北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终1776号上诉人（原审被告）：秦梦龙，男，1954年4月18日出生，汉族，珠海鸿顺何贺建筑劳务有限公司退休职员，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：林泰斌，北京昊庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德春，男，1984年2月15日出生，汉族，中华人民共和国交通运输部副处长，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。上诉人秦梦龙因与被上诉人李德春房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初61654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。秦梦龙上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，依法判决支持秦梦龙的反诉请求。2.一、二审诉讼费由李德春承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为根据双方的合同约定和日常租房人常规，房屋是以套或者间的单位进行租赁。涉案租赁合同写明房屋建筑面积157平方米与产权证上不符。二、李德春应当为珠海鸿顺建筑劳务有限公司开具发票。李德春称不同意秦梦龙的上诉请求，同意一审判决。李德春向一审法院起诉请求：请求判令秦梦龙立即支付2017年8月11日至2017年11月19日的房租收益50000元，判令秦梦龙支付违约金15000元。秦梦龙向一审法院提起反诉请求：请求判令李德春退还多收取的租金1473.27元，为秦梦龙出具交款人为珠海鸿顺建筑劳务有限公司的298522.32元的租金发票。一审法院认定事实：李德春为位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称0901号房屋，产权证标注建筑面积140.53平方米）的产权人。2015年12月11日，双方啊经北京丁丁优房科技信息有限公司居间签署了关于0901号房屋的《北京市房屋租赁合同》。合同中约定，李德春将0901号房屋建筑面积为157平方米的三室两厅两卫出租给秦梦龙居住使用，居住人数为3，最多不超过4人。租赁期限自2015年12月12日至2018年12月11日，李德春应于2015年12月12日前将房屋按约定条件交付给秦梦龙。月租金标准为15000元，租金总计540000元，押金为15000元。如秦梦龙不按照约定支付租金达15日，李德春有权单方解除合同。因秦梦龙原因导致李德春解除合同或提前退租的，应向李德春支付违约金，违约金以本合同所约定的押金金额为准；给李德春造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签署后，李德春将0901号房屋交付给秦梦龙使用，秦梦龙先后向李德春支付截止至2017年8月11日的租金30万元。本案审理中，李德春指认秦梦龙在2017年11月19日搬离房屋。秦梦龙否认搬走日期为2017年11月19日。李德春遂向法庭提交了李德春与秦梦龙在2016年3月至2017年12月期间的短信聊天记录，该聊天记录中，秦梦龙在2017年11月19日提出“小李，我今天中午到北京，你务必在下午3点到力鸿花园你房子等着，我已通知了老何他们一起去把你的移（遗）留问题处理好，请安排好时间”。2017年11月20日，李德春给秦梦龙发信息如下“秦总，你们遗留的沙发凳子、木头箱子、盘碗勺子、纸本材料、破旧箱包等还有没有要的，如果有要的请安排明天或今天拿走，我准备这两天请保洁服务，如果不要了请确认一下，到时候就让保洁人员一并清扫处理了”，秦梦龙答复“好，我通知他们明天下午或晚上过去拿”。秦梦龙对短信聊天记录的真实性认可，但坚称其搬离0901号房屋的时间为2017年10月9日。秦梦龙提供了曾挂在0901号房屋门上的挂牌，挂牌内容为“因拖欠房租业主已换锁，联系138XXXX****”等，称该挂牌在2017年10月9日悬挂在0901号房屋门上，自该日秦梦龙再未使用0901号房屋。李德春否认在2017年10月9日悬挂了此挂牌。秦梦龙就其主张未能进一步举证。秦梦龙称其未交纳租金的原因是秦梦龙未为其开具租金发票，称李德春称承诺为其提供付款单位为珠海鸿顺何贺建筑劳务有限公司的租金发票，但一直没有提供。为证明其主张，秦梦龙向法庭提交了落款时间为2017年11月19日、落款人为李德春的收据复印件一张。该收据复印件的内容为：今收到珠海鸿顺建筑劳务有限公司2015年12月12日至2017年8月11日房租共计30万元，人民币叁拾万元正。秦梦龙自述该收据是李德春在2017年10月9日所书写，但不知晓为什么落款日期为2017年11月19日。李德春对该收据的真实性认可，但称该收据系在落款日期应秦梦龙要求所书写。李德春还提交了其收取秦梦龙部分租金的银行账户历史交易清单，上述清单显示出的租金交易均系从秦梦龙和案外人吴爱香的账户转至李德春账户内。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。双方签订了房屋租赁合同，秦梦龙亦使用了房屋，其应交纳使用房屋期间的租金。秦梦龙虽称其于2017年10月9日搬离0901号房屋，但根据双方提交的证据，秦梦龙的主张显然不能成立，李德春要求秦梦龙支付截止至2017年11月19日的房屋租金，合理合法，本院予以支持。双方的合同已在该日实际终止，终止的原因为秦梦龙未在约定的时间内交纳租金，依据合同约定，秦梦龙亦应承担违约责任，支付违约金。秦梦龙称0901号房屋并不符合双方在合同中约定的面积。根据双方的合同约定和日常租房人常规，房屋是以套或者间的单位进行租赁，并未约定租赁面积的单价，且在签订履行期间，秦梦龙从未提出过0901号房屋的面积不足合同约定的面积的主张。应视为秦梦龙对租赁的房屋实际面积并无异议。故对于秦梦龙要求李德春退还多交租金请求，本院不予支持。本案所涉合同为自然人即双方之间的合同，合同的履行人亦是双方，秦梦龙无权要求李德春为案外人珠海鸿顺何贺建筑劳务有限公司开具交租的发票。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、秦梦龙于判决生效之日起七日内给付李德春房屋租金五万元；二、秦梦龙于判决生效之日起七日内给付李德春违约金一万五千元；三、驳回秦梦龙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1426元，由秦梦龙负担（于判决生效之日起七日内交纳）；一审案件反诉费25元，由秦梦龙负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提供新证据。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。以上事实有不动产权证书、北京市房屋租赁合同、双方的短信聊天记录、银行交易明细、挂牌及收据复印件等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，秦梦龙与李德春签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定了租金的具体数额和支付时间，秦梦龙亦认可欠付租金，但是其主张未按时足额交纳租金系因李德春未开具涉案房屋租赁发票，根据庭审查明的事实可以看出，本案合同签订的双方为秦梦龙与李德春，根据合同相对性原则，秦梦龙要求李德春为案外人珠海鸿顺何贺建筑劳务有限公司开具涉案房屋租赁的发票没有事实及法律依据。一审法院据此认定秦梦龙违反合同约定，并判令其给付租金并支付相应违约金，处理正确。综上，秦梦龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由秦梦龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  张印龙审判员  赵 霞二〇一九年二月十八日法官助理陈亢睿法官助理眭立书记员李月明