江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终348号上诉人（原审原告）：刘旭峰，男，1991年5月8日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：崔莹，江西商海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西康明实业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇澄湖中路555号澄碧湖阳光住宅区1栋三单元301室。统一社会信用代码：913601215761425628。法定代表人：胡治华，该公司经理。委托诉讼代理人：郑学平，江西添翼律师事务所律师。上诉人刘旭峰因与被上诉人江西康明实业有限公司（以下简称康明公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院（2018）赣0921民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘旭峰上诉请求：1、撤销一审判决，改判康明公司支付刘旭峰逾期交房违约金103615元；2、本案一、二审诉讼费由康明公司承担。事实和理由：第一，康明公司并未在答辩及庭审过程中要求减少违约金，一审法院减少康明公司应支付的违约金系错误判决。第二，本案双方当事人签订的商品房买卖合同是康明公司单方制作的格式合同，合同约定康明公司延期交房按已交房款的日万分之三支付违约金，一审法院降低违约金有违公平原则。康明公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，康明公司在诉讼中已提出要求降低违约金。刘旭峰向一审法院起诉请求：1、判令康明公司支付刘旭峰逾期交房违约金103615元；2、本案诉讼费由康明公司承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，刘旭峰与康明公司签订商品房买卖合同，购买了康明公司开发建设位于奉新县校前大道北侧江南首府1号楼11号房，合同约定：“……第四条计价方式与价款。住房单价为每平米10000元，该商品房房款合计533000元。第六条付款方式及期限。买受人按按揭贷款方式按期付款；买受人在签合同当日已付清首付款人民币贰拾柒万叁仟元整，余款人民币贰拾陆万元整以银行按揭方式支付于出卖人。……第八条交付期限。出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付并由买受人承担相应的法律责任。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向奉新县房地产管理局申请登记备案……。”康明公司向刘旭峰出具首付款273000元收款收据，余款260000元刘旭峰以银行办理按揭方式支付给康明公司。康明公司于2017年3月10日向刘旭峰出具购房发票533000元。康明公司于2017年10月10日向刘旭峰书面发出《交房通知书》。一审法院认为，刘旭峰与康明公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。康明公司辩称刘旭峰并未实际向其支付款项，而是刘旭峰的母亲和康明公司之间有电梯买卖的业务，刘旭峰的首付款是用电梯款予以折抵的，一审法院认为康明公司既已向刘旭峰出具收款收据和购房发票，可见康明公司对刘旭峰用电梯款折抵房款这一事实是认可的，应认定刘旭峰已支付首付款，故对其该项辩解意见，一审法院不予采信。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，康明公司应在2015年12月31日向刘旭峰书面发出《交房通知书》并出示相关证明文件，而实际上康明公司直至2017年10月10日才向刘旭峰书面发出《交房通知书》及交付商品房，康明公司辩称其系多次电话、短信通知无果的情况下才于2017年10月10日以书面通知的形式再一次通知刘旭峰来收房口头通知刘旭峰交房，对此刘旭峰予以否认，康明公司仅提交了奉新县房地产开发项目综合验收备案表证实其在2015年11月20日获得江南首府验收资质，但并未提供相关证据证明其履行了合同约定的书面通知手续，故对康明公司该项辩解意见，一审法院不予采信，康明公司应当承担违约责任。康明公司辩称刘旭峰方在履行合同当中严重违约，从2016年9月30日至2018年8月31日购买该房的按揭款一直未付，银行一直在扣康明公司方的钱，到2018年8月31日康明公司已经被代扣70796.42元，系刘旭峰方不遵守合同，但康明公司既未在本案中提起反诉，且其主张的事实与本案并非同一法律关系，故对康明公司的该项辩称，一审法院不予采信。关于康明公司应承担的违约金。根据刘旭峰与康明公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，现康明公司提出违约金过高应予调整的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失超过30%为标准适当减少”的规定，故对康明公司的该项主张，一审法院予以支持。由于刘旭峰未提供证据证实逾期交房对其造成的损失，康明公司亦未提交江南首府同地段房屋租金的相关证据，故一审法院酌情参照年利率6%计算违约金，故康明公司应向刘旭峰支付违约金为56775.45元（533000元×6%÷365天×648天，从2016年1月1日开始计算至2017年10月10日）。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：江西康明实业有限公司于本判决生效之日起二十日内向刘旭峰支付违约金56775.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2372元，减半收取后为人民币1186元，由江西康明实业有限公司负担。本案二审期间，上诉人刘旭峰、被上诉人康明公司均未提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为：刘旭峰与康明公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。康明公司虽辩称其系多次电话、短信通知无果的情况下才于2017年10月10日以书面通知的形式通知刘旭峰收房，但并未提供相关证据予以佐证，一审法院认定康明公司应当承担逾期交房违约责任于法有据。关于逾期交房违约金应否调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中康明公司提出要求减少违约金，因刘旭峰未提供证据证实逾期交房对其造成的损失，亦无江南首府同地段房屋租金的相关证据，一审法院酌情以已交房款为基数参照年利率6%计算违约金，并无不当，故本院对刘旭峰的上诉请求不予支持。综上，刘旭峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2372元减半收取计1186元，由江西康明实业有限公司负担。二审案件受理费971元，由刘旭峰承担。本判决为终审判决。审判长  高胜敏审判员  黄若凡审判员  易 芳二〇一九年二月二十六日书记员  张 鑫