江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0982民初4163号原告：于永干，男，1962年9月12日出生，汉族。被告：史健伟，男，1955年10月23日出生，汉族。被告：张建新，男，1956年3月18日出生，汉族。原告于永干与被告史健伟、张建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告于永干，被告史健伟、张建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于永干向本院提出诉讼请求：1、被告向我返还未使用期间的租金28000元及占用期间的利息4200元；2、被告向我赔偿各项经济损失24577元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月1日，史健伟与我经人介绍达成了口头租赁协议，史健伟将其房屋租赁给我开饭店，租期7年，并承诺帮办理包括租赁合同在内的一切手续，2017年10月1日至2024年9月30日，前四年每年租金48000元，后三年租金另行约定。当天，史健伟收到第一年租金48000元，并向我出具一张收条，载明:今收到于永干租（党校门面房）租金48000元，租赁为2017年10月1日至2018年10月1日，2018年9月1日付第二年房租，收到人史健伟。我交完第一年租金后拿钥匙，经史健伟同意，对门市进行整理装潢、购置设备，累计花去费用13977元，购置冰柜一台1400元、乒乓球桌2200元，开业宴请亲朋好友共8桌，平均每桌600元，共计4800元。在酒店生意兴旺后，被告张建新自称房主前来强行将我经营的酒店关闭。2018年3月16日用电锯锯开大门把手，我报警后，张建新出具了租房合同，此行为导致我的菜品过期无法使用，损失2200元。我认为两被告串通欺骗我，我找史健伟理论时，其向我出具承诺书一份，载明：“承诺事由史健伟与于永干约定的租房一事，因种种原因，本人承诺不让于永干损失，承诺人史健伟”。我装修16天，实际租房5个月，张建新明知史健伟将租赁门市转租给我的事实，却故意不问我，并强行电锯开大门，导致酒店关闭。酒店开业之初部分水电设施无法使用，我和史健伟联系，其就是让张建新前来维修的，但是张建新从未和我说过其是门市所有人。我的营业执照是史健伟全程帮助办理，没有房屋产权人配合是办不下来的，在我与史健伟尚未交接的情况下，张建新强行关闭酒店，应当赔偿我相应经济损失。为维护合法权益，诉至法院。被告史健伟辩称，案涉房屋是李亚辉和张建新夫妇所有的，李亚辉曾到我的店多次和我讲装修不要破坏房屋的结构，不能动承重墙。案涉房屋是我从被告张建新处所租，在与张建新签订租赁合同之前，我已经实际使用了，是陈大华转租给我的，转让饭店和转租房屋均有凭证。2014年3月16日，陈大华与张建新的家属李亚辉签订了十年的租赁合同，合同期限为2014年3月16日至2024年3月15日。陈大华只经营了一年，2015年3月5日，陈大华收到我95000元的饭店转让费并承诺“玉华阁”饭店转让给我，且2015年3月5日之前的一切纠纷均与我无关，同时陈大华还给我提供了一份饭店使用权的证明，附了房产证复印件，证明张建新同意案涉房屋给李亚辉使用，使用权归“玉华阁”饭店业主陈大华使用。2015年3月14日，“玉华阁”饭店业主组织我和李亚辉、张建新签订了合同，合同是张建新提供的，在签合同时双方均有不同意见，在原始合同上我不同意的条款中均打了叉。陈大华的剩余使用9年租期，由我与张建新每三年为一个档期签订合同，以后的三年根据市场行情涨幅递增，履约保证金1万元取消。目前我与张建新还在承租期内，我与于永干之间并不是房屋转租关系，而是承包关系，我将我的饭店承包给于永干经营，都是口头协议，没有签订合同。原告是在与我的承包期内，怎么能将房屋交还给张建新，我不同意返还剩余的未使用租金及赔偿经济损失。另外，我于2018年3月21日向于永干出具承诺书，是因为饭店是交给于永干的，但在于永干使用经营过程中被霸占，我觉得做人应当讲求诚信，所以我觉得不要让于永干有损失，在于永干要求我返还租金的情况下，我就向其出具了这样的承诺书。请求驳回原告对我的诉讼请求。被告张建新辩称，我不认识于永干，于永干陈述的事实均没有依据。我从来未听史健伟提起过于永干，没有联手欺骗之说。我与史健伟之间的房屋租赁合同是真实的，史健伟让我去修水，我就去修了，我也不知道原告在里面实际使用的情况。我与史健伟之间的合同于2018年3月16日到期，我提前通知史健伟到期就不租了，要求他搬出，但是他迟迟未搬出。后来，我请人打了书面通知张贴于门市，仍然不搬。之后我就发短信给史健伟，依然未果。我忍无可忍，到3月23日，我强行拆了于永干的锁，于永干报警，110出警后，我就拿出了合同，110让于永干赶紧撤出，因为房屋权属是我的。我的家属没有与陈大华签订10年的租期合同，所有的租赁合同均是由我操作的，我也没有向我家属出具过任何的授权证明。陈大华与我签订的10年的合同，其缴了1年的租金后，就将饭店转让给史健伟了，他跟我家属说他不租这个房屋了，至于他们之间是如何转让的我不清楚。之后是由史健伟直接与我签订的租赁合同，租期3年，其他没有签订任何合同。原告的一切使用情况均与我无关，我是到期收回我的房屋，我不同意向原告支付租金及损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提供了房屋租赁合同、收条、货款清单、证明、照片、承诺书、证人证言等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以审查，依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于市区健康东路党校内西南楼101室，房屋所有权人张建新。2015年3月7日，张建新向史健伟出具收条一份，载明“今收到史健伟房租从2015年3月16日至2016年3月16日，人民币叁万陆仟元整（36000元）此据，张建新2015年3月7日”。2015年3月15日，张建新与史健伟签订《租房合同书》一份，载明：“出租人：张建新，承租人：史健伟，一、房屋租赁事项：1、甲方同意将坐落在健康东路97-4号党校西南楼101室带门市整体租赁给乙方使用。2、甲乙双方同意租赁期为叁年，自2015年3月16日至2018年3月16日止。3、该房屋每年付给甲方净租金为36000元人民币（大写：叁万陆仟元整）。（其前二年内甲方租赁给乙方的房屋，甲方不得以任何理由增加房租费）其后从2016年3月16日前支付下一年的租金。6、期满后装潢归属：除自带物品外；其余、装潢无偿归甲方所有。二、甲方责任：1、房屋出租期内，甲方应保证乙方能正常经营使用。不得以任何方式理由干扰而影响乙方的正常营业。2、在房屋出租期内不得任意收回，如遇特殊情况，必须收回房屋时，甲方必须提前六个月通知乙方，并要承担乙方租房期内的所有拆、装、修和设备费用，以及正常的营业损失，同时退还乙方的履约保证金10000元（壹万元整）。三、乙方责任：1、乙方在租期内水、电及管道煤气费收视费自负，如遇城市建设管理方面的收费均与甲方无关。2、乙方如需对房屋进行改装或增扩设备时，必须征得甲方同意，费用由乙方自理。……4、乙方在租赁期间内如遇特殊情况必须转租时应提前得到甲方同意，如未征得同意，乙方履约保证金1000元（壹万元）抵作违约金……”，该合同有张建新及史健伟签字确认。2017年5月8日，张建新向史健伟出具收条，载明“今收到史健伟房租2017年3月16日至2018年3月16日止租金叁万陆仟元整此据：张建新2017年5月8日，一周内完善协议。”在合同的履行过程中，张建新与史健伟双方补签了落款日期为2015年3月16日的租赁合同一份，约定涉案房屋租期3年，从2015年3月16日至2018年3月15日止。2017年9月22日，史健伟向于永干出具收据一份，载明“今收到于永干租（党校门面房）金48000.00元（肆万捌仟元整）。租期为2017年10月1号起至2018年10月1号。2018年9月1号付第二年房租。收到人史健伟2017年9月22日”，双方之间未签订其他书面协议。2018年3月18日，张建新在涉案房产门口张贴催告书，载明“史健伟：你于2015年3月16日至2018年3月15日止租期已满，本人现将门市收回自用，限拟两天时间，也就是2018年3月20日前把你放置在本门市的物品撤出，把钥匙交给房东张建新，如逾期不撤出，视着自动放弃，随机收回门市。特此催告。催告人：张建新2018年3月18日”。2018年3月21日，史健伟向于永干出具承诺书一份，载明：“事由史健伟与于永干约定的租房一事，因种种原因，本人承诺不让于永干损失。承诺人史健伟”。2018年3月23日，张建新到门市拆锁，于永干报警。后于永干以史健伟及张建新列为共同被告诉至本院，本院于2018年8月7日立案受理。因于永干有冰柜和乒乓球桌在张建新处未搬离，审理中，张建新同意向于永干返还原告所提交图片中的冰柜一台及红双喜乒乓桌一台，但于永干表示不同意要冰柜，而是要求被告对冰柜折价补偿1400元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，被告史健伟作为承租人与被告张建新建立租赁关系，后史健伟又向原告于永干转租租赁物。本案中，史健伟对租赁物的实际租赁期限为2015年3月16日至2018年3月16日，但其与于永干建立了2017年10月1日至2018年10月1日的租赁合同关系，因房屋出租人张建新对史健伟与于永干之间的转租合同不予认可，也不同意继续出租给史健伟，致使转租合同在履行仅5个多月时因租赁合同的到期而无法履行，对此史健伟应承担合同无法履行的责任，故原告于永干要求返还未使用期间租金的诉讼请求本院予以支持，租金费用为26000元（48000元÷12个月×6.5个月），关于原告主张的资金占用期间的利息4200元没有法律与事实依据，本院不予支持。被告史健伟未能向本院提交已与被告张建新达成签订十年租期合意的相关证据，且被告史健伟也没有证据证明将房屋转租给于永干得到张建新同意或事后追认，故对史健伟的辩称意见，本院不予采纳。关于原告主张的损失问题，原告为招揽生意宴请客人花费，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。关于原告主张的冰柜1400元及红双喜乒乓球桌2200元，鉴于被告张建新同意返还物品，故双方可自行交接，但原告于永干直接要求被告折价补偿依据不足，本院不予支持。关于原告主张的装修损失13977元，被告史健伟对原告提供的装修货款清单、收条、销售单均无异议且认可该费用，可以认定原告主张的装修事实和装修损失数额成立。原告于永干作为次承租人未尽审慎义务，在租赁房屋时没有核实房屋的权属问题，对于原房主是否同意转租未尽到谨慎义务，对于房屋租赁合同无法履行自身具有过错，本院综合考虑原告的装修费用、租赁期限等情况，结合双方过错责任，酌定被告史健伟赔偿原告装修损失5500元为宜。关于原告要求被告张建新承担责任的问题，根据本院查明的事实，对于转租合同无效导致原告存在的装修损失，被告张建新不存在过错，故原告要求被告张建新对其装修损失承担赔偿责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告于永干主张因被告锁门给其造成了菜肴损失2200元，因原告提供的图片均系打印件，且原告未能就实际物品情况和价值进行举证，故本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：一、被告史健伟于本判决生效后15日内返还原告于永干租金26000元，赔偿原告于永干装修损失5500元。二、驳回原告于永干的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1219元，由原告于永干负担543元，被告史健伟负担676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张 倩人民陪审员  肖书平人民陪审员  吴春花二〇一九年二月三日法官 助理  戴青华书 记 员  刘宣岑附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。