广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3561号上诉人（原审原告）：邓兴广，男，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审被告）：周玲娜，女，汉族，住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：周亚平，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，系被上诉人周玲娜的父亲。委托诉讼代理人：余丽英，女，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，系被上诉人周玲娜的母亲。上诉人邓兴广因与被上诉人周玲娜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓兴广上诉请求：1、判令被上诉人周玲娜依法履行于2017年3月13日与上诉人邓兴广所签《房地产租赁合同》。依时交清拖欠租住房屋租金共10个月，每月1600元，合计:16000元。依时交清因违约拖欠房租滞纳金，每逾期一天，(依所签合同条款规定)按应付金额2%支付。依时交清租住期间拖欠的物业管理费10个月，每月104元，共计:1040元。2、判令被上诉人周玲娜修复在租住房屋期间，因违反洗衣机使用规定:“洗衣机结束后，请拔下电源插头，并关闭水龙头。”造成阳台洗衣机软管与水龙头处出水口断裂漏水积水浸泡，致使房屋地板起鼓破裂，尽快恢复原状，停止继续侵害上诉人的合法权益，还原上诉人的正常生活秩序。依据双方所签《房地产租赁合同》第六条第三款，赔偿上诉人邓兴广，在出租房屋尚未修复期间的所有出租收益损失。计赔参照时间:从与其所签租住合同期终止日起至租住房地板破裂修复好，恢复原状时止。计赔参照标准:每月损耗租住房时间，按租金1600元，物业管理费1040元。3、判令被上诉人周玲娜依照双方所签《房地产租赁合同》第十四条，支付因其违规过错，使洗衣机软管与水龙头出水口断裂漏水，造成租住房积水后渗漏楼下405房，引起纠纷诉讼，并牵连上诉人(业主)诉讼所发生差旅交通费8张单据，共计516元。诉讼费用1张单据，80元，律师代理费1张，3000元。房屋漏水检测单据1张10000元。以及一、二审诉讼费。事实与理由：一、认定洗衣机软管与水龙头出水口断裂漏水，造成505房内积水后渗漏至405房以及505房地面瓷砖起鼓的原因，不是被上诉人周玲娜违规使用洗衣机(洗衣结束后应关闭水龙头)所致，而是与水龙头出水口联接的洗衣机软管材质老化原因所致，事实错误。二、认定周玲娜，履行合同第七条违约责任第3点，不按双方约定，单方提前解除合同成立，事实错误。合同第七条违约责任第3点的正确含义是:租赁期内，正常情况下，如承租方无法定或约定的理由而单方提出提前解除合同成立的，双方约定须同时具备三个条件：1、必须提前一个月以书面通知另一方。2、在通知期间，承租方需照常缴交租金。3、出租方在确认承租方于租赁期内，没有违约合同第二条，第三条，第六条第5点，第七条第5点，造成拖欠租金或损坏出租方房屋等其它经济损失后。出租方自愿或者同意选择采用其“有权没收承租者其全部保证金”的约定，作为承租方单方提出提前解除合同，对出租方利益损失的补偿，且向承租方收回为其开具的保证金收款凭据。综上三个基本条件，须同时具备，缺一不可。如具备，其单方提出提前解除合同成立。否则违法，不能成立。综上，为维护上诉人合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决。被上诉人周玲娜书面答辩称：首先，一审判决关于《房地产租赁合同》解除问题，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一审法院认为，根据上诉人与答辩人之间签订的《房地产租赁合同》的约定，答辩人已履行解除合同的通知义务，《房地产租赁合同》已自答辩人搬出涉案房屋之日解除，一审判决关于《房地产租赁合同》的法律认定，有充分的事实与法律依据，请求二审法院予以维持。根据双方签订的合同第五项第二条，“出租方负责对该房产定期安全检查，承担该房产主体结构自然损坏的维修费用”，上诉人在明知洗衣机与水管连接处老化、故障，并擅自改变洗衣机与水管连接方式、构造的情况下，将房屋出租给答辩人使用，上诉人未能按照合同约定尽到维护房屋内设施正常使用的义务，违约在先，同时，租赁期间上诉人从未向答辩人出示或告知所谓的洗衣机使用说明。合同还规定，“因出租方维修责任而延误该房产维修造成他人财产损失的，应负责赔偿”。答辩人作为积水事件的受害方，先行承担了相关维修费用及搬家费逾千元，并承受了巨大的心理压力，居无定所，造成身体不适。其次，我方不应承担2400元租金及违约金。在搬离涉案房屋一个月前，我方以微信形式告知上诉人以两个月保证金形式抵扣一个月房租，对方对此未表态但即刻收取了当月108元的煤气费，我方认为对方已默认租金的抵扣。此外，我方在收到一审判决后，即刻转账给上诉人，但对方拒收。至此，我方已尽最大能力帮助上诉人，但上诉人一直胡搅蛮缠，存在敲诈勒索及人格侵害的倾向。综上，请二审法院维持原判，依法驳回上诉人上诉请求。上诉人邓兴广向原审法院起诉请求：1.请求判令周玲娜依法履行于2017年3月13日与邓兴广所签的《房地产租赁合同》，依时交清拖欠租住房屋租金共10个月，每个月1600元，合计16000元。依时交清因违约拖欠房租滞纳金，每逾期一天，（依所签合同条款规定）按应付金额2％支付滞纳金。依时交清租住期间拖欠的物业公司管理费共10个月，每个月104元，合计1040元；2．请求判令周玲娜支付因其在租住房屋期间，违反洗衣机正确提示使用规定“洗衣机结束后，请拔下电源插头，并关闭水龙头。”造成阳台洗衣机软管与水龙头处出水口断裂漏水积水浸泡，致使租住房屋地板破裂面积约20平方米，修复费用每平方米包工包料1500元，合计30000元；3.请求判令周玲娜早日修复因其责任造成租住房屋地板破裂，尽快恢复原状，停止继续侵害邓兴广合法权益，保护邓兴广的正常生活秩序。根据双方所签《房地产租赁合同》第六条第三款，赔偿邓兴广在租住房屋尚未修复期间段的所有出租收益损失。计赔参照时间从与其所签租住合同期终止日起至租住房屋地板破裂修复好，恢复原状时止。计赔参照标准：每月损耗租住房时间，按租金1600元，物业公司管理费104元；4.请求判令周玲娜依照与邓兴广于2017年3月13日所签《房地产租赁合同》第十四条，支付因其违规过错使洗衣机软管与水龙头出水口断裂漏水，造成积水后渗漏楼下405房。引起纠纷诉讼，牵连邓兴广诉讼所发生差旅交通费用8张单据，共计516元。诉讼费用1张单据，80元，律师代理费1张，3000元。房屋漏水鉴定费1张，10000元以及本次诉讼费用。诉讼过程中，邓兴广撤回第3项诉讼请求中的“请求判令周玲娜早日修复因其责任造成租住房屋地板破裂，尽快恢复原状，停止继续侵害邓兴广合法权益，保护邓兴广的正常生活秩序。”原审法院认定事实：邓兴广及其配偶胡×英于2009年11月18日与清远××××房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买其开发的位于清远市××大道××号××花园××乐居××号××梯××层××号房屋，并于2010年11月26日收楼。2017年3月13日，在清远××房地产投资顾问有限公司的居间介绍下，邓兴广与周玲娜签订《房地产租赁合同》，约定邓兴广将上述房屋出租给周玲娜使用。租赁期限自2017年3月18日起至2018年4月17日止，免租期从2017年3月13日至2017年3月17日。月租金为1600元，租金按月结算，每月的20日前支付租金。承租方需向出租方支付保证金3200元，保证金及首月租金由承租方在合同签订当日支付。承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、有线电视费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。承租方逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金。合同第六条第9点约定：“租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。”第七条违约责任第3点约定：“租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金。”合同第十四条约定“本合同履行过程中发生争议，三方应协商解决，协商不成三方同意向该房产所在地人民法院提起诉讼；败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”合同签订后，邓兴广将涉案房屋及屋内的家电家具等生活设施交付给了周玲娜使用。周玲娜于当日通过微信向邓兴广配偶胡×英支付了保证金3200元以及首月（2017年3月18日至2017年4月17日）租金1600元。2017年4月10日，邓兴广放置在涉案房屋小阳台的洗衣机软管在水龙头出水口连接处脱落断裂，水龙头流出的水淹没了房屋地板，积水深度大约1cm。物业公司在当天晚上发现后将涉案房屋的水阀关闭并通知了周玲娜，周玲娜随即赶回到涉案房屋。回到房屋后，周玲娜先清理房屋地面积水，之后在物业公司的帮助下联系了维修人员，维修人员到场后将水龙头及水管进行了更换。2017年4月16日，涉案房屋楼下的405房业主发现其房屋天花出现渗、漏水现象，因未能与505房业主及租户协商达成一致意见而于2017年4月26日以胡×英、周玲娜以及清远××××房地产开发有限公司为周玲娜向原审法院提起诉讼。2017年5月31日，周玲娜向邓兴广配偶胡×英发送微信，请求胡×英与邓兴广考虑商量一下周玲娜于7月搬离的事情，并表示其会尽力一起去找过租客，若还需支付中介费的，周玲娜可以支付，其向胡×英陈述提前搬离的主要理由是单位要求住校，所有新招录的老师均要在学校住一年。2017年7月2日，周玲娜通过微信告知胡×英其已搬离涉案房屋并将钥匙放在了房屋内，提醒胡×英及邓兴广早点拿回钥匙。2017年12月8日，原审法院在（2017）粤1802民初2003号案件中委托的广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进入涉案房屋及405房进行勘查，发现涉案房屋阳台处的地面瓷砖存在起鼓现象。邓兴广表示其也是从该日才发现瓷砖起鼓，周玲娜表示其搬离涉案房屋时阳台的地面瓷砖并无起鼓现象。2017年12月16日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字[2017]SW3204号《房屋渗漏水原因鉴定报告》，鉴定结论为：根据现场的检查、检测结果分析，清远新城××号区××号××居××号房室内的天花渗、漏水的原因为505房卫生间阳台洗衣机软管与水龙头处出水口断裂漏水，造成505房室内积水后渗漏至405房所致。处理意见为：1、对405房渗漏处进行抹灰装饰装修；2、建议505房在以后的使用水过程中注意用水安全。2018年1月18日，原审法院对（2017）粤1802民初2003号案作出一审民事判决。对于租金以及物业管理费的支付情况，邓兴广及周玲娜均陈述周玲娜已支付了至2017年5月17日止共计两个月的租金。周玲娜提供的物业管理费发票显示其已支付了到2017年6月的物业管理费。对于物管费的标准，邓兴广、周玲娜均认可是每月104元。对于邓兴广主张的瓷砖修复费用，周玲娜认为没有证据可以证明2017年4月10日的积水导致涉案房屋阳台瓷砖起鼓以及破裂，邓兴广请求赔偿该损失依据不足。由于双方对于瓷砖起鼓破裂的原因是否为2017年4月10日的积水所导致不能形成统一意见，原审法院向邓兴广释明对于该专业性问题需由其申请有资质的鉴定及评估机构对于瓷砖起鼓破裂的原因进行鉴定并对修复费用进行评估。邓兴广因此于2018年8月1日向原审法院提交了鉴定申请书，请求对瓷砖空鼓破裂的原因以及修复费用进行鉴定评估。此后，邓兴广经咨询相关行业人士以及法律顾问后认为广州仲恒房屋安全鉴定有限公司在（2017）粤1802民初2003号案中所作出的鉴定报告已对瓷砖起鼓现象进行了分析，瓷砖起鼓破裂的原因是505房室内积水浸泡数月后地板沙浆沉降，严重潮湿，经阳光照射日胀冷缩而导致。因此，邓兴广认为无需在本案中对瓷砖起鼓破裂的原因进行鉴定。2018年8月21日，邓兴广向原审法院撤回此前提交的鉴定申请。经查看广州仲恒房屋安全鉴定有限公司在（2017）粤1802民初2003号案中所作出的鉴定报告，该鉴定报告只提到了在2017年12月8日勘查之日发现了505房大厅阳台地面瓷砖有起鼓现象，但没有对瓷砖起鼓的原因进行分析说明。对于水龙头与洗衣机软管脱落断裂的原因，邓兴广认为是周玲娜没有按照洗衣机的使用说明正确使用所导致，即没有遵照洗衣机机身上标明的温馨提示在洗衣结束后关闭水龙头，其为此提供了洗衣机警示、提示文字的图片一张。而周玲娜则认为根本原因在于邓兴广提供的洗衣机软管及水龙头老化而邓兴广又没有及时进行维修更换所导致，周玲娜为此提供了一份由其本人打印的关于棋乐居3A505发生积水的情况说明，小区物业公司盖章证明其所述情况属实。在该情况说明中，邓兴广陈述了维修人员将涉案房屋老化的水龙头及水管进行了更换。此外，周玲娜陈述邓兴广曾向其讲述了涉案房屋在出租给周玲娜之前曾发生过洗衣机软管脱落的事故，在庭审中邓兴广对周玲娜陈述的该事实予以承认。邓兴广对于其主张的差旅费损失，提供了8张高铁票（总额516元），其中有4张的乘车人为邓兴广，金额为258元。对于律师代理费，邓兴广提供了一张收款收据，该收款收据由韶关市武江区惠民法律服务所于2017年9月15日出具，写明收到胡×英代理费3000元。对于邓兴广主张的漏水检测费，其提供了一张收款收据以及照片一张，收款收据由韶关市雨鸿防水保温工程有限公司于2018年1月15日出具，写明收到××小区××居××栋××梯××房屋漏水检测费10000元。对于邓兴广主张的80元诉讼费，其没有提供相关单据证明。对于邓兴广主张的瓷砖空鼓破裂的事实，原审法院工作人员在邓兴广、周玲娜双方陪同下于2018年8月1日进入涉案房屋勘查，现场可见涉案房屋阳台处有多块地砖起鼓明显并有4、5块存在裂缝或破裂，空鼓破裂瓷砖的铺贴面积目测不会超过10平方米。以上事实，有邓兴广提供的房地产租赁合同、房屋安全鉴定报告、交通费票据、房屋漏水检测费收款收据、律师代理费收款收据、物管费收款收据、发票、图片、洗衣机说明、微信、原审法院（2017）粤1802民初2003号民事判决书，周玲娜提供的微信对话记录截屏、情况说明、租金保证金收据、收款收据、物管费发票，原审法院在涉案房屋现场拍摄的图片若干张，以及本案的庭审笔录等证实。原审法院认为：本案的主要争议焦点为：1、本案是否应追加涉案房屋的共有人胡×英作为邓兴广；2、邓兴广关于租金的诉讼请求是否已超过了诉讼时效；3、邓兴广在周玲娜提前退租后是否仍可以请求周玲娜支付合同剩余租期内的租金；4、邓兴广请求周玲娜赔偿瓷砖空鼓破裂的修复费用、赔偿租金损失以及其他费用依据是否充足。对于第1个争议焦点，本案为房屋租赁合同纠纷案件，虽然邓兴广的配偶胡×英是涉案房屋的共有人，但是与周玲娜签订《房地产租赁合同》将涉案房屋出租给周玲娜使用的是邓兴广而非其两人，而且邓兴广将涉案房屋出租给周玲娜使用胡×英也没有意见。因此，邓兴广作为房屋共有人之一将房屋出租给周玲娜且另一共有人不持异议，邓兴广单独一人即享有出租房屋的权利，邓兴广、周玲娜签订的《房地产租赁合同》合法有效。根据合同相对性原理，起诉承租方主张权利的应该是合同中的出租方即邓兴广，胡×英非租赁合同的相对方，无需追加作为共同邓兴广。至于邓兴广主张的赔偿阳台瓷砖修复费用的损失，属于双方在合同履行过程中所产生的争议，因合同一方不恰当履行合同造成另一方损失，受损失的一方当事人可以请求合同相对方赔偿损失。本案房屋租赁合同纠纷的案件性质不会因邓兴广在本案中提出了损失赔偿就改变为财产损害赔偿纠纷。因此，对于周玲娜请求追加胡×英作为共同邓兴广的答辩意见原审法院不予采纳。对于第2个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，邓兴广主张的是从2017年5月18日起的租金，该债权在《中华人民共和国民法总则》实施之日2017年10月1日尚未满《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定的一年诉讼时效。因此，邓兴广主张的租金的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效，邓兴广于2018年5月29日提起本案诉讼请求周玲娜给付租金没有超过诉讼时效。对于第3个争议焦点，邓兴广、周玲娜签订的《房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。双方签订的《房地产租赁合同》第六条第9点约定：“租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。”同时第七条违约责任第3点约定：“租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金。”综合该两条的约定内容来看，表达的含义应是：承租方需要提前解除合同提前退租的，在出租方同意的情况下，双方可协商一致解除合同，承租人无需承担违约责任；如果承租方向出租方提出提前解除合同提前退租但出租方又不同意的，承租方仍可以根据合同第七条第3点的约定单方提前退租，但此种情况下承租方应提前一个月通知出租方，并需向出租方承担违约责任，责任就是出租方对于承租方支付的保证金不予退还。第七条第3点的内容实则是双方约定的合同任何一方当事人单方解除合同的条件。周玲娜在未征得邓兴广同意的情况下单方提前退租提前解除合同，其已履行合同第七条第3点的约定，在退租前1个月通过微信通知了在合同履行过程中与周玲娜对接的邓兴广配偶胡×英，周玲娜搬出涉案房屋后也没有向邓兴广拿回合同保证金，周玲娜以其实际行为并以邓兴广没收其保证金为代价提前解除了双方之间的《房地产租赁合同》，双方的合同在周玲娜搬出涉案房屋之日起解除。因此，对于邓兴广请求的租金，原审法院只支持自2017年5月18日起计算至2017年7月2日止，为2400元（1600元+1600元/月÷30天×15天）。对于逾期支付租金的违约金，合同第六条第1点虽然约定周玲娜逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%支付违约金，但是该约定明显过分高于邓兴广的实际损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，原审法院对双方约定的逾期支付租金的违约金调整为以周玲娜逾期支付的两期租金为基数，自逾期之日起按照年利率24%的标准累积计算至周玲娜付清该期租金之日止，即计算1600元租金自2017年5月21日起计算至周玲娜付清该款之日止；计算800元（1600元/月÷30天×15天）租金自2017年6月21日起计算至周玲娜付清该款之日止，两者累加计算。对于物业管理费，周玲娜提供了物业管理费发票，可以证明其已支付了至2017年6月的物业管理费。因此，原审法院对物管费只支持自2017年7月1日起计算至2017年7月2日止共计两天。经计算，为6.90元（104元/月÷30天×2天）。对于第4个争议焦点，对于邓兴广请求周玲娜赔偿阳台空鼓破裂瓷砖的修复费用，邓兴广主张瓷砖起鼓破裂的原因是周玲娜在2017年4月10日未按洗衣机使用说明正确使用导致房屋积水，瓷砖在积水浸泡下经过日晒热胀冷缩而起鼓破裂。周玲娜咨询相关行业的人士后认为积水浸泡根本不会导致瓷砖空鼓破裂。由于双方对于瓷砖起鼓破裂的成因无法达成一致意见，原审法院向邓兴广进行了释明，其也提出了鉴定瓷砖起鼓破裂原因的申请，但随后不久又撤回申请。因对于该专业性问题需由鉴定机构作出认定，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，该举证责任在邓兴广一方。邓兴广在本案中拒绝对该问题进行鉴定，而原审法院受理的（2017）粤1802民初2003号案件中鉴定机构作出的鉴定报告并没有对房屋阳台处的地砖起鼓破裂的原因进行分析认定，因此邓兴广未能举证证明涉案房屋阳台处的瓷砖起鼓破裂与2017年4月10日的积水存在因果关系，也就不能证明是周玲娜的行为造成，故，对于邓兴广请求的瓷砖修复费用，依据不足，原审法院不予支持。对于邓兴广请求的瓷砖起鼓破裂造成其不能出租房屋遭受的租金损失，该损失的赔偿有赖于因果关系的建立，即需由邓兴广举证证明瓷砖起鼓破裂系由2017年4月10日的房屋积水所造成，而邓兴广并未完成该举证义务。因此，对于邓兴广请求周玲娜赔偿租金损失的诉讼请求原审法院亦不予支持。同理，对于邓兴广主张的房屋不能出租造成的物管费损失，原审法院亦不予支持。对于邓兴广请求的因（2017）粤1802民初2003号案所支出的交通费，周玲娜在承租涉案房屋期间未能严格按照洗衣机使用提示未能正确使用洗衣机而导致房屋地面被水龙头流出的水淹没，地面积水渗漏至楼下405房导致405房业主起诉邓兴广的配偶胡×英。邓兴广为陪同胡×英应诉、鉴定等事宜而发生了交通费支出，该费用的支出属于因周玲娜未能正确使用租赁物（洗衣机）引致积水进而渗漏所导致，邓兴广可以请求周玲娜因其不恰当履行租赁合同的行为（未能按照洗衣机的使用说明及提示正确使用洗衣机，在洗衣后未关闭水龙头）造成的交通费损失予以赔偿。同时，在2017年4月10日发生积水事故之前，涉案房屋内的洗衣机已发生过一次洗衣机软管脱落事件。邓兴广作为出租人，明知该洗衣机软管与水龙头连接处存在滑脱的隐患而没有及时履行对租赁设施的维修或者更换义务以排除该隐患，邓兴广自身对于积水事故的发生亦存在合同履行上的过失。显然，对于交通费损失，邓兴广自身应承担部分责任。综合邓兴广、周玲娜双方履行合同的情况，原审法院酌情确定对于交通费损失由周玲娜承担50%的责任。对于交通费损失数额的确定，剔除非邓兴广的票据后，交通费损失为258元，由周玲娜负担129元。对于律师代理费，因律师代理费非处理诉讼事宜必然发生的费用且该费用并非因本案支出，原审法院不予支持。对于漏水鉴定费，邓兴广只提供了1张照片以及一张收款收据，没有提供相关的鉴定报告，仅凭该两份证据无法证明邓兴广支出10000元漏水鉴定费的真实性与合理性，因此，对该费用原审法院亦予以驳回。对于诉讼费损失，邓兴广无提供证据证明其支出了该费用。因此，原审法院对于其主张的诉讼费损失80元予以驳回。对于邓兴广提供的微信收藏文字“水管爆裂导致的一切费用由我自己承担”的含义，根据日常生活经验法则可以得知周玲娜该句文字的意思应仅指周玲娜愿意负担因水管爆裂所导致的一切直接费用（比如更换水龙头、处理积水的费用）而不能扩大理解为包括邓兴广所主张的租金损失、交通费损失、诉讼费损失、律师费损失、漏水鉴定费等间接费用损失。因此，邓兴广不能凭该句文字内容而要求周玲娜全部承担积水事故所导致的间接费用损失。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年9月19日作出（2018）粤1802民初3183号民事判决：一、周玲娜于本判决生效之日起10日内向邓兴广支付2017年5月18日起至2017年7月2日止的租金2400元以及逾期支付租金的违约金，违约金以周玲娜逾期支付的两期租金（第一期2017年5月18日至2017年6月17日止1600元、第二期2017年6月18日至2017年7月2日止800元）为基数，自逾期之日起（第一期租金逾期之日为2017年5月21日，第二期租金逾期之日为2017年6月21日）按照年利率24%的标准累积计算至周玲娜付清该两期租金之日止；二、周玲娜于本判决生效之日起10日内向邓兴广支付2017年7月1日起至2017年7月2日止的物业管理费6.90元；三、周玲娜于本判决生效之日起10日内向邓兴广赔偿交通费损失129元；四、驳回邓兴广的其他诉讼请求。案件受理费140元，减半收取计70元，由邓兴广负担45元、周玲娜负担25元。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，被上诉人周玲娜提交三份证据：证据一、微信截图，证明用押金抵扣房租。证据二、微信截图，证明水龙头脱落、老化，专业人员证明自动洗衣机不用关水龙头。证据三、照片，证明水龙头更换过。上诉人质证称：我方对被上诉人提交的证据不予认可，不能确定照片就是涉案房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房地产租赁合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，原审法院认定合同有效正确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人邓兴广请求支付剩余十个月的租金16000元及管理费1040元应否支持；2、上诉人邓兴广要求被上诉人周玲娜赔偿地板开裂及相关的维权费用、检测费应否支持。关于邓兴广请求支付剩余十个月的租金16000元及管理费1040元应否支持的问题。根据双方签订的《房地产租赁合同》第七条违约责任第3点关于“租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金”的约定，承租方如无法定或约定的理由提出提前解除合同的，必须提前一个月通知对方并不得要求退还保证金。经查，周玲娜已于2017年5月31日以微信聊天的方式通知了邓兴广配偶胡×英提前解除合同，并于2017年7月2日通过微信聊天的方式告知胡×英搬离涉案房屋并将钥匙放在了房内，至此，周玲娜在无法定或约定理由提前解除合同时，已按合同第七条第3点约定尽到了解除合同的通知义务，且并没有要求取回合同保证金，故原审法院认定双方的合同自周玲娜搬出涉案房屋之日起即2017年7月2日起解除正确。鉴于周玲娜提出单方解除合同的行为符合合同约定，且也承担了合同约定的违约责任，故邓兴广上诉人主张周玲娜再承担支付合同约定剩下10个月租金16000元及物业管理费1040元的违约责任，缺乏合同及法律依据，本院对其该项上诉请求，依法不予支持。关于上诉人邓兴广要求被上诉人周玲娜赔偿地板开裂及相关的维权费用、检测费应否支持的问题。虽然邓兴广主张瓷砖起鼓破裂的原因是因周玲娜在承租期间，由于洗衣机水龙头漏水导致房屋积水，瓷砖在积水浸泡下经过日晒热胀冷缩而起鼓破裂造成，且邓兴广也对瓷砖起鼓破裂原因申请了鉴定，但邓兴广在瓷砖起鼓破裂原因未明确的情况下单方撤回了鉴定申请，从而导致涉案瓷砖起鼓破裂原因无法查明，对此，根据“谁主张、谁举证”的举证规则，邓兴广应承担举证不能的法律后果。原审法院对邓兴广主张由周玲娜承担修复地板起鼓破裂的费用及赔偿因此而造成损失的诉讼请求予以驳回正确。至于邓兴广提出因水龙头断裂造成楼下405房漏水而造成其损失的交通费、律师费及房屋漏水检测费赔偿问题。经查，邓兴广提出的交通费、律师费等费用并没有提供相关的发票予以证实，虽然邓兴广提供了一张由韶关市雨鸿防水保温工程有限公司出具的10000元房屋漏水检测费的《收款收据》，但并没有提供相关的支付凭证及鉴定报告，故邓兴广是否有做该房屋漏水鉴定及支出了上述费用，本院从现有的证据中无法作出核实，故邓兴广应承担举证不能的法律后果，邓兴广据此要求周玲娜赔偿上述损失，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人邓兴广的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人邓兴广负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  巢忠文二〇一九年二月十四日书记员  潘丽泳