广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初2194号原告：湛江市满堂红房地产代理有限公司，住所地湛江市霞山区泉庄路**雅仕居**住宅楼****商铺。法定代表人：陈光泽，经理。委托诉讼代理人：黄苏明，广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟日梅，广东粤正律师事务所律师。被告：吴晓霞，女，1990年8月10日出生，汉族，身份证地址广东省湛江市霞山区，现住湛江市霞山区，与被告何四妹系母女关系。被告：何四妹（曾用名：何玉莲），女，1966年7月14日出生，汉族，身份证地址：云南省玉溪市元江哈尼族彝族傣族自治县，现住湛江市霞山区，与被告吴晓霞系母女关系。原告湛江市满堂红房地产代理有限公司（以下简称满堂红代理公司）与被告吴晓霞、何四妹居间合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告满堂红代理公司的委托诉讼代理人钟日梅、被告吴晓霞、何四妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付佣金人民币壹万贰仟陆佰元整（￥12600.00）；2.判令两被告向原告支付违约金人民币贰仟元整（￥2000.00）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告需购房，委托原告为其介绍房屋。原告向被告吴晓霞介绍了位于湛江市霞山区××川东××路××房，且双方于2018年7月13日签订《满堂红地产客户购买/租赁看房确认书》，约定：被告吴晓霞委托原告介绍在湛江市的住宅，如被告吴晓霞购买原告所介绍的住宅，被告吴晓霞承诺按物业成交价1.5%的比例支付佣金给原告，若出让方以净收价成交，则被告吴晓霞需按买卖双方成交价的3%作为佣金支付给原告；如原告介绍的物业，最后由被告吴晓霞的亲属购买，却未向原告支付中介服务费的，视为被告吴晓霞违约，吴晓霞除应向原告按照本协议第三条的约定支付报酬外，还需支付违约金人民币贰仟元整及承担原告追究违约责任而产生的律师费等各项费用。原告的员工多次带被告吴晓霞视察205房，被告吴晓霞于2018年7月17日与原告签订了《协议书》，确认原告已多次带被告视察205房，被告对该房的座向、面积、质量、房型、楼层均认可，且同意向原告支付诚意金叁拾玖万元整，尔后被告吴晓霞以业主的售价过高为由，向原告声称不购买该205房。但是经205房的业主反映及原告的了解，被告吴晓霞实际已以肆拾贰万元整（￥420000）的价格购买了该205房，且已办理了房屋过户登记手续。综上，被告经原告介绍房屋，最后成功购买了205房，依照双方签订的《确认书》的约定，被告应向原告支付佣金，且被告吴晓霞欺瞒原告私下购买该205房，应当依照《确认书》的约定向原告支付违约金贰仟元整。为维护原告的合法权益，故诉至法院。2018年11月22日，原告提交《变更事实与理由申请书》，确认涉案房屋的地址为湛江市霞山区××川东××路××房，该房屋已变更登记在被告吴晓霞的名下。被告吴晓霞、何四妹共同辩称，1.被告吴晓霞是通过网络已经了解205房信息，并非原告所介绍才获取此房屋信息。且205房业主把房屋挂售在多个中介，并未单独委托原告销售，被告吴晓霞有权行使消费者选择权在服务好的中介购买此房。2.被告吴晓霞所签的《确认书》属原告伪造的，被告吴晓霞从未签署。3.被告何四妹签署的《确认书》属于重复使用的格式条款，未履行提醒义务，明显限制了被告吴晓霞的自由选择权，加重被告吴晓霞的责任，应属无效。4.原告据以起诉的证据微信聊天记录缺乏完整性，个别对被告有理的记录已被删除，不可以作为证据使用。原告承诺与业主沟通以39万元之内的价格帮助被告购下205房，被告与原告签订《协议书》，并支付诚意金3000元给原告，原告若未能达成条件，诚意金即时退回。原告告知被告205房业主不肯降低价格，被告要求退回诚意金，终止协议。后另一家“天天中介”联系被告，推介205房，在“天天中介”多次与业主沟通，争取不了购房价格的情况下，愿意优惠中介费促成被告购房。鉴于“天天中介”服务态度好，价格优惠，故被告与“天天中介”签订居间合同，购买205房。原告未促成合同成立，不得要求支付报酬。原告诉讼证据有重大瑕疵，恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼提交了证据。原告提交的证据如下：证据1、合同编号为0004812的《满堂红地产客户购买/租赁看房确认书》及合同编号为0004814《满堂红地产客户购买/租赁看房确认书》；证据2、《协议书》；证据3、聊天记录；证据4、《不动产登记资料查询结果证明》。被告吴晓霞、何四妹对原告提交的证据1编号为0004812的合同签名有异议，对编号为0004814的合同无异议，对证据2无异议，对证据3有异议，对证据4无异议。经审查，原告提交的证据1、2、3、4可作为认定案件事实的依据。被告吴晓霞、何四妹提交的证据如下：证据1、网络上多个中介挂售205房信息截屏与相关微信消息；证据2、合同编号0004812《确认书》、《协议书》，各类被告吴晓霞签名有效文件；证据3、合同编号0004814《确认书》，被告何四妹视力医院证明；证据4、购房相关合同与收据资料等；证据5、相关微信聊天记录截图。原告对被告提交的证据1有异议，对证据2、3、4、5均无异议。经审查，被告提交的证据1、2、3、4、5可作为认定案件事实的依据。根据上述确认的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：位于湛江市霞山区××川东××路××房是原产权人将该房屋的信息上传至58同城网站，通过58同城网站发布公开出售的信息，具备经营资质的中介公司均可代理。被告吴晓霞通过58同城网站获取该房源信息，并在58同城网站聊天平台与原告取得联系，表示购买的意思。2018年7月15日，原告与被告何四妹、吴晓霞签订《客户购买/租赁看房确认书》，该《客户购买/租赁看房确认书》载明：“1、委托乙方（即原告满堂红代理公司）介绍在湛江市××住宅／办公楼／铺位／仓库／土地（统称物业）给甲方（即被告何四妹、吴晓霞）选购/租赁，并由乙方负责安排代甲方前往实地察看。2、乙方应尽职提供有关资料予（买方/承租方）参考并在买卖/租赁的商议过程中，乙方积极给予配合并协助促成交易及签署（买卖/租赁）合约。3、乙方向甲方提供以下所列物业之信息，若甲方购买/租赁，甲方承诺按（买卖/租赁）物业成交价1.5%的比例或壹个月租金支付佣金给乙方，若出让方以净收价成交，则甲方需按买卖双方成交价的3%作为佣金支付给乙方。4、甲方保证不得直接或通过其他经济与该物业的业主联系。5、甲方承诺并同意即使该物业最后由本人的亲属、委托代理人、朋友购买或租赁，也视同乙方已履行居间人的所有义务，并促成了该（买卖/租赁）合同的成立，乙方有权要求甲方按照本协议第三条的约定支付报酬。6、违约责任：如甲方在乙方介绍下实地察看所介绍物业后，直接或通过其他经济与该物业的业主联系买卖/租赁该物业的，或由其亲属、委托代理人、朋友购买或租赁，却未向乙方支付中介服务费的视为甲方违约，甲方除应向乙方按照本协议第三条的约定支付报酬外，还需向乙方支付违约金人民币贰仟元整，及承担乙方追究甲方违约责任二产生的律师费等各项费用”。双方签订《客户购买/租赁看房确认书》后，原告通过微信方式与被告吴晓霞联系，并安排被告何四妹、吴晓霞到涉案房屋实地察看，被告吴晓霞、何四妹对涉案房屋相对满意，表示愿意以390000元购买。2018年7月17日，原告与被告吴晓霞签订《协议书》，该《协议书》约定：“本人吴晓霞，身份证号码，同意交付湛江市满堂红房地产代理有限公司人民币叁仟元整（￥3000），作为购买物华小区2门205房单元（下称“该物业”）之诚意金。在交付诚意金时，本人已实地视察过该物业，对该物业的座向、面积、质量、房型、楼层都认可，如在人民币叁拾玖万元整（￥390000元）价钱之内该物业的业主同意成交应及时签订《房屋买卖合同》，则诚意金即时转为订金。本人同意下述条件：面积：85（以房产证为准）；售价：420000。1、若湛江市满堂红房地产代理有限公司未能与买方达成上述条件，则须即时退还上述诚意金给买方。2、若买方逾期或违反上述任何条件，则作为毁约处理，诚意金不予退回并支付上述佣金予湛江市满堂红房地产代理有限公司”。签订《协议书》同时，被告吴晓霞通过微信支付的方式向原告支付3000元诚意金。由于原告未能与原产权人达成390000元的成交价格，原告于2018年7月31日通过微信支付的方式将3000元诚意金退还给被告吴晓霞。2018年7月27日，被告吴晓霞经湛江市天天房地产代理有限公司推介，与涉案房屋原产权人洽谈，三方签订《房地产（经纪）买卖合同》，以420000元的价款购买位于湛江市霞山区××川东××路××房，并于2018年9月28日办理了产权转移登记至被告吴晓霞名下。2018年11月13日，原告向本院提起诉讼。另查明，被告何四妹与被告吴晓霞系母女关系，实际买房人是被告吴晓霞。本院认为，本案属居间合同纠纷。根据原、被告诉辩意见及本院查明的事实，本案的争议焦点为：1、原、被告签订《客户购买/租赁看房确认书》及《协议书》是否构成居间合同关系；2、原告向被告吴晓霞返还诚意金的行为是否视为其双方已达成解除合同的意思表示；3、两被告是否利用了原告提供的房源信息、机会购买涉案房屋，损害原告的利益。虽然原告与被告何四妹、吴晓霞分别签订的《客户购买/租赁看房确认书》，但涉案房屋的买受人实际是被告吴晓霞，且被告吴晓霞与原告签订《协议书》，并依约支付诚意金，实质是对被告何四妹、吴晓霞与原告签订《客户购买/租赁看房确认书》的追认。原告与被告何四妹、吴晓霞签订的《客户购买/租赁看房确认书》和《协议书》属居间合同性质，系其各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。根据《协议书》的约定，若原告未能与原产权人达成390000元的成交价格，则须即时退还3000元诚意金给被告吴晓霞，应视为其双方约定解除合同的条件。被告吴晓霞依约向原告支付了3000元诚意金，但原告未能与原产权人达成390000元的成交价格，以致未能促成被告与原产权人签订《房屋买卖合同》的目的得以实现，原告退还诚意金给被告吴晓霞的行为，实质同意解除与被告签订的《客户购买/租赁看房确认书》和《协议书》。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告与被告何四妹、吴晓霞签订的《客户购买/租赁看房确认书》、《协议书》已解除，其双方的权利义务终止。位于湛江市霞山区××川东××路××房出售的信息，系原产权人通过58同城网站公开发布出售的信息，并非委托原告独家代理出售，多家中介公司均可代理。被告何四妹、吴晓霞通过58同城网获取房源信息，而与原告签订《客户购买/租赁看房确认书》，其中《客户购买/租赁看房确认书》的第6条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。但是，被告是通过公众可以获知的正当途径获得涉案房屋出售的房源信息，其有权选择报价适宜、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。由于原告未能依约与原产权人达成390000元的成交价格，以促成被告与原产权人签订《房屋买卖合同》，被告通过其他中介公司促成了涉案房屋买卖合同成立，并没有利用原告的房源信息、机会等条件，故不构成违约，未损害原告的利益。原告请求两被告支付佣金12600元和违约金2000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湛江市满堂红房地产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费165元，由原告湛江市满堂红房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  王嘉靖人民陪审员  刘广勇二〇一九年二月二十一日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。