江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终415号上诉人（原审原告、反诉被告）：龚良辉，男，汉族，1985年5月14日生。委托诉讼代理人：黄小庆，江西文冠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘翠，女，汉族，1996年7月6日生。委托诉讼代理人：周晨明，江西秉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁伟，男，汉族1984年12月17日生。委托诉讼代理人：周晨明，江西秉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市鸿基房产置换有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道城北九曲城****门面，统一社会信用代码91360802563829090W。法定代表人：张波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩杰星，吉安市新安法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：胡斌（系公司职工），男，汉族，1986年12月16日生。上诉人龚良辉、上诉人刘翠因与被上诉人丁伟、吉安市鸿基房产置换有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初3820号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龚良辉上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判刘翠赔偿龚良辉违约金的金额在原审基础上增加75400元；2.二审诉讼费用由刘翠承担。事实与理由：1.一审法院已认定刘翠和丁伟系违约方，龚良辉无违约行为，本案违约金数额的争议则是违约金的有关法律法规适用问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《房地产居间买卖合同》第十三条明确约定，违约方按总房价款的20%支付违约金，故刘翠和丁伟至少应当按20%的总房价款支付违约金即155400元。2.刘翠和丁伟在一审期间并未提出违约金约定是否过高问题，相反其提起的反诉请求要求龚良辉承担违约金的标准也是总房价款的20%，足以说明刘翠和丁伟认可违约方应承担总房款20%的违约责任，只是其认为违约方是龚良辉。3.自2017年10月至2018年10月，房价上涨近2000元/平方米是众所周知的，且龚良辉一审期间也提供证据证明自己在同地段认购的房屋单价上涨2000余元，远远高于总房款的20%，龚良辉购买房屋是刚需，因刘翠和丁伟的违约导致其错过购房时机，造成的实际损失也高于总房款的20%是显而易见的。综上，双方有关于违约金的明确约定，且龚良辉的实际损失也高于20%的房屋总价，故一审法院以龚良辉未提供证据证明其实际损失为由而酌定违约金80000元有误，请依法改判。针对龚良辉的上诉，被上诉人刘翠和丁伟答辩称：刘翠和丁伟不存在违约行为，不应当承担赔偿责任。1.根据《房地产居间买卖合同》备注条款第6条之特殊约定，刘翠和丁伟将不动产权证办理好后3日内龚良辉应当将尾款付清，刘翠无需将房产证赎出；2.从庭审笔录可知，龚良辉未能按约定支付尾款，刘翠和丁伟无法联系龚良辉，鸿基公司的职员宋某作为龚良辉的客户经理，刘翠和丁伟有理由相信其能将意思传达给龚良辉，甚至有理由相信宋某能在一定程度上代表龚良辉，故刘翠和丁伟通知鸿基公司解除合同，因为鸿基公司的原因，解除合同的通知未能传达龚良辉，该过错责任应当由鸿基公司承担；3.退一步讲，即使刘翠和丁伟要承担责任，一审法院酌定的80000元的损失也符合公平原则，但同时应当按照过错责任来分担责任。首先，刘翠和丁伟未提出核减损失的原因系其认为自身不存在违约行为无需承担赔偿责任，故而无需提出核减的请求。其次，一审法院酌定80000元的损失系根据综合认定的事实自由裁量的，并不违反强制性法律规定，龚良辉作为买方，其更应积极主动促成房产交易，但从庭审记录可知，其既未联系鸿基公司督促此事，也未联系刘翠和丁伟（因买卖双方互相无联系方式，无法联系彼此），存在重大过错，龚良辉未能提供充分证据证明其存在实际损失的金额，仅凭一份房屋预购合同不能证明其购买房屋的真实性。针对龚良辉的上诉，被上诉人鸿基公司答辩称：1.龚良辉没有产生实际损失，亦没有提供合法有效的证据证明损失，一审法院不应当认定其所提出的损失；2.即使一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定酌定赔偿，也应当按照中国人民银行同期贷款利率进行赔偿；3.龚良辉作为完全民事行为能力人，有义务跟踪了解房屋买卖进展情况，催促刘翠将产权证赎出，实现房地产居间买卖的目的，其消极行为是造成涉案房屋一房二卖的原因，应当承担一定民事责任，一审法院酌定赔偿是错误的。上诉人刘翠上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项；2.依法撤销原审判决第六项，支持刘翠的一审反诉请求。事实与理由：1.根据合同备注条款第6条的约定，刘翠将房产证办理好后3日内龚良辉就应当将尾款付清，无需将房产证赎出，该条约定与合同第4条的约定存在矛盾、冲突的情况下，应当适用该特别约定，而非合同第4条的约定；2.从刘翠与鸿基公司的职员胡斌的初期微信交流以及与宋某的通话录音内容来看，二人并未提出要求刘翠将产证赎出，胡斌只是告诉刘翠其已经告知买方产权证已办好，买方在外地出差，需要回来后联系，而宋某则直截了当在电话里自认是其过错导致本次交易的失败；3.一审法院认定刘翠只通知鸿基公司不能免除其通知买方解除合同义务的逻辑错误。刘翠是在无法联系龚良辉的情况下，才通知鸿基公司解除合同，无法联系龚良辉的原因系鸿基公司不让买卖双方互留联系方式，在此情况下，若仍强制要求刘翠必须将解除通知发送至龚良辉，这对作为普通民众的刘翠要求明显过于严格，且该要求在当时显然为履行不能且不符合基本常理；4.导致本案结果的最根本原因系鸿基公司未将有效信息及时传达给龚良辉，该过错责任由刘翠来承担显然有违公平原则，证人宋某在与刘翠的通话中自认是其自身的过错导致本案的结果，正因为鸿基公司未将刘翠已办理好产权证的信息告知龚良辉，也未将后续办证问题进行有效衔接，才导致该交易无法完成，即使认为双方对是否应当在赎出房屋之后支付尾款存在争议，那么从买卖双方的合意来看，若鸿基公司能够及时将卖方办好证件的信息传达买方，双方完全可以就该问题进一步的磋商解决，而不会导致该交易失败，龚良辉在本案中支付了30多万元的首付款后，在长达将近一年的时间里，既未联系中介，又未联系卖方，其自身也存在相应过错；5.退一步讲，即使认定龚良辉不存在违约，但因鸿基公司的过错导致本次交易的失败，鸿基公司应当为双方的损失承担相应的违约责任，故刘翠要求鸿基公司返还居间费用以及承担相应的违约责任的诉请也应当得到支持。针对刘翠的上诉，被上诉人龚良辉答辩称：龚良辉不存在任何过错，其作为买方已支付30多万元的房款，在多次催促后，却得知房屋已被二卖，卖方刘翠明显违约，在合同未解除的情况下，刘翠一房二卖，其违约行为应根据合同法及双方签订的居间买卖合同的约定向龚良辉支付违约金，其反诉请求毫无事实和法律依据。刘翠作为卖方，其房屋二卖后实现了所有的价值，其无任何实际损失。鸿基公司在本案中，未能合理履行职务，应对刘翠的违约金支付承担连带责任。针对刘翠的上诉，被上诉人鸿基公司答辩称：一、刘翠存在严重违约，鸿基公司不存在违约行为。1.房地产居间买卖合同第4条、备注条款第六条应当综合整体内容及合同目的充分理解，上述两个条款不是矛盾关系，而是相辅相成的关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定条款真实意思。从合同目的理解，涉案合同的目的为了使涉案房屋合法交易并过户，如果刘翠不将涉案房屋相关证件原件赎出并交给鸿基公司，鸿基公司则无法使用相关证件协助过户。涉案合同备注条款第6条约定买方承诺卖方办好不动产权证3日内付清余款，结合合同第4条关于刘翠将相关证件原件交于鸿基公司的约定，该两条条款都是为了进行涉案房屋的交易而约定的，保证能顺利过户的前提就是要将抵押的涉案房屋相关证件取出，上述两条款是一致的，不存在冲突。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第七条对交易习惯的认定进行了规定。从交易习惯理解，买方先付定金，卖方将房屋不动产权证办理赎出，买方看到原件后才会支付尾款，刘翠要求龚良辉付清全款再去赎楼，不符合交易习惯，且涉案合同中也未约定买方必须付清全款才能赎楼。如果按照刘翠的要求，涉案房屋交易不存在合同中规定复杂的定金尾款等约定，从交易习惯中可以看出上述两个条款是一致的。从诚实信用原则理解，诚实信用是双方应该遵守的基本原则之一，该原则是建立在公平对等的基础上，房屋买卖涉及金额比较大，刘翠履行赎出房屋相关原件，该行为是龚良辉支付首期款的对等的保障，是双方权利义务对等的体现。刘翠要求龚良辉付清全款是建立在买卖双方权利义务不对等的基础上，基于诚实信用原则可以看出上述两个条款是相辅相成的。根据涉案合同第十六条的约定，本合同不是格式合同，合同内容是双方协商一致达成的，且已合法有效，由此可以明确得出，涉案合同第4条和备注条款第6条约定的内容不存在格式条款和手写条款之争。根据涉案合同第3.3条第一项、第二项的约定，分批次付款就是对买卖双方权利义务对等的保障，根据涉案合同第6条的约定，甲方必须保证对上述物业拥有完整物业权，能完整支配处理，刘翠没有赎楼之前是不能过户的，根据上述条款与第6条第一句的约定，再结合涉案合同备注条款第6条可得刘翠没有赎出相关证件给鸿基公司之前，龚良辉不能先付购房余款给刘翠。2.涉案合同的目的是为了能顺利将涉案房屋过户，过户的基本条件之一就是刘翠对房屋拥有完整使用权，根据涉案合同第6条的约定，刘翠作为卖方如果不赎出涉案房屋相关证件原件，不能完全支配涉案房屋，就不能实现涉案合同的目的。根据涉案合同第4条的约定，刘翠作为卖方必须赎出涉案房屋相关证件的原件并交给丙方。因此刘翠提供的微信聊天记录包括之前的通话记录，均不能作为刘翠不用赎出涉案房屋相关证件交给鸿基公司的依据。因为无论鸿基公司是否要求刘翠将产证赎出，刘翠都必须按照合同履行，鸿基公司的员工胡斌曾多次与刘翠沟通要求其赎出证件，便于过户。刘翠提供的通话记录是陷阱，录音不存在证明力，宋某的自认对刘翠违约没有决定性因素，刘翠违约在先，宋某自认在后，并且二者没有关联。3.刘翠从签订合同当时就存有龚良辉的联系方式，在一审时龚良辉及证人宋某都证明了该事实，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院认定涉案合同并未解除也是合法合理的。二、导致刘翠一房二卖的根本原因系其将涉案首付款挪作他用，导致其无法将涉案房屋相关证件的原件赎出，无法将房屋原件交给鸿基公司，其严重违反合同约定。三、鸿基公司不存在任何违约行为，不应该承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，鸿基公司已经完成居间义务，且多次协助买卖双方办理定金交付，房屋钥匙的交接，给付首付款和物业手续交接等。鸿基公司作为中介方为了完成此次交易，早日收到佣金，也多此催促刘翠早日赎楼以便尽早办理过户交易，鸿基公司一直在积极履行该义务。龚良辉也应承担一定责任。鸿基公司作为中介方在履行完办理物业手续后，只能等待刘翠早日将涉案房屋证件原件赎出，刘翠因自身原因未将证件赎出，未能赎出的原因才是造成本案龚良辉未能购买到涉案房屋的直接原因和根本原因，故鸿基公司不存在任何违约，不应承担连带责任。针对刘翠的上诉，原审被告丁伟答辩称：同意刘翠的上诉意见。上诉人龚良辉向一审法院起诉请求：1.判令解除龚良辉与刘翠签订的《房地产居间买卖合同》；2.判令刘翠、丁伟返还龚良辉购房定金和首付款共计350000元，并赔偿因其违约造成龚良辉的损失350000元；3.判令鸿基公司对定金和首付款承担连带责任；4.案件诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。上诉人刘翠向一审法院反诉请求：1.判令龚良辉支付刘翠违约金人民币155400元；2.判令鸿基公司返还居间费8000元，并对以上155400元承担连带责任；3.案件诉讼费由龚良辉承担。一审法院认定的事实：2017年10月16日，龚良辉（买方、乙方）、刘翠（卖方、甲方）、鸿基公司（原吉安市江南房地产经纪有限公司、居间方、丙方）签订《房地产居间买卖合同》，合同约定，买卖双方通过丙方出售及购买位于吉安市**大道**地块*幢**室，建筑面积为146.11平方米，证件号为吉房预售证（****）第***号，房屋性质为住宅。该物业转让成交价为人民币777000元，以上转让成交价不含税费。买方在签署合同时向卖方交购房定金50000元，卖方签署合同时签收定金收据给买方，定金抵作买方购房首期款。卖方须在签署合同当日内提交购房发票、商品房买卖合同等相关资料的原件至丙方处作为转让过户之用。甲乙双方均确认2017年10月18日前乙方支付甲方首期房价款300000元（不含定金），乙方支付甲方第二期房款计427000元。如甲方所售该物业处于按揭抵押状态中，则甲方必须赎出房地产证及他项权证，赎楼所需的一切费用由甲方支付。赎出房地产证及他项权证后两日内须将房产证原件及他项权证原件交予丙方办理产权过户等相关手续。甲方须保证对上述物业拥有完整所有权，能完全支配及处理。甲乙双方自行约定，买卖双方所需付税费：1、增值税；2、个人/企业所得税；3、契税；4、印花税；5、土地增值税；6、抵押登记费；7、房地产交易服务费；8、工本费；9、评估费；10、查档费；11、教育附加税；12、包括上述壹拾壹点税费但不限于上述壹拾壹点税费，乙方自愿支付上述1-12项所有税费，甲方不支付任何税费。甲方承诺该房地产内无户口。基于丙方已提供之服务，甲方须向丙方支付8500元，乙方须向丙方支付11655元作为佣金，该笔佣金在签署合同时一次性支付给丙方，甲乙双方任何一方违约造成合同无法履行，甲乙双方同意不影响丙方收取全额佣金的权利。如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过十五日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金或购房预付款。如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过十五日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍赔偿乙方已支付的定金或购房预付款。合同备注（如备注条款与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准），经买卖双方自行约定：1、卖方承诺负责结清交房前所欠的水电、天然气、物业管理等费用；2、卖方所交的水、电、天然气、有线电视、维修基金等费用及票据无偿转交给买方；3、卖方已交的装修保证金及垃圾清理费由买方按票据实际金额支付给卖方；4、卖方承诺在该物业过户前负责该物业贷款还款；5、买方已知晓该物业未办理不动产权证；6、卖方负责办理自己的产权证（费用自理），买方承诺在卖方办理好不动产权证叁日内负责将尾款427000元整一次性支付给卖方，并办理产权过户手续；7、如遇政策变化，以实际政策为准办理。合同签订当日，龚良辉向中介方支付了5万元购房定金，向刘翠支付了30万元首付款。中介方在扣除中介费8000元后将42000元支付给刘翠。刘翠当日向龚良辉出具一张收条，载明：“今收到龚良辉购买吉安市**大道东**地块*幢**室房屋定金及首付款350000元整”。合同签订后一周内，刘翠将房屋钥匙交付给了龚良辉。2018年5月11日，刘翠办理好案涉房屋的不动产权证，并于2018年5月29日以微信图片的方式将不动产权证发送给中介方工作人员胡斌，并告知胡斌买家可以支付尾款并办理房产过户手续。但是，鸿基公司一直以刘翠未向其提交房产证、他项权证原件为由未告知龚良辉支付购房尾款等相关事宜。刘翠认为龚良辉在近3个月的时间内一直未向其支付购房尾款，刘翠于2018年7月份口头告知鸿基公司的工作人员胡斌其不出售该房给龚良辉，但是鸿基公司未将此信息告知龚良辉。2018年7月底左右，刘翠将案涉房屋出售给案外人谢某、曾某，并将谢某、曾某支付的首付款用于清偿该房屋的按揭贷款，并于2018年9月14日办理了案涉房屋的过户手续，该房现产权人为谢某、曾某。一审法院认为：龚良辉、刘翠于2017年10月16日签订的《房产居间买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。因案涉房屋已经出售给了其他人，双方签订的房地产居间买卖合同已履行不能，为此，龚良辉要求解除双方签订的房地产居间买卖合同的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。龚良辉要求刘翠返还其支付的购房定金50000元、购房首付款300000元的诉请，应予以支持。因丁伟并非合同当事人，丁伟不承担返还购房款等义务。关于谁存在违约的问题。根据合同第二十一条备注第六项约定，买方承诺在卖方办理好不动产权证3日内负责将尾款427000元一次性支付给卖方，并办理产权过户手续。该条并未明确约定尾款427000元用于清偿案涉房屋的按揭贷款，亦未明确约定卖方需拿到不动产权证原件后才能办理过户手续，而在庭审中双方对此亦未达成一致意见。因此，可以认定双方对尾款427000元是否用于清偿案涉房屋的按揭贷款未达成一致意见。退一步来讲，即使尾款427000元是用于清偿涉案房屋的按揭贷款，龚良辉在刘翠办理好不动产权证3日内未支付房屋尾款，刘翠依法享有合同解除权，那么刘翠系卖方，在只通知中介方、未通知原告的情况下，并不必然免除其通知原告解除合同的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故合同并未解除。况且合同对427000元尾款是否用于案涉房屋的按揭贷款未明确约定，刘翠并未享有合同解除权，在合同未解除的情况下，刘翠于2018年7月将案涉房屋出售给其他人，并于2018年9月14日办理了案涉房屋的产权过户手续，刘翠存在违约。而在刘翠通知了中介方的情况下，中介方未将剩余尾款支付问题、产权过户问题告知原告，被告吉安市鸿基房产置换有限公司对此存在过错。关于违约金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然双方签订的合同第十四条约定了违约金，但是刘翠辩称其不构成违约，且龚良辉亦未提供证据证明其实际损失数额，为此，法院酌定刘翠应赔偿原告违约金80000元。鸿基公司亦存在过错，对上述违约金的赔偿承担连带清偿责任。因龚良辉不存在违约，刘翠要求龚良辉支付违约金的反诉请求，不予支持。刘翠要求鸿基公司返还居间费用8000元并对损失承担连带责任的反诉请求，系刘翠与鸿基公司之间的纠纷，刘翠可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告龚良辉与被告刘翠、吉安市鸿基房产置换有限公司于2017年10月16日签订的《房产居间买卖合同》；二、被告刘翠于本判决生效后七日内返还原告龚良辉购房定金50000元、购房首付款300000元，共计350000元；三、被告刘翠于本判决生效后七日内赔偿原告龚良辉违约金80000元；四、被告吉安市鸿基房产置换有限公司对上述第三项违约金承担连带清偿责任；五、驳回原告龚良辉其他诉讼请求；六、驳回反诉原告刘翠反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，财产保全费4270元，共计15070元，由被告刘翠负担12482元，原告龚良辉负担2588元；反诉费3568元，由反诉原告刘翠负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：1.导致涉案合同解除的违约方如何确定？2.违约金的金额如何确定？3.鸿基公司应否返还刘翠佣金？关于第一个争议焦点问题。龚良辉、刘翠与鸿基公司签订的《房产居间买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。因刘翠已将涉案房屋出售给其他人并办理了产权过户登记手续，导致涉案《房地产居间买卖合同》履行不能。龚良辉与刘翠对涉案合同解除均不持异议，只是就哪方违约导致涉案合同解除的问题存在争议。龚良辉与刘翠均认为对方违反合同的约定，均主张对方承担违约责任，并由鸿基公司对该违约责任承担连带责任。本院认为，刘翠曾口头告知鸿基公司其已办理好涉案房屋的产权证，要求鸿基公司通知龚良辉按合同备注条款的约定支付购房余款。鸿基公司因认为刘翠未按涉案合同第4条的约定将涉案房屋的产权证原件交予其处，故未通知龚良辉支付购房余款。龚良辉对此不知情，其不存在违约的情形，对涉案合同的解除不应承担违约责任。刘翠在涉案合同未解除、未退还已收的350000元购房款的情形下，即将涉案房屋出售给他人并办理了产权过户手续，导致涉案合同被解除，其存在违约，理应承担相应的违约责任。因此，刘翠关于其不构成违约、无需向龚良辉支付违约金的答辩意见及龚良辉构成违约应向其支付违约金的上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院依法均不予采纳。刘翠与鸿基公司之间就刘翠应否将涉案房屋产权证的原件交付给鸿基公司存在争议。鸿基公司认为刘翠应按涉案合同第4条的约定，须在取出房地产证及他项权证后2日内将原件交予鸿基公司办理产权过户等相关手续，而刘翠未将涉案房屋的产权证交予鸿基公司，鸿基公司无需通知龚良辉支付购房余款；刘翠则认为涉案合同备注条款第6条已约定其负责办理自己的产权证，其无需将涉案房屋产权证的原件交给鸿基公司，且鸿基公司并未要求其将涉案房屋产权证的原件交给鸿基公司。本院认为，虽然刘翠与鸿基公司就刘翠应否将涉案房屋产权证交给鸿基公司存在争议，但鸿基公司作为居间方，在刘翠口头告知其已办好产权证并要求鸿基公司通知龚良辉支付购房余款后，理应将该事实告知龚良辉。鸿基公司未将剩余尾款支付和产权过户问题告知龚良辉，其对此存在过错，应承担相应的责任。因此，鸿基公司关于其没有过错、无需承担责任的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于第二个争议焦点问题。龚良辉上诉认为，刘翠在一审期间未提出违约金过高的问题，反而反诉主张龚良辉支付其购房款20%的违约金，故刘翠应按照合同的约定向其支付购房款20%的违约金。本院认为，虽然涉案合同第十四条约定了违约金的计算标准，刘翠在一审期间亦未提出违约金过高的问题，但是刘翠在一审期间反诉认为其不构成违约而是龚良辉违约，且龚良辉亦未提供确凿的证据证实其实际损失的金额，一审法院酌定刘翠向龚良辉支付违约金80000元，处理并无不当。关于第三个争议焦点问题。本案的本诉原告是龚良辉，刘翠作为反诉原告在本案中只能向龚良辉主张权利，并不能向同为本诉被告的鸿基公司主张权利。如果刘翠认为系鸿基公司的原因导致涉案合同解除，主张鸿基公司返还其支付的佣金，其应另行向鸿基公司主张，本案对此不予审理。因此，刘翠的该上诉请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，龚良辉和刘翠的上诉请求均不成立，依法均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6636元，由上诉人龚良辉负担1685元，上诉人刘翠负担4951元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年二月二十二日书记员  郭 琴