广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7486号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢朝辉，男，1972年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李平，广东桂顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄雪珍，女，1966年8月24日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李闽榉，男，1960年4月10日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李濠贤，男，1987年5月25日出生，汉族，住广东省中山市。共同委托诉讼代理人：陈跃龙，广东朗锐律师事务所律师。上诉人谢朝辉因与被上诉人黄雪珍、李闽榉、李濠贤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人谢朝辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄雪珍、李闽榉、李濠贤的全部诉讼请求并支持其反诉请求。事实和理由：一、一审审理程序不当。其在一审时申请追加现在的承租人到庭参与诉讼，但一审法院不予追加，诉讼程序不当，应当追加第三人重新查清事实。二、一审法院审查事实不清。第一，其提交了2016年12月至2017年1月份的银行交易明细，证实其于2016年12月14日、2017年1月16日转账支付了29995元、30000元，用于支付2016年1月及2月租金，一审法院要求其再补充证实，加重了其举证责任，如果黄雪珍、李闽榉、李濠贤认为此转账不是用于支付2016年1月及2月租金，应当由黄雪珍、李闽榉、李濠贤证实。双方交租金都是通过现金方式支付，且没有开具收据，因2016年1月及2月的租金欠款时间久，其出具过欠条，其才特意用转账的方式支付此欠款。第二、涉案店铺内的物品到底是其搬走了还是被黄雪珍、李闽榉、李濠贤转手卖给了现在的承租人，一审法院没有进行查实。其原来承租时的大部分物品还在店内，有的在使用，有的闲置，黄雪珍、李闽榉、李濠贤陈述其全部搬走是虚假陈述。由此证明其主张以店内物品抵扣房租的事实属实，黄雪珍、李闽榉、李濠贤应当支付1万元的设备款。被上诉人黄雪珍、李闽榉、李濠贤共同口头答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。事实和理由：一、其与谢朝辉没有达成以物抵债的口头协议，反而其多次要求谢朝辉支付租金，有律师函证明。二、谢朝辉交租金有时以现金、有时以转账方式支付，因合同约定租金是每月10日前支付，2016年12月、2017年1月转账款项是支付之前拖欠的租金；三、谢朝辉在2017年7月底已搬离，且搬离后未告知也未交付钥匙，其去到涉案店铺后才知道谢朝辉搬离，当时里面已没有东西，涉案店铺现已重新出租，店铺内的东西有些是其它承租人的。黄雪珍、李闽榉、李濠贤向一审法院起诉请求：1、谢朝辉向黄雪珍、李闽榉、李濠贤支付租金271846元（2016年1月至2月租金60000元、2017年5月至10月租金211846元）及滞纳金（60000元按年利率24%从2016年10月1日起计至清偿完毕；211846元按年利率24%从2017年11月1日起计至清偿完毕，暂计至2018年1月23日为30882.15元）；2、谢朝辉向黄雪珍、李闽榉、李濠贤支付保证金90000元。谢朝辉向一审法院提出反诉请求：黄雪珍、李濠贤、李闽榉返还餐厅设备款10000元。一审法院认定事实：位于中山市××的房地产【土地证号：国（xx）易**、房产证号：C××1/C××2/C××3】现登记权属人为李闽榉、黄雪珍、李濠贤，房屋用途为住宅、房屋所有权性质为私有、土地使用权来源为出让、土地使用性质为国有、土地面积470.1平方米、建筑面积1119.33平方米。2013年9月11日，黄雪珍（出租方、甲方）与谢朝辉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，黄雪珍将其位于中山市××号房屋（面积1120平方米）、广告牌位（200平方米）出租给谢朝辉经营餐饮。合同约定如下：1、租赁期5年，自2013年9月11日起至2018年8月30日止；2、第一年每月租金30000元，第二年起以每年5%增长率递增，甲、乙双方商定租赁费（不含税）具体标准为2013年9月11日至2014年8月30日每月租金30000元、2014年9月1日至2015年8月30日每月租金31500元、2015年9月1日至2016年8月30日每月租金33075元、2016年9月1日至2017年8月30日每月租金34729元、2017年9月1日至2018年8月30日每月租金36465元；3、乙方支付甲方90000元作履约合同保证金，合同期满后无息退还。乙方于每月10日前以现金或转账方式付清当月的租金（未经甲方同意而拖欠租金的，按所拖欠租金总额的1%收取日息作滞纳金）。逾期累计超过30天作违反合同处，甲方有权终止合同、没收其保证金、收回房屋，并追讨所欠费用、本金及每日百分之一的利息；4、租赁期内，甲方未经乙方同意，提前终止合同的，甲方须退还履行合同保证金并对乙方进行合理赔偿。乙方提前终止合同的，甲方不退回履行合同保证金；5、乙方已付款有权使用天花板上空调2台，乙方撤出时不得拆除，物权归甲方。乙方撤出时，消防、水、电、天花和所有装潢设施不得拆除（工具除外），甲方不作补偿。2013年10月24日，黄雪珍与谢朝辉就前述租赁合同签订附件，双方商定谢朝辉一次性向黄雪珍等支付用电保证金30000元作为租赁期间用电保障，双方商定用电保证金须在付清电费后全额退还，但拖欠电费则可在保证金中扣除。合同签订后，黄雪珍等依约将涉案商住楼交付谢朝辉使用，谢朝辉仅支付用电保证金30000元，但一直未向黄雪珍等缴付履约保证金。谢朝辉未按约支付2016年1月、2月租金60000元，黄雪珍等于2016年10月11日向一审法院提起诉讼，请求判令谢朝辉支付前述租金及履约保证金90000元。黄雪珍等后于2016年11月29日申请撤诉并被裁定准许。因谢朝辉仍未支付2016年1月、2月租金60000元及2017年5月、6月租金69458元，黄雪珍等委托广东登鼎律师事务所于2017年6月15日向谢朝辉发出律师函，黄雪珍等以谢朝辉违约拖欠租金为由决定自谢朝辉收到律师函之日立即解除租赁合同、支付租金及保证金等，并要求谢朝辉于2017年6月30日前搬离租赁物。黄雪珍等亦同时向谢朝辉发出手机短信告知前述事项。谢朝辉后于2017年6月底或7月初自行从租赁物搬离，但双方未办理交接手续。黄雪珍等后自行收回租赁房屋，现另行出租给第三方经营餐饮。因谢朝辉至今未付清租金及履约保证金等，黄雪珍等遂于2018年1月25日诉至一审法院，谢朝辉亦以要求赔偿损失为由于2018年8月提起反诉。再查，李闽榉、李濠贤签名于2013年9月11日出具委托书1份，委托黄雪珍与谢朝辉签订房屋租赁合同。谢朝辉于2016年2月21日出具欠条1份，谢朝辉确认尚欠黄雪珍等2016年1月、2月租金60000元，并承诺于2016年10月1日前付清。谢朝辉于2016年12月14日、2017年1月16日转账付款29995元、30000元给黄雪珍。谢朝辉称前述款项用于支付2016年1月、2月租金，黄雪珍等确认收到上述款项，但称前述款项用于支付其他租金，并非用于偿付2016年1月、2月的未付租金。一审法院要求谢朝辉提供前述租金收款收据或其他租金支付凭据，但谢朝辉无法提供其他证据。谢朝辉提供其单方制作物品清单及照片若干份称其撤场时经与黄雪珍等协商一致将前述物品交由黄雪珍处置以抵扣2017年5月、6月租金，黄雪珍等承诺另向其支付补偿款10000元。黄雪珍等否认谢朝辉的说法，并称谢朝辉自行搬离全部物品，双方未达成任何抵扣、补偿协议。谢朝辉另以查明其设备或物品由黄雪珍处置为由庭审时要求追加涉案房屋的现承租人作为第三人参加诉讼，黄雪珍否认单方或协商后处置谢朝辉的物品，并称谢朝辉自行搬离、取走所有物品，明确反对追加第三人。一审法院认为，《房屋租赁合同》经黄雪珍、李闽榉、李濠贤与谢朝辉双方当事人协商一致达成，双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。谢朝辉未按约定支付租金，构成根本性违约，黄雪珍等有权解除房屋租赁合同、收回租赁物、追讨租金及追究谢朝辉其他违约责任等。谢朝辉逾期支付租金后，黄雪珍等于2017年6月15日致函（律师函及手机短信）要求单方解除合同，并敦促谢朝辉须于2017年6月30日前搬离，现经查实谢朝辉已于2017年6月底或7月初搬离，故双方房屋租赁合同于2017年6月15日由黄雪珍等单方解除，租金计付截止期限亦应计至2017年6月30日止。虽然谢朝辉提供2016年12月至2017年1月银行交易明细等拟证明其已经支付2016年1月、2月租金，但因谢朝辉自2013年起至2017年6月期间租赁涉案房屋，转账付款时间反映该款不排除用于支付其他租金，现谢朝辉未提供收款收据证明前述款项确实用于支付2016年1月、2月租金，亦未提供其他租金支付凭证或收据等供法院审查其租金支付具体情形，故对谢朝辉的前述抗辩意见不予采纳，并认定其至今未付2016年1月、2月租金60000元。虽然谢朝辉另辩称双方在解除租赁合同时协商由黄雪珍等处置其设备、物品等，且处置所得款项用于抵扣2017年5月、6月租金并向谢朝辉补偿10000元，但谢朝辉未能提供协议或其他有效证据予以证明，黄雪珍等亦不予认可，故认定谢朝辉至今未付2017年5月、6月租金69458元。合同约定“按所拖欠租金总额的1%收取日息作滞纳金”，谢朝辉未按承诺期限支付2016年1月、2月租金以及未按约定期限支付2017年5月、6月租金构成违约，黄雪珍等自行将违约金计付标准调整为按年利率24%计算，自行处分其实体权利，亦未侵害谢朝辉的合法权益，故谢朝辉应向黄雪珍等计付前述租金的逾期付款违约金（60000元自2016年10月1日起算、34729元自2017年5月11日起算、34729元自2017年6月11日起算，均按年利率24%计至付清之日为止）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，谢朝辉未交付履行合同保证金90000元属实，但不排除双方在合同履行过程中对合同条款进行变更，现双方房屋租赁合同关系已于2017年6月15日解除，故黄雪珍等现不得再向谢朝辉要求交付履约保证金。谢朝辉反诉请求黄雪珍等返还设备处置补偿款10000元，但其未提供充分有效证据予以证明，黄雪珍等亦否认其说法，故对谢朝辉的反诉请求不予支持。至于谢朝辉在庭审时多次要求追加涉案租赁物承租人作为第三人参加诉讼，因现房屋承租人并非本案房屋租赁合同相对方，亦与本案不存在利害关系，黄雪珍等亦明确予以反对，故对谢朝辉追加申请不予准许。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、谢朝辉于判决生效之日立即向黄雪珍、李濠贤、李闽榉支付租金129458元（包含2016年1月、2月租金60000元，2017年5月、6月租金69458元）及其逾期付款违约金（60000元自2016年10月1日起算、34729元自2017年5月11日起算、34729元自2017年6月11日起算，均按年利率24%计至付清之日为止）；二、驳回黄雪珍、李濠贤、李闽榉其他诉讼请求；三、驳回谢朝辉的反诉请求。如果谢朝辉未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7190元、反诉费25元，合计7215元，由黄雪珍、李濠贤、李闽榉负担4301元，谢朝辉负担2914元。本院二审期间，谢朝辉围绕上诉请求提交了如下证据：1.照片26张（复印件）；2.黄雪珍、李闽榉、李濠贤与贺××签订的租赁合同、收款收据、送货单等。拟证明其从黄雪珍、李闽榉、李濠贤处受让了涉案店铺及店内物品，且大部分设备仍然在店内使用。黄雪珍、李闽榉、李濠贤提供了银行流水凭证。拟证明谢朝辉支付租金有时是银行转账，有时是现金。针对谢朝辉提交的上述证据，黄雪珍、李闽榉、李濠贤不确认证据一的真实性，对证据二的真实性、合法性确认，关联性不确认。针对黄雪珍、李闽榉、李濠贤提交的上述证据，谢朝辉确认该证据的真实性。本院依据谢朝辉的申请，依法准许其申请前一手承租人贺××出庭作证，贺××证明其与黄雪珍的合同于2013年未再履行，因黄雪珍未退回其押金，其在2017年去搬东西，店内有桌、椅，厨房设备，现在店里仍有空调、电器。厨房设备、通风系统等。针对双方二审提交的证据，本院认定如下：谢朝辉提交的证据一无原件核对，本院不予确认，对于谢朝辉提交的证据二以及黄雪珍、李闽榉、李濠贤提交的证据，因双方对其真实性均无异议，本院予以确认，是否具备关联性，后述。贺××的证言因与本案无关联，不予评述。本院二审查明，黄雪珍提交的银行交易明细清单显示：谢朝辉转账记录如下：2016年1月2日转账31485元、3月14日转账30000元、4月11日转账29985元、5月16日转账29985元、6月18日转账29985元、7月19日转账15000元、8月11日转账14985元、11月11日转账40000元、12月14日转账29995元、2017年1月16日转账30000元。诉讼中，黄雪珍、李闽榉、李濠贤确认谢朝辉有时转账支付，有时现金支付，谢朝辉确认该事实，称部分租金有收据，但提供不了。本院还查明，2016年2月谢朝辉出具欠条，内容为“欠黄雪珍2016年1、2月份房租共计6万元，暂欠6个月，经营期限内，从店内盈利中优先还款，于2016年10月1日前还清。”本院另查明，二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案二审争议焦点是：一是是否应当追加涉案租赁物现在的承租人作为第三人参加诉讼。二是谢朝辉2016年12月14日、2017年1月16日转账支付的款项是支付何时的租金。三是黄雪珍、李闽榉、李濠贤是否应当支付给谢朝辉10000元。对于争议焦点一，谢朝辉搬离租赁物后，黄雪珍、李闽榉、李濠贤已另行将租赁物出租给他人，该租赁合同关系与本案的租赁合同关系是不同的法律关系，租赁物的现承租人不是必须参加诉讼的当事人，一审法院不予采纳其申请追加第三人的请求，不违反法定程序，谢朝辉所持该上诉理由不成立，不予采纳。关于争议焦点二，黄雪珍、李闽榉、李濠贤称谢朝辉2016年12月14日转账的29995元和2017年1月16日转账的30000元是支付当月租金，谢朝辉称是支付2016年欠条项下的租金，即是支付2016年1月、2月份的租金。倘若采纳谢朝辉陈述，谢朝辉还必须举证证明其另行支付了2016年12月和2017年1月份的租金，否则，其即使不欠2016年1月、2月份的租金，也欠2016年12月及2017年1月的租金。从双方举证分析，双方均认可支付租金的方式既有转账支付也有现金支付，且谢朝辉也认可黄雪珍、李闽榉、李濠贤有出具部分收款收据的行为（黄雪珍、李闽榉、李濠贤则陈述其收款后均开具收据），可见，黄雪珍、李闽榉、李濠贤收取款项后是有开具收据给谢朝辉的，就算如谢朝辉所述，并非全部开具了收据，按常理，如果谢朝辉不是以转账方式支付租金，则谢朝辉应当要求黄雪珍、李闽榉、李濠贤开具收款收据保存。因此，谢朝辉负有提供收款收据证明其支付了相应租金的义务，但是，谢朝辉并不能提供证据证明，一审法院基于黄雪珍、李闽榉、李濠贤持有谢朝辉出具的欠条以及合同约定支付租金的时间，采纳黄雪珍、李闽榉、李濠贤的陈述，即上述2017年12月14日及2017年1月16日支付的两笔款项是支付当月租金的认定并无不当，谢朝辉认为是支付欠条项下租金的理据不充分，不予采纳。关于争议焦点三，黄雪珍、李闽榉、李濠贤与谢朝辉的租赁合同关系因谢朝辉的违约行为而解除，谢朝辉返还租赁物时，应当自行将租赁物内属于其所有的可移动物品搬离，现谢朝辉称其搬离租赁物时与黄雪珍、李闽榉、李濠贤达成将租赁物内的物品抵偿尚欠租金且黄雪珍、李闽榉、李濠贤还应支付10000元的口头协议，黄雪珍、李闽榉、李濠贤对此不予认可，谢朝辉并无其他任何证据证明双方就此达成口头协议，对谢朝辉的该主张不予采纳。基于此，谢朝辉要求黄雪珍、李闽榉、李濠贤支付10000元的理据不充分，不予采纳。综上所述，谢朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2914元，由谢朝辉负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年二月二十日书记员  廖建锋