河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初104号原告：冯雅琴，女，1968年10月21日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：高保胜，河南剑源律师事务所律师。原告：冯雅军，男，1965年10月27日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：高保胜，河南剑源律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司焦作站前路支行，住所地:焦作市站前路**。负责人：李玉群，行长。委托诉讼代理人：张顺利，男，系单位员工。委托诉讼代理人：徐嘉滨，男，系单位员工。原告冯雅琴、冯雅军与被告中国农业银行股份有限公司焦作站前路支行（以下简称农行站前路支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯雅琴、冯雅军及二原告的委托诉讼代理人高保胜，被告农行站前路支行的委托诉讼代理人张顺利、徐嘉滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯雅琴、冯雅军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违法解除房屋租赁合同违约金75000元；2.判令被告将租赁房屋恢复原状；3.判令被告支付交付房屋之日前拖欠的租赁费从2018年11月20日起按照年租金76000元计算；4.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2012年10月26日，原告冯雅琴与被告农行焦作站前路支行签订房屋租赁合同。合同约定：被告租赁原告位于焦作市解放区××湖路××号的房屋，层数为贰层，间数为一间。建筑面积142.72平方米，装修状况为简单装修；租赁期限为120月，自2012年10月26日起至2022年10月25日止；租金为前三年每年租金98000元，以后参照市场价协商确定，但上下浮动幅度不超8%,按年支付；被告方按月缴纳水电费以及开始装修月度的卫生费和物业费；租赁期满后或提前解除租赁合同，按照原告方的要求对房屋恢复原状；被告交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；被告方违反合同约定擅自退租的，应按照合同总租金10%的额度支付违约金，若支付违约金不足弥补损失的，还应承担赔偿责任。2015年12月25日，被告方与原告冯雅琴及房屋共有人冯雅军签订补充协议，约定变更原房屋租赁合同合同第三条和第五条，租赁房屋为一层建筑面积71.36平方米；租金为自2015年10月26日起至2018年10月25日止，每年76000元，以后参照市场价协商确定，但上下浮动幅度不超3%。2018年10月，被告无故私自解除合同，并告知原告。被告方对房屋进行装饰装修，不予拆除；对所租房屋状况不予恢复，致所租赁房屋没有交付原告。为了维护原告方合法权益，故提起诉讼，望支持原告诉讼请求。被告农行焦作站前路支行辩称，1、被告对涉案房屋租赁是合法解除；2、被告已经将涉案房屋恢复原状；3、被告已将涉案房屋的租赁费交至2018年10月26日；综上，原告的诉请不能成立。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原、被告提交的房屋租赁合同及补充协议书，双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认；2.被告提交的农行站前路支行文件，系被告单方制作，本院不予采信；3.被告提交的解除房屋租赁合同通知书，虽没有二原告的签字，但有经公证处公证的相关视频佐证，本院予以采信；4.被告提交的3份公证书，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；5.经被告申请，本院对涉案房屋现场进行勘验，原、被告对勘验笔录的真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：焦作市解放区××湖路××号房屋系二原告共同共有。2012年10月26日，原告冯雅琴（甲方）与被告农行站前路支行（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：焦站租赁2012001），合同主要约定：涉案房屋位于焦作市解放区××湖路××号，层数为贰层，间数为1间，建筑面积142.72平方米；房屋租赁期共120个月，自2012年10月26日起至2022年10月25日止；房租前三年每年租金98000元，以后每年的租金参照市场价格协商确定，但上下浮动幅度不超过8%；租赁期满后或提前解除本租赁合同的，除双方另有约定外，乙方能够拆除的装修材料和设备，由其负责，按照甲方的要求对房屋恢复原状；乙方由于经营需要、网点撤并、迁址等方面原因需要解除合同的，其有权提前解除本租赁合同，但应提前三个月通知甲方；交付、收回验收时双方共同参与，如有异议应当场提出。当场难以分析判断的，应于10日内向对方主张，交接完成后，填写房屋设施、设备移交清单完成交接手续；关于乙方违约责任，在租赁期内，乙方违反合同约定擅自退租的，乙方应按照合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。2015年12月25日，二原告与被告就上述租赁事项签订《房屋租赁合同补充协议书》（编号：焦站租赁补2015001），约定：出租房屋层数为壹层，间数为1间，建筑面积71.36平方米；第四年至第六年（2015年10月26日至2018年10月25日）的租金每年均为76000元，第六年以后双方参照市场价格协商确定，但上下浮动幅度原则上不超过3%；本协议生效后，即成为焦站租赁2012001号《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与焦站租赁2012001号《房屋租赁合同》具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。后被告将房屋租金按约支付至2018年10月26日。2018年7月27日，被告农行站前路支行向某冯雅军、冯雅琴送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明，因经营需要，被告将于2018年10月26日解除编号为焦站租赁2012001的《房屋租赁合同》和焦站租赁补2015001的《房屋租赁合同补充协议书》，但原告冯雅军拒绝签收该通知书。2018年10月15日，被告农行站前路支行与焦作市众信公证处的公证人员向某冯雅军交付涉案房屋钥匙，但其拒绝接收钥匙。因原告拒绝接收房屋，被告农行站前路支行于2018年10月15日对房屋现状进行保全证据公证。据此形成纠纷，故原告于2019年1月3日诉至法院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告冯雅琴与被告签订的《房屋租赁合同》及二原告与被告签订的《房屋租赁合同补充协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告主张的违约金及租金，被告辩称合同已经解除，其不存在违约情形。关于合同是否解除，根据合同约定，被告有权提前三个月通知原告解除合同。合同解除权性质上是一种形成权，不需要对方当事人的同意，只要解除权人一方的意思表示就能将合同解除，故虽然原告冯雅军拒收通知书，并不影响合同解除的效力。原告称被告只通知了原告冯雅军，并未通知冯雅琴。事实上二原告对涉案房屋系共同共有，根据法律规定，各共有人都有管理的权利和义务，共有人在对外关系上享有连带债权，承担连带债务，故被告通知原告冯雅军解除合同的效力及于冯雅琴。综上，被告辩称《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议书》已于2018年10月26日解除符合法律规定，本院予以支持。原、被告均认可被告已将房屋租金交至2018年10月26日，且被告依约行使解除权，不存在擅自退租及拖欠租金的情形，故原告要求被告承担违约金及租金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的请求，根据合同约定，交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。根据被告提交的证据及本院现场勘验，被告已对涉案房屋进行了拆除、改造，原告称未恢复到原始状态，但并未举证证明房屋现状与房屋租赁前不一致，也未举证证明房屋现状影响房屋的正常使用；另外，原告在现场勘验和庭审中对房屋租赁前一楼状态的描述并不一致，表明原告对房屋租赁前的状态没有明确、具体的标准；根据视频资料可知，被告曾多次与原告沟通房屋改造事宜，原告亦认可其对被告的房屋改造行为是知晓的；庭审中原告认可其母亲也至涉案房屋处与被告沟通房屋改造事宜，被告按照原告母亲的要求再次进行改造，以上表明被告多次按照原告的要求对涉案房屋进行拆除、改造，据此，原告称被告并未将房屋恢复原状缺乏事实及法律依据，故原告要求被告将涉案房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告冯雅琴、冯雅军的诉讼请求。案件受理费838元，由原告冯雅琴、冯雅军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 柳 楠二〇一九年二月二十日书记员 秦宏伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。