广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初2646号原告：中国农业银行股份有限公司韶关北江支行，住所地：韶关市浈江区风度北路11号一至三层部分。负责人：蔡楚辉，该行行长。委托诉讼代理人：曾进，该行员工。委托诉讼代理人：谭双杰，该行员工。被告：李陟，男，1986年10月30日出生，汉族，住广东省仁化县。被告：恒大地产集团韶关有限公司，住所地：韶关市武江区工业中路幸福街1号幸福家园K幢602房。法定代表人：吉兴顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：张棉，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行（下称北江农行）与被告李陟、恒大地产集团韶关有限公司（下称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北江农行的委托诉讼代理人曾进，被告恒大公司的委托诉讼代理人张棉到庭参加诉讼。被告李陟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北江农行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年8月12日签订的《个人购房担保借款合同》，合同编号为44020120160158594；2、被告李陟偿还原告个人购房担保贷款本息合计414130.59元，其中本金411273.4元，利息2857.19元（暂计至2018年11月12日，之后的利息按合同约定计至还清之日止）；3、被告恒大公司对被告李陟结欠原告债务负连带清偿责任；4、原告对借款抵押物韶关市××区××大道××房享有优先受偿权。事实和理由：2016年8月7日被告李陟以购房名义向原告递交了《个人信贷业务申请表》，2016年8月12日原告与被告签订了《个人购房担保借款合同》，由被告李陟向原告申请个人购房担保借款44万元，期限20年，采用等额本息还款法，以每个月为一个还款周期分期还款。被告恒大公司对被告李陟向原告借款债务提供保证担保，被告李陟以所购房产向原告借款债务提供抵押担保。原告于2017年6月24日办理了抵押权预告登记，证号为：粤（2017）韶关市不动产证明第0015864号，抵押物坐落于韶关市××区××大道××房。截至2018年6月被告未按合同约定按期足额还款，经原告多次催收未果，为维护原告权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告北江农行提供的证据有：1、被告身份证、户口本、未婚声明、企业营业执照，证明被告身份、户籍、关系、企业状况；2、个人房地产贷款申请表，证明被告以购房需求为由向原告申请购房担保借款；3、个人购房担保借款合同，证明原告与被告存在合同和担保关系，被告应根据合同约定履行还款义务；4、不动产登记证明，证明原告是抵押权人，对抵押物享有抵押优先受偿权；5、借款凭证，证明原告已履行放款义务；6、个贷凭证基础信息，证明被告欠原告贷款未还事实；7、原告主体身份变更说明，证明原复兴支行的权利和义务现由北江支行享有和承担。被告李陟没有答辩，也没有提供证据。被告恒大公司辩称，为实现原告债权，由其承担保证责任，在涉案房屋已办理了预告抵押登记的情况下，应优先处置涉案房屋，不足部分再由其进行清偿。关于购房担保合同，是原告的格式合同，加重了原告担保责任。根据《个人购房担保借款合同》，其承担阶段性连带担保责任。承担担保责任后其有权向被告李陟追偿。被告恒大公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月12日，中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行（贷款人、抵押权人）与被告李陟（借款人、抵押人）、恒大公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人向贷款人借款44万元用于购买韶关市××区××大道××房，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入恒大公司的账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，或发生其他违约情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；借款采用保证、阶段性保证+抵押的担保方式，保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；恒大公司提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押人以韶关市××区××大道××房为本合同项下借款提供抵押担保；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权等内容。2016年8月12日，中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行依约向李陟发放贷款44万元，并按合同约定将贷款划入恒大公司的账户，借款凭证载明借款到期日期2036年8月11日，还款日为每月12日，执行利率为年利率4.165%，逾期利率为年利率6.2475%。2017年6月24日，中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行与李陟就合同约定的抵押房屋到韶关市房地产交易登记中心办理了预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行，但至今未取得房地产权证和房地产他项权证。截至2018年11月12日，被告已4期未按时还款，欠本金411273.4元，利息2857.19元。经催收无果，遂提起本案诉讼。此外，原告北江农行在诉讼期间向本院申请财产保全，请求对被告李陟的财产采取保全措施，本院已依法作出裁定并实施财产保全措施。另，2017年10月12日，中国农业银行股份有限公司韶关分行向本院出具一份《说明材料》，内容为从2017年10月12日起，中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行由北江农行管辖，其对外签订的合同、协议书涉及相关权利和义务由北江农行享有和承担。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告北江农行已依法取得中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行民事权利，本院予以确认。原告与被告李陟、恒大公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款，李陟未按时还款，已构成根本违约，根据法律规定和合同约定，原告有权解除合同，并要求李陟偿还借款本息。涉案借款合同约定“恒大公司提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，同时还约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，现李陟未依约偿还借款，也未与原告办妥抵押房屋的抵押登记手续，即原告未取得抵押房屋的他项权证，那么恒大公司应按合同约定对李陟的涉案债务承担连带保证责任。因此，原告请求恒大公司对李陟的涉案债务承担连带清偿责任，有合同和法律依据，本院予以支持。恒大公司承担保证责任后，有权向李陟追偿。关于原告请求对抵押房产享有优先受偿权的问题。原告与李陟仅就抵押房屋向登记机关办理了抵押权预告登记，至今未办理房屋的抵押登记，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对该房屋的处分，但对该房屋不享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，原告的抵押权未依法设立，原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求以及被告恒大公司提出先处置涉案房屋的抗辩，本院不予支持。李陟经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩及质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告与被告于2016年8月12日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李陟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行借款本金411273.4元及利息2857.19元（计至2018年11月12日，之后的利息按合同约定计至清偿之日止）；三、被告恒大地产集团韶关有限公司对被告李陟的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告李陟追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7512元，保全申请费2770元，合计10282元，由被告李陟、恒大地产集团韶关有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱楚贤人民陪审员  陈 强人民陪审员  郭文杰二〇一九年二月二十日书 记 员  钟思洁