湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初2784号原告：黄石市城发置业有限公司，住所地黄石市磁湖东路28号，统一社会信用代码91420200795949585D。法定代表人：陈新安，执行董事。委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢金毕，湖北太圣律师事务所实习律师。被告：胡武，女，1970年12月20日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被告：肖茂倩，男，1969年8月31日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告黄石市城发置业有限公司与被告胡武、肖茂倩商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市城发置业有限公司的委托诉讼代理人敖英姿、被告胡武、肖茂倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款150000元；2、判令被告支付从2015年4月2日起至实际付清全部购房款之日的逾期付款违约金（截止到2018年10月26日违约金为866161元）；3、判令被告支付原告为实现债务所发生的律师费用30000元。事实与理由：2015年4月2日，被告胡武与原告签订两份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于黄石市黄石港区青山湾路10号的金色港湾1-107、1-206,其中1-107号商铺建筑面积为159.98平方米，每平方9900元，合同金额为1583802元，签订合同当天支付793802元，余款790000元办理银行贷款；1-206号商铺建筑面积为349.27平方米，每平方米5600元，合同金额为1955912元，签订合同当天应收985912元，余款970000元办理银行贷款，即两个合同总价为3539714元，2015年4月2日应付房款1779714元，余款1760000元由原告协助被告胡武办理银行按揭。合同签订后，被告胡武未依约办理银行按揭贷款，也未按期支付购房款，在原告多次催讨下，2016年6月1日，被告向原告出具承诺书，承诺2016年5月31日前交付购房款250000元，6月30日付250000元，9月30日前付500000元，余款2016年12月31日前还完。如本人未按上述任一期按期偿还购房款的，则本人承诺自2015年4月2日起按所欠金额的月息2分支付逾期付款违约金，直至清偿全部购房款之日，且自愿承担原告为追讨未按期偿还购房款所产生的诉讼费用、律师代理费用等所有费用。截至2018年6月26日止，被告累计支付购房款3389714元，余下150000元购房款经原告多次催讨未果。故原告诉至法院，请求判如所请。两被告辩称，2015年5月17日，当时的原告负责人黄某让被告肖茂倩帮忙，将原告应退还给黄志高的购房款150000元直接替原告支付，并从被告应支付给原告的购房款中冲抵。两被告正准备按合同约定付原告购房款，就按照黄某的要求支付给黄志高150000元。两被告与黄志高不认识，更没有任何经济往来，不可能无缘无故付给黄志高150000元。原告的负责人李小明上任后，让两被告支付购房款并且将被告肖茂倩已支付给黄志高的150000元作为遗留问题处理（不承认也不否认150000元应是被告肖茂倩支付给原告的购房款）。两被告不同意，提出一次性解决（即原告承认150000元系被告支付给原告的购房款），其余房款按合同约定一次性付清。李小明认为是上任负责人遗留问题，所以此事一直搁置。原告负责人陈新安上任后，迫于城发集团安排的工作任务，多次与被告协商此事解决办法，提出150000元暂不支付，其余欠交房款付清，并提供物业业务让被告参与，金色港湾屋顶防水工程邀请被告竞标，被告考虑到与原告还有业务合作，就同意了。原告认为两被告逾期付款且向原告出具了承诺书，从而承担违约金866161元，对此，两被告认为，被告之所有没有及时支付购房款，是因为双方在购房款总额认识上有分歧，并非被告没有能力或故意拖欠购房款；被告从未出具过承诺书，不知原告承诺书从何而来，更不可能同意按月息2分支付违约金；银行按揭贷款没有办理是由于原告差资料所以改为现金支付。综上，两被告认为已向原告足额支付了购房款，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的被告胡武于2016年6月1日出具的《承诺书》、原告于2017年1月4日出具的《催款通知》中，均有被告胡武的签名，被告胡武并未提供证据予以反驳，故对该两份证据，本院予以采信。两被告提交的中国建设银行个人汇款凭证及被告肖茂倩的银行流水，能够证明本案客观事实，本院予以采信；证人黄某出具的《关于肖茂倩替兴城公司垫付15万元资金有关情况的说明》及证言，本院将结合本案事实综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月7日，被告肖茂倩通过银行卡刷卡支付黄石市兴城置业有限公司400000元、600000元，共计1000000元，黄石市兴城置业有限公司同时向被告胡武出具收据一张，载明收款事由为金色港湾房款，商铺107。2015年4月2日,黄石市兴城置业有限公司（出卖人）与被告胡武（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于黄石市黄石港区青山湾路10号金色港湾1层107号商铺，建筑面积159.98平方米，单价为平方米9900元，总金额1583802元；买受人于本合同签订当日交付该房款793802元，余下房款790000元，由出卖人协助买受人办理银行按揭。同日，黄石市兴城置业有限公司（出卖人）与被告胡武（买受人）又签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于黄石市黄石港区青山湾路10号金色港湾1层206号商铺，建筑面积349.27平方米，单价为平方米5600元，总金额1955912元；买受人于本合同签订当日交付该房款985912元，余下房款970000元，由出卖人协助买受人办理银行按揭。2015年6月3日，被告肖茂倩通过银行卡刷卡支付黄石市兴城置业有限公司350000元；2016年5月30日，被告肖茂倩转账支付黄石市兴城置业有限公司250000元。2016年6月1日，被告胡武向黄石市兴城置业有限公司出具一份《承诺书》，内容为：“本人承诺2016年5月31日前向黄石市兴城置业有限公司（以下简称‘兴城公司’）交付购房款25万元，6月30日前付25万元，9月30日前付50万元，余款2016年12月31日前还完。如本人未按照上述任一期按期偿还购房款的，则本人承诺自2015年4月2日起按所欠金额的月息二分支付逾期付款违约金，直至偿清全部购房款之日，且自愿承担兴城公司为追讨本人未按期偿还购房款所产生的诉讼费用、律师代理费用等所有费用。另外，本人承诺在2016年7月31日前腾退占用的金色港湾101号门面，如逾期腾退，则逾期期间，每日按照1000元向兴城公司支付违约金。肖茂倩愿意作为胡武的共同还款人对上述内容作出共同承诺。”被告肖茂倩于2016年7月4日、12月26日、12月28日分别转账支付黄石市兴城置业有限公司250000元、100000元、200000元。2017年1月4日，黄石市兴城置业有限公司向被告胡武送达一份《催款通知》，要求被告胡武于接到通知后一周内，尽快支付剩下购房款1389714元。2017年1月6日，被告胡武在该《催款通知》上签字。被告肖茂倩于2017年3月7日转账支付黄石市兴城置业有限公司1000000元，于2018年6月26日转账支付原告239714元。因原告认为被告胡武仍有150000元购房款未支付，双方故而成讼。另查明，原告因本案诉讼与湖北太圣律师事务所签订委托代理合同，并于2018年12月5日支付律师费30000元。再查明，2017年7月27日，黄石市兴城置业有限公司名称变更为黄石市城发置业有限公司；两被告系夫妻关系。2012年8月9日，黄石中意贸易有限公司（下称中意公司）与黄石市兴城置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定中意公司购买位于黄石市黄石港区青山湾路10号金色港湾1层107号商铺，建筑面积156平方米。同日，中意公司转账支付黄石市兴城置业有限公司100000元。2012年8月29日，中意公司转账支付黄石市兴城置业有限公司50000元。此后，在未取得中意公司同意的情况下，因建设需要该商铺被占用安装了电梯，与合同约定的户型不相符，中意公司为此一直拒交购房款。此后，在未与中意公司解除合同的情形下，黄石市兴城置业有限公司将该商铺卖给被告胡武。为了解决该纠纷，黄石市兴城置业有限公司原负责人黄某组织双方协商，由被告肖茂倩代替黄石市兴城置业有限公司退还中意公司购房款150000元，中意公司同意解除与黄石市兴城置业有限公司签订的购房合同，中意公司支付的购房款150000元则转冲被告肖茂倩的购房款。2015年5月27日，被告肖茂倩转账支付中意公司的法定代表人黄志高150000元。对上述情况，黄某出具一份《关于肖茂倩替兴城公司垫付15万元资金有关情况的说明》，黄志高于2017年8月30日在该说明上予以签字确认，并再次确认：已收到肖茂倩代替黄石市兴城置业有限公司垫付150000元款项，同意解除与黄石市兴城置业有限公司签订的购房协议，所交的150000元预付款转肖茂倩的购房款。审理中，被告胡武口头提出对《承诺书》及《催款通知》中其签名进行笔迹鉴定，但被告胡武在本院限定的期限内未提交书面鉴定申请。本院认为，原告与被告胡武签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约履行各自的义务。根据本案查明的事实，被告肖茂倩支付给中意公司的法定代表人黄志高150000元，是在黄某的组织协调下所为，经过黄某及黄志高的同意，三方一致认可该款系被告肖茂倩代替原告退还给中意公司的购房款，中意公司已经支付的购房款150000元则转为被告肖茂倩的购房款。虽然该行为并未在公司账目中有所体现，但黄某系原告原负责人，被告肖茂倩有理由相信黄某的行为代表了原告，黄某的行为符合民事法律关于表见代理的规定，且该行为并未给原告造成损失，原告已经实际收取了150000元购房款。故本院认定被告肖茂倩已于2015年5月27日支付原告购房款150000元，原告要求两被告支付购房款150000元的诉讼请求，本院不予支持。虽《商品房买卖合同》中对付款时间、金额进行了约定，但被告胡武另行出具《承诺书》，对付款时间、金额及违约责任等进行约定，原告亦接受该《承诺书》，应视为双方对合同相关条款的重新约定，双方均应遵守。被告胡武辩称《承诺书》非其本人签名，但其并未提交相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，故被告胡武的上述抗辩理由不成立。现被告胡武未按照《承诺书》中的约定来履行付款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告胡武支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因双方约定以所欠金额的月利率2%计算违约金，而双方在两份合同中约定的首付款共计为1779714元（793802元+985912元），余款均由原告配合被告胡武办理银行按揭，但双方对该时间并无约定，且一直未办理银行按揭，直至被告胡武于2016年6月1日出具《承诺书》，视为双方对付款方式进行了变更，故本院认定在2016年6月1日前，被告胡武应支付购房款的金额为1779714元。经计算，从2015年4月2日起至2016年6月1日止的违约金应为98679.48元（779714元×月利率2%+779714元×月利率2%÷30日×26日+629714元×月利率2%÷30日×7日+279714元×月利率2%×11个月+279714元×月利率2%÷30日×27日+29714元×月利率2%÷30日×3日），从2016年6月2日起至购房款付清之日即2018年6月26日止的违约金应为346978.65元（1789714元×月利率2%+1789714元×月利率2%÷30日×2日+1539714元×月利率2%×5个月+1539714元×月利率2%÷30日×22日+1439714元×月利率2%÷30日×2日+1239714元×月利率2%×2个月+1239714元×月利率2%÷30日×7日+239714元×月利率2%×15个月+239714元×月利率2%÷30日×19日）。综上，从从2015年4月2日起至购房款付清之日即2018年6月26日止的违约金共计为445658.13元（98679.48元+346978.65元），原告请求的超出部分，本院不予支持。对于原告主张的律师费诉求，因《承诺书》对此进行了约定，该约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定。湖北太圣律师事务所收取的30000元律师费没有超出相关规定，故原告要求被告胡武支付30000元律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告肖茂倩的责任。因被告肖茂倩并未在《承诺书》中签字，原告亦未提交证据证明被告肖茂倩自愿对被告胡武的上述债务承担连带责任，故原告要求被告肖茂倩对被告胡武的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡武于本判决生效后五日内支付原告黄石市城发置业有限公司违约金445658.13元以及律师费30000元。二、驳回原告黄石市城发置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告胡武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用6972元（已减半收取），由原告黄石市城发置业有限公司负担2980元、被告胡武负担3992元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  刘青青二〇一九年二月二十七日书记员  周 贝