上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初1112号原告(反诉被告)：江西风尚电视购物股份有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人：廖远奎，董事长。委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海固利美包装机械有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王世文，经理。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪煊燝，上海市方正律师事务所律师。原告江西风尚电视购物股份有限公司诉被告上海固利美包装机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年1月24日公开开庭进行审理，原告江西风尚电视购物股份有限公司的委托诉讼代理人张年华、被告上海固利美包装机械有限公司的委托诉讼代理人康军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西风尚电视购物股份有限公司向本院提出诉讼请求：原、被告继续履行2015年10月16日签订的《房屋租赁合同》。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告与原告续签《房屋租赁合同》。事实与理由：2015年10月16日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋，租期一期三年，自2015年11月1日至2018年10月31日。期满后，除不可抗力因素外，可再续签以后多期。租赁期满，被告有权收回房屋，原告应如期交还或租赁期满前三个月洽谈续租相关事宜。原告若期满不再承租，在租赁期满前三个月通知被告。2018年7月31日，被告委托律师向原告发律师函，表示期满不再续租。原告于2018年9月30日向被告邮寄《告知函》，要求继续承租，被告未回复。原告认为对房屋进行了巨额装修投入，根据合同有权要求续签租赁合同，故原告起诉至法院。被告上海固利美包装机械有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月31日到期。系争房屋已经纳入征收补偿范围，被告收到政府通知后及时告知原告，即使续签合同也无法继续履行。被告上海固利美包装机械有限公司认为原告在合同到期后拒绝腾退房屋，故提起反诉请求：1、原告立即腾退位于青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋及土地(2,500平方米的办公用房及300平方米的配电房用地)；2、原告支付自2018年11月1日起至实际腾退之日止的房屋租赁费及场地租赁费(其中房屋租赁费每月人民币84,608元、配电房场地租赁费每月10,761元)；3、原告支付逾期返还房屋违约金(按照每日278元，自2018年11月16日起计算至实际腾退日止)。原告江西风尚电视购物股份有限公司针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。原被告签订的租赁合同虽已到期，但是原告前期装修投入巨大，仅用三年时间太短，被告以纳入政府动迁范围为由拒绝续签合同，不属于不可抗力，被告拒绝续签合同造成原告损失巨大。本院经审理认定事实如下：被告系上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX号厂房的产权人。该厂区东大门原门牌号为青浦区徐泾镇徐泾中路XXX号，现变更为青浦区徐泾镇盈港东路XXX号。该厂区西大门原门牌号为青浦区徐泾镇徐泾中路XXX号，现变更为青浦区徐泾镇盈港东路XXX号2015年10月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告出租给原告的房屋坐落在上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号，建筑面积约2500平方米(原被告出租给案外人上海骥捷文化传播有限公司的场地)；租赁期限为一期三年，自2015年11月1日至2018年10月31日。依约期满后，除不可抗力因素外，原告可再续签以后多期；租赁期满，被告有权收回出租标的，原告应如期交还或租赁期满前三个月洽商续租相关事宜。原告若租赁期满不再续租，在租赁期满前三个月通知被告；2015年11月1日至2017年10月31日年租金923,000元，2017年11月1日至2018年10月31日年租金1,015,300元；原告应于每年起租前30个工作日内向被告支付一年租金，原告逾期支付租金的，每逾期一日则按每日租金的10%向被告支付违约金；被告向原告交付房屋时，原告应支付租赁保证金230,000元；除被告同意原告续租外，原告应在合同租期届满后的15日内返还房屋，未经被告同意逾期返还房屋的，每逾期一日按每日租金的10%向被告支付违约金。合同另约定了其他权利义务。同日，原告与被告就配电房另行签订《房屋租赁合同》，约定原配电房用地约300平方米，由上海骥捷文化传播有限公司建造完成并已在青浦区供电局备案，现将该配电房用地出租给原告供电使用，期限自2015年11月1日至2018年10月31日，2015年11月1日至2017年10月31日年租金117,390元，2017年11月1日至2018年10月31日年租金129,130元，租金一年一付，起租前一次付清，免收押金。租约到期如原告不续租，配电房设备之使用管理权利自动放弃，原告不得向被告求偿或补偿。上述两份合同签订后，被告将房屋和场地交付原告使用，合同到期后双方未续签合同。原告租金支付至2018年10月31日，原告另支付被告租赁保证金23万元。2018年7月31日，被告向原告发送《律师函》，表示被告决定合同到期后不再续租，要求原告在合同约定的租期届满后15日内返还房屋，否则将依据合同约定主张违约金及其他损失。2018年9月30日，原告向被告发送《告知函》，要求续签租赁合同。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《房屋租赁合同》、《律师函》、《告知书》、上海市房地产权证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告为证明系争房屋被纳入征收范围且被告已经提前告知原告不再续租，提供了2017年3月27日上海市青浦区徐泾镇人民政府发送给被告的《告知书》以及2017年4月18日被告发送给原告的《告知书》，原告表示未见过政府的《告知书》，对于被告发的《告知书》需要核实，但未予以回复。被告表示原告缴纳的租赁保证金用于抵扣原告欠付的租金。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告认为依据合同有权要求续签合同，然合同约定的是租期届满后原告可以续签合同，且需要经过双方协商一致才可以续签合同，被告已经在合同期满前明确表示不同意续签合同，故原告要求续签合同的请求本院不予支持。现租赁合同租期已届满，原告理应腾退，并支付占有使用期间的费用。被告按照合同约定的租金标准主张使用费于法无悖，本院予以支持。原告在合同期满后拒绝腾退，被告有权按照合同约定主张逾期返还房屋的违约金。根据合同约定，原告支付的租赁保证金应于结清费用后才退还，故被告要求抵扣原告欠付的使用费，于法无悖，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告江西风尚电视购物股份有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告江西风尚电视购物股份有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇盈港东路XXX号房屋及土地；三、反诉被告江西风尚电视购物股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海固利美包装机械有限公司自2018年11月1日起至实际腾退之日止的房屋及场地占有使用费(其中房屋按照每月84,608元计算、配电房场地按照每月10,761元计算，扣除230,000元租赁保证金)；四、反诉被告江西风尚电视购物股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海固利美包装机械有限公司逾期返还房屋违约金(按照每日278元计算，自2018年11月16日起计算至实际腾退日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取计40元，由原告江西风尚电视购物股份有限公司负担；反诉受理费2,795.80元，由反诉被告江西风尚电视购物股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年二月二十二日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。