安徽省淮北市相山区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）皖0603行初3号 原告：蔡安良，男，1977年11月7日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告:周雪梅，女，1980年12月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述原告共同的委托代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。 被告:濉溪县房地产管理局，住所地安徽省濉溪县浍河路**。统一社会信用代码12340621485539855X。 法定代表人：刘溪，该局局长。 委托代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。 委托代理人：任宇，安徽胜方律师事务所实习律师。 被告：濉溪县不动产登记中心，，住所地安徽省濉溪县岱河路**统一社会信用代码12340621MB0U47842X。 法定代表人：秦淑芬，该中心主任。 出庭负责人：李明文，该中心副主任。 委托代理人：李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 第三人：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人：吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述第三人共同的委托代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。 上述第三人共同的委托代理人：牛忠立，安徽众星合律师事务所律师。 第三人：徽商银行股份有限公司淮北开发区支行，住，住所地安徽省淮北市相山南路东梅苑路北帝景翰园西门北侧一社会信用代码91340600150835214M。 负责人：倪铮,该支行行长。 委托代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托代理人：张杰，安徽北方之光律师事务所律师。 原告蔡安良、周雪梅不服被告濉溪县房地产管理局（以下简称县房管局）于2011年10月17日颁发给第三人张学芳、吕淑芳房地权证的行政行为，于2019年1月3日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理后，于同年1月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于同年2月18日公开开庭进行了审理。原告蔡安良及其与周雪梅共同的委托代理人胡峰，被告县房管局的委托代理人杨超、任宇，被告濉溪县不动产登记中心（以下简称县不动产登记中心）副主任李明文及其委托代理人李国庆，第三人张学芳、吕淑芳共同的委托代理人牛忠立，徽商银行股份有限公司淮北开发区支行（以下简称徽商银行淮北支行）的委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案审查的行政行为：县房管局于2011年10月17日颁发给张学芳、吕淑芳房地产权证（编号：房地权证濉房字第××号）的行政行为。 原告蔡安良、周雪梅诉称：2006年12月2日，我与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定：我购买张学芳开发的xxx室，房款为92763元，自房屋交付使用一年内办理产权证等内容。后张学芳将房屋交付我使用至今，我已经付清房款。但张学芳始终未按其承诺为我办理房地产权证。近期得知，张学芳早于2011年10月就将涉案房屋产权证登记至其与其妻子吕淑芳名下，并抵押至徽商银行淮北支行。 根据淮政秘【2004】77号文件“关于我市区县部分行政区划调整的通知”，余庄早于2004年8月20日调整为相山区管辖，县房管局于2011年不具备颁发涉案房地产权证的行政职权，故县房管局颁证行为不具有合法性。我系案涉房屋的实际购买人，已付清房款且居住多年，产权理应登记在我名下。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法撤销县房管局于2011年10月17日颁发给张学芳、吕淑芳房地产权证（编号：房地权证濉房字第××号）的行政行为。 为支持其诉讼请求，蔡安良、周雪梅向本院提供了如下证据： 1．《商品房买卖合同》，欲证明2006年12月2日，蔡安良、周雪梅购买案涉房屋与张学芳签订合同并约定各自的权利义务等； 2．收据五张，欲证明蔡安良、周雪梅缴纳案涉购房款的事实； 3．业主入住手册、商品房使用说明书、淮北市相山区三堤口街道办事处纺织社区居民委员会证明，欲证明案涉房屋自2007年6月25日交付蔡安良、周雪梅使用； 4．房地产权证，欲证明张学芳将案涉房地产登记在其与妻子吕淑芳名下； 5．《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘〔2004〕77号，欲证明2004年8月20日余庄划归为相山区管辖； 6．房地产权抵押档案首页，欲证明张学芳将案涉房地产抵押登记至徽商银行淮北支行名下的事实。 被告县房管局、县不动产登记中心辩称：县房管局给张学芳、吕淑芳颁证具有事实、法律依据，颁证程序合法；蔡安良、周雪梅的起诉超过起诉期限，且和被诉行政行为无法律上的利害关系，不具备诉讼主体资格。 县房管局、县不动产登记中心为证明其登记和颁证行为合法，向本院提交了以下证据： 1．房地产所有权登记申请书、张学芳、吕淑芳身份证、结婚证、房地产权证、分户图、房屋登记信息询问笔录、建设工程规划通知书、宗地图、土地使用权证、授权委托书、缴费收据、住宅楼结构安全鉴定，欲证明县房管局颁证程序合法、具备事实依据； 2．《淮北市人民政府专题会议纪要》第54号、第38号，欲证明县房管局有权为涉案房地产颁证； 3．濉编〔2015〕60号文件、通告，欲证明自2016年10月26日起，房地产登记的职责转移至县不动产登记中心行使。 4．《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十三条，《城市房屋权属登记管理办法》第三条、第九条、第十条、第十六条，《房屋登记办法》第四条、第七条、第十二条，欲证明县房管局办理房地产登记的法律依据。 第三人张学芳、吕淑芳在庭审中述称：案涉房地产由张学芳开发销售，产权登记在其与吕淑芳名下合法；蔡安良、周雪梅与张学芳就涉案房屋的争议属于民事法律关系，应通过民事诉讼解决。 张学芳、吕淑芳针对其陈述，未向本院提供证据。 第三人徽商银行淮北支行在庭审中述称：徽商银行淮北支行依据房屋登记部门公示的登记信息办理的抵押登记，属于法律应予保护的善意第三人，抵押权应依法予以保护；蔡安良、周雪梅应通过民事诉讼确认其对案涉房地产享有所有权以维护其合法权益。 徽商银行淮北支行未向本院提供证据。 经庭审举证、质证，对蔡安良、周雪梅提供证据，县房管局认为证据1、2，不具有合法性、真实性，张学芳在未取得土地使用权等证件时无权以外出售房屋；证据3，与其颁证行为不具有关联性；对证据5本身无异议，认为文件对于房屋登记事宜未作出明确规定，之后市政府先后两次会议纪要明确由县房管局继续行使产权登记职责，故不能达到其证明目的；对证据4、6均无异议。县不动产登记中心质证意见同县房管局。张学芳、吕淑芳对证据的真实性均无异议，认可收到购房款，其余证据质证意见同县房管局。徽商银行淮北支行认为在未经民事诉讼程序确认蔡安良、周雪梅对案涉房屋享有合法权益时，其二人与案涉房屋登记行为不具有利害关系；对证据6提出需查明蔡安良、周雪梅获取该份证据的时间。 对县房管局、县不动产登记所举证据，蔡安良、周雪梅认为县房管局颁证行为超越职权，且颁证主要证据不足，缺少建设工程用地、规划、施工许可证，以及楼房竣工验收、测绘报告等；38号政府会议纪要的作出时间晚于案涉房屋登记时间，不能作为县房管局行政行为合法的依据；编办文件反映县房管局的职责转移在案涉行政行为之后；相关房屋登记法律规定恰证明县房管局超越职权颁证。张学芳、吕淑芳、徽商银行淮北支行均无异议。 本院认证如下：对蔡安良、周雪梅提供的证据1-3，张学芳作为《商品房买卖合同》的当事人以及交付房屋的相对人，认可上述证据的真实性，经审查，具备合法性及与本案的关联性，故予以采信；对证据4，系被诉行政行为；对证据5、6,具备真实性、合法性及与本案的关联性，予以采信。对县房管局、县不动产登记中心提供的证据2，因第38号会议纪要作出时间为2012年5月28日，系发生在被诉行政行为之后，依法不能作为认定被诉行政行为合法性的依据。县房管局未举证说明第54号会议纪要中确定的“余庄住宅楼”等16个违法建设项目与本案房屋建设项目之间的关联性，第38号会议纪要明确“余庄住宅楼”等10个已建成项目的后期发证工作由濉溪县人民政府负责，该会议纪要亦证明“余庄住宅楼”等项目在2012年5月期间尚未办理房屋登记。本案房屋系于2011年10月17日已进行房屋登记，故该54号会议纪要与本案的关联性无法认定；其余证据具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。 经审理查明，蔡安良、周雪梅系夫妻关系。2006年12月2日，其二人(买受人)与张学芳（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于淮北市庆相桥南xxx房屋，房款92763元，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。合同签订后，蔡安良缴清购房款，张学芳亦于2007年6月将濉溪县庆相桥南xxx室交付蔡安良、周雪梅居住使用至今。2011年10月17日，县房管局将案涉房屋产权办理在张学芳、吕淑芳名下（编号：房地权证濉房字第××号）。蔡安良、周雪梅认为其是该房屋的实际所有权人，县房管局向张学芳、吕淑芳颁证的行为侵犯了其合法权益，遂诉至本院。 庆相桥南侧余庄原隶属于庆相桥社区居委会，后根据《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘〔2004〕77号文件规定，余庄于2004年8月20日划入相山区三堤口街道办事处管辖。 再查，张学芳、吕淑芳用涉案房产向徽商银行淮北支行抵押借款，并办理抵押登记。 又查，2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由县不动产登记中心窗口统一受理全县范围内的不动产登记业务。 本院认为：关于蔡安良、周雪梅与被诉行政行为有无利害关系的问题。蔡安良、周雪梅作为购房人及实际使用人对涉案房屋权属登记具有法律意义上的利害关系，为本案适格原告。故对县房管局、县不动产登记中心的该项辩解，本院不予采信。 关于蔡安良、周雪梅是否超过起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年的……人民法院不予受理。”县房管局、县不动产登记中心虽然辩蔡安良、周雪梅超过起诉期限的，但其未提供证据予以证明，故本院对该辩解不予采信。 关于县房管局颁证是否存在超越职权的问题。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本案中，案涉房屋的所在地已于2004年8月由濉溪县人民政府划归淮北市相山区人民政府管辖，对涉案房屋的登记和颁证工作依法应属淮北市人民政府房地产主管部门负责。淮北市人民政府于2012年5月28日作出的第38号会议纪要，不能作为县房管局于2011年10月17日颁发涉案房屋权属证书的依据。县房管局对座落于淮北市相山区辖区内的房屋办理房屋登记，显然超越了其职权范围。 张学芳、吕淑芳就坐落于庆相桥南侧xxx室房屋向县房管局申请房屋产权登记。县房管局未举证之前对该房屋办理过房屋登记或颁发过房屋权属证书，故此次房屋登记类型应为房屋所有权初始登记。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋登记所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要的材料。本案中，根据县房管局举证的涉案房屋的房地产权档案材料，张学芳、吕淑芳在向县房管局申请房屋登记时，未提交建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等用于证明涉案房屋属合法建设的材料。此外，该档案中亦无该栋楼房竣工验收材料，无整栋楼的房屋测绘报告等材料。张学芳、吕淑芳提供的房屋登记申请材料显然不符合上述规定的要求。综上，县房管局作出的被诉行政行为存在超越职权、主要证据不足的违法情形，依法应予撤销。因涉案房产已抵押登记至徽商银行淮北支行名下，在评价案涉行政行为的效力时，需查明徽商银行淮北支行的抵押行为是否构成善意取得。涉案房地产系蔡安良、周雪梅从张学芳处购买，蔡安良、周雪梅早于房屋建成后2007年入住，实际占有使用涉案房屋至今，张学芳作为合同相对方仅履行交付房屋的合同义务，在符合办理产权登记的情形时，却将已交付蔡安良、周雪梅使用多年的房地产办理其与妻子吕淑芳名下，并为他人债务设定抵押，蔡安良、周雪梅未能办理房地所有权登记并非其过错所致。徽商银行淮北支行虽就涉案房地产办理了抵押登记，享有对抵押物的优先受偿权，但因其抵押权设立于蔡安良、周雪梅对抵押物实际占有使用期间，徽商银行淮北支行作为专业的金融机构，在接受房地产开发商这一特定主体房屋作为抵押时，应负有更加谨慎地审查义务。本案中因其疏于审查，接纳已出售购房人房屋作为抵押物，主观上存在一定过错，不属于法律意义上应予保护的善意第三人。 另，自2016年10月26日起，县不动产登记中心负责承担全县范围内的不动产统一登记工作，被诉行政行为虽由县房管局作出，但根据现有职能划分，应由县不动产登记中心履行撤销房屋登记的职责。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（四）项之规定，判决如下： 撤销被告濉溪县不动产登记中心于2011年10月17日颁发给第三人张学芳、吕淑芳濉房字第××号《房地产权证》的行政行为（该房屋登记行为由被告濉溪县房地产管理局作出）。 案件受理费50元，由被告濉溪县房地产管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  王 鸿 审 判 员  徐继东 人民陪审员  陈桂荣 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  刘国庆 附本判决适用的相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （四）超越职权的；