湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初10294号原告刘嘉琳，女，1986年4月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人贺征，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人胡卫东，湖南五之律师事务所律师。被告湖南三标房地产开发有限公司,住所地长沙市岳麓区岳麓大道**麓江春公寓**。法定代表人黄宏暖，该公司董事长。委托诉讼代理人田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。原告刘嘉琳与被告湖南三标房地产开发有限公司（以下简称“三标公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘嘉琳的委托诉讼代理人贺征、被告三标公司的委托诉讼代理人田新宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘嘉琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计62122元（自2014年6月28日计算到2017年6月27日）；2.判令被告返还原告补差价款2148元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定被告出售房屋，建筑面积为129.42平方米，房屋总金额567326元；合同同时约定：被告应在商品房交付使用后545日内完成商品房的初始登记，初始登记后185日内办妥原告的房屋所有权证。所有权证办妥后365日内办好土地使用权证，如被告未按约定期限办理上述登记或手续自合同规定期限第二天至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金；合同还约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，据实结算房价款，即当实际面积小于预算面积时，按差价返还原告。合同签订之后，原告按约定支付了房屋价款，房屋在2011年交付使用，被告应于2014年前为原告办妥房屋所有权证，但被告拖延到2017年6月27日才办妥不动产证利登记证书，被告应当按约定支付违约金62122元，房屋实际面积为128.93平方米，小于合同约定面积0.49平方米，被告应当按约定支付补差价款2148元。由于被告拒不承担责任，为维护原告自身合法权益，原告诉至人民法院，请求判如所请。被告三标公司辩称：本案是基于麓江春项目延期办证产生的纠纷，而延期办证的根本原因是原总经理和财务总监侵吞公司资产，导致楼盘烂尾，当时在政府有关部门的协调下，由最大的受害人即当时的承建商入驻公司接手楼盘，在当时恶劣的条件下如期完成了主体施工，所以楼盘是如期交付的，但是在之后办证过程中，之前埋下的隐患全面爆发，导致无法办理产权登记。鉴于此，1.被告并无过错，基于当时特殊条件，新股东入驻公司未办理工商变更登记，但现在公司实际股东不仅无过反而有功；2.不能如期办理产权登记，业主也有一定过错，本楼盘之前在法院也有纠纷，当时只提供了楼盘照片为证据，此次被告提供了行政机关的配合文件，请求结合两次开庭结果进行认定；3.基于上述两点原因，业主主张的违约金过高，严重违背公平与合理性；4.业主的起诉已经超过诉讼时效，本案涉案房屋是在2011年交房，合同约定交付房屋后545日办理权证。依据最高院司法解释的相关规定，到2017年已经超过两年诉讼时效，故本案诉讼时效早已超过。经审理查明：2010年2月6日，原告刘嘉琳与被告三标公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD0903271307)及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区岳麓大道89号麓江春第2幢N单元13层1307号房。双方在合同中约定房屋建筑面积共129.42平方米，房屋单价为每平方米4383.60元，总价款为567326元，交房时间为2011年6月30日前。合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，2.双方自行约定：如果竣工实测面积与预售面积存在差异，双方同意据实结算房价款，即：房价补差款=（竣工实测面积-预售面积）×商品房预售总价款/预售面积。当竣工实测面积大于预售面积时，由买受人向出卖人补交上述“房价补差款”，当竣工实测面积小于预售面积时，由出卖人将上述“房价补差款”返还买受人。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后545日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后185日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1.买受人解除合同……；2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。该合同还就物业服务等问题进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年6月30日，被告将原告所购买的房屋交付给了原告。2017年6月27日，涉案房屋办理了不动产权证，登记权利人为原告刘嘉琳，登记的房屋建筑面积为128.93平方米。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、发票、契税完税证、收据、结算单、不动产权属证书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告刘嘉琳与被告三标公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内为原告办理好不动产权属证书，应当承担违约责任。原告主张逾期办证的违约金从2014年6月28日起算，被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效。依据双方合同第十九条约定，被告于2011年6月30日向原告交付房屋，故被告应在房屋交付原告使用后1095日内即为原告办理不动产权属证书。因原告请求被告承担逾期办证违约金属于债权的范畴，应受三年诉讼时效的限制。据此，原告关于逾期办证违约金的诉请，从起诉之日（2018年12月14日本院收到原告提交的诉状）起三年前的违约金超过了诉讼时效，本院不予支持；但三年以内的违约金请求，并没有超过诉讼时效，应予支持。涉案房屋已于2017年6月27日取得了不动产权证，故原告主张的违约金从2015年12月14日起计算至2017年6月27日止。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2015年12月14日起至2017年6月27日止逾期办证的违约金9548元。对原告按照不动产权证登记面积与合同约定面积所主张的面积差价款，被告对此无异议，本院根据双方合同约定及不动产权登记证书的记载，计算被告应当向原告退还的面积差价款为2148元[（129.42-128.93）×567326÷129.42]，对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告湖南三标房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘嘉琳支付逾期办证违约金9548元；二、限被告湖南三标房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告刘嘉琳房屋差价款2148元；三、驳回原告刘嘉琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取703元，诉讼保全费620元，共计1323元，由被告湖南三标房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一九年二月二十六日书记员  张小芹