上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初22180号原告(反诉被告)：黄振杰，男，汉族，1989年9月9日出生，户籍地浙江省慈溪市，现住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：汤晓昱，男，汉族，1973年6月20日出生，户籍地上海市虹口区，现住上海市。原告黄振杰与被告汤晓昱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序审理。本案诉讼期间，被告汤晓昱提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。本院依法于2018年8月21日、同年9月27日、同年10月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄振杰及被告(反诉原告)汤晓昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)黄振杰向本院提出诉讼请求：汤晓昱向黄振杰支付租赁押金10,800元(人民币，下同)。事实与理由：2016年5月5日，黄振杰与汤晓昱签订了一份《房屋租赁合同》，约定汤晓昱将其拥有所有权的位于上海市姚虹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给黄振杰使用，租期为2016年5月10日至2019年5月9日，租赁用途为公司员工宿舍。租金为每月10,800元，每三个月支付一次。2018年4月19日，黄振杰收到闵行区虹桥镇群租综合整治领导小组发出的《责令限期改正通知书》，要求对居住情况予以整改。鉴于此状况，黄振杰所在公司员工何晓融与汤晓昱就此事项于2018年4月26日签署《情况说明》，约定在黄振杰另支付一个月房租的情况下，汤晓昱给予一个月的搬场期限，黄振杰撤场后，汤晓昱同意退回租赁押金。2018年5月23日，黄振杰撤场，但汤晓昱拒绝退回租赁押金。经黄振杰多次沟通，均无果。现为了维护黄振杰的合法权利，根据法律规定，向法院提起诉讼，请求法院依法支持诉请。被告(反诉原告)汤晓昱辩称，汤晓昱与黄振杰就涉案房屋签订了一份租期从2016年5月至2019年5月三年期的租赁合同。黄振杰违约于2018年6月初提前退租。双方于2017年12月21日去相关部门办理租赁备案登记，约定了租金为每月3,600元，期限为2017年5月8日至2019年5月7日。黄振杰于2018年6月初违约提前退租至今4个多月，未与汤晓昱撤销所诉房屋的租赁备案登记。汤晓昱为维护自身的合法权利，据此提出反诉，请求法院判令：黄振杰向汤晓昱支付房屋租赁备案登记约定的14,400元(暂定为四个月，实际要求支付自2017年6月起至租赁备案登记撤销为止，按照每月3,600元的标准计算)。诉讼中，汤晓昱反诉请求黄振杰协助办理撤销租赁合同备案登记手续。对于汤晓昱的反诉，黄振杰辩称，合同终止后，其多次与汤晓昱沟通要求撤销租赁备案登记，汤晓昱均不予理睬。2018年9月25日，双方共同至房屋登记管理部门办理撤销租赁备案登记的手续，等到约定的时间，没有等到汤晓昱。办理撤销租赁备案登记手续时，需要签署提前终止协议，汤晓昱拒绝签署。办理的过程中，工作人员明确表示就算承租人不予配合，汤晓昱可以单方面撤销租赁备案登记，尽管如此，汤晓昱仍不愿意撤销。因此，汤晓昱存心拖延，不予配合办理手续。协议中并未规定租赁备案的费用，故汤晓昱请求支付费用的反诉请求没有根据。关于汤晓昱提出的协助办理撤销租赁合同备案登记手续的反诉请求，其同意办理。本院经审理认定事实如下：位于上海市姚虹路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为汤晓昱。2016年4月22日，汤晓昱签署《租赁房屋定金协议》，载明收到圣贝口腔门诊部付来租赁姚虹路XXX弄XXX号XXX室租房定金贰仟元整，租期三年，房屋为前两年每月壹万零捌佰元，第三年租金为壹万壹仟捌佰元。双方约定于2016年5月20日前交于承租方使用。2016年5月5日，汤晓昱(甲方)与黄振杰(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方将其所有的位于上海市姚虹路XXX弄XXX号XXX室及其附属设施出租给乙方。二、该物业的建筑面积为138.46平方米。三、乙方只可将该物业作为家庭成员供居住使用。四、租赁期从2016年5月10日至2019年5月9日。甲方在2016年5月5日之前，将该物业所列物品及设施交付乙方使用。五、双方议定租金为每月10,800元，乙方每三个月以现金形式支付一次租金。每期提前五日前一次付清给甲方。六、租方押金：1、双方议定租方押金为10,800元(相当于一个月的租金)由甲方无息保管，乙方于签约日支付给甲方，押金不能充作租金。2、在本合同终止时，甲方须在乙方清理、搬出该房屋并已证明付清所有租金及其他一切房屋相前费用及附属设施状态好情况下三天内必须无息退还承租人押金。3、乙方提前退租，甲方有权没收乙方的租金。七、甲方不得租赁期间终止合同，否则将双倍退还乙方的租赁押金，并退还乙方所支付的房租。合同附件列明了家居目录，其中包括有线电视机顶盒正机一个，副机一个。合同签订后，汤晓昱向黄振杰交付了房屋，黄振杰向汤晓昱支付了租赁押金10,800元。日期为2017年12月21日的《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书(新增)》记载，汤晓昱为出租人、案外人习舟、张青青、周文文为承租人；租赁房屋坐落：上海市姚虹路XXX弄XXX号XXX室；租赁部位：朝北一间；租赁面积：35平方米；租金：3,600元/月；租赁期限：2017-05-08至2019-05-07止。2018年4月19日，闵行区虹桥镇群租综合整治领导小组发出《责令限期改正通知书》，载明涉案房屋违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条、第十一条的相关规定，责令自行改正。2018年4月26日，汤晓昱(甲方)与黄振杰(乙方)签订《情况说明》一份，上载：“兹由乙方黄振杰另支付汤晓昱姚虹路XXX弄XXX号XXX室房租壹萬元正，给予相应的搬场期限，甲、乙双方在此期限内将此房转租，转租完成后双方交接时扣除相应物业清扫费用约叁仟元正后如实结算(即押金10,800扣除3,000最多)归还给黄振杰。”。庭审中，黄振杰确认最后一笔租金支付至2018年5月9日，自2018年5月10日至2018年6月1日期间共计24日，按照10,800元每月的标准计算上述期间的租金为8,521.64元，其已支付10,000元。另外，其同意在押金中扣除如下费用：水费53.80元，电费254.40元，物业管理费1,241元，机顶盒660元(280元+380元)。庭审中，汤晓昱陈述其与黄振杰曾于2018年5月30日、同年5月31日至法院调解。后黄振杰于2018年6月1日向其交付了房屋钥匙。其于2018年7月底开始装修房屋。上述事实由原告(反诉被告)黄振杰提供的房地产权证、租赁房屋定金协议、房屋租赁合同及附件、责令限期改正通知书、情况说明、短信往来记录，由被告(反诉原告)汤晓昱提供的上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于汤晓昱提交的其持有的房屋租赁合同，用以证明其有权根据该份合同第六条的约定没收押金，黄振杰称，合同第六条中“甲方有权没收乙方的押金”(原文为“甲方有权没收乙方的租金”)是汤晓昱自己修改的，黄振杰没有在改动处签过字，黄振杰的合同上没有改动，如果要改肯定是一起改的，故对此不予认可。汤晓昱则认为，未在黄振杰的合同作出同样的修改为一时疏忽，合同第八条和合同第六条应具有对等性。诉讼中，汤晓昱提出，其在2018年9月27日庭审结束后查询了涉案房屋内的燃气费用，经查询，黄振杰拖欠了自2016年5月至2018年6月期间的燃气费共计4,944.60元，该费用应当由黄振杰承担。汤晓昱为此提供了上述时间段内的燃气费账单。黄振杰当庭与燃气公司进行电话询问欠费情况。燃气公司的工作人员答复，该房屋内2018年的7月、9月是零元账单，之前的账单是暂估的，营业厅的工作人员已经将暂估的燃气读数都注销了，从2016年5月一直注销到2018年5月，业主的账单不需要支付。汤晓昱认为，其持有账单则需支付费用。本院遂再次向燃气公司工作人员确认，业主凭其持有的燃气费账单是否还能支付燃气费。工作人员答复，无欠付，支付不进去。汤晓昱表示，应以书面凭证为准，其将支付费用，支付完毕后将付款凭证提交至法院。本院未收到汤晓昱前述付款凭证。本案审理过程中，双方均同意办理撤销租赁备案登记手续，黄振杰于2018年8月21日的庭审中称，因登记的承租人之一周文文生育在家休养，不在上海，故其想办法于一个月内落实此事，但前提是需要汤晓昱配合。后，黄振杰致电汤晓昱，告知于2018年9月25日至相关部门办理撤销手续，汤晓昱于电话中未明确是否会至现场办理手续。2018年9月25日，汤晓昱至相关政府部门，但当日未办理撤销手续。黄振杰对此解释为，其于该日提前半小时至合川路XXX号等待汤晓昱，因未见到汤晓昱到场遂离开。2018年9月27日庭审当日，黄振杰仍表示愿意配合办理撤销手续。其于庭审过程中致电相关工作人员询问所需材料。工作人员告知，如登记的承租人不能至现场，应由受托人携带委托书前来办理。但如果出租人单方确认并签署声明书，亦可予以办理。庭审结束后，双方共同至相关政府部门办理撤销手续，后因受托人并非登记的承租人之一，委托书须经公证方可办理撤销手续，故该日仍未办理完成撤销租赁备案登记手续。本院认为，黄振杰与汤晓昱签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现本案的争议焦点为，汤晓昱是否应向黄振杰返还租赁押金10,800元。汤晓昱提出，该笔押金应予没收，理由为根据合同约定，黄振杰提前退租，其有权没收押金。同时黄振杰未结清水、电、燃气、物业管理费、有线电视机顶盒等各类费用，租赁备案登记的注销手续亦未办理完成。黄振杰则认为，合同条款中记载的内容为“乙方提前退租，甲方有权没收乙方的租金”，而并非没收押金，故汤晓昱无权没收押金。本院认为，关于合同的条款内容，虽黄振杰手持的合同载明为“乙方提前退租，甲方有权没收乙方的租金”，但本院注意到，该文字内容出现在合同第六条“租方押金”项下，而该第六条的内容均为与押金相关的事项，包括押金金额、交付时间、退还条件等，故从上下文义理解，第六条第3条应为押金的没收条件，故在该条款内容中出现“没收乙方的租金”应为文字的记录错误。况且，在合同的通篇行文中，亦出现了其他文字记录不当或错误的情形，比如第六条第2款中的“一切房屋相前费用”，实际应为“一切房屋相关费用”，第八条的“甲方承担租赁期内的物业管理费”中的“甲方”后修改为了“乙方”。另外，从出租人违约，承租人有权要求双倍退还押金的约定中可以看出，根据对等原则，第六条中亦应为没收押金。因此，关于合同的条款内容应属记录不当。但本院认为，即便合同中约定了汤晓昱具有押金的没收权利，但根据双方于2018年4月26日签订的《情况说明》，双方实则对黄振杰提前退租、押金的处置等另行作出了约定，即汤晓昱给予黄振杰搬离期限，双方在此期间内完成转租，转租完成后双方交接时按实结算，押金在扣除清扫费用(如有)后返还黄振杰。而此后，汤晓昱于2018年6月1日接收了黄振杰交付的房屋钥匙，双方完成了交接，则汤晓昱理应将押金返还黄振杰。黄振杰同意于押金中扣除水费53.80元、电费254.40元，物业管理费1,241元，机顶盒660元(280元+380元)，由此汤晓昱还需向黄振杰返还押金8,590.80元。关于汤晓昱提出的扣除燃气费4,944.60元，因根据查明的事实，燃气公司确认并无燃气欠费，故汤晓昱请求抵扣的意见，本院不予采纳。关于汤晓昱反诉请求黄振杰支付自2017年6月起至租赁备案登记撤销为止，按照租赁备案登记上载的每月3,600元的标准计算的费用，本院认为，黄振杰已于2018年6月1日向汤晓昱返还房屋，黄振杰自上述日期起未再占有使用房屋，故其无需再行支付使用费，汤晓昱的该项反诉请求没有合同依据，本院不予支持。关于汤晓昱反诉请求黄振杰协助办理撤销租赁合同备案登记手续，黄振杰同意协助办理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)汤晓昱于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)黄振杰返还押金人民币8,590.80元；二、原告(反诉被告)黄振杰于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)汤晓昱办理撤销租赁合同登记备案手续；三、驳回被告(反诉原告)汤晓昱的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计35元，由被告(反诉原告)汤晓昱负担。反诉案件受理费计80元，由被告(反诉原告)汤晓昱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一九年二月二十六日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。