北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初8110号原告（反诉被告）：王俏，女，1971年1月10日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵艳波，女，1972年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：关键，北京市万商天勤律师事务所律师。被告（反诉被告）：北京万方嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路**嘉铭园**********。法定代表人：王狄，总经理。委托诉讼代理人：李昕，男，1981年8月6日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省巴彦县。原告（反诉被告）王俏与被告（反诉原告）赵艳波、被告（反诉被告）北京万方嘉业房地产经纪有限公司（以下简称万方公司）房屋买卖合同纠纷一案，经本院原审，王俏、赵艳波不服上诉至北京市第一中级人民法院，经北京市第一中级人民法院审理认为，基本事实未查清，将该案发回重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王俏委托诉讼代理人张凯、邢龙，被告（反诉原告）赵艳波及其委托诉讼代理人关键、被告（反诉被告）万方公司委托诉讼代理人李昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王俏向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原告与被告关于北京市昌平区某某园某某区某某号楼某某层全部房屋的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告立即退还原告购房定金55万元；3.判令被告立即向原告支付违约金279万元；4.判令被告立即向原告支付违约金尚不足以弥补的可得利益损失100万元；5.判令被告承担《房屋买卖居间合同》约定的居间服务费8.8万元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：王俏、赵艳波与万方公司于2016年5月22日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，王俏向赵艳波购买坐落于北京市昌平区某某园某某区某某号楼某某层全部房屋，产权证号为X京房权证昌字第XXXX号，万方公司作为居间方提供居间服务。该房屋总价款为1395万元；原告被告应按照居间方通知的时间履行义务，否则构成违约。因一方违约造成买卖合同无法履行的，违约方需赔偿守约方相当于房价款20%的违约金。一方违约导致合同不能继续履行的，由违约方承担中介方的居间服务费。合同签订后，王俏于2016年5月23日向赵艳波支付定金55万元，赵艳波已实际收到此定金。原告积极按照合同约定备齐首付款，直接或通过中介多次约被告办理支付首付款、办理按揭贷款手续。然而被告第一次故意拖延、第二次未办理完毕银行资金托管手续，均拒绝接受首付款、不配合办理按揭贷款手续。实际上，被告不履行合同义务的真实原因是，合同签订后、合同履行过程中房价上涨，被告试图涨价。更为严重的是，被告于2016年10月14日单方擅自解除合同，原告无法实现房屋买卖合同之合同目的，被告不诚信、不尊重契约行为给原告合法权益造成严重侵害。原告认为，双方签订的房屋买卖居间合同合法有效，对于合同双方均具有约束力，作为签约主体应该尊重并积极履行合同。但是被告的恶意违约行为表明其不是诚信的交易对象，原告亦不愿再敦促其履行合同义务。故诉至法院，恳请判定如上请求。被告（反诉原告）赵艳波辩称：一、答辩人同意被答辩人关于解除双方于2016年5月22日签订的《房屋买卖居间合同》。根据北京市限购政策，购房人具备购房资格系房屋买卖合同履行过程中网签及其他程序进行的前提条件，被答辩人无购房资格，且被答辩人未按照《房屋买卖居间合同》的约定履行其义务，已构成根本违约。依据《房屋买卖居间合同》的约定，答辩人有权单方解除该合同，答辩人在被答辩人提起诉讼前已向被答辩人及中介机构公证送达《单方解除合同通知书》。二、不同意被答辩人的第2项诉讼请求。基于被答辩人的过错行为、根本违约行为以及违背诚实信用原则，答辩人不予返还购房定金。2010年4月开始国务院新国十条颁布住房限购政策，北京市2010年4月30日国十条实施细则即京十二条颁布，自此，国家颁布一系列的政策开始限购住房。2011年1月26日国务院办公厅颁布“国八条”，其中“六、合理引导住房需求”规定：原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年北京市发布“京十五条”，也做了相关规定。2013年京十九条，都对北京市的住房限购政策购房资格及网络签约等问题都做了相关规定。被答辩人作为购房者对自己的购房资格问题具有更高的注意义务。中介公司具有告知购房者北京市购房限购政策和提前核验购房者购房资格及网上签约的义务。被答辩人在明知自己没有购房资格的情况下与中介公司合谋，中介公司以低价锁定房屋为目的，骗取答辩人的信任与其签订《房屋买卖居间合同》，最终导致该合同根本无法履行，被答辩人及中介公司对《房屋买卖居间合同》解除负有过错责任及违约责任。另根据《房屋买卖居间合同》第十三条逾期付款责任，约定答辩人有合同解除权。故被答辩人及中介公司理应承担定金罚则及赔偿答辩人的经济损失。三、不同意被答辩人的第3项诉讼请求。依据答辩意见第一项、第二项，造成《房屋买卖居间合同》解除的根本原因是被答辩人及中介公司的过错行为及根本违约行为，故答辩人不同意支付违约金。依据《房屋买卖居间合同》第五条第三款，乙方申请购房贷款，应于约见银行律师前，交付甲方首期购房款740万元。剩余购房款，乙方须在过户前交付给甲方。第十六条补充条款第一款之规定，乙方应于2016年8月31日前支付给甲方购房首付款740万元，甲方在收到的当日积极配合乙方办理本房屋按揭贷款手续。可见，依据购房合同，被答辩人有先履行义务，依据合同法相关规定，负有先履行义务的被答辩人在合同约定的履行期限不履行合同或者不适当履行合同，其行为构成违约。后履行合同的答辩人为了保护自己的权利，防止自己在履行后合法利益受到侵害，具有抗辩权。且，答辩人作为非专业人士，第一次卖房。2016年5月22日签订购房合同时未注意到被答辩人的购房资格问题，一直积极履行购房合同。到8月31日去北京银行南维路支行配合办理贷款手续，银行工作人员浏览了被答辩人的全部贷款相关文件，发现《房屋买卖居间合同》中买受人王俏不是实际贷款购房人，即买受人与实际贷款人不一致，因此该合同不适用于此贷款。期间，答辩人通过微信和短信积极与中介公司及被答辩人沟通，确认被答辩人购房资格问题。9月8日又一次去贷款银行配合办理贷款手续。故被答辩人在购房合同签订后，积极履行购房合同约定义务，造成购房合同解除的根本原因是被答辩人的过错行为和根本违约行为。答辩人不应承担违约责任。四、不同意被答辩人的第4项诉讼请求。该诉争是由被答辩人过错行为和违约行为引起，且其损失并未实际发生，故，答辩人不应承担其可得利益损失。五、不同意被答辩人第5项诉讼请求。中介公司在该房屋买卖纠纷中负有过错责任。依据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第二项，坚决抑制投机投资性购房的规定，购房资格审查环节应前移至签订购房合同前。北京市关于限购政策的京十五条和京十九条及《存量房买卖合同网上签约和信息公示问题的通知》都做了相应规定。中介机构作为专业机构，依据规定应在签订房屋买卖合同之前对被答辩人的购房资格进行审验并签署网签合同。中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。中介机构在知悉被答辩人无购房资格的情况下，在房屋买卖合同签订及合同履行过程中与被答辩人合谋，刻意隐瞒真实情况，欺骗答辩人，致使答辩人作出错误意思表示而签订合同，中介机构违反忠实居间义务，严重损害答辩人的利益应赔偿答辩人的损失。六、本案诉讼费用应由被答辩人承担。综上，被答辩人及中介机构明知被答辩人无购房资格，中介机构以锁定房屋居间介绍为目的，仍隐瞒真实情况，致使答辩人签订房屋买卖居间合同，在合同履行过程中被答辩人违约行为导致合同目的不能实现。被答辩人和中介机构违背诚实信用的行为已严重侵害了答辩人的利益给答辩人造成极大损失，恳请法院查清事实驳回被答辩人的诉讼请求。被告（反诉被告）万方公司辩称：同意王俏的诉讼请求。这个合同是我公司员工李昕全程参与的，签合同当天，在王俏家附近的光大银行，离赵艳波家也不远。当时在场的有李昕和我公司的另一个同事，王俏、赵艳波和她的父母。当时谈的价格是1400万，后来是1395万元。当时说好的是8月份之前办手续，用王俏的孩子的名义买房贷款。因为赵艳波的孩子也在国外，赵艳波12月份之前回来把手续办好。网签都是先签合同再办网签，网签需要一些手续才能办理。北京的确是要有资格才能买房，也和王俏沟通过，一方面是孩子不在国内，另一个是腾指标，所以合同履行期限比较久。只要在合同期限内有资格就没有问题，只要在过户时原告有资格了，就可以过户。对于贷款，第一次贷款因为时间比较晚了，当时只有赵艳波一人在，但是银行没有说合同不能贷款。后来我们又沟通了两次，9月8号又去了银行，当时和赵艳波沟通，赵艳波觉得谁签的合同就应该用谁的名义贷款，否则就解除合同。王俏也同意了，也去银行做了资金监管。银行在办手续时，赵艳波接了个电话，就不同意了。当时王俏的购房资格还没有腾出来，赵艳波说等王俏的资格出来后一次性办完手续。李昕回去就操作腾指标这事了，后来就收到了赵艳波发出的解除合同通知书。反诉原告赵艳波向本院提出反诉请求：1、请求确认解除赵艳波与王俏、万方公司签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令不予退还反诉被告王俏定金55万元；3.判令反诉被告王俏向反诉原告支付违约金（反诉被告根本违约导致合同无法履行）279万元；4.判令反诉被告万方公司因违反忠实居间义务给反诉原告造成的经济利益损失50万元；5.判令反诉被告王俏、反诉被告万方公司承担本案诉讼费用、律师费5万元及因此产生的一切其他费用。事实和理由：赵艳波与王俏、万方公司于2016年5月22日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定王俏购买赵艳波位于北京市昌平区某某园某某区某某号楼全部房屋，建筑面积564.51平方米，产权证号X京房权证昌字第XXXX号商品房一套，由万方公司提供居间服务。根据北京市2011年2月“京十五条”限购政策，二手房交易流程包括购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、抵押登记、房款九大步骤。在签订《房屋买卖居间合同》及合同履行过程中，反诉原告认真履行合同义务、积极配合、如期提交了房源核验资料，但王俏、万方公司故意隐瞒其不具备购房资格的情况、擅自更改购房人主体、蓄意欺骗反诉原告。截止合同补充条款约定的2016年8月31日，王俏仍不具备北京市购房资格、没有履行购房资格核验审查程序并造成无法进行网签的后果、不具备贷款条件；万方公司违反忠实居间义务、未审核王俏的购房资质、未办理购房资格核验、导致无法办理网签合同、无法办理贷款手续、并擅自变更合同约定条款、导致合同无法履行，合同目的无法实现，给赵艳波带来无法估量的经济利益损失。故提起反诉，恳请判定如上请求。反诉被告王俏辩称：同意第一项反诉请求，但不同意反诉原告的理由，应是赵艳波根本违约，王俏行使解除权。不同意反诉原告的第二项到第五项反诉请求，反诉原告三次变更反诉请求，说明反诉原告不存在损失，而是王俏受到损失。第一、双方之间的合同合法有效，应当履行。而合同未能履行的原因及责任认定是本案的争议焦点，王俏认为买卖合同未能履行的直接和最主要原因是赵艳波在2016年10月14日单方解除合同的行为，在2016年9月8日双方在第二次办理按揭和支付首付款过程中，双方均未表示要解除合同而是要继续履行合同，并且尚有充足的履行期限，事实上，2016年9月8日之后，合同仍在积极履行，原告在腾退购房指标，将名下房产赠与儿子，也就是在合同履行过程中，赵艳波单方解除合同导致合同不能履行。赵艳波解除合同的理由说是没有收到首付款，这一理由与事实不符，法律上也不是解除合同的理由。第二、关于赵艳波之后在法庭审理过程中提出的王俏的购房资格问题，不同意以王俏儿子的名义卖房、未网签问题，我方认为是一个问题，是王俏的购房资格问题，这些都不构成合同履行问题，购房资格应以办理产权登记时是否具有购房资格为准，即使赵艳波不认可以王俏儿子的名义购买房子，2016年9月8日已经明确约定了以王俏的名义买房、办网签，并且在网签之后赵艳波再接收首付款，这是赵艳波建议且各方都同意的方案，王俏就是按照这个方案去执行的，但在这一过程中，赵艳波单方解约，违反了9月8日约定，导致本合同无法履行。第三、王俏为购买本套房产付出巨大、损失巨大，从原告证据及法庭查明的事实可以看出，5月份签订合同后，双方约定以王俏儿子名义购买的情况下，王俏儿子于2016年7月份出售名下房产以获得购房指标，在赵艳波不认可以前约定要求以王俏名义购买的情况下，王俏又将名下陶然亭房产赠与儿子，以获得购房指标，这两次卖房王俏均有损失。为了筹备资金，王俏又出卖另一套房产，以上操作符合北京市二手房交易的实际情况，在此过程中遭受了重大损失包括：1、标的房屋转手的可得利益损失；2、原告为筹集购房款及腾退购房指标出售房屋的差价损失；3、王俏将陶然亭房产赠与儿子所支出的税费损失；4、定金55万元长期被赵艳波占用的利息损失。反诉被告万方公司辩称：同意第一项反诉请求，第四、五反诉请求不同意。赵艳波提出购房资格问题，但在签合同的时候没有购房资格、过户时有购房资格建委就可以过户、建委就认可。2016年8月份赵艳波不同意以王俏儿子的名义过户，实际是因为房价涨的厉害，赵艳波才不同意的。我公司员工李昕一直在帮王俏跑各种事情，包括给王俏的儿子卖房。后来赵艳波要求以王俏的名义过户，李昕又帮王俏那边卖房腾指标。距离过户双方有充足的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年5月22日，赵艳波（甲方、出卖人）与王俏（乙方、买受人）及万方公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》一份，内容包括：“第一条：房屋基本情况。房屋位于北京市昌平区某某园某某区某某号楼某某层全部，建筑面积为564.51平方米，产权证号X京房权证昌字第XXXX号。权属性质商品房；产权人赵艳波。房屋产权状态为有产权证。第四条：房屋买卖成交价格。甲、乙双方商定，该房屋成交价格为人民币1395万元，该价格不包括交易过程中产生的各项税费和代理费等。乙方承担全部税费。第五条：付款方式及交付日期。经甲、乙双方约定，本合同签订时，乙方应交付给甲方购房定金人民币55万元。（定金在该房屋权属变更时抵作购房款）。需要银行贷款。拟贷款金额人民币600万元（注：由于乙方资质、提交材料等原因，申请贷款的批准数额及贷款年限以贷款银行的核定为准，贷款批准数额与申请数额的差额部分由乙方在过户前交付甲方）。乙方申请购房贷款，应于约见银行律师前，交付甲方首期购房款人民币740万元。剩余的购房款，乙方须在过户前交付给甲方。第九条：甲方义务。……3、按丙方指定的时间和地点到达其房产归属的房地产交易中心及房贷银行办理相关手续，积极配合丙方工作……第十条：乙方义务。……按丙方指定的时间和地点到达产权该房产归属的房地产交易中心及房贷银行办理相关手续，积极配合丙方工作……。第十二条：丙方服务费明细。乙方缴纳的代理服务费为:产权过户服务费1500元，乙方承担的服务费共计88000元。第十三条:违约责任。（一）逾期交房责任。……（二）逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起叁日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起叁日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）履行义务责任。1.如因甲方提供证件不实，不全、不能完成该房屋权属变更，或不配合办理该房权属变更，或拒绝出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方交付的定金。2.如乙方不配合办理该房权属变更、乙方表示或者行为表示拒绝购买该房屋均视为乙方违约，甲方所收取的购房定金不予返还。3.甲乙任何一方未按照丙方通知时间履行其义务的，每逾期一日，应向守约方支付房价款万分之五的违约金，并应继续履行买卖合同义务；如造成买卖合同无法履行的，违约方须赔偿守约方相当于房价款20%的违约金。若因甲方或乙方原因导致合同不能正常履行视为违约，由违约方承担丙方的居间服务费。第十六条：补充条款。1.甲乙双方约定乙方应于2016年8月31日前支付给甲方购房首付购房款人民币740万元，甲方在收到乙方所交纳的购房首付款当日应积极配合乙方办理本套房屋的按揭贷款手续。购房首付款的支付方式为在光大银行资金监管。2.甲乙双方约定最晚于2016年12月31日前办理完毕本套房屋的产权交易过户手续。3.甲乙双方约定本套房屋网签价格为人民币1000万元。合同还约定了其他内容。合同落款处有赵艳波、王俏签字，万方公司签章及经办人李昕签字。同日，王俏向赵艳波支付定金55万元，赵艳波向王俏出具收条。2016年8月31日，双方到银行办理贷款面签和首付款监管，均未办理成功。王俏称系赵艳波赶到银行时间太晚而无法完成；赵艳波称系银行工作人员告知其王俏并非实际贷款购房人，因双方所签订合同的买受人与实际贷款人不一致，合同需重签。9月8日，双方又去银行办理贷款面签和首付款监管，依然未成功。王俏称赵艳波拒绝签字，并表示要先有购房资格，完成网签后再办理贷款和首付款，但当时在中国光大银行办理资金监管业务中，只要赵艳波在《个人二手房交易资金托管服务申请书》上签字就完成资金监管了。赵艳波称，因为王俏没有购房资格，双方也未网签，没有评估没有资格核验想办也办不成。庭审中，王俏称买房洽谈过程中曾明确告知赵艳波其系以儿子孙孟群名义购房，万方公司对此予以认可；赵艳波称当时谈买房时自己关注的是价格，并未关注以谁的名义购房和是否有购房资格的问题，不认可是孙孟群购房。2016年10月14日，赵艳波向王俏出具《解除房屋买卖居间合同通知书》一份，内容为：“贵方于2016年5月22日在北京与我方（赵艳波）、丙方（北京万方嘉业房地产经纪有限公司）签订了《房屋买卖居间合同》。按照该合同第五条第一款的规定，贵方如约支付了定金（人民币：伍拾伍万元整），但贵方未按照该合同第五条第三款及第四款、第十条之规定将相应款项支付给我方。至2016年10月11日，我方仍未收到贵方应支付的购房款。贵方应当严格按照该合同的约定全面履行自己的义务。贵方迟延支付购房款，经我方催告后在合理的期限内仍未履行。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与我方、丙方签订的《房屋买卖居间合同》；二、我方保留因贵方逾期付款的违约行为追究贵方法律责任的权利，并就我方可能因此所遭受的经济损失向贵方进行索赔。”同日，赵艳波向万方公司出具《解除房屋买卖居间合同通知书》一份，内容为：“贵方于2016年5月22日在北京与我方（赵艳波）、乙方（王俏）签订了《房屋买卖居间合同》，现贵方未按照该合同第十一条之规定履行贵方应尽之义务。因贵方未按约定全面履行义务，致使本合同目的无法实现。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达贵方的同时，即解除贵方与我方、乙方签订的《房屋买卖居间合同》；二、我方保留追究贵方法律责任的权利，并就我方可能因此所遭受的经济损失向贵方进行索赔。”2016年10月18日，赵艳波通过北京市方正公证处向王俏、万方公司公证送达《解除房屋买卖居间合同通知书》。王俏、万方公司均认可已收到该通知书。2016年10月21日，王俏通过德恒律师事务所张凯、邢龙律师向赵艳波出具《律师函》，内容为：“本所律师受王俏女士（下称“我委托人”）的委托并遵照其指示，就阁下违反法律及合同约定解除双方签订之房屋买卖合同相关事宜，郑重函告如下。……有鉴于此，本律师事务所遵照我委托人的指示，特此函告阁下：1.因阁下严重违约、不履行合同，我委托人决定自即日起解除双方间的《房屋买卖居间合同》；2.敦请阁下于2016年10月25日前退还我委托人已支付购房定金人民币55万元；3.敦请阁下于2016年10月25日前向我委托人支付违约金人民币279万元；3.敦请阁下于2016年10月25日前赔偿我委托人因阁下违约造成的可得利益损失人民币100万元整；5.《房屋买卖居间合同》约定的居间服务费由阁下承担。……”关于王俏的购房资格，经询，王俏认可其签订房屋买卖合同时其名下有两套房屋，为了腾购房资格，其于2016年10月9日将位于北京市西城区陶然亭路2号9号楼2层3单元201房屋赠与其子孙孟群，并完成过户登记。位于朝阳区胜古家园**楼3-102房屋于2016年8月9日与案外人签订房屋买卖合同，在履行过程中，因为收到赵艳波的解约通知，所以合同没有履行。本院向北京市国土资源局核实，截至到2017年2月25日，王俏名下有一套普通住宅，位于北京市朝阳区胜古家园**楼**3-102，权证号为京房权证朝私07字第**。2017年2月27日，北京市住房和城乡建设委员会向本院出具《回复意见单》，“经查，王俏（身份证号：××）未在2016年申请过购房资格核验”。经本院到光大银行核实，该行资金监管业务必须由买房人与卖房人共同到银行办理，在该业务办理过程中，银行工作人员还要向双方询问核实相关信息，并称2016年9月8日的《个人二手房屋交易资金托管服务申请书》系该行资金监管业务申请单，其中监管业务所应填各项，除卖房人签字外，均已填写完成。另查明：王俏名下中国光大银行，卡号为×××账号于2016年9月1日余额为7400000元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王俏、赵艳波、万方公司签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同解除权分约定解除权和法定解除权。约定解除权是基于双方当事人的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除权是由法律加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。本案中，赵艳波以王俏在双方签订合同时及履行过程中不具备购房资格，以王俏未按照合同约定时间向其支付首付款为由，向王俏发出解除合同通知书；王俏在收到上述解除合同通知书后，亦通过发送《律师函》的方式通知赵艳波，因其严重违约、不履行合同，解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。本院认为，双方基于不同理由均作出解除合同的意思表示，本案争议的焦点应为双方是否享有合同的解除权。一、赵艳波是否享有合同解除权？第一、关于买受人的购房资质，本院认为，根据北京市存量房屋买卖的交易习惯，买受人和出卖人分别负有购房资格核验、房屋核验的义务，但该条件能否导致合同无法根本履行以在双方办理产权登记时是否具备为准。本案中，买受人王俏在签订合同时，尚无购房资质，但从整个交易流程来看，出卖人向买受人发出解除合同通知书时，双方只履行了定金的交纳程序，且双方并没有约定具体的产权过户时间。此时，买受人暂不具备购房资质并不必然导致合同无法履行。第二、关于首付款的支付时间。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第十六条第一款约定，王俏应于2016年8月31日前支付给赵艳波购房首付款740万元，支付方式为光大银行资金监管，在2016年8月31日，王俏到光大银行等待赵艳波办理资金监管，赵艳波到北京银行办理银行贷款，但双方均未办理成功，后双方于2016年9月8日共同到北京银行办理贷款，并到光大银行办理资金监管，因赵艳波对购房资格等存在异议，要求王俏在取得购房资格、办理网签后继续履行合同，故当日并未办理成功。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。双方虽未按照《房屋买卖居间合同》约定的时间办理首付款资金监管，但双方均于2016年9月8日到银行办理贷款和首付款资金监管，应视为双方协商一致变更了首付款的支付时间，当日王俏光大银行卡余额足以支付首付款，资金监管未办理成功系赵艳波认为王俏无购房资格未予以配合；当日赵艳波要求王俏取得购房资格、办理网签后继续履行合同，但双方并未就此达成一致意见，此后亦未有证据证明双方再次进行协商，故赵艳波以王俏未按照合同约定时间支付首付款为由，主张解除《房屋买卖居间合同》，并无法律依据。二、王俏是否享有合同解除权？在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。赵艳波向王俏发送解除合同的通知书，已明确向王俏表示不履行主要债务，王俏在收到上述解除合同的通知书后，依法享有合同的解除权。关于合同解除的时间，本院认为王俏依法享有合同解除权，在王俏向赵艳波发出解除合同的《律师函》后，赵艳波收到之日即为合同解除之日。经与双方当事人核实，并经EMS快递信息查询，无法确认《律师函》送达具体日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于王俏主张赵艳波返还购房定金55万元的诉讼请求，本院予以支持。关于赵艳波主张不同意以孙孟群的名义办理、王俏不具备购房资格、尚未办理网签因而合同不具备履行条件的答辩意见，因即使上述情形发生导致合同不能履行，赵艳波均不会成为违约责任的承担主体，且考虑到北京市房屋买卖的交易习惯等因素，本院认为赵艳波以上述事由拒绝配合办理资金监管，理由不足，本院不予采信。赵艳波在不具备合同解除权的情形下，向王俏发出解除合同的通知，构成违约，故王俏请求赵艳波支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，综合考虑合同解除的原因、双方的过错程度、合同履行期限、标的大小、王俏的实际损失及赵艳波认为双方约定的违约金过高，请求本院予以减少等因素，由本院予以酌定。关于王俏主张赵艳波支付违约金不足以弥补的可得利益损失100万元，无相关证据予以证明，本院不予支持。关于赵艳波要求不予退还定金55万元、要求王俏支付违约金279万元等的反诉诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于王俏要求赵艳波承担居间费用及赵艳波要求万方公司因违反忠实居间义务给其造成经济损失等，与本案不是同一法律关系，双方可协商解决或者另行起诉。对王俏、赵艳波和万方公司合理部分的观点，本院予以采信，不合理部分，不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王俏与赵艳波、北京万方嘉业房地产经纪有限公司于2016年5月22日签订的《房屋买卖居间合同》已解除；二、赵艳波于本判决生效后十日内返还王俏购房定金55万元；三、赵艳波于本判决生效后十日内支付王俏违约金55万元；四、驳回王俏的其他诉讼请求；五、驳回赵艳波的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42224元，由王俏负担8704元，已交纳；由赵艳波负担33520元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费21455元，由赵艳波负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐连森代理审判员  张 华人民陪审员  路玉宝二〇一九年二月二十八日书 记 员  田 媛