山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1725民初7233号原告：王兆富，男，1962年4月20日出生，汉族，居民，住郓城县。原告：苑爱春，女，1968年2月24日出生，汉族，居民，住郓城县。原告：王子诚，男，1990年4月20日出生，汉族，居民，住郓城县。以上三原告委托诉讼代理人（特别授权代理）：韩军华，山东鲁韵正道律师事务所律师。被告：山东郓城金都房地产开发有限公司。统一社会信用代码：913717256980868967。住所地：郓城县胜利街北段唐塔商城三号楼130号。法定代表人：杨晓明，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郭凤敏，山东郓州律师事务所律师。被告：张宪东，男，1977年5月5日出生，汉族，居民，住郓城县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：周淑笛，山东郓州律师事务所律师。原告王兆富、苑爱春、王子诚与被告山东郓城金都房地产开发有限公司（以下简称金都房地产公司）、张宪东商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人韩军华、被告金都房地产公司委托诉讼代理人郭凤敏、被告张宪东委托诉讼代理人周淑笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兆富、苑爱春、王子诚向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付原告购房款42万元及利息（利息包括本金62万元2017年10月10日至2018年2月14日之间的利息；本金42万元2018年2月15日至清偿之日之间的利息，均按月利率2%计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王兆富、苑爱春为夫妻关系，原告王子诚为二人之子。2010年10月31日原告苑爱春与被告金都房地产公司签订《金都府邸VIP申购协议》，并交纳申购金2万元，协议中约定如选房成功该2万元可直接抵扣购房款2万元。2013年4月25日原告王子诚依上述申购协议认购了金都府邸A-03号房屋，与被告金都房地产公司签订《金都府邸商业认购书》，并当场交纳10万元定金。后原告王兆富交纳购房款50万元，三原告合计交纳购房款62万元。因被告金都房地产公司一直未与原告签订商品房买卖合同及交付房屋，2017年10月1日经协商，被告同意退还原告购房款，并由被告张宪东作为保证人出具承诺书一份，约定2017年10月10日前退还，如到期不还，按月利率2%计算利息，后经催要，被告金都房地产公司于2018年2月14日支付原告购房款20万元，其余的购房款42万元及购房款的全部利息拒不履行。被告金都房地产公司辩称，2010年10月31日原告苑爱春与被告公司签订了《金都府邸VIP申购协议》，并交纳申购金2万元，2013年4月25日原告王子诚依据上述申购协议与被告公司签订《金都府邸商业认购书》，并交纳定金10万元，2018年2月14日被告公司将12万元购房款全额退还到原告指定的账户，被告金都房地产公司不再欠原告任何购房款。2014年10月16日被告张宪东向原告王兆富出具的收条，实为被告张宪东的个人欠款，与被告金都房地产公司没有任何关系，且收到条中没有公司加盖的公章，从申购协议中显示，原告仅购买一套房屋交纳12万元购房款，原告要求返购房款42万元现在无任何依据。原告诉称的50万元购房款未汇入被告公司账户，该笔款不是原告王兆富交纳的购房款，被告公司也实际未收到原告50万元。综上，被告金都房地产公司已将原告的购房款12万元全部退还，被告公司已不欠原告购房款，原告要求被告公司返还购房款无任何依据，应驳回原告对被告金都房地产公司的诉请。被告张宪东辩称，原告王兆富与被告张宪东之间是民间借贷关系，不是买卖合同关系，原告王兆富要求被告张宪东返还购房款没有事实及法律依据。2014年10月16日被告张宪东向原告王兆富借款50万元，原告将借款款项汇入被告张宪东的个人账户，该50万元为被告张宪东个人所用，与被告金都房地产公司无关，被告张宪东出具的收条中未加盖被告金都房地产的公章，被告张宪东非被告金都房地产公司的法定代表人，履行的不是职务行为，2017年10月1日，因原告王兆富要求被告张宪东帮助其要回交纳的12万元购房款，所以被告张宪东对借款50万元及原告的购房款12万元给原告出具承诺书，仅为被告张宪东的单方承诺行为，被告金都房地产公司并不知情，承诺的内容实际是对2014年10月16日借款内容的变更，并增加利息为2分的约定，书写保证人身份是对借款50万元及购房款12万元进行偿还的承诺，不是担保法规定的担保行为。被告金都房地产公司已将12万元购房款退还给原告王兆富，另外的8万元是被告金都房地产公司欠被告张宪东的借款，在被告张宪东的要求下，被告金都房地产一并转入原告的账户，实际上此8万元是被告张宪东偿还原告借款的一部分，且原告已接受该数额，视为追认，因此被告张宪东与原告王兆富之间现在仅存在42万元的借贷关系。被告张宪东与原告苑爱春、王子诚不存在借贷关系，原告苑爱春、王子诚不具有本案的主体资格，应驳回二原告的诉请。为证明自己的主张，原告提交以下证据：证据1：《金都府邸VIP卡申购协议》、金都府邸VIP贵宾卡排队号、VIP贵宾卡、现金收入凭证各一份，证明2010年10月31日原告苑爱春与被告金都房地产公司签订申购协议，申购被告金都房地产公司的房子或商铺，并交纳2万元申购金。证据2、《金都府邸商业认购书》、收款收据各一份。证明2013年4月25日原告王子诚与被告金都房地产公司签订《金都府邸商业认购书》，依据原告苑爱春与被告签订的申购协议，认购金都府邸A-03号房屋，并交纳10万元定金，约定总房款72.7120万元，并可享受购房优惠。证据3、收条及银行交易客户回单各一份，证明原告王兆富于2014年10月16日根据被告金都房地产公司工作人员提供的账户向被告汇款，支付购房款50万元。被告张宪东收款后与被告公司另一股东李雪峰共同向原告出具收条一份。综上三原告共计交纳购房款62万元，加上双方约定的房款优惠，原告交纳的房款与总房款数额一致，收条是被告公司两位股东共同签署，其上未注明借款性质，被告辩称借贷关系与事实不符。以上三组证据证明三原告与被告金都房地产公司之间是商品房买卖合同关系，三原告主体适格。证据4、被告张宪东出具的保证书一份，证明因被告金都房地产公司一直未与原告签订商品房买卖合同及交付房屋，2017年10月1日，经原、被告协商，被告同意退还购房款，并由被告张宪东作为保证人出具书面保证一份，约定于2017年10月10日前保证退还购房款，如到期不退还按利息2分计算月息。被告张宪东为保证人，依法承担连带保证责任。证据5、手机短信记录一宗，证明原告交付购房款后，在达成返还购房款协议之前即与被告张宪东协商。二被告同意解除买卖合同并约定期限返还购房款后，原告于2017年11月24日向被告张宪东进行短信催要过，此后仍联系催要过，原告在保证期间内催要，适用保证合同的诉讼时效，原告要求被告张宪东承担保证责任未超过保证的诉讼时效。证据6、被告金都房地产公司企业信息及信用信息公示报告一份，来源于郓城县行政审批服务局及国家企业信用信息公示系统，能够证明被告金都房地产公司于2009年12月17日登记成立，被告张宪东为公司股东发起人，占公司股份比例30%。公司登记成立以后长期担任公司董事或法定代表人等重要职位，担任公司法定代表人至2014年4月23日，职务为执行董事兼总经理。2014年4月23日起至2016年3月4日担任公司监事，长时间在该公司任职及担任重要工作岗位。原告与金都公司2010年签订申购协议、2013年签订商品房认购协议时，被告张宪东为公司股东及法定代表人，基于对被告张宪东特定身份的认可与信赖，原告才签订合同并向其支付购房款。原告有充分理由相信被告张宪东的行为能够代表公司，其让原告汇入本人账户的收款行为也是职务行为。原告一直相信被告张宪东公司股东及高级管理人员的身份存在，被告公司工商登记的变更不影响这一事实认定，要求原告及时掌握被告公司工商变更信息无依据也违反常理。本案应由被告金都房地产公司承担返还原告购房款本息的责任，被告张宪东承担连带保证责任。证据7、财产保全费专用票据、亚太财产保险股份有限公司保险保函及保险费发票各一份，证明因被告未按约定支付购房款，原告提起诉讼，支出的财产保全费2620元、保险费1000元，属合法支出，应由被告负担。证据8、2018年2月14日被告金都房地产公司通过其工作人员吕美晶账户向原告支付购房款20万元，是同意和履行2017年10月1日还款承诺的行为。证据9、（2015）郓民初字第2956-1号民事裁定书一份、被告金都房产地公司信用信息司法协助信息一份，证明被告张宪东为被告金都房地产公司股东期间与他人发生经济纠纷，被法院裁定对其股权及分红予以查封，解除冻结日期为2016年3月2日，被告金都房地产公司在被告张宪东与他人发生纠纷给被告公司造成风险时采取股权转让方式，于2016年3月4日将被告张宪东的股权形式上收回，并变更了工商登记，但被告张宪东实际上一直在被告公司从事职务，至今也没离开公司，本案中被告张宪东的行为具备双重身份，即从事职务行为，也是对本案债务的保证行为。经质证，被告金都房地产公司对原告提交的以上证据的真实性予以认可，对公司收到原告方购房申购金及定金12万元无异议，但称原告提交的证据3收条及银行交易客户回单，证据显示原告王兆富将款汇入被告张宪东个人账户，不是交纳的购房款，收条中李雪峰只是一个证明人，被告张宪东收到原告款的行为与购房没有任何关系，不能证明此50万元为原告交纳的购房款；原告提交的证据4保证书，保证书内容显示“包括购房所有定金”，从该句话显示原告王兆富汇给被告张宪东个人的50万元款，不是购房款，被告张宪东出具的保证书，没有加盖被告金都房地产公司的公章，不是被告金都房地公司的意思表示，与公司无关；原告提交的证据5短信，该信息中没有显示原告陈述的与本案相关内容，只能证明原告向被告张宪东催要50万元款的情况，其上没有说明汇给被告张宪东的50万元是购房款；原告提交的证据6被告金都房地产公司企业信息及信用信息公示报告，此证据无法证明原告的举证目的，该信息能够证实被告张宪东向原告借款时，已不是被告金都房地产公司的法定代表人，其借款行为不是履行的职务行为，公司借款应当向出借人出具加盖公章的相关手续，如果原告交纳的是购房款，应当将款项交到公司账户内，并要求公司出具加盖公章的相关手续，从原告交纳的2万元及10万元购房定金情况显示，原告50万元的款项不是交纳的购房款，因此原告以工商登记来证明被告张宪东在公司中任重要职务，出借给被告张宪东的借款50万元以购房款的理由要求公司偿还，证据不足，事实不清；原告提交的证据7保全费用及担保保险费用，原告支出以上费用是为保证原告的权益所支出的费用，按照法律规定，该项费用不应当由被告承担；原告提交的证据8被告金都房地产公司支给原告款20万元证据，能说明被告金都房地产公司已将原告购房款12万元全部退还，被告公司不再欠原告的购房款；原告提交的证据9民事裁定书一份、被告金都房产地公司信用信息司法协助信息，民事裁定书与本案没有关联性，法院对被告张宪东个人股权的查封并不是对被告公司资产的查封，亦与本案无关联，不能作为证据使用。经质证被告张宪东对原告提交以上证据的真实性亦未提出异议，但对原告的举证目的提出异议，除被告金都房地产公司质证意见外，其补充质证意见为：根据原告提交的证据1、2恰恰能够证明原告与被告金都房地产公司存在房屋买卖关系，与被告张宪东之间不存在房屋买卖关系；原告提交的证据3显示，原告将50万元款项汇入的是被告张宪东的个人账户，被告张宪东为其出具收条，能够证明原告与被告张宪东之间是民间借贷关系，该份收条中并未加盖被告金都房地产公司的公章，并且2014年10月16日被告张宪东已不是被告金都房地产公司的法定代表人，履行的不是职务行为，从该份收条的形式及内容中看，并不是正规的房款收款收据，不能认定是购房款；对于证据4，2017年10月1日被告张宪东出具的单方保证，是在原收条的复印件中书写的，抬头内容为“此款”所款项是50万元，购房定金是在括号内进行书写，能够说明50万元与12万元是相互分离的，不能得出总款项62万元是购房款，该份承诺的内容仅仅是对原借款内容进行了变更，被告张宪东虽书写为保证人，但实际是以债务人的身份，保证什么时间还款，不是担保法规定的借款保证人；证据6够证明自2014年4月23日起被告张宪东就不再是被告金都房地产公司的法定代表人，期间虽担任过总经理或者是公司监事，但总经理或者公司监事对外行使公司职务行为，需要经过股东会或者监事会进行决议，进行授权，不能仅以被告张宪东的身份来断定其履行的是职务行为，不能认定其收到的50万元款项是购房款。被告金都房地产公司提交通过公司会计吕美晶账户汇给原告王兆富20万元的银行交易明细，证明其中12万元是偿还原告的购房款，其余8万元是公司欠被告张宪东的款，在被告张宪东的要求下，公司将此8万元与购房款一起汇给原告，替被告张宪东偿还欠原告的部分借款。经质证，原告对以上证据的真实性无异议，但称此证据不能证实被告的举证目的。被告张宪东无异议。对于二被告之间是否存在8万元的借贷关系，被告金都房地产公司称有证据证明，但在开庭审理前后，均未提出相应证据。二被告称原告王兆富与被告张宪东之间存在的是借贷关系，但二被告表示除原告提交的被告张宪东出具的收到条、原告汇给被告张宪东款50万元的汇款单外无证据提交。通过双方当事人陈述及双方对对方提交证据的质证意见，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的9组证据，对其真实性二被告无异议，因此对原告提交证据的真实性予以认定，对被告金都房地产公司提交的汇给原告王兆富款20万元的汇款清单，原告及被告张宪东均无异议，此证据可作为定案依据，为有效证据。二被告对原告提交《金都府邸VIP卡申购协议》、金都府邸VIP贵宾卡排队号、VIP贵宾卡、现金收入凭证各一份、《金都府邸商业认购书》及收款收据的证明目的无异议，可认定原告苑爱春、王子诚二人与被告金都房地产公司签订相关协议，二原告认购被告金都房地产公司建设的房屋，并交纳购房款12万元。二被告虽对原告提交其他证据证明目的提出异议，称被告张宪东收到原告王兆富的款50万元，是向原告借款，被告张宪东在收款50万元收到条复印件上给原告出具返还欠款协议，是对借款50万元的变更内容，但二被告对被告张宪东与原告王兆富之间是否形成借款关系、二人之间是否存在借贷的合意无任何证据提交。根据被告金都房地产公司的工商登记变更证明，在原告与被告公司签订《金都府邸VIP卡申购协议》、《金都府邸商业认购书》时被告张宪东为被告金都房地产公司的法定代表人，在被告张宪东收到原告王兆富款50万元时，被告张宪东仍为被告金都房地产公司的股东，现无证据证明原告王兆富与被告张宪东之间存在借款关系，亦无证据证明二人之间存在其他的经济往来，且原告王兆富、苑爱春为夫妻关系，原告王子诚为二人之子，现更无证据证明被告金都房地产公司法定代表人的变更三原告是明知的，因此原告王兆富根据原告苑爱春、王子诚与被告金都房地产公司签订的《金都府邸VIP卡申购协议》、《金都府邸商业认购书》将购房款50万元汇到被告张宪东的账户，符合常理，并且在被告张宪东收到原告款50万元后，给原告出具的是收到条，不是欠条或借条。同时根据2017年10月1日被告张宪东给原告出具的还款计划内容，其上注明的是退还62万元，不是偿还欠款，被告张宪东曾担任房地产公司法定代表人，根据其认知，应能分清退还欠款和偿还欠款性质的不同。被告金都房地产虽称被告张宪东收到原告款给原告出具收条、以保证人的身份给原告出具退款计划是其个人行为，如是职务行为，应有公司授权，但被告张宪东为被告公司股东，并担任过法定代表人，其中购房款50万元又是被告张宪东出具收条，原告有理由相信被告张宪东能够代理被告金都房地产公司出具退还购房款计划，被告公司内部规定和公司法相应规定，对原告不产生约束力。在被告张宪东向原告出具退还欠款保证后，被告金都房产公司汇给原告款20万元，被告虽称其中的12万元是退还原告的购房款，另外的8万元是公司欠被告张宪东的借款，一起转账给原告偿还被告张宪东的部分借款，但二被告之间是否存在借贷关系，二被告均无证据证明，因此被告的陈述与常理不符，此20万元应为被告金都房产公司退还原告的购房款。综上原告提交的收条及银行交易客户回单、被告张宪东出具的保证书、手机短信记录、被告金都房地产公司企业信息及信用信息公示报告对本案具有证明力，为有效证据。原告提交（2015）郓民初字第2956-1号民事裁定书、被告金都房产地公司信用信息司法协助信息一份，只能证明被告张宪东与他人存在纠纷，法院对其股份份额进行了保全，但不能据此认定以上证据与本案存在关联，应为无效证据。原告提交的保全费用及因保全提供担保支出的保险费用单据，与本案存在关系，应为有效证据。根据双方当事人的陈述及本院对证据的认证，本案查明事实如下：原告王兆富、苑爱春为夫妻关系，原告王子诚为二人之子。2010年10月31日原告苑爱春与被告金都房地产公司签订《金都府邸VIP申购协议》，交纳申购金2万元，2013年4月25日原告王子诚依据上述申购协议认购了金都府邸A-03号房屋，与被告金都房地产公司签订《金都府邸商业认购书》，并交纳定金10万元，2014年10月16日原告王兆富交纳以上房屋的购房款50万元，此款汇入被告张宪东的账户，被告张宪东给原告出具收到条一份，三原告合计交纳购房款62万元。因被告金都房地产公司未与原告签订商品房买卖合同或交付房屋，2017年10月1日经协商，被告同意退还原告购房款62万元，并由被告张宪东作为保证人出具承诺书一份，约定2017年10月10日前退还购房款，如到期不还，按月利率2%计算利息，2018年2月14日被告金都房地产公司退还原告购房款20万元，其余的购房款42万元及购房款的全部利息未支付给原告。本院认为，三原告为同一经济共同体，且均以自己的名义向被告金都房地产公司针对同一套房屋交纳部分购房款，因此三原告享有本案的主体资格，有权向被告主张权利。原告与被告金都房地产公司签订《金都府邸VIP卡申购协议》和《金都府邸商业认购书》，应视为双方形成商品房预售合同关系，且原告履行了交纳房款62万元的义务，但双方未签订商品房买卖合同，被告金都房地产公司亦未向原告交付房屋，经双方商议被告金都房地产公司同意退还原告购房款，应视为双方之间商品房预售合同已解除，被告金都房地产公司已退还原告购房款20万元，但其余的42万元拒不退还，继续占有没有任何法律依据，因此对原告要求被告金都房产公司退还购房款42万元的请求，应予以支持。在被告张宪东给原告出具的保证退还购房款的保证书中，约定购房款62万元于2017年10月10日前退还，如逾期按月利率2%支付利息，此约定符合法律规定，但被告金都房地产公司未按以上约定履行义务，只于2018年2月14日退还原告款20万元，因此对原告要求被告支付购房款利息的请求亦应予以支持。2017年10月10日至2018年2月14日之间的利息，应以62万元为基数，按月利率2%计算，2018年2月15日至实际退还购房款42万元之日的利息，应以42万元为基数，按月利率2%计算。被告张宪东具有完全民事行为能力，对被告金都房地产应退还原告的购房款以保证人的身份给原告出具退款计划，应视为被告张宪东自愿对此债务的担保，符合担保法对保证人构成要件的规定，在被告张宪东出具的退款计划中，未注明其保证方式和保证范围，根据法律规定被告张宪东应按连带保证方式承担保证责任，保证的范围应为全部购房款及不按期退还应支付的利息。被告张宪东于2017年10月1日出具退款计划上注明2017年10月10日前退款，根据原告提交的短信记录，能够证明原告在2017年10月10日后向被告张宪东多次催要欠款，因此根据法律规定在保证期限内债权人向负连带责任的保证人主张权利的，从主张权利之日计算保证的诉讼时效，至原告提交诉讼之日未超过保证时效，因此对原告要求被告张宪东承担连带保证责任的诉请，应予以支持。被告张宪东承担保证责任后，在已承担的保证范围内，有权向被告金都房地产追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东郓城金都房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告王兆富、苑爱春、王子诚购房款42万元及利息（利息以42万元为基数，自2018年2月15日起至实际交付之日止，按月利率2%计算。）。二、被告山东郓城金都房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告王兆富、苑爱春、王子诚购房款62万元的自2017年10月10日至2018年2月14日之间的利息，按月利率2%计算。三、被告张宪东对以上一、二两项购房款及利息负连带保证责任，被告张宪东承担保证责任后，在已承担的保证范围内，有权向被告山东郓城金都房地产开发有限公司追偿如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元、保全费2620元、保险费用1000元，由被告山东郓城金都房地产开发有限公司、张宪东负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  李美仓二〇一九年二月十九日书记员  孙明智注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请人民法院强制执行的期限为二年。