广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24874号原告：杨旭霞，女，1969年10月31日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：徐梅，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨培东，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市君华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区依云路**君华新城****73卡，统一社会信用代码91442000698181551C。法定代表人：喻良厚，总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，男，公司员工。原告杨旭霞与被告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称君华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐梅，被告的委托诉讼代理人曾朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨旭霞向本院提出诉讼请求：判令被告在判决生效后三日内按每日0.02%的标准向原告支付自2017年7月31日起至实际交楼之日止的逾期交房违约金（暂计算至2018年11月14日为59317.7元）。事实和理由：原、被告双方于2015年8月28日签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××号君华新城2区30幢402房，总价款629700元；被告应于2017年7月30日前将取得工程验收备案登记证并将符合本合同约定的商品房交付给原告；被告如未能按照本合同约定的期限交房,则按逾期时间,分别处理(每日应支付违约金只能选择其中一个计算方式,不得重复,累加计算)：……(2)逾期超过180日后,原告有权单方面解际合同,原告要求解除合同的,应书面通知被告,除原告原因或责任导致逾期交楼之外,被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内(不超过30日),无息退还原告已经支付的房价款,不给予其他补偿:如原告要求继续履行,本合同继续履行,自本合同第十三务约定的最后文付期限的第二日起至实际交付之日止,被告每日按该商品房总价款的0.02%向原告支付造约金。签订后合同后，原告依约支付了全部购楼款。但涉案房产多处空鼓以及卫生间漏水，影响原告居住，原、被告在双方现场查看时已经就收楼条件达成合意，卫生间无渗水后方收楼。但渗水问题仍未整改完毕，致原告迟迟不能收楼。原告认为因房屋的交付条件未成就，被告现仍未将涉案房屋交付原告使用，属于逾期交楼，应当按照合同约定向原告支付违约金；涉案合同是被告提供的格式合同们根据合同法第四十一条规定，格式合同特殊解释原则，应当作出不利于提供格式合同的一方的解释。卫生间防水并不属于装饰、设备，不适用涉案合同第十二条“出卖人关于装饰、设备保准承诺的违约责任”的约定。综上，被告应按合同约定向原告承担逾期交房的违约责任。被告君华公司辩称，原告要求逾期交房违约金没有法律和合同依据，理由是：1.被告已经严格按照双方签订的中山市商品房买卖合同约定，在2017年7月30日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并通知原告收楼及缴纳专项物业维修资金，但原告以房屋空鼓、卫生间漏水等瑕疵拒绝办理收楼手续。被告认为原告提出的瑕疵并不影响居住和收楼，并且被告已经积极履行了保修义务，空鼓以及渗水问题已经整改完毕，原告有权拒绝收楼，但不能以此为由索要逾期交房违约金。2.不管是空鼓还是渗水问题，即使被告不承担维修义务，原告可自行维修，再向被告要求赔偿维修费用，不能以此为由拒绝收楼并要求逾期交房违约金。3.被告认为本案不是逾期交房纠纷，是关于房屋质量问题的纠纷。关于房屋质量问题，被告已经履行了合同第十二条的出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年8月28日，杨旭霞（买受人）与中山市君华房地产开发有限公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，买受人以629700元的价格购买位于中山市火炬开发区××号君华新城2区30幢402房的房屋；合同第八条约定，出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则按逾期时间，分别处理（每日应支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：……（2）逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，买受人解除合同的，应书面通知出卖人，除买受人原因或责任导致逾期交楼之外，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内（不超过30日），无息退还买受人已经支付的房价款，不给予其他赔偿，若买受人要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人每日按该商品房总价款的0.02%向买受人支付违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自收楼通知书中规定的交付期限届满之日，视为商品房已实际交付买受人使用，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担，商品房保修期开始起算；合同第十二条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述处理：买受人有权要求出卖人据实负责修补或保修或给予合理解决，在无法补回的情况下可折价补偿，买受人不得籍此拒绝收楼，买受人以该商品房的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受与家具摆放的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，出卖人按照附件三约定的标准进行交付；合同第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅适用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件三约定了装饰、设备标准。合同附件四为住宅质量保证书，其中墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏，保修期间1年，保修责任为保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，，地下室渗漏及管道开裂渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；；地面饰面空鼓开裂，保修期限1年，保修责任为保修期内因施工质量问题出现的地面饰面开裂，发展商将无偿进行修补。合同附件六为合同补充协议，第五条第1款约定，买受人应按出卖人发出的收楼通知指定期限办理收楼手续，如买受人所购商品房为现房，买受人已完全知悉该商品房的现状，出卖人将该商品房交付买受人使用时只要符合本合同第八条约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续。在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵或属于本合同附件四约定保修责任范围内的质量问题，出卖人应负责返修、保修或给予合理解决，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不得籍此拒绝收楼，若买受人不接受的，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任，由此引起的一切后果及损失均由买受人自行承担。合同签订后，杨旭霞如数支付了全部购房款。2.2017年3月24日，君华公司开发的君华新城二期26-30幢工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。3.2017年10月14日，杨旭霞在办理涉案房屋收楼手续时发现房屋地面及墙面多处空鼓，向君华公司提出拒绝收楼，要求君华公司整改后再收楼。2018年10月17日，君华公司在回访记录表上的回访情况一栏载明“2个卫生间沉箱有渗水，明天物业安排放水再次测试”，回访经办人意见及确认一栏载明“与业主沟通，在十月份处理好渗水，业主在十月份查看无异常收楼”，该栏有君华公司的员工舒顺顺签字。4.君华公司于2018年9月28日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称雪松地产有限公司，于2018年11月13日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为君华公司。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。君华公司与杨旭霞签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。本案的焦点为：君华公司是否应承担逾期交房的违约责任。杨旭霞主张君华公司逾期交楼并要求其承担违约金，应当举证证明君华公司逾期交楼的事实存在。根据已查明的事实，君华公司已于2017年3月24日已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同第八条约定的交付条件，并已通知杨旭霞办理收楼手续，但杨旭霞以涉案房屋存在空鼓和卫生间渗漏问题为由拒绝收楼。涉案合同约定，在办理商品房交接手续时，对于商品房存在的不影响正常使用的瑕疵或属于保修范围内的质量问题杨旭霞有权要求君华公司进行维修，但不得以此质量问题拒绝收楼。对于杨旭霞提出的质量问题，属于合同附件四约定的保修责任范围内的问题，杨旭霞所提供的证据不足以证明该质量问题严重影响正常居住使用，应属可在收楼后通过保修责任予以处理解决的质量瑕疵，杨旭霞以此拒绝收楼没有事实和法律依据。因涉案房屋已符合交付条件，根据合同第十一条“自收楼通知书中规定的交付期限届满之日起，视为商品房已实际交付买受人使用”的约定，可认定君华公司已履行了按期交房的义务。综上所述，杨旭霞提供的证据不足以证明君华公司存在逾期交楼事实，其诉讼请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨旭霞的诉讼请求。案件受理费1282元，减半收取为641元，由原告杨旭霞负担（原告已预付641元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年二月十九日书记员 詹绮婷王静