福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申289号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建清涟贸易有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道**福州仓山万达广场****楼**06办公。 法定代表人：黄展，总经理。 委托诉讼代理人：陈宇，福建智德律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地，住所地福建省福州市晋安区华林路**福城花园福城楼**商场东面**iv> 负责人：王刚，行长。 委托诉讼代理人：刘建生，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏绵莲，福建至理律师事务所律师。 二审被上诉人（一审被告）：福建永隆实业集团有限公司，住所地福建省福，住所地福建省福安市秦溪洋工业园区 法定代表人：黄纯，董事长。 二审被上诉人（一审被告）：福州海润房地产开发有限公司，住所地福建省福，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路**元一商贸广场**综合楼** 法定代表人：叶培飞，董事长。 委托诉讼代理人：汪志海，男，汉族，1987年3月12日出生，住福建省闽清县，公司职员。 再审申请人福建清涟贸易有限公司（以下简称“清涟公司”）因与被申请人恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称“恒丰银行福州分行”）、二审被上诉人福建永隆实业集团有限公司（以下简称“永隆公司”）、福州海润房地产开发有限公司（以下简称“海润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终4558号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 清涟公司申请再审称：1、原审法院认定重要事实不清，将解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的责任归咎于清涟公司，从而导致判决错误。清涟公司作为讼争租赁物的出租方，在双方洽谈、签订租赁合同之前及之时，已对租赁物的权属状况作了如实、完整的陈述，双方租赁合同上也是明确租赁物为“配套公建”，清涟公司主观上没有任何隐瞒的意思表示；恒丰银行福州分行在订立合同之前已经充分预见到可能出现的风险，并且就租赁房屋的产权问题上溯至海润公司，在海润公司出具情况说明以及承诺保证后，恒丰银行福州分行自身已确信租赁房屋使用没有障碍，就决定承租讼争房屋。因此恒丰银行福州分行是在完全了解租赁物的产权现状并预见到可能存在来自第三人侵权的基础上，与清涟公司签订租赁合同并进场装修，其自身是存在过错的，更何况现租赁物所出现的使用权纠纷并不是因清涟公司主、客观原因造成的，由此引发的损失不应由清涟公司承担。清涟公司向永隆公司买受讼争房屋之前，永隆公司在讼争房屋中已办公使用数年，却没有任何人主张过权利，租赁物现所面临的产权纠纷是清涟公司不可预防、无法避免的不可抗力事件。基于清涟公司买受的租赁物尚未办理产权登记，故双方对可能出现的合同无法继续履行的情形在《房屋租赁合同》第十二条第12.3款作了约定，即出现第12.3条款的任一情形，均在恒丰银行福州分行可预见的范围内。第12.3条款属于可以单方解除合同的情形，并没有约定这些情形即视为清涟公司违约。《房屋租赁合同》第十二条第12.4款进一步约定，如果在合同约定的装修期间，出现第12.3款的任一情形的，恒丰银行福州分行有权解除本合同，现有第三人以主张产权为由实施的侵权在装修期间，属于可以解除合同的约定情形。清涟公司没有违反《房屋租赁合同》的行为，相反，恒丰银行福州分行未按合同约定付清履约定金，已经违约。2、在清涟公司不存在违约行为且恒丰银行福州分行本身对合同解除有过错的前提下，一审判令清涟公司返还履约保证金202400元及支付违约金300万元，没有法律依据。通观《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，合同双方均未就履约保证金进行过任何约定，实际履行中恒丰银行福州分行也从未向清涟公司支付履约保证金，恒丰银行福州分行请求清涟公司返还履约保证金202400元没有依据，原审判令清涟公司返还履约保证金也没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见，承担违约责任的前提是“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，如前所述，一审错误将出现《房屋租赁合同》第十二条第12.3款可以解除合同的情形等同清涟公司违约，属事实认定错误。租赁物出现的第三人侵权行为不能归咎于清涟公司的主、客观原因，清涟公司并不存在违约行为，故在清涟公司没有违约的前提下，判令清涟公司承担违约责任300万元，没有法律依据。现有证据可以明确，恒丰银行福州分行所遭受的损失，是在清涟公司将租赁物交付给恒丰银行福州分行后，由第三方侵权造成的，恒丰银行福州分行依法应向第三方主张权利。原审却将第三方造成的损失判由清涟公司承担，显然法律适用错误。据此，请求依法撤销原一、二审判决，裁定再审本案并在查清事实后公正裁决。 恒丰银行福州分行辩称：1.讼争《房屋租赁合同》及其补充协议解除的责任在于清涟公司，恒丰银行福州分行诉请解除合同并要求清涟公司承担违约责任具有事实和法律依据。保障讼争房产能够正常使用是清涟公司的合同义务亦是法定义务。讼争合同第一条1.5款、第九条及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条均作了规定。清涟公司在将讼争房产出租给恒丰银行福州分行后，却未能按照合同第12.3款、12.5款约定及法律规定保障租赁房产的用途，导致恒丰银行福州分行的合同目的无法实现。恒丰银行福州分行在讼争房产装修、安防、消防、设备进场等工作完成准备营业时，却遇到小区业主主张讼争房屋的所有权、使用权，要求恒丰银行福州分行停止一切经营活动，并采取公告、在租赁场所聚众闹事、向媒体发布维权言论、砸门换锁等手段阻挠恒丰银行福州分行使用租赁场所，导致讼争场所至今无法使用，给恒丰银行福州分行造成严重损失。清涟公司违反了《房屋租赁合同》第12.3条约定的违约情形，已构成根本违约，应当赔偿恒丰银行福州分行的损失。恒丰银行福州分行提供的证据显示已为讼争房屋的装修投入、安防、消防工程投入费用达2938174元，目前尚有价值315429元设备无法取回，直接损失已经超过300万元，还不包括营业损失、搬迁损失、重新选址损失等预期利息损失。清涟公司关于恒丰银行福州分行确认过讼争房产没有权属障碍和瑕疵、当房产出现权属障碍和瑕疵的时候应由恒丰银行福州分行自行承担法律后果的主张不能成立。讼争合同约定租赁期限为十年，月租金达202400元，前期投入至少需要300万元，为审慎起见，恒丰银行福州分行将产权情况上溯至海润公司，这是恒丰银行福州分行对讼争房屋的重视和必要的商业判断行为，不能免除清涟公司作为出租人的合同义务和法定义务，恒丰银行福州分行在承租房屋时不存在预见且应当预见可能来自第三人侵权的合同义务和法定义务。恒丰银行福州分行最终决定承租讼争房产是基于清涟公司在合同中的陈述及保证。清涟公司作为讼争房产权属流转事宜的相对方，且以所有权人的名义作为出租人将租赁房产出租给恒丰银行福州分行，负有保障租赁场所和合同目的实现的义务。2.关于履约保证的问题。合同第6.1条对履约定金进行了约定，恒丰银行福州分行实际支付202400元履约保证金，清涟公司予以确认。定金的性质是定金缴款人为保证合同正常履行而支付的款项，性质是履约保证金，因清涟公司违约导致合同目的不能实现，恒丰银行福州分行有权要求清涟公司返还履约保证金。据此，请求依法驳回清涟公司再审申请。 海润公司辩称，海润公司并非房屋租赁合同的出租方、承租方、保证人，不是房屋租赁合同纠纷一案的适格主体。《证明函》、《告知函》是虚构的，其中《证明函》没有原件，《告知函》上加盖的公章经司法鉴定与海润公司在工商行政管理部门、房地产交易主管部门以及海润公司持有使用的公章均不一致。海润公司是本案的受害者，因本案纠纷支出律师费、鉴定费等是海润公司的实际损失，保留追究伪造《证明函》、《告知函》的当事方法律责任的权利。 本院经审查认为，恒丰银行福州分行与清涟公司、永隆公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》合法有效，各方应依约履行。鉴于双方均认可出现小区业主对讼争房屋权属提出异议，符合讼争《房屋租赁合同》第12.3条对合同解除的情形，恒丰银行福州分行有权解除讼争合同。根据《房屋租赁合同》第12.5条之约定，出现第12.3的任一情形，恒丰银行福州分行有权解除合同及要求清涟公司支付违约金并赔偿全部损失，一、二审法院判决清涟公司向恒丰银行福州分行支付违约金300万元符合合同约定。作为承租人恒丰银行福州分行为审慎起见对讼争房屋权属进行核查，不能因此免除出租人清涟公司保障讼争租赁房产能够正常使用及租赁合同目的实现的义务，故清涟公司关于讼争房屋出现产权争议属于不可抗力事件、在恒丰银行福州分行可预见的范围内及恒丰银行福州分行应向第三人主张权利的主张，均因缺乏事实和法律依据不予支持。鉴于恒丰银行福州分行已经按照合同约定向清涟公司支付履约定金202400元，清涟公司对收到该款项并无异议，在讼争合同解除的情况下，恒丰银行福州分行有权要求清涟公司返还该款项。综上，清涟公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回福建清涟贸易有限公司的再审申请。 审 判 长  詹强华 审 判 员  朱宏海 代理审判员  蔡素洁 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  张秋梅