贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初145号原告：贵州省心缘置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路营脚村辣子鸡火锅侧面，统一社会信用代码：91520502587262009N。法定代表人：何定龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权），贵州靖毕律师事务所律师，执业证号：15224201510189434。委托诉讼代理人：陈继（一般授权），贵州靖毕律师事务所实习律师，被告：贵州矗立诚信物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道心缘家居博览中心**，统一社会信用代码：91520500MA6E2K022L。法定代表人：郭奇矗，该公司总经理。被告：郭奇矗，男，1975年7月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，二被告共同委托诉讼代理人：龚兵（特别授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15201201610390103。二被告共同委托诉讼代理人：潘虹（一般授权），龚兵（特别授权），贵州贵达律师事务所实习律师，原告贵州省心缘置业有限公司（以下简称心缘置业公司）与被告贵州矗立诚信物业管理有限公司（以下简称矗立物业公司）、郭奇矗确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告心缘置业公司的委托诉讼代理人李凌瑞、陈继、被告矗立物业公司的法定代表人郭奇矗、郭奇矗及共同委托诉讼代理人龚兵、潘虹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告心缘置业公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《物业合作协议》无效；2、判令被告撤出在心缘家居博览中心的物业管理，返还已收取的所有物业资料，并将物业办公室恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月26日，原任心缘置业公司总经理黄某在未得到原告或原告股东授权同意的情况下，通过召开所谓公司内部会议，形成会议纪要，决定将原告心缘家居博览中心物业交由郭奇矗经管40年，并由黄某与郭奇矗签订物业合作协议。原告知晓后，多次要求被告撤场，并恢复原状。交还项目物业资料。被告郭奇矗不具备从事物业管理活动的法人资格及相应资质，不具备签订物业合作协议的主体资格。况且，心缘家居博览中心尚属在建工程，未竣工亦未进行过验收，原告与被告郭奇矗签订的物业合作协议为无效协议，并要求其退场，郭奇矗不但不退场，还于2017年5月24日成立贵州矗立诚信物业管理有限公司继续对原告心缘家居博览中心物业进行管理。严重损害原告合法权益，要求法院支持原告诉请。被告矗立物业公司、郭奇矗共同辩称：一、答辩人法定代表人郭奇矗与被答辩人时任总经理黄某签订的涉案《物业合作协议》有效。2016年3月7日，被答辩人法定代表人朱斌与黄某签订《授权委托书》，委托黄某行使法定代表人的一切权利，其代理期限为：2016年3月7日至2017年6月15日，2016年12月26日黄某与答辩人法定代表人郭奇矗签订《物业合作协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，郭奇矗为履行与被答辩人签订的《物业合作协议》，于2017年5月24日注册设立矗立物业公司进行物业管理。二、被答辩人以郭奇矗为被告，属主体不适格。对被答辩人开发的心缘家居博览中心的物业管理行为系答辩人矗立物业公司，并非郭奇矗自然人。故应驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由被答辩人负担。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本院依法调查的证人黄某、邓某、吴某、钱某、杨某的证言，其证明力，本院予以确认。对当事人无异议的原、被告的营业执照、法人身份证明、法人身份证、工商登记信息及被告提交的项目代理合同及退役军人双创基地合作合同，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告心缘置业公司所举的证据1，施工合同、授权委托书、通知、晚报、公证书。证明目的：原告系涉案项目发包人，施工单位为贵州淇铃交通建筑工程有限公司；原告于2016年7月20日解除黄某总经理职务，并于2017年5月10日、2017年6月15日分别登报、公证方式解除其总经理职务的事实，其无权代表公民对外行使代理行为。被告质证意见：有异议。经本院审查认为，对2016年7月20日的任免通知，是本单位内部行为；对其余证据，不能证明黄某于2016年7月20日后无权代表原告单位行使代理行为，故其证明力，本院不予以确认。对原告所举证据2，合作协议、会议纪要、验收情况说明、工商登记信息、（2018）黔0502民初8646号民事判决书。证明目的：1、签订《物业合作协议》为非法处置公司资产，2，该《物业合作协议》为无效协议。被告质证意见：有异议。经本院审查认为，该证据不能达到原告的证明目的，其证明力，本院不予以确认。二、对被告所举证据1，授权委托书、移交清单、作废声明、刻制公章回执。证明目的：黄某的职务行为视为原告的行为。原告质证意见：有异议。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，其证明目的，本院予以确认；对原告所举证据2，会议纪要。证明目的：原告同意被告郭奇矗在心缘家居博览中心的物业管理。原告质证意见：有异议。经本院审查认为，原、被告均举该证据，且黄某代表法定代表人参与签字，其证明目的，本院予以确认；对被告所举证据3，《物业合作协议》，证明目的：该《物业合作协议》未违反法律规定，合法有效。原告质证意见：有异议。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据4，业主会议纪要，证明目的：业主对以郭奇矗名义设立的物业管理公司的认可。原告质证意见：有异议。经本院审查认为，该证据的证明目的与本院依法调查的证人邓某、吴某、钱某、杨某的证言相吻合，其证明力，本院予以确认；对被告所举证据5，（2018）黔0502民初8646号民事判决书。证明目的：黄某代表原告于2016年12月26日与被告郭奇矗签订《物业合作协议》合法有效。被告质证意见：有异议。经本院审查认为，仅凭该证据不能达到被告的证明目的；对被告所举证据6，授权委托书，刻制公章回执、股权转让合同、告知函、工程验收会议结论（基础）、工程质量验收责任单位签到表（基础）、工程验收会议结论（主体）、工程质量验收责任单位签到表（主体）。证明目的：黄某是合法的委托人，刻制公章的事实，股权转让合同证明转让股权协议的事实；工程验收情况；黄某被解聘的时间，合同是在黄某的委托时间内签订。原告质证意见：有异议。经本院审查认为，该证据能达到被告的证明目的，其证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，原告与案外人贵州淇铃交通建筑工程有限公司签订建设工程施工合同，合同约定：原告心缘置业公司开发的位于毕节××××大道中粮库对面的工程名称为贵州省毕节市心缘家居博览中心A地块1#楼由贵州淇铃交通建筑工程有限公司承建。竣工日期为2014年6月10日。合同还约定了其他事项。合同签订后，贵州淇铃交通建筑工程有限公司未按合同约定的期限内完成该工程。至今，该工程还未完全竣工验收。2016年3月7日，原告授权黄某为公司总经理，黄某与原告签订授权委托书，委托书载明：贵州省心缘置业有限公司董事长朱斌委托黄某代表委托人行使法定代表人一切权利，并聘用黄某为公司总经理行使公司经营管理职责。被委托人在接受委托期间对外代表委托人作出代理行为均视为委托人的本人行为，其法律后果由委托人承担。朱斌未定将公司营业执照、公章及朱斌本人的私章交给黄某（2016年9月15日，黄某曾在报上公示其他内容时，公示该事实）。2016年12月26日，原告心缘置业公司在黄某等人的参与下形成会议纪要，主要内容为原告开发项目债权债务经常发生债主及其他方都工，断水电、无力支付保洁工资等，自愿将其物业管理将由郭奇矗经营管理40年，原告（甲方）并于当日与被告郭奇矗（乙方）签订《物业合作协议》。协议约定：甲方同意乙方于2016年12月26日入驻心缘家居博览城进行商业物业管理。本协议从2016年12月26日至2056年12月26日。合同约定了合作方式、物业管理服务范围、服务收费标准、甲、乙双方权利和义务等其他事项。协议签订后，被告郭奇矗便经物业服务管理人的名义行使物业服务，并于2017年5月24日成立贵州矗立诚信物业管理有限公司（自然人独资）对其与原告签订的物业进行有效管理。在管理期间，该物业服务项目范围内的业主均未对此提出异议。2018年11月27日，原告才以被告矗立物业公司为被告，认为该公司在原告未授权委托的情况下，以追索无事实依据的债权为由，强行占据了原告开发的心缘家居博览中心物业中心自行管理。擅自以物业管理名义处分原告资产，给原告造成经济损失为由向本院提起诉讼，要求被告停止侵害，恢复并返还物业办公室。本院于2018年12月5日以（2018）黔0502民初8646号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：原、被告签订的《物业合作协议》是否有效。对双方争议的焦点，原告主张与被告签订《物业合作协议》无效，被告主张双方签订的《物业合作协议》合法有效。对原告的主张，主要理由有：一，原告方合同签订人黄某未得到原告或原告股东授权同意。本案中，对原告的该主张，被告提供了原告单位的授权委托书，该委托书载明了原告心缘置业公司委托黄某在受委托期间代表原告行使法定代表人一切权利，对外代表委托人作出的代理行为无视为委托人本人行为。原告心缘置业公司盖有公章，并有原法定代表人朱斌签字，委托起始时间为2016年3月7日，而签订《物业合作协议》的时间为2016年12月26日，该时间内，受托人黄某未被取消委托。况且，证人黄某出庭证实委托书和签订《物业合作协议》的真实性，说明该协议系双方当事人的真实意思表示。故原告主张无委托书的理由不成立，该主张本院不予以支持；二、原告认为该《物业合作协议》签订了40年的合作时间，剥夺了业主自主选择物业服务企业的合法权益。综合本案情况，原、被告签订的《物业合作协议》，实属前期物业服务合同（因不是业主与物业服务企业签订的物业服务合同），根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，原、被告签订的《物业合作协议》虽约定40年的胡效期限，但在业主委员会与物业服务企业签订的物业合同生效后，该前期物业服务合同中止。因此，该协议不存在剥夺了业主自主选择物业服务企业的合法权益，故原告的该理由不成立，本院不予以认定。其三、被告郭奇矗不具有从事物业管理活动的法人资格及相应的资质。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，物业服务应是“企业”，而本案中，与原告签订的《物业合作协议》系被告郭奇矗个人行为，不是企业，但该条例并未规定建设单位选聘物业服务为个人的，双方签订的书面前期物业服务合同为无效合同。即使认定《物业管理条例》第二十一条的规定属强制性规定，也只能认定为管理性强制性规定。况且，被告郭奇矗与原告心缘置业公司签订《物业合作协议》后，于2017年5月24日成立贵州矗立诚信物业管理有限公司对其与原告签订的物业进行有效管理。贵州矗立诚信物业管理有限公司对该物业进行管理后，其履行职责，未损害国家、社会的公共利益，也未侵害业主的合法权益，系双方当事人的真实意思表示。而且，其管理的业主也未提出任何异议。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，结合原告与被告郭奇矗于2016年12月26日签订的《物业合作协议》时的情况，被告郭奇矗已在2017年5月24日（本案原告于2019年1月3日起诉）依法成立贵州矗立诚信物业管理有限公司对涉案物业进行有效管理，综合本案的事实，双方签订的《物业合作协议》可认定有效。原告举不出证据证明原、被告签订的《物业合作协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担对自己不利的法律后果。故对原告的该主张，本院不予以支持。所以，原告要求确认原、被告签订的《物业合作协议》无效的诉讼请求，本院应不予以支持；同时，原告不能举证证明其向被告交付什么物业资料（庭审后以法院询问，原告代理人陈述也表示未向被告交付物业资料）和其物业办公室的原状是什么形状（庭审后以法院询问，原告代理人表示不要求恢复原状），且原、被告签订的《物业合作协议》可认定有效，且现仍在合同约定的期限内，合同双方当事人在合同期限内仍享有合同权利和承担合同义务，被告享有在合同期限内对心缘家居博览中心的物业进行管理的权利。故原告要求被告撤出在心缘家居博览中心的物业管理，返还已收取的所有物业资料，并将物业办公室恢复原状的诉讼请求，本院也不予以支持。对被告主张双方签订的合同有效，本院予以认定；对被告主张原告以郭奇矗为被告的主体不适格，因郭奇矗系双方合同签订的当事人，而本案原告诉讼请求又是要求确认原告与郭奇矗签订的合同无效，根据合同的相对性，郭奇矗应是本案的适格主体，故对被告的该主张，本院不予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告贵州省心缘置业有限公司的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告贵州省心缘置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一九年二月十五日书记员  徐畅