江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初1869号原告:雅居乐雅生活服务股份有限公司南通分公司，住所地南通市经济技术开发区。负责人:朱锦霞，总经理。委托诉讼代理人：戚硕，系公司员工。委托诉讼代理人：韦凯，系公司员工。被告：刘红平，女，1977年2月6日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：陆峰，男，1984年11月17日生，汉族，住址同上。被告：陆峰，男，1984年11月17日生，汉族，住址同上。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南通分公司（以下简称雅居乐雅公司）与被告刘红平、陆峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戚硕、韦凯，被告陆峰到庭参加了两次庭审，被告刘红平参加了普通程序的庭审。本案现已审理终结。原告雅居乐雅公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费6166.89元、公共水电能耗费2248.34元，合计8415.23元；2、判令被告支付上述费用自逾期之日起至全部缴纳之日止的违约金（暂计算至2018年6月30日为5781.26元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年12月9日与南通雅居乐房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买雅居乐花园小区第27幢3101室房屋，建筑面积133.83平方米。随后，原、被告签订前期物业服务协议，约定由原告负责雅居乐花园小区的前期物业服务工作。根据协议，自房屋交付之日起，按建筑面积计算，被告应以1.92元/平方米/月的标准向原告缴纳物业服务费，以0.70元/平方米/月的标准缴纳公共水电能耗费，物业服务费每一年预交一次，在每年最后一个月的20日前缴纳下一年物业费。被告在交付第一年物业服务费后再无缴纳后期费用，原告对此多次催要均无效果。根据协议约定，如被告逾期缴费，应按照物业服务费的千分之二支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告刘红平、陆峰辩称，原告方作为物业公司没有做到应做到的服务内容，收费标准与服务质量完全不符，存在的问题不能及时解决。原告应该先做好自己分内的事情，提高服务质量，切实按照合同约定做事，被告作为业主也会准时缴纳物业费。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了前期物业服务协议，商品房买卖合同、催缴律师函及快递单、岗值班管理记录表、楼栋的清洁记录表、清洁服务合同、物业巡视检查记录表、前期物业服务收费标准、照片及视频，本院组织双方进行质证，本院对上述证据予以确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月，被告刘红平、陆峰与南通雅居乐房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由刘红平、陆峰购买南通开发区雅居乐花园27幢3101室房屋，约定房屋建筑面积134.72平方米，南通雅居乐房地产开发有限公司应于2016年1月31日前向两被告交付案涉房屋。2016年1月，被告缴纳2016年2月1日至2017年1月31日物业管理费3083.44元、公共能耗费1124.17元。2016年7月8日，两被告领取案涉房屋产权证，证载房屋建筑面积为133.83平方米。另查明，2014年12月，原告与被告刘红平、陆峰签订前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的案涉房屋提供物业服务。对于收费标准，双方约定高层住宅物业服务费为1.92元/月/平方米，代收代缴高层住宅公共水电能耗费用为0.70元/月/平方米。物业服务费（含代收代缴各类公共水电能耗费用）每一年预缴一次，缴纳费用时间应在每年最后一个月的20日前交纳下一年的物业服务费。逾期支付物业服务费的，原告有权要求被告按每日应缴物业费总额的千分之二支付违约金。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。原告应按协议约定提供物业管理服务，被告作为业主应按约给付物业服务费。关于被告辩称的物业服务不到位的各项意见，本院认为，被告虽然提供部分视频和照片，但因其所反映的现场状况是瞬时体现，即便存在，物业公司在获知现场状况并进行修缮确需一定的时间。物业管理是持续性工作且具有公共服务的性质，需要全体业主与物业公司相互配合。因此，物业费的收取关系到整体物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付物业费的方式来扩大矛盾，这样不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整体物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。当然，原告作为物业服务企业，也应在日常工作中进一步改善服务态度、公开服务信息、提高服务质量，加强与业主的沟通交流，在自己职责范围内尽最大努力满足业主或物业使用人的合理要求，为全体业主提供更加和谐稳定的生活环境。综上，被告抗辩理由在原告履行了主要服务义务的情况下，不得作为其拒绝缴纳物业费的理由，两被告应当全额缴纳物业服务费。对于收费标准，原告主张按2.62（1.92+0.7）元/月/平方米计算符合合同约定，且不超过相关物价部门定价标准，本院予以支持，故两被告每年应支付的物业服务费（含公共能耗费用）为4207.61元（2.62×133.83×12），2017年2月1日至2019年1月31日的费用合计为8415.22元（4207.61×2）。对于违约金，本院认为，两被告未按约交纳相应费用，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，但原告主张的标准过高，考虑原、被告之间系长期服务与被服务的关系，原告在工作中亦有需要改进之处，从公平角度出发,本院酌情对违约金标准予以调整，酌定以4207.61元为基数自逾期之日起（即每年1月21日起）按中国人民银行贷款年利率4.35%的二倍计算至实际支付之日止，超出部分不予支持。对于违约金的起算时间，原告主张自2017年2月1日开始计算，不超过合同约定，本院照准。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告刘红平、陆峰于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南通分公司支付2017年2月1日至2019年1月31日物业服务费8415.22元及违约金（以4207.61元为基数分别自2017年2月1日、2018年1月21日按中国人民银行贷款年利率4.35%的二倍计算至实际支付之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南通分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南通分公司负担37元，由被告刘红平、陆峰负担117元（案件受理费原告预交，本院不作退还，被告负担部分待履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费154元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈 婷人民陪审员  杨清平人民陪审员  于 佳二〇一九年二月二十一日书 记 员  顾文倩附法律条文：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。