广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民22541号原告：范莉，女，1988年1月18日出生，汉族，住浙江省兰溪市，原告：陈宇琨，男，1987年2月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，上列两原告共同委托诉讼代理人:谢婷婷，国信信扬律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人:陈瑞莲，国信信扬律师事务所律师。被告：中山市裕丰房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之二利和商业中心13层4卡之一，统一社会信用代码91442000MA4WA5AY3E。法定代表人：单建生，总经理。被告：单建生，男，1969年11月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，上列两被告共同委托诉讼代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。被告：邓东成，男，汉族，1970年5月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：罗江民，广东中亿律师事务所律师。被告：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之一，统一社会信用代码91442000668241699C。法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，公司员工。原告范莉、陈宇琨与被告中山市裕丰房地产咨询有限公司（以下简称裕丰公司）、单建生、邓东成、中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范莉、陈宇琨共同委托诉讼代理人谢婷婷，被告裕丰公司、单建生共同委托诉讼代理人张峰、马璐，被告邓东成及其委托诉讼代理人罗江民，被告帝悦公司委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范莉、陈宇琨向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告裕丰公司签订的购房要约，解除原告陈宇琨与被告邓东成签订的买卖合同，解除原告陈宇琨与被告帝悦公司签订的旭日荟萃园认购书；2.被告裕丰公司、单建生共同向两原告返还购房款350000元及赔偿资金占用利息11418元（按中国人民银行同期贷款利率计算，以350000元为基数，自2018年2月3日起暂计至2018年10月30日，实际计至两原告收回购房款350000元之日止）；3.被告邓东成、帝悦公司对350000元购房款及资金占用利息向两原告承担连带清偿责任。事实与理由：2018年1月17日，两原告与被告裕丰公司签署购房要约，约定：两原告自愿购买坐落于中山市××镇旭日××房，房屋建筑面积53.66平方米，总楼价为350000元，一次性付款，被告裕丰公司收齐所有楼款当天交付该物业；两原告在签订购房要约时支付100000元作为购房定金，两原告最迟应在2018年2月10日按上述要约条件到被告裕丰公司处签署房地产买卖合同并于当日向被告裕丰公司支付剩余定金；两原告无需向被告裕丰公司支付咨询及代理费；若半年内因国家购房政策有变，不能办理购买此房买卖交易手续，被告裕丰公司承诺原价回购该物业，期限一个月内无息退回所有房款。两原告与被告裕丰公司签订购房要约后，原告范莉于2018年1月17日分10次向被告单建生共支付了100000元购房定金，被告裕丰公司向原告范莉开具了收款收据。2018年2月2日，原告陈宇琨与被告裕丰公司签署了补充协议，约定：若因被告帝悦公司一屋二卖、二次抵押、被查封等违规行为，被告裕丰公司承诺原价回购该物业，且在一个月内退回所有房款给原告陈宇琨。两原告认购该物业前，因被告帝悦公司已将该物业备案在被告邓东成指定的案外人郑少雯名下，故2018年2月2日，原告陈宇琨与被告邓东成、帝悦公司分别签订买卖合同、旭日荟萃园认购书。同日，原告陈宇琨向被告单建生现金支付了部分购房款20000元。2018年2月5日，原告陈宇琨向被告单建生支付了剩余购房款230000元。被告帝悦公司向原告陈宇琨开具了收款收据，最终该物业备案在原告陈宇琨名下。后被告帝悦公司因涉诉被查封，导致涉案房屋无法完成网签以及过户手续，故两原告要求被告裕丰公司原价回购涉案房屋，被告裕丰公司、单建生共同向两原告退还购房款350000元。同时，被告邓东成、帝悦公司作为联合出售方，共同将涉案物业出售给两原告，且因被告帝悦公司被查封行为导致合同无法继续履行。被告邓东成、帝悦公司应当对350000元购房款及资金占用利息向两原告承担连带清偿责任。现两原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼中，两原告变更诉讼请求2、3为四被告共同向两原告返还购房款350000元及利息（计算方法：从2018年2月3日起以350000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。同时，两原告明确因其向被告裕丰公司支付涉案房屋购房款的账号系被告单建生的账号，被告裕丰公司、单建生之间财产不独立，系滥用公司法人独立地位及股东有限责任，应共同就本案承担责任。被告裕丰公司辩称，1.被告裕丰公司与两原告不存在买卖关系，与被告邓东成为居间合同关系，返还购房款的责任应当由被告邓东成承担；2.被告裕丰公司提供居间服务时涉案房屋没有被查封，涉案房屋被查封被告裕丰公司没有过错；3.被告单建生是被告裕丰公司工作人员，被告单建生收取款项是代收款，其履行职务行为应由被告裕丰公司承担责任，被告单建生收取款项后已按约定向被告邓东成返还购房款；4.被告邓东成与两原告签订买卖合同、被告帝悦公司与两原告签订旭日荟萃园认购书后的当天，两原告提出被告裕丰公司是居间人，被告裕丰公司经被告邓东成同意签订了补充协议，当时涉案房屋没有被查封，被告裕丰公司已按约定履行完毕居间服务，被告裕丰公司无须承担返还义务。被告单建生辩称，1.被告裕丰公司已经明确采用被告单建生个人账号收取款项是职务行为，账号由公司掌握，有关责任应由被告裕丰公司承担；2.被告裕丰公司履行居间服务代为收取定金等相关款项，已将委托人被告邓东成应当收取的款项支付给被告邓东成，并向被告邓东成开具中介费收据。被告邓东成辩称，1.两原告与被告裕丰公司签订的购房要约、补充协议明确约定若遇到查封由被告裕丰公司全额退款350000元给两原告，与被告邓东成无关，被告邓东成已按照与两原告签订的房屋买卖合同履行转名手续，没有其他责任；2.被告裕丰公司扣除了中介费20968元后向被告邓东成支付了购房款279032元；3.因被告帝悦公司尚欠包工头的钱、以房抵债，被告邓东成才买下涉案房屋。被告帝悦公司辩称，1.两原告就与其他被告签署商品房买卖合同、协议等，并向其他被告支付相应购房款等款项，根据合同相对性原则，应由两原告向被告裕丰公司、单建生、邓东成主张，与被告帝悦公司无关；2.被告帝悦公司与两原告之间不存在商品房买卖合同关系，两原告未向被告帝悦公司支付过任何款项，两原告要求被告帝悦公司承担责任没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年11月28日，帝悦公司与邓东成签订房地产买卖合同补充协议，约定：帝悦公司将中山市旭日荟萃园××幢××、××等12套房屋出售给邓东成，帝悦公司依约将该12套房屋备案至邓东成指定的备案人名下，该12套房屋折价4500元/平方米合计销售总价为3338100元；前述房屋中2幢709房建筑面积53.66平方米、备案单价4500元/平方米、备案人为郑少雯、备案价总价为241470元；签订合同后三天内邓东成一次性或分多次向甲方支付完毕全部购房款。同月30日，案外人郑少雯与帝悦公司签订旭日荟萃园认购书，约定郑少雯作为认购人认购前述2幢709房的房屋，认购楼价为241470元。2017年12月3日，帝悦公司出具编号NO.0018180的收款收据，确认收到郑少雯前述2幢709房的购房款241470元。据帝悦公司陈述，邓东成以转账方式支付了前述12套房屋的购房款，但未就前述12套房屋办理备案登记手续，因签订房地产买卖合同补充协议约定2幢709房备案至郑少雯名下，故其与郑少雯签订了认购书。邓东成对前述签约经过予以认可。2.2018年1月10日，邓东成（甲方）与裕丰公司（乙方）签订独家代理委托协议（以下简称代理委托协议），约定：甲方委托乙方独家代理出售位于中山市旭日荟萃××幢××号之物业，建筑面积以房地产权证登记的面积为准，出售价格每套实收5200元/平方米，付款方式为一次性付款，从2018年1月10日起至2018年2月10日止为独家代理委托代理委托期限；甲方要求乙方于本协议签订之日向其交付保证金3000元，代理期内若乙方成功促成甲方出售该物业，甲方应返还保证金，否则甲方可没收保证金；甲、乙双方一致认可本协议规定的出售价格为该物业的最低出售价格，若乙方经过努力促成最终成交价超出本协议规定的出售价格的，基于乙方提供了优质服务，甲方同意将超出部分的100%作为另行增加支付给乙方的中介费；另606、607、609号房按每套实收6200元/平方米。代理委托协议还约定了其他内容。同日，裕丰公司向邓东成支付保证金3000元。3.2018年1月17日，范莉、陈宇琨作为购房邀约发出方（买家），在购房要约上签名，购房要约载明以下内容：买家查看座落于中山市××镇旭日××房并有购买该物业的意向，向上述房屋的所有权人即卖方发出邀约，买家确认以建筑面积53.66平方米、总楼价350000元、买方支付税费、一次性付款等要约条件为准发出邀约；买家同意在签订要约时支付100000元作为购房定金，并最迟于2018年2月10日按上述要约条件到受托人处签署房地产买卖合同，并于当日向卖方支付剩余定金，裕丰公司提供居间服务；本要约为不可撤销之委托。裕丰公司在购房要约备注处注明“若半年内因国家购房政策有变，不能办理购买此房买卖交易手续，我司承诺原价回购该物业（￥350000元），期限一个月内无息退回所有房款”，并加盖裕丰公司公章确认。签订购房要约后，范莉以银行转账方式向单建生支付了涉案房屋的购房定金合共100000元，裕丰公司出具收款收据确认收款事实。4.2018年1月22日，裕丰公司与邓东成签订了服务收费确认书，邓东成确认委托裕丰公司代理前述2幢709房即涉案房屋交易事宜，同意于合同签订当日支付20968元作为中介服务费用，确定在收齐涉案房屋所有楼款当天支付该服务费。5.2018年2月2日，邓东成作为转让方（甲方）与陈宇琨作为受让方（乙方）签订买卖合同，约定：甲方拟将位于中山市××镇旭日××房的房地产转让给乙方，乙方对所购买的房地产的位置、现状等无异议，愿意购买该房地产，房屋建筑面积53.66平方米；该房地产按套出售并计价交易总金额为300000元，乙方一次性付款给甲方，乙方于2018年1月22日前交付定金50000元给甲方，乙方于2018年2月10日前交付尾期楼款250000元给甲方；甲、乙双方同意于2018年2月10日携带有关资料到帝悦公司处办理认购手续。合同还约定了其他内容。同日，陈宇琨与帝悦公司签订旭日荟萃园认购书，约定：陈宇琨以总价241470元向帝悦公司认购广东省中山市旭日荟萃园××幢××号住宅，陈宇琨在2018年2月2日前付清定金20000元、2018年10月2日前付清含定金在内的全部楼款241470元，并须于2018年2月2日或之前携带有关资料到销售中心签署中山市商品房买卖合同。当天，陈宇琨还与裕丰公司签署了补充协议，注明：若因帝悦公司一屋二卖、二次抵押、被查封等违规行为，裕丰公司承诺原价回购该物业（350000元），且在一个月内退回所有房款给陈宇琨。前述合同签订当天，帝悦公司向陈宇琨出具编号NO.0022232的收款收据确认收到陈宇琨购房款241470元并注明“原名：郑少雯，换名换收据NO.0018180”。2018年2月5日，范莉、陈宇琨向单建生转账支付230000元。2018年2月2日至5日期间，范莉、陈宇琨另向裕丰公司现金支付了购房款20000元。庭审中，据裕丰公司陈述，就涉案房屋其在扣除原中介服务费20968元以及依据代理委托协议约定超额出售的奖励中介服务费50000元后向邓东成合共支付了购房款279032元。邓东成确认已收取购房款合共279032元。6.范莉、陈宇琨述称，因其是广州市户口没有涉案房屋的购买资格,裕丰公司为了促成范莉、陈宇琨购买涉案房屋提出可以为其办理购买中山市社保的方式来取得购房资格，后范莉、陈宇琨通过裕丰公司向案外人购买了半年社保并支付了相关费用；因范莉、陈宇琨在购买社保后半年后才能取得购房资格办理涉案房屋的网签备案手续，考虑到购买涉案房屋需要与邓东成、帝悦公司分别签订合同，担心房屋会出现一房二卖、抵押或查封的情形，故提出与裕丰公司签订补充协议；裕丰公司在补充协议承诺，只要涉案房屋出现了一房二卖、抵押或查封行为，裕丰公司需要承担原价回购房屋等责任；涉案房屋至今未交付范莉、陈宇琨使用，也没有办理网签备案的手续。裕丰公司确认范莉、陈宇琨陈述的购买涉案房屋资格的问题，但辩称陈宇琨签订荟萃园认购书时，帝悦公司不存在一房二卖、查封等违规行为，裕丰公司已履行完毕购房要约、补充协议，不存在解除及任何违约责任。7.因帝悦公司与案外人的纠纷，帝悦公司名下含涉案房屋所属的位于中山市三角镇高平村的土地被深圳市中级人民法院查封，另案纠纷立案日期为2018年7月30日，案号（2018）粤03执1601号，执行标的226444416元。庭审中，范莉、陈宇琨称其于2018年9月底得知涉案房屋因帝悦公司的另案纠纷被查封。8.诉讼中，范莉、陈宇琨与裕丰公司、单建生、邓东成、帝悦公司向本院申请给予一个月供双方当事人调解，本院经审查后予以准许。调解期限届满，双方未能达成调解协议。本院认为，从已查明的事实可知，邓东成向帝悦公司认购由帝悦公司开发预售的涉案房屋后，在办理销售备案登记之前将涉案房屋转卖给范莉、陈宇琨，本案系范莉、陈宇琨直接向邓东成购买涉案房屋而非向帝悦公司购买预售商品房，故本案应认定为房屋买卖合同纠纷。本案中，范莉、陈宇琨在裕丰公司的居间服务下向邓东成发出购房要约，邓东成收到该要约后该要约即生效，且陈宇琨已与邓东成签订买卖合同并支付购房款，该要约已履行完毕，不可撤销，亦不存在解除的问题。本案实际是范莉、陈宇琨向邓东成购买涉案房屋，双方以邓东成让渡其在房地产买卖合同补充协议中就涉案房屋买受人的权利义务给范莉、陈宇琨的方式进行交易。由于涉案房屋因帝悦公司另案纠纷被查封，根据裕丰公司与陈宇琨签订的补充协议的约定，裕丰公司须原价向范莉、陈宇琨回购涉案房屋，现范莉、陈宇琨主张裕丰公司返还购房款350000元，理据充分，本院予以支持。对于利息，补充协议约定“一个月内无息退回所有房款”，范莉、陈宇琨称其于2018年9月左右得知涉案房屋被查封，且本案现有证据未能反映涉案房屋被查封的具体时间，故本院依法调整范莉、陈宇琨的利息诉求为：以350000元为基数，自起诉之日即2018年10月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。裕丰公司认为其作为居间方促成邓东成与范莉、陈宇琨就涉案房屋的交易，基于该房屋交易的责任应由邓东成负担，但补充协议系裕丰公司与陈宇琨签订，该补充协议合法有效，对裕丰公司具有约束力，故本院对裕丰公司不应承担责任的辩解意见不予采纳。根据权利义务对等的原则，裕丰公司履行回购约定时即承继了范莉、陈宇琨与邓东成、帝悦公司签订的有关买卖合同、旭日荟萃园认购书中买受人的全部权利义务，相应地范莉、陈宇琨则不再具有作为涉案房屋买受人主张解除买卖合同、旭日荟萃园认购书的权利，亦不具有基于该合同解除向邓东成、帝悦公司主张购房款及利息的权利。同时，单建生代收涉案房屋款项不足以证明裕丰公司与单建生财产混同，范莉、陈宇琨主张单建生就裕丰公司的本案债务承担连带责任，没有法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市裕丰房地产咨询有限公司于本判决发生效力之日起七日内向原告范莉、陈宇琨返还购房款350000元并支付利息（利息计算方法：以350000元为基数，自2018年10月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告范莉、陈宇琨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6721元，减半收取为3361元，诉讼保全费2270元，合共5631元（原告范莉已预交），由原告范莉、陈宇琨负担2270元，被告中山市裕丰房地产咨询有限公司负担3361元（被告中山市裕丰房地产咨询有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告范莉、陈宇琨）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一九年二月十一日书记员  姚 班黄怡凤