重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终59号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘武，男，1974年4月10日生，汉族，住重庆市丰都县。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人刘武、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、黄宦莎，被上诉人刘武，到庭参加诉讼，原审第三人盛景旅游开发公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元2楼1号房屋许可执行；2.本案一、二审诉讼费由刘武承担。事实和理由：1.刘武提供的银行流水看不到对方账户，与合同约定的金额不能完全对应，不能证明其支付了全部购房款。2.案涉房屋自2012年开始就存在不间断的抵押，刘武在案涉房屋设定有抵押权的情况下，与盛景旅游开发公司签订案涉房屋买卖合同，案涉房屋未办理过户登记应属刘武的过错。3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定。即使人民法院认定《执行异议规定》第二十八条、第二十九条系第二十七条的例外情形，由于案涉房屋系商品房，仅应适用第二十九条的规定，一审判决适用第二十八条规定错误。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。刘武辩称，刘武与盛景旅游开发公司签订了合法有效的买卖合同，按照合同约定支付了全部购房款，并在人民法院查封之前占有案涉房屋，刘武对案涉房屋享有足以排除执行的权益。华融资产重庆分公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。盛景旅游开发公司提交书面意见称，盛景旅游开发公司与刘武签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意愿，盛景旅游开发公司对刘武举示的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游开发公司原因未能办理产权登记手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元2-1号房屋许可执行；2.本案诉讼费由刘武承担。一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）向重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆市四中院）申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，重庆市四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆市四中院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。还查明：2014年5月28日，刘武与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买盛景旅游开发公司开发的位于石柱县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元2-1号房屋，房屋用途为住宅，总价款342407元。2014年5月28日，盛景旅游开发公司开具收据载明，盛景旅游开发公司收到刘武购房款342407元，付款方式为刷卡。2014年5月28日，盛景旅游开发公司开具收据载明，盛景旅游开发公司收到刘武契税、大修基金、其他费用10489元。2014年5月28日，盛景旅游开发公司开具收据载明，收到刘武装修款88979元，付款方式为刷卡。2016年7月12日刘武向重庆市石柱黄水燃气有限公司支付6-2-2-1房屋的气费178元。2016年8月21日至2017年8月26日刘武多次支付涉案房屋的排水费、物管费。刘武在得知涉案房屋已被重庆市四中院查封后，向重庆市四中院提出执行异议。重庆市四中院经审查后，作出（2018）渝04执异347号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：刘武能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。作如下评述。一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）刘武是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向重庆市四中院提起的为申请执行人执行异议之诉，重庆市四中院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市四中院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，刘武与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年5月28日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）刘武在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景旅游开发公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据刘武与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从刘武提交的证据来看，其于2016年7月12日向重庆市石柱黄水燃气有限公司支付6-2-2-1房屋的气费；2016年8月21日至2017年8月26日多次支付涉案房屋的排水费、物管费。可证明刘武于2016年7月合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从刘武提供的证据来看，刘武已于2014年5月28日通过POS机刷卡方式支付了全部购房款，盛景旅游开发公司向其出具了购房款收据，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。刘武在购买涉案房屋时，盛景旅游开发公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游开发公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新北路支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定刘武委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，故盛景旅游开发公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此也予以认可。本案商品房买卖合同签订时间为2014年5月28日，于涉案房屋被抵押及人民法院查封前签订，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人刘武自身原因的条件。据此，刘武在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因刘武自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，刘武享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，华融资产重庆分公司提出对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司在本案中提出刘武提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和刘武串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，重庆市四中院对其提出的该理由不予支持。综上，一审法院根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决：驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费6436.10元，由华融资产重庆分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘武举示了银行转账明细、银联POS单等银行凭证，拟证明其按照合同约定支付了全部购房款，缴纳了契税、装修款等费用。华融资产重庆分公司质证认可前述银行凭证流水的真实性，但认为2014年5月28日转账的20万元和50万元收款人系谭洪霞而非盛景旅游开发公司。且银行流水、银联POS单合计金额远大于房款金额。刘武陈述，自己和朋友孙峻岭在案涉房屋小区各购房一套，前述银行凭证载明银行流水金额是两套房屋的购房款。在孙峻岭涉诉的(2019)渝民终24号案件中，孙峻岭陈述是刘武代其支付房款30万元，华融资产重庆分公司在该案中对孙峻岭支付房款的事实予以认可。本院认为，刘武举示的银行流水、银联POS单合计金额741875元，除去华融资产重庆分公司在(2019)渝民终24号案件中认可刘武代孙峻岭支付的30万元房款，剩余441875元，与盛景旅游开发公司2014年5月28日向刘武出具的房款、税费、装修款等三张收据合计金额一致，足以证明刘武已向盛景旅游开发公司支付全部购房款。本院对一审查明的当事人无争议的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：刘武对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。华融资产重庆分公司以案涉房屋系商品房为由，主张本案仅应适用第二十九条的规定，一审判决适用第二十八条规定错误的上诉理由不成立。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司虽举证证明渝中区法院于2015年6月8日即作出（2015）中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系重庆市四中院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以重庆市四中院查封时间作为认定本案相关事实的查封时间。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，刘武于2014年5月28日与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，早于重庆市四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；刘武举示了2016年7月12日缴纳天然气费；2016年8月21日至2017年8月26日多次缴纳排水费、物管费等证据，可以证明刘武最迟于2016年7月12日便已占有使用案涉房屋，早于重庆市四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；刘武已通过POS刷卡和转账方式支付了全部购房款，盛景旅游开发公司亦向其出具了购房款收据，可以证明其已支付了全部价款；此外，刘武与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间早于重庆银行建新北路支行就案涉房屋设立抵押，且没有证据证明案涉房屋目前还存在其他抵押。因此，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人担保所致，系盛景旅游开发公司的原因，而非基于刘武的自身原因。综上，刘武符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6436.10元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 唐渝梅审判员 周 倩二〇一九年二月二十六日书记员 谢奇静书记员 谢雨含