甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0271民初67号 原告：嘉峪关市中大物业管理有限公司，住所地嘉峪关市建设西路阳光金水湾小区**楼会所，统一社会信用代码916202006759363412。 法定代表人：梁心德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：景晟旻，嘉峪关人合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春迎，女，该公司主管。 被告：陈杰，男，汉族，1975年9月10日出生，现住嘉峪关市。 原告嘉峪关市中大物业管理有限公司（以下简称中大物业公司）与被告陈杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中大物业公司委托诉讼代理人景晟旻、李春迎、被告陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中大物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年度至2018年度三年的物业费7692元，并承担违约金426元，共计8118元；2、判令被告承担至其实际交纳物业费之日的违约金。事实和理由：2014年2月28日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务合同》及《业主公约》，约定由原告向被告所在小区提供物业服务。但原告提供物业服务后被告欠缴2016-2018年度三年的物业费，后原告通过电话、短信向被告催缴物业费，并在被告门上张贴了催缴通知书，但被告均置之不理，至今未缴纳所欠物业费，为维护原告合法权益，依法提起诉讼。 陈杰辩称，认可未交纳2016年、2017年、2018年三年的物业费，未交原因是原告存在以下问题：1、原告在嘉峪关市发改委批复的关于阳光金水湾小区物业管理服务收费标准外，加收了二次加压费、监控维护费、生活垃圾处理费等费用，上述费用存在额外收取的情况，属于违法收费；2、被告家住三楼，在小区停电的情况下家中仍然有水，不需二次加压，故该笔收费不合理、不合法；3、被告作为小区业主，其车辆停放小区及地下车库时却被作为外来车辆收取停车费，同时存在违规收取停车费的情况；4、原告现行物业费收费标准不合适，收费标准没有相关审批文件；5、原告提前收取一年的物业费不合法，收取物业费时只开具收据不开具发票，存在偷税漏税的行为；6、被告是被迫签订的前期物业管理服务合同和业主公约，原告员工称不交纳物业费，不给领取房屋钥匙，同时，原告从被告交纳的装修押金中扣除了第二年物业费；7、阳光金水湾属二级住宅小区，原告属于三级物业公司，物业资质与小区级别不配套；8、未达到人车分流的承诺服务标准，物业合同表里不一；9、噪音干扰严重，楼下空调、小区音响及小区内幼儿园广播产生的噪音严重影响其家人休息；10、房屋质量存在严重问题，墙体有裂纹，小卧室暖气不热；11、被告家中玻璃被打碎，原告至今未处理，严重威胁其家人人身安全；12、金水湾的开发商中远房地产公司法定代表人与原告法定代表人系亲兄弟，被告对原告经营金水湾物业的合法性质疑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交《前期物业管理服务合同》及《业主公约》复印件各一份，欲证实原、被告就应交纳的物业费、违约责任、物业服务项目均进行了约定，原告已按约定履行了物业服务。因被告对该合同的真实性无异议，本院予以确认。 原告提交物业费催缴通知单照片三张及通话记录、短信记录截屏打印件一份，欲证明原告曾多次向被告催缴过物业费。被告称未收到过短信，物业费催缴通知单其收到了。因被告对物业费催缴通知单予以认可，本院对物业费催缴通知单照片予以确认。 被告提交嘉峪关市发改委嘉发改物价发[2014]35号批复照片打印件一份，欲证明原告收费标准与发改委的批复不一致。原告认为该证据系复印件，对其真实性不认可，同时认为该文件已过期，2014年年底发改委已放开物业费的收费标准，被告欠交物业费的时间与该批文时间不相符。 被告提交委托书、告知书打印件各一份，欲证明嘉峪关市发改委嘉发改物价发[2014]35号批复的有效期只有一年，之后的物业费应当由物业公司与业主协商制定收费标准，原告曾委托谭永良律师同业主协商过物业费的问题，但最终物业公司拒绝就物业费标准进行协商。原告对该组证据不认可，同时认为与本案无关。 被告提交物业费收据照片打印件三张、阳光金水湾小区地上/地下临时停车收费标准照片打印件一张，欲证明原告收取的物业费金额，原告收取物业费后开具的是收据并非发票，且物业费是按整年收取的。原告认为高金金的收据与本案无关，不予质证；如业主索要物业费发票，原告会给业主开具；如业主有车辆则需在原告公司登记备案，并交纳相关停车费，才不会被作为临时车辆收取停车费，且地下车库属开发商所有。 被告提交前期物业管理服务合同复印件一份，证明合同内容混乱、表里不一，原告企业资质为三级资质。原告对该合同的真实性认可，但称2014年原告企业资质属三级资质，2017年已升级为二级资质。 被告提交照片打印件两张，欲证明原告承诺的人车分流完全是空话，欺骗了业主，金水湾开发商老板的车辆就停在小区正门口。原告称小区内的规划是开发商的事情，与本案无关。 被告提交防盗门照片打印件两张及小广告两张，欲证明小广告贴到了其家门口，原告安保并未做到防范外人的作用。原告对该证据的真实性不认可，称小区不是封闭式的管理，对发现的小广告原告都进行了及时的清除。 被告提交电梯间、楼道内照片打印件三张、视频资料一份，证明原告利用公共空间做广告。原告认为如其行为构成侵权，业主可另行提起诉讼，但与本案无关，且广告费均用于公共设施的维护。 被告提交小区音响、楼外空调照片打印件四张，欲证实小区内的空调及音响产生的噪音已严重影响其休息。原告对该照片的真实性认可，但对证明目的不予认可。 被告提交其屋内照片打印件五张，欲证实其家中墙体有裂缝，向原告反映后，至今未解决。原告对该证据的真实性不予认可，同时认为房屋质量问题与原告无关。 被告提交其家中窗户照片打印件一张，欲证实其家中窗户玻璃被打破，原告未予以处理，造成安全隐患。原告对该证据的真实性不认可，并称窗户玻璃无质保期，该问题由业主自己负责。 被告提交人防工程指示牌照片打印件一张，欲证实地下车库属人防工程，原告将人防工程当做自家财产予以销售和出租。原告称地下车库由房地产开发商负责，与本案无关。 被告提交视频资料五份，欲证明业主多次找原告就物业问题进行协商，原告工作人员与业主在此过程中发生冲突。原告对该组证据的证明目的和真实性均不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，原、被告签订前期物业管理服务合同一份，约定：物业栋号xx-x-xxx，建筑面积115.79㎡。物业服务事项有：物业公司向业主提供物业管理服务范围为本小区红线以内，甲方户门以外的公共设施、设备的管理服务，包括日常服务：房屋建筑共用部位的维护和管理；共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理；生活服务设施的养护和管理、绿化与建筑景观的维护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；安全防范秩序维护工作等。物业公司维修的项目主要是保持物业共用部位、公共设施设备的正常使用和运行的维护保养、对正常使用中的小修进行及时修复。物业管理服务费包括：住宅物业费按建筑面积每月1.68元/㎡收取；公共电费每月4元/户收取；生活垃圾清运费按每月8元/户收取；缴纳二次加压水、电费每月2元/户；监控维护费及电费按每月6元/户收取。违约责任约定：业主逾期缴纳物业管理服务费60天的，则从第61天起，每延付1日按每月应交纳费用的千分之三计收滞纳金（业主并应承担物业管理公司为此催付行为付出的额外费用）。原告分别于2016年6月25日、2017年6月23日、2018年6月22日向被告书面催交物业费。 诉讼中，原告以2018年至2019年物业服务合同未届满为由，自愿撤回对2018年至2019年物业服务费的主张，仅主张2016年至2017年、2017年至2018年的物业费共计5148元及违约金。 本院认为，国务院颁布的《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均规定开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理，本案金水湾小区的开发商将该小区的物业委托给原告公司进行前期物业管理，并未违反法律规定，故对被告主张原告违法经营的理由，不予采纳。原、被告签订的物业合同合法有效，双方均应按约履行。关于被告拒交物业费的抗辩理由是否存在正当性认定如下： 关于原告资质问题。根据新修订的《物业管理条例》，已删除“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”等内容，故对被告称原告资质与小区级别不符的理由，不予采纳。 关于物业费收费标准的问题。因原告收取的物业费与合同约定相符，亦未超出嘉峪关市发改委批复的价格，故对被告主张物业费过高的抗辩理由，不予采纳。 关于物业管理区域内的公共照明、智能化、二次水电转供收费问题。根据甘肃省物业服务收费管理实施办法规定，物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他公用水、电的费用、二次水电转供收费属于公用能耗费用，应当计量收费。因该费用属于公共能耗，故被告以其未享受相关服务为由拒绝交纳该笔费用的抗辩理由，不予采纳。 关于被告称原告存在偷税漏税不开具发票、违法出租出售人防设施，以及所称的玻璃破损问题、房屋质量问题、人车分流问题、车位收费等问题，非双方签订的物业服务合同范围，不属于本案处理范围，被告可向相关部门反映，亦不能构成拒付物业服务费用的正当理由。关于被告认为原告存在利用业主公共空间投放广告，如被告认为原告的该行为有损小区业主利益，可另行主张权利。对物业合同以外的其他涉及房地产开发商、相邻关系或应当由其他相关部门主管的问题，与本案非同一法律关系，亦应当通过其他途径解决。 综上，被告提交的证据不能证实原告在接受委托对小区物业管理后，未履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，被告应当按约交纳2016年5月1日至2018年4月30日期间的物业费及公共能耗费共计5148元。因被告未按合同约定交纳物业费已超过60日，应当承担违约责任，故对原告主张的违约金426元，本院予以支持。业主所缴纳的物业管理费是用于物业服务区域内所有设施的维修、养护及清洁、安全管理等，如物业服务公司的服务质量不到位存在某些瑕疵，或某一方面的管理存在不当，但并不能由此否定其提供的其他物业服务，被告作为业主可以根据物业合同的约定，通过要求物业服务企业予以整改，也可以终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务企业的行为非正当理由。原告作为物业服务企业也应虚心听取陈杰等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进并回复，提高物业服务水平，避免激化矛盾或产生新的纠纷，共同营造和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第三十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈杰支付原告嘉峪关市中大物业管理有限公司物业费及公共能耗费共计5148元，并承担违约金426元，以上共计5574元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告嘉峪关市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审判员  张铭睿 二〇一九年二月二十八日 书记员  高婷婷