河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终251号上诉人（原审原告）：谢俊满，男，1972年11月5日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：王立刚，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德市体育局，住所地承德市双桥区山庄东路**。负责人：李战争，局长。委托诉讼代理人：李月华，河北山庄律师事务所律师。上诉人谢俊满与被上诉人承德市体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢俊满及其委托诉讼代理人王立刚，被上诉人承德市体育局的委托诉讼代理人李月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢俊满上诉请求：1.撤销河北省承德市双桥区人民法院(2018)冀0802民初1463号民事判决书，依法改判或发还重审。2.被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由:上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷，经河北省承德市双桥区人民法院开庭审理，作出了(2018)冀0802民初1463号民事判决书，判决驳回了上诉人一审诉讼请求，上诉人认为该判决认定事实不清，判决结果错误。本案涉案标的及诉请与贵院作出的己生效的(2017)冀08民终3155号、3156号民事判决中涉及的案件标的及诉请实质内容一致，但本案中的判决结果与贵院生效的判决结果截然不同，体现出同案不同判的审判结果，请贵院依法纠正。经贵院审理并作出的(2017)冀08民终3155号、3156号生效判决，判决所体现出的裁判规则为:租户承租房屋的用途是从事商业经营活动，其最终目的是为了营利，房屋的商业价值则主要体现为房屋周围同行的便利条件及周围环境，即使承租人于2014年接收房屋也无法进行正常的商业经营，因此出租方交付的房屋不具备合同约定的使用价值，进而作出了支持两个案件中原告的诉讼请求的判决结果。本案中也属于此种情况，但一审法院却作出驳回上诉人诉讼请求的判决，显然与已经生效的判决裁判规则相悖，且一审法院的裁判认定规则有误。1、一审法院认为上诉人承租底商之后，除租赁期限的最后一年，每年均向被上诉人支付了租金，在长达四年的租赁期限内没有提出任何异议。上诉人确实已经向被上诉人交纳了前几年的房屋租金，上诉人交纳租金的行为系履行房屋租赁合同的行为，由于本案涉及的合同并未解除，上诉人依据合同约定履行义务是理所应当的。之前上诉人未提出异议并不代表上诉人放弃提出异议的权利，本案的提起与之前是否提出过异议没有关联性。2、一审法院认为上诉人租赁被上诉人底商以后又将该底商进行了转租，且转租行为发生在承德市奥体中心南北广场竣工之前，说明上诉人已经对底商实际投入使用，并开始经营谋取利润。上诉人需要说明的是，本案中的转租行为与贵院已经作出生效判决的(2017)冀08民终**判决中内容一致，在(2017)冀08民终3156号判决中承租人也同样涉及到房屋的转租，法院只是将起租日期确定为房屋转租之日，也未将原告诉讼请求予以驳回，显然本案以此为由判决驳回是不正确的。3、一审法院认为上诉人使用被上诉人底商之后，在2014年、2015年都交纳了水电费，且水电费数额远高于生活中产生的数额，说明其从事的不是一般的日常活动，而是商业活动。上诉人承租的房屋产生水电费是正常的，从产生的水费、电费无法证明被上诉人交给上诉人的房屋具备了能够进行正常商业经营的合同目的，因为能否进行商业经营与贵院认定的能否进行正常的商业经营是不同的概念，因为在之前的裁判规则中，判定房屋是否能够进行满足合同目的得正常经营活动是以周边客观环境作出的判定。换句话说，房屋产生了水费、电费，但由于周边客观环境所限，根本就不可能实现正常的经营活动，故不能以此认定上诉人交付的房屋具备了合同要求。4、一审法院认为本案涉及的l号底商与7号和10号底商不同，南广场施工与否对其并无影响，2012年l号底商门前有硬化路面，北广场的施工不影响l号底商的经营使用。本案涉及的l号底商同样与南广场相邻，而且1号底商有通向南广场的通道，故南广场的施工肯定会对上诉人承租房屋产生影响。1号底商门前的硬化路面与7号、10号底商也相通，但在已经生效的判决中对此小路能够使底商面临的北广场进行正常的商业经营并未作出认定，对于广场建成之后的人流同仅有一个几米宽的小路相比显然受众程度是不同的。故一审法院认定被北广场的施工不影响1号底商的经营使用是错误的。综上，上诉人认为河北省承德市双桥区人民法院作出的(2018)冀0802民初1463号民事判决，判决结果错误，与已经生效的判决相互冲突，请求贵院依法予以纠正。承德市体育局辩称，一、案涉房屋系“现状出租”，被答辩人在签订房屋租赁合同前，对房屋现状已明确知晓并认可，房屋租赁合同也系被答辩人自愿签订，被答辩人的诉讼请求无任何事实依据。本案中，奥体中心底商经合法拍租程序，自愿竞投。在竞投前，答辩人及拍卖公司均明确告知“现状出租”的事实，根据被答辩人签字确认的《拍卖须知和注意事项》、《承德市奥体中心商业用房对外拍卖租赁使用权说明》、《查验标的签证单》和《拍卖成交确认书》，能充分证明被答辩人对涉案房屋的现状是知晓并书面认可的，被答辩人应无条件予以接受而不能反悔。被答辩人签字确认的《拍卖须知和注意事项》、《承德市奥体中心商业用房对外拍卖租赁使用权说明》、《查验标的签证单》和《拍卖成交确认书》是双方租赁合同订立的前提，是本案租赁合同不可或缺的组成部分，对双方当事人具有约束力，各方当事人均不得违反。此外，答辩人从未作出所谓“2014年6月底将南北广场修建完毕”的承诺，答辩人依据公开拍租程序确定“现状出租”，答辩人无权更改，被答辩人的主张无事实依据。二、租赁合同中关于“租赁起始时间自出租方正常供电开始计算”的约定合法有效，应予确认，被答辩人“以南北广场竣工日作为起租日”主张无合同依据。第一、从合同第二条看，该条款首先明确约定“租赁起始时间自甲方正常供电开始计算”，这是双方明确租期起算时间的基本约定。此后合同进一步对该约定进行细化说明：“如正式供电时间延后，租期顺延，起租日以《起租日确认书》为准”。这两项约定在租期起算日期的确认上并不存在约定不明或相互矛盾的问题。简单来说，双方首先明确了租期起算的时间是出租方正式供电时开始，但对于这一时间点，需要通过书面形式具体明确，进而双方约定了通过签订所谓的《起租日确认书》对这一时间点进行确认，即《起租日确认书》仅仅是对正式供电时间的一个确认，而不是对租期计算的重新约定。反过来说，即便双方末签订所谓的《起租日确认书》，也不能否认起租日期自正式供电开始计算的事实。还可以说，所谓的《起租日确认书》也可以被称作“正式供电日确认书”，其如何称呼并不能改变合同中已有的租期起算时间的约定。第二、《拍卖须知和注意事项》第一条也明确约定“租赁起租时间自资产占有人正常供电日期开始计算”，被答辩人对此也是签字确认的。第三，答辩人出租的2号、4号、8号、9号房屋出租合同，与本案的房屋出租情况是完全一致，所有承租人也均一致认可上述房屋出租的起租日以正式供电日开始计算。这足以说明本案涉案房屋的起租日是完全可以依据合同约定进行确定。第四，南北广场竣工不是确定起租日的合同约定和法定条件，在合同明确约定了起租日确认条件，且被答辩人也已明确知晓合同相关风险的情况下，被答辩人无视合同约定，以所谓合同目的解释为由，主张以南北广场竣工日作为起租日，无任何合同依据。三、从涉案房屋现场情况看，南北广场施工并未影响其经营使用，被答辩人已经实现其合同目的。第一，本案案涉l号底商与7号、10号底商（即承德市中级人民法院2017冀08民终3155号、3156号判决所涉及房屋）存在明显差异，不能一概而论。其区别在于：1、奥体中心7号、10号底商面临南北向两个广场，而1号底商仅面临北广场。2、奥体中心7号、10号底商南北向均设置出入口，北广场施工不存在影响、南广场施工可能存在影响；而1号底商仅有北向出口，南北广场施工与否并无影响。3、奥体中心7号、10号底商南向出口为台阶，东西向与公路距离相对较远，可能存在一定影响；而1号底商北向出口为3米宽硬化路面，直通公路且距离较近，交通十分便利，不存在影响经营使用的情况。第二，虽然房屋租赁合同约定房屋用途为“商业用途”，但是否投入商业使用由承租者自主决定，承租人是否投入商业使用与出租人无关，出租人也无权干涉。出租人只需要保证涉案l号底商系商业用房，且具备基本的用房条件即可。根据涉案l号底商的竣工验收资料以及上述情况说明可知，涉案1号底商已经具备商业用房条件，即答辩人已经充分履行了出租人的义务。第三、被答辩人在租赁答辩人底商后，不仅自己经营使用，还将该底商装修使用，产生了大额水电费用，并转租开设了面包房、打印部、网吧等，即被答辩人已经对该底商经营牟利，实现了商业用途，更实现了合同目的。四、被答辩人的行为违反了诚实信用原则。第一、在竞投前，答辩人及拍卖公司均明确告知被答辩人案涉房屋“现状出租”的事实，被答辩人也在相应告知文件上签字确认，并自愿竞投，签订房屋租赁合同。基于此，被答辩人理应承担合同签订后的商业风险，被答辩人如今的行为，违背了合同法的诚实信用原则。第二、被答辩人在承租底商后，在长达四年时间里一直按约定交纳租金，从未提出任何异议。而今被答辩人提起本诉讼，其根本目的是通过诉讼获取不当利益，其不诚信的行为不应得到法律的认可与支持。本案被答辩人无权要求重新确定起租日，我国合同法规定对于撤销合同或变更合同应具备合同法五十四条规定的相关情形，即重大误解，显失公平，欺诈，胁迫，乘人之危等。同时合同法规定了当事人应当知道或应当知道撤销变更之日起1年之内行使相应的请求权。最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十三条规定，可变更或可撤销的民事行为，自行为成立之日起超过1年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。本案被答辩人提起确认起租日的诉讼系将合同的起租日进行变更，实质上属于合同变更之诉，可是本案并不存在法定的可变更情形，被答辩人也没有证据证明存在可变更的事由，同时被答辩人的请求早已超过法定的1年初始期间，该请求权消灭。故被答辩人无权要求重新确定起租日。综上，请求驳回上诉请求。谢俊满向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告签订的《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，以2016年9月29日为原告承租的承德市奥林匹克体育中心第1号底商的起租日，并以此时间作为计算原告第一年租金的起租日期。并将原告已交纳的2014年4月5日至2016年9月29日租金616433元计入原告应付剩余租金内；2、判决被告承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月20日，原告谢俊满在承德德汇拍卖有限公司通过公开拍租竞得承德市产权交易服务中心委托拍卖的承德市奥林匹克体育中心1号底商的5年承租权。2014年3月11日，原、被告签订《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，双方约定，被告承德市体育局将承德市奥林匹克体育中心1号底商出租给原告，租赁期限从2014年4月15日开始至2019年4月14日止；如正式供电时间延后，租期顺延；起租日以《起租日确认书》为准；租赁期限为五年，第一年租金241000.00元，以后每年租金在前一年基础上递增5%，每年的租金应于当年的4月14日之前付清（另给三个工作日的宽限期）。合同签订当日，原告向承德市产权交易服务中心交纳第一年租金241000.00元、保证金20000.00元，合计261000.00元。原告接收上述1号底商以后除最后一年租期的租金没有给付以外，每年均按时向被告支付了租金。此后，原告又将该底商出租给案外人使用。另查明，原告承租承德市奥体中心1号底商之后开始缴纳水电费，2014年12月份缴纳一次，缴纳12月之前的合计1562.00元；2015年1月缴纳2014年12月份电费1461.90元、12月份水费161.30元；2015年2月缴纳543.40元；2015年3月缴纳2015年1、2月水电费168.00元。2015年4月缴纳2015年3月份水电费1098.90元；2015年5月缴纳同年4月水电费1335.90元；2015年5月缴纳823.90元；2015年6月缴纳515.50元；2015年7月缴纳342.80元；2015年8月缴纳277.00元；2015年9月缴纳299.30元。此后从2015年10月至2017年2月一直拖欠。一审法院认为，原告谢俊满虽主张以其承租的承德市奥体中心一号底商附近的南北广场竣工之日即2016年9月29日为承德市奥体中心一号底商的起租日，以此时间作为计算原告第一年租金的起租日期，并将原告已交纳的2014年4月5日至2016年9月29日的租金616433.00元计入原告应付剩余租金之内。但该项主张明显缺乏事实及法律依据，理由是：其一，原告承租上述底商之后除租赁期限的最后一年之外，每年均按时向被告交付了租金，在长达四年租赁的时间之内均未向被告提出任何异议；其二，原告租赁被告的底商以后又将该底商进行了转租，且转租行为发生在承德市奥体中心南北广场竣工之前，说明原告已对底商实际投入使用，并开始经营谋取利润；其三，原告使用被告的上述底商之后，在2014年和2015年都交纳了水电费，且水电费数额远高于生活中产生的水电费数额，说明其从事的并非是一般日常活动，而是商业活动；其四，原告所使用的承德市奥体中心一号底商与七号和十号底商不同，一号底商仅与承德市奥体中心北广场相邻，只有北向出入口，南广场施工与否对其并无影响，且早在2012年，一号底商门前有3米宽硬化路面，向西直通公路，交通方便，一号底商可自由进出，北广场施工也不影响一号底商的经营使用。综合以上分析，原告诉请的事项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告谢俊满的诉讼请求。本院二审期间，上诉人谢俊满提交的证据为，证据一：2015年8月28日信访局的函件和2015年8月31日信访事项交办告知书各一份，信访人是薛伟、谢俊满、王树林等。拟证明一审判决认定上诉人谢俊满在接受底商后一直没有提出异议是不对的，函件明确注明当时信访内容就是房屋不具备使用条件；证据二：现场照片五张。一审中被上诉人承德市体育局提交的是CAD图，上诉人谢俊满提交的照片有标注方位。拟证明本案涉诉的1号底商并非一审法院认定的与南广场不相邻，1号底商和南广场有通道，而且1号底商面对这南广场有出入的门，所以南广场的施工对于1号底商进行商业使用的目的是有影响的。被上诉人承德市体育局的质证意见为：证据一不属于新的证据，来源不清，没有说明合法的来源地。该信访函件并未体现出上诉人谢俊满所提出的相应的诉求，同时该告知书将王树林和谢俊满放到一起不符合常理，因为二人并不是共同的信访人，所以对两份函件真实性不认可，证明目的不认可。证据二不属新的证据，一审中上诉人谢俊满没有提交。从照片内容上来看，涉案的1号底商并不是受南北广场修建的任何影响。该证据不能证明上诉人谢俊满的证明目的。经审查本院认为：证据一、证据二均不属于一审庭审结束后新发现的证据，不符合二审新证据的规定，另经本院调取王树林诉承德市体育局房屋租赁合同纠纷一案的案卷，即承德市双桥区人民法院作出的（2017）冀0802民初110号民事案卷，经核对该案卷中未有2015年8月28日信访局的函件和2015年8月31日信访事项交办告知书，故对前述证据的来源、真实性存疑，本院不予采信。被上诉人承德市体育局提交的证据为：承德市奥林匹克体育中心出具的《关于奥体中心1号底商位置情况及CAD图纸的说明》一份。拟证明1号底商相应的位置，1号底商和7号底商中间相隔一条消防通道。奥体中心南广场施工并不影响1号底商的经营，同时1号底商南面有三米宽的硬化路面可以直达公路，交通便利，南广场的施工不影响其经营。上诉人谢俊满的质证意见为：该证据从形式上来讲不属于证据，其次从说明的内容当中均是案外人的主观认识，不能证明说明当中所要证明的证明观点。经审查本院认为：该证据不属于一审庭审结束后新发现的证据，不符合二审新证据的规定，本院不予采信。经审理，二审查明事实和采信证据与一审查明事实和采信证据一致，相关证据在案佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人谢俊满与被上诉人承德市体育局签订的《承德市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。上诉人谢俊满与被上诉人承德市体育局签订合同后，自己经营面包房和打字复印店，并将承租商铺进行了转租以收取租金，其每年按时向被上诉人承德市体育局交付租金（除租赁期限最后一年之外）和交纳所产生的水、电费，上述事实可以证明上诉人谢俊满对其所签订合同的认可和履行，其在租赁期间处于正常的经营状态，并未因被上诉人承德市体育局的原因无法经营而遭受经济损失，其请求以2016年9月29日确定为起租日无事实根据和法律依据，亦不符合合同约定，本院不予支持。上诉人谢俊满称：“本案涉案标的及诉请与贵院作出的己生效的(2017)冀08民终3155号、3156号民事判决中涉及的案件标的及诉请实质内容一致，但本案中的判决结果与贵院生效的判决结果截然不同，体现出同案不同判的审判结果，请贵院依法纠正”。因本院审理的（2017）冀08民终3155号和（2017）冀08民终3156号民事案件认定的案件事实与本案的事实不尽相同，不具有可比性，且我国不是判例法国家，已生效的判决不是人民法院审理案件的法律依据，一审法院有权依据本案的事实及证据作出不同的认定，据此一审法院判决驳回上诉人谢俊满的诉讼请求并无不当。综上所述，谢俊满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9964.00元，由上诉人谢俊满负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 李红梅审判员 孙琳丽二〇一九年二月十一日书记员 付 强