广东省广州市从化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0117民初413号 原告：高振景，男，汉族，1967年4月8日出生，住广东省从化市， 委托诉讼代理人：欧柱星，广州市从化区众心法律服务所基层法律服务工作者。 被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路**,法定代表人：郑重。统一社会信用代码：91440101786092161T。 委托诉讼代理人：史煜，女，汉族，1993年9月16日出生，住广州市，是该公司员工。 原告高振景与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告高振景的委托诉讼代理人欧柱星、被告雅居乐公司的委托诉讼代理人史煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高振景向本院提出以下诉讼请求：１、被告支付从2015年7月2日至2019年1月13日止逾期交付房屋的违约金360045元（2788888元×0.1‰×1291天=360045元）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年12月16日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市××地段××型四联排（46栋）102房（该物业建筑面积为289.68平方米，房款总额为2788888元）。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定：根据合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，雅居乐公司应当提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证：（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料：（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。 签订合同后，原告已按照该合同约定向被告全额支付购房款，履行了自己作为一个房屋买受人应尽的付款义务。但时至今日被告提供给原告所购买的房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，该用电类别不能满足购房人的日常生活用电基本条件，且随时面临被供电企业终止供电的风险。根据已生效的广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终3815号民事判决书、(2018)粤01民终5750号民事判决书等均查明：“被告为原告购买的房屋所在楼盘提供的用电为临时用电，而且存在多次停电情况，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人日常生活的基本条件。”被告交付给原告的房屋不能满足商品房交付买受人所必须的基本居住要求，影响了原告的正常使用，因此，该房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。事后，原告曾多次与被告协商均未果。为维护原告权利，故，原告诉讼来院。 被告雅居乐公司辩称：1、我方不同意原告诉讼请求，认为房屋已经符合交付条件，并且已经依合同约定向原告送达收楼通知书，故被告不应承担违约责任。2、本案有部分主张已过诉讼时效，2016年1月14日之前的不应当支持。 经审理查明：2014年12月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园二期一组团第46栋1层102房，房屋地址为从化区沙贝村地段B型四联排（46栋）102房（以下简称“102房”）；建筑面积289.68平方米；总金额为2788888元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.08%，金额838888元，除首期款外，剩余房款金额1950000元，须于2014年12月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理售楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖印方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。 上述合同签订后，原告依约支付2788888元购房款，被告于2015年2月13日向原告出具购房款发票。 庭审中，被告确认涉案房屋目前仍是临时用电。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 本案为商品房预售合同纠纷。首先，本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然被告已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。 关于诉讼时效问题。原告请求被告支付因逾期交付房屋而产生的违约责任，该请求权性质为债权请求权，适用诉讼时效的规定。因涉案房屋尚不符合交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，结合双方在合同中约定的交房期限、原告诉讼请求及原告的起诉时间，本院认定被告违约交楼行为的时间段暂为2015年7月2日至2019年1月13日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。”原告于2019年1月14日向本院提起诉讼，因被告在2016年1月13日前的逾期交房行为而产生的违约金，已过民法总则规定的三年诉讼时效，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩，故对原告主张的2015年7月2日至2016年1月13日逾期交房期间所产生的违约金，本院不予以支持。而2016年1月14日至2019年1月13日因被告逾期交房行为而产生的违约金尚在诉讼时效期间内，应予以支持。综上，本案逾期交房违约金应以购房总款2788888元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年1月14日起计至2019年1月13日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年1月14日起每日按照总房款2788888元的万分之一为标准，计算至2019年1月13日止）给原告高振景。 二、驳回原告高振景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3350元，由原告高振景负担482.65元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担2867.35元。（原告已预交） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王硕 二〇一九年二月二十五日 法官助理赵晓楠 书记员李蕴