山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0702民初2301号原告晋中开发区战旗水泥制品厂，地址晋中开发区韩村。业主刘占期，男，1957年10月1日出生，汉族，身份证号142401195710010355，榆次区居民，住榆次区柳北巷5号。委托代理人王虢龚，山西国公律师事务所律师。被告晋中开发区社管处韩村村民委员会，地址晋中开发区韩村。法定代表人王建业，该村委会主任。委托代理人杨丽娟，山西证明律师事务所律师。原告晋中开发区战旗水泥制品厂与被告晋中开发区社管处韩村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晋中开发区战旗水泥制品厂业主刘占期及其委托代理人王虢龚、被告晋中开发区社管处韩村村民委员会（以下简称“韩村村委会”）委托代理人杨丽娟，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告系原迎宾水泥制品厂权利义务承接方。2004年年底在被告时任法定负责人承诺下,原告向被告支付了占地手续费现金拾万元整(被告承诺办理完后结算)。2006年6月1日,原、被告签订了土地租赁协议,由原告租赁被告31亩土地作为企业用地,租期为20年。2013年因道路建设需要原告承租土地中的7亩被国家占用,相关单位就占用土地上的建筑物给予了相应补偿,但对占用的土地没有补偿。考虑到上述占地行为系国家基础建设需求,故原告未额外向国家提出补偿请求,也未向被告主张违约损失,而是继续使用剩余的24亩土地并按合同约定的价格以实际承租的土地亩数向被告交纳土地租金。2015年7月,原告交纳当年租金时被被告拒收。2017年5月5日,被告书面通知原告该决定单方面终止土地租赁协议。原告认为,被告单方解除合同的行为不符合双方约定和法律的相关规定,该解除合同的行为无效;因国家基础建设需要占用原告承租的部分土地,故原协议中承租面积条款应按原告实际承租的面积予以变更;被告收取原告相应的费用应尽快为原告办理占地手续。为此,原告依法提起诉讼,请求人民法院1、确认被告单方终止与原告所签订的土地租赁协议的行为无效。2、请求变更原《协议书》第九条,确认原告租赁土地面积为24亩,并判令被告按实际承租土地面积继续履行协议至合同期满。3、要求被告尽快为原告办理相关占地手续。被告辩称，原告不是土地租赁《协议书》的签约主体,该《协议书》对原告不产生法律效力。2006年6月1日,答辩人与原迎宾水泥制品厂签订了一份土地租赁《协议书》,约定迎宾水泥制品厂租赁答辩人土地。在该租赁协议履行过程中,原告于2007年12月19日登记成立,由于两公司的实际负责人都是刘占期,之后,原告便实际租赁了上述土地,但双方未签订书面租赁合同。原《协议书》也因此实际终止履行。因此,原告并非《协议书》的合同主体,该《协议书》对其不发生法律效力。原告诉称,该是原迎宾水泥制品厂权利义务承接方,有权利根据《协议书》租赁答辩人土地。对此,根据《合同法》第八十条规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。第八十四条规定,债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。鉴于原告受让原迎宾水泥制品厂权利义务并未通知并征得答辩人同意,故该行为对答辩人不产生法律效力。原告通知被告解除租赁合同,是基于被告实际租赁原告土地的事实,与《协议书》的无关,原告并非该第一项诉讼请求的适格主体,该第一项诉讼请求不能支持。二、答辩人解除租赁合同的行为有效。1、不定期租赁,任何一方可随时解除合同鉴于原告实际租赁答辩人土地的事实,根据《合同法》第二百一十五条的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁。该法第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案原告与答辩人之间的土地租赁应当视为不定期租赁,答辩人随时有权终止租赁合。经审理查明，原榆次开发区迎宾水泥制品厂系个体工商户,业主为杜会平。后该榆次开发区迎宾水泥制品厂注销。2007年晋中开发区战旗水泥制品厂在工商部门注册登记。该厂性质仍为个体工商户,业主刘占期。杜会平、刘占期为夫妻关系。2006年6月1日,原榆次开发区迎宾水泥制品厂（乙方）与被告晋中开发区社管处韩村村民委员会（甲方）签订《协议书》，该协议书约定，由原告租赁被告31亩土地作为企业用地,乙方占地的年限为20年,每年上交租赁费1200元,每隔五年递增20%,即4个五年的租赁费分别是:1200元、1440元、1728元、2074元;农户的补偿每年按400元补偿,20年的补偿费一次性付清,补偿费包括在租赁费中,逐年上交租赁费时逐年递减。土地上的房屋及财产规乙方(占地方)所有,土地规甲方所有。合同到期,如无国家规划,乙方可继续租赁使用,租赁费根据国家有关租地政策,即根据当时现行亩产的倍数另行核定。协议签订后，原告在租赁土地内进行生产经营，并如约交纳了租金，租金交纳至2015年6月。2015年7月,原告交纳当年租金时被被告拒收。山西新田资产评估有限责任公司作出的晋新田评报字（2013）第（123）号《（晋中开发区战旗水泥制品厂征收补偿项目）资产评估报告》载明，“本次评估的基准日期为2013年8月20日，结论为截止2013年8月20日，晋中开发区投资建设有限公司委托的晋中开发区战旗水泥制品厂征收补偿的资产评估值合计为2050374元”评估报告的报告日为2013年9月4日。2013年9月2日，晋中开发区投资建设有限公司与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定的拆迁补偿费总计2050374元。2014年7月21日，原告负责人刘占期向晋中开发区投资建设有限公司出具《保证书》，该保证书载明，“厂内房屋材料设备产品等建筑物附属物在一个半月的时间内全部无条件腾空搬完。”原告已经收取了前述拆迁补偿款。2017年5月5日,被告书面通知原告单方面终止土地租赁协议。该《通知》内容为，晋中开发区战旗水泥制品厂(原迎宾水泥制品厂):关于你方与我村于2006年6月1日签订的土地租赁协议书的相关内容,占地总面积为31亩。因晋中市重点工程安宁西街道路建设,2013年9月2日,与你方签订了拆迁补偿安置协议书,已对你方厂内的房屋、附属物、设备搬迁等相关费用进行了全额补偿,共计人民币贰佰零伍万零叁佰柒拾肆元整(￥2050374元),并由你方法定代表人刘占期亲签的搬迁保证书。协议书要求补偿款到位后30日内搬迁办毕,同时与韩村村委会终止合同,并将土地交回韩村村委会。二是你方未履行协议书第八条所规定的责任和义务,从2015年6月1日后再没有交过租金。根据以上两种情况,韩村村委会有权单方面终止土地租赁协议书。原告收到该通知后，诉至本院请求人民法院1、确认被告单方终止与原告所签订的土地租赁协议的行为无效。2、请求变更原《协议书》第九条,确认原告租赁土地面积为24亩,并判令被告按实际承租土地面积继续履行协议至合同期满。3、要求被告尽快为原告办理相关占地手续。庭审中，双方对晋中开发区投资建设有限公司与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》以及被告负责人刘占期向晋中开发区投资建设有限公司出具《保证书》的真实性均不持异议。但原告提出,晋中开发区投资建设有限公司与被安置人补偿安置协议书签署日期为2013年9月2日,而被告提供的资产评估报告却是在协议书签订之后才出具的,先补偿后评估鉴定本身就不符合日常生活逻辑;政府征地行为只涉及被占的7亩土地,剩余24亩土地所有权仍归被告所有,原、被告所订立的合同仍具备实现的条件,因此被告单方面要求解除合同不符合合同法的规定。被告时任法定代表人还收取了收受原告占地手续现金10万元。为此应当继续履行土地租赁协议。而被告则称，晋中开发区投资建设有限公司与原告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》以及被告负责人刘占期向晋中开发区投资建设有限公司出具《保证书》是在事后才知道的，原告收到的是全部承租土地上财产的补偿，原、被告双方的土地租赁协议已经无法履行，所以才拒收原告2015年以后的租赁费，故不同意原告主张。双方当事人各执己见调解不成，为本案事实。本院所确认的上述事实，有土地租赁协议、《城市房屋拆迁补偿安置协议书》、《保证书》、《（晋中开发区战旗水泥制品厂征收补偿项目）资产评估报告》、被告作出的终止土地租赁协的《通知》及双方当事人陈述笔录等相关证明材料在案为凭，已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  张为民人民陪审员  张英虎人民陪审员  原成光二〇一九年二月二十六日书 记 员  冀永娟