成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初712号 原告（反诉被告）:成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，经理。 委托诉讼代理人：魏鼎玖，男，公司员工。 委托诉讼代理人：宋仕勇，男，公司员工。 被告（反诉原告）：彭秋贵，男，1964年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：许成会，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨曦，四川公生明律师事务所律师。 第三人：黄东，男，1976年8月13日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：刘兴，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何健，四川弘齐律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都双流新兴建材有限公司（以下简称新兴建材公司）与被告（反诉原告）彭秋贵、第三人黄东商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月28日、2018年7月25日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）新兴建材公司的委托诉讼代理人魏鼎玖、被告（反诉原告）彭秋贵的委托诉讼代理人许成会、陈晨曦到庭参加了诉讼，于2018年9月13日第三次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）新兴建材公司的委托诉讼代理人魏鼎玖、被告（反诉原告）彭秋贵的委托诉讼代理人许成会、陈晨曦、第三人黄东的委托诉讼代理人刘兴、何健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新兴建材公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新兴建材公司与彭秋贵于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.判令彭秋贵协助新兴建材公司办理撤销案涉房屋网签备案登记（备案号为131312）；3.判令彭秋贵向新兴建材公司支付违约金20000元；4.判令彭秋贵承担本案律师费及其他相关费用。事实和理由：2008年12月25日，新兴建材公司与彭秋贵签订了位于双流区的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，并办理了案涉房屋网签备案登记。合同约定，买受人有义务支付购房款，双方签订案涉商品房买卖合同后，新兴建材公司未收到彭秋贵交付的购房款，彭秋贵未按约支付购房款的行为构成严重违约，其违约行为导致双方的合同目的不能实现，依据相关法律规定，新兴建材公司与彭秋贵签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应当依法解除，彭秋贵还应当对其违约行为承担责任，现新兴建材公司为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，起诉至法院。 被告（反诉原告）彭秋贵辩称，1.彭秋贵依约支付了购房款，不存在违约行为，新兴建材公司系违约方，未按约交付房屋；2.彭秋贵在没有违约的情况下，没有义务配合新兴建材公司办理网签备案登记撤销手续；3.彭秋贵不存在违约行为，故不应当支付违约金；4.新兴建材公司从2006年至2015年期间多次变更法定代表人，全部更变股东，并且更换了公司印章，新兴建材公司与黄东签订的《商品房买卖合同》上加盖的印章编号尾号为9392，但根据从工商部门调取的新兴建材公司的资料来看，该公司2006年之前使用的印章没有编号，2006年至2009年使用的印章编号尾号为6688，2011年后使用的印章编号尾号才是9392，故新兴建材公司与黄东签订的合同并非在新兴建材公司与彭秋贵签订合同之前，且该合同没有附件，黄东提交的合同原件与新兴建材公司提交的合同复印件一模一样证明该合同系孤本，黄东及新兴建材公司亦未能提交首付款凭证，故黄东不是善意第三人，其与新兴建材公司存在恶意串通的情形，新兴建材公司与黄东之间的购房是虚构的。 被告（反诉原告）彭秋贵向本院提起反诉请求：1.判令新兴建材公司履行《商品房买卖合同》义务，交付房屋，办理不动产权登记证书；2.判令新兴建材公司向彭秋贵支付从2009年11月1日起至2018年2月1日止的逾期交房违约金188000元；3.判令新兴建材公司向彭秋贵支付从2010年8月1日起至2018年2月1日止的逾期办证违约金53600元；4.判令新兴建材公司支付律师代理费40000元。事实与理由：2008年12月25日，彭秋贵与新兴建材公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定彭秋贵购买新兴建材公司开发的位于成都市双流区商品房，彭秋贵以一次性付清的方式支付了购房款195891元，新兴建材公司向彭秋贵开具了收款收据（编号30001929），并于同日将彭秋贵的购房合同在成都市房管局进行了网签备案（备案号131312）。《商品房买卖合同》约定的交付期限届至后，彭秋贵多次联系新兴建材公司要求交付房屋，但新兴建材公司至今未交房，也未取得亚丁小镇的初始产权登记证明。双方在合同中对房屋交付时间及逾期交房的违约责任、新兴建材公司应当取得初始产权登记及逾期的违约责任进行了明确约定。现新兴建材公司本身已处于违约状态，反而起诉彭秋贵，浪费司法资源，导致彭秋贵聘请律师维护自身权益，故产生的合理律师费应当由新兴建材公司承担。彭秋贵为维护自身的合法权益，提起反诉。 原告（反诉被告）新兴建材公司辩称，1.因彭秋贵未支付购房款，构成根本违约，致使合同无法继续履行，新兴建材公司没有义务交房和办证；2.根据物权法的相关规定，房屋备案登记不发生物权变动效力，故案涉房屋的所有权仍属于新兴建材公司，其没有义务为彭秋贵办理房屋不动产权登记证书；3.律师费应由彭秋贵自行承担。 第三人黄东述称，其与新兴建材公司于2008年11月12签订了《商品房买卖合同》，且双方已于2013年8月15日办理了该房屋的交接手续，黄东已装修好案涉房屋准备入住，故案涉房屋应当属于黄东所有，请求法院驳回彭秋贵要求新兴建材公司交房的诉讼请求，支持新兴建材公司要求彭秋贵协助办理撤销房屋登记备案手续的诉讼请求，为黄东今后办理案涉房屋产权登记清除障碍。 本院经审理认定事实如下：2008年12月25日，新兴建材公司（出卖人）与彭秋贵（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附属文件》，约定：由彭秋贵购买新兴建材公司开发的位于成都市双流区房屋，房屋面积85.17平方米，总价195891元；彭秋贵应于2008年12月26日前一次性支付全部购房款195891元，新兴建材公司应于2009年10月31日前交付房屋，新兴建材公司应当在2010年7月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》第九条关于逾期付款责任约定：“…（2）逾期超过六十日［该日期应当与第（1）项中的日期相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款…”《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定：“…双方无论何种原因解除合同或终止合同的，均应配合对方在合同解除或终止后的10日内到房产管理部门办理所购商品房的解除备案登记手续…”第十六条约定：“出卖人加盖出卖人财务专用章的收据是唯一有效的收款凭证。”双方签订上述合同当日，进行了签约备案登记。 案涉房屋尚未完成初始登记。新兴建材公司于2013年8月15日将案涉房屋交付给黄东，现由黄东实际占有。 新兴建材公司在2006年至2016年期间，多次申请变更法定代表人，分别于2006年4月10日申请将柯昌国变更为王钢武、于2008年7月21日申请将王钢武变更为胡川建、于2009年5月25日申请将胡川建变更为宋廷才、于2015年8月12日申请将宋廷才变更为宋仕勇、于2016年3月23日申请将宋仕勇变更为杨龙。新兴建材公司使用的公司印章，在2006年4月10日使用的印章尚无编号，在2008年7月21日、2009年5月25日使用的印章变更为有编号且编号后四位为6688，在2011年10月27日至今使用的印章编号后四位变更为9392。 2018年1月25日，彭秋贵委托四川公生明律师事务所，就其与新兴建材公司商品房预售合同一案作为其一审本诉及反诉、二审上诉或应诉阶段的代理人，约定律师费40000元，律师费尚未支付。 新兴建材公司因本案未产生律师费。 上述事实，有新兴建材公司提交的当事人身份信息、新兴建材公司与彭秋贵签订的《商品房买卖合同》、网签备案登记、彭秋贵提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附属文件》、《委托代理合同》、新兴建材公司章程、股权转让协议、情况说明、法定代表人信息、变更登记申请、黄东提交的物业中心收费票据、收楼交接确认书及各方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，上述证据经过庭审质证，符合证据的构成要件且能够证明案件的基本事实，故本院予以采信。对于其他证据，本院评述如下： 彭秋贵为了证明其已通过现金方式支付了全部购房款，向本院提交了一份加盖有“成都双流新兴建材有限公司财务专用章”的收据。2018年3月3日，新兴建材公司主张该收据上加盖的财务专用章与新兴建材公司的财务专用章不一致，申请对该收据上加盖的财务专用章与其在公安机关备案的财务专用章是否同一枚进行司法鉴定。经本院委托四川鼎诚司法鉴定中心进行司法鉴定，四川鼎诚司法鉴定中心出具了鼎诚司鉴[2018]文鉴字第0155号《文痕司法鉴定意见书》，鉴定结论为该收据上加盖的“成都双流新兴建材有限公司财务专用章”与新兴建材公司在公安机关备案的不是同一枚，本院对鉴定结论予以确认。彭秋贵主张其来成都旅游，经人介绍购买案涉房屋，但未提交现金取款证明，亦未提交证据证明新兴建材公司存在使用多枚或变更财务专用章的情形，不能证明彭秋贵已支付全部购房款，故本院不予采信。 新兴建材公司、黄东为了证明双方于2008年11月12日签订了《商品房买卖合同》，存在商品房买卖合同关系，向本院提交了一份《商品房买卖合同》，该合同对双方买卖案涉房屋的权利义务进行了约定，在落款处加盖了新兴建材公司印章，印章编号后四位为9392。因该合同上加盖的印章与新兴建材公司2008年使用的印章不符，故本院对该合同不予采信。 本院认为，彭秋贵与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附属文件》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。针对新兴建材公司与彭秋贵的诉辩意见及黄东的陈述，本院根据查明的事实，综合评判如下： 关于彭秋贵与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除或继续履行的问题，本院认为，《商品房买卖合同》中约定了彭秋贵应于2008年12月26日前一次性支付全部购房款195891元，但如前所述，彭秋贵未能充分举证证明其已支付完毕全部购房款，应当承担举证不能的法律后果，故对彭秋贵主张新兴建材公司继续履行《商品房买卖合同》义务，交付房屋并办理不动产权登记证书的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，彭秋贵逾期付款超过60日，新兴建材公司有权解除合同，新兴建材公司主张其曾向彭秋贵邮寄送达解除合同的通知，但未提交证据予以证明，故本院不予采信。但新兴建材公司起诉来院，解除合同的条件已成就，故对新兴建材公司主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因新兴建材公司与彭秋贵签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应予解除，新兴建材公司主张彭秋贵协助办理案涉房屋的撤销备案登记手续属于恢复原状，故对该诉讼请求，本院予以支持。 关于新兴建材公司主张彭秋贵支付违约金20000元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，彭秋贵应按照累计的逾期应付款的5%支付违约金，经计算违约金金额为9794.55元。故对新兴建材公司主张彭秋贵支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以部分支持。 新兴建材公司主张律师费及其他费用由彭秋贵承担，因新兴建材公司未因本案产生律师费，亦未提交产生其他费用的证据材料，故本院对该项诉讼请求不予支持。 由于彭秋贵未支付全部购房款，构成合同违约，导致其与新兴建材公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除，故新兴建材公司无须向彭秋贵履行交房及办理不动产权登记证书的义务，亦无须支付违约金。彭秋贵因本案产生的律师费40000元，不应由新兴建材公司负担。故对彭秋贵主张新兴建材公司支付从2009年11月1日起至2018年2月1日止的逾期交房违约金188000元、从2010年8月1日起至2018年2月1日止的逾期办证违约金536000元及律师费40000元的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都双流新兴建材有限公司与被告（反诉原告）彭秋贵于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日起解除； 二、（反诉原告）彭秋贵于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）成都双流新兴建材有限公司办理“亚丁小镇”7栋2单元11楼1号房屋（签约备案号：131312）的撤销签约备案登记手续； 三、被告（反诉原告）彭秋贵于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都双流新兴建材有限公司支付违约金9794.55元； 四、驳回原告（反诉被告）成都双流新兴建材有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）彭秋贵的全部诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费150元、反诉案件受理费2762元，由被告（反诉原告）彭秋贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 叶若兰 二〇一九年二月十五日 法官助理 林佳莹 书 记 员 干雪玲