广东省惠州市惠城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤1302执异87号 异议人（被执行人）：惠州市京师教育投资有限公司，住所地：惠州市东平荷兰水乡光耀会所**。 法定代表人：郭赞楼。 委托代理人：周雪兵、韩玉燕（实习），广东广锐律师事务所律师。 申请执行人：惠州市光明天地投资有限公司，住所地：惠州市江**小区光耀橙子公寓****房。 法定代表人：李耿明。 委托代理人：赵路，公司员工。 第三人（竞买人）：惠州市宏业中英文学校，住所地，住所地：惠州仲恺高新区松山工业园8-5小区iv> 法定代表人：白云露。 委托代理人：甘莉，广东宇伦律师事务所律师。 委托代理人：范宇翔，广东东舟律师事务所律师。 本院在执行申请执行人惠州市光明天地投资有限公司申请执行被执行人惠州市京师教育投资有限公司民间借贷纠纷一案[案号：（2017）粤1302执恢355号]中，作出了（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书。异议人惠州市京师教育投资有限公司提出执行异议，本院依法组成合议庭，于2018年6月20日进行了听证审查，现已审查完毕。 异议人惠州市京师教育投资有限公司异议称，原申请执行人惠州市光明天地投资有限公司（原债权人谭振强)与异议申请人惠州市京师教育投资有限公司民间借贷纠纷一案，执行案号为（2015）惠城法执字第840号[恢复执行案号（2017）粤1302执恢355号]。贵院于2017年12月25日8时至2017年12月26日8时止（延时的除外）在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对异议申请人京师公司名下位于北师大附小1-5层房产[房产证号:粤房地权证;面积4293.99平方米、第1100077879号；面积4221.97平方米、第1100077874号；面积4447.40平方米、第1100077872号；面积4272.93平方米、第1100077878号；面积1163.80平方米]及其土地使用权[国土证:惠府国用（2005)第13020700692号，土地使用权面积19053.2平方米]进行公开拍卖，第三人宏业学校通过竞买号T5514于2017年12月26日在上述司法拍卖项目公开竞价中，以96191800元最高应价胜出。2018年4月3日，异议申请人收到贵院作出的（2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书,该裁定书裁定，一、将登记在异议申请人位于惠州市东平半岛14号小区北师大附小1-5层房产的所有权过户至第三人宏业学校名下；二、将登记在异议申请人位于惠州市东平半岛14号小区[国土证号：惠府国用（2005)第130207006**]的所有权过户至第三人宏业学校名下；三、上述不动产属划拨教育用地，土地评估价值内不含土地出让金该土地须办理划拨地出让手续，买受人应向政府缴交土地出让金，不动产在过户时所产生的一切税款等其他任何费用均由买受人自行承担；四、上述不动产过户同时,解除本院作出的（2015)惠城法执字第840-2号执行裁定书对异议申请人位于惠州市东平半岛14号小区北师大附小1-5层房产的查封；五、上述不动产过户同时，解除本院作出的（2015)惠城法执字第840-1号执行裁定书对异议申请人位于惠州市东平半岛14号小区土地的查封。异议申请人认为，贵院作出的上述裁定对异议申请人名下的上述房产及土地使用权的拍卖行为无效，贵院应予撤销。即便拍卖处置，贵院也应先分割北师大幼儿园的占地面积后，余下的土地使用权才可与上述房产一并处理，具体事由如下：一、贵院拍卖处置异议申请人京师公司名下位于惠州市东平半岛14号小区划拨土地使用权的行为，违反了法律的强制性规定，应当认定无效。基于无效拍卖行为所做出的（2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书，贵院应予撤销。申请人名下的上述土地使用权是划拨教育用地，并非涉案抵押物，不能拍卖处置。2、即便贵院非要拍卖处置，异议申请人名下的上述划拨教育用地的土地使用权，也只有在取得土地管理部门批准同意的意见后，方可进行。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金”；《国家土地管理局（1997)国土函字第96号〈对最高人民法院法经（1997)18号函的复函〉》第四条规定，“对通过划拨方式取得的土地使用权,由于不属于当事人的自有财产，不能当作当事人财产进行裁定。但裁定转移地上建筑物、附属物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定随地上物同时转移”。因贵院拍卖的异议申请人名下位于惠州市东平半岛14号小区的上述土地属于划拨教育用地，根据以上法律规定，贵院应先取得当地土地管理部门审批同意的意见后，方可将上述划拨教育用地的土地使用权进行拍卖处置。3、本条第二项的条件成就后，作为最高应价的竞买方须先补缴土地出让金，法院才能作出土地转移过户的裁定，因此贵院作出的(2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书第二、第三项，明显违反了法律规定的先补缴土地出证金再裁定过户的程序性法律规定。4、贵院严重违反了本条所述第二项、第三项两个法定前置程序，无视法律的上述规定，擅自拍卖处置及裁定的行为，明显违反了法律的强制性规定，应当认定无效。而基于上述无效拍卖行为所作的(2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书，贵院理应予以撤销。二、异议申请人京师公司名下的北师大幼儿园及宿舍所占用的土地，位于惠州市东平半岛**小区上述拍卖处置划拨教育用地的红线范围之内，贵院对上述土地使用权的拍卖行为，严重侵害了异议申请人的合法权益，应当予以撤销。异议申请人于2007年至2008年期间，经层层申报审批，在惠州市东平半岛14号小区北师大附小的东南面新建了北京师范大学惠州附属幼儿园(登记名为惠州市惠城区北师大附属幼儿园)及宿舍（简称北师大幼儿园及宿舍），北师大幼儿园及宿舍的房产建筑面积为7479平方米，首层占地面积1337平方米(其中架空活动面积141平方米，宿舍大堂面积66平方米)；地上6；地上**(其中**为幼儿园用房层为学生宿舍）(详见惠府国用（2005)第13020700692号国土证、《建设工程规划许可证》及附件、北师大附属幼儿园《规划总平面图》及1至6层平面图、《建筑统一说明》）,已于2008年竣工并取得消防验收合格审核意见书及其他相关验收合格意见（详见惠州市惠城区公安消防大队《建筑工程消防审核意见书》、《惠州市房屋白蚁防治工程竣工验收合格证》。但因各种原因，北师大幼儿园及宿舍的房屋尚未办理房产证，上述房屋所占用的土地范围也未从惠府国用（2005)第13020700692号国土证中分割出来。因此，贵院在拍卖处置北师大附小1-5层房产及其土地使用权过程中，遗漏了北师大幼儿园及宿舍总用地土地面积2515.42平方米的重大关键事实，将导致异议申请人名下北师大幼儿园及宿舍有房无地的严重后果，严重侵害异议申请人及北师大幼儿园的正当合法权益。4、综上所述，贵院于2017年12月25日8时至2017年12月26日8时止在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，对异议申请人京师公司名下位于惠州市东平半岛14号小区北师大学校1-5层房产及土地使用权的拍卖行为无效，不仅严重违反了法律的强制性规定，而且程序上也严重违反，严重侵害了异议申请人的实体合法权益，贵院作出的(2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书，是基于无效的拍卖处置行为和对重要关键事实严重遗漏的基础上做出的，应当予以撤销。贵院应将北师大幼儿园及宿舍所占用的划拨用地1337平方米分割出来后，重新对惠州市东平半岛14号小区北师大附小1-5层房产及其余下的土地使用权（在分割北师大幼儿园占地面积1337平方米土地后剩下的土地面积）进行评估拍卖，以维护异议申请人及北师大幼儿园正当的合法权益。补充意见：根据广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司（简称惠正公司）于2017年11月13日出具的《房地产估价报告》【估价报告编号:惠正房地评字（2017)第11150号】(详见《补充证据一》)第2页至第3页《致估价委托人函》注明的估价对象，有被估价的房产权证编号、估价范围及规模，对应的五个房产证1层建筑面积为4293.99平方米，2层建筑面积为4221.97平方米、3层建筑面积为4447.40平方米、4层建筑面积为4272.93平方米，5层建筑面积为1163.80平方米，况且其详细估价结果仅是针对上述五层房产及京师公司的土地使用权作出估价，并不包含京师公司名下北师大幼儿园及宿舍7479平方米的房产面积。上述评估报告正文(详见《补充证据一》)第7页至第8页“估价对象房屋占用土地使用权情况”的“四至”，其描述文字为“东临北京师大惠州附属幼儿园、楼盘荷兰水乡二期，南临东平二街，西临东平南路，北临楼盘荷兰水乡二期”，从惠正公司描述的上述土地使用权四至也可明确证明，惠城区法院拍卖的京师公司的上述房产，其东面是北师大幼儿园，并不包括北师大幼儿园及宿舍7479平方米的房产面积。二、第三人宏业学校不符合本次拍卖竞买条件和竞买资格，其竞买程序严重违法。1、宏业学校未在参与竞买前与北京师范大学珠海分校惠州附属学校（简称北师大附小）签订继续租赁意向协议。根据贵院在淘宝网司法拍卖网络平台上公布的竞买公告第六条的规定：“……特别提醒，上述房地产目前均由北师大珠海分校惠州附属学校使用当中，因北师大珠海分校惠州附属学校与上述房产权属人签订有《房屋租赁合同》及补充协议，为保证学校的正常教学秩序不受本次拍卖活动影响，拍卖标的的使用性质不得以此次拍卖成交作变更，拍卖标的房成交后仍需继续由北师大珠海分校惠州附属学校使用，租赁使用年限和租金等仍按北师大珠海分校惠州附属学校与上述标的的原房产权属人签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容履行，有意竞买人请在参与竞买前与北师大珠海分校惠州附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院……”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定，“法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件”，贵院公布的竞买条件符合法律的规定，第三人宏业学校理应遵守。因第三人宏业学校未能在参与竞买前与北师大附小签订继续租赁意向协议，并且在明知自身不符合竞买条件和竞买资格的情况下仍参与竞买，存在明显主观恶意且违反了上述司法解释的强制性规定和贵院拍卖竞买公告的规定及要求。同时根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的……”，贵院应当撤销本次拍卖。2、作为同样参与竞买的原申请执行人光明公司则于2017年12月19日与北师大附小签订了《意向协议》(详见《补充证据二》）。若宏业学校违法竞买成交,这对参与竞买人光明公司及其他潜在竞买人造成极大不公平。3、宏业学校以不具备拍卖公告规定要求的所谓《承诺书》(详见《补充证据三》）,骗取了惠城区法院的（2017)粤1302执恢355号之一执行过户裁定书。虽然宏业学校按规定付清了全部竞买款项，但贵院考虑到宏业学校不符合本次拍卖的竞买条件和竞买资格，贵院一开始并不同意作出拍卖过户裁定。宏业学校为了骗取法院的拍卖过户裁定，于2018年1月16日向贵院递交了书面《承诺书》(详见《补充证据三》），内容为“本校于2017年12月26日通过惠州市惠城区人民法院司法拍卖，以人民币96191800.00元的价格竞得北京师范大学珠海分校惠州附属学校现在使用的房产和地产，本校于2018年1月2日付清了司法拍卖全款。为了保障北京师范大学珠海分校惠州附属学校的正常办学，支持教育事业，本校承诺同意将该房产和地产，租赁给北京师范大学珠海分校惠州附属学校。”但该书面《承诺书》与贵院拍卖公告规定完全不符，该《承诺书》并没有明确“租赁使用年限和租金等仍按北师大珠海分校惠州附属学校与上述标的的原房产权属人（京师公司）签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容履行”的内容，证明宏业学校竞买京师公司的上述房地产，肯定另有不法意图。4、宏业学校违法取得拍卖过户执行裁定后，即要求解除原房屋租赁合同及补充协议,拒不提供收租账户，拒绝领取提存的房屋租金。根据2018年5月6日宏业学校邮寄送达给北师大附小的《解除合同通知书》(详见《补充证据四》)及北师大附小给宏业学校的《关于〈解除合同通知书〉的复函》(详见《补充证据四》)可以明确证明，宏业学校通过违法竞买取得惠城区法院的执行过户裁定后，即以所谓冠免堂皇的理由要求解除与北师大附小的原《房屋租赁合同》及《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》(详见《补充证据五》）。在北师大附小要求继续履行原《房屋租赁合同》及《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》，且要求宏业学校提供收取租金账户以便支付租金的情况下，宏业学校拒不提供且拒绝收取，北师大附小万般无奈，不得不于2018年5月18日向惠城区公证处提存了2018年2月至6月的房屋租金共计367984.4元并办理了《公证书》(详见《补充证据六》）。惠城区公证处在收到北师大附小提存的房屋租金后，通过EMS向宏业学校邮寄了《通知书》(详见《补充证据六》），要求宏业学校到惠城区公证处领取北师大附小提存的房屋租金，但宏业学校至今拒绝领取。三、若第三人宏业学校最终通过前述违法程序取得京师公司名下的上述房地产，且从其取得过户执行裁定书后发送《解除合同通知书》给北师大附小要求解除原《房屋租赁合同》及关于《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》的履行行为看，势必影响到北师大附小1466个学生的就读及其家庭,影响到北师大附小的教育教学质量及教师队伍的稳定，极有可能导致学生家长集体上访、申诉及维权，给惠州本土造成重大动荡，增加极大不稳定因素，严重损害到社会公共利益，无形中也会给惠州市、惠城区两级政府增加势不可挡的维稳压力，不但不利于当地经济的发展，而且对惠州文明城市、粤港澳大湾区城市群的长远定位产生相当巨大的影响，其损失不可估量。综上所述，第三人宏业学校的本次竞买程序严重违法，其不符合本次拍卖的竞买条件和竞买资格，且其通过骗取惠城区法院拍卖过户的执行裁定书后，又向北师大附小邮寄送达了《解除合同通知书》，更加证实了宏业学校的本意并不是仅仅取得京师公司的上述房地产收取租金那么简单，而是有其背后深藏的不法意图，籍此，本次拍卖无效，贵院应依法撤销（2017)粤1302执恢355号之一执行（过户）裁定书，恳请依法裁如所请！故请求：1、贵院依法撤销（2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书；2、依法确认贵院于2017年12月25日8时至2017年12月26日8时止在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对惠州市京师教育投资有限公司（简称京师公司）名下位于惠州市东平半岛14号小区北京师范大学珠海分校惠州附属学校（简称北师大附小）1-5层房产及其土地使用权[国国土证号：惠府国用（2005)第130207006**土地使用权面积19053.2平方米]的拍卖行为无效；3、贵院对异议申请人京师公司名下的上述土地使用权在分割北京师范大学珠海分校附属幼儿园(登记名称为惠州市惠城区北师附属幼儿园，简称北师大幼儿园）占地面积1337平方米土地后，重新对惠州市东平半岛14号小区北师大附小1-5层房产及其余下的土地使用权（在分割北师大幼儿园占地面积1337平方米土地后剩下的土地面积）进行评估拍卖。 申请执行人惠州市光明天地投资有限公司辩称，无意见。 第三人惠州市宏业中英文学校陈述，一、被答辩人提出的执行异议已超过法律规定的期限，依法应当予以驳回。(一)被答辩人提出的执行异议系对人民法院执行行为的异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议……”；同时，该法第二百二十七条也规定：“案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回……”。通过上述条文对比可以看出，在我国现行的民事诉讼制度下，被执行人只能对人民法院的执行行为提出执行异议，不可以对执行标的提出异议。因此，本案中的执行异议系由被执行人提起，只能是对执行行为的异议。(二）被答辩人提出执行异议的时间已超出法律规定的期限，依法应予以驳回。被答辩人应在执行程序终结前提出执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”。因此，被答辩人作为案件的被执行人提出的执行异议，应当在本案执行标的被拍卖成交之前向人民法院书面提出。被答辩人在拍卖结果作出，执行程序终结后才提出执行异议，依法不应当支持。本案中的被执行财产是被答辩人的财产，其最了解该财产的现状，被答辩人在执行标的被强制执行、拍卖的过程中均未提出任何的异议，整个执行过程中也未主张所谓北师大幼儿园的任何权益，也未主张执行标的拍卖应当履行相应程序，应当视为其对人民法院执行及拍卖行为的认可。其在涉案执行标的被拍卖成功，拍卖成交裁定已经作出，其所欠债务因司法拍卖已经清偿、其已享受司法拍卖带来的利益后再提出执行异议，无论是基于其对拍卖成交价款的不满意，还是对竞得执行标的的主体不满意，或是其他冠冕堂皇的理由，都是对执行法官专业水准的无理怀疑，以及对人民法院司法公信力的挑衅，有违最基本的诚实信用，于情、于法均不应得到支持。二、答辩人已取得被执行房产及土地的物权，被答辩人的请求毫无法律依据，应当不予支持。答辩人于2017年12月26日通过人民法院司法拍卖竞得被执行房产及土地，且人民法院发出的拍卖成交确认书和（2017)粤1302执恢355号之一执行裁定书已送达至答辩人，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，被执行房产及土地的物权已转移至答辩人。答辩人已经合法取得被执行房产及土地的物权。三、答辩人基于对人民法院司法公信的合理信赖，通过司法拍卖，依规支付全款后善意所取得的物权受法律保护，不受执行程序可能存在瑕疵的影响。1.通过司法拍卖所取得的财产受司法公信力的保护，不受人民法院执行行为瑕疵的影响。根据最高人民法院在2003年8月5日回复山东省高级人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》复函（[2001]执他字第22号）中“人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所得的权益应当予以保护”的规定，答辩人所取得的物权不受执行瑕疵的影响。2.执行程序可能存在瑕疵所造成的损失应通过国家赔偿的路径解决，不影响答辩人取得被执行房产及土地物权的效力。《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“人民法院及其工作人员对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误，且对公民、法人或者其他组织的财产已经依照法定程序拍卖或者变卖的，应当给付拍卖或者变卖所得的价款。人民法院违法拍卖，或者变卖价款明显低于财产价值的，应当依照本解释第十二条的规定支付相应的赔偿金。”根据该规定可以得知，答辩人基于对国家公权力的信任和对司法权威的信赖，参与了被执行房产及土地的拍卖，且依法依约按时足额支付了竞拍款，其通过法院公开、公正、公平进行司法拍卖程序所取得的被执行房产及土地的权益应当优先予以保护，以确保司法的公信力。即使执行行为存在瑕疵，被答辩人也只能依法向法院请求国家赔偿，而无权要求答辩人返还被执行房产及土地的物权。四、人民法院的执行行为正确，不存在任何瑕疵，依法应当予以维持。本案的执行标的已经依法办理抵押，根据原国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号）的规定，无须再办理抵押审批手续。物权法第一百九十五条规定抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”物权法属于后法，且是全国人民代表大会通过的国家基本法律，其他法规、规章、规范性文件与其不一致的，应当按照物权法的规定执行。本案中的划拨土地性质属于建设用地，经抵押后已经完成了审批手续，按照物权法的规定，人民法院可以依据当事人的请求进行拍卖，人民法院的执行行为正确。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。因此，人民法院在对本案执行标的中的房产进行处置时，一并对所占用的土地进行处置，符合法律规定，没有瑕疵。物权法第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。人民法院对被执行房产及土地中的土地进行处置时，被执行土地及地上建筑物也一并完成了处分。基于物权的公示公信原则，人民法院对登记的土地进行处置程序是合法的，没有瑕疵，答辩人已取得被执行土地及地上建筑物的全部权利，法院的执行行为没有瑕疵，应当予以维持。五、被答辩人的执行异议请求超出了法律规定范围，不应得到支持。被答辩人作为不履行法定义务的被执行人，无权在执行异议程序中提出除主张执行程序存在瑕疵之外的其他执行异议申请事项，更不能要求法院按其要求的方法作出任何的强制执行行为，其异议请求没有任何法律依据，依法应予以驳回。综上所述，被答辩人所提出的异议已过法定期限，且其请求毫无法律依据，人民法院的执行行为不存在任何瑕疵，恳请贵院依法驳回被答辩人的异议。补充意见：1、本案执行异议是因为申请人没有履行到期的债务，人民法院依法对其财产进行拍卖，过程中申请人设置了苛刻的条件，及北师大附属学校20年的租赁合同，以及到期以后自动续约的协议，申请人以此为由，阻断人民法院的依法拍卖并且对此满怀信心，因此进行的过程当中，没有提出异议，并且调取了材料，但最后宏业中英文学校对教育的热爱，以高于起拍价1倍多拍得，此时申请人提出的执行异议，其提出的异议违反了法定程序，又违背了诚实信用原则。2、本案当中申请人全程参与拍卖，作为北师大附小的举办人，实际控制了北师大附小，及附属幼儿园，但整个拍卖的过程中，异议人没有提出异议，此时提出异议有损司法公正。3、在整个执行过程中，被异议人已经征求了国土部门意见，称可以与地上建筑物一并转让。4、本案申请人所称的北师大附属幼儿园，没有办理建设工程许可证，没有消防许可证，没有办理建设工程竣工许可证，因此基于国土部门土地一并处理，是符合法律规定的。5、惠州市宏业中英文学校是一家承接义务教育任务的，承担义务教育，为国家社会提供合格劳动者的责任，这样的民办非盈利学校，惠州市宏业中英文学校是可以享有划拨土地使用权的用地优惠的，完全有资格受让法院在司法拍卖中处置的划拨土地使用权。6、划拨是取得国有土地使用权的一种方式，现行的法律并没有禁止转让划拨土地使用权，涉案土地使用权，虽然是以划拨方式取得，但司法拍卖前，属于被执行人财产性权益，在被执行人在不主动履行生效法律文书的义务时，以司法拍卖的形式拍卖划拨土地使用权，强制被执行人履行法定义务，这点已经全国各地法院的司法实践充分证明，最高人民法院也以答复的形式予以认可，最高人民法院关于人民法院执行以划拨方式取得的土地使用权，（2005）执他字第15号，该批复确认划拨土地使用权，人民法院在执行过程中可以依法处置，提示了要及时同相关部门协商，那么本案在执行前，人民法院已经跟国土部门有沟通协商，所以本次执行是依法依规处置的，并没有违反法律的强制性规定。7、北师大幼儿园及宿舍房屋所有权已经随该土地的使用权一并按现状转让给惠州市宏业中英文学校，房与地均属于惠州市宏业中英文学校，根本不存在其所谓的致北师大幼儿园有房无地的情况，被执行人自己提供的，惠（惠城）公消审[2008]第A036号，惠府国用（2005）第13020700692等证件证明该房屋执行人在其拥有划拨土地使用权的土地上建设的，在拍卖前均为被执行人所有，房产和地产是均为被执行人所有，本次拍卖是按现状进行的拍卖，公告上标明标的物处于开放状态，有意竞买人自行到现场看样，惠州市宏业中英文学校到现在看到的标的物，本身就包含了北师大幼儿园，宿舍建筑物，房随地走是不动产领域基本原则，物权法也有规定，因此该片土地上所有的建筑物已经随着土地使用权的转让，一并转让给了惠州市宏业中英文学校，不再属于被执行人，所以不存在致北师大幼儿园有房无地的情况。8、涉案房地产价值4600万元，但被答辩人以9600多万元的价格竞得，溢价一倍多拍卖所得，被执行人在此次拍卖中权益没有受到损害，反而获取了巨额的利润。 经审理查明，惠州市光明天地投资有限公司申请执行被执行人惠州市京师教育投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2014）惠城法民一初字第1603号民事判决书已发生法律效力，根据该生效法律文书，被执行人应向申请执行人偿还借款本金人民币2000万元及逾期利息，因被执行人未履行上述法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。在执行过程中，广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司出具的惠正房地评字[2017]第11150号房地产估价报告载明：估价名称为惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层的房地产（房地产权证号：1层，粤房地权证、2层，粤房地权证、3层，粤房地权证、4层，粤房地权证、5层，粤房地权证，国有土地使用证号：惠府国用（2005）第13020700692号）；估价范围包含房屋建筑物及其占用的土地使用权（划拨教育用地，不含土地出让金）。四至：东临北京师大惠州附属幼儿园、楼盘荷兰水乡二期，南临东平二街，西临东平南路，北临楼盘荷兰水乡二期。估价对象为一栋教学楼和一宗教育用地，估价人员现场查勘时发现该宗土地上除建有以上一栋教学楼外，尚有部分估价人员未获悉是否已办理产权登记的建筑物（保安亭等），面积不详……本次估价不包含待估土地上估价人员未获悉是否已办理产权登记的建筑物。异议人对该估价报告提出异议，认为评估价值偏低。对此，该估价公司答复：本次估价范围包含房屋建筑物及占用的土地使用权（划拨教育用地，不含土地出让金），不包含学校经营权价值。根据教育用房的特点，在房地产产权转移过程中，其学校经营权很可能会随房地产产权一并转移……若法院同意，且现有经营者配合的条件下，我司可补充学校经营权价值评估。 本院于2018年2月1日作出（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书，该裁定书查明：在执行过程中，本院对被执行人名下位于惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产[房产证号：粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证]及土地[国土国土证号：惠府国用（2005）第130207006**行评估，经摇珠确定，由广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对上述不动产进行评估，该评估公司出具的惠正房地评字[2017]第11150号房地产估价报告书得出估价结果，评估总价为人民币46591800元。根据法律相关规定将房地产评估报告书向双方当事人送达，在评估报告送达异议期内未有当事人对报告提出异议，申请执行人请求拍卖上述被执行人不动产，拍卖所得用以清偿所欠债务。经调查，该不动产存在房屋租赁情况，合同系不动产权属人（即被执行人）惠州市京师教育投资有限公司与北京师范大学珠海分校惠州附属学校签订租赁合同，由承租人北京师范大学珠海分校惠州附属学校向本院递交《房屋租赁合同》及关于《房屋租赁合同》的补充协议。本院依法将上述标的物于2017年11月24日投放淘宝网司法拍卖网络平台，在《拍卖公告》中特别提醒，上述房地产目前均由北师大珠海分校惠州附属学校使用当中，因北师大珠海分校惠州附属学校与上述房产权属签订有《房屋租赁合同》及补充协议，为保证学校的正常教学秩序不受本次拍卖活动影响，拍卖标的的使用性质不得以此次拍卖成交作变更，拍卖标的物成交后仍需继续由北师大珠海分校惠州附属学校使用，租赁使用年限和租金等仍按北师大珠海分校惠州附属学校与上述标的的原房产权属人签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容履行，有意竞买人请在参与竞买前与北师大珠海分校惠州附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院，竞买人请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，法院不负责清场交付。本标的物于2017年12月25日8时-26日8时止（延时除外）进行网上拍卖，由竞买人惠州市宏业中英文学校以最高价96191800元应价胜出，竞得被执行人惠州市京师教育投资有限公司上述不动产权，竞买人惠州市宏业中英文学校已将竞拍余款全额汇入本院指定账号。买受人于2018年1月16日向本院递交书面承诺书；承诺书内容：本校于2017年12月26日通过惠州市惠城区人民法院司法拍卖，以人民币96191800.00元的价格竞得北京师范大学珠海分校惠州附属学校现在使用的房产和地产，本校于2018年1月2日付清了司法拍卖全款。为了保障北京师范大学珠海分校惠州附属学校的正常办学，支持教育事业，本校承诺同意将该房产和地产，租赁给北京师范大学珠海分校惠州附属学校继续用于办学。该裁定书裁定：一、将登记在惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产[房产证号：粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证]的所有权归买受人惠州市宏业中英文学校所有。二、将登记在惠州市光耀教育投资有限公司（土地权属名称未变更）即惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市东平14号小区[国土证国土证号：惠府国用（2005）第130207006**有权归买受人惠州市宏业中英文学校所有。三、上述不动产属划拨教育用地，土地评估价值内不含土地出让金，该土地须办理划拨地出让手续，买受人应向政府缴交土地出让金，不动产在过户时所产生的一切税款、等其他任何费用均由买受人自行承担。四、上述不动产过户同时，解除本院作出的（2015）惠城法执字第840-2号执行裁定书对被执行人惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产[房产证号：粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证、粤房地权证及土地国土证号国土证号：惠府国用（2005）第130207006**权的查封。五、买受人可持本裁定书到不动产管理机构办理相关产权过户登记手续。 2018年3月12日，（2017）粤1302执恢355号案件对被执行人进行询问，告知被执行人惠州市京师教育投资有限公司：按照生效判决内容，应向申请执行人清偿本金2000万元，利息从2014年4月1日起按银行同期同类贷款利率四倍计算至抵押物拍卖成交之日止；延迟履行金从2014年12月30日起计算每日按0.00175至抵押物拍卖成交之日止，经核算，本案执行本金2000万元，四倍计息15881111.16元，延迟履行金3822000元，案件受理费149000元，保全费5000元，合计39857111.16元。被执行人对以上核算金额无异议。 另查一，2016年3月15日，执行案件函至惠州市国土资源局，内容为：“本院依法查封了被执行人惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产及国土[国土证号：国土证号：惠府国用（2005）第130207006**评估、拍卖上述房产。经核查，因该房产所在的国土证号惠府国土证号惠府国用（2005）第130207006**未办理分割，为维护当事人合法权益，更好地评估上述房产价值，特去函贵局，了解上述房产能否从其所占的土地使用权中分割相应的土地使用权。”2016年5月23日，惠州市国土局复函：“根据国土资源部《关于规范土地登记的意见》的规定‘宗地一经确定，不得随意调整’，因此惠府国用（2005）第13020700692号土地使用权发证界线不得随意分割，但若地上房产因法院处置权属发生转移，该房产所对应的分摊土地使用权随之转移。” 2016年12月23日，执行案件函至惠州市国土资源局，内容为：“本院拟对被执行人惠州市京师教育投资有限公司名为位于惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产及土地进行拍卖，房产证号：1层：粤房地权证、粤房地他项权证惠州字第1100041897号；2层：粤房地权证、粤房地他项权证惠州字第1100041895号；3层：粤房地权证、粤房地他项权证惠州字第1100041896号；4层：粤房地权证、粤房地他项权证惠州字第1100041894号；5层：粤房地权证、粤房地他项权证惠州字第1100041893号。上述房产均已抵押给本案的申请执行人。土地证号：惠府国用（2005）第130207006**，地号：00，地号30625。在执行过程中，经查，该土地为划拨教育用地，为此，特发函你局，了解该土地是否有未缴纳的土地出让金等其他费用，以及询问上述土地能否由本院按现状自行组织进行拍卖。”2016年12月29日，惠州市国土局复函：“经核查，惠府国用（2005）第13020700692号土地权利人为惠州市光耀教育投资有限公司，土地性质为划拨教育用地，根据有关规定，被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或者土地管理部门的批准，地上建筑物，地上建筑物所占用的国有划拨土地使用权让。你院如对上述划拨土地使用权上的房产进行拍卖，竞得人须依法申请办理划拨地补办出让手续，向政府缴交土地出让金。” 另查二，2008年3月7日，惠州市规划建设局颁发了建字第惠城规证（2008）0120号《建设工程规划许可证》，建设单位：惠州市光耀教育投资有限公司，建设项目名称：幼儿园及宿舍，建设位置：惠州市东平半岛14号小区，建设规模：7479平方米，该项目首层占地面积1337平方米（其中架空活动面积141平方米，宿舍大堂面积66平方米），地上6层（，地上**（其中**为幼儿园用房学生宿舍）。2008年10月12日，惠州市惠城区公安消防大队出具惠（惠城）公消验[2008]第A035号建筑工程消防设计验收意见书，对惠州市京师教育投资有限公司报送的北京师范大学惠州附属幼儿园消防验收提出以下消防验收意见：该建筑工程符合消防安全基本要求，本验收意见对申报验收工程现状有效。 另查三，北京师范大学珠海分校惠州附属学校以惠州市宏业中英文学校不具备竞买资格及其取得标的物会严重损害社会公共利益为由提出执行异议，请求中止执行。本院作出（2018）粤1302执异58号执行裁定书，该裁定书认定：本院系在涉案标的物的拍卖公告中特别告知竞买人涉案标的物的租赁情况，并要求有意竞买人请在参与竞买前与异议人签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议，该项条件并非法律、行政法规和司法解释规定的竞买人的资格，且第三人已向本院提交了书面承诺书，承诺同意将涉案标的物租赁给北京师范大学珠海分校惠州附属学校继续用于办学，即第三人已经明确了其继续将涉案标的物租赁给异议人的意思表示，故异议人以第三人违反上述司法解释的规定，不具备竞买人的资格为由要求撤销本案标的物的司法网络拍卖，缺乏法律规定，本院予以驳回，故裁定：驳回北京师范大学珠海分校惠州附属学校的执行异议请求。 2018年5月4日，惠州市宏业中英文学校向北京师范大学珠海分校惠州附属学校发出《解除合同通知书》，因北京师范大学珠海分校惠州附属学校未按约定支付租金，故解除双方之间的租赁合同及补充协议。对此，北京师范大学珠海分校惠州附属学校复函，内容为：1、（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书并未生效；2、如（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书最终有效，其将与惠州市宏业中英文学校重新签订租赁合同事宜。2018年5月18日，北京师范大学珠海分校惠州附属学校向惠州市惠城公证处提存了367984.4元。现异议人提出执行异议，请求如上所述。 另查四，听证中，异议人陈述涉案房产及土地已全部更名为惠州市京师教育投资有限公司，幼儿园及宿舍在办理抵押登记前已办理了建设工程规划许可证，2008年投入使用。在评估拍卖过程中，知道幼儿园及宿舍不包含在处置范围内，但因公司经营不善，没有员工，代理人不清楚，公司也没有提供材料给代理人，幼儿园及宿舍有价值，至少值3000元每平方米。对此，第三人惠州市宏业中英文学校陈述其在竞买前看过现场，幼儿园及宿舍是座落在涉案土地上，且幼儿园及宿舍包含在评估报告中，其认为房随地走，幼儿园及宿舍包含在评估、拍卖范围内，在其竞得范围内，且幼儿园及宿舍为违法建筑应当拆除没有价值。另，异议人陈述因幼儿园及宿舍的土地被处置，无法办证，国土部门不同意办理过户手续。 听证后，惠州市宏业中英文学校提交一份《补充答辩意见》，与其庭审的答辩意见不同之处主要在于：四、本次执行未处分被答辩人所称的北师大幼儿园，被答辩人的理由不能成立。(一)本次司法拍卖并没有对被答辩人所称的北师大幼儿园进行司法处置，答辩人所取得拍卖标的物不包含北师大幼儿园，没有影响被答辩人的权利。根据答辩人提交的评估报告可以得知，本次司法拍卖并未对被答辩人所称的北师大幼儿园进行处置，因此，本次拍卖没有影响被答辩人对所称的北师大幼儿园所可能享有的权利。该建筑物的权利并没有因为本次拍卖转移给答辩人。 另查五，2018年5月29日，惠州市国土资源局向我院发出《关于对和（2017粤13**执恢355号之一）的审查建议》的函，内容为：（一）经我局核查，惠州市光耀教育投资有限公司名下的土地使用权（惠府国用（2005）第13020700692号）面积为19053.2平方米，其地上已建成2栋建筑物，一是北师大附小，其1-5层已办理《房屋所有权证》（权利人为惠州市京师教育投资有限公司）；二是北师大附属幼儿园，其经原市规划建设局批准的占地面积为1337平方米，总价建筑面积7479平方米（惠城规证（2008）0120号），已办理规划许可证，但未办理产权登记……二、审查建议：根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产登记应遵循“一体登记”的原则”，保持权利主体的一致，贵院在处置惠府国用（2005）第13020700692号土地时，未将该宗地上的北师大附属幼儿园纳入处置拍卖范围，导致北师大附属幼儿园及宿舍楼陷入“有房无地”的境地，造成土地使用权人和房屋所有权人的权利主体不一致，违背了“一体登记”的原则。请贵院酌情考虑北师大附属幼儿园及宿舍楼等建筑物在土地使用权人和房屋所有权人的权利主体不一致的情况下无法办理不动产权证的实际问题，再决定是否继续执行或变更执行（2017）粤1302执恢355号之一案件。 2018年7月30日，本院函至惠州市国土资源局，内容为：涉案的幼儿园及宿舍所占用的土地能否从惠州市东平半岛14号小区中进行分割，并单独办理国土证？如可以单独办理国土证，需具备何种条件？如不能办理，具体的原因？2018年8月29日，惠州市国土资源局复函，内容为：二、我局致函贵院《关于对和（2017粤13**执恢355号之一）的审查建议》，提出我局书面审查意见，但贵院未复函我局。三、按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的规定，不动产登记应遵循“一体登记”的原则”，即土地使用权和房屋所有权的权利主体一致。因此，我局认为贵院在处置时，应充分考虑涉案土地共用操场、出入口等设施的实际情况，不宜将惠府国用（2005）第13020700692号土地分割处置。四、若贵院强制要求我局办理惠府国用（2005）第13020700692号土地分割，贵院需取得惠州市宏业中英文学校和惠州市京师教育投资有限公司书面同意办理的意见，由双方当事人确定土地分割界线后，我局方可执行贵院协助执行事项。经询问，第三人惠州市宏业中英文学校陈述涉案幼儿园不在拍卖范围内，其不同意将涉案幼儿园及宿舍所占用的土地从整个涉案土地中分割。 2018年7月30日，本院函至惠州市房产管理局，内容为：涉案房屋幼儿园及宿舍能否办理房地产产权证书？如能够办理，因何种原因至今未办理？如不能办理，具体的原因？2018年9月6日，惠州市房产管理局复函，内容为：未查询到有惠州市京师教育投资有限公司名下位于惠州市东平半岛14号小区幼儿园及宿舍的房屋权属登记信息……因至今尚未收到位于惠州市东平半岛14号小区幼儿园及宿舍的不动产登记申请，暂无法确定上述房屋是否符合办理不动产登记的条件及办理的具体原因。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”首先，在执行案件中，本院对异议人名下位于惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产及土地[惠府国用（2005）第13020700692]进行评估、拍卖，根据评估报告、（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书、异议人提供的涉案幼儿园及宿舍的《建设工程规划许可证》、建筑工程消防设计验收意见书及惠州市国土资源局的复函及双方陈述可知，涉案土地惠州市东平半岛14号小区整体属于（2017）粤1302执恢355号案件的评估、拍卖范围。其次，涉案幼儿园及宿舍所占用的土地位于涉案土地惠州市东平半岛14号小区之中，但幼儿园及宿舍没有办理房屋权属登记，且不在拍卖范围。再次，在（2017）粤1302执恢355号案件中，因惠州市国土局复函称该土地使用权不得随意分割。本案中，惠州市国土局复函称该土地使用权不得随意分割，如要分割需异议人及第三人同意，但第三人表示不同意涉案幼儿园及宿舍所占用的土地从涉案土地惠州市东平半岛14号小区分割出来。综上，执行案件在涉案幼儿园及宿舍位于涉案土地惠州市东平半岛14号小区之上的前提下，未核实幼儿园及宿舍的房屋权属登记的情况和未将涉案幼儿园及宿舍纳入执行案件的评估、拍卖范围，亦未将该部分信息在执行案件的司法网络拍卖公告中披露，严重违反了网络司法拍卖程序，因异议人名下的涉案幼儿园及宿舍所占用的土地使用权在（2017）粤1302执恢355号案件被拍卖成交，导致涉案幼儿园及宿舍陷入“有房无地”的境地，损害了异议人的利益，故本院于2017年11月24日在淘宝网司法拍卖网络平台投放的异议人名下位于惠州市东平半岛14号小区北师大珠海分校惠州附属学校1-5层房产及土地的拍卖，及第三人以96191800元竞得的司法网络拍卖，应予以撤销。本院在该司法网络拍卖基础上作出的（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书，应予以一并撤销。至于异议人要求对其名下的幼儿园及宿舍所占用土地进行分割，并重新对其名下的涉案房产及土地进行评估、拍卖，不是执行异议的审查范畴，本院不予审查。至于异议人称其名下位于惠州市东平半岛14号小区，系划拨土地使用权，本院拍卖该土地使用权违反了法律的强制性规定，应当认定无效。虽然本院处置的涉案土地使用权系划拨教育用地，但根据惠州市国土资源局的函可知，本院对涉案土地使用权的处置并无不当，只是在拍卖成交后，竞得人须依法申请办理划拨地补办出让手续，向政府缴交土地出让金，故异议人称本院处置涉案土地使用权违反法律规定，缺乏依据，本院不予采纳。至于异议人称惠州市宏业中英文学校没有签订租赁意向协议，不具备竞买资格，本院作出的（2018）粤1302执异58号执行裁定书已对该问题作出认定，在此不再赘述。至于第三人惠州市宏业中英文学校辩称异议人所提执行异议已过时效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”第三人未能提交证据证明（2017）粤1302执恢355号案件已经终结，故异议人所提执行异议，并未超过时效，故第三人的上述辩称，证据缺乏，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论，异议人请求撤销涉案的司法网络拍卖及（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第十七条的规定，裁定如下： 一、撤销本院于2017年12月25日8时至2017年12月26日8时止，在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，对异议人惠州市京师教育投资有限公司名下，，位于惠州市东平半岛**小区北京师范大学珠海分校惠州附属学校简称北师大附小）1-5层房产及其土地使用权[国土证号：惠府国土证号：惠府国用（2005)第130207006**积19053.2平方米]，由第三人惠州市宏业中英文学校以96191800元竞得的司法网络拍卖。 二、撤销本院作出的（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书。 异议人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省惠州市中级人民法院申请复议。 审判长 朱 雄 审判员 尹海霞 审判员 李俊俊 二〇一九年二月十五日 书记员 陈润宇 谭泽祥