广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初1551号 原告（反诉被告）：黎铭，男，1977年出生，汉族。 住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：梁锐，广西正立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梧州市三祺投资有限公司，住所广西梧州市长洲区兴龙路38号。统一社会信用代码：91450400MA5KM2CY4B。 法定代表人：李昭英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢瑜，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告(反诉被告)黎铭与被告(反诉原告)梧州市三祺投资有限公司(以下简称三祺公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黎铭的委托诉讼代理人梁锐，被告(反诉原告)三祺公司的委托诉讼代理人熊潇敏、卢瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)黎铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同编号为WZ2013030271的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告交付位于梧州市长洲区房屋（价值约40万元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月，原告欲购买由被告开发的位于梧州市长洲区房屋一套，于2013年9月30日通过银行转账方式向被告支付了首期款123459元、代收煤气管道初装费2500元、代收预告费80元，被告于当天在商品房交易平台打印网签《梧州市商品房买卖合同》(合同编号：WZ2013030271，下称合同)，原告在核对合同信息后在四份合同的买受人处签字盖章确认合同内容，被告当天未能盖章将合同交付给原告。此后，原告请求被告将两份双方盖章的合同交付办理余下相关购房手续，但是被告拒绝交付，并称要提价交易，原告不同意，坚持要求按照原合同协商单价交易，双方协商不成，无奈诉至法院要求被告依照已经登记的合同履行义务，并将已达到交房条件的房屋交付给原告。 原告认为，该商品房买卖合同已经经过网上交易平台登记确认买卖方、房屋单价及其他购房约定，且原告已依合同约定支付了首期款及其他费用，合同已具备生效条件，是合法有效的合同，原告要求被告履行该合同并交付房屋依法有据。被告无理违反合同约定提价交易，拒绝履行登记的网签合同损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院。 被告(反诉原告)三祺公司辩称，1.本案所涉的《梧州市商品房买卖合同》由于原告没有在规定的时间内签订与办理按揭手续，构成违约，根据合同约定，解除合同依法有据；2.根据合同约定，被告有权在原告违约后要求原告支付3%的违约金。 被告(反诉原告)三祺公司同时向本院提出诉讼请求：1.判令 解除反诉原告与反诉被告签订的《三祺城·歌利亚庄园(三祺城一期一组团)认购协议书》；2.判令解除反诉原告与反诉被告通过梧州市房地产交易中心网签平台签订的《梧州是商品房买卖合同》；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金12103.77元；4.判令反诉被告承担本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月25日，反诉原告与反诉被告签订《三祺城·歌利亚庄园(三祺城一期一组团)认购协议书》（以下简称《认购协议书》)，约定反诉被告认购反诉原告出售的梧州房，并于2013年6月8日到反诉原告指定处签署《梧州市商品房买卖合同》，但反诉被告未如期履行。 2013年9月30日，反诉原告通过梧州市房地产交易中心网签平台完成了《梧州市商品房买卖合同》(合同编号：WZ2013030271)网签阶段工作，根据该合同约定由反诉被告购买反诉原告出售的梧州房，该房屋销售单价为3692.65元/平方米，房屋总价款为403459元，反诉被告应支付总房款的31%作为首付款，即123459元，剩余款项由反诉被告通过按揭付款的方式继续支付。当日，反诉被告根据该《梧州市商品房买卖合同》的约定向反诉原告支付首付款123459元。其后，反诉被告没有与反诉原告继续办理纸质合同的签订手续，亦没有按照《梧州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第一款、第二款的约定，在签署合同后7个工作日内办完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用，已构成违约。2016年1月8日，反诉原告根据反诉被告在《认购协议书》、《梧州市商品房买卖合同》中留下的联系地址及电话向其邮寄《挞定函》，告知其拒绝签署《梧州市商品房买卖合同》的后果，但该邮件因电话错误无法送达。反诉原告认为，反诉被告在于反诉原告签订《认购协议书》后未如期签署《梧州市商品房买卖合同》，反诉原告有权解除该《认购协议书》，并有权不予退还反诉被告已经支付的定金20000元。此外，反诉原告与反诉被告通过网签《梧州市商品房买卖合同》后，未办理按揭手续，未继续支付房款，且在长达5年多的时间里从未处理该房屋事宜，已充分证实其逾期履行合同义务的事实，根据《梧州市商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定，逾期超过90日后，反诉原告有权解除合同。反诉原告解除合同的，反诉被告应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。故根据合同约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金12103.77元。 原告(反诉被告)黎铭针对反诉辩称，1.三祺公司主张解除双方签订的《认购协议书》的权利因逾期行使消灭，且该认购书已实际履行。反诉被告与反诉原告签订《认购协议书》当天依约支付了2万元定金，2013年9月30日按照《认购协议书》约定支付了123459元购房首期款，虽然约定支付首期款及签订《梧州市商品房买卖合同》是在2013年6月8日，但是反诉被告在2013年9月30日支付首期款时反诉被告没有提出解除《认购协议书》的要求，而且接受了反诉被告的付款，并同时在梧州市商品房交易中心网签平台上进行《梧州市商品房买卖合同》的备案，确认买卖双方、明确单价、付款方式和违约责任等内容，反诉被告也在《梧州市商品房买卖合同》上签字。反诉被告以实际行为继续履行完毕《认购协议书》；2.现反诉原告主张解除《认购协议书》已过除斥期间，如反诉原告认为反诉被告迟延履行《认购协议书》要求解除的，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定应通知反诉被告。由于双方签订的《认购协议书》没有约定解除权行使期限，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即反诉原告应在2014年6月8日前主张解除《认购协议书》，但其在法定解除权期间并没有主张解除权，而是接受了反诉被告支付的首期款，且在网上备案买卖合同，反诉被告也在合同上签字确认，双方已成立商品房买卖合同关系。即使反诉原告称于2016年1月7日曾向反诉被告发函解除，其行使解除权的期限也超过了法定期限，解除权消灭；2.反诉原告未将反诉被告已签字的《梧州市商品房买卖合同》原件交付反诉被告，导致反诉被告无法办理购房贷款，反诉原告存在过错，现其主张解除《梧州市商品房买卖合同》，反诉被告不同意，要求继续履行合同。反诉被告于反诉原告在商品房交易平台打印网签合同当天，已按合同约定支付首期款，并在合同上签字确认，虽反诉原告未在合同上盖章确认，但其出具了收取首期款及相关费用的收据确认接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，反诉被告已履行了主要义务，买卖合同成立。《梧州市商品房买卖合同》附件四约定买受人须在签署合同后到银行办理按揭贷款手续并交纳相关费用，根据银行办理房屋按揭贷款时需提交买卖合同原件的要求，反诉原告负有交付合同原件的先合同义务，但是反诉原告没有将加盖公章的合同原件交给反诉被告，导致反诉被告无法办理银行按揭贷款手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，反诉原告在将合同原件交付前，反诉被告有权拒绝相应的履行要求。因此反诉原告以反诉被告没有办理银行按揭贷款为由主张解除合同于法无据；3.反诉被告无需向反诉原告支付违约金。虽然买卖合同约定了逾期付款的违约责任，但双方约定的付款方式是银行按揭贷款方式支付余下购房款，反诉原告拒绝履行先合同义务，反诉被告有权拒绝履行相应的合同义务，对于反诉被告来说也是不可抗力的法定事由，不存在违约情形，故无需支付违约金。 原告（反诉被告）黎铭对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1.企业信用信息公示报告复印件一份，证明被告的基本信息及主体资格； 2.房屋信息查询复印件一份，证明坐落于梧州市的商品房于2013年9月30日在梧州市商品房交易平台上登记，即《梧州市商品房买卖合同》已经在梧州市商品房交易平台上登记，相关合同条款双方已经确认； 3.收据复印件三张，证明原告在网签的《梧州市商品房买卖合同》签字后已支付了购房首期款123459元，同时支付了代收预告费80元及代收煤气管道初装费2500元给被告； 4.中国工商银行刷卡支付单复印件两张，证明原告于2013年9月30日支付购房首期款123459元； 5.《梧州市商品房买卖合同》一份，证明被告在2013年9月30日曾经打印过一份合同给原告，其他合同的原件存在被告处。 被告(反诉原告)三祺公司对原告(反诉被告)黎铭提供的证据 发表如下质证意见：对证据1三性没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，本案案涉房屋是备案登记，不能证明该房屋已经交付，产生物权法律效力，关于合同在网签平台上已经登记，是由于2013年系统是可以直接操作的，没有法律效力；对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，只能证明原告交付了相关的款项，不能证明被告没有将合同给原告，且合同签订后，被告已经多次催原告办理相关手续，是原告违约在先，对证明目的中原告提出双方对合同条款一致的观点，被告予以认可；对证据4的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，只能证实原告付款的事实，不能证明原告2013年9月30日付款时就在梧州市祺投资有限公司内付款，也不能证明原告已经将网签好的合同交付被告；对证据5，真实性有异议，原告的签名及相关标注不能证实是在2013年9月30日签订的。 被告(反诉原告)三祺公司向法庭提供的证据有： 1.《三祺城·歌利亚庄园（三祺城一期一组团）认购协议书》一份，证明原告黎铭未在2013年6月8日到被告指定处签署《梧州市商品房买卖合同》，被告有权解除该协议书； 2.《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2013030271）复印件一份，证明原告逾期付款，构成违约，被告有权解除合同，有权要求原告支付违约金； 3.邮政快递退件，证明原告事实上拒绝签署纸质《梧州市商品房买卖合同》，拒绝履行付款义务，在《认购协议书》中有具体的规定； 4.《挞定函》一份，证明原告黎铭事实上拒绝签署纸质《梧州市商品房买卖合同》，拒绝履行付款义务，在《认购协议书》中有具体的规定； 5.预告上传所需资料的要求复印件一份，证明案涉房屋尚未实际办理预告登记。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据发表如下 质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，合法性是有瑕疵的，该协议书上至今都没有盖章,可见被告历来没有在合同上盖章的习惯，与本案无实际关联；对证据2的真实性没有异议，但对合法性有异议，《梧州市商品房买卖合同》的水印有写该合同的登记时间2013年9月30日，但是在本庭中被告仅提交合同打印的时间是2018年12月4日的合同，该网签平台只有开发商进去打印，要求被告提供2013年9月30日签订的合同；对证据3的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，邮政快递退回的事由是“电话错”，但原告一直都是使用这一个电话号码，如法庭需要，可以当庭拨打，说明该快件并没有实际送到原告的手中；对证据4有异议，认为不是事实，有矛盾，该《挞定函》是2016年1月6日出具的，被告主张在2016年1月6日前以书面形式通知了原告，不是事实，且网签合同在2013年9月30日已经网上备案登记，所以该《挞定函》上记载的不是事实；对证据5的三性有异议，没有落款时间，不能证明是交易中心出具的，房屋办理预告登记，必须要开发商出具合同原件，原告已交付首期款，被告没有开具发票给原告，导致原告未能缴纳维修基金和契税，无法继续履行合同，也无法配合开发商办理预告登记。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合其与本案的关联性在认定事实中进行综合认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月25日，黎铭作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的三祺公司签订了《三祺城·歌利亚庄园（三祺城一期一组团）认购协议书》，协议主要约定：1.乙方自愿认购甲方出售的梧州房，签署《认购协议书》时该物业单位以建筑面积计价，目前预测建筑面积为109.26平方米，其中套内建筑面积约为90.30平方米（最终以房产局核定的实测面积为准），建筑面积单价3887元/平方米，总价为424694元；2.乙方须于签订本认购书后14日内即2013年6月8日前携带本《认购协议书》、定金收据、办理银行按揭所需资料及首期房款到甲方指定处签署《梧州市商品房买卖合同》；3.银行按揭/公积金付款：折扣总价×9.5折，折后建筑面积单价3692.65元/平方米，折后总价403459元。定金人民币20000元整，须于签署本认购书之日或之前付清。首期付款（占总房款的30%）即人民币123459元（含定金），须于签署《梧州市商品房买卖合同》前付清，余下房款（占总房款的70%）即人民币280000元，须于签署《梧州市商品房买卖合同》之日起7日内提供相关材料至指定银行办理房款按揭手续；4.乙方在上述期限内未前来签署或拒绝签署《梧州市商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付首期房款，则视作乙方自动放弃其所认购该物业之权利，甲方有权没收乙方缴付的定金；5.乙方需确保其通讯资料的准确性和真实性，任何更改须以书面通知甲方，如因乙方原因导致甲方联系不上乙方而产生的任何损失，概由乙方承担责任。 上述《认购协议书》签订后，黎铭于2013年9月30日向三祺公司支付房屋首期房款123459元、代收预告费80元及代收煤气管道初装费2500元，当日，黎铭作为买受人与作为出卖人的三祺公司通过梧州市商品房交易中心网签平台签订了一份合同编号为WZ2013030271的《梧州市商品房买卖合同》，双方主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于，该商品房建筑面积共109.26平方米，单价为每平方米3692.65元，总金额403459元；2.付款方式及期限：详见《商品房买卖合同补充协议》的约定；3.买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)，即逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年7月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。上述《梧州市商品房买卖合同》的附件四为《合同补充协议》，主要约定：1.关于付款和贷款的补充约定：买受人选择按揭付款即买受人须在签订本合同当日支付31%合同总价款作为首期房款123459元，并在签署合同同时将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心，剩余69%房款280000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清；2.关于房屋交付的补充约定：因买受人原因未能办理完毕合同备案、抵押贷款手续，或买受人未付清房款、未按银行要求偿还贷款、未付清相关税费及合同约定的违约金，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约金的责任；3.关于付款和贷款的其他约定：买受人办理银行按揭贷款，须在签署合同后7个工作日内到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续并缴纳相关费用。上述合同由三祺公司登陆梧州市房地产交易平台录入相关的信息后打印合同文本，黎铭在合同买受人处签名并盖手印，三祺公司未在合同出卖人处签字盖章。 庭审中，三祺公司陈述其于2016年1月8日根据黎铭提供的地址及电话向其邮寄《三祺城一期一组团6号楼2单元1704房挞定函》，该邮件于2016年1月11日因电话错误无法送达退回，对此黎铭表示其只有这一个电话号码，且至今都在使用。 本院认为，原告黎铭与被告三祺公司签订的《认购协议书》约定，原告应于2013年6月8日前支付首期购房款并签署《梧州市商品房买卖合同》，原告于2013年9月30日向被告支付首期购房款，被告并未提出异议而实际接受了原告的付款，且双方当日通过梧州市房地产交易平台签署《梧州市商品房买卖合同》，故双方以事实行为履行了《认购协议书》。虽然被告未在《梧州市商品房买卖合同》上盖章，但网签合同需被告登陆梧州市房地产交易平台进行相关的信息录入才能进行合同的网签备案，应视为被告已经在主观上同意了合同约定的内容，但被告没有在合同上盖章，导致原告无法提供双方签字盖章的书面合同去办理银行按揭贷款手续，以至于原告不能在合同约定的期限内支付购房余款，责任在于被告，因此，现原告要求被告继续履行合同的诉请，合理合法，本院予以支持。被告辩称其多次电话及信件通知原告签订纸质合同，原告拒绝继续履行签订纸质合同，并提供于2016年1月8日向原告邮寄《三祺城一期一组团6号楼2单元1704房挞定函》，因原告电话错误无法送达，对此原告不予认可，且被告除了邮寄送达之外还可以根据当事人提供的地址直接送达或通过报纸公告的方式送达，故对被告的辩解意见本院不予采纳。 关于原告要求被告交付梧州市长洲区诉请，根据《合同补充协议》“买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋”的约定，现因原告尚未付清购房余款，其要求被告交付房屋的诉请，本院不予支持。待原告付清购房余款280000元后，被告应向原告交付房屋。 至于反诉原告要求解除双方签订的《认购协议书》，无法律依据，本院不予支持。另外，反诉原告主张反诉被告逾期超过90日付款而要求解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》及要求反诉被告支付违约金的诉请，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 1、被告梧州市祺投资有限公司于本判决生效之日起十日内履行合同编号为WZ2013030271的《梧州市商品房买卖合同》； 2、驳回原告黎铭的其他诉讼请求； 3、驳回反诉原告梧州市祺投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费7300元，由原告黎铭负担800元，被告梧州市祺投资有限公司负担6500元。反诉案件受理费51元，减半收取计25.50元，由反诉原告梧州市祺投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄柱桓 人民陪审员  刘 萍 人民陪审员  陈晓红 二〇一九年二月二十七日 法 官 助 理  莫素兰 书  记员  陈清华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。