元是否合法有据？2.被告李敏强对被告李么霞退还租房押金6000元是否需要承担连带责任？ 关于第一个焦点问题。原告与被告李么霞自愿签订的《租住房合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，应属于合法有效合同，双方之间存在房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，该合同租赁期间届满，承租人即原告继续使用租赁房屋，出租人即李么霞无异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。2018年9月初，原告明确向被告李么霞表示解除租赁合同，并交清了该月租金，于当月底搬离该租赁房屋。双方虽因返还押金和修复家具家电、清理垃圾等问题发生纠纷，但被告李么霞于2018年10月1日收回该租赁房屋并换锁，双方的上述行为表明双方达成解除租赁合同的意思一致，故本院确认自2018年10月1日起双方终止租赁合同的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告与被告李么霞解除房屋租赁合同后，依照讼争租赁合同关于“押金6000元，期满无违约无息退乙方”的约定，原告请求被告李么霞返还租房押金6000元合法合理，本院予以支持。被告李么霞主张原告违约并要求原告修复家具、家电和清理垃圾，未能提供充足依据证实，且明确在本案不提起反诉，原告不同意被告李么霞的意见，故本案对被告李么霞的请求不作审理，被告李么霞可另行主张权利。 关于第二个焦点问题。被告李么霞与被告李敏强存在委托代理关系，李么霞是被代理人，李敏强是代理人，当事人无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款关于“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，虽然李么霞对于委托李敏强出租讼争房屋给原告和收取押金、租金，以及检查管理房屋没有订立书面委托代理合同，但以口头委托代理的形式予以授权明确，双方对此无异议；原告明知李敏强是李么霞的房屋租赁代理人，均按照租赁合同约定缴纳押金和每月缴纳租金给李敏强；李敏强已依照双方的口头授权约定出租房屋，按时收取并转交押金和租金给李么霞。基于以上事实，原告请求被告李敏强对被告李么霞返还押金承担连带责任，缺乏李么霞与李敏强存在委托书授权不明的事实依据和相应的法律依据，被告李敏强不同意，原告应负举证不足的法律责任，故本院对其请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第83条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李么霞应于本案判决生效后十日内返还租房押金6000元给原告王业陈； 二、驳回原告王业陈的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告王业陈负担12.5元，被告李么霞负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院。 审判员 李 毅 二〇一九年二月十九日 书记员 刘家里 附录所适用法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于贯彻执行 若干问题的意见（试行）》 83．代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。