重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初10240号 原告：高元举，男，1981年11月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市彭水县。 委托诉讼代理人：张亚清，重庆岳桐律师事务所律师。 被告：郑小燕，女，1981年2月27日出生，汉族，无固定职业，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：刘晓萍，重庆壹地律师事务所律师。 被告：刘佳畅，男，1982年3月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：刘晓萍，重庆壹地律师事务所律师。 第三人：重庆沃居房地产经纪有限公司，住所地重庆市江**东方港湾小区**16-7，统一社会信用代码9150010533163987X7。 法定代表人:胡光勇，重庆沃居房地产经纪有限公司总经理。 第三人：叶绿，女，1984年11月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市万州区。 原告高元举与被告郑小燕、刘佳畅及第三人重庆沃居房地产经纪有限公司、叶绿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理。原告高元举的委托诉讼代理人张亚清，被告郑小燕及刘佳畅共同委托诉讼代理人刘晓萍，第三人重庆沃居房地产经纪有限公司法定代表人胡光勇、第三人叶绿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高元举向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告郑小燕于2017年3月16日签订的房地产买卖经纪成交合同中的房屋买卖合同关系；二、判令二被告退还已支付的房款540000元；三、判令二被告赔偿违约金54000元；四、判令二被告赔偿原告支付的中介服务费10000元；五、判令二被告支付因原告不能实现合同目的的损失220000元。事实与理由：2017年3月16日，通过第三人重庆沃居房地产经纪有限公司居间，刘佳畅以郑小燕委托代理人的身份与原告签订了房地产买卖经纪成交合同，约定原告购买被告郑小燕位于重庆市沙坪坝区XX房屋，总房价为540000元，居间费为10000元。合同签订后，原告依约定支付了所有房款，但被告不认可双方之前签订的合同，并拒绝履行。原、被告多次协商未果。 被告郑小燕辩称，本被告没有委托任何人代为签定房地产买卖经纪成交合同，也没有追认该合同，无需向原告承担任何的合同义务和责任。本被告没有收到过原告支付的房款，因此无需退还原告房款。房地产买卖经纪成交合同不是真实的中介和买卖关系，中介费的约定不是真实意思的表示，原告要求被告支付中介费是不成立的。原告要求支付合同目的不能实现的损失没有依据，即使有损失也应当由原告和沃居公司承担。 被告刘佳畅辩称，原告的诉讼请求不成立，应当驳回。房地产买卖经纪成交合同不是一个真实的中介及买卖合同关系，该合同是没有成立或者是无效的，不需要解除。本被告没有收取过原告的任何款项，没有退还的义务，没有违约，无需支付违约金。房地产买卖经纪成交合同不是真实的中介和买卖关系，中介费的约定不是真实意思的表示，原告要求支付中介费是不成立的。原告要求支付合同目的不能实现的损失没有依据，即使有损失也应当由原告和沃居公司承担。 第三人重庆沃居房地产经纪有限公司陈述，当时是刘佳畅到第三人处来签订的三方协议，刘佳畅说其有郑小燕的委托授权，可以全权代表业主来签订三方协议，合同中对房屋的价格及各方的权利义务有明确的约定。 第三人叶绿陈述，2017年3月21日，周新告诉第三人开一张邮政储蓄银行的卡帮其代他收一笔垫资款。当天下午，第三人将银行卡开好后，就将身份证正反面和银行卡拍照后发给周新。2017年3月28日，第三人接到电话到银行办理按揭手续。第三人在按揭手续上签完字就离开了，至于贷多少钱，买方是谁并不清楚。2017年6月29日，周新在微信上询问第三人银行卡上有无收到600000元。第二天，第三人就将600000元转给了周新。直到2018年10月7日，第三人才知道重庆市渝北区人民法院有一份关于第三人的判决书。 经审理查明，2017年3月16日，被告刘佳畅以被告郑小燕（卖方）委托代理人名义与原告（买方）及第三人重庆沃居房地产经纪有限公司（经纪方）签订了房地产买卖经纪成交合同，约定卖方以540000元价格将位于沙坪坝区XX房屋（房地产权证编号：104房地证2013字第XX号）出售给买方；买方在签署本合同时缴纳定金10000元给卖方，卖方同意三方签署合同后当日将该房屋合法有效证件交给经纪方代为托管，用于协助买方办理房产转让过户手续之用。第二部分房款530000元中的250000元存入经纪方指定银行监管账户代为托管，用于还清卖方因该物业在银行欠款，还款后的余额于过户时付给卖方。卖方向银行按揭支付剩余房款，剩余房款由买方委托经纪方向合作银行申请按揭贷款支付给卖方。卖方支付经纪费经纪服务佣金10000元。任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，须向守约方支付本合同约定房价10%的违约金。合同第十三条补充约定内容如下：1、如因政策因素导致该物业不能正常交易，三方无责；2、买方委托经纪方向银行申请贷款（实际以银行审批为准），卖方同意在买方银行按揭贷款发放后支付房屋尾款给卖方；3、买方可指定银行贷款按揭人和过户人，但不能影响卖方收款；4、由于卖方产权人未到场，委托代理人已全权征得产权人同意以上条款，并在签订本合同当日，将买方购房定金托管于经纪方，待产权人签字完毕后，转交给产权人；5、经纪方在该物业解除抵押登记后通知卖方到现场过户，如未在三日内过户，经纪方有权利用委托书办理过户手续。 合同签订当日，刘佳畅出具收条一份，载明收到高元举购买重庆市沙坪坝区XX房屋定金10000元。 2017年3月21日，被告郑小燕出具收条一份，载明收到第三人转交的客户购买重庆市沙坪坝区XX房屋定金10000元。 杨波系第三人重庆沃居房地产经纪有限公司员工。2017年5月11日，杨波代郑小燕偿还涉案房屋按揭贷款245629.47元。2017年8月12日，原告通过转账方式向被告郑小燕支付房款283272元。 2017年3月21日，郑小燕出具委托书，委托案外人周新、杨波、叶绿作为代理人（三个受托人任一人均可单独办理），全权办理位于重庆市沙坪坝区XX房屋查档提取相关资料，提前归还房屋贷款，领取房屋产权证，办理解除抵押登记手续，签订出售房屋的买卖合同，办理房屋产权过户登记手续，配合卖方办理二手房按揭的相关手续，售房款和银行发放的按揭贷款打入叶绿的中国邮政储蓄银行卡内等，并办理了公证。 2017年3月28日，叶绿代郑小燕与案外人杨萍签订重庆市房地产买卖合同，合同载明房屋成交价为760000元。银行将按揭贷款600000元打款至叶绿账户。后杨波以被告郑小燕委托代理人身份将将涉案房屋过户至杨萍名下。 另查明，2017年3月7日，杨萍与重庆沃居房地产经纪有限公司签订委托购房合同约定，杨萍委托该公司以630000元价格购买位于重庆市沙坪坝区XX房屋，杨萍支付10000元作为保证金给重庆沃居房地产经纪有限公司，由该公司转交业主作为定金，按揭当天前支付20000元作为首期房款，首期银行按揭贷款金额为600000元。 2017年5月13日，高元举向重庆沃居房地产经纪有限公司出具委托书，委托书载明：本人高元举与郑小燕签订了房地产买卖经纪成交合同，购买了郑小燕位于沙坪坝区XX房屋，为避免重复交税，特请贵公司将该套房屋直接办理过户至杨萍名下，其他与本次房屋转让相关事宜全权委托贵公司办理。 审理中，原告举示委托书一份，委托书载明委托人为郑小燕，委托内容为委托刘佳畅全权办理重庆市沙坪坝区XX房屋的买卖相关手续办理，受托人签署的相关合同及文件，委托人均认可，并愿意承担相应的法律责任。被告郑小燕不认可委托书的真实性，也否认委托刘佳畅代其出售涉案房屋，其陈述只是按照第三人重庆沃居房地产经纪有限公司的要求在公证处办理了公证委托。 本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人陈述，原告举示的房地产买卖经纪成交合同、收条、收据、中国工商银行转账凭证、劳动合同等证据为凭。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原、被告及第三人重庆沃居房地产经纪有限公司于2017年3月16日签订的《房地产买卖经纪成交合同》合法有效，且已经实际履行。首先，合同载明涉案房屋金额为540000元，银行欠款第三人重庆沃居房地产经纪有限公司代还。从审理查明来看，第三人重庆沃居房地产经纪有限公司员工杨波已经代郑小燕偿还了涉案房屋的剩余按揭款245629.47元。原告又通过转账方式于2017年8月22日支付涉案房款283272元，再加上定金10000元，总房款郑小燕已经基本收齐。其次，被告郑小燕于2017年8月22日收到了高元举支付的房屋尾款，但是其在重庆市渝北区人民法院起诉的案件中要求叶绿等支付的剩余金额仅冲抵了第三人员工杨萍代为偿还的按揭贷款，对于收到的原告支付的房款283272元，被告郑小燕至今没有退还，也没有说清楚其是基于何种原因而收到该款。本院只能推定郑小燕对被告刘佳畅以其名义签订的房地产买卖经纪成交合同是认可的，对合同载明的成交金额540000元是知情的。第三，被告郑小燕已按照合同约定将涉案房屋过户至原告指定的杨萍的名下。合同第十三条载明，原告可指定银行按揭人员和过户人。原告于2017年5月13日向第三人重庆沃居房地产经纪有限公司出具委托书，委托第三人将涉案房屋过户过户至杨萍名下。2017年3月21日，在重庆沃居房地产经纪有限公司员工的陪同下，被告郑小燕公证委托周新、杨波、叶绿三人（三个受托人任意一人均可单独办理），办理包括房屋过户登记手续等事宜。之后叶绿以郑小燕委托代理人办理了包括银行按揭贷款，杨波以郑小燕委托代理人名义将涉案房屋过户至杨萍名下。 叶绿以郑小燕代理人身份与杨萍于2017年3月28日签订的《重庆市房地产买卖合同》实际是《房地产买卖经纪成交合同》的延续，是第三人重庆沃居房地产经纪有限公司按照高元举的指示将涉案房屋过户至杨萍名下所进行的程序性操作。2017年3月7日，杨萍已经与第三人重庆沃居房地产经纪有限公司签订委托购房合同，该合同载明的房屋就是涉案房屋，购买价格为630000元。经过第三人重庆沃居房地产经纪有限公司介绍，2017年3月16日，刘佳畅作为郑小燕代理人与原告签订的《房地产买卖经纪成交合同》约定的成交价为540000元。即第三人重庆沃居房地产经纪有限公司并未按照常理将涉案房屋介绍给出价更高的杨萍，而是促成了出价较低的原告与被告郑小燕签订了房屋买卖合同。之后，原告又全权委托第三人重庆沃居房地产经纪有限公司办理将涉案房屋过户至杨萍名下的事宜。再结合公证委托中银行放款并非直打给郑小燕，而是打款给叶绿，可以推定是原告及第三人重庆沃居房地产经纪有限公司利用了信息优势地位，引导被告郑小燕配合其进行房屋买卖操作，并赚取房屋差价。 综上，被告郑小燕已经按照约定，配合原告办理了涉案房屋的过户事宜，即合同已经履行完毕。原告要求解除合同，退还房款，支付中介费、违约金及损失的请求于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告高元举的全部诉讼请求。 案件受理费12040元，由原告高元举负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  张振华 审 判 员  田利辉 人民陪审员  万清祥 二〇一九年二月一日 书 记 员  朱 芮