新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新30民终4号 上诉人（原审被告）：克州兴旺房地产开发有限责任公司，住所地阿图什市建设路（州建筑公司**）。 法定代表人：李玉华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩刚强，新疆驼铃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴海进，男，1988年1月15日出生，汉族，喀什市恰萨街道办职工，现住喀什市。 委托诉讼代理人：贾文陶，新疆天山律师事务所律师。 上诉人克州兴旺房地产开发有限责任公司（下称兴旺公司）因与被上诉人吴海进房屋买卖合同纠纷一案，不服阿图什市人民法院（2018）新3001民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴旺公司委托诉讼代理人韩刚强，被上诉人吴海进委托诉讼代理人贾文陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人兴旺公司上诉请求:撤销一审判决第一项、第二项，依法改判我公司不支付购房款利息60957元，不赔偿损失188964元，共计249921元不应由我公司承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，我公司多次电话通知被上诉人吴海进，让其提供资料来签订商品房买卖合同，但他一直不到我公司签订，还表示不愿意购买该房屋，要求我们将房屋可以卖给他人。2016年交房时，吴海进也多次到过我公司，也知道涉案房屋已经出售给他人，但他未在一年内提出解除合同，超过了一年的期限。按照双方签订的意向书约定，吴海进收到我公司通知后，逾期办理正式购房手续，我公司有权处置该房屋。吴海进已经构成违约，其应当承担支付利息和赔偿金。2、一审适用法律错误，一审判决我公司承担购房款利息又判决我公司赔偿损失错误，一审判决重复计算赔偿。被上诉人请求解除合同超过了一年的法定请求解除期限。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴海进答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 吴海进向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签订的购房意向书；2.判令被告向原告返还已付购房款188964元；3.判令被告向原告支付已付购房款利息60957元；4.判令被告向原告赔偿损失188964元；以上合计438885元；5.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院查明，2011年11月10日，原告与被告签订一份《玉华苑客户意向书》约定：“原告购买被告开发建设的位于阿图什市建设路柯建新村玉华苑高层住宅30号楼1单元3层03号房，总房款为188964元，签订意向书之日缴纳5000元购房款，2011年12月1日前付清全额购房款”。意向书签订后，原告于当日向被告支付5000元购房款，2011年11月28日向被告缴纳购房款183964元，被告出具收款收据。2017年8月10日，涉案房屋在房产局网上签约买受人为吐尔松江·吐帕西。 原审法院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《玉华苑客户意向书》是否可视为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。可见认定《玉华苑客户意向书》为商品房买卖合同的前提是《玉华苑客户意向书》的内容须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。原、被告签订的《玉华苑客户意向书》内容包括：当事人名称、所购商品房房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价款等内容，且原告已按照约定向被告缴纳全部购房款，综合本案案情，原、被告签订的《玉华苑客户意向书》已具备商品房买卖合同的基本要件，应认定原、被告签订的《玉华苑客户意向书》属商品房买卖合同。对被告申请调取其提供的证人贾某与原告2015年至2017年的通话记录，因通话记录并不能证明被告通知原告签订合同并提供资料的相关通话内容，不予采纳。被告辩称多次通知原告签订房屋买卖合同，因被告提供的证据不足以证实该主张，故对被告的辩称不予采信，后被告又将该房出卖给他人，故被告存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《玉华苑客户意向书》应当解除，故对于原告要求解除原、被告双方签订的购房意向书、返还购房款188964元及支付购房款利息60957元（按照购房款188964元，年利率按照4.9%，从2011年11月29日计算至2018年6月28日即188964×4.9%÷12个月×79个月）的主张，符合法律规定，予以支持。因双方签订的《玉华苑客户意向书》属于商品房买卖合同，故对于原告请求被告赔偿损失188964元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告吴海进与被告克州兴旺房地产开发有限责任公司于2011年11月10日签订的《玉华苑客户意向书》；二、被告克州兴旺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告吴海进购房款188964元，并支付原告吴海进购房款利息60957元，共计249921元；三、被告克州兴旺房地产开发有限责任公司赔偿原告吴海进损失188964元。案件受理费7883元，由被告克州兴旺房地产开发有限责任公司负担。 二审期间，上诉人兴旺公司针对其上诉主张，未向本院提供新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，并对一审法院质证、认证的证据予以确认。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案双方当事人签订的《玉华苑客户意向书》内容包括了当事人名称、所购商品房房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价款等内容，且吴海进已按意向书的约定缴纳全部购房款188964元。该意向书具备商品房买卖合同的基本要件，应视为商品房买卖合同。且该意向书是双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人应按照意向书履行各自义务。兴旺公司上诉认为原审认定事实错误，其公司多次电话通知过吴海进，让其提供资料并签订商品房买卖合同，但吴海进不到公司签订合同，还表示不愿意购买该房屋，要求将房屋可以卖给他人，吴海进逾期未办理正式购房手续，已构成违约，吴海进对涉案房屋出售给他人是知情的，且超过了一年期限未提出解除合同，吴海进应当承担支付利息和赔偿金。但兴旺公司提供的证据不足以证实其上诉理由，应承担举证不能的法律后果，本院对该上诉理由不予采信。双方签订意向书后，吴海进按约定已付全部购房款，在其未明确表示放弃购买，或同意可以出售给他人的情况下，兴旺公司将房屋出售给第三人，并实际交付第三人登记占有使用，导致双方合同目的不能实现，吴海进无法取得该房屋。一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定判决解除双方签订的意向书，兴旺公司向吴海进返还已付款及利息、赔偿损失并无不当。 综上，兴旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5048元，由克州兴旺房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭  敬  福 审判员 刘    磊 审判员 龚  忠  波 二〇一九年二月二十五日 书记员 尼里帕艾尔肯