江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终10339号上诉人（原审原告、反诉被告）：摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司,住所地江苏省苏州市吴中经济开发区枫津路**东吴绿郡花园商业****楼**。法定代表人：秦晓东，总经理。委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:徐伟,女,1982年1月4日出生，汉族,住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉山,男,1981年5月11日出生,汉族,住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：蒋宁，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：任振婧，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司（以下简称摩尔尚城公司）因与被上诉人徐伟、李玉山委托经营合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2018)苏0508民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人摩尔尚城公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人的商铺是有配套停车位，但是物业管理公司不允许停车，影响了对外租赁，已经租赁的商铺也已经退租；2、上诉人已经完成了被上诉人的委托事项，将被上诉人的商铺对外出租，根据合同法405条规定，上诉人作为受托人应取得相应的报酬，所以上诉人主张管理费有法律依据；3、委托经营合同只约定了上诉人不得解除合同，根据合同法410条规定，委托人和受托人可以随时解除合同，这是法律根据委托合同的性质而赋予委托合同双方在失去信任之后的一种区别于其他合同的法律救济途径，这种解释权不能通过双方当事人约定排除，所以上诉人可以解除双方的委托合同；4、上诉人向被上诉人交付房租是基于上诉人已经将商铺出租并且取得租金的前提下，根据合同法404条的规定，上诉人不向被上诉人支付租金是有法律依据的。被上诉人徐伟、李玉山二审辩称：1、关于上诉人提出的停车位问题，商铺我方已交付，上诉人也已对外进行招租，表明上诉人认可我方已经按照合同约定交付了商铺，且商铺委托管理协议并未对停车位作约定，因此停车位问题不构成解除合同的依据。且通过实际查看现场时，该商铺周围的停车位处于使用状态；2、上诉人一方是万江地产公司的销售代理公司控制的，在房屋的交付过程中，实际上万江地产公司与上诉人之间有交付手续的，被上诉人与上诉人之间是没有交付手续的，原因是作为销售代理公司本身就是交付行为的实际作出方，在双方签订委托管理协议的时候，上诉人对于房屋的情况，配套设施及使用状态是十分清楚的，所以不存在上诉人提出来的上诉请求；3、上诉人管理不善导致商铺招商情况恶劣，市场培育落后，影响被上诉人未来的租金收益，上诉人无权主张管理费；4、根据商铺委托管理协议第5条第2点约定：甲方不得以任何名义和理由收回该商铺的使用权；5、根据商铺委托管理协议第5条第9点：上诉人在合同期满前不得单方解除合同，此约定已排除合同法第410条的适用，且上诉人不存在法定解除合同的事由，因此原审法院适用法律正确。根据第4、5点的内容看出不得解除合同是上诉人和被上诉人的对等义务，不存在单方问题，因此上诉人无权要求解除合同。摩尔尚城公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除摩尔尚城公司与徐伟、李玉山于2017年1月11日签订的《商铺委托管理协议》；2、判令徐伟、李玉山支付摩尔尚城公司管理费6559元；3、判令摩尔尚城公司无需支付2018年1月至6月的租金59032.5元。一审审理中，摩尔尚城公司增加诉讼请求，要求判令徐伟、李玉山返还摩尔尚城公司已付租金54014.28元。徐伟、李玉山向一审法院提出反诉请求：1、判令摩尔商城公司支付2017年7月1日至12月31日的租金余额5017.72元、2018年1月1日至6月30日的租金59032元，并支付迟延履行利息（按照银行同期同档贷款利率计算，以5017.72元为基数自2018年1月15日起计算至实际清偿之日止，以59032元为基数，自2018年7月15日起计算至实际清偿之日止）；2、判令摩尔尚城公司返还徐伟、李玉山物业管理费2958.38元。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：徐伟、李玉山系苏州市万科金域平江莲升路****商铺的产权所有人。2017年1月11日，摩尔尚城公司(乙方，受托方)和马艳婷（甲方、委托方）、何兴(产权共有人)签订《商铺委托管理协议》，约定主要事项如下：1、甲、乙双方在平等自愿的基础上，就甲方拥有的万科金域平江莲升路156号402商铺委托乙方招商并经营管理，乙方有权统一进行招租经营和管理，包括代收租金及水电物业费等款项（2017年7月1日至2017年12月31日物业费和代收代缴费由乙方在支付首期租金时—次性返还，2018年1月1日起产生的水电物业费与甲方无关）；甲方须在2017年1月1日前，将名下符合托管条件的商铺交由乙方托管，并由乙方正常按交房标准验收；即日起至2017年6月30日前为房屋招商与商家装修期不产生租金，委托经营管理期限自2017年7月1日起至2027年6月30日止；即相当于十年，如经双方同意另行续约。2、在本单元托管期间，甲方须向乙方支付，实际发生的租金额的10％/年作为乙方的日常经营管理服务费，在支付租金回报时直接在租金中扣除；合同期内，乙方承诺所托管的商铺租金前2年，即2017年7月1日至2019年6月30日,实际发生的租金额按《商品房买卖合同》金额的8%计算，即131183元/年，扣除10%管理服务费即为118065/年，支付周期为半年一付（先用后付），前2年支付日期分别为：2018年1月15日前；2018年7月15日前、2019年1月15日前、2019年7月15日前；合同期内，乙方承诺所托管的商铺租金第三年开始由全部租赁商户营业额的18%作为所有产权人的集体分红，分红方式以《商品房买卖合同》签约价格为标准按照比例分配（以签约价格为楼层比例，同时三层与四层分两张执照执行单层面积比例结算）……第三年至第十年期间（即2019年7月1日至2027年6月30日），应由乙方托管理经营。经营期间综合租金由乙方协助甲方与经营方按本协议上述约定计算并按购房金额为基数不低于5.6%收益计算或与商家的年度营业额18%两者取高的方式结算为准（含管理公司10%）；上述出租期间的租金涉及税费，前两年甲方承担50%，其余50%于甲方无关（由经营方承担50%），两年以后与甲方无关（由经营方承担100%）（期间收款方由向支付方开具合规发票的义务）。3、本合同期间，甲方不得以任何名义和理由收回该商铺的使用权，否则必须承担由此造成的经济损失及其他违约责任。在本合同期满前，乙方不得单方解除合同。摩尔尚城公司与徐伟、李玉山均认可商铺已实际交付，但摩尔尚城公司认为商铺尚未进行验收。2018年1月15日，摩尔尚城公司向徐伟、李玉山支付2017年7月1日至12月31日期间的租金54014.28元。2016年12月30日，徐伟向江苏苏南万科物业服务有限公司缴纳2017年1月1日至12月31日期间的物业费5916.77元。摩尔尚城公司庭审中陈述：摩尔尚城公司与苏州市万科金域平江莲升路156号3层、4层的共12名业主签订了《商铺委托经营合同》，因业主未能解决停车位问题，摩尔尚城公司无法对外招租，已经招租的三商户也已经和摩尔尚城公司解约，所以摩尔尚城公司有权解除与业主签订的《委托经营合同》，且根据《合同法》第410条的规定，委托人享有任意解除权。2017年7月1日至12月31日期间的租金未足额支付是因为摩尔尚城公司按照8.5%扣除了税费。一审法院认为，摩尔尚城公司与徐伟、李玉山签订的《商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。虽然摩尔尚城公司称商铺并未验收，但涉案商铺交付后，摩尔尚城公司已经对外招租，并就部分商铺与他人签订了租赁协议，该事实表明其认可徐伟、李玉山已经按照合同约定交付了商铺。该合同对停车位未作约定，摩尔尚城公司以徐伟、李玉山未提供停车位为由提出解除合同，没有法律依据，不予支持。对于摩尔尚城公司提出其有权根据《合同法》第410条的规定行使任意解除权的问题，一审法院认为，《合同法》第410条的规定不适用双方当事人有特别约定的情形，本案中双方签订的《商铺委托经营合同》与一般的委托合同有明显区别，合同明确约定双方均不得单方解除合同，该约定是对双方利益的保护，旨在加强当事人的诚信履约机制，排除任意毁约的不诚信行为。徐伟、李玉山将商铺交给摩尔尚城公司，摩尔尚城公司已按照自己的意愿将各商铺打通，进行改造，如认可摩尔尚城公司可以任意解除合同，忽略双方对此已有的合同约定，必将对徐伟、李玉山造成重大损失，因该商铺与其他商铺的隔断被打通，徐伟、李玉山无法单独出租该商铺，如重新寻找管理人需要与其他业主协商；如恢复成有隔断的独立商铺，也必定承担相应的损失。庭审中，摩尔尚城公司并未举证徐伟、李玉山存在其他违约行为，如支持其解除合同的诉请，将损害守约方的合法权益，此举亦有悖公平、诚信原则。故对于摩尔尚城公司要求根据合同法第410条的规定解除合同的诉请，不予支持。据此，摩尔尚城公司要求徐伟、李玉山返还已付租金、无需支付2018年1月至6月租金的诉请，亦不予支持。对于管理费，根据合同约定摩尔尚城公司应支付的租金系扣除了10%管理费的金额，其主张管理费于法无据，不予支持。摩尔尚城公司与徐伟、李玉山均应按照约定履行合同义务，徐伟、李玉山要求摩尔尚城公司支付租金的反诉请求，应予以支持。2017年7月1日至12月31日期间的租金，摩尔尚城公司欠付5017.72元，应予支付，合同未约定摩尔尚城公司有权从租金中直接扣除税费，且摩尔尚城公司亦未提供税费实际发生金额的证据，其主张该欠付款项系税费，不予采纳，摩尔尚城公司可待相应税费实际发生金额确定后向徐伟、李玉山主张。2018年1月1日至6月30日期间的租金59032元，摩尔尚城公司应于2018年7月15日前支付，徐伟、李玉山主张该租金，一审法院予以支持。摩尔尚城公司未及时支付租金，徐伟、李玉山主张摩尔尚城公司按照银行同期同档贷款利率计算逾期付款利息，于法有据，予以支持。合同约定2017年7月1日至12月31日期间物业费和代收代缴费由摩尔尚城公司在支付首期租金时—次性返还，根据徐伟、李玉山2017年1月1日至12月31日期间缴纳的物业费，徐伟、李玉山主张摩尔尚城公司应返还物业费2958.38元，一审法院予以支持。综上，遂判决如下：一、摩尔尚城公司于判决生效之日起10日内支付徐伟、李玉山2017年7月1日至2018年6月30日期间的商铺租金64049.72元，并支付逾期利息（以5017.72元为基数自2018年1月15日起算，以59032元为基数自2018年7月15日起算，按照中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止）；二、摩尔尚城公司于判决生效之日起10日内支付徐伟、李玉山物业费2958.38元；三、驳回摩尔尚城公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费2692元，适用简易程序减半收取1346元，由摩尔尚城公司负担。反诉案件受理费738元，由摩尔尚城公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，摩尔公司与徐伟、李玉山签订的《商铺委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。摩尔公司认为涉案商铺因停车位问题导致其无法出租或已出租的商铺退租，故诉至法院要求解除合同、返还已支付租金等，徐伟、李玉山反诉要求摩尔公司按约支付租金。本案二审争议焦点一：摩尔公司能否解除涉案《商铺委托管理协议》。本院认为，摩尔公司要求解除上述协议，合同及法律依据不足，不应支持。首先，涉案《商铺委托管理协议》第二条约定，徐伟、李玉山须在2017年1月1日前，将名下符合托管条件的商铺交由摩尔公司托管，并由摩尔公司正常按交房标准验收。双方未明确上述约定中的“托管条件”包含停车位，且徐伟、李玉山向摩尔公司交付涉案商铺后，摩尔公司已按交房标准验收。摩尔公司现依据商品房买卖合同认为对外招租的商户均应具备停车位，且属于合同义务，依据不足，本院不予支持。摩尔公司以徐伟、李玉山未尽合同义务为由要求解除合同，无相应合同依据。其次，摩尔公司主张其依据合同法第四百一十条规定就涉案《商铺委托管理协议》享有任意解除权。对此本院认为，徐伟、李玉山已按约向摩尔公司交付符合合同约定的商铺，基于权利义务对等原则，摩尔公司理应按约支付款项。涉案《商铺委托管理协议》约定，徐伟、李玉山于合同期间不得以任何名义和理由收回涉案商铺的使用权，摩尔公司也不得单方解除合同。摩尔公司作为专业的商业管理公司，上述约定亦系摩尔公司提供的格式条款，并未单方加重摩尔公司的责任或排除摩尔公司的主要权利，属当事人之间特别约定，不违反法律规定，应认定为有效。上述约定足以限制摩尔公司行使任意解除权。一审法院对摩尔公司要求解除《商铺委托管理协议》的请求未予支持，并无不当。本案二审争议焦点二：摩尔公司是否有权请求徐伟、李玉山支付管理费。本院认为，涉案《商铺委托管理协议》约定涉案商铺自2017年7月1日至2019年6月30日租金按《商品房买卖合同》金额的8%计取即131183元/年，扣除10%管理服务费后即118065元/年，其中管理服务费为13118元/年。根据上述约定，摩尔公司享有请求徐伟、李玉山支付管理费的权利。基于徐伟、李玉山反诉请求摩尔公司支付租金，一审法院已根据上述合同约定在摩尔公司应支付徐伟、李玉山的租金金额中扣除了管理费，摩尔公司请求徐伟、李玉山支付管理费，不应支持。综上，上诉人摩尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3430元，由上诉人摩尔尚城（苏州）商业管理有限公司担。本判决为终审判决。审判长  冯月青审判员  孙晓蕾审判员  唐 蕾二〇一九年二月二十日书记员  沈 伟