广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初92号原告：伍忠明，男，1986年7月4日出生，布依族，住韶关市武江区。被告：广州奥园物业服务有限公司韶关分公司，经营场所：韶关市武江区龙归镇冲下管理区黄岗岑西面岑脚企业办公楼****。负责人：姜玥。委托诉讼代理人：李杰，男，系该公司法务专员。委托诉讼代理人：潘寿号，男，系该公司客服主管。原告伍忠明与被告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告伍忠明以及被告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司的委托诉讼代理人李杰、潘寿号到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍忠明向本院提出诉讼请求：1、请求被告归还向本人违规收取的物业费1326.12元；2、请求被告承担本次诉讼费用。事实与理由：2016年11月，原告购买了奥园·韶关印象小区11栋C座2402房（合同编号为：160743190106），2018年5月底，开发商按约定时间交付竣工房屋，原告于2018年6月23日按合同约定查验房屋，由于房屋存在合同约定的渗漏或开裂等问题，原告要求开发商按合同约定进行修复后再交付。2018年10月19日，开发商通知原告房屋修复完成，可以进行交付。2018年10月27日，原告前往奥园小区收楼，但是被告却告知需要交纳2018年6月至10月整改期间的物业费，才能给本人办理收楼手续并移交房间钥匙，经协商未果，本人当日未成功收楼。原告于2018年10月29日向韶关问政平台投诉被告违规收取物业费事宜，2018年11月15日得到韶关市武江区住房和城乡建设局回复：“根据《物业收费管理办法》第十六条的规定，纳入物业管理范围的已竣工尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”，并建议原告通过法律途径解决该问题。为了不影响原告房屋装修进度，原告于2018年11月18日到被告奥园小区办公场所，按被告违规的要求交纳了2018年6月至11月期间的物业费后，被告才给本人办理了交楼手续，并移交了房间钥匙等物品。根据国务院《物业管理条例》第四十一条、广东省《物业管理条例》第四十一条以及《韶关市物业管理办法》第二十三条的规定，物业管理区域已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。原告购房合同交付日期为5月30日，但验房时发现了部分问题并提交给开发商进行修复，直至10月19日开发商才明确表示已经整改完成，而在此修复期间（6月1日至10月19日），奥园开发商与本人并未办理任何正式的交付手续。因此，可以认为此商品房满足上述条例关于“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，而被告却无视此政策法规，执意向原告收取房屋修复期间的物业费才移交房屋钥匙，导致原告在开发商修复完房屋后也不能及时收楼，直至2018年11月18日按被告违规的要求交纳2018年6月至11月期间的物业费后，才收到房间钥匙。因此起诉被告，要求被告归还违规向本人收取的物业费共1326.12元，并承担本次诉讼费用。被告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司答辩称：一、原告应向答辩人交付2018年6月至11月的物业服务费。2018年5月10日，原告小区完成竣工验收备案。2018年5月15日，房屋开发商向其送达收楼通知书，通知其于2018年5月23日至2018年5月27日办理房屋交付手续。自开发商通知原告办理受理手续时，房屋已达到交付标准。2018年6月23日至2018年10月19日为开发商对房屋履行房屋维修阶段，如原告对房屋的交付有异议，应另行主张。因此答辩人自2018年6月1日起，收取物业服务费符合法律规定。二、答辩人向原告收取物业服务费的行为合法合规。2016年5月20日，答辩人与开发商签订前期物业服务合同依约对原告所在小区提供前期物业服务，2018年5月16日，答辩人依法向韶关市武江区发展和改革局办理了物业服务收费备案手续。根据备案文件，答辩人从2018年5月份起对高层住宅实行1.78元/㎡/月的物业费标准。原告所购买的物业类型为高层住宅，答辩人以1.78元/㎡/月的物业费标准向原告收取2018年6月-11月的物业服务费合法合规。综上所述，答辩人不存在违规向原告收取物业服务费的行为。请法院在查清事实和法律的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，维护当事人的合法权益。本院经审理查明：原告伍忠明是韶关市武江区惠民北路493号奥园·韶关印象小区11幢C座2402房的业主，被告广州奥园物业服务有限公司韶关分公司系奥园·韶关印象小区的物业服务企业。原告和其妻子严娅(甲方）与被告（乙方）于2016年11月17日签订了《前期物业服务协议》，约定：物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，甲方接受乙方为该项目的物业服务企业；物业管理服务费（住宅：2.3元/月/平方米，不含各项公摊费用），该物业的管理服务费按甲方单元的建筑面积计算，收楼后住宅部分第一、第二、第三年由乙方按1.8元/月/平方米的标准向甲方收取，差额部分由建设单位补足，第四年开始恢复2.3元/月/平方米的标准收取物业管理服务费。案涉房屋建筑面积为124.17㎡。开发商奥园集团（韶关）有限公司与买受人伍忠明、严娅签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付案涉商品房。2018年5月15日，开发商奥园集团（韶关）有限公司向伍忠明、严娅发出《催款交付通知书》，告知其案涉房屋已经具备交付使用条件，交付集中办理期限为2018年5月23日至2018年5月27日。原告收到《催款交付通知书》后对房屋进行验收，发现房屋存在部分问题，并要求开发商修复，修复完成后，原告于2018年11月18日向被告缴纳了2018年6月至11月的物业服务费1326.12元，并办理了收楼手续。原告认为房屋修复期间的物业服务费应当由开发商承担，故要求被告返还已经收取的2018年6月至11月的物业服务费1326.12元。原告经与被告协商未果，遂诉至本院。另查明，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，奥园·韶关印象（地块二地块三项目**楼；8号楼；11号楼16、17、18单元）经验收合格，同意交付使用。庭审中，被告明确物业服务费的收费标准为1.78元/㎡/月。本院认为，原告作为韶关市武江区惠民北路493号奥园·韶关印象小区11幢C座2402房的业主与被告签订的《前期物业服务协议》系双方意思的真实表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。被告为原告的物业提供了物业服务，享有依法依约收取相关服务费用的权利，原告作为业主，享受了被告所提供的物业服务，应依约向被告支付物业服务费。至于原告所称2018年6月至11月为房屋修复期间，物业服务费应当由开发商承担的问题。本案中，案涉物业已于2018年5月10日通过竣工备案验收并同意交付使用，开发商奥园集团（韶关）有限公司亦已按照与伍忠明、严娅签订的《商品房买卖合同（预售）》履行了通知交付的义务，若原告仍然认为房屋存在质量问题而导致其房屋修复期间的损失，可另行向开发商主张权利。故原告要求被告返还2018年6月至11月的物业服务费1326.12元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：驳回原告伍忠明的全部诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取计25元，由原告伍忠明负担。本判决为终审判决。审判员  彭志光二〇一九年二月十四日书记员  袁吉盛