广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1284民初5号原告：四会市广兴物业管理公司，住所地：四会市东城街道陶丽一街****（首层）。统一社会信用代码：914412847192101484。法定代表人：肖智杰。被告：张家辉，曾用名：张土生，男，汉族，1980年10月10日出生，住四会市。原告四会市广兴物业管理公司（以下简称“广兴物业公司”）诉被告张家辉物业服务合同纠纷一案，本院曾于2018年2月1日立案受理后以（2018）粤1284民初396号民事裁定驳回原告起诉，后原告不服向肇庆市中级人民法院上诉，二审依法裁定撤回上述裁定并指令本院审理。本院于2019年1月2日重新立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人肖智杰，被告张家辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告张家辉缴交四××市××街道××号（桃源新苑小区）2009年1月至2016年12月的物业管理费4064元和2009年1月至2016年12月车辆停放费13800元，其中小车（粤Ｙ×××**）停放费9600元及摩托车（粤Ｈ×××**）停放费1800元、摩托车（粤Ｈ×××**）停放费2400元，合计17864元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是四会市东城街道陶丽社区桃源新苑小区的物业管理公司，根据相关法规的规定，依法对东城街道陶丽社区桃源新苑小区的物业和公共场所进行管理，收取管理费及车辆停放费等相关费用。坐落在四××市××街道××号的房屋是被告的物业。根据《广东省物业管理条例》、《肇庆市物业管理办法》、广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》，以及业主公约等规定，桃源新苑小区物业管理费标准为：住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月0.5元，摩托车停放费每部每月25元、汽车停放费每部每月100元。被告的房屋面积84.6平方米，每月的管理费为42.3元，被告停放车辆摩托车（粤Ｈ×××**、粤Ｈ×××**）汽车（粤Ｙ×××**）,每月车辆停放费用为150元。被告自2009年1月份起至2016年12月底一直拖欠缴纳物业管理费及其车辆停放费，累计共拖欠物业管理费及车辆停放费等费用17864元整。我司工作人员已经多次以电话、派人以及委托律师致函等方式向被告催收物业管理费，但被告对此置之不理，至今没有缴纳上述物业管理费及车辆停放费。原告向法庭提交如下证据：1.业主公约，证明原告和被告签订了相当于物业合同的业主公约。2.广东省祺泽律师事务所催缴律师函，证明当时原告向对方追缴过物业管理费。庭前补充证据：3.照片，证明后期原告撤场，追缴物业管理费事实。4.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告的诉讼主体资格。5.企业机读档案变更登记资料，证明虽然业主公约是四会市陶丽物业管理公司（以下简称陶丽物业公司）和被告签订的，但陶丽物业公司之后改名为广兴物业公司，公司只是改名，主体不变。6.2009年度肇庆市物业服务企业换发资质证书申报表，证明原告是有资质的，前身是陶丽物业公司，换名之后换了新证，也是有管理资质。7.物业委托管理合同，证明桃源小区委托原告管理。8.物业服务收费备案表，证明原告收费是经过物价局批准的。被告向本院提交答辩状，辩称：一、原告关于物业费和车辆停放费的主张明显已超过诉讼时效，被告从未收到原告的催收函；原告亦未提供关于催收的快递单据和妥投证明，因此诉讼时效并未中断。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业管理费应当经过书面催收。二、被告自始至终未与原告签订过任何的物业管理服务合同，原告并非案涉房屋所在小区的物业管理公司，原告的物业收费标准没有事实依据及法律依据。1、被告与原告之间不存在物业服务合同，原告提交的业主公约对物业服务责任范围、服务标准、物业收费标准等主要内容均没有约定，不具备物业服务合同的特性。2、虽然原告声称自己于2002年4月18日将企业名称变更为广兴物业公司，依法也应进行公告使合同相对人周知。然而原告自始至终也没有进行过任何关于公司名称变更的披露和公告行为。3、案涉小区无任何安保，社会闲杂人员可以自由出入，日常保洁等管理工作是由业主自发组织进行，原告根本未履行任何物业服务义务，假设其是案涉小区的物业管理公司，也仅仅是挂牌而并没有参与实际经营管理。4、退一步讲，即使原告是案涉小区的物业管理企业，但其提供的四会市物业服务收费备案表充分证明原告于2015年12月8日才进行收费备案，根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的规定，此收费标准并不具有合法性。三、案涉物业所在小区至今并未成立业主委员会，原告提供的《2009年度肇庆市物业服务企业换发资质证书申报表》、《物业委托管理合同》根本不具有合法性及真实性。经小区所在地居委会的核查，案涉小区至今也没有成立业主委员会，原告提供的《物业委托管理合同》是原告伪造的，不具合法性及真实性；结合两份证据的时间，被告有理由怀疑原告伪造《物业委托管理合同》目的是为了取得物业资质证书。故该两份证据均不具有法律效力。四、原告关于车辆停放费的主张纯属无中生有，无任何事实与法律依据。1、对于被告签订的“业主公约”，只是明确业主的权利、义务和业主大会、业主委员会职责，并无约定物业管理费、车辆停放费的交纳及标准，原告的主张无任何依据。2、机动车登记证书中已明确显示被告的粤Ｈ×××**号摩托车购于2009年2月26日、粤Ｈ×××**号摩托车购于2013年8月30日、粤Ｙ×××**号小车购于2014年4月14日，原告主张收取车辆管理费期间被告尚未购得车辆，停放费又从何而来。3、案涉小区根本没有专用停车位，所有人都是把车辆停在公共场地上，且位置有限，通常都是先到先得，所以很多时候根本无位可停，还需要到其他地方寻找车位；另原告根本无任何证据证明被告车辆停放在小区内，也没有证据证实其对被告的车辆提供过管理服务。此外，公共部分属于业主共有，原告根本无权要求被告支付车辆停放费。综上所述，原告关于收取物业费及车辆停放费的主张无任何事实和法律依据，望法院依法查明实情，驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交以下证据：1.身份证，证明身份情况。2.车辆登记证，证明车辆购置时间。庭前补充提交证据：3.证明（2019年1月18日），证明业主要和物业签订合同后，才能收物业管理费，但是现在原告没有备案。经审理查明：原告前身为陶丽物业公司，于2002年4月18日变更企业名称为广兴物业公司，其经营范围为房屋及其公共设施的养护、维修、修缮；物业管理、停车场管理等。2009年8月3日，原告进行肇庆市物业服务企业换发资质证书申报，该申报表载明其物业管理项目名称为桃源新苑，项目建筑面积17070平方，户数103，收费标准按物价部门批复标准执行，已成立业主委员会并与业主委员会签订合同。该备案表经四会市东城街道陶丽社区居民委员会出具评价意见，并经四会市房产管理局初审同意，肇庆市建设局最终同意换证。原告还向本院提供了《物业服务收费备案表》，载明原告备案小区名称为桃源新苑，实行政府指导价的物业服务收费备案标准：多层住宅原执行标准0.5元/平方米·月，原执行时间为2008年，四会市发展和改革局盖章确认，落款时间为2015年12月8日。原告后于2016年12月13日公告撤场。被告是四会市东城区陶丽一街九座20号（E座508）房屋的权属人，该房屋建筑面积为84.6㎡。又查明，2002年1月4日，陶丽物业公司与被告签订《业主公约》，约定“按规定缴交物业管理服务费等费用”等内容。《业主公约》签订后，陶丽物业公司为被告上述房屋（《业主公约》载明为“E栋5楼508房”）提供了物业管理服务。陶丽物业公司变更企业名称后，由原告继续为被告提供物业管理服务。现原告主张被告自2009年1月-2016年12月累计拖欠物业管理服务费4064元，停车费13800元，共计17864元。为此，原告于2018年2月1日诉至本院，要求判如所请。再查明，被告名下的粤Ｈ×××**号摩托车购于2009年2月26日、粤Ｈ×××**号摩托车购于2013年8月30日、粤Ｙ×××**号小车购于2014年4月14日。四会市东城街道陶丽社区居民委员会于2019年1月18日出具证明，称经查核其辖区桃源新苑小区至今未有成立业主委员会备案的资料。庭审中，原告主张口头通知被告缴费并在2015年曾向被告直接送达《律师函》以证明催收物业服务费用事实，但未能提供被告收到或拒收通知及函件的相关证据。而被告则认为原告诉请物业管理费和车辆停放费超过了诉讼时效，且原告收费无事实和法律依据。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”陶丽物业公司于2002年1月4日与被告签订《业主公约》符合法律规定，内容合法有效，各方应恪守履行。陶丽物业公司按合同的约定，为被告提供了物业管理服务，被告应当履行支付物业费的义务。陶丽物业公司于2002年4月18日经工商登记机关合法核准变更为广兴物业公司，被告享受由原告提供的物业管理服务，并曾在一定时期内自觉缴交物业费。因此，被告辩称其与陶丽物业公司存在物业服务管理关系，与原告不存在物业服务管理关系的答辩意见，本院不予采纳。被告还主张物业费未经书面催收，但结合原告提供的撤场公告及2018年2月1日起诉的事实，本院对被告该主张亦不予支持。关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”，第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”及第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行”。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告双方并未约定物业费的缴纳时间，故每月物业服务费诉讼时效应从当月最后一日起算。原告虽主张通过各种方式向被告催收，但未能提供证据予以证明已送达被告，亦不能证明在此期间内存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。又因2015年9月（含当月）前的物业费诉讼时效为两年，至2017年9月31日诉讼时效期间已经届满，故对原告主张的2009年1月至2015年9月期间的物业费，超过了诉讼时效，本院不予支持。至2017年10月1日民法总则实施，2015年10月后的物业费的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，故应适用民法总则三年诉讼时效规定，不考虑诉讼时效中止、中断或延长的情形，2015年10月后的物业费将于2018年10月后诉讼时效届满，而原告于2018年1月18日起诉要求被告支付物业费，诉讼时效从提交起诉状之日起中断。因此，原告要求被告支付2015年10月至2016年12月的物业费应予支持。被告关于诉讼时效的抗辩意见，符合法律规定，本院予以部分采纳。关于收取停车费问题。被告辩称其名下的粤Ｈ×××**号摩托车购于2009年2月26日、粤Ｈ×××**号摩托车购于2013年8月30日、粤Ｙ×××**号小车购于2014年4月14日，故原告主张车辆停放费无事实和法律依据，且认为原告没有证据证实其车辆停放在小区内及对其车辆提供过管理服务。对此，被告未能举证予以证明或反驳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”为此，原告主张向被告收取车辆停放费13800元，证据不足，本院不予支持。关于收费标准问题。《业主公约》虽未载明物业费的收费标准，但原告庭审过程中主张“住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月0.50元/㎡”计算，并提供《物业服务收费备案表》予以证明。因此，本院确认被告应向原告支付自2015年10月至2016年12月拖欠的物业管理服务费634.5元（0.5元/㎡×84.6㎡×15个月）。被告辩称原告主张的收费标准不具有合法性，但《物业服务收费备案表》载明原告备案小区名称为桃源新苑，实行政府指导价的物业服务收费备案标准：多层住宅原执行标准0.5元/平方米·月，原执行时间为2008年，且该备案表已由四会市发展和改革局盖章确认，而被告未能举示相反证据，因此，对被告该答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告张家辉应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告四会市广兴物业管理公司支付2015年10月至2016年12月期间拖欠的物业管理费共634.5元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费123元，由原告负担119元，被告负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审审判员 陈 智二〇一九年二月二十八日书记员 梁碧琪