广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21431号原告：佛山市仲量行物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐沿江路**，统一社会信用代码91440605712335108M。法定代表人：曹培英。委托诉讼代理人：姚炽林，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：叶凯贞，女，1964年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告佛山市仲量行物业管理服务有限公司与被告叶凯贞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨健霖到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无到庭应诉。本案现已审理终结。原告佛山市仲量行物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年10月至2018年9月止的物业管理费5654.4元及逾期付款违约金2601.02元（以应缴未缴纳的物业管理费为基数按每日5‰计算，暂计至2018年10月10日，应计至被告清偿全部债务时止）；合计8255.42元。2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告是位于佛山市南海区黄岐沿江路168号黄岐第一城21座9B房屋业主，该房屋建筑面积为117.49平方米。该小区发展商委托原告为该小区提供物业管理服务。根据黄岐第一城发展商与被告的《黄岐第一城管理公约》的约定，被告应根据其房屋建筑面积按每月平方米2元的标准向原告缴纳物业管理费，物业管理费的缴纳方式为按季度预缴，即在每一季度第一月10日前交纳当季度物业管理费，如被告逾期交纳物业管理费的，原告有权从逾期之日起每日按被告应付物业管理费的5‰收取滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告自2016年10月11日至今一直拖欠物业管理费没有支付。为维护原告的合法权益，特具状诉诸法院，请法院判如所请。庭审中，原告确认被告于2018年12月12日缴纳了5654.4元，故变更第一项诉讼请求为：1.被告向原告支付自2016年10月至2018年9月止的逾期付款违约金2601.02元（以应缴未缴纳的物业管理费为基数按日万分之五计算，暂计至2018年10月10日，应计至被告清偿全部债务时止）。被告没有到庭但向本院提交书面答辩意见辩称，第一，原告没有及时维护公共卫生和没有制止广告公司在电梯小区内到处贴广告，第二，原告没有提供足够的保安人员进行巡视，综上所述，原告违约在先，没有履行合同约定安全、保卫、卫生、义务工作，被答辩人多次向原告反映卫生、保安、贴广告的事情，原告没有理会，原告要求被告补交管理费的滞纳金实在没有理由。原告围绕诉讼请求依法提交了《黄岐第一城管理公约》、《物业管理服务委托合同》、《佛山市南海区物业服务收费备案表》、《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》、《物业费欠费明细表》、《违约金计算明细表》、《缴费通知》等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。综合采纳证据及当事人陈述，本院确认以下事实：被告是佛山市南海区大沥镇黄岐北环东路以南黄岐第一城20-23座21座9、10层B房（以下简称涉讼物业）的业主，涉讼物业建筑面积117.49平方米，权利证号0200017179。原告是具备物业管理企业资质的法人企业，为涉讼物业所在的小区提供物业管理服务。涉讼物业所在小区业主委员会成立之前，原告与发展商签订《黄岐第一城管理公约》，约定业主应准时于每季度前五天向管理者缴交当季的管理费，对于不按规定缴交或无正当理由拒不缴交管理费的，每天按5‰收取滞纳金。2007年7月21日，原告与黄岐第一城业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定花园式董事屋、高层电梯住宅，按建筑面积收取每月每平方米2元物业管理费，物业管理费采用预缴方式，每季度第一个月10日前交纳本季度物业管理费；逾期不交物业管理费的，按每日5‰向收取滞纳金。上述协议签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告拖欠原告2016年10月至2018年9月的物业管理费。2018年10月24日，原告向本院提起诉讼。2018年12月12日，被告向原告缴交了5654.40元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与黄岐第一城业主委员会签订《物业管理委托合同》，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对业主具有约束力。本案争议的焦点在于：第一，被告可否以原告服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费及违约金？第二，原告主张的违约金是否过高？关于焦点一：业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。被告提供的照片虽然反映出原告在卫生、保卫等服务中存在一定问题，但是不能证明原告未提供合同约定的大部分服务，或提供的大部分服务未达到合同约定的要求。因此，原告所提供的物业服务虽有瑕疵，不能成为被告作为业主拒付物业服务费的理由。被告作为黄岐第一城小区的业主之一，接受了原告提供的物业管理服务，理应按合同的约定缴纳物业服务费。被告每季度应缴纳管理费为704.94元（117.49平方米×2元/平方米/月×3个月）。被告拖欠原告2016年10月至2018年9月的物业管理费合计为5639.52元（704.94元/季度×8个季度）。开庭前，被告缴纳了5654.40元，涉案物业管理费的本金已缴清。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业管理费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，被告还应向原告支付逾期缴交物业管理费的违约金。关于焦点二：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，双方当事人在合同中约定的违约金每日5‰过高，虽然原告在诉请中已降低为日万分之五的标准计算违约金，但是为避免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，同时又要体现对逾期交费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，结合本案的实际情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金总额按物业费欠费本金金额的10%计算为宜。涉案的物业管理费金额为5639.52元，被告应支付违约金563.95元。原告主张超出上述金额的违约金请求本院不予支持。被告超出物业管理费本金支付的14.88元（5654.40元-5639.52元），因双方对款项性质没有约定，视为支付违约金。扣减后，被告还应向原告支付违约金549.07元（563.95元-14.88元）。被告经本院传票传唤无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、叶凯贞应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市仲量行物业管理服务有限公司支付因拖欠2016年10月至2018年9月的物业管理费而产生的违约金549.07元；二、驳回佛山市仲量行物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25元（佛山市仲量行物业管理服务有限公司已预交），由佛山市仲量行物业管理服务有限公司负担19.72元，叶凯贞负担5.28元，叶凯贞应承担部分应于本判决生效之日起十日内迳付还予佛山市仲量行物业管理服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄旭红二〇一九年二月二十二日书记员  谭韵琴