上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初9498号原告：邸小艳。委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晋辉，浙江富奥律师事务所律师。被告：上海新华联房地产开发有限公司。法定代表人：苏波，董事长。委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：上海钦臣资产管理有限公司。法定代表人：高林，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。原告邸小艳与被告上海新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）、被告上海钦臣资产管理有限公司（以下简称钦臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，分别于2018年9月21日、11月14日公开开庭进行了审理。原告邸小艳及其委托诉讼代理人龚桂华、刘晋辉，被告新华联公司的委托诉讼代理人顾靖、蔡国强、被告钦臣公司的委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邸小艳向本院提出诉讼请求：要求被告新华联公司、被告钦臣公司向原告邸小艳支付以房价款8,885,593.60元（人民币，下同）为基数，自2017年3月1日起计算至申领小产证之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算的逾期办理房地产权证（小产证）的违约金，暂算至2017年12月31日的违约金共计491,206.70元。审理中，原告变更违约金的计算时间为2017年3月1日起至2018年3月31日。事实与理由：2016年9月29日，原告邸小艳购买被告新华联公司位于上海市商铺，面积127.52平方米。被告新华联公司强制要求原告网签《上海市商品房预售合同》的房屋单价为56,000元/平方，房屋价款7,141,120元，并将另外1,530,240元款项支付到被告钦臣公司。后因面积变更为138.86平方米，原告补交房款214,233.60元，原告实际支付购房款8,885,593.60元。双方签订的《上海市商品房预售合同》第十一条约定被告新华联公司应于2016年11月30日交房；第十四条约定在被告新华联公司办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证（大产证）后15日，双方签署《交接书》，之后15日内申报、过户申请。但被告新华联公司仍未办理大产证，致使无法办理房地产权证（小产证），导致原告无法正常使用涉案房产。根据建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，需要由被告新华联公司提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。被告拖延至今未为原告办理房屋所有权登记手续，显属违约。两原告为维护自身的合法权益，遂提出上述诉请。被告新华联公司辩称，不同意原告的诉请。一、大产证的办理延迟并非被告新华联公司的原因造成，被告新华联公司按国家规定及办理程序提交了相应的办证材料，因政府方面原因，某些程序发生变化，导致被告新华联公司的大产证未及时办出，系不可抗力，整个虹桥商务区在商业用房的大产证办理时间上都延迟了一年至三年，被告新华联公司尽力在办理大产证，办出大产证的时间也是最快的；二、关于违约金计算基数不认可，原告与被告新华联公司签订预售合同约定的单价是56,000元，并进行了备案，被告新华联公司收取的房款是7,355,354元，故不应该以原告向被告新华联公司以及被告钦臣公司支付的所有款项之和计算；三、原告主张贷款利率上浮50%没有法律依据，根据相关司法解释即使存在逾期办证，也是根据中国人民银行逾期贷款利率上浮30%-50%，原告要求上浮50%没有合理的依据。本案中，逾期办证的责任并不在被告新华联公司，故不应当上浮50%；四、大产证已于2017年12月20日办出，被告新华联公司只需提供相关材料交由业主，由业主自行办理小产证即可。被告新华联公司也已经通过微信群通知业主，部分业主也已经前来领取材料办理了小产证。被告钦臣公司辩称，不同意原告要求钦臣公司承担逾期办理小产证违约金的诉请，既无合同依据也无法律依据。基于合同相对性原则，原告和新华联公司签订商品房预售合同，约定办理大产证的义务人是被告新华联公司，办理小产证的义务人是原告和被告新华联公司，被告钦臣公司并不是预售合同的当事人也不是办理产证的义务人，原告要求被告钦臣公司承担逾期办证违约金没有合同依据。原告主张逾期办理小产证的法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖司法解释》的规定，在交易过程中，被告钦臣公司非出卖人，也非被告钦臣公司原因造成小产证的逾期办理，故被告钦臣公司对原告逾期取得小产证既无合同义务也无法定义务；二、被告钦臣公司和被告新华联公司是包销合同关系，作为被告新华联公司的销售方，被告钦臣公司承包销售98套商铺并承担所有的销售成本、销售风险，在规定期限内完成销售任务，被告钦臣公司在承担销售风险的同时获取相应的销售收益，系包销人所获取的正当收益。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，由原告邸小艳（乙方、买方）与被告新华联公司（甲方、卖方）签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定：第二条、乙方向甲方购买商铺，政府批准的规划用途为店铺。暂测建筑面积为127.52平方米。第三条、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为56,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7,141,120元。第四条、乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第五条、在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第十条、该房屋的交付必须取得建设工程竣工验收报告；第十一条、甲方定于2016年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同追究甲方责任；第十三条、该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为店铺用房。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的资料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。附件一付款方式和付款期限：1、在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的50%支付首期款项计3,571,120元，如乙方在签署合同之前已向甲方支付定金，则首期款项中包含已支付相应比例的定金；2、余款3,570,000元于2016年11月29日之前以银行按揭方式由乙方向甲方支付；3、乙方未按上述约定按时、足额付款的，应依据合同第七条约定承担逾期付款的违约责任；4、乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余房款，否则视为乙方付款违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方应按本补充协议约定承担违约责任。被告新华联公司确认收取原告房款7,355,354元并开具相应金额的发票。被告钦臣公司确认收取原告款项1,530,240元并开具相应金额的发票。2016年12月17日，涉案房屋办理房屋移交手续。2017年12月20日，涉案房屋办理了不动产权证（大产证），登记权利人为被告新华联公司。2017年12月26日、2018年3月5日，被告新华联公司在微信群通知购买商铺的业主办理小产证事宜，但未能显示包括本案原告邸小艳。另查明，2013年7月3日，被告新华联公司作为受让方与上海市规划和土地资源管理局签署《国有建设用地使用权出让合同》，合同第十三条约定：地上建筑面积141,985平方米；地下空间中，除地下车库外，商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房等六类经营性建筑面积为0平方米；本合同未约定并在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。2017年12月7日商务区管理委员会出具《关于同意先行办理房屋初始登记的函》载明：上海市闵行区住房保障和房屋管理局：日前，我委收到新华联公司关于《关于新华联国际中心办理房屋初始登记的申请》，经核实：2017年5月5日，项目通过建设项目规划竣工验收，但土地核验工作中的补交地下土地出让金及调整竣工日期仍在办理中。鉴于该项目的客观需求，经我委研究同意准予下列项目先行办理地上部分房屋初始登记手续，其中办公计容面积71,936.70平方米，商业（含酒店）计容面积47,868.73平方米，合计119,805.43平方米。同时，暂停办理下列项目合计21,927.97平方米及所有地下部分房地产权证，待该地块土地核验后再行办理。1幢，我委将按照相关规定要求抓紧办理该地块土地核验工作。再查明，被告新华联公司（卖方、甲方）与被告钦臣公司（买方、乙方）于2016年5月5日签订《上海新华联国际中心店铺整体销售（预售）合同》，合同约定：一、交易标的：乙方向甲方购买的店铺为：上海市商品房预售许可证所登记记载的备案类型为“用于销售”的全部店铺（备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围之内），总建筑面积暂测为14,137.75平方米。具体室号详见附件一：《上海市商品房预售许可证》。二、总房价款：1、乙方购买上述房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元；2、根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积，乙方购买上述房屋的总房价款暂定为：791,714,000元。三、交易方式：1、乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》，但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认；2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次（未经甲方同意，乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况），届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人（或第三方）按照甲乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》（但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续），更名后的购房合同的房屋面积单价不变，必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元执行；2016年10月31日届满时，甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人（或第三方）的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续，乙方应无条件予以配合。2016年5月26日被告新华联公司出具情况说明载明：钦臣公司：根据我司与贵公司于2016年5月5日签订《上海新华联国际中心店铺整体销售（预售）合同》，新华联公司将其开发并取得预售证用于销售的98套商铺整体出售给钦臣公司。根据《上海新华联国际中心店铺整体销售（预售）合同》，我司积极配合钦臣公司出售转让该商铺，包括：现场销售、客户签约、贷款、办理产证等手续。以上事实，由原告邸小艳提供的《上海市商品房预售合同》、发票、收款收据、新华联国际中心交房程序流转表、微信聊天记录，被告新华联公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》、上海市人民政府办公厅关于转发市规划国土资源局制定的《上海市地下建设用地使用权出让规定》的通知、关于审定《建设工程设计方案》的决定、新华联国际中心规划与建筑方案设计、建设工程规划许可证、关于印发《上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规则》的通知、《上海市国有建设用地土地核验工作规范》、2016年11月28日建设工程竣工验收备案证书、房屋土地权属调查报告书、关于新华联国际中心补缴地下土地出让金的请示、管委会会议通知、2017年3月17日会议纪要、2017年7月6日会议纪要、上海新华联国际中心项目工期评估报告、2017年9月19日会议纪要、关于新华联购物中心提供社会公共服务面积的情况说明、地下空间规划评估、关于调整建设用地使用权出让合同的申请、关于同意先行办理房屋初始登记的函、不动产权证、被告新华联公司委托的律师回复函、2017年3月6日主任办公会议纪要、上海新华联国际中心项目工期评估报告、微信截屏，被告钦臣公司提供的上海新华联国际中心店铺整体销售（预售）合同、情况说明等证据及当事人的陈述予以证实。原告对被告新华联公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均提出了异议，但被告新华联公司提供的证据均可形成证据锁链，且与本案有关联性，故本院对被告新华联公司提供的证据均予以采信。原告对被告钦臣公司提供的上海新华联国际中心店铺整体销售（预售）合同、情况说明有异议，但被告钦臣公司提供的证据与被告新华联公司提供的证据可相互印证，且与本案有关联性，本院予以采信。本院认为，原告任廷柱与被告新华联公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告作为买受方，在付清全部购房款后,其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及转移所有权（即协助办理小产证）的义务。根据上述合同约定，被告新华联公司应于2016年11月30日交房，被告新华联公司在办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证（大产证）后15日，双方签署交接书，之后15日内申报、过户申请。故本院认为作为预售商品房的出卖人在约定的交房日应当取得《房地产权证》（大产证），并与买受人办理房屋交接手续，通知买受人办理过户手续。被告新华联公司直至2017年12月20日才取得大产证，导致原告不能按期取得小产证，被告新华联公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告新华联公司抗辩因为政府部门在办理土地核验程序中对合理工期评估方法的变更导致其未能按时办出大产证，故相应责任不应由其承担。然本院注意到，被告新华联公司在建造过程中，对地下空间进行了施工，施工完毕后被告新华联公司将该区域用于商业等经营性用途，按照上海市规划和国土资源管理局于2013年11月8日颁布的《上海市地下建设用地使用权出让规定》，经营性用途的地下建设项目应当以出让方式取得地下建设用地使用权，并缴付出让价款，而地下经营性用途建筑面积按商业、办公、停车库、工业、仓储进行分类，故其需补充办理相关手续并交政府相关职能部门审核。因此被告新华联公司在实际建设过程中对于用途进行调整理应及时与相关政府职能部门积极寻求合法合理的解决方式，现因其未能及时调整导致大产证延期办理的后果，理应由其自行承担。综上，被告新华联公司的抗辩本院不予采信。对于原告主张的计算违约金的本金金额，被告新华联公司及钦臣公司均提出异议，认为应当按照被告新华联的收款金额作为计算本金，对此，本院认为，虽然被告新华联公司与被告钦臣公司之间存在包销合同关系，但该合同关系系其双方的内部关系，未向原告任廷柱这样的购房人予以披露，故对原告任廷柱不具有约束力。从合同履行的过程来看，被告钦臣公司作为被告新华联公司的受托人与原告谈判、签署合同直至后续的合同履行，相对方均为被告新华联公司，从表象来看，被告钦臣公司仅是被告新华联公司的代表。故对于原告而言，无论支付给被告新华联公司还是钦臣公司的款项，该性质均应属房款。因此，逾期办理产证违约金的计算基数应当按照原告向两被告支付的总额作为购房款总额。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告向被告新华联公司主张违约金符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求违约金的计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮50%，本院综合考虑原告的损失、被告的主观恶意等综合因素，对于原告要求上浮50%的要求本院不予支持，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。原告要求被告钦臣公司承担共同责任无相应事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邸小艳以8,885,593.60元为本金，自2017年3月1日起至2018年3月31日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准计算的逾期办理房地产权证的违约金；二、驳回原告邸小艳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,074.39元，由被告上海新华联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一九年二月二十六日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有规定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。