湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民终912号上诉人（原审原告）：岳阳市松辉物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区建设北路**。负责人：陈松柏，总经理。委托诉讼代理人：应建航，该公司职员。委托诉讼代理人：张涛澜，岳阳楼区中诚法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：岳阳市三丰建筑工程有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区建湘路**。法定代表人：李益华，董事长。委托诉讼代理人：李惜娟，湖南湘北律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：岳阳市商务粮食局，住，住所地岳阳市岳阳大道**/div>法定代表人：杨志军，局长。委托诉讼代理人：杨飞跃，该局公职律师。委托诉讼代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳阳市食品公司，住，住所地岳阳市巴陵中路食品大厦**/div>诉讼代表人：岳阳市食品公司破产管理人。负责人：周良凤，岳阳市食品公司破产清算组组长。委托诉讼代理人：李旗英，湖南祈安律师事务所律师。上诉人岳阳市松辉物业管理有限公司（以下简称松辉公司）与上诉人岳阳市三丰建筑工程有限责任公司（以下简称三丰公司）、上诉人岳阳市商务粮食局（以下简称岳阳粮食局）及被上诉人岳阳市食品公司（以下简称食品公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2018）湘06民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人松辉公司的委托诉讼代理人张涛澜，上诉人三丰公司的委托诉讼代理人李惜娟，上诉人岳阳粮食局的委托诉讼代理人杨飞跃、李旗英，被上诉人食品公司的委托诉讼代理人李旗英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松辉公司上诉请求：1、判令三丰公司、食品公司与岳阳粮食局向松辉公司增加支付滞纳金（违约金）10万元［按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金（违约金）直至结清之日止］；2、判令三丰公司对一审判决第二项及上诉请求第1、3项承担连带责任；3、判令三丰公司、食品公司与岳阳粮食局支付松辉公司所垫水费14174元；4、本案上诉费由三丰公司、食品公司承担。事实与理由：一、《资产与管理移交的协议》第十三条违约责任约定了违约金为每日5‰，松辉公司在一审庭审中已向法庭说明所主张的滞纳金也即违约金，并提出3‰的主张，故应支持松辉公司上诉请求增加10万元滞纳金的主张。二、案涉经济适用房的开发建设是由食品公司提供土地，三丰公司出资建设，在建设完工后又对资产进行了分配，二者之间系名为建设施工实为合作开发建设的法律关系。且《物业管理用房协议书》和《资产与管理移交的协议》不仅仅对裙楼部分的物业管理事宜进行了约定，其它公共部分设备设施的管理相关权利义务也作了全面约定。同时两协议均有三丰公司盖章或代表人签字，故应支持松辉公司上诉请求三丰公司对一审判决第二项及上诉请求第1、3项承担连带责任的主张。三、一审判决对松辉公司递交的用户名为“青年堤牲猪屠宰市场”的水费发票上金额14174元不予采信不合理，该项费用是松辉公司代为缴纳的，结合人民政府对案涉经济适用房的相关审核文件，能够确定松辉公司管理的物业区域前生就是青年堤牲猪屠宰市场，故该项费用应在本案中予以清算。三丰公司辩称：1、松辉公司主张经济适用房是由三丰公司出资建设，及三丰公司与岳阳粮食局是合作关系与事实不符；认为涉案两份协议均有三丰公司盖章和签字与事实不符。龚兵秋即使是项目部负责人，但不是三丰公司法定代表人，不能代表三丰公司，即使协议上加盖了项目部的章，也只是作为基建方而不是合作建设方。松辉公司上诉增加的项目，在一审时提出来了，但未得到支持，也没有产生过。2、对物业费起算时间，松辉公司要求追溯到签订《资产与管理移交的协议》之前没有依据，松辉公司收取物业费应提交相关财务凭证。3、关于连带责任，三丰公司只是施工单位，并不是出了一部分钱就是建设方，项目也不是三丰公司建设的，故三丰公司承担连带责任没有依据。请求驳回松辉公司对三丰公司的上诉请求。岳阳粮食局辩称：1、松辉公司主张10万元滞纳金没有事实依据，双方没有签订物业管理合同，更谈不上滞纳金。2、松辉公司收取物业费没有公开催收程序，其催收水费14174元没有证据。3、松辉公司主张房屋租赁费用，却没有证据证明其与物业服务有因果关系，对其主张不应予以支持。食品公司辩称：1、本案将食品公司列为被告，如果食品公司不承担责任，本案管辖应是岳阳市岳阳楼区人民法院，不适用特殊管辖。2、一审判决事实不清。松辉公司主张物业费仅依据几张表，按照物业服务管理，所有业主入住时都要与物业公司签订物业管理服务合同，松辉公司应将服务合同作为附件才能证明有多少空置房，但松辉公司未能提供，其请求应予驳回。故本案应发回岳阳市岳阳楼区人民法院重新审理，查明案件事实。三丰公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判三丰公司不承担责任。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定三丰公司岳阳市食品公司经济适用房项目部（以下简称三丰公司经适房项目部）与松辉公司签订《资产与管理移交的协议》与事实不符，事实上项目部并没有在协议上加盖公章，仅有裙楼实际使用人龚兵秋的签名；2、一审判决认定《资产与管理移交的协议》于2018年3月解除，依据该协议只需交纳23个月物业管理费，但一审判决认定需交纳2年8个月物业费错误；3、裙楼实际使用人龚兵秋按照协议每月交纳物业费6667元至2018年2月，2018年4月松辉公司与新的物业公司交接时，三方确认龚兵秋尚欠2个月物业费（即2018年3月和4月），因龚兵秋为松辉公司代交了24886.8元电费，抵扣2个月物业费，松辉公司还应返还龚兵秋11546.8元，新物业公司承诺从2018年4月起，龚兵秋每月少交500元。2018年11月28日，新物业公司出具松辉公司用电情况说明，证明其接手的时候龚兵秋尚欠2个月的物业费。二、一审判决适用法律错误。三丰公司仅仅是涉案有关物业的施工单位，不是开发建设单位，也不是物业使用人，根据相关物业管理规定，物业费承担的主体只可能是建设单位或业主，三丰公司作为施工单位，不应承担责任。松辉公司辩称：1、龚兵秋是三丰公司的项目负责人，其签订物业合同是履行职务行为，符合表见代理特征。2、松辉公司进行物业管理是从2015年7月12日三方签订《物业管理用房协议书》开始，2016年7月1日的《资产与管理移交的协议》是松辉公司进驻小区管理一年后补签的，此前三丰公司、龚兵秋交纳了物业管理费，有部分交费收据。而且岳阳市食品公司经济适用房建设领导小组办公室（以下简称食品公司经适房办公室）出具情况说明，对松辉公司的物业管理是认可的。3、根据食品公司经适房办公室与三丰公司签订的有关事项的约定，三丰公司不仅是承建方，还负担经济适用房的报建、工程筹建等费用，同时还与食品公司经适房办公室协商确定房屋价格，远超出了承建商的权利义务范围，三丰公司既是承建方，也是建设方，应对物业管理费承担连带责任。岳阳粮食局辩称：三丰公司项目经理龚兵秋与松辉公司签订的《资产与管理移交的协议》，因三丰公司与食品公司经适房办公室签订协议时，龚兵秋是三丰公司代理人，因此一审判决认定移交协议有效，并判三丰公司承担责任是正确的。岳阳粮食局上诉请求：撤销一审判决第二项，改判岳阳粮食局向松辉公司支付住宅及地下车位物业费64208.925元。事实与理由：食品公司经济适用房至今未能竣工验收，但施工方三丰公司强烈要求聘请物业公司进行管理，食品公司经适房办公室没有同意。后三丰公司引进松辉公司作为经济适用房前期物业服务，但没有签订前期物业服务合同。2016年底，在岳阳粮食局周良凤办公室协商经济适用房未能入住物业收取服务费问题，松辉公司负责人陈松柏、岳阳粮食局副局长周良凤、原食品公司经理熊梦贤及三丰公司项目承包人龚兵秋参加协商，协商结果为2016年以前不收取空置房物业费，自2017年元月开始半价收取空置房物业费。松辉公司辩称：松辉公司从未参加过岳阳粮食局的会议，岳阳粮食局主张开会协商过，应出具相关会议纪要，故岳阳粮食局的上诉主张纯属虚构，其上诉请求应予驳回。三丰公司辩称：岳阳粮食局的请求与三丰公司无关，故不作答辩。另澄清一个事实，并不是三丰公司强烈要求聘请物业，只是项目建设完毕，需要有物业接管。岳阳粮食局说是三丰公司引进松辉公司，实际岳阳粮食局是盖章同意的。松辉公司向一审法院起诉请求：1、解除松辉公司与食品公司、三丰公司之间的前期物业管理合同，支付松辉公司垫付的设施设备等费用420197元（其中垫付水费14174元、电梯维修费2281元、监控维护费12000元、物业装修费49650元、办公设施费用54392元、监控费用287700元）；2、食品公司、三丰公司支付松辉公司2015年8月至2017年12月空置房物业管理费521105.854元及2017年12月至结清之日止的空置房物业管理费，并按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金235893.28元（暂计至2018年5月8日，计算至解除关系之日止）；3、食品公司、三丰公司支付物业管理办公用房租房费用72000元（按每月2000元，暂计至2018年8月，直至解除关系之日止）；4、食品公司、三丰公司、岳阳粮食局承担本案诉讼费用。一审法院认定，2010年7月12日，岳阳市市属国有企业改制领导小组作出批复，同意食品公司改制，并由岳阳粮食局（原岳阳市商务局）依法依规推进实施食品公司改制，改制形式为破产清算。岳阳粮食局为推进改制工作设立了食品公司改制组。2010年8月12日，湖南省岳阳市中级人民法院裁定受理食品公司破产清算申请，同时指定食品公司清算组为破产管理人。在食品公司破产清算中，为解决企业破产职工危房问题，食品公司取得了建设经济适用住房项目的许可。2015年7月12日，食品公司经适房办公室与松辉公司签订《物业管理用房协议书》，确认建设单位按照总建筑面积的千分之三至千分之五配置物业管理用房，《物业管理用房协议书》中三丰公司经适房项目部以基建方名义盖章。2016年10月20日，食品公司经适房办公室出具书面说明确认松辉公司为案涉经适房项目提供物业管理服务。2016年7月1日，三丰公司经适房项目部与松辉公司签订了《资产与管理移交的协议》，确认将小区资产设施设备和管理工作移交松辉公司，还约定裙楼物业管理费从2016年7月1日起（含7月）由三丰公司经适房项目部每年支付松辉公司8万元，如裙楼前面路面敞开，裙楼作为商业铺面经营的情况下，物业费用指标再由双方协商确定。三丰公司经适房项目部自2016年1月2日至8月2日分7次共向松辉公司交纳了物业费42340元（扣除了12000元监控费用）。松辉公司制作了自2015年8月至2017年12月的物业费明细表，表中根据岳阳市岳阳楼区发展和改革局于2015年10月26日对松辉公司审核批准的1元/平方米收费标准，对未交付业主的住宅、裙楼、车位按《湖南省物业服务收费管理办法》第十八条、第十九条规定收取物业费，其中对住宅按90%，即按0.9元/平方米计算；裙楼由于属于商用性质加收200%，即按2.7元/平方米计算；车位按50%，即按0.5元/平方米计算。因此，松辉公司主张的至2017年12月止未交付的住宅物业费223945.164元，裙楼物业费238680元，地，地下室停车位物业费584809元，合计521105.854元。明细表中还以日千分之三计算了滞纳金，即空置房物业费滞纳金254489.76元，裙楼物业费滞纳金328156元，停车位物业费滞纳金18522元，合计601168.68元。另查明，松辉公司取得从事物业管理活动资质的时间为2015年9月6日。还查明，松辉公司于2018年2月6日向岳阳市岳阳楼区人民法院提起本案诉讼，岳阳市岳阳楼区人民法院于2018年3月15日向三丰公司送达起诉状副本，于2018年4月9日向岳阳粮食局、食品公司送达起诉状副本。2018年5月11日，岳阳市岳阳楼区人民法院以（2018）湘0602民初663号民事裁定，将本案移送湖南省岳阳市中级人民法院审理。一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案争议的物业服务合同是否成立，合同当事人是谁；二、松辉公司主张物业费、滞纳金及垫付费用的金额如何计算。关于焦点一，食品公司作为破产企业没有建设经济适用房的能力，唯一有权代表食品公司的管理人也没有建设经济适用房的职责与权力。岳阳粮食局系食品公司破产改制的主管和具体实施单位，食品公司改制组系由岳阳粮食局设立，食品公司、岳阳粮食局及三丰公司也认可食品公司改制组是案涉经济适用房建设主体，故设立食品公司改制组的岳阳粮食局应当为食品公司经适房办公室在经济适用房项目中的权利义务承担外部民事责任。食品公司经适房办公室与松辉公司签订了《物业管理用房协议书》，此后又以书面形式确认松辉公司对项目进行物业管理，《物业管理用房协议书》虽然只是对物业用房的约定，形式上存在瑕疵，但食品公司、岳阳粮食局及三丰公司在庭审中认可松辉公司事实上对案涉经济适用房项目进行了物业管理服务，双方意思表示真实，合法有效，可以确认岳阳粮食局与松辉公司之间成立事实上的物业服务合同关系。三丰公司经适房项目部与松辉公司之间对裙楼物业费存在书面约定，合法有效，项目部由三丰公司设立，其从事民事行为的后果由三丰公司承担。故对松辉公司要求岳阳粮食局、三丰公司支付相应物业费的诉讼请求，予以支持；对食品公司、三丰公司、岳阳粮食局关于《物业管理用房协议书》无效的答辩意见，不予采纳。关于焦点二，松辉公司提交的物业费明细表，对物业费计算详细明确，收费标准符合相关规定，对明细表载明的住宅物业费223945.164元、地、地下室停车位物业费584809元，合计282425.854元，予以确认。因松辉公司与三丰公司就裙楼另有约定，裙楼物业费确认按每年8万元计算，由三丰公司负担。明细表中按日千分之三计算的滞纳金共计601168.68元并无合同约定，不予确认。松辉公司提交的垫付水费发票，用户名称不符，不予确认。电梯维护费2281元有发票证实，予以确认。其他物业办公室装修费41000元、小区道闸安装费8650元、办公家具电脑添置费54392元，松辉公司没有提供相关证据证明，不予确认。小区监控设备费用287700元，三丰公司在交纳部分物业费时扣除了12000元监控费，可以证实松辉公司实际负担了监控采购费用12000元，予以确认。根据《物业管理用房协议书》内容，松辉公司已取得物业用房，其也没有提交还需租房及实际租房费用的相关证据，对松辉公司主张的租房费用，不予确认。松辉公司提起本案诉讼前，各方均未解除合同，松辉公司解除物业服务合同的通知通过起诉状分别于2018年3月15日和2018年4月9日到达三丰公司、岳阳粮食局，案涉相应物业服务合同分别自2018年3月15日、2018年4月9日解除。未交付住宅及地下停车位物业费参照松辉公司计算的标准计算至2018年4月9日止，由岳阳粮食局负担，确定为296969.35元（282425.854元+14543.496元）。裙楼物业费计算至2018年3月止，由三丰公司承担，确定为213333元（按每年8万元计算2年8个月），减去已支付的42340元，还应付170993元。垫付的电梯维修费2281元和监控费12000元，合计14281元，由三丰公司、岳阳粮食局共同负担。对松辉公司要求食品公司承担滞纳金的诉讼请求，因合同没有约定，不予支持，应自合同解除之日参照银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息。对松辉公司要求食品公司承担其他垫付费用等损失的诉讼请求，因其没有提交有效证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十二条、第四十三条之规定，判决：一、确认松辉公司与三丰公司之间案涉物业服务合同于2018年3月15日解除；确认松辉公司与岳阳粮食局之间案涉物业服务合同于2018年4月9日解除；二、岳阳粮食局在判决发生法律效力之日起十五日内向松辉公司支付住宅及地下车位物业费296969.35元及利息（利息参照银行同期同类贷款利率自2018年3月15日起计算至判决确定的履行期届满之日止）；三、三丰公司在判决发生法律效力之日起十五日内向松辉公司支付裙楼物业费170993元及利息（利息参照银行同期同类贷款利率自2018年4月9日起计算至判决确定的履行期届满之日止）；四、岳阳粮食局、三丰公司在判决发生法律效力之日起十五日内共同向松辉公司支付电梯维修费和监控费14281元；五、驳回松辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16043元，由松辉公司负担8000元，三丰公司负担2930元，岳阳粮食局负担5113元。二审中，三丰公司为支持其上诉请求提交了一份证据，即新物业公司城西家园小区业主委员会2018年11月28日出具的“松辉公司物业用电情况”，证明龚兵秋按时缴纳了物业费，现松辉公司还欠龚兵秋电费11652.8元。松辉公司质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，称其不知道有新的物业公司，本案纠纷尚未审结，新物业公司是否按正常程序选举不清楚。而且情况表上仅仅是用电情况，物业费是入住的还是空置房的情况并不清楚，这显然是双方串通后作的证据，不应予以认定。岳阳粮食局、食品公司质证对其真实性、合法性、关联性予以认可。岳阳粮食局为支持其上诉请求提交了两份证据，即证据一龚兵秋2018年12月3日出具的“证明”一份，证明2016年年底各方协商结果是2016年前不收取空置房物业费，2017年1月开始收取半价空置房物业费；证据二龚兵秋签字的一份“食品公司经适房选房分布表”，证明早在2015年2月5日除两户空房外其余房屋均已分到户，松辉公司应向物业实际使用人收取物业费，而不是向岳阳粮食局收取。松辉公司质证对两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为：一是岳阳粮食局在一审时没有提出这些问题，二是龚兵秋与本案有利害关系，三是依据证据规则，证人应当出庭，四是证据一证明的会议应提交会议纪要，证据二只是选房名单，选房不代表入住，故对两份证据不予认可。三丰公司、食品公司对两份证据的真实性、合法性、关联性均予认可。本院审查认为，三丰公司提交的“松辉物业用电情况”系一审判决后案外第三人出具，内容涉及的是物业办公室用电情况，而用电人松辉公司并未签字确认，也不予认可，且其中用电情况与本案不具有关联性，故不予采信。岳阳粮食局提供的两份证据均系龚兵秋提供，龚兵秋系三丰公司项目负责人，与本案有利害关系，且其证明的内容缺乏有效的证据予以印证，不能达到岳阳粮食局的证明目的，故不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、涉案《物业管理用房协议书》与《资产与管理移交的协议》的责任主体；2、三丰公司应否承担本案连带责任；3、松辉公司主张增加滞纳金（违约金）10万元、支付垫付水费14174元应否采纳；4、岳阳粮食局主张其应承担的住宅及地下车位物业费为64208.925元是否成立。关于焦点一，食品公司因资不抵债，无力偿还到期债务，经主管部门岳阳粮食局报请岳阳市市属国有企业改制领导小组批复同意，对食品公司实施改制，改制形式为依法破产，并由岳阳粮食局设立食品公司改制工作组。食品公司经济适用房项目是岳阳市政府为改善企业职工的住房条件，推进企业改制的民生工程，岳府阅（2011）94号会议纪要同意在建设北路25号（即青年堤原食品公司自有土地A地块）建设食品公司经济适用房，重点安置无房及困难职工，并确定由食品公司改制工作组负责组织实施。由于食品公司已进入破产程序，食品公司改制工作组系由岳阳粮食局设立，故对于食品公司经适房办公室与松辉公司签订的《物业管理用房协议书》的后果，应由岳阳粮食局承担。虽然《物业管理用房协议书》仅对物业管理办公用房进行了约定，但食品公司经适房办公室出具书面说明，认可松辉公司对食品公司经济适用房小区进行物业管理；三丰公司经适房项目部在与松辉公司签订《资产与管理移交的协议》时也确认松辉公司已进场管理近一年时间；松辉公司也办理了物业服务申报手续，并经有关价格主管部门审批同意收取物业管理费；且岳阳粮食局、食品公司及三丰公司在一审庭审中均认可松辉公司对食品公司经济适用房小区进行了事实上的物业管理。故一审法院确认岳阳粮食局与松辉公司之间形成了事实上的物业服务合同关系并无不当。三丰公司经适房项目部系三丰公司为建设食品公司经济适用房项目而设立，龚兵秋系项目负责人。虽三丰公司经适房项目部与松辉公司签订的《资产与管理移交的协议》上没有加盖项目部章，仅有龚兵秋的签名，但从三丰公司经适房项目部与食品公司经适房办公室所签《食品公司经济适用房建设工程有关事项的约定》及《物业管理用房协议书》上，龚兵秋均作为三丰公司经适房项目部代表签字的事实，以及三丰公司经适房项目部履行了《资产与管理移交的协议》部分义务的事实，可以确认龚兵秋是代表三丰公司经适房项目部履行职务的行为，故应确认三丰公司经适房项目部与松辉公司签订《资产与管理移交的协议》的后果由三丰公司承担。《资产与管理移交的协议》确认松辉公司已进场管理近一年时间，为加强完善小区物业管理，理顺物管关系，双方协商就三丰公司经适房项目部原有资产设施设备与小区管理工作移交给松辉公司，并对裙楼物业管理费、电梯、电子监控、有关施建设备的管理及责任进行了约定。依此约定，三丰公司应向松辉公司承担支付相应物业费的责任。关于焦点二，三丰公司作为具有从事房屋建筑工程总承包贰级资质的单位，负责建设食品公司经济适用房项目。根据三丰公司经适房项目部与食品公司经适房办公室签订的《食品公司经济适用房建设工程有关事项的约定》，三丰公司经适房项目部负责项目报建、工程筹建、搬迁腾地、建筑施工等全部工作，并负责相关费用，所建房屋1－5层为拆迁还建房，由拆迁还建户支付房款，6层起由符合条件的职工申请购买，由购房户分期分批缴纳房款给食品公司经适房办公室指定账户，食品公司经适房办公室按工程项目进度凭据分期支付给三丰公司经适房项目部，按总房款的15%预留保证金，待三丰公司经适房项目部办好房产、土地分户产权证和小区绿化等配套设施全部到位后再支付。可见，三丰公司作为建设方，实际是垫付资金建房，故松辉公司上诉主张三丰公司应作为建房合作方承担本案连带责任的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。关于焦点三，松辉公司上诉要求三丰公司、食品公司、岳阳粮食局增加支付滞纳金（违约金）10万元，依据是《资产与管理移交的协议》第十三条约定。对于岳阳粮食局应承担的住宅及地下车位物业费，并没有相关合同约定应支付相应滞纳金或违约金，故松辉公司主张该部分费用的滞纳金或违约金没有依据，不予采纳。对于三丰公司应承担的裙楼物业管理费，《资产与管理移交的协议》明确三丰公司从2016年7月1日起（含7月）每年支付松辉公司物业费8万元，同时认可此前松辉公司已进场管理近一年时间。由于松辉公司起诉要求解除其与食品公司、三丰公司之间的物业管理合同，一审确认松辉公司起诉状于2018年3月15日到达三丰公司时《资产与管理移交的协议》予以解除，并确定三丰公司应缴纳的裙楼物业费为2年8个月（从2015年7月起至2018年3月）即213333元恰当。三丰公司上诉主张只需交纳23个月物业管理费的请求不能成立。三丰公司仅交纳了物业费42340元，还欠交170993元。《资产与管理移交的协议》第十三条约定，若三丰公司经适房项目部未按时支付松辉公司管理费，应按拖欠金额的5‰/日支付违约金。但协议明确的物业费是从2016年7月起交纳，对于之前的物业费交纳时间及逾期责任并无约定，因而松辉公司主张全部欠付物业费按每日3‰计算逾期付款违约金缺乏依据。一审判决按松辉公司实际管理的时间计算前期物业费，并按人民银行同期贷款利率计算自合同解除之日至付清之日的欠费利息并无不妥，故对松辉公司上诉主张增加10万元滞纳金的请求不予支持。松辉公司上诉主张垫付的水费14174元，虽提交了相关水费发票，但发票上“青年堤牲猪屠宰市场”用户电表不能直接对应食品公司经济适用房，故对松辉公司上诉主张该部分费用的请求不予支持。岳阳粮食局上诉主张其仅应支付住宅及地下车位物业费64208.925元，而非一审判决确认的296969.35元，理由是2016年底其单位负责人与松辉公司负责人、原食品公司经理、三丰公司项目承包人龚兵秋协商，同意2016年前不收取空置房物业费，自2017年元月开始半价收取空置房物业费。但岳阳粮食局仅提供一份龚兵秋出具的书面证明，并未提供各方签字的会议记录或会议纪要等有效证据予以证明，故对岳阳粮食局的该上诉请求不予支持。综上所述，松辉公司、三丰公司及岳阳粮食局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16264元，由岳阳市松辉物业管理有限公司负担7467元，由岳阳市三丰建筑工程有限责任公司负担4005元，由岳阳市商务粮食局负担4792元。本判决为终审判决。审判长 张 隽审判员 李 娟审判员 朱湘归二〇一九年二月二十五日书记员 邓姣玲