湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0203民初2569号 原告中国银行股份有限公司株洲市董家塅支行，住所地湖南株洲市芦淞区南华路**。 负责人陈柯，系该行行长。 特别授权委托代理人周志民，系湖南恒昌律师事务所律师。 被告刘波，男，1985年9月16日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市雨花区。 被告李玲，女，1984年2月9日出生，汉族，广西资源县人，住广西资源县。 被告湖南亿帆房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区体育中心。 法定代表人刘阳，总经理。 特别授权委托代理人唐忠藏，系湖南亿帆房地产开发有限公司职员。 原告中国银行股份有限公司株洲市董家塅支行(以下简称中国银行)诉被告刘波、李玲、湖南亿帆房地产开发有限公司（以下简称亿帆公司）金融借款合同纠纷一案，于2018年10月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘让武担任审判长，与人民陪审员胡菊香、人民陪审员唐涛组成合议庭，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。书记员易文峰担任记录。原告中国银行的特别授权委托代理人周志民、被告亿帆公司的特别授权委托代理人唐忠藏到庭参加诉讼，被告刘波、李玲经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行起诉称：原告与被告刘波、李玲于2012年5月28日签订《个人一手住房贷款合同》。双方约定：原告向被告刘波、李玲发放贷款人民币66万元，借款期限20年，年利率7.05%。上述合同生效后，我行依约履行了放款义务，但被告刘波、李玲未依约履行按时足额还款义务，原告只能每月按合同约定扣取被告湖南亿帆房地产开发有限公司账户保证金，以此避免客户进入不良。截止到2018年7月13日，被告仍然拖欠1期。《个人一手住房贷款合同》附件一第三条约定：借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，并要求保证人承担保证责任。贷款合同第十九条约定，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等。为确保上述合同的履行，贷款合同约定被告刘波、李玲以其位于株洲市天元区滨江北路789号富基滨江公园3栋804号房产设定抵押担保，抵押担保范围为贷款合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。同时，被告亿帆公司以保证人身份在贷款合同中签字，对上述全部债务承担连带保证责任。《个人一手住房贷款合同》第十一条约定，凡因履行本合同而产生一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。在协商不成时，双方同意依法向贷款人所在地人民法院起诉。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特起诉，请求依法判令：1、判令解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告刘波、李玲偿还贷款本金539724.55元，借款利息及罚息2206.58元，本息合计人民币541931.13元（利息及罚息暂计至2018年7月13日，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）;3、判令被告刘波、李玲承担原告为实现上述债权所支付的按标的总额10％计提的律师代理费人民币54193元；以上两项合596124.13元；4、判令原告对被告刘波、李玲向原告提供抵押的位于株洲市天元区滨江北路789号富基滨江公园3栋804号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、判令被告亿帆公司对上述全部债务承担连带清偿责任；6、判令三被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。 原告中国银行向本院提供了以下证据材料予以证明： 证据1、营业执照、组织机构代码证复印件各一份。拟证明原告的诉讼主体资格； 证据2、被告1、2的身份证、户口登记卡及被告3的工商登记资料复印件。拟证明三被告的诉讼主体资格； 证据3、《个人一手住房贷款合同》复印件。拟证明原、被告借贷关系、抵押关系； 证据4、中国银行借款借据复印件。拟证明原告已经依约履行了出借款项的义务； 证据5、中国银行个人贷款对账单、欠款本息清单复印件。拟证明被告欠款金额； 证据6、《预购商品房抵押预告登记》复印件。拟证明原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权； 证据7、《民事委托代理合同》、律师费发票复印件。拟证明原告主张的律师费依据及计算标准。 被告亿帆公司答辩称：本案有抵押物，我方认为根据担保法的相关规定，保证在抵押物担保以外的债权，我方才承担担保责任。原告主张的律师费双方没有约定，不合理，且没有相关证据证明，且代理费过高。请求法院依法驳回原告该项诉讼请求。 被告亿帆公司未向本院提供证据。 被告刘波、李玲未到庭进行答辩，亦未向本院提供书面答辩状和相关证据材料，视为其自愿放弃对原告证据的质证。 经本院庭审质证，被告亿帆公司对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7的真实性无异议，但认为律师费收费过高。 本院对原告提交的证据认证如下：原告所主张的律师费，在原告与两被告签订的《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》有明确约定：借款人未按期偿还贷款本息给债权人造成的损失和其他应付费用（含律师费），由借款人负责支付，且原告所主张的律师费符合国家有关部门的相关规定，故，被告亿帆公司对原告提供的证据7的异议，理由不能成立，本院不予采信。本院对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性均本院予以确认。 本院根据上述认证查明，2012年5月23日，原告与被告刘波、李玲、亿帆公司共同签订了一份《中国银行个人一手住房贷款合同》。合同约定：“被告刘波、李玲向原告贷款660000元用于购买住房，贷款期限为240个月，利息为年利率7.05%，借款人于每月10日按期归还贷款本息，贷款逾期罚息利率按合同约定的利率标准加收50%执行；借款人未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布全部贷款提前到期，收回全部贷款本息；因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所应付费用（含律师费），由借款人支付；被告亿帆公司对被告刘波、李玲在合同项下的债务提供连带责任保证；保证人自愿在贷款人处留存贷款金额5%的资金作为阶段性保证金，到办妥抵押房产的抵押登记备案手续，并将抵押登记备案证明交贷款人保管为止；在保证期间，借款人未按期足额还款或贷款人宣布贷款提前到期，只要贷款人要求保证人偿还本合同项下应还款项，保证人自愿放弃要求贷款人优先行使抵押权的权利”。同时，合同还约定了被告刘波、李玲用其购买的滨江公园3栋804号房进行借款的抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记（现仍未办理正式的商品房抵押登记）。合同签订后，原告依约向被告刘波、李玲发放个人住房贷款660000元。但被告刘波、李玲未能按合同约定偿还贷款本息，截止至2018年7月13日被告刘波、李玲已拖欠本金539724.55元、利息及罚息2206.58元，合计541931.13元。原告多次催付无果，遂向本院起诉，请求判决支持其全部诉讼请求。 另查明,因主张本案债权,原告与湖南恒昌律师事务所（以下简称恒昌所）签订了一份《民事委托代理合同》，双方约定：中国银行委托恒昌所对刘波、李玲等个人类贷款欠款进行诉讼催收事宜，原告及时、足额向恒昌所支付代理费，恒昌所向原告出具正式发票。 上述事实，有原告提供的上述证据、原告与被告亿帆公司的陈述意见在案佐证。 本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案应确认的法律关系及法律责任：一是原告与被告刘波、李玲、湖南亿帆房地产开发有限公司签订《中国银行个人一手住房贷款合同》的效力问题；二是各被告应承担怎样的民事责任；三是原告对被告提供的抵押物是否享有优先受偿权。现予以评述如下： 一、原告与被告刘波、李玲、亿帆公司签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，对各方当事人均具有法律约束力。 二、原告按照合同的约定向被告刘波、李玲发放了贷款660000元，被告刘波、李玲未按期足额偿还原告贷款本息，其行为已构成违约。原告根据合同约定要求解除与被告签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》，要求刘波、李玲立即偿还贷款本金余额539724.55元、利息（含罚息）2206.58元（利息暂计算至2018年7月13日，之后的利息及罚息按合同约定计算至全部贷款还清之日止），合计541931.13元，证据充分，本院予以支持。在原、被告签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》中，约定了被告亿帆公司为被告刘波、李玲向原告的贷款提供连带责任保证，并约定“在保证期间，借款人未按期足额还款或贷款人宣布贷款提前到期，只要贷款人要求保证人偿还本合同项下应还款项，保证人自愿放弃要求贷款人优先行使抵押权的权利”。因此，被告亿帆公司辩称本案债务应在处置了贷款抵押物之后不足部分由亿帆公司承担保证责任，理由不能成立，被告亿帆公司应对被告刘波、李玲所欠原告的全部债务承担连带偿还责任。关于原告诉请按标的总额10％计收律师代理费54193元过高，本院酌情按标的总额5%计算为27096.5元。 三、关于原告对被告刘波、李玲提供的抵押物是否享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案涉及的预抵押房产至今未能办理正式的抵押登记手续，不产生抵押效力。故，原告要求对被告刘波、李玲提供的借款抵押房屋依法享有优先受偿权的主张不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司株洲市董家塅支行与被告刘波、李玲、湖南亿帆房地产开发有限公司于2012年5月23日签订的合同编号为2012年株中银董个住借037号的《中国银行个人一手住房贷款合同》； 二、被告刘波、李玲于本判决生效之日起五日内偿付所欠原告中国银行股份有限公司株洲市董家塅支行贷款本金539724.55元、利息（含罚息）2206.58元（利息暂计算至2018年7月13日，期后利息及罚息按照合同的约定计算至全部债务清偿之日止）、律师费27096.5元，合计569027.63元； 三、被告湖南亿帆房地产开发有限公司对被告刘波、李玲上述债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司株洲市董家塅支行的其他诉讼请求。 如果被告刘波、李玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9762元，公告费560元，合计人民币10322元，由原告中国银行股份有限公司株洲市董家塅支行承担272元，由被告刘波、李玲、湖南亿帆房地产开发有限公司承担10050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  刘让武 人民陪审员  胡菊香 人民陪审员  唐 涛 二〇一九年二月十四日 法官助理张青 书记员易文峰 附判决书引用法律条文全文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。