河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初11723号原告（反诉被告）罗景，男，1988年10月19日出生，汉族，住河南省浚县。委托代理人魏慧亚、王震（实习），河南法萃律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）杨海钧，男，1954年4月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人党晓辉，河南律范律师事务所律师，特别授权。委托代理人赵飞，河南程功律师事务所律师，特别授权。第三人郑州东铝实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇康岗大道**，统一社会信用代码：91410100053375252D。法定代表人时钰翔。委托代理人白聪，该公司员工，特别授权。原告（反诉被告）罗景诉被告杨海钧（反诉原告）、郑州东铝实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告杨海钧提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗景的委托代理人魏慧亚、王震，被告杨海钧的委托代理人党晓辉、赵飞，第三人郑州东铝实业有限公司的委托代理人白聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月26日,原告罗景与被告杨海钧关于位于郑州市××铝材市场西区××号店铺转让事宜达成《店面转让协议》。根据原、被告双方约定,签订协议后,原告支付店面转让定金。原告在协议签订当天即通过银行转账的方式向被告支付店面转让定金70000元。2017年12月18日,原告以同样的方式支付了剩余转让费60000元。在此期间,原告多次催促被告让其尽快办理户名变更及交接转让店面事宜,被告一直拒绝不予办理。后原告向第三人该市场管理方郑州东铝实业有限公司核实相关情况,被明确告知,按其管理规定严禁商户之间私自转让、出租,也从未授权被告可以转让该房屋。因此,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求法院依法判令：1、判令解除原、被告双方签订的《店面转让协议》。2.判令被告双倍返还原告已付店面转让定金140000元,以及转让款60000元,共计200000万元及利息(利息从2017年11月26日起以同期银行贷款利率计算至实际返还之日,暂主张100元)被告杨海钧辩称：1、答辩人已经依照协议约定履行全部义务，且双方合同约定只分给原告一间半店铺由被告代替履行相应的租赁义务条款，并未约定过户等事宜，且约定原告支付定金7万元后，被告清货腾房后才支付剩余6万元转让款，显然被告已经完整的履行了合同所约定的腾房义务后，原告才支付的剩余6万元款项，所以被告不存在违约情形，被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，不能成立。2、被答辨人未依照双方协议约定履行其交付租金的义务，已经构成了根本违约，故应当承担相应的违约责任并赔偿答辩人因履行义务腾空房屋所造成的经济损失，答辩人的反诉请求成立，依法应予支持。3、被答辩人违约在先，又恶意诉讼，其捏造事实缺乏诚信的行为不应当得到法律保护。第三人郑州东铝实业有限公司称：涉案协议绕开房屋管理方即我方，未经我方许可，原、被告私下签订的转让或转租协议，根据我方与被告的租赁协议第二条，都是不允许的。反诉原告杨海钧诉称，2017年11月26日，反诉人杨海钧与被反诉人罗景双方就郑州白沙镇世合铝材市场西区11排8号店铺一间半店铺转让事宜签订了《店面转让协议》，该协议约定：被反诉人向反诉人支付转让费共计13万元。店铺腾空前，房租由反诉人付，腾空后房租由被反诉人付，双方谁违约，谁负责对方损失。协议签订以后，反诉人将店面交付被反诉人使用至今，但是被反诉人一直未支付房屋租金，其行为已构成根本违约，不仅导致2017年12月18日起至2018年4月份的房租一直由反诉人垫付，也因此造成了反诉人各项损失共计63万元。综上，被反诉人的行为已经严重违反协议约定的义务，反诉人为维护自己的合法权益，特诉至贵院,请求法院依法判令：1.解除双方所签的《店面转让协议》；2.被反诉人支付店面租金25188元（按35元/㎡，共转让196㎡，自2017年12月18日起暂计至2018年4月25日）；3.请求依法判令被反诉人给反诉人造成的损失63万元。反诉被告罗景辩称：1、反诉人所主张的主要事实与本案不符，被反诉人2018年2月6日已经向反诉人发出了变更承租方名称及交付房屋的信息，逾期办理相关过户手续，被反诉人将解除与反诉人之间的店面转让协议，并要求反诉人双倍返还已付的定金及剩余的转让费，后期反诉人不予配合办理相关变更手续并拒绝交付房屋，因此该转让协议已经解除。另根据反诉状诉请第一项，证明双方一致同意解除本案合同。2、被反诉人与反诉人签订协议以后，被反诉人从未实际使用过涉案房屋，而且至今一直由反诉人占有并使用，后在反诉人构成根本违约的前提下，被反诉人只能通过向人民法院提起诉讼，来维护自身的合法权益，由于被反诉人从未使用该房屋，因此反诉人主张的租金请求无事实及法律依据。3、根据协议约定，反诉人应在协议签署后尽快腾空房屋并交付被反诉人使用，所以将涉案房屋交付被反诉人是合同义务，相应的其房屋内剩余货物、杂物及装修均应清理干净，达到被反诉人的使用要求，至于相应物品的处理方式，与被反诉人无关，反诉人所主张的损失与被反诉人更无直接因果关系，另外，反诉人所说房屋已腾空与事实不符，被反诉人于2018年2月8日拍摄的照片显示，反诉人在签订合同后根本未腾空房屋内的物品，同时也不具备交付房屋的条件。因此反诉人主张的诉请与事实不符，于法无据，应当予以驳回。第三人郑州东铝实业有限公司称：涉案协议绕开房屋管理方即我方，未经我方许可，原、被告私下签订的转让或转租协议，根据我方与被告的租赁协议第二条，都是不允许的。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，提交以下证据（本诉证据与反诉证据相同）：第一组证据：《店面转让协议》。证明原被告双方于2017年11月26日签署关于世合铝材市场西区11排8号的《店铺转让协议》。被告并未按照约定办理腾房及交付商铺的义务，已构成违约。第二组证据：银行转账业务回单4张、收据2张。证明原告按照合同约定于2017年11月26日支付定金7万元，被告出具了定金收据，于2017年12月18日支付转让费6万元。被告违约应当双倍返还定金14万元，并退还转让费用6万元。第三组证据：2018年2月8日原告拍摄的涉案商铺照片。证明截止到2018年2月8日，被告持续占有该房屋，店内货物、杂物堆积较多，被告未按合同约定腾空房屋，同时涉案房屋根本不具备交付条件。第四组证据：原告催促被告协助办理过户的短信通知。证明原告在多次与被告协商不成的前提下，向被告发出限期配合办理变更承租人名称及交付房屋的通知，被告收到短信通知后仍然拒不履行合同。第五组证据：案外人与本案第三人签署的《租赁协议书》。证明本案第三人与案外人承租方签订的《租赁协议书》第2条明确约定“严禁场地私自转让、出租，违者本市场有权收回场地。”，被告故意隐瞒上述约定，并作出可以为其办理变更承租人的虚假承诺，对原告已经构成欺诈行为，应当双倍赔偿定金并退回转让费用。被告（反诉原告）杨海钧发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证明待证事实，涉案店铺早已具备交付条件，是由于原告怠于接收店铺，并违约拒付租金，因此应由其承担相应的违约责任。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，被告并不存在违约事实，不需要承担相应责任，其主张无事实和法律依据。对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该照片恰恰可以证明被告已经依约腾空房屋的事实，而且在协议中双方也明确约定，转让的店铺为一间半，被告留有一个铺角自用，而原告提交的照片无法证明其证明目的。对第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，本案系原告违约在先，被告于2018年2月27日就原告未依约给付租金的事实委托律师发出律师函后，原告于2018年3月1日收到该函，之后原告为推脱协议责任，恶意捏造事实，于收到律师函第五日内发出该短信，其违约的行为不应得到法律的支持。对第五组证据真实性、关联性有异议，为复印件，无法确定其真实性，涉案协议签订日期为2017年11月26日，但该协议书上显示的日期为2015年6月1日至2017年6月1日，与本案无任何关联性。第三人郑州东铝实业有限公司发表如下质证意见：对第四组证据有异议，涉案房屋在我公司管理的市场中，只有使用权，未经允许不能私下过户。对其他证据与我方无关，且我方收到传票之前，原、被告都未到我公司进行过咨询。在市场成立之初就告知过各商户，商铺禁止转让，因此原、被告签订的转让协议我方直到收到法院传票前都不知情，且不予认可。经本院审查认为，原告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，且能相互印证，本院予以采信。被告（反诉原告）为支持其答辩意见，提交如下证据（与本诉证据相同）：证据一：坚美铝材销售磅码单23页。证明被告杨海钧为履行合同约定义务，将店内铝材按照废品价格进行处理从而清空店铺进行交付的事实，因这一行为造成了大量的损失，现因原告违约，应当承担这一损失的赔偿责任。证据二：收据三份、刷卡存根两份。证明自2017年10月20日起至2018年7月20日的店铺房租一直系由杨海钧支付的事实，根据双方协议约定，自2017年12月18日店铺交付后的房屋由罗景承担，因此自2017年12月18日起至今杨海钧垫付的房租罗景应当予以支付。证据三：律师函、邮政快递单及快递信息各一份。证明杨海钧为催要租金一事曾于2018年2月27日委托律师向罗景下达律师函的事实，但是罗景收到了不仅没有按时支付租金，还捏造事实、恶意违约、推脱责任，其主观意图的恶意极为明显，其诉讼请求依法不能成立。证据四：微信聊天截图四张。证明被告一直在主动联系原告办理交付店铺的事实，系原告自己怠于履行接收事宜，其责任不应由被告承担。原告（反诉被告）发表如下质证意见：对证据一真实性有异议，未加盖任何公章，且打印时间是2014年4月20日，最后一份过磅单的时间是2016年7月22日，而本案合同签署是在2017年11月26日，交房应当在2018年春节前后，被告方早在两年前处理的废品与本案无任何关联性，可见被告所说为了腾房处理废品完全是虚假的，与本案无关联。对证据二真实性无法核实，有第三人辨别其真实性，即便房租由被告交付，因被告一直未向原告交付商铺，被告自己使用自己交付房租是理所当然的，与原告无关。对证据三真实性无异议，但被告发出律师函的时间晚于我方发出的短信催告时间即2018年2月6日，早于被告的律师函20天。被告在收到催告后不仅拒不履行合同约定，还发出律师函，指责原告捏造事实，恶意违约，是一种极为不诚信的行为。对证据四真实性不予认可，且内容与本案无关联性。第三人郑州东铝实业有限公司发表如下质证意见：证据二中的收条是我方出具，租金金额是两间房的，收条中的“军”在系笔误，是被告杨海钧交的。其他证据与我方无关，不予质证。经本院审查认为，被告提交的证据二、三、四客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据一真实性无法查明，且不能证明其想要证明的目的，本院不予采信。第三人郑州东铝实业有限公司未向本庭提交证据。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2017年11月26日，原告罗景（顶让方）与被告杨海钧（转让方）签订《店面转让协议》一份，约定：被告杨海钧同意将自已位于世合铝材市场西区11排8号转让给原告使用,建筑面积一间半，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁中所享有的权利与义务；店铺转让给原告后,原告同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款,并且定期缴纳租金及该合同中所约定的应由被告交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修,装饰及其他所有设备和房屋装修等,营业设备等全部归原告，西墙面和两个样品门,是由被告所做样品销售；原告向被告支付转让费共计130000元，在2017年11月向被告支付转让定金70000元，剩余60000元在被告将店铺内所有货物清理完毕后,原告一次性支付给被告；腾空前,房租由被告付,腾空后，房租由乙方付,双方谁违约,谁负责对方损失；接受前该店铺所有的一切债权、债务均由被告负责;接手后的一切经营行为及债权、债务均由原告负责。落款处有原告罗景签字捺印、被告杨海钧签字捺印予以确认。2017年11月26日，被告杨海钧出具收据一份，载明：今收到罗景交来房屋转让定金70000元。2017年12月18日，罗素君出具收据一份，载明：今收到罗景交来房屋转让金60000元。庭审中，被告认可收到该60000元定金。2018年2月6日，原告罗景向被告发送短信称，要求“一、三日内与我方共同到世合铝材市场管理处办理房屋转让过户手续。二、办理房屋转让过户手续三日内为我方腾空房屋并交付房屋。如限期届满你方未履行上述要求，我方要求解除合同并要求立即双倍返还已交付的定金70000元及尾款60000元，总计200000元”。2018年2月27日，被告杨海钧委托律师魏静向原告发送《律师函》一份，载明：你需于收到本律师函五日内向杨海钧支付店面租金25188元（按35元/平，共196平，自2017年12月18日至2018年4月25日止）。逾期未付，即解除合同且诉诸法律，忘慎重考虑，尽快履行应尽义务。庭审中，第三人郑州东铝实业有限公司作为涉案房屋管理人称，根据与杨海钧等商户签订的《租赁协议》：“未经许可，严禁场地私自出租或转让”。另查明，被告已交纳2017年10月20日起至2018年7月20日的租金67050元。本院认为：原、被告签订的《店面转让协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，对原、被告均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告称被告将门面转让给其未经过第三人即房屋实际管理人郑州东铝实业有限公司的同意，且以被告未履行过户、腾房及交付商铺义务为由要求解除合同，并双倍赔偿定金及退还转让费用共计20万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。合同法对承租人转租需要出租人同意的要求，是为出租人设定了一个法定的合同解除条件，并非规定未经出租人同意的转租合同无效，在无其他无效原因存在的情况下，转租合同对于承租人与次承租人来说应当认定有效。根据原、被告双方签订的《店面转让协议》，在被告将店铺内所有货物清理完毕后，原告需向其支付剩余转让费6万元。本案中，原告于2017年12月18日支付剩余转让费6万元，原告称被告未腾空房屋，未提交有效证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，且在被告未腾空房屋的情况下，原告向被告支付剩余转让费，不合常理，故本院认定被告于2017年12月18日履行了腾房义务。《店面转让协议》未约定办理户名变更及过户事宜，且根据微信聊天记录显示，原告在没有证据证明涉案房屋不符合交付条件的情况下，怠于接收店铺，其行为已构成违约。原告作为违约方，要求解除合同，并双倍赔偿定金及退还转让费用共计20万元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告怠于接收房屋后，被告于2018年2月27日向原告发送了《律师函》，要求原告自收到该函五日内支付租金，逾期未付即解除合同，又于2018年6月25日提出反诉，要求解除合同，双方就解除合同的意思表示一致。因此，依据公平原则，本院确认原、被告之间的《店面转让协议》于2018年2月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付的租金，本院在13046.25元范围内予以支持（自2017年12月18日起计算至2018年2月27日）。关于本案的转让费应否返还，基于本案合同的履行时间节点、周期长短、各方实际履行内容、合同履行现状等情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情考虑由被告返还原告转让费80000元。对于被告（反诉原告）诉请要求原告（反诉被告）赔偿损失63万元，未提交有效证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗景与被告（反诉原告）杨海钧于2017年11月26日签订的《店面转让协议》；二、被告杨海钧返还原告罗景转让费80000元；三、反诉被告罗景支付反诉原告杨海钧租金13046.25元；四、驳回原告罗景的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨海钧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4302元，由原告罗景负担2302元，被告杨海钧负担2000元；反诉案件受理费5176元，由反诉原告杨海钧负担4000，反诉被告罗景负担1176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵宜勇审 判 员  陈晓菲人民陪审员  陈 洋二〇一九年二月二十日书 记 员  李亚楠