北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终770号上诉人(原审被告)：卢克文，男，1945年11月10日出生。委托诉讼代理人：卢志远（卢克文之子），男，1970年9月21日出生。被上诉人(原审原告)：北京育新物业管理公司通州分部，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**。负责人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：王晓逸，女，该公司职工。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。上诉人卢克文因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢克文之委托诉讼代理人卢志远，被上诉人育新物业公司的委托诉讼代理人王晓逸、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢克文上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回育新物业公司的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由育新物业公司负担。主要事实和理由：育新物业公司没有按照合同约定解决他们应该给业主解决的实际问题，所以卢克文不应交纳物业费、垃圾外运费、公共照明费。育新物业公司辩称，服从一审判决，不同意卢克文的上诉请求与理由，请求维持原判。理由：育新物业公司已经依法依约提供了物业服务。育新物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令卢克文给付育新物业公司2015年至2017年的物业服务费4599．52元，判令卢克文给付育新物业公司2015年至2017年的垃圾外运费60元及公共照明240元，诉讼费由卢克文承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，卢克文（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方卢克文依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清下年度物业管理费，物业管理费标准为每平方米每月1．76元，垃圾外运费标准为每户每年30元，公共照明费标准为每户每年120元。协议载明房屋建筑面积为110．34平方米。自2011年12月起育新物业公司为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。一审庭审中，卢克文称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、签约人。卢克文称其家窗户漏雨造成飘窗损坏、物业割走一块飘窗板子、房屋漏雨、屋顶损坏、装修起包、、地漏存水坐便器后面存水、抽油烟机有问题、门上有小广告、墙上有印迹，以上主张均提交了照片予以佐证。育新物业公司称上述照片是否为卢克文家的情况需要核实，房屋漏雨原因不明确，不能确定由育新物业公司维修，在保修期内应由开发商处理，房屋内部问题业主自行维修，物业只负责对公共部位进行维修，物业公司曾进行过调查也和开发商进行过联系。经一审法院核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为卢克文所在小区提供物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。卢克文未交纳2015年12月1日至2017年5月15日的相关费用。一审另查明，根据卢克文所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，卢克文自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。关于房屋面积，育新物业公司提交了北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所的《房屋面积测算技术报告书》，该报告书中载明的北京市通州区台湖镇次渠家园北里3-5-1-1501室面积为109．99平方米，3-5-1-1502室面积为108．89，育新物业公司诉求的物业管理费、供暖费金额的计算以该实际面积为准，对此一审法院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与卢克文签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年12月1日至2017年5月15日为卢克文提供物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务，卢克文应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。现育新物业公司要求其交纳2015年至2017年的物业管理费，2015年至2017年的垃圾外运费、公共照明费，由于卢克文无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，故一审法院仅支持育新物业公司与卢克文签订《物业管理服务及供暖费收交协议书》满4年之日起至2017年5月15日的物业管理费、2015年至2017年5月15日的垃圾外运费、公共照明费。关于卢克文主张其家飘窗漏雨物业不维修、房屋漏水的问题，因漏水原因有待查明，且涉及案外人的责任，不宜在本案中一并解决，卢克文可另行解决。关于卢克文主张屋顶损坏、装修起包、、地漏存水坐便器后面积水、抽油烟机有问题、门上有小广告、墙上有印迹、窗户不严、物业各项服务不达标的问题，因其未提供充分证据予以佐证，故一审法院不予支持。关于卢克文主张的车位费用及买卖问题，与本案不属于同一法律关系，故一审法院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卢克文给付北京育新物业管理公司通州分部2015年12月1日至2017年5月15日的物业管理费3351．98元、2015年至2017年的垃圾外运费43．64元、公共照明费174．58元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回北京育新物业管理公司通州分部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，育新物业公司及卢克文未提交新证据。本院查明事实与一审法院一致。本院认为，根据已查明的事实，卢克文与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，约定了卢克文向育新物业公司交纳供暖费、物业管理费、垃圾外运费、公共照明的交费标准等，该协议书有卢克文签字以及育新物业公司的公章。因双方签订有物业服务协议，育新物业公司亦向涉案小区提供了物业管理服务，故双方之间形成物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。卢克文接受了育新物业公司的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理费、垃圾外运费、公共照明的义务。关于卢克文上诉主张育新物业公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，卢克文的现有证据并不足以证明育新物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且卢克文所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况，卢克文所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，本院不予采信。因卢克文无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，故一审法院依据协议约定标准判决卢克文应给付育新物业公司相应物业管理费、垃圾外运费、公共照明费并无不当，本院予以维持。需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，育新物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，其应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，卢克文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卢克文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张丽新审判员  杜丽霞审判员  田 璐二〇一九年二月二十日法官助理苗振跃法官助理唐大利书记员刘爽书记员屈赛男