西安市中级人民法院        西安市中级人民法院民事判决书(2018)陕01民初1022号原告：西安市工商行政管理局新城分局。住所地：西安市新城区。法定代表人：刘海军，系该公司局长。委托诉讼代理人：吉全力，陕西锦路（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文博，陕西锦路（深圳）律师事务所律师。原告：西安市工商行政管理局新城分局劳动服务公司。住所地：西安市新城区。法定代表人：张明义。委托诉讼代理人：吉全力，陕西锦路（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文博，陕西锦路（深圳）律师事务所律师。被告：陕西安民房地产有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：艾晨泽，系该公司执行董事兼总经理（已故）。委托诉讼代理人：张志忠，1972年5月8日出生，汉族，系该公司监事，住陕西省榆林市榆林区盐市。原告西安市工商行政管理局新城分局（以下简称工商新城分局）、西安市工商行政管理局新城分局劳动服务公司（以下简称市工商新城分局劳司）与被告陕西安民房地产有限公司（以下简称安民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商新城分局、市工商新城分局劳司之共同委托诉讼代理人吉全力、孙文博，与被告安民公司之委托诉讼代理人张志忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工商新城分局及其劳司诉讼请求为：1、判令被告向原告赔偿逾期交付“长缨新天地”项目房屋损失直至房屋竣工验收并交付之日（按照同地段房屋租赁价格计算损失：“长缨新天地”项目暂计自2015年12月至2018年1月已产生损失2731750元（10元/平方.月*25个月*10927平方=2731750元）。2、判令被告向原告返还“纬二十六街”项目已支付款项2069万元并赔偿损失直至该款项返还完毕之日（按同期银行贷款利率计算，暂计自2013年1月1日至2018年2月1日已产生损失5454947.23元）。3、本案的诉讼费用（包括受理费、邮寄费、公告费、评估费、保全费、担保费等）由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求法院判令解除《合作协议书》中“纬二十六街”项目涉及合同部分的权利义务。事实与理由：2010年4月16日，陕西秦唐房地产开发有限公司（以下简称秦唐公司）与原告就“两宗土地”（长缨路、纬二十六街）的性质变更、开发、项目利益分配等事宜签订《合作协议书》，随后秦唐公司因自身原因与原告协商，将《合作协议书》中的权利义务转让给被告，由原告与被告继续合作。上述协议签订后，原告严格履行合同义务，并陆续以各种方式向被告支付款项合计4327万元（其中“长缨新天地”项目支付2258万元；“纬二十六街”项目支付2069万元）。但被告迟延履行合同各项义务，未按《合作协议书》约定在32个月内完成项目开发建设，其中：“长缨新天地”项目直至2014年才取得国有土地使用权证，2017年10月25日取得建设工程施工许可证，目前项目仅达到主体封顶；“纬二十六街”项目至今仍未取得任何开发许可证件（包括土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证等）且未开工建设。被告迟延履行合同的行为构成违约，给原告造成巨大经济损失，其中“长缨新天地”项目具备履行条件，应向原告赔偿逾期交房的损失；“纬二十六街”项目因无任何开发许可证照，不符合相关法律及司法解释规定的履行条件，被告应向原告返还该项目已支付的合同价款并赔偿损失。被告安民公司辩称：1、被答辩人诉状中所称“长缨新天地”、“纬二十六街”项目中，涉及答辩人应当承担的合同义务，以及被答辩人诉讼请求要求赔偿逾期交付的损失。因为合同签订时该两处项目没有达到相关法律、司法解释规定的关于商品房预售的条件，且至今两处项目仍未符合相关要求。因此被答辩人与陕西秦唐房地产开发有限公司于2014年4月16日所签订的协议应属无效，故被答辩人无权据此受让房屋，更无权要求答辩人承担逾期交房的损失，另外，即使行使索赔权，也应当由签订房屋认购书的个人索赔，而非被答辩人。2、被答辩人诉称的《合作协议书》为被答辩人与陕西秦唐房地产开发有限公司签订的，答辩人自始至终并未与被答辩人签订任何形式和内容的合作协议，双方之间也并未形成任何的法律关系。被答辩人要求答辩人承担《合作协议书》约定的合同义务，因答辩人并非合同主体，无需承担合同义务。3、被答辩人诉称要求返还“纬二十六街”项目已经支付的款项2069万元人民币，无任何事实依据。被答辩人至今未向答辩人支付过任何款项，诉讼请求中所谓的2069万元（实际上为2060万元）跟被答辩人无任何关系，该XX街XX户XX房人缴纳的部分房款，被答辩人无权向答辩人主张，故被答辩人不属于请求返还该笔资金的适格主体。本案中工商新城分局及其劳司提供八组证据，第一组证据4份：1、《承诺书》，2、《合作协议书》，3、《权利义务转移通知，4、《协议书》，5、被告房地产开发经营资质，证明原被告之间的《合作协议》及《协议书》合法有效，被告应当如约履行合同义务；第二组证据7份：1、西安市工商局新城分局《关于对胡某某、纬二十六街两宗土地进行开发使用的请示》市工商新字（2007）9号，2、西安市工商局关于《新城分局对胡某某、纬二十六街两宗土地进行开发使用的请示的批复》西工商发（2008）12号，3、西安市工商局新城分局向西安市新城区人民政府发出的《关于办理胡某某土地规划的申请》西工商新字（2011）7号，4、西安市新城区发改委向工商新城分局发出的《关于XX路XX号地项目备案确认书》新发改发（2011）27号，5、西安市工商局新城分局向西安市国土资源局发出的《关于国有土地使用权以招拍挂公开出让的申请》，6、西安市国土资源局向工商新城分局等发出的《关于委托公开出让新城区XX路XX号8.854亩国有建设用地使用权的通知》市国土发（2011）74号，7、西安市人民政府向工商局新城分局、安民地产发出的《关于办理用地手续的批复》市国土字（2013）第473号，证明原告已经履行合同义务，出具了办理土地“招拍挂”所需的各项文件及材料，被告因自身资金短缺原因，导致无法按时办理土地变性和规划等手续，原告为合同顺利履行将本应由被告履行项目立项备案、土地变性、土地规划申请等手续帮被告向主管部门进行了申请和办理；第三组1份：《承诺书》，证明原告诉讼主体资格适格；第四组证据2份：1、《选房通知》，2、“长缨新天地”、“纬二十六街”选房表，证明原告按照与被告的《合作协议》等约定组织安排和指示职工进行内部团购确认；第五组证据2份：1、合同款支付凭证、收款收，2、付款时间轴说明，证明原告已向被告支付合同款项4220万元，已履行付款义务；第六组证据2份：1、保证金退还凭，2、退还时间轴说明，证明被告因自身原因资金短缺导致迟延履行合同义务；第七组5份:1、“长缨新天地”项目的《国有土地使用权证》、《建筑施工许可证》，2、2013年9月2日，被告向原告发出的《XX路XX号项目安排计划》，3、2017年7月7日被告向原告发出的《工作函》，4、2017年9月27日原告向被告发出的《西安是工商局新城分局（劳司）关于长缨新天地工程项目有关问题函》及被告接收证明，5、2017年11月7日，被告向原告发出的《长缨新天地剩余工程进度计划》，证明被告已取得“长缨新天地”项目的建设开发许可手续，该项目具备继续履行的条件，但因被告资金短缺原因导致该项目自2017年元月起一直处于停工状态，被告延期履行合同义务已构成违约，应当向原告承担延迟履约的损失；第八组证据3份：1、2013年9月2日被告向原告发出的《纬二十六街银河坊银河家园项目工作安排计划》，2、2017年3月28日原告向被告发出的《西安市工商局新城分局（劳司）关于长缨新天地、银河家园工程项目有关问题函》，3、2017年11月7日，被告向原告发出的《银河家园项目计划》，证明被告至今未取得纬二十六街“银河家园项目”包括土地证在内的任何建设手续，该项目不具备继续履行的条件，被告应当向原告返还该项目已付价款并赔偿利息损失。安民公司经过质证对原告提供的第一组证据的真实性和证明目的均有异议，认为原告和秦唐公司签的协议与其无关，对真实性也无法确定。《协议书》其没有见过，其不确定公章是否是公司的，其已向法院申请鉴定公章的真实性。对于被告房地产开发经营资项没有异议。对第二组证据的第1、2、3、4、5、6份的真实性有异议，认为这些证据是内部文件，且与其无关；对于第7份证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为其与原告没有签订协议。对于XX组XX组证据的关联性和证明目的不认可，认为与其没有关系。对于第五组证据的真实性认可，但认为房款不是合同款项。对于第六组证据的真实性认可，但认为保证金退还凭证是借款，其认可2017年之后的，对2017年之前的不清楚，对具体资金往来不清楚。对于第七组证据中的《XX路XX号项目安排计划》、《工作函》的真实性有异议，因为该文件是原法人代表在时的文件，其并不清楚，对其余证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为其确实停工了，但是并未违约。对于第八组证据中的《纬二十六街银河坊银河家园项目工作安排计划》的真实性有异议，因为该文件是原法人代表在时的文件，其不清楚，对其余证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为其退还的不是已付价款而是房款，认为原被告之间没有履行协议，不存在履行与否的问题。安民公司提供三组证据，第一组证据5份：1、“长缨新天地”项目《购房确认书》4份，2、《收款收据》，证明被告收取的资金为具体购房人缴纳的购房款，并非原告诉称的合作开发协议的项目款，本案为商品房预售合同纠纷，并非房地产开发经营合同纠纷，原告从未向被告缴纳过上述款项，故无权要求被告向其退还。第二组证据6份：1、“纬二十六街”项目《购房确认书》5份，2、《收款收据》，证明目的同上。第三组证据1份:“长缨新天地”项目和“纬二十六街”项目的销售明细，证明其公司收到的是购房款。经质证工商新城分局及其劳司对于第一组、第二组证据的真实性认可，证明目的不认可。关于本案案由问题，原告作为协议书一方当事人，所承担的义务不单是支付款项还有其他义务，根据相关法律法规及司法解释，应属于房地产经营合同纠纷。关于对于购房确认书证明目的不认可，后面的所负注意事项真实性和证明目的不认可，使他们单方做的。因为职工完成的是内部选房行为，本案合同履行双方是适格主体。职工选房和付款都是受原告的安排和指示，原告已经提交了相关证据。对于收据，其已向员工发表过，被告和其都分别向员工发过。对于第三组证据：对销售明细真实性不认可、证明目的不认可，原被告之间从未核对过，双方之间是房产合作关系，无法确认其真实性。根据双方当事人提供的证据，本院认定事实如下：我市胡某某市场东北角地块为XC3-10-4-2面积8.85亩、纬二十六街坊居民区地块为XC2-20-48-1面积为7.673亩的两宗土地使用权为工商新城分局所有。2007年工商新城分局拟开发使用该两宗地块。2010年3月25日陕西秦唐房地产开发有限公司（以下简称秦唐公司）向市工商局新城分局发出《承诺书》，就市工商局新城分局“两宗土地”项目郑重承诺，该承诺书对规划容积率及住宅面积、套型、商业及车位、建设工期及工程质量、项目部的组成与管理、施工企业的确定及招投标管理、工程投资款及其他费用的筹集与拨付、资金、交房标准等作出承诺。2010年4月6日工商新城分局（甲方）与秦唐公司（乙方）签订《合作协议书》，约定秦唐公司的承诺作为本协议的内容，同时约定秦唐公司向工商新城分局职工提供建筑面积90-150平方米商品住宅430套，在开发的商业面积中秦唐公司给工商新城分局不低于500平方米作为办公用房，工商新城分局职工商品住房回购价为每平方米2800元（最终价），办公用房回购价格按成本价计算，商业开发面积及满足工商新城分局职工住宅条件后多余的住宅产权归秦唐公司。合同中还约定纬二十六楼盘车位全部销售给工商新城分局职工，胡某某楼盘车位按照商业和住房面积比例数额销售给工商新城分局职工，地下负**车位最高不超过10万元/个，负二层车位价格按照位置、层次参照市场价格做下浮调整；总工期为32个月；本协议签订后十日内秦唐公司向工商新城分局支付人民币3000万元履约保证金，在秦唐公司取得五证后，双方共同办理网签手续，XX城XX号与职工签订经房屋管理局备案的商品房买卖合同。在双方的权利义务中约定由工商新城分局负责出具办理本协议项目土地“招拍挂”所需要其提供的各项文件及资料，由工商新城分局委派工商新城分局劳司与秦唐公司签订团购协议，负责筹集购房款按团购协议支付给秦唐公司，协助秦唐公司与其职工签订《商品房买卖合同》、办理产权等事宜。在该合同中还约定双方组建项目部，项目部领导机构由秦唐公司委派的艾晨泽、王蓉及工商新城分局委派代表三人共同组成。随后秦唐公司向工商新城分局支付3000万元。2012年7月25日秦唐公司向工商新城分局出文（集团办字[2012]012号），将与工商新城分局合作开发项目转给安民公司，法定代表人为艾晨泽，此后一切与工商新城分局合作的业务、财务、法律相关事宜均由安民公司实施。该文中还述将秦唐公司交给工商新城分局劳司的保证金转于安民公司帐下。2012年8月7日安民公司与工商新城分局劳司签订《协议书》，该协议书载明原秦唐公司与工商新城分局项目包装在安民公司名下，原协议的法律关系由新公司全权承担。鉴于土地、日照、规划审批等不可抗拒的原因不能满足约定的面积，回购安置房户数与原协议约定的工商新城分局劳司以团购形式回购的住宅户数相差130户，安民公司同意工商新城分局劳司在适当地理位置团购130套住房安置缺房职工，双方就该130套团购房的相关事宜达成协议。自2010年起工商新城分局就胡某某市场东北角地块为XC3-10-4-2面积8.85亩的地块办理相关土地规划、土地转让的相关手续，2014年1月2日安民公司取得该块土地使用权证书，该证载明地号为XC3-10-19，坐落在西安市新城区XX路XX号，使用权面积为5086.81㎡。2013年9月2日安民公司向工商新城分局劳司出具《XX路XX号长缨新天地项目安排计划》，该计划记载：“我公司开发的长缨新天地项目目前进展如下：一、土地证的审批目前已完成，9月中旬办理完土地证过户手续。二、土方开挖及基础从九月底开始到2014年元月31日结束。三、2014年2月至2014年10月主楼封顶。四、2014年11月至2015年5月外装及室内安装工程结束。五、2015年6月开始交房。六、按照国家工商行政管理总局关于房地产房屋买卖合同的有关规定，如我公司没有按期给贵局职工交房，违约期在三个月内（含三个月）我公司将给住户免去半年物业管理费，买受人不追究我公司责任。如超过三个月，每逾期一天，将按照总房款的万分之二给与赔偿。我公司保证长缨新天地项目给贵局交房时间为2015年6月。”同日，安民公司向工商新城分局劳司出具《纬二十六街银河坊银河家园项目工作安排计划》，在该计划中安民公司称银河家园的项目在2013年9月至2014年2月办理完土地招拍挂手续、2014年5月完成土地证过户手续以及2016年9月正式交房。2013年7月16日安民公司向工商新城分局借款500万元，2013年9月3日工商新城分局向安民公司支付1500万元，安民公司开具2000万元收据，2013年10月10日工商新城分局向安民公司支付1092万元，安民公司开具942万元的收据，2015年1月至2月期间工商新城分局职工直接向安民公司支付1278万元款项，以上共计4220万元，安民公司认可已收到4220万元，认为该款项均为职工购房的款项,认为纬二十六街项目收取2060万元，工商新城分局及其劳司认可该数额。安民公司于2013年8月期间与工商新城分局职工签订关于长缨新天地项目以及银河家园（暂定）的《购房确认书》。另外，2012年10月30日安民公司向工商新城分局劳司出具收款收据，载明收取团购房款付款650万元，2012年11月5日工商新城分局向西安腾业房地产开发有限公司转款650万元；2013年12月16日安民公司向工商新城分局劳司出具收据，载明收款581306.46元，2014年3月9日工商新城分局劳司向安民公司转款332393.46元，向西安市安佳电器销售有限公司转款248913元，两笔款项共计581306.46元；2012年12月17日安民公司向工商新城分局劳司出具借款单，载明借款200万元，12月20日工商新城分局劳司向安民公司支付200万元；2013年1月20日安民公司因缴纳涉案土地使用权竞买保证金向工商新城分局劳司申请借款2000万元，并注明代双方签订完成《团购协议》之后，本比（笔）借款自动转为退还的保证金。工商新城分局劳司遂于2013年1月23日向安民公司转款2000万元。2017年10月25日安民公司就长缨新天地项目取得建筑工程施工许可证，关于该项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证安民公司称其已办理，工商新城分局及其劳司对此予以认可，该项目房屋现主体基本完工。涉案的纬二十六街坊居民区地块为XC2-20-48-1面积为7.673亩土地使用权仍在工商新城分局名下。本案在审理中安民公司申请对《协议书》中其公司公章的真实性进行鉴定。本院认为，秦唐公司与原告工商新城分局签订《合作协议书》，就涉案两宗土地的开发、团购进行协商，后秦唐公司将其在该合同中的权利义务转给被告安民公司，被告安民公司又与原告工商新城分局劳司签订了《协议书》，现被告安民公司对该协议的真实性不予认可，提出对该协议中其公司公章进行司法鉴定。本院认为被告安民公司与原告工商新城分局劳司签订的《协议书》不仅有被告安民公司的公章，还有其法定代表人艾晨泽的签字，被告安民公司虽对艾晨泽的签字的真实性提出异议，但未提供证据予以否定，亦未提出对其真实性进行鉴定，结合秦唐公司将其交付的3000万元保证金转给被告安民公司，被告安民公司亦向原告工商新城分局劳司申请将其中2000万元予以借支支付XX路XX号土地使用权摘牌竞买保证金，另结合原被告之间的文件往来以及被告安民公司向原告工商新城分局劳司出具的《XX路XX号长缨新天地项目安排计划》、《纬二十六街银河坊银河家园项目工作安排计划》，可以认定安民公司与工商新城分局劳司之间签订有该《协议书》并且双方一直在履行该协议，故安民公司认为该协议不存在的主张不能成立，对安民公司要求对其公司公章进行鉴定不予准许。工商新城分局劳司与安民公司签订的《协议书》是双方真实意思，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同。工商新城分局认为该《协议书》性质系合作开发房地产合同，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。原被告的《协议书》约定，原告工商新城分局及其劳司在被告安民公司开发的项目中以购买形式取得商品住房以及商业用房，安民公司亦按照约定与原告职工签订《房屋确认书》，合同并没约定原告工商新城分局及其劳司对被告安民公司的经营承担风险，故原被告所签订的《协议书》系房屋买卖合同。原被告所签订的《协议书》涉及两部分，一部分为XX路XX号长缨新天地项目，一部分为纬二十六街坊银河家园（暂定）项目，其中纬二十六街坊银河家园（暂定）项目所涉土地至今仍在原告工商新城分局名下，被告安民公司至今未取得任何手续，纬二十六街坊银河家园（暂定）项目亦无法建设，故原告工商新城分局及其劳司购买纬二十六街坊项目房屋的目的无法实现，工商新城分局及其劳司要求解除《协议书》中涉及“纬二十六街”项目的合同内容依法有据，对其该请求应予以支持。涉及“纬二十六街”项目合同相关内容解除后，被告安民公司所取得的“纬二十六街”项目相应房款应予退还，其认可“纬二十六街”项目取得购房款为2060万元，故被告安民公司将该款退还工商新城分局及其劳司，并应支付相应利息，利息应按同期银行贷款利率计算。因原告所交纳购房款一部分为借款转变为购房款，一部分为职工直接支付，且所支付的费用为XX路XX号长缨新天地项目和纬二十六街坊银河家园（暂定）项目两处房产，因长缨新天地项目在先，故以时间考虑所交纳的款项先履行长缨新天地项目房屋，故工商新城分局及其劳司所交纳2060万元的利息按以下方式由被告安民公司承担相应利息：其中782万元从2013年10月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算、1278万元从2015年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，均计算至本院确定的支付之日。被告安民公司认为购房款是工商新城分局职工所交纳，应由其职工主张退款事宜，因工商新城分局劳司作为《协议书》的相对方，且支付了一部分款项，另一部分虽是职工直接将购房款支付给安民公司，但是职工也是按照原告工商新城分局及其劳司的指示将购房款项支付给被告安民公司，故工商新城分局及其劳司有权主张退还该款，被告安民公司称购房款不应退还给原告之主张本院不予采信。关于原告工商新城分局及其劳司要求就XX路XX号长缨新天地项目被告安民公司逾期交房进行赔偿一节，根据2013年9月2日安民公司向工商新城分局劳司出具的《XX路XX号长缨新天地项目安排计划》中承诺的其2015年6月开始交房，至今安民公司未交房，违反其承诺，构成违约，应承担相应责任。本案中工商新城分局及其劳司未主张安民公司承担违约金，而要求安民公司赔偿未按时交房给其造成的损失，因涉案房屋工商新城分局已同意由其职工购买，安民公司亦已和工商新城分局的职工签订了《购房确认书》，安民公司未按时交房侵害的是购房职工的权利，工商新城分局及其劳司并未提供证据证明安民公司未按期交房给其造成损失，故其主张被告安民公司向其赔偿逾期交付“长缨新天地”项目房屋损失直至房屋竣工验收并交付之日的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告西安市工商行政管理局新城分局劳动服务公司和被告陕西安民房地产有限公司2012年8月7日所签订的《协议书》中涉及“纬二十六街”项目合同相关部分；二、被告陕西安民房地产有限公司在本判决生效后十五日内退还原告西安市工商行政管理局新城分局、西安市工商行政管理局新城分局劳动服务公司购房款2060万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（其中782万元从2013年10月11日起计算、1278万元从2015年3月1日起计算，均计算至本院确定的支付之日）。三、驳回原告西安市工商行政管理局新城分局、西安市工商行政管理局新城分局其他诉讼请求。如果被告未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费186183元（原告西安市工商行政管理局新城分局劳动服务公司已预交），由原告西安市工商行政管理局新城分局、西安市工商行政管理局新城分局劳动服务公司承担66183元，由被告陕西安民房地产有限公司承担120000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判 长 邹守鸣     审判 员 杨晓昱审判 员 张  楠二○一九年二月 日书 记  员   郑  瑜