山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0687民初2953号 原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海阳路**。 负责人：田长缨，行长。 委托诉讼代理人：万德辉，该行工作人员。 委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。 被告：林有良，男，1970年11月7日出生，汉族，住山东省莱州市。 被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，，住所地山东省海阳市徐家店镇 法定代表人：程强。 被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街**** 负责人：李长征。 原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建行海阳支行）与被告林有良、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉、孙华丛到庭参加诉讼，被告林有良经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除建行海阳支行与林有良于2013年12月6日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.请求林有良偿还所欠借款本金201742.96元、利息16962.82元，并按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定支付自2018年1月9日起至全部清偿本息之日止的利息；3.请求林有良承担律师代理费13835元；4.请求山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对以上款项承担连带清偿责任；5.依法确认建行海阳支行对林有良办理预告登记坐落于海阳市徐家店国际商城C18号楼5单元202号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；6.请求林有良、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用。事实和理由：林有良因购买山东鑫沃房地产开发有限公司开发的坐落于海阳市徐家店国际商城C18号楼5单元202号房屋向建行海阳支行申请贷款，2013年12月6日，建行海阳支行与林有良、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款金额22.6万元，借款期限179个月，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司为林有良履行还款义务提供连带责任保证。建行海阳支行依约发放了贷款，截止到2018年1月8日，林有良已经多次未按照合同约定的时间履行还款义务。 林有良未作答辩。 山东鑫沃房地产开发有限公司未作答辩。 山东银联担保有限公司烟台分公司未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月8日，林有良与山东鑫沃房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海阳市徐家店国际商城C18号楼5单元202号房屋，付款方式采用商品房担保贷款。 2013年12月6日，建行海阳支行与林有良、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，合同编号370667170-2012-20130653795，约定：借款用途，购置房产；借款期限自2013年12月6日至2028年12月6日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力；借款金额22.6万元，贷款人将款项一次性划入山东鑫沃房地产开发有限公司账户；还款采用等额本息还款法，还款方式为委托扣款方式；贷款利率为年利率，即在基本利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕，贷款利息自划款之日起计算，按日计息；担保方式为保证和抵押，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司是保证人，承担连带责任保证，山东鑫沃房地产开发有限公司的保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，山东银联担保有限公司烟台分公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止,海阳市徐家店国际商城C18号楼5单元202号房屋为抵押物,担保和抵押的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）。 合同约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，不予并处。合同约定：除非有可靠、确定的相反证据，贷款人有关本金、利息、费用和还款记录等内容的内部账务记载，贷款人制作或保留的借款人办理提款、还款、付利息等业务过程中发生的单据、凭证及贷款人催收贷款的记录、凭证，均构成有效证明甲乙双方之间债权关系的确定证据。借款人不能仅因为上述记录、记载单据、凭证由贷款人单方制作或保留，而提出异议。2014年1月2日，建行海阳支行按照约定将贷款22.6万元发放到山东鑫沃房地产开发有限公司账户。 2013年12月27日，海阳市住房保障和交易中心对位于海阳市徐家店国际商城C18号楼5单元202号房屋办理预告登记，预告登记权利人：建行海阳支行，预告登记义务人：林有良。截止2018年1月8日，林有良借款本金余额201742.96元，欠付利息、罚息16962.82元。截止2016年7月30日，山东鑫沃房地产开发有限公司为林有良垫付贷款本息5374.8元。建行海阳支行请求林有良按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定支付自2018年1月9日起至实际给付之日止的利息。 2018年1月31日，建行海阳支行与山东息相通律师事务所签订《委托代理协议（个贷类）》，约定律师代理费13835元，建行海阳支行未提交律师代理费发票。律师代理费是参照《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》（鲁价费发【2017】70号）收取。具体计算为：基础服务费2500元，1万（不含）-10万元（含）部分按6%为5400元，10万-50万（含）部分按5%为5935元。 2018年8月23日，本院依据建行海阳支行申请依法查封林有良办理预告登记位于海阳市徐家店国际商城C18号楼5单元202号房屋，查封期限三年，保全期间由山东鑫沃房地产开发有限公司保管。 另查明：2009年8月10日，山东银联担保有限公司授权山东银联担保有限公司烟台分公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行签订《个人贷款担保业务合作协议》，山东银联担保有限公司烟台分公司在山东银联担保有限公司授权范围内合作担保业务引起的法律责任由山东银联担保有限公司承担。 本院认为，原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，本院确认合法有效，原、被告均应依约履行，被告林有良未能按照合同约定偿还原告借款，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。原告请求解除与被告林有良签订的《个人住房(商业用房)借款合同》符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。 截止2018年1月8日，被告林有良借款本金余额201742.96元，欠付利息、罚息16962.82元，本院予以认定，原告请求被告林有良付清，符合合同约定，本院依法予以支持；原告请求被告林有良自2018年1月9日起至实际给付之日的利息仍按借款合同约定的利率计付，符合法律规定，本院予以支持。 原告请求被告林有良承担律师代理费13835元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 抵押权自登记时设立。本案中，被告林有良办理的是抵押预告登记，因此抵押权未设立，故原告要求对被告林有良名下办理预告登记的位于海阳市徐家店国际商城C18号楼5单元202号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。 借款合同约定，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带责任保证，被告山东鑫沃房地产开发有限公司承担保证责任的保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；被告山东银联担保有限公司烟台分公司承担保证担保的保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，故原告请求被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告林有良于2013年12月6日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》； 被告林有良于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金201742.96元、利息16962.82元，本息合计218705.78元，逾期利息自2018年1月9日起至实际给付之日止，按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计付； 被告林有良于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行律师代理费13835元； 被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对上述二、三项款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4788元，诉讼保全费1683元，由林有良、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  程平霖 人民陪审员  姜聪玲 人民陪审员  包桂凤 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  孙子淼