山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁0911民初255号原告：姚良荧，男，汉族，1980年10月10日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。被告：泰安宏成置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：房兴军，总经理。委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。原告姚良荧与被告泰安宏成置业有限公司（以下简称宏成置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚良荧的委托诉讼代理人张伟，被告宏成置业的委托诉讼代理人倪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚良荧2019年1月8日向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金14400元（自2016年1月8日起至2017年10月8日止，逾期640天，按全部已付款的万分之零点五计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年12月1日与被告签订《商品房预售合同》（合同编号YS0066062），购买被告开发建设的宏成富园小区3号楼2单元5层502室房屋。原告按约定缴纳房款共计449997元。合同约定被告应于2015年4月30日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后90日内保证办理房屋所有权转移登记。2015年5月份被告交付涉案房屋后，被告并未按约定期限为原告办理房屋所有权转移登记，在原告多次催促下于2017年9月30日通知业主在2017年10月8日前提交办理房屋产权相关材料及费用，直至2018年9月4日实际办理了房屋所有权转移登记。被告的行为已经严重违反了合同约定，应当按照合同第20条第2款约定“自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所诉。被告宏成置业辩称：一、原告所诉与客观事实不符，被告不存在违约行为，应当依法驳回原告诉讼请求，因为办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅为协助义务，假如购房人不主动申请办理购房登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，而且双方没有约定办理该商品房所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证的问题；二、根据最高院发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分的纪要第四部分，关于房地产纠纷案件的审理中第四项关于违约责任问题，明确写明买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效时间，按照合同的约定，原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持；三、原告违约金的计算方式不当，合同第22条明确约定只有因出卖人的责任导致延期办证的才计算违约金，因买受人的责任逾期办证的由买受人承担责任，第3款同时约定办理产权职能部门受理时间除外。答辩人自2017年7月17日就将初始登记的资料提交主管部门，具备了办理房屋所有权转移登记的条件，因此，自2017年7月17日之后，不应要求答辩人承担违约金，房屋主管部门办理的时间也不应当让答辩人承担违约金。本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买位于岱岳区长城路北段路西，泮河大街以北，宏成富园3号楼2单元5层502号房屋，总价款为449997元。按合同约定被告应于商品房交付使用后90日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，同时约定办理产权职能部门受理时间除外。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同签订后，原告按约支付被告购房款449997元。按照合同约定被告应在2015年4月30日前向原告交付该房屋，2015年5月13日，被告正式将房屋交付原告。被告于2017年7月17日向泰安市国土资源局递交材料，申请办理涉案房产3号楼的不动产权证。2017年9月30日，被告以在单元门和电梯门张贴通知的方式，向原告下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告于2017年10月8日前提供购房合同、发票等材料，并交纳契税、印花税等税费，用于办理个人不动产权证。原告个人的不动产登记证于2018年9月4日颁发，证号为鲁（2018）泰安市不动产权第0028085号。以上事实由商品房预售合同、购房发票、物业管理服务费收据、不动产权证、关于办理房屋产权证等手续的通知、不动产登记受理凭证及原、被告陈述等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。合同约定被告应在2015年4月30日前向原告交付该房屋，2015年5月13日，被告正式将房屋交付原告。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，即2015年8月13日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2017年7月17日才向泰安市国土资源局递交办理涉案房产所在楼栋不动产权证的资料，并以张贴方式下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告于2017年10月8日前提供相关材料，用于办理个人不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。故被告辩称不存在违约行为的主张，本院不予支持。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称应自合同约定期限届满之日,即2015年8月1日起算诉讼时效期间,原告的诉讼请求超过法定诉讼时效,应当驳回原告诉讼请求。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，原告向本院提起诉讼，对其主张的自2016年1月8日起至2017年10月8日止期间的违约金，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，被告依法应承担违约责任，违约天数共计640天。关于违约金的计算方式，被告辩称自2017年7月17日之后不应承担违约金，因被告张贴的《关于办理房屋产权证等手续的通知》，明确要求原告于2017年10月8日前提供相关材料，用于办理个人不动产权证，故对被告的该辩解，本院不予支持。关于违约金的计算标准，被告辩称原告购买储藏室的已付款项，不应计算在违约金范围内，但依据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款计算，包括原告购买储藏室的款项，被告此项抗辩主张，本院依法不予采信。综上，被告的违约天数为640天，每日违约金标准按合同约定的总房款449997元的万分之零点五计算，共计14400元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：限被告泰安宏成置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告姚良荧违约金14400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，保全费180元，共计260元，由被告泰安宏成置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  国素清二〇一九年二月十五日书记员  丁一龙