北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初33564号原告：朱建华，女，1965年2月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王良，辽宁正良律师事务所律师。被告：郑卫霞，女，1972年8月5日出生，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：李海文，山东北辰永信律师事务所律师。被告:孙麦青，女，1965年5月3日出生，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：迟春江，山东北辰永信律师事务所律师。原告朱建华与被告孙麦青、郑卫霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱建华及其委托诉讼代理人王良，被告郑卫霞的委托诉讼代理人李海文及被告孙麦青的委托诉讼代理人迟春江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱建华向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方就海南省保亭县金江农场红霞队野奢世界ｘ号楼ｘ单元ｘ（层）ｘ（室）房屋签订的《房屋买卖合同》；2、二被告返还我已付购房款875000元。事实和理由：2018年我与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定我向二被告购买位于海南省保亭县金江农场红霞队野奢世界ｘ号楼ｘ单元ｘ（层）ｘ（室）房屋（以下简称涉案房屋），房价款共计975000元；合同签订当时，二被告自开发商处购买的涉案房屋并未办理产权登记，我对此知晓，故双方约定我于2018年3月31日支付购房款875000元，待二被告取得产权登记后立即与我办理房屋过户手续，我于房屋过户手续办理完毕当日支付剩余房款10万元。我依据《房屋买卖合同》向二被告支付了购房款875000元，然而就在双方合同签订后，2018年3月30日，海南省住建厅、国土资源厅、地税局、物价局、社保局、中行海口中心支行六部门联合发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（以下简称《通知》），根据《通知》第二条的规定，涉案房屋位于保亭县，该处房屋只能面向该县居民家庭销售，我作为北京居民，在上述政策出台后，已不具备购买涉案房屋的资质；《通知》第四条还规定非海南省户籍居民在实行限购政策区域购房，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月以上个税或社保证明，据此我也不再具备在海南省购房的条件。综上，在《通知》载明的新政出台后，我已无法取得涉案房屋产权，双方《房屋买卖合同》的目的根本无法实现。故现我诉至法院，提出上述诉请。郑卫霞辩称，不同意对方的诉讼请求。涉案房屋系我与孙麦青共同向开发商购买的，在我和孙麦青与朱建华签订《房屋买卖合同》将涉案房屋转售给朱建华之前，我已经将我在涉案房屋中的一半产权转让给孙麦青，我只是涉案房屋名义上的所有权人和《房屋买卖合同》的出卖人，孙麦青才是实际出卖人，故我并非本案适格被告。我在《房屋买卖合同》上签字只是为了日后方便朱建华办理过户手续，我也并未收取朱建华支付的购房款，故不同意在本案中承担任何民事责任。孙麦青辩称，不同意对方的诉讼请求。一、郑卫霞在涉案房屋中的一半产权已经转让给我，房屋为我个人所有，郑卫霞只是名义上的所有人，关于涉案房屋的一切问题均由我承担，我们二人还于2018年6月12日就此问题经公证签订了《协议书》，《房屋买卖合同》中的出卖人实际是我个人，郑卫霞仅是名义上的出卖人，朱建华对此也知情，朱建华支付的购房款均由我个人收取，故朱建华在本案中不应该列郑卫霞为被告，郑卫霞不享有《房屋买卖合同》的权利，也不承担义务。二、《房屋买卖合同》真实有效，应该继续履行。双方在合同签订后已经各自履行了义务，我已经实际将涉案房屋交付给了朱建华，现朱建华要求解除合同于法无据。房屋买卖合同的实际签订日期为3月28日，根据当时保亭县的政策，只需要连续缴纳两年社保即可以在保亭县购买一套住房，对此朱建华是明知的，为规避法律、达到合法购房目的，朱建华此前已经开始在海南省缴纳社保，朱建华交纳完两年社保后即可以办理涉案房屋的过户手续，现在朱建华还没有缴纳完两年社保，是房屋过户条件尚未成就，而并非无法实现；房屋限购政策是行政措施，随时可能调整，现在不能过户不代表朱建华缴纳完两年社保后仍然不能过户，朱建华以不能办理涉案房屋的过户为由要求解除合同系另有原因，也是借口。三、我实际收到的购房款为85万元，并非朱建华主张的87.5万元，其中2.5万元系交给中介的服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。郑卫霞、孙麦青于2016年1月11日共同作为购买人与开发商签订买卖合同购买了涉案房屋，在涉案房屋取得产权登记之前的2018年3月28日，郑卫霞、孙麦青（甲方、卖方）与朱建华（乙方、买方）及保亭保城伟钰汽车租赁服务部（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买涉案房屋，房屋总售价975000元，乙方于2018年3月31日支付购房款875000元给甲方，甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于乙方，用于产权过户；因现在房产证还未办下来，乙方扣留10万元作为保证金，待房产证办理下来，甲方需无条件协助乙方办理房产过户手续并于办理完当日乙方一次性将10万元保证金付给甲方；丙方接受甲乙双方的委托，提示甲乙双方提供相关的文件资料；基于丙方在促成甲乙双方交易中已经提供服务，乙方支付丙方5000元整服务费，于签订该房屋买卖合同之日乙方一次性支付给丙方。本案中，朱建华主张其依约已向郑卫霞、孙麦青支付购房款共计875000元，其中2万元由其支付给中介人员后由中介人员转交孙麦青，85万元为其直接银行转账支付给孙麦青，另外5000元为其通过微信转账给孙麦青，朱建华就其上述事实主张向本院提交其银行账户交易凭证、微信聊天记录及收据为证，显示2018年3月29日朱建华银行账户转账支出2万元，2018年3月30日，朱建华通过微信账户对外支付5000元和通过银行账户向孙麦青转账支付85万元，同日，郑卫霞、孙麦青为朱建华出具收据，载明收到朱建华支付购买涉案房屋房款875000元；郑卫霞、孙麦青认可收据的真实性，但抗辩主张仅收到85万元购房款，关于收据为何载明收到房款金额为875000元，郑卫霞、孙麦青解释称系其二人先行出具金额为875000元的收据，朱建华才打的款，因为不出收据就打款是不符合常理的，郑卫霞、孙麦青未能就其上述抗辩主张向本院提交相应证据。本案双方确认，孙麦青、郑卫霞已将其自开发商处购买涉案房屋相关的买卖合同、购房款发票等原件和房屋钥匙交付予朱建华。2018年3月30日，《通知》发布，规定海南省遏制投机性购房，严格购房资格审查，非该省户籍居民家庭在该省范围内只能购买**住房；五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向上述市（县）居民家庭销售；《通知》印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非海南省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年8月29日，涉案房屋登记至孙麦青、郑卫霞名下。本案中，经本院询问，保亭县房管部门答复称，依据《通知》规定，涉案房屋属于自取得产权登记之日起5年内禁止转让的房屋，《通知》出台后，涉案房屋只能转让给具有保亭县户籍或在保亭县具有连续60个月社保缴纳记录的人，否则将无法通过购房人资质核验和办理产权过户手续。朱建华表示其系北京市户籍，未在保亭县缴纳社保。另，郑卫霞、孙麦青主张郑卫霞已将涉案房屋一半的产权转让予孙麦青，就此向本院提交载明签订日期为2017年3月23日的《协议》及经公证的于2018年6月12日签订的《协议书》为证，显示郑卫霞将其在涉案房屋中一半的产权以29万元出售予孙麦青，双方约定2017年6月29日之后涉案房屋买卖、转让等所产生的收益、费用、责任、纠纷等一切事宜与郑卫霞无关，由孙麦青负全部责任，造成郑卫霞损失的，孙麦青应当赔偿郑卫霞的全部损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，朱建华与郑卫霞、孙麦青签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，《通知》发布，受房屋交易政策影响，在郑卫霞、孙麦青已经取得涉案房屋产权登记的情况下，朱建华已无法依据《房屋买卖合同》过户取得房屋产权，现其诉请解除《房屋买卖合同》及退还已付购房款，具有事实及法律依据，本院予以支持。综合双方陈述及举证情况，对于朱建华已付购房款金额为875000元的事实，本院予以确认。郑卫霞与孙麦青之间就涉案房屋所签协议，与《房屋买卖合同》并非同一法律关系，依据合同的相对性，郑卫霞、孙麦青所提郑卫霞在本案中不应承担责任的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除朱建华与郑卫霞、孙麦青就海南省保亭县金江农场红霞队野奢世界ｘ号楼ｘ单元ｘ（层）ｘ室）房屋签订的《房屋买卖合同》；二、郑卫霞、孙麦青于本判决生效后七日内返还朱建华已付购房款875000元。案件受理费12550元（朱建华已预交6275元），由郑卫霞、孙麦青负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  祁跃进人民陪审员  王玉丽二〇一九年二月二十七日书 记 员  曲 婧