贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初391号原告（反诉被告）：贵州尊园房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区石林路**中铁·逸都国际**团第DS-6，8，10，12，********。法定代表人：杨松，该公司总经理。委托代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。被告（反诉被告）：孙晋斌，男，1976年8月22日生，汉族，住所地：，住所地：山东省枣庄市山亭区v>委托代理人：吕玲，北京炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托代理人：陈楠，北京炜衡（贵阳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：施砚，女，1987年11月10日生，汉族，住所地：，住所地：贵州省贵阳市南明区v>委托代理人：何京，贵州恒易律师事务所律师。委托代理人：魏岳彬，贵州恒易律师事务所律师。原告贵州尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园经纪）与被告孙晋斌、施砚及施砚反诉尊园经纪、孙晋斌居间合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尊园经纪委托代理人文华兵，被告孙晋斌委托代理人吕玲、陈楠，被告施砚委托代理人何京、魏岳彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园经纪向本院提出诉讼请求：⒈两被告向原告支付佣金55,500元；⒉两被告向原告支付违约金（以55,500元为基数，从2018年11月11日起按千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为1,000元）；⒊两被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月，被告孙晋斌购买了位于贵阳市未来方舟E1组团10栋10单元32层3号房。2018年8月23日，经原告撮合，被告孙晋斌（出售方、甲方）、被告施砚（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订《房屋买卖暨居间合同》（以下简称：《居间合同》），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格185万元；定金5万元；在签订合同时乙方支付甲方5万元定金，在2018年8月29日前支付65万元，在2018年10月10日前支付35万元，剩余房款过户时进资金监管转给甲方；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为，向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金55,500元，佣金支付时间为本合同签署之日/2018年11月10日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。逾期支付的，以应付金额为基数按日加千分之一的违约金。合同还对交房时间、争议解决（管辖）等事项作了明确具体约定。合同签署当日，被告施砚向被告孙晋斌支付了定金5万元。但被告施砚未依约向被告孙晋斌支付剩余房款，并放弃购买，导致涉案房屋买卖合同未能顺利履行。原告已履行《居间合同》义务，取得依约收取全部居间报酬的权利，现因被告施砚违约，导致《居间合同》未能顺利履行，故被告施砚应向原告支付全部佣金55,500元，逾期支付的，还应依约加付违约金。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院请求如前。被告孙晋斌辩称，1、原告诉请与事实和理由相互矛盾，原告在事实理由部分认为违约的是被告施砚，但又要求孙晋斌支付佣金，对孙晋斌的诉请没有依据。2、根据合同约定，违约的是被告施砚，故应由被告施砚支付违约金，孙晋斌不是本案适格主体。被告施砚辩称并反诉称，原告是专业的中介机构，应当尽到审查义务但未能履行该义务导致合同无效，其诉请不应当得到支持。合同签订后，反诉原告拟依约支付剩余购房款，孙晋斌的配偶金玲却告知涉案房屋为双方的夫妻共同财产，该房屋的出售未经过其同意，且双方于2018年5月18日签署的离婚协议书中约定涉案房屋归金玲所有，要求反诉原告立即停止向孙晋斌支付剩余购房款。后在盘州市人民法院作出的调解书中已证明了孙晋斌与金玲离婚，同时涉案房屋归金玲所有，孙晋斌只享有管理使用权的事实。尊园经纪作为专业从事二手房买卖的单位，仅凭《商品房买卖合同》上所写的买受人为孙晋斌，就想当然的认定孙晋斌对涉案房屋享有完全独立的处分权利，而不去询证房屋的权属情况及其配偶金玲是否同意出售，未尽到足够的核实调查义务，反而继续促成买卖合同，系导致买卖合同无效的过错方之一。同时，孙晋斌无权处分涉案房屋，亦系导致买卖合同无效的过错方之一。故反诉请求：⒈判决《居间合同》无效；⒉判决孙晋斌双倍返还施砚购房定金10万元；⒊判决尊园经纪退还施砚已支付的中介服务费1万元；⒋判决尊园经纪、孙晋斌承担本案的本诉及反诉费用。针对施砚反诉尊园经纪辩称，根据物权的公示原则，孙晋斌是涉案房屋备案登记的购买方，有理由相信其是合法产权人。即使孙晋斌不具有所有权及使用权，根据相关法律规定，合同仍然有效，且违约方应当承担违约责任，如违约方是孙晋斌，其应对尊园经纪承担责任。尊园经纪收到被告施砚支付的1万元诚意金可由法院判决。针对施砚反诉孙晋斌辩称，合同依法成立，不存在无效情形，为有效合同。孙晋斌对房屋有权处分，不存在违约情形，不能适用定金罚则。即使存在无权处分，后期也已得到金玲的追认，不存在违约。本案违约是施砚引起，我方保留相应权利。本院经审理认定事实如下：2013年9月12日，被告孙晋斌签订《商品房买卖合同》购买位于本市未来方舟E1组团10栋10单元32层3号房。2018年5月18日，被告孙晋斌与其妻金玲签订《离婚协议书》，其中对本案所涉房屋约定为，有位于贵阳市未来方舟E1组团10幢32层3号房屋，该房屋是按揭贷款，余款49万元未付，月供3,729元由被告孙晋斌负担，房屋归金玲所有。2018年8月23日，原告作为丙方（经纪方）、被告孙晋斌作为甲方（出售方）、被告施砚作为乙方（购买方）签订《居间合同》一份，主要约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于贵阳市××组团××号房屋。签订合同时，乙方支付购房定金5万元，该款由乙方支付给丙方，合同生效后，即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：乙方同意丙方向甲方转交定金5万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金55,500元；佣金支付时间为2018年11月10日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。该合同还就购房价款及支付方式，产权办理，违约责任等等事项进行了约定。同日，被告施砚通过网络支付方式向原告工作人员支付5万元，被告孙晋斌认可已收取该5万元。在签订《居间合同》之前的2018年8月16日，被告施砚向原告支付1万元，原告向被告施砚出具收到该款收据，收据载明该款为购买未来方舟E1组团10栋3203诚意金。《居间合同》签订后，被告孙晋斌之妻金玲亲友通过电话告知被告施砚，由于与孙晋斌就离婚所涉本案房产款项问题产生担忧，让被告施砚将购房款向金玲进行支付。被告施砚在接到该电话及收到金玲通过微信发送的与被告孙晋斌2018年5月18日《离婚协议书》后，因担心本案所涉房产产生争议故未支付购房款。2018年9月28日，经贵州省盘州市人民法院调解，被告孙晋斌与其妻协议离婚，其中对本案所涉房屋协议为，共同财产位于贵阳市××未来××组团××及××车位一个，归孙晋斌管理使用。上述事实，有原、被告陈述，所举书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《居间合同》系签订各方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效。被告施砚称本案争议房屋为被告孙晋斌之妻金玲所有，被告孙晋斌只享有管理使用权，对争议房屋无权处分，而原告对此未尽到足够的调查核实义务，从而《居间合同》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，被告施砚诉请合同无效的理由不能成立，对其该诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项的规定，被告施砚在履行合同过程中，接到被告孙晋斌之妻金玲亲友电话并收到孙晋斌与金玲曾经签订的离婚协议书，从而致使其对本案所涉房屋权属的归属产生质疑，进而对被告孙晋斌能否如约履行合同义务产生质疑，则其中止合同的履行并未违反法律的规定。原告作为专业的房产经纪公司，在促成被告孙晋斌与施砚进行交易之时，除提供相应信息、服务外，更应对交易所涉的房产的权属情况进行明确的了解并向有关交易方予以披露，如此方为尽到合同义务。而在本案中，原告仅审查了被告孙晋斌所提供的商品房买卖合同，却未对该房产是否是夫妻共同财产，夫妻双方对该房产处置是何意见等问题予以了解并作出相应提示，有违专业房产经纪公司应提供之专业服务，而原告忽略的此问题却正是被告孙晋斌与施砚之后的房产交易出现波折的原因，原告在未能完全尽到合同义务的情况下再收取全额佣金55,500元并无依据，但鉴于原告确实提供了一定信息及服务，且合同约定了被告施砚应支付佣金，故对原告诉请被告施砚支付佣金的诉请本院酌情支持1万元，超过部分本院不予支持。被告施砚早在签订《居间合同》之前已向原告支付1万元，则该款项应用于抵扣其应向原告支付的佣金，不用再另行支付。由于被告孙晋斌与施砚的房屋交易未能成功与原告未能尽到相应合同义务存在一定关系，而被告施砚向其支付1万元已足以与其所履行义务相匹配，再另行支付违约金并无依据，故原告诉请支付违约金于法无据，本院不予支持。由于本案所涉《居间合同》为有效合同，而被告施砚诉请被告孙晋斌返还购房定金10万元及原告退还中介服务费1万元的理据为《居间合同》无效，此理据依法并不成立，故被告施砚反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，对原告诉请符合法律规定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款条规定，判决如下：一、被告施砚于本判决生效之日起十日内向原告贵州尊园房地产经纪有限公司支付佣金1万元（该佣金用被告施砚已于2018年8月16日向原告支付的1万元抵扣，被告施砚不必再另行支付）；二、驳回原告贵州尊园房地产经纪有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告施砚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取606元由被告施砚负担497元，原告贵州尊园房地产经纪有限公司负担109元；反诉案件受理费减半收取1,250元由被告施砚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 韦 锋二〇一九年二月十三日书记员 李昌奇