福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终19号 上诉人（原审原告）：福建百晟房地产发展有限公司，住所地：福建省福州市连江县敖江镇下山村大众路**。 法定代表人：林剑波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑岚，该公司职工。 被上诉人(原审被告)：林少慧，女，1975年1月20日出生，汉族，住福建省连江县马鼻镇横厝村新村**之**。现住连江县。 委托诉讼代理人：蓝祖杰，系林少慧丈夫。 上诉人福建百晟房地产发展有限公司（以下简称百晟公司）因与被上诉人林少慧商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2018）闽0122民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 百晟公司上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判支持百晟公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定补充协议第四条第2点中“银行在本协议签订之日起九十天内未能提供按揭贷款”的前提条件是“银行不同意买受人的申请”，并认为百晟公司“不能提供证据证明是因为被告原因导致其未能在九十日内提供贷款”，因此认定林少慧违约依据不足，系认定事实错误。案涉合同明确约定：银行在本协议签订之日起九十天内仍未提供按揭贷款的，前提原因不仅仅是“银行不同意买受人的贷款申请”，还有“其他原因”。一审法院断章取义，直接排除和无视双方还约定了“其他原因”导致逾期付款的情况。“其他原因”属于兜底条款，且本案讼争合同条款对逾期付款违约责任的约定，并不适用过错责任原则。因此，无论何种原因致使林少慧无法如期办理按揭贷款，即便林少慧无过错，只要其未能按时按约支付购房余款，即构成违约。二、一审法院认定：从补充协议第四条第1点、第2点、第3点能看出“买受人逾期提交、补充按揭材料，或逾期签署贷款文件，或提供的资料不实而导致银行逾期放款”或“银行批准的按揭额度或贷款期限未达买受人申请的按揭额度或贷款期限”等情况，出卖人均有通知义务，系认定事实错误。1.涉及需要发出通知的部分内容的条款，实际表述为：“……接到银行通知（或由出卖人书面通知）……”，很显然，该文字表述并不能被理解为一审法院所认定的“出卖人均有通知义务”。2.本案林少慧的违约情形，并非一审法院所列的银行通知的情形，而是其它百晟公司未可知的原因和情形。合同已经明确付款的期限以及按揭贷款到款的期限，百晟公司没有通知的义务。同时，林少慧作为付款义务人，自愿选择按揭贷款方式支付购房款，林少慧自身应积极、主动地了解其按揭贷款办理的情况，在可能逾期的情况下及时采取补救措施，避免违约。三、在一审答辩以及庭审过程中，双方均未对合同条款中关于银行原因或者其他原因这一条款的理解有所争议。四、林少慧作为商品房买受人，依约支付购房款是林少慧应履行的最重要、最主要的合同义务，也是在先履行义务。作为具有完全民事行为能力人，林少慧申请按揭贷款，是其履行合同主要义务的一种履行方式，但不是唯一方式，由林少慧自主选择，亦是需由林少慧自行主动进行的事宜，且中间过程可能存在多种不确定因素。因此，林少慧在选择付款方式时就应当慎重选择，预见到贷款若导致付款迟延的可能后果以及违约的法律责任。五、百晟公司已经详述本案事实并且充分举证证明，林少慧逾期支付购房款长达80日，构成严重违约。林少慧理应承担其逾期支付购房余款的违约金及给百晟公司造成的全部损失。 林少慧答辩称，一、首先，林少慧申请的是住房公积金贷款并非百晟公司认为的银行按揭贷款（商业贷款），在当时情况由于百晟公司楼盘没有封顶，公积金贷款根本不可能90天内办结。公积金贷款受政策影响较大，公积金贷款需要开发商向住房公积金管理中心提供《备案登记表》及《封顶证明书》等有关材料后，经公积金管理中心审核通过后方可决定是否可以办理公积金贷款，林少慧于2016年3月23日签订《商品房买卖合同》，百晟公司在2016年7月份才向住房公积金管理中心提交备案申请，90天内完全不可能（楼盘没有封顶）办理公积金贷款。其次，百晟公司在签订格式合同时没有采取合理的方式提请对方注意，尽到告知义务，因此，该条款可以撤销。林少慧2016年3月23日签订《商品房买卖合同》，到2018年7月28日收到《律师函》，期间2年零4个月从未收到百晟公司有关违约告知或通知。最后，合同违约构成要件之一是“主观方面是故意的，行为人的目的是牟取非法利益。为牟取非法利益，行为人往往希望并积极追求危害结果的发生。”林少慧不但没有主观方面故意，也没有从中牟利，而恰恰相反更希望能够尽早办理公积金贷款，因为公积金贷款随时可能受到政策影响。二、首先，补充协议第四条第1、2、3点具有关联性。补充协议第四条第3点完整表述是“除本补充协议另有约定外，本条第1、2款规定时间点均以出卖人向买受人发出电话或书面通知之日起计算。如买受人逾期提交、补充按揭材料，或逾期签署贷款文件，或提供的资料不实而导致银行逾期放款，上述逾期期间视同买受人的逾期付款期间，责任由买受人承担，同时出卖人可以顺延交房时间。”因此，违约前提条件是“发出电话或书面通知”，期间林少慧从未收到“电话或书面通知”。其次，按办理商品房买卖按揭贷款的习惯，出卖人与买受人均应向银行或公积金中心提供相关材料，而从补充协议第四条第1点、第2点、第3点也能看出，如果存在“买受人逾期提交、补充按揭材料，或逾期签署贷款文件，或提供的资料不实而导致银行逾期放款”或“银行批准的按揭额度或贷款期限未达买受人申请的按揭额度或贷款期限”等情况，出卖人均有通知的义务。三、百晟公司不断扩展“其他原因”的外延，断章取义的一方在于百晟公司。四、履行合同是双方义务，并非林少慧单方义务。林少慧在主动积极履行合同义务的同时，百晟公司应该尽到最起码的“电话或书面通知”义务，而百晟公司不但没有尽到“电话或书面通知”义务，而是在2年4个月后发《律师函》并提起诉讼，违反公平原则。五、百晟公司曲解合同有关条款，未履行“及时通知”“防止损失扩大”的基本合同义务，严重违反诚实信用原则。 百晟公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决林少慧向百晟公司支付逾期付款违约金31600元（自合同约定的最后付款期限之次日起至实际全额付款之日止，按逾期付款金额的每日万分之五的标准计算）。2.判令林少慧承担本案的案件受理费、财产保全费、公告费、执行费等费用。 一审法院认定事实：2016年3月23日，百晟公司、林少慧双方签订一份《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，合同约定：林少慧购买百晟公司开发的“恒宇国际华府”第9＃楼1003单元号房，总价款为人民币987697元。合同约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款。……3、其他方式：买受人应于《商品房买卖合同》签订的同时向出卖人支付购房首付款人民币壹拾玖万柒仟陆佰玖拾柒元整（其中定金人民币伍万元整折抵首付款），余款人民币柒拾玖万元整由买受人向经出卖人认可的贷款银行（以下简称银行）或公积金中心申请贷款支付给出卖人。如遇国家相关政策调高首付款比例的，则按国家政策执行，买受人应于国家政策颁布后十日内将首付款的不足部分支付给出卖人。关于银行按揭贷款的约定详见商品房买卖合同补充协议。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际己付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。……”合同补充协议约定：“第四条关于按揭贷款的补充约定。1、买受人应将银行要求的有关按揭材料在签订《商品房买卖合同》之日起七日内提交给出卖人，并办理签收手续。若银行审查中要求买受人补充材料，买受人应在接到通知后的五日内补齐。银行同意买受人的按揭贷款申请后，买受人（如已婚应携配偶、如是未成年人应携父母）应在接到银行通知（或由出卖人书面通知）后的五日内携带有关证件到出卖人指定的地点签署贷款文件，办妥抵押贷款手续。若买受人逾期提交或者补交按揭贷款材料，每逾期一日，买受人应以申请按揭贷款总额为基数，按日万分之三的比率向出卖人计付违约金，若买受人逾期达60天以上的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本补充协议规定的应提交或者应补交按揭材料期限届满之第二天起至实际提交按揭材料之日止，买受人按日向出卖人支付申请按揭贷款总额的万分之五的违约金。2、银行根据买受人的资信状况及相关政策、法规批准贷款额度。买受人承认，选择银行按揭贷款用于支付购房款，不是出卖人给予买受人的承诺，也不是买受人购买《商品房买卖合同》项下商品房的前提条件。买受人虽提供了完整的按揭资料，但银行批准的按揭额度或贷款期限未达买受人申请的按揭额度或贷款期限，买受人应做出相应的贷款额度或贷款期限调整并于接到银行通知（或由出卖人书面通知）后的五日内现金补足差额部分房款。若银行不同意买受人的贷款申请及其他原因，银行在本协议签订之日起九十天内仍未提供按揭贷款的，视为《商品房买卖合同》约定的以按揭贷款支付购房款的条款无法继续履行，买受人同意更改为一次性付款方式，成交总价不变，双方签订的《商品房买卖合同》其他条款继续有效，买受人应在银行不批准按揭贷款或九十天期限届满之日起十五日内一次性以现金方式补齐房款；若买受人无法或不同意更改成一次性付款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，若出卖人选择解除合同的，买受人按合同总价款的10％向出卖人支付违约金。如遇国家相关政策调整，需调整首付款及贷款利率比例的，按国家政策规定执行。3、除本补充协议另有约定外，本条第1、2款规定的时间起点均以出卖人向买受人发出电话或书面通知之日起计算。如买受人逾期提交、补充按揭材料，或逾期签署贷款文件，或提供的资料不实而导致银行逾期放款，上述逾期期间视同买受人的逾期付款期间，责任由买受人承担，同时出卖人可以顺延交房时间。……”合同签订后，林少慧支付了首付款194697元，2016年7月28日林少慧办理了公积金按揭贷款，2016年9月23日银行将贷款790000元支付至百晟公司帐户。2018年6月，房屋已交付。2018年7月27日百晟公司向林少慧发出通知函，要求林少慧支付违约金。 一审法院认为，百晟公司、林少慧双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，没有违反相关法律法规规定，系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的权利和义务。本案争议的焦点在于双方对合同及补充协议相关条款的不同理解。林少慧认为合同第六条及补充协议第四条对按揭贷款的约定专指的是商业银行贷款，不包括公积金贷款。百晟公司则认为合同约定的银行按揭贷款包括了公积金贷款。一审法院认为，合同第六条第3点已经提到余款的支付方式包括“由买受人向经出卖人认可的贷款银行（以下简称银行）或公积金中心申请贷款支付给出卖人。”虽然补充协议第四条关于按揭贷款的约定中没有出现公积金贷款的字样，但按照商品房买卖的交易习惯，按揭贷款应当包括银行商业贷款和公积金贷款两种方式，因此林少慧关于补充协议第四条不适用公积金贷款的辩解，一审法院不予采信。百晟公司认为林少慧违约的主要依据是合同第七条和补充协议第四条第2点，认为林少慧在协议签订之日起九十天内未能提供按揭贷款，故构成违约。一审法院认为，补充协议第四条第2点中“银行在本协议签订之日起九十天内未能提供按揭贷款”的前提条件是“银行不同意买受人的申请”，但本案中不存在“银行不同意买受人的申请不批准按揭贷款”的情况，双方没有按协议约定在协议签订九十天后改为一次性付款方式，双方仍然是按照按揭贷款方式履行了本合同。按办理商品房买卖按揭贷款的习惯，出卖人与买受人均应向银行或公积金中心提供相关材料，而从补充协议第四条第1点、第2点、第3点也能看出，如果存在“买受人逾期提交、补充按揭材料，或逾期签署贷款文件，或提供的资料不实而导致银行逾期放款”或“银行批准的按揭额度或贷款期限未达买受人申请的按揭额度或贷款期限”等情况，出卖人均有通知的义务。但百晟公司既不能提供证据证明是因为林少慧的原因导致其未能在九十日内提供按揭贷款，也不能提供证据证明其曾向林少慧发出电话或书面通知。因此百晟公司主张林少慧违约依据不足，其主张一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回福建百晟房地产发展有限公司的诉讼请求。案件受理费590元，减半收取295元，由福建百晟房地产发展有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，百晟公司与林少慧签订的案涉《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。合同约定余款的支付方式包括公积金贷款，林少慧申请公积金贷款支付给百晟公司符合案涉合同约定。公积金贷款的发放，除需买受人依法申请外，亦需要开发商的积极配合向公积金管理部门提交相关材料。百晟公司未能提供证据证明逾期放款系因林少慧怠于提交有关材料、可归责于林少慧的事实，一审法院认定百晟公司主张林少慧违约依据不足，并无不当，本院予以支持。 综上所述，百晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费590元，由福建百晟房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年二月十一日 法官助理贲丹丹 书记员程婷