上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初11835号原告(反诉被告)：上海特捷投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑宝其，总经理。委托诉讼代理人：李俊，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑仲文。被告(反诉原告)：上海旭津物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金伟峰，总经理。委托诉讼代理人：杨蓉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。第三人：上海吕浦实业有限公司，住所地上海市嘉定区震川路******。法定代表人：李明，总经理。委托诉讼代理人：吴杰。原告(反诉被告)上海特捷投资管理有限公司(以下称特捷公司)与被告(反诉原告)上海旭津物流有限公司(以下称旭津公司)、第三人上海吕浦实业有限公司(以下称吕浦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告特捷公司委托诉讼代理人李俊、郑仲文，被告旭津公司委托诉讼代理人杨蓉、第三人吕浦公司委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。特捷公司向本院提出诉讼请求：1、判令旭津公司支付房屋使用费人民币(以下币种同)99万元(自2017年11月23日起至2018年7月23日止，按照每月11万元的标准计算)；2、判令旭津公司支付物业管理费52,000元(自2017年6月15日起至2018年7月14日止，按照每月4,000元的标准计算)。事实与理由：特捷公司与旭津公司于2017年3月27日签订《厂房租赁合同》，特捷公司将位于上海市嘉定区园国路XXX号第2幢厂房(以下称系争房屋)及配套设施出租给旭津公司，双方约定年租赁费为132万元，租赁期限自2017年4月15日起至2019年6月30日止，2017年4月23日前为免租期。现旭津公司仅支付6个月租金及2个月物业管理费，未支付后续费用，故特捷公司涉诉。旭津公司辩称，不同意特捷公司的诉讼请求。旭津公司已支付6个月租金，后于2017年10月9日收到吕浦公司即房屋实际所有人发出的告知书，因案外人上海韩德塑料制品有限公司(以下称韩德公司)存在违法转租行为，故房屋已由吕浦公司收回。后因生产经营所需，旭津公司于2017年10月16日直接与吕浦公司签订租赁合同租赁系争房屋，此后按约支付租金予吕浦公司。旭津公司已支付2个月(2017年4月23日至6月22日)的物业费，特捷公司与旭津公司曾口头约定旭津公司负责厂房改造及装修清理，原厂房内拆除的废料变卖所得作为旭津公司进行厂房改造及清理所花费的费用，后因该笔费用实际由韩德公司收取，故旭津公司未再向特捷公司支付物业管理费，且特捷公司未向旭津公司提供过任何物业服务。租赁期间，旭津公司向韩德公司支付了卫生仓库费、保安服务费，厂房整体管理均非由特捷公司负责，故特捷公司无权收取物业管理费。此外，系争房屋未取得建设工程规划许可证及房屋产权证，双方租赁合同应认定为无效，且因特捷公司称系争房屋系自有产权，合同无效的过错在于特捷公司。据此，旭津公司提出反诉请求：1、确认特捷公司与旭津公司签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令特捷公司向旭津公司双倍返还定金40万元。针对旭津公司的反诉请求，特捷公司辩称，同意旭津公司的第一项反诉诉讼请求，双方签订的《厂房租赁合同》确属无效。但定金条款必须以合同有效为前提，因合同无效，不存在违约，定金条款不能成立，故不同意第二项反诉诉讼请求。第三人吕浦公司述称，系争房屋为吕浦公司所建，属违法建筑。吕浦公司将系争房屋出租给韩德公司，但因韩德公司未经吕浦公司同意擅自转租，故吕浦公司收回了系争房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月18日，吕浦公司与案外人上海韩德塑料制品有限公司(以下称韩德公司)签订《厂房租赁协议》，约定吕浦公司将位于上海市嘉定区园国路XXX号两栋厂房出租给韩德公司，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止，合同另约定，未经吕浦公司同意，韩德公司不得以任何形式将厂房转租第三人。2016年11月5日，韩德公司与案外人赵某签订《房屋租赁协议》，约定韩德公司将系争房屋出租给赵某。同日，赵某将系争房屋转租给特捷公司，并与特捷公司授权的案外人徐某某签订《房屋租赁协议》。2017年3月27日，特捷公司(甲方)与旭津公司(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将具有所有权(即自有产权)的系争房屋及配套设施出租给乙方作为仓储/工厂用房使用，租赁期限自2017年4月15日起至2019年6月30日止，2017年4月23日前作为免租期；月租金标准为每月11万元，半年度支付一次，每半年度开始第一周内付清；本合同签订2天内，乙方支付甲方20万元作为按约承租的定金，乙方违反本合同，定金不退，该定金在乙方起租后可同时作为乙方按约承租的保证金；乙方每月支付给甲方物业管理费4,000元。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，特捷公司将系争房屋交付旭津公司使用，旭津公司向特捷公司支付了定金(即保证金)20万元及2个月物业管理费8,000元，并支付了6个月租金66万元。后经特捷公司催告后，旭津公司仍未支付租金，故特捷公司起诉来院。另查，1、2017年9月26日，吕浦公司向韩德公司发出《解除通知书》，称因韩德公司未经吕浦公司同意将租赁厂房租赁给第三人，已构成根本违约，故吕浦公司按照合同约定将位于嘉定区安亭镇园国路XXX号内的南厂房(即系争房屋)收回。后吕浦公司于2017年10月9日向旭津公司发出告知书，称因韩德公司违反租赁合同条款，吕浦公司已于2017年9月26日收回系争房屋，旭津公司如需继续租赁使用上述厂房，应于收到通知之日起三日内告知吕浦公司并协商后续租赁使用事宜。吕浦公司并出具书面材料表示旭津公司与其他承租方因租赁厂房所产生的相关事宜由吕浦公司负责协商解决。2017年10月16日，吕浦公司与旭津公司签订《厂房租赁协议》，约定吕浦公司将系争房屋出租予旭津公司用作仓库用房，租赁期限为3年，自2017年10月27日起至2020年10月28日，合同另对租金标准、付款方式、违约责任等双方其他权利义务作出约定。合同签订后，旭津公司按约向吕浦公司支付了租赁期内的租金。2018年4月25日，吕浦公司与旭津公司签订《终止合同协议书》，约定双方签订的《厂房租赁协议》因安亭镇拆违整治及物流企业整治无法继续履行，故双方协商一致同意该合同于2018年4月25日终止。2、嘉定区安亭镇吕浦村民委员会曾以韩德公司擅自转租为由，向上海市嘉定区人民法院起诉要求解除与韩德公司签订的《厂房租赁协议》，并要求韩德公司立即搬离租赁厂房。该案审理过程中，双方达成调解。根据(2018)沪0114民初14587号民事调解书，吕浦公司与韩德公司之间签订的《厂房租赁协议》于2018年5月31日解除。3、系争房屋未办理建设工程规划许可证或相关审批手续，无产权证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故特捷公司与旭津公司签订的《厂房租赁合同》应认定为无效。因无效合同而取得的财产，应当予以返还。合同无效后，定金条款亦无效，故旭津公司要求特捷公司双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。特捷公司应当将收取的20万元返还旭津公司。对于特捷公司主张的房屋使用费，因双方租赁合同无效，吕浦公司已于2017年9月收回系争房屋，此后特捷公司不再享有出租系争房屋并获得收益的权利，且吕浦公司与旭津公司就系争房屋已另行签订房屋租赁合同，旭津公司将此后的房屋使用费均已付至吕浦公司，现特捷公司要求旭津公司支付自2017年11月23日起的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。至于特捷公司主张的物业管理费，旭津公司应向特捷公司支付6个月的物业管理费，扣除已支付的2个月，还需支付4个月的物业管理费16,000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海特捷投资管理有限公司与被告上海旭津物流有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海旭津物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海特捷投资管理有限公司物业管理费16,000元；三、原告上海特捷投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海旭津物流有限公司保证金20万元；四、原告上海特捷投资管理有限公司的诉讼请求不予支持；五、被告上海旭津物流有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14,178元，减半收取7,089元，由原告上海特捷投资管理有限公司负担108元，由被告上海旭津物流有限公司负担6,981元。反诉受理费3,650元，由反诉原告上海旭津物流有限公司负担。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一九年二月二十日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。