江西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣执复55号 复议申请人（申请保全人）：江西黑马资产管理有限公司。住所地：江西省赣州市。 法定代表人：徐黎明，该公司总经理。 被保全人（异议人）：于都宝鑫源房地产开发有限公司。住所地：江西省于都县。 法定代表人：孙翀，该公司总经理。 复议申请人江西黑马资产管理有限公司（以下简称黑马公司）不服江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）（2018）赣07执异56号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 赣州中院在办理黑马公司与于都宝鑫源房地产开发有限公司（以下简称宝鑫源公司）房屋买卖合同纠纷执行前保全一案中，宝鑫源公司对保全查封其位于于都县香江湾1#楼、2#楼的有关房产及冻结其四个银行账户存款不服，向该院提出书面异议。该院审查后裁定支持异议人的部分异议请求。 赣州中院查明，黑马公司与宝鑫源公司房屋买卖合同纠纷一案，该院作出（2018）赣07执保28号民事裁定书，查封了宝鑫源公司所有的位于于都县香江湾1#楼房屋（房号分别为：000113、00014、000117、000118、000119、000120、000121）、于都县香江湾2#楼房屋（房号分别为：000103、000104、000105、000108、000110、000111、000109、010901），并冻结了该公司在中国银行于都县贡江支行账户（账号：19×××53）、中国农业银行于都支行账户（账号：14×××75）、中国建设银行于都支行账户，账号（卡号）分别为：36×××90、62×××87、36×××13、36×××95。2018年5月12日，经该院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，约定的主要内容为：宝鑫源公司向黑马公司支付包销收益、保证金、违约金、利息、诉讼费、保全费共计1300万元，黑马公司同意宝鑫源公司在2019年6月30日前分批付清；未能付清，则应按1600万元的金额履行债务，未付款部分利息从2019年6月30日起按月利率2%计算至还清款之日止；黑马公司应在法院调解书下达之日起三个工作日向法院递交申请解除对宝鑫源公司商铺及银行账号的查封、冻结材料。2018年5月18日，双方当事人签订《补充协议书》，对10套商铺及10套住房的回购、网签及违约等事项进行了约定。2018年5月21日，该院作出（2018）赣07执保28-1号民事裁定书，解除对宝鑫源公司在中国银行于都县贡江支行账户（账号：19×××53）、中国农业银行于都支行账户（账号：14×××75）、中国建设银行于都支行账户，账号（卡号）分别为：36×××90、62×××87、36×××13、36×××95的冻结，并解除对宝鑫源公司所有的位于于都县香江湾2#楼房屋（房号分别为：000105、000108、000110、000111、000109）的查封。2018年7月16日，黑马公司基于生效民事调解书向本院申请保全。该院于同日作出（2018）赣07执保66号民事裁定书，冻结宝鑫源公司1105万元的银行存款或查封其同等价值的不动产。2018年7月20日，该院向于都县房地产管理局送达（2018）赣07执保66号执行裁定书及协助执行通知书，查封宝鑫源公司所有的位于于都县香江湾1#楼房屋（房号分别为：000113、00014、000117、000118、000119、000120、000121）、于都县香江湾2#楼房屋（房号分别为：000103、000104、000105、000108、000110、000111、000109、010901），并于2018年7月23日通过网络查控平台分别冻结了宝鑫源公司在中国农业银行于都岭背支行（账号：14×××18）、中国农业银行于都支行（账号：14×××75）、中国建设银行于都支行（账号：36×××90）、中国建设银行于都支行（账号：36×××13）存款1105万元。之后，宝鑫源公司向该院申请复议，要求撤销（2018）赣07执保66号民事裁定书。该院经审查，以宝鑫源公司仅支付200万元售房款，且将全部商住楼和商铺对外销售或预定他人名下，并拒绝办理网签至黑马公司指定人员名下以抵债务及拒绝将售房款支付给黑马公司，可能导致生效法律文书不能执行或难以执行为由，作出（2018）赣07执保66号之一民事裁定，驳回宝鑫源公司的复议请求。同时，对超标的保全的问题，已行使释明权，告知其另行提出书面异议。除该院查封外，上述商铺无其他查封情况。于都县香江湾1#000115号商铺由黑马公司于2018年6月23日代销，面积为69.64㎡，价格为17466.59元/㎡，总价为1216373元，黑马公司收取代销费59760.95元。经于都县税务局委托，北京东方燕都资产评估有限责任公司对宝鑫源公司所有的位于于都县香江湾1#楼商业店面2199㎡（总层数14层，栋建筑面积11471.39㎡）市场单价进行评估，并于2018年12月6日出具《于都宝鑫源房地产开发有限公司拟了解市场价值事宜涉及的房地产价值资产评估报告》，该委托资产评估单价为18700.54元/㎡。 另查明，该院所查封的宝鑫源公司所有的位于于都县香江湾1#楼000113号商铺面积为73.37㎡、00014号商铺面积为90.79㎡、000117号商铺面积为56.23㎡、000118号商铺面积为56.20㎡、000119号商铺面积为61.10㎡、000120号商铺面积为102.10㎡、000121号商铺面积为73.31㎡,所查封的总面积为513.10㎡。上述商铺除本案查封外，无其他查封状态，也未办理抵押权登记。 赣州中院认为，本案的焦点为查封的财产是否存在超标的额保全的情形。对此，应根据申请保全的标的额，结合被保全财产是否存在抵押及日后拍卖时起拍价的降幅因素等综合判断。本案中，申请保全的标的额为1105万元，且属于生效民事调解书未到履行期限的执行前的保全。涉案商铺属于首封，且未办理抵押权登记。参照北京东方燕都资产评估有限责任公司于2018年12月6日出具的《于都宝鑫源房地产开发有限公司拟了解市场价值事宜涉及的房地产价值资产评估报告》可反映，于都县香江湾1#楼商铺评估单价为18700.54元/㎡，结合所查封的该栋楼的7间商铺面积，总价值约为9595247元（513.10㎡*18700.54元/㎡）。根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条关于“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，上述7间商铺的价值9595247元“按百分之七十”的起拍价折算后约为6716672元，与保全金额1105万元相差4333328元。而所查封的未评估的相同地段的2#楼8间店面的总面积为959.61/㎡，若参照上述价格及方法计算，所查封的15间店面的拍卖价值可以覆盖保全的债务金额。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定：被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。因此，在查封上述15间商铺能够保证申请保全人黑马公司权益得以实现的情况下，再冻结宝鑫源公司4个银行账户内的存款累计4420万元（1105*4），属于超标的查封的情形，且易导致宝鑫源公司无法正常经营所造成不必要的损失，故该4个银行账户内累计4420万元的存款应予以解除冻结。但为了有利于纠纷的解决，宝鑫源公司应将上述所查封的15间店面的销售款项存入该院指定的账户内，且金额不能低于（2018）赣07民初86号民事调解书所约定的金额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（六）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：一、解除对异议人于都宝鑫源房地产开发有限公司在中国农业银行于都岭背支行（账号：14×××18）、中国农业银行于都支行（账号：14×××75）、中国建设银行于都支行（账号：36×××90）、中国建设银行于都支行（账号：36×××13）存款1105万元（累计4420万元）的冻结。二、冻结异议人于都宝鑫源房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司于都支行的账户（账号：36×××90）。三、异议人于都宝鑫源房地产开发有限公司所有的位于于都县香江湾1#楼商铺（房号分别为：000113、00014、000117、000118、000119、000120、000121）、于都县香江湾2#楼商铺（房号分别为：000103、000104、000105、000108、000110、000111、000109、010901）的销售款项存入在中国建设银行股份有限公司于都支行的账户（账号：36×××90）。存入金额应不低于（2018）赣07民初86号民事调解书所约定的金额。四、驳回异议人于都宝鑫源房地产开发有限公司的其他异议请求。 黑马公司向本院申请复议称，一、赣州中院（2018）赣07执保66号民事裁定合理合法。因被申请人不守诚信，没有按协议执行，骗取法院解除查封后，将公司名下全部房产恶意网签到他人名下，故申请人向法院采取保全措施，法院再次裁定查封被申请人名下财产。二、赣州中院（2018）赣07执保66号民事裁定书在执行中查封财产未超标的，查封行为合法有效，被申请人的异议应当驳回。1、法院只查封到被申请人恶意网签到他人名下的15间店面，面积1472.71㎡，该部分财产可能存在第三人善意取得问题，实际财产价值无法确定。就按1472.71㎡计算实际市场成交价格来认定是否超标的问题，被执行人在房产局登记转让价格有8000多元/㎡的价格，总价值才1178万元左右。关于查封财产是否超标的问题应以实际成交价格来认定，而非评估价格，赣州中院异议裁定只是被申请人一方的财产评估报告，就认为超标的查封不公平合理。2、法院下达协助执行查封被申请人四个账号存款1105万元（累计4420万元），但实际查封被申请人账户的资金总额也就几十万元，银行贷款保证金100多万元是不能计算在内。从查封被申请账户可知，被申请人销售两个多亿的房款全部转移，公司名下没有存款或其他财产。如果法院认为下达协助执行数额过高，可以分别不同数额查封上述账户，在实际查封账户资金达到申请查封数额后，可以解除其他账户，也就不存在超标的问题。三、被执行人申请执行异议理由不能成立，赣州中院异议裁定第一项错误。申请人在申请法院查封时就留有被申请人在中国银行账户没有查封，完全可用于公司经营使用，不存在影响公司管理经营问题。申请人申请查封的账户都是被申请人用于按揭贷款放款使用账户，被申请人只剩下申请人退回销售的十套住房按揭贷款没有发放。法院将申请人查封账户解除查封后，被申请人将唯独剩下按揭款转移走后，被申请人名下就没现金可还申请人。被申请人名下只有银行未放按揭款和查封的15间店面的财产，被申请人还欠下两千多万元工程款未付，还有其他债务。赣州中院作出裁定时，没有考虑申请人意见，被申请人也没有提供有效财产担保情况下私自解除查封账户是错误的，应当撤销。综上，请求依法撤销赣州中院（2018）赣07执异56号执行裁定第一项。 本院查明：2019年1月25日，于都县房地产管理局出具证明，证明宝鑫源公司香江湾1#楼编号房号000113、00014、000117、000118、000119、000120、000121的商铺、2#楼000103、000104、000105、000108、000109、000110、000111商铺、住宅010901）共计15套，截止当日未办理房屋销售合同备案登记手续。同时，于都县不动产登记中心出具证明，上述15套房产未办理预告抵押手续。 本院查明的其他事实与赣州中院一致。 本院认为，本案的争议焦点查封的财产是否存在超标的额情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”本案系民事调解书生效后尚未到履行期限，进入执行程序前的保全，保全申请人申请保全的标的额为1105万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条规定，人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。赣州中院保全时查封了15套房产（14间商铺和1套住宅），系首封，于都县房地产管理局和于都县不动产登记中心出具证明，证明上述房产未办理房屋销售合同备案登记手续和预告抵押手续。1#楼7间商铺总面积为513.10㎡，2#楼7间商铺面积850.52㎡，1套住宅面积139.85㎡。于都县税务局委托北京东方燕都资产评估有限责任公司于2018年12月6日出具的《于都宝鑫源房地产开发有限公司拟了解市场价值事宜涉及的房地产价值资产评估报告》评估结论可作为本案保全标的物价值判断的参考，该报告显示于都县香江湾1#楼商铺评估单价为18700.54元/㎡。赣州中院查封的未评估的2#楼7间店面，因与1#楼处于相同地段，可以参照上述价格计算价值进行判断。此外赣州中院还查封了1套139.85㎡住宅。参照北京东方燕都资产评估有限责任公司评估结论以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合估算查封财产的价值，可以覆盖保全的债务金额。赣州中院除查封上述房产外，还采取措施要求银行协助冻结宝鑫源公司4个银行账户内的存款（每个账户1105万元）。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定，被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。保全被申请人为房地产开发企业，人民法院在维护保全申请人合法权益的情况下，亦应按照司法解释的要求选择对被保全人经营活动影响较小财产进行保全。故赣州中院异议裁定认定在查封上述15间房产能够实现保全目的情况下，再冻结宝鑫源公司4个银行账户内的存款累计4420万元（1105*4），属于超标的查封的情形，且易导致宝鑫源公司无法正常经营所造成不必要的损失，故该4个银行账户内累计4420万元的存款应予以解除冻结，并无不当。此外，为有利于纠纷的解决，赣州中院还责令宝鑫源公司将上述所查封的15处房产的销售款项存入该院指定的账户内，且金额不能低于（2018）赣07民初86号民事调解书所约定的金额。综上，复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回江西黑马资产管理有限公司的复议申请，维持江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07执异56号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 赵九重 审 判 员 罗 伟 审 判 员 汤志勇 二〇一九年二月一日 代书记员 尹 伟