贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民初142号 原告：贵州永丰光大房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县金龙新区金鱼村**。 法定代表人：王沁雯，系该公司总经理。 委托代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人（一般授权）：燕如义，贵州本芳律师事务所律师。 被告：大方县国土资源局，住所地：贵州省毕节市大方县红旗街道办事处庆春南路。 法定代表人：黄家发，系该局局长。 委托代理人（特别授权）：黄饶，系局法规股股长。 委托代理人（特别授权）：陈思君，系该局土地交易局副局长。 第三人：大方县人民政府，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道中段。 法定代表人：陈萍，该县人民政府县长。 委托代理人（特别授权）：赵兴金、石江，该县人民政府法制办公室工作员。 原告贵州永丰光大房地产开发有限公司（以下简称“永丰光大房开公司”）与被告大方县国土资源局（以下简称“大方国土局”）及第三人大方县人民政府（以下简称“大方县政府”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵州永丰光大房地产开发有限公司委托代理人陈胜华、被告大方县国土资源局委托代理人黄饶、陈思君、第三人大方县人民政府委托代理人石江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永丰光大房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告大方国土局立即为原告办理合同编号为：“522422—2012CR—0012”合同项下36100.00平方米土地的建设用地使用权的不动产登记证书（土地编号：2011DFSZ21）；2、判决被告大方国土局立即将合同编号为：“522422—2012CR—0012”合同项下36100.00平方米的建设用地剩余未拆迁完毕部分在一个月内完成拆迁，净地交付原告永丰光大房开公司；3、判决被告大方国土局支付原告永丰光大房开公司逾期净地交付违约金61977840.00元（暂计至2018年11月22日），并以土地出让款88880000.00元为计算基数，从2018年11月23日按日1‰的标准支付违约金至履行完毕之日止；4、判决被告大方国土局赔偿原告律师代理费100万元；5、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月28日，原告永丰光大房开公司与第三人大方县政府签订《大方县永丰国际城建设投资协议书》。“协议”第二条第一款约定第三人大方县政府在本协议签订的三个月内将大方县土地编号为“2011DFSZ21”（面积36100.00平方米）的土地完成征拆工作，并净地交给原告进行建设大方永丰国际城。原告与第三人大方县政府签订《投资协议书》后，被告大方国土局作为第三人大方县政府的职能部门，实际承担了该投资协议约定的土地出让、供给义务。在被告大方国土局公告挂牌出让竞买的期限内，原告缴纳了1700万元定金。2012年5月25日，原告摘牌，并与被告大方国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：522422-2012CR-0012），合同第九条、第十条约定：原告支付捌仟捌佰捌拾捌万元（88880000.00元）出让金，取得合同涉案土地的建设用地使用权，原告原缴纳的1700万元的定金，抵作土地出让价款；被告在2012年6月9日前将涉案土地交付给原告，原告在2012年6月24日之前支付第一期出让款人民币肆仟伍佰万元（小写：45000000元），2012年12月30日之前支付第二期出让款人民币肆仟叁佰捌拾捌万元（小写43880000元）。第三十条约定：“若原告不按时支付土地出让款的，每日按迟延支付款项的1‰向被告缴纳违约金，延期付款超过60日的，被告可解除合同，并定金不予退还的同时，可要求原告承担赔偿责任”；第三十七条约定：“若被告未按合同的约定交付涉案土地给原告的，每延期一日，被告按已支付出让款的日1‰向原告支付违约金至交付土地之日止。”但是，直至2012年6月9日，被告并未按约定将涉案土地全部净地交付给原告使用，原告因之而拒绝支付定金转作土地出让金之外的价款。事实上，原告在2012年12月20日账户存款8000余万元，原告具有相应的履约能力，之所以迟迟拒绝交款的原因在于被告先行违约。目前，原告事实上使用了约3000平方米的土地，修建了约5万平方米的建筑，已建住宅已经达到了预售条件。但是，截止到原告提起诉讼时，被告就合同项下内的土地尚有建、构筑物拆迁未完成，导致土地未事实交付。2018年1月22日，原告出于支持政府工作的态度，在政府先违约情形尚未消除的情况下，将全部土地出让价款8888万元以及契税等缴纳完毕。原告在投资超过法定标准的情况下，依法可以办理《商品房预售许可证》。为此，原告向被告大方国土局申请办理涉案合同项下土地的建设用地使用权不动产登记证书，但是被告却要求原告支付“逾期支付土地出让金”的违约金1.4亿元，否则，不予办理。原告目前投资已经达2亿元左右，由于被告大方国土局的拒绝办证行为，使得原告作为民营企业的经营极度困难，举步维艰。 原告认为，一、《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号)第四条第一项第二款规定：“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准。严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上土地捆绑出让，不得毛地出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确，权属合法，没有纠纷”；《国土资源部关于加大闲置处理力度的通知》（国土资电发[2007]36号）第二条的规定：“实行建设用地使用权净地出让，出让前，应处理好土地的产权，补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费”。由此可见，国有土地使用权应当按照净地出让，是代表国家出让土地的国土资源部门的法定义务。同时，合同义务分为法定义务和约定义务。违反法定义务和约定义务，均构成违约。本案中，原告与第三人大方县政府签订的《投资协议书》第二条第一款也约定了政府的净地出让义务及其期限。大方县政府是基层综合行政机关，也是法定用地批准和国有土地使用权授予的行政机关。被告大方国土局作为大方县政府的职能部门，执行大方县政府有关土地的具体行政许可，依照《土地管理法》及其配套法律规定，实际代表国家—大方县政府出让土地，则大方县政府就涉案土地对原告应当承担的净地出让、交付义务，也当然地应当成为被告大方国土局对原告出让土地时承担的义务。原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》作为合法有效的合同，被告应当按照合同第六条之约定，在2012年6月9日将涉案土地交付给原告，全面、适当地履行土地交付义务。但是，到目前为止，原告只事实上获得3000余平方米的土地实际使用，土地上的建构筑物尚未拆迁完毕，导致实际不能全面、适当交付而履行自身合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。据此，被告逾期交付合同项下全部净地的行为，对原告已经构成违约，应当依约按照日千分之一的标准承担违约金支付义务和继续履行土地净地交付以及办理土地物权证书给原告的义务，并且被告该行为给原告造成了巨额投资损失，原告有权主张损失赔偿，现原告暂时保留索赔权。二、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，被告净地交付的义务应在2012年6月9日履行，原告首期土地出让价款4500万元的交付义务在2012年6月24日履行，二期款交付义务在2012年12月30日前履行，被告的净地全部交付义务属于先合同义务，原告支付土地出让价款属于后履行义务。所以，被告大方国土局先行违约，原告享有先履行抗辩权。也就是说，由于被告先违约，原告就土地出让价款的交付的拒绝履行，属于法定的先履行抗辩权，不应被认定为违约行为，继而承担违约责任。被告在原告配合、支持政府工作的善良意愿下缴纳了全部土地出让价款和契税之后，却以原告交付逾期为由，要求原告支付1.4亿元的违约金，从而拒绝为原告办理建设用地使用权的不动产权属证书，无事实和法律依据。三、《合同法》第一百一十二条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。被告作为国家行政机关，相对于原告作为民营企业而言居于强势地位，原告多次向被告申请办证不能的情况下，迫于无奈才采取诉讼措施，并委托律师提供专业法律服务，即属于必要手段，所产生的律师费用、诉讼费损失，具有合法性和必要性，被告应予以赔偿。综上所述，被告逾期净地交付，应当承担违约金支付义务和继续履行净地交付、办理土地权属凭证的合同义务，其因先履行违约行为的存在，原告迟延付款是行使先履行抗辩权的合法行为，不属于违约行为，该行为不能成为被告拒绝履行办证义务的抗辩事由。原告为维护自身合法权益，特具此状，恳请判如所诉。 本案庭审过程中，原告永丰光大房开公司向本院申请撤回第1、2、4项诉讼请求，并将第3项诉讼请求变更为：判决被告大方国土局支付原告永丰光大房开公司逾期净地交付的违约金3000万元（按照相应时段以原告已交付的出让金的日千分之一标准计算至2018年11月22日，不管最终计算出的金额是多少，原告只主张3000万元），并以土地出让价款捌仟捌佰捌拾捌万元（88880000.00元）为计算基数，从2018年11月23日起按日千分之一标准计算违约金至土地交付完毕之日止。 被告大方国土局辩称，一、原告请求办理合同项下土地的建设用地使用权的不动产权属登记证书系行政法律关系，不属于本案审理范围。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，建设用地使用权的登记是依申请登记，并提交与登记有关的材料后，在符合登记条件的情况下，由土地登管部门予以登记的行为。该行为受行政法律规范（《不动产登记暂行条例实施细则》）调控，是因行政活动而形成的行政权利义务关系。而本案属于民事案件，是否办理出让宗地的建设用地使用权证书不应当属于本案的审理范围。二、答辩人出让给原告的土地编号为：2011DFSZ21号的地块是依照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市管理法》等法律、有关行政法规及土地供应政策的规定依法出让给原告的。根据原告与答辩人签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定：“受让人（原告）同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人（答辩人）支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起0日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；（二）按以下时间和金额分二期向出让人（答辩人）支付国有建设用地使用权出让价款。第一期；人民币大写肆仟伍佰万元（小写45000000元），付款时间：2012年6月24日之前。”第二期：人民币大写肆仟叁佰捌拾捌万元（小写43880000元），付款时间：2012年12月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人（原告）在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人（答辩人）支付利息。从签订《国有建设用地使用权出让合同》起，原告除已缴纳的1700万元的竞买保证金自动转作受让地块的定金的部分，尚欠7188万元的土地出让金未缴纳，答辩人自2013年起，多次向原告送达催缴告知书，要求原告及时缴纳因未按合同约定按时支付土地出让金产出的违约金和利息等土地出让产生的价款，但原告均未缴纳完毕。直至2018年1月22日，原告才将剩余的7188万元的土地出让金缴清。截止2018年12月4日，答辩人最后一次向原告送达国有建设用地违约金及利息催缴告知书时为止计算，原告因未按合同约定按时支付剩余7188万元的土地出让金共产生违约金（根据合同约定第十条及第三十条约定，第一期违约2037天，违约金5703.6万元；第二期违约1848天，违约金为8109.024万元）13812.624万元，分期产生利息145.1331万元，违约金及利息共计13957.7571万元。原告未能按照签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定期限按时缴清土地出让金，其行为已构成违约。三、依据原告与答辩人签订的《国有建设用地使用权出让合同》，答辩人出让给原告的地块的出让条件为现状出让，并非净地出让，加之答辩人并不是征拆工作（即净地出让）的主体，未能按期将土地净地交付给原告并非答辩人导致，原告要求答辩人支付逾期净地交付违约金的诉求不能成立。原告与第三人签订《投资协议书》后，答辩人作为第三人的职能部门，实际承担了该投资协议约定的土地招拍挂、出让、交付义务，按照答辩人与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条规定：“出让人同意在2012年6月9日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：“。（二）现状土地条件：土地现状出让。”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力强制性规定，合法有效，具有法律约有束力，即答辩人交付给原告的土地是按照当时现状出让给原告的，并非是净地出让。2012年3月28日，原告与第三人签订《大方县永丰国际城建设投资协议书》。“协议”第二条第一款约定：“第三人在本协议签订的三个月内完成土地编号为“2011DFS721”(面积36100.00平方米)的征拆工作，并净地交付给原告用于开发建设大方永丰国际城”。而该《协议书》签订的主体双方为第三人与原告，答辩人并非《协议书》的一方主体，协议内容对答辩人不具有约束力。按照原告与第三人签订的《大方县永丰国际城建设投资协议书》，出让宗地的征拆工作应由第三人组织有关部门实施，答辩人并非是征拆工作的主体部门，导致未能按照投资协议按时净地交付给原告并非答辩人原因导致，原告要求答辩人支付逾期净地交付违约金的诉求不能成立。四、原告的行为不符合国有建设用地使用权首次登记的条件。按照《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部发布，自2016年1月1日起施行）第三十四条规定：“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。”；《不动产操作规范（试行）》（国土资规[2016]6号）中的8.1.3规定：“申请材料：申请国有建设用地使用权首次登记，提交的材料包括：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、土地权属来源材料，包括：（1）以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土地出让价款凭证等相关材料。”8.1.4规定:“审查要点：不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：1、不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致；2、不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；3、以出让方式取得的，是否已签订出让合同，是否已提交缴清土地出让价款凭证；以划拨、作价入股、出租、授权经营等方式取得的，是否已经有权部门批准或者授权；4、权属来源材料与申请登记的内容是否一致；5、国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记；6、依法应当缴纳土地价款的，是否已缴清土地价款；依法应当纳税的，是否已完税；7、本规范第4章要求的其他审查事项”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院发布，自1990年5月19日起施行）第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部发布，自2007年11月1日起施行）第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”正因为原告未能按照签订的《国有建设用地使用权出让合同》所约定的期限按时缴清土地出让金。所以，根据有关法律法规规定，原告的行为不符合土地首次登记的条件。若在原告还未支付因未能按时付清土地出让金而产生的违约金之前，答辩人为其了办理土地登记，将会造成国有资产的重大流失。五、律师费的产生与答辩人是否按时交付出让宗地没有必然的因果关系，该笔费用应由原告自行承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人可以自己名义参加全部诉讼活动，并没有强制要求案件必须由律师进行代理。因此，本案中该笔费用的产生与答辩人是否按时交付出让宗地没有必然的因果关系。另外，法律规定由败诉方承担合理律师费用的情形，仅限于合同纠纷案中债权人行使撤销权的情形、著作权民事纠纷、商标民事纠纷等，本案不属于上述三种案件当中的任何一种。那么本案的律师费用应由原告自行承担。综上所述，请求毕节市中级人民法院本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人大方县政府述称，一、原告主张诉讼请求的事实依据为其与大方国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，按合同的相对性原则，大方县政府非本案适格第三人。原告所主张的五项诉讼请求中，除承担诉讼费这一请求外，其他四项诉讼求情的事实依据为其与被告大方国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：522422-2012-B-00136）。而按照合同的相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，即合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。就本案来讲，土地出让合同签订的当事人为原告与被告大方国土局，因合同而产生的相关责任只能在原告与被告大方国土局这两个合同当事人之间发生，大方县政府作为合同关系以外的第三人不可能基于该合同而承担违约责任或其它合同责任。二、原告所列的诉讼请求当中，并未请求法院判决第三人承担诉讼请求所列明的法律责任，第三人在本案中也不应当承担任何责任。原告尽管在起诉状的事实及理由部分称：“大方国土局作为第三人的职能部门，执行的是第三人有关土地的具体行政许可，并实际代表第三人出让土地，那么第三人就涉案土地承担净地出让、交付义务”，但大方国土局具有独立的法人主体资格，能够独立承担民事责任。其与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，是履行法定职责的行为，对于履行该合同所产生的纠纷，应由其自行解决。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 原告永丰光大房开公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据： 1、原告永丰光大房开公司营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，拟证明原告的主体身份情况。经质证，被告及第三人对该组证据的证明效力无异议，对其证明效力，本院予以确认。 2、原告与第三人大方县政府于2012年3月28日签订的《大方县永丰国际城建设投资协议书》复印件1份，拟证明原告与第三人签订的该协议第二条第一款约定“大方县政府在本协议签订的三个月内将大方县土地编号为2011DFSZ21（面积36100平方米）的土地完成征拆工作”的事实。经质证，被告对该证据的“三性”及证明目的均无异议，第三人对该证据的真实性也无异议，对其证明效力，本院予以确认。 3、原告与被告大方国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：522422-2012CR-0012）及附件（大方县城乡规划局方规划发[2011]50号文件）复印件1份，拟证明原告与被告于2012年5月25日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第九条、第十条约定：“原告支付捌仟捌佰捌拾捌万元（88880000.00元）出让金，取得涉案土地的建设用地使用权，原告原缴纳的1700万元定金抵作土地出让价款；被告应在2012年6月9日前将涉案宗地交付给原告，原告在2012年6月24日之前支付第一期出让款4500万元，2012年12月30日之前支付第二期出让款4388万元。第三十条约定：“若原告不按时支付土地出让款的，每日按迟延支付款项1‰向被告缴纳违约金，延期付款超过60日的，被告可解除合同，并定金不予退还的同时，可要求原告承担赔偿责任。”第三十七条约定：“若被告未按合同的约定交付涉案土地给原告的，每延期一日，被告按已支付出让款的日1‰向原告支付违约金至交付土地之日止。”大方国土局于2012年6月9日前净地交付永丰光大房开公司属于先义务，永丰光大房开公司支付土地出让价款属于后义务，永丰光大房开公司有先履行抗辩权的事实。经质证，被告及第三人对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院经审查认为，该组证据具有客观性、合法性、关联性，能够证明本案相关基础事实，应作为认定本案相关案件事实的依据。 4、大方国土局于2012年4月25日开具的1700万元的竞拍保证金票据复印件1份，拟证明原告在期限内缴纳了1700万元的定金，此后该款转化为了土地出让价款的事实。经质证，被告及第三人对该证据的证明效力均无异议，对其证明效力，本院予以确认。 5、南充市商业银行贵阳银行营业部分行于2012年12月28日开具的《存款证明书》复印件1份，拟证明原告事实上在2012年12月20日账户存款8000余万元，原告具有相应的履约能力，之所以迟迟拒绝交款的原因在于被告先行违约的事实。经质证，被告及第三人对该证据的三性均有异议，认为达不到原告的证明目的。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，达不到原告的证明目的，对其证明效力，本院不予采信。 6、原告于2018年1月22日打7188万元土地款至大方县财政局账户的交易明细回单复印件1份，拟证明原告出于支付政府工作的态度，在政府先违约情形尚未消除的情况下，在2018年1月22日将后续土地出让价款7188万元缴纳完毕的事实。经质证，被告及第三人对该证据的三性及证明目的均无异议，对其证明效力，本院予以确认。 7、大方县地方税务局给原告开具的证明复印件1份，拟证明原告已将涉案土地的出让价款8888万元及契税等于2018年3月30日全部缴纳完毕的事实。经质证，被告及第三人对该证据的证明效力均无异议，对其证明效力，本院予以确认。 8、大方县人民政府法制办公室出具的法律意见书（方府法建字[2018]4号）1份，拟证明大方县法制办公室作为政府的法制部门，承认了大方国土局没有在约定的时间内交付土地给原告，先履行一方未履行的，后履行一方（永丰光大公司）有权拒绝后续履行付款义务，且意见中也认可合同编号为“522422-2012CR-0012”合同项下35100.00平方米的建设用地应该净地交付的事实。经质证，被告及第三人对该证据的三性及证明目的均有异议。本院经审查认为，该证据无相关部门的印章，不具有证据的客观性和合法性，且其内容与经原告申请法院调取的同一字号的文件的内容也不完全一致，故对该证据的证明效力，本院不予采信。 9、土地出让价款1700万元和7188万元的一般缴款书（回执）1份，拟证明原告已将合同约定的土地出让价款全部缴纳完毕，且大方县财政局已经开具回执的事实。经质证，被告及第三人对该证据的三性和证明目的均无异议，对其证明效力，本院予以确认。 10、国有建设用地交地确认书复印件1份，拟证明大方国土局在给原告交地时已经有用交地确认书来进行交付的情况，原告并没有收到相关的交地确认书，反面证明大方国土局没有向原告交付土地的事实。经质证，被告及第三人对该证据的三性均有异议。本院经审查认为，该交地确认书系大方县国土资源局与大方县建设投资有限公司之间签订，与本案之间没有关联性，且达不到原告的证明目的，对其证明效力，本院不予采信。 11、中共大方县委、大方县人民政府方委通字[2018]30号文件复印件1份及涉案土地现状照片复印件5张，拟证明中共大方县委和大方县人民政府直接列明了永丰光大房开公司存在的问题：1、规划红线内还存在花香大酒店、占用项目用地，隔断消防通道等问题；2、项目红线内有一栋简易建筑，影响施工等问题，涉案照片证明涉案土地上有房屋占用土地，宗地红线内有未拆除建筑物的事实。经质证，被告和第三人对该组证据的三性和证明目的有异议。本院经审查认为，该组证据能反映出涉案宗地上尚有建筑物未拆迁的事实，与本院对现场勘验的情况一致，对该部分证明效力，本院予以确认，其余证明效力本院不予采信。 12、关于损失的说明及相关损失的证据（补充协议及律师函各1份、解除建筑施工合同协议书1份、股权回购协议2份、工资表1份、管理费用明细账4张），拟证明因被告大方国土局违约给原告造成的损失。经质证，被告及第三人认为该组证据与本案不具有关联性，达不到原告的证明目的。本院经审查认为，被告及第三人对该组证据的证明效力不予认可，且原告所举证据不能证明该组证据与本案具有关联性，达不到原告的证明目的，故对该组证据的证明效力，本院不予采信。 被告大方国土局为支持自己的答辩主张，向本院提供了下列证据： 1、贵州省人民政府关于大方县2011年度第四批次城镇建设使用土地的批复（黔府用地函[2011]655号）、大方县城乡规划局关于大方县2011DFSZ21商品住房项目用地的规划条件（方规划发[2011]50号），拟证明涉案土地的来源是合法的。经质证，原告及第三人对该组证据的证明效力均无异议，对其证明效力，本院予以确认。 2、土地价格报告备案表、出让方案、会议签到单、大方县国土地资源局关于请求批准处置国有建设用地使用权的请示（方国土资报[2010]23号）、大方县人民政府关于同意处置国有建设用地使用权的批复（方府复[2012]19号）、大方县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告（方国地资挂让告字[2012]03号、投标[竞买]申请资料、土地出让底价制作前报名报价情况汇报（方国土资挂让告字[2012]第03号公告地块挂牌出让底价）、成交确认书及成交公示复印件各1份，拟证明被告是依照相关规定按照土地招拍挂的相关程序依法出让涉案土地的。经质证，原告及第三人对该组证据的证明效力均无异议，对其证明效力，本院予以确认。 3、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522422-2012CR-0012）复印件1份，拟证明原告与被告签订的合同约定的土地出让条件是现状出让，原告未能按照合同约定的期限按时交清土地出让金。经质证，原告对该证据的三性无异议，对被告的证明目的不予认可，第三人对该证据无异议。本院经审查认为，该证据与原告提供的《国有建设用地使用权出让合同》一致，具有客观性、合法性、关联性，能够证明本案相关基础事实，应作为认定本案相关案件事实的依据。 4、催款通知复印件3份、大方县国土资源局提醒通知书（开工）复印件1份、大方县土地矿权征收储备交易局2014年3月26日通知复印件1份、大方县国土地资源局2014年5月10日通知复印件1份、国有建设用地开工履约告知书复印件1份、大方县土地矿权征收储备交易局关于贵州永丰光大房地产开发有限公司未缴纳土地出让金及滞纳金的函复印件2份、贵州永丰光大房地产开发有限公司关于请求将出让宗地交付我方开发的函复印件1份、贵州永丰光大房地产开发有限公司2014年5月23日回函复印件1份、催缴告知书复印件13份、法律文书送达回证复印件13份，拟证明被告从2013年起多次向原告下达通知，要求原告及时交清土地出让金及产生的违约金、利息。经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，但认为是被告大方国土局违约在先，所以该通知等对原告不产生法律拘束力。第三人对该组证据无异议。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异，该组证据具有证据的三性，且其证明的内容与原告直到2018年1月22日才交清涉案土地出让金的客观事实相一致，故应将其作为认定本案相关案件事实的依据。 5、大方县政府与原告永丰光大房开公司签订的《大方县永丰国际城建设投资协议书》复印件1份，拟证明被告并非征拆工作的主体部门，未能净地交付给原告并非被告导致，被告是按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定将土地现状出让给原告，原告要求被告支付未能交付净地的违约金的诉讼请求不能成立。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但不认可被告的证明目的。本院经审查认为，该证据与原告提供的《大方县永丰国际城建设投资协议书》的内容一致，具有证据的三性，应作为认定本案相关事实的依据，但对被告提供该证据的证明目的，本院不予确认。 6、照片25张，拟证明原告已实际占用涉案土地中的绝大部分，只有房屋上挂有“北汽幻速”招牌的位置（占地面积480.50平方米）没有占用。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，第三人对该组证据无异议。本院经审查认为，该组照片系涉案土地现状的客观反映，与法院进行现场勘验的情况一致，对其证明效力，本院予以确认。 第三人大方县政府在本案审理过程中未向法院提供任何证据。 为进一步查明本案案件事实，根据原告方的申请，本院调查收集了下列证据： 1、大方县人民政府法制办公室方府法建字[2018]4号文件，经质证，各方当事人对其真实性无异议，对其证据效力，本院予以确认。 2、对涉案土地的现场情况进行现场勘验的现场勘验笔录1份，经质证，各方当事人对该证据均无异议，对其证明效力，本院予以确认。 本院经审理查明：2012年3月28日，第三人大方县政府（甲方）与原告永丰光大房开公司（乙方）签订《大方县永丰国际城建设投资协议书》，就大方县永丰国际城建设开发项目达成协议，协议约定项目的基本情况为：1.项目名称：大方县永丰国际城（大方县2011DFSZ21地块）；2.建设规模：规划用地面积36100平方米，建设包括城市综合体、学校、社区医院、市民广场、住宅、停车场等功能设施配套齐全、环境优雅、宜居宜业的大型商住项目，成为大方新城区地标建筑群（具体建设内容以乙方编制并报甲方审定的规划设计方案为准）；3、投资规模：10亿元；4、投资方式：由乙方全额投资。协议还约定了甲方的权利义务为：1、本协议签订后，甲方应负责三个月内完成建设用地征地拆迁工作，将净地交给乙方进行施工。待具备条件时及时将土地依法出让。若乙方取得该宗土地使用权，土地出让价款及其他土地出让税费超出120万元/亩部分，甲方于收到乙方缴纳的土地出让价款后15日内奖励给乙方用于配套公益设施建设；2、甲方保证乙方拥有本项目的所有权和经营权。之后，大方县政府决定对大方县2011DFSZ21商品住房项目国有建设用地使用权进行公开挂牌出让。2012年3月20日，大方县国土资源局和大方县规划局出台了出让方案。2012年3月29日，被告大方国土局对外发布了2011DFSZ21宗地的挂牌出让公告。2012年4月25日，原告永丰光大房开公司向大方国土局提交了投标[竞买]申请书，申请参加2011DFSZ21地块国有土地使用权的招标[拍卖][挂牌]活动，并交纳了投标[竞买]保证金人民币壹仟柒佰万元（大写）（￥17000000.00）。2012年4月27日，被告大方国土局与原告永丰光大房开公司签订成交确认书，确认原告永丰光大房开公司竞得位于大方县新城区编号为2011DFSZ21地块的国有土地使用权，该地块部面积为36100.00平方米，成交单价为每平方米人民币/元，总价为人民币捌仟捌佰捌拾捌万元（大写）（￥8888.00万元），竞得人交纳的竞买保证金自动转作受让地块的定金。原告永丰光大房开公司（竞得人）应当于2012年5月27日之前，持本《成交确认书》到大方国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年5月25日，被告大方国土局与原告永丰光大房开公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：522422-2012CR-0012）。合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为2011DFSZ21，宗地总面积大写叁万陆仟壹佰平方米（小写36100平方米），其中出让宗地面积为大写叁万陆仟壹佰平方米（小写36100平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于大方县大方镇金鱼村。第六条约定：出让人同意在2012年6月9日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件土地现状出让。第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写捌仟捌佰捌拾捌万元（小写88880000元），每平方米人民币大写贰仟肆佰陆拾贰点零肆元（小写2462.04元）。第九条约定：本合同项下宗地的定金人民币大写壹仟柒佰万元（小写17000000元），定金抵作土地出让价款。第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币大写肆仟伍佰万元（小写45000000元），付款时间：2012年6月24日之前。第二期人民币大写肆仟叁佰捌拾捌万元（小写43880000元），付款时间：2012年12月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各项国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让合同签订后，原、被告双方未签订国有建设用地交地确认书。本案审理过程中，经向被告大方国土局释明相关举证责任，被告大方国土局未提供充分证据证明其于何时通过何种方式将涉案宗地交付给原告永丰光大房开公司占有使用。原告永丰光大房开公司自认其于2014年10月起用砌围墙等方式将涉案土地中的大部分面积圈起，之后，在该部分涉案土地内进行地基开挖并修建了部分建筑，但其中挂有“北汽幻速”招牌的涉案土地内建筑物至今未被拆迁，故对该部分土地原告一直未得以占用。经双方确认，该部分土地的面积为480.50平方米。2018年1月22日，原告永丰光大房开公司向被告大方国土局交纳了剩余的土地出让价款7188万元。2018年4月3日，大方县地方税务局给原告永丰光大房开公司开具证明，证实原告已于2018年3月30日缴清涉案土地的耕地占用税、契税、印花税。2018年11月20日，原告永丰光大房开公司以被告一直未将涉案土地交付原告为由诉来法院，提出上述诉讼请求。 另查明，被告大方国土局出让给原告永丰光大房开公司进行开发建设的涉案土地已于2011年12月31日经贵州省人民政府批准为城镇建设用地。 本院认为，本案原告永丰光大房开公司与被告大方国土局之间签订的涉及位于大方县大方镇金鱼村2011DFSZ21地块的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：522422-2012CR-0012）系双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，依法应确认合法有效。 针对原告永丰光大房开公司变更后的诉讼主张、被告大方国土局的答辩主张及第三人大方县政府的陈述意见，本案的争议焦点为：一、被告大方国土局是否按照其与原告永丰光大房开公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定履行了交付涉案土地的义务；二、原告永丰光大房开公司请求判决被告大方国土局支付逾期净地交付土地相关违约金的诉讼请求应否支持，如果支持，违约金该如何计算；三、第三人大方县政府在本案中应否承担民事责任。 关于被告大方国土局是否按照其与原告永丰光大房开公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定履行了交付涉案土地的义务的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，出让人（被告）大方国土局同意在2012年6月9日前将出让宗地交付给受让人（原告）永丰光大房开公司。被告大方国土局应依照该合同约定的期限履行交地义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，是否履行了交地义务应由被告大方国土局承担举证证明的责任。本案审理过程中，被告大方国土局在举证期限内未提供相关证据证明其于何时通过何种方式将涉案宗地交付给了原告永丰光大房开公司占有使用，经法院释明相关举证责任后，被告大方国土局仍未提供充分有力的证据证明其已在合同约定的期限内向原告永丰光大公司履行了涉案土地的交地义务。但是，根据原告永丰光大房开公司在审理过程中自认的事实来看，原告永丰光大房开公司已于2014年10月通过砌围墙等方式将涉案宗地的绝大部分面积圈起，并于之后在其所圈的土地内进行了相应的施工建设，也即是说原告永丰光大房开公司已于2014年10月对该部分土地进行了事实上的占有使用。由此可认定被告大方国土局已于2014年10月将该部分土地事实交付给了原告永丰光大房开公司。同时，根据上述审理查明的事实来看，现涉案土地内仍有挂有“北汽幻速”招牌的建筑物（占地面积480.50平方米）未被拆迁，原告永丰光大房开公司对该部分土地一直未得以占用，据此应认定被告大方国土局至今未将该部分土地交付给原告永丰光大房开公司。综上，本院认为，被告大方国土局对涉案宗地中至今未完成交付义务的土地面积为480.50平方米，已进行实事交付的土地面积为35619.50（36100-480.50=35619.50）平方米，交付时间为2014年10月。原告永丰光大房开公司认为被告大方国土局至今未将涉案宗地的全部面积交付给原告的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。被告大方国土局认为双方签订完合同即视为交付，涉案宗地已全部交付给原告永丰光大房开公司的答辩理由也不能成立，本院不予采纳。 关于原告永丰光大房开公司请求判决被告大方国土局支付逾期净地交付土地相关违约金的诉讼请求应否支持，如果支持，违约金该如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，如前所述，被告大方国土局并未按照其与原告永丰光大房开公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限全面履行向原告永丰光大房开公司交付涉案宗地的义务，被告大方国土局的行为已经构成违约。根据原告永丰光大房开公司的诉请，被告大方国土局应对履行合同义务不符合约定的内容向原告永丰光大房开公司承担支付相应违约金的违约责任。关于违约金如何计算的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。本案中，原、被告双方在其签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定原告永丰光大房开公司不能按时向被告大方国土局支付国有建设用地使用权出让价款的违约金的计算标准为按迟延支付款项的日1‰计算。该约定符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第七条：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。”的规定精神。与此同时，原、被告双方在上述《国有建设用地使用权出让合同》的另一条款中约定被告大方国土局未按时提供出让土地而致使受让人（原告）本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人（被告）应当按受让人（原告）已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人（原告）给付违约金。该约定符合合同当事人双方权利义务相对等的原则，并未违反法律法规的强制性规定，也应认定为合法有效。更何况，在本案审理过程中，经法院释明后，被告大方国土局并未明确表示要求对原告永丰光大房开公司主张的违约金计算标准进行调整。为此，原告永丰光大房开公司请求以双方约定的违约金计算标准计算被告大方国土局应支付的逾期交付土地违约金的主张成立，本院予以支持。关于违约金的计算基数，对2012年6月10日至2014年9月30日的部分，因被告大方国土局在此期间未履行涉案宗地的交付义务，原告永丰光大方房开公司请求以原告已向被告大方国土局支付的土地出让价款1700万元为基数计算，符合双方约定，依法应予支持。对2014年10月1日至被告大方国土局将未交付部分土地交付原告之日的部分，因自2014年10月以来，原告永丰光大房开公司已实际占用了涉案宗地的绝大部分面积，并在其占用的该部分土地上进行了实质性的开发建设，如前所述，本院已认定被告对该部分土地完成了事实上的交付，原告未实际占用的涉案土地仅有480.50平方米，也即是说被告未完成交地义务的部分仅有480.50平方米，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及其他相关条款的规定，违约金的性质主要是补偿性的，即弥补一方违约后另一方遭受的损失，故该时间段的违约金应以被告未完成交付部分土地的价值为计算基数较为公平合理，原告永丰光大房开公司请求以其已支付的土地出让价款为基数分段计算的主张本院不予采纳。综上，根据被告大方国土局延期交付土地的时间和面积以及原告永丰光大房开公司所支付的土地出让价款的情况，被告应向原告支付的逾期交付土地违约金具体计算为：（1）2012年6月10到2014年9月30日期间的违约金计算为：17000000.00（元）×843（天）×1‰=14331000.00元；（2）2014年10月1日至2018年11月22日期间的违约金计算为：1183010.22元（未交付土地的价格：480.50平方米×2462.04元=1183010.22元）×1513天×1‰=1789894.46元。以上两项合计16120894.46元（未超过原告主张的30000000.00元）；（3）2018年11月23日至被告履行未交付部分土地的交付义务之日的违约金以未交付土地的价格1183010.22元为基数，按日1‰的标准计算至被告完成该部分土地交付之日。 关于第三人大方县政府在本案中是否应承担民事责任的问题。首先，原告永丰光大房开公司的诉讼请求系基于其与被告大方国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》产生，第三人大方县政府并非涉案合同的相对人，根据合同相对性原则，第三人大方县政府在本案中不应承担民事责任；其次，从原告永丰光大房开公司的诉讼请求来看，其在本案中并未主张第三人大方县政府承担任何民事责任，根据民事诉讼不告不理的原则，也不应判决第三人大方县政府承担民事责任。故第三人大方县政府在本案中不应承担民事责任，被告大方国土局在答辩中称其并非征地拆迁工作的主体部门，导致未能按时净地交付给原告并非被告原因导致，其不应承担违约责任的答辩主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，原告永丰光大房开公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告大方县国土资源局在本判决生效之日起十日内支付原告贵州永丰光大房地产开发有限公司因逾期交付涉案宗地产生的2012年6月10至2018年11月22日期间的违约金共计16120894.46元； 二、由被告大方县国土资源局支付原告贵州永丰光大房地产开发有限公司因逾期交付土地产生的2018年11月23日之后的违约金（以被告大方县国土地资源局未交付部分土地的价格1183010.22元为基数，按日1‰的标准从2018年11月23日起计算至被告大方县国土资源局履行完毕未交付部分土地的交付义务之日止）； 三、驳回原告贵州永丰光大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费191800.00元，由被告大方县国土资源局承担103066.00元，原告贵州永丰光大房地产开发有限公司承担88734.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  黄世军 审判员  刘光全 审判员  唐 琳 二〇一九年二月二十六日 书记员  谢贤聪