江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初9304号原告：蒋永军，男，1972年11月7日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：高卓，江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜，江苏衡立律师事务所律师。被告：陆均楹，男，1958年11月7日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：丁冲，上海君澜（无锡）律师事务所律师。被告：徐幼芬，女，1961年7月24日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：丁冲，上海君澜（无锡）律师事务所律师。原告蒋永军与被告陆均楹、徐幼芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法由审判员范晟程独任审判，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告蒋永军及其委托诉讼代理人高卓、刘甜，被告陆均楹及其与徐幼芬的共同委托诉讼代理人丁冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋永军向本院提出诉讼请求：1、判令陆均楹、徐幼芬立即交付涉案房屋及车库并办理变更登记；2、判令陆均楹、徐幼芬承担违约金2万元；3、判令陆均楹、徐幼芬承担律师费1万元、保函费1140元；4、本案诉讼费由陆均楹、徐幼芬负担。审理中，蒋永军增加诉请：请求判令2018年8月28日的通知不具备解除合同的效力。事实和理由：2018年3月12日，双方通过房产中介达成房屋买卖协议，由其向陆均楹、徐幼芬购买东山一村34幢304室房屋一套及车库一间。其于当日即支付2万元定金，并答应等到7月份再交付房屋。但陆均楹、徐幼芬在交付房屋前一再毁约，先是钻空子反悔漏写的车库，后又无故反悔房屋。其多次要求继续履行合同，但未有理会，故诉至法院。被告陆均楹辩称：因蒋永军未能按照买卖协议的约定时间履行付款义务，涉案合同已由其于2018年8月28日通知解除；根据房屋买卖协议的约定，转让标的物范围仅限于有证房产不包括车库；蒋永军要求其承担违约金缺乏依据。被告徐幼芬辩称：其作为涉案房产的共有人，涉案房屋买卖未经其同意，且其不同意追认该交易，请求法院驳回蒋永军的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，陆均楹（甲方）与蒋永军（乙方）签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定由陆均楹、徐幼芬将坐落于宜兴市东山一村34幢304室的房产出售给蒋永军，合同中未记载有车库。合同第二条约定：房屋成交总价为38万元，乙方于2018年3月12日付购房定金2万元、于2018年7月30日前一次性付清余款36万元。合同第三条约定：甲方应当在2018年7月30日前将房产交付给乙方。合同第六条约定：甲乙双方达成协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在2日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付贰万元违约金给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在2日内将已收购房款返还给乙方，同时支付违约金贰万元给乙方。合同落款处有“陆均楹、徐幼芬”及“蒋永军”的签名以及宜兴市宜城街道红娘中介服务部的印章。蒋永军及陆均楹均确认合同落款处“徐幼芬”的签名因签订合同时徐幼芬并不在场故由陆均楹代签。陆均楹并于签订合同当日收取了蒋永军定金2万元。坐落于宜兴市的房屋为陆均楹、徐幼芬共同共有。2018年7月2日，蒋永军发送消息给陆均楹，要求尽快办理房屋过户手续。陆均楹未予回复。直至2018年8月28日，陆均楹发送消息给蒋永军，表示鉴于蒋永军未在协议约定期内支付剩余房款，已经违约，故要求解除房产买卖协议。蒋永军于当日回复坚决要求继续履行合同。蒋永军申请汤虎标到庭作证，汤虎标到庭陈述：其为宜兴市宜城街道红娘中介服务部的负责人；蒋永军与陆均楹、徐幼芬之间的房屋买卖系由其提供的居间服务；对于出卖人，其只有陆均楹的电话号码，故只与陆均楹联系过，未与徐幼芬联系过，签订协议的时候徐幼芬也没有在场；2018年3月份左右其带蒋永军看房，蒋永军看房后表示满意，其就让陆均楹和蒋永军到其中介服务部签订了合同，蒋永军并当场支付了2万元定金；当时说好连房带车库一共是38万元，其当时还在店里比划了一下车库的大小，当时一边签合同一边闲聊，其疏忽没有把车库写在协议里，等双方都走了，其发现了这个问题，立刻打电话给陆均楹，表示在合同中漏写了车库，陆均楹让其放心说说好的话都作数的，其让陆均楹几天内把房产证、土地证都带过来，顺便把合同也带过来把车库补写进去，为了这个事其和陆均楹通过两次电话；过了一个星期，陆均楹带着他外甥女过来说车库不包含在房价之内，要车库的话要加4万元，当时为了这个事，其还和他们理论了一下，但仍然不欢而散，也没有什么结果；当时陆均楹的房屋里面还有租客，当时讲好等到2018年7月底的时候租客搬出再交付房屋，蒋永军付款，到6月底7月初的时候，其通知陆均楹来把这个事情办了，陆均楹说他不卖房子了，表示自己要用了，其当时就表示陆均楹如果不卖应该早点说，现在都已经半年过去了；后来陆均楹就带了一个人和其、蒋永军一起坐下来谈的，蒋永军表示陆均楹开始车库违约，现在房子又不卖了，后来还是不欢而散，没有结果；蒋永军过后找其说房屋还是要的，其表示其只能起到中介作用，其也没有陆均楹的账号，也不能帮蒋永军把钱打过去；其当时和陆均楹也说过他不卖可以，但是要承担不卖带来的责任，陆均楹表示不卖房子不犯法，大家可以再商量一下，但后来也没有结果。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定适用相应的法律规定并作出判决。1、虽然涉案合同甲方显示为陆均楹、徐幼芬，乙方显示为蒋永军，但由于徐幼芬签订系由陆均楹代签，徐幼芬在本案中也明确表示拒绝对陆均楹代签的行为表示追认，故涉案协议的相对方应认定为陆均楹与蒋永军。徐幼芬作为涉案房屋的共有人之一，其拒绝承认出卖房屋的意思表示将涉案房屋物权的变动，但不影响合同的效力，涉案合同对于陆均楹与蒋永军而言仍为有效合同。2、陆均楹以蒋永军未按约付款故要求解除合同的主张不能成立。陆均楹虽在2018年8月28日向蒋永军发出了解除通知，但该解除通知已经发生在蒋永军向本院起诉之后，且结合证人证言以及蒋永军之前向陆均楹发送短信的行为等，均可以看出蒋永军有积极履约的意思表示，未能付款存在陆均楹未予配合等的客观障碍，故蒋永军在本案中对于该解除合同效力的异议成立，本院确认涉案合同未解除。3、蒋永军要求陆均楹交付房屋并过户的请求不能得到支持。由于涉案房屋为陆均楹与徐幼芬共同共有，徐幼芬已明确表示不追认该交易，因此，虽然徐幼芬的拒绝追认行为不影响蒋永军与陆均楹之间的合同效力，但却影响到了该合同对应合同标的即涉案房屋的物权变动。由于涉案房屋的权利人之一徐幼芬不同意发生物权变动，致使该合同无法得到履行，故蒋永军要求交付房屋并过户的请求不能得到支持。但对于合同不能履行造成的后果，蒋永军可依法另案主张相应的违约责任或损失。由于在本案中蒋永军主张的违约金、律师费等均是在合同正常履行的条件下提出，而根据本案中徐幼芬的明确意思表示，涉案合同产生了不能履行的障碍，这将直接影响到定金的返还责任以及违约责任或损失的确定，因此，蒋永军可依据生效法律文书认定的事实明确诉讼请求后另案主张相应权利，在本案中本院对于蒋永军的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认陆均楹于2018年8月28日向蒋永军发送解除通知的行为不产生合同解除的效力。二、驳回蒋永军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元、财产保全费220元，合计3870元，由蒋永军负担1935元、陆均楹负担1935元。陆均楹负担部分已由蒋永军垫付，陆均楹于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给蒋永军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 范晟程二〇一九年二月二十六日法官助理 何 璐书 记 员 吴国珍