广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23959号原告：佛山亿能置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座702室，统一社会信用代码91440600551715694W。法定代表人：高森。委托诉讼代理人：孙志芬，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。被告：广东振兴建设股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号主楼15楼（部位：自编1502A、1506、1508房），统一社会信用代码91440000190329965X。法定代表人：富三伟。被告：佛山市营鹰消防智控技术有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座1101室，统一社会信用代码91440605757882818K。法定代表人：富三江。被告：富三伟，男，1972年5月19日出生，满族，住广东省广州市海珠区，上述三被告的共同委托诉讼代理人：张中波，广东沁森律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：李芯，广东沁森律师事务所实习律师。原告佛山亿能置业有限公司（以下简称“亿能公司”）诉被告广东省振兴建设股份有限公司（以下简称“振兴公司”）、佛山市营鹰消防智控技术有限公司（以下简称“营鹰公司”）、富三伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告亿能公司的委托诉讼代理人孙志芬、三被告的共同委托诉讼代理人张中波、李芯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告振兴公司、营鹰公司共同向原告赔偿亿能国际广场2座1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109单元空置损失，按照与同地段同类房屋租金标准计算，1101、1102、1103、1104单元自2015年12月1日起至判决生效之日止，1105、1106、1107、1108、1109单元自2016年1月13日起至判决生效之日止（其中2015年、2016年租金月标准为55元/平方米，2017年租金月标准为58元/平方米，2018年租金月标准为60元/平方米，现暂计至2018年11月12日为3686265元）；2.判令被告富三伟对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年1月4日，原告与被告振兴公司签订《合作协议》，合同约定：被告振兴公司向原告认购亿能国际广场2座第11层及第12层01、02单元的商品房，其中11层价款为28357855.55元，第12层01、02单元价款为5967432.41元，合计总价款为34325287.96元，原告给予被告振兴公司大幅优惠后，结算总价款为2402万元；购房款从被告振兴公司承接的原告装修工程的工程款中扣除，双方最终结算款项对冲后不足部分以现金补足。被告营鹰公司和被告振兴公司的实际控制人是被告富三伟，两者是关联公司。在《合作协议》签订后，被告营鹰公司加入到被告振兴公司与原告的交易中，与被告振兴公司作为《合作协议》确定商品房的共同买受人，两者以被告营鹰公司的名义与原告签订了九份《广东省房地产买卖合同》，购买亿能国际广场2座11楼整层共九单元的商品房，总价款19850498.5元（按合作协议约定11层价款28357855.55元的7折计算）。前述《广东省房地产买卖合同》签订后，原告在被告振兴公司、营鹰公司未付房款时，就已提前办理了过户登记手续，但被告营鹰公司、振兴公司一直拒不与原告结算购房款，其以装修工程款抵扣购房款为由，一直拒不与原告办理装修工程款结算。因为被告未付购房款，双方无法办理交付，但是房屋又已过户至被告营鹰公司名下，导致原告无法出售、出租，无法使用，遭受重大损失。原告多次与被告联系协商，要求办理结算付款，但均未果。被告营鹰公司是一人公司，其股东为被告富三伟，依据《公司法》第六十四条的规定，被告富三伟应对被告营鹰公司的债务承担连带责任。原告认为，三被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。被告振兴公司辩称，一、涉讼九套房产的物权属于被告营鹰公司所有，原告不是涉讼房产的所有权人，其无权要求被告振兴公司赔偿基于涉讼物权产生的所谓空置费损失。根据佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14874、14880、14884、14889、14893、14898、14912、14914、14916号民事判决书和佛山市中级人民法院（2018）粤06民终9553-8960、（2018）粤06民终9079号民事判决书所认定的事实，涉讼九套房屋的登记房地产权属人为被告营鹰公司，根据物权法的相关规定，涉讼房屋经依法登记后，依法已属于被告营鹰公司所有，房屋的占有、使用、收益和处分权属于物权所有人即被告营鹰公司，原告不享有前述权利，基于物权而产生的所谓房屋空置费不能由原告主张。而且，根据前述判决认定的事实，目前涉讼房产实际仍然被原告非法占有，原告的行为严重损害了物权所有人的合法权益包括房屋的使用收益权。二、原告基于涉讼《合作协议》及九份《广东省房地产买卖合同》对应的权利是请求支付涉讼房产购房款，这是合同债权，债权依法不能对抗物权，也不会产生空置费，原告根据债权向被告索取房屋空置费损失没有道理。首先，商品房不能一房二卖，根据原告起诉状所表明的意思，在涉讼房屋所有权已经由原告转让给被告营鹰公司的情况下，还企图将涉讼房屋另行转卖，这明显是侵权行为，为法律所禁止；其次，涉讼房屋购房款属于原告根据合同取得的债权，其不能以应该得到购房款的债权为由对抗被告营鹰公司享有的对涉讼房屋占有、使用、收益处分的权利。债权可以主张逾期支付的利息、罚金或违约金等债权孳息，但基于物权处置等产生的房屋有关费用包括所谓的房屋空置费不能成为债权的孳息；再次，原告于2017年6月2日向佛山市南海区人民法院提起诉讼，请求被告等人支付涉讼房屋的购房款，案号为（2017）粤0605民初8185号，法院审理后判决驳回其诉讼请求，原告不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，案号为（2018）粤06民终1389号，该院判决驳回原告上诉，维持原判，二审判决已于2018年5月3日发生法律效力，因此原告目前无权向被告主张购房款，当然无权根据债权来请求房屋空置费损失。三、装修工程应当继续履行，只有在装修工程最终结算后才能由被告振兴公司和原告进行工程款与房屋款差价支付，工程款未结算是因为原告强令被告振兴公司停工等造成装修工程中断，过错责任在原告，原告诉称被告装修公司、营鹰公司拒不与其结算购房款和拒不与其办理工程款结算的说法没有任何事实依据，原告无权据此向被告进行索赔。被告营鹰公司辩称，被告营鹰公司与被告振兴公司为独立法人，被告营鹰公司不是涉讼《合作协议》的当事人，被告营鹰公司没有履行装修工程的义务，更没有与原告进行装修工程款进行结算的义务；根据法院判决，被告营鹰公司被认定为不是房地产买卖合同的相对方，因此也没有履行支付购房款的义务，原告要求被告营鹰公司承担房屋空置费损失没有任何事实和法律依据。即使被告振兴公司对原告存有债务，被告营鹰公司对被告振兴公司的债务也不应共同承担责任。其余答辩意见与被告振兴公司答辩意见相同。被告富三伟辩称，被告营鹰公司作为有限责任公司，具有独立的法人资格，其财产与被告富三伟的财产完全独立，被告富三伟对被告营鹰公司的债务不承担连带责任，且根据佛山市南海区人民法院的（2017）粤0605民初8185号民事判决和佛山市中级人民法院的（2018）粤06民终1389号民事判决，被告营鹰公司无需承担支付购房款的义务，故原告请求被告富三伟与被告营鹰公司连带赔偿空置房产损失的请求没有事实和法律依据。其余答辩意见与被告振兴公司答辩意见相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告振兴公司提交的亿能公司监理部工作联络函，原告不确认其真实性，根据联络函的内容及已生效判决认定的事实，双方之间存在多次关于装修工程事项的往来信息及函件，即使该联络函属实，也只能反映部分事实，且该事实的认定与处理本案无关，故本院在本案中对其不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年1月4日，原告与被告振兴公司签订《合作协议》，约定：被告振兴公司向原告认购位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场主楼第11层及第12层01、02单元，其中第11层公布的单价为14995.83元/平方米；全部房产的结算价为公布价的7折，共2402万元；被告振兴公司在签订协议当日起，开始承接原告装修工程，购房款将从装修工程款中扣除，双方最终结算时，款项对冲之后不足部分以现金补足；被告振兴公司内部认购的未卖出的商品房应当由被告振兴公司或其指定的购买方与原告签订正式的商品房预售或销售合同。同日，原告与被告振兴公司签订《装修工程施工合同》，约定：原告委托被告振兴公司对亿能国际广场各楼层进行装修，原告承诺委托被告振兴公司实施的工程总合同额不低于3000万元；上述款项依据双方的《合作协议》优先支付购房款。2016年1月13日，原告就前述《合作协议》项下的亿能国际广场2座1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109室九套房产分别与被告营鹰公司签订了九份《房地产买卖合同》，合同约定原告出售九套涉讼房产予被告营鹰公司，确认被告营鹰公司于2015年12月31日前已支付约定房款，被告营鹰公司付清购房款时，原告应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给被告营鹰公司；双方同意于2016年1月5日由原告将涉讼房产交付给被告营鹰公司使用。2017年6月2日，亿能公司向本院起诉振兴公司、营鹰公司、富三伟房屋买卖合同纠纷，要求振兴公司、营鹰公司支付涉讼九套房产的购房款19850498.5元及利息等，本院经审理后作出（2017）粤0605民初8185号民事判决书，判决驳回亿能公司全部诉讼请求。亿能公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年4月18日作出（2018）粤06民终1389号民事判决，认定亿能公司与振兴公司《装修工程施工合同》项下的工程尚未结算，以装修工程款抵扣房屋价款即支付涉讼房产购房款的条件尚未成就，振兴公司作为涉讼房产的购买方，应承担支付购房价款的义务，《合作协议》、《房地产买卖合同》均未约定营鹰公司应对振兴公司购买涉讼房产的行为承担付款义务，故判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。2017年9月5日，营鹰公司向本院起诉亿能公司房屋买卖合同纠纷九案【案号分别为（2017）粤0605民初14874、14880、14884、14889、14893、14898、14912、14914、14916号】，请求亿能公司支付逾期交房损失，后本院追加振兴公司为第三人，本院经审理后驳回营鹰公司的全部诉讼请求。营鹰公司不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年10月29日分别作出（2018）粤06民终9553-8960、9079号民事判决，认定营鹰公司不能取代振兴公司作为买卖合同的相对方，亿能公司交房条件尚未成就，故判决驳回上诉，维持原判。前述判决现已发生法律效力。另查明，在2015年11月30日至2016年1月19日期间，涉讼九套房产登记至被告营鹰公司名下。涉讼《房地产买卖合同》签订时，被告营鹰公司是由被告富三伟设立的一人有限责任公司。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。涉讼《合作协议》、《房地产买卖合同》、《装修工程施工合同》，均系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。已生效判决认定原告与被告振兴公司签订的《装修工程施工合同》项下的工程尚未结算，以装修工程款抵扣房屋价款即支付涉讼房产购房款的条件尚未成就，原告因此行使先履行抗辩权拒绝交付涉讼房产。故此，在涉讼房产未实际交付予被告振兴公司或营鹰公司的情况下，房屋空置损失应由原告自行承担，原告向被告振兴公司、营鹰公司主张空置损失赔偿金无事实和法律依据，本院不予支持。被告营鹰公司虽然是一人公司，合同签订时的股东是被告富三伟，但因被告营鹰公司在本案中不需承担责任，故原告关于被告富三伟应对房屋空置损失赔偿金承担连带责任的主张也没有依据，本院亦不予支持。涉讼房产虽已登记至被告营鹰公司名下，但房产尚未交付，收益权并不当然归房屋所有权人享有，故被告的相关辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山亿能置业有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取18145.06元、财产保全费5000元，合计23145.06元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖英青二〇一九年二月二十二日书记员  邓倩雯