北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初85170号原告：北京橡树岭房地产咨询有限公司，住所北京市朝阳区北小营欧陆经典万兴苑公寓楼8-F1。法定代表人：赵淑慧，总经理。委托诉讼代理人：陆逊，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫华，男，汉族，1982年4月1日出生，北京橡树岭房地产咨询有限公司职员，河北省石家庄市裕华区体育南大街178号。被告：北京浩沙活力健身服务有限公司，住所北京市朝阳区北苑路****楼**。法定代表人：张金利，经理。委托诉讼代理人：王升辉，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕程，男，汉族，1988年3月4日出生，北京浩沙活力健身服务有限公司职员，住址，住址北京市朝阳区div>北京橡树岭房地产咨询有限公司（以下简称橡树岭公司）与北京浩沙活力健身服务有限公司（以下简称浩沙活力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。橡树岭公司委托诉讼代理人陆逊，浩沙活力公司委托诉讼代理人王升辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。橡树岭公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方2014年5月30日签署的房屋租赁合同已解除，浩沙活力公司将房屋腾退给橡树岭公司。2、要求浩沙活力公司按照每日11028元的标准支付自2019年1月1日至腾退房屋之日止的房屋占用费。3、要求浩沙活力公司支付违约金60万元。4、要求浩沙活力公司赔偿律师费3万元。事实与理由：2014年5月30日，双方签订房屋租赁合同，约定橡树岭公司将北京市朝阳区万兴苑小区欧陆大厦三层中1838平方米房屋出租给浩沙活力公司；租赁期限八年；租金每天每平方米3元，每两年上涨百分之五。合同约定，浩沙活力公司不支付或不按合同约定足额支付租金达15日，橡树岭公司有权解除合同，收回房屋，浩沙活力公司向橡树岭公司支付违约金并赔偿损失。合同签订后，橡树岭公司履行了相应的义务，但浩沙活力公司在合同履行过程中存在严重的违约行为，据不完全统计，浩沙活力公司自2016年9月开始，一直未按约定期限支付房屋租金，少则十几天，多则一百六十余天。2018年6月11日，橡树岭公司向浩沙活力公司发送了解除合同通知。现橡树岭公司诉至法院，以维护合法权益。浩沙活力公司辩称：合同签订后，橡树岭公司未能及时提供大厦原始消防验收文件和平面图，导致店铺改造工程无法申报消防，浩沙活力公司店铺被迫停业长达一年，橡树岭公司违约在先，浩沙活力公司有权拒付或要求减付租金。而且，浩沙活力公司一直持续不间断地向橡树岭公司支付租金，橡树岭公司对此并未提出异议，也没有任何通知催缴或要求浩沙活力公司补交，在实际履行中双方形成了一种长期的交易信赖。事实上，浩沙活力公司每次向橡树岭公司支付租金后，橡树岭公司员工均通过微信向浩沙活力公司发送付款回单，表明橡树岭公司接受并认可浩沙活力公司后续的租金支付行为。浩沙活力公司已投入了大量资金对租赁房屋进行了装修改造，橡树岭公司恶意解除合同，将导致浩沙活力公司重大经济损失。综上，橡树岭公司违约在先，其主张浩沙活力公司违约不成立。浩沙活力公司希望能够继续履行合同，如法院判决确定双方合同已经解除，浩沙活力公司将另案起诉橡树岭公司赔偿损失。另外，即使浩沙活力公司构成违约，橡树岭公司主张的违约金也过高。本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，橡树岭公司与浩沙活力公司签订房屋租赁合同。主要内容是，橡树岭公司将位于北京市朝阳区万兴苑小区欧陆大厦3层建筑面积共计1838平方米房屋出租给浩沙活力公司。浩沙活力公司应严格遵守国家有关治安、消防的法律法规，在租赁期内对房屋的治安消防负责。租赁期限自2014年6月1日至2022年5月31日。房屋租金每平方米每天3元（含物业费、供暖费），每年租金2012610元；租金按季支付，浩沙活力公司在合同签订之时向橡树岭公司交付第一季度租金，此后在租赁期每一季度的最后15日内一次性足额交付下一季度租金；租赁期每满二年，年租金上涨百分之五。浩沙活力公司未按合同约定时间足额支付租金，必须尽快补交租金，并向橡树岭公司交纳日租金三倍的违约金。浩沙活力公司向橡树岭公司支付租赁保证金167717.5元，租赁期满或合同解除时，橡树岭公司在确认浩沙活力公司已缴纳全部租金及各项费用后，如数返还浩沙活力公司，但浩沙活力公司违反合同约定事项的，租赁保证金不予返还。浩沙活力公司不支付或不按照合同金额足额支付租金达15日，以及擅自改变房屋用途等行为，橡树岭公司有权单方解除合同，收回房屋，浩沙活力公司应按合同规定向橡树岭公司支付违约金，并赔偿橡树岭公司的实际损失。合同签订后，浩沙活力公司向橡树岭公司支付了167717.5元租赁保证金及相应的租金，橡树岭公司将房屋提供给浩沙活力公司。浩沙活力公司在合同履行初期能如约向橡树岭公司支付应付租金。但是，自2016年9月开始，浩沙活力公司未严格按照合同约定期限及数额向橡树岭公司支付租金，多次出现逾期支付且未足额支付。2018年6月11日，橡树岭公司向浩沙活力公司发送解除合同通知书，要求解除合同，并要求浩沙活力公司腾退房屋，同时要求浩沙活力公司支付欠付租金及违约金。橡树岭公司提起本次诉讼后，浩沙活力公司将欠付租金支付橡树岭公司。庭审中，双方一致确认浩沙活力公司向橡树岭公司支付租金截止到2018年12月31日，但橡树岭公司认为浩沙活力公司逾期付款，应按照约定的日租金标准三倍支付租金。另外，橡树岭公司表示，浩沙活力公司支付的租赁保证金应折抵相应房屋占用费。本院认为：橡树岭公司与浩沙活力公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，浩沙活力公司多次逾期且不足额向橡树岭公司支付租金，其行为构成违约。浩沙活力公司指出橡树岭公司未能提供大厦原始消防验收和平面图而导致其无法申报消防验收，但双方在合同中并未就此进行约定，且没有证据证明浩沙活力公司经营装修验收需要原始消防验收凭证。浩沙活力公司该项辩称理由，没有任何事实与法律依据。橡树岭公司接受浩沙活力公司逾期支付租金，不表明橡树岭公司同意并认可浩沙活力公司逾期且不足额支付租金，也不表明橡树岭公司免除了浩沙活力公司的违约责任。橡树岭公司要求解除合同，并要求浩沙活力公司腾退房屋之诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。橡树岭公司要求浩沙活力公司支付自2019年1月1日至房屋腾退时的房屋占用费，符合事实与法律规定。但是，根据合同约定租赁面积1838平方米及每日租金3.15元的单价计算，每日租金应为5789.7元，橡树岭公司要求按照每日11028元标准支付房屋占用费，不符合合同约定。因此，本院确定按照每日5789.7元的标准计取橡树岭公司主张的房屋占用费，超出部分本院不予支持。橡树岭公司主张60万元违约金，浩沙活力公司认为过高，本院确认浩沙活力公司主张成立，酌定由浩沙活力公司向橡树岭公司支付违约金10万元。橡树岭公司要求浩沙活力公司赔偿律师费3万元，双方并未就此进行约定，且该项费用非必然发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下一、确认北京橡树岭房地产咨询有限公司与北京浩沙活力健身服务有限公司签订的房屋租赁合同已经解除。二、北京浩沙活力健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区万兴苑小区欧陆大厦3层建筑面积共计1838平方米房屋腾退给北京橡树岭房地产咨询有限公司。三、北京浩沙活力健身服务有限公司按照每日五千七百八十九元七角的标准向北京橡树岭房地产咨询有限公司支付自二〇一九年一月一日至腾退房屋之日止的房屋占用费（北京浩沙活力健身服务有限公司交付北京橡树岭房地产咨询有限公司的押金十六万七千七百一十七元五角折抵相应房屋占用费）。四、北京浩沙活力健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向北京橡树岭房地产咨询有限公司支付违约金十万元。五、驳回北京橡树岭房地产咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千七百五十七元，北京橡树岭房地产咨询有限公司负担二千七百九十六元（已交纳），北京浩沙活力健身服务有限公司负担三千九百六十一元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇一九年二月二十八日书记员  许少华