广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初24901号原告：中山市广联泰富物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**（平湖秋月花园一期1幢19卡商铺）,注册号442000000290356。法定代表人：何元希，该司董事长。委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。被告：刘华锋，男，1982年10月29日出生，汉族，住湖北省松滋市，被告：聂倾城，女，1984年1月20日出生，汉族，住江西省丰城市，原告中山市广联泰富物业管理有限公司（以下简称广联泰富物业公司）与被告刘华锋、聂倾城物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广联泰富物业公司委托诉讼代理人姚斌，被告刘华锋、聂倾城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广联泰富物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告刘华锋、聂倾城立即向原告广联泰富物业公司支付从2016年12月至2018年7月期间共19个月的物业管理费2490元及违约金373.55元（违约金计算方法：以每月物业管理费131.05元为基数、分别从欠费当月6日按日利率万分之五计算至清偿之日止，暂计至2018年7月1日）；2.被告刘华锋、聂倾城立即向原告广联泰富物业公司支付代收水费955.6元、代收水损146.58元、共用电费618.5元、煤气站场地租赁费172.32元、停车费1350元。事实与理由：被告刘华锋、聂倾城系中山市沙溪镇新××秋月花园××房的业主，被告刘华锋、聂倾城拖欠原告广联泰富物业公司的物业管理费未支付。诉讼中，原告广联泰富物业公司请求物业管理费计至2018年10月10日止，为2926.84元、共用电费为737.1元。被告刘华锋、聂倾城辩称:其从未收到原告广联泰富物业公司的书面催缴通知书，没有拒缴或恶意不交物业管理费、水费、水损，不应交违约金；原告广联泰富物业公司严重侵害其利益，服务质量差且达到相当严重的程度，违反合同约定，与其签订的前期服务业协议不合法且无效，全额收取物业管理费不合法不合理，应按7折收取。原告广联泰富物业公司对水费只有代收代缴义务，没有诉讼主体资格，其提供的水损数值，没有水务公司的原始数据及证明，数据是自己单方面制作，不具真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广联泰富物业公司成立于2009年12月28日，经营范围为：物业管理、住宅小区停车服务、商业性营业用房租赁、房地产经纪、家居清洁服务、家电维修服务、广告发布；销售、网上销售；日用百货。2011年6月12日，广联泰富物业公司作为甲方，聂倾城作为乙方，双方签订《平湖秋月花园前期物业服务协议》，约定：本物业名称：平湖秋月花园，坐落位置：中山市沙溪镇新濠路62号；广联泰富房地产公司按照法律、法规有关规定，选聘广联泰富物业公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务；本物业竣工交付使用后，由物业公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容：日常服务、定期服务；服务费收取标准：二楼（含二楼）以上的标准为1.5元/㎡/月（按建筑面积计算），商铺标准2元/㎡/月（按建筑面积计算），业主从办理收楼手续后，今后须在每月5日前缴物业服务费；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金；服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；协议还约定了其他事项。广联泰富物业公司、聂倾城分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。协议签订后，广联泰富物业公司为平湖秋月花园小区提供了物业服务，刘华锋、聂倾城开始能按时交纳物业服务费。但刘华锋、聂倾城自2016年12月1日起未按时交纳物业服务费。广联泰富物业公司经向刘华锋、聂倾城催交未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市沙溪镇新××秋月花园××房的权利人为刘华锋、聂倾城，建筑面积为87.38平方米，登记时间2014年5月26日。广联泰富物业公司称刘华锋、聂倾城自2016年12月起拖欠物业服务费，至2018年10月10日，累计拖欠22个月10天物业服务费未交纳，刘华锋每月应缴物业服务费131.05元（87.38平方米×1.5元/平方米）（按广联泰富物业公司主张计），故刘华锋共计拖欠物业服务费2926.84元（131.05元/月×22个月10天）、滞纳金373.55元（以每月应缴物业服务费本金为基数，按每日万分之五从2016年12月6日计算至清偿之日，暂计至2018年7月1日为373.55元）、水费955.6元、代收水损146.58元、共用电费737.1元、煤气站的场地租赁分摊费172.32元、停车费1350元(150元/月×9个月)。刘华锋、聂倾城只同意缴纳物业费至2017年7月22日，且要求打7折。水费确认，同意缴纳。其他费用不确认，不同意缴纳，并且认为其没有把车停在小区里。庭审中，双方确认广联泰富物业公司于2018年10月10日撤出平湖秋月花园小区。但刘华锋、聂倾城称广联泰富物业公司在2017年7月22日已经服务终止（刘华锋、聂倾城提交图片等拟证明广联泰富物业公司服务不到位、不作为等）。又查：2014年12月28日，平湖秋月花园小区成立第一届业主委员会，任期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，并于2015年2月2日在中山市住房和城乡建设局办理备案手续。业委会成立后，与广联泰富物业公司召开沟通会，并多次以书面函件的形式对小区存在的问题与广联泰富物业公司进行沟通，要求广联泰富物业公司进行整改。平湖秋月花园小区业委会认为广联泰富物业公司在物业服务过程中，主要存在的问题有：每幢楼的防火通道顶灯感应失灵、绿化维护与更种、假山喷水系统、小区设备（铁灯柱、石凳、木制品）需要刷油漆维护、部分电梯监控失常、楼梯清洁问题、水泵每月检修、小区部分摄像头老旧、小区健身器材恢复与维护、小区绿化区内地灯电线存在安全隐患、小区大堂灯要及时维修更换、安装小区围墙灯、垃圾桶、建筑垃圾、垃圾房每天要清理、禁止广告推销人员进入小区扰民、对进场商家摆摊加强管理等。另，中山市沙溪镇平湖秋月花园业主委员会于2017年10月18日向本院提起诉讼，请求确认广联泰富物业公司于2017年6月21日起终止与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业管理服务关系及广联泰富物业公司立即撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园等[案号（2017）粤2071民初19247号]，本院在该案中审理查明以下事实：2017年2月28日平湖秋月花园业委会向全体业主发出《关于召开第四次业主大会的公告》，2017年4月16日，平湖秋月花园业委会召开了业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，表决情况：同意票530，同意票面积49427.67㎡，反对票9，反对票面积855.48㎡，弃权票13，弃权票面积1174.27㎡。表决结果：票数及面积数达到双过半要求。根据上述表决结果，平湖秋月花园业委会于2017年7月7日向广联泰富物业公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，内容为：根据与贵司签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》第六章第二十八条服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。本小区业主委员会于2017年4月16日召开业主大会表决通过以下两项内容：《平湖秋月临时自治协议》与《是否同意由港华燃气将临时瓶组站煤气改为管道天然气并施工》。因此本小区与贵司所签订的“前期物业服务协议”正式终止。根据《广东省物业管理条例》，请贵司于15天内（即2017年7月22日前）撤出本小区的物业服务工作，并于7月22日前将所有应交接的资料及工作，移交给平湖秋月业主委员会。平湖秋月花园业委会主张其通过邮寄、直接送达的方式向广联泰富物业公司发出上述物业管理服务合同终止通知书，但均无人签收。后，本院判决如下：确认广联泰富物业公司与中山市沙溪镇平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止；广联泰富物业公司于本判决发生效力之日起十五日内撤出中山市沙溪镇平湖秋月花园等。后广联泰富物业公司对该判决不服已提起上诉,对为何没按该判决撤出该小区，广联泰富物业公司解释是因该案已上诉，判决尚未生效等。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。广联泰富物业公司与聂倾城签订的平湖秋月花园前期物业服务协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述物业服务协议合法有效，双方均应恪守履行。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费，否则会损害其他业主的合法利益。本案的焦点一、刘华锋、聂倾城应交纳物业服务费期间的问题；二、广联泰富物业公司有无履行双方签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵的问题。关于焦点一：刘华锋、聂倾城应交纳物业管理费的问题。刘华锋、聂倾城称2017年7月22日后平湖秋月业主委员会已终止与广联泰富物业公司的前期物业服务合同，故其不应该缴纳2017年7月22日后的物业管理费。对此，本院认为：平湖秋月花园业主委员会召开了业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，并根据表决结果于2017年7月7日向广联泰富物业公司发出《物业管理服务合同终止通知书》要求广联泰富物业公司于7月22日前撤出平湖秋月小区的物业服务工作并将所有应交接的资料及工作，移交给平湖秋月业主委员会。虽然广联泰富物业公司没有签收上述文件，但平湖秋月花园业主委员会向本院提起诉讼[案号（2017）粤2071民初19247号]，广联泰富物业公司到庭参加诉讼，至此广联泰富物业公司已经知悉，平湖秋月花园业主委员会向其发出《物业管理服务合同终止通知书》及需在2017年7月22日前撤出该小区并办理交接相关手续。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”之规定，平湖秋月花园业主委员会经召开业主大会表决后，决定终止与广联泰富物业公司的物业服务合同且要求广联泰富物业公司于2017年7月22日前撤场并要求办理移交手续。且本院另案（2017）粤2071民初19247号亦判决确认广联泰富物业公司与平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止，故广联泰富物业公司与平湖秋月小区的物业服务合同关系于2017年7月22日终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，考虑到撤场、交接需要时间，本院酌情确定为1个月。即广联泰富物业公司主张刘华锋、聂倾城支付2017年8月22日以后的物业管理费，于法无据，刘华锋、聂倾城拖欠2017年8月22日之前的物业管理费仍需支付。故刘华锋、聂倾城需支付2016年12月1日至2017年8月22日的物业管理费1179.45元（131.05元/月×9个月），广联泰富物业公司主张超出部分，本院不予支持。关于焦点二：首先，刘华锋、聂倾城提交照片等拟证明广联泰富物业公司存在服务不到位、不作为等问题及从本院另案查明平湖秋月花园小区业委会多次以书面函件的形式与广联泰富物业公司沟通，要求对小区存在的问题进行整改的事实上。平湖秋月花园小区在较长一段时间在维修、养护、管理义务方面均存在问题。广联泰富物业公司作为该小区的物业服务企业，根据其与业主的协议约定，其有义务对小区进行维修、养护、管理，但其未能及时有效妥善解决在管理平湖秋月花园小区过程中确实存在的问题；其次，从平湖秋月业主大会表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议（同意票530，反对票9，弃权票13）上看，大部分业主对广联泰富物业公司的服务不满意，同意通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议。广联泰富物业公司的未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约，因此，本院认定广联泰富物业公司提供的物业服务行为存在一定的瑕疵但尚未构成根本违约。基于此，广联泰富物业公司已向平湖秋月花园提供物业服务，刘华锋、聂倾城作为中山市沙溪镇新××秋月花园××房的业主，在已实际享用了广联泰富物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现刘华锋、聂倾城拖欠2016年12月1日至2017年8月22日期间物业服务费1179.45元，已构成违约。考虑到广联泰富物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对刘华锋、聂倾城的生活造成重大影响，故综合本案事实，本院现酌定对广联泰富物业公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款滞纳金，刘华锋、聂倾城仍应当支付。故刘华锋、聂倾城应向广联泰富物业公司支付物业服务费944元（1179.45元×80%，取整数）。关于滞纳金的问题，《平湖秋月花园前期物业服务协议》中约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，协议约定每天万分之五的标准明显过高，且其在履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于广联泰富物业公司主张刘华锋、聂倾城支付欠缴水费955.6元的问题，刘华锋、聂倾城予以确认并同意支付，本院予以照准。关于广联泰富物业公司主张刘华锋、聂倾城支付水损146.58元、共用电费737.1元、煤气站场地租赁费172.32元、停车费1350元的问题，刘华锋、聂倾城不予确认且不同意支付，现有证据无法证明刘华锋、聂倾城拖欠广联泰富物业物业公司前述费用，亦不符合双方的约定。故广联泰富物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。广联泰富物业公司如有证据，可另行主张。综上所述，广联泰富物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。刘华锋、聂倾城辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘华锋、聂倾城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广联泰富物业管理有限公司支付从2016年12月1日起至2017年8月22日期间的物业服务费944元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告刘华锋、聂倾城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广联泰富物业管理有限公司支付代收水费955.6元；三、驳回原告中山市广联泰富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元（原告中山市广联泰富物业管理有限公司已预交），由原告中山市广联泰富物业管理有限公司负担15元，被告刘华锋、聂倾城负担10元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市广联泰富物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  廖鑑财二〇一九年二月二十二日书记员  吴丽萍