浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1081民初2944号 原告：黄娇素，女，1969年1月21日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈辉，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 被告：温岭市星朝置业有限公司，住所地温岭市新河镇市民大道89号，统一社会信用代码913310815890086611。 法定代表人：阮鸿宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 原告黄娇素与被告温岭市星朝置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，被告温岭市星朝置业有限公司在答辩期内提出管辖权异议，因本案属于颜永良等多个原告基于相同法律事实针对同一被告即温岭市星朝置业有限公司提起诉讼的系列案件之一，被告对该系列案件均提出管辖权异议，经本院释明，被告选择对颜永良诉其商品房预售合同纠纷一案[案号：（2018）浙1081民初2913号]提出管辖权异议，本院并于2018年4月11日裁定驳回其管辖权异议，被告不服提出上诉，台州市中级人民法院于2018年5月28日裁定驳回上诉，维持原裁定。根据原告黄娇素申请，本院于2018年5月7日依法作出（2018）浙1081民初2944号民事裁定，对被告温岭市星朝置业有限公司的财产采取了保全措施，后因被告提供其他等值担保财产，本院于2018年5月24日作出（2018）浙1081民初2944号之一民事裁定，准予变更保全标的物。本案依法适用简易程序于2018年6月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2018年8月23日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年11月8日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。审理过程中，因案情复杂，经批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 原告黄娇素向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务并支付逾期交房违约金（以1274173元为基数自2017年3月29日起按日万分之三计算至实际交付之日止）；2.判令被告继续履行合同约定的交付不动产权属证书的义务并支付逾期办证违约金（11791.73元加上以1179173元为基数自2017年12月28日起按日万分之一计算至实际交付之日止）。事实和理由：被告出售位于温岭市清水湾的商品房，原告在售房中心看中位于清水湾2幢1803号商品房，在2014年2月17日前一次性支付购房款首期459173元及车位款95000元；同日，原、被告双方签订编号为20140200237的商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买位于清水湾2幢1803室商品房一套，建筑面积为142.93平方米，套内面积114.03平方米，购房总价款为1179173元，房款首付定于2014年2月17日前支付459173元，余款720000元通过银行贷款方式支付，定于在2017年3月28日前交房，逾期的，买受人要求继续履行合同的，出卖人自2017年3月28日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺在2017年9月28日前交付不动产权证，逾期违约的，买受人不退房的，出卖人自2017年12月28日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并要求原告必须购买价格95000元的车位。原告按照约定履行全部的付款义务，但被告至今未交房及车位，也未交付不动产权属证书，存在违约。诉讼过程中，原告变更陈述称，案涉商品房已于2018年7月13日交付，遂变更诉讼请求为：1.判令被告支付逾期交房违约金（以1274173元为基数自2017年3月29日起按日万分之三计算至2018年7月13日止）；2.判令被告继续履行合同约定的交付不动产权属证书的义务并支付逾期办证违约金（以已付购房款1179173元为基数自2017年9月28日起按日万分之一计算至实际办证之日止）。 被告温岭市星朝置业有限公司辩称，原、被告双方签订商品房销售合同是事实。首先，关于逾期交房违约金计算期限问题，被告确实存在迟延交房，但造成交房延期并非被告导致，新河镇政府在此过程中未尽到相应义务，按商品房买卖合同第九条第2项约定，由于市级或市级以上主管部门采取行政措施等非出卖人原因导致开发建设期限延长，出卖人可以扣除六个月交房期限，本案所涉土地在开发前划红线时政府将未拆迁及征用的土地纳入出让范围，而划红线的行为就是拆迁行为，属于市级及市级以上主管部门的行政行为，被告受让土地后进行开发，并在2015年10月13日建成结顶，但由于开发项目内的土地尚未征用完毕，房屋尚未拆迁，导致项目综合验收延长两年之久，直至2017年4月19日验收通过，故按照前述约定，交房时间可以延期至2017年9月28日，现被告于2018年1月16日通知原告前来收房，故被告实际应承担逾期交房违约金的期限应自2017年9月28日至2018年1月16日止。其次，关于逾期交房违约金计算基数，原告主张以已付房款及车位款作为基数，被告认为其承担的是逾期交房违约责任，不包括交付车位的违约责任，对逾期交付车位的违约责任双方未作约定，故车位款不应计入计算基数。第三，关于逾期交房违约金计算标准的问题，被告认为按日万分之三支付违约金约定过高，要求予以降低，依照有关法律规定，原告主张的违约金应当不超过实际损失的30%，被告逾期交房造成原告的损失实际就是租金损失，参照同期同地段租金标准，本案清水湾所在地段每月租金约为1000元，该标准可以委托有关机构进行评估，故原告因逾期交房所受损失应按照1300元/月计算。第四，关于逾期办证违约金问题，合同约定办证时间为房屋交付之后6个月，由于交房时间可延期6个月，故办证时间也可相应延期六个月，被告在第一次庭审中辩称因通知交房日为2018年1月16日，故办证时间可延至2018年7月16日，在第二次庭审中又改称办证时间可延至2018年3月27日前，被告已于2018年5月9日取得涉案商品房不动产权的初始登记，参照有关司法实践做法，只要开发商取得商品房初始产权登记的，就视为已符合办证条件，被告已通知原告办证，原告未来办理的，对扩大损失原告自行承担，故逾期办证违约金计算时间应从2018年3月27日计算至2018年5月9日止。综上，请求驳回原告的不合理诉讼请求。此外，根据合同约定，被告通知原告前来收房后，如果原告在15日内不来收房，视为违约，从第60天开始计算违约金，现原告已逾期收房，被告保留向原告追索逾期收房违约金的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括商品房买卖合同及清水湾地下车位转让协议、销售不动产统一发票（自开）、中国建设银行个人贷款还款凭证及结清证明、车位款收款收据、被告营业执照（副本）复印件及法定代表人证明书各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.新河镇XH050305地块开发建设协调会议纪要打印件一份，被告拟证明2012年3月2日，温岭市新河镇人民政府承诺在清水湾项目开工建设前拆除用地范围内的所有建筑物，完成港南路路基填土，并承诺在交房前完成港南路、临江路的路面硬化、亮化和绿化的事实。 2.建设工程施工许可证复印件一份，被告拟证明清水湾项目的开工期限为2013年5月28日的事实。 3.关于新河镇《XH050305号地块》清水湾安置小区存在问题情况说明一份，被告拟证明2015年2月18日，被告向温岭市委、市政府反映新河镇政府未及时拆除用地范围内建筑物的事实。 4.温岭市督查考核办公室市委领导批示交办单一份，被告拟证明时任市委书记徐淼于2015年6月17日对前述证据3批示要求政府在行政行为中要信守承诺的事实。 5.关于“清水湾”安置小区相关情况的说明打印件一份，证明2015年6月23日，新河镇政府向温岭市委、市政府出具说明，承认未按时拆除用地范围内的建筑物及土地征用，说明系由于政府原因导致被告开发周期延长的事实。 6.温岭市督查考核办公室抄告单一份，被告拟证明时任市委书记徐淼于2015年6月26日对前述证据5批示认为新河镇有效率，说明系由于新河镇政府行为导致清水湾花园建设延期两年两个月的事实。 7.温岭市人民政府办公室（2012）第61号抄告单复印件一份，被告拟证明2012年4月10日温岭市政府同意变更新河镇XH050305号地块国有土地受让主体的事实。 8.具体建设项目用地跟踪管理卡复印件一份，被告拟证明清水湾项目已于2015年10月13日竣工结顶的事实。 9.温岭市公证处出具的（2017）浙温证字第3535号公证书一份及照片打印件两份，被告拟证明直至2017年3月27日新河镇人民政府才刚开始拆除用地范围内的建筑物的事实。 10.关于清水湾临横淋公路（商铺与民房之间）通道的建设情况说明复印件一份，被告拟证明新河镇人民政府于2017年7月10日承诺清水湾商铺与民房之间的通道由镇政府负责统一建设的事实。 11.浙江省建设工程规划核实确认书复印件一份，被告拟证明2017年10月9日被告就清水湾小区办理竣工规划确认的事实。 12.房屋建筑工程竣工验收备案表复印件一份，被告拟证明清水湾小区于2017年11月21日通过竣工验收的事实。 13.不动产权证书六份，被告拟证明2018年5月9日被告已取得房产大证的事实。 14.清水湾小区交付通知书复印件、中国邮政快递包裹寄件人单及回单复印件各一份，被告拟证明其于2018年1月16日通知原告收房的事实。 15.中国电信股份有限公司温岭分公司出具的通话记录一份，被告拟证明其发出交房通知书后，再次电话通知原告来收房的事实。 16.不动产权证书办理通知书复印件、国内挂号信函收据复印件及挂号信物流跟踪网络查询手机截图打印件各一份，被告拟证明其于2018年6月13日通知原告来办理不动产权证书，对于没有收房的，也通知原告在交纳物业费及专项维修基金后办理收房及产权登记手续的事实。 17.录音光盘及文字整理材料一份，原告拟证明2018年10月12日业主卢君华曾致电被告销售部电话询问办证情况，被告工作人员告知官司结束后才可办证的事实。 对证据1，原告经质证对来源合法性有异议，认为该纪要内容主要涉及金清二期拆迁问题以及港南路、临江路建设问题，与本案逾期交付并无关联，且被告购买该地块后即发现用地范围内仍有建筑物尚未拆除，原告购买房屋是2014年，可见被告在原告购房前就已知道存在这些问题。对证据2，原告经质证认为其上载明竣工日期为2015年5月18日，被告未提交施工许可证延期证明。对证据3的来源有异议，认为从证据4-6来看，新河镇政府已及时对用地范围内的建筑物予以了拆除。对证据7-13，原告经质证认为，被告称2015年10月13日房屋已结顶，故剩余一户房屋尚未拆除并不影响房屋的建设施工，公证书对现场录制的时间是2017年3月27日，而照片拍摄于2017年4月19日，不能证明被告主张的事实，根据竣工验收备案表显示，清水湾小区竣工时间是在2017年11月，在不到八个月时间，镇政府即完成了剩余一户房屋的拆除工程，而被告并未在2012年至2016年期间催促镇政府及时拆除。对证据14-16，原告经质证认为其已收到交房通知，但前去收房时被告要求签署放弃违约金的协议才同意交房，遭到原告拒绝，双方在新河镇政府调解不成，在诉讼过程中原告亦申请在法院办理交房手续，但被告回复称要求原告放弃向其主张违约条款，则其放弃向原告主张代付的物业维修基金等费用，但合同中约定维修基金及物业费由被告代缴，在交房时收取，至今被告未告知原告维修基金的金额，且原告已主张违约金，而物业维修基金亦是金钱债务，两者可以相抵，可见被告并无交房诚意，原告也已收到办证通知，但经咨询房管部门至今仍不能办理产权证书。对证据17，被告经质证认为原告未提供该份录音的原始载体，即便真实，和卢君华进行通话的人员身份无法核实，且按合同约定办证义务是买受人，被告无需办理，故该份证据与本案缺乏关联性。 本院经综合审查认为，证据1-10相互印证，对真实性予以认定，能够反映被告与温岭市新河镇人民政府在2012年及2015年期间就清水湾项目用地范围内遗留的建筑物拆除、土地征用以及小区入口道路征用建设问题进行沟通的事实；对证据11-13的真实性予以认定，能够证明清水湾小区的竣工验收时间以及已办理不动产权初始登记的事实；对证据14-16的三性予以认定，能够证明被告已通知原告办理交房及产权证书的事实；对证据17，庭后原告提供了录音原始载体及手机通话记录，本院经核对一致，故对真实性予以认定，因双方当事人签订的商品房买卖合同中载明的被告联系电话与该份录音所涉电话号码相吻合，且结合通话内容，可认定与清水湾购房户卢君华通话的对象系被告员工，能够证明购房户向被告催告办证，被告表示需待诉讼官司结束后才可办证的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月19日，原告黄娇素与被告温岭市星朝置业有限公司签订《清水湾地下车位转让协议》一份，约定被告将位于温岭市地下车位使用权作价95000元转让给原告，在协议签订时一次性付款。2014年2月17日，原、被告双方签订备案合同编号为20140200237的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于温岭市的预售商品房，建筑面积142.93平方米；合同第五条约定房屋总价款为1179173元，物业专项维修资金未包含在该总价款中，由被告统一代交，在物业交付时向原告收取；第七条约定原告按银行按揭方式付购房款；第八条约定了原告逾期付款的违约责任；第九条“交付期限及条件”约定被告应当在2017年3月28日前将符合条件的商品房交付给原告使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2、市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非被告原因而导致开发建设期延长的，被告可据实予以延期，但最长不超过6个月，3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾、强风暴等自然灾害、战争、动乱等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；第十二条“交接”规定，由于原告原因未能按期交付的，如原告在《入伙通知书》中规定的交房时间之日起超过15日，仍未办理交房手续的，原告应自第31日起按日向被告支付合同总金额万分之三的违约金；第十六条“关于产权登记的约定”约定被告负责办理土地使用权及商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》及《房屋所有权证书》，被告承诺于2017年9月28日前取得前述土地、房屋权属证书交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记，被告自约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1%承担违约责任，自约定日期90日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件八“补充协议内容”第二条约定本合同所示房款不包括物业维修专项基金、有关部门代收的税费及其他相关费用，原告同意在交房时由被告按有关规定代政府职能部门收取，如原告在规定时间未能按时缴纳物业维修专项基金及相关税费的，逾期被告将按合同第八条追究原告违约责任，产权办理将相应延期。嗣后，原告按约支付了相应的购房款及车位转让款。2015年10月13日，清水湾小区建成结顶，并于2018年1月11日办理竣工验收备案；此后被告办理了清水湾小区不动产权属初始登记并于2018年5月9日取得不动产权证书。2018年1月16日，被告向原告寄发《清水湾小区交付通知书》并于次日电话联系原告，通知原告在收到通知书后七日内至清水湾展示中心办理交房手续，集中交房时间为2018年1月18日。2018年1月17日，原告等其他业主前去收房时就逾期交房违约金、物业维修专项基金收取等事宜与被告发生争执，导致交房未果。2018年6月16日，被告向原告寄发《不动产权证书办理通知书》，告知原告在收到通知之日起30天内带齐材料至清水湾展厅办理不动产权证的相关手续，并注明如未办理收房手续，先办理收房再办理不动产权证，原告于2018年6月18日收到该通知。审理过程中，原告于2018年5月16日申请在本院交付房屋钥匙，被告回复称同意办理交房，但如原告放弃违约条款，被告放弃为原告已代付的相关费用，如原告不放弃违约条款，被告要求原告支付其已代付的相关费用，相关违约责任由法院审理确认。之后原告于2018年7月13日向被告支付物业专项维修基金等费用，并办理收房手续。2018年10月12日，清水湾购房户卢君华向被告催告办理产证，被告工作人员表示需待诉讼结束后才可办证。现被告仍未交付原告所涉商品房初始登记权属证书及相关税票。 另查明，2011年11月29日，乐清市广丰房地产开发有限公司通过竞拍受让取得新河镇XH050305地块的国有土地使用权，2012年7月2日国有土地使用权人变更为被告温岭市星朝置业有限公司，之后发现项目用地内东南侧有建筑物未拆除、西南侧有3户土地未征用，项目用地西北侧外的道路用地未征用等问题，温岭市新河镇人民政府陆续拆除了建筑物并办理了土地征用手续。 本院认为，根据前述查明的事实，本案案由应为商品房预售合同纠纷，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，依法应认定为有效，各方均应按约全面履行各自的义务。本案原告已依约履行付款义务，被告理应按约定期限交房并交付商品房初始登记权属证书。被告逾期交房及逾期交付初始登记权属证书事实清楚，其行为显属违约，现原告选择继续履行合同，被告应按约支付违约金，鉴于本案所涉商品房已具备交房及办证条件，而被告在诉讼过程中已履行交房义务，故对原告主张的要求被告继续履行合同约定的交付商品房初始登记权属证书义务之诉请予以支持，双方当事人争议焦点主要在于原告主张的两项违约金是否合理的问题。 首先，关于逾期交房违约金。被告辩称本案所涉清水湾小区建设过程中因政府未及时拆除用地范围内的建筑物及办理土地征用等非出卖人原因导致开发建设期延长，要求适用《商品房买卖合同》第九条约定的第2项特殊情况，准许其延期交房6个月。本院认为，从该合同条款所使用的词句及上下条款来看，第2项约定“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长”的真实意思应理解为系将“非出卖人原因导致开发建设期延长”的情形限定为由于市级及市级以上主管部门采取了某项行政措施，这里的“等”应指行政措施列举未尽之意思，而非被告所主张的只要是非出卖人原因导致延期开发的均可延期交房，否则上下条文中亦无需再列举不可抗力之非出卖人原因可延期交房之情形，而本案新河镇人民政府的行为并不属于第2项约定之特殊情况，故被告要求延期交房6个月的抗辩意见本院不予采纳。鉴于被告已于2018年1月16日通知原告前来收房，原告主张因被告要求其签署放弃主张违约金的协议才同意交房最终导致交房未成，但并未提交证据予以证明；且在本案审理过程中，被告表示原告缴纳物业专项维修基金等费用后即可办理交房手续，该主张符合涉案《商品房买卖合同》第五条及其附件八“补充协议内容”第二条之约定，原告在2018年1月17日前去收房时以及审理过程中均要求该些费用在其向被告主张的违约金中予以抵扣，虽然该两笔款项均为金钱债务，但债务抵销的前提是双方互负到期债务，而被告是否应承担违约责任以及应承担的违约金金额双方并未达成合意，故原告要求在交房时抵销债务之主张难以成立，因此逾期交房违约金应自2017年3月29日起计算至2018年1月17日止，原告要求计算至2018年7月13日止缺乏依据，本院不予支持。关于违约金计算标准，被告主张按日万分之三计算过高，应参照同地段同类房屋租金标准上浮30%确定计算，本院结合当地租金、已付房款利息及本合同履行情况等综合因素考虑，酌情调整为按日万分之二计算。关于违约金计算基数，原告主张应按已付购房款及车位转让款总和作为计算基数缺乏事实依据，双方签订的《清水湾地下车位转让协议》并未约定违约金条款，而该协议与《商品房买卖合同》系两个独立的合同，故逾期交房违约金应按已付房价款1179173元为基数自2017年3月29日起至2018年1月17日止按日万分之二计算为69335元。 其次，关于逾期办证违约金。被告辩称合同约定产权登记时间为房屋交付后六个月，其只需在实际通知交房之日后六个月即2018年7月16日前取得不动产初始登记证书即视为已履行办证义务，其已通知原告办证，原告未来办理，故不应承担该项违约金，后又改称自约定交房日即2017年9月28日（扣除六个月期限）后六个月即2018年3月27日前取得不动产初始登记证书可视为已履行办证义务，故其仅应承担2018年3月27日至2018年5月9日期间的逾期办证违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十六条明确约定出卖人承诺于2017年9月28日前取得并交付买受人不动产初始登记权属证书，且根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，交房并非出卖人办理房屋所有权初始登记的前提条件，也即交房与办证本身并不存在必然关联，故被告主张以实际通知交房之日或约定交房之日起顺延六个月作为应交付不动产初始登记权属证书日期的意见缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。本案被告已于2018年5月9日取得不动产初始登记权属证书，原告亦已于2018年6月18日收到被告寄发的《不动产权证书办理通知书》，理应按通知书所载时间及时前去办理，未及时办理所造成的损失应由原告自行承担。本案审理过程中，原告于2018年7月13日办理了收房手续，按涉案合同附件八第二条约定及被告制作的《不动产权证书办理通知书》所载内容，原告缴纳物业专项维修基金等费用收房后即可办理不动产权证的相关手续，虽然被告在审理中表示原告可随时来办证，但根据涉案合同第十六条约定，被告作为出卖人有义务向原告交付不动产初始登记权属证书，有关商品房转移登记则由原告自行办理，现被告并未举证证明其已向原告履行前述义务，亦未就此作出合理解释，且从清水湾购房户卢君华与被告工作人员于2018年10月12日的通话内容来看，被告表示产权证书要“官司结束后好办”。故本院按本案实际情况酌情确定逾期办证违约金以已付房价款1179173元为基数按日万分之一的标准分两部分支付，其中自2017年9月28日起至2018年6月18日期间计算为31012元，另应支付自2018年7月14日起至被告交付商品房初始登记权属证书之日止的违约金。被告要求计算至其取得初始登记权属证书之日，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于被告主张的逾期收房违约金，系独立的诉讼请求，且被告亦未提起反诉，故对该项主张本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 一、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄娇素交付坐落于温岭市商品房初始登记权属证书； 二、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄娇素逾期交房违约金69335元； 三、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄娇素自2017年9月28日起至2018年6月18日期间的逾期办证违约金31012元，并支付自2018年7月14日起以已付房价款1179173元为基数按日万分之一的标准计算至被告履行完毕前述第一项义务之日止的逾期办证违约金； 四、驳回原告黄娇素的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3303元，财产保全费1270元，以上合计4573元，由原告黄娇素负担1517元，被告温岭市星朝置业有限公司负担3056元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  赵怡璐 人民陪审员  施海燕 人民陪审员  王艳丽 二〇一九年二月十九日 代书 记员  高晨诚