北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终642号上诉人（原审被告）：邓艳华，女，1983年9月8日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，营业场所北京市通州区台湖镇政府大街13号。负责人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：王晓逸，女，该公司职工。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。上诉人邓艳华因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓艳华、被上诉人育新物业公司的委托诉讼代理人王晓逸、陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓艳华上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回育新物业公司诉讼请求；2.要求育新物业公司返还多收取的物业费及取暖费，且减免一审判决的物业费和取暖费；3.一审、二审产生的所有费用和诉讼费由育新物业公司承担。事实和理由：1.要求撤销《物业管理服务及供暖费收交协议书》，不签协议书就不给钥匙，捆绑式签署合同。2.2011年至2017年暖气始终不热，期间多次向物业公司报修，始终未解决，要求育新物业公司出示相关报修、维修和测温记录。3.要求提供建筑方与育新物业公司的验房单，提供与居民验收房屋时的房屋与设备验收交接单并公示。4.水费和维修以及所有产生的费用都没有正规发票。5.要求公示小区广告、公建房、绿化、地下车位、垃圾清运等收支情况。6.育新物业公司收取物业管理费内容不详。7.一审按照估算面积判决，育新物业公司已经撤出小区，没有签订多退少补的合同。8.要求出示与开发商之间签署合同及每年每户居民与育新物业公司续签服务合同。9.要求出示撤场通知书。育新物业公司辩称，服从一审判决，不同意邓艳华的上诉请求与理由。本案是物业服务纠纷，邓艳华与育新物业公司达成合同关系，育新物业公司提供了物业服务，其诉讼请求符合法律规定。邓艳华提到的房屋质量、验收等相关责任，属于案外开发商，不在本案范围内，不应由育新物业公司承担责任。育新物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令邓艳华给付育新物业公司北京市通州区×小区超出物业服务费499.91元，诉讼费由邓艳华承担。一审法院经审理查明：2011年11月16日，邓艳华（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方邓艳华依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清下年度物业管理费，物业管理费标准为每平方米每月1.76元。协议载明房屋建筑面积为107.89平方米。自2011年11月起育新物业公司为北京市通州区×定向安置房小区涉案房屋提供了物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。一审庭审中，邓艳华称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、签约人。邓艳华提供了照片的证据予以佐证育新物业公司物业服务不合格等问题。育新物业公司对邓艳华提交的照片证据均不认可，称电梯出现故障育新物业公司不能控制，电梯应由开发商维修维护，其公司曾替开发商维修过，也和开发商联系过电梯的问题；车库问题是网络下载的照片，真实性不认可，且机器故障不能避免，应以机动车停车管理协议另行起诉，与本案无关；绿化问题，育新物业公司曾履行过绿化的职责，业主私自拔出绿化其只能规劝没有处罚权限，拔出绿化私自种菜是业主个人素质问题；保温层脱落问题应由开发商负责维修，育新物业公司和开发商进行过联系，现在保温层已经进行了修复；楼板开裂问题是由开发商进行维修；偷盗问题是网络下载图片真实性不认可，育新物业公司已安排了安保人员巡逻也安装了监控，但是不能完全避免盗窃问题，育新物业公司已经履行了安保职责；小区路面问题地面塌陷在质保期内应由开发商维修；有关门禁问题，门禁安装后其公司曾和开发商联系过交付相关手续，开发商始终没有交付，等育新物业公司自行解决问题时发现门禁已经被人为破坏；环境脏乱差问题其公司已经处理，虽然处理有一定迟延性，但是不能构成邓艳华不交物业费的依据；楼道环境照片其公司已经规劝过业主，但是业主个人财产育新物业公司无权处分；高空坠物问题是个人行为，物业只能尽到规劝职责，不能避免；社区广告是否收取了出租费用不能确定，其公司已经将出租的收入放在公司账上，没有用于自身。经一审法院核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为邓艳华所在小区提供物业管理服务、垃圾外运服务、公共照明服务。邓艳华未交纳2012年11月16日至2015年11月15日的超出部分物业服务费用。一审法院另查明，根据邓艳华所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，邓艳华自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。根据育新物业公司提交的《安置房选房确认单》载明涉案房屋的超安置面积为7.89平方米，对此一审法院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与邓艳华签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年11月16日至2017年5月15日为邓艳华提供物业管理服务，邓艳华应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。由于邓艳华无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，现育新物业公司要求其交纳超出物业管理费，理由正当，一审法院予以支持。关于邓艳华辩称其家窗户坏了、小区绿化不好、安保服务不到位、物业服务不达标、物业人员素质低、不认可《物业管理服务及供暖费收交协议书》中记载的建筑面积、电梯故障、小区偷盗问题的答辩意见，因其未提供充分证据予以佐证，故一审法院不予采纳。关于邓艳华辩称中水和自来水价格一样、车库问题、其家暖气不热、广告收益问题的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，邓艳华可另行解决。关于邓艳华主张的保温层脱落、楼板开裂、小区路面问题、门禁问题，因其上述问题的原因有待查明，且可能涉及案外人的责任，不宜在本案中一并解决，邓艳华可另行解决。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：邓艳华给付北京育新物业管理公司通州分部2012年11月16日至2015年11月15日的超出部分物业管理费499.91元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，邓艳华向本院提交以下证据：1.现场照片打印件；2.房屋质量检测报告复印件及收据；均用以证明物业服务不达标，小区脏乱差，质量不合格。育新物业公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为房屋质量问题涉及案外第三人及相关责任人，不应在本案中进行处理，检测报告系邓艳华私下进行的检测。二审中，育新物业公司未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据已查明的事实，邓艳华与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，约定了邓艳华向育新物业公司交纳供暖费、物业管理费、垃圾外运费、公共照明的交费标准等，该协议书有邓艳华签字以及育新物业公司的公章。邓艳华上诉主张上述物业服务协议存在捆绑性签署，要求撤销，但并未提交充分证据证明该协议具有无效、可撤销的情形，本院不予采信。因双方签订有物业服务协议，育新物业公司亦向涉案小区提供了物业管理服务，故双方之间形成物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。邓艳华接受了育新物业公司的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理费、垃圾外运费、公共照明的义务。关于邓艳华上诉主张育新物业公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，邓艳华的现有证据并不足以证明育新物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且邓艳华所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况，邓艳华所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，本院不予采信。因邓艳华无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的物业费，故一审法院依据协议约定标准判决邓艳华应给付育新物业公司相应物业管理费并无不当，本院予以维持。另，关于邓艳华二审提出的返还多收取费用的诉讼请求，属于二审新增加的诉讼请求，不属于二审审理范围，本院依法不予处理。需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，育新物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，其应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，邓艳华的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓艳华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  尚晓茜审判员  程 磊审判员  金妍熙二〇一九年二月二十日法官助理武菁法官助理黎铧书记员赵婷婷书记员刘爽