广东省深圳市坪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0310民初1436号 原告（反诉被告）：深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道金牛东路**德菲工业区**，统一社会信用代码：91440300MA5ECG286B。 法定代表人：陈永顺。 委托诉讼代理人：鞠德兴、黄金萍，广东深坪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：深圳三联肯渡制药股份有限公司，，住所地：深圳市坪山区坪山街道大工业区金牛路北侧金兰路东侧统一社会信用代码：914403001923805614。 法定代表人：宋伟。 委托诉讼代理人：凌云志，公司法务。 委托诉讼代理人：黄培镇，公司员工。 第三人：深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司，，住所地：深圳市坪山区坪山街道澳子头社区金碧路**108统一社会信用代码：91440300093972991Y。 法定代表人：蒋佳冶。 委托诉讼代理人：马静，广东国晖律师事务所律师。 上列原、被告及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，第三人作为有独立请求权第三人也提出起诉，本院决定将两诉合并审理。本院依法组成合议庭公开开庭对两诉进行了审理。原告的委托诉讼代理人鞠德兴、黄金萍，被告的委托诉讼代理人凌云志、黄培镇，第三人的委托诉讼代理人马静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告2017年8月11日签订的房屋租赁合同约定的承租房屋面积为78588.91平方米，但合同签订后被告仅交付40077.56平方米的房屋，尚有应享受一年免租期的35911.35平方米的房屋应于2019年1月1日交付但并未交付给原告。另外，原告已提前向被告报备转租部分房屋给原告其他关联公司，故原告与次承租人签订的在租赁合同租期内的转租合同并非未经被告同意而擅自转租。事实上，被告签订租赁合同后不仅拒不配合原告履行出租方义务，反而对原告采取停止装修、配合物业进驻、停电等方式多次刁难，甚至在双方未进行沟通且达成一致的情况下于2018年8月20日单方发出解除通知，于8月27日开始强制对2号宿舍楼、2号高职楼和研发楼停电导致原告无法正常使用房屋。且在原告起诉要求确认合同未解除后被告却提起反诉再次要求确认合同解除，被告的恶行严重损害了原告在租赁期间的合法使用权，导致原告无法正常运营。因此，原告发函通知被告2018年10月19日交接，但被告到场却以第三人未搬离为由拒绝出具交接清单，有鉴于此，原告作为守约方，有权要求被告返回双倍履约保证金、未实际移交的房屋一年免租期租金的预期可得利益损失、强制停电导致原告无法正常使用房屋的租金损失、被告提前解除合同导致原告提前与次承租人解除合同的预期可得租金差额收益及违约金损失。 为维护原告权益，现请求法院判决：1、被告向原告返还双倍的履约保证金384万元及利息（以384万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月20日计至判决书确定的履行期限届满之日止）；2、被告向原告支付应当移交而尚未实际移交的承租房屋一年免租期租金的预期可得利益损失5171234.4元；3、被告赔偿提前解除合同导致原告提前与次承租人深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司解除合同的预期可得租金差额收益5608112元、违约金1501056元；4、被告赔偿其强制停电导致原告无法正常使用房屋的租金损失407631.06元及利息（以407631.06元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年10月20日计至判决书确定的履行期限届满之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，一、本案的本质是原告违约导致的，原告的违约事实明显:1.原告未经我司同意，擅自将我司物业转租给第三方，这一点，在原告的诉讼请求中得到了自证，双方合同第10-1条明确约定，原告转租我司物业需提前经我司书面同意，原告在我司不知情且未经我司书面同意的情况下，将我司物业擅自转租给第三方深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司，违反了合同约定，依照合同法第224条规定，承租方擅自转租，出租人可解除合同；2.拖欠我司租金、水电费逾期达40天且未足额支付，按照合同约定，我司给予原告一年的免租期，但水电费需支付，免租期至2018年8月10日，根据租赁合同第7-3条约定，原告应在免租期到期1个月前即2018年7月10日前缴纳下一季度的租金及水电费，但原告迟迟不按合同缴交，直至2018年8月20日逾期40天，才缴了850000元，尚有部分未缴纳；3.未经我司同意，非法占用我方园区，未缴纳租金部分的物业，原告仅仅按照40077.56平方米物业缴纳房租，但其实际占用了物业面积约为5.3万平方米，额外占用了我司1.3万平方米的物业；4.租赁合同6-1明确约定，装修方案需事先经我司同意，原告进行装修并未提前经过我司同意，也未向有关部门申请批准，我司在发现了原告违约行为的时候，于2018年8月23日要求其停止一切装修行为，但原告没有停止，反而加大了装修力度，是对我司权益的严重损害，造成了我司物业的破损。二、原告诉状所陈述内容与事实严重不符，于法无据，首先，针对原告的诉请双倍返还违约保证金的事情。如上所述，本案是由于原告擅自转租、擅自装修、伪造公章、篡改备案等违约违法行为导致的，原告违约在先，主张双倍返还毫无依据，并且根据银行转帐凭证，原告并未足额缴纳违约保证金，该行为属于违约行为，我司保留追究其未足额缴纳保证金法律责任的权利。其次，针对诉求2，根据双方签订的租赁合同第5条约定“甲乙双方确认本合同签订之日视租赁房屋交付使用”、甲乙双方确认租赁房产按现状进行移交，双方已对本工业区现状充分知悉并无异议，我司在签订合同后，已经将房屋交付，物业管理权也转交给了承租方，不存在未交付一说，房产也是由他实际控制的，并且原告也已在交接表上盖章确认。由此可见，原告所述内容与事实不符，实际上，工业区为整体移交，除去一部分的在合同中已确认且双方无异议出租给其他租户的面积外，原告在租赁期内一直对租赁房产进行整体控制。因此，此项诉请非常荒谬；再次，针对诉求3擅自转租收益的事情，此项请求毫无理据，根据双方租赁合同约定，我司出租房屋是给原告经营，不允许其擅自转租，即便是原告为了财务结算，对其系统内内部关联公司的转租，也必须提前取得我司的书面同意。因此，原告的转租行为是根本违约，而违约发生的收益，根本不应存在，任何人都不能够从其违约的过错行为中获益；最后，针对诉求4，原告的诉请情况与事实不符，我司并未强制断电，即便现场出现断电或是因为原告的管理不当导致电线老化或台风天气等原因造成的，并且原告并没有发生其所诉请的损失。三、原告诉称我司未履行出租方的义务与事实不符，我司一直积极履约，直至发生了对方的违约行为后，才采取了有限制的正当手段维护权利。从合同内容看，租赁条件12元每平方米，双方签约当时，确认市场价已经到了20元，租期5年，免租1年，条件是非常优惠，我司也第一时间交付了房屋，如果我司不信守租约的话，不会等到免租期届满后发现其违约行为后才主张权利。相反，原告在租赁合同签订之后，非但没有积极履约，在免租期的1年内，并未投入装修等办学的筹备工作，还违背了当初创办学校服务坪山产业升级的承诺，在未经我司同意的情况下，擅自将物业转租于他人用于工业生产经营，利用我司的免租期来谋取不法利益，其转租行为已经导致合同无法继续履行。综上所述，我司与原告签订租赁合同后，原告并没有继续履约，也没有投入装修，只是利用我司给予的免租期及低租金的优惠进行转租获利，并频频违约，在原告的违约行为被我司发现后，依然通过种种形式企图继续违约，在我司要求依法解除租赁合同后，仍拒不返还房产，已经严重侵害了我司权益，请求法院驳回原告的诉讼请求，并支持被告的反诉请求：1、确认被告2018年8月20日向原告发出的《关于解除并限期返还房屋的通知》有效，确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2018年8月20日解除；2、被告没收原告保证金192万元，原告再赔偿192万元；3、原告向被告支付房屋占用费及罚息（其中40077.56平方米房屋占用费按12元/月/平方米计算，自2018年10月1日起计至原告将房屋全部交还之日止；13000平方米房屋占用费按12元/月/平方米计算，自2018年8月11日起计至原告将房屋全部交还之日止；罚息按实际占用费为基数按银行同期贷款利率自2018年10月1日起计至原告将房屋全部交还之日止）；4、原告向被告支付2017年8月11日至2018年8月10日租金5771168元；5、原告立即返还所占用的租赁房屋；6、诉讼费、保全费由原告承担。 原告针对反诉辩称：1.被告以解除的名义实质上是单方毁约行为，用暴力的方式强行收回了出租房屋，致使租赁合同无法履行；2.第三人是由被告方的股东杨少强引进，并且收取了中介费用，因此，被告是知道并且同意该公司租赁房屋的；3.原告不存在使用租赁物超范围的情况，因为在合同中约定是双方共同使用的办公楼，残友奇迹公司使用的该共用的部分场所，被告是同意的，并且在新闻媒体当中借此宣传了被告的慈善与功德；4.关于备案合同的公章问题，根据租赁管理规定，出租房的备案是由出租方完成的，因此该公章是否存在问题，应当是由出租方负责，与承租人没有关系，况且该问题仅属于行政或刑事问题，与民事纠纷及合同的履行不能混为一谈；5.关于装修房屋问题，在房屋装修方面，原告已经通过邮寄书面材料和通过微信向被告进行了报备。 第三人诉称：2018年4月3日，第三人与原告签订了租赁合同，约定第三人向原告承租其所租赁的案涉房屋综合楼3、4楼。签约后，第三人按时交租，正常使用涉案房产。2018年8月，被告给第三人送达了《关于解除并限期返还房屋的通知》，被告要求原告返还的房屋就包括第三人承租且正在使用的物业，本案的结果直接影响到第三人的权利，请求法院确认涉案房屋的使用权主体及使用权享有的期间。原告与第三人签订租赁合同后，第三人交付了750528元的租赁保证金，如判决原、被告的租赁关系解除，原告收取的保证金应退还给第三人。因此，特请求：1.确认原、被告签订的有关坪山区坪山街道金牛东路50号菲林谷电影小镇综合楼3、4楼租赁合同的履行期限；2.确认2018年8月20日起坪山区坪山街道金牛东路50号菲林谷电影小镇综合楼3、4楼使用权主体；3.深圳菲林谷电影小镇建设开发有限公司返还第三人租赁保证金750528元；4.诉讼费由深圳菲林谷电影小镇建设开发有限公司和深圳三联肯渡制药股份有限公司承担。庭审中，第三人撤回了第一、二项诉讼请求。 原告针对第三人的起诉辩称，第三人在本案中属于无独立请求权的第三人，第三人的诉讼请求需以本案的最终结果来确定，在原、被告的合同没有解除之前第三人与原告还是存在租赁关系的。 被告针对第三人的起诉辩称，原告与第三人的租赁并未征得被告同意，亦未获得被告的追认，其转租行为无合同依据，属违约行为。第三人请求的保证金不是被告收取，而是原告收取，故该请求与被告无关。 经审理查明，2017年8月11日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定：被告将其所有的（房地产权证：深房地字第××号）位于深圳市坪山区金牛东路**原德菲工业区**房屋出租给原告，用于经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校，经营项目为电影文化艺术产业相关的软硬件业务。租赁期限自租赁合同签订之日起算持续至满5个租赁年度的最后一日止，租赁面积为78588.91平方米，租金标准为每月每平方米12元，原告应于租赁年度每季度第一个月10日前以银行转账的方式，将当季度租金支付到被告指定的银行账户，合同签订后的第一个租赁年度为免租期，免租期内原告无需支付租金，免租期满后的第一日为计租起算日。自合同生效之日起10个工作日内原告应支付2个月的租金作为履约保证金。租赁期间原告不得以任何形式转租、分租、联营租赁房产，但为财务结算需要，原告可转租给原告系统内的其他关联公司，转租期限不得超过合同期限，且转租需提前经被告书面同意。双方在违约责任条款约定出现下列情况之一，被告有权解除合同，原告已支付的保证金不予退还，原告向被告赔偿两个月租金共计192万元（案涉房屋整体面积实际超过8万平方米，但房产证记载面积为78588.91平方米，房屋为整体移交，在计算押金和违约金时双方取中数便宜计算，直接按8万平方米计算月租金为96万元），并承担由此发生的损失：1)原告违反合同第16条的；2）被告无违约情形，原告延迟支付租金、水电费等超过30天的；3）原告超出合同约定的经营内容，并未经被告及有关部门批准，擅自改变租赁房屋用途的……。原告提前解除合同的，除原告已支付的保证金不予退还外，还需按比例承担免租期的租金：1)若原告在第一个租赁年度提前解除租赁合同的，需补偿被告一年的租金1152万元即96万元*12个月……。双方确认租赁房屋主楼一楼、二楼仍有租户租期未满，故未能在合同签订后按期交付原告使用，仍存在租约的房屋相应的免租期和计租起算日顺延至其租期期满交付原告使用后开始计算，原租户的清退及其成本均由原告承担。 合同签订后，双方于2018年8月17日就案涉房屋签署了交接表，确认被告先期交付40077.56平方米房屋给原告使用，其他面积根据合同约定应待其他租户租期期满交付后才能交付给原告使用。2017年9月26日，原告向被告支付了租赁保证金961861.44元。2018年1月3日，被告书面同意原告将案涉房屋部分转租给原告系统内的深圳市残友奇迹电影技术有限公司等14家公司，其中不包括本案第三人在内。2018年8月14日，被告向原告送达缴款通知单，要求原告缴交2018年8-9月份的租金、发票税费合计852189.38元，原告于2018年8月20日、21日向被告支付了2018年8月11日至2018年9月31日的租金、发票税费合计852189.38元。2018年8月20日，被告以原告拖欠租金和水电费、未经书面同意擅自装修、未经书面同意擅自转租构成根本违约为由向原告送达《关于解除房屋租赁协议并限期返还房屋的通知》，要求原告在收到通知后5日内将物品搬离并将房屋交还给被告。原告于2018年8月24日以不存在违约情形为由向被告送达《律师函》，被告在8月25日又向原告送达了《关于立即停止施工并提交相关证明文件的函》，要求原告在3日内提交原告与案涉园区内其他公司的转租协议和投资协议及其他证明承租方是原告系统内关联公司的证明文件，但原告没有提交有效的证明文件，被告于是在2018年8月28日向原告送达了《关于配合我司物业管理单位进驻的函》并安排了人员拟接管案涉物业但未果。原告于2018年8月30日向被告邮寄了《关于不同意解除房屋租赁协议的通知》，双方协商未果原告遂向本院提起诉讼。 另查，原告在2018年4月3日与第三人签订了租赁合同，约定原告将案涉房屋的菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼共20848平方米租赁给第三人生产及仓库使用，租赁期限自2018年7月10日至2022年7月10日止，后1年如原告没有改造就无条件续租给第三人，其中2018年4月10日至2018年7月10日为装修免租期，合同签订时第三人应支付两个月租金额的房屋租赁保证金750528元及一个月的租金375264元，租赁期内任何一方擅自提前解除合同或违反合同约定义务视为违约，原告违约应无息返还第三人租赁保证金，第三人违约则保证金不退。合同签订后，原告将案涉房屋的菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼交付给第三人使用，第三人于2018年5月14日向原告支付了房屋租赁保证金750528元。原告称第三人是其关联公司，第三人是由被告的股东引进，为此提交了《投资入股意向书》、《合作说明》、录音资料等证据，《投资入股意向书》显示原告与第三人2018年6月28日达成原告拟向第三人投入风险资金的意向；《合作说明》显示第三人与原告确认第三人是原告的投资关联公司，但没有形成时间的记载；录音资料反映第三人是由被告的股东杨少强引进。被告对《投资入股意向书》不认可，辩称原告与第三人没有投资关系，也不是关联公司；对《合作说明》确认真实性，但辩称原告与第三人没有投资关系，也不是关联公司，内容是虚假的，且该《合作说明》是在被告向原告送达解除合同通知书后才形成的，是原告为规避合同约定的转租风险而捏造的；对录音资料不予认可，辩称无法辨认对话人的身份，即便是真实的也不能证明被告同意了原告转租的行为。第三人确认其经营范围不涉及电影文化艺术产业相关的业务，对《投资入股意向书》确认真实性，但辩称双方只是有投资的意向，原告并未实际投资，双方不是关联公司；对《合作说明》确认真实性，但辩称该说明的形成时间为2018年8月29日，且第三人出具该说明的背景情况是因原告一直不给第三人办理租赁的备案手续，原告告知第三人须在该说明上加盖公章才能办理备案手续，所以第三人才在该说明上加盖了公章，只是用来做为租赁备案之用，没有别的用途；对录音资料不予认可，辩称第三人由谁引进与第三人无关。另外，原告还于2017年8月3日将案涉房屋的办公楼部分转租给深圳市残友奇迹电影技术有限公司，面积为200平方米。 再查，本院庭审时要求原、被告及第三人配合在指定的时间将案涉房屋进行清理，以便腾空房屋退还给原告，但第三人以涉及保证金、装修损失、对案外人的违约赔偿等不同意在指定时间搬离。截至本案判决时，第三人仍在使用案涉房屋的菲林谷电影小镇综合楼3楼和4楼。原、被告确认原告转租的深圳市残友奇迹电影技术有限公司于2018年10月31日从案涉的房屋搬离。原告称其于2018年10月19日从案涉房屋搬离，将整个案涉园区全部交还给了被告，但被告认为原告2018年10月19日只是法定代表人搬离了案涉房屋，其他员工是在2018年10月31日才搬离，却未提交相应证据证明。被告确认原告违约给其造成的损失为公司商业信誉损失、免租期租金损失和占用费损失，但没有对公司商业信誉受到损失进行举证。 上述事实有房屋租赁合同、同意转租证明、入股意向书、合作说明、银行凭证、通知、律师函、邮件、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告与第三人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告及第三人争议的焦点在于被告解除合同是否符合合同约定及法律规定、被告是否应支付原告相关赔偿、原告是否应支付占用案涉房屋的占用费、原告是否应支付免租期租金、原告是否应退还第三人保证金的问题。 一、被告解除合同是否符合合同约定及法律规定的问题 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的租赁合同也约定，原告租赁被告的案涉房屋用途为经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校，并明确约定租赁期间原告除为财务结算需要可转租给原告系统内的其他关联公司外不得以任何形式转租、分租房产，即便转租给原告系统的关联公司也须提前取得被告书面同意方可转租。如原告超出协议约定的经营内容，未经被告批准擅自改变租赁房屋用途的，被告有权解除合同。原告确认2018年4月3日与第三人签订了转租合同的事实，只是认为其与第三人有投资合作关系，是关联公司，第三人是由被告的股东引进因而证明被告同意其转租，并为此提交了入股意向书、合作说明、录音资料的证据，但入股意向书明确显示原告只是有入股第三人的意向，不能证明原告实际入股第三人的事实，且第三人也确认原告并未入股的情况；合作说明中有关原告与第三人是投资关联公司关系的内容与事实不符，且没有形成时间的记载，第三人确定该证据的形成时间是2018年8月29日，出具的用途为原告办理租赁合同备案之用，与原告所要证明的目的完全不符，第三人确认的形成时间与被告确认的该证据是在其送达解除合同通知书后才由原告为达到规避转租风险目的而制作的意见相符；录音资料即便能证明第三人是由被告的股东引进的，但该股东不是被告的法定代表人，原告也缺乏被告授权该股东处理转租事宜的证据，因而不能证明该股东的私人行为可视为原告履行了租赁合同约定的原告转租须取得被告书面同意的义务，况且被告和第三人都否认第三人是由被告的股东引进的事实。基此，原告提交的上述证据既无法证明第三人是其系统内的关联公司，又无法证明原告转租给第三人提前取得了被告的书面同意，且第三人的工商登记经营范围及自认的其经营项目和电影文化艺术产业无关的事实与原、被告租赁合同约定的经营菲林谷电影小镇、创办国际艺术实验学校的合同目的不符，本院认定原告违反了租赁合同约定的义务，致使租赁合同的目的无法实现，被告在2018年8月20日向原告送达解除租赁合同通知书符合合同约定和法律规定，双方的租赁合同于原告收到解除通知书的2018年8月20日解除。由于原告在2018年8月20日后对案涉房屋不再享有合法的经营权、使用权，故原告与第三人签订的租赁合同也应于2018年8月20日终止。 被告是否应支付原告相关赔偿款问题 由于被告解除租赁合同符合法律规定，故原告诉求被告返还双倍保证金、赔偿提前解除合同的损失、赔偿强制停电造成损失的主张于法无据，本院不予支持。依据合同约定，案涉房屋主楼一楼、二楼仍有租户租期未满，原告同意被告可在租户租期期满时才交付原告使用，故原告诉求被告支付应当移交而未实际移交房屋的预期可得利益损失的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 三、原告是否应支付免租期租金的问题 免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，因此在合同无法正常履行时对出租人造成的损失理应由违约方承担。且根据租赁合同第18-2款的约定，如原告在第一个租赁年度提前解除租赁合同的，需补偿被告一年的租金。本案合同由于原告违约被提前解除造成被告免租期租金损失，况且原告在免租期内还转租获利，故被告主张原告赔偿一年免租期内租金损失5771168元（40077.56平方米*12元/月/平方米*12个月）的请求符合合同约定，本院予以支持。 四、原告是否应支付保证金、赔偿款及占用案涉房屋的占用费问题 被告2018年8月20日与原告解除了租赁合同，要求原告在2018年8月25日前将物品搬离并将案涉房屋返还给被告，但原告没有在被告要求的期限内搬离，故被告诉求原告自2018年10月1日起支付占用费的主张符合法律规定，本院予以支持。第三人自原告承租的20848平方米房屋至今仍由第三人在使用，原告负有让第三人搬离的义务，因此在第三人搬离前该部分房屋面积的占用费（以20848平方米为面积，以12元/月/平方米为标准，自2018年10月1日起计算至实际返还之日止）仍应由原告支付给被告。原、被告确认原告转租的深圳市残友奇迹电影技术有限公司直到2018年10月31日才搬离案涉房屋，故原告应支付深圳市残友奇迹电影技术有限公司所占办公楼面积的占用费为2400元（200平方米*12元/月/平方米*1个月）。至于原告搬离案涉房屋的时间问题，被告确认原告的法定代表人于2018年10月19日搬离案涉房屋，但对其主张的原告的其他员工直至2018年10月31日才搬离的情况没有提交相应证据证明，本院认定原告2018年10月19日搬离案涉房屋的事实，该部分房屋面积的占用费应为141430元〔（40077.56平方米-20848平方米）*12元/月/平方米*19日/31日〕。被告诉求占用费罚息的主张缺乏法律依据，本院不予支持。 根据租赁合同第18-1款的约定，原告违约情形下被告有权不予退还原告已交的保证金，鉴于原告已交的保证金仅为961861.44元，故本院对被告诉求无须退还原告保证金961861.44元的主张予以支持，对超出部分不予支持。至于被告还诉求的两个月租金的赔偿款主张，鉴于被告确认原告违约给其造成的损失为公司商业信誉损失、免租期租金损失和占用费损失，而免租期租金损失和占用费损失前述已经得到了支持，被告又没有对公司商业信誉受到损失进行举证，因此本院对被告诉称公司商业信誉受到损失的主张不予采信，被告的损失基本得到了补偿，其再诉求相当于两个月租金的赔偿款主张超出了被告所受到的损失，不符合法律规定，本院不予支持。 五、原告是否应退还第三人保证金的问题 根据原告与第三人签订的租赁合同的约定，如原告擅自提前解除合同视为违约，应无息返还第三人租赁保证金。由于原告与第三人的租赁合同被提前终止是因原告违约导致的，因此第三人依据租赁合同约定要求原告退还租赁保证金750528元的主张合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 确认被告深圳三联肯渡制药股份有限公司2018年8月20日向原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司发出的《关于解除并限期返还房屋的通知》有效。确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2018年8月20日解除； 二、原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司协助第三人深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市坪山区金牛东路50号原德菲工业区综合楼3楼和4楼，并将该房屋交还给被告深圳三联肯渡制药股份有限公司； 三、被告深圳三联肯渡制药股份有限公司无须退还原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司保证金961861.44元； 四、原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告深圳三联肯渡制药股份有限公司支付房屋占用费（以20848平方米为面积，以12元/月/平方米为标准，自2018年10月1日起计算至第三人深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司实际返还房屋之日止）； 五、原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告深圳三联肯渡制药股份有限公司支付房屋占用费143830元； 六、原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告深圳三联肯渡制药股份有限公司支付2017年8月11日至2018年8月10日免租期间的租金损失5771168元； 七、原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人深圳市左邻右舍物联网投资发展有限公司退还保证金750528元； 八、驳回原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司的诉讼请求； 九、驳回被告深圳三联肯渡制药股份有限公司的其他反诉请求。 本案本诉受理费121018元、保全费5000元（原告均已预交），由原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司负担。反诉费41153元（被告已预交），由原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司负担32148元，被告深圳三联肯渡制药股份有限公司负担9005元。反诉保全费5000元由原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司负担。第三人诉讼费5653元由原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司负担。原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司负担的反诉诉讼费、保全费于本判决生效之日起十五日内迳付被告。原告深圳菲林谷电影小镇开发建设有限公司负担的第三人诉讼费于本判决生效之日起十五日内迳付第三人。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审 判 长  伍晓东 人民陪审员  欧启腾 人民陪审员  郭 毅 二〇一九年二月十九日 书 记 员  吴琛琛