江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终421号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐美华，女，汉族，1976年7月22日生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢和权，男，汉族，1974年2月8日生。委托诉讼代理人：姚杰，永丰县金久法律服务所法律服务工作者。上诉人徐美华因与被上诉人谢和权房屋租赁合同纠纷一案，不服永丰县人民法院(2018)赣0825民初1862号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐美华上诉请求：1.撤销原审判决；2.上诉费、一审案件受理费和反诉费由谢和权承担。徐美华在诉讼过程中将其上诉请求明确为：撤销原审判决，判决驳回谢和权的一审诉讼请求，徐美华收到的21000元不予退回。事实与理由：1.一审法院认定事实存在错误。本案是对徐美华所租赁店面的租赁权及租赁优先权进行转让的合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。本案所涉及租赁的店面不是徐美华所有的，而是第三人刘年福所有的，但根据刘年福和徐美华于2018年1月1日签订的《店铺承租合同》的约定，徐美华有权在租赁期间进行转让和租赁期到期后优先续租，故徐美华与谢和权在2018年7月14日达成的富贵商城D-9号店面转让合同合法、有效，应得到法律的支持。在一审庭审中，徐美华向法庭提供的徐美华与刘年福的电话录音更是进一步证实了双方之间的合同是上诉人所租赁的店面的租赁权及租赁优先权进行转让的合同。一审法院却故意认定为所谓的不定期租赁合同显然与事实不符，违反了以事实为依据的审判原则。2.一审法院适用法律错误。谢和权续租店面应得到徐美华的同意，并应支付双方自愿约定的转让费。而徐美华为了履行与谢和权之间的转让店面合同，从2018年7月14日的次日起就不计成本抛货。但谢和权在徐美华已抛货一个多星期后提出解除合同，显然违反《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己义务的规定。一审法院却认为双方之间的合同为不定期租赁合同，进而认为谢和权可以随时解除合同，完全是错误和违法的。若双方签订的合同是不定期租赁合同，那么双方应约定租金，而不是转让费。转让费的作用之一是弥补徐美华的亏损，这也是完全符合行业习惯。由此可知一审法院故意歪曲事实，乱用法律。3.一审法院称徐美华的损失可另行起诉，是故意将徐美华陷于无法维权的境地，徐美华是个体户，经营过程中根本不可能有详细的账目记录，亏损也只能是自己大概估算的。退一步说，即使徐美华有自己登记的账目，法院也可以该账目有可能存在伪造为由不予采信，一审法院此举是故意将徐美华逼入无法维权的境地。目前徐美华还和店面所有人刘年福保持店面租赁合同关系，随时可将店面转让给谢和权（参见徐美华与刘年福于2018年11月30日签订的商铺承租合同）。综上，一审法院罔顾事实，滥用法律，不公平、公正审理本案，严重侵犯了徐美华的合法权益，为维护自身权益，徐美华特依法上诉，请予以支持。被上诉人谢和权答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法。根据法律规定，房屋租赁合同是承租人不仅获得房屋的使用权，还可以获得经营权，本案谢和权与徐美华签订店铺转让协议后，只支付了转让费21000元，对该转让店铺没有实现经营权，店铺一直由徐美华进行经营、使用和收益。有些人利用这种形式将租来的房屋层层租赁，使租赁房屋租金过高，以获取暴力，侵害了房屋所有人的利益，这是法律所不允许的，本案徐美华在诉讼中承担败诉风险实属正常。综上，徐美华不顾事实，违背公序良俗，违背法律，纯属缠讼。被上诉人谢和权向一审法院起诉请求：1.判令徐美华退回租房押金21000元；2.诉讼费由徐美华承担。上诉人徐美华向一审法院反诉请求：1.判令谢和权向徐美华支付转让费20000元；2.本案反诉费由谢和权承担。一审法院认定的事实：徐美华租赁了刘年福所有的位于永丰县恩江镇富贵商城D-9号的店面，约定：期限从2017年11月30日至2018年11月30日，年租金11000元，租期内有权转让等内容。2018年7月徐美华不想租，要转让店面，并贴出广告。谢和权看到广告后，于2017年7月14日到该店面与徐美华商谈店面转让事宜。双方当即协商好，店面转给谢和权经营，空店转让费41000元，预付押金1000元。双方把这几项内容简要地写了一张条子，双方均签了字。同月18日，谢和权向徐美华交了20000元转让费，当日，徐美华带谢和权与房主刘年福见面，三人见面时，三人发生争执，争执的原因谢和权与徐美华说法不一致，谢和权说是因为刘年福不同意谢和权使用店面的用途，徐美华说是因为租金太贵而发生争执。第二天，谢和权到店里找徐美华称其不同意租该店铺，要徐美华退回21000元，徐美华不同意，要求继续履行，要谢和权再支付20000元转让费。同月30日谢和权再次到徐美华店里要求退回21000元，徐美华还是不同意，双方发生争执，旁人拨打110，110有接警记录。徐美华一直自己经营该店面。另查明，2017年7月18日后的一个星期左右开始甩卖店内商品，但是没有具体的损失数额。一审法院认为：本案争执的焦点是房屋租赁合同还是单纯的转让合同？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。谢和权与徐美华于2018年7月14日签订的协议，双方只约定了转让费，没有对店铺租赁期限、租金、交付时间和方式、违约责任等事项进行约定。承租人徐美华在其租期内完全可以与次承租人签订租赁合同，双方签订的转让费的协议不可能脱离店铺租赁而单纯成立一个转让协议，所以谢和权与徐美华于2018年7月14日签订的协议，属于店铺转租协议，即属于《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同。因双方没有约定店铺的租期，视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。谢和权于2018年7月19日、7月30日明确向徐美华表示不租店铺，并有接警记录，已经通知了徐美华。因此，谢和权与徐美华的富贵商城D-9号店铺租赁合同应予解除，徐美华收取了谢和权的转让费21000元应退还给谢和权。徐美华反诉要求谢和权支付转让费20000元，不予支持。徐美华在答辩状和反诉状中均陈述自己在谢和权交付了20000元转让费后将店内的商品不计成本低价抛售造成一定的损失，这些损失或者有其他损失，徐美华可另行起诉处理。本案中，徐美华没有这些请求，法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条第二百三十二条之规定。判决：一、被告（反诉原告）徐美华应于本判决生效后三天内退回原告（反诉被告）谢和权21000元；二、驳回被告（反诉原告）徐美华的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元减半收取163元（谢和权已预交163元），反诉费150元（徐美华已预交），全部由被告（反诉原告）徐美华负担。本院二审期间，徐美华围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谢和权对徐美华提交的江西省农村信用社柜台客户凭条的真实性和合法性均不持异议，本院对此依法予以确认。谢和权对该证据的关联性持异议，认为徐美华一直经营租赁刘年福的店铺，徐美华交纳租赁费与本案无任何因果关系，而且本案一审立案的时间是2018年11月2日，徐美华交纳租金的时间是2018年12月，徐美华与刘年福之间房屋租赁关系与本案无任何矛盾。本院认为，徐美华提交的证据亦足以证实徐美华续租了涉案房屋，而谢和权对徐美华与刘年福之间仍存在房屋租赁关系这一事实并不持异议，故对该证据依法予以采信。本院经二审审理查明，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于徐美华应否返还谢和权转让费20000元及押金1000元的问题。徐美华与涉案房屋的房东刘年福于2018年1月1日签订的《商铺承租合同》，明确约定了徐美华应交纳的年租金为11000元，徐美华在承租期内有权转让。徐美华与谢和权于2018年7月14日约定，将涉案房屋空店转让给谢和权，谢和权预付押金1000元。2018年7月18日，谢和权向徐美华支付20000元转让费后，分别于2018年7月19日、7月30日明确向徐美华表示不同意承租涉案房屋。涉案房屋一直由徐美华使用，谢和权与徐美华之间的合同并未实际履行。因谢和权并未实际使用涉案房屋，徐美华理应将其收取的20000元转让费返还给谢和权。徐美华关于其不应返还谢和权20000元转让费的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。谢和权称其不同意承租涉案房屋的原因是房东刘年福不同意转让涉案房屋，但未提供证据予以证实，且徐美华与刘年福签订的合同明确约定徐美华有权转让涉案房屋，故涉案合同未能履行系谢和权单方违约导致的。虽然双方未约定违约责任，但是双方于2018年7月14日签订的协议明确约定，谢和权预付押金1000元。现因谢和权单方原因导致涉案合同未能履行，故其预付的1000元押金不应予以返还，徐美华只需返还谢和权转让费20000元。关于谢和权应否赔偿徐美华损失的问题。一审期间，徐美华虽在其反诉状和答辩状中提及其存在损失的问题，但其提起反诉时只请求谢和权支付转让费20000元，并未反诉请求谢和权赔偿其抛货导致的损失。一审法院根据不告不理的原则，在本案中对损失问题不予以处理，告知徐美华可另行主张权利，处理并无不当。因此，徐美华的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，徐美华的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判令徐美华返还谢和权押金1000元，处理不妥，依法应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持永丰县人民法院(2018)赣0825民初1862号民事判决第二项；二、变更永丰县人民法院(2018)赣0825民初1862号民事判决第一项为：上诉人徐美华应于收到本判决之日起10日内退回被上诉人谢和权转让费20000元；三、驳回被上诉人谢和权的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费313元，二审案件受理费476元，合计789元，由上诉人徐美华负担709元，被上诉人谢和权负担80元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年二月二十五日书记员  张志坚