山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初752号 原告：济南市天主教爱国会，住所地济南市。统一社会信用代码：51370100MJD682606J。 法定代表人：张宪旺，主任。 委托诉讼代理人：曹立营、邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：杨秀珍，女，1946年3月20日出生，汉族，济南电镀标牌厂退休职工，户籍地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：郭建军（系被告杨秀珍之子），户籍地济南市， 原告济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）与被告杨秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告天主教会的委托诉讼代理人曹立营、邢文杰，被告杨秀珍的委托诉讼代理人郭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天主教会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月1日至2015年12月31日房屋租金566.4元和排污费40元及利息（按中国年人民银行贷款基准利率自2015年1月1日起算）；2.判令被告立即向原告腾退济南市XX区XX号院X号楼（原XX号院西楼）3单元204室房屋；3.判令被告向原告支付所欠房屋租金18160.63元及利息（暂时按以0.92元/平方米/天为标准计算，以最终的评估价格为准，自2017年1月1日至被告腾退房屋之日，利息按照中国人民银行贷款基准利率自2017年1月1日起计算）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年1月1日签订了位于济南市XX区XX路X号院X号楼（原XX号院西楼）3单元204室房屋租赁合同，合同约定使用面积为42.9平方米，月租金47.20元。2015年5月25日，涉案房屋经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，建筑面积实际为59.33平方米，使用面积为51.54平方米。因涉案房屋维护成本不断增加，原告所收租金不足以支撑房屋维修费用，为此，原告向被告发出增加房屋租金的通知，要求被告自2017年1月1日起与原告重新签订房屋租赁合同，并按新的房屋租金标准向原告支付房租，因被告拒不与原告签订新的房屋租赁合同，原告于2017年8月11日向被告发出解除房屋租赁关系的通知，告知其双方租赁关系自2017年11月1日解除。至起诉之日，被告拒不向原告腾退所涉房屋，也拒不支付2015年度和2017年度的房屋租金。为此，诉至法院。 被告杨秀珍辩称，依据1993年10月30日原告天主教会与济南电镀标牌厂签订的《搬迁安置协议书》，涉案房屋是拆迁安置房，济南电镀标牌厂已经向原告天主教会交纳了超安费。其已交纳2015年房租，原告天主教会错给开成2016年的单据，2016年的房租去交时原告天主教会不收了，可以补交未交房租。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二十世纪八十年代中期，原告天主教会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市XX区XX门外X号房产的产权，并取得了土地证和房产证。当时政府政策是带户移交，原有住户仍在此居住。原告天主教会与济南电镀标牌厂签订了房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排其职工进行租住。1993年，因当时XX门外X号的房屋年久失修等原因，原告天主教会对该处房屋进行了拆迁改造，并在XX区XX楼与山东省地质探矿厂合伙共建房产7栋，对原居民进行了搬迁安置，安置对象中包含被告杨秀珍。楼房建成后，原告天主教会与山东省地质探矿厂按照相关合作协议对房屋进行了分配。 1993年10月30日，原告天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，约定：甲方在XX区XX门外X号房产一处，由于年久失修已成危房，严重影响乙方住户安全。为确保甲方的自养与乙方的住户安全，双方协商订立搬迁移地安置协议如下：一、双方同意从本年度11月1日始至11月5日由乙方动员本厂住户并组织落实搬迁工作，完毕后，交甲方验收。二、为加快搬迁工作，经双方协商，对在五日内完成搬迁的住户给予奖励80元，如三日内搬迁完毕增加100元。甲方交乙方代发，对逾期未搬出的住户不得超过11月7日。如超过最后期限，乙方采取强制措施，住户不得享受搬迁安置补助费。如影响甲方开工时间，每天200元人民币计罚。三、外迁周转过渡期限为18个月。从1993年11月10日至1995年5月10日止。在过渡期内，甲方按济南市拆迁政策规定，30㎡以下住户按月补贴费60元，待搬迁完毕甲方验收合格后，甲方将全部住户补助费一次性划拨给乙方，由乙方代发给本厂住户，今后住户如出现问题一切由乙方负责。四、乙方的25家住户，全部移地安置在洪家楼路17号院新建西楼内，安置标准参照济南市拆迁安置政策中的若干规定和甲乙双方在落实房产中达成协议的规定对25家住户进行安置，该住户设计图纸与乙方协商进行。……九、住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）。十、经甲乙双方核定25户的建筑面积为443.68㎡，加西屋29.93㎡，男女单身宿舍共计30㎡（甲方就近建筑，租给乙方，任何时候甲方不得变更），合计总面积为503.61㎡（不含托儿所安置面积）。新建增加20%，面积后为604.31㎡（25户加两间单身宿舍）。原告天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。 之后，原告天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）又签订《搬迁安置补充协议》，约定根据已完工洪楼住宅楼的平面图签订补充协议如下：一、甲方新建洪家楼17号院住宅楼，按（门洞）单元由楼东往西依次编为一单元、二单元、三单元。二、安置乙方房间如下：1.一单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房各一套（每套建筑面积34.14㎡）共计5套；2.二单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房间各二套（每套建筑面积37.33㎡）共计10套；3.三单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅各二套（每套37.33㎡）共计10套。以上共计安置乙方25套房，合计安置面积917.3㎡。三、甲方按安置协议超安排建筑面积346.87㎡。四、按市拆迁规定和甲、乙双方安置协议，乙方应在搬进新房前由乙方筹款，向甲方交纳，共计93897.00元超安费。五、如乙方拖期交纳超面积安置费用，甲方有权终止搬迁协议的执行。六、该协议一式五份，甲乙双方各执二份，市宗教房产管理办公室存一份，以备查证。原告天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章。 合同签订后，被告杨秀珍分得XXXX号院西楼三单元204室，并由家庭居住使用。 2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向原告天主教会颁发历城国用（2001）字第XX号国有土地使用证，载明：坐落XX区XX17号，地号051001149-1，使用权类型为划拨，用途为宗教，使用权面积5301.1㎡。2002年12月7日，原告天主教会取得XX区XX路X号房屋所有权证书（济房权证历城字第XX号），结构为混合，房屋总层数共1幢6层，建筑面积3456.51㎡。 庭审中，原告天主教会提交2010年1月1日与被告杨秀珍就涉案房屋所签租房合同1份，载明：房屋坐落XX楼X院西楼，承租人杨秀珍，三单元204室，使用面积42.9㎡，月租金47.20元，租金合计肆拾柒元贰角零分，起租日期2010年1月1日，退租日期处为空白。原告天主教会在甲方处加盖公章，乙方处有被告杨秀珍签名及捺印。经质证，被告杨秀珍认可其上签名系其子郭建军代缴房租时所签，因原告要求换证，否则交不上租赁费，故签署。该租赁合同附《租赁私房共同遵守事项》：一、出租城镇私有房屋，出租人和承租人必须服从国家法律。二、出租人应和承租人共同协商租金，并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。承租人应爱护房屋和设施，倘因需要对房屋、设施的拆除添建，应事先征得出租人的书面同意后另签协议，按协议执行，否则造成一切不良后果，承租人应负全责任。四、租赁届满承租人应将房屋按时退还给出租人。经双方协商可延长租期。承租人不得将承租的房屋转租、转让、转借，未经出租人同意不得交换或改变用途，不得利用承租房屋进行非法活动，损害他人和公共利益，否则，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。五、出租人出卖出租房屋时，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权，如果承租人无力购买时，新产权人必须继续履行原权利人订立的租赁租约。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。以上各条件，私房租赁双方必须严格遵守。 2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积为59.33平方米，套内建筑面积为51.54平方米。 2016年9月27日，被告杨秀珍就涉案房屋向原告天主教会交纳2016年1月至12月全年租金566元及排污费40元，共计606元。自2017年1月1日之后租金，因双方就租金数额未达成一致，被告杨秀珍未向原告天主教会交纳。 原告天主教会主张，其曾于2016年11月4日向被告杨秀珍在内的XX楼X号院租户以公告的形式下发《通知》一份，主张因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，价格是每平方米每月12元，在2016年12月1日前签订合同的，给予每平方米每月2元的优惠。后又于2017年8月11日向被告杨秀珍所住房屋入户门上张贴《通知》一份，通知被告如拒绝与原告签订新的租赁合同，原告将给予其两个月的合理期限作为腾房时间，双方租赁关系自2017年11月1日解除，并于当日向原告腾房。但被告杨秀珍辩称未收到以上两份《通知》，原告所提交证据也不能证实是张贴在其门口。 另查明，本院于2013年12月11日在另案中委托济南万通价格评估公司对涉案房屋所在房产大证所有房产进行价格评估，济南万通价格评估公司于2014年1月16日作出济南万通价评字（2013）第8120号评估报告，认定涉案房屋2013年租金标准为0.92元/天/平方米。另，原告天主教会在（2018）鲁0112民初2033号案件中对历城区洪家楼17号院的房屋的租金标准申请评估，2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司作出评估价报告书，评估租金每日、每建筑面积平方米的评估价值为1元。 本院认为，原告天主教会作为涉案房屋的登记所有权人，其合法权益应受法律保护。根据原告天主教会与济南电镀标牌厂所签订的相关协议及被告杨秀珍向原告天主教会交纳房租等事实，可认定原告天主教会与被告杨秀珍之间系房屋租赁合同关系。双方的租赁关系系特殊历史时期落实宗教政策的产物，具有历史的特殊性。原告天主教会作为出租方因房屋维修成本增加欲提高租金，而作为承租方的被告杨秀珍对此提出异议，双方就涨租一事未达成一致，并非被告杨秀珍故意拒交租金。综合上述情况，原告天主教会请求判令被告杨秀珍腾退涉案房屋并支付欠付租金利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对原告天主教会所主张2015年度全年租金及排污费，被告杨秀珍虽辩称已交纳，单据系错将2015年写成2016年，实际交纳的是2016年的租金，但未提交相关证据予以证实，原告亦不认可，故本院认定被告杨秀珍未交纳2015年全年度租金566.4元及排污费40元。庭审中，被告杨秀珍对原告天主教会所主张2015年租金及排污费金额均无异议，故本院对原告天主教会所主张的2015年度租金566.4元及排污费40元的诉求予以支持。根据原告天主教会与济南电镀标牌厂签订《拆迁安置协议书》约定“九、住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）”，因房管部门公布的租金标准有多种，故该约定不明确，但继续按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致且原告天主教会未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，综合参考济南万通价格评估公司于2014年1月16日、2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，原告天主教会作为涉案房屋的产权人，要求按照0.92元/天/平方米的标准向被告杨秀珍收取租金，符合法律规定，本院予以支持。对于支付租金的期限，因未支持原告天主教会关于腾房的诉讼请求，故其租金支付期限无法计算至腾房之日，本院暂计算至本判决生效之日，之后的租金标准双方可另行协商确定，协商不成的可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨秀珍于本判决生效之日起十日内支付原告济南市天主教爱国会自2015年1月1日起至2015年12月31日的租金566.4元（47.2元/月×12个月）及排污费40元，共计606.4元； 二、被告杨秀珍于本判决生效之日起十日内支付原告济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至本判决生效之日的租金，租金标准按0.92元/平方米/日×套内建筑面积51.54平方米计算； 三、驳回原告济南市天主教爱国会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费369元，由原告济南市天主教爱国会负担100元，被告杨秀珍负担269元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  吕仁杰 人民陪审员  赵玉荣 二〇一九年二月二十八日 X 书记员袁萌