湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初7712号原告：易帼芳，女，1994年10月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人：欧阳文财，湖南骏熙律师事务所律师。委托代理人：鲁边明，湖南骏熙律师事务所律师。被告：湖南鼎诚达房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道环湖路**佳兆业云顶小区****房。法定代表人：王翔，董事长。委托代理人：代浩，湖南泓锐律师事务所律师。被告：李芳，女，1985年3月14日出生，汉族，住洞口县。委托代理人：易卫中，湖南通程律师事务所律师。委托代理人：赵红，湖南通程律师事务所律师。第三人：中信银行股份有限公司长沙分行，住所地，住所地长沙市开福区湘江北路三段**北辰时代广场**iv>负责人：王顺清，行长。委托代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。委托代理人：殷卓，湖南淡远律师事务所律师。原告易帼芳诉被告湖南鼎诚达房地产开发有限公司（以下简称“鼎诚达公司”）、李芳确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理，在审理中，因发现本案处理结果与中信银行股份有限公司长沙分行（以下简称“中信银行长沙分行”）有利害关系，故依法追加其作为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告易帼芳的委托代理人欧阳文财、鲁边明，被告鼎诚达公司的代理人代浩，被告李芳的委托代理人易卫中、赵红，第三人中信银行长沙分行的委托代理人吴永新均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易帼芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告鼎诚达公司与被告李芳签订的涉及岳麓区梅溪湖佳兆业云顶小区9栋104房《商品房买卖合同》无效；2、请求判令两被告将上述位于岳麓区梅溪湖佳兆业云顶小区9栋104房变更过户到原告名下；3、判令两被告共同承担诉讼费用。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告鼎诚达公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140116104），约定原告购买鼎诚达公司开发的位于岳麓区梅溪湖佳兆业云顶小区7栋104房，该房单价为9156.56/每平方米，总价款为1,082,122元。合同签订后，原告采用首付442,122元加银行按揭640,000元的方式向被告支付了全部房款，并缴纳了相关税费、物业维修基金等。2016年5月底，原告发现购买的上述商品房周边街道位置与原合同约定不符，经与被告协商，将购买的上述佳兆业云顶小区7栋104房以原价格置换为面积相同的9栋104房。因原告一直在国外留学，往返国内不方便，该购房、换房相关事宜一直是由其父亲易辉代办，其父亲基于黄丹与被告鼎诚达公司的高管有关系，能够办理原价换房，原告父亲便委托黄丹办理上述房屋置换手续。2017年下半年，原告留学回国后，接到被告鼎诚达公司通知，要求提供个人账户、身份证办理剩余房款退款手续，因约定的是原价置换，不存在有剩余房款退还的问题，原告觉得蹊跷，至被告鼎诚达公司询问才知道，黄丹利用受托置换上述房屋之便，将9栋104房过户至被告李芳的名下。经原告与被告鼎诚达公司查询得知，黄丹以原告同意更名为由，以李芳的名义就本案所涉房屋与被告鼎诚达公司签订了《商品房买卖合同》，并将原告原7栋104购房款转至该合同作为购房款，因此也办理了银行抵押按揭贷款，按揭金额与原告原合同不一致，所以要给原告办理剩余购房款退款手续。原告立即向被告鼎诚达公司陈述了从来没有同意将置换的9栋104房更名至李芳名下的意思表示，但被告鼎诚达公司以无法确认真实性为由拒绝为原告办理上述9栋104的产权变更手续，并以保密为由拒绝向原告提供李芳获得上述房屋产权更名的相关授权文件、手续，同时，经多次协商，黄丹、李芳（未出面，黄丹代表其表态）拒绝返还房屋，只同意协商原告已付房款的损失。经原告多次与被告协商，被告拒不返还房屋，损害了原告的权益，现为维护自身权益，向法院起诉，希望判如所请。被告鼎诚达公司辩称：1、被告与原告之间没有达成任何换房协议，即被告从未同意原告将原来签订的7栋104号置换为9栋104号；2、被告使用原告7栋104号的房款用于抵扣李芳名下9栋104号的房款，是因为被告一直认为原告与黄丹系母女关系，因原告在与被告签订7栋104号房屋时，一直是原告父亲易辉与黄丹代其办理的相关的房屋认购等手续，原告的父亲易辉也自述其与黄丹系夫妻关系；在被告与原告发生纠纷的时候，原告的父亲一直委托黄丹处理相关事宜，故后来黄丹要求被告将9栋104号房的首付款从原7栋104号中抵扣，被告认为是完全符合情理的，同时被告在内部走了关于房款抵扣的审批手续，即便被告存在过失，也是因为黄丹与原告父亲之间的关系，导致被告存在误解。经被告与黄丹协商，黄丹愿意补足9栋104号的首付款，将原来7栋104号的首付款退还给原告，并承担相应的利息损失；3、案外人黄丹使用原7栋104号的首付款支付9栋104号首付款的行为，并不能认定被告与李芳签订的《商品房买卖合同》无效，除去抵扣20%的首付款，剩余80%的房款均由被告李芳通过银行按揭的方式向被告支付，同时商品房已经完全交付给了李芳，该合同的效力应得到支持，被告认为原告的诉请没有任何法律依据。被告李芳辩称：1、原告并非本案涉案合同的当事人，与本案无直接联系，非本案适格原告；2、被告依法购置了佳兆业9栋104号房产，不存在任何侵害原告利益的情形，被告在本案之前与原告没有过任何形式的接触，对原告所述的与案外人黄丹之间的委托代理情况不知情，也未参与其中，因被告打算来长沙工作，基于生活定居的需要，于2016年9月17日，与鼎诚达公司签订了《商品房买卖合同》，购置了鼎诚达公司开发的佳兆业9栋104号房，当时由于资金不足，则向黄丹进行借款用以支付购房首付款并已经归还。被告系善意购买方，按照正规程序购买的房屋，应得到保护。第三人中信银行长沙分行述称，1、两被告之间的商品房买卖合同合法有效，并未违反法律规定；2、被告李芳以其名义向第三人申请按揭贷款，双方签订的借款合同真实有效，第三人已经履行了放款义务，而且涉案房屋已经办理了抵押登记手续，第三人取得了抵押权，第三人的权益应当予以保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告鼎诚达公司提交的证据一中1、客户名称变更审批单以及被告置业顾问代为书写的申请书，原告对审批单的合法性和证明目的持有异议，对申请书的真实性提出异议，其认为该证据证明了被告鼎诚达公司与原告已经就换房达成了协议，在没有书面协议的前提下仅凭黄丹口头申请将购房者的名称进行变更是不合常理的，存在恶意串通之嫌，经审查，本院认为，该证据与本案具有关联性，能够证明本案事实，予以认可；2、关于梅溪湖云顶佳兆业二期7栋102、104换房的申请，该申请由黄丹以原告易帼芳的名义出具，原告在庭审中予以认可，故本院予以确认；3、委托书、关于易帼芳（黄丹、李芳）的换房更名事宜的确认函、佳兆业?云顶梅溪湖客户退款申请书，上述证据均系黄丹向被告鼎诚达公司出具，退款说明系黄丹以易帼芳的名义出具的，黄丹对此无异议，且该证据能够证明本案相关事实，故本院予以确认；被告李芳提交的建行转账记录，拟证明其已经支付所购房屋的首付款，原告认为该证据与本案无关，鼎诚达公司予以确认，经审查，该转账记录上的金额与被告李芳应当支付的房屋首付款金额、时间均不一致，而且李芳无其他证据证实其与黄丹就房屋首付款形成了借贷关系，故，该证据不能达到其证明目的，对该证据不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年5月18日，原告与被告鼎诚达公司签订了合同编号分别为XX140116102和合同编号为XX140116104的两份《长沙市商品房买卖合同》，第一份合同约定原告购买的商品房坐落于佳兆业云顶小区第7［幢］1［层］102号房屋，规划用途为住宅，该商品房建筑面积145.26㎡，其中套内建筑面积109.41㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.85㎡；按建筑面积计算，该商品房单价为12,817.94元/㎡，总房价1,861,934元；第二份合同约定原告购买坐落于佳兆业云顶小区第7［幢］1［层］104号房屋，规划用途为住宅，该商品房建筑面积118,18㎡，其中套内建筑面积89.01㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积29.16㎡；按建筑面积计算，该商品房单价为9,156.56元/㎡，总房价1,082,122元；原告以银行按揭方式付款的，应当于签订买卖合同当天向被告鼎诚达公司交付两套首期房款（含定金）分别为561,934元和442,122元，剩余房款1,300,000元和640,000元向商业银行贷款，被告应协助办理；被告鼎诚达公司应当在2016年5月30日前向原告交付上述两套商品房；上述两份合同签订后，原告与被告鼎诚达公司、中国民生银行股份有限公司长沙分行签订了两份《个人购房/车位借款及担保合同》，约定原告借款购房金额共计1,940,000元，购房借款期限均为240个月。合同签订当日，原告支付了房屋首付款1,004,056元并缴纳了相应的契税以及物业维修基金。2015年6月25日，被告鼎诚达公司收到银行放款1,940,000元并向原告出具了相应的购房发票。2015年12月10日，因与被告鼎诚达公司就房屋是否符合约定存在纠纷，原告向该公司出具一份委托书，委托黄丹全权代表原告与被告鼎诚达公司就梅溪湖云顶佳兆业二期7栋102#、104#处理购房纠纷事宜。此后，黄丹代表原告多次与鼎诚达公司进行沟通协商。2016年6月24日，黄丹以原告的名义向鼎诚达公司出具了一份《关于梅溪湖云顶佳兆业二期7栋102#104#换房的申请》，内容如下：“我是贵公司梅溪湖云顶佳兆业7栋102#104#房业主易帼芳，于2015年6月办理购房手续，因房屋周边面积设计规划变更，加之购房前售楼员工的误导（有关资料证明），严重影响居住的隐秘性、舒适性，现提出以同等价格从7栋102#104号置换到9栋102#104号（备注：购房价格比2016年3月8栋102号同户型多出35万），因换房产生的银行贷款多支付利息115,246.64元（以银行结算为准），由我方自行承担。同时请贵公司提前归还原贷款金额，以便办理原7栋102号、104号解除抵押以及合同备案消除手续。希望在换房过程中，贵公司应派专人协调，并积极配合处理此事。并承诺，在贵公司通知即日起15天来签署9栋102#、104#的买卖合同，逾期自愿承担违约金500元/天，节假日除外。”2016年7月25日，原告与被告鼎诚达公司共同向长沙市不动产登记中心提交了长沙市预购商品房合同备案、预告登记注销申请表，以双方协商一致，办理退房为由，将坐落于岳麓区环湖路488号佳兆业云顶小区二期31地块7栋102、104进行注销，同时，原告与贷款银行办理了商品房贷款抵押注销登记。2016年8月8日，原告收到了长沙市物业维修资金管理中心退还的7栋102号、104号房屋维修基金。2016年8月8日，鼎诚达公司置业顾问易艳出具两份更名申请，一份载明：“易帼芳于2016年认购于长沙佳兆业云顶梅溪湖9栋102号的物业，原签约名为易帼芳，现签约名为黄丹，关系为朋友”，并于申请表下方代易帼芳和黄丹签名；一份载明：“易帼芳于2016年认购于长沙佳兆业云顶梅溪湖9栋104号的物业，原签约名为易帼芳，现签约名为李芳，关系为朋友”，并于申请表下方代易帼芳和李芳签名。8月9日，鼎诚达公司依此进行客户名称变更的内部审批申请，审批单上显示：“房号9栋102和104，原认购人为易帼芳，认购日期为2015年5月4日，已经签约，现认购姓名分别为黄丹和李芳，黄丹与原告关系为母女，李芳与原告关系为亲戚。”经公司营销部负责人及分管高管同意后，将9栋102房的认购人姓名变更为黄丹，9栋104号的认购人姓名变更为李芳。2016年9月17日，李芳与被告鼎诚达公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140214104），约定李芳所购买的商品房坐落于佳兆业云顶小区第9幢1层104号房，规划用途为住宅，该商品房建筑面积118.18㎡，其中套内建筑面积89.01㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积29.16㎡；该房单价为9,156.56元/㎡，总房价为1,082,122元。9栋104号房屋首付款222,122元，剩余款项，李芳与商业银行办理按揭方式支付。合同签订后，被告李芳与第三人中信银行长沙分行签订了一份《个人借款合同》，约定李芳以其购买的上述房屋作为抵押向第三人贷款860,000元。同时，上述《商品房买卖合同》的首付款系以原告易帼芳已缴纳的房款进行抵用。之后，李芳于2017年4月27日缴纳了房屋契税15,458.89元，同年6月缴纳了物业专项基金14,182元，2017年6月10日，被告鼎诚达公司与李芳办理了交房手续。2017年10月10日，黄丹以易帼芳的名义向鼎诚达公司出具了一份《委托书》，注明委托事宜：“委托人易帼芳因在美国读书，不便前往佳兆业云顶梅溪湖售楼中心办理原佳兆业云顶小区二期31地块102/104因换房更名（9栋102/104），因按揭比例减少，多付首付款的退款事宜，现特委托黄丹为我的合法代理人，全权办理退款手续。换房抵扣余额：248,229.68元整（贰拾肆万捌仟贰佰贰拾玖元陆角捌分）。”2017年10月25日，黄丹与鼎诚达公司签署了《关于易帼芳（黄丹、李芳）换房更名事宜的确认函》，并向鼎诚达公司出具了退款申请书，要求将原告所缴纳的首付款在支付因换房所产生的费用以及抵用9栋102、104号房屋首付款和购买两个车位款项后的余额退至自己名下的银行账户。随后，黄丹还以易帼芳的名义向鼎诚达公司出具了一份《关于首付购房余额退款说明》，该款项至今没有退还。现，原告以两被告恶意串通侵害了自己的权益为由，诉至法院，请求确认两被告之间的合同无效。另查明，由于9栋104房屋竣工验收实测面积为117.99㎡，与合同约定建筑面积存在-0.19㎡的差异，被告李芳与被告鼎诚达公司签订了《补充协议》，合同总价变更为1,080,382元，被告鼎诚达公司应于办理商品房交付手续后四十个工作日内向被告李芳退还购房款1,740元。2017年10月17日，第三人取得了预售商品房抵押权预告登记证明，其上注明：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。目前，该房屋的不动产产权证尚未办理，房屋至今空置。再查明，黄丹与李芳系表姐妹。本院认为，根据查明的事实和各方当事人的意见，本案争议焦点如下：一、所涉合同的效力如何认定；二、原告要求过户的请求是否能得到支持。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”本案中关于李芳与被告鼎诚达公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX140214104）是否有效；从以下三点分析：1、黄丹是否有权代理原告与被告鼎诚达公司之间达成换房和更名的协议。原告与被告鼎诚达公司就佳兆业云顶小区7栋104号房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX140214104）系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。根据原告于2015年12月出具的委托书，委托黄丹代为处理购房纠纷事宜，并未明确委托黄丹办理换房和更名手续，但从其事后追认的换房申请书以及本人到场办理商品房预告登记注销手续、贷款抵押注销登记等行为可以认定，原告对于黄丹代其与鼎诚达公司达成换房协议是认可的；之后，黄丹在原告办理完注销登记后，口头向鼎诚达公司申请更名和抵用首付款，将原告认购的9栋104号房变更到被告李芳名下，该行为系对原合同主体的变更，应取得原告的同意或者授权，但黄丹未提交证据证实已经获得原告的授权或者原告事后进行了追认，故黄丹此行为超越了原告授权委托范围，系无权代理，侵犯了原告的合法财产权益。至于被告鼎诚达公司抗辩称，其与原告并没有达成换房的一致协议而是协议解除了原合同，本院认为，2016年6月24日的《关于梅溪湖云顶佳兆业二期7栋102#104换房的申请》系黄丹以易帼芳的名义出具，鼎诚达公司收到上述换房申请后，并没有提出异议，而是按照申请的内容同原告一起办理了房屋预告登记注销和抵押注销手续，同时在其内部审批单上也注明“9栋104号原认购人为易帼芳，认购时间为2015年5月4日，已签约”，可见鼎诚达公司已经以自己的实际行为表示同意原告的换房申请，双方达成了换房的合意。故对被告鼎诚达公司的抗辩理由不予采纳。2、黄丹与被告鼎诚达公司之间是否构成恶意串通。恶意串通是指为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。其构成要件有二：（1）各方当事人均有损害他人利益的主观恶意，即明知会侵害他人权益，仍积极促成该行为的发生或实施；（2）当事人彼此勾结，通谋实施该行为。首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或者第三人的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，对方明知实施该行为所达到非法目的，仍以默示或者实际行动表示接受。本案中，在7栋102和104两套房屋的购买、注销、换房的过程中，黄丹的确得到了原告易帼芳的授权，但鼎诚达公司的置业顾问在黄丹口头提出更名和抵用首付款申请后，非但没有审核房屋更名是否系原认购人易帼芳的真实意思表示，而且主动以易帼芳和黄丹的名义出具《申请表》并代为签名，将原9栋104号房认购人由易帼芳变更为李芳，并据此完成公司的内部审批流程，导致合同主体变更，鉴于被告员工的行为系职务行为，由此造成的后果均由被告承担，被告应当知道此项变更涉及原告重大利益，却在未与本人确认的情况下，与黄丹共同实施该行为，损害了易帼芳的财产权益，构成恶意串通。3、被告李芳主张其系善意的购买人，经审理查明，李芳与鼎诚达公司签订《商品房买卖合同》后并没有按合同约定支付相应的首付款，而是直接抵用原告之前所缴纳的购房款，同时，亦没有充分有效证据证明李芳的首付款系向黄丹所借，根据李芳的上述行为，同时基于李芳与黄丹的亲戚关系，本院有理由相信其对黄丹的前述侵权行为应当是明知，所以，李芳不符合善意第三人的构成条件，故，对于其该项抗辩理由，本院不予采纳，李芳与鼎诚达公司签订的《商品房买卖合同》亦依法无效。故，对于原告该项主张，本院予以支持。关于争议焦点二，两被告之间的行为共同损害了原告的房屋认购权，但原告拥有认购权并不等同于其拥有了该房屋的所有权，因此在原告没有与被告鼎诚达公司签订正式的商品房买卖合同,无法明确双方具体的权利义务的情况下，原告没有权利要求将涉案房屋所有权直接过户至其名下；另外，该房屋目前并未登记至被告李芳名下，原告要求李芳将房屋所有权过户至其名下的请求亦不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告湖南鼎诚达房地产开发有限公司与被告李芳于2016年9月17日签订的《商品房买卖合同》（编号为XX140214104）无效；二、驳回原告易帼芳的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告湖南鼎诚达房地产开发有限公司和被告李芳共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  易晓华人民陪审员  张莲芳人民陪审员  王运香二〇一九年二月二十五日法官助理彭婷书记员陈英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。