山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初4840号原告李秀芳，女，汉族，1942年9月16日生，住胶州市。委托代理人逄金生，山东润禹律师事务所律师。被告朱本友，男，汉族，1963年3月24日生，住山东省胶州市。被告秦其海，男，汉族，1966年4月16日生，住山东省胶州市。原告李秀芳诉被告朱本友、秦其海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李秀芳及其委托诉讼代理人逄金生、被告朱本友、秦其海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀芳向本院提起诉讼请求：1、判令确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告返还原告位于大刘家疃东村8间房屋中的西面四间房屋（价值20000元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月18日，被告朱本友与被告秦其海签订房屋转让协议，约定朱本友将东至朱本福，西至朱杰昭，南至胡同，北至胡同，正屋四间，南平房四间转让给被告秦其海。被告朱本友签订合同的相对人不属于集体经济组织成员，根据我国《土地管理法》的规定，农村的土地属于农民集体所有，集体组织成员依法享有土地使用权，农民集体土地的使用权不得出让、转让。农村自有房屋仅限于本集体经济组织成员之间可以买卖；若向本集体经济组织以外的成员买卖自有房屋的，因为违反国家法律规定，应当认定无效，因此，被告朱本友与秦其海签订的合同应当认定无效。另外，原告家庭的分家协议中涉及的房屋共计八间，其中西面三间归大儿子朱本友居住，东面三间归小儿子朱本福居住，中间两间由原告及其丈夫生前居住，直至两老人去世后，二个儿子各继承一间。通过原告家庭当时的分家协议及村委会出具的证明可以认定，原告与其丈夫共有的两间房屋在原告丈夫去世后应该属于原告，被告没有权处分房屋，根据物权法第106条的规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告朱本友辩称，被告对朱德言尽到了赡养的义务，涉案的四间房屋已通过分家的方式分给被告，因此被告有权处分，且被告对原告李秀芳也尽到了赡养的义务。被告秦其海辩称，被告购买房屋，没有过错，且已经将房屋办下相关的手续，符合相关的规定。经审理查明，原告李秀芳与案外人朱德言系夫妻关系，生育被告朱本友与案外人朱本福、朱兰英。1987年9月20日，朱德言作为家长与被告朱本友、案外人朱本福签订分家协议书，约定朱本友、朱本福各分得房屋三间，中间两间由朱德言及原告居住，待二老离世后，长次子各继承一间。后，李秀芳、朱德言与朱本友、朱本福再次签订分家协议书，协议中载明：朱德言由长子朱本友赡养，一切事务有长子负担，李秀芳由次子朱本福赡养，村的债务(自93年1月1日之前)，由李秀芳负担结清，土地各一份，房子每子各分四间，李秀芳、朱德言处加盖有手印。朱德言于2012年去世。2012年7月18日，被告朱本友与被告秦其海签订房屋转让协议一份，约定朱本友将东至朱本福、西至朱杰昭、南至胡同、北至胡同的正屋四间、南平房四间出售，总价为30000元整，并加盖有胶州市胶西镇大刘家疃东村村委会公章。2013年9月19日，胶州市人民政府就上述买卖房产给被告秦其海之子秦岭颁发土地使用证。原告与被告围绕诉讼请求及争议的事实，当庭进行了举证、质证，本院亦对相关事实进行查证：1、原告提交《房屋转让协议》复印件一份，证明被告朱本友于2012年7月18日与被告秦其海签订《房屋转让协议》，将涉案房屋卖给被告秦其海，该买卖行为违反强制性规定是无效行为。经质证，被告朱本友表示无异议，被告对涉案的房屋有处分权。被告秦其海表示真实性无异议，但是对证明事项有异议，该涉案房屋是我为我儿子秦岭购买，因我儿子当时没在家，就委托我替他办的，通过土地使用证可以看出。2、原告提交土地使用证复印件一份，证明涉案房屋的土地使用权已变更到被告秦其海之子秦岭名下。经质证，二被告均表示无异议。3、原告提交《分家协议书》、村委会证明复印件各一份（共5页），证明涉案房屋中的一间系原告的财产，被告朱本友没有处分权。经质证，被告朱本友表示对该证据中的签名不是我方书写，但是内容我方认可。被告秦其海表示与被告无关，被告不知情。4、被告朱本友提交户口本原件及复印件各一份，证明被告将房屋卖给秦岭，秦岭是涉案房屋所在的集体成员，符合购买条件。经质证，原告表示真实性有异议，户口本当中的秦岭这一页真实性有异议，该页当中秦岭的身份为学生，与事实不符。被告秦其海表示无异议。5、被告朱本友提交房产证及房屋转让协议一份，证明被告有权处理涉案房屋，且被告将涉案房屋卖给秦岭。经质证，原告表示该买卖协议是无效的，因为被告秦其海与被告朱本友不是同村村民，因此双方之间签订的房屋买卖协议是无效的，该协议中甲方村委与乙方村委的盖章也证明了二被告不是同村村民，因此该房屋转让协议无效，土地使用证也是违法的，无效的。被告秦其海表示无异议。6、被告朱本友提交分家协议书及证明各一份，证明涉案房屋经过分家已经分给被告。经质证，原告表示对分家协议书真实性不认可，首先该分家协议书没有落款时间，并且没有原告本人的签字，原告有书写能力，能够本人签字，而该分家协议上却没有原告本人的签字，原告否认在该分家协议上按手印，因此该分家协议真实性不能确定，另外，该分家协议书中，朱本福的签字也不是其本人所签，对朱春昭的证言真实性不认可，朱春昭于2012年已经去世，并且证人应当出庭作证，否则其证言不能作为证据使用。被告秦其海表示无异议。7、被告朱本友提交证明一份，证明被告朱本友独自赡养父亲朱德言并且全部负担出殡费用，被告尽到了赡养义务，应该分得涉案的房屋。经质证，原告表示真实性不认可，朱德言的丧葬费用是从朱德言的养老保险里支付的，并且朱德言的养老保险一直由朱本友占有使用。被告秦其海表示无异议。8、本院询问原告，对被告朱本友提交分家协议书中捺印不予认可，是否申请进行鉴定。原告称，不申请鉴定。9、对于被告秦其海主张涉案房屋其替秦岭购买，有无证据提交，经询问，被告秦其海表示：当时秦岭在外地，其户口已经是大刘家东村，秦其海作为其父亲就替其在大刘家东村购买四间房屋，现金支付卖方朱本友，且该涉案房屋已经办理相关的产权证明，产权人为秦岭。上述事实，有原告提交的《房屋转让协议》复印件、土地使用证复印件、《分家协议书》、证明复印件各一份、被告朱本友提交的户口本、房产证、房屋转让协议、分家协议书、证明各一份，以及庭审笔录在卷佐证，证据均经当庭质证和本院审查。本院认为，本案原、被告之间争议的焦点有二：一是被告朱本友对涉案四间房屋是否有权处分；二是被告朱本友出售涉案房屋是否违反法律规定。对于焦点一，本院认为，1987年9月20日，原告李秀芳、案外人朱德言作为家长与被告朱本友、案外人朱本福签订分家协议书，约定朱本友、朱本福各分得房屋三间，中间两间由朱德言及原告居住，待二老离世后，长次子各继承一间。后，李秀芳、朱德言再次签订分家协议书，协议中载明朱德言由长子朱本友赡养，一切事务有长子负担，李秀芳由次子朱本福赡养，房子每子各分四间。原告在庭审中虽对上述分家协议书上的李秀芳捺印提出异议，但不申请鉴定，应承担举证不能的不利后果，本院对该分家协议书上的真实性予以确认。故根据分家协议，被告朱本友应分得四间房屋，故其对涉案四间房屋有处分的权利。对于焦点二，本院认为，被告秦其海虽作为买方与被告朱本友签订房屋转让协议，但被告秦其海在庭审中表示系替其子秦岭所购买，且提供了秦岭与被告朱本友属同一农村集体经济组织成员及胶州市人民政府已为涉案房产给秦岭颁发土地使用证等证据予以证实，故涉案房屋买卖系双方自愿，由村民委员会加盖公章确认，并不违反法律的禁止性规定，本院予以认定。综上，被告朱本友依法在本集体成员之间出售涉案四间房屋，并由村民委员会加盖公章予以确定，且买受人已办理了土地使用权证，并不违背法律规定，原告主张涉案房屋买卖无效，并请求返还，理由不当，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第一百五十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李秀芳的诉讼请求。案件受理费300元，由原告李秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  汤龙江审 判 员  盛 磊人民陪审员  逄金玲二〇一九年二月十八日书 记 员  曲 坤