北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初89889号原告：李士耕，男，1935年4月14日出生，汉族，退休，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周海军，北京市君祥律师事务所律师。被告：单红伟，女，1979年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘明明，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丹阳，女，1991年1月28日出生，汉族，北京市康达律师事务所实习律师，住北京市东城区。原告李士耕（以下简称原告）与被告单红伟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周海军，被告之委托诉讼代理人刘明明、冯丹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年1月1日至2018年11月5日期间的房屋占用费共计1616676.71元。事实和理由：原告与被告系房屋租赁合同关系，租赁房屋位于北京市朝阳区XX号，租赁面积为417.51平方米，租赁期限自2011年7月5日至2016年7月4日。租赁期内被告在经营过程中严重扰民多次被投诉到三里屯街道办事处。租赁期满后，原、被告没有续约。根据合同约定，合同期满，自动终止。原告在合同期满后向法院提起诉讼要求腾退房屋并支付2016年7月4日至2016年12月31日期间的房屋占用费，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初XX民事判决支持了原告的诉请。但被告一直未履行判决，因此原告在2017年8月17日申请了案号为（2017）京0105执XX号的强制执行。由于被告一直强占房屋经营，原房屋出租人北京鑫色佰俐商贸中心起诉了原告要求腾退房屋，并要求支付2017年1月1日直至房屋腾退之日止的房屋占用费，并向法院申请案号为（2018）京0105执XX号的执行申请，强制执行原告。但直到2018年8月3日执行法官与原出租方及原告共至现场宣告，被告仍以各种理由拒绝腾退房屋，直至现今仍强占房屋经营给原告造成了巨大的损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告诉讼主体不适合，原告已经无权主张房租，应当驳回其全部诉请。原告是涉案房屋的承租人，被告是次承租人。2016年12月31日，原告与出租人北京鑫色佰俐商贸中心的租赁合同到期。也就是说，2017年1月1日以后，原告不再享有涉案房屋的任何实体权利，其既无所有权、也无使用权、无对外转租权、更无因涉案房屋而有所获益的权利。本案中，在出租人、承租人、次承租人之间的两份合同均因到期终止而无效时，有权向次承租人要求占有使用费的应该是出租人，而不是应丧失全部权利的原告。二、任何人都不应该基于不存在的权利及无效的合同而获益。腾房的问题双方均有过错，因此原告只能主张基于双方未及时办理腾房交接给其造成的损失，而不是在自身无任何实体权利的情况下基于一个无效合同而向被告主张收益，从而获益。被告认为腾房的问题并不是被告一个人的责任，被告本身已经于2017年10月份腾房，在生活常识中，被告搬离房屋就已经属于交接完成了，加之原告和出租人之间的纠纷，所以被告并不知道与哪方办理交接、怎么交接，最终导致房屋始终空置。退一步讲，即使认定了交接的责任在于被告，如果因为腾房争议的问题确实给原告造成了损失，那么被告仅应该在损失范围内承担责任。三、即使认定了交接的责任在于被告，损失计算的标准应该依据出租人向被告主张的房屋占用费来计算。被告认为其应在每日1369.86元的标准内向原告支付因被告未及时腾房给原告造成的损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，李某（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2011年6月4日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有使用权的位于北京市朝阳区XX号餐厅（以下称涉案房屋）租赁给乙方，该房屋为平房，建筑面积417.51平方米，期限为5年，即自2011年7月5日至2016年7月4日。乙方的年租赁服务费为：第一、二、三年的年租赁服务费为税前85万元，第四、五年的年租赁服务费为875500元。到协议书约定终止时间，自动终止。本协议书不得自动展期，若双方达成续约一致意见，必须重新签署新的租赁及相关服务协议书。2011年6月2日李士耕向李某出具授权委托书，授权李某全权处理涉案房屋门面房出租等有关事宜。北京鑫色佰俐商贸中心（原北京金事诚印刷厂、甲方、出租方、以下简称鑫色佰俐公司）与原告（乙方、承租方）于2011年6月9日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋，砖结构平房共394.73平方米出租给乙方，该房屋用途为经营，经甲方同意可以转租他人，租赁期限为5年，自2011年7月1日至2016年6月30日。2016年8月1日鑫色佰俐公司与原告、李某达成协议，适当延长使用涉案房屋期限，如确因需要延长期限，双方协商处理，但不能超过2016年底前。原告曾将被告诉至法院，要求被告腾退房屋、支付2016年7月4日至2016年12月31日期间的房屋使用费432886.11元及利息损失。本院于2017年6月23日作出（2016）京0105民初XX号民事判决，判决：一、被告将涉案房屋腾退交还原告；二、被告向原告支付2016年7月4日至2016年12月31日期间的房屋使用费432886.11；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决于2017年7月15日发生法律效力。本院于2018年8月3日至涉案房屋外张贴公告，责令被告或其他占据涉案房屋的人自公告之日起十五日内，将涉案房屋予以腾空。本院于2018年11月5日作出《结案通知书》，载明：原告与被告房屋租赁纠纷一案[（2017）京0105执XX号]，执行依据为（2016）京0105民初XX号，现本案执行完毕。鑫色佰俐公司曾将原告诉至法院，要求原告腾退涉案房屋、按照每年50万元的租金标准支付2017年1月1日至腾退房屋之日止的房屋占用费。本院作出（2017）京0105民初XX号民事判决，判决：原告向鑫色佰俐公司腾空交还涉案房屋；二、原告向鑫色佰俐公司支付房屋占有使用费，按照每日1369.86元的标准，自2017年1月1日支付至实际腾空涉案房屋之日止。原告不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）京03民终XX号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院于2018年8月3日至涉案房屋外张贴公告，责令原告或其他占据涉案房屋的人自公告之日起十五日内，将涉案房屋予以腾空。本院于2018年11月5日作出《结案通知书》，载明：鑫色佰俐公司与原告房屋租赁纠纷一案[（2018）京0105执XX号]，执行依据为（2017）京03民终XX号，现本案执行完毕。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已到期终止，本院已作出判决判令被告向原告腾退并交付涉案房屋，被告抗辩已于2018年8月3日将涉案房屋腾退，但就此未提交相应证据，应当承担举证不利的后果，故对该抗辩意见本院不予采信，本院依据《结案通知书》认定涉案房屋腾退时间为2018年11月5日。根据合同相对性原则，被告在与原告签订的《房屋租赁合同》终止后仍占用涉案房屋，且鑫色佰俐公司已向原告主张了2016年12月31日之后的房屋占用费，故被告应当向原告支付2016年12月31日之后的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，因原告与鑫色佰俐公司之间的租赁关系已于2016年12月31日终止，原告不具有涉案房屋2016年12月31日之后的转租权，现原告依据与被告于2011年6月4日签订的《房屋租赁合同》中确定的年租金作为2016年12月31日之后房屋占用费计算标准，缺乏依据，故综合本案相关情况，本院酌情确定房屋占用费标准。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告单红伟于本判决生效之日起七日内向原告李士耕支付二〇一七年一月一日至二〇一八年十一月五日期间房屋占用费九十二万三千二百八十五元六角四分；二、驳回原告李士耕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19351元，由原告李士耕负担6318元（已交纳），被告单红伟负担13033元（原告李士耕已交纳，被告单红伟于本判决生效之日起七日内支付原告李士耕）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张佳琪人民陪审员  王璧珠人民陪审员  王雪梅二〇一九年二月二十八日书 记 员  张茹敏