河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0502民初4917号原告（执行案外人）：马爱民，男，1968年4月30日出生，汉族，住汤阴县。被告（申请执行人）：李又峰，男，1963年11月5日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：敦晨明，安阳市开发区蓝天法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号。法定代表人：刘彪，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。原告马爱民与被告李又峰，第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司（以下简称鼎旺房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告马爱民，被告李又峰委托诉讼代理人敦晨明，第三人鼎旺房地产公司委托诉讼代理人赵保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马爱民向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于汤阴县人和路××南侧××名城住宅小区××楼××号商铺归原告所有，并立即停止对该财产的执行，解除查封。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：李又峰诉鼎旺房地产公司民间借贷纠纷一案，安阳市文峰区法院于2014年12月12日作出（2014）文民三初字第248号民事判决：鼎旺房地产公司偿还李又峰借款102.9万元及利息。该案执行过程中，安阳市文峰区法院于2017年5月查封了鼎旺房地产公司名下位于富贵名城住宅小区2号楼104号商铺，案外人马爱民向安阳市文峰区法院对查封的执行标的提出了执行异议。安阳市文峰区法院于2018年9月10日作出（2018）豫0502执异56号执行裁定：驳回案外人马爱民的异议请求。于2018年9月14日向马爱民送达该裁定书。案外人马爱民对该执行异议裁定不服，提出执行异议之诉，2011年1月21日，马爱民与鼎旺房地产公司签订了房屋买卖合同书，即：认购书，确定了马爱民认购富贵名城2号楼1层4号商铺（2号楼104号商铺），该认购书盖有鼎旺房地产公司合同专用章，根据认购协议书的认购说明等内容，该认购协议书具备书面合同的，且不违背法律有关的规定，因此属于合法有效的书面买卖合同，当日，马爱民按照买卖合同交付了全部够房款180880元，双方于2014年11月3日对买卖的房产进行了交接，马爱民还按照要求向鼎旺房地产公司缴纳了水电费、门面装修押金、门面垃圾处理费（有票据为证）。马爱民实际占有期间，由于需要改用南水北调的水，马爱民也缴纳了改水费（有相关票据为证）。还在实际占有期间，已于2016年对该房产向外进行了租赁，现在仍在租赁期间，承租人正常经营。马爱民在购买该房产后，多次找鼎旺房地产公司要求办理房产登记手续，均因鼎旺房地产公司的原因，至今未能办理，马爱民对此没有过错。综上，马爱民与鼎旺房地产公司已经签订了合法有效的书面合同，并已全部支付了房款，还在该房产查封之前已经实际合法占有，具备了物权对外公示的一定效力，虽然未能办理产权登记，是由于鼎旺房地产公司的原因未能办理，马爱民对此没有过错。故根据相关法律规定，马爱民合法拥有该处房产，请求人民法院支持原告马爱民的诉讼请求。被告李又峰辩称，马爱民请求确认对法院已查封商铺享有物权所有权的事实与理由不能成立，不能阻却法院对所查封商铺的执行，原告的诉讼请求依法应予驳回。1、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。法院查封的商铺所有权人为鼎旺房地产公司，虽然原告与鼎旺房地产公司签署了认购书并占有涉案商铺，但涉案商铺尚未登记至原告名下，不动产亦不因交付产生物权变动的法律效果，故应认定原告对鼎旺房地产公司享有的是债权请求权，而非物权。2、原告诉状中引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，属于法条适用错误，虽然购房者的物权期待权在具备一定条件下能够排除执行，但本案原告不符合阻却法院执行的条件。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于该条法律规定的适用，最高法有相关案例可以参考。本案涉案商铺系鼎旺房地产公司所开发的商品房，原告系向鼎旺房地产公司认购商铺，商铺仍登记在第三人鼎旺房地产公司名下，故本案应适用第二十九条对原告主张的权利进行审查，而非适用第二十八条。3、本案原告（异议人）购房期待权均不符合法律规定的阻却法院执行的条件。原告与鼎旺房地产公司在本案查封前没有签订合法有效的商品房买卖合同，认购书是预约合同的一种，就是约定可在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方可请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同。预约合同的“标的”是签订本约，本案中认购书的“标的”是签订《商品房房屋买卖合同》，（见认购协议认购说明第一条）。“认购书”与“商买卖品房买卖合同”属于预约与本约的关系。依照《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确当事人、商品房基本状况、销售方式、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、违约责任等十二个方面的主要内容。本案原告与鼎旺房地产公司签订的认购书，虽双方约定了合同当事人、认购价、房款支付时间，但认购书缺少商品房基本情况（位置、平面图等）、商品房交付使用条件及时间、办理产权登记事宜及违约责任等主要内容。原告认购书表述的商铺位置编号、面积状况等与房管部门备案登记的商铺信息不一致（见证据三测绘图）。认购书中表明：认购的目的仅为取得房屋购买权，而非商品房买卖合同中享有的排他性物权。该认购书不具备商品房买卖合同实际履行条件，不能等同于或视为商品房买卖合同，原告诉求商铺编号位置在房管局没有登记信息。本案涉案商品房属于商铺性质，不符合用于居住且原告名下无其他用于居住房屋的条件。综上，原告所提执行异议之诉不符合法律规定的排除执行之情形，原告的执行异议之诉依法应予驳回。第三人鼎旺房地产公司述称，第三人公司同意原告的起诉意见，原告所述与事实相符，第三人公司同意用其他商品房让李又峰查封，将原告的房屋解除查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告马爱民提交：《鼎旺·富贵名城认购书》1份、房款二联单1份、自来水改造费、垃圾处理费、门面装修押金、水电费单据各1份、承诺书1份、证明1份、（2018）豫0502执异56号执行裁定书及送达回证，被告李又峰提交赵晶、李又峰房屋预告登记证明、第三人鼎旺公司出具的证明、汤阴县红洲测绘公司富贵名城1号楼、2号楼1层测绘平面图、富贵名城1号楼、2号楼测绘报告复印件、赵晶商品房确权注册登记凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告李又峰依据已发生法律效力的（2014）文民三初字第248号民事判决书，申请执行第三人鼎旺房地产公司一案，本院立案执行后，在执行过程中于2017年5月18日查封了第三人鼎旺房地产公司所有的位于安阳市汤阴县××乡人和路××名城住宅小区××楼××、××、××、××、××号房屋。查封后，原告马爱民向本院提出执行异议，本院于2018年9月10日作出（2018）豫0502执异57号执行裁定书，原告不服该裁定，提起本案诉讼。2.案涉汤阴县韩庄乡人和路富贵名城住宅小区2号楼1层102、103、104、106、107号房产登记所有人为第三人鼎旺房地产公司。原告未向法庭提交其主张第三人鼎旺房地产公司为其办理不动产权登记手续的相关证据。3.原告马爱民提交签订时间为2011年1月21日的鼎旺·富贵名城认购书主要内容为：甲方：鼎旺房地产公司，乙方：马爱民。房屋坐落：2#楼1层4号，房屋单价：6800元/平方米，建筑面积26.6平方米，房屋总价：180880元整。付款方式：一次性付清。认购说明：⑴乙方为取得房屋的购买权签定本认购书。⑵规定期限内乙方如逾期付款，本认购书自动失效，甲方有权将该房另行出售。⑶乙方中途退房的，按已付房款的5%向甲方支付违约金。⑷本认购书壹式叁份，乙方执壹份，甲方执两份，双方签订《商品房买卖合同》后本协议书自动失效…。原告提交加盖有第三人鼎旺房地产公司财务专用章的收据一份，内容为：2011年1月21日，今收到马爱民商房房款壹拾捌万零捌佰捌拾元元整，￥180880元。原告提交第三人鼎旺公司2018年9月25日作出的承诺书1份，主要内容为：第三人公司愿将鼎旺广场6号楼下的门面房，按欠李又峰欠款额，以3层平均价2.8万元顶给李又峰，富贵名城小区2号楼102号袁常科、103号石丽霞、104号马爱民、106号张慧、107号苏天福属个人购买，购买期是在此案查封之前，望法院调查证实给予解封。原告提交第三人鼎旺公司2018年9月19日作出的证明1份，主要内容为：我鼎旺房地产开发有限公司于2011年1月21日收到马爱民富贵名城2号楼104号商铺购房全款（壹拾捌万零捌佰捌拾元整）。并于2014年11月3日交付马爱民实际使用至今，由于我公司的原因，所以至今未使马爱民办理房产登记备案手续，责任由我公司负责。被告李又峰对原告马爱民提交的证据均不予认可。第三人鼎旺房地产公司对原告提交的证据及证明目的均无异议。4.被告李又峰提交被告名下房屋预告登记证明（汤阴房预韩庄乡字第Y1200614号）载明：预告登记权利人：李又峰，房屋坐落韩庄乡人和路富贵名城02幢1单元1层108号，房屋总价：514500元，合同约定面积105平方米，（汤）房预售证第2011027，合同编号：201206707。提交案外人赵晶房屋预告登记证明（汤阴房预韩庄乡字第Y1200615号）载明：预告登记权利人：赵晶，房屋坐落韩庄乡人和路富贵名城02幢1单元1层108号，房屋总价：514500元，合同约定面积105平方米，（汤）房预售证第2011028，合同编号：201206706。辩称案涉商铺2011年2月即符合预售条件，原告签订认购书时是可以办理预告登记的。被告提交第三人鼎旺房地产公司2018年5月18日出具的证明主要内容包括“安阳市文峰区人民法院（2016）豫0502执字第450、451号执行裁定书中被执行人安阳鼎旺房地产公司称，案外人袁常科所提的是鼎旺公司原因导致未办理过户手续与事实不符，不是我公司真实意思。”被告李又峰提交汤阴县人和路西段南侧富贵名城1#、2#1层房产幢平面图复印件、1#楼测绘报告复印件，辩称房产幢平面图及测绘报告复印件系从汤阴县房管局复制取得，房产平面图与测绘报告显示：102铺的建筑面积为77.63平方米，103铺的建筑面积为12.79平方米，104铺的建筑面积为76.56平方米，106铺的建筑面积为12.79平方米，107铺的建筑面积为77.63平方米，原告提交的认购书与房管局登记的商铺信息不一致。第三人鼎旺公司认可建房时向房管局报送的平面图与现在建成建筑机构不一致。原告马爱民对被告提交的证据不予认可，认为与本案没有关联性，房屋未办理登记是第三人鼎旺房地产公司的过错。第三人鼎旺公司对被告提交的证据无异议，认可建房时向房管局报送的平面图与现在建成建筑机构不一致。5.本院执行局在汤阴县房管局取得的富贵名城1#、2#1层房产幢平面图与被告李又峰提交的复印件一致。执行过程中，汤阴县国土资源局2017年4月27日出具证明，主要内容为：鼎旺房地产公司名下位于富贵名城住宅小区2号楼1层102、103、104、106、107号房屋无土地登记信息。汤阴县房产管理局于2018年4月27日出具证明1份，主要内容为：经查询，鼎旺房地产公司在汤阴县开发的富贵名城住宅小区2号楼一层102、103、104、106、107号商品房截至今日已取得预售许可，未签订商品房买卖合同，未进行合同备案。6.在法庭限定期限内，第三人鼎旺公司未向法庭提交案涉富贵名城小区2号楼的测绘报告。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三人鼎旺房地产公司系案涉富贵名城住宅小区的开发商，本院2017年5月18日查封位于安阳市汤阴县××乡人和路××名城住宅小区××楼××、××、××、××、××号房屋时，上述房屋登记所有人为第三人鼎旺房地产公司，且汤阴县房管局2018年4月27日出具的证明显示上述房屋未签定商品房预售合同，未办理预告登记。本案原告马爱民虽与第三人鼎旺房地产公司签订关于富贵名城2#楼1层4号商铺的认购书，并全额支付购房款，但未签订商品房买卖合同，未进行产权登记，原告购买的房屋系商铺，不是用于居住，且原告购买的商铺面积与本院查封的第三人鼎旺房地产公司名下富贵名城住宅小区2号楼1层104号商铺的面积亦不一致。现原告主张法院确认案涉房屋归原告所有，法院停止对案涉房屋执行，解除查封，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告马爱民的诉讼请求。案件受理费3918元，由原告马爱民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  王 飞审 判 员  李 雪二〇一九年二月二十五日代理书记员  李子茜