上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初13739号原告(反诉被告)：上海爱兴璐塑料包装有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：山口博明，总经理。委托诉讼代理人：顾文伟，上海金茂凯德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟德恺，上海金茂凯德律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海晨田信息工程服务部，住所地上海市嘉定区。投资人：吴嘉霖，董事长。委托诉讼代理人：陈忠秋，上海市正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。原告上海爱兴璐塑料包装有限公司诉被告上海晨田信息工程服务部以及反诉原告(以下统称“被告”)上海晨田信息工程服务部诉反诉被告(以下统称“原告”)上海爱兴璐塑料包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋租赁合同,接受房租3,563,828元(2017年3月17日至2017年12月31日期间的租金，其中2017年为1,241,914元，2018年为2,321,914元)并向原告出具增值税专用发票(2017年发票已开具，不再要求)；2、判令被告履行房屋的修缮义务；3、判令被告归还原告垫付的水费32,620元。审理中，原告撤回了第2、3项诉讼请求。事实和理由：原告自2006年9月起承租位于上海市嘉定区菊园新区菊城路XXX号第2幢、第3幢厂房。2016年2月2日又与原房东上海创然实业有限公司(以下简称创然公司)更新了《房屋租赁合同》，约定租期于2026年12月31日届满，并明确约定了租金和其他权利义务。2017年3月17日，被告通过司法拍卖取得上述租赁物的所有权。2017年5月2日，在原、被告双方的现场见证下，上海市嘉定区人民法院的执行法官向原告送达执行裁定书并做了房屋移交笔录。被告一直拒绝接受原告支付的租金，并称租赁合同无效，要求缩短租赁期限并上涨房租。双方协商未果，故原告诉至法院。被告辩称，请求驳回原告所有诉请。首先，原、被告之间不存在租赁合同关系，原告要求被告继续履行原告与案外人签订的房屋租赁合同没有法律依据。涉案厂房原权利人为创然公司。2017年3月，被告通过法院司法拍卖依法拍得涉案厂房。2017年4月18日，法院出具(2016)沪0114执2852号之一执行裁定书，依法确认上述厂房归被告所有。被告依法取得上述厂房后，并未与原告签订过任何的房屋租赁合同。其次，涉案厂房拍卖时载明的带租约拍卖事宜，被告参加拍卖后并不清楚原告与案外人签订的租赁期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止的租赁合同，执行局也未曾告知存在这样一份租赁合同。再次，该租赁合同的签订存在诸多疑点：1、签订时间存在异议，根据原告提供的其与创然公司签订的第一份租赁合同的租赁期限为十年，自2006年9月1日至2016年12月31日，合同第六条第一款约定在租赁期如合同一方提前终止本合同，必须提前六个月书面通知对方，而原告与创然公司签订的第二份租赁合同落款时间为2016年2月2日，距离第一份合同的到期日尚有九个月之久，与常理不符；2、根据原租赁合同约定，房租每三年递增5%，即2015年度的年租金为213万元，加上第二份合同里面有约定15万元的税费。那么总计2015年度的租金为228万元，租赁面积为7600平方米，折合单价是0.82元/平方米/天，而第二份租赁合同约定的年租金2017年度为2,321,914元，但租赁面积增加为7,917.7平方米，折合单价为0.8元/平方米/天，房租的价格非但没有增长，反而降低了，与当时的市场行情不符，也不符合交易习惯。最后，原告与创然公司续签合同时，上述房屋已经被人民法院依法查封，查封日期为2015年8月5日。原告与案外人创然公司在房屋存在查封的情形下，仍然继续签订长达十年的租赁合同，存在恶意串通，损害第三人即买受人合法权益的情形，被告作为合法受让人，也无义务继续履行出让人签订的租赁合同。同时，被告提出反诉要求：1、判令确认原告与创然公司于2016年2月2日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令原告携其财产搬离涉案厂房，并将该厂房返还被告；3、判令原告按11,084.78元/天的标准向被告支付自2017年3月18日起至实际搬离之日止的房屋占有费(按目前市场价1.4元/天/平方米计算)。审理中，被告撤回第1项诉请。原告针对反诉辩称，首先，被告主张导致合同无效的1357号查封与原告无任何关联性。在该租赁房屋被拍卖之前，创然公司已经对该案履行完毕，并且向嘉定区人民法院申请了解除查封。其次，原告参与竞拍时，明知本次拍卖是带租约拍卖的，原告自2006年底使用租赁房屋至今。再次，原告曾就嘉定区人民法院(2016)沪0114执2852号裁定书要求其搬离后，提出了执行异议，法院未作出原租赁合同无效之裁定，并决定带租拍卖，即认可该续租协议有效。故被告要求原告搬离并返还涉案厂房并无依据。原告同意支付按照合同规定的租金标准支付房租。本院经审理认定事实如下：2009年1月11日，上海爱兴璐塑料包装有限公司(以下简称爱兴璐公司)与创然公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定创然公司将其合法拥有的坐落于上海市嘉定工业区菊园配套一区5号地块(菊城路XXX号第2、3幢厂房)占地约14380平方米结合房屋建筑面积约7600平方米厂房(以下简称涉案厂房)出租给爱兴璐公司；租赁期限十年，自2006年9月1日至2016年12月31日；租赁费用184万元/年，先付后用，2006年9月30日前支付2006年度10-12月租赁费，以后每年12月31日前支付下一年度的租赁费，租赁费3年不变，2009年10月起每三年递增一次，递增幅度为5%。2016年2月2日，爱兴璐公司与创然公司续签了《房屋租赁合同》一份，租赁期限为十年，自2017年1月1日至2026年12月31日，租赁费先付后用，每年12月31日前支付下一年度的租赁费，租赁费如下：2017年2,321,914元，2018年2,321,914元，2019年2,441,196元，2020年2,441,196元，2021年2,441,196元，2022年2,566,442元，2023年2,566,442元，2024年2,566,442元，2025年2,697,950元，2026年2,697,950元，此外，合同承租年限内由创然公司承担租赁房屋及土地的相应税费(房产税、土地使用税等)，爱兴璐公司同意向创然公司补贴2015年和2016年支付的房产税和土地使用税共计30万元，补贴方式为于2016年2月7日前一次性以银行转账的方式支付30万元。2016年4月，案外人张某某向本院申请执行(2015)嘉民一(民)初字第7261号民事调解书，本院于2016年7月12日作出(2016)沪0114执2852号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人创然公司名下位于上海市嘉定区菊城路XXX号的房产、土地所得价款用于清偿债务。2017年1月17日至1月20日，上海奇贝拍卖有限公司经法院委托对上述房屋进行了第一次拍卖；2017年3月14日至3月17日，进行了第二次拍卖，本次拍卖的拍品描述中载明：菊城路XXX号1-8幢均已出租，拍卖特别告知中载明，本次拍卖的上述房地产为带租约拍卖，根据我国相关法律法规的规定，拍卖成交后，原租赁合同关系继续有效，买受人需继续履行至原租赁期满，原承租人支付的押金需由买受人承担，拍卖成交后，买受人须自行与承租人协商相关事宜。在第二次拍卖中，上海晨田信息工程服务部(以下简称晨田服务部)于2017年3月17日竞得上述房产。本院于2017年4月18日出具了(2016)沪0114执2852号之一执行裁定书，裁定原属被执行人创然公司名下坐落于上海市嘉定区菊城路XXX号1-8幢全幢工业房产归买受人晨田服务部所有。后，爱兴璐公司发函给晨田服务部，要求其提供账号后向其支付租金。晨田服务部回函要求重新签订协议，重新协商价格和期限，不认可爱兴璐公司与创然公司2016年签订的续签协议。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对爱兴璐公司与创然公司2016年的续签合同对晨田服务部否有约束力？爱兴璐公司需向晨田服务部支付租金或使用费的金额为多少？双方意见不一。爱兴璐公司为证明其主张，向本院提交了两份房屋租赁合同、拍卖公证书、2852号执行裁定、两份备忘录、往来函件、付款凭证和发票，并向本院说明，双方租赁面积一直未发生变化，续签合同的面积与原合同面积不一致是因为做生产项目环境影响评价时，环保部门要求租赁合同的面积要与厂房产权证明的面积严格一致，故作了更改。晨田服务部对第一份租赁合同无异议，对2016年续签的租赁合同真实性无法确认，对公告、执行裁定和往来函件真实性无异议，对两份备忘录不认可，系与案外人签订，对付款凭证及发票真实性由法院核实，但认为已经查封状态下支付和收取租金的行为不得对抗善意的受让方即晨田服务部。晨田服务部为证明其意见，向本院提交了2852号之一执行裁定书、联系函、执行公告、竞拍保证金入账通知、菊城路XXX号涉案厂房以外的其他厂房的租赁合同和晨田服务部受让厂房后重新签订的租赁合同。爱兴璐公司对上述证据发表质证意见如下：对执行裁定真实性无异议，对联系函、执行公告真实性无异议，对入账通知真实性及证明内容均不认可，对租赁合同不认可关联性。另查明，涉案厂房上存在三个查封，分别为：2015年8月5日本院查封，案号为(2015)嘉执字第1357号(该案执行所涉款项创然公司已于2017年2月22日履行完毕)；2016年5月11日本院查封，案号为(2016)沪0114执2853、2860号；2017年3月16日浙江省嵊州市人民法院的查封，案号为(2015)绍嵊执民字第2210-7号。又查，2017年1月19日，爱兴璐公司与创然公司签订了《关于2017年度房租支付的备忘录》，约定：2017年租金2,321,914元，扣除2016年8月为创然公司代垫排水管铺设工程款8万元，应支付2,241,914元，爱兴璐公司于2017年3月支付第一笔50万元，创然公司收到后应立即开具2016年度以及2017年度房租发票(增值税发票)；爱兴璐公司收到发票当日支付第二笔50万元，第三笔房租爱兴璐公司在收到创然公司书面通知后3个工作日转账到指定账户及指定收款人，但由于涉案厂房被查封，支付要求必须先得到查封法院的书面同意。2017年2月27日，爱兴璐公司向本院寄送《联系函》，载明因涉案厂房已进入执行拍卖阶段，其与创然公司签订的续租合同的期限至2026年12月31日届满，本院执行局法官曾于2016年6月至其公司，向其送达协助执行通知书，并告诫其公司不得擅自支付租金给创然公司或法定代表人郭建平，故要求提存租金。后，爱兴璐公司于2017年3月1日和同年3月2日分别向创然公司直接支付了50万元，共计已付租金100万元。创然公司已于2017年3月2日为爱兴璐公司出具了2017年的租金金额为2,241,914元的上海增值税专用发票。2017年4月20日，(2016)沪0114执2852号之一执行裁定书送达买受人晨田服务部。本院认为，本案争议焦点之一为爱兴璐公司与创然公司间2016年的续签合同对晨田服务部否有约束力？首先，包含涉案厂房在内的菊城路XXX号1-8幢房产于2017年3月14日至3月17日期间进行第二次拍卖时，拍品描述中明确载明菊城路XXX号1-8幢均已出租，拍卖特别告知中亦明确载明“本次拍卖的上述房地产为带租约拍卖，根据我国相关法律法规的规定，拍卖成交后，原租赁合同关系继续有效”。2009年爱兴璐公司与创然公司签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，拍卖时正在履行的合同为2016年的续签合同，爱兴璐公司亦持续在使用涉案厂房。晨田服务部在竞拍时应当知晓涉案厂房为带租约拍卖，竞得后原产权人与承租人正在履行的租赁合同应继续有效。至于晨田服务部辩称其知晓的带租约拍卖是指出涉案厂房外的8号厂区内其他房屋的租约，但拍品描述明确的是1-8幢均已出租。故对该辩称意见，本院不予采纳。其次，晨田服务部认为爱兴璐公司与创然公司在房屋存在查封的情形下，仍然继续签订长达十年的租赁合同，存在恶意串通，损害第三人即买受人合法权益的情形。但晨田服务部所指查封为案号为(2015)嘉执字第1357号查封，并非拍卖所涉案件查封，且在拍卖之前，该案执行所涉款项创然公司已经履行完毕，故并未损害买受人即晨田服务部的合法权利。最后，晨田服务部主张续签的租赁协议签订时间及租金均不合理，但并无充分依据。综上，晨田服务部受让涉案厂房后，爱兴璐公司与创然公司间2016年的续签合同对其亦应有约束力，晨田服务部应继续履行该合同，故对晨田服务部反诉要求爱兴璐公司搬离并返还涉案厂房的请求，本院不予支持。本案争议焦点之二，爱兴璐公司应向晨田服务部支付的租金金额是多少？按照租赁合同的约定，租金一年一付，先付后用。至今，爱兴璐公司应向晨田服务部支付至2019年年底的租金。其中2018年租金为2,321,914元，2019年租金为2,441,196元；关于2017年的租金，合同约定租金为2,321,914元，因本院于2017年4月18日出具了(2016)沪0114执2852号之一执行裁定书，裁定原属被执行人创然公司名下坐落于上海市嘉定区菊城路XXX号1-8幢全幢工业房产归买受人晨田服务部所有，该裁定书送达买受人晨田服务部的时间为2017年4月20日。故爱兴璐公司应将2017年4月21日之后的租金支付给晨田服务部。经核算，2017年1月1日至同年4月20日的租金为699,755元，2017年4月21日至同年12月31日的租金为1,622,159元，该1,622,159元应向晨田服务部支付。爱兴璐公司主张其已向创然公司支付租金100万元加上双方约定在2017年度租金中扣除2016年8月为创然公司代垫排水管铺设工程款8万元，合计已付租金108万元，但其中100万元是在本院查封且明确告知其不能再向创然公司支付租金，其亦知晓涉案厂房已在拍卖的情况下，继续向创然公司支付的，故其向创然公司多支付的租金不能对抗执行拍卖房屋的买受人即晨田服务部。因此，对爱兴璐公司主张2017年4月21日至同年12月31日部分租金已经支付应当扣除的意见，本院不予采纳，亦不得在对晨田服务部应付租金中予以抵扣。因此，对晨田服务部主张的2017年4月21日至2019年12月31日期间的租金，本院予以支持。但其主张的租金支付标准缺乏依据，本院不予采纳。经核算，该期间的租金为6,385,269元。对爱兴璐公司主张要求开具增值税专用发票的请求，因租金支出在其公司增值税应纳税额中可作抵扣，原出租人创然公司亦向其出具了租金的增值税专用发票，晨田服务部对其出租不动产收入，亦有依法申报并纳税的义务，故对爱兴璐公司该请求，本院亦予以支持。综上，依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款、第三十一条第二款的规定，判决如下：一、原告上海爱兴璐塑料包装有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海晨田信息工程服务部2017年4月21日至2019年12月31日的租金人民币6,385,269元；二、被告上海晨田信息工程服务部应于收到上述第一项中的租金后五日内向原告上海爱兴璐塑料包装有限公司出具2018年度和2019年度租金的增值税专用发票(金额共计4,763,110元)；三、驳回原告上海爱兴璐塑料包装有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告上海晨田信息工程服务部的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，由被告上海晨田信息工程服务部负担。反诉受理费24,949.50元，由原告上海爱兴璐塑料包装有限公司负担1,743元，被告上海晨田信息工程服务部负担23,206.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年二月二十八日书记员  朱雯附：相关法律条文《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条……不动产、有登记的特定动产后者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。第三十一条……拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。