四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初11985号 原告：成都凯旋物业服务有限责任公司，住所地：成都市青羊区瑞联路********。 负责人：彭浪。 委托诉讼代理人：胡艳霞，女，汉族，1986年11月25日出生，住四川省盐亭县，系该公司员工，特别授权。 被告：秦建国，男，汉族，1978年2月13日出生，住四川省中江县。 原告成都凯旋物业服务有限责任公司（以下简称凯旋物业）与被告秦建国物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯旋物业的委托诉讼代理人胡艳霞到庭参加诉讼。被告秦建国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 凯旋物业向本院提出诉讼请求：1.秦建国支付自2015年9月至2016年9月的物业服务费3663.91元及违约金1435.81元，自2016年10月至2018年12月的物管费7608.87元及违约金9130.64元；2015年9月至2017年10月的水费1097.27元；2015年9月至2017年10月的电费2336.24元；2015年9月至2018年6月的城市垃圾处置费272元。（以上违约金暂算至2018年12月31日，实际应计至所有费用全部付清之日止）；2.秦建国承担本案全部诉讼费用。事实与理由：秦建国于2007年11月9日与凯旋物业签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），约定由凯旋物业提供秦建国所购房屋自交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时为止期间的物业管理服务，物业服务费按建筑面积计收，住宅为1.85元/平方米/月，每月的5日之前交纳当季的物业服务费。凯旋物业按约为秦建国提供了物业服务，但秦建国长期拖欠物管费。凯旋物业多次催收无果，特起诉来院。 秦建国未到庭作答辩。 本院经审理认定事实如下：2007年7月4日，凯旋物业与物业买受人蔡勤签订《“天合凯旋城”前期物业管理服务协议》，约定前期物业服务是指为自商品房买卖合同约定的交付之日起至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时为止期间的物业服务。蔡勤所购房屋的基本情况为住宅，坐落位置为成都市青羊区“天合凯旋城”9幢1单元16楼2号，建筑面积152.65平方米。凯旋物业向业主提供包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮等物业管理服务，业主向凯旋物业交纳物业服务费用。物业服务费用按产权登记的建筑面积计收取，住宅1.85元／平方米·月，物业服务费用按月交纳，业主应在每月的5日之前交纳当月的物业服务费。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照每天应缴管理服务费的千分之三交纳滞纳金。 2014年11月21日，秦建国取得位于成都市青羊区房屋所有权。 2016年10月，青羊区天合凯旋城第一届业主委员会于凯旋物业签订《物业服务合同》，约定合同所涉及的建筑区划（名称为天合·凯旋城，坐落于成都市青羊区由凯旋物业提供物业服务并按照房屋建筑面积向业主收取物业服务费，住宅用房为1.85元／月·平方米，物业服务费用按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴纳物业服务费的千分之三交纳违约金。建筑区划内，凯旋物业、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。凯旋物业接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同期限3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。 另查明，2015年8月31日，秦建国交纳了2015年8月的电费161元、水费33元、城市垃圾处置费8元，物业服务费282元。2017年6月15日，凯旋物业以快递方式向秦建国寄送物业服务相关费用催款函。 庭审中，凯旋物业陈述，1.凯旋物业工作人员多次以上门、张贴缴费通知单、电话及微信等方式通知秦建国交纳物业服务费，并提交了相应的通话记录、微信截图、照片等证据；2.案涉房屋于2018年12月中旬进入拍卖，截至2018年12月中旬，房屋产权尚未变更，拍卖后新业主曾咨询过费用，但未办理入住手续也未缴费；3.小区业主的水费、电费、城市垃圾处置费等费用均是由凯旋物业代为交纳后再向各业主收取，并出具业主的抄表信息和每月欠费明细。秦建国自2015年9月起至2017年10月止的欠缴水费为1097.3元（2015年9月至2015年12月的收费标准2.96元/吨，2016年1月至2017年1月的收费标准2.98元/吨，2017年2月至2017年10月的收费标准3.03元/吨）；自2015年9月起至2017年10月止的欠缴电费为2336.24元（收费标准0.58元/度）；自2015年9月起至2018年6月止的欠缴城市垃圾处置费为272元（收费标准8元/户/月）；4秦建国于2015年9月起未按时交纳物业服务费，房屋状态为入住，自2015年9月起至2018年12月止，秦建国欠缴物业费11392.78元（收费标准1.85/平/每月），其中自2015年9月起至2016年9月止的欠缴物业费违约金以本月欠款为本金，自次月1日起按日计收，自2016年10月至2018年12月的欠缴物业费违约金以本月欠款为本金，自当月21日起按日计收。 本院认为，（一）前期物业协议、物业服务合同系当事人的真实意思表示，合法有效，对该小区业主产生法律效力。凯旋物业为秦建国提供物业服务，秦建国依约应当向凯旋物业及时交纳合同约定的相关费用。现凯旋物业主张秦建国自2015年9月起未交纳物业服务费，尚欠2015年9月起至2017年10月止的水费、2015年9月起至2017年10月止的电费、2015年9月起至2018年6月的城市垃圾处置费，秦建国经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对凯旋物业诉讼主张的抗辩。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，凯旋物业通过快递邮件及其他方式进行催收，但秦建国仍未支付欠款，凯旋物业的物业服务费主张，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，秦建国应向凯旋物业支付的自2015年9月起至2018年12月欠缴物业服务费为11272.42元（152.33平方米×1.85元×40个月）、自2015年9月起至2017年10月止的水费1097.27元、自2015年9月起至2017年10月止的电费2336.24元、自2015年9月起至2018年6月的城市垃圾处置费272元。（二）关于违约金。秦建国未按约交纳物业费构成违约，应按约承担违约责任。根据物业服务协议、物业服务合同约定，秦建国自取得房屋所有权之日（即2014年11月21日）起至2016年9月31日止，应在当月的5日之前交纳当月的物业服务费；自2016年10月起，应在当月的20日前交纳物业服务费。若秦建国未按时足额交纳，凯旋物业有权自逾期之日起按照每天应缴管理服务费的千分之三交纳滞纳金。本案中，凯旋物业的损失主要是秦建国逾期交纳物业费的资金占用损失，且其未能提供证据证明其存在其他损失，故本案综合考虑秦建国逾期支付物业费的金额及可能造成的损失等相关因素，对凯旋物业要求秦建国支付违约金的主张，酌情予以调减。根据凯旋物业的主张，分段计算的违约金中，第一阶段的违约金从次月1日起计算，对此本院予以支持。故秦建国自2015年9月起至2016月9月止欠缴物业费的违约金，调减为以每月应缴物业费281.81元为基数，自次月1日起，按每日万分之一的标准计算至付清之日止；自2016年10月起至2018年12月止的欠缴物业费的违约金，调减为以每月应缴物业费281.81元为基数，自当月21日起，按每日万分之一的标准计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、秦建国应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都凯旋物业服务有限责任公司支付自2015年9月起至2018年12月欠缴物业服务费为11272.42元及违约金（计算方式为：自2015年9月起至2016月9月止的违约金，以每月应缴物业费281.81元为基数，自次月1日起，按每日万分之一的标准计算至付清之日止；自2016年10月起至2018年12月止的违约金，以每月应缴物业费281.81元为基数，自当月21日起，按每日万分之一的标准计算至付清之日止）； 二、秦建国应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都凯旋物业服务有限责任公司支付自2015年9月起至2017年10月止的水费1097.27元、自2015年9月起至2017年10月止的电费2336.24元、自2015年9月起至2018年6月的城市垃圾处置费272元； 三、驳回成都凯旋物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费439元，由秦建国承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 袁 丽 雅 人民陪审员 窦  蓉 人民陪审员 周 福 芳 二〇一九年二月十八日 书 记 员 洛布伍加