广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7582号原告：赖欠优，男，1963年2月22日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：邓昱，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七门丽清花园售楼部。法定代表人:骆丽。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。原告赖欠优与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖欠优的委托诉讼代理人麦美群、被告侨阳公司的委托诉讼代理人邓铁轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖欠优向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告购买的坐落于清远市清城区连江西××花园丽××号房屋办理权属证书。二、判令被告依法向原告支付逾期办理房屋产权证违约金，违约金从2017年4月1日起至被告将办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止以购房款319200元为基数按年利率6%的标准计算至被告将办理房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案之日止（截止2018年10月31日的违约金金额为30749.6元）。三、判令被告清远市侨阳房地产有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月5日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以319200元购买被告位于清远市清城区连江西××花园丽××号房屋，被告应在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告，并在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等事项。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告一直没有将办理权属由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应依法向原告支付相应的违约金。被告侨阳公司辩称，本案的房屋是我司为解决原清远市城市信用和中心社第二营业部因破产所遗留历史问题，本案房屋性质并非商品房买卖合同，原被告双方并非传统房屋买卖关系，是破产安置关系，本案原告未实际向我方支付购房款，因此原告不能根据商品房买卖合同第15条约定按已付房价款计算违约金。办证已经在进行中。本院经审理认定事实如下:原告赖欠优与被告侨阳公司经协商同意由原告以其旧房置换被告开发的商品房。2013年11月19日,双方在律师见证签订下签订《房屋置换协议》。2014年1月15日，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发建设的位于清远市清城区连江西××花园丽××号商品房，套内建筑面积89.29平方米，房屋总价款为319200元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失；……”合同签订后，原告将其原有房屋交付被告处置，被告也在约定的房屋交付期限届满前将涉案商品房交付给原告，双方之间已经补清了房屋之间的差价，由于被告一直未为原告办理涉案房屋的权属登记手续，原告为此提起诉讼，并提出以上诉讼请求。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、见证书、税收缴款书以及本案的庭审笔录等证实。本院认为,虽然原告是通过以房换房形式向被告购置的商品房，但原告向被告置换的原有房屋也是一种有价商品，双方在衡量过对方之间的房屋价值后经充分协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告交付了原有的房屋，被告也在合同约定的交付期限内将涉案商品房交付原告，按合同约定被告应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截至法庭辩论终结时止，被告尚未履行合同第十五条约定的协助办证义务，已构成违约。原告请求被告协助办理涉案房屋权属证书合理合法，本院予以支持。关于逾期办证违约金的问题，合同第十五条约定了如因被告的责任导致原告未在约定期限内取得房地产权属证书的，处理方式为原告退房，被告退还已收购房款给原告，但原告购买涉案商品房的最终目的是取得该房屋产权并占用使用该房屋，现双方并未按照合同第十五条的约定选择解除合同，而是选择了继续履行合同，因此，应视为双方对该合同条款的变更，由于合同并未其他条款对逾期办证的违约责任进行约定，应视为双方无约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，被告应以原告已付购房款319200元为基数，按年利率6%的标准向原告支付逾期办证违约金，该违约金从2017年4月1日起计算至被告将办理涉案房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。被告主张原告并未实际向被告支付涉案购房款，无权请求支付逾期办证违约金，但原告置换的原有房屋属于有价值产物，等同于支付购房款，被告的主张依据不充分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，判决如下：一、被告清远市侨阳房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内将办理位于清远市清城区连江西路二号丽清花园丽盈苑三梯8层03号房屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告赖欠优办理该房屋产权转移登记至原告赖欠优名下的手续。二、被告清远市侨阳房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赖欠优支付逾期办证违约金（该违约金自2017年4月1日起以原告已付房价款319200元为基数，按照年利率6%计算至被告将办理位于清远市清城区连江西路二号丽清花园丽盈苑三梯8层03号房屋商品房的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，由被告清远市侨阳房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  麦焕琼二〇一九年二月一日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；