四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川民终979号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市高新区天府大道北段**拉·德方斯大厦东楼8层。 负责人：邓立新，总经理。 委托诉讼代理人：阳红，四川诚方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：四川康定新天地房地产开发有限公司，住所，住所地四川省康定市康定新城康定新天地售楼部div> 法定代表人：蒋景全，董事长。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：成都川泉实业有限公司，住所，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路**div> 法定代表人：舒焕模，总经理。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：成都中哈贸易有限公司，住所地，住所地四川省成都市成华区东三环路二段龙潭工业园iv> 法定代表人：刘健，总经理。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：简阳市大成物资有限责任公司，住所地，住所地四川省简阳市简城镇花园街成勘院****iv> 法定代表人：舒小梅，总经理。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：舒焕模，男，1956年8月8日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：刘健，男，1985年10月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：舒小梅，女，1982年1月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：周箭，男，1968年1月3日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 上诉人中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称信达资产公司四川分公司）因与被上诉人四川康定新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、成都川泉实业有限公司（以下简称川泉公司）、成都中哈贸易有限公司（以下简称中哈公司）、简阳市大成物资有限责任公司（以下简称大成公司）、舒焕模、刘健、舒小梅、周箭案外人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输中级法院（2017）川71民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信达资产公司四川分公司的委托诉讼代理人阳红、被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人徐欣、被上诉人刘健、被上诉人中哈公司的法定代表人刘健到庭参加诉讼。被上诉人川泉公司、大成公司、舒焕模、舒小梅、周箭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 信达资产公司四川分公司上诉请求：撤销成都铁路运输中级法院（2017）川71民初30号民事判决，改判驳回新天地公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）新天地公司与刘健之间并不存在真实的借款关系，双方串通编造虚假借款关系。1.新天地公司提交的两张还款凭证，并非针对案涉《借款协议》。新天地公司提交的两张还款凭证，金额共计1300万元，与《借款协议》约定的借款金额、期限和刘健实际出借款项金额等均不一致。而且，两张还款凭证的收款人均不是刘健，而是成华区友好建筑机械设备租赁站，本案亦无证据证明刘健委托成华区友好建筑机械设备租赁站代收1100万元还款，成华区友好建筑机械设备租赁站收取该1100万元款项的转账凭证所载明的用途为“归还借款”，并非归还刘健的借款。2.在成华区友好建筑机械设备租赁站收到新天地公司的1100万元后，刘健并没有出具收条，而是在收到该款三个月之后，由刘健出具一张收到1300万元借款的收条，明显违背民间借贷的交易习惯，不具有真实性。3.刘健与新天地公司之间《借款协议》约定的利息和实际还款利息对比，更证明其借款关系不真实，或者存在其他债权债务关系。首先，新天地公司与刘健称实际出借款项金额与约定出借款项金额之差37万元系先行扣除的利息，没有合同依据。其次，按照协议约定，刘健出借1250万元给新天地公司，截止新天地公司还款时，刘健按约定应当收取借款利息225万元，但刘健实际收取1300万元，扣除其实际出借的1213万元，差额仅87万元，并未按约定收取利息，违背民间借贷的交易规则，不具有真实性，也印证新天地公司向成华区友好建筑机械设备租赁站转款，并非归还刘健借款，而是归还成华区友好建筑机械设备租赁站的其他借款。（二）新天地公司与刘健之间存在真实有效的商品房买卖法律关系，新天地公司提交的证据不能证明案涉《商品房买卖合同》是《借款协议》的担保。1.新天地公司与刘健之间存在真实有效的商品房买卖法律关系。根据信达资产公司四川分公司二审提交的新证据，舒焕模之侄子舒泽涵与新天地公司之间另有11套商品房买卖合同关系，交易总价格807万元，刘健是舒焕模的女婿，刘健名下6套房屋交易价格418万元，17套房屋的总价款为1226万元。该17套房屋总价款1226万元与刘健三次向新天地公司转款共计1213万元相当，由此表明刘健向新天地公司转款1213万元并非借款，实为17套房屋的购房款。2.新天地公司提交的证据不能证明案涉《商品房买卖合同》是《借款协议》的担保。首先，《借款协议》约定以“新天地公司位于康定市炉城镇榆林区的房屋”作抵押担保，并办理抵押登记。但《借款协议》既未约定以特定的案涉6套房屋抵押担保，也未约定以房屋买卖和备案登记方式作担保。可见，新天地公司提交的证据不能证明案涉6套房屋即是《借款协议》约定的抵押担保物，不能证明《商品房买卖合同》是《借款协议》的担保。其次，新天地公司提交的《借款协议》等证据，不能证明与《商品房买卖合同》具有关联性。其一，《借款协议》约定借款1250万元，若仅以案涉6套房屋担保，其担保价值相差巨大，不符合借款担保的一般规则；其二，在刘健尚未将《借款协议》约定的借款支付给新天地公司时，案涉6套房屋所涉《商品房买卖合同》已备案登记至刘健名下；其三，新天地公司与刘健均称《借款协议》已于2012年履行完毕，从交易惯例和借款人的自身权益考虑，作为借款担保的房屋备案登记理应及时解除，但案涉6套房屋的《商品房买卖合同》直至三年后仍备案登记在刘健名下。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，认定本案法律关系的性质，实属适用法律错误。刘健与新天地公司就案涉6套房屋建立了真实的商品房买卖合同关系，刘健购买的房屋尚未办理过户手续，但已备案登记在刘健名下，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，执行法院有权对备案登记至刘健名下的案涉6套房屋予以查封。（二）一审判决主文直接判决解除对案涉6套房屋的查封，超越了判决的权限。（三）一审判决适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定作出判决，与其判决主文自相矛盾，应予纠正。 新天地公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、新天地公司与刘健之间存在真实借款关系，并不存在房屋买卖合同关系，双方就案涉6套房屋签订《商品房买卖合同》的原因是为刘健的债权提供担保。由于房屋正在修建中，无法办理抵押登记，才以房屋买卖和备案的形式提供担保。一审中，新天地公司提供的还款凭证明确注明用途为归还借款或归还刘健借款，该部分证据均形成于信达资产公司四川分公司与刘健之间的债权债务关系形成之前，足以说明还款凭证中注明的用途反映了真实的借款关系。收款方成华区友好建筑机械设备租赁站系接受刘健的委托收款，且该租赁站系个体工商户，经营者为刘健。因此，新天地公司一审中提供的证据以及刘健的陈述，足以印证新天地公司与刘健之间仅是借款关系，而非房屋买卖合同关系。二、新天地公司提起本案诉讼是为了排除执行。案涉6套房屋已登记在新天地公司名下，新天地公司是该6套房屋的所有权人，虽然该房屋预售备案登记在刘健名下，但该备案登记并不发生物权效力，不能据此认定刘健对该6套房屋享有物权。因此，新天地公司提供的证据足以证明其对案涉6套房屋享有所有权，能够排除人民法院的强制执行。 刘健答辩称，2011年4月11日，刘健与新天地公司签订《借款协议》，约定新天地公司向刘健借款1250万元，新天地公司提供相应的房屋作担保。同日双方签订了《商品房买卖合同》并将房屋预售备案登记在刘健名下。之后，刘健于2011年4月14日、15日向新天地公司实际出借款项。刘健与新天地公司是真实的借款关系，在房屋预售备案登记至刘健名下后，刘健才向新天地公司出借了借款。双方之间的借款关系已在2012年结清，收款单位成华区友好建筑机械设备租赁站是刘健投资经营的个体工商户。刘健从未实际占有过案涉6套房屋。刘健之妻舒小梅是舒焕模的女儿，舒泽涵是舒焕模的儿子，但对于舒泽涵与新天地公司之间的房屋买卖关系，刘健并不清楚。请求依法判决。 中哈公司答辩意见与刘健答辩意见一致。 川泉公司、大成公司、舒焕模、舒小梅、周箭未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 新天地公司向一审法院起诉请求：1.请求确认位于四川省康定市（原康定县）炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋的所有权归新天地公司；2.请求判令不得对位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋予以执行；3.请求解除对位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋的查封；4.本案诉讼费由信达资产公司四川分公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月11日，新天地公司与刘健签订《借款协议》，约定新天地公司向刘健借款1250万元，借款期限为2个月，借款月利率为1.5%，新天地公司提供其名下位于康定市炉城镇榆林区地块上的商业用房作为债务的抵押担保，并到房屋管理部门办理抵押登记手续。2011年4月14日，刘健分两次向新天地公司转账，金额分别为800万元、387万元，次日，刘健又向新天地公司转账26万元。2012年4月9日，新天地公司向成华区友好建筑机械设备租赁站转账1100万元，备注用途为“归还借款”。2012年7月3日，刘健出具《委托书》授权成华区友好建筑机械设备租赁站代收新天地公司归还其借款200万元。2012年7月4日，新天地公司向成华区友好建筑机械设备租赁站的账户转账200万元，备注用途为“还刘健借款”，刘健向新天地公司开具了收据并出具了收条，收条载明其收到新天地公司归还全部借款1300万元，双方债权债务结清。 2011年4月11日，新天地公司与刘健签订六份《商品房买卖合同》，分别约定将新天地公司在康定市炉城镇榆林区地块上建设的“康定新天地”项目3区6幢1-1（建筑面积为79.84㎡，单价为4000元/㎡，总价为319360元）、3区6幢1-2（建筑面积为38.4㎡，单价为4000元/㎡，总价为153610元）、3区6幢1-4（建筑面积为37.31㎡，单价为4000元/㎡，总价为149240元）、3区6幢1-6（建筑面积为38.4㎡，单价为4000元/㎡，总价为153600元）、3区6幢1-7（建筑面积为79.84㎡，单价为4000元/㎡，总价为319360元）、3区3幢-1-4（建筑面积为772.34㎡，单价为4000元/㎡，总价为3089360元）共6套商业用房出售给刘健。以上6套房屋初始登记的所有权人为新天地公司，至今登记备案在刘健名下。 四川省康定市人民法院作出（2015）康仲保字第1-1号执行裁定书和协助执行通知书，于2015年1月21日查封诉争房屋。一审法院受理招商银行股份有限公司成都世纪朝阳支行申请执行川泉公司、中哈公司、大成公司、舒焕模、刘健、舒小梅、周箭仲裁裁决一案后，于2015年4月8日作出（2015）成铁中执字第39号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣押刘健等人的财产，并于2017年1月16日作出（2015）成铁中执字第39号协助执行通知书，继续将诉争房屋予以查封。2017年8月4日，新天地公司以一审法院查封的诉争房屋属其所有为由，向一审法院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。一审法院于2017年8月21日作出（2017）川71执异146号执行裁定书，驳回其异议请求，新天地公司不服，于2017年9月1日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 本案审理中，一审法院于2017年11月13日作出（2017）川71执异198号执行裁定书，变更信达资产公司四川分公司为本案的申请执行人。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是新天地公司是否对执行标的即本案诉争的位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋享有所有权以及是否应停止对诉争房屋的执行。 首先，关于新天地公司与刘健之间的法律关系问题。虽然新天地公司与刘健之间签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》，但从以下四方面来看：1.从诉争房屋的价格来看，无论面积大小价格均为4000元/㎡，明显违背一般的房产交易规则；2.从转款金额来看，《借款协议》约定的借款金额为1250万元，刘健向新天地公司三次转款共计1213万元，其与新天地公司均称差额37万元系扣除的利息，符合一般民间借贷交易习惯；3.从转款用途来看，新天地公司两次转款均系归还借款；4.从庭审查明的事实来看，双方均认可签订《商品房买卖合同》备案至刘健名下，作为《借款协议》的担保，刘健并没有实际占有、使用诉争房屋。因此，双方并无真实房屋买卖意思表示，而是利用房屋买卖合同作为借款合同的担保。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中新天地公司与刘健之间真实的法律关系应该认定为民间借贷关系，而非商品房买卖关系。新天地公司关于双方系民间借贷关系的理由成立，应予以支持。信达资产公司四川分公司提出双方系商品房买卖关系，共签订11份买卖合同，刘健已转移5套房屋，无事实和法律依据，不予采纳。 其次，关于诉争房屋的权属问题。本案诉争房屋虽登记备案在刘健名下，但商品房买卖合同登记备案制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记并不能产生物权的效力。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，刘健不能因此成为诉争房屋的所有权人。新天地公司作为诉争房屋的开发商，系房产初始登记人，依法对该房屋享有所有权。因此，新天地公司关于诉争房屋归其所有的理由成立，应予以支持。 综上，新天地公司对诉争房屋享有所有权，其与刘健的债权债务关系已终止，能够排除一审法院的强制执行，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，一审法院不得对位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋进行执行，并解除对上述房屋的查封措施，同时一审法院（2017）川71执异146号执行裁定失效。 综上所述，新天地公司的诉讼请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决：一、确认位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋为新天地公司所有；二、不得执行位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋；三、解除对位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋的查封。案件受理费40276元，由信达资产公司四川分公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 信达资产公司四川分公司提交了下列证据： 第一组证据：1.2018年4月8日，四川省甘孜藏族自治州中级人民法院向新天地公司发出的《协助执行通知书》；2.2018年4月13日，新天地公司给四川省甘孜藏族自治州中级人民法院的《回复函》，拟以该组证据证明：执行法院通知新天地公司提供2011年4月1日至2012年7月31日期间的财务流水明细，用以证明房屋买卖的真实性，但新天地公司拒绝提供相关资料。 第二组证据：3.案涉房屋所在楼盘“康定新天地”的楼盘表明细。 第三组证据：4.刘健案涉房屋的登记查询结果表、记载表；5.刘健案涉房屋的预售登记审批表，拟以该组证据证明：刘健案涉6套房屋的预售备案登记详情。 第四组证据：6.舒泽涵所购案涉楼盘“康定新天地”房屋的登记记录查询结果表；7.舒泽涵所购案涉楼盘“康定新天地”房屋的产权情况记载；8.舒泽涵所购案涉楼盘“康定新天地”房屋的购房合同及衔接单，拟以该组证据证明：舒泽涵在案涉楼盘“康定新天地”购买房屋11套，且已办理了房屋所有权证；舒泽涵是舒焕模的侄子，刘健是舒焕模的女婿，结合第三组证据，能够证明刘健、舒泽涵购买17套房屋的价格与刘健出借给新天地公司的借款金额相当，案涉借款实际就是购房款，新天地公司与刘健之间建立了真实的房屋买卖合同关系。 新天地公司质证意见：对第一组证据的真实性、合法性予以认可，但认为该组证据证明的内容与本案无关。对第二组证据的真实性予以认可，案涉6套房屋确实备案登记在刘健名下，但舒泽涵与新天地公司之间的房屋买卖关系，则与本案无关。对第三组证据的真实性予以认可，但对其证明目的有异议，新天地公司与刘健之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是借款关系，案涉6套房屋预售备案登记在刘健名下，仅是作为借款的担保。对第四组证据的真实性、合法性予以认可，但认为舒泽涵与新天地公司之间的房屋买卖关系发生在2015年，而案涉6套房屋于2011年预售备案登记在刘健名下，本案争议的问题是新天地公司对案涉6套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，因此，舒泽涵与新天地公司之间的房屋买卖关系，与本案无关。 刘健、中哈公司质证意见：对第三组证据的真实性予以认可，但认为刘健与新天地公司之间是单纯的借款关系，案涉6套房屋预售备案登记在刘健名下只是对借款的担保。对第一组、第二组、第四组证据，因与其无关，不发表质证意见。 本院认证意见：对第一组证据的真实性予以确认，但该组证据证明的内容与本案不具有关联性，本院不予采信。对第二组、第三组、第四组证据的真实性予以确认，该部分证据能够证明案涉6套房屋备案登记在刘健名下，舒泽涵在案涉6套房屋所在楼盘“康定新天地”购买11套房屋；对于案涉6套房屋预售备案登记在刘健名下的事实，一审法院已作出认定，且各方当事人并无异议，本院予以确认，但对于刘健与新天地公司之间就该6套房屋是否建立真实的买卖合同关系，则是本案二审中双方当事人争议的核心问题，本院将结合全案证据和事实综合评判；对于舒泽涵与新天地公司之间的房屋买卖关系，新天地公司予以认可，其真实性可以确认，虽然舒泽涵是舒焕模的儿子，刘健是舒焕模的女婿，但刘健、舒泽涵作为完全独立的民事主体，其对外从事的民事活动由其各自承担相应的民事权利义务，案涉6套房屋预售备案登记在刘健名下是2011年4月，而舒泽涵与新天地公司建立房屋买卖关系的时间是2015年1月，且刘健向新天地公司实际出借款项金额与备案登记在刘健名下的案涉6套房屋和舒泽涵所购买11套房屋的总价款金额并不能够完全对应，在新天地公司已提供证据证明其已于2012年向刘健归还借款1300万元的情况下，信达资产公司四川分公司提供的现有证据并不足以证明刘健在签订案涉《借款协议》后向新天地公司实际转账的1213万元系支付的案涉6套房屋和舒泽涵名下所购11套房屋的购房款，因此，舒泽涵与新天地公司之间的房屋买卖关系与本案无关，对信达资产公司四川分公司提供的第四组证据，本院不予采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院另认定下列事实： 一、成华区友好建筑机械设备租赁站营业执照载明：该租赁站登记类型为个体工商户，经营者为刘健，组织形式为个人经营，登记注册时间为2010年1月21日。 二、2015年1月、3月，新天地公司已办理了案涉6套房屋的所有权初始登记，登记的所有权人为新天地公司。 三、2012年7月6日，刘健出具《收条》载明：2012年4月9日，新天地公司归还借款1100万元（此款转入成华区友好建筑机械设备租赁站）。2012年7月4日，新天地公司归还借款200万元（此款转入成华区友好建筑机械设备租赁站）。刘健收到新天地公司归还借款共计1300万元，新天地公司所欠款项全部归还完毕，双方债权债务结清。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点是，案涉位于四川省康定市炉城镇榆林区“康定新天地”3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号的6套房屋是否应当停止执行。 本案系案外人执行异议之诉，当事人对不动产的权利能否阻却执行，应当依照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。” 首先，案涉6套房屋系新天地公司开发建设的商品房，并办理了房屋所有权初始登记，登记的所有权人为新天地公司，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，该房屋的所有权人为新天地公司。 其次，根据本案查明的事实，2011年4月11日，刘健与新天地公司就案涉6套房屋签订《商品房买卖合同》，并于同日办理了商品房预售备案登记，至今该6套房屋预售备案登记在刘健名下。本案诉讼中，新天地公司主张其与刘健之间系借款关系，并不存在真实的房屋买卖关系，双方就案涉6套房屋签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记手续，实际是为新天地公司向刘健借款提供担保，对此，刘健亦认可。信达资产公司四川分公司上诉主张刘健与新天地公司就案涉6套房屋建立了真实的商品房买卖合同关系，刘健所购买的房屋尚未办理房屋所有权过户登记手续，但已备案登记至刘健名下，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，执行法院有权对备案登记至被执行人刘健名下的案涉6套房屋予以查封。因此，本案争议的核心问题是刘健与新天地公司之间的法律关系性质问题。对此，本院认为，其一，刘健与新天地公司于2011年4月11日同时签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》，且《借款协议》明确约定，新天地公司提供其名下位于康定市炉城镇榆林区地块上的商业用房作为债务的抵押担保。根据《商品房买卖合同》的约定，案涉6套房屋正是新天地公司在康定市炉城镇榆林区地块上开发的“康定新天地”项目的商业用房。其二，根据《借款协议》的约定，刘健向新天地公司出借1250万元，虽然之后刘健于2011年4月14日、15日分三笔仅转款1213万元给新天地公司，与约定借款金额相差37万元，但刘健与新天地公司均陈述该37万元是提前扣除了两个月的利息，经核算按照约定出借金额1250万元及约定借款月利率1.5%计算，两个月利息为37.5万元，而民间借贷中提前预扣利息现象确实是存在的。同时，2012年4月9日、7月4日，新天地公司向刘健个人经营的成华区友好建筑机械设备租赁站转款两笔共计1300万元，转款用款注明为“归还借款”“归还刘健借款”，且刘健于2012年7月6日向新天地公司出具《收条》，载明其收到新天地公司归还借款共计1300万元，新天地公司所欠款项全部归还完毕，双方债权债务结清。双方之间出借款项及归还款项的事实有《借款协议》、转款凭证为证，且发生在本案信达资产公司四川分公司申请查封案涉房屋之前几年之久，能够证明其交易关系的真实性，应予确认。其三，刘健与新天地公司虽然在签订《借款协议》的同日签订《商品房买卖合同》，但一方面，如果双方真实目的是买卖房屋，按照交易惯例，只需要签订《商品房买卖合同》，完全没有必要既签订《借款协议》，又签订《商品房买卖合同》；另一方面，根据《商品房买卖合同》约定，案涉6套房屋的总价款仅为4184530元，而根据本案现有证据，刘健在合同签订后向新天地公司实际转款1213万元，不符合商品房买卖的交易规则；再一方面，在案涉6套房屋被查封前，该房屋所在的楼盘“康定新天地”已竣工交付使用且具备办理所有权证的条件，在此情况下，刘健与新天地公司并没有办理案涉6套房屋的交付手续，刘健未实际占有案涉6套房屋。综合上述分析，新天地公司提交的证据已达到证明其与刘健就案涉6套房屋签订的《商品房买卖合同》系为双方《借款协议》项下债务提供担保的高度盖然性的证明标准，故对新天地公司的主张应予以支持。一审法院在认定刘健与新天地公司之间的法律关系性质时引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，虽适用法律不当，但认定刘健与新天地公司之间系民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系，事实清楚，证据充分，应予维持。 再次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，刘健与新天地公司之间并非商品房买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》实为对借款的担保，现双方之间的债权债务已全部结清。因此，一审判决认定新天地公司对案涉6套房屋享有的所有权能够排除强制执行，并无不当。并且，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款关于“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”之规定，案涉执行异议裁定自然失效。 最后，关于信达资产公司四川分公司上诉称一审判决适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定错误的问题。经查一审法院在裁判说理部分认定新天地公司对案涉6套房屋享有的所有权能够排除人民法院的强制执行，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，该院不得执行案涉6套房屋。但一审法院在引用作出裁判的法律依据时却引述为《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，应属于笔误性质，该笔误应当予以纠正。 另外，关于信达资产公司四川分公司上诉主张，一审判决解除对案涉6套房屋的查封，超越了判决权限的问题。本院认为，案外人执行异议之诉，实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在合法执行依据项下请求权的优先效力纠纷，审理对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院的强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。因此，新天地公司关于解除对案涉6套房屋查封的诉讼请求不属于执行异议之诉案件的审理范围，一审法院判决解除对案涉6套房屋的查封确有不当，应予纠正。 综上所述，信达资产公司四川分公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下： 一、维持成都铁路运输中级法院（2017）川71民初30号民事判决第一项，即“确认位于四川省康定市炉城镇榆林区‘康定新天地’3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋为四川康定新天地房地产开发有限公司所有”； 二、撤销成都铁路运输中级法院（2017）川71民初30号民事判决第三项，即“解除对位于四川省康定市炉城镇榆林区‘康定新天地’3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋的查封”； 三、变更成都铁路运输中级法院（2017）川71民初30号民事判决第二项，即“不得执行位于四川省康定市炉城镇榆林区‘康定新天地’3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋”为“不得执行位于四川省康定市炉城镇榆林区‘康定新天地’3区6号1-1号、1-2号、1-4号、1-6号、1-7号、3区3号-1-4号房屋；成都铁路运输中级法院（2017）川71执异146号执行裁定于本判决生效时自动失效”； 四、驳回四川康定新天地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案一审、二审案件受理费各40276元，均由中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周述蓉 审判员  何 杉 审判员  朱文京 二〇一九年二月二十八日 书记员  周雨欣