湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初7607号原告湖南紫竹源房地产有限公司，住所地：长沙县星沙街道杨梅冲社区星沙大道**。法定代表人：唐修国。委托代理人罗武华，湖南湘达律师事务所律师。委托代理人黄远丽，湖南湘达律师事务所律师。被告张文政，女，1995年3月7日出生，汉族，住山东省沾化县。第三人中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行，，住所地：长沙县星沙街道经济技术开发区板仓中路**负责人张毅，行长。委托代理人刘夏元，湖南超前律师事务所律师。委托代理人黄志坚，中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行职员。原告湖南紫竹源房地产有限公司（以下简称紫竹源公司）诉被告张文政及第三人中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹源公司委托其代理人罗武华、第三人工商银行委托其代理人黄志坚到庭参加了诉讼，被告张文政经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告紫竹源公司请求判令：1、解除原告与被告于2016年9月27日签订的《长沙县商品房买卖合同》及《长沙县商品房买卖合同补充协议》；2、被告向原告支付违约金35267.8元（房屋总价款的10%），并按银行同期贷款利率计算自起诉之日起至实际支付之日止的利息；3、被告、第三人配合原告办理注销《长沙县商品房买卖合同》备案登记、解除网签、商品房预告登记及商品房抵押权预告登记的手续；4、本案诉讼费、公告费及为维护原告合法权益所产生的律师费用8598元由被告承担。第三人工商银行陈述称，一、原告于2018年5月22日代替被告清偿逾期本金及利息10141.09元，于2018年5月23日代替被告一次性清偿剩余贷款本金及利息235582.99元，原告代替被告偿还贷款本金及利息共计245724.08元；二、因被告未缴纳契税和维修基金，故没有办理抵押登记。被告张文政未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2016年9月27日，原告与被告签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20150165307）及补充协议。合同约定：原告将位于星沙镇湘龙路以南、栖霞路以西、编号为长国用（2011）第272号地三一街区第26幢3层307号商品房出让给被告，该房建筑面积共63.17平方米，商品房总金额：352678元，被告应于2016年9月27日支付首付款（含定金）106678元，剩余房款246000元采用银行按揭方式支付；补充协议约定：原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金。2、2016年11月17日，原、被告与中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告贷款总额为246000元。根据该合同，原告承诺对购房借款人被告向中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行提供阶段性连带责任保证。担保期限为合同条款生效之日起至抵押登记办妥且贷款人收到记载有抵押登记信息的房屋他项权利证书之日止。3、被告张文政按照《商品房买卖合同》约定向原告支付了购房首付款106678元。《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行发放贷款246000元至原告帐户。被告张文政向工商银行归还了部分贷款本息。此后，因借款人张文政未再履行归还按揭贷款本息的义务，工商银行要求原告承担连带保证责任。原告于2018年5月22日代替被告向工商银行清偿逾期贷款本金及利息10141.09元，于2018年5月23日代替被告一次性清偿剩余贷款本金及利息235582.99元，共计245724.08元。4、因被告张文政未缴纳契税和维修基金，故涉案房屋没有办理抵押权预告登记。判决的理由与结果本院认为，一、被告张文政经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁判。二、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20150165307）及补充协议、原被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同各方应当按上述合同及其补充协议的约定全面履行各自义务。原、被告在合同补充协议中明确约定：原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金。被告张文政未按合同约定归还按揭贷款，显已违约，原告据此行使合同解除权并主张违约金35267.8元（352678元×10%），符合约定，本院予以支持。原告主张自起诉之日起以违约金35267.8元为基数按银行同期贷款利率计算利息没有依据，本院不予支持。三、合同解除的法律后果，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，原告紫竹源公司应按约返还被告张文政购房首付款106678元及已实际支付的银行按揭贷款本金。被告张文政应协助原告紫竹源公司办理涉案房屋注销《长沙县商品房买卖合同》及补充协议备案登记、解除网签、商品房预告登记等手续的合同附随义务。因涉案房屋未办理商品房抵押权预告登记，故无需办理原告主张的商品房抵押权预告登记手续。原告主张律师代理费8598元，但其未提供委托合同及增值税发票证实，《长沙县商品房买卖合同》及补充协议对此亦无约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除湖南紫竹源房地产有限公司与被告张文政于2016年9月27日就三一街区第26幢3层307号商品房签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20150165307）及其补充协议；二、被告张文政于本判决生效之日起五日内支付原告湖南紫竹源房地产有限公司合同解除违约金35267.8元；三、被告张文政在本判决生效之日起五日内协助原告湖南紫竹源房地产有限公司办理位于星沙镇湘龙路以南、栖霞路以西、编号为长国用（2011）第272号地三一街区第26幢3层307号商品房注销商品房买卖合同备案登记、注销商品房预告登记、解除网签手续；四、原告湖南紫竹源房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向被告张文政返还购房首付款106678元及已实际支付的银行按揭贷款本金（金额以中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行提供的证明为依据）；五、驳回原告湖南紫竹源房地产有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费897元、公告费560元，合计1457元，由被告张文政承担。如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖红斌人民陪审员  周泽成人民陪审员  李慧芳二〇一九年二月十五日法官助理胡赟书记员成靖附：本判决所引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。