广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初18358号原告：张建辉，男，1977年11月20日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：吴进金，广西方园律师事务所律师。被告：陈金源，男，1977年5月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂**，第三人：中山市创二房地产服务有限公司，住所地广东省中山市**富华道**长乐村综合楼首层二卡，统一社会信用代码91442000723837146Q。法定代表人：杨志军。委托诉讼代理人：李敏清，该公司员工。原告张建辉与被告陈金源、第三人中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建辉及其委托诉讼代理人吴进金，第三人创二公司委托诉讼代理人李敏清到庭参加诉讼。被告陈金源经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建辉向本院提出诉讼请求：1.解除原告张建辉与被告陈金源、第三人创二公司签订的房地产买卖及居间服务合同(以下简称房地产买卖居间合同)；2.被告退还原告返还已支付的房款、定金共140万元；3.被告赔偿原告已支付给第三人佣金10.97万元；4.被告支付违约金77万元。事实与理由：2018年4月14日，原、被告与第三人自愿签订房地产买卖居间合同，约定原告购买被告拥有所有权的位于中山市南区××花园××房，总房价为385万元，付款方式为按揭付款，由原告向银行申请贷款125万元（贷款额度以银行批复为准），余款由原告支付给被告。该合同还约定了定金条款、佣金的金额、房屋交付等内容，并注明：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期期限履行超过十五个工作日的，购买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。”合同签订之日，原告按照约定支付定金10万元给被告，同时支付10.97万元佣金给第三人。后为帮助被告解除涉案房屋抵押，顺利完成房屋过户，原告先后于2018年4月16日支付房款20万元、定金45万元，2018年4月20日支付房款45万元，2018年5月2日支付20万元房款给被告。上述房款、定金合计140万，佣金10.97万元。2018年8月7日，原告收到银行贷款通知书，银行同意贷款125万元，原告遂着手办理银行贷款及房产过户手续。第三人在查档时发现，涉案房产已在2018年7月先后被法院三次查封（包括轮候查封）。第三人联系被告，被告称因为无力偿还其他借款，房产已经被法院查封，无法完成交房义务，已收原告的购房款和定金已使用无法退还。原告认为，房地产买卖居间合同系各方自愿签订，内容不违反法律规定，对合同各方具有约束力。被告不按照合同履行自己的义务，导致无法完成交易，原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同，被告应退还原告已支付的房款、定金共140万元，赔偿原告已支付给创二公司的佣金10.97万元，并按照合同约定支付转让总价款20%的违约金77万元。第三人创二公司述称，合同签订时原、被告均无任何问题，涉案房屋存在抵押，原告支付了相应款项用以解除抵押并向银行申请赎楼贷款，但被告因信用卡欠费导致未成功办理涉案房屋赎楼、原告同贷书未取得银行批复。后通过私人赎楼公司，原告取得了银行同贷书，但涉案房屋存在多个查封，被告称有能力解决查封问题但至今无法解决，被告违约在先。原告在交易期间积极履行合同义务，没有任何违约行为。被告陈金源未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年4月14日，张建辉（买方）与陈金源（卖方）、创二公司（居间方）签订房地产买卖居间合同。合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市南区××花园××房，不动产权证号为粤（2017）××，建筑面积172.46平方米，转让总价款为385万元；交易定金55万元，其中买方于签订合同时向卖方支付定金10万元；买方以按揭付款方式支付楼款，买方意向贷款金额为125万元，并于2018年4月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；在买方按约定将房款一次性支付给卖方或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产权原件（产权无抵押、无查封）之日起七日内，前往税务机关缴纳税费，7个工作日期，买卖双方签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产已办理产权证，现处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，由买方在签订合同当日向居间方支付10.97万元作为佣金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期期限履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期期限履行超过十五个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；该房屋现有两笔贷款，分别为私人贷款45万元和建行房贷200万元，由业主自行筹资还清所有贷款及欠款；定金约定55万元，签合同当日支付10万元给业主，剩余45万元于卖方前往国土局注销私人抵押贷款前支付给卖方；待卖方注销私人抵押，并将房产证托管在创二公司当日，再次支付55万元给卖方；卖方托金融公司赎楼所有费用由卖方承担。合同还约定其他内容。2.合同签订后，张建辉向陈金源支付了购买涉案房屋的定金及部分购房款合共140万元、向创二公司支付了佣金10.97万元。陈金源向张建辉出具收据确认收款事实，确认于2018年4月14日收到定金10万元，于2018年4月16日收到定金45万元、购房款20万元，于2018年4月20日收到楼款45万元，于2018年5月2日收到楼款20万元（19万元转账、1万元现金）。创二公司于2018年4月16日出具业务收据确认收到张建辉佣金10.97万元。前述以转账方式支付的款项均有相应的银行付款凭证予以证明。3.张建辉在合同签订后就购买涉案房产向案外人中国建设银行中山市分行（以下简称建行中山分行）申请银行按揭贷款，建行中山分行于2018年8月7日出具贷款通知书，同意在该通知书签发之日起三个月内且在张建辉办妥有关手续后发放住房贷款125万元。4.2018年12月20日的中山市不动产登记资料证明表显示：位于中山市**××花园××房[不动产证书号:粤（2017）××]的房地产即涉案房产，权利人为陈金源；于2017年6月16日抵押给建行中山分行，被担保主债权数额为200万元；于2017年11月14日抵押给案外人菅玲，被担保主债权数额为45万元，于2018年4月18日注销抵押登记；该房产在房地产买卖居间合同签订后5次被法院查封，其中包括因陈金源与案外人李宝景诉讼纠纷[（2018）粤2071民初13178号]于2018年7月11日被本院查封，因本案纠纷于2018年9月17日被本院轮候查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖居间合同由卖方陈金源，居间方创二公司，买方张建辉共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，审查的重点为房地产买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分是陈金源与张建辉的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。合同签订后，张建辉作为买方已依约履行支付定金及部分购房款的合同义务，但陈金源未依约办理注销抵押登记手续，且涉案房屋在签订合同后因陈金源与他人的经济纠纷被法院查封，而陈金源未能采取措施解除查封措施、消除交易障碍，导致已不能在合同约定期限内办理有关交易手续，合同目的无法实现，陈金源的前述行为已构成根本违约。现张建辉提出解除房地产买卖居间合同，对于解除张建辉与陈金源之间房屋买卖合同关系的诉求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。但张建辉、陈金源基于该合同分别与创二公司所形成的居间合同关系，因与本案分属不同的法律关系，本院对有关解除居间合同关系的诉求不予处理。本案因陈金源违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，房地产买卖居间合同关于“如卖方（陈金源）逾期期限履行超过十五个工作日的，买方(张建辉)有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”的约定，张建辉要求陈金源返还定金、购房款合共140万元并支付违约金77万元（385万元×20%），理据充分，本院均予以支持。对于居间费损失10.97万元，因没有合同依据且张建辉未能举证证明前述违约金不足以弥补其损失，故本院对张建辉该项诉求不予支持。陈金源经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张建辉与被告陈金源于2018年4月14日签订的房地产买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部分；二、被告陈金源于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张建辉返还定金、房款合共140万元并支付违约金77万元；三、驳回原告张建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25038元,诉讼保全费5000元,合共30038元（原告张建辉已预交），由原告张建辉负担1445元，被告陈金源负担28593（被告陈金源于本判决生效之日起七日内迳付原告张建辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年二月二十八日书 记 员  梁敏霞黄怡凤