贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初245号原告：赵军，男，汉族，出生于1980年1月28日，住毕节市。被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州毕节市南部新区**路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。统一社会信用代码：91520500709552726W。法定代表人：徐忠杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐卫东，系该公司员工。原告赵军与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称政通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月11日公开开庭进行了审理，原告赵军，被告政通公司委托诉讼代理人徐卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金，以购房总款425312.00元为基数从2016年1月1日起按照每日万分之一点一的违约金计算至涉案房屋达到交房条件之日止(至2018年11月30日止请求付违约金49778.5元)。2、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金，以己付房款425312.00元为基数，按每日0.2%从2017年1月1日起计算至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止(至2018年11月30日止请求付违约金大约59543.6元)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”(建筑面积132.91平方米、套内建筑面积108.17平方米，房屋总价款为425312.00元)商品房一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期和条件、交接手术、房屋登记等进行了明确约定。其中第十一条约定:“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”十三条约定:“逾期交房的，按照每日万分之一点一支付违约金”。第二十二条约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”。合同签订，原告与被告进行合同约定，在本合同签订之日原告向被告交付首期房款(小写)计135312.00元，余款(小写)计290000.00元以银行按揭支付，银行按揭贷款在2014年11月13日正式放款，原告在2014年11月13日委托银行将贷款金额(小写)计290000.00元整转存至被告52001694036050001412存款账户。原告共计支付425312.00元整房款给被告，即原告将合同约定房款全部付清。合同签订交房日期是2015年12月31日，而房子还没修好还没验收被告就以电话和发通知的形式用欺诈手段通知原告2015年11月8日收房，至今房子都没有修好，仍未到达验收条件和交房条件，且被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至原告名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告-直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。为此，为维护自身合法权益，原告特具状诉至贵院，起诉被告违约交房和违约办证，望判如所诉。被告政通公司口头辩称：1.原告方的起诉违背了双方签订的商品房买卖合同第二十八的规定，该条第一项明确约定双方如发生争议应首先调解解决，原告方没有遵守该条约定直接向人民法院提起诉讼违反了合同的约定。2.原告方提起诉讼没有合法的依据，根据双方商品房买卖合同第二十八条第二项约定，应当由当地仲裁委员会仲裁解决双方的争议。3.原告方对交房时间和登记权属转移时间的界定不明确，导致其主张的违约金计算也不明确。且按民法通则规定的两年期间，起诉以过诉讼时效。原告向本院提供如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据。被告政通公司未向本院提交证据。经组织质证，原、被告对对方所举证据的三性均无异议，能证明本案事实，本院予以确认，并收集在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原、被告于2014年10月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”房(建筑面积132.91平方米、套内建筑面积108.17平方米，房屋总价款为425312.00元)。房屋交付：合同约定被告于2015年12月31日交付涉案房屋，被告实际于2016年7月28日将房屋交付原告使用。逾期交房的违约责任：逾期交房的，按照每日万分之一点一支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。另查明，被告至开庭前一直通知原告提交办证所需的材料。被告未提交证据证涉案房屋已取得商品房所有权初始登记。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书和交付房屋，被告未按约定履行义务，构成违约。被告向原告交付了房屋，但未按约定交付房屋和将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金和逾期交房的违约金，于法有据，本院予以支持。被告辩称的根据约定应当由当地仲裁委员会仲裁解决双方的争议的辩称理由，本院不予采纳。因双方约定的仲裁委员会不存在，视为没有约定。关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书和逾期交房的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2015年12月31日交付涉案房屋和2016年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年1月4日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告2017年1月1日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于原告2015年12月31日起至被告交付房屋之日止的违约金，因超过三年的诉讼时效期间，不予支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但该约定过高，故本院酌情予以调整，即以原告已付购房款425312.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍计算，从2017年1月1日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。即从2017年1月1日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。关于逾期交付房屋的违约金的计算问题，原、被告在合同中约定：“被告于2015年12月31日交付涉案房屋，逾期按照每日万分之一点一支付违约金”。被告实际于2016年7月28日将房屋交付原告使用。原告请求逾期交付房屋的违约金计算至涉案房屋达到交房条件之日止。被告交付涉案房屋给原告，原告接收并使用，应视为原告认可被告交付的房屋已达到交付条件。故逾期交付房屋的违约金只能从2016年1月1日起至2016年7月28日止。按照双方约定的每日万分之一点一计算违约金。但因超过三年的诉讼时效期间，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告赵军逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金;该违约金以原告已付购房款425,312.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.69倍计算，时间从2017年1月1日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告赵军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1243.00元（已减半收取），由原告赵军承担522.00元，被告毕节市政通房地产开发有限责任公司承担721.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年二月二十八日书记员  李 犇