甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初164号 原告：左某，女，1973年3月7日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。 委托诉讼代理人：曹凤，甘肃锦舒律师事务所律师。 被告：常某，女，1984年4月3日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。 原告左某与被告常某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左某及其委托诉讼代理人曹凤、被告常某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告左某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告立即支付所欠的房屋租赁费14000元、物业费300元、取暖费6716元，合计21016元；2.请求判令被告承担逾期支付租赁费的违约金36000元；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告双方签订的租赁合同。事实和理由：2016年8月26日，经原、被告协商一致双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将其位于张掖市甘州区金房二期综合楼中单元201室租赁给被告居住使用。租赁期限为五年，自2016年8月26日至2021年8月25日止，并约定租金及附属费用的支付方式。合同还约定支付押金5000元，其他相关费用的缴纳方式、违约责任等内容。合同签订后，被告支付部分租金即开始使用房屋，经原告督促，被告分期支付了第一年度的租金。第二承租年度开始后，经原告再次督促，被告支付了第二租赁年度的押金5000元及部分租金15000元，下剩租金未予支付。时至起诉，第二租赁年度的剩余租金未予支付。物业费和第一、二年度取暖费均未按约缴纳。经原告不断催要所欠租金和取暖费用，被告避而不见，拒不支付。至今，被告未向原告交房及搬腾房屋，也未交付房屋钥匙。综上所述，原告认为合法、有效的合同受法律保护，被告不按约支付房屋租金及相关费用的行为，违反了合同约定和民事活动诚实信用原则，给原告造成了很大的经济损失，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，诉至法院，依法予以审理，望判如所请。 被告常某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，原告所诉2016年8月26日双方签订合同属实，合同租赁期限五年，且对租金的交纳方式及期限进行了约定。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，第一年的租金被告全部交清。第二年交了5000元押金和15000元的租金，其他费用被告没有交纳。因被告租赁原告房屋是用来从事美容养生服务的，在双方签订租赁合同时，原告曾承诺可以给被告办理营业执照，被告才和原告签订的租赁合同。2018年2月，被告给原告打电话告知其营业执照因租赁的房屋为住宅无法办理，提出不再继续租赁房屋，原告问被告什么时候搬，被告告知4月底就搬出。2018年4月8日，被告从租赁的房屋中搬出。被告认为，被告搬出后双方签订的租赁合同就已经解除。截止被告搬出时只欠原告租金328元和物业费300元及两个年度的采暖费没有交纳，但是被告交付给原告的5000元押金原告也没有给被告退还。现被告愿意给付原告租金328元、承担物业费300元、采暖费6746元，合计7344元。扣除押金5000元后，被告愿意再给付原告2344元。对原告提出的违约金，被告认为自己并不存在违约行为，故不予承担。 原告左某围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1.2016年8月26日，原、被告双方签订的租房合同原件一份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系，双方对租赁期限、租金给付及违约责任等进行明确约定的事实；2.通话录音光盘一张以及根据通话内容整理的通话笔录一份、被告发送给原告的短信截图一张，拟证明2018年9月，因原告出租给被告的房屋要安装天然气，原告打电话向被告索要房屋钥匙，被告称其要去兰州办事，其表妹处有一把钥匙，并将其表妹的电话号码发给原告，让原告联系。该通话录音证明截止2018年9月，承租的房屋内还有被告的两大包东西，房屋钥匙也一直由被告持有，故双方的租赁关系并没有解除；3.2018年5月10日张掖市集中供热有限责任公司出具的采暖费催缴通知书原件一份，拟证明租赁期间被告拖欠两个年度的采暖费的事实。被告常某针对其抗辩主张，依法提交2018年5月，其与原告的通话录音光盘一张，拟证明其于2018年4月底已经搬出，合同无法履行的原因是因为原告给其承诺的营业执照一直办不下来，其与原告的租赁关系已经解除的事实。 经本院组织庭审质证，被告对原告提交的租房合同、采暖费催缴通知均没有异议，故本院对原告提交的上述两份书证的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认定。被告对原告提交的通话录音及根据录音整理的通话笔录、短信截图真实性没有异议，但对关联性提出质疑，故本院对原告提交的通话录音光盘、整理的通话笔录、短信截图的真实性、合法性予以认定，对上述证据与本案的关联性将结合审理查明的事实综合予以认定。原告对被告提交的通话录音真实性没有异议，但认为被告从租赁房屋中搬出的行为不能视为合同已解除，因现在还有一把房屋钥匙在被告处，被告的两包东西至今仍放置在租赁房屋内，相关拖欠的费用至今都没有交清，故租赁关系并未解除。因原告对被告提交的通话录音真实性没有异议，故本院对被告提交的录音光盘的真实性、合法性予以认定，对该通话录音与本案的关联性将结合查明的事实综合予以认定。 根据到庭当事人及委托诉讼代理人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告左某在张掖市甘州区金房二期综合楼中单元201室有房屋一套，用于租赁经营。2016年8月26日，左某作为出租方（甲方）、被告常某作为承租方（乙方）。双方签订租房合同。合同约定：1.甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用。租赁期限共五年，自2016年8月26日起至2021年8月25日止。2.房屋租金：第一年22000元。按年付款，每年提前一个月付款。另付押金5000元，共计27000元。第二年23000元，第三年24000元，第四年25000元、第五年26000元，甲方给乙方写收条为准。到期验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。3.乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为普通住房使用。乙方在租赁期间，不得从事非法活动，若有违规，甲方不负责任。在使用期内，乙方必须做好安全防范工作（防火、防盗），如造成严重经济损失，乙方自行承担，甲方概不负责。4.乙方承租的房屋房租中，未将所有一切国家税费（房产费、租赁费、所得税等，及采暖费、电费、卫生费等）计算入房租中，以上税费如有发生，乙方按时缴纳不得拖欠，否则所造成的一切后果均有乙方全部负责承担。5.在租赁期内，乙方有下列行为之一的：（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或者利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金30%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。6.本协议一式两份，甲、乙各执一份，签字后即行生效。合同签订后，出租人左某将租赁房屋交付给承租人常某使用。常某租赁该房屋后从事美容、养生服务，对此情况，出租人左某是知晓的。租赁期间，被告常某给原告左某交纳了押金5000元和第一年度的租金22000元、第二年的租金15000元。就上述费用的收取，原告左某未给常某出具收条。2018年4月，常某以其从事美容、养生的承租场地为住宅，不能办理营业执照加之经营不下去为由，要求提前解除租赁关系，并提出搬离请求。2018年4月底，常某从其租赁的房屋内搬出，但未将房屋钥匙交给左某，且将其两包东西放置在租赁房屋内。2018年5月，常某与左某经蹉商，左某要求常某将经营期间所欠费用全部交清后再与其商议其他事宜，并提出什么时候找到下一个承租者，就将常某应承担的租金计算到那一时候。而常某则要求左某将押金退还给她后，她再去交纳所欠费用。为此，双方未达成一致意见。2018年9月18日，因租赁的房屋要安装天然气，左某向常某索要房门钥匙，常某称其要去兰州办事，一把钥匙在其处，一把在其表妹处，让左某联系其表妹，并将其表妹的电话发送给原告。后左某联系到常某表妹，其表妹将一把房门钥匙交给左某。庭审中，双方均认可，截止2018年4月底常某拖欠房租300余元、物业费300元、取暖费6716元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方在自愿协商的基础上，签订了租赁合同。该合同系双方真实意思的表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，合法、有效，应受法律保护，并对原、被告双方均具有法律约束力。合同签订后，原告作为出租人将租赁房屋交付给被告使用，被告本应严格按照约定履行交纳租金等合同义务。但在第二个租赁期内，被告仅向原告交纳租金15000元，未严格履行合同义务。2018年4月底，被告以营业执照无法办理、经营状况不佳等原因，提出解除合同的意思表示，但双方虽经蹉商，却未达成提前解除合同的合意，亦未签订提前解除合同的协议。庭审中，被告提出其与原告签订的合同已于2018年4月底解除。对此，原告提出异议，认为被告至今未将房屋钥匙交付原告，且被告的两包东西至今仍放在租赁房屋中，故租赁关系并未解除。 关于原、被告之间的租赁关系是否解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，合同的解除分为约定解除和法律规定解除两种。解除的方式有双方协商解除和一方申请解除。在不定期租赁中，因没有约定租赁期限，任何一方当事人均可随时解除合同。但是定期租赁合同中，因当事人对租赁期限有具体约定，合同于租赁期间届满即告终结。 在定期租赁合同中，当事人是可以提前要求解除合同的，对此《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种情形。本案中，被告提出其提出解除合同的原因是因为签订租赁合同时原告承诺给其办理营业手续。但在签订合同后，原告不能履行承诺，造成其无法继续使用租赁房屋从事美容养生服务，故搬离了租赁房屋。原告对被告的上述陈述不予认可，认为自己并未承诺给被告办理营业执照。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告应针对其提出的抗辩主张承担举证责任。庭审中，被告针对其提出的抗辩主张并未提交相关证据加以证明，而原告提交的租赁合同中对营业执照的办理问题并未涉及。按照一般常识分析判断，被告作为经营户无论在什么样的经营场所经营，办理合法的经营手续是其作为经营户应当履行的义务，故对被告提出的上述抗辩主张，本院不予采信，故被告搬离的原因不能归责于出租人即本案原告。被告作为承租人单方搬离租赁房屋的行为，虽属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，但该行为并不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。故对被告提出的双方的租赁关系于2018年4月底解除的抗辩主张，因没有法律依据，本院不予采信。况且，被告在搬离后，作为违约一方，应该与就其提前解除合同事宜给原告造成的损失问题积极与原告进行协商，然而被告却怠于行使相关权利，直至其搬离时仍拖欠部分房租、物业费和采暖费，租赁房屋的钥匙也一直由被告持有，直到2018年9月，因租赁房屋安装天然气需要进屋打孔，原告才将房门钥匙（一把）从被告的表妹处要回。被告的上述行为明显存在过错，故被告应承担相应的法律责任。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；……，被告搬离房屋的行为在一定程度上表明其不再继续履行双方签订的合同，原告作为承租人，也负有将损失降低到最小的责任，不能肆意扩大损失。根据查明的事实，2018年5月，被告就将其搬出的信息电话告知原告，2018年9月，所租房屋钥匙（一把）由被告的表妹交付给原告，尽管该交付行为并不是被告积极给付的，但是原告明知被告已搬出，2018年9月收到租赁房屋的钥匙。从公允角度出发，上述行为应该认定双方的租赁关系在原告收到钥匙时已予以解除。综上所述，本院认定原、被告之间的租赁关系已于2018年9月予以解除。 对原告要求被告给付房租14000元的诉讼请求。本院认为，根据本院认定双方的租赁关系的时间计算，被告应给付原告2017年8月27日至2018年9月25日的房屋租赁费共计25000元，扣除已支付的15000元，应再给付10000元。因被告对原告主张的物业费300元和暖气费6716元没有异议，故对原告要求被告承担物业费300元和暖气费6716元的诉讼请求，本院予以支持。 对原告要求被告承担违约金36000元的诉讼请求。本院认为，被告违约行为存在，理应承担违约责任，但原告要求被告按照合同约定承担违约金的请求过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由此可见，违约金的性质应当以补偿性为主，惩罚性为辅。庭审中，经本院释明，被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。根据本案查明的事实，被告在租赁期限未届满前，因其自身的原因造成无法继续承租原告的房屋进行经营，导致双方签订的合同无法继续履行，被告的上述行为势必给原告造成损失。根据本案的具体情况，对原告损失本院酌定三个月的租金和一个采暖期的采暖费为宜，故对原告的该项请求本院仅支持9358元。但原告收取被告的押金5000元应予以退还。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 原告左某与被告常某于2016年8月26日订立的《租房合同》于2018年9月予以解除； 被告常某给付原告左某租赁费10000元、物业费300元、取暖费6716元，合计17016元； 被告常某承担违约金9358元； 原告左某退还被告常某押金5000元。 上述二、三项合计26374元，与第四项相互抵顶后，被告常某于本判决生效后三十日内给付原告左某21374元。 按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1296元，减半收取648元，由原告左某负担300元，由被告常某负担348元。受理费原告已交纳，被告负担的受理费由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费648元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  王志英 二〇一九年二月二十一日 书记员  曾 静 注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的视为自动放弃权利。 【法官提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。