广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初13184号原告：庄俊杰，男，汉族，1967年7月1日出生，身份证地址广东省，委托诉讼代理人：刘学彬，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郸，广东正大联合律师事务所律师。被告：宁波梅山保税港区峰湖熙创股权投资合伙企业，住址宁波市北仑区梅山大道商务中心**办公楼**。负责人：郑华玲，执行事务事务合伙人委派代表。委托诉讼代理人：肖润珊，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨成诺，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：东莞市松鹰实业有限公司，住所地，住所地广东省东莞市虎门沙角管理区西雅路iv>法定代表人：王国宾。第三人：王国宾，男，汉族，1963年6月14日出生，住广东，住广东省东莞市iv>第三人：邢书英，女，汉族，1963年8月14日出生，住广东，住广东省东莞市iv>第三人：祖冠周，男，汉族，1964年7月1日出生，住广州，住广州市白云区iv>第三人：蔡巧玲，女，汉族，1964年1月30日出生，住广东，住广东省广州市海珠区iv>原告庄俊杰与被告宁波梅山保税港区峰湖熙创股权投资合伙企业（以下简称峰湖熙创合伙企业），第三人东莞市松鹰实业有限公司（以下简称松鹰公司）、王国宾、邢书英、祖冠周、蔡巧玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄俊杰的委托诉讼代理人刘学彬，被告宁波梅山保税港区峰湖熙创股权投资合伙企业的委托诉讼代理人肖润珊、杨成诺到庭参加了诉讼。第三人东莞市松鹰实业有限公司、王国宾、邢书英、祖冠周、蔡巧玲经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告庄俊杰向本院提出诉讼请求：1.判令撤销（2018）粤0111执异8号《执行裁定书》；2.判决确认原告对位于广州市天河区华强路9号2701号至2710号的房产享有合法租赁权；3.判决中止对广州市天河区华强路9号2701至2710号房产的执行。事实与理由如下：原告系广州市天河区华强路******的房产的合法承租人，于2014年11月向上述房产的产权人即被告的债务人王国宾、邢书英承租上述房产，并到街道依法进行了备案。被告作为申请执行人就上述房产向广州市白云区人民法院申请强制执行，原告为此提出执行异议，要求人民法院确认原告系涉案房产的合法承租人，享有合法的租赁期及相应的优先购买权。被告否认原告与产权人的租赁关系的合法性，白云区人民法院在审查并听证后，以(2018)粤0111执异8号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议申请，并认为原告与被申请执行人的租赁关系系在原债权人与被申请执行人设置抵押权之后，不得对抗已登记的抵押权，也不能排除执行。为此，原告认为，原告对位于广州市天河区华强路9号2701号至2710号的房产享有的租赁权合法有效，原告不仅依法与产权人签订了《租赁合同》、支付了相应的租金，且到相关主管部门进行备案，在签订《租赁合同》时也对于上述房产的抵押预告登记并不知情。因此，不论从主观还是客观要件来讲，原告对位于广州市天河区华强路9号2701号至2710号的房产享有的合法有效的租赁权。需要强调的是，原告所享有的合法租赁权及相应的优先购买权并没有排斥或否定被告所享有的抵押权及相应的优先受偿权，因此，(2018)粤0111执异8号《执行裁定书》的裁定认定事实和适用法律错误，请法院依法查明相关事实，判如所请。被告峰湖熙创合伙企业辩称：不同意原告的诉讼请求及事实，理由如下：第一，本案的涉案房屋办理抵押登记时间是2014年7月14日。而原告与王国宾、邢书英签订租赁合同的时间是2014年11月27日，也就是该租赁关系的发生是在已登记设立的抵押权之后，因此不能对抗设立在先并且已登记的抵押权，原告不得要求继续履行原租赁合同，更不能阻却执行法院对于涉案房产的强制拍卖，影响被告抵押权的实现。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响时，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。那么根据被告在庭前提交的评估报告来看，目前涉案房产的市场价值与本案的执行标的是相当的。如果涉案房产存在租赁关系，会大大地降低房产的拍卖价格。将对被告实现优先受偿权造成损害的影响。因此被告认为执行法院在（2018）粤0111执异8号《执行裁定书》当中认定的事实理由事实清楚，适用法律正确，被告不同意撤销。第二，涉案的租赁合同付款协议等文件违背日常生活的经验法则与付款凭证无法相互印证不具有真实性，存在恶意伪造的情形。原告对涉案房产不享有合法的租赁权。被告认为原告恶意伪造虚假的合同，依法不享有合法租赁权，原告请求确认其享有合法租赁权没有事实法律依据。第三，因（2018）粤0111执异8号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，且本案的租赁关系系恶意伪造，不能阻却执行法院对于涉案房屋的强制执行，因此原告申请中止对涉案房产的执行于法无据，请求法院予以驳回。第三人松鹰公司、王国宾、邢书英、祖冠周、蔡巧玲未陈述。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：申请人广州农村商业银行股份有限公司小北路支行与第一被申请人松鹰公司、第二被申请人王国宾、第三被申请人邢书英、第四被申请人祖冠周、第五被申请人蔡巧玲金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2015年4月10日作出(2015)穗仲案字第46号裁决：（一）申请人有权停止发放《综合授信合同》项下尚未使用的授信额度，提前收回已发放的授信；（二）第一被申请人向申请人偿还借款本金6500万元及利息、逾期利息和复利；（三）申请人对第二被申请人所有的位于广州市天河区华强路9号（保利中盈大厦27层）2701至2705号的房产；第三被申请人所有的位于广州市天河区华强路9号(保利中盈大厦27层)2706至2710号、广州市白云区云城东路501号178房的房产；第四、第五被申请人共有的位于广州市白云区云城东路501号177房的房产拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；（四）第一被申请人补偿申请人财产保全费l万元；（五）本案仲裁费447621元，由第一被申请人承担；（六）第二、第三被申请人对上述第（二）、（四）、（五）项裁决确认由第一被申请人应付的款项承担连带清偿责任。该裁决书已发生法律效力。广州农村商业银行股份有限公司小北路支行向广州市中级人民法院申请执行后，广州市中级人民法院指定该案由本院执行。2015年7月1日，本院以(2015)穗云法执字第6114号立案执行。执行过程中，本院参照《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封房产有关问题的批复》的规定，分别向浙江省桐乡市人民法院、东莞市第一人民法院发函，建议由本院依法评估拍卖处置涉案房屋。2016年6月13日，本院作出(2015)穗云法执字第6114号执行裁定书：拍卖……被执行人王国宾名下位于广州市天河区华强路9号2701至2705号房产、被执行人邢书英名下位于广州市天河区华强路9号2706至2710号房产以偿还债务。2017年4月17日，本院裁定变更峰湖熙创合伙企业为(2015)穗云法执字第6114号案件的申请执行人。该案执行过程中，庄俊杰对本案作出的《执行通知书》及裁定拍卖位于广州市天河区华强路9号2701号至2710号房产提出书面异议。本院于2018年9月11日作出（2018）粤0111执异8号《执行裁定书》，裁定驳回庄俊杰的异议请求。庄俊杰不服该《执行裁定书》，提起本案诉讼。广州市天河区华强路9号（保利中盈大厦）的开发商为保利广州房地产开发有限公司。《广州市不动产登记查册表》《产权情况表》及房屋信息表记载：广州市天河区华强路9号2701至2705号已办理预购商品房预告登记，权属人为王国宾，预告登记核准时间为2012年4月24日；已办理合同抵押，登记日期为2014年7月14日。广州市天河区华强路9号2706至2710号已办理预购商品房预告登记，权属人为邢书英，预告登记核准时间为2012年4月24日和2012年9月12日；已办理合同抵押，登记日期为2014年7月14日。另查，2014年11月27日，王国宾（出租人，甲方）与庄俊杰（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于天河区华强路9号2701号至2705号房产出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2015年1月1日至2034年12月31日，月租金为106000元。同日，邢书英（出租人，甲方）与庄俊杰（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于天河区华强路9号2706号至2710号房产出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2015年1月1日至2034年12月31日，月租金为111500元。王国宾、邢书英于同日分别与庄俊杰签订《租赁付款协议》，约定庄俊杰同意一次性支付租赁期限内的全额租金给王国宾和邢书英，庄俊杰须在2014年12月31日前将全额租金支付至庄海地的个人账户。上述《广州市房屋租赁合同》均于2014年12月18日办理房屋租赁登记备案。庄俊杰提交交通银行网上转账电子回执，拟证实2014年12月10日至2015年1月7日期间，其向庄海地名下的银行账户转账共计5220万元用于交付涉案房屋的租金。庄俊杰提交了2018年3月至5月的税收缴款书（纳税人为庄俊杰，地址为广州市天河区华强路****），拟证明原告将房屋转租他人使用。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条:“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中庄俊杰要求确认其对涉案的广州市天河区华强路9号2701至2710号房产享有合法租赁权，该项诉讼请求可在本案中一并作出裁判。庄俊杰与王国宾、邢书英于2014年11月27日就涉案房产签订租赁合同，房屋租赁登记备案的时间为2014年12月18日，现无充分证据证明上述租赁合同为虚假合同，亦无证据证明上述租赁合同存在合同无效的事由，故应认定庄俊杰与王国宾、邢书英签订的租赁合同合法有效，庄俊杰要求确认其对涉案房产享有合法租赁权的诉讼请求本院予以支持。但涉案房产已于2014年7月14日办理抵押登记，而庄俊杰与王国宾、邢书英签订的租赁合同的时间为2014年11月27日，房屋租赁登记备案的时间为2014年12月18日，故涉案房产系在办理抵押登记后出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故虽然庄俊杰对涉案房屋享有合法租赁权，但不能产生阻却人民法院对涉案房产予以执行的法律效果。退一步说，即使租赁权先于抵押权设立，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该条规定赋予了符合条件的承租人在执行标的被强制移交占有给受让人时，享有阻却执行的权利。但对不动产采取的查封、拍卖措施本身不涉及移交该不动产时，并不适用该条规定。本案中，庄俊杰与王国宾、邢书英之间是租赁合同关系，承租人对租赁物享有的是占有使用的权利，峰湖熙创合伙企业作为申请执行人，其享有对涉案被查封房产拍卖所得价款优先受偿以清偿债务的权利，(2015)穗云法执字第6114号《执行裁定书》中对涉案房屋采取的公开拍卖以清偿债务的执行措施，本身不涉及移交该房产的占有，该房产上无论是否附着有在先的租赁权，均不能阻却该执行措施。综上，庄俊杰要求撤销（2018）粤0111执异8号《执行裁定书》，以及要求中止对涉案房屋的执行的诉讼请求依据不足，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，故作为申请执行人的峰湖熙创合伙企业若认为拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，其可向人民法院申请依法将其除去后进行拍卖。第三人松鹰公司、王国宾、邢书英、祖冠周、蔡巧玲经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：之规定，判决如下：一、确认原告庄俊杰对位于广州市天河区华强路9号2701至2710号的房产享有合法租赁权；二、驳回原告庄俊杰的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告庄俊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  徐韶生人民陪审员  黄凤英二〇一九年二月二十五日书 记 员  任丽霞