山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0891民初691号原告：山东省联通通信有限公司济宁市分公司，住所地济宁市太白中路29号。法定代表人：崔波，总经理。委托诉讼代理人：苏显民（一般代理），山东慧桥律师事务所律师。被告：济宁市顺通金海聚酒店有限公司，住所地济宁市高新区火炬路39号。法定代表人：吴红兴，总经理。委托诉讼代理人：许艳丽（特别授权），山东思雅律师事务所律师。原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司与被告济宁市顺通金海聚酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏显民、被告的委托诉讼代理人许艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省联通通信有限公司济宁市分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将租赁的房屋腾空退还给原告，并支付拖欠的合同期内租金586533.88元，及违约金747830.67元（从2018年3月1日至租金付清之日违约金，按照日千分之三计算）；2、判令被告支付从2017年1月1日至2018年3月1日的租金损失707324.23元（2018年3月1日以后的租金损失，每天按年租金607466.7元/365天计算，计算至房屋腾空并交付原告之日）；3、诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》一份。事实和理由：2011年12月21日，原被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于济宁市高新区火炬路39号，联通公司综合楼出租给被告使用，租赁期限从2012年1月1日至2016年12月31日止。2012年1月1日至2012年12月31日租金550000元；2013年1月1日至2013年12月31日租金577500元，2014年1月1日至2014年12月31日租金606375元；2015年1月1日至12月31日租金636694元；2016年1月1日至2016年12月31日租金668528.70元。租金每年缴纳一次，并于每年的12月10日前支付下一年度的房屋租金。合同签订后原告方按照合同约定将房屋交给了被告使用，但是被告并没有按照合同约定缴纳租金，并且现今合同早已到期。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。济宁市顺通金海聚酒店有限公司辩称，一、对于原告起诉状中诉称我方尚欠其租金586533.88元，我方不予认可。对于拖欠租金的事实，是原告的原因导致的。第一，原告自2011年租赁后，一直经营良好，但在2015年10月开始，原告陆续要求我方提前收回租用的六楼仓库，一楼南头及一楼其余大部分。我方属于酒店企业，都知道一楼对于酒店经营方便有利，原告无故收回，对被告的经营造成严重影响，原告存在严重违约。第二，在原告收回一楼南头时，原告与我方在经过评估公司评估价格之后，协商同意补偿我方装修费用、返还租赁费共计102792元。但是对于违约金及可得利益损失没有予以赔偿。另外，六楼仓库及一楼其余大部分的装修费用、返还租赁费、违约金及可得利益损失并没有进行赔偿。二、我方要求继续履行合同。因我方经营酒店不同于一般服务行业，门面的稳定性对经营至关重要，虽原告存在违约行为，但我方综合考虑，选择继续履行合同。在合同到期后，我方也要求过续签合同，原告没有提出异议，一切也都按照原合同履行着，我方视为合同继续有效。三、关于原告要求我方支付违约金的问题，因原告违约在先，且并未向我方支付过违约金，如果要求我方赔偿违约金是不合理的。且其要求的赔偿数额及依据的标准过高。综上，我方要求继续履行合同，原告诉请的各项费用不合理的部分应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年12月21日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于济宁高新区，济宁联通公司综合楼：1至2楼整层和3楼由南向北5间，4楼由南向北至拐弯处12间房屋，6楼拐弯处仓库1间，建筑面积2600平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日。2012年1月1日至2012年12月31日租金550000元；2013年1月1日至2013年12月31日租金577500元，2014年1月1日至2014年12月31日租金606375元；2015年1月1日至12月31日租金636694元；2016年1月1日至2016年12月31日租金668528.70元。合同第3.2条约定租赁期满，被告应如期返还该房屋。被告需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前30天，向原告提出续租请求，经原告同意后，双方应重新签订租赁合同。合同第4.2条约定第一年度房租租金应在本合同签订生效后30内被告向原告缴纳，以后每年的房屋租金被告每年缴纳一次，并于每年的12月10日前支付下一年度的房屋租金。合同第6.2条约定合同期满或因被告原因解除本协议，被告装饰所增添各类设施除可移动部分外，其他部分无偿归原告，否则被告须将所租房屋恢复原状。合同第8.3条约定合同期满后，在同等条件下，被告享有优先租赁权，但应提前30天向原告提出续租申请，经双方协商一致续签租赁合同。合同第10.2条约定被告应按约定时间向原告支付租金及其他费用，每逾期一日，被告按年房屋租金的千分之三向原告支付违约金。后原告将涉案房屋交付被告使用，涉案房屋租赁期限到期后，被告继续租用涉案房屋。2018年2月6日，原告向被告发出催收租金费律师函，要求被告于2018年2月26日前交清欠款。被告未支付欠付租金，原告诉至本院。2018年12月，被告停业，但未将租赁房屋交还原告。另查，被告已经支付2012年1月1日至2014年12月31日三年的租金。2015年7月1日，原告主张第一次收回涉案租赁房屋的六层西北角房屋一间，面积103平方米。2016年5月11日，原告第二次收回的房屋面积为371.44平方米，需扣减的房屋租赁费为61062元，需扣减的房屋装修费为41730元。原告主张于2017年6月1日第三次收回面积为57.87平方米的涉案房屋部分。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同。被告承租原告房屋,应按合同约定缴纳租金并在租赁期届满时返还租赁房屋给原告。2016年12月31日,合同约定的租赁期届满,承租人继续使用租赁房屋,出租人予以接受,根据双方的行为可推定原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,原、被告任何一方可随时提出解除合同，庭审中，原告提出解除双方的《房屋租赁合同》，本院予以准许。被告应当将涉案租赁房屋腾空交付给原告。原告主张的第一次、第三次收回的房屋面积分别为103平方米、57.87平方米，被告对该收回的面积有异议，并向本院申请鉴定，但未向鉴定机构缴纳鉴定费，亦未提交相反证据证明其主张，故本院对原告主张的上述收回房屋面积予以认定，未收回房屋面积为2067.69平方米。被告租赁房屋的租金中应扣除上述收回房屋面积的租金，该租金按照双方签订的租赁合同约定的平均租金计算。被告主张租赁房屋的租金中应当扣减第二次收回房屋装修价值，原告没有异议，本院予以确认。被告主张应当扣减其他收回的房屋部分的装修费用，因第一次收回房屋的装修损失，原被告在协商第二次收回房屋装修损失时，没有进行协商，第三次收回房屋的装修损失，收回时房屋租赁合同已经到期，且被告未提交装修费损失的相应有效证据，故被告的该项主张，本院不予支持。关于2015年1月1日至2016年12月31日的欠付租金数额问题。原告主张被告已支付租金615896.82元，被告未向本院提交支付租金的相应证据，应当按照原告自认的数额认定。扣除原告第二次收回房屋部分的装修费41730元和房屋租赁费61062元和第一次收回房屋部分的租赁费后，被告尚欠原告2015年1月1日至2016年12月31日租金547433.02元。原告主张欠付上述租金期间的违约金，双方签订的合同约定，每年的房屋租金被告每年缴纳一次，并于每年的12月10日前支付下一年度的房屋租金，被告应按约定时间向原告支付租金及其他费用，每逾期一日，被告按年房屋租金的千分之三向原告支付违约金。被告未按约向原告支付租金，应当向原告支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院酌情予以调整，本院认定可按中国人民银行同期贷款利率计算。关于2017年1月1日至被告向原告交还租赁房屋期间的租金应当参照2016年年租金数额计算（每平方每月租金为：668528.70÷12÷2600=21.43元），再扣除原告已收回房屋的相应租金数额。原被告双方均认可收回房屋部分应扣除的租金可以按照租赁合同约定的平均租金计算，本院予以支持。原告主张保全费，未提交相应缴纳保全费的票据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司与被告济宁市顺通金海聚酒店有限公司于2011年12月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告济宁市顺通金海聚酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于济宁高新区济宁联通公司综合楼房屋（具体房间详见2011年12月21日双方签订的《房屋租赁合同》，去除原告已收回部分）腾空交付给原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司；三、被告济宁市顺通金海聚酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司支付房屋租赁费1705520.15元（该1705520.15元为截止至2019年2月28日被告欠付的租金；2019年3月1日以后的租金，按照总面积2067.69平方米，每平方每月租金21.43元计算至房屋腾空交付原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司之日止）；四、被告济宁市顺通金海聚酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司支付违约金（以547433.02元为基数，自2017年1月1日起至该房屋租赁费实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13213元，由原告山东省联通通信有限公司济宁市分公司负担2925元，由被告济宁市顺通金海聚酒店有限公司负担10288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇一九年二月二十八日书记员  李琬琰