河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0322民初1899号原告：李伟，男，汉族，1970年1月3日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：魏俊卿，系河南金晖律师事务所律师，特别授权。被告：孟津东辰置业有限公司，住所地洛阳市孟津县城关镇小浪底大道与瀍河大道交叉口东北角。法定代表人：王炎。委托诉讼代理人：王光纬，系北京市盈科（郑州）律师事务所，特别授权。委托诉讼代理人：邢群（实习），系北京市盈科（郑州）律师事务所，一般代理。原告李伟诉被告孟津东辰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月22日公开开庭审理了本案。原告李伟的委托诉讼代理人魏俊卿、被告的委托诉讼代理人王光纬、邢群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李伟诉称，位于孟津县××与××大道交汇处西北××小镇·××期项目系被告投资建设。2015年12月24日，原告和被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定，原告以按揭贷款方式以总价1361846元的价格购买该小区第72幢01号房屋。合同第八条约定，××应当在2016年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付××使用。合同签订当日前，原告已将首付款681846元支付给了原告，剩余房款68万元也如期办理了按揭贷款。但是，经原告委托律师调查，该商品房直到2018年3月12日才通过规划核实，2018年4月9日才通过公安机关消防机构的消防备案，而且，截止原告起诉时，该商品房还未经建设行政主管机关工程质量安全监督部门竣工验收备案。原告认为，原告与被告之间系商品房买卖合同关系。本案中，被告在让原告签订的格式合同中第八条约定的该商品房经五大责任主体验收后交付，明显违反了相关法律、行政法规、国家标准和规范性文件的规定，不符合购房人的购房目的，免除了其应当承担的法定义务，侵害了购房人的合法权益，应当认定该条款无效，由于该商品房至今未经建设行政主管机关工程质量安全监督部门竣工验收备案，因此应当认定该商品房至今不符合交付条件，被告应当承担逾期交房的违约责任，依据合同第九条的约定，计算至2018年6月30日，被告应支付原告违约金165328元。为了维护原告的合法权益，请贵院依法支持原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金165328元；2、判令被告承担本案的受理费、保全费。被告孟津东辰置业有限公司辩称，答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同条款均不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效。合同约定的日期对应的就是“五大责任主体验收”，没有对应“竣工验收备案”。被答辩人单方面将合同约定日期所对应的“五大责任主体验收”变更为对应“竣工验收备案”，既未取得答辩人同意，也没有法律依据。涉案房屋经五大责任主体验收后，答辩人已通知被答辩人于2017年9月15日前来办理房屋交付手续，但被答辩人未按照合同约定前来接收房屋，按照合同第十一条约定，涉案房屋已视为交付被答辩人，答辩人不应向被答辩人支付2017年9月15日之后的违约金。根据《商品房预售合同》第八条和《合同补充协议》第五条的约定，答辩人交付时间应予顺延，答辩人并未逾期交房。即使答辩人构成逾期交房，被答辩人在逾期期间所应产生的房屋增值等利益也不因逾期交房而丧失，其损失的仅是房屋的使用利益，而《商品房预售合同》约定的违约金过分高于逾期交房给原告造成的房屋使用利益的损失。因此，即使答辩人应当承担逾期交房的违约责任，答辩人也请求人民法院予以适当减少。鉴于被答辩人的损失限于房屋使用利益，对逾期期间房屋使用利益损失进行评估就成为认定事实、妥当裁决的基本因素之一。答辩人认为，对逾期期间房屋使用利益进行量化的可靠方式是评估房屋出租收益，因此，请求人民法院委托鉴定机构对涉案房屋在合同约定的交房日期至2017年9月15日期间涉案房屋出租收益进行评估，并在确定答辩人应当承担逾期交房违约责任的前提下，按照评估结果确定答辩人应当承担的违约金。基于以上事实与理由，请求驳回被答辩人的诉讼请求。审理查明，2015年12月24日，被告（××）与原告（××）签订《商品房预售合同》（以下简称《合同》）一份，约定××购买位于孟津县暂××为××小镇·和××房；合同第一条“项目建设依据”中写明：施工许可证号为MJ2015-40。建设工程施工合同约定的开工日期为2015年10月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2016年3月17日。该商品房单价为每平方米5450元，总金额1361846元；付款方式为按揭贷款，××须于2015年12月24日前付清首付款人民币681846元，余款人民币680000元办理贷款；《合同》第八条交付期限约定：××应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关的规定，将经五大责任主体验收后，并符合本合同约定的该商品房交付××使用。《合同》第九条××逾期交房的违约责任:××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过90日……，合同继续履行；逾期超过90日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之贰（该比例应不小于第项中的比率）的违约金。合同签订后，原告已经依据合同约定付清了房屋首付款并办理了商业贷款。被告已收到原告贷款银行所支付的剩余房款。至今，被告尚未与原告办理所购房屋的交接手续。本案所涉房屋于2017年9月6日已经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位竣工验收合格。被告曾通知原告接收房屋，原告以房屋达不到法定交付条件为由拒绝接收。庭审中，本院限期要求被告提交建设行政主管部门对涉案房屋竣工验收合格的《竣工备案表》，被告逾期未能向本院提供。被告向本院提交部分2016年11月及之后的政府文件复印件、网页截图及2017年孟津县天气预报网页截图，用于证明工程施工中受天气因素及政府部门治理扬尘及大气污染的要求而停工，主张房屋交付日期应顺延。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均有遵守该合同的义务，原告已经按照合同约定付清了房屋首付款并办理了商业贷款，被告也已收到所有购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付房屋。关于商品房的交付，国家法律、行政法规对此有强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。因此，商品房建设单位在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得建设行政主管部门《竣工备案表》是其法定义务，也是商品房交付的前提条件。被告孟津东辰置业有限公司提供的格式合同第八条约定的“该商品房经五大责任主体验收后交付”，以此免除其法定义务，该约定无效。被告孟津东辰置业有限公司不能向原告交付达到法定交付条件的商品房，原告有权拒绝接收，由此产生逾期交房的法律后果应由被告承担，被告应对此承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，××逾期交房的，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之贰的违约金”。被告主张合同约定的违约金过高要求减少，并申请对该房屋出租收益进行评估，要求以评估结果衡量违约金的标准。本案涉及的房产属于别墅，原告花费巨资购买，被告逾期交付势必造成原告资金成本方面的损失，被告主张以房屋出租收益衡量违约金缺乏合理性，合同约定的违约金标准相当于年利率7.3%的利息，略高于贷款基准利率，属于合理区间，被告的评估申请本院不予支持。被告主张顺延交房日期的天气及政府治理扬尘等因素均发生在合同第一条载明的“建设工程施工合同约定的竣工日期”之后，故其理由不能成立，本院不予支持。原告主张逾期交房违约金按房款1361846元的日万分之二从2016年10月31日计算至2018年6月30日，共计165328元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告孟津东辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李伟逾期交房违约金165328元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3606元，保全申请费1350元，由被告孟津东辰置业有限公司负担（原告已垫付，待履行本判决书时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  孟 鹏人民陪审员  许干周人民陪审员  丁红伟二〇一九年二月二十五日书 记 员  杨 艳