山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2612号上诉人（原审原告）：山东黑豹集团有限公司，住所地威海市文登区龙山路**。法定代表人：孙军亮，董事长。委托诉讼代理人：孙显广，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市恒发建设工程有限公司，住，住所地威海市文登区天福街道办事处福谐路南/div>法定代表人：王军波，总经理。委托诉讼代理人：鲍海涛，该公司员工。原审第三人：威海市麦源房地产开发有限公司，住，住所地威海南海新区海景路东首/div>法定代表人：范波，执行董事。上诉人山东黑豹集团有限公司（以下简称“黑豹公司”）因与被上诉人威海市恒发建设工程有限公司（以下简称“恒发公司”）及原审第三人威海市麦源房地产开发有限公司（以下简称“麦源公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黑豹公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，民间借贷中出借人和借款人之间在履行买卖合同或借贷合同发生争议时，人民法院应按照民间借贷法律关系处理。本案中，黑豹公司与麦源公司就履行商品房买卖合同无争议，恒发公司申请查封房屋不能成为确定黑豹公司与麦源公司之间商品房买卖合同效力的依据；2.黑豹公司向麦源公司购买10套房屋，总价款为100万元，为方便计算，双方同意每套按10万元计价，属于正常交易，麦源公司亦无异议；3.最高人民法院指导案例72号裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的已不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，该合同具有法律效力。该指导案例与本案案情一致，一审忽视上述裁判规则，认为黑豹公司与麦源公司无真实购房意思表示，明显错误。恒发公司答辩称，黑豹公司与麦源公司之间实为民间借贷而非商品房买卖关系，商品房买卖合同中记载的房屋面积不等，房价却均为10万元，低于市场价格的一半，明显不符合常理。故一审判决正确，请求予以维持。黑豹公司向一审法院起诉请求：不得执行威海南海新区文涛阁小区1号楼530、553两套房产，确认黑豹公司为该两套房产所有权人。一审法院认定事实：2013年12月16日，黑豹公司职工王萍与麦源公司签订融资协议及补充清单各一份，约定：双方于2013年12月16日签订商品房买卖合同，将坐落于文涛阁海岸度假城居民小区1号楼10套房产提供抵押贷款，每套抵押100000元，合计1000000元；借款期限为2013年12月16日至2014年12月16日，年利率20%,半年付利息一次，到期连本带息付清；如到期不能偿还借款本息，购房合同即生效并可办理房屋产权转移登记，王萍有权处置以上房屋，麦源公司必须协助办理相关的手续；补充清单上载明了10套房产的具体房号、面积(45.1平方米至79.6平方米不等)，抵押金额均为100000元。同日，麦源公司与王萍签订的商品房买卖合同（当庭提交两份），房屋面积分别为79.6平方米、48.01平方米，房屋价款均为100000元。次日黑豹公司通过招商银行向麦源公司转款1000000元，支付了上述协议项下的借款。2015年3月19日王萍出具收条，载明：收到麦源公司交来的威海南海新区文涛阁小区1号楼402室、420室、427室、452室、454室、501室、523室、530室、536室、553室共十套房产钥匙。恒发建设对该证据真实性均无异议，主张融资协议明显是将房产作为借款的抵押，商品房买卖合同中房产价格明显低于市场价格，且购房人是王萍，商品房交付的前提是验收合格，文涛阁小区不具备交付的条件，交付房屋应签订交付通知书并提供住宅使用保证书等，购房者经现场查看无质量问题方可交付钥匙。王萍出具的收条明显不符合常理，且交付钥匙并不等于交付房产。黑豹公司陈述借款到期后延期三个月，麦源公司仍无力偿还，双方协商执行商品房买卖合同，于2015年3月19日交付钥匙，以该行为表示履行商品房买卖合同，双方清算没有书面协议，案涉房产未通水电、房屋未验收，不具备居住条件，暂时未使用，钥匙由黑豹公司控制，购买房产的目的是储备，用以招揽人才。另查，麦源公司未履行一审法院(2018)鲁1003民初4810号生效判决中应支付给恒发公司的款项470000元及利息。在执行过程中，一审法院作出(2017)鲁1003执2667号裁定，查封麦源公司的案涉房产两套，黑豹公司提出异议，一审法院做出（2018）鲁1003执异36号执行裁定书，驳回黑豹公司的异议。黑豹公司提起本案执行异议之诉。一审法院认为，黑豹公司职工王萍与麦源公司签订的融资协议是当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。王萍与麦源公司签订商品房买卖合同，案涉房产网签在王萍名下，事实清楚。商品房买卖合同是否有效，黑豹公司是否享有足以排除强制执行的权益是本案争议的焦点，黑豹公司对此负有举证责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，……。黑豹公司提供的融资协议，从内容上看系麦源公司向其借款1000000元，提供10套房产作为借款的抵押，在麦源公司不能偿还借款时，将借款直接抵作购房款，商品房买卖合同作为借款偿还的担保。结合房产面积不等、房价均为100000元等内容来看，明显不符合常理，故足以认定商品房买卖合同双方本身并无真实的购房意思表示，实际是为民间借贷提供担保而签订。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，黑豹公司与麦源公司的商品房买卖合同应认定无效，黑豹公司不享有足以排除强制执行的权益。同时，根据《民法总则》第一百四十六条第二款的规定，即使买卖合同被认定为无效，不影响双方当事人关于担保的真实意思表示。因商品房买卖合同不是法定担保形式，是一种非典型的担保措施。以该合同实现担保时，黑豹公司不能要求履行买卖合同，其债权只能通过拍卖房产的形式实现。黑豹公司与麦源公司应按基础性法律关系即民间借贷处理，黑豹公司的债权仍有实现途径。综上，黑豹公司不具备买房人的身份，与麦源公司的基础法律关系是民间借贷关系，故不符合排除强制执行的条件，不能排除对案涉房产的强制执行。黑豹公司不得执行威海南海新区文涛阁小区1号楼530、553房产等诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。麦源公司未出庭参加诉讼，视为放弃相应权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：驳回山东黑豹集团有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由山东黑豹集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，麦源公司未履行生效判决确定的付款义务，在执行过程中，一审法院查封登记在麦源公司名下的案涉房产，黑豹公司提出异议，则应举证证实其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。黑豹公司职工与麦源公司签订融资协议及商品房买卖合同，实际上系麦源公司以该部分房产作为向黑豹公司借款的担保而非黑豹公司直接购买房产。之后双方并未对借款本息进行对账清算，合同中对面积不等的房屋均记载相同的、低于市场价格的房款数额，故本案与最高人民法院发布的72号指导案例案情不同。虽然麦源公司对其与黑豹公司之间的商品房买卖合同未提出异议，但二者签订的名为商品房买卖实为借款担保的合同损害了恒发公司的利益，黑豹公司并非真实的房屋购买人，故对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决对此认定正确，本院予以维持。综上，黑豹公司的上述请求理由不当，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由山东黑豹集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  金永祥二〇一九年二月二十五日法官助理孟佳宁书记员江嘉鑫