安徽省淮北市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖06民初12号原告:淮北市国购商业运营管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：李梅,该公司董事长。委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告:王籽涵,女,1985年5月4日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被告:淮北市龙威置业有限公司,住所地安徽省淮北市相山区。诉讼代表人：张振标，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。被告:赵红梅,女,1981年10月20日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被告:赵家春,男,1979年5月25日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被告:赵家磊,男,1983年8月21日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。上述三位被告共同的委托诉讼代理人：张绪源，男，1980年1月8日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系赵红梅丈夫。原告淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称国购公司）因与被告王籽涵、淮北市龙威置业有限公司（以下简称龙威公司）、赵红梅、赵家春、赵家磊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月14日立案后，依法进行了审理。国购公司向本院提出诉讼请求：判令不得执行淮北市相山区桓谭路66号国购广场（心苑）10幢104号房屋（价值1404665元）；诉讼费用由被告负担。事实和理由：1.王籽涵与龙威公司、赵红梅、赵家春、赵家磊（以下简称赵红梅等三人）民间借贷纠纷一案，因龙威公司、赵红梅等三人未能履行生效法律文书确认的义务，（2016）皖06执字2号之十一执行裁定，将赵家磊购买的涉案房屋以物抵债作价953700元抵偿龙威公司、赵红梅等三人欠付王籽涵的借款和利息。（2016）皖06执字2号通知，要求国购公司配合王籽涵办理涉案房屋的过户手续以及交房手续。2018年8月22日，国购公司对上述执行裁定及通知中的执行行为提出书面异议，被（2018）皖06执异37号执行裁定予以驳回；2.赵家磊对涉案房屋不享有所有权，王籽涵不应当将该房屋作为赵家磊的财产申请执行。国购公司与赵家磊于2013年7月2日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，该合同系债权，不是物权，双方只在房产登记部门办理备案登记，不等同于房屋所有权的设立，且该合同约定如果出现买受人逾期偿还银行按揭，导致出卖人代偿按揭款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。国购公司已就涉案房屋向人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的上述合同。涉案房屋在没有进行物权变更登记之前属于国购公司所有，赵家磊不享有所有权。王籽涵不应当对涉案房屋申请执行。王籽涵辩称，1.执行异议之诉应当在执行程序开始后、针对执行标的的强制执行程序终结前提起，且必须是针对执行标的的实体权利提出异议，而不是针对执行行为提出异议，国购公司提起的执行异议之诉不符合上述条件，应当裁定驳回其起诉。2.涉案房屋在淮北市房管局办理的商品房预告登记和商品房预抵押登记均系在赵家磊名下。(2016)皖06执字2号之十一执行裁定，已将涉案房屋以物抵债给王籽涵，该裁定已经发生法律效力且已执行终结。王籽涵作为涉案房屋的业主，于2018年7月3日与国购公司、合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司（以下简称宁巨物业淮北公司）签订业主临时管理规约，说明国购公司同意将该房屋交付给王籽涵，王籽涵已于当日交纳一年的物业管理费4040元及垃圾清运费305元，实际占有了涉案房屋。3.国购公司对涉案房产承担的是银行贷款违约的连带担保责任，国购公司在承担担保责任后，可向赵家磊行使追偿权。龙威公司辩称，1.国购公司和赵家磊之间的房屋买卖合同已经履行完毕，且房屋已经备案和进行预告登记，证明赵家磊对涉案房屋享有物权，即使合同约定赵家磊如不能按期归还银行贷款，国购公司有权解除合同，但是基于人民法院的执行行为，房屋已经交付给王籽涵，因此合同约定的解除权已经在客观上不能履行。基于此，国购公司对赵家磊享有的是一种债权，其提出案外人执行异议之诉不符合法律规定。2.龙威公司在2017年6月20日已经被淮北市中级法院受理破产申请，现在正处于破产和解阶段，如果国购公司基于本案对龙威公司享有债权，可依法向龙威公司管理人申报债权。赵家磊辩称，涉案房产已经被执行完毕，赵家磊对执行行为无异议。赵红梅、赵家春未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国购公司提交证据如下：1.《商品房买卖合同》及补充协议、淮北市商品房预售合同登记备案证明，拟证明国购公司与赵家磊签订的《商品房买卖合同》及补充协议，明确约定如买受人出现逾期还款导致出卖人代偿，出卖人有权解除合同；涉案房屋已在淮北市房地产管理局进行登记备案。2.商品房预告登记单、商品房预抵押登记单，拟证明涉案房屋已办理预告登记，并且办理预抵押手续，预告登记权利人为交通银行淮北分行。3.交通银行淮北分行营业部电子凭证，拟证明因赵家磊逾期偿还银行按揭贷款，导致交通银行淮北分行营业部从国购公司保证金账户中划扣资金用于偿还赵家磊的贷款。王籽涵发表质证意见如下：对证据1-3的真实性均无异议，但对合法性、关联性有异议，如赵家磊逾期违约还款，国购公司应当向赵家磊行使追偿权，但不得对抗人民法院的强制执行。龙威公司发表质证意见如下：对证据1-3均无异议，但是不能达到国购公司的证明目的，涉案房屋已经执行生效，国购公司的解除权在客观上已经无法主张。赵红梅等三人发表质证意见如下:对证据1-3无异议，但只能证明赵家磊买房的事实，与人民法院的强制执行并不矛盾。王籽涵提交证据如下：1.执行裁定书，拟证明（2016）皖06执字2号之十一执行裁定书已经执行终结。2.业主临时管理规约、服务协议，拟证明王籽涵作为业主于2018年7月3日与国购公司及其服务者宁巨物业淮北公司签订了业主临时管理规约，三方均签字盖章，国购公司同意将涉案房屋交付王籽涵使用，当日王籽涵实际占有涉案房屋。3.收据一组，拟证明2018年7月3日王籽涵向宁巨物业淮北公司交纳了一年的物业管理费4040元和垃圾清运费305元，已经实际占有涉案房屋。4.预售许可证，拟证明国购公司于2013年3月28日对涉案房屋取得预售许可证。5.预告登记信息表，拟证明赵家磊于2013年7月16日在淮北市房管局办理了涉案房屋的预告登记，并于2013年9月16日就涉案房屋在交通银行淮北分行办理预抵押登记，权利人为交通银行淮北分行。国购公司发表质证意见如下：对证据1无异议，但是不能证明涉案房屋已经执行终结，目前该房屋仍然登记在国购公司名下；对证据2-3不认可，服务协议虽然是由宁巨物业淮北公司与王籽涵签订，但是并不代表国购公司认可王籽涵占有涉案房屋，且该房屋至始至终未交付给赵家磊和王籽涵，亦无任何的交付手续；对证据4-5无异议。龙威公司及赵红梅等三人对上述证据均无异议。龙威公司提交证据如下：（2017）皖06民破3号民事裁定书及决定书，拟证明淮北市中级人民法院已经受理龙威公司破产清算申请，并被指定破产管理人。国购公司、王籽涵、赵红梅等三人对该证据均无异议。赵红梅等三人未提交证据。经审查，本院对上述证据认定如下：国购公司提供的证据1-3，王籽涵提供的证据1-5及龙威公司提供的证据均具有真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。根据本院认定的证据及各方当事人的陈述，经审理查明：2013年7月2日，国购公司与赵家磊签订《商品房买卖合同》，约定国购公司将国购广场（心苑）10幢一单元一层104号房屋出售给赵家磊，房屋面积168.35平方米，每平方米8343.72元，总金额1404665元；赵家磊于2013年7月2日前支付首付款704665元，余款700000元整于2013年7月17日前办理商业贷款，如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同等内容。2013年7月9日，上述《商品房买卖合同》在淮北市房管局登记备案，合同备案号BA1307090012。2013年7月16日，涉案房屋办理预售商品房买卖预告登记，预告登记权利人系赵家磊、吴楠，义务人系国购公司。2013年9月16日，涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记，预抵押登记权利人系交通银行淮北分行，义务人系赵家磊、吴楠。之后，赵家磊逾期未付房屋贷款，国购公司于2015年12月18日开始被交通银行淮北分行营业部从其保证金账户中扣划资金用于偿还赵家磊应当支付的银行贷款。另查明，王籽涵与龙威公司、赵红梅等三人民间借贷纠纷一案，因龙威公司、赵红梅等三人未能履行生效法律文书确认的义务，2016年10月26日，本院作出（2016）皖06执字2号之十一生效执行裁定，将赵家磊购买的涉案房屋以物抵债作价953700元抵偿欠付王籽涵的借款和利息。并同时作出（2016）皖06执字2号通知，要求国购公司配合王籽涵办理涉案房屋的过户手续以及交房手续。2018年7月3日，王籽涵与国购公司、宁巨物业淮北公司签订业主临时管理规约及服务协议，王籽涵于当日交纳一年的物业管理费4040元及垃圾清运费305元。2018年8月22日，国购公司对上述执行裁定及通知中的执行行为提出书面异议，被（2018）皖06执异37号执行裁定予以驳回。再查明，2017年6月20日，本院根据赵惠敏等十八人的申请，受理龙威公司破产清算一案，并指定龙威公司的管理人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条规定，当事人、利害关系人认为执行过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。本案中，国购公司认为本院于2016年10月26日作出的（2016）皖06执字2号之十一执行裁定及通知中的执行行为，即将涉案房屋以物抵债给王籽涵，并要求国购公司协助王籽涵办理过户手续、交房手续，侵害了其合法权益，国购公司应当对该执行行为提出异议，如被人民法院裁定驳回，可自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。另，根据查明的事实，赵家磊购买涉案房屋但尚未办理产权转移登记手续，在此期间，因王籽涵与龙威公司、赵红梅等三人民间借贷纠纷一案，龙威公司及赵红梅等三人未能履行生效法律文书确认的义务，本院对赵家磊购买的涉案房屋采取了强制执行措施，在此情形下，国购公司应当依据其与赵家磊签订的商品房买卖合同的约定或法律规定先行提出解除合同之诉，待合同依法解除后，可依据生效的法律文书提起执行异议和执行异议之诉。故本案不符合执行异议之诉的条件。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条规定，裁定如下：驳回淮北市国购商业运营管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  石志猛审判员  刘 静审判员  王冬宁二〇一九年二月二十七日法官助理周文锦书记员刘培培附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。