上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初16312号原告(反诉被告)：肖子梅，女，1983年8月19日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。被告(反诉原告)：李晶，女，1978年8月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张洪，上海里格律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾妍旻，上海里格律师事务所律师。被告：赵国平，男，1965年5月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张洪，上海里格律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾妍旻，上海里格律师事务所律师。原告肖子梅诉被告李晶、赵国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月7日及2018年7月11日组织证据交换。被告李晶向本院提起反诉，本院受理后，予以合并审理，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人姜慧林、被告(反诉原告)李晶的委托诉讼代理人顾妍旻(暨被告赵国平的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。后经双方当事人同意，并经本院院长批准，本案延长三个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告肖子梅向法院提出诉讼请求：1、原、被告继续履行原、被告就上海市静安区余姚路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告向原告开具2013年5月1日至2018年4月30日期间租赁费发票，合计327,600元；3、被告向原告支付违约金16,800元；4、被告向原告支付维修费8,200元。事实与理由：2013年3月31日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租系争房屋，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日止，并约定了月租金标准和支付方式，其中前三年的月租金为5,400元，第四年的月租金为5,500元，第五年的月租金为5,600元。合同签订后，原告依约履行合同义务，按时向被告支付租金，至今已向被告支付租金共计327,600元，但被告从未向原告开具过房屋租赁发票。因租赁期限届满，原、被告双方就续租事宜进行协商。2018年3月16日，原、被告经协商确定延长租赁期限两年，租期延长为2018年5月1日至2020年4月30日，其中第一年月租金为6,800元，第二年月租金为7,100元。然而，2018年4月18日，被告突然到系争房屋张贴书面通知，以租赁合同到期为由，要求原告在2018年4月30日前搬离。租赁期内，原告曾代为修理系争房屋并支付费用8,200元。原告认为，被告擅自解除合同，且未依约履行维修义务，已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告赵国平辩称，不同意原告的诉讼请求，其并非出租人，仅仅是被告李晶的代理人，故不应列为本案的被告。被告李晶辩称，不同意原告的诉讼请求。被告李晶不同意继续履行合同，双方没有达成续租合意，合同已经到期终止。原告要求开具发票没有合同依据，也不属于民事案件受理范围。关于违约金，租赁期间，房屋没有出现不能实现目的的情况，原告主张的维修金也不真实，故不同意支付。反诉原告李晶向本院提出诉讼请求：1、反诉被告迁出系争房屋，并将系争房屋归还给反诉原告；2、反诉被告归还系争房屋内的3台海尔牌空调、1台海尔牌冰箱、1台三菱牌微波炉、1台海尔牌洗衣机；3、反诉被告支付系争房屋占用费，自2018年5月1日起，按照每月租金12,000元计算至实际迁出之日；4、反诉被告支付违约金16,800元；5、反诉被告支付律师费5,000元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年3月31日签订《上海市房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日止，并约定了月租金标准和支付方式，其中前三年的月租金为5,400元，第四年的月租金为5,500元，第五年的月租金为5,600元。2018年4月30日，租赁合同约定的期限届满，双方未签订新的租赁合同。反诉被告租赁系争房屋期间，多次未经反诉原告许可对系争房屋进行群租、改造。租赁期限届满后，反诉被告仍居住于系争房屋内拒不退还反诉原告所出租的相关物品，对反诉原告造成了巨大的经济损失。故反诉原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。反诉被告肖子梅辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方已就续租达成协议，不同意提前返还系争房屋。反诉原告主张的房屋占用使用费按照月租金12,000元计算高于市场价，原告没有相应证据予以佐证，且双方已经约定续租期间租金，反诉原告主张的每月12,000元的租金高于双方约定的续租租金。反诉原告主张的违约金、律师费等都没有合同或法律依据，双方合同中并没有对逾期交房约定违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人是被告李晶等。2013年3月31日，肖子梅(乙方，承租方)和赵国平(甲方，出租方李晶的委托代理人)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方于2013年4月6日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租期为5年。前三年月租金为5,400元，第四年月租金为5,500元，第五年月租金为5,600元。租赁期满，甲方有权收回系争房屋，乙方应如期归还。乙方如需续租，应提前十五天通知甲方。乙方应于每三个月的5号向甲方支付租金，乙方支付租金的方式为付三押一。甲乙双方约定，甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5,400元。租赁关系终止时，若乙方不再续租，甲方收取的房屋租赁保证金应全额无息退还乙方。租赁期间，甲方应保障房屋内水、电、煤气、有线(或数字)电视、宽带等配套设施正常使用。乙方发现系争房屋及其配套设施有损坏或出现故障时，应及时通知甲方修复处理；甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后的7日内返还系争房屋。乙方返还系争房屋应当基本符合交付使用时的状态。双方交接完毕相互结清各自应当承担的费用。甲乙双方同意，甲方在租赁期内未经乙方书面认可而要求终止合同的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告按期支付了租金及保证金。2013年4月6日，肖子梅和赵国平签署确认物品清单，载明“3台空调(2台挂机、1台柜机、海尔)、1台冰箱(海尔)、1台微波炉(三菱)、1台洗衣机(海尔)”。2018年3月16日，被告赵国平向案外人王刚平发送短信，称“有关房屋租赁，我亲戚再三考虑，延期二年(最长)的情况下，第一年的月租金在现基础上加1200元，第二年在前一年的基础上加300元。这是最大的优惠了。如果贵方觉得不合适的，我们真的不想出租了。对此，请予理解。”2018年4月18日，李晶到系争房屋外张贴说明，载明“我是该房屋的业主。该房屋于2013年5月1日租借给肖子梅，租赁合同将于2018年4月30日到期，到期后我将收回该房屋，到时会断水断电。在此之前，我已将此决定通知了肖子梅本人。为此，希望你们于2018年4月30日前自行搬离该房屋，以免产生不必要的麻烦。”2018年4月23日，案外人王刚平短信回复赵国平，称“有关房屋租赁，我方与肖子梅考虑，延期二年的情况下，第一年的月租金在现基础上加1200元，第二年在前一年的基础上加300元。我方同意上述价格续租，特此回复”。审理中，原告表示，王刚平是原告租赁系争房屋的代理人，认可王刚平在租赁关系中的代理行为。对于要求被告开具房屋租赁发票，是基于法律法规的规定，自身并不存在具体损失。关于系争房屋租金或房屋占用费的支付，双方均确认自2018年5月1日起，按每月6,800元的标准已付至2018年7月31日。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。首先，关于合同主体的确定，《上海市房屋租赁合同》中明确赵国平为李晶的代理人，且签字时都备注了代理人的身份，故被告赵国平主张其并非系争房屋出租人，仅仅是被告李晶的代理人，不应承担合同责任的主张，本院予以采信。其次，关于原告与被告李晶是否就租赁合同续期达成合意的认定，合同约定，房屋租赁期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，租期为5年。租赁期满，被告李晶有权收回系争房屋，原告应如期归还。原告如需续租，应提前十五天通知被告李晶。2018年3月16日，被告李晶的代理人赵国平向原告代理人王刚平发送短信，称“有关房屋租赁，我亲戚再三考虑，延期二年(最长)的情况下，第一年的月租金在现基础上加1200元，第二年在前一年的基础上加300元。这是最大的优惠了。如果贵方觉得不合适的，我们真的不想出租了。对此，请予理解。”该短信为被告李晶发出的续期要约，然而直至2018年4月18日，李晶到系争房屋外张贴说明，表明租赁合同将于2018年4月30日到期，到期后将收回系争房屋，因此李晶于2018年4月18日用张贴收房声明的行动撤销了涨价续约的要约，故原告代理人王刚平于2018年4月23日发短信同意涨价续期的行为，已无法构成有效承诺，原告与被告李晶之间就系争房屋涨价续租事宜，未能达成一致的意思表示，无法形成续期的合意，原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月30日因租期届满而终止，因此原告要求继续履行原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告开具相应房屋租赁发票的诉讼请求，因原、被告均系自然人，原告亦表示其自身并不存在具体损失，故本院对该项诉讼请求不予处理。如原告认为被告应依法开具相应租赁发票，可向相关税收主管部门反映。对于原告要求被告支付违约金及维修费的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反诉原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月30日因租期届满而终止，根据双方合同约定，反诉被告应在合同租期届满后的7日内返还系争房屋。反诉被告返还系争房屋应当基本符合交付使用时的状态。对于反诉原告要求反诉被告迁出系争房屋，并将系争房屋归还给反诉原告，以及按照物品清单归还相应设备的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因系争房屋目前仍由反诉被告使用，故对于反诉原告要求反诉被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用费标准，由于反诉被告自2018年5月1日起，按每月6,800元的标准支付相关费用，与反诉原告之前发出的续期要约标准相同，故本院对该标准予以采纳，反诉被告应按每月6,800元的标准支付房屋占用费，自2018年8月1日支付至实际搬离之日止。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金16,800元的诉讼请求，因为反诉被告未按照合同约定，于合同租期届满后的7日内返还系争房屋，存在违约行为，且双方约定的合同违约金为三个月的租金即16,800元，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付律师费5,000元的诉讼请求，因缺乏法律和合同依据，本院不予支持。对于原告(反诉被告)肖子梅缴纳的房屋租赁保证金5,400元，鉴于双方合同业已解除，租赁关系已终止，被告(反诉原告)李晶可按照合同约定，与原告(反诉被告)肖子梅结清相关费用后，全额无息退还房屋租赁保证金5,400元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)肖子梅要求继续履行原告(反诉被告)肖子梅与被告(反诉原告)李晶就上海市静安区余姚路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)肖子梅要求被告(反诉原告)李晶支付违约金16,800元的诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)肖子梅要求被告(反诉原告)李晶支付维修费8,200元的诉讼请求，不予支持；四、原告(反诉被告)肖子梅应于本判决生效之日起十日内搬离上海市静安区余姚路XXX号XXX室房屋，并将上址房屋返还给被告(反诉原告)李晶；五、原告(反诉被告)肖子梅应于本判决生效之日起十日内返还给被告(反诉原告)李晶3台海尔牌空调(2台挂机、1台柜机)、1台海尔牌冰箱、1台三菱牌微波炉、1台海尔牌洗衣机；六、原告(反诉被告)肖子梅应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李晶房屋占用使用费，按每月6,800元的标准，自2018年8月1日支付至实际搬离之日止；七、原告(反诉被告)肖子梅应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李晶违约金16,800元；八、驳回被告(反诉原告)李晶的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计212.50元，由原告(反诉被告)肖子梅负担。反诉案件受理费396元，由原告(反诉被告)肖子梅负担200元，被告(反诉原告)李晶负担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一九年二月一日书记员 乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十八条要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。