福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终80号 上诉人（原审被告）：徐鸿仙，女，1976年8月4日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：林耀冠，福建聚泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区白鹤路**。 负责人：黎树旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄若阳，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳颖，福建联合信实律师事务所实习律师。 上诉人徐鸿仙与被上诉人中国电信股份有限公司厦门分公司（以下简称中国电信厦门分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初14831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐鸿仙上诉请求：撤销（2018）闽0203民初14831号民事判决，并依法改判驳回中国电信厦门分公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、原审认定徐鸿仙改变租赁房屋的用途系错误的。徐鸿仙与中国电信厦门分公司在《房屋租赁合同》第一条明确约定了租赁房屋的用途为办公和仓储。徐鸿仙在接收房屋后，无论是此前用于鱼丸产品的仓储还是用于目前的“厦门市城隍庙”，都是按照合同约定的办公和仓储之用途在使用租赁房屋，并未违反合同约定。就目前具体用于“厦门市城隍庙”而言，一方面争房屋的使用单位为厦门市民俗学会。厦门市思明区人民政府于2018年2月14日发文将厦门城城隍信俗评定为“思明区第二批区级非物质文化遗产保护项目”，并批准该项目由厦门市民俗学会作为项目保护单位。而厦门市民俗学会是经登记具备相关资质的社会团体法人。同时厦门市思明区人民政府中华街道办事处和厦门市思明区民族宗教事务局均有发文同意恢复厦门城城隍庙民间信仰活动场所，并作为联系点。所以，厦门市民俗学会将讼争房屋作为厦门城城隍庙联系点具有合法手续和资质。另一方面，租赁房屋平时主要具体用于放置城隍爷等神像及相关祭祀用品，并用于宗教交流事务的办公和接待。显然，根据现有的使用情况及租赁房屋的性质来看，本案徐鸿仙并不存在违反合同约定使用讼争房屋的情形。二、中国电信厦门分公司主张解除租赁合同没有任何依据。租赁合同只在4.3.1条款中约定了若因承租方拖欠租金达到一定条件时，出租方有权单方解除合同，收回房屋。以及在附件《房屋（场地）租赁安全协议》中约定了一定条件的解除权，但本案并不存在上述约定的解除情形。另外，原审根据《合同法》第二百一十九条的规定，认为中国电信厦门分公司具有解除权。但徐鸿仙认为，根据该法条的规定，承租人只有在未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并且致使租赁物受到损失的，出租人才有权解除合同并要求赔偿损失。然而本案徐鸿仙并不存在该法规规定的情形，故中国电信厦门分公司的主张没有法律依据。 中国电信厦门分公司辩称，一、徐鸿仙未经中国电信厦门分公司同意，擅自将讼争房屋用途由办公、仓储改为开设“厦门城城隍庙”宗教民俗活动场所，一审判决认定事实正确。（一）徐鸿仙未经中国电信厦门分公司同意，擅自将讼争房屋用途由办公、仓储改为开设“厦门城城隍庙”宗教民俗活动场所，显然已经改变了讼争房屋约定的办公、仓储用途。该等客观事实，有徐鸿仙的庭审陈述及双方举示证据予以证明，一审法院认定事实正确。（二）徐鸿仙一审陈述讼争房屋系中国电信厦门分公司管理的“厦门市城隍庙”，其于二审上诉主张讼争房屋使用单位是“厦门市民俗学会”，自相矛盾，违反诚实信用原则，不应得到采信。（三）徐鸿仙开设宗教民俗场所是否取得行政审批并非本案争议焦点，且厦门市思明区人民政府或中华街道办事处也从未审批同意将讼争房屋开设“厦门城城隍庙”。徐鸿仙上诉主张与客观事实不符，不应得到采信。“厦门城城隍信俗”是厦门市思明区人民政府作为“思明区第二批区级非物质文化遗产代表性项目”公布的“民俗”项目，而非批准将讼争房屋作为“厦门城城隍信俗”的宗教活动场所。厦门市思明区中华街道办事处《关于同意恢复厦门城城隍庙民间信仰活动场所的批复》未体现恢复厦门城城隍庙的具体场所地址，且作出日期为2015年4月15日，而徐鸿仙系2018年初才将讼争房屋改为开设厦门城城隍庙，显然不是批复将讼争房屋恢复作为厦门城城隍庙的宗教场所。二、徐鸿仙未经同意改变讼争房屋用途，未履行约定的安全管理义务，严重违反《房屋租赁合同》及《房屋（场地）租赁安全协议》约定，且存在较大安全隐患，中国电信厦门分公司根据合同约定通知解除租赁合同，符合法律规定，一审法院适用法律正确。三、徐鸿仙在收到通知解除租赁合同的《关于的解除通知函》后，并未在法定异议期间内向人民法院起诉要求确认解除合同的效力，《房屋租赁合同》已解除，徐鸿仙要求继续履行《房屋租赁合同》没有法律依据。 中国电信厦门分公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令徐鸿仙立即将租赁场所厦门市思明区新华路52号之四分之一层部分恢复原状，腾空、返还给中国电信厦门分公司；2、请求判令徐鸿仙立即支付房屋占用费（按合同约定租金标准，自《房屋租赁合同》解除之日2018年3月31日起计算至实际腾空返还租赁房屋之日止，其中2018年3月31日至2018年5月14日按2928元/月标准，2018年5月15日后按3221元/月标准，扣除徐鸿仙已付至2018年8月31日的占用费）；3、请求判令中国电信厦门分公司没收徐鸿仙保证金6600元。 一审法院认定事实：2014年，中国电信厦门分公司（甲方，出租方）与徐鸿仙（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将新华路52号之四一层部分房屋【产权证记载坐落为思明区新华路52号（4号楼），以下简称讼争房屋】出租给乙方作为办公、仓储之用；期限自2014年5月15日起至2019年5月14日止；租金每月2200元，每年递增10%，2014年5月15日起月租金2200元，2015年5月15日起月租金2420元，2016年5月15日起月租金2662元，2017年5月15日起月租金2928元，2018年5月15日起月租金3221元；乙方于合同签订后十日内向甲方支付保证金6600元，合同期满若不再续租且其无任何违约行为，甲方应在合同期满之日后十五日内，将保证金退回乙方；乙方自合同生效之日起每季度为一期交纳租金一次，每季度末月25日之前将下个季度租金支付至甲方指定银行账户；若乙方提前退租，应至少提前二个月征得甲方同意，甲方有权收取不少于相当于两个月租金的违约金，该违约金甲方可在乙方的保证金中抵扣；未经甲方书面同意，乙方不得向任何第三方转租转借或擅自改变房屋的原始用途；等等。同日，双方还签署一份上述合同的附件《房屋（场地）租赁安全协议》，约定：在承租房内从事的各种工作，均应遵守《消防法》、《安全生产法》、《公共治安管理条例》、暂住人口管理规定等国家、、地方法律法规的要求并落实内部安全防范措施；通信机楼内严格禁止设置文化娱乐场所及餐饮，不得设置影响电信设备运行安全或者易产生火源的用房；承租单位应在其承租和使用范围内全面履行消防安全职责；不从事租赁合同范畴之外的生产、经营活动；等等。上述合同签订后，徐鸿仙依约支付租金和保证金，中国电信厦门分公司将讼争房屋交付徐鸿仙使用。 接收讼争房屋后徐鸿仙将房屋用于仓储货品，2018年初改为开设“厦门城城隍庙”。徐鸿仙在通往讼争房屋的道路插设鲜艳旌旗、张贴醒目标识，在讼争房屋门楣设置LED板滚动播放文字广告，在正门两侧摆放石兽、香炉、焚烧桶等物件。讼争房屋大门敞开，信众和游客可自由出入，屋内设有偶像，灯烛长明。讼争房屋的阁楼则存放灯笼、纸钱、木架、香烛等物品。中国电信厦门分公司发现徐鸿仙将讼争房屋用作开设“厦门城城隍庙”后，于2018年3月22日、3月27日分别向徐鸿仙当面和邮寄送达《关于的解除通知函》，函称徐鸿仙擅自改变讼争房屋用途，导致房屋存在重大安全隐患，通知于2018年3月31日起解除《房屋租赁合同》，要求于2018年4月8日前腾退讼争房屋。截至本案法庭辩论终结，徐鸿仙仍占有使用讼争房屋用于开设“厦门城城隍庙”。 另查明，截至本案法庭辩论终结，徐鸿仙按合同约定的租金标准向中国电信厦门分公司支付费用至2018年8月31日。 一审法院认为，中国电信厦门分公司与徐鸿仙签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。合同约定讼争房屋用途为办公、仓储，未经中国电信厦门分公司书面同意徐鸿仙不得擅自改变房屋用途，现徐鸿仙未经同意将讼争房屋改为开设“厦门城城隍庙”这一宗教民俗活动场所之用途，显然已违反上述合同约定。根据《合同法》第二百一十九条规定，徐鸿仙未按照约定的方法使用租赁物，中国电信厦门分公司可以解除合同。中国电信厦门分公司依法行使合同解除权，解除通知已到达徐鸿仙，《房屋租赁合同》于中国电信厦门分公司主张的2018年3月31日解除。合同解除后徐鸿仙应将讼争房屋返还中国电信厦门分公司并参照租金标准支付占用费。《房屋租赁合同》并无明确约定违约可没收租赁保证金，反而合同第4.3.1条有关于保证金可抵扣违约金的约定，故中国电信厦门分公司主张没收保证金没有合同依据，法院不予支持。 综上所述，对中国电信厦门分公司的诉讼请求，法院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐鸿仙于判决生效之日起十日内向中国电信股份有限公司厦门分公司腾退返还思明区新华路52号（4号楼）一层部分房屋；二、徐鸿仙于判决生效之日起十日内向中国电信股份有限公司厦门分公司支付房屋占用费（按每月3221元的标准，自2018年9月1日起计算至实际腾退返还房屋之日止）；三、驳回中国电信股份有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，对于徐鸿仙于2018年初将讼争房屋改为开设“厦门城城隍庙”至今的事实，双方当事人均无异议。徐鸿仙将承租房屋改为开设“厦门城城隍庙”从事宗教活动的行为显然违反合同约定的“办公、仓储”用途，徐鸿仙关于相关部门将讼争房屋作为民间信仰活动场所具有合法手续和资质的上诉主张既缺乏依据也与本案租赁合同纠纷并无关联，故其关于一审认定徐鸿仙改变租赁房屋用途错误的上诉主张本院不予采信。由于双方签订的合同明确约定“徐鸿仙不得向任何第三方转租转借或擅自改变房屋的原始用途”，根据法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。一审法院据此判令解除双方签订的合同有事实和法律依据，徐鸿仙关于中国电信厦门分公司解除租赁合同没有任何依据的上诉主张本院亦不予采信。 综上，徐鸿仙的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由徐鸿仙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年二月二十八日 代书记员（ 肖子 发） 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。