广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0802民初2299号 原告：广西北部湾银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市中山北路15号。统一社会信用代码9145080055723703XN。 负责人：李毅，职务：行长。 委托诉讼代理人：邓莹莹（系原告职工），女，1983年11月27日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：杨阳（系原告职工），男，1990年8月24日出生，汉族，住贵港市港北区。 被告：谭鸿媚，女，1983年1月1日出生，汉族，住贵港市港北区。 被告：杨南，男，1978年10月18日出生，汉族，住贵港市港北区。 第三人：梁际城，男，1964年2月8日出生，汉族，住广西容县。 第三人：何超文，女，1967年1月3日出生，汉族，住广西容县。 第三人：陈国艺，男，1971年9月21日出生，汉族，住贵港市港北区。 原告广西北部湾银行股份有限公司贵港分行与被告谭鸿媚、杨南、第三人梁际城、何超文、陈国艺执行异议之诉一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西北部湾银行股份有限公司贵港分行（以下简称北部湾银行贵港分行）委托诉讼代理人邓莹莹、杨阳与被告谭鸿媚、杨南到庭参加诉讼，第三人梁际城、何超文、陈国艺经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北部湾银行贵港分行向本院提出诉讼请求：1.请求撤销港北区人民法院（2018）桂0802执异23号民事裁定书，依法判令恢复对座落于贵港市港北区房屋（房权证号：港北区字第××号）的执行；2.请求判令本案所有的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月20日，原告与梁际城（借款人）、何超文（共同借款人）、陈国艺（保证人）、被告杨南（保证人）签订了《个人借款/担保合同》（合同编号为HT12301505005436），合同约定由原告向梁际城提供个人经营贷款人民币叁拾万元整（300000.00元），并约定由保证人陈国艺、杨南为上述借款债务提供连带保证责任。合同履行期限，借款人梁际城从2015年12月20日起至今连续多期未能按时足额还贷款本息。原告依法向港北区人民法院提起诉讼，港北区人民法院于2016年7月6日受理，经原告申请港北区人民法院于2016年8月18日依法查封了被告杨南名下的座落于贵港市港北区房屋（房权证号：港北区字第××号）。港北区人民法院于2016年8月18日作出（2016）桂0802民初2609号民事判决书，案件于2017年6月21日进入执行阶段。被告谭鸿媚提出执行异议，港北区人民法院于2018年6月27日作出（2018）桂0802执异23号执行裁定书，裁定中止对座落于贵港市港北区房屋（房权证号：港北区字第××号）的执行。原告认为，（2018）桂0802执异23号执行裁定书认定的事实不清，证据不足，适用法律错误。理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部借款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个要件是人民法院支持买受人的必要条件，缺一不可，并且四个要件同时满足其权利能够排除执行的，人民法院可以支持买受人。但本案并没有同时满足上述四个要件，因此应当依法恢复执行。原因如下：（一）在人民法院查封之前被告谭鸿媚与被告杨南并没有签订合法有效的书面买卖合同。本案争议房屋为经济适用住房，根据《经济适用住房管理办法》第二十四条、第二十五条、第三十条规定，经济适用住房系保障性住房，国家实行的是严格的准入和准出的条件，而被告于2009年4月24日签订《房屋转让协议》，被告杨南将房屋转让给谭鸿媚，而房屋于2012年2月28日登记在杨南名下，双方存在恶意串通损害国家利益的行为，违反了合同法五十二条规定，应属无效合同。（二）争议房屋是因被告谭鸿媚的原因未能办理过户登记。被告应当知道本案争议的房屋系经济适用住房，经济适用住房在产权未满五年内是不能转让的，但是被告谭鸿媚知道该限制性规定仍然违法购买，其不能办理转移登记系自身原因。（三）被告谭鸿媚未支付全部的价款，按照房屋转让协议约定房款以按揭形式支付，现按揭未到期，因此还未支付完全部的价款。二、根据《物权法》第六条“物权公示原则”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。也就是说，要获得不动产所有权，变更不动产所有权的内容，将不动产出售都要进行不动产登记才能生效。而如今争议房屋目前依然登记在杨南名下，因此争议房屋的所有权人为杨南。综上，根据合同法、物权法的相关规定，被告签订的《房屋转让协议》为无效合同，本案并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中人民法院支持买受人谭鸿媚的必要四个构成要件。为维护原告合法权益，根据民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼，请人民法院判如所请。 被告谭鸿媚辩称，杨南与谭鸿媚所签订的《房屋转让协议》合法有效，法院裁定中止对该涉案房屋的执行是正确的，理由如下：第一，杨南已经合法的获得了经济适用房的指标，并合法取得经济适用房。由于杨南另外买有一套房子，所以其于2009年4月24日签订《房屋转让协议》同意把房屋转让给谭鸿媚，双方是出于真实的意思表示签订该协议，并不存在合同法第五十二条有关无效合同所规定的“恶意串通、损害国家或第三人利益”的行为。另外，《经济适用房住房管理办法》并不属于合同法第五十二条所规定的“法律、行政法规的强制性规定”，其仅仅是管理办法，不是全国人大及其常委会或是国务院制定的强制性规定。第二，《房屋转让协议》约定杨南将贵港市港北区房屋转让给谭鸿媚，房屋转让价格为15000元（实际为房屋指标转让费），房款以杨南的名义由谭鸿媚按揭付款形式支付，房款首付83000元已由谭鸿媚垫付。签订协议后，谭鸿媚于同年4月29日将房屋转让款15000元给付了杨南，并于同年4月开始按照协议约定每月将应还的房贷汇入杨南的按揭账户。2012年6月谭鸿媚对该房屋进行装修，并同年8月入住，一直居住至今。因为该房屋为经济适用房，房屋性质特殊，须五年后才能办理过户手续。为了先办理好该房屋的房产证，谭鸿媚于2012年以杨南的名义缴纳办证所需的税费，取得房屋的房产证，现房产证均由谭鸿媚保管。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因为谭鸿媚于2009年4月29日已与杨南签订《房屋转让协议》买受该房屋，已按照协议约定支付相应价款，因国家政策及银行按揭原因未能办理过户登记，被告谭鸿媚对此没有过错。综上，《房屋转让协议》合法有效，法院裁定中止对贵港市港北区房屋的执行正确。请求法院依法维持（2018）桂0802执异23号执行裁定书，依法维护被告的合法权益。 被告杨南辩称，被告杨南与谭鸿媚是同事，2007年贵港市组织经济适用房，两人都是符合条件的，当时杨南抽中指标,但其已预定了一套商品房，考虑到自身经济困难的原因，杨南把指标转让给了谭鸿媚，转让费是壹万伍仟元，是以转账形式支付的。杨南跟谭鸿媚之间签订的《房屋转让协议》是出于双方真实的意愿，幸福家园房屋的所有价款全部是由谭鸿媚支付的。希望法院继续维持（2018）桂0802执异23号裁定书，依法维护谭鸿媚的合法权益。 第三人梁际成、何超文、陈国艺未作答辩。 本院经审查认定事实如下：本院在审理北部湾银行贵港分行与梁际城、何超文、陈国艺、杨南金融借款合同纠纷一案中，依北部湾银行贵港分行的财产保全申请，于2016年8月18日作出（2016）桂0802民初2609号之一民事裁定书对登记在杨南名下的位于贵港市港北区房屋（房权证号：港北区字第××号）予以查封，案件进入执行程序后自动转为执行中的查封。因被执行人未履行生效文书确定的义务，本院于2018年5月2日作出（2017）桂0802执1393号执行裁定书拍卖上述房屋。谭鸿媚以其已于2009年买受上述房屋为由向本院提出异议，请求中止对上述房屋的拍卖，并解除查封。本院经审理后作出（2018）桂0802执异23号执行裁定书，裁定中止对贵港市港北区房屋（房权证号：港北区字第××号）的执行。北部湾银行贵港分行不服该裁定，于2018年7月30日提起执行异议之诉。 另查明，2009年4月24日，谭鸿媚与杨南签订《房屋转让协议》，约定杨南自愿将在建房屋一套转让给谭鸿媚，该房屋位于贵港市港北区经济适用房幸福家园小区。双方商定幸福家园小区10幢1-101号的房屋指标转让费为15000元。购房款以杨南名义由谭鸿媚按揭付款形式支付，首付款83000元已由谭鸿媚垫付，杨南协助办理有关购房贷款按揭事宜。同时约定杨南五年后须协助谭鸿媚办理涉案房产的产权过户等手续。协议签订后，同年4月29日，谭鸿媚以银行转账方式向杨南支付15000元房屋指标转让费。涉案房产的购房款共计261699.8元。2009年3月31日，杨南、封美格与中国建设银行股份有限公司贵港分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，为涉案房产贷款124000元，贷款期限自2009年3月31日起至2024年3月31日。该合同约定借款人指定委托扣款账户为杨南，账号为62×××01，每月归还本息金额为1042.37元。2009年4月起，谭鸿媚主要通过转账方式将涉案房屋按揭贷款转到杨南上述账户，以杨南名义为涉案房产支付按揭贷款。2012年2月28日，杨南取得涉案房产房权证书，该证登记房屋所有人为杨南。谭鸿媚于2012年8月入住涉案房产至今。 本院认为，在原告北部湾银行贵港分行与被告杨南、第三人梁际成、何超文、陈国艺金融借款合同纠纷一案中，案外人即被告谭鸿媚基于实体权利对该案中的被拍卖房屋提出书面异议。参照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请执行人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉，故本案应按照执行异议之诉处理。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院基于北部湾银行贵港分行的申请，于2016年8月18日依法查封涉案房产，于2018年5月7日转为执行阶段的查封。而被告谭鸿媚与杨南签订《房屋转让协议》的时间为2009年4月24日，并自2009年4月起支付房屋按揭贷款，虽为被告杨南的名义支付相关款项，但实际的付款人为被告谭鸿媚，且上述付款行为均发生在涉案房屋被实际查封（2016年8月18日）之前，故本院认定被告谭鸿媚与杨南在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已按照房屋购买流程支付相应款项；同时被告谭鸿媚提交的相关税费发票、物业证明等证据，亦能证实其已占有、使用涉案房屋的事实。至于房屋未能办理过户的原因，是因国家对于经济适用住房的政策规定和杨南涉案的原因导致该涉案房屋被查封，未能顺利完成房屋转移登记手续，不能过户的原因并不是被告谭鸿媚所致，故本院认定被告谭鸿媚在本次案涉房屋转让未依法办理过户登记手续中没有过错。 原告北部湾银行贵港分行主张被告谭鸿媚与杨南《房屋转让协议》无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。本案中，谭鸿媚与杨南于2009年4月24日签订的《房屋转让协议》，约定所转让的幸福家园小区10幢1-101号房产属经济适用住房。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定，亦非效力性强制性规定。北部湾银行贵港分行提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且《房屋转让协议》已实际履行多年，谭鸿媚支付相应价款，每月还按揭贷款；《房屋转让协议》系谭鸿媚和杨南双方真实意思表示，并未损害其他人利益和社会公共利益。故本院对于北部湾银行贵港分行的上述主张不予支持。综上所述，谭鸿媚对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其与杨南之间转让涉案房屋的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。原告北部湾银行请求撤销本院（2018）桂0802执异23号民事裁定无事实和法律依据，故本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告广西北部湾银行股份有限公司贵港分行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告广西北部湾银行股份有限公司贵港分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄汉萍 人民陪审员  李梅珍 人民陪审员  闭兆禧 二〇一九年二月十八日 法官 助理  梁友梅 书 记 员  陈胤良