黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0604民初6086号原告：程立坤，女，1971年8月20日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。被告：大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地大庆市让胡路区远望大街****。法定代表人：童云峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族，大庆昆仑唐人商业投资有限公司法务，住大庆市萨尔图区。原告程立坤与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。程立坤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年12月10日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还房款1810675元及利息；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大庆昆仑唐人中心1号商服、10号高层公寓楼1单元商服111号房，建筑面积134.46平方米，单价16292.39元，合同总价为2190675元，合同第六条约定了付款方式，即原告应于合同签订之时交付50%房款，其余房款109万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。上述合同签订后，因被告要求签订补充合同，但因被告的原因，补充合同尚未通过备案，双方一直未签订。2015年6月25日，原、被告才签订了《商铺合同补充协议》，并于当日向被告一次转账110675元购房款，此后，原告按要求积极提供了各类材料申请贷款，但被告指定的银行已不再接受贷款申请，被告对上述事情亦知晓，因上述原因贷款至今未能办理，且房屋一直未予交付。因被告的原因导致原告合同目的无法实现，故原告诉至法院。昆仑唐人辩称，不同意原告诉讼请求，因为涉案房产在2014年12月10日进行了合同网签登记备案，原告可以凭合同进行贷款，原告未能贷款成功是其自身原因导致，按双方合同及补充协议约定应由其自行承担相应责任，未按合同约定贷款支付的购房款原告应当按合同约定以其它方式及时补足，原告于2018年3月14日补交了65万元的购房款，但至今尚欠购房款40余万元，原告属于违约在先，根据合同约定在原告尚欠购房款的情况下，被告没有交付房屋的义务，因此原告要求解除双方的合同没有事实及法律的依据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同复印件一份，用以证明原告与被告存在买卖合同关系及付款方式，签合同时付1100675元，当时交的是定金，在2015年6月交完了50%的购房款，合同签订后被告的售楼人员指定招商银行为贷款银行，原告是在2015年5、6月份才拿到的合同，只有拿到合同才能贷款，去贷款时银行说针对唐人的商铺不再办理贷款业务，原告也没有办法交剩余房款。被告对此无异议。本院对此予以采信。证据二、2015年6月25日签订的商铺合同补充协议一份，用以证明被告2015年6月25日才将商品房买卖合同交给原告。被告对其真实性无异议，质证称，补充协议只能证明补充协议签订的时间，不能证明合同交付的时间。本院对其真实性予以确认。证据三、通话录音一份，用以证明原告与昆仑唐人的业务员梁微打电话交涉要合同的事情。被告质证称，被告单位没有这个业务员，是否说过这话也不能确定。原告录音整理资料与录音本身内容存在不同之处，原告没有交齐房款却要求被告交房明显与双方合同约定不符。本院将结合全案予以综合认定。证据四、招商银行录音一份，用以证明因为被告没有及时交付合同，导致商铺不能贷款。被告质证称，真实性不确定，即使是真实的，该银行人员也没有就涉案房屋不能办理贷款的原因做出具体的说明，该银行人员也不可能知道原告所谓合同拿不来是由谁造成的，而事实是原告直到2015年6月25日才交齐首付款，在此之前要求办理贷款或签订正式合同都是不符合双方约定的。涉案房屋的合同是在2014年12月11日完成的网签登记备案，不存在被告故意不提供合同给原告办理贷款的可能。本院将结合全案予以综合认定。证据五、票据一组，用以证明原告交付购房款1100675元，后期又转了65万元。被告对此无异议。本院对此予以采信。证据六、（2018）黑0603民初865号民事判决书复印件一份，用以证明与原告同事实的案件已经法院生效判决确认依法解除了房屋买卖合同，因此原告要求解除合同有法律支持。被告对此无异议。本院对此予以采信。被告昆仑唐人未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买大庆昆仑唐人中心1号商服、10号高层公寓楼1单元商服111号房，建筑面积134.46平方米，单价每平方米16292.39元，合同总价为2190675元，合同第六条约定了付款方式，即原告应于合同签订之时交付50%房款，计1100675元，其余房款109万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，被告应当在2014年12月30日前将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该合同于2014年12月11日备案。2015年6月25日，原、被告签订《商铺合同补充协议》一份，其中关于按揭贷款付款的补充约定：原告选择按揭付款方式的，原告应于本合同签订之日付清首付款，并向被告指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》，被告协助原告办理按揭贷款手续，相关责任及费用由原告自行承担，被告不因协助原告或按揭银行而承担责任，原告未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未约定的期限签署《借款合同》，导致原告没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为原告违约，原告应按本合同约定承担违约责任。如果原告申请贷款额度与按揭银行批准额产生差额，或者国家调整按揭政策，原告应在被告向其送达付款通知之日后7日内自行付清差额部分，或者在按揭银行公布新政策之日起7日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得按揭银行按揭款的发放，否则视为原告付款违约，原告应按本合同约定承担违约责任。本合同约定的该房屋交付时间为2014年12月30日之前，具体时间以被告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），原告对此无异议。原告于该协议签订当日向被告交纳房款1100675元，于2018年3月14日交纳房款650000元（系原告购买被告其他房屋的退房款折抵本案购房款），共计1750675元。后因贷款政策调整，原告贷款未申请成功，故剩余房款一直未付。现涉案房屋未交付，亦未办理产权登记手续。庭审中，原告向本院提出保全申请并提供担保，本院依法作出民事裁定书，将涉案房屋的产权手续予以查封。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同履行各自的义务。关于原告要求解除《商品房买卖合同》、《商铺合同补充协议》的诉请，本院认为，原告已于2015年6月25日向被告交纳了涉案房屋的首付款1100675元，依照合同约定，原告应以按揭贷款方式向被告支付尾款，但因贷款政策调整，原告按揭贷款未被批准，致使合同目的无法实现，应属于客观情况发生了变化，且该客观情况的变化是原、被告在订立合同时无法预见的，故对原告要求解除《商品房买卖合同》、《商铺合同补充协议》的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，被告应将其收到的房款1750675元退还原告。因合同解除系不可归责于缔约双方的原因，被告本身亦无过错，故对原告的利息请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告程立坤与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于2014年12月10日签订的《商品房买卖合同》及2015年6月25日签订的《商铺合同补充协议》；二、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告程立坤购房款1750675元；三、驳回原告程立坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21096元，由原告承担699元，由被告承担20397元。保全费5000元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  陈晓鹏审判员  张 峰审判员  刘 辉二〇一九年二月一日书记员  卢秋晨附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。