内蒙古自治区阿尔山市人民法院   民事判决书   （2017）内2202民初518号   原告：杨富君，男，1951年5月1日出生，汉族，阿尔山林业局退休职工，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。   委托诉讼代理人：赵丽，女，1971年12月20日出生，汉族，阿尔山市天池镇政府职员，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。（系原告女儿）   委托诉讼代理人：刘美玲，内蒙古圣泉（阿尔山）律师事务所律师。   被告：袁伟，男，1985年2月21日出生，蒙古族，无业，现住：内蒙古自治区兴安盟阿尔山市，现住：内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   被告：徐丽丽，女，汉族，1988年6月1日出生，个体。（未到庭）   原告杨富君诉被告袁伟、徐丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨富君的委托诉讼代理人赵丽、刘美玲，被告袁伟到庭参加诉讼，被告徐丽丽经本院依法传票传唤无故未到庭，本案现已缺席审理终结。   原告杨富君诉称，1、请求依法判令解除原告与被告袁伟于2013年7月1日签订的《租房合同》，并判令二被告给付拖欠房屋租金200000.00元；2、请求依法判令二被告支付违约金100000.00元；3、请求依法判令二被告赔偿原告各项经济损失10000.00元；4、案件受理费由二被告负担。后原告变更诉讼请求，将上述诉讼请求的第三项变更为21112.00元。并增加一项诉讼请求，增加鉴定费1000.00元。原告陈述的事实和理由为：二被告系夫妻关系，2013年7月1日原告与被告袁伟签订一份《租赁合同》，约定原告将位于伊尔施服装市场门市租给二被告，租赁期间房屋的租赁费、水电、电视及取暖费都由二被告承担，租期为五年，从2013年7月1日起至2018年7月1日止，租金前三年为80000.00元，后两年100000.00元，上打租，如一方违约需赔偿对方100000.00元，合同签订后，原告如约交付房屋，可二被告房屋租金只交付到2016年7月1日，剩余200000.00元至今未为给付，二被告在经营期间擅自改变房屋结构，并将原告房屋内的水管、坐便器、门、玻璃等设施全部损坏，原告多次向二被告索要，无果后诉至法院，后在审理期间提出鉴定，鉴定结论出来后变更诉讼请求。   被告袁伟答辩称，不同意原告诉讼请求。原告的诉状内容不真实，没有改变房屋内部结构，也不拖欠原告房租费，2016年5月份与赵丽及赵丽的母亲口头协商，因为供暖原因，房屋已经交付原告，钥匙也已经交付赵丽，而且交付房屋时赵丽已经检查验收，租房时签订了租房协议，解除合同时没有书面的合同，是口头解除的，合同签订时间是2013年7月1日至2018年7月1日，但是2016年合同就已经解除，2015年10月份供暖期开始我就已经不经营了，2016年5月份与原告口头协商退房，不拖欠原告房租费，房租一年一交付。交付后房屋的情况就不了解了，原告说的改变结构不存在，知道房屋交付后还有其他人使用，对房屋损坏也不了解。   根据原被告的诉辩意见，法庭总结的争议焦点为：1、合同是否已经解除；2、签订房屋租赁合同是否存在因改变房屋结构而产生损害以及损害主体是谁；3、原告诉讼请求的依据。   原告杨富君围绕争议焦点提出下列证据：   出示租房合同复印件一份，证实双方签订的《房屋租赁合同》有效，双方应依约履行，原告已经交付租赁物，同时租赁合同约定，租期为5年，从2013年7月1日起至2018年7月1日止，租金上打租，前三年每年80000.00元，后两年每年100000.00元，租赁期间水电费、供暖费等由被告承担，被告应对租赁房屋及设施设备有保护义务，如有损害，承担违约金100000.00元，被告拖欠后两年租金共计200000.00元等。被告袁伟质证认为，对于租房合同的真实性没有异议，但对证明内容有异议，已经与房东在2016年达成口头协议解除了合同，并交还了钥匙。租房合同经双方质证对真实性无异议，本院对于其真实性予以认定。   出示内衡正通（兴）评字﹝2018﹞第495号价格评估报告书一份证实，价格评估标的物在评估基准日的价格为人民币：贰万壹仟壹佰壹拾贰元整（21112.00元）。被告袁伟对于价格评估报告书的真实性予以认可，但对证明内容不认可，鉴定的金额与自己无关。价格评估报告经双方质证对于真实性无异议，本院对于其真实性予以认定。   出示照片18张，证实被告在使用房屋期间对房屋设施设备造成了损害。被告袁伟质证认为对照片不认可，照片不是自己经营时的状况。照片虽被告不予认可，但结合价格评估报告书等佐证，本院对于其真实性予以认可。   出示民事诉状和（2017）内2202民初91号民事判决书一份证实，双方在2016年5月并没有解除合同，被告2017年还就该房屋的供暖问题进行了诉讼，证实被告拖欠供暖费。被告袁伟质证认为判决书和诉状恰好可以证明后两年没有经营。本院对上述证据中诉状的真实性予以认定，对民事判决书予以认定。   被告袁伟围绕争议焦点申请证人徐某徐某出庭作证，证实阿尔山夜色KTV营业期间供暖不好，不能营业并于2016年5月份将钥匙交给了赵丽。原告质证认为，证人没有提交身份证，对证人证言的真实性有异议，证人于被告有利害关系，证人证言描述的关键点都记不清，而且前后矛盾，无法达到举证目的。上述证人证言陈述许多过程不确定，本院对于证人证言不予认定。   申请证人杨某杨某出庭作证证实，记得2015年5月和徐某徐某去工商银行对面交付的钥匙。原告质证认为证人没有出示身份证，证人和被告是朋友关系，两个证人证言相互矛盾，徐某徐某说是2016年5月份，时间不对等。被告质证对证人证言无异议。上述证言与前一位证人陈述存在矛盾，且许多环节内容不确定，本院对于证人证言不予认定。   出示录音一份（当庭播放）证实，2016年5月份被告不干之后，房子有别人使用。原告质证认为被告与谁打的电话无法证实，无法证明其举证目的。上述录音通话人未到庭，无法核实，本院对上述录音不予认定。   根据当事人的陈述及提交的有效证据，本院经审查认定以下事实：2013年7月1日，原告杨富君和被告袁伟签订租房合同一份，杨富君将伊尔施服装市场门市楼（阿尔山市夜色ktv）租给袁伟，合同约定租期为五年，租金前三年每年80000.00元，后两年每年100000.00元，上打租，租期为2013年7月1日至2018年7月1日止，并约定一方无故违约，需赔偿另一方100000.00元，同时约定了其他事项。被告袁伟支付了前三年的房租，后两年房租未支付。租期届满后，杨富君申请鉴定了KTV的损失情况，经查全楼供暖系统损坏，一楼自来水管道断开，窗户玻璃破损，瓷砖破损，卫生间门损坏，地下室入口门已灭失，二楼蹲便器破损；三楼窗户玻璃裂开，地面瓷砖已鼓包，蹲便器已破损，管道裂开，经鉴定，价格评估标的物在评估基准日的价格为人民币：贰万壹仟壹佰壹拾贰元整（21112.00元）。另查明，在签订租房合同时，徐丽丽和袁伟是夫妻关系，徐丽丽为阿尔山市夜色KTV的经营者。   本院认为，依法成立的合同系双方当事人真实意思的表示，双方均应依法履行。原告诉请解除合同，双方签订的合同已经经过租赁期间，且被告履行了合同的部分内容，故合同已无解除必要，被告应按照约定给付原告剩余租金200000.00元，同时赔偿原告的屋内设备损失21112.00元，对于原告杨富君对于违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告袁伟陈述是屋内供暖设备问题导致无法经营，并且已经于2016年5月与原告解除合同的陈述，因未提交有效证据，本院不予采信。对于原告要求鉴定费用1000.00元的诉讼请求，因未提交证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告袁伟、被告徐丽丽于本判决生效后五日内共同给付原告杨富君租金人民币200000.00元；   二、被告袁伟、被告徐丽丽于本判决生效后五日内共同赔偿原告杨富君屋内损失人民币21112.00元；   三、被告袁伟、被告徐丽丽于本判决生效后五日内共同给付原告杨富君违约金人民币100000.00元；   四、驳回原告杨富君其余诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费6131.68.00元（原告已缴纳），由被告袁伟、被告徐丽丽共同负担6081.68元，由原告杨富君负担50.00元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人人数提交副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   审判长 商建鑫   审判员 王 磊   审判员 李凤婷     二〇一九年二月十五日   书记员 马 腾   判决所依据的法律条文：   《中华人民共和国民法通则》   第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。   当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。   第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。