云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初593号原告：张小云，男，汉族，1957年10月26日出生，身份证住址浙江省乐清市。委托诉讼代理人：吴少朋，云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司。住所：昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：王振宇，总经理。委托诉讼代理人：赵嘉宇，男，汉族，1995年6月30日出生，身份证住址河北省邯郸市广平县，系该公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨柔情，女，汉族，1994年8月13日出生，身份证住址云南省曲靖市马龙县，系该公司法务，特别授权代理。原告张小云诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告张小云及其委托诉讼代理人吴少朋，被告云南中豪置业有限责任公司的委托诉讼代理人赵嘉宇、杨柔情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年10月25日签订了编号为ZT00599的《商品房购销合同》。《商品房购销合同》生效后，被告于2012年3月20日向原告交付了房屋。《商品房购销合同》第十二条约定甲方于办理完毕相关手续后180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。现在原告己经依照合同约定支付了房款且于2012年3月20日被告向原告交付了房屋。但被告在经原告多次催告之后仍然拒绝协助原告办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号)》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。被告拒绝协助原告办理产权登记的行为己经违反了双方合同约定，且被告的违约行为导致原告不能正常行使房屋产权，造成了损失。原告有权按照上述规定在五年期以上贷款利率水平上加收50%作为被告违约金，因此计算违约金的公式为：已支付的金额×天数×年利率×150%/365。经计算后的金额为265,760元。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即履行协助原告办理不动产权证的义务；2.被告向原告承担不能按期办理不动产权证的违约金265,760元。(计算方式：标的房屋总价款502,484元为基础按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的年利率上浮50%计算。自合同约定被告申请办理产权登记日届满之日即2012年9月16日起至房产登记机关受理产权登记办理之日止，暂计至2018年11月30日止);3、本案受理费、律师费等由被告承担。被告辩称：1.向原告方交付房产是主合同义务。根据合同约定，我方协助原告向房产交易中心提交办理相关产权证的申请，而不是在180天内将产权办理到原告名下，这是合同的附属义务。我方于2012年3月20日将涉案房屋交付给原告，我方的主合同义务已经履行完毕，原告当日起即享受合同约定的该房屋的使用和收益的权益，相关的风险也于交付当日转移到原告方；2.原告在诉讼请求中要求我方支付自2012年9月16日起至实际办理产权登记之日的违约金，我方认为其所主张的2012年9月16日至实际起诉之日前的违约金中部分已经超过诉讼时效，法庭仅应支持至实际起诉之日尚未超过诉讼时效的部分（即2018年12月份往前推3年的违约金）；3.原告起诉所要求的违约金过高，请求法庭依法调整；4.原告的损失已通过对外出租的方式予以弥补。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组：《商品房购销合同》，用以证明原告购买了本案诉争的房屋。合同约定的付款方式为首付加按揭的形式。合同第十二条约定了办理房屋产权登记的相关事宜。合同约定由被告负责办理房产证，办理房产证的期限为180天，合同未约定被告逾期办理房产证的违约责任；第二组：企业信用信息公示报告，用以证明被告是适格主体；第三组：原告身份证复印件，用以证明原告是适格主体；第四组：收据（发票），用以证明原告已经按照合同约定支付完毕首付款；第五组：收据（发票），用以证明原告已经按照合同约定支付完毕维修基金、配套费、契税、印花税和工本费；第六组：交房手续及物业服务合同，用以证明原被告于2012年3月20日完成房屋交接，原告于2012年3月20日签订物业服务合同；第七组：按揭贷款支付明细，用以证明原告已经按照合同约定支付完毕所有的购房款，原告已经实际产生按揭购房利息99,749.82元，因涉案房屋没有产权手续，导致原告不能将房产变现，多支付利息；第八组：录音及录音摘要，用以证明涉案房产房屋均价不足6000元；第九组：周边同等房产询价单，用以证明距离涉案房产不足1公里的观云海楼盘写字楼均价为10,000元左右，因被告逾期办理房产证的原因导致原告所持有的写字楼物业价值贬损严重，保守计算按每平方米3000元计算，房屋价值贬损达到182,730元，原告因被告逾期办理房产证导致的实际损失为282,479.8元。经质证，被告对原告提交的第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的认可，但认为原告的第二点证明目的中合同中显示有三种付款方式，而原告选择了首付加按揭的形式，因此产生的贷款利息是原告的自行选择。对其证明目的第三点，合同第十二条约定的是被告在180个工作日内向相关部门递交办证申请，同时在合同文本中明确表述为协助，因此不予认可原告所强调的办理房产证的期限为180天；对第二、三、四、五、六组证据真实性、合法性、关联性无异议；对第七组证据，认为应当对比第一组证据中的付款方式的约定，是原告自己选择了首付加按揭，因此对所产生的贷款利息应当有预见；对第八组证据真实性、合法性、关联性不认可，认为无法核实原告在录音中所通话对方是何人，通话的内容是否是经过沟通的；对第九组证据真实性、合法性、关联性不认可，认为原告在证明内容中强调距离涉案房产不足一公里的观云海楼盘写字楼均价为10,000元，但观云海楼盘位于彩云北路路旁，其对应的另一边是南部客运站及地铁站，其地理区位与原告购买的涉案房屋区位差异很大，因此金额才有差异。对其证明目的第二点不认可，原告于2012年3月20日接手该房产，涉案房屋对应的商业风险也转移给原告。本院认为，原告提交的第一、二、三、四、五、六、七组证据形式、来源合法，被告对其真实性均无异议，本院对真实性予以确认；原告提交的第八组证据未经通话双方共同确认，本院不予确认；原告提交的第九组证据无法确认其来源、内容的真实性及与本案的关联性，本院不予采信。被告针对其答辩主张未向本院提交证据。经审理，本院确认本案法律事实如下：2011年10月25日，原告与被告签订合同编号为ZT00599的《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于官渡区的房屋（写字楼）；按套计价，该商品房总价款为502,484元，房屋参考套内建筑面积42.22平方米，原告首期支付购房总价款的50.25%，金额252,484元，付款日期2011年10月25日，其余价款250,000元向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款支付；被告应于2011年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；在原告办理完毕以下事项后，被告于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税费、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书，购房发票等。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已经履行完毕协助办理产权的义务。上述合同于2011年10月25日备案。2011年9月1日，原告向被告支付了由被告代收的契税、印花税、工本费、维修基金等费用。2012年3月20日，被告向原告交付了涉案房屋。庭审中，被告确认原告已付清合同项下约定房款。现原告以涉案房屋至今未办理产权登记证书为由诉至本院，主张前述诉请。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房销售合同纠纷。对于原告要求被告协助办理房屋不动产产权登记手续的诉请，本院认为，办理产权登记需要行政部门审核办理，审核办理的行为是行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告承担违约责任的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。根据本案中《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于2012年12月6日前（自2012年3月20日起推180个工作日）履行合同项下向产权登记机关提交办理房屋产权登记需由被告提供的合格资料的义务。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，须承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，双方在合同中对被告迟延办理房屋权属证书的违约金计算标准未作约定，且根据法律规定，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，根据本案被告已经将房屋交付给原告使用的实际情况，已体现交易的使用利益，故对于违约金的计算标准本院酌情以每日0.05‰为计算标准，以交易房屋总价款502,484元为基数计，期限自该房屋实际交付使用后届满180个工作日即2012年12月7日起算。对于被告辩解部分违约金已过诉讼时效的问题。因被告的违约行为一直处于持续状态，故不能将因违约行为所产生的违约金予以分段计算，本院对被告的该项辩解意见不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张小云自2012年12月7日起至其将办理涉案房屋产权登记需由被告云南中豪置业有限责任公司报送的合格资料报产权登记机关备案之日止的违约金（每日金额为房屋总价款502,484元的0.05‰）；二、驳回原告张小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5286元，减半收取2643元，由被告云南中豪置业有限责任公司负担，余额2643元退还原告张小云。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员  崔光远二〇一九年二月十八日书记员  王 浩