浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3172号上诉人（原审被告）：嘉兴市贝特利汽车服务有限公司，住所地：嘉兴市吉杨路龙凤大桥桥堍办公房。统一社会信用代码：91330402799607216G。法定代表人：刘志刚，总经理。委托诉讼代理人：王坚，浙江合德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市嘉城环艺物业经营管理有限公司，住所地：嘉兴市融通商务中心2幢403室。统一社会信用代码：913304011464905753。法定代表人：沈洪亮，董事长。委托诉讼代理人：查宇东，浙江天鸿律师事务所律师。上诉人嘉兴市贝特利汽车服务有限公司（以下简称贝特利公司）因与被上诉人嘉兴市嘉城环艺物业经营管理有限公司（以下简称环艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贝特利公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回环艺公司的诉讼请求；2.诉讼费由环艺公司负担。事实和理由：一、讼争房屋和场地相关事实未查清，影响环艺公司的诉讼主体资格。环艺公司系嘉兴城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）独资设立的子公司，城投公司与嘉兴市国有资产监督管理委员会之间有多层独资子公司关系，本案租赁物系国有资产是毫无疑问的。且双方在签订租赁合同时依法经过招投标程序，由贝特利公司中标后订立。因此，贝特利公司有理由相信租赁物不存在法律上的瑕疵从而影响合同有效性。环艺公司在一审中未提交房屋建设工程规划许可证或相关批准手续，并不代表不存在这些手续，一审法院应当向有关部门调查核实或责令环艺公司提交，而非简单根据司法解释的规定认定合同无效。此外，环艺公司一审提交的一系列红头文件和许可证只能证明城投公司拥有中环路拓宽改造工程用地的使用权，但施工建设早已完工多年，建设完毕后工程所有权是否移交，房屋及场地的所有权归谁所有，谁有权向贝特利公司主张租金收益，上述问题不清楚。从常理来说，城投公司只是建设单位，通常不享有国有资产的所有权，本案房屋和场地所有权另有他人。在诉讼主体资格上，一审法院忽略了环艺公司的权利缺失，环艺公司无权处分，贝特利公司有权要求环艺公司返还所有的已支付租金。二、本案应对不同标的租赁有效性进行区分，一审在说理部分第一段确实对房屋部分和场地部分进行了区分，但后续又将有效部分和无效部分混同，存在逻辑错误。租赁合同中关于场地部分有效，根据合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中租赁期限届满后，环艺公司并未与贝特利公司协商不再续租，期间贝特利公司继续使用租赁物，数月之后环艺公司才提起诉讼。因涉案房产系国有资产，合同系招投标签订，国有资产通过招投标进行出租是普遍做法，贝特利公司有理由相信存在经过招投标后由贝特利公司继续中标承租的可能。招投标需要耗费一定时间，在此期间环艺公司未作出任何意思表示，因此贝特利公司在合同到期后几个月时间内继续使用涉案场地并无不妥，原租赁合同继续有效，视为不定期租赁。一审认为现租赁期间届满，环艺公司不愿意继续租赁，故贝特利公司应腾退场地，适用法律错误，根据合同法第二百三十二条规定，腾退和返还应当以合同解除为前提，且在合理期限内进行通知。三、一审违反了“不告不理”原则。环艺公司一审诉讼请求是腾退房屋，而非腾退场地，一审法院无权处理场地问题。退一步说，即使有权处理场地问题，合同中无效的仅仅是房屋租赁部分，场地租赁部分仍然有效，环艺公司未诉请解除合同，故后续腾退、结算租金事项均不涉及，应当驳回环艺公司的全部诉请。另外，根据合同法第二百三十六条，环艺公司所提的二倍租金占有使用费不符合法律规定，即使支付也应当按原合同约定的租金标准。环艺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回贝特利公司的上诉请求。环艺公司向一审法院起诉请求：1.贝特利公司腾退位于龙凤桥北侧桥堍的房屋；2.贝特利公司支付逾期腾房占有使用费26216.67元（按月租金的2倍26216.67元计算，自2018年7月13日暂计算至2018年8月12日，实际计算至房屋腾退之日）；3.贝特利公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月，环艺公司（合同甲方）与贝特利公司（合同乙方）签订编号为ZC2015-003的房屋租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于龙凤桥北侧桥堍，租赁房屋的面积约1800平方米；租赁期限共36个月，自2015年7月10日至2018年7月9日。租金以一年为一期支付，第一年租金为130000元，以后每年递增10%，第三年租金为157300元。水电费由乙方按实承担并支付给电力部门。合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金32500元，至合同终止时无息结算。乙方经甲方同意可在不影响房屋主体结构、户型等前提下进行装饰装修，所需费用由乙方承担。除非是由于甲方原因导致的房屋主体结构安全所引起的合同解除，无论因其他何种原因导致的合同终止，对于乙方投入的装饰装修费用甲方不予补偿或赔偿。属于附着物的，无偿归甲方，属于非附着物的，乙方可以拆除。本合同终止后三日内，乙方应向甲方完成房屋交付手续。租赁关系终止而乙方逾期完成房屋交付手续的，乙方应按租赁关系终止当时标准租金的两倍向甲方支付逾期腾房占有使用费，直至乙方完成房屋交付手续。合同签订后，贝特利公司向环艺公司交纳履约保证金32500元，环艺公司将合同约定的房屋交付贝特利公司用于经营汽车修理业务，租赁期间的租金贝特利公司已付清。龙凤桥北侧桥堍系中环路拓宽改造工程的一部分，城投公司取得中环路拓宽改造工程建设用地规划许可证。环艺公司系城投公司的子公司，城投公司授权委托环艺公司将位于龙凤桥北侧桥堍的房屋进行出租。庭后一审法院向双方制作询问笔录，环艺公司明确其要求贝特利公司腾退的是龙凤桥北侧桥堍下的场地和房屋。双方均认可贝特利公司实际承租的为龙凤桥北侧桥堍下的场地及房屋，房屋既包括环艺公司搭建的简易砖混房屋，也包括贝特利公司自行搭建的简易玻璃房。上述房屋均系未经批准搭建，亦未办理房屋所有权证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案诉争龙凤桥北侧桥堍下的房屋（包括环艺公司搭建的砖混房屋及贝特利公司自行搭建的简易玻璃房），属于城市规划区内的房屋，应当按照法律规定办理相应的规划手续。但截至法庭辩论终结前，双方均未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或相关的批准手续，故双方签订的租赁合同中关于房屋租赁的约定无效。因本案贝特利公司实际租用的包括场地和房屋，对于场地，城投公司取得建设用地规划许可证并授权环艺公司出租，故双方签订的租赁合同中关于场地的约定有效。根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案关于房屋租赁的约定无效，贝特利公司作为承租人负有返还租赁房屋（环艺公司搭建的砖混房屋）给环艺公司的义务。贝特利公司在租用过程中又自行搭建的简易玻璃房屋，依合同约定属于非附着物，贝特利公司可自行拆除。现租赁期间届满，环艺公司明确表示不愿意继续租赁，贝特利公司应从涉案场地腾退并将租赁场地返还环艺公司。考虑到贝特利公司腾退需要一定的合理期限，一审酌情确定贝特利公司自本判决生效之日起30日内腾退。房屋租赁合同司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此对于环艺公司要求贝特利公司自2018年7月13日起支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，但应按照第三年度租金标准进行计算即每月13108元，计算至2018年11月12日为52432元，以后按此标准计算至贝特利公司实际腾退之日止。环艺公司尚欠贝特利公司的电费2160元及贝特利公司交纳环艺公司的保证金32500元，环艺公司同意在本案中与占有使用费相抵扣，予以照准。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、贝特利公司于判决生效之日起三十日内腾退龙凤桥北侧桥堍的房屋（砖混结构）及场地；二、贝特利公司于判决生效之日起十日内支付环艺公司房屋及场地占有使用费17772元（暂计算至2018年11月12日，此后以月租金13108元为标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回环艺公司其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取228元，由环艺公司负担73元，贝特利公司负担155元，于判决生效后七日内交纳。二审中，贝特利公司向本院申请调取涉案房屋、场地的建设用地规划许可证和所有权登记证明，然而其不能肯定相关部门确实保存有上述文件，何况双方在一审时均认可涉案房屋系未获批准搭建，故其申请不具备现实基础和必要性；另外本案仅涉及租赁关系，与房屋所有权无关。综上，本院对贝特利公司的申请不予照准。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审主要涉及如下争议焦点：一、关于租赁合同中涉及房屋部分的效力。该建筑物系当事人自行搭建，属于始终未获批准的临时建筑。根据房屋租赁合同司法解释第三条规定，双方就该建筑物订立的租赁合同无效，贝特利公司认为该部分租赁有效缺乏依据。一审基于房屋租赁无效，依据法律规定仅以合同约定的租金标准支持了相应部分的占有使用费，贝特利公司认为一审法院判决其承担租金两倍的占有使用费与事实不符。二、贝特利公司应否腾退涉案房屋、场地。因房屋部分租赁无效，作为合同无效的法律后果，贝特利公司应腾退房屋并返还给环艺公司。关于场地，租赁协议明确约定了租赁期间，现租赁期届满，双方未达成续租合意，贝特利公司当然负有腾退义务。贝特利公司援引合同法第二百三十二条和二百三十六条规定主张双方已经续租并转化为不定期租赁，然而双方合同已经终止，贝特利公司虽继续使用租赁场地但未支付租金，环艺公司更是明确不愿续租并要求腾退，故本案仅系贝特利公司迟延腾退，不能认定双方已达成续租的意思表示。另外，本院注意到一审专门针对环艺公司诉讼请求中腾退“房屋”的含义和范围向双方进行了调查，环艺公司明确其请求的是房屋和场地，双方也均认可“房屋”实际上包括了房屋建筑和场地两部分，故一审针对环艺公司的诉讼请求作出相应判决，未违反合同约定和法律规定。因本案系租赁合同纠纷，贝特利公司提出涉案房屋、场地所有权不明，与本案争议无涉，本院对此不作审查。综上，贝特利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由嘉兴市贝特利汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年二月二十一日法官助理沈文潇书记员陈丽琼