山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1152号 上诉人（原审原告）：青岛泽凯豪润贸易有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区香港东路****楼**。 法定代表人：李召朋，职务：经理。 委托诉讼代理人：耿式磊，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛创旭投资有限公司，住，住所地：山东省青岛市崂山区深圳路****楼**/div> 法定代表人：王昆仑，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：李新东，男，1983年12月24日生，汉族，住山东省广饶县经济开发区，该公司工作人员。 上诉人青岛泽凯豪润贸易有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛泽凯豪润贸易有限公司向本院提出上诉请求：一、请求撤销青岛市崂山区人民法院作出的（2017）鲁0212民初294号判决，依法改判被上诉人支付上诉人自2015年12月1日起至2016年6月25日房屋租金人民币81666元；判决被上诉人偿还上诉人代为支付的水费、电费、煤气费及物业费等共计人民币3647.64元；二、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:第一、一审判决书中，本院分析如下:第一:……在上述情形下，被告可依约行使解除权，无需“偷偷搬离”，上诉人所说的偷偷搬离，是指被上诉人在未与上诉人协商一致解除合同的情形下，自行搬离涉案租住房屋；第二、一审判决书在理由第二部分写到:“假使原告所述属实，被告未经通知提前半年偷偷搬离涉案房屋，且一直未再缴纳房租、物业费等，原告却未依法主张相关权利，并在合同约定租赁期满后，又时隔半年才向法院起诉要求被告支付房屋租金，明显有悖常理”。上诉人不明白，按照法律规定，要求支付拖欠房屋租金的诉讼时效按照法律规定是1年之内，上诉人在合法的诉讼时效期限内，提起诉讼，要求法院做出公正判决，有何有悖常理之处？在2015年12月1日至2016年6月25日期间，属于上诉人与被上诉人合同约定的租赁期间，在此期间和其后的时间内，上诉人后来知晓被上诉人搬离涉案房屋，一直跟被上诉人方工作人员进行交涉，要求对方交付租赁期间的房租，但是被上诉人方一直推脱，无奈之下，上诉人于是提起诉讼希望能够获得法律的支持。一审判决如何得出的未依法主张相关权利？第三、一审判决书中理由第三部分，写到“虽然原告不认可被告提交的“放行单”系双方房屋交接验收的证据”，该放行单属于物业管理公司对被上诉人已经结清其2014年12月1日至2014年11月30日期间的水、电费及物业费的证明，如何能够证实上诉人与被上诉人已经就提前解除租赁合同达成一致？如果双方已经达成一致，上诉人又何必在被上诉人已于2015年12月1日搬离，反而要在2015年12月30日将涉案房屋进行公开租赁？这正说明上诉人是在2015年12月1日之后才知晓被上诉人已经搬离涉案房屋，为了减少损失，及时就涉案房屋进行提前安排。因为涉案房屋一直都是作为办公用房对外出租的，租金数额较大，达成一致的可能性也比较小，所以在上诉人去涉案房屋后，知道被上诉人偷偷搬离，尽快将涉案房屋挂出。但是如果能够达成交易，上诉人与第三方签订的合同也是自2016年6月25日之后。第四、本案双方当事人均为法人，而非自然人，无论是签订租赁协议还是解除租赁合同，最可能的方式肯定是书面协议，而不可能是口头约定，《合同法》规定，合同应当严格予以履行，以保护合法的商业往来。本案中，被上诉人只是提交了一份《放行单》，该放行单没有任何内容表明双方就合同解除达成一致，一审法院以上述不合法的理由悍然支持被上诉人的狡辩，上诉人实在无法认同。 程序方面:本案审理严重违反《民事诉讼法》的关于审限的规定，上诉人于2016年11月29日将诉状递交一审法院，一审法院于2017年1月12日出具《受理案件通知书》，2017年6月20日下午3点开庭审理，作出判决书的日期2017年3月29日，上诉人于2018年8月2日收到判决书。该案审理期间无鉴定、无公告等等法定事由，却拖延这么久的时日，严重违反《民事诉讼法》第149条的规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起6个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长6个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。综上，一审判决无论是事实方面还是程序方面，都有严重问题。上诉人请求贵院能够伸张正义，依法维护上诉人的合法请求！ 青岛创旭投资有限公司针对上诉答辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 青岛泽凯豪润贸易有限公司在原审中诉称，原告与被告于2014年经21世纪不动产中介，签订房产租赁合同（合同编号：2127719），合同第二条约定：甲方（即原告）出租给乙方（即被告）的房产为青岛市崂山区香港东路227号2号楼3户，物业名称为美林小镇，建筑面积288.66平方米，房产权属证号为青房地权市字第××号；合同第三条约定：该房产租赁期共19个月，自2014年12月1日起至2016年6月25日止，乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为办公使用。合同第四条约定：该房产租金为每月11666元，租金总额为221666元，租金支付方式为年付。合同第五条约定：乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、燃气费、物业管理费以及乙方租赁期间的相关费用。同时，原、被告双方签订补充条款，其中第3条，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并支付违约金人民币大写壹万元整。合同由原告盖章，并由被告方工作人员常青作为委托人签字。合同签订后，原告依约履行，将涉案房产交付被告使用，被告亦于2014年11月28日通过淄博恒磊经贸有限公司向原告法定代表人李召鹏卡号为62×××82的青岛农商银行有限公司平度南村支行的账户中转账人民币15万元（含租赁押金10000元）。之后，被告未再支付自2015年12月1日至2016年6月25日的剩余租金，并且未向原告告知，偷偷的搬离了涉案房屋。原告多次找被告协商，但是被告始终推脱，期间，原告并为被告支付租赁期间的水、电、煤气及物业费等共计人民币3647.64元。被告的行为属于明显违约，故请求法院判令：（一）被告支付原告自2015年12月1日至2016年6月25日房屋租金人民币81666元；（二）被告偿还原告代付的水费、电费、煤气费以及物业费等共计人民币3647.64元；（三）被告支付违约金1万元。 青岛创旭投资有限公司在原审中辩称，原告与被告、21世纪不动产房屋中介于2014年12月签订了房屋租赁协议，约定由被告承租原告位于美林小镇2号楼3户的房屋，租赁期限自2014年12月1日至2016年6月25日止。随后三方经协商一致，就该房屋租赁协议另行达成补充协议，其中协议第三条约定，租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，或乙方需提起退租的，应提前三十日通知对方，并支付违约金人民币1万元。合同签订后，被告支付2014年12月1日至2015年11月31日期间的房租及押金共15万元，但原告一直未提供合法的房屋租赁发票。2015年11月，答辩人因客观原因无法继续承租该房屋，遂提前三十日通知原告双方解除房屋租赁协议，被告同意按照补偿协议的约定，支付提前退租的1万元违约金。双方就此达成一致意见，原告未退还被告1万元押金，并同意将其直接作为违约金处理。被告应原告要求，特地雇佣人员对房屋进行打扫收拾，双方于2015年12月1日对房屋进行退房验收，房屋经原告当场验收完毕，并由小区物业出具《放行单》，该放行单需经过房屋租赁双方及物业方签字，随后被告正式搬离涉案房屋并结清了租赁期间的水、电、煤气、物业费等，至此，双方租赁协议正式解除。被告认真履约并按法定程序合法解除合同，不存在被告所说的任何违约情形，原告主张无事实及法律依据，应予驳回。 原审查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2014年经21世纪不动产中介，签订房产租赁合同（合同编号：2127719），双方约定：原告出租给被告的房产为青岛市崂山区香港东路227号2号楼3户，物业名称为美林小镇，建筑面积288.66平方米，该房产租赁期共19个月，自2014年12月1日起至2016年6月25日止。该房产租金为每月11666元，租金总额为221666元，租金支付方式为年付。被告交纳租赁期间的水电费、煤气费、燃气费、物业管理费以及乙方租赁期间的相关费用。原告收取被告租赁押金10000元，待租赁期满物业交接之时，被告结清所有应缴费用，原告退还押金。如被告未结清费用或造成设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补、上述租赁合同签订后，原、被告双方又签订书面补充条款约定，被告需提前退租的，应提前三十日通知对方，并支付违约金1万元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦一次性向原告支付了截止2015年11月30日之前为期一年的房租140000元以及租房押金10000元。被告于2015年12月1日搬离涉案房屋，并结清了2014年12月1日至2014年11月30日期间的水、电费及物业费。本案被告主张因客观原因需提前退租，经与原告协商一致，其于2015年12月1日对房屋进行退房验收，房屋经原告当场验收完毕，并由小区物业出具《放行单》。对此，原告不予认可，主张被告系未告知偷偷搬离。物业出具放行单不代表原告同意解除合同。此外，被告还提交网上房屋租赁信息截图，显示涉案房屋挂牌出租时间为2015年12月30日，租赁价格为每月13333元。对此，原告称网上发布房屋租赁信息，是因为原告在获悉被告私自搬离涉案房屋后，对于房屋的一个提前安排。 原审认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，各方均应依约履行义务并享有合同权利。对于本案原告诉讼请求能否支持问题，法院分析如下：第一、虽然被告提交的证据不足以证明双方协商一致提前解除合同，但根据双方约定，被告作为承租方，需提前退租的，应提前三十日通知对方，并支付违约金1万元。即被告在满足上述条件下享有合同解除权，现具体到本案实际情况，被告在承租涉案房屋1年后退租，未拖欠实际使用房屋期间的租赁费，且结清了相应物业、水、电费，同时仍有租房押金1万元在原告处，上述情形下，被告可依约行使解除权，无需“偷偷搬离”；第二、假使原告所述属实，被告未经通知提前半年偷偷搬离涉案房屋，且一直未再交纳房租、物业费等，原告却未依法主张相关权利，并在合同约定租金届满后，又时隔半年年才向法院起诉要求被告支付房屋租金，明显有悖常理；第三、虽然原告不认可被告提交的《放行单》系双方房屋交接验收的证据，但并未提交相反证据推翻该放行单的真实性，结合原告于2015年12月30日将涉案房屋再次在网络公开租赁信息的事实，本院认为原告对被告提前退租的事实自始知悉，对原告主张被告为“偷偷搬离”的事实不予采信。法院认为，原告在知晓被告单方退租事实后，在合同约定剩余租期内并未依法主张相关权利，且在合同到期长达半年时间后向本院主张不知情且不同意被告单方解除合同，明知被告未再实际使用房屋却主张合同应继续履行，有悖公平及诚实信用，参考《中华人民合同法》第九十三条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用》第二十四条之规定，对原告主张要求被告支付2015年12月1日至2016年6月25日期间的房屋租金、水电煤气费及物业费的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付10000元违约金的诉讼请求，法院认为涉案房屋租赁合同的解除系因被告单方退租，根据双方合同约定，被告应当向原告承担一个月房租作为违约金，现原告主张1万元，未超过约定金额，法院应予支持。但原告处尚有被告交纳的房屋押金1万元，因被告已结清相关租房费用，且原告未提交证据证明因被告原因造成涉案房屋有设施物品损坏，故该1万元租房押金原告应予返还，为节约司法成本，法院在本案中一并认定使用该租房押金抵扣被告应当支付的违约金。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用》第二十四条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、被告青岛创旭投资有限公司支付原告违约金10000元（使用租房押金抵扣）；二、驳回原告青岛泽凯豪润贸易有限公司的起诉诉讼请求。案件受理费2183元，原告负担负担1953元、被告负担230元。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审法院未支持上诉人诉请的2015年12月1日至2016年6月5日房屋租金是否正确。双方当事人对于涉案房产租赁合同及书面补充条款的真实性均无异议。上述合同及补充条款符合法律规定，双方均应依法履行。根据合同补充条款的约定，被上诉人作为承租方需提前退租的，应提前三十日通知上诉人，并支付违约金1万元。被上诉人在承租一年后退租，未拖欠实际使用房屋期间的租赁费，并结清了相应的物业、水、电等费用，并支付违约金1万元的情况下，依约可以解除合同。根据有双方当事人并涉案房屋物业公司三方签字的《放行单》可以确认，上诉人于2015年12月1日验收房屋，被上诉人于当日搬离涉案房屋，双方合同解除。上诉人再次主张被上诉人并未使用房屋期间的租赁费没有合同依据，原审据此驳回该诉讼请求于法有据。上诉人关于应支持该诉请的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。据此，被上诉人依约解除合同且未使用期间的物业、水、电等费用亦无需支付。上诉人此项上诉理由不成立，关于物业、水、电等费用的上诉请求亦不能得到支持。 综上，上诉人的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费计1933元，由上诉人青岛泽凯豪润贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年二月二十八日 法官助理 徐鹏 书记员 祁康