浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0702民初17553号 原告：金华骏仕物业服务有限公司，住所地金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。 法定代表人：杜玮草，总经理。 委托代理人：章玉群（公司员工），女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托代理人：杜曙光（公司员工），男，1955年3月17日出生，汉族，户籍地金华市婺城区，现住金华市。 被告：方德庆，男，1960年6月23日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托代理人：成奕，北京盈科律师事务所律师。 委托代理人：罗娟香，浙江如初律师事务所律师。 原告金华骏仕物业服务有限公司（以下简称骏仕公司）为与被告方德庆房屋租赁合同纠纷一案，于2017年12月11日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员周高华适用简易程序独任审判，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。后，因本案的审理结果须以（2015）金婺民初字第2962号为依据，本院中止诉讼。后，本案恢复审理，并于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人章玉群、杜曙光，被告的委托代理人成奕、罗娟香到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及被告腾空房屋；2、判令被告支付原告租金200000元（2017年1月1日至2017年12月31日，并按实际占用时间计算）；3、判令被告支付欠交租金总额的5%违约金，计10000元；4、判令被告支付逾期利息（自2017年1月1日起至实际支付之日，按银行同期贷款基准利率计算）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：自2012年1月1日起，被告以茅台酒金华收藏博览馆的名义开始租用原告位于金华市婺城区部分营业房。期间，原告（甲方）与茅台酒金华收藏博览馆（乙方）先后签订了二份《房屋租赁合同》，2年一期，第二期合同到2016年12月31日止。合同约定：第一条经乙方对出租房现状充分了解的基础上，甲方将位于金华市婺城区部分房屋出租给乙方使用，建筑面积约1300平方米（以实际使用现状为准），租赁期限贰年，自2015年1月1日起至2016年12月31日终止。第二条租金、费用、押金及付款方式1、房屋年租金计150000元（大写：人民币壹拾伍万元整），租金实行先租后用原则，在签订本合同时由乙方一次性支付给甲方。违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方所交的租金、费用、押金不得返还，并且乙方向甲方支付租金总额的5%的违约金，该终止合同以甲方书面通知乙方时即行生效。逾期不交合同所规定的租金及各项费用的；乙方逾期交付租金及其他费用的，除应如数补交欠款外，还应向甲方按天支付所欠款额的5‰的滞纳金。原、被告口头约定，合同期满后如被告要续租的，房屋要按市场同类价格执行，即自2017年起每年租金人民币200000元（大写：贰拾万元整），于2016年12月31日前缴纳。至2016年12月31日，原告和被告以茅台酒金华收藏博览馆的名义签订的《房屋租赁合同》已到期，原告多次派人到被告处要求被告续签合同，交纳房租租金，被告每次口头答应得很干脆，就是不履行。原告多次电话通知、当面口头通知、书面通知，要求被告按双方约定期限支付租金给原告，但被告一直没有支付，已严重违约。原告向被告多次催交租金未果后，为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，向法院起诉，希望判如所请。 被告答辩称：原告无权出租涉案房屋。2017年原告债务缠身，原告与柳湖花园小区业主、金华市城建开发有限公司（以下简称城开公司）一直有诉讼，城开公司多次正式告知被告其是真正业主，要求被告将房租付给城开公司。原告在没有证据证明其有权收取2017年度房租的基础上，其无权提起本案诉讼。原告无权提起20万元房屋租金的诉讼，被告从来没有答应原告要支付原告20万元房租，事实上被告为了能够顺利使用房屋，与原告及城开公司协商后，向原告指定的戴航账户缴纳10万元，向城开公司缴纳10万元，原告法定代表人杜玮草对此认可，也是同意的。被告实际已经付清了2017年度的房租。2017年度房租，各方约定是先用后付的。 针对被告的答辩，原告补充说明称：被告称通过戴航账户支付10万元，原告是认可的。原告的经营权是国有资产授权，城开公司与浙江恒兴房地产有限公司（以下简称恒兴公司）签订关于资产委托经营的合同，且经过金华市国资委正式文件确认，不存在被告所说的原告无权收取2017年度房租的情况。原告经营权虽因城开公司的诉讼，将来可能处于改变状态，但在改变之前，原告经营权仍受法律保护。房租是要先付的。 为证明原告的主张，原告向本院提供了下列证据： 1.营业执照复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格的事实；2.房屋租赁合同复印件1份，用以证明原、被告存在租赁关系的事实；3.欠交租金催款函复印件及邮政快递面单复印件各1份，用以证明原告向被告催讨租金的事实；4.证明复印件1份，用以证明原告对涉案房屋有经营权的事实；5.（2018）浙07民终812号民事判决书1份，用以证明该判决确认原告要向城开公司交纳租金到2018年8月31日止，所以原告有权向被告收取租金到2018年8月31日的事实。 为证明被告的主张，被告向本院提交了下列证据： 1.通知书复印件1份，用以证明从2017年开始城开公司与原告有纠纷，城开公司系真正房东，其明确要求被告把租金支付给城开公司的事实；2.银行转账凭证复印件2份，用以证明被告按照与原告协商的结果支付了20万元的房租，其中10万元付给原告指定的案外人戴航，另10万元支付给城开公司的事实；3.银行转账记录1份，用以证明被告已将2018年上半年的租金支付给城开公司的事实。 庭审过程中，本院将原、被告双方提交的证据分别交由对方当事人进行当庭质证，并根据双方当事人的庭审陈述及证据审核认证的规定，本院对上列证据认证如下： 1.对原告提供的证据1，被告无异议。本院确认其证明力。 2.对原告提供的证据2，被告对其有异议，称没有被告签字。对证据三性有异议，合同不能证明2017年被告支付20万元租金的事实。原告解释称：即使被告不认可这份合同，但被告与原告存在事实上的房屋租赁关系，被告还在使用涉案房屋，现在已是2018年，原告收取的是2017年的房租，不存在急于收取房租的情况。经查，并结合被告向原告所交纳的2017年的部分房租，可以认定被告与原告2017年之后仍然发生事实上的房屋租赁关系（至少在二审法院作出判决生效之前）。被告异议不成立。本院确认该证据的证明力。 3.对原告提供的证据3，被告称是有收到过的，并称由于被告有合理理由怀疑原告无权经营，有抗辩权。2017起每年租金20万元于2016年12月31日前缴纳不是事实，当时双方约定房屋先用后付房租，否则原告不可能到2017年11月15日才催讨。原告之所以提起本案诉讼，是其与他人的诉讼导致原告无权收取2017年度房租，所以原告急于提起诉讼，收回房租。2017年下半年，双方协商好20万元房租，其中10万元付给原告，另10万元付给城开公司。原告解释称：被告称房租不是20万元，但被告在原告起诉后，按被告说法已经支付20万元房租；被告没有证据证明10万元付给城开公司，10万元付给原告，原告在起诉前也一直在催讨的。经查，本院确认原告向被告催交2017年20万元租金的事实。 4.对原告提交的证据4，被告称虽然原告代理人手机里有照片原件，不代表原件真实存在。原告与城开公司存在纠纷，该原件应该被收回或认定无效，城开公司不可能仅凭一张证明就让原告无限期经营本案房屋，否则导致国有资产流失。原告应提供城开公司盖章的2017年有权收取房租的证明，而不是2005年的证明复印件。原告解释称：被告称没有原件，原告庭后马上将原件提交法庭核实，该《证明》是城开公司与恒兴公司签订协议的附件，该期限与协议具有同等期限。经查，庭后原告向本院提交了《证明》、《协议书》及《补充协议书》，该三组材料显示城开公司将包括本案房屋在内的柳湖花园的公建配套用房委托恒兴公司管理并经营，恒兴公司委托原告进行管理并经营，期限至2075年为止。尽管城开公司与恒兴公司之间纠纷经金华市中级人民法院二审于2018年8月21日判决确认《协议书》及《补充协议书》的相关条款在2015年9月25日起解除，但在二审判决生效之前，原告仍有权向被告出租房租。原告的解释合理有据。被告异议不成立。本院确认该证据的证明力。 5.对原告提交的证据5，被告称对证据真实性无异议，对关联性有异议，根据该判决书第二条，城开公司和恒兴公司的租赁合同已经于2015年9月25日解除，原告是受恒兴房产公司的委托收取涉案租金的，既然恒兴公司已经不是涉案房产的一手承租人，也就无权委托原告收取租金，于2015年9月25日已经失去向被告主张租金的权利。该判决书第三项确认的是恒兴公司与城开公司的结算，不是与原告的结算，不能用恒兴公司的结算来对抗出租权利的消失。该判决书说明原告没有起诉的权利，向城开公司支付租金的是恒兴公司，而本案原告是骏仕物业。一审判决是2017年12月28日作出，被告已经在2017年支付城开公司10万元，二审法院作出判决，被告视为扣除了已经支付给城开公司的10万元。恒兴公司和骏仕公司的业务来往与本案无关。原告解释称：原告是恒兴公司委托对柳湖花园的经营者，委托权经城开公司确认，原告与恒兴公司是委托关系，被告称原告不具备本案的主体资格的说法不成立。被告提出已交城开公司10万元视为扣除的问题，但是三方之间的法律关系要经过三方确认，仅凭被告单方意见，不能成为新的法律关系的事实，恒兴公司与城开公司的债务与本案无关，本案与城开公司无关。法院判决是生效日开始的，2018年8月31日之前案件未生效，根据法律规定，法院的判决没有溯及力，只有在合同无效的情况下才有溯及力，本案合同有效，二审判决也没有否定。合同权利和占有权的问题，法院判决合同2015年解除，同时肯定了恒兴公司合法占有时间至2018年8月31日，相印证的是二审法院指出了争讼房产的交割问题，第九页倒数第五行，说明了原告有权出租。经查，原告的解释合理可信。被告异议不成立。本院确认该证据的证明力。 6.对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但称落款是2018年1月9日，只是城开公司单方面的通知，原告经营权来自国有资产授权，虽然有纠纷，但原告还是有经营权。被告解释称：虽然通知书落款2018年1月9日，但原告与城开公司的矛盾在2017年就爆发，2017年开始就不可能让原告出租房屋。经查，本院确认该证据证明城开公司向包括被告在内的柳湖花园小区公建配套用房及辅房的各租户发出向城开公司直接缴纳租金的事实。 7.对被告提交的证据2，原告称对被告通过戴航支付给原告的租金无异议，对城开公司的凭证真实性无异议，只能证明付错了，并没有付给原告。被告解释称：根据与原告的协商结果，两笔10万元打款都不是打给原告，基于对原告的信任，其中建行汇款特别注明方德庆2017年房租，被告不可能给陌生账户打10万元。经查，2017年12月25日，被告向案外人戴航转账10万元；2017年12月27日，被告向城开公司转账10万元。被告称向城开公司转账10万元系经与原告协商后确认的，但被告并没有提交相应证据予以佐证。原告异议成立。本院确认该证据的部分证明力。 8.对被告提交的证据3，原告称被告支付给案外人，与本案无关。被告是在原告要求其支付租金之后将款项支付给案外人，被告的违约行为是故意的。被告补充称：在二审判决确认后，承租人将租金支付给房子所有人是最明智的。被告是根据城开公司提供的账号支付租金的，同样都是支付租金，不存在刻意对原告违约而支付给第三人，被告的行为是执行金华市中级人民院的判决，如把租金支付给原告的话，被告还需承担拒不履行法院判决的责任。经查，本院确认该证据证明被告于2018年10月11日支付10万元给城开公司的事实。 根据上述确认了证明力的证据及原、被告双方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2012年起，被告向原告租赁位于金华市营业房部分房屋（建设面积约1300平方米，以实际使用为准），用以开办茅台酒金华收藏博览馆。期间，2015年1月1日至2016年12月31日期间的租金为每年15万元，被告已全部付清。2017年开始，经双方协商后，仍由被告继续租赁涉案房屋，租金为每年20万元，但未签订书面协议。2017年11月15日，原告向被告发函催交2017年度的房租20万元。同年12月25日，被告向原告指定的案外人戴航的银行账户转账10万元。后，被告继续占有并使用涉案房屋至今，但未再支付款项给原告。 另查明，2003年6月18日，城开发公司和恒兴公司签订《协议书》，由恒兴公司管理经营包括涉案房屋在内的金华市柳湖花园小区属于国有部分的房产。2006年12月13日双方签订的《补充协议书》，将双方的委托经营有偿使用关系，从40年延长到70年。2005年6月18日，上述合同双方在原告出具的《证明》上盖章确认：“柳湖花园的公建配套用房产权归金华市城建开发有限公司所有，由金华市城建开发有限公司委托浙江恒兴房地产有限公司管理并经营，浙江恒兴房地产有限公司委托本公司（金华骏仕物业服务有限公司）管理并经营。” 又查明，城开公司因与恒兴公司房屋租赁合同纠纷于2015年9月25日向本院提起诉讼，请求解除双方于2003年6月18日《协议书》、2006年12月13日《补充协议书》并腾空返还房屋，并支付租金。本院于2017年12月28日作出一审判决，确认城开公司因与恒兴公司2003年6月18日《协议书》、2006年12月13日《补充协议书》有关房屋租赁内容无效，并由恒兴公司支付占有使用费至判决生效之日止。2018年8月21日，金华市中级人民法院作出二审判决，撤销本院一审判决，城开公司与恒兴公司2003年6月18日签订的《协议书》第三条第1项及2006年12月13日签订《补充协议书》自2015年9月25日起解除，并由恒兴公司按年租金45万元支付至判决生效之日。该二审判决已生效。 再查明，2018年1月9日，城开公司向包括涉案房屋在内的柳湖花园小区公建配套用房及辅房的租户发出《通知书》，要求上述租户从收到《通知书》之日起直接将应付的租金直接交城开公司。2017年12月27日，被告向城开公司转账10万元，被告自称系缴纳涉案房屋2017年度的部分租金。2018年10月11日，被告向城开公司转账10万元，自称系缴纳涉案房屋2018年上半年的租金。 本院认为：结合现有证据，被告向原告租赁涉案房屋是双方真实意思表示，合法有效，尽管原告并未提供相应的房屋租赁合同，但不影响双方事实上的房屋租赁关系。虽然金华市中级人民法院二审判决确认城开公司与恒兴公司之间包括涉案房屋在内的柳湖花园的相关房屋之间的租赁协议于2015年9月25日解除，但在法院确定解除时间2015年9月25日之后，被告一直在继续占有使用房屋至今，且已向原告缴纳2016年度及2017年半年度的租金。二审法院作出确认解除城开公司与恒兴公司之间包括涉案房屋在内的柳湖花园相关房屋之间的租赁协议系在2018年8月21日，在此之前原告仍有权收取房租。同时，原告系受恒业公司的委托，经营与管理涉案房屋，二审判决第三条确认恒兴公司向城开公司支付房租至判决生效时止，故原告于2015年9月26日起至2018年8月31日，仍有权向被告收取房租（占有使用费）。现被告尚欠原告2017年度的10万元及2018年1月1日至2018年8月31日期间的占有使用费。在原告主张后，应及时支付给原告。关于被告称其已向城开公司缴纳2017年度的10万元房租及2018年上半年的10万元房租。因被告上述行为一是未经原告认可，其二是二审判决确认恒兴公司支付城开公司房租至二审判决生效时止，故被告称原告无权收取租金，且不应再交给原告租金的抗辩，本院不予采信。关于原告诉请要求解除与被告之间的房屋租赁合同并且要求被告腾空房屋，因包括涉案房屋在内的柳湖花园的相关房屋的租赁协议已经于2015年9月25日起解除，故本院不予支持。关于原告称被告支付原告欠交金额总额的5%的违约金即10000元的诉请，因原告并未提交相应书面协议证明租金延期支付应承担违约责任，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期利息（自2017年1月1日起至实际支付之日止）。其一，原告并未提交相应证据证明被告应先支付租赁（占用使用费）后用房屋；其二，被告并非故意不支付房租（占用使用费）,这一点从被告向城开公司支付相关款项可以看出，故从平衡当事人的利益及公平原则的角度考量，原告的该项诉请，本院酌情不再支持。经计算，被告尚欠原告占用使用费共计23.34万元（其中2017年度10万元；2018年1月1日至2018年8月31日期间仍按2017年的标准20万元每年计算，合计为13.34万元）。关于被告称原告主体不合格及无权收取租金，应驳回原告的全部诉请，于法无据，本院不予支持。至于被告抗辩称应追加城开公司为第三人，本院认为，从本案实际情况来看，本案与城开公司无关，无追加城开公司的必要。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。被告抗辩中合理部分，本院予以采纳；不合理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告方德庆于本判决生效之日起15日内，支付原告金华骏仕物业服务有限公司房屋占有使用费23.34万元。 二、驳回原告金华骏仕物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2400元（已减半收取，原告已预交），由被告方德庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 周高华 二〇一九年二月三日 代书记员 蔡甪月