北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34345号原告：北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX。法定代表人：孙冬明，董事长。委托诉讼代理人：韩小静，女，1986年8月30日出生，北京天旭运河房地产开发有限责任公司职员。被告：欧天和，男，1966年2月28日出生，汉族，现职业与住址不详，户籍地江西省抚州市。原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭运河公司）诉被告欧天和商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告天旭运河公司的委托诉讼代理人韩小静到庭参加诉讼，被告欧天和经公告送达起诉书副本和开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天旭运河公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告欧天和于2012年4月15日签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并由被告欧天和腾退交还坐落于北京市通州区芙蓉园X号楼X层X单元X号的房屋；2、被告欧天和赔偿我公司基于欧天和违约所产生的全部经济损失即我公司为其垫付的还款794173.38元；3、本案诉讼费、公告费、保全费由被告欧天和承担。事实和理由：2012年4月15日，我公司与被告欧天和签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定欧天和购买我公司开发建设的位于京贸国际城X号楼X单元X号的房屋，欧天和在中国农业银行股份有限公司北京石景山支行办理了按揭贷款，我公司作为开发企业充当担保人，三方签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。该合同签订后，借款人欧天和逾期未偿还银行贷款，导致我公司承担担保责任，我公司的账户被银行扣划相应款项。且我公司已经对欧天和提起数次诉讼，法院判决要求欧天和支付我公司被扣划款项与违约金，但欧天和至今未履行义务，银行亦仍在扣划我公司的款项。我公司认为，依照《中华人民共和国担保法》的相关规定及《借款合同》的约定，欧天和应赔偿我公司损失，故此诉至法院，望判如所请。被告欧天和未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月15日，天旭运河公司作为出卖人与欧天和作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定欧天和购买坐落于北京市通州区芙蓉园X号楼X层X单元X房屋（以下简称X号房屋），房屋实测建筑面积为137.24平方米，房屋总价款为2168392元。《买卖合同》第九条“交付条件”第一款约定：“出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。”《买卖合同》第十八条“权属转移登记”约定：“……（二）商品房交付使用后，双方同意按照第3种方式处理……3、买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……（三）买受人未能在商品房交付之日起720工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）（3）方式处理……2、如因买受人的责任，造成买受人未能在商品房交付之日起720工作日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。3、如因可归责于出卖人的原因造成买受人未能按约定期限取得《房屋所有权证书》的，出卖人应自本合同约定日之后的60日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得该商品房的《房屋所有权证书》之日止。”《买卖合同》附件五第一条约定付款方式为商业银行贷款。附件五第四条“保证责任”约定：“由于买受人在取得贷款时由出卖人承担还款保证责任，在担保期内若买受人未按时向银行还款而导致银行向出卖人划扣相应款项时，视为买受人未付清房屋价款，买受人应在出卖人被划扣款项之日起10日内支付出卖人全部被扣款项及利息、罚息，每逾期一日还应向出卖人支付被划扣款项万分之拾的违约金。如买受人逾期偿还出卖人被扣款项10日以上或积累拖欠银行贷款2个月以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息或回购房屋，出卖人有权视为买受人单方面解除主合同，出卖人有权停止办理该房屋产权转移及抵押登记手续，以低于原房价款的价格收回该房屋。买受人应按房屋总价款的50%向出卖人支付违约金，并放弃主合同与本协议项下的一切权利，买受人应无条件配合出卖人办理主合同网签及备案登记的注销手续。对于买受人已付清的房款，扣除出卖人代偿款项和应向出卖人支付的违约金及其他费用后，如有余额由出卖人据实无息返还；如不足由买受人补足。主合同被解除时，该房屋未交付使用，出卖人有权将该房屋另行出售；如该房屋已经交付使用，买受人应在出卖人发出通知后10日内迁出该房屋（买受人已对房屋进行装修的，不予补偿），因买受人原因造成该房屋损坏的，应予以赔偿。买受人不按通知期限迁出该房屋的，每迟延一日，应向出卖人支付总房款的日千分之叁的违约金。因上述原因出卖人收回房屋产生的全部税费均由买受人承担。”2012年10月24日，欧天和作为借款人与中国农业银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称农行）作为贷款人、天旭运河公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定欧天和以X号房屋为抵押向农行借款86万元，借款期限为240个月，担保方式为阶段性保证+抵押。上述合同签订后，欧天和向天旭运河公司支付了全部购房款。因欧天和未按合同约定按时偿还贷款，自2017年4月24日起至2018年11月9日止，农行自天旭运河公司保证金账户扣划贷款本息、罚息、复利累计794173.38元。2018年11月12日，农行为天旭运河公司开具《个人住房贷款还款证明》，载明截止到2018年11月9日欧天和名下贷款本息已全部结清。另查：因代为偿还了农行贷款本息，天旭运河公司曾分别于2016年3月、2018年1月两次以追偿权纠纷为由将欧天和诉至本院，要求欧天和偿还代偿款并赔偿损失。本院分别于2016年7月25日、2018年4月25日作出（2016）京0112民初8161号和（2018）京0112民初3292号民事判决书，前者判决欧天和在判决生效之日起七日内偿还天旭运河公司32872.04元及利息（自2015年12月25日起至实际还清之日止，按年利率百分之六计算），后者判决欧天和在判决生效之日起七日内偿还天旭运河公司58692.39元，并向天旭运河公司支付违约金。上述判决均已生效。后欧天和未自动履行上述生效判决，天旭运河公司申请本院强制执行未果。再查：因涉及诉讼，截至2018年8月15日，X号房屋被北京市东城区人民法院、北京市海淀区人民法院等多家法院预查封5次，其中四项预查封仍在查封期限内。本案审理过程中，天旭运河公司称其已于2015年5月29日向欧天和交付了X号。天旭运河公司表示若本院支持其解除《买卖合同》及腾退交还X号房屋的诉求，其同意退还欧天和已付购房款。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告天旭运河公司与被告欧天和签订的《买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应恪守履行合同义务。经查，因欧天和逾期偿还农行贷款，导致天旭运河公司承担了连带保证责任，按照《买卖合同》附件五第四条之约定，应视为欧天和未付清房款，天旭运河公司在本次诉讼前已两次通过诉讼方式向欧天和追偿未果，故该条约定的解除权条件已成就，现天旭运河公司要求行使合同解除权，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《买卖合同》解除后，天旭运河公司要求欧天和腾退交还X号房屋，理由正当，本院予以支持，但其所收取购房款亦应予以返还。对于天旭运河公司要求欧天和赔偿已垫付贷款本息的诉求，理由正当，证据充分，本院亦予以支持。另，根据天旭运河公司的自述，天旭运河公司逾期向欧天和交付X号房屋，欧天和可就此另行诉讼主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司与被告欧天和于二〇一二年四月十五日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XFXXXXXX）；二、原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还被告欧天和购房款2168392元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告欧天和于本判决生效之日起三十日内将坐落于北京市通州区芙蓉园X号楼X层X单元X房屋腾清，并返还给原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司；四、被告欧天和赔偿原告北京天旭运河房地产开发有限责任公司代为偿还的贷款794173.38元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（具体数额以人民法院报所开具票据为准），由被告欧天和负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费804元，由被告欧天和负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  肖素兰人民陪审员  杨建琴二〇一九年二月二十二日书 记 员  尹博文