辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽01民初1288号 原告（案外人）：辛艳红，女，1968年6月28日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市巴林左旗林东东城区。 原告（案外人）：刘学武，男，1966年2月7日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。 二原告委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邹梅，女，汉族，1970年9月22日出生，住沈阳市大**。 委托诉讼代理人：卢俊秋，辽宁恒生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高健，辽宁恒生律师事务所律师。 第三人（被执行人）：冯秀全，男，1962年11月13日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 第三人（被执行人）：冯海涛，男，1987年11月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 第三人（被执行人）：冯海波，男，1985年10月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地赤峰市巴林左旗林东东城区北新街路北。 法定代表人：冯海涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王翎，北京市隆安律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王萍，女，1988年4月1日出生，汉族，住辽宁省海城市。 原告辛艳红、刘学武与被告邹梅、第三人冯秀全、冯海涛、冯海波、赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称“赤峰京和公司”）、王萍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月9日对本案进行了公开开庭审理。原告辛艳红、刘学武的委托诉讼代理人侯文全，被告邹梅的委托诉讼代理人卢俊秋，第三人赤峰京和公司的委托诉讼代理人王翎到庭参加诉讼，第三人冯秀全、冯海涛、冯海波、王萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛艳红、刘学武向本院提出诉讼请求：1.请求判令不得对位于巴林左旗林东西城区京和王府7号4单元202室楼房执行；2.依法确认涉诉房屋归原告所有；3.被告承担诉讼费用。 事实和理由：2018年2月24日原告与赤峰京和公司签订了定房协议书，购买了涉诉房屋，赤峰京和公司将房屋实际交付给了原告，原告经过装修后一直占有、使用至今，并实际承担了水、暖、电、有线电视、物业等费用。原告是该楼房的权利人，足以能够排除对该楼房的执行。法院执行该楼房势必会损害原告的合法财产权益，同时也势必会导致原告一家无房可住的局面。原告提出了执行异议，沈阳市中级人民法院驳回了原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法解释》第304条、305条、312条等条款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等规定提起诉讼，请求依法裁判。 邹梅辩称，原告与第三人赤峰京和公司签订的订房协议时间是在查封之后，所以原告的起诉不成立，应予以驳回。 赤峰京和公司述称，原告与我方签订定房协议书，购买了涉诉房屋，且我方将房屋实际交付给原告，原告经装修后一直占有使用至今，并实际承担水、暖、电、有线电视、物业等费用，原告是该房屋权利人，足以排除执行，人民法院执行该房屋会损害原告的合法权益，导致原告无房可住的局面。 冯秀全、冯海涛、冯海波、王萍经本院公告传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月24日，原告辛艳红、刘学武与第三人赤峰京和公司签订《京和·王府定房协议》，约定：辛艳红、刘学武以285000元购买巴林左旗林东西城区“京和·王府”小区7号4单元202号房屋，销售面积71.28平方米，付款方式为辛艳红、刘学武交付全部购房款285000元。赤峰京和公司于2018年2月24日为辛艳红、刘学武开具5万元房款收据，于2018年3月1日为辛艳红、刘学武开具15万元房款收据，于2018年3月26日为辛艳红、刘学武开具85000元房款收据。 2018年3月1日，辛艳红、刘学武与赤峰市和裕物业有限公司签订《京和·王府前期物业服务协议》，与供电人签订《低压居民供用电合同》，并在同日交纳了物业费、取暖费、有线电视入户费，赤峰市和裕物业有限公司为其开具了上述费用收据。赤峰京和公司已将房屋实际交付辛艳红、刘学武使用，辛艳红、刘学武提供照片若干证明其已对涉诉房屋进行装修并实际入住。 另查明，本案申请执行人邹梅作为原告于2016年7月18日至本院起诉被告冯秀全、冯海涛、冯海波、赤峰京和公司、王萍民间借贷纠纷一案。在该案审理过程中，本院于2016年8月24日作出（2016）辽01民初467号民事裁定书，依邹梅申请并提供相应的担保，裁定：查封冯秀全、冯海涛、冯海波、赤峰京和公司、王萍价值44,975,000元的等值财产。本院于2016年8月25日向内蒙古自治区赤峰市巴林左旗房产管理局送达（2016）辽01民初467号协助执行通知书，保全查封了包括涉诉房屋在内的由被执行人赤峰京和公司开发建设的位于赤峰市巴林左旗林东镇富河路西沙里街北“京和王府”楼盘未销售（部分有抵押）及未办理预告登记共计256套房屋，该局在协助执行通知书回证中加盖公章予以确认。同时，向第三人送达了该保全民事裁定书。庭审中，第三人对该事实予以认可。 该案经审理，本院于2017年1月16日作出（2016）辽01民初467号民事判决，认定原、被告之间存在借款关系，判令：“一、被告冯秀全于本判决生效之日起10日内给付原告邹梅借款本金2500万元；二、被告冯秀全于本判决生效之日起10日内给付原告邹梅借款本金2500万元的利息（其中自2013年9月27日起至实际清偿之日止，以450万元本金为基数；自2013年10月22日起至实际清偿之日止，以400万元本金为基数；自2013年11月29日起至实际清偿之日止，以700万元本金为基数；自2014年4月23日起至实际清偿之日止，以950万元本金为基数。以上利息均以年利率24%计算，总和扣除已偿还的705万元利息。）；三、被告冯海涛、冯海波、赤峰京和房地产开发有限公司、王萍对冯秀全的上述第一、二判项付款义务承担连带保证责任，冯海涛、冯海波、赤峰京和房地产开发有限公司、王萍承担保证责任后，有权向被告冯秀全追偿；四、驳回原告邹梅的其他诉讼请求。”被告冯秀全不服该判决，上诉至辽宁省高级人民法院后，冯秀全申请撤回上诉，该院于2017年3月30日作出（2017）辽民终240号民事裁定书，裁定：“准许上诉人冯秀全撤回上诉，各方均按原审判决执行。” 邹梅于2017年9月11日向本院申请立案执行，执行案号为（2017）辽01执异707号。2017年12月5日原告邹梅作为申请人与被申请人即本案第三人赤峰京和公司、冯秀全、冯海涛、冯海波、王萍共同签订了《执行和解协议》，确认了具体欠款数额，约定了还款方式及时间，并约定了依次解除查封房屋的手续，“申请人每次收到五被申请人款项后，同意解除相应价值的已查封的房产”。庭审中，赤峰京和公司称，其是为履行向被告还款的义务，希望一边出售房屋一边办理解封，且已经将500万执行款归还被告。而被告邹梅对此不予认可，其主张执行阶段确实收到第三人给付500万，但该款是利息，且在《执行和解协议》中并未约定被告同意第三人边销售房屋边还款，被告也从未同意第三人可以销售已经查封的房屋，由于第三人严重违约不按协议履行，该协议已经终止履行。 此后，案外人辛艳红、刘学武作为购房人向本院提起案外人执行异议，本院作出（2018）辽01执异419号执行裁定，以案外人未在查封前签订合法有效的书面买卖合同和合法占有该不动产为主要理由，驳回了案外人辛艳红、刘学武的异议。辛艳红、刘学武不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为：案外人辛艳红、刘学武就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制的民事权益，其请求能否得到支持的问题。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人辛艳红、刘学武提供的证据显示其与赤峰京和公司签订《京和·王府定房协议》、交纳购房款、占有涉诉房屋的时间均在本院对涉诉房屋的查封之后，亦未办理房屋过户登记，不符合上述规定中排除强制执行的条件。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。经审查，本院在审理邹梅与冯秀全、冯海涛、冯海波、赤峰京和公司、王萍民间借贷纠纷一案诉讼期间，依法向该案各方当事人送达了查封保全民事裁定书，向内蒙古自治区赤峰市巴林左旗房产管理局送达（2016）辽01民初467号协助执行通知书，该局在协助执行通知书回证中加盖公章予以确认，具有公示效力。赤峰京和公司作为该案被执行人，并未提供证据证明其出售涉诉房屋已经法院的准许及被告的同意，亦无法证明其将收取的购房款全部交至法院，属于擅自将法院查封的房屋出售给案外人，案外人未经法院准许占有查封财产，根据上述法律规定，人民法院可以依据申请执行人的申请排除其妨害，继续执行。 综上，辛艳红、刘学武作为案外人就执行标的即涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，即对位于内蒙古自治区赤峰市巴林左旗林东西城区京和王府小区7号4单元202室房屋应当继续执行。 关于原告请求确认涉诉房屋归其所有的主张，根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告在其与赤峰京和公司签订的《定房协议》因违反法律规定，未能履行完毕，尚不具备办理不动产权属登记的条件，故对于原告要求确认涉诉房屋归其所有的主张，本院不予支持。 综上所述，原告辛艳红、刘学武的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，判决如下： 驳回原告辛艳红、刘学武的诉讼请求。 案件受理费5575元，由原告辛艳红、刘学武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审 判 长  金 鑫 审 判 员  丁广昱 审 判 员  吕长辉 二〇一九年二月十三日 法官助理  姜 博 书 记 员  路柠檑 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。