北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初4571号原告：高玉明，男，1953年4月16日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛润莘，北京市金桥律师事务所律师。被告：尹强，男，1978年5月10日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王天一，北京市宝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，男，1989年9月19日出生，汉族，北京市宝鼎律师事务所实习律师。第三人：北京源通基业投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街**院**楼******。法定代表人：王坤，总经理。委托诉讼代理人：蔡长健，男，1991年5月2日出生，汉族，北京源通基业投资管理有限公司经理。原告高玉明与被告尹强、第三人北京源通基业投资管理有限公司（以下简称为源通基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高玉明及其委托诉讼代理人汪春旭、被告尹强的委托诉讼代理人王天一、张岩、第三人源通基业公司的委托诉讼代理人蔡长健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高玉明向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求判令被告赔偿原告违约金107.4万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月17日，原告作为出卖人，被告作为买受人，第三人作为中介方，就原告出卖位于北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某号房屋（以下简称为涉案房屋）一事签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其附件《补充协议》。合同约定，原告将涉案房屋出卖于被告，房屋成交价格为560万元，家具、家电、装饰及配套设施等作价2万元，上述总价为562万元；签订合同同时被告向原告支付定金5万元，被告采取商业贷款的方式付款于原告，原、被告双方应于31个工作日内准备齐商业贷款所需的相关资料，办理商业贷款手续；被告向银行申办抵押贷款，被告因自身原因未获得银行批准的，被告自行于十个工作日内筹齐剩余房价款，以现金的形式支付于原告；被告拒绝购买合同房屋或者不按照约定日期办理权属登记转移手续，原告有权将被告所支付的房价款不予退还抵作违约金，或要求被告以相当于房屋总价款20%的数额支付违约金，并承担支付第三人的全部佣金。原告、被告均在合同上签字，第三人亦在合同上盖章。协议约定：房屋成交价格为560万元，合同房屋家具、家电、装饰及配套设施等作价为2万元，上述总价为562万元；被告于2017年8月17日向原告支付定金5万元；被告向银行申请购房贷款336万元；若被告拒绝购买合同房屋，构成根本违约，应以相当于总价款的20%向原告支付违约金，向原告支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订同日，被告依约定向原告转账定金款项5万元，原告与被告之间已经正式开始履行合同。2017年11月初，因被告既不履行合同义务亦无音信，原告经询问第三人方得知被告单方原因停止继续履行合同，不再购买涉案房屋。对于被告上述单方终止履行合同行为，原告以及第三人多次找到被告，第三人亦予以协调，要求被告继续履行合同，但是被告坚持单方终止履行合同，断然拒绝原告的合法要求。被告的行为，不仅有悖于法律，亦严重侵犯了原告的合法权益，致使原告蒙受巨大经济损失。基于上述情况，原告起诉至法院。尹强辩称，第一，答辩人同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，答辩人无法获得合同约定的贷款数额336万元，为此答辩人需要在原首付款224万元的基础上，再拿出224万元给原告，然而答辩人支付224万元的首付款已经是答辩人最大的承受范围，答辩人穷尽所有办法也无法再凑齐差额部分，故答辩人已无力购买本案所涉房产。不是因为被答辩人个人原因停止履行合同，答辩人也没躲避原告而无法联系。第二，合同无法继续履行是第三人的过错所致，与答辩人无关，本案的相关法律责任应当由第三人承担。答辩人充分履行了合同签订前的注意义务，并一直积极履行合同。答辩人将自己的实际情况告知第三人，并将相关文件材料交给第三人，详细询问第三人答辩人是否符合北京市购房首套首贷的政策条件，第三人则明确告知答辩人完全符合北京市首套首贷的政策条件，答辩人基于对第三人专业性服务的合理信赖，在2017年8月17日答辩人、原告、第三人签署了《北京市存量房屋买卖合同》及其他文件。在合同签订当日，答辩人便向原告支付了定金5万元，同时向第三人支付了佣金人民币6万元。之后，答辩人找到第三人要求其协助答辩人向第三人指定的银行办理购房商业贷款。通过上述事实可以看出答辩人在整个房屋买卖过程中，既充分履行了合同签订前的审慎注意义务，也在合同签署后一直积极履行合同义务，答辩人在此过程中无任何过错，因此答辩人不应当承担原告所主张的任何法律责任。合同无法继续履行，是因为第三人未能尽职提供居间服务，同时还向答辩人错误的表示答辩人能够在其指定的银行获得购房商业贷款。答辩人正是由于第三人的误导，同时出于对第三人专业性居间服务的合理信赖，才与原告签订了合同，并最终导致答辩人无法按照第三人所承诺的北京市首套首贷的条件获得合同约定数额的银行商业贷款，致使本合同无法继续履行。答辩人得知其无法按照北京市首套首贷的政策条件获得由第三人指定的银行的购房商业贷款后，积极与第三人、原告联系沟通，并向其明确表示，答辩人没有办法凑齐更多的首付款，无力继续履行合同，并希望及时解除合同，以避免给各方利益造成损失。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人源通基业公司述称，同意解除合同。房屋买卖我们有责任提醒买方的征信报告，但是我们没有权利去查询，当时买方对我们出示过个人征信报告，报告显示是首套房屋，没有贷款记录，合同无法继续履行就是因为贷款原因，买方在婚前和前妻共同贷款购买了一套房屋，有公积金贷款记录，当时我们询问是否有过贷款的时候，买方再三强调说没有贷款记录。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年8月17日，高玉明（出卖人）与尹强（买受人）在源通基业公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高玉明出售涉案房屋，房屋成交价格为560万元，该房屋附属设施设备、装饰装修补偿款2万元，总价为562万元；买受人在签订本合同的同时支付定金5万元；买受人采取商业贷款的方式付款，买、卖双方应于31个工作日内准备齐商业贷款所需的相关资料，办理商业贷款手续；买受人向银行申办抵押贷款，因自身原因未获得银行批准的，买受人自行于十个工作日内筹齐剩余房价款，以现金的形式支付于原告；买受人拒绝购买合同房屋或者不按照约定日期办理权属登记转移手续，出卖人有权将买受人所支付的房价款不予退还，抵作违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款20%的数额支付违约金，并承担支付房地产经纪机构的全部佣金。同日，高玉明（甲方，卖方）与尹强（乙方、买方）签订《补充协议》，约定尹强向银行申请购房贷款336万元；若乙方拒绝购买该房屋，构成根本违约，应以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订当日，尹强向高玉明转账定金5万元。后尹强未能按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定办理贷款，合同未能继续履行。庭审过程中，原被告双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。尹强称，因办理贷款时发现其不符合首套购房条件，首付比例增加，故无力购买涉案房屋，第三人存在过错。尹强提交了其与源通基业公司工作人员的微信聊天记录，在2017年8月16日，尹强简单介绍了自身情况，包括已经离婚、房屋归女方所有、女方用公积金贷款，尹强要求源通基业公司工作人员核实其是否符合首套购房条件。2017年8月17日，源通基业工作人员要求尹强方把离婚证和离婚协议发给中介，以备做资格审核。同日，尹强方将离婚协议照片发给中介。各方定于2017年10月10日办理面签。2017年11月11日，尹强称没有借到钱，买不起涉案房屋。法庭当庭致电了源通基业公司工作人员宋晓宁，宋晓宁称签订合同之前，尹强提供了征信报告和离婚协议给中介查看，但是银行贷款时发现有公积金贷款记录，尹强不符合首套购房条件。高玉明称其主张违约金金额已经扣除了尹强已经支付的定金5万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、微信聊天记录以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，对于依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高玉明与尹强签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。本案中，各方签订《北京市存量房屋买卖合同》发生在“3.17新政”之后，尹强未能按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定办理银行贷款，并向高玉明表明不能继续履行合同，尹强违约，应当承担违约责任。现高玉明请求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，尹强如果拒绝购买合同房屋或者不按照约定日期办理权属登记转移手续，高玉明有权将尹强所支付的房价款不予退还，抵作违约金，或要求尹强以相当于房屋总价款20%的数额支付违约金。根据《补充协议》约定，若尹强拒绝购买涉案房屋，构成根本违约，应以相当于房屋总价款的20%向高玉明支付违约金，尹强向高玉明支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。本案中，尹强违约，尹强应当承担违约责任。高玉明主张违约金中已经扣减了尹强已经支付的定金5万元，本院不持异议。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。尹强提出违约金约定过高，本院结合合同约定、高玉明损失情况、合同履行情况等因素，对违约金数额酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除就北京市昌平区北七家镇天通北苑三区某号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、尹强向高玉明支付违约金25万元，于本判决生效后十五日内执行；三、驳回高玉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51140元，由尹强负担，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  王云芳人民陪审员  张凤茹二〇一九年二月二十日书 记 员  李 尧