成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初1749号 原告：四川福心源物业服务有限公司，住所地成都市成华区双福一路********。 法定代表人：尹江，总经理。 委托诉讼代理人：潘兴琦，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：成都市住房保障中心，住，住所地成都市人民中路一段**/div> 法定代表人：汤倍，主任。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师，一般授权。 第三人：王绍湘，女，汉族，1946年1月10日出生，住成都市锦江区。 第三人：杨曌，女，汉族，1986年4月25日出生，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：汪志芹，女，第三人杨曌之母亲，一般授权。 原告四川福心源物业服务有限公司（以下简称：福心源公司）与被告成都市住房保障中心（以下简称：住房保障中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理后，被告住房保障中心以王绍湘、杨曌系房屋承租人应承担物业费为由申请追加王绍湘、杨曌为第三人，本院予以准许，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福心源公司的委托诉讼代理人潘兴琦、被告住房保障中心的委托诉讼代理人徐科越到庭参加了诉讼；第三人王绍湘、杨曌经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告福心源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付锦江区经天中路35号（上东花园小区一组团）6栋13号截止到2017年10月31日的物业管理服务费3881.62元；2.判决被告支付逾期付款的利息，自欠付之日按照同期银行贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为1262.39元。诉讼中，原告明确提出要求第三人王绍湘、杨曌对被告所欠物业费及利息承担连带责任。 事实与理由：2011年，经过公开招投标程序，原告中标获得经天一街上东花园小区物业管理服务资格，2011年8月7日，原告与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订《上东花园物业服务合同》，由原告为上东花园提供物业管理服务，合同约定服务期限为三年，自2011年10月1日至2014年9月30日，原告进场后按约履行了合同，提供物业管理服务至合同期满，服务期满后，由于上东花园业主委员会于2012年7月解散后，迟迟未组建，基于原告前期提供的优良物业管理服务及与上东花园业主的良好合作关系，在无新物业管理服务公司进场的情况下为保障上东花园业主的良好生活及经营管理，原告继续提供物业管理服务至今，自原告进场提供物业管理服务以来，被告及其物业实际使用人长期拖欠物业管理服务费，原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告住房保障中心辩称：1.原告与上东花园业委会签订的物业服务合同存在违法情形，应当予以撤销；2.原告依据的《上东花园物业服务合同》已经于2014年9月30日有效期届满终止，此后原告未依约退场系其自身过错，原告无权再依据合同约定要求支付物业费、以及承担合同关系终止后的任何违约责任；3.案涉商铺已经出租给承租人，且明确约定商铺物业费由承租人承担，违约责任也应当由承租人承担；4.部分时间段已经缴纳了物业费，原告自己对收取了的物业费认可了0.5元/月·平方米的单价标准，对于未缴纳的时间段，存在两种原因，一是原告自己不愿意按照0.5元的标准收取物业费；二是原告管理期间存在小区安全管理诸多不到位，导致承租人存在异议；5.对于支付物业费，原被告达成一致的支付流程是原告提交请款申请和相关证明材料，经公共住房管理中心审查合格后被告予以支付，不存在被告逾期缴纳物业费的情形。 第三人王绍湘未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 第三人杨曌提交书面答辩意见为：1、请求对案涉物业合同合法性进行审查；2、请求对物业费收费标准进行审查；3、请求驳回原告关于追缴被告和第三人商铺管理费总额和利息的诉讼请求；4、原告退还多收取的水费用以冲抵物业管理费；5、请求对原告进行税务稽查核账；6、原告退还多收取的物业管理费；7、请求原告赔偿误工费1000元、车旅费、资料打印费复印费200元，精神损失费5000元，名誉损失20000元，共计26200元。8、本案诉讼费用由原告承担。 经审理查明，被告住房保障中心系成都市锦江区经天中路****房屋登记所有权人，权证号为权1986944，建筑面积为54.85平方米。 成都心源物业管理有限责任公司（乙方，以下简称心源公司）与锦江区上东花园业主大会业主委员会（甲方）签订了《上东花园物业服务合同》，该合同约定乙方为上东花园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.46元/月·平方米，非住宅（商业）1.50元/月·平方米，第八条约定“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”；第十一条约定“物业服务费按月缴交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为：逾期未缴纳，每日以5‰的违约金累计数额如数缴纳……”;第二十三条约定“本合同期限叁年，自2011年10月1日00:00时起至2014年9月30日00:00时止……”；第二十四条约定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。成都市锦江区成龙路街道办事处黄经社区居民委员会、成都市公安局锦江区分局成龙路派出所分别出具《证明》，载明原告自2012年6月22日起对上东花园小区提供物业服务管理至2018年6月30日。原告名称于2015年11月16日由“成都心源物业管理有限责任公司”变更为“四川福心源物业服务有限公司”。 2014年4月4日，原告向被告出具《报告》，其中载明住房保障中心的395间商铺承租人未按照案涉物业服务合同规定交纳相关费用，住房保障中心仍拖欠物业服务费488971元。2015年4月14日，原告向被告出具《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》，载明了截止2015年4月，被告395间商铺应缴纳的物业费为总面积15522.89平方米乘以1.5元每平方米乘以34个月等于791667.39元。2015年4月27日，被告出具《成都市住房保障中心关于的复函》，称物管费应由房屋使用人承担，且根据调查显示大部分商铺承租人不存在长期拖欠的情形。 2016年5月23日，住房保障中心与成都市公共住房管理中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》，载明：“上东花园商铺承租人：四川福心源物业服务有限公司系上东花园业委会选聘的物业服务公司。2011年10月1日，上东花园业委会与四川福心源物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由四川福心源物业服务有限公司承担上东花园的物业服务工作，该合同合法成立并生效。根据《物业服务合同》第七条约定，上东花园商铺的物业管理费收费标准为1.5元/月·平方米/月……现通知各位承租人，根据《物业服务合同》和房屋租赁合同相关约定，上东花园商铺承租人应当按照1.5元/月·平方米/月的收费标准向四川福心源物业服务有限公司按时足额交纳物业管理费。如有无故拒缴或不足额交纳的，将承担相关法律责任。” 2012年1月1日至2012年12月31日，被告住房保障中心将案涉房屋出租给第三人王绍湘，约定物业管理费由第三人王绍湘承担，并承担逾期缴纳的责任。2013年1月1日至2017年12月31日，被告住房保障中心将案涉房屋出租给第三人杨曌，约定物业管理费由第三人杨曌承担，并承担逾期缴纳的责任。 原告福心源公司主张案涉房屋从2012年6月23日起至2016年9月30日止均以0.5元/月·平方米缴纳了物业费用，并主张从2016年10月1日起至2017年10月31日止的物业费用未缴纳。 2016年9月30日，原告就案涉纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，同日，成都仲裁委员会出具不予受理通知书。 庭审中，被告向本院提交了被告名下上东花园小区商铺的收费票据和证明，拟证明原告自愿按照0.5元/月·平方米的标准收取物业费，原告质证认为被告按照0.5元/月·平方米标准缴纳并非代表原告变更了收费标准，原告就物业费多次对被告进行了催收，该证据恰好反映被告与房屋实际使用人未足额按照1.5元/月·平方米标准缴纳。 本院认定上述事实，依法采信了当事人身份信息、《上东花园物业服务合同》、证明、房屋信息摘要、《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》、《报告》、《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》、《成都市住房保障中心关于的复函》、《准予变更登记通知书》、房屋租赁合同、庭审笔录及当事人的陈述等。 本院认为：一、关于《上东花园物业服务合同》的合同效力问题，被告主张该物业合同应当予以撤销，但并未向本院提供证据予以证明，《上东花园物业服务合同》系原告福心源公司与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订，双方主体适格，系真实意愿表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故被告的该项辩称意见不成立，本院不予采纳。 二、关于被告抗辩合同已经于2014年9月30日截止，被告不应承担此后的物业费及违约金的主张，《上东花园物业服务合同》中虽然约定合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，但合同到期之后原告事实上仍然继续在上东花园小区提供物业管理服务，被告和第三人实际上亦获得了原告为其提供的物业服务，故被告以合同到期原告未退场拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于被告抗辩原告物业管理服务不到位的问题，本院认为，被告若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不妥当，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。 四、关于物业费收取标准的问题。第一，关于2012年6月23日起到2016年4月30日止的物业管理费用，首先，被告提交的原告出具的收费票据上载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元/月·平方米，2016年5月1日之后的物业管理费单价为1.5元/月·平方米，同时收费票据上载明的上次结余与本次结余的正负金额均较小，并未载明有原告所主张的仍欠付1元物业费用情形；其次，被告名下上东花园小区其他商铺承租人提交的被告出具的《催费通知单》上亦载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元/月·平方米，2016年5月1日之后物业管理费单价为1.5元/月·平方米；再次，原告出具的被告名下上东花园小区商铺的《证明》，可以证明实际使用人按照0.5元/月·平方米缴纳了费用后，原告对其已缴纳完毕所有物业管理费用的认可。综上，虽然《上东花园物业服务合同》中约定商铺的物业费为1.50元/月·平方米，原告也以报告、催收告知函向被告书面催缴的物业费亦按照1.5元/月·平方米计算，但原告在提供物业管理服务时对被告名下商铺实际上已按照0.5元/月·平方米收取了物业管理费用，且在报告、催收告知函后出具的收款票据、催缴单据中均未表明被告名下商铺有欠缴此期间物业管理费用情形，甚至还针对部分商铺出具了认可结清的证明，故原告以其实际行为认可了2016年4月30日之前按照0.5元/月·平方米收取物业费的标准，因此本院对于原告要求被告支付2012年6月23日到2016年4月30日期间欠缴的1元/月·平方米的物业费用的诉讼请求不予支持；第二，关于2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业管理费用，鉴于被告出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》认可《上东花园物业服务合同》中约定的1.5元/月·平方米的物业收费标准，被告提交的收费票据和被告名下上东花园小区其他商铺承租人提交的催费通知单可看出原告自2016年5月起原告与部分承租人亦按照此标准实际收取和缴纳物业费用，故本院对原告要求被告按照1.5元/月·平方米标准缴纳2016年5月1日至2017年10月31日物业管理费用的诉讼请求予以支持。关于被告抗辩其未支付物业费用的原因之一系原告未按照双方约定提交请款申请和相关材料，本院认为，即使双方有约定且原告未提交被告内部审核或支付费用所需材料，并不能构成被告不缴纳所欠物业费用之理由，故本院对该意见不予采纳。诉讼中，原告福心源公司认可2012年6月23日起至2016年9月30日止均以0.5元/月·平方米缴纳了物业费用。故相应期间的物业管理费应当分段计算，具体如下：2012年6月23日至2016年4月30期间，被告住房保障中心不差欠原告福心源公司物业管理费。从2016年5月1日至2016年9月30日期间，应付物业管理费应为54.85平方米×5个月×1元/月·平方米=274.25元。从2016年10月1日起至2017年10月31日期间，应付物业管理费应为54.85平方米×13个月×1.5元/月·平方米≈1069.58元，合计金额约为1343.83元。原告福心源公司主张被告住房保障中心支付物业管理费1343.83元的请求部分成立，本院予以支持。 五、关于逾期付款利息，虽然《上东花园物业服务合同》约定的合同期限已届满，但原告实际上提供了物业服务，被告应当向原告缴纳物业费用，被告未缴纳物业费用的行为给原告造成了资金占用损失，本院对于被告抗辩在合同有效期届满后不应再收取逾期利息的主张不予采纳，鉴于双方对物业费的缴纳标准确实存在分歧且未作好良好沟通，被告逾期支付的主观恶意较小，结合原告主张，根据公平原则本院采纳中国人民银行同期贷款利率的计算标准，并酌情确定利息自本案起诉之日起算。 六、关于第三人杨曌是否承担连带清偿责任的问题，本院认为第三人杨曌作为案涉房屋的承租人，其与被告签订的房屋租赁合同中已明确由第三人杨曌承担物业费用和逾期缴交的责任，且原告在诉讼中明确表示第三人杨曌应当承担连带责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故原告福心源公司主张第三人杨曌承担连带支付义务的请求成立，本院予以支持。关于第三人王绍湘是否应当承担给付义务的问题，因第三人王绍湘承租案涉商铺的租赁期间内本院认定并不差欠物业管理费，故第三人王绍湘不应承担连带给付义务。 七、关于第三人杨曌的书面答辩意见处理问题。因杨曌在本案中系本院依申请追加的无独立请求权第三人，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，杨曌因和本案处理结果有法律上的利害关系，本院依照当事人申请追加为第三人。故若第三人杨曌认为对本案当事人有独立请求权，可以另诉解决，本院在本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都市住房保障中心、第三人杨曌于本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告四川福心源物业服务有限公司支付物业管理费1343.83元及利息（以尚欠物业费用1343.83元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率的标准，从2018年2月11日起计算至实际付清为止）； 二、驳回原告四川福心源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告成都市住房保障中心、第三人杨曌承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭有志 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  任小琳 二〇一九年二月十一日 书 记 员  刘 楠