贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初170号 原告：李琴，女，1987年9月16日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告：万磊，男，1988年5月25日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段**御荣新城******，经营地，经营地：贵州省大方县奢香大道中段iv> 法定代表人：黄宗均，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄朝云，贵州水西律师事务所律师。 原告李琴、万磊与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李琴、万磊及被告鑫盛黔公司委托诉讼代理人黄朝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李琴、万磊向本院提出诉讼请求：１、请求判决被告支付逾期交房违约金278640元；２、判决被告立即支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金22800元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月25日，二原告以李琴名义与被告签订了《商品房买卖合同》，双方就原告购买被告位于大方县红旗办事处奢香大道中段盛景国际广场2#楼2-1-4号房屋的相关事项达成一致。原告以公积金按揭方式购买了合同约定房屋，房屋总价327325元，已由银行全部支付给被告。合同约定交房时间为2016年1月30日前。第十三条约定逾期交房责任为：（1）逾期超过三十日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之八的违约金（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。第二十八条约定办理商品房转移登记的时间在2017年1月30日前，同时约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同约定交付时间到后，被告一直未交付房屋，原告多次找被告交涉，被告一拖再拖，无法实际交付房屋。2018年，原告李琴向相关部门反映，经大方县房产事业局调查并组织业主与被告协商，被告答应在8月底前交付房屋，如在2018年8月31号前不能完成交房手续，被告愿意承担商品房买卖合同约定违约金的双倍赔偿。但时至今日，被告依旧停工，不能完成房屋交付。综上，原告认为，依法成立的合同受法律保护，被告承诺交房时间已逾期三年，已构成根本违约，理应承担违约责任。被告承诺办理产权转移登记的时间已逾期两年，同样构成违约。由于双方多次协商无果，且被告又不能保证交付时间，故原告主张被告承担逾期交房违约金责任的时间计算至2018年12月31日，按照已付房款327325元×8÷10000×1064天计算，共278640元。逾期办理产权转移登记违约金责任的时间计算至2018年12月31日，按照已付房款327325元×1÷10000×699天计算，共22880元。现根据相关法律规定，提起诉讼。 被告鑫盛黔公司辩称，１、本案逾期交房和逾期办证系不可抗力的影响所导致，依本合同第二十七条的约定和合同法的规定应当免除被告的违约责任；２、原告只能在逾期交房和逾期办证之间选择主张权利，不能同时主张权利，理由是：逾期交房必然导致逾期办证，两者不能同时评价。其次，逾期交房者不期望能够按时办证的，因此，按期办证缺乏期待可能性，故主张了逾期交房的违约责任，就不能主张逾期办证的违约责任。再次，交房是本，办证是末，如果交房不存在，办证就不存在；３、即使需要由被告承担责任，原告主张的两项违约金比例过高，请求法庭按照涉案房屋面积、楼层、地段的、地段的毛坯房租金来对违约金予以调整据合同约定，逾期交房的违约金期间是约定交房到实际交房，支付违约金的时间是实际交房之日，在约定没有被撤销之前，对双方均有约束力，故原告主张违约金的时间条件尚未成就，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实:二原告系夫妻。2015年9月25日，二原告（买受人）和被告鑫盛黔公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告鑫盛黔公司将其开发的盛景国际广场2-2-1-4号楼出售给二原告，套内建筑面积为120.01平方米，单价为2727.71元，共计327352元。合同第十一条约定交房时间为2016年1月30日前。合同第十三条约定了逾期交房的违约责任：逾期超过三十日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定了出卖人承诺于2017年1月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时约定了商品房转移登记的违约责任：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告向被告鑫盛黔公司交纳了购房款327352元，被告鑫盛黔公司至今未向二原告交房，二原告诉来本院。 上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、收据及双方的陈述予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。二原告依合同约定向被告鑫盛黔公司支付了购房款，被告鑫盛黔公司未按合同约定期限交付商品房，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，二原告可就被告鑫盛黔公司未按合同约定时间交付涉案商品房的违约行为要求被告鑫盛黔公司按合同约定赔偿违约金。但本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人支付违约金的时间为商品房实际交付的当日，由于涉案商品房至今未交付且不能确定交付的时间，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，二原告要求被告鑫盛黔公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合双方在《商品房买卖合同》中对违约金支付时间的约定，本院不予支持。对二原告要求支付房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2017年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，本案中的涉案商品房至今未交付，也因此未办理商品房转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告鑫盛黔公司未按合同约定将商品房转移登记的有关文书交付给二原告，构成违约，故应按《商品房买卖合同》中的约定承担违约责任，故二原告要求被告鑫盛黔公司按日万分之一从2017年2月1日至2018年12月31日前计算违约金22880元（327325元×1÷10000×699天）的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对被告鑫盛黔公司辩称逾期交房违约金与逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金不能同时主张的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对该项违约金进行了约定，故被告鑫盛黔公司的该抗辩意见不具有事实和法律依据，本院不予采纳。对被告鑫盛黔公司辩称的违约金比例过高的意见，其未提供证据证明，本院不予采纳。对被告鑫盛黔公司辩称系不可抗力导致逾期的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《建设工程质量管理条例》第五条：“从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则”的规定，涉案商品房在修建过程中是否存在地质灾害，在修建前即在勘察时是能发现且可以避免或采取技术性手段可以克服的，故被告鑫盛黔公司的该抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款规定，判决如下： 一、被告贵州鑫盛黔房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李琴、万磊房屋所有权转移登记违约金22800元； 二、驳回原告李琴、万磊的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2910元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限公司负担250元，原告李琴、万磊负担2660元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  章英 二〇一九年二月二十日 书记员  谢璐