江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10496号上诉人(原审原告):南京北奥汽车服务中心，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街**。经营者：邹道忠。委托诉讼代理人：顾澍，江苏宁法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京实诚置业有限责任公司，，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街****法定代表人：屈震宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱振宇，江苏联勤律师事务所律师。上诉人南京北奥汽车服务中心（以下简称北奥汽车中心）因与被上诉人南京实诚置业有限责任公司（以下简称实诚置业公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北奥汽车中心上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、五项，改判支持上诉人要求被上诉人支付设备损失15万元、租金及经营损失45万元的一审诉讼请求。二、一、二审费用均由被上诉人承担。主要事实与理由：1、一审法院虽然认定北奥汽车中心与实诚置业公司之间签订的《场地租赁合同》无效，但对北奥汽车中心因此造成的损失没有依据具体情况予以裁判。实诚置业公司作为专业物业管理公司，理应对涉案场地是否为实诚置业公司有权使用、管理范围明知。因实诚置业公司故意隐瞒，使北奥汽车中心在不知情的情况下与实诚置业公司签订租赁合同，导致行政机关对北奥汽车中心进行行政处罚，涉案场地在合同期内无法使用，给北奥汽车中心造成巨大损失。在行政机关作出处罚后，实诚置业公司仍使用无效的“规划图纸”继续欺瞒北奥汽车中心，其主观过错明显。一审法院判令实诚置业公司承担的相关损失费用偏低。2、一审法院对北奥汽车中心的相关损失认定有误，一是实诚置业公司历年来收取的场地租金315000元于法无据，实诚置业公司不应将该钱款占为己有。北奥汽车中心虽然使用该场地数年，但不代表应将该场地产生的收益交给实诚置业公司，实诚置业公司不具备收取涉案场地收益的资格，实诚置业公司应将该钱款退还北奥汽车中心。二是北奥汽车中心在此场地购置的设备、基础建设是专用于该场地，并不能拆移至其它地址，现在该场地已经不能使用，实际导致相关设备、基础建设已经报废，没有利用价值。前述设备、基建虽已使用多年，但使用性能完好，可以正常作业，不应该对其予以折价处理。一审法院对前述设备认定的赔偿费用实在过低。三是因实诚置业公司的过错导致北奥汽车中心受到行政机关处罚，北奥汽车中心只得将正常业务中断。北奥汽车中心员工因此无法安置，部分员工将北奥汽车中心诉至法院要求判令支付相关劳动赔偿金，该部分损失应由实诚置业公司承担。四是北奥汽车中心本来经营情况良好，每月均有较好利润，因实诚置业公司过错导致合同无法履行，因此产生的损失应由实诚置业公司承担。实诚置业公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人提出的一审判决后的劳动赔偿金案件判决的损失，不属于二审法院审理范围，该事实发生在一审法院判决之后，也与本案无关。北奥汽车中心向一审法院起诉请求：1、认定北奥汽车中心、实诚置业公司于2015年6月1日签订的《场地租赁合同书》无效；2、判令实诚置业公司立即退还北奥汽车中心场地租金315000元、押金5000元，并赔偿北奥汽车中心设备损失347200元、经营损失672620.78元，共计1339820.78；3、判令实诚置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2001年11月16日，南京实佳基础设施建设开发有限责任公司（以下简称实佳开发公司）与南京紫金向阳渔港酒店有限公司（以下简称向阳渔港酒店）签订协议，约定：在向阳渔港酒店拥有产权期间，实佳开发公司将紫金名门大厦住宅楼西南侧原公交停车场，沿苜蓿园大街的门前停车场（包括商业银行门前广场）及大厦办公楼北侧的场地作为停车场无偿提供给向阳渔港酒店使用。2002年1月1日，实佳开发公司与实诚置业公司签订《物业管理委托合同》，委托实诚置业公司对本市苜蓿园大街77号紫金名门实行物业管理，委托期限自2002年1月1日至紫金名门业委会成立。2011年实诚置业公司与向阳渔港酒店签订《物业管理补充协议》，约定：因实诚置业公司在南京银行对面（向阳渔港酒店东南角）开设洗车场，向阳渔港酒店同意，同时实诚置业公司用位于中央空调冷却塔西面十个停车位置换，供向阳渔港酒店无偿使用。根据土地宗地图，诉争场地不在实佳开发公司的开发建设用地范围之内，属于公共道路用地。北奥汽车中心自2008年开始与实诚置业公司三次签订《场地租赁合同》，承租诉争场地用于投资电脑洗车，场地面积为12个车位，最近一次的《场地租赁合同》签订于2015年6月1日，该合同约定：租赁期限为5年，自2015年6月1日至2020年5月31日止；经双方商定，租金的交纳采取按年支付，先支付后使用，每年租金为65000元。2013年9月1日，经秦淮城管局许可，北奥汽车中心取得城市排水许可证。2015年1月14日，北奥汽车中心经南京市城市清洗管理处备案取得南京市机动车辆清洗场备案证，称其符合《南京市城市建筑物、公共设施、道路容貌管理规定》第二十六条的备案要求。关于诉争场地的租金标准，北奥汽车中心称双方合同约定的租金为65000元，但北奥汽车中心实际按105000元交纳租金，另有每年给实诚置业公司老总40000元现金。2017年6月19日，实诚置业公司收到北奥汽车中心交纳2017年6月1日至2018年6月1日的租金65000元。北奥汽车中心提供2017年5月24日的微信记录，称其曾向实诚置业公司的屈总每年现金交纳租金40000元，但实诚置业公司称并未收到该40000元。北奥汽车中心另交纳押金5000元。2017年12月7日，秦淮管理局向北奥汽车中心发出《责令整改通知书》，称北奥汽车中心在苜蓿园大街占用道路洗车，违反《南京市城市建筑物、公共设施、道路容貌管理规定》第二十七条的规定，要求北奥汽车中心停止上述行为，并于2017年12月11日前将洗车设施搬离。因北奥汽车中心未按时整改，2018年4月1日，秦淮城管局对北奥汽车中心的部分洗车设备进行了扣留，北奥汽车中心遂于当日停止经营。为证明北奥汽车中心的设备损失，北奥汽车中心提供了其全自动洗车设备投资明细及相应的购买票据，共计34.72万元，投入使用时间为2008年，具体明细为：1、南京海天牌380型全自动洗车设备1台，计20万元；2、机器两边安装玻璃费用80平方（200元/平方），计1.6万元；3、洗车设备彩钢瓦盖顶费用60平方（400元/平方），2.4万元；4、洗车设备土建地基工程，水沟、沉淀池、储水池，共计4万元；5、洗车设备水、电安装费用，计1.5万元；6、高压冲水机2台（3000元/台），计6000元；7、工业脱水机1台及安装，计7000元；8、吸尘机4台（800元/台），共计3200元；9、水沟、预冲车区铁格栅70平方，计2.1万元；10、匝道门1套，计3000元；11、空气压缩机1台，计4000元；12、洗车设备前后卷帘门2扇，计8000元。北奥汽车中心另提供2017年1月至12月、2018年1月至3月的月净收入明细，2017年收入共计305410.23元，2018年1月至3月的月净收入为82640.16元，并提供了相应的缴税凭证以证明其经营损失。一审法院认为，诉争场地不在实佳开发公司的建设开发用地范围内，而属于公共道路用地，实诚置业公司作为紫金名门小区的物业服务企业，无权将相应的场地出租给北奥汽车中心用于洗车场经营，故原实诚置业公司签订的《场地租赁合同》无效，实诚置业公司主张合同有效缺乏法律依据。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。北奥汽车中心实际使用诉争场地至2018年4月1日，故实诚置业公司应返还北奥汽车中心2018年4月1日至5月31日的“租金”并退还押金5000元，实际使用期限之前的“租金”不予返还。关于诉争场地的“租金”标准，一审法院认为，北奥汽车中心所举证据不能证明诉争场地的“租金”为105000元/年，从双方的合同约定和交纳“租金”票据看，一审法院认定诉争场地的“租金”标准为65000元/年，故实诚置业公司应退还北奥汽车中心2018年4月1日至5月31日的“租金”10833元。对于北奥汽车中心主张的设备损失，因北奥汽车中心不申请对其进行鉴定，可移动部分，北奥汽车中心可自行拆除，不可移动部分，考虑到北奥汽车中心投入的时间为2008年，一审法院酌定该部分损失为20000元。关于北奥汽车中心主张的经营损失，因双方合同无效，北奥汽车中心主张经营损失于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认南京北奥汽车服务中心与南京实诚置业有限责任公司于2015年6月1日签订《场地租赁合同》无效。二、南京实诚置业有限责任公司于判决生效之日起十日内退还南京北奥汽车服务中心押金5000元及场地使用费10833元。三、南京北奥汽车服务中心于判决生效之日起十日内拆移全部全自动汽车洗车设备并将其承租的场地返还给南京实诚置业有限责任公司。四、南京实诚置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿南京北奥汽车服务中心设备损失20000元。五、驳回南京北奥汽车服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16858元，由南京北奥汽车服务中心负担16000元，南京实诚置业有限责任公司负担858元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审予以确认。二审中，北奥汽车中心提交（2018）苏0104民初6789号民事判决书以及（2018）苏0104民初6815号民事裁定书各一份，拟证明因北奥汽车中心关门，导致员工对上诉人进行诉讼，法院判令上诉人承担补偿责任，北奥汽车中心认为该损失也为被上诉人造成。实诚置业公司认为该判决书在本案之后发生，一审中北奥汽车中心也未提出该事实及诉请，故该事实与本案无关。二审中，北奥汽车中心陈述，洗车设备不能搬走另行使用，该设备是按照现场地形定制，其也不要该设备。以上事实，有判决书、裁定书、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定的实诚置业公司应赔偿的损失是否适当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据有权机关制作的土地宗地图显示，涉案场地并不在实佳开发公司的用地范围内，而属于公共道路用地，实诚置业公司作为物业服务企业，将该部分并无合法规划为停车场的场地以停车场名义出租给北奥汽车中心，一审法院认定双方之间的合同无效，符合法律规定。涉案合同无效，但北奥汽车中心已占用涉案场地，其主张应将实诚置业公司已经收取的费用全部返还给其，并不符合法律规定，本院不予支持。北奥汽车中心的前述设备、基建于2008年投入，现已使用多年，其亦认可该设备无法搬走另行使用，其亦不要该设备，一审中其也没有申请对该设备残值进行鉴定，北奥汽车中心上诉主张不应该折价处理，并不符合法律规定，一审法院综合考虑设备情况，酌定该部分损失，属合法行使裁量权，并无不当。双方合同无效，北奥汽车中心上诉主张实诚置业公司应赔偿其经营损失，并不符合法律规定，本院不予支持。北奥汽车中心二审中上诉主张员工经济补偿也为其损失，但其在一审中并未提出，本院二审不予理涉。综上，北奥汽车中心的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16858元，由上诉人南京北奥汽车服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年二月十八日书记员  王 慧