重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝民终518号 上诉人（原审原告、案外人）:刘兴容，女，1969年2月28日出生，汉族，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：张成敏（刘兴容之夫），住重庆市南川区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路**（国贸中心）****，统一社会信用代码91500000582843779Y。 法定代表人：谢如东，该公司首席执行官。 委托诉讼代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晶晶，重庆歌乐律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：重庆先伦房地产开发有限公司，住，住所地重庆市南川区南平镇荣华路一社会信用代码91500119592272922Q。 法定代表人：吴焱明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡健，重庆华升律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：王一程（王新顺之女），住重庆市南川区。 上诉人刘兴容因与被上诉人重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）、原审被告重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）、原审第三人王新顺案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。上诉人刘兴容及其委托诉讼代理人张成敏，被上诉人捷贷小贷公司的委托诉讼代理人张志朋、唐晶晶，原审被告先伦公司的委托诉讼代理人胡健，原审第三人王新顺的委托诉讼代理人王一程，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘兴容上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持刘兴容的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.订立房屋买卖合同后，案外人支付了5万元购房款，购房尾款72220元未交纳是因为合同中并未约定交纳房款的具体时间，我理解应当是交付房产证时交纳房屋尾款。执行异议期间未交纳尾款是因为诉讼能力有限，接到人民法院电话通知交纳尾款担心是诈骗电话未及时履行，一审诉讼中我作出愿意交纳尾款的意思表示，一审法院未予准许，二审诉讼中刘兴容已将剩余价款72220元按照人民法院的要求交付执行；2.南川区供电分公司出具的《证明》证实案涉房屋在2013年3月已通电，刘兴容在人民法院查封前已合法占有房屋，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行议复规定》）第二十八条规定的情形，可以排除执行。 被上诉人捷贷小贷公司辩称，刘兴容的上诉理由不能成立，应予驳回。首先，1.案外人刘兴容并未就案涉房屋签订合法有效的买卖合同，案涉房屋登记所有权人系先伦公司，无论王新顺还是重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司（以下简称展博公司）大观项目部都无权对外订立房屋买卖合同；2.在本案执行异议过程中刘兴容并未按照人民法院要求交纳案涉房屋尾款72220元，二审过程中刘兴容补交案涉房屋尾款不符合法律规定。 原审被告先伦公司述称，王新顺借用展博公司资质修建案涉房屋，系案涉房屋的实际开发人。因展博公司属于建筑和开发双资质公司，2012年该公司以经营和发展为由，将两种资质以不变法人为前提进行了变更和新设，即重庆展博建筑工程有限公司和先伦公司。经相关部门批准，原展博公司竞得的土地使用权变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义完善商品房预售许可、房屋产权证等相关证照手续。案涉项目（包括项目土地使用权）系王新顺自筹资金，先后借用展博公司和先伦公司资质进行开发，先伦公司并未实际参与开发和房屋销售，从未收受案涉房屋的购房款。对于刘兴容的上诉请求，先伦公司同捷贷小贷公司的意见一致。 原审第三人王新顺述称，对刘兴容的上诉请求、事实和理由均无异议。 刘兴容向一审法院提出诉讼请求：中止对重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢6-4号房屋的执行。 一审法院认定事实：2007年8月27日，甲方重庆市南川区建设委员会与乙方展博公司、王新顺签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，约定甲方确定将位于重庆市南川区大观镇观音桥居委的景云商业城（大观镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施等内容。王新顺在该合同尾部乙方经办人处签字。 2012年，展博公司将案涉土地使用权变更到先伦公司名下。同年，案涉项目取得《重庆市南川区商品房预售许可证》。2013年6月21日，案涉房屋办理初始登记，登记权利人为先伦公司。2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权委托先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。 先伦公司在诉讼中认可王新顺借用展博公司和先伦公司资质开发案涉房地产项目，王新顺系案涉项目实际开发人。 另查明：2009年12月18日，展博公司大观项目部（甲方）与刘兴容（乙方）签订一份《电影院片区旧房改造客户认购书》，约定：1.甲方将位于大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（C-1号）楼出售给乙方；2.房屋位置为大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（C-1号）楼，第6层，套内面积81.48平方米；3.单价1500元/平方米......5.房屋交户时间为2010年8月30日，房产土地使用证交付时间为2010年8月30日。该认购书第4条付款方式一栏为空白。《电影院片区旧房改造客户认购书》尾部加盖展博公司大观项目部印章并有王新顺在甲方代表处签字。2009年12月18日，展博公司大观项目部向刘兴容出具购房款《收据》，载明收到刘兴容购房款5万元，收款方式为现金。 再查明：2013年8月7日，贷款人捷贷小贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。 2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷小贷公司的1400万元贷款提供房地抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：**地证2013字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。 2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款1400万元。 2015年4月16日，因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、先伦公司等诉至重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院），市五中法院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决书，判令：一、王新顺、安兰在判决生效后十日内向捷贷小贷公司偿还借款本金1400万元，并支付1400万元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息45万元）；二、王新顺、安兰向捷贷小贷公司支付律师费175000元；三、重庆骏宏光电科技有限公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，捷贷小贷公司有权将先伦公司名下位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：304房地证2013字第06344号、0：**地证2013字第********款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、先伦公司等未如期履行义务，捷贷小贷公司申请强制执行。2017年6月12日，市五中法院作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了登记在被执行人先伦公司名下的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城证号为304房地证2013字第06353号（1幢一、二层836.56平方米）、06352号（2幢一、二层826.06平方米）、06344号（3幢一、二层905.25平方米）、06350号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。刘兴容作为案外人提出执行异议。2017年12月4日，市五中法院作出（2017）渝05执异2196号执行裁定书，裁定驳回案外人刘兴容的异议请求。刘兴容遂提起本案案外人异议之诉。 一审法院认为，刘兴容虽与项目部或王新顺签订合同，但王新顺是实际开发人，后来先伦公司也有补充的授权委托书，可以认定先伦公司实际授权王新顺以其名义处理商品房销售。更为重要的是多年来对王新顺的销售行为，众多购房人购买并装修入住，交纳有关生活费用的行为先伦公司从未提出异议。在本案诉讼中先伦公司称不知情、不认可王新顺的售房行为，与事实不符，一审法院不予采信。因此，刘兴容所购房屋的合同行为合法有效。 《执行议复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然本案中，刘兴容在查封案涉房屋前即与王新顺签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋且已合法占有，但刘兴容仅支付了不足50%的购房款，且在执行异议审查时未按人民法院要求将剩余购房款交付执行，虽然刘兴容在本案审理期间又表示愿意补交购房款，但已超过人民法院要求其交付剩余购房款的期限，应当视为已放弃权利，故对其要求停止执行的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《执行议复规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回刘兴容的诉讼请求。案件受理费2700元，由刘兴容负担。 本院二审期间，刘兴容围绕上诉请求依法提交了证据，本院认定如下事实：1.2018年12月19日，刘兴容向重庆市第五中级人民法院交纳案涉房屋购房尾款72220元； 2.重庆市南川区供电分公司出具《证明》，证实南川区大观镇大观街385号居民在南川区供电公司开户用电，开户名称为刘兴容；用户编号为6212422512；送电时间为2013年3月6日，特此证明。 二审另查明如下事实：1.2018年7月13日，王新顺一审诉讼的特别授权委托诉讼代理人王一程（王新顺之女）接受一审询问时陈述，案外人刘兴容举示的《电影院片区旧房改造客户认购书》以及收据等证据属实，均由王新顺本人签名，案涉房屋也已交付使用。 2.一审诉讼中，刘兴容举示先伦公司于2014年1月8日出具《法人代表授权委托书》系复印件，并未提供原件核对，且先伦公司对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。 3.案涉房屋办理初始登记时间为2013年7月10日，登记权利人为先伦公司。一审认定案涉房屋办理初始登记时间有误，本院予以纠正。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本案的争议焦点是：刘兴容对位于重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢6-4号的房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 本院认为，依据相关法律规定和合同约定，刘兴容对案涉房屋享有排除执行的民事权益。事实和理由：《执行议复规定》二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 首先，刘兴容与展博公司大观项目部订立《电影院片区旧房改造客户认购书》的效力问题。《电影院片区旧房改造客户认购书》具备商品房买卖合同的基本内容，且尾部由王新顺签名并加盖展博公司大观项目部印章，而案涉项目系王新顺自筹资金，借用展博公司资质进行开发，后展博公司以企业经营和发展为由，将房地产开发企业资质变更到先伦公司名下，并以先伦公司名义办理了商品房预售许可手续和初始登记，诉讼中先伦公司亦认可王新顺借用其资质对案涉项目进行开发和销售，先伦公司并未实际出资和参与销售的事实，现王新顺以展博公司项目部名义对外订立了商品房买卖合同，虽然未经工商登记的建设工程项目部并非法律意义上的民事主体，但是王新顺作为案涉项目实际开发人对销售行为予以追认，先伦公司也未提供证据证明王新顺无权以展博公司名义对外销售房屋，且案涉房屋销售并交付购房者占有使用多年，先伦公司从未提出异议，还以涉案项目房屋为王新顺的贷款行为提供担保，可以视为先伦公司对王新顺以案涉工程项目部名义对外订立合同行为的追认，故《电影院片区旧房改造客户认购书》合法有效，对先伦公司具有约束力。 其次，关于占有的问题。占有应理解为对不动产的管理和支配。本案中，重庆市南川区供电分公司证实案涉房屋于2013年3月6日开始供电，用户名为刘兴容，早于法院查封时间（即2017年6月12日），故应当认定刘兴容在人民法院查封前已经合法占有不动产。 再次，刘兴容举示的《收据》证实其于2009年12月18日交纳房款5万元，案涉项目实际开发人王新顺对收款事实予以确认。至于购房尾款72220元的问题。双方在《电影院片区旧房改造客户认购书》中约定支付尾款时间不明，刘兴容主张《电影院片区旧房改造客户认购书》中约定2010年8月30日交付房产权属证书，此时应支付全部购房尾款，但时至今日仍未办理过户登记手续，故在人民法院查封前刘兴容未全额缴纳购房款不构成违约的辩解意见，本院予以采纳。二审诉讼中，刘兴容按照人民法院要求将剩余购房款72220元交付执行，可以认定刘兴容已支付全部价款。 最后，《电影院片区旧房改造客户认购书》签订时间早于捷贷小贷公司办理抵押登记的时间，刘兴容签订合同时案涉房屋上并未设立抵押权，并未忽视他人权利的存在；其次，虽然约定办理权属登记时间为2010年8月30日，但是案涉房屋于2012年底完成竣工验收，此时才具备办理权属证书的条件，案涉房屋办理初始登记时间是2013年7月10日，而案涉房屋于2013年8月7日即被抵押，从办理初始登记到抵押登记相隔不到一个月的时间，刘兴容辩称抵押前并不知晓初始登记，即使知晓也无充分时间办理所有权登记的理由成立。因此，不能认定案涉房屋未办理过户登记系刘兴容自身原因所致。 综上所述，刘兴容对案涉房屋享有的权利符合《执行议复规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。刘兴容的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 撤销重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初12号民事判决书； 不得执行位于重庆市南川区大观镇观桥街23号3幢6-4号的房屋。 一审案件受理费2700元，二审案件受理费2700元，由重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执异2196号执行裁定书失效。 审 判 长  徐 宾 审 判 员  郭 勇 审 判 员  姜圆圆 二〇一九年二月二十八日 法官助理  黄 巍 书 记 员  文婷婷