广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初2748号原告：冯俊斌，男，1987年4月24日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：吕仕平，男，住广东省鹤山市，由鹤山市沙坪街祥盛社区居民委员会推荐。被告：林伟锋，男，1972年5月18日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告冯俊斌与被告林伟锋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告冯俊斌的委托诉讼代理人吕仕平到庭参加诉讼，被告林伟锋经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。原告冯俊斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还租金162800元；2.判令被告承担违约责任，履约保证金65000元归原告所有；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年6月1日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告位于鹤山市××镇××路××号单号首层商铺，面积2781.16平方米，用于经营家具店。租期三年（自2013年6月1日起至2016年5月31日止），每月租金70000元，从2014年6月1日起每月租金调至50000元。由于被告经营不善，至2015年1月30日关门结业，共欠原告2014年12月份租金77800元、2015年1月份租金85000元，合计162800元。为此，原告向被告多次催收未果，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告林伟锋未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：原告委托冯国尤与被告签订一份《商铺租赁合同》，原告作为出租方（甲方）,被告作为承租方（乙方），双方约定：一、甲方愿将位于鹤山市××镇××路××号××号××商铺面积为1755.6㎡，商铺分摊面积为175.56㎡，夹层面积为850㎡，总面积为2781.16㎡，租给乙方使用。租期三年（自2013年6月1日起至2016年5月31日止），每月租金70000元（人民币大写：柒万元正），每月5号之前乙方需到甲方处缴交本期租金；……；二、自签订此合同之日，乙方向甲方缴交履约保证金65000元后合同方生效。合同期满，乙方结清有关租赁费用并归还钥匙后如数退回乙方（不计利息）。若乙方提前退租，此保证金不得退回。乙方必须按时交租，若乙方拖欠租金累计超过两个月的，甲方有权当乙方违约处理，即时终止本合同，收回所租物业，没收履约保证金。……六、租赁期内，甲方保证商铺符合出租使用要求；而乙方有下列情况之一的，甲方有权利终止合同，没收履约保证金收回商铺，……2.乙方拖欠租金累计达60天；……七、违约责任1.如乙方逾期交租，除如数补交租金外，还应支付违约金给甲方，标准为100元/天。……等等。在合同履行过程中，被告向原告提交一份《申请书》，内容为：“由于经营困难，希望冯老板能够减租，由2014年6月份起每月租金50000元整（人民币大写：伍万元整）。”2014年5月28日，冯国尤在该份《申请书》下方空白部分手写如下内容：“原合同每月租金柒万元正，考虑其实际问题，暂同意按每月伍万元（50000元）收取，由2014年6月1日开始，但必须在当月10号前缴清当月租金，否则，仍按原合同收取。”2014年5月29日，被告出具一份《承诺书》，载明：“我租松鹤房地产的新业路229-235商铺，因欠2014年2月、3月、4月、5月合计四个月租金共28万元。立此字据承诺2015年1月底前逐步还清。”后，冯国尤在该《承诺书》下方空白部分手写如下内容：“林伟锋由2014年2月至2014年5月共欠我公司租金共28万元正，同意其分期付款按每月还款叁万伍仟元正，由2014年6月1日开始至2015年1月30日止还清。”另查明，根据原告提交的《交租记录》显示，自2014年6月起，被告每月依约向原告支付租金50000元以及根据《承诺书》约定的每月分期归还租金35000元，但从2014年12月起，被告未能足额交纳租金。2015年1月4日至同年1月31日，被告向原告交纳租金共92200元，其中50000元为2014年11月份的租金，35000元是根据《承诺书》约定每月应归还的租金，余款7200元抵作2014年12月份的部分租金。此后被告没有再向原告交纳租金。被告尚欠2014年12月的租金42800元（50000元-7200元）、2015年1月租金50000元以及根据《承诺书》约定2014年12月应归还的租金35000元、2015年1月应归还的租金35000元，即被告尚欠原告租金合共162800元（42800元+50000元+35000元+35000元）。再查明，根据粤房地证字第**《房地产权证》记载，鹤山市沙坪镇新华路240、252、254、256号，新业路221至239单号的权属人为原告冯俊斌。冯俊斌于诉讼中向本院出具一份《委托说明书》，载明：“委托人冯俊斌，将产权证登记在本人名下的，位于鹤山市沙坪镇新华路240、252、254、256号和新业路221至239单号的商铺，全权委托冯国尤经营管理，包括房屋租赁、收租、房屋修缮等一切事务。特此委托说明。”庭审中，原告作出如下陈述：1.被告依约向原告交纳了履约保证金65000元；2.2014年6月1日开始的租金按每月50000元收取；3.被告写了承诺书和申请书后，被告一直交租至2014年11月份，由2014年12月开始被告没有支付租金；4.原告认为涉案《商铺租赁合同》提前终止，由于被告经营不善，拖欠原告租金，在2015年2月份将商铺及钥匙交给钟伟浩。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告委托冯国尤与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。原告依约将符合合同约定的租赁物交付给被告使用后，被告应按时支付租金给原告。被告拖欠租金的行为已经构成违约，应负违约责任。由于是否有履行交租金义务的举证责任在于被告，但被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也无提供证据，故被告应承担举证不能的法律后果。因此，本院对原告主张的被告拖欠截至2015年1月31日的租金162800元未付的事实予以采信。关于没收履约保证金65000元的问题。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第二条“若乙方（被告）拖欠租金累计超过两个月的，甲方（原告）有权当乙方违约处理，即时终止本合同，收回所租物业，没收履约保证金。”以及第六条“乙方（被告）有下列情况之一的，甲方（原告）有权利终止合同，没收履约保证金收回商铺，……2.乙方拖欠租金累计达60天”的约定，被告拖欠租金累计超过两个月（60天）的，原告有权没收履约保证金。本案中，自2014年6月起，被告应于每月10日前向原告支付当月租金，但截至庭审之日（2019年1月25日），被告仍拖欠原告2014年12月以及2015年1月租金未付，拖欠租金累计超过合同约定的两个月，故原告请求没收被告缴交的履约保证金65000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林伟锋于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2015年1月31日的租金162800元给原告冯俊斌；二、被告林伟锋签订《商铺租赁合同》后缴交给原告冯俊斌的履约保证金65000元归原告冯俊斌所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4717元，由被告林伟锋负担（原告已预交受理费4717元，原告同意被告负担的受理费由被告于履行判决义务时迳付给原告，故本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  源冠泉审 判 员  何建通人民陪审员  李伟业二〇一九年二月二十七日法官助理李锶涛书记员刘慧坚