广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初8608号原告（反诉被告）：郭伟强，男，汉族，1964年10月11日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，委托代理人：肖起义，广东敬业律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜正林，男，汉族，1979年2月12日出生，身份证住址：湖南省邵东县，委托代理人：张京正，广东友邦方达律师事务所律师。原告（反诉被告）郭伟强诉被告（反诉原告）姜正林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭伟强的委托代理人肖起义，被告（反诉原告）姜正林及其委托代理人张京正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭伟强请求人民法院判令：1.姜正林支付违约金16000元；2.姜正林退回押金16000元；3.姜正林归还财物（3台空调、230平方米地胶），如损坏则折价赔偿；4.姜正林承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月27日，郭伟强与姜正林签订租赁合同。约定将座落于珠海市吉大×××路×××号×××大厦第×××层×××单元共计300平方米的房屋出租给郭伟强经营乒乓球馆。合同签订后，郭伟强按约定支付了16000元押金和2017年4月份的房租6400元。进行装修时，郭伟强发现出租面积仅220平方米。在已购买相应器材的情况下，郭伟强被迫进行经营。经营过程中，该房屋原出租人李女士以不能转租为由多次干扰经营。郭伟强在无法正常经营的情况下，在交清2017年9月10日之前的租金后，于2017年9月8日雇请搬家公司准备退场，但被李女士阻拦。经公安机关协调，各方不能单独行动，维持现状、协商解决。涉案场所已被关闭，器材已被搬走。被告（反诉原告）姜正林辩称：郭伟强的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能获得支持。同时我方已提出反诉，请求法院支持我方反诉请求。被告（反诉原告）姜正林反诉请求人民法院判令：1.郭伟强支付自2017年9月1日起至2017年9月23日止的租金6133元；2.郭伟强支付自2017年4月7日起至2017年9月23日止的水电费，金额为6000元；3.郭伟强赔偿损失6000元；4.郭伟强支付地面清洁费2000元；5.郭伟强支付搬运费1600元。事实和理由：双方签订的合同是房东口头同意的，房东也没有干扰郭伟强的正常经营。郭伟强提前结束经营的原因是其经营不善、效益不好。郭伟强违约，长期拖欠水电费。2017年9月8日房东阻拦其退场的原因为：1.拆除地胶造成地面损害，房东要求其恢复原状或支付相应费用；2.拆除电线时没有专业电工操作。所以当时产生纠纷从而由公安机关协调。之后郭伟强多次拒绝搬迁。无奈之下，姜正林于2017年9月23日和房东结清费用后才将部分物品搬离。为放置这些物品，姜正林又另租场地。在多次催促下，郭伟强才于2018年6月份将物品搬走，仅余3台空调。地胶现在原处。郭伟强违反合同，应当赔偿姜正林的相应损失。原告（反诉被告）郭伟强辩称：一、关于2017年9月1日至23日的租金问题。根据租赁合同，每月的租金是当月10日缴清，截止至2017年9月10日之前的房租我方均已付清，9月10日至23日之间的房租我方认为不应缴纳，在9月8日我方已经与姜正林达成了退场的约定，后因原房东李小姐的阻止，三方甚至因争执到了派出所。后派出所要我三方自行协商，房东李小姐叫人在出租屋门上上了一把锁，从此之后我方就没有进入过出租场地。既然我方未能再进入出租场地，我方认为就不应当再付房租。二、关于2017年4月7日到9月23日的水电费问题，在租赁场地上有两方在经营，一方是姜正林在经营射击，另一方是郭伟强在经营乒乓球馆，双方共用水电表。同时合同第四条约定，水电费由郭伟强承担所用量，电费基准确量700度由姜正林承担。时至今日，我方未曾支付水电费，但并非我方不付，而是从未告知我们当月的水费是多少，电费减掉700度后我方还应付多少，希望姜正林提供一个有依据的数额。截止的时间也只能截止到2017年9月9日而非23日。三、关于地面清洁费，我方乒乓球馆地面铺设了地胶，即使搬走也不存在清洁的问题。关于搬运费，姜正林确实在未告知我们的情形下请了车把我们的东西全部搬走了，他违法搬走我们的财物不应当由我们承担搬运费用。原告（反诉被告）郭伟强提交了如下证据：1.租赁合同；2.收据5张、销售单、收款收据、科龙体育销售单、冷饮设备按金收据、冷饮设备投放出仓签收单；3.微信通话记录7张；4.调查笔录两份；5.律师函；6.证人证言。被告（反诉原告）姜正林提交了如下证据：1.微信聊天记录；2.照片；3.合同最后一页的复印件；4.微信聊天记录；5.支付清单；6.证人证言；7.水电费发票6份。经审理查明，2017年3月27日双方签订了租赁合同。约定将座落于珠海市吉大×××路×××号×××大厦第×××层×××单元共计300平方米的房屋出租给郭伟强作为办公用途。第一条约定，租赁期从2017年4月7日至2018年10月31日。租金每月8000元。每月10号前缴交。第三条约定，签订合同后，预交2个月租金作为保证金即16000元，再付当月（4月）房租6400元。保证金不得抵作租金，于合同到期迁出时，并交清所有费用，验收物业无误后，无息退还。第四条约定，水电费由郭伟强承担所用量，电费基准确量700度由姜正林承担。第六条约定，合同期内，因姜正林原因造成不能正常营业则需赔偿郭伟强2个月房租及退回押金。郭伟强也不得以任何理由提出终止租赁合同，否则无需退还保证金。合同签订后，郭伟强交纳租金至2017年8月，未交水电费。双方经协商同意解除合同。2017年9月8日，郭伟强雇人清场时，原出租人李淑蓉现场阻止后经公安机关协调，保持原状。2017年9月23日，姜正林与原出租人结清费用后将相关物品搬离涉案场地另行存放。目前，尚有3台空调未取回，220平方米地胶尚在原处。另查明，微信记录显示，姜正林曾向郭伟强主张2017年5月、6月的水电费每个月减去200度后由郭伟强承担。姜正林向原出租人承诺若未清理现场则支付2000元清理费。姜正林还提供了400元搬运费的微信转账记录。还查明，郭伟强申请了吴玉庆、郭劲波、刘彬出庭作证，拟证明涉案场地因欠交水电费而经常被停电，搬离时被原出租人李淑蓉阻止并报警。姜正林申请了李淑蓉出庭作证，拟证明李淑蓉曾头口同意转租，其阻止郭伟强搬离的原因为：1.拆除地胶造成地面损害，要求其恢复原状或支付相应费用；2.拆除电线时没有专业电工操作，比较危险。李淑蓉收到了姜正林交的2000元地面清理费。没有对涉案场地停过水电。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订租赁合同，二者之间成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。据此，双方均应按照租赁合同的约定履行义务。双方经协商一致解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，涉案租赁合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，郭伟强以实际租赁面积不符合合同约定、他人干扰正常经营为由主张姜正林违约。对此本院认为，因公摊面积的存在导致实际面积少于建筑面积，符合基本生活常识。郭伟强也没有证据证明实际经营面积仅220平方米。其次，郭伟强仅提供了证人出庭证明原出租人李淑蓉以停水停电的方式干扰其正常经营，证据不足，本院不予采纳。姜正林以拖欠水电费、提前终止合同为由主张郭伟强违约。对此本院认为，根据租赁合同第四条的约定，水电费由郭伟强承担所用量，电费基准确量700度由姜正林承担。结合微信聊天记录显示，姜正林向郭伟强主张2017年5月、6月的水电费每个月减去200度后由郭伟强承担。因此，本院认为应当按照通常的字面意思对上述条款进行解释，即每月电费应当减去700度后由郭伟强承担。但姜正林并未提交证据证明水电费的具体度数，应当承担相应后果，不能据此认定郭伟强存在故意拖欠水电费的事实。但是，涉案租赁合同第一条约定的租期到2018年10月31日截止，而郭伟强于2017年9月8日前即欲退场且未再支付之后的租金，应当被认定为违约。根据涉案租赁合同第六条的约定，姜正林不需退还押金及支付违约金。郭伟强是3台空调和220平方米地胶的所有权人，姜正林应当退还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。据此，郭伟强拆除地胶后应当恢复原状，即对场地进行清理。本案中，郭伟强拒绝恢复原状则应当支付清洁费2000元。本院对姜正林的该项诉讼请求予以支持。郭伟强拒绝恢复原状，原出租人李淑蓉阻止其退场，属于自力救济。姜正林于2017年9月23日将滞留在涉案场地内的物品搬离避免损失扩大，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，有权就因防止损失扩大而支出的合理费用向郭伟强主张。姜正林仅提供了400元搬运费的微信转账记录，考虑到搬离、存放物品的实际需要，本院酌情确定郭伟强应向姜正林支付搬运费、存放费用共计5000元。关于租金，根据涉案租赁合同第三条的约定，每月租金8000元，4月份因当月租赁时间少6天租金为6400元。每月10号前缴交。因此，每月租金是指从1日开始到最后一日。本院对郭伟强的相关答辩意见不予采纳。郭伟强应当支付2017年9月1日至9月23日期间的租金6133元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姜正林于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）郭伟强退还3台空调和220平方米地胶；二、原告（反诉被告）郭伟强于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）姜正林支付租金6133元；三、原告（反诉被告）郭伟强于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）姜正林支付清洁费2000元；四、原告（反诉被告）郭伟强于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）姜正林支付搬运费和仓储费共5000元；五、驳回原告（反诉被告）郭伟强的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）姜正林的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1565元、反诉受理费171.66元，由原告（反诉被告）郭伟强负担1686.66元，由被告（反诉原告）姜正林负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  唐龙影人民陪审员  郭小平人民陪审员  张春英二〇一九年二月二十七日书 记 员  孙 敏张欣然