河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初33741号原告杨春霞，女，汉族，住河南省柘城县。委托代理人马娜娜、邢群（实习），北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告河南创和置业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码914101000754306625。法定代表人耿红梅，女，汉族，住郑州市中原区。委托代理人赵磊、李梦雅，北京大成（郑州）律师事务所律师。上列原告杨春霞（以下简称原告）诉被告河南创和置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，原告请求判令：1、被告赔偿原告因无法使用市政电力直接供给、无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金4000元；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记的违约金6000元（按照总房款的0.005%/日向原告支付）；3、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2015年4月4日，原、被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的位于金水××、××单元××房屋××套，建筑面积为89.49平方米，总价款为874032元。原告于2015年4月4日向被告支付购房款264032元，剩余610000元购房款采用商业贷款方式支付给被告。被告应当在2017年1月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供暖设施：2017年7月7日达到：管道铺设到户并验收合格；运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人应当在60日内完成整改，仍未完成出卖人提供临时周转设备设施，临时周转设备设施使用费用由出卖人承担；2、由于不可抗力因素导致基础设施、公共配套无法在规定日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。2017年10月13日，被告与郑州市热力总公司签订《集中供热协议》。被告须携带《建设工程规划许可证》及城市基础设施配套费缴费凭证复印件，用热申请书到郑州市热力总公司办理集中供热手续。用热建筑地址为宏康路66号（和昌悦澜湾北苑）；被告正式用热前，被告与郑州市热力总公司需另行签订供用热合同。其他事项：涉及市政道路的报批及管网沿线的协调由被告负责办理，并承担办理手续费所发生的相关费用；周边管网暂不完善，需完善后，方可满足该小区用热需求。2018年12月7日，郑州市热力总公司公布的《2018年并网验收最新进度（截止至12月7日）》，显示：序号为231的河南创和置业有限公司（和昌悦澜湾北苑2、3、5、6、9~11、14号楼），用热地点高皇北路东与少林路南，区域北区，进度已并网。2017年8月28日，郑州市热力总公司印发《关于2017-2018采暖期热费收交事宜的通知》，其中供热价格按面积计费：居民用热0.19元/m2?日。被告于2017年4月26日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××、××、××楼的资料，于2017年8月17日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××、××楼的资料，于2017年10月31日向郑州市房管局楼盘表备案科递交位于金水区××楼的资料。2017年7月11日，被告将金水区宏康路66号2、3、5号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年7月13日，被告将金水区宏康路66号6号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。2017年12月19日，被告将金水区宏康路66号9、10、11号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，郑州市不动产登记中心予以受理并向被告出具了不动产登记受理凭证。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依约履行合同义务。关于无法使用市政电力直接供给的赔偿金，原告在本案审理过程中不再主张，故本院对原告该项诉请不予处理。关于无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金问题。原告主张被告赔偿4000元（参照每年度采暖季120天，按照采暖费收费标准0.19元/平方米/日乘以房屋面积计算），被告对此不予认可，根据合同约定，供暖设施如果在规定日期内即2017年7月7日未达到使用条件，被告应当在60日内完成整改，仍未完成被告提供临时周转设备设施，临时周转设备设施使用费用由被告承担，被告未举证证明其限期进行了整改及提供临时周转设备设施，故被告已构成违约，应当赔偿原告损失。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未对被告未在规定日期内使供暖设施达到使用条件的违约责任或损失赔偿计算标准作出明确约定，本院综合考虑市政集中供暖成本一般低于其他供暖措施的成本，两者之间的差额即为原告未能申请使用2017-2018年度市政集中供暖的损失，因其他供暖措施的成本无法统一计算，故对原告主张的无法申请使用2017-2018年度市政网管集中供暖的赔偿金，本院酌定按照该年度市政集中供暖收取暖费的30%计算为宜，金额为612.11元（0.19元/日×120天×89.49平方米×30%）。原告主张超出部分，依据不足，本院不予支持。被告关于涉案小区未能使用市政集中供暖的原因系市政外管网未开通，因市政原因导致的为不可抗力因素，根据合同约定被告应当免责的抗辩意见，本院认为，市政原因并非不可抗力因素，且被告作为专业的房地产开发企业在与原告签订《商品房买卖合同》时涉案小区的外管网尚未开通，被告对此是明知的，对相关的商业风险应当有合理的预判，故本院对被告该辩称意见不予采信。被告应当在2017年3月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。被告是专业的房地产开发企业，其在开发涉案房屋时明知涉案房屋所处的地理环境及相关的正常规定，因此被告对相关的商业风险应对有合理的预判，且涉案合同并未将被告主张的延期事由作为延期初始登记的条件，故被告应当在2017年3月7日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关登记机构，被告逾期未报送，已构成违约，应自2017年3月8日起按照总房款的0.005%按日向原告支付逾期办理初始登记的违约金。关于被告报送的时间问题。原告主张按照其提供的不动产登记受理凭证载明的日期为报送日期，即2、3、5号楼的报送日期为2017年7月11日，6号楼的报送日期为2017年7月13日，9、10、11号楼的报送日期为2017年12月19日。被告主张因自2016年8月20日起不动产的初始登记变更为首次登记，登记所需要的资料及报送的部门均有增加，且各个部门的报送日期不一致，首次报送的部门为郑州市房管局的楼盘表备案科，故应当以被告向郑州市房管局楼盘表备案科报送资料的日期为报送日期，其中2、3、5、6号楼的报送日期为2017年4月26日，9号楼的报送日期为2017年10月31日，10、11号楼的报送日期为2017年8月17日。因《商品房买卖合同》对此未作出明确约定，被告关于首次报送日期的意见符合合同精神，故本院予以采信。关于原告主张的涉案房屋的逾期报送初始登记资料的违约金应自2017年3月8日起按照总房款的0.005%计算至2017年4月26日（共计50天），金额为2185.08元。原告主张超出部分，依据不足，本院不予支持。裁决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南创和置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨春霞无法申请使用2017-2018年度市政管网集中供暖的赔偿金612.11元；二、被告河南创和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨春霞逾期办理初始登记的违约金2185.08元；三、驳回原告杨春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元后，由被告负担7元，由原告负担18元。本判决为终审判决。审判员 房 舒二〇一九年二月二十七日书记员 胡雪娇