内蒙古自治区包头市中级人民法院                    民事判决书   (2018)内02民终 2920号     上诉人（一审被告）：杨冬生，男，1975年9月15日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区包头市青山区。   被上诉人（一审原告）：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区。   法定代表人：昌荣。   委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。   上诉人杨冬生因与被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司(以下简称开元公司)物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   杨冬生上诉请求：一、撤销一审判决，驳回开元物业公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由开元物业公司负担。其上诉主张的事实和理由是：   一、开元物业公司服务不到位。2013年、2014年两次因地下车库漏雨导致杨冬生的车辆被漏雨损坏，物业公司一直未妥善解决。2015年杨冬生家中墙体有裂缝，物业公司开始说是装修有问题后来又说是开发商的问题；杨冬生家中对讲门铃一直无法使用，物业公司也没有妥善解决。2015年杨冬生家自行车在家门口丢失，报警后发现小区内电梯和楼道内的监控都是坏的，导致无法找回损失。万达小区地下公共区域有私搭乱建，开元物业公司不积极协调处理。物业公司在接收开发商交纳物业管理费的前提下，开发商至今未把供热这部分费用交给供热公司，导致业主缴纳供热费后无法拿到供热费的发票，无法享受公司供热补偿。   二、杨冬生补充的上诉理由提出开元物业公司多项行为违反相关法律法规：1、开元物业公司入驻万达小区，既不是业主选聘，也未经业主同意，更是从未和业主签订过任何服务合同，违反法律规定，导致业主不清楚物业公司的服务项目、内容和标准，无法监督，因此杨冬生与开元物业公司不存在物业合同关系；2、开元物业公司入驻小区以来，未经业主同意，擅自改建地下停车场、私建房屋，擅自在电梯、楼道内悬挂商业广告牌，擅自在金街南口搭建“诱惑串串香”铁棚、擅自将小区物业、业主委员会办公用房改为“悠客咖啡厅”，将违规出租所得，据为己有。违反《物业管理条例》、《消防法》等法律法规；3、开元物业公司不按照市政府指导价调节物业费收费标准，不向业主公布物业费收支情况；4、物业公司削减保安、保洁等各类人员，存在频繁换人、无证上岗的情况；小区绿化面积缩减、杂草丛生、圈地种菜，不予管理；金街下水道两侧地砖损坏率达到80%以上，多年不予维修；小区安全巡查、24小时值班落实为零，偷盗案件时有发生；物业公司还用收取暖气费、小车入库等环节刁难业主；未经业主同意高于成本价向业主收取门禁卡、蓝牙卡费用等问题均违反物业管理条例的规定，小区物业服务质量严重下降。   开元物业公司辩称：一、杨冬生上诉提出的事实及理由，开元物业公司在一审庭审过程中均已进行答辩，并经一审法院审理后予以认定，判决正确。开元物业公司在一审期间提供充分证据证明该公司合法提供物业服务的事实以及收取相应物业费的依据，且杨冬生对于拖欠物业费的事实及数额也予以认可，杨冬生的上诉主张无任何证据佐证，应予驳回。   二、杨冬生提出的补充上诉理由均不能成立。1、因案涉小区未成立业主委员会，属于前期物业，根据《内蒙古自治区物业管理条例》第34条及《包头市物业管理条例》第32条之规定，开元物业公司已经通过正规程序取得合法主体资格，杨冬生以其并非合同当事人为由提出抗辩的理由不能成立。2、对于开元物业公司的服务项目及收费标准均以杨冬生收房时与万达物业包头分公司签订的《前期物业管理服务协议》的内容为准，开元物业公司入驻后并没有改变。3、杨冬生补充上诉理由提到的私搭乱建、电梯、楼道广告牌等事项与杨冬生是否应当缴纳物业费无关，如果业主对上述问题有疑问可另行解决。4、关于物业费的收费标准均依据业主与原物业公司的约定，并在相关主管部门备案，在政府指导价定价范围内。5、杨冬生提出的其他有关开元物业公司服务不到位的情形均不属实。   开元物业公司向一审法院起诉请求：一、杨冬生支付开元物业公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费18472.90元并支付滞纳金5000元，以上费用合计23472.90元;二、本案诉讼费由杨冬生负担。   一审法院认定的事实：开元物业公司（承接方）与包头市万达广场投资有限公司（建设方，以下简称万达投资公司）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，以下简称万达物业包头分公司）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：万达物业包头分公司将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与万达投资公司于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。开元物业公司为选聘的新的前期物业服务企业，根据开元物业公司与万达投资公司2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，开元物业公司应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由开元物业公司承担及解决，与万达物业包头分公司无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前万达物业包头分公司应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由万达物业包头分公司承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、开元物业公司所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由开元物业公司承担。本合同自三方签订之日起生效。   2013年9月12日，开元物业公司与万达投资公司签订了《前期物业服务合同》，万达投资公司选聘开元物业公司对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，开元物业公司提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知开元物业公司。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。万达投资公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。万达投资公司违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托开元物业公司维修，维修费用及造成的其他损失经万达投资公司确认后由万达投资公司承担。开元物业公司不承担责任的情形：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、开元物业公司因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非开元物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：万达投资公司违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使开元物业公司的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由万达投资公司赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。开元物业公司的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向万达投资公司、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，万达投资公司、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向开元物业公司支付违约金。开元物业公司违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；开元物业公司已经收取的，业主及物业使用人有权要求开元物业公司双倍返还。开元物业公司违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，万达投资公司有权要求开元物业公司限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，万达投资公司有权终止合同；给万达投资公司造成损失的，开元物业公司应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，万达投资公司持叁份，开元物业公司持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。   坐落于内蒙古自治区包头市青山区青年路26号包头万达广场**住宅房屋建筑面积154.74平方米，其权利人为杨冬生。住宅物业服务费按每月每平方米1.88元标准计算，杨冬生自2013年9月15日至2018年12月31日应向开元物业公司交纳物业服务费18472.86元，现开元物业公司要求杨冬生支付18472.90元并支付滞纳金5000元。   杨冬生提出地下车库两次漏雨，给其造成车辆养护损失及租车位的损失总计12700元，其住宅墙体裂缝，开元物业公司处理不当，其家对讲机不能正常使用，价值4000元的赛车丢失，开元物业公司不能提供录像导致找不到偷车人，地下车库私搭乱建情况严重，开元物业公司管理不到位，对此，杨冬生未提交任何证据；开元物业公司认为，墙体裂缝和地下车库漏雨均属于建筑质量问题，其只能起协调作用，但开发商何时能够解决，开元物业公司无法掌控；地下车库漏雨，开元物业公司只能维修，现在不漏了；地下公共区域私搭乱建的情况，开元物业公司多次向城管部门反映，城管部门也进行了制止。   一审法院认为：开元物业公司与万达投资公司及万达物业包头分公司签订《物业管理交接协议》及开元物业公司与万达投资公司签订了《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。杨冬生作为包头万达广场住宅3-802室业主，应受上述合同的约束。开元物业公司依约为杨冬生的住宅提供物业服务后，杨冬生应依约向开元物业公司支付物业服务费。现开元物业公司要求杨冬生支付2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费18472.90元。经查，2013年9月15日至2018年12月31日杨冬生应向开元物业公司交纳物业服务费18472.86元，故开元物业公司的诉讼请求，该院支持18472.86元，其余部分，依据不足，该院不予支持。开元物业公司要求杨冬生支付滞纳金5000元，开元物业公司是否尽善尽美地履行了物业合同，未举证，故开元物业公司关于滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。杨冬生提出地下车库两次漏雨，给其造成车辆养护损失及租车位的损失总计12700元，其住宅墙体裂缝，开元物业公司处理不当，其住宅对讲机不能正常使用，价值4000元的赛车丢失，开元物业公司不能提供录像导致找不到偷车人，地下车库私搭乱建情况严重，开元物业公司管理不到位，对此，杨冬生未提交任何证据；杨冬生的各项损失是否与开元物业公司的物业管理服务有关联，开元物业公司是否应对杨冬生的损失进行赔偿，杨冬生未充分举证，杨冬生可另案起诉，本案对此不作审查，杨冬生以此为由拒缴物业服务费，依据不足，该院不予采信。   一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、杨冬生支付开元物业公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费18472.86元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回开元国际物业公司的其他诉讼请求。案件受理费390元，因本案适用简易程序减半收取计195元，由开元物业公司负担42元，由杨冬生负担153元。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。   另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。该事实双方当事人均认可。   二审期间，杨冬生提交其与万达物业包头分公司签订的物业服务合同一份，欲证明杨冬生与开元物业公司不存在合同关系，杨冬生未享受物业服务，因此拒绝交纳物业费。开元物业公司质证称，证据的真实性认可，证明目的不认可。万达物业包头分公司与开元物业公司已经于2013年9月签订了物业交接协议，由开元物业公司接手案涉万达小区的物业服务，开元物业公司提供的服务与杨冬生和万达物业包头分公司签订的前期物业服务合同的内容一致。   本院认为，双方当事人对于开元物业公司自2013年9月15日起进驻万达小区提供物业服务的事实、杨冬生欠付物业费的时间及金额均无异议，本院予以确认。关于杨冬生是否应当支付2013年9月15日至2018年12月31日物业费的问题，从以下几个方面分析判断：   首先，根据《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，开元物业公司与万达投资公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，且开元物业公司自2013年9月15日进驻小区后为万达小区提供了实际的物业服务，因此，该《前期物业服务合同》对小区全体业主有效。杨冬生上诉提出的其与开元物业公司不存在物业服务合同关系的上诉主张不能成立，本院不予支持。   其次，杨冬生作为万达小区业主，应依约支付物业服务费用。一审判决对于杨冬生应当支付物业费的理由表述清楚，本院不再重复。一审判决认定的杨冬生应当支付物业费的金额准确，本院予以确认。物业公司的服务职责是要保障小区公共设施运行完好，公共秩序规范管理，不可能全部的服务事项均通知到业主个人，杨冬生提出的因其个人未享受到物业服务而拒绝交纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。   第三，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、安保状况良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务，即：物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。因此，一审法院不予支持开元物业公司诉请的滞纳金的请求，也是在综合考虑包头市物业服务行业的整体状况以及案涉小区当前实际状况的基础上进行的客观判断。一审判决本院认为部分将“原告要求被告支付滞纳金5000元”表述为“被告要求原告支付滞纳金5000元”，显属笔误，本院予以纠正。   综上所述，杨冬生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决理由部分虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费390元，由上诉人杨冬生负担。   本判决为终审判决。       审判长  范丽宏   审判员   乔瑞全   审判员  邢海峰     二○一九年二月十九日     法官助理  贺     颖   书记员  杨   曼