广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终76号上诉人（原审被告）：珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司，住所地：广东省珠海市，统一社会信用代码：91440400698111887Q。法定代表人：钟华生（已故）。委托诉讼代理人：叶祖锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秒华，广东瀛凯邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市斗门区鹤洲北垦区，住所地：广东省珠海市斗门区，统一社会信用代码：12440403192686317Y。法定代表人：伍日强，该单位主任。委托诉讼代理人：谢丽珍，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴崇贤，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。上诉人珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司（以下简称鹤洲草牧公司）因与被上诉人珠海市斗门区鹤洲北垦区(以下简称鹤洲北垦区)土地租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院(2018)粤0403民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月25日进行了法庭调查。上诉人的委托代理人叶祖锋，被上诉人的委托代理人谢丽珍、吴崇贤到庭参加二审法庭调查。本案现已审理终结。鹤洲草牧公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项，改判鹤洲草牧公司在判决发生法律效力之日起九十日内将涉案位于珠海市斗门区361.05亩土地腾退给鹤洲北垦区，并自行拆除土地上的临时建筑物、搭建物。事实和理由：一审判决确定的六十日腾退土地时间太短。鹤洲草牧公司无法完成腾退土地上种植的大量黄竹草及安全拆除土地上的设施和房屋，鹤洲草牧公司需要至少三个月的时间腾退。鹤洲北垦区答辩称，1.双方合同约定于2017年12月31日届满，且其在合同期满前已经通知了鹤洲草牧公司期满不再续约，要求鹤洲草牧公司按照合同约定腾退，鹤洲草牧公司应对腾退的合同义务有准备和执行；2.一审判决至今已经有两个多月了，这期限已经足够鹤洲草牧公司腾退。如鹤洲草牧公司有足够的诚信，早就应该腾退完毕；3.鹤洲草牧公司没有举证证明所占用的土地有哪些植被，且难以在一审判决规定的期限内履行完毕，所以鹤洲草牧公司的上诉理由不能成立。鹤洲北垦区向一审法院起诉请求：1.鹤洲草牧公司立即无条件向鹤洲北垦区腾退涉案的361.05亩土地（位于珠海市斗门区），拆除土地上的临时建筑物（包括临时搭建的养猪场）；2.鹤洲草牧公司向鹤洲北垦区支付逾期缴纳的土地承包费220787.50元；3.鹤洲草牧公司向鹤洲北垦区支付逾期缴纳土地承包费的违约金，以日万分之四（涉案合同约定）为计算标准，从2017年2月1日起开始计算，计算至实际支付完毕土地承包费之日止【暂计到2018年6月30日是45482.22元（220787.5元×0.04%×515天＝45482.22元）】；4.鹤洲草牧公司向鹤洲北垦区支付逾期腾退土地期间的违约金，以500元/天（涉案合同约定）为基数计算，从2018年1月1日起开始计算，计算至实际腾退完毕之日止【暂计到2018年6月30日是90500元（500元/天×181天＝90500元）】；5.由鹤洲草牧公司负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1980年，为加速事业资源开发，促进农、林、牧、渔全面发展，经斗门县人民政府（现斗门区人民政府，下同）研究决定成立斗门县围垦公司（现珠海市斗门区围垦总公司）。1987年7月，斗门县编制委员会决定斗门县围垦公司下设鹤洲北垦区即本案被上诉人，鹤洲北垦区负责垦区滩涂的开发和经营管理工作。2013年2月20日，鹤洲北垦区与鹤洲草牧公司签署《土地承包合同书》，鹤洲草牧公司承包鹤洲北垦区在三号闸北、面积361.05亩的土地，承包年限从2013年1月1日起至2017年12月31日止，共5年承包期，土地承包费每年每亩750元，土地承包费为每年270787.50元。最后一年的土地承包费在押金中扣除，不足部分在当年1月31日前依时交清给鹤洲北垦区。合同第四章“违约责任”第二十五条约定：“承包期满或乙方违约后被甲方解除合同，乙方必须在十天内清场交还土地，否则，每延期一日，乙方必须支付违约金500元。合同签订后，鹤洲北垦区向鹤洲草牧公司交付约定的土地供鹤洲草牧公司正常承包使用，鹤洲草牧公司向鹤洲北垦区缴纳押金5万元。在合同约定的承包期限前，鹤洲北垦区接到上级领导部门的要求：根据斗门区政府常务会议的精神，鹤洲北垦区范围内的土地承包合同到期后不再续签或重新发包。根据上级领导部门的要求以及商务会议的精神，鹤洲北垦区分别于2017年6月9日、2017年11月28日将期满后不再续约的决定以通知形式在合同到期之前送达鹤洲草牧公司，要求其在承包期满2017年12月31日前撤离承包场地，鹤洲草牧公司已签收以上通知。承包合同到期后，鹤洲草牧公司却仍然侵占该涉案土地361.05亩，并且不顾鹤洲北垦区的阻拦继续投放苗种，对鹤洲北垦区的通知置若罔闻。另外，鹤洲草牧公司应当于2017年1月31日前支付2017年度的土地承包费270787.50元：以在押金中扣除的方式支付此年度的土地承包费，不足部分应在当年1月31日前交清，因此鹤洲草牧公司扣除押金后仍拖欠鹤洲北垦区土地承包费共计220787.50元，并且，鹤洲草牧公司至今仍未与鹤洲北垦区办理任何押金抵扣手续。为要求鹤洲草牧公司立即腾退侵占的涉案土地，鹤洲北垦区委托北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师向鹤洲草牧公司发出律师函，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师于2018年2月26日向鹤洲草牧公司发出要求立即腾退侵占土地的律师函（按照鹤洲草牧公司注册地址邮寄寄出），但无人接收被退回。鹤洲北垦区认为：鹤洲北垦区作为涉案土地开发、经营者，依法对涉案土地具有经营、管理的权利。鹤洲草牧公司没有依照合同约定支付2017年度的土地承包费220787.5元（扣除押金后）以及承包期限届满仍未向鹤洲北垦区返还所承包361.05亩土地的行为属于违约行为，严重违反合同规定，按照合同约定理应支付违约金。一审诉讼过程中，鹤洲北垦区将诉讼请求第4项逾期腾退土地期间的违约金的起算时间由2018年1月1日变更为2018年1月11日。鹤洲北垦区补充如下事实和理由：在鹤洲北垦区起诉之后，鹤洲草牧公司于2018年10月又擅自在涉案土地上新建项目，非法侵占涉案土地行为进一步加剧。另查明，双方在涉案《土地承包合同书》第二十四条约定，在承包期内，鹤洲草牧公司若未依合同约定按时如数向鹤洲北垦区缴纳土地承包费，须每日按应付款额的万分之四向鹤洲北垦区支付逾期付款违约金。2014年1月2日形成的珠海市斗门区人民政府常务会议纪要，明确载明白蕉、鹤洲北范围土地承包合同到期后不再续签或重新发包，停止土地转让、抵押。2017年6月9日、11月28日，鹤洲北垦区分别向鹤洲草牧公司发出书面通知，明确垦区土地到期后不再续期或发包，要求鹤洲草牧公司做好撤出离场工作，鹤洲草牧公司的现场工作人员在通知书上签收。鹤洲草牧公司在一审庭审中亦确认鹤洲北垦区在合同期满前已书面和口头通知涉案土地到期不再续期。2017年12月28日，鹤洲草牧公司向鹤洲北垦区提交一份《关于延迟缴纳地租的申请》，鹤洲草牧公司确认因承包涉案土地后一直以试验为主，未产生任何经济效益，加上2017年8月天鸽台风的致命打击，资金持续紧张，致使2017年地租一直未缴纳。鹤洲草牧公司申请延迟缴纳2017年地租，并保证在2018年3月前缴纳地租。一审庭审过程中，鹤洲北垦区表示涉案土地上有鹤洲草牧公司种植的皇（黄）竹草、番石榴及鹤洲草牧公司搭建的简易建筑棚，还有鹤洲草牧公司未经鹤洲北垦区许可建的养猪场及在本案诉讼后鹤洲草牧公司强行搭建的临时设施（搞虾苗试验用的咸水井）。鹤洲草牧公司确认涉案土地上仍种植有大量的皇（黄）竹草，并留有较大规模的种植附属设施和房屋。再查明，鹤洲北垦区为事业单位，事业单位法人证书载明其宗旨和经营范围为围海造田、农业生产、水产养殖、土地开发、资产管理（含土地、物业租赁等）。一审法院认为，涉案土地的性质为国家所有，鹤洲北垦区作为国有资产管理人与鹤洲草牧公司签订《土地承包合同书》，将涉案361.05亩土地发包给鹤洲草牧公司用于农作物种植，并收取承包费。但从土地性质、合同主体及合同所约定的权利义务内容来看，本案不符合农业土地承包合同的法律特征，双方实际形成土地租赁合同关系，本案应定性为土地租赁合同纠纷。鹤洲北垦区、鹤洲草牧公司之间形成的土地租赁合同关系是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。根据双方的合同约定，涉案合同期限于2017年12月31日届满。合同期满后，双方未再续签租赁合同，且鹤洲北垦区也明确告知鹤洲草牧公司期满不再续期，鹤洲草牧公司基于与鹤洲北垦区的租赁关系取得的经营权因合同期满而归于消灭。据此，鹤洲草牧公司无权继续占用原租赁的土地。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在鹤洲北垦区已经提前明确告知涉案土地不再续期或发包的情况下，鹤洲草牧公司应立即将所占用的土地返还给鹤洲北垦区，鹤洲北垦区据此请求鹤洲草牧公司腾退涉案361.05亩土地并自行拆除土地上的临时建筑物、搭建物，理法有据，予以支持。关于尚欠土地承包费及逾期付款违约金。根据双方的合同约定，最后一年（即2017年）的土地承包费在押金中扣除，不足部分鹤洲草牧公司应于当年1月31日前付清。若逾期未付每日按应付款额的万分之四支付逾期付款违约金。故扣减押金后，鹤洲草牧公司应于2017年1月31日前付清2017年土地承包费余款220787.50元（2017年承包费270787.50元-押金5万元=220787.50元）。现付款期限早已届满，鹤洲草牧公司无正当理由不履行付款义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。鹤洲北垦区诉请鹤洲草牧公司支付尚欠土地承包费220787.50元及逾期付款违约金（以220787.50元为基数，从2017年2月1日起按每日万分之四计算至实际付清之日止），理法有据，予以支持。关于逾期腾退土地的违约金。根据双方的合同约定，合同期满后，鹤洲草牧公司应当在十天内清场并交还土地，否则每延期一日支付500元的违约金。根据一审查明的事实，鹤洲北垦区在合同期满前已提前通知鹤洲草牧公司离场，已履行相应的通知义务。鹤洲草牧公司应按合同约定于2018年1月10日前清场并交还土地。鹤洲草牧公司无正当理由拒不按期退场并交还土地，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。鹤洲草牧公司答辩主张应免除违约金及约定的违约金过高，但并未提交证据予以证明，对其主张一审法院不予采纳。鹤洲北垦区诉请鹤洲草牧公司支付按500元/天从逾期之日即2018年1月11日起计算至实际腾退完毕之日止的违约金，理法有据，予以支持。综上所述，一审法院作出判决如下：一、珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司应于判决发生法律效力之日起六十日内将其占用的涉案位于珠海市斗门区361.05亩土地腾退给珠海市斗门区鹤洲北垦区，并自行拆除土地上的临时建筑物、搭建物；二、珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司应于判决发生法律效力之日起六十日内向珠海市斗门区鹤洲北垦区支付尚欠土地承包费220787.50元及逾期付款违约金（以220787.50元为基数，从2017年2月1日起按每日万分之四计算至实际付清之日止）；三、珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司应于判决发生法律效力之日起六十日内向珠海市斗门区鹤洲北垦区支付逾期腾退土地的违约金（按500元/天从2018年1月11日起计算至实际腾退完毕之日止）。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3326元，由珠海市斗门区鹤洲北垦区负担47元，由珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司负担3279元。二审期间，双方当事人均未向法庭提交证据。本院经二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。鹤洲草牧公司对一审判决确定的六十日的腾退时间认为太短，认为至少需要三个月。鹤洲北垦区、鹤洲草牧公司之间的土地租赁合同于2017年12月31日届满。鹤洲北垦区分别于2017年6月9日、11月28日以书面通知形式告知鹤洲草牧公司期满不再续期，要求鹤洲草牧公司做好撤出离场工作。鹤洲草牧公司的现场工作人员在通知书上签收，且鹤洲草牧公司在一审庭审中亦确认鹤洲北垦区在合同期满前已以书面和口头形式通知其涉案土地到期不再续期。鹤洲草牧公司理应在2017年12月31日前着手撤场腾退工作，并按合同的约定在2018年1月10日前清场完毕并交还土地。而到本案一审判决时（2018年11月19日）已经过了将近一年的时间，鹤洲草牧公司仍然没有腾退土地完成撤场工作，一审法院充分考虑到本案的土地数量和地上有种植物的实际情况给予了六十天的腾退时间，处理适当、合理。鹤洲草牧公司认为腾退时间太短，至少需要三个月的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人珠海市鹤洲草原牧业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 志审判员 马 艳审判员 贺 心二〇一九年二月二十八日书记员 游美婷