云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0328民初1911号原告:沾益信本国润房地产开发有限公司。住所地:云南省沾益区珠江源大道东侧大为小区**商铺。统一社会信用代码：91530328584833072L。法定代表人：张志强，总经理。委托诉讼代理人：徐进梅，女，1988年12月22日生，汉族，曲靖市麒麟区人，大学文化，公司职员，住曲靖市麒麟区。特别授权代理。委托诉讼代理人：莫江，云南恒序律师事务所律师。特别授权代理。被告施超，男，1992年6月17日生，汉族，曲靖市富源县人，住云南省曲靖市富源县。未到庭。原告沾益信本国润房地产开发有限公司与被告施超商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告沾益信本国润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐进梅、莫江到庭参加诉讼，被告施超经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。原告沾益信本国润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2013年10月10日签订的TR107-1-1704《商品房购销合同》及《补充协议》；2.被告交纳的购房款、借款、原告代付的各项费用及应付的违约金相互冲抵后，由被告向原告支付20491.18元；3.案件受理费及公告费由被告承担。事实和理由：2013年12月27日，被告向原告购买坐落于曲靖市沾益区房屋，并签订《商品房购销合同》和《补充协议》，合同约定：“按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为109.78平方米，单价为3239.52元/㎡（已包含分摊的公有建筑面积的价格），总额为355635元整。”《商品房购销合同》第十条第三项约定：“被告未按时接房的，自公告发布的第三十一日起，被告须每日向原告支付10元的违约金，直至被告与原告办理完毕接房手续之日止。同时被告还应承担上述期间应当缴纳的物业管理费。”《补充协议》第三条约定：“被告采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若在依法办妥《房屋所有权证》之前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带担保责任的，原告在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息及费用（包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息或其他违约金），同时，被告应向原告支付商品房总价款10%的违约金，并承担已发生的交易相关税费。如因上述事宜发生诉讼的，被告应承担原告的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费等）。被告已向原告支付的购房款（包括首付款部分及贷款银行付给原告的按揭贷款部分），在扣除原告已向银行支付的上述全部贷款本息及费用和被告应当向原告支付的违约金、相关税费及诉讼费用后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告；余额为负数的，被告还应按该数额向原告予以赔偿。在原告收回房屋时，如市场价高于合同价，被告对差价部分不享有任何权利；如市场价低于合同价，被告须对差价部分向原告承担赔偿责任。”2013年7月19日、7月26日，被告向原告支付首付款107635元，剩余款项被告以按揭贷款方式向中国农业银行股份有限公司曲靖市直属支行（以下简称“曲靖农行”）贷款支付余款。2017年1月，因被告逾期偿还按揭贷款，被曲靖农行起诉至麒麟区人民法院，宣布被告的贷款提前到期，并要求原告承担连带保证责任。该案经麒麟区人民法院审理后依法作出（2017）云0302民初1313号民事判决，该判决生效后，原告作为连带保证责任人，于2018年7月19日将被告所欠曲靖农行之欠款本息、逾期利息、复利以及（2017）云0302民初1313号判决书所确定的律师费、诉讼费及公告费全部代为偿还，原告代被告支付费用的总额为300091.47元。被告施超未作答辩，也未向本院提交任何证据。原告沾益信本国润房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据资料：1.原告企业营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告身份证复印件，证明原被告的民事诉讼主体资格及基本信息、身份情况。2.商品房购销合同及补充协议，证明：（1）被告购买原告开发的“田润小区”115幢1单元1704号房屋，套内建筑面积为109.78平方米，单价为3239.52元，总价为355635元；（2）自接房公告发布的第三十一日起，被告须每日向原告支付10元的违约金，直至被告与原告办理完毕接房手续之日止。同时被告还应承担上述期间应当缴纳的物业管理费；（3）原告承担担保责任后，有权解除合同，收回房屋，并可向被告进行追偿；被告因此应向原告承担商品房总价10%的违约金，并承担已发生的交易相关税费，以及承担因此发生诉讼的相关费用。3.田润小区商品房预收款收据2份，证明被告于2013年7月19日、7月26日总计支付购房首付款107635元。4.《曲靖日报》田润小区接房公告，证明原告按照合同约定于2015年7月31日在《曲靖日报》上登报公告通知被告接房。5.发改委文件及原告代被告支付物业服务费收据，证明：（1）发改委制定的田润小区物业服务费费收费标准为1.3元/平方米/月。（2）原告代被告交纳二年的物业费总计为5779.3元。7.麒麟区人民法院（2017）云0302民初1313号民事判决书，证明因被告拖欠曲靖农行贷款，经麒麟区人民法院审理，判决由原告承担连带担保责任。8.中国农业银行业务凭证、网上银行交易清单、中国农业银行曲靖分行通知函，证明原告于2018年7月19日代被告向曲靖农行偿还全部贷款本息282010.47元，因曲靖农行提起诉讼所产生的诉讼费、律师费、公告费为18081元。以上费用总计300091.47元。9.施超购房涉及税费明细表、当月纳税凭证，证明：因被告购买房屋所产生的税费总额为23471.91元。经本院审查，原告提供的证据资料符合证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。经审理查明，2013年7月，原被告双方就购买商品房事宜进行口头磋商。2013年7月19日，被告施超向原告交纳购房定金10000元；同年7月26日，被告向原告支付购房首付款97635元。2013年10月10日，原被告双方正式签订了书面的《商品房购销合同》，该《商品房购销合同》约定被告向原告购买坐落曲靖市沾益区号房屋，合同价款为人民币355635元，支付期限为2013年7月26日支付首付款107635元，下欠款项248000元由被告向曲靖农行贷款支付。被告应当在本合同签订之日起10日内向原告方指定的贷款银行办理相关贷款手续，否则视为逾期付款；如果银行不同意贷款的，本合同自行终止，原被告双方互不承担违约责任，由原告不计利息将首付款107635元退还被告。房屋交付期限为2015年7月31日前。该商品房经建设单位组织验收合格后，原告应当在《曲靖日报》以公告形式通知被告办理房屋交接手续，被告须于公告发布之日起30日内与原告办理房屋交接手续；被告未按时接房的，自公告发布的第31日起，被告须每日向原告支付10元的违约金，直至原被告双方办理完毕接房手续之日止，同时被告还应承担上述期间应当缴纳的物业管理费。同日，原被告双方又签订了一份《补充协议》，该《补充协议》约定，被告采取向银行抵押贷款（按揭）方式支付房款的，若在依法办妥《房屋所有权证》之前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担连带保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息及费用（包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息或其他违约金），同时，被告应向原告支付商品房总价款10%的违约金，并承担已发生的交易相关税费。如因上述事宜发生诉讼的，被告应承担原告的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费等）。被告已向原告支付的购房款（包括首付款部分及贷款银行付给原告方的按揭贷款部分），在扣除原告已向银行支付的上述全部贷款本息及费用和被告应当向原告支付的违约金、相关税费及诉讼费用后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告；余额为负数的，被告还应按该数额向原告方予以赔偿。该《补充协议》第十八条规定：本合同一经签署，即取代了甲乙双方此前就购买本合同项下所作的任何谈判、磋商及承诺。双方一致同意，本合同为确定双方在本合同项下的权利、义务的最终法律文件。本补充协议与《商品房购销合同》约定不一致的，以本补充协议为准。另查明：（1）2014年2月20日，被告施超向中国农业银行股份有限公司曲靖分行贷款248000元用于支付购房款，同时原告为被告之借款提供连带保证责任。因被告没有按期支付该笔贷款本息引发诉讼，2017年9月20日，云南省曲靖市麒麟区人民法院作出（2017）云0302民初1313号民事判决，判决原告沾益信本国润房地产开发有限公司承担连带保证责任。该判决生效后，2018年7月19日，原告将被告所欠中国农业银行股份有限公司曲靖分行上述之借款本金、逾期利息、复利、罚息、律师费、案件受理费、公告费等各项费用300091.47元代为偿还，履行了担保责任。（2）2015年7月21日，原告沾益信本国润房地产开发有限公司在《曲靖日报》上刊登了《田润小区交房公告》，通知田润小区所有购房人于2015年7月31日至同年8月31日期间办理房屋交接手续，但被告至今没有到原告处办理房屋交接手续。（3）2013年9月19日，原告因房屋买卖交易向税务机关缴纳营业税17781.75元、城建税1244.72元、教育费附加533.45元、地方教育费附加355.64元以及预缴土地增值税3556.35元，上述相关税费合计为23471.91元。本院认为，依法成立的合同具有法律效力。原被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》部分有效，双方应当按照合同约定的有效条款全面履行各自的合同义务。原被告双方约定，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担连带保证责任后，有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告已经履行了担保责任，合同约定的解除条件成就，故原告请求解除原被告双方于2013年12月27日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》的诉讼请求成立，本院予以支持。对于解除合同的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。该法第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。因此，依照法律规定，抵销分为法定抵销和约定抵销。原被告双方就担保债务在合同中约定了相互抵销，属于约定抵销，该抵销的条款具有法律效力；原告对于其他债务也一并主张抵销，系在诉讼中才提出抵销的意思表示，属于诉讼上的抵销，应当按照法定抵销的有关规定处理。抵销权属于形成权，原告在民事起诉状中主张予以抵销，此民事起诉状经本院公告送达与被告，应视为原告抵销的意思表示已经通知到达了被告，抵销生效。关于原告请求抵销的物业管理费5779.3元，国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案涉案房屋至今没有交付与被告使用，二被告既不是业主（房屋所有权人），也不是物业使用人，故物业管理费依法应由建设单位，即原告自行承担。虽然原被告双方约定物业管理费由被告承担，但是，本案系由原告提供的格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。具体到本案，原告在尚未交付房屋时将应当自行支付的物业管理费约定由被告承担，免除了自身的责任，加重了对方责任，该物业管理费的合同约定对被告不具有法律效力。故原告就物业管理费请求予以抵销的理由不能成立，本院不予支持。关于原告就承担保证责任所支付的300091.47元及交易相关税费23471.91元相互抵销的请求，属于当事人《补充协议》约定抵销的范围，原告请求抵销具有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告主张就2015年8月31日起至2018年9月30日之间未交接房屋产生的违约金11220元，以及按照《商品房购销合同》、《补充协议》的约定，因被告未偿还银行贷款让原告承担保证责任应支付的违约金35563.5元，合计46783.5元亦予以抵销的请求，本院认为，违约金是指合同当事人履行合同义务不符合约定时应向另一方支付一定数额的金钱义务。原被告双方在《补充协议》第十八条已约定本合同一经签署，即取代了甲乙双方此前就购买本合同项下所作的任何谈判、磋商及承诺，该协议为确定双方权利义务的最终法律文件，故违约金的计算应以《补充协议》第三条的约定办理，即支付商品房总价款10%的违约金，违约金的抵销数额应为35563.5元，故对于原告主张的违约金46783.5元均予以抵销的请求，本院予以部分支持。因此，在上述费用相互冲抵后，被告施超还应当赔偿原告经济损失3491.88元（355635﹣300091.47﹣23471.91﹣35563.5）。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第四十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沾益信本国润房地产开发有限公司与被告施超于2013年12月27日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。二、原被告债务相互抵销后，由被告施超于本判决生效后5日内赔偿原告沾益信本国润房地产开发有限公司经济损失3491.88元。二、驳回原告沾益信本国润房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6635元、公告费600元，合计7235元，由原告沾益信本国润房地产开发有限公司负担2235元，由被告施超负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  杨 林人民陪审员  丁恒江人民陪审员  吴秀梅二〇一九年二月十八日书 记 员  刘 畅