江苏省阜宁县人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0923执异7号案外人：戴进，男，XXX，住阜宁县。案外人：秦俭，女，XXX，住阜宁县。戴进、秦俭的共同委托诉讼代理人：宋学怀，阜宁县东沟法律服务所法律工作者。申请执行人：中国工商银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县。负责人：单林，该支行行长。委托诉讼代理人：黄奎，该支行工作人员。委托诉讼代理人：刘丽萍，该支行工作人员。被执行人：姜怀保，男，XXX，住阜宁县。委托诉讼代理人：唐开前，盐城市阜宁县为民法律服务社社员。被执行人：张雪平，女，XXX，住阜宁县。在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称工商银行阜宁支行）与被执行人姜怀保、张雪平金融借款合同纠纷一案中，案外人戴进、秦俭于2019年1月26日对执行本院查封的姜怀保所有的位于阜宁县阜城镇射河北路外滩步行街XX幢XXX室共40间房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。现已审查终结。案外人戴进、秦俭称，请求立即终止对姜怀保名下位于阜宁县阜城镇××路××步行街××室××室、××室××室共40间房屋的执行。事实和理由：1.姜怀保、张雪平于2012年6月11日与戴进签订房屋买卖协议，姜怀保、张雪平将位于阜宁县××街道××路××步行街××室××室、××室××室共40间房屋以及一楼门堂整个店面电梯设备产权（可提供四楼使用）以总价格8530000元出售给戴进、秦俭。协议签订后，戴进、秦俭支付了房款6400000元，又按协议约定先后偿还工商银行阜宁支行贷款51期，合计2433100元，姜怀保、张雪平亦依约交付了房屋，说明双方协议已履行，协议合法有效，应受法律的保护，应当认定案涉房屋归戴进、秦俭所有，故法院应终止对案涉房屋的执行；2.戴进、秦俭与姜怀保、张雪平签订的房屋买卖协议约定的总价格为8530000元，虽然协议第五条约定了银行贷款由戴进、秦俭偿还，但由于姜怀保隐瞒所欠贷款具体数额，致使戴进、秦俭错误相信差欠贷款只有2433100元，故案涉房屋未能过户的责任在姜怀保、张雪平；3.戴进、秦俭曾于2016年8月起诉姜怀保，要求姜怀保、张雪平偿还剩余贷款，法院受理告知申请人，只有银行起诉姜怀保、张雪平时，可以以第三人身份参与诉讼，后戴进、秦俭撤诉。2017年6月，工商银行阜宁支行起诉姜怀保、张雪平、富建集团有限公司要求偿还尚欠的2000000余元时，戴进、秦俭即以第三人身份申请参与诉讼，仍未获法院批准，但该案判决否定了工商银行阜宁支行以房产抵押优先受偿的权利，只判决姜怀保、张雪平偿还工商银行阜宁支行借款本金2086923.71元及利息，并由富建集团有限公司承担连带清偿的义务。后戴进、秦俭向法院起诉，要求确认案涉房产为其所有，法院认为姜怀保、张雪平对于诉争合同效力及房屋使用权不持异议，要求通过执行异议之诉或者其他途径救济自己的权利，故裁定驳回戴进、秦俭的起诉。申请执行人工商银行阜宁支行称，1.姜怀保和富建集团有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，涉案房产为姜怀保首付4400000元并向工商银行阜宁支行按揭贷款4090000元购买，工商银行阜宁支行与姜怀保、张雪平、富建集团有限公司签订的个人购房借款担保合同经阜宁县人民法院审理确认合法有效，法院经审理后判决姜怀保、张雪平偿还尚欠工商支行阜宁支行的贷款本息，后工商银行阜宁支行向法院申请强制执行，请求法院对姜怀保、张雪平名下的位于阜宁县阜城镇××路××步行街××室××室、××室××室共40间房屋查封拍卖，以偿还所欠工商银行阜宁支行的贷款本息，阜宁县人民法院于2018年5月15日依法对姜怀保、张雪平上述房屋进行查封拍卖，姜怀保、张雪平对此不持异议，案外人戴进、秦俭对此申请执行异议无法律依据；2.涉案房屋于2010年12月10日在阜宁县房管局办理了商品房抵押权预购登记手续，权利人为工商银行阜宁支行，义务人是姜怀保，物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产买卖的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，案外人戴进、秦俭于2012年6月11日签订售房协议，工商银行阜宁支行无法探究该协议的真实性、有效性，但根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，案外人戴进、秦俭和姜怀保、张雪平并没有到房产相关部门办理变更手续，未能引起物权变动，案外人戴进、秦俭并不是该案件执行房产的利害关系人，故请求对涉案房产终止拍卖无法律依据，请求法院驳回案外人戴进、秦俭执行异议申请。被执行人姜怀保称，2012年6月11日，戴进、秦俭与姜怀保、张雪平签订了房屋买卖协议书，该协议书第5条约定，本协议签订月度房屋银行贷款由卖方承担，至下月度起，银行贷款由买方承担，因买方未能按约归还贷款，造成涉案房屋被法院执行，故涉案房屋被银行拍卖的责任应由戴进、秦俭承担。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列条件的，使其权利能够排除强制执行的，人民法院应当支持，条件为：1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同；2.在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；3.已经支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款，其将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中戴进、秦俭未按约定支付价款，故不符合排除强制执行的规定。被执行人张雪平未作述称。本院查明，工商银行阜宁支行与姜怀保、张雪平、富建集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案，于2017年10月20日作出（2017）苏0923民初2577号民事判决书，判决：1.姜怀保、张雪平于判决生效后10日内偿还工商银行阜宁支行借款本金2086923.71元及利息（利息计算方法：从2016年9月21日起至实际给付之日止按照合同约定利率计算，并扣除已还的利息81.8元）；2.富建集团有限公司对姜怀保、张雪平的上述还款义务承担连带清偿责任；3.驳回工商银行阜宁支行的其他诉讼请求。案件受理费24042元，由姜怀保、张雪平负担。该判决发生法律效力后，根据工商银行阜宁支行的申请，本院于2018年5月11日立案执行，案号为（2018）苏0923执297号，并裁定冻结、划拨被执行人姜怀保、张雪平、富建集团有限公司银行存款2086923.71元及利息或扣留、提取其等值的收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其等值财产。本院于2018年6月28日作出（2018）苏0923执297号之一裁定，查封姜怀保名下位于阜宁县阜城镇××路××步行街××室××室、××室××室共40间房屋。本院认为，本案的争议焦点为：戴进、秦俭是否享有足以排除强制执行的民事权益？《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”工商银行阜宁支行与姜怀保、张雪平、富建集团有限公司金融借款合同纠纷一案的民事判决发生法律效力后，姜怀保、张雪平未履行该判决所确定的义务，工商银行阜宁支行有权申请人民法院强制执行姜怀保、张雪平的财产。因本案属于强制执行不动产问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，案外人戴进、秦俭虽提供了其与姜怀保、张雪平签订的房屋买卖协议以及支付房款的相关证据，但双方对房款是否全部实际交付以及房屋未办理变更登记等事项存在争议，而异议审查仅是程序性审查，在该阶段不对上列实体权利发生争议时予以确定，在涉案房屋仍登记在被执行人姜怀保名下的情况下，本院作出的执行裁定书，对被执行人姜怀保名下的房屋采取执行措施，程序合法，并无不当，故对戴进、秦俭的异议审查请求依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百三十六条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人戴进、秦俭的异议请求。案外人戴进、秦俭对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  梁晓婷人民陪审员  王建军人民陪审员  薛 恒二〇一九年二月二十七日书 记 员  郑 宙