山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0302民初3436号原告：郭涛，男，1970年2月13日出生，汉族，现住淄川区。委托诉讼代理人：陈俊成，山东全正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃，山东全正律师事务所律师。被告：淄博金朝晟房地产开发有限公司。住所地：淄川区昆仑镇晟地路73号。法定代表人：牛敬业，执行董事。委托诉讼代理人：尹连兵，山东子诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹连明，山东子诚律师事务所律师。第三人：高青县建筑安装总公司。住所地：高青县高苑路29号。法定代表人：耿振岗，经理。第三人：王兵，男，1974年8月28日出生，汉族，高青县建筑安装总公司项目经理，住高青县。原告郭涛与被告淄博金朝晟房地产开发有限公司（以下简称金朝晟公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日作出（2018）鲁0302民初56号民事判决，被告不服该判决，提起上诉。山东省淄博市中级人民法院于2018年8月10日裁定撤销本院（2018）鲁0302民初56号民事判决，发回我院重审。我院依法另行组成合议庭，追加高青县建筑安装总公司、王兵为第三人，于2018年12月11日、2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告郭涛及其委托诉讼代理人陈俊成、李跃，被告淄博金朝晟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尹连兵、尹连明，第三人王兵均到庭参加诉讼，第三人高青县建筑安装总公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭涛向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告支付的购房款1056641.00元；3.被告支付已付购房款的利息损失109837.83元（自2016年5月3日至2018年1月3日，按同期银行贷款利息6%计算）；4.被告赔偿原告已付购房款一倍的损失，计1056641.00元；5.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年5月3日签订商品房认购协议三份，约定由原告购买被告开发建设的坐落于淄川区昆仑镇晟世华庭小区房屋三套，分别是5-1-1201、5-1-1401、5-1-1004号，双方在认购协议中约定了原告购买房屋的位置、面积、单价及总房款、付款方式和双方的权利义务等条款，原告按照双方协商的价格将房款交付给被告，由被告给原告开具收款收据，载明收到房款的事实，但被告没有履行交付房屋的义务。被告在将上述房屋出卖给原告之前，已经将涉案房屋出售给第三人，被告故意隐瞒该事实，仍与原告签订房屋买卖合同并将房屋出卖给原告的行为违反法律规定，致使双方的合同目的不能实现，故依法提起诉讼。金朝晟公司辩称，1、原告陈述与事实不符，原、被告之间形成的是房屋买卖预约合同关系，而不是房屋买卖合同关系，双方并未签订书面的买卖合同，客观上也未形成房屋买卖合同关系。原告未按认购书所约定的一次性预付合同项下的款项，已构成预约合同违约，因此导致预约合同失效，被告不再负有履行该合同的义务。2、原告所诉利息损失，因原告未向被告交付任何款项，该请求无事实依据。3、原告第四项诉讼请求，因被告与原告形成的是预约合同关系，现行法律规定并不禁止预售期房，在房屋解除网签合同再进行买卖。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求法院驳回全部诉讼请求。本院经审理认定以下事实：高青县建筑安装总公司系金朝晟公司开发淄川区昆仑镇晟世华庭小区的建筑施工方，经双方协商，金朝晟公司用该小区十套房产抵顶给高青县建筑安装总公司作为工程合同价款。高青县建筑安装总公司项目经理王兵与郭涛协商，将其中的三套顶账房卖给郭涛，回收建筑工程款。后王兵带郭涛到金朝晟公司售楼处办理购房手续。2016年5月3日，原、被告签订《晟世华庭认购协议》三份，约定由郭涛自愿认购由金朝晟公司开发建设的坐落于淄川区昆仑镇晟世华庭小区房屋三套，分别是5-1-1201、5-1-1401、5-1-1004号。其中约定5-1-1201套面积85.82平方米（最终面积以房管局确权面积为准）；储藏室位于地下负一层62号，面积12.7平方米；房屋单价3988.00元，房款合计人民币342250.00元；储藏室单价1800.00元，总价22860.00元；累计上述总房款365110.00元；约定5-1-1401套面积为85.82平方米（最终面积以房管局确权面积为准）；储藏室位于地下负一层49号，面积10.04平方米；房屋单价4008.00元，房款合计人民币343967.00元；储藏室单价1800.00元，总价18072.00元；累计上述总房款362039.00元；约定5-1-1004套面积为83.67平方米（最终面积以房管局确权面积为准）；房屋单价3938.00元，房款合计人民币329492.00元；以上三套房产共计价款1056641.00元，三套房产付款方式均是一次性付款。同日，金朝晟公司按照合同约定的金额给郭涛出具三张收款收据，注明收款金额、房号，收款方式为：高青建总顶账房。郭涛已将购房款与王兵结算完毕。另查明，三套顶账房卖给郭涛之前，金朝晟公司与王兵已协商将其中两套于2015年1月30日转让给案外人王效彬，另一套于2015年5月20日转让给案外人李俊，并分别在淄川区不动产登记中心办理了购房备案登记，卖给郭涛时，王兵与金朝晟公司协商，由金朝晟公司分别与王效彬、李俊解除购房备案登记，后由于备案登记不能撤销，至今未办理。上述事实，有郭涛提供的原、被告签订《晟世华庭认购协议》三份、金朝晟公司为郭涛开具的收款收据三份、孟晓兰银行交易明细一份、录像一份、照片三份、合作协议一份、结婚证一份、视听资料一份、备案房产档案查档证明三份；王兵提供的房产顶账协议一份、金朝晟公司提供的视听资料一份及各方当事人当庭陈述记录在卷佐证，足以认定。本院认为双方争议的焦点为：一、郭涛是否履行付款义务，双方签订的认购协议能否认定为商品房买卖合同。二、金朝晟公司出售给郭涛的三套房产能否继续履行交房义务。三、本案是否因金朝晟公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人而导致合同无效或者被撤销、解除。关于第一个争议焦点，郭涛向本院提交金朝晟公司出具的收款收据三张，证明金朝晟公司收到了郭涛购买的三套房产及两个储藏室的价款，即5-1-1201号房屋金额365110.00元，5-1-1401号房屋金额362039.00元，5-1-1004号房屋金额329492.00元，收据右侧明确载明：“收款方式高青建总顶账房”。同时提供银行转账及王兵收到条，证实已将购房款给付高青县建筑安装总公司，王兵当庭证实其已代表高青县建筑安装总公司收到郭涛三套房款892800.00元，庭审中，金朝晟公司承认王兵系高青县建筑安装总公司在其单位开发的晟世华庭的施工人员之一。金朝晟公司已确认顶账房付款1056641.00元，其公司已作为应付高青县建筑安装总公司款项减账处理。本院认为，郭涛已履行付款义务。至于高青县建筑安装总公司、王兵收取郭涛多少房款，是双方之间的交易，与金朝晟公司无关。原、被告签订的认购协议基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且郭涛已经按照约定将购房款支付给金朝晟公司的债权人，金朝晟公司确认后给郭涛出具收款收据，证实已经收到购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于第二个争议焦点，郭涛提供淄川区不动产登记中心出具的房产档案查档证明三份，证明双方协议买卖的三套房产，金朝晟公司在与郭涛签订协议之前，已经出售给他人并办理了不动产所有权备案登记的事实，金朝晟公司认可现备案登记不能变更，致使郭涛无法实现合同目的。关于第三个争议焦点，金朝晟公司提供视听资料一份，证实王兵在将顶账房转卖给郭涛前，已知该三套房产已备案登记给他人，其与金朝晟公司协商，郭涛购买房产后，由金朝晟公司负责解除与他人的备案登记，再将房产备案登记给郭涛，但“从3月1日开始有了规定，不允许撤销备案合同,……除非调入外地工作或家中有重大亲属生病，出具相关证明才能撤销”。因此本院认为,本案系由于备案登记不能解除，导致郭涛无法取得房产，致使合同目的无法实现，并非因金朝晟公司故意隐瞒所售房屋已经出售给他人而导致合同无效或者被撤销、解除。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。原、被告在签订商品房买卖合同时，金朝晟公司已经将双方签订的三套商品房出售并备案登记给他人，致使郭涛无法实现合同目的，郭涛要求与金朝晟公司解除合同，返还已支付的购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；要求被告赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。因此金朝晟公司应予返还郭涛购房款1056641.00元，并支付郭涛已付购房款的利息损失自2016年5月10日起至2018年1月2日止，以1056641.00元为基数，按照中国人民银行同期人民币贷款利率4.75%计算，计款82814.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、准予郭涛与淄博金朝晟房地产开发有限公司解除2016年5月3日签订的三份商品房买卖合同《晟世华庭认购协议》。二、淄博金朝晟房地产开发有限公司返还郭涛购房款1056641.00元。三、淄博金朝晟房地产开发有限公司支付郭涛利息损失82814.00元。四、驳回郭涛其他诉讼请求。以上二、三项合计1139455.00元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24586.00元，财产保全费5000.00元，共计29586.00元，由郭涛负担9531.00元，淄博金朝晟房地产开发有限公司负担20055.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  李拥军人民陪审员  冯延武人民陪审员  赵树江二〇一九年二月二十六日代理书记员  孙 悦