江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终5739号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾海军，男，1984年2月20日出生，汉族，个体工商户，住江苏省阜宁县。上诉人（原审原告、反诉被告）：邓腊梅，女，1983年12月3日出生，汉族，个体工商户，住江苏省阜宁县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：严凤生，江苏鑫诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周德玲，女，1975年5月29日出生，汉族，个体工商户，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：龚呈祥，阜宁县开发区法律服务所法律工作者。上诉人顾海军、邓腊梅因与被上诉人周德玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初6076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾海军、邓腊梅上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判顾海军、邓腊梅不承担周德玲各项损失计30000元，并判决周德玲承担违约金15000元（已扣除押金5000元）；2.本案一、二审诉讼费用由周德玲负担。事实与理由：1.一审法院在没有查清客观事实的基础上酌定周德玲因房屋漏雨造成的装潢维修损失、维修期间的营业损失和工人工资及相关物品损失计40000元，明显与事实不符，因为周德玲没有提供客观的、经过质证认可的证据证明其因房屋漏雨造成的相应损失，无法达到高度盖然性的标准，其应当承担举证不能的后果。同时，损失的具体数额应当以物价鉴定部门的司法鉴定意见为准。2.虽然一审法院查明房屋漏雨是因屋顶缝隙未及时维修所致，但维修屋顶裂缝费用的市场价仅为300元左右。一审法院虽然认为房屋漏雨程度对周德玲饭店经营并不构成根本性影响，但对其损失却酌定为40000元，明显差距过大且前后矛盾。3.案涉租赁合同已明确约定，租赁期间房屋设施及物品损坏均由承租人负责修理，据此特别约定，案涉房屋在租赁期间出现的屋顶裂缝依约应当由周德玲负责修理，并非是一审法院所认定的维修责任在出租人顾海军、邓腊梅。因此，顾海军、邓腊梅并不存在违约行为，而周德玲未按合同约定支付租金，其行为已经构成违约，现一审法院驳回顾海军、邓腊梅主张合同违约金的请求没有法律依据周德玲辩称，1.双方于2016年3月13日签订的房屋租赁协议书是合法有效的，双方应当按照约定履行自己的义务。2.案涉出租房屋漏水是客观事实，原因是屋顶缝隙未及时维修所致，且顾海军的母亲在其和周德玲的通话中已经自认案涉房屋漏水。3.依照相关法律规定，出租人应当负有维修房屋的义务，虽然租赁合同第六条约定租赁期间内房屋维修由周德玲负责，但该维修的范围是房屋的设施以及物品，并不包括出租房屋在内，故出租房屋漏水的维修义务应在顾海军、邓腊梅，而不在周德玲。4.根据我国合同法的规定，案涉房屋的维修责任在出租人，而出租人未及时履行义务，给承租人造成损失，应当由出租人承担相应赔偿责任。一审中，周德玲提供了损失明细，包括维修费用以及停业损失、工人工资等，虽然这些证据不够规范，但是这些损失是客观存在的，因此一审法院酌定赔偿4万元符合法律规定。5.房屋租赁合同属于双务合同，在一方违反合同约定时，另一方可以履行抗辩权。本案中，因顾海军、邓腊梅未及时履行房屋维修义务，周德玲有权拒绝支付租金，周德玲的行为不构成违约，即使违约也是顾海军、邓腊梅违约在先。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾海军、邓腊梅共同向一审法院起诉请求：1.解除顾海军、邓腊梅与周德玲于2016年3月13日签订的《房屋租赁协议书》；2.判令周德玲赔偿顾海军、邓腊梅自2017年11月10日起至周德玲搬出涉案租赁房屋止每天109.5元的损失；3.判令周德玲承担违约责任，再支付顾海军、邓腊梅违约金15000元（押金5000元已扣除）；4.判令周德玲承担本案诉讼费用。周德玲向一审法院反诉请求：1.判令顾海军、邓腊梅赔偿周德玲因房屋内部装潢维修造成的各项损失50000元（三次维修费分别为1500元、2300元、2000元，计5800元；饭店三次停业期间的营业损失30000元、工人工资8000元；触电保压器、监控系统、电线等损失6200元）；2.反诉费用由顾海军、邓腊梅承担。一审法院认定事实：2016年3月13日，顾海军的母亲徐秀芳受顾海军、邓腊梅夫妇（甲方）的委托与周德玲（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：一、甲方将坐落在阜宁县阜城街道都市家园1#B幢中段M06号门市房出租给乙方使用。二、租赁期为3年，自2015年11月10日起至2018年11月10日止，第一年租金为36800元，第二年租金为38000元，第三年租金为40000元，签订协议时缴清第一年租金，并缴押金5000元（协议期满后无息退还），以后每年10月10日前缴清下一年度租金。租赁期内，乙方应全部承担工商、税务、物业、水电等一切费用，租赁期满后，乙方应结清所有水电等相关费用，保持房屋完好交给甲方，甲方将押金如数退还乙方。三、乙方应在租赁期满前3个月向甲方提出退房或续租申请，如续租，甲、乙双方再经充分协商，确定租期、租金等相关事项。四、乙方装修房屋时，未经甲方同意，不得私自改装房屋结构，若因乙方改变结构造成房屋质量问题及相关责任全部由乙方负责。五、在租赁期间乙方如果需要转租给第三方，须提前3个月告知甲方。在第三方愿意交给甲方保证金10000元和其他租赁条件不变的情况下由甲方和第三方签订协议，终止甲方和乙方协议。六、在租赁期间房屋设施及物品损坏均由乙方负责维修。七、乙方不得在屋内从事非法活动，在租赁期间产生的债权债务由乙方负责。八、甲乙双方共同遵守以上条款，违反条款一方除了兑现以上条款外，还要另外付给对方违约金20000元，本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。本协议一式二份，双方各执一份，经双方签字后即具有法律效力。协议签订后，顾海军、邓腊梅向周德玲交付了房屋，周德玲亦按约定先后向顾海军、邓腊梅支付了押金5000元以及第一年度、第二年度的租金36800元、38000元。周德玲承租案涉房屋后对房屋进行了装修，用于经营饭店。协议履行过程中，因案涉房屋的屋顶裂缝漏雨导致屋内墙面及装潢材料发霉、脱落，电线、触电保压器、监控系统损坏，周德玲联系顾海军的母亲徐秀芳要求维修房屋无果后对受损房屋内部装潢进行了三次维修。后双方就第三年度的租金支付以及房屋维修问题协商未果，以致本案诉讼。一审诉讼中，周德玲提供了其与顾海军的母亲徐秀芳的谈话录音，徐秀芳在谈话中对周德玲维修房屋的请求表示同意，但不同意承担周德玲的房屋装潢维修损失。另一审法院依法对案涉房屋进行了现场勘查，查明房屋漏水是屋顶缝隙未及时维修所致。一审法院认为，顾海军、邓腊梅和周德玲对徐秀芳代表顾海军、邓腊梅处理案涉房屋的租赁事宜，并与周德玲签订《房屋租赁协议书》的事实均无异议，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于案涉房屋维修义务主体问题。《房屋租赁协议书》第六条约定:在租赁期间房屋设施及物品损坏均由乙方（周德玲）负责维修。据此，双方当事人均认为房屋维修责任在对方。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，除当事人另有约定外，出租房屋的维修义务由出租人承担。本案双方当事人对房屋维修的约定产生争议，但根据双方约定的“房屋设施及物品损坏”字面含义理解，约定的维修范围是指房屋内的设施和物品，并不包括出租房屋在内，且周德玲提供的录音资料显示，在周德玲提出维修要求后，顾海军的母亲徐秀芳也多次承诺同意维修，仅是不同意承担周德玲的房屋装潢维修损失，故案涉出租房屋的维修义务应由出租人顾海军、邓腊梅承担。（二）关于周德玲的反诉请求问题。周德玲主张因房屋漏雨造成其内部装潢维修等各项损失50000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”案涉房屋的维修责任在出租人，出租人未及时履行维修义务给承租人造成损失的，出租人应承担赔偿责任，但在出租人未履行维修义务时，承租人周德玲并未对房屋漏雨进行及时修复，仅是对屋内装潢受损部分进行多次维修，对其自身损失的扩大具有一定的过错，应承担相应责任。双方对损失的数额虽然未能达成一致，但房屋漏雨及周德玲对屋内装潢进行维修是客观事实，综合考量房屋受损的情况、维修的项目、时间、成本，并为减轻双方当事人的诉讼成本，一审法院酌定周德玲因房屋漏雨而造成的装潢维修费损失、维修期间的营业损失和工人工资及相关物品损失计40000元，该损失按过错程度应由顾海军、邓腊梅承担30000元。（三）关于顾海军、邓腊梅的诉讼请求问题。1.顾海军、邓腊梅要求解除与周德玲之间的《房屋租赁协议书》。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”在一审庭审过程中，周德玲明确表示同意解除涉案《房屋租赁协议书》，故对顾海军、邓腊梅要求解除与周德玲之间的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。2.顾海军、邓腊梅要求周德玲自2017年11月10日起至搬出之日止按协议约定的租金标准每天109.5元支付租金损失。因双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效，并一直未予解除，且经一审法院现场勘查，房屋漏雨程度对周德玲的饭店经营并不构成根本性影响，故在一审法院判决顾海军、邓腊梅承担周德玲房屋装潢维修等损失的基础上，周德玲对《房屋租赁协议书》解除前的租金应当按照协议约定向顾海军、邓腊梅支付，对协议解除后未及时搬出的房屋占用费亦应按照协议约定的租金标准予以支付。3.顾海军、邓腊梅要求周德玲支付违约金15000元（已扣除押金5000元）。房屋租赁合同属于双务合同，支付租金和维修房屋均属于主要义务。因此，一方违反其中的一项义务，另一方可以援用同时履行抗辩权。本案中，因顾海军、邓腊梅未及时履行维修义务，周德玲有权拒绝支付租金，周德玲不存在违约行为，故一审法院对顾海军、邓腊梅的该诉讼请求不予支持。案涉《房屋租赁协议书》解除后，周德玲向顾海军、邓腊梅支付的押金5000元应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，一审法院判决：一、解除顾海军、邓腊梅与周德玲于2016年3月13日签订的《房屋租赁协议书》；二、周德玲于判决生效后10日内按照109.50元/天标准向顾海军、邓腊梅支付自2017年11月10日起至涉案《房屋租赁协议书》解除之日止的房屋租金，协议解除后占用该房屋的占有使用费亦按该标准计算由周德玲支付；三、顾海军、邓腊梅于判决生效后10日内赔偿周德玲装潢维修费损失、维修期间的营业损失和工人工资及相关物品损失计30000元，并返还押金5000元；四、驳回顾海军、邓腊梅的其他诉讼请求；五、驳回周德玲的其他反诉请求。本诉案件受理费996元，由顾海军、邓腊梅负担416元，周德玲负担580元。反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由周德玲负担131元，顾海军、邓腊梅负担394元。二审中，顾海军、邓腊梅提交了北京鼎丰益智商贸有限公司的营业执照（法定代表人邓腊梅）及刘素静、夏清辉、张占红、王勇的证人证明各一份，证明顾海军、邓腊梅长期生活居住在北京，案涉租赁协议中第六条应当综合考虑协议签订的情形，结合当事人的主观意愿，应当认定房屋设施是整体设施，而不是房屋内设施。周德玲在二审中未提交新的证据。经本院组织当事人证据交换与质证，周德玲认为顾海军、邓腊梅在二审中提交的证据不属于新证据，对于顾海军、邓腊梅长期居住在北京没有异议，对其他几位证人证言的真实性无法甄别，虽然对证明的内容予以认可，但顾海军、邓腊梅在北京长期居住，并不能成为其不维修房屋的法定免责事由。经本院审核，对顾海军、邓腊梅提交的北京鼎丰益智商贸有限公司的营业执照（法定代表人邓腊梅）及刘素静、夏清辉、张占红、王勇的证人证明的真实性、合法性予以认定，但并不能据此证明案涉房屋漏雨的义务应当由周德玲承担，故对其关联性不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，顾海军、邓腊梅与周德玲之间的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。该租赁协议履行过程中，因案涉房屋的屋顶裂缝漏雨导致屋内墙面、装潢材料及电器设施损坏，为此，周德玲联系顾海军的母亲徐秀芳要求维修房屋无果后对受损房屋内部装潢及设施进行了维修，双方并就租金支付以及房屋维修问题协商未果而发生纷争。根据我国合同法的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。同时，案涉协议中关于“房屋设施及物品损坏均由乙方（周德玲）负责维修”的约定内容，理应指案涉房屋内的设施和物品损坏由承租人周德玲负责维修。因此，一审法院依据现有证据及查明的事实认定案涉出租房屋的维修义务应由出租人顾海军、邓腊梅承担，并无不当。1.一审法院经过现场勘验，对案涉房屋的裂缝漏雨程度、室内财产损害情况、周德玲维修事实进行了调查核实，综合考量酌定周德玲因承租房屋漏雨造成的财产及装潢维修损失、维修期间营业及人员工资损失等计40000元，同时按过错程度确定由双方分担，在证据的认定及适用法律上并无不当。顾海军、邓腊梅认为周德玲未提交证据证明其损失，与事实不符。至于损失的数额是否必须以司法鉴定意见为准的问题，一审法院结合本案周德玲的举证情况以及现场勘验事实，综合考虑房屋的受损、维修时间、内容及成本等因素，酌情认定损失数额，符合法律规定，本院予以支持。2.由于顾海军、邓腊梅对案涉房屋漏雨未能维修并造成周德玲各项损失已经违约在先，周德玲对此可以行使相应的合同抗辩权。虽然该违约行为对周德玲经营饭店不构成根本性影响，但就此造成的损失，顾海军、邓腊梅依法仍应当予以赔偿。现一审法院不仅按租赁协议约定的租赁时间及租金标准判决周德玲支付全部租金，同时也按双方当事人的过错大小判决顾海军、邓腊梅承担周德玲相应的损失，符合合同约定及法律规定。在此情形下，顾海军、邓腊梅以房屋漏雨未对周德玲经营饭店构成根本性影响、周德玲未按时交纳租金为由主张违约金，并无事实与法律依据，本院不予支持。综上，顾海军、邓腊梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由上诉人顾海军、邓腊梅负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年二月二十五日书记员  周 洋