云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0326民初3256号原告：林加怀，男，1963年1月30日生，汉族，云南省会泽县人，农民，住会泽县。未到庭。原告：林坤勇，男，1983年9月10日生，汉族，云南省会泽县人，农民，住会泽县。未到庭。二原告的委托诉讼代理人：乔伟奎，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。被告：会泽润红房地产开发有限公司，以下简称会泽润红房地产公司。住所地：会泽县宝云街道万商汇物管楼。法定代表人：王蓉生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：成绍春，云南法闻（会泽）律师事务所律师。特别授权代理。原告林加怀、林坤勇诉被告会泽润红房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林加怀和林坤勇的委托诉讼代理人乔伟奎、被告会泽润红房地产公司的法定代表人王蓉生及其委托诉讼代理人成绍春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方诉称，被告利用与会泽县人民政府签订的意向性《协议书》、会泽县人民政府的文件及大量海报进行虚假宣传，且承诺“万商汇”开业时商家入住80%、帮原告贷款50%等虚假承诺，致使原告林坤勇购买了“万商汇”第11栋14号、15号两幢商铺，并准备租用被告的第11栋16号共计三幢商铺做汽车维修和美容，后被告再次承诺以他人名义可以再次贷款，在被告的鼓动下，原告林坤勇便以其父原告林加怀的名义与被告签订了“润红（2015）字第11-16、17”号两幢商铺的《商品房购销合同》，且与被告签订了“万商汇”第11栋18号商铺租房合同。原告林坤勇对五幢商铺进行了装修和购买相关设备，因被告未兑现承诺，致使原告林坤勇在两年多的时间内投资和亏损为1925717.71元。现诉请：1、依法宣告原被告双方签订的“润红（2015）字第11-16、17”《商品房购销合同》无效。2、由被告赔偿原告经济损失483000元。3、由被告承担本案的案件受理费。被告方辩称，原告起诉要求宣告的商品房购销合同无效无事实依据，也无法律依据，属于重复起诉，该商品房购销合同法律效力在被告起诉原告返还房屋并承担相应损失案中已被法院判决确认为已生效，请求驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案争议的焦点如下：原告的诉请是否应得到支持？原告方针对自己的主张，向本院提交并出示了以下证据：第一组，林加怀、林坤勇的身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格。第二组，会泽县金钟镇马武新社区综合市场开发意向性协议书、“万商汇宣传画册”，用以证明被告利用意向性协议书中的条款制作宣传海报进行虚假宣传。第三组，被告将大量政府文件装订在各种宣传画册中的虚假宣传资料，用以证明被告利用会泽县人民政府仅仅在规划还没有具体实施到位的政府划行归市的文件进行大量虚假宣传，比如“跟着政策走，致富不用愁”“政府规划，大力推进，决定万商汇的繁荣”“政府划行归市工作正式开展，将强制规划引导五金、建材、家居类商户进入万商汇”“会泽政府规划唯一家居建材市场”。被告明目张胆将政府文件装订在宣传画册之中，对政府文件中重点的，有利于被告的内容画红线打红点，让其所需要的内容尤为突出。比如，“规范建材专业市场。制定优惠政策，引导五金、建材、家具类商户进入万商汇市场规范经营。”“对无正当理由，不按规定实施搬迁的个体工商户，组织协调有关部门采取强制性措施进行强制性搬迁”（实施步骤：（一）调查摸底，方案上报阶段。（二）宣传发动阶段。（三）工作启动阶段。（四）清理整顿阶段。（五）总结验收阶段以及众多的税费减免、补贴、优惠政策。）。“不按规划搬迁的经营户将逐步依法取缔”等等内容。虚假宣传的内容还有：数百家一、二线品牌已入驻装修，随时露天看电影等内容。被告的“万商汇”有517幢。第四组，市场导购图、林加怀农村信用社交易清单、会泽润红房地产开发有限公司交易记录、林加怀的信用社金碧卡复印件、林加怀的身份证复印件、商品房购销合同、民事诉状、情况说明，用以证明在被告虚假宣传下，原告林坤勇准备购买“万商汇”第11栋第14、15号商铺，租用第16号商铺用于汽车维修、美容，在被告虚假承诺可以贷款的情况下，原告林坤勇用自已父亲林加怀的名义又购买了“万商汇”第11栋第16、17号商铺，租用第18号商铺共计5幢商铺用于汽车维修、美容。原告林坤勇向被告支付了16号商铺的购房款80000元，17号商铺的购房款81000元。第五组，现场照片，用以证明由于被告承诺不到位的虚假宣传导致“万商汇”极为萧条，现有的经营商家不到10%，就连信用社都关门大吉，这才是众多被骗商家履约不能的真正原因。第六组，原告对房屋五幢商铺的装修、投资设备、工具以及经营亏损的明细，五幢商铺的装修、投资设备、工具的现场照片，用以证明加上被告林坤勇所交房款32万元，林坤勇因投资万商汇汽车修理厂的装修、设备所造成的经济损失为995780元。经质证，被告方认为，第一组证据没有意见。第二组证据三性不认可。第三组证据三性不认可，待证事实不认可。第四组证据中的市场导购图真实性认可，证明目的不认可，林加怀农村信用社交易清单、会泽润红房地产开发有限公司交易记录、林加怀的信用社金碧卡复印件、林加怀的身份证复印件合法性予以认可，待证事实不认可，商品房购销合同、民事诉状的真实性、合法性认可，证明目的不予认可，情况说明的合法性、真实性不认可，待证事实不认可。第五组证据三性不认可，待证事实不予认可。第六组证据中的明细三性不予认可，来源不予认可，照片三性不予认可，待证事不认可。被告方针对自已主张，向本院提交并出示了以下证据：商品房购销合同及合同补充协议、会泽县人民法院民事判决书、曲靖市中级人民法院民事判决书，用以证明原告与被告签订商品房购销合同已生效，被告按照合同的约定履行。原告办理按揭贷款的期限为合同签订之日起10日内将贷款银行要求的办理按揭贷款所需的全部资料、证明、文件提交被告方指定的贷款银行进行审查，并按贷款银行的规定和要求办理相关贷款手续，否则视为逾期付款，被告对银行是否同意向原告贷款的审查和决定不承担任何责任。因此，原告无法贷款系原告自身原因造成，并不属于客观原因造成。原告没有按照合同约定支付被告购房款构成违约，被告通过起诉原告返还被告房屋，法院已判决原告返还房屋。经质证，原告方认为，商品房购销合同及合同补充协议、会泽县人民法院民事判决书及曲靖市中级人民法院民事判决书的真实性、合法性没有意见，关联性有意见，被告方对生效的判决曲解事实，被告方提供的格式合同应当作出对原告有利的解释，两幢商铺共计交了房款161000元，同时还确认商品房购销合同已被解除。本院认为，原告方提交的第一组证据证实原告的主体身份情况，第四组中的林加怀农村信用社交易清单、会泽润红房地产开发有限公司交易记录、林加怀的信用社金碧卡复印件、林加怀的身份证复印件、商品房购销合及民事诉状证实了双方签订合同及支付款项的情况，原告积极协助办理房屋按揭贷款，但因不符合银行按揭贷款的条件，最后未办成房屋按揭贷款的事实。对第一组、第四组中的林加怀农村信用社交易清单、会泽润红房地产开发有限公司交易记录、林加怀的信用社金碧卡复印件、林加怀的身份证复印件、商品房购销合同、民事诉状，本院予以采信。第二组、第三组、第四组中的市场导购图和情况说明、第五组，因与本案不存在关联性，第六组无法确定关联性。对原告方提交的第二组、第三组、第四组中的市场导购图和情况说明、第五组、第六组，本院不予采信。被告方提交的商品房购销合同、会泽县人民法院民事判决书、曲靖市中级人民法院民事判决书证实了双方签定的商品房购销合同内容及该合同已被解除，本院予以采信。通过庭审举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：原告林坤勇用其父林加怀身份证于2015年12月30日与被告签订“润红（2015）字第11-16、17”号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定，原告从被告处购买被告开发的“万商汇”11幢16号、17号商铺，总价人民币1043172元。合同还约定了付款方式及期限为银行按揭贷款支付给被告，原告林加怀应在合同签订之日向被告支付商品房总价款50%的首付款521586元，其余款项521586元通过办理银行贷款付清，约定办理银行贷款期限及违约责任。被告按照合同约定将商铺交付给原告占有使用，原告林坤勇于2015年2月2日向被告支付16号商铺定金人民币4000元，于2015年2月16日支付16号商铺房款人民币30000元，于2015年3月16日补交16号商铺房款人民币47000元、17号商铺房款人民币80000元，共计人民币161000元。后原告虽然积极协助办理房屋按揭贷款，但因不符合银行房屋按揭贷款的条件，最后未办成房屋按揭贷款。另查明，原、被告双方于2015年12月30日签订的“润红2015字第11-16号、润红2015字第11-17号商品房购销合同已被法院判决解除，并判决将合同中约定的会泽县“万商汇”11幢16号、17号商铺由原告腾空后返还给被告。原告林坤勇、林加怀已支付给被告的购房款及定金为人民币161000元，被告并未返还给原告林坤勇、林加怀。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，无法达成协议。本院认为，原告积极协助办理房屋按揭贷款，因不符合银行房屋按揭贷款的条件，最后未办成房屋按揭贷款，致使商品房购销合同事实上无法履行，属于客观原因致使合同无法履行的情形，因此，原、被告双方于2015年12月30日签订的“润红2015字第11-16号、润红2015字第11-17号商品房购销合同已被法院判决解除，合同的解除，被告虽然没有过错，依法不应承担违约责任，但是被告依法应返还原告购房款及定金人民币161000元。原告要求宣告原被告双方签订的“润红（2015）字第11-16、17”《商品房购销合同》无效的请求，因该合同已被解除，不存在合同无效的情形，合同的权利义务终止，原告的该请求，本院不予支持。原告要求由被告赔偿原告经济损失483000元的请求，本院仅就其合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、由被告会泽润红房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告林加怀、林坤勇购房款及定金人民币161000元。二、驳回原告林加怀、林坤勇的其他诉讼请求。案件受理费人民币8545元，由原告林加怀、林坤勇负担3000元，由被告会泽润红房地产开发有限公司负担5545元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  付必雁审 判 员  唐香爱人民陪审员  杨天发二〇一九年二月二十日书 记 员  陶水仙