四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终1144号 上诉人(原审被告):帅志明,男，1952年2月4日出生,汉族,住邛崃市。 委托诉讼代理人：候东林，四川铭拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永明，四川铭拓律师事务所律师。 上诉人(原审被告):汤群文,女,1955年10月18日出生，汉族,住邛崃市。（到庭） 委托诉讼代理人：候东林，四川铭拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永明，四川铭拓律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):帅小琼,女,1985年2月28日出生,汉族,住邛崃市。 委托诉讼代理人：廖安泰，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨彬，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 上诉人帅志明、汤群文因与被上诉人帅小琼农村房屋买卖合同纠纷一案，帅志明、汤群文不服四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初3055号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。帅志明、汤群文及其委托诉讼代理人候东林，帅小琼及其委托诉讼代理人廖安泰、杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 帅志明、汤群文上诉请求：请求依法撤销四川省邛崃市（2018）川0183民初3055号民事判决，驳回帅小琼的全部诉讼请求。事实和理由：1.《卖房协议》是不成立的。作为涉案房屋的所有权人帅志明并未在卖房协议上签字、捺印，其没有将房屋出售给帅小琼的意愿，同时，帅小琼关于涉案的3000元房款系当天当场支付的陈述明显与常理不符，没有支付凭证。两见证人与帅小琼存在利害关系且证人证言高度一致，一审法院不应采信。2.涉案房屋由于帅小琼私自搬进去居住并且将房屋予以修缮，帅志明、汤群文也从多次找其协商此事。同时，由于村集体将房屋权属证书交给帅小琼转交，但帅小琼一直拒绝转交。因帅志明、汤群文不懂法律，所以在本案纠纷前并未采用法律手段予以维权。一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法支持上诉请求。 帅小琼辩称，1.双方当事人曾是四川省邛崃市高埂镇高埂村5组同一集体经济组织成员。帅小琼购房时属于独立无房户。合同签订后，帅小琼按照约定支付了购房款，帅志明、汤群文也将所卖房屋交付。2.双方当事人关于买卖房屋的意思表示是真实明确的。首先，以房屋买卖协议为依据，并且两见证人也能够反映出双方对房屋买卖的意思是清楚的，不存在非法居住、占有的情况。本案的两位见证人与本案各方当事人的关系的问题，两位见证人是在合同中明确载明的见证人，并非是作为亲属关系来做的见证人，并且两位见证人与本案的各方当事人都具有亲属关系。其次，帅志明有明确的房屋买卖的意思表示，帅志明、汤群文系夫妻关系，且在签订房屋买卖协议时两上诉人都是同时在场的，无论帅志明本人是否签字，但其当时客观上是在场的，见证人也证明其是在场的。即便没有帅志明的签字，协议上多处手印绝对是帅志明按的。且由汤群文签字也是符合表见代理的规定。最后，帅志明、汤群文对卖房一直是予以认同的，这么多年，没有提出异议。帅小琼一直居住，直到涉及到房屋拆迁，提出要求过户，帅志明、汤群文才主张没有卖房的意思表示，显然与客观事实不符合。涉案房屋客观上是农村中要垮的房屋，当时仅价值3000元。如果帅志明、汤群文认为这房款没有支付，不影响本案合同的效力，以另行主张房款而非主张合同无效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，帅志明、汤群文拒不履行过户登记手续的行为已严重损害帅小琼的合法权益。请求二审法院依法驳回其上诉请求。 帅小琼向一审法院提出诉讼请求：1.确认帅小琼、帅志明、汤群文于2011年2月24日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令帅志明、汤群文协助帅小琼办理位于邛崃市高埂镇高埂村5组90号1栋1层90号房屋的买卖过户登记。 一审法院认定如下事实：帅志明和帅小琼原均系邛崃市高埂镇高埂村**的村民，约2017年8月帅志明将户籍迁入邛崃市羊安镇高河村**。2011年2月24日，帅小琼和帅志明、汤群文在周某、帅某的见证下达成了《卖房协议》，协议约定：帅小琼以3000元的价格购买帅志明所有的位于邛崃市高埂镇高埂村90号1栋1层90号的房屋。汤群文在《卖房协议》上签字捺印。涉案房屋已办理房屋所有权证和集体土地使用权证。房屋所有权证的权证号为邛房权证监证字第××号号，登记权利人为帅志明单独所有，房屋性质为农村集镇房屋。集体土地使用权证的登记号为：邛集用（2009）第88756号，用地性质为农村宅基地及其他，土地使用权人为帅志明（户）。另查明，涉案房屋从2011年至今一直由帅小琼居住使用，该房屋的房屋所有权证和集体土地使用权证均在帅小琼的手中，帅小琼名下无房屋产权登记；帅志明与汤群文于1985年10月20日登记结婚。 一审法院认为，审理中，帅志明辩称其未在《卖房协议》上签字和捺印，但证周某良帅某蓉的证言能证明买房一事帅志明在场并且知晓，另涉案房屋从《卖房协议》签订后一直由帅小琼居住使用，且该房屋的房屋所有权证和集体土地使用权证均在帅小琼的手中，帅志明对此也未提出异议，故即使帅志明的辩称成立，基于上述情况帅小琼相信汤群文有代理权且其善意无过失，汤群文的行为构成表见代理，汤群文签订的《卖房协议》对帅志明发生法律效力。帅小琼与帅志明、汤群文于2011年2月24日签订的买卖合同的标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据我国土地管理法及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民和非集体经济组织成员非经法定程序均不得享受农村的宅基地使用权。帅小琼与帅志明原均系邛崃市高埂镇高埂村**的村民，双方签订的农村房屋买卖合同没有违反法律的强制性规定，应属有效，各方当事人均应全面履行各自的义务，故一审法院对帅小琼的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决： 一、确认帅小琼与帅志明、汤群文于2011年2月24日签订的《卖房协议》有效；二、在具备办理不动产登记转移的情况下，帅志明和汤群文在十五日内协助帅小琼办理位于邛崃市高埂镇高埂村五组90号1栋1层90号房屋（房屋所有权证的权证号为邛房权证监证字第××号号、集体土地使用权证的登记号为：邛集用（2009）第88756号）的不动产转移登记。案件受理费（减半收取）50元，由帅小琼负担。 二审中，双方当事人均未举示新证据。帅志明、汤群文于二审向案涉《卖房协议》上的“帅志明、汤群文”的签名是否系本人签字进行笔迹鉴定。帅小琼表示，双方买卖房屋意思表示真实，该司法鉴定申请主要意图是拖延时间，不同意鉴定。 本院二审依法对一审法院审理查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点系案涉《卖房协议》是否有效并继续履行的问题。首先，从案涉合同的履行情况来看，涉案房屋从《卖房协议》签订后一直由帅小琼居住使用，且持有该房屋的权属证书原件，帅志明在本案诉讼前对此从未提出异议。帅志明、汤群文关于帅小琼系强行占用房屋、无正当理由拒绝转交权属证书的主张除其单方陈述外并无相应的证据予以佐证。其次。从案涉合同的签订情况来看，证周某良帅某蓉系协议见证人，并与双方当事人均有亲属关系，帅某蓉系帅志明的亲妹妹。上述证人证言相互印证，且《卖房协议》内容能够印证，不属因存在利害关系不应采信的证人证言的情形。第三，帅小琼与帅志明原均系邛崃市高埂镇高埂村**的村民，双方签订的农村房屋买卖合同没有违反法律的强制性规定。故一审法院认定案涉协议有效，并对帅小琼要求过户的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。 关于本案是否应当启动鉴定程序的问题。本院认为，案涉鉴定意见是民事诉讼法规定的一种证据形式，为了提高诉讼效率，保障当事人的诉讼权利，在诉讼程序中特别是二审中启动鉴定，鉴定事项应当与待证事实必须要具有相当的必要性和充分关联性。如上所述，本案查明的事实和采信的证据已经能够证实案涉合同系双方当事人真实意思表示的情况下，本院对帅志明、汤群文的笔迹鉴定申请不予准许。 综上，帅志明、汤群文的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由帅志明、汤群文负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年二月二十八日 书记员 邱 灿