山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终532号 上诉人（原审被告）：环宇（青岛）发展有限公司，住所地青岛市高科技工业园生活区。 法定代表人：蔡友藏，董事长。 委托诉讼代理人：戴喜凤，山东中青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王淑梅，女，1969年11月16日出生，汉族，住青岛市市**。 上诉人环宇（青岛）发展有限公司（以下简称环宇公司）因与被上诉人王淑梅房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 环宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回王淑梅的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由王淑梅承担。事实和理由：原审认定事实不清，遗漏当事人。1、本案王淑梅的诉求是办理房屋产权过户登记，案件的审理结果与房屋所有权人有直接的利害关系。而环宇公司提交的合作开发合同充分证明涉案房屋的所有权人是青岛百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛房地产公司），环宇公司仅是顶名，该房屋由百盛房地产公司出售、签订合同并收取房款，故原审经环宇公司申请不追加其参与本案诉讼，明显遗漏案件当事人。2、涉案商品房买卖合同是百盛房地产公司以环宇公司名义与购房人签订的，环宇公司对此不知情，售房合同中虽有环宇公司字样，但仅系顶名，并无出售房屋、签订买卖合同的意思表示，而出售房屋、签订买卖合同是百盛房地产公司实际操作的，系百盛房地产公司的真实意思表示。根据《民法通则》第55条的规定，上述商品房买卖合同对环宇公司无法律约束力，环宇公司无义务为王淑梅办理房屋产权过户登记，且环宇公司与百盛房地产公司签订合作开发合同约定仅在涉案房屋能够办理产权过户时环宇公司予以配合。因涉案房屋买卖合同系百盛房地产公司与王淑梅签订，其不出庭，无法查清王淑梅是否为涉案房屋真实购房人、是否付清购房款，且王淑梅也无证据证明其已经办理入住手续。根据合同相对性，王淑梅应向房屋所有权人、实际的房屋买卖合同一方即百盛房地产公司主张合同责任，故本案应追加其参加诉讼。3、百盛房地产公司是涉案房屋所有权人，其自行安排人员以环宇公司的名义出售房屋，并与购房人签订合同，收取房款。因涉案房屋买卖合同并非环宇公司签订，收款收据也非环宇公司出具，百盛房地产公司不到庭参与诉讼，环宇公司对王淑梅提交的商品房买卖合同和收据的真实性无法确认。原审不同意环宇公司提出的公章鉴定申请，剥夺了环宇公司的诉讼救济权利。环宇公司并未收到王淑梅交付的购房款，收据并非环宇公司给王淑梅的，收据上记载的交款时间也与合同约定的交款时间不一致，环宇公司无法确认收据的真实性。另外，虽然王淑梅提交了其缴纳契税的凭证，但是缴纳契税是王淑梅的个人行为，不动产登记中心仅是对王淑梅递交的资料进行形式审查，不进行实质审查，而且王淑梅提交的部分收款收据时间是在契税凭证的打印时间之后，充分说明王淑梅缴纳契税的行为不能证明其是真实购房人，不能证明已经交付全部购房款。且涉案小区房屋存在一房多卖，不能排除王淑梅伪造合同和收据的嫌疑。综上，涉案房屋的所有权人是百盛房地产公司，涉案房屋能否办理产权过户登记主要责任在于百盛房地产公司，原审法院不追加百盛房地产公司参与诉讼，遗漏案件当事人；未查明案件事实，作出错误判决。 王淑梅未提交答辩意见。 王淑梅向一审法院起诉请求：1、判令环宇公司履行合同所约定的办理房屋产权过户登记手续，配合王淑梅办理不动产证书；2、案件受理费由环宇公司承担。 一审法院认定事实：2004年9月17日，王淑梅与作为房屋出卖人的环宇公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，王淑梅购买由环宇公司开发建设的位于青岛市户商品房一处，房屋价款379440元，付款方式为贷款付款：即2004年8月20日前支付房款119440元，其余贷款付清，交付房屋时间应为2005年9月30日前。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，王淑梅按照合同约定的时间，交付了全部房款379440元，并缴纳了房屋契税5692元，王淑梅与环宇公司已办理了入住手续。 另查明，一、根据环宇公司提供的证据，2002年6月15日，环宇公司（甲方）与百盛房地产公司（乙方）等单位签订《房地产项目开发合作合同》，合同第四条“房屋销售”约定，乙方以环宇公司名义对外销售，签订售房合同，销售收入存入乙方专用账户并由乙方全权支配；乙方所销售的房屋，产权证由甲方协助办理。二、2005年4月8日，环宇公司（甲方）与百盛房地产公司（乙方）等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇公司及8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴（环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章、财务专用章）用于温哥华花园未完项目开发、后续建设及竣工验收等相关手续。 一审法院认为，1、王淑梅、环宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。王淑梅已付清全部房款并实际入住，环宇公司应当按照合同的约定，有义务协助王淑梅办理涉案房屋的产权过户手续并配合王淑梅办理不动产权证书。根据环宇公司与百盛房地产公司（乙方）等单位签订的《房地产项目开发合作合同》和《协议书》，环宇公司同意刻制新的印鉴，同意百盛房地产公司以其名义对外销售房屋，销售收入存入乙方账户，并同意产权证由环宇公司协助办理。故对环宇公司辩称的对商品房买卖合同不知情、要求对公章进行鉴定的理由，一审法院不予采纳。王淑梅作为购房人，根据《商品房买卖合同》约定，支付了所购房屋的全部房款和契税并实际入住，即取得了该房屋的所有权。王淑梅根据商品房买卖合同相对性原理，要求合同相对方的环宇公司办理房屋产权证书的请求，证据充分，一审法院予以支持。 2、本案环宇公司申请追加百盛房地产公司为第三人的理由是：售房合同和收款收据上尽管有环宇公司的名字出现，但实际上是百盛房地产公司以环宇公司的名义自行对外销售，并实际收取房款，环宇公司只是顶名，实际产权人是百盛房地产公司。一审法院对环宇公司的理由不予采信。因为，根据环宇公司与百盛房地产公司等单位签订的《房地产项目开发合作合同》，环宇公司同意百盛房地产公司以其名义对外销售房屋并收取房款，所售房屋的产权证由环宇公司协助办理。故环宇公司与百盛房地产公司之间就温哥华花园项目事宜产生的争议，应由双方签订的开发合作合同予以调整，本案的处理结果与百盛房地产公司无法律上的利害关系。故对环宇公司申请追加第三人的请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：环宇公司于判决生效之日起10日内协助王淑梅办理青岛市崂山区海尔路29号温哥华花园1号楼1单元1102户产权登记手续并办理不动产权证书。案件受理费100元，公告费300元，由环宇公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，本案的焦点问题是：1、涉案商品房买卖合同是否为环宇公司的真实意思表示以及该合同的效力如何认定；2、环宇公司应否协助王淑梅办理涉案房屋的权属登记手续。现根据本案查明的事实，评判如下： 一、关于涉案商品房买卖合同的意思表示及其效力问题。从本案查明事实看，环宇公司系涉案温哥华花园商品房项目的开发商，其在一审期间提交的合作开发合同及协议书载明，环宇公司同意其合作伙伴以环宇公司的名义刻制新的项目章及财务专用章，并同意合作伙伴以其名义对外销售房屋、收取房款。由此可见，即使环宇公司的合作伙伴以环宇公司名义向买受人销售其开发的商品房并为此订立买卖合同，也应系环宇公司的真实意思表示。因此，原审根据涉案商品房买卖合同已经环宇公司盖章、王淑梅签名的事实，并结合合同内容不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，认定该合同系双方当事人的真实意思表示，且为合法有效合同，事实清楚，证据充分，本院予以确认。环宇公司称其对上述商品房买卖合同的签订不知情且该合同并非其真实意思表示，因与其提交的开发合作合同相关约定不符，原审不予采纳并无不当。虽然环宇公司在一审期间表示对涉案商品房买卖合同以及王淑梅所提交房款收据中其公司印章有异议并为此申请司法鉴定，但未举证证明在与他人合作开发涉案房地产项目时其公司印章具有唯一性，且其提交的协议书也载明同意由合作伙伴刻制新的印鉴，故原审对其该项异议不予采纳并对其鉴定申请不予准许，亦无不当。 二、关于环宇公司应否协助王淑梅办理涉案房屋的权属登记手续问题。因涉案商品房买卖合同合法有效，故其对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。鉴于王淑梅已经按照合同约定足额支付了全部购房款，且已实际入住使用涉案房屋多年，原审判决环宇公司协助王淑梅办理涉案房屋的不动产权属证书，符合双方合同的约定，本院予以确认。环宇公司上诉称其无义务为王淑梅办理房屋产权过户登记，无事实及法律依据，本院不予采纳。因涉案商品房买卖合同并未约定环宇公司的合作伙伴负有协助王淑梅办理房屋权属登记手续的义务，且环宇公司所提交的合作开发合同及协议书等证据也不足以证明其合作伙伴对本案的诉讼标的有独立请求权或者案件的处理结果同其有法律上的利害关系，故应认定环宇公司关于追加其合作伙伴作为第三人参与诉讼的请求，既不符合合同的相对性原则，也无法律依据，原审不予准许并无不当。 综上，环宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人环宇（青岛）发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  李 蕾 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 审判员  齐 新 二〇一九年二月十五日 法官助理王莉莉 书记员 郑昭