江西省湖口县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）赣0429执异41号 异议人（申请执行人）：江西湖口农村商业银行股份有限公司，住所为江西省九江市湖口县双钟镇洋港路**。统一社会信用代码91360400MA35N4X70T。 法定代表人：李明，董事长。 委托代理人：叶青，该公司员工。 委托代理人：叶宏明，江西天康律师事务所律师，该公司法律顾问。 被执行人：九江万汇实业有限公司，住所为江西省九江市湖口县时代茗湖小区**，统一社会信用代码91360429309271845K。 法定代表人：张爱军。 被执行人：九江市福林生态旅游开发有限公司，住所为，住所为江西省九江市浔阳区庐山南路**名湖广场沃尔玛购物中心****会信用代码9136040358160862X7。 法定代表人：张颖锋。 被执行人：周时林，男，1973年10月13日出生，汉族，江西省湖口县人，住所为江西省湖口县。 被执行人：秦龙梅，女，1973年2月20日出生，汉族，江西省湖口县人，住所为江西省湖口县。 被执行人：王端俊，男，1979年6月27日出生，汉族，江西省湖口县人，住所为江西省湖口县。 被执行人：施志军，男，1963年7月26日出生，汉族，江西省湖口县人，住所为江西省湖口县。 本院在执行申请执行人江西湖口农村商业银行股份有限公司与被执行人九江万汇实业有限公司、九江市福林生态旅游开发有限公司、周时林、秦龙梅、王端俊、施志军等金融借款合同纠纷五案中，异议人江西湖口农村商业银行股份有限公司对（2018）赣0429执587、588、589、590、591号之一执行裁定书有异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年12月29日不公开举行了听证。异议人的委托代理人叶青、叶宏明，被执行人九江万汇实业有限公司的法定代表人张爱军，评估公司徐志宇估价师参加了听证会，被执行人九江市福林生态旅游开发有限公司的法定代表人张颖锋、被执行人周时林、秦龙梅、王端俊、施志军未到庭参加听证，现已审查终结。 异议人称：一、执行程序违法；二、裁定所依据的执行和解协议书无效，未进行合法评估；三、裁定所依据的评估报告不合法，理由有1.评估报告的计算结果明显错误；2.收益年限取值错误；3.评估范围错误，超出财产评估范围；4.证件可疑；5.现场勘验确认函无效；6.估价方法选用不当，违背客观公正事实；7.重要参数资本化率的确定依据不充分，且计算有误；8.客观租金收益的确定没有提供依据；9.取值参数增长率过高，无依据可施；10.估价师未对评估结果进行签字确认。故请求撤销（2018）赣0429执587、588、589、590、591号之一执行裁定书。 被执行人九江万汇实业有限公司辩称：裁定书程序合法，不应被撤销，且房屋价格低于市场价。 查明：本院在执行（2018）赣0429执587、588、589、590、591号五案中，经异议人的委托代理人马立东与被执行人九江万汇实业有限公司的法定代表人张爱军以抽签方式于2018年11月12日下午确认江西远东房地产土地评估咨询有限公司为本案抵押物评估机构；该评估公司于2018年11月13日接受本院的委托，于2018年11月18日向本院出具（2018）赣远东房估字第F81号《评估报告书》，对被执行人九江万汇实业有限公司所有的位于湖口县××××大道（转盘西侧及西南侧）1幢房产(1-12层)估价结果为112284332元；2018年11月19日江西湖口农村商业银行股份有限公司与九江万汇实业有限公司、张爱军达成执行和解协议，协议将九江万汇实业有限公司所有的坐落于湖口县××××大道（转盘西侧及西南侧）1幢房产（1-12层，证号为湖房权证字20141186、20××87、20××88、20××89、20××90、20××91）变卖给江西湖口农村商业银行股份有限公司，用以抵偿（2018）赣0429民诉前调4号民事调解书，（2018）赣0429民初760号、762号民事判决书，（2018）赣0429民初1076号、1082号、1090号、1095号、1098号、1104号、1105号、1107号、1110号民事调解书确定的义务。双方一致确认以合法评估价格的85%为变卖价格，房产变卖款不足支付12宗案件借款本息总额时，法院继续执行其他抵押财产；房产变卖款超过12宗案件借款本息总额时，超出部分由江西湖口农村商业银行股份有限公司返还给九江万汇实业有限公司。本院于2018年12月17日下达了(2018)赣0429执587、588、589、590、591号之一执行裁定书，裁定如下：将被执行人九江万汇实业有限公司所有的坐落于湖口县××××大道（转盘西侧及西南侧）1幢房产（1-12层，证号为湖房权证字20141186、20××87、20××88、20××89、20××90、20××91）所有权转让给申请执行人江西湖口农村商业银行股份有限公司；以评估价格人民币112284332元的85%为变卖价格抵偿（2018）赣0429民诉前调4号民事调解书，（2018）赣0429民初760号、762号民事判决书，（2018）赣0429民初1076号、1082号、1090号、1095号、1098号、1104号、1105号、1107号、1110号民事调解书确定的义务；剩余变卖款，由双方另行依法处置。 江西远东房地产土地评估咨询有限公司于2018年12月24日就异议人的证件可疑和估价师未对评估结果进行签字确认两方面进行了补正。在执行听证过程中，江西远东房地产土地评估咨询有限公司徐志宇估价师接受了当事人的质询并对相关异议情况进行说明。 执行异议听证会后，江西远东房地产土地评估咨询有限公司于2019年1月4日向本院出具了补正评估报告，估价结果为111774800元，异议人于2019年1月9日对补正评估报告的参照标准，评估结果提出书面异议。 本院于2019年1月10日电话咨询中国房地产估价师与房产经纪人学会，该学会以相关名单库未建立、未公布为由，称《人民法院委托评估工作规范》暂不适用。2019年1月11日下午本院与九江市房地产业协会沟通时，被告知其协会无技术评审职能。2019年1月14日本院将江西远东房地产土地评估咨询有限公司补正报告送九江市房地产价格评估专家委员会进行技术评审。同日九江市房地产价格评估专家委员会接受了本院的委托。九江市房地产价格评估专家委员会于2019年2月3日向本院出具了房地产估价报告专家评审会会议纪要，纪要结论如下：专家委员会认为该估价报告中的房地估价结果报告和房地产技术报告使用不规范，有些地方出现表述不严谨等现象，主要技术经济指标等参数的选取及处理过程中的说明过于简单粗糙甚至出现前后不一致的笔误，而且评估过程中收集甚至整理出来的可以运用的技术经济指标等参数没有在该估价报告中得以运用，能进一步说明评估结果的该估价报告之外的其他评估方法没有在该估价报告中得以反映，但估价报告的估价依据符合国家法律和《房地产估价规范》的要求，评估假设和限制条件基本符合规定，估价技术思路基本正确，估价方法的选用基本合理，没有出现影响最终评估结果的严重偏差。 本院认为：本案争议焦点有：一、执行和解协议是否有效以及执行程序是否违法；二、评估报告是否合法。(2018)赣0429执587、588、589、590、591号之一执行裁定书中认定事实，是依据申请执行人江西湖口农村商业银行股份有限公司与被执行人九江万汇实业有限公司的法定代表人张爱军达成执行和解协议；该执行和解协议，系双方当事人在执行过程中达成的，意思表示真实，无规避法律行为，本院予以确认，符合法律规定。另，评估公司的选定系申请执行人江西湖口农村商业银行股份有限公司与被执行人九江万汇实业有限公司的法定代表人张爱军在本院执行过程中采取抽签的方式确定的，符合法律规定。故异议人的执行和解协议无效以及执行程序违法的异议观点，本院不予以支持，应予以驳回。评估公司已对评估报告进行补正，补正报告经九江市房地产价格评估专家委员会技术评审，尽管专家委员会认为评估报告存在使用不规范、表述不严谨等现象，同时还肯定了评估报告的估价依据符合国家法律和《房地产估价规范》，评估假设和限制条件基本符合规定，价格技术思路基本正确，价格方法选用基本合理，没有出现影响最终评估结果的严重偏差。故评估报告合法，补正报告评估结果本院可以认定。故异议人的裁定所依据的评估报告不合法的观点，本院不予支持，应予以驳回。评估报告估价结果由于评估公司在补正时，将评估结果进行了补正，本院(2018)赣0429执587、588、589、590、591号之一执行裁定书中认定被执行人九江万汇实业有限公司所有的坐落于湖口县××××大道（转盘西侧及西南侧）1幢的房产（证号为湖房权证字20141186、20××87、20××88、20××89、20××90、20××91)估价结果应为111774800元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向江西省九江市中级人民法院申请复议。 审 判 长  王 俊 人民陪审员  周铁初 人民陪审员  刘 勇 二〇一九年二月十二日 书 记 员  廖 霞