浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0602民初8920号 原告：欧胡，男，1984年9月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告：高丹丹，女，1989年7月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：王君，浙江博方律师事务所律师。 被告：绍兴世茂新领域置业有限公司，住所地绍兴市胜利东路**世茂天际中心**。 法定代表人：孙岩，总经理。 委托诉讼代理人：金莉佳、张华，浙江鉴湖律师事务所律师。 原告欧胡、高丹丹诉被告绍兴世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，后组成合议庭适用普通程序审理。本案于2018年10月24日和2018年12月24日两次公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人王君、被告委托诉讼代理人张华两次到庭参加诉讼。原告欧胡、高丹丹，被告委托诉讼代理人金莉佳到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告立即向原告支付已付房款1250947元自2018年1月1日起至实际交房之日止按日利率万分之一计算的违约金（暂计至2018年8月10日为27771.02元）；二、被告立即向原告赔偿因承诺的6平方米赠送面积未能兑现而造成的损失76745.22元（12790.87元/平方米×6平方米）；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月28日，原、被告签订《越城区商品房买卖合同》，约定由两原告购买由被告开发建设的绍兴市越城区茂樾府（推广名为“天樾”）8号楼1单元802号房屋，该房屋的建筑面积97.80平方米，房屋的平面图在合同附件一中有详细描绘。合同还约定，被告应当在2017年12月31日前将房屋交付两原告使用，合同附件八明确约定，逾期交房的，被告应按日向两原告支付已付房价款万分之一的违约金。然而，截至起诉之日止，被告仍未将符合交房条件的房屋（房屋未通电、外墙干挂不符合技术规范、幕墙安全玻璃面积过大不符合技术规范、玻璃窗压线条外装存在安全隐患、消防设施不达标等）交付两原告使用，该行为已经构成违约，被告应当向两原告支付逾期交房的违约金。两原告在购房时，被告曾承诺两原告购买的该户型房屋拥有6平方米的赠送面积。但是，被告拟向两原告交付的房屋中，原先承诺的6平方米赠送面积并不存在，且被告明确告知该6平方米赠送面积区域无法进行浇筑。这直接导致整套房屋内出现了一个巨大的“窟窿”，严重影响了房屋的使用价值和今后的交易价值。两原告认为被告未能兑现6平方米赠送面积的承诺，致使该商品房不具备被告当初承诺的使用条件，给两原告造成了难以估量损失，被告应当给予赔偿。 被告辩称：原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议合法有效，被告已经按照合同约定完成案涉商品房的竣工验收备案，案涉商品房具备交付条件。被告已经通知原告交房，被告不存在逾期交房，不应承担违约责任。被告从未承诺赠送面积，原告要求赔偿损失没有依据。 本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，原告欧胡、高丹丹（买受人）与被告绍兴世茂新领域置业有限公司（出卖人）签订《越城区商品房买卖合同》（备案号为201610280209JH000046）一份，约定两原告购买被告开发的茂樾府（世茂天樾）8幢1单元802号房屋，建筑面积为97.80平方米。该商品房单价为每平方米12790.87元，总价款1250947元。合同第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列各项条件商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、详见本合同附件八补充协议相关约定。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见本合同附件八补充协议相关约定。 同日，原、被告又签订《补充协议内容》1份，该协议中载明：二、关于本合同正文第三条：……3、本条所指该商品房阳台为非封闭阳台和（或）封闭阳台，具体以该商品房最终实际交付现状为准。……5、本合同正文所约定的“建筑面积”、“套内建筑面积”及“应分摊的共有建筑面积”系出卖人委托具法定资质的测绘单位预先进行销售面积测量计算，并经由政府主管部门予以备案之面积数据。双方签署本合同时，买受人确认出卖人已出具该商品房预测建筑面积的测量原则、计算方法与标准等资料均为现行文件。……七、关于本合同正文第十条：1、如出卖人不能按照合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六个月（即2018年6月30日，含该日）的交房宽展期（下称宽展期，宽展期自合同第九条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此构不成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内（即2018年12月31日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……三十一、未经出卖人书面允许之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、规划设计效果图、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分。买受人不得以样板房或以上宣传资料内容追究出卖人责任。 上述合同签订后，两原告向被告支付了购房款。 2017年9月11日，绍兴市越城区市场监督管理局做出绍越市监罚字（2017）198号行政处罚决定书1份，其内容为：自2016年10月份，当事人开发的世茂天樾楼盘在绍兴市越城区交汇处开盘以来，有四种户型的高层房源在对外销售，分别为90㎡幸福仨居、128㎡品质美宅、139㎡城市孤品及170㎡空中平墅。每种户型图分别有用蓝色虚线框和红色虚线框来表示计算一半产权面积区域和不计算产权面积的区域。经对该楼盘的样板房检查，其共搭建了三种户型的房源，即98㎡、128㎡、139㎡的户型，样板房已对上述户型不计算产权面积的红色虚线标准区域即所谓“赠送面积”进行浇筑，并在对外展示，但在角落处有用红色虚线的提醒“此处非交付标注，不计入产权面积”。其自行浇筑的所谓“赠送面积”98㎡户型约为6㎡、128㎡户型约为9㎡、139㎡户型约为7㎡。当事人的销售人员在向客户推销房子过程中，明知红色虚线框不计算产权面积部分（户型图上白色区域）未经规划部门审批，以“赠送面积或可拓展空间”名义向客户进行推销。该所谓“赠送面积”楼盘规划上是不存在的，交房时为镂空的区域，一旦进行浇筑即为违章建筑，销售人员仍然向购房客户保证“买到我们这里的都要签字，必须浇楼板，不浇楼板我们不卖”。当事人组织购房客户签订浇筑镂空部分的承诺函的形式暗示购房客户可以浇筑“赠送面积”，并把搭建违章建筑的责任转嫁给购房客户。至查获时止，根据当事人提供的数据统计，已经销售世茂天樾上述高层户型的面积约为4.5万平方米，户数355户，销售金额6.27亿元。行政处罚种类、依据：虚假宣传。行政处罚内容：责令停止违法行为，罚款9.5万元。 2018年7月1日，被告向两原告发送《房屋交付通知书》，通知于2018年7月2日办理交房。 以上事实由两原告提供的越城区商品房买卖合同1份、增值税发票1份、楼书宣传册复印件2份、行政处罚结果信息公开打印件1份、责令限期改正通知书照片打印件1份，被告提供的8号楼竣工验收备案表1份、房屋交付通知书复印件1份、EMS快递面单及EMS回执查询打印件各1份、民事判决书复印件2份、寄送行政诉讼的EMS快递面单1份，本院出示的世茂天樾（茂樾府）小区送电情况说明1份以及原、被告庭审陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点一：关于被告是否逾期交房的问题。首先，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条约定，出卖人应当于2017年12月31日前将符合交付条件的房屋交付买受人使用。同时，原、被告签订的《补充协议》第七条又约定：如出卖人不能按照合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六个月（即2018年6月30日，含该日）的交房宽展期（下称宽展期），允许出卖人在该宽展期届满日即2018年6月30日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且出卖人不承担违约责任。关于该《补充协议》第七条之效力，本院认为上述房屋买卖合同及补充协议系同时签订，补充协议第七条虽约定两原告同意给被告六个月的交房宽展期，但该约定并不导致被告可以无限制地延期交房，超过宽展期后，被告仍然构成违约，两原告亦可以主张相应的权利，该补充协议第七条的内容并不免除被告的责任或排除原告的权利，而是原、被告双方就房屋交付时间作出的补充约定，系双方真实意思表示，两原告关于该条款属格式条款的主张依据不足，本院不予采纳。根据上述条款之约定，被告至迟应于2018年6月30日前向原告交付房屋。根据庭审查明，被告虽于2018年7月1日向两原告发送交房通知书，但通知两原告交房时间为2018年7月2日，超过双方约定的宽展期届满时间2日，为此被告应当承担相应的违约责任。两原告关于案涉房屋存在其他未符合交房条件的主张，缺乏相应的依据，本院不予采纳。综上，根据双方签订的《补充协议》第七条中关于逾期交房出卖人应当按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金之约定，本院确定被告应当向两原告支付因逾期交房及交付的房屋不符合商品房正常使用基本条件的违约金共计1250947/10000×2=250.2元，对两原告该部分主张合理部分，本院予以支持。 本案争议焦点二：关于被告是否就6平方米赠送面积向两原告赔偿损失的问题。本院认为，根据《消费者权益保护法》第四十五条规定：消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。《广告法》第五十六条规定：违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。本案中，被告发布的广告构成虚假宣传的事实清楚，已由行政部门予以认定并做出行政处罚。被告关于“赠送面积”的虚假宣传，对两原告就案涉房屋的价值判断产生影响，两原告在购买案涉房屋时，其知情权及选择权因被告的上述行为受到侵害，故被告的虚假宣传行为确实侵犯了两原告的合法权益，基于此两原告有权主张相应的赔偿。关于赔偿金额，首先，原、被告在签订的房屋买卖合同中就该部分“赠送面积”未作任何约定，两原告主张按合同约定的单价赔偿未能获得“赠送面积”部分损失缺乏相应的依据，本院不予采纳；其次，本市早已发布了关于擅自改变房屋外立面，在立面外搭建各类建筑物（构筑物）、新增房屋使用面积的行为系违法行为，属于违法搭建建筑物（构筑物），对涉及违法建筑的房屋采取“四不予”措施的通知。两原告在签订房屋买卖合同时，应当知道所谓“赠送面积”的违法性。综上，综合考虑被告虚假宣传行为的侵害性，被告承诺赠送部分面积及原、被告双方的过错程度等因素，本院酌情确定被告赔偿两原告该部分损失共计6000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绍兴世茂新领域置业有限公司向原告欧胡、高丹丹支付违约金250.2元，并赔偿损失6000元，共计6250.2元，上述款项于本判决生效之日起三十日内履行； 二、驳回原告欧胡、高丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费2390元，由原告欧胡、高丹丹负担2247元，由被告绍兴世茂新领域置业有限公司负担143元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  俞颖尔 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  陆荣新 二〇一九年二月二十三日 书 记 员  王翌婷 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。