成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初4552号 原告：李腾，男，汉族，1996年7月19日出生，住重庆市北碚区。 原告：曾红梅，女，汉族，1969年1月27日出生，住成都市成华区。 二原告共同委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师，特别授权。 被告：四川成功企业发展有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：刘娜，职务不详。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：刘奇，男，汉族，1978年10月4日出生，住成都市成华区，系公司员工，特别授权。 原告李腾、曾红梅与被告四川成功企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年6月7日立案受理后,依法适用简易程序，于2018年7月20日、2018年11月21日公开开开庭进行了审理，原告李腾、曾红梅的委托代理人饶杰；被告四川成功企业发展有限公司的委托代理人商洋、刘奇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李腾、曾红梅向本院提起诉讼请求：被告立即向原告交付成都市成华区成功悦都项目3栋1层2号、4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、24号共12间商铺。事实和理由，被告前法定代表人吴国新欠原告借款1500万元及利息未偿还，原告于2015年12月15日向武侯区人民法院提起诉讼，诉讼过程中，吴国新多次与原告协商，吴国新提出以四川成功企业发展有限公司开发的商铺房抵偿欠原告的债务，该方案得到原告同意，后吴国新就以房抵债事宜给原告出具了《承诺书》，后原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告向原告出具了收取购房款收据，并将案涉《商品房买卖合同》办理了备案登记，原告前撤回了对吴国新的诉讼，但被告拒绝向原告交付房屋，被告的行为损害了原告的利益，原告遂提起诉讼。 被告四川成功企业发展有限公司辩称，2014年11月18日，四川成功企业发展有限公司原股东吴国新将其持有公司股权全部转让给篇案外人东方汇智资产管理有限公司，吴国新不再是四川成功企业发展有限公司股东，但其仍担任公司法定代表人，原告与四川成功企业发展有限公司签订商品房买卖合同，依照合同约定，原告应向四川成功企业发展有限公司支付购房款，吴国新向原告出具承诺书，将个人欠原告的债务抵扣原告应支付的购房款，损害了被告的利益，该承诺无效，原告未按约定向被告足额支付购房款，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告曾红梅与李腾系母子关系，2014年12月25日，曾红梅与案外人吴国新（时任四川成功企业发展有限公司法定代表人）签订《借款协议》，协议约定吴国新向曾红梅借款1500万元，借款期限自2014年12月25日至2015年4月30日，借款年利率18%，曾红梅及其丈夫李福权分别于2014年12月18日、2014年12月25日分两次转账支付借款1500万元。 因吴国新未偿还原告借款，原告向武侯区人民法院提起诉讼，要求吴国新偿还借款，在诉讼过程中，吴国新提出将四川成功企业发展有限公司开发的商铺出售给原告，原告以对吴国新享有的债权抵扣房款，2015年12月31日，原告曾红梅与被告签订《商品房买卖合同》4份，原告李腾与被告签订《商品房买卖合同》8份，上述合同约定，被告将其开发的成华区成功悦都项目3栋1层2号、4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、24号共12间商铺出卖给原告曾红梅、李腾，其中2号（面积64.62平方米、价格1653809元）、4号（面积63.45平方米、价格1623863元）、6号（面积61.13平方米、价格1564488元）、8号（面积61.13平方米、价格1564488元）、10号（面积61.13平方米、价格1564488元）、12号（面积63.32平方米、价格1620536元）、14号（面积50.85平方米、价格1301394元）、16号（面积50.32平方米、价格1287830元），上述共8个商铺出售给李腾；18号（面积56.77平方米、价格1452903元）、20号（面积58.77平方米、价格1504089元）、22号（面积36.84平方米、价格942839元）、24号（面积42.46平方米、价格1086670元），上述共四个商铺出售给曾红梅；买受人采取一次性付款，买受人在2015年10月31日前支付该商品房全部价款；出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。合同约定如履行中出现逾期付款、逾期交房等违约责任按补充协议处理。 合同签订后，被告于2015年11月24日、2015年12月17日、2016年3月1日分三次将上述12套商铺《商品房买卖合同》办理了备案登记。2016年5月4日，被告给原告开具收到原告房款17，167，397元的收据12份，该收据加盖了被告的财务专用印章。 2016年5月5日，被告的法定代表人吴国新以四川成功企业发展有限公司的名义给原告出具《承诺书》，该承诺书载明：承诺人四川成功企业发展有限公司同意将位于成华区成功悦都项目3栋1层2号、4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、24号共12间商铺出售给原告曾红梅和李腾，购房款总额17167397元，承诺人四川成功企业发展有限公司同意用该购房款全额冲抵吴国新与曾红梅于2014年12月25日签订的《借款协议》中所约定的借条本金、利息以及曾红梅为实现该债权产生的费用，因而李腾、曾红梅不再支付上述购房款17167397元；承诺人同意在签订本承诺书时向李腾、曾红梅出具上述12个商铺的全额购房款收据，并承诺在2017年12月31日前向李腾、曾红梅出具以上12个商铺的全额购房发票，如承诺人未在2017年12月31日前向李腾、曾红梅出具以上12个商铺的全额购房发票，则承诺人构成违约，应按以上12个商铺的全额购房款发票总额的3%每天向李腾、曾红梅支付违约金，直至以上12个商铺的全额发票出具完为止；曾红梅在收到以上12个商铺的全额购房款收据原件、由承诺人的法定代表人吴国新签字的本承诺书原件的当天，立即向武侯区人民法院撤回（2015）武侯民初字第11462号借款合同纠纷案的起诉。 另查明，四川成功企业发展有限公司注册资金2000万元，原股东为吴国新（出资1700万元，持股85%）、唐宇（出资300万元，持股15%），吴国新为公司执行董事，担任公司法定代表人。2014年11月，东方汇智资产管理有限公司（甲方）与四川成功企业发展有限公司（乙方）、吴国新、唐宇（丙方）、华融证券股份有限公司（丁方）、成都耕耘物资贸易有限公司（戊方）签订《关于四川成功企业发展有限公司“成功悦城”项目之合作协议》，协议约定，丁方设立集合资产管理计划募集资金24900万元，与其他合格投资者出资100万元，分别认购甲方设立的一对多专项资产管理计划“东方汇智-汇融2号专项资产管理计划”，该资产管理计划以总计2000万元受让乙方100%股权，且委托招行银行股份有限公司成都金牛万达广场支行向乙方发放总计23000万元的委托贷款；由甲方设立的专项资产管理计划，以1元/股的对价收购丙方持有的乙方100%的股权（对应出资额2000万元），股权收购完成后，甲方持有乙方100%的股权；吴国新及其配偶为本合同第二条第一款中的委托贷款23000万元提供连带责任保证，吴国新控制的四川成功建设工程公司、成都世行投资有限公司、成都耘宇物资贸易公司、成都中润实业有限公司等为本合同第二条第一款中的委托贷款23000万元提供连带责任保证；乙方的印信（包括乙方的公章、财务专用章、合同专用章、营业执照、组织机构代码证、土地使用权证等资料）由丁方进行管理；乙方设立资金监管账户和销售监管账户，由丁方进行监管。2014年11月7日，吴国新和唐宇将其持有四川成功企业发展有限公司股份全部转让给案外人东方汇智资产管理有限公司。从2017年6月9日，吴国新未再担任四川成功企业发展有限公司法定代表人。 原告对自己的主张提交了当事人的身份信息、被告的工商登记信息、借款协议、转账凭证、收条、案件受理通知书、承诺书、被告开具的收据、商品房买卖合同及补充协议、备案登记表、商品房信息摘要、授权委托书、等证据；被告对自己的主张提交了公司登记（备案）申请书、房款分期支付协议、记账凭证、询问笔录等证据。 审理中，被告提交了《房款分期支付协议》，以及案外人刘小燕出具的《代付款承诺函》、以及刘小燕签名的农业银行转账凭证，主张被告与原告在2015年11月20日重新签订了《房款分期支付协议》，约定原告应以分期付款方式向被告支付购房款，被告委托刘小燕于2016年3月1日向原告支付了首期购房款526501元。原告则表示未与被告签订过《房款分期支付协议》，且并不认识刘小燕，也没有委托过刘小燕向被告付款，原告申请对《房款分期支付协议》签名进行鉴定。对双方该争议本院审查认为，被告提交了《房款分期支付协议》，原告对其真实性提出异议，被告应当提供原件进行比对，且被告作为合同相对方应当持有该协议的原件，本院要求被告提交原件进行核对，但被告未能提交，本院对被告提交的《房款分期支付协议》不予采信；对案外人刘小燕出具的《代付款承诺函》，因无原告本人签字，且刘小燕未到庭说明与原告系何种关系，刘小燕是基于何种原因要代原告支付购房款等情况，本院不予采信。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，依据该合同，原告购买被告开发的“成功悦都”12间商铺，被告的法定代表人吴国新以被告的名义给原告出具承诺书，同意原告将对吴国新享有的债权抵付购房款，被告在原告没有向其支付购房款的情况下给原告出具了收据，并将案涉合同办理了备案登记，原告与被告签订的《商品房买卖合同》实际已履行；吴国新将被告的财产用于抵付个人所负债务，可能损害被告利益，但被告未提交证据证明原告与吴国新存在恶意串通损害被告利益的行为，吴国新作为被告的法定代表人，其对外有权代表被告开展经营活动，加之被告实际履行了与原告签订的合同，给原告出具了收取房款的收据，并将案涉商品房买卖合同办理了备案登记，本院对原告与被告签订的《商品房买卖合同》的效力予以认可，被告应当履行合同义务，向原告交付案涉商品房，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川成功企业发展有限公司应向李腾交付成华区成功悦都项目3栋1层2号、3栋1层4号、3栋1层6号、3栋1层8号、3栋1层10号、3栋1层12号、3栋1层14号、3栋1层16号共八个商铺，限于本判决生效后十日内履行。 二、被告四川成功企业发展有限公司应向曾红梅交付成华区成功悦都项目3栋1层18号、3栋1层20号、3栋1层22号、3栋1层24号共四个商铺，限于本判决生效后十日内履行。 案件受理费73068.5元、保全费5000元，由被告四川成功企业发展有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 渝 二〇一九年二月四日 书记员 王华琳