福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0582民初15299号 原告:中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市青阳曾井小区银星大厦，统一社会信用代码913505828562603791。 负责人：王新新，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈三洋，男，该支行工作人员。 被告：王清珍，女，1988年8月4日出生，汉族，住南安市。 被告：晋江中航里城置业有限公司，住所地晋江梅岭街道世纪大道****楼**，统一社会信用代码91350582098444901F。 法定代表人：杨杨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行（以下简称农业银行）与被告王清珍、晋江中航里城置业有限公司（以下简称中航公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人陈三洋，被告中航公司的委托诉讼代理人方湘臻到庭参加诉讼，被告王清珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行向本院提出诉讼请求：1.王清珍偿还贷款本金554655.42元及利息16398.34元、罚息273.57元、复利328.31元（暂计至2018年11月24日，2018年11月25日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计付）；2.王清珍应在十日内协助农业银行办理位于晋江市南侧中航城·天骏12幢1705房产的正式抵押手续，将抵押权人设定为农业银行，中航公司应督促王清珍并配合其办理抵押登记；3.上述房产抵押登记办妥后或王清珍逾期仍未办理抵押登记的，农业银行有权对上述房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；4.中航公司承担阶段性连带保证担保责任。事实和理由：2016年4月14日，农业银行与王清珍、中航公司签订一份个人购房担保借款合同，约定王清珍向农业银行借款59万元，用于购买位于晋江市南侧中航城天骏12幢****的房产，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款法，以王清珍所拥有的前述房产作为抵押物提供抵押担保，并由中航公司提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，但王清珍未能依约还款，经多次催讨仍未还款，根据个人购房担保借款合同的约定，农业银行有权提前收回全部贷款。 中航公司辩称，1.诉争房产已办理了预告登记，农业银行对诉争房产享有优先受偿权。2.诉争房产已经具备办理产权证的条件，未办理的原因是王清珍怠于办理所致，中航公司对此并无过错，不能因此丧失应有的权利保护。中航公司已于2017年12月31日依约为王清珍办理了交房手续，并于交房当日告知王清珍办理商品房面积补差，2018年3月10日诉争房产所在项目取得了开发项目首次登记证明，2018年5月2日中航公司向王清珍寄送了办理房屋权属登记通知书，但王清珍至今仍未办理产权登记手续。3.即便诉争房产经本案判决，认为目前农业银行尚不享有优先权，但诉争房产已具备办理产权证的条件，中航公司同意依约为王清珍办理产权证，并将产权证原件移交给农业银行以协助办理商品房抵押手续。4.即使中航公司应承担保证责任，也是阶段性担保，应在为王清珍办妥房屋权属证书且办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日解除；5.若判决中航公司应承担保证责任，请判决中航公司在承担保证责任后有权向王清珍追偿。 王清珍未作答辩。 农业银行围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.身份证、未婚声明书，以证明王清珍的诉讼主体资格；2.营业执照副本，以证明中航公司的诉讼主体资格；3.个人购房担保借款合同、阶段性担保承诺函，以证明农业银行与王清珍的借款合同关系、抵押担保合同关系成立，农业银行与中航公司的保证担保合同关系成立；4.同意房产抵押承诺书，以证明王清珍为本案贷款提供抵押担保系其真实意思表示；5.预购商品房抵押权预告登记证，以证明前述房产的抵押依法办理了抵押登记，农业银行作为抵押权人对抵押财产享有优先受偿权；6.借款凭证，以证明农业银行依约发放59万元给王清珍的事实；7.贷款交易明细及超期清单，以证明王清珍的还款记录及超期未还本息情况；8.商品房买卖合同，以证明王清珍与中航公司合同关系成立；9.送达地址确认书，以证明王清珍本人确认的接收法律文书的地址；10.贷款提前到期通知书、EMS邮寄单，以证明农业银行依约向王清珍告知贷款提前到期。 中航公司对上述证据均无异议。 中航公司为证实其主张，向本院提交了以下证据：1.交付通知书、业主入伙资料签收表、毛坯交付标准、消防安全责任书、交房物品签收表、客户报修意见记录表，证明中航公司已将诉争的商品房于2017年12月31日交付王清珍；2.开发项目首次登记证明复印件、办理房屋权属登记通知书复印件及EMS邮寄单、面积补差签收表、商品房面积补差通知书，证明诉争商品房已具备办理产权条件且被告晋江中航里城置业有限公司已及时通知王清珍办理产权，因王清珍等怠于办理产权证进而无法办理抵押登记，恶意阻却抵押登记的成就，进而导致中航公司的阶段性担保无法解除的风险不应由中航公司承担。 农业银行对上述证据均无异议。 本院认为，王清珍未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。农业银行、中航公司提交的证据，经对方质证均无异议，形式来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月14日，农业银行与王清珍、中航公司签订一份个人购房担保借款合同，农业银行为贷款人，王清珍为借款人和抵押人，中航公司为保证人。合同约定王清珍向农业银行借款59万用于购买位于晋江市南侧中航城天骏12幢****的房屋，借款期限240个月，按月等额本息还款，贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮百分之十确定；对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿止在借款执行利率上浮50%计收罚息，对借款期限内的应付未付利息，在借款期限内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾罚息利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按罚息利率计算复利；借款人发生未按约定按期足额偿还借款等违约情形的，贷款人有权提前收回全部借款并提前行使担保权。中航公司作为保证人为前述借款提供自借款发放之日起至借款人取得案涉房产的权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止的阶段性连带责任保证；保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期之日或宣布提前到期之日起两年。王清珍以其所有的位于晋江市南侧中航城天骏12幢****的房屋作为抵押物为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记【晋房预2016字第××号】。2016年5月19日，农业银行依约向王清珍发放59万元，但王清珍未能依约还款，农业银行依约向王清珍、中航公司寄发贷款提前到期通知书，宣布贷款于2018年8月8日提前到期。截至2018年11月24日，王清珍结欠农业银行借款本金554655.42元及利息16398.34元、罚息273.57元、复利328.31元。 综上所述，本院认为，农业银行与王清珍、中航公司签订的个人购房担保借款合同系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。农业银行提供借款，王清珍未能依合同约定按期足额还款，农业银行有权要求王清珍提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押登记手续，农业银行作为该案涉房产抵押权的预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故农业银行请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿权的主张，于法无据，不予以支持。本案个人购房担保借款合同第三十三条约定了抵押人应配合贷款人办妥抵押登记，在案涉房产满足交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，农业银行请求王清珍依约协助办理该房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为农业银行的主张，予以支持。根据个人购房担保借款合同第三十五条的约定，中航公司免除保证责任的条件是“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”。但案涉房产至今尚未办理抵押登记，且该情形并非农业银行导致，因此，中航公司仍应对本案债务在案涉房产办妥抵押登记前承担连带保证责任，故中航公司提出仅办理抵押预告登记的案涉房产，农业银行享有优先受偿权利的答辩意见缺乏法律依据，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王清珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款554655.42元及相应的利息、罚息、复利（其中截至2018年11月24日的利息16398.34元、罚息273.57元、复利328.31元，另自2018年11月25日起至实际还清全部款项之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定和中国人民银行有关规定计付）； 二、被告王清珍应于本判决生效之日起十日内协助原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行办理位于晋江市南侧中航城天骏12幢****号房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行，抵押登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行有权就上述所涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿； 三、被告晋江中航里城置业有限公司对被告王清珍所负上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告王清珍追偿；前述房产的抵押登记手续办妥之日，被告晋江中航里城置业有限公司的保证责任免除； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11279元，因适用简易程序减半收取计5639.5元，由被告王清珍、晋江中航里城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴铭清 二〇一九年二月二十六日 法官助理 吕雅君 书记员 叶少菁 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。