文书内容江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初9234号原告：启东市城市花苑多层业主委员会，住所地启东市城市花苑。负责人：陈玮，业委会主任。委托诉讼代理人：黄诚，上海君澜律师事务所律师。被告：江苏众城房地产开发有限公司，住所地启东市人民中路**建筑业大厦**。法定代表人：管华，董事长。委托诉讼代理人：张顺意、钱元昌，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：王建平，男，1957年9月5日生，汉族，住启东市城市。被告：季光明，男，1952年8月5日生，汉族，住启东市城市。被告：顾辉，男，1956年4月2日生，汉族，住启东市城市。被告季光明、顾辉的共同委托诉讼代理人：王建平（系案涉房产的财产共有人），男，1957年9月5日生，汉族，住启东市城市。原告启东市城市花苑多层业主委员会（以下简称城市花苑多层业委会）与被告江苏众城房地产开发有限公司（以下简称众城房产公司）、王建平、季光明、顾辉确认合同效力纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城市花苑多层业委会的委托诉讼代理人黄诚、被告众城房产公司的委托诉讼代理人张顺意、被告及被告季光明、顾辉的共同委托诉讼代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城市花苑多层业委会向本院提出诉讼请求：依法判决被告众城房产公司与被告王建平、季光明、顾辉关于启东市民乐路453、455、457、459号的房屋买卖合同无效。事实和理由：启东市城市花苑二期由被告众城房产公司开发。启东市民乐路453、455、457、459号的房屋坐落于启东市城市花苑二期1号楼裙房（一层和二层），号码为071983的不动产权证显示权利人为被告王建平、季光明、顾辉，房屋建筑面积为1797.91平方米。启东市建设局颁发的建设工程规划许可证、城市花苑二期竣工总平面、启东市住房和城乡建设局出具的政府信息公开申请答复书，均证明启东市城市花苑二期物业管理用房、消防值班室位于城市花苑二期1号楼裙房（一层和二层）位置，所有权属于城市花苑全体业主。被告王建平系被告众城房产公司股东，明知案涉物业管理用房和消防值班室位于1号楼裙房位置，所有权属于全体业主，仍恶意串通买卖上述房产，因为申报了产权虚假材料通过了启东市房屋职能部门审核，并将案涉房屋产权过户至被告王建平、季光明、顾辉三人名下。四被告的行为违反了物权法、物业管理条例等规定，应属无效。众城房产公司辩称：1.四被告间的商品房买卖合同依法成立，合法有效，原告的诉请无事实和法律根据；2.原告非案涉买卖合同的当事人，与合同无直接的利害关系，无权起诉要求确认案涉商品房买卖合同无效，原告的主体不适格，应予以驳回。王建平、季光明、顾辉辩称，1.三被告购买案涉房产是真实意思表示，三被告购买案涉房产之前被告众城房产公司已经取得商品房预售许可证，案涉房屋系合法、产权明确。三被告购房时与被告众城房产公司不存在恶意串通；2.被告王建平于2005年10月份把在被告众城房产公司的股份转让给薛圣康、金怡，股权转让合法，其本身也非被告众城房产公司的人员，只是投钱分红；3.原告不是案涉商品房买卖的当事人，与本案也没有利害关系，请求法庭依法驳回原告对被告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：众城房产公司系启东市城市花苑小区的房产开发企业。2004年10月29日，被告众城房产公司取得《商品房现售许可证》，项目名称为城市花苑，用途为商住，现售房楼号1-8﹟。2005年8月28日，被告众城房产公司作为卖方（甲方）、被告王建平、季光明、顾辉作为买方（乙方）签订《商品房买卖（预售）合同》，主要内容为：1.甲方以出让方式取得位于启东市东侧编号为01-02-（038）-208地块的国有土地使用权，经批准在上述地块开发商品房，暂定名为《城市花苑》。乙方购买的商品房为预售商品房；2.乙方购买的商品房为城市花苑1﹟楼商铺（453-459号），该商品房的用途为商业，约定建筑面积为1681.9平方米；3.甲乙双方约定房价6030568元、物业基金每平方米60元，计100914元，总金额合计6131482元；4.乙方必须在2005年12月28日前以现金方式一次性付清全额价款；5.发生争议协商不成，依法向启东市人民法院起诉。同时双方对部分项目作了特别约定。被告众城房产公司在甲方栏内盖章、委托代理人签名，被告王建平、季光明、顾辉在乙方栏内签名。2006年3月24日，启东市房屋产权监理所向案涉启东市民乐路453、455、457、459号的房屋出具《商品房产权登记卡》。2008年8月26日，案涉民乐路453、459号登记于被告王建平、季光明、顾辉名下，为三人共有。2009年7月7日，被告王建平、季光明、顾辉作为出卖人（甲方）、中国建设银行股份有限公司启东支行作为买受人（乙方）签订《房屋买卖合同》，三被告以900万元价格将启东市民乐路455、457号房屋出售给中国建设银行股份有限公司启东支行。2009年8月3日，启东市民乐路455、457号房屋登记于中国建设银行股份有限公司启东支行名下。另查明，2017年，启东市城市花苑高层业主委员会（以下简称城市花苑高层业委会）、城市花苑多层业委会起诉来院，要求1.依法判定被告众城房产公司将建筑施工许可证规划的位于启东市城市花苑1号楼一层的面积为286.468平方米的物业用房归还原告；2.依法判定被告恢复位于启东市城市花苑1号楼一层面积为21.8平方米的消防值班室、2号楼一层面积为15.58平方米的弱电值班室；3.依法判定被告因非法转让物业用房及消防值班室、弱电值班室向城市花苑全体业主赔偿经济损失100万元人民币（自2007年8月17日起暂算至2017年8月30日止，暂以每年损失10万元人民计，具体以法院判决为准）；4.依法判定被告承担本案诉讼费。本院经审理查明的事实为：启东市城市花苑小区由两幢商住楼、两幢住宅楼、四幢高层组成。城市花苑高层业委会系启东市城市花苑小区四幢高层的业主选举的业主委员会。城市花苑多层业委会系启东市城市花苑小区两幢商住楼、两幢住宅楼的业主选举的业主委员会。众城房产公司系启东市城市花苑小区的房产开发企业。（一）查明物业管理用房的相关事实2003年8月21日，启东市建设局审核批准众城房产公司提交的城市花苑小区总规划平面图，该平面图显示城市花苑小区1号楼近民乐中路位置设计用途为商铺、物管，但未标识物管位置、面积等信息。城市花苑1号楼一层房屋目前登记于案外人王建平、季光明、顾辉名下。2003年12月1日，启东市建设局向众城房产公司发出启建规工[2003]第070号建设工程规划许可证副本，规划批准建设城市花苑小区一期工程（两幢商住楼、两幢住宅楼），建设规模为14983.7平方米。2004年2月23日，启东市发展计划与经济委员会作出启计经投【2004】1号《市计经委关于江苏众城房地产开发有限公司启东分公司基建立项的批复》，同意众城房产公司城市花苑项目在启计经投【2003】262号批复建筑面积33000平方米基础上增加基建面积32000平方米，项目总建筑面积65000平方米，项目主要内容为建1-4号楼高层四幢，5-8号楼多层四幢及商场一座，地点，地点为北侧巷东侧。2004年3月9日，启东市建设局向众城房产公司发出启建规工[2004]第011号建设工程规划许可证副本，规划批准建设城市花苑小区二期工程（四幢高层），建筑面积为44103.29平方米。2004年7月28日，启东市龙光房产测绘有限公司作出启龙房测（2005015）号测绘报告，载明启东市城市花苑小区5-8号楼（两幢商住楼、两幢住宅楼）建设工程规划许可证批准面积14983.7平方米，实测总建筑面积为15250.82平方米。2005年12月2日，启东市龙光房产测绘有限公司作出启龙房测（2005041）号测绘报告，载明启东市城市花苑小区1-4号楼（四幢高层）建设工程规划许可证批准面积44183平方米，实测总建筑面积为43533.36平方米。上述两份测绘报告均经启东市房屋产权监理所审核同意。2005年6月1日，众城房产公司与南通市晶寅物业管理有限公司（以下简称晶寅物业公司）签订物业管理选聘合同，合同约定：众城房产公司作为“城市花苑”楼盘的建设单位，选聘晶寅物业公司为小区的物业管理企业；选聘管理的“城市花苑”物业座落于北侧，具体的物业管理区域四至位置为东至幸福岛、西至邮电巷、南至人民路、北至民乐路，共约71617平方米，多层住宅13878平方米，高层住宅35535平方米，商铺10204平方米，地下，地下室12000平方米房产公司按“城市花苑”楼盘总建筑面积的千分之四的比例，向晶寅物业公司提供物业管理服务用房249平方米，物业管理用房其中80平方米座落在城市花苑邮电门面2楼，其余座落在城市广场北区四楼。物业管理用房产权属城市花苑全体业主所有，物业管理用房在物业交付使用前15日提供给晶寅物业公司。2007年8月17日，众城房产公司向晶寅物业公司移交物业管理用房，双方确认物业管理用房坐落位置为城市花苑3号楼底层商铺11＃、12＃、14＃、15＃、16＃、20＃合计六间，总面积为211.76平方米。上述物业管理用房交接单在建设局房产科、城管执法局物业科分别备案。2011年9月8日，众城房产公司法人代表管华与时任城市花苑业委会主任丁陆群签订一份会议纪要，对众城房产公司移交的原物业管理用房位置暂作调整，约定原物业管理用房总面积不变，考虑原比较分散，暂作局部调整；众城房产公司提供物业管理用房装璜，并提供相应设施，供业主使用；待城市花苑小区内住宅房有空置时，由众城房产公司另安排一套住宅房作为物业管理用房，原物业管理用房归还众城房产公司。该会议纪要签订后，众城房产公司对城市花苑3号楼底层11＃、12＃、14＃、15＃、16＃、17＃号六间房屋（总面积为174.33平方米）进行装修并交付使用。庭审中原告对该六间房屋作为物业管理用房不予认可。（二）查明消防值班室和弱电值班室的相关事实2006年3月13日，经启东市龙光房产测绘有限公司测量，城市花苑1号楼商铺一层分割为01室、02室、03室、消防值班室，建筑面积分别为241.98平方米、450平方米、314.97平方米、21.8平方米，01室房产编号为民乐路453号，02室房产编号为民乐路455号、457号，03室房产编号为民乐路459号；城市花苑2号楼商铺一层分割为01室、02室、03室及弱电值班室，建筑面积分别为422.51平方米、112.79平方米、206.71平方米、15.58平方米，01室房产编号为民乐路439号、441号、443号，02室房产编号为民乐路445号、447号，03室编号为民乐路449号。（详见下图）一号楼            一层              建筑面积（平方米）              房产编号（民乐路）＃                  01室              241.95              453                  02室              450              455、457                  03室              314.97              459                  消防值班室              21.8                    二号楼            一层              建筑面积（平方米）              房产编号（民乐路）＃                  01室              422.51              439、441、443                  02室              112.79              445、447                  03室              206.71              449                  弱电值班室              15.58                    2006年3月24日，启东市房屋产权监理所对座落于民乐路459号的房屋发放商品房产权登记卡，登记卡载明该房屋建筑面积为336.77平方米。2008年8月26日，民乐路459号房屋产权登记于王建平、顾辉、季光明名下。2006年5月23日，启东市房屋产权监理所对座落于民乐路439、441、443号的房屋发放商品房产权登记卡，登记卡载明该房屋建筑面积为438.09平方米。该房屋现登记于薛圣康名下。庭审中，众城房产公司向本院提交薛圣康、王建平分别于2018年1月2日出具的书面声明书。薛圣康声明启东市城市花苑2号楼住宅小区内底层弱电值班室不属于其本人所有，其既未实际占有使用过该弱电值班室，也从未主张过该弱电值班室的房屋所有权，将来也不会主张该弱电值班室的房屋所有权。王建平声明启东市城市花苑1号楼住宅小区内底层的消防值班室不属于其与共有权人季光明所有，其与共有权人季光明、顾辉既未实际占有、使用过该消防值班室，也从未主张过该消防值班室的房屋所有权，将来也不会主张该消防值班室的房屋所有权。本院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会依据物权法规定经业主选举产生，已在街道办备案，其代表城市花苑全体业主向众城房产公司主张业主共有的房屋所有权，具备原告诉讼主体资格。关于争议焦点一，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，众城房产公司应向城市花苑小区全体业主交付符合规定的物业管理用房。本案审理中，本院要求原、被告到规划部门调取城市花苑小区规划的物业管理用房的具体位置、四至位置及面积，但规划部门没有确定该小区物业管理用房的具体位置、四至位置及面积的资料。原告主张城市花苑小区1号楼1层为物业管理用房，但其提供的该小区总平面设计图虽标识1号楼近民乐中路的2层楼房设计用途为商铺、物管，但对商铺、物管的具体楼层分布、四至位置及面积均未作标识，原告主张城市花苑小区1号楼1层即为物业管理用房的依据不足，且该房屋目前已登记于案外人名下，故本院对原告要求被告返还城市花苑1号楼1层作为物业用房的诉请不予支持。关于争议焦点二，城市花苑1号楼一层21.8平方米的消防值班室、2号楼一层15.58平方米的弱电值班室的产权属于小区全体业主，原、被告对此均无异议，本院予以确认。根据启东市不动产登记中心查档信息，民乐路459号的房屋产权登记面积包含城市花苑消防值班室面积，民乐路439、441、443号的房屋产权登记面积包含城市花苑弱电值班室面积，众城房产公司将消防值班室、弱电值班室分别申请登记为商品房产权并出售给案外人的行为，侵害了小区全体业主的所有权。本案中，原告诉请恢复弱电值班室、消防值班室，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。众城房产公司并未占有使用、毁损案涉弱电值班室、消防值班室，故原告的该项诉请，本院碍难支持。原告可另案向弱电值班室、消防值班室不动产登记所有权人主张变更登记。关于争议焦点三，原告认为被告转让的城市花苑1号楼1层是物业管理用房，无事实依据，被告对该房屋的处置，未侵犯原告的合法权益，原告诉请被告赔偿因转让该房屋产生的经济损失，无法律依据，本院不予支持。消防值班室、弱电值班室作为小区的专属设施，不得随意改变使用性质，原告未提供证据证明被告的侵权行为造成了原告的经济损失，故原告诉请被告赔偿经济损失，本院不予支持。本院于2018年4月2日作出（2017）苏0681民初6888号民事判决，判决：驳回原告启东市城市花苑高层业主委员会、启东市城市花苑多层业主委员会的诉讼请求。城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会不服向南通市中级人民法院提起上诉。南通中院审理后确认一审法院查明的基本事实正确，并认为，关于争议焦点一、本案原告诉讼主体资格的认定是否正确。2005年6月1日，众城房产公司与晶寅物业公司签订物业管理选聘合同，并于2007年8月17日向晶寅物业公司移交物业管理用房，双方确认物业管理用房坐落位置为城市花苑3号楼底层商铺11＃、12＃、14＃、15＃、16＃、20＃合计六间，总面积为211.76平方米。上述物业管理用房交接单在建设局房产科、城管执法局物业科分别备案。2011年9月8日，众城房产公司法人代表管华与时任城市花苑业委会主任丁陆群签订一份会议纪要，对众城房产公司移交的原物业管理用房位置暂作调整。根据城市花苑多层业委会的陈述，该业委会成立于2013年。即在此之前，城市花苑作为一个整体由同一个物业管理公司进行管理，并没有高层业委会和多层业委会的区分，众城房产公司作为“城市花苑”楼盘的建设单位，整体交付物业服务用房，符合法律法规的规定。至于后期成立城市花苑高层业委会和城市花苑多层业委会，属于城市花苑小区不同区域业主的内部自发行为，但物业管理用房关涉城市花苑小区全体业主的共同利益，一审法院要求城市花苑高层业委会和城市花苑多层业委会作为共同原告提起诉讼，符合法律规定。城市花苑高层业委会和城市花苑多层业委会物业用房的分配问题，属于其内部事务，应当自行协商处理。一审法院程序并无不当。关于争议焦点二、众城房产公司是否应当向城市花苑多层业委会、城市花苑高层业委会交付案涉1号楼1层房屋作为物业管理用房。尽管在二审期间，城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会提供证据并主张，城市花苑物业管理用房应当在1号楼一层，但根据已查明事实，1号楼一、二层房屋已经出售并登记在第三人名下，不再具备作为物业管理用房的客观条件。实际上，自2007年8月17日，众城房产公司向晶寅物业公司移交部分3号楼底层商铺作为物业管理用房，后虽经调整，物业管理用房面积和位置有所变动，但一直位于3号楼。至于物业管理用房的面积是否符合法律法规、调整是否符合法定程序，与本案中城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会要求交付1号楼底层商铺作为物业服务用房的诉讼请求，并非同一法律关系，本院对此不予理涉。城市花苑高层业委会、城市花苑多层业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。南通中院于2018年8月8日作出（2018）苏06民终2076号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，由《商品房现售许可证》、《商品房买卖（预售）合同》、《商品房产权登记卡》、权属登记信息查询结果、《房屋买卖合同》、判决书及到庭当事人的庭审陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，关于原告的主体资格。根据法律规定，原告系与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，城市花苑多层业委会虽非买卖合同的双方当事人，但买卖合同所涉标的即案涉房屋可能与城市花苑多层业委会存在法律上的利害关系，故城市花苑多层业委会的诉讼主体资格并无不当。关于四被告间签订的《商品房买卖（预售）合同》是否有效即四被告签订过程中是否存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及“违反法律、行政法规的强制性规定”。本院认为，消防室的归属问题在（2018）苏06民终2076号民事案件中原、被告均确认产权属于小区全体业主，王建平也声明启东市城市花苑1号楼住宅小区内底层的消防值班室不属于其与共有权人季光明所有，其与共有权人季光明、顾辉既未实际占有、使用过该消防值班室，也从未主张过该消防值班室的房屋所有权，将来也不会主张该消防值班室的房屋所有权，该案中已作处理。案涉启东市民乐路453、455、457、459号的房屋属于物业管理用房应予归还原告的问题，城市花苑多层业委会作为（2018）苏06民终2076号案中原告之一提出过该诉请，但一二审法院均未支持，故原告主张启东市民乐路455、457号房屋系物业用房本院不予支持。被告众城房产公司取得《商品房现售许可证》、案涉房屋进行了商品房产权登记，被告众城房产公司与被告王建平、季光明、顾辉签订的关于启东市民乐路453、455、457、459号的房屋的《商品房买卖（预售）合同》，系双方真实意思表示，协议的主要内容并不违反法律的强制性规定，不违背公序俗，也未恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应认定有效。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告启东市城市花苑多层业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费100元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  陈春花二〇一九年二月二十日书记员  陈琳琳