文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初13546号原告：王豆豆，女，1997年9月28日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：耿宗程，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊雅，江苏三法律师事务所实习律师。被告：江苏杰田市场管理有限公司，住所地在江苏省南京市。法定代表人：李易。被告：南京蔬田农产品贸易有限公司，住所地在江苏省南京市。法定代表人：李易。两被告共同委托诉讼代理人：陈永红，江苏禾汇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：朱国权，江苏禾汇律师事务所实习律师。原告王豆豆与被告江苏杰田市场管理有限公司（以下简称杰田公司）、南京蔬田农产品贸易有限公司（以下简称蔬田公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，于2019年1月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王豆豆的委托诉讼代理人耿宗程、熊雅，被告杰田公司、蔬田公司共同的委托诉讼代理人朱国权、陈永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王豆豆向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的合同；2.两被告向原告退还84067元，其中包含2018年9月28日至2019年5月28日的租金66667元、押金15000元、管理费2400元（300元/月×8个月），并支付相应利息（以84067元为基数，以人民银行同期贷款利率为标准，自起诉之日计算至实际偿还之日）。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告杰田公司签订一份《协议书》，约定原告承租被告的南京市鼓楼区杰田菜市场内的一处商铺（以下简称涉案商铺），年租金100000元，原告一次性缴纳管理费、秤使用费、电费4360元，并缴纳了押金15000元。自2018年8月开始被告经营的菜场开始发生管理混乱，如垃圾无人清理、车辆乱停乱放等等。2018年9月，商场出现整体停电、商铺大量关闭等情形，严重影响原告的经营。原告认为被告将涉案房屋用作市场的行为，改变了房屋的用途，违反土地管理法第56条和大气污染防治法第81条的规定，且其管理混乱等行为均构成违约，故原告多次要求解除合同并返还租金，但被告至今未办理退还租金的手续。另外，两被告属于关联公司，且构成人格混同，故应当共同承担法律责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杰田公司辩称：首先，被告所经营的市场并不存在混乱和垃圾未及时清理等情形，原告等人擅自解除合同是导致市场无法经营的主要原因，被告同意解除合同，但不同意退还任何费用。其次，被告方已经办理了消防、营业执照，具有合法出租资格，且大部分租户都办了营业执照，个别租户未办理是因为其自身原因造成的，原告称被告因环保规划等原因导致了营业执照无法办理与事实不符。再次，被告已向原告提供了符合规定的摊位，原告恶意违约的主要原因是自身经营不善，并非被告违约。原告的违约行为给被告造成了巨大损失，被告保留起诉的权利。被告蔬田公司辩称：原告与被告蔬田公司之间没有合同关系，亦未向蔬田公司缴纳任何费用，蔬田公司不应承担责任。因此，请求驳回原告对蔬田公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市，长发公司将该负一层房屋交给江苏盛意泽企业管理公司（以下简称盛意泽公司）对外出租经营。2018年7月4日盛意泽公司（甲方）与被告杰田公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将上述负一层房屋中建筑面积为2282平方米的商铺（以下简称涉案农贸市场）出租给乙方用于经营农贸市场、生活超市，租赁期限自2018年2月8日至2028年6月30日，装修免租期6个月自2018年2月9日至2018年8月8日，第一年租金160.6万元，每半年支付一次等等。同日双方还签订一份《补充协议》，约定甲方另将南京市.8平方米）租给乙方使用，乙方自愿放弃实际面积319平方米公共大厅使用权作为免费使用该商铺的交换条件等等。2018年6月7日，杰田公司申领了营业执照，登记的经营范围包含生鲜食用农产品、预包装食品以及日用百货、餐饮管理等，法定代表人为李易，住所地为南京市。2018年7月9日，杰田公司申请领取了南京市公安消防支队鼓楼区大队核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。被告蔬田公司的住所地与杰田公司一致，其法定代表人亦为李易。被告方在涉案农贸市场原设有60余个摊位，2018年4月开始营业时对外出租40余户，因楼上居民对噪音投诉以及经营时间限制等，人流量和商户逐渐减少。2018年9月之前有部分商户停止经营，至2018年10月剩余不到10户，2018年12月底涉案农贸市场全部停止经营并被收回。2018年5月28日，王豆豆作为乙方与甲方杰田公司签订了一份协议书，约定：甲方将涉案农贸市场中的C9号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方用作经营粮油、鸡蛋等；租赁期24个月，自2018年5月28日至2020年5月28日止；全年租金合计10000元，租金每年支付一次，首次付款为签约即付；管理服务费每月300元，门头统一制作，费用由乙方承担，设施使用费430元，以上费用均为一次性缴纳及办理（以上费用不退还）；乙方向甲方缴纳履约保证金1.5万元，协议期满后不再续租且无违反市场管理规定的，甲方在三个月内按原额退还乙方；协议一经签订，即具有法律效力，双方不得随意变更或解除，如乙方提出变更或解除，所交纳的各种费用一律不退，属不可抗力或政府宏观调控使本协议无法履行时，本协议自行终止，双方互不追究责任；乙方在租赁期内需临时歇业的，应通过书面申请或经市场同意后方能歇业，如乙方私自歇业超过三天的，按违约处理，合同期未满，乙方退出市场属于自动放弃，甲方有权收回经营商铺，另行安排，乙方所交纳的各种费用包括保证金一律不退；《市场经营户管理规定》与协议具有同等法律效力，违反任何一方规定者视同违约，甲方有权与乙方终止协议，乙方所交纳的各种费用一律不退还，并将其清除出场；《市场经营户管理规定》中条款与本协议发生不统一时，按本协议条款执行等等。2018年5月，杰田公司（甲方）与另一承租人梅某（乙方）签订了一份《协议书》，但是梅某的缴款收据加盖的却是蔬田公司的印章。2018年8月2日，吴鑫雅在一份证明中签字，并加盖了杰田公司的印章。杰田公司和蔬田公司在其他案件中确认吴鑫雅是蔬田公司的员工。2018年10月15日，其他铺位的经营者肖某向中山桥派出所报警，称最近两天老板将开门的时间改了，导致很多商铺准备时间不充分，无法正常营业。2018年12月31日，杰田公司发布公告，称因商户集体违约，给其造成巨大的经济损失及恶劣的负面影响，并导致其市场无法继续经营，故即日起宣布倒闭。2019年1月2日，肖某再次报警，称菜市场内的电被停掉。王豆豆在庭审中称，其在2018年9月份就不再经营了，2018年11月20日其在被告清场时离开。两被告称，王豆豆并未将涉案摊位移交给自己。王豆豆在庭审中提供了两张缴款人为徐庆宇的收据，数额分别为4360元和4000元，该两张收据载明的收费项目分别为：“秤两台、服装两套”、“定金（粮油、鸡蛋、面条）”，但收据上加盖的印章均为杰田公司的印章。王豆豆还提供了一份手机转账明细和一张银行取款记录，手机转账明细显示五次共向杰田公司法定代表人李易转账44999.88元，银行取款记录显示2018年5月3日徐庆宇取款55000元。王豆豆称徐庆宇系代其支付的，其中的55000元交给了杰田公司的会计吴鑫雅，并支付了15000元的押金。杰田公司和蔬田公司辩称其仅是向徐庆宇收取了定金和服装费，至于租金、押金其无法确认，亦不能确认该55000元是否支付给了两被告。本院在庭审中，要求两被告书面答复本院其是否足额收取了本案所涉合同中约定的钱款，并提供其2018年5月份的财务账册和收据原件以供本院核实，但两被告未向本院提供相应证据，亦未书面答复本院。以上事实，有原告提供的《协议书》、收据、停业公告、报警记录，被告提供的不动产权证、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等，以及本院开庭笔录等予以证明，本院予以确认。庭审中，原、被告双方对两被告是否发布了人流量较大的广告及两被告是否存在管理不善，致使其不能实现合同目的的事实，产生了争议。王豆豆为证明杰田公司和蔬田公司存在虚报市场周围人流量大、经营管理不到位及逼迫剩余租户离开等行为，向本院提供了微信聊天记录、视频、照片等证据，并主张微信聊天记录中的“天人”就是杰田公司的法定代表人李易。其提供的微信记录显示：微信名称为“杰田市场”的用户在2018年4月12日通过微信朋友圈发布了一份广告，内容为：“盛大招商，疏菜组一年送一年，古平岗蔬田农贸市场对外招商，周围小区密集，人流量大，现水果、蔬菜、猪肉、牛羊肉、水产品、海鲜、豆制品、蔬菜、卤菜、干货、粮油米面、家禽、小百货、小五金、花卉、早点小吃等门面摊位招租”。2018年9月29日，“天人”发出一份“公告”，称明日起市场营业时间为早晨7点至下午6点半，不允许任何一家私自停业或提前离场，没有正常营业的商户请明日起恢复正常营业，否则以扰乱市场按违约处理等等。2018年10月9日，“天人”称：“这个地方我们一个摊位补不上来，一点希望没有……早去占好一点摊位，去迟了就安置不起来了，这个不是应该的，而是一种对商户的负责任态度……对于这个地方，我们也没有信心了，也不想看着表现好的商户血本无归等死，所以公司作出对大家负责的态度，决定对于表现好的安置去另外一个市场，不愿意去的我们不勉强……明天上午10点至12点到办公室登记，领安置证明……银久（注：两被告经营的另外农贸市场）会花心思去搞，这边没有希望了”。2018年10月11日，天人再次发信息称：“今天大家好好考虑，如果想连本带利赚回来，这绝对是一次好机会，如果非要在这等到血本无归，那只能怪你自己没有把握机会……其实我不是想让大家走，而是这个局面我想挽回，看着大家等死，不如带着去平价菜场，这样大家还有回本赚钱的希望和机会……。2018年10月16日，“天人”发信息称：“低于5家商户跟着我的话，我将放弃带走的念头，更不会考虑退一毛钱保证金同意谁走，会让市场正常经营下去，严管各位商户，直至期满，违约的正常处理……其实我已经有放弃的打算”。视频和照片显示在2018年11月份的时候市场内经营的商户很少，且市场存在脏乱的现象。两被告对于王豆豆提供的微信截屏、视频和照片的真实性、关联性均不予确认，但未向本院提供其他证据证明其一直在正常经营。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方为涉案摊位租赁事宜所签订的《协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定和法律规定履行各自的义务。原告虽主张杰田公司将房屋用作市场经营的行为违反了土地管理法和大气污染防治法的规定，但并未提供相应的证据予以证明，且杰田公司领取了营业执照，其营业范围中亦含有蔬菜、肉类等经营内容，故杰田公司与原告之间租赁合同关系，合法有效。关于合同解除问题。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告主张被告存在违约行为向本院提供了微信聊天记录、视频、照片等证据，原告虽未提供证据证明该微信就是被告的法定代表人所作出，但微信的用户名和微信内容显然系为了杰田公司的利益所发布的，两被告虽对微信记录、视频和照片的真实性提出异议，但并未提供相反的证据证明其公司使用的是其他微信名或微信号，亦未向本院提供证据证明其经营的农贸市场的现场情况，且非杰田市场的经营者通过微信对王豆豆等人进行管理，并为该市场发布招商广告的可能性较小，故本院对王豆豆提供的微信截屏的真实性予以认定，对其主张的相关微信系杰田公司的法定代表人作出的事实，予以认定。王豆豆主张其提供的缴款人为徐庆宇的两张收据系其缴纳的款项，对此两被告虽不予确认，但并未向本院提供证据证明其与徐庆宇之间存在租赁关系，且徐庆宇在本案庭审时对其代王豆豆缴纳款项的事实不持异议，故本院对王豆豆主张的该款系其缴纳的事实，予以认定。王豆豆主张其向杰田公司法定代表人李易转账45000元，但其提供的转账明细仅记载了44999.88元，两被告虽辩称无法确认其法定代表人已经收取该款项，但并未向本院提供其法定代表人的银行交易明细，亦证明其并未收到该款，故本院对王豆豆向李易支付了44999.88元的事实，予以认定。王豆豆主张其通过徐庆宇向两被告支付了55000元，两被告虽称无法确认徐庆宇所取出的55000元进入到了自己的账户，但并未在法庭确定的时间内向本院提供2018年5月的财务账册，亦为申请其会计吴鑫雅到庭作证，故本院对黄豆豆所主张的该55000元已交给了两被告的会计吴鑫雅的事实，予以认定。根据上述认定，本院认定王豆豆缴纳的租金数额仅为9999.88元，而非10万元。王豆豆主张其缴纳了15000元押金和管理费4360元，对此其虽未提供直接的证据予以证明，但在双方已经明确约定王豆豆需先交纳该款的情况下，杰田公司不要求王豆豆缴纳该款的可能性较小，且该公司并未向本院提供其财务账册，故本院对王豆豆主张的其已经支付该款的事实，予以认定。基于上述认定，本院认为王豆豆作为承租人向被告缴纳了租金等款项，履行了自己的合同义务，杰田公司作为出租人应当履提供经营农贸市场摊位所需的基本设施设备及经营环境，以保障原告等承租商户的合理信赖利益。但是，根据当事人陈述以及原告提供的微信聊天记录、视频、照片、《通知》等证据，可以确认两被告在经营涉案农贸市场过程中，未能全面履行上述合同义务，致使涉案农贸市场开业后短时间内即有不少承租商户离开，对于原告等商户经营造成不利影响，特别是两被告的法定代表人于2017年10月9日在微信群中明确表示：“对于这个地方，我们也没有信心了，也不想看着表现好的商户血本无归等死，所以公司作出对大家负责的态度，决定对于表现好的安置去另外一个市场，不愿意去的我们不勉强……明天上午10点至12点到办公室登记，领安置证明”等内容，可以使本院认定被告杰田公司在合同履行过程中明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，因此其行为构成违约，原告有权行使合同法定解除权。原告要求解除《协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告不同意解除合同的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。关于原告交纳的相关款项应否退还问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原告提供的微信记录，可以认定至2018年10月9日涉案的农贸市场实际已经无法正常经营，故此后的租金、或房屋占有使用费、管理费等费用应予适当降低，剩余部分应退还给原告。原告在2018年9月份自行停止经营的行为，系原告的单方行为，并不产生减免租金的法律效力。根据原告合同所约定的租期、租金、保证金和管理费的数额，以及本院认定的合同不能正常履行的时间和杰田公司发布关闭市场的时间，本院酌定杰田公司应退还原告押金15000元、剩余租金或房屋占有使用费56275元以及管理费等费用2010元，以上费用合计73285元。原告要求被告杰田公司承担上述款项相应的法定孳息损失，符合法律规定，本院予以支持，该损失应自2019年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。被告不同意退还前述款项等抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于两被告应否承担连带责任的问题。根据本案查明的事实，因两被告关联公司，经营业务、人员均相同，对外未挂牌区分经营，两被告在共同经营涉案农贸市场过程中，共同签订合同、收取承租户租金并混同经营，构成法人人格混同，应当承担连带责任。原告要求被告蔬田公司对前述债务承担连带责任的主张，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王豆豆与被告江苏杰田市场管理有限公司、南京蔬田农产品贸易有限公司之间的租赁协议于2019年1月10日解除；二、被告江苏杰田市场管理有限公司、南京蔬田农产品贸易有限公司于本判决生效之后五日内一次性给付原告王豆豆保证金15000元、剩余租金及房屋占有使用费56275元、管理费等费用2010元，以上款项合计73285元，并承担该款自2019年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率所计算的利息；三、驳回原告王豆豆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2264元，减半收取1132元，由原告王豆豆担132元，被告江苏杰田市场管理有限公司、南京蔬田农产品贸易有限公司共同负担1000元（原告已预交，两被告在在给付前述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一九年二月十九日书记员  陈 蓉