广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初34226号原告（案外人）：井全兰，女，汉族，1971年7月14日出生，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：韩云涵，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被告（申请人）：陈玉华，女，汉族，1985年12月11日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈龙雄，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志嘉，广东瀛尊律师事务所律师。第三人（被申请人）：何晓霞，女，汉族，1989年2月7日出生，住址广东省深圳市罗湖区。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2018）粤0304执异142号执行裁定书，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，于2018年12月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人韩云涵、被告的委托诉讼代理人陈龙雄到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：1、解除对第三人名下位于深圳市南山区华侨城片区侨城东路锦绣花园四期A座一单元12B房产的司法查封，停止对该房产的执行；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，前述（2018）粤0304民初482号案为民间借贷纠纷，可见前述财产保全属于对金钱债权的执行。并且，第一，法院对涉案房产进行查封的日期是2018年1月24日，原告与第三人之间的《房地产买卖合同》自其签订日2018年1月3日即生效，即在法院查封涉案房屋之前，原告与第三人已经签订合法有效的书面房屋买卖合同。第二，2018年1月10日原告与装修公司签订的《房屋装修及水电改造合同》以及装修公司同日出具的收到预付款的《收条》，物业公司开具的2018年2至5月份物业管理增值税发票和2018年3月至5月份房屋专项维修基金收款收据，这些证据表明，原告最晚至2018年1月10日起即已合法并持续占有涉案房产，该起始日期早于法院查封涉案房产的日期2018年1月24日。第三，原告已依照《房地产买卖合同》约定，向何晓霞支付了房屋总价款2300万元中的2280万元，即房屋价款几乎全部支付，仅余下20万元因付款条件未成就而暂时未予支付，如法院提出要求，原告愿意将该剩余款项交付执行。第四，根据《房地产买卖合同》第四条第二款约定，涉案房产查封之时该房产之所以未办理过户登记，是因为房屋买卖双方协商一致确定的办理过户登记的条件还未成就，并非原告的原因导致。被告辩称，一、涉案房产的登记的权利人为何晓霞，法院有权查封何晓霞名下的涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第1款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”涉案房产的登记权利人为何晓霞，法院依据被告合法的申请，有权查封何晓霞名下的涉案房产。二、井全兰与何晓霞未办理涉案房屋的过户登记手续是由于井全兰自身原因导致，其为了规避深圳市住房限购政策双方才签订了《房地产买卖合同》。1、井全兰与何晓霞签订的《房地产买卖合同》第四条第2款：“因买方称其目前不具备购房资格，须等到2018年7月30日才有购房资格。”可知，井全兰并没有购房资格。2、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房地产市场调控是关乎民生的国家大事，井全兰在明知自己没有购房资格的前提下，依然与何晓霞签订了《房地产买卖合同》，井全兰未办理过户登记手续系因其自身原因造成的。因此，井全兰无权对涉案房屋提出财产保全异议。三、由于并没有发生涉案房屋的物权转让，井全兰也仅享有债权而已，并不享有物权。也就是说其不应享有提出本次执行异议的权利。四、被告有理由相信，井全兰与何晓霞实际发生的是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。1、按照正常的房屋买卖交易习惯，是不存在卖方一边将房产卖给买房，一边又将房产抵押给买方的情况，与交易习惯不符。2、依据井全兰提交的《抵押借款合同》上显示，何晓霞向井全兰借款2280万元用于生意周转，并且为了保证出借人井全兰的权益，何晓霞将自己名下涉案房屋抵押给井全兰。同时，在井全兰支付给何晓霞的款项中很明确的备注了“借款”，从中可以得出井全兰支付给何晓霞的应是其所借款项。在2018年1月8日，井全兰和何晓霞便对涉案房屋办理了抵押登记。3、答辩人认为，出借人支付借款并要求借款人以自有房屋进行抵押是民间借贷常见交易习惯，从现有的证据上显示，井全兰与何晓霞实际发生的就是民间借贷关系。五、被告基于与何晓霞有效的债权，提出保全债务人何晓霞房产的申请，并且法院也已经于2018年1月8日受理。1、法院依据被告的申请，保全债务人何晓霞的房产合法有据。2、如果在被告民事案件中，其他借款人及保证人也以此为由，倒签《房屋买卖合同》提出案外人执行异议，要求解除被告申请的财产保全，那么被告作为合法债权人的权利便无法得到保障，财产保全也—是没有任何意义。综上所述，请求不予支持原告的全部诉讼请求。第三人未答辩，庭审时缺席。本院（2018）粤0304执异142号执行裁定书查明：申请人与被申请人民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，申请人向本院提出诉讼财产保全申请，并已提供担保，本院予以准许并于2018年1月8日作出（2018）粤0304民初482号《民事裁定书》，裁定保全被申请人名下价值15240252元的财产。据此，本院查封了被申请人名下涉案房产，查封期限从2018年1月24日到2021年1月23日。案外人对上述涉案房产主张实体权利，遂提出异议。案外人提交了《房地产买卖合同》、《不动产登记证明》、转账汇款业务回单、钥匙等证据材料。其中，案外人与被申请人于2018年1月3日签订的《房地产买卖合同》约定被申请人将涉案房产以2300万元的价格转让卖给案外人，案外人于2018年1月3日向被申请人支付首期房价款2000万元，于办理房产抵押登记手续后当日支付280万元，于双方办理房产过户手续当日或者2018年7月30日前支付剩余房价款20万元；约定被申请人在收到首期房价款当天应当偿还该房产的银行贷款，并因案外人称目前不具备购房资格，须等到2018年7月30日才有购房资格，从合同签订之日起至办理过户手续之日期间，为保证双方的权益，双方同意被申请人偿还银行贷款当天将房产抵押给案外人并办理抵押登记手续；双方同意被申请人收到首期房价款后5日内将房产以现状交付给案外人，并约定房屋交付时移交房屋房门钥匙等；《不动产登记证明》显示双方于2018年1月8日将涉案房产办理了抵押权登记，权利人为案外人，义务人为被申请人；招商银行转账汇款业务回单显示案外人于2018年1月3日汇款2000万元给被申请人，载明为购房款，于2018年1月4日汇款280万元给被申请人，载明为购房款，被申请人分别于汇款当日签署《收条》，载明收到上述购房款；发票及收款收据显示案外人支付了2018年2月-4月涉案房产的物业服务费等。本院（2018）粤0304执异142号执行裁定书认定：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。在此基础上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在涉案房产查封前虽已与被申请人签订《房地产买卖合同》，但该房产买卖合同系案外人为规避深圳市住房限购政策限制而签订，应当预见到可能带来的风险并应当承担这种风险出现的后果，其未办理过户登记系因案外人自身原因造成。因此，案外人要求排除执行涉案房产并解除对涉案房产的查封不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回井全兰的异议请求。本案查明的事实与（2018）粤0304执异142号执行裁定书查明一致。本案另查明，2017年12月29日，第三人还签订了经公证部门公证的委托书，将对房产的关于抵押注销、房产证申领等处置权委托给原告。本院认为，经公证的委托书、银行转账凭证、抵押登记具有不可复制性，具有一定的客观证明力，其形成时间均在本院对涉案房产的查封之前，对其真实性本院予以采纳。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。原告提供的证据连贯、完整，形成完整的证据链，其银行凭证等证据的不可复制性，足以证明原告支付了除20万元余款部分之外的房款，而原告约定的过户也仅在半年后，并且原告为避免自己的风险，以借款抵押的形式办理了抵押登记，故不能认定原告对未办理过户存在过错。原告系涉案房产的购买人，对涉案房屋享有的权利，足以排除执行，对其提起执行异议之诉的诉讼请求，本院予以支持，但原告应将余款20万元交付本院执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：停止对深圳市南山区华侨城片区侨城东路锦绣花园四期A座一单元12B房产的执行，并解除查封。本案案件受理费100元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内（涉外、涉港澳台当事人为30日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  雷南山二〇一九年二月二十八日书 记 员  罗婉婷谢寒