云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0127民初1425号原告：云南正丰兴房地产开发有限公司。法定代表人：戴红骏，系公司总经理。住所：云南省昆明市嵩明县职教园区云南工商学院内。委托诉讼代理人：马睿翎，系北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：杨春芬，女，汉族，1978年1月22日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：潘国辉，男，汉族，1977年2月16日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告云南正丰兴房地产开发有限公司诉被告杨春芬、潘国辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，因被告下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、开庭传票、举证通知书、举证须知等，本院依法组成合议庭，于2018年11月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人、被告杨春芬到庭参加了诉讼，被告潘国辉经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。2019年1月11日，原告的委托诉讼代理人马睿翎与被告杨春芬共同向本院提出书面庭外和解申请，申请一个月和解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告云南正丰兴房地产开发有限公司诉称：原告于2014年5月25日与被告签订商品房购销合同，合同约定原告将坐落于云南省嵩明县职教基地学府名邸一期3幢1103号房商品房出售给被告，价款及支付方式为：房屋总价514286元，首付款154286元，余款360000元向建设银行以商业贷款的方式支付。合同签订后，双方向嵩明县房屋管理部门办理登记备案。2014年9月17日，被告以学府名邸一期3幢1103号商品房抵押，由原告作为贷款担保人向建设银行申请贷款36万元（借期为240个月）。银行放款后，被告连续多期逾期，为此原告履行了自己的担保义务偿还银行贷款本息73377.43元。依据原被告双方所签订的合同补充协议第七条：“乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带担保责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除《商品房购销合同》及本补充协议，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息、违约金、诉讼费、律师费及其他损失。同时，乙方应向甲方支付房价款5%的违约金。”现被告连续多期逾期偿还银行按揭贷款，导致原告因此承担了连带保证责任，根据双方约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约金。原被告双方协商无果，特诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告双方于2014年5月25日签订的编号为3-11-3商品房购销合同及合同补充协议；2、被告配合原告办理撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号:SM2014061201408)的相关事宜；3、被告支付在本案生效判决前原告向建设银行承担保证责任所支付的全部款项（暂计算至起诉之日为73377.43元）；4、被告支付违约金25714.3元；5、被告承担原告律师费6000元；6、本案诉讼费、公告费由被告承担。被告杨春芬辩称：对于原告的诉讼请求都不予认可，愿意一次性付清欠款，将房屋过户到我名下。被告潘国辉未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告云南正丰兴房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，欲证明原、被告具备诉讼主体资格的事实。2、商品房购销合同、合同补充协议、商品房买卖合同备案登记表，欲证明原、被告签订的商品房购销合同合法有效，合同中约定了双方的权利义务。3、个人住房（商业用房）借款合同、公证书，欲证明被告向银行申请贷款的事实及原告作为连带保证责任人。4、存款回单、劳动合同登记名册，欲证明被告未按期偿还贷款，原告履行担保责任代原告偿还了贷款的事实。因被告未还款，导致原告截止2018年11月28日一共代偿61985.53元。5、法律服务合同及律师费发票，欲证明原告因本案所产生的律师费用6000元。6、收据，欲证明被告实际支付首付款30439元。经质证，被告杨春芬对第4、5组证据有意见，认为其费用太高；对其他证据没有异议。被告潘国辉未到庭质证，二被告均未向本院提供相关证据。以上证据，本院将结合案情实际予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：原告云南正丰兴房地产开发有限公司系依法成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发及销售、项目投资及所投资项目的管理；汽车销售。2014年5月25日，原、被告双方自愿签订《商品房购销合同》（合同编号：3-11-3）及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发建设的坐落于嵩明县学府名邸一期3幢1103号房屋，房屋套内建筑面积为86.65平方米，房屋总价款为514286元，被告应向原告支付购房首付款154286元，其余购房款360000元由被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款支付，约定交房日期为2015年12月31日前，同时约定双方的其他权利义务关系及违约责任。2014年5月21日，被告向原告支付购房定金10000元，该款在签订《商品房购销合同》时转为首付款。2014年6月12日，原、被告双方到房管部门办理了该房屋的备案登记手续，备案登记号为[SM2014061201408]。2014年9月17日，原、被告与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由中国建设银行股份有限公司云南省分行向被告发放住房贷款360000元，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息，被告自愿以学府名邸一期3幢1103号房屋作抵押，由原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。原、被告签订的《合同补充协议》约定，若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权解除《商品房购销合同》及补充协议，收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，被告应向原告支付房价款5%的违约金；被告已向原告支付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保借款购房款），在扣除原告已向银行支付的贷款本息及被告应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告，余额为负数的，被告还应按该数额向原告予以赔偿。贷款合同签订后，银行按约定向被告发放贷款360000元并将该款项划扣至原告账户。被告履行了部分还款义务后未继续还款，出现逾期还款行为，中国建设银行股份有限公司云南省分行向原告催讨，要求原告履行担保责任，截至2018年9月29日，原告向银行承担担保义务偿还了贷款本息61985.53元。另查明：原告因本案诉讼支出律师费6000元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。被告杨春芬、潘国辉在履行合同过程中，多次逾期偿还银行贷款，致原告代其偿还了银行贷款，履行了阶段性担保责任。按双方签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权解除《商品房购销合同》及补充协议，收回房屋……”，被告未能按期还款的行为违反了合同约定，原告也履行了相应的担保责任，双方约定的合同解除的条件已经具备，故原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》被依法解除，原、被告双方已经履行的部分应予以相互返还，对被告向原告交纳的房屋首付款及被告偿还的部分银行贷款应由原告返还被告，现被告未在本案中提出请求，故本院对该笔费用不予处理，被告可另行向原告主张；对原告代被告偿还的银行贷款及被告尚欠的银行贷款，合同解除后，应由原告自行承担。对于原告要求被告配合其办理撤销商品房买卖合同登记备案事宜的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金25714.3元的请求，因双方签订的《商品房购销合同》对违约金有过明确约定，被告未能按期还款的行为违反了合同约定，存在违约行为，但结合原、被告双方履行合同的情况看，被告杨春芬、潘国辉与原告签订《商品房购销合同》时约定，被告应向原告交付购房首付款154286元，被告向原告支付了首付款30439元后，双方便办理了该房屋的备案登记手续，在被告未按合同履约的情形下，原告又自愿为其购房贷款提供担保，原告明知被告未完全支付首付款而未提出异议，故原告在合同履行过程中也存有一定过错，结合本案实际，本院对原告主张的违约金25714.3元（514286元×5%）不完全支持，本院酌情认定被告在未付首付款的范围内承担5%的违约责任，即被告应支付的违约金为6192.35元〔（154286-30439）×5%〕。原告要求被告支付因本案支出的律师费6000元，因双方在《合同补充协议》中已做明确约定，故原告的该项主张于法有据，本院予以支持。本案被告潘国辉经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告杨春芬、潘国辉于2014年5月25日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。二、由被告杨春芬、潘国辉配合原告办理撤销《商品房购销合同》及《合同补充协议》的登记备案。三、由被告杨春芬、潘国辉于本判决生效之日起十日内向原告云南正丰兴房地产开发有限公司支付违约金6192.35元。四、由被告杨春芬、潘国辉于本判决生效之日起十日内支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司因本案支出的律师费6000元。五、驳回原告云南正丰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2402元，由被告杨春芬、潘国辉共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 燕人民陪审员  李绍清人民陪审员  李向东二〇一九年二月十二日书 记 员  杨鸿玲