四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初13826号 原告：成都市青羊区国投建设发展有限公司，住所地：成都市青羊区广富路218号9栋1单元1层1号。 法定代表人：刘炳文，职务：董事长。 委托诉讼代理人：范艳兵，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：柳文彬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：何龙虎，男，汉族，1963年6月10日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘强，四川华敏律师事务所律师，一般授权。 第三人：张发俊，男，汉族，1957年5月25日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭刚，四川泰仁律师事务所律师，一般授权。 原告成都市青羊区国投建设发展有限公司（以下简称“青羊国投公司”）与被告何龙虎、第三人张发俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员袁丽雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告青羊国投公司的委托诉讼代理人范艳兵、被告何龙虎的委托诉讼代理人刘强、第三人张发俊及其委托诉讼代理人彭刚到庭参加了诉讼，本案现已审`理终结。 原告青羊国投公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除合同编号ＱＧＺ008ＺＣ《房屋租赁合同》，被告及第三人将位于成都市的房屋腾退给原告；2、判令被告及第三人向原告支付房屋占用使用费（按每月1484.82元标准从2018年8月31日起算至腾退之日）；3、判令被告及第三人承担本案的诉讼费。事实与理由：成都市青羊区机关事务管理局早先将位于成都市青羊区面积约110平方米的房屋出租给何龙虎用于开设取舍棋牌室。双方约定租赁期为10年，自2008年9月1日至2018年8月30日。后于2017年9月30日成都市青羊区机关事务管理局将该房产无偿划转至青羊国投公司。该房屋系我市近现代重要史迹级代表性建筑，何龙虎在租赁期间擅自对房屋进行装修改动，严重违反《中华人民共和国文物保护法》相关规定及《房屋租赁合同》的相关约定，基于此，青羊国投公司有权解除《房屋租赁合同》。另房屋租期于2018年8月30日届满，青羊国投公司亦不会与何龙虎续租，何龙虎应于2018年8月30日将房屋腾退给青羊国投公司。为维护原告合法权益，特起诉来院。 被告何龙虎辩称，首先，青羊国投公司知晓其将案涉房屋转租给张发俊的事实，转租合同合法有效，其在租赁合同到期前后已经明确告知张发俊，并要求张发俊腾退房屋、协助办理交接手续，其已经尽到了相应的义务；其次，对于本案腾退房屋、支付房屋占有使用费的义务应该由实际占有使用人承担。 第三人张发俊陈述，首先，青羊国投公司使用超过使用年限的房屋进行出租的行为是违法的，且其出租的房屋没有房屋产权证书、安全规划许可证书等应当具备的证书，属于违规出租；其次，青羊国投公司曾经给张发俊承诺过可以长期使用该房屋，何龙虎也曾经承诺过协助张发俊长期使用该房屋，青羊国投公司和何龙虎给张发俊造成了十分严重的经济损失，应连带赔偿，在未获得赔偿之前，张发俊有权拒绝腾退房屋。 原告青羊国投公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋出租合同》、《国有资产无偿划转协议》及附件、《收据》、成都市青羊区财政局文件等证据。被告何龙虎向本院提交了《房屋租赁合同》、短信截图、微信聊天记录截图、《收条》等证据。第三人张发俊向本院提交了《收据》、《收条》、《股东合作协议》、《股权转让协议》、《临时过渡有偿使用协议》等证据。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于无争议的事实和证据，本院认定如下：位于成都市青羊区房屋，为青羊区统一集中管理的国有资产，由成都市青羊区机关事务管理局代管。2008年6月26日，成都市青羊区机关事务管理局（甲方、出租方）与何龙虎（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于的房屋出租给何龙虎使用。房屋租赁期为10年，自2008年9月1日起至2018年8月30日止。房屋月租金为1320元，五年后，两年为一个租期，每两年年租金在原有基础上递增4%。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方按照合同总租金的5‰向甲方支付违约金。 何龙虎（甲方、出租方）与张发俊（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，何龙虎将位于的房屋出租给乙方使用。房屋租赁时间自2014年9月25日起至2018年8月30日。房屋租金为20790元／月，从续签租赁合同第二年起，每年租金在原有基础上递增5%。张发俊先后向何龙虎支付了2016年7月至2017年3月、2017年7月至2018年3月的房屋租金。 2017年7月11日，成都市青羊区财政局（区国资办）印发《关于部分行政事业单位经营性房产无偿划转的批复》（成青财【2017】113号），将包括房屋在内的青羊区部分行政事业单位经营性房产划转给青羊国投公司。8月1日，根据前述批复文件，成都市青羊区机关事务管理局（甲方、划出方）与青羊国投公司（乙方、划入方）签订《国有资产无偿划转协议》，成都市青羊区机关事务管理局将位于房屋无偿划转给青羊国投公司。 2017年10月18日，成都市青羊区机关事务管理局出具一份《证明》，证明案涉房屋对外出租给何龙虎、张发俊作为营业使用。 2018年6月5日，成都市国投明嘉资产管理有限公司出具《收据》，载明收到何龙虎承租的房屋在2017年10月1日至2018年8月30日共计11个月的租金16333元，注明月租金为1484.82元。 对于有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）被告何龙虎向本院提交了微信聊天记录及短信截图。2018年6月28日，何龙虎给张发俊发短信表示因其三个月未交房租构成违约，故通知其解除合同关系，从7月1日起收回房屋移交给青羊国投公司。7月19日，张发俊回复何龙虎表示一起约时间到青羊国投公司协商。8月30日，何龙虎告知张发俊房屋租赁期限届满，要求将房屋腾空后交还钥匙，以便自己交还给青羊国投公司。8月31日，张发俊回复表示自己损失太大，不能交还房屋。此后，何龙虎还催促张发俊尽快办理房屋移交。上述证据拟证明何龙虎在房屋租赁合同到期前后多次催促张发俊解除合同、腾退房屋给青羊国投公司。张发俊质证称对该证据三性均不予认可。本院认为，该证据与本案诉争具有关联性，予以采信。（二）第三人张发俊向本院提交了一套《收据》、《收条》、《股东合作协议》、《股权转让协议》等证据，拟证明其用案涉房屋开设茶坊，与合作的人员尚有经济纠纷，且投入巨大，若腾退会产生大额损失。原告青羊国投公司、被告何龙虎对前述证据的三性均不予认可。本院认为，前述证据记载的内容是关于张发俊在案涉房屋内经营的茶楼的装修、股权转让及一些债权债务问题，与本案讼争的房屋租赁合同无关，故该证据与本案诉争不具有关联性，不予采信。（三）张发俊提交其于2018年9月30日，张发俊与案外人甘小波签订《临时过渡有偿使用协议》，将案涉房屋中的一楼院落租赁给甘小波，开设旅行社的咨询柜台，但2019年1月10日经本院询问，张发俊又称甘小波所在的旅行社已经腾退，又向本院提交2018年5月10日张发俊出具的《委托书》，载明其委托给案外人陈运渝对外暂时签订房屋使用协议，以及陈运渝又与案外人舒刚签订了《合作协议》，将案涉房屋一层交与舒刚有偿使用3个月，至2018年8月30日止，到期后租金另行协商，张发俊称现房屋由陈运渝持有门锁。考虑到张发俊陈述的以上情况，本院于2019年2月22日前往案涉房屋所在地，现有情况为：该房屋现为“兰台楼茶舍”，一楼的旅行社柜台已经空置，二楼为茶舍，但大门紧闭也未营业。（四）2018年9月19日，张发俊代何龙虎向成都市国投明嘉资产管理有限公司银行账户转账10888.70元，张发俊称此款为支付2018年9月1日至2019年3月30日的房租，青羊国投公司认可收到款项，但不认可与张发俊形成实际的房屋租赁关系，坚持要求张发俊进行腾退。 本院认为，成都市青羊区机关事务管理局与何龙虎签订的《房屋租赁合同》，成都市青羊区机关事务管理局将案涉的位于成都市青羊区房屋出租给了何龙虎，又根据《国有资产无偿划转协议》，青羊国投公司于2017年8月1日经成都市青羊区机关事务管理局无偿划转取得案涉房屋的产权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故《房屋租赁合同》有效，何龙虎与青羊国投公司之间成立房屋租赁合同关系。现合同约定的租赁期限已经届满，双方当事人并无续签租赁合同的合意，《房屋租赁合同》涉及的权利义务应当终止，故该合同已经实际解除，现青羊国投公司再诉请要求解除《房屋租赁合同》，本院予以驳回。关于腾退房屋、返还租赁物的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限已经届满，承租人何龙虎应当履行返还案涉房屋的义务。鉴于何龙虎与张发俊签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给了张发俊，现根据本院在案涉房屋现场调取的情况，一楼并未占用，二楼为张发俊参与经营的茶舍，其租赁期限也已经届满，张发俊亦应当履行腾退房屋的义务。故对于青羊国投公司主张何龙虎和张发俊腾退案涉房屋的诉求，本院依法予以支持，张发俊应当将房屋腾退给青羊国投公司，何龙虎予以协助。 关于房屋占有使用费。根据何龙虎签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期限至2018年8月30日，但何龙虎实际未履行将房屋返还给青羊国投公司的义务，故应向青羊国投公司支付实际腾退之前的房屋占有使用费。次承租人张发俊在何龙虎多次催告其腾退房屋给青羊国投公司的情况下，依然占有使用该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，现青羊国投公司主张自2018年8月31日起按每月1484.82元计算房屋占有使用费，该费用标准参照的是《房屋租赁合同》约定的租金，本院予以准许，鉴于张发俊已经向青羊国投公司支付了10888.7元，约等于7个半月的房屋占有使用费，即支付至2019年4月15日，故对于已经支付的费用，青羊国投公司不应再向承租人或次承租人追索，但若2019年4月15日之后，何龙虎、张发俊仍未完成腾退义务，则根据法律规定，由次承租人张发俊向青羊国投公司支付房屋占有使用费，按每月1484.82元的标准支付至实际腾退之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、第三人张发俊于本判决生效之日起十日内将位于成都市的房屋腾退给原告成都市青羊区国投建设发展有限公司，被告何龙虎予以协助； 二、若2019年4月15日之后，第三人张发俊仍未履行上述第一项义务，则还需按每月1484.82元的标准，向原告成都市青羊区国投建设发展有限公司支付逾期腾房占有使用费直至实际腾退之日止； 三、驳回原告成都市青羊区国投建设发展有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费收取50元，减半收取25元，由被告何龙虎、第三人张发俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇一九年二月二十八日 书记员  童 宇