云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初8076号原告：昆明广鸿物业服务有限公司，住所：云南省昆明市西山区春雨路陆家村。统一社会信用代码：915301125920044188。法定代表人：欧志华。委托诉讼代理人：李德民，男，1994年3月26日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，系原告员工，特别授权代理。被告：黎春光，男，1968年5月19日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：唐小平，女，1974年8月15日出生，身份证登记住址：四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：黎春光，男，1968年5月19日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系唐小平配偶，特别授权代理。原告昆明广鸿物业服务有限公司与被告黎春光、被告唐小平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李德民、被告黎春光到庭参加了诉讼，被告唐小平经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，其委托诉讼代理人黎春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付X栋XXX室2016年2月1日至2018年6月30日物业管理费共计4854.6元；2、被告立即支付违约金10979.55元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：翠海雅筑花园XX小区X栋XXX室于2015年4月16日交付给被告，建筑面积121.31平方米。根据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》规定，原告积极履行相关义务，为被告提供完善的物业管理服务。被告自2016年2月1日起无故拖欠物业管理费，至2018年6月30日共计4854.6元。原告多次向被告催交费用，但被告没有支付，故原告诉至人民法院。被告黎春光、被告唐小平共同辩称，1、被告没有和原告达成任何服务合同，不产生直接合同关系。被告购买房屋时，开发商一直宣传是广州和融物业公司管理小区，包括广告牌公示牌显示的物业公司名称都是和融物业公司，与原告没有任何直接关联性。按照之前物业法规，物业公司必须经过公开招标才能够取得小区管理权，原告没有依法依规经过公开招投标，没有合法取得小区管理权，开发商是和自己的物业公司即自己和自己签订合同，且合同内容严重侵害被告的合法权益。2、开发商骗签或者夹带让被告签订的前期物业服务协议是无效的，当时前期物业服务协议是开发商混在被告接房签署的各种材料中骗被告所签，被告不知情，当时发现后被告明确告知不认可该协议，因此该协议不是双方在平等自愿的前提下签订，且协议没有写日期，应属无效。3、原告履行物业服务过程中，严重侵害、损害被告的合法权益，出卖业主利益，小区道路被非法侵占，非法处分属于业主的小区广告收益，殴打业主，垄断经营，严重侵害被告消费自主权。原告还涉嫌出卖业主信息，导致被告常年被装修公司电话骚扰。原告非法强行中断被告房屋热水，被告家中污水倒灌，多次要求原告处理，但原告不作为不解决。4、2015年物业管理办法规定了物业服务费内容，原告属于三级资质，但收取一级资质规定的每月每平方1.38元物业费，没有法律依据，存在明显的侵权故意。5、前期物业服务合同约定的是滞纳金，不是违约金，被告认为是无效的，且被告没有违约。6、原告依据开发商与被告未达成的无效协议向法院提起恶意诉讼，并提出高额违约金恐吓被告，之前原告故意起诉后撤诉，拖延时间，对被告生活造成严重影响。被告没有欠费主观故意，如果法院认为被告需要承担违约金，被告申请调整违约金；7、要求法院裁决原告返还被告小区物业所取得收益，包括广告费、场地出租费及其它属于业主的收益，用于抵扣被告应予支付的物业费用。要求返还或者抵扣被告已经支付的2015年4月至2016年1月期间二次供水电费、电梯电费的剩余费用。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经当庭释明，两被告主张的第7项答辩意见属于其提出的请求，两被告表示在本案中不提出反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方对《收楼文件签收确认书》、《楼宇交接书》、《不动产登记信息》、《收款收据》、《物业管理费缴费通知单》、车位费发票真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《商品房购销合同》，与《不动产登记信息》相互印证，与本案存在关联性，对该证据本院予以确认。2、原告提交的《关于昆明广鸿物业服务有限公司翠海雅筑花园小区住宅物业服务费备案的批复》、《前期物业服务合同》，系书证原件，本院予以确认。3、原告提交的《前期物业管理服务协议》，两被告不确定该协议签字是否为本人所签，经法庭释明，两被告明确对签字不申请鉴定。两被告申请鉴定该协议原告的公章。因原告认可该协议且在该协议上已签章，故两被告提出的公章鉴定申请本院不予准许。两被告未举证《前期物业管理服务协议》签字不是其本人所签，故本院对其真实性予以确认。4、两被告提交的物业服务中心照片，原告不予认可。对此，仅凭该组照片无法证明被告的主张，本院不予确认。5、两被告提交的小区邻居《前期物业管理服务协议》三份，协议内容不完整，所涉业主不是本案当事人，与本案缺乏关联性，本院不予确认。6、两被告提交的《证明》四份，真实性无法核实，且与本案没有关联性，本院不予确认。7、两被告提交的《前期物业管理服务协议》，虽然没有原告签章，但原告对该协议无异议，且协议内容与原告提交的《前期物业管理服务协议》相吻合，本院对该协议予以确认。8、关于原、被告争议的物业服务情况。原告提交了物业服务履约情况说明，经质证，两被告认为原告是做过部分打扫卫生、清理水池、维修等工作，但其余工作有夸大成分，原告只做到了基本卫生清扫。两被告提交了原告未积极履行物业服务义务的照片。经质证，原告认可照片真实性，但不认可证明内容，认为小区建成已有4年多，部分设施确实存在破损现象，原告也在积极修补。本院认为，原、被告双方均提供了小区照片，从照片来看，原告确已为小区提供了相关物业服务，结合双方提交的照片，两被告仅以其提供的照片不足以证明原告没有积极履行物业服务的主张，故本院对两被告提交的该组照片不予确认。9、两被告提交的供热维护费收款收据、热水器发票、热水器照片，与本案缺乏关联性，在本案中本院不予确认。10、两被告提交的物业费收支明细公示表，欲证明原告未真实履行公示义务。原告对公示表真实性无异议，但不认可证明内容。本院认为，公示表不能证明被告的主张，本院不予确认。经审理，本院确认下列事实：被告黎春光、被告唐小平系昆明市西山区马街街道办事处陆家村翠海雅筑花园X幢XXX室房屋所有权人，房屋建筑面积121.31平方米。原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告为兰亭上锦小区（标准地名：翠海雅筑花园）提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，两被告所购房屋座落于兰亭上锦小区X栋XXX号，建筑面积121.31平方米；物业管理服务费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.38元，物业管理服务费按季度缴交，每季度首月7日之前交纳该季度费用；电梯、二次供水电费及电梯年检维护保养费由全体业主据实分摊；电梯、二次供水电费及电梯年检、维护保养费用、年检维护保养费用每户按每平方米1元/每月预收；被告不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金；合同自双方签字盖章之日起生效。2015年4月16日，被告黎春光办理房屋接房手续。两被告没有交纳2016年2月1日至2018年6月30日物业服务费，原告多次向两被告书面催缴物业服务费。另查明，2016年，原告与案涉小区开发商云南伟佳房地产开发有限公司（以下简称：伟佳公司）签订《前期物业服务合同》，约定伟佳公司选聘原告对翠海雅筑花园XX提供前期物业管理服务事宜，物业服务收费选择包干制，高层住宅及车位为1.38元/月·平方米，按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月7日前缴清本季度费用，合同期限自2016年5月27日起至业主委员会依法成立、同时依法选聘管理企业并签订物业管理服务合同、且按有关规定交接完毕时，合同同时终止。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与两被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告与两被告存在物业服务合同法律关系。两被告抗辩《前期物业管理服务协议》是在其不知情情况下被骗签，该主张没有有效证据予以证实，本院不予确认。《前期物业管理服务协议》约定自合同双方签字盖章之日起生效，现原、被告双方已经签章，且协议内容不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，协议未写明日期不影响合同效力。同时原告与开发商伟佳公司签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告已依法成为案涉小区的物业管理企业。两被告主张原告作为三级资质物业公司按照一级资质每月每平方米1.38元收取物业费不符合规定。本院认为，《中华人民共和国价格法》第十八条明确规定了政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的范围，仅限于五种情况：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。本案物业服务费不在其中，因此两被告提出《前期物业管理服务协议》无效及物业服务费适用政府指导价的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于两被告提出原告物业服务不到位的主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告没有提交有效证据对其主张加以证实，对被告该主张本院不予支持。两被告没有交纳2016年2月1日至2018年6月30日物业服务费，尚欠物业服务费4854.8元（1.38元／月／平方米×121.31平方米×29个月）。因此原告要求两被告共同支付物业服务费4854.6元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告在物业服务过程中应加强小区物业管理，与业主保持良性沟通，共同维护小区良好环境，对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告黎春光、被告唐小平于本判决生效之日起十日内共同支付原告昆明广鸿物业服务有限公司2016年2月1日至2018年6月30日物业服务费4854.6元；二、驳回原告昆明广鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告延迟履行期间的债务利息。案件受理费238元（原告已预交），由原告承担168元，被告黎春光、被告唐小平共同承担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  徐 静人民陪审员  贺加敏人民陪审员  夏书萍二〇一九年二月二十五日书 记 员  刘俊毅