包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终3012号   上诉人（一审被告）：康莉，女，1980年4月15日出生，汉族，华电包头发电有限公司职工。   上诉人（一审被告）：刘冰，男，1982年8月23日出生，汉族，华电包头发电有限公司职工。   被上诉人（一审原告）：包头市得惠物业服务有限公司。   法定代表人：白乌力吉，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘敏，内蒙古昆峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李妍，内蒙古昆峰律师事务所律师。   上诉人康莉、刘冰因与被上诉人包头市得惠物业服务有限公司（以下简称得惠物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   康莉、刘冰上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由得惠物业承担。其上诉主张的事实和理由为：第一，得惠物业不具备管理案涉小区物业的资格，且其与原物业公司包头市家欣物业有限公司（以下简称家欣物业）的转包行为违法。包头市信得惠房地产开发有限公司（以下简称信得惠公司）仅与家欣物业签订过《物业服务协议》，但并未与得惠物业签订过该份协议。双方仅签有《物品移交协议》一份，且该份协议并未在包头市房管局进行备案。后原物业公司将整个物业管理工作全部委托给得惠物业，根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”的规定，得惠物业的行为严重违法。第二，得惠物业在物业服务期间存在大量的严重违法以及没有达到服务合同标准的行为，一审法院在判决中并未就上述问题进行考量。得惠物业管理不善，频繁更换法人、投资人，未在包头市房管局备案，也从未在小区内进行公示。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，得惠物业在小区服务期间，小区内电梯超期年检长达15个月，致使小区内业主缺乏基本的安全保障。综上，恳请二审法院在查清事实的基础上，依法改判。   得惠物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。得惠物业与家欣物业签订的移交协议并不属于转包行为，其性质是前期物业服务合同的延续且已经得到建设单位的认可。关于物业服务资质的问题，国家现已取消对物业公司服务资质的要求，基于此，康莉、刘冰拒绝缴纳物业费缺乏依据。关于电梯的问题，案涉小区内电梯确实存在问题，但得惠物业一直也在积极申请维修基金，且年检超期也是经过质监局许可的。   得惠物业向一审法院起诉请求：1、要求康莉、刘冰支付物业费1700.89元；2、康莉、刘冰支付得惠物业逾期付款违约金510.267元。   一审法院认定的事实：2006年11月1日信得惠公司作为包头稀土高新区现代城小区的开发建设单位与家欣物业签订《前期物业服务合同》，约定由家欣物业对现代城小区进行物业服务。2011年5月13日得惠物业与家欣物业签订《现代城小区物业服务移交协议》，约定家欣物业终止对现代城小区的物业服务，由得惠物业接管对该小区的物业服务。以上移交行为得到建设单位信得惠公司的许可。在2006年11月1日签订的《前期物业服务合同》第六条约定，物业费用由物业服务费和电梯费两部分构成。附件二.三条约定电梯收费标准按照实际运行所发生的费用分摊。2008年8月8日家欣物业入驻该小区后，物业服务费确定为0.9元/平方米/月。电梯费是根据不同楼层收取0.55元/平方米/月-0.65元/平方米/月不等的费用。同时，得惠物业对以上物业服务成本构成明细及收费标准进行公示，明确住宅物业服务费0.9元/㎡/月，商业物业服务费1.2元/㎡/月，电梯运行费1-5层0.55元/㎡/月,6-10层0.6/元㎡/月,11层以上0.65元/㎡/月。建筑垃圾清运费7元/㎡（一次性收取）。   另查明，康莉与刘冰系夫妻关系，从2017年1月1日至2017年12月31日未缴纳过物业费，收费面积157.49㎡，收费标准为每平方米0.9元/㎡/月。逾期12个月，物业费共计1700.89元。   以上事实，有《前期物业服务合同》、《现代城小区物业服务移交协议》、《现代城小区物业公司经营管理过程情况》复印件各一份，现代城小区物业服务成本构成明细及收费标准图片一份、物业费收据复印件十二张，书面催缴物业费通知图片一份及当事人陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。   一审法院认为，双方虽然没有直接签订物业服务合同，但现代城小区的前期物业服务企业家欣物业于2011年5月13日与得惠物业签订《现代城小区物业服务移交协议》，将该小区的全部物业服务移交给得惠物业，以上移交行为得到建设单位信得惠公司的认可。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在现代城小区未成立业主委员会与业主大会未选聘物业服务企业的情况下，建设单位对得惠物业入驻现代城小区的认可，可以认定得惠物业与建设单位信得惠公司之间形成新的、事实上的前期物业服务合同，该法律行为不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。故对康莉认为其未与得惠物业签订物业合同，据此拒缴物业费的抗辩理由，法院不予采纳。   物业服务具有公共服务属性，关系到小区内全体业主的切身利益，在物业公司已经提供了基本物业服务的情况下，业主依法应按时足额缴纳物业费，以保障物业企业的正常运营，否则会导致物业服务水平下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。康莉提出得惠物业服务不到位的抗辩理由，因其未提供充分证据证明得惠物业的服务存在重大瑕疵，造成小区物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，进而影响全体业主的正常生活，故对该抗辩理由，法院不予采纳。康莉以此拒缴物业费，法院不予采纳。故得惠物业要求康莉、刘冰缴纳物业费1700.89元的诉讼请求，法院予以支持。关于得惠物业要求康莉、刘冰支付物业服务费违约金510.267元的诉讼请求，根据康莉提供的证据及抗辩意见，可以认定得惠物业提供的物业服务工作尚需完善，得惠物业应充分听取业主意见，积极改进工作方式、方法，关注服务的细节，让细节成为习惯，让习惯成为规范，更好地提升服务质量，故对该项诉讼请求，法院不予支持。   康莉与刘冰系夫妻关系，作为业主共同接受了得惠物业的服务，应共同承担支付物业费的责任。   综上所述，因得惠物业已按照合同约定基本履行物业服务，康莉、刘冰作为物业服务的受益者，应当依法缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告康莉、刘冰于本判决生效之日起十日内支付原告包头市得惠物业服务有限公司物业费1700.89元。二、驳回原告包头市得惠物业服务有限公司其他诉讼请求。   经二审审理查明，一审判决认定事实准确，本院依法予以确认。   本院审理期间，康莉向本院提交以下三组证据：   ①包头市质量技术监督局稀土高新技术产业开发区分局作出的《关于对现代城商住小区在用电梯违法运行封停的通告》以及案涉小区电梯封停照片各一张，案涉小区36部电梯超期年检表格一份。用以证明案涉电梯长达15个月未进行年检，并于2019年1月2日被包头市质量技术监督局稀土高新技术产业开发区分局封停。得惠物业质证称，对于照片的真实性和证明目的均不予认可，对于案涉小区电梯超期年检表格的真实性和证明目的予以认可。经本院审查认为，该组证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   ②《委托书》照片两份，通过两张照片内容的对比，即在房管局备案的委托书中委托事项处电梯大修改造后有36部，在小区内公示的委托书中电梯大修改造后没有36部，用以证明得惠物业存在骗取维修基金的嫌疑。得惠物业质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可，且该组证据与本案无关。经本院审查认为，该份证据并不能证明其主张，本院依法不予采信。   ③《动用房屋专项维修基金业主书面确认表决表》两份，用以证明表中部分签名存在伪造和涂改，且电梯年检不应该动用公共维修基金，应该包含在所缴纳的物业费中。得惠物业质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院审查认为，该组证据并不能证明其主张，本院依法不予采信。   得惠物业向本院提交以下两组证据：   ①《电梯检验报告》一份，用以证明截止2017年8月之前，得惠物业一直在履行电梯年检义务。康莉质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。刘冰未提出质证意见。经本院审查认为，该份证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。   ②《现代城小区年度收费率明细表》一份，用以证明案涉小区收费率达到百分之七十五以上。康莉质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。刘冰未提出质证意见。经本院审查认为，该份证据并不能证明其主张，本院依法不予采信。   本院认为，双方当事人对于得惠物业在案涉小区内提供物业服务以及康莉、刘冰欠付物业费金额的事实均不持异议，本院依法予以确认。康莉、刘冰主张根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”的规定，得惠物业与案涉小区原物业公司家欣物业存在违法转包行为，故其不具有管理案涉小区的资格。但依据现有证据并不能证明二物业公司存在违法转包行为，故康莉、刘冰的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于电梯的问题。康莉、刘冰主张案涉小区内电梯存在问题，故其不应当缴纳物业费。但得惠物业向其二人主张的物业费中并未包含电梯费，故康莉、刘冰以此为由拒绝缴纳物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。康莉、刘冰提出的其他上诉主张因证据不足，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人康莉、刘冰负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员   董婷婷     二○一九年二月二十一日   书记员 杨 曼   附：本判决所引法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。