苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初12512号 原告：杨来英，女，1949年11月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省吴江市。 委托诉讼代理人：傅光炎，上海市振兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔建国，系原告儿子。 被告：苏州绿城御园房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205946993172702，住所地苏州时代广场****。 法定代表人：林海建，总经理。 委托诉讼代理人：何亚兵，公司员工。 委托诉讼代理人：马金凤，公司员工。 原告杨来英与被告苏州绿城御园房地产开发有限公司（以下简称“绿城御园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案受理后，依法适用普通程序审理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告杨来英的委托诉讼代理人傅光炎、崔建国，被告绿城御园公司的委托诉讼代理人何亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨来英向本院提出诉讼请求：1、判令被告按《销售合同》规定的装修质量标准整改玉园花园8-107幢房屋；2、判令被告赔偿因房屋质量问题而造成的原告损失7000177.40元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月6日，原、被告双方签订了《苏州工业园区商品房(全精装修房)销售合同》一份，约定原告向被告购买苏州工业园区西华林街99号玉园花园8-107幢的房屋，房屋总价为26635000元。合同约定涉案房屋为预售商品房,建筑层数为地上2层，地下1，地下**面积为790.97平方米，房屋系全装修房。合同还约定原告以自有资金支付部分房款，其余部分房款由原告贷款支付，被告应于2014年7月30日前将该房屋交付给原告。合同签订后，原告依约于2014年6月6日前付清了全部房款。但被告直至2014年11月27日才开具售房发票。2014年6月3日，原告去涉案房屋察看时发现，房屋一楼和地下室的房屋墙体均发霉。原告要求被告尽快进行整改，以便交房。2014年7月30日左右，原告准备去接收房屋，但室内地板腐烂，地下室，地下室全是水法居住。被告当时承诺在二个月内修复，修复完毕后通知原告，但即便过了三个月原告也未收到修复完毕的通知。原告遂又去房屋查看，发现被告并未进行明显的整改，且在此期间被告的业务经理、管家、总经理等纷纷换岗、离岗，原告房屋的修缮事宜无人负责。2014年11月14日，被告将催告函发给原告，要求原告收房，原告于是联系了物业公司，物业公司表示催告函是由被告公司统一发放，并承诺将在三个月内将房屋整修完毕。此后，原告多次催促被告整改房屋并交房，但被告一直回复房屋仍在整改中。2015年9月，原告再次到涉案房屋，发现房屋从地下室到一楼墙纸墙面及房顶的状态比之前反而更差，全部是水泡过的痕迹。原告提出要求退房，被告则表示将在二个月内整改完毕。2016年2月25日，原告与被告一同前往房子里查看，发现房子已经进行了部分整改，但仍有很多地方未能整改到位，被告称还需要一个月才能完成。2016年3月除，原告几次与被告的项目负责人交涉，项目负责人称涉案小区806、807以及另一套房均是由同一家公司所装修，当时有两根管子排到了室外，装修的时候用了一根，另一根原本应当堵掉但并没有堵。于是，梅雨季节时，水通过这根管子进了房间，这家公司所装修的三家全都泡了水。原告提出被告应尽快整改并赔偿损失，被告项目负责人称需经公司讨论后才给予答复，此后一直未有答复。2017年2月，原告再次查看房屋情况，发现该公司又换了项目负责人，原告遂又与新的马经理进行交涉，并提出一则，因为该房屋有质量问题希望被告帮助出售；二则，应当免去房屋的物业管理费；三则被告赔偿原告相应损失。2017年9月1日，原告收到绿城御园公司发出的函件，要求原告办理相应权属证书。2017年9月9日，原告前往玉园花园8-107幢房屋进行了交房前的验收，发现该房屋仍有严重质量问题，尤其是损坏的门窗近两年未能得到整改，更严重的是完好的厨房设备未经原告同意随意拆卸并转移至他用。2017年9月11日，原告在此与被告项目负责人马成华前往该房屋查看，被告安排多人对需整改部分进行了登记，马经理也当场提出及时整改。马经理还提出在房屋未达标的情况下先办理产权证，同时被告对房屋进行及时整改，整改后再正式交房。2017年9月15日原告委托律师致函被告，要求其及时整改房屋并赔偿损失等。2017年9月25日，原告在开发商的协助下办理了产权证。2017年10月10日，原告前往玉园花园办理交房事宜，发现一个月的期限内该房屋仍未达到交房标准，被告回复还在整改之中。2017年10月16日，原告再次委托律师致函被告，希望被告尽快将剩余的质量问题全部整改完毕，以便待房屋整改完毕符合交房要求后及时办理交房手续，并要求被告赔偿因房屋质量问题导致延期交房造成的损失。至今，被告仍未对被水浸泡的房屋进行处理，也未对腐烂的门窗进行更换。2017年11月22日，原告多次要求马总尽快拿出方案解决此房屋质量问题，被告表示知道，但并未予以整改。2018年3月29日，原告又与被告进行协商，但也未能给出妥善的解决方案。原告认为，原告所购的系高档全装修房，被告应当按照全装修房的质量标准进行建造和装修，被告在建造时的不规范遂造成了房屋连续数年被水淹，房屋严重损坏无法居住。原告多次要求整改，但被告一直拖延于是造成了原告的巨大损失，被告应承担赔偿责任，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。 被告绿城御园公司答辩称：第一，原告诉请第一项中的所涉及的装修已被原告自行拆除，已不具备整改的条件；第二，涉案房屋已通过政府的竣工验收备案并取得商品房交付使用通知书，符合交房条件。原告自身逾期收房，却反而向被告主张逾期交房的违约金，该主张没有依据。而且原告所提出的质量要求及损失金额均过高；第三，原告在涉案房屋达到交付条件之后，即房屋不存在合同约定的地基及主体结构的质量问题时，仍拒不收房，该行为已违反合同约定。即便涉案房屋存在部分质量问题，被告所负的也仅仅是修复的义务；第四，原告多次拒不收房的行为，导致房屋常年处于空置状态，由此也造成了房屋部分装修的朽坏等。综上，请求判决驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理查明的事实如下：2014年6月6日，原告杨来英（买受方、乙方）与被告绿城御园公司（卖方、甲方）签订《苏州工业园区商品房(全精装修房)销售合同》一份，约定原告杨来英向被告绿城御园公司购买苏州工业园区西华林街99号玉园花园8-107幢的房屋，房屋的层数为地上2层和地下1层，房屋系精装修房，建筑总面积为790.97平方米，总价为26635000元。合同还约定原告以自有资金支付部分房价款，其余部分房屋价款通过贷款支付，而被告应于2014年7月30日前将该房屋交付给原告。合同签订后，原告杨来英依约支付了全部房款，2014年11月27日，被告绿城御园公司向原告开具了金额为26635000元的不动产销售发票。合同第十四条约定：(出现质量缺陷时乙方的权利)1、该房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的，乙方有权单方面书面通知甲方解除本合同。2、除该房屋主体结构外的其他质量缺陷，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面书面通知甲方解除本合同。第十六条约定：(房屋交付时间)甲方定于2014年7月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。在该合同的补充协议第七条约定：对主合同第十六条“房屋交付条件”的补充约定1、除具有主合同第十四条约定的质量问题或不具备第十六条约定的交房条件外，买受人不得拒绝收房；买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量(不含装修质量问题)产生争议而委托检测机构进行检测的，双方仍应按约办理交房手续。 诉讼中，原告对于其诉请第二项主张的损失7000177.40元进一步进行了明确，其表示：涉案房屋一直存在质量问题，导致房屋不符合交付条件，由此房屋延期交付，该7000177.40元的损失即为因被告延期交付房屋而导致的损失。该损失以房屋总价为基数，按年利率7.0085%，从2014年8月1日起至2018年4月30日止，金额为7000177.40元。 关于房屋的交付问题，原告陈述：第一，其在2014年6月3日即在签订涉案房屋买卖合同前，曾去现场看房，当时就提出了房屋存在部分质量问题，问题即为2014年6月3日交接表中所载的九项内容；第二，在2014年7月30日，即双方确定的房屋交付日期，原告是到了现场准备收房，但发现涉案房屋内原先存在的质量问题并未得到整改，房屋并不符合相应的交付条件，因此未进行收房；第三，2014年11月14日被告所发出的《交房催告书》，原告是收到了，但当时房屋内仍存在大量质量问题，且被告公司项目负责人承诺将先进行整改，等整改完毕再交付房屋，所以导致交房延迟；第四，2015年9月，原告再次到涉案房屋查看，发现房屋从地下室到一楼墙纸墙面及房顶的状态比之前反而更差，全部都有水泡过的痕迹。原告提出要求退房，被告则表示将在二个月内整改完毕。但此后房屋一直都未能整改完成，故直至诉讼。 被告对此则陈述：第一，涉案房屋在2013年6月24日即取得了《苏州工业园区商品房交付使用通知书》，该房屋经相关部门审批已具备交付使用的条件；第二，在2014年7月30日原告即已到涉案房屋内收房，系原告方主观认为房屋存在质量问题不符合交付条件，拒绝收房，并非被告不交付房屋；第三，2014年11月14日被告向原告发出的《交房催告书》，催告原告及时收房，否则将有相应的法律后果，原告在诉讼中也表示已收到该函，但其仍以房屋存在质量为由拒绝收房，该行为不符合合同的约定。 另查明：诉讼中，原告提交了《业主领房验收交接表》16页，落款的时间从2014年6月3日直至2017年11月1日，所记载的主要问题有：1、一楼书房墙体四周、柜体及地下室、客厅等处的墙体有发霉情况；2、地下室、地下室管道脱节下室被水淹；3、地下室、地下室纸发霉，客厅踢脚线起泡等；4、一楼庭院石材需清理、地下室、地下室门柜长菇视厅软包发霉发皱；6、窗户腐烂、发霉；7、主卫马桶杯子和刷子等未安装；8、洗衣房龙头和下水管未安装；9、庭院走廊吊顶渗水；10主卫浴缸花洒未安装；11、地下室、地下室采光井水泵不工作空调开启噪声大等等。被告绿城御园公司对于原告所提交的该组证据真实性不予认可，认为该交接表上既无被告签章确认也无人员签字。 为了证明涉案房屋存在的质量问题，原告申请了证人汪某到庭作证，证人陈述：我曾系该涉案项目的项目经理，在2012年5月7日入职后至2013年楼盘交付前，我在该项目上负责销售案场，在该楼盘交付后，我负责物业管理，一开始是管家主管，后来担任项目经理。对于玉园花园8-107幢的房屋，我一直与业主杨来英的儿子崔建国联系。2014年，崔建国向我们物业反映，称房屋存在装修问题，主要包括墙纸发霉、踢脚线腐烂等问题。对于这些问题，业主当时就向我们公司进行了报修，但是2014年时并没有修复，因为公司准备对相关问题进行一次性修复。2015年，涉案房屋在梅雨季节时，发生了地下室的泡水，这是因为管道脱节造成的，当时地下室局部（休闲厅区域、洗衣房、保姆房都有水）有积水，平铺在地板和地砖上。对于该地板，公司后来进行了修复，修复前后花了大概一个多月的时间（该一个月左右的时间并不是只针对涉案小区一户的房屋，而是同时也对小区其他住户进行修复）。2015年，公司对涉案房屋的相关问题进行了修复，除了墙纸比较难搭配，所以没有修复以外，其他的问题都修复了。泡水事件发生并进行了相应修复之后，业主后来又反映了厨房电器、微波炉、烤箱、灶具等都没有补齐等问题。此外，业主还反映门窗存在腐烂的问题，该问题公司没有进行修复。关于门窗的修复问题，业主曾与公司进行协商，当时的大致方案为物业费（物业费缴纳至双方正式办理房屋交接手续为止）由开发商承担，门窗由开发商进行维修。 还查明：2018年8月17日，本院组织原、被告双方至玉园花园8-107室进行现场勘查，在现场可见，原告已对涉案房屋内的装修进行整体拆除并重新装修，勘查时房屋仍在重新装修过程中。 此外，原告为证明涉案房屋存在相应的质量问题，其提交了照片房屋内重新装修前的照片一组，在照片中可以看见房屋存在一些墙面、墙纸霉变及部分窗户配件腐烂的问题等。 诉讼中，原告还提交了《房屋租赁合同》一份，该合同中约定，原告将涉案房屋出租给案外人，租期为自2017年10月1日起至2020年9月30日，租金标准为每月50000元。 以上事实有《苏州工业园区商品房(全精装修房)销售合同》、《交房催告书》、《业主领房验收交接表》、照片等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《苏州工业园区商品房(全精装修房)销售合同》及补充协议系双方真实意思表示，依法成立、有效，双方均应依照合同约定履行各自权利义务。本案中，原告认为被告出售的房屋存在质量问题，不符合交付条件，所以涉案房屋一直处于无法交付的状态，由此产生了迟延交付房屋的损失。而被告绿城御园公司则认为，涉案房屋即便存在一定的质量问题，也并未达至合同所约定的无法交付的条件，且被告绿城御园公司也对房屋进行了相应的修复，因此，房屋迟延交付的损失应由原告自行承担。本院认为，涉案的房屋买卖合同及补充协议中对于买方可以拒绝交付房屋的条件进行了约定，该条件为房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的或者存在除房屋主体结构外的其他质量缺陷，不能修复，严重影响买方正常居住使用的，本案中根据原告所提交的《业主领房验收交接表》、照片等证据及证人陈述和原告自述，涉案房屋即便存在一些质量问题，但这些问题均未达至上述合同及补充协议中所约定的可拒绝收房的条件，但从上述证据亦可证明涉案房屋曾在2015年发生了地下室泡水的情况，虽然后期开发商对此进行了修复，但修复本身亦有一定周期，加之房屋内还存在其他的一些诸如墙体、墙纸发霉、门窗配件腐烂等问题，由此也必然需要进行修复并导致房屋交付在时间上有所耽搁，本院酌定上述时间共计为4个月，被告绿城御园公司应就此承担相应赔偿责任，再参考涉案房屋的面积、总价及原告出租的价格等，本院酌定该费用金额为200000元。 关于原告所主张的对涉案房屋的装修按照原合同约定进行整改的问题，根据现场勘查情况，原告已对涉案房屋的原有装修进行了整体拆除并重新装修，因此涉案的房屋已不再具备继续修复和整改的实际条件，且该结果是因原告的自身行为所导致，故对于原告的该项诉请本院碍难支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州绿城御园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨来英损失200000元； 二、驳回原告杨来英的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60801元，由被告苏州绿城御园房地产开发有限公司负担10000元，由原告杨来英自行负担50801元，此款已由原告杨来英预交，本院不再退还，被告苏州绿城御园房地产开发有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告杨来英。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈新雄 人民陪审员  陈秀英 人民陪审员  朱健健 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  张 端