甘肃省白银市白银区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0402民初1283号原告：杨勤学，男，汉族，生于1984年10月17日。委托诉讼代理人：董洛，甘肃铜城律师事务所律师。被告：甘肃天耀文化传媒发展有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区陈官营街道西固中路**第**第****。法定代表人：张洺瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：高全斌，该公司法律顾问。第三人：甘肃宁远房地产开发有限公司，住所地甘肃省，住所地甘肃省兰州市城关区雁滩工业城****法定代表人：张誉耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐海博，该公司员工。原告杨勤学与被告甘肃天耀文化传媒发展有限公司（以下简称天耀公司）、第三人甘肃宁远房地产开发有限公司（以下简称宁远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨勤学及其委托诉讼代理人董洛、被告天耀公司委托诉讼代理人高全斌、第三人宁远公司委托诉讼代理人徐海博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨勤学向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》；2.判令被告及第三人返还原告交付的装修保证金及租赁费120840元；3.判令被告承担原告的房屋装修损失445500元；4.由被告及第三人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2015年10月27日，原告通过被告及第三人的招商广告承租了被告位于白银区兰州路XXXXXXXX号商铺。双方就租赁房屋的用途、租赁期限、免租期限、租金等签订了书面的《商铺租赁合同》。在合同签订时，被告承诺商铺已经具备租赁经营的条件，原告可任意经营餐饮、娱乐、夜市等体验式项目。合同签订后，原告投资了大量的资金进行装修并准备经营，但文化主管部门多次检查后告知此地段不允许进行娱乐、夜市等体验式项目经营。原告多次找被告反映后，被告起初与文化主管部门协调办理文化经营许可事宜，并承诺给原告方顺延免租期限，事后因文化经营许可证迟迟未能办理，原告一直无法正常经营，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，望判如所请。天耀公司辩称，原告所述通过被告及第三人承租涉案房屋属实。但原告的诉请与事实不符。理由为：1.被告同意和原告解除租赁合同，原告的第2、3、4项诉讼请求，没有任何法律和事实依据，依法应予驳回；2.原、被告之间并没有就涉案商铺的经营资质进行过任何形式的约定，原告方经营的项目的相关资质依法应当由其自己办理，与被告无关；3.原告欠被告大量租金未付，已构成根本性违约，原告应当向被告依约支付欠付租金，并承担违约责任。原告的装修及其他损失，应当由其自行承担；4.评估价格未参照市场标准，鉴定价格远高于该商品实际市场价值，且鉴定物包含了可拆卸物，该拆卸物不属于鉴定房屋所添属物，另该鉴定部分项中出现了垃圾清运费和税利费。该两项并不是针对现在争议的房产的现存价值的评估，因此并不应计算在装修成本中，且该两项费用是否实际发生没有证据证明。第三人宁远公司辩称，其与被告天耀公司意见一致。杨勤学为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同一份，以证实原被告之间存在租赁合同关系及第三人亦应承担责任的事实；2.新天地文化商业街改造项目协议一份，证明宁远公司承诺原告承租的三期段可以经营大型餐饮娱乐项目后，原告投资一百余万元用于装修音乐餐吧的事实；3.宁远公司招商广告三份，证明被告公司免租招商广告承诺的经营项目包括餐饮、娱乐（酒吧、火吧、慢摇吧）；4.宁远公司甘宁字2017【XXX】号为三期商户办理文化经营许可证的申请及2017年5月23日出具的情况说明，证明1、被告及第三人对商业街三期以打造成为“白银不夜城”招商餐饮、娱乐商户20家，其中包括了原告经营的音乐餐吧。2、原告经营的音乐餐吧文化经营手续一直无法办理，宁远公司承诺已向政府主管部门进行了申请，政府主管部门已原则上同意申请的事实；5.责令改正通知一份，证明1、被告出租的商铺未获得文化部门娱乐经营许可证，文化主管部门不允许经营娱乐活动的事实。2、双方租赁合同无法继续履行的事实；6.停电停水通知一份，证明1、被告及第三人以断水断电的方式终止履行合同已构成根本违约，导致合同事实上无法履行。2、第三人委托被告代租房屋的事实，第三人与被告共同承担合同解除后的一切法律责任；7.物业管理服务中心物业矛盾纠纷调解记录，证明被告及第三人以断水断电的方式终止履行合同已构成根本违约，导致合同事实上无法履行的事实；8.白银魅力扬歌音乐餐吧营业执照一份，证明原告承租商铺经营音乐餐吧的事实；9.交票票据凭证三份，证明合同签订后原告按期交付定金及首期房租的事实；10.白银市白银区体育局函一份，证明原告承租房屋在学校周边，不符合娱乐场所管理条例规定。被告天耀公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：租赁合同一份，证明1、原被告就涉案房屋签订租赁合同的事实。2、原告就该合同已构成根本违约的事实。3、双方合同明确约定，合同解除后，装修附着物为甲方所有的事实。4、该合同第十条第二款明确约定被告逾期交付房屋应支付违约金的事实。庭审中，被告天耀公司及宁远公司对原告提供的证据质证意见如下：证据一真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰好能够证明原告未及时缴纳房租，已构成根本性违约，原告应承担违约责任。证据二真实性无异议，证明目的有异议，协议所涉内容非被告向原告的承诺，商业运营风险应由原告自己承担。证据三真实性无异议，证明目的有异议，该招商广告是邀约邀请，并非邀约，不具有合同效力。且商业项目的项目资质及批准文件应由商家自行办理，被告仅提供租房硬件设施。证据四真实性无异议，证明目的有异议，该文件系原被告双方的租赁关系，为原告进行的一项义务的协助服务，非被告向原告及第三人承诺，也非法定义务。证据五真实性无异议，证明目的有异议，责令改正通知书仅能证明原告因自身违法行为被相关部门责令整改，与被告及第三人无关。证据六、证据七真实性无异议，证明目的有异议，该证据证明了原告未缴纳房租及物业费，构成根本违约，造成的法律后果应由其自行承担。证据八真实性无异议，该份证据恰好证明原告未经相关部门许可违法经营，其法律后果及商业风险应由其自行承担。证据九真实性无异议。证据十真实性及关联性有异议，该函回复针对内容是甘肃铜城律师事务所律师调查，而非本案当事人。庭审中，原告杨勤学对被告提供的证据质证意见如下：证据一真实性无异议，但证明内容有异议，本案是基于被告原因导致合同无法履行，因此合同解除后后果应根据《合同法》第九十四条及最高人民法院关于审理城镇房屋的解释和规定处理，故被告依据合同向原告主张违约责任不予认可。杨勤学提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九的真实性，被告提交证据一的真实性，双方均无异议，本院予以认定。对原告提交的证据十，其内容客观真实，对其证明效力本院予以认定；经杨勤学申请，本院委托甘肃三公价格评估有限责任公司对原告经营的位于白银市白银区兰州路xxxxxxx号房屋的装修残值进行鉴定，鉴定意见如下：价格评估标的在价格评估基准日评估价格为人民币肆拾肆万伍仟伍佰整（445500元），对该鉴定结论本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月27日，杨勤学与天耀公司签订《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》，约定（1）天耀公司将其合法拥有的白银区兰州路xxxxxx号商铺的三层部分及白银区兰州路xxxxxx商铺（商铺建筑面积为：588平方米）出租给杨勤学作为商业使用。租期自2015年11月1日起至2020年10月31日止，其中2015年11月1日起至2017年7月1日期间为免租装修期；（2）租金标准为免租期结束后该商铺第一年租金：30元／月／平方米，租金总金额共计17640元／月，租赁期内租金前三年（含免租期）保持不变，第四年、第五年租金根据商业街三期统一租金水平浮动。租金支付方式为免租后第一年租金为211680元，自合同签订三日内，乙方预交租金100000元，剩余租金于半年后缴纳，2018年7月1日至2018年11月1日租金在2018年7月1日前缴纳，租赁期内第四、第五年租金按年预付。（3）乙方在支付本年度租金的同时，向甲方缴纳装修保证金及信誉保证金10000元，如乙方出现拖欠租金、违规经营或出售质量问题的产品，影响甲方声誉的，甲方有权扣除保证金，并由乙方承担由此造成的一切法律责任，赔偿经济损失。合同签订后，杨勤学向宁远公司交纳保证金10000元、房屋租赁费110840元（租赁费交至2018年2月）；宁远公司依约将涉案商铺交付杨勤学，杨勤学对商铺进行装修并用于经营白银魅力扬歌音乐餐吧。2015年6月29日，白银市文化广播影视新闻出版局与宁远公司签订《新天地文化商业街改造项目合作协议》，拟对新天地文化商业街进行整体改造，三期段改造为大型餐饮娱乐区块。2017年1月4日，宁远公司曾向白银市文化广播影视新闻出版局申请办理新天地文化商业步行街三期商户的文化经营许可证，其中包括白银魅力扬歌音乐餐吧，但未获许可。因原告经营的白银魅力扬歌音乐餐吧无《娱乐经营许可证》，2017年9月18日、2017年11月21日，白银市文化广播影视新闻出版局连续向原告发出责令改正通知书，责令立即停止无证经营的违规经营行为。2018年3月16日，宁远公司向天耀公司发出《通知》，因其委托天耀公司代为租赁的商铺包括杨勤学承租的涉案商铺，杨勤学等经营者长时间拖欠租金，经催缴仍未补缴房租，根据合同约定决定终止商铺租赁，并通知天耀公司停止对涉案商铺的水电供应。2018年3月16日，原告经营的白银魅力扬歌音乐餐吧被停止供应水电，原告停止营业。另查明，宁远公司将其所有的位于白银市白银区兰州路108号综合楼15幢1-01号商铺的三层部分及白银区兰州路xxxxxx商铺委托天耀公司代为租赁。依杨勤学申请本院委托甘肃三公价格评估有限责任公司对杨勤学经营的白银魅力扬歌餐吧装修残值损失进行了评估，评估价格为445500元。本院认为，天耀公司受宁远公司的委托将宁远公司所有的商铺出租给杨勤学，并与杨勤学签订《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对杨勤学及宁远公司具有法律约束力，双方均应当依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，双方签订的商铺租赁合同约定，商铺用途为经营KTV，该商铺与白银市育才学校距离不足规定范围，无法办理文化经营许可证，致使双方签订的商铺租赁合同目的无法实现，故杨勤学要求解除与天耀公司签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》签订后，杨勤学实际经营音乐餐吧至2018年3月16日，故其要求被告返还租赁费110840元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对原告缴纳的保证金10000元，被告应予以退还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。甘肃三公价格评估有限责任公司对白银魅力扬歌音乐餐吧装修损失评估为445500元，因KTV文化经营许可证无法办理属不可归责于双方当事人的事由，依公平原则本院酌定杨勤学及宁远公司各承担装修损失50%的责任即222750元（445500元×50%）。故杨勤学要求宁远公司支付房屋装修损失的合理部分本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，天耀公司受宁远公司委托将涉案商铺租赁给杨勤学使用，并与杨勤学签订《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》，该合同直接约束宁远公司和杨勤学，故杨勤学要求天耀公司承担责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一项、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除杨勤学与甘肃天耀文化传媒发展有限公司签订的《白银新天地文化商业步行街商铺租赁合同》。二、甘肃宁远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨勤学装修损失222750元，退还装修保证金10000元；三、驳回杨勤学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5383元，杨勤学负担3266元，甘肃宁远房地产开发有限公司负担2117元；鉴定费10000元，杨勤学负担5000元，甘肃宁远房地产开发有限公司负担5000元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员  高晓霞二〇一九年二月十八日书记员  曾朝耀附：法律释明本判决适用的法律、法规以及司法解释具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。