辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初4224号原告:鞍山市盈超物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁**解放东路****。法定代表人：王宏涛,经理。委托诉讼代理人：马继福，男，1984年9月5日出生，住鞍山市岫岩满族自治县。被告：于川琪，男，1987年5月23日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：孙丽娜，女，1964年10月31日出生，汉族，住鞍山市立山区。原告鞍山市盈超物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）诉被告于川琪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马继福到庭参加了诉讼；被告于川琪委托诉讼代理人孙丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令于川琪给付物业服务费8722.8元，并自2014年1月1日起每日按欠缴物业费金额的千分之三向物业公司支付滞纳金，直至欠款全部付清之日止；2.诉讼费用由于川琪承担。事实与理由：于川琪系鞍山市铁东区公园一号小区业主，物业公司为公园一号小区提供物业服务，因于川琪拖欠物业服务费，将于川琪诉至本院。于川琪辩称，2012年物业费我已交。2012-2013年期间没入住，期间到房子一次，发现我家大门被绳子绑住（没装修），进入房屋后满地大小便，当时很气氛，找到物业，曹经理接待说处理不了，最后协商免两年物业费，没留凭据。2014年装修入住后，发现房屋漏水，我有照片，多次与物业沟通均未处理，窗户漏水，现在还在漏。公共区域天井开天窗漏雨，反映物业但没修好还漏雨，导致我摔倒受伤两次。2015年10月2日下大雨，儿子结婚，所有人都需打伞参加婚礼，找到物业均未处理。对面六楼房顶盖房子影响我家视线。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年10月8日，于川琪与物业公司签订《公园1号前期物业管理服务协议》一份，双方约定：由物业公司为于川琪所住小区提供物业服务，物业费收费标准每月每平方米1.5元，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。另查，于川琪在该涉案小区拥有住房一处，房屋面积为121.15平方米。于川琪未交纳2014年1月1日至2017年12月31日的物业费8722.8元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业公司向于川琪所住小区提供物业服务的行为合法有效。于川琪作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于物业公司要求于川琪给付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于于川琪提出相关拒交物业费的抗辩理由，于川琪提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中于川琪存在违约行为，应当承担违约责任。于川琪主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，于川琪可通过与物业公司协商、与小区业主委员会沟通和物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，于川琪向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于于川琪提出的抗辩理由，本院不予支持。关于物业公司主张要求于川琪给付滞纳金的诉讼请求，因于川琪未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据《公园1号前期物业管理服务协议》的约定向物业公司给付滞纳金。关于物业公司要求于川琪给付滞纳金计算一节，因于川琪当庭对双方约定的违约金申请人民法院予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条（二）款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因于川琪给物业公司造成的损失无法确定的前提下，于川琪向物业公司给付滞纳金的计算方式应当以实际损失为基础，在此基础上另行给付实际损失的百分之三十，即违约金为实际损失的1.3倍。因物业公司未向本院提供证据证明其实际损失，故实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故滞纳金应为于川琪拖欠物业费利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。滞纳金的具体计算方式为：2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2015年1月1日起计算、2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2016年1月1日起计算、2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2017年1月1日起计算、2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2018年1月1日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，计付至本判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决如下：一、于川琪于本判决生效之日起十日内给付鞍山市盈超物业管理有限公司2014年1月1日至2017年12月31日的物业费8722.8元；二、于川琪于本判决生效之日起十日内给付鞍山市盈超物业管理有限公司滞纳金（滞纳金的具体计算方式为：2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2015年1月1日起计算、2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2016年1月1日起计算、2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2017年1月1日起计算、2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费的滞纳金以2180.7元为本金，自2018年1月1日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，计付至本判决确定给付之日止）；三、驳回鞍山市盈超物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由于川琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  李洋二〇一九年二月十九日代理书记员  童阳