湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初3994号原告:吕文胜,男,1968年4月17日出生,汉族,住武汉市江汉区，原告:吕迎春,女,1971年2月15日出生,汉族,住湖北省鄂州市鄂城区，上述原告的共同委托诉讼代理人：文野，湖北联正律师事务所律师。被告:钟巧愿,女,1983年10月8日出生,汉族,居民身份证住址武汉市洪山区，现住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：吴俊国、李家辉，湖北谦顺律师事务所律师。原告吕文胜、吕迎春与被告钟巧愿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告吕文胜及吕迎春的共同委托诉讼代理人文野、被告钟巧愿的委托诉讼代理人吴俊国及李家辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕文胜及吕迎春共同向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告赔偿原告因被告非法解除房屋租赁合同给原告造成的损失200万元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2007年1月1日，武汉天才骄子教育发展有限公司(以下称天才骄子公司)与被告签订《协议书》(该协议经湖北省武汉市洪兴公证处公证)，约定天才骄子公司租赁被告所有的位于武昌区和平街三角路村沙湖.金港苑6栋1单元1-2层幼儿园用于经营幼儿园，租赁期为2007年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金13.8万元。《协议书》签订后，天才骄子公司投入300多万元对该毛坯房进行装修并购买设施、设备，于2007年1月对外招生，外称“武汉市武昌区金港幼儿园”。每年天才骄子公司均投入资金对所租赁场所装修、维修。天才骄子公司一直以认真履行合同，按时交纳租金，并一直为办理“金港幼儿园”相关证照努力，但由于租赁场所房屋的消防问题导致证照的搁浅。看到原告经营逐步走上正轨，被告为了达到自行经营幼儿园的目的，从2017年4月6日开始，被告以各种身份、各种理由向天才骄子公司发函，利用各种手段干扰幼儿园的经营，要求解除合同。2017年9月被告强行将租赁场所上锁，幼儿园被强行关闭。天才骄子公司的投资被被告非法占有，导致损失逾200万元。另天才骄子公司于2012年12月28日注销，二原告系天才骄子公司原股东。综上所述，被告的所作所为严重地侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，请求判如所请。被告钟巧愿辩称，第一，原告吕迎春、吕文胜不是房屋承租人。案外人齐红曾向被告主张其是承租人。根据齐红向被告发函齐红是房屋实际承租人，被告认为原告不是本案适格诉讼主体，涉及虚假诉讼。第二，天才骄子公司在2012年申请注销，原告已经过诉讼时效。第三，天才骄子公司没有获得办证许可，并且没有通知被告，天才骄子公司注销时候合同终止。第四、根据协议书第三条原告应该提交营业执照，原告没有提交，被告有权解除合同。第五，原告申请租赁物评估，被告认为评估有失公平不予认可。原告吕文胜及吕迎春共同围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：《公证书》一份、《武汉市房屋产权登记信息单》一份、《企业信息咨询报告》一份、湖北忠诚房地产开发有限公司在2017年4月6日向原告出具的《关于终止执行协议书的函》、《关于武昌区金港幼儿园停止办学的公告》、被告以及湖北忠诚房地产开发有限公司在2017年6月8日向原告出具的《关于武昌区金港幼儿园终止租赁的函》、《关于金港幼儿园停止办学的公告》、《协议书》一份、《企业信用信息公示报告》、《武汉市武昌区教育局承诺件通知书》及《民办非企业单位名称预先核准通知书》各一份、《收款收据》九份、证据保全《公证书》一份、《公估报告书》一份、《评估费发票》二份。钟巧愿向本院提交了2017年8月2日联系函、2017年8月3日EMS快递单。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认。对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。原告吕文胜及吕迎春提交的湖北忠诚房地产开发有限公司与天才骄子公司签订的《协议书》复印件未提交原件核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天才骄子公司于2004年10月26日注册成立，股东系吕文胜及吕迎春。该公司已于2012年12月18日注销。坐落于武昌区和平街三角路村沙湖·金港苑6栋1单元1-2层幼儿园房屋所有权人系钟巧愿。2007年1月1日，钟巧愿（甲方）与天才骄子公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。二、甲方房屋的有关情况:1、该幼儿园位于武汉市洪山区沙湖金港苑小区内，房屋建筑面积964.22㎡;户外活动围院场地面积300㎡。2、交付乙方使用时，该幼儿园房屋建筑装修及设施方面情况见附件。该附件作为甲方按合同交付乙方使用和乙方租赁期满交还甲方时的验收依据，为便于乙方内部装修，进行开园前的准备工作，交房日期定为2006年8月8日，甲方于2006年8月底前完成原设计图纸要求。三、甲方应提供房产证，竣工验收备案证，营业执照等文件，乙方应提供营业执照等文件。双方验证后复印对方备存。四、租赁期为拾伍年，自二零零七年一月一日起，至二零二一年拾贰月三十一日止。五、租金及支付方式：年租金138000元。第一年(2007年1月1日-12月31日止)，年租金2006年8月交清。第二年(2008年1月1日-12月31日止)，年租金2007年11月交清。以此类推。六、租赁期间相关费用及税金：3、合同期未满因乙方原因停止租赁时，所装修原体不得损坏无偿按原样交给甲方。八、违约责任的处理:甲乙双方凡违反本合同约定的视为违约，违约方应支付对方本合同租金额，其标准按等同于当年租金标准计算。若给对方造成损失，除应支付上述违约金外，还应补偿相应的直接经济补偿。因不可抗力原因导致本合同不能继续履行的，不能视为违约，由此，给对方造成损失，双方互不承担责任。2011年7月12日，湖北省武汉市洪兴公证处出具（2011）鄂洪兴内证字第2914号公证书，证明上述《协议书》上的天才骄子公司的印鉴和该公司的签约代表吕慧灵的签名及钟巧愿的签名均属实。上述合同签订后，钟巧愿将案涉房屋交付给天才骄子公司使用。吕文胜及吕迎春称其向钟巧愿支付房屋租金至2017年8月31日，并向本院提交了武汉市天年休闲娱乐有限责任公司出具的收据9张。钟巧愿认可收据的真实性并承认收到上述款项，但认为其收取的系天才骄子公司而非吕文胜、吕迎春支付的租金。2007年8月24日，吕文胜向武汉市武昌区教育局申办天才作坊金港国际婴幼园，该局向其出具了咨询号0708240202001号通知书，载明办理事项已收件，请于20个工作日后凭该通知书咨询办理结果或办理缴费手续领取相关证件。2016年4月28日，武汉市武昌区民政事务管理委员会向案外人邱菲发出（武昌区）名称预核民字[2016]第016号《民办非企业单位名称预先核准通知书》，载明：根据国家民政部《民办非企业单位名称管理暂行规定》，同意核准为:武汉市武昌区金港幼儿园，请银行按照有关规定给该单位开设验资账户，以备验资。该民办非企业单位名称保留期为六个月，自2016年4月28日至2016年10月27日。在保留期间，不得用于开展民办非企业单位业务活动，不得转让，不得变更。此通知只作为该单位(筹)向银行申请开设临时验资账户证明，不作其他用途。2017年4月6日，湖北忠诚房地产开发有限公司向天才骄子公司发出《关于终止执行的函》，载明：贵司租赁办学至今接近十一年迟迟未将合法经营的营业执照提供我公司验证并复印备存。期间我公司曾多次向贵司提出验证要求，贵司均以各种理由拖延不提供。鉴于对小区业主及幼儿园孩子负责的宗旨，按协议约定，向贵司提出提前终止协议，特发此函。2017年5月18日，湖北忠诚房地产开发有限公司向武昌区金港幼儿园家长发出《关于武昌区金港幼儿园停止办学的公告》，载明：由于天才骄子公司始终未向我司提供合法的幼儿园办学许可手续，加之天才骄子公司目前已经注销，不再具备《协议书》履约主体资格，为保证幼儿安全和受教育权不受影响，我司经慎重考虑，决定解除《协议书》并于本公告发出之日起60日内收回出租房屋及场地。2017年6月8日，湖北忠诚房地产开发有限公司及钟巧愿向天才骄子公司发出《关于武昌区金港幼儿园终止租赁的函》，载明：由于天才骄子公司始终未向我司提供合法的幼儿园办学许可手续，加之天才骄子公司目前已经注销，不再具备《协议书》履约主体资格，为保证幼儿安全和受教育权不受影响，我司经慎重考虑，决定解除《协议书》并依然按2017年5月18日发出公告之日起60日内收回出租房屋及场地。钟巧愿认可上述函件的真实性，并称其于2017年6月知道幼儿园注销且长期无办学许可，依法发函解除合同，享有解除权。2017年8月2日，“金港幼儿园：齐红”向钟巧愿发出《联系函》，载明：我作为金港幼儿园的实际承租人，至今已实际投入300余万元，在租赁期间，我方一直认真履行合同，按时交纳租金、水电费、物业管理费，现你要求单方终止合同，如终止合同，将给我方带来巨大损失。我方希望你方能遵守合同，我方也会积极认真履行合同，如果你方坚持单方解除合同，我方将通过司法程序来保护我方的合法权益。2017年8月15日，湖北忠诚房地产开发有限公司及钟巧愿向武昌区金港幼儿园家长发出《关于金港幼儿园停止办学的公告》，载明：我公司及本人经慎重考虑，决定收回出租房屋及场地，请各位家长自行与园方联系处理后续事宜。钟巧愿对上述公告真实性及收回租赁场所的事实均无异议，并称收回租赁房屋及场地是其自身权利的行使，不是强行收回。2017年8月28日，湖北省武汉市洪兴公证处出具（2017）鄂洪兴内证字第11621号公证书，公证保全武汉市洪山区沙湖·金港苑小区内4栋旁的一幢二层楼房屋（进口处悬挂有武昌区金港幼儿园字样）外观、院内及1-2层装修现状及存放的物品数码影像。钟巧愿对上述公证书真实性无异议，但称此后幼儿园财物已经被案外人齐红拖走。经本院委托，上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司于2018年8月30日出具FHWH2018B090204号公估报告书，载明：以申请人提供的资料为依据，通过市场调查和专业技术人员重新核算，武昌区和平街三角路村沙湖金港苑6栋1单元1-2层幼儿园的装修及财物损失的评估金额为1362916.80元。钟巧愿对上述公估报告书有异议，认为鉴定超出鉴定清单的范围，出现了公证视频中没有的物品，鉴定结论来自单方制作未经质证的材料，违反会计准则。幼儿园财物已经被案外人齐红拖走，不存在赔偿基础。本院认为，天才骄子公司已于2012年12月18日注销。《中华人民共和国公司法》第一百八十六条规定：“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配”。故天才骄子公司依据其与钟巧愿签订的协议书享有的债权应由天才骄子公司的股东吕文胜及吕迎春按出资比例分配，吕文胜及吕迎春作为原告提起本案诉讼主体适格。钟巧愿与天才骄子公司签订的协议书系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有各自权利。钟巧愿称其享有合同解除权，于2017年6月8日向天才骄子公司发函解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，双方签订的协议书未约定解除权，亦不法定解除的情形，钟巧愿不享有合同解除权。其于2017年6月8日向天才骄子公司发函解除合同，明确表示不履行合同主要债务，构成违约。钟巧愿称天才骄子公司未获得办学许可且公司已注销，但上述情形并非合同法定或约定解除的情形，本院不予采信。根据合同“甲乙双方凡违反本合同约定的视为违约，违约方应支付对方本合同租金额，其标准按等同于当年租金标准计算。若给对方造成损失，除应支付上述违约金外，还应补偿相应的直接经济补偿”之约定，吕文胜及吕迎春可向钟巧愿主张违约金及造成损失的补偿。吕文胜及吕迎春主张损失系200万元，但其提交的公估报告书载明幼儿园的装修及财物损失的评估金额为1362916.80元，故本院据此认定其损失系1362916.80元。钟巧愿根据合同第六条第三款“合用期未满因乙方原因停止租赁时，所装修原体不得损坏无偿按原样交给甲方”之约定主张其无需赔偿装修损失，但合同解除系因钟巧愿违约，并非因天才骄子公司原因停止租赁，故钟巧愿上述抗辩本院不予采信。钟巧愿称幼儿园财物已经被案外人齐红拖走，不存在赔偿基础，但未提交证据证明，本院不予采信。钟巧愿对公估报告书有异议，但该报告书系经法院委托有资质的机构作出，钟巧愿未提交足以推翻该鉴定结论的证据，故本院对该报告书予以采信。钟巧愿还主张案涉房屋实际承租人为案外人齐红，不是吕文胜及吕迎春，仅提交一份联系函，不能证明其主张的上述事实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告钟巧愿于本判决生效之日起五日内向原告吕文胜及吕迎春支付装修及财物损失1362916.80元；二、驳回原告吕文胜及吕迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元及鉴定费5万元，原告吕文胜及吕迎春负担2867元，由被告钟巧愿负担58533元（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇一九年二月十五日法官助理贾心曌书记员王莉