贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终249号上诉人（原审被告）：贵州好旺佳房地产开发有限公司，地址：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店**。法定代表人：包世生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗丹妮，贵州君跃律师事务所律师。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：彭训，贵州君跃律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：王小军，男，1981年10月21日生，汉族，四川省渠县人，户籍住址：四川省渠县。被上诉人（原审原告）：谢云云，女，1980年11月11日生，白族，贵州省织金县人，户籍住址：贵州省织金县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：丰有凤，贵州盾辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人贵州好旺佳房地产开发有限公司（以下简称好旺佳房开）与被上诉人王小军、谢云云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初3761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人好旺佳房开委托诉讼代理人罗丹妮，被上诉人王小军、谢云云委托诉讼代理人丰有凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人好旺佳房开上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：一、《补充协议》系双方当事人协商一致后签订的，是双方真实意思表示，且该协议第十二条没有完全免除上诉人逾期办证的责任，不具备无效格式条款的法律特征，该条款合法有效。1、上诉人与被上诉人是平等的交易主体，上诉人在交易中没有优势地位。2、《补充协议》系上诉人与被上诉人经协商一致后对《商品房买卖合同》部分条款进行的变更，系双方真实意思表示，不符合《合同法》对格式条款的定义。3、即使协议被认定为格式合同，但是因为协议第十二条并没有完全免除上诉人的逾期办证责任，不具备无效格式条款的法律特征，应属合法有效。二、《协议》第十二条明确约定，非因出卖人原因导致无法完成初始登记、转移登记的，出卖人不承担责任。如果被上诉人认为上诉人存在违约行为，被上诉人也应该提供证据证明系因出卖人原因导致逾期办理商品房转移登记，但被上诉人并未提供任何相关证据，应该承担举证不能的不利后果。三、国际佳缘项目所在地块征迁工作延期导致项目配套设施、公共设施建设延期，是案涉商品房办理房屋权属登记时间滞后的直接原因，不是因为出卖人原因导致，因此上诉人不应该承担责任。被上诉人王小军、谢云云二审中答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。2.上诉人未办理房屋相关手续，违约事实客观存在。3.一审对违约金判决较为公平。原审原告王小军、谢云云向一审法院起诉请求：1、依法判决被告在一个月内为原告办理不动产登记证，并向原告支付违约金38214.6元（违约金暂计至起诉之日,并持续计算至原告获得房产证办理完毕之日为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月15日签订《商品房买卖合同》【合同编号：07009】其中约定：原告购买被告所修建的商品房，总价款为366391元，首付116391元,贷款250000元，约定交付时间为2014年12月31日。被告应于交付房屋之日起90日内取得房屋初始登记，并于取得房屋初始登记证之日起90日内申请办理商品房转移登记，否则应按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。合同签订后，原告依约履行自己缴纳房款及相关税费的义务，被告于2015年3月25日实际交付使用,但直至起诉之日，被告尚未为原告办理房屋产权证的义务，为此特向法院提起诉讼。原审被告好旺佳房开辩称：1、双方应当根据补充协议约定，确定出卖人是否应当承担逾期办理权属证书的责任。补充协议12条明确约定非归责于出卖人原因造成的办证逾期，出卖人不承担责任。2、合同第16条约定，项目在2009年11月3日前开工，应该在2013年11月3日之前竣工，建设周期为4年；因土地出让方原因导致案涉地块征收工作逾期3年半，案涉地块实际交地时间为2013年7月，导致基础配套设施（包括绿化、地下停车位等）施工延误，建设周期按照合同约定应当顺延至2017年7月。因为拆迁原因导致场地移交逾期，进而导致工程建设逾期；3、涉案地块于2013年7月完成拆迁工作，好旺佳于2013年7月29日将涉案地块移交给施工单位。4、《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式过高，请求调整。一审法院认定事实：原、被告于2013年9月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市××××、Ａ4地块国际佳缘第7幢2单元9层3号房，建筑面积88.9平方米，套内建筑面积为72.76平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5035.61元，总价款366391元，付款方式为签订合同之日支付购房首期房款116391元，余款250000元通过银行按揭支付。合同第八章房屋登记第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”，第三款约定“（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。”，同时约定“出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同签订后，原告向被告支付购房首付款116391元，通过银行贷款支付尾款250000元，原告共计向被告支付了购房款366391元。该房屋于2015年3月24日交付原告使用。被告自认本案房屋暂不能办理转移登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。因本案涉案房屋尚未达到办理房屋权属证书条件，故原告要求被告为原告办理不动产登记证的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。一、关于被告是否对逾期办证承担违约责任的问题。在本案中，被告未能办理涉案房屋相关手续，违约的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应当承担违约责任。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件五，即《补充协议》虽然约定因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，但该《商品房买卖合同》及《补充协议》系由被告提供的格式合同，而被告并没有提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起对方注意的特别标识，并按照对方的要求对格式条款进行了说明，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。故对被告关于不应当承担违约责任的辩称理由不能成立，该辩称本院不予采信。二、关于违约金应当支付多少的问题。根据双方在《商品房买卖合同》中第二十二条的约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记，即交房之日起180日申请办理商品房转移登记。本案被告向原告交付房屋时间为2015年3月24日，被告依约应在2015年9月20日为原告申请办理商品房转移登记。现原告要求从2015年10月1日起计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告认为逾期办证违约金约定过高，请求调整。本院认为，目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年8月16日期间的逾期办证违约金4000元。因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告王小军、谢云云逾期办证违约金人民币4000元；二、驳回原告王小军、谢云云其他诉讼请求。案件受理费人民币756元，减半收取人民币378元。由原告王小军、谢云云承担人民币25元，被告贵州好旺佳房地产开发有限公司承担人民币353元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明认定事实予以确认。本案二审争议焦点为：双方签订的《补充协议》是否系格式合同，上诉人逾期办证是否应当按照《补充协议》第十二条的约定免除其责任。本院认为，上诉人上诉称《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不是格式合同，该协议十二条也不符合格式条款无效的特征。《补充协议》系上诉人为了对《商品房买卖合同》进一步补充所提供给被上诉人，并要求被上诉人签订的，属于格式合同。此外，《补充协议》第十二条的规定减轻了出卖方的办证责任，符合《中华人民共和国合同法》第四十条对无效格式条款的规定。并且，上诉人也没有按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，对第十二条采取足以引起被上诉人注意的特别标识，并按照被上诉人的要求对格式条款进行说明，故该条款并未生效。结合对《补充协议》第十二条法律效力的认定，一审法院在考虑社会效益的基础上，酌情判决上诉人支付给被上诉人逾期办证违约金4000元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费756元，由上诉人贵州好旺佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 程芳芳审判员 黄光美二〇一九年二月二十八日法官助理王爽书记员杨艳（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。