上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初9762号原告：上海尚薇投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严佳佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈会，上海汇隽律师事务所律师。被告：沈超，女，汉族，1980年6月13日生，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李少英，上海旭泽律师事务所律师。原告上海尚薇投资管理有限公司(以下简称尚薇公司)与被告沈超间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈会、被告的委托诉讼代理人李少英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚薇公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金差额4,651.20元：2、被告支付原告物业管理费72,600元(6,050元/月*12个月)：3、被告支付原告垃圾费18,000元；4、被告支付原告律师费5,000元；5、被告支付水电费共计5,579.20元(2016年6月至8月)：6、被告支付原告欠付房租的滞纳金28,454.50元(2016年3月5日至2016年9月23日止，按日千分之一计算)。事实与理由：原告与被告于2015年10月30日签订《WELIFE微生活馆店面租赁合同》、《经营管理合同》，约定被告承租位于上海市嘉定区塔城路XXX号XXX幢XXX-XXX号建筑面积为275平方米的房屋，自2015年11月5日起至2021年11月4日。合同约定月租金58,552元,租赁费支付按年付并支付一个月押金,每月物业管理费6,050元不包括水电费用。2016年9月23日，被告从租赁房屋中搬离。被告至今未结清租金及物业费、水电费等费用。被告共计已支付租金557,448元、押金58,552元，又因被告实际租赁期限为10.6个月,故扣除已支付费用(包括租金和押金),被告仍需支付原告租金4,651.20元、物业管理费72,600元、水电费5,579.20元。原告多次与被告沟通无果，无奈向法院提起诉讼。被告沈超辩称：不同意原告诉请。2015年5月前系争房屋可以办理相关证件，后因政策原因无法办理，但在签约时，原告未将该情况告知，且告知被告可以办理营业执照，所以过错方为原告。因原告过错被告已支付巨额租金，但无法正常经营，故无需再支付任何租金。且在洽谈中，原、被告口头约定了三个月免租期，在之前沈超起诉尚薇公司的案件中，尚薇公司申请出庭作证的证人陈述免租期为尚薇公司的法定代表人授权其向沈超作出的承诺。关于物业管理费、垃圾费，合同约定在物业管理费中包括了垃圾费。物业管理费包含的内容为清洁费、垃圾费、公共区域宣传、装潢费用，但沈超无法办理证件，无法正常营业，也就是并未实际享受到这些服务。对律师费不认可。对水电费，2016年6月之前的水电费沈超均已经付清。2016年7月初，沈超已经关门了，不可能发生水电费。对于滞纳金，不认可。因尚薇公司原因导致沈超无法办理证件，双方产生纠纷，沈超认为不应向尚薇公司支付滞纳金。本院经审理确认如下事实：2015年10月30日，尚薇公司(甲方)与沈超(乙方)签订《Welife微生活馆店面租赁合同》，约定由甲方将位于嘉定区塔城路XXX号XXX幢XXX-XXX号建筑面积为275平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，租赁期限为六年，从2015年11月5日起至2021年11月4日止。双方约定的店面租金为每月58,552元，房屋押金为一个月租金金额。付款方式为年付(即12个月一付)，每年度房租，乙方应提前45天缴纳至甲方。乙方应于合同签订时向甲方支付信用保证金5,000元。合同第6.4约定，……乙方同意按照合同约定按时向甲方缴付店面租金、信用保证金及其他费用，若迟延付款，乙方每日须承担相当于应付款总额5‰的滞纳金。合同第7条约定，乙方应当在本合同签订时向甲方提交经营所必须的证照、文件(包括但不限于经营资格证明文件)；如乙方在本合同签订时尚未取得上述证照、文件的，应当在被合同签订之日起两月内办理完成，并按时交纳各项费用。双方在合同8.1条约定乙方的装修时间如下：2015年11月5日至2016年2月4日。双方另在合同8.7条约定乙方应当在本合同签订之日起122天内完成装修。合同第12.2条约定，乙方违反本合同约定单方解除合同的、或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方交纳的信用保证金，甲方不予退还。同日，尚薇公司(甲方)与沈超(乙方)还签订了《Welife微生活馆经营管理合同》，该合同约定甲方享有Welife微生活馆管理权，乙方租赁103-110号商铺用于经营餐饮，合同期限为2015年11月5日起至2021年11月4日。乙方同意向甲方支付如下费用：物业管理费6,050元/月，一年一付，先缴费后经营，每年度的物业管理费与房租同时支付，在收取物业管理费时对经营天数不足一个月的，不足15天按半个月计算，超过15天按一个月计算。该合同3.7条约定，物业管理费包括以下费用支出：1、商场公共区域及公共设备设施的清洁费；2、一般垃圾、废物清理费用；3、商场整体对外宣传广告费用；4、商场整体统一广告及商场整体装饰装潢费用；5、空调及公共照明的使用费；6、其他用于经营所产生的费用。该合同3.10条约定乙方在经营过程中所发生的一切费用(水、电、煤气、税费等)，由乙方自行承担。3.11条约定，乙方电表为独立安装，统一管理，每月固定时间，甲方将电表数及应收费用抄送于乙方，乙方应于三天内将所应缴纳的费用，交至甲方指定的缴纳地点，并遵守甲方的管理规定。10.1条约定，甲、乙双方应按本合同约定全面、合理地履行义务，任何一方未按合同履行义务的，应按法律的规定及本合同约定承担违约责任，包括但不限于律师费、交通费、损害赔偿金、逾期利益及其他一切可能发生的费用。上述合同签订后，尚薇公司将系争房屋交付沈超使用，沈超装修后即开业经营。期间，沈超向尚薇公司支付租金557,448元、押金58,552元、信用保证金5,000元。2016年9月23日，沈超从系争房屋中搬走。另查明，2016年10月，沈超曾将尚薇公司及上海乐宸置业有限公司诉至上海市嘉定区人民法院，案号为(2016)沪0114民初12042号。在该案中沈超诉请要求：1、解除沈超分别和尚薇公司签订的《Welife微生活馆店面租赁合同》及沈超和乐宸公司签订的《房屋及场地租赁合同》；2、尚薇公司和乐宸公司共同返还沈超租金557,448元、押金58,552元、信用保证金5,000元；3、尚薇公司和乐宸公司共同赔偿沈超经济损失50万元。该案判决：1、沈超与尚薇公司签订的《Welife微生活馆店面租赁合同》于2016年9月23日起解除；2、尚薇公司应返还沈超信用保证金5,000元；3、尚薇公司应赔偿沈超经济损失10万元；4、沈超的其余诉讼请求，不予支持。经二审维持，该案一审判决于2018年1月29日发生法律效力。该生效判决的本院认为部分认定，“沈超与尚薇公司所签订的《Welife微生活馆店面租赁合同》实际已于2016年9月23日由双方协商解除。合同约定沈超为办理其经营所必须的证照、文件的责任主体，且沈超经营的又是餐饮这一较为特殊、审核也更为严格的经营项目，故沈超显然未尽到审慎的注意义务，……其对合同解除及因合同解除造成的损失应承担主要责任。系争房屋原来虽经政府特许可以办理营业执照，但在沈超和尚薇公司签约之前的数个月情况已然发生变化，尚薇公司未注意到上述变化，亦未履行通知、协助等义务，对合同解除及因合同解除造成的沈超的损失亦应承担相应的责任”。本院认为，(2016)沪0114民初12042号生效判决已经确认尚薇公司与沈超签订的《Welife微生活馆店面租赁合同》已于2016年9月23日解除。《Welife微生活馆店面租赁合同》解除后，《Welife微生活馆经营管理合同》亦无继续履行的必要，亦应解除。上述合同解除后，尚薇公司有理由要求沈超按合同约定结清其使用期间的相关费用。2015年11月5日至2016年9月23日期间，沈超共需向尚薇公司支付10个月19天的租金共计622,260.93元，扣除其已支付的租金557,448元及押金58,552元，其还需支付租金6,602.93元。对于尚薇公司诉请的租金差额4,651.20元，本院予以支持。对于物业管理费，双方在《Welife微生活馆经营管理合同》中有明确约定，且沈超从未向尚薇公司支付过该笔费用，根据该合同关于超过15天按一个月计算物业管理费的约定，沈超共需向尚薇公司支付11个月的物业管理费66,550元。对于尚薇公司诉请的垃圾费，因物业管理费已经包含了一般垃圾、废物清理费用，双方就沈超还需另外支付餐饮垃圾费并无约定，尚薇公司向沈超再主张垃圾费缺乏合同依据，本院不予支持。对于律师费，尚薇公司未提供本次诉讼支出律师费的相关证据，故本院难以支持。对于水电费，尚薇公司提供的水电费明细表系其自行制作，并未经过沈超的确认，沈超也表示不予认可，故本院无法支持。关于租金的滞纳金，因涉案商铺未办出营业执照确实对沈超的正常经营造成一定的影响，沈超未按合同约定支付剩余租金有一定理由，且尚薇公司对于双方的合同解除也有一定责任，故本院对滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海尚薇投资管理有限公司与被告沈超签订的《Welife微生活馆经营管理合同》；二、被告沈超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚薇投资管理有限公司租金人民币4,651.20元；三、被告沈超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚薇投资管理有限公司物业管理费人民币66,550元；四、驳回原告上海尚薇投资管理有限公司的其余诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,969元，减半收取1,484.50元，保全费1,074.78元，合计诉讼费2,559.28元，由原告上海尚薇投资管理有限公司负担1,016.12元，被告沈超负担1,543.16元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一九年二月十九日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。