上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初5007号原告：上海靖创艺术家具有限公司,住所地上海市青浦区嘉松中路XXX号１幢-４。法定代表人：史安宁，董事长。委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。被告：上海俞企实业发展有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞美法，总经理。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被告：俞美法(以下简称“被告二”)，男，1965年12月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：郑剑飞，上海东炬律师事务所律师。第三人：青浦区华新镇白马塘村民委员会，住所地上海市青浦区白马塘村XXX号。负责人：侯金源，村主任。委托诉讼代理人：浦剑飞，男。原告上海靖创艺术家具有限公司与被告上海俞企实业有限公司、俞美法、第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)、青浦区华新镇白马塘村民委员会(以下简称“白马塘村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，为查明案件事实，本院依法追加案外人华新镇政府、白马塘村委会为本案第三人。原告法定代表人史安宁及其委托诉讼代理人卓晴晴、被告一委托诉讼代理人齐小静、第三人华新镇政府委托诉讼代理人郑剑飞、第三人白马塘村委会委托诉讼代理人浦剑飞到庭参加诉讼。被告俞美法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上海靖创艺术家具有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告一退还原告两份合同保证金合计人民币(以下币种均为人民币)7,800元；二、判令被告一退还原告多支付的场地租金33,082元；三、判令被告一赔偿原告违约金10,496元；四、判令被告一支付原告房屋补偿款15,600元、其他综合补偿款236,637.34元；五、被告二对被告一的上述债务承担连带责任。事实和理由：2010年1月，被告一(甲方)和原告(乙方)签订租赁合同,约定原告承租被告一位于上海市青浦区嘉松中路XXX号一楼用于木制品加工，租赁期限从2010年2月1日起到2015年1月31日止，租赁期5年。一楼厂房面积450平方米，租金4,800元/月。乙方一年分两期付房租(六个月为一期),并在第一期付款时加付一个月房租的保证金，先付后用。后双方就一楼又续签租赁期为三年,从2015年2月1日起到2018年2月1日。租金6,466元/月。原告支付租金至2017年2月1日。2010年5月10日，被告一(甲方)和原告(乙方)又签订了租赁合同，约定原告承租被告一位于上海嘉松中路XXX号二楼用于木制品加工。租赁期限为从2010年5月10日起到2015年5月9日止，租赁期5年。二楼厂房面积420平方米，租金3,150元/月。乙方一年分两期付房租(六个月为一期)，并在第一期付款时加付一个月房租的保证金，先付后用。后双方就二楼又续签租赁期为二年,从2015年5月10日起到2017年5月9日。租金4,030元/月。原告支付租金至2017年5月9日。2016年12月，第三人白马塘村委会口头通知让原告工厂要在2017年的1月份前搬迁完毕。原告多次找被告一，但被告一没给予任何答复。在2017年1月1日第三人白马塘村委会给原告发限期搬迁通知书，要求原告配合政府当即搬迁。原告于2017年3月15日才实际搬离。2017年4月20日系争房屋全部被拆除。鉴于房屋被拆除，合同无法继续履行，故就合同所交付的押金，要求被告予以返还。原、被告双方就系争房屋签订了两份租赁合同分别收取的保证金为4,800元和保证金3,000元。因原告自2016年下半年开始无法正常经营使用系争房屋，故根据惯例自2016年12月1日以后不应再支付相应的租金。第一份合同从2016年12月1日至2017年2月1日，450平方米租赁厂房租金计算2个月租金，即为被告多收取原告的租金，2个月*6,466元/月，计12,932元；第二份合同从2016年12月1日至2017年5月1日，420平方米计算5个月租金，即为被告多收取原告的租金，5个月*4,030元/月，计20,150元，故被告实际收取原告多支付的租金合计为33,082元。根据两份合同第5条第2款约定，被告中途收回房屋，应赔偿原告1个月的租金作为违约金，即6,466元加4,030元计为10,496元。原告所主张的房屋补偿款15,600元、其他综合补偿款236,637.34元依据是，房屋补偿款15,600元，是位于系争房屋一楼与二楼之间，有130平方米左右的夹层为原告搭建，原告认为该夹层已做评估，且包含在建筑估价汇总一览表中。其中序号9夹层面积360平方米，原告认为该360平方米包含原告搭建的130平方米。夹层的单价为每平方米200元，故原告计算130平方米*200元/平方米，再*60%比例计算。之所以此比例计算，是因为原告当时前往第三人白马塘村委会处了解情况，其告知评估价格就是按照60%的比例计算。故房屋补偿款15,600元。其他综合补偿款236,637.34元，原告认为包含停产停业、污水排水费用等，被告所获得的补偿包括土地补偿款115万元、房屋补偿款10,875,402.60元以及其他综合补偿，原告按照租用被告的占地面积及建筑面积比例计算，根据补偿协议第5条第2项、第3项约定，总面积18,383.24平方米，原告承租的面积450平方米及420平方米加上130平方米，总计1,000平方米，再以1,000平方米除以房屋总面积18,383.24平方米，再乘以其他综合补偿4,350,161.04元，即236,637.34元。故原告主张其他综合补偿款236,637.34元。因被告一与第三人白马塘村委会签订了减量化补偿协议后，第三人白马塘村委会直接向补偿款打入被告二个人账户。鉴于被告二是被告一公司的法定代表人，原告认为两被告之间发生财务混同，应当承担共同付款义务。被告上海俞企实业发展有限公司辩称：针对诉请一、被告一同意退还两份合同所涉及的押金。针对诉请二、被告一不同意支付。450平方米厂房租金支付至2017年2月1日，实际上原告是在2017年3月底搬离，原告应当支付租金至2017年3月31日，不存在退还多收取的租金。420平方米厂房租金支付至2017年5月9日，对于自2017年4月1日至2017年5月9日期间的租金5,239元，被告一愿意退还。针对诉请三、被告一不同意支付。被告一不存在违约行为，房屋被拆迁是因政府搬迁行为造成，非原告原因造成。根据两份合同约定，被告一无需承担相应的违约责任。针对诉请四、被告一不同意支付，在此次拆迁中，被告一与第三人白马塘村委会签订了减量化搬迁协议，协议未约定对原告进行补偿。即便涉及到原告的补偿份额，但是根据合同约定，原告也不应享有相应的补偿款。不认可补偿总金额的组成内容，被告一租赁面积是18,383.24平方米，当时协商减量化搬迁时，双方仅就减量化补偿达成合意，确定了补偿金额后签订协议。2016年9月10日签订减量化协议时，原告未作为评估对象，而其他承租户做过相关评估，故原告不享有本次搬迁的利益。针对诉请五、被告二是被告一的法定代表人，其收取补偿款是职务行为，其个人不应承担共同还款义务。被告俞美法未作答辩。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：对原告的上述诉请均无意见。第三人青浦区华新镇白马塘村民委员会述称：租赁合同对应的是原、被告之间的房屋租赁关系，双方之间就租金、保证金纠纷与第三人无关。第三人与被告二签订了减量化补偿协议，其个人签字行为代表被告一公司。被告二与第三人签订补偿协议的行为代表被告一。需要说明的是，评估时双方均到场，评估报告中签的是被告二个人名字，故第三人之后按照被告二个人支付了相应的补偿款。至于原、被告之间的补偿问题，与第三人无关。系争房屋是以被告一的名义到村委会承租土地，并在土地上自行搭建房屋，另外还涉及部分转让而来的房屋。系争土地在出租前已经存在部分房屋。系争房屋没有产证。即便原告提供了相应的产证，也与系争房屋无法对应。当时第三方进行评估时，也未对原、被告之间的份额作区分。第三人不认可原告份额及相应的比例金额。此次补偿包含四方面：土地补偿款115万元、房屋补偿款10,875,402.60元(以房屋评估金额为基数，按60%比例计算)、其他综合补偿包含停产停业损失，人员遣散、附属设施搬迁等费用4,350,161.04元(以房屋补偿款10,875,402.60元为基数，按40%比例计算)，第三人认为该笔补款应向补偿协议的相对方支付，速签奖励费(房屋补偿价10,875,402.60元加其他综合补偿价4,350,161.04元的10%)。上述四项费用合计确定协议补偿总金额1,789.70万元。第三人认为其他综合补偿款仅针对与第三人签订土地协议的一方，即被告一。经开庭审理查明：2010年1月12日，被告一(甲方)和原告(乙方)签订房屋租赁合同，约定原告承租被告一位于上海市青浦区嘉松中路XXX号1幢-4厂房，面积450平方米，租赁期限为从2010年2月1日起到2015年1月31日止，租赁期5年。租金4,800元/月。乙方一年分两期付房租(六个月为一期)，并在第一期付款时加付一个月房租的保证金，先付后用。租赁期内，甲方不得无故收回房屋，甲方中途收回，应赔偿乙方五年房租总款的10%作为违约金。合同期内，如遇国家规划、开发、合同无法履行时，甲乙双方都应无条件服从，均不追究对方责任，如国家有赔偿，归甲方所有，甲方仅对乙方作道义上的补偿。该合同租赁期限届满后，被告一(甲方)和原告(乙方)又续签了房屋租赁合同，租赁期为三年，从2015年2月1日起到2018年2月1日。租金6,466元/月。其他内容与原合同约定一致。原告支付上述合同租金至2017年2月1日，另支付房屋押金4,800元。2010年5月1日，被告一(甲方)和原告(乙方)签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告一位于上海嘉松中路XXX号三楼厂房仓库，面积420平方米。租赁期限从2010年5月10日起至2015年5月9日止，租赁期5年。租金3,150元/月。乙方一年分两期付房租(六个月为一期)，并在第一期付款时加付一个月房租作为保证金，先付后用。租赁期内，甲方不得无故收回房屋，甲方中途收回，应赔偿乙方五年房租总款的10%作为违约金。合同期内，如遇国家规划、开发、合同无法履行时,甲乙双方都应无条件服从，均不追究对方责任，如国家有赔偿，归甲方所有，甲方仅对乙方作道义上的补偿。该合同租赁期限届满后，被告一(甲方)和原告(乙方)又续签了房屋租赁合同，租赁期为二年，从2015年5月10日起到2017年5月9日。租金4,030元/月。其他内容与原合同约定一致。原告支付上述合同租金至2017年5月9日，另支付房屋押金3,000元。2017年1月，第三人白马塘村委会及华新镇减量化办公室对系争房屋发布《限期搬迁告知书》，表示系争房屋已列入2017年198区域减量化，要求在2017年1月31日前做好搬迁工作，2017年2月15日开始对系争房屋就进行土地减量化，届时对系争房屋进行拆除并实施土地复垦。2017年3月20日，第三人白马塘村委会及华新镇生态环境办公室对系争房屋发布《停电告知单》，表示对系争房屋已列入拆除计划，要求在2017年3月31日之前做好搬迁工作，并将于2017年3月31日进行停电停水，于2017年4月1日进行拆除。另查明，系争房屋未办理相应的产证及建设规划、施工许可证，并于2017年4月初开始拆，2017年4月20日全部被拆除，房屋在拆除之前均由原告占有使用，原告于2017年3月底搬离系争房屋，原、被告之间未就搬离系争房屋进行书面交接。再查明，2016年3月23日，上海博沃房地产估价有限公司就系争房屋出具的俞美法建筑物估价汇总一览表中列明序号9夹层360平方米，重置单价200元每平方，总价72,000元。2016年9月10日，第三人白马塘村委会(甲方)与被告俞美法(乙方)签订《土地减量化搬迁协议书》，约定乙方租赁的地块为青浦区198区域建设用地减量化范围，经双方确认，土地面积23亩，建筑面积18,383.24平方米，乙方自签订本协议之日起至2017年4月30日之前搬离、清偿、交地结束。甲方给予乙方土地减量化搬迁总费用17,897,000元等。减量化补偿款已发放30%至被告俞美法个人账户。2016年11月30日，华新镇人民政府动迁办公室(甲方)与被告俞美法(上海俞企实业发展有限公司)(乙方)签订《动迁补偿协议书》，约定乙方涉及动迁企业地址青浦区华新镇嘉松中路XXX号，经双方协商甲方给予乙方动迁补偿费71.78万元(详细补偿清单见附件)等。以上查明的事实，由原告、被告及第三人陈述，房屋租赁合同、押金收据、房租发票、限期搬迁告知书、土地减量化搬迁协议书、俞美法建筑物估价汇总一览表、(2017)沪0118民初7499号民事判决书、(2018)沪01民终2015号民事判决书、情况说明、停电告知单等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本案中，原、被告主要争议如下：一、案涉合同效力问题。原告认为，案涉合同具有相应的产证，为此，原告提供了不动产登记簿房屋状况及产权人信息以及派出所出具的证明等证据，该产证权利人标注为上海马江工贸有限公司，坐落地址为青浦区凤溪镇白马塘村。被告一及第三人除证明之外对上述其他证据的真实性予以确认，但被告一及第三人均认为系争房屋无相应的产证，该份证据证明的是上海马江工贸有限公司名下的房屋，房屋也并非属于被告，当时为了招商引资仅是借用了上海马江工贸有限公司的房屋产证办理营业执照。原告承租被告厂房，与上海马江工贸有限公司无关。原告也确认承租的是被告一的房屋，没有承租上海马江工贸有限公司的房屋。本院认为，原告所提供的产证并不能对应系争房屋，原告据此主张房屋具备产证，本院不予采信。因系争房屋未有相应的产证，根据相关法律规定，故原、被告之间所签订的上述合同均应属无效。因合同无效，对于合同无效的法律后果，原告认为无效责任在于被告，不在原告，无其他意见。被告一认为，若合同无效，无效的法律后果被告一另行主张。两第三人无其他意见。无效的合同至始无效，因合同无效，原告主张违约金，无相应的依据，本院不予支持。对于原告主张多付的租金要求予以退还问题，因450平方米厂房租金支付至2017年2月1日，原告是在2017年3月底搬离，故不存在退还多收取的租金。420平方米厂房租金支付至2017年5月9日，被告一对于自2017年4月1日至2017年5月9日期间的租金5,239元，愿意退还，本院予以准许。二、关于原告所主张的夹层问题。审理中，原告为证明原告在系争房屋内搭建130平方米夹层，且该夹层已经纳入至俞美法建筑物估价汇总一览表中列明序号9夹层360平方米中一并作了评估，为此，原告提供了自制平面图表及发票、收条等证据。被告一及第三人对上述证据真实性予以确认。但被告一坚持认为，原告未作为评估对象，故评估的夹层360平方米中并不包含原告的130平方米。本院认为，原告就130平米自行搭建的夹层已经提供了相应的证据，且在建筑物估价汇总一览表中也针对夹层作了评估，被告虽对此予以否认，但未提供相应的依据，故本院对被告意见不予采信。原告计算夹层的相应补偿款方式也与第三人白马塘村委会所述一致，本院对原告该项诉请予以支持。三、关于原告主张的其他综合补偿款问题。对于原告主张的其他综合补偿款，原告认为包含停产停业、污水排水费用等。对此，被告一不同意支付，认为在此次拆迁中，被告一与第三人白马塘村委会签订了减量化搬迁协议，协议未约定对原告进行补偿。即便涉及到原告的补偿份额，但是根据合同约定，原告也不应享有相应的补偿款。被告一仅作道义上的补偿。第三人白马塘村委会认为，补偿协议中涉及的其他综合补偿4,350,161.04元包含停产停业损失，人员遣散、附属设施搬迁等费用，该费用并未作明确区分，是按照房屋补偿款10,875,402.60元的40%比例计算。本院认为，原告承租被告一出租的系争房屋，因系争房屋涉及减量化搬迁，鉴于其他综合补偿包含停产停业损失，人员遣散、附属设施搬迁等费用，该费用并未作明确区分。故本院根据查明的事实，综合考虑合同履行情况、租赁面积以及合同无效双方的过错责任等情况，酌情确定被告一支付原告其他综合补偿款12万元。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原告主张退还合同押金7,800元，被告一也同意退还，双方之间对此无争议，本院予以确认。因补偿款支付至被告俞美法个人账户，故原告就补偿款要求被告俞美法承担连带责任，本院予以支持。原告主张房屋占有使用费、押金等其他费用要求被告俞美法承担连带责任，无相应的依据，本院不予支持。被告俞美法经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海靖创艺术家具有限公司与被告上海俞企实业发展有限公司签订的房屋租赁合同无效；二、被告上海俞企实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海靖创艺术家具有限公司押金人民币7,800元；三、被告上海俞企实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海靖创艺术家具有限公司房屋占有使用费人民币5,239元；四、被告上海俞企实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海靖创艺术家具有限公司房屋补偿款人民币15,600元；五、被告上海俞企实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海靖创艺术家具有限公司其他综合补偿款人民币12万元；六、被告俞美法对被告上海俞企实业发展有限公司上述第四、第五项义务承担连带责任；七、驳回原告上海靖创艺术家具有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,854.23元，由被告上海俞企实业发展有限公司、俞美法共同负担人民币3,272.78元，由原告负担人民币2,581.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  王宏美人民陪审员  李霞芳二〇一九年二月二十七日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。