广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民再1号 抗诉机关：桂林市人民检察院。 申诉人（原审被告）：葛滔，女，1980年3月3日生，汉族，大专文化，无业，住桂林市象山区。 委托代理人：覃光星，广西漓江律师事务所律师。 被申诉人（原审原告）：易建军，男，1963年10月29日生，汉族，高中文化，无业，住桂林市象山区。 委托代理人：周盛能，桂林市诚泰法律事务所法律工作者。 被申诉人（原审被告）：陈钢，男，1970年7月7日生，汉族，住桂林市七星区。 原审第三人：桂林市财富商业城有限责任公司，住所地：桂林市漓江路19号，统一社会信用代码91450300763065996J。 法定代表人：郝惠平，该公司总经理。 申诉人葛滔因与被申诉人易建军、陈钢及原审第三人桂林市财富商业城有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）星民初字第1325号民事判决，向桂林市人民检察院申诉。桂林市人民检察院于2018年5月4日作出桂市检民（行）监[2017]45030000128号民事抗诉书，向桂林市中级人民法院提出抗诉。桂林市中级人民法院于2018年5月22日作出（2018）桂03民抗3号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。桂林市七星区人民检察院指派检察员赵华出庭支持抗诉。申诉人葛滔的委托代理人覃光星，被申诉人易建军及其委托代理人周盛能到庭参加诉讼。被申诉人陈钢、原审第三人桂林市财富商业城有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 桂林市人民检察院提出抗诉意见，桂林市七星区人民法院（2014）星民初字第1325号民事判决书认定案件的基本事实有新的证据足以推翻，原判决剥夺当事人辩论权利。（一）有新的证据足以推翻原判决确认《房地产买卖契约》为有效的认定。根据桂林市正诚司法鉴定中心（2017）文鉴字第18号《司法鉴定意见书》证实：《房地产买卖契约》上的“葛滔”签名不是葛滔本人所签，且签字之人当时并未取得葛滔的授权委托，事后亦未追认。对此，易建军在桂林市中级人民法院再审审查期间亦予以了证实。即，陈钢等人未取得葛滔的授权，擅自处分葛滔的房产，该《房地产买卖契约》不是葛滔本人的真实意思表示，依法部分无效。（二）法院以公告方式向葛滔送达起诉状副本之前，无证据证实其属下落不明穷尽了其他送达方式。本案的公告送达方式不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，剥夺了当事人辩论的权利。 申诉人称，2016年9月22日，桂林市七星区人民法院受理了申诉人与陈钢、第三人黄炳钊、蒋姗燕物权确认纠纷一案后，2017年3月16日经申诉人的代理人告知，才知道涉案房屋已被桂林市七星区人民法院（2014）星民初字第1325号民事判决所判决。申诉人认为自己没有与易建军签订任何房屋买卖契约，且与易建军无债权债务纠纷，买卖契约上的签名不是申诉人的签名，是他人伪造的。从法院的送达回证上来看，易建军提交的民事诉状中的地址正确，申诉人的父母均住在此地，申诉人每年也会回国与父母居住在一起，但是法院没有送达，造成本案的错判。在知道（2014）星民初字第1325号民事判决后，申诉人联系到陈钢，陈钢回答说是易建军放高利贷，为了规避风险，签订的假的买卖契约。故申诉人提出再审请求：1、依法撤销桂林市七星区（2014）星民初字第1325号民事判决；2、依法裁定中止上述民事判决的执行。 被申诉人易建军辩称，1、申诉人主张合同无效缺乏事实依据；2、申诉人称二被申诉人虚假诉讼是没有相关证据证明，该主张不能成立；3、被申诉人起诉符合法律规定的；4、申诉人称合同上葛滔的签字不是葛滔本人的签字不影响合同成立；5、请求法院依法驳回申诉人的申请。 被申诉人陈钢和原审第三人桂林市财富商业城有限责任公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据。 原审原告易建军向本院请求：1、被告履行《房地产买卖契约》；2、被告交付位于桂林市漓江路19号财富名城小区祥郡A座×号复式房，并履行过户手续；3、第三人协助办理房屋交付及过户手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈钢、葛滔于2007年11月23日与第三人财富公司签订房屋买卖合同，购买财富公司开发的位于桂林市漓江路19号财富名城小区祥郡A座×号复式房，双方约定的交房日期为2008年6月30日。同日被告与第三人至桂林市房产管理局办理备案登记手续。被告于2007年12月26日向财富公司交清购房款人民币851886元。2013年11月15日，两被告与原告签订《房地产买卖契约》，两被告将其购买于第三人开发的财富名城小区祥郡A座×号复式房出售给原告，房屋出售价格为人民币3051200元，同时约定被告应于2013年11月16日将房屋交付给原告。签订上述《房地产买卖契约》后，原告依约于2013年11月16日将房屋价款一次性支付给被告。现因被告无故拒绝交付房屋，为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出前述诉请。 原审二被告未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据。 原审第三人对原审原告陈述的案件事实没有异议，愿意配合办理位于桂林市漓江路19号财富名城小区祥郡A座×号复式房的房产变更登记手续。 本院原审认定事实：2007年11月23日，二被告与第三人桂林市财富商业城有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由二被告购买位于桂林市七星区。合同约定：房地产成交总价为851886元；交房日期为2008年6月30日。2007年11月23日，桂林市房产管理局为上述合同办理了商品房买卖合同备案登记手续，但至今未办理房屋所有权证书。2013年11月15日，二被告与原告签订《房地产买卖契约》一份，约定二被告将其购买于第三人开发的财富名城小区祥郡A座×号复式房出售给原告，价款为3051200元。同时约定二被告应当于2013年11月16日将房屋价款3051200元通过银行转账的方式一次性支付给被告。2015年2月，二被告将桂林市七星区漓江路19号财富名城小区祥郡A座×号复式房交付给原告。二被告未配合原告办理上述房产的备案变更手续。 本院原审认为：本案争议的焦点为诉争房产的所有权的归属。原告与二被告之间的《房地产买卖契约》是在自愿、平等的基础上签订的，为双方的真实意思表示，且未违反相关的法律规定，故为有效合同。从双方的约定来看，二被告是将对于第三人的关于办理房屋产权备案登记的债权转让给了原告，故二被告有义务协助原告到房产管理部门办理桂林市漓江路19号财富名城小区祥郡A座×号复式房的房产备案变更登记手续，第三人亦表示愿意配合办理上述房屋的备案登记手续。因此，对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告葛滔、陈钢协助原告易建军到房产管理部门办理桂林市漓江路19号财富名城小区祥郡A座×号复式房的房产备案变更登记手续，第三人桂林市财富商业城有限责任公司予以配合。本案应收取案件受理费31260元，诉讼保全费5000元，公告费660元，以上合计36920元（原告已预付本院），由被告葛滔、陈钢共同负担。 本院再审查明，2007年11月23日，原审二被告与第三人桂林市财富商业城有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原审二被告购买位于桂林市七星区。合同约定：房地产成交总价为851886元；交房日期为2008年6月30日。2007年11月23日，桂林市房产管理局为上述合同办理了商品房买卖合同备案登记手续，但至今未办理房屋所有权证书。 2013年11月15日，原审被告陈钢与原审原告签订《房地产买卖契约》一份，约定原审二被告将其购买于第三人开发的财富名城小区祥郡A座×号复式房出售给原告，价款为3051200元，同时约定原审原告应当于2013年11月16日将房屋价款3051200元通过银行转账的方式一次性支付给原审被告陈钢。因原审被告葛滔在美国，因此原审被告陈钢另叫了一人代原审被告葛滔在该契约上签字。同日，原审原告向原审被告陈钢支付了购房款3051200元。2015年2月，原审被告陈钢将桂林市七星区漓江路19号财富名城小区祥郡A座×号复式房交付给原告使用。但是原审二被告一直未配合原审原告办理上述房产的备案变更手续。 再查明，陈钢取得了购房款3051200元后的当日将款项转账给了唐德宏。 又查明，桂林市正诚司法鉴定中心作出（2017）文鉴字第18号《司法鉴定意见书》的意见为：《房地产买卖契约》上的“葛滔”签名字迹不是出自葛滔本人笔迹。 还查明，“桂林市象山区临桂路19号2栋6-4号”是原审被告葛滔的户籍所在地，其在再审中认可目前葛滔的父母还居住在该地址，葛滔已在多年前去了美国，但是葛滔每年均回国1-2次，回国后亦居住在该地址。原审时，本院按照该地址履行了本院上门送达、邮寄送达和公告送达的程序。 庭审中，易建军对《房地产买卖契约》上“葛滔”的签字不是葛滔本人的签字表示认可，但是其表示陈钢与易建军在《房地产买卖契约》上签字前，陈钢与在美国的葛滔通了电话，葛滔告知陈钢涉案房屋的证件材料的放置地点。易建军也与葛滔通了电话，葛滔表示同意出售该房屋，并同意由他人代签。 为了查清案件事实，本院依法传唤葛滔必须到庭参加诉讼，并根据葛滔自己承诺能出庭的时间确定再次开庭审理，但开庭时葛滔无正当理由不到庭参加诉讼。 本院再审认为，一、《房地产买卖契约》是否有效的问题。经鉴定《房地产买卖契约》上“葛滔”的签名字迹不是出自葛滔本人笔迹。再审中，易建军也认可《房地产买卖契约》上“葛滔”的签名不是葛滔本人所签。但是本院依据葛滔承诺能出庭的时间合法传唤葛滔，要求其必须出庭参加诉讼，葛滔无正当理由拒不到庭参加诉讼，导致本案关于葛滔与陈钢的关系，葛滔是否收到陈钢以及易建军与其的通话，葛滔是否确有表示同意出售房屋的意思表示，并同意由他人在《房地产买卖契约》上代为签字等事实无法查清，其不利的法律后果应由葛滔自行承担，故本院对于易建军关于其与陈钢签订《房地产买卖契约》前取得了葛滔的同意的意见予以采信。易建军与陈钢、葛滔签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，双方也已按照合同的约定履行了付款及交付涉案房屋的材料义务，故双方签订的《房地产买卖契约》应为有效合同。且《房地产买卖契约》于2013年11月15日签订，易建军于2015年2月就已经实际占有、使用了涉案房屋，葛滔每年均回国1次以上，但是其表示对涉案房屋不予管理，出售事实不知情不符合常理，故本院对于葛滔认为自己对涉案房屋被卖与易建军不知情不予采信。 二、本院送达是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定。本院送达开庭传票等法律文书时的送达地址是葛滔父母的住所地及葛滔每年回国的居住地，葛滔申诉时亦认可该地址是正确的。本院按照法律规定履行了法院送达、邮寄送达以及公告送达的方式，已经穷尽了一切送达的手段，公告送达符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 维持本院（2014）星民初字第1325号民事判决。 本案应收取案件受理费31260元，诉讼保全费5000元，公告费660元，以上共计36920元（原告已预付本院），由原审被告葛滔、陈钢共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之曰起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费31260元(收款单位:桂林市中级人民法院，帐号:3042l630104000l416，开户行:农行桂林高新支行)，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长  阳小荷 审判员  何丽媛 审判员  何其华 二〇一九年二月十五日 书记员  李燕燕