广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24263号原告：中山市名雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇爱国工业区二路17号经典名雅园63卡商铺，统一社会信用代码914420006997818904。法定代表人：梁展侠。委托诉讼代理人：赵广聪，公司员工。被告：黄文杰，男，1984年7月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告中山市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）与被告黄文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名雅公司委托诉讼代理人赵广聪、被告黄文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名雅公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告就广东省中山市××大道××家居装饰广场商铺××××卡而签订的物业租赁合同；2.被告黄文杰将前述承租商铺腾空并交回给原告；3.被告按2754元/月的标准向原告支付物业租赁合同解除前拖欠的租金及管理费（自2018年8月28日起计至解除合同之日止）及违约金（违约金自2018年8月28日起以2754元为基数，按1％/日计至租金付清之日止）；4.被告按2754元/月的标准向原告支付物业租赁合同解除后至实际搬离交还商铺期间的占用费及利息损失（利息损失自物业租赁合同解除之日起以2754元为基数，按银行同期同类贷款利率计至交还商铺之日止）；5.被告向原告支付拖欠的电费28.6元。事实与理由：2016年7月17日,原告与被告签订物业租赁合同，由被告承租原告位于广东省中山市××大道××家居装饰广场商铺××卡的物业，合同约定:租期为2016年8月1日至2021年7月31日，其中2016年11月1日至2017年7月31日期间的月租金为1409元，月管理费为961元，合计2370元；2017年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为1601元，月管理费为961元，合计2562元；2018年11月1日至2019年7月31日期间的月租金为1793元，月管理费为961元，合计2754元；被告应在上月28日前支付次月租金和管理费。合同签订后，原告将该物业交付给被告使用，但被告除支付2018年8月28日前租金及管理费外，至今未支付任何费用，为此，原告曾多次催促，但均未果。原告认为被告未按时支付租金的行为，已经构成违约，原告有权根据物业租赁合同的约定追究被告的违约责任。为此，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。庭审中，原告名雅公司撤回诉求2，变更诉求3、4为：被告向原告支付2018年9月1日至2019年1月15日期间的租金及管理费（按照2754元/月的标准计算）及违约金（计算方法：以当月拖欠的租金和管理费为基数，从上月的29日起以每日百分之一支付至付清之日止）。被告黄文杰辩称：1.被告于2016年11月1日开始承租涉案商铺，在办理营业执照时被工商局告知该物业未完善办理出租手续，导致不能办理营业执照，被告与原告沟通后原告表示尽快解决，至今仍未通知被告该问题是否解决，导致被告不能办理营业执照；2.2017年，原告提出因合同面积差异问题，合同需要重新签订，并补偿因合同差异所产生的租金之差，被告在新合同上签章确认后，原告工作人员表示合同需要公司加盖公章之后才能交回被告，期间被告多次催促原告索要合同，一直没有答复，至今被告仍未拿到加盖公章的合同，导致不能办理营业执照，涉案商铺在被告装修后按时缴纳每月租金，一直空置，不能开展经营活动；3.涉案商铺于2018年9月3日因原告管理不当，导致二层外部消防管道破裂，大量消防用水从商铺天花板、地面、墙身涌入，导致商铺内电脑及家具、地板、天花板浸泡损坏，损失如下：两台电脑主机显示器及电脑硬盘内客户资料和数据、办公沙发一套、会客餐桌一套及座椅、打印机一台及其他办公设备若干。基于以上原因，商铺不能正常使用、达不到商铺租赁约定的交付标准，被告多次与原告协商解决未果。原告于2018年11月12日在未告知被告的情况下将该商铺上锁，阻止被告处理该商铺内的资产及对水浸泡损失取证，并非被告刻意不处理该商铺资产；4.违约金的计算标准过高，要求调整；5.原告要求被告支付到实际搬离之日止的占用费，但是原告从2018年11月12日起已经锁了商铺，而且从2018年9月3日起消防水管破裂导致被告不能正常使用商铺，所以从2018年9月起就不应支付租金，确认已经支付了8月的租金，确认被告在2018年8月28日起没有支付9月的租金，之后由于水管破裂，被告与原告一直协商解决的办法，双方没有达成一致意见，所以没有继续缴纳租金；6.同意支付电费；7.同意腾空商铺，但是原告锁了商铺被告无法搬走；8.同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.自2016年8月1日起，黄文杰向名雅公司承租位于中山市××大道××家居装饰广场××卡商铺，双方于2016年7月17日签订了物业租赁合同，名雅公司将涉案商铺交付黄文杰使用，黄文杰从2016年11月开始向名雅公司交付租金及管理费。后因涉案商铺权属登记面积有所变更导致租金等费用需要调整，名雅公司（甲方、出租方）与黄文杰（乙方、承租方）于2018年1月重新签订了落款时间为“2016年7月17日”的物业租赁合同，约定：租期为5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；从2016年11月1日起开始计收租金，其中2016年11月1日至2017年7月31日期间月租金1409元、管理费961元，2017年8月1日至2018年7月31日期间月租金1601元、管理费961元，2018年8月1日至2019年7月31日期间月租金1793元、管理费961元……；租金及管理费按月结算，甲方应向乙方出具等额的租金发票及管理公司开具的管理费发票或收据，乙方在每月28日前足额支付次月租金及管理费给甲方；乙方在签订本合同之日应向甲方提前缴交保证金6276元，乙方应在租赁期满或解除合同之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退还乙方，本保证金不得于租赁期满前抵付租金；合同租赁期满，甲、乙双方没有达成续租合同或合同因提前解除等原因而终止的，乙方于租赁期届满或合同终止之日起迁离该商铺，如乙方逾期未迁离该商铺的，应继续向甲方支付实际占用期间的房屋租金，甲方有权自行清理该商铺内的商品，乙方不得追讨，因此而产生的清理费用甲方可要求乙方支付；乙方完成退场时，需将商铺恢复原状交回给甲方；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的1%收取违约金，逾期满1个月，甲方有权单方面解除合同，并有权追究乙方的违约责任；租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除契约，另一方有权要求赔偿损失。合同还约定了其他事项。双方当事人分别签名盖章确认。2.2018年8月29日起，黄文杰未按时交付次月商铺租金及管理费，名雅公司遂于同年11月16日诉至本院，主张前述诉求。3.2018年9月3日，涉案商铺消防管道破裂，名雅公司联系黄文杰对如何处理商铺损失进行协商未果。同月8日，黄文杰查看现场后以财物受损为由要求不交租金，名雅公司对该要求未予明确回复。4.至庭审当天即2019年1月15日，涉案商铺一直由黄文杰上锁控制。2018年11月12日，名雅公司发现黄文杰对涉案商铺开锁并取出物件，故以黄文杰未缴清租金及管理费为由同时对涉案商铺上锁。5.庭审中，黄文杰明确自2018年8月29日起拒付次月租金的主要原因是因为涉案商铺消防管道破裂导致无法正常使用。6.诉讼中，名雅公司于2019年1月16日与黄文杰就涉案商铺办理了交接手续并收回涉案商铺。7.庭审中，名雅公司明确于本案中只主张2018年9月1日至2019年1月15日期间黄文杰拖欠的租金及管理费；黄文杰明确对于保证金、因消防管道破裂遭受的财物损失以及名雅公司应退还其已支付的部分租金等将通过另案起诉追讨，不在本案中处理。8.庭审中，名雅公司明确除了电费欠费28.6元外，黄文杰已付清水费。对于前述电费欠费，黄文杰予以确认并同意支付。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。名雅公司与黄文杰签订的物业租赁合同是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守履行。现名雅公司诉请解除与黄文杰签订的物业租赁合同以及要求黄文杰支付拖欠的电费28.6元，黄文杰当庭表示同意，故本院予以准许。本案中，名雅公司按约将涉案商铺交付黄文杰使用，黄文杰亦应依约履行缴纳租金和管理费的义务。现双方当庭对黄文杰从2018年8月29日起拖欠涉案商铺租金和管理费，2018年9月1日至2019年1月15日期间涉案商铺租金和管理费计收标准分别为每月1793元、961元，合计2754元，黄文杰于2019年1月16日向名雅公司交还案涉商铺的事实均予以确认，本院对此予以认定。黄文杰从2018年8月29日起未按时支付承租商铺次月租金和管理费，经名雅公司催讨，仍未予以清偿，是明显的违约行为，应承担相应的违约责任。名雅公司据此要求黄文杰及时清偿尚欠租金、管理费和违约金，合理有据，本院予以支持。故黄文杰应向名雅公司支付从2018年9月1日起至2019年1月15日止的租金及管理费12393元（2754元/月×4.5个月）。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方当事人在物业租赁合同中约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的1%收取违约金。”，折合成年利率为365%，黄文杰因此提出调整申请，本院予以采纳。因名雅公司未能提供证据证明其除了租金利息损失外还存在其他损失，本院结合本案案情，酌情认定违约金计算标准为年利率24%。黄文杰应以当月尚欠的租金金额为基数，从上月29日起，按年利率24%标准向名雅公司支付逾期付款违约金至清偿之日止。对于名雅公司诉求黄文杰对前述期间拖欠的管理费支付违约金的诉求，因物业租赁合同只是约定了对逾期交付的租金应计收违约金，对于逾期交付的管理费的违约责任未有约定，故本院对管理费部分的违约金诉求不予支持。黄文杰以涉案商铺消防管道破裂为由拒付租金及管理费，因前述事件发生在其拒付租金及管理费之后，且事件发生后名雅公司已就赔偿事宜与黄文杰进行协商，名雅公司未曾明确表示同意以应缴租金及管理费抵扣实际的损失费用，且黄文杰亦当庭表示相应的损失将另案起诉追偿，故在黄文杰前述期间仍在使用控制涉案商铺的情况下不能免除其负有的依约付款责任，对其该项辩解，本院不予采纳。综上，名雅公司诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中山市名雅房地产开发有限公司与被告黄文杰就中山市西区彩虹大道××号之一名雅家居装饰广场商铺二层××卡签订的物业租赁合同；二、被告黄文杰于本判决生效之日起七日内向原告中山市名雅房地产开发有限公司支付2018年9月1日至2019年1月15日期间的租金、管理费合计12393元及租金违约金（计算方法：其中2018年9月至12月，每月拖欠的租金以1793元为基数；2019年1月拖欠的租金以896.5元为基数；均从上月29日起按年利率24%计算至清偿之日止）；三、被告黄文杰于本判决生效之日起七日内向原告中山市名雅房地产开发有限公司支付电费28.6元；四、驳回原告中山市名雅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，减半收取为56元(原告中山市名雅房地产开发有限公司已预交)，由被告黄文杰负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一九年二月十三日书记员  姚 班梁琳