广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执异1273号 案外人：李光辉，男，1954年3月16日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 案外人：张惠，女，1957年8月18日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 上述两案外人共同委托诉讼代理人：牟建、胡婷婷，均为广东金地律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司深圳笋岗支行（变更前名称为深圳发展银行股份有限公司深圳罗湖支行、深圳发展银行深圳罗湖支行），住所地深圳市罗湖区宝岗路时尚新居1栋首层北侧，统一社会信用代码91440300G347789687。 负责人：林启钦。 被执行人：深圳市颖力实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。 法定代表人：冯本现。 被执行人：深圳市康纳实业有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路1010号文锦广场文安中心2009，统一社会信用代码91440300279410153H。 法定代表人：郑东家。 本院在执行平安银行股份有限公司深圳笋岗支行（以下简称平安银行）与深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、深圳市康纳实业有限公司（以下简称康纳公司）借款合同纠纷一案过程中[执行案号为（2011）深中法恢执字第914号]，继续预查封了被执行人颖力公司名下位于深圳市罗湖区××大厦28L房（以下简称涉案房产）。案外人李光辉、张惠对上述查封措施不服，向本院提出书面异议。本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人李光辉、张惠提出的异议事由具体如下：1.案外人与颖力公司于1999年4月6日签订了深（罗）房预买字（99）第9××××0号《房地产买卖合同（预售）》，约定颖力公司将其开发的涉案房产售予案外人。案外人已付清房款并实际占有使用涉案房产至今，同时涉案房产在深圳市不动产登记中心办理了初始登记，房产权属申报人为案外人。2.鸿颖大厦因规划验收存在问题，导致涉案房产多年来未能办理房产证。现涉案房产已经验收完毕，办证条件成熟，但是在办证过程中，因颖力公司涉及债务纠纷，涉案房产被多个法院查封。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人的购房行为合法有效，且已经付清全部购房款项并实际占有使用涉案房产，涉案房产应该属案外人所有。据此，请求法院依法解除对涉案房产的查封措施。 案外人李光辉、张惠提交了下列证据材料以证明其异议主张：1.《深圳市房地产买卖合同（预售）》[合同编号为深（罗）房预买字（99）第9××××0号]以及所附《房屋建筑面积分户位置图》，证明其于1999年4月6日与颖力公司签订书面买卖合同，约定由其以人民币486720元（以下币种均为人民币）的价格购买涉案房产；2.颖力公司于1999年10月25日出具的《广东省深圳市转让（销售）房地产收入发票》（编号为0036452）以及《付清楼款证明书》，证明颖力公司已经收到案外人支付的涉案房产全部购房款486720元；3.《鸿颖大厦房屋面积确认书》，证明颖力公司确认案外人向其购买了涉案房产；4.深圳有线电视台《深圳有线电视收视申请表》，载明案外人李光辉于2001年1月5日申请开通涉案房产有限电视收视；5.中国电信股份有限公司深圳分公司于2012年9月11日出具的电信费发票，载明收件地址为“深圳市罗湖区鸿颖大厦28楼L房”、客户名称为“李光辉”；6.深圳市天威视讯股份有限公司出具的有线数字电视收费对账单，载明计费时间为2012年7月、8月，用户地址为“鸿颖大厦28L室”，用户名称为“李光辉”；7.深圳市利庆物业管理有限公司开具的交款通知单和收款收据若干份，分别为2012年、2014年、2015年、2016年部分月份通知案外人李光辉交纳涉案房产的管理费、水费、电费、垃圾处理费等并出具收据；8.深圳市罗湖区房屋租赁管理局出具的《房屋租赁凭证》[登记（备案）号为罗LEO13623(备)]，载明地址为“深圳市罗湖区坭岗西路××大厦2812”，出租人为“李光辉、张惠”，租赁日期为“2014年6月3日至2015年6月3日”，与以上第4、5、6、7项证据共同证明涉案房产由案外人实际占有、使用；9.深圳市不动产登记中心深不动产登函[2017]204号《深圳市不动产登记中心关于查询××大厦28L房产相关情况的复函》、不动产查封（备案）表（出具时间为2018年10月29日）以及深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初879号民事裁定书，共同证明涉案房产被本院（2011）深中法恢执字第914号案件查封。 申请执行人平安银行提交书面答辩意见如下：1.涉案房产一直登记在被执行人颖力公司名下，法院根据该登记结果查封涉案房产符合法律规定。2.案外人提交的证据材料，年代久远，来源不明，申请执行人毫不知情，无法确认其真实性和合法性；涉案房产属于被执行人颖力公司的财产，案外人无权要求解除对涉案房产的查封措施。据此，请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人颖力公司对案外人所提交的证据材料的真实性无异议，对案外人的异议请求及理由表示认可。 本院查明，平安银行与颖力公司、康纳公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2004）深中法民二初字第219号民事判决书已经发生法律效力。根据该生效判决，被执行人康纳公司应于判决生效之日起十日内偿还招商银行借款本金2000万元及利息221618.14元（利息已计至2004年3月22日，之后利息按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率计付至款项清偿之日止）；被执行人颖力公司对上述还款义务承担连带清偿责任，其代为清偿后，有权向被执行人康纳公司追偿；案件受理费111118.09元、财产保全费100520元，由两被执行人连带承担。在该诉讼案件审理过程中，本院轮候预查封了涉案房产，其后于2009年12月转为正式预查封。 由于被执行人一直未履行上述生效判决确定的内容，申请执行人平安银行于2011年6月30日向本院申请恢复强制执行，本院依法受理，执行案号为（2011）深中法恢执字第914号。在该次执行过程中，本院办理了对涉案房产的继续预查封手续。 另查明，关于李光辉、张惠诉颖力公司房屋买卖合同纠纷一案，深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）立案受理，案号为（2017）粤0303民初879号，在该案审理过程中，罗湖法院发函向深圳市不动产登记中心调查涉案房产的相关情况。深圳市不动产登记中心于2017年4月7日作出《深圳市不动产登记中心关于查询××大厦28L房产相关情况的复函》，并载明以下情况：“鸿颖大厦位于H402-0007宗地内，……于2014年2月办理了房地产历史遗留问题登记……。经查产权登记系统，截至2017年3月27日，来函查询的××大厦28L房产尚未办理不动产权证，初始登记存档资料记载28L房产权属申报人为李光辉、张惠。该房产被深圳市中级人民法院以（2011）深中法恢执字第914-9号法律文书查封……。综上，鸿颖大厦28L房产需符合上述条件并解除查封后方可办理不动产权证”。2017年4月24日，罗湖法院作出（2017）粤0303民初879号民事裁定书，认为涉案房产已进入执行程序，李光辉、张惠应通过案外人执行异议程序主张对涉案房产的权利，遂裁定驳回李光辉、张惠的起诉。 再查明，根据案外人提交的证据材料，案外人李光辉、张惠于1999年4月6日与被执行人颖力公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定其以单价每平方米4800元的价格购买涉案房产（总价为486720元）。被执行人颖力公司于1999年10月25日开具发票以及付清楼款证明书，确认收到案外人李光辉、张惠缴纳的购房款486720元。涉案房产已交付案外人实际占有、使用，亦已在深圳市不动产登记中心办理了初始登记的权属申报。以上事实有案外人提交的购房合同、付款收据、物业公司收费通知以及相关收款凭据、深圳市不动产登记中心复函等材料为证。 2019年2月12日，经向深圳市不动产登记中心调查，涉案房产被多个法院因不同案件预查封或轮候预查封，该中心所出具的分户汇总表则显示涉案房产权属申报人为李光辉、张惠，权属证明文件为《深圳市房地产买卖合同（预售）》，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅。 本院认为，本案中，李光辉、张惠以案外人的身份主张涉案房产实际为其所有，且其异议目的在于排除本院执行案件对涉案房产的强制执行，因此，就其所提异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人异议程序进行审查。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款的规定，案外人异议审查的权属判断标准并非是对案外人权利进行最终确权，其审查的范围为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，首先，根据案外人所提供的证据材料进行审查和推定，案外人李光辉、张惠于1999年4月6日与被执行人颖力公司签订了书面买卖合同，约定由其以486720元的总价购买涉案房产，被执行人颖力公司书面确认案外人已经支付相应对价并将涉案房产交付案外人实际占有、使用至今。其次，根据深圳市不动产登记中心出具的复函和分户汇总表等材料，案外人为涉案房产初始登记的权属申报人，由于××大厦直至2014年2月才办理了房地产历史遗留问题登记且被多个法院不同案件（轮候）预查封，涉案房产一直未能办理过户登记手续。因此，根据上述查明的事实，在没有其他相反证据证明的情况下，可以推定在本院预查封涉案房产之前，案外人李光辉、张惠已付清全部购房款并实际占有、使用涉案房产，且因被执行人颖力公司的原因一直未能办理过户登记手续。 综上所述，案外人的异议事由符合上述法律规定的情形，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对深圳市罗湖区××大厦28L房的执行。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  朱轶超 审判员  张文佳 审判员  林 珊 二〇一九年二月二十二日 书记员  叶志桃