湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初3599号 原告：邹建忠，女，汉族，住湘潭市雨湖区。 原告：张杰，男，汉族，住湘潭市雨湖区。 两原告共同委托诉讼代理人：张安华，男，由湘潭市雨湖区广场街道和平社区推荐。 被告：天元置业有限公司，统一社会信用代码91430300184920935B，住所地湘潭市雨湖区熙春路17号。 法定代表人：刘建元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。 原告邹建忠、张杰与被告天元置业有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月29日公开开庭进行了审理。原告邹建忠、张杰的共同委托诉讼代理人张安华，被告天元公司的委托诉讼代理人赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹建忠、张杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办产权证的违约金1455.92元给原告；2.判令被告无条件将金桂楼x-x-50x房不动产权证书交给原告；3.判令被告办不动产权证书的1500元办证费发票给原告（房产登记处收费开票），若被告无法提供则须退办证费给原告；4.判令被告交房时合法合规的“一表二书”给原告；5.判令被告将物业移交给“湖南金园物业发展有限公司”，被告至今没有实质上的物业管理和没有移交物业，被告不得收取原告物业管理费；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约支付了总房款，按被告要求交了办证费，合同规定交房时间是2015年3月31日前，即按合同约定在最后交房日之前商品房的竣工验收登记和交房须准备的“二书”都必须完成。但被告逾期交楼交房、逾期办证也不发证，至今不符合、也没有按合同约定交房应具备齐全的“一表二书”（竣工验收合格登记备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书）给原告。原告索要违约金和产权证等，被告却不愿意按合同约定支付办证违约金和交产权证、“一表二书”、发票。被告至今没有物业管理、没有移交物业（还存在火灾自动报警系统和监控监视系统瘫痪成摆设两年多，无人值班以及电梯近两年不年检的严重安全隐患）。原告在2018年11月8日才收房拿到房屋钥匙。被告给所有业主的收费收据，都是不规范的既不写单位名称又不盖印章的收据，是天元置业有限公司管理不规范所致，业主都无可奈何。 1.逾期办证违约金。合同第十五条关于产权登记约定的第3款、第4款第（3）项之规定，原告至今没有要到被告代办的产权证，被告应按原告总房款的0.5％支付违约金1455.92元，违约金逾期计算时间应从合同约定的交房日开始计算365个工作日（即2015.4.1-2016.9.19)，而被告实际办、领证的时间是2017年11月14日[湘潭市不动产登记受理凭证，(2017）权证号0043xxx、0043xxx]。 2.无条件交给原告产权证。被告受合同委托于2017年11月14日已经办领了不动产产权证，原告按被告的要求交了办证费，但被告无任何正当理由扣留原告产权证，违反了合同第十五条的委托，至今不交证给原告。 3.交给原告办证费发票。国家已经减免了许多行政事业收费项目，若被告不能提供代办的由房管局收取1500元办证费的发票，则其办证费应退还给原告（房管局开出的收费发票，发票上打印时间应该在2017年11月14日领取产权证的时间之前，此后补办的发票应视为无效）。 4.被告应交“一表二书”。原告在2018年11月8日收房，但被告没有依据合同第十三条交接的规定提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的原件给原告，也没有按合同第十条的交付约定提交《商品房竣工验收合格登记备案表》复印件给原告。《城市房地产开发经营管理条例》第30条规定房地产开发企业应该在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。以及建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知的第三条规定其“二书”是购销合同的补充约定，第四条规定住宅质量保证书是地产企业对销售商品住宅承担质量责任的法律文件，第十一条规定“二书”以购买者购买的套发放。“二书”须是国家建设部规定的示范文本，且经省厅或市局监制的合法合规文本内容。 5.被告应移交物业，移交前不符合收取物业费的约定。被告没有按合同第十九条前期物业服务的约定将物业移交给“湖南金园物业发展有限公司”，目前不存在实质上的物业管理，被告公司沈总在2018.9.18的“业主见面会”上却说“没打官司的免交物业费，打了官司的业主要交物业费”，但被告不符合收取物业费的合同约定条件；根据新《物业管理条例》前期物业管理第21条建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。请被告出示购房合同约定的被告与“金园物业公司”签订的服务合同，其服务合同中应该有移交时间，从其时限可以看出被告是否违约，若违约则也是对原告（广大业主）物业移交的违约；《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定了物业管理方式以及双方的违约责任，而被告的格式《商品房买卖合同》却规避了物业移交的时间和违约责任。所以，被告不但不能向原告收取物业费，而且还应该承担应具备“违约责任”的违约责任。综上所述，原告特提起诉讼，盼判如所请。 被告天元公司辩称，一、被告已按合同约定及时办理产权证，而原告逾期支付办证费用，被告无需承担逾期办证的违约金，并有权对应延迟提供权证给原告。《商品房买卖合同》第十五条第1、2条约定了原告委托被告专人办理产权登记手续，并约定了被告有权收取原告的办证费用，收取时间在转移登记之前。第4条约定被告在商品房交付原告使用之日起60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。首先，原告于2018年11月8日才收房使用，2018年11月8日才交付办证费用。原告逾期使用房屋逾期交付办证费用，按照合同约定和法律规定，被告有权延迟办理权证并对应逾期提供产权证。其次，涉案房屋于2017年获得竣工验收备案，被告早在2017年9月19日即完成了涉案房屋的初始登记手续。即被告按合同约定早在2017年9月之前即提交了办证所需的全部资料，并在2017年9月19日即获得了初始登记证，并不存在逾期提供的情况。 二、办证费1500元是原告和被告达成一致后收取，产权证办理完毕，被告无退还义务。 三、被告已告知原告及全体商品房已竣工验收合格，并出示和提交过《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本案中，被告再次将上述材料一并向法庭提交。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十条仅是约定被告需向原告交付经竣工验收合格的商品房，但并未约定被告需向原告提供该商品房的竣工验收备案表。原告所在楼栋的《工程竣工验收备案表》有且仅有一份，关系到被告办理房屋产权登记等相关手续，被告取得的《工程竣工验收备案表》写明，涉案房屋竣工验收合格的时间为2016年7月18日。如原告需要，可以随时前往被告处查看原件。此外，被告在交付涉案房屋时，均提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如原告自行未取或者弄丢，被告可以再行提供。 四、依据合同相对性原则，原告的诉请中关于要求被告将物业管理移交湖南金园物业发展有限公司的请求不具有合同相对性。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条仅是约定被告选聘湖南金园物业发展有限公司提供前期物业服务及物业服务的收费价格，至于被告是否将物业管理移交金园公司不属于原告主张的权利范围，而是金园公司与被告之间的法律关系，原告的该项诉讼请求违反了合同相对性原则，依法不应得到支持。 综上所述，恳请法院查清本案事实，依法维护被告的合法权益。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邹建忠、张杰系母子关系。2014年10月13日，原告邹建忠、张杰（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于湘潭市雨湖区广场街道xx路602号城郊（后改为天元）原市委金桂楼x号楼x单元0x0x00x号房屋，建筑面积91.28㎡，单价3190元/㎡，总金额为291,183元。付款方式为一次性付款。房屋交付期限为2015年3月31日前将竣工验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十三条约定，商业房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十九条就前期物业约定：1、出卖人依法选聘的物业管理企业为湖南金园物业发展有限公司；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.26元/月/㎡，由物业管理企业按年收取；3、出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务；4、物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件三。买受人已详细阅读附件三有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，2014年10月19日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。同年10月11日，原告向被告支付购房款291,183元，被告向原告出具了“预收款专用凭据”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款，被告应于2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，但被告未按时交付。2016年3月9日，原告邹建忠、张杰以被告未按时交付房屋，涉案房屋未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件为由诉至本院，请求法院判令被告支付逾期交房违约金。2016年6月3日，本院作出（2016）湘0302民初660号民事判决。被告天元公司开发的涉案房屋于2016年7月18日经竣工验收合格，于2017年1月25日取得《工程竣工验收备案表》（备案号为潭建备字［2017］第0122号）。2017年11月14日，被告自不动产登记部门领取了原告所购房屋的不动产权证书（不动产权证号为：0043xxx、0043xxx号）。2018年11月8日，原告接收涉案房屋。同日，原告向被告交纳1500元办证费。 上述事实，有原告邹建忠、张杰提交的两原告身份证、被告企业工商登记基本信息、湘潭市不动产登记受理凭证、收款收据、《商品房买卖合同》、《电子询问表》，被告天元公司提交的《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及原、被告的委托诉讼代理人在开庭审理过程中的陈述等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，原告邹建忠、张杰与被告天元公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。一、关于逾期办证违约金的问题。双方合同约定自交房后365个工作日内办理好房产权属证书，2016年7月18日，涉案房屋已经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，此前双方也未实际交房，因此，应以2016年7月18日起计算办证期限，被告于2017年11月14日领取了已办理好的案涉房屋不动产权证书，并未超过365个工作日，不构成违约。故对原告要求被告支付逾期办理不动产证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于将不动产权证书交付给原告的问题。被告已为案涉房屋办理好不动产权证书并已领取，其应及时交付给原告，故本院对原告的该项请求予以支持。 三、关于原告要求被告提供办证费发票，若无法提供则需退还办证费的问题。原告向被告交纳了办证费1500元，双方均无异议。被告未提交办证费的相关票据，但参照不动产登记部门办理不动产权证书收取工本费等的实际标准，本案办理了两本不动产权证书，本院对该办证工本费90元予以确认，故被告应退还原告多交的办证费1410元。 四、关于原告要求被告提交“一表二书”的问题。涉案房屋已交付原告使用，被告应按照双方所签订的《商品房买卖合同》第十条、第十三条的约定以及《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定”、第十条“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应住宅交付的同时提供给用户”之规定，在交接房屋的同时向原告出示《工程竣工验收备案表》，同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告也愿意再向原告提供该“二书”，故本院对原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告提交《工程竣工验收备案表》的诉讼请求，在本案诉讼中被告已向原告出示了《工程竣工验收备案表》，且涉案房屋已办理了不动产权证书，视为被告已经出示，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。 五、关于原告要求被告按合同约定将金桂楼物业管理移交给湖南金园物业发展有限公司，并主张被告不得收取原告物业管理费的问题。涉案房屋移交后，其小区范围内的物业管理服务自动转为承担小区物业管理的湖南金园物业发展有限公司。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十九条，被告的主要职责是：①选聘湖南金园物业发展有限公司提供前期物业服务；②确定物业服务的收费标准；③监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。因小区物业问题涉及到全体业主，按照合同相对性原则，被告未向湖南金园物业发展有限公司移交物业的问题，可由选聘的湖南金园物业发展有限公司向被告主张相关权利，或在成立小区业主委员会后，由业主委员会代表全体业主向被告主张相关权利，而不应由原告单独主张权利。故本院对原告的该项诉请，不予支持。 综上所述，本院对原告邹建忠、张杰的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内将位于湘潭市雨湖区广场街道xx路602号天元原市委金桂楼x号楼x单元0x0x00x号房屋的《不动产权证书》（不动产权证号为：0043xxx、0043xxx号）交付给原告邹建忠、张杰； 二、被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告邹建忠、张杰多支付的办证费1410元； 三、被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邹建忠、张杰提供位于湘潭市雨湖区广场街道xx路602号天元原市委金桂楼x号楼x单元0x0x00x号房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 四、驳回原告邹建忠、张杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费100元，减半收取50元，由原告邹建忠、张杰负担25元，被告天元置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  吴金平 二〇一九年二月十五日 代理书记员  喻晓希 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。