湖南省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)湘民再331号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：高平平，男，1968年4月16日出生，汉族，住长沙市开福区。再审申请人（案外人）：王海梅，女，1968年12月6日出生，汉族，住长沙市开福区，系高平平之妻。上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：樊长春，湖南纲维律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：方向，男，1958年3月24曰出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：廖湘辉，长沙市开福区北站路法律服务所法律工作者。再审申请人高平平、王海梅因与被申请人方向购房指标转让合同纠纷一案，不服长沙市中级人民法院（2009)长中民一终字第0595号民事判决，向本院申请再审。本院于2011年12月14日作出（2011）湘高法民申字第0182号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人高平平、王海梅的委托诉讼代理人樊长春，被申请人方向及其委托诉讼代理人廖湘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方向向一审法院起诉请求：1、依法确认方向、高平平于2004年10月20签订的《房屋购买权转让协议》合法有效；2、判令高平平依约办理房屋产权的过户手续，将已交付的房屋产权办至方向名下。高平平反诉请求：解除高平平与方向于2004年10月20日签订的《房屋购买权转让协议》。一审法院认定事实：2004年，湖南新华房地产开发有限责任公司在望城县境内开发普瑞园商品房。高平平系湖南省新闻出版局干部，分配有购房指标。方向经人介绍，相识高平平、王海梅夫妇，经双方协商，最后议定由方向支付5万元购得高平平的购房指标。2004年10月20日，高平平（甲方）、方向（乙方)签订了《房屋购买权转让协议》。该协议约定：“2、购房权转让：甲方申请到由湖南出版集团组织团购的联体别墅壹栋的购买权，甲方自愿将该栋房屋购买权(含该房屋座落的土地使用权)有偿转让给乙方。本协议签字，并由乙方向甲方支付房屋购买权转让金后，该房屋的购买权直至房屋所有权、土地使用权归乙方所有。”“3、转让金及支付办法：该房屋购买权转让金，总额为人民币5万元整，本协议签字生效后甲方不得提高转让金标准，乙方不得降低转让金标准。”“4、手续办理：因受甲方团购单位的限制，与开发商签订的购房协议、支付购房款直至房产证等所有购房手续均以甲方名义由甲方负责办理。以甲方名义办理的房屋产权证、土地使用证办妥后，甲方应积极配合、提供一切需要的资料确保将房屋产权证、土地使用证立即变更到乙方名下。”“5、购房造价及购房款支付付款办法为乙方首先付给甲方，甲方立即代为支付给开发商。”“6、其他约定事项：（1)若因政策调整、不可抗拒等非甲、乙方原因，致使本房屋建设无法实施或本房屋购买权转让无法进行，甲方将本购房权转让金人民币5万元整和开发商退回的所有购房款(含定金)全额退还给乙方，双方不承担给对方其他任何赔偿。乙方必须遵守甲方团购单位制定的一切购房、选房、用房和小区管理规定，并享受甲方团购单位对该房屋的所有优惠政策。”协议签订的当天，方向即按协议约定支付了房屋定金2万元和高平平的房屋购买权转让金5万元，共计7万元。2005年6月17日，方向通过高平平交购房款18.9万元。2006年4月19日，方向以高平平的名义经中国工商银行向湖南新华房地产开发有限责任公司普瑞园项目部交房款20.9万元。2006年4月20日，高平平与“局机关和集团总部普瑞园商品房团购小组”签订《普瑞园商品房首次团购选房方案》。该方案规定：“八、购房户应确认的其它事项。…（二)凡参加本次团购的购房户自购房合同签订之曰起5年内不准转让住宅…如果此次转让了房屋且又不申报登记的，一经查出，将按有关规定处理，并由湖南新华房地产开发公司按当时的市场评估房价补收房款，若到时受让户拒绝补交房款，业主委员会可以釆取停水、停电等措施，直至按原价收回房屋所有权…”。后高平平经手收取方向房款20.9万元。2006年5月25日方向以高平平的名义经中国工商银行向湖南新华房地产开发有限责任公司普瑞园项目部交房款1.62669万元。2006年5月26日，高平平与湖南新华房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：新华房产一普瑞园2006/030号），约定购买的房屋为：普瑞园B区3号路9号房屋。该合同中没有约定禁止和限制转让房屋的条款。2006年12月11曰，高平平与湖南新华房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“…第三条关于购房价格和产权证办理的约定。1.…但自购房合同签订之日起5年内买受人不得转让所购房屋。…5.…买受人的违规转让房屋行为一经发现，出卖人有权按当时的市场评估价收取房屋销售差价，小区业主委员会也有权采取停水、停电等措施，出卖人也有权单方解除双方签订的商品房买卖合同，收回房屋，退还买受人已经交付的购房款，并不承担退还已交付购房款的利息以及所购房屋装修费用的责任。”2007年3月2日，方向在向湖南新华房地产开发有限责任公司交房款7.84781万元和契税、维修基金4.7708万元后，凭高平平出具并书写“此件仅供被委托人领取普瑞园B区3号路09号房钥匙使用”的身份证复印件从湖南新华房地产开发有限责任公司领取了该房屋钥匙。2007年5月12日，方向因配合普瑞园的管理对所购房屋私家花园回填土，砌栅栏、护坡，并付施工人陈合军工程款6000元。2007年6月22日，高平平取得了普瑞园B-3号路B12栋09号（自编房号)房屋的产权证书（权证号为：00××78).该权证确定的房屋面积为440.01平方米。为对所购房屋进行装修，2007年7月15日，方向与长沙市名仕装饰设计工程有限公司签订了《家居装修施工合同书》，并于2007年7月17日支付装修工程款30.5万元；2007年8月10曰，与湖南劲普园林工程有限公司签订了《私家花园施工合同》并支付私家花园工程款21.5万元。2007年9月30曰，高平平对普瑞斯堡（普瑞园）业主委员会、湖南新华房地产开发有限责任公司出具了《承诺书》一份，承诺从签订《商品房买卖合同》之日起5年内决不将该房屋产权转让更名，如未经同意的房屋转售、转租，因房屋所引起的所有责任和义务由本人承担。2007年10月15日，北京市长安律师事务所长沙分所代表湖南新华房地产开发有限责任公司向高平平发出（2007)长安长律函字第[61]号《律师函》，要求高平平停止、纠正违约行为，凡房屋已经转让第三人的，需尽快自行依法解除房屋转让，恢复房产权属的原状。2007年11月1曰，方向交2007年11月、12月的物业管理费616元。方向在高平平取得房屋产权证书后，多次要求高平平将该房屋过户，高平平未协助办理过户。2008年3月11日，方向向一审法院提起诉讼，请求依法确认《房屋购买权转让协议》合法有效；判令高平平依约办理房屋产权的过户手续，将已交付的房屋产权办至方向名下。高平平在答辩期内提起反诉，请求依法解除《房屋购买权转让协议》。一审法院判决：一、方向与高平平签订的《房屋购买权转让协议》合法有效；二、高平平在判决生效后30日内将位于望城县星城镇普瑞园B-3号路B12栋09号（自编房号)房屋(权证号为:00××78)过户给方向；三、驳回高平平的反诉请求。本诉案件受理费11600元，反诉案件受理费5800元，财产保全费1000元，由高平平负担。高平平不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回方向的诉讼请求，支持高平平的反诉请求。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，本案争议焦点为：一、关于《房屋购买权转让协议》的效力问题；二、关于《房屋购买权转让协议》是否达到约定的解除条件，能否解除的问题；三、关于《房屋购买权转让协议》能否继续履行的问题。一、关于《房屋购买权转让协议》的效力问题。《房屋购买权转让协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。方向已按合同约定向高平平支付了房屋购买权转让金，向开发商支付了购房款及相关费用，履行了合同义务，但高平平拒绝将房屋产权过户至方向名下，其行为已构成违约，方向起诉请求确认《房屋购买权转让协议》合法有效，要求高平平将房屋产权过户至其名下理由成立，应予支持。高平平上诉称，《房屋购买权转让协议》违反了《城市房地产管理法》第三十七条的强制性规定，不属于《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行)》的情况，不应当认定有效。二审法院认为，《房屋购买权转让协议》明确约定，因受团购单位的限制，与开发商签订购房协议、支付购房款直至房产证等所有购房手续均以高平平名义由高平平负责办理，房屋产权证、土地使用证办妥后，高平平再将将房屋产权证、土地使用证变更到方向名下，一审法院认定该协议约定的转让在高平平取得房产证书后完成过户并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，属于《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行)》的情形，继而认定转让协议有效，并无不当。高平平关于一审判决认定事实错误，适用法律不当，转让无效的上诉理由不能成立，不予采信。二、关于《房屋购买权转让协议》是否达到约定的解除条件，能否解除的问题。高平平上诉认为，国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，根据该规定，《房屋购买权转让协议》已达到解除条件。二审法院认为，《房屋购买权转让协议》涉及房屋购买权的转让及房屋产权的转让，方向先通过转让取得房屋购买权，在高平平取得房产证书后再完成房屋产权的转让，由此，《房屋购买权转让协议》并不符合国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条规定的情形，未达到约定的解除条件，且与高平平认为转让无效的上诉理由相互矛盾，故对高平平要求解除《房屋购买权转让协议》的请求不予支持。三、关于《房屋购买权转让协议》能否继续履行的问题。根据双方实际履行的情况，方向已按《房屋购买权转让协议》支付完房屋购买权转让金及房款，领取了房屋钥匙，交付房屋后，方向还与他人签订了《家居装修施工合同书》和《私家花园施工合同》，交纳了物业管理费，高平平也已取得房屋产权证，主要合同义务均已履行完毕，只有产权尚未更名过户。据此，已没有不能履行的客观情形存在，《房屋购买权转让协议》可以继续履行。高平平上诉称，房屋转让未经出卖人的同意，律师函也申明房屋在5年内不得转让，一审法院根据望城县房屋产权管理局高塘岭镇房管所所长的调查笔录认定普瑞园的房屋依法可以过户没有依据。二审法院认为，涉案房屋系商品房，且高平平也已取得了房屋产权证，作为产权人完全有权处分自己的财产，无须经开发商的同意，也不受所谓5年内不得转让的限制，一审法院认为涉案房屋依法可以过户并无不当，高平平关于房屋不能过户的上诉理由也不能成立，不予采信。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由高平平负担。高平平、王海梅申请再审称，1、高平平在签订《房屋购买权转让协议》时没有取得房屋所有权证书，无权处分开发商在建的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的强制性规定，即未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。且高平平未经配偶王海梅书面同意处分了共同财产，亦属无效行为。2、由于涉案房屋价格上涨剧烈，本案属情势变更，继续履行原协议，将产生明显的利益失衡和不公平，应根据民法的公平原则处理。请求撤销原审判决，驳回方向的全部诉讼请求，依法解除《房屋购买权转让协议》。方向辩称，本案《房屋购买权转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。房屋购买权指标是高平平单位的购房指标，王海梅以案外人申请再审，没有事实依据，也超过了诉讼时效。请求驳回再审，维持原判。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另补充查明，涉案房屋在二审判决生效后已经过户至方向名下。方向又于2011年将涉案房屋转卖给他人，并办理了房屋转移登记手续。本院再审认为，本案争议焦点是涉案《房屋购买权转让协议》的效力问题。高平平、王海梅申请再审称其在签订《房屋购买权转让协议》时没有取得房屋所有权证书，协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的强制性规定。经查，涉案协议签订时本案诉争房屋尚未建设，房屋尚未实际存在,方向支付给高平平的5万元不是购房款,而是购房指标转让款，且其后均是由方向借高平平的名义实际向开发商湖南新华房地产开发有限责任公司支付购房款,故协议约定的只是对涉案房屋购房指标的转让而不是对实体房产的转让，本案购房指标的转让不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的情形。故高平平、王海梅申请称涉案协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的强制性规定，应为无效协议的理由不能成立，本院不予支持。高平平、王海梅还称高平平未经配偶王海梅书面同意处分了共同财产，其行为无效。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案高平平与方向签订购房指标转让协议时,高平平与王海梅系夫妻关系,方向有理由相信该转让行为系其夫妻双方的共同意思表示,且自双方签订购房指标转让协议至方向起诉,时隔三年有余,在此期间方向分多次付清全部购房款及多次找高平平协商涉案房屋过户事宜,作为夫妻一方的王海梅并未提出任何异议,应当认定王海梅对高平平向方向转让购房指标是认可的。其该理由不能成立，本院不予支持。高平平、王海梅还称由于涉案房屋价格上涨剧烈，本案属情势变更，继续履行原协议，将产生明显的利益失衡和不公平，应根据民法的公平原则处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，适用情势变更原则的条件是合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，且本案双方转让的是购房指标，并不是实体房屋，涉案房屋购房款均是方向交纳，故高平平、王海梅申请称房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平的理由没有充分的法律依据，本院不予支持。综上，高平平、王海梅的申请再审理由均不能成立，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持长沙市中级人民法院（2009）长中民一终字第0595号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 王 琳审判员 刘前进二〇一九年二月二十一日书记员 汤杨程