广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初16108号原告：李荣方，男，1971年2月4日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：廖京，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：巢福彪，广东赋诚律师事务所实习律师。被告：深圳市裕祺时装有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区新安街道上川社区**塘坊花园一巷**G1401。统一社会信用代码为91440300708425311J。法定代表人：黄小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。原告李荣方与被告深圳市裕祺时装有限公司（以下简称裕祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李荣方的委托诉讼代理人廖京、巢福彪，被告裕祺公司的委托诉讼代理人封国夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣方向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告租金272000元（暂计至2018年8月）；2.被告偿还原告违约金81600元（按拖欠租金的30%计算，租金暂计至2018年8月）；3.被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告明确其诉讼请求第1项租金应当计算至2018年11月为374000元，第2项违约金变更为102000元。事实和理由：2015年11月4日，原告与被告签订《铺位租赁协议》，约定原告将位于长安长青东街F座地下八号的铺位出租给被告使用，租期为2015年3月1日到2020年2月29日，租金每月32000元，从第三年（即2017年3月1日）起每月租金34000元，被告于每月15日前交付租金给原告，每逾期一日加收100元。并且双方确认2015年7月、8月、9月、10月的租金尚未支付。2017年12月27日，双方签订《租金确认单》，确认被告自承租以来截止到2017年12月27日所欠租金共计238000元。而被告目前尚在使用该物业，自2018年1月至原告起诉之日共计1个月租金34000元亦未支付给原告。原告与被告签订的《铺位租赁协议》合法有效，双方均应诚实信用地履行合同义务，原告已向被告交付了铺位，完全履行了合同义务，被告逾期不支付租金的行为已经构成违约。原告有权要求被告偿还租金、违约金以及相关费用。被告裕祺公司辩称，原、被告之间的租赁关系已于2018年9月终止，被告拖欠原告租金的数额应当为110000元，被告不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订《铺位租赁协议》，就甲方名下长安长青东街F座地下八号铺位出租事宜约定如下：1.租期5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日，前两年租金为每月32000元，第三年起每月租金34000元，租金须于每月15日前交付，如有拖欠按每日加收100元处理。2.签订合同后，乙方应当向甲方缴纳68000元作为履约金，合同终止乙方交清租金及其他费用迁出时，由甲方退回。3.租赁期间双方均不得借故解除合同，如甲方确需收回自用，必须提前两个月以书面方式通知乙方，并退回履约金和按总装修费用180000元五年使用期折旧补偿给乙方；如乙方确需退房，必须提前两个月以书面方式通知甲方，通知期间租金照交，甲方不退回履约金。4.在租赁期间，乙方不按时交租，或拖欠租金达一个月或欠交管理费、水电等费用达两个月的，为乙方违约，甲方有权单方收回房产，并不退回履约金。5.目前乙方尚欠甲方2015年7月至10月的租金，乙方必须2015年12月底结清，否则作为违约处理。2017年12月27日，原告与被告员工李健蓉、张树林签订了一份手写租金确认单，载明：“①到17年8月欠6个月租金（15年未计内），当时只收到11.6万，欠6×32000－116000＝76000元；②17年9月到现在收到12.2万，欠4×32000－12.2＝6000元，共欠7.6＋0.6＝8.2万；③补租金，从17年3月起升租2000元，共10个月＝2万；④15年前欠租4个月，34000×4＝136000元；共欠款23.8万”。被告对该确认单前两点予以确认，确认当时的实际欠租数额即为82000元，认为第③和第④点以及第①点中“（15年未计内）”均为原告事后添加，并提出在2017年底仍未付清2015年的租金明显不符合常理，且因被告经营困难，双方也未实际调整月租金标准至34000元。经本院询问，被告未在规定期限内申请对该确认单的手写内容形成时间先后申请鉴定。被告提交的网上银行电子回单显示，被告分别于2018年7月3日、2018年7月30日、2018年8月9日，由其员工李健蓉通过网上银行向原告付款15000元、10000元和10000元，共计支付35000元，附言均为“帕蒂安琪长安店租金”。原告确认电子回单真实性，但主张该部分已付租金并不包括在原告起诉金额之内。双方确认，被告于2018年9月停止在案涉铺位经营，并于9月29日将案涉房屋的钥匙寄给原告，原告次日签收。原告主张，其诉请的租金包括双方通过租金确认单明确的至2017年12月的欠款238000元，以及被告其后拖欠的2018年8月至2018年11月的租金136000元，违约金按照未付租金的30%计算。被告则主张租金确认单明确的欠款仅为82000元，其后已于2018年9月解除合同，仅拖欠2018年9月的租金29000元。另查，原告提供了编号为粤房地证字第**房地产权证，显示其为东莞市长安镇长青东街****铺房屋的所有权人，房屋用途为商铺。原告主张，该房地产权证对应案涉房屋，对应门牌号为××，签订租赁合同时误写为“长青东街F座地下八号铺”。原告提交了证据拟证明其主张，包括：1.案涉商铺照片，显示店名为“帕蒂安琪”，门牌号为××；2.由长安房地产开发公司物业管理服务部出具的水电费收据，显示铺位名称为东F栋106；3.落款时间为2018年9月29日的打印文件，原告称系被告在交还钥匙同时邮寄的材料，载明“李荣方先生：我方系租赁贵处位于长安××门面的租户……”。被告仅确认案涉商铺照片的真实性。本院经现场走访，确认东莞市××路××号为临街商铺，由长安房地产开发公司物业管理服务部提供物业管理服务。本院要求被告明确其所承租的铺位具体位置并提供相应证据，被告坚持认为其承租的铺位地址即为长青东街F座八号铺。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案证据情况，原、被告双方在《铺位租赁协议》所提及的“长安长青东街F座地下八号铺位”位于东莞市××路××号。虽然该门牌号与原告所提交的房地产权证载明的房屋座落地址存在不一致，但结合该商铺位置、原告提交的水电费单据等，本院认定案涉商铺具有合法产权证明，可以用于出租用途。故原、被告双方签订的《铺位租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现被告在租赁期内未能按时足额交纳租金，并单方要求解除合同，导致案涉租赁合同无法继续履行，构成违约，原告依法享有解除合同的权利。原告就此提起诉讼，要求被告支付实际承租期间欠付的租金并支付违约金，故本院确认原、被告双方签订的《铺位租赁协议》已经解除。本案争议焦点一是被告欠付的租金数额，二是原告诉请的违约金有无依据。关于争议焦点一。首先，双方均确认2017年12月27日手写租金确认单中第①点和第②点中明确的欠租数额82000元，本院对此予以认定。其二，关于手写租金确认单第③点和第④点，被告提出系原告手动添加，但被告对此未提交任何证据予以佐证，也未提出对手写内容形成时间先后申请鉴定，本院对被告该项抗辩意见不予采信。其三，手写租金确认单第③点提及的自2017年3月起升租差额2000元/月，符合双方在《铺位租赁协议》中的约定，被告提出双方未实际执行该升租数额，缺乏证据支持，本院不予采信，故被告应当支付升租差额20000元。其四，手写租金确认单第④点提及的2015年欠租136000元，被告对于该部分租金的支付情况未能提供任何证据予以证实，故本院对被告提出的该部分租金已经付清的主张不予采信。同时，该4个月租金以34000元/月的标准计算，明显超出双方约定，故本院认为被告应当向原告支付的2015年欠租数额应当为128000元（32000元/月×4月）。其五，关于2018年8月之后的租金欠付情况，被告仅举证证明其在2018年7月底和8月初分三次向原告支付了35000元，不足以证明其已足额支付2018年1月至8月期间的租金，应当承担举证不能的不利后果。故本院对原告的主张予以采纳，即被告未向原告支付2018年8月和9月的租金68000元。此外，根据案涉《铺位租赁协议》的约定，如被告确需退房，必须提前两个月以书面方式通知甲方，通知期间租金照交，甲方不退回履约金。据此，被告于2018年9月向原告交回房屋，还应向原告支付2018年10月和11月的租金共计68000元。以上被告应当向原告支付的款项包括2017年12月之前的租金230000元以及2018年8月至11月的租金共计136000元。原告诉请的租金超出部分，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据案涉《铺位租赁协议》的约定，被告在租赁期内提出解除合同，需要支付两个月通知期间的租金，且原告无需向其退回履约保证金。被告在通知期间未实际使用案涉商铺，故该两项约定实际为被告所需承担的违约责任。因此，在本院已对2018年10月和11月租金予以支持的情况下，原告诉请要求被告支付未付租金30%的违约金，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告深圳市裕祺时装有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李荣方支付2017年12月之前的租金230000元以及2018年8月至11月的租金136000元；二、驳回原告李荣方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，由原告李荣方负担975元，由被告负担3245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹群英二〇一九年二月二日书记员  欧凯桦附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。