安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0811民初169号原告：何学虎，男，1962年11月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。原告：何传盛，男，1988午9月20曰出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李应友，安徽引江律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：朱海涛，安徽引江律师事务所律师。被告：汪庭安，男，1954年8月17日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。被告：曹晓梅，女，1957年1月18日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。被告：汪峰，男，1982年1月21日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。被告：刘淑慧，女，1983年3月5日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。以上四被告共同委托诉讼代理人：杨光辉，安徽中皖律师事务所律师。以上四被告共同委托诉讼代理人：杨艺，安徽中皖律师事务所实习律师。第三人：安徽洪福投资发展有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。法定代表人：方洪信，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹文锋，该公司员工。委托诉讼代理人：张忠民，该公司员工。原告何学虎、何传盛与被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧，第三人安徽洪福投资发展有限公司（以下简称“洪福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何学虎及其与何传盛的共同委托诉讼代理人李应友、朱海涛，被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧的共同委托诉讼代理人杨光辉、杨艺，第三人洪福公司的委托诉讼代理人詹文锋、张忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何学虎、何传盛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧之间于2015年2月13日签订的拆迁安置房买卖协议合法有效；2、判令各被告协助原告办理房屋产权的过户手续；3、由各被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2008年10月25日，第三人洪福公司与被告汪庭安、汪峰、签订安庆市房屋拆迀补偿安置协议书，洪福公司作为拆迁人，对汪庭安、汪峰自建的住宅房予以拆迁安置。2015年2月13日被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧将坐落于安庆市水产大市场三义新村6号楼4单元507室安置房出售给原告，双方约定房屋价款为24万元，于2015年2月16日之前付15万元，余款在2015年4月5日前一次性付清。同时约定所出售房屋为拆迁安置房，若以后能办理产权登记，被告应协助原告办理产权登记及过户手续，如该房屋产权有纠葛影响原告权利的行使，概由被告负责清理。该协议由原被告买卖双方签字，见证人也签字见证。原告于2015年2月15日付清购房款24万元，由四被告出具收条。今年由于棚户区改造，被告将已被洪福公司征收的住宅房屋再次与他人签订房屋拆迁协议，给原告的房屋过户造成重大影响。原告多次与被告及第三人沟通协商无果，即具状起诉，请求判如所请。被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧共同辩称：1、因洪福公司没有履行与被告签订的拆迁协议，洪福公司才将涉案房屋给被告作为补偿，但目前该房屋尚未达到办理产权登记的条件，所以四被告无法协助原告办理房屋过户手续；2、原告提出被告再次签订房屋拆迁协议，给原告房屋过户造成重大影响与实际情况不符，被告房屋是2018年8月拆迁，拆迁安置与被告出售的房屋没有关联，也不影响原告房屋在能办理过户手续时办理产权登记；3、四被告没有任何过错，也没有违约，诉讼费由原告自行承担。被告洪福公司辩称：2008年10月25日，我公司与被告汪庭安、汪峰签订拆迁安置协议，一直未履行协议内容，由于被告家庭困难，我方先期安置三义新村6号楼4单元507室给被告。2018年被告将与我公司签订协议拆迁的房屋又与大桥街道办事处签订了房屋拆迁协议，这个情况，我公司是后来才知道的。各方当事人为证明自己的诉讼主张，向本院提交了相应证据，本院组织当事人进行了质证。根据到庭当事人的陈述及本院所采信的证据，本院经审理查明事实如下：2008年10月25日，被告汪庭安、汪峰与第三人洪福公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，约定由洪福公司作为拆迁人，对汪庭安、汪峰自建的住宅房予以拆迁安置。因房屋拆迁不能按时进行，洪福公司为解决被告家庭实际困难，将案涉的位于安庆市水产大市场三义新村6号楼4单元507室安置房交付被告使用，双方于2015年1月27日签订补充协议，约定：“甲方同意在2015年春节前交给乙方110平方米左右安置房壹套，乙方在2015年3月18日前腾空被拆迁房屋并交给甲方，及付清房屋差价款，同时甲方交给乙方另外两套安置房。乙方如不按上述时间腾空并交给甲方被拆迁房屋，及不付清房屋差价款则由潘万生担保并履行相关义务，甲方有权收回已经交给乙方的安置房。”2015年2月13日，被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧将上述房屋出售给原告何学虎、何传盛，约定房屋价款为24万元，原告于2015年2月15日付清购房款24万元，由四被告出具了收条。后四被告并未按约将拆迁房屋交给洪福公司，而是与安庆市宜秀区大桥街道办事处另行签订了房屋拆迁协议。现各方就案涉房屋产权登记事宜不能协商一致，两原告即具状诉至本院，遂成讼。另查明，案涉房屋因土地性质问题现不能办理产权登记手续。本院认为：首先，被告与第三人于2015年1月27日签订的补充协议，明确了洪福公司为解决被告家庭安置困难，将案涉的位于安庆市水产大市场三义新村6号楼4单元507室房屋交付被告家庭使用，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，案涉房屋的所有权并未转移至各被告名下；其次，依据上述补充协议，如果各被告按照约定的时间将拆迁房屋腾空交给洪福公司并付清房款差价，则案涉房屋即作为拆迁安置房安置给被告，但各被告并未依约履行，则双方约定的条件不成就，该补充协议不发生效力，各被告不能依据该补充协议取得案涉房屋的产权，故本案被告对该房屋不具有处分权；第三，各被告辩称案涉房屋是洪福公司为弥补被告的损失而补偿给各被告，但未向本院提交证据予以佐证，按照民事诉讼证据规则，四被告应当承担举证不能的不利后果，本院对该答辩意见不予采纳。各被告既未取得案涉房屋的所有权，亦未取得该房屋的处分权，则其将该房屋卖予两原告属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”无权处分的买卖合同属于有效合同，合同一方不能交付买卖标的物的，应当向守约方承担违约责任。故两原告要求确认与被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧于2015年2月13日签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求具有事实与法律依据，本院予以支持；第四，各被告对案涉房屋没有所有权，也没有处分权，无权办理上述房屋的登记过户手续，且依据庭审查明的事实，涉案房屋现尚不能办理房屋产权登记，故本院对两原告要求各被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求不予支持；最后，本案纠纷的产生是由于各被告未按约定将拟被拆迁房屋按时交给洪福公司，又在不具有房屋所有权与处分权的情况下擅自处分产权有争议的房屋，判令其承担本案诉讼费具有事实依据，本院对其不承担诉讼费的答辩意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告何学虎、何传盛与被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧于2015年2月13日签订的拆迁安置房买卖协议合法有效；二、驳回原告何学虎、何传盛的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告汪庭安、曹晓梅、汪峰、刘淑慧共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  余浩二〇一九年二月二十六日书记员  方倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。