贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0524民初4075号 原告：罗诗语，女，1994年2月14日生，彝族，住织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛亚，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘鹏，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 被告：织金恒丰源房地产开发有限公司，住所地：织金县绮陌街道官堂小街，统一社会信用代码91520524MA6EDYCP55。 法定代表人：邓成骏，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙正军，贵州润澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕玲，贵州润澜律师事务所律师。 原告罗诗语与被告织金恒丰源房地产开发有限公司（以下简称恒丰源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序后，依法组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭审理了本案。原告罗诗语的委托诉讼代理人毛亚，被告恒丰源公司的委托诉讼代理人孙正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗诗语向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告恒丰源公司解除原告与原贵州宝丰源房地产开发有限公司（以下简称原宝丰源公司）签订的《官塘壹号内部团购协议》行为违法，并赔偿原告因房价上涨所造成的房屋差价损失；2、判决被告恒丰源公司退还原告购房款75280元及资金占用费（以75280元为基数，按月利率2%从2018年6月1日计算至实际支付完毕止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告罗诗语将其诉讼请求变更为由被告恒丰源公司返还其购房款75280元及支付违约金109584元，本案诉讼费和评估费由被告负担，自愿放弃其他诉讼请求。事实和理由：2017年2月19日，原告与原宝丰源公司签订《“官塘壹号”内部团购认购书》，约定原告罗诗语以3000元/㎡的价格认购原宝丰源公司开发的位于织金县官塘桥“官塘壹号”C栋1单元27层01号住房，认购书效力自2017年3月10日前甲乙双方签订《官塘壹号内部团购协议》生效后废止。认购书签订后，原告依约向原宝丰源公司支付房屋认购金10000元。2017年3月10日，原告与原宝丰源公司签订《官塘壹号内部团购协议》（以下简称《团购协议》），原告于签订团购协议当日向原宝丰源公司支付涉案房屋购房款65280元（不含签订认购书时交纳的10000元）。原宝丰源公司被注销登记后，其与原告签订的《团购协议》约定由原宝丰源公司享有的权利和应履行的义务由被告恒丰源公司承继。2018年5月30日，原告前往被告恒丰源公司签订《商品房买卖合同》，被告销售人员熊某1接待原告并为原告填写官塘壹号购房交款单。同年5月31日，被告恒丰源公司通知原告解除双方签订的《团购协议》，后被告将原告认购的房屋出卖给案外人。原、被告之间签订的团购协议具有商品房买卖合同的主要内容，被告恒丰源公司解除协议的行为违反合同约定，除了应返还所得原告的购房款外，还应承担违约责任。 为支持其诉讼主张，原告罗诗语在举证期限内向本院提交了如下证据材料供法庭主持质证： 1、书证：身份证1份，用以证明其诉讼主体资格适格。经质证，被告无异议。依法予以采纳。 2、书证：商品房预售许可证1份，用以证明被告恒丰源公司具有合法出售织金县官塘壹号C栋1单元27层1号商品房的资质。经质证，被告无异议。依法予以采纳。 3、书证：“官塘壹号”内部团购认购书、日期为2017年2月19日的收据、财务录入单各1份，用以证明原告罗诗语与原宝丰源公司达成织金县官塘壹号C栋1单元27层1号商品房交易的合意，原告支付被告认购金10000元。经质证，被告无异议。依法予以采纳。 4、书证：官塘壹号内部团购协议、日期为2017年3月10日的收据、财务录入单各1份，用以证明原告罗诗语于2017年3月10日与原宝丰源公司签订的团购协议具备成立商品房买卖合同的要素，罗诗语与原宝丰源公司于2017年3月10日起已形成有效的商品房买卖合同关系，该合同关系由被告恒丰源公司概括承受，合同约定C栋1单元2701号房屋首付款75280元、面积121.76㎡、总价365280元，原告已按协议约定支付了房屋首付款。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为不能完全达到原告的证明目的，原告所交的收据明确原告交纳的是认购金而非首付款，剩余房款在原、被告签订的商品房买卖合同后由原告按被告及贷款银行的要求提供相应资料办理按揭贷款一次性付清。本院认为，该组证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 5、书证：关于“官塘壹号”项目催签订《商品房买卖合同》函、官塘壹号购房交款单各1份，用以证明被告恒丰源公司向原告发出的催签函要求原告于2018年5月30日到被告处签订商品房买卖合同和按揭贷款合同，但催签函中未明确告知签订合同应提交的相关资料，违背诚实信用原则，且原告购买的C栋1单元2701号房屋首付款已交纳，并签订购房交款单。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，因交款单上2701号房屋的面积已从协议签订的121.76㎡变为124.83㎡，原告应补交房款及维修基金、契税等13385元，但原告未交纳。本院认为，该证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 6、书证：关于解除《官塘壹号内部团购协议》的通知函1份，用以证明被告恒丰源公司解除原宝丰源公司与原告签订的《团购协议》违法，且构成违约，因被告单方解除合同导致原告不能以3000元/㎡购买同地段等平方面积的房屋。经质证，被告对证据真实性无异议，对原告证明目的不予认可，认为被告是经过多次催告原告前来签订合同无果后，才向原告发出解除《官塘壹号内部团购协议》通知。本院认为，该证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 7、鉴定意见：房地产估价报告1份，用以证明因被告单方解除合同给原告造成房屋的差价损失116159元。经质证，被告对证据三性均不认可，认为未签订合同的过错在于原告，且原告的行为构成违约，如原告有损失应自行承担。本院认为，该证据客观真实，予以采纳。 8、书证：评估报告收费函、缴款收据各1份，用以证明罗诗语支付鉴定费5914元，该费用属于诉讼费用范畴，应由被告承担。经质证，被告认为该证据与本案无关，对证据不予质证。本院认为，该证据客观真实，予以采纳。 被告恒丰源公司辩称：我公司出售房屋的目的是为了转移房屋所有权，并按合同约定取得房屋价款，因原告自身原因无法办理按揭贷款手续取得房屋价款支付给我公司，致使我公司的合同目的不能实现，我公司有权解除合同，原告因此而产生的损失应自行承担，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，根据原、被告签订的内部团购协议，被告保留追究原告违约责任的权利。 为支持其答辩主张，被告恒丰源公司在举证期限内向本院提交了下列证据材料供法庭主持质证： 1、书证：营业执照、法定代表人身份证明及其身份证各1份，用以证明被告诉讼主体资格适格。经质证，原告无异议。依法予以采纳。 2、书证：商品房预售许可证1份，用以证明被告于2018年1月31日获得官塘壹号的商品房预售许可证。经质证，原告无异议。依法予以采纳。 3、视听资料：熊某1与金岚短信记录2份，用以证明熊某1多次以短信方式告知原告官塘壹号即将开盘应将所需材料准备齐全，并详细列举所需材料，在官塘壹号开盘几个月后，原告未按之前的通知将所需材料准备齐全，未履行与被告签订商品房买卖合同和交纳相关款项的义务，已构成违约。经质证，原告有异议，认为原告罗诗语未收到被告任何通知，认购协议上有金岚的电话号码是因为熊某1要求写上金岚的电话号码，在联系地址一栏明确原告的住址是织金县城关镇古佛路，与金岚的地址不一致，被告未以邮寄方式通知原告，原告罗诗语签订合同不存在资料不齐备的问题，达不到被告的证明目的。本院认为，被告提供的短信记录不能证明由金岚通知罗诗语提交资料签订合同等事宜，不能证明被告已经向原告履行了告知义务，依法不予采纳。 4、书证：通知函、EMS快递单各1份，用以证明被告多次通知原告到售楼部履行相应义务后，原告并未履行相应的义务，2018年8月15日，被告通过EMS告知原告：双方签订的官塘壹号内部团购协议已于2018年5月31日解除，请及时到公司办理结算手续。经质证，原告称其未收到，且被告应邮寄团购协议上原告的联系地址，而非金岚的地址。本院认为，被告邮寄地址与原告罗诗语在团购协议上预留的地址虽不一致，但金岚已将解除函转交原告，原告将该证据出示说明其收到该解除函，该证据客观真实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳，原告的质证理由不能成立，依法不予采纳。 5、视听资料：熊某1与金岚微信聊天记录1份，用以证明金岚曾找到熊某1让其帮忙将房屋转卖，从中赚取差价，最初购买四套房的目的是为了转卖赚取差价，被告不仅向原告发送书面催签函，且通过微信将该函内容发送给金岚，四套房屋都是金岚购买，联系方式也是金岚所留。经质证，原告认为微信聊天记录系金岚与熊某1的聊天，与原告罗诗语无关，达不到被告的证明目的。本院认为，该证据与本案不具有关联性，依法不予采纳。 6、书证：毕节市商品房预售合同备案登记表、商品房买卖合同、补充协议各1份，用以证明被告解除原宝丰源公司与原告签订的《团购协议》后，于2018年9月5日将涉案房屋出售并备案登记在案外人郭云、曹芝妹名下。经质证，原告对证据真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，认为该组证据系被告与第三人之间发生的民事法律行为，与本案争议焦点无关，且从该组证据证实被告将罗诗语所购买的房屋转卖导致合同履行不能，应承担履行不能的法律责任。本院认为，被告将原告认购之房转卖给郭云、曹芝妹属实，与本案待证事实存在关联性，依法予以采纳。 7、证人证言：证人熊某2（又名熊某1）的证言，其主要内容为：我系融创房地产经纪有限公司的员工，融创公司代理被告出售房屋，金岚来公司签订购房相关手续时，我告知其签订合同需先把购房的维修基金和契税交清，公司才能与其网签合同，后金岚说钱没有带齐也没有带收入证明，我告知金岚签合同与补交资料互不影响，可以先交契税及维修基金，签订合同后再补交资料，金岚说暂时能交两套房子的契税与维修基金，另外两套暂时交不了，金岚向我申请延期一个星期，但经请示被告公司领导不同意延期，被告给的期限就是2018年5月30日，销售经理说2018年5月30日不能完善，2018年5月31日就给罗诗语发退房函。用以证明金岚是四套房屋的实际购买人，金岚于2018年5月30日到被告售楼部后，以资金不足要求延期未得到被告允许，未签订商品房买卖合同和交纳款项的责任在于原告，原告已构成违约。经质证，原告对证人证言有异议，认为2017年3月10日罗诗语亲自与被告签订内部团购协议，所购买房屋属于罗诗语名下，达不到被告的证明目的。本院认为，原告罗诗语与原宝丰源公司签订《团购协议》时，预留了原告金岚的联系电话，被告恒丰源公司通知金岚交纳款项并签订商品房买卖合同视为通知了原告，该证据与本案待证事实具有关联性，依法予以采纳。因被告没有证据证明原告向其表明不交纳购房的相关税费和签订商品房买卖合同，对其证明目的不予采纳。 8、视听资料：录音1份，证明目的与证人熊某1的证言相符。经质证，原告认为录音系金岚与熊某1的对话，与本案无关，达不到被告的证明目的。本院认为，该证据与本案不具有关联性，依法不予采纳。 本院为查明案件事实，向证人熊某1调取的证言1份，其内容为，其是融创公司的员工，融创公司与恒丰源公司签有代销商品房合同，金岚、罗诗语、吴运虎与原宝丰源公司签订的房屋认购书和团购协议系其以原宝丰源公司之名与金岚、罗诗语、吴运虎所签，所收之款系原宝丰源公司收取。2018年5月30日，其代理恒丰源公司与金岚、罗诗语、吴运虎签订商品房买卖合同时，因恒丰源公司开发修建的房屋面积均比与金岚、罗诗语、吴运虎签订团购协议时预测的面积有所增加，经计算，罗诗语应补交房屋首付差额款和维修基金、购房契税等费用22595元，罗诗语以资金不足要求延期一个星期交款和签订商品房买卖合同，其答复罗诗语最多只能延期2天，熊某1向融创公司领导请示，该公司的领导不同意，并说，恒丰源公司给的期限就是2018年5月30日，逾期就向罗诗语发退房函。2018年5月31日，恒丰源公司就作出了解除团购协议的函，由我公司送给罗诗语。罗诗语未向熊某1表明不同意交款和与证人签订商品房买卖合同。只是要求延期交款再签订商品房买卖合同。经质证，原告对证人所述罗诗语的资金不足、资料不齐有异议，对其余无异议。被告无异议。 综合原、被告的诉辩主张及举证质证意见，双方当事人争议的焦点为：被告解除协议的行为是否违约，原告的诉讼请求是否成立，应否得到支持。 经审理本院认定如下事实：2016年，原宝丰源公司将其开发修建的官塘壹号房屋委托四川成都融创伟业房地产经纪有限公司（下称融创公司）代为销售。2017年2月19日，原告罗诗语与原宝丰源公司签订《“官塘壹号”内部团购认购书》，原告罗诗语向原宝丰源公司认购该公司开发的官塘壹号商品房C栋1单元27层01号房，认购书约定房屋建筑面积单价3000元/㎡、罗诗语向原宝丰源公司支付10000元作为购买房屋的认购金。C栋2701号房预测建筑面积约121.76㎡，实际成交购房款总价为365280元，罗诗语须在2017年3月10日之前与原宝丰源公司签订《团购协议》，并当场支付房款的17.87%即65280元。认购书签订当日，罗诗语向原宝丰源公司支付该套房屋的认购金10000元。同时约定认购书在双方签订《团购协议》生效后自行废止。2017年3月10日，融创公司员工熊某1以原宝丰源公司之名与原告罗诗语就C幢1单元27层01号房签订《团购协议》，约定原告罗诗语向原宝丰源公司购买C幢1单元27层01号房、预测建筑面积121.76㎡、每平方米3000元，总价365280元，协议第六条约定“乙方选择按揭贷款方式购买该商品房，（扣除所有优惠后）实际成交购房款总价为365280元。乙方须在2017年3月4日前一次性支付全部房款的20.61%即75280元，剩余房款在签订《官塘壹号商品房买卖合同》后，由乙方按甲方及贷款银行要求提供相应资料，贷款成功支付给甲方。如银行按揭购房政策发生变化，根据购房者自身实际情况，银行要求提高首付比例的，应按银行要求提高相应首付款后予以办理该套房屋按揭手续，否则视为买受人违约。”第七条买受人逾期付款的违约责任部分约定“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定”。第十一条约定“关于税费和维修基金及相关其他费用按国家有关规定甲乙双行自行交纳”。第十七条以非格式条款的形式约定“甲乙双方如有违反本合同第十八条规定，按协议约定房屋总价的30%向另一方支付违约金”。第十八条约定“本协议经买卖双方签字盖章后生效，任何一方因违反协议约定单方解除本合同的，则提出方应按协议约定的房屋总价款的10%向另一方支付违约金”。《团购协议》签订当日，罗诗语就C幢1单元27层01号房向原宝丰源公司交纳认购金65280元，加上签订认购书时向原宝丰源公司交纳的10000元，合计为75280元。2017年7月5日，原宝丰源公司办理注销登记，后注册成立恒丰源公司，原宝丰源公司签署的所有合同及法律文书由恒丰源公司继续履行。2018年1月31日，被告恒丰源公司取得官塘壹号房屋商品房预售许可证。2018年5月22日，融创公司员工熊某1以恒丰源公司之名向原告罗诗语下发《关于“官塘壹号”项目催签订函》，要求原告于2018年5月30日前到官塘壹号营销中心付清欠款及相关购房费用并签署相关文件，但未告知交款数额。2018年5月30日，原告罗诗语到被告售楼部时，融创公司员工熊某1就3-27-1号房向原告罗诗语出具了《官塘壹号购房交款单》，交款单注明3-27-1号房建筑面积124.83㎡，首付款84490元，已收款75280元，本次应收9210元，另需交纳契税、维修基金、产权登记费、印花税、土地登记费、预告登记费、抵押登记费共计13385元。原告罗诗语知道应补交的款项数额后，以资金不足要求延期一个星期交款再签订商品房买卖合同。融创公司的员工熊某1向原告罗诗语承诺最多只能延期两天。双方就此未达成协议，亦未就C幢1单元27层01号房订立商品房买卖合同。2018年5月31日，被告恒丰源公司制作了《关于解除的通知函》，致函罗诗语解除3-2701号房屋的《团购协议》，并于2018年9月5日将3-2701号房屋出售给郭云、曹芝妹，与郭云、曹芝妹签订的商品房买卖合同约定，3-2701号房屋的建筑面积为124.83平方米，套内面积为103.49平方米，比《团购协议》预测的建筑面积121.76平方米增加了3.07平方米。按套内面积计算，每平方米价格为3739.23元，房屋总款为386973元（按建筑面积计算，每平方米3100元）。此外，原告向本院起诉时，将原宝丰源公司列为被告，后又以原宝丰源公司被注销为由向本院撤回对原宝丰源公司的起诉。诉讼中，本院根据原告罗诗语的申请委托贵州华融房地产评估有限公司对原、被告诉争之房在2017年3月10日至评估结束之日止的房屋差价进行评估，该公司于2018年11月12日作出华融房估字（2018）1105号《房地产估价报告》，评估结论为：权利人罗诗语坐落织金县官塘桥壹号C栋1单元27层01号房，评估总价481439元，购买总价365280元，差价116159元，原告支付评估费5914元。 本院认为，原告罗诗语与原宝丰源公司签订的《“官塘壹号”内部团购认购书》因《团购协议》的签订而自行废止，原告罗诗语与原宝丰源公司签订的《团购协议》系双方当事人对签订商品房买卖合同前买卖官塘壹号C栋1单元27层01号房形成的合意，因该《团购协议》明确了房屋的建筑面积、房屋单价、坐落地址、房屋首付款的交纳、买卖双方的权利义务及违约责任进行了约定，具有商品房买卖合同的主要内容，在被告取得商品房预售许可证时生效，受法律保护。原宝丰源公司被注销登记后，其与原告签订的《团购协议》属于出卖方的权利义务由被告恒丰源公司承继。因原告与原宝丰源公司签订的《团购协议》对商品房买卖合同的签订期限、税费及其他费用的交纳数额及期限未作约定。被告恒丰源公司在建设过程中，增加原告预购房屋的建筑面积，其售楼部的工作人员熊某1以被告恒丰源公司之名向原告发出的催签函虽要求原告于2018年5月30日付清房屋首付差额款和相关购房费用，并签订相关文件。但未告知原告交款的具体数额。原告接到被告的通知后未提出异议，视为同意被告所定的交款和签订商品房买卖合同的日期为2018年5月30日。原告罗诗语按被告限定的时间到被告的售楼部知道应补交款项数额后，以资金不足要求延期交款和签订商品房买卖合同未获被告恒丰源公司同意，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被告恒丰源公司在建设中，增加了原告认购房屋的建筑面积，原告罗诗语以资金不足向被告要求延期交款和签订商品房买卖合同合情合理合法。从2018年5月30日起，如果原告罗诗语经被告恒丰源公司催告后在三个月内未向被告恒丰源公司交款和与其签订商品房买卖合同，被告恒丰源公司才享有合同的解除权，根据原告与原宝丰源公司签订的《团购协议》约定，逾期30日之内，合同应继续履行，从2018年5月30日起至同年6月29日止，《团购协议》只赋予被告向原告主张逾期付款违约金的权利，并未赋予被告的合同解除权。被告于2018年5月31日解除原宝丰源公司与原告签订的《团购协议》后，将该房转卖给他人，造成原告的购房目的不能实现。其行为违反《团购协议》约定，构成违约，对此应承担违约责任，被告恒丰源公司不仅应返还所得原告罗诗语的购房款，而且还应按照《团购协议》约定的违约金比例乘以购房款总价计算支付原告违约金，即365280元×30%=109584元。原告主张由被告恒丰源公司返还购房款和支付违约金的诉讼请求合法，依法予以支持，因其评估支付的评估费与其变更的诉讼请求无关联，其主张由被告负担评估费的诉讼请求，依法不予支持，该评估费应由其负担，其自愿放弃其他诉讼请求合法，依法予以准许。被告恒丰源公司辩称，其出售房屋的目的是为了转移房屋所有权，并按合同约定取得房屋价款，因原告自身原因无法办理按揭贷款手续取得房屋价款，致使被告的合同目的不能实现，被告有权解除合同，原告的行为已构成违约，请求驳回原告诉讼请求的理由不能成立，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 由被告织金恒丰源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告罗诗语的购房款75280元，并支付原告罗诗语违约金109584元，共计184864元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 评估费5914元，由原告罗诗语负担。案件受理费3997元，由被告织金恒丰源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  杨 雄 人民陪审员  谭佳敏 人民陪审员  唐 丽 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  姚 娜