湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初2788号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区中北东路**。代表人：唐石磊，该公司负责人。委托诉讼代理人：刘振茹，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。被告：黄荣，女，1967年10月2日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：刘山虎，湖北诚智律师事务所律师。原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称：华侨城物业武汉公司）诉被告黄荣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序进行审理，审理中，原告华侨城物业武汉公司申请延期开庭。本院于2018年9月10日公开进行了审理。原告华侨城物业武汉公司的委托诉讼代理人刘振茹、张萌，被告黄荣及其委托诉讼代理人刘山虎，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业武汉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月1日至2017年6月30日的物业费41085.60元；2、被告承担逾期付款违约金，截至起诉之日为6470.98元；3、判令本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2012年12月24日，原告华侨城物业武汉公司与被告黄荣签订了《前期物业服务协议》及《物业服务费收缴协议》。《前期物业服务协议》第四条约定物业费收费标准为6.80元/㎡·月，物业费按季度交纳，每季度首月15日前交纳当即物业费。《前期物业服务协议》第十一条约定，业主截至次季度首月15日仍未缴纳的为逾期，从该日起每逾期一日，按照每日千分之五的比例缴纳违约金。《物业服务费收缴协议》第五条规定，业主连续两个季度未缴纳物业服务费的，原告委托律师事务所发放律师函、邮寄快件、必要的律师费以及其他必要费用亦由业主支付。被告系武汉市东湖风景区纯水岸东湖天樾一期的业主，房屋建筑面积251.75平方米。被告自2015年7月1日起，一直未缴纳物业服务费，拖欠物业服务费达41085.60元。原告自愿将违约金的计算比例由每日千分之五调整至每日万分之五，截至2017年6月30日违约金共计6470.98元。纯水岸东湖天樾一期在2015年在全武汉市住宅小区物业服务质量考评中荣获东湖风景区第二名。原告此前已多次向黄荣催收物业费欠款，并委托律师发送催款律师函，但被告黄荣以各种理由推诿付款义务。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告黄荣辩称：1、2015年以前，我方向原告缴清了物业费。2、2015年我方进场装修后向原告反映了房屋外墙渗水严重导致三楼楼梯间墙壁漏水、顶面漏水的问题，原告拒绝按照前期物业服务合同的约定进行维修，原告主张的其依约对小区进行物业管理缺乏事实依据。3、2015年7月23日、2016年4月5日，我方家中因雨污水倒灌造成严重损失，我方多次与原告协商解决，但其一直逃避责任。4、原告在我方门口安装的污水提升泵和污水处理桶，安装、维护不当，导致我方地下室多次发生污水倒灌，造成地板、家具、墙面等严重损失，我方多次与原告协商解决，其一直不予理会。5、原告未按前期物业服务合同约定，提供相应的物业服务，且拒不整改，违约在先，我方有权暂缓缴纳物业费，无需支付违约金。6、物业协议第五条加重了我方的负担，但未向我方作出明示和说明，而该合同是格式合同，该条款应无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据案情综合认定，并在法院查明的事实部分予以记载。经审理查明，被告黄荣是纯水岸·东湖天樾房屋的业主，房屋面积251.75平方米，为别墅住宅。2012年12月24日，被告黄荣（合同乙方）与深圳市华侨城物业服务有限公司（合同甲方，以下简称：深圳华侨城物业公司）签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利与义务等内容，其中双方的权利义务部分约定：一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务和管理……5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……物业管理服务内容部分约定：二、房屋公用设施设备机器运行的维护和管理，公用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……物业服务质量部分约定：二、运行设备，正常。物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）部分约定：一、本项目物业费采用包干制；二、别墅住宅：按建筑面积每月每平方米6.80元缴纳……四、乙方交纳费用时间：每三个月预收壹次，五、每次缴纳费用时间：每季度首月15日前……第五条其他有偿服务部分约定：一、车位及其使用管理服务费用，1、停车场所有权属于开发商所有、委托物业服务公司管理的，停车费由物业服务公司代收。业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按车库车位500元/个·月的标准向物业服务公司缴纳停车费；2、停车场所有权属于开发商所有、委托物业服务公司管理的，开发商赠送业主和物业使用人使用权的，车位使用人按车库车位80元/个·月的标准向物业武汉公司缴纳停车管理服务费；3、临时停车费按照武汉市临时停车收费标准执行，如遇政府主管部门调整临时停车收费标准，本小区临时停车费收取标准按照政府新规定执行；4、本物业管理区域地面（含道路）禁止停放车辆，仅供公安、消防等部门按国家有关规定在处理紧急突发公共事件时停放车辆。二、有线电视：按有关管理部门的规定执行……违约责任部分约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金。被告黄荣（乙方）与深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司天樾物业服务中心（甲方）签订了《物业服务费收缴协议》，其中约定：被告黄荣应交纳的物业服务费标准为6.8元/月·平方米，每月应交物业服务费1711.90元，每季度应交物业服务费5135.70元。乙方不按时交纳物业服务费的，甲方有权依据《业主临时管理规约》有关规定进行处理；连续两个季度未缴纳的，甲方有权通过委托律师事务所发放律师函、提起诉讼等方式要求乙方交纳，以维护全体业主的共同权益。发放律师函、邮寄快件、必要的律师费以及其他必要费用由乙方支付。本协议有效期自2013年1月1日起至调整物业服务费标准，重新签订收费协议为止。其后，原告华侨城物业武汉公司为案涉小区提供了物业服务，被告黄荣交纳了至2015年6月30日止的物业服务费，其后经催要，未再交费，理由主要同答辩意见。案涉小区成立业主大会后，尚未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议。另查明，2015年7月23日，武汉市降大暴雨，华侨城小区内包括被告黄荣在内的多个业主房屋发生雨水倒灌。在（2017）鄂0192民初4890号、（2017）鄂0192民初4891号两案中，经本院委托，2018年8月3日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对华侨城小区房屋在2015年7月发生雨水倒灌的原因出具鉴定意见：该房屋的排水设计并无问题，造成该房屋雨水倒灌的现象可能是由于低位提升泵工作不正常，造成当时不能及时把雨污水排出，由此出现地下室雨污水倒灌。诉讼中，原告华侨城物业武汉公司认为，因房屋与本案案涉房屋不属于同一房屋，被告黄荣提交的关于污水提升泵的鉴定报告不能适用于本案被告的房屋，鉴定报告没有给出确切的原因，且集中提升泵是地产公司安装，单户提升泵是业主自行安装，与其无关。对于污水提升泵的维护，其委托武汉万帮排水工程有限公司进行管道专项维护，若其发现设备有异常情形则通知其进行维护和处理；被告的房屋在2015年7月23日发生过雨水倒灌，但其房屋在2015年4月5日没有发生过雨水倒灌，排污泵是在2015年10月安装的，其月度会对提升泵进行维护、现场巡查、及时保养并签字记录。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、《物业服务费收缴协议》、物业费发票、现场照片、鉴定报告等证据在卷佐证。本院认为，深圳华侨城物业公司与被告黄荣签订了《前期物业服务协议》，被告黄荣辩称该协议第五条加重了其负担，却未向其作出明示和说明，而该合同是格式合同，所以该条款应无效。该协议第五条约定的是其他有偿服务费用的内容，包含车位及其使用管理服务费用以及有线电视等，依据目前的物业服务环境以及现有的证据，不足以证明该条款明显加重了被告黄荣的负担，被告黄荣的该项辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。故双方签订的《前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对双方均具有约束力。在小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议，由原告华侨城物业武汉公司提供服务至今，应沿用《前期物业服务协议》的有关约定。原告华侨城物业武汉公司作为深圳华侨城物业公司不具有独立法人资格的分公司负责该小区的物业服务，以及该分公司天樾物业服务中心作为原告的内设机构进场提供物业服务，符合法律的规定。关于被告提出的外墙漏水等问题，可能涉及房屋质量问题，亦可能涉及其他侵权方，被告可就该损失另行主张。关于被告提出2015年7月23日、2016年4月5日，其家中因雨污水倒灌造成严重损失，其多次与原告协商解决，但原告一直逃避责任；原告在其门口安装的污水提升泵和污水处理桶，安装、维护不当，导致其地下室多次发生污水倒灌，造成地板、家具、墙面等严重损失，其多次与原告协商解决，原告一直不予理会。被告提交该小区其他业主关于雨水倒灌原因的鉴定意见，提出其房屋为连栋别墅，使用的是同一低位提升泵，并欲证明其房屋发生雨水倒灌是由于原告未对低位提升泵进行维护导致其不能正常工作，造成当时不能及时把污水排出，故出现地下室雨污水倒灌；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告黄荣未申请对其房屋污水倒灌的原因进行鉴定，没有证据证明本案案涉房屋发生雨污水倒灌与原告提供的物业服务之间具有因果关系，且房屋的位置、朝向、户型等因素的不同，均会影响暴雨期间雨水的流向、流量等，不能据此推定被告房屋发生污水倒灌与原告的物业服务具有因果关系，或与其他业主的房屋发生污水倒灌的原因一致。被告黄荣的上述辩称意见缺乏证据证明，本院依法不予采纳。被告提出原告在提供物业服务期间，未按照《前期物业服务合同》的约定提供相应的物业服务，且拒不整改，违约在先，故其有权暂缓缴纳物业费，无需支付违约金；被告未提交证据佐证原告有明显违反《前期物业服务合同》约定的行为。但原告华侨城物业武汉公司的举证不足证明其已充分尽到了维护、管理、服务的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。结合原、被告的陈述及证据，本院酌情对被告黄荣欠交期间的物业服务费按95%计算，酌情不支持原告华侨城物业武汉公司主张的律师费的诉讼请求。经计算2015年7月1日至2017年6月30日共24个月的费用为39031.32元（251.75平方米×6.80元/月每平方米×24月×95%）。关于原告主张支付违约金的诉讼请求，考虑被告提交的证据能够证明原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，虽然被告据此未交纳物业费的依据不足，但并非恶意拖欠。本院综合实际情况，酌情免除被告支付逾期交纳物业服务费违约金的义务。综上，被告黄荣应向原告华侨城物业武汉公司支付物业管理服务费39031.32元。因原、被告是在同一个小区提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通。原告华侨城物业武汉公司应积极提高物业服务质量，被告黄荣作为业主一方也应该及时履行交纳物业服务管理费的主要义务，避免因未交物业服务费造成原告缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄荣于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司交纳2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费39031.32元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费495元（已减半收取），由被告黄荣负担（此款原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司已预交，被告黄荣于本判决生效之日起十日内直接向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司支付495元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一九年二月二十八日法官助理罗婷书记员颜晓霞