湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民再583号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴丰华，男，汉族，1981年2月16日出生，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：张征，湖南潇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢荣艳，女，汉族，1985年6月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：何晓球，男，汉族，1964年12月23日出生，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师。一审原告、二审上诉人：杨琦，男，1981年1月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县。一审原告、二审上诉人：周晶，女，汉族，1983年1月3日出生，住湖南省宁乡县。一审被告：杨娜，女，1980年10月10日出生，汉族，住湖南省湘乡市。再审申请人吴丰华、谢荣艳因与被申请人何晓球，一审原告、二审上诉人杨琦、周晶，以及一审被告杨娜案外人执行异议之诉一案，不服湖南省邵阳市中级人民法院于2017年11月28日作出的（2017）湘05民终1765号民事判决,向本院申请再审。本院于2018年10月12日作出（2018）湘民申1432号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2019年1月18日公开开庭进行了审理。再审申请人吴丰华及其委托诉讼代理人张征、刘恺恺，再审申请人谢荣艳的委托诉讼代理人刘恺恺，被申请人何晓球的委托诉讼代理人谭文军，以及一审原告、二审上诉人杨琦等到庭参加诉讼，一审原告、二审上诉人周晶，以及一审被告杨娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。再审申请人吴丰华、谢荣艳的再审请求：1.依法撤销湖南省邵阳市中级人民法院（2017）湘05民终1765号民事判决和湖南省邵阳市大祥区人民法院（以下简称大祥区法院）（2017）湘0503民初123号民事判决；2.依法改判解除对杨娜名下位于湖南省长沙市开福区房屋（以下简称诉争房屋）的查封措施；3.判令被申请人何晓球承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。被申请人何晓球所依据的流质条款违反了法律强制性规定，严重损害债务人杨娜的利益，应认定为无效条款；被申请人何晓球安排他人入住、出租诉争房屋的行为，属于侵权行为，不能对抗再审申请人对诉争房屋的合法占有；被申请人何晓球涉嫌“伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪”，请求法院依法将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处；法院首次查封诉争房屋是2016年10月20日，再审申请人吴丰华、谢荣艳在此之前的10月18日已取得诉争房屋钥匙实际占有了诉争房屋，且长沙市不动产登记中心也于10月18日受理了再审申请人的过户申请，因此，自2016年10月18日起至今，再审申请人一直合法占有诉争房屋；再审申请人吴丰华、谢荣艳已经缴清全部房款。2.原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，再审申请人已经具有足以排除强制执行的民事权利。被申请人何晓球答辩称：1.再审申请人吴丰华、谢荣艳与一审原告杨琦、周晶签订的《房屋买卖合同》系无效合同，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条明确规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让；最高人民法院【1997】经他字第8号亦规定，当事人擅自将已查封的房产予以转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同无效；《中华人民共和国担保法》第49条、《中华人民共和国物权法》第191条也规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产；本案杨琦、周晶并不拥有诉争房屋所有权，一、二、再审中杨娜均未出庭，不能认定杨琦、周晶签订《房屋买卖合同》时得到了杨娜授权；无效合同自始没有法律约束力，不能取得足以排除执行的实体权利。2.一审法院对诉争房屋查封之前，再审申请人并未合法占有诉争房屋。杨娜与杨琦、周晶系朋友，明显恶意串通虚构债权债务以达到转移资产、逃避债务的目的；房屋中介机构与本案存在明显的利害关系；何晓球依据流质条款占有房屋行为无论是否有效、是否侵占，均能说明何晓球实际占有了诉争房屋，而再审申请人不可能同时占有该房屋。3.再审申请人并未举出有效证据证明余款9万元已实际付清。综上，请求驳回再审申请，维持原判。一审原告、二审上诉人杨琦庭审中答辩称：杨娜找我和周晶借了钱，经过法院调解将诉争房屋折价偿还我们债务，房屋交给我后我们委托中介机构发布信息卖给了吴丰华，到长沙市不动产登记中心办理了过户手续，交接了房屋。一审原告、二审上诉人周晶和一审被告杨娜未提交书面答辩状。本院查明双方无争议事实如下：1.杨娜与其夫刘一平因公司周转困难，于2015年1月19日、2月16日、9月20日，向杨琦分别借款10万元、10万元、4万元，共计24万元，约定月利率3%；于2015年2月15日、4月1日、10月1日向周晶借款10万元、6万元、8万元，共计24万元，约定月利率3%。因届期无力归还，于2016年8月2日被杨琦、周晶分别诉至湖南省宁乡县人民法院（以下简称宁乡县法院）。宁乡县法院于2016年8月5日根据原告周晶申请，查封了杨娜名下诉争房屋。2016年9月6日，经宁乡县法院组织调解，两案当事人达成一致协议：（1）确认杨娜尚欠杨琦本金24万元、利息2.88万元，尚欠周晶本金24万元、利息6万元；（2）杨娜自愿以其名下诉争房屋及车位作价68万元出让给杨琦、周晶，并协助两人办理过户手续；（3）两案原告杨琦、周晶代被告杨娜偿还北京银行长沙分行贷款35万元，余款33万元中给付杨娜5万元用于租房，剩下房款28万元偿还周晶利息6万元、本金8万元，偿还杨琦利息2.88万元及本金11.12万元；（4）杨娜自愿于2018年9月6日前偿还杨琦借款本金12.88万元及利息，偿还周晶借款本金16万元及利息；（5）杨琦、周晶放弃对刘一平的诉讼请求；（6）双方无其他争议。案件受理费减半收取由杨琦、周晶负担。2.宁乡县法院根据上述调解协议作出（2016）湘0124民初3965号、3966号民事调解书经各方签收生效后，2016年9月13日，吴丰华、谢荣艳通过中介湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）购买诉争房屋，杨娜、杨琦、周晶作为出售方，吴丰华作为买受方，新环境公司作为居间方共同签订了《房屋买卖合同》，合同明确：诉争房屋已设定抵押给北京银行，抵押金额为34万元；吴丰华、谢荣艳以77万元购买该房屋，房款支付方式为购房定金+购房款+交房尾款，其中，签订合同当日支付定金5万元，甲方解除抵押、产权过户时支付71万元，尾款1万元在交房时交付。合同签订后，吴丰华、谢荣艳在签订合同当日支付了5万元购房订金。同年10月12日，杨琦通过杨娜的北京银行长沙分行银行账号归还诉争房屋按揭贷款34万元，消除了诉争房屋上的抵押权，宁乡县法院亦根据杨琦、周晶的申请，解除了对诉争房屋的查封。同年10月18日，吴丰华向杨琦支付购房款63万元，杨娜、杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳向长沙市不动产登记中心申请办理房屋产权变更手续，该中心于当日受理并收取吴丰华、谢荣艳交纳的房屋过户契税22895元、个人所得税5723元，及手续费、工本费、住宅登记费等512元。3.邵阳嘉平房地产开发有限公司（以下简称嘉平公司）系刘一平一人独资公司。2013年3月20日，嘉平公司向何晓球借款500万元，约定月利息3%，借款期限暂定一年。刘一平归还利息至2015年11月20日后，剩余本息至今未还。何晓球遂于2016年10月19日以嘉平公司、刘一平、杨娜、刘康平为被告，向大祥区法院提起诉讼，大祥区法院于2016年10月20日查封诉争房屋。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳向一审法院提出复议申请，要求解除对诉争房屋的查封，大祥区法院以超过复议期限为由驳回了四人的复议请求。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳遂向大祥区法院提起本案诉讼，请求解除对诉争房屋的查封。双方有争议的事实一，吴丰华、谢荣艳是否已支付诉争房屋全部房款。相关证据如下：1.《房屋买卖合同》。用以证明杨娜、杨琦、周晶与吴丰华在居间方新环境公司参与下签订诉争房屋买卖合同，约定付款相关事宜。2.定金收条，2016年9月13日，杨琦、周晶出具的收到吴丰华5万元购房定金的收条；3.收条和银行卡客户交易查询单，杨琦于2016年10月18日出具收到吴丰华购房款63万元的收条，和6217ＸＸ006银行卡于该日转账存入63万元的记录；4.《室内物品清单》，该清单上，杨琦、周晶和杨娜于2016年9月10日签名；吴丰华于2016年10月18日手书“于2016年10月18日交收房屋，屋内物品见上述清单”并签名，杨琦、周晶于2016年10月18日手书“收到吴丰华房款现金9万元整，房款已付清”并签名。5.新环境公司于2017年4月24日出具的该公司营业执照复印件及《情况说明》，其中与付款有关的说明为：2016年10月18日，在我公司参与下，吴丰华完成了付款义务，杨娜、杨琦、周晶将该房屋交付给了吴丰华，房屋买卖顺利完成。6.宁乡农村商业银行结算业务申请书。用以证明2016年10月10日，杨琦向北京银行长沙分行杨娜银行账户汇款34万元，清偿了诉争房屋339961.44元按揭贷款，诉争房屋具备交易条件的事实。上述证据均系杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳提交，何晓球未提交相反证据。何晓球对上述证据仅认可证据1-3中共计68万元房款付款的真实性，对证据4中的9万元付款不予认可，其理由：一是付款方式与《房屋买卖合同》约定的方式不一致，合同约定办理产权登记后支付71万元，为何不将71万元一次性付清？合同约定尾款1万元，而本案尾款变成了9万元，这是自相矛盾的；二是杨娜与杨琦、周晶是好友，有串通转移标的物之嫌，杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳同为原告，双方存在利益同一，故杨娜、杨琦、周晶认可现金支付9万元的证据不应采信；三是新环境公司是诉争房屋买卖居间方，收取了居间费用，是利害关系人，其出具的《情况说明》应不予采信；四是9万元不是小数目，以现金支付不合常理；五是杨琦、周晶并非房屋所有权人，未经杨娜授权收取房屋交易价款的行为是无效行为。对于何晓球的质证意见，吴丰华、谢荣艳辩称：吴丰华和谢荣艳均为大学硕士生导师，也做企业培训，劳务费都是现金支付，且订立合同至交尾款亦有近一个月时间，9万元现金并非不合常理；新环境公司不是本案当事人，其《情况说明》应予采信；9万元现金支付不仅有杨娜、杨琦、周晶三人的认可，而且物品清单上也进行了签字确认；诉争房屋转移登记手续已进窗，一旦进窗，出窗后的产权人即是吴丰华一方，所以常理上进窗前房款必然付清。杨琦辩称：我和周晶与杨娜确是好友，正因是好友，才借钱给她，且我借钱均有银行转账凭证，债权债务亦已经宁乡县法院查明属实，并非虚假。双方有争议的事实二：一审法院查封前，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳是否实际占有了诉争房屋。对此，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的证据如下：1.新环境公司于2017年4月24日出具的该公司营业执照复印件及《情况说明》，用以证明2016年9月5日，新环境公司在认真审查杨娜、杨琦、周晶三人身份证、杨娜房产证及相关法律文书后，接受三人委托到诉争房屋查看拍照，然后将房源信息发布至微信朋友圈，当天接到诸多求购信息，其中就有吴丰华的求购信息。次日，新环境公司全天安排多批人员看房，吴丰华也去看房并在看房当日与新环境公司签订《房屋购买委托书》。查看诉争房屋拍照及安排人员看房时并未发现有人居住。同年9月13日，在新环境公司参与下，双方签订《房屋买卖合同》。同年10月18日，在该公司参与下，吴丰华完成付款义务，杨娜、杨琦、周晶将该房屋交付给吴丰华，房屋买卖顺利完成。2.（2019）湘长市证民字第1608号公证书。湖南省长沙市长沙公证处（以下简称长沙公证处）于2019年1月10日出具，公证杨琦操作“ＯＰＰＯ”手机过程，杨琦在微信主页上方搜索栏输入“湘江世纪城”后弹出结果页面，点击搜索结果页面“行者2016-9-4在长沙.新环境租售郑声云186××××9202”进入，有新环境公司郑声云于2016年9月4日发布的诉争房屋租售广告：“湘江世纪城116平方米带装修带家电！底价出售，只要69万，只要69万，只要69万，车位也可一起出售”，并配有9张诉争房屋内外部相片。该证据用以印证新环境公司出具的《情况说明》。3.甲方吴丰华与乙方新环境公司于2016年9月6日签订的《看房确认书》《房屋购买委托书》。《房屋购买委托书》上有新环境公司郑声云手写的“本人承诺，在房子可以交易的情况下，吴丰华有优先购买权”，该组证据用以印证新环境公司出具的《情况说明》中的事实。4.《房屋交接协议》和《室内物品清单》。用以证明诉争房屋有两次交接过程，第一次是2016年9月10日，杨琦、周晶与杨娜在新环境公司参与下签订《房屋交接协议》和《室内物品清单》，杨娜将诉争房屋钥匙交与杨琦、周晶，其中二把钥匙交给杨琦，一把交给中介新环境公司；第二次交接是2016年10月18日，吴丰华、谢荣艳与杨琦、周晶在新环境公司参与下，付清诉争房屋尾款9万元，并将钥匙交与吴丰华、谢荣艳，双方在原杨娜、杨琦、周晶签字的《室内物品清单》上予以确认。5.物业费发票。用以证明吴丰华、谢荣艳以杨娜名义于2016年11月15日交纳诉争房屋2016年7月1日至12月31日的物业费和车位管理费，2016年12月24日交纳2017年1月1日至6月30日的物业费和车位管理费。6.租赁合同4份、交房确认书、租户支付租金银行流水等。用以证明自2016年11月以后吴丰华、谢荣艳出租诉争房屋的事实，证明二人实际占有诉争房屋至今。7.徐立群伪造的假房产证。用以证明徐立群以此假证到物业办理租赁手续，有做假的前科。上述证据中，证据2和证据6为一、二审未提交的新证据，其中证据2系杨琦提交，证据6系吴丰华、谢荣艳提交。何晓球发表意见称：证据2和证据6不符合新证据要件，且证据6所证明的事实发生在2016年11月也即诉争房屋被大祥区法院查封之后，与本案不具关联性，申请人必须证明在法院查封之前已实际占有了诉争房屋；证据5所证明的事实亦在2016年11月即法院查封之后；证据1、3、4真实性均不能确定，签订方杨娜、杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳以及新环境公司相互之间均存在利益关系，其证据不应采信，况且何晓球在一审提交的证据能证明何晓球于2016年8月即入住诉争房屋，即使入住方式非法，但同一房屋不可能同时被两方占有，这也说明申请人并未实际占有诉争房屋。对于何晓球的质证意见，吴丰华、谢荣艳辩称：我方提交新证据6是为了证明诉争房屋自本案二审至今也一直由我方占有，这些证据是二审后发生的证据，符合新证据要件；证据1-6既可证明我方已实际占有诉争房屋，亦可证明对方主张的2016年8月徐立群入住诉争房屋的事实是虚假的；我方的证据不仅有第三方新环境公司的《情况说明》，而且有书证相互印证，能形成证据链，而对方的所谓8月份入住仅是证人证言，是孤证，不应采信。杨琦辩称：证据2是本人于2019年1月10日到长沙公证处将微信网上的广告证据予以固定所作的公证，是二审后发生的证据，符合新证据要件，一、二审之所以未进行公证取证，是因为我方一、二审已提交了新环境公司《情况说明》《看房确认书》等诸多证据，我方以为证据已很充分了，二审败诉后才补充取证。对于再审庭审中杨琦提交的新证据公证书以及吴丰华、谢荣艳提交的新证据4份租赁合同，合议庭经审查并结合双方举证质证意见认证如下：1.公证书是对新环境公司于2016年9月4日在微信朋友圈发布诉争房屋出售信息的固定，是对新环境公司出具的《情况说明》的补强，其真实性、合法性、关联性均予以认定；2.4份租赁合同所证明的事实发生在诉争房屋被大祥区法院查封之后，与本案不具有关联性，故不予认定。对于争议事实二，何晓球提交了如下证据：1.承诺书。主要内容为2016年1月8日，杨娜及其夫刘一平因欠何晓球债务暂时无力归还，向何晓球出具承诺书，承诺如在半年内（即2016年7月8日前）不能偿还何晓球借款30万元，则将诉争房屋作价抵偿转让给何晓球，反之承诺作废。该承诺书尾部签有刘一平、杨娜的名字。2.谭文军律师对徐立群的调查笔录。徐立群自述其为何晓球公司员工，2016年8月到诉争房屋和住在此房的杨娜父母发生争执，杨娜父母报案，派出所出警，争执一段时间后，杨娜父母主动搬走，徐立群当即将房屋门锁更换，并入住该房。住到10月中旬，通过该栋楼长及中介将房屋出租给杨丽萍，租金7200元交给了楼长，由楼长抵交杨娜所欠车位租金。徐立群入住诉争房屋时，曾叫中介用红色油漆在门口及楼下库房写了“此房抵押”几个字，后来因将房屋出租给杨丽萍，中介提出门口写字不好看，就将门口的字清除了，但车位的字一直未清除。3.林英明出具的《证明》及大祥区法院对林英明的谈话笔录。林英明自述其为诉争房屋楼长，证明徐立群于2016年8月底住进诉争房屋，在房屋里面、门口和车位墙上喷红漆，自认其收取了杨丽萍5000元租金抵交水电、物业费等。4.钟海涛出具的《证明》，自述其为湘江世纪城保安，经常看到徐立群开一辆保时捷湘Ａ.ＳＡ708号车出入并居住诉争房屋。5.世纪金源（湖南）集团专用收据。用以证明2016年11月，徐立群交库房租金5000元。6.照片一张。照片中的墙壁上有红色“本车位已抵押”字样。7.杨丽萍出具的《申明》《房屋租赁合同》及大祥区法院对杨丽萍所作的谈话笔录。杨丽萍陈述其2016年10月23日签订诉争房屋租赁合同，月租金1800元，交租金7200元，收款人是楼长林英明，仅入住12天因产权纠纷不能居住而搬离。8.胡明贵出具的《证明》《委托书》及大祥区法院对胡明贵所作的谈话笔录。胡明贵陈述其2016年10月23日受徐立群委托作为中介与承租方杨丽萍签订诉争房屋租赁合同，租金交给楼长打理物业欠费。9.大祥区法院对融江苑主任廖俐的谈话笔录。廖俐证实林英明和钟海涛为其公司楼长和保安。对于上述证据，吴丰华、谢荣艳以及杨琦、周晶的意见为：证据1承诺书无法确定其真实性；证据6照片没有显示拍照时间，我方看房时未看到墙上有字；证据5专用收据与事实不符，诉争房屋车位当时是杨娜的私产，不存在交租金的问题；证据2、3、4、7、8、9均为证人证言，相互间存在矛盾，不排除林英明与徐立群之间存在利害关系；吴丰华、谢荣艳作为大学教授，在购买房屋时是谨慎的没有任何过错的，所有手续都是通过中介机构新环境公司进行，购房时我方只知道有银行按揭抵押，不知道有民事纠纷，向长沙市不动产登记中心提交的材料都是经过审查且有不动产登记中心的凭证，我方证据均有新环境公司的证据佐证，对方只有徐立群以及徐立群叫过来的几个人作证，而徐立群又有制作假房产证的前科，其证人证言不应采信。本案一审时杨娜的委托诉讼代理人出庭发表意见，认为承诺书是假的，杨娜至今都不认识何晓球，承诺书上杨娜的签名是假的；对大祥区法院谈话笔录的真实性无异议，但内容是假的，林英明、胡明贵、杨丽萍等人的陈述不真实且相互矛盾。一审法院曾问杨娜是否申请对承诺书的签名进行鉴定，杨娜委托诉讼代理人当庭回答申请鉴定，但一审卷中并未见有鉴定申请书及鉴定情况。对于杨琦、周晶和吴丰华、谢荣艳的质证意见，何晓球辩称：我方能够证明何晓球实际占有并使用房屋的不仅有证人证言，而且还有照片及委托书、房屋租赁合同、缴费收据等证据，一审法院也对证人证言进行了核实；占有是一种管理和支配，不论何晓球的占有行为是合法还是非法，何晓球的占有都能排除再审申请人在此期间的占有。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳与杨娜签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因未办理房产过户登记，不发生物权转让的效力。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳要求对诉争房屋解除查封的诉讼请求，不予支持，理由如下：（一）杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳未办理房产变更登记手续，未取得诉争房屋的物权，在查封诉争房屋前亦未取得涉案房产的占有、使用权,因此，杨琦、周晶仅享有对诉争房屋的债权。（二）吴丰华、谢荣艳虽提供了支付全部房款的相关依据，但其中2016年10月18日以现金形式支付的9万元只有杨琦、周晶的收据，没有提供相关取款或转账依据，与交易习惯不符，不符合“已支付全部价款”的条件。因此，一审法院查封涉案房产符合相关司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的诉讼请求。一审案件受理费80元，由杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳负担。二审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。双方当事人争议的焦点：杨琦、周晶或者吴丰华、谢荣艳对诉争房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。2016年9月6日，杨娜与杨琦、周晶达成以房抵债协议，宁乡县法院作出（2016）湘0124民初3965号民事调解书，确认杨娜将诉争房屋包括Ｄ001车位折价68万元出让给杨琦、周晶，杨娜有义务协助杨琦、周晶办理诉争房屋的过户手续。此时，该诉争房屋仍处于抵押和被查封状态，杨琦、周晶对杨娜名下的诉争房屋不具有物权。2016年9月13日，杨娜、杨琦、周晶为一方，吴丰华、谢荣艳为合同另一方签订《房屋买卖合同》，杨琦、周晶将对该诉争房屋的权利转让给了吴丰华、谢荣艳，故杨琦、周晶在本案中对诉争房屋一直不具有物权，不具有足以排除强制执行的民事权益。吴丰华、谢荣艳作为诉争房屋的买受方，在诉争房屋被人民法院查封且设立了抵押的情况下，与杨娜和杨琦、周晶签订《房屋买卖合同》，应当悉知该房屋买卖合同中的风险。杨琦、周晶于2016年10月12日代为偿还杨娜所欠北京银行长沙分行房贷尾款，消除了诉争房屋上的抵押物权，同时又申请宁乡县法院解除对诉争房屋的查封，解除了对诉争房屋物权变更的限制，其目的是为了确保诉争房屋的交易并登记到买受方吴丰华、谢荣艳名下。吴丰华、谢荣艳在向房屋产权登记部门办理房屋产权变更登记的过程中，诉争房屋被查封，吴丰华、谢荣艳在未取得诉争房屋所有权变更登记前，依然对诉争房屋不具有物权，不具有足以排除强制执行的民事权益。吴丰华、谢荣艳另行主张，其于2016年10月18日已交付了诉争房屋的全款，并实际占有该房屋。经查，杨娜、刘一平因债务纠纷，已于2016年1月8日将诉争房屋抵押给何晓球，并书面承诺半年内不能偿还30万元，自愿将该诉争房屋抵偿给何晓球。为此，何晓球于2016年8月就委派他人主张对诉争房屋的占有，导致原来居住在诉争房屋里的杨娜父母迁出该房屋居住。至诉争房屋查封前，杨娜或者杨琦、周晶对诉争房屋亦在主张占有，双方均采取过更换房屋门锁的措施。此间，吴丰华、谢荣艳未能提供确凿证据证明其已经实际入住诉争房屋，并对诉争房屋的完全占有。此外，吴丰华、谢荣艳主张其于2016年10月18日办理房屋产权过户手续时，向杨琦、周晶支付现金9万元，交清了购房的尾款，但仅提交了杨琦、周晶向其书写的收据，因杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳在本案中处于同一诉讼地位，该收据不具有完全证明力，吴丰华、谢荣艳不能提供该9万元现金的来源及交付的其他证据，一审认定吴丰华、谢荣艳对诉争房屋未实际占有，部分房款支付依据不足，并无不当。吴丰华、谢荣艳对诉争房屋的买卖行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，亦不具有排除强制执行的民事权益。综上所述，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳负担。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案应着重审查双方当事人的房屋买卖合同是否合法有效，在大祥区法院查封之前杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳是否已合法占有诉争房屋，是否已支付全部对价等三个问题，而这三个问题也恰恰是本案当事人争执的焦点问题。现分析如下：第一，涉案当事人之间的房屋买卖合同是否合法有效问题。本案中，杨琦、周晶与杨娜之间虽然没有签订房屋买卖合同，但三人系在宁乡县法院主持下达成以诉争房屋折价抵债的调解协议，该调解协议已经宁乡县法院生效调解书确认其效力，应为合法有效。杨娜、杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳在居间方新环境公司参与下签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效；虽然，在签订合同时，诉争房屋上有北京银行按揭房贷抵押权存在，但杨琦在签订合同后代杨娜清偿了北京银行按揭贷款剔除了抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，诉争房屋上抵押权的存在因杨琦的代为清偿行为而剔除故不影响房屋转让行为的效力；同理，虽然在签订合同时，宁乡县法院亦对诉争房屋实施了查封行为，但该查封行为是应杨琦、周晶申请为保护杨琦、周晶在诉争房屋上的利益而实施的法律行为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第34条第一款“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖”的规定，杨琦、周晶与杨娜共同作为出卖人出售诉争房屋的行为亦不违法。综上，被申请人何晓球抗辩提出的杨琦、周晶、杨娜及吴丰华、谢荣艳之间的房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持；杨琦、周晶与杨娜之间的以房折价抵债协议以及杨琦、周晶、杨娜与吴丰华、谢荣艳之间的《房屋买卖合同》均为合法有效合同，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳主张的在大祥区法院查封之前已存在合法有效的房屋买卖合同的理由成立，本院予以支持。第二，在大祥区法院查封之前杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳是否已合法占有诉争房屋的问题。首先，从双方所提交的证据及证明力大小上来进行分析。何晓球为证明其于2016年8月中旬实际占有了诉争房屋共提交了9组证据。其中，《承诺书》是其占有诉争房屋的原因，与其是否实际占有并无关联；世纪金源（湖南）集团专用收据体现其于2016年11月交纳库房租金5000元，一方面该证据上的时间为2016年11月，是在大祥区法院查封之后，另一方面该证据上的“租金”与杨娜拥有诉争房屋及车位所有权不需要交纳租金的客观实际不相符合，如果说该证据上的“租金”实为物业管理费，那么，又与吴丰华、谢荣艳提交的物业管理费正规发票相冲突，因为物业公司不可能重复收取物业管理费，而正规发票比专用收据显然更具有证明力，故该专用收据明显不具有客观真实性，本院不予采信；其提交的有红色“本车位已抵押”字样的照片上没有日期；提交的林英明证人证言，不仅证明2016年8月底在车位、房门口涂有红漆字，而且证明房屋内也有涂写，且房门口和室内红漆字是到10月中旬欲出租诉争房屋时才清除掉，但从拍照于2016年9月4日的微信朋友圈广告里所附的9张室内外相片来看，并无红漆字，因而林英明的证言并不可信；杨丽萍的证言即使属实，也只能证明杨丽萍于2016年10月23日租赁了诉争房屋；而且，从何晓球提交的林英明、杨丽萍、胡明贵等证人证言来分析，何晓球出租房屋的租金竟然由林英明等人收取并支配，结合不具客观真实性的“世纪金源（湖南）集团专用收据”这一证据，林英明等人的中立立场存疑，故其证言亦不予采信。综上分析可见，何晓球所提交的证据并不能证明其于诉争房屋查封之前也即2016年10月18日之前已实际占有了诉争房屋。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳所提交的证据大多为书证，其提交的新环境公司《情况说明》虽为单位证明材料，但该《情况说明》中的内容有微信朋友圈广告、《看房确认书》《房屋购买委托书》《房屋买卖合同》《室内物品清单》等书证以及长沙市不动产登记中心受理过户登记的相关书证相互印证；虽然按照何晓球的抗辩，基于杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳之间同为原告的利益关系，不排除该四人为本案诉讼而补签上述书证的可能性，但是，发布在2016年9月4日微信朋友圈中的广告以及长沙市不动产登记中心受理过户登记的相关书证却不可能于事后补签；况且，新环境公司作为合法登记正规执业的中介机构，其证明材料比没有任何证书证明其中介资格的胡明贵的证言，证明力明显更高，因而，本院对《情况说明》及相关书证的真实性予以认定，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳所提交证据的证明力远远大于何晓球所提交证据的证明力。其次，杨琦、周晶并无与杨娜串通做假转移诉争房屋的动机。从双方无争议的事实来看，杨琦、周晶申请宁乡县法院查封诉争房屋在前，何晓球申请大祥区法院查封在后，杨琦、周晶即或不主动与杨娜共同变卖诉争房屋，在进入执行后，杨琦、周晶依然享有从诉争房屋拍卖变卖价款中优先受偿的权利，故其没有与杨娜串通的动机和必要。再次，吴丰华、谢荣艳在房屋买卖过程中并无过错，对何晓球与杨娜之间的纷争亦不知情。吴丰华、谢荣艳通过中介机构购买诉争房屋，其参与看房、与中介机构签订《看房确认书》《房屋购买委托书》《房屋买卖合同》以及付款、接收房屋，办理产权过户手续，每一步都尽到了谨慎注意义务，何晓球并无证据证明吴丰华、谢荣艳对其非法占有诉争房屋行为知情且具有过错。最后，占有是一种管理和支配，通过交接钥匙来实现对所购房屋的占有管控，是房屋买卖过程中的常见行为。从杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳提交的证据来看，其主张的诉争房屋钥匙存在两次交接的事实应可认定。占有并不等于入住，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳通过掌控诉争房屋钥匙而实现对诉争房屋的占有，其合法占有并不因其他人的非法强占而阻却，何晓球提出的其非法占有恰恰能证明杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳并未实现对诉争房屋占有的抗辩理由不能成立，本院不予支持。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳提出的其在大祥区法院查封之前已合法占有了诉争房屋的事实有证据支持，本院予以采信。第三，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳是否已支付全部对价问题。各方当事人对吴丰华、谢荣艳已支付68万元购房款的事实没有异议，争议的是尾款9万元是否已实际支付。吴丰华、谢荣艳为支持其主张，提交了杨琦、周晶于2016年10月18日签署“收到吴丰华房款现金9万元整，房款已付清”字样的书证《室内物品清单》，以及新环境公司出具的《情况说明》。何晓球认为杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳以及新环境公司之间存在利益关系，其证据不应采信，且该付款方式与《房屋买卖合同》约定的付款方式不一致，9万元现金支付亦不符合常理。对此，本院认为，首先，杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳虽同为原告，但在支付房款这一利益上是对立的，并无共同性，吴丰华、谢荣艳作为大学教授，家有9万元现金亦并非不合常理；其次，虽然《房屋买卖合同》约定的尾款是1万元，但该合同也同时约定尾款在交房时支付，吴丰华、谢荣艳提交的书证《室内物品清单》上不仅有杨琦确认收到尾款9万元的签字，亦有吴丰华确认收到房屋的签字，这与合同约定的交房时支付尾款是一致的，加之，吴丰华、谢荣艳所支付的77万元房款中，属于杨娜抵债的是68万元，属于杨琦、周晶溢价的是9万元，双方在实际履行中将9万元作为尾款一次性支付亦符合常理；吴丰华、谢荣艳在2016年10月18日向杨琦银行转账63万元，杨琦出具了收条，一般而言，同日两次付款即再支付9万元的可能性不大，但是，杨娜、杨琦与吴丰华三人亦于同日到长沙市不动产登记中心办理了诉争房屋过户手续，如同吴丰华再审庭审中陈述，转移登记手续已进窗，一旦进窗，出窗后的产权人即是吴丰华一方，因此，三方在转移登记手续进窗时一次性支付尾款交接房屋并将所有手续全部清结，亦符合常理；再次，如前分析，新环境公司出具的《情况说明》有其他证据佐证，具有较高的证明力。因此，本院对于吴丰华、谢荣艳已支付尾款9万元的事实予以认定。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“已支付全部价款”，是指买受人向被执行人（也即名义产权人）支付了全部价款。本案被执行人（名义产权人）是杨娜，杨娜应收取的房屋价款是68万元，从查明的事实看，何晓球对于吴丰华、谢荣艳已支付对价68万元并无争议，因此，尾款9万元是否支付并不影响被执行人杨娜的利益，亦不影响吴丰华、谢荣艳取得排除强制执行的权利。因此，再审申请人提出的其在大祥区法院查封诉争房屋前已支付了全部对价的主张有事实依据，本院予以支持；被申请人何晓球抗辩提出的吴丰华未支付全部对价不足以排除强制执行的主张，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，杨娜、杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳在大祥区法院查封诉争房屋之前已签订合法有效的《房屋买卖合同》，将诉争房屋转卖给吴丰华、谢荣艳并实际交付房屋钥匙，诉争房屋处于吴丰华、谢荣艳的占有管控之下，吴丰华、谢荣艳也已向被执行人杨娜支付了全部房款，并向长沙市不动产登记中心递交了办理转移产权登记的全部资料，对于产权未转移登记并无过错，可见，吴丰华、谢荣艳已经具有足以排除强制执行的民事权利，其申请大祥区法院依法解除对诉争房屋的查封有事实和法律依据，本院予以支持。原一、二审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销湖南省邵阳市中级人民法院（2017）湘05民终1765号民事判决和湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503民初123号民事判决；二、解除对杨娜名下位于湖南省长沙市开福区房屋的查封措施。一、二审案件受理费共计160元，由何晓球负担。本判决为终审判决。审判长 伍 斐审判员 吴爱莲审判员 周光清二〇一九年二月二日法官助理陈莹书记员陈莹(兼)附法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。三、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。五、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条人民法院审理再审案件应当组成合议庭开庭审理，但按照第二审程序审理，有特殊情况或者双方当事人已经通过其他方式充分表达意见，且书面同意不开庭审理的除外。符合缺席判决条件的，可以缺席判决。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。