安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初257号 原告：蒋爱光，男，1993年03月05日出生，汉族，弋江区南瑞摩蓝酒店职工，户籍地安徽省蚌埠市五河县，现住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：严承亮，上海亚冠律师事务所律师。 被告：胡琳，女，1965年3月10日出生，汉族，芜湖市建筑安装公司退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：袁三星，男，1963年5月21日出生，汉族，上海铁路局合肥机务段退休职工，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：袁美霞，女，1973年6月01日出生，汉族，芜湖吉祥中介业主，住安徽省芜湖市鸠江区。 原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星、袁美霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋爱光及其委托诉讼代理人严承亮，被告胡琳、袁三星到庭参加诉讼，被告袁美霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋爱光向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告胡琳、袁三星立即支付原告双倍返还购房定金40000元，并按同期银行贷款利率支付利息235.2元/月（注：从2018年11月28日暂计至起诉之日，并实际支付至履行完毕之日）；3、请求判令被告胡琳、袁三星赔偿原告支出的房屋中介费3000元；4、请求判令被告胡琳、袁三星赔付原告支出的贷款手续费800元（解除与银行贷款合同赔偿金）；5、请求判令被告胡琳、袁三星赔偿原告支出的附带购房贷款理财产品费用5155.2元解除与银行理财合同2577.6元赔偿金；6、请求判令被告袁美霞对上述被告各项款项共同承担赔偿责任。事实与理由：2018年10月，原告经人介绍认识芜湖互联房产吉祥房产业务员袁美霞，委托其所在的中介购买房屋，被告袁美霞推荐了位于弋江区弋江嘉园幸福逸居F13楼1单元602室，该房屋业主为被告胡琳、袁三星。2018年10月18日，原告与被告胡琳、袁三星签订了房屋买卖合同，约定卖方将房产以净价51万元卖给原告。合同签订后，原告支付被告胡琳、袁三星定金2万元，双方约定于2018年12月30日前办理过户登记手续；合同约定买方需贷款35万元，在银行放贷后由银行直接支付到卖方账户名下，买方全权委托中介公司及贷款代理人办理贷款，贷款费用和担保费用由买方承担；合同中卖方承诺无营业税等各项费用，合同特别约定，此房税费由卖方先交后由房管局退还给卖方。合同还约定若卖方违约则返还全部定金，并赔偿原告违约金2万元。嗣后，原告将2万元定金及中介费3000元交给中介公司业务员袁美霞，之后袁美霞安排原告与建设银行城东支行签订了个人住房借款合同，并在银行的要求下购买了理财产品，支付了贷款手续费800元。在办理完上述手续后，2018年11月19日原告催促被告办理过户登记手续，但被告胡琳、袁三星要求原告先支付过户费用等为由拒不配合办理。此时，原告发现被告袁美霞提供了胡琳、袁三星虚假的身份信息，各被告存在明显恶意逃避法律责任的嫌疑，侵害了原告的合法利益。为维护原告的合法利益，故诉至法院，请求判如所请。 被告胡琳、袁三星共同辩称：1、不同意解除合同，要求继续履行合同；对于二、三、四、五相关费用与答辩人无关，不同意赔偿。被答辩人有一套位于弋江嘉园幸福逸居F13号楼1单元602室房屋，产证面积为61.16平方米，因答辩人需要出售，委托吉祥中介所业务员袁美霞登记出卖此房屋。在2018年10月18日由中介所袁某通知，答辩人携带相关证件和买方洽谈，并现场认证，答辩人说明房卡领取未满2年，中介袁某说可以买卖。在中介的撮合下，并确认房产证和身份证，最终以51万元成交，定金2万元（通过吉祥中介所袁美霞签订合同），答辩人配合买方办理每一步房产交易手续。在2018年11月19日吉祥中介袁某通知我说客户银行贷款审批已经通过，通知答辩人在2018年11.19日携带证件到房管局配合办理过户，但在缴费的时候买方未按照合同约定缴纳由乙方承担的个人所得税，所以过户手续未能办成，这是由买方原因导致的，与答辩人无关，之后买方又以政策有变为由提出撤销合同，不再购买此房，并要求退还定金。答辩人认为买方的要求既不合理也有违反合同，不予认可，并且我方保留要求原告承担2018年10月18日到日前近三个月的房屋空置，造成的租金损失以及配合办理的手续造成的误工费以及车旅费以及精神损失费。 被告袁美霞未答辩，亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下：一、蒋爱光因购房需要通过芜湖逸家房产中介职员王长生认识被告吉祥房产中介业主袁美霞以及被告胡琳、袁三星。在中介方的撮合下，原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星于2018年10月18日在镜湖区吉祥房产中介签订了《房屋买卖合同》一份。合同主要内容为：卖方现有100%产权房屋一套，位于芜湖市弋江区房屋，产证面积为61.16平方米。买方经实地看房，现就此房买卖双方协商一致签订本房屋买卖合同。1、卖方将上述房产以净价一次性作价伍拾壹万元售给买方，其中包括空调一台、床一张、洗衣机；2、买卖合同签订后，买方即付购房定金贰万元给卖方，卖方收到定金后出具收条，并将此房屋产权证交给中介保管直至过户；3、买卖双方确定于2018年12月30日前办理产权过户登记手续，买方收到此房交易收件单即付卖方房款肆拾玖万元……；4、买方需贷款叁拾肆万元，并在60日内由银行放贷直接支付到卖方帐户名下，买方必须全权委托吉祥房产中介和逸家房产中介负责办理贷款，其贷款费用和担保费用由买方自行承担，与卖方无关；5、卖方承诺此房无抵押按揭贷款、无营业税、有个人所得税、无继承税，经协商由买方缴纳个人所得税；6、此房产权过户的交易税和契税由买方全部承担。中介费9000元，经协商由买方承担，在此房过户时一次性付给中介方；7、卖方必须提供此房过户的一切手续资料，确保房屋不被查封、抵押，无债务纠纷和家庭纠纷，否则视为卖方违约；8、违约责任买卖双方不得违约和反悔，若卖方违约则全部返还定金，并赔偿买方违约金贰万元（中介方抽取50%的违约金），若买方反悔则卖方定金不退，定金视为违约金；……11、特别约定：由于买方个人征信问题导致银行按揭贷款审批不下来，双方不算违约，卖方退还定金，此房税费由卖方先交后由房管局返还给卖方。此外，合同中还约定了管辖等其他内容。二、合同签订当日，原告蒋爱光将定金2万元和中介3000元交付给被告吉祥房产中介业主袁美霞，袁美霞收到定金2万元经该款交付给被告胡琳和袁三星；三、合同签订后，在2018年11月15日原告蒋爱光与中国建设银行芜湖市分行签订了个人住房借款合同并缴纳了800元贷款手续费。此外，原告还购买了该行的理财产品5155.20元；四、2018年11月19日，原告蒋爱光和被告胡琳、袁三星在中介方的陪同下一道到芜湖市房管局办理诉争房屋的产权过户登记手续，因该房原系胡琳父母财产，后过户到胡琳名下，因时间未满2年，再次将房屋买卖交易需要支付营业税，因被告胡琳、袁三星不愿意缴纳该项费用导致过户未成。因协商未果，致使合同未能履行，嗣后原告诉至法院。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。本院针对双方当事人争议的焦点问题结合其诉辩主张对合同的效力、履行、违约责任等问题作出判定。一、合同的成立、效力和履行。本案原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星之间签订的房屋买卖合同无法律、行政法规规定应当审批登记与合同无效的的情形，合同自成立时生效。双方在2018年10月18日签订的房屋买卖合同自签订之日起发生法律效力。根据合同法第六十条的规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则等法律规定。原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星在合同中明确约定在2018年12月30日前协助原告办理房屋产权过户登记手续，并履行各自应当承担的义务。现被告胡琳、袁三星未按照合同的约定履行缴纳房屋因过户应当由其缴纳的营业税，导致未能在2018年12月30日前办理诉争房屋的产权过户登记手续，被告胡琳、袁三星已经违约，应当承担相应的违约责任。二、违约和合同的解除。违约是否必然导致合同的解除，合同法对于合同的解除规定了法定解除和约定解除。约定解除需要当事人双方协商一致，原告要求解除合同，被告胡琳、袁三星不同意解除合同，故对于合同的解除问题双方无法协商达成一致，不符合约定解除的条件。合同的法定解除有五种情形，由于被告胡琳、袁三星的违约行为导致原告不能在2018年12月30日前办理房屋产权过户登记手续，导致原告不能实现合同的目的，故原告有权要求解除合同。三、违约金和定金的法律适用。双方在房屋买卖合同中对违约金进行了约定，由于被告胡琳、袁三星的违约行为导致合同不能履行，根据合同法定金法则以及违约金与定金只能选择适用的法律规定，原告蒋爱光要求被告胡琳、袁三星应当双倍返还原告定金4万元于法有据，本院予以支持。。但原告要求被告胡琳、袁三星支付4万元按照银行同期贷款利率标准支付自2018年11月28日起至实际履行完毕之日止利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。四、违约行为导致的损失赔偿问题。由于被告胡琳、袁三星的违约行为，导致原告支付房屋办理银行按揭贷款发生费用800元，对于原告的实际损失被告胡琳、袁三星应当予以赔偿；对于原告因办理银行按揭贷款，银行要求其购买理财产品费用5155.20元以及解除与银行理财合同产生的赔偿金2577.6元与原告的违约行为并无直接因果关系，购买银行理财产品系原告自愿的行为并非强制性义务，故对原告要求被告胡琳、袁三星赔偿上述费用的诉讼请求本院不予支持。五、居间合同中居间人的义务和责任承担。被告袁美霞作为原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星房屋买卖合同的居间人没有促成原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星之间房屋买卖合同办理房屋产权过户登记手续，且对其提供的房源具体情况掌握不清，导致原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星之间的房屋买卖合同未能成交，因此其收取的中介费3000元应当退还原告，中介费3000元并非被告胡琳、袁三星收取，原告蒋爱光要求被告胡琳、袁三星退还中介费3000元于法无据，本院不予采纳。被告袁美霞作为原告与被告胡琳、袁三星房屋买卖合同的居间人，仅负有向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务促成合同成立的义务，原告要求被告胡琳、袁三星的违约行为给其造成的损失承担共同赔偿责任的诉讼请求无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告蒋爱光与被告胡琳、袁三星之间双方于2018年10月18日签订的房屋买卖合同； 二、被告胡琳、袁三星于判决生效后十日内返还原告蒋爱光双倍定金4万元； 三、被告胡琳、袁三星于判决生效后十日内赔偿原告因办理银行按揭贷款造成的损失800元； 四、被告袁美霞于判决生效后十日内返还原告蒋爱光中介费3000元； 五、驳回原告蒋爱光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取594元，由原告蒋爱光负担54元被告胡琳、袁三星承担500元，被告袁美霞承担40元（因案件受理费原告已经预交，各被告应负担的部分于判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪晓强 二〇一九年二月二十三日 书记员  舒丹丹 附：本案适用法律条款 1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。 2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。 4、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……。 5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 6、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不能履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 7、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，有约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 8、《中华人民共和国合同法》第二百四十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬……。 9、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 10、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。