上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初18214号原告：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特，经理。被告：时光山，男，1979年2月21日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：余倩，上海金茂凯德律师事务所律师。第三人：徐仁祥，男，1966年1月4日生，汉族，住江苏省海安县墩头镇凤阳村****。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲公司”)与被告时光山服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月9日公开开庭进行第一次庭审。后经被告申请，本院于2018年11月21日依法追加徐仁祥作为第三人参加本案诉讼，并于2018年12月24日再次公开开庭进行审理。原告的法定代表人陈帮特、被告时光山及其委托诉讼代理人余倩均到庭参加诉讼，第三人徐仁祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告九洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年12月10日起至2018年3月31日止的物业管理费152,352元；2、判令被告支付原告自2018年4月1日起至2019年3月31日止的物业管理费115,847元；3、判令被告支付原告逾期付款的违约金(以152,352元为本金自2016年12月10日起计算至实际清偿之日止，以115,847元为本金自2018年4月1日起计算至实际清偿之日止，均按照日万分之五的标准计算)。审理中，原告自愿放弃上述第3项诉请。事实和理由：原、被告双方签订《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》，商铺号：3号201-216室及相应部分阁楼。根据约定，被告应向原告支付管理费，原告多次告知并催缴，被告仍未履行，为维护合法权益，原告诉至法院要求判如诉请。被告时光山辩称，1、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》效力应依法进行审查，原告主张被告欠付物业费，但原告是否具备物业管理资质不清楚，原告开展物业管理服务应经过相关部门审批，若原告无法举证证明其资质则无法向被告收取物业费，双方签订的物业服务合同也无效；2、原、被告签订涉案市场管理服务合同的同时，被告与系争房屋的二房东即第三人徐仁祥签订了《九洲世贸商户进场经营合同》，第三人徐仁祥向原告租赁涉案房屋后再出租给被告，所有合同均由第三人徐仁祥出示予被告。除市场管理服务合同外，原、被告之间没有签订过其他合同，被告签订该合同后将物业费支付给了第三人徐仁祥，其再转付给原告；3、原告未尽到任何物业管理责任，任意停水停电，随意驱赶导致被告关闭系争房屋长达一年之久，造成经济损失，若市场管理服务合同无效，原告无权收取物业费，原告应退还被告已交付的物业费；4、对于违约金，被告不欠付原告物业费，且原告作为物业管理方，没有提供物业管理应尽的服务，责任在于原告，被告不存在故意违约的情况，故不同意原告的违约金诉请；5、被告对于物业费的计算标准及金额无异议，但违约金标准过高，具体由法庭酌定。第三人徐仁祥发表书面陈述意见，1、其共计收到被告支付的235,000元，其中35,000元系被告微信转账，其未出具收条，其余的200,000元其已向被告出具了收条，并明确载明收到的是预付房租费，并非物业管理费；2、2018年10月29日下午，被告找了6个社会上的人跟着其、威胁其，其走到哪里被告方就跟到哪里，叫其重新再给被告出具一份物业管理费的收条，其明确已经给被告打过收条，不可能再出具其他手续。30号下午被告方再次跟着其，并进行讲话录音，其始终没有答应被告方的要求，也从未说过被告将物业管理费付给其的话；3、其认为涉案物业管理合同系原、被告所签，物业管理费应由被告交付原告，第三人无权收取被告的物业管理费。经审理查明：原告为有限责任公司，经营范围包括为本市场内工业消费品、食品经营者提供市场管理服务。2016年12月10日，原告作为受托方(乙方)与被告作为委托方(甲方)签订《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》一份，约定甲方商铺位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场3号楼详细见租赁合同，合计建筑面积805.36㎡，其他(4楼阁楼)使用面积252.60平方米；乙方受托负责上海九洲世贸综合市场内的商铺管理服务事宜；委托管理期限为自甲方与乙方签订本合同之日起至依法解除本合同之日止(委托管理期内甲方提前退租或终止租赁的，在结清相关费用后本合同自动失效)；市场管理服务费按商铺和4楼阁楼建筑面积计算，标准为0.30元/㎡·天，市场管理服务费专用于市场公共性经营管理服务开支，公共部位设施的维护和添置必须的管理设施等费用；先付后用，甲方以年度为期提前一个月向乙方交纳市场管理服务费(租赁合同约定有装修和试营业期免收二费的，或自购自营优惠协议约定有二费减免的，据实扣除后收取)。甲方第一年应支付共计152,352元/年。注：2016年12月10日至2018年3月31日；甲方未能及时缴纳市场管理服务费等相关费用的，每逾期1天向乙方支付欠费金额万分之五的滞纳金，甲方无异议。另，该合同还对双方其它权利义务等内容进行了约定。同日，原告作为受托管理方(丙方)与被告作为承租方(乙方)及第三人作为出租方(甲方)签订《九洲世贸商户进场经营合同》一份，约定租赁地址为上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场C区3楼二层、四层(以下简称系争房屋)，商铺号码：二楼为201-202、203-204、205-206、207-208、209-210、211-212、213-214、215-216，合计16间，建筑面积为805.36平方米，其他四楼商铺号码为401-402、403-404、405-406，合计6间，建筑面积是252.60平方米。租赁期自2017年4月1日起至2024年3月31日止；市场管理服务费等其他收费标准和支付方式根据乙方与丙方市场管理服务合同约定的条款履行。另，该合同还对双方权利和义务及违约责任进行了约定。另查明，案外人上海松江礼品城有限公司(以下简称“礼品城公司”)系系争房屋的开发商。2007年12月31日，案外人礼品城公司作为委托方(甲方)与原告(曾用名上海汉东礼品市场经营管理有限公司)作为受托方(乙方)签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定乙方是受批准的上海国际礼品城市场经营管理专营公司，商铺地址为上海市松江区洞泾镇长浜路501弄，委托经营管理的期限为18年，自2018年1月1日至2025年12月31日止。委托期间，乙方负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜，市场的物业管理费由乙方收取。2015年5月16日，第三人徐仁祥作为乙方与案外人礼品城公司作为甲方签订《九洲世贸市场C区2-3层房屋包租合同》，约定由乙方承租甲方位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄九洲世贸市场C区第2栋至第6栋共5栋的第二、三、四层(每幢产权面积约为3221㎡，共约1.60万㎡)；租期为8年，自2016年1月1日起至2023年13月31日止；乙方招商必须使用甲方指定的市场经营合同，由甲方签章并开具租金收据或发票，负责落户商户的今后经营管理；乙方招商落户的入驻经营管理，安全、文明责任书均按市场统一管理规定签订，入驻经营的物业管理费均按市场规定0.30元/㎡/天计算(阁楼同样以此计算)，与商铺承租合同同时签订……。再查明，2016年12月10日，被告作为乙方与第三人作为甲方签订《还款计划》一份，载明：乙方租赁甲方系争房屋，第一年共计总金额434,215元(包括租赁费、合同保证金、物业管理费)，对以上款项，按照合同规定付款方式是一年一次性支付房租，甲方考虑乙方第一年的投资大，双方特订立以下还款计划：1、租赁合同签订前，乙方支付甲方租赁费234,215元。2、2017年8月30日前乙方支付甲方租赁费200,000元……。2016年12月23日，第三人向被告出具收条一份，载明“今收到九洲世贸3号楼时光山预付房租费200,000元整(贰拾万元)，特此收条，以此为凭”。庭审中，被告确认第三人于2016年12月10日左右向其交付系争房屋。审理中，原告提交微信聊天记录、市场水电费收据，证明截至2019年1月被告仍在向原告缴纳水电费。对此，被告未发表意见。以上事实，有上海市房地产权证、商铺委托经营管理协议、准予变更登记通知书、九洲世贸市场C区2-3层房屋包租合同、上海九洲世贸综合市场管理服务合同、九洲世贸商户进场经营合同、还款计划、收条、市场水电费收据及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》系当事人真实意思表示，该份合同约定原告对系争房屋进行市场管理，且原告的经营范围包括提供市场管理服务，故上述合同并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据合同约定，原、被告之间系市场经营管理者与经营者关系，被告在原告管理的市场内经营使用系争商铺，在享有原告市场管理服务的同时，应以年度为期提前一个月支付原告相应的市场管理服务费。故原告要求被告支付自2016年12月10日起至2018年3月31日止的市场管理服务费152,352元及自2018年4月1日起至2019年3月31日止的市场管理服务费115,847元，于法有据，本院予以支持。被告辩称其已向第三人交付市场管理服务费并由其转交原告的意见，并未提供充分证据予以证明，且原告及第三人对此亦不予认可，故本院不予采纳。原告放弃关于违约金的诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。第三人徐仁祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，判决如下：一、被告时光山于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2016年12月10日起至2018年3月31日止的市场管理服务费152,352元;二、被告时光山于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年4月1日起至2019年3月31日止的市场管理服务费115,847元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,447元，减半收取计1,723.50元，由被告时光山负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜二〇一九年二月二十日书记员 诸金辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。