上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初11692号原告：郁建明，男，1962年8月2日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。原告郁建明与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周菁华、被告委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《上海市商品房出售合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)230万元；3、判令被告支付违约金23万元；4、判令被告支付律师费5万元。事实与理由：2017年4月12日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，其中约定：原告向被告购买位于嘉定区银翔路985弄4层406室商铺(下称“系争房屋”)，总价230万元；被告应于2017年12月30日前向原告交付系争房屋，双方应于2017年10月10日前共同办理过户手续；被告逾期交房超过180天，原告有权解除合同，逾期办理产证超过180天的，原告亦有权解除合同，被告并应承担总房价10%的违约金。2017年10月30日，被告向全体业主发出书面承诺，违反承诺将支付律师费等。合同签订后，原告已全额付清了房款，但被告至今未向原告交房及办理产证。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告诉请，1、首先，依据涉案合同附件一及第七条、第十九条之约定，原告先支付全部房款后，被告才应按约向其履行交房及办理过户登记等手续。在原告未按约先向合同第四条约定的付款账户支付全部房款的前提下，被告不向原告交房及办理产证系行使先履行抗辩权，不构成违约，原告因此无权要求解约及返还房款，被告也无需承担相关的违约责任。2、双方合同中未有律师费的相关约定，被告曾向特定业主发放过承诺书，但从未向原告发放过，故原告并非被告的承诺对象，律师费无权要求被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年4月12日，郁建明(乙方，买方)与绿茵公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，该合同约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款230万元。第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之次日起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方解除本合同。第十九条约定双方商定2017年10月10日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年4月10日前取得房屋房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年4月10日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一付款时间和付款方式中约定分期付款、不贷款：1、乙方于2017年4月10日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款30万元；2、乙方于2017年4月30日前应支付房款计120元；3、乙方于2017年5月31日前应支付房款计80万元。合同另对其他内容进行了约定。又查明,2017年3月30日，郁建明在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付10万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”，对应的收据收款事由载明“定金”。2017年4月10日，郁建明在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付20万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”，对应的收据收款事由载明“首付款”。2017年5月2日，郁建明在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付120万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”，对应的收据收款事由载明“首付款补款”。2017年5月31日，郁建明在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付80万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”，对应的收据收款事由载明“首付款尾款”。以上付款，绿茵公司仅认可收到2017年3月30日的一笔10万元，其余220万元实际进入到案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)账户。就系争房屋，绿茵公司未向郁建明开具发票。2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。系争房屋目前登记在绿茵公司名下。本院依郁建明之申请，对系争房屋进行了查封。郁建明为本次诉讼支付律师费5万元。本案诉状副本、传票等应诉材料于2018年7月9日被签收。审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，系争房屋的签约及付款时间均在代销期间内，具体事项均由彰荣公司操作办理。本院认为，郁建明与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，而郁建明对此节事实并不知晓，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓。郁建明在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取相应收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，绿茵公司也确认收到其中10万元付款，故郁建明的付款行为不存在过错。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。绿茵公司称仅收到10万元，对于确未收到的款项绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。郁建明已向绿茵公司支付230万元购房款，绿茵公司却未能按约向郁建明交房及办理过户构成违约。按照双方合同第十三条之约定，郁建明于2018年6月底有权行使单方解约权，故本案诉状副本签收之日郁建明要求解约的意思即到达绿茵公司，双方合同于该日即告解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将已付购房款230万元予以返还，同时应当依照合同第二十条承担赔偿金。关于律师费，合同中虽未约定，但绿茵公司通过《承诺书》承诺支付，且承诺对象明确为绿茵商业用房所有业主，郁建明已于2017年5月31日支付了全部房款，绿茵公司却存在多项违约情形，理应支付律师费，绿茵公司以未向郁建明出具《承诺书》故不支付律师费的意见，本院不予采纳。但郁建明支出的律师费5万元，系其与代理律师协商一致的结果，本院结合本案实际情况、《上海市律师服务收费管理办法》及律师工作量，酌情调整律师费为3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、原告郁建明与被告上海绿茵置业有限公司于2017年4月12日签订的《上海市商品房出售合同》于2018年7月9日解除；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告郁建明已付房款230万元；三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告郁建明违约赔偿金23万元；四、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告郁建明律师费3万元；五、对原告郁建明的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27,440元，减半收取13,720元，保全费5,000元，合计诉讼费18,720元，由原告郁建明负担187元，被告上海绿茵置业有限公司负担18,533元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年二月十三日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。