文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初13549号原告：张红增，男，1989年6月20日生，汉族，居民身份证号码******************，住河南省商丘市虞城县。委托诉讼代理人：耿宗程，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊雅，江苏三法律师事务所实习律师。被告：江苏杰田市场管理有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：李易。被告：南京蔬田农产品贸易有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：李易。两被告共同委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈永红，江苏禾汇律师事务所律师。原告张红增与被告江苏杰田市场管理有限公司（以下简称杰田公司）、南京蔬田农产品贸易有限公司（以下简称蔬田公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张红增的委托诉讼代理人耿宗程、熊雅，被告杰田公司、蔬田公司的共同委托诉讼代理人熊发兵、陈永红庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红增向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的合同；2.两被告向原告退还89260元，其中包含2018年9月28日至2019年5月28日租金69260元、保证金20000元及利息（以89260元为基数，以人民银行同期贷款利率为标准，自起诉之日计算至实际偿还之日）。诉讼中，原告申请增加诉讼请求，要求两被告支付管理费2400元及利息（以人民银行同期贷款利率为标准，自起诉之日计算至实际偿还之日）。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告蔬田公司签订一份《协议书》，约定原告承租南京市鼓楼区杰田菜市场内的一处商铺（以下简称涉案商铺），用作冷鲜肉经营，年租金98000元，原告一次性交纳管理费、秤使用费、电费5890元，以及保证金2万元。自2018年8月开始两被告经营的菜场管理混乱，如垃圾无人清理、车辆乱停乱放等等，2018年9月底出现整体停电、商铺大量关闭等情形，严重影响原告正常经营。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杰田公司、蔬田公司辩称：原告与被告蔬田公司签订的《协议书》合法有效，被告方要求原告按合同约定继续履行合同，原告提出被告方管理混乱，应提供证据，被告方并不存在原告陈述的违约情形。被告方转租的涉案商铺为合法建筑，被告方按约提供场所给原告使用，大部分菜场承租户都办理了营业执照。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告方要求继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市，长发公司将该负一层房屋交给江苏盛意泽企业管理公司（以下简称盛意泽公司）对外出租经营。2018年7月4日，盛意泽公司（甲方）与被告杰田公司（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将上述负一层房屋中建筑面积为2282平方米的商铺（以下简称涉案农贸市场）出租给乙方使用，用于经营农贸市场、生活超市，租赁期限自2018年2月8日至2028年6月30日，装修免租期6个月自2018年2月9日至2018年8月8日，第一年租金160.6万元，每半年支付一次等等。同日双方还签订一份《补充协议》，约定甲方另将南京市.8平方米）租给乙方使用，乙方自愿放弃实际面积319平方米公共大厅使用权作为免费使用该商铺的交换条件等等。2018年7月9日，被告杰田公司承租涉案农贸市场之后，申请领取了南京市公安消防支队鼓楼区大队核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。被告杰田公司、蔬田公司的法定代表人均为李易，相同的经营地址均在承租的涉案农贸市场内，两被告系李易开设的关联公司，经营业务、人员均相同，对外未挂牌区分经营，两被告在共同经营涉案农贸市场过程中，共同签订合同、收取承租户租金等等，实际混同经营。2018年4月12日，两被告的管理人员微信发布广告“盛大招商，蔬菜租一年送一年，古平岗蔬田农贸市场对外招商，周围小区密集人流量大，现水果、蔬菜、猪肉、牛羊肉、水产品、海鲜、豆制品、蔬菜、卤菜、干货、粮油米面、家禽、小百货、小五金、花卉、早点小吃等门面摊位招租”。被告方发布的招租广告中有“杰田古平岗农贸市场”字样。被告方经营涉案农贸市场的门头为“杰田古平岗农贸市场”。2018年5月28日，原告张红增（乙方）与被告杰田公司（甲方）签订了一份《协议书》，约定甲方将涉案农贸市场中的A6号商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方用作冷鲜肉经营；租赁期24个月，自2018年5月28日至2020年5月28日止；全年租金合计98000元，租金每年支付一次，首次付款为签约即付，第二年付款日期为2019年4月28日前；水、电费（含公摊部分）按实收取，每月收取一次；管理服务费每月300元，门头统一制作，费用由乙方承担，设施使用费430元，以上费用均为一次性交纳及办理（以上费用不退还）；乙方向甲方交纳履约保证金2万元，协议期满后不再续租且无违反市场管理规定的，甲方在三个月内按原额退还乙方；凡属季节性行业品种，合同期内不得退租；协议一经签订，即具有法律效力，双方不得随意变更或解除，如乙方提出变更或解除，所交纳的各种费用一律不退，属不可抗力或政府宏观调控使本协议无法履行时，本协议自行终止，双方互不追究责任；乙方在租赁期内需临时歇业的，应通过书面申请或经市场同意后方能歇业，如乙方私自歇业超过三天的，按违约处理，合同期未满乙方退出市场属于自动放弃，甲方有权收回经营商铺，另行安排，乙方所交纳的各种费用包括保证金一律不退；《市场经营户管理规定》与协议具有同等法律效力，违反任何一方规定者视同违约，甲方有权与乙方终止协议，乙方所交纳的各种费用一律退还，并将其清除出场；《市场经营户管理规定》中条款与本协议发生不统一时，按本协议条款执行等等。2018年4月30日，原告向被告蔬田公司交纳了2万元保证金、3030元管理费（水、电表卡、垃圾）、摊位租金98000元，被告蔬田公司对此分别出具了收据。原告之后在涉案商铺经营冷鲜肉生意，并办理营业执照。被告方在涉案农贸市场原设有60余个摊位，2018年4月开始营业时对外出租40余户，因楼上居民对噪音投诉以及经营时间限制等，人流量和商户逐渐减少。2018年9月之前有部分商户停止经营，至2018年10月剩余不到10户，2018年12月有3户左右在经营，2018年12月底涉案农贸市场全部关停。原告实际经营至2018年9月底，之后原告未实际经营，2018年12月底涉案农贸市场全部停止经营并被收回。2018年9月29日，两被告的涉案农贸市场管理人员（注：微信名“天人”，原告方陈述系两被告的法定代表人李易）在承租商户微信群中发出一份“公告”，称明日起市场营业时间为早晨7点至下午6点半，不允许任何一家私自停业或提前离场，没有正常营业的商户请明日起恢复正常营业，否则以扰乱市场按违约处理等等。2018年10月9日两被告的涉案农贸市场管理人员（注：微信名“天人”）发微信称：“这个地方我们一个摊位补不上来，一点希望没有。”“早去占好一点摊位，去迟了就安置不起来了，这个不是应该的，而是一种对商户的负责任态度。”“对于这个地方，我们也没有信心了，也不想看着表现好的商户血本无归等死，所以公司作出对大家负责的态度，决定对于表现好的安置去另外一个市场，不愿意去的我们不勉强。”“明天上午10点至12点到办公室登记，领安置证明。”“银久（注：两被告经营的另外农贸市场）会花心思去搞，这边没有希望了。”“（2018年10月11日）今天大家好好考虑，如果想连本带利赚回来，这绝对是一次好机会，如果非要在这等到血本无归，那只能怪你自己没有把握机会。”“其实我不是想让大家走，而是这个局面我想挽回，看着大家等死，不如带着去平价菜场，这样大家还有回本赚钱的希望和机会……。”“（2018年10月16日）低于5家商户跟着我的话，我将放弃带走的念头，更不会考虑退一毛钱保证金同意谁走，会让市场正常经营下去，严管各位商户，直至期满，违约的正常处理。”“其实我已经有放弃的打算。”2018年11月23日，原告向两被告发出一份《通知》，称：“本人与贵司签订租赁菜场商铺后，贵司一直未对菜场尽到管理职责，而且乱收费、乱管理，造成菜场秩序混乱，菜场租户不停更换、搬离，菜场各租户多次要求贵司改正，贵司均不予理睬，截止9月中旬大部分租户已搬离，菜场已失去经营规模，本人签订合同进行经营的根本目的无法实现，遂告知贵司解除协议，并要求贵司退还租金、保证金，近二个月来多次要求贵司退还款项，贵司不予理睬，现特告知贵司，10日内退还款项，并赔偿本人损失。”原、被告双方为合同解除、款项退还等问题产生纠纷，原告遂诉至本院，要求判如所请。两被告于2018年12月8日签收原告起诉状。审理过程中，本院向当事人释明为避免损失扩大应尽快办理交接手续，但原、被告双方因故未能交接。2018年12月底两被告将涉案农贸市场全部关闭，不再经营。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的招商广告、《协议书》、收据、《通知》、微信聊天记录、照片等；被告提供的不动产权证、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等以及本院开庭笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方为涉案商铺租赁事宜所签订的《协议书》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定和法律规定履行各自的义务。关于合同解除问题。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，此系当事人享有的合同法定解除权。在订立《协议书》之后，原告作为承租人向被告方交纳了租金等款项，履行了自己的合同义务，而被告方作为出租人，则应当履行交付适租房屋、提供经营农贸市场摊位所需的基本设施设备及经营环境，保障原告等承租商户的合理信赖利益。根据当事人陈述以及原告提供的微信聊天记录、照片、《通知》等证据，可以确认两被告在经营涉案农贸市场过程中，未能全面履行上述合同义务，涉案农贸市场开业后短时间内即有不少承租商户离开，对于原告等商户经营造成不利影响，特别是两被告的涉案农贸市场管理人员于2018年10月9日在微信群中明确表示“对于这个地方，我们也没有信心了，也不想看着表现好的商户血本无归等死，所以公司作出对大家负责的态度，决定对于表现好的安置去另外一个市场，不愿意去的我们不勉强。”“明天上午10点至12点到办公室登记，领安置证明。”两被告系在合同履行过程中明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，原告有权行使合同法定解除权。2018年11月23日，原告向两被告发出《通知》，明确提出解除合同，具有事实和法律依据，两被告于2018年12月8日签收原告要求解除合同的起诉状，因此，原、被告双方的合同自两被告收到该解除合同通知之日即2018年12月8日起解除。原告要求解除《协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告不同意解除合同的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采信。关于原告交纳的相关款项应否退还问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据前述分析，两被告的行为构成违约，2018年10月10日之后的租金或房屋占有使用费、管理费，由于原告无法正常经营，应予适当降低，剩余部分两被告应当退还。原告要求两被告退还保证金、剩余租金或房屋占有使用费以及相关管理费等款项的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，综合本案案情以及原告实际经营涉案商铺的具体时间，本院酌定两被告应退还原告保证金2万元、剩余租金及房屋占有使用费54880元、管理费1425元，以上费用合计76305元。原告要求两被告承担上述款项相应的法定孳息损失，符合法律规定，本院予以支持，该损失应自2019年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。两被告不同意退还前述款项等抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于两被告应否承担连带责任的问题。根据本案查明的事实，两被告关联公司，经营业务、人员均相同，对外未挂牌分开经营，两被告在共同经营涉案农贸市场过程中，共同签订合同、收取承租户租金并混同经营，合同相对人亦无法区分，两被告构成法人人格混同，应当承担连带责任。原告要求两被告对前述债务承担连带责任的主张，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张红增与被告南京蔬田农产品贸易有限公司、江苏杰田市场管理有限公司之间的《协议书》于2018年12月8日解除；二、被告南京蔬田农产品贸易有限公司、江苏杰田市场管理有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告张红增保证金2万元、剩余租金及房屋占有使用费54880元、管理费1425元，以上款项合计76305元，并承担该款自2019年1月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率所计算的利息；三、驳回原告张红增的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2032元，减半收取1016元，由原告张红增承担116元，被告江苏杰田市场管理有限公司、南京蔬田农产品贸易有限公司共同负担900元（原告已预交，两被告在在给付前述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  周力文二〇一九年二月十九日书记员  刘 陶