贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初36号原告（反诉被告）周金余，男，汉族，1994年12月15日出生。委托代理人崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：15201201810041473，代理权限为特别代理。委托代理人甄俊，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：1520120181D045163，代理权限为特别代理。被告（反诉原告）王琴，女，汉族，1990年2月12日出生。委托代理人杨晓林，贵阳市南明区油榨街法律服务所法律服务工作者，执业证号：32401051102115，代理权限为特别代理。被告（反诉第三人）贵州顺意欣房产经纪有限公司，住所地：贵阳市乌当区温泉路**，统一社会信用代码：91520112MA6GU8JAOU。法定代表人：祝华香。委托代理人廖加华，贵州华尔威律师事务所律师，执业证号：15201200910369431，代理权限为特别代理。原告周金余与被告王琴、贵州顺意欣房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月04日立案后，被告王琴于同年1月14日提起反诉。本院依法适用简易程序于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告周金余及其委托代理人崔仁贵、甄俊、被告王琴及其委托代理人杨晓林与被告贵州顺意欣房地产经纪有限公司法定代表人祝华香及委托代理人廖加华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金余向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》已经解除；二、判令被告双倍返还原告支付的购房定金共计10万元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年9月27日，原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》，该合同中原告为乙方（买方）、王琴为甲方（卖方）、贵州顺意欣房地产经纪有限公司（以下简称顺意欣公司）为丙方（中介方），就原告向被告王琴购房事宜进行了约定。约定原告购买被告王琴位于乌当区龙广路10号绿湾国际花园口2幢3单元6层3号的房屋，总价款为968000.00元。房屋及价款的交付流程为：1、乙方于签订合同之日缴纳购房定金5万元，甲方出收据，届时冲抵房款，同时甲方将该房相关的房产权证原件交给丙方作担保；2、乙方于2018年10月20日前将首期房款人民币17万元支付至甲方账户，由甲方出收据收取；3、待甲方注销抵押并取得《不动产权证书》、《完税凭证》时，甲方于2018年11月15日前配合乙方办理过户签字，于产权过户之日，乙方将余款18万元支付至甲方账户，由甲方出具收据；4、余款56万元于产权过户80个工作日内乙方从银行贷款支付，由银行一次性打入甲方账户；5、甲方收到银行贷款后5个工作日内将房屋交付给乙方，乙方于收到房屋当日向甲方支付尾款8000元。原告于合同签订当日向被告王琴支付定金5万元，于2018年10月10日向被告王琴转账24万元，后因王琴和中介方要求待原告的银行按揭贷款审批通过后才进行交易，王琴将24万元退还给原告。2018年10月25日，顺意欣公司经办人员接到银行告知原告的按揭贷款审批通过，要求原告于2018年10月26日至银行办理手续。2018年10月26日，原告与二被告到银行办理还贷时才得知原告准备用于办理提前还贷的资金账户被深圳市打击治理电信网络新型违法犯罪中心于2018年10月25日冻结。为此，而二被告同意给原告宽限时间重新准备资金，2018年11月5日，原告即重新准备好资金、并通知二被告要求约时间至银行重新办理提前还贷，继续交易。而此时被告王琴单方要求变更交易方式，先是要求原告对剩余的56万元房款提供财产担保，后又要求原告一次性将房款付清。双方产生分歧，原告曾多次联系被告协商解决，并委托律师向其致函催促履行合同，均无果。2018年11月29日，原告以书面（微信）方式通知被告，解除了合同。综上，原告认为被告王琴单方变更交易方式、增加原告交易负担的行为违反了《房屋买卖居间合同》的约定，系违约行为。因此被告应当按照定金罚则双倍返还原告向其缴纳的定金。被告王琴辩称：一、原告诉请法院确认本案三方签订的《房屋买卖居间合同》已解除，与本案事实不符，也无法律依据。关于合同的解除我国《合同法》第九十四条有规定，在本案中，合同的履行过程虽然出现了一些阻碍合同履行的情况，但不能认为合同已经解除了。答辩人在被答辩人未按约定支付第一次购房款、被答辩人的银行账户又被公安机关冻结的前提下，提出签订补充协议、全款支付或提供等价担保的要求均是为了保证合同能继续履行，不能认为是答辩人要求解除合同。同时在本案中，另一被告也在积极为双方进行调和，三方当事人在被答辩人起诉前也没有协商解除合同事宜。二、答辩人诉请要求被答辩人双倍返还定金没有事实依据，也没有法律依据。答辩人在合同签订后在约定时间内将涉案房屋的产权证件提交中介方保存，在原告违约，银行账户又出现贷款障碍时，才提出保证合同履行的方案，在原告起诉后才向法院提出反诉。而被答辩人在合同约定的期限内没有向答辩人支付第一期购房款，也没有够的资金支付第一期购房款。在其银行账户出现无法即时取得贷款的障碍时，未向答辩人提供有效担保，导致答辩人的合法权益无法保障。三、在涉案合同的履行过程中，答辩人和中介方都没有向被答辩人表示过要求被答辩人在银行贷款审批事项通过后才支付第一期购房款。综上所述，答辩人在合同的履行过程中按合同约定履行了自己的义务，而被答辩人无视自己违约将给答辩人造成巨大损失的事实，意图将违约责任推给答辩人。本案被答辩人的诉请不符合案件事实，也不符合法律规定，请人民法院依法驳回被答辩人的诉请。被告顺意欣公司答辩称：一、买卖双方是和我公司签订了买卖合同，但是由于原告的账户被冻结，买卖双方的交易未能顺利进行，我公司也是从中多次协调双方，因双方的意见不一致所以产生了本案的纠纷。二、合同是否解除我公司尊重买卖双方的意见，但我公司保留追究违约方支付居间服务费的权利。三、定金我公司并未接手，是买卖双方直接对接，所以我公司没有向原告返还定金的义务。反诉原告王琴向本院提出诉讼请求：一、依法解除反诉原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》，依法判决反诉被告承担违约责任，其所交的5万元定金反诉原告不予返还；二、判令反诉被告依合同约定向反诉原告支付滞纳金79376元（自2018年10月21日至2019年1月10日）。事实及理由：反诉原被告及第三人于2018年9月27日签订《房屋买卖居间合同》，约定反诉原告将自己位于贵阳市乌当区龙广路绿湾国际花园D2栋3单元6层3号的房屋作价968000元卖给反诉被告，反诉被告在签合同时支付定金5万元，其余价款分别于10月20日前、11月15日及房屋产权过户、交房后的5个工作日内支付完毕。同时约定，如乙方不能按期向甲方支付房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日由违约的一方向对方给付相当于上述房款价格千分之一的滞纳金。合同签订后反诉被告于2018年9月27日将定金5万元支付给反诉原告，10月10日反诉被告为顺利向银行申请贷款经第三人与反诉原告协商先向反诉原告的银行账户转入24万元。因此款不是约定的购房首付款，当日反诉原告又将该款转到反诉被告的姐姐周琴的银行账户中。此后反诉被告未在约定的时间内向反诉原告支付首期购房款。10月25日反诉被告的银行账户被深圳市打击治理电信网络新型犯罪中心冻结，反诉原告知道后，为保证自己的资金安全立即向反诉被告提出支付全款或提供等价担保，但反诉被告不顾现实情况也不理会反诉原告的要求，仍固执提出按合同履行。反诉原告向反诉被告提出的要求符合《合同法》第六十八条的规定。综上所述，反诉被告不顾自己违反合同约定及自己的账户被公安机关冻结的事实向人民法院起诉既与事实不符，也不符合我国相关法律规定，请法院依法驳回反诉被告的诉请，支持反诉原告的诉请。反诉被告周金余辩称：一、对于反诉原告提出的第一条诉请，没有事实依据，依法应予驳回。反诉被告与反诉原告签订《房屋买卖居间合同》后，反诉被告从始至终都在忠实地履行自己的义务，没有违反合同的约定。合同约定反诉被告应于2018年10月20日之前向反诉原告支付首付款17万元，而反诉被告于2018年10月10日即向反诉原告超额支付了24万元首付款。但反诉原告要求待反诉被告的银行贷款审批通过后再支付首付款并至银行办理提前还贷手续，因此反诉被告的首付款履行期限已经从合同约定的2018年10月20日变更至“待反诉被告的银行贷款审批通过后，等待中介方通知”。2018年10月25日，中介方通知反诉被告其银行贷款审批通过，反诉原被告与中介方相约于2018年10月26日到银行办理提前还贷手续，由此确定了反诉被告支付首期首付款的期限为2018年10月26日。只是因为公安机关的错误冻结导致10月26日的提前还贷手续没有完成，对于冻结情况反诉被告并不知情，且公安机关的冻结行为系例行查控，反诉被告本身并未涉嫌刑事犯罪，因此对于公安机关的冻结行为反诉被告无法预见且没有过错，属于不可抗力。2018年10月26日，反诉被告得知银行账户被冻结之后，积极的通知了反诉原告与中介方，且反诉原告已经同意将资金准备期限宽限至2018年11月15日。而反诉被告在2018年11月4日即准备好资金并及时通知了反诉原告和中介方，要求继续履行合同。且根据双方签订的合同中约定超过履行期限10日即视为违约。反诉被告于2018年11月4日准备好首付款，并未超过反诉被告给的宽限期（2018年11月15日），也未超过合同约定的视为违约的10日期限（2018年10月26日起算），依照合同约定，不能视为反诉被告违约。二、即使假设人民法院认定反诉被告违约，反诉原告的第一项诉请和第二项诉请也只能择一支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，反诉原告向法院提出的诉请中定金和滞纳金只能择一支持。综上，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉诉讼请求。反诉第三人陈述同前。经审理查明：2018年9月27日，王琴（甲方）、周金余（乙方）与顺意欣公司（中介方）签订了《房屋买卖居间合同》，王琴将自己位于贵阳市乌当区龙广路绿湾国际花园D2栋3单元6层3号的房屋作价968000元卖给周金余，合同约定的付款及交房流程为：1、乙方于合同签订之日交纳购房定金5万元，由甲方出收据收，届时冲抵房款，同时甲方将该房相关的房屋产权手续原件交给丙方作担保；2、乙方于2018年10月20日前将首期房款人民币17万元支付至甲方账户，由甲方出收据收取；3、待甲方注销抵押并取得《不动产权证书》、《完税凭证》时，甲方于2018年11月15日前配合乙方办理房产过户签字，当日，乙方将余款18万元支付至甲方账户，由甲方出具收据收；4、余款56万元于产权过户后80个工作日内，乙方从银行贷款支付，由银行一次性打入甲方账户；5、甲方收到银行贷款后5个工作日内将房屋交付给乙方，乙方于收到房屋当日向甲方支付尾款8000元。合同第九条违约责任约定：“1、如约定的时间内甲方违约不卖，甲方应在违约之日双倍返还定金和双倍返还已收房款给乙方；如乙方违约不买，则定金及房款不予退还。2、如乙方原因不能在约定时间内来配合办理房屋手续时或甲方原因不能在约定时间内来配合办理房屋手续时，除国家政策不可抗力因素下三方另协商，如违约方其他自己原因不能按时在约定时间内履行该合同条款的，超过约定时间10天的按违约处理；视为违约方自动放弃该房交易，如乙方不能按期向甲方支付房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日由违约的一方向对方给付相当于上述房产价格千分之一的滞纳金。”合同签订后，周金余于合同签订当日向王琴支付定金5万元；2018年10月10日周金余向王琴的银行账户中转入24万元，同日王琴又将该款转到周金余的姐姐周琴的银行账户中；2018年10月26日，周金余、王琴及顺意欣公司相约到银行办理提前还贷手续，得知周金余准备用于办理提前还贷的资金账户被深圳市打击治理电信网络新型违法犯罪中心于2018年10月25日冻结。2018年10月26日后，周金余与王琴就是否签订补充协议的问题产生分歧，双方进入协商状态，顺意欣公司从中调和。王琴要求周金余一次性付清尾款或者提供等价担保，周金余要求待自己的银行卡解冻后按照合同约定继续履行。2018年11月29日，周金余以微信通知的方式提出与王琴解除合同。本院认为：本案的争议焦点有三个，一、违约责任如何认定；二、周金余是否有权单方解除合同；三、定金及违约金如何处理。关于第一个争议焦点。2018年9月27日，周金余、王琴及顺意欣公司签订的《房屋买卖居间合同》均为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力，当事人均应该按照合同约定履行自己的义务。2018年10月10日，原告周金余向王琴的银行账户转入24万元、随后王琴将此款转入周金余姐姐周琴的账户，此转款行为是双方为增加银行流水二走的账，不是合同约定的17万元，且最后也没有再实际交付给王琴，不能认定是周金余向王琴超额支付了首期房款。而根据本案的《房屋买卖居间合同》约定，超过履行期限10日即视为违约。至2018年10月26日，周金余、王琴及顺意欣公司相约至银行办理提前还贷手续，并由周金余向王琴支付首期房款，但由于周金余的银行账户被冻结，周金余没有实际履行支付首期房款的合同义务。11月4日，周金余的银行账户解冻，要求继续履行合同，此时已经超过合同约定的首付款履行期限。周金余主张自己的银行账户被冻结属于不可抗力，而合同法上的不可抗力规定，主要是指因不可抗力导致合同的目的不能实现时，可以解除合同的情形之一。本案不存在此情形，也不能将此责任转嫁给银行账户冻结关系之外的合同相对人。且在其账户冻结的情形消除后，其也未采取补救措施积极履行合同、将购房款付至被告王琴账户。综上所述，周金余未能在合同约定的期限内支付首期房款，已经构成违约。关于本案的第二个争议焦点。周金余认为双方对合同约定的首付款履行期限达成了合意变更，并提交了与顺意欣公司负责人祝华香的微信聊天记录；王琴否认对合同约定的首付款履行期限达成合意变更，也提交了与顺意欣公司负责人祝华香的微信聊天记录，并否认向祝华香提出变更首付款履行期限的意思表示。根据周金余、王琴提交的与顺意欣负责人祝华香的微信聊天记录，不能充分证明王琴提出或同意变更首付款履行期限至“待反诉被告的银行贷款审批通过后，等待中介方通知”。2018年10月26日之后，周金余与王琴处于协商状态，顺意欣公司积极从中调解，未果。在当事人三方签订的《房屋买卖居间合同》中，未约定合同解除权，至2018年11月29日，三方也未协商过解除合同的事宜。合同约定周金余应于2018年10月20日前将首期房款人民币17万元支付至王琴账户，待王琴注销抵押并取得《不动产权证书》、《完税凭证》时，王琴于2018年11月15日前配合周金余办理过户签字。庭审中，周金余主张首付款履行期限已经从合同约定的2018年10月20日变更至“待周金余的银行贷款审批通过后，等待中介方通知”，即2018年11月26日。根据周金余、王琴提交的与顺意欣负责人祝华香的微信聊天记录，不能充分证明王琴提出或同意变更首付款履行期限，因此周金余与王琴未能对合同约定的首付款履行期限达成合意变更。2018年10月26日之后，周金余与王琴进入协商状态，王琴要求周金余签订补充协议、一次性付清尾款或者提供等价担保，双方产生的分歧进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形…。”本案中，周金余的银行账户被冻结可能会影响后续的银行贷款的审批和放款。王琴主张不安抗辩，周金余违约在先，王琴主张在后，且按合同法第八条规定，原告周金余无权单方解除合同。关于本案的第三个争议焦点。周金余与王琴多次进行协商未果，起诉至本院后也未能就继续履行合同或解除合同达成合意。庭审中，原告周金余、被告王琴及第三人顺意欣公司均要求解除合同，本院尊重三方当事人意见可以判决解除。合同第九条约定了定金和违约金条款的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”综上所述，在本案合同的履行过程中，没有出现使合同目的不能实现的法定情形，不能认为合同已经解除。原告周金余单方以微信通知的方式提出与王琴解除合同，未取得合同相对人的同意、也不符合法律规定合同解除的形式，达不到合同已经解除的目的，故其请求“依法确认原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》已经解除”于法无据，本院不予支持。原告周金余未能按合同履行付款义务已构成违约，应承担违约责任。根据合同法及合同约定，原告周金余请求判令被告双倍返还购房定金共计10万元的理由不能成立，对其诉讼请求本院不予支持；对反诉原告王琴请求判决反诉被告周金余承担违约责任、其所交的5万元定金不予返还的理由成立，本院予以支持；对反诉原告王琴请求反诉被告周金余支付滞纳金79376元的诉请，因已适用定金法则，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、六十一条、六十八条、九十三条、一百一十五条、一百一十六条之规定，判决如下：一、驳回原告周金余的所有诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）周金余与被告（反诉原告）王琴、被告贵州顺意欣房产经纪有限公司于2018年9月27日签订的《房屋买卖居间合同》；三、驳回反诉原告（被告）王琴的其余诉讼请求。案件诉讼费（本诉费1150元，反诉费1150元）共计2300元，由原告周金余负担2100元，被告王琴负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  周兴华二〇一九年二月二十七日书记员  王楚婷