江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0703民初3996号原告：陈菊莉，女，1973年11月6日生，汉族，江西省赣州市人。原告：李强，男，1972年12月26日生，汉族，江西省赣州市人。二原告共同委托诉讼代理人：谢亨芸，系江西大榕树律师事务所律师。被告：卢和洪，男，1973年4月16日生，汉族，江西省赣州市人。委托诉讼代理人：黄永海、阮超群，系江西实创律师事务所律师。原告陈菊莉、李强与被告卢和洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人谢亨芸、被告卢和洪及其委托诉讼代理人黄永海、阮超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈菊莉向本院提出诉讼请求：1、解除原告委托黄某某与被告于2013年7月4日签订的《房屋认购协议》；2、判令被告立即从南康区××街办××安置点×单元×号房（产权证号：房权证赣康房字第××号、××号）搬离，并腾空该房屋返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月4日，原告委托案外人黄会进代原告与被告签订了《房屋认购协议》一份，约定被告自愿购买原告位于南康市××安置点×单元×号房屋及柴间，房屋面积约90平方米，柴间面积约10平方米，交易面积以房屋产权证为准，单价均为3620元每平方米，总价格为362000元，此款不含办证税费、水电上户等费用。被告需向原告支付108600元作为房屋的三成首付款。协议签订后，被告向原告支付了首付款108600元及其他代收费用11000元。原告于2013年9月向被告交付了上述房屋及柴间，被告在该房屋居住至今，经原告多次催收房屋尾款，被告未予支付。被告卢和洪辩称，一、根据合同相对性原则，本案原告不具有诉讼主体资格，其与被告之间不存在任何权利义务关系；二、《房屋认购协议》的甲方或者说本案原告涉嫌欺诈，请求法院向相关部门发送司法建议。原告陈菊莉、李强围绕诉讼请求，向本院提交了原、被告身份证明、授权委托书、受托人身份证明、房权证、《房屋认购协议》、律师催告函、快递回执及物流详情作为证据，被告质证后对授权委托书的三性持异议，认为双方签订合同时并未披露委托代理的事项，对房权证的关联性持异议，本院审查后对原告提交证据均依法予以认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，原告李强、陈菊莉与案外人黄某某签订授权委托书一份，言明俩原告委托黄某某处理其所有的位于南康市（现为××）××街办××安置点房屋的出售事宜（包括签订房屋买卖合同、商议房屋价格、收取房屋转让款等）。2013年7月4日，黄某某（甲方）基于上述委托与被告卢和洪（乙方）签订《房屋认购协议》一份，协议约定：一、被告购买甲方位于南康市××安置点商住楼×单元×号房屋及×号柴间，房屋面积约为90平方米，柴间面积约为10平方米，交易面积以房屋产权证为准；二、单价均为3620元每平方米，协议总价格为362000元（此款不含办证税费、水电上户等费用）；三、余款支付方式为：1、一次性付款：签订房屋认购协议之日起七日内付清全额房款，享受优惠5%；2、分期付款：签订房屋认购协议之日起，半年内分次向甲方支付房款，享受优惠2%；3、银行按揭：签订房屋认购协议之日起一个月内付清30%首付款（108600元），剩余房款由银行按揭缴清。付款方式由双方协商确定，确定后不得随意更改或逾期，逾期视为违约；四、如乙方单方违约，甲方有权任意处置预约商品房屋，因乙方原因造成银行无法按揭，乙方必须限期缴纳全额房款，否则视为违约；五、双方必须依法依规办理房产过户手续，过户及办证所产生的一切费用由被告承担，水、电上户等费用亦由被告承担；六、如因甲方原因致房产证办不下来，乙方有权不交剩余房款，并不予退房。协议签订当日，被告即向黄某某支付了108600元房屋首付款，余款未付。俩原告于2013年9月向被告卢和洪交付了房屋。另查明，案外人黄某某收取的108600元房屋首付款已转交给了俩原告，俩原告于2015年2月13日为《房屋认购协议》中的房屋及杂间（柴间）办理了产权证，其中房屋产权证号为：房权证赣康房字第××、××号，为俩原告共同所有，建筑面积为86.95平方米；杂间产权证号为：房权证赣康房字第××、××号，为俩原告共同所有，建筑面积为12.28平方米。房权证上载明的房屋坐落地址均为××街办××安置点。2018年5月18日，俩原告委托律师向被告送达了律师函，言明被告以按揭付款方式购买原告房屋，但时至律师函作出之日，被告仍未付购房余款，已构成根本违约，俩原告有权单方解除合同，要求被告支付违约金、腾空房屋并将房屋交还俩原告；建议被告收到律师函三日内与原告协商解决方案，逾期原告将向人民法院提起诉讼。本院认为，案外人黄某某基于原告的委托与被告签订《房屋认购协议》，且在处理委托事项时未向被告披露代理关系，应属隐名代理行为，因黄某某已向俩原告披露了被告，被告庭审时亦陈述于2017年5月份知晓了其所购房屋为原告李强所有，因此，俩原告以本人名义提起本案诉讼，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，被告辩称俩原告不具有本案诉讼主体资格的主张，本院不予支持。被告辩称原告存在欺诈行为，但未向本院提交证据证明，本院亦不予认定。围绕原告诉讼请求，双方当事人争议的焦点为：被告是否存在违约行为，原告据此要求解除《房屋认购协议》是否符合法律规定。首先，被告称应先办理房屋过户手续再交齐购房款，但因双方当事人对此未作明确约定，而行业交易习惯为先足额交付购房款再行办理房屋过户手续，故本院确认应由被告先行支付购房款。其次，被告称其选择的付款方式为按揭付款，原告提交的律师函亦言明付款方式为按揭付款，虽然双方未就按揭付款的具体时间作出约定，但原告于2013年9月即向被告交付了房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，被告应在收到房屋的同时支付购房款。庭审时，原告自认双方约定应在办理好房产证（不动产证）后支付尾款，故本院对原告的此项陈述予以认定。因原告于2015年2月13日办理了房屋产权证，于2018年5月18日向被告送达了律师函催收购房余款，但被告未在合理期限内办理房屋按揭贷款或其他按揭贷款手续，亦未向原告（或代理人黄某某）支付购房余款，属被告违约。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告基于被告的违约行为，有权单方主张解除《房屋认购协议》，协议解除后，原告要求被告将房屋腾空后予以返还符合法律规定，但原告亦应将房屋首付款返还给被告。综上所述，对原告要求解除《房屋认购协议》，并要求被告腾空房屋后予以返还的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十一条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈菊莉、李强（委托案外人黄某某）与被告卢和洪于2013年7月4日签订的《房屋认购协议》；二、被告卢和洪于本判决生效后六十日内腾空《房屋认购协议》中载明的房产（房屋产权证号为：房权证赣康房字第××、××号，杂间产权证号为：房权证赣康房字第××、××号），并将该房产返还给原告陈菊莉、李强；三、原告陈菊莉、李强在收到本判决第二项载明的房产后三日内退还被告卢和洪购房款108600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告卢和洪负担。如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  卢冶辉审 判 员  袁 慧人民陪审员  易春华二〇一九年二月二日代理书记员  罗 莉