陕西省榆林市榆阳区人民法院   民事判决书   （2018）陕0802民初8449号   原告：宋志先，男，1963年12月30日出生，汉族，陕西省米脂县人，住榆阳区，无固定职业，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：杨李冬，陕西富能律师事务所律师。   被告：刘婧，女，1980年5月1日出生，汉族，榆林市横山区人，住榆林市榆阳区，无固定职业，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：马腾飞，陕西纳智律师事务所律师。   第三人：刘加福，男，1971年11月10日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住陕西省榆林市榆阳区，无固定职业，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。    第三人：叶艳丽，女，1973年2月7日出生，汉族，榆林市榆阳区人，现住陕西省榆林市榆阳区，无固定职业，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系第三人刘加福之妻。   原告宋志先与被告刘婧、第三人刘加福、叶艳丽案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月10日立案受理，依法组成合议庭于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告宋志先的委托诉讼代理人杨李冬、被告刘婧及其委托诉讼代理人马腾飞到庭参加诉讼，第三人刘加福、叶艳丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。   原告宋志先向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得对西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行;2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年2月4日，刘加福向榆林市乾通典当有限公司借款250万元，借款申请书载明：借款金额为250万元，刘加福配偶叶艳丽为该笔借款提供了担保，并签订了担保人承诺书。后因被执行人刘加福夫妇不能按时还款，榆林市乾通典当有限公司将该笔债权转让给宋志先，宋志先偿还了刘加福向乾通典当公司的借款，然后刘加福给宋志先打下250万元的借条。后刘加福、叶艳丽无法偿还借款，便将其名下位于西安市高新区XX路XX号XX园XX楼XX单元XX层XX号房给宋志先抵债，于是双方于2013年12月17日签订了《房屋转让合同》，合同约定，第三人刘加福、叶艳丽自愿将坐落于西安市高新区XX路XX号XX园XX楼XX单元XX层XX号房以250万元抵给宋志先，但该房剩余的按揭贷款由被执行人刘加福、叶艳丽偿还。房屋转让合同签订后，被执行人就将房屋交付宋志先，宋志先现已居住该房屋长达四年之久。该房屋没有过户的原因是被执行人没有还清按揭贷款。综上所述，宋志先现依法提出异议，请求依法解除对位于西安市高新区XX路XX号房产（权属证号：105XXXXXXX-2-1-1-61202-1）的查封，并中止对该房产的执行；后被驳回异议请求。故原告依法提起诉讼，提出前述诉请。    被告刘婧辩称，涉案房屋登记在第三人叶艳丽名下,根据物权法的相关规定,被告请求法院查封涉案房产符合法律规定,请依法驳回原告的诉讼请求。   被告刘婧未向法庭提供证据。   第三人刘加福、叶艳丽未到庭，未作答辩亦未提供证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：   对原告提供的借款申请书、担保承诺书、借据一支、证明一份，用于证明第三人向榆林市乾通典当行借款250万元,借款人向宋志先出具借据及公司股东在结算时分配给宋志先的事实。真实性及证明目的均有异议，认为第三人刘加福向乾通典当行未出具借据也无典当行向刘加福履行义务的相关证据,因此该笔借款的债权债务是否存在无法核实,原告在诉状中诉称2013年12月左右,各股东进行结算,公司对刘加福的250万元债权分配给原告,借条显示时间为2012年2月,时间不符,原告证明目的所说的按照公司内部管理规定,仅约束公司相关人员,不能约束公司以外第三人,以此规定来说明刘加福向典当行借款出具给原告借据无事实和法律依据；本院审查后认为，该证据来源合法内容客观真实，能够证明刘加福、叶艳丽所欠原告宋志先借款250万元的事实，故本院对其真实性依法予以采信。   对原告提供的商品房买卖合同、房屋转让合同、结婚证复印件、社区证明二份、天然气开户卡工本费退还登记表、逸翠园小区物业公司收据、银行对账单，用于证明第三人夫妇购买涉案房屋之后签订转让合同抵债给宋志先,合同签订后,第三人将涉案房屋交付给原告,之后由原告女儿、女婿居住使用及涉案房屋的房产权属情况及占有使用情况的事实；被告对买卖合同的真实性及证明目的无异议,房屋转让合同的真实性有异议,该合同是否履行,具体签订时间无法核实,以及原告不能提供支付购房款项的时间和支付凭证,宋某某、杜业威与原告的身份关系无法核实;物业费缴费凭证上所记载的名字均为第三人叶艳丽,而非原告或者原告指定的特定人员,原告诉称的房屋转让合同签订后即交付,但却没有2014年7月之前相关物业缴费凭证,社区证明与退还登记表均在法院对涉案房屋查封后出具的,对查封之前的实际占有使用无证明,银行对账单系本案案外人所有,与本案无任何关联,原告在明知该房屋设有抵押权,在确定障碍,以以物抵债的形式,应当承担未办理过户登记后果的一定责任,合同约定由第三人承担偿还银行按揭并不是该房屋未过户的客观原因,不符合法律规定,结婚证复印件与本案无关；本院审查后认为，该证据能够证明第三人叶艳丽购买涉案房屋之后与刘加福将涉案房屋作价250万元以物抵债于宋志先以及宋志先将房屋交由女儿女婿居住并缴纳物业费用的事实，故本院对其真实性依法予以采信。   对于第三人刘加福与原告共同投资的入股协议、转账凭证一份、银行取款回单,用于证明第三人刘加福与原告共同投资新东风商贸公司的事实，被告有异议，认为与本案无关,不发表质证意见,现金支付凭证真实性无法核实，转账凭证不是发生原告与第三人刘加福之间,且未提供证据,故不予认可；本院审查后认为，该证据与本案并无关联性，故本院依法不予采信。   对于原告宋志先提供的中国光大银行有限公司西安分行叶艳丽贷款债权转让及贷款结清告知书，用于证明宋志先偿还了涉案房产的按揭贷款，涉案房屋的贷款银行将债权全部转让于宋志先；被告刘婧对其真实性及证明目的均有异议，认为该债权转让发生在本案开庭之后，对其在人民法院查封前对涉案房屋具有实体权利无证明力，且该债权转让的风险应由宋志先自行承担，本院审查后认为，该证据能够证明原告宋志先偿还涉案房屋按揭贷款的事实，故本院对其真实性依法予以采信。   本院对经审理查明的事实认定如下：   申请执行人刘婧与被执行人刘加福、叶艳丽、黑俊才民间借贷纠纷一案，本院（2016）陕0802民初3620号民事判决书己经发生法律效力，因被执行人未能履行上述判决书所确定的法律义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院在审理过程中，作出（2016）陕0802民初3620号民事裁定书，于2016年5月13日裁定查封被告叶艳丽名下的位于西安市高新区XX路XX号房产（权属证号：105XXXXXXX-2-1-1-61202-1）一处；查封期限三年。在执行过程中，本院于2018年5月31日作出（2016）陕0802执3208号公告，责令被执行人迁出涉案房屋。现本院拟对该房屋进行评估、拍卖。期间，案外人即本案原告提出书面执行异议，后被驳回异议请求，故原告依法提起诉讼，提出前述诉请。   另查明：原告宋志先系榆林市乾通典当有限责任公司的股东。2012年经宋志先介绍，第三人刘加福向榆林市乾通典当有限责任公司借款250万元，由叶艳丽担保；该公司规定，由谁介绍的借款人，该债权由谁主张，故第三人刘加福于2012年2月4日向原告宋志先立据250万元。2010年12月18日，第三人叶艳丽购买了位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX号房产一套，房屋单价为每平方米8290.9元，房屋总价共计1623938元。2013年12月17日，宋志先与刘加福、叶艳丽签订房屋买卖合同，涉案房产作价250万元以物抵债卖于宋志先，并约定房屋剩余按揭贷款由刘加福、叶艳丽偿还。此后房屋一直由原告宋志先管理使用，并由宋志先女儿、女婿一直居住至今，涉案房屋的物业费用由原告宋志先女儿宋某某、女婿杜业威缴纳。2019年1月23日，宋志先偿还了涉案房产的按揭贷款，涉案房屋的贷款银行将债权全部转让于宋志先；详见中国光大银行有限公司西安分行叶艳丽贷款债权转让及贷款结清告知书。   本院认为，本案争议焦点为：案外人宋志先提出的异议理由是否成立，即其的异议请求是否应当予以支持的认定问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案原告宋志先与第三人刘加福、叶艳丽就涉案房屋签订了房屋转让合同，约定该房屋价款为250万元，通过折抵宋志先对刘加福、叶艳丽享有的债权来完成款项的交付义务，协议达成后即交付了房屋，并由宋志先女儿宋某某、女婿杜业威居住在涉案房屋，一直缴纳房屋各项水电燃气费用，对涉案房屋管理使用至今；涉案房屋房产证登记在叶艳丽名下，由于刘加福、叶艳丽未按合同约定偿还按揭贷款，且一直未配合原告办理产权变更手续，对于未能办理产权变更手续，原告宋志先对此并无过错；综上，原告的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告宋志先对位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX号房产一套享有足以排除强制执行的民事权益，法院对该房屋不得执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   不得对原告宋志先向第三人刘加福、叶艳丽购买的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX号房产一处（产权证号006792）的强制执行；   案件受理费100元，由原告宋志先负担。   本院（2018）陕0802执异98号执行裁定书于本判决生效时自动失效。     审判长   马存兴   审判员 高强   人民陪审员   王安         二〇一九年二月二十一日     书记员   席生涛      1