山东省济南市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9275号 原告：朱占宇，男，1990年1月16日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：常虎、周荣，均系山东昌平律师事务所律师，特别授权代理。 被告：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市唐冶新区围子山路**，统一社会信用代码91370100591399964F。 法定代表人：司继生，总经理。 委托诉讼代理人：曹婷婷，山东瀛泽律师事务所律师，特别授权代理。 原告朱占宇与被告山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，被告华夏帝苑公司于9月27日提出管辖权异议申请，本院于2018年10月10日裁定驳回了被告的管辖权异议申请。被告不服提出上诉，济南市中级人民法院于11月19日作出（2018）鲁01民辖终1049号民事裁定书，裁定维持。后本院依法适用普通程序，于2019年1月3日、1月22日两次公开开庭进行了审理。原告朱占宇的委托诉讼代理人常虎，被告华夏帝苑公司的委托诉讼代理人曹婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱占宇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金，按每日28.29元计算，自2016年1月1日起至消防备案通过之日，截至2018年9月14日为27922.23元；2.判决撤销济南市商品房买卖合同补充协议第九条第一、二款的约定；3.被告向原告支付逾期办证违约金，按每日101.15元计算，自2018年1月4日（因笔误当庭更正为2017年11月2日）起至办理房屋产权证之日，截止2018年9月14日为31963.4元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原告与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》。双方对交房时间及标准做出了约定：出卖人应当在2015年12月31日前取得《分期综合验收备案证明》并交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后550日内，办理房地产权属证明。后双方签订上述合同的补充协议，约定出现纠纷在房屋所在地人民法院处理。2016年5月24日，被告向原告交付华夏帝苑13号楼3单元601室房屋。2018年7月30日，根据山东省消防总队查询华夏帝苑公司消防验收结果截图显示，该小区13号楼验收不合格，该小区至今未通过消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定的规定，本案涉案小区楼宇属于未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程，被告在消防验收合格前向原告交付了涉案房屋，不符合上述法律规定，应当承担自合同约定的交付日至消防验收合格之日逾期交房的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告超过合同约定办理房产证的期限至今仍未办理房产证，因此应当承担逾期办证的违约责任。原、被告签订的补充协议中关于逾期办理房屋产权证书的约定，明显规避免除了被告逾期办证的违约责任，且在格式合同中未明显标出，显失公平，故应依法对该条予以撤销。 被告华夏帝苑公司辩称，1.2016年5月6日，被告已向原告支付了自2016年1月1日至2016年4月29日逾期交房违约金共计2291.55元；2.被告与原告并未明确约定消防验收为交房条件，且涉案楼宇也系可以先投入使用后消防抽查验收的“其他建设工程”，原告要求被告支付逾期交房违约金无合同及法律依据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为取得分期综合验收备案证明，补充合同第七条约定原告办理完毕房屋交接手续，涉案房屋即交接与原告，该约定视为对交房条件的变更。事实上，涉案房屋业已于2016年4月30日实际交付，被告已按合同履行了义务，原告亦根据补充合同约定履行完毕；3.涉案楼宇已于2017年4月28日通过消防验收，被告交付的房屋完全符合法律规定；4.即使交房时涉案楼宇未经过消防验收，其法律后果也并不必然导致被告应承担违约责任，原告要求被告承担违约责任无法律依据。本案中，被告的行为应由行政机关依照法律规定作出行政处罚，其法律后果并不必然是被告承担违约责任；5.原告已于2016年4月30日接收房屋，并已经实际入住，原告在自愿收房后近三年之久又要求逾期交房违约金，明显违背诚实信用原则，法院应充分考虑交易稳定性及行业发展情况，避免不良影响，驳回原告的诉讼请求；6.原告要求撤销补充协议第九条一、二款的约定无事实及法律依据，应予以驳回。双方是在平等、协商、自愿的基础上签订的合同，系合同双方的真实意思表示，合同条款内容清楚明确。原告请求撤销该条款，于法无据且原告所主张的撤销权已过1年的除斥期间，应不予支持；7.原告要求被告支付逾期办证违约金，无事实合同和法律依据，依法应予以驳回。综上请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，朱占宇与华夏帝苑公司签订了《商品房买卖合同》，朱占宇购买了华夏帝苑公司开发的位于济南市唐冶片区唐冶东路以东、围子山以西的13号楼XXXX室的房屋，商品房预售许可证号为济建预许2014264号。合同中约定，华夏帝苑公司应在2015年12月31日前将符合标准的商品房交付朱占宇使用，并对华夏帝苑公司逾期交房的违约责任进行约定：“华夏帝苑公司逾期交付不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华夏帝苑公司按日向朱占宇支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，朱占宇要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华夏帝苑公司按日向朱占宇支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。关于产权登记的约定为：“华夏帝苑公司应当在商品房交付使用后550内，将办理权属登记需由己方提供的资料报产权登记机关备案”。同日，双方又签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，补充协议中第九条第一、二款对商品房买卖合同中关于产权登记的约定进行了补充约定，更改后的内容为：办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助朱占宇办理房屋所有权证；办理房屋所有权证的时间从朱占宇向房产管理部门交纳完专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因朱占宇的原因导致未在上述期限内向华夏帝苑公司支付上述费用并提交相关资料，使产权登记手续超过本条第一款约定期限延迟办理的，由朱占宇自行承担责任。同时，华夏帝苑公司有权按合同约定总价款的日万之一要求朱占宇支付违约金。合同签订后，朱占宇按照合同约定向华夏帝苑公司交付全部房款565814元。2016年4月30日，朱占宇填写售楼物品确认表确认收房，另华夏帝苑公司向朱占宇支付了自2016年1月1日至2016年4月29日的逾期交房违约金2291.55元。因涉案房屋存在多处问题，初次消防验收未合格，2017年4月28日，华夏帝苑公司涉案住宅楼经复检通过消防验收，但朱占宇至今未取得涉案房屋的产权登记证书。朱占宇以华夏帝苑公司未完全履行交房义务为由，与华夏帝苑公司协商未果，诉至本院。 另查明，1.庭审中，朱占宇陈述逾期交房违约金的计算方式为： 合同约定被告交房时间为2015年12月31日前，涉案房屋截至2018年9月14日未通过消防验收共计987天。根据合同第九条规定，原告交付房款565814元×万分之0.5/日×987天=27922.23元； 2．朱占宇陈述逾期办证违约金的计算方式为：每日的违约金标准为最高院审理商品房买卖若干问题的解释第十八条的规定，计算为565814元×4.35%（银行同期贷款利率）×1.5÷365天=101.15元，2016年4月30日实际收房，向后推550天为2017年11月2日，后至起诉之日（2018年9月14日）为316天，期间的违约金计算为31963.4元。 本院认为，朱占宇与华夏帝苑公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在主合同即商品房买卖合同中，双方就办证期限做出了约定，华夏帝苑公司应按该期限向朱占宇履行办证义务。华夏帝苑公司于同日又与朱占宇签订补充协议，并在补充协议中对办证期限重新指定，华夏帝苑公司作为补充协议合同条款的提供方，无证据证实其已就补充协议中变更后的办证期限向朱占宇作出明确提示。该变更期限的合同约定损害了朱占宇的合法权益，应予撤销。故对朱占宇就补充协议中第九条第一、二款属于无效格式条款，应予撤销的诉讼请求，本院予以支持。华夏帝苑公司应按商品房买卖合同约定的办证期限履行合同义务，未按合同约定履行该义务，属违约行为，应对逾期办理房屋产权证书承担违约责任。朱占宇主张的逾期办证违约金计算标准及依据符合法律规定，对于该项诉讼请求，本院予以支持。本案中，华夏帝苑公司虽主张涉案商品房的交付符合合同约定，不应承担逾期交房违约责任，但涉案房屋初次经消防备案抽查结果为不合格，后于2017年4月28日经复验方为合格。依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案房屋至复验合格前，应当停止使用，故华夏帝苑公司虽在合同约定的期限内向购房者移交了涉案房屋，但房屋的现状不符合法律规定的强制性标准，华夏帝苑公司不能免除逾期交房的违约责任，故对原告主张要求被告承担自实际交房之日（2016年4月30日）至消防复验合格之日违约金的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱占宇支付逾期交房违约金10270元； 二、撤销原、被告于2016年3月23日签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议中第九条第一、二款的约定； 三、限被告山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱占宇逾期办理房屋权属登记证书违约金31963.4元（计算至2018年9月14日，之后违约金按该标准另行计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费498元，原告朱占宇负担149元，被告山东华夏帝苑房地产有限公司负担349元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李裕辉 人民陪审员  张希英 人民陪审员  李 新 二〇一九年二月二十日 法官 助理  王义娥 书 记 员  宋秀玲