广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复46号 复议申请人（异议人）：廖国锋，男，汉族，1975年4月13日出生，住广东省佛山市顺德区。 申请执行人：兴业银行股份有限公司佛山顺德支行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道五、八坊区22-2地块康湖名苑。 负责代表人：陆伟青。 被执行人：佛山市顺德区置域酒店投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道新桂中路**蓝莓公寓721。 法定代表人：陈用品。 被执行人：佛山市顺德区金盈汇贸易有限公司，，住所地广东省佛山市顺德区大良街道新桂中路**蓝莓公寓724 法定代表人：杨伟波。 被执行人：佛山市顺德区顺汇工程塑料有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇桑麻村工业区三路**/div> 法定代表人：苏显华。 被执行人：苏显华，男，汉族，1977年10月20日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：陈用品，男，汉族，1968年6月6日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：杨伟波，男，汉族，1971年5月4日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：陈用访，男，汉族，1966年2月19日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：冼雁峰，女，汉族，1967年11月16日出生，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人廖国锋不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2018）粤0606执异404号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人廖国锋向顺德区法院提出异议，请求带租约拍卖佛山市顺德区置域酒店投资有限公司（以下简称置域酒店）名下位于佛山市顺德区XXX601-629号房产（以下简称涉案房产）。 顺德区法院查明，该院（2017）粤0606执5918号申请执行人兴业银行股份有限公司佛山顺德支行（以下简称兴业银行顺德支行）申请执行被执行人置域酒店、佛山市顺德区金盈汇贸易有限公司、佛山市顺德区顺汇工程塑料有限公司、苏显华、陈用品、杨伟波、陈用访、冼雁峰金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，该院于2015年2月13日查封了被执行人置域酒店的涉案房产，并于2017年6月13日发出《公告》，公示该院拟评估拍卖涉案房产以清偿债务，责令被执行人及其他居住人员于2017年7月17日前搬迁出上述房产。同年8月21日，该院再次发出《拟网络拍卖告知书》，告知各当事人涉案房产评估价值为16615700元，拟以起拍价1164万元进行公开拍卖；同年9月25日，该院发出《拍卖事项告知书》通知各当事人该院定于2017年11月1日对涉案房产进行公开拍卖等事项。上述公告、告知书该院均张贴于蓝莓公寓以公示。2017年10月25日，廖国锋向该院立案提出执行异议，以其为涉案房产中621-626号房产(以下简称621-626号房）的承租人为由，请求对涉案房产进行带租约拍卖，并提交了（2015）佛顺法民二初字第243号民事判决书、《办公楼租赁合同》、水电费收据18张、租金发票73张、支票帐户存入凭条13张、拍卖事项告知书等以证实其主张。该院依法立案受理后，申请执行人向该院提供足额担保，请求继续拍卖，该院予以准许，继续进行拍卖，并于同年11月2日以1164万元的价格拍卖成交。 廖国锋在本案审查过程中提供了（2017）粤0606执5819号《公告》、《拟网络拍卖告知书》、《拍卖事项告知书》、民事判决书、照片、办公楼租赁合同、物业管理费收据、租金收据、发票、存款凭条等材料。 其中，（2015）佛顺法民二初字第243号民事判决书查明，2013年5月28日，置域酒店与申请执行人签订最高额抵押合同，将涉案房产用作抵押担保并办理了抵押登记，抵押期限自2013年6月7日起。 办公楼租赁合同记载的出租人为置域酒店，承租人为廖国锋，租赁标的为621-626号房，租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，2013年4月为免租期，从2013年5月1日起，每月租金为5935.75元（不含税），租金于每月5日转账到置域酒店指定的账户。该合同记载的签订时间为2013年3月20日。 廖国锋提供的两份日期为2013年5月25日及2013年6月27日的收据中，分别记载置域酒店收到廖国锋2013年5月和6月的租金各6000元。而廖国锋提供的其他收据、发票等，均是记载置域酒店收到佛山市顺德区美睿装饰工程有限公司（以下简称美睿公司）之间的租金往来和纳税情况。其中，租金发票最早开具的一张是2013年7月份，记载的是2013年7月份的租金数额（5500元，付款人美睿公司）。 在听证过程中，廖国锋称其是美睿公司法定代表人，租赁标的的使用人实际是美睿公司；对于2013年5月和6月的租金为何没有转账凭证，廖国锋称该两月的租金是通过现金交纳，且该两个月没有开具发票；对于为何发票中的租金数额与合同约定的租金数额不同，廖国锋称合同中约定的租金数额为不含税金额，而发票中的租金数额则包含了税金，每月为6000元（后因原来一并给廖国锋使用的7楼仓库没有继续交给廖国锋使用变更为每月3000元）。 另查，在此前一次的审查听证过程中，廖国锋称其在2017年10月25日通过网络得知涉案房产被拍卖，同一天看到蓝莓公寓张贴的拍卖告知书，遂直接向该院提起本案执行异议。又称，2017年上半年已知悉涉案房产被执行，一直与出租方沟通解决，但没有主动与法院联系。后在听证中，廖国锋又以涉案房产已拍卖成交为由，请求变更异议请求为继续履行《办公楼租赁合同》租用621-626号房。 顺德区法院认为，一方面，廖国锋虽然与被执行人置域酒店签订有合法有效的租赁合同，但廖国锋能否以其租赁权对抗申请执行人得进一步考察。首先，廖国锋提供的办公楼租赁合同虽然记载的签订时间为2013年3月20日，但该租赁合同约定廖国锋于每月5日将租金转账到置域酒店指定的账户，而廖国锋提供了收据并自称其是通过现金交纳2013年5-6月的租金，没有提供银行转账凭证佐证，显然与合同约定的履行方式不一致；其次，更为重要的是，廖国锋称租赁标的的交付时间为2013年3月底，但根据租赁合同专用条款的约定，租赁物交付时，廖国锋应交纳相当于两个月租金的押金并预交一个月租金，即按照廖国锋关于租赁物交付时间的陈述，2013年5月的租金应当在3月底预交并由被执行人置域酒店在3月底出具收据，而廖国锋提供的2013年5月的租金收据却是在2013年5月25日交纳，显然与廖国锋的陈述不符；再次，廖国锋提供的租金发票等均是自2013年7月才开始开具，并没有2013年5-6月份的发票佐证其交纳租金的事实，且其提供的发票均非廖国锋作为付款人的票据；复次，租赁合同约定的租金为每月5935.75元（不含税），但廖国锋提供的收据和发票等记载的月租金为6000元或3000元，廖国锋未提供合同双方关于变更租金数额的证据佐证；最后，廖国锋关于其自2013年3月底开始实际占有租赁物并未提供证据佐证，相反，廖国锋提供的发票及水电费票据等证据反映其自2013年7月起占有使用租赁物。综上所述，鉴于本案异议人所租赁的标的物已于2013年6月设定了抵押，抵押期限自2013年6月7日起，而廖国锋提供的租赁合同等存在上述不合理之处，无法确认其租赁合同签订于2013年3月20日以及廖国锋于2013年7月1日前支付2013年5-6月的租金并实际占有租赁物的事实，故该院认为，廖国锋提供的证据不足以证实租赁时间早于涉案房产设定抵押的时间，其所享有的租赁权不得对抗申请执行人，对异议的请求，该院予以驳回。另一方面，在执行过程中，涉案房产已因申请执行人提供担保而继续拍卖并已成交，廖国锋提出的带租约拍卖请求事实上亦已不可能实现，其请求亦应予以驳回。如廖国锋认为对租赁物的拍卖行为侵害了其权益，可另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条之规定，裁定驳回廖国锋的异议请求。 复议申请人廖国锋不服上述裁定，向本院申请复议，请求依法撤销（2018）粤0606执异404号执行裁定，改判支持复议申请人的执行异议申请。事实与理由如下： 一、复议申请人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，故复议申请人请求继续履行《办公楼租赁合同》租用621-626号房是于法有据。根据被执行人置域酒店在听证会中的陈述及相关证据可知，复议申请人与置域酒店在2013年3月20日签订《办公楼租赁合同》，约定复议申请人承租置域酒店所有的621-626号房。合同签订后复议申请人已投入了上百万元对621-626号房进行装修。同时，复议申请人在租赁期限内每月均按时向置域酒店支付租金及相关费用。而涉案房产在2015年2月13日后才被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，复议申请人作为承租人，向顺德区法院提出继续按照《办公楼租赁合同》租用621-626号房的请求是于法有据的。 二、复议申请人自2013年3月底即合法占有并使用被执行的不动产，请求继续履行《办公楼租赁合同》租用621-626号房是于法有据。复议申请人向被执行人置域酒店承租621-626号房用于设立新公司及新公司的经营使用。复议申请人于2013年3月底即合法占用并使用该租赁物，并投入了上百万元对621-626号房进行装修。装修完毕后，复议申请人于2013年6月19日向工商局办理美睿公司的工商设立登记手续。之后复议申请人以美睿公司的名义向置域酒店缴纳租金、管理费及相关费用。从复议申请人向法院提供的2013年5月起至2017年10月的租金收据及发票、水电费收据、管理费收据、押金收据等一系列证据形成完整的证据链，足以证明复议申请人于2013年3月底正式使用621-626号房，因此，请求继续履行《办公楼租赁合同》租用621-626号房是于法有据的。 三、在案号为（2017）粤0606执异385号案件的庭审中，被执行人置域酒店于与复议申请人均向法院确认租金的变化是经过双方协商一致变更的，复议申请人请求继续履行《办公楼租赁合同》租用621-626号房是于法有据的。 综上，恳请法院查明事实，以维护复议申请人的合法权益，作出公正的判决。 复议申请人廖国锋在复议期间未向本院提交新证据。 申请执行人兴业银行顺德支行及被执行人置域酒店、佛山市顺德区金盈汇贸易有限公司、佛山市顺德区顺汇工程塑料有限公司、苏显华、陈用品、杨伟波、陈用访、冼雁峰在复议期间均未答辩，也未向本院提交新证据。 经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。 另查明，复议申请人廖国锋在异议阶段提交的《办公楼租赁合同》中的专用条款显示，廖国锋与置域酒店约定，置域酒店交付租赁物业时，廖国锋应向置域酒店支付二个月首年租赁金额的押金11871.5元，同时预交一个月租金5935.75元，二项合计17807.25元；置域酒店收取有关的款项后，均应向廖国锋开具收据。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案房产已办理抵押登记，抵押期限自2013年6月7日起，复议申请人对621-626号房主张租赁权，并请求继续履行《办公楼租赁合同》租用621-626号房，即使复议申请人廖国锋提供的《办公楼租赁合同》是真实的，根据上述法律规定，复议申请人还需举证证明其在涉案房产设定抵押权之前已实际履行《办公楼租赁合同》，并按约定交纳租金占有使用621-626号房。第一、《办公楼租赁合同》中的专用条款约定，置域酒店交付租赁物业时，复议申请人应向置域酒店支付押金11871.5元，并预交一个月租金5935.75元，置域酒店收取有关的款项后，均应向复议申请人开具收据。复议申请人主张其于2013年3月底即合法占有并使用621-626号房，若该主张属实，根据上述约定，复议申请人应在占有使用621-626号房的2013年3月底向置域酒店支付押金11871.5元，并预交5月租金5935.75元，但复议申请人并未提交其于2013年3月底向置域酒店支付押金、预交租金的付款凭证等证据，故本院对复议申请人的该主张不予支持。第二、《办公楼租赁合同》约定复议申请人应于每月5日前将租金转账到置域酒店指定的账户，但复议申请人并没有提供其支付2013年5月、6月租金的银行转账凭证及相应发票，其主张其通过现金方式交纳了2013年5月、6月的租金，显然与上述合同的约定不一致。第三、复议申请人称其在《办公楼租赁合同》签订后已投入上百万元对621-626号房进行装修，但复议申请人并未提供证据对该主张予以证明。第四、复议申请人提供的发票是从2013年7月才开始开具，发票记载的付款人并非复议申请人，发票的金额与《办公楼租赁合同》约定的租金数额并不一致，且发票也未记载交纳的是621-626号房的租金。综上，复议申请人提供的证据不足以证明其在涉案房产设立抵押权之前已实际履行《办公楼租赁合同》，并按约定交纳租金占有使用621-626号房。因此，复议申请人的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持；顺德区法院作出的（2018）粤0606执异404号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人廖国锋的复议请求，维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606执异404号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  尹小娜 二〇一九年二月二十六日 书记员  梁佩玲