云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2331民初2292号 原告：乔正华，男，汉族，1958年10月10日生，云南省禄丰县人，住禄丰县。 委托诉讼代理人：陈志平，云南鸿业律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：李卫国，男，汉族，1985年12月6日生，云南省禄丰县人，住禄丰县，（未到庭） 原告乔正华诉被告李卫国租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月2日公开开庭进行了审理。原告乔正华及其委托诉讼代理人陈志平到庭参加诉讼。被告李卫国因无法直接送达应诉材料，本院依法通过2018年11月1日《人民法院报》公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、风险告知书及开庭传票等材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告乔正华向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告双方解除双方签订的租房协议；2、判决被告支付原告自2017年3月1日起至2018年11月1日止的房租49166.70元（按每年29500元、20个月计算）；3、判决被告支付原告违约金14750元（49166.70元×30%）；4、判决被告支付原告代其缴纳的水费1435.50元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在老家禄丰县公路边自建住房一栋，因家人都生活在外地，所以将该房对外出租。2016年3月1日，被告向原告租赁该房做餐饮，双方签订了《租房协议》，约定租期暂定五年，自2016年3月1日起至2021年2月30日，前三年租金每年29500元，后两年房租根据市场物价另定，租赁期间产生的水、电费由被告承担，不能擅自转租，协议还约定了违约责任等内容。之后，被告缴纳了第一年的房租后，原告将房屋交给被告使用。2017年5月份左右，因被告未缴纳第二年的房租，原告回去查看时，才发现被告未在原告同意下擅自将房屋租给一四川人经营使用。2017年12月12日，原告收到勤丰自来水厂的缴费通知，才发觉被告一直未缴纳水费1435.50元，原告无奈代缴了水费。原告多次要求被告将收取的租金和水费归还原告，其它违约责任不予追究，但被告均搪塞原告。为此请人民法院判决，保护原告合法权益。 被告李卫国未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。 原告乔正华针对其诉讼请求，向本院提交了证据，被告李卫国经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未对原告的证据发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，对原告提交的证据，本院认证如下：1、原告提交的乔正华的身份证复印件、李卫国户口信息复印件各一份，欲证明原、被告的身份情况及诉讼主体资格。本院认为，该组证据系公安机关对居民身份的认证，能证实原、被告的基本情况，对该组证据本院予以采信。2、原告提交的《租房协议书》一份，欲证明双方于2016年3月1日签订租房协议，协议约定了租期，租金、违约责任等其它事项。本院认为，该协议有双方的签名及手印，能证实原告的证明目的，对该协议本院予以采信。3、原告提交的《缴费通知书》、收据各一份，欲证明被告在租赁原告房屋期间，所产生的水费未缴纳，系原告代缴，共计1435.50元。本院认为，该组证据系勤丰自来水厂出具，能证实原告的证明目的，对该组证据本院予以采信。 被告李卫国未提交证据。 根据原告举证和本院认证、调查，本院确认本案法律事实如下： 原告乔正华自有坐落于禄丰县公路边房屋一栋，2016年3月1日，原告乔正华（协议甲方）、被告李卫国（协议乙方）签订了《租房协议书》，协议主要约定：甲方自愿将该房屋出租给乙方使用；租赁期限暂定五年，租期自2016年3月1日至2021年2月30日止，其中前三年自2016年3月1日至2019年2月30日止，每年租金29500元，房租按1年结算，后两年房租由双方根据市场物价情况共同使用后另定；租赁期间产生的水费、电费等由乙方全部负担；乙方不经甲方同意，不得擅自将该房屋转租给他人；任何一方未履行该协议的条款，另一方有权提前解除该协议，所造成的损失由责任方承担；甲乙双方任何一方违约，支付房屋租金的70%作为违约金。协议还约定了其它内容。协议尾部有甲、乙双方签名、手印，并备注了各自的联系电话。随后被告李卫国缴纳了第一年（即2016年3月1日至2017年2月28日）的租金29500元。2016年3月15日至2017年12月12日期间产生水费1435.50元，因被告李卫国未按约定缴纳水费，2017年12月12日，禄丰县勤丰自来水厂向原告发出《缴费通知书》，同年12月26日，原告代被告缴纳了该笔费用。 经本院开庭审理，本案的争议是：原告的诉讼请求是否有事实和证据依据？ 本院认为，《租房协议书》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，为有效合同，对各方当事人均有约束力，双方应根据诚实信用原则按照合同约定全面履行各自义务。原告按约交付租赁房屋给被告使用，被告如约支付了第一年的租金，但其拖欠剩余房租及水费的行为已构成违约；虽然租期未届满，但因被告违约在先，原告有权按照双方协议约定解除租赁合同，故对原告要求解除协议的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的被告差欠其2017年3月1日起至2018年11月1日止欠付的租金款项为49166.70元（29500元/年÷12个月×20个月），该计算方式符合双方的约定，本院予以支持。对于原告诉请的要求被告支付其代为垫付的自来水费1435.5元的主张，因原告代缴事实客观存在，故对该项诉请本院予以支持。对于原告提出的要求被告以未付租金49166.70元为基数，按照30%计算违约金的主张，符合相关法律规定，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其将依法承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一和第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告乔正华与被告李卫国2016年3月1日签订的《租房协议书》。 二、由被告李卫国于本判决生效后十五日内支付原告乔正华房屋租金49166.70元、违约金14750元、水费1435.50元，合计65352.20元。 如未按照本判决指定的期间履行给付现金的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1434元，公告费560元，合计1994元，由被告李卫国负担（因原告乔正华已交纳，现由被告李卫国于履行本判决义务时一并支付给原告乔正华）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请强制执行。 审判长  普志红 审判员  杨跃明 审判员  史建琼 二〇一九年二月二十一日 书记员  侯绍玉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。