广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终134号上诉人（一审被告）：卓雯婷，女，1993年10月16日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，系被上诉人卓耀兴之女。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。上诉人（一审被告）：连泳琪，男，1990年9月16日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，系上诉人卓雯婷丈夫。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。上诉人（一审被告）：卓志伟，男，1987年4月18日出生，港澳居民，现住珠海市香洲区，证件号码M30022953，系被上诉人卓耀兴之子。委托诉讼代理人：史一鸣，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范阳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：卓耀兴，男，1962年12月21日出生，汉族，户籍地广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：徐丽华，广东诚迅达律师事务所律师。一审被告卓雯婷、连泳琪、卓志伟因与一审原告卓耀兴确认合同效力纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实1989年11月8日珠海市国土局分别向卓耀兴之父卓章胜、卓耀兴之姊卓瑞颜颁发“珠国土许字（私1989）第257号”、“珠国土许字（私1989）第256号”《国有、集体（私人）建设用地许可证》，分别在拱北××××村划定两幅120平方米用地为卓章胜及卓瑞颜的住宅用地。同年11月14日珠海市规划局也分别向卓章胜、卓瑞颜发出“（89）规宅字252号”、“（89）规宅字253号”《珠海市规划局居民住宅建筑、维修许可证》，分别许可卓章胜、卓瑞颜在拱北××村各建住宅一栋，基地面积均为74.64平方米、建筑面积216.99平方米。1992年上述两地块上建成门牌号码分别是珠海市拱北XX村43号、44号两楼房，其中以卓章胜名义报建的为43号，以卓瑞颜名义报建的为44号。2005年9月19日卓瑞颜与丈夫吴社保出具《确认书》，称44号房屋虽以卓瑞颜名义报建，但实际出资人、兴建人、使用人为卓耀兴、胡有娣夫妇，建成后也一直由卓耀兴夫妇占有、使用、收益；确认书所指房屋实际产权人应为卓耀兴夫妇，该栋房屋出现任何法律纠纷或遇拆迁时，本确认人及子女不承受任何权利义务，在拆迁时也不参与分配，包括但不限于领取拆迁补偿款及回迁房等。2010年9月28日卓耀兴与胡有娣离婚。两人在《离婚协议书》中约定44号房屋二、三层归儿子卓志伟所有，一、四层归女儿卓雯婷所有，43号房屋一、二、三层房屋归卓志伟所有，第四层归卓雯婷所有。2011年12月原珠海市拱北XX村43号、44号两楼房拆除，至2013年3月重建成两栋7层楼房。2014年1月21日卓耀兴与女儿卓雯婷、女婿连泳琪、儿子卓志伟签订《协议书》，叙述了上述事实后，在其中第三条“房屋出资情况及归属分配（分割）”中约定，1.43、44号房屋重建是由卓耀兴与卓雯婷、连泳琪出资金兴建，其中卓雯婷、连泳琪出资金106万元，卓耀兴出资金220万元；2.重建后房屋的归属分配如下：43号七层房屋归卓志伟所有，卓耀兴与卓雯婷、连泳琪一致确认并承诺对上述房屋不主张所有权，房屋今后的使用、收益及日后拆迁补偿均归属卓志伟所有；44号三层至六层归卓雯婷、连泳琪共有，卓耀兴与卓志伟一致确认并承诺对上述房屋不主张所有权，房屋今后的使用、收益及日后拆迁补偿均归属卓雯婷、连泳琪所有，44号第七层归卓志伟所有，卓耀兴与卓雯婷、连泳琪一致确认并承诺对上述房屋不主张所有权，房屋今后的使用、收益及日后拆迁补偿均归属卓志伟所有；44号一、二层由三方与胡有娣另行协商确定权属。第四条“各方权利和义务”第4项约定，上述两栋楼房在重建过程中没有办理合法的报建手续，如有拆迁补偿，由卓雯婷、连泳琪和卓志伟按上所享有的份额享有拆迁补偿款及其他拆迁收益。之后，房屋一直由卓耀兴负责出租。2018年2月卓章胜去世，同年3月房屋的出租合同到期，卓耀兴与儿子、女儿对重新签订合同、租金收入分配等事宜无法达成一致意见，产生争议。二审诉讼中，卓雯婷、连泳琪、卓志伟申请本院调取祖父卓章胜、祖母龚桂彩对上述43号楼房在珠海市公证处备份的遗嘱公证书。经查，2006年10月26日该公证处分别对卓章胜、龚桂彩的遗嘱出具（2006）珠证内民字第7860号、7861号公证书，证明二人分别在公证员面前签署遗嘱。二人遗嘱均将共有的，依据“珠国土许字（私1989）第257号”《国有、集体（私人）建设用地许可证》、“（89）规宅字252号”《珠海市规划局居民住宅建筑、维修许可证》所建的“房屋份额及因该房拆迁补偿的所有财产全部遗留给卓耀兴继承，继承后属卓耀兴个人所有，不作为夫妻共有财产。”另查明，2018年4月10日卓瑞颜及吴社保夫妇在一审法院对卓耀兴、胡有娣提起返还原物纠纷诉讼，主张卓耀兴、胡有娣腾退返还44号房屋。一审法院受理立案（2018）粤0402民初3176号，审理后认为原44号房屋在重建后没有办理相关规划许可或施工许可，而违法建筑的认定和处理，属于行政机关职权范围，遂裁定驳回了卓瑞颜、吴社保的起诉。卓瑞颜、吴社保提起上诉后，经本院二审审理作出（2018）粤04民终2945号民事裁定，驳回卓瑞颜、吴社保的上诉，维持一审裁定。卓耀兴提起本案诉讼，请求判决确认与卓雯婷、连泳琪、卓志伟于2014年1月21日签署的有关共同建房、使用、收益、拆迁补偿的《协议书》无效。一审判决的理由与结果一审法院认为，争议房屋的权属问题。43号房屋土地使用权人为卓耀兴父亲，44号房屋土地使用权人为卓瑞颜，两栋房屋拆旧重建，均由卓耀兴及卓雯婷、连泳琪出资，建成后由卓耀兴出租收益，用于家庭成员收入。卓耀兴与卓雯婷、连泳琪虽然对该两栋房屋实际占有与收益，但并未能通过合法途径取得该房屋的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让与消灭，经依法登记。发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。可见，卓耀兴、卓雯婷、连泳琪、卓志伟并非上述43号、44号房屋的不动产所有权人。另一方面，案涉房屋是拆旧重建，而重建没有合法的报建审批手续，部分建筑涉嫌违法建筑，而违法建筑的认定，须经由相关行政机关的行政程序处理。卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟明知案涉房屋不具备合法手续，也没有进行权属登记，且未经土地使用权人明确表示，擅自拟定“协议书”，对案涉房屋的所有权进行分割处分。卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟主观上达成恶意串通，客观上损害了他人利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，合同无效。”因此，卓耀兴要求确认与卓雯婷、连泳琪、卓志伟于2014年1月21日签署的《协议书》无效，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决确认卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟于2014年1月21日签署的《协议书》无效。案件受理费16440元，由卓雯婷、连泳琪、卓志伟负担。当事人二审的意见一审被告卓雯婷、连泳琪、卓志伟不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判驳回卓耀兴的诉讼请求。据此提出以下事实与理由：一审法院以“卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟明知涉案房屋不具备合法手续，也没有进行权属登记，且未经土地使用权人明确表示，擅自拟定《协议书》”为由，即认为卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟主观上达成恶意串通，客观上损害了他人的利益，从而认定《协议书》无效，属于认定事实错误，适用法律不当，作出的判决明显错误，应予改判。一、涉案房屋不具备合法手续，没有进行权属登记，并不等同于卓耀兴对涉案房屋没有占有、使用、出租、收益等权利，一审法院对此理解错误。1992年，涉案43号、44号房屋建成后，43号房屋由卓耀兴及前妻胡有娣、卓耀兴父母亲卓章胜、龚桂彩及姐姐卓瑞颜一大家人居住，随后卓瑞颜外嫁澳门后即搬离43号房屋，而44号房屋则自建成后即一直由胡有娣管理并对外出租、收益。2005年9月19日卓瑞颜、吴社保夫妇向卓耀兴及胡有娣出具《确认书》，确认44号房屋实际出资人、兴建人、使用人为卓耀兴、胡有娣夫妇，房屋建成后也一直由卓耀兴、胡有娣夫妇占有、使用、收益，其本人并未参与；确认其在房屋拆迁时也不参与分配拆迁，包括但不限于领取拆迁补偿款及回迁房等。2011年12月涉案43号、44号房屋拆除，至2013年3月份重建成两栋7层楼房。房屋自建成之后一直由卓耀兴及胡有娣及卓雯婷、连泳琪、卓志伟等一家人占有、使用并对外出租、收益至今。综上所述，即便44号房屋建设用地许可证登记在卓瑞颜名下，但基于宅基地的复杂性、多样性及当时家庭遗留问题，并不代表卓瑞颜即为44号房屋的不动产权所有人，也不代表卓耀兴及卓雯婷、连泳琪、卓志伟丧失占有、使用及出租、收益的权利。同时，卓章胜及龚桂彩已留下遗嘱将43号房屋的权益全部由卓耀兴一人继承，因此卓耀兴也当然地享有43号房屋的占有、使用及出租、收益的权利。虽然涉案房屋部分建筑涉嫌违法建筑，根据法律的有关规定，即便是违法建筑，如果承租人实际承租或占用了该建筑，违法建筑的权利人向其主张实际占用费的法院应予支持。因此，涉案房屋不具备合法手续及没有进行权属登记，并不影响卓耀兴及卓雯婷、连泳琪、卓志伟对涉案房屋的实际占有、使用及对外出租、收益，更不影响《协议书》的效力。二、一审法院认为“未经土地使用权人明确表示”属于认定事实错误，据此而作出的判决有误，应于纠正。1.对于44号房屋。首先，卓瑞颜夫妇2005年9月19日已向卓耀兴夫妇出具《确认书》,即使44号房屋将来发生拆迁其权益同样是由卓耀兴夫妇享有，那44号房屋2011年12月拆除重建后的权益理所当然地由卓耀兴夫妇享有，根本不存在“未经土地使用权人明确表示”的情形。其次，44号房屋自2011年12月开始建，至2013年3月建成。在兴建的一年多时间里以及建成后对外出租至今5年多时间，卓瑞颜几乎每周或者隔周会回来43号房屋探望父母亲，其说不知情是说不过去的，卓瑞颜对此从未提出异议，因为卓瑞颜深知44号房屋其根本没有占有、使用、收益的权利，因此也不存在“未经土地使用权人明确表示”的情形。2.对于43号房屋。首先，卓雯婷、连泳琪、卓志伟可以肯定，卓章胜及龚桂彩已立下遗嘱将43号房屋的权益全部由卓耀兴一人继承，卓耀兴对43号房屋具有占有、使用、出租、收益的权益，不存在“未经土地使用权人明确表示”之说。其次，涉案房屋重建于2011年12月，而卓章胜于2018年2月28日去世，43号房屋当时正是征得卓章胜及龚桂彩的同意才一并拆除重建，据此也不会存在“未经土地使用权人明确表示”的情形。综上所述，卓耀兴对涉案43号、44号房屋均有占有、使用、出租、收益等权益，不存在“未经土地使用权人明确表示”的情形，且建设用地许可证登记人对涉案房屋拆除重建均是知情且无异议的，一审法院认定事实错误，从而导致本案错误判决的发生，应予改判。三、卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟并无恶意串通的主观故意，客观上更未损害任何第三人的利益，一审法院认定“卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟主观上达成恶意串通，客观上损害了他人利益”没有任何事实依据，据此认定《协议书》无效不能成立。首先，2005年9月19日卓瑞颜夫妇已向卓耀兴夫妇出具《确认书》，因此《协议书》不存在损害卓瑞颜的利益。其次，卓章胜及龚桂彩留下遗嘱,因此《协议书》也不存在损害卓章胜的利益。再次，卓耀兴分别为卓雯婷、连泳琪、卓志伟的父亲、岳父，《协议书》是卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟依据家庭关系签署的，属于家庭的内部约定，不存在损害某一方利益问题，更不存在恶意串通行为。假如房屋重建时卓耀兴没有与卓雯婷、连泳琪、卓志伟签订协议,约定出资比例及出租收益分配比例等，而是卓耀兴单纯地向卓雯婷、连泳琪、卓志伟借款用于重建涉案房屋，则房屋建成后会损害谁的利益呢？答案是否定的，卓耀兴没有损害到任何人的利益，与现状唯一不同的结果是由卓耀兴一人单独享有房屋的占有、出租收益等权益罢了，现只不过是家庭内部以协议的方式约定按比例享有权益，而非由卓耀兴独自享有，不能就此认定存在恶意串通、损害他人利益的行为。最后，一审法院既然称损害了“他人”的利益，那“他人”究竟是何人？本案的当事人只有卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟，也就是说只有签订《协议书》的主体双方，是签订协议的一方起诉签订协议的另一方，并不存在任何第三方，一审法院如何认定签订《协议书》的行为损害了“他人”也就是第三方的利益？综上所述，《协议书》的签订是卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟的真实意思表示，并没有恶意串通之行为，更不存在损害“他人”的利益，一审法院也未有证据支持其观点，因此一审法院据此作出的判决有误，应予改判。四、适用合同法第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，合同无效。”之规定的条件有二，一是存在恶意串通行为，二是实际损害了国家、集体或者第三人的利益，二者缺一不可。本案中卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟的行为均不符合上述条件，一审法院适用法律错误，应予改判。首先，卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟双方并不存在恶意串通的行为，据此已不能适用合同法第五十二条第二项的规定，一审判决适用法律错误。其次，退一万步来说，一审法院认定本案客观上损害了第三人的利益需要举证证明，即需要第三人提起诉讼确认《协议书》无效并提交相关证据予以证实侵害了其利益，否则一审法院认定的客观上损害第三人的利益无从体现。而本案实际并非是第三人起诉，而是签订协议的一方起诉，无法证实损害了第三人的利益，如果适用合同法第五十二条第二项的规定，则本案卓耀兴并非适格主体，对此也应当驳回其诉讼请求。综上所述，一审法院无论是对事实的理解或认定均错误，且适用法律不当，从而作出的判决显属错误，恳请二审法院依据本案事实及法律，支持卓雯婷、连泳琪、卓志伟的上诉请求，以维护卓雯婷、连泳琪、卓志伟的合法权益。一审原告卓耀兴答辩称，1.涉案的珠海XX街43号、44号两栋房屋至今尚未办理房屋产权证，卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟于2014年签署的《协议书》中，在卓耀兴未取得涉案两栋房屋产权的情况下，对该两栋房屋进行处分当属无权处分。2.珠海市国土局1989年11月8日颁发的珠国土许字（私1989）第257号、第256号国有集体（私人）建设用地证表明，涉案房屋珠海XX村43号、44号的土地使用人是卓章胜（卓耀兴父亲）、卓瑞颜（卓耀兴姐姐），该地块不许出租转让抵押买卖或赠送。卓耀兴不是该土地使用权人，卓耀兴对涉案房屋进行处分直接损害了原土地权属人卓章胜的法定继承人（包括卓章胜的妻子、卓耀兴及其三个姐姐两个妹妹）、卓瑞颜的利益，符合合同法第五十二条第二项的规定，应当认定该《协议书》无效。3.涉案房屋珠海XX街43号、44号两栋房屋原旧房各自建设了三层，办理了许可规划居民住宅建筑、维修许可证，基底面积74.64平方米,建筑面积216.99平方米,造价97645.5元，1990年1月11日建筑红线验收。而该旧房被拆掉重建并未办理相关报建手续，此情况在该协议书第4条中得到确认，签订合同的卓耀兴、卓雯婷、连泳琪、卓志伟都认可并明知。故该协议书符合合同法第五十二条第五项的规定，应当认定该《协议书》无效。4.吴社保、卓瑞颜已将本案卓耀兴诉至一审法院，请求判决卓耀兴、胡有娣腾退并返还44号房屋。一审法院已裁定驳回，但吴社保、卓瑞颜已上诉，该案正在二审审理之中。5.卓耀兴1983年入职市政工程公司，后调入拱北水质净化厂，85年转正，原月工资36元，88年增加为57元，93年辞职，根本无能力建房，2013年拆建房屋全部靠借款，向施工方彭亚胜、何培远借款至今未能还清。本案处理不当，也会激化矛盾。6.卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟系父亲与儿女关系，本案系家庭成员之间的纠纷，此前多次协商无果，卓耀兴也确因卓雯婷、连泳琪、卓志伟多次砸门锁、剪水管、砸水表进行破坏，报警到派出所也未进行处理，无奈之下诉至法院，希望依法处理，平息矛盾。综上，一审法院判决确认卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟签署的《协议书》无效完全正确，应当维持；卓雯婷、连泳琪、卓志伟的上诉无理，应当驳回。本院判决的理由与结果本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，宅基地属于农民集体所有。该法第六十二条则规定了农村村民取得宅基地及其占有、使用的基本原则。而依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条的规定，取得宅基地的使用权人，有权依法利用宅基地建造住宅及其附属设施。即无可置疑的是，农村村民个人仅对宅基地享有使用权，宅基地本身并不是农村村民的个人财产，宅基地上依法建造的房屋及其附属设施才是宅基地使用权人或其他经合法程序取得的人的个人财产。1992年在案涉的两幅土地上建成的，无论是以卓章胜名义报建的XX街43号楼房，抑或是以卓瑞颜名义报建的44号楼房，在2011年12月已予拆除，依据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，该两楼房自拆除之事实发生时，任何人对该两楼房享有的涉不动产的权益均已消灭。二审中卓雯婷、连泳琪、卓志伟申请本院调取了卓章胜与妻子龚桂彩公证的遗嘱，但显而易见，卓章胜与龚桂彩遗嘱指定卓耀兴继承的“房产份额及因该房拆迁补偿的所有财产”指向拆除前的43号楼房，而并非重新建造后的7层楼房。在原43号楼房拆除后，即使遗嘱继承的事实发生时，重新建造后的楼房亦非遗嘱指定的可继承遗产。同样，卓瑞颜与丈夫吴社保2005年9月19日出具的确认书指向的也是拆除前的原44号楼房。至于拆除原43、44号楼房后重建新的楼房未获行政机关许可，涉嫌违法，当由行政机关认定和处理。但卓耀兴与女儿卓雯婷、女婿连泳琪、儿子卓志伟在楼房重新建造后签订的《协议书》，是双方对重新建造的两栋7层楼房出资份额事实的确定，及出资后各自权益的约定，并非约定违法新建楼房，或对重建的新楼房进行“处分”，双方对出资事实确定与权益约定而签订《协议书》的行为，也不等同于涉嫌违法的建造楼房行为。在《协议书》签约各方均对两栋楼房未合法报建具有明确认识的情况下，其第三条“房屋出资情况及归属分配（分割）”中，卓耀兴与卓雯婷、连泳琪、卓志伟对两栋楼房楼层权益分配的约定关于“所有权”的用语，当非《中华人民共和国物权法》第九条所指之应当依法进行登记的不动产物权。一审法院认为案涉当事人“擅自拟定《协议书》，对案涉房屋的所有权进行分割处分”，构成恶意串通，损害他人利益，故合同无效的认定不当，本院予以纠正。《协议书》的签订是案涉双方真实意思的表示，内容不损害国家、社会和他人利益，不违反国家法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。综上所述，卓雯婷、连泳琪、卓志伟上诉主张合理有据，应予采纳。一审判决适用法律不当，实体处理错误，应予撤销。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初4609号民事判决。二、驳回卓耀兴的诉讼请求。一审案件受理费16440元、二审案件受理费32880元，均由卓耀兴负担。卓雯婷、连泳琪、卓志伟预交的二审案件受理费32880元，本院予以退回，限卓耀兴在本判决书生效后七日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  牟宏微二〇一九年二月二十五日书记员  陈瑞祥