辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初4721号原告:鞍山市盈超物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁**解放东路****。法定代表人：王宏涛,经理。委托诉讼代理人：马继福，男，1984年9月5日出生，住鞍山市岫岩满族自治县。被告：蔡东旭，男，1988年8月5日出生，满族，住鞍山市铁**。原告鞍山市盈超物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）诉被告蔡东旭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马继福到庭参加了诉讼；被告蔡东旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令蔡东旭给付物业服务费5333.12元，并自2015年4月16日起每日按欠缴物业费金额的千分之三向物业公司支付滞纳金，直至欠款全部付清之日止；2.诉讼费用由蔡东旭承担。事实与理由：蔡东旭系鞍山市铁东区公园壹号小区业主，物业公司为公园壹号小区提供物业服务，因蔡东旭拖欠物业服务费，将蔡东旭诉至本院。蔡东旭辩称，小区是封闭式小区，陌生人随便出入，不需要登记，小区人行出入门不需刷卡可随便出入，原来车辆取卡可进入，现在改为车辆识别，车辆识别也不登记，小区西边门市在自己家开后门且在小区园区内搭建自己经营的设施，不清楚小区有多少保安年龄都是多大的，有没有保安证，不清楚小区灯光照明坏了多长时间能修复，五号楼一、二楼业主拆楼板破坏主体结构，现在未按原样恢复是否符合安全标准不清楚，小区消防门晚上有车辆堵塞，物业未尽监管义务，没有疏导，小区广告牌电子广告牌、电梯内广告牌等营利性设施收入应归谁所有，小区私搭私建绿化设施完好率达不到90%，保安工作未达到合同规定的标准，本案涉案时间供暖达不到标准。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年4月15日，蔡东旭与物业公司签订《公园1号前期物业管理服务协议》一份，双方约定：由物业公司为蔡东旭所住小区提供物业服务，物业费收费标准每月每平方米1.5元，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。另查，本案涉案小区电梯费收费标准为40元每月。另查，蔡东旭在该涉案小区拥有住房一处，房屋面积为84.44平方米。蔡东旭未交纳2015年4月16日至2017年12月16日的物业费4053.12元，电梯费1280元，合计物业服务费5333.12元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业公司向蔡东旭所住小区提供物业服务的行为合法有效。蔡东旭作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于物业公司要求蔡东旭给付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于蔡东旭提出相关拒交物业服务费的抗辩理由，蔡东旭提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中蔡东旭存在违约行为，应当承担违约责任。蔡东旭主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，蔡东旭可通过与物业公司协商、与小区业主委员会沟通和物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，蔡东旭向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，蔡东旭亦未在规定期限内向本院提交相关证据证明其诉讼主张，故对于蔡东旭提出的抗辩理由，本院不予支持。关于物业公司主张要求蔡东旭给付滞纳金的诉讼请求，因蔡东旭未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据《公园1号前期物业管理服务协议》的约定向物业公司给付滞纳金。关于物业公司要求蔡东旭给付滞纳金计算一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条（二）款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因蔡东旭给物业公司造成的损失无法确定的前提下，蔡东旭向物业公司给付滞纳金的计算方式应当以实际损失为基础，在此基础上另行给付实际损失的百分之三十，即违约金为实际损失的1.3倍。因物业公司未向本院提供证据证明其实际损失，故实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故滞纳金应为蔡东旭拖欠物业费利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。滞纳金的具体计算方式为：2015年4月16日至2016年4月15日物业服务费的滞纳金以1519.92元为本金，自2016年4月16日起计算、2016年4月16日至2017年4月15日物业服务费的滞纳金以1519.92元为本金，自2017年4月16日起计算、2017年4月16日至2017年12月16日物业服务费的滞纳金以1013.28元为本金，自2017年12月17日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，计付至本判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决如下：一、蔡东旭于本判决生效之日起十日内给付鞍山市盈超物业管理有限公司2015年4月16日至2017年12月16日的物业费4053.12元，电梯费1280元，合计物业服务费5333.12元；二、蔡东旭于本判决生效之日起十日内给付鞍山市盈超物业管理有限公司滞纳金（2015年4月16日至2016年4月15日物业服务费的滞纳金以1519.92元为本金，自2016年4月16日起计算、2016年4月16日至2017年4月15日物业服务费的滞纳金以1519.92元为本金，自2017年4月16日起计算、2017年4月16日至2017年12月16日物业服务费的滞纳金以1013.28元为本金，自2017年12月17日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，计付至本判决确定给付之日止）；三、驳回鞍山市盈超物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由蔡东旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  李洋二〇一九年二月十九日代理书记员  童阳