安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1226民初5779号 原告：官柱，男，1985年6月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张如彬，安徽淮正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芳芳，安徽淮正律师事务所实习律师。 被告：苏涛，男，1986年7月25日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：孔令民，安徽慎诚律师事务所律师。 原告官柱与被告苏涛财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年11月14日、2019年2月1日公开开庭进行了审理。经审查，变更本案案由为房屋租赁合同纠纷。原告官柱及其委托诉讼代理人张如彬、王芳芳，被告苏涛及其委托诉讼代理人孔令民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 官柱向本院提出诉讼请求：1.判令苏涛赔偿装修经济损失200000元，房屋租金损失73500元（暂定为7个月租金损失，按从2018年9月15日计算起至本案处理完毕并加上必要的装修工期）；2.案件受理费由苏涛负担。事实和理由：官柱于2013年2月1日从案外人冯建处租赁鑫都华庭B17幢112、113号商铺及二楼夹层用于经营新润成陶瓷店，为经营需要，花费380000元用时120天进行了装修。从2013年经营至今。房屋租赁期限至2021年2月1日止。2018年2月1日至2019年2月1日的的房屋租金为126000元。2018年9月10日，苏涛与官柱联系，想要转租官柱的房屋，双方通过电话、微信、面谈等方式商谈了由苏涛向官柱支付装修损失等转让费，转租新润成陶瓷店事项，苏涛多次看房均表示满意，并要求官柱不得再转租给别人。2018年9月14日，苏涛在双方尚未签订合同的情况下，组织了装修队，将房屋的原装修砸坏拆除。苏涛将房屋装修破坏后，又于9月22日通知官柱说房屋不租了，给官柱造成巨大的经济损失，并拒绝赔偿。 苏涛辩称，1.苏涛不是本案的适格被告，双方之间无任何合同关系，苏涛仅是有意向与官柱签订房屋租赁合同，而没有形成书面合同关系，且官柱诉称的装修损坏与苏涛无关，官柱应提供证据证明苏涛实施了侵权行为，否则官柱应向实际侵权人主张权利，故苏涛不是本案的适格被告；2.官柱主张的装修经济损失200000元缺乏事实依据，从诉状中可以看出官柱的店面系2013年装修至发生争议时该店面已实际使用5年，装修的成本应当在经营中以经营成本的形式计算相应的损耗，且苏涛是看到官柱店面上有转让字样才与其沟通房屋租赁一事，官柱进行转租时其装修实际已经舍弃，其诉求经济损失缺乏事实依据；3.本案系财产损害赔偿案件，官柱要求房屋租金损失系间接损失，且与本案的财产损害无关，其主张租金损失没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、微信记录、鉴定意见书、鉴定费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.官柱提供的光盘、照片、房屋租赁合同、装修工程施工合同、预算单、银行交易明细清单，具有真实性，苏涛虽有异议，但未提供证据予以反驳，且证据内容与本案具有关联性，对该组证据的证明效力予以认定；2.证人王某、孙某证言，与本案具有关联性，结合其他证据，可以证明苏涛对案涉房屋的装修进行拆除的事实，对其证明效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月1日，官柱与冯建、胡娟签订《房屋租赁合同》，由冯建将位于颍上县慎城镇中山路鑫都华庭B17幢112-113商铺出租给官柱使用，租赁期三年，自2013年2月1日起至2016年2月1日止，租金每年71000元。租赁期限届满后，官柱继续使用案涉房屋，年租金变更为126000元，每年支付一次租金。 2018年9月10日，官柱与苏涛就案涉房屋转租事项进行了协商，口头约定：官柱将案涉房屋转租给苏涛使用，房屋转让费及租金为120000元，租赁期限从2018年9月至2021年2月，2019年以后的租金由苏涛直接向冯建支付。同时，为保证合同的履行，苏涛向官柱支付定金10000元。随后，官柱将案涉房屋钥匙交于苏涛。2018年9月14日，苏涛通知装修公司将案涉房屋的装修拆除后进行重新装修。在拆除过程中，苏涛了解到案涉房屋无法租赁到2021年，担心租赁期限太短，影响经营，随即向官柱表示不再转租案涉房屋，要求解除双方达成的《房屋租赁合同》。 2018年9月下旬，在官柱的要求下，胡娟在原《房屋租赁合同》标注：同意官柱转租，但不得转租给修车的，从2016年开始租金为126000元，以后每年按10%递增，合同租赁期限顺延至2021年2月1日。 诉讼期间，经官柱申请，本院委托江苏万源工程咨询有限公司对案涉房屋室内装饰损失及工期损失进行司法鉴定。2019年1月10日，江苏万源工程咨询有限公司作出万源徽价鉴（2019）001号鉴定意见书，鉴定意见为：案涉房屋装饰装修损失金额为122040.63元，其中装饰损失金额为52999.27元，因装饰拆除造成租金损失为69041.1元（含重新装修工期租金损失）。官柱支出鉴定费用15000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。官柱与苏涛之间以口头形式订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。苏涛辩称与官柱之间不存合同关系的理由不能成立，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，官柱与苏涛均同意解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，苏涛在合同履行过程中对案涉房屋的装修进行了部分拆除，随后又要求解除合同，造成官柱装修及租金损失，其应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，官柱在2016年租赁期间届满后，继续使用案涉房屋，未重新签订租赁合同，其租赁期限为不定期，即于2019年2月届满。在这种情况下，官柱却对苏涛承诺租赁期限至2021年2月止，而该转租期限已经超出官柱的剩余租赁期限，导致苏涛解除合同，事后虽经冯建、胡娟对此予以追认，但官柱对合同的解除依然具有过错，亦应承担相应责任。经官柱申请，本院委托江苏万源工程咨询有限公司对案涉房屋室内装饰损失及工期损失进行司法鉴定，鉴定意见为：案涉房屋装饰装修损失金额为122040.63元，其中装饰损失金额为52999.27元，因装饰拆除造成租金损失为69041.1元。官柱支出鉴定费用15000元。对于上述损失，本院结合双方过错程度及案件实际情况，酌定苏涛承担50%的赔偿责任,即在扣除苏涛已付的10000元后，还应赔偿官柱损失58520.3元[（122040.63元+15000元）×50%-10000元]。苏涛辩称不承担赔偿责任的理由不能成立，不予采信。 综上所述，官柱请求赔偿损失的理由成立，对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、苏涛于本判决生效之日起十五日内赔偿官柱损失58520.3元； 二、驳回官柱其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5403元，减半收取计2701.5元，官柱负担2021.5元，苏涛负担680元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  黄海燕 二〇一九年二月十九日 法官助理李文佳 书记员白雪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。