湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初4189号 原告:杨尚，男，汉族，1993年3月21日出生，住湖南省。 委托诉讼代理人:徐世元，湖南通程律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李高翔，湖南通程律师事务所律师。 被告:宁乡市龙田镇月塘村村民委员会，住所地湖南省宁乡市龙田镇月塘村塔子山组。 法定代表人:李新良。 委托诉讼代理人:郭谷良，湖南嘉麟律师事务所律师。 被告:长沙盛航置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。 法定代表人:肖玉军。 委托诉讼代理人:胡威，该公司员工。 委托诉讼代理人:罗钢，该公司员工 被告:中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住所地长沙市开福区芙蓉中路**。 负责人:陈志峰，行长。 委托诉讼代理人:胡朝辉，该行风险管理部副主任。 原告杨尚与被告宁乡市龙田镇月塘村村民委员会（以下简称月塘村委会）、被告长沙盛航置业有限公司（以下简称盛航公司）、被告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称松桂园支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告杨尚及委托诉讼代理人徐世元、被告月塘村委会委托诉讼代理人郭谷良、被告盛航公司委托诉讼代理人胡威、被告松桂园支行委托诉讼代理人胡朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨尚向本院提出诉讼请求:1、判令被告月塘村委会承继杨某1继续履行原告杨尚与杨某1于2017年10月1日签订的《商品房转让协议》；2、判令被告月塘村委会配合原告杨尚办理涉案房屋（长沙市望城区月亮岛街道中华岭村润和又一城10栋2708号房屋）的不动产权证；3、判令被告盛航公司协助被告月塘村委会将涉案房屋的不动产权证办理至原告杨尚名下；4、判令被告松桂园支行将涉案房屋的贷款人由杨某1变更为原告杨尚。事实与理由：2017年10月1日，原告杨尚与杨某1签订了《商品房转让协议》，约定：杨某1将其购买的位于长沙市望城区月亮岛街道中华岭村润和又一城10栋2708号房屋（以下简称涉案房屋）以785915元的价格转让给杨尚。因杨某1前期对该房屋只进行了网签及其他客观原因，导致涉案房屋未办理不动产权证书，因此涉案房屋也就没有办理产权转移登记手续。2018年6月22日，杨某1因意外死亡，因其未婚未生育子女，又无相关法定继承人，客观上无法协助原告办理涉案房屋的登记手续。依据《中华人民共和国继承法》第三十二条之规定，因死者杨某1户籍所在地为月塘村易家组，月塘村委会成为该房屋继承人。根据原告此前与杨某1签订的《商品房转让协议》，月塘村委会作为涉案房屋的权利继承人，理应在继承财产范围内履行其相应的义务。被告盛航公司作为开发商，应按照《商品房买卖合同》约定向房屋权属登记部门提交办理房地产权属登记所需材料，现因杨某1意外死亡，已无法成为该不动产权属证书的原始登记人，按照《继承法》的相关规定，月塘村委会成为杨某1的财产继承人，故盛航公司应协助月塘村委会将不动产权属证书的登记人进行更正。同时，涉案房屋是按揭贷款购买，被告松桂园支行为放贷银行，自2017年10月1日杨某1与原告签订《商品房转让协议》后，原告代替杨某1每月归还银行按揭贷款至今。原告因自身经济压力无法一次性偿还全部银行按揭贷款，注销抵押，原告请求被告松桂园支行将涉案房屋的抵押贷款人变更为原告。特提起诉讼。 被告月塘村委会辩称：月塘村委会愿意在法律允许的前提下配合原告继续履行合同并办理相关产权证，但月塘村委会不承担期间所产生的任何费用。 被告盛航公司辩称：在房屋权利人未发生变更之前，我公司依照合同约定依法办理杨某1的不动产产权证，若房屋权利人发生变更，待确定后我公司会积极配合办理相关手续。 被告松桂园支行辩称：1、涉案房屋的情况是否真实由法庭核实；2、我行既无约定也无法定义务配合杨尚办理变更涉案房屋贷款人的手续；3、中国银行对借款人需要履行严格的审批手续，只有在达到我行认可的条件下才能予以发放贷款，但杨尚并未经我行审查，我行不同意办理变更。如涉案房屋的贷款发生贷款逾期情形，我行将采取法律措施依法保障合法权益。 经审理查明：原告杨尚与案外人杨某1系堂兄弟关系。2015年11月25日，杨某1与被告盛航公司签订了一份《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号201502702708），约定：由杨某1购买盛航公司开发的坐落于长沙市望城区月亮岛街道中华岭村润和又一城10栋的2708号商品房，房屋建筑面积120.91平米，总房价503902元；杨某1于合同签订之日交付首期房款133902元，余款370000元申请按揭贷款。此后，杨某1在被告松桂园支行办理了按揭贷款370000万元，贷款期数为240期，期限从2015年12月8日至2035年12月8日。 2017年期间，杨某1因父母相继患重病等原因致家庭经济紧张，决定将其在盛航公司购买的商品房转让给堂弟杨尚。2017年10月1日，在堂姐杨某2的见证下，杨某1与杨尚签订了一份《商品房转让协议》，约定：杨某1将其购买的润和又一城10栋2708号房屋以785915元的价格转让给杨尚；杨尚于当日向杨某1支付现金150000元，剩余款项由杨尚分期支付；房屋的维修基金由杨尚负责缴纳；杨某1在取得房屋产权证后立即办理转让手续到杨尚名下，办理产权证转让手续的费用由双方商议承担。在协议签订后，杨某1每月归还的银行按揭贷款均由杨尚通过支付宝转账至杨某1账户。在盛航公司于2017年12月30日交房后，杨某1将房屋钥匙交付给了杨尚，杨尚以杨某1的名义缴纳了2018年全年的物业费。 2018年6月中旬，杨某1因父母相继离世等原因产生厌世情绪，其在向杨某2发信息告别后失踪。2018年6月22日，长沙市公安局治安管理支队水警大队在湘江坪塘水域发现杨某1尸体。杨某1死亡后，其所欠被告松桂园支行的银行贷款一直由原告杨尚负责偿还至2019年1月。杨尚在与杨某1签订商品房转让协议后，陆续通过支付宝转账给杨某1和代杨某1偿还银行贷款的金额共计208123元。在本案审理中，经本院释明后，杨尚表示愿意代为清偿杨某1所欠松桂园支行的剩余全部银行贷款33万余元，并于2019年1月23日将340000元存入松桂园支行。 另查明，杨某1死亡后没有第一、第二顺位的任何继承人，其生前系被告月塘村委会的村民。截止至本案开庭之日，盛航公司对涉案房屋的不动产权证尚未办理完成。 上述事实，有杨某1的死亡证明、杨某1与盛航公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》、杨尚与杨某1签订的《商品房转让协议》、杨某1收取15万元的收据、杨尚支付宝转账记录、支付房贷的银行流水、支付相关税费的凭证与记录、杨尚的无房证明、证人杨某2的证言、杨某1与松桂园支行签订的《贷款合同》、《抵押合同》、还款清单、房屋预告登记证、剩余还款计划及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国继承法》第三十二条规定：“无人继承又无人受赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”本案中，杨某1死亡后，在没有其他继承人的情况下，杨某1所属村委会即被告月塘村委会依法取得其遗产继承权。杨某1生前与被告盛航公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，杨某1基于该合同享有的财产性债权依法属于遗产，应当由被告月塘村委会继承，被告盛航公司应当按照合同约定向月塘村委会履行未完成的合同义务，将涉案房屋的不动产产权办理至月塘村委会名下。原告杨尚与杨某1签订的《商品房转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均负有履行合同的义务。杨某1死亡后，被告月塘村委会依法继承涉案房屋的权利，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”的规定，月塘村委会应当在遗产实际价值内向杨尚继续履行后续的合同义务，在条件成就时应当将涉案房屋产权过户至原告杨尚名下。由于杨某1购买的涉案房屋在被告松桂园支行办理了贷款抵押，原告杨尚自愿代为清偿贷款消灭抵押，并且已经将相应款项存入被告松桂园支行处以保证还款的履行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，被告松桂园支行在贷款清偿后应当解除抵押，消除对房屋产权登记变更的阻碍。综上，涉案房屋的不动产权证首先应当由盛航公司办理至月塘村委会名下，再由月塘村委会过户至杨尚的名下；但为了减轻诉累，提高社会管理效能，本院认为可以直接由盛航公司办理至杨尚的名下，但期间需承担的税费仍然应当负担。 对于原告杨尚应当支付的剩余房屋价款，亦属于杨某1的遗产范围，应当由被告月塘村委会继承，但月塘村委会并未对此主张权利，双方可以另行解决，本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三十二条、三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行在本判决生效后五日内收取原告杨尚自愿代为清偿的杨俊生前所欠的全部贷款本息并解除长沙市望城区月亮岛街道中华岭村润和又一城10栋2708号房屋的抵押登记； 二、由被告长沙盛航置业公司于房屋抵押解除后三十日内将长沙市望城区月亮岛街道中华岭村润和又一城10栋2708号房屋的不动产产权证办理至原告杨尚名下，被告宁乡市龙田镇月塘村村民委员会承担协助义务；期间所产生的税费由原告杨尚承担； 三、驳回原告杨尚的其他诉讼请求。 案件受理费11660元，因适用简易程序减半收取5830元，由原告杨尚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  蔡智猛 二〇一九年二月二十七日 代理书记员  肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国继承法》 第三十二条无人继承又无人受赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。