重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0105民初13955号 原告：刘思悦，女，1996年6月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：吴小理，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：祁步江，男，1956年11月25日出生，汉族，住浙江省长兴县。 原告刘思悦与被告祁步江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘思悦及其委托诉讼代理人吴小理到庭参加诉讼，被告祁步江经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘思悦向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》，并在确保房屋保存完好的情况下归还房屋；2、判令被告支付《租赁合同》解除前的租金（按照2000元/月为标准，从2017年10月15日计算至合同解除之日止）及违约金（按照50元/日的标准，从2017年10月15日起计算至付清之日止）；3、判令被告以2000元/月的标准向原告支付合同解除之日至被告实际归还房屋之日止的房屋占用损失；4、判令被告支付物业费、水电气费等损失3093.54元（其中物业费2738.49元、水费131.63元，电费107.05元、垃圾费40元、气费76.37元）。事实和理由如下：原、被告于2016年11月14日签订《租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于重庆市江北区盘龙路150号保利香雪17幢3-1号住宅，租赁期间为2016年11月15日至2017年11月14日，月租金2000元，租金按季度缴纳，逾期每天违约金100元；逾期超过15天的，原告可以单方面解除合同，并且有权要求被告搬离房屋且不退还保证金。合同履行过程中，被告向原告缴纳了2000元的保证金，但是从2017年10月15日起欠付房屋租金。而且合同到期后，被告仍旧租赁使用房屋，继续欠付租金。在此期间，原告垫付了房屋的水电气以及物业费用，被告应当予以承担。 被告祁步江未到庭答辩。 经审理查明，原告系重庆市江**盘溪路****X-X房屋权利人。2016年11月14日，原告之母郭坤代原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告使用，保证金2000元，租赁期限为2016年11月15日至2017年11月14日，月租金2000元。租金按季度支付，直接由乙方支付至甲方银行账户。乙方应在租金到期前7天向甲方支付下一季度租金，否则乙方将承担逾期每天100元的违约金。如逾期达到15天，甲方可单方面解除本合同，另行出租并要求乙方搬出物业，且保证金不予退还。租赁期内物业因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理等其他相关费用均由乙方自行承担并按时缴纳。该《租赁合同》记载的乙方联系电话。 2017年11月20日，原告之母郭坤通过手机短信联系被告，要求其支付此一季度的租金，同时郭坤提到上季度仍有2000元租金未付，因此共计8000元。被告回复“近段时间资金有点紧张，下月十号前给你”。2017年12月10日，郭坤再次短信联系被告，被告回复“房租钱十五号左右给你”。后，郭坤于2017年12月15日至2018年2月13日期间又数次催促被告缴纳前述租金,被告在2018年2月13日回复“我还在新疆，正月十二才能收到工程款……等我拿到钱三个季（度）一下汇给你”。此后郭坤又数次联系被告支付租金，被告承诺在2018年3月20日支付，但是到期后其仍未支付，也无法取得联系。 在双方的短信往来中，原告之母还将燃气公司催费事宜告知被告，燃气户号。被告对此予以认可。 庭审中，原告还举示了电费发票、支付宝缴费凭证截图。该组证据显示原告代为缴纳了四次电费（缴费时间分别为2018年1月31日、2018年3月31日、2018年5月19日、2018年7月23日），共计63.95+9.88+12.48+20.74=107.05元，一次水费（缴费时间为2018年4月17日）99.63元，以及2018年4月17日缴纳燃气费76.37元、垃圾费32元，共计108.37元。 2018年7月28日，原告向本院提起本案诉讼。本院向被告住所地寄送起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，但是被告均未应诉。本院遂又于2018年9月28日发出公告，向被告送达前述诉讼文书，公告发出之日起60日视为送达。 审理中，原告主动将逾期支付租金的违约金调整至每日50元。 上述事实，有产权证、《租赁合同》、物业交割清单、短信截图、发票、支付宝缴费凭证以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，《租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告举示的短信记录可以证明合同约定的租赁期间届满后，双方的租赁关系继续发生，因此原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。 对于第一项诉讼请求。合同约定逾期支付租金达到15天的，原告有权单方解除合同。本案中，原告举示的短信记录，确能证明被告存在拖欠2017年10月15日以后租金的行为，因此其要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原告向本院提起诉讼，其起诉状副本送达被告之日视为解除通知到达之日。本院的公告送达之日为2018年11月27日，因此合同于该日解除。相应的，原告要求被告归还房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。 对于第二项诉讼请求。合同于2018年11月27日解除，对于在此之前的租金，被告应当履行支付义务。从2017年10月15日至2018年11月27日，被告应当支付的租金为2000*13+2000*13/30=26866.67元。合同明确约定了逾期支付租金的，被告应承担每日100元的违约金，现原告主动调减至50元/日的标准主张，本院予以支持。 对于第三项诉讼请求。合同解除的，被告应当及时归还房屋，在此期间的房屋占用损失应当参照合同约定的租金标准赔偿原告。因此，被告应当从合同解除次日即2018年11月28日起，按2000元/月的标准向原告支付房屋占用损失。 对于第四项诉讼请求。合同明确约定租赁期间产生的水、电、气、物业管理等费用由被告承担，因此原告的该项诉请有合同依据。对于具体数额，物业费方面：原告主张的金额为2738.49元（2017年7月1日至2018年9月30日），但是庭审中其并未举示证据证明收费标准，也没有举示其已经实际代为缴纳的证据，故本院无法支持。电费方面：原告举示的电费发票、支付宝缴费记录以及短信记录能够相互印证，可以证明其就涉诉房屋代为缴纳了四次费用（缴费时间分别为2018年1月31日、2018年3月31日、2018年5月19日、2018年7月23日），共计63.95+9.88+12.48+20.74=107.05元，该笔费用本院予以支持。水费方面：原告举示的支付宝缴费记录能够证明其在2018年4月17日缴纳了99.63元，对超过此金额的主张，本院不予支持。燃气费及垃圾费方面：原告举示的支付宝缴费记录以及短信记录能够相互印证，可以证明其就涉诉房屋在2018年4月17日缴纳燃气费76.37元、垃圾费32元，共计108.37元。对该数额的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘思悦与被告祁步江签订的《租赁合同》于2018年11月27日解除； 二、被告祁步江于本判决生效之日起十日内将重庆市江北区盘溪路150号17幢3-1号房屋完好归还于原告刘思悦； 三、被告祁步江于本判决生效之日起十日内支付原告刘思悦房屋租金26866.67元及逾期支付租金的违约金，违约金按50元/日的标准，从2017年10月15日起计算至实际付清之日止； 四、被告祁步江于本判决生效之日起十日内支付原告刘思悦房屋占用损失，以2000元/月为标准，从2018年11月28日起计算至实际归还房屋之日止； 五、被告祁步江于本判决生效之日起十日内支付原告刘思悦电费107.05元，水费99.63元，气费76.37元，垃圾费32元，共计315.05元； 六、驳回原告刘思悦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1092.16元，由原告刘思悦负担50元，被告祁步江负担1042.16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  何建群 人民陪审员  别晓玲 人民陪审员  李 蓉 二〇一九年二月二十八日 法官 助理  柴世斌 书 记 员  张 欢