重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终1231号上诉人（原审被告）：魏毅，男，1972年1月15日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：李恩情，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆市国地资产经营管理有限公司，住所地重庆市北部新区黄山大道东段**，统一社会信用代码91500000750074682J。法定代表人：张永超，董事长。委托诉讼代理人：徐念，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人魏毅因与被上诉人重庆市国地资产经营管理有限公司（以下简称国地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初20295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月4日进行了询问和审理。上诉人魏毅的特别授权委托诉讼代理人李恩情、被上诉人国地公司的委托诉讼代理人徐念到庭参加询问，该案现已审理终结。魏毅上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院作出的（2018）渝0112民初20295号民事判决中的第二、三项判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由国地公司承担。主要事实和理由：1、魏毅与国地公司经协商一致解除该案中的房屋租赁合同并非魏毅单方解除合同，且双方于2017年10月23日自愿交还房屋，因此一审法院事实认定错误，魏毅不应向国地公司支付提前解除合同赔偿金100140元；2、一审判决违约金过高，应按中国人民银行同期基准贷款利率予以调整。国地公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。国地公司向一审法院起诉请求：1、魏毅向国地公司支付拖欠的租金共计528313元，并支付迟延履行租金违约金于最终付清为止（截止2018年8月20日止，违约金暂计180459元）；2、魏毅向国地公司支付提前解除合同赔偿金100140元；3、该案诉讼费由魏毅承担。一审法院认定事实：国地公司是位于渝**的登记所有权人。2013年5月16日，国地公司作为出租方（甲方），魏毅作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋坐落红石路88号美景华联；位于第**，房屋面积2073.3平方米。租赁期限为八年，从2013年4月1日起至2021年3月31日止。（其中2013年4月1日到6月30日为装修期）。有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋，同时甲方不承担任何违约赔偿责任：乙方未按合同约定支付租金，且已逾期超过十天的。租金和租金的交纳方式、期限。租金：2014年4月1日至2017年3月31日期间租金为47686元/月；2017年4月1日以后每年在上年的基础上递增5%，即2017年4月1日至2018年3月31日期间租金为50070元/月。租金的交纳期限：经双方协商一致，租金按季度支付，从第二季度起，乙方应在上一季度租期届满前十日支付次季度全部租金，每逾期一日则乙方需以月租金为基数，支付5%的日违约金。若乙方因单方原因需提前终止本协议，须征得甲方同意；并需支付2个月租金的赔偿金。2017年10月20日，魏毅向国地公司提出《终止合同申请书》，内容为：因我方原因，无法依照合同约定继续承租目标房屋，特向贵方提出于2017年10月23日提前终止合同的申请。如贵方同意，我方可于2017年10月24日前依照合同约定向贵方返还目标房屋。并将营业执照于2017年11月10日前注销或转移。国地公司与魏毅均认可已于2017年10月23日交还房屋。一审法院认为：国地公司与魏毅所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。现双方已自愿于2017年10月23日交还房屋，故对于双方认可的2016年12月1日至2017年10月23日期间的房屋租金魏毅应当支付。魏毅未按期足额支付房屋租金，已构成违约。按合同“乙方因单方原因需提前终止协议，须征得甲方同意”的约定，不能因其向国地公司提出了申请，并得到了国地公司的同意就认定国地公司放弃了违约金。魏毅应当在2016年9月20日前向国地公司支付2016年12月的租金47686元；2016年12月21日前支付国地公司2017年1月1日至3月31日的租金47686元/月×3个月=143058元；2017年3月21日前支付2017年4月1日至6月30日的房屋租金150210元；2017年6月20日前支付2017年7月1日至9月30日的房屋租金150210元；2017年9月20日前支付2017年10月1日至23日期间的房屋租金50070元/月×23天/31天=37149元。总租金金额为528313元。另应当以未付款为基数，从其应付未付的次日起支付违约金至款项付清之日止，违约金的标准一审法院酌情按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍的标准予以支持。超出部分一审法院不予支持。国地公司要求的提前解除合同赔偿金100140元符合双方合同和法律规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、魏毅在本判决生效后立即支付重庆市国地资产经营管理有限公司2016年12月1日至2017年10月23日期间的房屋租金528313元；二、魏毅在本判决生效后立即支付重庆市国地资产经营管理有限公司逾期支付2016年12月1日至2017年10月23日期间的房屋租金的违约金，计算方式为：从2016年9月21日起以47686元为基数；从2016年12月22日起以143058元为基数；从2017年3月22日起以150210元为基数；从2017年6月21日起以150210元为基数；从2017年9月21日起以37149元为基数，按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍的标准计算至款项付清之日止；三、魏毅在本判决生效后立即支付重庆市国地资产经营管理有限公司提前解除合同赔偿金100140元；四、驳回重庆市国地资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11890元，因适用简易程序审理减半收取5945元，由魏毅负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，以国地公司为甲方、魏毅为乙方订立的租赁合同第四、合同变更第（二）项约定：“若乙方因单方原因需提前终止本协议，须征得甲方同意；并需支付2个月租金的赔偿金。”合同履行中，2017年10月20日，魏毅向国地公司提出《终止合同申请书》，提出：因我方原因，无法依照合同约定继续承租目标房屋，特向贵方提出于2017年10月23日提前终止合同的申请。如贵方同意，我方可于2017年10月24日前依照合同约定向贵方返还目标房屋。并将营业执照于2017年11月10日前注销或转移。国地公司同意了魏毅的上述申请，双方对房屋进行了交接，但国地公司并未明示放弃违约金。根据上述租赁合同的约定，因魏毅的原因提前终止租赁合同，须征得出租方同意并支付2个月租金作为赔偿金，故一审法院判决魏毅向国地公司支付提前解除合同赔偿金100140元并无不当。至于魏毅认为违约金过高，应按同期贷款利率主张的请求，因房屋租赁合同解除后，出租方存在寻租损失，故按照两个月的租金损失主张符合客观实际，魏毅提出的应按同期贷款利率主张的理由不能成立，对其该上诉请求不予支持。综上所述，国地公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2303.8元，由重庆市国地资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 付永雄审 判 员 师玉婷审 判 员 闫信良二〇一九年二月二十七日法官助理 王 玲书 记 员 谢 静