江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4973号上诉人（原审被告）：江苏城龙置业有限公司，住所地宿迁经济技术开发区西湖路**。法定代表人：吴亚，总经理。委托诉讼代理人：蔡同齐，江苏三佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士永，该公司经理。被上诉人（原审原告）：崔子康，男，1994年4月28日出生，住宿迁经济技术开发区。委托诉讼代理人：崔子健（系崔子康哥哥），男，1989年2月15日出生，住宿迁经济技术开发区。上诉人江苏城龙置业有限公司（以下简称城龙公司）因与被上诉人崔子康商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。城龙公司向本院上诉称，请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.城龙公司对交房时间存在延期违约不存异议，但违约期间应计算至城龙公司取得竣工备案表日即2017年10月27日。2.城龙公司认为从签订合同日至实际交房期间存在大量恶劣天气情况，这属于典型的不可抗力，应扣除该持续三天及以上的阴雨天数113天。购房合同条款虽有约定如遇不可抗力应公告告知，但该条款属于建设主管部门提供的格式条款，且恶劣天气系可亲身体会不需另行告知崔子康。3.对部分违约金计算标准有异议即自取得竣工备案表日即2017年10月27日至实际交房日即2018年5月23日的违约金计算标准应参照同地段租金标准予以调整。崔子康辩称，请求驳回城龙公司的上诉请求。理由如下：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.崔子康都是委托崔子健办理相关事宜的，每次都是和黄宇一起去城龙公司要求交房。城龙公司关于必须作出相关承诺才能交房的话是对黄宇和崔子康说的。3.不同意城龙公司在上诉期后增加调整自取得竣工备案表日至实际交房日的违约金计算标准的上诉请求。崔子康向一审法院起诉请求：1.判令城龙公司向崔子康交付宿迁经济技术开发区西湖路482号金茂府第7幢1单元4层402号房屋及第7幢1单元1层04号房；2.判令城龙公司向崔子康支付逾期交房违约金（以400016元为基数，按每日万分之一点五为标准，自2016年12月21日计算至房屋实际交付之日止）；3.本案诉讼费用由城龙公司承担。诉讼过程中，崔子康撤回第一项诉讼请求，将逾期交房的违约金计算截止日期变更为2018年5月23日。一审法院认定事实：2016年2月29日，崔子康与城龙公司签订《商品房买卖合同》一份，由崔子康购买城龙公司开发的位于宿迁经济技术开发区西湖路482号金茂府第7幢1单元4层402号房屋，建筑面积为89.23㎡,单价为4200元/㎡，总金额为374766元。2016年2月29日，崔子康与城龙公司签订《商品房买卖合同》一份，由崔子康购买城龙公司开发的位于宿迁经济技术开发区西湖路482号金茂府第7幢1单元1层储04房屋，建筑面积为10.1㎡,单价为2500元/㎡，总金额为25250元。合同第八条约定，“出卖人应当在2016年12月20日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生之日起一周内公告”。第九条约定，“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。合同第十一条约定，“商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并从第二天起3日内通知买受人办理房屋交接手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或出示不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同签订后，崔子康已付清购房款400016元（374766元+25250元）。2017年10月27日，城龙公司取得《建筑工程竣工验收备案表》，并于2017年10月31日在《宿迁日报》发布公告，告知涉案房屋已经取得竣工验收备案表，并要求业主前往办理房屋交付手续。崔子康曾向城龙公司要求交付房屋，城龙公司工作人员答复称，业主需对逾期交房的违约金出具相关承诺书，才能办理交房手续。经双方协商，涉案房屋于2018年5月23交付。一审法院认为，崔子康与城龙公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。城龙公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应承担违约责任，向崔子康支付违约金。城龙公司于2017年10月27日取得《建筑工程竣工验收备案表》，依据合同第九条约定，从约定的交付日期第二天即2016年12月21日起计算至2017年10月27日，可按已付购房款400016元为基数，按每日万分之一点五的标准计算违约金。城龙公司于2017年10月27日《建筑工程竣工验收备案表》，但并未按合同约定在通知崔子康办理交房手续时出具《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且对于房屋交付提出不符合合同约定的附加条件，由此导致房屋直至2018年5月23日才延期交付，该责任应由城龙公司承担。结合崔子康房屋面积、坐落，崔子康主张按合同第九条约定，以400016元为基数，按每日万分之一点五的标准计算违约金，予以支持。综上所述，自2016年12月21日起至2018年5月23日，合计519天，违约金合计400016元*0.15‰/天*519天=31141元（取整）。城龙公司辩称逾期交房的天数应扣除连续阴雨天气、高温天气合计113天，并提交宿迁市气象服务中心出具降水表及高温表。上述降水表及高温表由主管部门出具，对上述证据的真实性、合法性予以确认，但双方签订的商品房买卖合同第八条仅约定“如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告”。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定免责事由。而城龙公司主张的阴雨天气及高温天气尚未达到自然灾害的程度，并不属于不可抗力，且双方签订的合同并未将其作为延期交房的合理事由。即使城龙公司在施工过程中确有不可抗力情形出现，按照合同约定，城龙公司也必须在不可抗力发生之日起一周内告知买受人才可援引此条款据实延期。现城龙公司既未提供证据证明阴雨天气及高温天气足以影响施工，也未提供证据证明其已按约发布不可抗力事件公告，故城龙公司仅凭降水表及高温表主张构成合理顺延期间的理由不能成立，对该抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：江苏城龙置业有限公司于判决生效之日起十日内向崔子康支付逾期交房违约金31141元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元，由江苏城龙置业有限公司负担。二审中双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、案涉逾期交房违约期间是否应当计算至城龙公司取得《工程竣工验收备案表》之日止。2、城龙公司主张的阴雨天数是否应当扣除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，崔子康与城龙公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，应当认定合法有效。城龙公司上诉主张逾期交房期间应计算至取得竣工验收备案表之日。本院认为，双方签订的合同第十一条约定，“商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并从第二天起3日内通知买受人办理房屋交接手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或出示不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但城龙公司在取得案涉房屋《工程竣工验收备案表》后，并未举证证实城龙公司已按照合同约定有效通知崔子康办理交房手续并向崔子康出示了《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;而且，在崔子康主动请求城龙公司交付房屋时，城龙公司还额外要求崔子康对逾期交房的违约金作出相关承诺后才能办理交房手续，城龙公司该要求并非双方合同约定的交付条件且系加重买受人义务的条件，买受人有权拒绝，由此产生的延期交房责任应由城龙公司承担。故城龙公司关于张逾期交房期间应计算至取得竣工验收备案表之日的上诉主张，本院不予支持。城龙公司上诉主张持续三天及以上的阴雨天气属于不可抗力，逾期交房期间应扣除相应的阴雨天数113天。本院认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而城龙公司主张的阴雨天气并非不能预见，因此并不属于不可抗力。现城龙公司仅以存在113天持续三天及以上的阴雨天气作为顺延交房的事由，本院不予支持。城龙公司在庭审中还增加调整自取得竣工备案表日至实际交房日期间的逾期交房违约金计算标准的上诉请求，该项请求已过上诉期限，且崔子康不同意其增加该项请求，本院亦不予审理。综上，江苏城龙置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理519元，由江苏城龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一九年二月二十二日法官助理刘宗强书记员赵媛媛