广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初2559号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇十里方圆鹤山项目**商业**-1,统一社会信用代码：914407845591632736。主要负责人：陈浩。委托诉讼代理人：陆妙卿，该公司工作人员。委托诉讼代理人：任雪菲，该公司工作人员。被告：郭少媚，女，1966年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司与被告郭少媚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，发现本案不宜适用简易程序审理，故于2018年9月10日裁定转为普通程序，并于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任雪菲到庭参加诉讼，被告郭少媚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币129336.48元（暂算至2018年12月31日）；2.判令被告向原告支付违约金111674.53元（自应缴物业管理费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按0.666‰每日为费率计算违约金。违约金暂计至2018年12月31日为人民币111674.53元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等），第1、2项合计：241011.01元。事实和理由：2010年10月1日原告与鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称“鹤山方圆地产公司”）签订了《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定2010年10月1日至2015年12月31日期间由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。并于2016年1月1日签订《前期物业服务委托合同》，约定继续由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。2009年10月23日，被告与鹤山方圆地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的十里方圆诗意里诗意×街×号（住宅面积458.74平方米、花园面积345.82平方米）并约定于2010年10月31日前交付房屋，2009年10月23日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，同时，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。原告已依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币129336.48元，违约金人民币111674.53元（违约金原应按合同约定千分之三费率计算，现根据江门当地相关部门指导意见，按日利率万分之六点六六费率计算），共计241011.01元。被告郭少媚无答辩，在举证期限内无证据提供。本院经审理认定事实如下：2010年11月1日，鹤山市方圆房地产发展有限公司为甲方，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司为乙方，双方签订《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对鹤山十里方圆提供物业管理服务，住宅管理服务费为每月1.50元/平方米，无约定花园物业管理费；业主应于甲方发出的收楼通知中注明的收楼日期起交纳物业管理服务费；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度次月履行交纳义务；甲方或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理费的，应按应交金额每天1‰的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2010年10月1日起至2015年12月31日止等等。2016年1月1日，鹤山市方圆房地产发展有限公司为甲方，广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司为乙方，双方签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方选聘乙方就鹤山十里方圆项目物业（物业类型包括别墅住宅、洋房住宅、商业街、商业广场等）实施前期物业管理，物业服务费采用单价包干制，面积按实结算（具体标准详见附件《物业管理费收费标准》），物业服务费及用按季度支付当季度物业服务费，交费时间为季度第一个月至最后一个月的15日前，委托管理期限自2016年1月1日起至业主大会委员会成立，并与业主大会授权业主委员会选聘的物业管理公司签署的物业管理服务委托合同生效之日止等等。《物业管理费收费标准》里注明诗意里C、D型住宅户型的收费标准为2.5元/平方，花园为0.5元/平方。2009年10月23日，鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向鹤山市方圆房地产发展有限公司购买鹤山市沙坪十里方圆诗意里诗意×街×号预售商品房(即涉案物业)，鹤山市方圆房地产发展有限公司于2010年10月31日前将涉案物业交付给被告等等。被告收楼后，由鹤山市方圆物业服务有限公司开始向涉案物业提供物业服务，其后，鹤山市方圆物业服务有限公司于2013年7月11日被注销，被告的物业转由广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司提供物业服务，但双方没有签订物业服务合同，被告也没有向广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司交纳过任何物业服务费。2009年9月23日，鹤山市方圆物业服务有限公司为甲方，被告为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费按月度支付，交费时间为当月的5号前，标准为每月2.5元/平方米，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金，无约定花园物业管理费。2015年8月19日，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司名称变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即本案原告）。鹤山市沙坪十里方圆诗意里诗意×街×号房屋属D型别墅，由被告郭少媚购得，该房屋的建筑面积为464.13平方米、附属花园面积335.41平方米。2017年5月16日，上述房屋过户至肖锋名下。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》、鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即本案原告）签订的《前期物业服务委托合同》，均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。原告自2013年7月12日起向涉案物业提供物业服务，而涉案物业由被告购得，并于2017年5月16日过户至案外人肖锋名下，故被告应向原告交纳2013年7月12日至2017年5月15日的物业服务费，故原告请求被告支付2013年7月12日至2017年5月15日的物业服务费及违约金的理据充分，本院予以支持。鹤山市方圆物业服务有限公司注销前是由其向被告提供物业管理服务，被告拖欠鹤山市方圆物业服务有限公司2010年11月至2013年7月12日的物业服务费及违约金应由被告向鹤山市方圆物业服务有限公司支付，现鹤山市方圆物业服务有限公司于2013年7月12日被广州方圆物业管理有限公司注销，故鹤山市方圆物业服务有限公司的债权债务应由广州方圆物业管理有限公司承继，原告只是广州方圆物业管理有限公司的分公司，其请求被告支付2010年11月至2013年7月12日的物业服务费及违约金的理据不足，本院不予支持。涉案房屋于2017年5月16日过户至案外人肖锋名下，从2017年5月16日起，该房屋的物业服务费及违约金应由肖锋负担，故原告请求被告支付从2017年5月16日至2018年12月31日的物业服务费及违约金的理据不足，本院不予支持。鹤山市方圆物业服务有限公司注销后，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司作为新的物业管理企业并没有与被告重新签订物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司（原告变更名称前的公司）签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》及鹤山市方圆房地产发展有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》对作为业主的被告具有约束力。本案物业服务费及违约金应分两段时期计算：一、2013年7月12日至2015年12月31日的物业服务费按鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司（原告变更名称前的公司）签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》执行（该合同有效期截至2015年12月31日）。涉案房屋实测住宅建筑面积为464.13平方米、附属花园面积为335.41平方米，约定的物业服务费标准住宅每月1.5元/平方米、无约定花园物业服务费收费标准。2013年7月12日至2015年12月31日合计29个月零20天，故物业服务费为20638.82元（1.5元/平方米×464.13平方米×29个月+1.5元/平方米×464.13平方米÷31天×20天）。至于2013年7月13日至2015年12月31日物业服务费的违约金，按照《鹤山十里方圆物业管理服务合同》的约定，违约金（滞纳金）应从每季度第三个月1日起按每天1‰计算，但上述合同约定违约金按应交金额每天1‰的标准计算过高，本院酌定违约金应按照年利率24%计算至被告清偿物业服务费之日止为宜，由此计得该期间的物业服务费的违约金截至2018年12月31日止为20803.81元。二、2016年1月1日至2017年5月15日的物业服务费按鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即本案原告）签订的《前期物业服务委托合同》执行（该合同从2016年1月1日起生效）。涉案房屋实测住宅建筑面积为464.13平方米、附属花园面积为335.41平方米，物业服务费标准住宅每月2.5元/平方米、花园每月0.50元/平方米，2016年1月1日至2017年5月15日共计16个月零15天，故该期间的物业服务费为21891.08元（2.5元/平方米×464.13平方米×16个月+0.50元/平方米×335.41平方米×16个月+2.5元/平方米×464.13平方米÷31天×15天+0.50元/平方米×335.41平方米÷31天×15天）。至于2016年1月1日至2017年5月15日的物业服务费的违约金，由于合同无约定，故本院不予支持。综上，被告应支付原告2013年7月12日起至2017年5月15日止的物业服务费42529.90元（20638.82元+21891.08元）、截至2018年12月31日的违约金20803.81元,以及从2019年1月1日起至付清款日止的违约金，该期间违约金以拖欠的物业服务费20638.82元为基数，按照年利率24%计算，对原告请求的超出部分，本院不予支持。被告经传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告郭少媚于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年7月12日至2017年5月15日止的物业管理费42529.90元给原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司；二、被告郭少媚于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金计至2018年12月31日为20803.81元，从2019年1月1日起，违约金以实欠物业服务费20638.82元为基数，按年利率的24%计至清偿之日止）给原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司；三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4915.20元、公告费300元（已由原告预交受理费4915.20元、公告费300元），由原告负担受理费3623.57元，被告郭少媚负担受理费1291.63元、公告费300元（原告同意被告应负担的受理费及公告费在履行判决义务时迳付予原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  源冠泉审判员  李子平审判员  何建通二〇一九年二月十三日书记员  麦倩君