河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终10786号上诉人（原审被告）：石家庄市冠娇房地产开发有限公司，住所地：石家庄市井陉矿区平涉路西侧北海假日酒店**。法定代表人：吴继承，该公司经理。委托诉讼代理人：吴啸天，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯振东，男，1972年10月18日出生，汉族，住石家庄市井陉矿区。委托诉讼代理人：杨毓庭，河北佳宝律师事务所律师。上诉人石家庄市冠娇房地产开发有限公司因与被上诉人冯振东商品房预售合同纠纷一案，不服河北省井陉县人民法院（2018）冀0121民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石家庄市冠娇房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销井陉县人民法院（2018）冀0121民初84号民事判决书，改判或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。上诉人已经将被上诉人的购房款退回，不应再找上诉人索要。上诉人同被上诉人在2011年12月13日签订《阳光水岸住宅预定合同》后，在2013年上诉人已经将被上诉人交的购房款打到了北正乡专用账户上，分三次退款，共计260万元。2013年6月21日上诉人同石家庄市矿区煤炭营销中心及秋树坡村委会三方签订《秋树坡村住宅项目退款协议》，协议约定：“被告按45%、石家庄市矿区煤炭营销中心按45%、秋树坡村委会按l0%的比例在两个月内退还869万元的购房款，此款已经拨付到北正乡政府专用账号，三方将购房资金按期到账后，由北正乡政府主持三方与购房户签订退房协议，并办理退款手续”。上诉人已经将被上诉人的款项退回到北正乡政府，所以无权再向上诉人索要！二、即使认定无效，利息的起算日期应从2012年12月31日起算。上诉人同被上诉人签订的《阳光水岸住宅预定合同》约定，交房日期为2012年12月3日前交房。所以，利息起算时间应当从上诉人未能按时交房起算。三、即使认定无效，利率应当按照同期人民银行贷款利率计算，不应按照本金日万分之三计算，法院如果认定上诉人同被上诉人签订的《阳光水岸住宅预定合同》无效，那么该合同是自始无效、所有条款都无效的合同，关于利率的约定也是无效的，所以不应当支持利息，或是最多按照同期人民银行贷款利率支持。四、法院如果认定上诉人同被上诉人签订的《阳光水岸住宅预定合同》无效，那么合同中的条款也是无效的，那就不应该计算利息。综上，一审认定事实不清，应当进行改判。冯振东答辩称，一、根据合同相对性原则，《阳光水岸住宅预定合同》的相对人系上诉人和被上诉人，故上诉人系被上诉人主张该合同权利的唯一债务人。二、根据合同关于违约责任的约定和法律规定，合同无效后，上诉人不仅应退还被上诉人所支付的购房款，还应按每日支付给被上诉人所交款项万分之三的违约金。即使合同无效，违约条款仍然有效，故上诉人不仅应退还购房款，还应支付违约金。冯振东向一审法院起诉请求：一、请求贵院判决原被告于2011年12月13日签订的《阳光水岸住宅预定合同》无效；二、判令被告返还原告购房款53649元及利息损失（自2012年2月20日起至返还之日止按照约定日万分之三计算，即每天16元）；三、判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告石家庄市冠娇房地产开发有限公司在投资开发建设“阳光水岸”楼盘。2011年12月13日原告与被告协商一致并签订了“阳光水岸住宅预定合同”，原告购买被告开发的“阳光水岸”7号楼1单元202室房屋，面积65.27平方米，房款总价103649元，原告于2011年12月13日交付被告首付款53649元，剩余购房款50000元以贷款形式支付，约定2012年12月31日前交房。合同签订后，被告至今未投资建设合同约定出售给原告的“房屋”，且未取得投资开发建设房地产的相关手续。预定合同第七条约定被告逾期交房不得超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。关于此项目，2013年6月21日被告、石家庄市矿区煤炭营销中心及秋树坡村委会三方签订《秋树坡村住宅项目退款协议》，协议约定：“被告按45%、石家庄市矿区煤炭营销中心按45%、秋树坡村委会按10%的比例在两个月内退还869万元的购房款，在2013年8月21日前被告公司退260万元，石家庄市矿区煤炭营销中心退460万元（包括200万元的回收款）、秋树坡村委会退66.9万元，此款已拨付到北正乡政府专用账号。三方将购房资金按期到账后，由北正乡政府主持三方与购房户签订退房协议，并办理退款手续”。当时原告没有退款。以上事实，有庭审笔录、《阳光水岸住宅预定合同》、交款收据、《秋树坡村住宅项目退款协议》、河北省行政事业单位资金往来结算票据等证据证实并经质证记录在卷。一审法院认为，原告与被告签订《阳光水岸住宅预定合同》后，被告未取得投资开发建设房地产的相关手续，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，”故原告要求合同无效的诉讼请求应予支持。合同签订后，原告依约交付给被告首付款53649元，后因被告未投资开发建设合同约定的出售房屋，被告理应按约定的合同予以退还房款及赔偿损失。被告辩称，该款应由北正乡政府负责退款，原告不应起诉被告的主张，没有依据不予支持。被告与其他两方签订的《秋树坡村住宅项目退款协议》，系三方内部协议，不能对抗原告方，且原告的首付房款也是交付给被告，依据合同的相对性原则，原告向被告主张退还房款的请求，应予支持。关于原告主张的利息损失，因双方签订的合同中有明确约定，故原告的该项诉讼请求应支持。一审判决：一、确认原告冯振东与被告石家庄市冠娇房地产开发有限公司于2011年12月13日签订的《阳光水岸住宅预定合同》无效。二、被告石家庄市冠娇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告购房款人民币53649元及利息（自2012年2月20日起至给付之日止按约定购房款53649元为本金日万分之三为利率的计付利息）。案件受理费1242元，由被告石家庄市冠娇房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案上诉人与被上诉人订立《阳光水岸住宅预定合同》时，上诉人未取得商品房预售许可证明，截至二审开庭时，上诉人仍未取得商品房预售许可证明，故上诉人与被上诉人签订的《阳光水岸住宅预定合同》系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照合同的相对性原则，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的赔偿损失责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担相应的赔偿责任。《阳光水岸住宅预定合同》系上诉人和被上诉人签订，故被上诉人要求上诉人退还房款及赔偿损失，本院予以支持。本案合同无效的主要责任在于上诉人签订合同时未取得商品房预售许可证明，故应承担主要责任，一审判决按照双方合同约定确定违约金数额并无不当。关于上诉人与石家庄市矿区煤炭营销中心、秋树坡村委会签订的《秋树坡村住宅项目退款协议》履行情况，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利。综上所述，石家庄市冠娇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1242元，由上诉人石家庄市冠娇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 李 曼二〇一九年二月十一日书记员 许晓琳