云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初1404号原告：朱泸津，女，汉族，1979年4月13日出生，个体户，初中文化，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。原告：潘统向，男，汉族，1977年11月13日出生，个体户，初中文化，浙江省永嘉县人，现住普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：周厚勇，云南乾广律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：马艳春，女，汉族，1976年4月6日出生，沈阳市大东区人，现住沈阳市大东区。被告：付金祥，男，汉族，1964年9月20日出生，大专文化，沈阳市皇姑区人，荣生农业公司销售，现住普洱市思茅区。原告朱泸津、潘统向与被告马艳春、付金祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱泸津、潘统向的共同委托诉讼代理人周厚勇、被告付金祥到庭参加诉讼，被告马艳春经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告朱泸津、潘统向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除二原告与被告马艳春于2015年10月9日签订的《房屋出租合同》；2、判令二被告立即向原告支付所拖欠的房屋租金22000元；3、判令二被告承担因延期支付房屋租金而产生的违约责任，按已拖欠的房屋租金三倍金额支付违约金；4、判令本案的诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：二被告系同居关系，两人于2015年10月9日以被告马艳春的名义和两原告就原告所有的位于普洱市思茅区西门街103号一楼至三楼房屋签订《房屋出租合同》，该合同中对房屋出租的具体事宜进行了明确约定。在2017年6月，二被告因没有资金向原告支付房屋租金22000元，二被告于2017年12月31日以被告付金祥的名义向二原告出具《欠条》一张，该《欠条》载明欠款金额为22000元，还款时间为2018年3月31日，并对违约责任进行了明确约定。付款时间到期后二被告拒绝支付，经原告多次催告未果，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告付金祥辩称，原告所主张的房屋租金22000元不实，现尚欠租金应为20500元。被告付金祥是普洱市思茅区金药云生的负责人，法人是被告马艳春，房子是思茅区金药云生药房西门街店向原告承租的，被告付金祥向原告出具《欠条》是代思茅区金药云生西门街药店出具的，在出具《欠条》前被告付金祥向被告马艳春打过电话，被告马艳春也承认的确欠原告租金，但被告马艳春并没有说具体金额，所以被告付金祥就向原告出具了租金为22000元的《欠条》，后经查账，实际欠租金为20500元，该款应由思茅区金药云生西门街药店来支付。被告马艳春未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩状。原告与被告付金祥围绕诉讼请求依法提交了证据，被告马艳春未到庭质证，亦未在举证期内向本院提交任何书面证据材料。对证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的第一组证据材料：《房屋出租合同》，被告付金祥对该组证据材料予以认可。本院认为，该证据材料来源及形式合法，能证实原告朱泸津、潘统向于2015年10月9日与被告马艳春签订《房屋出租合同》的事实，故本院予以采信；2、原告提交的第二组证据材料：《欠条》，被告付金祥对该组证据材料予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，该《欠条》系被告付金祥向原告出具的，经质证被告付金祥亦予以认可，故本院予以采信；3、原告提交的第三组证据材料：《结算单》，被告付金祥不清楚。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实被告马艳春与原告进行结算后向原告出具《结算单》的事实，故本院予以采信；4、被告付金祥提交的证据材料：《证明》、《房屋出租合同》，原告对《房屋出租合同》予以认可，对《证明》不予认可。本院认为，《房屋出租合同》来源及形式合法，与原告提交的第一组证据材料系同一证据材料，故本院予以采信；《证明》系普洱市思茅区金药云生药房出具的，经庭审查明普洱市思茅区金药云生药房的投资人为被告马艳春，实际负责人为付金祥，《证明》未经原告的签字认可，普洱市思茅区金药云生药房与被告马艳春、付金祥之间的内部行为对原告没有拘束力，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2015年10月9日，原告潘统向、朱泸津与被告马艳春签订《房屋出租合同》，合同主要内容为：一、原告出租给被告马艳春使用的房屋位于西门街103号一楼至三楼，面积330平方，平均每年租金为75600元（大写：柒万伍仟陆佰元），租金需提前一个月交付，每年付一次，押金3000元，退房后归还押金。二、使用年限5年，即2015年11月1日至2020年10月30日，合同租期满，原告将根据实际情况另行签订房屋租赁合同，如原告收回房屋，应提前30天通知被告马艳春，其装修投入的费用，原告不作任何补偿。2017年7月3日，经原告与被告马艳春结算后，被告马艳春向原告出具《结算单》，内容为：“29700+1300=31000元，扣除门窗玻璃4000元，2017年7月30日付5000元，余下未付金额22000.00元（大写：贰万贰仟元整），如果不结清按未结清余额5倍偿还可来五一路12号3幢普洱市思茅区金药云生药房锁门强行执行到付清为止，还款日期7月30日之前。马艳春。2017.7.3。”2017年12月31日，被告付金祥向原告出具《欠条》，内容为：“本人付金祥（身份证号：210103196××××××××）欠普洱市西门街103号房东朱泸津（身份证号：5327301979××××××××）房租费人民币22000.00元（大写：贰万贰仟元整），经双方协商约定于2018年3月31日前还清。如果超出还款期限未还，违约金以房租费的3倍执行。欠款还完款马艳春欠条还给付款人付金祥。欠款人：付金祥，地址：沈阳市皇姑区崇山西路。电话：130××××6402。2017年12月31日。”庭审中原告自认原告与被告马艳春已于2017年6月底协商终止《房屋出租合同》，被告马艳春并将房屋交回原告，合同约定的押金3000.00元已于2017年7月3日原告与被告马艳春的结算中予以扣减；原告并自愿调整违约金按照未付租金22000.00元的20%计算为4400.00元。被告付金祥自认普洱市思茅区金药云生药房的投资人为被告马艳春，实际负责人为被告付金祥。本院认为，对原告主张解除与被告马艳春签订的《房屋出租合同》的请求，原告朱泸津、潘统向与被告马艳春签订《房屋出租合同》，是原、被告之间的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，原、被告之间依法成立租赁合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。庭审中原告自认原告与被告马艳春已于2017年6月协商终止《房屋出租合同》，被告马艳春已将房屋交回原告，《房屋出租合同》已无继续履行及存在的必要，故对原告主张解除与被告马艳春签订的《房屋出租合同》的请求，本院予以支持。对原告主张被告向原告支付房屋租金22000.00元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，被告马艳春于2017年7月3日向原告出具的《结算单》载明未付金额为22000.00元，并承诺于2017年7月30日前付清。被告付金祥于2017年12月31日向原告出具的《欠条》载明欠房租费为22000.00元，并承诺于2018年3月31日前付清。被告应当按照上述约定向原告支付租金，但被告未按照上述约定向原告支付租金，被告的行为违反了双方的约定及法律的规定，被告负有向原告支付租金22000.00元的义务，故对原告主张被告支付租金22000.00元的请求，于法有据，本院予以支持。对被告付金祥抗辩被告付金祥向原告出具《欠条》是代思茅区金药云生西门街药店出具的，该款应该由思茅区金药云生西门街药店来支付的理由，因被告马艳春向原告出具的《结算单》上载明欠款人为被告马艳春，被告付金祥向出具的《欠条》上载明欠款人为被告付金祥，《房屋出租合同》、《结算单》及《欠条》均未加盖思茅区金药云生西门街药店的公章，依照合同相对性原则，应由被告付金祥、马艳春承担向原告支付租金的责任，故对被告付金祥的抗辩理由，本院不予支持。对原告主张被告按拖欠的房屋租金三倍向原告支付违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告马艳春于2017年7月3日向原告出具《结算单》，承诺于2017年7月30日前付清，如果不结清按未结清余额5倍偿还。被告付金祥于2017年12月31日向原告出具《欠条》，承诺于2018年3月31日前付清，如果超出还款期限未还，违约金以房租费的3倍执行。因被告均未按照其承诺向原告支付租金，被告已构成违约，应向原告承担违约责任，现原告主张以尚欠的房屋租金22000.00元的3倍计算违约金，庭审中原告自愿调整为按照未付租金22000.00元的20%计算违约金为4400.00元，经审核被告未按时足额向原告支付租金给原告造成的实际损失系资金被占用期间的利息损失，原告主张违约金4400.00元超出原告的实际损失，违反了上述法律的规定，在被告存在违约的情况下，兼顾合同的履行情况，以及被告的过错程度等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际情况，本院予以调整为按照被告尚欠原告的租金22000.00元的9%向原告支付违约金1980.00元（计算方式：22000.00元×9%）。故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持由被告向原告支付违约金1980.00元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，被告马艳春经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见及提交证据，视为对自己权利的处分与放弃，应自行承担由此产生的法律后果，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告朱泸津、潘统向于2015年10月9日与被告马艳春签订的《房屋出租合同》；二、被告马艳春、付金祥于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱泸津、潘统向支付租金22000.00元、违约金1980.00元，共计23980.00元；三、驳回原告朱泸津、潘统向的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000.00元，由原告朱泸津、潘统向承担1455.00元，由被告马艳春、付金祥负担545.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  段经权审判员  蔡 勇审判员  杨淳淋二〇一九年二月十五日法官助理谭艳超书记员王芳芳