贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6510号原告：徐妞，女，1982年4月8日出生，侗族，住贵州省剑河县。委托诉讼代理人：杨袆凌，贵州天云律师事务所执业律师，代理权限为特别授权。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限公司，住所贵州省凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所执业律师，代理权限为特别授权。原告徐妞诉被告黔东南州凯威房地产开发实业有限公司（以下简称“凯威公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐妞委托的诉讼代理人杨袆凌、被告凯威公司委托的诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐妞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自约定日起至实际交付之日的逾期交房违约金，暂计至起诉之日为21489.05元（210677元×0.01%×1020天）；2.判令被告支付原告自约定日起至实际交付之日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计至起诉之日为18497.44元（210677元×1%+210677元×0.01%×778天）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的凯威现代物流城3号2单元1层2-1-2号房屋。合同约定房屋总价为330677元，原告已支付房款210677元，对未支付的12万元，双方于2016年4月15日约定“剩余尾款12万元按合同约定于交房时（以通知交房为准）全额付清”。合同约定的交房时间为2015年12月31日，并约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。另，合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书时间为2016年6月30日前，还约定出卖人逾期交付的，逾期后30日内按已付款1%承担违约责任。逾期30日后，买受人不退房的，出卖人自约定日起至实际交付之日至，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告已履行了合同义务，被告至今未履行交房和交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。凯威公司辩称：1.被答辩人未先履行债务，答辩人有权拒绝其履行要求。本案预售合同约定，答辩人交付日期为2015年12月31日，同时约定被答辩人付清房款日期为2015年5月1日。被答辩人为先履行乙方，答辩人为后履行一方。截止2015年5月1日，被答辩人尚有170000元房款未付清，且至交房日期2015年12月31日，被答辩人仍然尚有170000元房款未付清。直至2016年4月15日，被答辩人才向原告支付了50000元，仍有120000元未付清。基于被答辩人的严重违约，后履行一方的答辩人有权拒绝交房。因此，答辩人不交房，不构成违约。2.被答辩人的违约行为，应向答辩人承担违约责任。被答辩人自2015年5月1日至2016年4月15日欠付房款170000元，按日万分之一计算违约金，应当为4335元。被答辩人自2016年4月15日至2019年1月23日欠付120000元，按日万分之一计算违约金，应当为12096元。3.答辩人与被答辩人没有变更违约责任条款。虽然2016年4月15日收据上有答辩人工作人员的签名，载明剩余房款120000元按合同约定于交房时（以通知交房为准）全额付清，但该签名发生在被答辩人严重违约之后，且答辩人一直保留对被答辩人违约责任追究的权利，双方对合同的违约责任条款没有作任何变更。经审理查明，2014年8月14日，徐妞与凯威公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014001029）。合同主要内容为：1.徐妞购买凯威公司开发的凯威现代物流城3号楼2单元1层2-1-2号房，房屋建筑面积为106.67㎡，房款总价为330677.00元。2.买受人应当在2015年5月1日前分期支付房屋价款：买受人于2014年8月14日前支付总房款的48.59%，及人民币160677.00元，剩余51.41元%的房款计170000元于2015年5月1日前付清。3.逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，……自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算想出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……4.出卖人应当于2015年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按约定期限将该商品房交付买受人的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。5.出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐妞按约定在2014年8月14日前向凯威公司交付了购房款160677元。2016年4月15日，徐妞又向凯威公司支付房款50000元，凯威公司向徐妞出具了收据，并承诺：“剩余尾款120000元按合同约定于交房时（以通知交房为准）全额付清”。另查明，截至本案起诉之日前，本案诉争的房屋仍未交付。本院认为，原告徐妞与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上作出的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，徐妞已向凯威公司履行了支付部分房款210677元，对于剩余部分房款120000元，凯威公司于2016年4月15日承诺：“剩余尾款120000元按合同约定于交房时（以通知交房为准）全额付清”。本院认为，凯威公司承诺徐妞剩余尾款120000元按合同约定于交房时（以通知交房为准）全额付清，应当视为双方对付款方式进行了变更，即由原约定：“徐妞在2015年5月1日前向凯威公司付清170000元尾款”，在徐妞支付了50000元购房款后，变更为：“徐妞于交房时（以通知交房为准）付清尾款120000元”。付款方式发生变更后，徐妞并未逾期付款，因此，对凯威公司在本案答辩中提出徐妞逾期付款并要求追究徐妞相应的民事责任的意见，本院不予采纳。从2016年4月15日凯威公司向徐妞出具的《收据》所承诺的内容来看，当事人双方只是对合同的付款方式进行了变更约定，并未涉及合同其他内容的变更，因此合同的其他内容仍对双方当事人产生约束力。凯威公司未在约定时间内交付案涉房屋，同时未按约定时间取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，违反了双方所签订合同的约定，依法应当承担相应民事责任。关于逾期交房违约金和逾期交付办理商品房的有关文书违约金。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定案涉房屋交付时间为2015年12月31日，但在2016年4月15日，徐妞和凯威公司就付款方式的问题达成了“徐妞于交房时（以通知交房为准）付清尾款120000元”的一致意见，该一致意见其实是在凯威公司逾期交房与徐妞逾期付款的双方未约定情况下双方各退一步达成的变更约定，徐妞认可该承诺的内容，也应当视为其当时默认了交房时间至少在2016年4月15日之后。公平起见，凯威房开公司逾期交付房屋的时间从2016年4月16日开始计算较为合理，即逾期交房违约金的起算时间为2016年4月16日。因此，凯威公司应当支付自2016年4月16日至2018年9月13日（起诉之日）的逾期交房违约金为18539.58元（210677元×0.01%×880天）。根据双方签订的合同的约定，凯威公司应当支付自2016年6月30日至2018年9月13日（起诉之日）的逾期交付办理商品房的有关文书违约金为16959.50元（210677元×0.01%×805天）。关于2018年9月13日后的逾期交房违约金、租房补贴及逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下，权利人可待实际产生后另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付徐妞自2016年4月16日至2018年9月13日的逾期交房违约金为18539.58元；二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付徐妞自2016年6月30日至2018年9月13日的逾期交付办理商品房的有关文书违约金为16959.50元；三、驳回徐妞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取400元，由徐妞负担45元，由黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  杨凯鹏二〇一九年二月十四日书记员  文艺薇