上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终146号上诉人(原审被告)：葛秀红，女，1954年1月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：程利军，上海美善律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海东雀商务咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄巍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈怀榕，上海巨盾律师事务所律师。上诉人葛秀红因与被上诉人上海东雀商务咨询有限公司(以下简称“东雀公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初7358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛秀红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回东雀公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费由东雀公司承担。事实和理由：一、上海市宝山区罗溪路208、210室房屋的一、二层以及212号房屋的一层(以下简称“涉案房屋”)从1987年4月15日被批准建造开始起至今，一直作为商业使用，其商业用房的性质从来就没有改变过。当初由于土地管理部门和房屋管理部门的工作错误，造成涉案房屋的性质分别被登记为私有和住宅，这是历史原因造成。涉案房屋在出租给东雀公司之前，系由交通银行承租，其连续使用了四年。交通银行是除了工商登记外还需要经过政府批准才能经营的，是一种特殊的商业企业，涉案房屋交通银行可以作为商业使用，从侧面也反映了该房性质实际一直是商业用房。二、一审时，东雀公司自认其租赁涉案房屋是准备开办幼儿教育机构，既然开办幼儿教育机构，从性质上讲就不属于商业性质，而是属于民办教育(学前教育)的性质。按照沪府发[2017]95号文第五条、第七条第一款的规定，其应当先经过区教育局审批，并报市教育局备案，拿到办学许可证之后，再到市场管理局办理营业执照。东雀公司办不出营业执照的根本原因实际是其未取得教育主管部门颁发的办学(教育)许可证，而不是其承租的涉案房屋非商业用途，对此葛秀红没有过错，不应承担赔偿责任。三、诉讼中东雀公司也未提供证据证明系因涉案房屋非商业用途而导致其无法办出营业执照。对于政府部门的登记错误，葛秀红一年来通过信访解决此事，一审判决后，有关政府部门已更正错误于2018年12月21日向权利人葛秀红颁发了房屋地址为罗溪路XXX号的沪(2018)宝字不动产权第058723号《不动产权证书》，载明土地用途为商业用地，房屋用途为店铺。四、一审中东雀公司提供其分别与设计公司、装修公司及安装公司签订的三份合同，其中前两份合同系在所签《房屋租赁合同》约定(至2018年3月15日)的装修/免租期内签订并履行完毕的合同，而第三份安装合同[合同造价人民币(以下币种均为人民币)1,000,000元]没有显示签订时间，其附件中的“报价单”是在3月22日，所有的发票(若干张)和收据都发生在2018年4月及其之后。这就说明第三份合同无论签订和履行都是在2018年3月15日之后，超过了《房屋租赁合同》约定的装修/免租期，即便如一审判决认定葛秀红存在违约行为或过错，其也只应对前两份合同承担责任，对第三份合同的损失及相应电费885.31元和空调安装费4,000元均不应承担赔偿责任。故要求支持葛秀红的上诉请求。东雀公司辩称，一、关于涉案房屋性质。从双方《房屋租赁合同》签订之日至合同解除长达一年的时间内，涉案房屋的性质一直登记为住宅用途，而不是葛秀红所称的商业用途。在双方签订的《承租意向书》以及《房屋租赁合同》中均明确约定涉案房屋由东雀公司作为商铺使用。也正因为之前的承租人是交通银行，使得东雀公司误信涉案房屋可作商业用途，而未在租约签订之时查看葛秀红的房产证原件，这正是一审法院认定东雀公司也有过错要承担部分责任的原因。即使二审中葛秀红提供一审判决后相关部门向其颁发的涉案房屋中部分房屋的《不动产权证书》以证明房屋之商业用途，但该证对东雀公司在申办营业执照时涉案房屋性质系住宅的状况并不具有溯及效力。二、本案中东雀公司要注册成立的是上海东雀咨询有限公司罗溪路分公司(以下简称“罗溪路分公司”)，确实因为涉案房屋的性质问题无法申办营业执照。而罗溪路分公司的经营范围应当在东雀公司的经营范围之内，根据东雀公司提交的证明材料可以明确，公司的经营范围内并没有所谓的民办教育。因涉案房屋性质非商业用途而无法办出罗溪路分公司营业执照的情况下，后续的工作东雀公司无法继续展开。三、虽然诉讼中葛秀红对东雀公司无法办出营业执照系由其出租的涉案房屋非商业性质所导致予以否认，但当初在东雀公司申照受阻时其本人曾亲自陪同前往有关部门进行交涉，此后其一直就其所称的有关部门登记错误而进行信访要求纠错的行为本身，从侧面可以证明东雀公司无法申照的原因就是涉案房屋的性质并非商业用途所致。就此一审法院也已向当时负责公司注册的宝山区市场监督管理局进行了联系核实，确认了由于涉案房屋的性质为住宅，触及申照的两根禁止红线之一而不能申办营业执照。故东雀公司在租赁期间无法办出营业执照的主要责任在于葛秀红。由于双方《房屋租赁合同》中明确约定了东雀公司承租涉案房屋的用途为商铺，而涉案房屋的性质却为住宅，故葛秀红构成违约。四、按照《房屋租赁合同》约定如不能办理营业执照，违约方应当赔偿对方装修的全部损失、房租以及一个月的违约金，葛秀红不同意赔偿的理由不能成立，一审判决具有法律依据及合同依据。故不同意葛秀红的上诉请求，要求维持原判。东雀公司向一审法院起诉请求：确认东雀公司与葛秀红签订的《房屋租赁合同》于2018年1月6日解除，判令葛秀红返还租金317,988元、押金100,000元，并赔偿损失1,418,025.31元。一审法院认定事实：2016年12月12日，葛秀红(甲方)与东雀公司(乙方)签订《承租意向书》，主要约定甲方将涉案房屋出租给乙方等。意向书第三条约定，甲方保证其出租的房屋用途为商业用途，可以用于办理营业执照等工商登记相关手续；甲乙双方在签订租赁合同后，甲方有义务配合乙方的工商注册登记备案或其他行政登记手续事宜，并配合乙方提供相关的资料。2016年12月14日，东雀公司向葛秀红支付租赁意向金100,000元。2016年12月29日，双方签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋使用面积484平方米，该房屋用途为商铺；租赁期限为6年，自2017年1月1日至2023年1月2日；乙方支付的租赁意向金在正式签订租赁合同后继续作为乙方的租赁保证金；月租金为52,998元，每6个月支付一次，在租金到期前须支付下6个月的租金；2017年1月1日至2017年3月15日为装修期，装修期内乙方免付租金。合同第五条约定，甲方应保证该房屋向乙方交付前能够作为乙方办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案的地址，不存在其他主体已办理工商登记或经营所需其他审批、登记、备案之情形；因本合同签署而引起的登记备案手续或其他行政登记手续的变更(如需)，甲方应积极协助、配合。合同第十条约定，甲方违反本合同所约定条款的，须赔偿乙方一切装修费用以及因为装修而产生的其他费用，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金；乙方违反本合同所约定条款的，赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。2017年1月9日，葛秀红将涉案房屋交付给东雀公司。2017年1月19日，东雀公司向葛秀红支付租金317,988元。之后，东雀公司对涉案房屋进行装修，准备开办幼儿教育机构。2017年5月5日，东雀公司申请的企业名称“上海东雀商务咨询有限公司罗溪路分公司”经预先核准，但之后未能办理营业执照。2018年1月6日，东雀公司向葛秀红送达《解除租赁合同后续事宜沟通函》，认为涉案房屋性质为居民住宅，无法作为商铺对外经营，故解除租赁合同。2018年1月8日，葛秀红向东雀公司回函，表示无法领取营业执照是东雀公司自身原因，要求继续履行合同。2018年1月25日，葛秀红向东雀公司送达《催告函》，通知东雀公司解除租赁合同。2017年6月20日，葛秀红向市长之窗写信反映，罗溪路208、210号房屋属于个体户进罗店镇经商申请用地建造的营业用房，三十年来一直作商业用房使用；近期出租给东雀公司需要办理营业执照，于5月20日在宝山区房屋交易中心提取房屋信息，该房屋属性变成旧式里弄，工商部门以此不予办理工商执照，之后多次协调没有结果等。2017年7月26日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局向葛秀红出具《书面答复意见书》，写明，经与市场监管局反复协调，现已同意按产证登记资料核发营业执照。审理中，一审法院与上海市宝山区市场监督管理局联系，该局相关人员表示，住宅房屋不能办理营业执照，上海市宝山区住房保障和房屋管理局确实来沟通过，但并未表态已经同意核发营业执照。一审中，当事人双方确认，涉案房屋包括上海市宝山区罗溪路208、210室房屋的一、二层以及212号房屋的一层。其中罗溪路208、210室房屋的产权人为葛秀红，房屋所有权证载明所有权性质为私有；212号房屋的产权人为葛秀红的弟弟葛燕青，房地产权证载明的房屋用途为住宅。一审中，东雀公司表示，已于2018年1月1日左右将涉案房屋正门和后门的钥匙返还给葛秀红，当时已返还房屋。葛秀红表示，当时因涉案房屋有漏水情况，只有一把后门小门的钥匙放在葛秀红处方便维修，涉案房屋还有上下几十把钥匙没有归还，所以不存在当时返还房屋的事实。2018年5月12日，经一审法院协调，东雀公司将涉案房屋的全部钥匙返还给葛秀红。一审法院认为，葛秀红与东雀公司签订的《承租意向书》、《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定的内容以及履行情况，双方在签约时都认为涉案房屋的性质为商业用房，也都明知东雀公司的租赁目的为商用，直到东雀公司办理营业执照时，才引发房屋用途的问题。葛秀红认为涉案房屋是商业用房，但根据其提取的房屋信息，罗溪路XXX号、210号的性质为旧式里弄，212号在房地产权证上登记的性质也是住宅，均非商业用房。葛秀红提供的《书面答复意见书》虽有同意核发营业执照的表述，但因住房保障和房屋管理局并非企业注册登记的主管部门，故难以据此认定涉案房屋可以商用并办理企业注册登记。综上，因涉案房屋的性质并非商业用房，东雀公司未能办理营业执照，葛秀红作为出租方应承担相应责任；东雀公司在未查明涉案房屋性质的情况下签订租赁合同，还在申办营业执照前对房屋进行装修，造成损失扩大，也负有相应责任。东雀公司不能实现合同目的，有权解除合同，其所发《解除租赁合同后续事宜沟通函》于2018年1月6日送达葛秀红，租赁合同于当日解除。合同解除后，东雀公司应返还涉案房屋，葛秀红应返还租赁保证金。东雀公司已于2018年5月12日将全部钥匙交给葛秀红，应视其当天返还涉案房屋。东雀公司占用涉案房屋期间，应向葛秀红支付租金，鉴于东雀公司无法经营，葛秀红对此也存在过错，租金应适当减少，根据双方的过错程度及公平原则，酌情确定东雀公司向葛秀红支付租金427,517.20元。东雀公司已付租金317,988元，还应支付109,529.20元，对东雀公司要求葛秀红返还租金的请求不予支持。东雀公司在审理中举证证明产生设计费94,500元、装修费1,218,640元、电费885.31元、空调安装费4,000元等事实，上述费用均系东雀公司承租涉案房屋后发生，可认定为其实际损失，以此为基础，根据双方的过错程度以及公平原则，酌情确定葛秀红向东雀公司赔偿659,012元。判决：一、上海东雀商务咨询有限公司与葛秀红就上海市宝山区罗溪路208、210、212号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年1月6日解除；二、葛秀红于判决生效之日起十日内，向上海东雀商务咨询有限公司返还租赁保证金100,000元；三、葛秀红于判决生效之日起十日内，向上海东雀商务咨询有限公司赔偿659,012元；四、驳回上海东雀商务咨询有限公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，葛秀红与东雀公司就涉案房屋签订租约时，该房所涉的登记资料上载明的房屋性质和用途分别为旧式里弄与住宅，均非商业用房。葛秀红以涉案房屋以前曾出租给交通银行作商业用途来主张该房性质一直为商业用房的观点不能成立，其称签约后对方办不出营业执照的根本原因系东雀公司未办出办学(教育)许可证所致，遭东雀公司否认，葛秀红对其所称并未提供确凿证据予以证明，本院对此不予采信。一审法院根据查明的事实，确认因葛秀红出租的涉案房屋性质非商业用途而导致东雀公司无法申办营业执照，其已构成违约应承担相应过错责任是正确的。虽然二审中葛秀红提供了2018年12月21日获颁的沪(2018)宝字不动产权第058723号《不动产权证书》，但该证并不具有当然改变此前因相关法律事实(涉案房屋的性质状况)所产生的相应法律后果之效力，且该证所载明的只是建筑面积272.30平方米的罗溪路XXX号房屋用途为店铺，而该房屋只是涉案房屋中的一部分，而非双方所签《房屋租赁合同》约定租赁标的面积(484平方米)之全部。鉴于其余租赁面积仍非商业用途，东雀公司合同目的仍旧不能实现，故一审法院确认其享有合同解除权是适当的，根据双方的过错程度及公平原则对双方纠纷所作的处理亦无不当。葛秀红的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,390元，由上诉人葛秀红负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇一九年二月二十一日书记员  李佳纯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……