江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0981民初3624号原告（反诉被告）：方晓梅，女，1973年8月1日出生，汉族，个体户。住所地：江西省上饶市信州区。反诉被告:汪秀云，女，1977年6月2日出生，汉族，个体户。住所地：江西省上饶市婺源县。上述两反诉被告委托诉讼代理人：夏春德，江西盛义律师事务所律师。执业证号码：13611200620402324。上述两反诉被告委托诉讼代理人：张新华，江西盛义律师事务所实习律师。执业证号码：36111804110354。被告（反诉原告）：李芳竟，男，1954年11月5日出生，汉族，退休职工。住所地：江西省丰城市。委托诉讼代理人：管国亮，江西龙太律师事务所律师。执业证号码：13609200410293240。原告（反诉被告）方晓梅（以下简称原告）、反诉被告汪秀云与被告（反诉原告）李芳竟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。反诉被告方晓梅、的委托诉讼代理人夏春德和被告李芳竟的委托诉讼代理人管国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方晓梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告违约金100000元、装修损失500000元，共计600000元（装修残值以评估为准），退还押金10000元，共计610000元；2、被告返还原告被其擅自侵占的设备和产品（详见清单明细）；3、本案诉讼费、保全费、鉴定评估费等由被告承担。事实和理由：2013年9月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在丰城天下小区2栋6号店面和205室、206室，使用面积为355平方米的房产，租给乙方作为美容美体使用，租期从2013年9月11日开始。每月租金为10000元，一年为120000元，租期为十年。乙方接手后需另作投资装修，从2013年9月11日至2015年9月11日，每月租金为10000元，每年120000元；2015年9月11日至2017年9月11日，每两年租金递增5%，2017年9月11日至2019年9月11日，每两年租金递增10%。2019年9月11日以后租金按隔壁邻居为准，再作调整。签订本合同一式两份（甲、乙各执一份），并应共同遵守履行，如乙方违约，应付另一方违约金10万元，本合同自签订之日起生效。合同签订后，原告即对店面进行设计装修，装修投入和购买设备等共计投资100余万元。2014年3月10日，以汪秀云为经营者注册成立丰城市安美纤体美颜会所（个体），经营美容美体服务。租赁期间，原告聘请李晶为区域经理，实际负责经营丰城安美国际，均按约支付给被告租金。2018年8月25日，被告强行将原告员工驱赶出店，强行锁门，不让原告继续经营，并通知原告提前解除房屋租赁合同，拒收原告已交付的9月1日至9月10日租金，私自扣押侵占原告店里的设备和产品，致使原告不能正常经营，造成原告巨大经济损失。据此，原告依法提起诉讼，恳请支持诉请。被告李芳竟辩称，1、被告没有违约行为，在2018年8月25日更没有强行将原告的员工赶出店，也没有锁门，不存在向原告承担违约责任的情况；2、被告没有造成原告任何装修损失，不存在赔偿该损失的问题；3、被告是否收到原告的10000元押金应该按照庭审来确定，即使收到了，原告没有解除合同，押金的返还是以解除合同为前提，原告存在严重的违约行为，不存在返还押金；4、被告没有侵占原告任何设备，不存在返还问题。综上，望驳回原告所有诉讼请求。反诉原告李芳竟向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判决解除2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》，并责令被告立即归还租赁标的物；2、判令反诉被告按照租赁合同的约定支付从2018年9月1日至反诉被告归还租赁期间的租金；3、责令反诉被告将租赁物恢复原状或支付恢复原状的费用500000元；4、依法判决被反诉人向反诉人支付违约金100000元；5、本案诉讼费、保全费、鉴定评估费等由被反诉人承担。事实和理由：2013年9月10日，反诉原告李芳竟与被反诉被告方晓梅签订了《房屋租赁合同》（以后简称“合同”）。合同约定“李芳竟将坐落在丰城天下小区2栋6号店面和205室、206室，租给方晓梅作为美容美体使用（登记经营人为汪秀云）。租期从2013年9月11日开始，租期为十年。合同第三条约定，乙方须每季度按时交纳租金给李芳竟，租金到期提前7天付下期房租。合同第四条约定，在租赁期乙方应依约交租，如不按时交租和拖欠管理费和水电费等，视为乙方违约，甲方有权不退押金终止合同。合同第五条约定，乙方不得擅自改变房屋墙壁、地坪等用途设施。”在本案中，反诉被告未按时支付房屋租金，存在拖延交纳房屋租金的行为，且在租赁期间，反诉被告擅自改变房屋结构，影响房屋的安全。反诉被告的行为已严重违反合同约定的义务，给反诉原告造成重大的损失。反诉原告已发函要求反诉被告退还房屋、解除合同，反诉被告迟迟未给予答复，故依法提起反诉，望支持的全部诉讼请求。反诉被告方晓梅、汪秀云辩称，1、被答辩人已经强行违法解除房屋租赁合同并收回了涉案房屋，不存在答辩人向其支付自2018年9月1日起的租金和归还租赁物问题。（1）被答辩人已经于2018年8月25日强行收回了涉案房屋。被答辩人于2018年8月25日强行将答辩人员工驱赶出店，强行锁门，不让答辩人继续经营，并通知答辩人提前解除房屋租赁合同；（2）被答辩人已经自行占有、使用涉案房屋用于经营，并改变了部分装修、户外门面和字号，不存在答辩人向其支付自2018年9月1日起的租金和归还租赁物问题；其已经拒收了答辩人已交付的9月1日至9月10日租金，并私自扣押、侵占答辩人店里的设备和产品。2、被答辩人无权解除房屋租赁合同，答辩人自始至终无违约行为，不存在造成被答辩人损失赔偿其损失及承担违约责任问题。（1）2013年9月10日，答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，租赁被答辩人坐落在丰城天下小区2栋6号店面和205室、206室，注册成立丰城市安美纤体美颜会所，经营美容美体服务，该会所系由答辩人与被答辩人女儿李晶合伙投资经营；（2）答辩人聘请被答辩人女儿李晶为区域经理，实际全权负责经营丰城安美国际，经营期间，均由李晶具体负责向被答辩人支付租金，不存在逾期支付租金问题；退一万步而言，即便存在偶尔逾期一、两天未及时支付租金，被答辩人也是同意的；（3）合同签订后，对涉案店面进行投资、设计装修，均由李晶负责操办，至于是否改变房屋结构答辩人并不知情，退一万步而言，即便存在改变房屋结构的情况，也是征得被答辩人同意的，故不存在造成被答辩人损失、答辩人赔偿其损失及恢复原状问题。3、被答辩人无任何正当、合法、合理的理由冻结答辩人银行账户资金，应依法裁定解除冻结。对于被答辩人的违法保全行为，如果因此造成答辩人损失的，被答辩人应承担赔偿责任，答辩人保留依法追究被答辩人因违法保全而造成答辩人经济损失的追诉权利。综上，望依法驳回被答辩人对答辩人的反诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的安美聘用协议书和李晶身份证复印件，被告未对该证据的真实性提出异议，故本院予以采纳，并作为认定李晶系被告之女及被聘为丰城市安美纤体美颜会所区域经理的事实依据；2、原告提供的《保密协议》，该证据由原告及李晶签字，故本院予以采信，并作为认定丰城市安美纤体美颜会所的预计装修50万元的事实依据；3、原告提供的2018年9月3日香港昊臻集团有限公司的《函告》、顺丰速递快递单一份，被告未对该证据的真实性提出异议，故本院予以采纳，并作为认定原告函告被告不同意解除房屋租赁合同，房屋租赁合同应继续履行，告知不得损害店内设备财物和不得破坏装修，否则，视为认可100余万元装修投资额的事实依据；4、原告提供的汪秀云中国建设银行个人活期账户交易明细、2018年8月30日中国农业银行超级柜台客户回执、微信聊天记录截图3张，被告对该证据的真实性无异议，故本院予以采纳，并作为认定被告先后两次拒不接收2018年9月1日后原告支付的房屋租金3850元的事实依据；5、原告提供的公安机关的报案材料和询问笔录、租赁标的物门店照片2张，被告对该证据的真实性无异议，故本院予以采纳，并作为认定丰城市安美纤体美颜会所发生争议、被告参与解决、向公安机关报警的事实依据；6、原告提供的丰城店设备和产品明细、2018年9月13日《确认函》和顺丰速运详情单，该证据可与被告的举证相互印证，故本院予以采信，并作为认定原告向被告寄送了丰城市安美纤体美颜会所设备和产品明细表的事实；7、原告提供的2015年丰城安美员工薪资合约、2013年10月22日《装修协议书》、2018年10月27日对王某的《调查笔录》，被告对该证据的真实性无异议，故本院予以采纳，并作为认定被告同意和认可丰城安美店装修的事实依据；8、原告提供的丰城安美店的相关装修和设备设施资料（包括装修设计图纸和效果图、安美国际美容会所丰城连锁店装修预算单、付款清单、丰城投资装修款明细汇总、丰城投资款收支明细、方总支付装修明细、李晶支付装修明细），该组证据与本案不具有关联性，故本院不予采纳；9、原告申请的证人王某出庭证言，该证据与其他证据可以相互印证，故本院予以采纳，并作为被告认定同意和认可丰城安美店装修的事实依据；10、原告提供的支付租金的凭证复印件，该证据与其他证据可以相互印证，故本院予以采纳，并作为认定从2015年到2018年8月被告向原告支付租金480600元的事实依据；11、反诉原告提供的房屋租赁合同一份，反诉被告对该证据的真实性及合法性无异议，故本院予以采纳，并作为认定反诉原、被告签订了租赁合同及约定双方的权利义务的事实依据；12、反诉原告提供的支付租金一览表、被告支付租金的银行流水5张，该组证据可以与其他证据相互印证，故本院予以采纳，并作为认定原告向被告支付了租金的事实依据；13、反诉原告提供的告知函2份、邮寄回单2张，反诉被告对该证据的真实性无异议，故本院予以采纳，并作为认定原、被告就租赁产生纠纷的事实依据；14、反诉原告提供的通话记录一份，反诉被告对该证据的真实性无异议，故本院予以采纳，并作为认定丰城市安美纤体美颜会所发生争议、被告参与解决、向公安机关报警的事实依据；15、反诉原告提供的租赁物的照片7张、评估报告一份，该租赁物照片不足以证明反诉原告的证明目的，评估报告系单方委托，故本院对该组证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月10日，原、被告分别作为承租方（乙方）、出租方（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落在丰城天下小区2栋6号店面和205室、206室，使用面积为355平方米的房产，租给乙方作为美容美体使用，租期从2013年9月11日开始。每月租金为10000元，一年为120000元，租期为十年。2、乙方接手后需另作投资装修，从2013年9月11日至2015年9月11日，每月租金为10000元，每年120000元；2015年9月11日至2017年9月11日，每两年租金递增5%，2017年9月11日至2019年9月11日，每两年租金递增10%。2019年9月11日以后租金按隔壁邻居为准，再作调整。3、乙方须每季度按时缴纳租金给甲方，租金到期前7天付下期房租，押金为10000元，出租房的水、电、卫生、物业管理费等一切费用由乙方支付。4、在租赁期，乙方应依约交租，如不按时交租和拖欠管理费和水电费等，视乙方违约，甲方有权不退押金终止合同。5、在租赁期间，乙方不得擅自改变房屋墙壁、地坪等用途设施，应遵守国家法律，合法经营，如有违反行为或民事纠纷，自担责任与甲方无关。6、租赁期满后解除合同时，乙方必须依时迁出，乙方不拖欠租金、水、电、物业管理费等杂费，押金退还。7、签订本合同一式两份（甲、乙各执一份），并应共同遵守履行，如乙方违约，应付另一方违约金10万元，本合同自签订之日起生效。合同签订后，原告向被告支付了押金10000元，并预计投入500000元且经被告同意后对租赁房屋进行了装修。2014年3月10日，以反诉被告汪秀云为经营者注册成立丰城市安美纤体美颜会所（个体）在租赁房屋经营美容美体服务。租赁期间，原告聘请李晶（被告之女）为区域经理，支付给被告租金至2018年8月31日。2018年8月14日、8月30日，被告先后两次分别退回原告交纳的2018年9月1日至9月10日的租金3850元。2018年8月26日，丰城市安美纤体美颜会所因内部经营产生纠纷，被告随李晶参与解决未果后，原告向公安机关报警处理。2018年8月27日，被告以原告拖欠房租为由要求解除合约致函原告，并限原告在2018年9月1日前搬离。2018年9月1日，被告再次致函原告，要求在2018年9月8日前商谈原告装修事宜，告知如原告未到，视为弃权，被告无条件收回租赁物。2018年9月3日，原告致函被告承诺按约支付租金、不同意解除租赁合同及被告应承担强行驱赶员工和挂锁门店的责任、不得损坏店内设备财物等事宜。2018年9月13日，原告将丰城市安美纤体美颜会所固定资产和产品明细表邮寄给被告，并致函被告5天之内回复，否则视为认可，拒收也视为认可。后原告与被告未达成合意，双方为此酿成纠纷，故原告起诉来本院，要求判如所请。本案审理期间，原告申请了装修房屋残值鉴定，被告依法提起了反诉和租赁房屋是否有安全隐患、恢复费用的司法鉴定申请。在案件审理中，原、被告均向本院提出了财产保全申请，本院作出了查封、扣押、冻结双方财产的裁定，并采取了保全措施。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。(一)关于违约问题。原告主张被告驱赶其员工、强行锁门违约未提供证据证实，故本院不予采信，对其要求被告退还押金、支付违约金、赔偿装修损失的诉请不予支持。按照约定，原告应当在租金到期前7天向被告支付下一个季度的租金，原告仅向被告支付了2018年9月1日至9月10日的租金3850元而遭到被告拒收，其支付租金的行为违反了合同约定，其行为已构成违约，应当承担违约责任，故被告有权依照合同要求原告解除租赁合同、支付违约金、归还租赁物、支付拖欠的租金。（二）关于损失问题。原告未提供证据证实被告侵占了租赁房屋中的设备和产品，故本院对其主张被告返还财产的诉请不予采信。原告未依约交纳租金，构成违约，且被告要求其对租赁物恢复原状，故原告无权要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。原告对租赁物装饰装修经营得到了被告的认可，故被告无权要求原告对租赁物恢复原状。（三）关于司法鉴定问题。鉴于原告要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及被告反诉要求原告对租赁房屋恢复原状的请求不符合法律规定，故本院对原、被告要求司法鉴定的申请不予准许。本案系租赁法律关系，仅涉及出租方和承租方的权利义务，反诉原告与反诉被告汪秀云之间的法律关系可另行起诉主张。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告主张解除合同、归还租赁物、支付拖欠租金和违约金的反诉请求符合法律规定，本院予以支持；被告要求原告对租赁物恢复原状的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告方晓梅与被告李芳竟于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》；二、限原告方晓梅于本判决生效后10日内将坐落在丰城天下小区2栋6号店面和205室、206室房屋归还被告李芳竟；三、限原告方晓梅于本判决生效后10日内向被告李芳竟支付违约金100000元；四、限原告方晓梅于本判决生效后10日内向被告李芳竟按照《房屋租赁合同》的约定支付从2018年9月1日至被告归还租赁房屋期间的租金；五、驳回原告方晓梅的诉讼请求；六、驳回反诉原告李芳竟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元，本诉财产保全申请费3520元，反诉案件受理费4900元，反诉财产保全申请费3620元，合计21840元，由原告方晓梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  杜辉明人民陪审员  陈正翼人民陪审员  徐德辉二〇一九年二月二十二日书 记 员  吴 琼附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。