浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终117号 上诉人（原审被告）：胡美琴，女，1979年6月15日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：浙江永航物业管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街**。 法定代表人：崔新，执行董事。 委托诉讼代理人：冯莉婷，女，公司员工。 上诉人胡美琴因与被上诉人浙江永航物业管理有限公司（以下简称永航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初12907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡美琴上诉请求：依法撤销一审判决。事实与理由：1、一审判决违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第147条，法庭笔录应当当庭宣读，也可以告知当事人和其他诉讼参与人当庭或者在五日内阅读。当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。如果不予补正，应当将申请记录在案。法庭笔录由当事人和其他诉讼参与人签名或者盖章。拒绝签名盖章的，记明情况附卷。而本案一审金华市婺城区人民法院在审判过程中对法庭笔录没有当庭宣读或告知当事人阅读，更没有经由当事人签名或者盖章，违反了法定程序。2、有证据表明，永航物业公司未按规定履行双方签订的物业服务合同，已构成实际违约。永航物业公司擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用、擅自改变房屋外立面、擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施、损坏消防设施等方面未按规定履行物业义务，致使业主的公共利益受到了实质性损害，已构成实际违约。3、有证据表明，永航物业公司已经同南国名城小区解除了物业服务合同，合同已经无法继续履行，胡美琴有权提出先行履行抗辩。4、南国名城小区63幢3单元2101室房产是胡美琴与金明星的婚后共同财产，物业费用发生时间为胡美琴与金明星的婚姻存续期间，为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。一审法院判决物业费用仅由胡美琴承担不符合有关法律规定。 永航物业公司答辩称：胡美琴提出的证据不能证明永航物业公司存在实际违约。对于胡美琴要求与其前夫共同偿还债务，永航物业公司调取房产证明确属于个人所有，且胡美琴在一审中未提出该问题，永航物业公司没有义务查询相关信息。 永航物业公司向一审法院起诉请求：1、被告胡美琴支付拖欠的2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费7011元，并支付滞纳金2808元；2、被告承担诉讼费。 一审法院认定：2014年1月1日，金华市南国名城小区业主委员会作为甲方与金华现代物业管理有限公司作为乙方签订《物业服务委托合同》。双方约定，甲方选聘乙方对金华市南国名城小区提供物业管理服务，合同期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止。保安服务质量标准为保安服务时统一着装，协助公安部门维护小区秩序，小区24小时执勤巡逻，对擅自改变房屋结构等行为协助政府相关部门进行劝阻、制止或举报；保洁服务质量标准为每日及时收集、清运垃圾，小区公共场所每日清扫，共用部位保持清洁，路灯、楼道灯每月清洁，每天清洁楼梯扶手，小区内公共雨、污水管道、井、化粪池定期检查并视情况及时清掏；绿化服务质量标准为对草坪、花卉、绿篱、树木定期养护，定期清除绿地杂草、杂物，定期喷洒药物，预防花草、树木病虫害；共用设施设备维修养护标准为对楼道灯、路灯、草坪灯等照明设备进行日常管理和维修养护，对共用设施设备定期组织巡查，需要维修或者需要更新、改造的，及时向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主委员会或业主大会的决定组织维修或者更新改造，消防设施设备完好，可随时启用等。服务费用采取包干制，具体为多层住宅0.6元/月/平方米；小高层一层为0.75元/月/平方米，二层及以上为1.0元/月/平方米；高层住宅1.3元/月/平方米；排屋2.0元/月/平方米；商铺0.7元/月/平方米；车库/车位能耗费20元/月；附房能耗费15元/月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度交费的首月履行交纳义务。业主和使用人未按时足额交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告即按约为金华市天龙·南国名城小区提供物业服务。2016年6月20日，双方续签《物业服务委托合同》，约定合同期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。乙方服务内容主要有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务采用包干制，物业服务费用按照业主拥有物业建筑面积计算，多层住宅0.6元/月/平方米；小高层1.0元/月/平方米；高层1.3元/月/平方米；排屋2.0元/月/平方米；商铺0.7元/月/平方米；大商铺0.45元/月/平方米；车库20元/月；附房15元/月。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度交费的首月履行交纳义务。业主和使用人未按时足额交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金等。被告持续为天龙·南国名城小区提供物业服务至2017年初，后原告撤离天龙·南国名城小区。2017年3月9日，金华现代物业管理有限公司变更名称为浙江永航物业管理有限公司。被告胡美琴系金华市南国名城小区63幢3单元2101室（高层住宅，建筑面积134.43平方米）业主，另购买车库一个。其未交纳该房屋2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费。在本案审理过程中，原告自认上述房屋处于空置状态，同意对被告应交纳的物业服务费按照七折收取。 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告胡美琴未向原告永航物业公司交纳其金华市天龙·南国名城小区63幢3单元2101室2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费的事实清楚，证据充分，依法予以确认。因被告所有的房屋处于空置状态，原告同意按照七折收取物业服务费，予以认可。被告另购置车库一个，被告自认该车库存在出租使用情形，原告认为对该车库应全额收取物业费，予以认可。故被告应支付物业服务费金额应为5123.93元[（134.43×1.3×12×3）×70%+20×12×3]。原告主动放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的合法处理，予以认可。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告胡美琴于判决生效之日起十日内支付原告浙江永航物业管理有限公司2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费5123.93元。二、驳回原告浙江永航物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由原告浙江永航物业管理有限公司负担12元，被告胡美琴负担13元。 二审中，胡美琴向本院提交以下证据： 1、杭州越华物业服务有限公司与南国名城小区签订的物业服务合同。证明永航物业公司已经退出管理。 2、新闻报道1份、中国法院网报道1份、南国名城实景照片1组。证明永航物业公司存在违法搭建建筑物构筑物、占用共用部位、擅自改变房屋用途、将配套设施挪作他用等违反法律法规规定的行为。 3、结婚证、离婚证、购房合同各1份。证明房子是胡美琴和前夫金明星在结婚期间的共有财产。 4、银行流水一份，证明胡美琴曾委托物业把车位出租掉后，永航物业公司返还给胡美琴的款项。 永航物业公司质证认为：对证据1的证明目的没有异议。对证据2的新闻报道的时间是在2017年3月份，当时永航物业公司已经退出小区，和永航物业公司没有关联；中国法院网报道与物业没有关联，即使南国名城小区存在违建，永航物业公司也没有权利拆除；实景照片拍摄地点和时间没有体现，不清楚拍摄时间和地点，对该照片证明目的有异议。对证据3没有异议。对证据4，从明细上看不出是谁打的款，不知道是个人汇款还是车位租赁款，永航物业公司也没有相关情况的记录。 本院认为，证据1与本案没有关联，本院不予认定；证据2新闻报道、中国法院网报道的时间均不是发生在永航物业公司对南国名城小区物业管理期间，照片无法确认拍摄时间，故本院不予认定；证据3，永航物业公司仅选择诉讼胡美琴一人是永航物业公司诉讼权利的体现，故与本案缺乏关联，本院不予认定；证据4，无法体现与本案的关联，本院不予认定。 永航物业公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，胡美琴认为永航物业公司存在管理不善的情形，但未提供充分证据加以证明，本院不予采信。在本案中，永航物业公司仅选择向胡美琴一人主张权利是永航物业公司行使诉讼权利的体现，案涉物业费是否属于夫妻共同债务，并不影响胡美琴在本案中承担全部物业费用，其可另行向金明星主张。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。胡美琴的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人胡美琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑林军 审 判 员 虞惠珍 审 判 员 韦红平 二〇一九年二月二十五日 法官助理黄晖 代书记员 杨凯蝶