山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终850号上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘仙仰，男，1966年10月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨存攀，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵景莉，山东博翰源律师事务所律师。上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人刘仙仰商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判减少违约金数额，龙腾公司应根据买受人实际损失向买受人支付违约金；3.本案一、二审受理费由买受人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。龙腾公司认为根据双方签订的合同约定为违约金为购房款数额的每日万分之一，双方签订的补充协议约定2016年6月30日之后逾期交房的违约金为购房款数额的每日万分之二，上述约定均过高，根据合同法的相关规定应予适当减少。本案中，一审判令2016年6月30日前龙腾公司向刘仙仰支付违约金数额每月（每月按30天计）为3595.52元，2016年7月1日起龙腾公司向刘仙仰支付违约金数额每月（每月按30天计）为7191.05元，但相同地段的同等面积房屋的租金远远低于合同约定的数额，刘仙仰所受的实际损失亦远远低于合同约定的违约金，应依法适当予以减少。故一审法院适用法律错误，应当根据刘仙仰所受实际损失确定向其支付违约金的标准，依法减少龙腾公司向刘仙仰支付的违约金的数额。二、一审判决认定事实不清。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由该规定可以看出，承担违约责任的目的是弥补损失，损失数额应该与违约金的数额相当。原告未接受涉案商品房期间，未能举证证明其因未收房造成的损失。2015年底，涉案开发项目的商品房价格都大幅上涨，截止到目前，涉案商品房每平米价格增加约两倍，其实刘仙仰并未受到损失，反而获利。一审法院并未认定原告未收房造成的损失，应属认定事实不清。综上所述，一审法院适用法律错误、认定事实不清，请求二审法院支持上诉请求。刘仙仰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，已有生效的相关判例，请求二审法院依法维持原判。刘仙仰向一审法院起诉请求：1、判令龙腾公司支付刘仙仰前期逾期交房违约金10786.57元（承担自2016年4月17日起至判决生效之日止，以10786.57元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）；2、判令龙腾公司支付刘仙仰后期逾期交房违约金4794.03元（承担自2016年7月1日起至判决生效之日止，以4794.03元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；3、本案诉讼费用由龙腾公司承担。刘仙仰在本案诉讼中明确诉讼请求：龙腾公司向刘仙仰交付房屋的时间为2016年7月21日，根据合同第九条、补充协议第一条第一款第三小项有关违约金的约定，龙腾公司交房时间应为2015年12月31日前，按照上述违约金的约定，分段计算，2016年4月5日前的逾期交房违约金已经给付，自2016年4月5日至2016年6月30日，以总房款1198508元为基数，共计86天，按日万分之一计算为10307元；自2016年7月1日至2016年7月20日，共计20天，以房屋总价款1198508元为基数，按日万分之二计算为4794.03元。一审法院认定事实：2013年10月10日，刘仙仰与龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定刘仙仰购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园8号楼1-2501号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013423号。合同中关于计价方式及价款约定，按建筑面积计算，单价为每平方米8562元，金额为1198508元。关于“交付期限”合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，龙腾公司与刘仙仰还签订了附件五合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。合同签订后，刘仙仰按合同约定向龙腾公司支付了购房款，龙腾公司向其开具了金额为1198508元的收据。2016年4月5日,龙腾公司与刘仙仰签订《补充协议》，载明：鉴于2013年10月10日双方签订《商品房买卖合同》，刘仙仰购买龙腾公司开发的“龙腾国际花园”项目8号楼1单元2501室房产，因龙腾公司未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前交房，构成违约，龙腾公司同意按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金，刘仙仰选择继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；龙腾公司仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金，龙腾公司于本协议生效之日起十五个工作日内，向刘仙仰预付逾期交房违约金10786.57元，《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意龙腾公司交房后一并结算；如龙腾公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付刘仙仰，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由刘仙仰已付房价款每日万分之一的比例调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。上述补充协议签订后，龙腾公司向刘仙仰支付了10786.57元的逾期交房违约金，刘仙仰于2016年7月21日接收其所购买的商品房，龙腾公司至今亦未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点问题为：《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”标准是否过高？龙腾公司对其逾期交房的违约行为无异议，但主张合同中关于逾期交付商品房的违约金标准即“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”过高，依据合同法相关规定，约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以调减。刘仙仰对龙腾公司的该主张不予认可，认为违约金是龙腾公司自己自愿约定的，根据现在的房价并不是约定过高而是约定的过低。一审法院认为，刘仙仰与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。该《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算标准，双方签订的合同中已明确约定，系双方真实意思表示，并不明显过高，且龙腾公司也未提供其所称相应地段同类房屋的租金标准作为参照依据；同理，双方2016年签订的补充协议也系当事人双方的真实意思表示，该协议中约定自2016年7月1日后将逾期交房的违约金标准由原合同约定的日万分之一调整为日万分之二系在龙腾公司违反合同约定、没有如期交付商品房的情形下双方重新达成的一致意见，刘仙仰依据该补充协议主张按日万分之二计算2016年7月1日起的相应违约金,亦合法有据，故一审法院对龙腾公司的该项主张不予采纳。另外，刘仙仰主张龙腾公司向其支付的10786.57元的逾期交房违约金，系自2016年1月1日至2016年4月4日期间的违约金，该数额与以购房款1198508元为基数，自2016年1月1日至2016年4月4日，按日万分之一标准计算得出的数额基本一致，且龙腾公司也未提出异议，故一审法院对刘仙仰的该主张予以采纳。综上所述，刘仙仰要求龙腾公司支付逾期交房违约金，分段计算，以购房款1198508元为基数，按日万分之一标准自2016年4月5日计算至2016年6月30日以及以购房款1198508元为基数，按日万分之二标准自2016年7月1日计算至2016年7月20日，合法有据，一审法院予以支持。刘仙仰要求龙腾公司支付逾期交房违约金的逾期支付利息，无法律依据，一审法院不予支持。判决：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司向原告刘仙仰支付逾期交房违约金，分段计算，以购房款1198508元为基数，按日万分之一标准自2016年4月5日计算至2016年6月30日止；以购房款1198508元为基数，按日万分之二标准自2016年7月1日计算至2016年7月20日止，于本判决生效之日起十日内向原告刘仙仰付清。二、驳回原告刘仙仰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，减半收取计97元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘仙仰与龙腾公司于2013年10月10日签订《商品房买卖合同》及2016年4月5日签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。按照《商品房买卖合同》的约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品交付给买受人刘仙仰使用，龙腾公司至今未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。涉案合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将该商品房房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，龙腾公司按日向刘仙仰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，刘仙仰有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《补充协议》的约定，龙腾公司交房时间变更为2016年6月30日，2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，2016年6月30日之后的逾期交房的违约金计算标准变更为龙腾公司按日向刘仙仰支付已交付房价款万分之二。上述协议签订后，龙腾公司仍未能如约向刘仙仰交付符合约定的商品房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。龙腾公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，一审法院按照涉案商品房买卖合同约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金，并无不当。龙腾公司再行主张一审法院确定的逾期交房违约金过高，理由不成立，本院不予支持。综上所述，龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一九年二月二十二日法官助理梁栋书记员李春月