上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初17636号原告：赵金娥，女，1951年1月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：倪海燕，女，1979年1月4日出生，汉族，户籍所在地同上。被告：丁俊，男，1975年2月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告赵金娥与被告丁俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年11月9日公开开庭进行了审理，原告赵金娥及其委托诉讼代理人倪海燕、被告丁俊到庭参加诉讼。本案于2019年2月21日第二次公开开庭进行了审理，原告赵金娥及其委托诉讼代理人倪海燕、被告丁俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金娥诉称：2013年5月被告在原告不知情的情况下与原告儿子赵明签订了一份华新镇华益村XXX号房屋买卖合同。同时也占用了华益村XXX号房至今。(2014)青民三(民)初字第284号判决房屋买卖协议无效,判决被告迁出402号房、归还原告。但被告未按判决执行迁出。被告应支付占用华益村XXX号房期间的房租，房屋二层共计5间,租金合计人民币149,000元(以下币种均为人民币)。具体计算如下：2013年6月1日至12月31日租金400元/月/间，计7个月14,000元。2014年1月1日至12月31日租金500元/月/间，计12个月30,000元。2015年1月1日至12月31日租金500元/月/间，计12个月30,000元。2016年1月1日至12月31日租金500元/月/间，计12个月30,000元。2017年1月1日至12月31日租金500元/月/间，计12个月30,000元。2018年1月1日至6月30日租金500元/月/间，计6个月15,000元。租金计算参照邻居租赁合同。为维护原告的合法权益不受侵害,故起诉法院请求：判令被告支付原告位于华新镇华益村XXX号房自2013年6月1日至2018年6月30日房屋租金149,000元。被告丁俊辩称：本案案由系农村宅基地买卖纠纷，原告曾起诉，案号(2014)青民三(民)初字第284号，该案于2014年7月21日判决，未支持原告房租请求，原告未上诉。该案判决后，被告提出上诉，二中院2015年5月26日审结，维持原判。原告在房屋买卖纠纷中，对于房租事宜已经终审，要求驳回原告诉请。经开庭审理查明：原告与前夫徐龙权生育赵伟、赵明两个儿子，原告母亲为赵阿秀，原告胞妹为赵金英。1989年3月，徐龙权、赵金娥、赵阿秀、赵金英、赵伟共同申请建房获批，批复中明确原有住房为3间、小屋2间，“拆除全部老房，根据村规划建造楼房三上三下，占地84平方米”等。原告与前夫徐龙权于2000年5月协议离婚，约定“座落在华新镇华益村徐家队两上两下旧楼房(四间)的产权和居住权都归赵金娥所有；座落在旧楼房后面的两上两下新楼房(四间)的产权和居住权也归赵金娥所有”。原告、赵阿秀、赵伟、赵明的户口目前均在本区华新镇华益村XXX号。2013年5月，赵明作为甲方、被告丁俊作为乙方，双方签订《协议》，约定：甲方在青浦区华新镇华益村徐家队402号有一处老房，欲申请拆盖，作价20万元转让给乙方，由乙方新盖别墅使用。现经双方友好协商，甲方收取乙方2万元定金。甲方保证一定能申请准建手续；协调家庭成员达成意见一致，保证协调该方所在地邻里关系，如果不能兑现以上承诺，不能申请准建手续或此房确系违章建筑，甲方有恶意欺诈行为，甲方必须赔偿乙方定金10倍的赔偿即20万元，甲方做好申请准建工作，协调好各方关系，而乙方因自身原因不能按约购买，乙方无条件放弃2万元定金等。赵明出具收条，载明收到2万元。被告对系争房屋进行了装修。2013年12月24日、2014年1月5日，原告相关人员报警称华益村XXX号房屋内有债务纠纷，其中1月5日报警记载为装修纠纷。2014年1月20日，原告诉被告及案外人赵明农村房屋买卖合同纠纷案，要求撤销签订的房屋买卖协议，被告搬离该房屋并将该房屋恢复原状，被告支付房屋使用费每月每间300元，从2013年6月1日支付到实际搬离为止，支付2014年5月1日起至实际搬离之日的水电费。本院以(2014)青民三(民)初字第284号案件立案受理。该案审理中，原告撤销要求被告支付使用费的诉讼请求。2014年7月21日，本院依法作出判决：一、赵明与丁俊签订的房屋买卖协议无效；二、丁俊应于判决生效之日起十日内从上海市青浦区华新镇华益村XXX号房屋内迁出；三、丁俊应于判决生效之日起十日内向赵金娥承担上述房屋自2014年5月1日起至实际腾退之日止的水电费(具体金额以缴费单据为准)。判决后，被告不服判决，上诉于上海市第二中级人民法院。2015年5月26日，上海市第二中级人民法院作出(2015)沪二中民二(民)终字第603号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年9月14日，原告向本院申请执行，本院以(2015)青执字第5779号案件立案受理。2016年3月10日，本院依法作出执行裁定：终结本次执行程序。另查明，2015年11月24日，被告起诉原告及案外人赵明农村房屋买卖合同纠纷案，要求判令赔偿房屋装修添附费用19,394元，赵明返还押金2万元，赵明以本金2万元按照中国人民银行同期贷款利率4倍支付利息自2013年5月31日起至判决生效之日止。本院以(2015)青民三(民)初字第5123号案件立案受理，2016年11月10日，本院依法作出判决：一、赵明应于判决生效之日起十日内赔偿丁俊装饰装修损失19,394元；二、赵明应于判决生效之日起十日内返还丁俊2万元；三、赵明应于判决生效之日起十日内偿付丁俊利息损失(以2万元为本金，自2013年5月31日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。2017年5月4日，被告向本院申请执行，本院以(2017)沪0118执4378号案件受理。2017年8月25日，本院依法作出裁定：终结本次执行程序。又查明，2017年3月20日，原告起诉被告农村房屋买卖合同纠纷案，要求判令被告支付原告位于青浦区华新镇华益村XXX号房屋自2013年6月1日至2016年12月31日房屋使用费104,000元。本院以(2017)沪0118民初4200号案件立案受理，因原告未到庭，2018年3月5日，本院依法作出裁定：按撤诉处理。审理过程中，本院根据原告的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋的市场租金进行司法鉴定评估。2019年2月20日，评估部门出具《评估项目撤回的说明》，称原告仅提供所在村委会证明，无其他评估所需材料，致评估工作无法继续，故撤销评估。庭审中，原、被告双方确认房屋为四间。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，证明、(2014)青民三(民)初字第284号民事判决书、(2015)青民三(民)初字第5123号民事判决书、(2015)青执字第5779号执行裁定书、(2017)沪0118执4378号执行裁定书、(2017)沪0118民初4200号民事裁定书、照片等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告赵金娥表示，他人房屋租赁合同证明房屋租金，关于使用费在284号案件中曾经提出诉请，后该案中撤回未处理。该房屋在未装修前比较破旧，无法居住使用，房屋原状系照片上这样的，但原告不同意被告装修。房屋结构砖木结构。二上二下楼房，实际系四间，出售被告时就是四间房屋。原告申请执行案件尚未执行完毕，房屋仍旧在被告处。被告申请执行的案件，也尚未履行。房屋没有煤卫设备。但原告之前也一直出租的，每月租金400元。被告丁俊表示，原告起诉过的案件判决对原告提出的房租诉求未处理，当时没注意到。该房屋在被告未装修前比较破旧，无法居住使用。四间房屋，二上二下，砖木结构。被告放置东西，楼下朋友居住，不收取租金。原告申请执行案件尚未执行完毕，房屋仍旧在被告处。被告申请执行的案件，也尚未履行。房屋即使装修之后，没有煤卫设备，也无法出租的。没有煤卫设备的房屋，出租租金也就一两百块钱/间。根据庭审确认的事实，本院认为，涉案房屋系集体土地上的农村宅基地房屋，经法院生效裁判文书确认被告与原告之子赵明签订的房屋买卖合同无效，被告对该房屋不享有占有、使用、收益等权利，判令被告将房屋归还原告，现涉案房屋仍由被告控制使用，被告至今未能按照(2014)青民三(民)初字第284号民事判决向原告履行返还房屋的义务，理应承担由此产生的法律后果，故原告诉请被告偿付房屋使用费，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，原告要求按照每月每间400元的标准予以核定，但未能提供相应的证据证明，亦无法通过司法鉴定评估涉案房屋的市场租金，因此结合当事人的当庭陈述、房屋的实际情况、生效判决内容及履行等综合考虑后酌定系争房屋(1幢)每月1,000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第(七)项之规定，判决如下：被告丁俊应于本判决生效之日起十日内支付原告赵金娥房屋使用费人民币61,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,280元，减半收取计人民币1,640元，由原告赵金娥负担人民币977.50元，被告丁俊负担人民币662.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年二月二十八日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。