内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2221民初4187号 原告：吴晓霖，男，1981年3月24日出生，回族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：尹英汉，内蒙古宇阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵巍巍，内蒙古司航律师事务所律师。 被告：兴安盟金福泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古兴安盟科尔沁右翼前旗。 法定代表人：未连印，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘思哲，内蒙古宇阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟繁兰，内蒙古天厚律师事务所律师。 被告：兴安盟鼎亿房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区兴安盟科尔沁右翼前旗。 法定代表人：王红峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐振华，该公司法律顾问。 被告：王继红，男，1970年8月28日出生，汉族，个体，现住内蒙古兴安盟科右前旗。 委托诉讼代理人：徐振华，内蒙古矩成律师事务所律师。 第三人：科右前旗房产管理局，住所地内蒙古科右前旗。 法定代表人：冯国涛，该局局长。 委托诉讼代理人：梁洪声，该局工作人员。 委托诉讼代理人：于洪新，该局法律顾问。 原告吴晓霖与被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司、兴安盟鼎亿房地产开发有限公司、王继红商品房销售合同纠纷一案。本院于2018年9月6日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴晓霖的委托诉讼代理人尹英汉、赵巍巍、被告金福泰公司的法定代表人未连印及其委托诉讼代理人孟繁兰、被告鼎亿公司的委托诉讼代理人徐振华及被告王继红的委托诉讼代理人徐振华、第三人科右前旗房产管理局的委托诉讼代理人梁洪声、于洪新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴晓霖向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除我与被告签订的商品房买卖合同；2、判令三被告给付购房款、利息合计276012元。其中已付两套购房款分别是73475元、129475元，计202950元，及逾期利息73062元（暂时计算到2013年9月2日至2018年9月1日止，按照年利率6%计算），并且自起诉之日继续按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息至该款项全部付清之日止；3、判令三被告赔偿已付购房款的二倍，即202950元；4、三被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月2日我与被告金福泰公司签订购房合同，约定我购买金福泰公司开发的某小区某区7栋2单元1602号和1603号楼房，并约定在2013年9月2日前交付房屋。合同签订后我支付了1602号房屋购房款73475元，1603号房屋购房款129475元。 由于被告金福泰公司管理出现严重问题，我购买的两处房屋未能完工，2016年被告金福泰公司与鼎亿公司达成协议，该某小区由被告金福泰公司与被告鼎亿公司合伙开发，现该工程已竣工交付。我向金福泰公司与鼎亿公司主张履行购房合同，被告告知我购买的楼房已经另售他人。按照商品房买卖司法解释的规定，我与被告金福泰公司签订的买卖合同目的不能实现，现请求解除合同，要求被告返还房款并承担利息以及支付我一倍的购房款。 被告金福泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，按照预定合同原告应在开盘之日起15日内与我公司签订商品房买卖合同，并付清余款，否则答辩人有权将该商品房另行销售，原告在开盘后没有签约，没有履行付款义务。原告预定的房屋位于某小区某区7栋，该栋房屋的开发权已经转让给王继红、鼎亿公司，由王继红、鼎亿公司继续履行合同，与我公司无关。 被告鼎亿公司辩称，1、此案与鼎亿公司没有任何关系；2、原告诉讼请求事实和理由部分与客观事实不符，鼎亿公司与金福泰公司并没有达成合伙经营开发协议，是因为金福泰公司拖欠鼎亿公司在建工程款，经科右前旗法院调解，将包括原告所有的房屋已经出售给鼎亿公司，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，其不能实现商品房买卖合同目的，应当向出卖人要求承担解除合同，返还已购房屋款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已购房屋款一倍的责任，所以原告只能要求出卖人金福泰公司来承担责任，与鼎亿公司没有关系。 被告王继红辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，与王继红没有关系，所有手续也不是王继红办理的。本案将王继红列为被告缺乏事实和法律依据。 第三人述称，本案是民事纠纷，根据合同相对性原则，该买卖合同与我局无关。 本案争议焦点:原告诉讼请求是否成立？ 原告为证明自己的主张提交：出示并提交1、《团购预定合同》两份，用以证明原告购买某小区某区7栋2单元1603、1602号两套房屋，该合同名为团购预订合同，但具备商品房买卖合同主要内容，应认定为商品房买卖合同。 被告金福泰公司质证，对证据1合同的真实性没有异议，对证明的问题有异议，两份合同是预定性质，为确保原告买到商品房而定，按照约定原告先付定金，而不是购房款，待商品房开盘取得预售许可证，原告应与被告金福泰正式签订商品房买卖合同，并交付剩余全部购房款，否则金福泰公司有权将房屋另行出售。 被告鼎亿公司和王继红质证对证据1不知情。 原告提交证据2、《收据》两枚，用以证明被告按照合同约定收取了购房款的事实。 被告金福泰公司对证据2的真实性没有异议，对要证明的问题有异议，不同意原告所要证明的问题。 被告鼎亿公司和王继红质证对此不知情。 原告出示证据3、《协议书》一份，用以证明该协议仅是被告鼎亿公司与金福泰签订的，协议内容是金福泰公司将某小区某区7号等项目转让给鼎亿公司，该楼性质是百姓用房，证明是金福泰公司与鼎亿公司之间达成的协议，未经原告吴晓霖的同意，因此对购房人不发生法律效力。 被告金福泰公司质证对证据3的真实性合法性没有异议，根据协议，7号楼的开发与销售权都归于鼎亿公司，鼎亿公司与王继红是共同的接盘人，王继红没有资质，需要鼎亿来实施，整个7号楼开发权交给鼎亿公司与王继红，原来购房人签订的购房合同应当继续履行，剩余房款大约700万都由鼎亿公司负责收取，单价是按2502元，金福泰公司不应承担连带责任。 被告鼎亿公司质证对证据3的真实性没有异议。因金福泰公司资金困难，金福泰公司没有能力继续进行开发建设，经双方协商，开发建设楼盘由鼎亿公司进行接收，鼎亿公司接手后投入建设资金，经科右前旗人民法院经（2018）内2221民初（1834）号调解书调解在案，内容证实，因金福泰公司欠鼎亿公司建设资金，用某区5、7号楼，某1区10号楼抵顶工程款，以抵顶方式顶账，并不是与金福泰合作开发也不是合伙关系，鼎亿公司没有接收金福泰公司与他人后续的商品房买卖合同后续工程，金福泰公司与原告的法律关系与鼎亿公司无关。 被告王继红对该证据无异议。 被告金福泰公司提交证据1、2015年9月11日金福泰公司与王继红签署的《某小区某期融资抵押补款协议书》一份，协议内容是由王继红接手某小区某区5、6、7、8号楼未完工程，王继红对原来已经出售的房屋或者顶账的房屋按照原来的合同进行，当单价低于2502元时，要按2502元向购买人或者顶账人收房款；2、2016年3月21日金福泰公司与王继红签订的《建筑某小区某区5号7号楼的补充协议》一份，证实把王继红接手的楼盘减为5、7号楼，其中老百姓的购房款约700万元由王继红收取，两份协议证明涉案的两套房屋在7号楼中，由王继红接手开发权，履行原有的合同，因此王继红或者鼎亿公司将此两套房屋出售他人，应该依法承担责任。 被告王继红质证2015年9月11日《协议书》，是王继红签订的，但是不符合法律规定，没有履行，属于无效合同。1、王继红是个人，房地产转让个人没有资质，有相关的法律规定，2、协议约定是王继红垫资，王继红没有垫资成功，该协议没有实际履行。根据科右前旗法院2018内2221民初1834号调解书已经认定是金福泰公司与鼎亿公司签订的协议是合法有效的；针对2016年3月21日《补充协议》，同样是没有实际履行，不具有法律效力，该协议不是有效协议，协议内容没有实际履行，两份协议虽然标注了解决老百姓入住困难问题，并没有注明其中涉案两套房屋在内，依据法律规定，金福泰公司将楼房转让给鼎亿公司，没有法律规定要求由接手人承担责任，应当由出卖人承担责任。 原告质证对被告金福泰公司的两份证据的真实性及要证明的问题均没有异议，说明原告将鼎亿公司、王继红列为被告属于主体资格适格有事实和法律依据，协议证实三被告之间并不是顶账的关系，该协议充分说明三方间存在公司转让事实，依据民法通则第44条，三被告之间应对原告损失承担连带赔偿的责任。 被告鼎亿公司提交科右前旗人民法院（2018）内2221民初1834号《民事调解书》一份，用以证明鼎亿公司与金福泰公司用在建工程抵顶工程款的事实。 被告金福泰公司质证对证据(2018)内2221民初1834号《民事调解书》的真实性没有异议，对调解书内容应该做正确的理解，调解书第二条是将开发权、经营权、建设权、销售权给鼎亿公司，涉及5、7号楼几百家楼的财产性质不可能抵顶给鼎亿公司和王继红，不属于财产顶账行为，只是把开发权给了，没有收取的房款收取，并向老百姓履行房屋交付义务，这是调解书的真实意思，鼎亿公司称5、7号楼是公司财产可以随便处置不合理。 原告质证对调解书真实性没有异议，对被告鼎亿公司证明的问题有异议，本案中三被告存在公司转让事实，原告主张三被告承担连带责任有法律依据。该调解书并没有赋予本案被告鼎亿公司与王继红有侵犯他人财产的权利。 出示本院调取的一份涉案房屋某区7-2-1603《商品房买卖合同》。 被告金福泰公司质证这份合同是7号楼的，合同生成日期是2016年11月8日，此时金福泰公司与鼎亿公司还没有签订协议，只有与王继红的协议，王继红没有资质，要出售必须以金福泰的名义进行出售。有鼎亿公司后，2017年能够变更到鼎亿公司，2016年是王继红在控制楼盘。 被告鼎亿公司质证该涉案某区7-2-1603房屋是2016年销售的，2016年鼎亿公司与金福泰公司还没有签订协议，鼎亿公司与金福泰公司签订协议日期是2017年12月26日。两套涉案房子均不是鼎亿公司出售的。 原告质证虽然出卖人为金福泰公司，庭审中被告出示的证据可以证实，将已出售给原告的两套房产再出售给他人，正如金福泰公司代理人所述，是由几被告共同完成，所以说对侵犯原告权利的事实应由几被告承担责任。 被告金福泰公司提交情况说明一份，证实被告金福泰公司的公章自2015年9月20日至2017年10月23日期间由第三人保管。 第三人对情况说明无异议，认可是经过局长同意出具的。 被告鼎亿公司及王继红质证该证据无出证人签字及无法定代表人签字，证据形式不合法，且在此期间金福泰公司可以正常使用公章。 原告对此无异议。 被告鼎亿公司提交2017年5月11日的协议书一份，证明金福泰公司在此时还使用过公章，说明公章在第三人处保管，但实际金福泰公司可以使用。 被告金福泰公司质证该证据未连印只是签字了，但没有盖公章，该合同上的公章不是未连印盖的。 第三人质证对此不知情，但使用公章都是经金福泰公司人员找到第三人才给盖章的。 本院认证认为对原、被告提交的证据均予以确认。对金福泰公司提交的情况说明虽然在形式要件上欠缺，但内容第三人认可，故该证据应予确认。 经审理查明，2013年9月2日原告吴晓霖与被告金福泰公司签订团购预订合同，约定原告购买被告金福泰公司开发的某小区某区7栋2单元1602号和1603号楼房，预定合同签订后原告支付了1602号房屋购房款73475元，1603号房屋购房款129475元。并由被告金福泰公司出具了收据，收据标明是房款。同时合同约定原告在该商品房开盘销售之日起15日内与被告金福泰公司签订商品房买卖合同，开盘时被告金福泰公司会以登报、电话、短信的方式进行通知。否则金福泰公司有权另行出售。2015年9月11日金福泰公司与王继红签订某小区某期融资抵押补款协议书。约定某小区某区5、6、7、8号楼，因金福泰公司资金链中断，为完善达到使用入住条件，特引入王继红根据当前结构状况垫资完成以上工程，就融资抵押的价差协议，其中第三条约定对金福泰公司已售或工程顶账的按原合同进行，当单价低于2502元/平方米时，由王继红根据实际情况逐个审核，不是特殊情况的要按2502元/平方米单价补偿，特殊情况例外。此协议执行过程中如果出现未尽事宜及不可预见的事项时，由双方根据实际发生的情况进行协商，最后以双方协商通过的条款再作为补充协议附件签字即可，任何一方不得单独进行各项事宜的承诺及超出以上条款内容。2016年3月21日，金福泰公司与王继红签订建筑某小区某区5、7号楼的补充协议。约定因金福泰公司开发的某小区某区5、7号楼未完工程，于2015年9月，王继红正式启动建设，此协议重点分清双方权限各自的所有权，金福泰公司所欠债务与王继红无关，王继红是政府认定的为百姓解决入住困难问题的第三方投资者，建筑5、7号楼房，资金短缺为1983万元，其中500万元政府所欠某小区的占地款已经拨款到位，余下百姓购房款约700万元正在办理中。其余建筑上的缺口783万元经双方协商，王继红享有某小区某区5、7号楼的所有权与处置权，金福泰公司无条件为王继红办理相关手续。被告金福泰公司把小区内所剩空地幼儿园，步行街商业用地无偿提供给王继红，让王继红开发建设，产权为王继红所有，金福泰公司把某区地下车位80个提供给王继红作为补偿。金福泰公司办理好某2区10号楼北侧物业用房的相关手续。其中教师89户住房由王继红解决安排。在2017年12月26日，此月日为手写（打印日期为5月11日），金福泰公司与鼎亿公司又签订协议书一份，约定因金福泰公司资金困难，无力继续开发建设，用金福泰公司开发建设的某小区某区5、7号盘抵顶鼎亿公司接手后投入的建设资金，双方协商，金碧苑开发建设的楼盘由鼎亿公司接收，合同内容第一条抵顶财产，金福泰公司同意用以下财产抵顶（一）、某小区某区5、7号楼该楼性质属于百姓用房；（二）、金碧苑小区B区10号楼；（三）、某小区步行街；（四）、某小区幼儿园；（五）、某小区商业管理用房、地下室和车库。第二条双方协议金福泰公司将上述所列资产所有权、开发权、建设权、经营权、销售权交给鼎亿公司，鼎亿公司有权处理上述资产的产权和经营开发、销售等权利。本项以物抵债已由金福泰公司报请主管部门和有关政府机关批准。第三条财产交付，金福泰公司最迟必须在2017年5月15日之前将本协议第一条约定的抵顶财产以及相关的产权证书交付鼎亿公司，金福泰公司配合鼎亿公司到建设部门、土地部门、规划部门以及房产部门办理转让过户的相关手续。2018年4月4日鼎亿公司将金福泰公司起诉要求其履行协议书，经本院调解双方达成调解协议，本院（2018）内2221民初1834号调解书内容为：一、被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司因资金周转困难，无力继续开发建设，同意用其开发建设的位于科右前旗某镇本街的某小区某区5号楼、某区7号楼、某1区10号楼、某小区步行街、某小区幼儿园、某小区商业管理用房、某小区某区5、某区7区地下室和某区5、某区7小区80个车库抵顶原告兴安盟鼎亿房地产开发有限公司接手上述房产后投入的建设资金；二、被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司应于2018年6月18日前将上述所列房产所有权、开发权、建设权、经营权、销售权交给原告兴安盟鼎亿房地产开发有限公司并协助原告兴安盟鼎亿房地产开发有限公司到建设部门、土地部门、规划部门、房产部门等相关部门办理上述房产抵顶、转让、过户所需的相关手续，办理上述手续所需费用均由被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司负担；三、上述房产涉及的税费、小区外网、小区硬化、绿化费用由被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司负担。该调解书正在执行当中。 另查，原告购买的1603号楼房已经于2016年11月8日出售给了刘某，出卖人加盖的是金福泰公司的公章及未连印名章。原告购买的1602号楼房在2017年11月21日出售给了徐某，同样以被告金福泰公司名义出售。被告金福泰公司提供第三人出具的情况说明证实自2015年9月20日开始到2017年10月23日期间由科右前旗房产管理局代管金福泰公司公章、财务章、名章，在2017年10月23日交回该公司法人未连印。未连印认可在出售1602号楼房时是其加盖的公章和名章，该房屋是抵顶王继红欠都瑞热电有限责任公司的取暖费，当时未连印认为该房屋已经转让给了王继红，故在网签合同上盖了金福泰公司公章，未连印不承认1603号房屋的网签合同是其本人加盖的公章和名章。 本院认为，原告吴晓霖与被告金福泰公司签订的两份团购预订合同，其合同中注明原告交付40%的购房款，被告金福泰公司出具的收条也写明是购房款，该两份预订合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条的基本内容，该预订合同应认定为商品房买卖合同，并属于有效的合同。但由于被告金福泰公司与原告之间未签订网签合同，原告购买的两套房屋已被另行销售给他人，故该合同目的不能实现，原告要求解除与被告金福泰公司签订的预定合同本院予以支持。因被告金福泰公司违约，被告金福泰公司应返还原告购房款202950元，并自2013年9月2日开始支付该购房款的利息，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款全部还清为止。原告请求购房款利息按照年利率6%计算利息的标准没有法律依据。被告金福泰公司认可某区7号2单元1602号楼房在2017年11月21日是在顶王继红欠都瑞热电有限责任公司的取暖费卖给案外人徐某，无论该房屋出卖原因如何， 是在被告金福泰公司自愿的基础上加盖的公章，故被告金福泰公司该出卖行为属于一房二卖，被告金福泰公司应当赔偿原告已交房款一倍的损失，即为73475元。原告购买的1603号楼房在2016年11月8日已出卖给案外人刘某，此时被告金福泰公司的公章由科右前旗房产局保管，被告金福泰公司的法定代表人未连印不认可该网签合同上的公章是其所盖，第三人说明使用公章都是通过金福泰公司人员在场并同意的情况下使用，但第三人并没有举证证明该公章是在未连印及其工作人员同意下所盖，由于金福泰公司的公章及未连印的名章当时在第三人处保管，该盖章的举证责任在第三人，故在第三人举证不能的情况下，1603号楼房属于第三人协助盖章出售，该出售行为不是金福泰公司的真实意思表示，因此1603号楼房的再次出卖不属于被告金福泰公司所为，不成立一房二卖，原告请求被告金福泰公司赔偿原告1603号楼房已交房款一倍的损失不能成立。按照金福泰公司与王继红签订的协议，实际金福泰公司开发的楼盘由被告王继红继续开发建设，双方签订的协议及补偿协议因未办理开发转让登记等相关变更手续，而且王继红是自然人不具有房地产开发资质及转让资格，王继红与被告金福泰公司之间签订协议书及补充协议书应属无效。2016年期间王继红作为政府指定的开发人，其实际控制该楼盘的开发与销售，故该1602号楼房实际销售的受益人应为被告王继红，1602号楼房在2017年11月21日签订的网签合同，根据本院（2018）内2221民初1834号调解书确认金福泰公司与鼎亿公司签订的协议书时间是2017年12月26日，此前该楼盘的实际控制人亦应为被告王继红，故该房屋顶都瑞热电有限责任公司取暖费实际仍是王继红取得了利益，原告受有损失，故王继红应返还原告该1602号楼房的购房款73457元。原告购买的1603号楼房再次出售时间是2016年11月8日，王继红出售该楼房时鼎亿公司尚未成立，故鼎亿公司不应承担责任，但王继红属于不当得利，原告受有损失，王继红应对原告交付购房款129475元具有返还义务，被告王继红辩解其对1603号楼房不承担责任的理由不能成立。原告主张被告金福泰公司与被告王继红等属于合伙开发没有事实及法律依据。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下： 一、本判决生效后立即解除原告吴晓霖与被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司签订的团购预定合同； 二、被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司返还原告吴晓霖购房款202950元，并自2013年9月2日开始按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款全部付清之日止； 三、被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司赔偿原告吴晓霖所购某区7栋2单元1602号已交房款一倍损失73475元； 四、被告王继红对被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司应返还原告吴晓霖某区7栋2单元1602、1603号购房款202950元承担不当得利返还义务； 五、驳回原告吴晓霖的其他诉讼请求。 上述二、三、四项在本判决生效后5日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8484元，由被告兴安盟金福泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。 审判长  杨玉山 审判员  孙 莉 审判员  陈永梅 二〇一九年二月十八日 书记员  李 爽 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十四条第（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同(四)：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。