江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初6072号原告:李鈜，男，1966年6月22日生，汉族，住无锡市锡山区。原告：张永红，女，1970年10月23日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李元辉（受李鈜、张永红的共同特别授权委托，李鈜、张永红之子），男，1997年5月7日生，汉族，住无锡市锡山区。原告：万赞梅，女，1971年8月15日生，汉族，住无锡市锡山区。原告：刘飞平，男，1970年3月29日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：查英（受万赞梅、刘飞平的共同特别授权委托），江苏漫修律师事务所律师。被告：无锡梁青典当有限公司城东分公司，住所地无锡市锡沪中路164号一楼。负责人：金学明，该公司经理。被告：无锡梁青典当有限公司，住所地无锡市湖滨路653-1号。法定代表人：华志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪亮（受无锡梁青典当有限公司城东分公司、无锡梁青典当有限公司的共同特别授权委托），江苏拓鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔强（受无锡梁青典当有限公司城东分公司、无锡梁青典当有限公司的共同特别授权委托），江苏拓鸿律师事务所律师。原告李鈜、张永红、万赞梅、刘飞平与被告无锡梁青典当有限公司城东分公司（以下简称城东分公司）、无锡梁青典当有限公司（以下简称梁青典当公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永红及原告李鈜、张永红的委托诉讼代理人李元辉、原告万赞梅、刘飞平的委托诉讼代理人查英、城东分公司、梁青典当公司的委托诉讼代理人乔强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鈜、张永红、万赞梅、刘飞平向本院提出诉讼请求：1、判令其与城东分公司之间的房屋租赁关系自起诉之日起解除；2、判令城东分公司立即迁出无锡市锡沪中路164号房屋；3、判令城东分公司立即支付房屋租金195万元（自2012年1月1日起至2018年6月30日，按30万元/年计算）及房屋占有使用费（自起诉之日起至迁出之日止，按30万元/年计算）；4、判令梁青典当公司对城东分公司的上述欠款承担补充清偿责任；5、判令本案的诉讼费用由二被告承担。起诉后，四原告将第三项诉讼请求变更为：判令城东分公司立即支付房屋租金120万元（自2014年7月1日起至2018年6月30日，按30万元/年计算）及房屋占有使用费（自起诉之日起至迁出之日止，按30万元/年计算）。事实与理由：2009年6月30日，张永红、万赞梅和被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为60个月，自2009年7月1日起至2014年6月30日止，第一年租金为10万元，租金按季支付。但城东分公司、梁青典当公司一直未支付租金，合同到期后双方未续签书面租赁合同，仅口头约定每年租金30万元，租赁期限为不定期。后城东分公司始终未按约支付租金，至今仍使用该房屋。自2016年12月起其多次书面通知城东分公司偿付租金，城东分公司始终不予理会，故诉至法院。被告城东分公司、梁青典当公司辩称，与原告之间没有直接租赁关系，因其关联公司与张永红姐姐张卫红之间存在资金往来关系，张卫红将该处房产无偿提供给其使用。而双方签订的租赁合同中虽仅约定第一年租金为10万元，但并未约定之后租金会予以调整，在双方达成正式变更协议之前租金不应调整，同时，即使对后期租金约定不明，也应当按照交易习惯或合同签订时的市场价格确定，而非现在的市场价格。故即使收取租金，也应当按照每年10万元计算。为支持诉讼请求，原告方提供了以下证据：1、房屋产权证、国有土地使用权证，证明四原告对无锡市锡沪中路164号房产享有所有权。2、城东分公司实际使用涉案房产的照片，证明城东分公司实际使用了涉案房屋。3、三份催讨租金函及EMS快递单，证明原告方书面通知城东分公司偿付租金。4、双方签订的房屋租赁合同一份、工商登记内档材料光盘，证明在工商档案中有房屋租赁合同。该份证据提交晚的原因是根据查档规定，必须要凭法院的案件受理通知书才可以查询工商登记内档材料。同时内档材料中有商品房买卖合同、无锡市建设局对于涉案房屋的竣工综合验收备案通知等，其在向被告出租房屋的时候提供上述材料就可以协助城东分公司完成工商登记手续，并不要求其对涉案房屋取得所有权证。经质证，城东分公司、梁青典当公司对证据1无异议，但认为产权证登记日期晚于原告所称开始出租时间，2009年6月30日签订租赁合同时，原告四人均未取得该房产证书。证据3是收到的，但认为与发函人无任何直接关系。对证据2、4没有异议。为抗辩，城东分公司、梁青典当公司提供了以下证据：1、无锡市滨湖区人民法院民事判决书两份，证明张卫红与其关联公司之间存在债权债务关系，张卫红为原告张永红的姐姐，涉案房产系由张卫红无偿提供给其使用。2、工商登记资料，证明梁青典当公司与判决书中的原告无锡市滨湖区金源农村小额贷款有限公司系关联公司，双方股东及总经理相同。经质证，四原告认为上述证据与本案没有关联性，对于证明目的不予认可。综合上述证据，本院认定事实如下：2008年12月11日，张永红、万赞梅作为买受人与江苏金洋房地产开发有限公司签订了购买无锡市锡沪中路164号1层商业用房合同，并予备案。2009年，梁青典当公司为设立（变更）分支机构城东分公司，作为承租方（乙方）与张永红、万赞梅作为出租方（甲方）签订了房屋租赁合同，并将该合同在工商行政管理机关进行了备案。合同中约定：甲方将位于无锡市锡沪中路164号一楼132.4平方米房屋出租给乙方，租赁期限共60个月，自2009年7月1日起至2014年6月30日止，第一年租金为10万元，租金按季支付，租赁期满本合同自然终止。张永红、万赞梅落款的签约日期为2009年6月30日，梁青典当公司落款的签约日期为2009年10月30日。合同签订后，梁青典当公司一直未支付租金，合同期满后双方亦未续签其他合同。城东分公司实际使用涉案房屋至今。李鈜分别于2016年12月23日、2017年8月11日、2018年4月19日向城东分公司发函催讨租金，未果，遂诉至本院。另查明，张永红、李鈜、万赞梅、刘飞平于2009年11月17日取得无锡市锡沪中路164号房屋的所有权证，房屋套内建筑面积132.4平方米。诉讼中，经原告申请，本院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）对涉案房屋的租赁价格进行评估，国衡评估公司于2018年10月15日出具评估报告：自2014年7月1日至2018年6月30日每年租赁价格分别为16.81万元、17.45万元、18.29万元、18.55万元，自2018年7月1日至2018年9月30日为4.58万元。当事人双方对评估报告均无异议。张永红、李鈜、万赞梅、刘飞平遂将第三项诉讼请求变更为：判令城东分公司支付从2014年7月1日起至2018年9月30日止的房屋租金及占有使用费75.68万元；自2018年10月1日起至迁出之日止按每月1.53万元计算房屋占有使用费。本院认为,张永红、万赞梅与梁青典当公司签订的租赁合同按合同约定期满后自然终止，城东分公司继续实际占有使用涉案房屋，双方的租赁关系继续有效。城东分公司、梁青典当公司辩称因其关联公司与张永红姐姐张卫红之间存在资金往来关系，张卫红将该处房产无偿提供给其使用，但从城东分公司、梁青典当公司提供的民事判决书来看，债权债务系无锡市滨湖区金源农村小额贷款有限公司与张卫红等多人之间的关系，与本案出租方、承租方主体都不相同，张卫红非房屋所有权人，亦无证据证明得到所有权人的授权，而所称的无偿使用，被告方并未提供证据证明，故对此辩称意见，本院不予采信。关于租金计算标准，因原租赁合同仅约定了第一年的租金，且梁青典当公司从未支付过房屋租金，双方不存在所谓的交易习惯；原租赁合同早在2009年签订，合同中约定的是第一年的租金，其后租金存在变化的可能性，且在合同约定自然终止、城东分公司长期使用租赁物的情况下，被告方仍要求按当时签订时的市场价格计算，没有事实和法律依据，故对城东分公司、梁青典当公司辩称应按交易习惯或合同签订时的市场价格确定，不予采信。租赁合同于2014年6月30日到期后，双方未重新签订租赁合同，又均未举证证明曾有租金标准的约定，现出租方主张按市场评估价格计算租金，于法有据，城东分公司长期占有使用租赁房屋但一直未支付租金，经房屋所有权人多次催讨，仍未予以支付，为过错方。城东分公司、梁青典当公司拖欠租金，出租人有权解除租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、李鈜、张永红、万赞梅、刘飞平与无锡梁青典当有限公司城东分公司之间的房屋租赁关系自起诉之日起解除。二、无锡梁青典当有限公司城东分公司于本判决生效之日起一个月内迁出无锡市锡沪中路164号房屋。三、无锡梁青典当有限公司城东分公司于本判决生效之日起十日内支付李鈜、张永红、万赞梅、刘飞平租金、占有使用费（2018年9月30日前为756800元；自2018年10月1日起至迁出之日止按每月15266元计算）。四、无锡梁青典当有限公司对无锡梁青典当有限公司城东分公司的上述付款义务承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11175元，评估费8450元，合计诉讼费19625元，由李鈜、张永红、万赞梅、刘飞平共同负担5491元，无锡梁青典当有限公司城东分公司、无锡梁青典当有限公司共同负担14134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  傅俊平二〇一九年二月十二日书记员  吴 君本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。