连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初7035号原告：陈实，男，1972年11月14日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，江苏润国律师事务所律师。被告：耿洪临，男，1956年2月21日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：付长建，连云港市海州区锦屏法律服务所法律工作者。第三人：连云港市海州区房屋征收局，住所地连云港市海州区海连西路**。法定代表人：赵明，该局局长。委托诉讼代理人：郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。原告陈实与被告耿洪临、第三人连云港市海州区房屋征收局（以下简称房屋征收局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理，在审理过程中发现本案不宜适用简易程序，依法应转为普通程序审理。原告陈实及其委托诉讼代理人夏振国、王静，被告耿洪临及其委托诉讼代理人付长建、第三人房屋征收局的委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈实的诉讼请求是：一、被告给付原告搬迁补助费1421.6元、临时安置补助费1705.92元、停产停业损失20000元、附属物补偿价77964元，总计101091.52元；二、被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼过程中增加诉讼请求：要求被告返还租金5000元，赔偿货架损失4000元。事实和理由：2017年4月20日，原告陈实与被告耿洪临签订《房屋租赁合同》，约定耿洪临将其所有的位于海州区.2平方米出租给陈实经营使用，租赁期限为一年，自2017年6月30日至2018年6月30日止，合同签订后，双方按约履行合同。2018年5月，海州区房屋征收局对涉案房屋依法征收，被告实际获得各项补偿款共计3549258元。因原告之前租赁该房屋经营，对房屋有装潢投入，现因该房屋被拆迁造成停产、停业损失，原告应当获得其中的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费、附属物补偿款总计101091.52元。被告耿洪临将所有补偿款项占为己有，拒不给付原告应得的部分款项。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告对其增加的诉求进行说明：被告耿洪临在房屋被征收时少退其5000元租金，当时说好2018年3月15日退租金的，应该退租金3.5万元，但事实上被告耿洪临只于2018年4月1日退给我3万元，少退5000元，原告的当时货架没有拆除，当时是为了装修评估的，空调我拆走了。原告陈实为支持其主张向本院提供以下证据：1、2017年4月20日原、被告双方签订《房屋租房合同》，约定租期为一年，从2017年6月30日至2018年6月30日，年租金12万元。证明原告所租房屋在期限未届满时被征收，原告有权获得相应的补偿。2、涉案房屋征收评估结果及奖励费用公示表一份。证明涉案房屋的附属物补偿价格，该附属物系原告在租房期间添附的，对应补偿款应当归原告所有。3、连云港市海州区人民政府关于调整国有土地上房屋征收相关补偿标准的通知。证明涉案房屋的具体征收补偿标准。4、原告与被告就涉案的房屋之前曾签订的两份租赁合同及部分租金收据。证明原告从2008年6月30日就开始租赁涉案房屋，直至本案房屋被征收结束，原告保留了部分缴纳租金的收据，证明已经缴纳了全部的租金。5、原告的营业执照、户口本、身份证、结婚证。证明原告在租赁房屋内从事乔丹体育服装的专卖经营，并办理了营业执照，营业执照经营者贾溶系原告之妻。6、涉案房屋装饰装修的图纸。证明原告对涉案的房屋进行了装饰装修，并投入了一定的资金，人员工资就支付了43000元。被告耿洪临辩称：一、原、被告之间的房屋租赁合同已实际履行六年之多，自2011年6月30日起每三年签订一次合同，双方已实际履行了两个三年期限的租赁合同，并非原告所称的租赁期限仅有一年，此一年的短期租赁合同是原、被告双方均考虑到因海州小商品市场改造，涉案的房屋不久将会面临拆迁而临时续订的。实际上原、被告之间的房屋租赁合同因遇到拆迁已经终止，根据合同约定，租赁终止后原告的装璜设施应归被告所有，而属于原告所有的空调、灯具、货架等设施已全部被原告拆走，因此原告主张涉案房屋的附属设施补偿款归其所有不能成立；二、被告作为被房屋所有权人与第三人房屋征收局之间签订了《房屋征收补偿安置协议》，理应取得全部征收补偿款项，原告也不享有涉案房屋征收项目的其他补偿款项；三、原、被告在房屋被拆迁之前已向原告退还未到期的租金3万元，被告在收条上注明租金已结清，因此不存在原告所称的少退5000元租金问题。四、被告也没有保留原告的货架，原告要求赔偿货架损失4000元也不能成立。综上请依法驳回原告的诉讼请求。被告耿洪临为支持其诉讼请求提供以下证据：1、2014年3月9日，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。证明租期从2014年6月30日至2017年6月30日，该份合同是第二个三年期的租赁合同，原告在第一个三年期的租赁合同内对房屋进行简单的装璜，并且已实际履行了两个三年期限（即六年期限），原告的装潢初始价值应当已经被其用尽，退一步讲，即使有部分残值，按照租赁合同约定在租期结束后应当归被告所有。2、2018年4月2日，原告出具的收条一份。证明原告收到被告已退的租金3万元，并且已经全部结清，不存在原告所说的5000元未退的事实。3、2018年5月29日，被告与第三人征收局签订的《海州区房屋征收安置补偿协议书》。证明涉案房屋的拆迁安置补偿款项属于被征收人即房屋的所有权人，所有的补偿款项与原告无关。第三人房屋征收局辩称：本案是原、被告之间的房屋租赁纠纷，应由原、被告双方自行解决，与第三人无关。第三人在诉讼中确认被告耿洪临提供的补偿安置协议书的效力，另外还提供一份涉耿洪临被征收房屋评估报告，证明被征收房屋合法面积142.16平方米，房屋评估价格为3442862，其附属物补偿价格是77964元。本院对当事人提供的证据进行质证，对无争议的事实认定如下：2008年3月29日，原告陈实与被告耿洪临签订《房屋租赁合同》，约定被告耿洪临所有的位于海州区.2平方米出租给原告陈实经营乔丹体育服装，租期为三年，从2008年6月30日至2011年6月30日，合同约定在租赁期内如遇政府拆迁或者改造双方终止合同所交租金如实退还，合同还约定在租赁期内原告陈实自行负责房屋的装修装饰，在租期结束后不得损坏，交出租方所有。合同约定的租金。原告陈实之妻贾溶于2009年12月29日以该租赁房屋为经营地点办理了营业执照，一直在此经营乔丹体育服装等。第一期租赁合同期满后，原、被告之间又签订了两份租期相同的合同，第二份合同从2011年6月30日至2014年6月30日，第三份合同从2014年6月30日至2017年6月30日。上述合同届满后，原、被告得知涉案房屋因海州小商品市场消防安全隐患整治改造即将被拆迁，双方遂签订了为期一年的租赁合同，即从2017年6月30日至2018年6月30日。原告已交纳2017年12月30日至2018年6月30日的租金6万元。双方在拆迁之前经结算退还原告未到期租金3万元，并注明租金已结清。2018年5月29日，耿洪临与第三人房屋征收局签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》，约定对耿洪临所有的位于海州区.16平方米的经营用房进行征收，征收补偿的方式为产权调换。产权调换结算表格载明：房屋价格为3442862元、附属物补偿价格77964元、搬家费2843元、过渡费40942元、停产停业损失补偿费113728元、奖金28432元，共计3706771元。另外第三人征收局对涉案房屋的附属设施价格补偿费进行了公示，其中不存在原告所称货架补偿费4000元。本院认为，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当对被征收人进行补偿，补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及相应的补助、奖励等。被告耿洪临被征收的房屋通过产权调换的方式已获得补偿。该被征收的房屋包含了原告陈实租用的51.2平方米的门面房，原告陈实因该经营用房被征收拆迁，其存在搬家费、停产停业损失，其也有权获得补偿。本案的租赁合同在房屋被征收时还有一个月到期，但合同对如何分配征收补偿款未作约定。本院根据公平原则，结合本案的客观情况，对于原告主张的补偿款作如下分配：一、原告主张应获得搬迁补助费1421.6元、临时安置补助费1705.92元。因搬迁补助费是对房屋实际使用人因房屋被征收需另寻房屋搬迁所产生的损失或者增加费用进行的补偿，本案中陈实作为房屋承租人，其实际使用了涉案的房屋51.2平方米，房屋被征收时也进行了实际搬迁其应获得该51.2平方米房屋的搬迁补助费。根据补偿费用结算表载明的费用，计算原告应获得的搬迁补助费为2843元*51.2平方/142.16平方=1023元。关于原告主张的临时安置补助费，因涉案房屋在拆迁时租赁合同终止，陈实应无条件腾空并交付房屋，对其不存在安置问题，故对原告陈实的该项主张本院不予支持。二、原告主张应获得停产停业损失补助费77964元，根据法律规定，被征收房屋在征收前作为营业性用房的，应当依法给予停产停业损失补助，涉案的房屋属于沿街的门面房，在被拆迁前原告陈实办理营业执照在此经营，涉案房屋被拆迁造成原告停产停业直接效益损失，应当予以补偿。根据征收补偿费用结算表证实，被告耿洪临在产权调换过程中，实际获得停产停业损失为113728元，补偿标准及计算方法为142.16平方米*800元/平方米，而原被告之间租赁的房屋只有其中的51.2平方，原告所租赁的房屋对应的停产停业损失51.2平方米*800元/平方米=40960元。涉案的房屋被征收时剩余的租期只有一个月，出租人耿洪临的房屋在出租之前也是经营性用房，因此对52.1平方米房屋所对应的停产停业损失40960元，只能在出租人和承租之间合理分配。根据审判实践，原告主张应获得该项补偿款20000元，未超过停产停业损失的50%，本院予以支持。三、原告主张应获得附属设施补偿款20000元。首先原告未能提供证据证明其装饰装修等附属设施的初始价值，其次，涉案的房屋装饰装修等被使用十年之久，初始装饰装修价值已基本被原告用尽，最后即使有剩余残值，根据合同约定在租期届满后应当归出租人所有。因此原告主张应当给其附属设施的补偿款77964元，本院不予支持。四、关于原告要求返还少退的租金5000元及赔偿货架损失4000元问题。本院认为，原、被告双方于2018年4月2日在房屋被征收之前对原告所交的半年租金6万元进行了结算，结算结果是退还原告尚未使用的3万元，并注明租金已结清。因此原告要求被告返还少退的租金5000元，本院不予支持。原告主张的货架损失也未能提供证据证实，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告耿洪临于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈实搬迁补助费1023元。二、被告耿洪临于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈实搬停业停业损失20000元。三、驳回原告陈实的其他诉讼请求。案件受理费2322元（原告已预交），由原告陈实负担1800元，被告耿洪临负担522元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  王守富人民陪审员  季建华人民陪审员  蒋桂红二〇一九年二月二十七日书 记 员  韦 玲法律条文和上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行