中华人民共和国广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终10181号上诉人（一审被告）：佛山市丽日东方房地产开发有限公司。住所地：中华人民共和国广东省佛山市南海区。法定代表人：潘永铿，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：DUSENCHENG（杜森成），男，1949年8月18日出生，南非共和国公民。委托诉讼代理人：林淑菁，广东穗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贤欣，广东穗恒律师事务所律师。上诉人佛山市丽日东方房地产开发有限公司（以下简称丽日公司）因与被上诉人杜森成商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。丽日公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判驳回杜森成提出的关于装修费的请求；2.本案一、二审诉讼费由杜森成承担。事实与理由：一、对于商品房买卖合同的解除，丽日公司并无任何违约行为，无需向杜森成赔付装修费。***广场的退房事件，是由于业主不断到政府部门闹事，丽日公司逼于无奈才同意业主的退楼要求。事实上，对于商品房的用途、土地使用期限届满后的地上建筑物如何处理等问题，丽日公司均已告知业主。因此，除因商品房买卖合同解除后丽日公司需退还杜森成购房款外，对于杜森成的其他赔偿请求，应予以驳回。二、涉讼房屋的装修造价，经鉴定机构鉴定实为30018.81元，但一审法院并未采信，从而作出错误的认定。其一，对于涉讼房屋的装修造价，鉴定机构已到现场进行鉴定。杜森成实付装修款为67394元与鉴定机构鉴定的不一致，可能由于杜森成在鉴定前自行取走可移动的装修，也可能由于装修公司收取款项后未完成装修，以上两种情形均与丽日公司无关，造成的损失不应由丽日公司承担。其二，即便一审法院认定丽日公司需要赔偿杜森成装修损失，赔偿的金额也应以鉴定为准。杜森成为此多付装修公司的款项，其可另案向装修公司主张。其三，司法实践中，家私、电器等可移动物品，不属于装修损失赔偿的范围，一审法院却未作区分混为一谈。其四，一审法院认为在丽日公司将装修款支付给杜森成后，相关权利由其继受，但在杜森成未作同意表示的情况下，一审法院擅自将杜森成的权利转让予丽日公司并无法律依据。杜森成答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回丽日公司的上诉请求。杜森成向一审法院起诉请求：1.判令撤销杜森成与丽日公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令丽日公司返还购房款346433元；3.判令丽日公司返还契税10392.99元、印花税173.22元、住宅专项维修资金3464.33元、消防管道改装费1000元、未按时交楼违约补偿款1974.67元；4.判令丽日公司赔偿装修费67395元、返还全部购房款之日止的购房款利息，暂计至2017年4月的房款利息20785.98元，终止合同违约金3000元；5.本案诉讼费由丽日公司承担。2018年4月23日一审庭审中，杜森成变更一审诉讼请求为：1.丽日公司支付消防管道改装费1000元、自2016年11月至2017年11月的装修费的利息4043.7元、自2016年4月至2017年6月的首期款利息24250.31元、杜森成为追讨购房款、装修款及利息所发生的合理支出10000元；2.丽日公司赔偿装修费67395元；3.丽日公司按总房价10%赔偿因其欺诈行为给杜森成造成的损失45461.92元；4.本案诉讼费由丽日公司承担。一审法院查明：坐落佛山市南海区桂城街某工业区的48149平方米土地的使用权人是某经济社，并办理了佛府南集用（2012）第****号土地使用权证。2012年12月24日，某经济社作为甲方，与作为乙方的丽日公司签订《土地使用权出让合同》，约定该经济社将上述土地出让给丽日公司，合同期限为32年，以整体交付宗地之日起计算，土地出让期满，甲方无偿收回宗地，乙方投资的地上建筑物及其他附着物无偿归甲方所有；若甲方继续对该项目招商的，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，乙方享有优先权。同日，南海区桂城街道办事处桂城法律服务所出具南桂法服见字（2012）**号《见证书》，对上述合同作了见证。此后，丽日公司在该地块投资兴建***广场项目。2016年4月2日，丽日公司作为出售方、与作为认购方的杜森成签订《认购书》，约定杜森成以346433元向丽日公司认购佛山市南海区******室，定金7万元于签署认购书时付清，首期楼款276433元于同年4月30日前付清。4月3日，杜森成向丽日公司支付了定金7万元。同年4月20日，杜森成、丽日公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定丽日公司以出让方式取得佛山市南海区某工业区48149平方米土地使用权，杜森成所购商品房土地用途为商服用地，土地使用权终止日期为2045年7月28日；该商品房已由佛山市住房和城乡建设管理局批准预售，预售许可证号为南房预字第××号；杜森成所购商品房为****，规划用途为办公，建筑面积44.93平方米、套内面积30.9平方米，每平方米单价11211.42元，总价346433元，本合同网签之日起3日内支付购房款173217元，余款173216元于同年6月20日前支付；丽日公司应于同年8月31日前向杜森成交付商品房；逾期90天交楼，杜森成有权解除合同，杜森成解除合同的，丽日公司退还已付房款，并按全部房款的10%向杜森成支付违约金。同日，杜森成向丽日公司支付了购房款276433元。4月27日，杜森成向佛山市南海区地方税务局桂城分局缴纳了契税10392.99元、印花税173.22元，并向佛山市南海区国土城建和水务局交纳了物业维修资金3464.33元。8月19日，丽日公司向杜森成开具销售*****的发票，发票金额为346433元。10月29日，杜森成与佛山市某酒店管理有限公司（以下简称某公司）签订《物业委托经营管理合同》，约定杜森成委托该公司以67395元装修并管理涉讼物业。同日，杜森成向某公司支付了装修配套设施款20218元。11月7日，杜森成在丽日公司出具的《补偿确认函》签名，确认丽日公司应向杜森成补偿同年8月31日至10月27日的违约金1974.67元，此款以物业管理费作抵扣，杜森成不能再以延期交楼为由向被丽日公司主张任何权利。12月7日，就***广场业主集体投诉问题，佛山市南海区国土城建和水务局作出书面答复，称该局在2016年3月26日、7月13日、9月的暗访检查过程中，暂未发现某项目有隐瞒土地合同销售的行为、暂未发现有隐瞒应公示内容未公示的行为。12月27日，杜森成向某公司支付了二期装修款23588元、消防改造费1000元。2017年1月19日，杜森成向某公司支付了三期装修款16848元。同年5月5日，杜森成提起该案诉讼。6月13日，杜森成向某公司支付了四期装修款6740元。6月14日，丽日公司退回杜森成购房款173000元。6月30日，丽日公司退回杜森成剩余房款173433元、印花税173.22元。同年6月，杜森成收回住宅专项维修资金3464.33元。10月，杜森成收回契税10392.99元。在诉讼中，根据丽日公司的申请，一审法院依法委托广东某造价咨询有限公司对****室的装修造价进行评估。2017年12月26日，该公司出具《工程造价鉴定编制报告书》，认定该房屋的装修造价无争议部分为30018.81元、争议部分为965.01元。丽日公司为此支付了鉴定费3600元。一审法院认为，杜森成与丽日公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应予撤销，理由如下：首先，讼争合同约定杜森成所购物业为办公用房，但丽日公司在售楼过程中，其广告宣传及销售人员的推介，均承诺物业可作公寓用途，造成杜森成误认为其所购房屋为普通的可居住商品房，据此，杜森成在签订讼争合同时存在重大误解。其次，在对所购物业存在重大误解的情况下，杜森成以每平方米一万多元的单价购买该物业，而其后在丽日公司的公示中，明确杜森成所购物业不得作住宅用途，因此，讼争物业的成交价，对杜森成而言，明显不公平。最后，某经济社与丽日公司签订的土地出让合同中虽有土地使用期限届满后，若该经济社继续对该项目招商，按桂城街道有关集体资产管理办法处理，在同等条件下，丽日公司享有优先权的约定，但涉讼房屋在土地使用期限届满后，能否续约、以何种方式、条件续约并不确定，杜森成以接近普通商品房的价格购买在使用期限届满后，能否续期并不确定的物业，亦明显对杜森成有失公平。综上，杜森成与丽日公司所签的商品房买卖合同既存在重大误解，亦对杜森成显失公平，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。”的规定，双方所签的合同为可撤销合同。根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方所签的合同被撤销，丽日公司应将收取的款项返还给杜森成。关于杜森成第1项诉请中的相关费用问题。杜森成支付的消防管道改装费1000元是杜森成为装修涉讼房屋实际、合理的支出，在本案合同被撤销、涉讼房屋返还给丽日公司的情况下，丽日公司应将此款支付给杜森成。杜森成该项诉请中的此部分主张有理，一审法院予以支持。关于杜森成该项诉请中的利息损失问题。杜森成于2016年4月3日向被告支付了定金7万元、同年4月20日支付了276433元，共计346433元，丽日公司于2017年6月14日将173000元退回杜森成，故丽日公司均应按中国人民银行同期同类贷款利率向杜森成赔付7万元自2016年4月3日起、103000元自同年4月20日起至2017年6月14日止的利息损失；丽日公司于2017年6月30日将购房余款173433元退回杜森成，故丽日公司应按上述同一利率向杜森成赔付该款自2016年4月20日起至2017年6月30日止的利息损失。杜森成该项诉请中的此部分主张有理，一审法院予以支持。杜森成在该项诉请中要求丽日公司赔偿为追讨购房款、装修款等发生的合理支出1万元，但杜森成对此主张既没有举证，亦没有法律根据，一审法院对杜森成该项诉请中的此部分主张不予支持。关于杜森成第2项诉请中的装修费问题。杜森成为涉讼房屋而委托某公司进行装修，先后于2016年10月29日支付了装修工程款20218元、同年12月27日支付了23588元、2017年1月19日支付了16848元、同年6月13日支付了6740元，共计67394元，该款项是杜森成为所购房屋装修合理、实际的支出，涉讼房屋经评估，装修造价虽为30018.81元，但在该案买卖合同被撤销、涉讼房屋返还给丽日公司的情况下，作为附着物的装修设施亦相应由丽日公司接收，故丽日公司应将该款及相应的利息支付给杜森成。一审法院对杜森成的第2项诉请予以支持。丽日公司在将上述装修款支付给杜森成后，相关的权利由丽日公司继受。如丽日公司主张与该装修款相关权利时，杜森成应予以积极协助。关于杜森成第3项诉请中相关费用的赔偿问题。因该案杜森成的损失以购房款的利息损失为限，故杜森成要求丽日公司赔偿购房总款10%、即45461.92元的第3项诉请一审法院不予支持。关于原告第4项诉请中的诉讼费问题。因诉讼中，丽日公司已将购房款本金346433元、印花税173.22元退回杜森成，并协助杜森成收回契税10392.99元、物业维修资金3464.33元，此部分讼争标的双方已自行解决，故一审法院对该部分的争议标的不收取诉讼费；因购房款本金346433元的利息及装修损失由丽日公司负责赔偿，故此部分诉请的诉讼费应由丽日公司负担。杜森成要求丽日公司承担已付房款10%的赔偿的主张被一审法院驳回，相应诉讼费本应由杜森成负担，但考虑到因引起本案讼争合同被撤销的过错责任在丽日公司，故该部分的诉讼费一审法院酌定由杜森成负担40%、丽日公司负担60%。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、撤销杜森成与丽日公司2016年4月20日所签的《商品房买卖合同（预售）》；二、丽日公司应于该判决生效后十日内，向杜森成支付消防管道改装费1000元；三、丽日公司应于该判决生效后十日内，以7万元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向杜森成赔偿该款自2016年4月3日起至2017年6月14日止的利息损失；四、丽日公司应于该判决生效后十日内，以103000元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向杜森成赔偿该款自2016年4月20日起至2017年6月14日止的利息损失；五、丽日公司应于该判决生效后十日内，以173433元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率向杜森成赔偿该款自2016年4月20日起至2017年6月30日止的利息损失；六、丽日公司应于该判决生效后十日内，向杜森成支付装修款67394元，并同时按中国人民银行同期同类贷款利率支付其中20218元自2016年10月29日起、23588元自2016年12月27日起、16848元自2017年1月19日起、6740元自2017年6月13日起至判决确定付款日止的利息损失；七、驳回杜森成的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。杜森成是南非共和国公民，本案具有涉外因素，属于涉外民事纠纷，应适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。从现有证据显示，杜森成与丽日公司就双方之间的商品房预售合同关系没有选择适用的法律，而案涉商品房买卖关系发生在中国。因此，根据最密切联系原则，杜森成与丽日公司之间的法律关系应适用中国法律审理。丽日公司对一审判决第六项不服，向本院提起上诉，对一审判决其余判项表示服判，没有提出上诉；杜森成对一审判决没有提起上诉，故本院对一审判决除第六项外的判项，迳行维持。本案的争议焦点是：丽日公司主张无须向杜森成支付装修款有否事实和法律依据。综合当事人的意见和已查明的事实，本院对本案的争议焦点作如下分析认定。首先，一审判决撤销《商品房买卖合同（预售）》，双方对此并未提出上诉，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉讼合同已被撤销，涉讼房屋依法应返还给丽日公司。涉讼房屋的装修及相关设施因添附成为涉讼房屋的组成部分，装修及相关设施的所有权应由房屋所有权人即丽日公司取得。杜森成已为装修支出相关费用，其有权向丽日公司主张装修费。丽日公司上诉主张无须向杜森成支付装修费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，丽日公司上诉主张，即使需要支付装修费，亦应按照鉴定机构确定的数额为准。虽然装修造价经评估为30018.81元，但杜森成已为涉讼房屋实际支出装修费67394元，该费用属于杜森成的实际损失，一审法院判令丽日公司向杜森成支付装修费67394元，处理得当，本院予以维持。综上所述，丽日公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1484.85元，由上诉人佛山市丽日东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一九年二月三日法官助理庞玮明书记员陈琼梦