广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24452号原告：王露媚，女，1954年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：谭振宇，中山市法律援助处神湾工作站法律工作者。被告：中山市叮当歌舞娱乐有限公司，住所地广东省中山市石岐区康华路24号三层2—4卡、4层、5层1卡，统一社会信用代码914420000917586091。法定代表人：胡振钦。委托诉讼代理人：胡剑雄，该司员工。原告王露媚诉被告中山市叮当歌舞娱乐有限公司（以下简称叮当歌舞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王露媚及其委托诉讼代理人谭振宇，被告叮当歌舞公司委托诉讼代理人胡剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王露媚向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金974000元及违约金100000元。庭审中，原告王露媚变更租金本金部分为470000元。事实与理由：2013年6月15日，胡正琴、胡剑雄（合同甲方）代表被告与原告（合同乙方）签订租赁合同，约定：甲方将座落于中山市康华路52号3、4、5层出租给乙方作KTV经营场地，物业建筑面积约3000平方米；租赁期限为2013年6月16日至2023的10月15日止，共10年；首四个月为免租期，起租期为10月16日；租金按20元/平方计算，即每月租金共计60000元；从第四年起，以后每年的租金按上一年租金的5%递增；租金为不含税价格，按月结算，由甲方在每月20日前将当月租金及时支付给甲方；甲方逾期交付租金，每逾期一日，甲方应按月租金额的千分之五向乙方支付违约金。合同中双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约向被告交付房屋。被告却违反约定长期无故拒付租金及其产生的违约金。原告多次追讨未果。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。原告王露媚对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.租赁合同；2.通知；3.追款函（2017年11月27日）；4.追款函（2018年10月30日）；5.律师函；6.土地使用证、房地产权证、不动产资料证明表。被告叮当歌舞公司辩称：1.2015年时被告的法定代表人是胡正琴、胡红颖，与目前的法定代表人无关。2.原告应解释清楚470000元如何计算出来，是如何拖欠的，被告曾替原告交纳物业管理费已经物业维修基金，原告未将该部分费用抵扣。3.胡红颖的男朋友叫杨雄柏，是杨雄柏介绍被告承租原告房地产的。被告曾与原告的弟弟王志明有过其他协商，当时各方同意用2015年的租金抵扣另外一些款项。4.被告曾为解决与原告之间的关联案件而支出律师费50000元，该50000元应由原告负担。被告叮当歌舞公司就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.说明；2.租赁合同；3.收据。本院经审理认定事实如下：2013年6月15日，叮当歌舞公司（承租方、甲方）与王露媚（出租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于中山市康华路52号3、4、5层出租给乙方作KTV经营场地，物业建筑物面积约为3000平方米，物业租赁期限为2013年6月16日至2023年10月15日止，共10年。物业租赁的首四个月为免租期，起租期为10月16日。甲方于本合同签订之日，向乙方缴纳租赁保证金120000元。租金按20元/平方计算，即月租金60000元，从第四年起，以后每年的租金按上一年租金的5%递增。以上物业租金为不含税价，按月结算，由甲方在每月20日前将当月租金及时支付给甲方。甲方租赁的物业所产生的水费、电费、物业管理费等费用，乙方应按市政收费标准收取，不得擅自提价和另外增收其他费用。甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同并收回物业，甲方缴纳之租赁保证金不予退还，乙方因此造成的损失由甲方赔偿：（1）甲方连续拖欠租金3个月的；（2）甲方无正当理由闲置达20天的；（3）擅自拆改物业结构或改变用途。甲方逾期交付租金，每逾期一日，甲方应按月租金额的千分之五向乙方支付违约金。甲方未经乙方书面同意擅自转让、转租、转借或与第三方互换使用物业的全部或部分的，乙方除有权追回甲方的转让、转租、转借或与第三方互换使用物业所得外，甲方需向乙方交付违约金120000元。该合同还约定其他事项，甲方由代表胡正琴、胡剑雄签字捺印确认，乙方由王露媚签字捺印确认。合同签订后，叮当歌舞公司向王露媚交纳押金120000元，王露媚将涉讼房地产交付给叮当歌舞公司使用。之后，叮当歌舞公司向王露媚交纳过1个月的租金60000元，后没有再支付租金。王露媚因其他刑事犯罪被羁押于中山市看守所，叮当歌舞公司遂一次性交纳了1000000元租金。随后，叮当歌舞公司从2015年12月开始有正常交纳租金至2018年3月。2018年4月开始，叮当歌舞公司又拖欠租金。王露媚后又因涉及多个案件需要通过强制执行程序解决，而王露媚拥有对叮当歌舞公司的租金债权，故叮当歌舞公司委托他人在2018年11月、12月期间分三次向中山市中级人民法院交纳相当于执行款的租金，金额分别是378000元、63000元、63000元，合共504000元。该504000元实际上相当于2018年4月至11月的租金（因这期间租金标准为63000元/月）。王露媚认为，叮当歌舞公司仍拖欠2015年4月部分租金50000元以及2015年5月至11月的租金即420000元，合共470000元，经多次追讨未果后，王露媚遂诉至本院，主张前述实体权利。另外，王露媚称，其在本案中向叮当歌舞公司追讨截至2018年11月30日的租金，从2018年12月开始的租金，由王露媚与叮当歌舞公司自行解决。另查：叮当歌舞公司答辩称其曾为王露媚交纳物业管理费、物业维修基金等，应将拖欠的租金与前述费用相抵扣，但未提供充分有效的证据予以佐证，且并未能准确说明如何计算。另外，叮当歌舞公司出具说明、计算明细以及收据3份，意欲证明叮当歌舞公司2013年至2015年期间，其向王露媚支付过的款项分别有：押金120000元（认为可予抵扣两个月租金）、2013年6月租金60000元、2013年6月26日支付过利息12500元、2015年年底支付1000000元。直至2015年底，叮当歌舞公司实际仅欠307500元；而叮当歌舞公司之所以没有按时支付2015年的部分租金，是因为王露媚的弟弟王志明曾许诺将其拖欠叮当歌舞公司的款项与王露媚的租金相抵扣，但叮当歌舞公司未提供充分有效的证据予以佐证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。王露媚与叮当歌舞公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，叮当歌舞公司理应按时足额向王露媚支付租金，叮当歌舞公司未按时足额支付租金，尚有部分月份租金未支付，而且在以往租金的支付过程中亦有拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，叮当歌舞公司应承担继续履行以及赔偿损失等违约责任。根据租赁合同，租金起算日期为2013年10月16日，王露媚在本案中主张的是截至2018年11月30日的租金，在这期间，叮当歌舞公司除了支付押金120000元之外，围绕租赁关系还支付过的款项是60000元、1000000元以及504000元。经计算，叮当歌舞公司仍拖欠2015年4月租金中的50000元以及2015年5月至11月的租金共计470000元。叮当歌舞公司理应向王露媚支付。至于叮当歌舞公司提出的答辩意见，一是认为其曾向王露媚支付过押金120000元，应在此抵扣两个月的租金，针对该点，本院认为，王露媚与叮当歌舞公司之间的租赁合同关系目前尚未解除或期限届满，王露媚亦未提出同意抵扣两个月租金，为保证租赁合同继续履行，叮当歌舞公司无权单方提出用押金120000元抵扣两个月的租金。二是叮当歌舞公司提交一份载明“王志明先生交来利息12500元。经手人杨雄柏”的收据，该收据与本案无关，本院不予认可。三是认为曾为王露媚交纳物业管理费、物业维修基金等，应将拖欠的租金与前述费用相抵扣，但叮当歌舞公司未提供充分有效的证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，应承担举证不能的不利后果。四是认为之所以未交纳2015年部分租金，是因为王露媚的弟弟王志明曾许诺将其拖欠叮当歌舞公司的款项与王露媚的租金相抵扣，但叮当歌舞公司未提供充分有效的证据予以佐证，王露媚对此亦不予认可，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，叮当歌舞公司应承担举证不能的不利后果；针对该点，叮当歌舞公司还提出应由王露媚进行举证，但本院认为，从举证责任的分配规则上分析，叮当歌舞公司应就自己的主张进行举证，针对该点，并非应该由王露媚进行举证。因此，对于叮当歌舞公司的辩解，本院不予采纳。关于违约金，在本案中，王露媚仅主张100000元，结合本案实际案情以及租赁合同的约定，此主张明显低于合同的约定，且并未违反法律规定，此是王露媚自由处分民事权利的表现，本院予以准许。综上所述，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告中山市叮当歌舞娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王露媚支付2015年4月至11月尚拖欠的租金470000元及违约金100000元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9850元，减半收取为4925元（原告王露媚已预交7233元），由本院退回2308元，被告中山市叮当歌舞娱乐有限公司负担4925元（被告中山市叮当歌舞娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告王露媚）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二〇一九年二月十八日书记员  黄英毅许晓丹黄怡凤