山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终201号上诉人（原审原告）:武富喜。委托诉讼代理人：齐守伟，山西晋信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢茂诚，山西晋信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王丽平。被上诉人（原审被告）:张东林。被上诉人（原审被告）:焦丽珍。委托诉讼代理人：郭永贞，山西晋仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝静茹，山西晋仁律师事务所律师。上诉人武富喜与被上诉人王丽平、张东林、焦丽珍确认合同无效纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院作出的（2017）晋0702民初4640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人武富喜上诉请求：1.撤销榆次区人民法院(2017)晋0702民初4640号民事判决书,依法改判被上诉人王丽平、张东林之间签订的《售房协议书》无效;被上诉人张东林、焦丽珍将位于道北东街8号音响材料厂宿舍8号楼2单元5层17号的房屋腾出并交付于上诉人或将本案发回重审。2.本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项为管理性规定错误。根据司法实践,最高人民法院在判断强制性规定与管理性规定问题上,提出了两种识别方法,即肯定性识别与否定性识别。从肯定性识别角度分析,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项虽未明确规定违反的后果是合同无效,但是,最高人民法院认为:法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的,但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会利益的,也应当认定该规定是效力性强制性规定。具体到本案中,则需考虑被上诉人王丽平、张东林之间签订的《售房协议书》继续有效是否将损害国家利益和社会利益，共有权人单方即可处置共有财产势必是我国对不动产共有权制度的损害。因此,从肯定性识别角度分析,《城市房地产管理法》第三十八条第四项属于效力性强制性规定。从否定性识别角度分析,应从以下两个方面考虑。第一,从立法目的判断,如强制性规定的目的是实现管理的需要而设置,并非针对行为内容本身,则可认定不属于效力性强制性规定。从该法条的措辞,明显可以看出其针对的是非法转让房地产这一行为本身,而非对不动产登记机构的管理进行相关规定。第二,从调整对象判断,一般而言,效力性强制性规定针对的都是行为内容,而管理性强制性规定很多时候单纯限制的是主体的行为资格。《城市房地产管理法》第三十八条第四项列举的,明显是针对共有房地产转让这一具体行为,而并未限制转让主体的资格。综上,无论从肯定性识别与否定性识别角度,《城市房地产管理法》第三十八条第四项均属效力性强制性规定,被上诉人王丽平与张东林之间签订的《售房协议书》因违反法律效力性强制性规定,应属无效合同,一审法院认定错误。另外,本案所涉房屋系上诉人与被上诉人王丽平共同共有财产而非按份共有,《物权法》第九十七条之规定并不阻却本案所涉合同系无效合同的判定。二、一审法院认为申请人违反诚信原则错误。根据合同相对性原则,上诉人与不存在合同关系的被上诉人张东林、焦丽珍之间,并不存在基于合同关系而产生的诚实信用这一附随义务,一审法院适用《合同法》第六条对本案进行判决属于适用法律错误。三、一审法院关于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款理解有误。在上诉人并非本案所涉房屋买卖合同关系主体这一事实下,一审法院适用《买卖合同司法解释》第三条第一款判决本案是错误的。被上诉人王丽平辩称，卖房子是因为其买了现在居住的房子以后，女儿上大学缺钱，正好涉案房屋闲置，其就和老公商量说是卖了吧，其老公不同意。那时其和焦丽珍认识了，焦丽珍说是想买这个房子，其为了让姑娘上学就悄悄地卖了房子，卖了房子以后其就告其老公说是这个钱是借的其妈和其弟弟的，其老公多少年就一直在太原，很少回家，卖房子的时候是焦丽珍起草的协议，上面也没有写时间，就是其简单地写了一下，一直都是焦丽珍在协商，当时她钱不够给了4万，当时这个房子是5万卖的，剩下的1万是每月给其500元，给完的时候，其就把房产证给了焦丽珍，但卖给焦丽珍的这个房子是70%的产权，还有30%是职工福利、工龄等一次性优惠。2017年刚过完年的时候，焦丽珍说是房子要拆了，要办30%的产权，如果不办的话拆房子不能拿到全款，当时她让其签字其就答应了，但是其告焦丽珍签30%其同意能签字，但其没钱，拆房子的钱该退多少退多少，30%的份额仍是其所有的。当时没有签订合同，拆了房子拿款的时候，焦丽珍拿不到款才打电话说是给其送过来后来补写的那一份合同。30%的产权应该属于其所有。被上诉人焦丽珍辩称：1.上诉人对焦丽珍及王丽平进行房屋买卖是知情的，因为被上诉人王丽平讲卖房上诉人不同意，但是之后焦丽珍入住该房屋，双方同居一个小区，不可能在该房屋面临拆迁才知道王丽平将房屋出售的事实，且双方形成的买卖关系已经长达18年。2.被上诉人焦丽珍手里所持有的房产证、土地使用证均是王丽平所交付的。3.上诉人并非本案的适格主体，从房屋产权证登记的内容载明：该房屋的房屋所有权人是王丽平。共有情况信息载明“单独所有”。因此，本案上诉人对该房屋没有产权。4.即使本案过户，作为房屋管理部门，依据《城市房地产管理法》不会对上诉人之外的任何人进行产权审查，因为该房屋系王丽平单独持有。根据法律规定，不动产以登记为准，不动产产权以登记持有。5.诉争房屋是单位的福利房，而王丽平及上诉人夫妻在单位包括该诉争房屋持有两套福利房，另一套房屋系单位12号楼2单元2层201。依据法律规定，单位职工只能享有一次福利分房，所以对该房屋的出售上诉人是知情的，如果不出售该房屋上诉人夫妻不可能在单位另行拥有另一处福利房。6.本案涉及的房地产管理法34条，非效力性强制规定，上诉人的上诉事实与理由提到了司法实践对效力性的否定和肯定之说，足以证实效力性强制性规定是调整的行为内容，而本案上诉人主张的是行为本身，就是说不涉及行为内容，而行为内容是指该内容是否损害国家利益及社会公共利益，而该房屋交易的内容不涉及国家利益也不涉及社会公共利益。依据此规定，请求确认合同无效是不成立的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人张东林答辩意见同焦丽珍答辩意见一致。上诉人武富喜向一审法院起诉请求：1.依法确认王丽平与张东林之间签订的《售房协议无效》。2.依法判令张东林、焦丽珍将道北东街8号音响材料厂宿舍8楼2单元5层17号房屋腾出并交付于武富喜。3.诉讼费由王丽平、张东林、焦丽珍承担。开庭审理过程中,武富喜增加请求确认王丽平与焦丽珍的《住房协议书》、《售房协议》一并无效。一审法院认定事实：1996年4月1日,山西音响材料厂与王丽平签订了《晋中地区公有住房出售协议书》,将坐落于道北东街8号音响材料厂宿舍8楼2单元5层17号住房一套出售给王丽平,王丽平享有该房屋70%产权。约2002年前后,王丽平经与焦丽珍商定,同意将其名下位于音响材料厂宿舍8楼2单元5层17号房屋以伍万元售价卖与张东林、焦丽珍夫妇,并由王丽平、张东林在一份手写《售房协议书》上签了字。在收到45000元售房款后,王丽平与焦丽珍于2003年2月18日又签订了《“住房”协议书》。该协议证明售房人王丽平售价为5万元,已付45000元。其余5000元如能一次付清更好,如不能定于2003年3月份开始,每月付500元整,付清为止最后给房产证。随后,王丽平将上述房屋及相关协议、收据和国有土地使用证书原件(晋中市国用(2004)第2121004号)等一并移交给焦丽珍,并收到了剩余5000元房款。2003年12月27日。王丽平出具收条一张,证明今收到焦丽珍房款5万元整,房产证已付。2015年10月30日,王丽平与山西音响材料厂签订了《晋中市补足公有住房部分产权协议书》。2015年12月29日第三人通知焦丽珍缴纳了上述房屋30%产权的售房款11294元。后焦丽珍领取并持有登记在王丽平名下的房屋所有权证书原件(晋房权证晋中市字**),并将打印好的《售房协议》交由王丽平签了字。该《售房协议》再次就买卖上述房屋有关事项作出了明确约定,“售房人王丽平(以下简称甲方)有房一套,为山西省晋中市榆次音响厂8号楼二单元五层17号。总面积70.37平方米。一阴一阳大客厅局面。甲方出售此房售价为5万元,原则上为一次付清。乙方(购房者以下简称乙方)交清房费5万元后,甲方即将房产等一切手续证件交给乙方,乙方享有此房使用收益及拆迁补偿等权益。乙方收到房产手续后搬入居住,今后有关房产争执以及与厂方所发生的全部关系手续等切形式,甲方将不负任何责任。双方确认第一次所签售房协议生效并已履行。此协议一经生效将不再毁约,如有一方毁约，则将承担由此产生的一切经济费用。”该售房协议显示上次签订时间为2001年8月本次签订于2016年10月。在本案审理过程中,武富喜主张涉案房屋是其与王丽平的夫妻共有财产,王丽平出售给张东林、焦丽珍,其并不知情,三份买卖协议均属无效。王丽平认可武富喜主张。张东林、焦丽珍主张法律上夫妻关系需要提供有关证件佐证,武富喜对卖房一事是认可的,十七年来从未提出过任何异议,三份买卖协议都是有效的。双方当事人各持己见,协议不成为本案事实。一审法院认为，武富喜及王丽平、张东林均系山西音响材料厂职工,在一起工作、生活多年,作为妻子的王丽平将其家庭重要财产出售给张东林、焦丽珍夫妇居住多年,武富喜及王丽平称作为王丽平丈夫的武富喜对此房出卖不同意且不知情不符合常理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项关于“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”的规定,是对房地产所有权变动登记的管理性规定,不是影响房屋买卖合同效力的强制性规定。同时,张东林、焦丽珍夫妇支付了合理对价,武富喜及王丽平在该房屋被征收之前的十多年间并无异议。合同是立约双方的彼此承诺,民事主体从事民事活动应当秉持诚实恪守承诺,善意行使权利和履行义务,涉案房屋买卖协议最初签订及所售房屋交付至今已十余年,武富喜在涉案房产即将拆迁补偿之时提起诉讼,既未做到对张东林、焦丽珍夫妇的诚信不欺,也违背了民事活动应遵守的诚实信用原则。武富喜及王丽平关于上述涉案房屋买卖合同无效的主张不能成立。对于武富喜的诉讼请求,一审法院不予支持。一审判决：驳回武富喜的诉讼请求。二审期间，当事人未提供新的证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，王丽平本人与山西音响材料厂签订《晋中地区公有住房出售协议书》购入涉诉房屋，涉诉房屋产权证也记载：房屋所有权人为王丽平，共有产权情况为单独所有。张东林、焦丽珍夫妻与王丽平经过多次协商购买涉诉房屋，并多次完善补充签订房屋买卖合同，张东林、焦丽珍也向王丽平支付了合理的对价。被上诉人王丽平对上述情况予以认可，且在法庭上承认故意隐瞒其丈夫上诉人武富喜出售房屋的事实。在双方当事人相熟且居所相近的情况下，上诉人武富喜主张其十余年来对房屋这样重要财产的出卖情况不知情，显然与情理不合。正因为上述房屋登记情况、公有住房出售情况和王丽平故意隐瞒的情况，被上诉人张东林、焦丽珍主张其对该房屋买卖属于善意，符合情理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，被上诉人王丽平为了女儿学业问题，处置双方共同财产，上诉人武富喜以不知道为由，不得对抗被上诉人张东林、焦丽珍夫妇。上诉人武富喜提出本案涉诉的房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定。本院认为，该规定并不属于合同法上的效力性强制性规定，且本案涉诉房屋并未办理共有产权登记。故对上诉人的该项主张不予支持。为维护民事法律秩序的稳定，并根据诚实信用原则与公平原则。本院对上诉人武富喜提出的房屋买卖合同无效的上诉请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人武富喜负担。本判决为终审判决。审判长  张晓峰审判员  韩 敏审判员  郭东星二〇一九年二月二十八日书记员  许艳玫