福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初704号 原告：马雪凤，女，1964年11月3日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周笑冰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：益马发展（厦门）国际文化大厦有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路599号。 法定代表人：TEEAHSENG，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑鹭丹，福建首嘉律师事务所律师。 被告：厦门外图集团有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路809号厦门国际文化大厦裙楼一至五层。 法定代表人：申显杨，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：陈继东，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐林武，福建远大联盟律师事务所律师。 原告马雪凤与被告益马发展（厦门）国际文化大厦有限公司（以下简称益马公司）、厦门外图集团有限公司（以下简称外图公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马雪凤的委托诉讼代理人许东、周笑冰，被告益马公司的委托诉讼代理人郑鹭丹，被告外图公司的委托诉讼代理人徐林武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马雪凤向本院提出诉讼请求：1.益马公司、外图公司排除对马雪凤所有厦门国际文化大厦裙楼-1层铺位39单元造成的妨害，并将厦门国际文化大厦局部构造恢复原状，具体为：（1）依据（2004）厦规建设第0180号《建设工程规划许可证》将厦门国际文化大厦的一楼大堂恢复为架空层构造，即取消对一层平面（11）-（18）轴间架空部位的封闭；（2）依据（2004）厦规建设第0180号《建设工程规划许可证》，将厦门国际文化大厦一至五层平面（9）-（11）轴间的电梯和自动扶梯予以恢复；（3）办理上述建设变更的相关手续；2.益马公司、外图公司向马雪凤赔偿因侵犯物权造成的租金损失（以117.8元/平·月计，自2016年4月16日起计至排除上述妨碍，将厦门国际文化大厦恢复原状之日止）。事实和理由：2007年6月6日，马雪凤与益马公司签订了《商品房买卖合同》，约定向益马公司购买位于厦门国际文化大厦裙楼-1层铺位39单元相关事宜。《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”载明：《建设工程规划许可证》号为（2004）厦规建设第0180号。第十七条约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权除独立的露台外，属全体业主。第十八条约定：除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。《商品房买卖合同》附件：《地下一层平面图》图纸中显示，厦门国际文化大厦地下一层区域的中心位置为采光井设计，即对应大厦的一楼架空层，可从一楼直接俯瞰地下商铺的布局。图纸中并载明多部电梯、手动扶梯位置。此外，（2004）厦规建设第0180号《建设工程规划许可证（附件）》建筑规划设计审定意见第12条载明：厦门国际文化大厦地下一层为商场及设备用房，裙房一层为商场、办公、公寓入口、架空广场。第14条载明：应确保屋顶花园建设。一层架空广场及二层观景平台应做好绿化与铺装布置，并向公众开放，不得封闭作为他用；应满足日照、通风要求。《厦门市规划局关于同意厦门国际文化大厦局部变更的批复》（厦规建〔2006〕19号）载明：在满足消防疏散要求前提下，原则同意地下一层平面局部进行调整，并对商场进行摊位的划分。《厦门市规划局关于同意确认厦门国际文化大厦架空层面积的批复》（厦规建〔2006〕72号）载明：经厦门闽矿测绘院进行面积测算，架空层（含一层架空广场和二、六层观景平台）合计面积为1524.11㎡，在益马公司保证架空层不改变使用功能、不占用、不出租、不作为营业性场所的前提下，同意确认厦门国际文化大厦项目架空层面积为1524.11㎡，该部分面积不参与计算容积率。《商品房买卖合同》签订后，马雪凤依约支付了购房款，履行了合同项下义务。马雪凤并知悉厦门国际文化大厦系由益马公司与外图公司共同开发建设。2007年，益马公司与外图公司借准备第三届海峡两岸图书交易会之名，对厦门国际文化大厦的局部构造进行变更，主要表现为将一楼架空层原属于城市公共用地部分全部装修成交易会和书城的大堂及取消建设规划中确定的多部电梯、手动扶梯。上述变更减少了隔离墙体和公共通道空间，相应的一层公共绿化面积和各层面积均有所变化。马雪凤及其他已购买商铺的业主进行交涉时，益马公司与外图公司承诺该种变更仅为临时性的，可在交易会结束后恢复原状。2008年1月16日，外图书交流中心与马雪凤签订《商铺租赁合同》，约定向马雪凤承租讼争商铺，商铺租赁期限从2008年1月16日起至2016年4月15日止，租金标准随时间推移上涨，末一年度租金标准为117.8元/月·平方米。2016年1月16日，外图公司向马雪凤发送《关于国际文化大厦裙楼-1层铺位租赁到期的函》，表示厦门国际文化大厦地下一层商铺的平均租金水准将降至不高于50元/月·平方米。2016年3月18日，包括马雪凤在内的厦门国际文化大厦地下一层商铺业主方得知在益马公司与外图公司的申请下，厦门市规划委员会于2008年即作出厦规建[2008]14号《厦门市规划局关于同意厦门国际文化大厦项目一至五层平面局部变更并建筑规模调整的批复》，该批复载明：“1.同意将（厦门国际文化大厦）一层平面（11）-（18）轴间的架空部位封闭，作为商业用房使用；2.同意取消一至五层平面（9）-（11）轴间的电梯和自动扶梯，并对一至五层平面内分隔做适当调整；3.同意裙房计容建筑面积由15052.958平方米增至16726.897平方米，增加1673.939平方米；地上建筑面积由45240.22平方米增至46914.159平方米，地下建筑面积由7909平方米增至8104.59平方米，容积率、建筑密度和绿化率做相应调整。”根据上述批复可得，益马公司与外图公司于2007年对厦门国际文化大厦进行的局部变更并非临时性的，可变更的而是永久性的，违反了售房时所取得建设规划许可的内容。益马公司擅自进行厦门国际文化大厦内部构造的变更，其在作出变更后更是积极向相关政府部门申请按照变更后内容确认建设规划的事宜。益马公司与外图公司在作出上述变更时并未征得已购买商铺业主的同意，变更后故意对业主隐瞒相关情况，也并未给予业主相应的补偿。而事实上，厦门市规划局于2007年11月219日作出的（2007）厦规竣第0118号《建设工程竣工规划验收表》中已确认厦门国际文化大厦建筑局部有变更，裙房一层架空未计入总建筑面积等事宜。因此，益马公司与外图公司此举属明显的先建设后申请行为，违反法定程序，侵犯业主权益。益马公司与外图公司擅自进行厦门国际文化大厦规划局部变更的行为，对马雪凤行使权益造成了妨碍，侵犯了马雪凤的不动产物权。无论是厦门国际文化大厦一层的架空层还是公共电梯、手动扶梯，都属于与讼争商铺有关联的公共部位和设施。厦门国际文化大厦地下一层商铺与地上一至五层共同构成了建筑物整体，在涉及采光、通行、公共区域内部分割调整、建筑规模调整时，地上的布局、规模改造直接影响到地下一层商铺的权益。益马公司与外图公司在凭借（2004）厦规建设第0180号《建设工程规划许可证》出售商铺、获取相应购房款项后，又私自改变与讼争商铺有关联的公共部位和设施，作出封闭一层架空层，取消多部公共电梯、自动扶梯的安排并且申请建设规划变更，将原属于业主的共有部分变为外图公司的自营区域，将业主独立的临街店铺变为完全的地下商铺，上述举动不仅侵犯了马雪凤的不动产物权，也使得商铺价值大为贬损。此前签订的《商铺租赁合同》中载明的租金系依照当时的市场行情所定，在8年后的《商铺租赁合同》到期后，外图公司提出的租金标准骤降为50元/月·平方米，但与此同时厦门国际文化大厦地上数层的商铺出租、出售价格一直上涨，这正证明了擅自变更规划的行为造成地下一层商铺人流大为降低，价值大为贬损，给业主造成了重大的经济损失。目前，地下商铺因价值贬损，无法寻求合适的租客而长期处于空置的状态，外图公司索性将通往地下商铺的电梯一拦了之，加深损害了包括马雪凤在内广大业主的权益。综上，益马公司、外图公司违反法律规定，擅自变更厦门国际文化大厦的构造在先；隐瞒实施情况，拒绝将建设构造恢复原状在后，侵犯了马雪凤包括建筑物区分所有权、相邻权在内的不动产物权，造成了经济损失。 益马公司辩称，马雪凤诉求没有事实和法律依据，依法不能成立。益马公司与马雪凤之间系商品房买卖合同关系，根据双方合同第10条的约定，经相关主管部门批准规划变更时，买受人可以依约选择同意或选择退房，马雪凤可以根据该约定主张合同权利，而不得依照物权法规定主张侵权。马雪凤主张被侵犯的权利包括专有物权、共有权利、相邻权利等，混淆了各种不同的法律关系，其诉求与事实理由不能融合。讼争变更行为发生于2008年，本案诉求已经超过诉讼时效。 外图公司辩称，马雪凤以外图公司擅自处分业主共有部分为由起诉要求恢复原状，存在主体不适格的问题，不符合民事诉讼起诉的条件，应当裁定驳回起诉。一、马雪凤的诉讼请求涉及全体业主共同利益，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能提起诉讼，马雪凤在不能证明其诉请代表厦门国际文化大厦小区过半数业主意志的情况下，提起本案诉讼，存在原告主体不适格的问题，不符合民事诉讼起诉的条件，法院应当裁定驳回起诉。首先，马雪凤诉称“被告……将原属于业主的共有部分变为被告的自营区域”，并援引其与益马公司签订的《商品房买卖合同》第十八条约定:“买受人有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”同时，马雪凤认为诉求的法律依据是物权法第七十条、第七十二条、第七十三条的规定。由此可见，其诉讼请求涉及全体业主的共同利益。其次，物权法第七十六条第一款第七项规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。鉴于物权法第七十六条第一款第七项对什么是“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”没有具体规定，《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条予以补充规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权力的其他重大事项”。由此可见，马雪凤的诉讼请求涉及全体业主的共同利益，属于物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依据该条第二款的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本系列案中，总共只有21名业主提起23件诉讼，而厦门国际文化大厦的业主总共有500多名，起诉的原告远未达到业主总人数过半的要求，也没有取得过半业主的授权。最后，民事诉讼法第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，《最高院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定：“人民法院……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”本案中，马雪凤没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提起诉讼，存在主体不适格问题，法院应裁定驳回起诉。二、外图公司并非开发建设单位，没有与马雪凤订立《商品房买卖合同》，也没有侵犯马雪凤的专有权或共有权，外图公司并非本案适格被告。首先，外图公司不是国际文化大厦的开发建设单位，外图公司与益马公司签订的合作协议系内部法律关系，外图公司并没有以开发建设单位的身份与马雪凤签订《商品房买卖合同》并由此发生外部法律关系。其次，外图公司与马雪凤一样，都是国际文化大厦的业主，并没有实施侵犯马雪凤专有权或全体业主共有权的不法行为。最后，《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（三）有明确的被告”，《最高院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定：“人民法院……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”所谓“明确的被告”，应当具有“明白正确”之意，本案中外图公司并非正确的被告，也就是说，被告主体不适格，法院应当裁定驳回起诉。综上所述，马雪凤以外图公司擅自处分业主共有部分为由起诉要求恢复原状，存在主体不适格的问题，不符合民事诉讼起诉的条件，恳请裁定驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月6日，马雪凤与益马公司签订一份《商品房买卖合同》，约定向益马公司购买厦门国际文化大厦裙楼-1层铺位39单元，益马公司应于2007年12月31日前交付验收合格并符合合同约定的商品房。此后，讼争商铺在约定期限内交付给马雪凤。2008年1月16日，马雪凤与厦门对外图书交流中心（即现外图公司）签订一份《商铺租赁合同》，将讼争商铺出租给该公司，租赁期限自2008年1月16日至2016年4月15日止，其中第一、二租赁年度租金标准为101元/月·平方米，第三、四、五租赁年度租赁标准为109.1元/月·平方米，第六、七、八租赁年度租赁标准为117.8元/月·平方米，实际面积以产权证面积为准。2009年10月15日，讼争商铺产权登记至马雪凤名下，登记的建筑面积为20.21平方米。 另查明，厦门国际文化大厦系益马公司与外图公司的合作开发项目。益马公司作为该项目的建设单位，于2004年11月2日取得（2004）厦规建设第0180号建设工程规划许可证，经原厦门市规划局（即现厦门市规划委员会）审定准予建设该项目，该许可证记载裙房一层为“商场，办公、公寓入口，架空广场”。该项目竣工后，原厦门市规划局于2007年11月219日作出（2007）厦规竣第0118号《建设工程竣工规划验收表》，载明厦门国际文化大厦规划验收综合评定意见为：1.地上超建建筑面积933.57平方米；2.另有裙房一层架空和公寓楼六层架空合计面积931.631平方米未计入总建筑面积；3.建筑局部有变更；4.同意报备，不符合规划指标部分另案处理。2008年1月10日，原厦门市规划局向益马公司作出厦规建﹝2008﹞14号文，载明“为把外图厦门书城建设成福建省规模最大、购书环境最好的大书城，你司申请对一~五层平面作适当变更，并调整建筑规模，根据《关于第三届海峡两岸图书交易会外图厦门书城分会场现场建设协调会会议纪要》精神和厦门闽矿测绘院的预算与竣工测量建筑面积对比表，经研究，在变更满足消防规范、结构安全和有关设计规范要求等前提下，同意批复事项如下：1.同意将一层平面（11）~（18）轴间的架空部位封闭，作为商业用房使用。2.同意取消一~五层平面（9）~（11）轴间的电梯和自动扶梯，并对一~五层平面内部分隔作适当调整。3.同意裙房计容建筑面积由15052.958平方米增至16726.897平方米，增加1673.939平方米；地上建筑面积由45240.22平方米增至46914.159平方米，地下建筑面积由7909平方米增至8104.59平方米，容积率、建筑密度和绿地率作相应调整。其余内容仍按原发证执行。接文后，请向相关管理部门办理完善相关手续”。 还查明，厦门国际文化大厦裙楼-1层的其他业主曾就厦规建﹝2008﹞14号文提起行政诉讼，要求确认该文件违法并予以撤销。本院作出（2016）闽0203行初337号行政裁定，认为该诉讼超过法定起诉期限且无正当理由，依法应当驳回起诉。2018年11月19日，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02行终258号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，马雪凤作为讼争商铺产权人，现以二被告实施的建造变更行为损害其享有的该商铺建筑区分所有权以及相邻权等权益为由提起本案诉讼。马雪凤所诉侵权行为虽涉及厦门国际文化大厦项目原规划设计的共有部分，但其主张的系其对讼争商铺所享有的专有部分权利，因此对外图公司提出本案属于物权法第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，起诉应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的抗辩意见，本院不予采信。 马雪凤主张益马公司、外图公司构成共同侵权，应就此事实承 担举证责任。根据在案证据，厦门国际文化大厦项目在实际建设中部分变更了（2004）厦规建设第0180号《建设工程规划许可证》的原规划设计，将一层平面（11）～（18）轴间的架空部位封闭，取消一～五层平面（9）～（11）轴间的电梯和自动扶梯，并对一～五层平面内部分隔作适当调整；该建造变更行为后经原厦门市规划局批准同意。前述建造变更行为已经行政主管部门行政许可，如马雪凤对该规划行政许可行为合法性持有异议，应另寻其他合法途径予以解决，该异议事项并不属于本案审理范围。鉴于前述建造变更行为已经行政许可，马雪凤主张该变更属于侵权行为，不能成立。综上所述，对马雪凤基于侵权所提出的各项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回马雪凤的诉讼请求。 案件受理费747.5元，由原告马雪凤负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年二月二十六日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。