贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初7129号原告：王雄，男，1985年8月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：潘宏莲，女，1987年6月30日出生，水族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王雄，男，1985年8月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。系潘宏莲丈夫。被告：凯里市新境界房地产开发有限公司。住所地凯里市金山大道小高山路1号逸景高山小区6栋101号。统一信用代码：915226015650034797。法定代表人：赵军华，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘洋，贵州宏强律师事务所律师。原告王雄、潘宏莲诉被告凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称新境界公司）商品预售合同纠纷一案，本院2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告暨原告潘宏莲的委托诉讼代理人王雄，被告新境界公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雄、潘宏莲向本院请求判令：1、被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，即被告立即向原告交付商品房产权转移登记的有关文书，协助原告及时办理商品房产权转移登记。2、被告支付逾期办理商品房产权转移登记的有关文书的违约金61927.40元（462803元×6.18%/365×790天=61904元，加上第一项的一个月23.40元，共计为61927.40元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年3月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了房屋坐落位置、建筑面积、套内面积、单价、房屋总价款、违约责任等，合同签订之后，原告已经按照约定支付了购房款462803元（其中，首付款92803元，公积金贷款370000元）。然而时至2018年11月30日，被告一直未将该房屋有关转移登记文书给原告，其违约行为一直在继续。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：（一）出卖人（即被告）承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任，按照该条约定，被告应承担该月违约金462803元×万分之0.5=23.40元；2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房屋价款0.1%的违约金，按照该条约定，被告应承担每日违约金为365614.37元（计算方式为462803×0.1%=462.80元，逾期办证至今已有二年零二个月，违约天数为790天，每天462.80元×790天=365614.37元）如此计算被告应承担的违约金过高，现原告根据中国人民银行年贷款率4.75%加收30%罚息来计算，每日违约金为106.30元[计算方式为4.75%+4.75%×30%=6.18%×总房款462803元/365天=78.36元/天]，被告违约790天，应承担的违约金共计一个月23.40元+790天×79.36元/天=61927.40元。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告新境界房产公司未递交书面答辩状，其委托诉讼代理人庭审中口头辩称：1.原告主张违约金61927.40元已经超过诉讼时效，且不存在中止中断情形，应当驳回。2.原告所在小区目前不能办理产权证的原因在于该小区业主比如杨鸿存在违法搭建修建情况，导致凯里市国土资源局下文暂时不办理房屋所有权证书。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2016年3月26日，原告王雄、潘宏莲作为买受人，被告新境界房产公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2016002843），合同主要约定：原告向被告购买逸景高山一期第16幢4单元1层4-1-1号商品房。一、建筑面积为138.15平方米、套内建筑面积为120.94平方米；二、按套内建筑面积计算，单价为每平方米3826.72元，总购房款为462803元；三、付款方式：贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首付款92803元，余款370000元以公积金贷款支付；四、交房时间：2015年3月18日前交付；五、取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间为2015年9月30日前；六、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约于2016年3月26日向被告支付首付款92803元，后于2016年6月22日向建行贷款向被告支付余款370000元，该商品房于2016年5月交房，原告装修完毕后于2017年1月1日入住至今。因被告迟迟未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告在多次催促未果的情况下于2018年11月30日向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明，2017年6月19日，凯里市国土地资源和规划管理局向被告发出凯国土规划发[2017]42号《凯里市国土地资源和规划管理局关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的再次通知》，内容如下：你公司在凯麻高速公路北侧、东升公司宗地南侧建设的逸景高山商住楼项目，于2012年3月20日取得《建设工程规划许可证》。因接到逸景高山商住楼业主举报该小区存在违规搭建，2014年7月31日我局已给你公司下发《关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的通知》（凯规发[2014]49号）、（凯规发[2014]57号），要求你公司按原规划恢复，至今未接到你公司整改回复。2017年5月25日逸景高山业主再次匿名向书记、市长信箱举报：逸景高山5栋有人私自变更房屋结构用途、占公共绿化，乱搭乱建严重。经现场勘查，逸景高山商住楼项目违法搭建、改建情况十分严重，老问题未解决，新问题不断。现责令你公司：1.加强前期物业管理，立即停止违法搭建、改建行为；2.在申报规划竣工核实之前，须按原规划恢复。如不按原规划恢复，我局将根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城张规划条例》、《贵州省建设工程竣工规划核实管理办法》等相关规定，不予办理竣工规划认可，一切责任由你公司自行承担。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告新境界房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。双方所签合同第二十二条约定“出卖人承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，但本案原告与被告签订合同的时间实为2016年3月26日，与合同格式条款约定期限明显不符，双方在签订该合同时未结合客观实际情况就被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于原、被告对本案涉案房屋具体交房日期不明确，根据原告自述于2016年5月实际收房的客观事实，本院确认涉案房屋于2016年8月31日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告至今未取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未能协助原告办理《房屋所有权证》，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。截至原告主张的违约金截止之日即起诉之日2018年11月30日，被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为820天。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案，虽然被告未向本院提出请求减少违约金，但本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款0.1%的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之一支付违约金。截至原告主张的违约金截止之日即起诉之日2018年11月30日，被告应向原告支付的违约金为37949.85元（462803元×0.0001×820天）。被告辩解原告主张违约金已经超过诉讼时效于法无据，本院不予采纳。另外，虽然本案查明确实存在小区业主违法搭建的现象，但被告应当按照相关部门的要求依法依规进行整改，并不能以此免除被告逾期向原告交付办理商品房转移登记有关文书应当承担的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十个工作日内协助原告王雄、潘宏莲办理房屋所有权证；二、被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王雄、潘宏莲逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金37949.85元；三、驳回原告王雄、潘宏莲的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计674元，由原告王雄、潘宏莲负担170元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李    蓉二〇一九年二月二十二日书记员 陈芸芸（代）