黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初2073号原告：黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区保障街**。法定代表人：张秀春，董事长。委托诉讼代理人：张国峰，男，1979年10月22日出生，汉族，该公司法律顾问，现住哈尔滨市南岗区。被告：邹淑芳，女，1961年10月10日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。被告：张福杰，男，1961年5月29日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司（以下简称地恒房地产公司）与被告邹淑芳、张福杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。地。地恒房地产公司的委托诉讼代理人张国峰到庭参加诉讼淑芳、张福杰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。地恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与邹淑芳签订的商品房买卖合同及补充协议，邹淑芳将房屋返还给原告；2.要求邹淑芳、张福杰连带共同偿还原告为其代偿的银行借款本金、利息、提前还款违约金等共计182185.9元；3.要求邹淑芳、张福杰给付原告为其代为执行的案件诉讼费、公告费、执行费等7230元；4.要求邹淑芳、张福杰支付原告在房屋交付后其应当承担的物业费3004元、供热费及滞纳金7745.43元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：邹淑芳与张福杰系夫妻关系。2013年6月9日，邹淑芳与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买原告开发的位于哈尔滨市××开发区××大道东××单元××号房屋，约定房屋总价款328477元，首付款108477元，余款22万元以办理银行按揭贷款形式支付。支付首付款后，邹淑芳及其配偶张福杰于2013年9月24日与中国银行哈尔滨南岗支行签订了《个人一手住房贷款合同》，借款22万元用于购买涉案房屋，借款期限144个月，还款方式为等额本息还款法。同时银行要求原告为被告的借款提供全额不可撤销的阶段性担保，即在被告所购房屋取得抵押登记或他项权利证之前，原告对被告的借款承担连带保证还款责任。因被告逾期还款，银行曾从原告保证金账户划扣1802.79元，自2016年6月起连续多期不再向银行还款，银行起诉解除贷款合同，要求提前还款。2017年6月3日，哈尔滨市南岗区法院作出（2017）黑0103民初1469号民事判决，判令解除邹淑芳与中行南岗支行签订的合同，邹淑芳、张福杰共同偿还欠付银行的全部借款本息，地，地恒房地产开发公司承担连带清偿责任案件执行过程中，因被告失联并无财产可供执行，原告为其代偿银行借款本金、利息、提前还款违约金等共计182185.9元，承担诉讼费、公告费等7230元。原、被告签订房屋买卖合同后，原告依约履行合同并于2013年12月5日将房屋交付被告，而被告仅仅向原告交付购房首付款108477元，其余购房贷款无力支付，导致原告代为清偿近18万余元，相当于将其通过银行按揭贷款支付的购房款又全部返还给银行，原告还为此承担了其他额外损失。被告从2016年6月开始便不再偿还贷款，其以实际行动明确表明不再履行付款义务，被告的行为已经构成严重违约，并导致原告签订商品房买卖合同的目的不能实现。双方在商品房买卖合同第七条中也明确约定，逾期付款超过60日后，出卖方有权解除合同。鉴于本案房屋已经交付，根据我国相关法律规定，房屋交付后物业费、供热费等应由房屋买受人承担。本案房屋交付后被告从未交纳供热费和物业费，截止至今共欠供热费7745.43元、物业费3004元。本案商品房买卖合同解除后，被告欠付的该项费用必定转嫁由原告承担。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告围绕其诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、进户房屋交接材料包括文件签收记录、室内防火责任协议书、收楼确认书、中国银行特种转账借方传票及支付业务汇款单各一份、哈尔滨市南岗区人民法院民事判决书、中国银行贷款还款回单三份、诉讼费票据及公告费票据、供热费明细及缴纳物业费收据1张。上述证据具有客观性、合法性、关联性，能够证明原告与被告签订商品房买卖合同，被告交付首付款后向中国银行贷款，2013年12月5日原告将房屋交付被告，因被告未履行偿还银行贷款的义务，（2017）黑0103民初1469民事判决书判决地恒房地产公司对邹淑芳、张福杰所欠借款本金及利息承担连带清偿责任，在该行申请执行后地恒房地产公司履行了连带保证责任，并代付物业费3004元，对上述证据本院予以采信。本院认为，解除合同与行使追偿权是两个独立的诉讼请求，不能一并主张。邹淑芳与地恒房地产公司签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，邹淑芳购买地恒房地产公司开发的位于哈尔滨市××开发区××大道东××单元××号房屋，房屋总价款328477元，首付款108477元，邹淑芳、张福杰与中国银行股份有限公司哈尔滨南岗支行签订了《个人一手住房贷款合同》，以按揭形式办理贷款22万元，地，地恒房地产公司作为出卖方已经获得全部购房款签订商品房买卖合同的合同目的未实现，并且地恒房地产公司也已于2013年就将房屋交付邹淑芳、张福杰，故双方签订的《商品房预售合同》已经履行完毕。双方签订的商品房买卖合同第七条关于“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”的约定，适用此条款的前提为买受人未按双方合同第六条的约定支付首付款，并非指买卖人未按期偿还银行贷款的情形，原告主张解除合同的理由不成立。本案立案案由虽为商品房买卖合同，但实际为地恒房地产公司代为履行担保义务后向二被告行使追偿权的诉讼，故本案案由应确定为追偿权纠纷。贷款发放以后，邹淑芳、张福杰未能依照合同约定履行还款义务，构成违约，经哈尔滨市南岗区人民法院确认解除该行与二人签订的《个人一手住房贷款合同》，邹淑芳、张福杰偿还贷款本金及利息，地，地恒房地产公司承担连带清偿责任经南岗区人民法院执行，地，地恒房地产公司代二被告偿还了贷款本金息及相关费用。地。地恒房地产公司代为偿还银行贷款是其履行作为贷款保证人的法律义务，属另一法律关系，因此其不能以二被告未履行《个人一手住房贷款合同》的还款义务为由，再以商品房买卖合同卖方的主体地位来主张解除合同。原告履行了担保责任后，依法享有向被告追偿的权利。原告已经实际代被告偿还的银行借款本金、利息、提前还款违约金，代为负担的诉讼费、公告费、执行费，代为缴纳的物业费等费用，二被告应当给付原告。综上所述，对地恒房地产公司要求解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持；供热费及滞纳金虽已客观发生，但地恒房地产公司并未实际支付，对其要求二被告给付该项费用的诉讼请求，本院不予支持；对地恒房地产公司要求二被告给付其代偿的借款本金、利息、提前还款违约金等共计182185.90元，案件受理费、公告费、执行费共7230元，物业费3004元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邹淑芳、张福杰共同给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司代偿的借款本金、利息、提前还款违约金共计182185.90元；二、被告邹淑芳、张福杰共同给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司代为负担的诉讼费、公告费、执行费共7230元，代为缴纳的物业费3004元；三、驳回原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司其他诉讼请求。上述一、二项于本判决发生法律效力之日起七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9086元，保全费2163元，公告费260元，由被告邹淑芳、张福杰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  张春秋审判员  赵子清审判员  刘 丽二〇一九年二月二十五日书记员  胡天阳