湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0323民初2557号原告：张怀念，男，1977年9月27日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：杜建立，湖北陵燕律师事务所律师。被告：李刚，男，1968年10月20日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：刘和山，湖北金卫律师事务所律师。被告：房县广厦建筑有限责任公司。住所地：湖北省房县青峰镇青峰村**。法定代表人：刘庆武，该公司董事长。被告:杨正斌，男，生于1961年12月9日，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告张怀念与被告李刚、房县广厦建筑有限责任公司（以下简称房县广厦建筑公司）、杨正斌房屋买卖合同纠纷一案，湖北省房县人民法院于2017年4月25日立案后，于2017年12月15日作出（2017）鄂0325民初788号民事判决，被告杨正斌不服判决提起上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2018年7月3日作出（2018）鄂03民终1007号民事裁定，裁定撤销湖北省房县人民法院（2017）鄂0325民初788号民事判决，发回湖北省房县人民法院重审。湖北省房县人民法院因特殊原因不能行使管辖权，报请指定管辖后，湖北省十堰市中级人民法院于2018年11月2日作出（2018）鄂03民辖11号民事裁定，裁定本案由湖北省竹山县人民法院审理。本案经本院依法适用普通程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告张怀念的委托诉讼代理人杜建立，被告李刚的委托诉讼代理人刘和山，被告房县广厦建筑公司的法定代表人刘庆武，被告杨正斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张怀念向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告李刚于2011年1月27日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告李刚或实际卖房人向原告返还购房款23万元，并从2011年1月27日起按银行同期贷款利率给付利息；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，本院释明《房屋买卖协议》为有效合同后，原告张怀念变更诉讼请求为：1.依法解除原告与被告李刚于2011年1月27日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告李刚或实际卖房人向原告返还购房款23万元，并从2011年1月27日起按银行同期贷款利率给付利息；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年1月27日，原告与被告李刚签订《房屋买卖协议》，约定由被告李刚将房县人民法院城关法庭综合楼二单元七层二号住房一套（面积为154.55平方米）出售给原告，房屋总价款为25万元。合同签订当天，原告向被告李刚支付购房款23万元，同时向被告李刚出具欠购房款2万元条欠条一张，约定于房屋两证办齐后付清，被告李刚于当日将房屋交付原告。后因城关法庭综合楼迟迟未予办理不动产权属首次登记，导致原告所购住房不能办理分户登记。经原告了解，被告李刚所售房屋的建设用地系国有划拨土地，其售房行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批……”的强制性规定，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权不得转让、出租、抵押”的禁止性规定，故双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。但在本案审理过程中，合议庭向原告释明《房屋买卖协议》系有效合同，按照合同约定，被告一直未找原告补签正式房屋买卖合同，也迟迟未按约定为原告办理两证，其行为已构成根本违约，且导致合同目的无法实现，故依法变更诉讼请求，请求依法判令解除合同、返还购房款并赔偿损失。被告李刚辩称：一、被告李刚不是适格的诉讼主体。李刚当时是房县广厦建筑公司项目部的职工，与原告草签《房屋买卖协议》并收取原告购房款23万元的行为系履行公司授权的职务行为，其行为后果应由公司承担责任。二、双方签订的《房屋买卖协议》系有效合同，原告以至今未能办理两证为由主张解除合同的理由不能成立。原告主张合同无效所依据的法律、法规的规定系管理性规范，并非效力性规定，其主张合同无效的观点不符合《合同法》第五十二条所规定的情形。《房屋买卖协议》中约定办理两证的时间与房县法院内部购房户办证时间相同，事实上所有购房户两证均在办理过程中，故原告以未能办理两证而构成根本违约为由主张解除合同的理由也不能成立。三、争议房屋未能办理不动产登记应由建设单位房县人民法院承担责任。《房屋买卖协议》是草签的协议，正式的房屋买卖合同系由建设单位房县人民法院、施工单位房县广厦建筑公司及购房人三方共同签订。按正式买卖合同约定，两证的办理应是房县人民法院和房县广厦建筑公司的义务，应通知房县人民法院为共同被告参加诉讼，并责令其履行相应义务。综上，请求驳回原告对被告李刚的诉讼请求。被告房县广厦建筑公司辩称：原告主张解除房屋买卖合同的诉讼请求缺乏事实和法律根据，请求依法驳回。案涉建设工程虽由房县广厦建筑公司中标，但因房县人民法院当时无力出资而致工程搁置，后房县人民法院找被告杨正斌投资，三方协议由被告杨正斌自行垫资以房县广厦建筑公司名义继续进行建设施工。原告与被告李刚签订的《房屋买卖协议》是草签协议，正式卖房合同是由房县人民法院、杨正斌及购房人三方共同签订，合同约定由三方协作为购房户办理两证。由于房县人民法院使用国有划拨土地进行房屋建设，因未缴纳土地出让金导致原告不能办理不动产分户登记，被告房县广厦建筑公司并无违约行为，应追加房县人民法院为共同被告参加诉讼，并责令其履行办理不动产登记的协助义务。被告杨正斌辩称：原告主张解除房屋买卖合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。争议的房屋系由房县人民法院建设，被告杨正斌是建设工程施工方的项目经理，被告李刚当时是受杨正斌委托与原告草签《房屋买卖协议》，协议约定两证办理时间与法院内部购房户相同，现所有购房户的两证均在办理中，故原告以未能办理两证构成违约为由，主张解除合同的理由不能成立。草签协议后，曾通知原告签订正式房屋买卖合同，但原告拒不配合签约。正式房屋买卖合同是由建设单位房县人民法院、施工单位房县广厦建筑公司、购房户三方签订的格式合同，除楼层及面积外其他内容均约定相同，按正式房屋买卖合同约定应由三方协作为各购房户办理两证。原告不能办理不动产登记的原因是因房县人民法院使用国有划拨土地进行房屋建设而又未缴纳土地出让金所致，故应追加房县人民法院为共同被告参加诉讼，并责令其履行协助办证义务。本院经审理认定事实如下：2011年1月27日，被告李刚作为出卖人与原告张怀念签订《房屋买卖协议（草稿）》一份，主要约定：被告李刚将被告房县广厦建筑公司承建的房县人民法院城关法庭综合楼二单元七楼二号、面积为154.55㎡住房一套，以优惠价25万元出售给原告张怀念；购房款由买受人张怀念一次性付清；两证办理费用及时间与法院内部购房户相同；买卖双方各自承担国家规定的税费；其他事宜在签订正式房屋买卖合同中约定（2011年2月26日前签订）。原告张怀念于签订购房协议的当日向被告李刚交付购房款23万元，另向被告李刚出具欠购房款2万元的欠条一份，约定于两证（房产证、土地使用证）办齐后付清。同日，双方对房屋进行了交付，被告李刚将该套房屋的钥匙交给了原告张怀念，原告张怀念至今未进住，也未签订正式房屋买卖合同。房县人民法院城关法庭综合楼项目工程，系由房县人民法院以集资建房的方式组织建设，由被告房县广厦建筑公司中标承建。2009年11月24日，房县人民法院（甲方）与被告房县广厦建筑公司（乙方）签订《房县人民法院城关法庭综合楼建筑安装工程施工合同书》，主要约定：甲方所建城关法庭综合楼为七层两个单元，工程总造价为2715440元；一、二层为城关法庭办公用房，三至七楼单元房及楼顶小平房除法院留用2套外以242万元抵给乙方；抵款房屋由乙方自行出售给购房户，并由乙方自行收取购房款作为甲方给付乙方的工程款。被告杨正斌作为房县广厦建筑公司项目经理在上述建设施工合同上签字。于签订上述建设施工合同的当日，房县人民法院（建设方）、房县广厦建筑公司（甲方）、杨正斌（乙方）三方又签订《房县人民法院城关法庭综合楼建设工程管理协议书》一份，协议主要内容为：房县广厦建筑公司同意将其中标未建的房县人民法院城关法庭综合楼建设工程委托乙方杨正斌施工建设；乙方应严格履行甲方与建设方所签订施工合同的全部内容，如有违反甲方概不承担任何连带责任等内容。上述两份合同签订后，被告杨正斌即自筹资金对房县人民法院城关法庭综合楼垫资建设，并委托被告李刚负责施工管理。2010年房屋接近竣工时，被告李刚受被告杨正斌委托陆续出售房县人民法院折价抵付的房屋，除原告张怀念外，其他各购房户均与房县人民法院、房县广厦建筑公司城关法庭项目部三方共同签订《房县人民法院建房集资协议》，约定所收购房款缴入房县人民法院基建账户，由房县广厦建筑公司以建安发票核销的方式支取工程款；在办理房产证和土地使用证时，由三方共同协作，费用从集资款中支付。2017年4月25日，原告张怀念以李刚为被告，向房县人民法院提起诉讼，请求确认其与被告李刚签订的《房屋买卖协议》无效，要求返还购房款并赔偿损失。在诉讼过程中，房县人民法院依法追加房县广厦建筑公司、杨正斌为本案共同被告参加诉讼，但未准许三被告要求将房县人民法院追加为共同被告的申请。另查明，房县人民法院城关法庭综合楼建设用地系划拨国有土地，房县人民政府于2011年9月26日为该宗建设用地颁发房国用字（2011）第0807号土地使用权证书，登记土地使用权人为房县人民法院，2014年6月20日为该幢综合楼办理了不动产首次登记，登记房屋所有权人为房县人民法院（房产证号为：房县房权证城关镇字第**）。因房县人民法院就其应承担的建设用地的土地出让金与相关部门协调后迟迟未有结果，导致案涉综合楼所有购房户分户登记拖延至今未能办理。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按国务院规定报有批准权的人民政府审批”，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于“划拨土地使用权不得转让、出租、抵押”的规定，均是为实现对城市房地产管理的需要而设置，属管理性规定，不属于效力性强制规定。诉争房屋在原告张怀念起诉前已办理不动产权属首次登记，也不属于无权属证书的财产。《房屋买卖协议》不符合《合同法》第五十二条所规定的无效情形，依法应属有效合同。按照物权效力与合同效力相区分的法律原则，即使因被告原因未能办理不动产权属登记，也不能当然否定房屋买卖合同的效力，故原告张怀念依据上述法律规定主张其与被告李刚签订的《房屋买卖协议》无效的理由不能成立。被告房县广厦建筑公司根据其与房县人民法院之间达成的“以房抵付工程款”的协议，依法取得争议房屋的处分权，被告李刚与原告张怀念签订房屋买卖协议的行为，是履行被告房县广厦建筑公司授权的经营行为，其行为后果依法应由被告房县广厦建筑公司承担，被告李刚不是承担本案民事责任的主体。原告张怀念于2011年1月27日签订《房屋买卖协议》之日，已受领所争议房屋，其占有使用所购房屋的合同目的已实现。因案涉整幢房屋的两证分户登记均在办理过程中，根据协议中关于“两证办理时间与法院内部购房户相同”的约定，办证时限在约定的宽展期内，并不构成逾期违约，原告张怀念以被告未办理两证构成根本违约，且致合同目的不能实现为由主张解除合同的理由不能成立。综上，对原告张怀念主张解除合同、返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，本院依法不予支持。原告张怀念未能办理不动产登记的原因虽最终归责于房县人民法院协调缴纳土地出让金未果，但至本案庭审结束时止，房县人民法院与原告张怀念之间并未签订房屋买卖合同，更不能依据其他购房户与房县人民法院、被告房县广厦建筑公司签订购房合同的事实，推定其与房县人民法院之间存在房屋买卖合同关系，房县人民法院不是本案诉争房屋买卖合同的当事人。购房款由施工方收取后虽缴存入房县人民法院基建账户，但属房县人民法院依据建设施工合同的约定履行对建设资金的监管义务，也不能据此推定原告张怀念与房县人民法院之间形成房屋买卖关系，故对被告李刚、房县广厦建筑公司、杨正斌要求追加房县人民法院为本案共同被告的意见，本院不予采纳。被告房县广厦建筑公司或杨正斌可依据其与房县人民法院之间所签合同的约定，依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张怀念的诉讼请求。案件受理费4750元，由原告张怀念负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长  龚国武审判员  余明彬审判员  高发清二〇一九年二月二十日书记员  柯 涛