西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2018）藏01民终515号上诉人（原审被告）：西藏西展工贸有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：何升宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨婧，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：拉萨市歌舞团，住所地拉萨市。法定代表人：卫东，该团团长。委托诉讼代理人：达瓦扎西，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：根绒青措，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。原审第三人：吴丹通讯，经营场所拉萨市。经营者：何芳芳，女，1990年8月20日出生，汉族。原审第三人：八方达通讯，经营场所拉萨市。经营者：孙实云，男，1962年10月25日出生，汉族。原审第三人：世纪天成数码，经营场所拉萨市。经营者：伍文灿，男，1992年10月26日出生，汉族。原审第三人：郎琪通讯，经营场所拉萨市。经营者：王腾，男，1987年10月21日出生，汉族。原审第三人：湘如移动数码店，经营场所拉萨市。经营者：周新明，男，1977年6月6日出生，汉族。原审第三人：鑫众通讯，经营场所拉萨市。经营者：张玲，女，1988年10月14日出生，汉族。原审第三人：福湘移动数码，经营场所拉萨市。经营者：李晓，男，1980年11月24日出生，汉族。原审第三人：鑫铂通讯，经营场所拉萨市。经营者：黄镇，男，1992年12月4日出生，汉族。原审第三人：拉萨威泰通讯器材有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：谢忠来，该公司经理。原审第三人：张文，男，汉族，1987年8月2日出生，经商，现住拉萨市。原审第三人：何家元，男，汉族，1970年7月24日出生，经商，现住拉萨市。上诉人西藏西展工贸有限公司（以下简称西展公司）因与被上诉人拉萨市歌舞团（以下简称市歌舞团）、原审第三人吴丹通讯、八方达通讯、世纪天成数码、郎琪通讯、湘如移动数码店、鑫众通讯、福湘移动数码、鑫铂通讯、拉萨威泰通讯器材有限公司、张文、何家元房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人西展公司的委托诉讼代理人杨婧，被上诉人市歌舞团的委托诉讼代理人达瓦扎西、根绒青措到庭参加了诉讼。原审第三人吴丹通讯、八方达通讯、世纪天成数码、郎琪通讯、湘如移动数码店、鑫众通讯、福湘移动数码、鑫铂通讯、拉萨威泰通讯器材有限公司、张文、何家元经传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人西展公司向本院提出上诉请求：1.撤销（2017）藏0102民初2012号民事判决书，驳回市歌舞团的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由市歌舞团承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据认定错误，市歌舞团并非本案适格诉讼主体，其对案涉房屋无所有权、处分权，故无权提起本次诉讼。本案中，双方当事人之间形成了不定期租赁关系，故市歌舞团主张占有使用费，不符合法律规定。另，西展公司在签订合同时交纳了310000元押金，如果法院认定西展公司返还案涉房屋，该笔押金应从尚未支付的租金中予以扣除。此外，一审法院在审理本案时遗漏了必要诉讼参加人，故程序存在问题。据此，请二审法院支持西展公司的上诉请求。被上诉人市歌舞团答辩称：1.双方当事人之间存在租赁合同法律关系，故西展公司作为本案适格的诉讼主体，符合法律规定，且西展公司未能提交证据证明西藏中铁银桥寻呼有限公司或拉萨市城关区人民政府（以下简称城关区政府）为本案适格的诉讼主体；2.双方当事人之间并未形成不定期租赁合同关系，故市歌舞团主张案涉房屋的占有使用费于法有据；3.案涉合同的主体为西展公司与市歌舞团，其他当事人就案涉合同本身而言无任何权利义务，因此是否追加并不影响本案的审理；4.西展公司在一审时并未主张扣除310000元押金，按照相关法律规定，除非双方当事人在二审时达成调解，否则不应支持该项主张。原审原告市歌舞团在一审时提起的诉讼请求为：1.请求判令市歌舞团与西展公司之间的租赁合同关系期满终止；2.请求判令西展公司、第三人搬离并返还案涉房屋；3.请求判令西展公司支付拖欠的租金620000元、支付房屋占用使用费180833元，以及逾期腾房占有使用费用155000元，共955833元；4.请求判令由西展公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：市歌舞团和西展公司于2009年10月30日签订的《拉萨市歌舞团商品房租赁合同》约定：市歌舞团将案涉房屋承包给西展公司。房屋位于林廓东路40号，市歌舞团大门两侧一至二楼的所有商品用房共计24间，承包期间为七年（自2009年8月1日至2016年7月31日），承包费620000元分两次交纳，每次交纳金额为310000元整，每年6个月的第一个月交清，不得拖延。逾期超过一个月，市歌舞团有权收回商品房及商品房的管理权。在签订合同时，西展公司需交纳承包押金310000元。如果西展公司违约，损失从押金中扣除。如果城市规划需要拆迁重建，西展公司应无条件服从拆迁，合同自然解除。但重建后可继续承包。其他非市歌舞团因素造成的损失，市歌舞团可根据西展公司所损失的程度适当减免房租，但不负赔偿责任。2011年11月10日，市歌舞团出具的《关于商品房的补充说明》载明：根据拉政办发（2009）151号《关于拉萨市2009年主城区范围内街景改造有关工作的通知》的文件规定，案涉房屋在街景改造历时8个多月的过程中，给承租方造成了一定的损失。为了弥补这一损失，可在承租方期满后，在租金不变的前提下给予延期承租一年的时限。拉萨市城关区人民政府办公室及市歌舞团于2017年4月12日向西展公司出具了《关于西藏西展工贸有限公司享有优先承租城关区林廓东路临街商品房的函》载明：“因城市整体规划需要，你公司所承租的原拉萨市××路一底的商品房（房屋坐落：坐东朝西。北邻大吉酒店，南邻现城关区人民政府）需要拆迁，需在规定时间内进行整体搬迁。如果城关区在今后整体规划中在贵公司原所承租的的位××路一底的商品房原址重建有商业性质或商品房，贵公司在同等条件下享有优先承租权”。拉萨市城关区人民政府办公室及市歌舞团于2017年4月12日向西展公司出具了《关于减免原拉萨市歌舞团林廓东路临街商品房房租的函》载明：“因城市整体规划需要，你公司所承租的原拉萨市××路一底的商品房（房屋坐落：坐东朝西。北邻大吉酒店，南邻现城关区人民政府）需要拆迁，需在规定时间内进行整体搬出。经城关区人民政府与拉萨市歌舞团、承租方协商，拉萨市歌舞团原则同意减免2016年8月1日至2017年4月30日期间西藏西展工贸有限公司应交纳的房租”。拉萨市城关区人民政府办公室及市歌舞团于2017年8月1日向西展公司出具了《告知书》一份，载明：“西藏西展工贸有限公司（租赁各商户）：按照市委、市政府用以部署和老城区改造及八廓商城建设的实际需要，2013年3月城关区大院整体搬迁委党校及拉萨市××路）。根据2014年2月14时任市委副书记、市长张延清在市民服务中心召开现场会议精神，要求拉萨市歌舞团尽快腾空办公场地及移交商品房管理权限。我区于2016年7月1日接管原歌舞团商品房。根据拉萨市歌舞团提供的移交书、拉萨市歌舞团商品房租赁合同及拉萨市歌舞团关于商品房的补充说明，此商品房租赁已于2017年7月31日租赁合同到期。根据拉萨市委、市政府2017年整体规划及拆迁部署，鉴于该租赁合同已于2017年7月31日到期，现要求城关区政府对原拉萨市歌舞团商品房进行拆除，在原址上建设透视围墙及绿化，不再修建商铺出租房。综合上述情况，现告知如下：一、租赁合同及补充说明已于2017年7月31日到期。二、腾空时限：2017年8月1日至2017年8月15日。三、请各商户务必清理个人商品，丢失概不负责。四、西藏西展工贸有限公司做好商品房腾空及收回移交手续；五、我区将于2017年8月16日进行全封闭式拆除施工。城关区政府鉴于西藏西展工贸有限公司及各驻商户在租赁期间遵纪守法，文明经营，为经济发展和社会稳定做出了应有贡献，将免除2016年7月31日至2017年7月31日一年的商品房租金（陆拾叁万元整）及2015年7月至2017年7月水费。若西藏西展工贸有限公司及各驻商户，不按照告知书限定时限逾期搬离，城关区政府将终止此商品房租赁合同，收回使用权并依法拆除。同时对拖欠的一年（2016年7月31日至2017年7月31日）的商品房租金（陆拾叁万元整）及2015年7月至2017年7月31日水费等予以追缴”。在庭审中针对案涉房屋的使用状态，西展公司及第三人认可涉案房屋截至2018年4月29日由其占有使用，但西展公司及第三人称自2018年4月30日后涉案标的物已不存在，对此一审法院于2018年5月13日去现场核实，该涉案房屋确已不存在。一审法院认为，本案的争议焦点系：一、双方当事人之间签订的是租赁合同还是承包合同；二、市歌舞团是否为适格主体。针对双方当事人之间签订的是租赁合同还是承包合同的争议焦点。市歌舞团主张双方之间签订的是房屋租赁合同，西展公司在庭审中主张双方签订的是承包合同。一审法院认为，租赁合同关系是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而承包关系是发包人收取承包费，并要求承包人对承包标的物保持一定的安全标准，将承包经营权让与承包人，交付承包经营标的物，不得干预承包方的生产经营自主权。根据市歌舞团与西展公司签订的《拉萨市歌舞团商品房租赁合同》以及双方当事人的当庭陈述，一审法院认为市歌舞团将案涉房屋出租给西展公司使用，西展公司按照约定支付租金从而进行收益，故双方之间形成的是房屋租赁合同关系。针对市歌舞团是否为适格主体的争议焦点。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，市歌舞团须与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，首先，市歌舞团在庭审中向法庭解释了涉案房屋来源，且双方当事人均认可签订的《拉萨市歌舞团商品房租赁合同》的真实性，西展公司在答辩中称租赁期满后双方之间形成了不定期租赁合同关系，以及其向市歌舞团交纳2017年5月1日至2017年10月31日租金310000元时，市歌舞团拒收的陈述，均能够证明西展公司认可双方之间的合同关系，市歌舞团系案涉合同的相对方；其次，西展公司与市歌舞团租赁合同关系已存在多时，在西展公司使用期间，无任何第三人主张权利。综上，双方当事人之间形成了房屋租赁关系，并且双方履行了合同内容。在合同履行过程中，双方发生了纠纷，市歌舞团作为合同一方当事人与本案有直接的利害关系，故其具备诉讼主体资格。市歌舞团主张确认租赁合同关系期满终止的诉讼请求。鉴于《拉萨市歌舞团商品房租赁合同》和《关于商品房的补充说明》约定的租期届满日为2017年7月31日，因双方约定的租赁合同届满，合同自然终止，且双方也未形成新的租赁合同关系，故一审法院支持了市歌舞团的该项诉讼请求。本案的案涉房屋，经核实已不存在，故市歌舞团主张西展公司、第三人搬离并返还承租房屋的诉讼请求，一审法院未予支持。市歌舞团主张西展公司支付自2016年8月至2017年7月的租金620000元的诉讼请求。鉴于市歌舞团在《关于减免原拉萨市歌舞团林廓东路临街商品房房租的函》明确载明减免西展公司自2016年8月1日起至2017年4月30日期间的租金，而市歌舞团出具的《告知书》形成时间为2017年8月1日，虽载有减免条件，但《函》出具的时间早于《告知书》，且间隔时间较长，同时《函》中也未载明应与之后形成的相关文书一并解读的内容。一审法院认为，市歌舞团对自己的民事行为应当承担相应的责任，私自变更对自己不利的内容，对西展公司不应发生效力，故市歌舞团在《关于减免原拉萨市歌舞团林廓东路临街商品房房租的函》中载明的内容对其具有约束力，而庭审中市歌舞团对减少租金的相关事宜未主张，也未提交证据，故一审法院认定市歌舞团免除西展公司自2016年8月1日起至2017年4月30日期间的租金。西展公司在庭审中辩称市歌舞团不收取2017年5月1日起至2017年10月31日期间的租金，并非西展公司不支付，但对此没有提交证据，故按照合同约定市歌舞团有权主张自2017年5月1日起至2017年7月30日租金，西展公司应向市歌舞团支付租金155000元。市歌舞团主张西展公司自2017年8月1日起2017年11月15日期间支付占有使用费用180833元的诉讼请求。鉴于市歌舞团与西展公司约定的租赁期间届满，且西展公司未举证证明双方当事人之间形成不定期租赁合同关系，以及西展公司和第三人在2017年8月1日起2017年11月15日期间仍占有使用案涉房屋，故对市歌舞团参照租金向西展公司主张占有使用费用180833元的诉讼请求，一审法院予以了支持。市歌舞团主张西展公司支付自2017年11月16日至2018年2月15日期间逾期腾房占有使用费用155000的诉讼请求。鉴于合同期满终止，双方也未形成新的租赁关系，但2017年11月16日起至2018年2月15日期间涉案房屋仍处于西展公司及第三人占有状态，故对市歌舞团参照租金向西展公司主张的逾期腾房占有使用费155000元的诉讼请求，一审法院亦予以了支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、西藏西展工贸有限公司自本判决生效之日起十日内向拉萨市歌舞团支付租金155000元；二、西藏西展工贸有限公司自本判决生效之日起十日内向拉萨市歌舞团支付房屋占有使用费180833元；三、西藏西展工贸有限公司自本判决生效之日起十日内向拉萨市歌舞团支付逾期腾房占有使用费155000元；四、驳回拉萨市歌舞团的其他诉讼请求。案件受理费13358.33元，由西藏西展工贸有限公司负担5083元，由拉萨市歌舞团负担8275元。本院二审期间，西展公司围绕其上诉请求向本院提交了加盖有市歌舞团财务专用印章的《西藏自治区资金往来收据》原件一份，欲证明西展公司向市歌舞团交纳310000元押金的事实。市歌舞团质证称，认可证据的真实性及西展公司所要证明的事实，但由于西展公司在一审时并未提出反诉或扣除押金的主张，且西展公司未在一审时向法院提交该份证据，故除非双方达成调解，否则不应支持西展公司的该项主张。本院认为，基于市歌舞团认可该份证据的真实性，本院对此予以采信。该份《收据》能够证明2009年11月11日西展公司向市歌舞团交纳押金310000元的事实。市歌舞团围绕其抗辩理由向本院提交了《拉萨市人民政府关于置换大吉酒店有限公司部分建设用地的批复》和《市政府国土规划类专题会议纪要》复印件各一份，欲证明案涉房屋所在土地因纳入市政规划范围，从而导致进行拆迁的事实。西展公司质证称，对该组证据的真实性予以认可，但表示市歌舞团及城关区政府曾承诺案涉房屋所在土地规划为商业用地的，西展公司享有优先承租或购买的权利。本院认为，基于上诉认可该份证据的真实性，本院对此予以采信。该组证据能够证明2015年6月3日，拉萨市人民政府召开专题会议，会议研究了《关于置换西藏大吉酒店有限公司部分建设用地的请示》（拉城规发〔2015〕123号）。2015年9月18日，拉萨市人民政府就《关于置换西藏大吉酒店有限公司部分建设用地的请示》向拉萨市城乡规划局作出批示。本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案主要的争议焦点为：1.市歌舞团是否系本案适格的诉讼主体；2.市歌舞团的各项诉讼请求能否得到支持；3.西展公司交纳的310000元押金是否要进行扣除。现评析如下：关于市歌舞团诉讼主体资格的认定问题。本案中，西展公司主张市歌舞团并非案涉房屋的所有、使用权人，故不具备作为本案适格诉讼主体的资格。对此，本院认为，双方当事人对彼此系《拉萨市歌舞团商品房租赁合同》、《关于商品房的补充说明》中相对方的事实均予以认可，且截止租期届满，双方当事人一直都在履行该合同，基于此，市歌舞团以出租人的身份，享有向作为承租人的西展公司主张返还租赁物、支付租金等请求权，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的“原告须与本案有直接利害关系”的起诉条件，故一审法院认定市歌舞团具备诉讼主体资格正确，本院予以确认。关于对市歌舞团诉讼请求的认定问题。本案中，西展公司主张合同到期后，市歌舞团对西展公司继续使用租赁房屋并未提出异议，故双方当事人之间形成了不定期租赁合同。对此，本院认为，依照《拉萨市歌舞团商品房租赁合同》、《关于商品房的补充说明》的约定，案涉房屋的租赁期限于2017年7月31日届满，而市歌舞团和城关区政府于2017年8月1日出具《告知书》要求西展公司于2018年8月1日至2018年8月15日期间腾退房屋，即表示租赁期限届满后市歌舞团对西展公司继续使用案涉房屋提出了异议，故西展公司关于双方形成不定期租赁合同的主张不能成立。另西展公司主张市歌舞团与城关区政府就减免租金及优先承租商品房等事宜联合出函，且在西展公司主动向市歌舞团交纳2017年5月1日之后的租金时，市歌舞团拒绝收取，并告知西展公司与城关区政府相关部门接洽，故在租赁期限后期，实际与西展公司履行租赁合同的相对方，已经变更为城关区政府。对此，市歌舞团提出因案涉房屋所在土地涉及市政规划，城关区政府为落实规划相关会议精神而开展了部分工作的抗辩理由。本院认为，2017年4月12日市歌舞团与城关区政府向西展公司下发的《关于减免原拉萨市歌舞团林廓东路临街商品房房租的函》中载明“拉萨市歌舞团原则同意减免……”的内容能够证实，该时间段市歌舞团仍在行使其作为出租人所享有决定减免承租人交纳租金的权利，此时西展公司与市歌舞团仍为租赁合同的相对方。另西展公司为证明其主张所提交的《关于缴房租费一事的报告》为复印件，无法证明合同履行期间出租人发生变更的情况，故租赁期限内，西展公司履行支付租金义务的对象仍为市歌舞团。本院还认为，根据一审查明的事实，案涉合同的租赁期限为2017年7月31日，西展公司自2016年8月1日起未再交纳租金，直至2018年4月29日，案涉房屋仍被西展公司及第三人占有，故西展公司应当依约履行自2016年8月1日起至2017年7月31日租赁期限内所产生租金的给付义务，但由于市歌舞团和城关区政府于2017年4月12日作出的《关于减免原拉萨市歌舞团林廓东路临街商品房房租的函》中明确载明因案涉房屋受“3·14”事件以及拉政办发【2009】151号（穿衣戴帽）的影响，市歌舞团原则同意减免西展公司自2016年8月1日起至2017年4月30日期间的租金，故西展公司只需支付2017年5月1日至2017年7月31日租金。对此，市歌舞团虽提出减免租金的条件为西展公司按照《告知书》的要求腾退房屋，但本院认为，形成时间先于《告知书》的《函》中并未约定上述条件，故市歌舞团的该项主张不能成立。据此，一审法院对市歌舞团要求西展公司支付拖欠租金620000元的诉讼请求，只支持155000元（620000元年租金÷12月×3个月），认定事实正确，于法有据，故本院予以确认。另市歌舞团还主张租赁期届满后西展公司仍占有案涉房屋的相关费用。对此，本院认为，根据本案在卷证据《拉萨市人民政府关于置换大吉酒店有限公司部分建设用地的批复》、《市政府国土规划类专题会议纪要》、《国有土地回收协议》以及《告知书》中所载明“我区于2016年7月1日接管原歌舞团商品房”的内容能够证实，由于案涉房屋及所在土地纳入市政规划范畴，故城关区政府从市歌舞团接管了租赁房屋并享有了事实上的处分权。期间市歌舞团与西展公司之间的租赁合同虽未履行完毕，但城关区政府并未提出异议，并与市歌舞团共同向西展公司出具了有关租金减免以及优先承租等事宜的《函》，即市歌舞团与西展公司的租赁合同仍在依约履行。2018年8月1日，双方当事人之间的租赁期限届满后，城关区人民政府向西展公司及各租户出具了《告知书》，明确案涉房屋已由其接管，要求西展公司腾退房屋，系行使其作为案涉房屋处分权人所享有的权利，而市歌舞团在该份《告知书》上加盖印章，说明其对《告知书》中载明的内容予以认可，因此，租赁期限届满后西展公司仍占有使用案涉房屋的行为相对应的是城关区政府对案涉房屋的处分权，而此时由于市歌舞团与西展公司之间的租赁合同期满终止，除尚未支付的租金外，市歌舞团对案涉房屋不再享有任何权利，故市歌舞团主张要求西展公司支付占有使用费、逾期腾房占有使用费的诉讼请求不应得到支持。对此，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于310000元押金的问题。本案二审时，西展公司向本院提交了《西藏自治区资金往来收据》，并主张应从尚未支付的租金中扣除310000元押金。对此，市歌舞团表示认可该项事实，但由于西展公司并未在一审时提出该主张，且《西藏自治区资金往来收据》亦不属于新证据，故西展公司的上述请求不应得到支持。本院认为，西展公司所提出的扣除押金的请求，系二审提出的新主张，对此本院在庭审时组织双方进行调解，但并未达成调解合意，且市歌舞团不同意在本案中对西展公司的该项主张进行一并审理，故西展公司可以就返还押金的主张，另行提起诉讼。综上所述，上诉人西展公司的部分上诉人请求能够成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西藏自治区城关区人民法院（2017）藏0102民初2012号民事判决第一项即“被告西藏西展工贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告拉萨市歌舞团支付租金155000元（大写：拾伍万伍仟圆整）”；二、撤销西藏自治区城关区人民法院（2017）藏0102民初2012号民事判决第二项即“被告西藏西展工贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告拉萨市歌舞团支付房屋占有使用费180833元（大写：拾捌万零捌佰叁拾叁圆整）”、第三项即“被告西藏西展工贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告拉萨市歌舞团支付逾期腾房占有使用费155000元（大写：拾伍万伍仟圆整）”和第四项即“驳回原告拉萨市歌舞团的其他诉讼请求”；三、驳回上诉人西藏西展工贸有限公司的其他上诉请求；四、驳回拉萨市歌舞团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13358.33元（被上诉人拉萨市歌舞团已预交），由上诉人西藏西展工贸有限公司负担2166.2元，由被上诉人拉萨市歌舞团负担11192.13元。二审案件受理费8662.49元（上诉人西藏西展工贸有限公司预交13358.33元），由上诉人西藏西展工贸有限公司负担2735.5元，由被上诉人拉萨市歌舞团负担5926.99元。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建川审 判 员 根堆然吉审 判 员 拉  姆二〇一九年二月二十七日法官助理 王  静书 记 员 史 新 辰