湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初7248号原告：长沙力天物业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路二段103号生活艺术城6栋103号房。法定代表人：熊伟光。委托诉讼代理人：陈航浩，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何艳，湖南耀银律师事务所律师。被告：李晨，男，1987年7月13日出生，白族，住长沙市天心区。被告：李晶晶，女，1981年10月4日出生，白族，住长沙市天心区。二被告委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。原告长沙力天物业管理有限公司（以下简称力天物业公司）与被告李晨、李晶晶物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告力天物业公司的委托诉讼代理人陈航浩、何艳，被告李晨、李晶晶的委托诉讼代理人肖翔到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告力天物业公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的自2016年4月1日至2018年5月31日物业费3743.35元；2、判令被告向原告支付自2016年4月1日至2018年5月31日的违约金1403.76元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年9月29日，原告与被告签订《生活艺术城前期物业管理合同》，约定原告为被告房屋所在小区生活艺术城提供物业服务，被告按照建筑面积向原告缴纳物业管理费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按逾期每日5‰承担违约金。自2016年4月1日至2018年5月31日，被告未向原告缴纳物业管理费，截至2018年5月31日，被告须支付物业管理费3743.35元。另被告应按合同约定支付违约金，原告自愿按照逾期每日1‰请求1403.76元。被告李晨、李晶晶辩称：原告在生活艺术城的前期物业合同已于2016年1月15日终止，原告诉请要求收取合同终止后的物业费没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告李晨、李晶晶系长沙市天心区生活艺术城小区1栋1单元302号房屋业主，该房屋建筑面积110.75㎡。原告力天物业公司为生活艺术城小区提供前期物业服务。2007年9月29日，原告力天物业公司（甲方）与被告李晨、李晶晶（乙方）签订《生活艺术城前期物业管理合同》，约定物业管理服务费按照法定产权面积计收；按月进行预交，每月15日后为交费的时间；住宅物管费每月每平方米1.4元；乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额的5‰交纳违约金。合同签订后，物业管理服务费实际按1.3元每月每平方米收取。2015年6月，生活艺术城小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并办理了相关备案手续。2015年12月，生活艺术城业主委员会召开业主大会，业主大会决定公开选聘物业公司。2015年12月29日，生活艺术城业主委员会向力天物业公司送达《终止前期物业服务合同的告知函》，告知力天物业公司根据业主大会的投票结果，公开选聘物业服务公司，与力天物业公司的前期物业服务合同将于2016年1月15日终止。2016年1月15日，生活艺术城业主委员会又与力天物业公司签订《物业交接备忘录》，力天物业公司保证在新中标物业公司进驻小区前，维持小区业主正常生活秩序，如力天物业公司未在选聘物业公司的招标中中标，则保证新中标物业公司进驻小区时，和平交接小区所有物业资料及设施、设备及相关公司账目、费用等。后力天物业公司未在招标中中标，2016年5月13日，生活艺术城业主委员会与湖南泰弘物业管理有限公司签订了物业服务管理合同。根据合同约定，湖南泰弘物业管理有限公司应于2016年6月1日0时入驻生活艺术城小区，但力天公司拒绝退出，继续占据生活艺术城小区物业管理用房、相关设施及资料，湖南泰弘物业管理有限公司未入驻。生活艺术城业主委员会于2016年8月17日向本院提起诉讼，要求力天物业公司限期退出生活艺术城小区，并移交物业管理用房、相关设施及资料。本院于2017年10月31日判决力天物业公司于判决生效之日起三十日内撤出生活艺术城小区，并移交物业管理用房、相关设施及资料。力天物业公司不服判决，向长沙市中级人民法院提出上诉，长沙市中级人民法院于2018年4月10日作出终审判决，驳回力天物业公司的上诉，维持原判，力天物业公司与生活艺术城业主委员会于2018年4月25日签收长沙市中级人民法院二审判决书。2018年5月23日，力天物业公司、生活艺术城业主委员会与湖南泰弘物业管理有限公司就物业交接达成一致并发布《关于物业费交纳的公告》，公告中载明：“敬请艺术城小区全体业主将欠费之日起到2018年5月31日之前应交物业费尽快交纳给力天物业公司”。被告李晨、李晶晶向力天物业公司交纳物业管理服务费至2016年3月31日，自2016年4月1日至2018年5月31日，被告李晨、李晶晶再未向力天物业公司交纳物业服务费。上述事实有前期物业管理合同、商品房买卖合同、业主入伙资格证明、终止前期物业服务合同的告知函、关于生活艺术城2016年1月15日物业交接备忘录、关于物业费交纳的联合公告、本院（2016）湘0103民初4683号民事判决书、长沙市中级人民法院（2017）湘01民终10019号民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，业主大会有权选聘与解聘物业服务企业，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2015年12月，生活艺术城业主委员会召开业主大会，业主大会决定公开选聘物业公司。2015年12月29日，生活艺术城业主委员会向原告力天物业公司送达《终止前期物业服务合同的告知函》，告知与力天物业公司的前期物业服务合同将于2016年1月15日终止。后生活艺术城业主委员会又与力天物业公司签订《物业交接备忘录》，约定新中标物业公司进驻小区时，力天物业公司应交接小区所有物业资料及设施、设备及相关公司账目、费用等。2016年5月13日，生活艺术城业主委员会与湖南泰弘物业管理有限公司签订了物业服务管理合同，湖南泰弘物业管理有限公司应于2016年6月1日0时入驻生活艺术城小区，力天物业公司应于此时退出，但力天物业公司拒绝退出，致使生活艺术城业主委员会诉至本院要求力天物业公司限期退出生活艺术城小区，并移交物业管理用房、相关设施及资料，得到法院生效判决支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”2016年6月1日0时，力天物业公司未按约定退出生活艺术城小区，无权收取2016年6月1日及之后的物业管理服务费。被告李晨、李晶晶向力天物业公司交纳物业管理服务费至2016年3月31日，故应交纳2016年4月1日至2016年5月31日的物业管理服务费287.95元（1.3元/平方米·月×110.75平方米×2月），力天物业公司诉讼请求超过部分，本院不予支持。力天物业公司要求按每日1‰支付自2016年4月1日至2018年5月31日的违约金，该违约金的计算标准过高，本院调整为每日0.5‰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第四项、第十五条第二项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，判决如下：一、由被告李晨、李晶晶于本判决生效之日起十日内向原告长沙力天物业管理有限公司支付物业费287.95元及违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日0.5‰自2016年4月1日计算至2018年5月31日）；二、驳回原告长沙力天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元，由被告李晨、李晶晶负担5元，由原告长沙力天物业管理有限公司负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  羊宝林人民陪审员  吴正红人民陪审员  刘湘华二〇一九年二月二十七日代理书记员  董 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。