广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22003号上诉人（原审原告）：朱惠萍，委托诉讼代理人：冯进，广东深法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金骏房地产有限公司，法定代表人：沈沛勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯露宁，系该公司法务专业经理。委托诉讼代理人：邹文中，系该公司法务专业经理。上诉人朱惠萍与被上诉人深圳市金骏房地产有限公司（以下简称金骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱惠萍的上诉请求：1、撤销一审判决，改判赔偿朱惠萍损失人民币472,400元（或更换同等条件铺面）或依法发回重审；2、请求判令由金骏公司承担全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、一审判决存在以下认定事实错误，属认定事实不清。1、一审判决认定：对涉案商铺配套消防设施等，朱惠萍应有合理预期且未超过合理预期。现有证据证明：该消防等配套设施事后在商铺中出现不仅远超朱惠萍的预期，也不符合合同的约定。（1)朱惠萍提交的证据8“与公司杨总短信”证据9“与公司部分领导谈话录音”其内容均显示朱惠萍事前对自己所购铺面存在消防配套设施不知情。金骏公司在事发前，在朱惠萍一再追问下也从未告知该商铺中有消防配套设施。上述证据还提到朱惠萍从业的公司就有房产买卖业务。朱惠萍对于自己所购商铺是否存在消防设施是在购买房产时的重大注意事项，购买时会非常在意是否存在相关问题，而且在购买时也做到了足够的注意和预见。因此，事后朱惠萍发现商铺中存在消防设施远超自己的预期。根据《合同法》第六十条、《深圳经济持区房地产转让条例》第三十二条规定的理解，无论房产买方是否做到了相关注意和预见，转让方提供房产的状况、结构等有关情况是其当然的义务，作为转让方的金骏公司有义务本着诚信原则在缔约时向受让方告知相关情况并按合同约定交付房产，否则即构成违约。一审判决在对于这一事实认定的错误不仅在于朱惠萍是否应预见或超出预见,更是无视了金骏公司的过错，在缔约时向朱惠萍隐瞒了之后将要安装消防设施的事实。（2）双方在网签《房地产买卖合同》分户平面图（见合同第32页）以及金骏公司在一审判决确认在《房地产买卖合同》中同意“项目共有部位、共享设施按现状交付。”均证明了在2017年10月12日当日，图纸和现状均没有在商铺中出现消防配套设施。以上事实说明:金骏公司在其后商铺中增加消防设施的行为不符合双方在合同中的约定。根据相关法律精神，合同明文约定的内容其效力应远高于当事人注意义务和当事人对可能发生状况的预期。2、朱惠萍所购商铺中存在消防设施不仅造成实际面积占用损失，还存在重大的商铺使用功能损失，一审判决认定“未影响商铺的实际使用”严重与事实不符。（1）朱惠萍所购商铺中，事后安装有两根粗大的消防管道，门面橱窗上装有消防橱柜，为防护上述设施还专门建有近半米长的高度到顶的护墙，这些设施实实在在的占用了商铺的铺内面积影响了商铺的使用，在《房地产买卖合同》分户平面图（见合同第32页）中连0.37平方米的承重柱都做了清楚标注，但上述占据醒目位置、面积显著大于承重柱的消防设施却没有在分户平面图中标注，更没在合同条款中明示约定，显然不是转让方故意隐瞒就是被其遗忘，属金骏公司的过错。（2）作为商铺的一个不可或缺的重要功能就是展示功能。且不说商铺中的消防设施实际占用了面积造成的损失，仅就其对商铺橱窗的展示功能影响就是巨大的。消防柜连同商铺玻璃门在内的整个展示橱窗占到了四分之一的面积，不仅在外观上阻挡了巨大的展示面积，而且极不美观，商铺如果正常运营时，在商铺打开展示灯光后，巨大的消防柜将显得与周围环境极不协调和碍眼，极度影响观瞻，严重影响商铺的展示效果，如此重大的影响被一审判决认定为不影响商铺实际使用，显然与事实不符。二、一审判决适用法律错误。金骏公司违反《中华人民共和国合同法》第六十条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十二条的规定，未履行对朱惠萍的告知义务和按合同约定履行交付义务；朱惠萍依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百二十二条等作为起诉依据提起诉讼，一审判决未予适用，属适用法律不当。金骏公司答辩称：一、一审法院已对本案进行充分的事实调查，涉案消防拴以及管道是金骏公司根据消防部门的强规而设置的，符合公众利益需要，也符合双方签订的物业买卖合同的初衷，该设施能够让包括朱惠萍在内的全体业主安全、便利的使用物业。二、消防设施不存在对朱惠萍的使用不便，没有对商铺的外观造成影响，不构成房屋瑕疵，这通过朱惠萍自行委托第三方评估公司作出的评估报告中356.69元/平方米的月租金标准可以证实朱惠萍不存在任何损失，因此金骏公司也无须赔偿朱惠萍的任何损失。三、朱惠萍在一审中提交的评估报告金骏公司已当庭予以综合驳斥，对于其评估基准、选材、评估方法，均存在严重错误，且违背了国家强制性规范和评估行业准则，金骏公司完全可以依据当前市场单方出具对金骏公司足够有利的评估报告，显然，一审中朱惠萍所主张的评估报告作为本案的诉讼依据不能成立。四、金骏公司开发的商铺是现房销售，朱惠萍作为投资客，在购买标的额如此巨大的房屋时，已对房屋现状以及房屋所处商场的区位、环境等有一定的了解，朱惠萍已按照现状收楼，并完成装修，并以高额租金出租并收取收益，从常理上、法律上，朱惠萍均无权要求金骏公司赔偿其所谓的“损失”。综上所述，一审调查的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法判决，维护各方的合法权益。朱惠萍向一审法院起诉请求：一、对销售给朱惠萍的xxx花园x期北区xxx1Nxx号商铺因存在严重瑕疵，赔偿朱惠萍损失464400元整，或给予朱惠萍更换同等条件的铺面；二、支付咨询评估费8000元，以上合计472400元；三、承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明的事实及判决理由如下：朱惠萍、金骏公司签订的深圳市房地产认购书及补充协议、深圳市房地产买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中，涉案商铺为一手房现售，且该买卖合同标的为商铺而非住宅，故涉案商铺所在商场需配套相应消防设施及管道铺设，朱惠萍作为买方，应对此已了解、知悉并接受，在签订涉案合同时理应对此有一定预期。根据朱惠萍提交的房地产咨询报告可知，涉案商铺开间4米，进深11米，临街门面玻璃窗配装有公共消防栓设施且加砌墙壁，占用了约四分之一的门面。综合衡量涉案商铺的位置及观感，朱惠萍所述商铺内铺设有消防管道及橱窗上装有消防栓并未影响涉案商铺的实际使用，或超过朱惠萍订立合同时的合理预期，朱惠萍单方委托评估机构进行评估，并据此诉请金骏公司赔偿其相应损失或更换店铺，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回朱惠萍的全部诉讼请求。案件受理费4193元，由朱惠萍负担。本院经审理查明，（一）二审庭审中，金骏公司确认，只有备案图纸才能够反映详尽的消防设施，但备案图纸并不存在于双方签订的涉案《深圳市房地产买卖合同》等协议中。双方签订合同时，涉案房产毛坯已经建设完毕，正在对周围进行处理，另外后续消防设施的安装周期比较长。（二）一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方签订的合同内容及金骏公司二审确认的事实，双方签订合同时，合同中对于消防设施的情况并没有载明，现场的消防设施也没有安装完毕，因此，金骏公司签订合同时并未告知涉案商铺安装消防设施的情况，朱惠萍也无法知晓上述消防设施情况。从双方当事人提供的涉案商铺的现场照片看，涉案商铺内部靠橱窗位置增加了消防管道及部分墙体，橱窗上大约四分之一宽度部分内置安装了消防设施。上述消防设施占用了商铺内部面积，且并非合同约定的内容，因此，金骏公司交付的涉案商铺与合同约定并不一致，应承担相应的责任。朱惠萍请求置换商铺或赔偿损失，本院认为，涉案商铺设置消防设施属于合同履行中的瑕疵，不构成根本违约，因此，对于朱惠萍置换商铺的请求，本院不予支持。对于朱惠萍请求的损失，朱惠萍提供了评估报告以证明加装消防设施导致了涉案商铺价值的减损，本院认为，从橱窗的外表看，镜面与玻璃差别不大，但是内置消防设施的四分之一橱窗所对应的商铺内部被遮挡，相较未安装消防设施的商铺，涉案商铺展示的面积和通透性均受到了影响。按一般人判断标准，同等价格下，不会选择加装消防设施的商铺，因此，综合来看，涉案商铺加装消防设施造成了朱惠萍的损失。至于损失的金额，因朱惠萍提交的评估报告为其单方委托，且存在瑕疵，本院参考评估报告、涉案商铺的实际情况酌定金骏公司向朱惠萍赔偿150000元，朱惠萍请求中超过部分，本院不予支持。综上所述，朱惠萍的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初490号民事判决；二、深圳市金骏房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向朱惠萍支付150000元损失赔偿金；三、驳回朱惠萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4193元，由朱惠萍负担2543元，由深圳市金骏房地产有限公司负担1650元；二审案件受理费8386元，由朱惠萍负担5086元，由深圳市金骏房地产有限公司负担3300元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 许  莹  姣二〇一九年二月二十八日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。