山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初5484号原告：林慧，女，1977年5月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：赵天菊，山东泰润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茹，山东泰润律师事务所律师。被告：黄承双，男，1970年3月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：聂华，女，1970年6月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。两被告共同委托诉讼代理人：王林，女，1980年6月4日出生，汉族，系被告黄承双之妻。原告林慧与被告黄承双、聂华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵天菊、刘茹，两被告共同委托诉讼代理人王林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林慧向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求判令位于泰安市北上高大街以南方园小区3号住宅楼2单元4层401室归原告所有；3.要求被告协助原告办理网签更名等相关手续；4.要求被告支付原告违约金10万元。事实和理由：2014年11月2日，原告、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的嘉源居二期商品房一套，价格110万元，并约定了违约责任。合同签订后原告支付了购房款110万元。嘉源居二期建成后确定房产为泰安市北上高大街以南方园小区3号住宅楼2单元4层401室。2015年5月10日原被告签订了《购房补充协议》，后原告拿到房屋钥匙并居住至今。2017年10月16日开发商泰安市泰山城市建设投资有限公司通知办理网签合同及不动产证等事项，此时原告才知道被告尚有二十多万元的公积金贷款没有清偿，致使原告无法办理网签更名等事项。原告要求被告予以配合，但被告拒不配合。黄承双、聂华辩称，1.双方自签订《房屋买卖合同》、《购房补充协议》时至今，被告未取得涉案房屋的权属证书，合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，因此属于无效合同。2.原告存在违约行为，原告至今未支付《购房补充协议》约定的93000元，非法占用被告的房产，签订补充协议后，该房的公积金贷款应由原告偿还，但原告并未偿还。本院经审理认定事实如下：两被告原系夫妻关系。2014年11月2日，原告、被告签订《房屋买卖合同》，两被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方）。合同约定：一、甲方夫妻自愿将自有房屋一套及该房屋占用范围内的土地使用权和相关配套设施出售给乙方，房屋坐落于嘉源居二期规划局单位商品房，建筑面积120平方米（最终面积确定以房产证为准）。二、上述房地产成交价为110万元，此价格包括商品房一套及房内所有配套设施，不包括储藏室、车库、车位。自签订合同后，一是乙方享有甲方分配房产的所有优惠政策，甲方不得再收取任何费用和加价，并及时将信息告知。二是若该套房地产退回或补交购房款，由甲方负责。三、乙方于合同签章日向甲方支付定金2万元，签订合同后20日内将第一笔房款100万元存入甲方指定账户。待该套房产分配后，甲方将与单位签订购房合同、房屋钥匙等所有购房手续交付给乙方后，乙方在7日内将剩余款项存入甲方指定账户。四、由于该房产属于甲方从单位内分配购买，目前属于期房，甲方承诺按照单位分房排名，对于120平方米住房的楼号和1-5楼层任意一套具有优先选择权，乙方任意选择。五、各项税费：1、如果此房产买卖合同、房产证（包括网签）上的名字，市规划局统一办理时可以进行变更，甲方要积极配合配合乙方予以变更。2、如果该房产所有人无法进行变更，由甲方承担办理甲方名字房产证的所有税费，并配合乙方对该宗房地产买卖合同和甲方姓名房产证进行公证，公证费用由乙方负责。3、该宗房产证办理为甲方姓名后，自该房产证办理日期起，五年后乙方将对该房地产办理过户，本次房地产过户税费等费用由乙方承担。在房产证未办理过户的五年内，如果国家有相应房产征收等政策出台实施，甲乙双方需协商处理。六、交房时间：双方协商同意该房地产由单位交付给甲方后，5日内甲方将所有手续、房屋钥匙及房地产配套设施等全部交付给乙方。七、本宗房地产现未颁发土地证，甲方保证该房屋土地使用权为出让所得，土地证办理所有费用由乙方承担。八、甲方保证上述房地产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，全部由甲方负责，并承担民事诉讼责任，由此造成买卖合同终止及给乙方造成的经济损失，甲方要负担所有赔偿，退还乙方支付的全部费用，并承担房款总价20%的违约金责任。九、甲方如未按本合同第五条规定配合乙方办理相关事项的，乙方有权向甲方追究违约金，自相关事项可以办理之日起且甲方接到乙方通知后3日内逾期配合办理的，每逾期一日，按照1000元/天赔偿给乙方。十、甲方保证对该房屋有完整处分权，有权出售该房屋并且没有侵犯第三人的权利。原被告一致认可涉案房屋系被告黄承双在本单位市规划局的单位集资建房。原告于2014年10月29日向被告黄承双支付定金2万元，被告黄承双给原告出具收款单，载明：现收到林慧支付用于购买市规划局（嘉源居二期）住房**的定金2万元整。合同签订后，原告分别于2014年11月6日、17日、19日、24日分四次向被告黄承双提供的尾号为3746的银行账户转款20万、60万、15万、3万，共计98万元。2015年2月1日，被告黄承双给原告出具收款单，载明：现收到林慧支付用于购买市规划局（嘉源居二期）住房**的购房款98万元整。2015年3月5日，原告向黄承胜62×××94的银行账户转款10万元。被告收到原告以上购房款合计110万元。2015年5月10日，原告（乙方）与被告黄承双（甲方）签订《购房补充协议》一份，约定：一、乙方在向甲方支付110万的基础上，再向甲方支付93000元，结清所有款项，乙方拥有此房产的所有权，办理房产证费用（以乙方名义办理）由乙方负责。二、甲方收到93000元后，将房屋钥匙及相关配套设施、相关协议、收据等交付给乙方，不再拥有对此房产的处置权。三、甲方保证不影响乙方办理网签合同及办理房产证，并积极配合乙方办理相关手续。四、此协议签署后，该房所有费用由乙方负责。2015年5月10日，被告黄承双给原告出具收到条，载明：今收到现金93000元。2015年2月1日，被告黄承双给原告出具《个人授权委托书》一份，载明：委托人：黄承双，被委托人：林慧。委托事项：经委托人授权，被委托人参加方园小区选房有关工作。根据委托人的排序，被委托人签到后选择住房及车库或储藏室（地下车位），同时在选房登记表中签字确认。原告提交方园小区3号楼购房价款核算表一份，住房通知书一份，证实房屋买卖合同中约定的规划局（嘉源居二期）住房**经过选房确定为方园小区**楼****，建筑面积为127㎡，实际选房人为原告林慧。该购房价款核算表亦证实被告黄承双实际支出购房款892554.60元。原告提交泰安市吉安物业管理有限公司出具的证明一份、方圆小区3号楼2单元401室的水电费、燃气费、物业费、生活垃圾清运费等证据一宗，证实涉案房屋自2015年5月就已经实际交付给了原告入住并使用。关于嘉源居（一、二、三期）各购房人信息确认及交纳剩余相关费用的通知一份、嘉源居（一、二、三期）办理网签合同、不动产证流程一份，证实泰安市泰山城市建设投资有限公司于2017年10月16日通知办理网签及交纳相关费用（其中包括办理更名手续的内容）。原被告一致认可整个二期工程已经办理了大证。原告要求被告配合原告办理网签手续，2018年1月8日被告黄承双出具的《关于延期办理方园小区房产更名及网签手续的申请和相关手续办理资格的声明》一份，被告黄承双在声明中认可“林慧已按我们双方签订的合同约定，将全款支付给我”，证实被告黄承双已收到原告林慧支付的购房全款，被告黄承双也向泰安市泰山城市建设投资有限公司等部门声明，该房已确认转给原告林慧，同时声明只有本案原告林慧或她指定的人，才具有办理网签等所有与方园小区3号楼2单元401室有关房产手续的资格，被告黄承双本人及其他人均无资格办理。被告黄承双在该声明中提出“因本人个人原因，以方园小区3号楼2单元401室为抵押的公积金贷款尚未全部还清，现申请延缓办理本人与林慧之间关于方园小区3号楼2单元401室的转让和更名手续，待我将贷款还清后，将及时办理更名手续（最迟于2018年6月30日前办理）”。后被告一直不予配合办理网签手续。原告提交2017年12月30日原告林慧之夫梁峰与王林的通话录音的原始载体手机（华为）及书面材料，证实：1、房屋贷款王林承认由他们偿还，但是手中没钱。2、证明原告方已经全部付清合同约定的房款以及93000元的附属设施费用。被告认可录音属实，王林与梁峰之间的通话录音内容与书面记载一致，但被告提出通话录音只能证明是林慧与王林之间的经济纠纷，与本案无关。关于《购房补充协议》约定的93000元，原告提交其中国工商银行泰安阳光支行交易明细以及原告网上银行的明细查询截屏一份，证实原告于2015年5月11日给王林转账93000元，原告主张该款即为其支付给黄承双的93000元。被告则被告提交王林出具的证明一份、借据复印件一份、黄承双、聂华出具的声明书一份，提出其并未收到补充协议约定的93000元，原告给王林的转账其王林向原告借款10万元，原告扣下7000元后转账93000元，该笔转账系王林与原告之间的个人债务，与本案无关。对此，原告提出王林出具的借据应该在原告手里，而不应该在王林手里，原告手中没有任何其与王林之间借款的借据，不存在王林向林慧借款10万元的事实。另查明，2013年10月12日，被告黄承双与中国农业银行股份有限公司泰安分行签订《个人住房公积金贷款借款合同》，约定：黄承双贷款30万元用于购房；借款期限自2013年10月12日至2030年10月11日；每月归还贷款本息2177.97元。该银行于2013年10月12日给被告黄承双发放贷款30万元。本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》,系原被告实意思的表示，虽然合同签订时被告未取得涉案房屋的权属证书，但涉案房屋系商品房，在原告起诉之前已由开发商办理了大证，根据《最高人民法院》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定系管理性规范而非效力性规范，不属于合同法第五十二条规定的强制性规定范围，因此，上述合同及补充协议均未违反法律、行政法规的强制性规定；《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，综上，上述合同及补充协议属于有效合同。被告称上述合同及补充协议无效的意见，于法无据，本院不予采纳。对于原告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。原被告均应按照合同及补充协议的约定履行各自的义务。原告已按上述合同约定支付给被告黄承双购房款110万元的事实清楚，本院予以确认。关于《购房补充协议》约定的93000元，2015年5月10日被告黄承双给原告出具收到条与2018年1月8日被告黄承双在《关于延期办理方园小区房产更名及网签手续的申请和相关手续办理资格的声明》中认可“林慧已按我们双方签订的合同约定，将全款支付给我”相互印证，足以证实被告黄承双已收到该款。被告称未收到该笔款的意见，本院不予采纳。2015年2月1日被告黄承双给原告出具《个人授权委托书》，授权原告参加方园小区选房有关工作，经过选房确定涉案房屋为位于泰安市北上高大街以南方园小区3号楼2单元401室，本院予以确认。上述合同约定“双方协商同意该房地产由单位交付给甲方后，5日内甲方将所有手续、房屋钥匙及房地产配套设施等全部交付给乙方”，《购房补充协议》约定被告在收到93000元后将房屋钥匙及相关配套设施、相关协议、收据等交付给原告，2015年5月原告入住涉案房屋，属于原告的合法权利，被告交房亦属于被告的合同义务，因此，被告称原告非法占用被告的房产的意见，本院不予采纳。原告已履行完毕付款义务，涉案房屋亦实际交付给了原告，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款的规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，且补偿协议约定“乙方在向甲方支付110万的基础上，再向甲方支付93000元，结清所有款项，乙方拥有此房产的所有权”，因此，原告要求确认位于泰安市北上高大街以南方园小区3号住宅楼2单元4层401室房产归原告所有的诉讼请求，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。上述合同约定“如果此房产买卖合同、房产证（包括网签）上的名字，市规划局统一办理时可以进行变更，甲方要积极配合配合乙方予以变更”，补充协议亦约定“甲方保证不影响乙方办理网签合同及办理房产证，并积极配合乙方办理相关手续”，被告黄承双在声明中承诺“现申请延缓办理本人与林慧之间关于方园小区3号楼2单元401室的转让和更名手续，最迟于2018年6月30日前办理更名手续”，因此，协助原告办理网签更名等相关手续系被告的合同义务，且泰安市泰山城市建设投资有限公司于2017年10月16日通知办理网签及交纳相关费用（其中包括办理更名手续的内容），已具备办理网签更名手续的条件，被告拒不协助办理，属于违约行为，综上，对于原告要求被告协助原告办理网签更名等相关手续的诉讼请求，本院予以支持。上述合同约定“甲方如未按本合同第五条规定配合乙方办理相关事项的，乙方有权向甲方追究违约金，自相关事项可以办理之日起且甲方接到乙方通知后3日内逾期配合办理的，每逾期一日，按照1000元/天赔偿给乙方”，原告已付清全部购房款1193000元，付款数额高于被告交纳给开发商的购房款892554.60元，被告黄承双是否偿还完毕公积金贷款并不影响其履行协助原告办理网签更名等相关手续的义务，自2017年10月16日起已具备办理网签更名手续的条件，原告要求被告协助办理网签更名等相关手续，被告拒不协助办理，构成违约，因此，原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。但合同约定的违约金过高，根据本案的实际情况，本院酌情按照购房款数额的每日万分之一确认违约金的计算方式为1193000元×每日万分之一，自2018年7月1日开计算至本案判决书生效之日止。被告称根据补充协议的约定“此协议签署后，该房所有费用由乙方负责”，其公积金贷款应由原告偿还的意见，系其对协议内容理解错误，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、原告林慧与被告黄承双、聂华签订的《房屋买卖合同》有效；二、位于泰安市北上高大街以南方园小区**住宅楼******房产归原告林慧所有；三、被告黄承双、聂华于本判决生效之日起十日内协助原告林慧办理网签更名等相关手续，且将买受人登记为原告林慧；四、被告黄承双、聂华于本判决生效之日起十日内支付原告林慧违约金（以1193000元为基数，按每日万分之一，自2018年7月1日开计算至本判决书生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7350元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  尹栋二〇一九年二月十四日书记员  任杰