北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1365号原告：蒋光楷，男，1946年12月20日出生，汉族，住北京市房山区。原告：倪祖会，女，1944年11月9日出生，汉族，住北京市房山区。二原告委托诉讼代理人：蒋先银，男，1976年7月31日出生，汉族。诉讼代表人：李继江，男，1980年7月15日出生，汉族，住北京市房山区。诉讼代表人：杨万利，男，1977年8月7日出生，汉族，住北京市房山区。诉讼代表人：陈玉梅，女，1979年12月18日出生，汉族，住北京市房山区。诉讼代表人：李会宝，男，1983年11月1日出生，汉族，住北京市房山区。诉讼代表人：王磊，男，1970年10月22日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京长龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇高佃三村。法定代表人：王方，董事长。委托诉讼代理人：赵东升，四川元绪（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钢毅，男，该公司员工。原告蒋光楷、倪祖会与被告北京长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋光楷、倪祖会的委托诉讼代理人蒋先银及108名原告的诉讼代表人杨万利、陈玉梅、李会宝、李继江，被告长龙公司的委托诉讼代理人赵东升、李钢毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋光楷、倪祖会向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付自2017年1月1日起至2018年9月30日止的逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金50528.2602元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订的《北京市商品房预售合同（经济适用房）》约定，原告购房被告开发的位于房山区xx镇xx村的经济适用住房一套，被告应于2016年12月31日前取得该套房屋所在楼栋的权属证明。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务，被告未按照合同第二十二条履行办理房屋所在楼栋的权属证明的义务。合同虽然没有约定被告逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违约责任，但却对原告逾期付款责任进行了明确约定，即被告享有按日收取房款的万分之三违约金的权利。根据合同法权利义务对等原则，被告同样应当履行支付按日计算房款万分之三违约金的逾期责任，故被告应当每日向原告支付房款万分之三的逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约金。原告为维护自身合法权益，特起诉。被告长龙公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，涉案房屋属于保障性住房，原告多次找到住保部门要求交房，但涉案房屋当时并不具备交房条件，经过多方协调，于2014年4月让原告领取了房屋钥匙。当时小区天然气、电、暖均不具备交房条件，签订合同时房屋不具备交房条件原告是明知的。第二，涉案房屋并不是商品房，而是经济适用房，本案不适用一般买卖合同纠纷原则处理。涉案项目是被告受政府委托开发建设的经济适用房。在开发建设过程中按照各级部门的指导意见完成了开发任务，完全有别于普通商品房项目，开发该房屋没有利润，价格低于市场价格。第三，关于逾期办理初始登记，双方并没有约定违约金，也没有约定违约金的支付标准。原告主张的违约金数额过高，且实际没有给原告造成损失。第四，虽然涉案房屋没有办理房产证，但不影响实际使用，没有侵害原告的合法权益，故在缺乏损失证据的前提下主张违约赔偿缺乏事实依据，不应当得到支持。第五，我公司已经按照约定积极履行了买卖合同约定的相关义务，对于原告没有办理初始登记没有过错，不应承担责任。第六，本案不具备起诉条件，原告没有权利要求被告支付违约金。办理初始登记的起算时间应以具备交付条件开始计算。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋光楷、倪祖会系北京市房山区xx镇xx村xx小区业主，被告长龙公司系xx小区的开发单位。我院分别受理了xx小区108名业主诉长龙公司商品房预售合同纠纷58案，诉讼请求均为要求长龙公司支付逾期办理所购买的房屋所在楼栋权属证明违约金。本院将以上58案合并审理，诉讼过程中，58案的原告共同推举李会宝、杨万利、陈玉梅、李继江、王磊作为诉讼代表人。2014年6月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区xx镇xx村xx#住宅楼x层x单元-xx号房屋，房屋总价款为263993元，被告应当在2014年6月30日前向原告交付房屋。出卖人应当在2016年12月31日前取得该经济适用住房所在楼栋的权属证明。该合同明确约定了买受人的逾期付款责任，即买受人逾期付款在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。该合同附件八对产权证逾期办理进行了补充约定，即如因买受人的原因（包括但不限于未及时提交办理房屋所有权证的任何资料、未及时交纳相关税费等）或第三人原因（包括但不限于行政机关不作为、迟延作为等）导致买受人未能在商品房合同约定的时间内取得该经济适用住房的房屋所有权证的，买受人取得房屋所有权证的时间相应顺延，出卖人无需承担相关责任。如果买受人的付款方式为按揭付款（即出卖人提供担保，买受人将该经济适用住房抵押给银行的贷款方式），由于出卖人将为买受人提供担保，该担保自该经济适用住房的房地产权属证明办理完毕并且在办理完毕抵押登记，银行取得他项权利证书之日起解除。买受人承诺：在办理入住时，买受人应按产权登记部门要求将办理房地产权属证件买受人应提交的全部文件（包括但不限于身份证明、委托书等）及办理产权所需的税、费提交给出卖人或者其指定的相关单位或人员。否则，出卖人有权不予办理入住手续，且不影响房屋交付的事实认定，同时按买受人迟延提交文件及税费的天数，每日收取该经济适用住房总价款万分之三的违约金，用以补偿出卖人因担保责任的延长而产生的风险；如买受人延迟提交文件或税费超过90日，出卖人有权解除合同，买受人还须向出卖人支付全部房价款20%的违约金。如果出卖人延期交房，则取得权属证明及房屋所有权证书的日期相应顺延，出卖人无需承担顺延期限内的延期取得权属证明及房屋所有权证书的违约责任。上述合同对双方其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，原告付清了全部购房款，双方按照合同约定的期限办理了房屋交接手续。2019年1月30日，原告所购房屋所在楼栋取得了不动产权属证明。另查明，双方所签合同未就逾期取得涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金进行约定。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》为双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。现涉案房屋所在楼栋权属证明于2019年1月30日办理完毕，已经超过了合同约定的期限，被告应当承担违约责任。因双方未就逾期取得涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金进行约定，故原告要求被告按照合同约定的逾期付款责任向原告支付逾期取得涉案房屋所在楼栋权属证明违约金，缺乏合同依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告蒋光楷、倪祖会的诉讼请求。案件受理费532元，由原告蒋光楷、倪祖会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇一九年二月二十六日书记员  杨雅晴