上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初74428号原告：上海帝泰发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号。法定代表人：李绍祝，董事长。委托诉讼代理人：曹云霞，女。委托诉讼代理人：金焬，男。被告：花乃杜贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区正定路XXX号A5库区集中辅助区三层3069室。法定代表人：杜丽娜，监事。委托诉讼代理人：张珂，男。委托诉讼代理人：赵世文，上海申浩律师事务所律师。原告上海帝泰发展有限公司(以下简称帝泰公司)与被告花乃杜贸易(上海)有限公司(以下简称花乃杜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帝泰公司委托诉讼代理人金焬，被告花乃杜公司委托诉讼代理人赵世文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告帝泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年3月至2018年5月的租金人民币(以下币种相同)175,248.18元；2018年4月至5月的管理费20,120.72元；2018年3月至5月的推广宣传费6,848.59元；2018年2月至6月的电费36,027.37元；2018年3月至6月的水费1,929.19元，以及上述欠费的滞纳金42,039.71元(滞纳金按每日千分之一标准分段计算)；2.判令被告支付违约金233,399.25元(金额是3个月租金)；3.判令原告无需退还保证金271,916.03元；4.判令被告支付房屋占有使用费(按照月租金2倍自2018年6月1日起计算至2018年11月11日止)；5.判令被告支付将租赁房屋恢复原状的相关费用20,750.20元。事实和理由：原被告双方于2017年1月就上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号7楼7F58号房屋签订了《上海市房屋租赁合同》及相关协议，后又签订了《变更协议》，约定租赁期限自2017年8月10日起至2019年8月9日止。按照合同约定，租赁期内，被告应向原告支付租金，为基本租金74,095元/月(不含税)和提成租金每月营业额(含税)的15%，两者取高。被告应在每月20日前向原告支付下月基本租金，并在次月20日前向原告支付每月提成租金高于基本租金的部分。此外，被告还应在每月20日前向原告支付下月管理费9,490.91元/月(不含税)，在次月20日前向原告支付每月的推广宣传费即每月营业额(含税)的1.5%和每月的水电费。后因被告原因，原被告双方于2018年6月20日签订了《终止协议》，约定租赁合同于2018年5月31日终止。被告应于2018年6月30日前向原告付清欠款及其滞纳金、违约金等各项费用，并支付将租赁房屋恢复原状的相关费用，原告无需向被告返还保证金。并且被告还应在2018年7月30日前将注册或办理的以租赁房屋为经营地址的各项证照、许可的撤销或变更手续办理完毕。但被告在《终止协议》签署后一直未支付协议约定的各项费用，也未自行将房屋恢复原状，并且相关证照、许可也未予以撤销或变更，后原告将房屋进行了拆除，发生拆除费用20,750.20元。被告的违约行为给原告造成了巨大损失，为维护原告权益，故起诉来院，提出以上诉讼请求。被告花乃杜公司辩称，认可原告诉请1的租金、物业管理费金额，认可推广宣传费金额，认可电费和水费金额，上述金额确实尚未支付，不同意支付滞纳金，因为是原告违约导致合同解除；对诉请2，因为是原告违约，被告不应支付违约金，且双方签订了《终止协议》，被告支付的押金和保证金足以支付被告欠付的租金、管理费、水电费，双方口头达成了用押金和保证金扣除相关费用的合意，终止协议没有约定违约金；对诉请3，不同意扣除，应当冲抵被告欠付费用；对诉请4，占用费标准过高，请求调整，占用期间应当计算至2018年8月15日；对诉请5的金额20,750.20元予以认可。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2017年3月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海浦东新区陆家嘴西路XXX号7层7F58，承租面积87平方米，建筑面积为158.18平方米，租赁期为24个月，自2017年4月15日起至2020年4月14日止。房屋交付日为2017年4月15日，自租赁开始日起，乙方可享有45天的装修免租期。租金模式：基本租金与提成租金两者取高。基本租金：自2017年5月30日起至2018年4月14日止，乙方每月租金为74,095元；自2018年4月15日至2019年4月14日止，乙方每月租金为76,741.25元；乙方应在每月20日前(不含当日，以甲方收讫为准)向甲方支付下月租金，……。自2017年4月15日起至2019年4月14日止，乙方物业管理费计算标准暂为每月每平方米60元，管理费按该房屋建筑面积158.18平方米计算，即该房屋的每月物业管理费为9,490.91元。自2017年4月15日起至2019年4月14日止，乙方同意按其每月营业总额(含税)的1.5%支付推广宣传费。甲方向乙方收取的任何租金、物业管理费、推广宣传费等一切费用(含违约金)均为不含税金额，其税额由乙方承担。乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金271,916.03元，以保证其履行本合同的所有条款；乙方应在本合同签署之前向甲方支付46,679.85元作为公用事业费押金，以保证其履行本合同的所有条款。合同第1.6.1条约定，乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。逾期未交还该房屋的，则每逾期1日，乙方应按合同结束时最后一年的日平均租金的2倍支付占用费，……。合同第2.12.3条约定，若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同或中国法律有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还保证金和公用事业费押金及其于当月已付的租金、管理费和其他费用，并且乙方还需承担相当于甲方三个月租金的逾期经济利益损失。合同第2.14条约定，在租赁期限届满或一方以任何原因终止本合同的当日，乙方应将恢复原状后的该房屋交还给甲方。乙方在将房屋恢复原状时，不得损坏房屋的原有结构及设施、设备等，甲方为此有权指定乙方使用甲方推荐的专业公司负责此项工作，费用由乙方承担。合同第2.14.5约定，租赁合同期满或终止时，乙方须在交还房屋后30日内撤销或注销乙方注册或办理在以甲方房屋为经营地址的各项证照、许可(如有)，否则，甲方除有权行使本合同2.6.4权利外，亦有权追索因无法在相同地点再次办理各项证照、许可给甲方或甲方租户(如乙方之后承租该房屋的租户)带来的一切损失。合同还约定了其他事项。2017年4月27日，原被告双方签订《变更协议》，主要内容为：本合同租赁期为24月，自2017年5月25日起至2019年5月24日止，甲乙双方约定该房屋交付日为2017年5月25日。租金、物业管理费、宣传推广费等合同费用的发生和支付期间相应顺延和变更，其他条款保持不变。之后，双方又签订《变更协议》，将房屋交付日调整为2017年8月10日，租赁期相应调整为2017年8月10日起至2019年8月9日止。双方还签订了《补充协议》，约定甲方同意免收乙方在2017年9月24日至2017年9月30日期间的租金。而后原告按约将房屋交付给被告使用，被告亦按约支付保证金271,916.03元。2018年6月20日，因被告未能按约向原告支付相关费用，原告(甲方)与被告(乙方)签订《终止协议》，主要内容为：1.甲、乙双方同意于2018年5月31日提前终止合同；2.按照合同约定，乙方应负责将该房屋恢复原状后交还甲方。现甲、乙双方同意由甲方代为将该房屋恢复原状，拆除相关费用及垃圾清运费由乙方承担，乙方应于2018年6月30日或之前向甲方一次性支付。鉴于乙方在本协议签订日前已停止经营，现乙方同意于2018年6月30日或之前将该房屋内的活动道具及货品搬离该房屋、交予甲方进行拆除，并办理返还该房屋的相关手续，……。3.乙方应于2018年6月30日或之前按照合同约定向甲方支付租金、物业管理费、推广宣传费、滞纳金及违约金等各项合同约定的费用至合同终止日，水费、电费等公用事业费按实结算。合同签订时乙方所缴纳之保证金、公用事业费押金甲方不予退还，以此作为因乙方提前终止合同而给甲方造成经济损失的赔偿，……。7.本协议构成了双方就协议所涉主题事项的全部协议，并取代双方之前就该等事项的所有口头及书面承诺、函件、讨论或沟通。此后，原被告双方协商撤场事宜。2018年8月15日，原告向被告发送邮件，主要内容为：因贵司有严重的欠费问题故店铺内的道具及物品暂不能搬离，非常遗憾请予以配合。此后2018年9月11日起，原告开始联系被告催促搬离事宜，2018年11月11日，被告实际搬离涉案租赁房屋。后双方因欠付租金及各类费用等事宜涉诉来院。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》及相关协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守。现双方于2018年6月20日签署《终止协议》，就提前终止租赁合同关系达成了一致，亦为双方真实意思表示，双方均应按《终止协议》履行义务，被告辩称《终止协议》内容与双方此前口头约定不符，违背了被告的真实意思，并未提交证据证明，本院不予采纳。对原告主张的2018年3月至5月的租金175,248.18元，2018年4月至2018年5月的物业管理费20,120.72元，2018年3月至5月的推广宣传费6,848.59元，2018年2月至6月的电费36,027.37元，2018年3月至6月的水费1,929.19元，本院认为，原告主张具有相应合同依据，被告对上述金额亦予以认可，且认可上述金额尚未支付，故本院对原告的上述请求予以支持。对原告主张按照每日0.1%的标准计算滞纳金的请求，被告辩称系原告违约导致合同解除，不同意承担，本院认为，被告辩称意见并无依据，双方租赁合同于2018年5月31日解除，滞纳金应计算至合同解除之日，故综合考虑被告欠付金额、欠付期间及主观过错等因素，将滞纳金酌情调整为8,000元。本案中，双方房屋租赁合同关系解除系因被告未能按约及时支付租金及相关费用，故系被告违约，被告应当承担相应的违约责任。对此，原告主张被告承担违约金233,399.25元，并主张没收保证金271,916.03元，被告则辩称不同意支付违约金，保证金应当抵作租金、水电费、物业管理费等费用，本院认为，没收保证金以及支付违约金均属于解除租赁合同的违约责任，目的在于填补原告因被告违约产生的损失，故本院综合考虑租赁合同履行情况、被告主观过错等因素，对原告主张的没收保证金271,916.03元予以支持，对原告主张的违约金233,399.25元不再支持。对原告要求被告按照2倍租金标准支付2018年6月1日至2018年11月11日的房屋占用费的请求，被告辩称占用费标准过高且占用期间应计算至2018年8月15日，本院认为，被告在合同解除后未及时归还涉案房屋，应当向原告支付占有使用费，但在合同解除后，被告未再正常经营，而且在2018年8月15日时被告已经申请搬离，但原告未予准许，故双方对涉案房屋未及时归还均有责任，且合同约定的租金2倍的占用费标准确属过高，故对被告在合同解除后应当向原告支付的占用费，本院综合考虑以上因素，酌情确定为25万元。对原告主张的房屋恢复原状费用20,750.20元，具有相应依据，被告亦予以认可，故对原告该项诉请，本院予以支持。对双方在房屋租赁合同中约定的公共事业费押金46,679.85元，被告称其已向原告实际缴纳，但原告称其并未受到，本院认为，对公共事业费押金46,679.85元支付事宜，被告并未提交相应证据加以证明，且原被告双方在本案中均未对此提出主张，故本案对该笔公共事业费押金不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告花乃杜贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司租金175,248.18元，物业管理费20,120.72元，推广宣传费6,848.59元，电费36,027.37元，水费1,929.19元，以及上述费用的滞纳金8,000元；二、被告花乃杜贸易(上海)有限公司已给付的保证金271,916.03元原告上海帝泰发展有限公司可不予退还；三、被告花乃杜贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司房屋占有使用费25万元；四、被告花乃杜贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司房屋恢复原状费用20,750.20元；五、驳回原告上海帝泰发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,762元，减半收取计8,881元，由原告上海帝泰发展有限公司负担3,027元，被告上海欣企餐饮管理有限公司负担5,854元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提供副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  范一二〇一九年二月二十八日书记员  孙猛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。