广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初5523号原告：潘健生，男，1963年1月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：袁艾香，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市三水区汇信房地产有限公司，住所地：广东省佛山市三水区对外经济开发区建设二路1号，统一社会信用代码为914406070651526384。法定代表人：姚建安，董事长。委托诉讼代理人：曾小珠，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜圣操，广东浩淼律师事务所律师。原告潘健生诉被告佛山市三水区汇信房地产有限公司（以下简称三水汇信地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法于2018年12月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘健生及其委托诉讼代理人袁艾香、被告三水汇信地产公司的委托诉讼代理人曾小珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘健生向本院提出诉讼请求：1.被告为原告向其购买的佛山市三水区西南街道建设二路3号汇信华府（以下简称汇信华府）4座2804房敷设燃气管道；2.被告向原告支付延期敷设燃气管道及交楼的违约金暂计2907元（从2018年7月1日起，每天按房价总款的万分之一计算至被告为原告购买的房屋敷设燃气管道时止，现暂计至2018年9月30日）；3.被告向原告赔偿未交付燃气炉和消毒碗柜的赔偿金2500元；4.被告将汇信华府4座2804房的入户门更换为防火门；5.本案诉讼费由被告承担。2018年11月2日，原告潘健生向本院提交变更诉讼请求申请书，将第1项诉讼请求变更为：被告向原告赔偿汇信华府4座2804房没有敷设燃气管道的损失暂计32000元（具体以评估机构的评估为准）；第2项诉讼请求变更为：被告向原告支付延迟交楼的违约金暂计2907元（从2018年7月1日起，每天按房价总款的万分之一计算至被告向原告赔偿没有安装燃气管道的损失之日止，现暂计至2018年9月30日）；第5项诉讼请求变更为：本案诉讼费、评估费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年8月7日，原告购买被告开发的汇信华府4座2804房，该房预测面积共40.44㎡，套内建筑面积30.38㎡，房屋总价为319476元。签订合同后，原告依据约定及时支付了房款，但是到了约定的交楼时间，原告发现房屋并不具备交房条件，与合同约定严重不符，主要表现为：1、房屋未敷设燃气管道；2、设计不合理，空调位无法安放空调，水流往客厅里渗；3、入户门为普通木门，不是防火门，质量非常差，现在有部分业主的入户门已损坏；4、没有配燃气灶和消毒碗柜；5、房屋还在批荡，没有达到交楼条件。后经原告的沟通协商，被告才同意配送消毒碗柜，但实际仍未将消毒碗柜交付给原告。因为没有燃气管道，燃气灶已经失去价值，因此原告要求等天然气管道问题解决后再决定是否签收。再之后，被告又通知原告，不再提供燃气灶和消毒碗柜，同意给予2000元设备折价款，但要求原告签订不平等协议并放弃没有敷设燃气管道的赔偿，原告不同意并一直找被告协商，要求被告为原告购买的房屋敷设燃气管道，被告均未继续履行其合同义务，也未采取任何补救措施。原告认为，根据相关规定，被告对于涉案房屋是否能够安装燃气管道、是否具备安装条件在设计的时候就已经知晓。被告在销售房屋的时候也表示涉案房屋是有燃气管道的，并再三表示该房屋不是公寓而是住宅。但直至交楼之前，被告从未向原告提及涉案房屋不符合安装燃气管道的情况。另外，原、被告双方在签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条中约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内设施设备未达到交付条件的，出卖人负责协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套建设达到使用条件。在该买卖合同附件六中，原、被告双方约定，配地柜、燃气炉，设有燃气管道，燃气开通及日常费用由燃气公司另行收取。由此可见，原、被告双方对涉案房屋应安装燃气管道是有明确约定的。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告签订的商品房预售合同系真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。被告不能以设计不符合安装天然气管道为借口而免除自身义务。原告曾经想让燃气公司的人上门重新设计以达到安装天然气的条件，但燃气公司表示只能由开发商统一报装，并表示开发商根本没有为涉案房屋申报天然气管道，涉案的房屋是以公寓的形式进行出售的。因被告不配合，现客观上已经无法继续为涉案房屋安装天然气管道，被告的行为给原告造成了巨大损失：首先是房屋价值受损，原告购买的是住宅性质的商品房，供水、供电、供气是基本的生活设施，但被告申报安装天然气的时候却将涉案房屋列为公寓，并没有为其申报安装天然气。没有安装天然气管道的行为使得涉案房屋的使用功能受损，等于原告以住宅的价格购买了一个公寓，经济损失达十万元以上。其次，造成原告生活不便。涉案房屋未依约安装天然气管道，无法供应天然气，致使原告不能使用天然气做饭烧水。第三，生活成本上升，根据目前天然气和电的价格，用电成本比使用天然气贵一倍，按照住宅70年的用电成本初步核算，经济损失大约12万元。最后，精神受损，生活从此缺少美食美味。众所周知，用电做的菜味道不好，用天然气才能做出各种各样的美食，被告的违约行为使得原告的生活从此缺少了美食的陪伴，给原告造成的精神损失难以估量。另外，根据买卖合同附件六第9条的约定，入户门为防火门。但被告给原告安装的是普通木门，与合同约定不符，应当按照合同约定更换为防火门。被告三水汇信地产公司辩称，一、原告的诉求无理，被告无须向原告赔偿没有敷设燃气管道的损失32000元。（1）根据双方签订的合同中有关燃气的约定：燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用官网以及开通以公用部门的提供为准。根据燃气公司于2018年1月22日出具的说明，证实无法安装燃气是由于户型配置不符合强制条文的情况不予配置燃气入户。因此无法安装燃气管道是由于客观原因造成的，故原告认为被告违约是没有事实和法律依据。（2）双方签订的合同并未就没有安装管道燃气的违约责任进行约定。根据合同法的规定，没有约定违约责任，即便最终法院认定被告存在违约行为，都需要按照实际产生损失为限承担违约责任。按照民事诉讼的举证原则“谁主张，谁举证”，原告应举证证实实际损失是多少，若原告无法提供具体的损失证据，则原告的损失主张因缺乏事实依据，依法应予驳回。（3）原告现在所主张的损失，实际是主张没有管道煤气导致房屋价值贬损的损失。但是涉案房屋在购买后，原、被告双方另行签订了一份协议书，约定由被告每月向原告支付购房补贴850元，至今已回馈补贴款合共22100元，合同约定共补贴120个自然月，全部回馈总额为102000元。换言之，原、被告间的购房款约定为319476元，但原告实际支付的房款为217476元，远远低于同等同时期的其他房屋。因此，没有管道燃气并不当然导致该房屋贬损。另外，房屋的价值实际涨幅也相当明显。故在没有证据证明案涉房屋是否因没有管道煤气而发生贬损以及原告存在实际损失的情况下，依法应驳回原告的诉讼请求。（4）《住宅设计规范》已经明确管道煤气并不是住宅的必备设施，没有管道煤气并不发生房屋使用功能受限的问题。另一方面，被告曾通过反诉的方式要求与原告解除合同，原告明确表示不同意解除合同，要求继续履行，可以看出，原告认为没有管道煤气并不当然导致该房屋贬损且房屋使用功能受限的问题。综上所述，原告现所主张的情况根本不存在，原告向被告主张赔偿无任何法律依据和事实支持。二、被告无须向原告支付延期敷设燃气管道和交楼的违约金，原告所主张的违约金没有事实和法律依据，也不符合双方的约定。（1）涉案房屋无法接通燃气的情形属于客观情况，由始至终不能按照合同交付，不可能按照支付逾期交房违约金至条件达到时的责任承担方式承担责任。（2）被告于收楼日期届满前已将燃气公司出具的涉案房屋因不符合天然气管道铺设入户条件、无法铺设的说明，公告在物业管理处供业主查阅。2018年7月20日，被告以书面形式将无法安装燃气的客观事实告知原告，原告于2018年7月21日已签收。既然原告早在2018年7月21日已确切知悉燃气无法安装的事实，并且在诉讼过程中明确表示不同意解除合同，要求继续履行，另一方面，从原告出具的收楼异议通知可知原告于2018年6月3日已确知交付房屋没有燃气，因此无权以延期敷设燃气管道和交楼为由主张违约金。三、被告无须向原告支付未交付燃气炉和消毒碗柜赔偿金2500元。（1）按照双方签订的商品房买卖合同中有关约定，被告应向原告交付燃气炉一台，消毒碗柜一台。但对于燃气炉和消毒碗柜，原告并未支付相应对价，性质上应属于赠品。2018年7月20日，被告以书面形式将无法安装燃气的客观事实告知原告的同时，也要求原告于2018年7月25日领取被告赠予的燃气炉和消毒碗柜，逾期视为放弃接收，被告不再安排赠予。原告至今仍未领取燃气炉和消毒碗柜，实际是原告自行放弃，被告不再承担交付义务。（2）即便法院最终认定为被告仍须向原告交付燃气炉和消毒碗柜，由于汇信华府楼盘的大部分房屋均为带装修交付，被告与案外人骊住海尔住建设施（青岛）有限公司签订的《工程销售合同》，约定由案外人提供海尔牌Q21（12T）型号的灶具及ZQD90SV（GC）消毒柜，因此，即便交付亦只需要提供上述两个型号的灶具及消毒柜。根据合同法的规定，被告可以按照合同约定继续提供对应型号的设备给原告，无须向原告支付赔偿金。四、根据《高层民用建设设计防火规范》（GB50045-95）第6.1.3，高层居住建筑的户门不应直接开向前室，当确有困难时，部分开向前室的户门均应为乙级防火门，按照涉案房屋的情况，无须安装防火门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审时组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月7日，原告潘健生（买受人）与被告三水汇信地产公司（出卖人）签订合同编号为20160807008405的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定由原告向被告购买由其开发建设的汇信华府4座2804号房屋（规划用途为住宅），预测建筑面积为40.44㎡，其中套内建筑面积30.38㎡，分摊共有建筑面积10.06㎡，总价款为319476元。《买卖合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：（一）基础设施设备……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用官网以及开通以公用部门的提供为准。……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）出卖人负责协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套建设达到使用条件。……《买卖合同》第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。……《买卖合同》第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在90日之内，……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。……《买卖合同》第十六条“商品房质量”约定：……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；……（3）达不到约定标准的，出卖人在180天内修复、整改，如市场供应变化，可以同等品质的材料设备代替原标准的材料设备。……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。《买卖合同》第二十五条“送达”约定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。《买卖合同》第二十九条“合同生效”约定：……合同附件与本合同具有同等法律效力。《买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。……双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：……3.厨房：……（4）厨具：配地柜、吊柜，配送洗菜盆连水龙头一个、抽油烟机一台、燃气炉一台、消毒碗柜一台。……7.管道：燃气设有燃气管道，燃气开通及日常费用由燃气公司另行收取。……9.入户门为防火门，户内门为木门。合同签订后，原告依照约定向被告支付了319476元购房款。2018年1月22日，佛山市华禅能燃气设计有限公司向被告出具《关于汇信华府第4座燃气配置事宜的说明》，称汇信华府第4座3-30层02～09户室内装修图纸显示，该户型厨房位置与客厅、卧室共用一个空间，将室外燃气立管引至室内厨房灶具位置的管道必然经过卧室，根据《城镇燃气设计规范》第10.2.14条有关燃气引入管不得敷设在卧室的规定，不予配置燃气入户。2018年7月20日，被告通过中国邮政特快专递（EMS），按照原告事先书面确认的指定联系人、地址和电话，向原告送达了通知书，告知原告因燃气部门认定房屋的厨房与客厅、卧室共用同一个空间，不符合《城镇燃气设计规范》的规定，无法铺设天然气管道入户。原告于2018年7月21日签收该通知。原告起诉后，被告曾提起反诉请求解除《买卖合同》，后又撤回反诉，原告在整个诉讼期间均要求继续履行合同。被告通知原告收楼后，原告在验收时发现所购房屋室内未敷设燃气管道，约定的燃气炉一台、消毒碗柜一台亦未配备，入户门也不是约定的防火门，原告为此拒绝收楼并向被告提交了收楼异议通知。被告在诉讼中亦未否认涉案房屋未敷设燃气管道，未配备燃气炉、消毒碗柜、防火门。本案受理后，针对原告的第1项诉讼请求，经原告申请，本院于2018年11月28日依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋有无天然气的价值差（即不能从市政燃气管网接入燃气对房屋价值的影响）进行评估。2018年12月13日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司向本院复函称，经咨询佛山燃气等相关部门，确定涉案房屋无法通过改造达到安装燃气管道的要求；同时经深入调查，发现同地区缺乏可比较的案例，比较系数无法进行准确的量化。故无法准确评估涉案房屋有无天然气的价值差，请求本院终止委托。本院在终止委托后，于2018年12月14日将相关情况书面告知原告，原告在本案判决前未再寻求其他鉴定评估机构进行评估，并请求本院对其第1项诉讼请求所涉及的损失酌情认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照协议全面履行各自义务。合同签订后，原告已依约足额支付购房款，被告理应按照合同约定向原告交付符合约定条件的房屋。但被告交付的涉案房屋未敷设燃气管道，且因违反相关规定也已无法继续配置燃气入户，同时涉案房屋也未按照约定配备燃气炉、消毒碗柜、防火门，已构成违约，原告诉请被告赔偿相关损失应予支持。被告辩称无法安装燃气管道是因客观原因造成，其行为不构成违约。对此本院认为，被告作为涉案房屋的开发商，对汇信华府第4座的总体规划和设计，以及每个楼层中各个户室的厨房、卧室、客厅具体布局事先都是明知的，在应当知道涉案房屋的设计因不符合《城镇燃气设计规范》相关规定必然导致无法从市政公网接入燃气的情况下，仍然在合同中承诺房屋“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”对于房屋最终实际无法接入燃气这一违约行为存在重大过错，故该辩解与事实不符，不予采纳。被告关于燃气炉、消毒碗柜属于赠予的辩解明显与事实不符，亦不予采纳。对于原告诉请的损失和其他请求，本院分析认定如下:(一)未敷设燃气管道的损失。依据日常生活经验，无法从市政燃气管网接入燃气，尽管可以使用电磁炉/瓶装液化气等其他方式予以替代，但在可预见的相当长的一段时期内将会增加原告的使用成本，减少使用收益，原告因此必然导致利益受损。因合同就此并未明确约定损失的计算方法，实践中也无法通过司法鉴定的方式进行评估，为维护交易秩序的稳定、一次性解决纠纷，结合被告未实际敷设燃气管道减少的成本支出、天然气与居民用电/瓶装液化气之间不同的使用成本、被告的过错以及原告对涉案房屋的实际使用情况等因素，本院酌定该项损失为15000元。（二）延期交楼违约金。根据《买卖合同》的约定，燃气属于涉案商品房的基础设施之一，涉案房屋在2018年6月30日后无法从市政公用官网接入燃气，显然将对房屋的正常居住使用产生较大的负面影响，属于交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，在该问题未得到妥善解决之前，无论原告是否办理签收楼宇验收交接书等收楼手续，均应认定涉案房屋基础设施设备不符合交付条件，即不符合交楼条件。但在2018年7月21日被书面告知涉案房屋事实上已实际无法接通燃气后，其他交房条件又符合约定的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，原告要么选择退房解除合同；要么选择接收房屋、继续履行合同，同时请求被告赔偿损失。现原告在确认被告通知属实的情况下仍要求继续履行合同，表明原告并不反对在无法通燃气的情况下接收房屋（即不通燃气不再是影响房屋交付的障碍），尽管这一障碍尚需通过赔偿的方式予以解决。考虑到居住在外地的原告在接收到被告的书面通知后，还需要一个合理的期限去核实涉案房屋无法通燃气这一说法的真实性、可靠性，故认定原告收到被告书面通知壹个月后影响涉案房屋交付的障碍基本消除较为合理，即逾期交楼的时间计至2018年8月21日。按照《买卖合同》第十二条的约定，被告应自2018年7月1日起至2018年8月21日止，以全部房价款319476元为基数，按日万分之一向原告支付违约金，计1661.28元（319476元×52天×1?）。（三）未交付燃气炉和消毒碗柜的损失。因涉案房屋无法接入燃气，配备燃气炉已无必要，加上《买卖合同》的附件六对燃气炉、消毒碗柜的具体品牌、型号和价格也未作出明确的约定，被告再实际交付燃气炉、消毒碗柜必将产生争议，折价赔偿较为现实。参照当前市场上燃气炉、消毒碗柜常见品牌经济适用型的平均价格，酌定为1500元。以上三项损失共计18161.28元。（四）防火门。按照《买卖合同》附件六中有关入户门的约定，被告应为原告安装防火门，原告该项诉请合理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市三水区汇信房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘健生18161.28元；二、被告佛山市三水区汇信房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内将佛山市三水区西南街道建设二路3号汇信华府4座2804房的入户门更换为防火门；三、驳回原告潘健生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计368元（原告潘健生已预交25元），由原告潘健生负担68元，被告佛山市三水区汇信房地产有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  雷智勇二〇一九年二月二十七日书记员  梁浩然