文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0235民初289号原告:麦辉，男，汉族，1972年6月8日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：徐进，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。被告：云阳诚信房地产开发有限公司，住所:重庆市云阳县双江镇滨江路**，统一社会信用代码915002356635965620。法定代表人：王荆，该公司总经理。委托诉讼代理人：萧沙，男，汉族，1970年3月8日出生，住重庆市江**，系公司法务，特别授权。原告麦辉与被告云阳诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告麦辉的委托诉讼代理人徐进，被告云阳诚信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人萧沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦辉向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还面积差价5156.1元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年8月2日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告在云阳县新县城滨江大道晶岛郦舍住房一套。合同签订后原告按约支付了购房款，并预交了大修基金等费用。而被告没有按合同约定为原告办理房屋产权证，也没有将原告预交的大修基金交到相关部门，原告只能自己到相关部门办理房产证。房产证办下来后，原告发现所购房屋登记面积与合同不符。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告云阳诚信房地产开发有限公司辩称，1.涉案的晶岛郦舍楼盘系案外人陈生借用被告公司的资质开发建设，房屋销售合同系陈生私刻印章与原告签订的，原告主张的房款也是陈生向原告收取，因此，房屋面积有误差多收的款项应由陈生退还。2.部分原告没有交清合同约定的购房款，应以原告实际支付的房款来计算面积差款项。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2010年12月14日，甲方（出卖方）抬头为“云阳县诚信房地产开发公司”，代表人为陈生，乙方（买受方）为麦辉，双方共同签订《房屋买卖合同》。合同约定：第一条、本房屋土地使用权状况及其项目名称。本房屋项目的土地使用权为出让方式取得，访地块土地面积2380平方米，规划用途为商住，其证号：建XX。本房屋项目名称现定名晶岛郦舍。第二条、乙方所购房屋的基本情况。房屋坐落于重庆市云阳县新县城滨江大道，具体位于晶岛郦舍楼盘层，户型为XX，建筑面积95平方米。第三条、计价方式与价款。甲方与乙方约定以建筑面积计算房屋价款，按3370元/平方米计价，乙方所购房屋总价款320150元。房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门测绘的面积为准，在房屋交付时如测绘面积与合同约定的面积有差异的，据本合同约定的单价据实结算，多退少补。合同尾部甲方处加盖了“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目部”印章和陈生的印章，并由委托代理人廖成平签名。经审查，合同抬头载明的“云阳县诚信房地产开发公司”并未经工商登记注册成立，合同尾部载明的“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目部”也未进行工商登记。合同签订后，原告支付购房款318150元。房款收据由梁波作为经手人出具，并加盖了“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目部”印章。此后，原告接房入住。2015年12月2日，原告取得云阳县青龙街道滨江大道XX号X幢XX房屋的房地产权证，产权证载明房屋建筑面积为93.47平方米。另查明，2007年11月19日，被告云阳诚信房地产开发有限公司（甲方）与案外人乙方陈生（乙方抬头为云阳县合升商贸有限公司）签订《房地产开发内部挂靠协议》，主要约定：经甲乙双方协商，乙方自愿挂靠在甲方企业之下，从事在甲方资质范围内进行开发建设、经营。第一条开发项目概况。项目名称：云阳县合升商贸有限公司职工联建房（晶岛郦舍），项目地址云阳县新县城滨江大道XX号，项目建设面积贰仟叁佰捌拾平方米，项目投资额伍佰捌拾叁万元正，项目工期2007年11月至2009年11月。第二条项目开发范围及开发方式。1.开发范围：经批准的规划建设范围内的房地产开发建设。2.项目开发方式：（1）享受甲方所提供的所需房地产开发资质证书，完全自主的开展开发建设项目。（2）整个项目由乙方全额投资，自主经营，自负盈亏。（3）乙方按每平方米两元向甲方缴纳监督、管理、综合服务费。第三条甲方的权利义务。1.甲方提供办理房地产开发建设所需要的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部证明文件。3.甲方对乙方工程进度、质量、安全等进行监督管理。第四条乙方的权利义务。1.乙方负责整个项目的全部投资和建设，并按规定完清开发项目依法应缴纳的所有税、费。4.一切正常利润归乙方所有，不受干涉。6.乙方负责房屋保修及房屋质量终身责任。7.乙方全面履行本开发项目以甲方名义对外签订的合同，承担全部合同义务。在协议上甲方加盖云阳诚信房地产开发有限公司印章，但乙方未加盖云阳县合升商贸有限公司印章，仅有陈生签名，该协议对陈生具有约束力。2016年9月6日，被告向云阳县地税局作出情况说明，说明中被告表述“该项目纯属是陈生挂靠我公司的项目，我公司既未投资，也无股权，除缴纳了2万元资质管理费外，更未从中获利”。还查明，2010年8月23日，云阳诚信房地产开发有限公司缴纳契税27348元（税目商业用房，房地产权属转移面积980平方米，计税金额911600元）。2010年9月15日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（XX房地证XX字第XX号），权利人：云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县双江镇滨江路，土地使用权面积980平方米。同日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（XX房地证XX字第XX号），权利人：云阳县合升商贸有限公司，坐落：云阳县双江镇滨江路，土地使用权面积1400平方米。2015年2月28日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证（XX房地证XX字第XX号），权利人：云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县青龙街道滨江大道XX号，土地使用权面积1639.8平方米。在办理前述产权登记时，系由案外人陈生作为被告的委托代理人经手，且办理时的登记申请中均加盖了被告公司印章。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证、被告工商登记信息、房屋买卖合同、收据、房地产权证、民事判决书在卷予以佐证。前述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本院认为，涉案合同抬头载明的甲方“云阳县诚信房地产开发公司”没有依法成立，不具有民事主体资格。而合同尾部加盖的“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目部”，也未经工商登记，不是法律意义上的民事主体，不能作为当事人参加诉讼。但未经工商登记注册的建设工程项目部，以其名义对外签订的买卖合同应视为项目经理代表公司签订的买卖合同。因为项目经理作为建筑施工企业法定代表人的委托代理人，所签订的买卖合同对建筑施工企业具有约束力，但合同相对方知道或应当知道项目经理（项目部）没有或超越代理权签订合同的除外。本案被告与陈生签订了挂靠协议，能够证明陈生是在被告知情并许可的情况下成立“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”。同时，被告于2016年9月6日出具的情况说明，以入陈生作为被告的委托代理人进行房屋建设审批和房屋产权登记的行为，也能说明被告对陈生以该公司项目经理部进行销售房产的行为是明知的。而且被告明知陈生在以本公司名义成立晶岛郦舍项目经理部、并以项目经理部名义对外出售房屋的事实后并未予以否认，反而在陈生办理产权登记的申请中加盖了公司印章，更表明被告对该项目部的行为是予以认可的。综上所述，被告的行为足以使原告有理由相信该项目部为被告授权设立。因此，陈生作为代表人，以云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部与原告签订的房屋买卖合同对被告发生法律效力，原、被告据此成立房屋买卖合同关系。依法成立的合同，受法律保护。原告与云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行自己的义务。《房屋买卖合同》约定：“房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门测绘的面积为准，在房屋交付时如测绘面积与合同约定的面积有差异的，按本合同约定的单价据实结算，多退少补。”原、被告在《房屋买卖合同》中约定的房屋建筑面积为95平方米，而现在原告取得的房屋产权证载明原告的房屋建筑面积为93.47平方米，该面积存在差异，双方应按合同约定据实结算。原、被告在合同中约定单价为3370元/平方米，因此实际房屋价款应为314993.9元（3370元/平方米×93.47平方米）。原告在签约后共计已支付购房款318150元，多支付的购房面积差价款3156.1元（318150元－314993.9元），被告应当予以返还。综上所述，本院对于原告要求被告返还购房面积差价款3156.1元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云阳诚信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告麦辉购房面积差价款3156.1元；二、驳回原告麦辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告云阳诚信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  江陆清二〇一九年二月二十五日法官助理熊飞书记员解坤