湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂民初91号原告：候静，女，汉族，1971年5月27日出生，住上海市南汇区新场镇果园村143号1室，现住上海市浦东新区。原告：朱智勇，男，汉族，1971年4月27日出生，住上海市南汇区新场镇果园村143号1室，现住上海市浦东新区。两原告委托诉讼代理人：闵天阳，北京市中银（上海）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：万国华，北京市中银（上海）律师事务所律师。被告：湖北联丰股权投资有限公司（原湖北正煊股权投资有限公司）。住所地：湖北省武汉市东湖开发区珞喻路889号武汉光谷中心花园A座12层01号。法定代表人：陈加军，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍纯，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思琪，湖北今天律师事务所律师。第三人：上海益流置业发展有限公司。住所地：上海市浦东新区南汇工业园沪南路9828号。法定代表人：徐建德。原告候静、朱智勇因与被告湖北联丰股权投资有限公司、第三人上海益流置业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，于2018年10月10日向本院提起诉讼，本院依法受理后，由民事审判第一庭审判员王潜勇担任审判长，审判员王捷明、张之婧参加的合议庭进行了审理。朱智勇及其与候静的共同委托诉讼代理人闵天阳、万国华，湖北联丰股权投资有限公司（以下简称联丰投资公司）的委托诉讼代理人鲍纯、王思琪到庭参加诉讼。第三人上海益流置业发展有限公司（以下简称益流置业公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱智勇、候静提出诉讼请求：1、不得执行位于上海市××新区宣桥镇××单元××室的房屋的房屋；2、解除上述房屋的查封；3、请求确认上述房屋属于朱智勇、候静所有。事实和理由：2018年6月26日，湖北省高级人民法院对联丰投资公司诉刚泰集团有限公司、益流置业公司等借款纠纷一案作出（2018）鄂民初551-1号民事裁定，查封益流置业公司位于上海市××新区××套房屋。2018年7月18日，朱智勇、候静对查封标的提出书面异议。湖北省高级人民法院于2018年8月31日作出（2018）鄂执异5号执行异议裁定，驳回朱智勇、候静提出的执行异议。朱智勇、候静早在2016年3月25日与益流置业公司签署了网签合同，购买位于上海市××新区××单元××室房屋，合同总价为3296523元。朱智勇、候静已于2016年3月25日前支付全部房款。2016年5月1日，朱智勇、候静与益流置业公司签署了《售楼确认书》以及《房屋交接书》，将房屋交付朱智勇、候静。本案查封前，朱智勇、候静早己入住该房屋且该房屋为唯一住房。故朱智勇、候静完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求解除对位于上海市××新区××单元××室房屋的查封并确认该房屋属于朱智勇、候静所有。被告联丰投资公司辩称：朱智勇、候静并没有举证证明已支付房屋全部价款，提供的发票只能作为税务凭证，涉案购房合同已明确规定了收款账户，但是朱智勇、候静没有提交银行流水，不能证明房屋价款实际流转。朱智勇、候静并未举证非因买受人自身原因未办理过户登记，没有举证证明该房屋是用于居住的。朱智勇、候静一直主张房屋进行了备案登记，朱智勇、候静虽然举出了查询信息单，意图证明其名下无其他房屋，但是朱智勇、候静提出上海市两处查询机构并未联网，该信息单上的二维码经过扫描无法查询到房屋信息，该查询的内容与其举证是矛盾的。如果涉案房屋没有办理网签，不能对抗执行。假如发票为真，分期付款总金额与发票记载的不符，更证明没有付清全款。本案在举证期限内，朱智勇、候静没有完成案外人异议之诉的举证义务，应当承担不利法律后果。请求依法驳回朱智勇、候静的起诉。益流置业公司述称，该公司与朱智勇、候静于2016年3月25日签订《上海市商品房出售合同》一份，出卖位于上海市××新区××单元××室房屋一套，合同总价款3296523元。朱智勇、候静于2016年3月25日支付全部房款。2016年5月1日，益流置业公司交付上述房屋。益流置业公司同意朱智勇、候静的诉讼请求。本案在庭审中，原告朱智勇、候静在举证期限内提交了以下证据：证据一、2016年3月25日，朱智勇、候静与益流置业公司签订的《上海市商品房出售合同》。证明双方签订书面商品房买卖合同以及总价款为3296523元的事实。证据二、《销售不动产统一发票》一份。证明朱智勇、候静于2016年3月25日支付了全部购房款3296523元。证据三、《收楼确认书》一份；证据四、《房屋交付确认书》一份；证据五《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》一份。共同证明益流置业公司2016年5月1日向朱智勇、候静交付房屋，朱智勇、候静于2016年7月1日开始交付物业管理费并已实际占有房屋。证据六、湖北省高级人民法院（2018）鄂执异5号执行裁定书。证明湖北省高级人民法院驳回朱智勇、候静的异议请求。朱智勇、候静当庭补充两份证据：证据七、2018年10月26日上海市房屋状况信息中心《查询结果》一份。证明涉案房屋为朱智勇、候静所购买的唯一住房。证据八、上海市房地产交易中心网上查询打印件一份。证明涉案房屋已办理网签手续，并已登记公示。证据九、候静在中国银行股份有限公司上海市听潮路支行打印的资金流水清单。证明朱智勇、候静已通过该银行向益流置业公司付款3283996.51元。证据十、2018年11月朱智勇居住涉案房屋用电缴费发票；证据十一、2016年10月至2018年12月朱智勇居住涉案房屋用水缴费清单；证据十二、朱智勇针对涉案房屋缴纳的维修基金凭证；证据十三、朱智勇的人大代表出席证及特邀鉴定员监督证。证据十至十三共同证明涉案房屋由朱智勇实际居住使用，朱智勇的身份表明其所述具有真实性。被告联丰投资公司质证意见：证据一的签订双方不包括联丰投资公司，无法确认真实性，对朱智勇、候静的证明目的不予认可。该合同约定了明确的收款账户。证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，发票是税务凭证，不能证明房屋价款已实际支付。发票注明是分期付款，因此不能证明朱智勇、候静已支付了全部房款。证据三、四、五的真实性无法确认，只能说明进行了形式交付，实际是否交付并占有不能得到证明。证据六真实性无异议，证明目的也无异议。证据七与朱智勇、候静提交的其他证据相矛盾，故对真实性存在异议，对证明目的不予认可，查询结果中没有包含朱智勇、候静名下房屋的历史记录，不能排除朱智勇、候静在诉讼阶段或查封后存在注销行为。证据八网上打印的户列表，没有加盖任何行政机关的公章，没有公信力，该证据与证据七矛盾。证据九加盖相关银行公章，对真实性无异议。流水清单显示付款时间跨度较大，不符合商品房购房的常规状态，且没有显示收款账户，不清楚是否为合同约定的收款账户，该证据证明力不足以证明待证事实。证据七、证据八、证据九还存在超出举证期间的问题。证据十、用电缴费发票的真实性无异议，但是发票显示时间是在涉案房屋被查封之后，不能证明房屋在查封时已被实际占有。证据十一、维修基金收款凭证的真实性无异议，但该凭证不能证明任何物权意义上的登记及变更，亦不能证明完成过户的程序。证据十二、用水缴费清单真实性无异议，存在用水事实与朱智勇实际居住占有不存在关联性。证据十三、朱智勇的身份信息的真实性无异议，但朱智勇的社会身份与本案无关。本案在审理过程中，朱智勇、候静、联丰投资公司均向本院提出调查举证申请，本院准许后，依职权调取如下证据：证据一、上海市房地产交易中心出具的《合同备案信息查询结果》；证据二、上海市不动产登记信息表四份。朱智勇、候静质证认为，对证据一的真实性无异议，证明了朱智勇、候静所提交的证据属实，涉案房屋网签时间为2016年3月25日。对证据二真实性无异议，该四份证据证明朱智勇、候静名下的其他房屋均在被查封之前转让，涉案房屋系朱智勇、候静名下的唯一住宅。联丰投资公司质证认为，对法院调取全部证据的真实性无异议，但通过上海的不动产的查询的方式和现状来看，不能排除朱智勇、候静名下有其他合同房的可能性。本院对双方当事人提交的证据认证如下：朱智勇、候静提交的证据一与原件一致，其上有合同当事人签章，其真实性应予认定。证据二是统一开具的发票，真实性亦能采信。证据三、四、五均有原件证实，且互相印证，因益流置业公司没有提出证据予以反驳，对其真实性予以采信。证据六作为裁判文书的真实性可以认定。证据七系上海市房屋状况信息中心出具的查询结果，真实性能够确认。证据八系网上查询的信息，没有加盖相关机关公章，真实性不能确认，不予认定。证据九系银行查询的流水清单，加盖相关银行公章，真实性亦能确认。证据十、证据十一、证据十二、证据十三的真实性经双方当事人确认。上述证据合法性、关联性将在裁判理由部分综合阐述。本院根据朱智勇、候静提交的证据确认事实如下：2016年3月25日，朱智勇、候静与益流置业公司签署《上海市商品房出售合同》，并办理网签手续。合同约定，益流置业公司向朱智勇、候静出售位于上海市××新区宣桥镇××弄《艺泰一品花园》13单元902室房屋一套，价格为3296523元。朱智勇、候静交纳购房款之后，益流置业公司于2016年3月25日开具《销售不动产统一发票》，备注载本次业务总金额3296523元、面积188.25平方米、单价17511.41元每平方米。2016年5月1日，益流置业公司与朱智勇、候静办理房屋交付手续。2018年6月19日，本院作出（2018）鄂民初55-1号民事裁定，冻结被申请人刚泰集团有限公司、上海刚泰矿业有限公司、台州博泰房地产有限公司、上海益流置业发展有限公司、上海刚泰置业集团有限公司、福建刚泰武夷天堂文化旅游集团有限公司、徐建刚、徐飞君银行存款人民币20200万元，或查封、扣押、冻结其他等值财产。2018年6月26日向上海市浦东新区不动产登记事务中心作出（2018）鄂执保40号协助执行通知书，内容：一、协助查封益流置业公司所有的位于上××××弄的下列房屋：1、1号902室、201室；2、2号301室、701室、801室；3、10号1001室；4、11号401室、801室、702室、1301室、1302室；5、12号1202室（复式）、401室；6、13号502室、802室、902室。二、查封期限3年（自2018年6月26日起至2021年6月25日止）。朱智勇、候静等人不服，于2018年7月18日向本院提出书面异议，本院于2018年8月31日作出（2018）鄂执异5号执行裁定书，驳回朱智勇、候静等人异议请求。朱智勇、候静2018年9月10日签收（2018）鄂执异5号执行裁定书后，于2018年9月21日向本院递交起诉状，本院于2018年10月10日立案受理朱智勇、候静提起的案外人执行异议之诉。另查明：朱智勇、候静所有的位于上海市南汇区康桥镇川周公路2828弄54号1001室的房屋于2016年10月5日被登记转移。朱智勇、候静所有的位于上海市惠南镇城南路41弄32号1002室的房屋于2016年1月22日被登记转移。还查明：湖北正煊股权投资有限公司于2018年10月25日更名为湖北联丰股权投资有限公司。本院认为，根据当事人的陈述意见，本案双方当事人的争议焦点为：朱智勇、候静作为案外人对涉案房屋主张排除执行是否具有事实和法律依据。本院认为：朱智勇、候静向本院主张排除对涉案房屋的执行，请求权基础是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，是针对房屋消费者物权期待权的保护条件作出的规定。人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，这是在我国不动产登记制度尚不够完善情形下，按照公平原则，平衡买受人与申请执行人双方的利益而作出的规定。结合本案的事实，朱智勇、候静与益流置业公司签订有《上海市商品房出售合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规定的强制性规定，应认定为有效合同。该合同上落款时间为2016年3月25日，早于涉案房屋的查封时间，因此朱智勇、候静与益流置业公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。朱智勇、候静提交了益流置业公司向其开具的《销售不动产统一发票》，在庭审过程中，朱智勇、候静又提交支付购房款的银行流水，补强《销售不动产统一发票》的证明力，朱智勇、候静提交的银行流水清单虽与《销售不动产统一发票》上记载的数额存在一万二千余元的差额，但朱智勇作出了差额部分是订购房屋时以现金形式交付的订金的解释，该解释符合交易习惯，结合益流置业公司作出的朱智勇、候静已付全部购房款的陈述，可以认定朱智勇、候静已交纳涉案房屋的全部购房款。关于朱智勇、候静所购买的涉案房屋是否用于居住且两人名下有无其他用于居住房屋的问题。本案在审理过程中，朱智勇、候静提交上海市房屋状况信息中心出具的《查询结果》，该份证据系在举证期限界满之前提交，符合证据提交的时限要求。从该《查询结果》的内容看，朱智勇、候静名下没有住房信息。因该《查询结果》注释说明“本查询结果信息仅包含已住房产权登记的现势信息，不包含被查询人购买住房尚未产权登记及以申报证件以外的证件办理住房产权登记的情况”，故联丰投资公司关于该证据与朱智勇、候静主张已签订购房合同的事实相矛盾的抗辩不能成立。联丰投资公司认为《查询结果》没有包含朱智勇、候静名下房屋登记的历史记录，与朱智勇、候静均申请本院就涉案房屋是否为朱智勇、候静名下唯一居住房屋的事实进行调查。本院经调查，在涉案房屋被查封的时间节点，朱智勇、候静名下仅有涉案房屋用于居住。另从朱智勇、候静举出的物业费发票、水电费收据，可以认定朱智勇、候静居住于涉案房屋。故朱智勇、候静提交的证据能够证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，朱智勇、候静关于排除对涉案房屋执行的请求成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条的规定，朱智勇、候静提出解除涉案房屋查封的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不予支持。朱智勇、候静排除对涉案房屋执行的权利基础是房屋消费者物权期待权，而非所有权。虽然朱智勇、候静与益流置业公司签订的《上海市商品房出售合同》有效，但仅意味着买卖双方建立债权关系。《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，朱智勇、候静欲取得所有权，还需完成物权登记，履行公示义务。从本案查明的事实看，案涉房屋一直登记在第三人益流置业公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，朱智勇、候静尚未成为《中华人民共和国物权法》所指的房屋所有权人，因此，朱智勇、候静主张确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，朱智勇、候静主张诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行朱智勇、候静购买的位于上海市浦东新区人民西路1533弄13单元902室房屋；二、驳回朱智勇、候静的其他诉讼请求。一审案件受理费33172.18元由湖北联丰股权投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  王潜勇审判员  王捷明审判员  张之婧二〇一九年二月二十二日书记员  张本蕤