上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初19200号原告：帛拾(上海)文化发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周启涌，执行董事。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海晋观文化传媒有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李文华，总经理。被告：李文华，男，1967年1月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告帛拾(上海)文化发展有限公司与被告上海晋观文化传媒有限公司(以下简称晋观传媒公司)、李文华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白孝甫，被告上海晋观文化传媒有限公司的法定代表人暨被告李文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帛拾(上海)文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告晋观传媒公司支付原告欠款753,800元以及逾期付款利息(以753,800元为本金，按同期银行贷款利率标准，从2018年7月14日起计算至实际清偿之日止)；2.判令被告晋观传媒公司支付原告律师费60,000元；3.判令被告李文华对被告晋观传媒公司上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年11月10日，原告与被告晋观传媒公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区华山路XXX号甲全幢房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告晋观传媒公司使用，租赁期限自2017年11月10日起至2021年5月9日止。每月租金120,000元。押金为三个月租金共计360,000元。2018年5月22日，原告与被告晋观传媒公司签订《〈房屋租赁合同〉补充条款》，约定：自2018年4月10日起，每月租金调整为145,000元，押金调整为435,000元。2018年4月10日起，被告晋观传媒公司开始拖欠租金及需要补交的押金。2018年5月22日，原告与两被告签订《连带责任担保协议》，约定被告李文华对被告晋观传媒公司的债务承担连带清偿责任，担保的范围包括租金、利息、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费、差旅费，担保期限为主债务到期三年。2018年7月9日，被告晋观传媒公司将涉讼房屋返还原告，双方签订《交接备忘录》，确认租赁合同于2018年7月6日因被告晋观传媒公司违约终止，截止2018年7月9日，被告晋观传媒公司拖欠原告款项共计753,800元。两被告至今分文未付，原告催讨无果，故诉至法院。晋观传媒公司辩称，同意支付原告主张欠款中的租金，但其他款项以及律师费不予认可，不同意支付。涉讼房屋的产证登记面积是219平方米，但是原告出租给被告晋观传媒公司的面积有400多平方米，多出的部分为违章建筑。房屋的性质为住宅，被告是以公司名义承租的，不可能用于居住使用。原告将含有违章建筑的涉讼房屋出租给被告并且改变了房屋性质，故双方之间的租赁合同是无效的。虽然被告对于原告主张的欠款项目明细及金额作过确认，但这是在对合同效力没有异议的情况下作出的，租金之外的相关款项在合同合法有效的前提下是应该支付的。但现在被告认为合同无效，因此，租金之外的违约金等丧失了合同依据，不再认可，不同意支付。李文华辩称，如果合同是有效的，原告的主张是成立的，但被告认为合同无效，无需履行。其余答辩意见同晋观传媒公司。本院认定事实如下：案外人上海诺新公关咨询有限公司(以下简称诺新公司)系涉讼房屋产权人。2016年7月22日，诺新公司委托原告全权管理涉讼房屋(买卖除外，包括但不限于使用、租赁、经营等)。2017年11月10日，原告(出租方、甲方)与被告晋观传媒公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，出租建筑面积为219.44平方米；甲方已告知乙方涉讼房屋产权为住宅性质；乙方承诺，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核而未核准前,不得擅自改变上述约定的使用用途，由此引起的一起责任及后果由乙方自行承担；租期自2017年11月10日起至2021年5月9日止；每月租金120,000元整，租金每三个月一付，共计360,000元；乙方应于每期提前七天向甲方支付租金；逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金；甲方交付涉讼房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金押金，押金为三个月的租金，共计360,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。双方在合同中还对其他权利义务作了约定。合同签订后，双方按约履行。合同履行过程中，被告晋观传媒公司未能按约支付2018年4月10日以后的租金。2018年5月22日，原告与被告晋观传媒公司签订《〈房屋租赁合同〉补充条款》，约定：自2018年4月10日起，每月租金调整为每月145,000元；押金调整为三个月租金即435,000元。同时，双方对被告晋观传媒公司尚未支付原告自2018年4月10日起的租金和剩余的押金的支付方式和期限进行了约定。2018年5月22日，原告(甲方、债权方)与被告李文华(乙方、担保方)、被告晋观传媒公司(丙方、债务方)签订《连带责任担保协议》，约定：截止2018年5月22日，丙方拖欠甲方款项金额总计70.5万元；乙方自愿为丙方在原合同与补充条款中的全部债务承担不可撤销连带保证责任；如丙方有任何违约行为或其他致甲方权益受损的行为，均由乙方承担连带清偿责任；乙方应在收到甲方催讨债权函件之后，对索偿金额无条件予以支付；乙方担保的债务范围为原合同与补充条款下乙方应支付的租金、利息、违约金、房屋及设备设施的损害赔偿金以及甲方为实现债权(含担保债权)的所有费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)；担保期限为主合同债务届满后3年内。2018年7月6日，原告向两被告发送《违约并解除合同告知函》，通知两被告解除合同，收回房屋，同时要求被告支付拖欠的房租435,000元、违约金435,000元(扣除已支付的押金180,000元，尚欠255,000元)，逾期支付房租的违约金63,800元，总计753,800元。2018年7月9日，被告晋观传媒公司将涉讼房屋返还原告，双方签订《交接备忘录》，确认：因被告晋观传媒公司严重违约，双方同意于2018年7月6日终止《房屋租赁合同》；截止2018年7月9日，被告晋观传媒公司拖欠原告款项共计753,800元。2018年7月26日，原告与上海市锦天城律师事务所签订《聘请律师合同》，约定：原告聘请上海市锦天城律师事务所白孝甫律师代理本案诉讼，一审案件代理律师费6万元，原告在签署合同三日内日支付2万元，余款在案件执行后7日内支付。2018年7月31日，上海锦天城律师事务所向原告出具律师费发票两张，价税金额共计22,000元。嗣后，原告遂提起本案诉讼。审理中，被告晋观传媒公司出示部分涉讼房屋的现场陈设照片以及被告李文华与案外人的微信聊天记录截屏，拟证明涉讼房屋没有作为住宅使用且存在违章建筑。原告对上述材料的真实性、关联性不予认可，不同意被告的证明内容。被告晋观公司同时出示三份收据(显示内容分别为2017年11月10日-2018年2月9日租金360,000元、2018年2月10日-2018年4月9日租金240,000元、押金180,000元)，被告称上述36万元及24万元其已支付，但未在对账过程中扣除，现在应在原告主张的款项中扣除。原告对此不予认可，原告主张的是2018年4月10日之后的费用，上述费用均发生在2018年4月10日之前，与原告主张的款项无关，被告对于拖欠费用的金额已确认，不同意被告主张。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同及其补充条款、连带责任担保协议、违约并解除合同告知函、交接备忘录、聘请律师合同、照片、收据、发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋租赁事宜签订的租赁合同、补充条款、担保协议、交接备忘录等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。双方在交接备忘录中对于被告尚欠原告的费用金额予以了确认，但被告未能按照其确认的金额履行付款义务，故被告应承担相应的违约责任。被告辩称涉讼房屋存在违章搭建及改变使用性质等情形，故租赁合同应为无效。但双方在租赁合同中对于租赁面积、房屋性质等均已作了明确的约定，约定的面积、性质等内容与产证记载内容一致，并不存在被告所称情形。而被告对其所主张的事实也未能提供确实而充分的证据予以证明。同时，即使存在违章搭建及改变使用状况的情形，也并非必然导致合同无效的法定事由。故本院对于被告认为合同无效的辩称主张无法采信。被告另行出示三张收据，称其中的两笔租金未在对账过程中扣除。但收据中显示的出具日期以及租金对应的租期时段，并非原告主张的欠租范围，日期也在双方签署交接备忘录的日期之前。被告在对于其所欠费用金额予以确认且原告就此提起诉讼之后，才在诉讼过程中对其之前所确认的金额表示异议，被告的主张缺乏依据且有悖于常理，本院对此难以采信。对于原告主张的律师费，原告与两被告在《连带责任担保协议》中明确约定该项费用属于被告的债务范围，故原告要求被告晋观传媒公司支付律师费具有合同依据。但原告在审理过程中提供的律师费发票的金额仅为22,000元，故本院对于原告主张的超出该发票金额之外的部分难以支持。同样根据《连带责任担保协议》的约定，被告李文华作为被告晋观传媒公司与原告主债务的连带责任保证人，其对被告晋观传媒公司应当负担的上述债务承担连带清偿责任。故本院对于原告要求被告李文华承担连带责任的诉讼请求予以支持。综上所述，原告的诉讼请求(除部分律师费主张)具有事实及法律依据，本院予以支持。被告的抗辩主张则缺乏事实及法律依据，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海晋观文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付帛拾(上海)文化发展有限公司欠款753,800元以及逾期付款的利息损失(以753,800元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准，自2018年7月14日起计算至实际清偿之日止)；二、上海晋观文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付帛拾(上海)文化发展有限公司律师费22,000元；三、李文华对上述第一、二项判决主文确定的上海晋观文化传媒有限公司的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回帛拾(上海)文化发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,779元，由原告帛拾(上海)文化发展有限公司负担750元，由被告上海晋观文化传媒有限公司、李文华负担5,029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐磊二〇一九年二月二十六日书记员  金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。