广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初734号 原告：林顺冲，男，1976年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市开发区， 委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。 被告：陈建军，男，1976年6月10日出生，汉族，身份证住址江西省高安市， 原告林顺冲与被告陈建军房屋租赁合同纠纷房一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林顺冲的委托诉讼代理人李国峰，被告陈建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告林顺冲向本院提出诉讼请求：1.确认双方2018年8月1日签订的《租赁合同》于2018年10月26日解除；2.被告向我支付欠付2018年10月的租金22000元和2018年9月的水电费2161.6元；3.被告向我支付违约金（以月租金为基数，按日利率10%计算，自2018年10月6日计至实际付清之日止）；4.被告支付的44000元押金归我所有；5.被告搬离涉案房屋，并于判决生效之日起七日内修复房屋受损部分；6.被告向我支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（以22000元/月为标准）。事实与理由：2018年8月1日，我与被告就承租广州市鹤边军民东路65号A12、A13两处房屋事宜签订了《租赁合同》。该合同约定，被告向我缴纳44000元押金，房屋租赁期限自2018年8月1日至2020年8月1日，共计24个月。租金每月22000元，被告须在每月5日前以现金方式缴付租金，逾期交付的，甲方有权向乙方按月租金每月收取10%的滞纳金，若逾期缴付租金超过10天，则甲方有权终止合约，收回房屋，不退押金等。合同签订后，被告并未依约支付租金，且还存在故意使用暴力手段破坏房屋结构、违反消防规定使用房屋、长期严重使用化学液体污染废水致使房屋水泥钢筋腐坏等违约行为。我认为，被告的行为已构成严重违约，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。 被告陈建军辩称，1.我租赁该场地已经将近10年，一直都是原告先将租金和水电费发票发给我，我再根据发票数额现金支付给原告的，长期以来我一直没有拖欠过原告租金。2018年10月开始，原告没有再提供发票给我，并非是我不向原告缴纳租金。我收到原告发出的律师函后，该函中要求我转账给林广杰，但林广杰并不是合同上的签字人，原告本人也没到场，也没有出具发票给我，我觉得直接按函件中的收款人转账不符合常理。所以我认为原告解除合同没有依据，我不同意解除合同。2.承租期间，我一直按照我租赁的功能合理使用租赁场地，并未刻意损坏租赁物，我租用场地多年，有合理的损耗是正常的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、律师函、承诺书、宅基地使用证、水电费收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于广州市白云区鹤边军民路东65号和65号之一是已核发农村（墟镇）宅基地使用证的宅基地房屋。2018年8月1日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落于广州市鹤边军民东路65号A12、A13房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方；乙方向甲方交纳44000元的押金；甲、乙双方议定上述房屋租赁期限自2018年8月1日至2020年8月1日止，共计24个月；租金为每个月22000元……乙方须在每月5日前以现金方式缴付租金。乙方逾期交付租金，甲方有权向乙方按月租金每月收取约10%的滞纳金。如乙方未经甲方同意逾期缴付租金超过10天，则视乙方违约，甲方有权终止合约，收回该房屋且不作赔偿，不退回押金；租赁期满，双方应共同检查交接房屋设备是否完整良好，如有损坏，则在乙方押金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿等。 另查，在签订上述租赁合同前，被告已承租涉案场地用于经营纸箱厂多年。租赁期间，被告向原告支付租赁押金44000元。上述合同签订后，被告继续将涉案场地用于经营纸箱厂。 2018年9月8日，被告向原告出具《承诺书》一份，主要内容为：因甲方需要靠化妆品市场边的一格房屋约10平方米左右，甲乙双方经友好协商，乙方同意给甲方使用，甲方同意从收的租金中减免200元。签订该承诺书后，被告将涉案场地中的10平方米场地移交给了原告使用。 2018年10月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》，通知被告在签订上述合同后，未依约支付租金，且存在故意使用暴力手段破坏房屋结构、违反消防规定使用房屋、长期严重使用化学液体污染废水致使房屋水泥钢筋腐坏等违约行为，上述行为已构成违约，鉴于此，根据原告的委托，郑重声明双方于2018年8月1日签订的租赁合同于律师函到达之日解除，并在律师函发出之日起3日内将欠付的租金21800元及违约金39240元，汇入以下指定账户：……户名林广杰……并于2018年11月3日前搬离案涉房屋等。被告于2018年10月26日收到上述律师函。 被告收到上述律师函后，仍未向原告支付租金等费用。 诉讼中，原告提交水电费收据拟证明涉案场地2018年9月发生的水电费共计为2161.6元。 本院认为，原告与被告于2018年8月1日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。合同签订后，被告已使用涉案场地，被告作为承租人有向原告支付租金的义务，但现有证据显示，被告却于2018年10月起未再向原告支付租金，原告因此于2018年10月25日向原告发出律师函催缴欠付租金，被告于2018年10月26日收到该律师函，但被告收到律师函后，仍未向原告缴纳，其行为已构成根本违约，故原告向被告发出该律师函通知解除双方签订的租赁合同发生解除的法律效力，现原告要求双方签订的《租赁合同》于2018年10月26日解除有据，本院予以支持。合同解除后，被告占用涉案场地已无依据，故原告要求被告搬离涉案场地合理合法，本院予以支持。因原告未能举证涉案场地交付给被告之初的实际状况，且被告使用涉案场地多年，涉案场地存在合理的损耗符合一般常理，原告主张被告使用暴力故意破坏房屋结构等情况未能举证证明，本院不予采信。原告要求被告修复房屋受损部分依据不足，本院不予支持。 因被告自2018年10月起未向原告支付租金，故原告要求被告支付2018年10月的租金和支付自合同解除后至实际返还涉案场地之日的房屋占用费合理合法，本院予以支持。因双方的租赁合同于2018年10月26日解除，故使用费可自2018年11月开始计付。因被告已于2018年9月8日向原告移交了部分场地，原告同意每月租金减免200元，故2018年10月的租金应按21800元计付，此后的房屋占用费亦应按21800元/月的标准计付。因被告逾期支付租金造成合同解除，根据双方签订的租赁合同约定，原告有权不退回押金，故原告要求被告支付的押金44000元归原告所有有据，本院予以支持。被告确认其未向原告支付2018年9月的水电费，因原告已提供单据予以证明水电费的数额，被告未能提供反证证明该月水电费为其他数额，故本院对原告的主张予以采信。原告要求被告支付2018年9月的水电费共计2161.6元本院予以支持。 因被告欠付原告2018年10月的租金，原告依约有权要求被告支付违约金。原告未能举证其实际损失，其要求被告逾期每日按月租金10%的标准计付明显过高。结合被告在租赁期间履行合同的情况，根据公平合理原则，本院酌定被告以欠付租金21800元为基数，从2018年10月6日起按每日0.5‰的标准向原告支付违约金，并以本金为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告林顺冲与被告陈建军于2018年8月1日签订的《租赁合同》于2018年10月26日解除； 二、本判决生效之日起五日内，被告陈建军向原告林顺冲支付2018年10月的租金21800元和2018年9月的水电费2161.6元； 三、本判决生效之日起五日内，被告陈建军向原告林顺冲支付逾期支付租金违约金（以21800元为本金，按每日0.5‰的标准，从2018年10月6日开始计至实际支付之日止，以本金为限）； 四、本判决生效之日起十五日内，被告陈建军搬离广州市鹤边军民东路65号A12、A13房屋； 五、被告陈建军向原告林顺冲支付的租赁押金44000元归原告林顺冲所有； 六、本判决生效之日起五日内，被告陈建军向原告林顺冲支付2018年11月至实际搬离广州市鹤边军民东路65号A12、A13房屋之日的场地占用费（按21800元/月计付）； 七、驳回原告林顺冲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1215.1元，由原告林顺冲负担25元，被告陈建军负担1190.1元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  肖録婷 二〇一九年二月二十五日 书记员  陈玉梅