江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初6501号 原告：安思远。 委托诉讼代理人：骆晓辉，江苏竹辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏青青，江苏竹辉律师事务所实习律师。 被告：苏州金铂骊酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道梅竹坊****。 法定代表人：韩定海。 被告：苏州市人民防空办公室，住，住所地江苏省苏州姑苏区市公园路**/div> 负责人：陈正峰，主任。 委托诉讼代理人：陆永胜，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚蓓琦，江苏百年东吴律师事务所律师。 原告安思远与被告苏州金铂骊酒店管理有限公司（以下简称金铂骊公司）、苏州市民防局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因机构改革，苏州市民防局不再保留，相关职责由苏州市人民防空办公室承担，被告苏州市民防局变更为苏州市人民防空办公室（以下简称民防办公室）。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告安思远的委托诉讼代理人骆晓辉、夏青青和被告民防办公室的委托诉讼代理人龚蓓琦到庭参加诉讼，被告金铂骊公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安思远向本院提出诉讼请求：1.判决安思远与金铂骊公司签订的租赁合同于2018年9月5日解除；2.判令金铂骊公司返还安思远租金、履约保证金、质量保证金合计100198元；3.判令金铂骊公司赔偿安思远装修损失112594元、库存损失60907.50元、营业损失18414元（计算至2019年3月4日）；4.判令民防办公室对上述第2、3项诉讼请求承担共同赔偿责任；5.本案诉讼费用由金铂骊公司、民防办公室共同承担。审理中，原告安思远撤回了要求判令金铂骊公司赔偿装修损失112594元的诉讼请求。事实和理由：2018年4月9日，安思远与金铂骊公司签订租赁合同，约定安思远向金铂骊公司租赁苏州市姑苏区富仁坊人防工程负一楼商业城（“魔漫城”）商铺，租赁期限为2018年8月1日至2020年7月31日，其中2018年4月9日至2018年7月31日为免租期。合同签订后，安思远依约缴纳半年租金、履约保证金、质量保证金等费用，装修店铺后对外营业。2018年9月4日，苏州市公安消防支队姑苏区大队查封了租赁物业所在商业城，致使安思远无法营业。金铂骊公司向安思远出具《告商户函》，称“魔漫城购物商城所属物业自身的建筑设计不符合最新的消防法规且难以改变，造成新的消防许可证暂时无法办理，现在无法明确告知商户重新开门营业的具体时间”。该商城所在的建筑业主为民防办公室，由民防办公室委托苏州市保泽资产管理有限公司（以下简称保泽公司）管理，民防办公室、保泽公司、金铂骊公司三方签订租赁经营合同，金铂骊公司将物业分割后转租给安思远等商户。金铂骊公司出租的物业违反房屋使用强制性规定，致使安思远租赁目的无法实现，安思远有权解除合同，并要求金铂骊公司赔偿损失。民防办公室作为物业的权利人，对外出租的物业不符合房屋使用条件，也应承担连带赔偿责任。商业城被查封后，安思远与金铂骊公司协商无果，只能诉至法院，提出如上诉讼请求，望判如所请。 被告金铂骊公司未作答辩。 被告民防办公室辩称：1.安思远与民防办公室之间没有合同关系。2.民防办公室向金铂骊公司交付的房屋是经过金铂骊公司充分了解并确认的。3.民防办公室与金铂骊公司之间的租赁合同明确约定了不允许金铂骊公司将房产部分或者全部转租。4.案涉商业城向消防部门申报安全检查的义务人是金铂骊公司及安思远，金铂骊公司分割转让房屋导致经营业态的改变是消防受到查封的直接原因，民防办公室没有过错。5.安思远提供证明其损失的证据不充分。综上，请求法院驳回安思远对民防办公室的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、合作协议、收据及转账记录、照片、告商户函、解除合同通知书、顺丰速运邮寄凭证、建筑工程消防验收意见书、临时查封决定书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月9日,民防办公室（甲方、出租方）、金铂骊公司（乙方、承租方）、保泽公司（丙方、委托管理方）签订《房产租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于富仁坊人防工程（负一层）的房屋租赁给乙方使用，乙方在签订合同前已到本房产现场查勘，已充分了解并确认本房产外部条件及相关设施现状，可接受，无异议；租赁物建筑面积（含公摊面积）1270平方米；丙方于2018年3月1日前向乙方交付该房产，租赁期限为5年，自2018年3月1日至2023年2月28日止；乙方承诺租赁房产的用途为商业使用，乙方保证在开展经营业务前应自行申请消防许可、营业执照等相关经营场所所需证照；本房产年租金为税后120万元，自第四、第五年房租在原租金基础上增长5%；乙方应将房屋装修方案及设计图纸报丙方书面备案，在装修改造过程中不得改变房屋主体结构，如确因经营需要或其他特殊原因进行局部改变主体结构（包括对附属设施的增添、改进）的，须由乙方提出申请，丙方书面同意，由乙方自行依法向政府有关部门申报批准后，方可进行施工；乙方装修过程中如需办理施工许可、安全监督、质量监督、消防报批及审核验收等手续，由乙方自行办理；乙方应严格执行消防法，按照消防要求进行装修改建，因乙方经营而涉及消防验收事项，由乙方自行办理；乙方全部或部分转租，甲方有权解除合同。双方还对其他权利义务作出了约定。 2018年4月9日，金铂骊公司（甲方）与安思远（乙方）签订《合作协议》一份，约定甲方将苏州市姑苏区富仁坊人防工程负一层商业城（即魔漫城购物商城）B-16、B-17号商铺出租给乙方经营“SUTOPIP苏托邦”品牌潮流鞋服，商铺面积68.58平方米，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日，2018年4月9日至7月31日期间为装修免租期，第一年月租金14167元，年租金170000元，租赁期限年份按照365天计算，以6个月为一个缴租期。协议第十一条约定乙方在签约日交付履约保证金28334元，乙方在开业前需支付2000元作为乙方商品质量保证金。协议第十三条约定乙方至少在进场日15日前，向甲方提供其对该房屋的装修设计文件（包括装修图纸等资料）供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该房屋装饰装修。上述装修设计文件经甲方或物业管理公司批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。协议第十四条约定双方确定开业日为乙方于2018年4月28日前开业。合同签订后，金铂骊公司向安思远交付了租赁房屋，安思远按约支付了房租85000元（2018年8月1日至2019年1月31日期间）、履约保证金28334元、商品质量保证金2000元，并按照自己的经营需要对商铺进行装修后开始对外经营。 另查明：2006年4月3日，苏州市公安局对富仁坊人防建筑及内装修工程出具了消防复验合格的意见，该意见载明经此次消防验收合格，如需改建、扩建、装修或改变使用性质应当向公安消防机构申报办理有关手续。 2018年9月4日，因魔漫城购物商城未通过消防验收，消防机关将对案涉商铺所在的魔漫城购物商城张贴封条，停止使用，禁止入内。2018年9月6日，苏州市公安消防支队姑苏大队向金铂骊公司发出临时查封决定书，载明：我大队2018年9月4日派员对富仁坊人防工程负一层进行消防监督检查发现，该场所存在火灾隐患：装修改造后疏散宽度不足，南北两安全出口处设置卷帘门，内部商铺内喷头不符合要求，部分喷头洒水受阻挡，部分洒水喷头选型有误，场所内公共区域内手动报警按钮及部分室内消火栓设置在商铺内部……现决定予以临时查封。该场所被查封至今。 2018年9月5日，金铂骊公司在魔漫城购物商城张贴《告商户函》，告知该商城被消防查封的情况，表示因牵涉部门较多影响较大，现无法明确告知商户重新开门营业的具体时间。 2018年9月27日，安思远通过顺丰快递向金铂骊公司邮寄信件，要求解除合同，金铂骊公司未签收该信件。本案立案受理后，通过公告送达的方式于2019年1月5日向金铂骊公司送达诉状副本。 审理中，安思远向本院申请对租赁商铺内的不可移动装修造价进行评估，本院对外委托鉴定机构后，由于魔漫城购物商城的所有出入口均由金铂骊公司上锁封闭，鉴定机构不能进入实地勘验，无法作出评估结论。为此，安思远向本院申请撤回赔偿装修损失的诉讼请求。安思远提供自行制作的库存统计表1份及库存衣物照片数张，证明其因商场查封造成商品库存（总值121815元）积压，且均系潮牌服饰，销售具有时效性，主张总值50%为其实际损失，即60907.50元。安思远另提供店内2018年8月销售收据存根及微信、支付宝收款凭证1组，证明其2018年8月的营业收入为15345元，按20%计算为利润，主张6个月不能营业造成的营业利润损失18414元。安思远庭审中陈述：魔漫城购物商城于2018年9月4日被查封后，公安部门开放过一次，安思远将部分衣服搬走，尚有其他物品没有搬走。 本院认为，金铂骊公司与安思远签订的合同名为合作协议，然从其合同约定的权利义务内容来看，实为房屋租赁合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。金铂骊公司作为出租人应当提供能为承租人正常经营使用的商铺，金铂骊公司对案涉商场投入使用但未申报消防相关手续，并于2018年9月4日被苏州市公安消防支队姑苏区大队整体查封、禁止使用，现金铂骊公司亦无法告知商户重新开门营业的具体时间，故应认定金铂骊公司无法提供适租商铺，已构成根本违约，安思远有权解除合同。金铂骊公司未签收安思远解除合同的通知，本院认定双方签订的合作协议于金铂骊公司收到本案诉状副本时即2019年1月5日解除。 安思远自2018年9月4日起无法在案涉商铺经营，其应承担2018年8月1日至9月3日（34天）的租金15836元（170000元/365天*34天），其已支付85000元，金铂骊公司应退还租金69164元。双方签订的租赁合同已解除，履约保证金28334元、商品质量保证金2000元，金铂骊公司理应退还。 关于安思远主张的营业损失，金铂骊公司违约致安思远无法使用案涉商铺进行经营，安思远另找营业地点并重新营业需要时间，金铂骊公司应赔偿其营业损失，经营利润的损失和库存商品积压丧失最佳销售时机以致价值贬损的损失均属于营业损失的范围。安思远所提供的2018年销售收据存根所显示的其营业收入情况与其微信、支付宝的收款记录基本相符，可以反映其实际的经营状况；但其提供的库存商品记录仅有清单，没有采购凭证等证据相印证，无法说明其实际价值，更无法判断价值贬损的程度。本院综合考虑店铺面积、租赁期限、租金标准、经营规模以及零售行业的一般收入状况等因素，酌情确定金铂骊公司赔偿安思远经营损失总额3万元，安思远超出此范围的营业损失、库存损失请求，本院不予支持。 安思远要求民防办公室承担赔偿责任，但双方没有合同关系，金铂骊公司作为经营管理方对案涉商城进行装修分割对外出租，未通过消防验收，并无证据证明民防办公室对此有过错，安思远该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告安思远与被告苏州金铂骊公司管理有限公司就苏州市姑苏区富仁坊人防工程（负一层）B-16、B-17号商铺签订的《合作协议》于2019年1月5日解除； 二、被告苏州金铂骊公司管理有限公司向原告安思远退还租金69164元、履约保证金28334元、商品质量保证金2000元； 三、被告苏州金铂骊公司管理有限公司向原告安思远赔偿经营损失30000元。 （上述第二、三项合并计算，被告苏州金铂骊公司管理有限公司应向原告安思远支付129498元，于本判决生效之日起10日内履行） 四、驳回原告安思远其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8011元，由原告安思远负担883元，被告苏州金铂骊公司管理有限公司负担7128元；被告公告费600元，由被告苏州金铂骊公司管理有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告安思远。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  沈录印 人民陪审员  谢永坤 二〇一九年二月十九日 书 记 员  季碧珺