南昌铁路运输法院行 政 判 决 书（2018）赣7101行初963号原告江西飞碟电器有限公司，住所地：江西省萍乡市安源区东郊星子石。法定代表人范跃平，该公司董事长。委托代理人陈炳才，该公司工作人员。被告南昌市西湖区人民政府，住所地：江西省南昌市西湖区抚生路**。法定代表人黄小燕，该区区长。委托代理人刘省辉，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201110843101。委托代理人吴庆昌，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201810030002。原告江西飞碟电器有限公司不服被告南昌市西湖区人民政府（以下简称西湖区政府）作出的房屋征收补偿决定，于2018年9月4日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年11月28日、12月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人陈炳才，被告出庭工作人员王伟及委托代理人刘省辉、吴庆昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年8月13日，被告作出的洪府（西湖）征偿字[2018]第11号《房屋征收补偿决定书》(以下简称《征补决定书》)，决定：一、对被征收人江西飞碟电器有限公司（原南昌市造纸厂）名下的座落于西湖区前进路205号房屋实施征收，按照《西湖区南浦路二期旧城(棚户区)改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《征补方案》）的规定给予货币补偿或产权调换。二、若选择货币补偿，根据相关评估机构对房屋及附属设施的评估和《征补方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额共计63720680.72元(未含有线电视、电话迁移等补偿费)，全部存储于银行专户账户中。三、若选择产权调换，产权调换的地点位于南昌市西湖区朝阳地块(九洲大街安置小区部分)城市棚户区改造安置房建设项目内。四、限被征收人收到本决定书之日起五日内与西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处办理房屋征收补偿安置和移交手续。原告诉称，2018年8月13日，被告向原告作出了《征补决定书》，对原告的房屋进行征收并作出补偿。原告不服，认为被告作出的《征补决定书》在实体及程序上存在违法、错误，严重损害了原告的合法权益，故请求法院判令：1.依法撤销《征补决定书》；2.被告支付拆迁补偿款210235818.8元；3.由被告承担本案案件受理费。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1.1985年12月14日关于兴建知青门市部报告的批复;2.1985年12月14日关于改建厂大门报告的批复；3.1986年4月17日施工许可证;4.1986年8月12日南昌市洪塔土杂商店的报告：5.1986年8月15日南昌市洪塔土杂商店启用公章的报告;6.1986年8月20日南昌市洪塔土杂商店安排待业人员报到的报告;7.1989年5月20日店面租赁合同；8.1996年6月30日注册税务登记证一套;9.南昌市西湖区旧城改造项目测绘报告。以上证据证明：南昌市造纸厂原有门市部及店面对外出租的事实及沿街店面的面积。被告质证认为，该组证据是原告单方出具，其真实性无法确认，对关联性、合法性持有异议，不能达到原告的证明目的。本院认证认为，该组证据与原件予以核对，与南昌市人民政府（以下简称市政府）作出的洪府复字[2016]238号《行政复议决定书》中所确认的临街一楼系商铺的事实相吻合，可以反映原南昌市造纸厂的房屋使用情况，与本案待证事实相关联，予以采信；但南昌市西湖区旧城改造项目测绘报告与双方申请重新测绘所确认的一层沿街房屋的面积有误差，且该面积是否属于可认定经营性用房系本案争议焦点，将在说理部分予以分析。第二组证据：1.2012年8月22日市政府办公厅出具的《印发（以下简称《会议纪要》）的通知》及改造鸟瞰图;2.洪府(西湖)征偿字[2016]第4号《征补决定书》；3.市政府洪府复字[2016]238号《行政复议决定书》；4.洪府(西湖)征偿字[2017]第22号《征补决定书》；5.南昌铁路运输法院(2017)赣7101行初275号《行政判决书》;6.南昌市城乡规划局（以下简称市规划局）洪规字[2013]348号《关于南昌市造纸厂有关情况的报告》;7南昌市市场和质量监督管理局颁发的电梯使用标志;8.2015年6月17日《关于南昌市造纸厂消防设施检查情况的函》。以上证据证明：1.2012年8月22日，市政府组织西湖区政府、南昌市城市管理委员会（以下简称市城管委）、市规划局、南昌市国土资源局（以下简称市国土局）、南昌市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）、南昌市民政局（以下简称市民政局）多家单位召开会议，同意拆除50年代的老厂房木质结构屋顶，按照原占地面积不变、高度不变改建厂房，并按鸟瞰图进行改造，建成与绳金塔历史文化景区相配套的现代化服务业基地，该厂房改造后并经市规划局的同意，电梯、消防等相关配套设施通过了验收，原告已经具备取得房产证的资格；2.2016年8月17日，原告对被告作出的洪府（西湖）征偿字[2016]第4号《征补决定书》不服，提起行政复议，经市政府复议认为被告存在如下问题：认定事实不清、适用规定错误、补偿不合理等问题，应当予以纠正。因被告作出洪府（西湖）征偿字[2017]第22号《征补决定书》未予纠正，后被法院撤销，在第三次即本案作出的《征补决定书》中，仅对非经营性非住宅补偿款项中土地出让金扣减60%进行调整，其他补偿款项中，仍旧坚持有错不改，不按照行政复议及行政判决的事实予以执行。被告质证认为，对于真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的。本院认证认为，关于证据1《会议纪要》，系市政府为南昌市造纸厂改造事宜而召开，并送达到了西湖区政府、市城管委、市规划局、市国土局、市房管局、市民政局，也抄送了南昌市造纸厂，属于上级行政机关对下级行政机关的行政指令或命令，被告作为市政府的下级行政机关，应按照该《会议纪要》明确执行，且与本案待证事实具有关联，予以采信；关于证据2、3、4、5，均反映被告征收补偿、复议及诉讼的客观事实，且与本案待证事实相关联，予以采信；关于证据6、7、8，因系相关部门作出的行政行为，且与本案待证事实相关联，予以采信。第三组证据：1.南昌市造纸厂费用清单、员工工资和厂里费用支出的银行流水;2.南昌市民政工业公司根据南昌市人力资源和社会保障局洪人社发[2018]276号《关于2018年度社会保险缴费基数调整审核的通知》的要求，向原告送达了洪民司行[2018]31号《关于全公司2018年度社会保险缴费基数调整的通知》;3.收取承租商铺的定金的银行流水。以上证据证明：因被告的征收行为，造成原告无法正常生产经营，第一排房屋的店面已对外招租，并收取承租定金200余万元，现已全部退还。被告质证认为，对该组证据1中的费用清单三性均有异议，该证据系原告自制，不予认可，与本案没有关联性。本院认证认为，原告提供了相关原件予以核实，可以证明该事实的发生，故予以确认；但本案系征收补偿之诉，法律规定中亦对经营性房屋给予相关补偿，本院将经营性损失作为争议焦点，在说理部分予以分析。第四组证据：1.2012年3月15日市民政局出具给市城管委《关于恳请同意南昌市造纸厂进行厂区改造的函》；2.2012年4月19日编号为12-04-007、008的《南昌市危险房屋鉴定报告》两份；3.2012年4月25日洪民函[2012]25号市民政局向被告出具的《关于恳请同意南昌市造纸厂进行厂区改造的函》；4.南昌市西湖区城乡建设局出具的《西湖区危房维修施工证》及收费票据;5.2012年8月22日市政府办公厅出具的《印发的通知》;6.2012年12月18日南昌市城市管理行政执法局出具的洪行执限拆直二字[2012]第041号《限期拆除违法建筑决定书》;7.2012年12月18日南昌市城市管理行政执法局出具的洪行执行公告[2012]第041号《限期拆除违法建筑公告》;8.2013年4月1日市民政局出具的洪民函[2012]23号《关于请求同意南昌市造纸厂区改造工程尽快复工的函》；9.2013年4月3日市城管委出具的《对的函复意见》;10.2013年4月3日市城管委就《呈阅件》;11.2013年4月12日市政府办公厅城建处出具的洪府厅城转字[2013]36号《市政府办公厅公文转办单》；12.2013年4月15日市民政局出具给市城管委洪民函[2013]28号《关于恳请同意南昌市造纸厂厂区改造工程复工的函》；13.2013年4月18日市城管委出具给市民政局《对的回复意见》；14.2013年4月18日《南昌市城市管理综合执法支队公文处理呈阅表》（收文2013字第79号）；15.2013年5月21日市规划局出具的洪规字[2013]348号《关于南昌造纸厂有关情况的报告》；16.2013年5月28日洪府厅城转字[2013]52号《市政府办公厅公文转办单》；17.2013年5月30日《市城管委公文处理单》（编号1386号）；18.2013年5月31日《南昌市城市管理综合执法支队公文处理呈阅表》（收文2013字第136号）以上证据证明：原告的改造经过各行政机关及市政府的批准，如果是违法建筑早就予以拆除了，不可能待厂房竣工验收，故原告厂区的房屋是合法建筑。被告质证认为，对上述呈阅表的合法性有异议；对其他证据的真实性及合法性均无异议，但对证据的证明目的有异议，无法直接认定房屋现有面积的合法性。本院认证认为，原告所提交的证据，可以反映南昌市造纸厂房屋改建的过程，与其他证据形成了证据链，亦与本案待证事实具有关联，予以采信。被告辩称，被告作出本案案涉项目的征收决定前，已履行了各项前置程序，符合法律的规定，所作出的洪府（西湖）征偿字[2018]第11号《征补决定书》，不存在违法行为，案涉房屋补偿面积以及性质的认定与事实相符，亦符合法律的规定，补偿款中应扣除土地出让金，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：1.《关于南浦路二期旧城(棚户区)改造项目开展前期工作的批复》(洪发改投字[2015]36号)；2.《关于确定西湖区南浦路二期旧城(棚户区)改造项目用地范围符合城市总体规划的复函》(洪规字[2015]270号)；3.《关于确认南浦路二期旧城(棚户区)改造项目用地范围符合土地利用总体规划的回复意见》(洪国土资函[2015]157号)4.《房屋征收决定书》(西府征字[2015]第02号)及公示照片；5.《征补方案》及公示照片。以上证据证明：案涉征收项目已依法办理了立项、土地利用总体规划、城市总体规划审批等前置程序，并于2015年5月29日在征收范围内依法作出了《房屋征收决定书》。原告质证认为，被告违法征收，其所提供的资料不完整，照片无法确认拍摄地点、时间、公告目的。本院认证认为，本案系征收补偿之诉，而被告已提供的证据均反映征收项目的审批事项,原告并未对征收决定提起诉讼或提供证据证明征收前置程序存在违法事宜，且原告已对之前两次案涉房屋的征收补偿决定提起过行政复议及行政诉讼，生效的法律文书已对征收前置行为进行审查，故对上述证据予以采信。第二组证据：1.《房屋征收预告书》及公示照片；2.《关于选定房屋征收评估机构的公告》及《房屋征收评估机构名单表》；3.《西湖区南浦路二期旧城(棚户区)改造项目房屋征收被征收人多数选定评估机构情况的公告》；4.《房地产价格评估机构签到表》；5.《抽签选定评估机构签到表》；6.《被征收户参加抽签选定评估机构签到表》；7.《西湖区南浦路二期旧城(棚户区)改造项目房屋征收抽签选定评估机构情况记录》；8.《西湖区南浦路二期旧城(棚户区)改造项目房屋征收抽签确定选定评估机构抽签人情况记录》；9.《西湖区南浦路二期旧城(棚户区)改造项目房屋征收补偿价格评估机构公开选定结果公告》及公示照片。以上证据证明：被告系依法选定具有资质的房地产价格评估机构。原告质证认为，原告并没有参与选定评估机构，被告侵犯原告的知情权，程序违法。本院认证认为，被告提供了原件予以核对，且评估机构的选定并未违反法律规定，予以确认；但是否在本案中仍按此对原告房屋、土地等价值予以认定，系本案争议焦点问题，将在说理部分予以分析。第三组证据：1.《评估委托合同》；2.《公示函》；3.诉争房屋的《房地产征收估价报告》；4.《土地估价报告》;5.《消防设施资产评估报告》；6.《致委托方函》及送达回证。以上证据证明：被告已依法委托了具有资质的房地产价格评估机构，在征收范围内公示了被征收房屋的评估价值，并向原告送达了评估报告等相关材料。原告质证认为，对上述证据均有异议，《公示函》中没有原告的房产，评估公司没有到现场调查，评估报告送达时没有告知原告具有复核的权利。本院认证意见与第二组意见一致。第四组证据：《产权交易合同》。该组证据证明：案涉房屋系未经登记的建筑，建筑面积约4994.1平方米，案涉土地系划拨用地。原告质证认为，只能证明交易时的房产情况，无法证明征收时房屋的情况。本院认证认为，原告对该组证据的真实性不持异议，故对该证据的真实性予以确认，但征收时房屋的面积因改建而发生改变，如何确认征收时的合法面积即本案争议焦点，将在说理部分予以分析。第五组证据：1.《南昌市西湖区旧城改造项目测绘报告》；2.《会议纪要》；3.《西湖区危房维修施工证》。该组证据证明：案涉房屋经测量为11174.4平方米，原告借维修之名擅自搭建5398.1平方米，被告按照重置价予以补偿符合法律规定。原告质证认为，认可《会议纪要》及测绘报告的内容，但不能达到被告的证明目的。本院认证认为，原告对该组证据真实性不持异议，故对该组证据的真实性予以确认，而该房屋面积如何认定即是本案争议焦点，将在说理部分予以分析。第六组证据：《南昌市非住宅用房租赁合同》。该组证据证明：绳金塔房管所于1987年5月23日将西湖区前进路149号（现205号）房屋出租给南昌市造纸厂。原告质证认为，与本次拆迁补偿无关，不属于本案审理范围。本院认证认为，该合同能反映绳金塔房管所曾将房屋出租的事实，且与2011年7月20日的《产权交易合同》中房管所拥有670.14平方米土地使用权的事实相互印证，故对该证据予以采信。第七组证据：《西湖区房屋征收未经登记建筑认定申请表》。该组证据证明：被告对案涉房屋依法进行了认定，并按照认定结果作出了房屋补偿决定，符合法律规定。原告质证认为，对总面积认定无异议，但对扣除绳金塔房管所的房屋面积有异议，与本案无关。本院认证认为，双方均对总面积无异议，故对案涉房屋总面积11174.4平方米予以确认，因被告主张扣减绳金塔房管所房屋面积，理由与第六组认证意见一致。第八组证据：洪府（西湖）征偿字[2018]第11号《征补决定书》。该组证据证明：被告依法作出的征收补偿符合法律规定，并已向原告送达。原告质证认为，对于该决定书的真实性无异议，但对其补偿的内容持有异议，该异议已被行政复议决定及第一次行政诉讼所认定。本院认证认为，对该证据的真实性予以确认，该内容的合法性系本案争议焦点问题，将在说理部分予以分析。经审理查明，南昌市造纸厂系南昌市民政局下属企业，于1985年12月兴建门市部，1986年8月开办南昌市洪塔土杂商店，并将部分沿街房屋出租作为店面使用。2000年时该厂资不抵债，并于2011年4月被原告收购兼并，其整体产权归原告所有。后因公共利益的需要，为实施西湖区南浦路二期旧城（棚户区）改造项目，被告于2015年5月29日作出西府征字[2015]第02号《房屋征收决定书》，决定对西湖区南浦路二期旧城（棚户区）改造项目征收范围内所有房屋进行征收，征收部门为西湖区住房保障和房产管理局，签约时间自征收决定公告之日起至2015年9月13日止。被告于2018年8月13日向原告作出洪府（西湖）征偿字[2018]第11号《征补决定书》，决定：一、对被征收人江西飞碟电器有限公司（原南昌市造纸厂）名下的座落于西湖区前进路205号房屋实施征收，按照《征补方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、若选择货币补偿，根据相关评估机构对房屋及附属设施的评估和《征补方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为:1.非经营性非住宅补偿:56569169.52元;2.搬迁补偿:24970.5元;3.临时安置补偿:404522.1元;4.自行搭建框架结构房屋重置价补偿费:4242672元:5.自行搭建砖混结构房屋重置价补偿费:144774元;6.自行搭建钢棚结构房屋重置价补偿费:5793.6元;7.装修评估补偿费:575027元;8.设备评估费:411320元;9.消防设施评估费:1342432元。以上费用共计63720680.72元(未含有线电视、电话迁移等补偿费)，全部存储于银行专户账户中。三、若选择产权调换，产权调换的地点位于南昌市西湖区朝阳地块(九洲大街安置小区部分)城市棚户区改造安置房建设项目内。四、限被征收人江西飞碟电器有限公司收到本决定书之日起五日内与西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处办理房屋征收补偿安置和移交手续。后原告不服并将被告诉至法院，要求判如所请。另查明，原告因案涉房屋征收补偿事宜，曾于2015年12月28日向市政府申请行政复议，要求责令被告进行征收安置补偿。2016年5月19日，市政府作出洪府复字[2015]373号《行政复议决定书》，责令被告限期就原南昌市造纸厂房屋征收补偿问题作出补偿决定。2016年8月14日，被告作出洪府(西湖)征偿字[2016]第4号《征补决定书》。原告不服而申请复议后，市政府于2017年8月10日作出洪府复字[2016]238号《行政复议决定书》，以被征收房屋面积计算错误、临街部分按非经营性非住宅认定并安置补偿有欠妥当、被告认定自搭建部分不宜按自行搭建处理、未提供评估报告给原告、土地出让金扣除适用规定错误、产权调换不符合法律规定等为由，撤销被告作出的洪府(西湖)征偿字[2016]第4号《征补决定书》。洪府复字[2016]238号《行政复议决定书》发生法律效力后，被告下属认定组再次认定原南昌市造纸厂地块的房屋总建筑面积为5664.24平方米(含绳金塔房管所直管公房建筑面积670.14平方米),给予非经营性非住宅补偿;认定自行搭建房屋框架结构面积5303.34平方米、砖混结构面积206.82平方米、钢棚面积24.14平方米，给予重置价补偿。2017年9月15日，被告作出洪府(西湖)征偿字[2017]第22号《征补决定书》，决定:一、给予货币补偿或产权调换;二、货币补偿数额为1.非经营性非住宅的补偿金为29996562.24元;2.搬迁补偿金为24970.5元;3.临时安置补偿金为404522.1元;4.自行搭建框架结构房屋重置价补偿金为4242672元;5.自行搭建砖混结构房屋重置价补偿金为144774元;6.自行搭建钢棚结构房屋重置价补偿金为5793.6元;7.装修评估补偿金为575027元;8.设备评估补偿金为411320元;9.消防设施评估补偿金为1342432元，合计为37148073.44元。原告仍不服，诉至法院要求撤销被告作出的洪府(西湖)征偿字[2017]第22号《征补决定书》。本院经审理后作出（2017）赣7101行初275号《行政判决书》，判决：一、撤销被告西湖区政府于2017年9月15日作出的洪府(西湖)征偿字[2017]第22号《征补决定书》;二、责令被告西湖区政府在本判决生效之日起六十日内重新作出房屋征收补偿决定。该判决生效后，被告作出案涉《征补决定书》。又查明，2012年4月19日，经市房管局鉴定，南昌市造纸厂原有的建筑因存在基础老化、施工质量差等问题被列为危房。南昌市造纸厂向南昌市民政工业公司申请危房改造，民政工业公司向市民政局请示，市民政局于2012年4月25日向西湖区政府发函，恳请同意对南昌市造纸厂进行厂区改造，西湖区政府同意后，要求原告办理《西湖区危房维修施工证》，可以进行厂区的改造。原告按西湖区城建局的要求缴费办理了《西湖区危房维修施工证》，并进行厂区的改建。在施工过程中，市城管委例行巡查时，发现原告对厂区的改建可能涉嫌违规，要求原告停止改造工作。在市城管委认定西湖区城建局颁发的“施工证”无效后，原告即向民政工业公司报告，并由市民政局向市政府报告。2012年8月10日，市政府主持召开关于南昌市造纸厂厂区改造有关问题协调会，西湖区政府、市民政局、市城管委、市规划局、市国土局、市房管局等单位的有关负责人员参加，形成《会议纪要》。2012年8月22日，市政府办公厅以通知形式向上述有关单位印发《会议纪要》，要求认真贯彻执行。《会议纪要》确定:为盘活企业、增加税收繁荣经济、维护社会稳定等目的，原则同意将现有厂房改造成与绳金塔历史文化景区相配套的现代服务业基地。改造后，土地性质不变、房产证面积不变，同意拆除50年代木结构屋顶，并按原占地面积不变、高度不变（厂房坡顶高度不逾16米），拆除空地锈蚀的钢架建筑和内外厕所，建设一个约50车位的钢结构立体车库，改造工程整体布局见附件（鸟瞰图）。在改造中，因施工问题被周围群众举报，南昌市城管行政执法局于2012年12月18日就向原告下发了《限期拆除违法建筑决定书》及《限期拆除违法建筑公告》。2013年4月1日，市民政局向市城管委发函，说明了改造的原因，并请求市城管委同意原告尽快恢复厂区的改造，市城管委于4月3日向市民政局回函，让市民政局先做好企业职工的思想工作，解决信访问题后，依法改造厂区。同时，市城管委将南昌市造纸厂的问题呈报给了市政府领导，市领导批示经市规划局审批后再建设。2014年4月18日市城管委向市民政局进行回函，要求原告将改造方案报市规划局审批，待市规划局批准后再行建设。后原告就按照市政府《会议纪要》所附的鸟瞰图向市规划局上报了规划方案，市规划局于2014年5月21日将《会议纪要》中的鸟瞰图作为规划方案向市政府办公厅进行了报告，经南昌市领导批示，同意按市规划局的意见执行，并将意见转发给了市城管委。市城管委收到函件后，下发给了南昌市城市管理综合执法支队，要求南昌市城市管理综合执法支队按照市规划局的意见和市政府《会议纪要》明确的方案执行，原告就此恢复了对南昌市造纸厂原厂房的拆除、改造工作。现经被告实测改造后建筑面积共计11174.4平方米，另有钢棚24.14平方米。且查明，《征补方案》中载明：1.原有住宅房屋在2001年10月1日（含）以前已有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿，符合上述“住改非”条件的非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以西湖区人民政府牵头组织相关部门认定的为准；2.征收划拨土地上单位非经营性非住宅房屋，被征收人为国有单位的按市场评估价扣除40%土地出让金后给予货币补偿，相应土地不予另外补偿；被征收人为非国有单位及个人的，按市场评估价扣除60%土地出让金给予货币补偿，相应土地不予另外补偿。2017年9月19日，杭州永正房地产土地评估有限公司作出《房地产征收估价报告》，认定案涉房屋非经营性非住宅评估单价为每平方13816元，估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，自2017年9月19日至2018年9月18日；但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。2018年7月19日，杭州永正房地产土地评估有限公司作出《土地估价报告》，认定案涉土地2015年5月29日出让土地使用权价格为2349.53万元，估价结果自估价报告出具起一年内有效，即2018年7月19日至2019年7月18日。还查明，在本案审理过程中，因案涉地块涉及绳金塔民俗风情街建设项目及该地块下方地铁建设的急迫需要，为避免社会公共利益造成重大损失及公共安全考虑，双方在本院的见证下，于2019年1月17日达成《协议书》，约定：1.原告同意将案涉房屋腾空交由被告下属的征收部门，并同意征收部门先行将案涉房屋进行拆除，以便于所在地块项目建设；2.被告同意在本协议签订后三日内先行预支已作出的《征补决定书》确定补偿款数额中的5005万元给原告，以便房屋拆除后给原告过渡；3.双方均确认原告同意交房、被告预支部分补偿款的行为不构成案涉原告对被告已作出的《征补决定书》的认可。双方均同意案涉房屋最终补偿款数额以法院生效判决书确认的为准，被告基于本协议预支付给原告的补偿款金额可在生效判决确认的案涉房屋征收补偿金额中进行抵扣；4.双方均同意配合法院对案涉房屋拆除前的现状进行证据保全（包括但不限于对案涉房屋临街一楼面积进行重新测绘、对案涉房屋现状影像拍摄留存）;5.法院作出对案涉房屋征收补偿的生效判决后，被告承诺在该判决书规定的履行期限内主动履行生效判决，且在90天结清补偿款，若超时未结清余款，则每天按10万元补偿给对方。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告按约预付了5005万元补偿款。在本案审理过程中，双方共同对案涉房屋的面积重新进行测绘，经江西南方测绘院出具测绘报告载明：南昌市造纸厂位于前进路205号，总建筑面积为11174.4平方米，其中临街一层房屋面积为1235.51平方米，并附有房屋平面图及视频照片等，原、被告均对该测绘报告予以确认。除以上内容外，原告已明确请求给予金额补偿的方式，同时双方对钢棚24.14平方米、装修补偿费575027元、设备补偿费411320元、消防设施补偿费1342432元、搬迁补偿费24970.5元等项目的补偿不持异议，并同意按此补偿。再查明，2011年4月29日，南昌市民政工业公司与原告签订一份《兼并协议书》，约定：经南昌市造纸厂职工代表大会同意，原告对南昌市造纸厂实行“三带走”原则的兼并，即资产带走（含工业用地使用权和房屋产权）；债权债务带走（承担所有内外债务）；人员带走（接收所有在编职工92人、离退休职工133人）等相关事宜。2011年6月20日，市政府办公厅《印发的通知》，载明：1.市民政工业公司下属福利企业南昌市造纸厂于2000年全面停产，总资产1944万元，总负债2167万元，资不抵债；2.同时该厂须返还法院判决的土地使用权转让金363万；3.按照资产、债务、人员“三带走”的原则，原则同意依法依规实施南昌市造纸厂兼并工作等事项。2011年11月3日，《产权交易合同》第十七条第1、2项约定，原南昌市造纸厂所在地为划拨工业用地，土地出让金由原告向土地管理部门自行缴纳，土地证载面积为6034.25平方米，评估范围为4664.11平方米，两者相差的部分有1370.14平方米，其中670.14平方米土地使用权属绳金塔房管所、市政府规划道路扩宽占用约700平方米；南昌市造纸厂的原建筑面积约4994.10平方米。1987年5月23日，作为甲方的绳金塔房管所与作为乙方的南昌市造纸厂签订一份《南昌市非住宅房屋租赁合同》，约定甲方将面积为670.14平方米砖木结构房屋出租给乙方使用，合同期限为两年；租赁期间，如因国家建设需要等原因甲方需要收回房屋时，乙方应同意退租等事宜。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条第一款规定，在无法达成征收补偿协议的情况下，被告西湖区政府具有对被征收人作出补偿决定的法定职责。而在审理行政征收案件时，人民法院应当对行政行为的合法性全面予以审查。若行政机关作出的征补决定经行政复议机关或人民法院全面审查后，依法撤销并责令重作，起诉人仍对重新作出的征补决定不服而提起诉讼的，本诉中只需审查补偿程序、认定事实、适用法律等方面的内容。本案中，原告就案涉房屋的前两次征收补偿分别提起过行政复议及行政诉讼，且已作出发生效力的法律文书，故对征收决定等前置程序的合法性，本院将不再重复审查。根据原、被告的诉、辩意见，对于双方无异议的部分，即房屋总面积、搬迁费、临时安置费、自行搭建钢棚结构按重置价补偿费、装修补偿费、设备补偿费及消防设施补偿费，本院予以确认。但对《会议纪要》《行政复议决定书》及《行政判决书》的效力以及临街一层房屋面积与性质、其他房屋面积的合法性、土地出让金的支付及停产停业损失等问题产生争议，系本案争议焦点，将作如下认定：一、案涉《会议纪要》《行政复议决定书》及《行政诉讼判决书》的效力首先，会议纪要是行政机关在行政管理过程中形成的具有法定效力和规范格式的文书，用于记载、传达会议情况和议定事项的法定公文，其撰写与制作必须遵循应用写作的一般规律，严格按照公文制发处理程序办事，为解决当前工作中的某项实际问题，其目的有二：一是向上级汇报会议情况，以获得上级及时的指导；二是向下级传达，以便贯彻执行。它是行政机关制定和发布的规范性文件，与同一机关制发的“决定”“命令”等具有相同的法律效力。据此，上级行政机关会同下级行政机关作出的会议纪要，下级行政机关在该会议纪要效力未被否定前，应当严格遵守并予以执行。本案中，市政府同意将南昌市造纸厂现有厂房改造成与绳金塔历史文化景区相配套的现代服务业基地，改造完成后，土地性质不变，房产证面积不变，同意拆除木质结构屋顶，按原占地面积不变、高度不变改建部分厂房，改造整体布局见附件（鸟瞰图）。据此，原告已经获得了各行政机关的批准，在改造过程中，因涉嫌违法建造问题，再次经市民政局、市城管委、市规划局、市政府及相关领导的请示、批复及签发，厂房的改造最终按照《会议纪要》及鸟瞰图的要求建设完毕，故上述行政机关的行为足以对原告实施的房屋改造产生信赖利益。其次，行政复议制度是监督行政的一种重要形式，是上级国家行政机关对下级国家行政机关的行政活动进行层级监督的一种制度化、规范化的行政行为，也是国家行政机关系统内部为依法行政而进行自我约束的重要机制。行政复议在形式上是一种具体的行政行为，本质上是一种行政监督法律制度，在方法上是一种行政救济的法律途径，在程序上是一种按照行政司法程序运行的法律规则。因此，行政复议决定一经作出即产生公定力，未经法定程序宣布无效或撤销，下级行政机关应当严格遵守行政复议所认定的事实及处理方式。本案中，市政府作出洪府复字[2016]238号《行政复议决定书》，确认了被告对原告房屋的补偿决定中应当重新认定几个方面：1.被征收的房屋面积应当重新测量；2.被征收房屋沿街店面认定问题；3.利用原厂房建筑方案面积认定问题；4.装修及设备评估问题；5.补偿金额认定问题及土地出让金计算错误问题等，故撤销了《征补决定书》，要求重新作出。但被告在无新的事实和理由的情况下，重新作出的补偿决定只对总面积重新测量、装修及设备评估问题及土地出让金问题进行了调整，仍未执行《行政复议决定书》要求的全部内容，导致纠纷久拖不决，无法实质化解行政争议。对此，被告应承担相应的责任。最后，行政裁判文书是人民法院代表国家行使审判权，在行政诉讼中依照国家法律和行政法规、地、地方性法规照行政规章，为解决当事人之间的行政争议，就案件的实体问题和程序问题作出的具有法律效力的司法文书，行政裁判文书发生法律效力后，非经法定程序，任何个人和组织均不得改变。据此，发生法律效力的文书不仅在判项中发生既判力，对所认定的事实和理由同样具有拘束力。本案中，本院审理的（2017）赣7101行初275号案件已发生法律效力，该判决书中已对行政复议所认定的内容再次予以确认，被告应严格执行。正因被告再次作出的《征补决定书》中未对相关内容予以更正，导致本案争议再次发生。二、关于临街一层房屋面积与性质、其他房屋面积的合法性、土地补偿金及停产停业损失等补偿金额的认定（一）关于临街一层房屋性质及面积认定的问题《征补条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。”国务院办公厅[2003]42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“各地可根据其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”《征补方案》中规定：“被征收人房屋未经房屋权属登记的，被征收人应当向房屋征收实施单位提供相关建房手续，由西湖区人民政府牵头组织相关部门组成认定组进行调查，认定并提出处理意见；原为住宅房屋在2001年10月1日（含）前已有合法、有效营业执照或者相关生产经营行政许可手续，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。”市政府洪府复字[2016]238号《行政复议决定书》认定：“征收区域原属南昌市造纸厂厂区，房屋为生产用房。2000年左右，南昌市造纸厂全面停产，职工全部下岗，企业将临街厂房改为店面对外出租以维持必要的开支。2012年，市政府协调会同意原告将厂区改造成与绳金塔历史文化景区相配套的现代化服务业基地，按照《会议纪要》中的鸟瞰图，改造后的房屋包括店面及其他商业用房。正当原告对厂房改造装修时，被告决定对房屋进行征收，导致原告将预收的200余万元店面租金退还给客户。被告未考虑历史上将临街厂房作为店面出租及现实中按照改造方案也是将临街部分作为店面使用的事实，在《征补决定书》中将此按非经营性非住宅（即厂房）认定并安置补偿，有欠妥当。”本案中，原告已提供了大量证据，可以证实自1985年起为解决职工家属待业问题，沿街房屋改建门市部、商店，也附有相关税务登记证、店面租赁合同等相关材料，直至2012年市政府同意改造旧厂房亦将沿街一层作为店面及商业用房，原告还因征收事宜退还客户租金200余万的事实。在案件审理过程中，双方对沿街一层房屋面积重新测绘，并对沿街一层房屋面积1235.51平方米的事实予以确认，被告应按经营性非住宅的市场评估价对沿街一层的房屋给予补偿。（二）关于其他房屋面积及性质认定的问题由于历史、政策、客观状况或因年代、地、地域造成产权监督管理不到位的情形下致出现了很多无证房屋。但无证房屋不等于违法建筑，对征收此类建筑时，政府应当组织有关部门依法进行调查、处理。人民法院应当综合考虑房屋来源、房屋建设的时间和动机、使用情况、居住利益等因素确认赔偿或补偿事宜。本案中，经双方确认案涉房屋总面积为11174.4平方米，减去经营性非住宅面积为1235.51平方米后，剩余面积为9938.89平方米。因被告提供的证据反映出1987年绳金塔房管所将面积为670.14平方米房屋及用地出租的事实，且在2011年7月20日兼并南昌市造纸厂的《产权交易合同》中，载明绳金塔房管所有670.14平方米土地的事实，但被告并未提供相关证据证实该房屋系经营性非住宅的事实，被告应按非经营性非住宅房屋面积予以扣除。据此，被告只认可原告合法面积为5664.24平方米，减去沿街一层面积1235.51平方米后，剩余4428.73平方米为被告认可的合法面积（其中包含绳金塔房管所面积为670.14平方米的房屋），剩余争议面积为5510.16平方米的房屋如何补偿，认定如下：首先，从争议面积形成的演化过程来看，对于历史上已经形成的手续不全的建筑，要区分不同情况。2011年4月27日职工代表大会讨论决定，经市政府批复同意，原告通过公开挂牌方式取得该厂资产，对该厂实行兼并。为此，市民政局专门向西湖区政府去函，并明确请求对房屋进行拆除、加层、隔层进行改造和装修，后引起市政府的高度重视，并于2012年8月10日召开协调会，被告、市城管委、市规划局、市国土局、市房管局等有关单位负责同志参加，该会议同意南昌市造纸厂改造成与绳金塔历史文化景区相配套的现代化服务业基地，改造工程整体布局见附件（鸟瞰图）。因该厂改造过程中，南昌市城市管理行政执法局认为南昌市造纸厂无证改造房屋，作出《限期拆除违法建筑决定书》，要求限期内自行拆除，逾期不拆将强制拆除。再经市城管委、市规划局、市政府的批示，《限期拆除违法建筑决定书》未再执行，改造厂房完成建设。因此，无论是被告，还是上级市政府及相关行政机关均对原告改造厂房的过程和内容是明知且认可的，被告再以争议部分按重置价格给予补偿明显与客观事实相悖。其次，无论是市政府作出的洪府复字[2016]238号《行政复议决定书》，还是本院作出的（2017）赣7101行初275号《行政判决书》中，均明确作出该部分不宜按自行搭建处理的认定，被告应当按此执行。而本案中，原告改造厂房不仅经市政府及相关部门的许可，且根据市政府洪府发[2003]10号《南昌市人民政府印发关于进一步搞活房地产市场若干意见的通知》第5条“积极妥善处理房屋产权发证中的历史遗留问题……单位在自用国有土地上建成的住房（含合作建房、开发企业建设的还建房），经登报告示三十日后权属无争议、建房单位出具房屋安全证明的，市房管部门可先予发放房屋产权证”之规定，从案涉房屋的改造过程属于历史遗留问题，应当区分对待，若一边仅以其无证认定擅自搭建面积给予计算，而同时被告又在无房屋权属登记材料及生效法律文书证明的前提下主张绳金塔房管所670.14平方米的房屋，从形式上即显失公平。最后，《征补条例》第十六条及第二十四条第二款规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；对违反规定实施的，不予补偿。市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定及处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此，在作出征收决定之前，对违法建筑的甄别和处理就是征收的前置程序，被征收人对行政机关认定其建筑为违法建筑的行政行为，依法享有行政诉讼的权利。未经登记的建筑物，包括整体建筑未登记和改建或者其他原因等登记不全的部分，均属于产权合法性不明确的情形，应当纳入甄别范围。但甄别程序除了按照《征补条例》第二十四条规定的调查、认定和处理程序外，还应当按照土地、规划等方面有关违法建筑的处理程序依法进行，当事人对行政机关作出的建筑物是否属于违法建筑以及对违法建筑处理结果不服，可以依法申请行政复议及行政诉讼。本案中，案涉房屋因厂房改造在征收前已建设完成，不属于征收范围内扩建、改建的情形。但原告改造所增加的房屋面积，至今也未获得建设工程规划许可证，改建的该部分房屋并不符合法律的强制性规定，正因案涉改造房屋存在着历史遗留问题，还涉及原厂职工利益的保护，被告应当根据上述事实，对争议面积按同类同地段房屋的建安成本为基础，并给予一定比例的上浮，综合各项因素妥善解决该面积的补偿。（三）关于停产停业损失的认定问题《征补条例》第十七条第一款第（三）项规定：“因征收房屋造成的停产停业损失，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人应当给予补偿。”《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定：“因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定；协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期为6个月。”本案中，原告所有的经营性非住宅房屋面积为1235.51平方米，被告应按上述规定与原告协商或委托相关专业评估机构进行评估，给予原告停产停业损失的补偿。（四）关于案涉划拨土地使用权出让金支付的问题划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《国有土地使用权出让收支管理办法》第二条规定：“本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款……转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款……”《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。”据此，2011年1月24日，市政府办公厅作出洪府厅字[2011]50号《关于同意产权交易后划拨土地使用权补办出让手续办理流程及土地出让金收取标准的批复》载明：“同意为支持国有改制企业，申请人为国有企业因改制需要补办出让的，建议就低按40%的标准收取土地出让金，其它申请人按60%的标准收取。应缴纳的土地出让金数额=依法确认的市场值地价×40%或60%。”2018年6月25日，市国土局作出的洪国土资文[2018]236号《关于对的回复意见》载明：“未办理分户登记的非住宅划拨土地使用权补办出让的，产权人为改制企业，应缴纳的土地出让金数额=市场评估地价×40%。其他产权人，应缴纳的土地出让金数额=市场评估地价×60%。在上述房屋征收时，建议货币补偿价格=房屋市场评估价-应补缴的土地出让金。”本案中，2018年7月19日，杭州永正房地产土地评估有限公司作出《土地估价报告》，认定案涉土地的出让土地总地价为2349.53万元，且该报告尚在规定一年的有效期间内。而原告作为非国有企业应按市场评估地价的60%支付土地出让金，被告应按上述的方式计算出土地出让金并在补偿总额中予以扣减。因绳金塔房管所的670.14平方米的房屋一并列入原告的土地评估价值范围内，故该面积房屋的土地出让金也应当计算并从原告应缴的土地出让金中扣除。三、关于房屋面积补偿金额计算时点的问题基于《征补条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《房地产抵押估价指导意见》等规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订安置补偿协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。因此，对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，就应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施期限、征收程序中过错责任的分担及实际货币补偿款到位等情况，均以征收决定公告之日作为评估时点。人民法院不宜动辄轻率否定以“征收公告之日”作为评估时点的合理性，应当结合以下因素综合判断：1.注意到当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”，《房地产抵押评估价指导意见》第二十六条规定，从估价报告出具之日起计算，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或作出征补决定；2.市、县级人民政府未在一年内作出征补决定或者未作出合法补偿决定的，是否存在可归责于被征收人的原因；3.征补决定的时点明显延迟且主要归责于行政机关自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不能再坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。本案中，被告就案涉房屋曾作出的两次征收补偿决定分别被市政府及本院撤销，因被告过错导致作出案涉征收补偿决定违法而被重作，若再以2017年9月19日评估机构作出的估价报告认定的相关单价为基础，亦违背了“公平补偿”这一原则，故被告应当以本判决发生法律效力之日起的同类同地段房屋市场价格为依据，对案涉房屋重新评估。关于原告提出判令被告支付拆迁补偿款的请求。因赔偿与补偿系两个不同行政行为，赔偿必有先行行为的违法而导致的损失，而补偿是因先行行为合法而需履行补偿之义务，其最大的区别就是依申请和依职权。故补偿决定即是行政机关依职权而作出的一个行政行为，若该行政行为违法，人民法院将依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定作出撤销判决，并可判决行政机关重新作出行政行为，故对原告的该项请求不予支持。为防止司法权过多干预行政权的自主行使，且又需保障当事人合法权益及时得以救济，被告需依照本判决所认定的内容，特别是房屋性质、面积的认定及金额计算方法等事项，被告在重新作出征补决定时应遵循并予执行。综上，被告作出的行政行为依法应予撤销。为监督行政机关依法行政，保障当事人合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第（一）（二）项的规定，判决如下：一、撤销被告南昌市西湖区人民政府于2018年8月13日作出的洪府（西湖）征偿字[2018]第11号《房屋征收补偿决定书》；二、责令被告南昌市西湖区人民政府在本判决生效之日起六十内重新作出房屋征收补偿决定；三、驳回原告江西飞碟电器有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告南昌市西湖区人民政府负担，并于本判决生效之日起十日内迳付原告江西飞碟电器有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。审 判 长  楼 赟人民陪审员  丁洪发人民陪审员  周美珍二〇一九年二月二十二日书 记 员  彭 颖附：本判决适用的相关法律依据1.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。2.《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。