上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13668号上诉人（原审原告）：方勇，男，1976年8月27日生，汉族，户籍地湖北省罗田县，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：田海英，女，1976年1月13日生，汉族，户籍地湖北省罗田县，现住上海市闵行区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李屹，上海匡道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘国斌，男，1981年10月29日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市嘉定区。被上诉人（原审被告）：洪跃贞，女，1982年10月1日生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住上海市嘉定区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖碧君，上海仲悦律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林生，上海仲悦律师事务所律师。上诉人方勇、田海英因与被上诉人刘国斌、洪跃贞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初7300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方勇、田海英上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人151万元（人民币，下同）及自支付之日起至实际返还之日止的银行同期贷款利息，被上诉人支付上诉人解除合同违约金30.2万元、房屋溢价损失106.8万元及上诉人已支付的中介费及税费3万元。事实和理由：上诉人对合同的解除不存在过错，被上诉人是过错方。上诉人在签订第一份买卖合同时，对购房政策不了解，在知悉具体情况后，上诉人及时与被上诉人和中介进行了协商，并按照被上诉人的要求额外向被上诉人支付了5万元作为继续履约的补偿。合同的履行过程中，上诉人也按期足额向被上诉人支付了房款。导致合同解除的原因是被上诉人迟延履约过户，具备过户条件后，上诉人多次要求被上诉人配合过户，被上诉人却要求上诉人加价购买上海市闵行区XX村XX街坊XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），并迟迟不肯过户。导致双方未能在限购新政出台前完成系争房屋的过户，使合同无法实际履行。且上诉人在签订第二份买卖合同之前，便已将完整的社保缴纳记录交给被上诉人，被上诉人对上诉人处于限购的情况是明知的，合同无法继续履行的过错不应当完全归于上诉人。被上诉人刘国斌、洪跃贞辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审事实查明清楚，请求维持原判。前案合同解除是由于政策原因和上诉人限购所导致，被上诉人没有违约行为，上诉人提出的赔偿和违约金没有事实和法律依据。方勇、田海英向一审法院起诉请求：1、刘国斌、洪跃贞返还方勇、田海英房款151万元；2、刘国斌、洪跃贞支付方勇、田海英151万元自支付之日起至实际返还日止的银行同期贷款利息；3、刘国斌、洪跃贞支付方勇、田海英装修款9.8万元（其中家具15,000元，电器8,000元，其他杂用5,000元）；4、刘国斌、洪跃贞返还方勇、田海英已支付的违约金5万元；5、刘国斌、洪跃贞赔偿方勇、田海英解除合同违约金30.2万元；6、刘国斌、洪跃贞赔偿方勇、田海英房屋溢价损失148.8万元；7、刘国斌、洪跃贞支付方勇、田海英已支付的中介费及税费3万元。审理中，方勇、田海英将装修款调整为89,500元，其中家具和电器调整为13,000元，其他杂用调整为6,500元，将溢价损失调整为106.8万元。一审法院认定事实：2015年10月2日，经佳歆公司居间介绍，刘国斌、洪跃贞（出卖方，甲方）与方勇、田海英（买受方，乙方）签订房《房地产买卖居间协议》，约定乙方以151万元受让上海市闵行区XX村XX街坊XX号XX室的房屋。当日，刘国斌签收了方勇、田海英支付的定金4万元。2015年10月4日，刘国斌签收了方勇、田海英支付的定金1万元。2015年10月5日，刘国斌、洪跃贞（出卖方，甲方）与方勇、田海英（买受方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定签约当日支付首付款100万元，银行贷款50万元，尾款1万元于交房当日支付。待甲、乙双方至交易中心审税完毕且乙方贷款申请成功后7日内，双方办理产权过户。2015年10月14日，刘国斌、洪跃贞（卖售人，甲方）与方勇、田海英（买受人，乙方）就上述房屋签订编号为2481726的《上海市房地产买卖合同》，约定上述房屋转让价格为151万元，双方在2016年1月15日之前办理过户手续，由乙方承担本次交易所产生的税费。本合同签订后20日内，乙方依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询并确认购房资格。在乙方提供的申报材料真实情况下，因政策变化等因素，导致乙方被认定不具有购房资格，则双方同意解除合同，互不承担违约责任。因乙方提供申报材料不实，最终被认定不具有购房资格，双方可以解除合同，乙方需依约承担违约责任。双方另对其余事项作了约定。当日，刘国斌、洪跃贞签收了方勇、田海英支付的房款95万元。方勇、田海英还出具承诺书称在贷款无异常的情况下购买涉案房屋，总价不超过155万元。2015年10月21日，刘国斌、洪跃贞（甲方）与方勇、田海英（乙方）签订《补充协议》，约定由于乙方未能按约正常交易，需将过户时间延迟6个月，乙方于2015年10月28日之前向甲方支付5万元作为违约金，原贷款支付的50万元及交房尾款1万元支付时间变更为2015年10月28日前支付25万元，12月10日前支付26万元。甲方承诺于2016年1月31日前交房。2015年10月28日，刘国斌签收了方勇支付的违约金5万元和房款25万元。2015年12月25日，洪跃贞签收了田海英支付的房款26万元。当日，刘国斌、洪跃贞办理了公证委托书，委托案外人田某办理出售涉案房屋的相关事宜。2015年12月30日，为防止刘国斌、洪跃贞向他人转让涉案房屋，双方至房地产交易中心办理了以方勇为房地产抵押权人的抵押权登记，债权数额152万元。实际刘国斌、洪跃贞并未欠方勇152万元。同日，刘国斌、洪跃贞（卖售人，甲方）与方勇、田海英（买受人，乙方）又签订编号为2481726的《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价格为151万元，双方应于2016年5月31日前申请办理转让过户手续。双方于该合同第九条约定，按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可以解除合同，但乙方须向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。2016年2月24日，刘国斌、洪跃贞向方勇、田海英交付了房屋，方勇、田海英对房屋进行装修后入住。2016年3月25日，本市房地产新政出台，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。根据新政，方勇仍属限购对象，故双方未能办理过户手续。2016年5月3日，方勇、田海英诉至法院，案号（2016）沪0112民初12688号。要求：1、刘国斌、洪跃贞配合至闵行区房地产交易中心办理编号为闵20152061814的抵押权人为方勇的抵押权登记注销手续；2、刘国斌、洪跃贞继续履行2015年12月30日签订的《上海市房地产买卖合同》，并配合办理产权过户手续；3、刘国斌、洪跃贞支付自2016年5月31日起至实际过户之日止按151万元的每日万分之五计算的迟延过户违约金。同年7月4日，刘国斌、洪跃贞提起反诉，要求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、方勇、田海英从涉案房屋搬离；3、方勇、田海英涤除房屋上设立的抵押登记。同年7月12日，刘国斌、洪跃贞委托律师就同年7月11日方勇、田海英发送的律师函向方勇、田海英发出律师函称：“1、根据合同约定，买卖双方的过户日期是2016年5月31日前，在此之前，你方从未有过电话或者书面通知要求委托人前往闵行房地产交易中心配合你方办理房屋过户等手续，直至委托人于2016年5月份接到法院传票后才得知你方已在4月25日提起了诉讼，委托人认为你方未按合同约定的时间履行过户义务的行为实属违约。并且根据上海市购房政策，你方亦不符合购房资格。2、庭审后，委托人再次就双方针对你方限购问题向交易中心核实，并就交易中心的回复情况向你方电话沟通，你方称‘既然委托方已经提起反诉，那就等待8月11日开庭再交涉，目前不必多说’。因此，既然双方均已经向法院提起诉讼，就请敬候法院依法裁判。”方勇、田海英均系外地户籍、夫妻关系，在本市无其他房屋。至2016年2月，扣除补缴的情况，方勇在本市的社保缴费月数为25个月，具体如下：2013年8月至12月，正常缴纳5个月，2014年1至2月，正常缴纳2个月，2014年9月至2016年2月，正常缴纳18个月。2016年9月28日，上海市闵行区房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》，载明：（方勇、田海英）、方可圆、方可兴，你于2015年12月30日购买的住房，合同编号为（2481726）不符合国家和本市住房限售规定，现根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》（沪房管规范市[2011]2号）规定，我中心不予办理房地产交易、过户手续。同年11月10日，法院就（2016）沪0112民初12688号一案作出一审判决，认为方勇、田海英与刘国斌、洪跃贞签订的房地产买卖合同有效，双方应依约履行。方勇、田海英的合同目的系购得涉案房屋，刘国斌、洪跃贞的合同目的系取得房屋转让款，涉案房屋已实际交付，刘国斌、洪跃贞也获得了全部房款，双方的合同目的基本实现，在此情况下解除合同，与当事人订立合同的初衷和尽量使合同有效的立法目的相背离，客观上将导致当事人利益的严重失衡，故合同应继续履行。鉴于现行购房政策的限制，系争房屋尚不具备过户条件，方勇、田海英可在条件成就时再行主张，遂判决支持双方关于注销抵押权登记的诉讼请求，驳回了双方的其他诉讼请求。之后，双方均提起上诉，上诉法院认为，双方在签订房屋买卖合同时，方勇、田海英按当时政策，即属于房屋买受限购对象，合同履行期间，房屋限购政策调整，其限购期限、条件增加，本案房屋买卖合同在约定、合理延长等履行期内，实际不能履行房屋产权过户，本案房屋买卖合同应属履行不能，继续维持合同履行之效力，在现有证据条件下，缺乏法律依据，遂以法院查明事实不清、适用法律错误之情节，撤销法院判决，发回重审。重审案号：（2017）沪0112民初22308号。重审审理中，方勇、田海英称在本市购房新政出台前的2016年2月及3月，方勇、田海英方多次打电话给刘国斌、洪跃贞方要求尽快过户，但刘国斌、洪跃贞不同意配合过户。刘国斌、洪跃贞则称接到过方勇、田海英方的电话，是方勇、田海英让刘国斌、洪跃贞至方勇、田海英开的夜总会去玩，并没有提过要求过户，当时双方认为在2016年5月31日过户是没有问题的，双方不知道会有购房新政出台，所以，从逻辑上讲，不可能方勇、田海英会在2、3月份要求过户，后来出了新政，方勇、田海英成了限购对象，刘国斌、洪跃贞问方勇、田海英怎么办，方勇、田海英说找公司来买，刘国斌、洪跃贞认为这不行。2018年1月23日，法院对（2017）沪0112民初22308号案件作出判决，认为因方勇田海英在网签合同时不具有购房资格，在购房政策出台后，其购房资格按新政进行确定，至判决时，仍属于限购对象，双方的房屋买卖合同履行不能，鉴于方勇、田海英坚持要求履行合同，合同解除的其他后果处理，可另行主张。遂判决双方的房屋买卖合同于2016年7月11日解除、抵押登记注销及方勇、田海英于判决生效之日起的两个月内搬离涉案房屋。本案审理过程中，法院对房屋评估费用的承担风险向双方进行了释明，方勇、田海英坚持要求对房屋的市场价值进行评估。经估价，涉案房屋目前的市场价值为288万元。2018年9月6日，在（2018）沪0112执5064号刘国斌、洪跃贞与方勇、田海英房屋买卖合同执行一案中，刘国斌向法院交付151万元用于返还方勇、田海英原支付的购房款。一审法院认为，方勇、田海英与刘国斌、洪跃贞之间就买卖涉案房屋签订的系列合同、协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。现合同不能履行并导致最终解除，刘国斌、洪跃贞是否应当承担违约责任，向方勇、田海英支付违约金及赔偿损失，应从刘国斌、洪跃贞是否有违约事实及方勇、田海英是否存在过错、责任进行确定。首先，虽然法院解除方勇、田海英与刘国斌、洪跃贞之间的房地产买卖合同系方勇、田海英不符合2016年3月本市出台的房地产限购新政，但最直接的原因系方勇、田海英在与刘国斌、洪跃贞网签房地产买卖合同时就不具备购房资格，否则方勇、田海英的购房资格便不会受到新政的影响。对于是否具有购房资格，方勇、田海英自己最清楚，在房地产买卖受政策调控的背景下，应是方勇、田海英签订合同时重点考量的内容，方勇、田海英负有不因自身原因导致合同不能履行的义务，方勇、田海英对其在签订合同时不具有购房资格导致合同解除，存在过错。而刘国斌、洪跃贞出售自己的房屋，特别是在房屋中介机构参与的情况下，有理由相信方勇、田海英具有购房资格，刘国斌、洪跃贞在与方勇、田海英签订合同时，不存在过错。因此，方勇、田海英与刘国斌、洪跃贞之间合同的解除，也就不存在不可归结于双方原因的情形。其次，虽然方勇、田海英在2016年2、3月份多次致电刘国斌、洪跃贞，但刘国斌、洪跃贞否认内容为方勇、田海英要求提前过户，在无其他证据印证的情况下，方勇、田海英关于要求提前过户的陈述，法院不采信。即便方勇、田海英所说属实，但根据双方的合同约定，双方于2016年5月31日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续，也就是说刘国斌、洪跃贞在此之前的任何一天与方勇、田海英至交易中心申请办理转让过户手续，都符合合同的约定，刘国斌、洪跃贞拒绝在2016年2、3月间与方勇、田海英共同申请办理转让过户手续，不违反合同的约定，不应承担违约责任。综上，由于刘国斌、洪跃贞对合同的解除不承担违约责任及方勇、田海英对合同的解除具有过错，因此，方勇、田海英要求刘国斌、洪跃贞支付已付房款的利息、赔偿解除合同违约金、赔偿房价溢价损失及中介费和税费，缺乏依据，法院不予支持。方勇、田海英要求刘国斌、洪跃贞返还房款151万元，因刘国斌、洪跃贞在执行案件中已缴至法院代管款账户，用于返还方勇、田海英，故本案不再处理。方勇、田海英主张的装修款89,500元，刘国斌、洪跃贞同意，法院予以支持。方勇、田海英原支付的违约金50,000元，系因延迟办理过户手续而向刘国斌、洪跃贞支付，其目的是为了合同最终能得到履行，现合同已解除，支付违约金的目的已不能达到，因此，方勇、田海英要求返还，理由充分，法院应予支持。一审法院审理后作出判决：一、刘国斌、洪跃贞于判决生效之日起10日内支付方勇、田海英房屋装修损失89,500元；二、刘国斌、洪跃贞于判决生效之日起10日内返还方勇、田海英违约金50,000元；三、驳回方勇、田海英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,095.50元，由方勇、田海英负担18,446元，由刘国斌、洪跃贞负担1,649.50元；财产保全费5,000元，由方勇、田海英负担4,302.50元，由刘国斌、洪跃贞负担697.50元；评估费8,730元，由方勇、田海英负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的多份买卖合同及协议均系双方真实意思表示，合法有效，但终因履行不能导致解除。本案的争议是合同解除的责任，上诉人主张被上诉人在合同履行过程中存在违约行为是否成立。根据本案所查明的事实以及生效判决的认定，涉案房屋买卖合同解除的根本原因系上诉人在签订网签合同伊始就不具备购房资格，虽然双方在签订合同时具有对上诉人可以在过户期限前消除限购因素的预期，但因2016年3月出台的限购新政，上诉人仍然属于限购对象，导致履行不能。而对于自身是否具有购房资格，本就属于买受人应该自审的重点内容，而非房屋出售人的责任，故被上诉人在签订合同时并不存在过错。上诉人主张在新政出台前，自己已经符合购房条件，多次要求被上诉人配合过户而遭到拒绝，故认为被上诉人违约。然而，上诉人就其主张未能提供证据予以证明，故本院无法采信。退一步讲，即使上诉人的上述主张属实，上诉人要求被上诉人配合过户的时间仍早于合同约定的过户期限即2016年5月31日，而上诉人要求被上诉人在合同约定期限未届至的情况下提前履行合同义务，显然缺乏法律依据，被上诉人不存在违约行为，故上诉人无权要求被上诉人承担违约责任。综上所述，方勇、田海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,400元，由上诉人方勇、田海英负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  杨斯空审判员  郑卫青二〇一九年二月十四日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……