河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初357号原告：邹积阁，男，1978年12月10日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：贾淑军，河南言明律师事务所律师。委托诉讼代理人：歹付卫，河南言明律师事务所实习律师。被告：李小顺，男，1988年2月18日出生，汉族，住河南省新蔡县。被告：河南浩隆房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖大道金秋乐园2-S10。法定代表人：卢超，总经理。原告邹积阁与被告李小顺、河南浩隆房地产营销策划有限公司（以下简称浩隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹积阁及其委托诉讼代理人歹付卫、贾淑军到庭参加诉讼，被告浩隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，被告李小顺经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹积阁向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告双方于2015年5月13日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告李小顺退还原告预付房款355000元；3、判令被告李小顺承担违约金57000元；4、判令被告李小顺赔偿原告损失280000元；5、判令被告浩隆公司退还原告订金10000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，原告通过中介浩隆公司购买被告位于新郑市××镇商业路南侧××小区××楼××单元××101的房产，并签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告按合同约定支付被告355000元的房款。但被告却没有按合同约定到相关部门办理解押手续，经原告及中介工作人员多次催促，被告先是推拖，后来不接电话，被告又因债务纠纷涉案房产被新郑市人民法院查封，致使合同无法履行。被告浩隆公司承诺如涉案房产因被告李小顺的原因不能买卖将退还原告订金10000元。无奈，原告特提出诉讼，望判如所请。被告李小顺及浩隆公司未答辩，也未提供书面证据材料。本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，卖方李小顺（以下简称甲方）与买方邹积阁（以下简称乙方）在居间方浩隆公司（以下简称丙方）见证下签订《房屋买卖合同》。合同主要内容：甲方自愿将拥有位于新郑市××镇商业路南侧××小区××楼××单元××101的房产以57万元价格出售给乙方。房屋性质为成套住宅，建筑面积为110.39㎡，权属证件号码1101006869，所有权人为李小顺。该房屋产权过户的相关费用及税费由乙方承担。该房屋成交价包含的相关费用有：维修基金、契税、天然气初装费，该房屋包含的相关设施有：空调、电视沙发、电视柜、衣柜、餐桌、厨卫一套。三方签订合同时，乙方须支付定金1万元（其中信息服务费9000元、代办过户费1000元）。付款方式：按揭贷款。首付款为人民币35万元，剩余房款22万元由乙方向银行贷款。经甲乙双方协商，双方在合同签署后6个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全。双方应积极配合，如任何一方不按照约定配合办理过户、贷款手续，视为违约，应当按约定承担违约责任。甲方承诺付首付款前腾空该房屋，该房屋交予乙方并与乙方进行交接验收。违约责任。若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。甲乙任何一方拒绝履行合同，或违反本条1、2、3、4、5的任何一款约定的，均有违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总金额的，责任方应据实赔偿。甲乙双方另约定：1、甲乙双方须全力配合丙方进行过户。2、房内设施包括空调、电视、沙发、电视柜、衣柜，餐桌一套全部归乙方所有；另外该房下的第299号商铺面积20.52㎡归乙方所有；3、甲乙双方约定乙方先给甲方3.5万元，剩余31.5万元解押当天付清，甲方收到31万元腾房。本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效。合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。落款处甲方由李小须签字捺指印，乙方由邹积阁签字捺指印，丙方由浩隆公司加盖公章。签订合同当天，原告向被告支付首付款3.5万元，被告向原告出具收条，内容：“今收到邹积阁房屋首付款叁万伍仟圆整，收款人李小顺，身份证号”。另查，2015年4月16日，邹积阁向浩隆公司交纳房屋订金1万元，其中中介费9000元，代办费1000元，浩隆公司向邹积阁出具收条，后经三方协商，浩隆公司将订金1万元交给李小顺。2015年8月5日，邹积阁向李小顺支付首付款31万元，李小顺向邹积阁出具收条和收据各一份，并承诺在收到该款后两个月内把涉案房屋过户给邹积阁。李小顺将涉案房屋钥匙交给邹积阁，邹积阁入住至今。2015年11月16日，李小顺向邹积阁出具承诺书，承诺11月30日前解封，解封之后同意邹积阁查封。如不能办到退还邹积阁所交一切款项钱。因李小顺与案外人崔红杰、赵桂香、张传飞借款纠纷，本院分别于2015年8月21日和2016年8月12日将涉案房屋司法查封。2018年12月3日，河南宇达房地产评估有限公司将涉案房屋进行评估，最终确定估价的人民币83.79万元，快速变现价值为67.03万元。2015年5月2日，李小顺将涉案房屋在银行抵押贷款5万元。以上事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、收据，收条、协议、银行转账凭证，承诺书、新郑市房地产管理部门的档案材料、执行裁定书、网络司法拍卖公告、评估鉴定报告及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为：被告李小顺经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告浩隆公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、质证的权利，但不影响本院依据现有证据依法做出裁判。邹积阁与李小顺签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，为有效合同。双方均应按合同约定行使权利履行义务。邹积阁依约依次向浩隆公司、李小顺支付订金1万元和首付款3.5万元，有浩隆公司和李小顺出具的收据为证。随后，双方经过协商，由邹积阁向李小顺支付购房款31万元，用于涉案房屋解押，邹积阁依约向李小顺支付购房款31万元。邹积阁已按合同及双方约定履行了合同义务。根据邹积阁提交的收据、承诺书，可以确认李小顺未按合同约定将涉案房屋解押。同时，因李小顺与案外人崔红杰、赵桂香、张传飞纠纷，涉案房屋被本院司法查封，并将涉案房屋进行司法拍卖，邹积阁购买房屋的目的无法实现。对于邹积阁要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，邹积阁应将涉案房屋返还李小顺，李小顺应将购房款及定金35.5万元返还邹积阁，对于邹积阁要求李小顺返还购房款35.5万元的诉讼请求，本院予以支持。关于邹积阁要求李小顺支付违约金5.7万元及赔偿损失28万元主张。本院认为，因邹积阁怠于履行合同，且因李小顺与案外人债务，涉案房屋被本院司法查封、拍卖，双方合同无法继续履行，邹积阁购买房屋的目的无法实现，李小顺构成违约，应承担违约责任。双方合同约定任何一方拒绝履行合同，均由违约方支付本合同成交价的10%作为违约金，故邹积阁要求李小顺支付违约金5.7万元的主张，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于邹积阁要求李小顺赔偿损失28万元的主张。由于李小顺已将涉案房屋交付给邹积阁，邹积阁也实际使用该房屋，给李小顺造成租金损失，李小顺占用资金给邹积阁造成利息损失，根据公平原则和对等原则，邹积阁实际占用房屋期间给邹积阁造成的利息损失，不予支持。但从合同解除之日至退还购房款之日，李小顺占用资金给邹积阁造成的利息损失，李小顺应当支付，支付标准以已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。故邹积阁赔偿损失的主张，合理部分，予以支持。关于邹积阁要求浩隆公司返还订金1万元的主张。查明，该1万元订金，经三方协商，浩隆公司已支付给李小顺，且已包含在邹积阁主张的购房款中，故该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邹积阁与被告李小顺于2015年5月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李小顺应于本判决生效之日起十日内返还原告邹积阁的购房款35.5万元并向其支付利息（以35.5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年1月9日起至付清为止）。三、被告李小顺应于本判决生效之日起十日内向原告邹积阁支付违约金5.7万元；四、驳回原告邹积阁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元，原告邹积阁承担4470元，被告李小顺承担6350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审 判 长  许俊峰人民陪审员  朱爱玲人民陪审员  苗卿瑞二〇一九年二月十八日书 记 员  纪瑞雪