广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7327号上诉人（原审被告）：周赖福，男，1984年3月30日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：蔡盛长，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：幸泽胜，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗家健，男，1964年8月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：蔡盛长，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：幸泽胜，北京市京师（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市旭阳运动用品有限公司，住所地广东省中山市小榄镇民安北路****厂房之一。法定代表人：蔡浩标。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。上诉人周赖福、罗家健因与被上诉人中山市旭阳运动用品有限公司（以下简称旭阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人周赖福、罗家健上诉请求：一、撤销一审判决，驳回旭阳公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由旭阳公司负担。事实和理由：一审判决认定事实与适用法律错误。旭阳公司主张涉案厂房租金没有事实与法律依据。一、旭阳公司与厂房产权人中山市瑞基房地产发展有限公司（以下简称瑞基公司）签订的租赁合同已经在2017年9月26日被瑞基公司解除了。自2017年9月26日起，旭阳公司对涉案厂房没有出租权，相应，旭阳公司与周赖福、罗家健的租赁合同也因旭阳公司的原因提前终止，旭阳公司对涉案厂房没有收益权。二、2017年3月28日周赖福、罗家健向旭阳公司租赁涉案厂房是为了开办中山市有马新源科技有限公司（以下简称有马公司）。承租厂房后，周赖福、罗家健为生产经营需要投入大量资金对厂房进行装修、办理生产许可证等。2018年1月17日，因旭阳公司违约，一审法院判决确认旭阳公司与瑞基公司的租赁合同及补充协议已于2017年9月26日解除。且旭阳公司停止向涉案厂房供电，对该事实，一审庭审时旭阳公司也予以确认。周赖福、罗家健无法正常使用厂房进行生产。期间，产权人瑞基公司也向周赖福、罗家健发函要求搬离厂房。周赖福、罗家健认为，其承租涉案厂房后，投入大量资金，使用不到半年，却因为旭阳公司的违约行为，导致厂房不能正常使用，造成严重的经济损失，旭阳公司应赔偿周赖福、罗家健因此遭受的全部经济损失。同时，周赖福、罗家健了解到旭阳公司有转移财产、抽逃资金的行为。故周赖福、罗家健自2018年1月份起不再向旭阳公司支付厂房占用费，也是为维护自身合法权益行使合同法规定的不安抗辩权。三、旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同于2017年9月26日解除后，旭阳公司无承租权和转租权，亦无相应的转租收益权，无权要求周赖福、罗家健支付租金和占有使用费。瑞基公司作为物权所有人也于2017年9月27日通知周赖福、罗家健搬离租赁物业。且旭阳公司与瑞基公司在二审调解书中明确约定瑞基公司不再收取旭阳公司2017年9月26日之后的占有使用费。故旭阳公司向周赖福、罗家健主张租金或占有使用费应当不予支持。四、旭阳公司与瑞基公司之间的物业租赁合同的解除原因是由于旭阳公司逾期不支付租金导致的，即旭阳公司的根本违约导致双方租赁合同解除。旭阳公司的违约行为客观上也导致周赖福、罗家健巨大的直接经济损失和可得利益损失。周赖福、罗家健也另案诉讼要求旭阳公司赔偿。综上，请求二审法院查清本案事实，撤销本案一审判决，驳回旭阳公司的全部诉讼请求。被上诉人旭阳公司答辩称：一、旭阳公司是出租方，依照双方的租赁关系，周赖福、罗家健应向旭阳公司缴纳租金。瑞基公司允许旭阳公司继续使用厂房至2018年12月31日，旭阳公司在此期间是有占有使用权的，瑞基公司不收取租金或占有使用费是基于瑞基公司对旭阳公司损失的一种补偿，与周赖福、罗家健无关。周赖福、罗家健拒交租金或使用费的理由不成立。二、瑞基公司与旭阳公司的民事调解书是在2018年9月7日生效的，在此之前，瑞基公司与旭阳公司的租赁关系的解除时间是待定的。调解书的生效时间在周赖福、罗家健提起本案诉讼以后。三、周赖福、罗家健已就损失另案起诉，案号为（2018）粤2072民初11684号，与本案无关。旭阳公司向一审法院起诉请求：一、周赖福、罗家健立即向旭阳公司支付自2018年1月1日起至搬离之日止的租金（按每月18500元计算）；二、解除旭阳公司与周赖福、罗家健于2017年3月28日签订的厂房租赁合同书，恢复原状，立即返还租赁物。一审法院认定事实：2017年3月28日，旭阳公司（甲方）与周赖福、罗家健（乙方）签订厂房租赁合同书，约定：由周赖福、罗家健向旭阳公司承租涉案厂房，期限自2017年4月10日至2020年5月28日止；每月租金为18500元，于每月20日前交付；逾期30天未付租金，旭阳公司有权停电及单方终止合同；签订合同时，乙方向甲方支付3个月押金55500元，合约期满乙方付清一切费用及清理干净所有垃圾、杂物后，甲方应将押金全额无息退还给乙方；甲方提供用水、三厢电，产生的水、电费由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应征得甲方书面同意；固定的装修或建筑，合同期满后不得拆除。合同签订后，旭阳公司向周赖福、罗家健交付涉案厂房，周赖福、罗家健实际交付租金至2017年12月31日（2017年12月的租金支付至旭阳公司法定代表人蔡浩标的账户）。期间，涉案厂房所在物业的产权人瑞基公司于2017年10月18日向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，旭阳公司为被告，有马公司作为该案第三人参加了诉讼。一审法院于2018年1月17日作出（2017）粤2072民初12195号民事判决，确认瑞基公司与旭阳公司签订的物业租赁合同及补充协议已于2017年9月26日解除，旭阳公司于判决生效之日起三十日内将租赁物业交还瑞基公司。另该判决查明，旭阳公司将租赁物业部分转租给有马公司已经取得瑞基公司同意。因当事人对该判决不服提起上诉，该案目前处于二审阶段，尚未审结。2017年12月30日，瑞基公司停止向涉案厂房所在物业供电。后旭阳公司从邻厂拉设电线接电供涉案厂房使用，但交纳的电费单价高于原用电单价。周赖福、罗家健遂停止向旭阳公司交付2018年1月1日起的租金。一审法院另查明：周赖福、罗家健提交的营业执照、告知函反映，周赖福、罗家健于2017年6月8日在涉案厂房注册成立有马公司；2017年9月29日，瑞基公司向有马公司发出一份告知函，以其已解除与旭阳公司之间的租赁合同关系为由，要求有马公司搬离涉案厂房。旭阳公司对上述证据均不确认。旭阳公司当庭述称，因周赖福、罗家健存在逾期30天未付租金的违约行为，故其依照《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十三条的规定行使合同约定解除权；涉案厂房仅曾停电6天，周赖福、罗家健未向其主张停电损失及电费增加损失；若因停电、电费增加产生纠纷，周赖福、罗家健应通过其他途径解决，不能以此作为拒付租金的理由。周赖福、罗家健当庭述称，涉案厂房停电9天，造成其损失约80000元，重新拉电后每月电费增加约1000元；其曾向旭阳公司口头提出停电损失及电费增加损失，但双方未达成一致意见；旭阳公司一直以其法定代表人的账户收取租金，有转移财产、抽逃资金的行为，故根据合同法第六十八条第二项规定，周赖福、罗家健自2018年1月1日起未向其支付租金，是行使不安抗辩权的表现。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，涉案厂房为旭阳公司向产权人及原出租人瑞基公司承租的物业的一部分，并经瑞基公司同意转租给周赖福、罗家健。因旭阳公司与周赖福、罗家健已签订厂房租赁合同书对双方由此产生的房屋租赁合同关系进行约定，故双方应依约履行各自的合同义务。现旭阳公司以周赖福、罗家健逾期交付租金超过30天（未交付2018年1月1日起的租金）为由主张解除合同，而周赖福、罗家健确实未交付2018年1月1日起的租金，故在双方合同已明确约定租金交付期限（每月20日前）及逾期交付租金超过30天旭阳公司有权单方终止合同的场合，认定旭阳公司解除合同主张是否成立的关键在于判断周赖福、罗家健抗辩主张的拒付租金理由是否成立，分析如下：一、周赖福、罗家健拒付租金的理由之一，是旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同已于2017年9月26日被解除，旭阳公司自该日起对涉案厂房没有出租权、收益权。首先，虽然在旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同关系中，瑞基公司曾对旭阳公司行使合同解除权，且在双方就此产生的房屋租赁合同纠纷诉讼中，一审法院作出的一审判决确认双方的租赁合同已于2017年9月26日解除。但因当事人对该判决不服提起上诉，目前处于二审阶段尚未审结，即该判决并非生效判决。故周赖福、罗家健以此为由抗辩主张旭阳公司自2017年9月26日起对涉案厂房没有出租权理据不足。其次，虽然涉案厂房系由旭阳公司从其租赁的瑞基公司物业中部分转租而来，旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同解除与否对旭阳公司与周赖福、罗家健之间的租赁合同履行构成影响，但应认识到，即使将来生效判决最终认定旭阳公司与瑞基公司之间的租赁合同已于2017年9月26日解除，但因相关租赁物业一直由旭阳公司占有使用，旭阳公司仍应依照合同约定的租金标准向瑞基公司支付占有使用费。故就旭阳公司与周赖福、罗家健之间的租赁合同关系而言，在合同未解除且周赖福、罗家健仍占有使用涉案厂房的情况下，周赖福、罗家健亦理应依约向旭阳公司交付租金。周赖福、罗家健以此为由抗辩主张旭阳公司自2017年9月26日起对涉案厂房没有收益权理据不足。因此，周赖福、罗家健上述拒付租金理由不能成立。二、周赖福、罗家健拒付租金的理由之二，是其对涉案厂房投入资金进行装修，但因旭阳公司与瑞基公司之间的纠纷，瑞基公司向其发函要求搬离涉案厂房，且瑞基公司停止向涉案厂房供电，导致其无法正常使用涉案厂房。首先，虽然瑞基公司为涉案厂房的产权人及原出租人，但因其并非直接向周赖福、罗家健出租涉案厂房的出租人，且周赖福、罗家健一直占有使用涉案厂房，故周赖福、罗家健以瑞基公司发函要求其搬迁为由主张无法正常使用涉案厂房无理。其次，虽然瑞基公司确实停止向涉案厂房供电，但在停电数天后，旭阳公司已另行向涉案厂房供电，故周赖福、罗家健抗辩主张因停电无法正常使用涉案厂房也不能成立。至于周赖福、罗家健所称停电损失及电费增加损失，无论是如其所称已向旭阳公司口头提出主张但经协商未能达成一致，还是如旭阳公司所称周赖福、罗家健未向其提出主张，周赖福、罗家健本应通过包括诉讼在内的途径积极解决。然而，周赖福、罗家健并未积极解决。因此，周赖福、罗家健上述拒付租金理由不能成立。三、周赖福、罗家健拒付租金的理由之三，是旭阳公司一直以其法定代表人的账户收取租金，有转移财产、抽逃资金的行为，故周赖福、罗家健根据合同法第六十八条第一款第二项规定行使不安抗辩权。首先，虽然旭阳公司确曾以其法定代表人的账户收取租金，但周赖福、罗家健以此为由主张旭阳公司转移财产、抽逃资金理据不足。其次，若周赖福、罗家健怀疑旭阳公司以此方式转移财产、抽逃资金，其完全可以要求将租金交付至旭阳公司对公账户。因此，周赖福、罗家健上述拒付租金理由不能成立。综上，周赖福、罗家健抗辩主张的拒付租金理由全部不能成立，其拒付、拖欠2018年1月1日至今的租金构成违约，应承担相应的违约责任。旭阳公司以此为由主张并请求解除合同，符合双方合同约定及合同法第九十三条第二款规定，予以采纳和支持。另外，其请求周赖福、罗家健恢复原状、返还涉案厂房、支付2018年1月1日起至返还涉案厂房之日止的租金（因合同在判决生效之日即解除，故在合同解除之后至返还涉案厂房之日止的应为占有使用费），有理有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、旭阳公司与被告周赖福、罗家健于2017年3月28日签订的厂房租赁合同书自判决发生法律效力之日解除；二、周赖福、罗家健于判决发生法律效力之日起十五日内将租赁物恢复原状、返还给旭阳公司，并按每月18500元的标准支付自2018年1月1日起至返还租赁物之日止的租金及占有使用费。案件受理费减半收取计1260元，由周赖福、罗家健负担。本院二审期间，周赖福、罗家健围绕上诉请求向本院提交了下列证据：（2018）粤20民终2562号民事调解书及生效证明，证明瑞基公司与旭阳公司的租赁合同已于2017年9月26日解除，调解书中明确旭阳公司如能在2018年12月31日前处理完毕涉案物业的所有债权债务关系，交付涉案物业，瑞基公司则免除旭阳公司2017年10月11日至2018年12月31日应付的占有使用费，并依约退回旭阳公司的保证金，并另行补充旭阳公司一百万元。该调解书已于2018年9月7日生效。本院组织当事人进行了质证：旭阳公司对周赖福、罗家健提交的上述证据真实性确认，合法性确认，但不确认其关联性，并对举证期限提出异议。旭阳公司与周赖福、罗家健之间的转租合同是有效的，瑞基公司对转租行为也是同意的。从调解书可知，旭阳公司与瑞基公司合同解除的时间是双方协商一致达成的，在调解书生效前，转租合同是有效的。且瑞基公司免除旭阳公司的租金是附条件的，且免除租金是对于旭阳公司对涉案物业基建投入的补偿，是旭阳公司与瑞基公司之间的债权债务处理，与周赖福、罗家健无关。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：涉案厂房的所有人瑞基公司与旭阳公司之间的房屋租赁合同纠纷一案，一审法院经审理于2018年1月17日作出（2017）粤2072民初12195号民事判决，旭阳公司不服提起上诉，本院于2018年9月7日作出（2018）粤20民终2562号民事调解书，旭阳公司与瑞基公司自愿达成调解协议，确认双方签订的租赁合同于2017年9月26日解除。旭阳公司承诺于2018年12月31日前处理完毕旭阳公司与有马公司之间的所有债权债务关系，完成有马公司的所有搬迁、清场事宜，并保证将涉案物业归还瑞基公司及其他义务。如旭阳公司按照调解协议履行完毕所有义务，则瑞基公司免除旭阳公司自2017年10月11日起至2018年12月31日止应当支付的占有使用费，并退还旭阳公司已缴纳的保证金，另向旭阳公司支付补偿费100万元。该民事调解书已于2018年9月7日生效。本院认为，结合双方当事人的诉辩陈述，本案二审双方争议的焦点在于:一、旭阳公司主张双方租赁合同解除的理由是否成立；二、周赖福、罗家健是否应向旭阳公司支付占有使用费。关于焦点一，首先，旭阳公司与周赖福、罗家健于2017年3月28日签订的《厂房租赁合同书》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且经过涉案物业所有权人瑞基公司的同意，应认定该租赁合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。其次，对于周赖福、罗家健辩称拒付租金的理由，本院认为，瑞基公司与旭阳公司的调解协议于2018年9月7日生效，自此之前，瑞基公司与旭阳公司的租赁合同是否解除尚不明确，且周赖福、罗家健实际仍占有使用涉案租赁物。即使按照周赖福、罗家健所称，存在涉案厂房停电9天的事实，但停电时间较短，且对于停电造成的损失及电费增加损失，周赖福、罗家健已另案主张权利。周赖福、罗家健是基于与旭阳公司之间的租赁合同取得对涉案租赁物的使用权，在周赖福、罗家健正常使用涉案租赁物期间，均应按照租赁合同约定向旭阳公司支付租金或占有使用费。综上，本院认定周赖福、罗家健关于拒付租金的理由不成立。再次，双方当事人均确认周赖福、罗家健自2018年1月1日起未再向旭阳公司支付租金的事实。根据双方当事人于2017年3月28日签订的《厂房租赁合同书》的约定，在周赖福、罗家健无正当理由拒付租金超过30天的情形下，旭阳公司享有单方解除权，对于旭阳公司主张双方当事人2017年3月28日签订的《厂房租赁合同书》解除的请求，应予支持。关于焦点二，根据《中华人共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，旭阳公司主张周赖福、罗家健恢复原状、返还涉案厂房，并支付2018年1月1日起至返还之日止的租金及占有使用费，合理有据，本院予以支持。此外，鉴于周赖福、罗家健对于租赁期间停电造成的损失已另案主张，故本院在本案中不予考虑扣减。参照双方租赁合同对于租金数额的约定，周赖福、罗家健应向旭阳公司按照每月18500元的标准支付2018年1月1日起至返还之日止的租金及占有使用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。周赖福、罗家健的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人周赖福、罗家健负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年二月二十六日书记员  陈静文