北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终676号上诉人（原审被告）：张富清，男，1947年12月21日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张刚（张富清之子），男，1980年6月9日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，营业场所北京市通州区台湖镇政府大街13号。负责人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：王晓逸，女，该公司职工。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。上诉人张富清因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张富清的委托诉讼代理人张刚、被上诉人育新物业公司的委托诉讼代理人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张富清上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回育新物业公司的全部诉讼请求；2.要求育新物业公司返还南北里居民多收取的物业费及取暖费，并且减免一审判决李张富清的物业费和取暖费；3.一审、二审诉讼费均由育新物业公司承担。事实与理由：一、要求撤销与育新物业公司签订的物业服务合同，怀疑有敲诈、胁迫和恶意串通的行为，不签合同就不给钥匙，捆绑式签署合同；二、育新物业公司算的物业费和根据房屋实际面积计算的数额不同；三、育新物业公司维修不及时；四、暖气温度不够；五、要求提供建筑方与育新物业公司的验房单；六、安防设施不到位；七、停车位不能满足实际需要；八、小区整体配套设施不完善；九、张富清没有房产证，一审判决称张富清为业主，与其身份不相符；十、育新物业公司水费、维修费等都没有正规发票；十一、要求公示建房、绿化、地下车位和垃圾清运等收支情况；十二、物业费内容不详；十三、育新物业公司存在乱收费的情况；十四、安置协议里声称免缴四年物业费，实际上是在补偿款中扣除了；十五、房屋所属权不清，判决书里所告的地址不清；十六、一审判决案估算面积判决，声称等房产证面积下来多退少补，没有房产证，如何多退少补；十七、要求育新物业公司出具与开发商每年续签的合同；十八、育新物业公司要出示撤场通知书。育新物业公司辩称，服从一审判决，不同意张富清的上诉请求与理由，请求维持原判。理由：育新物业公司已经依法依约提供了物业服务。育新物业公司向一审法院起诉请求：判令张富清给付育新物业公司2015年至2017年的物业服务费4561.08元，判令张富清给付育新物业公司2011年至2017年的垃圾外运费90元及公共照明360元，诉讼费由张富清承担。一审法院经审理查明：2011年11月28日，张富清（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方张富清依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清下年度物业管理费，物业管理费标准为每平方米每月1.76元，垃圾外运费标准为每户每年30元，公共照明费标准为每户每年120元。协议载明房屋建筑面积为107.98平方米。自2011年11月起育新物业公司为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。一审庭审中，张富清认可其家房屋超出优惠面积为7.98平方米。张富清称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、签约人。张富清称小区内绿化、安全、社区广告、门禁存在问题，以上问题均提交了照片予以佐证。对此育新物业公司称其已经履行了管理职责，只是有一些延迟，不能构成张富清不交物业费及供暖费的原因；广告安装时间是否在育新物业公司服务期间不能确定，即使是在育新物业公司管理期间，广告收入育新物业公司并没有自行处置；关于绿化问题育新物业公司履行了管理职责，但是不能保证全部存活；小区垃圾问题育新物业公司已经处理了；开关损坏时间是否在其公司管理期间不能确定。经核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为张富清所在小区提供物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。张富清未交纳2011年11月28日至2017年5月15日的相关费用。一审另查明，根据张富清所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，张富清自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。关于垃圾外运费、公共照明费，根据双方之间的收交协议书，此两项费用独立于物业管理费之外，需要张富清另行交纳。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与张富清签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年11月28日至2017年5月15日为张富清提供物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务，张富清应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。现育新物业公司要求其交纳2015年至2017年的物业管理费，2011年至2017年的垃圾外运费、公共照明费，由于张富清无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，故一审法院仅支持育新物业公司与张富清签订《物业管理服务及供暖费收交协议书》满4年之日起至2017年5月15日的物业管理费、2011年至2017年5月15日的垃圾外运费、公共照明费。关于张富清辩称不认可其与育新物业公司之间的合同的答辩意见，因其未提交充分证据予以佐证，故一审法院不予采纳。关于张富清称小区内绿化、安全、社区广告、门禁存在问题的主张，因其未向一审法院提交充分证据予以佐证育新物业公司对涉案小区提供物业期间存在服务瑕疵，故一审法院不予支持。关于张富清辩称暖气一半冷一半热的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，故一审法院不予采纳。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张富清给付育新物业公司2015年11月28日至2017年5月15日的物业管理费3342.71元、2011年至2017年的垃圾外运费73.89元、公共照明费295.56元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回育新物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。一审法院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据已查明的事实，张富清与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，约定了张富清向育新物业公司交纳供暖费、物业管理费、垃圾外运费、公共照明的交费标准等，该协议书有张富清签字以及育新物业公司的公章。张富清上诉主张上述物业服务协议存在以合法形式掩盖非法目的之情形，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。因双方签订有物业服务协议，育新物业公司亦向涉案小区提供了物业管理服务，故双方之间形成物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。张富清接受了育新物业公司的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理费、垃圾外运费、公共照明的义务。关于张富清上诉主张育新物业公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，张富清的现有证据并不足以证明育新物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且张富清所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况，张富清所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，本院不予采信。因张富清无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，故一审法院依据协议约定标准判决张富清应给付育新物业公司相应物业管理费、垃圾外运费、公共照明费并无不当，本院予以维持。另，关于张富清二审提出的返还费用的诉讼请求，属于二审新增加的诉讼请求，不属于二审审理范围，本院依法不予处理。需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，育新物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，其应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，张富清的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张富清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  李 淼二〇一九年二月二十日法官助理  郭妍子书 记 员  张 弛