广东省广州市天河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤0106执异56号案外人（异议人）：中国人民财产保险股份有限公司清远市分公司，住所地清远市清城五号北江二路**号。负责人：刘大姿。申请执行人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华穗路*号。负责人：钟德胜。委托代理人：王玲、文宇，广东厚诚律师事务所律师。被执行人：罗文军，男，1965年5月27日出生，汉族，住清远市清城区凤城大道*号东方巴黎*号楼*B。本院在执行招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招商银行广州分行）申请执行罗文军借款合同纠纷一案中，案外人中国人民财产保险股份有限公司清远市分公司（以下简称人保公司清远分公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人人保公司清远分公司称：请求人民法院裁定解除对位于清远市清城龙船塘**座***号房屋（以下简称涉案房屋）的查封。事实和理由：罗文军曾是案外人的职工，1993年11月30日，案外人与罗文军签订了《清远市出售公有住房合同》，约定案外人将涉案房屋的公有住房以16322.87元出售给罗文军。1997年6月30日，双方就同一房屋签订了《清远市成本价出售公有住房合同》，约定罗文军购买涉案房屋的实付款为39031.52元，罗文军前后分两次支付了购房款共39031.52元，2000年1月双方办理了房屋过户登记手续，过户时，因门牌地址变更，原地址清远市清城龙船塘**座***号变更为清远市清城龙塘**座***号。2001年11月10日，案外人与罗文军签订了《解除劳动合同协议书》，同意于2001年11月6日解除劳动合同。2001年12月24日，案外人向罗文军出具退房改款支票退回购房款39091.52元，罗文军在退款支票上签名确认。其后，案外人一直占有使用上述房屋并至今持有该房屋旧房地产权证原件，但双方未再办理过户手续。案外人认为，案外人在房屋查封前已与罗文军达成了回购房屋的合意，且支付了全部购房款并实际占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第四百六十五条的规定，应当对涉案房屋中止执行。综上所述，案外人为维护自身的合法权益，特向贵院申请异议，恳请法院裁定解除对涉案房屋的查封。申请执行人招商银行广州分行辩称：不同意案外人对涉案房屋解除查封的执行异议申请，事实和理由如下：被执行人罗文军与我行的借款合同纠纷一案已由贵院作出（2017）粤0106民初9562、9563号民事判决书，判决生效后被执行人罗文军未能履行生效判决确定的付款义务，故申请人向贵院申请强制执行，执行案号：（2018）粤0106执5873、5874号。根据清远市国土资源局不动产信息查询结果显示，涉案房屋的权利人为本案被执行人罗文军。根据我国《中华人民共和国物权法》第九条规定及第十四规定，故涉案房屋的权利人仍为本案被执行人罗文军。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋登记在被执行人罗文军名下，法院依法查封被执行人名下房产并无不当。案外人以最高人民法院制定的《关于人民法院民事执行中查封、变更、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定为依据请求解除查封的理由依法不能成立。根据该条规定“如果第三人对此没有过错”的要件，本案的案外人在2001年至2015年涉案房屋被查封前，长达15年的时间一直没有办理过户手续，案外人自己也承认是因为其疏于管理而没有办理过户手续，同时在这期间案外人也没有采取过任何措施和法律手段主张过这项权利，故案外人怠于行使该项权利即是案外人之过错，故本案中的案外人不符合第三人对此没有过错的要件。涉案房屋不适用该司法解释不得查封的规定。综上所述，申请人认为，案外人的异议申请属于对执行法院的执行行为是否违反法律提出的异议，本案中因为被执行人罗文军未履行生效法律文书确定的义务，天河区人民法院查封被执行人名下房产的执行行为符合我国法律及有关司法解释的规定，并无不当。故申请人请求贵院根据我国《民事诉讼法》第二百二十五的规定驳回案外人的申请的。本院查明：招商银行广州分行与罗文军借款合同纠纷一案。本院作出的（2017）粤0106民初9652、9563号民事判决已发生法律效力（以下称9652号判决、9653号判决）。根据9652号判决，一、罗文军应向招商银行广州分行偿还借款本金845255.56元及利息、罚息、复利；二、招商银行广州分行有权以罗文军名下位于清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号房折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。本案受理费12670元，保全费4960元，均由罗文军负担。根据9653号判决，一、罗文军应向招商银行广州分行偿还借款本金1254056.04元及利息、罚息、复利；二、招商银行广州分行有权以罗文军名下位于清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号、清远市清城区小市凤翔大道*号东方巴黎一号楼**层**号房折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。本案受理费16650元，保全费5000元，均由罗文军负担。因罗文军没有主动履行上述判决确定的义务，招商银行广州分行向本院申请强制执行，本院于2018年3月1日以（2018）粤0106执5873、5874号案立案执行。在该案诉讼期间，根据原告的保全申请，本院于2017年4月27日作出（2017）粤0106民初9562-9563号民事裁定轮候查封了涉案房屋。第一顺位查封的是广东省清远市清城区人民法院。2017年12月广东省清远市清城区人民法院解除对涉案房屋的查封，本院自动成为首封法院。另查，罗文军曾是案外人的职工。1993年11月30日，案外人与罗文军签订了《清远市出售公有住房合同》，约定案外人将自有的位于清远市清城龙船塘**座***号（旧址）的公有住房以*****.87元出售给罗文军。1997年6月30日，双方就同一房屋签订了《清远市成本价出售公有住房合同》，约定罗文军购买上述房屋的实付款为39031.52元。罗文军前后分两次支付了购房款共39031.52元，2000年1月，双方办理了房屋过户登记手续，过户时，因门牌地址变更，原地址清远市清城龙船塘**座***号变更为清远市清城龙塘**座***号。2001年11月10日，案外人与罗文军签订了《解除劳动合同协议书》，同意于2001年11月6日解除劳动合同。2001年12月24日，案外人向罗文军出具退房改款支票退回购房款39091.52元，罗文军在退款支票上签名确认。其后，案外人一直占有使用上述房屋并至今持有该房屋旧房地产权证原件，但双方未再办理过户手续。2014年罗文军补办了新的房地产权证。涉案房屋现登记权属人为罗文军。2015年1月19日，涉案房屋因其他案件被广东省清远市清城区法院查封。2015年4月8日，人保公司清远分公司向广东省清远市清城区法院起诉要求确认涉案房屋为其所有。广东省清远市清城区法院于2015年6月11日作出（2015）清城法民一初字第337号民事判决，确认涉案房屋为人保公司清远分公司所有。因罗文军不服判决提起上诉，广东省清远市中级人民法院作出裁定撤销该判决，发回重审。2016年4月15日，广东省清远市清城区法院作出（2015）清城法民一重字第173号民事判决，一、确认涉案房屋归人保公司清远分公司所有；二、驳回罗文军的反诉请求。罗文军不服判决提起上诉，广东省清远市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）粤18民终2167号民事判决，认为在双方末依法办理涉案房屋过户登记的情况下，涉案房屋的不动产物权未发生变动，仍登记在罗文军的名下。人保公司清远分公司请求确权，缺乏依据，应不予支持。由于涉案房屋仍处于查封状态，尚不具备过户条件，故对被上诉人请求办理变更登记手续的请求应不予支持。为此判决撤销了（2015）清城法民一重字第173号民事判决第一项。2017年10月23日，人保公司清远分公司向广东省清远市清城区法院提出执行异议。广东省清远市清城区法院于2017年12月15日作出（2017）粤1802执异73号执行裁定，中止对涉案房屋的查封。本院认为：本案的争议焦点是案外人对涉案房屋的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办埋户登记。”案外人人保公司清远分公司为购买涉案房屋在法院查封之前便与被执行人罗文军达成了回购涉案房屋的合意，并退回了房改款39091.53元及相关的补助款给被执行人罗文军，案外人已享有要求被执行人罗文军协助办理房屋产权变更登记的权利。目前涉案房屋因被执行人罗文军涉及债务纠纷被查封，不能办理过户手续，责任不在于案外人。案外人的请求符合上述法律规定，其权利可以排除执行。故案外人要求中止对涉案房屋的执行有理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：一、案外人中国人民财产保险股份有限公司清远市分公司的异议成立。二、解除对登记在罗文军名下位于清远市清城龙船塘**座***号房屋的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谢静音人民陪审员  廖凤如人民陪审员  叶曼玲二〇一九年二月二十日书 记 员  黄雪媚彭惠敏