上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初33007号原告：上海农工商旺都物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张志敏，董事长。委托诉讼代理人：廖立，上海市志致远律师事务所律师。被告：黎小玲，女，1978年12月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：袁晓辉（系被告之夫），住同被告。原告上海农工商旺都物业管理有限公司（以下简称旺都物业）与被告黎小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺都物业的委托诉讼代理人廖立到庭参加诉讼。被告黎小玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告旺都物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3,424.40元；2.判令被告支付滞纳金1,027.32元。事实和理由：原告系上海市闵行区东兰路1111弄欧风花都小区的物业服务企业，被告系该小区202室业主。依物业服务合同约定，物业服务费标准为1.15元/平方米/月。自2016年1月至2018年4月，被告拖欠28个月的物业服务费，共计3,424.40元。其间，原告多次催讨，被告均拒绝支付。同时，按照物业服务合同约定，业主逾期缴纳物业服务费的，应当从逾期之日起每日按照应缴费用的千分之二支付违约金。被告拒付物业服务费的行为，违反了物业服务合同约定，侵犯了原告的合法权利，故原告起诉至法院。被告黎小玲辩称，2013年，被告家中被盗，当时被告报警，警察称小区监控缺失，需要和物业公司核实，当时物业公司说已经装了监控，但直到2018年才安装。原告在2014年合同终止之后，就没有合同，且业主都在抱怨小区栈道、绿化经常损坏无人维修，所以没有人愿意支付物业服务费。2014年9月30日，物业合同已经终止，之后不应支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2008年6月，原告旺都物业与案外人欧风花都业主大会（以下简称欧风花都业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定原告对坐落于上海市闵行区东兰路1111弄的欧风花都小区提供物业管理服务。该合同为期2年，自2008年4月1日起至2010年3月31日止（2008年1月1日至2008年3月31日按该合同执行）。2011年9月，原告（乙方）与欧风花都业主大会（甲方）续签《物业服务合同》一份，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅多层为1.15元/月?平方米，高层为1.60元/月?平方米。上述物业服务收费分项标准（元/月?平方米）如下：1.综合管理服务费为0.20元/月?平方米（三级）；2.共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用为多层0.28元/月?平方米，高层0.73元/月?平方米；3.公共区域的清洁卫生服务费用为0.20元/月?平方米（四级）；4.公共区域绿化养护费用为0.09元/月?平方米（三级）；5.公共区域秩序维护服务费用为0.38元/月?平方米（四级）。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第二个月的二十日之前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，经乙方追缴仍未缴的，乙方可通过法律诉讼程序进行追缴，并可按逾期应缴物业服务费的2‰/日收取违约金。乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，甲方有权向乙方提出限时整改的通知，如乙方未能在约定时限内对整改内容进行整改的，且违约事项对部分业主产生利益损害的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付1.5倍的违约金。本合同其他约定如下：（一）为确保乙方的服务能达到标准，双方约定乙方配置于本小区的各专业服务人员岗位人数为：（1）小区公共区域秩序维护每天确保13个岗位不缺人，32名秩序维护人员……（六）合同期内乙方对小区内油漆脱落的落地路灯灯脚及时进行油漆整修，对小区围墙铁栏杆油漆一次，费用由乙方承担。（七）小区公共区域及共用部位的照明及用水设施由乙方负责维修养护，上述设施故障在接修后的24小时内由乙方排除；如若上述设施故障系由线路或管道自然损耗等原因造成，确需更换整修时，则由乙方提出维修方案报甲方审批核准后实施更换整修，费用按规定承担。（八）乙方地面机动车停车费收缴率为90%以上（含90%），低于90%的扣除提取数5%。（九）小区道路上机动车辆停放的位油漆划位，每年进行一次，油漆费用由甲乙双方按75%：25%比例分摊。雕塑“鲤鱼仙子”及一期木地板每年粉刷油漆整理一次，费用由乙方承担。（十）为保证保绿人员的工作效率及日出勤率，乙方将对保绿人员实施考勤上墙公示。乙方根据小区绿化的实际情况，对部分绿地区域进行调整及补种，力争做到绿化地不见黄土。（十一）小区弱电系统因各种原因，易引起功能失灵等问题，乙方保证及时处理解决该系统使用中所发生的故障，以确保系统正常运行……本合同为期3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止（2010年4月1日至2011年9月30日按本合同执行）。合同另对其他事项进行了约定。上述2011年《物业服务合同》的附件三载明：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务，公共部位二类，收费0.06元/平方米；供水系统二类，收费0.06元/平方米；公共照明二类，收费多层0.06元/平方米，高层0.08元/平方米；电梯升降系统，高层0.40元/平方米；消防防避雷系统，收费多层0.015元/平方米，高层0.045元/平方米；弱电系统二类，收费0.075元/平方米；水景动力，收费0.01元/平方米。附件四载明：公共区域绿化养护服务，服务级别三级，收费标准2.70元/年?平方米；绿化面积6.94万平方米；收费0.09元/月?平方米。附件五载明：物业公共区域的清洁卫生服务，服务级别四级，收费0.20元/平方米。附件六载明：公共区域秩序的维护服务，服务级别四级，收费0.38元/平方米。附件八载明：综合管理服务，服务级别三级，收费0.20元/平方米。2018年9月12日，闵行区古美街道东兰新村第二居民委员会出具证明一份，内容为：兹证明旺都物业于2014年10月至2018年4月为欧风花都小区提供物业服务，其收费标准为：高层1.60元/月?平方米、多层1.15元/月?平方米、商铺2.30元/月?平方米，期间物业费收费标准未做调整。另查明，被告黎小玲系上海市闵行区东兰路******的权利人，该房屋为多层住宅，建筑面积为106.65平方米。自2015年3月至2016年2月期间，上海市闵行区欧风花都业主委员会（以下简称欧风花都业委会）多次向原告发送告知书，要求原告移交包括公共收益服务管理中收支费用的原始凭证等资料和档案，移交车位车主门号、室号、车牌号等详细资料，整改外墙壁灯残缺不齐、电网运行失效的现象，整改绿化毁坏严重、草坪堆物、汽车乱停的现象，全面检查和维保消防泵、喷淋泵、稳压泵、生活水泵设施设备等；同时向上海市闵行区住房保障和房屋管理局、上海市闵行区绿化和市容管理局、上海市闵行区消防处、古美街道居民自治办、古美街道房管办等部门反映相关情况。2017年至2018年，上海市公安局闵行分局古美路派出所社区民警杨旭峰多次至欧风花都小区检查小区安全防范工作，检查结果为：2017年6月1日保安队员人数21名，当日值班保安人数共计10名;2017年9月4日保安队员人数8名，当日值班保安人数共计5名，保安力量不足；2017年10月保安队员人数16名，当日值班保安人数共计8名；2018年1月保安队员人数16名，当日值班保安人数共计8名。因被告未支付自2016年1月至2018年4月的物业服务费，原告经催讨未果，遂诉至法院。本院认为，原告旺都物业与欧风花都业主大会签订的《物业服务合同》，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对包括被告黎小玲在内的小区全体业主均具有法律约束力，双方均应恪守相关约定。虽然《物业服务合同》约定的合同期限截至2014年9月30日，但根据上海市闵行区古美街道东兰新村第二居民委员会出具的证明以及当事人的陈述可知，原告自2014年10月至2018年4月对欧风花都小区也实际提供了物业管理服务，与该小区业主形成了事实上的物业服务合同关系，双方应按原合同履行各自义务。关于被告家中被盗的问题，被告未提供相应的证据佐证，即使情况属实，直接责任人亦系实施盗窃的行为人，现有证据尚不足以证明在盗窃行为发生时，原告提供的服务明显有违合同约定且相关责任可归责于原告，故被告以此拒付物业服务费，缺乏依据，本院不予采纳。关于被告提及的小区栈道、绿化等维修维护问题，相关事项均属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，不能成为被告一户拒付物业服务费的理由，本院对相关抗辩不予采纳。综上所述，被告应当按照合同约定及时支付物业服务费，现原告要求被告支付自2016年1月至2018年4月的物业服务费之诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于具体金额，应根据涉案房屋的性质、建筑面积、相关的收费标准及服务标准予以确定。根据《物业服务合同》的约定，小区公共区，小区公共区域秩序维护每天确保13个岗位不缺人，护人员，然欧风花都小区安全防范工作检查表中记载的保安队员人数以及当日值班人数均低于合同约定，存在保安力量不足的问题，故原告在服务人员的配置上确未达到合同约定的标准。同时，按照《物业服务合同》的约定，原告应定期对公共区域的绿化进行养护，对共用部位、共用设施设备进行日常保养和维护，然现有证据能够反映原告在提供物业管理服务的一定期间内所提供的上述服务未达到合同约定的服务标准和服务要求，存在瑕疵。结合物业服务收费分项标准，本院对原告主张的物业服务费酌情予以扣减，具体金额酌定为2,740元。关于原告主张的滞纳金，考虑到被告拖欠物业服务费确属事出有因，并非恶意拖欠，故本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黎小玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海农工商旺都物业管理有限公司自2016年1月至2018年4月的物业服务费2,740元；二、驳回原告上海农工商旺都物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海农工商旺都物业管理有限公司负担5元，被告黎小玲负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左玉国二〇一九年二月一日书记员  顾斐平附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。