山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终53号 上诉人（原审原告）：汝宁，女，1977年1月12日出生，汉族，居民，住东平县，现住东平县。 委托诉讼代理人：卜令森(系上诉人汝宁之夫)，男，1975年10月13日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：王海燕，东平县东平第四法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：山东省东平县榕桥房地产开发有限公司，住所地：山东省泰安市东平县城须昌路以东、汶河街以南（祥和佳苑沿街楼），现地址为东平县西山路中央公馆售房处。 法定代表人：林焰志，总经理。 委托诉讼代理人：薛金标，男，汉族，1947年11月2日出生，住东平县，系该公司办公室主任。 上诉人汝宁与上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服东平县人民法院（2017）鲁0923民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人汝宁上诉请求：1.依法改判东平县人民法院（2017）鲁0923民初2444号民事判决第二项判决内容或发回重审；2.本案上诉一切费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对第二项判决认定事实不清，适用法律不当。上诉人于2014年6月18日与被上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司签定商品房预售合同，购买被上诉人开发的位于东平县东平街道办事处贯中大道以南，体育馆东榕桥国际公馆5号楼一单元601号商品房(房屋代码为61112)，合同签订后，上诉人按照合同约定将全部购房款交给被上诉人。按照双方签订的商品房预售合同第八条规定，被上诉人应于2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合建筑工程竣工验收标准的商品房交付原告使用。被上诉人至今仍未向上诉人交房，上诉人所购房屋”一直处于停工状态。上诉人无奈，于2017年6月13日诉至东平县人民法院。经开庭审理，东平县法院认为，涉案房屋目前不具备交付条件，上诉人要求被上诉人交房义务的诉讼请求不予支持。但上诉人认为该项目的停工、建设工程未竣工验收合格及该商品住宅未取得交付使用的相关批准文件都是被上诉人的失信所致，上诉人这种欺诈失信行为应该受到法律严惩。一审法院应当判决被上诉人限期交房，现上诉人及其他买受人每月偿还银行房星按揭贷款已经四年以上，却不能占有使用该购买房屋，一直在外租房居住，被上诉人如果无限期的不交房，上诉人的合法权益怎样才能得到法律的保护，使上诉人合法权益长期遭受损害。综上所述，恳请中级人民法院依法予以改判，维护法律的公信力和公正性，维护上诉人的合法权益。 针对上诉人汝宁的上诉，山东省东平县榕桥房地产开发有限公司辩称，榕桥公司2015年实际上已经破产，由于经营不善导致资金链断裂。经过国际公馆业主两年多走维权上访活动，最后县职能部门劝阻下决定自筹资金、自我施工，完成国际公馆扫尾工程及其它配套设施，经过一年多广大业主辛勤的操作，按照最低的交房标准，现在已经交房有近210套左右，其中近140套已经报了装修手续，已经装修完工的有40来套。目前有十来户已经住进小区，这都是业主自筹资金，每平方150元，加上县里对水、电、燃气等配套设施的支持的结果。榕桥公司只是在整个自建的过程中，做好自己应该做的工作，配合业主委员会筹备小组收取榕桥公司收回的业主应交的剩余房款，由业主进行支配安排施工。并由业主委员会自建小组主持交房。榕桥公司实事求是地讲，已经失去了交房资格。只有配合业主自救、业主自建的义务，目前尽管国际公馆小区后面的工作仍然是极其复杂曲折的，甚至是艰难的。但榕桥公司带着悔罪的心情仍然愿意全心全意的配合业主自建组把后续扫尾及配套工作，特别是电梯的维护使用。使国际公馆能在最低的交房标准下，让每一个业主尽快的收回自己的产权，减少自己的损失。 上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汝宁一审诉讼请求。事实与理由：一、本案具有严重的群体性质，如一审判决生效，将会引起部分业主集体诉讼，影响目前国际公馆扫尾工程及广大业主收房工作。二、一审法院认定原告主张的违约金，双方约定为“出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交付房价款的2%，但在本案的审理过程中原告主张的约定交房日期2015年10月31日至2017年6月12日起诉之日，按照约定的总房款的日万分之二计算，被告当庭认可原告的计算方式，应视为双方对该约定的变更，本案予以认定”，这一认定是错误的，事实上上诉人在一审中多次重申对于原告要求违约金是不认可的，既不同意按购房款总额的2%赔偿，也不会同意按照购房款的日万分之二赔偿。三、上诉人榕桥公司已负债累累，实际上已经破产，目前国际公馆项目尚欠电梯、水电安装、消防工程、门窗及不锈钢栏杆、电线、电气以及外墙保温工程等近1000余万元工程款未付，现在想以榕桥公司的力量来完成国际公馆扫尾工程是不可能的。在东平县政府的支持下和县职能部门的配合下，国际公馆扫尾配套工程有关配套工程均按成本价结算，为小区省去了近500多万的费用，在此基础上，国际公馆业主委员会筹备小组经反复的测算及协商决定，每户业主按每平方米150元自筹资金，作为扫尾工程费用（面积大的交18000余元，面积小的交13000余元）。现经过一年多，国际公馆基本上已达到当初确定的最低交房条件，并逐步完善后续配套工程，但仍有部分业主在观望，更有部分业主指望本判决生效，好与榕桥公司算账，反而不利于国际公馆项目实际情况的解决。综上，恳请二审法院依法驳回汝宁的一审诉讼请求。 针对上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司的上诉，汝宁辩称，一、对一审判决书第一项判决内容认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请二审法院依法维持；二、上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院驳回其上诉。 原告汝宁向一审法院起诉请求：1.判令被告履行商品房预售合同约定的交房义务；2.判令被告因逾期交房向原告支付违约金（2015年10月31日至起诉日）39，931.20元变更为399，29.20元;3.本案一切费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月18日原、被告双方签订了《商品房预售合同》，被告购买了原告开发的榕侨国际公馆5栋1单元601号房屋一套，双方在合同中约定：该房屋预测建筑面积92.96平方米，该房屋的价款为按建筑面积计算单价3640.09元/平方米，总金额338，383元，交付期限为2015年10月31日前，出卖人逾期交房的违约责任为，…逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交付房价款的百分之贰。2015年12月23日原被告签订延期交房承诺书，约定交房最终期限为2016年5月30日前，违约赔偿按照原合同签订的赔偿方式进行赔偿。该房屋首付款为108，383元，银行按揭贷款230，000元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示且未违反相关法律规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。但因涉案房屋即榕侨国际公馆建设项目已经停工，建设工程未经竣工验收合格，亦未取得商品住宅交付使用的相关批准文件等，涉案房屋目前不具备交付条件，故对原告要求被告履行交房义务的诉讼请求一审法院不予支持；原告主张的违约金，双方约定为：“出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交付房价款的百分之贰”，但在本案审理过程中原告主张自约定交房日期2015年10月31日至2017年6月12日起诉之日按照约定总房款的日万分之二计算，被告当庭认可原告计算的方式，应视为双方对该约定的变更，一审法院予以认定。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告山东省东平县榕桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告汝宁支付违约金39，929.20元；二、驳回原告汝宁对被告山东省东平县榕桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3188元，由被告山东省东平县榕桥房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人汝宁围绕上诉请求依法提交了下列证据：证据一、格力嘉和房地产开发有限公司在国际公馆楼顶挂牌照片两张，证明榕桥公司将国际公馆扫尾工程转交给格力嘉和房地产开发有限公司，承接并垫资负责施工到竣工验收，条件是榕桥公司将未卖出的61套房转移到格力嘉和房地产开发有限公司名下，同时证明榕桥公司恶意转移财产；证据二、政府回复网友图片三张及东平县房管局答复上访人员王成腾同志信访事项处理意见书一份，证明东平县政府将国际公馆扫尾工程由泰安格力嘉和房地产有限公司负责施工到竣工验收。 本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，山东省东平县榕桥房地产开发有限公司对汝宁提交的上述证据，发表如下质证意见：对证据一图片的真实性无异议，对证明目的有异议，对证据二答复不清楚。 对上诉人汝宁二审提交的证据，本院作如下认证：本案原告汝宁提起本案诉讼，依据的是其与山东省东平县榕桥房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，本案中亦未将嘉和公司列为本案被告，故上诉人汝宁提交的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人汝宁与上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司于2014年6月18日签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背法律法规的强行性规定，系有效合同。上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司作为该《商品房预售合同》的出卖人，应按照合同约定，于2015年10月30日前按时履行交房义务，否则即构成违约，应承担相应违约责任。上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司主张不应承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的数额，根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，“出卖人向买受人支付的违约金数额累计不超过已交付房价款的百分之贰”，但在一审时，原告汝宁主张自约定的交房日期2015年10月31日计算至2017年6月12日起诉之日的违约金应按照总房款的日万分之二计算，山东省东平县榕桥房地产开发有限公司在一审时表示对于违约金的计算方式“没有异议，是按照合同上来的”，并且汝宁的该项计算方式实际上认为合同约定的违约金数额不足以弥补其损失，而对计算方式的调整，从合同履行情况、违约事实等考量，亦不违反法律规定，一审予以支持并无不当，本院亦予以维持，对上诉人山东省东平县榕桥房地产开发有限公司主张违约金过高的请求，本院亦不予支持。因涉案房屋截至一审法庭辩论终结前，尚未竣工验收合格，亦未取得商品房交付使用所应具备的其他条件，原审法院无法判令予以交付，上诉人汝宁认为应当判决限期交付，无事实和法律依据，本院亦无法予以支持。综上，上诉人汝宁、山东省东平县榕桥房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3188元，由上诉人汝宁、山东省东平县榕桥房地产开发有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长  宋许科 审判员  张 岩 审判员  张晓丹 二〇一九年二月十三日 书记员  苏 倩