安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终196号上诉人（原审被告）：无为县海融国有资产运营管理有限公司，住所地安徽省无为县。法定代表人：冯国圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：马辉能，安徽有为律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥磊，安徽有为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：花良军，男，1983年5月23日出生，汉族，住安徽省无为县。上诉人无为县海融国有资产运营管理有限公司（以下简称海融公司）因与被上诉人花良军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均未提交新的证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。海融公司上诉请求：1.撤销安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初5055号民事判决，依法改判驳回花良军的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由花良军承担。事实和理由：一、花良军曾向海融公司表示愿意折价收购涉案房屋原承租户经营期间安装的空调等电器及构筑物，海融公司考虑到花良军与原承租户就收购一事仍在谈判中便未催促原承租户腾退房屋。在2018年8月20日，花良军到海融公司处反映原承租户未搬离租赁房屋后，海融公司立即与原承租户联系，原承租户明确表示立即腾退房屋，随后海融公司多次联系花良军让其准备交接，花良军均予以拒绝。另，涉案房屋租赁合同约定的租赁期限自2018年9月1日开始，房屋的交付截至时间也应为2018年9月1日，花良军主张房屋交付时间为2018年8月20日，显属无理，且涉案房屋的原承租户已于2018年8月21日腾退了房屋。二、涉案房屋租赁合同第六条、第七条约定虽有涉及租赁房屋交付时间的内容，但语义含糊，对于合同履行时间约定不明的，应根据合同法第六十一条或第六十二条规定协商解决。三、花良军在签订合同时只交付了2018年9月1日至2019年8月31日期间的房租，根据权利义务相一致及公平原则，花良军占有使用房屋的时间也应为2018年9月1日至2019年8月31日，在此之前，海融公司如何处置涉案房屋系其自由。花良军没有提交书面答辩意见。花良军向一审法院起诉请求：1.解除花良军与海融公司签订的房屋租赁合同；2.海融公司支付花良军租金280500元、交易服务费25245元、报名费200元、履约保证金30000、违约金30000元及价值980元衬衫一件，共计366925元；3.海融公司对上述366925元按中国人民银行贷款利率的标准，支付自起诉之日起至实际给付之日止的逾期付款利息；4.诉讼费由海融公司负担。一审法院认定事实：2018年，海融公司通过安徽长江产权交易所有限公司将无为县无城镇西大街无为一中教师新村6幢2层房产公开出租，花良军随即报名竞租并于2018年7月5日将交易保证金100000元缴纳至安徽长江产权交易所有限公司账户。2018年7月11日，海融公司作为甲方、出租方与花良军作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》，约定海融公司将案涉房屋出租给花良军使用，租赁期限自2018年9月1日起至2023年8月31日止，租赁总价款1402500元。关于价款支付问题，双方约定租金按年支付，每一年度租金为全部合同年度租金的平均值，首年租金自合同生效后5个工作日内一次性付清至安徽长江产权交易所指定账户；花良军交纳的100000元交易保证金在合同生效后5个工作日内自动转为合同租金的一部分。关于履约保证金，双方约定自合同生效之日起5个工作日内，花良军向安徽长江产权交易所指定账户交纳履约保证金30000元，并不计息。关于租赁房屋的交付，双方在合同第六条约定，原承租户撤离清场后，花良军凭安徽长江产权交易所出具的《产权交易凭证》，在3个工作日内按照出租标的移交日现状与海融公司办理出租标的移交；在合同第七条甲方承诺处，海融公司承诺：“如非原承租方竞得，则自乙方签订本合同之日起20个工作日内，由甲方负责原承租方的撤离清场工作，如甲方未能按本合同约定将出租标的移交给乙方，则乙方可以追究甲方的违约责任。”关于违约责任，双方约定：“甲方未按本合同第六条约定办理出租标的移交时，乙方有权单方解除本合同并要求甲方向乙方支付履约保证金数额的违约金，给乙方造成损失的，还应当承担赔偿责任”；“甲方未按本合同第七条中甲方承诺履行时，乙方有权单方解除合同并要求甲方向乙方支付履约保证金数额的违约金，给乙方造成损失的，还应承担赔偿责任”；“本合同对双方违约行为作出约定的，按其约定执行，未约定的按以下方式处理：由于一方的过失造成本合同不能履行或者不能完全履行时，由有过失的一方承担违约责任；如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任”。关于合同的解除，双方约定：“1.本合同经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。2.在租赁期间，任何乙方要求提前终止合同或续签合同，均需书面向对方提出，并经双方协商一致后签订提前终止协议。在提前终止协议签订并生效前，本合同仍有效……”关于合同生效时间，双方约定自甲乙双方的法定代表人或授权代表签字并盖章之日起生效。同日，双方签订落款日期为2018年8月20日的《无为县无城镇西大街无为一中教师新村6幢2层房产移交书》。2018年7月17日，在交易保证金抵扣首年租金的情况下，花良军将首年剩余租金180500元（1402500元÷5年－100000元）、履约保证金30000元、交易服务费25245元转账汇款至安徽长江产权交易所有限公司指定账户。2018年8月20日，花良军在吕成文的陪同下，到海融公司反映案涉租赁房屋原承租方仍未腾退的问题。期间，双方发生纠纷，海融公司工作人员将吕成文所着衬衫损坏，花良军报警。2018年8月20日及21日，海融公司工作人员曾致电花良军。截至花良军起诉时，案涉租赁房屋原承租户仍未腾退完毕。截至目前，海融公司、花良军尚未办理案涉租赁房屋的交付手续。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，花良军与海融公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，海融公司应于2018年7月11日起20个工作日内即2018年8月8日前完成原承租户的清退工作。海融公司未能按约完成，构成违约，应承担相应的违约责任。至此，花良军解除合同的条件已经成就。现无证据证明花良军已通过口头或书面等明示方式通知海融公司解除合同，但花良军以诉讼方式要求与海融公司解除合同，案涉房屋租赁合同自本案起诉状副本、应诉通知书送达海融公司时即产生解除的效力。又因案涉租赁房屋尚未交付使用，故花良军要求解除案涉房屋租赁合同，海融公司返还租金280500元、履约保证金30000元合计310500元的主张并无不妥，依法应予支持。花良军主张海融公司支付上述310500元自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行贷款利率计算的逾期付款利息，于法无据，依法调整为海融公司支付上述310500元自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。花良军主张海融公司给付违约金30000元的主张并无不妥，依法应予支持；但主张违约金30000元应计算逾期付款利息，于法无据，不予支持。海融公司有关案涉租赁房屋的交付日期为2018年8月31日，其已提前于2018年8月20日及21日通知交付，但花良军拒绝接受交付应视为交付的抗辩意见，未提供证据予以支持，亦缺乏合同与法律依据，不予采纳。交易服务费25245元、报名费200元系安徽长江产权交易所有限公司为案涉房屋租赁事宜进行居间代理向花良军收取的佣金等费用，非属花良军与海融公司房屋租赁合同款项，故而，花良军要求海融公司返还交易服务费25245元、报名费200元并支付上述款项自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行贷款利率计算的逾期付款利息的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据一审庭审中当事人的陈述、诉辩意见及举证、质证意见，被海融公司工作人员损坏的衬衫并非花良军所有，花良军亦未能举证证明该衬衫实际价值，对花良军要求赔偿价值980元的衬衫一件并支付上述款项自起诉之日起至实际给付之日止按中国人民银行贷款利率计算的逾期付款利息的主张，不予支持。判决：一、解除花良军、无为县海融国有资产运营管理有限公司于2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、无为县海融国有资产运营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还花良军房屋租金280500元、履约保证金30000元并支付上述310500元自2018年8月21日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；三、无为县海融国有资产运营管理有限公司于判决生效之日起十日内给付花良军违约金30000元；四、驳回花良军的其他诉讼请求。案件受理费6804元减半收取3402元，由花良军负担239元，无为县海融国有资产运营管理有限公司负担3163元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、海融公司上诉称其在原承租户于2018年8月20日明确表示可以立即腾退房屋后，多次与花良军联系，让其准备交接，但花良军均予以拒绝，且原承租户在2018年8月21日既已腾退房屋。但在本案一、二审审理期间，海融公司均未提交相应的证据对上述待证事实加以证明，故海融公司的该节上诉理由仅系其单方陈述，缺乏相应的证据支持，本院不予采信。二、房屋租赁起始日期与房屋交付日期并非同一概念，同一份租赁合同中在业已约定房屋租赁期限的同时也可以再行约定房屋交付时间，其属当事人基于意思自治原则而选择的一种合同订立方式，并不存在与理不符，与法相悖之处。本案中，海融公司与花良军虽在房屋租赁合同中约定租赁期限自2018年9月1日起，但双方在合同中同时对租赁物的交付作出了约定，即海融公司在签订合同之日也就是2018年7月11日起20个工作日内完成原承租户的撤离清场工作，并在原承租户撤离清场后，花良军在3个工作日内与海融公司办理出租标的的移交。该约定明确而无歧义，双方约定的房屋实际交付时间虽早于房屋租赁起始时间，但其系双方对自身权利义务的自由处分，是双方关于房屋交付的真实意思表示，对双方均具有约束力。现海融公司未能按时完成房屋的腾退与交付，构成违约，花良军据此向海融公司主张权利，具有事实依据和法律依据，一审对其部分诉讼请求予以支持，并无不当。综上，海融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6804元，由无为县海融国有资产运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 汪 智二〇一九年二月二十五日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……