湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终3075号上诉人（原审原告）：王建伟，男，1984年4月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马谦谦，湖南森力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李福信，男，1958年2月5日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：林春江，湖南天弘远律师事务所律师。原审第三人：李德林，男，1991年2月11日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：林春江，湖南天弘远律师事务所律师。原审第三人：长沙邻家房地产经纪有限公司，住所地：长沙经济技术开发区长永高速南辅道与板仓路交叉口东南角尚都.花园城****。法定代表人周运胜，经理。委托代理人李世斌，男，1988年11月10日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人王建伟因与被上诉人李福信，原审第三人李德林、长沙邻家房地产经纪有限公司（以下简称邻家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2017)湘0121民初4382号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王建伟的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的原诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、李福信与李德林系父子关系，李福信在房屋买卖合同签订的前后都有参与其中并做主，邻家公司和王建伟完全有理由充分相信李德林有签订房屋买卖合同的代理权；授权委托书虽有瑕疵，但都是李德林亲笔所签，不存在授权的欺骗；此外，尽管没有书面的授权，但李德林的行为也构成表见代理，因此，涉案《房屋买卖合同》、《过户、按揭委托代理合同》及《居间服务合同》均真实、合法有效，李福信应履行合同义务；同时，李德林也应对自己的签字及收款行为与李福信承担共同赔偿责任。二、王建伟与李福信签订的《居间服务合同》为有效合同；李德林在与王建伟签订合同并收取了王建伟购房定金后却拒绝继续履行合同，显属严重违约，李德林应对其表见代理所造成的后果承担相应的责任，因此，王建伟有权要求李福信及李德林按合同约定支付违约金及16000元居间服务费。被上诉人李福信、原审第三人李德林答辩称：上诉人的上诉请求没有事实依据。代理书及居间合同均是居间方伪造的，李德林签订合同后，当时就告知不能卖房并要求退还定金，并非上诉人所说的第二天才反悔；此外，微信记录在一审中进行了充分质证，均没有提到李福信同意买卖房屋；上诉人以伪造的授权委托书、居间协议请求法院判决合同有效，于法无据。原审第三人邻家公司答辩称：邻家公司工作人员李世斌全程负责该房屋的买卖；当时李福信因不在长沙而告诉李世斌由李德林负责卖房事宜，李福信对于李德林卖房的情况是知情的。王建伟的一审诉讼请求：1、李福信履行房屋买卖合同义务，并配合办理房屋贷款手续以及过户手续；2、李福信支付王建伟违约金29302.2元（利息暂计算至2017年7月27日，后续利息以房屋出售价为基数按日万分之五的标准计算至李福信实际清偿之日止）；3、李福信支付王建伟居间服务费16000元；4、李福信承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：各方当事人无争议的事实。1、2017年5月7日，王建伟作为买受方、李德林作为出卖方李福信的代理人，双方签订《房屋买卖合同》及《过户、按揭委托代理合同》一份，约定将李福信名下长沙县湘龙街道办事处土桥村万丽景园1栋401房屋出售给王建伟，建筑面积为160.34平方米，房屋总售价为802800元。同日，王建伟作为买受方、李德林作为出卖方李福信的代理人、邻家公司作为居间方，三方还签订一份《居间服务合同》，约定上述《房屋买卖合同》系邻家公司撮合而签订，邻家公司系交易居间人，买受方应向居间方支付居间服务费16000元。上述三份合同还对各方其他权利义务进行了约定。三份合同上“李福信”的签名均系李德林代签。2、王建伟在合同签订之日向李德林支付定金10000元，并向邻家公司支付居间服务费16000元。3、李福信系涉案房屋的所有权人，李福信与李德林系父子关系。4、诉讼中，李德林同意退还王建伟定金10000元。二、各方当事人有争议的事实。1、涉案《房屋买卖合同》、《过户、按揭委托代理合同》及《居间服务合同》的效力。王建伟认为，李德林系受托于李福信，且房屋出售前，邻家公司与李福信多次联络，得到李福信同意后才将出售房屋的委托书交给李德林，签订合同的整个过程符合法律规定，应认定涉案三份合同有效。李福信、李德林认为，李德林无权处分涉案房产，邻家公司没有李福信的文字授权，不能要求李德林再以李福信的名义签署出售房屋的委托书，两份虚假出售房屋的委托书系邻家公司刻意造成，且合同上李福信的签名非其本人所签，故应认定三份合同无效。邻家公司认为，李福信对三份合同的签订情况均知情，出卖房屋系李福信真实意思表示，三份合同合法有效。一审法院认为，李福信系涉案房屋产权人，但李德林以李福信的名义签订上述三份合同时，未取得李福信的书面授权，合同签订后又未得到李福信追认，故涉案三份合同均未有效成立，对李福信不具有法律效力。王建伟陈述李福信对合同签订事宜均知情并已合法授权其儿子李德林出售房屋，因未提供充分有效证据证明，不予采信。2、李福信是否应当承担违约责任。王建伟认为，其与代理人李德林签订的三份合同合法有效，现被代理人李福信不履行合同，应当承担相应的违约责任，退还其定金和中介费。李福信认为，导致合同无效的原因不在自己，不应承担违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因涉案合同未有效成立，不对李福信发生法律效力，不存在李福信违约，且李福信在本案中无过错，故不应承担王建伟向其主张的违约责任。一审法院认为，涉案《房屋买卖合同》、《过户、按揭委托代理合同》及《居间服务合同》未有效成立，对李福信不产生法律效力。对王建伟要求李福信继续履行涉案《房屋买卖合同》并支付违约金的主张，因无事实依据与法律依据，不予支持。对王建伟要求李福信赔偿居间费损失16000元的主张，因该费用实际由居间方邻家公司收取，与李福信无关，故不应由李福信承担。王建伟可基于与李德林、邻家公司三方签订的《居间服务合同》，并结合行为人各自的过错程度，另谋合法途径解决。此外，虽李德林同意退还所收取王建伟的定金10000元，但王建伟在本案中并未向李德林主张权利，根据不告不理的原则，该款项不宜在本案中一并处理，李德林可自行与王建伟协商退款方式。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回王建伟的全部诉讼请求。本案受理费808元，减半收取404元，由王建伟负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，涉案房屋系李福信所有。李德林以李福信代理人的身份签订《房屋买卖合同》、《过户、按揭委托代理合同》及《居间服务合同》时均未取得李福信的书面授权，且未得到李福信的追认，同时，王建伟提供的证据并不足以证明李福信曾授权李德林处理房屋买卖的相关事宜；表见代理成立的前提系被代理人的行为致使相对人相信行为人具有代理权限，而本案中，王建伟、邻家公司提供的证据均不足以证明李福信曾作出过致使王建伟相信李德林具有代理李福信处理房屋买卖相关事宜权限的行为。因此，一审法院认为上述三份合同对李福信不具有法律约束力，从而驳回王建伟的相关诉请，并无不当。至于王建伟与李德林、邻家公司之间的权利义务关系，王建伟可依法另行主张。综上，王建伟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费808元，由上诉人王建伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年二月十九日书记员 肖佳敏