江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终125号上诉人（原审被告）：南京新浩宁房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市玄武区顾家营路**。法定代表人：黄福清，该公司董事长。委托诉讼代理人：李越峰，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱禹豪，江苏丰典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘剑林，男，1981年10月1日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：李霞，女，1982年5月16日生，汉族，住南京市玄武区。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：吴波，江苏苏博律师事务所律师。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：杨超，江苏苏博律师事务所律师。上诉人南京新浩宁房地产开发有限公司（以下简称新浩宁公司）因与被上诉人刘剑林、李霞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新浩宁公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决认定上诉人交付的33幢103室房屋不符合一般购房人对居住空间的通常要求，从而认定上诉人构成违约实属认定错误且适用法律不当，应予以纠正。1、一审判决认为双方合同对涉案房屋各“室”功能和质量标准未做约定，因国家标准、行业标准对涉书房等辅助功能空间的设计未作要求，故认为应以一般人能够接受的通常标准作为涉案书房的设计质量标准，该认定错误；2、一审判决认为涉案书房不能满足居住空间的卫生条件，管道的存在影响书房空间的正常利用和美观，也影响了被上诉人起居生活的舒适和安宁，从而认为涉案房屋不符合一般购房人对居住空间的通常要求，故认定上诉人构成违约，该认定错误，实属主观臆断。二、一审判决以区域房屋价格酌定上诉人减少商品房价款15万元没有任何依据且显失公平，请求二审依法纠正。1、涉案争议的部位是在管道的书房，并非整个书房，根据被上诉人的购房单价18779.58/平方米进行计算，整个书房（含储藏室）总价为188359元，而一审判决酌定上诉人减少商品房价款15万元，也就是说，被上诉人仅仅花了3万多就购买了一间10平方米的房屋，该酌定没有依据且显失公平；2、一审庭审中，被上诉人提出损害鉴定的申请，但鉴定部门均无法作出损害鉴定结论，理由是无法给出专业意见认定房屋存在质量缺陷，无法取得鉴定对象的交易案例。根据上述鉴定结论，涉案房屋无法认定存在质量瑕疵，也无法认定被上诉人存在损失，即被上诉人损失的客观基础及评价依据并不存在。根据谁主张谁举证的原则,被上诉人应对其损失进行举证，但是被上诉人至今无法举证管道对其造成损失，其应承担举证不能的后果。退一步讲，倘若被上诉人能够证明其损失，根据双方签订的补充协议第4条之约定，其损失赔偿的请求仅限于直接损失。3、涉案书房的总面积为10.03平米，其中，储藏室的面积为0.78平米，管道存在的位置在储藏室中，也就是说，管道影响的面积远远小于0.78平米，该面积影响问题可忽略不计，至于对卫生、美观、空间利用、噪音、使用人心理舒适度的影响，更是因人而异，上诉人认为，经过装修处理，上述问题根本就不存在。4、被上诉人购买涉案房产只有受益，没有任何损失。涉案房屋在出售时在该楼栋就是最低定价，被上诉人在此低价格基础上又享受了额外价格优惠，现涉案房屋所在小区较周边房屋有更高的升值价值，被上诉人购买涉案房产并未造成任何损失，相反，是获得了双重利益。刘剑林、李霞辩称：一、上诉人交付的涉案房屋明显不符合一般购房人对居住空间的通常要求，上诉人的上诉理由不成立。1、从技术规范角度看，涉案房屋违反了设计规范，也不符合一般人对居住空间的要求；2、根据勘察情况，表明涉案管道设置在涉案房屋三室两厅一卫的某一“室”内，而不是在储藏室内，希望上诉人尊重事情；3、本案的合同约定不构成上诉人逃避责任的理由；4、竣工验收合格也不能否认案涉房屋现实存在使用中存在的严重影响正常居住的卫生、安宁、美观情况；5、涉案房屋存在管道也严重不符合通常标准和合同目的；二、一审判决酌定赔偿充分合理：1、上诉人生硬的割裂房屋的整体性来认定赔偿是不合理的；2、认定损失不能形成“鉴定依赖症”，现在证据足以认定上诉人的瑕疵交付给被上诉人带来了严重的损失；3、上诉人违反了诚信原则，隐瞒案涉房屋瑕疵事实，应向被上诉人赔偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘剑林、李霞向一审法院起诉请求：新浩宁公司赔偿刘剑林、李霞损失40万元。一审法院认定事实：2015年8月31日，刘剑林、李霞与新浩宁公司签订《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：刘剑林、李霞向新浩宁公司购买其开发建设的南京市玄武区孝陵卫街道紫金华府A-33幢2单元103室（以下简称33幢103室）房屋，建筑面积118.32平方米，套内建筑面积97.39平方米，共有共用分摊建筑面积20.93平方米，总价款222.2万元；房屋交付时间为2016年12月30日。合同附件之一为33幢103室平面图，图示内容主要为33幢103室的室内结构，除阳台外，未标注各区域和部位的功能及给排水管道。附件2为33幢套型及分层平面位置图，未标注各区域功能和给排水管道。紫金华府A-33幢、39幢、42幢、47幢、48幢、49幢户型结构及面积相同，33幢共十一层，一层有五套房屋，二至十一层每层有六套房屋，新浩宁公司在销售33幢房屋时实行一房一价，每套房屋单价均不相同，且每套房屋依据购房人的付款方式、贷款、签约等情况均有一定程度的优惠。新浩宁公司销售涉案房屋时，对33幢103室户型的表述为“三室两厅一卫”。《预售合同》成立后，新浩宁公司于2016年11月20日向刘剑林、李霞交房，验房交接单中，验收情况记载如下：北卧室有下水管在正中需改进，北卧室顶进门处已降下20厘米，厨房及北卧室处的主排水管弯的分支接合点过低，需往上移到最高处。紫金华府住宅由被告建设，2014年3月经南京市规划局规划审核，颁发了建设工程规划许可证。2014年5月，施工图设计文件经南京市建设工程施工图设计审查管理中心审查合格。2016年11月，工程竣工后验收合格，并经南京市栖霞区房屋建筑竣工验收备案办公室备案。经现场勘验，33幢103室户型、结构、给排水设施与竣工图所示一致。根据现场勘验，结合33幢一层平面图、二层平面图、三至十一层平面图，以及一层给排水平面图、二层给排水平面图、三至十一层给排水平面图，33幢103室户型、室内各空间功能及部分排水管的分布情况为：33幢一楼共五套房屋，103室位于东起第二套（无102室）。103室入户门位于房屋西侧北端，入户通道南面为客厅，客厅南面连接阳台，入户通道东面为一东西向走道；走道南侧为并列的两间卧室，北侧自西向东分别为厨房、卫生间、书房，东端为一间储藏室，储藏室门向西开于书房。厨房门面向走道（南）开于厨房与走道隔墙的西端，走道与厨房隔墙紧邻厨房门处向北伸入厨房，在走道北侧形成一个长方形延伸空间，在厨房南面形成相应的凹陷，厨房呈U形，在走道延伸进厨房的空间内自房顶而下垂直设置有排污主管和支管各一根，在距地面约1.5米处支管与主管连接并为一根垂直通往一楼地面以下。书房与走道之间自西向东有半幅隔墙，隔墙东端向北拐入书房，形成L形墙体，L形墙体的东北角有垂直排污支管和主管各一根，在距地面约1.5米处连接通往地面；在书房的西南角还有一根排水立管。走道与厨房、卫生间、书房隔墙上方处房顶均有沉降，该区域之上分别为二楼东起第二和第三套房屋的卫生间。本案审理中，刘剑林、李霞主张新浩宁公司销售房屋时告知刘剑林、李霞所售33幢103室户型为“三室两厅”，故103室应当有三间卧室，除南面的两间外，另外北面在建设图纸中标注为“书房”的空间也应当是卧室或具备卧室的功能。根据《住宅设计规范》，“厨房和卫生间的排水立管应分别设置，排水管道不得穿越卧室”、“排水立管不应设置在卧室内……”、“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房和餐厅的上层”的规定，新浩宁公司将上层两套房屋的卫生间排污立管设置在33幢103室北卧室的中心位置，不仅严重妨碍原告对北卧室空间的利用，夜间楼上各层住户使用卫生设备冲水的声音较大，也严重影响刘剑林、李霞及家人的休息。除此之外，根据《住宅设计规范》的要求，每一层的排水、排污管均要设置检修口，而根据该立管的现状，检修口只能留在北卧室之中。关于厨房边的排污立管，虽然不在厨房之中，但是新浩宁公司为通过设计审核，生硬地从厨房中分割出约半平方米的面积，目的只是为了安置这根排污管，对刘剑林、李霞而言没有任何用途，却计入刘剑林、李霞的建筑面积，并且同样地这根排污管也需设置检修口，而检修口也只能设置在过道之中。刘剑林、李霞购置33幢103室房屋本欲改善居住条件，更好地生活，但以上种种状况却使得刘剑林、李霞及家人在居住103室时产生强烈的心理不适感，严重影响了刘剑林、李霞一家的正常生活。然而，由于房价不断上涨，刘剑林、李霞已无力再购置其他住房，希望法院判决新浩宁公司赔偿因其违规、不合理的设计给刘剑林、李霞造成的损失40万元。新浩宁公司认为：其销售33幢103室房屋时所称的“三室”并非指三个卧室，“室”可以指卧室也可以是“工作室（书房）”或“活动室”等。《住宅设计规范》对排水管的设置限制仅针对卧室、厨房、起居室（厅）并不包括工作室（书房），所以新浩宁公司的建筑设计并不违反规范的规定。况且，103室的书房经过改造和装修也是可以作为卧室使用的，新浩宁公司在设置书房内的立管时已经采用了防噪、降噪的措施，所用材料及施工均符合要求和规定，最大限度地降低水管噪音对住户的影响。关于厨房边的排水管，因为并未设置在厨房中，因此并未违反规范，至于隔出的半平方米左右的空间，刘剑林、李霞可以作为收纳、储藏区域使用，并非无任何用途。此外，新浩宁公司在销售此房时，已经给予了刘剑林、李霞最大的优惠，103室房屋是整栋楼价格最便宜的一套，在此基础之上被告又给予了刘剑林、李霞十余万元的优惠，虽然每套房屋销售时均有不同程度的优惠，并非针对管道设置问题，但是刘剑林、李霞购买此房不会有任何损失。新浩宁公司为证实其上述主张，提供南京市商品住房申请价格表一份，该价格表记载03幢101室（145.84平方米）销售单价为20860元、103室单价20110元、104室（98.8平方米）单价20360元、105室（73.27平方米）单价20080元。刘剑林、李霞对新浩宁公司提供的南京市商品住房申请价格表真实性不持异议，但认为这仅是新浩宁公司申请的价格，实际销售价格是否与此一致不得而知，况且即便依此价格表，一楼价格最低的是105室（每平方米20080元）也不是103室。本案审理中，刘剑林、李霞申请对33幢103室房屋质量瑕疵缺陷（实体、功能、环境等方面）导致的房屋价值贬损金额进行鉴定。一审法院先后委托中联天目土地房地产资产评估有限公司和江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司进行鉴定，中联天目土地房地产资产评估有限公司认为双方当事人并未对涉案房屋存在缺陷及缺陷部位达成共识，也无相关具备资质的部门给出专业意见认定涉案房屋存在质量缺陷，以及缺陷是否可修复，故无法对涉案房屋贬损价值进行评估。江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司认为鉴定对象价值需有市场交易或能够模拟市场交易情形，由于鉴定人员无法取得鉴定对象的交易案例，故无法完成鉴定。上述两鉴定评估机构均退案。一审法院认为，刘剑林、李霞与新浩宁公司间的《预售合同》依法成立，刘剑林、李霞虽主张新浩宁公司宣传、销售时未告知刘剑林、李霞房屋的真实状况，但未申请撤销该合同，故《预售合同》合法有效。新浩宁公司发布的预售商品房销售价目表内容明确、具体，与《预售合同》及附件共同构成刘剑林、李霞与新浩宁公司间商品房预售合同的内容。根据双方商品房预售合同的约定，新浩宁公司销售的33幢103室是“三室两厅一卫”户型的房屋，但合同对各“室”功能和质量标准未做约定。根据合同法规定，当事人对标的物质量要求没有约定或约定不明确，且不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准履行。《住宅设计规范》（GB50096-2011）系住宅设计的国家标准，该规范对卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间的设计要求作出了规定，但对书房等辅助功能空间的设计未作要求，目前也无行业标准对此进行规范。因此，一审法院认为应以一般人能够接受的通常标准作为本案中33幢103室书房的设计质量标准。书房作为居住空间的一部分，应当满足安全、舒适、卫生、美观等基本生活起居要求，而本案33幢103室书房部分面积位于上层住宅的卫生间下方，且有排污、水管各一根垂直立于书房内，不能满足居住空间的卫生条件，影响了居住空间的正常利用和美观，也影响了起居生活的舒适和安宁。因此，一审法院认为新浩宁公司交付的33幢103室房屋不符合一般购房人对居住空间的通常要求，新浩宁公司构成违约。因双方未在合同中约定此项违约责任，新浩宁公司也不能修理、重作，刘剑林、李霞要求根据其受损程度减少并退还相应房款，一审法院予以支持。刘剑林、李霞主张，新浩宁公司在销售时承诺所售33幢103室系三室户型，应有三间卧室，北面第三间应为卧室，而该卧室违反规定要求，在室内有排水、排污管通过，因此33幢103室房屋系违反设计规范的房屋。对此，一审法院认为，根据设计规范住宅内称为“室”的空间并非单指卧室，工作室、起居室等也称为“室”，故刘剑林、李霞认为33幢103室内应有三个符合卧室要求的空间，证据不足，一审法院不予支持。关于减少价款的金额，由于缺少市场交易案例，鉴定机构均未能就以上不利影响因素导致的房屋价值的减损出具意见，一审法院结合上层卫生间及排水、排污管道的存在和位置对33幢103室使用面积的影响，对空间利用的影响，对环境卫生、美观的影响，噪音影响，对居住使用人心理舒适度的影响，参考该区域房屋的价格，酌定新浩宁公司告应减少商品房价款15万元。因新浩宁公司已全额收取了房款，故应将减少部分的房款退还给刘剑林、李霞。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百一十一条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：南京新浩宁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还李霞、刘剑林房屋价款15万元。案件受理费4300元，由南京新浩宁房地产开发有限公司承担。本院二审中，双方均对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审期间上诉人新浩宁公司提交202、203室的售房合同及二楼以上的标准户型图1份，以此证明上诉人将标准户型也就是二楼以上的98平米的标准户型进行了公示，并且标准户型的预售合同后面所附的附件二的户型图平面位置图，与本案所涉的一楼的预售合同附件二所附的平面位置图有明显区别。二楼的标准户型所涉的面积都是98平米左右，而案涉的户型是118平方米；结合一审的庭审笔录，被上诉人认可到现场看的样板房是98平米的，面积和户型图在被上诉人签订案涉的预售合同时是明知且签字确认的；也就是说被上诉人在签订涉案的预售合同时，是明知案涉房屋一楼的户型与上诉人的标准户型是不一致，被上诉人明知涉案房屋是非标户。被上诉人质证认为：一、对以上证据的真实性认可，但该证据与本案事实没有关联性；非标准层在现场没有沙盘、户型图、样板间，当时购房的时候也是期房，双方存在严重的信息不对等。二、非标准层也不代表着为管道层，本案案涉房屋内存在着两根排污管道，一根排水管及卫生间沉降的情况，这些信息对于被上诉人购买该套房屋具有重大影响，该证据不能证明上诉人已如实告知了被上诉人案涉房屋存在的问题。另外，上诉人提交涉案小房间平面图（上诉人将案涉的争议区域做了可视化分解，框出来的黄颜色的部分是二楼的两个卫生间，黑颜色的部分是一楼的户型），并陈述：通过这个图很明显能看出来，规划设计单位在管道设计的时候已经做了相应的优化，一楼所涉的两个管道才0.5个平方，即便是把这两个管道所涉的整个区域全都加在一起也就是0.95个平方，就是说该卫生间90%的部分都是在过道和一楼卫生间的上方，是符合设计规范的，即便把案涉的两个区域整体功能取消，那么它影响的也只是0.95个平方，也符合商品房买卖合同绝对值3%的面积误差，也不存在上诉人违约的情况。对此，被上诉人认为：以上数据被上诉人没有量过，具体的面积以实际勘验为准；这张图明显可以看出来，涉案房屋厨房的上方存在楼上业主的卫生间，以及案涉标注为书房的房间上面也是楼上业主的卫生间以及两根管道排污管排污管道增加一个排水管道，在这个0.6平方米黄色的框里面还有一个比较粗的黄排水管道，以上情况的存在已经严重违反了公序良俗，已经超出了普通人对于居住环境的认识，也已经对业主产生了严重的影响。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当退还被上诉人房屋价款15万元。本案双方签订的商品房预售合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案查明的事实看，涉案房屋的规划设计图、施工图、给排水平面施工图、竣工图，均显示了涉案房屋内房间的功能，表明上诉人对双方争议的北侧小房间的功能是明知的；但双方签订的商品房预售合同未标明涉案房屋内各区域和部分的功能以及给排水管道，上诉人亦未能提供证据证明其在交付房屋前告知了被上诉人涉案房屋北侧小房间为书房且房间内有三根排水（污）管。现被上诉人接收房屋后，书房内的三根排水（污）管客观上影响了购房人对居住空间的通常要求，给被上诉人造成持续、长久的不良影响，亦即上诉人交付的合同标的物存在瑕疵，故一审法院依法酌定上诉人返还被上诉人房屋价款15万元并无不当。二审期中上诉人新浩宁公司提交了202、203室的售房合同及二楼以上的标准户型图，对此本院认为，即使被上诉人明知涉案房屋是非标户，亦不能证明被上诉人知晓北侧小房间内有三根排水（污）管的情况。上诉人还提交了涉案小房间平面可视化分解图，对此本院认为，即使北侧小房间内三根排水（污）管所占面积不大，但并不表明该情况对被上诉人的影响有限。综上，上诉人二审提交的证据均不能证明其主张，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，南京新浩宁房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人南京新浩宁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 汪德全二〇一九年二月二十六日书记员 陈晓君