广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终10149号上诉人（原审被告）：佛山市建全物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：赖小春，总经理。委托诉讼代理人：李纲平，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区伦教亿邦木工机械店，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：李昌伟。委托诉讼代理人：谢晓东，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雨恒，广东顺迪律师事务所律师。上诉人佛山市建全物业管理有限公司（以下简称建全公司）因与被上诉人佛山市顺德区伦教亿邦木工机械店（以下简称亿邦木工机械店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。建全公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回亿邦木工机械店的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由亿邦木工机械店承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。一审法院未对佛山市顺德区某达电脑厂有限公司（以下简称某达公司）与建全公司之间、建全公司与亿邦木工机械店之间的租赁范围作出细致厘清，未向国土等相关部门调取涉案通道的宗地图、卫星地图，未现场实际勘验，直接认定涉案《合同》无效，属于认定事实不清。事实上，涉案通道也属于建全公司从某达公司承租的S1厂区的范围，建全公司有权将涉案通道出租给亿邦木工机械店并收取相关租金。（二）一审法院适用法律错误。即使涉案通道不明确导致涉案合同效力待定或无效，因亿邦木工机械店已实际使用涉案通道，根据诚实信用和公平原则，亿邦木工机械店也无权要求返还占有使用费。亿邦木工机械店辩称，（一）涉案合同被认定为无效，是既定事实。1.（2017）粤0606民初14903号案件中，已确认涉案合同为无效合同。2.亿邦木工机械店在一审庭审中也已确认涉案合同无效。（二）涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，建全公司将涉案通道出租给亿邦木工机械店，属于无权处分，应当返还亿邦木工机械店已支付的通道租金90000元及相关利息。（三）因建全公司并非涉案通道的权利人或者所有权人，即使亿邦木工机械店存在占有使用行为，也应当是由该通道的权利人而非建全公司向亿邦木工机械店而主张权利。亿邦木工机械店向一审法院起诉请求：1.判令确认亿邦木工机械店与建全公司签订的《合同》属无效合同；2.判令建全公司向亿邦木工机械店返还已支付租金90000元（起诉之后所产生的利息依法计入）；3.本案诉讼费用由建全公司承担。一审法院经审理查明：位于佛山市顺德区某街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路东边工业厂房（自用面积：9710.97平方米，套内建筑面积：13193.55平方米，房地产权证号：粤房地权证佛字第**）登记在案外人某达电脑厂名下。2013年7月11日，建全公司与某达公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定乙方（即建全公司）承租甲方（即某达公司）所有的位于佛山市顺德区某街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路东边工业厂房（合同中简称“S1”），建筑面积13193.6平方米，乙方不得超越（厂区范围：东至某通起重设备厂，南至小河，西至旧广珠公路，北至某发展总公司）；乙方必须具合法经营资质（含转租第三方），合法使用所租赁厂房，不得经营不符合工业用地用途的业务，乙方如部分或全部转租给第三方，必须事前取得甲方的书面（加盖公章）同意，并由乙方承担租赁主体的全部责任；租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止。2013年7月16日，建全公司的法定代表人赖小春与亿邦木工机械店的经营者李昌伟签订了一份《厂房租赁经营合同》，约定乙方（即亿邦木工机械店）包租甲方（即建全公司）承租的位于佛山市顺德区某街道办事处常教社区居民委员会旧广珠路东边工业厂房，保证首层土地面积为9711平方米；租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止。2013年11月15日，亿邦木工机械店的经营者李昌伟与建全公司的法定代表人赖小春再签订了一份《合同》，约定建全公司将某达旧厂S1与某通物流之间的通道租给亿邦木工机械店，租期至2018年8月31日，租金共120000元，亿邦木工机械店于2013年12月前支付60000元，余款60000元于2016年12月31日前付清，期间建全公司须负责产权及产权连带的一切责任及后果，如该地方不能正常使用，按5年期计算剩余款项直接冲减最近月份S1厂房租金，租金付至得到通知的上一月份为止，如租期无法达到满一年，亿邦木工机械店须付3000元作为建全公司运费。此后，亿邦木工机械店向建全公司支付通道租金90000元，并实际使用了涉案通道。2017年9月14日，建全公司以亿邦木工机械店拖欠租金、违约金为由向一审法院提起诉讼，案号为（2017）粤0606民初14903号。在审理过程中，一审法院依法向某达公司发出调查函，某达公司复函一审法院，确认如下内容：某达公司与建全公司签订的《房屋租赁合同》的租赁范围不包括涉案租赁厂房与某通物流（原某发展总公司）之间的通道；在涉案厂房未出租之前已有铁丝网隔离某通物流（原某发展总公司）及通道，通道不属于某达公司的房产，不在出租范围内。据此，一审法院于2018年1月20日作出（2017）粤0606民初14903号民事判决，其中一审法院认为：亿邦木工机械店与建全公司签订的《合同》载明通道位置位于某达旧厂S1与某通物流之间，结合涉案租赁厂房权属人即某达公司出具的复函及《房地产权证》，通道不在涉案租赁厂房的用地面积范围内而属于公共通道，故建全公司对通道不享有法律规定的物权，也不享有合同约定的承租权、转租权，无权处分通道并出租给亿邦木工机械店。因此，亿邦木工机械店与建全公司就有关通道租赁而签订的《合同》依法为无效合同，建全公司无合法依据要求亿邦木工机械店支付有关通道的剩余租金和违约金，故一审法院对建全公司的该点主张不予支持。如亿邦木工机械店认为建全公司需返还已支付有关通道的租金，因亿邦木工机械店没有在本案中提出反诉请求，且不属于双方签订的《房屋租赁合同》项下的款项，亿邦木工机械店可另行主张。并驳回建全公司要求亿邦木工机械店继续支付通道的租金30000元及违约金的诉请。上述判决于2018年2月6日发生法律效力。其后，亿邦木工机械店认为双方于2013年11月15日签订的关于通道租赁的《合同》被法院认定为无效合同，建全公司应当返还已交付通道租金90000元，遂于2018年5月14日向一审法院提起诉讼。一审中，建全公司提起反诉，要求亿邦木工机械店继续支付涉案通道租金30000元及利息。因该诉请已在另案审理并作出判决，故对于建全公司的反诉请求，一审法院依法不予接纳。一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。对于亿邦木工机械店要求确认2013年11月15日与建全公司签订的《合同》属无效合同的诉请，因该无效事实已在（2017）粤0606民初14903号一案中予以确认，即涉案合同属无效合同的事实已被生效法律文书确认，本案无需再行确认其属无效合同。对于亿邦木工机械店要求建全公司返还已缴纳通道租金90000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”结合本案，涉案合同已被另案（2017）粤0606民初14903号确认为无效合同，建全公司在不属于其承租范围内将涉案通道出租给亿邦木工机械店，建全公司属于无权处分，故亿邦木工机械店要求建全公司返还已交通道租金90000元及从起诉之日（即2018年5月14日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际返还租金之日止，理据成立，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，判决：一、建全公司于判决发生法律效力之日十日内，一次性向亿邦木工机械店退还90000元及利息（利息计算方法：以90000元为基数，从2018年5月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回亿邦木工机械店的其他诉讼请求。如果建全公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1025元，由建全公司负担。本院二审期间，建全公司未提交新证据，亿邦木工机械店提交了一审庭审笔录一份，拟证明建全公司在一审中已确认涉案合同为无效合同。经审查，本院确认亿邦木工机械店在二审中提交的一审庭审笔录的真实性，但合同的效力问题属于法院主动审查的范畴，建全物业公司是否确认涉案合同为无效合同，并不影响法院对合同效力的判断，故亿邦木工机械店提交的证据因无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审中，双方当事人确认，亿邦木工机械店使用涉案通道至2017年8月。二审中，本院组织双方当事人进行现场勘验，核实涉案通道的具体位置。建全公司后向本院提交了标注有阴影部分的宗地平面图，并备注：阴影部分即为争议区域“通道”。根据该宗地平面图显示，通道不在S1厂房范围内。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：涉案合同的效力；亿邦木工机械店诉请建全公司返还90000元及利息是否合法有据。关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，建全公司在涉案通道上兴建锌棚并出租给亿邦木工机械店，至今仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的其他相关手续，根据前述司法解释的规定，建全公司与亿邦木工机械店签订的《合同》为无效合同。一审法院对合同效力的认定正确，本院予以维持。关于亿邦木工机械店诉请返还90000元及利息的问题。本院认为，亿邦木工机械店与建全公司签订的《合同》载明通道位置位于某达旧厂S1与某通物流之间，结合涉案租赁厂房权属人某达公司出具的复函及《房地产权证》，以及建全公司在二审中提交的将“通道”标注为阴影部分的宗地平面图，涉案通道不在建全公司从某达公司处承租的厂房的用地范围内，故建全公司将涉案通道出租给亿邦木工机械店使用属于无权处分。一审法院判令建全公司向亿邦木工机械店返还已交纳的通道租金90000元并从起诉之日起计付利息，于法有据，本院予以维持。二审中，建全公司申请本院向佛山市某区国土城建和水利局调取S1厂房的房地产权证、土地使用权证、宗地图、卫星地图（2012年至今），向佛山市某区环境运输和城市管理局伦教分局调取某达公司提交的S1厂房的租赁合同及相关调查询问笔录。本院认为，建全公司申请调取的证据，一部分属于一审查明的事实，另外一部分亦对本案定案事实无实质性影响，故本院对其申请依法不予准许。综上所述，建全公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人佛山市建全物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一九年二月十五日法官助理黎嘉鸿书记员何智峰