四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0703民初3972号 原告：应欢欢，男，汉族，生于1983年3月8日，住四川省绵阳市涪城区。 原告：应笑笑，女，汉族，生于1984年9月6日，住四川省绵阳市涪城区。 原告：应刚，男，汉族，生于1986年6月18日，住四川省绵阳市涪城区。 三原告共同委托诉讼代理人：应某2，男，汉族，生于1952年5月6日，住四川省绵阳市涪城区。（系原告应欢欢、应笑笑、应刚之父） 原告：应某1，女，汉族，生于2000年1月22日，住四川省绵阳市涪城区。 法定代理人：应某2，男，汉族，生于1952年5月6日，住四川省绵阳市涪城区。（系原告应某1之父） 四原告共同委托诉讼代理人：邱成培，绵阳市农科区法律服务所法律工作者。 被告：绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司，住所地：绵阳市涪城区吴家镇源龙街57号。 法定代表人：黄东，该公司董事长. 委托诉讼代理人：周邦才，涪城区吴家法律服务所法律工作者。 原告应欢欢、应笑笑、应刚、应某1与被告绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年7月31日立案，依法适用简易程序于2017年9月14日、2018年4月12日公开开庭进行了审理，原告应欢欢、应笑笑、应刚的委托诉讼代理人应某2、邱成培，原告应某1的法定代理人应某2及委托诉讼代理人邱成培，被告绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司的法定代表人黄东及委托诉讼代理人周邦才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告退还原告购房款1507129元；承担资金利息493585元；支付违约金301426元；赔偿原告损失24625元；2、诉讼费应由被告承担。事实及理由：2013年1月6日，原告委托生父应某2向被告交纳购房款1507129元，2013年1月9日，原告与被告签订《吴家广福苑统建房门面购买协议书》、《吴家广福苑门面购买协议的补充协议》，约定原告购买被告开发的吴家广福苑小区2幢1楼6至11号6间门面房。依据《门面购买协议书》第六条、第七条约定，被告至今未为原告办理房屋权属登记、国有土地使用权证书。被告向原告出售的6间门面房至今不符合约定条件，原告自接房后，多次向被告要求处理该房屋质量不合格问题。被告一再拖延推诿、搪塞。被告未能履行合同义务，构成违约，致使原告不能实现购买6间门面房合同目的，2017年7月5日，原告向被告发出退房通知，被告拒不理睬。 被告辩称，原告购买的是吴家统规统建拆迁安置房，建房所涉土地是经四川省人民政府依法批准的国有土地，按照绵阳市人民政府《绵阳市市辖区征地拆迁安置工作的实施办法》及《关于完善绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置工作的意见》的规定“按现行安置房标准安置后的多余房屋允许乡镇组织按市场化方式公开出售”，被告出售给原告的房屋价格经涪城区物价局进行了市场价格评估，房屋质量经质检部门评审合格。关于被告至今未办理房屋产权证及土地使用证的问题，由于是拆迁安置房，涉及拆迁户和购房户700多户，相关工作量大面宽，被告已安排专人积极办理相关手续，只是时间要长一点，但并不影响原告的收益，如果原告要变卖上述房屋，被告可以按合同约定为其作变更。综上，被告出售给原告的房屋合理合法，质量合格，请求依法驳回原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件，被告工商登记信息，证明原被告主体资格适格；2、购买协议、附件、补充协议，证明原被告之间商品房买卖关系；3、被告向原告出具收据、平面位置图，证明原告向被告履行交款义务，被告向原告提供涉案商品房的具体位置及结构；4、原告向被告发出的书面请示，证明被告交房不符合质量，不符合国家规定的标准质量；5、退房通知书，证明原告购买被告房屋，存在严重质量问题，原告多次要求被告处理相关质量问题，被告一直拖延推诿，原告向被告提出解除合同，退房的通知；6、清单两份，票据19张，证明原告在被告没有履行维修义务，原告损失一个清单是5908元，另一个是14557元；7、照片14张，证明被告房屋质量不合格，在原告起诉之后被告到原告外墙贴瓷砖，存在承重墙裂缝地基下陷等问题；8、录音，证明原告向被告提出退房之前曾要求被告履行房屋维修义务，被告推诿，没有履行维修义务；9、绵府发2009.34号，绵国土资发2010.59号，绵府办发2011.116号文件等相关依据，证明原告是根据这些文件证实房子可以买，才签的合同汇的款。 被告对原告提交证据除证据6不予认可，证据7照片的真实性不能核实外，其余证据的真实性无异议，但提出房屋不存在质量问题；原告每次提出请示，被告均安排处理；收到原告的退房申请，但不同意退房；原告单方维修费用不予认可。 被告针对原告的诉讼请求依法提交了以下证据：1、被告的法人身份证明及公司章程，证明被告是吴家镇政府是国有独资公司；2、2008.1155号文件，国土局征地公告，证明房屋土地是经省政府批准的国有土地，原告所买卖房屋的土地是依法征收的国有土地，证明原告所买房屋的合法性；3、相关文件（2009.34号，绵国土资发2010.59号），证明房屋是可以市场化进行对外公开出售；4、物价评估报告，证明经过涪城区物价局评估，涉案房屋的价格；5、建设工程质量监督记录，材料检验报告，证明涉案房屋所用材料全部合格；6、笔录，证明对原告反应问题的处理的笔录；7、证人吴家镇广福源小区九顺物业的管理人员龚在志出庭作证。证人证实：2017年3月9日原告向物管反映，房子电、水都不通要改一下，当时即告知整个小区门面都没有安装，水是通的，只是没有到位，原告要求就要一万多费用，我们也没有管，他就自己弄了，当时售房部搬走时，原告的门面房有部分没有做粉水，大约有3.4个平方，外墙混凝土和砖有收缩现象。2017年7月21日早上施工方来了两个人，就将上面的收缩缝做了，原告没在，我们拍了照，原告后来说地基在下沉不是事实，现在随时都在联系施工方给他们整改，为他们服务。证人认可原告外墙有的裂口事实，从窗台到地面有裂口，但承重墙没有裂缝。证人当庭核实原告提供14张照片属实。 原告对被告提交证据1、2、3、4无异议。对证据5提出不能证明房屋的整体质量，按照法律规定应当由消防、建委、物价等部门参与建设工程的验收；材料检验报告，是生产企业的自检，真实性无异议，但不能达到被告证明目的；对证据6所记载事实无异议，但不能证明被告向原告出售房屋已经消除了质量安全隐患，同时这个记录被告工作人员到现场查看，外墙裂口的事实存在；证据7证言，证人已经证实房屋存在质量问题而经常维修、整改，但提出证人陈述涉案房屋外墙裂口，是属于砖和水泥收缩原因不具有科学依据，证人不具有建筑专业人员的相应专业知识。原告已于2017年7月5日递交退房通知书，被告7月21日来维修，原告没有同意维修。 本院经审理认定事实如下：2013年1月6日，被告向原告应欢欢出具收款收据两份（ＮＯ：0026435门面2栋6-11金额753564.50元、ＮＯ：0026436门面2栋6-11金额753564.54元）载明收款金额1507129.04元，同日向四原告出具收款收据（ＮＯ：0060442二号楼门面6-11配套费）金额为4160元。2013年1月9日，被告作为门面统建单位（甲方）与原告作为购买人（乙方）签订了《吴家广福苑统建房门面购买协议书》及《吴家广福苑门面购买协议的补充协议》，约定原告购买被告开发的吴家广福苑小区2幢1楼6至11号6间门面房，总房款为1507129元。《门面购买协议书》第一条乙方所解并确认购买的实际概况为：门面位于绵阳市涪城区社统规统建安置区域内。该门面不属于有关商品房门面销售（预售）法规所规定的商品房门面销售、预售需经行政许可的范围。此门面用地属2008年第23批乡镇建设用地，现国有土地使用权证未取得，此前进行市场交易将受到有关政策的限制，甲方就以上事实已经向乙方充分说明。乙方的购买行为是自己在对上述所有情况完全知晓、并充分了解的前提下，自愿与甲方订立本协议。第五条门面交付：甲方在2013年7月31日，将乙方所购的门面交付乙方使用（交钥匙）。如因雨季等自然原因延误施工进度，双方同意在本协议约定的交房期限时止最多再延迟90个工作日交付门面。如因不可抗力及因政府规划出现重大调整的因素，交付时间双方另行协商（本条所称“交付时间”是指甲方将门面实际交付给乙方即可，以交付门面钥匙为交付，乙方不要求甲方必须完成门面初始登记手续）。第六条权属登记：1、门面交付乙方后六个月内，甲方开始办理该门面的权属登记工作。乙方应按国家有关政策规定提供办证的相应资料。2、门面产权证由绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司在交房18个月后开始办理（因购买人原因除外），办理时所需缴纳的税费由买卖双方按国家规定各自缴纳。3、土地使用证由绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司在交房18个月后开始办理（因购买人原因除外），办理完毕有关土地分户使用证书，所涉及的税、费及需补交土地出让金由乙方自行承担。《补充协议》第三条2、门面交付时，乙方认为交付的门面需要整修的，应以书面方式向甲方提出，交房时间不顺延，并且乙方应在约定时间内办理完毕门面交付手续，否则视为门面已交付。第七条：若非因甲方原因乙方提出退房的，视为乙方违约，乙方应向甲方交付该套门面总款的20%作为违约金。 原告陈述所购买门面于2013年11月13日接房，原告发现建房设计施工不规范（无上下水），电无照明、内墙还有红砖等，当时原告提出整改，被告于2013年12月下旬只把进水接通，其余未予整改。从2014年3月起至2017年5月原告多次向被告反映其所购房屋水电线路、内墙裂纹、8号门面内墙施工未完成、9号门面原售房部办公室内下排污管质量问题、11号门面承重墙沉降等系列问题，未得到妥善处理。2017年7月3日，原告向被告递交了退房通知书。7月21日被告派人维修，原告未予同意，被告仅将外墙部分进行了处理。对此，被告申请证人出庭予以了证实。被告提出每次进行维修原告均不予配合，但未提供证据证实。原告提出自己进行了整改，花费14557元，被告不予认可。 另查明，四川省人民政府川府土[2008]1155《关于绵阳市2008年第二十三批乡镇建设用地的批复》；绵阳市人民政府绵府发[2009]34号文件，关于印发《绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置实施办法》的通知；绵阳市国土资源局、城市规划局、财政局、劳动和社会保障局、房产管理局绵国土资发[2010]59号文件，印发《关于完善绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置工作的意见》的通知；该《通知》第一条（二）进一步完善统规统建安置住房用地政策3、按现行安置房标准安置后的多余房屋，可由市国土、房管部门批准同意后，允许两区（乡、镇）和园区（街道办）组织按市场化方式公开出售（市场方式出售房屋应分摊土地按规定补交相应政府土地收益），所得收入用于统建居民点基础设施、公共配套设施或弥补被安置农民成本价购房部分的资金不足。绵府办发[2011]116号绵阳市人民政府办公室关于进一步做好市辖区征地拆迁补偿安置工作的通知中第三条（二）5、统规统建安置房原则上由当地区级政府（园区管委会）投融资平台公司组织建设。房地产开发公司只能以建筑企业名义进行施工。按现行安置房标准安置后的多余住房，经市国土资源局、住建局批准同意后，按市场化方式公开出售，所得收入全部用于统规统建居民点基础设施建设、公共配套设施建设支出或弥补被安置农民安置房还房部分的资金不足。 2012年12月14日，绵阳市涪城区吴家镇人民政府吴府[2012]188号《关于拟将二环路广福村统规统建安置部分剩余房屋抵付工程款的请示》，请示中载明共修建18栋，726套，建筑面积70744平方米，安置二环路拆迁群众155户、420人，安置需用约2.6万平方米。 庭审中，被告明确其出售行为未得到市国土资源局、住建局批准同意，现正在研究解决中。 第一次庭审后，被告补交了工程《竣工验收报告》及工程质量监督记录、2017年9月21日绵阳市涪城区人民政府绵涪府纪要[2017]93号《研究吴家镇广福苑统规统建安置点增补立项问题的会议纪要》、2017年12月25日绵阳市涪城区发展和改革局对案涉拆迁统建安置点项目立项的批复、2018年2月28日绵阳市涪城区吴家镇人民政府对案涉拆迁统建安置点的情况说明、及补充方案，明确该项目工程缺乏立项手续，相关国土、规划、建设等审批手续相应缺乏，明确存在超标用地，多余房源对外抵款及出售未审批，无法完善产权手续的事实。原告对该部分证据的质证意见为，《竣工验收报告》仅是建筑单位的相关人员签字不符合验收规定，《工程质量监督记录》系建筑单位自己的记录，虽有建设单位、监理公司、建筑公司、设计公司人员签字，但无具体时间，且应报相关部门验收再出具正规验收报告；政府出具的报告与原告无关，原告也非拆迁安置居民。对此，被告明确《工程质量监督记录》系施工方提供，相关单位人员都是现场检查签字，因案涉土地没有国土手续，不能出具正式文书。 本院认为，依照《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”的规定，被告作为吴家镇广福苑统规统建安置点的统建单位，在案涉项目开发前应当向有关部门领取建设施工许可证，方可开工建设，再按照四川省人民政府川府土[2008]1155《关于绵阳市2008年第二十三批乡镇建设用地的批复》；绵阳市人民政府绵府发[2009]34号文件，关于印发《绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置实施办法》的通知；绵阳市国土资源局、城市规划局、财政局、劳动和社会保障局、房产管理局绵国土资发[2010]59号文件，印发《关于完善绵阳市市辖区征地拆迁补偿安置工作的意见》的通知及绵府办发[2011]116号绵阳市人民政府办公室关于进一步做好市辖区征地拆迁补偿安置工作的通知等规定，对现行安置房标准安置后的多余房屋，可由市国土、房管部门批准同意后，按市场化方式公开出售。但被告至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，就进行项目开发并对外出售，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定”的规定，本案原、被告签订的《吴家广福苑统建房门面购买协议书》及《吴家广福苑门面购买协议的补充协议》无效，被告明知没有取得案涉项目前述权利，仍然进行发包开发并对外出售，之后又未及时到有关行政主管部门补办相关手续，造成合同无效应承担主要责任；原告购买被告开发的吴家广福苑小区2幢1楼6至11号6间门面房，合同明确载明其所购买房屋的现状，原告仍坚持购买案涉房屋应当承担次要责任。依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告主张返还购房款并承担资金利息的理由成立，本院予以支持。经向原告释明，原告同意按无效合同主张。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、由被告绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司在本判决生效后十日内退还原告应欢欢、应笑笑、应刚、应某1购房款1507129元，并承担此款从2013年1月6日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至款付清之日止的资金占用利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、由原告应欢欢、应笑笑、应刚、应某1在本判决生效后十日内将吴家广福苑小区2幢1楼6至11号6间门面房退还给被绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司。 三、驳回原告应欢欢、应笑笑、应刚、应某1其他诉讼请求。 本案收取案件受理费12707元，由被告绵阳市涪城区富诚吴家投资有限公司负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 何 俐 二〇一九年二月二十日 书记员 李雪飞