广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初19179号原告：佛山保利弘盛房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：周康，该公司董事。委托诉讼代理人：付辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周永丽，北京市盈科（佛山）律师事务所律师助理。被告：梁正鹏，男，1990年12月13日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：关绮霞，女，1989年10月6日出生，满族，住广州市海珠区，第三人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：佛山市禅城区。负责人：米晋湘，行长。委托诉讼代理人：胡洁兴，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司与被告梁正鹏、关绮霞、第三人中国建设银行股份有限公司佛山市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序于2019年1月23日公开开庭进行审理。原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人付辉、第三人中国建设银行股份有限公司佛山市分行的委托诉讼代理人贾欢欢到庭参加了诉讼，被告梁正鹏、关绮霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原告、两被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：X）及《《商品房买卖合同》补充协议（住宅）》；2.两被告支付原告违约金208577.6元（总房价的20%计算），该款由原告从被告已支付的购房款中扣除；3.两被告支付原告垫付的银行利息（含罚息）32716.87元（截止到2018年9月20日），该款由原告从被告已支付的购房款中扣除；4.两被告向原告支付房屋折旧及使用费239864.24元（补充协议第9条第4项约定，从2016年9月30日计算到2018年8月30日，共24个月）；5.两被告返还房屋给原告，并协助原告办理合同注销登记备案手续，由被告承担相关费用；6．由两被告赔偿原告损失律师费7000元，该费用由原告从被告支付的购房款中扣除；7．本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年1月2日，原告与第三人签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定双方就原告依法开发建设并销售的坐落于佛山市南海区X大道的经批准命名为X花园的商品楼宇进行抵押贷款合作。第三人承诺对购买上述楼宇的购房人提供楼宇抵押贷款，原告则有义务推荐购房人向第三人申请贷款，原告对第三人向购房人发放的住房贷款承担连带保证责任。2015年9月8日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：X）及《＜商品房买卖合同＞补充协议（住宅）》，约定被告以总价1042888元向原告购买位于佛山市南海区桂城街道X路xx号X花园xx区X座xx房。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告以商业贷款方式向原告支付了余款，被告在第三人处办理了按揭贷款，与第三人签订了编号为X的《借款合同》。截止至原告起诉之日，被告仅向原告支付了首期款312888元，尚欠第三人贷款738410.48元（其中本金705693.61元，贷款利息含罚息32716.83）。现第三人要求原告承担保证责任于2018年9月19日前代偿结清被告的上述欠款。根据《＜商品房买卖＞补充协议（住宅）》第二条第（5）条约定，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房价的20%作为违约金。根据该协议第九条第（4）项约定，被告应按月以总房价1042888元的1%从2016年9月30日起向原告支付房屋折旧及使用费。原告聘请律师维护自己的权益，支付律师费7000元。两被告没有答辩。第三人辩称，原告已代两被告还清所欠第三人的全部贷款本息。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告梁正鹏、关绮霞经本院合法传唤无正当理由没有到庭，视为放弃当庭举证、质证和陈述的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月2日，原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司（甲方，发展商、开发商、预售人）与第三人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（乙方，抵押贷款银行）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的坐落于佛山市南海区xx的经批准命名为“X花园”的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方上述整个项目提供相关的贷款业务；对购买抵押贷款楼宇的购房人，甲方有义务推荐其向乙方申请贷款；在楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款在乙方最高贷款限度内同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证的范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用。2015年9月8日，原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司（出卖人）与被告梁正鹏、关绮霞（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：X）（以下简称涉讼合同），约定：甲方将广东省佛山市南海区桂城街道X路xx号X花园xx区X座xx房（以下简称涉讼房屋）售于买受人；总金额1042888元，首期款312888元于本合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款730000元两被告应于2015年9月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；甲方应在2016年9月30日前将涉讼房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方并约定其他权利义务。同日，原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司（出卖人）与被告梁正鹏、关绮霞（买受人）签订《＜商品房买卖合同＞补充协议（住宅）》（以下简称涉讼补充协议），约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付总房价的20%作为违约金；买卖合同及本补充协议解除之日起，出卖人拥有对该商品房完全的所有权，买卖合同解除时，如该商品房已经交付使用的，自交付使用之日（若由于买受人原因未能按期交付的，自买卖合同约定交付之日）起，买受人应按月以该商品房总价的1%向出卖人支付房屋折旧及使用费，出卖人有权于退款时先行扣除该费用。2015年9月8日，原告出具收款收据确认收到两被告涉讼房屋定金首期312888元。2016年9月24日，被告梁正鹏签署了收楼确认书，确认已办理涉讼房屋收楼手续。2018年8月6日，第三人向原告发送《中国建设银行股份有限公司个人贷款催收函》，该催收函写明因两被告没有按照借款合同（合同编号X）条款的约定偿还贷款本息，原告应承担相应的担保责任，并要求原告在收到函件10日内向第三人全额偿还两被告的贷款本金、拖欠利息及相关费用（律师费等）。原告盖章确认签收该函。2018年8月29日，第三人向原告送达还贷通知书，要求原告代偿结清被告梁正鹏户在第三人处的个人住房贷款本息，截至2018年9月20日的贷款本金余额705693.61元、贷款利息（含罚息）32716.87元，共计738410.48元，确保9月19日前将上述款项划入第三人账户上。2018年9月26日，第三人向原告送达还贷通知书，要求原告代偿结清被告梁正鹏户在第三人处的个人住房贷款本息，截至2018年9月20日的贷款本金余额705693.61元、贷款利息（含罚息）35789.13元，共计741482.74元，确保10月22日前将上述款项划入第三人账户上。2018年10月11日，原告向第三人转账支付741482.74元，并注明还梁正鹏贷款。2018年9月6日，原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司（甲方）与广东富正律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与梁正鹏、关绮霞商品房销售合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方的委托，指派付辉律师为甲方的代理人，甲方应在合同签订之日后5内向乙方支付全额代理费7000元。后付辉转至北京市盈科（佛山）律师事务所执业。另查明，涉讼房屋的抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行，登记日期为2015年11月24日；2017年1月10日，涉讼房屋被广州市海珠区人民法院查封、于2017年12月8日被佛山市禅城区人民法院轮候预查封，因原告申请财产保全，涉讼房屋于2018年9月29日被佛山市南海区人民法院轮候预查封。2018年9月14日，原告提起诉讼。本院认为，涉讼合同是原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。原、被告之间就涉讼房屋存在商品房预售合同关系，同时，因购买涉讼房屋，原、被告与第三人之间存在银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而两被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，两被告已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，原告也已经将涉案房屋实际交付给两被告使用。原、被告双方就涉讼合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中两被告不存在违约行为。涉讼补充协议虽有关于两被告因未能履行其向银行应尽的义务而导致原告作为担保人承担了连带担保责任的，原告有权解除合同的约定，但因两被告已经支付完毕全部购房款，履行了涉讼合同约定的主要义务，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，原告在被告已经支付全部购房款的情况下，无权要求解除合同。原告代两被告履行了支付两被告拖欠第三人的贷款本息费用等债务后，可以获得向两被告追偿相应款项的权利，但不产生解除合同、由此获得涉讼房屋所有权的后果，再结合涉讼房屋在原告起诉前已被多案查封的事实，原告请求解除涉讼合同及补充协议没有法律依据，也违反了公平原则，本院依法不予支持。涉讼合同因两被告已经履行合同约定的主要义务而未能解除，故原告基于合同解除而诉请两被告按购房款20%计付违约金208577.6元及支付房屋折旧及使用费、返还涉讼房屋、协助办理合同注销登记备案手续并支付律师费损失7000元的诉请均没有依据，本院不予支持。因两被告未能依约偿还第三人的贷款导致原告承担了担保责任，并垫付了利息（包括罚息）35789.13元，两被告应向原告偿还该款项。现原告仅要求两被告支付垫付的银行利息（含罚息）32716.87元，系原告对自身权利的处分，本院予以支持。两被告向原告支付的购房款属于两被告购买涉讼房屋对价的组成部分，在涉讼合同不解除的情况下，原告并不负有向两被告退还购房款的义务，故本院对原告要求上述款项在两被告已向原告支付的购房款中直接扣除的诉请不予支持。被告梁正鹏、关绮霞经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁正鹏、关绮霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付32716.87元予原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司；二、驳回原告佛山保利弘盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费14186元、财产保全费5000元，合计19186元（原告已预交），由原告负担18220.91元，由被告梁正鹏、关绮霞负担965.09元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费965.09元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  黄燕清人民陪审员  卢思尧二〇一九年二月二十一日书 记 员  郑幸莉