贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0222民初6834号原告（反诉被告）：林志远，男，1982年2月17日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：凤美艳，云南天外天律师事务所律师，执业证号15301201311416408。委托诉讼代理人：秦燕，云南天外天律师事务所实习律师，证号53021810210505。被告(反诉原告)：贵州盛鸿房地产开发有限公司，住所地，贵州省盘州市亦资街道丹霞南路与祥和路交汇处锦鸿苑****，统一社会信用代码91520223594168811J。法定代表人：许忠琴，贵州盛鸿房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋含劼，盘州市胜境街道法律服务所法律服务工作者，执业证号32409081103728。委托诉讼代理人：王攀，盘州市胜境街道法律服务所法律服务工作者，执业证号324091312004。被告：许忠琴，女，1963年2月10日出生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：蒋含劼，盘州市胜境街道法律服务所法律服务工作者，执业证号32409081103728。委托诉讼代理人：王攀，盘州市胜境街道法律服务所法律服务工作者，执业证号324091312004。原告（反诉被告）林志远与被告（反诉原告）贵州盛鸿房地产开发有限公司（以下简称“盛鸿公司”）、许忠琴商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，盛鸿公司于2019年1月15日向本院提起反诉，本院经审查予以受理。本案于2019年2月18日公开开庭进行了审理，林志远及其委托诉讼代理人凤美艳，盛鸿公司、许忠琴共同的委托送代理人蒋含劼到庭参加送。本案现已审理终结。林志远向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2012年9月17日签订的《销售代理合同》；2.判令二被告支付原告佣金1640218元；3.判令二被告支付原告2018年12月15日前的资金占用利息469299元，并以1640218元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计付2018年12月15日起的资金占用损失，直至全部款项付清时止；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：二被告自2012年起开发位于贵州省盘州市亦资街道丹霞南路与祥和路交汇处的盛鸿苑商品房项目。许忠琴为销售该房屋，于2012年9月17日与原告签订《销售代理合同》，约定由原告代其销售房屋。同时双方还约定了项目面积、销售底价，以及销售佣金的计算方式等事宜。每月的销售佣金结算时间为次月的15日前，并约定违约方赔偿对方一切经济损失。签订协议后，原告积极投入人财物并开展销售工作，并期待被告按时向原告结算销售佣金，以弥补原告的成本开支。直至2015年2月，原告累计为被告销售商品房144套，面积达15616.23㎡，并促成盛鸿公司与购房者签订《盛鸿苑预定协议》，并向购房者收取了相应的款项，2015年以来，盛鸿公司因资金短缺，暂停了盛鸿苑商品房项目的销售代理工作，原被告也约定在项目复工后重新开始盛鸿苑项目的建设和销售工作。2018年9月后，盛鸿公司恢复了盛鸿苑的开发建设，但未继续履行原被告签订的协议，另行委托第三方销售该项目的房屋，因此导致双方无法继续履行销售代理合同。在《销售代理合同》履行过程中，原告多次要求被告结算销售佣金，但被告均以资金周转困难为由拖延付款，仅向原告支付了佣金200000元。为此造成原告的经济损失。被告的行为已经违反和合同约定，应当赔偿原告的资金占用损失。盛鸿公司、许忠琴辩称，1.许忠琴不是本案适合的诉讼主体，不应承担任何责任；2.原告系自然人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，代理销售房地产的主体为法人组织，所以原告以个人名义与盛鸿公司签订《销售代理合同》，其代理销售商品房的行为违法了法律的强制性规定，该合同应为无效。该合同自始不发生法律效力；3.原告并未完成合同约定的商品房销售工作，仅促成盛鸿公司与购房者签订《盛鸿苑预定协议》，并未签订正式的商品房销售合同，从而导致全部预定协议无效，盛鸿公司向购房者退还了定金并赔偿了违约金，据此原告要求被告支付佣金的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。盛鸿公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原被告于2012年9月17日签订的《销售代理合同》及2014年4月2日签订的《确认函》无效；2.判令林志远返还盛鸿公司借支的200000元；3.判令反诉被告支付反诉原告2013年1月3日前的资金占用利息77509元，并按照年利率6.55%支付2019年1月4日起至全部借支款还清时止的资金暂用利息；4.判令林志远赔偿盛鸿公司因退还购房定金所产生的损失33500元；5.反诉费由林志远负担。事实和理由：反诉原被告于2012年9月17日签订《销售代理合同》，约定反诉被告受反诉原告的委托销售盛鸿苑项目商品房，合同就佣金的计算方式、支付方式及支付条件进行了约定。2013年2月4日，反诉被告以资金周转困难为由向反诉原告借支了200000元，2014年4月2日，双方签订《确认函》，对销售底价、佣金的计算支付等事项进行补充约定。同时，反诉被告在反诉原告未取得商品房预售许可证的情况下代理销售商品房，以及反诉原告未能在2015年12月30日前向购房者交房，致使签订预售合同的购房者要求解除已签订的《盛鸿苑预定协议》，反诉原告为此返还了购房者已支付的定金，并赔偿了部分购房者的损失。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，代理销售商品房必须是依法设立并取得营业执照的房地产中介服务机构，反诉被告作为自然人并不具备商品房销售的准入资格，所以原被告签订的《销售代理合同》及《确认函》应为无效。由于原被告签订的《销售代理合同》及《确认函》无效，所以反诉被告应当返还反诉原告借支的200000元，并承担资金占用损失。同时，反诉被告明知反诉原告未取得商品房预售许可的情况下仍然接受反诉原告的委托销售商品房，给反诉原告造成了相应的损失，应当赔偿原告为退还定金造成的损失。林志远对盛鸿公司的反诉辩称，原被告签订的《销售代理合同》及《确认函》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对原被告均具有约束力。反诉被告为了履行合同义务成立了房地产经纪公司，并雇用工作人员开展代理销售合同，截至2014年底，林志远已为反诉原告销售房屋144套，反诉被告已经履行了部分合同义务。反诉原被告未能继续履行合同义务是因为盛鸿公司的原因造成，由此产生的损失应由反诉原告自行承担。综上，应当驳回盛鸿公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了原被告进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院对原被告无争议的事实认定如下：2012年9月17日，许忠琴与林志远签订《销售代理合同》，约定由林志远代为销售位于原××县红果××旁的盛鸿苑房屋，合同对销售底价的计算、佣金的计算方式、违约责任等事宜进行了约定。关于委托事项约定为“乙方（林志远）负责许忠琴、罗定鸣、吴秀英综合楼（盛鸿苑）的全程策划、销售，并协助甲方（许忠琴）办理收款、房管局备案、银行按揭回款业务”。签订合同后，林志远组织人员开展销售工作，并以盛鸿公司的名义与144名购房者签订了《盛鸿苑预定协议》，购房者在签订《盛鸿苑预定协议》后，每户分别向盛鸿公司支付了20000元的定金。林志远在销售过程中，向盛鸿公司借支了200000元。2014年4月2日，盛鸿公司与林志远签订《确认函》，双方就销售底价、销售佣金的结算方式、溢价佣金的计算方式等事宜进行了补充约定。在盛鸿公司与购房者签订《盛鸿苑预定协议》后，由于盛鸿公司未能办理商品房预售许可，以及盛鸿苑建设项目停工而不能按期向购房者交房等问题，导致购房者不愿意与盛鸿公司签订商品房销售合同，并要求盛鸿公司退还已交定金，经盛鸿公司与购房者协商，盛鸿公司向购房者退还了定金。后盛鸿苑项目恢复施工，但林志远与盛鸿公司未能就继续代为销售房屋达成一致意见，盛鸿公司另行委托第三方代为销售该房屋。对于原被告有争议的事实认定如下：关于林志远在代理中是否存在损失的问题。在签订《委托代理合同》后，林志远组织人员开展销售工作，并成功与144名购房者签订了《盛鸿苑预定协议》，故人员工资是其必须支出的费用，根据林志远发放人工工资表册，自2012年至2015年3月期间，林志远实际向盛鸿苑工作人员蒋先贵（蒋贵）、蒋先泰（蒋泰）、龙春琴（龙春芹）、李彦菲发放工资的工资已超过200000元。该工资表册有领款人的签字确认，且符合实际情况，故该证据可以证明林志远为销售盛鸿苑的房屋向雇用的人员支付工资超过200000元。本院认为，本案的争议焦点是：1.原被告签订的《销售代理合同》是否有效；2.二被告是否应向原告支付佣金；3.林志远是否应向原告返还借支款200000元。林志远与许忠琴签订的《销售代理合同》及林志远与盛鸿公司签订的《确认函》约定由林志远组织人员代为销售盛鸿苑的房屋，由盛鸿公司根据合同约定向林志远支付佣金。据此可以认定《销售代理合同》、《确认函》的合同权利义务双方为林志远与盛鸿公司。其中许忠琴虽与林志远签订了合同，但合同所涉及的权利义务由盛鸿公司享有和承担，许忠琴系盛鸿公司的法定代表人，且与林志远签订《销售代理合同》设计的是盛鸿公司的业务，应认定许忠琴与李志远签订《销售代理合同》是代表盛鸿公司所实施的职务行为。综上，应认定《销售代理合同》和《确认函》的合同双方为林志远与盛鸿公司，所涉及的权利义务应由林志远与盛鸿公司享有和承担，许忠琴在本案中不应承担责任。根据《销售代理合同》、《确认函》的内容，可以认定其约定是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应依约履行义务。《商品房销售管理办法》第二十二条虽规定销售商品房的中介机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构，但未明确规定个人代为销售商品房的行为无效，故林志远与盛鸿公司签订的《销售代理合同》、《确认函》并不存在无效的情形，盛鸿公司、许忠琴辩解《销售代理合同》、《确认函》无效的理由不能成立，本院不予支持。林志远与盛鸿公司签订的《销售代理合同》合法有效，但由于林志远与盛鸿公司在盛鸿苑项目恢复施工后，未能就继续履行该协议达成一致意见，为此盛鸿公司另行委托第三方代为销售盛鸿苑的房屋，从而导致《销售代理合同》不能继续履行，其合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，林志远与盛鸿公司签订的《销售代理合同》应当解除。关于盛鸿公司是否应当向林志远支付佣金的问题。根据双方签订的《销售代理合同》、《确认函》约定，林志远以盛鸿公司的名义开展房屋销售工作，工作内容为策划、销售，协助盛鸿公司收款、办理备案、按揭贷款回款等业务。林志远在完成上述工作后，由盛鸿公司根据合同约定向林志远支付佣金。本案中，林志远组织人员实施了相关的房屋销售行为，并代表盛鸿公司与购房者签订了《盛鸿苑预定协议》并收取定金，但是后因房屋未能按期交房等原因，导致购房者未能与盛鸿公司签订购房合同，即林志远仅完成策划、销售、收取定金等部分工作，并未完成任何一套房屋的合同备案、按揭贷款的回款等工作。根据《销售代理合同》的约定，林志远并未完成约定的任务，且合同并未约定完成部分工作时需支付佣金，故林志远在未完成相应的工作任务时，其按照完成全部委托事项的标准要求盛鸿公司支付佣金的诉讼请求没有事实依据，不予支持。由于林志远与盛鸿公司未能继续履行合同是因盛鸿公司的原因导致，如林志远认为盛鸿公司存在违约行为，可以另行起诉要求盛鸿公司承担违约责任。关于盛鸿公司要求林志远返还借支款200000元并赔偿相应损失的请求是否应当得到支持的问题。林志远向盛鸿公司借支200000元用于开展销售房屋的相关工作，支出雇用人员工资为其必然产生的费用，由于盛鸿公司未能与购房者签订购房合同，以及双方未能继续履行合同的过错在于盛鸿公司，根据《销售代理合同》的约定，在此过程中所产生的费用应由盛鸿公司承担，故林志远在此过程中支出的人工工资应由盛鸿公司承担。在代为销售房屋过程中，林志远支出的人工工资已超过200000元，故林志远不应再向盛鸿公司返还借支的200000元。关于盛鸿公司称向签订《盛鸿苑预定协议》的购房者赔偿的损失，由于未能与购房者签订购房合同的过错在于盛鸿公司，与林志远无关，故该损失应由盛鸿公司自己承担，盛鸿公司要求林志远赔偿损失的请求不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告林志远与被告贵州盛鸿房地产开发有限公司于2012年9月17日签订的《委托代理合同》；二、驳回原告林志远的其他诉讼请求；三、驳回贵州盛鸿房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费14238元，由原告林志远负担；反诉案件受理费2983元，由反诉原告贵州盛鸿房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  管红兵二〇一九年二月十八日书记员  尹 珂