湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终11176号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉新荣顺欣商贸有限公司，住所地武汉市江岸区后湖街百步亭新荣村**。法定代表人：郑先顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：章科峰，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖芸，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市新荣超凡物流有限公司，，住所地武汉市江岸区百步亭新荣村法定代表人：刘建君，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗震，该公司员工。上诉人武汉新荣顺欣商贸有限公司（以下简称顺欣公司）因与被上诉人武汉市新荣超凡物流有限公司（以下简称超凡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺欣公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持顺欣公司的一审诉讼请求，驳回超凡公司的一审反诉请求。事实与理由：一、一审判决双方XF06、XK06《场地使用合同书》于2017年7月17日解除不当，应确定为2016年10月31日解除，相关费用应计算至该日截止。二、一审关于水费的认定与判决不当，顺欣公司是按合同约定代超凡公司向其他租户收取水费，因《拆迁公告》发布，水电费收不上来，顺欣公司已就此向超凡公司书面反映过，应引用合同第九条约定的不可抗力条款，确定因拆迁造成的水费损失不由顺欣公司承担。三、一审判决酌定给予顺欣公司30%的相关拆迁补偿费明显不公。双方约定的租赁期限为5年，才经营一半即遇拆迁，且顺欣公司接手场地后，完成了整修、改造、搭建等各项工作，投入巨大，根据《房屋拆迁补偿协议》计算，除房屋外，其他费用补偿应为2679655元。四、超凡公司与顺欣公司签订合同时故意隐瞒其与武汉市欣荣实业有限公司的租赁期限只到2018年12月31日的事实，存在民事欺诈，应赔偿顺欣公司在一审中提到的损失。超凡公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。顺欣公司向一审法院起诉请求：1、顺欣公司与超凡公司之间的场地使用合同书至2016年10月31日解除，租赁费计算至该日；2、超凡公司退还顺欣公司缴纳的保证金200000元；3、超凡公司返还顺欣公司多交租金、物业费397554元（9号库多交半年租金370656÷2=185328元，5、6、7、8号库的总租金多交一个月，房租与物业费共计212226元）；4、超凡公司赔偿超期签订合同给顺欣公司造成的直接损失368553.286元；5、超凡公司补偿顺欣公司因拆迁而产生的搬迁费等费用共计2632760元；6、超凡公司承担本案诉讼费用。超凡公司向一审法院反诉请求：1、解除超凡公司与顺欣公司签订的《场地使用合同书》（合同编号XF06）、《场地使用合同书》（合同编号XK06）；2、顺欣公司支付租金2852200元，物业费248174元，电费48160元，水费239840.82元，逾期支付违约金589643.64元，共计人民币3978018.46元（截至2017年12月31日），并以3978018.46元为基数按每日千分之五支付后续违约金直至付清之日；3、顺欣公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：2014年4月28日，超凡公司（甲方）与顺欣公司（乙方）签订编号为：XF06的《场地使用合同书》约定，甲方将位于武汉市江岸区新荣超凡市场的场地给乙方使用（场地编号为：新荣超凡第5、6、7、8号库），使用场地面积为5053平方米，使用场地为空场地，上面搭建简易顶棚；期限暂定为五年，即从2014年6月1日起租至合同约定期满止；租金按第一年每月每平方米30元的标准支付，第二年每月每平方米40元的标准支付，后续房租按市场统一价格收取，房租每半年支付一次，下半年费用应提前30日支付，如乙方迟延缴付，则按5‰日息的标准向甲方缴纳滞纳金，乙方同意甲方可从保证金中直接扣除；物业管理费2元/月/㎡，甲方按1.4元/度收取电费，乙方承诺并同意新荣超凡市场的总体用水费用由乙方负责收取并向甲方按自来水公司出具的单价和吨位总量向甲方缴纳，乙方承诺无论新荣超凡市场内其他商户是否向乙方交纳水费，乙方都无条件同意按合同约定向甲方缴纳水费，公共区域卫生费按新荣超凡市场统一价格100元/月/间收取，物业管理费、卫生费半年与库房费用一并收取；乙方自本合同签订之日其2天内向甲方缴纳150000元安全保证金。同时双方约定，合同期间，使用场地所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到甲方付款通知之日起三天内付款；乙方逾期支付水电费及其他各项应付费用，应向甲方按日息5‰支付违约滞纳金；乙方逾期支付房租、水电费等相关费用超过10天，则按所欠金额5‰日息承担违约金，乙方同意甲方有权无条件收回所出租的市场并将市场内所有的物件扣留冲抵乙方所欠款项，不足部分甲方有权向乙方追索；如确有甲方不可预见的政府行为和市政规划或拆迁，则甲方应自收到通知后3个工作日内将书面通知传送乙方，同时以尽量保全乙方在此经营为原则，协助乙方共同与拆迁单位磋商、洽谈，由于政府行为或拆迁及不能预见的不可抗力事件或企业经营发生重大变化，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，双方互不承担责任。顺欣公司按照约定支付保证金150000元，支付租金至2016年11月30日、物业管理费至2016年5月31日。2015年4月17日，超凡公司（甲方）与顺欣公司（乙方）签订合同编号为XK06的《场地使用合同书》约定，甲方将位于武汉市江岸区新荣超凡市场的场地给乙方使用（场地编号为：新荣超凡第9、10号库），使用场地面积为2582平方米（9号库面积1404平方米）；期限从2015年5月1日起租至2019年4月30日止；场地租金每一年一次性支付，第一年租金为524760元，后续每一年租金按甲方市场规定价格执行；物业管理费按2015年新荣市场价格2元/月/平方米，从2015年5月开始收取，与场地租金一并一次性交纳，电费按超凡新荣市场价格收取；自合同签订之日起2天内乙方按二间库房向甲方交纳100000元安全保证金。关于水、电、煤气、电话等通讯的费用的支付及逾期支付责任的承担包括逾期支付租金责任的承担与编号为：XF06的《场地使用合同书》约定一致。同时双方约定，由于政府行为或拆迁及不能预见的不可抗力事件或企业经营发生重大变化，致使直接影响合同的履行或不能按约定的条件履行时，双方互不承担责任。但如政府行为拆迁产生的赔偿按国家相关规定应补偿乙方的归乙方所得。后双方口头协商解除10号库的租赁关系。顺欣公司支付保证金50000元，支付租金、物业管理费至2017年4月30日。2016年11月16日，江岸区后湖街新荣村、武汉市欣荣实业有限公司（以下简称欣荣公司）张贴《拆迁公告》告知：根据市政府关于对新荣村“城中村”改造相关要求，近期将对新荣村“产业用地”进行拆除改造。为便于改造项目的顺利进行，定于2016年11月16日开始对新荣村“产业用地”地面建筑物及附属物进行拆除。为此敬请市场内各经营户做好拆迁准备，积极配合本项目工作的顺利实施。2017年6月1日，欣荣公司（甲方）与顺欣公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》约定：甲、乙双方2014年元月8日签订的《租赁合同书》自2016年10月31日起解除，……，乙方的土地租赁费计算至：2016年10月31日。2017年6月12日，超凡公司（乙方）与武汉鸿泰发投资管理有限公司、欣荣公司、武汉清能欣荣置业有限公司（以上三公司简称甲方）签订《房屋拆迁货币补偿协议书》约定，甲方对乙方承租场地的建筑及配套设施进行补偿，但乙方市场内设备、设施由乙方自行拆除归乙方所有，补偿标准和金额如下：1.房屋补偿（综合价）5395.6㎡×1585元/㎡=8552026元、2.经营补偿：5395.6㎡×15元/㎡=80934元、3.停业损失补偿：5395.6㎡×200元/㎡=1079120元、4.水、电、市政设施补偿：5395.6㎡×80元/㎡=431648元、5.过渡费：5395.6㎡×30元/㎡×3个月=485604元、6.搬迁费：5395.6㎡×30元/㎡=161868元，合计10791200元。同时双方约定，乙方负责承租场地内经营租赁合同终止、腾退及补偿工作，在协议签订后的90个工作日内乙方确保与乙方租赁客户合同租赁关系终止，乙方承担腾退场地内经营户因腾退发生的经济法律纠纷责任。2017年7月17日，超凡公司向顺欣公司发出《解除租赁合同通知书》告知因顺欣公司未支付新荣超凡第5、6、7、8号库2016年12月至2017年5月31日的租金及物业管理费以及新荣超凡第9、10号库2017年5月至2018年4月的租金及物业管理费，按照合同约定，自该通知函发之日起，正式解除与顺欣公司之间的场地使用合同关系并终止双方签订的《场地使用合同书》的履行，请顺欣公司在收到书面通知函后60天内清偿腾退。一审审理中，顺欣公司陈述2017年3月其工作人员已退场，双方均确认2017年12月案涉房屋拆除。顺欣公司差欠超凡公司水费205627.91元未付。2017年9月1日，欣荣公司、江岸区后湖乡新荣村民委员会出具《关于拆除黄浦蔬菜市场的情况说明》载明，“……2016年新荣村实施产业改造规划并于11月16日以书面和公告形式通知超凡物流公司，2017年6月我方与超凡物流公司分别签订拆迁补偿协议和解除租赁合同协议……”。一审法院另查明，2014年1月8日，欣荣公司（甲方）与超凡公司（乙方）签订《租赁合同书》约定，“甲、乙双方于2002年12月、2004年6月，分别签订南区16.47亩和北区37亩（因后期面积更改调整为35亩）租赁合同……租期五年，2014年1月1日至2018年12月31日止，合同期满后，乙方有优先承租权……合同期内，乙方在甲方租赁场地内投资建设厂房，报甲方认可后方可实施，合同期内其产权属乙方所有，使用期为20年……”。一审法院认为，顺欣公司与超凡公司签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然编号为：XF06的合同约定的租期超出了超凡公司与欣荣公司的租期，超出租期部分属于效力待定，顺欣公司是否会因此遭受损失尚不确定，对于顺欣公司要求超凡公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。2016年11月16日，江岸区后湖街新荣村、欣荣公司张贴《拆迁公告》告知案涉房屋即将拆迁，但是顺欣公司与超凡公司签订的租赁合同尚未解除，超凡公司虽与欣荣公司约定双方关于案涉房屋的租赁关系于2016年10月31日解除，但在2017年9月30日前超凡公司仍然可以占有、使用房屋，并不影响顺欣公司与超凡公司的租赁关系，顺欣公司以此为由拒不支付租金没有依据。2017年7月17日，超凡公司向顺欣公司发出《解除租赁合同通知书》，顺欣公司与超凡公司租赁关系解除，超凡公司应给予顺欣公司合理的腾退期限，顺欣公司应向超凡公司支付5、6、7、8号库2016年12月1日至2017年7月17日的租金1529374.67元、2016年6月1日至2017年7月17日的物业管理费137104.73元，9号库的2017年5月1日至2017年7月17日的租金72072元及物业管理费7207.20元。以上共计1745758.60元,扣除顺欣公司交纳的保证金200000元,顺欣公司实际应付超凡公司1545758.60元。关于拆迁补偿，顺欣公司与超凡公司在租赁合同并未明确约定，考虑到顺欣公司是房屋实际经营者，一审法院酌定《房屋拆迁货币补偿协议书》中经营补偿、停业损失补偿、水、电、市政设施补偿、过渡费及搬迁费共计2239174元,超凡公司向顺欣公司支付30%即671752.20元。关于超凡公司要求顺欣公司支付逾期支付租金等费用的违约金的诉讼请求，顺欣公司因拆迁公告的张贴未支付租金，事出有因，故一审法院对此请求不予支持。关于水费，顺欣公司称拆迁公告张贴后，其无法管理没有收到水费，但根据合同约定：顺欣公司承诺无论新荣超凡市场内其他商户是否向其交纳水费，顺欣公司都无条件同意按合同约定向超凡公司缴纳水费，故对于超凡公司要求顺欣公司支付水费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于电费，超凡公司未提交充分证据证明欠缴电费金额，故其要求顺欣公司支付电费的反诉请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉新荣顺欣商贸有限公司与武汉市新荣超凡物流有限公司签订的编号为XF06的《场地使用合同书》、编号为XK06的《场地使用合同书》于2017年7月17日解除；二、武汉新荣顺欣商贸有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉市新荣超凡物流有限公司支付欠缴租金、物业费1545758.60元；三、武汉新荣顺欣商贸有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉市新荣超凡物流有限公司支付欠缴水费205627.91元；四、武汉市新荣超凡物流有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉新荣顺欣商贸有限公司支付补偿款671752.20元；五、驳回武汉新荣顺欣商贸有限公司的其他诉讼请求。六、驳回武汉市新荣超凡物流有限公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31733元及邮寄费20元，由武汉新荣顺欣商贸有限公司负担15866.50元，武汉市新荣超凡物流有限公司负担15866.50元。一审反诉案件受理费19313元及保全费5000元，由武汉新荣顺欣商贸有限公司负担12156.50元，武汉市新荣超凡物流有限公司负担12156.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的除“2017年6月1日，欣荣公司（甲方）与顺欣公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》约定：甲、乙双方2014年元月8日签订的《租赁合同书》自2016年10月31日起解除，……，乙方的土地租赁费计算至：2016年10月31日”以外的事实予以确认。二审另查明，2017年6月1日，欣荣公司（甲方）与超凡公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》约定：“一、甲、乙双方2014年元月8日签订的《租赁合同书》自2016年10月31日起解除，合同中双方的权利、义务于租赁合同解除之日起自行终结，再无争议。二、乙方所建房屋地面附作物的补偿，由甲、乙双方另行签订拆迁补偿协议书。三、乙方在2017年9月30日前将房屋移交给甲方。乙方承租地上的可动产及相关物品由乙方自行处置。四、经协商，乙方的土地租赁费计算至：2016年10月31日止。五、本协议自甲、乙双方签字，盖章之日起生效。本协议壹式肆份，双方各执两份，具有同等法律效力”。二审再查明，顺欣公司支付超凡公司案涉9号库2016年5月1日至2017年4月30日的租金为336960元、物业费为33696元。本院认为，二审围绕当事人的上诉请求进行审理。超凡公司基于其与欣荣公司之间的《租赁合同书》取得相应场地的使用权，后超凡公司通过与顺欣公司签订两份《场地使用合同书》，将案涉场地转租给顺欣公司。因新荣村“城中村”改造，案涉场地需要拆除，超凡公司与欣荣公司签订《解除租赁合同协议书》，约定“双方2014年元月8日签订的《租赁合同书》自2016年10月31日起解除，合同中双方的权利、义务于租赁合同解除之日起自行终结，再无争议”，故超凡公司与顺欣公司之间的两份《场地使用合同书》作为转租合同亦于2016年10月31日终止。欣荣公司与超凡公司虽在《解除租赁合同协议书》中约定“超凡公司在2017年9月30日前将房屋移交给欣荣公司”，但该约定系双方在终止《租赁合同书》后对租赁物返还期限的约定，一审据此认定超凡公司仍享有在转租关系中收取租金的权利，缺乏事实和法律依据。顺欣公司应向超凡公司支付的租金、物业管理费亦应计算至合同终止的2016年10月31日。因顺欣公司已支付5、6、7、8号库的租金至2016年11月30日、物业管理费至2016年5月31日以及9号库的租金、物业管理费至2017年4月30日，故顺欣公司还应支付超凡公司5、6、7、8号库2016年6月1日至2016年10月31日的物业管理费50530元（2元/月×5053平方米×5个月）。超凡公司亦应将顺欣公司交纳的保证金200000元及多收取的5、6、7、8号库一个月的租金202120元及9号库6个月租金、物业管理费185328元返还给顺欣公司。对于顺欣公司在与超凡公司合同终止后可能涉及的占有使用费问题，相关权利人可另行主张。关于水费205627.91元应否由顺欣公司承担的问题。根据合同约定：顺欣公司承诺无论新荣超凡市场内其他商户是否向其交纳水费，顺欣公司都无条件同意按合同约定向超凡公司缴纳水费。超凡公司与顺欣公司之间的两份《场地使用合同书》虽于2016年10月31日终止，但顺欣公司负有将租赁场地返还的义务。本案中，顺欣公司对于其将案涉场地腾退交还的时间并未提交充分的证据予以证明。超凡公司认可案涉场地在2017年12月底腾退。加之亦有证据显示顺欣公司在2017年还在收取其他租户的水费，故一审综合本案事实，将租赁物返还之前实际发生的水费判决由顺欣公司负担，并无不当。关于相关补偿款项的分配问题。顺欣公司上诉要求按照其承租的面积（6457平方米）及《房屋拆迁货币补偿协议书》中约定的经营补偿、停业损失补偿、市政设施补偿、过渡费、搬迁费的单价标准，计算其应分得的补偿款为2679655元，但顺欣公司承租的只是超凡公司从欣荣公司处承租场地的一部分，且《房屋拆迁货币补偿协议书》中经营补偿、停业损失补偿、市政设施补偿、过渡费、搬迁费在计算时依据的面积也仅为5395.6平方米，上述五项金额合计也仅为2239174元。一审综合两份《场地使用合同书》对于拆迁时双方责任的表述，酌定《房屋拆迁货币补偿协议书》中约定的经营补偿、停业损失补偿、市政设施补偿、过渡费、搬迁费的30%由顺欣公司享有，属一审自由裁量权范畴，实体处理并无不当。关于顺欣公司以其与超凡公司的《场地使用合同书》超出超凡公司与欣荣公司签订的《租赁合同书》约定的租赁期限为由，诉请赔偿损失368553.286元。因顺欣公司与超凡公司签订的两份《场地使用合同书》系因拆迁之故在2016年10月31日即告终止，顺欣公司在本案中并未提交充分的证据证明其因转租期限超出超凡公司与欣荣公司签订的《租赁合同书》的期限而遭受损失，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，顺欣公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初241号民事判决第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初241号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项；三、武汉新荣顺欣商贸有限公司与武汉市新荣超凡物流有限公司签订的编号为XF06的《场地使用合同书》、编号为XK06的《场地使用合同书》于2016年10月31日终止；四、武汉新荣顺欣商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市新荣超凡物流有限公司支付其在编号为XF06的《场地使用合同书》中欠缴的物业费50530元；五、武汉市新荣超凡物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉新荣顺欣商贸有限公司返还租金、物业费387448元；六、武汉市新荣超凡物流有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉新荣顺欣商贸有限公司返还保证金200000元；七、驳回武汉新荣顺欣商贸有限公司的其他诉讼请求；八、驳回武汉市新荣超凡物流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31733元、邮寄费20元，合计31753元，由武汉新荣顺欣商贸有限公司负担15000元，武汉市新荣超凡物流有限公司负担16753元。一审反诉案件受理费19313元、保全费5000元，合计24313元，由武汉新荣顺欣商贸有限公司负担4313元，武汉市新荣超凡物流有限公司负担20000元。二审案件受理费25724元，由武汉新荣顺欣商贸有限公司负担12862元，武汉市新荣超凡物流有限公司负担12862元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年二月二十五日书记员 汪丽玲