广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25130号原告：胡兵，男，1987年1月20日出生，汉族，住四川省泸县，原告：蒋琴，女，1987年6月22日出生，汉族，住四川省广安市广安区，两原告共同委托诉讼代理人：陈荣浩，广东洋三律师事务所律师。被告：李某2，男，1965年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：郑丽华，女，1973年2月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：李某1，女，2001年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，法定代理人：李某2，系李某1父亲。三被告共同委托诉讼代理人：侯仲荣，广东大同（珠海）律师事务所律师。原告胡兵、蒋琴诉被告李某2、郑丽华、李某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告胡兵、蒋琴及两原告共同委托诉讼代理人陈荣浩及三被告李某2、郑丽华、李某1的共同委托代理人侯仲荣、被告李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.解除两原告与三被告之间的房屋买卖合同关系；2.三被告向两原告返还购房款5万元；3.三被告向两原告支付违约金25.6万元；4.三被告承担两原告支出的律师费8000元。上述费用共计为31.4万元。事实与理由：2018年6月3日，两原告与三被告及第三方中山市乐有家房地产经纪有限公司签订《二手房买卖及居间合同》及《交易节点确认书》，合同约定两原告购买三被告位于中山市××乡镇××村教育路××号雍泉度假山庄领秀山7幢703房的房产，转让总价款为128万元，定金约定为5万元，并且约定相应的违约责任；《确认书》约定两原告意向贷款100万元，并于2018年6月12日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理审批，三被告应无条件配合两原告提交相关资料。两原告按照合同履行支付定金义务后，按照确认书要求分别向银行和公积金管理中心提交了按揭贷款申请资料时，得知因涉案房产有未成年人产权而无法使用公积金贷款，以及因两原告的户口还没迁入中山市而无法直接办理商业贷款，两原告及时与三被告协商，三被告对于两原告申请贷款的进度情况知情并默认同意双方继续履行合同。之后，两原告通知三被告到银行办理相关手续时，三被告无故拒绝，并以两原告已违约为由要求解除与两原告的合同关系。经两原告与三被告多次协商后，三被告又再次同意将房产出售，并就合同履行事宜达成一致意见。但当两原告再次通知三被告配合办理银行按揭等相关手续时，三被告再次无故拖延。现两原告与三被告协商无果，为维护两原告的合法权益，两原告根据《民事诉讼法》的有关规定特向法院提起诉讼，请求法院支持。原告就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了如下证据：1.二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书；2.聊天记录；3.录音及相应文字版；4.微信聊天记录；5.委托代理合同、律师费发票。三被告答辩称，一、涉案两原告、三被告及中山市乐有家房地产经纪有限公司于2018年6月3日所签订的《二手房买卖及居间合同》及《交易节点确认书》等一系列合同、文件等因两原告严重违约于2018年8月2日解除。根据三方《二手房买卖及居间合同》及《交易节点确认书》约定，两原告应于2018年6月l2日前申请按揭，若银行批复的贷款金额加上首期款、定金后少于转让总价款，两原告需于办理递件过户前补充支付完成；另，两原告需要在银行贷款批复函出具之日起7个工作日内（即2018年6月22日前）向三被告支付首期款贰拾叁万元，并在贷款批复函出具之日起10个工作日内（即2018年6月27日前）完成核税、缴税及递件过户手续。2018年6月12日，两原告的按揭申请未能通过银行审核，三被告于2018年7月19日委托律师向两原告发函（详见被告提交的证据一）催促其履行合同付款义务；在两原告没有继续履行付款义务的情况下，三被告于2018年8月1日再次委托律师向两原告发函（详见被告提交的证据二）明确告知“解除《二手房买卖及居间合同》及相关交易附件，并没收交易定金伍万元”。二、从两原告所提交的证据也能反映出本案的客观事实：证据2，2018年7月初(6月l2日知道结果，故意不告知，后在被告一再追问下才说出来)，两原告以微信方式告知三被告“无法办理第二套房子的贷款，银行直接回复不受理”；证据3、4，2018年10月，三被告与两原告曾经协商两原告的违约问题，如重新达成买卖合同，两原告需要向被告支付违约金，但三被告最终还是没有选择与两原告进行交易。综上所述，由于两原告严重违反了《二手房买卖及居间合同》及相关交易附件所约定的付款义务，且经三被告催促后仍不履行合同义务，被告依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条规定行使合同解除权，并依据《二手房买卖及居间合同》第十条约定没收定金符合法律及三方合同约定。两原告于《民事起诉状》的陈述与客观事实不符，不存在三被告“默许同意”他们按揭进度和继续履行合同的情况，其诉讼请求缺乏法律依据。请求法院依法查明本案事实，依法驳回两原告的诉讼请求。三被告就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了如下证据：1.律师函及相关邮寄凭证；2.律师函及相关邮寄凭证（二）；3.微信聊天记录。经审理查明：2018年6月3日，胡兵、蒋琴（买方李某2游群、郑丽李某1绍瑜（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称买卖合同），中山市乐有家房地产经纪有限公司为居间方。买卖合同主要约定：胡兵、蒋李某2游群、郑丽李某1绍瑜购买中山市××乡镇××村教育路××号6号雍泉度假山庄领秀山7幢703房（以下简称案涉房产），购房总价款为128万元，定金为5万元；买卖双方同意将定金5万元交由居间方托管，买方以按揭付款方式支付房款。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解释合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。买卖合同还约定其他条款。另，买卖合同第2页末载明“居间方中山市乐有家房地产经纪有限公司收到买方胡兵、蒋琴交付购买案涉房产的定金伍万元”。同日，胡兵、蒋琴（买方李某2游群、郑丽李某1绍瑜（卖方）与中山市乐有家房地产经纪有限公司（居间方）签订《交易节点确认书》（以下简称确认书），买卖双方同意按照确认书中载明的流程进行交易：买方意向贷款金额为壹佰万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年6月12日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起7个工作日内支付首期款（不含定金）贰拾叁万元至买卖双方约定的银行监管账户。2018年7月6日，原告蒋琴向李某2游群发送微信，告知贷款无法按时进行。2018年7月18日，广东大同（珠海）律师事务所李某2游群、郑丽李某1绍瑜委托向胡兵、蒋琴、中山市乐有家房地产经纪有限公司邮寄律师函，主要载明“请胡先生、蒋女士你们在收到本律师函3日内将全部剩余转让款壹佰贰拾叁万元划至李先生等人指定的收款账户，以进一步完成递件过户手续；否则李先生等人将根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条第2款约定，行使合同解除权，解除《二手房买卖及居间服务合同》及相关交易附件等；另，请贵司严格履行居间义务，如若胡先生、蒋女士未能按照本律师函告知时间依时、足额履行付款义务，请贵司立即退还李先生等人交付的全部房地产权证原件”。2018年7月19日，单号分别为1033412301528、1033412302428的EMS全球邮政特快专递邮单分别显示广东大同（珠海）律师事务所向胡兵、蒋琴、中山市乐有家房地产经纪有限公司邮寄律师函。2018年7月24日，原告蒋琴向李某2游群发生微信信息，主要载明“李叔，上午好！您的律师函我们已经收到了，我们也只有委托律师后续跟进处理了。……”。2018年8月1日，广东大同（珠海）律师事务所通过单号为1033412299528的EMS全球邮政特快专递向胡兵、蒋琴邮寄律师函一份，主要载明“我律师事务所曾于2018年07月19日向胡先生、蒋女士你俩发出(2018)大同律函字第0717号“关于二手房买卖及居间服务合同履行相关事宜”《律师函》，该函要求胡先生、蒋女士你俩于收到该《律师函》之日起三日内按照合同约定将全部剩余转让款壹佰贰拾叁万元划至先生等人指定的收款账户，但是胡先生、蒋女士你俩并没有予以任何回应。有鉴于此，本律师再次接受李先生等人之委托，向胡先生、蒋女士函告如下：即日起解除《二手房买卖及居间服务合同》及相关交易附件，并没收相关交易定金伍万元，与此相关的一切违约责任将由胡先生、蒋女士你俩自行承担。”2018年8月1日，广东大同（珠海）律师事务所通过单号分别为1033412298728、1033412297328的EMS全球邮政特快专递分别向中山市乐有家房地产经纪有限公司邮寄律师函，主要载明：我律师事务所曾于2018年07月19日向贵司发出(2018)大同律函字第0717号“关于二手房买卖及居间服务合同履行相关事宜”《律师函》，该函要求贵司履行居间义务，督促胡兵先生、蒋琴女士按照合同约定履行付款义务，否则退还李先生等人交付的房地产证原件，但是截止于本律师函起草之日贵司并没有予以任何回应。有鉴于此，本律师再次接受李先生等人之委托，向贵司函告如下：李先生等人已经通过书面函件形式明确告知胡兵先生、蒋琴女士即日起解除《二手房买卖及居间服务合同》及相关交易附件，并没收交易定金伍万元；为此，请贵司在收到本律师函之日起三日内以特快专递邮寄方式退还“易3105640号”、“第0214069190号”、“第021406191号”、“第021406192号”房地产证原件共四份，否则由此造成的一切经济损失（包括但不限于楼价波动、律师费、诉讼费等）均由贵司负责承担，望贵司审慎对待本函，以免诉累”。同日，广东大同（珠海）律师事务所通过单号为1033412299528的EMS全球邮政特快专递向胡兵、蒋琴邮寄律师函，主要载明“李先生等人已经通过书面函件形式明确告知胡兵先生、蒋琴女士即日起解除《二手房买卖及居间服务合同》及相关交易附件，并没收交易定金伍万元；为此，请贵司在收到本律师函之日起三日内以特快专递邮寄方式退还“易3105640号”、“第0214069190号”、“第021406191号”、“021406192号”房地产证原件共四份，否则由此造成的一切经济损失（包括但不限于楼价波动、律师费、诉讼费等）均由贵司负责承担，望贵司审慎对待本函，以免诉累。”2018年8月6日，原告蒋琴向李某2游群发生微信信息，主要载明“李叔，上午好！第二次律师函我们已经收到了，我不知道为什么您这么大的一个领导，非得把我们步步紧逼，不给我们活路……”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。胡兵、蒋李某2游群、郑丽李某1绍瑜签订的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应严格遵守。对于案涉合同的状态，胡兵、蒋琴主张解除案涉合同，并在庭审中称“已向公积金中心提交相应资料的申请，但2018年7月原告向公积金中心交手续时才发现存在未成年人产权情况”。作为买受人，胡兵、蒋琴应该在决定购买前就应了解案涉房屋的共有权人的情况，并向银行了解按揭贷款所需手续及能否在约定时间内贷到所需购房款李某2游群、郑丽李某1绍瑜与胡兵、蒋琴签订买卖合同，胡兵、蒋琴支付了定金后，未能在合理的时间内贷到款项，虽在微信李某2游群进行沟通李某2游群并未明确答复愿意继续等待胡兵、蒋琴继续办理按揭贷款手续，相李某2游群、郑丽李某1绍瑜委托了广东大同（珠海）律师事务所向胡兵和蒋琴发送律师函，要求胡兵和蒋琴支付剩余购房款。在无法收到款项李某2游群、郑丽李某1绍瑜再次向胡兵、蒋琴邮寄律师函，要求解除双方签订的房屋买卖合同。胡兵、蒋琴无法顺利贷到所需款项，也未李某2游群、郑丽李某1绍瑜支付剩余购房款，已经迟延履行主要债务李某2游群、郑丽李某1绍瑜邮寄律师函催告后，在合理期限内仍未履行。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对胡兵、蒋琴主张解除双方间的房屋买卖合同关系的诉请请求，本院予以支持。另，对于胡兵、蒋琴李某2游群、郑丽李某1绍瑜返还购房款5万元、支付违约金25.6万元、律师费8000元的诉讼请求，因本案系胡兵、蒋琴未按照合同的约定，按时足李某2游群、郑丽李某1绍瑜支付购房款导致合同无法履行，过错在于胡兵和蒋琴，其要求被告承担过错责任，于法不符，对其诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告胡兵、蒋琴与李某2游群、郑丽李某1绍瑜之间的房屋买卖合同关系；二、驳回原告胡兵、蒋琴的其他诉讼请求。案件受理费6010元，减半收取3005（原告已预交），由原告胡兵、蒋琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  向良平二〇一九年二月一日书记员  卢芷琪杨莉芳