云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终638号上诉人（原审被告）：云南红塔银行股份有限公司昆明分行。住所：云南省昆明市滇池度假区御府中央小区（A2-1/3地块）D塔。法定代表人：田文芳。委托诉讼代理人：王龙、顾珈荧，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘菂，女，汉族，1982年3月23日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李典刚，系上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱龙云，系上海市海华永泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人云南红塔银行股份有限公司昆明分行因与被上诉人刘菂民间借贷纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9795号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月14日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘菂一审诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令被告支付自2018年3月20日起至诉讼之日（10月15日）止的房屋租金共计人民币340426.2元；3、判令被告向原告支付违约金（按合同三个月房租计算）共计人民币146595元；4、判令本案诉讼费用由被告全额承担。一审法院认定的案件事实：原告刘菂（甲方）与被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行（乙方）于2013年3月18日签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、原告将位于云南省昆明市北京路与拓东路交叉口（原为知本时代SMART城市公寓）一层商铺A-2区的商铺出租给被告作为营业办公场所使用，租赁期为72个月，自2013年3月18日起至2019年3月17日止（包括首尾两日），租金标准为每月48865元，首年租金（2013年3月18日-2014年3月17日）为人民币488650元，第二至六年每年租金合计人民币586380元。二、第七条违约责任7.6约定，在租赁期内，乙方不按照本合同约定时间前交付房租的，甲方有权终止本合同，收回房屋，乙方应按照合同三个月租金向甲方支付违约金，若违约金不足支付甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。第八条租赁房屋的归还8.1约定，租赁期限届满或合同终止时，除本合同另有规定外，乙方对其自行安装的一切设备保留所有权，并可拆除所有设备（包括所有招牌、设备以及租赁房屋内乙方所搭建的装置和活动隔墙等），但无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房时的装修状态。8.2约定，合同到期后，若乙方不再续租，需将所租铺面的隔墙和楼梯按现有材料和尺寸进行恢复。合同签订后，原告按约定履行了交付涉案租赁房屋义务，被告向原告支付房屋租金至2018年3月19日，押金人民币50000元。自2017年1月16日起，因被告欲提前解除合同，原、被告双方以工作函的形式协商提前解除合同的相关事宜，原告同意被告提前解除合同，但前提是需将所租铺面的隔墙和楼梯按现有材料和尺寸进行恢复后交接，其以该交接日期作为被告实际归还房屋的截止日期。直至2018年6月10日，被告才将所租铺面的隔墙和楼梯进行恢复。故原告诉至法院主张其诉请中的权利。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告双方于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，该合同受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力，在该合同中，原、被告双方明确约定了双方各自的权利义务，其中8.1条约定租赁期届满或提前解除合同时，被告无需将租赁物恢复到原交房时的装修状态。8.2条约定合同到期后，若被告不再续租，需将所租铺面的隔墙和楼梯按现有材料和尺寸进行恢复。该两条约定意在明确被告向原告返还租赁物时无需恢复到原有装修状态，但需将所租铺面的隔墙和楼梯按现有材料和尺寸进行恢复后交接。故原告要求被告在提前解除合同时需将所租铺面的隔墙和楼梯按现有材料和尺寸进行恢复系根据双方合同约定所提的合理要求。且原告明确表示，原、被告交接房屋的时间以被告恢复房屋隔墙后的交接日期为实际归还房屋的截止日期，并以该日期计算合同约定的三个月违约金。证实原告附条件同意被告提前解除合同，解除合同的时间为被告恢复隔墙后交接房屋的时间。被告直至2018年6月10日才完成租赁铺面的隔墙和楼梯的恢复，此时涉案租赁物才符合交还的条件，原告附条件同意被告提前解除合同的条件才成就。故涉案合同于2018年6月10日解除。被告应向原告承担自2018年3月20日起至2018年6月10日共计82天的租金损失，即48865元÷30天×82天＝133564元。关于原告主张的违约金无合同依据，一审法院不予支持。综上，被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行应当向原告刘菂支付租金人民币133564元，扣除被告交付的押金50000元后为83564元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告刘菂与被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行于2013年3月18日签订的合同编号为(玉商昆)2013第1号《房屋租赁合同》于2018年6月10日解除；二、被告云南红塔银行股份有限公司昆明分行于本判决生效之日起十五日内支付给原告刘菂租金人民币83564元；三、驳回原告刘菂的其他诉讼请求。一审判决宣判后，云南红塔银行股份有限公司昆明分行不服，向本院提起上诉。称：上诉人与被上诉人就解除租赁合同达成合意，合同的解除时间应为2017年10月15日，一审认定的解除时间错误。上诉人是否需要恢复楼梯和隔墙是合同的附随义务，不是解除合同的前置条件。一审判决对此认定错误。本案中被上诉人主张的是租赁房屋闲置的损失，该损失系扩大的损失，被上诉人对该扩大损失存在过错，应承担该损失。上诉人在提前解除合同的情况下，上诉人对楼梯和隔墙没有恢复义务。合同约定是不再续租才需恢复，并非针对解除合同的情况。一审法院已认定合同附了解除条件的主要证据为2017年11月15日工作联系函，在函中已经明确，双方已于2017年9月29日解除了双方的合同。而本函的发送时间为2017年11月15日，附条件的行为通过函件要求附加条件的行为发生，在双方合同解除之后，不应把恢复隔墙作为房屋解除的房屋租赁合同解除的前置条件。上诉请求：请求二审法院撤销原判1、2项，维持原判第3项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。被上诉人刘菂辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。二审中，上诉人提交一份录音及录音内容整理，证明双方已就合同达成合意，双方并未对解除合同附加条件刘菂质证认为：其一，对于证据系2017年9月29日的录音，一审庭审结束前未提交，该证据不符合民事证据规定。其二，当庭被上诉方也未提交录音的原始载体，时间也含糊，我方认为该证据并不合法。其三，在该证据的第二页3分49秒至4分47秒，从文字记载来看并未同意不设条件的解除合同，综合个录音证据来看，能表示的意见在3分49秒按照合同办，更能指向于上诉方有恢复义务。本院认为，该录音材料未能提交原始载体，且从录音内容看双方对合同如何解除均存在争议，故对该证据证明力本院不予确认。二审经审理查明的案件事实与一审判决一致，本院依法予以确认。本案争议的焦点是：本案中上诉人是否应承担给付责任。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。首先，本案中上诉人与被上诉人所争议的楼梯、隔墙部分属于房屋的主体一部分，并非房屋装修。故，上诉人关于依据合同约定合同期满或结束后无需恢复装修，故不需恢复楼梯及隔墙的主张无事实及法律依据，一审判决对此认定并无不当，本院依法予以维持。其次，上诉人为其使用租赁房屋方便对房屋楼梯及隔墙进行改造，在其提出解除合同后理应对上述改造部分予以恢复以方便被上诉人使用或再次出租，双方合同中关于合同到期如不续租需恢复楼梯、隔墙的约定也明确了该点。故，上诉人主张其虽未恢复楼梯、隔墙但解除合同并搬离租赁房屋后，租金就不再计算无事实及法律依据，依法不能成立。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币10397元，由上诉人云南红塔银行股份有限公司昆明分行承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 彭 韬审判员 张 楚审判员 汪 佳二〇一九年二月二十五日书记员 何政达