河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初9853号原告杜胜利，男，1979年5月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人吴伟、周丽华，河南辰中律师事务所律师。被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司。住所地：驻马店市丰泽路与正阳路交叉口西100米。法定代表人高辉，董事长。委托代理人高婷婷，河南北纬律师事务所律师。原告杜胜利诉被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜胜利的委托代理人吴伟、周丽华，被告嘉富诚公司的委托代理人高婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜胜利诉称，2016年10月9日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，被告将驻马店市××与体育场路交叉口西北角××小镇××东××单元××号房出售给原告，建筑面积194.67平方米。原告按照约定履行了付款义务，被告至今不予交房，也不予报送产权登记备案手续。被告不予交房和不予报送产权登记手续的行为已经构成违约，应按照合同约定承担逾期交房和逾期提供备案登记手续的违约责任。请求依法判令：1、被告向原告交付位于驻马店市××与体育场路交叉口西北角××小镇××东××单元××号房屋（即9号楼复式上层7层06，东3单元7层706房屋）。2、被告协助原告办理上述房屋的产权登记手续。3、被告向原告支付逾期交房违约金98565.48元（以总房款854614元为基数，从2016年12月24日起计至2018年11月27日止，按年利率6%计算）。4、被告向原告支付逾期提供备案登记手续的违约金47858.38元（以总房款854614元为基数，从2017年12月20日起计至2018年11月27日止，按年利率6%计算）。被告嘉富诚公司辩称，本案购房合同是在被告不知情的情况下，由被告时任项目经理兼销售总监刘俊伟与原告签订的。刘俊伟与原告系同学关系，刘俊伟为了达到低价占有公司房产目的，先是以不合理价格与原告签订购房合同，该房是精装版样板房，定价不低于每平方米10000元，但刘俊伟与原告签订合同是每平方米6000元毛坯房价格，且以6000元算出总房价为1216667元，但私下刘俊伟又以自己权限办理优惠审批，致使该房以854614元卖出。原告本人应交付首付款486667元，但实际交付首付款124614元，另362053元由刘俊伟出具虚假收据2份用于办理银行贷款。该房产后期由刘俊伟持有钥匙并居住，公司于2017年发现该问题，后被告公司与刘俊伟和原告协商，原告同意双方不再继续履行合同，其退房，公司退款。但该房产目前在抵押，一直搁置。综上，被告认为该合同是无效的，不同意继续履行合同，且被告就刘俊伟与原告合谋侵占被告房屋行为向公安机关报案，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、2016年10月9日，原告杜胜利（××）与被告嘉富诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于靖宇路××体育场路交叉口西北角，编号为驻市国用（2011）8648-1的地块的土地使用权。该块土地面积为94008.28平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2011年5月6日至2081年5月5日。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，暂定名为西班牙小镇。第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为20130046。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房位于第9幢东三单元706号房，建筑面积共195.05平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平米6237.72元，总金额为壹佰贰拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整。……第六条、付款方式。签订合同当日，××交纳定金×元，于2016年10月9日前付清首付款（含定金）486667元；余款73万元办理贷款，并承诺签订合同起十日内备齐贷款资料和办理贷款手续，逾期未办理出卖人有权将该房屋另行出售，××所交纳房款及定金不予退还，且无需通知××。……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付××使用。……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向××支付违约金等条款。该合同附件三装饰、设备标准。1、外墙：涂料饰面。2、内墙：毛墙。3、顶棚：客厅、卧室、阳台、厨房、卫生间水泥砂浆找平。4、地面：拉毛。5、入户门：钢制入户门，户内门窗和隔断无。6、给排水:预留上下水接口。7、阳台：内墙面，混合砂浆找平，地面：水泥砂浆拉毛等条款。二、2016年5月21日，原告杜胜利即在被告嘉富诚公司处订购诉争房屋，后原告分四次向被告支付首付款124614元。合同签订当日，被告嘉富诚公司向原告杜胜利出具房款为124614元的收据一份。合同签订当日，被告嘉富诚公司还向原告出具编号为7012218、房款为188243元的收据一份及编号为7023602、房款为173810元的收据一份。2016年12月23日，原告杜胜利在案外人中国工商银行股份有限公司驻马店雪松路支行为诉争房屋办理了73万元的住房按揭贷款。三、2016年10月9日，原告杜胜利向被告嘉富诚公司出具《低首付情况说明》一份，交由嘉富诚公司持有，该情况说明显示：本人杜胜利，身份证号码：与驻马店开发区嘉富诚置业有限公司2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》编号为驻20160013092，位于盘龙山路与××小镇××住宅××单元××**，面积为195.05平方米，单价6237.72元整，总房款1216667元；现经双方充分协商，首付486667元，银行贷款73万元，此房款约定并非双方交易真实价格。经双方约定西班牙小镇一期住宅9号楼东3单元7层706户，房屋真实单价为4381.51元/平方米，面积195.05平方米，总价款854614元。该房屋实际向驻马店开发区嘉富诚置业有限公司支付的首付款金额为124614元整，驻马店开发区嘉富诚置业有限公司向贷款银行出具交款人为我本人编号为7012218、7023602票据，金额为362053元整的首付款收据仅用于银行按揭贷款用，并非我向驻马店开发区嘉富诚置业有限公司支付款项的证明。四、2017年3月20日，驻马店市房地产交易管理所对诉争房屋出具《房屋交易和产权状况确认告知单（转让）》一份，写明：“转出方为嘉富诚公司，转入方为杜胜利，房屋坐落：靖宇路××体育场路交叉口西北角西班牙小镇9号楼复式上层7层06，东3单元7层706，权证号：驻房权证字第**，转让方式为新建商品房……”。另查明，一、诉讼中，原告杜胜利提交：①西班牙小镇低首付方案一页，写明：“一、活动目的。1、目前，市场竞争较为激烈，为了吸引更多的刚需客户，采用低首付政策刺激市场，抢占市场份额。2、库存压力比较大，需要有比较吸引眼球的销售政策支撑，以撬动销售。二、主题。低首付，轻松置业西班牙。三、活动时间。2016年4月20日-2016年5月30日。四、活动对象。房源：在售所有房源（实际成交单价过高的房源除外）均可享受。五、执行方式。低首付：网签合同抬高单价，将未交部分首付款做入贷款金额内，客户无需支付全部首付；客户需承担网签合同总房款相应的契税、维修基金、抵押服务费等费用，开发商承担相应的网签合同总房款的其他税费。六、低首付具体执行流程。1、购房客户明确购买房屋信息后，交纳定金，并签订《认购协议》。2、购房客户在签约前交纳5%-10%首付款后，并签订《情况说明》（附件一），同意抬高网签单价，然后将剩余应付首付款做入贷款金额内，客户无需支付全部首付。3、购房客户签订《商品房买卖合同》后，签订《收条》（附件二），由开发商开具差额首付款票据协助客户办理完按揭贷款手续。备注：情况说明复印两份，原件留财务、一份留客服、一份留案场……”，该方案下方显示有刘俊伟签名并备注“拟同意。5月30日截止”；②西班牙小镇签约确认单一份，写：“姓名杜胜利，面积195.05㎡，房号一期9#706，定房日期为2016.5.21，单价为5017.26元，总价为978617元，付款方式为按揭，首付486667元，贷款73万元……”，该确认单左上方还标注有“实际单价：4381.51元/㎡，总价：854614元，实际首付124614元”。原告杜胜利用以证明：1、该两份证据系原告购买房屋时从被告售楼部复印的。2、被告通过低首付政策，抬高网签价格，将未交部分首付款做入贷款金额，原告无需支付合同约定的首付款，只需承担相应的其契税等。因此，原、被告双方于2016年10月9日签订的合同中约定房款1211667元不是双方约定的真实价格，双方约定房款单价为4381.51元，总价为854614元，且原告已将全部房款支付完毕。被告嘉富诚公司的质证意见为：1、对于签约确认单真实性无异议，但被告公司对签约确认单备注的实际成交价为854614元不知情，被告只认可确实收到124614元的首付款，按揭73万元属实。2、对于西班牙首付方案下方有刘俊伟签署“拟同意5.30日截止”是刘俊伟的个人行为，公司不认可，该首付方案系有刘俊伟最终审批。二、诉讼中，被告嘉富诚公司提交：①西班牙小镇签约确认单一份，写：“姓名杜胜利，面积195.05㎡，房号一期9#706，定房日期为2016.5.21，单机为5017.26元，总价为978617元，付款方式为按揭，首付486667元，贷款73万元……”，该确认单左上方还标注有“实际单价：4381.51元/㎡，总价：854614元，实际首付124614元”，该确认单下方客户一栏显示有杜胜利签名，营销负责人一栏显示有张帅签名；②2016年6月4日的优惠审批表一份，显示：“客户为杜胜利，认购时间为2016年5月21日，认购房源为一期9号楼3单元7层06户，面积为195.06㎡，认购单价为5017.26元/㎡，认购总价为978617元，付款方式为按揭，首付方式为低首付，优惠原因为该客户系集团公司关系，优惠后单价为4381.51元/㎡，优惠后总价为854614元”，该审批表下方总经理审批一栏显示有刘俊伟签名。被告用以证明：1、该证据系复印件，系被告公司留存档案。2、原告虽然以低于市场价的价格签订认购合同，后刘俊伟又利用职务便利为原告办理优惠审批，致使原告实际支付价款与合同价款不一致。原告的质证意见为：真实性无异议，该二份证据证明了双方的实际成交价格为854614元，且该价格是经被告公司多人审批、多人签字确定的。三、诉讼中，被告嘉富诚公司提交：①西班牙小镇一期实体样板房精装修工程施工合同一份；②西班牙小镇一期实体样板房精装修造价汇总表一份；③诉争房屋现状照片12张；④西班牙一期洋房及小高层涨价通知一份。被告用以证明：1、被告在2013年就已经调整房屋单价最低为4800元每平方米，原、被告之间的合同单价却约定为6237.72元，显然低于市场价及被告销售的平均价。2、合同附件三中也显示该房屋为毛坯房，但实际是精装样板间，足以证明该合同不是公司的真实意思表示。原告的质证意见为：1、装修合同、照片的真实性无法核实，且无法证明诉争房屋的装修价格就是合同中的价格。2、当时原告购买的诉争房屋系西班牙小镇一期尾盘清盘，原告购买房屋是现房，该房屋系样板房，已经装修过，原告正是考虑了该房屋已装修才同意以各种优惠后每平米4381.51元的价格购买的。3、签订的合同是房管局的制式合同，合同约定的交付期限是房管局监管的，未进行更改。原告请求违约金是从2016年12月20日开始计算，因为当时原告已经支付了首付款和按揭贷款，被告应于2016年12月20日前交房，但至今未交，另外合同约定的逾期交房及逾期办证违约金过低，因此原告要求按年利率6%计算。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据等，被告提交的《商品房买卖合同》等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、关于合同。被告嘉富诚公司将其开发的位于西班牙小镇第9幢东三单元706号房出售给原告杜胜利，双方并签订《商品房买卖合同》一份，该合同虽约定房屋价款为1216667元，但原告向被告嘉富诚公司出具、并由嘉富诚公司持有的《低首付情况说明》及原、被告双方提交的《西班牙小镇签约确认单》均显示诉争房屋的实际价款为854614元、实际单价为4381.51元/㎡，付款方式为首付124614元、贷款73万元，故原告主张其与被告就诉争房屋的实际单价为4381.51元/㎡，总价为854614元及付款方式为首付124614元、贷款73万元的内容达成了合意，与事实相符，本院予以采信。诉讼中，原告主张以单价4381.51元/㎡的价格购买的是已经装修过的诉争房屋，被告对此不予认可。因双方签订的《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准中显示的诉争房屋系毛坯房，而原告也未有其他证据证明双方就原告以单价4381.51元/㎡的价格购买的是已经装修过的诉争房屋达成了合意，故原告的该项主张，本院不予采信。综上，原、被告已就诉争房屋的价款、支付方式等内容已达成了合意，原、被告之间形成商品房销售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。诉讼中，被告辩称，其公司对《商品房买卖合同》不知情，系其公司的时任项目经理兼销售总监刘俊伟私自与原告签订的，该合同是无效的，无事实和法律依据，故被告的该项辩称，本院不予采纳。二、合同的履行。本案中，《商品房买卖合同》是于2016年10月9日签订，合同约定交房期限为2014年6月30日前，该交房时间的约定早于合同的签订时间，且诉讼中，原告认可该合同系制式合同，合同约定的交付期限是房管局监管的，未进行更改，并同意被告应在原告将房款交付完毕前向原告交付房屋，而原告是于2016年12月23日将全部房款支付完毕，故本院认定被告应当在2016年12月23日前向原告交付房屋较妥。（一）本案中，原告杜胜利已依约向被告交纳首付款124614元，并办理了73万元的按揭贷款，而被告至今未向原告交付房屋，构成违约。现原告请求被告向其交付位于驻马店市××与体育场路交叉口西北角××小镇××东××单元××号房屋（即9号楼复式上层7层06，东3单元7层706房屋），于法有据，本院予以支持。（二）同时双方合同约定“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，即合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.1，该约定标准过低，且原告申请对该违约金标准进行调整，经综合考量，本院酌定被告应按日万分之一的标准向原告支付违约金，故被告应向原告支付违约金60165元（以854614元为基数，从2016年12月24日起计至2018年11月27日止，按日万分之一的标准计算）。原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。（三）双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向××支付违约金”，而诉争房屋至今未交付给原告使用，故原告请求被告协助原告办理诉争房屋的产权登记手续，条件尚未成就，与合同约定不符，本院不予支持。原告据此请求被告向其支付逾期提供备案登记手续违约金47858.38元，条件也尚未成就，与合同约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杜胜利交付位于驻马店市靖宇路与体育场路交叉口西北角西班牙小镇9幢东3单元706号房屋（即9号楼复式上层7层06，东3单元7层706房屋）。二、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杜胜利支付逾期交房违约金60165元。三、驳回原告杜胜利的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12350元，由原告杜胜利负担2350元，由被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 周 岩审判员 张伟光二〇一九年二月二十七日书记员 余 欢