山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终30号 上诉人（原审被告、反诉原告）：恒生地产有限公司。住所地：山东省淄博市张店区心环东路以东荣二路以北创业大厦****。 法定代表人：黄黎明，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周钦宝，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东北斗星纺织有限公司。住所地。住所地：山东省桓台县唐索路**iv> 法定代表人：丁方，经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淄博北斗星天枢纺织有限公司。住所地：。住所地：山东省淄博市桓台县果里镇鸿嘉星城锦上西街**v> 法定代表人：张涛，经理。 被上诉人山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司的共同委托诉讼代理人：孟雷，山东正义阳光律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：恒生地产淄博桓台有限公司。住所地：山。住所地：山东省淄博市桓台县云涛小区******> 法定代表人：李玉贵，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：周钦宝，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 上诉人恒生地产有限公司（以下简称恒生地产）因与被上诉人山东北斗星纺织有限公司（以下简称北斗星纺织）、淄博北斗星天枢纺织有限公司（以下简称天枢公司）、原审被告恒生地产淄博桓台有限公司（以下简称恒生桓台公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2018）鲁0321民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人恒生地产的委托诉讼代理人周钦宝，被上诉人北斗星纺织和天枢纺织的共同委托诉讼代理人孟雷，原审被告恒生桓台公司的委托诉讼代理人周钦宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生地产上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回北斗星纺织、天枢纺织的诉讼请求，变更一审判决第三项为北斗星纺织、天枢纺织支付恒生地产违约金1200万元，一、二审诉讼费用由北斗星纺织、天枢纺织承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、涉案1000万元拆迁补偿款支付具有附条件和附期限的双重限制。合作协议书第二条第5款约定，恒生地产承诺按照以下时间向北斗星纺织、天枢纺织支付1000万元的拆迁补偿款，于第二批次的土地挂牌成交恒生地产摘得土地后六个月内支付500万元，延迟六个月再支付所余金额。因此1000万元拆迁补偿款支付的前提是我公司摘得D、E两宗土地，否则不承担1000万元拆迁补偿款的支付义务，一审判决却在我公司未摘得D、E两宗土地的情况下，让我公司承担拆迁补偿款支付义务。两被上诉人应完成拆迁才可要求支付拆迁补偿款。二、一审中双方均认可1000万元拆迁补偿款与协议约定的地块面积和建筑物、构筑物面积不存在对应关系，该款仅是我公司和地块所有权人山东鑫益鸿基置业有限公司（以下简称鑫益置业）为了加快合作而进行的利益让渡。一审采用未经公安机关盖章确认和绘制人签字的现场草图，计算被上诉人未拆除土地面积，认定事实不清。被上诉人拒绝履行资金周转义务，单方导致拆迁补偿款支付条件不成就。违约金中约定的合同总金额是ABCDE五宗土地的土地总价款，协议第五条第3款约定的是整体完成拆除，而非分地块拆除。被上诉人应对因拒绝拆迁导致我公司摘牌的ABC三宗土地开发迟延承担违约责任，即ABC三宗土地的价格（面积×118万/亩）作为本合同总金额，或者以1000万元土地拆迁补偿款作为本合同总金额，但一审不应以未按约定拆迁部分的补偿款作为计算违约金的合同总价款。三、本案应当依职权追加鑫益置业参加诉讼，鑫益置业是涉案土地及地上建筑物、构筑物的合法权利主体，也是本案合作协议书的缔约主体，应当追加该公司认定1000万元拆迁补偿款的支付条件、期限、支付原因、计算依据等。 北斗星纺织、天枢纺织辩称，一、系上诉人恒生地产违约，按照协议书约定时间，恒生地产取得全部土地使用权的时间不晚于2014年1月31日，我方则是2014年2月28日完成拆迁安置，因此，恒生地产没有按照协议书约定的时间取得全部土地使用权，我方自然无法按照约定时间完成拆迁安置，其无权主张我方违约。二、涉案土地合作协议违反法律规定，应属无效。各方违反招标法规定，私下确定恒生地产为中标方，私下协议运作政府财政资金来充作恒生地产的投标保证金，违反法律规定，对无效合同涉及的违约责任和违约条款不应支持。三、我方的拆迁安置补偿费用应由恒生地产承担。虽然合同无效应各自返还，但恒生地产已经实际取得土地开发完成，无法返还，我方也实际完成土地附作物的拆迁和家属的安置补偿，土地交付给恒生地产完成开发，因此，一审判决按照协议约定的土地拆迁补偿价格计算我方应得拆迁补偿安置费，符合法律规定。恒生地产所谓的土地开发整体性和受到损失没有证据支持。 恒生桓台公司述称，支持上诉人恒生地产的上诉。 北斗星纺织、天枢纺织向一审法院起诉请求：1.判令恒生地产、恒生桓台公司支付拆迁补偿款7069000元；2.判令恒生地产、恒生桓台公司按照同期银行贷款利率承担逾期付款违约金210万元；3.诉讼费由恒生地产、恒生桓台公司承担。 恒生地产、恒生桓台公司向一审法院提出反诉请求：判令北斗星纺织、天枢纺织连带支付反诉违约金1200万元。 一审法院认定事实：2013年11月25日，山东鑫益鸿基置业有限公司（以下简称鑫益置业）与恒生地产、北斗星纺织、天枢纺织签订淄博市桓台县北斗星纺织有限公司地块合作协议书一份，协议书约定：鉴于淄博市中级人民法院以（2011）淄执字第21-2号执行裁定书裁定将坐落于桓台县唐山镇章索路唐山镇东房产（面积41172.20平方米，房屋所有权证唐山镇字第08-1800167号、第08-1800169号）和土地（面积为93939.43平方米，土地使用权证号为桓国用（2006）字第G060151号）归鑫益置业所有；淄博市中级人民法院以（2011）淄执字第22-2号执行裁定书裁定将坐落于桓台县唐山镇大有村415号的房产（面积8597.16平方米，房屋所有权证唐山镇字第08-1801537号、第08-1801538号、第08-1801539号、第08-1801540号、第08-1801541号、第08-1801542号、第08-1801543号、第08-1801544号）和土地（面积为88125.36平方米，土地使用权证号为桓国用（2008）字第G08184号、G08185号）归鑫益置业所有；淄博市中级人民法院以（2010）淄执字第51-2号、52-2号执行裁定书裁定将坐落于桓台县唐山镇的房产（面积22219.01平方米，房屋所有权证唐山镇字第08-0801807号、第08-0801808号、第08-0801810号、第08-0801811号、第08-0801812号）和土地（面积为28018.30平方米，土地使用权证号为桓国用（2008）字第G060148号、土地证号为桓国用（2006）第G060149号、面积为84411.**平方米）归鑫益置业所有；鑫益置业、北斗星纺织、天枢纺织共同为熟化上述地块转为商住开发用地投入部分资金。鑫益置业、恒生地产、北斗星纺织、天枢纺织四方本着平等互利的原则，经过友好协商，达成合作协议，承诺共同遵守。北斗星纺织公司地块（以下简称该项目）位于淄博市桓台县建设街与唐华东路交接处，共五块宗地，总占地面积470亩，建设用地面积合计264561平方米（约397亩），其中A地块建设用地面积69097.98平方米，B地块建设用地面积58526.44平方米，C地块建设用地面积59824.03平方米，D地块建设用地面积52446平方米，E地块建设用地面积24667平方米。该项目五宗土地建设用地面积合计397亩，鑫益置业、北斗星纺织共同指定恒生地产为该项目的唯一竞买人，并共同向政府提交书面申请，恒生地产分两次参与摘牌，以挂牌成交方式取得该项目五宗土地，第一期土地挂牌时间为2013年12月11日，挂牌出让土地为A、B、C三宗土地，剩余土地即D、E两宗土地挂牌时间不得晚于2014年1月31日前。各方商定恒生地产取得上述五宗土地的单价为每亩118万元，该单价包含土地挂牌出让成交并办理国有土地使用权证至恒生地产名下之前发生的各项税费由鑫益置业承担。除上述土地款项外，恒生地产承诺按照以下时间向北斗星纺织、天枢纺织支付1000万元的拆迁补偿款，于第二批次的土地挂牌成交恒生地产摘得土地后六个月内支付500万元，延迟六个月后再支付所余金额。本协议生效后，由鑫益置业和北斗星纺织、天枢纺织共同推动该项目的拆迁、安置、补偿、挂牌等工作，并承担相关成本和税费，由恒生地产或恒生地产指定的关联公司依法参与项目地块的公开挂牌交易，并确保恒生地产或恒生地产指定的关联公司依法摘牌获取项目地块。2014年2月28日前，北斗星纺织、天枢纺织应负责拆除该宗土地的所有地上建筑物，达到净地条件。北斗星纺织、天枢纺织未按照本协议约定期限拆除地上附着物的，则剩余两期付款时间相应顺延，且每延期一日，同时按照本合同总金额的日万分之五向恒生地产支付违约金。合作协议书还对其他事项作出了约定。2013年12月24日，在桓台县国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，恒生地产竞得涉案A、B、C三宗土地的国有建设用地使用权，土地使用权登记在恒生地产桓台公司名下，三宗土地的总面积为187448.45平方米。2015年11月26日，在淄博市国土资源交易网举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，淄博君汇置业有限公司（以下简称君汇置业）竞得涉案D、E两宗土地的国有建设用地使用权。北斗星纺织、天枢纺织于2014年2月28日前拆除了涉案A、B、C三宗土地的大部分地上建筑物。2017年1月9日，恒生地产将涉案A、B、C三宗土地剩余小部分地上临时建筑物拆除，根据法院调取的桓台县公安局刑事技术大队现场草图显示，恒生地产拆除的土地面积为2500平方米。 一审法院认为，鑫益置业与恒生地产、北斗星纺织、天枢纺织签订的淄博市桓台县北斗星纺织有限公司地块合作协议书系各方当事人的真实意思表示。涉案A、B、C三宗土地的建筑物已经拆除，恒生地产应根据合作协议书的约定支付北斗星纺织、天枢纺织拆迁补偿款。涉案A、B、C、D、E五宗土地拆迁补偿款共计1000万元，涉案A、B、C三宗土地面积为187448.45平方米，扣除恒生地产拆除的土地面积2500平方米，北斗星纺织、天枢纺织拆除A、B、C三宗土地面积为184948.45平方米，占涉案A、B、C、D、E五宗土地面积264561.45平方米的69.91%。根据公平原则，恒生地产支付北斗星纺织、天枢纺织拆迁补偿款6991000元（1000万元×69.91%）为宜。对北斗星纺织、天枢纺织该项诉求超出部分，不予支持。对北斗星纺织、天枢纺织要求恒生地产、恒生地产桓台公司支付违约金210万元的诉讼请求，经审查，参照合作协议书第二条第五款规定，第二批次土地摘牌时间为2015年11月26日，恒生地产未按约定于2016年5月25日前支付拆迁补偿款500万元，应自2016年5月26日至2018年8月6日按中国人民银行同期贷款利率计算，支付北斗星纺织、天枢纺织违约金478500元；此后恒生地产亦未按约定于2016年11月24日前支付拆迁剩余补偿款1991000元，应自2016年11月25日至2018年8月6日按中国人民银行同期贷款利率计算，支付北斗星纺织、天枢纺织有违约金147115.81元，以上违约金共计625615.81元，故恒生地产应支付北斗星纺织、天枢纺织违约金625615.81元。北斗星纺织、天枢纺织该项诉求超出部分，不予支持。对恒生地产、恒生桓台公司要求北斗星纺织、天枢纺织支付违约金1200万元的诉讼请求，经审查，合作协议书第六条第三款规定的本合同总金额约定不明确，结合合同履行情况，按照公平原则，以北斗星纺织、天枢纺织未按约定拆迁部分补偿款3009000元（10000000元-6991000元）计算违约金比较合适，即自2014年3月1日至2017年1月9日按日万分之五计算，据此北斗星纺织、天枢纺织应支付恒生地产违约金1573707元。因恒生桓台公司并非合同当事人，北斗星纺织、天枢纺织要求恒生桓台公司承担责任的主张，不予支持。恒生桓台公司反诉北斗星纺织、天枢纺织支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、恒生地产有限公司于判决生效后十日内支付山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司拆迁补偿款6991000元；二、恒生地产有限公司于判决生效后十日内支付山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司违约金625615.81元；三、山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司于判决生效后十日内支付恒生地产有限公司违约金1573707元；四、驳回山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司的其他诉讼请求；五、驳回恒生地产有限公司的其他反诉请求；六、驳回恒生地产淄博桓台有限公司的反诉请求。案件受理费94400元，由山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司负担34978元，恒生地产有限公司负担59422元；反诉案件受理费46900元，由恒生地产有限公司负担40749元，山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司负担6151元。 本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年12月24日，恒生地产竞得涉案A、B、C三宗土地的国有建设用地使用权，但涉案D、E两宗土地却于2015年11月26日由君汇置业竞得。地块合作协议书对拆。地块合作协议书对拆迁补偿款的约定下时间向北斗星纺织、天枢纺织支付1000万元拆迁补偿款：于第二批次土地挂牌成交恒生地产摘得土地后六个月内支付500万元，延迟六个月后再支付所余金额；对违约责任的约定，北斗星纺织、天枢纺织未按照本协议约定期限拆除地上附着物的，则剩余两期付款时间相应顺延，且每延期一日，同时按照本合同总金额的日万分之五向恒生地产支付违约金。2014年2月28日前北斗星纺织、天枢纺织拆除了A、B、C三宗土地上的大部分地上建筑物，2017年1月9日，恒生地产将该三宗土地剩余的小部分临时建筑物拆除，拆除面积为2500平方米。 本院认为，鑫益置业、恒生地产、北斗星纺织、天枢纺织四方约定的地块合作协议书是对A、B、C、D、E五宗土地开发投资的约定，但恒生地产只摘得A、B、C三宗土地，一审按照恒生地产实际摘得土地面积占合同总面积的比例对协议约定的拆迁补偿款分别计算，符合公平原则，应予维持。恒生地产以没有摘得D、E两宗土地作为不支付全部拆迁补偿款的理由与已经实际摘得的土地利益不符，不能成立，本院不予采纳。恒生地产虽然主张1000万元拆迁补偿款与协议约定地块面积不存在对应关系，但未能提供1000万拆迁补偿款的协议计算依据，也未能提交证据证明其2017年1月9日拆除地上建筑物的面积，一审法院依据桓台县公安局刑事技术大队现场草图勘验的拆除面积2500平方米计算恒生地产自行拆除剩余部分地上建筑物的面积，符合法律规定。北斗星纺织、天枢纺织的违约责任是在2014年2月28日前未按约定拆除地上建筑物面积2500平方米，并自2014年3月1日至2017年1月9日恒生地产自行拆除之日的违约责任，对该违约责任，协议约定每延期一日按照合同总金额的日万分之五向恒生地产支付违约金，本案合同总金额按照恒生地产实际摘得土地面积的比例计算拆迁补偿款为6991000元，因此，应当按照该拆迁补偿款作为计算违约金的依据，北斗星纺织、天枢纺织应当支付恒生地产违约金3656293元（6991000元×0.0005×1046天），对该违约金一审计算有误，本院予以纠正。对拆迁补偿款的支付，协议约定系由恒生地产向北斗星纺织、天枢纺织支付，与鑫益置业无关，恒生地产要求追加鑫益置业参加诉讼于法无据，本院不予支持。 综上所述，恒生地产的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持山东省桓台县人民法院（2018）鲁0321民初2305号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项，即：“一、恒生地产有限公司于判决生效后十日内支付山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司拆迁补偿款6991000元；二、恒生地产有限公司于判决生效后十日内支付山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司违约金625615.81元；四、驳回山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司的其他诉讼请求；六、驳回恒生地产淄博桓台有限公司的反诉请求”； 二、撤销山东省桓台县人民法院（2018）鲁0321民初2305号民事判决第五项，即：“驳回恒生地产有限公司的其他反诉请求”； 三、变更山东省桓台县人民法院（2018）鲁0321民初2305号民事判决第三项为：山东北斗星纺织有限公司、淄博北斗星天枢纺织有限公司于判决生效后十日内支付恒生地产有限公司违约金3656293元； 四、驳回恒生地产有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费130057元，由恒生地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇一九年二月十八日 代理书记员  董迎硕