重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终7639号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯建川，男，1989年1月26日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：李向云，北京德和衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡朝霏，北京德和衡（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈璐，女，1967年1月14日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：陈刚（陈璐之弟），住重庆市南川区。委托诉讼代理人：郑后选，重庆诚捍律师事务所律师。原审第三人：重庆多麦房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团L分区L47/03地块**1-商业9，统一社会信用代码91500106MA5XEC2T5N。法定代表人：何强，总经理。委托诉讼代理人：樊梦，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周利，女，该公司工作人员。上诉人冯建川因与被上诉人陈璐及原审第三人重庆多麦房地产营销策划有限公司（以下简称多麦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初6694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯建川及其委托诉讼代理人李向云、胡朝霏，被上诉人陈璐及其委托诉讼代理人陈刚、郑后选，原审第三人多麦公司的委托诉讼代理人樊梦、周利到庭参加了询问。本案现已审理终结。冯建川上诉请求：1.撤销原判第二、四项，依法改判陈璐向冯建川支付违约金174000元，以及冯建川无需向陈璐返还定金50000元；2.判令一审本诉受理费、反诉受理费、保全费、二审诉讼费、律师费等由陈璐承担。事实和理由：1.冯建川已按照合同约定履行了其应当履行的义务，系陈璐未按约定的期限支付房屋首付款给冯建川造成了损失，陈璐应承担违约责任。冯建川与陈璐于2018年3月10日签订了《房屋买卖居间协议》约定当日陈璐支付首期购房款，后多麦公司通知冯建川于2018年3月13日前往重庆三峡银行股份有限公司西永支行与陈璐办理面签手续，银行工作人员当面审核双方提交的面签材料并通过，即面签审核通过。当日双方在银行签订了《房屋买卖（转让）合同》把支付首期购房款的时间改为银行面签审核通过后3个工作日。冯建川在银行面签时签订了一份空白的《房地产买卖合同》，陈璐与多麦公司在冯建川不知情的情况下在该份合同中将支付首付款时间再次推后。冯建川告知银行当时自己签的是空白合同，现内容不真实，要求按照原来签订的合同内容重新签署，银行涉嫌违规操作遂将这份合同作废，重新通知三方面签。后冯建川要求陈璐按合同约定支付首期购房款，但陈璐不同意支付，最终协商未果。冯建川提交了相应证据证明陈璐违约，银行从未通知冯建川补交户口页，冯建川没有违约，一审法院仅根据银行工作人员陈述冯建川面签资料户口本差一页就认定冯建川违约，该认定有误。2.本案违约金过高，一审中冯建川依法请求对违约金进行调减，但一审法院未按照法律规定进行调整。多麦公司在庭审中也陈述双方对“银行面签审核通过”都有误解，故违约责任不应由冯建川一人承担。陈璐辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。1.2018年3月13日签订的《房屋买卖（转让）合同》与2018年3月10日签订的《房屋买卖居间协议》不一致的原因是当时考虑到陈璐年龄偏大，有一定的风险，故三方于2018年3月13日一起协商后签订的《房屋买卖（转让）合同》，该合同第十条补充条款即手写部分，是在冯建川要求下补充的。2.关于冯建川提到的户口页差一页的情况，是陈璐于2018年4月2日与银行工作人员电话沟通时，银行工作人员告知的，且银行也多次通知了冯建川补交户口页。3.依据市场行情，现房价上涨，冯建川还给陈璐造成了中介费、律师费等损失，故不存在违约金过高的问题，陈璐不同意调整违约金。4.空白合同是为了贷款需要，与本案审理无关。多麦公司述称，认同法院判决。陈璐向一审法院起诉请求：一、判决解除陈璐、冯建川及第三人多麦公司于2018年3月13日签订的房屋买卖（转让）合同；二、判决冯建川返还定金50000元；三、判决冯建川赔偿陈璐违约金174000元；四、判决冯建川承担诉讼费及保全费。冯建川向一审法院反诉请求：一、判令解除冯建川与陈璐于2018年3月13日签订的房屋买卖（转让）合同；二、判令陈璐赔偿冯建川违约金174000元；三、本案的案件受理费、律师费、财产保全费等与实现债权有关的费用全部由陈璐承担；四、判令第三人多麦公司返还冯建川房产证复印件、大修基金发票原件、契税发票原件、商品房买卖合同原件。一审法院认定事实：2018年3月10日，冯建川（出卖方、甲方）、陈璐（买受方、乙方）、多麦公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方将位于沙坪坝区房屋以870000元出售给乙方，建筑面积94.88平方米。其中，首付款570000元（含定金）于2018年3月30日前支付，余款在银行放贷后三个工作日内支付。甲乙双方同意于2018年3月30日前签订买卖合同，乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方退还已交付的定金，甲方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方，作为居间服务费。甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还之定金的25%支付给丙方，作为居间服务费。乙方于2018年3月10日前向丙方支付购房意向金50000元，有效期壹天。乙方不得在有效委托洽谈期内退还意向金，洽谈不成，丙方应将上述意向金无息退还给乙方。乙方同意在甲方签订本协议后将购房意向金转为购房定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方。在协议第十三条其他约定处，手写内容如下：1.签订本合同若甲乙双方任何一方违约，则违约方承担丙方房屋成交价2%的中介服务费；2.签订买卖合同当日乙方一次性支付甲方首期购房款570000元（含定金）用于甲方房产证解押。2018年3月10日，冯建川出具定金收条一份，载明收到陈璐购买冯建川出售位于重庆市沙坪坝区房屋定金50000元。2018年3月13日，冯建川（出售方、甲方）、陈璐（购买方、乙方）、多麦公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，约定甲方将坐落于沙坪坝区房屋以870000元出售给乙方。乙方须于签订本合同当日支付定金50000元予甲方，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管，定金在该房屋过户后抵作房款。第一次房款乙方须于银行面签审核通过后三个工作日内一次性支付520000元；第二次房款300000元由乙方向银行申请贷款。乙方应于2018年3月30日之前办理完毕全部银行按揭申请手续，甲方须无条件配合银行所需的全部资料，否则视为违约。甲乙双方须于银行贷款审批通过后3个工作日内办理过户手续。该房屋尚处于银行抵押状态中，甲方必须于2018年4月10日之前向银行预约提前还款和还清银行的贷款。合同第十条补充条款约定（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：1.银行面签审核通过后三个工作日内乙方一次性支付甲方首期购房款570000元（含定金）用于甲方房产证解押；2.如因乙方原因导致贷款审批不能通过，甲方同意在2个月内配合乙方换银行继续审批，如还是不能通过，甲方同意乙方全款购房，如乙方放弃购房，则按合同的约定赔偿损失。2018年3月13日，陈璐、冯建川及第三人在重庆三峡银行西永支行办理按揭贷款手续。当日，冯建川与陈璐签订《房地产买卖合同》一份，合同中载明出售房屋坐落为沙坪坝区；总房款为870000元，第一次付款50000元在签订之日，第二次付款520000元在过户之日，第三次付款300000元在放款之日。2018年3月13日，冯建川向涉案房屋抵押银行中国农业银行重庆市渝中支行申请还清全部贷款。冯建川认为陈璐应当在2018年3月16日前支付其首付款520000元，遂通知其付款，但陈璐不同意支付首付款。后冯建川到重庆三峡银行西永支行撤回了其与陈璐于2018年3月13日签订的房地产买卖合同，理由是该合同约定的付款时间与之前约定的付款时间不一致，要求按照约定的付款时间重新签订合同。2018年4月3日，陈璐、冯建川到第三人处协商如何处理。后冯建川通过第三人转告陈璐，提议要么陈璐支付870000元继续履行合同，要么终止合同。第三人转告陈璐后，陈璐不同意付款也不同意终止合同。之后冯建川、第三人通过电话、短信等方式联系陈璐协商涉案房屋事宜，但陈璐未予回应。2018年5月8日，陈璐向一审法院提起诉讼。审理中，第三人将大修基金发票原件、契税发票原件、商品房买卖合同原件及钥匙一把交给了冯建川，冯建川予以了接收，同时撤回了要求第三人返还房产证复印件、大修基金发票原件、契税发票原件、商品房买卖合同原件的诉讼请求。审理中，一审法院从重庆三峡银行股份有限公司西永支行了解到，该行办理二手房贷款流程是，买卖双方首先到该行当面签订、提交贷款的资料，由其客户经理进行审查，确认贷款的真实性；然后再交给客户经理进行复审，如果材料缺少就通知当事人补交；如果复审材料通过，就将全部资料扫描到网上交给总行进行审批，审批通过后再放款。陈璐、冯建川于2018年3月13日到重庆三峡银行股份有限公司西永支行当天签署了房地产买卖合同，并提交了贷款所需的资料。该行工作人员于当天收取了这些材料，复审时发现冯建川的户口页少了一页，遂通知其提交，但冯建川一直未提交。后冯建川到该行问之前陈璐、冯建川及第三人已经签订了合同，为什么还要再签订合同，遂向该行要求撤回其与陈璐签订的房地产买卖合同。该行工作人员表示签订合同属于陈璐、冯建川及第三人之间的事宜，让陈璐、冯建川自行商量后再进展贷款事宜。后因一直未能达成共识，重庆三峡银行股份有限公司西永支行将涉案贷款材料退回。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈璐、冯建川及第三人签订的《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖（转让）合同》系各方真实意思表示，为有效协议。陈璐、冯建川及第三人均同意解除于2018年3月13日签订的房屋买卖（转让）合同，一审法院依法予以确认。本案中，陈璐陈述，签订《房地产买卖合同》是为了贷款需要，各方实际上履行的是2018年3月13日签订的房屋买卖（转让）合同。冯建川在审理也曾提出是为了贷款需要而签订房地产买卖合同，并认为陈璐没有在2018年3月16日支付首付款已经违约，可见，冯建川也认定双方实际上履行的是2018年3月13日签订的《房屋买卖（转让）合同》。《房屋买卖（转让）合同》约定，银行面签审核通过后三个工作日内，陈璐一次性支付首期款570000元（含定金）。从一审法院在重庆三峡银行股份有限公司西永支行了解的信息来看，该行当面收取陈璐、冯建川贷款提交的资料后，进入复审环节，这一环节审核的内容还是针对陈璐、冯建川提交的贷款资料，齐全后才能扫描上传给总行进行贷款审批，总行审批通过后再发放贷款。因此，复审应当是房屋买卖（转让）合同中约定的面签的组成部分。所谓面签审核通过应当是陈璐、冯建川提交的贷款申请材料完整、准确，且通过银行工作人员审核，可以进入下一贷款审批环节。双方于2018年3月13日在重庆三峡银行西永支行提交贷款所需手续，该行当天收取了陈璐、冯建川提交的材料，但是在复审中发现冯建川的户口页还差一张，冯建川并未按照银行通知补交该户口页，致使贷款审批未能进入下一环节。鉴于本案的贷款流程进展到复审环节时，冯建川既没有按照银行要求补缴材料，又向银行表示要撤回《房地产买卖合同》，致使贷款流程没有继续向下进展，从而造成《房屋买卖（转让）合同》无法继续履行，故冯建川违约，依法应当承担违约责任，即支付陈璐房屋成交价格20%的违约金174000元。鉴于陈璐、冯建川及第三人均同意解除房屋买卖（转让）合同，冯建川应当将收取的定金50000元返还陈璐。冯建川提出系陈璐违约，应当承担违约金责任的请求无证据佐证，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除陈璐与冯建川及第三人重庆多麦房地产营销策划有限公司于2018年3月13日签订的《房屋买卖（转让）合同》；二、由冯建川于本判决生效后三日返还陈璐定金50000元，并支付违约金174000元，共计224000元；三、驳回陈璐的其他本诉请求；四、驳回冯建川的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6250元，反诉受理费6250元，保全费1640元，共计14140元由冯建川负担。限冯建川于本判决生效后十日内支付陈璐7890元。”本院二审期间，冯建川举示了证据8份。证据1为2018年3月26日冯建川与银行工作人员（姓名不详）谈话录音，拟证明冯建川在银行签的《房地产买卖合同》是空白的，银行没有通知过冯建川户口簿差一页的事宜；证据2为2018年4月8日冯建川与银行工作人员（姓名不详）谈话录音，拟证明银行没有人告诉他户口簿差一页的事宜，银行工作人员未复印双方贷款的资料给冯建川，冯建川到银行也是为了复印双方贷款的资料。证据3为银行照片打印件；证据4为银行工作人员（女性为客户经理屈秋言、男性为银行工作人员彭博）照片打印件；证据5为笔录照片打印件；证据6为陈巧林名片原件；证据7为出警回执单原件；证据8为冯建川及律师李向云、胡朝霏和银行工作人员（行长女助理陈巧林、客户女经理屈秋言、银行男性工作人员彭博）谈话录音。证据3-8的形成时间均为2018年10月9日，该组证据拟证明银行工作人员称冯建川、陈璐申请贷款的资料都不全，冯建川户口本缺主页，陈璐缺抵押物现场照片，但以上都不是贷款审批未能进入下一环节的原因，贷款审批未能进入下一环节的原因系双方对房屋买卖合同有争议，未达成一致意见造成。陈璐质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但这两份证据不属于二审新证据。对证据3-6的真实性无法核实，不能达到其证明目的。对证据7的真实性认可，但不能达到其证明目的。对证据8的形式真实性认可，但对部分内容真实性有异议，实际上空白合同仅是用于贷款需要，与双方权利义务没有关系，贷款未能进行下去的主要原因在于冯建川到银行去闹事。多麦公司质证认为，前述证据不涉及多麦公司，故对证据真实性、合法性、关联性均不清楚。陈璐举示其与银行工作人员于2018年4月2日形成的录音1份，拟证明陈璐在2018年4月2日就知晓冯建川差户口页主页的事实。冯建川质证认为，对该份证据的真实性无异议，该份证据能够证明银行贷款审批未能进入下一步的原因是签署了空白的买卖合同及房屋首付款时间有争议，该份证据不属于二审新证据。多麦公司质证认为，前述证据不涉及多麦公司，故对证据真实性、合法性、关联性均不清楚。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。经审查，陈璐举示的证据和冯建川举示的证据1、2均不属于二审中的新证据，故对该证据本院不予采纳。对冯建川举示的证据3-6，因陈璐否认其真实性，且无法进行核实，故本院对其真实性不予确认。对冯建川举示的证据7，虽陈璐认可其真实性，但该证据不能证明贷款审批未能进入下一环节的原因，不能达到其证明目的，故本院亦不予采纳。对冯建川举示的证据8，因陈璐对该份证据的形式真实性认可，故本院对该证据形式上的真实性予以确认，就该证据能否达到其证明目的，本院将在评判部分予以详述。对《房屋买卖（转让）合同》中约定的“银行面签审核通过”的理解，冯建川认为“银行面签审核通过”是指银行当面审查买卖双方主体与提供材料载明的身份信息是否一致，对双方提供材料的真实性、有效性经银行确认无误并收取材料即为面签通过。陈璐认为“银行面签审核通过”是指银行收取买卖双方资料，将资料传给总行审核通过后，银行通知双方办理按揭贷款手续，签订按揭贷款合同。多麦公司认为“银行面签审核通过”是指，买卖双方到银行提交资料进行面签审核无误后，审批开始，由支行报给总行，总行复核后如果符合条件，审批通过，支行再通知担保公司及买卖双方准备解押和过户。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈璐、冯建川及多麦公司签订的《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖（转让）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。而本案中，各方实际上履行的是2018年3月13日签订的《房屋买卖（转让）合同》，各方应当按照该合同的约定履行相应的合同义务。对于首期购房款的付款时间，《房屋买卖（转让）合同》中约定，在银行面签审核通过后三个工作日内，陈璐一次性支付首期款570000元（含定金）。在合同履行过程中，买卖双方对合同中约定的“银行面签审核通过”产生争议，冯建川认为“银行面签审核通过”是指银行当面审查买卖双方主体与提供材料载明的身份信息是否一致，对双方提供材料的真实性、有效性经银行确认无误并收取材料即为面签通过。陈璐认为“银行面签审核通过”是指银行收取双方资料，将资料传给总行审核通过后，银行通知双方办理按揭贷款手续，签订按揭贷款合同。虽然冯建川、陈璐对“银行面签审核通过”的理解存在偏差，但从一审法院在重庆三峡银行股份有限公司西永支行了解的二手房贷款流程来看，贷款银行收取经核对真实性、有效性的材料仅是面签审核程序的其中一个步骤，此后银行还需要对收取的前述材料进行进一步审查，以确定是否符合贷款条件，如复审通过才能视为最终审核通过，故冯建川在双方仅向银行提交面签资料、面签能否通过暂不能确定的情况下，就要求陈璐支付首付款并不符合合同约定，其认为陈璐未按合同约定支付首付款应承担违约责任的上诉意见因与本院查明的事实不符，故本院不予采纳。根据冯建川在二审中提供的其与律师及银行工作人员的录音并结合本案证据来看，系冯建川认为陈璐应当在2018年3月16日前支付其首付款，在遭到陈璐拒绝后，冯建川到重庆三峡银行股份有限公司西永支行撤回了其与陈璐于2018年3月13日签订的《房地产买卖合同》，并向陈璐发函提议终止合同或者支付全部房款后继续履行合同，因陈璐不同意付款也不同意终止合同导致本案合同未能继续履行而解除，冯建川的前述行为导致了陈璐向银行申请的按揭贷款未能进入复审环节，且其要求陈璐提前支付首付款的行为也不符合合同约定，故冯建川的行为已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽各方在合同中约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，但冯建川在一审中就约定的违约金过高进行了抗辩，并请求人民法院依法予以调减。虽冯建川存在违约行为，但陈璐并未举证证明其实际损失大小，就其请求的违约金数额是否在合理范围内其应承担举证不能的法律责任。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，若要求冯建川按照合同约定承担房屋成交价20%的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意。故本院对陈璐主张的违约金酌情按照合同约定的房屋成交价格的10%予以调减，即冯建川应支付陈璐违约金87000元，对于超出部分本院不予支持。综上所述，冯建川的上诉请求部分成立，应予支持。对于冯建川提出上诉以外的其余一审判决结果，各方均无异议，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初6694号民事判决第一、四项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初6694号民事判决第二、三项；三、冯建川于本判决生效之日起三日内退还陈璐定金50000元，并支付陈璐违约金87000元，共计137000元；四、驳回陈璐的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6250元，反诉受理费6250元，保全费1640元，共计14140元，由冯建川负担11713元，由陈璐负担2427元；二审案件受理费4660元，由冯建川负担2850元，由陈璐负担1810元。本判决为终审判决。审判长 李 颖审判员 陈娅梅审判员 赵文建二〇一九年二月十一日书记员 王银银书记员 张瀧尹