江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终11287号上诉人（原审被告）：万开元，男，1989年7月2日出生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：顾澍，江苏宁法律师事务所律师。委托诉讼代理人：程锦荷，江苏宁法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘文婷，女，1988年2月7日出生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。上诉人万开元因与被上诉人刘文婷房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万开元上诉请求：1.请求依法撤销南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3360号民事判决第二项，改判驳回被上诉人违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用按比例进行承担。事实与理由：1.在房屋买卖过程中，刘文婷未明确告知万开元案涉房屋的使用年限是50年，导致万开元基于错误的认识与刘文婷签订了合同。万开元虽然对涉案房屋年限不满，但还是愿意履行合同购买该房屋的，并多次提出按合同约定验房，均未得到刘文婷回应，在双方合同并未解除的情况下，刘文婷将涉案房屋另行出售，造成涉案房屋买卖合同履行不能，其应当承担相应的法律后果。2.在本案之前，万开元已经起诉刘文婷撤销涉案房屋买卖合同，一审法院在该案并未审结的情况下，即作出本案的判决，并不妥当。被上诉人刘文婷辩称，不认可上诉人的上诉请求，一审判决相对合理，请求维持原判。刘文婷向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《房地产买卖中介合同》；2.请求判令万开元按照合同约定支付违约金35万元；3.判令万开元承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月17日，刘文婷（甲方、出售方）与万开元（乙方、买受方）在“裕兴房产”中介公司（丙方、中介方）居间下，签订《房地产买卖中介合同》一份，约定万开元购买刘文婷位于南京市栖霞区和燕路325号7幢601室房屋，房屋售价为1745000元；丙方派林某经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。合同第九条第（二）项约定，甲、乙无正当理由不履行合同的，应承担违约责任；第（三）项约定，违约行为方支付守约方违约金，违约金按房屋成交价的20%计算，计人民币350000元。合同还约定合同签订当日万开元给付定金5万元。合同签订后，万开元将定金5万元支付给刘文婷。2018年5月20日，万开元以刘文婷未告知案涉房屋年限为50年为由，明确表示不再继续履行合同。2018年8月1日，刘文婷将案涉房屋出售给他人，房屋售价为1720000元。庭审中，“裕兴房产”中介公司业务员林某作为证人到庭陈述，在签订案涉《房地产买卖中介合同》之前，刘文婷向其出示过案涉房屋不动产权证扫描件（或复印件），然后由其按照该不动产权证扫描件上载明的房屋基本信息填写了合同内容，当时万开元也在场。一审法院另查明，签订合同当晚，刘文婷与万开元及案外人曹劲、林某四人均在场，并于2018年5月17日22时18分建立了群聊，刘文婷在建群后将案涉房屋不动产权证第一页和第二页拍照发送至该群中。2018年5月17日22时30分许，双方签订了案涉《房地产买卖中介合同》，万开元并于签订合同后通过手机支付宝转账1万元（定金）给刘文婷，林某也通过手机网银转账4万元（定金）给刘文婷。万开元对上述事实无异议，但其表示刘文婷从未口头告知过涉案房屋使用年限为50年，其在签订合同之前也未看过刘文婷提供的不动产权证扫描件（或复印件），证人林某的陈述是口误，刘文婷提供的并非不动产权证扫描件（或复印件），仅是一份不完整的材料，且虽然四方在合同签订之前建立了群聊，刘文婷将案涉房屋不动产权证照片发送至群中，但因网络原因其并未收到。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘文婷与万开元双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方理应按照合同约定全面履行各自的义务。万开元以其不知案涉房屋使用年限是50年为由，明确表明不再履行案涉合同，但其并未提供证据予以证明，而结合本案证据及事实可知，双方在签订《房地产买卖中介合同》当晚，刘文婷与万开元、经纪人林某及案外人曹劲均在场，中介公司经纪人林某明确表示刘文婷向其出示了案涉房屋不动产权证扫描件（或复印件），其根据该扫描件（或复印件）填写了合同中房屋基本情况内容，且在四人均在场的情况下建立了微信群聊，刘文婷亦将案涉房屋不动产权证第一页和第二页的照片发送至该群，之后才在案涉合同上签字，万开元称网络原因未收到微信信息，但事实上，在当晚签订合同后，万开元及林某又随即通过手机支付宝和网银向刘文婷支付了定金，由此可见，万开元辩称其不知案涉房屋使用年限为50年，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。因万开元明确表示不履行合同以及案涉房屋已另行出售，双方签订的《房地产买卖中介合同》已无继续履行之必要，故对刘文婷诉请解除的请求，一审法院予以支持。万开元无正当理由不履行合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到万开元及时告知刘文婷以避免损失扩大以及刘文婷已将案涉房屋另行出售等事实，一审法院酌定违约金金额为5万元，直接以万开元已支付的定金5万元抵扣。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十第条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘文婷与万开元于2018年5月17日签订的关于南京市栖霞区和燕路325号7幢601室房屋的《房地产买卖中介合同》；二、万开元于本判决生效之日起十日内支付刘文婷违约金5万元（此款直接以万开元已支付的定金5万元抵扣）。案件受理费20505元，减半收取10252元，由万开元负担（此款刘文婷已预缴，由万开元于本判决生效之日起十日内直接支付刘文婷）。二审期间，万开元称并未明确表示不再继续履行合同，2018年8月1日是刘文婷将涉案房屋过户至他人的时间而不是出售房屋的时间，因为网络问题，万开元当时并未收到涉案房屋产权证第二页的图片，对一审查明的其他事实无异议。刘文婷对一审查明的事实没有异议。万开元提供微信聊天记录、电话录音，证明万开元愿意继续履行合同，并不存在违约行为，双方进行了多次的协商，都认可是显失公平，可以撤销的民事行为，而且存在重大误解。刘文婷质证称，如果万开元没有接收到涉案房屋产权证的两张照片，合同上面的房屋丘号等信息是无法填写的，万开元及林某也不会支付刘文婷定金50000元，刘文婷是在万开元明确表明不购买涉案房屋之后才将涉案房屋卖给他人的。本院经审理查明，刘文婷于2018年7月8日与案外人王韬签订《存量房买卖中介合同》，将涉案房屋出售给王韬。一审查明的其他事实，有相应证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，刘文婷与万开元签订的《房地产买卖中介合同》是当事人的真实意思表示，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。载有涉案房屋产权详细信息的《房地产买卖中介合同》、定金支付记录、中介公司经纪人林某的证言、微信群聊记录形成的证据链，足以证明万开元在签订合同当晚已经知道案涉房屋使用年限为50年。合同签订后，万开元再以此为由拒不履行合同构成违约，应当承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院综合考虑万开元告知刘文婷不再履行合同的时间、刘文婷已将涉案房屋另行出售等事实，酌定违约金金额为50000元，直接以万开元已支付的定金50000元抵扣，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人万开元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人万开元负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  李任飞审判员  龚 震二〇一九年二月十五日书记员  朱亚芳