浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初1289号 原告：张水方，男，汉族，1949年11月16日出生，住杭州市滨江区。 委托代理人：吴惟明（特别授权），浙江圣港律师事务所律师。 被告：张悟标，男，汉族，1935年1月29日出生，住杭州市滨江区。 被告：叶爱芬，女，汉族，1938年1月13日出生，住杭州市滨江区。 被告：张国尧，男，汉族，1973年5月1日出生，住杭州市滨江区。 被告：来利娥，女，汉族，1974年3月5日出生，住杭州市滨江区。 被告：张某，女，汉族，2001年2月1日出生，住杭州市滨江区。 上述五被告共同的委托代理人：宋箫音（特别授权），浙江时融律师事务所律师。 原告张水方诉被告张国尧、来利娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日受理后，依法适用简易程序于2018年4月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴惟明及被告张国尧到庭参加了诉讼，被告来利娥经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后经被告申请，本院于2018年8月21日依法追加张悟标、叶爱芬、张某为本案共同被告，并依法适用简易程序于2018年9月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴惟明及五被告的共同委托代理人宋箫音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张水方起诉称：2013年7月，原告与被告张国尧、来利娥签订了一份《房屋买卖合同》，并约定被告将位于杭州市滨江区的房屋出售给原告。后原告按约履行了合同义务并支付给被告购房款808000元。被告张国尧、来利娥也将案涉房屋交付给原告。原告于2013年7月31日入住该房屋至今。 因案涉房屋系拆迁安置房，故双方在签订合同时不能办理房屋所有权证转移手续。被告张国尧、来利娥承诺在可以办理房屋所有权证时立即提供必要的协助。2017年7月，案涉房屋所在小区可以办理房屋产权证后，原告虽年事已高，但仍每周去被告处反复催促被告张国尧、来利娥协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续。但两被告一再推托，明显缺乏履行合同的诚意，至今仍未协助原告办理。 综上，为维护自身的合法权益，故原告向法院起诉，请求判令：1.确认原、被告于2013年7月31日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；2.被告协助原告办理位于杭州市滨江区房屋的产权转移登记手续；3.被告赔偿给原告违约金404000元及律师服务费50000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 被告张国尧、来利娥、张某答辩称：被告张国尧、来利娥已按照合同约定将案涉房屋交付给原告使用至今，并将案涉房屋的相关文件交付给原告，两被告已经按照合同约定履行了合同的主要义务。两被告同意协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续，但原、被告在2013年7月31日签订合同，按合同约定两被告在2018年7月31日前协助原告办理产权转移登记手续均不算违约，但至原告向法院起诉之日,双方约定的日期尚未届满，故两被告不应承担违约责任。同时，由于案涉房屋是拆迁安置房，该房屋直至2017年年中才具备办理房产证的可能性，故双方在签订《房屋买卖合同》时约定的五年期限并不具备可实现性，该五年期限应当自案涉房屋具备能够办理房产证的时间起算。退一步讲，即使要求被告承担违约责任，双方约定的违约金也明显过高，应当予以调整。原告既要求被告支付违约金，又要求被告承担律师服务费及诉讼费，明显不符合法律规定，请求予以驳回。 被告张悟标、叶爱芬答辩称：一、案涉《房屋买卖合同》侵犯了被告张悟标、叶爱芬的合法权益，应当予以撤销。被告张悟标、叶爱芬系被告张国尧的父母，五被告系同一家庭户口，被告张悟标为该户的户主。2013年，被告的家庭共有房屋被拆迁，被告家庭作为一户共同申购分得案涉房屋。案涉房屋系家庭成员在家庭共同生活期间共同拆迁分得的共有财产，而且在整个拆迁过程中，五被告的户口始终在同**口本上，户内五人均是案涉房屋的共有权人。另外，案涉房屋系因家庭关系而形成的家庭共有财产，其产权份额必然不是绝对的均分，应当考虑各共有人对家庭共有财产的贡献大小及适当照顾共有人生活的实际需要等情况予以处理。案涉房屋系五被告的家庭共有财产，被告张国尧、来利娥未经被告张悟标、叶爱芬同意，擅自将家庭共有财产出售给原告张水方，应系无权处分家庭共有财产的行为，应当予以撤销。 二、案涉房屋的《房屋买卖合同》未经被告张悟标、叶爱芬的签字确认，明显系未得到家庭成员的授权，且两被告对此始终不知情，原告对此负有重大的过失。原告与被告张悟标、叶爱芬签订的《房屋买卖合同》显然侵害了被告张悟标、叶爱芬的合法权益，原告不应当视为善意的买受人。原告与五被告均系同一村的村民，原告在明知道被告张悟标、叶爱芬没有在合同上签字的情况下，仍然购买了案涉房屋,显然负有重大的故意，至少也是疏忽导致的过失，不应当视为善意的买受人，原告对此应当承担相应的责任。 三、被告张悟标、叶爱芬案对涉房屋的分配情况及该房屋出卖的事情始终不知情，也从未收到过原告支付的购房款，因此两被告要求撤销《房屋买卖合同》并不承担归还案涉房屋购房款的义务。根据合同的相对性，该购房款应向被告张国尧、来利娥主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认证如下：一、原告提交的证据。因被告对银行流水单、《收款收据》、《公证书》、《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》、《杭州市燃气集团有限公司客户申请开通受理单》、《民用管道燃气服务安装服务协议》、《供用气合同》及发票联均无异议，故本院均予以采信。因被告对《房屋买卖合同》、法律服务委托合同及律师服务费发票的真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。因《证明》系杭州市滨江区长河街道张家村社区居民委员会出具的原件，且能与其他证据相印证，故本院予以采信。因《房产证》系复印件，且被告对其三性均有异议，故本院不予采信。二、被告提交的证据。原告对被告提交的证据户口本、查询资料（加盖杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心安置科的公章）、律师函的真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。 综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下： 2013年5月31日，原告张水方向被告张国尧、来利娥购买了位于杭州市滨江区的拆迁安置房屋（包括编号为5#-1-8#的储物间），并支付给被告购房款808000元。被告于同月将案涉房屋交付给原告使用。 2013年7月31日，原告与被告张国尧、来利娥就上述房屋的买卖事宜补签了一份《房屋买卖合同》，并约定：被告张国尧、来利娥将位于杭州市滨江区的拆迁安置房屋（建筑面积100平方米）及一间编号为5#-1-8#的储物间出售给原告，购房总款为808000元；原告已于2013年5月31日支付了购房款808000元；被告应当在2013年5月1日前依据合同约定将本合同所涉的房屋交付给原告，同时将该房屋的相关合法手续一并交付给原告（包括但不限于公证书、拆迁户购房协议书、安置房购房款收据）；双方在本合同签订后应按约履行上述条款，如有任何一方违约履行上述条款或若五年内未将房产过户到原告名下，违约方应向守约方支付房屋售价的50%，计人民币404000元作为赔偿金，此外，为了主张正当权益所支出的诉讼费、保全费、评估费、律师服务费等实现债权的费用均由违约方承担。 合同签订后，原告使用案涉房屋至今。目前涉案房屋所在冠山小区可以办理房屋产权证。现原告要求被告协助办理案涉房屋的产权转移登记手续，被告张国尧、来利娥同意协助办理，但认为双方约定的履行期限并未届满，不愿承担违约责任。 另查明，被告张悟标、叶爱芬系被告张国尧的父母，被告来利娥、张某系被告张国尧的妻子和女儿。五被告为申购安置人员共同分得了案涉房屋及储物间。 本院认为：一、关于原告与被告张国尧、来利娥之间签订的《房屋买卖合同》的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在合同签订时，涉案房屋虽无所有权证、土地使用权证、契证等三证，但根据当时的相关政策，涉案房屋以后可以办理三证，双方在合同中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，涉案房屋此后确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即涉案房屋买卖合同并未违反法律、行政法规等效力性强制规范。 被告张悟标、叶爱芬抗辩称其对案涉房屋的分配情况及该房屋出卖的事情毫不知情，被告张国尧、来利娥处分案涉房屋系无权处分。本院认为，张悟标、叶爱芬作为张国尧、来利娥的家庭成员，户籍住址与被告张国尧、来利娥均在冠山小区20幢2单元202室，且与案涉房屋在同一小区，其称对于案涉房屋交易不知情的抗辩实属不符合常理，故本院对其辩称不予采纳。 涉案房屋是以被告张国尧为户主分得的拆迁安置房屋，《公证书》及《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》未列明安置人口，也未将被告张悟标、叶爱芬的名字明确列明。作为买受人的原告也向本院举证证明涉案房屋已于协议签订前交付给其使用并长期居住，期间也没有人向其主张过权利。作为出卖人的张国尧、来利娥也未提出反证证明未参与签订《房屋买卖合同》的被安置人员即被告张悟标、叶爱芬有长期在外等不可能知道房屋被他人长期占有使用的状况，而且原、被告系同村村民均居住在案涉小区，故本院推定未在《房屋买卖合同》里签字的其他被安置人员即被告张悟标、叶爱芬已默示同意案涉房屋的交易。 原告与被告张国尧、来利娥在签订上述《房屋买卖合同》时，被告张某为限制民事行为能力人，两被告作为张某的法定代理人均有权代理其进行民事行为。 综上，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，故原告要求确认涉案《房屋买卖合同》合法、有效的诉请合法有理，本院予以支持。 二、关于被告有无义务协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”房地产转让需办理权属登记，涉案房屋转让合同合法有效，出于保护交易安全与秩序，使真正的权利人达到对不动产的合法所有，原告付清购房款后，被告将涉案房屋交付给原告使用，且双方补签了《房屋买卖合同》，则被告就有义务协助原告办理上述房屋产权转移登记手续，现案涉房屋办理产权证的条件已经成就，故原告要求判令五被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉请合法有理，本院予以支持。 三、关于被告应否承担违约责任。原告与被告张国尧、来利娥在签订的《房屋买卖合同》中约定，若五年内未将房产过户到买受人名下,则违约方承担违约责任，但至原告起诉时，约定的五年的期限尚未届满，且被告张国尧、来利娥、张某在庭审中也愿意配合原告办理案涉房屋的产权转移登记手续，实际在庭审结束后也配合原告前往房产登记部门办理房屋产权转移登记手续，但因未得到案涉房屋的其他共有人的同意，遂未成功办理，故原告要求被告张国尧、来利娥、张某支付违约金及律师服务费、诉讼费的诉请，本院不予支持。 因被告张悟标、叶爱芬未在涉案《房屋买卖合同》中签字，其与原告就案涉房屋的出售存在争议，故原告要求该两名被告支付违约金及律师服务费、诉讼费的诉请，本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张水方与被告张国尧、来利娥于2013年7月31日签订的《房屋买卖合同》合法、有效。 二、被告张悟标、叶爱芬、张国尧、来利娥、张某自本判决生效之日起十五日内协助原告张水方办理位于杭州市滨江区房屋的产权转移登记手续。 三、驳回原告张水方的其他诉讼请求。 案件受理费22386元，减半收取11193元，由原告张水方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按当事人人数提交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 莫启荣 二〇一九年二月二十五日 代书记员 高 冰