广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0981民初2971号 原告：曾馨熳（曾用名曾梅），女，1983年1月2日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：李永军，广西鸿州律师事务所律师。 被告：广西北流市鼎泰投资有限公司，住所北流市松花路三区小苑28号。 法定代表人：李志丹。 原告曾馨熳与被告广西北流市鼎泰投资有限公司（以下简称鼎泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案，依法适用简易程序审理后作出（2017）桂0981民初3754号民事判决书，鼎泰公司不服判决，提起上诉。玉林市中级人民法院审理后，依法于2018年6月1日作出（2018）桂09民终784号民事裁定书，裁定：撤销（2017）桂0981民初3754号民事判决；本案发回本院重审。本院于2018年9月19日重新立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾馨熳的委托诉讼代理人李永军到庭参加诉讼。被告鼎泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾馨熳向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告之间买卖北流市德馨家园B栋2单元701号商品房的行为合法有效；双方于2011年8月6日所签订《内部申购协议书》就是《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告逾期办理房屋所有权登记的资金占用期间利息损失（以249065元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率年利率6％增加50％计算，自2015年6月18日起计至付清之日止暂计至2017年11月17日的利息损失为54171.63元）；3、被告在法院判决书生效十五天内到北流市房地产管理所办理完成商品房买卖合同登记备案；4、被告在法院判决书生效十五天内将全部购房款发票、契税发票交给原告。 事实和理由：2011年8月，原告经内部更名向被告购买了北流市德馨家园住宅小区商品房1套，房号是B栋二单元701号（原为6号楼），建筑面积约110.5㎡，双方通过《内部申购协议书》约定了该商品房买卖的时间、价款、付款方式、违约责任等。2011年，原告向被告支付了一次性购房款245357元，2014年另外补交了超面积购房款3708元（实际面积为112.17㎡），总房价为249065元，已完成买方付款义务。原告按被告要求申请提前装修，于2014年3月18日接收了房屋。但被告至今没有办理登记合同备案，也没向原告出具购房发票、契税发票，明显违约。 原告多次要求被告办理房产证，但被告均以各种理由推拖。2017年5月，原告发现被告“一房二卖”，违法将已售给原告的商品房卖给黄贵洲，又签订了《商品房买卖合同》并办理了合同登记备案。经原告等业主抗议，政府介入要求整改，被告与黄贵洲的合同才在2017年7月被注销备案登记。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，被告应当在商品房交付90天内办理房屋所有权登记，但是，该期限届满后超过一年，被告一直没有为原告办理房屋所有权登记，应当赔偿原告损失。又根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，原、被告双方没有约定资金占用的利率，则被告应当按照年利率6%支付资金占用期间利息；被告逾期办理房屋所有权登记的，应增加计算30%至50%利息损失。 根据合同法、城市房地产管理法等司法解释规定，被告违反了卖方的合同备案、出具发票、办理所有权登记等义务，严重违法、违约，对原告的合法权益造成严重侵害，请判如所请。 被告鼎泰公司没有提出答辩意见，也未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曾馨熳向本院提交证据：1、身份证；2、被告工商登记信息；3、商品房预售许可证；4、《内部申购协议书》；5、认购金收据、内部收据；6、办证费用、认购金收据；7、装修服务协议；8、业主消防安全责任书；9、收据；10、公告（附名单）、通知；11、户口本。12、电脑咨询单。 经过庭审举证、质证，本院认证如下： 被告鼎泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。对于原告提供的上述证据，本院综合各份证据间以及与本案诉讼主张的关联程度、证明力大小进行评判后予以认定，作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 原告曾馨熳曾用名曾梅，苏源惠为曾馨熳母亲。被告鼎泰公司为依法成立并领取营业执照从事对房地产等项目的投资等经营的企业；2018年9月18日，该公司的法定代表人由何玉棠变更为李志丹。德馨家园小区项目为被告鼎泰公司投资开发的商品房；被告鼎泰公司已于2013年9月依法取得北流市房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，预售范围包括德馨家园A#、B#、C#、D#、E#、F#、G#、H#商品房。 2011年8月6日，以鼎泰公司为出卖方与曾馨熳为申购方（原申购方为凌碧励，经内部更名为曾馨熳）共同签订了《内部申购协议书》（以下简称《内部申购协议书》）。《内部申购协议书》主要载明：1、出卖方鼎泰公司；申购方姓名由凌碧励更为曾馨熳。2、房号6#701。3、建筑面积约110.5平方米。4、原单价3108元、原总价343434元；优惠折扣后，成交单价2220.42元、成交总价245357元。5、已交款10万元，补缴款145357元（在8月15日前交清“补缴款”，否则按违约处理）。6、申购方选择一次性付款。申购方向买方一次性支付申购物业总款作为申购金，并在卖方通知签订《商品房买卖合同》7日内签订合同并完成认购所需各项手续。7、双方签署本预约书后，卖方不再出售申购方所申购的物业，且换签《商品房买卖合同》时按此协议成交总价定价。换签时间以卖方公告或电话通知“开盘日”为准，申购方须真实提供联系方式并确保有效，在7日内缴清应付款项并与卖方换签《商品房买卖合同》及相关协议，逾期未办理的视为申购方违约，违约责任：1）、……2）、……3）、……8、申购方签署《商品房买卖合同》后，本申购书自动失效并由卖方收回，已交款可转为首期款或房款。9、本申购书的建筑面积最终以测绘部门出具的面积为准，交纳首期款时参照本协议的成交单价，多退少补。被告鼎泰公司在《内部申购协议书》落款的出卖方处加盖“德馨家园销售中心”印章、申购方处则由原告之母签写“苏源惠代”。 2011年8月6日、2011年8月31日，曾馨熳分别支付鼎泰公司购房款100000元、145357元；2014年3月2日，曾馨熳补交超面积购房款3708元，合计支付鼎泰公司购房款249065元。2014年3月2日，曾馨熳还向鼎泰公司交付了包括契税7472元、管道煤气安装费2360元等费用合计10117元，鼎泰公司开具办证费用收据交曾馨熳收执，该收据上注明“住宅房房号B-2-701……”。2014年3月18日，鼎泰公司交付曾馨熳德馨家园B栋2单元701号商品房1套（以下简称涉案商品房），曾馨熳进行装修后入住至今。 另查明，因发现包括原告曾馨熳等业主在内的德馨家园小区86套商品房已登记备案在黄贵洲名下，经决定，北流市房地产管理所于2017年6月20日向德馨家园业主发出通知，主要内容为：对登记备案在黄贵洲名下的商品房进行了备案撤销，请各位业主准备好各自的购房合同、发票、税票等相关材料，为到（北流市房地产管理所）做商品房买卖合同登记备案做好准备。2017年7月27日，北流市房地产管理所再次在该小区张贴公告，主要内容为：对登记备案在黄贵洲等人名下的德馨家园小区86套商品房，已办理注销手续，业主可以进行商品房买卖合同签订（包括原告曾馨熳）；自重新跟开发商签订商品房买卖合同之日起，以前所有签订的商品房买卖合同全部作废。 原告曾馨熳知晓上述通知、公告内容后，因个人原因至今未与被告鼎泰公司签订《商品房买卖合同》，没有办理涉案商品房的合同登记备案。《内部申购协议书》注明的“房号6#701”，鼎泰公司实际交付曾馨熳商品房为涉案商品房。 本院认为，根据有关法律及相关司法解释的规定，应认定商品房买卖合同出卖人的主要义务应为按约交付相应的商品房，买受人的主要义务为按约支付相应的购房款。原告曾馨熳与被告鼎泰公司签订的《内部申购协议书》，载明了当事人的名称、认购商品房的具体房号、商品房的单价、总房价款、支付房价款方式及期限，即《内部申购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议书应认定为商品房买卖合同。 在实际履行过程中，原告补交超面积购房款后，被告实际交付的商品房并非《内部申购协议书》认购的“房号6#701”，而是涉案商品房（德馨家园B栋2单元701号），原告亦实际予以接收、装修入住，此应认定为原、被告在履行合同过程中对认购商品房进行了合意变更且变更交付（商品房）。自原告实际接收涉案商品房之日，原告已全部履行交付购房款的主要义务，被告亦履行了交付商品房的主要义务，原、被告的行为并不存在违反有关法律、行政法规的强制性规定情形，双方之间就涉案商品房的买卖行为有效，原告主张确认与被告之间买卖涉案商品房的行为合法有效的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。 本案《内部申购协议书》应认定为商品房买卖合同，为该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，两者的名称不同、内容亦并不完全一致，两者不能等同。况且，《内部申购协议书》签订后，双方当事人在实际履行过程中，又实际变更了该协议书中认购应交付的商品房（商品房的基本状况），因此，原告主张其与被告签订的《内部申购协议书》就是商品房买卖合同的诉讼请求，于法不合，依法不予支持。又因原、被告双方并没有就涉案商品房签订商品房买卖合同，没有进行办理合同登记备案的前提，原告主张被告到北流市房地产管理所办理合同登记备案的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。同理，因原、被告双方没有就涉案商品房签订商品房买卖合同，且购房款发票、契税发票的开具为税务部门，被告对此仅为协助义务；亦没有合同明确约定被告应具体何时提供，因此，原告主张被告交付全部购房款发票、契税发票的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。 按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，原告应在涉案商品房交付使用之日起90日内办理涉案商品房的权属登记手续，没有证据表明原告已按照此规定期限申请办理权属登记；原告称其已经签署商品房买卖合同交被告收执，但没有提供证据证实，对此事实不予采信。在相关职能部门进行公告、通知且原告已经知晓应与被告办理签署涉案商品房买卖合同而没有签订，涉案商品房买卖合同至今没有订立，不可全部归责于被告。因涉案商品房的商品房买卖合同没有订立，不能确定违约责任的分担及如何确定违约金的计算（涉及逾期时间的认定），原告主张被告赔偿逾期办理房屋所有权登记的资金占用期间利息损失的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、第十九条、《商品房销售管理办法》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告曾馨熳与被告广西北流市鼎泰投资有限公司之间就北流市德馨家园B栋2单元701号商品房的买卖行为有效； 二、驳回原告曾馨熳的其他诉讼请求。 案件受理费1154元（原告已预交578元），由被告广西北流市鼎泰投资有限公司负担976元，原告曾馨熳负担178元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1154元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 杨 东 人民陪审员 罗 兰 人民陪审员 覃惠清 二〇一九年二月二十八日 法官 助理 邓水金 书 记 员 罗 镇 附主要法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任； (十三)双方约定的其他事项。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。