广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14285号原告：中山市集益教育投资有限公司，住所地广东省中山市南头镇东福南路160号首层之三。法定代表人：马智慧。委托诉讼代理人：梁桂瑜，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炜幸，广东上方律师事务所律师助理。被告：胡启德，男，1975年2月18日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市集益教育投资有限公司与被告胡启德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告中山市集益教育投资有限公司的委托诉讼代理人梁桂瑜，被告胡启德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同，被告向原告返还租赁物；2.被告向原告支付自2018年8月15日起至合同解除之日止的租金；3.被告向原告支付电费6759.15元；4.被告向原告支付自2018年3月起至搬离之日止的水费；5.被告向原告支付逾期交纳租金的违约金（以拖欠满一个月的租金为基数，自2018年10月15日起按日利率2%计算至清偿之日止）；6.被告向原告支付违约终止合同的违约金108000元；7.被告向原告交纳的保证金72000元由原告没收。诉讼过程中，原告放弃第3项诉讼请求，明确第5项诉讼请求的违约金以72000元为基数自2018年10月15日起按日利率2%计算至2018年12月13日止，变更第4项诉讼请求为：被告向原告支付自2018年10月10日起至搬离之日止的水费。事实和理由：原、被告于2018年1月18日签订租赁合同，约定由被告承租原告位于中山市××××号的厂房（下称涉案厂房），期限自2018年3月15日至2022年3月14日，其中2018年3月15日至2020年3月14日的租金为每月36000元，此后为每月39600元，并对违约金、保证金及合同解除问题进行详细约定。合同签订后，被告自2018年8月15日开始欠付租金及部分水电费。原告多次催告其支付，并于2018年10月16日向其发出催告函，但被告置之不理。原告认为，被告欠付租金及水电费的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，因为被告出现经营困难，出口伊朗的货物，因为美国制裁伊朗，伊朗实施进口禁令，导致无法出货；出口美国的货物，因为美国提高关税，导致美国客户取消订单。因此，被告不是故意欠付租金，希望原告谅解，现在经济情况已好转。另外，交付租赁物时，被告发现房屋漏水和电梯质量有问题，多次向原告反映，但原告一直没有解决。后被告已经找人维修，并支付了电梯维修费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的如下事实，本院予以确认。2018年1月18日，原、被告签订一份租赁合同，约定内容包括：被告向原告承租涉案厂房，租赁期限为4年（自2018年3月15日至2022年3月14日）；自2018年3月15日至2020年3月14日间每月租金为36000元，自2020年3月15日至2022年3月14日间每月租金为39600元；签订合同时被告向原告交纳72000元作为保证金；租赁期间，被告应及时给付租金及其他应给付费用，如拖欠不付满一个月，原告有权按日收取2%的违约金，并有权单方终止合同；租赁期间，如被告违反合同约定提前退租终止合同，应赔偿原告三个月租金。合同签订后，双方开始履行合同，被告向原告交纳了保证金72000元，原告交付了涉案厂房给被告使用。后因被告未支付自2018年8月15日起的租金，原告曾于2018年10月16日向被告发出催告函进行催收。原告提起本案诉讼后，被告于2018年12月13日向原告支付了2018年8月15日至11月14日的租金合计108000元，于2018年12月17日向原告支付了水电费合计8726.54元。双方一致确认，除原有的消防设施、电梯等设施、设备外，被告承租后对涉案厂房（含办公区）进行了装修。另查：中山市质量技术监督局曾于2018年1月17日下发一份通知，要求各电梯维保单位在用电梯必须在检验合格有效期届满前一个月申请定期检验，未经定期检验或者检验不合格不得继续使用。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告当庭明确表示不同意解除合同，并要求继续履行合同，同时保证不再出现欠租的情况；其对涉案厂房的装饰装修投入了40余万元；原告主张的逾期支付租金违约金过高，若法院认定计算违约金则请求酌情处理。原告则表示不同意继续履行合同，并确认被告拖欠的电费已结清，2018年10月9日前的水费已交纳；被告所提涉案厂房漏水问题，原告一直在处理，只是没有处理好；被告所提电梯质量问题，只是缺少年检的资料，但被告一直正常使用电梯，未对被告造成任何经济损失。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告双方签订的租赁合同所约定的租赁期限未届满，原告以被告拖欠租金为由主张解除合同。虽然被告确实存在拖欠租金的事实，双方合同亦有关于被告欠付租金满一个月原告即有权单方终止合同的约定，但本院认为原告主张解除合同理由欠充分，双方合同宜继续履行，理由如下：首先，被告表达了继续履行合同的诚意。一方面，被告对此前欠付三个月租金的原因作出了合理的说明，其所说明的事由符合大致的经济环境。由此可见，被告主观上并无拖欠租金的恶意，此前欠付租金应是出于实际的经营困难。另一方面，被告表示现在情况已好转，且在开庭前及开庭完分别向原告支付了欠付的三个月租金及欠付的水电费，表达了继续履行合同的诚意。其次，如双方的陈述可知，在合同履行过程中，原告方自身亦存在违约的情况（且先于被告），即涉案厂房的漏水问题一直没有妥善解决，以及电梯质量（年检）问题也一直没有解决，客观上也影响了被告对涉案厂房的使用。至于原告所称电梯质量（年检）问题未对被告造成经济损失，不能成为其违约、不解决问题的理由，因为如中山市质量技术监督局通知所示，未年检或年检不合格的电梯不得继续使用。再次，被告对涉案厂房投入了较大金额的资金进行装饰装修，合同仅履行不足一年，若在具备继续履行的条件的情况下仍迳行解除合同，将造成当事人不必要的经济损失。综上所述，本院综合本案实际情况，对原告解除合同、返还租赁物的主张及诉讼请求不予认定和支持。则在合同继续履行的场合，对于原告诉讼请求的2018年10月10日之后的水费，因没有证据证实实际发生的具体数额，故本院不作处理，双方在以后继续履行合同过程中据实结算、支付即可。因原告诉讼请求的2018年8月15日至11月14日的三个月租金已在庭前支付，故本院对相应的诉讼请求不再予支持。但因相应租金确实存在逾期支付的情形，依双方合同约定原告有权要求支付违约金，故原告诉讼请求以72000元为基数（相当于8月15日至10月14日间的两个月租金数额）自2018年10月15日起计算违约金至12月13日止有理有据，本院予以支持。又因双方合同约定的逾期违约金计算标准（日利率2%，折合为月利率60%）畸高，而原告因被告逾期支付租金造成的损失一般为利息损失，原告未主张有其他损失，故应认定该约定的逾期违约金远远高于原告的实际损失，本院酌情予以调整为按月利率2%计算。因此，该逾期违约金应核算为2880元。因除庭前支付的三个月欠付租金外，自2018年11月15日至2019年2月14日的三个月租金支付期限亦已届满，故本院对原告诉讼请求的该三个月租金共108000元予以支持。至于2019年2月15日之后的租金，双方在以后继续履行合同过程中据实结算、支付即可，本院不作处理。另外，原告要求支付终止合同违约金和没收保证金的诉讼请求，均是在解除合同的前提下提出的，故在其解除合同的诉讼请求未获支持的场合，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告胡启德于判决发生法律效力之日立即向原告中山市集益教育投资有限公司支付租金108000元（2018年11月15日至2019年2月14日）、逾期支付前期租金的违约金2880元，合计110880元；二、驳回原告中山市集益教育投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3044元，由被告胡启德负担（该款已由原告中山市集益教育投资有限公司垫付，被告胡启德应在判决生效之日一并迳付给原告中山市集益教育投资有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一九年二月二十八日书记员  何尧敏书记员  王翠婷