河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终1590号上诉人（原审被告)：广东康景物业服务有限公司唐山分公司，住所地：唐山市迁西县长城北路东侧(东湖湾A11底商)。法定代表人：韩铁成，该公司总经理。委托诉讼代理人：满顺为，男，1968年1月7日出生，现住河北省唐山市迁西县兴城镇北观村**，系广东康景物业服务有限公司唐山分公司员工。被上诉人（原审原告）：曹雪梅，女，汉族，1977年9月16日生，现，现住迁西县/div>委托诉讼代理人：贾作齐，男，1979年6月19日出生，汉族，现，现住河北省唐山市迁西县曹雪梅丈夫。被上诉人（原审被告）：河北津西博远房地产开发有限公司，住所地：迁西县长城北路**。法定代表人：韩力，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴，河北乾伦律师事务所律师。上诉人广东康景物业服务有限公司唐山分公司与被上诉人曹雪梅、河北津西博远房地产开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服唐山市迁西县人民法院（2018）冀0227民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广东康景物业服务有限公司唐山分公司委托诉讼代理人满顺为、被上诉人曹雪梅委托诉讼代理人贾作齐、被上诉人河北津西博远房地产开发有限公司委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广东康景物业服务有限公司唐山分公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审法院认定案件事实及法律适用均错误。1、我公司如期参加一审庭审，一审法院以我公司缺席未提交答辩为由终结本案，前后矛盾，不符合法定程序及案件事实。2、依据双方所签署并生效履行的《前期物业服务协议》服务内容的约定可知，我公司仅就该小区公共部位、共有设备设施提供服务。我公司已经尽到前期物业服务合同约定的义务，而被上诉人家中属于业主私人场所，物业公司并无权限进入，不属于物业提供服务的范围。3、一审法院提供的鉴定报告书在为在未将责任划分清楚的情况下，盲目将损失判由上诉人承担，我公司不认可。一审法院认定事实不清证据不足，请予以改判。上诉人的上诉补充意见，1、本案中被上诉人业主曹雪梅家所遭受的财产损失与上诉人没有任何关系。上诉人公司不是适格诉讼主体。2、一审法院认定事实不清，没有查明自来水管道上锁闭的阀破裂漏水的根本原因。3、上诉人公司在接到业主曹雪梅保修后立即在第一时间组织维修，防止损失扩大，已经尽到了前期物业合同所约定的义务。一审法院在没有查明自来水管道上的锁闭阀门破裂原因的前提下，即根据业主的鉴定报告结论判决上诉人公司承担民事责任，明显证据不足，事实不能成立。4、一审法院作为审判机关，没有根据《物业管理条例》第51条的规定向当事人释明本案缺失诉讼主体迁西县自来水公司，也没有对自来水管道上锁闭阀门破裂原因鉴定，程序上存在瑕疵。被上诉人曹雪梅答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人河北津西博远房地产开发有限公司答辩认为，原审认定被上诉人在本案中没有任何过错，并依据上诉人与被上诉人曹雪梅签订的物业服务协议及我公司与上诉人签订的前期物业委托管理合同，就本案中所发生的损害事实，均属于我公司委托给上诉人的管理范围，属于上诉人的服务内容，所以一审认定我公司没有过错，认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。曹雪梅向一审法院起诉请求：判令广东康景物业服务有限公司唐山分公司、河北津西博远房地产开发有限公司赔偿因管道漏水给曹雪梅造成的损失10000元，被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年1月9日，曹雪梅购买了河北津西博远房地产开发有限公司开发的位于迁西县东北环路南侧、长城北路东侧的津西·东湖湾第A2幢2单元22061号房。该房屋于同年6月1日交付给曹雪梅，曹雪梅装修后于同年的12月份入住。此前，河北津西博远房地产开发有限公司将前期物业管理服务委托给广东康景物业服务有限公司唐山分公司，曹雪梅就前期物业管理服务事宜与广东康景物业服务有限公司唐山分公司达成一致，并签订了《前期物业服务协议》。协议约定，广东康景物业服务有限公司唐山分公司提供前期物业管理服务，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务及管理等。2013年8月份，曹雪梅所在楼层的上一层楼道内的自来水管道漏水，漏水渗入房屋，导致房屋内的进门鞋柜、门厅附近的壁纸等处被水浸湿，装修材料、家具等不同程度受损。广东康景物业服务有限公司唐山分公司发现后，进行了维修。审理中，经曹雪梅申请，一审法院委托唐山中信的资产评估有限公司对曹雪梅的损失进行了鉴定，该公司出具了《资产评估鉴证报告书》，两套方案供法院选择：方案一：3308元（仅对损坏部分进行更换）；方案二：5540元（对门厅、客厅壁纸全部进行更换），曹雪梅支出鉴定费3000元。曹雪梅认为，第一套方案影响房屋整体美观度，要求按第二种方案进行赔偿；河北津西博远房地产开发有限公司对房屋损失的鉴定报告无异议，但认为应按鉴定报告中方案一的标准进行赔偿。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护；双方应全面履行合同义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，河北津西博远房地产开发有限公司就涉案房屋所在小区前期物业服务委托广东康景物业服务有限公司唐山分公司，曹雪梅与广东康景物业服务有限公司唐山分公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定广东康景物业服务有限公司唐山分公司对小区内共用设施设备有进行日常维护、修缮、服务及管理的义务。该合同系双方真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。因广东康景物业服务有限公司唐山分公司疏于管理，未及时发现管道漏水，未及时采取措施，造成房屋内的部分财产被水浸，致使曹雪梅的财产受损。广东康景物业服务有限公司唐山分公司履行合同义务不全面，构成违约，理应对曹雪梅的财产损失承担赔偿责任。河北津西博远房地产开发有限公司在本案中无过错，不应承担赔偿责任。曹雪梅房屋内门厅和客厅均用壁纸装饰，具有统一性和整体性。如部分更换，会降低房屋装修整体效果和美观度，对房屋内门厅、客厅壁纸全部进行更换比较适宜，故应参照鉴定报告中方案二标准进行赔偿。广东康景物业服务有限公司唐山分公司应赔偿原告各项损失8540元（房屋内财产损失5540元+鉴定费3000元）。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第六十六条、第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十天第一款、第一百零七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、广东康景物业服务有限公司唐山分公司于本判决生效后十日内一次性赔偿曹雪梅各项损失8540元；二、驳回曹雪梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由广东康景物业服务有限公司唐山分公司负担。本院二审期间，上诉人提交七组证据，证据一、广东康景物业服务有限公司唐山分公司的营业执照、法定代表人身份证明等，证明公司企业资质情况。证据二、前期物业服务协议，证明广东康景物业服务有限公司唐山分公司与业主曹雪梅之间存在前期物业服务合同关系。证据三、涉案小区楼层管道井内自来水主管道、水管上破裂锁闭阀、入户水表等配件位置照片。证明涉案自来水管道在入户水表前（水表外）的产权归迁西县自来水公司及自来水公司系维修管护责任主体。证据四、工程维修单，证明涉案漏水事故发生后，广东康景物业服务有限公司唐山分公司及时履行维修义务，防止损失进一步扩大。证据五、建设工程竣工验收备案表，证明17日竣工验收合格。管道境内自来水管道尚在2年之内的保修期间。广东康景物业服务有限公司唐山分公司不承担相关责任。证据六、曹雪梅出具的22061室内漏水情况说明。证明曹雪梅曾经向河北津西博远房地产开发有限公司反映自来水管道漏水系管道井内管道上锁闭阀考虑是质量问题破裂而漏水。证据七、供水协议，小区供水单位迁西县自来水公司自工程竣工验收合格之日起，主管道取水口至水表的管道负责保修2年。涉案业主损失应该由迁西县自来水公司承担。本院认为：上诉人广东康景物业服务有限公司唐山分公司与被上诉人曹雪梅签订的《前期物业服务协议》是双方真实所签，依据该协议上诉人广东康景物业服务有限公司唐山分公司是负有对小区内共用设施设备有进行日常维护、修缮、服务及管理的义务。现因上诉人公司管理问题，被上诉人财产受损，一审法院依据上诉人未能尽到《前期物业服务协议》中约定的义务，判决上诉人对被上诉人的财产承担赔偿责任并无不妥。上诉人上诉主张其不是适格诉讼主体，于法无据，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东康景物业服务有限公司负担本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 杨鹏章审判员 徐志辉 二〇一九年二月十四日书记员 张艺馨