福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0981民初6656号 原告（反诉被告）：福安市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市福安市阳头工业路**荣宏外滩小区**209、210户。 法定代表人：杨文杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾果，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄慧，女，该公司职员。 被告（反诉原告）：黄柔，女，1991年4月10日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 委托诉讼代理人：胡夏梅，福建正联律师事务所律师。 原告（反诉被告）福安市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）黄柔商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，黄柔于2018年11月7日提出反诉。本案依法适用简易程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司的委托诉讼代理人曾果、被告（反诉原告）黄柔的委托诉讼代理人胡夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.黄柔支付欠缴楼款2215468元；2.黄柔支付逾期付款违约金25572.52元（暂计至2018年5月15日止，此后违约金按实际逾期天数按日万分之三计算）；3.黄柔承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月5日，碧桂园公司与黄柔签订了编号为201600291的商品房买卖合同及其附录，黄柔向碧桂园公司购买位于福安市福安市公寓，总价为2924415元。合同约定，黄柔必须在签订商品房买卖合同时付153311元给碧桂园公司，于2016年4月5日前付58488元给碧桂园公司，于2016年5月至2018年3月，需于每月5日前支付29244元给碧桂园公司，黄柔必须在2019年5月15日前付2040000元按揭款给碧桂园公司。2016年3月，黄柔在与碧桂园公司签订商品房买卖合同前已先行支付153311元。2016年4月，黄柔又支付该58488元，后于2016年5月至2017年9月，每月支付29244元。此后截止2018年5月15日，黄柔未按照之前签订的商品房买卖合同支付其余款项，共计2215468元，黄柔拖欠购房款的行为已严重违反合同约定。依据双方签订的商品房买卖合同第七条的约定，黄柔未按合同规定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日应支付逾期应付款万分之三的违约金。 黄柔辩称，碧桂园公司的诉求是基于合同继续履行，现合同无继续履行的情形，所以不应该得到支持。 黄柔向本院提出反诉请求：1.解除黄柔与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及附录；2.碧桂园公司退还黄柔已支付的购房款708947元、契税43866.23元及物业维修基金15083元；3.碧桂园公司向黄柔支付违约金292441.50元。事实与理由：2016年2月份，黄柔前往碧桂园公司位于福安市福安碧桂园公寓楼看房，因看中该处公寓房屋室内装修风格十分喜爱，故于2016年3月5日与碧桂园公司签订了编号为201600291的《商品房买卖合同》，约定向碧桂园公司购买位于福安市公寓，合同约定：碧桂园公司应当在2018年3月31日前向黄柔交付该商品房；办理交付手续前，黄柔有权对该商品房进行查验……；碧桂园公司未按照约定时间将商品房交付黄柔的，逾期超过90日后，黄柔有权解除合同……碧桂园公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还黄柔已付全部房款，并自黄柔付款之日起，按照5.5%计算给予利息，同时，碧桂园公司按照全部房价款的10%向黄柔支付违约金。同时双方在合同附件六中对于房屋的装饰装修及相关设备标准进行了约定。2017年国庆前后，因黄柔休假从外地回来（其长期在外工作），考虑到正好有空便前往碧桂园公司查看房屋，却发现该房屋有被人使用、居住过的痕迹，而且墙面、地、地板开裂纸多处发霉变色、天花板漏水，与原先购房前实地看到的房屋差距过大，故黄柔便向碧桂园公司提出要求进行处理。但碧桂园公司工作人员承诺进行修复之后便没有下文。至2018年3月31日双方约定的交房日期，碧桂园公司也未通知黄柔交房，黄柔再次前往公寓处查看，发现公寓根本没有进行任何修复，且情况更加严重，完全没有达到双方约定的交房条件。而且房屋显然已经被人使用、居住过，不但室内到处有使用居住的痕迹，甚至水费、电费也不断产生，在黄柔的质问下，碧桂园公司工作人员承诺进行修复。然及至反诉前，公寓仍然处于上述状态中，且室内许多家具已经被损坏。黄柔认为，其购买的是新建新装修的房屋，然而碧桂园公司私下将约定房屋交给他人使用而导致迟延交房，将已出售给黄柔的新房交付给他人使用而导致该房屋变成二手房，皆属于严重违约行为，严重侵害了黄柔的合法权利。 碧桂园公司对黄柔的反诉辩称，1.合同约定付款义务在先，交房在后，黄柔逾期违约，根据补充协议约定，碧桂园公司有权延迟交房，黄柔的反诉无法律基础；2.黄柔诉请与事实不符，房屋达到了交付标准，也不存在有人居住使用的情形；3.契税和物业维修基金均为黄柔委托碧桂园公司将相关税费代收代缴给相关单位，实际也已缴纳给相关单位。综上，黄柔的陈述与事实不符，碧桂园公司根据先履行合同抗辩权不存在逾期交楼的违约行为，黄柔无权要求解除合同，请求驳回黄柔的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 碧桂园公司举证期限内提交的《补充协议书》内容、签订日期均空白，且无公司签章，但碧桂园在庭审中提交核对的《补充协议书》却有公司签章，不能排除《补充协议书》诉讼过程中补盖公章的情形，该份证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年3月5日，碧桂园公司（出卖人）与黄柔（买受人）签订一份编号：201600291《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录，约定：黄柔向碧桂园公司购买位于福安市的商品房；该商品房总价款为2924415元；第七条约定付款方式及期限，合同签订前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；买受人于2016年3月5日前现金支付153311元，于2016年4月5日前现金支付58488元，2016年5月至2018年2月期间每月5日前现金支付29244元，于2018年3月5日前现金支付29248元，并于2018年3月15日前支付2040000元（银行按揭商业贷款）；第八条逾期付款责任约定，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的10%向碧桂园公司支付违约金，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之三的违约金；第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付商品房，出卖人应当在交付日期届满前10日内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人在办理交付手续前，有权对该商品房进行查验，买受人查验的该商品房存在出地基基础和主体结构外的其他治疗问题的，如屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等卖人负责维修，修复后再交付；第十二条逾期交付责任约定，逾期交付房屋超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。（其它与本案争议无关内容略）碧桂园公司作为出卖人在合同上盖章，黄柔作为买受人在合同上签字。 2.黄柔于2016年2月12日向碧桂园公司支付了定金30000元，合同签订后，黄柔于2016年3月5日向碧桂园公司支付了购房款共计328023元（含首期购房款123315元、第二期购房款28488元、一次性支付第三期至第七期每期购房款29244元），于2016年10月21日支付第八期楼款29244元，于2016年11月17日一次性支付第九期至第十三期的购房款计146220元（每期楼款29244元），于2017年3月5日支付第十四期楼款29244元，于2017年4月10日支付第十五期楼款29244元，于2017年5月12日支付第十六期楼款29244元，于2017年6月10日支付第十七期楼款29244元，于2017年7月15日支付第十八期楼款29244元，于2017年8月9日支付第十九期楼款29244元，黄柔在此期间共计向碧桂园公司支付了购房款708947元。此后，黄柔未再支付过购房款，其尚未碧桂园公司的购房余款为2215468元（含银行按揭贷款2040000元）。 3.合同签订当日，黄柔出具一份《承诺书》，承诺其具有按揭资格，符合银行按揭贷款条件要求，并保证规定时间内配合办理按揭手续。庭审中，双方均认可合同签订后，黄柔已向碧桂园公司提交了办理银行按揭贷款的相关材料，碧桂园公司也已将黄柔提供的办理银行按揭材料交付给银行，但诉争商品房的按揭贷款至今未能办理。 4.合同约定的交房时间（2018年3月31日）届满后，碧桂园公司未通知黄柔办理交房手续。碧桂园公司亦未将涉案房屋交付黄柔使用。 5.涉案商品房存在墙面地板开裂、天花板漏水等问题；还存在未交房而被他人使用居住的痕迹，商品房在2017年11月至2018年5月期间产生了水费计134.33元；在2018年5月至2018年10月期间产生了电费26.41元。 6.碧桂园公司向黄柔代收契税43866.23元，物业维修金15083元。 另查明，2018年5月17日，碧桂园公司曾以同样事实及理由提起对黄柔的起诉，要求黄柔一次性支付拖欠的购房款，后于2018年7月10日撤回了起诉。 碧桂园公司与黄柔在《商品房买卖合同》履行过程中产生纠纷，双方遂提起上述诉讼请求。 本院认为，碧桂园公司与黄柔于2016年3月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201600291）及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，双方应按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。涉案合同约定以银行按揭方式分期付款，且黄柔在合同签订后即向碧桂园公司递交了办理银行按揭贷款的相关资料，碧桂园公司也已将材料提交给银行申请办理按揭贷款，办理按揭贷款的银行至今未向黄柔发放按揭贷款，但关于黄柔不能成功办理购房贷款的原因，双方均未能提供充分的证据证明对方存在过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，造成合同无法履行的主要事由即属该规定所述“不可归责于当事人双方的事由”，在黄柔不能实现按揭贷款方式支付剩余购房款情形下，依据该规定，黄柔有选择解除合同或继续履行合同的权利。现黄柔明确表示无法继续履行合同，故其请求解除双方订立的《商品房买卖合同》，由碧桂园公司返还其已支付的购房款符合法律规定，予以支持。此外，黄柔向碧桂园公司缴纳的契税、物业维修基金，碧桂园公司在合同解除后应当返还给黄柔，故黄柔要求碧桂园公司返还契税、物业维修基金的诉求，于法有据，予以支持。 另，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，由于涉案合同仅约定以银行按揭方式分期付款，但未约定如在银行按揭无法办理的情况下，剩余房款如何支付，碧桂园公司现要求黄柔一次性支付剩余房款，黄柔在庭审中表示其无能力继续履行合同，可见，双方无法就剩余房款的支付方式达成一致，在此情况下，碧桂园公司要求黄柔一次性支付剩余房款，客观上加重了黄柔的付款义务，显失公平，故碧桂园公司的该项诉求，不予支持。本案中，碧桂园公司要求黄柔按日支付逾期付款违约金的诉请系以涉案《商品房买卖合同》的继续履行为基础，如上所述本院已判令涉案《商品房买卖合同》解除不再继续履行，故碧桂园公司要求黄柔按日支付逾期付款违约金的诉请，也不予支持。 此外，根据查明的事实，黄柔在合同履行过程中除以银行按揭方式支付的尾款（2040000元）未支付外，也存在六期房款（计175468元）未支付的情形，然而碧桂园公司作为房地产开发商，在具备交付商品房的条件之后，未通知黄柔办理交接手续，导致涉案房屋至今未交付，且涉案房屋存在瑕疵，故碧桂园公司及黄柔在合同履行过程中均存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本院综合考虑本案合同履行中双方过错程度、履行情况，依据公平原则，酌定黄柔合同解除后应按累计应付款的10%向碧桂园支付违约金，黄柔未支付的累计应付款为175468元（银行按揭款2040000元未支付非因双方原因所致，故未支付的银行按揭款不应计付违约金），故应支付的违约金为17546.80元；碧桂园公司未履行交房义务，按照合同约定，理应按全部房价款的10%支付违约金，但由于全部房价款中包含未能办理银行按揭手续的贷款2040000元及黄柔未支付的购房款175468元，该部分款项不应计付逾期交房的违约金，故碧桂园公司应以黄柔已支付购房款708947元为基数，按10%计算违约金为70894.70元。碧桂园公司主张其有先履行抗辩权，以黄柔逾期付款为由拒绝交房，不应承担逾期交房的责任，显失公平，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第五十七条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除福安市碧桂园房地产开发有限公司与黄柔于2016年3月5日签订的合同编号：201600291《商品房买卖合同》； 二、福安市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄柔购房款708947元； 三、福安市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还黄柔契税43866.23元、物业维修基金15083元； 四、福安市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄柔支付逾期交房违约金70894.70元； 五、黄柔应于本判决生效之日起十日内向福安市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金17546.80元； 六、驳回福安市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求； 七、驳回黄柔的其他反诉请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24728元，减半收取计12364元，由福安市碧桂园房地产开发有限公司负担12244元，黄柔负担120元。反诉案件受理费7172元，由黄柔负担1078元，由福安市碧桂园房地产开发有限公司负担6094元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  张志杰 二〇一九年二月二十二日                            本件与原本核对无异                书记员  郑靖文 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。