连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初7036号原告：陈实，男，1972年11月14日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，江苏润国律师事务所律师。被告：杨映红，男，1954年3月18日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：孔祥翔，江苏念黎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王任，江苏念黎律师事务所律师。第三人：连云港市海州区房屋征收局，住所地连云港市海州区海连西路**。法定代表人：赵明，该局局长。委托诉讼代理人：郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。原告陈实与被告杨映红、第三人连云港市海州区房屋征收局（以下简称房屋征收局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理，在审理过程中发现本案不宜适用简易程序，依法应转为普通程序审理。原告陈实及其委托诉讼代理人夏振国、王静，被告杨映红及其委托诉讼代理人孔祥翔、王任、第三人房屋征收局的委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈实的诉讼请求是：一、被告给付原告搬迁补助费420元、临时安置补助费504元、停产停业损失10000元、附属物补偿价21560元，总计32484元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月16日，原告陈实与被告杨映红签订《租房协议》，约定杨映红将其所有的位于海州区间门面房出租给陈实经营使用，租赁期限为五年，自2015年9月1日至2020年8月31日止，合同签订后，双方按约履行合同。2018年5月，海州区房屋征收局对涉案房屋依法征收，被告实际获得各项补偿款共计1050725元。因原告之前租赁该房屋经营，对房屋有装潢投入，现因该房屋被拆迁造成停产、停业损失，原告应当获得其中的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费、附属物补偿款总计32484元。被告杨映红将所有补偿款项占为己有，拒不给付原告应得的部分款项。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告陈实为支持其主张向本院提供以下证据：1、2015年7月16日，原、被告双方签订《房屋租房合同》，约定租期为五年，从2015年9月1日至2020年8月31日，年租金5.5万元。证明原告所租房屋在期限未届满时被征收，原告有权获得相应的补偿。2、双方的结算书一份。证明该房屋因被征收，双方约定租房期限到2018年5月5日终止，并非原告解除合同。3、涉案房屋征收评估结果及奖励费用公示表一份。证明涉案房屋的附属物补偿价格，该附属物系原告在租房期间添附的，对应补偿款应当归原告所有。4、连云港市海州区人民政府关于调整国有土地上房屋征收相关补偿标准的通知。证明涉案房屋的具体征收补偿标准。5、2012年8月10日的租房协议，租赁期限为三年，从2012年9月1日至2015年8月31日，证明原告从2012年8月10日起就租赁该门面房经营。刚开始是毛坯房，原告经装修以后用于经营乔丹体育用品专卖店，一直经营到2016年，后经营大东女鞋，原告以该地点办理个体营业执照，经营者是原告的父亲陈建发。被告杨映红辩称：一、被告与原告签订的租赁协议中约定租期内遇到房屋被拆迁导致原告不能使用的，甲方不算违约，而且租赁协议已于2018年5月5日经双方协商一致书面解除，并结算完毕，因此原告要求被告支付搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失没有事实及法律依据。二、被告与原告就涉案房屋签订过两次租赁协议，第一次是2012年9月1日至2015年8月31日，第二次是2015年9月1日至2020年8月31日，第二次租赁协议签订后，原告对房屋没有任何装修，原告主张附属设施补助费没有事实和法律依据。三、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，被征收人是房屋所有权人，给予补偿的对象也应当是房屋所有权人。被告为支持其主张提供以下证据：1、2012年8月10日，原、被告签订的租赁协议。租赁期限从2012年9月1日至2015年8月31日，证明原、被告在2015年之前就签订过三年期限的租赁协议，原告是第二次租赁被告的房屋，原告第二次租赁房屋的时候对房屋没有任何的装修投入。2、照片一组。证明原告装饰装修的状况。第三人房屋征收局辩称：本案是原、被告之间的房屋租赁纠纷，应由原、被告双方自行解决，与第三人无关。第三人在诉讼中确认被告杨映红提供的补偿安置协议书的效力，另外还提供一份涉杨映红被征收房屋评估报告，证明被征收房屋合法面积42平方米，房屋评估价格为1017165元，其附属物补偿价格是21560元,附属设施价格补偿表载明附属设施包括被征收房屋的普通隔断、普通地砖、玻璃货架等。本院对当事人提供的证据进行质证，对无争议的事实认定如下：2012年8月10日，原告陈实与被告杨映红签订《租房协议》，约定被告杨映红所有的位于海州区间门面房出租给陈实经营使用，租期为三年，从2012年9月1日至2015年8月31日，租金每年5.5万元。原告陈实父亲陈建发以该租赁房屋为经营地点办理了营业执照，一直在此经营乔丹体育用品等。第一期租赁合同期满后，原、被告之间又签订了一份租期为五年的合同，即从2015年9月1日至2020年8月31日，原、被告在该份租赁合同中约定，租赁期间如遇租房被拆迁而乙方不能使用租房，甲方不算违约本协议。押金5000元顺延上次合同。2018年5月5日，因该租赁房屋面临拆迁，双方对租房事宜达成终止协议：“2018年5月5日，本人收到陈实同志交回的海州本人的门面房钥匙锁一把，同时双方同意处理租房事宜如下。租房期到此日为止，结算金额共计贰万叁仟元（含押金），至本年度租房结束（2018年9月1日）时一次付完，另需水电费结清为荷”。被告认为上述协议包括租赁合同终止后产生的所有费用，也包括原告应取得的补偿款，原告认为所退费用只包含未到期的租金和押金，不包括征收补偿费用。另外被告杨映红在诉讼中还抗辩称，因涉案房屋征收拆迁采取产权调换方式，如果原告将来继续承租被告的回迁门面房，其同意将各种补偿款（门面房本身评估价值除外）支付给原告。2018年5月29日，杨映红与第三人房屋征收局签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》，约定对杨映红所有的位于海州区面积为42平方米的经营用房进行征收，征收补偿的方式为产权调换。产权调换结算表格载明：房屋价格为1017165元、附属物补偿价格21560元、搬家费1600元、过渡费14400元、停产停业损失补偿费33600元、奖金1200元，共计1099325元。本院认为，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当对被征收人进行补偿，补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及相应的补助、奖励等。被告杨映红被征收的房屋通过产权调换的方式已获得补偿。原告陈实作为承租人因该经营用房被征收拆迁，实际存在搬家费、停产停业损失、房屋装修装饰等附属设施损失等，原告也有权获得补偿。因此原、被告之间对涉案的征收补偿款应当进行合理分配。被告主张其在终止租赁合同时已经将全部费用结算给原告，不应当再分配给原告补偿费用。对此，本院认为，双方结算时间为2018年5月5日，而本案的安置补偿协议于2018年5月29日才签订，在相关补偿费用还未确定的情况下，结算金额中不可能包括征收补偿费用，对此本院不予支持。被告还抗辩原告必须在将来继续承租新安置的门面房的情况下，方同意分配给原告相关补偿款，该观点明显不能成立。本院也不予支持。本案的租赁合同对在房屋在租赁期限内被征收时如何分配征收补偿款未作约定。本院根据合同的履行情况以及原告的举证，根据公平原则对于原告主张的补偿款作如下分配：一、原告主张应获得搬迁补助费420元、临时安置补助费504元。因搬迁补助费是对房屋实际使用人因房屋被征收需另寻房屋搬迁所产生的损失或者增加费用进行的补偿，本案中陈实作为房屋承租人，其在房屋被征收时也进行了实际搬迁，其主张应获得搬迁补助费420元，本院予以支持。关于原告主张的临时安置补助费504元，因涉案房屋在拆迁时租赁合同终止，陈实应无条件腾空并交付房屋，对其不存在安置问题，故对原告陈实的该项主张本院不予支持。二、原告主张应获得停产停业损失补助费10000元，根据法律规定，被征收房屋在征收前作为营业性用房的，应当依法给予停产停业损失补助，涉案的房屋属于沿街的门面房，在被拆迁前原告陈实办理营业执照在此经营，涉案房屋被拆迁造成原告停产停业直接效益损失，应当予以补偿。因原告不能举证证明其实际损失数额，本院根据公平原则分配本案的停产停业损失补助费33600元，原告主张10000元未超过50%，本院予以支持。三、原告主张应获得附属设施补偿款21560元。虽然原告未能提供证据证明其装饰装修等附属设施的初始价值，但附属设施表载明在房屋被征收时存在普通隔断、普通地砖、玻璃货架等。上述附属设施应当为原告在租房期间添附，结合房屋还剩余的租期，根据公平原则分配附属设施补偿款21560元，本院酌定原告获得10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨映红于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈实搬迁补助费420元。二、被告杨映红于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈实搬停产停业损失补助费10000元。三、被告杨映红于本判决发生法律效力后十日内给付原告陈实附属设施补偿费10000元。四、驳回原告陈实的其他诉讼请求。案件受理费612元（原告已预交），由原告陈实负担212元，被告杨映红负担400元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  王守富人民陪审员  季建华人民陪审员  蒋桂红二〇一九年二月二十七日书 记 员  韦 玲法律条文和上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行