江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终10627号 上诉人（原审原告）：龚中春，男，1968年10月21日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：宋建平，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朝阳，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。 主要负责人：张伟煜，该行行长。 委托诉讼代理人：赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。 原审第三人：王建荣，男，1967年10月5日出生，汉族，住苏州市吴中区。 原审第三人：张龙华，女，1964年8月22日出生，汉族，住苏州市吴中区。 上诉人龚中春与被上诉人中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）以及原审第三人王建荣、张龙华案外人执行异议之诉一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初8820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚中春上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持龚中春的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由建行苏州分行负担。事实和理由：一、一审判决认定案涉10-1、10-2两个车位是38号101室房屋的从物，与事实不符。1、根据龚中春提交的规划图纸可以看出，开发商根据规划配建了89个地面机动车位，向小区业主出售或出租车位的使用权，业主可以向开发商购买或租赁车位，也可以不购买或租赁车位。如果业主不购买或租赁车位，并不影响业主对房屋的使用或影响房屋的效用。本案争议的两个车位虽然空间位置位于10号楼101室楼下，但其规划用途仍然属于地面机动车位。此车位并不是只有10号101室业主才有权获得使用权，本小区的其他业主都有权通过购买或租赁的方式获得使用权。101室主如果不购买这两个车位，并不影响101室房屋的效用。2、物权法没有对从物的规定，但是对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位进行了法律界定。根据物权法第74条规定，法律上并未将建筑区划内的规划车位界定为专属于某个业主的从物。因此，仅从空间位置来判断10-1、10-2车位是101室的从物，没有法律依据。二、由于案涉两个车位不属于101室房屋的从物，故本案不应当使用担保法司法解释第63条的规定。从第三人王建荣、张龙华与苏州博辰置地有限公司（以下简称博辰公司）签订的《商品房买卖合同》第7条、第9条约定可以看出，王建荣、张龙华购买取得两个车位的使用权，并未获得所有权。车位的所有权仍然属于开发商，王建荣、张龙华仅仅获得车位使用权，因此房屋的使用权和所有权并非同一人，从这个角度来看，101室的房屋设立的抵押权效力也不及于车位。三、一审法院认定抵押范围及于车位，与物权法规定背道而驰。依据物权法第14条的规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三人与被上诉人签订的抵押借款合同对抵押范围如何约定不得而知，但是即便约定抵押范围包括车位，也因车位没有进行抵押登记而不发生物权变动效力，建行苏州分行并未取得抵押权。四、王建荣、张龙华与2016年5月30日签订《协议书》，该协议合法有效，不违反法律法规禁止性规定。龚中春作为同一小区业主，取得两个车位的使用权既合法又合理。目前，我国并没有登记机构办理车位使用权登记。龚中春与王建荣、张龙华在民间借贷案件中通过签订《协议书》的方式获得车位使用权，虽未经司法程序确认，但也不能否认取得车位的合法性。五、一审法院认定车位转让《协议书》无效，没有法律依据。六、龚中春合法受让两个车位使用权，且已实际占有使用，能够阻却法院的执行，应当将两个车位排除在拍卖财产范围之外。综上，请求支持龚中春的上诉请求。 建设银行苏州分行辩称，一、龚中春所称的车位其实是层高低于房屋套内具有使用功能，但是高度低于2.2米的部分，计算空间面积，为房屋不可分割的部分，无法单独转让，该面积应属于被上诉人抵押物的范围。建行苏州分行一并处置符合法律规定。请求驳回龚中春的上诉请求。二、该空间面积无法单独办理产证，属于房屋无法分割的一部分，也属于建行苏州分行抵押范围。三、根据吴中区人民法院的调解笔录，法院并未确认该车库的归属，只是龚中春自认收到归还的20万借款，故也不存在一审法院推翻吴中区人民法院生效法律文书的情形。因该空间部分属于房屋不可分割的部分，办理抵押时，不需要另行办理抵押登记。房屋抵押登记即包含该部分，故建行苏州分行对该空间部分享有抵押权。即使该空间面积属于车位性质，根据商品房买卖合同、补充协议，王建荣、张龙华在购买房屋已享有10-01、02使用权至土地使用年限届满。建行苏州分行与王建荣、张龙华就抵押物办理产证时提交的是该份买卖合同，当时产证尚未办理，王建荣、张龙华享有该合同项下的债权。建行苏州分行就抵押物进行抵押登记时，基于善意，抵押物的范围应当与买卖合同项下第三人的债权一致，即抵押范围应包括房地产及合同项下的其他债权。 龚中春向一审法院提出诉讼请求：1、确认2016年5月30日龚中春与第三人王建荣、张龙华确定的不在房屋权证中的苏州市吴中区甪直镇迎宾路38#10-1、10-2车位转让《协议书》合法有效，应在拍卖中删除该车位作为拍卖财产；2、判令本案诉讼费用由建设银行苏州分行承担。 一审法院认定的事实：位于苏州市吴中区房屋为第三人王建荣、张龙华于2011年1月22日与苏州博辰置地有限公司（以下简称博辰公司）签订《商品房买卖合同》所取得。根据合同附件，小区规划内用于停放汽车的车位、车库首先满足本小区业主，出卖人以出售的方式出售给买受人。出卖人同意买受方使用编号10-01/10-02的车位，直至土地使用年限期限满为止。出卖方与买受方不构成保管关系，车位的物业管理服务费及车辆保管费由买受方自理。该房屋于2013年10月31日办理产证，登记在王建荣、张龙华名下。 2011年2月10日，建设银行苏州分行（贷款人）与王建荣（借款人/抵押人）、张龙华（抵押人）（签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322997593-011-2011000141）一份，由该二人向建设银行苏州分行借款254万，借款期限240个月，自2011年2月10日至2031年2月10日，双方对于借款利息等均有约定。抵押人以苏州市吴中区10幢101室房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费等），并对未按期还款的责任进行约定。建设银行苏州分行发放贷款后，以迎宾路38号10幢101室（房屋所有权证号：00338097、00338098）于2013年12月3日办理抵押登记手续，他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记债权数额为254万元。后因借款人多次逾期，建设银行苏州分行向一审法院起诉要求归还本息及承担违约责任。一审法院做出（2016）苏0591民初7687号民事判决：一、王建荣、张龙华应于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金2146249.77元，截至2016年12月19日的利息67879.97元、罚息1520.68元、复利1512.93元，以及自2016年12月20日起至清偿日止以本金2146249.77元未还部分为基数按执行利率上浮50%计算的罚息和以利息67879.97元未付部分为基数按执行利率上浮50%计算的复利（执行利率按人民银行同期同类贷款基准利率水平上下调5%，如遇中国人民银行调整基准利率，则在每年的1月1日按新的基准利率计算）；二、王建荣、张龙华应于本判决生效之日起十日内偿付中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费54075元；三、如王建荣、张龙华未按上述期限付款，则中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以抵押物苏州市吴中区10幢101室（登记于被告王建荣、张龙华名下，所有权证号00338097、00338098，他项权证号苏房他证吴中字第××号）折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在254万元限额内优先受偿。目前该判决已经生效。 2016年5月11日，龚中春以第三人王建龙、张龙华欠付己方借款未归还为由，向吴中区人民法院提起诉讼，要求归还借款600000元及利息78000元。在该案诉讼期间，龚中春（甲方）与王建荣、张龙华（乙方）于2016年5月30日自行签订一份《协议书》：乙方将其使用的甪直镇迎宾路38#10-1/10-2车位转让给甲方，转让价人民币200000元整，由乙方在结欠甲方的借款中抵扣；2、乙方原使用车位是单位使用，其车位无相关权证，因此由博辰公司确认备案。该协议一式三份，双方及博辰公司各自持有一份。《协议书》上另有博辰公司盖章，签署有“确认车位已转让”字样。该案调解笔录记载，王建荣、张龙华对于欠付本金600000元及利息78000元无异议。双方同意由建设银行苏州分行将上述两车位的所有权折抵20万元让渡给龚中春，鉴于车位无产证且法院不确认以物抵债的协议，故此上述方案只写入笔录不计入协议，也不需要法院处理，双方认可就此拿到20万元。该院出具（2016）苏0506民初3132号民事调解书：一、王建荣、张龙华确认结欠龚中春借款本金人民币600000元、利息78000元，合计人民币678000元，于2016年6月6日前共同归还人民币200000元（已履行），余款人民币478000元自2016年7月至2017年3月，于每月的28日前各给付人民币50000元，余款人民币28000元于2017年4月28日前给付。如有任一期未按期足额履行，则龚中春有权就被告未履行的全部金额向法院申请强制执行；二、案件受理费减半收取为人民币5290元、财产保全费人民币3970元，合计人民币9260元，由王建荣、张龙华共同负担，于2017年4月28日前径付龚中春。 因王建荣、张华龙未能履行（2016）苏0591民初7687号判决确定的义务，建设银行苏州分行已向一审法院申请强制执行，一审法院依法对于讼争房屋及车位进行查封并评估。在该执行案件中，受托评估单位于2017年9月15日对于讼争38幢101室房屋进行勘察，该房屋为四层，顶层阁楼，车库（车位）位于该建筑物底，层高不足2.2米，可停放二辆轿车。经了解，该小区业主购买成套住宅时大多购买了相应车库（车位），该车库（车位）无独立产权，不宜评估独立的市场价值。 一审法院另查明，苏州市吴中区人民法院于2016年5月12日出具（2016）苏0506民初3132号裁定书，对送争房屋及土地使用权进行查封，查封期限为三年。后该房屋存在诸多轮候查封。 一审诉讼中，建设银行苏州分行提交一份测绘报告，证实经由博振公司委托，对于讼争小区进行测量，讼争车位是一个空间面积，不仅可以做车位，也可以用于其余用途，但是高度低于2.2米，根据规定该高度不能办理产证，也未列入房产证面积。平面图显示，每家每户都有一个门通向对应的车位，从功能看，就是作为业主房屋整体不可分割的一部分，由购买对应房屋的业主使用。龚中春诉称：龚中春室内面积测量为254.989平方米，包括分摊面积12.302平方米，建筑面积267.29平方米，其中套内面积254.989平方米包括底层的36.36平方米、夹层的41.475平方米、二层的72.27平方米、第四部分72.49平方米及阁楼层32.394平方米，从平面图看套内面积不包括底层车位，也不能证明是属于抵押物范围。 以上事实，由民事判决书、民事调解书、房屋买卖合同等证据以及当事人的一审庭审陈述予以证实。 一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，龚中春诉称，其通过与王建荣、张龙华签订协议书，以折抵借款的方式取得讼争车位的使用权，综合现有证据，一审法院认为，上述权益不足以排除强制执行。首先，根据房屋买卖合同约定，出卖方同意买受方即第三人使用上述车位直至土地使用年限届满，该车位并无独立产权，也无证据表明买受方就此单独支付过价款，结合该车位的位置及功能，应视为房屋的从物。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物，故建设银行苏州分行对于房屋享有抵押的效力及于车位。从另一个角度看，在第三人王建荣、张龙华办理抵押借款时，讼争房屋产证尚未办理，王建荣及张龙华实际上享有该买卖合同项下的债权。其以买卖合同项下的债权作为借款担保，在无相反证据表明各方对于抵押物有特别说明且建设银行苏州分行系基于善意的情况下，抵押物的范围应当与该债权对应的权利范围一致，即包括房屋及基于购买房屋享有的车位使用权。其次，龚中春与第三人王建荣、张龙华签署的《协议书》虽在借款案件中出示，但法院并未对以物抵债行为本身及该协议效力予以确认，即未通过司法程序确认龚中春对该车位享有使用权。基于上述两点，建设银行苏州分行的抵押范围及于车位，相关执行主张与法有据，龚中春对于车位的使用权不足以排除执行，相关诉请一审法院不予支持。 至于该《协议书》的效力，一审法院认为，协议内容约定为“转让车位”，博辰公司也盖章“确认车位已转让”，如系转让的为车位，转让行为发生于吴中区人民法院依法查封之后，应当归于无效；即便如龚中春诉称转让为车位使用权，在抵押权实现后，标的物将依法拍卖、变卖，第三人依法丧失对该标的物的处分权，在龚中春与第三人之间，因标的物无法继续交付也会导致该合同无法继续履行，该协议也应当予以解除。 第三人王建荣、张龙华经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：驳回龚中春的全部诉讼请求。案件受理费收取4300元，公告费690元，合计4990元，由龚中春负担。 二审中，各方当事人未提交新的证据。 本院认定事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，本案龚中春并未提交任何生效法律文书确认案涉车位使用权归其所有。其次，根据王建荣、张龙华与博辰公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉两个车位是由《商品房买卖合同》明确约定确认由王建荣、张龙华使用。结合车位具体位置来看，该两个车位亦非位于小区公共区域，而是在《商品房买卖合同》的商品房楼下。因此，本案两个车位与案涉商品房事实上构成从属关系。第三，撇开龚中春提交的车位使用权转让协议书的真实性不论，在王建荣、张龙华未对案涉商品房所有权进行转让情况下，其并不能就从属的车位单独进行处分，龚中春不能由此取得对案涉车位的实体权利。故，龚中春缺乏阻却执行的依据，一审法院驳回其诉讼请求，具有事实和法律依据，并无不当。 综上，龚中春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人龚中春负担。 本判决为终审判决。 审判长  高小刚 审判员  谢 坚 审判员  丁 兵 二〇一九年二月二十一日 书记员  王 佳 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。