山东省济南市历城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁0112民初6760号 原告：张淑英，女，1977年2月13日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：崔玉秀、王文文，均系北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：于啸，男，1974年1月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘海虎，山东德康律师事务所律师。 原告张淑英与被告于啸物权保护纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，被告于啸提出管辖异议。本院裁定驳回后，被告于啸提起上诉，后被山东省济南市中级人民法院予以驳回。本院依法适用普通程序于2018年12月3日公开开庭对本案进行了审理。原告张淑英的委托诉讼代理人崔玉秀、王文文，被告于啸及其委托诉讼代理人刘海虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张淑英向本院提出诉讼请求：1.判令于啸立即搬离济南市*房屋及*号地下室；2.判令于啸赔偿张淑英因其占用涉案房屋造成的经济损失，损失计算方式为：按照租赁合同约定的每月2000元租金标准，自涉案房产转移至张淑英名下之日即2017年11月10日起，计算至于啸实际返还房屋之日止；3.判令于啸承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）关于涉案房产产权变动的事实。涉案房产原登记在案外人张夕玲名下。2013年6月19日，张夕玲与案外人中国民生银行股份有限公司济南分行签订《最高额保证合同》，约定以涉案房产为案外人张夕波的借款提供抵押担保。同年6月29日，济南市住房保障和房产管理局为涉案房产办理了抵押登记，并核发了他项权利证书。2015年7月7日，济南市市中区人民法院作出（2015）市商初字第654号民事判决书，判决内容之一为：中国民生银行股份有限公司济南分行对张夕玲名下已抵押的涉案房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。2017年11月1日，济南市市中区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房产进行拍卖，张淑英以1660058.5元竞得。2017年11月10日，济南市市中区人民法院作出（2017）鲁0103执恢154号执行裁定书，裁定如下：一、张夕玲名下的涉案房产归张淑英所有。涉案房产的所有权自本裁定送达张淑英时起转移，设立在该房产原有的担保物权及其他优先受偿权一并撤销；二、张淑英可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；三、张夕玲应于本裁定送达之日起十五日内将涉案房产腾出交付张淑英。依据该裁定书，张淑英将涉案房产已登记在本人名下。（二）关于于啸拒不腾房的事实。张淑英于2017年11月依据上述裁定书接收涉案房产时，发现于啸实际占有、使用涉案房产，并以与涉案房产原房主张夕玲签订了房屋租赁合同为由，拒不搬离涉案房产，也不向张淑英支付占用涉案房产的费用。综上，张淑英对涉案房产拥有合法的所有权，于啸占有、使用涉案房产没有合法的依据，依法应当搬离涉案房产。因张淑英多次要求于啸搬离但于啸拒不搬离，由此引起诉讼。 于啸辩称，一、涉案房屋系原房主张夕玲于2014年10月1日出租给于啸的，租赁期限自2014年10月1日至2029年9月30日。签订本协议后，于啸一直占有使用该房屋，于啸占有使用该房屋有合法的依据。二、张淑英购买该房屋系通过淘宝司法拍卖网购买的，购买时评估报告中已经明确载明于啸享有的租赁权存在的事实。由于租赁情况的存在，评估价值也比市场价值低。张淑英要求于啸腾空房屋并支付占用费用，没有任何事实及法律依据。三、张淑英在购买该房屋时，淘宝网拍卖该房屋首页注意事项明确载明租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处理的方式，拍卖该房屋时于啸已经向济南市市中区人民法院登记了租赁权，且在评估报告中也明确载明了租赁权。四、由于2013年11月份张夕玲向于啸借款50万元，并于2013年11月25日将涉案房屋抵押登记至于啸名下，于啸取得了他项权证，在评估报告中也有显示。由于张夕玲拖欠于啸的本息，所以张夕玲自愿将涉案房屋的租金抵顶了欠于啸的利息。截至目前，张夕玲仍欠于啸巨额本息，于啸占有使用该房屋没有任何问题。综上，请求贵院依法驳回张淑英的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年6月19日，案外人张夕玲与中国民生银行股份有限公司济南分行签订《最高额保证合同》，约定以张夕玲名下的位于济南市历城区花园路*房屋及地下室的房产为案外人张夕波的借款提供抵押担保。同年6月29日，中国民生银行股份有限公司济南分行取得了涉案房屋的他项权利证书，证号为济房他证历城字第*号。 2013年11月19日，张夕玲向于啸借款50万元，并将涉案房屋抵押给于啸作为担保。于啸于2013年11于25日取得涉案房屋他项权，证号为济房他证历城字第*号，该证载明：房屋他项权利人：于啸，他项权利种类：抵押权，债权数额50万元。 2014年10月1日，张夕玲（出租方，甲方）与于啸（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张夕玲将其名下的涉案房屋出租给于啸，租金为2000元/月，租赁期限为15年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止。庭审中，于啸称签订该租赁合同的原因系张夕玲的欠款难以偿还，故双方约定以房屋租金折抵欠款50万元的利息。 因案外人张夕波未按约定向中国民生银行股份有限公司济南分行履行还款义务，中国民生银行股份有限公司济南分行向济南市市中区人民法院提起诉讼。济南市市中区人民法院于2015年7月7日作出（2015）市商初字第654号民事判决书，判决第四项为：中国民生银行股份有限公司济南分行对张夕玲名下位于济南市历城区花园路*房屋及地下室的房产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第二至四项判决内容范围内优先受偿。后，济南市市中区人民法院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对涉案房产进行价值评估。2017年4月19日，山东正诚土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，报告中载明：估价对象：济南市历城区花园路*房屋及地下室，鉴定委托书、房屋权属状况信息表、房屋所有权证等记载信息如下：（1）房屋所有权证号：济房权证历城字第*号（2）房屋所有人：张夕玲（3）房屋坐落：历城区花园路**（4）房屋所在层数/总层数：6-7/7（5）建筑面积：176.15平方米（6）规划用途：住宅（7）根据房权证附记页记载有地下室一处，根据房权证附图记载，地下室号为*，建筑面积为21.59平方米，层次为第8层（实际为-1层）（8）该房屋现存在的租赁状况，租期自2014年10月1日起至2029年9月30日止。价值时点：2017年1月17日。估价结果：房地产评估总价：205.28万元。 2017年11月1日，济南市市中区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述房产进行拍卖，原告张淑英以1660058.5元竞得。2017年11月10日，济南市市中区人民法院作出（2017）鲁0103执恢154号执行裁定书，裁定如下：一、被执行人张夕玲名下位于济南市历城区花园路*房屋及地下室的房产（房产证号：历城第*号）归张淑英所有。济南市历城区花园路*房屋及地下室的房产的所有权自本裁定送达买受人张淑英时起转移，设立在该房产原有的担保物权及其他优先受偿权一并撤销。二、买受人张淑英可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、被执行人张夕玲应于本裁定送达之日起十五日内将济南市历城区花园路*房屋及地下室的房产（房产证号：历城第*号）腾出交付买受人张淑英。2018年4月1日，张淑英办理了产权变更登记手续，取得涉案房屋的房权证，证号为鲁20**济南市不动产权第*号。 因于啸占用涉案房屋，张淑英索要未果。2018年5月10日，张淑英向被告于啸送达《催告交付租金的函》，要求于啸收到上述函后5日内，按原租赁合同约定的每月2000元租金交付给张淑英，并将该函张贴于涉案房产的门口。张淑英又分别于2018年6月5日、6月6日、6月7日以邮寄的方式再次向于啸发函，未果，由此引起诉讼。 本院认为，本案系张淑英在执行法院通过网络司法拍卖的方式取得涉案房屋不动产权属后，以涉案房屋所有权人身份要求已实际占有涉案房屋的原债权人腾房而引发的纠纷。张淑英虽已取得涉案房屋所有权，但张淑英在拍卖涉案房屋时已知悉涉案房屋被他人占有的情况，即张淑英明知涉案房屋权利上存有瑕疵。同时，执行法院在拍卖涉案房屋时对此亦明知，在张淑英取得涉案房屋权属后执行法院并未将涉案房屋移交张淑英，造成涉案房屋权利人与占有人之间的纠纷。此纠纷形成于执行过程中，仍属执行中的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行”之规定,此纠纷亦应在执行程序中依法予以处理，而不应通过另行诉讼的方式处理，即张淑英在取得涉案房屋所有权并要求于啸腾房未果后，应通过申请执行法院强制执行的方式直接救济其权利,而不应就此向人民法院另行提起民事诉讼。同时，于啸亦可在执行程序中主张其相关权利，唯有如此涉案房屋上的权利纠纷才可一次性解决。综上，张淑英的起诉不符合法律规定，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，裁定如下： 驳回原告张淑英的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  路玉虎 人民陪审员  薛 蕾 二〇一九年二月二十日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  王汝瑶