上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初45314号原告：蔡照明，男，1944年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：袁俊杰，上海申浙律师事务所律师。被告：包利英，女，1979年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾涛，上海市罗顿律师事务所律师。被告：徐龙昌，男，1963年10月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：蔡奎龙，男，1953年12月26日出生，汉族，住上海市浦东新区合庆镇环庆中路XXX弄XXX号XXX室。原告蔡照明诉被告包利英、徐龙昌确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请依法追加蔡奎龙为本案第三人共同参与诉讼，并转为普通程序继续审理。原告蔡照明的委托诉讼代理人袁俊杰、被告包利英的委托诉讼代理人付润辉到庭参加诉讼。被告徐龙昌、第三人蔡奎龙经本庭传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡照明向本院提出诉讼请求：1、确认两被告之间于2016年12月22日就上海市浦东新区环庆中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告徐龙昌在涤除系争房屋上的抵押之后协助将系争房屋产权恢复登记至被告包利英名下；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2003年11月8日，原告与第三人蔡奎龙通过居间人居间就原告购买系争房屋签署买卖协议，约定房价人民币(以下币种相同)150,320元。协议签署当日，原告即向蔡奎龙付清房款150,315元。2007年9月14日，蔡奎龙与妻子包美芳将系争房屋交付给原告，原告进行装修后居住使用至2016年8月。之后，原告至女儿处小住。2017年6月30日，原告回家时发现房屋门锁被换、防盗窗被损，已由他人居住。经调查，原告获知,2016年12月22日，被告包利英与徐龙昌签署《上海市房地产买卖合同》，由包利英将系争房屋以房价1425,500元出售给徐龙昌，房屋产权已登记至徐龙昌名下。包利英系蔡奎龙与包美芳之女。包利英明知蔡奎龙已将系争房屋出售，仍将系争房屋权利登记于自己名下并出售给徐龙昌，其行为有违诚信，损害了原告的利益；并且被告包利英与徐龙昌以明显低于市场价的价格和明显违反常理的方式进行系争房屋的买卖，属恶意串通，所签署的合同应属无效。被告包利英辩称，系争房屋是被告动迁取得，原先交父亲蔡奎龙对外出租。2016年12月，因蔡奎龙陈述租期已经结束，租客已经迁出，被告包利英经中介居间与徐龙昌签订购房合同。磋商之初，包利英开价182万元，徐龙昌还价170万元。后双方协商将租客留下的部分家具放置在小房间内，要占用小房间，约定房屋交易实际价格为171万元。为帮助徐龙昌避税，双方做低了合同价格。之后，徐龙昌已经全额支付房款。被告包利英并不知道蔡奎龙与原告之间的交易，不同意原告诉请。被告徐龙昌未作答辩，但提交书面答辩状记载“2016年12月几号，我跟我娘子去散步，在镇上走的时候，到一家中介看看房子，这里的人讲有一间房子要挂牌，讲价钱不高。我们感觉这间房子还可以，我们回去跟家里人一起商量一下，决定再去看看，中介也帮我们把上家约出来了，当时上家讲大家本地人，就是自己的一些东西没地方搬，在找地方搬。上家跟我们商量里面的东西可不可以先放一下这里，她可以降低一些房价。但其他一切费用都由我们来。上家并带我们去看了一下房子。回去后，我娘子讲，小孩身体不好，我们自己也存了一些钱，就给小孩买了吧。后来我们又把上家叫出来并给了10万定金给上家，让上家决定卖给我们。12月31日转了50万给上家。后来我们又通过银行贷款了71万给上家，到2017年3月11日我们又转了40万给上家。我家小孩身体不太好，所以我们夫妻两个就拼命赚钱，想买一间镇上的房子给小孩，这样他就有点长处了，找女朋友也稍微好讲一点。并且，我们为了买这间房子还向银行贷了款的，我们想趁我们夫妻俩还做得动活的时间里，给小孩把钱还掉，让他轻松一点……我们认为拼命赚钱省钱买的房子是没有问题的，我们合法所得的房子应该要受到法律的保护。我认为你们有什么事情可以去找上家包利英，跟我没有任何关系”。第三人蔡奎龙未作答辩。本院经审理确认如下事实：被告包利英系第三人蔡奎龙与案外人包美芳所生之女。2003年1月20日，被告包利英与案外人蔡奎龙、包美芳就分家析产纠纷在本院经诉讼达成调解协议，内容为“坐落于上海市浦东新区合庆镇红星村11队包家宅XXX号房屋中，南面一上一下(占地22.4平方米的)房屋产权归原告包利英所有”。2003年5月11日，上海市浦东新区合庆镇红星村11队包家宅XXX号房屋遇动迁，被告包利英与拆迁人签署《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，约定货币补偿金90,480.16元。2003年11月8日，原告作为乙方、蔡奎龙作为甲方签署《协议书》一份，记载“甲方自愿将产权人蔡奎龙所订安置房27幢2号102室82.2平方米转卖给乙方，总价人民币150,320元，一次性付清。此协议是在自愿的基础上签订，双方都自愿遵守此协议。任何一方违约，对方都有权索取违约赔偿金房价的15%”。2003年11月，原告(乙方)与蔡奎龙(甲方)签署《补充协议》，约定甲方拿到钥匙后交乙方，一切具体手续由甲方配合乙方办理。其一切费用由乙方支付。双方无异议。2008年6月18日，被告包利英办理了系争房屋的《配套商品房供应单》，其中“被拆迁户基本情况”记载为“姓名包利英”、“原住房建筑面积43.34平方米”、“原住房地址红星路十一队”，“新购房屋基本情况”记载“建筑面积83.60平方米”、“总房价154723.32元”。2008年6月18日，蔡奎龙、包美芳、包利英办理了上海市浦东新区环庆中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《配套商品房供应单》，其中，“被拆迁户基本情况”记载为“姓名蔡奎龙、包美芳、包利英”、“原住房建筑面积160平方米”、“原住房地址红星路十一队”，“新购房屋基本情况”记载“建筑面积117.87平方米”、“总房价224895.96元”。2013年12月8日，上海市浦东新区环庆中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权于经核准登记于蔡奎龙、包美芳、包利英名下。2013年12月19日，系争房屋产权经审核登记至被告包利英名下。2016年12月22日，被告包利英作为甲方(卖售人)、徐龙昌作为乙方(买受人)签署《上海市房地产买卖合同》，约定包利英将上海市浦东新区环庆中路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给徐龙昌，房地产转让价款为XXXXXXX元。合同第六条约定，双方确认在2017年3月22日之前共同办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：1、甲方承诺该物业内无户口；2、乙方纯商业贷款柒拾壹万元整，贷款不足部分用现金于交易过户当日补足；3、乙方于签订合同十日内支付首付款柒拾壹万伍仟伍佰元整(含定金)；4、乙方贷款放款时间以银行实际放款时间为准；5、甲方收到乙方全额房款交房。合同附件六“居间介绍、代理等中介服务情况”盖具“上海普东房地产展销服务有限公司房地产经纪服务合同专用章”。2016年12月22日，包利英作为甲方，徐龙昌作为乙方，还签署《房屋买卖补充协议》，内容为“今甲方包利英收到乙方徐龙昌购买房屋定金人民币十万元整。该房屋坐落于上海市浦东新区环庆中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为83.6平方米；甲方将该房以总价人民币一百七十一万元出售给乙方，买卖过程中产生的一切费用由乙方承担。甲方收到乙方全额房款后三日内，甲方将房屋交付乙方。本协议是上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)的补充协议，双方对该房价总款约定以本补充协议为准。如果甲方违约，应赔乙方违约金三十五万元人民币。乙方向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续及贷款时，甲方应积极配合乙方顺利办理相关手续。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款”。协议下方，收款人处签署包利英姓名，交款人处签署徐龙昌姓名，时间落款均为2016年12月22日。2016年12月31日，徐龙昌向包利英转账付款50万元。2017年2月21日，系争房屋产权经核准转移登记至被告徐龙昌名下，并同时登记了中国建设银行股份有限公司上海浦东分行债权数额为71万元的抵押权。徐龙昌与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行签署的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》第三十条评估价记载225万元。2017年3月11日，徐龙昌向包利英转账付款40万元。2017年4月5日，包利英账户收到个贷系统平账专户发放给徐龙昌的贷款71万元。2017年11月21日，原告以蔡奎龙、包利英为被告向本院起诉要求确认原告与蔡奎龙、包利英签订的房屋买卖合同有效，并判令蔡奎龙、包利英协助原告办理系争房屋过户手续。该案经立案为(2017)沪0115民初90613号。蔡奎龙在该案审理中提交书面答辩状表示“1、我在2003年11月8日确实和蔡照明签订一份《协议书》，他向我购买一套房屋，当时他给了我15万元左右现金，我并没有收到他的支票，我也不知道支票是怎么用的。2、蔡照明起诉我的这套房子是我女儿的，但是我没有跟我女儿(包利英)说这件事情，只是告诉她房子被租出去了，拿到了租客好些年的租金”。3、这些年我身体很不好，经常癫痫要发作，又有心脏病、高血压，我的身体连出门都困难，蔡照明起诉我之后我女儿要我说明情况，我的心理压力很大，现在我们父女俩矛盾很深，我很愧疚。4、蔡照明如果一定要起诉我的话我同意退还收到的15万元，并且赔偿他2.25万元违约金(房价15万*15%)，这些年的房屋租金我也不要了”。本院认为,依法成立的合同，自成立时生效。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同应属无效。本案中，被告包利英是系争房屋的登记产权人。被告徐龙昌与被告包利英就系争房屋签订买卖合同进行交易，并按合同约定支付了价款，办理了产权转移登记，取得了房屋。从客观履行情况来看，被告徐龙昌签订合同和履行合同的行为均无异常。原告亦未提供充分证据证明被告徐龙昌存在与包利英恶意串通的意思表示和行为。即便被告包利英对第三人蔡奎龙向原告转让系争房屋的事实是明知的，又或者包利英与徐龙昌约定的房屋转让价格确实较多低于当时同类房屋的市场价格，在没有证据证明被告徐龙昌在房屋买卖过程中存在恶意串通的意思表示及行为的情况下，均不足以推翻徐龙昌与包利英间房屋买卖合同的效力。原告仅得以根据自己的房屋买卖合同寻求救济。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告蔡照明的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,629元，保全费人民币5,000元，合计人民币22,629元，由原告蔡照明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  宋丽君人民陪审员  沈 英二〇一九年二月二十一日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体后者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。