西安市莲湖区人民法院   民事判决书 （2018）陕0104民初5329号原告：西安阎良精神病医院，住所地西安市阎良区。负责人：周德，该医院院长。委托诉讼代理人：高广运，陕西华玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志娇，陕西华玉律师事务所律师。被告：西安市西兰房地产开发有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：车小虎，该公司经理。委托诉讼代理人：王建新，陕西菲格律师事务所律师。原告西安阎良精神病医院（以下简称阎良精神病院）与被告西安市西兰房地产开发有限责任公司（以下简称西兰公司）转让合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阎良精神病院委托诉讼代理人高广运、被告西兰公司委托诉讼代理人王建新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阎良精神病院向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的《土地使用权转让合同》和《补充协议》；2、依法判令被告返还原告《国有土地使用证》原件；3、依法判令被告承担逾期支付违约金180万元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年7月27日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，约定被告以210万元转让价格受让原告位于西安市阎良区XX街道XX路南侧9210平方米国有土地使用权。除此之外，该合同还对被告的转让费支付方式、逾期支付应承担的违约责任、纠纷管辖等进行了约定。合同签订后，原告即将转让土地的《国有土地使用证》原件交付被告。2010年7月12日，针对被告过户登记办理缓慢和闲置土地可能面临的行政处罚等原因，原、被告签订《补充协议》，将被告的付款方式予以变更，还特别约定被告应在补充协议六个月期限内完成土地过户登记，否则，被告应向原告付清应于土地过户登记完毕之后应付的剩余土地转让费。2010年9月份，被告分两次向原告支付71万元转让费。2014年7月份，西安市国土资源局阎良分局针对还在原告名下的9210平方米土地下发征缴土地闲置费决定书，经原告督促，被告按照该决定缴纳了60余万元的土地闲置费，但对其受让土地的开发和办理过户登记事宜，被告任由原告反复不断的交涉，均置之不理。被告以自己的行为向原告表明，其已不再向原告履行合同的甲方主要义务。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原被告之间的合同，是双方之间的民事意思表示一致，应为合法有效，被告除按照约定向原告支付土地转让费外，还应按照土地法律、法规完成土地使用权过户登记。由于被告的消极和不积极作为，原告除不能依约取得土地转让费外，原告在阎良地区的其他与土地相关联的商事行为也被行政限制，给原告带来无法弥补的商事损害。按照原被告所签订合同的约定，被告应在补充协议签订后六个月期限内完成土地变更登记的逾期责任约定，以被告未向原告支付的139万元土地使用权转让费为基数，自2011年1月12日起算至原告起诉日，按照约定的日千分之一标准，被告应向原告支付千万余元的逾期违约金，基于被告的承受能力和原告起诉案件的实际，原告只向被告主张180万元逾期支付违约金。据此，原告诉至法院，望判如所请。被告西兰公司辩称，原、被告签订的《土地使用权转让合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，我公司积极履行了相关手续，但因价格问题未能办理土地证变更登记手续，导致合同无法继续履行，故同意解除合同，但因我公司不存在过错，故不应向原告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告阎良精神病院提供以下证据：1、《土地使用权转让合同》、《补充协议》，证明原被告之间存在土地使用权转让合同关系，被告作为受让方，负有向原告支付转让费和办理土地过户登记的义务，逾期超过60天的，负有向原告全额支付土地转让费的义务；被告逾期支付转让费，每逾期一天应承担日千分之一的逾期违约金；2、被告公司登记基本情况，证明补充协议中的签字人彭某某系被告公司股东和副总经理，其签字行为系职务行为，被告对彭某某的职务行为应承担相应的法律责任；3、土地使用证复印件，证明原告将土地使用证原件交付被告，合同被依法解除后被告负有返还义务；4、西安市国土资源局阎良分局文件，证明被告迟迟不开发受让土地导致被行政部门征缴土地闲置费，被告以自己的行为向原告表明其不再履行合同的意思表示，也致使原告合同目的无法实现。被告对上述证据的真实性均认可，但对《补充协议》中手写内容不认可，认为该内容系彭某某的个人行为，并不代表公司的意思表示。被告西兰公司无证据向法庭提交。审理中，经西兰公司申请，本院前往西安市阎良区不动产登记服务中心查询西兰公司未能办理涉案土地使用权转让登记手续的原因，该中心答复西兰公司提交办理土地转让过户手续的相关资料后，经审查因土地出让价格的问题，政务大厅土地受理窗口对该公司所提供的过户资料予以退回。本院根据各方当事人无异议的事实、证据及经法庭认可的证据，认定本案事实如下：2009年7月27日原、被告签订《土地使用权转让合同》约定，原告于2002年7月17日与阎良区新兴街道办事处达成《征地及补偿协议》，取得阎良区XX街道办事处XX路南侧19.5亩土地使用权，该宗土地规划用途为商住，使用权类型为出让，地号：YL6-(99)-5，图号：400-520-2，土地位置、界址以原告与阎良区新兴街道办事处签订的《征地及补偿协议》第一条为准。由于多方面原因，原告转让给被告的上述土地，持有土地使用权证的只有9210平方米（合15.64亩），另3.86亩土地证由原告协助被告办理。双方同意上述19.5亩土地使用权及其地上附着物的全部转让费为人民币210万元；办理土地使用权过户、登记所产生的税费（包括未取得土地使用权证的3.86亩土地），全部由被告承担。本协议签订时被告向原告支付转让款的10%即21万元作为签订本合同的定金；被告在取得登记在自己名下的15.64亩土地使用权证后十个工作日内，向原告支付全部转让款的70%即147万元；双方办理完土地及房屋交付手续后，被告向原告支付余款42万元。被告应按合同约定按期足额向原告支付土地转让费，如逾期支付，则应按逾期款金额的千分之一每日向原告支付逾期付款违约金；原告应当提供各类办证、过户资料，并积极配合被告办理土地使用权的登记过户手续。后由于土地使用证过户登记进度缓慢，为加快证件办理以进行土地开发，避免土地闲置，原、被告经充分协商，于2010年7月12日在原《土地使用权转让合同》基础上达成《补充协议》，约定本协议签订后七日内，原告向被告办理XX街道办事处XX路南侧19.5亩土地使用权交接手续，由被告全部接收该土地。原告自此期间有权撤离自有财物，但应保持场地的完整性，不得破坏现有建筑物及相应设施；原合同中约定的付款方式变更为：本补充协议签订后二日内被告向原告支付转让款20万元；原告履行本协议第一条义务后，被告于2010年8月31日前向原告支付总价款的30%即64.5万元；余款在被告取得登记在自己名下的15.64亩土地使用权证后十个工作日内支付。其他事宜双方仍以原《土地使用权转让合同》为准。被告公司工作人员彭某某在《补充协议》中书写“期限六个月土地证转让办理结束，否则余款甲方向乙方结清下余款项”并签名按指印。后原告将涉案土地的国有土地使用证原件交付被告，被告先后向原告支付转让费71万元，并向阎良区土地管理部门递交土地使用权变更登记的相关资料，因土地转让价格原因未能办理，之后双方亦未对如何办理土地使用权变更登记的相关事宜进行协商。2014年7月7日，西安市国土资源局阎良分局向原告下发《征缴土地闲置费决定书》，认定涉案土地为闲置土地，并征缴土地闲置费624666元。原告收到决定书后告知被告，由被告缴纳了上述费用。另查，因涉案土地使用权证未能变更登记至被告名下，被告未在涉案土地上开发建设，目前该宗土地仍处于闲置状态，并由原告管理。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人均应遵守履行。《土地使用权转让合同》及《补充协议》均系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告将涉案土地使用证原件交付被告，被告先后向原告支付转让费71万元，并向土地管理部门递交办理土地使用权变更登记的相关材料，此时，双方均在积极履行合同。后被告因递交的土地使用权变更申请审批未通过，未向原告支付剩余款项，亦未在土地上开发建设。在土地管理部门对原告征缴土地闲置费后，原、被告双方均未到土地管理部门了解土地使用权变更申请审批未获通过的原因，亦未对后续相关事宜继续磋商，致使土地长期处于闲置状态，双方对此均有过错。现原告起诉要求解除合同，被告亦因合同无法继续履行而同意解除，故本院确认双方签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》自庭审之日即2018年10月12日解除。合同解除后，被告应将涉案土地的使用证原件返还原告，原告亦应向被告退还已收取的土地转让费71万元。原告称土地使用权变更申请未获审批是因被告在涉案土地上投资开发建设未达到法律规定的标准，其怠于履行合同义务，应向原告支付逾期付款违约金。该规定为《中华人民共和国城市房地产管理法》中对于房地产转让的相关规定，本案仅为土地使用权的转让，并不适用该法第三十九条的规定，故原告认为被告违约，要求支付逾期付款违约金的请求，理由不能成立，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、第三十九条之规定，判决如下： 一、原告西安阎良精神病医院与被告西安市西兰房地产开发有限责任公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》于2018年10月12日解除；二、自本判决书生效后十日内，被告西安市西兰房地产开发有限责任公司返还原告西安阎良精神病医院编号为国用（2003）字第205号的《中华人民共和国国有土地使用证》原件；三、自本判决书生效后十日内，原告西安阎良精神病医院向被告西安市西兰房地产开发有限责任公司退还已收取的土地使用权转让费71万元；四、驳回原告西安阎良精神病医院的其余诉讼请求。案件受理费21000元（原告已预交），由被告承担10500元，原告自行承担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长       朱保建审    判    员       杨  婷审    判    员       郭富丽 二〇一九年二月二十五日 书    记    员       焦莉萍  1