文书内容青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0212民初2385号原告闫广芝，女，住青岛市崂山区原告刘西乔，女，住青岛市崂山区原告刘雯雯，女，住青岛市崂山区法定代理人闫广芝，女，系原告刘西乔、刘雯雯母亲。以上三原告共同委托代理人陈克生，系山东清铭律师事务所律师。被告商秋艳，女，住临沂市兰山区被告刘镕源，男，住临沂市兰山区被告刘馨泽，女，住临沂市兰山区以上二被告法定代理人商秋艳，女，住临沂市兰山区系被告刘镕源、刘馨泽母亲。以上三被告共同委托代理人曹敏、孙珊珊，系山东琴岛律师事务所律师。被告王怀禄，男，住青岛市市南区原告闫广芝、刘西乔、刘雯雯与被告王怀禄、商秋艳、刘镕源、刘馨泽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫广芝、刘西乔及委托代理人陈克生、被告王怀禄及被告商秋艳、刘镕源、刘馨泽共同委托代理人曹敏、孙珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告之间签订的《房屋买卖合同无效》；2、判决被告返还青岛市崂山区户房屋，将该房屋恢复到原告名下；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2008年1月23日，原告闫广芝之夫、原告刘西乔、刘雯雯之父刘善军（2016年5月12日去世）与其亲弟弟刘伟（被告商秋艳之夫、被告刘镕源、刘馨泽之父，于2011年7月1日去世）约定由弟弟刘伟顶名购买位于青岛市崂山区仙霞岭路房屋，房屋归刘善军所有，房屋共计价款1296648元。在交付首期696648元后，又以刘伟名义贷款60万元，期限自2008年5月27日至2018年5月26日止。自2008年5月27日开始，由刘善军按照贷款协议中约定的还款日期即每月20日从自己账户中打款7000元到刘伟账户，然后通过刘伟账户还贷。2016年5月12日刘善军去世后，由原告闫广芝和刘西乔继续在每月20日通过自己的账户向刘伟的账户打款7000元，并通过刘伟账户偿还房贷。2009年8月31日房屋交付后，原告一家即验收房屋并对房屋进行了装修，一直居住至今，期间刘善军及原告已经交付了全部房款包括贷款（贷款于2018年5月全部还清）。涉案房屋所有的水电费、物业费等各项费用也由原告及刘善军交纳。涉案房屋还清贷款后，被告商丘艳、刘镕源、刘馨泽见利忘义，看到房屋价值高昂，即私下与被告王怀禄串通，利用顶名未改之机，偷偷将该房屋进行了所谓的继承。该继承不合法，是对原告房屋的处分。被告王怀禄购买涉案房屋时，从未到原告居住的涉案房屋看房。2018年6月5日，被告王怀禄突然通知原告房屋已经出售给他，限我们十五日内搬出，又用短信形式发动保证书抄录，要求我们对该房屋不得主张不得起诉，且私下将水电等办理了过户。作为购房人，在没有最起码的现场看房的情况下，就草率办理各种手续，显然有悖于常理。被告之间具有恶意串通的显著特征，不属于善意取得。故请求判如所请。被告商秋艳、刘镕源、刘馨泽辩称，一、原告所称“刘善军借刘伟名义买房”即无事实依据，也不合常理。1、本案中并无任何“借名买房”的书面协议，更不存在原告所称的“借名买房”的事实。认定“借名买房”必须具有相应的书面借名协议，即刘善军应持有与刘伟之间签订的明确写明“刘善军借刘伟名义买房，由刘善军全部出资并自房屋交付开始即由其一直占有”的书面协议，这是认定借名买房最基本也是最关键的证据要求。而原告对其主张未提供任何证据证明。2、原告称“刘善军借刘伟名义买房”，没有实际必要性。本案所涉房屋系普通商品住宅，借他人名义买房并无必要。刘善军与刘伟系亲生兄弟，刘善军对于刘伟的身体健康情况一直非常了解，当时的刘伟患有严重肝病，而刘善军明知刘伟病重却“假借”一个病重之人的名义购房，完全不合常理！况且刘善军有妻子闫广芝、儿子和女儿等亲人，其完全没有必要假借刘伟名义购买房屋，根本不存在借名买房的必要性。3、原告及刘善军在长达十余年里从未对本案所涉房屋主张过权利,假若真的存在借名一说,这一做法是极其不符合常理。刘伟于2011年7月1日因病去世,刘善军于2016年5月12日因病去世。在刘伟、刘善军在世时，从未就涉案房屋的所有权产生过争议；在刘伟去世后长达近5年时间里，刘善军也从未向商秋艳等主张过任何权利。截至本案诉讼前，原告及刘善军的其他继承人也并未向商秋艳主张过任何权利。4、在已生效的青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初552号民事判决书中，刘善军、刘伟共同的母亲左爱荷也确认本案所涉案房屋的二分之一系刘伟的个人遗产，再次证明刘伟与刘善军之间并不存在所谓的“借名买房”。二、涉案房屋系刘伟与开发商青岛金岭实业股份有限公司签订房屋预售合同购买,刘伟已按合同约定向金岭实业公司付清了全部购房款项，并将该房屋网签登记于刘伟名下。该房屋的全部购房款均系刘伟支付，而非刘善军。2008年1月23日，刘伟与青岛金岭实业股份有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市崂山区仙霞岭路房屋，总房款1296648.00元。合同签订后，刘伟即向金岭实业公司交付第一笔购房款696648.00元（其中396648元是刘伟从其中国银行临沂市兰山支行银行账户中转账给了金岭实业公司）;2008年5月27日刘伟与中国农业银行青岛高科技工业园支行（以下简称农业银行）签订《借款合同》，按照农业银行要求刘伟与其配偶商秋艳向农业银行共同贷款60万元，支付了第二笔购房款，至此购房款1296648元由刘伟全部付清。而刘善军从未支付过任何购房款项。自2008年6月起刘伟、商秋艳每月向农业银行偿还贷款本金及利息。2011年7月1日刘伟去世后，被告商秋艳打算出售涉案房屋。刘伟的哥哥刘善军向商秋艳表示希望借住于该房屋内，并可承担部分贷款作为借住费用，以减轻商秋艳的经济压力。商秋艳同意了刘善军的请求。借住该房屋后，刘善军及原告方因欠借住费用仅仅向刘伟还贷银行账户支付少量款项，具体金额原告应举证证明。2018年3月14日商秋艳提前还清了全部剩余贷款，并办理了撤押手续。由上可见，刘善军及原告因欠借住费用而向刘伟还贷银行账户支付的少量款项，其性质为一般债权债务，而非物权关系。原告声称其支付了购房款，与事实不符。三、涉案房屋自2009年8月31日交付后，即由刘伟进行验收交接并缴纳物业费、实际管理。直至2011年7月1日刘伟去世后，刘善军才装修借住该房屋。综上，原告既无刘善军与刘伟之间签订的明确写明“刘善军借刘伟名义买房”的书面协议，也无支付房款的证据。恰恰相反的是，被告提供了大量证据证实了系刘伟出资并对房屋进行验收交接、缴纳物业费，并实际管理。在刘伟去世后，商秋艳携其子女刘镕源、刘馨泽以左爱荷（系刘伟母亲）为被告向青岛崂山区人民法院提起法定继承权纠纷案，经法院公开审理，于2018年3月29日依法作出（2018）鲁0212民初552号民事判决书且已发生法律效力。该民事判决书认定：本案所涉房屋系商秋艳与刘伟婚后购买，属于夫妻共同财产。判决商秋艳占涉案房屋六分之四产权，其子女刘镕源、刘馨泽各占六分之一产权。该生效法律文书已经依法确权完毕。四、被告出售涉案房屋给王怀禄系有权处分，原告主张系与王怀禄恶意串通，缺乏事实及法律依据。综上，原告在长期借住该房屋后，企图霸占房屋，严重侵害了被告的合法权益，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告王怀禄辩称，一、本案原告主体不适格，应当依法判决驳回其诉讼请求。首先本案不存在借名买房，借名买房需要有书面协议，原告也没有交纳房款的证据。涉案房屋已经崂山法院生效判决确认属于其他三被告所有。二、答辩人与商秋艳、刘镕源、刘馨泽签订的《房屋买卖合同》合法有效，现答辩人系本案所涉房屋的唯一合法所有权人。答辩人已经支付了房屋相应的对价，并办理了上述房屋的过户手续，是房屋合法产权人，不存在恶意串通，是善意取得。经审理查明，2008年1月23日，刘伟与青岛金岭实业总公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同编号，购买位于青岛市崂山区仙霞岭路16号金领世纪花园房屋，房屋面积156.6平方米，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，首付款为696648元。合同签订后，刘伟向金岭实业公司交付首付款696648.00元（其中396648元是刘伟从其中国银行临沂市兰山支行银行账户中转账给了金岭实业公司）。2008年5月27日，借款人刘伟与贷款人中国农业银行青岛高科技公园支行（以下简称农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为60万元，用于购买位于青岛市崂山区仙霞岭路金领世家房屋，建筑面积156.6平方米。借款人的购房合同编号为。借款期限自2008年5月27日起至2018年5月26日止，共计120个月。借款人应在贷款人处开立结算账户，卡号，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户，户名青岛金岭实业股份有限公司，开户行农行青岛高科园支行，账号。本合同项下借款采用抵押担保方式。抵押人同意房产设定抵押。房地产抵押清单NO.。同日刘伟与农业银行办理了上述房地产抵押清单，将涉案房屋办理了抵押登记。被告商秋艳向农业银行出具共同还款声明，本人承诺对刘伟在贵行申请办理的住房按揭贷款人民币陆拾万元自愿履行共同还款责任。同日出具抵押声明：“本人同意将购房人刘伟所购崂山区仙霞岭路16号金领世家房产抵押给贵行，申请办理个人住房贷款60万元，期限10年。”刘伟在农业银行开设结算账户，专项用于偿还银行贷款，并自2008年开始通过上述账号每月还款8500元。2013年11月14日青岛金岭实业股份有限公司向刘伟出具总房款1292590.8元的发票。另查明，2009年8月31日，刘伟与青岛海悦东林物业管理有限公司办理涉案房屋交接手续，并对该房屋进行验收。2009年8月31日刘伟向物业公司支付了涉案房屋从2009年12月至2010年2月的物业服务费用657.70元。2011年6、7月份原告对涉案房屋进行了装修，装修费大约30万。2018年4月14日，被告王怀禄购买涉案房屋后，办理了房产过户手续。原告庭审中提交转账记录一宗，证明自2016年12月，原告通过刘伟账户每月转账7000元用于涉案房屋的还贷，截止到2018年4月份，总共还款168000元。被告质证称，该款是原告用于支付的房屋租赁费用。原告庭审中提交《商品房预售合同》、《贷款合同》、交款凭证、房屋交付通知书、车位使用权协议书、房款付款凭证、房屋发票、《担保借款合同》、房款凭证等，称购房的全部原件在原告这里，证明该房实际由原告方支付全部款项并办理了各项手续。被告商秋艳、刘馨泽、刘镕源认可证据的真实性且认可原件确系在原告处。但涉案房屋的购房人为刘伟，所有合同文件中的签字均为刘伟所签。涉案房屋的购房款、税费、车位的相关款项均系刘伟缴纳。至于相关手续在原告处，系因为约在2014年原告的女儿刘雯雯办理小学入学时，刘善军找到被告商秋艳声称孩子要上学，需要涉案房屋的相关手续办理入学，被告商秋艳考虑到与原告的亲戚关系，当时将装有原告提交的所有手续在内的文件包让刘善军挑选需要的资料。事后商秋艳曾多次要求刘善军返还，但直至刘善军去世前未能返还。刘善军一直称该套资料已经丢失，后被告未再向其主张返还。还查明，青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初552号民事判决书查明，涉案房屋全部贷款已于2018年3月14日还清。并判决确认涉案房屋由商秋艳占有六分之四产权；刘馨泽和刘镕源各占六分之一产权。该案中，刘伟和刘善军的母亲左爱荷确认涉案房屋的二分之一系刘伟的个人遗产，并放弃对该房屋的继承。2018年4月14日，商秋艳、刘馨泽、刘镕源（甲方）与王怀禄（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方根据崂山区人民法院（2018）鲁0212民初552号民事判决书，确认为青岛市崂山区户房屋的按份共有人，将该房屋出售给乙方，房屋总价为4698000元。双方约定，乙方将上述房屋价款分二次付给甲方：1、乙方在崂山区人民法院（2018）鲁0212民初552号民事判决书生效当日，支付购房款350万元。剩余1198000元，乙方于甲方协助将房屋过户为乙方所有（以乙方取得房屋不动产权证书为准）且将房屋实际交付乙方使用后十日内支付。2018年5月18日，经（2018）聊仲裁字第117号聊城仲裁委员会裁决书裁决：“1、确认2018年4月14日王怀禄与商秋艳、刘馨泽、刘镕源就青岛市崂山区仙霞岭路房屋签订的《房屋买卖合同》为有效合同。2、商秋艳、刘馨泽、刘镕源于本裁决书生效后立即协助王怀禄办理青岛市崂山区仙葭岭路房屋转移登记手续，登记至王怀禄名下。3、商秋艳、刘馨泽、刘镕源于本裁决书生效后立即向王怀禄交付青岛市崂山区仙霞岭路房屋。”2018年6月1日被告王怀禄交纳了涉案房屋相应的印花税、契税及房屋所有权登记费后将涉案房屋过户至其名下，办理了（2018）青岛市崂山区不动产权第号不动产权证书。再查明，刘善军系原告闫广芝丈夫、原告刘西乔、刘雯雯之父。刘伟系被告商秋艳丈夫、被告刘镕源、刘馨泽父亲。刘善军系刘伟哥哥。刘伟于2011年7月1日因病去世,刘善军于2016年5月12日因病去世。以上事实，有《商品房预售合同》、《贷款合同》、《交款凭证》、《房屋交付通知书》、《车位使用权协议书》、《房款付款凭证》、《房屋发票》、《担保借款合同》、《房款凭证》以及庭审笔录、当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本案的争议焦点是1、涉案房屋是否存在借名买房？涉案房屋应否返还原告？2、两被告之间的《房屋买卖合同》是否有效？1、本院认为，涉案房屋不存在借名买房情形。不应该将涉案房屋返还原告。理由：一、所谓的借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际出资并对房屋享有权益的行为。借名买房首先双方应有“借名”的合意，且有明确的表示。二、实际购买人应该是借名方，即借名人应实际支付房屋对价。三、房屋虽登记在出名人名下，但实际房屋权益由借名人享有。本案中1、原告没有提交证据证明刘伟与刘善军已经达成借名买房的合意且双方亦未有书面借名买房的协议。2、依据被告提交的刘伟的银行明细可以看出涉案房屋首付款696648元由刘伟支付，且刘伟于2008年1月24日在银行开设账户，专项用于偿还银行贷款。自2008年-2009年期间，刘伟通过上述账号每月还款8500元。从原告提交的转账记录看，只能证明自2016年12月至2018年4月份由原告方向刘伟账户每月转账7000元用于涉案房屋的还贷，无法证明涉案房屋全部款项由刘善军或原告方支付。3、房屋交付时间是2009年8月份，由刘伟收房并支付物业费用。2011年6.7月份原告对房屋进行了装修，并居住至2018年，但原告无法证明房屋从交付后就一直居住。原告仅以曾经支付过房屋贷款、物业费等以及对房屋进行了装修等证据，就欲证明房屋的所有权归自己的主张，缺乏证据说明力。综上，依据原告的举证情况及庭审陈述，本院无法认定涉案房屋存在借名买房情形。依据有关法律规定，民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。但本案中原告提交的证据，无法证明存在上述能证明涉案房屋属于原告所有的情形。故，原告主张系借名买房并要求两被告返还涉案房屋并将房产恢复到原告名下的理由，无事实及法律依据，本院不予支持。2、被告之间的《房产买卖合同》系有效合同。原告主张被告之间买卖合同无效的前提是认为涉案房屋系原告所有，但依据证据及庭审质证看，原告无法证明其对涉案房产享有合法产权，且涉案房屋已经本院（2018）鲁0212民初552号民事判决书认定由被告商秋艳、刘镕源、刘馨泽所有，（2018）聊仲裁字第117号聊城仲裁委员会裁决书裁决：“确认2018年4月14日王怀禄与商秋艳、刘馨泽、刘镕源就青岛市崂山区仙霞岭路房屋签订的《房屋买卖合同》为有效合同”。被告王怀禄已支付了合同对价，故原告要求确认被告之间签订的《房产买卖合同》无效的主张，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告闫广芝、刘西乔、刘雯雯全部诉讼请求；案件受理费22800元，由原告闫广芝、刘西乔、刘雯雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  张国全审判员  王 敏审判员  宋丽娜二〇一九年二月二十五日书记员  许梦梦