江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初20475号原告（反诉被告）：昆山伟尚房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北紫竹路****，统一社会信用代码91320583089373056L。法定代表人：胡建雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：从振，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，江苏展驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑灿，女，1987年9月22日生，汉族，住河北省辛集市。原告（反诉被告）昆山伟尚房地产开发有限公司（以下简称伟尚公司）与被告（反诉原告）郑灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月11日、1月24日公开开庭进行了审理，伟尚公司委托诉讼代理人徐娟、郑灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告伟尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑灿支付到期应付购房款190000元；2.判令郑灿支付违约金57000元（购房款的30%）；3.判令郑灿自2018年1月5日起至实际付款之日止按日向伟尚公司支付逾期未付款万分之一的利息损失；4.判令郑灿承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月25日，伟尚公司与郑灿签订了《昆山市商品房购销合同》，约定：由郑灿购买伟尚公司开发的位于高新区XX路东侧、XX路北侧的XXX商苑X幢X单元XX（X层）号商品房一套，总价款为380000元；郑灿以按揭方式付款190000元。同时，在该合同中约定：自合同签署之日起40日内，银行按揭款未能到位的，郑灿应自筹资金补足差额，履行付款义务，否则郑灿自逾期之日起按照未付款额而万分之一支付违约金，逾期超过30日，伟尚公司有权解除合同，伟尚公司不解除合同的，合同继续履行，郑灿仍应向伟尚公司支付总房款30%的违约金，并按照日万分之一支付延期付款利息。郑灿至今拖欠190000元未支付，为维护合法权益，伟尚公司诉诸法院。本诉被告郑灿辩称，原告诉请均不成立，双方买卖的房屋按照政策不能贷款，所以合同无法履行，要求解除。反诉原告郑灿向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方签订的编号为201XXXX《商品房购销合同》；2.判令伟尚公司向郑灿返还已付房款190000元并以此为基数从2017年11月17日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息至判决确定的履行之日止；3.伟尚公司承担本案反诉费用。事实和理由：双方签订的《商品房购销合同》中约定“如贷款不获批需用现金补足余款，否则视为违约”系格式条款，伟尚公司一直要求郑灿在接到通知后申请银行按揭贷款，但合同签订后，郑灿多次催促，伟尚公司都回复再等等。直至2018年7月，伟尚公司告知，江苏所有银行停止了对商业用房的贷款，要求郑灿分期支付，郑灿不同意，要求解除合同，返还首付款。另根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案，由于银行政策原因导致购房者贷款没有办法申请，使合同不能继续履行，这种情情况下不可归责于合同双方，购房者可以请求解除合同，开放商应当将购房款本金及利息或定金返还购房者，购房者享有解除权，是完全可以按照上述规定要求开发商退还首付款及利息的。反诉被告伟尚公司辩称，郑灿三项反诉请求没有事实和法律依据，本案郑灿并无约定或法定的解除权，本案不能使用商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释第23条的规定，伟尚公司要求郑灿继续履行合同，支付剩余购房款。本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，伟尚公司作为出卖人与郑灿作为买受人签订编号为201XXXX的《商品房购销合同》，约定：郑灿购买伟尚公司开发的位于高新区XX路东侧、XX路北侧XXX商苑X幢X单元XX（3层）号房，建筑面积为30.42平方米，总价为380000元；付款方式为2017年11月17日支付首付款190000元，余款190000元采用银行按揭贷款方式支付，于签订合同七日内办理完成银行贷款手续，如不获批需用现金补足余款，否则视为违约；逾期在30日内，买受人按所欠房款同期贷款利率四倍向出卖人支付违约金，合同继续履行，买受人任何一期未按时足额支付房款超过30日的，买受人需按总房款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人有权解除合同。合同签订后，郑灿支付了首付款190000元。此后，因不可归责于双方的原因未能办理银行按揭贷款，郑灿亦未予补足支付剩余房款，伟尚公司建议郑灿分期支付，郑灿坚决要求退房，伟尚公司诉诸本院。以上事实有当事人提交的编号为201XXXX的《商品房购销合同》、律师函、快递单及快递查询单、录音光盘及文字资料稿、证人证言、短信截屏及当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人应该全面履行合同义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中伟尚公司与郑灿签订的《商品房购销合同》中已明确约定“付款方式为2017年11月17日支付首付款190000元，余款190000元采用银行按揭贷款方式支付，于签订合同七日内办理完成银行贷款手续，如不获批需用现金补足余款，否则视为违约”，现郑灿未申请取得贷款支付伟尚公司，且未能按约补足余款进行支付，而该原因不可归责于伟尚公司，故郑灿的行为已构成违约。按照合同约定，伟尚公司可要求郑灿支付剩余购房款190000元并支付逾期付款违约金。伟尚公司主张郑灿按照合同约定支付违约金57000元，结合昆山地区房屋交易价格的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能，考虑郑灿的违约情况以及郑灿违约给伟尚公司所造成的损失（包括利息损失），综合本案案情，本院酌情认定郑灿应当支付伟尚公司的违约金以190000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，从2018年1月5日起计算至实际支付之日止，以57000元为限。反诉原告郑灿要求解除与伟尚公司的合同、由伟尚公司返还购房款并支付相应利息，缺乏合同依据；郑灿要求按照《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”之规定解除合同，但双方合同并非不能继续履行，并不适用该条款；综上，郑灿的全部诉讼主张，依据不足，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告郑灿于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告昆山伟尚房地产开发有限公司剩余购房款190000元。二、本诉被告郑灿于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告昆山伟尚房地产开发有限公司违约金（以190000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍，从2018年1月5日起计算至实际支付之日止，以57000元为限）。三、驳回本诉原告昆山伟尚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郑灿的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费5082元，减半收取2541元，由郑灿负担2108元，昆山伟尚房地产开发有限公司负担433元；反诉案件受理费4180元，减半收取2090元，由郑灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵雅婷二〇一九年二月一日书记员  俞 林