云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终187号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司员工。代理权限为特别授权。上诉人（原审原告）：张海琼，女，1956年8月27日出生，汉族，居民，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张玉琼，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）及上诉人张海琼因房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：请求二审法院依法撤销弥勒市人民法院的（2018）云2504民初2241号民事判决，并依法改判。2、请求二审法院判决被上诉人承担本案的上诉费用。事实及理由：1、一审法院认定事实部分错误。（1）一审法院判决认定由上诉人支付被上诉人2016、2017和2018年度租金共125512.25元部分有误。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的约定，由上诉人履行租金税款代扣代缴的义务，租金应扣缴税款后，再向被上诉人支付。不能因为上诉人尚未实际代缴税费或未提供明确的代缴标准，便将本应上缴的税款一同支付给被上诉人。一审法院对于代扣的事实说理并不符合合同约定也并未查明，因此上诉人请求二审法院查明事实，依法纠正错误。（2）—审法院判决认定本案租金过高并不显失公平存在错误。一审法院基于本案同时存在商品房买卖合同和房屋租赁两种法律关系，且合同已实际履行租金并未调整来认定上诉人的理由不充分。本案上诉人与被上诉人于2010年7月10日订立了商品房买卖合同，并于同日签订了为期3年的房屋租赁合同，因此租赁合同与买卖合同具有关联性。但租赁合同的补充协议是于2014年11月26日签订，因此补充协议上增加的三年租期与商品房买卖合同已无任何关联，对购房合同的订立也无关联及影响，不属于一审法院判决认定所依据的事实。上诉人在签订补充协议时，并不能预见2016年至2018年的市场情况，符合《合同法司法解释一》情势变更原则的相关规定，合同的继续履行对上诉人明显不公平，故请求二审法院依法解除合同。2、一审法院违约金计算错误且认定过高。一审法院违约金的计算错误，违约金应以净租金为基数并扣除已支付给被上诉人后的部分计算，而一审法院违约金的计算基数中包含了应上缴的税费。因此存在计算错误，请求二审法院依法予以改正。一审法院判决对于违约金按未支付租金额的日万分之五计算的认定有违法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条》的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，一审判决中并未对实际损失进行认定，便判决要求上诉人按过高的违约金履行，有悖于《合同法司法解释二》的规定。上诉人认为本案中一审判决认定的违约金标准过高，高于被上诉人的实际损失，请求二审法院不予支持，并根据相关法律规定予以降低。张海琼上诉请求，一、弥勒市人民法院（2018）云2504民初2122号民事判决确有错误，请求二审法院依法对该判决直接进行改判，判决确认被上诉人应当支付上诉人2016年度3-12月租金39093.5元及2017-2018年度租金93824.4元为不含税的净租金。二、本案一、二审诉讼费用全部判决由被上诉人承担。事实及理由：上诉人起诉的是扣除租赁税费以后的净租金，在-审庭审中，上诉人委托代理人明确提出含税租金是50524.72元/年，如果要按含税租金进行裁判，那么，应当按照房价8%的租金金额进行计算。…审判决认定“原告请求判令被告支付的租金应为净租金和租赁税费组成”是错误的，认为“原告主张山被告支付租金人民币132917.9元，放弃部分系其对自己权利的处分”是对上诉人诉讼请求主张的租金理解错误。致使上诉人在起诉时已经扣除了租赁税费、但在最终领取租金时面临“双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿”而承担双重税费的重压。为此，请求二审人民法院依法对弥勒市人民法院（2018）云2504民初2122号民事判决直接进行改判，判决确认被上诉人应当支付上诉人2016年度3-12月租金39093.5元及2017-2018年度租金93824.4元为不含税的净租金，并判决支持上诉人一审诉讼中提出的支付违约金之诉求。张海琼向一审法院起诉请求：一、判令被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告2016年3月至2018年12月31日的租金人民币132917.9元，并继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、判令被告支付原告迟延支付租金之日起至2018年7月31日止的违约金人民币33239.26元，以及自2018年8月1日起至付清上述租金之日止的违约金；三、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院对原、被告的陈述以及提供的证据进行审核，经审理查明，原告所述主要事实属实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和租金、违约金计算部分，依据原、被告的当庭陈述及其所举证据并当庭质证后，认定如下：庭审时被告列举《房屋租赁合同》，用以证明支付原告的租金应该是扣除税费的净租金，不应含税。原告不予认可，认为被告没有按照合同的约定履行代缴税费的义务，也没有提供代缴税费的依据。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第1项规定：本合同租金由净租金和租赁税费组成。为此，原告请求判令被告支付的租金应为净租金和租赁税费组成，虽双方约定原告应当缴纳的租赁税费由被告代扣代缴，但因被告尚未实际代缴税费，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故本院支持由被告支付原告含税租金的诉请，被告认为支付原告的租金应为扣除税费的净租金的意见，与本案实际不相符，本院不予采纳。原告诉讼请求的租金、违约金计算，因原告主张的租金和违约金计算有误。由此，原告诉讼请求被告支付租金、逾期违约金应为：1、2016年度的租金人民币42706.02元（房价631559元×8%－已付租金7818.7元）及该租金自2016年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币19452.59元（租金42706.02×0.0005×911天）；2、2017年度的租金人民币50524.72元（房价631559元×8%）及该租金自2017年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币13793.25元（租金50524.72×0.0005×546天）；3、2018年度的租金人民币50524.72元（房价631559元×8%）及该租金自2018年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币4572.49元（租金50524.72元×0.0005×181天），以上租金合计人民币143755.46元；逾期违约金合计人民币37818.33元，租金和违约金共计人民币181573.79元。一审法院认为，被告云南昆润高宏投资有限公司承认原告诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告：1、2016年度的租金人民币42706.02元（房价631559元×8%－已付租金7818.7元）；2、2017年度的租金人民币50524.72元（房价631559元×8%）；3、2018年度的租金人民币50524.72元（房价631559元×8%），以上租金合计人民币143755.46元。原告主张由被告支付租金人民币132917.9元，放弃部分系其对自己权利的处分，本院依法支持由被告支付原告租金人民币132917.9元。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告因迟延支付原告租金而应支付原告：1、自2016年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币19452.59元（租金42706.02×0.0005×911天）；2、自2017年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币13793.25元（租金50524.72×0.0005×546天）；3、自2018年2月1日起至2018年7月31日止的逾期违约金人民币4572.49元（租金50524.72元×0.0005×181天），以上逾期违约金合计人民币37818.33元。原告主张被告支付违约金人民币33239.26元，放弃部分系其对自己权利的处分，本院依法支持由被告支付原告违约金人民币33239.26元。三、关于是否应继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》和调整或解除合同的问题。被告辩解不同意继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，认为合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，若要求变更或者解除合同，在双方当事人协议一致时，或者符合《合同法》规定的相应条件可以变更或者解除，否则应当按照约定履行。且被告请求变更或者解除合同没有在本案审理中提起反诉，可以另案起诉。如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行五年余，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，涉案房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于合同显失公平要求变更或者解除的辩解理由不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告张海琼20**年度、2017年度和2018年度的租金人民币132917.9元和违约金人民币33239.26元，合计人民币166157.16元。并以未付租金人民币132917.9元为基数按日万分之五计算支付自2018年8月1日起至租金清偿之日止的逾期违约金。二、驳回原告张海琼的其他诉讼请求。案件受理费人民币3624元，减半收取计人民币1812元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，昆润高宏投资有限公司与张海琼签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方应该全面履行合同义务。关于租金的问题。昆润高宏投资有限公司未按期（年度）支付张海琼房屋租金，应当根据双方的合同约定承担违约责任。上诉人主张租金和违约金的计算应扣除代扣代缴税费，但因未提供明确的应代扣代缴标准，且核定税率、税收征缴系税务部门之职权，不在法院审理认定范围，故对昆润高宏投资有限公司的该项诉求本院不予支持。关于合同是否应当继续履行的问题。昆润高宏投资有限公司认为本案约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。但显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平情形，且本案的违约方是上诉人，其在一审诉讼中未提出反诉，二审中无权要求解除合同，故对昆润高宏投资有限公司的该项主张，本院不予支持。关于昆润高宏投资有限公司主张违约金过高的问题。逾期付款利息和违约金作为违约方承担违约责任的两种方式，在双方对违约金进行明确约定的情况下，应该根据双方的约定计算违约金。且本案中双方约定的违约金并未过分高于实际损失，昆润高宏投资有限公司认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据，且与本案房屋租赁合同无关，不能作为本案房屋租赁合同纠纷的损失来认定，对昆润高宏投资有限公司要求调整违约金的主张，本院不予支持。张海琼关于昆润高宏投资有限公司应当支付上诉人2016年度3-12月租金39093.5元及2017-2018年度租金93824.4元为不含税的净租金，并判决支持其一审诉讼中提出的支付违约金的上诉主张缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司及上诉人张海琼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3624元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担1812元，由上诉人郑锦荣承担1812元。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  黄 洁二〇一九年二月二十七日书记员  袁 菁