广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7762号原告：杨伟成，男，1977年1月7日出生，汉族，住XXX。原告：易卫娣，女，1979年9月1日出生，汉族，住XXX。委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所实习律师。被告：清远市富麟房地产有限公司，住所地清远市清城区静福路6号维港半岛二十三号楼二楼205。法定代表人：梁焕南。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷雨婷，广东优晟律师事务所实习律师。原告杨伟成、易卫娣与被告清远市富麟房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟成、易卫娣的委托诉讼代理人李军，被告清远市富麟房地产有限公司的委托诉讼代理人钟小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟成、易卫娣向本院提出诉讼请求：1、判决由被告向原告交付清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园38号楼13层04号房屋；2、判决由被告向原告支付逾期交付清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园38号楼13层04号房屋的违约金11200元（计算期限从2018年1月1日起至被告交付涉案房屋止，暂计至2018年4月21日共4个月，按租金2800元/月的标准计算，共计11200元）；3、判决由被告承担本案诉讼费。以上暂计：11200元。事实和理由：原告以716353元的价格购买被告位于清远市新城东12号区静福路6号房屋于2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2017年12月31日前交付房屋（合同第十一条），逾期交房被告需按每日万分之一的标准向原告支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%（附件十一：合同补充协议第八条）。被告至今仍未通知原告收楼，直至起诉之日涉案房屋仍不具备交楼条件，现被告未按合同约定交付房屋已构成违约，本案中被告逾期交房达数月之久，属严重违约情形，原告认为每日按照已付房款万分之一，且不超过已付房款1%的标准计付违约金尚不足弥补原告的房屋租金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔2003〕7号第16、17、18条规定，违约金低于实际损失，可参考租金标准计付原告损失。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告清远市富麟房地产有限公司辩称：一、因不可抗力导致竣工验收备案被迫搁置，商品房交付随之延期，答辩人不应承担逾期交楼的违约责任。2017年9月22日，涉案38幢楼通过勘察、涉及、施工、监理、建设单位五方验收，但是答辩人申请规划验收时被告知项目被划入环保督察范围，项目需暂缓验收备案。因政府对水源保护区的拐点坐标一直没有对外公布，且本案涉及项目经依法报建及审批后进行施工建设，因此答辩人对于项目存在环保隐患并导致暂缓验收备案的情形发生是不能预见，不能避免，也不能克服。涉案38号楼在2018年4月11日取得竣工验收备案手续。竣工验收备案后，于2018年6月22日将房屋测绘所需的全部材料递送给清远市测绘地理信息中心申请测绘，由于该中心未能在20个工作日内完成测绘工作并出具测绘报告，因此商品房交付也随之延期。但清远市测绘地理信息中心未能按期出具测绘报告的原因，导致交楼条件不能成就，也是答辩人无法预见、无法避免、无法克服的情形。二、答辩人对维港半岛小区及涉案31幢栋楼的开发建设符合法律规定，不存在过错或违法行为涉案项目经依法报建及审批后进行施工建设，并早已竣工且大道验收条件，答辩人已尽开发商应尽义务，不存在过错行为。综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，以被告清远市富麟房地产有限公司为出卖人，以原告杨伟成、易卫娣为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为2016071662）及补充协议，原告向被告购买位于清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园38号楼13层04号房屋，商品房总价款为716353元。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明收》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。还约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件十一的合同补充协议第八条约定，逾期交房且买受人要求继续履行的，出卖人按每日万分之一的标准向买受人支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。同时约定下列情形免责：1、因不可抗力，……4、因政府部门需要的各项管制延期的……8、因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。……等。补充协议第二十七条约定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、若因买受人未付清房款或者违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋......2、由于买受人原因（除上述第（1）点情况外）导致该商品房未能按期交付的，出卖人不承担逾期交付房屋的责任，自出卖人向买受人发出交付通知书之日起，视为房屋已经交付给买受人使用等。原、被告确认原告已交齐了购房款716353元。2018年2月26日，清远市城乡规划局就解决因水源保护问题暂停房地产开发项目报建与验收问题向市人民政府办公室作出复函（清规函［2018］166号），主要内容为：1、根据环境保护部印发的《关于开展环境保护督察工作的通知》以及清远市中央环境保护督察交办案件落实组文件，保利天汇等十五个项目（包括朝南维港半岛房地产项目）涉及七星岗水厂以及一级水源保护区而列入督察范围，按照环境保护督察整改要求，均暂缓办理保利天汇等十五个项目建设工程规划许可手续；2、建议环保部门进一步明确七星岗水厂一级水源保护区范围（含四至坐标），对上述十五个项目不在保护区范围内的部分明确可给予办理相应规划审批手续，对于位于保护区范围的项目亦请市政府尽快明确何时可以办理规划审批手续。2018年6月25日，被告向清远市环境保护局发出《关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及析饮用水保护范围的函》，载明维港半岛项目18#、19#、20#、30#、31#、32#楼及2、6、7区地下室在办理规划条件核实合格通知书时被审定为达到规划条件核实标准，但属于环保督察范围，请求清远市环境保护局在自检材料上盖章确认18#、19#、20#、30#、31#、32#楼及2、6、7区地下室已通过环保验收并明确2区、6区、7区地下室是否在水源保护区范围。2018年4月13日，被告向原告发出收楼通知书，被告于2018年10月1日签署楼宇交接确认书并领取了涉案房屋钥匙。另查明，涉案38号楼于2013年8月12日取得《建设工程规划许可证》，于2018年4月11日竣工验收备案，至法庭辩论终结时仍未取得房屋测绘报告。以上事实，有身份证、企业机读资料、商品房买卖合同、发票、建设工程规划许可证及附件、收楼通知书、楼宇交接确认书、关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及析饮用水保护范围的函、关于请求明确“维港半岛”项目部分涉及饮用水源保护区范围的复函、审定通知书、竣工验收备案表、委托测绘收件回执以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。对于原告的第一项诉讼请求，法庭辩论终结前，被告已将涉案房屋及钥匙交付给原告，该项诉求缺乏事实依据，本院予以驳回。对于原告的第二项诉讼请求。依据清远市城乡规划局向市政府作出的复函，可认定包括涉案维港半岛项目在内的15个地产项目因环保督察，政府部门在2018年2月26日前暂缓办理规划许可及验收手续等。在明确不属于保护区范围内可办理验收手续后，涉案38号楼在2018年4月11日已竣工验收备案，距离清远市城乡规划局复函建议市政府给予办理验收手续约1个月时间，属于合理期间。其次，被告取得建设工程规划许可证等手续，且无证据证明被告因本案涉及的38号楼被有关部门处罚等，故本院认为造成本案涉及的38号楼在2018年4月11日完成建设工程竣工验收备案不是被告所能控制的原因导致，应属约定的免责情形。关于交楼时间，被告在涉案38号楼竣工验收备案后三天内（2018年4月13日）已通知原告收楼，本案中无证据显示原告未能在收到收楼通知书后及时收楼是被告的原因导致的，根据合同“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人不承担逾期交付房屋的责任，自出卖人向买受人发出交付通知书之日起视为房屋已经交付给买受人使用”的约定，涉案房屋自2018年4月13日起视为已交付给原告使用，原告要求被告赔偿逾期交楼违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨伟成、易卫娣的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取计65元，由原告杨伟成、易卫娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一九年二月十六日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。