贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初685号原告：黄世珍，女，1943年8月15日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：詹婧、龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师（特别代理）。被告：贵州通达房地产开发有限公司，住所：贵州省贵阳市南明区文昌南路南横街******。法定代表人：赵炳森，职务：董事长。委托诉讼代理人：阳上兰、赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师（特别代理）。被告：贵阳市公安局南明分局，住所，住所：贵州省贵阳市南明区火车站达高桥旁div>法定代表人：郑国庆，职务：局长。委托诉讼代理人：石陶然、李昭，贵州北斗星律师事务所律师（特别代理）。第三人：杨晓峰，男，1963年2月1日生，汉族，住贵，住贵阳市南明区div>第三人:高希永，男，1972年9月18日生，汉族，住贵，住贵阳市云岩区div>第三人：代莉华，女，1955年10月19日生，汉族，住贵，住贵阳市云岩区div>第三人：龙清秀，女，1956年11月4日生，汉族，住贵，住贵阳市云岩区div>第三人：陈明久，男，1948年6月8日生，布依族，住贵，住贵州省龙里县div>第三人：安仕恩，男，1978年11月20日生，仡佬族，住贵，住贵州省铜仁市思南县div>原告黄世珍与被告贵州通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）、被告贵阳市公安局南明分局（以下简称南明分局）及第三人杨晓峰、高希永、代莉华、龙清秀、陈明久、安仕恩业主共有权纠纷一案，本院立案后，于2017年2月3日作出（2016）黔0102民初7734号民事裁定。原告黄世珍不服上诉，贵阳市中级人民法院于2017年4月10日作出（2017）黔01民终2047号民事裁定书，撤销本院（2016）黔0102民初7734号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院重审后于2017年9月18日作出(2017)黔0102民初5460号民事判决书，原告黄世珍不服上诉，贵阳市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）黔01民终6617号民事裁定书，撤销本院（2017）黔0102民初5460号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄世珍的诉讼代理人詹婧、龚洋，被告通达公司的诉讼代理人阳上兰、赵儒曦，被告南明分局的诉讼代理人石陶然、李昭，第三人杨晓峰、高希永、代莉华到庭参加了诉讼。第三人龙清秀、陈明久、安仕恩未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄世珍向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将贵阳市××区××号房屋一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯通道恢复原状；2、判令两被告拆除在贵阳市××区××号房屋内违法搭建的隔墙、铁制栅栏门，将二楼公用通道、公用厕所恢复原状；3、判令两被告赔偿原告损失20万元；4、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：1995年3月7日，原告与通达公司签订《商品房购销合同》，购买其开发的位于贵阳市××区××号的商业用房，被告通达公司于1997年3月20日向原告移交了所购房屋，并将原购房屋的位置变更为二层7号，原告于2016年6月取得该房屋的权属登记证书。2005年前后，被告通达公司将相邻房屋出售给被告南明分局，两被告将一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯拆除，违法搭建隔墙、铁制栅栏门，将二楼公用通道和公用厕所阻断，改造为南明分局下属新华路派出所的办公用房，致使原告房屋无通道和公用厕所使用，只得从被告南明分局下属新华路派出所擅自改造的大门进出，并需付费使用该派出所改造的厕所。两被告违法拆除、占用公用通道、楼梯、厕所的行为，使原告所购商业用户出入十分不便，无法以合理价格出租、出售，给原告造成巨大损失。原告多次找两被告协商，两被告相互推诿，至今未予解决。现诉请如前。被告通达公司辩称，我公司不是本案的适格主体，也并没有实施侵权行为，通达房开将房屋出售给原告，并完成了相应的义务，并对公共部分进行处分，原告与其他业主因公共区域使用问题，发生任何纠纷，与我公司无关，通达房开完成开发建设后，已将房屋管理移交给新华路办事处，通达房开仅是房屋建设方并非管理方，没有实施侵权行为。1995年3月7日，通达房开与原告签订了商品房购销合同，约定通达房开将贵阳市新华路中段的商品房1间出售给原告。1997年3月12日，通达房开与原告签订了补充协议，将商品房购销合同中约定的出售标的物变更为该商住楼2层7号房屋，并于1997年3月20日向原告交付了房屋。2005年4月5日起，新华商住楼由兴隆街居委会接管，通达房开不再对新华商住楼进行管理。2005年5月12日，通达房开与南明分局签订了商品房买卖合同，通达房开将位于新华商住楼2层1、4、5、6、11、12、13、14、15号的房屋出售给南明分局，并于2005年向南明分局交付了房屋，到此，通达房开的合同义务已经履行完毕。对于建筑物的共有部分，通达房开并未如原告所说，将共有部分售与南明分局。我公司售与南明分局的面积共计1180.04平方，与产权证面积一致，单价为每平方2550元，总售价为3009102元。因此，我公司并没有在合同中单独出售给南明分局，共有部分与专有部分是一个整体，不可分割。原告与南明分局均各自占有公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.99平方米、174.63平方米。《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，建筑物的共有部分本身就是由业主共有和共同管理，通达房开第一并没有将共有部分出售给任何人，第二也不是商住楼的管理人和业主，故通达房开不应当承担任何责任。原告诉讼请求已过诉讼时效，并且原告没有任何损失。南明分局的改建行为发生在2005年前后，原告早在2005年就已经知道南明分局的改建行为，但直到起诉前，原告并没有提出任何异议，现已过诉讼时效。被告南明分局辩称，1、南明分局向通达公司购买新华路××房屋××楼办公房时，一楼通道已经被封堵，不存在一楼至二楼的通道，南明分局只是在当时现状基础上进行装修，不存在南明分局及下属新华路派出所封堵一至二楼通道的情况；2、目前，南明分局下属新华路派出所尚在新华路××房屋××楼办公，为了美化环境和方便群众，南明分局在装修工程中对2楼公厕和进出口通道进行了装饰，并在通道口安装了铁制栅栏门。但是，该门从来不上锁，南明分局装修的公共厕所和通道24小时畅通，同层商户及进出人员无偿使用，南明分局与原告同为业主方，有权利也有义务对产权房屋周边的环境和通道进行修缮和维护，公共通道、公共厕所及铁质栅栏门不影响人员进出，公共厕所全天开放，不存在恢复的必要。且新华路派出所与其他5家现有经营户和睦相处，不存在因公用通道、厕所使用而给其他5家现有经营户造成工作生活不便的情况；3、原告主张赔偿20万元的诉请缺乏合理依据，应予驳回；4、因南明分局在本次诉讼中不存在原告所诉的侵权行为，也不应承担诉讼费用。第三人杨晓峰述称，我也是案涉房屋二楼的业主，派出所是在我家购买房屋后再购买搬迁进来的，二楼的厕所我们都可以无阻碍的使用，在二楼通行也是顺利的。我不要求对二楼恢复原状。第三人高希永述称，二楼的通行和厕所的使用都是没有受到影响的，厕所也是免费的，进出二楼派出所并没有盘问，我认为没有对二楼恢复原状的必要。第三人代莉华述称，我认为没有对二楼恢复的必要。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。经审理，本院认定事实如下：位于贵阳市××区××号商住楼系被告通达公司开发修建。原告于1995年3月7日与被告通达公司签订了《商品房购销合同》，并于2016年6月取得了新华路117号2层7号房屋的《不动产权证书》，《不动产权证书》载明的原告的房屋套内建筑面积为33.54平方米，分摊建筑面积10.01平方米。被告南明分局于2005年5月12日与被告通达公司签订《商品房买卖合同》，购买该楼2层套内面积共计1044.28平方米的房屋用作其下属单位新华路派出所的办公用房。根据被告南明分局取得的《不动产权证书》，其购买房屋的套内建筑面积为1232.33平方米，公用面积为397.86平方米，分摊系数为0.298509。新华路117号商住楼2层房屋的业主除原告黄世珍、被告南明分局外，还有第三人代莉华等5户业主。2008年，被告南明分局对其购买的新华路117号二层的房屋及一至二屋的楼梯、通道和公用厕所进行装修改建，在通道口处加装铁栅栏门，并在装修过程中将二楼房屋部分公用通道改造后纳入派出所办公使用范围。原告后于2015年起诉来院，诉请如前。审理中，被告南明分局提交2017年9月15日，就其上述装修改建处分房屋共有部分的行为与该楼二层其他房屋的业主进行协商签署的《新华路派出所征求意见函》，除原告外，其余5户业主均在被告南明分局出具的《新华路派出所征求意见函》上签字表示同意。鉴于案件的处理结果与案涉房屋二楼其他业主有法律上的利害关系，本院依法追加杨晓峰、高希永、代莉华、龙清秀、陈明久、安仕恩为本案第三人参加诉讼，诉讼中杨晓峰、高希永、代莉华表明对被告南明分局的改造行为不持异议，第三人陈明久已经将其房屋租赁给被告南明分局，并出具书面材料认可南明分局对房屋的改造行为。另查明，根据案涉房屋二楼分层分户平面图，案涉二楼房屋的总套内面积为1232.33平方米，公用面积为397.86平方米，分摊系数为0.298509。审理中，原告根据贵阳市住建局公布的租房指导价格意见，主张其房屋的租赁价格为70元/平方米，被告南明分局不认可，但经本院释明后，未申请对该房屋租赁价格进行评估鉴定。被告通达公司表示不认可，亦不知晓该地段的房屋租赁价格。本院认为，当事人有义务对自己的主张进行举证，如不能举证将承担举证不能的不利后果。本案原告主张二被告将贵阳市××区××号房屋一楼公用进出口通道和一楼至二楼楼梯通道恢复原状，但鉴于原告未能提交证据证明二被告实施了阻截一楼至二楼楼梯通道的侵权行为，且据原告提交的图片证据和本院现场勘验情况，原告所指一楼楼梯通道现被他人用做经营使用，故鉴于原告举证不能，加之该项诉请涉及案外人利益，原告就该项诉请与涉及案外人利益的未能举证并提出新的主张，本院不予支持，原告可在核实新的事实和理由后依法另行起诉。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案被告南明分局在购买案涉房屋并装修使用的过程中对厕所、公共通道进行了改造，且将部分共同通道纳入其办公使用。鉴于虽该栋楼的特殊步局规划，该栋楼的三楼层及以上楼层均另有专用通道，但该改造及占用行为至少与二楼其他业主有利害关系，理应根据前述法律之规定，召集二楼其他业主进行共议共决，但被告南明分局在实施改造行为前基于自己系二楼房屋的占绝对比数的业主，而未依照前述法律规定履行征求二楼其他业主的意见，未充分听取和尊重其他业主的意见，最终导致原告黄世珍诉至本院，被告南明分局对引发诉讼负有过错责任。现鉴于改造行为实施时原告未及时提出异议，改造行为已经完成且房屋投入使用多年，加之二楼房屋的占面积及总人数三分之二以上的业主均同意被告南明分局的改造行为，故原告黄世珍诉请拆除隔墙、铁制栅栏门，将二楼公用通道、公用厕所恢复原状的诉请本院不予支持。同时本院认为，因原告购买的房屋内含有公摊部分，如因占有绝对比数的面积和人数的业主共决即可导致无偿占用少部分业主的公摊部分有违公平原则，故本院认定被告南明分局应当对其占用建设物共有公用资源的行为对原告进行赔偿，因被告并未占有二楼全部共有公用资源，且保障了二楼通道、厕所一定的使用权，故本院酌情按照原告房屋的公摊面积的百分之五十，即5.005平方米计算被告南明分局应支付的赔偿金，赔偿金从原告起诉之日以5.005平方米为基数，参照贵阳市住建局公布的同等地段房屋租金指导价格基础上，原告认可的70元/平方米/月的公平原则，计算至本判决生效之日，为：5.005平方米×70元/平方米/月×24个月=8408.4元。判决生效后的赔偿金可参照本判决执行或双方另行协商支付。另，鉴于无证据证明被告通达房开在本案中负有过错，本院依法驳回原告对被告通达房开的诉请。综上所述，对原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵阳市公安局南明分局于本判决生效之日五日内支付原告黄世珍赔偿金8408.4元。二、驳回原告黄世珍的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告黄世珍负担180元，被告贵阳市公安局南明分局负担4120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王荣霞人民陪审员  杨建英人民陪审员  丁保红二〇一九年二月二十八日书 记 员  谭吉利