江苏省涟水县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0826执异17号 案外人：张小英，女，汉族，1950年8月3日生，居民，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：吴童心，男，汉族，1996年3月7日生，居民，住浙江省文成县。 申请执行人：淮安市新安建筑工程有限公司，住所地涟水县。 法定代表人：李兵，该公司总经理。 被执行人：淮安市中恒置业发展有限公司，住所地涟水县。 法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人淮安市新安建筑工程有限公司（下称新安公司）与被执行人淮安市中恒置业发展有限公司（下称中恒公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张小英对法院拍卖中恒国际新城小区D35-105、D35-106、D35-107、D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2019年2月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 新安公司诉中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，因中恒公司没有自觉履行本院（2015）涟民初字第01963号民事判决书内容，新安公司向本院申请执行，本院依法立案，执行案号为（2017）苏0826执132号。2017年4月10日，本院作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人中恒公司所有的位于涟水中恒国际A13幢1503#、E04幢903#住宅及D09幢IS108、A01幢（IS01、IS02、IS03）、D26幢（101、102、103、104、105、106、107）、D32幢（IS101、IS102、IS103、IS104、IS105、IS106）、D31幢（IS106、IS107）、D33幢（101、102）、D34幢（-102、-103、-104、-105、-106、-107）、D35幢（101、102、103、104、105、106、107）商铺。2017年12月16日，本院裁定终结本次执行程序。2018年3月12日，本院决定恢复对中恒公司的执行，执行案号为（2018）苏0826执恢74号。2019年1月3日，本院作出（2018）苏0826执恢74-6号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人中恒公司所有的位于涟水淮浦路东侧中恒国际新城小区D32幢1S01、1S02、1S03、1S04、1S05、1S06室；D33幢101、102室；D34幢-102、-103、-104、-105、-106、-107室；D35幢101、102、103、104、105、106、107室；D09幢1S08室商铺。 案外人张小英称：请求法院停止拍卖中恒国际新城小区D35-105、D35-106、D35-107、D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室房屋，并对上述房屋解除查封。事实和理由：案涉房屋系异议人从被执行人中恒公司购买，已经签订商品房买卖合同，支付了购房款项，并交付占有。申请执行人新安公司无权申请贵院查封该房屋。依据最高院办理执行异议和复议案件规定第28条规定：买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形人民法院应予支持：签订买卖合同；占有；支付全部价款；非因买受人过错未办理过户登记。综上，异议人请求对案涉房屋停止拍卖，不得处分，并立即解除查封。 申请执行人新安公司未作答辩。 被执行人中恒公司未作答辩。 经审查查明：2015年5月，案外人张小英出具代持委托书，委托李芳代为持有涟水中恒国际新城D35-105、D35-106、D35-107室房产。2015年5月27日，李芳与中恒公司签订商品房买卖合同，约定以每套603420元的价格购买中恒公司开发建设的淮浦南路东侧中恒国际新城小区D35-105、D35-106、D35-107室房屋。当日，中恒公司出具上述房屋购房款收据，交款单位：李芳。2015年6月18日，李芳与中恒公司签订商品房售后返租合同，约定将中恒国际D35-105、D35-106、D35-107室房屋返租给中恒公司，返租期限为10年，自2015年6月20日，止于2025年6月19日。2015年6月30日，中恒公司向李芳出具房屋交付及租金支付通知单，通知内容为：涟水中恒国际新城D35-105、D35-106、D35-107室已经交付使用。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应房屋的钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。 2016年5月23日，案外人张小英与中恒公司签订5份商品房买卖合同，约定分别以224616元、307400元、196350元、202398元、251560元的价格购买中恒公司开发建设的淮浦南路东侧中恒国际新城小区D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室房屋。当日，中恒公司出具上述房屋购房款收据，交款单位：张小英。2015年7月10日，张小英与中恒公司签订商品房售后返租合同，约定将中恒国际D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室房屋返租给中恒公司，返租期限为10年，自2016年6月20日，止于2026年6月19日。2016年6月27日，中恒公司向张小英出具房屋交付及租金支付通知单，通知内容为：涟水中恒国际新城D33-101、D32-1S01、D32-1S04、D32-1S05、D32-1S06室已经交付使用。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应房屋的钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议标的物为被执行人中恒公司所开发，虽然其没有取得相关产权的初始登记，但从相关土地、建设等规划批准文件看，应当属于被执行人中恒公司所有。案外人张小英主张涉案房屋已被其购买，支付了购房款项，并交付占有。在本院审查过程中，案外人提供了中恒公司出具的收据，并主张其在2008年9月2日向中恒公司一次性转账2940280元。案外人主张的款项转账日期明显早于涉案商品房买卖合同签订日期，且款项数额与涉案房屋总价款不符，案外人对此未能作出合理解释，不能证明其已实际支付涉案房屋的购房款。综上所述，案外人张小英异议事由不能排除人民法院的执行，对其请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张小英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  姜怀友 人民陪审员  高 燕 人民陪审员  范清扬 二〇一九年二月二十七日 法官助理周慧文 书记员周慧文（兼）