上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初23180号原告：董全平，男，1964年10月2日生，汉族，住江苏省吴江市。原告：沈晓琴，女，1968年9月25日生，汉族，住江苏省吴江市。原告：董誉，男，1990年7月25日生，汉族，住江苏省吴江市。三原告共同委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：唐柳静，上海方英律师事务所律师。被告：沈磊，男，1982年8月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：刘耀中，上海思济律师事务所律师。第三人：沈德荣，男，1959年4月25日生，汉族，住上海市奉贤区现代农业园区屠家村XXX号。委托诉讼代理人：李秋实，上海汇筠律师事务所律师。原告董全平、沈晓琴、董誉诉被告沈磊、第三人沈德荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出(2018)沪0120民初1771号一审民事判决，被告上诉后，二审法院以原审判决对当事人已提出的部分诉请未作判决为由裁定撤销原判、发回重审。本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告董全平及三原告共同委托诉讼代理人方英、被告沈磊的委托诉讼代理人刘耀中、第三人沈德荣的委托诉讼代理人李秋实均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董全平、沈晓琴、董誉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告董全平与被告沈磊之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告不予退回定金人民币500,000元；3.判令解除《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，并要求第三人予以配合办理撤销手续。庭审中，原告认为《上海市房地产买卖合同》未成立，故撤回第3项诉讼请求中要求解除《上海市房地产买卖合同》部分。事实和理由：被告有意向购买原告位于上海市奉贤区金汇塘路XXX弄XXX号的房屋，2013年12月16日，由原告董全平与被告沈磊签订了《房屋买卖合同》，约定将上述房屋转让给被告，转让款为4,000,000元，因被告需要通过贷款支付相应的房款，但又由于其信用问题无法办理贷款手续，故其提出由其父亲即第三人沈德荣代为签订网签协议并办理贷款手续，2014年4月3日，双方至上海市奉贤区房地产交易中心办理了网签备案。被告分别于2013年12月16日付了500,000元定金，于2014年4月3日被告通过第三人支付了1,200,000元房款，因合同约定第二笔应付1,000,000元，故当天退回200,000元给被告。其余房款至今一直未付，原告曾多次向被告方催讨无果，现距离合同签订已过四年之久，被告方已严重违约，亦没有履行合同的诚意。故原告于2017年12月26日发出告知书解除了双方的《房屋买卖合同》。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是真实意思表示，应按合同认真履行，现被告已违约，导致合同无法履行。为保障原告的合法权益，诉讼法院。被告沈磊辩称，生效的是《上海市房地产买卖合同》，房屋买受人为其父亲即第三人沈德荣，合同不履行是因原告的家属未予追认，原告拒不接受钱款。父亲要求原告交接，共同产权人签字，但原告回避，不想履行，原告违约在先，不同意解除买卖合同。原告提出催告的时间是2017年12月26日，催告的第三天提出解除，不符合法律规定。解除权仅有一年除斥期间，原告已丧失解除权。第三人沈德荣述称，同意被告沈磊的意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院核实原件予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：第三人沈德荣和被告沈磊系父子关系。2013年12月16日，原告董全平与被告沈磊签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告购买原告位于上海市奉贤区金汇塘路XXX弄XXX号房屋，转让价款4,000,000元，签订合同之日支付500,000元定金，首付款500,000元；2014年2月20日付1,000,000元，余款贷款付清(2,000,000元)。上述合同签订后，被告按约支付了500,000元定金，原告董全平出具了定金的收据。2014年4月3日，以三原告为卖售人、第三人沈德荣为买受人，在上海市奉贤区交易中心办理并打印了网上备案的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同的合同金额为4,000,000元，约定过户时间为2014年8月30日。2014年5月4日，重新办理并打印了网上备案的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同金额为3,267,000元。上述两次打印的备案合同均无当事人签字。现备案的为2014年5月4日的合同。2014年4月3日，第三人沈德荣向原告董全平银行转账1,200,000元，原告也出具了收条。同日，董全平退回了200,000元给沈磊。其后，第三人沈德荣向多家银行申请贷款，但因年龄问题未获批准。2017年12月26日，原告董全平向被告沈磊发出《告知书》，认为被告沈磊严重违约，告知双方的《房屋买卖合同》于2018年1月1日解除。另查明，2014年4月1日，被告沈磊之妻念小钦向其弟念建银行转账6,000,000元；同月3日，念建向第三人沈德荣银行转账1,200,000元。在原审一审期间，被告沈磊在法庭辩论中提到，原告并没有多次催款行为，只因资金短缺需要用钱，要求被告及第三人先打款，尾款慢慢支付。在原审二审期间，被告沈磊陈述，之前确实是第三人沈德荣意欲购买，但考虑到最终总是儿子的，为避免遗产税，就由被告沈磊购买，后发现沈磊有不良征信记录，无法贷款，第三人沈德荣就提出直接签订合同。本院认为，本案争议焦点在于：一、购买原告房屋的是被告还是第三人沈德荣。二、原告是否具有单方解除权，该单方解除权是否丧失一年的除斥期间。关于争议焦点一：1、本案涉及的《房屋买卖合同》注明的出卖人为原告董全平，买受人为被告沈磊，该合同由董全平和沈磊代表各自签字。被告称其代表沈德荣从合同上看无法体现。2、嗣后三原告和第三人沈德荣办理网上备案的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，虽然系三原告到场办理，将第三人沈德荣列为买受人，但双方均未在网签合同上签名，难谓双方对变更买受主体达成合意。再者，根据查明的事实，第三人沈德荣向原告支付的1,200,000元房款，实际来源于被告沈磊之妻，结合其中200,000元是退给被告沈磊而非第三人沈德荣等情况，能够说明购房实际出资人为被告沈磊。结合沈磊在原审二审之陈述，因其不良征言无法贷款，而由第三人沈德荣签订合同。故本院认定，网签合同《上海市房地产买卖合同》并非原告与第三人沈德荣之间房屋买卖的真实意思表示，而是以第三人沈德荣贷款，为被告沈磊买房顺利过户的手段和方式，本案系原告董全平与被告沈磊之间的房屋买卖合同关系。关于争议焦点二：原告董全平与被告沈磊签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定余款以贷款方式支付，但未约定具体支付时间。按通常交易惯例，被告的付款义务期限应为办出贷款的合理期间；若被告无法办出贷款，也应在一定的合理期间内以现金支付方式履行。在合同履行过程中，因被告沈磊无法办理贷款，故由被告父亲即第三人出面贷款；又因第三人自身因素，向几家银行贷款亦未成功。原告默许第三人向多家银行申请贷款，系原告对被告付款期限不断推迟的宽容，直至2017年春节左右原告被告知无法贷款之时，被告尚具一定合理期限为其付款期限。该合理期限后，被告仍未付清房款，属违约行为。原告于2017年12月26日向被告发出《告知书》，通知于2018年1月1日合同解除，实为原告给予被告三天时间的付款义务催告期，故本院认为原告依法享有并行使了单方解除权，且未过一年期限的除斥期间。综上，本院确认原告董全平与被告沈磊之间的《房屋买卖合同》于2018年1月1日解除。另外，导致本案合同解除的责任在于被告，故对于原告要求定金不予退还的诉讼请求本院予以支持。对于被告方已付的购房款，应当予以返还，于本案中一并作出处理。第三人还应配合原告办理网签合同的备案撤销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十五条的规定,判决如下：一、确认原告董全平与被告沈磊于2013年12月16日签订的《房屋买卖合同》于2018年1月1日解除；二、原告董全平、沈晓琴、董誉不予退回被告沈磊支付的定金人民币500,000元；三、原告董全平、沈晓琴、董誉于本判决生效之日起十日内返还被告沈磊购房款人民币1,000,000元；四、第三人沈德荣于本判决生效之日起十日内协助原告董全平、沈晓琴、董誉办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)备案撤销手续。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,800元，由被告沈磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  张劲松人民陪审员  倪梅英二〇一九年二月二十八日书 记 员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。