陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2017)陕01民初161号 原告：西安旭隆房地产有限公司。住所地西安市。法定代表人：张兰州，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔光辉，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾勇，男，1971年7月7日出生，汉族，西安旭隆房地产有限公司员工，住西安市碑林区。被告：陕西天元房地产开发有限责任公司。住所地西安市。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡春梅，陕西融德律师事务所律师。委托诉讼代理人：羿克，陕西融德律师事务所律师。原告西安旭隆房地产有限公司（以下简称旭隆公司）与被告陕西天元房地产开发有限责任公司（以下简称天元公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告旭隆公司的委托诉讼代理人崔光辉、贾勇，被告天元公司的委托诉讼代理人胡春梅、羿克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告天元公司退还原告旭隆公司的项目保证金1000万元，赔偿原告旭隆公司部分违约金300万元。2、被告天元公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告旭隆公司与被告天元公司2014年5月30日签订《房地产联合开发协议书》，根据该协议书第二条2款约定，截至起诉前被告天元公司未按照约定办理符合该项目的建设用地规划许可证和完成控制性规划审批报建手续，致使合同无法履行，同时根据该协议第十二条相关条款，被告天元公司应当赔偿原告旭隆公司违约金600万元，原告旭隆公司鉴于被告天元公司的实际情况，只起诉支付部分违约金300万元，并同时保留对剩余违约金提出赔偿的权利。请求法院依法判决。被告天元公司辩称：1、原告旭隆公司严重违反合同约定，导致合同实际不能继续履行，被告天元公司不应返还原告旭隆公司项目保证金及赔偿经济损失。2、被告天元公司不存在违反合同约定的行为，被告天元公司已履行合同约定的义务。3、被告天元公司与原告旭隆公司联建协议无法继续履行被解除后，应对项目工程中存在的问题进行清算。四、按照补充协议约定，项目保证金不应退还给原告旭隆公司。 经审理查明，原告旭隆公司、被告天元公司于2014年5月30日签订了《房地产联合开发协议书》，协议条款共十八条。该协议书约定，双方联合开发“文景国际”项目，项目规划占地面积11.46亩，总建筑面积暂定为62298平方米，总投资暂定贰亿元。协议第二条开发方式约定：1、本项目采用联合开发的方式，由甲方(天元公司)提供项目开发建设用地；乙方(旭隆公司)按照本协议第一条6款的约定，提供项目全部开发资金，本项目开发过程中如实际投资总额超过暂定投资总额，乙方应无条件追加投资至实际投资总额。2、甲方负责以其名义为本项目办理建设用地规划许可证及控制性规划审批报建手续，3、乙方负责办理本项目建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，以及商品房预售许可证及其他建审手续等内容。协议第三条第2款约定，项目保证金为人民币壹仟万元整。乙方应自本协议签订之日起三个工作日内，先汇入项目资金专用账户人民币500万元，其余500万待甲方将现场移交给乙方三日内汇入项目资金专用账户。该保证金不计入投资开发总额，待本项目结束后，由甲方按约定退还。协议第十二条违约责任第2.6约定，如乙方违反本协议第六条第9款、第九条第1款约定，未在本项目开工建设后6个月工程进度达到基础处理完工；12个月工程进度达到主体5层土建完成；未在本项目开工建设18个月工程进度达到主体封顶；未在本项目开工建设后第30个月向甲方交付甲方利益所得，如果未按协议约定要求，逾期超过三个月以上仍未完成，甲方有权单方解除合同，无条件收回项目。则乙方所缴纳的保证金不予退还，保证金作为乙方赔偿甲方的经济损失。协议第十八条其他第3款约定，本协议经甲、乙双方的法定代表人或其授权代理人签字并加盖公章之日起生效等内容。该协议有甲方法定代表人张达签字并加盖公章，乙方授权委托人屈某某签字，乙方法定代表人李键签字并加盖公章。联合开发协议签订后，双方在民生银行西安长安区支行设立资金共管账户，账号6********，户名为被告天元公司。原告旭隆公司分别于2014年6月16日、17日、20日、7月30日筹资向双方设立的资金共管账户转账300万、100万、100万元、499.98万元、200元，共计1000万元保证金。2014 年10 月9 日，双方订立《房地产联合开发协议书之补充协议一》，约定：一、鉴于原项目经理屈某某不能胜任本项目管理工作，且因其个人原因导致本项目发展进度较双方原计划严重迟延，故屈某某辞去项目经理职务，甲（天元公司）乙（旭隆公司）双方同意屈某某之申请。 二、屈某某应于2014 年10月15日前向项目公司交回《 文景国际诚意意向书》 原件及《 收款收据》 原件，并向公司退还全部客户收款（含首付款、全款、定金、订金及诚意金等），公司将尽快向客户进行全部退款及解除意向书，以纠正此错误行为。除此之外，屈某某之前所有行为均为个人行为，与公司无关，屈某某承担全部经济及法律责任。三、甲方同意在屈某某2014 年10月25日完成本补充协议第二款内容并就其个人私自所进行的拆迁、施工、销售等行为与相关方达成书面解除协议且将现场交付给甲方后，在保证未遗留任何隐患（包括并不限于客户、施工单位及销售代理公司等之投诉、诉讼等）的前提下，甲方应于调查完毕后一周内向屈某某无息返还其剩余保证金。 四、各方确认未加盖项目公司公章（甲方公章）屈某某之前及今后所签订的所有文件均为个人私自行为，与公司无关，屈某某个人承担相应经济及法律责任。五、本协议为原协议之补充协议，本协议未涉及的部分仍遵守原协议之规定。该协议有甲方法定代表人张达签字并盖公章；乙方授权委托人屈某某签字，乙方法定代表人李键签字，未盖公章。关于《房地产联合开发协议书之补充协议一》的效力及履行，旭隆公司认为该补充协议其公司没有盖章未生效，不存在履行问题，实际亦未履行。天元公司认为该补充协议三方签字并盖章，是生效的，且已经履行了一部分。 因双方联合开发项目控制性规划报建等手续未办理，工程未开工。双方发生纠纷。天元公司因合资、合作开发房地产合同纠纷一案将旭隆公司起诉到本院，本院于2016年12月1日作出（2016）陕01民初1178号民事判决，宣判后，旭隆公司因对案件受理费的负担不服，向陕西省高级人民法院提起上诉，陕西省高级人民法院于2017年5月16日作出（2017）陕民终378号民事裁定，驳回旭隆公司的上诉。 案件审理期间，被告天元公司于2017年3月17日提起反诉，诉请原告旭隆公司于判决生效后10日内向被告天元公司返还涉案场地。本院于2017年4月13日通知被告天元公司缴纳反诉费。2017年5月10日，本院询问被告天元公司是否缴纳反诉费，被告天元公司称没有缴纳反诉费，并表示不提起反诉了。2018年9月7日，被告天元公司再次提起反诉，诉请1、 对被告天元公司与原告旭隆公司签订的《房地产联合开发协议书》所开发的文景国际项目进行清算。2、判令原告旭隆公司追回500万元，及自2014年8月18日起至实际付款日的同期银行贷款利息，并返还至联合开发资金共管账户，用于清理双方联建项目中的债权债务。3、由原告旭隆公司承担本案诉讼费用。 2017年3月22日，被告天元公司以查明案件事实，落实涉案保证金究竟是谁交的？是否予以退还？退多少？退给谁等问题为理由，申请追加屈某某、海天建设集团有限公司西安分公司（以下简称海天公司）、陕西顺康工程有限公司（以下简称顺康公司）参加诉讼，海天公司、顺康公司亦申请参加本案诉讼。本院审理查明：2014年6月9日，陕西德普置业有限公司（甲方）与顺康公司（乙方）签订拆迁承包合同及土方施工合同。顺康公司向屈某某个人支付保证金260万元。请求天元公司和旭隆公司退还保证金260万元并按照银行同期贷款利率支付利息。2014年7月26日，海天公司与天元公司签订建设工程施工合同，合同落款处盖有天元公司公章，法定代表人由屈某某签字，海天公司盖有公章及签字。海天公司向天元公司和旭隆公司共管账户转入保证金500万元。请求天元公司和旭隆公司连带返还保证金500万元并支付利息。海天公司未提交建设工程施工合同原件和保证金收款收据原件。天元公司否认其公司与海天公司签订建设工程施工合同，并否认其公司向海天公司出具收到保证金的收款收据。 2018年9月9日，被告天元公司申请本院提审西安市灞桥区人民法院审理的陈嘉辉诉天元公司、旭隆公司、屈某某民间借贷纠纷一案；申请本院提审西安市未央区人民法院审理的海天公司诉天元公司建设工程施工合同纠纷一案。 经本院调解，双方当事人各持己见，调解未果。上述事实有双方当事人的陈述、房地产联合开发协议书、房地产联合开发协议书之补充协议一、庭审笔录、调查笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：首先，关于屈某某、海天公司、顺康公司能否以当事人身份，参加本案的诉讼活动问题。本案系旭隆公司向天元公司提起的合作开发房地产合同纠纷。涉案的合同主体为旭隆公司和天元公司，合同的内容为旭隆公司和天元公司联合开发“文景国际”房地产项目，合同关于违约责任承担的主体，也在旭隆公司和天元公司之间。因此，根据合同相对性原则，屈某某、海天公司、顺康公司不是本案适格的当事人，不能参加本案的诉讼活动。而且本案的审理结果也与屈某某、海天公司、顺康公司没有法律上的利害关系。 其次，天元公司向旭隆公司提出反诉请求之一，是对双方履行合同状况进行清算。虽然该诉求与本诉存在法律上的牵连性，但该反诉主张的权利并不能吞并、抵消本诉的诉讼请求。第二，天元公司反诉请求旭隆公司追回人民币500万元及利息，但追要的对象指向不明，且该反诉与本诉不存在同一个法律事实和同一个法律关系，故不构成反诉。因此，天元公司提出的反诉请求，本院不予受理。 其三，天元公司向本院申请，提审陈嘉辉民间借贷和海天公司建设工程施工合同纠纷二案。因陈嘉辉诉天元公司、旭隆公司、屈某某民间借贷纠纷一案，海天公司诉天元公司建设工程施工合同纠纷一案，均系另外两个独立的民事法律关系，与本案不属同一法律关系，不能合并审理。故天元公司申请提审该二案不予支持。 其四，旭隆公司与天元公司订立的房地产联合开发协议，在履行过程中，因天元公司未按约定办理控制性规划审批报建手续，旭隆公司亦未按约定办理工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证及其他勘察、设计、监理等建审手续，未按约定提供相关投资开发资金。工程至今尚未开工，由于合同无法继续履行，合同目的不能实现，经本院审理依法认定，双方均存在违约行为，判决解除双方签订的房地产联合开发合同，该判决已经发生法律效力，亦为本案的依据。 根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 旭隆公司为履行合同，按照双方约定将履约保证金汇入项目专用资金账户，并约定保证金不计入投资开发工程造价总额，项目结束后应当退还。根据保证金性质，是为合同的履行所提供的一种金钱保证。它不是法定的债的担保方式。其有别于定金和违约金,是履行合同的财力担保。目的在于保证合同的全面履行，其功能是在提供保证金一方违约时，赔偿对方的损失。而在天元公司向旭隆公司诉讼主张解除合同并请求旭隆公司承担违约损失一案时，法院判决解除了双方合同，判决驳回了天元公司主张赔偿违约损失的请求。因此，旭隆公司在双方合同解除后，请求退还保证金，应当予以支持。  天元公司不予退还保证金的理由之一，是双方补充协议需要履行。天元公司和旭隆公司在签订了房地产联合开发协议后，又订立了房地产联合开发协议补充协议。该补充协议与房地产联合开发协议属于主从合同关系。作为主合同的房地产联合开发协议已经法院判决解除，根据从合同的附属性，主合同解除，从合同亦随之解除。因此，天元公司以此抗辩，理由不能成立。天元公司抗辩合同解除后，还需要清算，清算之前不予退还保证金。第一，双方并无清算后返还保证金的约定；第二，天元公司与旭隆公司的清算问题与旭隆公司主张返还保证金互不牵连，而且天元公司请求旭隆公司承担违约责任的诉讼请求被法院驳回。因此，天元公司以此抗辩不予退还保证金的理由同样不能成立。 最后，旭隆公司请求天元公司赔偿违约金的主张，因此前法院审理天元公司诉请旭隆公司解除合同一案中，已经认定双方在履约过程中均存在违约行为，并驳回天元公司主张的违约损失。鉴于该情形，旭隆公司的该项请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、本判决生效十日内、被告陕西天元房地产开发有限责任公司向原告西安旭隆房地产有限公司退还项目保证金1000万元；二、驳回原告西安旭隆房地产有限公司要求被告陕西天元房地产开发有限责任公司赔偿违约金300万元的诉讼请求。案件受理费99800元，原告西安旭隆房地产有限公司已预交，由原告西安旭隆房地产有限公司负担29940元，被告陕西天元房地产开发有限责任公司负担69860元。被告陕西天元房地产开发有限责任公司应负担之案件受理费在执行退还保证金时一并支付原告西安旭隆房地产有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审  判  长  王  宏审  判  员  侯新省人民陪审员  樊答省                           二〇一九年一月三十一日   书 记 员 袁  萱 1