海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终214号上诉人（原审原告）：林宝英，女，1986年11月10日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨波，北京本录律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海南省海口市龙华区海棠路**恒大海口湾**项目**楼**A（北侧），通讯地址海南省海口市海甸岛世纪大道14号南方明珠广场恒大海南公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：郭家彤，董事长。委托诉讼代理人：陈琼珠，职员。委托诉讼代理人：喻江，职员。上诉人林宝英因与被上诉人海南东方明珠房地产有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初11500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林宝英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持林宝英的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用全部由明珠公司承担。事实和理由：一审判决明显错误，应当依法撤销。一、一审法院认为林宝英“称其承担了不存在公摊面积的房款，无事实和法律依据”，该认定明显错误。（一）涉案房屋总价款中包含公摊面积费用这一事实足以认定。首先，明珠公司售房的宣传海报、房屋户型图、房屋均价图上均只有建筑面积的记载，没有套内建筑面积的记载，房屋总价按建筑面积计价，包含公摊面积费用。林宝英的《个人商业用房贷款合同》中写明的面积是建筑面积，该数据由明珠公司提供，且明珠公司在该合同上也加盖了公章。其次，林宝英与明珠公司签订的《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》第二自然段明确记载了房屋的建筑面积和套内建筑面积，两者之差即为公摊面积。另外，双方签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》第三条明确记载了房屋的套内建筑面积，合同附件九第十五条明确记载了房屋的建筑面积。很明显，明珠公司是按照建筑面积向林宝英销售涉案房屋，房屋总建筑面积既包含套内建筑面积又包含公摊面积，房屋总价款中包含了公摊面积费用。（二）明珠公司将公摊面积费用计入房屋总价明显违法。《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第九条规定：“产权式酒店客房应按套、间等房屋基本单元进行预（销）售。开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价预（销）售产权式酒店客房，不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售。”《海口市产权式酒店管理暂行办法》第十条第二款规定：“建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。”本案中，明珠公司所售房屋总价中包含了不允许销售的公摊面积费用，明显违反上述规定。（三）涉案认购书明确约定房屋成交价按建筑面积单价重新计算，明珠公司按套内建筑面积单价计算房屋价值违反双方约定。根据认购书第七条，商品房面积以买卖合同约定为准，房屋成交价按认购书中建筑面积单价重新计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》应认定为商品房买卖合同，第七条中关于成交单价的约定对双方具有约束力。本案中，涉案《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》对房屋建筑面积单价作了明确约定，根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第九条、《海口市产权式酒店管理暂行办法》第十条第二款，明珠公司只能出售套内建筑面积，不能出售公摊面积。因此，明珠公司应当根据约定用建筑面积单价乘以套内建筑面积计算房屋总价，其按套内建筑面积单价计算房屋总价违反了双方约定。综上，明珠公司所收购房款中包含了依法不能出售的公摊面积费用，其应当依法退还。二、一审法院认为林宝英诉称明珠公司欺骗无事实依据，该认定明显错误。明珠公司在销售时进行虚假宣传，称林宝英所购房屋位于“花园美宅区”，使林宝英误以为所购房屋为住宅房屋。明珠公司提供的恒大海口文化旅游城楼宇认购书上记载，该商品房既有建筑面积又有套内建筑面积，只字未提该房屋为产权式酒店客房，使林宝英进一步确信所购房屋为住宅房屋，并包含公摊面积。可是，林宝英签订房屋买卖合同时房屋却变成了产权式酒店客房。针对明珠公司虚假宣传、欺骗、误导消费者等违法行为，海口市龙华区工商行政管理局于2015年4月16日作出《行政处罚决定书》，海口市工商行政管理局专业市场管理局于2017年7月12日作出《行政处罚决定书》，对明珠公司进行罚款，明珠公司存在欺骗的事实足以认定。综上，林宝英的诉讼请求应当得到支持。明珠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、在涉案房屋买卖合同订约阶段，明珠公司已经对标的物的建设依据、具体信息等进行展示，林宝英对其购买的房屋结构、性质、面积等已知悉并确认。根据现有法律规定，开发商对项目《商品房预售许可证》《土地使用权证》《施工许可证》等证照及《合同范本》均进行了公示。在林宝英决定购买明珠公司项目房屋前，明珠公司以书面形式再次告知其购买的房屋土地性质及所需签署的买卖合同类型，并由林宝英签署，其中《项目注意事项告知书》第2条已明确告知土地用途为商服用地，并非住宅。另外，房屋属于重大贵重物品，正常人在购买房屋前，按照交易习惯，必然会了解整个项目房屋的价格情况，经过综合对比后作出选择。二、双方签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》清楚载明买卖标的的详细信息，合同合法有效，对双方具有法律约束力。认购书、买卖合同均对房屋总价进行了明确约定，林宝英对该房屋的总价清楚知悉且认可。双方按照套内建筑面积计价符合法律规定，合法有效，现林宝英提出退部分价款没有合同或法律依据。三、涉案房产依法属于物权法规定的建筑物区分所有权，其权利内容就包括对专有部分的专有权和对共有部分的共有权。本案按照套内面积出售客房，并不影响林宝英使用房屋共有部分，其仍然依法享有共有权利。四、林宝英主张合同变更没有依据。林宝英若认为其订立合同时存在重大误解，依法可要求撤销或变更合同，而不是按照其误解的计价方式强行履行合同；或认为存在胁迫情形，其依法可行使撤销权。林宝英在买卖合同中对房屋总价款确认后又要求返还部分房屋价款的行为，实为主张变更合同，但本案并不存在合同约定或法律规定的合同变更情形。首先，林宝英对房屋性质、价格不可能存在重大误解。行政处罚针对的是明珠公司在宣传过程中未严谨区分房屋性质，容易让购房者误解的并不是房屋价格。其次，行政处罚针对的是对外宣传阶段而非面对面沟通落实选购具体房屋阶段。再次，合同变更需双方协商一致同意，用建筑面积单价乘以套内面积计价不符合一般交易规则，明珠公司不可能同意一套房屋降价数十万元出售。最后，受胁迫不属于变更合同的法定理由。综上，本案买卖合同意思表示真实、合法有效，林宝英亦不存在重大误解的情形，其请求变更成交价款没有事实和法律依据。林宝英向一审法院起诉请求：1.判决明珠公司退还林宝英购房价款中并不存在的公摊面积费用162055.89元；2.本案诉讼费用由明珠公司承担。一审法院认定事实：林宝英作为买受人与明珠公司作为出卖人于2014年12月15日签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》，第三条约定买受人所购的产权式酒店客房为本合同第一条规定项目中的恒大·海口文化旅游城三期35号产权式酒店2单元15层1503房，该产权式酒店客房套内建筑面积共80.47平方米，户型结构为三居室，层高3.1米，非封闭式阳台2个。第五条约定出卖人与买受人约定按以下方式计算该产权式酒店客房的价款，按套内建筑面积计价，每平方米8957.29元，总金额720793元。第六条约定，按银行按揭付款方式付款，2014年12月17日前支付首付款360793元，余款36万元须在2014年12月17日前办理完银行按揭贷款申请手续。第二十六条约定买受人对该产权式酒店中下列满足居住基本需求的配套用房及设施等法定共有部分享有所有权和共同管理权：门厅（或独立门厅）、大厅、外墙面、楼梯间（井）、电梯间（井）、电梯机房、通道、管理井、垃圾道、设备房、水箱间、物业管理用房、值班警卫室等，第二十九条约定该产权式酒店仅作酒店经营使用，买受人、出卖人及酒店管理公司在使用期内不得擅自改变该客房的建筑主体结构、承重结构和规划用途等。附件九《本合同补充协议》第十四条第三点约定出卖人针对买受人所购产权式酒店及其所在楼宇、项目做的销售材料及宣传材料（包括但不限于售楼书，宣传折页，报纸，电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中的口头表示意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。第十五条约定该商品房建筑面积为103.81平方米，第十六条约定本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，林宝英已按约定支付房款，明珠公司已通知林宝英交楼，林宝英未收楼。经查，按建筑面积计算的总价和按套内面积计算的房款总价一致。另查，海口市工商行政管理局对明珠公司违法广告行为，作出罚款113万元。一审法院认为，林宝英与明珠公司签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。林宝英已依法付完房款，明珠公司已交楼，双方均已依约履行，根据《海口市产权式酒店管理暂行办法》第九条第三款规定，产权式酒店预售房屋的测绘报告书应包括建筑物共有部分房屋及套内建筑面积，共有部分名称、范围及建筑面积等。第十条规定，产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销售，建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。依上述规定，明珠公司在《海口市产权式酒店客房买卖合同》中以套内面积计价房款符合规定，且经一审法院查明的事实可知无论按套内面积计价还是按建筑面积计价，房屋的总房款都是一致的，林宝英称其承担了不存在公摊面积的房款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。林宝英称购买时以为是住宅式房屋，后来又变为产权式酒店客房，认为明珠公司欺骗，一审法院认为，林宝英在签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》时就应该已经知晓其购买的是产权式酒店客房，而林宝英还是继续签订了合同，表明林宝英当时已经知道并认可了合同内容，现林宝英诉称明珠公司欺骗无事实依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决：驳回林宝英的诉讼请求。案件受理费3541元，由林宝英负担。二审期间，林宝英向本院提交如下证据：1.售楼处照片，2.个人商业用房借款合同，共同证明林宝英缴款数额包括公摊面积。明珠公司的质证意见为：以上证据不属新证据，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，贷款合同注明涉案房产属产权式酒店。明珠公司二审没有新证据提交。本院经审查认为，鉴于明珠公司对证据2的真实性没有异议，证据1经核对与原件一致，本院对林宝英提交的证据真实性予以确认，但上述证据不能证明其主张的事实，故对其主张的证明效力不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：明珠公司应否退还林宝英主张的购房价款中的公摊面积费用。本案中，林宝英与明珠公司签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》为有效合同，双方在合同中明确约定林宝英购买明珠公司销售的产权式酒店客房，所购房屋按套内建筑面积进行计价。可见林宝英在签订合同时就知晓其购买的是产权式酒店客房及计价方式，且在合同签订后，林宝英付完房款，明珠公司已交楼，双方已依约履行。虽然双方在附件九《本合同补充协议》中也约定了涉案房产的建筑面积，但该补充协议并未对《海口市产权式酒店客房买卖合同》的计价方式及价款进行变更，显然涉案房屋的计价方式及价款应以主合同约定的内容为准，因此不存在明珠公司多收取公摊面积费用的情形。林宝英提出明珠公司存在欺骗行为，向其销售的产权式酒店客房价款包括公摊面积费用，明珠公司应向其退还公摊面积费用的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，林宝英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3541元，由林宝英负担。本判决为终审判决。审判长 赵 曼审判员 陈杰林审判员 谭晓梅 二Ｏ一九年二月二十八日书记员 王曼娜速录员 庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。