成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初214号 原告：四川华宇业昊房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段12号。 法定代表人：练渝珊，总经理。 委托诉讼代理人：马青、王江，四川天与律师事务所律师。 被告：张国明，男，1982年7月6日出生，汉族，住四川省剑阁县。 被告：谷明聆，女，1982年4月17日出生，汉族，住四川省荣县。 原告四川华宇业昊房地产开发有限公司（以下简称“华宇业昊房产公司”）与被告张国明、谷明聆商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，于2019年2月21日依法由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华宇业昊房产公司的委托诉讼代理人马青、王江到庭参加了诉讼，被告张国明、谷明聆经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告华宇业昊房产公司向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》及其附件，并将成都市郫都区郫筒镇檬柏西路469号房屋返还原告；2、被告向原告偿还代偿款324000元及利息（按照年利率6%计算，自2018年7月20日起至代偿款偿还之日止。代偿款及其利息在被告已付房款总额中扣除，不足部分由被告另行支付）；3、被告向原告支付购房款总额10%的违约金42749.1元（此笔款项在被告已付购房款总额中扣减，不足部分由被告另行支付）；4、被告向原告支付律师费20000元（此笔款项在被告已付购房款总额中扣减，不足部分由被告另行支付）；5、被告向原告支付因申请保全而产生的担保费2000元（此笔款项在被告已付购房款总额中扣减，不足部分由被告另行支付）；6、被告协助原告办理注销涉案房屋备案登记（合同签约备案号：154411）；7、原告扣除代偿款、违约金、律师费、诉讼费、保全费及因保全产生的担保费等费用后，将剩余已付购房款退还给被告；8、本案诉讼费、保全费及因保全而产生的担保费由被告承担。事实与理由：2012年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定由被告以按揭贷款方式购买原告开发建设的郫都区“华宇·天府花城（南地块）”郫筒镇檬柏西路房屋，面积83.14平方米，房屋总价款为427419元，被告支付首付款128419元，余款299000元向中国银行股份有限公司成都西区支行贷款，原告为被告的借款向贷款银行提供保证担保责任。截止2018年6月30日，被告累计598天未向贷款银行还款，贷款银行遂向原告发送履行保证责任书，要求原告承担保证责任。2018年7月20日，原告履行了代偿责任，向贷款银行归还了324000元。按照《华宇天府花城（南地块）商品房买卖合同附件》附件八第2、（2）④在出卖人为买受人贷款向按揭银行承担保证责任期间内，如因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人须在接到出卖人通知的次日偿还出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金直至买受人付清款项之日止，逾期支付超过十日的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房款百分之十的违约金。为此，被告严重违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告张国明、谷明聆未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的各方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《华宇天府花城（南地块）商品房买卖合同附件》、商品房买卖合同摘要、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、履行连带担保责任通知书、代偿证明、结清证明、邮政快件、关于要求张国明、谷明聆承担逾期还贷责任的催告函、《民事委托代理合同》、发票、成都银行电子银行交易凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定:由被告购买原告开发建设的位于郫县“华宇·天府花城（南地块）”郫筒镇檬柏西路469号房屋，房屋总价款为427419元。同时，双方就逾期付款责任、交付时间、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第五条约定：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款30.05%，其余价款可以向中国银行股份有限公司成都开发西区支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国银行股份有限公司成都开发西区支行，期限：30年。合同第九条关于逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。即（1）逾期在30（含30）日之内，……。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，……。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 同日，在双方签订《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第（1）项约定：首付款之外的房款299000元整由买受人向中国银行股份有限公司成都开发西区支行申请借款的方式进行支付。合同签订后，被告支付了首付款128419元。第一条第二款第（2）项第④小项约定：在出卖人为买受人贷款向按揭银行承担保证责任期间内，如因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人须在接到出卖人通知的次日偿还出卖人已承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其它费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金直至买受人付清款项之日止；逾期支付超过十日的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总购房款百分之十的违约金。 2013年2月6日，原告作为保证人、被告作为借款人、中国银行股份有限公司成都开发西区支行作为贷款人，三方签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，在该合同的附件一中的第四条约定：开发商作为保证人提供连带责任保证。合同签订后，中国银行股份有限公司成都开发西区支行发放了按揭款299000元。 2018年5月14日，中国银行股份有限公司成都开发西区支行向原告华宇业昊房产公司发出了《履行连带担保责任通知书》，告知原告：截至2018年5月13日，被告已连续逾期550天，累计19期未按时足额偿还贷款本息，已构成违约并损害了贷款银行的权益，贷款银行已对被告所贷贷款宣布提前全部收回，要求原告承担连带担保责任，将被告拖欠的贷款本息等费用支付给贷款银行，贷款银行要求原告支付的费用包括贷款剩余本金、预计贷款利息、累计拖欠本金、利息、罚息、律师费、公证费、执行费等合计322209.89元（截止2018年5月13日，具体金额以实际结清日为准）。2018年8月1日，中国银行股份有限公司成都西区支行做出《代偿证明》，载明华宇业昊房产公司履行了代偿款324000元。 2018年9月30日，原告向被告发送了《关于要求张国明、谷明聆承担逾期还贷责任的催告函》，要求被告偿还代偿款项，但被告至今未向原告偿还款项。原告为催收款项与四川天与律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付代理费人民币20000元。 本院认为，原告华宇业昊房产公司与被告张国明、谷明聆签订的《商品房买卖合同》及附件，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。在合同及附件中，双方当事人约定了合同解除条件，即：如买受人未按期偿还贷款本息，导致金融机构追究出卖人保证责任的，出卖人在承担保证责任后，有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》及附件。因被告在履行按揭还贷过程中违约，导致原告承担了担保的连带责任，代被告偿还借款本息及违约产生的其他费用共计324000元。现双方的《商品房买卖合同》及附件中约定的解除条件已经具备，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故原告要求解除《商品房买卖合同》及附件具有事实依据和法律根据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的郫都区“华宇·天府花城（南地块）”郫筒镇檬柏西路469号商品房一套应退还给原告，被告应配合原告到相关部门申请撤销对该《商品房买卖合同》的备案登记。 关于原告主张被告偿还代偿款324000元及利息的问题。因原告已代被告偿还了按揭银行的贷款本息及支付贷款银行产生的公证费、执行费、律师费共计324000元，而根据《商品房买卖合同》约定，原告要求被告偿还代偿款的主张成立，本院予以支持。同时，因原告已向被告发送了《催告函》，要求其限期履行义务，故原告主张的利息应从被告收到《催告函》之日起开始计算，即快件显示签收的2018年10月17日的时间为计算点。 关于原告要求被告支付42749.1元的违约金问题。本院认为，本案被告未能按期偿还贷款，导致原告承担连带保证责任的事实清楚，原、被告双方虽对违约金进行了约定（总房价款的10%即42749.1元），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，原告未举证证明因被告履行债务所产生的损失的大小，故本院酌情予以调整，认定被告应向原告支付逾期违约金20000元。 关于原告为实现债权支付代理费20000元的主张是否成立的问题。根据《商品房买卖合同》约定，因被告的违约行为给原告造成的包括律师费在内的实际损失应由被告承担，属合理范围，本院予以支持。 关于原告主张的保全费2000元的问题，因本案未采取保全措施，未产生保全费用，故本院不予支持。 上述关于被告应当向原告支付的费用，在双方合同解除后，原告与被告可就购房款、代为偿还款项、损失赔偿金等一并进行结算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告四川华宇业昊房地产开发有限公司与被告张国明、谷明聆于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》及《华宇天府花城（南地块）商品房买卖合同附件》； 二、被告张国明、谷明聆在本判决生效之日起十日内，配合原告四川华宇业昊房地产开发有限公司办理位于“华宇·天府花城（南地块）”郫筒镇檬柏西路469号商品房房屋的注销登记，并将上述房屋退还给原告四川华宇业昊房地产开发有限公司； 三、被告张国明、谷明聆在本判决生效之日起十日内向原告四川华宇业昊房地产开发有限公司支付代偿款324000元及利息（利息的支付方式：以代偿款324000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息，计算至付清之日止）； 四、被告张国明、谷明聆在本判决生效之日起十日内向原告四川华宇业昊房地产开发有限公司支付违约金20000元； 五、被告张国明、谷明聆在本判决生效之日起十日内向原告四川华宇业昊房地产开发有限公司支付律师代理费20000元； 六、驳回原告四川华宇业昊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，减半收取案件受理费3566元，由被告张国明、谷明聆承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 朱成均 二〇一九年二月二十一日 法官助理 周 珮 书 记 员 陈 茜