贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初3823号原告：王某，男，1987年8月10日出生，苗族，无固定职业，住贵州省凯里市。原告：李某某，女，1993年3月12日出生，苗族，无固定职业，住贵州省凯里市。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：杨某某，男，1951年1月16日出生，水族，无固定职业，住贵州省凯里市。系社区推荐。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李林燕，公司副总经理。原告王某、李某某与被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及李某某的委托诉讼代理人杨某某，被告大地联创公司的委托诉讼代理人李林燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某、李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金67293元和逾期未交房违约金40442元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、2015年4月7日，被告与原告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告购买该套商品房137.53平方米，总价款369334元。按该合同购房总价款万分之二计算违约金，被告应给付原告2015年12月31日-2018年6月30日逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金67293元。二、该合同第十一条第（一）项还约定:出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。所以，自2015年6月30日至2018年6月30日计算，被告应支付原告3年逾期未交房违约金42732元。为了维护原告的合法权益，请求支持如上诉请。庭审中，变更诉请为：逾期交房违约金（从合同约定的交房之日至2018年8月1日）为42732元，逾期办证违约金（从合同约定办证之日起至2018年12月31日止）80884元。被告大地联创公司辩称：对于原告主张按万分之二计算逾期办证违约金我方认为过高，针对交房违约金请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年4月7日，以二原告为买受人、被告为出卖人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区××别××单元××商品房××套，建筑面积为137.53平方米，套内建筑面积为111.11平方米，总价款为369334元。2、合同签订之日交付购房首付款111334元，余款258000万元以银行按揭支付。3、被告应当在2015年6月30日前将商品房交付给原告使用。逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。4、被告承诺于2015年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定全额支付被告购房款369334元。2018年8月1日，原、被告办理交接房屋交接手续。至今被告未办理涉案房屋初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。为此，原告遂诉至本院。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金，合同约定被告应交付房屋给原告的时间为2015年6月30日，原告实际办理接房手续的时间是2018年8月1日，故被告逾期交房的起止时间应为2015年7月1日至2018年8月1日，共计1127天，违约金应为369334元×0.1‰×1127天=41623.9元。原告主张违约金为42732元，计算有误，其超过部分本院不予支持。关于对逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为被告按日向原告支付房价款万分之一支付违约金，现原告主张从2015年12月31日至2018年12月31日共计1096天的违约金，该期间的违约金应为40479元（已付购房款369334元×万分之一×1096天）。原告主张80884元过高，超过的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告王某、李某某逾期交房违约金41623.90元，逾期办证违约金40479元，二项共计82102.90元。二、驳回原告王某、李某某的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1227元，由原告王某、李某某负担220元，被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担1007元，此款原告王某、李某某已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇一九年二月三日书记员  邓汝雪