江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终10321号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪婷婷，女，1989年6月16日生，汉族，个体工商户，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：李大为，南京市鼓楼区天诚律师服务所工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京那伽投资管理有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道天泰路**附属楼****。法定代表人：杜维，该公司总经理。上诉人汪婷婷因与被上诉人南京那伽投资管理有限公司（以下简称那伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2018)苏0104民初6873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪婷婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2018年4月10日收到的30000元系被上诉人支付2018年4月份之前的电费，有支付凭证及红杜鹃公司秦淮分公司出具的说明证实。二、一审法院没有认定上诉人代为垫付5100元保安工资、4420元保洁员工资，属于认定事实不清。三、被上诉人支付的8900元、12800元，系支付保安、保洁员的3月、4月工资，其余为部分报销费用。四、一审法院仅认定了首期感谢金不正确，实际上上诉人一直在替被上诉人管理市场。那伽公司辩称，被上诉人所有的转账记录都能说明被上诉人给上诉人汇了钱交水电费及人员工资。上诉人欠付房租将近80000元，是不可能为被上诉人垫水电费及人员工资的。后期保洁人员是上诉人自己聘请的。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。那伽公司向一审法院起诉请求：汪婷婷向那伽公司支付2018年4月16日至2018年7月15日止的三个月租金75000元（30万元/12*3个月）、3个月物业管理费7200元（2400元/月*3个月）、2018年4月17日至2018年6月16日水电费6100元。汪婷婷向一审法院反诉请求：1.判令那伽公司支付汪婷婷代垫员工工资9920元、电费57761.6元，合计67781.6元；2.判令那伽公司返还汪婷婷押金10000元，感谢金10000元，合计20000元。一审法院认定事实：2017年5月11日，红杜鹃公司秦淮分公司（甲方）与那伽公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将南京市秦淮区洪武路166号羊皮巷农贸市场一楼的1/2面积出租给乙方使用，建筑面积600余平方米；租赁期自2017年6月1日起至2026年6月30日止，甲乙双方约定，甲方于2017年6月1日前向乙方交付该房屋，房屋交付标准为现状交付；租金起算日自2017年8月1日起算；房屋年租金为900000元，乙方承租部分物业自管，保安、保洁等管理乙方自行负责，乙方不向甲方支付物业管理费；房屋租金在合同期内无递增，甲乙双方在合同期内均不得提出增加或减免租金的要求；房屋租金付款每半年支付一次，每一付款季前一个月支付；乙方一次性向甲方支付租赁保证金50000元；乙方租赁此房屋作为美食广场使用，甲方同意乙方将其承租部分再次分割租赁给入住的经营户；因甲方与业主（羊皮巷市场农贸服务中心）签订的合同上已经注明不允许甲方转租，则甲方有义务保证乙方承租此房屋有效，并提供相关材料，供乙方入住的客户办理工商执照使用，如甲方未能完成此项义务，视为甲方违约。2018年1月6日，那伽公司（甲方）与汪婷婷（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将羊皮巷美食汇9-12号档口出租给乙方使用；租赁期限自2018年1月16日至2021年1月15日止，甲乙双方约定，甲方于2018年1月6日前向乙方交付该房屋；乙方应于合同签订后2日内付清全额履约保证金，甲方在收到保证金后应予以出具收款凭证；租赁期满后，乙方交还房屋及设施，并付清应付费用，且在约定期限内办理完结注册迁移手续，甲方确认后，将履约保证金无息退还乙方；乙方租赁此房屋作为自身经营使用，并且不得对外转租转借转让；房屋首年租金为300000元/年，此租金为不开票价格；乙方需支付物业管理费标准为2400元/月；房屋租金及物业管理费的付款为每半年支付一次，每一付款季前一个月支付；房屋租金每年递增5%；为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用的如期结算，甲乙双方同意本合同的履约保证金为3000元。上述合同签订后，那伽公司将羊皮巷美食汇9-12号档口交付汪婷婷使用，汪婷婷向那伽公司支付2018年1月16日至2018年4月15日期间租金及物业管理费82200元，但未支付2018年4月16日以后租金及物业管理费。2018年4月2日，那伽公司向汪婷婷出具《承诺函》一份，载明：“为感谢汪婷婷在羊皮巷美食汇的营运管理过程中所作出的工作，美食城运营方那伽公司将支付感谢金。在美食城整体2/3部分开业后，十个工作日内支付给汪婷婷不低于5000元的首期感谢金。如那伽公司不遵守上述承诺，汪婷婷女士可以拒绝支付店面租金。”后那伽公司按约支付汪婷婷5000元。2018年5月27日，那伽公司（甲方）与汪婷婷（乙方）签订《美食城承包协议书》一份，约定甲方提供给乙方承包经营的美食城位于南京市秦淮区，建筑面积约600平方米；承包期限自2018年6月1日起至2026年6月1日；从合同签订之日起，所有美食城内发生的费用均由乙方负责，乙方需按甲方与红杜鹃公司签订的交付房租约定日前两日向红杜鹃公司支付房租700000元，乙方于2018年6月1日至2021年6月1日每年支付甲方承包费250000元（第一年实际支付220000元），于2021年6月2日至2024年6月1日每年支付甲方承包费280000元，于2024年6月2日至2026年6月1日每年支付甲方承包费300000元，承包费每半年一付，每年10月和4月各付一次承包金，如乙方确实有支付困难，支付日期可往后推延；承包经营期间的员工工资、水电费、垃圾费、排污费等所有经营所需缴纳的费用，均由乙方负责；乙方承包美食城，应支付设备设施、水电押金20000元，到期结清各项费用后无息返还。一审庭审中，那伽公司与汪婷婷均认可上述《美食城承包协议书》签订后并未实际履行。那伽公司在租赁合同履行期间，先后于2018年4月10日支付汪婷婷30000元，于2018年4月14日支付汪婷婷8900元，于2018年5月14日支付汪婷婷12800元，于2018年5月21日支付汪婷婷6000元，于2018年6月16日支付汪婷婷5100元。汪婷婷先后于2018年6月13日向红杜鹃公司秦淮分公司支付羊皮巷美食汇4月份电费17187.8元，于2018年6月27日支付5月份电费19585.4元，于2018年7月10日支付6月份电费20988.4元。2018年7月1日，因那伽公司未按时支付租金，红杜鹃公司南京分公司负责人倪爱成与那伽公司法定代表人杜维前往南京市公安局秦淮分局进行调解，双方达成调解协议：1.杜维同意按补充协议约定终止合同；2.倪爱成同意杜维与第三方汪婷婷内部资金核对期限为3天，即2018年7月2日至7月4日，免除该三天房租，水电按读数正常缴纳；3.此纠纷一次性解决，倪爱成同意杜维对合同申诉权利。杜维在该调解协议书备注对合同解除时间保留申诉法院的权利。在本案审理过程中，经一审法院释明，那伽公司表示不就租赁合同另案诉讼红杜鹃公司秦淮分公司，但坚持认为其与红杜鹃公司秦淮分公司解除租赁合同的时间为2018年7月10日。2018年7月9日，红杜鹃公司秦淮分公司与汪婷婷另行签订《房屋租赁合同》，将羊皮巷美食汇现有的面积出租给汪婷婷使用，租期自2018年7月10日至2023年7月9日止。案件审理过程中，汪婷婷提供收条两份，以证明其垫付保洁工资4420元，保安工资5500元。那伽公司对保洁工资收条真实性不予认可，同时认为即便真实也是汪婷婷自行聘请，与那伽公司无关；对于保安工资收条真实性不持异议，同时认为那伽公司2018年6月16日支付那伽公司的5100元即系用于发放保安工资，其中工资金额为5000元，100元为杂物的报销款项。为此，那伽公司还申请原羊皮巷美食汇保安丁某出庭作证，证人陈述羊皮巷美食汇的电费是由证人抄表，有时候由证人代收，证人收取电费后即转汇给老板，4、5月份之前是交给杜维的，之后都是交给汪婷婷的；证人后续就收取过三笔电费，微信都转给了汪婷婷，金额分别是2565元、4860元、387元；汪婷婷支付证人六月份的工资金额是5000元，证人出具收条中记载的5500元，系按照汪婷婷要求出具的收条，其中5000元为工资，500元是购买杂物的报销费用；那伽公司曾经将公章交给证人保管，但是证人没有可以保管的地方，就随便放置在办公桌的挡板内，后来因为出现被盗用的情况，证人就把公章收起来了。汪婷婷对证人证言持有异议，同时认为证人陈述其抄表收费，但是记账的本子上都没有收款明细记载，故不予认可。另，关于那伽公司通过微信转账给汪婷婷的相关款项，汪婷婷陈述其中30000元在收到后即转账给了红杜鹃公司的倪爱成用于支付2018年4月之前的电费，但对此未能提供4月之前的电费收据；其中5100元确实是用于支付保安的工资，工资5000元，100元为报销费用，但是这个工资是保安5月份的工资，汪婷婷反诉主张的5500元是保安6月份的工资；剩余款项汪婷婷收取后就分三笔转账给谢永，金额分别为10000元、9585.4元、7187.8元，用于支付电费，另外汪婷婷还支出广告费用共计5800元，为此汪婷婷提供转账记录、广告合同予以佐证，其中10000元转账记录备注为五月份电费。汪婷婷还提供落款日期为2017年12月24日的收条一份，载明收到汪婷婷美食汇9-12档口租赁订金10000元，并加盖那伽公司的公司公章。那伽公司对该份收条的真实性不予认可，认为系汪婷婷偷盖的那伽公司单位公章，那伽公司从未收取过该笔10000元。另，那伽公司在审理过程中撤回要求汪婷婷返还垫付电费6100元的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于那伽公司要求汪婷婷支付2018年4月16日至2018年7月15日止的三个月租金75000元、3个月物业管理费7200元的诉讼请求，一审法院认为，那伽公司、汪婷婷签订房屋租赁合同，由汪婷婷承租美食汇9-12号档口，汪婷婷理应支付房屋租金及物业管理费，但关于那伽公司主张租金及物业管理费的截止日期，一审法院认为，那伽公司与红杜鹃公司秦淮分公司的租赁合同经调解实际已于2018年7月1日解除，虽然那伽公司就合同解除日期持有异议，但是经一审法院释明后明确就此问题不另案诉讼，故在那伽公司与红杜鹃公司秦淮公司租赁合同终止后，其已丧失向汪婷婷主张2018年7月1日以后租金的权利，故汪婷婷应支付2018年4月16日至2018年6月30日止的租金62500元，物业管理费6000元。关于汪婷婷要求那伽公司返还垫付的人员工资的诉讼请求，一审法院认为，汪婷婷主张其垫付了保洁人员工资，但仅提供了案外人出具的收条一份，无其他证据佐证与本案的关联性，故对其主张的该笔款项一审法院不予支持；关于汪婷婷主张的保安工资，从证人陈述来看，其每月工资为5000元，且从那伽公司提供的证据看，那伽公司已支付反诉原告5100元用于发放保安工资，汪婷婷对此亦不持异议，但认为那伽公司支付的5100元系用于支付保安5月份工资，对此汪婷婷未能提供任何证据予以佐证，故对其主张的该笔款项一审法院亦不予支持。关于汪婷婷要求反诉被告返还代垫电费的诉讼请求，一审法院认为，从那伽公司提供的转账记录看，那伽公司先后通过微信支付给反诉原告57700元，汪婷婷虽陈述其中30000元系用于支付4月份之前欠付的电费，但是对此未能提供收据等相应证据予以佐证，汪婷婷同时陈述其他大部分款项亦用于支付电费，但其提供的微信转账记录中亦明确载明为“五月份电费”，且结合证人证言及证人的转账记录来看，羊皮巷美食汇的电费亦由各档口实际承租人支付，故对于汪婷婷要求那伽公司返还代垫电费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于汪婷婷要求那伽公司返还押金10000元的诉讼请求，一审法院认为，汪婷婷对此提供了加盖那伽公司单位公章的收条，那伽公司虽认为系汪婷婷偷盖的公章，但对此未能提供充分证据予以佐证，故一审法院对于那伽公司的上述抗辩意见不予采纳，那伽公司应当返还该笔10000元。关于汪婷婷要求那伽公司支付感谢金10000元的诉讼请求，一审法院认为，那伽公司确曾出具过《承诺函》，并实际支付过5000元，但是该承诺函中并未明确约定每月支付5000元，故对于汪婷婷的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。另，那伽公司在案件审理过程中撤回要求汪婷婷返还其垫付的电费6100元的诉讼请求，一审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汪婷婷于本判决生效之日起十五日内支付南京那伽投资管理有限公司2018年4月16日至2018年6月30日期间房屋租金62500元，物业管理费6000元，合计68500元。二、南京那伽投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还汪婷婷租房订金10000元。三、驳回汪婷婷的其他诉讼请求。本诉案件受理费1855元，减半收取为927.5元，反诉案件受理费996元，合计1923.5元，由南京那伽投资管理有限公司负担204元，由汪婷婷负担1719.5元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审审理过程中，证人丁某出庭作证还称，丁某收到的2018年4月、5月份的电费交给了杜维，之后的就交给汪婷婷，有的租赁户直接转账给汪婷婷。本院认为，当事人的合法权利受法律保护。2018年7月1日，那伽公司与红杜鹃公司南京分公司达成协议终止合同，故那伽公司无权主张2018年7月1日以后的租金，一审法院判决汪婷婷应给付自2018年4月16日至2018年6月30日止的租金，于法有据。汪婷婷反诉要求那伽公司返还垫付的电费57761.6元，那伽公司称其先后通过微信支付给汪婷婷57700元用于支付电费。汪婷婷称2018年4月10日收到的30000元系那伽公司支付3月份的电费，但汪婷婷未提交三月份的电费系其所交纳的证据，也未提交三月份电费票据，汪婷婷主张其他费用系用于支付工人工资，但未提交证据证实，故一审法院结合转账记录及证人证实租赁户实际也向汪婷婷支付电费的事实，判决驳回汪婷婷要求那伽公司返还代垫电费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。汪婷婷主张垫付的保洁人员工资，无充分的证据证实。对于汪婷婷主张的保安工资，根据那伽公司的转账记录及证人证言，那伽公司已于2018年6月16日支付了保安工资5100元，汪婷婷主张该5100元系用于支付保安5月份工资，没有证据证实，一审法院不予采信，并无不当。汪婷婷要求那伽公司支付感谢金10000元，无证据证实。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1855元，由上诉人汪婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  汪德全审判员  孙 伟二〇一九年二月二十一日书记员  王 慧