贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终158号上诉人(原审原告)：贵阳云城置业有限公司,住所地贵州省贵阳市白云区云城尚品**团**数字内容产业园。统一社会信用代码：91520113356397467H。法定代表人：任红军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴定贵，贵州匠心律师事务所律师，执业证号：15201201210526907。委托诉讼代理人：陈泓妍，贵州匠心律师事务所律师，执业证号：15201201811022477。被上诉人（原审被告）：夏达美，女，1989年1月1日出生，汉族，住。被上诉人（原审被告）：杨文龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住。上诉人贵阳云城置业有限公司（以下简称云城置业公司）因与被上诉人夏达美、杨文龙商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2018)黔0113民初3248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云城置业公司上诉请求：1.撤销原判，依法发回重审或者依法支持我方一审的诉讼请求；2.本案的一审、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实和理由：第一，双方在合同中的补充协议中约定，合同当事人项下约定的通讯地址为我方向二被上诉人发出书面通知的送达地址，我方按照二被上诉人所提供的地址寄出信件，视为我方已经按照合同的约定履行了通知义务。第二，原判以签订合同时被上诉人夏达美、杨文龙未登记离婚，之后双方判决离婚，认定我方应当分别通知夏达美、杨文龙才能视为全部通知到位，该认定无事实依据，且违反双方合同的约定。第三，原审认定杨文龙由于客观原因无法履行付款义务，该事实认定错误。夏达美辩称，我在2015年8月31日与大川公司签订了房屋买卖合同，后来因为大川公司烂尾导致我没能办理按揭贷款，后来云城公司开发案涉的楼盘，但是我并未收到通知函。杨文龙辩称，购买案涉房屋的时候，我与夏达美还未登记结婚，之后因为案涉的房屋烂尾，故未能办理贷款。之后因为云城置业公司继续开发案涉的楼盘，双方重新签订了商品房预售合同。云城置业公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除原告与二被告所签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令二被告配合原告办理注销位于云城尚品A1-1组团5栋1单元8层4号房屋的《商品房买卖合同》的备案登记手续，并承担相应的费用；三、请求法院判令被告向原告支付违约金28800元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、两被告与原贵阳大川房地产开发有限公司于2015年8月31日签订《商品房买卖合同》，被告夏达美系买受人，被告杨文龙系共有人。后因贵阳大川房地产开发有限公司的原因，该楼盘未能继续，导致双方合同未能继续履行；二、原告接手该楼盘后，2017年元月份左右，原告重新与两名被告签订了《商品房买卖合同》，其中被告夏达美仍为买受人，被告杨文龙系按份共有人，签订合同的时间仍为2015年8月31日；三、双方签订的《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的“白云区七彩街118号云城尚品”A-1-1组团5栋1单元8层4号房屋，建筑面积101.66平方米，套内面积82.45平方米，约定以套内面积按4993.33/平方的单价计算，房屋总价为411700元。同时还对付款方式、交房时间（2017年2月14日）和商品房转移登记时间和方式，违约责任等进行约定，其中合同第八条约定“……买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款……交付首期房款123700元，余款288000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”。第十条“逾期付款责任……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金……”；四、2017年3月17日，原告寄出要求办理剩余房款缴纳或银行按揭办理事宜的通知函。2017年11月10日，原告寄出要求办理剩余房款缴纳或银行按揭办理事宜的律师函。2017年12月22，原告再次寄出相同内容通知函。并提供了两份寄出地址为夏达美户籍所在地“贵州省金沙县桂花乡滥坝村中心组**，收件人为夏达美、杨文龙”和“贵州省贵阳市杨柳街杨德明商住楼42，收件人为夏达美、杨文龙”的快递单，但未有签收人签字。被告杨文龙称自己通过快递公司转交后收到一份通知函、一份律师函。被告杨文龙、夏达美称两人因为分居及离婚原因，双方已实际失去联系，被告夏达美并未收到上述通知函及律师函；五、被告夏达美、杨文龙于2015年9月23日登记结婚，经法院判决于2017年9月15日离婚，判决书中载明两人在原告处购买的房屋因仅支付了首付款，大部分房款未支付，故未对该套房屋进行处理；六、被告夏达美称双方早已分居，自己并未收到任何通知，被告夏达美、杨文龙称与原告所签订的《商品房买卖合同》只看见过签字的最后一页，至今未收到该合同，原告委托诉讼代理人表示对此事不清楚，并表示如果未收到该合同，被告可以要求原告交付该份合同。被告杨文龙接到通知后到原告处办理相关事宜，但原告声称必须被告夏达美、杨文龙同时到场方能办理，协商未果。七、2018年5月，原告电话联系到被告夏达美，协商此事未果。现原告诉至法院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应依约履行各自义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，被告夏达美作为买受人、被告杨文龙作为共有人与原告签订了《商品房买卖合同》，双方应按照合同约定各自履行义务，在签订合同时（2015年8月31日）被告夏达美、杨文龙尚未登记结婚，2017年9月15日，被告夏达美、杨文龙经法院判决离婚，故原告通知被告时需分别通知两名被告才能视为全部通知到位。经查，原告书面通知要求被告履行付款义务，但寄出的通知函件和律师函件虽然寄出地址为被告夏达美的户户籍地址，快递单上未载明被告夏达美已实际收到上述函件，原告也没有证据证实被告夏达美收到了原告要求其履行义务的上述函件，现仅有被告杨文龙称通过快递公司转送后收到一份律师函、一份通知函。按照合同约定，双方未具体约定交款时间，而是约定“以被告书面接到原告书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交原告，被告在接到原告或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；被告逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理”，第十条约定“……逾期超过90日后，原告有权解除合同……”。因此，被告的行为是否违约，即是否存在逾期付款的违约行为，应当以原告是否书面通知到被告夏达美、杨文龙后，两名被告在接到书面通知后未按规定时间办理付款义务来确定其有违约行为。现原告虽然提供了通知函、律师函及快递单，但均无法证实上述函件已实际送达本案的被告夏达美，且被告夏达美、杨文龙也否认被告夏达美收到上述函件。故按照双方的合同约定，在不能证实原告书面通知到被告夏达美，被告夏达美也未实际签收的情况下，不能认定被告夏达美有逾期付款的违约行为。另，庭审中，被告杨文龙称自己在接到通知后联系原告协商此事，但原告以必须两人共同前来才能办理，原告对此予以认可，从而说明被告杨文龙在接到书面通知后，是积极准备履行义务的，只是由于客观原因无法履行付款义务。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告贵阳云城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币520元，减半收取260元（由原告贵阳云城置业有限公司预交），由原告贵阳云城置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明:双方均自认重签《商品房买卖合同》的时间为2016年11月26日。此外，在该合同的附件十二《补充协议》中约定了…“第十七条:其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引发的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为出卖人已经履行了通知义务。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址邮寄信件，即视为出卖人已经履行了通知义务…”等内容。经二审审理查明的其余事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用之原则履行各自的权利和义务。本案中，双方的争议焦点主要为上诉人云城置业公司是否履行了《商品房买卖合同》中约定的书面通知义务。一方面，上诉人云城置业公司诉称已经按照合同的约定邮寄了《通知函》及《律师函》，且快递信息显示已签收，已履行通知义务。即便上诉人云城置业公司已经按照合同中的地址及联系方式向被上诉人夏达美邮寄了《通知函》和《律师函》，但是从上诉人云城置业公司提供的《通知函》及《律师函》的内容可知，其要求被上诉人夏达美、杨文龙自行选定贷款银行并办理贷款，并非系双方签订的《商品房买卖合同》中约定的由上诉人云城置业公司代为办理银行贷款，据此可知，上诉人云城置业公司所邮寄的函件实则是对合同条款的变更，而双方并未就该变更内容达成一致意见，故该变更内容对被上诉人夏达美、杨文龙不具有约束力。另一方面，《商品房买卖合同》中约定的是由买受人在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理贷款按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，而由上诉人云城置业公司所邮寄的函件中未提及该事宜，造成买受人在客观上无法履行。综上，上诉人云城置业公司并未按照合同的约定诚实信用的履行其通知义务，其诉请解除合同，无事实依据，原判驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，云城置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由贵阳云城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  程 奕二〇一九年二月十九日书记员  罗星星