云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018）云07民终832号 上诉人(原审原告、反诉被告）：杨志坚，男，1972年12月1日生，纳西族，初中文化，云南省丽江市人，农民，住丽江市古城区。 委托代理人（特别授权代理）：陈丽向，云南康滇律师事务所律师。 委托代理人（特别授权代理）：曾为渝，云南康滇律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：陈永华，女，1973年12月10日生，汉族，研究生，公司高管，住上海市卢家湾区。 委托代理人（特别授权代理）：李丽森，云南李寿刚律师事务所律师。 委托代理人（特别授权代理）：和洁琼，云南李寿刚律师事务所律师。 原审第三人：贾怡晨，女，1992年8月25日生，汉族，大学文化，个体，家住河北省衡水市武邑县新华街**广电巷**，现住丽江市古城区。 上诉人杨志坚因与被上诉人陈永华房屋租赁合同纠纷一案，不服古城区人民法院（2018）云0702民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨志坚上诉请求：1、撤销原判第二、三项判决；2、改判由被上诉人支付上诉人8个月（2017年10月28日至2018年6月28日）房屋租金14000元（每月1750元);3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第五条明确约定：“乙方若不按时按量交付租金，拖延一个月为违约，甲方有权收回房子。”被上诉人未向上诉人支付2017年10月28日至2019年10月28日的租金，违约行为长达8个月之久，已经构成合同约定的违约事项，上诉人依照合同约定有权自行收回房子并自行处置。一审法院完全抛开房屋租赁合同为基础的法律关系，自行处置双方的纠纷，完全违反了民事行为当事人意思自治原则。上诉人在2017年10月28日并没有拒绝受领房租，就一审过程中被上诉人提交的证据来看仅仅说明上诉人当时不在家，无法在当日受领房租，被上诉人可以改天再交或者依法提存。在2017年10月28日至2018年8月6日期间被上诉人为何不及时联系上诉人履行支付房租的法律义务？为何在上诉人起诉以后被上诉人才想尽办法“拿”到上诉人银行账户（该账户除上诉人外，其他人一概不知）？8月20日向该账户中打入房租，8月21日提出反诉要求上诉人继续履行合同，承担违约责任，而一审却以此认定被上诉人履行了支付房租义务，上诉人违约并承担“过错”责任，是完全错误的。二、一审庭审过程中，尚未查明整个案件事实，就要求上诉人在庭审中来确定违约金是否过高的行为，是否有失庭审公正？上诉人认为这是法官先入为主，违反法律规定及法定程序。因为上诉人连违约行为都不存在，何来的承担违约责任？一审法院以《房屋租赁合同》约定的总价款420000元为基数按30％计算的126000元的违约金的法律依据何在？为何一审判决未能认定被上诉人已经使用了房屋8年的事实？况且，这8年间被上诉人并没有实际使用所租赁的房屋，而是进行了高额转租。被上诉人的损失没有任何证据证明，违约金的计算没有法律依据。三、一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,法律适用错误。2017年10月28日后被上诉人一直未能履行支付房屋租金义务，上诉人没有稳定工作，且家中尚有老人及小孩需要抚养，若无租金收入，整个家庭生活难以维持。并且房屋出现破损，亟待修缮，上诉人又无力修缮。所以在被上诉人未支付8个月房租的情况下，于2018年6月25日左右打开房锁收回了房屋，对房屋进行维修及处置，是完全符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定。第三人贾怡晨经营过程中，被上诉人曾多次组织社会人员来干扰经营，上诉人只好报警及提出了解除《房屋租赁合同》的诉讼。被上诉人不但没有停止侵犯第三人经营的行为，还反诉上诉人，要求上诉人承担500000元的违约责任，上诉人无法认同，也无法律及事实依据。一审认定上诉人在未解除《房屋租赁合同》的情况下，又与第三人贾怡晨签订《房屋租赁合同》的行为构成《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的情形，依此判决上诉人的过错导致双方合同解除，应承担违约责任，是错误的。上诉人因无法联系到被上诉人，无法向其告知，在等待了8个月之后被上诉人依旧不未交房租的情况下，按照合同约定收回房屋的行为，不存在违约、违法情形。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈永华的委托代理人二审提出答辩意见：一、一审认定事实清楚，证据确实充分，上诉人存在违约行为。由于上诉人注销了提供给被上诉人支付租金的银行卡，被上诉人多次转账失败。被上诉人于2017年10月25日、26日、27日连续发短信给上诉人让其提供新的银行账号，但是上诉人都拒绝回复。被上诉人只好委托朋友李晓秋代其向上诉人支付房屋租金，但上诉人未予接受。如若上诉人真的积极主张自己的权利，那么在李晓秋向上诉人提出次日去上诉人家中支付房租，即使上诉人当天不在家也可以另约时间，或者将其卡号发给被上诉人，但是上诉人没有采取任何一种积极主张权利的行为，而是一味的回避。因此，上诉人一直以一种消极的态度拒绝被上诉人向其支付房租，一审认定正确。二、2018年8月20日，被上诉人通过朋友问到了上诉人的银行账号，并转账2017年10月28日至2019年10月28日的房屋租金42000元，上诉人的第二项诉讼请求毫无法律及事实依据。并且，一审己经查清上诉人在2018年6月25日就侵占了被上诉人租赁的房屋，应当返还被上诉人支付的自2018年6月25日至2019年10月28日的房租。三、不存在一审判决的违约金过高的情形。由于被上诉人没有任何违约行为，《房屋租赁合同》应当继续履行。但是上诉人在合同期内，擅自将涉案房屋的门锁砸开，并将房屋出租给第三人贾怡晨，其行为构成根本违约，甚至是侵权。根据《房屋租赁合同》第五条约定，上诉人应当承担违约金100万元。一审在兼顾被上诉人在剩余租赁期限内的预期利益，仅判令上诉人承担房屋租赁金30％的违约金126000元。根据《房屋租赁合同》约定，被上诉人在合同期限内，可以对承租房屋进行转租或者转让从而获得收益。而在被上诉人一审时向法院提交的第五组证据中可清楚看出，上诉人与一审第三人贾怡晨签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租期为20年，房屋租金前五年为35000元，从第六年起每年租金在前五年的基础上增加5000元，被上诉人在未来十二年的收益至少为47万元。一审被上诉人提交的（2016）云0702民初1127号民事判决书也可证实，如若被上诉人将房屋转租他人，一年的收益至少也是35000元。根据《合同法》第113条，被上诉人可以主张合同履行后可以获得的利益的损失赔偿额，即470000元。由此可见，一审判决126000元的违约金远远低于被上诉人在剩余租赁期限内可以获得的利益，因此，不存在违约金过高的情形。四、上诉人与第三人贾怡晨的房屋租赁合同无效。1、第三人贾怡晨系非法占有被上诉人租赁的房屋。被上诉人在上诉人无任何违约的情况下，无权收回房屋。但上诉人擅自砸开门锁，无权处分了该房屋。因此，第三人贾怡晨系非法占有上诉人租赁的房屋，根据《物权法》第245条被上诉人有权要求返还。2、第三人贾怡晨系恶意占有被上诉人租赁的房屋。被上诉人租赁的房屋系由丽江市古城区人民法院执行局于2018年8月8日移交给被上诉人的，贾怡晨对此是知道或者应当知道的。并且贾怡晨于2018年8月8日在派出所作的《询问笔录》中，清楚叙述被上诉人与上诉人之间的房屋合同纠纷情况，可见其对房屋早已出租给被上诉人的事实是知晓的。因此，贾怡晨是恶意第三人，与上诉人恶意串通，损害被上诉人的利益，根据《合同法》第52条之规定上诉人与贾怡晨的房屋租赁合同应当是无效的。五、上诉人为了追求更高的经济利益，恶意违反合同约定，将涉案房屋出租给恶意第三人，一审判决的违约金数额己经远远低于给被上诉人造成的损失。综上，请求二审判决驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人贾怡晨二审提出答辩意见：1、在2018年8月2日之前，第三人对杨志坚与陈永华之间签订的房屋租赁合同及关系毫不知情；在第三人与房东杨志坚签订合同之前，陈永华并未对涉案房屋进行修缮、管理，在2018年6月28日至2018年8月1日，第三人修缮房屋期间，陈永华并未告知。却在2018年8月2日，在房屋进行部分修缮完毕后，去收回房屋，第三人认为是不合理的。2018年8月份后，陈永华延迟补交房租，第三人认为不合理。在2018年8月2日后，陈永华委托社会人及律师对第三人的经营及生活进行恶意骚扰，致使第三人无法进行正常的经营活动。第三人已合法占有并使用房屋，并已花费12万元修缮，因此，请求解除上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同。 上诉人杨志坚向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告位于云南省古城区束河街道龙泉居委会仁里村二组37号的整院房屋；3、判决被告支付原告8个月（2017年10月28日至2018年6月28日）房屋租金15750元（每个月1750元）；4、由被告承担本案的案件受理费。 被上诉人陈永华向一审法院提出反诉请求：1、判令原告继续履行与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告向被告支付违约金500000元（大写伍拾万元整）；3、判令被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年4月6日，原告杨志坚作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的陈永华签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于云南省丽江市古城区束河街道龙泉居委会仁里村二组37号整院房屋租给乙方，使用面积195.9平方米，房屋产权人：杨志坚。租赁期限为二十年（2010年10月28日起至2030年10月28日止）。每年租金为人民币贰万壹仟元整，租金总额为肆拾贰万元。租金支付时间的约定：甲方办好产权后，搬出房子乙方支付甲方五年租金共计拾万零五仟元。（定于2010年4月6号签订合同时，乙方先付给甲方人民币贰仟元定金，2010年4月28号甲方交出房子时乙方支付余额拾万叁仟元，甲方给乙方半年装修期，不收这半年房租费用）2015年10月28日，2017年10月28日，2019年10月28日……各支付两年租金肆万贰仟元，2027年10月28日支付三年租金陆万叁仟元。在租赁期间内甲方不得无故解除合同或者追加租金，如甲方违约，必须赔偿乙方违约金：人民币壹佰万元整。乙方在二十年内有转租、转让、承包权，必须通知甲方签字，甲方必须配合，在租赁期二十年内甲方不得因为乙方转租、转让、承包给丙方而向乙方和丙方索要转让费或提高租金。乙方若不按时按量交付租金，拖延一个月为违约，甲方有权收回房子。租赁期满后，乙方不得将不动产拆走。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告依约向原告支付了2017年10月28日前的房屋租金。后被告陈永华将涉案房屋转租，因其与案外承租人就涉案房租赁事宜产生纠纷，2016年12月29日，被告因此诉至法院，法院生效判决确认解除陈永华与案外人的租赁合同，并判决案外人将涉案房屋腾退给被告陈永华。2018年5月18日，经被告陈永华申请后，执行局将涉案房屋的钥匙及屋内的相关物品移交被告陈永华委托代理人李丽森。2017年10月28日，被告陈永华委托案外人李晓秋向原告支付房屋租金，李晓秋电话联系原告杨志坚要求到原告杨志坚家支付房租，但被原告杨志坚告知其不在家，不用过去。2018年6月28日，原告杨志坚作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的第三人贾怡晨签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房产位于丽江市古城区束河街道龙泉居委会仁里村二组37号，双方约定租赁期限共为20年，自2018年1月1日起至2038年12月31日止，甲乙双方约定前五年租金为每年35000元，从第六年起每年租金在前五年租金的基础上增加5000元。原告杨志坚及第三人贾怡晨确认签订合同时第三人贾怡晨并不知晓原告杨志坚与被告陈永华就涉案房屋签订的房屋租赁合同情况，被告杨志坚于2017年6月25日左右将涉案房屋门锁砸坏，后于签订合同当日将涉案房屋交付给第三人贾怡晨使用，第三人接手房屋后，对房屋进行了修缮，现涉案房屋仍由第三人贾怡晨经营使用，双方为方便计算房租，协商后将租赁开始的时间改成2018年1月1日，第三人贾怡晨已向原告杨志坚支付了2018年6月28日至2019年12月31日的房屋租金35000元。2018年8月20日，被告陈永华通过银行转账向原告杨志坚支付了2017年10月28日至2019年10月28日的房屋租金42000元。 一审法院认为，原告杨志坚与被告陈永华于2010年4月6日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自承担的义务，在原告杨志坚将涉案房屋依约交付被告陈永华后，被告陈永华应按约定的时间支付房屋租金，现原告主张因被告陈永华未按约定支付租金已逾一个月，按合同约定其有权解除合同，收回房屋，对此，被告陈永华已提交证据证实其于2017年10月28日委托案外人代其向原告杨志坚支付房屋租金，但杨志坚未予接受，据此认定导致被告陈永华未能按时支付租金的过错在于原告，故对原告据此认为其有权解除合同、收回房屋的主张不予支持。原告杨志坚于2018年6月28日就涉案房屋与第三人贾怡晨又签订了《房屋租赁合同》，并将该房屋交付给第三人贾怡晨使用，双方签订合同时第三人贾怡晨并不知道原、被告就涉案房屋已签订有租赁合同，该合同系原告杨志坚与第三人贾怡晨真实意思表示，合法有效，原告杨志坚就同一房屋订立了两份《租赁合同》，且两份合同均有效，在第三人贾怡晨及被告陈永华均要求履行合同情况下，结合第三人现已占有使用房屋的实际情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，确定履行合同的承租人为第三人贾怡晨。原告杨志坚在2018年6月25日左右擅自砸开门锁，收回涉案房屋，且将房屋又出租给善意第三人的行为已导致原、被告之间的合同目的不能实现，故对被告要求继续履行双方签订《房屋租赁合同》的诉求不予支持，对原告要求解除双方签订《房屋租赁合同》的诉求予以支持。由于原告的过错导致双方合同解除，原告应承担相应的违约责任，现被告主张要求原告承担违约金500000元，原告认为被告主张的违约金过高，要求调整，但双方对因原告违约造成被告损失的情况均未能提交证据予以证实，结合双方合同期限及已实际履行的情况，兼顾被告在剩余租赁期限内的预期利益，根据公平原则及诚实信用原则，酌情确认原告应承担总房屋租赁金30%的违约金，即126000元。现查明涉案房屋已由第三人实际占有使用，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求不予支持。原告杨志坚确认其于2018年6月25日左右砸开房门，收回房屋，按合同约定被告仅应向原告支付2017年10月28日至2018年6月25日期间的租金，现原、被告确认被告已于2018年8月20日已向原告支付了2017年10月28日至2019年10月28日的房屋租金42000元，故对原告要求被告支付2017年10月28日至2018年7月28日租金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、解除本诉原告杨志坚与本诉被告陈永华于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回本诉原告杨志坚的其它诉讼请求；三、反诉被告杨志坚于判决生效之日起十日内向反诉原告陈永华支付违约金人民币126000元；四、驳回反诉原告陈永华的其它诉讼请求。本诉案件受理费194元，减半收取为97元，由本诉原告杨志坚承担；反诉案件受理费8800元，减半收取为4400元，由反诉原告陈永华承担3291元，由反诉被告杨志坚承担1109元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定的事实属实，本院予以确认。被上诉人陈永华二审提交如下证据：丽江市公安局古城分局束河派出所于2018年8月8日对杨志坚、贾怡晨所作的询问笔录，拟证明上诉人在被上诉人租期未满的情况下将房屋出租给第三人，第三人贾怡晨系恶意占有该房屋。上诉人及第三人对上述两份笔录的真实性、合法性予以认可，但对被上诉人提出的证明内容不予认可。上诉人提出该组证据实际证明第三人不知道杨志坚与陈永华之间的纠纷，被上诉人试图采取不正当手段逼走第三人贾怡晨。本院认为，被上诉人提交的两份询问笔录真实客观，本院予以采信。但该组证据仅能证明上诉人与被上诉人因房屋租赁产生纠纷，被上诉人试图通过其他方式让第三人搬离争议的房屋。故对被上诉人提出的证明目的不予采信。 本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本院对有关争议问题分述如下：1、双方所签合同是否可以解除。杨志坚上诉主张解除合同的理由在于，陈永华从2017年10月28日至2018年8月7日期间未交纳房租，违反双方签订的《房屋租赁合同》第五条的规定，即，“乙方若不按时按量交付租金，拖延一个月为违约，甲方有权收回房子。”本院认为，2017年10月28日，被上诉人陈永华的朋友李晓秋电话联系上诉人关于交房租的事宜，因上诉人称其不在家而未能支付。之后双方均未就支付房租事宜进行有效沟通。直至上诉人向一审法院起诉后，被上诉人将房租打到上诉人的银行卡上。而2018年6月25日左右，上诉人擅自砸开门锁，收回涉案房屋，并出租给了第三人。第三人系善意取得，对房屋进行装修后对外经营，已经合法占有租赁房屋。故上诉人与被上诉人之间的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，本院对上诉人杨志坚要求解除其与被上诉人陈永华之间所签合同的诉请予以支持；被上诉人称第三人系恶意取得该租赁房屋，但其未能提交证据加以证实，故对其提出不能解除合同的答辩意见不予支持。2、违约金应当如何计算。上诉人杨志坚在与被上诉人如何支付租金的事宜未能有效沟通的情况下，未向被上诉人催缴租金，而是私自撬开门锁，将房屋租赁给了第三人，因此，上诉人违反合同约定，应承担相应的违约责任。违约金是合同履行情况的担保，具有补偿性和惩罚性，鉴于双方在合同中约定的1000000元的违约金明显高于合同价值，且被上诉人未能提供充分证据证明其因上诉人的违约行为而遭受的实际损失。故一审依据双方签订的合同总价款来酌情判处违约金，符合本案实际。上诉人提出其未违约、违约金过高的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持；对被上诉人就此提出的答辩意见予以支持。3、被上诉人实际占有房屋期间是否应当支付房租。被上诉人已在一审审理期间向上诉人支付了2017年10月28日至2019年10月28日的房屋租金42000元，故对上诉人提出要求被上诉人支付租金的上诉请求不予支持。对被上诉人陈永华在二审期间提出返还2018年6月25日至2019年10月28日房租的请求，可另行解决。 综上所述，上诉人杨志坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8994元，由上诉人杨志坚承担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪飞 审判员  马 昕 审判员  胡强胜 二〇一九年二月二十八日 书记员  杨向梅