江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初1751号原告：张华侠，女，1975年8月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：蔡敬杰，男，1978年6月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县，系原告张华侠丈夫。被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。被告：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。原告张华侠与被告江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，适用简易程序于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告张华侠的委托诉讼代理人蔡敬杰到庭参加诉讼，被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张华侠向本院提起诉讼，1、租赁合同己经到期，到目前尚无支付租金和违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，被告应停止侵害、返回租赁物(商铺)，并赔偿损失。即使不到期，被告己经违约，根据租赁合同第四章第三条:如包租方逾期超过三个月，被告除按规定向原告支付违约金外,原告有权解除含同（到六月底无回复，原告认为被告己同意将符合销售条件的“私产”商铺移交）；2、强烈请求法院对被告分别拘捕、拉入老赖黑名单，判决到目前己经超过一年，对被告应加强强制执法力度；3、对于被告所述委托品牌物业公司“厚木资产”，原告持不同看法，“厚木资产”的《委托经营管理合同》既无标的，有无收益交付期，存在欺诈和诈骗嫌疑，请求清查其空手套白狼的诈骗及非法侵占业主权益的行为，彻查其妄图永久霸铺的目的；4、请求法院追加判后2016年7月1日起，暂计算至2017年3月31日的租金21450元，及按每日万分之三计算至2017年3月31日违约金1762元，共计23212元。另，请求法院保留原告判决后追加被告租金和违约金的权益，续签公平真诚合同，直至被告终止合同、停止霸铺侵权和返回租赁物（符合销售条件，能确保通过消防、安监的商铺）为止。审理中，原告张华侠放弃其上述第二、三项诉讼请求，并分别明确其上述第一项诉讼请求为：租赁合同已经到期，要求被告返还原告涉案商铺，另其变更第四项诉讼请求为：被告支付原告2016年7月1日到2017年3月31日期间的租金20402.7元及2017年4月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费用20402.7元（参照租金计算标准），并支付违约金（以租金13601.8元为基数，自2017年1月1日起，按每日万分之三计算至2017年12月31日；以租金6800.9元为基数，自2017年4月1日起，按每日万分之三计算至2017年12月31日）；诉讼费用由被告承担，如原告胜诉，由法院将诉讼费退还原告。事实和理由：原告先后在2006年和2008年间与被告签订了《苏州国际批发城》租赁合同，约定年租金为房总价10%，租期十年。每半年支付一次租金。被告对苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）支付租金的义务承担连带责任。原告与乐成公司签订《补充协议》，也明确了租金额，现有相应判决书为证。根据工商资料显示，2010年9月17日，苏州东方国际酒文化传播发展有限公司（乐成公司更名而来）申请注销，获得核准；被告名品城公司在12年8月变更核准，被告没有书面通知出租人，直至今天也没有收到终止合同、继续签约和验收移交租赁物(商铺)的书面手续。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司同属乐成公司的股东。原告经过无数次催讨，历次多次上访，一直无结果。被告名品城公司所称“厚木资产”单方制定的《委托经营管理合同》无租金收益、缺失收益交付期，有意模糊追责依据。其自称向好发展，蒙骗政府部门，以少得可怜的每铺几十至几千元诱惑出租人签约和绑架办证业主签约，妄图控制大部分出租人。部分业主至今分文未收到。基于此，原告特诉至法院，望依法判决。被告惠龙实业公司、被告惠龙投资公司共同书面辩称，1、与原告签订房屋租赁合同是龙鼎公司（后更名为名品城公司）与乐成公司（注销时更名为苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，以下简称酒文化公司），该二者与两被告在法律上是完全不同的法律主体，被告惠龙投资公司、被告惠龙实业公司对原告没有合同义务。2、酒文化公司（前身为乐成公司）注销前两个股东为被告惠龙投资公司、被告惠龙实业公司，该两被告履行出资义务到位，且经过召开股东会、清理债权债务、出具清算报告、登报公告等合法程序注销了酒文化公司。涉诉项目的整体租金自始至终（实际履行支付2007年-2012年计6年左右）均由名品城公司支付租金、经营运作该项目。酒文化公司于2010年注销时，名品城公司没有拖欠租金，不存在该债务。3、原告作为出租人，没有证据证明乐成公司及股东的清算行为不当，使公司财产发生贬值、流失、毁损或者灭失的情况，以及答辩人在乐成公司解散后存在恶意处置公司财产的行为，因此被告惠龙投资公司、被告惠龙实业公司对涉诉租金不承担责任。4、名品城项目从2012年左右开始拖欠租金，至起诉超过一年的诉讼时效，原告要求被告惠龙投资公司、被告惠龙实业公司作为股东承担清偿责任，也已经超过两年的诉讼时效。5、名品城公司目前仍在为履行小业主的租赁合同而努力，向项目上的商户追讨租金，然后支付小业主，已有相关胜诉案件，名品城公司对支付涉案的租金具有实际的履行能力。综上，被告惠龙投资公司、被告惠龙实业公司并非本案适格被告，不应承担责任。此外，合同期满后的租金与被告惠龙投资公司、被告惠龙实业公司无关，法院已有相关判例。被告名品城公司书面辩称，1、拖延支付原告2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金属实，同意支付实际拖欠的租金，但对每半年欠付租金的数额及租金的支付主体存在异议。根据《租赁合同》和《补充协议》的有关规定，租金为税后租金，原告两个商铺的租金支付标准同意分别按半年租金6800.9元计算。租金的支付主体应是名品城公司和案外人苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司），原告虽曾与乐成公司签订租赁合同，答辩人作为租金支付的保证人，但乐成公司实际并未履行该租赁合同，而是早已将租赁合同的全部权利义务转让给答辩人和奥食卡公司，原告对这一转让行为明确知晓。因为自2007年开始，租金的支付主体一直是名品城公司和奥食卡公司，我方实际支付租金，自始至终均是认定自身系实际承租人，而非保证人，因为在保证关系中，在未向保证人要求承担责任前，保证人不可能主动履行保证责任。在乐成公司早已于2010年经法定程序注销登记，原告应当知晓涉案商铺的实际经营主体变更为名品城公司和奥食卡公司的事实。2、对于违约金的计算方式有异议，租金为每半年支付一次，先用后付，结算基准日为每年的6月30日和12月31日，逾期支付租金超过三个月，按应付未付金额以日万分之三标准支付违约金。违约金应当分段计算，具体为2017年2月1日开始计算2016年下半年租金的违约金，2017年8月1日开始计算2017年前三个月租金的违约金，最终计算至2017年3月31日合同期满之日。3、造成名品城公司未支付租金的原因在于承租商户拖欠名品城公司的租金，致使名品城公司一时没有支付租金，而现在名品城公司一直积极通过诉讼等方式追讨商户欠付的租金，很多业主此时一直处于收取租金的状态，名品城公司也在采取措施尽力弥补之前欠付的租金。4、不同意解除租赁合同、将商铺交付原告。案涉项目的所有商铺均为产权式商铺，一直采取的是统一经营模式。所有商铺都是通过委托品牌经营商进行统一招商、经营管理、运营等，单个业主收回商铺势必影响整个商圈的整体运营，影响其他业主的收益。目前环球奥食卡城项目的商铺总数为6570套，总面积为196145.44平方米，其中有5238套商铺的业主已经与品牌经营商“苏州厚木资产管理有限公司”（以下简称厚木公司）签约，委托厚木公司经营管理商铺，占比达79.7%；已签约面积为170434.69平方米，占比达86.9%，即已与厚木公司签约的业主人数和签约商铺面积均已远超50%，且比例仍在上升中，现在少量业主要求收回商铺，会极大损害大多数业主的利益，是不合适的。5、案涉项目的所有商铺均为产权式商铺，本身没有实体墙的隔离以及独立的水、电、煤气、照明等基本必要设施。如原告要求隔离和安装设施的请求是极不合理的。综上，名品城公司同意支付欠付租金，不同意原告主张的未付租金数额、支付主体、违约金计算方式和起算日，不同意退回商铺、进行隔离等诉求。经审理查明，2007年1月27日，张华侠作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：甲方于2007年2月2日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200702020079），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆3层3237号。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙二方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年的6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定张华侠在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，张华侠另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。亦在当日，三方还签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，涉及租赁苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆3层3240号商铺，其他约定内容与上述涉及B馆3层3237号商铺租赁合同约定内容一致，同时，三方就该B馆3层3240号商铺还签订相应的《补充合同》一份，并由原告张华侠出具相应的《同意函》一份，内容与上述涉及B馆3层3237号商铺的《补充合同》、《同意函》亦一致。再查，案涉两个商铺均已经办理产权登记，登记所有人均为张华侠、蔡敬杰，登记坐落分别位于苏州市相城区元和街道华元路880号3237室、3240室，建筑面积均为20.43平方米。蔡敬杰向本院出具情况说明一份，明确其不作为本案原告参加诉讼，由原告一人向被告主张即可。又查，涉案两套商铺所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为证明委托情况，本院调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面积为依据，实际以实际建筑面积为准）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.99平方米。本合同所述经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99平方米,共计50101.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。另查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司。乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的原告身份信息、被告工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、房屋所有权证、情况说明、《委托经营管理合同》、工商登记查询资料及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告张华侠还提供与乐成公司签订的《补充协议》两份及（2015）相民初字第01156号民事判决书、（2017）苏05民终1304号民事判决书、（2015）相民初字第01157号民事判决书、（2017）苏05民终1305号民事判决书各一份，其拟证明案涉两个商铺租金均应分别按税后半年租金6800.9元的标准计算，之前其已按上述租金标准向被告主张过租金，经一审、二审，案涉商铺租金已由法院判决支持计算至2016年6月30日。对于原告主张的租金及违约金的诉讼请求，本院认为，张华侠与乐成公司、名品城公司签订的两份《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。按照租赁合同及补充合同约定，前10年的年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年12月31日、2008年6月30日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付。按照合同约定，年租金为原告每套商铺总价款的10%，原告自愿以每商铺每半年税后租金6800.9元作为租金计算标准，系其对自身权利的处分，本院予以准许，之前生效判决已支持案涉两商铺租金至2016年6月30日，故本案中两商铺未付租金应自2016年7月1日起开始计算至2017年3月31日，经核算，未付租金合计为20402.7元。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；因被告未按期支付租金，原告张华侠有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故被告应支付原告的违约金为：以两铺每半年合计租金13601.8元为基数，自2017年2月4日起，按照每日万分之三的标准计算至2017年12月31日止；2、以两个商铺三个月租金合计6800.9元6800.9元为基数，自2017年7月29日起，按照每日万分之三的标准计算至2017年12月31日止。经核算，上述违约金总计为：1668.94元（1350.66元+318.28元）。关于上述租金及违约金的承担主体，本院认为，本案中，被告均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，原告对此不予认可，被告没有举证有效的证据证明其上述主张，即使被告名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。至于被告方曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止“售后包租”规定的说法，本院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和本院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案租赁合同及其补充合同的约定，本院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。被告名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且被告名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，本院认定被告名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于被告关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故原告对于租金的主张并未超过诉讼时效，本院对被告的辩解不予采纳。对于原告主张的合同期满后2017年4月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费，本院认为，首先，惠龙实业公司、惠龙投资公司承担《苏州国际精品批发城租赁合同》租期内的后续租金支付义务，系其作为乐成公司的股东在乐成公司注销后对合同权利、义务的继受；合同约定的租赁期限届满后，张华侠未另与惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司再签订房屋租赁合同，故张华侠与惠龙实业公司、惠龙投资公司或名品城公司之间未形成合法有效的房屋租赁合同关系，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司不应承担合同期满后的租金支付义务。其次，涉案房屋所在的物业作为产权式商铺，现有已占商铺总套数76.45%、占商铺总面积81.88%的业主与厚木公司签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理商铺；为更好的获得稳定的投资收益，产权式商铺应当维持统一规划、布局、经营、管理的经营状态，故根据大部分业主与厚木公司签订的委托经营合同，涉案房屋作为物业整体的一部分，其实际占有使用人为厚木公司，故惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司不应承担本案租赁合同期满后的房屋占有使用费。综上，张华侠无权要求惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付涉案房屋2017年4月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费。对于原告主张的收回涉案商铺的诉讼请求，本院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中所诉争的商铺性质为产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。业主虽持有相应房屋的产权证书，但实际商铺的位置、边界无法区分，也不具有物理分割的条件，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用，而且在经营过程中需要不间断的维护管理。即使能够独立出租的商铺，往往也需要与整个商业体的运营理念、规划等相符合。因此，产权式商铺业主往往以租赁或者委托经营的方式交由开发商或者第三方经营使用，由开发商或第三方按约支付租金或收益。在此情况下，某一业主要求收回商铺均会影响该商业体整体功能的发挥，损害该商业体其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括张华侠自身的权益。张华侠在购买涉案房屋的同时签订了长达十年的租赁合同，亦能说明其对于产权式商铺的经营方式具有相应的认知，其作为完全民事行为能力人，对于涉案商铺的现状、经营限制以及今后可能发生的纠纷应当具有相应预见性。张华侠与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租赁期限虽已届满，但其个人对于房屋所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利的行使不得违反法律和损害全体业主的整体利益。根据前述查明情况，案涉商业项目中，现已选择委托厚木公司经营管理的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。基于此，在半数以上业主均已签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理的情况下，单纯考虑原告的个体利益，显然与多数业主的利益相冲突。基于此，张华侠要求收回涉案商铺的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告张华侠2016年7月1日起至2017年3月31日止的拖欠租金20402.7元及相应违约金1668.94元，合计人民币22071.64元。二、被告苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向原告张华侠承担连带清偿责任。上述第一、第二项于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告张华侠指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张华侠的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币455元，由原告张华侠负担228.5元，由被告江苏惠龙实业有限公司、被告苏州工业园区惠龙投资有限公司、被告苏州东方国际名品城有限公司共同负担226.5元，三被告负担之款于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员 宁 璐二〇一九年二月二十一日书 记 员 戴梦瑜