河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终4054号上诉人（原审原告）：郑州金田物业管理有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道**中原广告产业园**楼**物业用房**，统一社会信用代码：9141010074073806XJ。法定代表人:石强华，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建，河南英伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高艳，女，1985年12月17日出生，彝族。委托诉讼代理人：朱磊，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚男，河南豫和律师事务所律师。上诉人郑州金田物业管理有限公司（以下简称金田物业公司）因与被上诉人高艳物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初17409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金田物业公司的委托诉讼代理人秦建，被上诉人高艳的委托诉讼代理人马亚男到庭接受了询问。本案现已审理终结。金田物业公司上诉请求：1.依法变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初17409号民事判决书第一项判决为:高艳与于判决生效后10日内，支付金田物业公司物业服务费16611.66元，水电费1844.61元，并支付违约金（自2018年1月31日计算至实际给付之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）；2.本案一、二审诉讼费用由高艳承担。事实与理由：1.金田物业公司与高艳签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。高艳违约，应当支付所欠物业服务费。2.虽然高艳与案外人签订的《房屋租赁合同》于2017年7月22日已经解除，但金田物业公司与高艳签订的《前期物业服务协议》并未解除，高艳于该日后仍然作为物业使用人实际使用占有涉案房屋。该事实由一审及郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2687号民事判决书中均予以认定。法律并未禁止物业使用人交纳物业服务费的规定，并且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、河南省《物业管理条例》第九十一条，高艳作为物业使用人在实际占有使用物业期间仍应交纳相应的物业服务费用。综上，一审法院认定部分事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法改判支持金田物业公司的上诉请求。高艳答辩称，一、金田物业公司的诉讼主体不适格。高艳与郑州仟禧置业有限公司签订的《房屋租赁合同》第四条第三款约定：物业管理费由乙方自行承担，具体标准由乙方与甲方委托的物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》约定。根据相关法律规定，金田物业公司与高艳签订的《前期物业管理服务协议》以及收取的物业费，是经过郑州仟禧置业有限公司的委托授权，郑州仟禧置业有限公司是委托人，金田物业公司是郑州仟禧置业有限公司的受托人，金田物业公司是在郑州仟禧置业有限公司的授权范围内行使代理权限，因此，金田物业公司作为受托人，其作为本案的诉讼主体不适格。二、金田物业公司主张代为缴纳水、电费没有相关依据。1.高艳并未授权金田物业公司代为缴纳水电费用。2.金田物业公司与郑州仟禧置业有限公司存在关联利害关系，利益存在一致性，二者相继将高艳起诉，其提交的证据客观性无法保证，不应被采纳。三、金田物业公司主张支付滞纳金没有《合同法》的法律依据，一审法院适用法律错误。滞纳金是一种行政处罚行为，不具备行政主体的个人不能自行设定和收取滞纳金。一审法院将滞纳金变更为违约金，变相支持了金田物业公司，显然也法律适用不当。故请求二审法院改判驳回金田物业公司的诉讼请求，维护高艳的合法权益。金田物业公司向一审法院提出诉讼请求:请求判令高艳支付金田物业公司2017年7月1日至2017年12月31日期间所欠物业管理服务费16611.66元，2017年7月13日至2017年11月30日期间所欠水电费1844.61元，并支付上述款项的滞纳金1867.77元（暂计至2017年12月31日，并按月息二分标准从逾期付款之日继续计算至全部还清之日）。一审法院认定:2014年10月8日，郑州仟禧置业有限公司作为甲方，高艳作为乙方，签订编号为0986的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于郑州市高新技术开发区科学大道53号国家动漫产业基地项目1号楼1层1-3号房屋（建筑面积33.32平方米），1号楼2层3号房屋（建筑面积757.71平方米）租赁给乙方使用，乙方以“塞纳左岸西餐厅”品牌进行经营。租赁期间自2014年10月10日起至2022年10月9日止。2014年10月8日，金田物业公司作为甲方，高艳作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所租房屋基本情况为1号楼1层1-3号、1号楼2层3号，房屋座落位置为高新区科学大道53号，房屋建筑面积为791.03平方米。收费标准为甲方按建筑面积3.5元/月·㎡向业主或物业使用人收取物业服务费（含安防设施维护费）。电梯及中央空调系统的运行维护费用（含水、电）按实际运营成本计算由各业主按照产权面积分摊。交费时间为物业管理费每季度交纳一次，一次预交三个月的费用。首次物业管理费自房屋交付办理入住时预交六个月，此后按一个季度为一个交费周期，每季度预交下一季度的全部费用，交费时间为交费周期第三个月的5日-20日。房屋交付后，乙方房屋闲置的，仍按上述标准向甲方按时足额交纳物业服务费及各项公摊费用。乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的日千分之二的违约金。上海秉洁资产管理中心曾于2017年以郑州仟禧置业有限公司、河南益昌商业有限公司、郑州金田物业管理有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、高艳为被告向一审法院提起诉讼。一审法院经审理查明：1.2017年7月21日，秉洁资产管理中心、仟禧公司、益昌公司共同出具并向高艳邮寄了《解除合同通知》，要求解除编号为0986的房屋租赁合同、编号为0023的经营管理合同，要求高艳交纳房租、管理费、违约金，并腾空交付标的房屋。2017年7月22日该邮件被签收。2.2017年7月26日，上海市建纬（郑州）律师事务所的张军亮、马贺云，同河南省郑州市黄河公证处的公证员一起到高艳承租的涉案商铺向高艳送达了上述解除合同通知书。3.截止2017年12月20日，高艳尚未腾空、搬离承租房屋。一审法院于2017年12月20日作出（2017）豫0191民初14778号民事判决书，判决确认编号为0986的《房屋租赁合同》及编号为0023的《经营管理合同》已解除，高艳将其承租的位于郑州市高新技术产业开发区科学大道53号国家动漫产业基地项目1号楼1层1-3号房屋腾空并搬离该房屋，并判令高艳支付相应的租金、管理费及违约金。郑州市中级人民法院于2018年3月16日作出（2018）豫01民终2687号民事判决书，对于一审判决中确认合同已解除及高艳腾空搬离该房屋的判项予以维持，对其他判项予以改判。另查明，2016年3月23日，郑州仟禧置业有限公司作为出卖人，王聪作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定王聪购买位于郑州××新区××大道××楼××房屋××套，建筑面积757.71平方米。双方另约定该房屋自2016年3月23日至2017年10月8日期间的租金仍由郑州仟禧置业有限公司收取。以上事实，有金田物业公司提交的营业执照、资质证书、前期物业服务合同、房屋租赁合同复印件各一份、物业服务工作照片打印件七份、垫付水电费凭证七十四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。金田物业公司提交有催费通知单四份，因该证据并不能显示金田物业公司向高艳催要物业费的具体时间，故对该证据一审法院不予采纳。一审法院认为，高艳从郑州仟禧置业有限公司处承租有位于郑州市高新技术开发区××大道××楼××号及××号的房屋，并于2014年10月8日与金田物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由金田物业公司为其提供物业服务。根据庭审查明事实可以确认，高艳所租房屋的一层已由郑州仟禧置业有限公司出卖给了上海秉洁资产管理中心，高艳所租房屋的二层已由郑州仟禧置业有限公司出卖给了王聪。高艳于2017年7月22日收到了上海秉洁资产管理中心送达的《解除合同通知》，一审法院并作出（2017）豫0191民初14778号民事判决书确认编号为0986的《房屋租赁合同》已解除。因合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除，故高艳于2017年7月22日收到该《解除合同通知书》时，双方的租赁合同关系已解除。自该合同解除至高艳实际腾退搬离该房屋期间，高艳虽仍占用该房屋，但已属于无权占有，其应支付相应的占有使用费，因高艳已丧失租赁使用该房屋的合法依据，故其在租赁合同解除后不应再承担该租赁房屋的物业费用。金田物业公司请求高艳支付2017年7月1日至2017年12月31日期间所欠的物业管理服务费。2017年7月1日至2017年7月22日期间高艳仍承租使用涉案房屋，其应支付该期间的物业费用。按照前期物业服务合同所约定的3.5元每月每平方米的标准计算，该期间的物业费为2030元（791.03×3.5÷30×22），应由高艳支付给金田物业公司。对于金田物业公司所请求的高艳自租赁合同解除后至2017年12月31日期间的物业费一审法院不予支持，就该期间的物业费用金田物业公司可与房屋所有权人另行协商解决。金田物业公司请求高艳支付2017年7月13日至2017年11月30日期间所欠水电费1844.61元。因高艳截止2017年11月30日尚未腾空搬离承租房屋，故在此期间所产生的水电费用应由其承担。庭审中金田物业公司称其先代业主将电费交给郑州仟禧置业有限公司，再由该公司交给供电局，之后金田物业公司再向业主收取电费。金田物业公司提交的缴费凭证中包含有其向郑州仟禧置业有限公司交纳，以及郑州仟禧置业有限公司向供电局交纳费用的相应凭证，缴费开票时间自2016年7月29日至2018年1月24日，高艳作为负有交纳电费义务的一方，其经一审法院公告传唤未到庭，未提交证据证明其支付有上述费用，应自行承担相应不利后果。故对金田物业公司请求高艳支付拖欠水电费1844.61元的诉讼请求一审法院予以支持。金田物业公司请求高艳按月息二分标准支付滞纳金（即违约金）。高艳未按合同约定交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。双方签订的合同约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的日千分之二的违约金。该违约金标准约定过高，故一审法院酌定高艳应按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准向金田物业公司支付违约金。金田物业公司并未提交有效证据证明其自何时起向高艳催要过物业费，故一审法院认定高艳应自金田物业公司向一审法院提交起诉状之日起（即2018年1月31日）向金田物业公司支付违约金，并继续计算至实际给付之日止。对于金田物业公司请求数额过高部分，一审法院不予支持。高艳经一审法院公告传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、高艳于判决生效后10日内，支付金田物业公司物业服务费2030元、水电费1844.61元，并支付违约金（自2018年1月31日计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）；二、驳回金田物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，公告费260元，由金田物业公司负担258元，由高艳负担310元。本院二审期间，金田物业公司提交的证据有：河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2687号民事判决书。证明：2017年7月22日至2017年12月31日高艳一直占有涉案房屋，应当承担相应的物业费。高艳对此证据的意见是:真实性无异议，对证明目的有异议，此时高艳与案外人郑州仟禧置业有限公司已经解除《房屋租赁合同》，物业费收取的基础是依据租赁权或所有权,高艳已丧失对涉案房屋的租赁权，故不应再支付金田物业公司在此期间的物业费。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是高艳是否应向金田物业公司支付2017年7月22日至2017年12月31日之间的物业服务费用。根据双方当事人提交的证据及庭审中陈述，高艳所租赁房屋已由郑州仟禧置业有限公司分别出卖给上海秉洁资产管理中心和王聪，高艳亦于2017年7月22日收到上海秉洁资产管理中心送达的《解除合同通知书》，并经河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2687号生效判决确认编号为0986的《房屋租赁合同》已解除，自此涉案的租赁合同关系已解除，高艳已丧失租赁使用涉案房屋的合法依据，金田物业公司也无收取此后房屋物业服务费的合同依据，故金田物业公司的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人郑州金田物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 李剑锋审判员 王 怡二〇一九年二月二十六日法官助理张彩娟书记员王一斐