西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初11674号 原告（反诉被告）：刘懿，女，1993年4月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：吴勇，陕西致易衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苑英，女，1988年2月19日出生，汉族，住陕西省XX城县。 委托诉讼代理人：苑涛，男，1985年8月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：杜晓菲，陕西轩举律师事务所律师。 第三人：西安诚诺房地产信息咨询有限公司。住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：陈宝怀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐岗，男，该公司第一分公司店长。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区。 负责人：张瑞林，该分行行长。 委托诉讼代理人：姜山，女，该分行法律合规部员工。 原告（反诉被告）刘懿与被告（反诉原告）苑英及第三人西安诚诺房地产信息咨询有限公司（下称诚诺公司）、上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（下称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘懿及其委托诉讼代理人吴勇，被告苑英及其委托诉讼代理人苑涛、杜晓菲，第三人诚诺公司委托诉讼代理人唐岗，第三人浦发银行委托诉讼代理人姜山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘懿向本院提出诉讼请求：1、被告立即办理位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX栋XX单元XX室房屋解押手续并配合原告办理资金监管手续，并将该房屋过户至原告名下；2、被告向原告支付逾期履行违约金2610元（按照398000元年利率24%计算为每日261元，自2018年6月1日起算，暂计至起诉之日，主张至实际履行之日）；3、被告赔偿原告支付的律师费21000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月6日，原告与被告及其代理人苑涛以及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定原告以总价398000元购买被告所有的位于西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX栋XX单元XX号房屋，被告应于2018年5月31日前办理完毕诉争房屋抵押注销手续或取得抵押权人书面同意文件，如逾期则应按日承担房屋总价款5%的违约金至撤押手续办理完毕之日止。同日原告依约将3万元购房定金支付被告（按照合同约定由第三人诚诺公司代为收取）。2018年4月3日，原、被告依约在西安市房管局网签备案《西安市存量房买卖合同》。但截至起诉之日，虽经原告多次催促，被告均以各种理由拒不履行合同，至今仍未办理诉争房屋解押手续以及配合原告办理资金监管、房屋过户手续等。第三人浦发银行系诉争房屋的抵押权人。 被告（反诉原告）苑英辩称并反诉诉称，原告与浦发银行之间不存在法律关系，根据合同相对性，原告无权追加浦发银行为本案第三人参加诉讼。被告与原告签订合同时并未通知抵押权人出售房屋，继续交易将损害抵押权人的合法权益。时至今日，《网签合同》已经失效，《房屋买卖三方合同》也不具备继续履行的条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。2018年3月6日在第三人诚诺公司居间下，被告与原告签订《房屋买卖三方合同》，于2018年4月3日办理网签手续并签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》。签订上述合同时，原告与第三人诚诺公司均知晓被告并未取得诉争房屋产权证书，三方口头约定待被告领取房产证后由第三人诚诺公司代为联系投资担保公司提供资金予以解押，原告同意并承诺在房款中增加8000元作为解押费用（之前约定的诉争房屋房价为390000元）。2018年6月1日，被告从物业公司领取到设置抵押权的产证后，与第三人诚诺公司协商诉争房屋的解押事项，但原告却以被告未在约定期限内办理解押为由诉至法院。被告只拿到30000元定金，合同目的没有实现，故反诉请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、本案本诉及反诉诉讼费由原告承担。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，合同的解除以通知到达为准，被告反诉请求法院解除合同，设置错误应予驳回。本案的合同金额是390000元以及8000元解押费用，鉴于原告已经承诺由其直接向第三人浦发银行支付全部房贷本息，原告向被告支付的金额中应当刨除8000元的解押费。2018年6月11日被告以短信的方式明确告知原告拒不出售房屋，因此被告的违约行为明确，其反诉请求没有事实依据。 第三人诚诺公司述称，原告所述属实，三方签订买卖合同后，在房地局办理了网签备案手续，之后就等被告拿房产证办理解押，但这个时候被告不愿意出售涉案房屋。诚诺公司不同意解除合同。 第三人浦发银行述称，没有意见。 经审理查明，2018年3月6日，苑涛代表苑英（甲方、卖方）与刘懿（乙方、买方）及诚诺公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定如下：甲方所售房产坐落西安市雁塔区XX路XX城XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积43.27m2，该房产成交价格为398000元，其中包含定金30000元，此成交价包含房屋内家具、家电以及固定装修；该房产已经设定抵押，甲方应于2018年5月31日之前办理完毕抵押注销手续，或取得抵押权人书面同意文件，逾期办理撤押手续应按日承担房屋总价款5%的违约金至撤押手续办理完毕之日止；甲方已将该房产出租，甲方承诺承租人已放弃优先购买权；乙方应于本协议签定后2018年8月3日之前，将购房首付款208000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，剩余款项160000元通过商业贷款支付至资金监管账户，待乙方领取《不动产登记证》后，资金解除监管，由监管银行自动划转至甲方银行账户；乙方承担所有房屋交易税费；在甲方办理完解押手续拿到房产证后，乙方办理完按揭贷款后5日内，甲乙双方备齐过户资料，并委托玛雅代书中心办理过户手续；本合同的签定即视为丙方已促成买卖交易且居间服务已经完成，甲乙双方同意于本合同签定同时，乙方向丙方支付居间服务费11940元；甲方应当在过户完毕当日将该房产交付给乙方占有、使用。同日，刘懿向诚诺公司支付佣金11940元、定金30000元。3月7日，苑英在上述合同甲方一栏签字，诚诺公司将代收的30000元定金支付给苑英。4月3日，刘懿（买方）与苑英（卖方）签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，载明本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效，如需交易，应另行网签合同；该房屋已经设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。6月11日，刘懿向苑英发送短信询问是否不愿卖房，如果不卖，定金如何处理。苑英答复家人不让卖房，定金肯定退还。 另查明，2012年6月22日，苑英与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定浦发银行就案涉房屋向苑英发放购房贷款210000元，贷款期限为360月，自2013年1月10日至2043年1月10日，苑英以该房屋提供抵押担保。2017年12月22日，案涉房屋产权登记于苑英名下，房屋权属证号为陕（2017）西安市不动产权第14668**。截止庭审之日，苑英尚未将银行按揭贷款偿还完毕。 庭审中，刘懿、苑英及诚诺公司一致认可案涉房屋总价398000元中包含8000元的解押费用。刘懿表示随时可以支付房款并清偿浦发银行按揭贷款以解除抵押。苑英表示2018年6月1日拿到房产证后与诚诺公司协商办理解押事宜。诚诺公司对此不予认可，表示2018年5月底苑英通知诚诺公司不愿卖房，商谈时苑涛向诚诺公司提出让刘懿加一些房价，但刘懿拒绝加价。 诉讼期间，浦发银行表示正在积极规范制度，搭建可供第三方在自愿且后果自负的情况下代替借款人还款的流程；解除房产抵押的情形有二：一为抵押人本人与银行配合办理，二为在法院出具协助执行裁定的情况下银行予以办理。 以上事实，有《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、收款收据、短信聊天记录、不动产权证书、《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、个人贷款还款通知单、情况说明及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，民事活动应当遵循公平、诚信原则。原、被告及第三人诚诺公司签订的《房屋买卖三方合同》，系三方当事人真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约通过第三人诚诺公司支付被告定金30000元，但被告一直没有办理抵押注销手续，且在取得案涉房屋房产证后，明确表示拒绝继续履行合同，并要求原告加价购房，其行为显属违约，被告依法不享有合同约定及法定的解除权。因此，被告主张解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现案涉房屋尚有贷款没有偿还完毕，抵押权尚未撤销，原告表示代为清偿并撤销抵押权，并未损害第三人浦发银行的利益，同时原告表示剩余房款一次性支付，且被告已取得案涉房屋权属证书，合同理应继续履行，故原告要求被告配合办理房屋过户手续的诉讼请求正当合理，应予支持。鉴于原告直接向第三人浦发银行偿还全部房贷本息并撤销抵押权，故应从原告向被告支付的金额中扣减8000元的解押费用。关于违约金，合同约定每日按房屋总价款5%计算，明显过高，现原告主张按年利率24%计算符合法律规定，但应以未付房款为基数、自逾期之日起计算至案涉房屋办理完毕撤销抵押权手续之日止。原告主张被告支付律师费没有合同依据，不予支持。还须指出，虽然原、被告签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》已经自动失效，但并不影响《房屋买卖三方合同》的法律效力。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告刘懿于本判决生效后十日内代被告苑英偿还西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX小区XX幢XX室房屋在上海浦东发展银行股份有限公司西安分行的全部贷款本息，撤销抵押权。 二、被告苑英于本判决生效后二十日内配合原告刘懿办理位于西安市雁塔区XX路以西、XX路XX城XX小区XX幢XX室房屋的过户手续，全部税费由原告刘懿承担。 三、原告刘懿代被告苑英清偿的贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作房款，在支付给被告苑英360000元的房款中扣除后，剩余房款于办理房屋过户手续当日给付被告苑英。 四、被告苑英于本判决生效后十日内向原告刘懿支付违约金（以360000元为基数，按照年利率24%，自2018年6月1日起计算至上述房屋办理完毕撤销抵押权手续之日止）。 五、驳回原告刘懿的其他诉讼请求。 六、驳回被告苑英的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费390元、反诉费3635元、保全费2510元，由原告负担300元、被告负担6235元。因原、被告已分别预交，被告在支付上述款项时一并支付原告2600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘霁月 人民陪审员  潘 勇 人民陪审员  孟江晖 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  张 静