上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初19053号原告(反诉被告)：于桂玲，女，1963年9月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘慧慧，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡卫根，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：任霞佩，女，1964年9月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：王永庭，男，1960年7月31日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：吴银海，上海达贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：范华，上海达贤律师事务所律师。原告于桂玲与被告任霞佩、王永庭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告于桂玲及其委托诉讼代理人刘慧慧、被告王永庭及两被告委托诉讼代理人吴银海、范华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于桂玲向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金846,000元。事实与理由：原告与被告于2018年2月经链家居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于上中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价423万元，其中房价款309万元，装修补偿款114万元。原告已支付房款393万元，剩余30万元双方约定待被告户口迁出后再行支付。原告在取得系争房屋后即开始装修，在装修过程中发现卧室、客厅天花板上存在大面积的大型管道设施，而此前被告以吊顶的方式进行隐藏，管道中有较大的水流声，严重影响原告的生活，对此情形中介和被告都未向原告提及，被告刻意隐瞒了这个严重影响居住的质量问题。为此原告多次与被告和中介进行沟通，原告本想解除合同退房，但被告予以拒绝，并向原告索要30万元的尾款。经向物业公司询问，该管道为排污水管，开发商向被告出售时应给予了大量折价，现被告出售房屋时，隐瞒了这一事实，违反了合同约定，已构成根本违约，不能达到原告购买该房屋的合同目的。因原告已将房屋装修完毕，多次要求退房未果，故原告现不主张解除合同，但被告应承担根本违约的责任。故原告诉至法院，请求判如所请。任霞佩、王永庭辩称，原告所述并非事实，系争房屋内的管道并非被告铺设，被告也已经如实告知了房屋的状况，不存在刻意隐瞒的情形。被告不存在违约。即使被告违约，被告的违约也不应适用根本违约的合同条款，原告主张的违约金过高，不同意原告的诉讼请求。任霞佩、王永庭提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付房价款30万元；2.反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金，以423万元为本金，自2018年8月14日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算。事实与理由：2018年2月，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告将系争房屋出售给反诉被告，房屋成交总价423万元。反诉被告累计支付393万元。现反诉原告已按约将系争房屋交付给反诉被告，并办理过户登记手续，反诉原告已将系争房屋内户籍全部迁出，但反诉被告尚有30万元房款未予支付。反诉被告的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。于桂玲辩称，反诉被告并非故意违约，由于反诉原告隐瞒房屋真相在先，故反诉被告享有后履行抗辩权，在反诉原告未解决管道问题之前，反诉被告不应向其支付尾款，故不存在逾期付款的违约责任。即使认为反诉被告违约，反诉原告主张的违约金也过高，故不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，原告(买受人、乙方)与两被告(卖售人、甲方)通过德佑房地产经纪有限公司第七十八分公司居间介绍，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，房地产转让价款共计309万元，在2018年5月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定，若该房地产上有户口，则甲方应于2018年8月31日之前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方发生下列情形的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方面解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；③该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；④甲方无正当理由单方要求解除本合同的。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三约定，乙方应支付甲方第三期房价款(户口迁出保证金)30万元，于2018年8月31日前，待甲方将该房地产内的原有户口迁出后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。合同另就其他事项作了约定。还查明，2018年1月30日，原、被告签订协议书一份，约定系争房屋总房价款为423万元，其中买卖合同约定房价款为309万元，装修补偿款为114万元。合同订立后，原告分三次共向被告支付房款393万元。被告向原告交付房屋后，原告对系争房屋原有装修拆除后重新进行装修，在装修过程中，原告发现系争房屋屋顶存在管道，原告认为此系污水管道影响其居住生活，曾与被告进行交涉，被告则认为水管系开发商交房时就已经存在，故其在装修时进行了吊顶，原告也去房屋现场看过，被告不存在隐瞒的情形，双方协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。庭审中，原告提供物业公司证明一份，欲证明房屋内的管道系整幢房屋的污水管道，被告认为这一陈述不符合事实。还查明，被告已于2018年8月14日将户籍从系争房屋内迁出。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房地产买卖合同及补充协议、付款凭证、照片、户口簿等证据在卷佐证，本院予以确认。对被告提供的微信聊天记录，原告对其真实性不予认可，被告亦无其他证据予以佐证，对其证明力本院不予确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。原告认为被告刻意隐瞒房屋真实情况，但从双方陈述中可看出，原告实际去现场查看房屋，房屋现场存在有吊顶，被告也无法刻意隐瞒。原告提供的证据也不足以证明房屋内存在的管道严重影响其生活居住和房屋质量，且原告据以主张的违约责任条款也不适用于房屋内存在管道的情形，原告的诉讼请求缺乏合同和法律依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告已经于2018年8月14日将户口迁出系争房屋，根据合同约定，原告应当向被告支付剩余的房款30万元。原告未按约付款已构成违约。但考虑到原告未支付尾款事出有因，故对被告主张逾期付款违约责任的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，判决如下：一、驳回于桂玲的全部诉讼请求；二、于桂玲于本判决生效之日起十日内支付任霞佩、王永庭房款300,000元；三、驳回任霞佩、王永庭的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,130元，由于桂玲负担；反诉案件受理费减半收取计2,900元，由任霞佩、王永庭负担386元，于桂玲负担2,514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一九年二月二十日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。