江苏省句容市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1183民初7086号 原告：南京中央商场物业服务有限公司句容分公司，住所地句容市华阳东路**。 代表人：吕茂恩，系该公司经理。 委托诉讼代理人：吴建华、吕凌霜，江苏海越律师事务所律师。 被告：朱巧生，男，1965年10月10日出生，汉族，住句容市。 委托诉讼代理人：习冬梅，江苏国美律师事务所律师。 原告南京中央商场物业服务有限公司句容分公司（以下简称中商句容分公司）与被告朱巧生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告中商句容分公司委托诉讼代理人吴建华、被告朱巧生委托诉讼代理人习冬梅两次开庭参加诉讼。被告朱巧生第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中商句容分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2017年7月6日至2018年7月5日期间的物业费135815.405元（1.1元/天/㎡×338.27㎡×365天）；2、判令被告承担滞纳金（以135815.405元为基数，自2017年7月6日起按日万分之五标准支付至实际给付之日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年10月8日起为句容雨润中央置业有限公司（以下简称雨润置业公司）开发的句容雨润国际广场提供物业服务。2015年1月9日，被告与雨润置业公司签订商品房买卖合同，购买了位于雨润广场商业楼01层0123、0124、0125、0126、0127号房屋。2017年6月26日，雨润置业公司向被告发出交房通知，被告于2017年7月6日签收，开始接受原告的物业服务。但自被告接到收房通知起至今，被告一直未能向原告支付物业管理费。 被告朱巧生辩称：1、被告购房时签订的商品房买卖合同未对前期物业费用进行约定，被告也未与原告签订《前期物业服务委托合同》，被告不应承担前期物业管理费用，原告应当向建设单位主张前期物业管理费用。2、即使原告可以主张，被告于2018年6月14日才通过句容市人民法院（2018）苏1183执1367号案件中获取诉争五间房屋，故2018年6月14日之前的物业费，原告应当向建设单位主张。3、原告未向住建局履行相关备案手续，其进行物业服务活动不合法，无权向被告主张权利。4、物价局处备案的《前期物业服务委托合同》与原告作为证据提交的《前期物业服务委托合同》内容有很大出入，原告恶意伪造证据进行诉讼，应予以制裁。5、被告于2018年6月14日收取五间商铺后，于2018年7月进行装修，但被告于2018年7月17日起，将五间店铺的电源关闭，至今仍处于无电状态，无法使用，原告作为物业服务企业，没有进行物业管理，还进行破坏，无权主张物业服务费用。 本院经审理认定事实如下：原告中商句容分公司原名称为江苏新亚物业服务有限公司句容分公司。2015年1月9日，被告朱巧生与雨润置业公司签订五份商品房买卖合同，购买了位于雨润广场商业楼01层0123、0124、0125、0126、0127号房屋，建筑面积分别为56.86平方米、39.53平方米、77.9平方米、77.3平方米、89.69平方米，套内建筑面积分别为36.44平方米、25.33平方米、49.92平方米、49.54平方米、57.48平方米。2016年9月26日，经句容市房产业发展服务中心批准，雨润置业公司通过协议招标的方式，选聘原告对句容雨润国际广场实施前期物业管理，并在句容市房产业发展服务中心（以下简称房服中心）进行了物业管理项目中标备案。雨润置业公司（甲方）与原告（乙方）在房服中心备案的前期物业服务委托合同约定，甲方聘用乙方为句容雨润国际广场提供物业服务，服务期限自2016年10月8日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止；本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的，按个数缴纳，具体标准如下，住宅为1.5元/平方米·月，室内商铺为6.0元/平方米·月，沿街商铺为3.5元/平方米·月；前期服务服务费自本物业交付物业买受人之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由物业买受人缴纳；物业服务费、公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之五支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉；本合同壹式叁份，甲乙双方及物业管理行政主管部门各执壹份，具有同等法律效力。本案审理过程中，原告提交的其与雨润置业公司签订的前期物业服务委托合同中，对前期物业服务期限、物业费缴费时间、逾期缴纳物业费违约责任的约定、住宅及沿街商铺的物业管理服务费的标准均与备案的合同内容一致，对室内商铺的物业费标准约定为1.1元/平方米·天。自2016年10月8日起，原告为句容雨润国际广场提供物业服务。 2017年4月10日，朱巧生将雨润置业公司诉至本院，要求判令雨润公司立即交付房屋，并承担逾期交房违约金。本院经审理，于2017年6月9日作出判决，判决雨润置业公司于判决生效后十日内将位于句容雨润国际广场商业楼01层0123、0124、0125、0126、0127号五间营业房交付朱巧生，并支付逾期交房违约金（自2017年4月1日起至实际交付之日止，按12811156元为基数，每日万分之二计算支付）。朱巧生、雨润置业公司均不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，该院经审理认定雨润公司于2017年6月1日取得诉争房屋所在的商业楼建筑工程竣工验收备案表以及于2017年7月6日通知朱巧生收房的事实，并判决驳回上诉，维持原判。 朱巧生于2018年6月14日在本院执行局办理了案涉房屋的交接手续，其至今未缴纳物业费。 除案涉商铺外，雨润广场商业楼其余商铺均由业主购置后交句容市鑫优隆商业管理有限公司（以下简称商管公司）经营，商管公司与承租人签订租赁合同，双方约定的租金中含物业费，案涉商铺所在一楼室内商铺的物业费标准为1.01元/平方·天至1.12元/平方·天不等，物业费的计费面积均按套内面积来计算。 本院认为，雨润置业公司作为建设单位经协议招标，选聘原告为句容雨润国际广场提供前期物业管理服务，被告虽非前期物业服务合同的当事人，但其系商铺所有权人，是物业服务合同中权利义务的一方实际享有者和承担者，原告按约提供了前期物业管理服务，被告应当缴纳物业费。 对于缴费的标准问题，原告与建设单位先后签订两份前期物业服务合同，对室内商铺物业费标准的约定差距较大。案涉商铺属于非住宅，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。本院参照案涉商业楼同楼层同类型其余商铺支付物业费标准以及本地市场行情等，确定案涉商铺的物业费标准为1.01元/平方米·月，计费面积按套内面积计算。 对于物业费起算日期，根据合同约定，前期服务服务费自本物业交付物业买受人之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由物业买受人缴纳。本案中，甲方即雨润置业公司于2017年6月1日取得案涉商铺所在商业楼建筑工程竣工验收备案表，案涉房屋已达到交付条件，其于2017年7月6日通知被告收房，被告逾期未办理房屋交接手续，其仍应按照物业服务合同中约定的指定交付日期之次月起计付物业费，即2017年8月1日。 据此计算，被告应缴纳的物业费为74884.12元（218.71平方米×1.01元/平方米·天×339天）。 对原告诉请的滞纳金，实质系违约金，根据合同约定，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，故被告应在2017年8月10日前缴纳物业费，其至今未缴纳，应自逾期之日即2017年8月11日起，按照日万分之五的标准向原告计付违约金。 据此，依照《物业管理条例》第七条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告朱巧生于本判决生效后十日内向原告南京中央商场物业服务有限公司句容分公司支付2017年8月1日至2018年7月5日物业费74884.12元； 二、被告朱巧生于本判决生效后十日内向原告南京中央商场物业服务有限公司句容分公司支付违约金（以74884.12元为基数，自2017年8月11日计算至实际给付之日，按日万分之五的标准计付）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费6032元，减半收取3016元，由原告南京中央商场物业服务有限公司句容分公司负担1303元，被告朱巧生承担1713元（此款原告已预交，被告朱巧生于本判决生效后十日内将其负担的案件受理费1713元给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员  周小琳 二〇一九年二月十三日 书记员  刘 莉