广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7487号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧新相，男，1956年5月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李幼峰，男，1971年10月25日出生，汉族，住湖北省鄂州市。被上诉人（原审被告）：中山市富田塑料制品有限公司，住所地广东省中山市板芙镇深湾村里溪大道****之一。法定代表人：李幼峰，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：范润英，女，1971年6月12日出生，汉族，住广东省中山市。共同委托诉讼代理人：卢大文，广东万里海天律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李锦，广东万里海天律师事务所律师。上诉人欧新相因与被上诉人李幼峰、中山市富田塑料制品有限公司（以下简称富田公司）、范润英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人欧新相上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、五、六项；二、李幼峰、富田公司、范润英共同返还欧新相垫支的租赁厂房2017年7月1日—12月31日和2018年1月1日—2018年1月31日的房产租赁税6157.76元，以及2017年12月水电费等费用1744.86元，2018年1月水电费等费用2902.19元，共10804.84元给欧新相；三、李幼峰、富田公司、范润英共同赔偿租赁厂房的租金损失，从2018年2月12日起至李幼峰、富田公司、范润英符合交付条件交还租赁厂房之日止即2018年8月15日止，按照二楼建筑面积1300平方米，9.9元/平方米，共12870元/月，（计算至2018年8月15日止共78507元，12870元×6个月+3天×429元/天）；四、李幼峰、富田公司、范润英共同赔偿原承租厂房一楼地面购买维修用商品混凝土价款4.55万元给欧新相；五、李幼峰、富田公司、范润英共同承担支付上述应付款共134311.84元的利息，从欧新相2018年3月21日起诉之日起至判决给付之日止，按应付款额每月银行贷款利率6%计算；六、李幼峰、富田公司、范润英在付清应付款给欧新相之前，欧新相无需支付保证金利息给李幼峰。事实和理由：一、关于是否协商一致解除租赁合同的问题。其与李幼峰、富田公司根本没有达成协商一致解除合同的协议，不构成协商一致解除租赁合同。二、关于李幼峰、富田公司、范润英应否赔偿欧新相不能出租租赁物的租金损失问题。在租赁期满前，李幼峰、富田公司、范润英使用重型机械车辆进行装载运输拆卸生产设备撤离现场，导致一楼厂房地面破损，李幼峰同意赔偿和支付维修费用，其才对生产设备等准予放行。且李幼峰、富田公司、范润英搬离租赁物时遗留了大量固体废物等，没有清理完现场，应当承担赔偿欧新相租赁物不能出租的损失的民事责任。三、一审认定欧新相没有采取防止损失扩大的措施认定错误。四、关于公共区域的水电费和各方自理的租赁税问题。双方对于水电费等，一直以来都是与富田公司的工作人员共同抄表确认，再由欧新相制作计算表、公式、金额等内容写在白纸上拍照，用微信方式发到范润英的微信，再由范润英转账支付。李幼峰对最后两期的水电费不予承认，应当承担举证责任。同理，租赁税问题，欧新相的租赁房屋共有四层，共分两个租户，欧新相到中山市XX流动人口和出租屋办公室交租赁税是取得两份租赁税发票，各方租户收取租赁税发票后，返还垫付款（税金）给欧新相，李幼峰否认水电费及租赁税金额是虚假陈述。五、关于保证金返还应支付利息的起算日期问题。李幼峰、富田公司、范润英全部履行应当支付的费用之日起，如果欧新相没有当天全部返还保证金，才应当计算保证金的利息。六、关于范润英是否应当与李幼峰、富田公司共同承担民事责任问题。范润英与李幼峰是夫妻关系，范润英以其个人银行账号转账支付租金水电费和租赁税给欧新相，实际上富田公司是李幼峰与范润英共同经营，范润英应当承担民事责任。李幼峰、富田公司、范润英口头答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，作出判决恰当，服从一审判决。欧新相向一审法院起诉请求：一、李幼峰、富田公司、范润英共同立即拆除、清理、搬迁在租赁厂房现场的下列物品、设施、固体废物：1.在租赁厂房现场二楼内、李幼峰、富田公司、范润英设置的房间、生产车间间隔、物理隔断、天花板；2.在租赁厂房现场二楼楼面、地面的工业垃圾、凝固的油污固体废物；3.修复被砸烂、损毁的在租赁厂房现场一楼地面消防通道的一个长约20公分，宽约20公分，深约50公分的化粪池上盖，清理跌入化粪池内的建筑垃圾、坭头瓦砾；二、李幼峰、富田公司、范润英共同支付2018年1月10日—2月11日共1个月的租金共25740元给欧新相；三、李幼峰、富田公司、范润英共同返还欧新相垫支的租赁厂房2017年7月1日—10月31日和2018年1月1日—2018年1月31日的房产租赁税6157.75元，以及2017年12月水电费等费用1744.86元，2018年1月水电费等费用2902.19元，共10804.84元给欧新相；四、李幼峰、富田公司、范润英共同赔偿租赁厂房的租金损失，从2018年2月12日起至李幼峰、富田公司、范润英符合交付条件交还租赁厂房之日止，按照二楼建筑面积1300平方米，9.9元/平方米，共12870元/月（暂计算至2018年7月30日止共71643元。12870元×5个月+17天×429元/天）；五、李幼峰、富田公司、范润英共同支付原承租厂房一楼地面购买维修用商品混凝土价款人民币4.55万元给欧新相；六、李幼峰、富田公司、范润英共同承担支付上述应付款共153687.84元的利息，从欧新相起诉之日起至判决给付之日止，按应付款额每月银行贷款利率6%计算。李幼峰向一审法院提出反诉请求：一、确认欧新相与李幼峰于2018年1月20日已经解除双方签订的租赁合同；二、欧新相返还保证金人民币46800元及利息（以46800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年1月11日起算，至清偿之日止）。一审法院认定事实：2011年12月9日，欧新相作为甲方与李幼峰作为乙方签订《厂房租赁合同书》。合同约定：甲方将中山市XX工业区一、二楼两层厂房租赁给乙方使用，租期6年，从2011年12月9日起至2018年2月11日止，租赁建筑面积2600平方米，正式起租时间为2012年2月10日，前三年租金每月9元/平方米，即每月租金23400元，后三年租金增加10%，即每月租金9.9元/平方米，即每月租金25740元，乙方交付2个月的租金23400元/月，共46800元保证金给甲方。乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金，逾期10天未付租金，甲方有权终止，并保留使用其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方自行负责。乙方应保持厂房和宿舍的原貌，负责各项设施的保养和维护，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施，如因乙方使用不当造成厂房和宿舍损坏、破灭等责任，由乙方负责维修和赔偿。如因建筑结构原因造成的厂房和宿舍损坏、破灭等责任，由甲方负责维修和赔偿。此外，双方还约定其他条款。租赁合同签订之后，李幼峰于2013年1月4日向欧新相缴交厂房押金46800元；欧新相以李幼峰、富田公司、范润英在合同期满终止时起至今，没有拆除添附的设施、物理间隔、没有清理油污等固体废物，造成了欧新相不能再次出租的损失及维修一楼地面的部分支出等损失为由提起诉讼。李幼峰则以双方于2018年1月20日已经解除双方签订的租赁合同并要求返还保证金46800元及利息损失提起反诉，请求解决。一审法院于2018年5月11日召集欧新相与李幼峰、富田公司、范润英对涉案租赁场地进行现场协调处理，针对欧新相提出的清理方案，一审法院多次到场协调，李幼峰、富田公司、范润英亦积极配合并安排人员多次对涉案场所进行清理。2018年8月5日，欧新相（甲方）与冉X（乙方）签订《合同书》，约定甲方委托乙方承接清理厂房二楼地面、墙壁油污、垃圾杂物等；拆除清理二楼上天花、间墙等装饰物，清拆弃置管道、线管，清理厂房楼下化粪池周边垃圾等工作。工程工资及费用共计15000元，完成日期为签订协议后七天内完工。付款方式为完工后，经甲方验收，通过银行转账付款（分三次于2018年8月7日支付3000元，2018年8月9日支付5000元，2018年10月15日支付7000元）。事后，中山市横栏镇鑫懿达装饰工程部、冉X出具收据证明收取银行转账款15000元。李幼峰、富田公司、范润英对于欧新相委托第三方冉X清理涉案场地行为无异议，对于产生费用该谁负责由法院进行裁判。一审法院认为，欧新相与李幼峰签订的《厂房租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。合同签订后，欧新相依约将上述场地交付李幼峰使用，李幼峰也按合同约定支付保证金46800元给欧新相。对于双方提出争议问题，分析如下：一、关于李幼峰确认双方签订的租赁合同于2018年1月20日已经解除及要求欧新相返还保证金46800元及利息（以46800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年1月11日起算，至清偿之日止）的问题。本案中，李幼峰主张涉案经营场地一楼、二楼分别于2018年1月10日和2018年1月20日交还给欧新相，提供双方通话录音证明，欧新相确认事实，但其认为事后去到现场才发现遗留太多废物等问题。因此，李幼峰搬离涉案厂房事实是存在的，且相应钥匙交还也是有事实依据的，根据双方签订的《厂房租赁合同书》约定租赁期限于2018年2月11日终止，从而可认定涉案租赁场地经双方协商解除，并于2018年1月20日搬离事实。故李幼峰提出双方于2018年1月20日已经解除双方签订的租赁合同依据充分，予以支持；由于上述签订的合同经双方协商一致解除，且租赁期限也已临近届满，欧新相理应按约定退还租赁押金46800元给李幼峰，至于利息起算时间，李幼峰主张从2018年1月11日起算明显不合理，可从双方合同解除时间次日起（即2018年1月21日）计算。二、关于欧新相要求李幼峰、富田公司、范润英共同立即拆除、清理、搬迁在租赁厂房现场的下列物品、设施、固体废物：1.在租赁厂房现场二楼内、李幼峰、富田公司、范润英设置的房间、生产车间间隔、物理隔断、天花板；2.在租赁厂房现场二楼楼面、地面的工业垃圾、凝固的油污固体废物；3.修复被砸烂、损毁的在租赁厂房现场一楼地面消防通道的一个长约20公分，宽约20公分，深约50公分的化粪池上盖，清理跌入化粪池内的建筑垃圾、坭头瓦砾等问题。本案中，李幼峰在合同使用期满前履行搬离厂房义务，并在诉讼期间经一审法院协调也对欧新相提出清理方案作相应处理，其主张事实已得到有效处理。事后，欧新相又于2018年8月5日委托中山市横栏镇鑫懿达装饰工程部、冉X承接清理厂房二楼地面、墙壁油污、垃圾杂物等；拆除清理二楼上天花、间墙等装饰物，清拆弃置管道、线管，清理厂房楼下化粪池周边垃圾等工作。为此花费工程工资及费用共计15000元，该费用已由欧新相先行垫付，应由李幼峰承担，欧新相主张有理，予以支持。三、关于欧新相要求李幼峰、富田公司、范润英支付2018年1月10日—2月11日共1个月的租金共25740元的问题。本案是租赁合同，根据合同的种类及性质，按期交付租金是承租人的基本义务。双方签订合同租赁使用期限至2018年2月11日，虽然李幼峰认为涉案租赁场地一楼于2018年1月10日交还给欧新相，但没有具体交接手续予以证明，而李幼峰实际退出时间为2018年1月20日，因此，李幼峰仍须按合同约定缴交2018年1月10日至2018年2月11日租金25740元。欧新相据此主张有理，予以支持。四、关于欧新相要求李幼峰、富田公司、范润英返还垫支的租赁厂房2017年7月1日—2018年1月的房产租赁税6157.76元，以及2017年12月水电费等费用1744.86元、2018年1月水电费等费用2902.19元，共10804.84元给欧新相的问题。本案中，依据合同第三条约定李幼峰应承担租赁期间厂房租赁税，欧新相主张垫支的租赁税发生在李幼峰租赁期间，但该租赁税涉及整栋厂房四层面积，而李幼峰只租赁该栋两层，因此，李幼峰抗辩要求承担一半租赁税有理，予以采纳；故李幼峰对此应承担租赁税为3078.88元（6157.76元÷2=3078.88元）。对于欧新相要求李幼峰承担2017年12月水电费等费用1744.86元、2018年1月水电费等费用2902.19元。其对此并没有提交相应抄表记录及票据凭证等，而李幼峰未能确认。欧新相该项诉求依据不充分，不予支持。五、关于欧新相要求李幼峰、富田公司、范润英赔偿租赁厂房的租金损失，从2018年2月12日起至李幼峰、富田公司、范润英符合交付条件交还租赁厂房之日止，按照二楼建筑面积1300平方米，9.9元/平方米，共12870元/月，（暂计算至2018年7月30日止共71643元。12870元×5个月+17天×429元/天）、原承租厂房一楼地面购买维修用商品混凝土价款人民币4.55万元给欧新相及承担支付上述应付款共153687.84元的利息，从欧新相起诉之日起至判决给付之日止，按应付款额每月银行贷款利率6%计算的问题。本案中，双方签订的《厂房租赁合同书》已于2018年1月20日协商一致进行解除，李幼峰也履行交还钥匙及退还场地等义务，且涉案租赁一楼也已出租给他人使用，退一步讲如李幼峰没有及时把二楼闲置物品和设施搬迁拆除，欧新相也应该采取适当措施防止损失的扩大。因此，欧新相无权就扩大的损失71643元（按照二楼建筑面积1300平方米，9.9元/平方米，共12870元/月，暂计算至2018年7月30日止共71643元。12870元×5个月+17天×429元/天）要求赔偿。至于欧新相要求李幼峰承担购买维修用商品混凝土价款人民币4.55万元，该地面翻修涉及公共区域面积，且损坏原因欧新相也未能提供证据属李幼峰所为，而李幼峰也不确认，其主张依据不足，不予支持。对于欧新相主张应付款租金25740元及缴交厂房租赁税3078.88元的请求利息从起诉之日起至判决给付之日止按中国人民银行贷款利率6%/月计算依据有理，予以支持，但清理厂房花费工程工资及费用共计15000元的利息应从2018年8月15日起计算至清偿之日止，按中国人民银行贷款利率6%/月计算较为合理；超出上述部分请求于法无据，不予采纳。六、关于富田公司、范润英的法律责任问题。本案中，李幼峰签订合同的目的是为了开办富田公司，涉案场地实际使用人、受益人是富田公司，涉案租赁场地一直由富田公司使用至今。因此，富田公司应对本案债务承担连带责任；对于范润英并不是合同相对方，其作为富田公司股东不应对本案债务承担连带责任，欧新相要求范润英承担责任依据不足，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认欧新相与李幼峰签订的《厂房租赁合同书》于2018年1月20日予以解除；二、欧新相于判决生效后七日内向李幼峰返还租赁保证金46800元及利息（从2018年1月21日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、李幼峰、富田公司于判决生效后七日内向欧新相支付2018年1月10日—2018年2月11日的租金共25740元及利息（以25740元为基数，从2018年3月21日起至清偿之日止按中国人民银行贷款利率6%/月计算）；四、李幼峰、富田公司于判决生效后七日内向欧新相支付清理厂房花费工程工资及费用共计15000元及利息（以15000元为基数，从2018年8月15日起至清偿之日止按中国人民银行贷款利率6%/月计算）；五、李幼峰、富田公司于判决生效后七日内返还欧新相垫支的租赁厂房2017年7月1日—2018年1月的房产租赁税3078.88元（以3078.88元为基数，从2018年3月21日起至清偿之日止按中国人民银行贷款利率6%/月计算）；六、驳回欧新相的其他诉讼请求；七、驳回李幼峰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3374元，由欧新相负担2412元，李幼峰、富田公司负担962元；反诉费970元，由欧新相负担。本院二审期间，欧新相围绕上诉请求提交了如下新证据：1.与陈国权的厂房租赁合同。拟证明李幼峰、富田公司、范润英清理完毕之后，欧新相以高于原租金标准再次顺利出租，李幼峰、富田公司、范润英的违约行为造成其租金损失。2.广东增值税普通发票以及税收缴税书。拟证明其一审提交的税收缴税书是李幼峰、富田公司、范润英应当承担的租赁税。3.录音光盘。拟证明李幼峰、范润英承认需要清理现场和拆除生产设施、承认损坏了一楼厂房地面。李幼峰、富田公司、范润英没有提交证据。李幼峰、富田公司、范润英对欧新相提交的证据质证如下：证据1真实性、合法性、关联性均不予确认。证据2真实性确认，合法性和关联性不予确认。证据3的真实性、合法性均不确认，认为是欧新相的代理人有意隐瞒事实套取其陈述。针对欧新相二审提交的新证据，本院认定如下：证据1系涉案双方解除合同后，欧新相与他人另行签订的租赁合同，与本案没有关联，不予评述。证据2的真实性、合法性及关联性均予以确认。证据3的真实性予以确认。本院二审查明，涉案租赁物的3、4楼是出租给案外人的。2018年1月8日，欧新相、袁XX作为纳税人分别缴纳了四笔税款，持有四份税收缴款书。欧新相称涉案租赁物的税款金额为6157.76元，另外两笔税款是3、4楼承租人的，均系分别开具纳税发票。还查明，二审时，欧新相与李幼峰、富田公司、范润英均认为是合同期满后，李幼峰、富田公司、范润英提前一个月搬走。《厂房租赁合同》还约定：合约期满，李幼峰付清及一切费用之后，欧新相应将保证金全额退还给李幼峰。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，根据欧新相与李幼峰、富田公司、范润英的二审的诉辩主张，本案对争议焦点分析如下：关于是协商解除合同还是租赁期满终止合同的问题。欧新相与李幼峰签订的《厂房租赁合同》约定租赁期限届满日是2018年2月11日，虽然李幼峰在2018年1月20日搬离了租赁物，但并无证据证明欧新相同意提前解除合同，因此，一审法院认定双方于2018年1月20日协商解除合同的证据不充分，本院予以纠正。本院确认涉案《厂房租赁合同》系期满后终止。关于欧新相主张租赁期满后的租金损失问题。双方确认，富田公司在2018年1月20日已经搬离租赁物，尽管在案证据显示，富田公司搬离租赁物后没有及时将租赁物二楼闲置物品以及设施完全拆除搬迁并清理干净，然而，从欧新相委托冉X清理二楼的合同内容看，清理完成时间仅为7天，且富田公司在1月20日搬离租赁物，距离合同期满的2月11日，富田公司已经提前20日搬离，在富田公司没有清理现场时，欧新相如果采取积极措施，则在前述时间内是完全可以清理完毕现场的，欧新相却没有采取积极措施清理现场，欧新相认为其没有能够及时将涉案租赁物另行出租的原因在于李幼峰、富田公司没有及时清理现场所致的理据不充分，据此要求计算2017年2月12日-2018年8月15日的租金的请求不成立，不予采纳。关于返还垫付的租赁税以及水电费问题。二审时，欧新相提交的证据证明是根据不同的承租人分别单独缴税，一审判决减半支付租赁税错误，本院予以纠正。对于水电费数额，因李幼峰不予确认，欧新相又没有提交相应的水电度数以及票据凭证证明，一审判决不确认水电费数额并无不妥。关于欧新相主张一楼维修损失问题。涉案租赁物已由李幼峰承租使用了6年，作为出租方的欧新相在租赁合同期满后对租赁物进行一定程度的修缮以便另行出租，是出租方自行选择的行为，且欧新相不能证明修缮部分是李幼峰使用不当造成的损害，其要求李幼峰、富田公司、范润英承担该费用的理据不充分，不予采纳。关于保证金是否应当计算利息的问题。厂房租赁合同约定保证金全额退还的条件是李幼峰付清一切费用之后，前述，李幼峰并没有付清租赁合同项下的一切费用，欧新相至今未退还保证金不构成延迟支付，故不应当计算利息。一审判决计算利息错误，本院予以纠正。关于范润英是否承担共同民事责任的问题。富田公司是有限责任公司，范润英是该公司的股东，不应当对公司债务承担清偿责任。范润英与李幼峰虽然系夫妻关系，但李幼峰对本案承担责任的依据是其作为租赁合同的相对方，并非基于家庭日常生活所需所负债务，故一审法院不予采纳欧新相要求范润英承担共同支付责任的处理并无不当，欧新相的该上诉理由不成立。综上所述，欧新相的上诉请求部分成立，一审法院认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3112号民事判决第三、四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3112号民事判决第一、六、七项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3112号民事判决第二项为：欧新相于本判决生效后七日内向李幼峰返还租赁保证金46800元；四、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3112号民事判决第五项为：李幼峰、中山市富田塑料制品有限公司于本判决生效后七日内返还欧新相垫支的租赁厂房2017年7月1日—2018年1月的房产租赁税6157.76元（以6157.76元为基数，从2018年3月21日起至清偿之日止按中国人民银行贷款利率6%/月计算）；五、驳回欧新相的其他诉讼请求；六、驳回李幼峰的其他反诉请求。一审案件受理费3374元，欧新相负担2300元，李幼峰、中山市富田塑料制品有限公司负担1074元，反诉费970元，欧新相负担900元，李幼峰负担70元。二审案件受理费1046元，由欧新相负担1000元，李幼峰、中山市富田塑料制品有限公司负担46元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年二月二十日书记员  廖建锋