山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8838号 原告：济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会，住所地济南市。统一社会信用代码：55370112B4846818XY。 法定代表人：江英茂，主任。 原告：济南全福集团有限责任公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112264356617L。 法定代表人：田涛，执行董事。 二原告共同委托诉讼代理人：江彦钢，男，系原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会两委会成员。 二原告共同委托诉讼代理人：冯芝芹，山东元序律师事务所律师。 被告：济南宝山餐饮服务有限公司，住所地济南工业北路252号2楼。统一社会信用代码：9137011267227600XM。 法定代表人：韩士海，执行董事。 被告：刘胜儒，男，1959年12月19日出生，汉族，住济南市。 被告：韩宇玲，女，1968年8月3日出生，汉族，住济南市。 三被告共同委托诉讼代理人：姜亦睿、王功斌，均系山东东城律师事务所律师。 原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会（以下简称南全福居委会）、原告济南全福集团有限责任公司（以下简称全福公司）与被告济南宝山餐饮服务有限公司（以下简称宝山公司）、被告刘胜儒、被告韩宇玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告全福公司的法定代表人田涛及二原告的共同委托诉讼代理人冯芝芹、江彥钢，被告韩宇玲及三被告的共同委托诉讼代理人姜亦睿、王功斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南全福居委会、原告全福公司共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告济南宝山餐饮服务有限公司的租赁协议及补充协议；2、判令三被告支付截至起诉之日所欠租金9782072元、违约金250万元；3、判令被告自2018年9月6日至判决生效日止租金按租赁合同约定的租金标准继续支付租金；后当庭变更该项诉讼请求为：判令被告自2018年9月7日至判决生效日止租金按租赁合同约定的租金标准继续支付租金；4、判令被告腾空所租赁房屋并交付原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月27日，原告南全福居委会、原告全福公司与被告刘胜儒、韩宇玲夫妻两人投资的被告宝山公司签订了租赁协议及两份补充协议，约定将两原告共同投资建设的黄台市场出租给被告,年租金为500万元，每两年增加20万元。并于2014年10月30日签订补充租赁协议一份将所加建四层出租给被告，租金为389020.65元,每两年递增5%。合同签订后,原告依约履行,于2014年10月30日将租赁房屋正式移交被告并计算租金，被告刘胜儒在移交协议上面签字确认。被告在2015年度按时交纳了租金,2016年度租金没有按时交纳。被告韩宇玲于2017年2月7日向原告签署承诺书,认可欠原告租金的事实并同意将其房产抵押与原告。后被告仍未及时缴纳租金，直至2018年6月份,才交全2015年11至2016年10月份的租金，尚欠原告2016年11分至2018年8月份的租金9782072元。被告宝山公司拖欠租金的行为已违反双方合同约定条款,现两原告要求与宝山公司解除合同并腾空房屋,并要求三被告支付剩余租金承担违约责任。请求法院依法判决。 三被告共同辩称，被告认可原告起诉的基本事实，所欠租金数额被告也认可。被告拖欠租金是因不可抗力的客观原因造成的，原被告签订合同后，被告第一年完全依照合同履行，第二年开始由于工业北路拓宽、修路，被告市场南北路两端均无法正常通行，在一年多的时间，被告经营处于停业状态。在此情况下，被告也没有向原告要求调低租金，考虑客观情况，一直是积极准备履行合同，因重新招商难度较大，一直没有恢复正常经营。在原告起诉期间，被告也分期向原告支付了部分欠款，现被告正处于恢复招商、良性经营的开端，希望原告能够确实考虑客观原因及被告的努力，给予被告宽限时间，使合同能顺利履行，也使被告的民营经营得到良性发展。因此，被告同意继续履行合同并积极还款，不同意原告要求解除合同及腾空市场的请求。被告积极履行合同中，被告已经整体装修，共出资装修费3900余万元，若解除合同，将给被告造成不可挽回的巨大损失，请求法庭酌定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月27日，原告全福公司作为甲方（出租方）与被告宝山公司作为乙方（承租方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将位于济南市工业北路252号的黄台市场租赁给乙方经营使用，租赁期限为15年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止；该市场年租金为120万元，每两年租金递增10万元；双方各自确认交接完毕之日为租金开始计算之日；租金采取半年一付的形式支付，支付时间为下半年度租金收取开始前一个月内，乙方一次性付清半年租金与甲方，实行先付后用的原则；甲方提供给乙方的市场配套设施如公共通道、消防、供电、供水等应符合政府部门的要求并通过相关部门的验收；租赁期间，乙方拖欠租金累计达到三个月的，甲方有权终止合同，收回该市场，乙方应向甲方支付200万元违约金；乙方对市场进行装修，加装的设施，在合同到期后，乙方不再续租的情况下，乙方应在十日内自行拆除、处理并清理、恢复市场原状，否则按照乙方放弃所有权，所有乙方设施无偿归甲方所有；在租赁期内，乙方逾期缴纳租金及其它由乙方负责承担费用的，每逾期一天，则乙方按费用总额的3‰向甲方支付滞纳金。合同落款处原告全福公司在甲方处加盖了公司印章，并由时任公司法定代表人江英茂签名，被告宝山公司在乙方处加盖了公司印章，并由时任公司法定代表人即被告刘胜儒在乙方处签名。 同日，原告南全福居委会作为甲方（出租方）与被告宝山公司作为乙方（承租方）签订《补充协议》1份，该份《补充协议》将市场年租金变更为500万元，每两年租金递增20万元，并注明“原租赁协议中约定的租金无效，一切租金金额以补充协议为准”，其余内容与同日原告全福公司与被告宝山公司签订的《租赁协议》内容相同。合同落款处原告南全福居委会在甲方处加盖了印章并由法定代表人江英茂签名确认，被告宝山公司在乙方处加盖了公司印章，并由时任公司法定代表人即被告刘胜儒在乙方处签名。 同日，原告南全福居委会作为甲方（出租方）与被告宝山公司作为乙方（承租方）又签订《补充协议》1份，约定乙方在租赁甲方黄台市场经营使用期间，乙方向甲方交纳电力配套费50万元。乙方交纳的配套费，在双方签订的租赁协议约定最后一年租金额中扣除；如遇到国家、集体征用规划改造或不可抗力的原因导致不能履行合同的，或因其他原因合同终止的，甲方退还乙方所交纳的电力配套费50万元。协议落款处原告南全福居委会在甲方处加盖了印章并由法定代表人江英茂签名确认，被告宝山公司在乙方处加盖了公司印章，并由当时的法定代表人即被告刘胜儒在乙方处签名。 2014年10月30日，原告南全福居委会作为甲方（出租方）与被告宝山公司作为乙方（承租方）签订《补充协议》1份，约定甲方将位于济南市工业北路252号的黄台市场四层租赁给乙方经营使用，租赁面积为2131.62平方米，租赁期限为15年，自2014年11月1日起至2029年10月31日止；该市场四层年租金为389020.65元，每两年租金总额递增5%；双方各自确认交接完毕之日为租金开始计算之日；租金采取半年一付的形式支付，支付时间为下半年度租金收取开始前一个月内，乙方一次性付清半年租金与甲方，实行先付后用的原则；甲方提供给乙方的市场配套设施如公共通道、消防、供电、供水等应符合政府部门的要求并通过相关部门的验收；租赁期间，乙方拖欠租金累计达到三个月的，甲方有权终止合同，收回该市场，乙方应向甲方支付200万元违约金；乙方对市场进行装修，加装的设施，在合同到期后，乙方不再续租的情况下，乙方应在十日内自行拆除、处理并清理、恢复市场原状，否则按照乙方放弃所有权，所有乙方设施无偿归甲方所有；在租赁期内，乙方逾期缴纳租金及其它由乙方负责承担费用的，每逾期一天，则乙方按费用总额的3‰向甲方支付滞纳金。合同落款处原告南全福居委会在甲方处加盖了印章，并由法定代表人江英茂签名，被告宝山公司在乙方处加盖了公司合同专用章，并由时任公司法定代表人即被告刘胜儒在乙方处签名。 同日，原告全福公司作为甲方与被告宝山公司作为乙方签订《移交协议》1份，载明：甲方原有济南市工业北路252号黄台市场提升改造工程建设完毕，于2014年11月1日起正式移交给乙方接管。正式移交给乙方后，双方签订的租赁协议中规定的所有条款同时执行。移交后乙方对市场进行装修改造及经营产生的所有责任、费用均由乙方承担。甲方积极配合乙方办理各种手续。合同落款处原告全福公司在甲方处加盖了公司印章并由法定代表人江英茂签名，被告刘胜儒在乙方处签名捺印。 上述合同签订后，原告将涉案黄台市场交付给被告，被告对黄台市场进行了改造、分割、装修，并对外进行转租。被告按时交纳了2015年度租金及2016年度部分租金，自2016年11月1日后租金拖欠未交纳。 2017年2月17日，被告韩宇玲向原告出具《承诺书》1份，载明：“刘胜儒、韩宇玲因欠南全福居委会租金陆佰万元，刘胜儒、韩宇玲自愿将其所有的：章房权证城字第xxxxxxx号房屋所有权证抵押与南全福居委会。如期不缴纳租金，将按照司法程序，将房屋抵押过户给南全福居委会。本承诺书一式两份，签字生效，具有同等法律效力。承诺人：韩宇玲2017/2/17”。 审理中，原、被告双方认可涉案市场自2014年11月1日交付后，被告按时交纳了2015年度租金及2016年度部分租金，自2016年11月1日后租金拖欠未交纳，截至本案起诉之日即2018年9月7日，被告共拖欠租金9782072元。 另查明，2018年6月10日，被告刘胜儒以200万元的价格将其在被告宝山公司所持有的200万元股权（占公司注册资本的66.67%）转让给韩士海，被告韩宇玲以100万元的价格将其在被告宝山公司所持有的100万元股权（占公司注册资本的33.33%）转让给案外人韩士云，韩士海、韩士云均未支付相应转让价款。2018年6月，被告宝山公司法定代表人由被告刘胜儒变更为韩士海。 又查明，涉案黄台市场位于全福立交桥东首路南，东临山东电力建设第一工程公司，北临工业北路，南临桑园路，座落地块为国有土地，土地证号为历城国用（96）字第051005013号，使用权人为原告南全福居委会，黄台市场建于1983年，2014年进行改造翻建为四层钢结构建筑。本案受理后，被告分四笔向原告南全福居委会分别支付租金50万元、10万元、5万元、5万元，共计70万元。 本院认为，原告南全福居委会、原告全福公司与被告宝山公司签订的《租赁协议》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信履约。根据法律规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告之间形成了房屋租赁合同关系，双方当事人理应按合同约定履行各自的义务。但合同签订后，被告宝山公司支付了2016年度部分租金后，未再按约支付2016年11月之后的租金，后经南全福居委会多次催要也未能依约支付，显属违约。根据双方所签《租赁协议》及《补充协议》约定，承租方拖欠租金累计达到三个月的，出租方有权终止合同，收回该市场，同时承租方应向出租方支付200万元违约金。本案审理过程中，且经本院调解，被告仅支付租金70万元，拖欠原告租金数额巨大，被告宝山公司拖欠租金的行为已符合双方合同所约定的合同解除情形，本院对原告要求解除与被告宝山公司所签《租赁协议》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。被告主张租赁黄台市场后投入巨额装修费用，不同意解除合同，要求继续租赁涉案市场，但未获南全福居委会及全福公司同意，且无约定依据和法律依据，本院不予支持。租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，故对原告要求被告腾空所租赁房屋并交付原告的诉讼请求，本院予以支持。原告主张自2016年11月1日至2018年9月7日，被告应支付租金9782072元，被告对此无异议，本院对该租金数额予以确认。本案受理后，被告分四笔向原告支付拖欠租金共计70万元，应予以扣减，经过核算，本院认定截至起诉之日被告应向原告支付租金9082072元。原告依据双方签订的《租赁协议》及《补充协议》要求被告支付违约金250万元，该约定过高，且原告认可其损失主要是银行贷款利息的损失，故本院依法将违约金调整为以拖欠的租金数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告宝山公司辩称原告提供的《山东省广安消防技术服务中心检验报告》仅是对消防设备验收合格，不能证明消防验收合格，原告没有履行单方义务，构成违约，本院认为，原告提交的消防检验报告载明的内容可证明涉案黄台市场的消防系统符合要求，故本院对被告的该项辩解意见，不予采信。原告主张被告刘胜儒、被告韩宇玲转让被告宝山公司股权给无劳动能力第三人的行为系逃避债务，侵害债权人利益，且三被告财产混同，应承担连带责任，本院认为，结合被告韩宇玲向原告南全福居委会出具的《承诺书》及原告提交的被告支付租金的银行转账凭证，可认定三被告财产混同，故被告刘胜儒、被告韩宇玲应就被告宝山公司拖欠的租金向原告承担连带责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、解除原告济南全福集团有限责任公司与被告济南宝山餐饮服务有限公司于2014年7月27日所签订的《租赁协议》、原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会与被告济南宝山餐饮服务有限公司于2014年7月27日所签订的2份《补充协议》及双方于2014年10月30日签订的《补充协议》； 二、被告济南宝山餐饮服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于济南市工业北路252号的黄台市场（共四层）房产腾退给原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会； 三、被告济南宝山餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会租金9082072元（自2016年11月1日起计算至2018年9月7日止）； 四、被告济南宝山餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会房屋占用费（分段计算如下：自2018年9月8日起至2018年9月30日止，黄台市场1至3层按年租金520万元标准计算为327671.23元【5200000元÷365天×23天】；自2018年10月1日起，黄台市场1至3层按年租金540万元标准计算至本判决生效之日止；自2018年9月8日起至2018年10月31日止，黄台市场4层按年租金408471.68元标准计算为60431.43元【408471.68元÷365天×54天】；自2018年11月1日起，黄台市场4层按年租金428895.26元标准计算至本判决生效之日止）； 五、被告济南宝山餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会、原告济南全福集团有限责任公司违约金（以9082072元为基数，自2018年9月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 六、被告刘胜儒、被告韩宇玲对上述第三至第五项款项承担连带清偿责任； 七、被告刘胜儒、被告韩宇玲承担保证责任后，有权向被告济南宝山餐饮服务有限公司追偿； 八、驳回原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会、原告济南全福集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费95592元，由被告济南宝山餐饮服务有限公司、被告刘胜儒、被告韩宇玲共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省中级人民法院。 审 判 长  孙 刚 人民陪审员  王美德 人民陪审员  赵玉荣 二〇一九年二月二十一日 法官 助理  王兴云 书 记 员  尹 瑞