湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)湘07民终2262号上诉人(原审原告)：曾庆福，男，1968年8月9日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：曹慰，湖南城头山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄爱兰，女，1974年4月2日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：夏先国，澧县澧浦法律服务所法律工作者。原审第三人：胡忠猛，男，1966年7月15日出生，汉族，住湖南省澧县。原审第三人：龚兵，男，1972年11月10日出生，汉族，住湖南省澧县。上诉人曾庆福因与被上诉人黄爱兰、原审第三人胡忠猛、龚兵返还原物纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初1490号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾庆福上诉请求：撤销原审判决，改判支持曾庆福的全部诉讼请求。事实与理由：1.胡忠猛出具的书面陈述意见证实涉案房屋仅出卖给了曾庆福，在收取曾庆福的购房款和水电立户费17万元后，已将房屋交付给曾庆福；2.胡忠猛与龚兵之间签订房屋买卖合同是为了对借款进行担保，并且胡忠猛已将借款全部还清，由龚兵出具了收条，双方签订的房屋买卖合同已经解除；3.房屋买卖合同未写明交易房屋的具体地址，且约定如龚兵转卖房屋须经过胡忠猛同意，而黄爱兰购买房屋时明知该约定内容，其与龚兵签订的房屋转卖合同明显不符合交易常理，损害了曾庆福与胡忠猛的利益，故龚兵擅自出卖房屋的行为应属无效；4.胡忠猛并未向龚兵实际交付房屋，龚兵未合法取得案涉房屋占有权。黄爱兰辩称，1.原审判决认定事实清楚，胡忠猛于2015年5月31日将案涉房屋出卖给龚兵，龚兵支付了10万元购房款，之后由龚兵以13.6万元的价格卖给黄爱兰，黄爱兰实际占有了案涉房屋；2.曾庆福与胡忠猛之间签订的是《商品房预售合同》，并非正式合同，且该合同的签订时间为2015年9月16日，晚于龚兵购买该房屋的时间；3.胡忠猛与龚兵签订的《房屋买卖合同》中虽未明确写明交易房屋的准确地址，但胡忠猛在香潭街仅建设开发一处房产，能够确定双方交易的标的物为案涉房屋。胡忠猛述称，1.胡忠猛因工作原因未参加一审诉讼；2.案涉房屋仅卖给了曾庆福一人，与其签订的合同样式跟卖给其他人的合同样式一致，案涉房屋尚不能办理产权证；3.胡忠猛与龚兵之间存在借款关系，双方签订的《房屋买卖合同》仅为该借款的抵押，且该借款已经偿还，龚兵出具了10万元的收条；4.另行收取龚兵的2万元与案涉房屋的买卖无关，该费用是于用楼顶加层的修建，后因龚兵未支付后续费用导致加层停工至今。龚兵述称，1.胡忠猛分两次还了10万元、4万元，这两笔金额均系另外的借贷关系还款，并非案涉房屋的购房款返还；2.胡忠猛与龚兵签订的是《房屋买卖合同》，不是抵押合同；3.各方当事人因产生纠纷多次前往派出所处理，在前两次处理时曾庆福均未提交房屋买卖合同，应当是当时曾庆福还没签订合同；4.关于顶层加层的费用是双方约定好的，先支付2万元，修好后再给3万元。曾庆福向原审法院起诉请求：判决黄爱兰向曾庆福返还房屋（位于澧县澧阳街道珍珠居委会香潭街南侧珍珠公寓****顶层**房，约135㎡），并停止对房屋的装修，恢复原状。原审法院查明，2013年3月，段家悦、黄维明、黄金陵、马卫东、谭本群与胡忠猛签订合同约定：上述5人将其所有的位于珍珠居委会岩子坑的房屋交由胡忠猛翻建成楼房，所有建设费用由胡忠猛负担，楼房建好后，其中1-3层归上述五户所有，4层以上归胡忠猛所有。2014年2月28日，澧县规划局作出（2014）第20020号规划行政许可，许可上述五人的私人住宅工程建设。2014年4月21日，澧县住房和城乡建设局对段家悦五户私房联建发布建筑工程施工许可。（证号432424201404210101），施工单位：澧西建筑工程有限公司。胡忠猛对该工程实际组织施工。2014年下半年竣工。房屋共7层，其中第8层东面阁楼改装成套房，即本案争议的房屋（无产权证）。2015年5月31日，胡忠猛（甲方）与龚兵（乙方）签订《商品房买卖合同》约定：乙方自愿向甲方购买位于澧县珍珠市场香谭街52号-91号之间的顶层东面三室两厅房屋一套，建筑面积132平方米。价格10万元。2016年初，龚兵在该房前后各安装大门一块。2016年4月，龚兵给胡忠猛现金2万元，要胡忠猛在该房的北面另加修一间房屋。2016年4月14日，胡忠猛出具收条载明“今收到龚兵顶层款2万元整，另加顶层屋面款，收款人胡忠猛”。胡忠猛即组织人员施工五天。（因城管阻止，该另加修房间未建成）。2017年12月6日，龚兵与黄爱兰签订《商品房买卖合同》将该房以13.5万元价格出卖给被告，并将房屋钥匙交付给了被告，2018年5月，黄爱兰开始装修房屋。另查明，2015年9月16日，胡忠猛（出卖人）与曾庆福（买受人）签订《商品房预售合同》约定，房屋为1幢2单元顶层1号，，位于澧县澧阳镇香谭街面积135平方米，总价格16万元。2015年10月28日，胡忠猛给曾庆福出具收条1份，载明“今收到曾庆福交来购房款壹拾陆万元整，用于购买香谭街珍珠公寓东南侧顶层房屋，全款壹拾陆万元整，购房合同另行签订。收款人胡忠猛。”2018年8月，曾庆福以诉争之房系其所有提起诉讼，要求黄爱兰予以返还。原审法院认为，本案争议焦点有：一、曾庆福、黄爱兰各自购房合同上的房屋是否属于同一房屋，即本案诉争房屋；二、胡忠猛先后与龚兵、曾庆福签订2份出卖房屋合同，曾庆福是否享有诉争房屋的所有权，是否有权要求黄爱兰返还。关于第一个问题，胡忠猛在珍珠居委会香谭街仅开发建设1处房产，曾庆福、黄爱兰各自购房合同上的房屋均标有“珍珠香谭街”“东面顶层”字样，故曾庆福、黄爱兰各自购房合同项下的房屋系同一房屋，即本案诉争房屋。关于第二个问题，龚兵于2015年5月31日与胡忠猛签订购房合同，曾庆福于2015年9月16日与胡忠猛签订购房合同，龚兵签订合同在先。龚兵于2016年初安装房门，2016年4月，胡忠猛收取龚兵加修房间建设款。应当认定，在2016年4月前，胡忠猛已将房屋实际交付给了龚兵。龚兵于2017年12月7日将房屋出卖给黄爱兰，并交付给了黄爱兰，黄爱兰享有该房的所有权。曾庆福提出胡忠猛已实际交付了房屋，其享有所有权的主张，因证据不足，不予支持。综上所述，曾庆福要求黄爱兰返还房屋，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、三十四条、第三十五条规定，判决：驳回曾庆福的诉讼请求。在二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，案涉房屋的修建处于建设工程规划许可证所许可的范围之外，规划许可修建7层，案涉房屋位于第8层。本院认为，本案的争议焦点为黄爱兰占有案涉房屋的行为是否合法有效。一、案涉房屋的所有权归属如何确定。物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。胡忠猛根据其与段家悦等人的约定，在办理了建设工程施工许可证后，实际组织段家悦等五户私房联建工程的施工，并依约获得了4层以上房屋的实际支配权。而案涉房屋位于该栋建筑物的第8层，不在建设工程施工许可证所确定的建设规模范围内，尚不能办理相应的不动产登记手续，胡忠猛基于建造行为仅有占有案涉房屋的事实。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，龚兵、黄爱兰、曾庆福均未取得案涉房屋的所有权，故原审法院认定黄爱兰享有该房的所有权属认定错误，应予纠正。二、龚兵占有案涉房屋的行为是否有效。物权法第二百四十一条规定了有权占有的法律适用，基于合同关系的占有系有权占有。龚兵与胡忠猛签订了《商品房买卖合同》，而曾庆福认为胡忠猛与龚兵之间的真实意思是以买卖合同的形式为民间借贷作担保。该合同性质如何确定？首先，从合同内容来看，该合同对房屋价款、金额、支付方式等内容进行了明确约定，胡忠猛于2015年7月2日在合同尾部有写下的金额为10万元的收条，双方以实际行为表明房屋买卖是真实意思表示；其次，胡忠猛与龚兵在签订《商品房买卖合同》后，未就该合同的解除达成新的合意，更没有签订解除案涉商品房买卖关系的新合同，双方应当按合同履行约定；第三，胡忠猛与龚兵之间存在长期的经济往来，龚兵于2015年7月21日向胡忠猛出具收条仅能表示其收到10万元的事实，除此之外，龚兵还于2017年6月30日向胡忠猛出具了一张4万元的收条，胡忠猛未就其与龚兵之间的经济往来情况作出完整、全面的陈述，亦未提供其他证据证明《商品房买卖合同》的签订是为了借款而作出的担保，故对曾庆福所提出胡忠猛与龚兵之间签订的合同为担保合同的上诉理由，本院不予采纳。龚兵在支付购房款后，持有案涉房屋的钥匙，且从支付购房款至本案一审起诉立案之日，该房屋先后处于龚兵或黄爱兰的实际控制之下，在长达三年多的时间里，胡忠猛既未向实际占有人龚兵或黄爱兰提出搬出房屋或其他请求，亦未向政府相关职能部门提出主张以保护自身的权利。相反，胡忠猛于2016年4月另行收取了龚兵支付的顶层屋面款2万元。从上述行为可以认定，龚兵占有案涉房屋是基于胡忠猛履行《商品房买卖合同》的交付行为，或者说胡忠猛对龚兵占有的事实状态予以了认可，龚兵对案涉房屋的占有系有权占有。三、黄爱兰能否以合同为依据占有案涉房屋。《商品房买卖合同》第五条的规定，“如乙方（龚兵）购买房屋后再卖房时甲方（胡忠猛）有义务代签合同”。曾庆福认为该条款的意思是转卖案涉房屋需要经过胡忠猛的同意，未经许可，转让行为无效。但从该条款的字面意思来看，胡忠猛仅在房屋转卖后承担代签合同的义务，并未另行赋予胡忠猛其他的处分权利或限制龚兵的处分行为，故龚兵可自行转卖房屋，无需经过胡忠猛的同意。2017年12月6日，龚兵与黄爱兰签订了《商品房买卖合同》，黄爱兰依约支付了13.5万元后由龚兵向其交付了房屋钥匙。自此，黄爱兰依据合同关系实际占有了案涉房屋，其享有的占有事实及占有利益应当受到法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。曾庆福主张其占有利益受到侵害，应当首先提交证据证明案涉房屋已经由其占有的事实。曾庆福表示，因购买房屋不是为了自住，在其向胡忠猛支付购房款后仅于2016年2、3月份去案涉房屋看过一次，目前房屋钥匙已经丢失。在曾庆福既未提交证据证明胡忠猛向其实际交付了案涉房屋，又不能证明其应当享有占有利益的情况下，无权主张占有保护，故曾庆福的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决虽在认定事实、适用法律上存在瑕疵，但实体处理恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由曾庆福负担。本判决为终审判决。审判长  钟科见审判员  孙孝明审判员  刘爱华二〇一九年二月二十二日法官助理盛辉书记员徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。