北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初16422号原告贾凤艳，女，1965年4月13日出生。原告贾凤霞，女，1957年7月21日出生。原告贾凤红，1959年6月18日出生。原告蒙殿国，男，1977年8月27日出生。原告刘秀花，女，1945年9月30日出生。以上五原告委托代理人王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律服务工作者。原告贾凤月，男，1962年8月4日出生。委托代理人孙媛，女，1967年11月1日出生。委托代理人王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律服务工作者。被告骆兰香，女，1952年7月18日出生。被告骆兰庭，男，1954年12月1日出生。被告骆兰英，女，1961年4月30日出生。被告骆兰芳，女，1963年12月12日出生。四被告委托代理人张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律服务工作者。第三人孙海生，男，1976年10月13日出生。委托代理人张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律服务工作者。原告贾凤艳、贾凤霞、贾凤红、贾凤月、蒙殿国、刘秀花与被告骆兰香、骆兰庭、骆兰芳、骆兰英、第三人孙海生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员辛崇增独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾凤艳、贾凤霞、贾凤红及贾凤月的委托代理人孙媛，贾凤艳、贾凤霞、贾凤红、贾凤月、蒙殿国、刘秀花的共同委托代理人王爽，被告骆兰英及被告骆兰香、骆兰庭、骆兰芳、骆兰英及第三人孙海生的委托代理人张海龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾凤艳、贾凤霞、贾凤红、贾凤月、蒙殿国、刘秀花诉称：原告贾凤艳、贾凤霞、贾凤红、贾凤月、蒙殿国系贾林的子女，原告刘秀花与贾林系夫妻关系。被告系骆明的儿女。1984年4月，原告贾凤艳与贾林共同投资在北京市房山区×镇×村×号原告贾凤艳与贾林共同使用的宅基地内建设了3间北房、2间南房、1间西房。1994年1月7日，贾林未经原告同意，擅自与骆明订立了《契约》，规定：贾林将位于北京市房山区×镇×村×号宅基地内的3间北房、2间南房、1间西房以1万元的价格出售给骆明。上述《契约》订立后，贾林收取了骆明给付的1万元房款，骆明接受了上述宅院内的房屋。贾林于2016年11月17日去世。贾林去世后，原告在处理贾林遗产过程中发现了贾林与骆明订立《契约》出售了房屋的事实。现被告在骆明去世后占有使用着上述宅院。原告向被告提出了异议。因被告拒不与原告协商解决纠纷，故诉至法院。要求：1.判决确认贾林与骆明于1994年1月7日订立的《契约》无效；2.诉讼费由被告负担。被告骆兰香、骆兰庭、骆兰芳、骆兰英共同辩称：不同意原告的诉讼请求，原告起诉没有事实基础和法律依据，请法庭依法驳回其诉讼请求。理由如下：1.本案原被告主体资格不适格。本案原被告均不是当初买卖合同签署方，不是合同的相对方，当时进行房屋买卖的是贾林与骆明，贾林与骆明已经完成了房屋的买卖及交付，骆明一家购房后一直居住于此，2000年7月骆明已将房屋宅院赠与给了家庭成员孙海生（骆明的外孙），孙海生已经实际取得房宅，孙海生是本案涉诉宅院的所有人和权利人。2.原告起诉已经超出法律规定所保护最长20年的诉讼时效。贾林与骆明签订买卖协议是在1994年1月，而原告贾凤艳首次起诉是在2017年10月，自房屋买卖完成至原告起诉已经23年多，已经超过法律所规定最长20年的诉讼时效，并且据被告方所了解到的情况，原告贾凤艳也一直与贾林共同生活，贾凤霞就在本村，而且是卖房协议上的介绍人，原告家人不可能不知道贾林出卖房屋的情况，原告起诉的真正目的是因为×村拆迁，原告为了获取拆迁利益才进行的起诉。3.原告起诉的标的物已经灭失，已不具有可诉性。骆明购买房宅后在1998年已经在该院内新建两间西房，2000年7月骆明将本案所涉宅院的房屋等全部财产已经赠与给外孙孙海生，由于房屋年代久远已经开始坍塌，已不能保证居住安全，孙海生于2015年将院内旧房拆除，新建了砖混结构的平房，贾林原有的房屋已经不存在，现该院内房产为孙海生所有，已经与贾林和原告没有任何关系。4.购买房屋的主体骆明的家庭成员的户口已经迁入该宅院，并且已成为×村集体经济组织成员，依法应认定合同有效。骆明购买房屋后即和其家庭成员女儿骆兰香、儿子骆兰庭、外孙孙海生等人搬入该宅院共同居住生活，其中购买人的外孙孙海生的户口已在2004年7月迁入×村×号（孙海生为农业户口），成为×村的集体经济组织成员，享有村民待遇。2017年经宅基地使用权公示，孙海生已经合法取得了×村东街×号宅基地的使用权。根据北京市高院对农村房屋买卖合同效力认定问题的会议纪要的规定，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员，所签订买卖合同即为有效。北京市高院指导案例进一步说明了购买人应以家庭为考量标准只要购买的家庭成员为农业户口的，以迁入该村成为该村集体经济组织成员的，其买卖行为即认定为有效。基于上述规定，作为骆明家庭成员之一的孙海生一家已经将户口迁入×村，成为了×村集体经济组织成员，其购买行为已应认定为有效，所达成的买卖合同即为有效合同。综上，无论从事实上和法律上原告的起诉都不合规定，请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人孙海生辩称：孙海生于2000年7月已取得涉案房屋所有权，2015年将原有房屋翻建，2017年经×村公示已经合法取得宅基地使用权。第三人作为骆明的家庭成员之一，已经合法取得房屋所有权和宅基地使用权，本案买卖行为符合相关法律规定，应认定有效，请法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：刘秀花与贾林（已去世）系夫妻关系。贾林与前妻黄秀兰（已去世）共生育四个子女，分别为长女贾凤霞、长子贾凤月、二女贾凤红、三女贾凤艳。蒙殿国系刘秀花之子，贾林之继子。骆明（已去世）与王学珍（已去世）共生育四个子女，分别为长女骆兰香，长子骆兰庭、二女骆兰英、三女骆兰芳。孙海生系骆兰香之子，骆明之外孙。贾林在北京市房山区×镇×村有宅院一处（现为北京市房山区×村×号院），院内建有房屋。贾林（卖房人）委托贾凤霞、赵建国与骆明（买房人）于1994年1月7日签订《契约》，约定：贾林委托贾凤霞、赵建国全权代表本人愿将本人房产卖给骆明名下，北房连过道三间、西房一间、南房两间，共付房款人民币1万元整。笔下交清，立字为凭。上述《契约》还对涉案宅院院内其他设施、界限予以约定。《契约》签订后，骆明支付了1万元房款，贾林将涉案房屋交付骆明。另查，骆明系黑龙江籍居民。骆兰香、骆兰庭、骆兰芳、骆兰英亦非房山区×镇×村村民。2000年7月10日，骆明、骆兰芳、骆兰英、骆兰香、王学珍、骆兰庭共同签订《赠予声明》，约定：骆明将×村×号房产及全部财产赠予外孙海生所有。原因是本人（骆明）有一子骆兰庭身有残疾，没有家室及子女，无人赡养，今后将与孙海生一家共同生活，由孙海生赡养并养老送终，故将本人（骆明）名下一切财产归孙海生所有，与其他子女无关。审理中，四被告及第三人对《赠予声明》均无异议。孙海生称，2015年3月对×号院院内房屋进行翻建。对此，四被告均无异议，六原告表示不知情。现涉案的117号院已拆迁完毕。上述事实，有双方当事人陈述、证明信、证明、结婚证、户口本、结婚证、《契约》、《赠予声明》等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。非本村村民不应享有宅基地使用权。本案中，骆明系城镇居民，亦并非北京市房山区×镇×村村民，不享有对×镇×村宅基地使用的权利。因此，贾林与骆明于1994年1月7日签订的《契约》应属无效。因此，原告方要求确认《契约》无效，理由正当，本院予以支持。被告及第三人所持的骆明与骆兰芳、骆兰英、骆兰香、王学珍、骆兰庭共同签订的《赠予声明》将×号院及院内房屋赠予孙海生及孙海生已将户口落至涉案宅院，涉案《契约》有效的意见，本院认为，根据合同相对性原则，作为两个独立的合同，《赠予声明》的效力不影响对《契约》效力的认定，故骆兰芳、骆兰英、骆兰香、骆兰庭及孙海生的答辩意见，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认贾林与骆明于一九九四年一月七日签订的《契约》无效。案件受理费三十五元，由原告贾凤艳、贾凤霞、贾凤红、贾凤月、蒙殿国、刘秀花负担十八元（已交纳），由被告骆兰芳、骆兰英、骆兰香、骆兰庭负担十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  辛崇增二〇一九年二月二十四日书记员  陈翠微书记员  刘婷婷