江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初6097号原告：上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司，住所地江苏省无锡市凤翔北路9号。法定代表人：张康黎，上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈燕，江苏倍思特律师事务所律师。被告：陈进友，男，1977年7月19日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕凌宇，江苏世纪天合律师事务所实习人员。被告：苏州市瑞生源文化传播有限公司，住所地江苏省常熟市商城中路27号博京大厦B幢1011、1012、1013。法定代表人：刘强，苏州市瑞生源文化传播有限公司执行董事。委托诉讼代理人：郑昌恕，男，苏州市瑞生源文化传播有限公司工作人员。原告上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司（以下简称苏宁环球公司）与被告陈进友、苏州市瑞生源文化传播有限公司（以下简称瑞生源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转成普通程序于2019年2月1日公开开庭进行了审理。原告苏宁环球公司的委托诉讼代理人陈燕，被告陈进友及其委托诉讼代理人武金乾、吕凌宇，被告瑞生源公司的委托诉讼代理人郑昌恕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁环球公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与陈进友签署的《租赁合同》已于2018年4月23日解除；2.陈进友立即迁出苏宁天御广场10号楼二层213号商铺（包括将以该商铺地址为注册地址或者营业地址的各类证书执照予以注销或者变更），并将商铺返还；3.陈进友支付自2018年4月28日起至实际归还之日止按月租金9304元的双倍计算的商铺占用使用费；4.陈进友支付拖欠的物业费12236元、电费3085.5元，共计15321.5元；5.陈进友向其补交装修期以及试营业期租金74432元（2017年8月20日至2018年4月19日共8个月，9304元/月*8），支付违约金18608元（9304元*2）并没收履约保证金18608元；6.瑞生源公司对上述第3、4、5项诉请承担连带保证责任；7.本案诉讼费由陈进友、瑞生源公司承担。审理中，苏宁环球公司将第三项诉讼请求的截止日期变更为2018年7月25日，商铺占用使用费为54345.28元，第四项诉讼请求的电费变更为3105.3元。事实与理由：其与陈进友于2017年8月3日签署了《租赁合同》一份，合同明确约定了由陈进友承租位于无锡市商铺，由瑞生源公司为陈进友按时履行上述租赁合同项下全部义务向其告提供不可撤销的连带责任保证。合同另对租金、物业管理费等费用的收费标准与支付方式以及逾期支付、擅自停业等的违约责任等作了明确约定。但陈进友却未按照合同约定履行相应的付款义务且长期停业。期间，其曾多次要求陈进友支付上述拖欠款项以及开门营业，但陈进友始终没有明确答复。2018年4月19日，其书面通知陈进友解除了上述租赁合同，并要求陈进友于2018年4月27日前迁出租赁商铺，该通知因陈进友拒收被退回，按照租赁合同第23.4条之约定，陈进友超过3日未签收的，视为已送达。截至起诉时，陈进友仍未迁出租赁商铺也未支付各项拖欠费用，其直至2018年7月25日方才自行收回租赁商铺。按照双方签署的租赁合同第4.4、18.2、18.6、20.1、20.6条之约定，其有权解除租赁合同，要求陈进友补交装修期以及试营业期租金，按照租赁费用的2倍支付逾期清场的商铺占用使用费，支付相当于两个月租金的违约金并没收履约保证金。此外，其按照合同约定，有权要求瑞生源公司承担连带保证责任。故诉至法院，请求判如所请。陈进友辩称，1.苏宁环球公司提供的租赁合同虽系与其签订，但是瑞生源公司才是案涉商铺的实际承租人，此份合同的签订是因瑞生源公司与苏宁环球公司2017年8月3日签订的租赁合同为便于消防验收而拆分成包括案涉合同在内的共五份合同，且实际签订日期是2017年9月，合同内容也显失公平，不应受法律保护。现其同意解除合同，但是解除日期应为收到法院应诉材料之日；2.在本案诉讼前，案涉商铺并未停业，而是因市场淡季，其为减轻经营成本而做相应整改的阶段性不营业，故其不存在苏宁环球公司诉请的擅自停业情形，其从未闭店也未与苏宁环球公司办理商铺交接手续，系苏宁环球公司单方面收回商铺、将之赶走；3.其从未收到过苏宁环球公司邮寄的各类关于限期营业、催缴费用、解除合同等的函件；4.关于各项费用，其系被迫停业，故房屋占有使用费仅需支付到苏宁环球公司向其发送解约通知之日止；无论其是否停业或违约，装修期租金都不应向其收取；其现在仅能找到2017年11月止的电费缴纳记录，而且也无证据证明苏宁环球公司主张的电费系其使用；物业费应由物业公司向其收取；根据合同约定，履约保证金系抵扣违约金、赔偿款等各项费用的，苏宁环球公司不能既没收保证金又计算违约金，且其也不存在违约情形，无需支付违约金。瑞生源公司辩称，1.其对案涉租赁合同真实性并无异议，但是其曾于2017年8月3日与苏宁环球公司就案涉商铺在内的苏宁环球天御商业广场的一、二楼商铺签订了一份合同，后在9月，因苏宁环球公司的内部竞争问题和消防问题，其被迫终止原合同，将原合同予以拆分，另行签订了包括案涉合同在内的5份租赁合同。且苏宁环球公司为了招租成功，掩盖了事实真相，合同中的甲方权利是完全不稳定的，完全取决于苏宁集团总部领导的意思，故苏宁环球公司存在合同欺诈行为，使得其经营主体资格的丧失，陈进友经营主体资格的成立；2.据其了解，案涉商铺是2018年7月份清空的，但是根据合同约定，第一年的商铺使用费无需交纳，其也交纳了案涉商铺2017年11月止的电费，剩余电费应该由物业公司主张，物业费整个商场都是免交的；3.其不存在任何违约行为，故无需承担任何责任，即便解除合同，也应是合同期满的一年，即2018年8月19日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：苏宁环球公司（甲方）从无锡北塘苏宁环球房地产开发有限公司处取得无锡市凤宾路1-213房屋（以下简称案涉商铺）的租赁权后，于2017年9月与陈进友（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方拥有案涉商铺的经营管理使用权，同意将案涉商铺（建筑面积445.81㎡）出租给乙方用于经营零售项目；乙方应于合同签署后30日内在商铺所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任；商铺租赁期为5年零4个月，自2017年8月20日起至2022年12月19日止；甲方同意给予乙方4个月的装修期，自交付日起算，即2017年8月20日起至2017年12月19日止。为支持乙方开业，甲方同意给予乙方8个月的试营业期，自装修结束后次日起，即2017年12月20日起至2018年8月19日止；乙方保证在2017年12月20日之前开业经营；装修期及试营业期仅用于乙方进行装修和试营业，甲方给予乙方首年租金总价100%的折扣优惠，优惠期间乙方仍需全额交纳包括但不限于物业管理费、装修管理费、停车费、水费、电费等能源费用及其他设施使用费等，合同及附件中规定的乙方履行的其他义务均不免除；若合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述租金的折扣优惠；双方确认甲方于2017年8月20日前向乙方交付该商铺；商铺租金按套内面积203.92㎡计算，采取先付租金后使用方式；租金标准：自2017年8月20日至2018年8月19日，租金为1.5元/㎡·天，计111648元/年（含增值税）。考虑到商铺装修及试营业等因素，甲方给予乙方首年度租金折扣，折后租金为0元……首期租金为27912元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。首个计租期限不足一个月的，租金按当月计租天数乘以日租金标准计算；除首期租金外，其他租金按照完整的自然月计算（月租金标准为年租金标准的1/12），每三个月支付一次；乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金18608元（该款包含于2017年7月31日张洪利妻子王小明转给苏宁环球公司110142元中），该保证金作为乙方履行本合同的担保，可用于支付包括但不限于违约金、赔偿款、维修费或任何对甲方的欠费等；物业管理费及其他代收费用等各项费用均按套内面积203.92㎡计算，采用先付管理费后使用方式，每三个月为一个缴费周期；物业管理费自2017年12月20日开始计算，15元/㎡·月，计36708元/年，电费1.1元/度，水费5.5元/吨；首期物业管理费9177元，乙方应于商铺交付日前10天向甲方交纳（见附件）；首个缴费周期不足一个月的，按当月记费天数乘以日物业服务费标准计算；除首期物业管理费外，其他物业管理费按照完整的自然月计算，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下期物业管理费用；乙方缴纳物业管理费由甲方代收，并向乙方提供物业管理公司正规发票或收据；商铺由市政公用企业直接挂表计量收费的自用水、电、气等费用由商铺自行支付；如商铺所挂水、电、气计量表为市政公用企业所挂总表下的内部分表，所产生的的相关自用水、电、气等费用由甲方代收代缴，乙方应按三个月用量的费用向甲方预付。甲方每月就商铺上月发生的水、电、气等费用向乙方发出缴款通知书，并直接从乙方代收代缴预付款中扣减，代收代缴预付款余额不足上月发生的费用时，甲方向乙方发出缴款通知书，乙方应当在收到通知书之日起七日内按预付标准向甲方缴纳代收代代缴预付款；乙方须按时足额缴纳本合同约定的租金和其他各项费用；租赁期内。乙方不得擅自休业、停业或有其他不正常经营的行为。乙方同意，在放弃营业或者在未征得甲方同意而擅自休业3天以上的，甲方有权立即解除本合同；若存在甲方（乙方）违约行为而达到乙方（甲方）行使解除权条件，乙方（甲方）书面通知解除合同等情形时，乙方应当在合同终止之日起7天内及时清场、结清费用；清场每逾期一天，乙方应按合同终止时的当期租赁年度商铺日租金（年租金/365）的2倍支付商铺占用使用费；乙方在归还商铺时，必须结清租金、物业管理费、水费、电费、房屋占用使用费、违约金等；乙方应在本合同终止后10日内，将其以该商铺地址为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案；乙方逾期不支付或者不足额支付租金、履约保证金、物业管理费、有关费用及滞纳金（任一）持续超过30日的，甲方可行使解除权；乙方若有在装修期内未完成装修、未在约定时间内开业经营、未按时足额交纳任何费用等情形的，装修期、试营业期租金不予折扣优惠。乙方仍应按首年度优惠前租金标准向甲方支付全额租金；乙方延迟交纳本合同项下租金、履约保证金、物业管理费及其他任何费用的，则每延迟一日，应当向甲方或甲方委托的物业管理公司支付逾期支付金额0.2%的违约金，直至乙方缴清之日止；若乙方有欠缴租金或本合同约定的其他费用超过15天、擅自停业3天以上等行为时，应向甲方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时，甲方有权解除合同，乙方已缴纳的履约保证金不予退还；一方有证据证明本合同相关的通知、函件等文书已按合同载明的通讯地址寄出的，对方在3日内签收的，签收日为送达日，超过3日未签收的，则视为送达。一方通讯地址的变更需以书面形式通知对方，否则不产生变更效力。同时，甲方在该商铺门口张贴的与日常物业管理有关的通知或文件，则视为已合理通知乙方等内容。租赁合同封面处的签订日期为“2017.8.3”，合同落款的乙方通讯地址为无锡市绿洲花园601，电话186××××1777，瑞生源公司在保证人处加盖公章，承诺自愿为乙方按时履行本合同项下全部义务向甲方提供不可撤销的连带责任保证，保证期自合同项下乙方各项义务履行期届满之日起二年。合同附件载明：首期租金款27912元，乙方于2018年2月15日前交于甲方。后期租金根据合同约定时间以每个季度形式交于甲方；首期物业管理费9177元，乙方于2017年12月10日前，按月物业费3059元交于甲方，后期物业费均以月缴纳形式交于甲方；乙方缴纳的租金即物业费均以套内面积203.92㎡计算等。2017年10月25日，陈进友以其作为经营者，在案涉商铺地址上注册成立梁溪区魅力之星服装经营部，类型为个体工商户。陈进友最后于2017年11月21日通过王小明账户支付了6838.7元，附言“美衣库电费”。苏宁环球公司于2018年3月19日邮寄的文件名为“《限期营业通知函》1份、《催款函》1份”的快递于3月21日由“王阿奶”签收，于3月31日邮寄的文件名为“律师函”的快递于4月2日由“陈显子”签收，于4月20日邮寄的文件名为“《解约通知函》1份”的快递于4月27日因拒收退回，于4月28日邮寄的文件名为“《商铺收回通知书》1份”的快递于5月6日退回。上述邮件的收件地址均为“浙江省瑞安市平阳坑镇南翔村”。2018年7月10日，苏宁环球公司起诉至本院，要求确认解除合同并由陈进友承担相应的违约责任。7月16日，本院向陈进友邮寄送达传票、起诉状、证据等相关应诉材料，并于7月18日被签收。7月25日，苏宁环球公司自行收回案涉商铺。8月29日，陈进友当庭同意其在庭后七日内将案涉商铺的东西清理完毕，逾期由苏宁环球公司处理。另查明，2017年8月3日，苏宁环球公司与瑞生源公司就包括案涉商铺在内的苏宁天御商业广场10号楼一、二层103-106、119-127、212-221签订了租赁合同，除商铺面积（1207.03㎡）及相应计算所得金额、履约保证金110142元之外，其他内容均同于陈进友的合同。对此，苏宁环球公司表示，系因瑞生源公司要求才将该份合同一分为五重新在9月份与陈进友等人签订了租赁合同，原与瑞生源公司的合同即已经作废，其考虑陈进友等人与瑞生源公司的关系才没有将作废条款写进案涉合同，且陈进友等人与瑞生源公司平时均参与了商铺的经营。陈进友等人称合同均系由瑞生源公司与苏宁环球公司谈好后叫其去签字的，其和瑞生源公司是“一个市场做生意的”，“前面是一起合作的”，其与一楼的两户共同开设了“美衣库”卖场。瑞生源公司表示其与苏宁环球公司的合同已在案涉合同签订后被苏宁环球公司收回，其与陈进友等人系合作关系，在合同拆分之后也是保持形式上的合作，包括案涉商铺场地移交设备清单系其签字确认、其也交纳了部分商铺的电费。审理中，苏宁环球公司另提交了2018年3月13日至2018年4月18日案涉商铺上午、下午、晚上三个时间段的照片，拟证明案涉商铺长期处于停业状态。对此，陈进友、瑞生源公司表示上述照片仅能证明商铺在拍摄时间段未在营业，不能证明是一直未营业，实际上商铺因市场行情不好，阶段性不营业也是正常的。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现无证据证明苏宁环球公司与陈进友签订的租赁合同存有显失公平、欺诈等违背双方真实意思表示的行为，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。瑞生源公司作为担保人在苏宁环球公司与陈进友的租赁合同上盖章确认，故双方对合同主体的变更应当是明知的，合同具有相对性，陈进友作为梁溪区魅力之星服装经营部的经营者，苏宁环球公司有权依据其与陈进友签订的租赁合同主张权利。根据苏宁环球公司提交的照片，可以认定案涉商铺已经至少停业3天以上，且陈进友未按约支付物业费、电费等，苏宁环球公司有权按约解除合同，并要求陈进友注销或变更案涉商铺地址上的个体工商户营业执照。虽苏宁环球公司曾于2018年4月20日向陈进友邮寄“解约通知函”，但该邮件并未被签收，应认定该解约通知函未送达至陈进友，双方的合同应于陈进友签收本院应诉材料之日，即2018年7月18日解除。苏宁环球公司自认于2018年7月25日收回案涉商铺，陈进友辩称其从未与苏宁环球公司交接过案涉商铺、其系因苏宁环球公司的单方解约、收铺行为而被迫停业，且庭审中其也明确表示了对于案涉商铺物品的处理意见，故苏宁环球公司要求陈进友迁出并返还案涉商铺的主张已无事实基础。关于陈进友应缴纳的租金、房屋占有使用费。根据租赁合同的约定，因陈进友违约导致苏宁环球公司单方解除合同的，陈进友不享受装修期、试营业期的折扣优惠，仍应按合同约定支付全额租金。苏宁环球公司主张的租金和房屋占有使用费计算期间分别为2017年8月20日至2018年4月19日、2018年4月28日至2018年7月25日，属于其对自身权利的处置，本院予以确认。综上，陈进友应按第一个租赁年度的租金标准（9304元/月）支付2017年8月20日至2018年4月19日的租金74432元（9304*8）、2018年4月28日至2018年7月25日的租金、房屋占有使用费27291.7333元{9304*（2+28/30）}，共计101723.7333元。因苏宁环球公司在2018年7月16日即对案涉商铺进行清场系在合同解除之前，故本院对其要求陈进友双倍支付房屋占有使用费的主张不予支持。关于电费，陈进友、瑞生源公司均未提交支付依据，亦未在本院限期内对电费对应的用电量提出异议，故本院对苏宁环球公司主张的用电量予以确认。苏宁环球公司主张了2017年11月至2018年7月的电费共计3105.3元，但其已经于2018年7月25日收回案涉商铺，故2018年7月的电费调整为10.6452元（25/31*13.2），综上陈进友应支付电费3102.7452元。关于物业管理费，苏宁环球公司的主张符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，现陈进友已经因违约补交了装修期、试营业期的租金、房屋占有使用费，苏宁环球公司再按照两个月租金计算违约金，明显过高，本院酌定为4652元。综上，陈进友应向苏宁环球公司支付121714.4785元。根据合同20.6条款约定，陈进友缴纳的履约保证金应不予退还，该约定系陈进友违约需承担的违约责任，而本案中，陈进友已经因其违约行为导致需补交装修期、试营业期租金并支付违约金，应当足以弥补苏宁环球公司的实际损失，况且合同同时约定履约保证金可支付陈进友欠付的费用，故本案的履约保证金18608元可予以抵扣。瑞生源公司以连带责任保证人的身份在租赁合同上盖章确认，其应当对陈进友的上述支付义务承担连带支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司与陈进友签订的租赁合同于2018年7月18日解除。二、陈进友于本判决生效之日起十日内注销或变更“梁溪区魅力之星服装经营部”个体工商户营业执照。三、陈进友于本判决生效之日起十日内向上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司支付房屋租金、房屋占有使用费101723.7333元、物业管理费12236元、电费3102.7452元、违约金4652元，合计121714.4785元。（履约保证金18608元可予以抵扣）四、苏州市瑞生源文化传播有限公司对本判决第三项确定的陈进友的支付义务承担连带支付责任。苏州市瑞生源文化传播有限公司承担保证责任后，有权向陈进友追偿。五、驳回上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3584元，由上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司负担1433元，由陈进友、苏州市瑞生源文化传播有限公司负担2151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆华朝人民陪审员  李 萍人民陪审员  杨士烟二〇一九年二月一日法官 助理  应丽燕书 记 员  秦 莲本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》：第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。