河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终280号上诉人（原审原告）：臧培育，男，1970年11月30日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：白晗，河南信心律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）郑州立奇置业有限公司。地址：郑州高新区瑞达路**创业广场**楼**C535。法定代表人：杨竞，该公司总经理。委托诉讼代理人：高清胜，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人臧培育因与被上诉人郑州立奇置业有限公司（以下简称立奇置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人臧培育的委托诉讼代理人白晗、被上诉人立奇置业的委托诉讼代理人高清胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧培育上诉请求：1、改判被上诉人郑州立奇置业有限公司向臧培育支付逾期办理产权登记备案的违约金18600元，或者将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判按照总房款的万分之一确定违约金数额是错误的，双方签订的《商品房买卖合同》是立奇置业单方提供的合同文本，合同第十五条理应按照第七条和第九条的约定按日计算违约金，才符合合同上下文的解释，以及考虑到该合同是立奇置业提供的格式合同，应当做出对被上诉人不利的解释，按照每日总房款的万分之一计算自2017年1月1日至2017年11月7日的违约金。2、一审判决被上诉人立奇置业仅支付上诉人逾期办理产权登记备案违约金60元，数额过低。根据《合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，虽然上诉人无法举证实际损失的具体数额，但是根据常理，逾期办证的算是确实存在，请求二审法院依据该规定调整违约金，改判被上诉人支付违约金18600元。被上诉人立奇置业辩称，1、本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》权利义务关系约定明确，且系双方真实意思表示，合法有效。2、本案中的《商品房买卖合同》虽为格式合同，但该条款不存在无效情形，且未免除答辩人责任或加重上诉人义务。至于上诉人以类比的方式同其他条款的违约责任进行对比，答辩人认为上诉人的理由没有事实根据和法律依据，因为合同约定的内容不同，当然会导致双方权利义务的不同。3、本案中约定的违约金不存在法定调整的情形。按照合同约定，且不说答辩人存在不可抗力因素，即便答辩人逾期办理产权登记备案要承担违约责任，在上诉人没有任何损失的情况下，也仅向上诉人支付违约金共计60元，而非上诉人所诉请的18600元违约金（即每日60元，共310天）。显然，上诉人所诉请的违约金数额没有任何事实根据和法律依据。4、答辩人因不可抗力因素导致逾期办理产权登记备案，具有法定免责情形。虽然本案双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条约定了答辩人应在商品房交付后365日内办理产权登记备案（即：2015年12月31日交房之后的365天内），但在此之前，2015年3月1日由于我国《不动产登记条例》的施行及随后相关机构的合并及系统升级等原因，致使答辩人在2015年12月31日之后相当长的一段时间内不能将涉案商品房提交备案登记。不可抗力情形过后，答辩人随即为上诉人的商品房办理了产权备案登记。上述情形是答辩人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，依据上述法律规定，答辩人虽然逾期办理产权登记备案，但具有法定免责情形。综上事实和理由，答辩人希望二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。臧培育向一审法院起诉请求：1.判令立奇置业向臧培育支付逾期办理产权登记备案的违约金18600元（违约金的计算方式：按照总房款60万元的每日万分之一，自2017年1月1日至2017年11月7日，计算310天）。2.本案诉讼费用由立奇置业承担。一审法院查明：2015年9月6日，臧培育（××）和立奇置业（××）签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于商务中心××小区××单元××房。户型为三室两厅。房屋建筑面积130.16平方米，总价款为600000元。交付期限：××应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。××逾期交房的违约责任：（1）××逾期不超过60日，合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。关于交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。关于产权登记的约定，××应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，由××按照总房款的万分之一，向××支付违约金。本合同自生效之日起30日内由××负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若××逾期不办理合同信息备案手续造成并造成××损失的，应当承担赔偿责任。合同落款处，原告在××处签字确认，被告立奇置业在××处加盖合同专用章。合同签订后，臧培育付清房屋总价款600000元，立奇置业于2015年12月31日交付房屋。因立奇置业未按合同约定时间办理产权备案登记，臧培育起诉至法院。审理中，立奇置业称合同约定的办理产权备案登记期间为2016年1月1日至2016年12月31日，因2015年3月1日《不动产登记暂行条例》的实施，导致相关机构合并、系统升级等，备案登记无法正常办理，是不可抗力导致发生逾期。另查明，2015年12月23日，同德嘉苑一期1#楼经建设单位即立奇置业，与施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位共同验收，综合验收结论为合格，以上单位均在“河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”中签字并加盖印章。2017年4月18日，同德嘉苑一期1#楼至三门峡市住房和城乡建设局申请工程竣工验收备案。2017年4月19日，该部门完成备案。一审法院认为：臧培育与立奇置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。根据《城市开发商经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。立奇置业负有协助臧培育办理房屋所有权登记手续的义务。按照合同约定，臧培育已经履行了支付房款的义务，立奇置业应当在交房后360日内将资料报产权登记机关备案。原、被告签订合同日期为2015年9月6日，在条例实施后所签，被告对于条例实施后的情况应该有足够预见性，属于能够避免、克服的情况，故其辩称意见，本院不予采纳。因立奇置业未按约履行义务，致使臧培育未能如期取得房地产权属证书，故立奇置业应当承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同解释》第十五条规定，因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，由××按照总房款的万分之一，向××支付违约金。因双方对违约金数额有明确约定，该约定未违反法律规定，故臧培育主张的违约金，应按照总房款的万分之一标准，计算为600000元×0.1‰=60元。臧培育主张违约金按照总房款的每日万分之一标准计算，没有依据；其未提交相关证据证明实际损失情况，故其主张，不予支持。综上所述，立奇置业支付臧培育逾期办理产权登记备案违约金60元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：郑州立奇置业有限公司支付臧培育逾期办理产权登记备案违约金60元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取135元，臧培育负担85元，郑州立奇置业有限公司负担50元。二审查明的事实与一审一致。本院认为：本案争议的焦点是被上诉人立奇置业应当按照什么标准向臧培育支付逾期办理产权登记备案的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，双方同意按照总房款的万分之一向××支付违约金，一审法院按照该合同约定，计算违约金数额为60元符合双方的约定。上诉人臧培育主张应当参照该合同第七条和第九条的约定，按日万分之一计算违约金与双方的约定不符。上诉人臧培育认为约定的违约金过低，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定调整违约金，但是不能提供证据证明其实际损失数额，一审法院对其主张未予支持符合法律规定。综上，上诉人臧培育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人臧培育负担。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇一九年二月二十二日法官助理辛喜艳书记员马志光