云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终5169号上诉人（原审被告、反诉原告）：阮文波，男，汉族，1969年1月19日生，身份登记住址：云南省昆明市西山区滇池路法苑小区3幢2单元702室。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁鲁，男，汉族，1968年5月11日生，身份证住址：云南省昆明市五华区。原审第三人：李春党，男，汉族，1973年12月29日生，身份证地址：云南省昆明市官渡区。上诉人阮文波因与被上诉人袁鲁及原审第三人李春党合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初10063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经报请批准延长审限，现已审理终结。上诉人阮文波上诉请求：撤销一审判决第一项及第二项中返还70000元转让费。事实和理由：双方签订的《房屋购屋权转让协议书》不应当予以解除。关于退还15万元首付款的义务不应当由我方承担。关于7万元的转让费也不应当支持。被上诉人袁鲁答辩称，请求维持原判。原审第三人李春党未发表意见。袁鲁向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2012年1月20日签订的《房屋购买权转让协议书》；2、由被告退还首付款人民币150000元、转让费人民币70000元，共计220000元；3、由被告支付违约金人民币81000元；4、22500元补偿款归原告所有；5、被告承担本案的诉讼费。阮文波反诉请求：1、继续履行《房屋购买权转让协议书》；2、原告支付被告违约金81000元；3、本案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2010年11月21日，被告与第三人签订《购房权转让协议》，约定：第三人将云南省司法厅系统团购房的认购权转让给被告。被告以第三人的名义交纳了150000元购房首付款。2012年1月20日原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋购买权转让协议书》。约定甲方将上述团购房的认购权转让给乙方。该团购房坐落于，名称为星光大道，建筑面积为45平方米，团购房均价为每平方米6000元（含装修）。房屋购买权转让费70000元，甲方前期支付的房屋首付款人民币150000元整，由乙方一次性支付给甲方。乙方今后交尾款和正式签订购房合同的时间，以及房屋最终价格以开发商通知为准，具体选房、抽房事宜由乙方负责。甲方有义务通知乙方购房相关事项并协助办理。乙方对所购房屋自行承担风险，甲方不负责任何风险和有关经济、法律责任。如违约，违约方应支付房屋价值30%的违约金。之后原告将转让费70000元、首付款150000元共计220000元支付给被告。2017年3月15日，被告向原告出具承诺，表示星光大道项目目前处于停工状态，以后电话畅通，知道消息立即告知原告。2017年9月25日，原告向云南省司法厅职工团购房项目问题处置领导小组办公室提交申请，表示将继续要房改为退购。在此申请之前，被告和第三人曾作出继续认购的申请。另，原告、被告认可，“星光大道”项目由其他房地产开发商接手；第三人表示，已收到退还的150000元购房款，该房产项目需要以市场价格向房地产开发商购买。一审法院认为，原、被告订立《房屋购买权转让协议书》，转让的房屋购买权也就是第三人名下云南省司法厅系统团购房项目的购房资格。该购房资格的转让只涉及原告、被告、第三人个人利益，没有违反法律、法规的强制性规定。《房屋购买权转让协议书》合法有效。原告认为，团购项目取消，合同无法履行应当解除。由被告退还款项，并承担违约责任。被告认为，虽然房地产开发商变动，但团购优惠仍然存在，且被告不承担风险，合同应继续履行，由原告承担违约责任。因此，《房屋购买权转让协议书》是否解除是本案核心争议。云南省司法厅系统团购房项目存续是履行《房屋购买权转让协议书》的基础条件,原告支付价款的目的是以优惠的价格、条件购买房屋。本案涉及的“星光大道”项目已由其他房地产开发商接手，被告所称的购房人享有2万元左右的优惠并无确切证据，且与《房屋购买权转让协议书》记载的购房优惠条件相去甚远。协议约定，“乙方今后交尾款和正式签订购房合同的时间，……。乙方对所购房屋自行承担风险，甲方不负责任何风险和有关经济、法律责任”。以上条款前半部分是原告支付价款、订立合同、被告协助义务等内容，之后是房屋的风险负担约定。本案被告向原告转让的是团购房的购房资格，并非房屋本身。上述约定中，原告承担的是所购房屋的风险；而协议条款前半部分记载的均是购房过程中的事项。从风险约定使用的词语及条款前后意思可以认定，原告自行承担的风险是实际购房过程中发生的风险，不应理解为订约后的全部风险。本案所涉房地产项目由其他房地产开发商接手是原、被告意志之外的客观因素，原告受让的云南省司法厅系统团购房项目已经停止。如果继续履行《房屋购买权转让协议书》，原告无法实现其购房目的，原、被告之间的合同权利义务明显失衡。因此，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，被告继续履行合同的反诉请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当将原告支付的150000元房款、70000元转让费返还原告。第三人收到退还的150000元房款，被告可以另行向第三人主张返还。原告解除合同具有法律和事实依据，不属于明示毁约行为，被告反诉主张的81000元违约金本院不予支持。原告主张被告存在两个违约行为，其一是擅自决定继续认购，其二是不主动告知原告相关信息。被告决定继续认购房屋在协议中并无对应的约定。更重要的是，原告受让的购房资格在第三人名下，即使原告没有继续购买的意思，也不妨碍被告、第三人继续购买。况且被告和第三人申请继续认购时，原、被告的协议仍然具有法律效力。原告没有明确表示放弃认购的情况下，继续申请认购符合履行合同的目的，也没有造成原告的实际损失。原告将被告申请继续认购的行为视为违约没有事实依据，不能成立。被告有义务告知原告相关事项并协助办理。但原告多次电话联系被告并不能证明被告故意隐瞒购房信息，损害原告利益。原告以其多次电话联系被告，被告只有一次主动电话联系原告为由主张被告违约没有事实依据，原告主张的81000元违约金本院不予支持。至于原告主张的22500元补偿款没有证据证明实际存在或必然发生，原告请求该笔款项归其所有缺乏事实依据，本院不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）袁鲁和被告（反诉原告）阮文波2012年1月20日订立的《房屋购买权转让协议书》。二、由被告（反诉原告）阮文波于判决生效后二十日内退还原告（反诉被告）袁鲁购房款150000元、转让费70000元，合计220000元。三、驳回原告（反诉被告）袁鲁的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）阮文波的全部反诉请求。”案件受理费3076元（原告已预交），已减半收取，由原告承担1766.25元，被告承担1766.25元；反诉受理费913元（被告已预交），由被告承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审确认的事实相一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：1、被上诉人是否有权解除诉争合同？2、上诉人是否应当退还收取的购房款以及转让费？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被上诉人与上诉人订立《房屋购买权转让协议书》的目的是以优惠价格购买房屋，其已向上诉人支付了合同对价，即转让费7万元。现因双方当事人之外的因素导致无法以《房屋购买权转让协议书》载明的价格购买房屋，被上诉人的合同目的显然不能实现。另，上诉人的购房资格系向第三人转让所得，现第三人已收到退还的房款15万元，应当视为第三人已经放弃原团购资格，上诉人要求继续履行合同亦无实际履行的可能，故一审法院支持被上诉人解除合同的诉讼请求符合事实与法律规定，本院依法予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人在双方签订的《房屋购买权转让协议书》中明确写明：“已收到袁鲁付购买星光大道团购房购买权的转让费及首付款共贰拾贰万元整。”故依据合同的相对性，上诉人应当将所收取的转让费及首付款共贰拾贰万元整退还给被上诉人。至于上诉人主张首付款退还至第三人处，上诉人可另案向第三人主张。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人阮文波负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 姚 丹审判员 古维贤审判员 徐 斌二〇一九年二月十四日书记员 王雨薇