河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0711民初1594号原告:刘燕花,女,汉族,1984年5月15日出生,住河南省，委托诉讼代理人：娄慧鹏，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告:河南晖祥房地产开发有限公司,住所地新乡市牧野区牧野乡人民政府西办公楼一楼4、5号。法定代表人:刘瑞明，董事长。委托诉讼代理人：韩山冰，河南联盟律师事务所律师，特别授权。原告刘燕花与被告河南晖祥房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，由审判员和人民陪审员组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告河南晖祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告以全部房价款422636元为基数，按日万分之一向原告支付从逾期交房之日(2017年9月30日)起直至交房之日止而承担的违约金,暂计算至起诉之日(2018年5月23日)为9847.42元。（计算方法是从2017年10月1日到2018年5月23日共计233天，乘以每天42.2636元，乘以万分之一得出9847.42元。）。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年2月13日原告与被告签订了商品房买卖合同,被告将位于新飞大道与××交叉口西南角晖祥江山小区一处商品房出卖给原告,具体位置是A7号楼1单元25层12502号房屋。根据合同约定:该房建筑面积97.02平方米,房屋总价款为422636元;签约之日首付款为84636元,剩余房款338000元由原告以银行贷款的方式支付。合同签订后,原告按照合同约定缴纳了首付款,并办理了银行按揭贷款,该贷款于2017年3月7日发放成功。同时,原告按照约定也缴纳了住房维修基金5821.2元和房产契税6339.54元。也就是说,原告按照约定履行了自己应当履行的全部购房手续。按照购房合同约定,被告应当于2017年9月30日前,将符合法律规定和合同约定的商品房交付给原告,而至起诉之日止,被告仍没有将符合合同约定的商品房交付原告,同时原告到现场查看时,发现该房仍不具备交房条件。被告逾期交房的行为,违背了合同约定,侵害了原告的合法权益,按合同约定应当承担违约责任,向原告支付从道期之日起直至交房之日止的违约金。为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告辩称：一、商品房买卖合同补充协议中将交房时间变更为2018年6月30日，而非2017年9月30日。晖祥公司早已在2018年5月通知原告收房，原告因个人原因未能收房，责任不在晖祥公司，其所诉的逾期交房违约金没有事实与法律依据。二、本案案涉房屋自2015年4月开始施工，但其后因“大阅兵、上合会议、环保治理”等政府原因，以及特大暴雨等不可抗力等原因造成停工，据不完全统计累计停工已达423天。上述停工符合合同约定的政府政策及不可抗力因素。综上所述，原告所诉没有事实与法律依据，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求，以维护晖祥公司的合法权益。原告向本院提交证据有：一、商品房买卖合同。证明原告作为买方，被告作为卖方，双方就新飞大道与××交叉口西南角晖祥江山小区一处商品房签订的商品房买卖合同具体位置A2号楼1单元15层12502号，签订的商品房买卖合同约定：1、原告购买本案所涉房屋的的房价款为422636元。原告于签约之日支付首付款为84636元,剩余房款338000元原告以银行贷款的方式向被告支付。2、被告应当于2017年9月30日前，依照相关规定，将达到本合同第九条、第十条交付条件的商品房交付原告。其中第九条约定的商品房交付条件是：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；同时还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。3、商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条第一款的证明文件，同时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。4、被告逾期超过60日没有按照约定交付房屋，被告应当自2017年7月1日起至实际交付之日止，向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。二、个人购房借款合同。证明原告按照购房合同约定，通过商业贷款的方式，向被告一次性支付贷款。三、房款发票。证明原告已按照合同约定向被告支付了所有房价款。四、房屋契税发票。证明原告已按照法律规定交纳了房产契税。五、被告出具的代收维修基金和有线电视费收据。证明原告按照合同约定和法律规定，向被告交付了所购房屋的维修基金和有线电视费。六、光盘一个。证明原告于2017年10月17日在所购房屋现场拍的照片三张和2018年4月16日在所购房屋现场的录像都证明了被告就本案所涉房屋，在该时间段仍处在施工过程中，根本不符合相应的交付条件；进一步说明了被告的违约行为。七、原告向新乡首创水务有限责任公司调查材料。证明直到2018年7月6日，被告仍未将涉案小区的用水接入城市公共供水管网，也就是说小区的用水不符合法律规定和合同约定，进一步证明了被告的违约。综合以上证据，足以证明，原告已按照购房合同的约定和法律的规定，全面履行了自己的义务，而被告至今仍没有向原告交付房屋，构成违约。被告应当依法承担违约责任，向原告支付违约金。补充证据，2018年3月8日通过小莉帮忙网站对该工地现场有一个具体的描述，进一步证明当时的情况不符合入住的条件。小莉帮忙是公开的信息。被告对原告提供的证据质证意见：1、对合同的真实性无异议，但对证明目的有异议。依据商品房买卖附件十一补充协议第11条，案涉房屋的交房时间已经变成2018年6月30日，交付房屋的条件为水通、电通、路通，验收为5大主体是否验收合格。对于通知的形式，协议显示可以电话短信通知。在补充协议的第11、23、24条已经对原告告知，且以补充协议为准。这份证据也证明原告的主张没有合同依据。2、对证据2、3、4、5真实性和证明内容没有异议。3、对证据6光盘的真实性和关联性均有异议。照片中所谓的时间不是本来形成而是补充经过编辑的，仅凭照片不能确认拍摄地点和时间，晖祥公司提供的证据2017年9月1日已经竣工验收。对于视频是经过修改的而非原始视频，证据显示修改时间是2018年4月16日，不属于原件，对形成时间和形成地点均无法证明，因此该光盘不能作为证据使用，更不能证明案涉房屋的情况。对“小莉帮忙”的真实性、关联性有异议，这只是普通网站单方面的报道，而不是权威的房屋管理部分或者法院生效的判决，案涉房屋是否符合交房应当由权威部门认定，而不应当由新闻媒体来肯定，新闻媒体的报道有妨碍司法之嫌，应不予采信。被告向本院提供证据有：第一组：1、商品房买卖合同（预售）证明双方在补充协议中将交房时间变更为2018年6月30日。第二组：2、施工许可证。3、竣工验收意见书。证明案涉工程的施工单位为新乡市鑫恒建筑工程有限公司，监理单位为河南天正建设工程咨询管理有限公司，案涉工程开始施工时间为2015年4月之后，案涉工程已于2017年9月1日竣工。第三组：4、情况说明及附表。5、省环保厅督查组到我市督查空气质量保障工作。6、最严“封土令”今天开始。7、城乡建筑信息第二十六期。8、新建监【2017】6号文件。9、微信通知两份。证明自2015年4月起开始施工，但开工后因大阅兵、上合会议、环保冶理等政府原因，以及特大暴雨等不可抗力等原因造成停工，据不完全统计累计停工已达423天。第四组：10、二次供水务案表，11、检定证书，12、河南省电费统一收据，13、河南省建设工程质量监督报告，14、新乡市住房和城乡建设委员会回复。证明案涉工程的水、电等均已达到交房条件，目前不影响交房。第五组：15、短信明细表，16、交房公告。证明晖祥公司多次通知交房。2019年1月31日复庭中被告又提供五份新证据：1、河南省重污染天气应急预案。2、京津冀及周边地2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案。3、新乡市环保局污染天气预警通知，共49份。证明国家与河南省政府均有文件规定，在污染天气时，应当工地停工、货车禁止入市。按照新乡市环保局发布预警通知，自2016年起限制施工的天气达246天。这些天气属于政府政策调整的不可抗力，是晖祥公司不可能预见的。补充合同第十一条约定的条件已经成就，交房时间应为2018年6月30日。4、情况说明。证明案涉房屋早在2017年10月12日就已接通市政供水。5、竣工验收备案通知书。证明案涉房屋在2018年12月14日已完成备案。原告对被告提供的证据质证意见：1、对商品房买卖合同（预售）真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，交房时间应为2017年9月30日，具体理由见质辩意见。2、对施工许可证、竣工验收意见书真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。该竣工验收意见仅仅是对工程主体验收的依据。但建设工程竣工验收证明文件不仅包括主体验收合格，还应包括由新乡市建设委员会监制的建设工程竣工验收工程备案表。如这两个证明文件不齐全的情况下，就不符合合同约定和法律规定的交房条件。因此，被告提交的2017年9月1日主体竣工的意见，不能证明本案所涉房屋已经达到了交房条件。3、对第三组证据，不能证明被告的证明目的。首先，政府行为不属于不可抗力，2016年7月9日的暴雨对被告能否按期交房也不属于不可抗力，所谓的不可抗力是不可遇见、不可避免、不能克服的客观情况，且在本案中被告存在人为不积极施工的因素，被告签订合同约定交房时间时应当预见到在建筑施工中可能出现短期不能施工的客观情况，这些应当属于交房期限内的风险。从自然灾害是发生在2016年7月9日，约定的交房时间是2017年9月30日，近一年的时间，被告完全可以通过积极行动把暴雨带来的和应对环境污染限制拖延的施工时间赶回来。政府对环境污染的治理是限制性而不是禁止性的，如被告符合相应的条件是可以施工的；如被告达不到要求也不能施工，这些风险和责任应被告自行承担。从我们提交的录像和照片可以明显看到直到2018年4月16日被告仍在施工，达不到入住的条件。可说明，被告的延期交房不是政府行为和自然灾害导致的，而是被告的拖延施工、不积极作为造成的。直到开庭，我们仍没有看到被告所提交的竣工验收备案表，也就是说被告仍达不到约定的交房条件。因此被告应承担其相应的违约责任。本案的合同签订时间是2017年2月13日，在签订合同时已经约定交房时间是2017年9月30日，被告所提交的停工原因的时间“大阅兵、上合会议、建工处扬尘治理、2016年7月9日暴雨及国庆期间的环境治理2016年11月20日份环保治理”都发生在签订合同前，被告对该情况是明知的，被告已经认可这一客观事实不会影响2017年9月30日按期交房。被告所说的2017年11月15日采暖季停工，是在延期交房后的事情，综上，被告所说停工理由不应成为其延期交付的合理理由，应承担违约责任。对第四组证据，二次供水备案表该证据真实性无异议，该证据无法证明实际接通使用城市自来水的时间，根据我们调查了解情况其接通使用必须签订合同，同时缴纳相关费用，2018年6月28日了解的信息表明被告根本没有签订该合同且未实际接通，仅能证明同意使用。对于水表鉴定书仅仅是对水表进行鉴定，对水质并没有进行鉴定。对于电费收据显示的用户名是原告真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，被告交电费时没能达到交房条件。证据13质量报告是复印件，请法院与原件核实后认定，该报告是对建设工程质量进行监督，符合一定的标准，时间是2018年2月8日，被告所述2017年9月1日已经达到交付条件不符合客观事实，即使存在该质量报告验收合格也不能证明被告已经达到交付条件，并不是对交房条件的综合验收。证据14，被告是从网上下载的材料，对其真实性和客观性均有异议，本案所涉房屋是否达到法定、约定的条件，应有相关部门进行综合验收，出具相应的竣工验收备案证明，从被告提交的综合证据来看，被告至今都未提交按照合同第九条约定的相关文件和证明（第一要要出示竣工验收证明文件，第二要提供房屋测绘报告，这两个文件是法定的交房文件），同时被告也未提交按合同约定第十条的交付时供水、排水配套设施齐全并与城市公共供水排水管网连接的相关证明文件。根据被告至今的行为推测在通知原告交房时也更不可能向原告出示这些材料，或者根本没有这些材料，因此被告之前通知原告交房时原告完全有理由拒收，由此造成的违约损失由被告承担。对被告2019年1月31日提交的新证据，原告质证意见为：对第1、2、3组证据的真实性和关联性有异议。首先，证据是网上材料无法核实真实性，就该内容来说政府的环境治理不属于政府的政策调整范围。因为环境治理从2015年1月1日新修订的《环保法》以及2015年10月份党召开的十八届五中全会提出的最严格的环境保护制度，就已经是政府的治理决策，在本案房屋合同签订2017年2月13日之前。因此，被告提供的该组证据不足以证明政府进行了政策调整，也不属于不可抗力。对第4组证据的真实性和关联性有异议。该证据的形式不符合法律规定，从出具的单位和该情况说明的内容，仅仅是施工单位对用水的管道施工完毕，工程已经结束，但无法证明是否实际用上了城市用水，该相应证明应由新乡首创公司出具，根据水务公司于2018年7月6日出具的相应证明，直到2018年7月6日还没有使用城市管网用水，因此该证明所说的2017年10月12日挂表通水不符合客观事实，或者说该水根本不是城市生活用水。对第5组证据的真实性没有异议，但不能证明被告所说的证明目的。该证据恰恰证明本案所涉房屋于2018年12月14日，才符合竣工验收备案的要求，该证据仅仅是通知书，具体什么时候办理备案只能在2018年12月14日之后，因此至少在2018年12月14日之前被告还不具备建设工程竣工验收备案证明文件，也就不符合合同约定的交房条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案经开庭审理，组织当事人进行了证据交换、质证及庭审调查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原被告双方对对方有异议的证据，本院予以综合分析认定。对本案事实本院认定如下：原告刘燕花与被告河南晖祥房地产开发有限公司，于2017年2月13日签订了《商品房买卖合同（预售）》,并附有十一份附件。原告购买被告位于新飞大道与××交叉口西南角××江山小区内××楼××单元××号房屋。合同约定:该房建筑面积97.02平方米,房屋总价款为422636元签约之日首付款为84636元,剩余房款338000元由原告以银行贷款的方式支付。合同签订后,原告按照合同约定缴纳了首付款,并办理了银行按揭贷款,该贷款于2017年3月7日发放成功。同时,原告按照约定也缴纳了住房维修基金5821.2元和房产契税6339.54元。因原、被双方对交房时间和条件存在歧异，至诉讼时双方未能交付房产。有关合同争议条款主要内容是主合同第九条约定房屋交付条件为“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出买人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质保证书》。”；第十一条约定的房屋交付时间是2017年9月30日前；第十二条约定的逾期交付出买人应按日计算全部价款万分之一的违约金；合同附件十一第十一条载明“因政府政策调整及不可抗力等原因，出买人在2018年6月30日前向买受人交付的已具备“五大主体”验收的该商品房时，具备水通、电通、路通。出买人已将上述情况明确告知买受人，买受人在此期间应按照市政府供水、供电相关收费标准按照出买人要求交纳费用。买受人在房屋具备交房条件时，不得以上述原因拒不收房，否则由此产生的违约责任由买受人自行承担。买受人对本人条款约定已明确知晰并充分了解，无条件同意本条款约定收房。”。另查明，被告在该楼盘施工过程中经历了“大阅兵”、“上合会议”、环保治理及特大暴雨事件，特别是为确保空气质量政府出台了多项治理环境的措施，涉及某时间段要求停止城区内各类建设工程土石作业等。2017年9月1日，建设单位、监理单位、放工单位、设计单位、勘察单位联合对晖祥江山小区A2号楼出具了《河南省建设工程（竣工）验收意见书》，新乡市建筑工程质量监督站于2018年2月11日出具了签字盖章的《河南省建设工程质量监督报告》。另，被告提供证据显示其于2018年5月份已通过短信形式发送过交房通知，且在2018年6月29日的《新乡日报》上刊登了一则交房公告，内容涉及本案所涉楼盘。诉讼中，本院组织原、被双方对案涉房产及所在楼盘进行了勘察，外直观小区内地面仍在施工完善中，四周各楼盘已竣工；涉案楼盘电梯已运行使用，内壁上部贴有特种设备检验使用标志，楼房内部已通电、通水，进门客厅墙面上贴有《开间、净高测量记录》和《竣工阶段分户验收记录表》。本院认为，原、被告系商品房销售合同法律关系，双方签订了详细的书面合同，明确约定了各自的权利义务及违约责任，双方均应按照合同约定全面履行。本案中，原、被告双方产生纠纷原因主要是双方对是合同约定的交付房屋的时间及必要条件存在歧异。原告依据所提供的证据主张应按主合同第十一条约定的房屋交付时间即为2017年9月30日前，并认为第九条约定的房屋交付条件至诉讼时也未成就。被告提供证据并称该楼盘施工过程中经历了“大阅兵”、“上合会议”、环保治理及特大暴雨事件，因此而影响了施工进度，属于不可抗力，应适用附件十一中第十一条的规定，即交房时间已变更为2018年6月30日。本案中，案涉《补充协议》第十一条是否是当事人的真实意思，是否具有法律效力，是否变更了主合同约定的交房期限和交房条件，是判断晖祥公司是否应承担迟延交房违约责任的前提。原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同(预售)》，该合同文本是根据国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本拟定，同时，双方在主合同附件十一之《补充协议》上签字盖章。主合同和《补充协议》均是双方自愿签订，合同依法成立，该合同对当事人具有法律约束力。案涉主合同对商品房交付期限和交付条件进行了约定，双方对此无异议。案涉《补充协议》是主合同的第十一个附件，当事人双方在签订主合同同时，均在《补充协议》上进行了签字盖章，该《补充协议》虽然是晖祥公司提供的格式合同，但协议内容具有明显协商性质，《补充协议》第十一条是对于“因政府政策调整及不可抗力等原因”情形下交房期限和条件的约定，考虑其中签订时间、签字盖章情况、条款内容合法性及交房期限和条件的可协商性等因素，该条款能够体现合同双方的自愿原则，是当事人的真实意思，该条款应具有法律效力。本院认为，民事法律责任上的不可抗力指“不可遇见、不可避免且不能克服”。客观上，上述出现的事件，特别是为确保空气质量政府出台了多项治理环境的措施，涉及某时间段要求停止城区内各类建设工程土石作业等，的确超出了被告在订立合同时的合理判断，影响了施工进度。案涉《补充协议》第十一条约定：“因政府政策调整及不可抗力等原因，出卖人在2018年6月30日前向买受人交付的已具备'五大主体’验收的该商品房时，具备水通、电通、路通。”“买受人对本条款约定已明确知悉并充分了解，无条件同意本条款约定收房。”从条款文义看，在双方主合同约定了交房期限为2017年9月30日的前提下，《补充协议》又约定了“2018年6月30日前”的交房期限，双方在对出现“因政府政策调整及不可抗力等原因”情形下交房期限的约定较为明确。当事人双方虽在主合同第九条约定房屋交付条件为“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质保证书》”，但在《补充协议》中又约定“向买受人交付的已具备’五大主体’验收的该商品房”。依竣工验收合格交房或依竣工验收备案文房属于当事人可协商的文房条件，对该内容的变更不违反法律强制性规定，《补充协议》中约定“五大主体”验收合格交房是双方当事人较为明确地约定的交房条件。本案中，晖祥公司提供了有关政府环保治理等事件的证据，能够证明合同履行期内出现了政府政策调整原因，符合实际情况，成就了《补充协议》第十一条约定的条件，该条款的内容构成了对主合同约定的交房期限和条件的变更。故依据该约定关于房屋交付时间可以在2018年6月30日前，故本院不支持原告请求的违约金。另，根据本院对晖祥江山小区的现场勘察，原、被双方应尽快办理交房手续，避免继续扩大损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款及第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条第二款规定，判决如下：驳回原告刘燕花的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 ：郑长清人民陪审员 ：马新荣人民陪审员 ：齐东海二〇一九年二月十二日书 记 员 ：李英瑞