山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2018）晋09民终2016号上诉人（原审第三人）：樊某，男，1958年4月4日出生，汉族，原平市人，住原平市。委托诉讼代理人：王某1，山西云中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：原平市唐久商贸有限公司。住所地：原平市前进东街**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：茹某，该公司总经理。委托诉讼代理人：申某，山西弘光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：原平市大众商贸有限公司。。住所地：原平市京原北路十字街统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵某，该公司经理。原审第三人：王某2，男，1981年9月12日出生，汉族，原平市人，住原平市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李某，女，1973年9月17日出生，汉族，忻州市人，住忻州市。系王某2之亲属。上诉人樊某因与被上诉人原平市唐久商贸有限公司、原平市大众商贸有限公司、原审第三人王某2房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2018）晋0981民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人樊某及其委托诉讼代理人王某1、被上诉人原平市唐久商贸有限公司委托诉讼代理人申某、原审第三人王某2的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人樊某上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、原审判决上诉人支付房屋占用费每月5555.56元至腾出没有依据。二、上诉人与大众公司的租赁合同合法有效，未经解除，不应腾出房屋。上诉人已支付大众公司租金，应当继续履行。占用时间应当从2018年1月1月起计算。三、运用法律武器保护上诉人合法利益。原审判决上诉人支付双重租金没有依据，从去年12月被上诉人借故修理管道，导致上诉人无法正常经营，损失惨重，要求被上诉人赔偿经济损失20万元。被上诉人唐久公司在大众公司未交清欠付租金的情况下，没有将此情形告知上诉人，存在恶意串通行为。因上诉人对“法律事务告知书”内容不知情，所以不存在延期问题。原平市唐久商贸有限公司答辩称：维修事实存在，但是期间上诉人正常经营，原审认定事实清楚，应当予以维持。王某2答辩称：不同意原审判决，本已提出上诉，但是未交诉讼费，关于本案有以下意见，首先，一审判决认为唐久公司与大众的解除合同有效是错误的，上诉人认为这种认定只考虑合同双方权利的合理性和权利性，并未考虑第三方的利益。唐久公司与大众公司签订合同在解除前是有效合同，是双方的真实意思表示，根据可以招商经营的条款，与次承租人黄木水签订了次转租合同，黄木水又将王某2签订了次次转租合同，三份合同是一脉相承相互印证，是不违反大合同的有效合同。大众与唐久签订的合同是允许分片转租的，转租行为得到了唐久公司的认可。在解除合同过程中，应当考虑第三方的利益。其次，原审判决大合同有效，忽视了本案的恶意串通性，法院应进一步审查考虑，对这种恶意串通应予考虑。第三，原审判决认定事实前提错误，上诉人与被上诉人仍有继续履行的条件。第四，原判决认定的标准错误。第五，如果法院判决合同无效，那么上诉人有优先承租权。第六，本案应当追加黄木水为第三人参加诉讼。原平市唐久商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告原平市大众商贸有限公司给付欠付租金765000元，及电费19270.5元；2.判令被告王某2、樊某腾房；3.判令被告王某2、樊某给付房屋占用费直到腾清（其中王某2从2017年9月1日到2018年1月31日为每月10000元，共50000元；樊某从2017年9月1日到2018年1月31日每月5583元，共27915元），以上共计862185.5元；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原平市唐久商业大厦于2017年12月29日变更为原平市唐久商贸有限公司。2013年1月18日，以原平市唐久商业大厦为出租方（甲方），被告原平市大众商贸有限公司为承租方（乙方），双方续签了《租赁合同》一份，合同约定，“一、租赁范围商业大厦一层到四层及大厦临前进街人行道的使用管理。二、租赁时间：从2013年6月1日起至2020年5月31日止，共七年。三、乙方应给付的租金及应承担的费用1.租金：一层至三层租金每年壹拾万元，四层办公场所年租金一万元。2.费用职工工资、补贴每年贰拾万元。3.职工养老保险金每年肆万元。4.房屋折旧、维修费每年贰拾万元。每年共计玖拾壹万元。四、租金及各项费用交付时间：乙方应每年6月1日前一次性付清6月份至12月份的租金及费用计肆拾伍万伍仟元整；12月1日前一次性付清1月份至6月份的租金及费用计肆拾伍万伍仟元整。五、甲方的权利、义务1.及时收取本合同所约定的租金及费用…六、乙方的权利、义务2.按照电业局规定的费率按表计量给付电费，电费由甲方负责收取，乙方必须在每月25日前缴清…4.在租赁期乙方可招商经营，但未经甲方同意，不得擅自转租…九、本合同期满后，乙方的装饰、装潢及商场办公室场所的水、暖、电设施无偿归甲方所有，如乙方继续承包另行议定。甲方原平市唐久商业大厦加盖公章，法定代表人茹某签字捺印，乙方原平市大众商贸有限公司加盖公章，法定代表人王云勤签字捺印”。之后，双方按约履行。从2016年开始，被告原平市大众商贸有限公司开始拖欠原告租金，经双方多次协商，被告于2016年10月25日、2017年1月9日二次作出给付拖欠原告租金承诺，但未完全履行，2017年8月16日，原、被告主要负责人就缴纳租金问题召开联席会议，形成会议纪要，主要内容为：确认截止2017年8月，被告共欠原告租金76.5万元，被告承诺在2017年8月31日前付原告50万元，如不能兑现承诺，自愿无条件解除双方合同，同时，合同所标的场地归原告经营。如不能兑现承诺，2017年9月1日原告开始执行收回商场权利，对各商户下发通知书，接管双方合同标的商场经营权。此前被告与所辖商户签订的合同由大众公司负责，此后原告与所辖商户重新签订合同后生效。但被告再次失信，2017年9月1日，原告向被告发出解除合同通知书和收回商场经营权通知书，并把收回商场经营权通知张贴在商场显眼处。现第三人王某2在原告第一层继续经营，第三人樊某在原告第三层继续经营，二层占用人霍永明已经搬离商场。原告提供的证据表明，原告代替被告缴纳电费19270.5元。被告原平市大众商贸有限公司租赁期间，于2016年8月14日与黄木水签订了《商铺租赁协议》，约定将大众商厦在第一层除海澜之家和肯德基租用的场地外，商场第二层整层租期四年，自2016年10月1日至2020年9月30日止，同年8月27日、10月19日、10月28日黄木水支付被告原平市大众商贸有限公司一层到二层租赁费36.3万元。2016年9月30日，黄木水与第三人王某2又签订了《商铺租赁协议》，约定将黄木水承租的大众商厦第一层，商场入口处一层卖场出租给王某2，租期四年，自2016年10月1日至2020年9月30日止，租金每年10万。根据合同约定和变更协议，第三人王某2向黄木水支付了三年六个月的房屋租赁费用。被告原平市大众商贸有限公司租赁期间，于2017年5月1日与第三人樊某签订了《租赁合同》，约定将大众商贸承租的在第三层部分商用楼层（建筑面积400平方米），出租给第三人樊某，租期三年，自2017年5月1日至2020年5月1日止，租金每年6.7万元，如一次性支付，租金为20万元。第三人樊某于2017年4月8日支付被告租金10万元。一审法院认为,原告原平市唐久商贸有限公司与被告原平市大众商贸有限公司所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且已经实际履行，为有效合同，予以确认。因被告欠交原告租金违反合同约定和承诺，原告提出解除合同，并无不当，被告也未提出异议，故原、被告双方实际解除房屋租赁合同时间确定为2017年9月1日，被告共欠原告租金765000元，电费19270.5元应支付原告，同时，合同解除后，原告有收回租赁物的权利，被告有完整交回租赁物的义务。本案的争议焦点是被告与第三人签订的租赁合同是否有效？第三人是否应当腾出租赁商铺及应如何计算第三人占用原告房屋租金数额问题。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告从原告手将原告大厦一层到四层整体承租后，将一层、二层又转租给黄木水，将第三层部分商用楼层（建筑面积400平方米）转租给第三人樊某，黄木水将转租而来的第一层再次转租给第三人王某2，第三人樊某、王某2处于次承租人地位。由于被告的违约行为，造成原、被告合同解除，被告即丧失了所租赁的原有租赁物的使用权，故无论被告与第三人或黄木水所签订的租赁合同是否有效，均失去了租赁的基础条件，致各方均无法实现因合同所期待利益。在原告与第三人无法达成共识，第三人又未代被告支付欠付租金的情况下，原告与第三人不具备继续履行的条件，故原告要求第三人腾出租赁商铺的诉讼请求，应予支持。原、被告合同解除后，第三人继续占有使用原告房屋经营商铺，应按照各自所签订合同约定的租金标准给付原告占有使用费。第三人王某2占有使用费折算为每月8333.33元，第三人樊某占有使用费折算为每月5555.56元，时间应从2017年9月1日起计算。第三人因被告的违约造成的实际损失，应向合同相对人另行主张权利。被告辩称理由，与本案事实矛盾，不予采信。第三人的其他辩称理由，证据不足，不予采纳。原告在诉讼过程中，以已经腾出租赁物为由，申请对霍永明撤诉，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十一条、第二百二十七条、第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第十一条第二项规定，判决：一、被告原平市大众商贸有限公司在本判决生效后五日内给付原告原平市唐久商贸有限公司欠付租金765000元，电费19270.50元，共计784270.50元；二、第三人王某2、樊某在在本判决生效后一个月内腾出现所占原告房屋；三、第三人王某2在本判决生效后给付原告原平市唐久商贸有限公司房屋占有使用费每月8333.33元，第三人樊某本判决生效后给付原告原平市唐久商贸有限公司房屋占有使用费每月5555.56元，从2017年9月1日起计算至履行腾出现所占原告房屋止。二审中，当事人未向本院提供新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：关于上诉人所诉租赁费标准计算问题，因在二审庭审过程中上诉人对原审法院计算的租金不持异议，故本院对租金的标准问题不再进行审查。关于上诉人与原平市大众商贸有限公司签订的租赁合同是否有效以及是否应当腾房问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，在经出租人同意后，承租人的转租行为是有效的。在未经得出租人同意情况下出租人转租的，出租人可以解除合同。本案中，原平市大众商贸有限公司向上诉人转租行为并未经得出租人原平市唐久商贸有限公司的同意，在因原平市大众商贸有限公司欠付租金而解除合同后，原平市大众商贸有限公司与上诉人签订的租赁合同因主合同的解除而无法履行，造成上诉人在合同期内无法占有租赁物的现实结果应当由上诉人向原平市大众商贸有限公司主张合同违约责任，而不能向本案的出租人主张相关权利。同时，在原平市大众商贸有限公司与上诉人签订的租赁合同已于2018年10月到期，原审判决上诉人腾房并无不当。关于上诉人所诉被上诉人的行为给其造成损失问题，因该争议属于侵权责任范畴，不属于本案租赁合同纠纷解决范畴，故对此意见本院不予审查。对于在诉讼过程中原审第三人王某2主张相关权利问题，因其未按规定缴纳相关二审诉讼费，对其上诉意见本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1467元由上诉人樊某承担。本判决为终审判决。审判长 孙建新审判员 梁晓峰审判员 杨 剑 二〇一九年二月二十日书记员 韩 倩