贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0327民初37号原告：田维福，男，1974年8月26日出生，土家族，贵州省凤冈县人，住凤冈县天桥镇龙凤村龙凤组**，现住凤冈县，被告：贵州建勘房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省凤冈县龙泉镇迎新大道一社会信用代码：9152032768399551XG。法定代表人：周牮，该公司总经理。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骎骎，贵州顺世律师事务所实习律师。原告田维福与被告贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称“建勘房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田维福、被告建勘房地产公司委托诉讼代理人马坡到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。田维福向本院提出诉讼请求：1.要求被告变更本人在凤冈县住房与城乡建设局商品房预售备案登记审批表信息并及时办理房屋产权证;2.判令被告支付逾期办理房屋产权登记的违约金22,494.97元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年4月10日，原告与被告达成合意，由原告购买被告开发建设的位于凤冈县××迎新大道与××路交界处××凤凰大厦××单元××号房屋（即××号），后原、被告就上述房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-0171)，约定上述房屋系预售商品房，建筑面积为111.36㎡，交房时间为2012年5月31日。同时，原、被告双方约定了被告在商品房交付使用后540日内为原告办理房屋产权登记，若被告未能在约定期限为原告办理房屋产权登记，被告需按已付房款的日万分之0.5向原告支付违约金。在签订合同后，原告按照合同约定支付了相应的购房款，缴纳了相应契税及维修基金等，并按被告的要求提供了相应资料办理房屋按揭贷款及其他相应手续。被告违反合同约定，截止2018年12月13日，被告仍未给原告办理房屋产权证，原告多次主动到建勘房地产公司补交多出的房屋面积差价款，该公司工作人员不予办理。凤冈县住房与城乡建设局商品房预售备案登记审批表信息错误，身份证号非本人身份证。被告应按合同的规定，自2012年9月6日起至2014年3月1日止为540日的办证时间。从2014年3月2日起至2018年12月13日止，系被告违约的时间，因此被告违约的时间为（4年零9个月零12天）1,742天，按合同违约金日万分之0.5计算，被告应支付违约金22,494.97元。综上所述，原告认为，被告一直无故拖延为原告办理房产登记，且凤冈县住房与城乡建房局的商品房预售备案登记审批表内原告身份信息错误。被告的行为已构成违约，给原告造成经济损失。因协商未果，原告诉至人民法院，请求依法裁判。建勘房地产公司辩称，1.原告诉称不实，我方不同意原告的诉讼请求；2.该房屋建设工程竣工验收备案延迟是因为被拆迁户拒绝搬迁导致规划许可变更所致，逾期办理产权证的主要责任不在被告；3.原告的起诉已超过诉讼时效，其有效起诉时间应为能够办理房产证之日即2015年7月10日起两年；4.办理房产证并不是被告的义务，应由原告自行到房管部门申领；5.商品房预售备案登记审批表内原告身份信息错误属房屋管理登记机关登记错误，将买受人田维福的身份信息登记为原告之妻的身份信息，并非我方的过错及责任，现我方仍然愿意协助原告将身份信息变更田维福的名下。综上，被告不应承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、个人住房（商业用房）抵押借款合同、贵州省农村信用社借款借据、代保管抵押物品收据、《业主合同》、凤冈县住房和城乡建设局商品房预售备案登记审批表及证明、建勘房地产公司专用收款收据（契税、登记费、交易费、测绘费）、住房登记收据、缴纳维修基金票据，经当事人举证质证，各方当事人对证据的真实性无异议，证据对相关待证事实具有证明力，本院作为认定案件事实的依据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月10日，被告将位于凤冈县××迎新大道××大厦××单元××（××号）房屋面积为111.36平方米以总价款258,266元的价格出售给原告，付款方式：原告于签订合同当日向被告支付78,266元首付款后，余下180,000元在贵州农村信用社办理房屋按揭贷款，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同时《合同补充协议》第六条对合同第十五条关于产权登记的约定进行了补充：1.买受人应在出卖人通知办理产权证的期限内，将办理产权所需资料及相关费用提供给出卖人，以便及时办理，若因买受人延期提交的，其产权办理时间顺延，如顺延时限超过产权所规定的时间，出卖人不再承担办理产权的相关义务；2.出卖人应在接到产权部门办理产权通知后的10日内，以电话形式及时通知买受人办理；3.买受人不按时交纳维修基金、契税等费用造成产权登记或办理产权证不能实现的，由买受人承担相应的违约责任，其产权证办理期限应顺延。原告于合同签订之日向被告支付首付款后，余下的购房款原告在贵州农村信用社办理了按揭贷款，被告已经收到上述房款。2012年9月6日被告向原告交付涉案商品房屋，2012年9月26日被告收取原告缴纳的契税、登记费、交易费、测绘费4,440元，2012年4月5日原告缴纳了维修基金5,165元。因商品房预售备案登记审批表内原告身份信息错误，将买受人田维福的身份证号登记为原告之妻的身份证号，至起诉之日，原告的房屋产权证仍未办理成功。按照合同约定，被告应承担违约责任。因协商未果，原告诉来本院，提出如前诉请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》及补充协议履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点为：被告对办理房屋权属登记是否存在违约；原告主张违约金是否超过诉讼时效；本案违约金应如何计算。一、关于被告对办理房屋权属登记是否存在违约的问题。原、被告订立《商品房买卖合同》后，原告向被告履行了支付房款义务，被告于2012年9月6日向原告交付了房屋。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在交房后540日内，即在2014年3月5日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；另根据补充协议约定，被告还有通知原告将办理产权所需资料及相关费用提供给被告，以便及时办理产权证的义务。本案中，原告商品房预售备案登记审批表内原告身份信息错误，将买受人田维福的身份信息登记为原告之妻的身份信息，原告多次与被告协商，被告有义务协助原告到房管部门变更登记，但被告一直未协助原告变更登记，据此可认定由于被告的原因导致房屋权一直未办理成功，且被告未提供充分证据证明房屋产权未办理成功系原告的原因造成。故原告关于被告构成违约的主张成立，本院予以支持。现被告在庭审中陈述争诉的房屋可以办理产权证，亦同意协助原告办理商品房所有权登记手续，双方合同亦约定被告有此义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，现双方约定的时间已过，被告应在本判决规定的时间内协助原告办理诉争房屋的所有权登记手续,并提供必要的证明文件。被告辩称涉案房屋于2015年7月10日竣工验收备案，备案延迟是因为被拆迁户拒绝搬迁所导致，房屋产权证未办理成功的责任不在被告。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，即使是由于案外人的原因造成被告违约，被告仍应向原告承担违约责任，按约定支付违约金；且被告所称的房屋竣工验收备案，并非就是办理房屋权属登记需由被告提供报产权登记机关备案的全部资料，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。二、原告的主张是否超过诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，合同中对违约金支付方式为出卖人按日向买受人支付违约金，性质属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告于2012年9月6日向原告交付了涉案房屋，按合同约定，被告应在交房540天即在2014年3月5日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记权关备案，但被告收取相关费用后，一直未办理了权属登记，原告于2018年12月13日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，原告起诉未超过诉讼时效，其权利保护范围应为2015年12月14日起至原告起诉之日（2018年12月13日），违约期限1095天。对建勘房地产公司提出原告主张违约金的请求已超过诉讼时效的抗辩主张，本院部分予以采纳，对超出前述时间范围的部分，本院依法不予采纳。本案的违约金如何计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故双方当事人可就买卖房屋产权登记及违约责任进行约定。本案原、被告在《商品房买卖合同》及补充协议中对产权登记及违约责任的约定，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属于当事人之间的特殊约定，对双方应具有约束力。因被告未按双方《商品房买卖合同》约定的期限将办理房屋产权登记所需材料报产权登记机关备案，且未协助原告变更备案登记信息，造成原告至今未取得房地产权属证书，被告违反了合同约定，应承担违约责任。原告不要求退房，双方约定在此情况下由被告按已付房款的日万分之0.5向买受人支付违约金，本案应遵从双方约定，按照本院确认的判决建勘房地产公司应支付违约金的时间（1095天）计算违约金。建勘房地产公司应向原告支付违约金14,140.06元（258,266元×1095天×0.00005）。对原告提出超出前述标准的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州建勘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告田维福办理变更商品房预售备案登记审批表信息和办理房屋产权证。二、被告贵州建勘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告田维福支付违约金14,140.06元。三、驳回原告田维福的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取181元，由被告贵州建勘房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在兑现本案款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙再学二〇一九年二月二十六日法官助理李琳书记员张成