北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终1036号上诉人（原审被告）：张铁鑫，男，1983年2月5日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：杨立超，女，1983年6月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张铁鑫（杨立超之夫），1983年2月5日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路******。法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：何亿云，女，北京市圣瑞物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：王余，男，北京市圣瑞物业服务有限公司员工。上诉人张铁鑫、杨立超因与被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初39062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭并开庭进行了审理。上诉人暨上诉人杨立超之委托诉讼代理人张铁鑫，被上诉人圣瑞物业公司之委托诉讼代理人何亿云、王余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张铁鑫、杨立超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回圣瑞物业公司一审全部诉讼请求。主要事实与理由为：一、圣瑞物业公司不作为，张铁鑫、杨立超并未享受到规范的物业服务，圣瑞物业公司违约在先，应当承担责任。二、圣瑞物业公司对物业费计算有误，物业服务内容及收费标准不明确。张铁鑫、杨立超的房屋性质为保障性住房，物业费用收取标准过高。三、小区对地上停车位分配不合理，张铁鑫、杨立超没有使用到停车位，应补偿2年未享受停车权利的补偿2000元。圣瑞物业公司辩称，同意一审判决，不同意张铁鑫、杨立超的上诉请求。圣瑞物业公司根据物业服务合同约定提供了物业服务，业主反映的环境脏乱差的问题已经整改完毕，日常维修、维护和巡查都是及时的。地上。地上车位业主已经签订了车位先到先得的协议，地下车位依据商品房预售合同并未列入公摊面积及价格无需征得业主同意。圣瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.张铁鑫、杨立超给付圣瑞物业公司2017年7月23日至2019年7月22日期间的物业费5709.52元；2.张铁鑫、杨立超给付圣瑞物业公司滞纳金（以5709.2元为基数，自2017年7月23日起，按照日千分之三的标准计算至实际给付之日）。一审法院认定事实：2014年9月，张铁鑫、杨立超与北京华和房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《北京市商品房预售合同》，约定由张铁鑫、杨立超购买涉案小区×号楼×层×单元×号房屋（建筑面积×平方米）。预售合同附件七《华远铭悦雅园前期物业服务合同》中约定：前期物业服务费标准为2.67元/平方米/月，收费方式是预收，收费周期为一年，除按约定的预存物业服务费外，其他年度的全年物业服务费应于前一年度物业服务到期15日前支付。2015年，圣瑞物业公司与开发商签订《前期物业委托服务合同》约定由圣瑞物业公司负责涉案小区的物业服务。经核实，张铁鑫、杨立超未向圣瑞物业公司交纳2017年7月23日至2019年7月22日期间的物业服务费共计5709.52元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，圣瑞物业公司与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，该前期物业服务合同对张铁鑫、杨立超具有约束力。圣瑞物业公司依据建设单位的委托为张铁鑫、杨立超提供了物业服务，张铁鑫、杨立超理应按照前期物业合同约定的物业费收费标准及收费方式向圣瑞物业公司交纳相应的物业服务费。关于张铁鑫、杨立超辩称圣瑞物业公司的物业服务问题，因其提供照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待，不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，故对于张铁鑫、杨立超的辩解意见一审法院不予采纳。考虑到张铁鑫、杨立超并非恶意拖欠物业费，对于圣瑞物业公司要求张铁鑫、杨立超支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张铁鑫、杨立超给付圣瑞物业公司北京市圣瑞物业服务有限公司2017年7月23日至2019年7月22日期间的物业费人民币5709.52元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，张铁鑫、杨立超围绕其上诉请求提交了照片打印件多张，用以证明小区物业服务不达标。圣瑞物业公司发表质证意见称，垃圾清理是有时间节点的，不可能苛求做到24小时随时清理。圣瑞物业公司提交下列证据：证据1.保证书，用以证明圣瑞物业公司对乱贴小广告行为进行了清理；证据2.感谢信，用以证明业主对圣瑞物业公司的服务满意；证据3.住宅消防检查表，用以证明圣瑞物业公司对消防通道进行了管理；证据4.车位“先到先得”协议，用以证明双方就车位先到先得达成一致意见。张铁鑫、杨立超针对圣瑞物业公司提交的证据发表质证意见称，对证据1、2、3真实性、关联性及证明目的均不认可；证据4真实性认可、证明目的不认可，该协议是张铁鑫、杨立超或其亲属签署，但在该协议签署前车位就已经租赁完毕，因此该协议无实际意义。对双方当事人在二审中提交的证据，本院将结合在案事实予以综合认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方当事人围绕事实和法律问题存在较多争议，但争议焦点集中在物业费收费标准的确定和服务水平是否不符合要求两个方面。故本院将从上述两个问题进行认定。首先，物业费收费标准的确定。根据《华远铭悦雅园前期物业服务合同》、业主签订的承诺书等约定，圣瑞物业公司物业费收费标准为2.67元/平米/月。张铁鑫、杨立超对物业服务费收费标准有异议，认为涉案房屋为政府保障性住房，应当按照0.5元/平米/月的基准价收费。本院认为，前期物业服务合同中明确约定了物业费的收费标准为2.67元/平米/月，各项目包括公共部分维修、电梯维护、消法维护、供电维护、卫生清洁等，上述收费标准并未违反法律、行政法规的强制性规定，同时也未违反政府指导价的收费标准，故在无其他证据足以推翻该条款的情形下，该条款应属有效。张铁鑫、杨立超的相应上诉主张缺乏依据，其应按照合同约定的标准交纳物业服务费。第二，物业服务水平是否达到约定的标准。张铁鑫、杨立超上诉主张圣瑞物业公司的服务水平未达到合同约定的三级物业服务水平，但对物业服务水平的评判应当结合一段时期以来各项服务连续、动态的过程。从张铁鑫、杨立超提交的证据看，该证据不足以证明其上诉主张的全部问题，不足以证明圣瑞物业公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距，张铁鑫、杨立超以此为由要求扣减物业服务费缺乏依据，本院不予支持。此外，关于车位问题，圣瑞物业公司与业主签订了“先到先得”租赁分配协议，张铁鑫、杨立超并未租赁停车位，其以未享受到停车位此为由主张不缴纳物业费，该主张本院不予支持，其要求圣瑞物业公司赔偿损失亦不属于本案审理范围。综上所述，张铁鑫、杨立超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张铁鑫、杨立超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘建刚审判员  杜丽霞审判员  解学锋二〇一九年二月十九日法官助理王雯雯书记员马梦蕾书记员温宇辰