江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初3332号 原告：叶军，男，汉族，1967年9月28日生，住淮安市。 委托诉讼代理人：徐正昆，江苏腾泽律师事务所律师。 被告：淮安市江南房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320891796504035N，住所地淮安经济技术开发区福州北路**。 法定代表人：杨娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁孔建、侍陶，江苏引航律师事务所律师。 原告叶军与被告淮安市江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告叶军及委托诉讼代理人徐正昆，被告江南公司委托代理人侍陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金从2013年10月26日起暂计算至2018年8月28日，计187216.47元（2018年8月28日之后的违约金，按已付房款353172元的万分之三每日计算至实际交房之日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年4月19日，与被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于本市房屋出售给原告，价款为353172元。被告应于2013年10月26日前交房。如逾期交付且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年10月27日至实际交付之日，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告按约支付全额购房款，但被告至今未能交房，原告现起诉，请求法院支持原告诉请。 被告江南公司辩称，一、本案基础法律关系不是商品房买卖合同，被告不是本案的适格主体，理由如下：1、353172元的款项性质不是商品房买卖的购房款，而是抵债款项，该款项不受商品房买卖合同的调整。2012年4月19日，原、被告及案外人昆山金瑞行房产咨询有限公司淮安分公司（以下简称金瑞行公司），曾签订《房屋抵购转让协议》，被告的本意是用案涉房屋，抵销第三人的债权。《房屋抵购转让协议》前言部分明确载明：甲、乙、丙三方就东方凯旋城三期20号楼202室房屋抵冲佣金事项协商一致。通过抵购协议约定的内容可以肯定，该353172元是用于抵债，而不是购房款。2、原告的房屋是从第三人处获得，而不是被告。原告应当向金瑞行公司主张权利。案涉房屋不是被告出卖给原告，被告已经将房屋抵债给第三人，如果原告主张该房屋系其购买，原告也是从第三处购买所得，与被告无关。因为被告仅欠第三人佣金，被告将案涉房屋抵债给金瑞行公司，而不是抵债给原告。被告抵债的相对人是金瑞行公司。根据抵债协议第二条的约定：被告（甲方）根据金瑞行公司（乙方）的指定，将房屋让给第三人指定的原告（丙方），原告只是第三人指定接收房屋的人。3、虽然被告与原告签订了《商品房买卖合同》，但不应当认定为商品房买卖关系。房地产开发商用自己开发的房屋抵债，必须签订《商品房买卖合同》，否则，手续均无法办理，签订商品房买卖合同是抵债必须办理的手续，被告与第三人之间本质上是抵债关系，而不是买卖关系。 二、如果法院认定被告应当承担逾期交房违约责任，原告的部分诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，具体如下：《民法总则》实施的时间是2017年10月1日，向前推2年，即2015年10月1日之前的违约金，均超过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年10月26日，原告起诉到法院主张违约金的日期是2018年8月28日，被告认为2013年10月26日至2015年10月1日期间的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。 综合以上观点，本案基础法律关系不是商品房买卖合同关系，被告不是案件的适格主体。假如原告主张成立，原告诉请中有部分已经超过诉讼时效，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认以下事实： 本市福州路1号东方凯旋城三期项目由被告开发建设，2012年4月19日，被告（甲方）与案外人金瑞行公司（乙方）及原告（丙方）签订《房屋抵购转让协议书》，约定，就东方凯旋城三期20号楼202室房屋抵冲佣金事项协商一致，订立本协议；房屋建筑面积97.94平方，总价为353172元；三方协商一致将上述房屋让给乙方指定的丙方名下，应付房款353172元，乙、丙方同意以甲方尚欠乙方佣金在应付款范围内抵充；此协议三方签字确认并办理完抵扣财务手续后即该房屋产权、使用权归丙方所有，甲方不得以任何要求，推迟丙方入住或收回。关于争议解决，协议约定未尽事宜，双方参照CF-2000-0171国家标准商品房买卖合同协商解决。协议还约定了其他相关条款。 当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买上述房屋，建筑面积97.94平方，总价为353172元。关于付款，合同约定签订合同时，买受人支付首付款133172元，余款22万元，自签订合同7日内，以按揭或现金方式支付……；被告应于2013年10月26日前将符合合同约定的商品房交付原告。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三违约金。 以上合同签订当日，原告在被告售楼处支付了首付款133172元，被告向原告开具了相应的发票。同年4月20日，原告交纳了所购房屋的契税。同年7月，原告办理了剩余房款22万元的按揭贷款，被告于同年7月25日向原告开具了相应发票。至合同约定的交房时间，被告未能按约履行交付义务。 2018年8月28日，原告诉至本院并提出上列诉请。 审理中，就被告未按约交付房屋，其表示因房屋不符合交付条件故未交付，类似情况有300多户，大都已协商解决，2019年可以交房。原告陈述，因被告未按约交房，其曾多次找被告交涉，但被告一直要求等待，至今原告都在外租房居住，因无钱交房租，又是低保，找到被告要求解决，后被告付3000元。原告的母亲也曾与其一起找被告要求交房。被告对此表示其确实付过3000元给原告，2016年之前，原告未找被告要求交房。对于原告主张的违约金，被告请求按原告实际损失进行调整。 根据原、被告诉辩主张，本案主要争议焦点：案涉纠纷的定性；原告主张被告承担的违约金如何确认。 本院认为，案涉房屋基于原、被告及案外人金瑞行公司签订《房屋抵购转让协议》的约定，由金瑞行公司转让至原告名下。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告依约合同约定支付了首付款、契税，之后，又依约定办理了按揭贷款支付剩余房款，被告亦先后向原告开具了发票。以上事实能够证明原告与被告之间建立商品房买卖合同关系且合法有效。被告认为本案的基础法律关系不是商品房买卖合同关系及其不是本案适格被告的理由，于法无据，辩称不能成立，本院不予采纳。 关于原告主张被告承担的违约金如何认定，被告未按约定履行交付义务构成违约，应当承担违约责任。对于《中华人民共和国民法总则》施行前已满二年诉讼时效期间的违约金债权，原告没有充分证据证明其向被告主张权利，故对此期间的权利本院不予保护。关于被告请求对原告主张违约金进行调整，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案双方当事人关于违约金的约定，及原告的实际损失诸如已付房款的利息损失等，本院酌情将逾期交房违约金调整为按已付房款的24%计算。被告应当承担的违约金为84761元。 本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告淮安市江南房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，向原告叶军支付逾期交房违约金84761元； 二、驳回原告叶军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4044元，由被告淮安市江南房地产开发有限公司负担1919元，原告叶军负担2125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，帐号62×××222） 审 判 长  陈建淮 人民陪审员  杨万新 人民陪审员  叶雪梅 二〇一九年二月十四日 书 记 员  左 龙 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。