山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10113号 原告：牛洪雁，男，1975年12月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。 被告：山东志成投资建设股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张子华，董事长。 委托诉讼代理人：王玉丽、展玲，均系山东科创律师事务所律师。 原告牛洪雁诉被告山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案。本院适用简易程序，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告牛洪雁的委托诉讼代理人刘彪，被告志成公司的委托诉讼代理人王玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛洪雁向本院提出诉讼请求：1.判令被告志成公司支付原告牛洪雁逾期办证违约金182293.1元（自2011年11月24日至2018年2月6日）；2.判令本案的全部诉讼费由被告志成公司承担。事实与理由：2005年9月28日，原告牛洪雁与被告志成公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告牛洪雁购买被告志成公司开发的金色港湾小区的房屋一套。合同签订后，原告牛洪雁按照合同的约定支付了购房款402058元。2006年11月，被告志成公司向原告牛洪雁交付房屋。根据合同第十一条的约定，被告志成公司应当在原告牛洪雁接受涉案房屋后一年内使原告牛洪雁取得房屋权属证书，但被告志成公司并未按照该约定履行。2009年3月23日，被告向涉案小区*号楼和*号楼的全体业主出具承诺书，承诺如被告未在2009年6月30日前为原告牛洪雁办理完毕房屋权属证书的，则自2009年7月1日起，按照已付购房款的日万分之二的计算标准向原告牛洪雁支付违约金。截止2009年6月30日，被告志成公司并未按照承诺书为原告牛洪雁办理完毕房屋权属证书，自2009年7月1日起，被告志成公司按照承诺书承诺的违约金计算标准向原告牛洪雁支付违约金至2011年10月。自2011年11月1日起，被告志成公司以资金周转困难为由，未再向原告牛洪雁支付逾期办证违约金。2013年11月24日，原告牛洪雁就被告逾期办理房屋权属证书及逾期支付违约金事宜委托律师向被告发送律师函，被告回函承诺“倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金”。2015年11月22日，原告牛洪雁再次委托律师向被告发送律师函，要求被告志成公司尽快处理房屋权属证书的办理事宜以及拖欠违约金的支付事宜。2018年2月6日，原告牛洪雁取得涉案房屋的房屋权属证书，但被告志成公司至今未支付自2011年11月1日至2018年2月6日的违约金。现原告牛洪雁依据合同约定及相关法律规定，诉至贵院，望依法判如所请。 被告志成公司辩称，1.志成公司已向原告牛洪雁支付的违约金已占总房款的17.56%，如再按原告牛洪雁的请求支付违约金将占总房款的50%以上。志成公司虽因经营不良逾期办证，但如期按合同约定的条件交房，未给业主造成实际损失，不应再继续支付违约金。2.志成公司在经营困难的情况下，努力与政府相关部门协调并采取相应补救措施，并补交城市配套费款项1785万元，于2018年1月份为本案涉案的*号楼及*号楼办理房屋产权大证，原告牛洪雁也于2018年的2月份取得房屋所有权证书。3.与本案案情相似的主张违约金过高的，（2015）济民一终字第537号（原告马腾）等20余案均将违约金调整至总房款的8.5%。4.志成公司已于本案同一类型的（2017）鲁01民终6679号（原告张涛）民事判决书向济南市人民检察院申请检察院抗诉，济南市人民检察院已经于2018年10月23日受理。5.志成公司同意就本案与原告牛洪雁进行协商处理。6.志成公司2013年11月28日出具的承诺书是单方的承诺，其内容是今后暂停支付违约金之前拖欠的违约金于房产证办理后陆续发放。在诉讼时效内原告牛洪雁并未向志成公司主张权益，故其诉讼请求已超过诉讼时效。 经审理，本院认定定事实如下： 2005年9月28日，原告牛洪雁（乙方，买受人）与被告志成公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定牛洪雁购买位于济南市北园大街16号金色港湾小区*室房屋及*号地下室，房屋价款392672元，地下室价款为10864元，总价款为403536元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方可于2006年11月30日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2、乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。 合同签订后，原告牛洪雁向被告志成公司支付购房款402058元，被告志成公司于2006年11月30日出具了购房发票。2006年11月，被告志成公司将涉案房产交付给原告牛洪雁，但并未按照合同约定在交房后一年内为原告牛洪雁办理房产证，原因是被告志成公司存在超规划建设。 2009年3月23日，被告志成公司向金色港湾小区*号楼、*号楼业主出具《承诺书》，载明：“尊敬的金色港湾*楼、6*楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的*楼、8楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二○○九年六月三十日前为*楼、*楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二○○九年三月三十一日前支付给*楼业主，四月三十日前付给*楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二○○九年六月三十日前办理完毕*楼、*楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。” 之后，被告志成公司于2009年10月按照已付购房款日万分之二的标准支付了原告牛洪雁2009年7月至9月的逾期办证违约金，之后按月支付上月的违约金。2011年11月21日，被告志成公司支付了2011年10月的违约金。被告志成公司合计支付原告牛洪雁逾期办证违约金6万余元。2011年11月之后的违约金，被告志成公司未再支付。 2013年11月24日，包括原告牛洪雁在内的金色港湾小区*号楼、*号楼共78位业主委托山东元序律师事务所向被告志成公司发出律师函，要求被告志成公司为业主办理房产证，并要求被告志成公司支付业主拖欠的2011年11月1日至2013年11月24日期间的逾期办证违约金。 2013年11月28日，被告志成公司再次出具《承诺书》，载明：“我公司开发建设的济南市金色港湾*号楼和*号楼商品房，尽管政府相关部门已口头答复并同意办理该小区商品房的相关审批许可手续，但由于种种原因，导致至今尚未取得该商品房的房屋所有权证。另外，截止目前为止，我公司已向购房业主先后发放违约金共计1100多万元。由于公司近期资金运转困难，我公司原承诺给予相关购房业主的逾期办证违约金，不得已于此前暂时停止发放。对此，我公司现承诺如下：1、在目前资金周转困难的情况下，我公司会倾尽全力，集中人力、财力、物力，尽力协调政府相关部门，尽早完善商品房审批许可手续，争取尽早为该小区*号楼和*号楼的购房业主办理房屋所有权证书。2、取得上述房屋所有权证书后，我公司会尽量克服资金不足的困境，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金……”。 由于被告志成公司长期未支付违约金，2015年11月22日，包括原告牛洪雁在内的金色港湾小区3号楼、6号楼69位业主再次委托山东元序律师事务所向被告志成公司发出律师函，载明：“山东志成投资建设股份有限公司：……2013年11月24日，本律师接受3号楼、6号楼部分业主的委托，就贵公司逾期办理房产证及逾期发放违约金致函，贵公司回函承诺，倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。本律师将回函内容告之委托业主，业主均表示，相信贵公司会履行合同义务，尽力为业主办理房屋产权证，决定暂不采取其他法律措施维权，但截止至2015年11月22日，贵公司在近两年的时间里还是未给业主们下房屋产权证，也一直拖欠着业主的逾期办证违约金。综上，希望贵公司在接到本律师函十日内，尽快与本律师联系商讨为业主们办证事宜，并尽快支付拖欠业主们的逾期办证违约金……”。被告志成公司否认收到该律师函，但原告牛洪雁提供的EMS快递单上明确记载文件品名系律师函、授权委托书，且邮件查询回单明确载明邮件于2015年11月23日妥投。 补交罚款后，被告山东志成公司于2017年12月14日方取得北园路16号金色港湾小区*号楼的房产大证。2018年2月6日，原告牛洪雁取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，被告山东志成公司与原告牛洪雁签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、原告牛洪雁关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；二、原告牛洪雁主张的逾期办证违约金计算标准是否过高。关于争议焦点一，被告志成公司已根据2009年3月23日的《承诺书》按月支付原告牛洪雁逾期办证违约金至2011年11月21日，该日支付的是2011年10月的违约金。2011年11月的违约金，被告志成公司应按约定在次月即2011年12月底前支付。被告志成公司未按约定的期限履行，诉讼时效应自2012年1月1日起计算两年。原告牛洪雁等业主在2013年11月24日通过发送律师函的方式向被告志成公司主张权利，导致诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。被告志成公司于2013年11月28日再次做出承诺，虽其表示因公司经营困难暂停支付违约金，但其也表示待取得房屋所有权证书之后分期支付拖欠违约金，故也有履行义务的意思表示，因此诉讼时效应自原告牛洪雁取得房屋所有权证书后另行起算。原告牛洪雁于2018年2月6日方取得不动产证书，故其于2018年10月30日向本院主张2011年11月24日至2018年2月6日的逾期办证违约金并未超过诉讼时效。被告志成公司的该辩称意见不符合法律规定，本院不予采信。关于争议焦点二，被告志成公司在十余年的时间里未能协助原告牛洪雁办理涉案房屋的产权登记，导致原告牛洪雁无法享受相关房产权益。被告志成公司向相关业主作出承诺，逾期办证违约金每日按已付购房款的万分之二计付，该承诺不违反法律相关规定，应予履行。被告志成公司辩称原告牛洪雁主张的违约金金额过高，未提交证据证实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告牛洪雁的主张，亦未超过此标准。因此，被告志成公司以违约金金额过高为由申请调整违约金，不符合法律规定，本院不予支持。另外，被告志成公司主张违约金应当支付至涉案楼幢取得大证的时间及违约金计算基数应当扣除地下室价款，不符合双方的合同约定及其出具的《承诺函》的承诺内容，本院对此不予支持。原告牛洪雁于2018年2月6日取得不动产权证书，被告志成公司应按约定向原告牛洪雁支付逾期办证违约金至取得产权证书前一日，计款182213元（402058元×0.2‰/天×2266天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牛洪雁逾期办证违约金182213元。 二、驳回原告牛洪雁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1973元，由被告山东志成投资建设股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇一九年二月二十五日 法官助理 路倩倩 书 记 员 王汝瑶