北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初15906号原告：吉明伟，男，1979年12月31日出生，汉族，军人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王洪艳，北京市响宇律师事务所律师。被告：北京首创奥特莱斯房山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇悦盛路**院**楼**。法定代表人：冯瑜坚，总经理。委托诉讼代理人：罗强，男，该公司经理。委托诉讼代理人：张静懿，北京市京翰律师事务所律师。原告吉明伟与被告北京首创奥特莱斯房山置业有限公司（以下简称首创房山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉明伟及其委托诉讼代理人王洪艳、被告首创房山公司的委托诉讼代理人罗强、张静懿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吉明伟向本院提出诉讼请求：1.确认首创房山公司的违法违规行为违约（具体包括：1.擅自变更规划设计，将地下室下挖后违规售卖；2.小区车位配置不足规划设计的970个；3.未在工程竣工验收后6个月内移交工程档案资料，未向水务部门移交地下管线；4.未按照消防法的规定在依法取得施工许可之日起7个工作日内办理消防设计备案而是在竣工验收时一并备案；5.小区监控系统不能正常使用，消防设施不合格；6.房屋存在渗水、倒灌的质量问题）；2.首创房山公司对诉讼请求第一项所指违约行为承担违约责任，向吉明伟赔偿88.65万元（按双方合同约定总房价的20%计算），并按约定增补370个停车位；3.首创房山公司赔偿吉明伟损失150万元；4.首创房山公司继续履行渗、漏水维修责任；5.首创房山公司按照相关法律法规要求向有关部门移交建设档案资料；6.首创房山公司尽快整改消防和监控设施，排除安全隐患。事实和理由：吉明伟与首创房山公司于2013年8月15日签订了编号为XF436966的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），吉明伟于2013年10月收房。自收房后，吉明伟发现小区内地下给排水管道、暖气管道开裂渗漏，排污管道积水倒灌地下室，结构墙不明原因渗水，地基长期浸泡水中加速下沉，地下室地面透水开裂，承重结构开裂，全部监控系统损坏不能使用，消防设施及配套不符合标准，配电设备间、楼梯间、管线井等公共区域大面积渗漏水等重大工程质量问题，已经严重影响全体业主的正常生活甚至威胁到业主的生命安全。后经业主自发组织维权，并在房山区政府及相关部门介入后，首创房山公司陆续对一层附带地下一层用户进行渗漏水维修。吉明伟所购X号楼X单元102室房屋在2017年3月维修结束，但在完工验收时仍发现存在渗水问题，首创房山公司维修人员解释为隔壁三单元101室未维修渗漏所致。2017年雨季，包括吉明伟房屋在内的小区大部分地下室又出现大面积进水，室内积水最大高度在40厘米以上，首创房山公司解释为房山区大市政系统倒灌问题，让业主找房山区政府解决。在解决问题过程中，吉明伟及其他业主通过申请政府信息公开了解到，首创房山公司在建设过程中存在违法违规行为：（1）为违规获利，未经报批变更规划，将规划为层高2米左右的设备间地下一层擅自下挖，附属给一层住宅违规售卖；（2）因绿化不达标，将原设计的地上车位改为绿化，现有停车位600个，比施工设计图的970个少370个，比规划条件的0.5辆/户少349个；（3）不按施工标准和技术规范施工，在竣工验收中弄虚作假，欺骗监管部门取得竣工验收手续。以上问题直接导致小区交房后一系列问题的发生，经多次交涉，首创房山公司一直不予解决。虽然《买卖合同》中没有对首创房山公司的以上违约行为规定违约责任，但约定了吉明伟在贷款未获审批、无故解除合同、提供虚假资料隐瞒真实情况购买商品房等多种情况下，首创房山公司可以解除合同收回房屋，并要求吉明伟支付房价款总额20%的违约金。该合同为首创房山公司提供的格式合同，吉明伟无法对合同进行修改，也无法预见首创房山公司会在这些方面出现违约责任。根据合同法的公平原则，在首创房山公司存在严重违约的情况下，吉明伟当然享有维持合同、保留房屋并要求首创房山公司支付房价款20%违约金的权利。首创房山公司报批的建通-01号图、给业主的《住宅使用说明书》均规定小区应设有970个机动停车位，但实际不到600个，首创房山公司应按要求增设至少370个停车位。合同约定吉明伟享有首层附带地下室的使用权，这也是吉明伟所购房屋与同单元二层以上房屋的主要区别。结合商品房交易习惯，一层住宅应比二层住宅单价便宜500元/平方米左右，两套房屋的差价应在150万元左右，此差价即为附带地下室使用权的价值。本小区首层所附地下室为首创房山公司在规划验收后，弄虚作假违法建设，且在签订合同时故意隐瞒了这些与合同订立有关的重要事实。现地下室已被政府规划部门确认为违建，并于2014年6月移交给城管部门调查处理，吉明伟已不能正常享有无争议的使用取。吉明伟是按照高档住宅的价格购买房屋，但首创房山公司交付的房屋在质量标准和居住舒适性上都没有达到高档住宅的标准。吉明伟所购房屋出现严重贬值，首创房山公司应赔偿损失150万元。吉明伟所购房屋为住宅项目，安全应是基本要求，但首创房山公司未按法定要求及时进行消防设计备案，至今没有取得消防部门的消防安全合格证明文件，在公安消防部门网站查询小区消防设施不达标。小区监控不能正常使用，物业部门的说法是首创房山公司在房屋交接时即存在问题。首创房山公司在承担违约赔偿责任的同时，仍有按照法定要求进行整改，排除安全隐患的义务。首创房山公司辩称，不同意吉明伟的诉讼请求。理由如下：1.首创房山公司与吉明伟签订的是现房买卖合同，合同中对规划设计没有任何约定。吉明伟购买房屋时，所有的设备、设施等都已经成型，吉明伟在现场查看确认后才签订合同，首创房山公司没有任何违约行为，不存在违规出售地下室的情况。双方买卖的是首层房屋，合同价款是首层房屋的价款，与地下室没有关系。2.双方签订的合同中对车位没有任何约定，《住宅使用说明书》不属于合同的内容。车位属公共设施，吉明伟以个人名义对公共设施提出请求没有依据。首创房山公司建设的车位符合规划要求，数量已到970个。3.双方签订的合同中不涉及移交建设资料、备案消防设备、设置监控设备和消防设施等内容。移交建设资料是相关部门行政管理的规定，首创房山公司已按照消防法的规定进行了消防备案，消防设施也已移交给了物业单位和业主委员会，吉明伟以个人名义对上述内容提出主张，没有合同和法律依据。4.首创房山公司交付的房屋质量合格，合同对地下室并无约定。小区内一层的地埋管漏水需要维修，首创房山公司与吉明伟签订了维修协议也赔偿了相应损失。在地埋管改造完成后，吉明伟要求不恢复回填。小区内的市政设施并没有任何问题，因为大市政管道比较高，小区内地势比较低，所有会出现雨水倒灌的问题。关于吉明伟所称漏水问题，首创房山公司并未接到报修。南侧阳台排污口漏水的问题是不存在的。如果出现地下室管沟漏水，只要在保修期内，首创房山公司都会承担维修责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：首创房山公司为位于房山区长阳镇悦盛路5号院的悦都苑住宅小区的开发建设单位。2013年8月15日，首创房山公司（出卖人）与吉明伟（买受人）签订《买卖合同》（编号XF436966），吉明伟向首创房山公司购买位于房山区长阳镇悦盛路X号院X号楼X层X单元102的房屋（以下简称102号房屋）一套。《买卖合同》约定：房屋实测面积为133.69平方米，其中套内建筑面积115.87平方米，按照套内面积计算单价为38252.16元，总价款为4432278元，其中首付款2032278元，其余240万元以商业按揭贷款方式支付，出卖人在收到买受人支付的全部房价款之日起30日内向买受人交付房屋，买受人同意委托出卖人或其指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人在商品房交付且交齐办理房屋权属登记所需全部资料、文件并缴清全部相关费用后730日内取得房屋所有权证书。《买卖合同》附件九补充协议第六条“关于共有权益的补充约定”中约定：购买首层附带花园、地下室和屋顶平台的买受人对该附带的花园、地下室和屋顶平台仅拥有使用权，拥有附带花园、地下室和屋顶平台的买受人对其拥有使用权的该等部位或场地不计入产权面积，无产权证书，不允许单独转让和交易。《买卖合同》还对双方其他权利义务作了约定。《买卖合同》签订后，首创房山公司和吉明伟分别按照约定履行了房屋和房价款的交付义务。首创房山公司向吉明伟交付的102号房屋附带有地下室。2016年，102号房屋使用的地下室垫层受到地下管道渗水影响，房心回填土出现了下沉现象，首创房山公司对该地下室进行了维修并对损失进行了赔偿。维修工程于2017年结束，应吉明伟要求，两条管沟之间的房心土未回填。案件审理过程中，本院组织双方当事人进行了现场勘验。案涉102号房屋及地下室正在装修，无人居住，102号房屋内有楼梯口与地下室相连接。吉明伟在两条管沟之间的部位加装了钢结构地面，在该地下室外南侧安装了玻璃顶棚，升高两侧公共隔离墙，形成阳光房。经查看，地下室内筏板基础上及四面墙体均无积水，管沟墙靠近回填土一侧在筏板基础附近存在几处洇湿的痕迹，地下室外南侧有一个雨水口，通过地下管道连接至雨水井。另查明：首创房山公司于2011年1月18日取得了悦都苑建设项目的工程规划许可证，其中，住宅部分地下**为设备夹层，规划机动车停车位共计970个（地上370个，地下600个）。悦都苑项目于2012年11月20日取得了《建设工程规划核验（验收）意见》。规划验收后，首创房山公司对悦都苑小区地下一层设备间进行了下挖式改造，建筑面积约1.6万平方米，并改造了地上停车位。首创房山公司未就上述改造工程取得规划许可证。针对地下一层设备夹层的改造问题，北京市房山区城市管理综合行政执法监察局（以下简称区城管局）于2015年9月25日作出《限期拆除决定书》，责令首创房山公司在2015年10月10日前拆除该违法建设。首创房山公司未在限期拆除期限及催告期内自行拆除。区城管局在2017年11月22日作出《强制拆除责成（批准）通知书》，于2017年12月8日向房山区长阳镇人民政府送达了《关于拆除北京首创奥特莱斯房山置业有限公司违法建设工作告知函》。针对停车位不足问题，北京市规划委员会房山分局（以下简称区规划局）约谈了首创房山公司，首创房山公司承诺将与业主协商，如三分之二以上业主同意，则恢复原规划许可的车位。首创房山公司对设备夹层的改造尚未拆除，地上停车位尚未恢复。本院认为，首创房山公司与吉明伟就102号房屋签订的《买卖合同》（编号XF436966）是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据约定交付102号房屋并移转所有权，是首创房山公司的主要合同义务。吉明伟要求确认首创房山公司的违法违规行为违约的诉讼请求。从吉明伟要求确认的行为来看，涉及变更规划设计下挖设备夹层、未按规划设计配置地上停车位、未移交工程档案资料、未移交地下管线、未按规定进行消防设计备案以及小区内安保监控系统和消防设施的安装使用等问题，上述事项属相关行政部门主管的范围，吉明伟与首创房山公司未在双方《买卖合同》中对上述内容作出约定。吉明伟要求确认上述行为违约的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。吉明伟要求首创房山公司对诉讼请求第一项所指行为承担违约责任，按双方合同约定总房价的20%计算，赔偿88.65万元，并按约定增补370个停车位的诉讼请求。双方未对相关合同义务和违约责任的承担作出约定，吉明伟也未提供证据证明首创房山公司的行为给其造成损失的情况。吉明伟的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。吉明伟主张因地下室被确认为违建而使房屋价值发生贬损，要求首创房山公司赔偿150万元损失。依据查明的事实，吉明伟对相应地下室的使用尚未受到限制，其也未提供证据证明首创房山公司导致102号房屋价值发生贬损的情况，本院对吉明伟的该项诉讼请求不予支持。如相关事实发生变化，可另行主张权利。吉明伟要求首创房山公司按照相关法律法规要求向有关部门移交建设档案资料，尽快整改消防和监控设施的诉讼请求。该项诉讼请求涉及的内容不属双方《买卖合同》约定的权利义务的内容，如吉明伟认为首创房山公司存在违法违规行为，可向相关行政主管部门反映。吉明伟要求确认首创房山公司对房屋渗、漏水存在违约责任，并要求继续维修的诉讼请求。根据吉明伟提供的证据和本院现场勘验的情况，不足以证明102号房屋存在吉明伟主张的渗水和漏水的事实，本院对相关诉讼请求，不予支持。首创房山公司承诺在保修期内履行维修义务，如出现相关质量问题，双方可另行解决。综上所述，吉明伟提供的证据不足以证明其事实主张，应承担相应的举证不能的后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吉明伟的诉讼请求。案件受理费12946元，由吉明伟负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周桓二〇一九年二月二十八日书记员  杨飞