湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初10132号原告：长沙中海梅溪房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区麓谷麓天路**五强科技园办公楼**。法定代表人：韩春麟，董事长。委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。被告：杨一飞，男，苗族，1983年9月12日出生，住广东省深圳市南山区。被告：周贞，女，汉族，1991年3月19日出生，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人杨一飞，男，苗族，1983年9月12日出生。原告长沙中海梅溪房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）诉被告周贞、杨一飞商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人汪玉及被告杨一飞同时作为被告周贞的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一、被告二签订的《商品房认购协议》《中海熙湾购房协议书》；2.判令原告不返还被告一、二已付定金200000元；3.判令被告一、二配合办理解除商品房销售预审网签；4.判令被告一、二向原告支付律师费9000元；5.两被告承担本案案件受理费。事实和理由：2018年8月4日，原告与两被告签订《商品房认购协议》，且两被告向原告支付200000元购房定金的基础上，签订《中海熙湾购房协议书》，约定被告以总房价款2040345元购买原告出售的长沙中海熙湾x栋x号房屋，根据该协议书第二条、第三条约定，被告应当在协议书签订之日支付购房款620345元，其中定金200000元。待达到网签条件时，被告应当自收到原告通知后按原告指定期限与原告办理《长沙市商品房买卖合同》的网签手续，如被告未在原告指定期限内与原告办理网签手续，原告有权解除协议，并不退还已经交纳的定金200000元。原告于2018年9月25日致函被告要求被告在9月28日前至中海熙湾售楼处办理相关签约手续，被告于9月26日收到该通知但一直未按约办理签约手续。11月21日，原告再次致函被告，告知被告因其违约，原告决定对被告已付定金200000元不予退还，并将中海熙湾x栋x号房屋另行出售。原告认为被告行为已经构成严重违约，原告依约行使解除权并主张不返还已付定金200000元。为维护合法权益，望判如所请。被告周贞、杨一飞的答辩要点：一、答辩人始终与被答辩人保持密切沟通并积极与之协商，主动积极推进《长沙市商品房买卖合同》签约手续的办理，不存在未按约办理签约手续的行为。被答辩人于2018年10月26日才打印出《长沙市商品房买卖合同》，答辩人10月28日才收到该合同及补充协议。二、答辩人一直主动就合同及补充协议内容与被答辩人进行协商，并积极配合做资格预审，持续推进签约手续的办理，但被答辩人始终拒绝对合同及补充协议中的“霸王条款”进行平等协商，更涉嫌欺诈答辩人的巨额首付款。三、根据中华人民共和国消费者权益保护法、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则，被答辩人涉嫌“消防欺诈”、“恶意偷逃土地增值税”等严重违法行为。四、被答辩人提供的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，多处涉嫌以格式条款排除消费者依法变更或者解除合同的权利、请求损害赔偿的权利、及其他应当享有的权利，为彻头彻尾的“霸王条款”。作为消费者，在被答辩人始终拒绝平等协商合同的背景下，为维护自身合法权益，答辩人有充分的理由拒签该合同。综上，答辩人认为：被答辩人的起诉缺乏事实与法律依据，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：2018年6月28日，原告（出卖方、甲方）与两被告（买方、乙方）签订一份《商品房认购协议》，约定：一、两被告自愿认购原告开发的中海熙湾项目商品住宅x号栋x号房（以下称“本物业”），用途为住宅，建筑面积114.03平方米。二、本物业折前总价2103448元，折前单价每平方米18446元，签订本协议时，买方向卖方支付定金200000元。签署正式合同时，卖方愿意采取下列按揭贷款方式支付剩余购房款。七、本认购协议签订后，买方需等候卖方通知（短信通知）及时进行购房资格预审。自收到卖方可申请进行购房资格预审通知起3日内。买方承诺先行签订《购房协议书》，交纳首付款/全款，并申请进行购房资格预审。待具备签约条件后，卖方及时通知买方，买方在卖方指定的期限内签订正式《长沙市商品房买卖合同》。协议签订当天，两被告向原告支付了定金200000元，原告向两被告出具了相应金额的收据。2018年8月4日，原告（甲方）与两被告（乙方）根据认购协议约定签订了《中海熙湾购房协议书》，该协议书约定：1.乙方于2018年6月28日签订了《认购协议书》，自愿认购甲方开发的中海熙湾4栋3802号房。2.乙方在本协议签订之日选择银行按揭贷款方式，向甲方支付房款620345元，其中定金为20万元。3.现因政府相关政策原因导致暂时不能办理网签手续及签署正式的《长沙市商品房买卖合同》，待政府完全解除或暂时解除相关政策限制达到网签条件后，甲方应及时通知乙方，乙方应自收到甲方通知后按甲方指定期限与甲方办理《长沙市商品房买卖合同》网签手续。4.乙方未在甲方书面通知指定期限内与甲方办理《长沙市商品房买卖合同》网签手续的，甲方有权解除本协议。5.本协议解除的，甲方有权不经通知将上述房源无偿另行出售，且甲方无需承担任何责任；乙方已经交纳的定金20万元不予退还。9.一方为主张本协议项下权利而发生的律师费、差旅费、诉讼保全费等费用应由违约方或败诉方承担。协议签订当天，两被告向原告支付了首期购房款420345元，并支付了按揭公证费、权证办理费660元。原告亦向两被告出具了相应金额的收款收据。2018年9月25日，原告致函被告要求两被告于2018年9月28日前至原告售楼部办理购房签约手续。两被告于2018年9月26日收到上述函件。但两被告根据认购协议要求及约定：配合原告作资格预审并要求先查看正式合同的内容及买卖双方的权利义务。2018年10月22日，两被告的购房资格预审通过。10月28日，两被告收到原告邮寄的《长沙市商品房买卖合同》。两被告以原告提供的《长沙市商品房买卖合同》中存在部分“霸王”条款要求修改，但原告不同意修改。2018年11月21日，原告向两被告邮寄《通知函》：两被告未在指定的2018年10月25日前签订《长沙市商品房买卖合同》已构成违约，对两被告已经支付200000元定金不予退还，并将该物业另行出售。后双方又通过微信方式就合同内容进行多次协商但无法达成一致，双方至今仍未签订正式《长沙市商品房买卖合同》，故原告诉来本院。另查明，1.2019年1月21日，原告为本案与湖南崇民律师事务所签订了《委托合同》并支付了律师费9000元。2.涉案房屋办理了商品房销售预审网签手续。3.庭后经本院协调，双方仍未就签订正式商品房买卖合同达成一致。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《认购协议书》《中海熙湾购房协议书》《通知函》《委托合同》，两被告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、微信记录等证据予以佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《认购协议书》《中海熙湾购房协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。根据认购协议及购房协议书约定，原告有在被告资格预审通过后通知两被告签订正式商品房买卖合同的义务，两被告在原告通知后及时对签订商品房买卖合同作出了回应，原告亦以行为表明在2018年11月21日后与两被告进行了多次协商，但双方至今就《长沙市商品房买卖合同》的部分修改内容仍未达成一致。根据“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，因双方对商品房买卖合同具体内容无法达成一致意见，导致未能签订商品房买卖合同，属于合同磋商阶段的问题。现原被告双方经多次协商仍未签订正式合同，因此，对原告诉请解除双方签订认购协议书的诉请，综合本案实际情况，本院酌定双方的认购协议书及购房协议书于本案辩论终结时（即2019年1月21日）解除。根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现双方签订的协议书已经解除，原告收取的200000元定金应该返还给两被告。因此，对原告要求不予返还被告定金200000元的诉请，本院不予以支持。同时，因涉案商品房已经办理了销售预审网签手续，现双方协议已经解除，两被告应当配合原告办理解除商品房销售预审网签手续，故对原告此项诉请，本院予以支持。关于原告主张的律师费9000元，双方在认购协议书中约定由违约方或败诉方承担，但根据原告提供的现有证据无法证实系两被告有违约行为，双方尚处于合同磋商阶段，因此，综合考虑本案实际情况，对原告要求两被告支付律师费9000元的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告长沙中海梅溪房地产开发有限公司与被告周贞、杨一飞签订的《商品房认购协议》及《中海熙湾购房协议书》于2019年1月21日起解除；二、被告周贞、杨一飞于本判决生效之日起十日内配合原告长沙中海梅溪房地产开发有限公司办理解除商品房预审网签手续；三、驳回原告长沙中海梅溪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2217.5元，由原告长沙中海梅溪房地产开发有限公司负担1217.5元，由两被告周贞、杨一飞负担1000元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖和平二〇一九年二月二十五日书记员  廖若莎