江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初7738号原告：陈菊文，男，1954年1月28日生，汉族，系南昌交兴五交化公司法人代表，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：王小萍，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200111905656。委托代理人：胡春彪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201810029939。被告：南昌市第二运输总公司，地址：江西省南昌市东湖区佘山路70号，统一社会信用代码913601001583740611。法定代表人：黄睦秀，该公司总经理。委托代理人：何桂红，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201311281477。委托代理人：王捷，江西豫章律师事务所律师，执业证号36011803110060。原告陈菊文诉被告南昌市第二运输总公司（下称二运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈菊文及其委托代理人王小萍，被告二运公司的委托代理人何桂红、王捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈菊文诉称：原告系被告的职工，位于东湖区XX路XX号店面（建筑面积为125.61平方米）系南昌市东湖区公园房管所直管的非住宅公房，首次由被告承租，从1988年开始由原告实际承租使用（承租面积为113平方米）直至2017年底，租金一直由原告交付。2016年12月28日，南昌市东湖区人民政府作出东证字[2016]第17号房屋征收决定书，将诉争店面列入征收范围。2017年12月29日，征收部门与南昌市东湖区公园房管所签订非住宅货币补偿协议书，确定该店面的拆迁补偿金额为8900742.23元。2018年1月被告与南昌市东湖区公园房管所签订一份直管非住宅货币补偿协议书，由公园房管所给付被告拆迁补偿款共计4627050.40元。该店面被拆除后，因原告系实际承租人，故公园房管所未将拆迁补偿款支付给被告，二运公司将公园房管所诉诸法院,南昌市东湖区人民法院于2018年7月30日作出（2018）赣0102民初3848号民事判决书，判令南昌市东湖区公园房管所向南昌市第二运输总公司支付拆迁补偿款4627050.40元。据此判决，公园房管所也已将拆迁补偿款4627050.40元全部支付给了被告。原告作为店面的实际承租人多次向被告催讨拆迁补偿款，被告拒绝支付。故提起诉讼，请求判令1、被告返还原告拆迁补偿款4162540.37元；2、被告支付原告2018年9月15日起至2018年11月14日利息33994.1元至付清之日止的利息（以4162540.37元为基数，按同期银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告二运公司辩称：1、位于东湖区XX路XX号的店面系公园房管所直管的非住宅公房，从上世纪70年代末开始到2017年底，公园房管所将该店面出租给二运公司。根据南昌市东湖区人民政府制定的《国有土地上房屋征收补偿方案》第六条第（七）款“承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按照下列规定补偿承租人以及承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%”的规定，二运公司作为集体所有制企业且承租该店面超过15年，取得案涉店面拆迁补偿款4627050.4元，具有事实和法律依据。2、陈菊文称其为店面承租人，一直由其向东湖房管所交付租金，要求二运公司向其支付4162540.37元拆迁补偿款，毫无事实和法律依据。陈菊文仅从二运公司处承包经营案涉店面，不属于被征收人，也不是征收补偿、补助及奖励的受偿主体。另外，陈菊文系自然人，根据征收补偿方案的规定，陈菊文不具有取得案涉店面补偿款的受偿条件。请求法院依法驳回陈菊文的全部诉讼请求。经审理查明：位于南昌市东湖区XX路XX号店面系南昌市东湖区公园房管所直管非住宅公房，建筑面积125.61平方米。自上世纪70年代末至2017年底，公园房管所将该店面出租给二运公司，双方就此签订了租赁合同，二运公司承租房屋初期用于开办汽车维修厂门市部并交付租金，公园房管所向二运公司出具了租金收条。另查：被告二运公司系集体所有制企业，原告陈菊文系该公司职工，自上世纪八十年代末九十年代初开始，内部承包二运公司在诉争房屋开办的汽车维修厂门市部，自负盈亏，同时负责门市部人员工资。后门市部撤消，陈菊文仍使用该店面自行经营项目，每月向二运公司交纳租金和管理费，但双方未签订书面合同。根据收据反映，陈菊文在2016年每月向二运公司委派的南昌市永兴实业开发公司交付3370元，包括租金2470元和管理费900元。期间，陈菊文对诉争店面（面积108.83平方米）进行了改造装修并使用店面至2017年12月房屋拆迁。再查：2016年12月28日，南昌市东湖区人民政府作出东征字[2016]第17号房屋征收决定书，将本案诉争店面列入征收范围。同时征收决定书附“征收补偿方案”，其中第六条第（七）款第（1）项载明“征收直管非住宅公房的承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按承租期限补偿给补偿承租人，其中承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%”。第（2）、（3）项载明装饰装修、搬迁、经营性停产停业及提前签约奖励等补偿款由租赁合同当事人依法解决。2017年12月29日，征收部门与房管所签订非住宅货币补偿协议书，确定拆迁补偿金额为8900742.23元，其中包括房屋征收补偿款8547383.67元、提前搬迁奖励60000元、搬迁补助628.05元、装修补偿35209元、经营性停产停业补偿款256421.51元、热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元。公园房管所收到该补偿款后，根据“征收补偿方案”的规定于2018年1月与二运公司签订了一份货币补偿协议书，房管所同意将所得补偿款中房屋价值货币补偿的50%即4273691.84元、提前搬迁奖励60000元、搬迁补助628.05元、装修补偿35209元、经营性停产停业补偿款256421.51元、热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元共计4627050.40元支付给二运公司。后因房管所未实际给付上述补偿款，二运公司于2018年5月将公园房管所起诉至本院，本院作出（2018）赣0102民初3848号民事判决书，判令南昌市东湖区公园房管所向南昌市第二运输总公司支付拆迁补偿款4627050.40元。据此判决，公园房管所于2018年9月将拆迁补偿款4627050.40元全部支付给了二运公司。上述事实有原、被告当庭陈述及原告出示的1997年2月8日至2017年12月29日收据30张、南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初3848号民事判决书及开庭笔录、证人帅某的证言和被告提供的二运公司营业执照、东证字[2016]第17号《南昌市东湖区人民政府房屋证收决定书》及《征收补偿方案》、2017年12月29日公园房管所与拆迁部门签订的《非住宅货币补偿协议书》、2018年8月6日公园房管所与二运公司签订的《直管非住宅货币补偿协议书》、2017年9月1日公园房管所与二运公司《直管非住宅租赁合同》及2010年8月18日至2016年5月2日期间的租金收据7张等证据予以证实。本院认为：位于南昌市东湖区XX路XX号店面系南昌市东湖区公园房管所直管非住宅公房。二运公司系集体所有制企业，作为与被征收人公园房管所签订租赁合同的承租方，得到房屋征收货币补偿4273691.84元以及提前搬迁奖励60000元、搬迁补助628.05元、装修补偿35209元、经营性停产停业补偿款256421.51元、热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元共计4627050.4元，事实清楚。针对原告陈菊文的诉讼主张，本案需认定如下问题1、原告与被征收人公园房管所以及被告二运公司的法律关系？诉争房屋的被征收人公园房管所仅与被告二运公司签订了租赁合同并向二运公司收取租金，与原告陈菊文并无租赁关系，原告基于承包二运公司开办的汽车维修厂门市部，使用被拆除租赁物中的108.83平方米，并在该门市部撤销后仍使用店面自行经营至房屋被征收拆除，二运公司在向原告收取等同付公园房管所租金金额的基础上加收管理费，至此，二运公司与陈菊文的承包关系在汽车维修厂门市部撤销后变更为租赁关系，实际上双方已形成不定期租赁关系。2、原告作为次承租人是否享有拆迁补偿款的收益权以及补偿款的范围和金额？二运公司作为承租方再次转租，其通过民事行为已将该房屋因拆迁享有的部分权利有偿转移给了他人，故相应的补偿款归属也随之发生转移。原告作为次承租人实际使用诉争房屋从事经营并因拆迁导致租赁合同提前终止，且在相关部门确定的搬迁时间内履行了清场搬离的义务，应当享有相应的拆迁补偿权利。根据法律规定和政策所确认的补偿款项目性质，停产停业损失补偿、提前搬迁奖、搬迁补助、装修补偿款的实际受益人应为原告陈菊文。因二运公司承租的房屋面积为125.61平方米，原告使用的面积为108.83平方米，被告二运公司应当按面积比例将收到的提前搬迁奖励51984.7元、搬迁补助544.15元、装修补偿30505.50元、经营性停产停业补偿款222166.65元，热水器迁移费100元、两台空调迁移费1000元共计306301元给付原告。此外，原告主张给付房屋价值补偿款，因被征收房屋系直管非住宅公房，根据政府征收补偿方案中第六条第（七）款关于直管非住宅公房补偿规定中“承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按照下列规定补偿承租人以及承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%”的条款内容，公园房管所将所得8547383.67元被征收房屋价值补偿款的50%即4273691.84元分配给二运公司，其合法性已由生效判决书作出确认。原告既未与公园房管所签订租赁合同，作为个人也不具备参与分配该项补偿款的主体资格，其要求二运公司将所得的被征收房屋价值补偿款中3702777.5元（4273691.84元除以125.61乘以108.83）不符合相关政府部门对直管非住宅公房征收房屋价值补偿款的分配所作出的特别规定，原告的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。3、原告主张二运公司承担拖延给付补偿款期间的利息是否成立？二运公司在2018年9月收到公园房管所给付的补偿款后，因原告向二运公司主张给付金额不符合政府规定，导致双方产生分歧，并非二运公司主观故意，故原告主张拖延给付补偿款期间的利息，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，参照国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条及2014年江西省人民政府发布的《江西省国有土地上房屋与补偿实施办法》第三十一条、第三十二条、第三十六条之规定，判决如下：一、被告南昌市第二运输总公司在本判决生效后五日内向原告陈菊文支付房屋拆迁补偿款共计306301元。二、驳回原告陈菊文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告陈菊文预交的案件受理费40370元，由原告承担34475元，被告承担5895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  张晓茜人民陪审员  朱 凯二〇一九年二月十二日书 记 员  武雪妮附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条因征收房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有税负核定凭证。第三十二条因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由征收当事人参照被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定；协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算。实行房屋产权调换的，补偿期自征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付止；实行货币补偿的，补偿期为6个月。第三十六条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的设区的市、县（市、区）人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。对按期搬迁的被征收人应当给予奖励。奖励办法由设区的市、县（市、区）人民政府制定。东征字【2016】第17号《南昌市东湖区人民政府房屋征收决定书》附《征收补偿方案》第七条征收直管公房非住宅1、承租人是国有单位或集体单位的，征收部门按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人，由被征收人按照下列规定补偿承租人：（1）承租期限在5年以内的，支付房屋补偿款的20%；（2）承租期限在5年，不满10年的（含10年），支付房屋补偿款的30%；（3）承租期限超过10年，不满15年的（含15年），支付房屋补偿款的40%；（4）承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%。2、装饰装修、搬迁、停产停业及提前签约奖励按本方案私房非住宅征收补偿规定补偿。3、对通过拍租方式承租被征收房屋承租人的补偿，按照租赁双方签订的租赁协议有关约定执行。对通过其他方式与被征收人或直管公房非住宅使用权人建立租赁合同关系的房屋承租人，按照租赁双方签订的租赁合同有关约定执行；租赁合同中未约定因房屋征收造成提前终止租赁合同的，由租赁合同当事人依法解决。