福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0421民初50号 原告：陈永英，女，1966年2月5日出生，汉族，住明溪县。 原告：卢招明，男，1962年2月21日出生，汉族，住明溪县。 委托诉讼代理人：陈永英，系原告卢招明妻子。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋。 法定代表人：邱连，该公司总经理。 原告陈永英、卢招明与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永英到庭参加诉讼，被告旭城房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永英、卢招明向本院提出诉讼请求：1.判令旭城房产公司支付二原告自2016年7月12日（交房日期2016年4月13日之后90日）起至2018年12月10日止881天的逾期办证违约金58395.95元。2.旭城房产公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：陈永英、卢招明与旭城房产公司系商品房买卖合同关系。2014年8月26日，双方签署了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买旭城房产公司建造的明溪县箭岗保障性住房3幢1梯302室房屋，二原告按约定付清全部房价款321657元，并缴纳公共维修基金、契税和办证印花税等9429元，合计支付331086元。后旭城房产公司因面积差0.23平方米，按每平方米3570元，共退回面积差价款821.1元，二原告实际共支付330264.9元。2016年4月13日，二原告领取了所购房屋的钥匙，后二原告至今未取得房屋权属证书和对方应提供的办理权属登记所需的任何材料。根据合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……截止到目前二原告仍未取得房屋权属证书，也未收到对方应提供的办理房产权属所需的材料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2013]251号）第三条之规定，“……在贷款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%…”。旭城房产公司应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款*商业贷款年利率*违约天数*利率加收比例／365天）。 其违约日期自2016年7月12日至2018年12月10日止，共计 881天，逾期违约金共计58395.95元（330264.9*5.635%*881*1.3/365）。基于上述事实，旭城房产公司的行为构成了严重违约，已严重侵害二原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》和《中华人民共和国民事诉讼法》，二原告向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。 旭城房产公司未提出答辩意见。 陈永英、卢招明围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：一、商品房买卖合同、物业合同、借款合同及质量保证书复印件各一份，证明二原告与旭城房产公司于2014年8月26日签订合同，交房的时间为2016年4月13日的事实。二、提交销售不动产统一发票复印件两张，证明二原告已全额缴纳购房款321657元的事实。三、收据复印件四份，证明二原告缴纳契税、维修金等共计9429元，并缴纳了全额物业管理费用的事实。 对陈永英、卢招明提交的上述证据，因旭城房产公司未到庭参加诉讼，又未提出书面异议，视为其放弃诉讼权利，并对上述证据无异议。同时，本院依职权调取了明溪县不动产登记中心出具的“房地产开发项目首次登记（总确权）证明”一份，证实双方争议的房屋产权已于2018年10月19日进行了首次登记的事实。二原告对该证据无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，且能够与二原告庭审陈述相印证，本院依法予以采信。 根据当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，陈永英、卢招明与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定陈永英、卢招明向旭城房产公司购买位于明溪县箭岗保障性住房3幢1梯302室房屋，二原告按约定付清全部房价款321657元整。其中陈永英、卢招明部分以贷款方式付款，贷款利率最低为年利率5.635%；合同条款同时约定，如因出卖人的原因，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零。2016年4月13日，陈永英、卢招明收取了旭城房产公司交付的房屋，同时收取了旭城房产公司退还的购房差价款821.10元，并按约定缴纳了相关的过户费用及物业管理费等。2018年10月19日，旭城房产公司对本案所涉房屋向有关部门办理了房屋所有权首次登记。现因陈永英、卢招明至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 本院认为，陈永英、卢招明与旭城房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产公司于2016年4月13日将讼争房屋交付陈永英、卢招明后，未在约定的时间内办理房屋所有权首次登记，致使陈永英、卢招明在商品房交付之日起90日内未取得房屋所有权证书，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十四条关于旭城房产公司逾期办证支付零违约金的约定，系提供格式条款一方旭城房产公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利所签订的条款，依照有关规定，该格式条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生。本案中《商品房买卖合同》第十四条零违约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约方旭城房产公司应承担赔偿损失等违约责任，陈永英、卢招明起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。关于违约损失问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为陈永英、卢招明的损失应以实际购房款320835.90元为基数，逾期办证时间为829天（自2016年7月12日起至2018年10月19日止），利率按中国人民银行的同期同类贷款基准年利率4.35%计算，即为31698.15元（320835.9＊4.35%＊829/365）。陈永英、卢招明所提计算方法有误，其部分主张不予支持。旭城房产公司办妥房屋所有权首次登记手续后，陈永英、卢招明与旭城房产公司还应依照合同约定或交易习惯办理办证资料的交付手续，才能及时办理房屋所有权证书，该部分的纠纷尚未发生，责任不明，陈永英、卢招明提出旭城房产公司承担该阶段违约责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向陈永英、卢招明支付逾期办证违约金31698.15元。 二、驳回陈永英、卢招明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1260元，减半收取630元，由福建省旭城房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈立晖 二〇一九年二月二十五日 书记员  陈雪莹 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。