河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初744号原告：刘光优，男，1978年4月3日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被告：河南瑞昌置业有限公司，住所地郑州市上街区新安东路**院**(405-407)。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闵丽，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李健，男，该公司工作人员。原告刘光优与被告河南瑞昌置业有限公司(以下简称瑞昌公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，因另有基于相同事实理由诉本案被告商品房预售合同纠纷案件10件，本院依法适用简易程序，公开开庭将上述案件合并进行了审理。原告刘光优委托诉讼代理人郭瑛、被告瑞昌公司委托诉讼代理人闵丽、李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光优向本院提出诉讼请求:1.请求被告赔偿损失883102.38元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年8月27日，由于被告河南瑞昌置业有限公司宣传，中国第一百货零售商大商集团将入住该公司开发的，上街区济源路南侧、金屏路东侧济源路89号院和昌·都汇广场，未来该公司将把该广场打造成上街标杆商业区，具有极高的商业价值。原告即分别于每平方12633元、总价款1587089.79元的高价和被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的上街区××路××号院和昌都·汇广场商业一区1—2层A09号商业用房（建筑面积125.73平方米）和每平方米12654元、总价款2828422.8元的高价购买了被告开发的上街区××路××号院和昌都汇广场商业一区1-2层A10号商业用房，建筑面积223.52m2。但被告交房后其承诺的大商百货却一直未能入住，基本的商业市场也未形成，使原告高价购买该商业用房的收益目的落空，给原告造成巨大的损失原告认为被告作为开发商理应按照售房时承诺的商业条件对该市场进行启动和培育，现在被告承诺的条件落空，已经构成违约，原告有权要求被告赔偿为此造成的房价款损失，应予得到支持，特向你院提起诉讼，敬请你院予以公正裁决。瑞昌公司辩称，一、被告作为涉案商品房的出卖人，已完全履行了《商品房买卖合同》约定的出卖人义务，不存在任何违约行为。二、原、被告之间系商品房买卖合同关系，被告与大商郑州公司之间系房屋租赁关系。原告将上述两个完全不同的法律关系混为一谈，并主张“损失”，缺乏事实和法律依据。三、被告制作的商品房销售广告性质为要约邀请，而非要约，广告宣传内容不应视同《商品房买卖合同》约定内容，对原、被告均没有约束力。四、大商郑州公司单方违约，拒不履行《房屋租赁合同》约定的承租方义务，直接导致其未能入驻和昌都汇广场项目。五、原告主张的所谓“损失”并不真实存在，且其主张的所谓“损失计算方式”缺乏事实及法律依据。六、本案纠纷不适用《最高人民法院审理关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第三条规定。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，瑞昌公司开发位于上街区××路××号院的和昌·都汇广场项目。自2013年起，瑞昌公司以大商集团入驻该项目作为卖点，以宣传彩页、悬挂条幅、举办发布会等多种方式宣传项目商铺。2013年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于上街区××路××院商业××区××层××号房××套，建筑面积共121.9平方米，每平方米为12623元，总房款1538744元，合同条款中关于大商集团是否入驻未做约定，后因房屋面积补差，原告实际缴纳款项为1621038元。同日，原、被告另签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于上街区××路××院商业××区××层××号房××套，建筑面积共216.78平方米，每平方米为12654元，总房款2743134元，合同条款中关于大商集团是否入驻未做约定，后因房屋面积补差，原告实际缴纳款项为2789296元。郑州市中级人民法院对于同类系列案件之一的（2018）豫01民终11394号生效民事判决书中查明，瑞昌公司于2014年7月10日与大商郑州公司签订《房屋租赁合同》，约定大商郑州公司承租该项目场地，交付日期为2017年3月31日。2014年8月4日，大商郑州公司向瑞昌公司支付定金100万元。工程完工后，瑞昌公司向大商郑州公司发送房屋交付通知书和房屋交付确认书，多次要求大商郑州公司进行检查验收未果。2017年5月20日，瑞昌公司向大商郑州公司发函要求解除租赁合同。2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目。宣传期间，瑞昌公司在宣传彩页、悬挂条幅中明显标识“大商集团强势入驻”、“携手大商百货”、“大商入驻在即”、“大商即将开业”、“大商百货之上”等字眼，同时在宣传手册底部最后一行则以不容易辨识的微小字体标注“本广告所有图文仅供参考，不作为开发商要约之用，所有图文均以政府批文和双方签定的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”。2013年至2014年期间，和昌都汇广场项目的部分1、2层临街商铺销售信息和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息，显示和昌都汇广场项目均价为每平米13000余元，而上街欧凯龙城市广场每平米9000余元。和昌都汇广场项目2018年4月公布的商铺价格公示表显示，该项目商铺在大商郑州公司确定不能入驻该项目后，商铺价格存在下滑（例：瑞昌公司2014年售出的C66商铺售价为每平方米10966元，景文百货入驻后公布的在售房源价目表显示相邻的C65商铺售价每平方米7619元、C67商铺售价每平方米7977元；2013年4月23日售出的F-2商铺售价为每平方米7638元，大商郑州公司不再入驻以后东侧相邻售出的F-3商铺售价为每平方米3667元，西侧相邻的D-4在售商铺公布价目为每平方米4655元），故原告根据购买房屋总价的20%主张瑞昌公司赔偿价差损失。以上事实，有当事人陈述、证据材料、庭审笔录、郑州中院生效民事判决书在卷为证，事实清楚，足以认定。本院认为，被告瑞昌公司在销售案涉商铺过程中，把大商集团入驻和昌?都汇广场作为其宣传的主要内容，其广告用语中频繁出现“携手大商百货赚动百万人潮”、“携手大商百货共赢财富先机”、“大商入驻在即”、“大商来了，财富来了”等词句，根据被告瑞昌公司宣传资料，其确实存在把大商集团入驻作为和昌都汇广场商铺卖点的行为，也必然对潜在商铺购买者的决定投资行为、商铺的价格确定产生一定影响，被告瑞昌公司虽在广告手册最后一行对潜在的商铺购买者作出了风险提示，但是其提示的内容与宣传内容相比，并不足以引起他人注意，且其在与实际的商铺购买者签订商品房买卖合同中，并未对其宣传广告不作为商品房买卖合同的一部分作出明确约定，可以认定被告瑞昌公司宣传广告中大商集团入驻和昌?都汇广场的内容明确具体，可使买受人产生一定的依赖而与河南瑞昌置业有限公司签订合同，故被告瑞昌公司关于大商集团入驻和昌?都汇广场的宣传广告应视为要约。河南瑞昌置业有限公司作为和昌?都汇广场的开发建设者，应对其商品房销售宣传广告中明确具体的允诺承担相应的法律后果，因大商集团并未实际入驻和昌?都汇广场，被告瑞昌公司并未实现其宣传广告中对商业运营环境的允诺，未能达到商铺实际购买人因河南瑞昌置业有限公司的宣传行为而形成的心理预期，故被告瑞昌公司的行为构成违约。但是被告瑞昌公司与大商集团河南超市连锁发展有限公司签订了租赁合同，被告瑞昌公司不存在虚假宣传或过错；同时，购买商铺本属于商业投资行为，具有一定的商业风险，买受人作为投资者应当具备相应的风险承受能力，且被告瑞昌公司也举证证明有景文百货入驻和昌都汇广场，本院综合考虑案涉商铺售价、主力店影响力、投资者应承担的商业风险等相关因素，酌定由被告瑞昌公司按照买受人所购买商铺总价款的10％承担赔偿责任为宜，即（2789296元+1621038元）×10%＝441033.4元，买受人过高的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南瑞昌置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告刘光优损失441033.4元；二、驳回原告刘光优的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6315元（已减半收取），由原告刘光优负担3157.5元，由被告河南瑞昌置业有限公司负担3157.5元（于履行判决时一并支付给原告刘光优）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  徐丽叶二〇一九年二月十九日书记员  马鲜草