广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1802民初7321号原告：清远市绍华贸易发展有限公司，住所地清远市银泉南路16号华茂广场办公楼二19层03号。法定代表人：梁锦坚。委托诉讼代理人：薛淑怡，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。被告：广东广清痕迹司法鉴定所，住所地清远市银泉南路16号华茂广场首层9、10号商铺。法定代表人：李夏宇。原告清远市绍华贸易发展有限公司（以下简称绍华公司）与被告广东广清痕迹司法鉴定所（以下简称广清司法鉴定所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绍华公司的委托诉讼代理人薛淑怡、朱梦舒，被告广清司法鉴定所的法定代表人李夏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍华公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付拖欠租金共计13310元及违约金至清偿之日止（违约金暂计至2018年11月5日为1131.35元）；3、判令被告向原告支付因本次诉讼而产生的律师费3000元；4、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第2项诉讼请求变更为租金计算至合同实际解除之日，违约金计算至被告实际清偿日（以欠付租金总额每日的百分之零点二计算违约金）；增加一项诉讼请求：合同解除后被告5日内腾退并交还房屋，逾期退还每日按月租金百分之十计算占用费。事实和理由：2017年3月31日原被告双方签订《租赁合同》，被告广清司法鉴定所租赁位于清远市××广场办公楼××商铺××、××号，建筑面积为110.91平方米，租期为2017年4月1日起至2021年12月31日，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为6655元/月，合同约定每月5号前以现金或转账的形式支付。合同签订后，双方一直按上述合同执行。2018年9月起，被告开始拖欠原告租金，被告的行为已构成违约。原告依法有权单方解除合同，并要求乙方退还房屋、支付拖欠的费用。根据《租赁合同》第十一条约定：“乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日应向甲方支付欠付租金总额0.2%的违约金。乙方逾期支付租金或其他费用超过7日的，则甲方即可通知物业管理公司对该物业停水、停电、封铺并禁止任何人或物出入，经甲方或物业服务公司书面催告后20日内乙方仍未足额交纳欠费的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交的租赁保证金甲方不予退还并且可随时收回该铺而本合同则依法终止，甲方并有权追讨所欠租金及追究一切违约责任。”物业公司于2018年9月3日向被告发出缴费通知单，要求被告7日内支付租金等费用，但被告截止至起诉之日仍未向原告支付9月、10月租金共计13310元及违约金。另,按照《租赁合同》第十六条“本合同在履行过程中双方发生争议的，甲乙双方应采取协商的方法解决，协商不成的，任何一方均可向出租房屋所在地的人民法院起诉，并由败诉方承担律师费等合理费用”的约定，被告应承担原告因本次诉讼而产生的律师费3000元。经催收，被告拒不支付租金给原告。原告特提起本次诉讼，请求法院依法判准原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼中，原告补充被告于2018年11月交付了2018年9月份租金的事实。被告广清司法鉴定所辩称，一、被告同意解除合同，最快可以在2019年1月25日当天搬走。根据双方签订的租赁合同第四条第三点“甲方在收到租金后按照以下乙方提供信息开具合规发票”，原告于2017年8月己经违约。原告提供2017年8月租金发票的开票日期为2017年9月20日，原告提供2017年10月份的租金发票开票日期为2017年12月4日，原告提供2017年11月份的租金发票开票日期为2017年11月30日，因原告多次延迟提供发票导致被告无法抵扣税款。原告于2018年11月5日与被告协商租金纠纷事宜，被告2018年11月8日己经缴纳9月租金，但至今日2019年1月7日，原告仍然未提供9月租金发票。原告需赔偿被告因此无法抵扣税款而多缴纳的费用1663.75元(租金金额6655元的25%)。二、本案所提及的9月份租金被告己经缴纳，原告拒绝提供发票，原告与被告签订租赁合同时，被告己经缴纳17144元押金，被告要求用17144押金抵扣本案提及的10月租金。因原告于2017年违约在先，被告不承担原告提出的违约金、诉讼费以及律师费。即要求原告退回抵扣10月租金后剩余的押金10489元。并要求原告赔偿被告装修费5万元。三、被告与原告签订的租赁合同的条款，原告有权利没有义务，而被告只有义务没有权利，己经违背了合同法。本院经审理认定事实如下：原告绍华公司（甲方）与被告广清司法鉴定所（乙方）于2017年3月31日签订《租赁合同》，约定甲方将位于清远市××广场办公楼××商铺××、××号的商铺出租给乙方使用，建筑面积110.91平方米。租赁期限为2017年4月1日至2021年12月31日，共57个月，其中2018年1月1日至2018年12月31日每月的租金为6655元，2019年1月1日至2019年12月31日每月的租金为7986元。乙方必须在每月5号前将当月租金支付给甲方，甲方在收到租金后按照乙方提供的信息开具合规发票。乙方于签订合同时即须缴交17144元保证金给甲方，如乙方不履行或不遵照合同之规定，甲方终止合同时，该保证金作为乙方支付给甲方的违约金，甲方并有权追讨因乙方违约引致之损失。乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日应向甲方支付欠付租金总额0.2%的违约金。经甲方或物业服务公司书面催告后20日内乙方仍未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方所交的租赁保证金甲方不予退还并且可随时收回该铺而本合同则依法终止，甲方并有权追讨所欠租金及追究一切违约责任。合同终止或解除后，乙方应于5日内清退承租房产并与甲方办理房屋交接手续，如乙方未与上述时间退还承租房产的，每日按月租金10%的标准支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。合同签订后，被告交付了合同约定的保证金17144元给原告，原告将涉案商铺交付给被告使用。此后，被告于2018年11月8日支付了2018年9月的租金，自2018年10月起算的租金未付。涉案商铺物业公司（英德市中实物业管理有限公司）于2018年9月3日向被告发出缴费通知单，通知被告缴纳涉案商铺2018年8月份水电费、9月份租金及物业费，被告员工廖培坚于2018年9月4日签收上述通知单。诉讼中，原、被告双方确认，被告向原告邮寄了一份《关于停用场地的函》，告知原告涉案商铺已清空，原告于2019年1月23日收到该函件。原告确认收到上述函件时间为其收回涉案商铺时间。另查明，原告于2018年1月6日委托广东捷高律师事务所代为处理本案诉讼事宜，为此支付了律师代理费3000元。以上事实，有原告提供的租赁合同、缴费通知单、民事代理合同，被告提供的租金发票、缴纳租金记录、押金单，以及本院的询问笔录、庭审笔录等佐证。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。合同签订后，原告已经将涉案商铺交付给被告经营使用，被告应按照约定的时间向原告支付租金，但被告自2018年9月起开始拖欠租金未付，其行为已构成违约。被告抗辩称原告不按时开具租金发票违约在先，据此认为其不交付租金不属违约。本院认为，由于涉案合同并没有约定原告开具租金发票的具体时限，且开具租金发票属于原告的从给付义务，而支付租金是被告的主给付义务，原告是否迟延开具发票不足以作为被告不支付租金的抗辩理由。因此，被告上述抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。按照合同第十一条“经甲方或物业服务公司书面催告后20日内乙方仍未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同”的约定，被告在签收缴费通知单超过20日仍未足额交付拖欠的租金，致使解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，故原告主张解除租赁合同、被告支付所拖欠租金及其违约金的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。对于合同解除的时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告行使解除权应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。由于原告没有向被告发出过解除合同的书面通知，而本案应诉材料于2018年11月19日邮寄送达给被告，故本案原、被告的房屋租赁关系于2018年11月19日解除，被告拖欠的租金数额应计算至2018年11月19日，共计10869.83元（6655元+6655元/月÷30天×19天）。对于被告逾期支付租金的违约金，本院认为，被告逾期支付租金导致原告产生的损失主要是租金被占用期间的利息损失，原告主张按欠付租金总额每日0.2%的标准计付违约金过高，本院酌情予以调整至以欠付租金为基数按每月2%的标准计算。合同约定被告应于每月5日前支付当月租金，由于被告2018年11月8日才支付2018年9月份租金6655元，因此，被告还应支付逾期支付2018年9月租金的违约金283.90元｛6655元×2%/月×［（25日＋31日＋8日）÷30日/月］｝。合同解除后，被告并未依约将涉案商铺交还给原告，因此被告应向原告支付占用期间的使用费。对于计算占用费的起止时间，应自合同解除次日起计至原告收回涉案商铺当日止。被告辩称其于2019年1月21日清空涉案商铺，据此认为原告收回涉案商铺时间为2019年1月21日。但被告未向本院提供证据证明其于当日将涉案商铺交还给原告，对于上述抗辩理由，本院不予采信。原告于2019年1月23日收到被告寄出的函件，原告主张收到函件当日为收回商铺的时间，合情合理，本院予以确认。由于原告已收回涉案商铺，故其要求被告腾退并交还涉案商铺的诉讼请求，并无事实依据，本院予以驳回。对于占用费的支付标准，本院认为，商铺占用费的支付应以被告逾期返还房屋给原告造成的实际损失为基础，原告的损失主要为租金收益，合同约定每日按月租金10%计算占用费过高，本院酌情调整为以合同约定的租金标准的1.3倍按日自解除合同次日即2018年11月20日起支付至被告实际腾退商铺之日即2019年1月23日止，因此，被告应向原告支付涉案商铺的占用费为20074.94元｛6655元/月×1.3倍×［（11日+31日）÷30日/月］+7986元/月×1.3倍×（23日÷30日/月）｝。对于被告在签订合同后支付给原告的保证金17144元，由于原告在本纠纷中主张逾期支付租金违约金已得到本院支持，被告因其违约行为已承担了相应的违约责任，原告已再无收取保证金17144元的依据，现被告提出将保证金17144元抵扣其欠付的费用，未违反法律规定，本院予以准照。结合本案案情，从计算便捷角度出发，可从被告应向原告支付的占用费中抵减保证金，抵减后，被告还应向原告支付的占用费为2930.94元（20074.94元－17144元）。对于律师费3000元，根据《租赁合同》第十六条“本合同在履行过程中双方发生争议的，甲乙双方应采取协商的方法解决，协商不成的，任何一方均可向出租房屋所在地的人民法院起诉，并由败诉方承担律师费等合理费用”的约定，被告作为本案败诉方，原告诉求被告支付律师费3000元，依据充足，本院予以支持。此外，对于被告主张原告应赔偿其因无法抵扣税款而多缴纳的费用1663.75元及装修费用50000元，由于被告在本案中没有提出反诉请求，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告清远市绍华贸易发展有限公司与被告广东广清痕迹司法鉴定所于2017年3月31日签订的《租赁合同》；二、限被告广东广清痕迹司法鉴定所于本判决生效之日起5日内向原告清远市绍华贸易发展有限公司支付逾期支付2018年9月租金的违约金283.90元、拖欠的租金10869.83元及其违约金（违约金以10869.83元为基数按月利率2%的标准计至付清租金之日止）；三、限被告广东广清痕迹司法鉴定所于本判决生效之日起5日内向原告清远市绍华贸易发展有限公司支付涉案商铺占用费2930.94元；四、限被告广东广清痕迹司法鉴定所于本判决生效之日起5日内向原告清远市绍华贸易发展有限公司支付律师费3000元；五、驳回原告清远市绍华贸易发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取118元，由被告广东广清痕迹司法鉴定所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一九年二月一日书记员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。