广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤13执复4号 复议申请人（被执行人）：博罗县化工建材公司，住所地：博罗县罗阳镇傅义路50号。 法定代表人：陈跃。 委托代理人：李云霞、温志坚，均为广东宏兴律师事务所律师。 申请执行人：陈妙发，男，汉族，1992年2月1日出生，住广东省惠州市惠城区 委托代理人：邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。 被执行人：博罗县物质总公司，住所地：博罗县罗阳镇环城路46号。 法定代表人：黄学辉。 博罗县人民法院在执行申请执行人陈妙发与被执行人博罗县化工建材公司、博罗县物质总公司金融借款合同纠纷一案中，被执行人博罗县化工建材公司提出书面异议，博罗县人民法院经审理作出（2018）粤1322执异7号执行裁定书，驳回被执行人博罗县化工建材公司的异议，并赋予案外人、当事人自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼的权利。异议人博罗县化工建材公司不服该异议裁定，向博罗县人民法院提起诉讼。博罗县人民法院经审理作出（2018）粤1322民初2812号民事裁定书，以提起执行异议之诉的前提是案外人对执行标的提出书面异议，被执行人无权提起案外人异议之诉为由，驳回原告博罗县化工建材公司的起诉。博罗县化工建材公司不服，向本院提起上诉。2018年11月14日，本院经审理作出（2018）粤13民终5668号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。博罗县化工建材公司向本院申请复议。本院依法立案并组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明如下事实：案外人广东发展银行惠州分行博罗办事处与被执行人博罗县化工建材公司、博罗县物质总公司金融借款合同纠纷一案，执行法院于2002年11月18日公开开庭进行审理，案外人广东发展银行惠州分行博罗办事处的诉讼代理人邓流芳、被执行人博罗县化工建材公司的法定代表人陈跃及博罗县物质总公司的诉讼代理人陈国洪到庭参加诉讼。执行法院作出（2002）博法经初字第179号民事判决书，判决：一、博罗县物质总公司在判决生效后10日内负责清理博罗县化工建材公司的财产清偿案外人广东发展银行惠州分行博罗办事处借款本金30万元及利息；二、案外人广东发展银行惠州分行博罗办事处对于XXXX号的抵押物享有优先受偿权，但不得对抗对抵押物已办理抵押登记或对该抵押物享有物权的第三人；三、驳回广东发展银行惠州分行博罗办事处。诉讼过程中，案外人广东发展银行惠州分行博罗办事处将判决权益转让给本案申请执行人陈妙发。执行过程中，执行法院查封了XXXX号建筑面积为427.52平方米的房产及土地使用权（房产证号：粤房字第XXXX号、土地使用权证号：博府国用XXXX第XXXX）。2017年5月11日作出（2016）粤1322执恢31号之一执行裁定书，裁定以1475400元为底价对上述查封物进行拍卖，予以清偿案件债务。2017年7月31日，经公开拍卖，由买受人何志明竞价取得。2017年9月1日，执行法院作出搬迁公告，限令被执行人博罗县化工建材公司清空房产交接给买受人。2018年1月8日，被执行人博罗县化工建材公司以涉案房产二至五层按房改政策分别出售给江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂及处置国有资产未经监管部门同意为由提出执行异议，并提供了2002年6月时任被执行人博罗县化工建材公司法定代表人陈跃签署的《购房协议》和收款收据佐证。 执行法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房产登记在被执行人博罗县化工建材公司名下，执行法院依法可以进行查封拍卖。2002年6月时任被执行人博罗县化工建材公司法定代表人陈跃与案外人江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂签署《购房协议》并收取购房款，但在同年11月18日其参加庭审时，辩称涉案房产由职工居住及职工多次要求房改，并未披露涉案房产出售给职工和收取房款，被执行人博罗县化工建材公司称涉案房产二至五层按房改政策分别出售给江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂的理由，执行法院不予采信。 2018年2月2日，博罗县人民法院作出（2018）粤1322执异7号执行裁定书，驳回被执行人博罗县化工建材公司的异议，并赋予案外人、当事人自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼的权利。被执行人博罗县化工建材公司提起案外人异议之诉的审理情况如前所述。 复议申请人博罗县化工建材公司请求如下：1.终止执行（2016）粤1322执恢31号之一执行裁定书；2.解除博罗县化工建材公司名下的位于XXXX号建筑面积为427.52平方米的房屋（房产证号：粤房字第XXXX号）的查封；3.撤销对复议申请人名下的位于XXXX号的国有土地使用权（土地证号：博府国用XXXX第XXXX号，面积为190平方米）、房屋（房产证号：粤房字第XXXX号，建筑面积为427.52平方米）的拍卖。事实与理由：1.自涉案房屋1986年建成后，李瑞文、肖新强、张家堂分别居住在涉案房屋第三层至第五层，涉案房屋是租用给该三维职工居住的，2002年5月底江伟龙入职该房屋的第二层。2002年6月，复议申请人按房改房政策将位于博罗县罗阳镇博义路50号二至五层房屋，分别出售给江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂。江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂付清了所有购房款，并居住至今。2002年11月22日，博罗县人民法院依法作出（2002）博法经初字第179号民事判决书，判决第二项：“原告对位于XXXX号的抵押物享有优先受偿权，但不得对抗抵押物已办理抵押登记或对该抵押物享有物权的第三人”，因抵押物涉案房屋已经登记在复议申请人名下，该判决特别说明的“物权的第三人”不是指复议申请人，而是特指基于前述事实享有物权的该四位职工。作出判决前，涉案房屋二至五层只有四位职工及家属居住，除了该四位职工无其他享有物权的第三人，因此，博罗县人民法院查封、拍卖涉案房屋二层至五层，损害了四位职工合法利益，违反了上述判决。2.拍卖程序违法。复议申请人没有收到评估报告和拍卖日到场的通知，博罗县人民法院违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出”、第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”的规定，损害复议申请人的合法利益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利息的情形”的规定，请求撤销拍卖涉案整体房屋所有权和国有土地使用权。3.2002年6月，江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂与复议申请人分别签订《购房协议书》，分别购买涉案房屋第二层至第五层，并已经付清全部购房款，实际占有涉案房屋第二层至第五层，因复议申请人后来一直处于停业状态，没有协助江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂办理过户登记手续，为办理过户登记手续不是他们的过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理产权过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经交付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂享有涉案第二层至第五层房屋所有权和应分摊的国有土地使用权，博罗县人民法院不得查封涉案第二层至第五层房屋所有权及应分摊的国有土地使用权。4.综上上述第二点的事实与理由，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其有权利能够拍卖排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，博罗县人民法院应当撤销涉案房屋产权及国有土地使用权的拍卖和解除查封措施。5.复议申请人是博罗县县属国有企业，其所属资产均是国有资产，受国资监管部门监管，按国有资产处理办法规定，评估、拍卖国有资产，必须经国资委监管同意，才能处理国有资产，拍卖复议申请人涉案房屋产权及国有土地使用权时，未通知国资部门和公司主管部门，不符合国有资产处理规定。6.根据《最高人民法院关于适用若干问题》第四十九条：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供全力证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”以及第五十九条：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”的规定，结合（2002）博法经初字第179号民事判决第二项“原告对位于XXXX号的抵押物享有优先受偿权，但不得对抗对抵押物已办理抵押登记或对该抵押物享有物权的第三人”，第三人江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂在（2002）博法经初字第179号民事判决生效前一直居住在涉案房屋二层至五层，并付清全部购房款，占有涉案房屋，本案江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂属于上述法律规定和上述判决项中该抵押物享有物权的第三人。综上所述，四位职工可以对抗被复议申请人的抵押物优先受偿权。综上，江伟龙、李瑞文、肖新强、张家堂已经付清全部购房款，实际占有涉案房屋至今，且是其唯一住房，且拍卖博罗县化工建材公司名下的位于XXXX号的首层房屋所有权、二层至五层房屋所分摊土地使用权以外的土地使用权，已足以偿还被复议申请人的债权。现请求贵院解除查封、撤销拍卖博罗县化工建材公司名下的位于XXXX号的房屋所有权（房产证号：粤房字第XXXX号，建筑面积：427.52平方米）及国有土地使用权（土地证号：博府国用XXXX第XXXX号，面积：190平方米），并建议变更拍卖博罗县化工建材公司名下的位于XXXX号的首层房屋所有权、二层至五层房屋所分摊土地使用权以外的土地使用权。 申请执行人陈妙发答辩称，一、涉案房屋是经法院生效判决确认的答辩人享有抵押优先受偿权的抵押物，被答辩人以房屋已卖给职工为由对抗答辩人的抵押优先权站不住脚，理由如下：涉案房屋被答辩人早在1995年7月已自愿抵押给原债权广发银行，并且被答辩人也按照当时的法律规定，将该房屋的权属证书原件交给广发银行保管。被答辩人明知道该房屋已抵押给广发银行，仍在2002年6月与职工签订购房合同（假设该购房合同是真实的），职工也没有审查所购买的房屋连基本的权属证书都没有，便与被答辩人签署买卖合同，双方都明显存在过错。这样的买卖合同本身就不是合法有效的合同，被答辩人和职工现分明是想将自己违法买卖房产行为的后果转嫁给其债权人买单。再说，根据被答辩人提交的证据显示，被答辩人将在一本大房产证下的一栋房产擅自分割成很多套小房子，然后再卖给职工，这样的分割转让行为显然也是违反我国法律规定，因此签署的买卖合同无疑也是无效的。在这种被答辩人和职工均存在违规且明显存在过错的情况下，涉案房屋根本不可能办理过户登记手续。本案一审开庭时，被答辩人博罗县化工建材公司和博罗县物资总公司均参加了庭审活动，被答辩人博罗县化工建材公司在庭审时只陈述了“职工已住在里面，职工多次要求房改”，且被答辩人也没有提交其与职工签署的购房合同。也就是说，截至本案一审诉讼程序结束，这些职工根本没有办理房改（事实上他们至今也没有提交任何合法的房改手续），也没有任何购房合同。一审法院作出确认银行的抵押优先受偿权的判决书后，被答辩人也没有提起上诉。由此可见，被答辩人将涉案房产违法转让给职工也是一审结束以后他们才故意制作的材料。综上，被答辩人与职工违规转让抵押房产，连购房合同依法都是无效的，更谈不上是该房产的物权人。本案职工购房的情况根本不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除本案查封和拍卖处置该房产的执行行为。另，被答辩人依据的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条相关规定已被上述《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定相应替代作废，因此其依据该条规定主张解除房屋查封属于适用法律错误。二、被答辩人认为其是国有企业，未经主管部门同意不得处分其财产的说法是错误的。1.涉案房屋是被答辩人按照法律法规的规定，向原债权人广发行说发放的贷款所提供的抵押物，且按照当时的法律规定将该房屋的权属证书原件交给广发银行保管，其抵押行为必然是已经征得被答辩人的主管部门同意的，且抵押手续合法生效。被答辩人无法偿还到期贷款，债权人拍卖抵押物予以优先受偿乃是抵押权人根据法律明确规定享有的权利，况且抵押权人该项法定权利已经人民法院生效裁判文书予以确认。因此，抵押权人依法行使抵押权，处置抵押物实现优先受偿权没有任何不妥之处，更没有违反任何法律规定。2.执行法院在拍卖处置涉案房产以前秉着慎重处置的办案原则，还专门向博罗国资委发函通知拟处置该资产，国资委收到通知后并没有提出任何异议。3.本案明显区别于一般的处置国有企业资产的情况。首先，被答辩人当年为了获取贷款，自愿将房屋抵押给广发银行作为还款担保，且办理了抵押手续，换言之，被答辩人或其主管部门都同意了该资产可能被处分抵债的做法和结果。第二，被答辩人逾期还款后，债权人已依法通过诉讼程序取得了生效的裁判文书，取得了对该资产进行处置的法定依据，与擅自处分国有资产显然有本质的区别。第三被答辩人长期逾期还款，同样作为国有企业的银行已严重遭受损失。如果继续有法不依或者置人民法院生效裁判文书不理，势必也导致银行国有资产的流失，同样损害国有资产，同时也损害了人民法院的司法权威。三、执行法院的处置程序合法、合规。本案执行过程中，正如被答辩人所说，由于其早已处于停业状态，执行法院只好将履行债务的相关通知发给其主管部门博罗县物资总公司，该公司也对上述通知进行了签收。被答辩人或其主管部门未在通知期限内主动偿还债务后，答辩人依法申请对涉案房屋进行评估、拍卖。涉案房屋的评估报告作出后，执行法院同样通知了物资总公司领取，在物资总公司未领取的情况下执行法院还向该公司邮寄送达了评估报告。此外，执行法院为慎重起见，还在抵押物现场张贴了关于发表对评估报告意见的通知书，在通知期限内均未有利害关系人提出异议的情况下，执行法院才根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定，将涉案房屋挂网拍卖处置。可见，执行法院对涉案标的的整个处置过程依法依规，并无任何违法行为。 本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。本案中，被执行人博罗县化工建材公司针对拍卖涉案房产的行为提出异议，以涉案房产已房改出售给职工、处置房产未通知国有资产管理部门为由，请求撤销拍卖行为（2016）粤1322执恢31号之一执行裁定书，并解除涉房产的查封。被执行人提出异议属于执行行为异议，执行法院经审查后驳回异议人的异议，应当予以当事人申请复议的程序救济。执行法院针对异议人所提出的异议请求及理由，没有对应进行审查回应，且错误地赋予当事人案外人异议之诉的程序救济，适用法律错误，救济程序不当，异议审查裁定应当撤销，重新审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 一、撤销博罗县人民法院（2018）粤1322执异7号执行裁定书； 二、发回博罗县人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄陈谦 审判员  郑松荣 审判员  周 娟 二〇一九年二月二十日 法官助理胡亚婷 书记员陈铁洪