江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终8688号 上诉人（原审被告、申请执行人）：苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司,住所地苏州市相城区黄埭镇中市路6号。 法定代表人：朱明来，董事长。 委托诉讼代理人：李洁沁，江苏名古城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包心应，江苏名古城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：顾建龙，男，1965年12月31日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：王叔珍，江苏元融律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吴盘根，男，1953年8月23日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王培娟，女，1959年6月28日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨波，男，1977年11月12日出生，汉族，住苏州市相城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：钟英，女，1979年11月2日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吴斌，男，1981年7月9日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郁华，女，1980年10月8日出生，汉族，住无锡市北塘区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吴明，男，1982年1月20日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：韩廷芳，女，1980年12月28日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈培文，男，1954年2月28日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：谢全林，男，1963年3月15日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李苏凤，女，1964年2月4日出生，汉族，住苏州。 被上诉人（原审被告、被执行人）：包生泉，男，1953年6月14日出生，汉族，住苏州市相城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：苏州斯普科林电器有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇渭北村。 法定代表人：吴盘根，总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：苏州包美塑料制品有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇渭西村珍珠街。 法定代表人：包生泉，总经理。 上诉人苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司因与被上诉人顾建龙、吴盘根、王培娟、杨波、钟英、吴斌、郁华、吴明、韩廷芳、陈培文、谢全林、李苏凤、包生泉、苏州斯普科林电器有限公司、苏州包美塑料制品有限公司案外人执行异议之诉一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人永大公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并予以改判，判决继续对苏州市工业园区张泾新村78幢204室房屋采取强制执行措施；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人顾建龙与吴盘根的房屋买卖合同关系真实性存疑。仅凭《房屋买卖协议》和收据，无法证明房屋买卖合同关系的真实性。即便《房屋买卖协议》是真实的，鉴于涉案房屋属吴盘根、王培娟、吴斌、王梅郎共同共有，但协议上仅有吴盘根的签字，其他共有人均未签字，故吴盘根擅自签订《房屋买卖协议》属无权处分，根据合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反之，在未获得其他共有人明示追认的情况下，本案所涉的《房屋买卖协议》应为无效。2.无法确认顾建龙合法占有涉案房屋。据悉，办理电力、有线电视、燃气费户名的变更，只需分别向电力公司、有线电视公司、燃气公司提交书面买卖合同、身份证复印件即可办理变更，电力公司等对买卖合同的真实性不作实质性的审核。在完成上述变更后，无论变更后的客户是否实际居住在房屋内、也不论实际是谁缴纳的费用，发票上显示的均是变更后的客户的名字。故顾建龙提交的电费清单等材料无法证明已其已合法占有涉案房屋。张泾社区居委会作为一个基层群众性自治组织，其职权所涉范围是整个社区的群众，其不可能也没有时间时刻关注顾建龙一家的居住动向，故居委会在《证明》中的说法缺乏证明力；3.无法确认顾建龙已支付全部购房款。据顾建龙称，其共向吴盘根支付过3笔款项，分别为10万、5万、1万，其通过现金形式而非转账方式支付10万、5万这样的大额房款，不符合常理。虽然庭间证人孙某出庭陈述曾于2005年10月借给顾建龙3万元，但鉴于孙某自称与顾建龙是关系密切的朋友关系，且其没有充足的证据证明其向顾建龙交付过该3万元，此外该3万元与协议签订当日顾建龙向吴盘根支付的10万元数额不一致，故孙某的证人证言不应作为认定顾建龙支付房款的依据。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定，排除强制执行的条件之一是：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。本案中，即便顾建龙已按协议约定支付了17万元，但其未将剩余的3万元尾款交付执行，不符合该条件；4.顾建龙对未办理过户登记存在过错。涉案房屋于2014年11月3日办理产权登记，于2014年11月21日办理最高额抵押登记。即便被抵押，顾建龙仍有诸多救济途径，如与吴盘根解除《房屋买卖协议》并要求吴盘根赔偿损失等。但顾建龙未采取任何救济措施，其怠于行使救济权的行为直接导致其权利受损。 被上诉人顾建龙辩称，1.首先顾建龙与吴盘根签订的房屋买卖协议是真实有效的。该协议明确约定了房屋的坐落价款、支付方式、违约责任等。完全具备房屋买卖合同的主要内容。而且顾建龙已经按照合同约定支付了房款，有吴盘根提供的收条为证。该协议是双方自愿协商签订的，且未违背法律强制性禁止性规定，顾建龙本人是做建筑生意的，当时支付方式也比较少，交付现金也属常理。上诉人不能因房款交付为现金交付而否定买卖协议的真实性。其次，虽然房屋买卖协议只有吴盘根一人签字，但是签订协议时其安置对象都是知晓并同意的。而且涉案房屋就在吴盘根一家人居住对面，多年来其他人并未提出过任何异议。故买卖协议有效；2.实际占有使用不应当仅仅局限在第三人自己实际居住使用被上诉人认为无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行分配，就应认定为占有事实成立。被上诉人一审提交的2008年有线电视开通单、电费缴费明细、张津社区居委会出具的证明，及证人证言等相关证据材料，形成了完整的证据链，足以证明顾建龙实际占有使用涉案房屋；3.顾建龙现已支付大部分购房款，剩余3万元虽未支付，但是按照合同约定应于过户手续之后付清，该款也并未达到支付条件。上诉人仅仅认为剩余3万元尾款未交付执行，不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条第三款的规定，被上诉人认为首先一审法院并未要求顾建龙将剩余尾款交付执行。若按照法院要求支付尾款，被上诉人是同意的，且因涉案房屋还涉及其他法院轮候查封，在本案件中排除执行后亦不能直接过户，还需其它法院解封。故在本案件中应当认定顾建龙支付款项的情况，符合排除强制执行的条件；4.涉案房屋属于拆迁安置房，吴盘根取得涉案房屋登记是办理该房屋转移登记至顾建龙名下的前提。涉案房屋于2014年11月3日办理产权登记，吴盘根仅仅在办理产权登记后半个月就办理了最高额抵押，抵押权至今未剔除。涉案房屋在客观上也无法办理转移登记手续。故顾建龙对未办理过户登记并不存在任何过错。综上，被上诉人顾建龙认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 原审被告吴盘根、王培娟、杨波、钟英、吴斌、郁华、吴明、韩廷芳、陈培文、谢全林、李苏凤、包生泉、斯普科林公司、包美公司在本院二审期间未提交书面意见。 一审法院于2015年9月18日作出（2015）相商初字第00683号民事裁定书，裁定冻结、扣划吴盘根、吴明、韩廷芳等人名下银行存款人民币250万元，或查封、扣押所有的相应价值的财产，并据此于2015年9月29日查封了涉案房屋。一审法院于2016年3月23日作出（2015）相商初字第00683号民事判决，判决吴明、韩廷芳等人对斯普科林公司的债务在200万元最高额保证范围内承担连带清偿责任。该判决生效后，该案进入执行程序。顾建龙就涉案房屋提出执行异议，一审法院于2017年7月27日作出（2017）苏0507执异16号执行裁定书，裁定驳回顾建龙的异议请求。顾建龙不服该裁定，向一审法院提起诉讼。 原审原告顾建龙向一审法院起诉请求：确认苏州工业园区张泾新村78幢204室房屋属于原审原告所有，停止对该房屋的强制执行，本案诉讼费用由原审被告承担。一审审理中，原审原告明确不在本案中对该房屋确权，要求解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：顾建龙（买房人、乙方）与吴盘根（产权人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：“今有甲方将苏州工业园区唯亭镇张泾新村78幢204室房屋一套（七十多平方房屋含车库，今后以产权证为准）卖给乙方，经协商特订立如下协议：房屋价数为二十万元整，在办理过户手续中所发生的一切契税甲乙双方各承担50%，以票据为准契税如有优惠双方另行协商。双方签订协议之日起七天甲方把房屋交付乙方使用，但乙方需付定金壹拾万元整，乙方在2006年春节前十日内付给甲方叁万元整，余额柒万元整及承担部分的契税，待甲方办理好过户手续后双方货数两清，在办理手续中双方应相互配合”。协议落款的甲、乙方处分别签有“吴盘根”、“顾建龙”，另有担保方“陈炳根”签字。协议落款日期为2005年10月15日。 吴盘根先后向顾建龙出具收条三份，分别载明收到顾建龙购房款10万元、2万元和5万元。顾建龙称，上述款项均为现金支付，合同签订当日支付10万元，其中7万为自有资金，3万为向朋友的借款，2006年春节支付2万元，2007年2月支付5万元，尚余3万元未付，按合同约定应在过户后支付。合同签订后，吴盘根向其交付了涉案房屋，该房屋空关两年后于2008年经简单装修出租至今。其于2008年就开始催促吴盘根办理过户，但吴盘根说产证尚未办理。2014年起，其无法联系到吴盘根，因缺乏法律意识，且吴盘根的家人仍居住在对门，因此其也未想到起诉，直到该房屋被法院查封，其才想到向法院主张权利。吴盘根对顾建龙陈述的付款情况予以认可，并称售房时家人是清楚的，协议签订后，其因拆迁安置不满意而迟迟未去办产证，后来办完产证其就至山东要债去了，因为没有要到钱，所以没办法解除抵押。 涉案房屋即苏州工业园区张泾新村78幢204室（附车库）于2014年11月3日办理产权登记，登记所有权人为吴盘根，并注明另有安置对象王培娟、吴斌、王梅郎，建筑面积为69.33平方米。2014年11月21日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为苏州工业园区泓润农村小额贷款有限公司。 原审原告顾建龙为证明其实际占有使用房屋，另向一审法院提供证据如下：证据1、苏州供电公司阳澄湖供电所于2017年7月21日出具的证明及2008年10月至2016年12月份期间的电费明细，该证明载明：兹证明顾建龙本人从2008年10月份开始至今，一直在苏州供电公司阳澄湖供电所，交纳涉案房屋的电费。证据2、涉案房屋的电费缴纳发票四张。证据3、苏州有线数字电视客户证及相应开户信息，证明涉案房屋有线电视客户号姓名为顾建龙，开通日期为2008年5月8日。证据4、苏州工业园区唯亭街道张泾社区居委会于2017年7月21日出具的证明，载明：涉案房屋属于社区管辖范围，原为拆迁安置房屋，2005年10月15日，吴盘根及家属将房屋卖给顾建龙。顾建龙装修后将房屋出租，使用至今。证据5、陈炳荣及林宝生书写的证言，证明房屋买卖及使用情况属实。经质证，原审被告永大公司对电费缴纳明细及有线电视开通费用与本案的关联性存在异议，对其他证据的质证意见同答辩意见。原审被告吴盘根、斯普科林公司对上述证据无异议。 经顾建龙申请，孙某作为证人在一审中到庭陈述：“我与顾建龙是朋友。顾建龙在2005年10月来我家借钱买房，我向他交付了借款现金3万元，只听说是买园区的房子，具体地址不清楚。”顾建龙、吴盘根、斯普科林公司对证人陈述无异议。永大公司对证人陈述不予认可，认为证人陈述的借款并无依据，即使借款真实，也无法证实该借款的实际用途，借款金额与购房款总额不相一致，且证人与顾建龙系好友，故也为利害关系人。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，顾建龙与吴盘根签订的《房屋买卖协议》，明确约定了出售房屋坐落、价款及相应支付方式、契税承担、违约责任，具备房屋买卖合同的主要内容。顾建龙主张已经交付房款17万元（含定金10万元），有其提供的吴盘根的收条印证，吴盘根对此亦予以认可，一审法院予以认定。该合同所附生效条件已经成就，合同也未违背法律强制性禁止性规定，应为合法有效。对于永大公司认为合同无其他共有权人签字而无效的辩解，并无法律依据，且其他共有权人也未向一审法院提出异议，故一审法院对该辩解不予采纳。根据顾建龙提供的供电公司、居委会的相应证明、其持有的电费缴纳发票，结合顾建龙以自己名义于2008年5月8日为涉案房屋开通了有线数字电视的情况，一审法院认为，以上证据可以形成有效证据链，证明顾建龙至少于2008年就已经实际占有使用涉案房屋，亦可印证上述买卖事实真实存在。永大公司对于房屋买卖真实性提出的异议，未提供相应反证，故一审法院对该辩解不予采纳。顾建龙现已支付大部分购房款，剩余3万元虽未支付，但按照合同约定应于过户手续之后付清，故该款尚未达到支付条件，应认为顾建龙已经履行了相应的合同义务。《房屋买卖协议》签订后至案涉纠纷发生前，该房屋未办理转移登记至顾建龙名下，但是考虑到涉案房屋系拆迁安置房屋，吴盘根取得涉案房屋登记是办理该房屋转移登记至顾建龙名下的前提，而涉案房屋于2014年11月3日办理登记，故在此之前未办理转移登记的原因不能苛责于顾建龙。涉案房屋办理登记至吴盘根名下后仅半个月，吴盘根即在该房屋上设定了最高额抵押，该抵押权至今尚未涤除，故该房屋在此期间客观也无法办理转移登记手续，且该责任在于吴盘根。综合上述情况，一审法院认为，在一审法院查封涉案房屋之前，吴盘根已实际将该房屋出售给顾建龙，顾建龙履行了相应的合同义务并已实际占有使用涉案房屋，顾建龙要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：停止对苏州工业园区张泾新村78幢204室房屋采取执行行为并解除对该房屋所采取的查封措施。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院二审另查明，苏州工业园区泓润农村小额贷款股份有限公司（以下简称泓润公司）与苏州斯普科林电器有限公司、吴斌、吴盘根、王培娟、王梅郎金融借款合同纠纷一案，苏州工业园区人民法院于2016年11月23日作出（2016）苏0591民初2678号民事判决，其中判决主文第四项：“四、若被告苏州斯普科林电器有限公司不能如期履行上述债务，则原告苏州工业园区泓润农村小额贷款股份有限公司有权以被告吴盘根、吴斌、王培娟、王梅郎名下坐落于苏州工业园区张泾新村78幢203室房屋折价或以拍卖、变卖所得价款在70万元范围内优先受偿；有权以被告吴盘根、吴斌、王培娟、王梅郎名下坐落于苏州工业园区张泾新村78幢204室房屋折价或以拍卖、变卖所得价款在50万元范围内优先受偿。”泓润公司于2017年3月20日向苏州工业园区人民法院申请执行，执行案号为（2017）苏0591执954号。苏州工业园区人民法院在该案执行过程中轮候查封了涉案房屋。 在二审过程中，涉案房屋安置对象王培娟、吴斌、王梅郎陈述，对涉案房屋出售事宜是知情且同意的。顾建龙陈述，愿意代为清偿泓润公司对涉案房屋的50万元抵押权。抵押权人泓润公司表示，接受顾建龙代位清偿50万元，该50万元抵押权清偿后，对顾建龙排除执行的请求予以认可。 本院认为，案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。结合顾建龙提供的证据，对其在涉案房屋查封前实际占有居住的事实予以认可；其次，顾建龙提供了其与吴盘根签订的落款日期为2005年10月15日的《房屋买卖协议》，形式上并不违反法律法规的禁止性规定。永大公司主张该协议无王培娟、吴斌、王梅郎签字，吴盘根系无权处分，现涉案房屋安置对象王培娟、吴斌、王梅郎表示对涉案房屋出售事宜是知情且同意的，应当认定该《房屋买卖协议》有效。 基于此，永大公司和顾建龙均系吴盘根的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，永大公司作为债权人，其债权指向的责任财产范围是吴盘根的全部个人财产，用以实现其经一审法院（2015）相商初字第00683号民事判决所确定的对斯普科林公司的债务在200万元最高额保证范围内承担连带清偿责任的一般债权。而顾建龙作为债权人，已经依约支付了大部分房屋价款，并实际占有了涉案房屋。虽然并未办理过户登记，但顾建龙作为合法占有人，有权要求吴盘根为其办理涉案房屋的过户登记手续。由此可见，永大公司作为债权人的权利内容指向的是吴盘根的一般责任财产。并非指向涉案房屋这一特定财产。而顾建龙作为债权人的权利内容是以涉案房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”由此可见，顾建龙作为涉案房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有权人能够主张的排他性权利。吴盘根将涉案房屋出售并交付给顾建龙，顾建龙负有支付全部房屋价款的义务。对于顾建龙未能支付的3万元房屋价款，系将吴盘根的责任财产从实物形态转化为货币形态，系属于吴盘根的责任财产，顾建龙对此同意按照人民法院的要求交付执行。 最后，涉案房屋在顾建龙与吴盘根签订《房屋买卖协议》后及房屋交付后办理了抵押登记，对过户登记造成限制，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一九年二月二十五日 书记员 邹 娜