四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初1872号 原告（反诉被告）：成都蜀鸿物业管理有限公司，住所地：成都市新光路**。 法定代表人：齐丽洁，董事长。 委托诉讼代理人：毛显，北京大成（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：杜弈俊，北京大成（成都）律师事务所。 被告（反诉原告）：中铁航空港成都地产有限公司，，住所地：成都市武侯区二环路南四段****** 法定代表人：李济州，执行董事。 委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所。 委托诉讼代理人：李根茂，四川恒成律师事务所。 原告（反诉被告）成都蜀鸿物业管理有限公司（以下仍称原告，简称“蜀鸿物业”）与被告（反诉原告）中铁航空港成都地产有限公司（以下仍称被告，简称“中铁地产”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员方米生独任审判。本院于2018年8月17日公开开庭进行了审理，原告蜀鸿物业法定代表人齐丽洁，委托诉讼代理人杜弈俊，被告中铁地产委托诉讼代理人王靳、李根茂到庭参加诉讼。于2018年10月18日进行再次开庭，原告蜀鸿物业法定代表人齐丽洁，委托代理人杜弈俊，被告中铁地产委托代理人李根茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀鸿物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告中铁地产向原告立即支付物业服务费及其他欠付费用合计人民币4388400.57元；2、请求判令被告中铁地产对业主欠付原告的物业服务费377981.10元向原告立即承担先行垫付的责任；3、请求判令被告中铁地产向原告立即支付商家考察费33000元。事实与理由：2013年11月13日原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对被告开发的“中铁·金花城”商住项目提供物业服务。原告蜀鸿物业于2015年6月24日开始为“中铁·金花城”项目提供物业服务。之后，于2016年12月，经原、被告协商一致，签订了《中铁·金花城前期物业服务合同解除协议》，约定自2016年12月31日24时起解除原《前期服务合同》，并对费用结算、交接工作等进行了约定。其后，双方于2017年1月17日召开物业移交会议对移交情况和被告应按双方核定结果向原告支付的物业服务费及其他应付费用等进行了明确。双方参会人员均在《物业移交会议纪要》上签字确认。但被告中铁地产一直未按约支付原告任何款项，经原告多次催要，仍以各种理由拒不支付。为维护其的合法权益，原告特提起本案诉讼，望判如所请。 被告中铁地产答辩称，原告陈述的有关合同的签订以及退场的情况与事实相符，但是原告主张的三项费用没有充分的依据。原告第一项的诉讼请求要求被告支付物业费用及其他欠付费用，被告方认为原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，原告要求全额支付这部分金额的诉请没有充分的依据；其次，原告要求被告垫付业主欠付的物业服务费没有法律依据。原告与欠付业主之间的物业服务合同关系与原告和被告之间的物业服务合同属于不同的法律主体之间的法律关系，原告要求被告向其支付这部分费用于法无据。最后，对于原告要求的商家考察费，双方虽然在纪要中有约定，但是原告没有提供商家考察费的实际情况，业绩这部分费用应当由被告承担的依据，双方没有对这部分费用进行核实。综上，请求人民法院在查明事实的基础上依法判决。 被告中铁地产提出反诉称，双方于2013年11月13日签订了《前期物业服务合同》，由原告对被告开发建设的“中铁·金花城”项目提供前期物业服务，之后原告于2016年12月退出了物管项目，双方于2017年1月17日签订了《物业移交会议纪要》，就合同期内涉及的财产损坏、费用负担确定了处理原则，但双方一直未对债权、债务情况进行结算，根据被告所掌握的资料，原告应向被告支付的款项合计为2127073.45元。由此被告提出反诉请求：1、判令原告返还代付电费879141.52元；2、判令原告返还代付代缴水费97651.42元；3、判令原告返还预收费用133889.76元4、判令原告返还未退装修履约金39000元；5、判令原告返还公共区域广告费165510元；6、判令原告返还车位租赁费384750元；7、判令原告支付财产损失赔偿款274251.03元。以上合计1974193.73元。 原告蜀鸿物业针对反诉答辩称：对于被告主张要求返还电费、水费、预收费用、未退装修履约金、车位租赁费的诉讼请求，我方认为存在被告代付垫付水费、电费的情况，但具体金额需要进一步核实，被告也应提供相应的支付凭证进行证明，并且应当扣除其自身办公场所所使用的费用。预收费与未退装修费履约金以及车位租赁费也是同理，应当由双方进行核对后确认具体数额。对于被告要求支付的公共区域广告费以及支付财产损害赔偿我方认为法律及合同中均无相关规定，不应得到支持。请法院依法判决。 经审理查明： 一、2013年11月13日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，双方约定原告为被告中铁地产开发的位于成都市武侯区簇桥双凤五路288号“中铁·金花城”商住项目提供前期物业服务。合同中约定：1、公共性物业服务费：住宅2元/月/米，商业5元/月/米，装修服务费及装修垃圾清运费按政府规定标准收费；2、自合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由被告承担，自物业交付物业买受人之日的次月起合同终止之日发生的物业服务费用，由买受人按照物业买卖合同的约定承担；3、停车场（库）收费，规划车位的停车场车辆停放服务收费根据相关部门核准确定，规划范围内的露天机动车服务费每月每个车位30元，地下车库，地下车库机动车服务费每月每个车位50元，地下非机动车服务用每月每个车位10元停车场的机动车服务费每月每个车位30元；规划车位外，利用共有道路或其他场所改造成车位的，产权为业主共有，收益扣除服务成本后纳入维修基金。4、全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备由原告经营，收益分配：属于全体业主共的有车位及临时停车收入扣除服务成本后，其余部分纳入维修基金，其他共有部位、共有设施的经营，收入50%作为代理服务费由原告计提纳入物业服务收入，50%作为产权收益纳入专项维修管理资金。同时双方对各自的权利义务还进行了约定。 二、上述合同签订后，原告蜀鸿物业于2015年6月24日开始为“中铁·金花城项目”提供物业服务。2016年12月，原被告双方协商一致，签订了《中铁·金花城前期服务合同解除协议》，约定于2016年12月31日24时解除原《前期服务合同》，并对结算和移交事项进行了约定。 三、2017年1月17日，双方达成《物业移交会议纪要》，对已完成交接工作进行了清点，也在纪要中对费用的清算进行了一些讨论。包括双方一致同意，自2017年1月1日起的预收费用，由蜀鸿物业返还现金至中铁地产。另外在《物业移交会议纪要》中双方在第三款第二条中载明，自2016年1月1日至2016年12月31日止业主欠费（不含开发商）：中铁地产提出对于无争议业主欠费部分由中铁地产垫付，再经蜀鸿物业授权向欠费业主催收；对于有争议业主欠费部分，由中铁地产代收后转给蜀鸿物业。蜀鸿物业提出全部业主欠费均由中铁地产垫付。同时该会议纪要对双方费用结算方式方法进行了一并约定。 另，在本院的组织下，原告与被告双方对各自保存的账目进行了结算确认，原被告核算结果如下： 一、被告欠原告费用：2015年住宅空置费5384.28元，住宅已出售未接房15120.72元，住宅整改1935.163元，住宅老带新756**.72元，商业空置850935.99元，商业整改12299.4元；2016年住宅空置费8398.44元，住宅整改17304.6元，住宅老带新1533**.2元，商业空置1998799.11元，商业整改12163.1元；特约服务费546030.43元，水卡余额7547.47元，电卡余额7888.55元；合计3712546.17元。 二、原告欠被告的费用：水费62478.52元，电费879141.52元，装修押金39000元，广告费收益73880元，车位租赁费384000元，合计1438500.04元。 三、原告应收车位空置费与被告应收财产损失费差额为435100元，由被告向原告支付。 四、原告预收住宅、商铺业主费用133889.76元。 五、原告在诉讼请求中要求的商业考察费总共是33000元，被告当庭予以确认，并明确表示愿意支付给原告。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告预收的住宅、商铺业主的物业服务费用是否应当返还；2、业主在原告提供服务期间的欠付物业费用是否应当由被告垫付。 在本案中，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》、《中铁·金花城前期服务合同解除协议》、《物业移交会议纪要》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对合同、协议和纪要中所达成的一致性意见，本院对其效力予以确认，原、被告双方应当依照约定履行各自的权利义务。 关于原告预收的住宅、商铺业主的物业服务费用是否应当返还的问题。本院认为，在2017年1月17日双方形成的《物业移交会议纪要》中明确约定：自2017年1月1日起预收费用，由蜀鸿物业返还现金至中铁地产。现双方已结算出该笔费用为133889.76元，按照双方会议纪要的约定，此笔款项原告蜀鸿物业应当返还给被告中铁地产。 关于对于业主欠付物业费是否应当由被告垫付的问题。本院认为，首先，被告中铁地产和欠费业主与原告之间的物业服务合同关系，合同双方主体不同，是不同的民事法律关系。根据合同的相对性原则被告不应当当然的为欠费业主垫付这笔费用，于法无据。其次，虽然双方在解除协议和会议纪要中，就业主欠费问题进行了相应的协商，但并未对该部分费用达成协商一致意见。最后，原告举示的证据，不足以证明业主所欠物业服务费的金额就是原告所诉的377981元，原告在本院作出判决前也未进一步提供证据进行证明，且双方并未对业主所欠物业费用进行核算。因此对原告这部分的诉讼请求本案不予支持，原告可另案向适格权利义务人主张这部分欠付费用的权利。 综上所述，结合双方的结算情况和无争议的事实，本院对原告的要求被告支付物业欠费的请求部分予以支持，对要求被告支付考察费的请求予以支持，对原告的其他诉讼请求不予支持；对于被告的七项反诉请求，每一项请求均部分予以支持。扣除双方各自应当支付的费用，被告共欠原告2742146.13元。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告中铁航空港成都地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都蜀鸿物业管理有限公司支付欠付费用2742146.13元； 二、原告成都蜀鸿物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告中铁航空港成都地产有限公司133889.76元； 三、驳回原告成都蜀鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告中铁航空港成都地产有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取22598元，保全费5000元，原告成都蜀鸿物业管理有限公司承担11868元；被告中铁航空港成都地产有限公司承担15730。 本案反诉案件受理费减半收取11908元，原告成都蜀鸿物业管理有限公司承担9526元，被告中铁航空港成都地产有限公司承担2382元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇一九年二月二十八日 书记员  赵 鑫