浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异15号 案外人：金华市婺城区天宏沙发厂，住所地：金华市婺城区宾虹西路118号4号厂房2楼南边。 主要负责人:朱东旭，个体工商户。 委托诉讼代理人：叶苏玲，浙江凯大律师事务所律师。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人孙建华。 委托诉讼代理人：刘华英，浙江泽大(金华)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶胜阳，浙江泽大(金华)律师事务所律师。 被执行人：浙江棒棒门业发展有限公司，住所地：金华市婺城区宾虹西路工业开发园区。 法定代表人：陈雪萍。 被执行人：浦江万福染整有限公司，住所地：浦江县潘宅污染企业集聚区。 法定代表人：黄遵焕，执行董事。 被执行人：陈雪萍，女，1978年10月20日出生，汉族，住金华市婺城区。 被执行人：黄遵焕，男，1964年1月25日出生，汉族，住浦江县。 在本院执行中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行与浙江棒棒门业发展有限公司、浦江万福染整有限公司、陈雪萍、黄遵焕金融借款合同纠纷一案中，金华市婺城区天宏沙发厂对本院拍卖被执行人浙江棒棒门业发展有限公司所有位于金华市宾虹路一段118号的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 金华市婺城区天宏沙发厂称：请求依法保护案外人对金华市宾虹西路118号棒棒科技创业园3号厂房二楼南边房屋的承租权。理由如下：案外人于2014年3月向浙江棒棒科技创业园有限公司租赁金华市宾虹西路118号棒棒科技创业园3号厂房二楼南边3000平方米空间，租赁期限自2014年3月20日至2024年3月19日止。案外人系从事家具的生产销售，租赁上述房屋后，案外人于2014年3月份投入巨资对厂房进行改造升级，并于2018年5月份又重新投入装修。案外人已在租赁场所连续经营四年多，积累了大量稳定的客户资源。案外人认为，案外人对涉案房屋的租赁权合法有效，应依法保护。浙江棒棒科技创业园有限公司自2011年就从产权人浙江棒棒门业发展有限公司租赁而来，即涉案厂房的租赁关系自2011年就存在并延续至今。案外人认为，“买卖不破租赁”是基本的法律原则，即便现在涉案厂房需被拍卖，原租赁合同应继续履行。如果法院不支持，案外人将无法另寻这么大的经营场所，对前期投入的装修也是巨大的损失，另外会对案外人造成不可估量的损失，同时也会损害广大客户、员工的利益。 金华市婺城区天宏沙发厂提交了房屋租赁合同复印件1份。 浙江省浙商资产管理有限公司称：请求贵院驳回金华市婺城区天宏沙发厂的异议。理由如下：一、案外人的租赁合同发生在2014年，在不动产抵押权设立后承租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案案涉不动产的物权登记产权人为浙江棒棒门业发展有限公司，因资金周转需要，向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行贷款，以本案案涉的房屋在内的不动产提供抵押担保，并于2013年9月6日在不动产登记部门办理了抵押权登记。此后，因浙江棒棒门业发展有限公司等债务人未及时归还贷款本息及相关费用，中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行向金华市婺城区人民法院申请强制执行，执行过程中，中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行将对浙江棒棒门业发展有限公司等人的金融债权依法转让给我司，我司自此依法取得对案涉不动产享有抵押权，有权依法要求法院司法处置案涉不动产，并对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。而案外人承租案涉不动产的时间均是在2014年3月份开始，即在抵押权登记之后承租。根据《物权法》第一百九十条:“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;”的规定，案外人在抵押权设立后抵押财产承租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因司法拍卖，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院不予支持。二、本案案涉不动产的物权登记产权人为浙江棒棒门业发展有限公司，而案外人对部分案涉租赁物系转承租人，对抵押权人更无任何关系。经审查案外人提交的租赁合同，其系从浙江棒棒科技创业园有限公司承租，系转租人，租赁合同与抵押权人无任何关系。三、案外人称入驻后，如果法院不支持对前期投入的装修也是巨大损失的问题不属于执行异议的审查范围。对于案外人的损失(假设存在损失),根据合同相对性原则，该损失也应向合同相对方主张，并非执行异议的正当理由。综上所述，本案案涉不动产抵押在前，案外人承租在后，租赁权不得对抗已登记的抵押权，案外人主张的“买卖不破租赁”原则在本案中不能适用，其执行异议申请的异议请求及事实理由没有任何事实和法律依据，应当依法驳回异议申请。 浙江省浙商资产管理有限公司提交了房产证、他项权证复印件各1份。 浙江棒棒门业发展有限公司、浦江万福染整有限公司、陈雪萍、黄遵焕未答辩也未提交证据材料。 本院查明，中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行与浙江棒棒门业发展有限公司、浦江万福染整有限公司、陈雪萍、黄遵焕金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月29日作出(2016)浙0702民初4329号民事判决：一、浙江棒棒门业发展有限公司于本判决生效之日归还中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款本金人民币6930万元及利息2135246.29元（利息已算至2016年4月20日，此后利息按合同约定及中国人民银行相关规定计算支付至实际履行之日止）。二、中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行对浙江棒棒门业发展有限公司坐落金华市××号的抵押房产（房产证：金房权证婺字第××、00××81、00××96、00××33、00××71号，土地证：金华市国用（2000）字第6-2925、6-2925、6-3888、6-3888、6-2926号，他项权证：金房他证婺字第00275445、00275446、00275442、00275443、00275444号）在最高额10965万元范围内享有优先受偿权。三、浦江万福染整有限公司、黄遵焕对浙江棒棒门业发展有限公司的上述第一项确定债务中的2435万元及利息的范围内承担共同连带还款责任。如代偿后，依法有权追偿。四、陈雪萍对浙江棒棒门业发展有限公司的上述第一项确定的债务承担共同连带还款责任。如代偿后，依法有权追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费398976元，由浙江棒棒门业发展有限公司、浦江万福染整有限公司、陈雪萍、黄遵焕共同负担。该民事判决生效后，浙江棒棒门业发展有限公司、浦江万福染整有限公司、陈雪萍、黄遵焕未履行生效法律文书所确定的义务，中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行向法院申请执行。执行期间，本院于2018年10月31日裁定变更浙江省浙商资产管理有限公司为本案的申请执行人，同年11月7日，作出(2016)浙0702执4076号执行裁定：一、拍卖被执行人浙江棒棒门业发展有限公司所有的位于金华市××号的抵押房地产(房产证:金房权证婺字第××、00××81、00××96、00××33、00××71号，土地证:金华市国用(2000)字第6-2925.6-2925、6-3888、6-3888、6-2926)及其附属设施。二、被执行人浙江棒棒门业发展有限公司、陈雪萍及其上述房地产内的相关人员应自本裁定送达之日起的三十内自行腾空房屋，并将房屋钥匙交予法院。为此，金华市婺城区天宏沙发厂以其享有案涉房产租赁权为由，向本院提出书面异议。 另查明：案涉房产抵押登记的时间为2013年9月6日，金华市婺城区天宏沙发厂所提交的房屋租赁合同签订的时间为2014年3月20日。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，浙江棒棒门业发展有限公司用其名下的位于金华市××号的房地产向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力，本院拍卖该抵押房地产用于清偿债务，并无不当。金华市婺城区天宏沙发厂虽提交了租赁合同，但抵押财产出租发生在抵押权设立后，故金华市婺城区天宏沙发厂要求保护其对该案涉房产租赁权的主张依据不足，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回金华市婺城区天宏沙发厂的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  冯运才 审 判 员  于 颖 人民陪审员  钱忠式 二〇一九年二月一日 书 记 员  朱婉君