苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初8417号原告：苏州名扬物业服务有限公司，住所地苏州市望星桥北堍7-1/**。法定代表人：张树峰，总经理。委托诉讼代理人：林刚，江苏凡创律师事务所律师。被告：苏州澄湖君安房地产有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇经济开发区。法定代表人：晏剑波。原告苏州名扬物业服务有限公司（下称名扬物业公司）与被告苏州澄湖君安房地产有限公司（下称澄湖房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林刚到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告名扬物业公司诉称，2016年6月25日，原告与苏州市吴中区甪直镇君安乡村别墅业主委员会签订物业管理服务合同。合同约定，由原告对君安乡村别墅小区进行物业管理，物业费按每月每平方米2.45元计收。自其入驻该小区后，被告作为该小区的建设单位未就其名下的房产及已竣工尚未出售的房屋缴纳物业费。请求判令被告支付13幢房屋自2016年7月1日起至2018年6月30日的物业费450024.62元，判令被告支付逾期付款利息损失（以225012.31元为基数，自2017年7月1日起，以225012.31元为基数，自2018年7月1日起，均按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。被告澄湖房地产公司未作答辩。经审理查明，被告澄湖房地产公司系位于苏州市吴中区甪直镇的君安乡村别墅小区的开发商。2016年6月25日，苏州市吴中区甪直镇君安乡村别墅业主委员会（甲方）与原告名扬物业公司（乙方）签订物业管理服务合同1份。合同载明甲方委托乙方管理服务的小区为苏州市吴中区甪直镇君安乡村别墅小区。服务期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止。服务范围：现有业主房屋95幢，原开发商控制的24幢别墅和原开发商建造的会所。物业管理费收费标准为房屋建筑面积每平方米每月2.45元。该合同还对物业管理服务的项目、甲乙双方权利义务等作了约定。庭审中，原告明确该合同到期后，双方尚未签订物业服务合同，但其还在提供物业服务。另，审理中，原告提供了涉案小区业主委员会向苏州市吴中区住房和城乡建设局备案的发给原物业公司即苏州市君怡物业管理有限公司的更换物业管理公司告知书、通知及告示，业主大会决议、业主大会决定及公告。其中，更换物业管理公司告知书的主要内容是告知该物业公司，小区业主就是否更换物业公司召开大会，投票结果是80%以上的业主同意更换，故通知物业公司在2016年6月30日前做好与新物业公司交接的手续。通知及告示的主要内容是告知苏州市君怡物业管理有限公司，小区业委会与新的物业公司即原告已签约，限该物业公司与原告在2016年7月1日前办理交接手续，原告于2016年7月1日正式接管本小区物业管理。业主大会决定及决议的主要内容是小区业主就更换物业公司召开业主大会，同意票数占多数。公告的主要内容是就确定原告为小区的物业公司一事向小区业主进行公告，限期业主提出意见，反对意见少于一半的，视为新的物业公司选聘成功。以上事实，由原告提供的业主委员会备案表、苏州市吴中区甪直物业管理办公室出具的情况说明、物业服务合同、房屋权属登记信息材料、江苏省高级人民法院（2013）苏审三民申字第211号民事裁定书及当事人陈述予以证实。原告称，该小区共有124幢房屋，其中95幢别墅被告已出售，另24幢别墅属于被告，其中13幢别墅办理了产权证，枕流苑6号等11幢别墅尚未办理产权证，还有5幢房屋是综合楼、湖滨楼、办公楼、游泳馆及体育馆，上述124幢房屋均有规划许可证。办公楼、游泳馆及体育馆是公共设施，根据规划许可及平面图，综合楼是中心会所，湖滨楼是被告的宴请场所，目前都空置着。据此，原告提供了建设工程规划许可证5张、规划许可证申请书、规划示意图、澄湖君安别墅小区的总平面规划图等材料。其中5张规划许可证及规划许可证申请书载明了被告作为澄湖君安乡村别墅的建设单位申请建造别墅的规模及准予建设的别墅规模，合计124幢。审理中，本院至该小区进行勘察，该小区房屋实际布局与总平面规划图布局基本一致，只有一个北大门出入，且湖滨楼及中心会所与其他房屋之间没有隔断，即未形成一个单独区域。就11幢尚未办理产权证的别墅及综合楼、湖滨楼的面积，原告于2018年7月18日委托苏州华瑞测绘有限公司进行测算。经该公司测算，枕流苑等11幢别墅的建筑面积共计4127.01平方米（包括车库），综合楼、湖滨楼的建筑面积分别为2035.12平方米、1491.35平方米，合计为7653.48平方米。另，就物业费的计算问题，原告称，其与小区业主委员会签订的物业服务合同的服务期限自2016年7月1日开始，其于2016年7月1日起已入驻并提供物业服务。其不清楚原物业公司的物业服务期限及是否已收取了2016年7月1日之后的物业费，其未与原物业公司进行交接。但其与业主委员会签订物业服务合同，原物业服务合同自动终止，其有权收取自2016年7月1日起的物业费。另其于2016年7月1日起提供物业服务，业主最迟应于一年届满时即到2017年6月30日交纳物业费。据此，原告还提供了物业费催缴通知单复印件，向部分业主催交2016年7月1起至2017年6月30日、2017年7月1日起至2018年6月30日的物业费。本院认为，原告与苏州市吴中区甪直镇君安乡村别墅业主委员会签订的物业管理合同成立且合法有效，该合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。关于被告开发的涉案小区枕流苑等11幢别墅，未办理产权证，因被告未到庭，未有证据证明该11幢别墅被告已出售并交付买受人。原告要求被告支付该11幢别墅的物业费，合法有据，应予支持。关于被告开发的综合楼即中心会所、湖滨楼，因被告未到庭，未能明确该房屋的用途，即未有证据证明这两幢房屋属公共设施，且这两幢房屋未形成一个单独区域，故原告要求交纳这两幢房屋的物业费，本院亦予以支持。物业管理合同载明物业费每月每平方米2.45元，该13幢房屋经测算，建筑面积合计为7653.48平方米。关于物业费的起算点，根据物业管理服务合同，原告于2016年7月1日起提供物业服务，故原告主张收取自2016年7月1日起的物业费，本院予以采纳。至于被告是否有预先向原物业公司交纳2016年7月1日后的物业费，可由被告另行向原物业公司主张。经核算，涉案房屋自2016年7月1日起至2018年6月30日的物业费应为450024.62元。物业管理服务合同未明确约定物业费何时交付，原告主张在一年内支付，本院予以采纳，故本院确认2016年7月1日起至2017年6月30日的物业费被告最迟应于2017年6月30日前支付，2017年7月1日至2018年6月30日的物业费最迟应于2018年6月30日前支付。综上，原告要求被告支付2018年6月30日前的物业费及按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州澄湖君安房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州名扬物业服务有限公司物业费人民币450024.62元及该款按银行同期一年期贷款利率计算至被告实际支付之日止的利息损失（其中225012.31元自2017年7月1日起算，另225012.31元自2018年7月1日起算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260元，公告费600元，合计人民币8860元，由被告苏州澄湖君安房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽芳人民陪审员  顾小红人民陪审员  金香明二〇一九年二月二十六日书 记 员  杨珺如