上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初10451号原告(反诉被告)：杨子婧，女，1987年2月1日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾国强，男，1956年3月21日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：董敏华，上海市沪中律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱燕良，上海市沪中律师事务所律师。原告(反诉被告，以下称原告)杨子婧与被告(反诉原告，以下称被告)顾国强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回追加上海市静安区土地管理中心作为第三人参与诉讼，本院予以准许。原告杨子婧到庭参加了第一次庭审。原告委托诉讼代理人孙正杰、被告委托诉讼代理人董敏华、朱燕良到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。杨子婧向本院提出诉讼请求：请求判令顾国强继续履行杨子婧与顾国强之间关于买卖上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称简称系争房屋)的房屋买卖合同，协助杨子婧办理系争房屋产权过户登记手续。事实和理由：2015年3月17日，杨子婧与顾国强签订《房地产买卖居间协议》，约定杨子婧购买顾国强系争房屋，房屋总价人民币(以下币种同)185万元。合同签订后，杨子婧共支付顾国强房款60万元。在支付定金10万元的当日，顾国强向杨子婧交付了系争房屋，遂后杨子婧对系争房屋进行了装修并自2015年8月起居住至今。系争房屋系顾国强取得的动迁安置房，现已符合过户条件，顾国强拒绝配合杨子婧办理过户手续，故诉至法院。顾国强辩称，双方未签订正式的房屋买卖合同，而是签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定了付款条款、违约条款以及过户条款，系双方真实意思的表示。系争房屋具有特殊性，杨子婧也知晓相关情况，因政策的不断调整，导致直到2018年6月，才通知顾国强可以办理产证，其于2018年7月取得小产证。顾国强一直愿意配合过户，是杨子婧违约在先而未能完成过户，杨子婧未按合同约定于2015年8月31日之前支付125万元的房款，且至今未支付，故顾国强提出反诉请求，要求：1、请求判令杨子婧继续履行双方之间的房屋买卖合同；2、要求杨子婧支付逾期付款违约金(以125万元为基数，按每日万分之五，从2015年9月1日计算至实际支付之日止)。杨子婧针对顾国强的反诉请求辩称，同意继续履行双方的房屋买卖合同，但不同意支付违约金。1、杨子婧不存在违约行为，是顾国强违约在先，因顾国强一直没有去办理系争房屋的小产证，才导致其未能支付125万元的房款；2、合同约定“第二期房款125万元应于房地产交易中心出具产权过户之前支付”，虽然又约定“该款应于2015年8月31日之前支付”，但该约定有违交易习惯，非真实意思表示；3、合同未约定逾期付款的违约金及计算方法，故顾国强的反诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月17日，杨子婧(乙方)与顾国强(甲方)经上海沪居房地产经纪有限公司居间(丙方)签订《房地产居间协议》一份，约定：杨子婧向顾国强购买系争房屋；房屋总价为185万元；双方同意于本协议签署后开发商一手产权办妥后10个工作日内签订买卖合同示范文本；首期房价款60万元(含已支付的全部定金)；第二期房款乙方通过自筹资金应于房地产交易中心出具产权过户之前支付甲方125万元(2015年8月31日之前支付)；双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后支付定金当日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担；合同另对逾期迁出户口的违约金、解约违约金作出了约定，并未约定逾期付款的违约责任。同日，杨子婧向顾国强支付定金10万元，顾国强将系争房屋交付杨子婧使用，杨子婧装修后入住系争房屋至今。2015年9月29日，杨子婧向顾国强支付房款50万元，共计支付顾国强房款60万元。另查，系争房屋为顾国强通过征收安置所得。2013年11月3日，上海市静安区石门二路XXX弄XXX号房屋被征收，顾国强作为被征收人签订了上海市国有土地上房屋征收补偿协议，产权调换两套房屋，其中一套即为系争房屋。系争房屋于2016年2月18日核准登记至上海市静安区土地管理中心名下。2018年7月23日，顾国强取得系争房屋的房地产权证。目前涉案房屋可以上市交易。本院根据杨子婧的财产保全申请，于2018年9月14日查封了系争房屋，该房屋目前没有其他权利限制或他项权。审理中，杨子婧申请上海沪居房地产经纪有限公司的工作人员出庭作证，欲以证明《房地产居间协议》上之所以在第二笔房款125万元的支付时间后用括号备注为2015年8月31日，是因为顾国强承诺于2015年4月即可办出小产证。顾国强对此不予认可，否认签约时承诺过2015年4月即可办出小产证。杨子婧对证人证言的真实性表示认可。审理中，杨子婧表示清楚上海市相关限购政策，具备本市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户的责任自负；并同意现金支付尾款，且已将剩余购房款125万元以代管款的形式缴纳至本院。本院认为，杨子婧、顾国强签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。合同签订后，杨子婧按约支付了房款，顾国强也已将系争房屋交付杨子婧，合同已实际履行。双方均诉请要求继续履行合同且顾国强已取得系争房屋的房地产权证，系争房屋符合上市交易条件，故杨子婧要求顾国强办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于双方争议的第二笔房款125万元的支付时间，合同作出了两种相矛盾的约定，但证人证言已给出合理解释，约定第二笔房款125万元的支付时间为2015年8月31日之前系因顾国强承诺于2015年4月即可办出小产证，本院对证人证言予以采信，结合大部分房款应在双方办理交易过户时支付的交易习惯，以及顾国强未向杨子婧催讨过尾款的事实，故本院认定双方的真实意思表示是第二笔房款应于前往房地产交易中心办理过户时支付。现因顾国强未完成过户，杨子婧未支付剩余房款符合合同约定和交易习惯，故对顾国强要求杨子婧承担逾期付款违约责任的诉请本院不予支持。顾国强将系争房屋产权过户给杨子婧的同时，杨子婧应将剩余房款125万元一并支付顾国强。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条判决如下：一、被告(反诉原告)顾国强应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)杨子婧将上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)杨子婧名下；二、原告(反诉被告)杨子婧应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)顾国强房款人民币1,250,000元；三、驳回被告(反诉原告)顾国强其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由被告顾国强负担。反诉受理费5,275元，由被告顾国强负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一九年二月十三日书记员  王豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。