广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初162号 原告：古滟坚，男，1984年6月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：沈建魁，广东唯杰律师事务所律师。 被告：陈晓强，男，1992年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭**， 原告古滟坚与被告陈晓强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古滟坚的委托诉讼代理人沈建魁及被告陈晓强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告古滟坚向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同关系；2.被告支付违约金7600元；3.被告支付租金及逾期交租违约金（按实际拖欠月数计算，逾期交租违约金每天按照月租金拖欠总额的2%计算；2018年11月的逾期交租违约金自11月7日起计算至款项付清为止，其他各月租金逾期违约金自每月7日起计算至款项付清为止）；4.被告支付水电费6859.23元及滞纳金（滞纳金每日按水电费拖欠金额的1%，自2018年9月12日起计算至款项付清为止）；5.被告支付物业费1352.2元（物业费135.22元/月，包含管理费109元/月、电梯维护费11.8元/月、公摊电费14.42元/月）及滞纳金（每日按照物业费拖欠金额的2%计算，2018年6月物业费自2018年7月1日起计算至款项付清为止，其他各月物业费自次日1日起计算至款项付清为止）；6.被告赔偿律师费6000元；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）就原告所属物业白云区京溪尚苑220号之二705房屋之租赁事宜签订了《租赁合同》，该合同约定：第二条：每月租金3800元，交租日期为每月6日前支付；第三条：房屋租房押金（保证金）为7600元；第六条乙方责任：1．依约按期交纳房屋租金、押金；9．租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；第七条违约责任：1．任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不能弥补因此而造成之经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿金额应以实际损失为准。2.在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取违约金，逾期超过10天，甲方有权解除合同，且有权收回房屋并没收押金。3．乙方逾期缴纳本合同第六条9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权解除合同；第十一条、本契约履行中如发生争执，双方应采取协议办法解决，协商不成时，任何一方可依法向中国广州仲裁委员会仲裁()房屋所在地人民法院起诉()。守约方因追究违约责任而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。上述租赁合同签订后，原告按照合同约定将租赁物交给被告使用，但是被告在租赁房屋期间拖欠租金、物业费、水电费等各项费用且拒不缴纳，损害了原告的合法利益，属于严重违约行为，故诉至法院。 被告陈晓强辩称，1.承租时，我是与原告的母亲接洽的。因为我需要租金发票，我要求其为涉案房屋到街道办理租赁备案手续，结果原告却一直未给我开具发票，导致我无法报销，也让我失去了工作。2.我当时看过两次房，涉案房屋是没有门锁的，我要求原告的母亲更换门锁，但她一直不予理会。由于涉案房屋没有门锁，所以原告从未向我交付过钥匙，是我自己到物管处办理了一楼的ID卡，7楼的门锁是坏的，根本无法上锁。3.从租房开始，原告或其母亲从来没有为我帮忙检查涉案房屋内的电器线路和维修。4.原告直至11月才将7-9月份的水电费单据给我，而且我对用水的读数有异议，普通家庭用水是不可能达到364吨的。我多次与原告沟通，但原告一直没有答复。2018年11月10日晚，我向原告发微信和打电话，说不再承租了。ID卡我已经交还给物管公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、发票、缴费通知单、房产证、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下： 原告为白云区京溪路****的登记权利人。 2018年6月5日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）、经纪方广州市宜居房地产代理有限公司签订《租赁合同》，甲方同意将座落在京溪尚苑220号之二705物业（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，房屋的建筑面积为84平方米，房屋用途为员工宿舍；房屋月租为3800元，租期自2018年6月6日起至2020年6月6日止，共计24个月，租金按月结算，支付时间为每月6日前支付；乙方2018年6月5日向甲方支付7600元作为房屋租房押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退还乙方；在2018年6月5日前，甲方应付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常维修费用。甲方应在接到乙方维修通知后三日内及时对房屋及设备进行维修，否则，乙方有权解除合同；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿金额应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天，甲方有权解除合同，且有权收回房屋并没收押金；乙方逾期交纳应付管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权解除合同。合同签订当天，被告支付押金7600元及当月租金3800元，原告分别向被告出具收款收据。 被告使用涉案房屋后重新更换门锁和重配钥匙，被告主张使用涉案房屋至2018年11月10日，通过电话和微信告知原告其已搬走，将房屋钥匙放在房屋内沙发上，门没有锁，门禁ID卡是自己花钱配的，离开后十多天交还物业公司。原告不予确认，表示没有接到被告搬走的电话，ID卡连同钥匙一起交给被告，被告没有交还。被告提供与原告的微信记录上注明“古房东，那个房子，我们老板考虑了几天，说不想租了，我就想尽快跟你说一下，毕竟相处的那么愉快，你也可以早点出租”。原告确认在11月26日将涉案房屋门锁撬开后将房间内垃圾处理，现涉案房屋空置，原告对外放租。 被告主张已支付租金至2018年11月6日，原告确认被告2018年10月6日支付了一个月租金，没有支付11月后租金，要求被告支付自2018年11月6日起算的3个月租金。被告对原告要求解除合同表示无异议，但提出要求以押金先行抵扣欠款，原告则要求没收押金。 原告出具广州市自来水公司开具涉案房屋的水费、污水处理费电子账单及2018年11月16日发票四张，证实涉案房屋于2018年7月15日至9月12日产生污水处理费739.65元、水费1087.97元，于2018年9月12日至11月14日产生污水处理费1370.45元、水费1955.25元，合计5153.32元；原告出具广州供电局有限公司开具涉案房屋的电费通知单及2018年11月14日发票一张，证实涉案房屋于2018年9月1日至11月1日产生电费1705.91元；原告出具京溪尚苑物业管理处于2018年11月14日开具的收款收据一张，收2018年6月1日至10月31日管理费594元、2018年5月1日至9月30日公摊电费72.1元、2018年6月1日至9月30日电梯维保费52.5元，合计718.6元，原告确认诉请管理费金额为718.6元。被告对真实性无异议，对关联性提出异议，表示2个月水费过高，对管理费无异议，提出已于2018年7月11日支付电费472.27元、于2018年10月2日支付电费3461元、于2018年8月27日支付水费158元。经双方核对，被告确认158元水费已冲抵之前的水电费，双方确认被告尚有1705.91元电费未支付，原告同意从支付水电费的次月7日开始计算滞纳金。 原告主张律师费为6000元，出具广东唯杰律师事务所向原告开出的金额为6000元律师费发票及民事委托代理合同，被告表示自身没有违约不同意支付。 本院认为，原告与被告签订《租赁合同》是当事人真实意思表示，无违反法律和强制性法律法规规定，合法有效，双方应恪守履行。被告租赁使用涉案房屋，应按合同约定向原告支付租金、管理费、水电费。原告起诉要求支付2018年11月6日起的租金，原告确认被告已于2018年10月6日支付了一个月租金，被告未能提供证据证实已支付2018年11月7日起算的租金，故被告应向原告支付自2018年11月7日起的房屋租金，被告主张已于2018年11月10日向原告交还涉案房屋，但未能提供证据证实已将房门钥匙交还原告，其微信记录无法明确已交还房屋，故对被告主张已于2018年11月10日交还涉案房屋的意见，本院不予采信。原告确认已于2018年11月26日撬开涉案房屋门锁清理房屋，故本院认定原告于11月26日收回涉案房屋，租金应计算至11月26日。被告未支付11月7日至11月26日期间租金并确认未结清此前的水电费、管理费，已构成违约，原告要求解除租赁合同关系，被告表示没有异议，故本院认定双方租赁合同关系已于2018年11月26日实际解除。根据合同约定，违约方应以等额于押金金额作为违约金予以赔偿，原告据此要求被告支付违约金7600元，本院予以支持。经计算，被告应支付2018年11月7日至26日的房屋租金，合计20天，计算为20/30×3800=2533.33元，原告诉请中超出部分本院不予支持。原告要求按合同约定计算逾期交租违约金，被告对此提出异议，认为合同约定按每日2%计算违约金过高，本院调整为按欠付金额为本金，按每月2%计算逾期交租违约金。 合同约定管理费、水电煤气费由被告负担，被告未支付上述费用，亦构成违约，原告出具2018年11月16日发票，证实已垫付2018年7月15日至11月14日污水处理费、水费合计5153.32元；原告出具2018年11月14日发票，证实已垫付2018年9月1日至11月1日电费1705.91元。被告提出水费金额过高，未能提供证据反驳，该意见本院不予采纳。被告应支付原告水费5153.32元及电费1705.91元。原告出具2018年11月14日收款收据，证实已支付管理费594元、公摊电费72.1元、电梯维保费52.5元，合计718.6元，被告对此无异议，本院对该项诉请予以支持。原告要求自支付费用的次月7日开始计算滞纳金合理，合同约定按每日1%计算滞纳金过高，本院调整按每月2%计算滞纳金至实际付清之日止。 被告要求以押金冲抵欠款，合同约定逾期支付租金超过十天，有权解除合同并没收押金，原告要求没收押金符合合同约定，被告该意见本院不予采纳。原告要求赔偿律师费6000元，合同约定守约方因追究违约方而发生一切费用包括律师费由违约方承担，原告该请求合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告古滟坚与被告陈晓强之间的租赁合同关系于2018年11月26日解除； 二、自本判决生效之日起五日内，被告陈晓强向原告古滟坚支付违约金7600元； 三、自本判决生效之日起五日内，被告陈晓强向原告古滟坚支付2018年11月7日至26日的租金2533.33元及逾期交租违约金（以2533.33元为本金，自2018年11月7日起算，按每月2%计算至实际给付之日止，并以本金为限）； 四、自本判决生效之日起五日内，被告陈晓强向原告古滟坚支付水费及污水处理费5153.32元、电费1705.91元、物业费718.6元及滞纳金（水费5153.32元、电费1705.91元合计6859.23元，以6859.23元为本金，自2018年11月7日起算；物业费以718.6元为本金，自2018年12月7日起算，均按每月2%计算至实际给付之日止，并以本金为限）； 五、自本判决生效之日起五日内，被告陈晓强向原告古滟坚支付律师费6000元； 六、驳回原告古滟坚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213.7元，由原告古滟坚负担16.7元，被告陈晓强负担197元。由被告陈晓强负担的受理费于本判决生效之日起五日内直接向原告古滟坚支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员  陶向军 二〇一九年二月二十五日 书记员  郑萍军