福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初9472号 原告：彭喜海，男，1965年3月12日出生，汉族，住江西省戈阳县。 原告：林素平，女，1969年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两原告共同委托诉讼代理人：林锋云，福建法速律师事务所律师。 被告：李玲，女，1963年3月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建大道之行律师事务所律师。 第三人：厦门金亿斯房地产营销发展有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路689号F1、F2单元。 法定代表人：叶明霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：位凤坤，福建嘉铠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静宜，福建嘉铠律师事务所律师。 原告彭喜海、原告林素平与被告李玲、被告厦门金亿斯房地产营销发展有限公司（以下简称金亿斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案。案件审理过程中，原告彭喜海、林素平撤回了对金亿斯公司的起诉，本院予以准许，因案件处理结果同金亿斯公司有法律上的利害关系，故金亿斯公司作为第三人参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林素平及其与原告彭喜海共同委托诉讼代理人林锋云，被告李玲的委托诉讼代理人邱世吴，第三人金亿斯公司的委托诉讼代理人陈静宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭喜海、林素平向本院提出诉讼请求：1.确认彭喜海、林素平与金亿斯公司签订的《房屋使用权转让协议书》无效，确认彭喜海、林素平与李玲之间的房产买卖无效；2.判令李玲立即向彭喜海、林素平返还331,075元及资金占用期间的利息（以331,075元为基数，按银行同期同类贷款利率的标准自2013年10月14日起计至还清之日止）。案件审理过程中，彭喜海、林素平变更诉讼请求为：1.李玲向彭喜海、林素平返还购房款差价71,075元及利息（以71,075元为基数，按银行同期同类贷款利率的标准自2013年10月14日起计至实际还清之日止）；2.李玲向彭喜海、林素平支付因本案支出的保全费2605元。事实与理由：2013年10月份，彭喜海、林素平经案外人厦门锴诚房产传媒有限公司（以下简称锴诚公司）居间介绍购买李玲以236,000元的价格向金亿斯公司购买的址于厦门市湖里区马垅阳光D幢公寓第五层A503号的房屋（以下简称案涉房产），约定李玲以337,075元（包含锴诚公司收取的30,000元）的总价格将案涉房产一手更名给彭喜海、林素平。根据李玲和锴诚公司的要求，2013年10月14日，彭喜海、林素平与金亿斯公司直接签订《房屋使用权转让协议书》（以下简称案涉协议书），案涉协议书载明：金亿斯公司将案涉房产的使用权转让给彭喜海、林素平，房屋建筑面积34.85平方米（具体以最后验收为准），房屋使用年限为70年（即从2005年6月15日起至2075年6月14日止），该房屋用途为公寓，该房屋按建筑面积计算，该房屋使用权转让单价为6800元/平方米，房屋总价为236,980元，双方约定房款为一次性付款：于签订本协议同时一次性付清总房款。协议履行过程中发生争议，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。该日，签订案涉协议书之后，彭喜海将其余款项307,075元（约定的总价337,075元，扣除已经支付给锴诚公司的30,000元）转账支付至李玲的银行账户，金亿斯公司向彭喜海、林素平出具了金额为236,980元的收据。案涉协议书名为房屋使用权转让实为房屋买卖。案涉房产系违法建设且未取得商品房预售许可证明，彭喜海、林素平与金亿斯公司、李玲与金亿斯公司、彭喜海、林素平与李玲签订的案涉房产合同违反法律的强制性规定，应认定为无效。彭喜海、林素平认为，彭喜海、林素平与李玲之间的就案涉房产达成的转让合同无效，李玲向彭喜海、林素平收取的全部款项307,075元与李玲向金亿斯公司支付的款项236,000元（该236,000元相应的权利义务，因金亿斯公司签订案涉协议书并向彭喜海、林素平开具收据已转移至金亿斯公司，彭喜海、林素平将另案主张）的差价71,075元，应返还彭喜海、林素平。 李玲辨称，一、李玲曾向金亿斯公司购买案涉房产，但李玲与金亿斯公司之间就案涉房产达成的合同因金亿斯公司无法按期交房已经解除。金亿斯公司与李玲之间的合同，在案涉协议书签订之后，原件已由金亿斯公司收回。李玲从未转让或委托锴诚公司中介转让案涉房屋。彭喜海、林素平与李玲之间没有任何合同关系，李玲不是本案适格被告。案涉协议书是彭喜海、林素平直接与金亿斯公司签订，不是彭喜海、林素平所述应李玲要求所签的更名合同。彭喜海、林素平与金亿斯公司约定的实际成交价是9300元/平方米。彭喜海、林素平转账至李玲账户的307,075元，系彭喜海、林素平按照金亿斯公司的指示替金亿斯公司向李玲退还李玲与金亿斯公司合同解除后应当支付的款项（包括李玲已付给金亿斯公司的购房款236,000元以及金亿斯公司应当支付的违约金236,000元×0.2=47,200元，合计283,200元，彭喜海、林素平之所以超额支付307,075元-283,200元=23,875元，是因为彭喜海、林素平为了方便就把所有购房款一次性转账给李玲）。因此，李玲不同意退还彭喜海、林素平71,075元并支付利息，也不会再向金亿斯公司主张退款。二、李玲不同意承担保全费，该费用不是纠纷产生的必然损失，彭喜海、林素平的该项诉讼请求没有法律依据。三、如果法院认为涉及到案涉房产的使用权转让协议都是无效的，彭喜海、林素平支付给李玲的款项应当是退还给金亿斯公司。彭喜海、林素平所述差价部分，如果金亿斯公司同意，李玲同意退还彭喜海、林素平。 金亿斯公司陈述，一、案涉协议书是案涉房产的使用权转让合同，金亿斯公司有权处分案涉房产的使用权。案涉房产系合法建设的项目，不属于商品房，转让使用权不需要预售许可证，使用权转让协议书应为有效。二、金亿斯公司曾将案涉房产的使用权转让给李玲，约定交易单价为6800元，总价为236,000元（6800元/平方米×34.85平方米=236,980元，总价金额是抹掉零头之后的金额），金亿斯公司实际已收取了李玲支付的236,000元。金亿斯公司与李玲之间的合同，在案涉协议书签订之后，原件已由金亿斯公司收回，但尚未解除，金亿斯公司未曾委托彭喜海、林素平向李玲支付退款或违约金。三、彭喜海、林素平系向李玲购买案涉房产的使用权，具体交易价格金亿斯公司并不知情。金亿斯公司之所以与彭喜海、林素平签订案涉协议书，是应李玲的要求配合办理案涉房产更名而签订，金亿斯公司向彭喜海、林素平开具金额为236,980元的收据，是应李玲的要求开具，作为向彭喜海、林素平交房的凭证。金亿斯公司从未实际收到彭喜海、林素平支付的案涉协议书项下款项，彭喜海、林素平支付的款项应由李玲退还，金亿斯公司仅有向彭喜海、林素平交房的义务。四、如果法院判决李玲向彭喜海、林素平退还差价部分，金亿斯公司没有意见。 本院经审理认定事实如下：1.2013年10月8日，彭喜海名下尾号4295的账号向案外人锴诚公司的工作人员陈文峰名下尾号5185的账号转账30,000元。2013年10月14日，彭喜海名下尾号4295的账号向李玲名下尾号6605的账号转账307,075元。2.2013年10月14日，金亿斯公司作为甲方、彭喜海、林素平作为乙方签订案涉协议书，约定彭喜海、林素平受让案涉房产，房屋建筑面积34.85平方米，房屋使用年限70年（从2005年6月15日至2075年6月14日）；转让总价为236,980元等。案涉协议书第一条载明：“项目基本情况：……鉴于：根据2011年1月14日《马垅阳光D幢公寓合作合同》之约定，甲方已取得马垅阳光D幢的使用权。在2011年7月18日湖里区殿前街道马垅社区居民委员会对该房屋进行书面协议确认。乙方已对本项目已有了充分的了解……”。同日，金亿斯公司向彭喜海、林素平开具收据，载明收到彭喜海、林素平交来的“购房款及二次装修款”236,980元。3.2013年10月15日，锴诚公司开具证明，载明“兹有彭喜海及林素平向原业主李玲购买马垅阳光公寓D栋A503室，其中一手更名费及开发商合同价房款总数额人民币叁拾叁万壹仟零柒拾五元整”。4.彭喜海、林素平于2018年11月12日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）闽0206财保232号民事裁定，裁定冻结李玲银行存款416911元或查封、扣押其等值财产，并依法查封了李玲名下址于厦门市思明区莲前西路685号之九203室的房产。彭喜海、林素平因此支出案件申请费2605元。5.金亿斯公司至今未就案涉房产取得商品房预售许可证明，亦未曾交付案涉房产。6.2011年6月9日，金亿斯公司作为甲方、李玲作为乙方签订《房屋使用权转让协议书》，约定李玲受让案涉房产，房屋建筑面积34.85平方米，房屋使用年限70年；转让单价为6800元/平方米，总价为236,000元等。金亿斯公司确认已收到李玲支付的236,000元。 本院认为，彭喜海、林素平的陈述，与本案证据相互印证，本院予以采信，并据此认定彭喜海、林素平与李玲之间就案涉房产的转让事宜存在口头形式的合同。因案涉房产至今未取得预售许可证明，该合同应认定为无效。彭喜海、林素平向李玲支付的款项系该合同项下款项。李玲因无效合同收取的款项，应当予以返还，故彭喜海、林素平要求李玲返还71,075元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。彭喜海、林素平与李玲之间的合同成立时，李玲、彭喜海、林素平均知道或应当知道案涉房产没有预售许可证的事实，对合同无效均存在过错。彭喜海、林素平资金被占用以及因本案支出的保全费客观存在且合理。结合考虑双方的过错程度，本院酌定李玲应向彭喜海、林素平支付利息（以71,075元为基数，按年利率3%的标准，自2013年10月14日起计算）、以本案予以支持的标的计算的保全费731元，故彭喜海、林素平的诉讼请求中超出该标准的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、李玲于本判决生效之日起十日内返还彭喜海、林素平71,075元并支付利息（以71,075元为基数，按年利率3%的标准，自2013年10月14日起计至实际付清之日止）； 二、李玲于本判决生效之日起十日内支付彭喜海、林素平因本案支出的保全费731元； 三、驳回彭喜海、林素平的其他诉讼请求。 如果李玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2206元，减半收取计1103元，由彭喜海、林素平负担157元，由李玲负担946元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  苏天胜 二〇一九年二月二十一日 法官助理黄钟灵 书记员林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。