广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初9104号原告：李伟景，男，1989年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区,委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。被告：李宏芳，澳门特别行政区居民，男，1957年11月16日出生，现住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉盈，广东瑶琨律师事务所律师。原告李伟景诉被告李宏芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年7月23日、2018年11月2日、2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告李伟景委托诉讼代理人赵先祥，被告李宏芳委托诉讼代理人黄发林、何婉盈到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》无效。2、请求判令被告立即向原告退还购房定金人民币250000元以及支付利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月16日起计算至款项清偿完毕之日止，其中暂计算至2018年5月10日，利息损失为人民币4416.5元。）。3、本案案件受理费由被告承担。在本案审理过程中，经本院释明，原告申请将原诉讼请求变更为：1、请求判令原告与被告于2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》于2018年11月2日解除。2、请求判令被告立即向原告双倍返还定金人民币192000元。3、请求判令被告立即向原告退还购房款人民币154000元及支付利息损失（利息损失以154000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年12月16日起计算至款项清偿完毕之日止，其中暂计算至2018年11月2日，利息损失为人民币6000.15元）。4、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2017年12月15日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：原告同意购买被告拥有的座落在佛山市顺德均安镇上村支线路住宅XX号的房产，占地面积为120平方米；上述房产的交易价格为：单位：人民币4000元/平方米，总价人民币480000元，本合同签定之日，原告向被告支付人民币250000元，作为购房定金；付款时间与办法：原、被告双方同意以一次性付款方式付款，并约定在签定合同当日支付定金人民币250000元给被告，2018年2月28日支付人民币180000元给被告，剩余房款人民币50000元于产权交割完毕当日付给被告。合同还约定：被告应于收到原告定金之日起一年内将该产权证交割给原告，若规定时间没法将产权交割给原告以本合同第六点处理（第六条、违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。）。《房屋买卖合同》合同签订后，原告已向被告支付了购房定金人民币250000元以及款项人民币180000元，但因被告出让的土地尚未领取权属证及进行建设，未能办理转让过户手续，双方均无意继续履行《房屋买卖合同》，被告也分别于2018年4月6日、2018年4月18日将款项人民币180000元退回给原告，但原告所付定金人民币250000元被告至今仍未退还给原告。原告认为，原、被告签署的《房屋买卖合同》因涉及交易土地不具备转让过户条件，合同约定交易不符合国家法律规定，应属于无效合同，客观上无法继续履行，双方也无意继续履行，但原告所付款项被告仅退还了人民币180000元，被告收取原告的购房定金人民币250000元至今未退还给原告。被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望依法支持原告的诉讼请求。被告李宏芳辩称：1、原告诉称涉案合同无效缺乏依据。该合同并没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。相反，根据广东高级人民法院关于广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见第12、15条规定，涉案合同有效，法院应不支持原告主张合同无效的请求；2、合同约定交割产权的时间还没有届满，原告的请求无依据。事实上被告没有违约，被告仅有义务到村集体产权登记簿作变更登记；3、原告诉称合同约定被告应将产权证交割给原告，这是错误的，合同只约定产权交割。原被告为同一农村集体成员，且原告是该村的领导成员，合同签订时，其明知涉案土地仅在村集体备案登记，并没有领取产权证。合同约定的产权交割的意思是在村集体产权登记簿上作变更登记，并非是在顺德产权登记中心作过户产权变更；4、被告认为，原告逾期付款已构成违约，根据合同约定，被告无需退还收到的定金25万元。本案案涉土地仍登记在村集体名下，本案处理与村集体有利害关系，村集体应参与本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认其真实性并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：（1）1999年12月6日被告向相关部门提交《个人建房使用土地申请表》，申请住宅用地，相关部门安排用地面积120平方米，地块位于上村支线路住宅小区；（2）2000年5月11日上村村民委员会与被告签订编号为2000年10号《有偿用地协议》，约定“现乙方（李宏芳）由于建房需要用地，甲方（上村村民委员会）经研究，同意乙方转让甲方土地……土地位于上村支线路住宅小区，面积共120平方米”、“原地块是李柏煊已付款中线路边商住用地……现李柏煊与李宏芳双方协商，将此地块转让给李宏芳，该地款互相调整”；（3）2017年12月15日原被告签订《房屋买卖合同》，约定“乙方（李伟景）同意购买甲方（李宏芳）拥有的座落在佛山市顺德均安镇上村支线路住宅XX号拥有的房产（住宅），占地面积为120平方米”、“上述房产交易价格为……总价480000元整……签订合同之日乙方向甲方支付250000元作为购房定金”、“2018年2月28日支付180000元整给甲方，剩余房款人民币150000元整于产权交割完毕当日付给甲方”、“甲方应于收到乙方定金之日起一年内将该产权交割给乙方”、“甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方”。签订合同当日李伟景通过银行转账向李宏芳支付款项250000元；（4）2018年3月8日李伟景通过银行转账向李宏芳支付款项180000元，后该笔款项由李宏芳退还给李伟景；（5）双方庭审中确认所签订《房屋买卖合同》履行内容：先由李宏芳就案涉土地进行申请报建手续，然后原告出资并负责在案涉土地上建房，房屋建成后由被告根据相关规定申请领取不动产登记证，领取不动产登记证后原被告双方到不动产交易中心就该建成的不动产办理过户手续，至庭审之日案涉土地并未办理报建手续，亦未进行实际建房施工；（6）本案审理过程中，本院就相关事项向顺德国土城建和水利局、均安镇上村村民委员会调查询问，顺德国土城建和水利局回复李宏芳应先办理宅基地的不动产初始登记，再凭《不动产权证书》办理房屋的报建手续，同时均安镇上村村委会回函表示“本单位不会收回该土块”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，因被告李宏芳为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案应适用不动产所在地法律即内地法律审理。本案争议焦点在于，一、案涉合同是否应予解除，二、被告是否应承担违约责任。就上述争议焦点，分析如下：一、案涉合同是否应予解除《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（1）案涉合同的效力如何认定根据庭审双方举证及陈述显示，双方约定在房屋建成后是以被告名义按相关规定领取不动产权证，然后再通过不动产交易中心将建成的房屋以买卖的方式取得所有权。由此可知，即便由原告出资建房，原告亦无法通过该行为获得所建成房屋的物权，若房屋建成被告仍为所建成房屋的产权人，因此双方进行交易的标的应为建成后的房屋，而非仅仅为宅基地使用权。原告为案涉宅基地所在集体经济组织的成员，且被告土地使用权来源合法，原被告双方就未来形成的房屋签订《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行义务。（2）案涉合同是否应予解除首先，在庭审中双方均陈述，在合同履行过程中，原告交付了第二期款项后，双方曾协商不再继续履行合同，但就应退回款项无法达成一致意见。根据上述法律规定，双方协商一致解除合同，除作出解除的意思表示外，还应就解除后果达成一致意见。本案中原被告双方起诉前并未就合同解除达成一致意见，不能认定原被告双方已经协商解除合同。其次，在2018年11月2日庭审中，原告请求继续履行合同，被告在庭审中明确拒绝继续履行，认为案涉合同因原告违约行为已经在起诉前予以解除。在案涉合同中，双方并未就合同解除条件进行约定，综合双方举证显示，原告方至庭审之日违约行为即给付第二期款项时间较约定迟延了8天，被告并未就该行为导致合同目的不能实现进行举证，不能认为法定解除权条件已成就，案涉合同起诉前并未因原告违约行为而予以解除。最后，在2018年11月2日庭审中，原告请求继续履行合同，被告在庭审中明确拒绝继续履行，原告变更诉讼请求诉请解除合同。根据庭审双方举证及陈述显示，案涉合同签订至今被告并未申请办理相关报建手续，亦未有其他履行合同的行为，在合同并未解除的情形下拒绝继续履行，符合上述法律规定中行使法定解除权的情形，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。二、被告是否应承担违约责任《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据双方合同显示“甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方”具体情形，结合合同上下文及定金罚则的适用，该“违约”应指向致使合同目的不能实现的根本违约行为。在本案中被告拒绝继续履行合同，即可视为致使合同目的不能实现的根本违约行为，原告请求按相关法律规定的定金限额请求双倍给付定金（480000元×20%）×2=192000元，并返还已付款项154000元，于法有据，本院予以支持。对于原告就已付款项支付利息损失的请求，因原告自身亦存在违约行为，综合案件情况及双方过错，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李宏芳应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李伟景双倍返还定金192000元；二、被告李宏芳应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李伟景返还款项154000元；三、驳回原告李伟景的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5116.24元、财产保全费1792.08元，合共6908.32元，由原告李伟景负担908.32元，被告李宏芳负担6000元。如不服本判决，原告李伟景可以在判决书送达之日起十五日内，被告李宏芳可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  严 婧人民陪审员  黄木华人民陪审员  邓雪珍二〇一九年二月十四日书 记 员  杨 翀