广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初20557号原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳TCL光电科技有限公司法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：李迅，北京市金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓媛媛，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市深科元物业管理有限公司法定代表人：严勇，董事长。委托诉讼代理人：刘恒，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊娟，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳TCL光电科技有限公司与被告深圳市深科元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院予以合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李迅，被告的委托诉讼代理人刘恒、熊娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还所欠付的本体维修金382875.64元（人民币，下同）及利息26168.49元（以382875.64为基数，按同期人民银行贷款利率计算自2017年4月1日至2018年8月31日），共409044.13元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原、被告间订立物业管理合同，被告为原告提供物业管理服务。原告与被告自2010年至2017年分别订立《物业管理服务合同》、《TCL国际E城物业管理服务合同》、《深圳TGL国际E城物业管理服务合同》（以下统称“物业管理合同”），约定被告作为TCL国际E城的物业服务企业向原告提供物业管理服务，服务截止时间为2017年3月31日。其后，被告于2017年3月31日合同到期后撤出园区，新的物业管理公司已进驻管理。二、根据深圳特区物业管理条例，被告在撤场后应将所收取的本体维修金费用返还给原告，但其并未充分履行返还义务，应当负有返还的责任根据《深圳经济特区物业管理条例》，提供物业管理的单位在终止物业管理后应向业主返还或向新的物业管理单位移交收取的物业本体维修金。但是，被告在2017年3月31日终止物业管理服务并撤场以后仅于2016年12月31日支付2972801.68元，其应支付3355677.32元，尚欠付382875.64元及利息26168.49元（以382875.64为基数，按同期人民银行贷款利率计算自2017年4月1日至2018年8月31日），共409044.13元。原告于本案前先行在贵院就2016年12月底前的本体维修金返还提起了诉讼，对截至2017年3月的本体维修金保留继续对账并要求返还的权利，但被告至今不予移交返还。严重违反了物业管理合同、严重侵害了原告的合法权益。原告认为被告的行为已经构成重大违约行为，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律，特向人民法院提起诉讼，以实现债权。恳请判如所请！被告辩称：原告诉讼请求违反“一事不再理”原则。在此前贵院受理的（2018）粤0305民初3141号案中，原告向法庭主张被告实际收取的物业专项维修资金2972801.68元，支出1429221.66元，要求被告返还结余1589202.30元。原告庭审中确认该案诉讼审理范围已包含截至2016年12月的被告应当返还的全部物业专项维修资金及利息。因此原告仅能针对2017年1月至3月被告收取使用后的物业专项维修资金余额提起新的主张。本次起诉时，原告以截至2017年3月的业主应缴交金额扣减至2016年12月被告实际收取的金额，并以此为基数计算利息，本案的诉讼请求覆盖了（2018）粤0305民初3141号中的审理范围，违反了民事诉讼法“一事不再理”原则。原告诉讼请求主张金额存在错误。即使原告的诉讼请求针对的是（2018）粤0305民初3141号案中未涵盖的2017年1月至3月的应返物业专项维修金，其主张金额依然存在明显错误。被告所需返还的物业专项维修资金应当是实际收取金额扣减实际支出金额后的余额。如前所述，原告以截至2017年3月的业主应缴交金额扣减至2016年12月被告实际收取的金额，并以此为基数计算利息。业主应缴金额系根据面积依据主管部门规定的费率并乘以时间计算得出，而被告实际收取金额为业主或租户实际缴存金额。以这样两个不同时间点、不同概念的金额相减，不能得到正确的金额。2017年1月至3月的物业专项维修资金已使用完毕，被告无需返还部分。2017年1至3月期间，被告实际收取物业专项维修资金144910.12元，支出324493元，支出金额远大于收取金额，即2017年1月至3月被告收取的物业专项维修资金已全部是用完毕，且被告已垫付的维修金金额高达179582.88元。因此，被告不仅不负有返还义务，还有权向原告主张支付垫付金额。原告是TCL国际E城的单一业主，是物业专项维修资金的缴交义务人，也是物业专项维修资金支出费用的承担者。《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》第五十七条规定，业主与物业的承租人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业专项维修资金等费用的，不免除业主履行交纳物业专项维修资金的法定义务。《深圳经济特区物业管理条例》第八十八条规定，物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：（一）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；（二）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。原告作为TCL国际E城的单一业主，不论其与租户或其他使用人做何约定，原告都是物业专项维修资金的缴交义务人。而用于TCL国际E城的物业专项维修资金，最终应当由业主，也就是原告承担。五、对于业主应缴纳物业专项维修资金与被告实收金额之间的差额，应当由原告自行负责补足。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十六条规定业主未按照本规定交纳日常收取和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催交。业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。在被告与原告的对账、被告退场时与原告签订的调解协议均显示，原告清楚明确的知悉物业专项维修资金存在缴交不足的情形。不同于物业管理费，物业专项维修资金属业主所有，被告作为物业服务企业，对于物业专项维修资金履行的是代收职责，而非欠缴后的追缴义务。根据上述规章规定，业主未缴纳物业维修资金时，应当由业主委员会负责催缴，在本案中，原告作为单一业主，对于自身欠付的物业专项维修资金，当然应当由其自行负责补足。同样也更能说明原告以应收金额为基数扣减的算法存在错误，而被告负有返还义务的应为实际收取金额扣减实际支出金额后的余额。被告提出反诉请求：1、原告返还被告垫付的物业专项维修资金179582.88元；原告赔偿被告利息损失，利息损失应当按照银行同期贷款利率自原告逾期之日起计算至实际支付之日止（利息损失暂计至2018年12月23日，损失金额暂计为14975.22元）；2、本案全部诉讼费用由原告承担。庭审中，被告撤回要求原告赔偿利息损失的诉讼请求。事实与理由：自2010年9月1日起至2017年3月31日，被告作为TCL国际E城的物业服务企业，为TCL国际E城提供物业管理服务。原告系TCL国际E城的开发商和业主，与被告于2010年、2013年、2015年分别签署了三份《TCL国际E城物业管理合同》及补充协议（下统称“《物业管理合同》”），约定由被告作为TCL国际E城的物业服务企业，为TCL国际E城提供物业管理服务，且被告有权收取相应的物业管理费，并代收水电费及物业专项维修资金等相关费用。被告与原告在(2018)粤0305民初3141号案已将2016年12月31日前TCL国际E城物业专项维修资金收支余额的争议提交法庭审理。在该诉中，原告主张被告截止2016年12月31日，实收本体维修金2972801.68元，实际支出1429221.66元。而因业主和部分租户欠缴物业费、水电费及物业专项维修资金，被告在2017年1月至3月期间，TCL国际E城实际收取物业专项维修资金144910.12元，支出324493元，实际收取的物业专项维修资金己全额使用完毕，且被告垫付金额已达179582.88元。根据《深圳经济特区物业管理条例》《实施若干规定》规定，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳。原告作为TCL国际E城的唯一业主，对日常物业专项维修资金承担缴交义务，也是物业专项维修资金使用的最终受益者，应承担整个物业所需的物业专项维修资金。原告应当返还被告垫付的179582.88元物业专项维修资金。基于本案与(2018)粤0305民初3141号案账目存在关联性，该案中原告已提出了利息损失的请求，本案被告亦有权要求原告支付利息的损失。鉴于贵院己受理(2018)粤0305民初20557号案，现被告为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》向贵院提起反诉，望法院判如所请。针对被告的反诉，原告辩称：1、原告认为被告在反诉中所诉称的垫付物业专项维修资金179582.88元，数据不准确，也不客观真实，理由：首先，在被告出示的证据1即2018粤0305民初3141号民事判决书第8页至9页法院查明部分，已经在该判决书当中将被告2016年度维修支出的专项维修基金1429221.66元从被告应当返还原告的本体维修资金中予以了扣减，故，该判决书判决被告应当将扣减后的余额1543580.02元向原告进行返还。换言之，2016年度的本体维修资金已经扣除完毕。2、被告所举证认为涉案2017年1月至3月324493元计算有误，根据被告提供的证据5其中的1-6项实际是发生在2016年度，而证据5所对应的1-6项，同在被告的证据2中2016年度表格中的第17、21、22、25、26及第29项，换言之，被告证据5当中的1-6项已经在2016年度的本体维修资金支出当中进行了抵扣，故不应当在其举证的2017年1月至3月的本体维修当中重复抵扣，该1-6项的合计金额为166626元。因此，被告在反诉请求中诉讼请求中应当扣减该金额，实际金额应为12956.88元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳TCL国际E城（以下简称涉案物业）位于深圳市某路，于2008年11月5日登记的土地权利人为原告，该物业至今未成立业主委员会。2010年5月20日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方就涉案物业提供物业管理服务；期限自2010年9月1日起至2013年8月31日止；甲方审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；物业管理服务费按照物业类型分类收取，采取包干制；房屋专项维修基金由甲方收取；及其他内容。2016年，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方就涉案物业提供物业管理服务；期限自2015年10月1日起至2017年3月31日止；物业服务费选择包干制方式；甲、乙双方需在2016年4月1日前建立物业专项维修资金共管账户；甲方负责物业专项维修资金的管理与使用；乙方须在2016年4月15日前将2010年9月1日至2016年4月14日期间的物业专项维修资金存入甲、乙双方共管账户，并须自2016年4月16日起按日将收取的物业专项维修资金存入甲方指定的账户；甲方有权在本合同到期前，提前三个月以书面形式通知乙方终止合同，乙方须按照甲方要求配合执行物管移交手续；乙方如拒不执行退出及物管移交，视为乙方违约，乙方表示愿意为此向甲方支付五倍风险保证金额度经济赔偿；及其他内容。被告于2017年3月31日从涉案物业撤场。另查，原告曾于2018年1月23日起诉被告，要求被告移交2010年9月1日至2017年3月31日期间的专项维修资金结余1589202.3元及利息。本院予以受理，案号为（2018）粤0305民初3141号。本院于2018年12月7日做出（2018）粤0305民初3141号民事判决书，查明2010年9月1日至2016年12月31日期间，涉案物业实际收取专项维修资金2972801.68元，实际支出专项维修资金1429221.66元，并判令被告向原告已交2010年9月1日至2016年12月31日期间的专项维修资金结余1543580.02元。该判决已生效。为证明2017年1月至3月期间涉案物业应收和实收的本体维修基金的金额，原、被告均向本院提交了《TCL国际E城专项维修资金应收表》。庭审中，原、被告均确认2017年1月至3月期间，涉案物业应收专项维修资金241193.12元，被告实际收取专项维修资金144910.12元。对于2017年1月至3月期间被告实际使用或支出的专项维修资金的金额，原告表示为157867元，被告表示为324493元。为证明上述期间实际支出的专项维修资金金额，被告提交了相关物业专项维修资金的使用明细（包括相关记账凭证、费用报销单、请示、发票等）予以证明。原告表示被告提交的2017年1月至3月的专项维修资金使用明细中的第1至6项金额共计16626元（支出金额分别为18000元、9000元、75000元、6812元、37814元、20000元；会计凭证号分别为9、19、22、23、29、31）与原告提交的2016年度的专项维修资金使用明细中的17、21、22、25、26、29项一样，属于重复计算。被告于庭后提交的情况说明中确认2017年1月至3月的专项维修资金使用明细中的第1至6项与2016年支出的专项维修基金中的记录相符，为对应支出，金额共计166626元。本院认为，原告深圳TCL光电科技有限公司与被告深圳市深科元物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据《物业管理条例》第五十四条的规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，原告为涉案物业的权利人，故在被告撤场后，应当将专项维修资金的结余返还原告。（2018）粤0305民初3141号判决书已判令被告向原告移交2016年之前的专项维修资金。对于2017年1月至3月期间的专项维修资金，原、被告均确认上述期间涉案物业应收专项维修资金241193.12元，被告实际收取专项维修资金144910.12元；而对于上述期间已支出的专项维修资金，原告确认为157867元，被告虽主张其支出的专项维修资金为324493元，但在庭后被告亦确认其主张的支出中有166626元系已在2016年的支出中重复计算了，故本院确认被告实际支出的专项维修资金为157867元（324493-166626）。经计算，被告实际支出的专项维修资金超出了已收取的专项维修资金12956.88元（157867-144910.12），即被告垫付了专项维修资金12956.88元。原告作为涉案物业的业主应将被告已垫付的12956.88元返还给被告。因物业专项资金并无结余，故对于原告要求被告返还欠付的专项维修资金及利息的诉讼请求，本院不予支持。被告撤回要求原告支付垫付专项维修资金的利息的诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳TCL光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市深科元物业管理有限公司返还垫付的专项维修资金12956.88元；二、驳回原告深圳TCL光电科技有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告深圳市深科元物业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3717.83元，由原告负担；反诉案件受理费2095.88元，由原告负担146.72元，由被告负担1949.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年二月十五日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。