贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初811号原告：王世沛，男，1985年3月31日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨蕴（一般授权），贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：田成（一般授权），贵州中创联律师事务所实习律师。原告王世沛与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后。依法适用简易程序于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告王世沛、被告招商商置公司委托诉讼代理人杨蕴、田成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王世沛向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告为原告办理位于贵州省××市××区招商花园××房的不动产权证书并交付原告；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款374,716.00元为基数，参照中国人民银计收逾期贷款利息标准，从2016年7月1日起至被告为原告办理完毕不动产权证书交付原告之日止）；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年4月24日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E5幢20-3号商品房，房号为E5-20-3号，建筑面积104.73平方米，房屋总价款374,716.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息。双方又签订附件十二《补充协议》。合同签订后，原告支付了全部购房款，并将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告代为收取并出具相应收据，但被告至今未将办理商品房转移登记有关文书交付原告，已构成违约。违约金应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准计算。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。被告招商商置公司口头辩称：被告在合同签订之后，按期施工竣工，并按期将房屋交付原告，且在合同规定的时间内取得了相应的竣工备案证明，初始登记，不存在违约行为，原告的诉请无事实依据和法律依据。同时，合同第二十二条第四项明确约定是双方共同向房屋登记机关办理房屋转移登记。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的身份证、入伙通知书、入伙指引、面积误差补充协议、贷款凭证，被告所举的营业执照、法人身份信息、证明、入伙通知书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、收款收据（购房发票、契税、印花税、维修基金、产权证及土地登记费）、发票，上述证据相互印证，能证明原告履行合同的相应义务，本院予以采信。二、对被告所举证据1：商品房买卖合同、国有土地使用证、竣工备案表、房屋实测成果书、商品房备案证明书。能证实被告履行相关义务，取得相关备案证明等事实，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据2：入伙通知单、邮寄单、代收费用标准明细缴费通知单、收楼意见书、完税证明等证据。原告质证对真实性无异议，原告在收楼意见书写签字，说明认可该意见书上的内容，收到涉案商品房，与原告提交的维修基金、产权证及土地登记费等收据相互印证，原告按缴费通知单载明的金额和项目缴纳相关税费，视为被告已通知原告，但不能达到其未违约的证明目的。对被告所举证据3：毕节市人民政府公告、通知、毕节市国土资源局函、意见、不动产权证。只能证实毕节市人民政府从2016年9月19日通知从2016年9月30日起在一定范围内实施统一的不动产登记政策及被告已取得相应土地使用权证等事实，不能达到被告的其他证明目的。经审理本院认定事实如下：2014年3月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E5幢20-3号商品房（房号为E5-20-3），用途为住宅，建筑面积106.16平方米，套内面积88.86平方米，房屋总价款388,714.00元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款118,714.00元，余款270,000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据结算由买受人承担。附件十二第五条关于产权登记的补充：3.1，若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2，如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋首期购房款118,714.00元，并于2014年5月15日与中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行签订个人购房借款及担保合同，并以涉案房屋作抵押借款270,000.00元支付其余购房款（涉案房屋的产权证书需交由该行抵押，待原告偿还完所贷款项后方可领回）。2015年12月24日，原、被告又签订《面积误差补充协议》，协议主要内容：涉案房屋合同约定的建筑面积106.16平方米，套内面积88.86平方米，合同金额￥388,714.00元整。经测绘机构的测绘报告，涉案房屋竣工建筑面积104.74平方米，套内面积85.66平方米，被告应支付原告金额13,998.00元整。为此，涉案房屋实际购买金额为374,716.00元（388,714.00元-13,998.00元=374,716.00元）。2015年12月17日，涉案房屋取得贵州省建设工程竣工验收备案表。2015年11月完成房屋面积实测测绘成果书。被告于2015年12月16日通知原告收房和交纳办证相关税费及入伙办理流程。原告按被告的通知于2015年12月24日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证等费用，被告于当日将涉案房屋交付原告使用，2016年11月9日，涉案房屋印花税和契税获得完税证明。2017年3月1日，涉案房屋土地获得毕节市国土局（2017）毕节市不动产权第0000178号国有土地证书。2016年1月14日，被告取得毕房BJ（16）登字第05号商品房备案证明书，涉案房屋E5幢属该备案证明书包含的范围，涉案房屋已具备办证条件。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。2018年8月13日，被告以邮递方式向原告邮寄《关于办理房屋不动产权证的告知书》，该告知书载明办理不动产权证的相关内容及事项。本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：被告是否应为原告申请办理涉案房屋的转移登记并向原告交付转移登记的涉案房屋不动产权证书和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且按被告的通知缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。虽双方约定为共同申请办证，但被告向原告收取了涉案房屋办证的相关税费，视为被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。庭审中，被告出示了《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等资料、《不动产权证书》，证明涉案商品房已具备办理不动产权证书的条件。因此，对原告要求被告为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E5幢20-3号商品房的转移登记，本院应于支持；对原告要求被告向其交付涉案商品房转移登记的不动产权证书的诉讼请求，因本案原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行签订个人购房借款及担保合同，并以涉案房屋作抵押借款，涉案房屋的不动产权属证书按该合同的约定，应抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行，待原告偿还完所贷房款后，该行才将涉案房屋不动产权属证书返还给原告，故对原告的该诉讼请求，本院应不予以支持，该不动产权属证书原件应由被告交付给中国邮政储蓄银行股份有限公司七星关区支行，但被告应将涉案房屋不动产权属证书复印件交付给原告；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，被告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。本案中，被告已于2016年1月14日依双方签订的合同约定如期取得商品房备案证明书，说明被告已履行了该义务。因被告视为同意接受原告委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。原告于2015年12月24日交清契税、印花税、公共维修基金、产权登记费及土地证的费用，并于2015年12月24日签订收楼确认书，收到涉案房屋。因原告收到涉案房屋和交清相关税费在先，被告取得商品房备案证明书在后，在被告取得商品房备案证明书后，应履行通知原告的义务，而被告举证证明其于2018年8月13日已履行了通知原告的义务，在2018年8月13日之前其未举证证明。被告虽依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，但并未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告（通知原告），已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算违约金，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年7月1日起计算至被告履行通知义务的时间，即2018年8月13日止。对原告诉讼请求超过的部分，本院应不予以支持。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动、相关部门准备不足、办证慢、办证难的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持从2016年7月1日起至2018年8月13日止的违约金，以其已支付购房总款374,716.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算，从2016年7月1日起计算至2018年8月13日止，超过部分，本院不予以支持。综上所述，对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院应予以支持，对原告要求被告将办理的涉案房屋不动产权证书交付给原告的诉讼请求，因涉案房屋属抵押借款，原件应交借款银行暂时保管，故本院支持交付复印件；对原告要求被告支持逾期办理涉案商品房转移登记的违约金的诉讼请求，本院应予以支持从2016年7月1日起计算至2018年8月13日止，超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告王世沛办理涉案房屋不动产权证书；并将办理涉案房屋不动产权证书复印件交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王世沛逾期办理不动产权证书的违约金(违约金以374,716.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算，从2016年7月1日起计算至2018年8月13日止)；三、驳回原告王世沛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一九年二月二十日书记员  徐畅