山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2351号上诉人(原审被告)：高某，住山西省大同市。委托诉讼代理人：孙某，山西博品律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市平城区格兰云天****。法定代表人：葛某，该公司执行董事兼总经理。被上诉人(原审原告)：李某1，住山西省大同市。委托诉讼代理人：李某2，大同市城区向阳里街道法律服务所法律工作者。上诉人高某因与被上诉人大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、李某1所有权确认纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，经公告后开庭进行了审理。上诉人高某，被上诉人李某1到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。高某上诉请求：请求撤销原判第一、二、四项;改判李某1与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》是无效协议;改判华田苑府城二期2号楼1单元602号房屋归其所有,中大公司应当向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：李情与中大公司签订的购房协议书、商品房买卖合同是无效协议；中大公司未向李某1交付案涉房屋；中大公司给其办理了网签登记手续，其依法对案涉房屋享有所有权。李某1辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李某1向一审法院起诉请求：判令其与中大公司签订的房屋认购协议书、商品房买卖合同有效并为其办理房屋产权登记手续;判令撤销中大公司与高某的网签登记。一审法院认定事实：2014年1月18日，李某1与华田公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》。约定：李某1自愿认购中大公司位于华田苑府城二期2号楼1单元6层602号住宅一套，面积122.28㎡，单价4200元，总价513576元。付款方式为公积金贷款，李某1于签署本协议书时即2014年1月18日前交总房款的70％（含定金）即363576元，剩余房款150000元为贷款金额，合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。华田公司给李某1出具了363576元的二期购房款收据1份（收据标注日期为2014年1月18日）、给李某1出具363576元的山西省统一收款收据1份（标明的房号为华田苑府城2-1-602、票据日期2014年6月17日），李某1与中大公司签订《商品房买卖合同》（合同落款日期为2014年9月22日），约定李某1购买位于大同市府南街7号华田苑府城二期2幢1单元602号住宅；建筑面积122.28㎡，单价4200元，总价513576元；付款方式为公积金贷款，交付期限为2014年9月10日。李某1于签署本认购书时即2014年9月18日前交总房款的70％（含定金），即人民币363576元。剩余房款150000元为贷款金额。李某1与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订《大同市个人住房委托贷款借款合同》（合同编号2014-271、合同落款日期2014年11月4日），约定李某1向中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行借款人民币150000元，用于购买华田苑2号楼1单元602号住房。借款期限10年，自中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行将借款划入大同市公积金管理中心指定的账户之日起计算，即从2014年11月4日至2024年11月4日止。还款方式为等额本息还款法，还款日为每月4日，按月偿还借款本息。双方约定采取委托扣款方式。李某1以抵押方式提供担保，抵押物为华田苑2号楼1单元602号住房，并签订《大同市个人住房委托贷款抵押合同》（合同编号2014-271、合同落款日期2014年11月4日）。李某1与中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行签订《个人住房贷款委托扣款协议》（合同编号2014-271、合同落款日期2014年11月4日），约定：根据《借款合同》约定的贷款偿还方式，李某1委托中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行在建设银行开立的账户中扣划贷款本息；首次委托扣款自2014年12月4日开始。2014年11月4日，中国建设银行股份有限公司大同迎宾路支行给李某1发放贷款150000元。李某1交纳见证费200元（收据标注日期2014年9月19日）、交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金9171元，暖气费2223.36元、产权登记费、查档费、代办费计680元、公共维修基金9171元、契税7703.64元（以上票据标明房号为4-1-602、日期为2014年11月10日），交纳装修保证金2000元、装修服务费856元、物业费（含电梯）2201元（以上票据标明房号为2-1-602、日期为2014年11月10日）。高某与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同落款日期为2014年9月1日。合同约定：高某向中大公司购买华田苑府城2号楼1单元6层602号房，建筑面积122.28㎡，单价4000元，总价489120元。买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给高某出具了两张共计489120元的收据。一审法院认为，李某1与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。李某1按约定付清了首付款，并按扣款协议的约定每月由银行收回贷款本息，中大公司也已交付了房屋，现李某1已合法占有该房屋，故李某1主张中大公司为其办理位于该市华田苑府城二期2号楼1单元602号房屋产权登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。李某1要求撤销高某与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对李某1的该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：李某1与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》有效；大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为李某1办理位于本市华田苑府城二期2号楼1单元602号房屋产权登记手续；驳回李某1的其余诉讼请求；驳回高某的反诉请求。案件受理费200元，由李某1负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担100元。反诉费200元，由高某负担。本院二审期间，李某1提交采暖费发票和银行还贷明细一份，欲证明其实际占有该房屋，是该房屋实际购房人。高某质证认为还贷明细无银行公章。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给李某1的问题。李某1提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为李某1出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于李某1作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故高某所提的李某1没有占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于李某1能否以《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助李某1办理产权登记的义务，因此李某1要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为李某1办理产权登记的判项符合法律规定。关于高某与中大公司所签合同的效力问题，原审法院对高某与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认高某与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，高某就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，高某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由高某负担。本判决为终审判决。审判长 张晨曦审判员 马祖荡审判员 王利东 二〇一九年二月二十一日书记员 樊 璇