广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初30172号原告：东莞市华正物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市企石镇东平村企桥路，统一社会信用代码：91441900771884764P。法定代表人：姚志良。委托诉讼代理人：望开华，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靖扬，广东展创律师事务所实习律师。被告：东莞市致远塑胶制品有限公司，住所地：广东省东莞市企石镇东平村企桥路，统一社会信用代码：914419005608747263。法定代表人：崔天刚。委托诉讼代理人：赵小兔，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海婷，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞市华正物业投资有限公司（以下简称“华正物业公司”）诉被告东莞市致远塑胶制品有限公司(以下简称“致远塑胶公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，并分别于2018年11月28日、12月18日公开开庭进行了审理。原告华正物业公司的委托诉讼代理人望开华、被告致远塑胶公司的法定代表人崔天刚、委托诉讼代理人赵小兔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华正物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退租赁房屋给原告；3、诉讼费由被告承担；4、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金194679元（合计逾期天数为669天）。事实与理由：2015年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市××镇东平管理区面积为5488平方米的厂房及2129平方米出租给被告使用，租期五年，月租金为54819元，并对租金及保证金支付、厂房转租及归还等条款进行了明确约定。后原告按约交付租赁厂房给被告，但被告存在多次延期交付租金的违约行为。依据合同第六条第五款规定延期交付租金及其他费用超过十五天，视同被告自动退租。另，根据合同第七条第五款约定，被告逾期支付租金需承担每日千分之五的滞纳金，故应当按约定支付滞纳金。被告致远塑胶公司答辩称，原告要求解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据，理由为：一、双方《房屋租赁合同》第七条第五点约定超过15天支付租金视为自动退租并非约定的合同解除权，仅是被告以实际行动是否行使退租权的约定。被告虽然在2017、2018年有两次超过15天支付租金，但之后仍继续使用厂房并在次月均能准时支付租金，以实际行动表明其继续履行合同的意愿，且原告没有提出过任何异议。二、根据合同法规定，合同解除权的行使前提是要履行催告的义务，原告从未就租金问题向被告催告过，合同解除权的行使前提还有发送书面通知给被告，仅两次的被告有超过15天支付租金后原告没有发出过解除合同的书面通知，相反是继续接收被告支付的租金，表明原告也是以实际行动再继续履行合同。三、被告仅仅是只有两次有逾期超过15天支付租金的行为，只超过了几天的时间，即便是违约行为，也是轻微的违约行为，且被告每次有超过几天前都会给原告打电话，征求原告意见，原告均口头表示迟延几天没有问题。所以不存在解除合同的条件。四、被告在逾期支付租金时原告并没有表示任何异议，且继续收取被告租金的行为在客观上以使被告产生其不再行使解除权并接受继续履行的信赖。根据诚信原则，这种信赖值得保护，且在原告起诉前的很长一段时间被告均严格按合同约定履行了支付租金的义务，原告现提出解除合同仅是因为市场行情的变化，导致原告对租金的预期发生了变化。实际上原告才是不诚实，企图毁约。如果在此种情况下判令解除合同，则不利于社会各方信守承诺，遵守合同，维护市场稳定的预期。五、就其《房屋租赁合同》的根本目的，原告将房屋出租给被告的目的在于收取相应的房租，被告仅超过合同约定的几天时间支付租金，而非拒不支付，原告收取足额租金后不存在其合同目的不能实现的情形，更没有对原告造成实际损失。六、关于滞纳金。第一，双方租赁长达8、9年，在8、9年过程中双方一直口头协商重新达成付款期限的约定，即次月交付当月租金，被告一直以来按次月交付当月租金的交易习惯，履行支付租金的义务，原告也一直没有任何异议，直到第一次庭审时其计算滞纳金也是按次月支付当月租金来计算违约期间，因此可以推定双方是以实际行动形成了次月支付当月租金的交易习惯，应视为对原租赁合同支付期限的变更。第二，合同约定千分之五每日的滞纳金，属于超高，在没有证据证明因迟延支付租金导致原告有更多经济损失的前提下应当按照中国人民银行同期贷款利率的标准150%进行调整。第三，在没有看到原告提交的建筑规划许可证及消防验收合格证情况下，案涉合同效力待定，如果在庭审辩论结束前原告仍不能提交的，应视为合同无效。经审理查明，2015年4月1日，原告华正物业公司作为出租方（甲方），被告致远塑胶公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方的厂房座落在东莞市××镇××村××桥路，租赁厂房建筑面积为5488平方米；宿舍面积为2129平方米；空地面积为3000平方米。二、厂房租赁自2015年4月1日起，至2020年4月1日止。三、该厂房和宿舍每月每平方米建筑面积租金为7元，月租金为53319元，空地每月每平方米租金为0.5元，月租金为1500元，合计每月租金为54819元；签订合同之日乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金计109638元，并预先支付一个月租金54819元给甲方，乙方应在每月五日前向甲方付清当月租金。四、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不超过十五日，甲方有权按日加收千分之五的滞纳金，超过十五日视为乙方自动退租，甲方并有权终止租赁协议并不退还保证金。合同另约定了房屋附属设施及维修责任、厂房转租和归还等其他条款。合同签订后，原告依照约定将案涉租赁物交付给被告使用，被告截至第二次庭审之日未有拖欠原告租金不付的情况。但根据原告及被告提交的银行流水显示，自2016年8月至2018年6月，被告存在多次未按照合同约定期限支付租金的情况，其中，2017年3月27日支付了当月租金，2017年4月28日支付了当月租金，2017年6月5日支付了上月租金，2017年7月25日支付了上月租金，2017年8月22日支付了上月租金，以此类推，直至2018年5月，当月租金基本上都是次月支付。2018年6月26日，原告委托广东展创律师事务所向被告发出律师函，称案涉租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力，致远塑胶公司拖欠租金超过十五天，已构成严重违约，华正物业公司有权依据租赁合同第七条第五款的约定可解除合同、收回租赁物，现特通过本律师函通知致远塑胶公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，请致远塑胶公司于2018年6月30日前将租赁物归还给华正物业公司。被告致远塑胶公司于当天收到该律师函，收到律师函后被告于次日支付了2018年6月份的租金。另查，案外人姚雪萍分别于2019年1月2日、1月17日到庭接受询问称其在华正物业公司负责收取案涉厂房的租金等事宜，一般通过打电话、到厂房找、微信通知这三种方式通知被告交纳租金，被告有时推迟十几天，有时推迟三四十天才交纳租金，其并未与被告达成新的交租协议，一直是按原合同履行。其提供与崔天刚（微信号：×××）的微信聊天截图主张有进行催收，聊天截图显示：2017年12月12日，姚雪萍发消息给崔天刚称“崔总你好，11月的租金几时能到账？”崔天刚回复“后天，现在外地，上月发票没给哦”。2018年4月8日，姚雪萍发消息给崔天刚称“崔总你好，3月的租金明天能到账么？”。原告华正物业公司对姚雪萍提供的微信聊天截图三性予以确认，对两份询问笔录的三性予以确认。被告致远塑胶公司对微信聊天截图、询问笔录的真实性予以确认，主张从聊天截图上可以看出姚雪萍均是在次月催收上个月租金，可以反映被告所陈述的一直以来是次月支付上一个月的租金，双方就此形成了新的口头协议及交易习惯。再查，案涉租赁物的权属人为原告，均办理了《建设工程规划许可证》及办理了相应的房产证，其中，案涉厂房对应的房产证字号为粤房地权证莞字第**，宿舍对应的房产证字号为粤房房地权证莞字第**。/div>庭审中，原告称被告存在长期逾期支付租金的违约事实，自2018年6月份收到律师函后均是当月支付当月租金，所有双方不存在口头改变支付租金期限的事实。被告则称在2011年被告跟姚雪萍打过电话，由于被告资金每次需从香港账户打入，不能在当月支付租金，要求在次月支付上月的租金，姚雪萍口头答应了，并且在长达八年多的过程中一直是按照这个方式支付，被告直到2018年6月才通过律师函的形式提出意见，根据被告了解，提出解除合同的原因是由于房租的市场价有升，要求被告增加租金，被告不同意才导致。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、银行流水明细、律师函、租金收据、银行交易明细清单、房产证复印件，被告提供的2016年至2018年11月的银行流水及本院的庭审笔录、询问笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，案涉租赁物亦取得建设规划许可证，故本案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使权利及履行义务。原告提供银行流水明细等主张被告迟延支付租金，要求根据《房屋租赁合同》第七条第五项的规定解除合同。被告则主张其迟延交纳租金在2011年便得到姚雪萍口头同意，且被告在逾期支付租金时原告并没有表示任何异议，故认为原告解除合同的条件不成立。本院认为，根据原、被告双方提供的银行流水显示，被告在2018年6月以前一直存在拖延支付租金的情况，且多数月份延迟时间均超过15天，根据《房屋租赁合同》第七条第五项“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用……超过十五日视为乙方自动退租，甲方并有权终止租赁协议并不退还保证金”的规定，原告有权按照约定行使解除权。被告主张其迟延支付租金在2011年得到姚雪萍的同意，但本案《房屋租赁合同》是在2015年签订的，被告并未提供证据证明其有向原告提出迟延支付租金及迟延支付租金得到原告的同意，则应当以合同约定为准，且案外人姚雪萍亦在接受本院询问时称其并未与被告达成新的交租协议，一直是按原合同履行并提供了微信聊天记录为证。结合原、被告举证情况及案外人姚雪萍提交的微信聊天记录，对于被告的该主张，本院不予采纳。被告逾期交纳租金的行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》的约定，原告诉请解除案涉《房屋租赁合同》及要求被告腾退案涉租赁物给原告，有事实和合同依据，本院予以支持。至于违约金。被告逾期交纳租金的行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权向被告主张逾期交租产生的违约金。被告认为滞纳金约定过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率的标准150%进行调整。本院认为，原告并未提供证据证明其因被告逾期交租造成的损失，根据原告的举证及主张，在考虑双方合同履行情况及被告违约程度等综合因素的情况下，本院调整本案违约金计算为：以54819元为本金，按照月利率2%的标准计算669天，合计为24449.27元。对于原告超出上述标准的违约金的请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市华正物业投资有限公司与被告东莞市致远塑胶制品有限公司于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告东莞市致远塑胶制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内搬离位于东莞市企石镇东平村企桥路的粤房地房地权证莞字第**、地权房地权证莞字第**厂舍；三、被告东莞市致远塑胶制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市华正物业投资有限公司支付违约金24449.27元（以54819元为本金，月利率2%的标准计算669天）；四、驳回原告东莞市华正物业投资有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8656.41元（原告已预交），由原告东莞市华正物业投资有限公司负担6856.41元，被告东莞市致远塑胶制品有限公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  庾少锋二〇一九年二〇一九年二月十四日书记员  王慧君肖燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。