河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初16392号原告张燕，女，1984年10月28日出生，汉族，住郑州市。委托代理人申小红、刘聪，河南三融律师事务所律师，特别授权。被告宋海英，女，1978年6月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人王万喜，河南迪卡沃律师事务所律师，特别授权。原告张燕诉被告宋海英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张燕委托代理人刘聪、申小红、被告宋海英及其委托代理人王万喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原被告于2018年3月3日签订了《商铺租赁合同》，被告将本人所有的位于郑东新区××楼××号的商铺租赁给原告使用。合同签订后，原告按约定向被告支付了押金和租金175000元。在2018年6月26日，郑州高新技术产业开发区人民法院对该房屋张贴了（2017）豫0191执3392号腾房通知书，原告才得知该房屋已被法院查封并正在进行拍卖程序。由于被告隐瞒事实，导致原告无法实现合同目的，原告经多次与被告协商无果，特诉至贵院，故请求法院依法判令：1、依法解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告向原告退还租金、租房押金共计175000元，并支付利息3000元（暂计至起诉之日，要求支付至实际支付之日止）3、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。被告宋海英辩称：一、原告张燕起诉被告宋海英隐瞒房产被查封的事实签订《商铺租赁合同》与客观事实不符，签订《商铺租赁合同》时，被告明确告知原告租赁房产涉诉被查封，其正在积极解决诉讼问题，同时也可能随时出售，并在《租赁合同》中明确约定产权交易时需要提前告知原告。由此可见原告对房产涉诉被查封的事实是明知的。其次，法院通知腾房时，原告仍在进行装修，如果对查封不是明知，在通知腾房时，原告正常的反应是停止装修。但在通知腾房后原告继续进行装修，并投入经营至今。二、原告缴纳的六个月的房租不应当返还。《商铺租赁合同》签订至今已履行6个月，根据合同约定原告租金押一付六。原告也已经缴纳六个月的房租并使用房产六个月（即双方已经共同履行合同六个月）。原告要求返还已经支付的房屋租金没有依据。其诉请返还租金不能得到支持，依法应当予以驳回。三、截至目前原告一直在使用租赁商铺，并不是租赁合同不能履行，同时被告也在积极协调新的房主履行《商铺租赁合同》，目前原告也没有停止经营，其租赁房产经营的合同利益并没有受损。其要求解除合同是其自身经营不善原因造成的，与房产是否查封没有任何关系。综上，原告提出的返还房租，主张利息诉请没有任何的事实和法律依据，其诉讼请求不能得到支持，故恳请法庭予以驳回。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《商铺租赁合同》一份，证明原被告双方于2018年3月3日签订合同，被告将其位于郑东新区××楼××号的商铺出租给原告，租期从2018年3月2日至2021年3月15日，租金为每月25000元，押一付六。证据二、中国银行人民币转账汇款业务回单一份，证明原告按照合同约定于2018年3月2日向被告指定账户支付押金和六个月租金共计175000元。证据三、腾房通知一份，证明被告故意向原告隐瞒其位于郑东新区××楼××号的商铺（房屋所有权证号：郑房权证字第**）早已经被法院查封的事实，欺骗原告与其签订商铺租赁合同，造成原告损失押金和租金175000元。证据四、解除合同通知书及快递单和妥投查询信息，证明原告得知本案所涉房屋被法院查封后，与被告协商无果，已向被告送达了解除合同通知书。证据五、司法拍卖截图一份，证明本案所涉房屋已经于2018年7月2日在司法拍卖平台拍卖成功，原被告之间的商铺租赁合同无法继续履行，原告已经无法实现合同目的。被告宋海英发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但租期有异议，应当从2018年3月15日计算，被告在签订合同前给了原告15日的装修期。且被告在合同第八条已经告知原告租赁房屋的风险。在签订合同过程中，被告明确告知租赁房产已被查封，所有合同风险双方各自承担。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，但是客观事实是原告使用租赁房产至今，并未实际腾房，并存在转租行为。对证据四，被告收到该通知，但对内容有异议，被告在合同签订时已经告知原告租赁房屋被查封，该通知书是原告已经明知房产被查封，规避自身商业风险不诚信的行为。对证据五真实性无异议，但房屋现在并未办理产权过户登记。经本院审查认为，原告提交的证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。被告宋海英为支持其答辩意见提交如下证据：《商铺租赁合同》一份，证明合同租期为2018年3月15日至2021年3月1日，在合同中已经告知租赁房产的风险。在签订租赁合同的时候已经告知原告房屋被查封，原告自愿租赁。原告发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋于2017年6月26日已经被高新区法院出具腾房公告并张贴，被告在明知自己房屋被法院查封，将要拍卖的过程中，又与原告签订租赁合同，本身存在欺诈，因此，被告所收取的租金及押金应全部退回。在租赁合同中，被告并没有告知原告该房屋已经被法院查封的事实。经本院审查认为，被告提交的证据虽客观真实，但不能证明其所要证明的内容，本院不予采信。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2018年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：商铺坐落地址：郑东新区××楼××号，商铺面积210.42平方米，承租面积175平方，承租期限2018年3月2日至2021年3月15日，租金每月贰万伍仟元整，租期为3年，租赁金额为押一付六，计17.5万。收款卡号：李文琪，中国光大银行，6226632201610842。合同落款处有原告张燕、被告宋海英签字摁印予以确认。原告提交的中国银行人民币转账汇款业务回单显示：2018年3月2日，原告张燕通过其账户向李文琪中国光大银行账户汇款房租及押金共计175000元。2018年7月1日，原告向被告宋海英邮寄解除合同通知书一份，单方面通知合同解除，被告宋海英于2018年7月2日签收。另查明，涉案房屋于2017年6月13日被本院查封。2017年6月26日，本院向被告发出腾房公告，责令十日内将房屋腾空并将钥匙交至法院。本院认为：依法成立的有效的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张解除合同的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁合同无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，本案中，涉案房屋已于2017年6月13日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，于2017年6月26日发出腾房通知，即被告应按法院要求腾空房屋，不能继续使用涉案房屋，当然包括不能出租收益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结财产的所做的转移、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，此处所指设定权利负担应包含将涉案房屋出租的权利。原被告双方2018年3月3日签订租赁合同，被告虽辩称签订合同时已经告知房产查封情况，但并未提交证据证明，租赁合同中对该事项也没有体现，不能证明原告对合同解除存在过错，故原告诉请依法解除原被告之间的《商铺租赁合同》，本院予以支持。关于原告诉请被告退还租金15万元、押金2.5万元，因双方签订的合同已被解除。被告依据该合同收取的款项应予退还，故原告诉请被告退还租金15万元、押金2.5万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告利息的请求，原告支付租金及押金后必然会遭受利息损失，故原告诉请被告以175000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年3月3日起至实际返还之日止的利息，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张燕与被告宋海英于2018年3月3日签订的《商铺租赁合同》。二、被告宋海英返还原告张燕租金150000元、押金25000元，共计175000元，并以175000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告自2018年3月3日起至实际返还之日止的利息，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，保全费1445元，共计5305元，由原告张燕负担105元，被告宋海英负担5200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵宜勇审 判 员  陈晓菲人民陪审员  陈 洋二〇一九年二月二十日书 记 员  何迎倩