云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7058号上诉人（一审原告）邹德民，男，1958年2月5日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人李美科，云南新序律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（一审被告）李建岗，男，1973年4月2日出生，汉族，身份住址：重庆市长寿区长寿湖镇龙沟村3组125号。现住云南省昆明市。委托诉讼代理人许萍，云南优谛律师事务所律师。特别授权代理。上诉人邹德民、李建岗因租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。期间，本案经依法报延审理期限。经合议庭评议，本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2009年10月20日，邹德民（甲方）与李建岗（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：“一、标的物：租赁房屋（场地）位于昆明官渡区小板桥珥季路中段，**2—**，共计2700㎡；商铺（场地）2间，共计140㎡.二、租期：六年，自2009年12月20日至2015年12月19日。三、租金：1、房屋每平方米人民币15元（二、三楼），商铺每年每平方米人民币57元，三年递增30%。2、支付方式为每年一交，本着先付款后使用的原则，合同期满前一个月一次性交清下一年租金。拖欠租金超过15天为违约，如有违约除补交清租金外，应按每天5%的滞纳金计算交给甲方；超过一个月，为严重违约，甲方除有权按上述约定收取滞纳金外，有权单方面解除合同，收回房屋重新租给他人，造成的一切损失由乙方承担。四、水电：在租赁期间，甲方保证乙方水通、电通；如有损毁或损坏，乙方自费修复；乙方所使用的水电费按相关部门规定的商业标准收取并分摊相应的损耗，每个月交一次。五、房屋的使用和转租：在租赁期间内，乙方不得从事违法违规活动，不得将房屋转租他人，若遇到特殊情况，须提前三个月以书面形式通知甲方，一切损失由乙方承担。六、房屋的装修：在租赁期间内，经甲方同意乙方可以对房屋进行装修，但不能改变房屋的结构。根据“来建去丢”的原则，乙方不得进行拆毁，无偿归甲方使用……”另查明，邹德民出租给李建岗的房屋系邹德民在其向案外人租用的土地上自行出资建盖，邹德民建盖上述房屋未得到相关部门的批准，未取得建设工程规划许可证。另，李建岗系昆明圣都娱乐中心一分店的负责人，昆明圣都娱乐中心一分店登记成立的日期为2012年12月4日，核准日期为2016年4月26日，企业类型为个人独资企业分支机构，登记营业场所为昆明市官渡区小板桥街道四组，经营范围为KTV（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年2月13日，邹德民的委托代理邹卫华拨通了李建岗的电话，李建岗在双方的通话中表示让邹德民自己去打开承租房屋，里面的东西不要了，当时李建岗就跟邹德民说过的，李建岗欠的租金后面再说。邹德民现以李建岗欠付其租金及水电费为由，诉至一审法院主张诉求为：1、判令李建岗支付邹德民场地使用费1,575,600元（自2014年12月20日计算至2017年1月19日，共25个月，每月63,024元），并承担逾期支付场地使用费的资金占用费574,778.88元（自2015年1月20日起按月利率2%计算至2017年2月19日）；2、判令李建岗支付使用场地期间的水电费共计222,848.83元；3、本案诉讼费由李建岗承担。上述诉请。庭审中，双方当事人共同确认签订《房屋（场地）租赁合同》时双方约定的租金为房屋每月每平米15元，商铺每月每平米57元，双方实际也是按此标准来履行的。另，邹德民在本案诉讼过程中向一审法院提出申请，请求对李建岗名下的房屋、车辆进行财产保全，一审法院依法作出诉讼保全裁定。邹德民交纳保全申请费5000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，邹德民在位于昆明市官渡区小板桥珥季路中段的土地上自行投资建设房屋，邹德民的建房行为未经相关部门批准，未取得建设工程规划许可证，邹德民就所建房屋与李建岗订立租赁合同，依据本案事实及上述法律规定，双方当事人签订的《房屋租赁合同》无效。1、对于双方争议的邹德民的起诉是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案系租赁合同纠纷，诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间应从租赁期限届满之日即2015年12月19日起计算，到2016年12月18日诉讼时效期间届满，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。但本案中，2017年2月13日，邹德民的委托其代理人向李建岗主张权利索要租金，李建岗表示欠付的租金以后再说，根据该事实能够认定李建岗于诉讼时效期间届满后同意履行义务，李建岗现又以诉讼时效期间届满进行抗辩，不予支持。2、对于双方当事人争议的李建岗是否已付清租赁期限内租金以及租赁期限届满后是否继续使用承租房屋，是否欠付邹德民租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”邹德民主张李建岗2016年6月左右才搬走，李建岗只向邹德民交了截止于2014年12月20日的租金。李建岗则主张合同约定的租赁期限届满就未再使用承租房屋，按合同约定不需要腾空，已向邹德民交清了租赁期限内的租金。一审法院认为，李建岗对其主张的租金支付事实负有举证义务，而本案中李建岗未向举证证实其主张的事实，故对李建岗的主张不予确认。邹德民陈述，确认李建岗尚欠自2014年12月20日至2015年12月19日一年的租金。另因合同已明确约定在租赁期限内，根据“来建去丢”的原则，乙方不得进行拆毁，无偿归甲方使用，在邹德民未举证证实租期届满后李建岗继续使用承租房屋的情况下，对邹德民主张的李建岗于2016年6月左右才搬走的事实不予确认。根据本案事实及上述法律规定，现只应由李建岗支付邹德民自2014年12月20日起至2015年12月19日止一年按合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费756288元【（2700元×15元/平方米+140元×57元/平方米）×130%×12个月】，对邹德民诉请的其余场地占有使用费不予支持。此外，因双方签订的《房屋租赁合同》无效，邹德民要求李建岗支付资金占用费无事实和法律依据，不予支持。对于邹德民诉请的水电费222848.83元，因邹德民所举证据不能证实邹德民主张的其实际已代李建岗缴纳水电费222848.83元的事实存在，故对邹德民的该项诉请亦不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，遂判决：一、被告李建岗于本判决生效之日起十日内支付原告邹德民房屋占用费756288元；二、驳回原告邹德民的其他诉讼请求。宣判后，邹德民、李建岗均不服，向本院提出上诉。邹德民上诉请求：一、撤销一审民事判决第二项、即“驳回原告邹德民的其他诉讼请求。”；二、改判李建岗向邹德民支付房屋占用费人民币1575600【参照本案《房屋（场地）租赁合同》计算，每月63024元，计算至2017年2月，一共25个月，该房屋占用费含一审判决第一项支持的一年房屋场地占用费756288元】；并承担逾期支付房屋占用费滞纳金472680元（按逾期支付的房屋占用费的30%计算）；三、本案一审、二审全部诉讼费用由李建岗承担。事实及理由为：一、一审判决遗漏案件重要事实致使事实认定错误。李建岗经营的昆明圣都娱乐中心一分店登记的营业场所为昆明市官渡区小板桥街道四组，正是本案涉案房屋，该分支机构的营业核准时间至2016年4月26日，足以证明双方合同期满时（2015年12月19日），李建岗仍在使用该房屋。且在此期间，邹德民联系不到李建岗，无法确认其是否尚在营业，如贸然将房屋收回，可能引起其他纠纷，故只得等待联系李建岗后再对房屋续租及返还问题作出协商。依据《合同法》第二百三十六条之规定，租赁期满后承租人继续适用租赁物的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2015年12月19日租赁合同期满后，李建岗继续适用租赁房屋，且邹德民并未提出异议，故《房屋（场地）租赁合同》继续有效，租赁期为不定期。2017年2月，邹德民的代理人致电李建岗询问其房屋承租情况时，李建岗称其不再续租，所欠房租之后再说，代理人表示同意。至此，双方签订的《房屋（场地）租赁合同》才正式解除。因此，邹德民主张租期至2017年2月，符合事实及法律规定。二、李建岗应向邹德民支付尚欠的水电费。一审中，邹德民向法庭提交了“收据”、“水电缴费证明”“收款收据”、“水费缴费证明”、“登记表查询”等证据，以上证据足以证实李建岗使用的涉案房屋所产生的水电费一直由邹德民代缴，而依据合同约定，水电费应由李建岗承担。一审庭审过程中，李建岗未提交证据证明其已缴纳水电费的观点，依据证据盖然性规则，一审法院驳回邹德民要求李建岗支付所欠的水电费的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上所述，一审法院法律事实认定不清，证据不足，适用法律错误。李建岗对邹德明所提上诉答辩：一、在合同期满后，李建岗并没有再使用涉案的房屋。二、在合同期期间，租金已经支付完毕的。三、邹德明所提本案诉讼已过诉讼时效。综上，请求依法驳回邹德明的上诉请求。李建岗上诉请求：一、撤销一审民事判决书第一项、即“一、被告李建岗于本判决生效之日起十日内支付原告邹德民房屋占用费756288元；”并驳回邹德民的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由邹德民承担。事实及理由：一审判决认定的部分事实、适用法律错误。一审法院认定在邹德民的代理人提供的录音里李建岗表达了同意履行义务的意思的认定错误。1、录音时李建岗没有看到代理人的委托书；2、邹德民的代理人不能既做代理人、又做证人；3、同意履行应以明确的肯定的书面形式表示，不能默示推定；4、同意履行应向邹德民表示。李建岗拒绝履行，李建岗租期内租金已经履行完毕。同时，一审法院适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，适用法律错误。综上，请求依法驳回邹德民的全部诉讼请求。邹德民对李建岗所提上诉答辩意见同上诉状中的意见。补充：李建岗上诉所提时效问题，在本案中因为诉讼时效是一年，这个租赁期是在2015年12月19日才开始计算，到2017年2月13日，李建岗一直在使用本案房屋、对欠租问题也表示“后面再说”，因此本案起诉时候没超过诉讼时效。二审审理中，邹德民对一审判决认定的事实无异议，但认为一审判决遗漏认定“李建岗至今还占用涉案房屋”的事实。李建岗对一审判决认定的事实认定的事实无异议，但认为本案租赁期内租金已支付。本院对各方无异议的事实予以认定。对有争议问题在本院认为部分一并阐述。本院认为：针对诉讼时效问题，一审法院认定本案《房屋（场地）租赁合同》无效，涉及的场地使用费用问题诉讼时效为一年正确。因双方当事人对2017年2月13日的通话记录的真实性无异议，该通话记录能够证实李建岗对“欠租”事实表示“后面再说这个问题”，故一审判决适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”未支持李建岗对诉讼时效的抗辩正确，本院予以支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，双方所签订的《房屋（场地）租赁合同》约定租赁期限为“自2009年12月20日至2015年12月19日”，结合邹德民一审所提诉求“判令李建岗支付邹德民自2014年12月20日计算至2017年1月19日场地使用费1,575,600元（共25个月，每月63,024元），其中从2014年12月20日起至2015年12月19日期间的场地使用费用，李建岗抗辩该期间内的租金已交纳但没有证据证实，对此李建岗应承担不利后果，故一审判决“李建岗支付邹德民自2014年12月20日起至2015年12月19日止一年按合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费756288元”有事实及法律依据，李建岗对此所提上诉请求，本院不予支持。同时，在《房屋（场地）租赁合同》（三）中，双方对租金支付约定为“2、支付方式为每年一交，本着先付款后使用的原则，合同期满前一个月一次性交清下一年租金。拖欠租金超过15天为违约，如有违约除补交清租金外，应按每天5%的滞纳金计算交给甲方；超过一个月，为严重违约，甲方除有权按上述约定收取滞纳金外，有权单方面解除合同，收回房屋重新租给他人，造成的一切损失由乙方承担。”在确认李建岗应支付邹德民自2014年12月20日起至2015年12月19日止一年的租金（标准计算的房屋占有使用费）756288元后，对于2015年12月19日租赁期限届满后，在双方当事人未达成新的约定及李建岗也未继续交纳场地使用费、昆明圣都娱乐中心一分店的营业期限及2017年2月13日的通话记录亦不能证实租期届满后续租的情况下，邹德民主张“李建岗在租期届满后仍在使用租赁房屋、租期为不定期”无事实依据，按双方合同约定应视为合同已履行完毕，故一审判决认为“因合同已明确约定在租赁期限内，根据‘来建去丢’的原则，在邹德民未举证证实租期届满后李建岗继续使用承租房屋的情况下，对邹德民主张的李建岗于2016年6月左右才搬走的事实不予确认，而未支持其他期限内的租金”亦有事实及法律依据，本院予以支持。对于水电费用及资金占用费问题，因双方所签订的合同系无效合同，结合邹德民针对水电费用问题所提交证据形式要件不符合法律规定，且与合同约定不符，一审判决未采纳上述证据、未支持邹德民所提该部分诉求并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。邹德民、李建岗所提上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费25785元，由邹德民承担12892.5元；由李建岗承担12892.5元。本判决为终审判决。审判长 黄 红审判员 曾蕙菁审判员 洪 琳二〇一九年二月二十八日书记员 杨 瑞