北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初24号原告（执行案外人）：内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都综合楼3层306号。法定代表人：李欢意，总经理。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被告（申请执行人）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路尚都商业综合楼3楼303室。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理。原告内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司（以下简称神泽农牧业公司）与被告李明晓、第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告神泽农牧业公司的委托诉讼代理人蒋志纯，被告李明晓的委托诉讼代理人赵志东、唐武平，第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。神泽农牧业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法停止对立元房地产公司坐落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城四期尚都商业综合楼中108号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除对涉案房屋的查封；2.本案的诉讼费用由李明晓承担。事实和理由：2013年8月30日，神泽农牧业公司与立元房地产公司签订十份《商品房买卖合同》，约定立元房地产公司将其开发的位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都综合楼108号（192.92m2）、109号（207.2m2）、1010号（272.94m2）、206号（332.97m2）、207号（339.7m2）、208号（321.12m2）、209号（36.62m2）、2011号（263m2）、2012号（249.87m2）、2013号（285.91m2）房屋以总价款为人民币：贰仟贰佰零壹万陆仟零肆拾圆（小写：22016040元）的价格出售给神泽农牧业公司。合同签订后，神泽农牧业公司以银行转账的方式向立元房地产公司付清了全部购房款。立元房地产公司已于合同签订当日将房屋钥匙以及房屋交付给神泽农牧业公司使用，神泽农牧业公司接收房屋后装修使用至今。2018年1月23日北京市第二中级人民法院在执行（2016）京02民初197号民事判决过程中作出了（2018）京02执75号执行裁定书，并于2018年4月17日将前述执行裁定书及协助执行通知书送达至内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心，查封了立元房地产公司名下位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼102套房产，并定于2018年8月20日10时至2018年8月21日10时进行拍卖。神泽农牧业公司知悉情况后立即向北京市第二中级人民法院提出案外人执行异议，北京市第二中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）京02执异505号执行裁定书，驳回了神泽农牧业公司的异议请求，神泽农牧业公司在法定期限内提起本次诉讼。综上所述，神泽农牧业公司是在涉案房屋被查封前经房管局与立元房地产公司签订了网上房屋买卖合同，支付了全部房款，且神泽农牧业公司是在涉案房屋查封之前就完成了购买，合法占有涉案房屋使用至今，涉案房屋未办理过户非因神泽农牧业公司自身原因导致，因此神泽农牧业公司的诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，神泽农牧业公司对涉案房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权，故请求法院停止对涉案房屋的拍卖，并解除查封。李明晓辩称，请求依法驳回神泽农牧业公司的诉讼请求。第一，关于购房款的问题，神泽农牧业公司提交的购房款证据是立元房地产公司于2017年2月23日出具的收据，没有正式的发票。实际上，黄睿系黄蒙华之子，黄睿和黄蒙华均系内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）的工作人员，二人间的款项往来属于内部倒账，不能证明神泽农牧业公司支付购房款；第二，涉案房屋所附着的土地使用权已于2016年6月29日被本院查封，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权和地上建筑物的登记机关并非同一机关的，查封土地使用权的效力仍然及于地上建筑物。故涉案房屋已于2016年6月29日被查封，并非神泽农牧业公司所称的2018年4月。第三，涉案的购房手续均属于公司内部的转账，不能证明神泽农牧业公司购买了房屋。房屋买卖的过程中必须支付相关税费、签署相关协议、开具发票，但本案中均没有。立元房地产公司述称，同意神泽农牧业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院相关执行情况的事实各方均无异议，本院认定如下：本院在审理（2016）京02民初197号李明晓与立元新技术公司、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司坐落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。本院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。北京市高级人民法院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向本院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，本院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。神泽农牧业公司向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）京02执异505号执行裁定书执行裁定书，驳回了神泽农牧业公司的异议请求，故神泽农牧业公司提起本案诉讼。对神泽农牧业公司主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，本院对此认定并查明事实如下：2013年8月30日，神泽农牧业公司（买受人）与立元房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同载明买受人购买的商品房为尚都商业综合楼108号房，房屋建筑面积192.92平方米，价款每平方米15000元，总价款为2893800元，付款方式为：一次性付款（人民币）2013年8月30日付款贰佰捌拾玖万叁仟捌佰圆整（2893800元）。经本院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，涉案房屋网上签约开始时间为2016年7月5日，完成时间为2016年7月5日，故本院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月5日。2017年2月22日，神泽农牧业公司通过中国建设银行向立元房地产公司汇款2893800元，神泽农牧业公司主张该转款系支付涉案房屋的价款。2017年2月23日，立元房地产公司向神泽农牧业公司出具了收据，载明“今收到内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司交来购房款（尚都综合楼108号）人民币贰佰捌拾玖万叁仟捌佰圆整”。虽然李明晓对该证据的真实性和关联性不予认可，但是鉴于神泽农牧业公司的确向立元房地产公司转过款，款项的金额也与涉案房屋的价款一致，故本院对该证据的真实性予以确认。神泽农牧业公司提交了其与案外人王艳飞于2015年4月25日签订的总建筑面积为750平方米、租赁期自2015年5月1日起至2025年4月30日止的《房屋租赁合同》，欲证明神泽农牧业公司于2018年4月17日法院查封之前已经占有并使用涉案房屋。鉴于该证据有原件，本院对该证据的真实性予以确认。上述争议事实的证明力本院将在“本院认为”部分进行综合认定。本院认为，本案系神泽农牧业公司提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人神泽农牧业公司对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。神泽农牧业公司对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故《商品房买卖合同》虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对涉案房屋申请强制执行的权益，本院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，神泽农牧业公司与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月5日完成网上签约，在2018年4月涉案房屋被查封之前。根据神泽农牧业公司提交的《房屋租赁合同》，至多可以认定神泽农牧业公司在2015年5月1日已经占有涉案房屋。2017年2月22日，神泽农牧业公司向立元房地产公司账户汇入2893800元，虽然该时间远晚于《商品房买卖合同》签订时间及神泽农牧业公司实际占有涉案房屋的时间，但该款项金额与涉案房屋《商品房买卖合同》中的房款金额一致，且立元房地产公司通过向神泽农牧业公司出具收据的方式对付款行为进行了确认。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。本院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于涉案房屋。神泽农牧业公司应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。神泽农牧业公司主张《商品房买卖合同》签订于2013年8月30日，且其在2015年5月1日即占有涉案房屋，但直到2017年2月22日才向立元房地产公司支付了涉案房屋的购房款，此时，涉案房屋的土地使用权已被本院查封，实际上不可能再办理过户。故神泽农牧业公司现有证据不足以证明涉案房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，神泽农牧业公司现有证据不足以证明其享有足以排除对涉案房屋执行的权益。其要求本院停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决如下：驳回内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李 丽审 判 员  罗 珊审 判 员  王 朔二〇一九年二月二十八日法官助理  任永军书 记 员  李 雪