云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云33民终5号 上诉人（原审被告）：怒江汇裕置业有限公司。 法定代表人：刘良辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李红枣，云南凡人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐金竹，女。 被上诉人（原审原告）：姬仁金，男。 原审第三人：包全花，女。 上诉人怒江汇裕置业有限公司（以下简称汇裕公司）因与被上诉人徐金竹、姬仁金、原审第三人包全花房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院(2018)云3321民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案受理后依法组成合议庭，于2019年1月18日在本院第三法庭公开开庭审理了本案。上诉人汇裕公司的委托诉讼代理人李红枣、被上诉人徐金竹、姬仁金、原审第三人包全花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇裕公司上诉请求：1.撤销云南省泸水市人民法院（2018）云3321民初532号民事判决，并依法改判；2.徐金竹、姬仁金承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。汇裕公司与徐金竹、姬仁金签订的《商品房购销合同》约定该商品房建筑面积为78.9平方米，不动产权证上记载的面积为79.4平方米，一审所做测绘报告显示原建筑面积为79.4平方米，现建筑面积为61.66平方米。即汇裕公司少交付的面积为17.74平方米，而一审法院却认定少交付17.24平方米，与客观事实不符。同时，一审法院将实际交付商铺面积不足的责任完全归责于汇裕公司是不客观、不公正的，有悖于本案事实与法律规定。2015年9月21日，徐金竹、姬仁金接房后就将房屋出租给他人使用至今，一直未对房屋面积提出过异议，直到2018年6月，徐金竹、姬仁金才提出房屋面积少了18.42平方米。不可否认，这与汇裕公司疏于管理有一定关系，但一审法院却判决汇裕公司承担全部责任，包括多缴纳的税费在内。二、一审法院适用法律错误。一审法院已查明造成房屋面积缺少的原因是案外人解杨妹、刘焕彩和刘桂森共同侵占所致，为此汇裕公司申请将解杨妹、刘焕彩和刘桂森追加为第三人参加诉讼，但一审法院不予支持。2018年9月28日，汇裕公司以解杨妹、刘焕彩、刘桂森不当得利为由向一审法院提起诉讼。2018年12月6日，一审法院判决解杨妹、刘焕彩和刘桂森返还多占的商铺面积17.74平方米。该17.74平方米就是徐金竹、姬仁金缺少的面积，而且该面积只能返还给徐金竹、姬仁金，无法再销售给其他人使用，但一审法院不顾本案的实际情况，简单套用法律规定作出错误判决，没有做到案结事了，真正解决当事人的实质性问题。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决并改判。 徐金竹、姬仁金答辩称：汇裕公司少交付商品房面积造成了今天的纠纷，一审按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来处理该案正确。18号商铺设计图纸发生重大改变没有通知过徐金竹、姬仁金，汇裕公司存在过错，其侵害了徐金竹、姬仁金的合法权益。同时，17号和18号商铺购房价款不一致，两家商铺的主人都没有对原始商铺进行过改动。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判，二审诉讼费由汇裕公司承担。 包全花述称：请求驳回上诉，维持原判。 徐金竹、姬仁金向一审法院起诉请求：1.判令汇裕公司返还给徐金竹、姬仁金房屋面积误差比在3%以内部分（2.38平方米）的房价款19040元及支付该款自2013年10月24日开始至还款之日止的同期银行贷款利息；2.判令汇裕公司双倍返还给徐金竹、姬仁金房屋面积误差比超过3%部分（17.9平方米）的房价款286400元；3.判令汇裕公司赔偿徐金竹、姬仁金在接房以及转让给包全花过程中多支付的税费共计18858.77元；4.判令汇裕公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实:2013年9月5日，徐金竹、姬仁金与汇裕公司协商一致后签订了一份《商品房购销合同》，该合同约定徐金竹、姬仁金购买汇裕公司开发的位于泸水市框剪结构房（商铺），房屋建筑面积为78.9平方米，单价为每平方米8000元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总价款为631200元。合同签订之日，徐金竹、姬仁金向汇裕公司支付了331200元，余款300000元通过办理按揭贷款的方式支付完毕。双方在合同中约定“第五条，面积误差的处理。一、采用按建筑面积计价销售的，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意按下述第2中方式处理，即本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的建筑面积计算，合同继续履行。”汇裕公司于2015年9月21日向徐金竹、姬仁金出具了一份《中央大街缴款情况证明单（商铺）》，证明徐金竹、姬仁金已将房款、配套费支付完毕。双方于2015年9月交付商铺，并于2017年6月30日对该商铺的不动产所有权进行登记，房屋登记的建筑面积为79.4平方米（其中，专有建筑面积72.12平方米，分摊建筑面积7.28平方米）。徐金竹、姬仁金接收商铺后便将该商铺租赁给他人使用。2018年5月29日，徐金竹、姬仁金与包全花就涉案商铺进行交易并过户登记，包全花在过户登记后发现，商铺实际面积与不动产权证书登记的商铺面积不一致。徐金竹、姬仁金遂向汇裕公司就商铺面积问题提出质疑。经测绘，位于泸水市商铺（即案涉商铺）的原有建筑面积为79.4平方米，现有建筑面积为61.66平方米。位于案涉商铺隔壁的**商铺原有建筑面积为76.6平方米，现有建筑面积为94.34平方米。两套商铺原有建筑面积与现有建筑面积均为156平方米。另查明，徐金竹、姬仁金接房后办理房产证时缴纳了契税19056元，印花税317.6元。 一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。徐金竹、姬仁金与汇裕公司于2013年9月5日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。关于徐金竹和姬仁金主体是否适格、是否应当追加解杨妹、刘焕彩和刘桂森为第三人的问题。徐金竹、姬仁金提起诉求最根本的依据是双方签订的《商品房购销合同》，本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，汇裕公司请求追加的解杨妹、刘焕彩和刘桂森与本案的基础法律关系无关，故一审法院对汇裕公司提出原告主体不适格，要求追加解杨妹、刘焕彩和刘桂森为第三人的意见不予采纳。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，以及双方对涉案合同的约定，因徐金竹、姬仁金表示同意继续履行合同，汇裕公司按照合同约定应向徐金竹、姬仁金交付的商铺面积为78.9平方米，而实际交付的面积为61.66平方米，少于约定面积17.24平方米，对缺少的17.24平方米应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，由汇裕公司向徐金竹、姬仁金返还面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，即返还2.367平方米（78.9平方米×3%）的房价款18936元（2.367平方米×8000元/平方米）及其同期银行贷款利息；同时，对缺少的17.24平方米的房价款应由汇裕公司双倍返还徐金竹、姬仁金，即（17.24平方米-2.367平方米）×8000元/平方米×2=237968元。根据徐金竹、姬仁金购买涉案商铺时的税率及商铺交付时的实际面积计算，徐金竹、姬仁金应当缴纳的税费实际应为契税14093.71元、印花税246.64元，因汇裕公司的有害给付，徐金竹、姬仁金多缴纳了契税4962.29元（19056元-14093.71元）、印花税70.96元（317.6元-246.64元），汇裕公司应对此承担赔偿责任。徐金竹、姬仁金与包全花交易过程中所缴纳的税费依赖于交易时的商铺评估价格，现因商铺的不动产权证书登记面积与实际面积不一致，评估价格和税费也会相应的发生变化，故徐金竹、姬仁金主张与包全花交易过程中多缴纳的税费可在涉案商铺的不动产信息重新进行登记和评估后另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审据此判决：一、汇裕公司限于本判决生效之日起十日内向徐金竹、姬仁金返还房屋面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款18936元及其同期银行贷款利息；二、汇裕公司限于本判决生效之日起十日内向徐金竹、姬仁金双倍返还房屋面积误差比超过3%部分的房价款237968元；三、汇裕公司限于本判决生效之日起十日内向徐金竹、姬仁金赔偿在接房过程中多支付的印花税70.96元、契税4962.29元；四、驳回徐金竹、姬仁金的其他诉讼请求。案件受理费6164元，减半收取3082元，由徐金竹、姬仁金负担600元，汇裕公司负担2482元。 本院二审期间,各方当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：汇裕公司是否应向徐金竹、姬仁金返还房屋面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款18936元及支付该款同期银行贷款利息、双倍返还房屋面积误差比超过3%部分的房价款237968元、赔偿印花税70.96元及契税4962.29元？ 本院认为，汇裕公司与徐金竹、姬仁金签订的《商品房购销合同》为合法有效合同，双方均应依约履行义务。汇裕公司作为房屋出卖人，负有交付与合同约定面积相符的房屋实物的义务。而本案中，汇裕公司在向徐金竹、姬仁金履行交付义务时，实际交付的房屋面积比合同约定少了17.24平方米，未交付与合同相符的房屋，因此，汇裕公司未按合同约定履行义务，应承担相应的法律责任。 关于汇裕公司是否应向徐金竹、姬仁金返还房屋面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款18936元及支付该款同期银行贷款利息、双倍返还房屋面积误差比超过3%部分的房价款237968元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，结合本案，汇裕公司与徐金竹、姬仁金签订的《商品房购销合同》中对交付使用的建筑面积与合同约定面积不符时的处理未作约定，且徐金竹、姬仁金表示愿意继续履行合同，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理本案并无不当，据此支持由汇裕公司向徐金竹、姬仁金返还房价款18936元、237968元，本院予以确认；对于一审支持由汇裕公司向徐金竹、姬仁金返还房价款18936元的同期银行贷款利息，本院认为对该利息应具体为自2013年10月24日（发放贷款次日）至本判决生效之日止的中国人民银行同期贷款利息，二审在此予以明确。汇裕公司提出一审认定其少交付的面积为17.24平方米属错误，其少交付的面积应为17.74平方米的意见，因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，赔偿数额是以出卖人交付使用的建筑面积与合同约定面积的误差计算，故一审认定汇裕公司少交付的面积为17.24平方米并无不当，对汇裕公司的该答辩意见不予采纳。 关于汇裕公司是否应向徐金竹、姬仁金赔偿多支付的印花税70.96元及契税4962.29元的问题。根据徐金竹、姬仁金、包全花陈述，经其到相关部门了解咨询，本院对该案作出生效判决之后，徐金竹、姬仁金、包全花可以按房屋实际面积变更案涉房屋产权证，故因面积错误多缴纳的税费由税务机关退还给徐金竹、姬仁金、包全花更为妥当。故，汇裕公司提出房屋产权面积变更后，税费应由税务机关退还的答辩意见，本院予以采纳。 综上所述，上诉人汇裕公司的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持云南省泸水市人民法院（2018）云3321民初532号民事判决第二项； 二、撤销云南省泸水市人民法院（2018）云3321民初532号民事判决第三项、第四项； 三、变更云南省泸水市人民法院（2018）云3321民初532号民事判决第一项为怒江汇裕置业有限公司限于本判决生效之日起十日内向徐金竹、姬仁金返还房屋面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款18936.00元及支付利息（18936.00元自2013年10月24日至本判决生效之日止的中国人民银行同期贷款利息）； 四、驳回徐金竹、姬仁金的其他诉讼请求。 一审案件受理费6164元，减半收取3082元，由徐金竹、姬仁金负担641元，汇裕公司负担2441元；二审案件受理费6036元，由怒江汇裕置业有限公司负担5915元，由徐金竹、姬仁金负担121元。 本判决为终审判决。 审判长  肖媛华 审判员  李丽玲 审判员  陈中朝 二〇一九年二月十九日 书记员  吕宜芯