河北省秦皇岛市中级人民法院民事判决书（2019）冀03民终294号上诉人（原审被告）：秦皇岛市鑫能能源有限公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄福存（系该公司员工），男，1975年10月18日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区河涧里******。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：汪军智，北京市海维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玲，女，1986年9月21日出生，汉族，现住，现住河南省正阳县身份号码：×××。委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：香河德邦房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘可新，该公司经理。上诉人秦皇岛市鑫能能源有限公司（以下简称鑫能能源公司）因与被上诉人李玲、被上诉人香河德邦房地产经纪有限公司（以下简称德邦经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛北戴河新区人民法院（2018）冀0392民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫能能源公司上诉请求：1、撤销秦皇岛北戴河新区人民法院(2018)冀0392民初516号判决，将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书写不认真，存在重大失误。一审判决在判决书上，两次认为上诉人与被上诉人签订了《协议书》(判决书第3页18行、第4页6行)。上诉人与被上诉人没有签订过任何《协议书》，双方签订过《商品房买卖合同》，判决书属于重大笔误，应该撤销。二、一审判决认定事实有误。1、本案一审把德邦经纪公司列为第三人，是被上诉人在一审民事诉状中所列。但一审判决并没有审理第三人在本案中的居间地位。一审判决认定:“被上诉人与第三人签订的《团购登记表》、收据存在的民事法律关系，对本案事实的认定不产生影响，不予确认”。该认定不符合事实和法律规定。(1)根据上诉人与第三人签订的《服务委托合同书》。第三人销售房屋的方式是独家代理。房屋购买人的资格审查和销售由第三人负责。(2)上诉人支付的对价是除了中介费还要支付溢价部分的50%。因此，房屋的销售和责任主要在第三人。我国《合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被上诉人李玲不具备购房资格的审查责任在第三人。因此，造成上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无法履行的责任也在第三人。因此造成的经济损失也应该由第三人承担，但一审判决由上诉人承担诉讼费和利息损失不公平，也违反法律规定。三、被上诉人李玲在房屋买卖过程中也存在过错。秦皇岛市政府《关于进一步加强房地产市场调控的通知》只是个纲领性文件，不是强制性规定。上诉人出售的房屋比较偏僻，房地产部门对购买人的资格审查并没有按照《通知》办理。原告在其诉状中也没有讲是因为购房资格不具备才没有履行合同，而是因为按揭方式出了问题贷不到款才无法履行合同。从贷款银行出具的《说明》可以看出，因被上诉人李玲收入、家庭条件(离婚、自己带孩子)，家庭支出较大。收入不稳定等条件，不具备贷款偿还条件。因此，造成不能履行合同的责任完全在被上诉人。一审判决以被上诉人没有购房资格，合同不能履行是不符合市政府的政策规定不符合实际也没育法律依据。综中，一审判决存在程序违法、认定事实有误、适用法律错误和判决书写不认真等多种错误，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审，维护上诉人的合法权益。李玲辩称，认可一审判决，事实认定清楚程序正当。上诉人所诉关于一审第三人法律资格的问题。我认为本案审理房屋买卖法律关系。被上诉人房屋买卖过程中不存在过错，被上诉人是从外地过来的购房人，根据秦皇岛政府文件政策，住房保障管理局针对政府通知做了公告，一审中通过相关文件，对于购房资格审核问题完全是购房企业问题，诉讼中被上诉人并不具有购房资格导致无法履行，我没有任何过错，责任应由上诉人承担。德邦经纪公司未到庭发表意见。李玲向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方2017年6月24日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告支付的106948元及利息(自2017年6月24日至全款房款退还之日止同期银行贷款利息）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月18日，原告李玲与被告鑫能能源公司签订了《澳景蓝湾认购书》，认购澳景蓝湾3座1单元0703号房，原告李玲交付被告鑫能能源公司定金20000元。2017年6月24日，原告李玲与被告鑫能能源公司签订了购买涉案房产的《商品房买卖合同》，约定总价款346948元，2017年6月24日前支付首付款106948元，余款240000元采用向商业银行申请按揭贷款的方式支付；双方填写了交费确认单》，原告李玲向被告鑫能能源公司交付房款86948元。另查明，2017年5月15日，《秦皇岛市人民政府发布关于进一步加强房地产市场调控的通知》，该通知自2017年5月16日起执行，其中第二条规定“对已拥有1套住房的当地户籍家庭、能够提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在全市范围内向其售房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。”。原告李玲不具备该条规定的购房资格。一审法院认为，本案原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行合同义务。但原告不具备秦皇岛市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定的购买涉案房屋的资格，导致合同无法继续履行，合同应予解除。房屋买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，相关内容早已由有关部门公开公示，交易双方较为容易获知。秦皇岛市人民政府于2017年5月15日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》并于2017年5月16日施行。原告、被告理应并且能够在签约前了解相关政策信息并据此确定原告是否具有购房资格，但双方均未了解确认该信息，均未尽到审慎签约的义务。现因原告不具备购买涉案房产的资格而不能进行房产交易，《协议书》的解除并非原告的违约造成，故被告应该将首付款106948元返还原告；原告未尽到审慎签约的义务且无证据证明被告存在违约行为，原告亦未举证证明其有贷款损失或被告收取购房款后产生贷款收益，故对原告关于被告赔偿贷款利息损失的主张不予支持；但被告作为房地产企业，对购房者是否具备购房资格应具有更多的审查义务，被告应按中国人民银行同期活期存款利率标准给付原告利息损失。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除原告李玲与被告秦皇岛市鑫能能源有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告秦皇岛市鑫能能源有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告交付的购房款106948元及利息（从自2017年6月24日至本判决限定履行期限届满日止，按照中国人民银行同期活期存款利率计算）。案件受理费1219元，由被告秦皇岛市鑫能能源有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，秦皇岛市人民政府发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》于2017年5月16日施行，该通知对在秦皇岛购房人的条件进行了限制。而本案中，鑫能能源公司与李玲于2017年6月24日签订《商品房买卖合同》，因李玲在签订合同时已不具备在秦皇岛购房的条件，致使该合同履行不能，故合同应予解除。双方对合同不能履行均有过错，故损失双方各自承担。因合同不能履行而解除，故鑫能能源公司应返还李玲购房款及存款产生的孳息。至于上诉人主张德邦经纪公司隐瞒重要事实，造成上诉人损失，上诉人可依据其与德邦经纪公司签订的《服务委托合同》主张权利，其与本案不是同一法律关系，本案不予审理。判决书存在的笔误，可以通过补正裁定予以补正，而不必撤销原判决。综上所述，鑫能能源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2438元，由秦皇岛市鑫能能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘子明审判员 杨彦军审判员 李德权 二〇一九年二月二十六日书记员 杨 洋