四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终16652号 上诉人(原审被告)：唐术兰，女，1989年10月25日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：熊军，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：成都光业投资有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街**。 法定代表人：龙志平，经理。 委托诉讼代理人：曾浩，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晨，四川元绪律师事务所律师。 上诉人唐术兰与被上诉人成都光业投资有限责任公司（以下简称光业公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人唐术兰不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐术兰及委托诉讼代理人熊军及光业公司的委托诉讼代理人陈晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐术兰上诉请求：1、依法判令撤销一审判决书；2、判令光业公司继续履行《四川省商品房买卖合同》，并配合唐术兰完成按揭贷款、过户登记手续等事项；3、本案一、二审诉讼费由光业公司承担。事实及理由：一、一审事实不清，证据不足，适用法律错误。商品房买卖都是开发商一手操办与银行的按揭手续。光业公司称系唐术兰个人信用问题，无法为其办理银行按揭贷款，导致合同无法履行。但在一审中，光业公司并未提供充足的证据证明唐术兰的个人信用问题影响贷款办理，因此光业公司应当承当举证不能的责任。而唐术兰已经在一审中出具了个人征信的证据，证明自己个人信用良好，但一审并未采纳。二、本案存在诸多疑问。1、唐术兰在2017年5月签的购房合同并缴纳了定金，而光业公司却在2017年9月才通知唐术兰不能办理银行贷款的情况。唐术兰有理由怀疑光业公司没有办理贷款手续，或者光业公司是否自身存在问题导致无法办理按揭贷款，或者因为房价上涨，光业公司根本不想继续履行合同。2、光业公司一审出示的《确认书》并非唐术兰及其代理人签署，该《确认书》明确了上诉人所购房屋系在建抵押房屋，唐术兰认为这才是案涉房屋不能办理按揭贷款的原因。 光业公司辩称，一、上诉状载明的事实及理由与客观情况不符。二、上诉人在一审庭审当庭陈述，未办理按揭是由于自己的征信问题（备注：一审卷宗第106页）。三、请求二审法院驳回上诉人的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。 光业公司向一审法院起诉请求：1、解除光业公司与唐术兰签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令唐术兰将房屋返还给光业公司并配合光业公司到龙泉驿区房管局办理解除所购商品房的备案登记手续（光业公司在诉讼过程中撤回“判令唐术兰将房屋返还光业公司”的诉讼请求）；3、判令唐术兰支付违约金44137元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，2017年3月2日，光业公司与唐术兰签订《金山御景蓝湾楼宇认购书》，约定唐术兰认购金山御景蓝湾3幢1单元1104号房屋。同日，唐术兰向光业公司交纳了定金2万元。2017年5月5日，光业公司与唐术兰签订《四川省商品房买卖合同》（预售），约定唐术兰购买光业公司位于龙泉驿区同安镇上坪村7组地块金山御景蓝湾3幢1单元11层1104号的房屋，总价款441370元，以贷款方式付款，唐术兰于2017年5月5日前支付首期房款133370元，余款308000元向兴业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，唐术兰未按照约定时间付款的，逾期180日后，光业公司有权解除合同，唐术兰自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款2%支付违约金，同时，光业公司退还唐术兰已付全部房价款。双方并签订《金山御景蓝湾商品房买卖合同补充协议》，约定唐术兰已明确知道按揭银行所规定的申请按揭贷款金额所需要的条件和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间提交所有资料，否则因此不能按期取得银行按揭贷款的责任由唐术兰承担。如唐术兰的按揭申请未获得银行最终审批同意的，唐术兰应在银行审批终了起5日一次性付清房屋全部尾款，不能享受付款方式优惠折扣，如唐术兰15日内无法付清房款的，唐术兰应当按总房款的10%向光业公司支付违约金，光业公司有权单方解除合同，唐术兰协助光业公司办理备案注销手续。补充协议系对合同约定的补充或变更，补充协议的约定与合同约定有相抵触的，以补充协议的约定为准。2017年5月4日，唐术兰向光业公司支付购房款113370元。合同签订后，唐术兰向兴业银行申请贷款，2017年10月，兴业银行因唐术兰征信查询次数多，拒绝发放贷款。后唐术兰未向光业公司支付房屋尾款。 一审法院认为，光业公司与唐术兰签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定履行义务。唐术兰自认因其个人原因未能通过银行贷款申请，且未依约向光业公司支付房屋尾款，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，光业公司的约定解除权条件已成就，其要求解除《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议的诉讼请求具有事实与法律依据，一审法院予以支持。唐术兰未及时支付房款的行为构成违约，应当依约支付违约金。唐术兰认为不适用补充协议约定的违约金计算方式，而应当按照主合同约定计算违约金的主张，与双方在补充协议中的约定不符，一审法院不予支持。唐术兰认为光业公司主张的违约金过高，请求予以减少，一审法院以光业公司的实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调整至10000元。唐术兰在本案中主张解除合同后，光业公司返还已支付房款，光业公司对此亦无异议，因一审法院已支持光业公司解除合同的诉讼请求，故光业公司应当退还唐术兰房款133370元。因光业公司未能举证证明案涉商品房已办理备案登记，故其要求唐术兰协助其办理解除备案登记手续不具有事实依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、成都光业投资有限责任公司与唐术兰签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及补充协议于2018年5月18日解除；二、唐术兰于本判决生效之日起十日内支付成都光业投资有限责任公司违约金1万元；三、成都光业投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还唐术兰房款133370元；四、驳回成都光业投资有限责任公司的其他诉讼请求。品迭第二、三项支付义务后，成都光业投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还唐术兰房款123370元。案件受理费903元，减半收取451.5元，由唐术兰负担。 二审中，唐术兰提交以下新证据： 1、证据1、一份在中国人民银行处查询的上诉人最新征信记录。证明目的：上诉人征信没有问题。 2、证据2、成都市龙泉驿区人民法院判决书3份、龙泉驿区人民法院裁定书5份、其他法院判决5份。证据目的：证明被上诉人的征信不良。 3、资中县人民法院判决11份、裁定书5份。证明目的：上诉人在购买案涉房屋时，案涉房屋已被查封，被上诉人征信不良。 光业公司质证认为：1、对判决书及裁定的真实性均无异议，关联性、证明目的有异议，该组证据分为两类一类是因为公司项目购房户违约，而导致公司承担了担保责任因而被起诉。该部分案件光业公司已全部履行完毕，另一类在房地产开发过程中产生的民间借贷纠纷，但这并不影响房产的销售，且为了债权人的利益考虑，各执行法院大力推动房产的销售在上诉人购房的同期（其他人房产）均可以正常办理按揭贷款和房屋备案。况且光业公司在与银行签订合作合同的时候就已经在贷款银行开设了保证金账户，转入了足额的保证金，不存在不能提供担保的情况。 2、个人征信报告，真实性没有异议，关联性、证明目的有异议，上诉人被拒贷的原因是征信次数查询过高，导致风险过高，这是指在一段时间内信用报告显示贷款信用卡审批多次被不同的金融机构查询，单用户又没有办卡、开卡，这就说明该申请人财务不佳，是否放贷是要考虑。该证据不能证明上诉人符合放贷证明目的。 对上述证据的真实性，本院予以采纳，关联性以及证明力，本院将综合予以认定。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 另查明，（2018）川0112民初2566号案件，成都市龙泉驿区人民法院，2018年6月25日审判开庭笔录，第13页载明“审：合同签订后，唐术兰你是否向兴业银行申请贷款？贷款结果？唐术兰：申请了。兴业银行不受理我方贷款请求。是兴业银行通知我的，时间是2017年10月份左右，是兴业银行电话通知我的。审：兴业银行有无说明原因？唐术兰：以我征信查询次数过多拒贷。” 光业公司二审中当庭陈述，案涉房屋只办理网签，尚未办理备案登记手续。 本院认为，一、关于光业公司请求解除双方商品房预售合同以及补充协议是否成立的问题。 光业公司与唐术兰签订的《金山·御景蓝海湾商品房买卖合同补充协议》约定“3.3、如买受人的按揭申请未获银行或住房公积金管理机构最终审批同意的，买受人应在银行或住房公积金管理机构审批终了之日起5日内一次性付清房屋全部尾款，不能享受付款方式的优惠折扣，如买受人15日内无法付清房款的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权单方解除合同，买受人协助出卖人办理退房手续及备案注册手续并在上述手续办理完毕后，出卖人扣除买受人应承担的违约金后向买受人退回已付房款，退房的相关费用由买受人承担。”，唐术兰在双方签订购房合同后因自身原因未通过银行的贷款审查，且唐术兰认可其办理贷款的银行已经于2017年10月通知其不发放贷款，唐述兰也未依约在贷款未获批准之日起15日内付清房款，根据双方合同约定，光业公司有权解除合同。对唐术兰在上诉中所述，贷款无法办理系光业公司原因导致的意见，本院不予采纳。 二、关于光业公司所主张的违约金的问题。 光业公司主张唐术兰按照双方的合同约定按总房款的10%支付违约金，即44137元，唐术兰认为违约金过高请求调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，一审判决以光业公司的实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调整至10000元，并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费903元，由唐术兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年二月二十日 法官助理  刘 杨 书记员 张秋菡