广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初2076号原告：赵俭华，女，1969年11月4日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：珠海市锦荣房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路以东白藤九路北侧时代香海花园S4店铺**，统一社会信用代码91440400090107601G。法定代表人：岑兆雄，总经理。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。原告赵俭华与被告珠海市锦荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵俭华，被告珠海市锦荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶思燕、杨雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵俭华向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告水管等26项装修损失61290元、财产损失鉴定费3500元、律师费35000元、物业管理费1500元、车位管理费300元、电费损失7.35元、租金损失7500元、租赁合同违约金损失2000元、交通油费损失1002元、误工损失3678.16元。事实和理由：原告于2017年12月15日收到时代香海彼岸的收楼通知，办妥所有手续后，在12月底和元旦去过两三次后，原告就一直没有过去新楼那里看过了。到3月中，无端收到供电局发来电费欠费催缴单通知，因为根本就没有住过用过水电，感觉奇怪。又因4月中要搬来时代香海这里居住的。加上已出租现在白藤二路的房子给别人，已签好出租合同并收到出租房客的2个月3000元按金。于是到4月初来看看房子时，竟然意外被惊吓了，验收拿了锁匙的本人私人房子，没有任何人告知就被人擅自进来施工，满地湿透的泥土碎片！进到房子那一刻，看到的竟然是房屋的大厅中间开凿了一条长6-7米、宽1米左右的大坑，坑里面的沙石水泥都是湿透流着水的和水管裸露，地，地面瓷片被砸烂厅卧室墙身上距离地面都有约50公分好像粉笔划过一条明显的水位线。水位线下面墙身发霉受潮严重，甚至到客房里面，触摸一下玻璃都会掉下来一大滩的水，流淌到阳台的窗台面上。可见即使身处26层楼高但因水管爆裂，地，地面长时间泡水厅、房间墙身、地、地面下与楼下天花板中间藏水太多致墙身、木门、门框、插座电制、玻璃窗等，受潮极度严重。被告珠海市锦荣房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请“保质保量全面装修恢复案涉房屋达到验收合格标准的原貌总值8万元”，该项诉讼请求不明确，且无事实依据，依法应当驳回起诉。首先，被告根据《商品房买卖合同》及补充协议约定的交楼标准和交付条件向原告交楼，屋内并无重大的质量问题或不符合交付条件的问题，原告在2017年12月1日予以确认并收楼。其次，本次渗漏事件起因是案涉房屋阳台水龙头处预埋水管上墙部分的PPR水管接头未熔接好导致漏水，致使屋内出现墙面、木地板等受潮，被告经打凿地面查找出前述漏水原因并已经完成渗漏点水管切除重新驳接工作，另拆除了三间房屋的受潮木地板，接下来只需完成修复工作即可。被告同意按照《商品房买卖合同》的相关约定履行无偿保修责任，但保修范围应当合理且不超出合同范围。再者，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉必须符合下列条件：“（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。”原告诉请的“全面装修恢复案涉房屋达到验收合格标准的原貌总值8万元”指向不明，没有明确要求被告承担保修责任，还是要求被告进行金钱赔偿，且无对应证据佐证，应当驳回其诉讼请求。二、《商品房买卖合同》约定的保修方式是被告进行无偿保修，在被告同意并已经进行维修且原告尚未发生实际损失的情况下，原告其他赔偿诉请无法律和事实依据。根据《商品房买卖合同》第十六条、附件七《香海彼岸（时代香海花园）保修范围、保修期限和保修责任的约定》、附件十一《商品房买卖合同》补充协议第十一条的约定，房屋出现质量问题，被告承担保修责任。现被告已经进行维修工作，排查出漏水的地方，并已完成对渗漏点重新驳接的维修处理。在被告已经完成最重要部分的维修工作的情况下，原告要求停止维修并赔偿损失没有事实依据与法律依据。（一）关于修复工程双方争议的项目。墙面恢复工程：原告要求将墙面全部铲除，重新批灰、打磨、上漆。按正常维修要求，对受潮墙面只要将上部的腻子和油漆层铲除，待墙面干透后，重新批腻子，打磨，上漆，为避免新旧墙面色差，当面墙的油漆可满滚至与邻墙阴角分界处。腻子油漆面铲除高度应大于受潮分色线高度的10至20厘米即可。而原告却要求全房屋墙面铲除，全房批灰刷漆，该要求超出合理的维修范围。地。地砖恢复工程告以地砖已被水浸为由要求全部地砖凿除晾干，全部重新铺贴。按正常行业维修标准，只需对已打凿面进行地砖重新铺贴，铺贴整齐、拼缝顺直、高低不得超出误差范围之内。关于地砖水浸的问题，首先，地，地砖铺好后遇水浸并不会对地砖产生影响。其次，现行国内地砖铺贴工艺就是湿作业的，就是在铺贴过程中下面就是湿的，地，地砖铺贴时本身就需要用水。地砖下部的砂浆自然就会慢慢干透全无需把其他地砖全部打掉重新铺贴。原告提出全部重新铺贴地砖有违常识。室内门恢复工程：原告要求全部更换门框和木门。因室内无明水浸泡，门扇是完全离地的悬挂空中的，完全没受水浸。而门框是安装在门槛石上部的，门槛石又比地面高5MM左右，基本也不受潮。被告装修的门局部有采用高密度板，如遇水会发胀，如有受水浸，可明显看出。现原告无证据证明门及门窗有受潮，原告要求全部更换门框和木门没有事实依据。室内电器恢复工程：原告要求更换受潮的燃气炉灶、消毒碗柜。被告同意更换受潮的燃气炉灶。但厨房无明水浸泡，且厨房的橱柜都是有脚架支撑的，安装在橱柜上的消毒柜没有收到水浸影响，并没有收到任何损坏，原告要求更换消毒碗柜没有事实依据。室内插座开关恢复工程：原告要求更换全部受潮的插座。案涉房屋发现渗漏问题时并无明水浸泡，即使有明水浸泡也泡不到插座开关的高度，因地面的水一旦超过门槛石的高低就会流向阳台地漏排走，另插座开关线路是有线管和插座开关底盒保护，只要线路有漏电都会跳闸。经被告之前现场检测无出现漏电情况，无需更换室内开关插座。（二）关于案涉房屋4-8月物业管理费1500元、车位管理费300元。房屋出现质量问题，原告可基于与被告之间签订的《商品房买卖合同》要求被告承担保修责任，而原告向物业公司缴纳物业费是基于原告与物业公司之间的物业服务合同所产生的义务，两者属于不同的法律关系，原告因为房屋出现质量问题而要求免除缴纳物业费的请求没有法律依据，依法应予驳回。况且，物业公司服务范围不仅是房屋专有部分，更主要是提供小区内公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理工作，原告因房屋维修问题要求免除物业服务费无依据。再者，车位与本案无关，原告诉请免除车位管理服务费无事实依据。（三）关于1-8月份产生的水电费。首先，1-8月份期间发生全部水电费的原因并非与本案维修工程有关，被告4月10日发现漏水问题后随即开展维修工作，4月15日应业主要求停工，要求被告承担1-8月产生的水电费无事实和法律依据。其次，原告并未提供证据证明1-8月水电费的具体费用，诉请不明，应当予以驳回。（四）关于延长室内装修保修期至案涉房屋完成重新装修验收合格使用后的2年半。《商品房买卖合同》中对被告承担的保修责任以及相关保修期有明确的约定，该保修期并不会因为被告承担了保修责任而产生中止、中断或延长的效果，否则被告将承担无期限的维修责任，有违保修期的约定。原告请求延长保修期没有合同和法律依据。（五）关于4-8月房租收入损失6000元及已签订出租合同却未能按时交付对方使用的违约金3000元。首先，原告并未提供证据证明出租的房产属于其个人房产，亦未提供房屋租金或押金转账的证据以表明房屋已实际出租，且原告提交的租赁合同中的承租人与原告之间有利害关系，不能认定房屋已实际出租。其次，原告是否出租房屋与本案没有关联性，原告是否出租房屋与案涉房屋出现质量问题是完全不同的两件事。再者，该房租收入损失系原告可期待性的利润损失，而非因未能入住案涉房屋而另寻住房所产生的实际租金损失，该损失超过订立《商品房买卖合同》时被告可预见到或者应当预见到的可能造成的损失，况且被告并非拒不同意维修房屋，原告的诉请更不符合《合同法》第一百一十三条规定的损失赔偿范围。原告要求赔偿的租金损失及相应违约金没有事实与法律依据，依法应予驳回。（六）关于交通费、误工费损失。原告并未提供证据证明其实际产生了交通费、误工费，且上述费用并非因本案商品房预售合同纠纷产生的直接损失，与本案没有关联性，该诉请没有合同依据，依法应予驳回。三、原告提出的维修方案超出合理维修范围且无法律和合同依据，因其拒不配合导致原本只需一个月工期的维修工程拖延至今，原告应自行承担由于被告无法履行保修责任所产生的损失。根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第3点的约定，被告根据《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对被告的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝被告入场维修等原因导致被告无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行承担。被告并非拒不承担保修责任，相反而是积极履行维修工作，在发现房屋漏水问题后便即刻安排入场开展维修工作，之后应业主要求中止维修工程，但原告提出的不合理要求双方多次沟通未能达成一致意见，导致维修工作拖延至今。对于拖延维修工期所导致的损失，包括但不限于水电费、租金收入、开车油费、误工费等，原告应当自行承担。综上，被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，内容不违反我国法律的强制性规定，各方均应按照合同及附件内的约定履行合同义务。原告提出诸多无理要求，与本案的事实严重不符，侵害了被告的合法权利，恳请贵院依法查明事实，依法维护被告的合法权益。围绕诉讼请求，原告依法提交了证据住宅质量保证书、时代香海花园《住宅使用说明书》、时代香海彼岸11栋2603预埋水管渗漏水维修方案、照片、商品房买卖合同（预售）、房屋租赁合同、收入证明、2018年4月-6月考勤情况表，被告依法提交了证据商品房买卖合同及附件、住宅质量保证书、收楼确认书、前期物业管理服务协议、承诺书、维修前房屋照片、维修后房屋照片、工程维修记录表、工程维修配合函、EMS、维修费用预算表、同小区其他房屋漏水问题的工程维修记录表、珠海伟创杰塑料有限公司商事主体公示信息、微信聊天记录、强化复合木地板供货及安装工程合同、大自然品牌复合木地板市场价、厨房电器供货安装合同、老板品牌不锈钢燃气灶市场价，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告和被告提交的全部证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但其所能证明的内容以本院确定的为准。本院经审理认定事实如下：原告于2016年3月14日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，从被告处购得位于珠海市××区白藤××路××时代××花园××房的房屋，被告于2017年12月1日将该房屋交付给原告，并在《住宅质量保证书》中承诺，如该房屋出现管道渗漏等质量问题，五年保修期内无偿修补。因该房屋阳台水龙头处预埋水管上墙部分的PPR水管接头未熔接好导致漏水，致使该房屋内的墙面、地、地板具等设施水浸或受潮。后被告发现该质量问题，并进入案涉房屋开始了维修工作。2018年4月10日，原告发现了该质量问题，并知悉被告已经开始进行维修。后原告和被告就维修和赔偿标准发生争议，2018年5月9日，被告在原告的要求下停止维修施工。另查明，原告通过《损失明细表》书面提出案涉房屋的装修损失共计26项共计61290元，庭审中，原告又主张“两次卧和一主卧的木地板”的损失，其木地板包工市场单价为每平方米220元，低于其原书面提出的每平方米300元。被告向原告出具了《香海彼岸11-2603维修费用预算表》认可案涉房屋的装修损失11项共计约为8700元（其中第11项燃气灶被告没有主张价款）。原告提出的26项损失中，有“两次卧和一主卧的木地板”等5项与被告认可的5项的内容和数量一致，只是单价不同，因被告提出的单价是批量采购优惠价，本院将该5项损失大小的证明责任分配给了被告，将其他21项损失有无及其大小的证明责任分配给了原告，被告没有提供证明予以证明，原告提出对该21项是否因水浸或受潮造成损失进行鉴定，受托鉴定机构广东保顺检测鉴定有限公司认为“因无法区分外部因素故无法受理”。综合原告的书面主张和庭审主张，原告提出上述该5项损失数额共计10300元。该5项损失之外，被告认可的“客厅地砖铺贴”等6项，被告主张损失数额共计为3570元。原告提出的26项损失，被告认可其中11项存在损失之外，不认可其他13项损失的存在。又查明，原告通过《损失明细表》书面提出每月的租金损失为1500元，被告认为案涉房屋的每月租金损失为1500元。原告因处理案涉房屋的质量问题，多次请假前往被告等处。原告每月工资8000元。庭审中，被告提出案涉房屋维修时间需要约为一个月，原告表示不清楚。本院认为，原告和被告自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，原、被告之间的商品房预售合同行为，系各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。被告交付的房屋的水管有质量问题，系违约行为，导致原告损失，被告应当赔偿。原告提出的26项装修损失中，“两次卧和一主卧的木地板”等5项损失的大小，被告没有提供证据证明其抗辩，本院认定存在损失并采信原告主张的损失数额即10300元；其他21项损失，原告没有提供证据予以证明存在损失，本院仅采信其中被告认可的“客厅地砖铺贴”等6项存在损失并采信被告认可的损失数额即3570元；原告没有提供充分证据证明其主张的鉴定费损失、律师费损失，租赁合同违约金损失，本院对该三项诉讼请求不予支持；原告主张的物业管理费损失、车位管理费损失，没有法律依据，本院不予支持；原告主张的电费损失7.35元系2018年4月1日前产生，没有证据证明该损失与案涉房屋水管质量问题存在因果关系，本院不予支持；原告主张的交通费损失、误工费损失必然会发生，但其未提供充分证据予以证明且其主张的损失数额超出一般情况，本院根据常情常理，酌定交通费损失300元，误工费损失700元；因房屋质量问题原告无法使用案涉房屋产生租金损失，被告应予赔偿，但本院认为，从原告发现案涉房屋的质量问题之日即2018年4月10日，至2018年5月9日停工之后的一个月即2018年6月9日，为合理的维修期，超出该期限的租金损失，应当认定为原告不配合维修赔偿造成的扩大损失，被告不负赔偿责任，故本院酌定按照每月1500元的标准计算案涉房屋的租金损失，则被告应赔偿原告两个月的租金损失共计3000元。综上，被告应赔偿原告各项损失共计17870元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市锦荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵俭华赔偿损失17870元；二、驳回原告赵俭华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1094元，由原告赵俭华负担889元，由被告珠海市锦荣房地产开发有限公司负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  马雁峰二〇一九年二月二十二日书记员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。