云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初29号 原告:勐腊佳乐物业管理有限公司，住所地勐腊县。法定代表人：赵欣贵，职务经理。 委托诉讼代理人：李微，云南兴边律师事务所律师。特别授权代理。 被告：于建法，男，1955年8月29日出生，汉族，浙江省富阳市人，身份证登记住址浙江省富阳市。 被告：勐腊半岛量贩，住所地勐腊县。 经营者：李虹亿。 委托诉讼代理人：黄成毅，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。 原告勐腊佳乐物业管理有限公司（以下简称佳乐物业公司）与被告于建法、勐腊半岛量贩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳乐物业公司委托诉讼代理人李微、被告勐腊半岛量贩委托诉讼代理人黄成毅到庭参加诉讼。被告于建法经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告佳乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告于建法、勐腊半岛量贩支付原告自2015年10月1日至2018年12月1日期间的物业管理费38386.99元及代收垃圾费15994.58元；2.判令被告于建法、勐腊半岛量贩连带支付原告违约金4643.41元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年原告与勐腊大展房地产开发有限公司达成口头协议，由原告为勐腊大展房地产开发有限公司开发建盖的金都商贸城小区一期提供物业服务。被告于建法为金都商贸城小区一期A7幢205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、223、225、226、227、228、229、230号商铺的所有人。被告勐腊半岛量贩租用了被告于建法、张兵金都商贸城小区一期A7幢二层商铺经营KTV娱乐。因被告于建法、张兵均称租赁给被告勐腊半岛量贩的房产租赁事宜由张兵全权管理，于是2013年10月1日原告与张兵签订了《金都商贸城物业服务协议》，并在协议中约定了相关物业服务的权利和义务。《金都商贸城物业服务协议》签订后，原告在做好公共区域服务的同时还多次为被告勐腊半岛量贩协调邻里关系，多次查找漏水原因，提供开业庆典安保工作等服务。但自2015年10月1日起至今被告勐腊半岛量贩和被告于建法均不履行交纳物业服务费和支付原告代收的市政卫生费的义务。原告统计截止至2018年11月30日被告勐腊半岛量贩、于建法累计拖欠原告,1、物业管理费38386.99元(841.82㎡×1.2元/㎡/月×38个月)；2、原告代收的垃圾费15994.58元(841.82㎡×0.5元/㎡/月×38个月)，共计54381.57元。原告多次向被告勐腊半岛量贩催收无果，之后又多次向被告于建法催收，被告于建法均以房屋已租赁给被告勐腊半岛量贩，应由被告勐腊半岛量贩支付为由拒绝。由此三方形成纠纷。综上所述，原告认为根据《物业管理条例》第41条规定，被告勐腊半岛量贩作为原告服务的物业小区商铺的使用人且其已在租赁合同中对物业服务费的交纳进行了约定，其应履行交纳物业服务费的义务，被告于建法作为原告服务的物业小区商铺的所有人负有连带交纳责任。另外因为《金都商贸城物业服务协议》中约定的违约金每天按应收额3‰计算过高，原告自愿按照年利率6%的标准计算违约金。 被告勐腊半岛量贩答辩称：①原告在履行物业管理的行为中未尽物业管理职责；②原告计算物业费以及垃圾清运费的收费面积与客观事实不符，并且有较大出入，其计算出的物业费和垃圾清运费过高；③被告未交费是基于上述原因，而非有意拒交，责任在原告，被告不存在违约不承担违约责任；④原告诉求不符合法律规定，房屋业主是于建法,与原告签订物业管理服务合同的也是业主方，那么作为被告来说，被告与业主签订租房合同，就算是在租房合同中约定承担物业费用，但从诉讼顺序来说，原告也无权要求两被告承担连带责任。张兵与原告物业公司签订的物业服务合同，原告认为张兵是代表于建法签的，勐腊半岛量贩作为被告认可该说法。 被告于建法未作答辩。 综合双方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、原告要求被告支付物业费是否有法律依据？2、若有依据应当支付多少？ 原告佳乐物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.商品房买卖合同登记备案表18张（复印件，与原件核对无异），欲证明于建法2009年购买了金都商贸城205-230号共计18间商铺建筑面积共计841.82㎡的事实。 2.《金都商贸城物业服务协议》1份（复印件，原件中房号和建筑面积为空白，其余与原件核对无异），欲证明原告与被告于建法于2013年10月1日签订协议，对物业服务及相关收费标准、缴费期限、违约金进行了约定的事实。 3.营业执照1份、租房合同1份（复印件），欲证明被告于建法的房屋管理人张兵以全权代表身份与被告勐腊半岛量贩于2015年10月14日签订合同，将金都商贸城7幢2楼租赁给被告勐腊半岛量贩的经营者李虹亿事实。 4.西发改价格（2014）3号关于贯彻《云南省物业收费管理实施办法》的通知及附件1份（复印件，与原件核对无异）、腊发工（2015）64号勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知1份（复印件，与加盖勐腊县发展改革和工业信息化局印章的复印件相一致）、《物业费服务费调价事宜》的公告1份（复印件），欲证明2015年3月18日勐腊县发展改革和工业信息化局认可原告自2015年4月1日起按三级服务标准进行管理和提供物业服务，2015年3月28日原告按照文件精神将新的收费标准在金都商贸城小区内进行公告告知的事实。 5.腊发工{2012}48号勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知及附件1份（复印件，与加盖勐腊县发展改革和工业信息化局印章的复印件相一致）、证明1份、云南省非税收收款收据2张（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告按照勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准代收生活垃圾费及金都商贸城小区的垃圾清运费由勐腊佳乐物业管理有限公司代勐腊县环卫站收取的事实。 6.缴费通知书1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告于2018年4月26日以书面通知的形式对勐腊半岛量贩进行催交物业费，被告拒收的事实。 7.勐腊半岛量贩、于建法欠费明细及违约金计算方式1份（原件），欲证明原告计算欠费金额和违约金的具体方法。 8.（2018）云2823民初1010号民事裁定书1份、法律文书生效证明1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告于2018年8月30日以同样事实和理由向勐腊县人民法院起诉被告，后申请撤诉，勐腊县人民法院以（2018）云2823民初1010号民事裁定书同意原告撤诉，该裁定已于2018年10月23日生效的事实。 9.光盘1张（含光盘内的录音翻译）、委托证明1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告于建法将其位于金都商贸城A7幢205-230共计18间商铺全权委托张兵负责管理租赁等一切事宜，因此原告仅与张兵签订了《金都商贸城物业服务协议》，该协议同样对被告于建法有约束力的事实。 经质证，被告勐腊半岛量贩对原告提交的证据1三性无异议，但对证明事项有异议，于建法购买的商铺实际包含205-230，用建筑面积计算物业服务费和垃圾清运费是不合理的。证据2虽然原告提交到法院的证据复印件与原告持有的原件不一致，但被告认可原告提交到法院的证据复印件上添加的房号201-230及1485.54平方米的建筑面积，但该面积包含了不在使用范围内的201-204号房屋的面积，205-230在实际使用面积内。证据3营业执照无意见；租房合同无意见，建筑面积和套内面积写的是1000㎡，被告只能以与业主方约定的面积计算物业费，然后减去张兵案件的492.63平方米，勐腊半岛量贩只应该承担按507.37平方米面积计算的物业费。证据4无意见。证据5无意见，但收费标准中垃圾清运费，是以营业面积计算而不是建筑或者套内面积。原告的收费，看不出分摊到被告是有多少，勐腊半岛量贩只能按照营业面积计算物业费交纳。证据6三性不认可，批注中提到的拒收没有办法证明，且缴费的费用和起诉的费用不相符，原告计算的费用不合理。证据7是原告自己诉求主张的计算方式，不具有证据效力，且计算方式面积是841.82平方米，该面积是购房面积加公摊面积，原告诉求不合理。证据8真实性、合法性无异议，关联性不认可，与本案无关联。证据9三性无异议，只能证明于建法委托张兵签订物业服务合同，认可张兵的代理行为。 被告于建法未发表质证意见。 被告于建法、勐腊半岛量贩未向本院提交证据。 上述证据，本院评判认为，原告提交的证据1经被告质证对三性无异议，可以证明于建法向勐腊县大展房地产开发有限责任公司购买金都商贸城I期A7幢205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、223、225、226、227、228、229、230号房屋的事实，本院予以采信。证据2系原告与案外人张兵签订，经被告勐腊半岛量贩质证认可，且认可复印件中添加的房号及建筑面积的内容，可以证明于建法委托张兵将包含涉案18间房屋在内的物业与佳乐物业公司签订物业服务合同的事实，本院予以采信。证据3经被告勐腊半岛量贩质证无意见，本院予以采信，对于原告提出的物业费计费面积，本院在判决说理部分予以认定。证据4西发改价格（2014）3号关于贯彻《云南省物业收费管理实施办法》的通知经被告勐腊半岛量贩质证无异议，本院予以采信；腊发工（2015）64号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》规定的是普通住宅的物业费收费标准，但本案属于商用物业，故该通知与本案争议无关联性，本院不予采信；《物业费服务费调价事宜》的公告经被告质证无异议，本院予采信。证据5经被告勐腊半岛量贩质证无异议，本院予以采信。证据6经被告质证对三性不认可，原告亦未提交证据证明该缴费通知已经向被告送达而被告拒收，真实性存疑，本院不予采信。证据7系原告单方制作，缺乏客观性，本院不予采信。证据8可以证明本案争议曾进行诉讼后，原告撤诉的事实，本院予以采信。证据9经被告勐腊半岛量贩质证三性无异议，可以证明于建法委托张兵将涉案18间房屋出租给勐腊半岛量贩，并由张兵代管房屋的事实，本院予以采信。 通过庭审和认证，本院确认以下法律事实： 2013年10月1日，张兵（甲方）与勐腊佳乐物业管理有限公司(乙方)签订《金都商贸城物业服务协议》。协议约定，甲方的A7幢201-230号建筑面积1485.54平方米房屋接受勐腊佳乐物业管理有限公司提供的服务，甲方按时交纳物业服务费用和相关费用以及各项代收代缴费用；物业服务收费标准，商用物业一楼1.30元/㎡/月，二楼1.20元/㎡/月；生活垃圾处置费按政府文件执行收取。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权从逾期之日起60天后停止对甲方的服务，并免除乙方因停止服务而可能产生的责任。乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金。甲方交纳物业服务费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前（物业服务费每年的第一个月15日前交纳）。由甲方到金都小区物业服务中心交纳。合同还约定了其他事项。 2015年10月14日，张兵（甲方）与李虹亿（乙方）签订《租房合同》。合同约定，甲方将位于勐腊金都商贸城1期7栋2楼建筑面积1000㎡（套内面积1000㎡）的房屋自2015年12月1日至2018年12月1日期间出租给李虹亿，水、电、物业费、税费等一切费用均由乙方自理。合同还约定了其他事项。李虹亿将其向张兵承租的房屋用作开设勐腊半岛量贩。 2012年3月27日，勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工（2012）48号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》。该通知随附了勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准，商品流通企业的收费标准为0.50元/月、㎡。 勐腊佳乐物业管理有限公司分别于2018年2月28日及2018年9月11日向勐腊县环卫站交纳垃圾清运费两次，合计60000元。 于建法为金都商贸城I期A7幢205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、223、225、226、227、228、229、230号房屋的业主，并将上述18间房屋建筑面积合计841.82㎡委托张兵代管代租。张兵在代管代租期间，以上述房屋为对象与勐腊佳乐物业管理有限公司签订《金都商贸城物业服务协议》。 另查明，勐腊半岛量贩于2013年12月18日注册，类型为个体工商户，经营者为李虹亿。 本院认为，本案系原被告之间在收取物业费的过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。在本案中，于建法系金都商贸城I期A7幢205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、223、225、226、227、228、229、230号房屋的所有人，其委托张兵对上诉房屋代管代租。张兵在代管代租期间，以上述房屋为对象与勐腊佳乐物业管理有限公司签订《金都商贸城物业服务协议》。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，张兵针对涉案房屋与原告签订《金都商贸城物业服务协议》没有超出于建法的委托范围，故2013年10月1日张兵与原告签订的《金都商贸城物业服务协议》对于建法具有法律约束力。根据《金都商贸城物业服务协议》约定，原告对位于金都商贸城A7幢201-230号房屋提供服务，并按时交纳物业服务费用和相关费用以及各项代收代缴费用；同时约定了物业服务收费标准，商用物业二楼1.20元/㎡/月；生活垃圾处置费按政府文件执行收取。根据涉案房屋面积及双方约定的物业费标准，原告要求的自2015年10月1日至2018年12月1日期间的物业管理费38386.99元（841.82㎡×1.20元/㎡/月×38月）有事实及法律依据，本院予以支持；对于原告主张的15994.58元垃圾费，并未超过本院根据被告房屋面积及腊发工（2012）48号规定的垃圾清运费收费标准计算的结果，本院亦予以支持。 对于原告主张的违约金问题。根据被告张兵与原告勐腊佳乐物业管理有限公司签订的《金都商贸城物业服务协议》，物业服务费应该在每年的第一个月15日前交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司对于逾期交纳物业费等相关费用的业主或交费义务人应当进行书面催交。在本案中，虽然原告向本院提交了一份《缴费通知书》，认为送达时半岛工作人员拒收，对“送达拒收”的举证意见被告勐腊半岛量贩并不认可，原告亦未提交证据证明其对交费义务人进行了有效书面催交，应承担举证不能的法律后果，故对于原告主张的违约金本院不予支持。 对于勐腊半岛量贩是否应当承担本案义务的问题。在本案中，于建法为房屋所有权人，系业主；勐腊半岛量贩为个体工商户，李虹亿为经营者。勐腊半岛量贩于2013年12月18日注册成立，李虹亿与张兵签订租房合同，李虹亿承租的上述房屋用于勐腊半岛量贩的实际经营，因此，李虹亿与张兵签订《租房合同》的行为属于勐腊半岛量贩的经营行为。在张兵与李虹亿签订的《租房合同》中约定，出租期间产生的物业费等一切费用由乙方自理，即应该由李虹亿承担。原告要求被告勐腊半岛量贩承担本案义务的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。 关于两被告之间的责任承担问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，交纳物业费的义务主体为与业主约定承担交费义务物业使用人，业主承担连带责任。因此，本案义务应由被告勐腊半岛量贩承担，业主于建法承担连带责任。若业主于建法承担责任后，可依据其委托的张兵与李虹亿签订的租赁合同的约定向责任方追偿。 对于被告勐腊半岛量贩提出的其与张兵签订的租房合同中向张兵承租的房屋面积为1000㎡，其承担的物业费应当按照合同约定的1000㎡的面积扣减张兵（2018）云2823民初1011号判决由被告勐腊半岛量贩及张兵承担的492.63㎡以后，用剩余面积计算物业费的意见。本院认为，于建法系金都商贸城I期A7幢205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、223、225、226、227、228、229、230号房屋的业主，于建法委托张兵对上述18间房屋进行代管代租期间，张兵将上述房屋租赁给被告勐腊半岛量贩使用，并与勐腊佳乐物业公司签订《金都商贸城物业服务协议》。勐腊佳乐物业公司基于《金都商贸城物业服务协议》对于建法所有而由勐腊半岛量贩使用的房屋提供物业服务，应当按照房屋实际建筑面积计算物业费，故本院对被告勐腊半岛量贩的该意见不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、被告勐腊半岛量贩在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳乐物业管理有限公司2015年10月1日至2018年12月1日期间勐腊县金都商贸城I期A7栋2层205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、216、223、225、226、227、228、229、230号房屋物业管理费38386.99元及代收的垃圾费15994.58元，合计54381.57元； 二、被告于建法对本判决第一项义务承担连带责任； 三、驳回原告勐腊佳乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1276元，适用简易程序审理，减半收取638元，由原告勐腊佳乐物业管理有限公司负担59元，被告于建法、勐腊半岛量贩负担579元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  孙尉钧 二〇一九年二月二十二日 书记员  陈 瑞