湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0321执异19号异议人（被执行人）：唐国强。申请执行人：唐琼芳。本院在执行申请人唐琼芳、唐亚湘与被执行人唐国强、莫小玲民间借贷纠纷等两案过程中，被执行人唐国强认为委托评估程序违法，漏评、少评标的物，侵害其合法权益，遂向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年2月20日召开听证会进行审查。本案现已审查终结。异议人唐国强称，1、该案选择评估机构、形成评估报告程序违法。县法院没有书面文字、短信及其他形式通知异议人参加摇号选定评估机构，就于2017年4月17日与湖南广联房地产土地评估有限公司（以下简称“广联公司”）签订了司法评估委托协议书，2018年6月7日评估机构与县法院到评估标的物现场（即常德市鼎城区花岩溪莱香阁山庄）进行勘察时也没有书面文字、短信、电话通知异议人，直到2018年10月10日异议人收到法院特快专递才知道待拍卖标的物已经被评估。按照最高人民法院的相关规定，评估机构应当在30天内出具评估报告，广联公司2017年4月17日接受委托，但直到2018年9月28日才出具广联房评字（201809）第0484号评估报告（以下简称484号评估报告），已严重违反程序；2、评估报告存在漏评情形。花岩溪莱香阁山庄房屋面积1224.63平方米，用途是商住，土地使用权面积为1801.7平方米，属于出让土地，用途是商居用地。此次评估没有对整个山庄的土地、设备设施、绿化树木、知识产权等进行综合评估，存在漏评情形；3、此次评估价值过低，与实际价值不符。花岩溪莱香阁山庄始建于2003年，位于常德市国家森林公园4A级景区中心地段，被称为中国白鹭之乡江南休闲胜地，山庄的房产证和土地证均注明是商住，常德市只有两个4A级景区，另一个是桃花源景区，桃花源景区的房产价值达7000元／平方米，而484号评估报告却参照乡镇土地级别范围描述，评估结果明显与实际不符。综上所述，本次评估程序违法，存在漏评情形，评估结果与实际不符，严重侵害了异议人的合法权益，故提起书面异议，请求撤销本次评估，重新抽签选定评估机构，重新评估。申请执行人唐琼芳称，1、法院通过电脑摇珠方式选定评估机构程序合法，现场实地查勘时通知了异议人唐国强，申请执行人在此过程中没有任何过错；2、申请执行人相信评估机构是基于专业水平对评估对象进行的客观评估；3、异议人提出异议的目的是不愿意及时归还欠款。综上，请求法院驳回异议人的异议。本院查明，关于唐琼芳申请执行唐国强、莫小玲民间借贷纠纷等两案，本院于2017年2月27日作出（2016）湘0321执820号之三执行裁定书，裁定对被执行人唐国强所有的位于常德市鼎城区花岩溪国家森林公园管理处中心区的房产（产权证号：常鼎房权证花岩溪字第**）予以拍卖。同年4月17日，湘潭市中级人民法院在唐国强、莫小玲未参加的情况下，通过电脑摇珠，选取广联公司为本案评估机构。同日，县法院根据电脑摇珠结果，与广联公司签订《司法评估委托协议书》，委托广联公司对被执行人唐国强名下的位于常德市鼎城区花岩溪国家森林公园管理处中心区的房产（产权证号：常鼎房房权证花岩溪字第**）以评估。2018年6月7日，在唐国强没有参加的情况下，广联公司对估价对象进行现场实地查勘，同年9月26日广联公司出具484号评估报告。该评估报告称：广联公司接受委托的估价对象界定为位于常德市鼎城区花岩溪国家森林公园管理处中心区，建筑面积1224.63平方米，所在层次1-2／2，建筑结构为砖木，设计用途为商住；本次估价对象为常德市鼎城区花岩溪国家森林公园管理处中心区商住用房，影响的主要因素有地理位置、环境景观、交通状况、基础设施及外部配套设施等；最终对房屋评估单价为3582元／平方米，评估总价438.66万元，本次评估价值包括房屋室内装饰装修价值。评估报告在对估价对象的权益状况描述中的土地情况为，国有土地使用证号：常鼎国用（2008）第××号，土地使用权人唐国强，坐落鼎城区花岩溪国家森林公园管理处中心区，地类（用途）属商居用地，使用权类型为出让，使用权面积1801.7平方米。本院另查明，涉案评估对象房屋1层建筑面积631.64平方米，2层592.99平方米，合计1224.63平方米。2018年9月19日广联公司向本院递交《延期申请》称：由于该房屋产权资料不明确，导致超过委托期限，现申请将委托期限延期至2018年9月30日。本院已于该日同意延期。唐国强收到该484号评估报告后于同年10月11日提出异议，本院将异议书反馈给广联公司后，广联公司于10月16日作出回复函，唐国强仍然不服，向本院提起书面执行异议。在异议听证期间，广联公司作为评估机构出庭作证称，1、广联公司于2017年4月17日依法接受法院委托后，因法院根据申请人和被执行人的要求组织双方协商，故迟至2018年6月7日才去评估对象现场进行实地查勘，在现场查勘时异议人唐国强的岳父电话通知了他，但唐国强不过来。现场查勘后，因资料不齐，公司向法院申请延期，法院准许后，广联公司公司于同年9月26日出具了评估报告，符合相关规定，因此评估程序是合法的；2、评估时考虑了土地价值，但没有对可以搬动的财产及室外的设施、绿化树木进行评估，因为这几项未进行委托；3、评估时是按照常德市鼎城区三等乡镇二类土地价格进行的评估，但综合考虑了花岩溪作为4A级景区的因素，虽然花岩溪景区与桃花源景区均属于4A级，但桃花源票价100-200元，花岩溪是通票20元，两者的收益、地理位置都不具有可比性。此外，在本案召开听证会之前，申请执行人与被执行人对涉案估价对象进行议价，但未能达成一致意见，被执行人唐国强坚决要求重新抽签选定评估机构，重新评估。本院认为，一、关于评估程序问题。在本案异议审查中，没有证据证明已通知被执行人唐国强（即本案异议人）参加电脑摇珠选定评估机构，在评估机构对评估对象进行现场实地查勘时，仅在现场实地查勘时通知了唐国强，应视为没有提前通知唐国强参加，以上事项均违反最高人民法院相关规定，侵害了异议人的合法权益。对于异议人提出超期出具评估报告的问题，评估机构是因法院组织当事人双方协商而推迟进行现场实地查勘和评估，评估机构经实地查勘后在规定时间内出具了评估报告，并不违反相关规定；二、关于是否漏评财产的问题。唐国强通过出让方式获得商居用地1801.7平方米，而广联公司在484号评估报告中，界定估价对象为商住的建筑面积为1224.63平方米的两层房屋，据此可以看出，即使如广联公司所述是房地一起评估，也仅包含估价对象所占用的土地631.64平方米，漏评了其余土地使用权价值，同时遗漏了对绿化树木的评估。唐国强所称设施设备没有评估的问题，广联公司已经说明，可以搬走的财产没有评估，故唐国强的此项异议不能成立。至于唐国强提出知识产权未评估的问题，因评估对象只是唐国强所有的房地产，不属于知识产权范畴，故唐国强的此项异议不能成立；三、关于评估价值是否与实际价值相符的问题。广联公司在作证中陈述对估价对象是按照所在的常德市鼎城区三等乡镇二类土地价格标准进行的评估，此标准由常德市鼎城区乡镇商业用地基准地价表所确定，该标准明确，花岩溪镇属于第三级，花岩溪中心区域属于第三级中的二类土地，484号评估报告在区位状况的描述中已经综合考虑影响估价对象价值的景区因素。唐国强虽然提出常德市另一个4A级景区桃花源景区的房产价值达7000元／平方米，但未提供相应证据，且桃花源景区属于常德市桃源县，与花岩溪景区不具有可比性，故唐国强的此项异议理由不能成立。综上所述，本案评估程序违法，存在漏评财产情形，异议人唐国强的异议理由部分成立。另外，本次评估的房产（产权证号：常鼎房权房权证花岩溪字第**）唐国强享有国有土地使用权（国有土地使用证号：常鼎国用（2008）第××号）的土地范围内，鉴于本案实际情况，不能将房产占用的土地和其余土地分开来处置，本院作出的（2016）湘0321执820号之三执行裁定书遗漏了拟评估拍卖房屋所属全部土地使用权，应重新作出裁定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：一、撤销本院作出的（2016）湘0321执820号之三执行裁定书，重新作出执行裁定书；二、撤销对唐国强所有的常德市鼎城区花岩溪国家森林公园管理处中心区的房产（产权证号：常鼎房权证房权证花岩溪字第**）评估，重新选定评估机构进行评估。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  刘 建人民陪审员  谭 军二〇一九年二月二十七日书 记 员  谷 恋附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条?人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。第十二条?评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。