中华人民共和国浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0302民初10414号原告：陈秀华，女，1963年9月23日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。原告：陈永华，女，1958年1月24日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。二原告共同委托诉讼代理人：金哲琼，浙江六策律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张斌，浙江六策律师事务所律师。被告：林德华，男，1955年5月30日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：林上乾，浙江海昌律师事务所律师。第三人：瞿承奶，女，1956年11月14日出生，汉族，户籍所在地中华人民共和国浙江省温州市鹿城区，现住西班牙王国（CCLAVEL1P05BALCALADEHENARESMADRID）。委托诉讼代理人：朱竟业，浙江海昌律师事务所律师。原告陈秀华、陈永华与被告林德华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月18日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，瞿承奶向本院申请参加诉讼，本院予以准许，并于2018年12月11日再次公开开庭进行了审理。原告陈秀华、陈永华及其委托诉讼代理人金哲琼、张斌，被告林德华的委托诉讼代理人林上乾以及第三人瞿承奶的委托诉讼代理人朱竟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秀华、陈永华向本院提出诉讼请求：一、确认二原告与被告林德华关于鹿城区南郊街道葡萄村保障工程安置房（老方坦38号房产）转让协议合法有效；二、确认位于鹿城区产为二原告所有；三、判令被告林德华向温州市鹿城区南郊街道办事处缴清葡榕景苑2幢702室的安置购房款，并将该房的钥匙交付给二原告；四、判令被告林德华协助二原告将位于鹿城区产过户至二原告名下；五、判令本案案件受理费由被告负担。事实和理由：二原告系亲姐妹关系，与被告林德华系几十年的隔壁邻居关系。因二原告当时正有买房需求，被告林德华名下有位于鹿城区产已经被拆迁。2015年8月31日，二原告与被告林德华双方达成口头协议，被告林德华将其名下位于鹿城区产拆迁安置指标出售给二原告，涉案被拆迁房产拆迁安置指标计面积130平方米，单价为每平方13300元（具体幢号室号以今后摸文定位为准）。鉴于二原告与被告林德华系几十年的邻居好友，双方没有签订书面协议。原告陈秀华同日即向被告林德华支付了50万元定金，被告林德华向原告出具收条一份，收条上被告林德华明确了将涉案的老方坦38号房产拆迁安置面积130平方米，以每平米13300元的价格出售给二原告。2018年3月4日，被告林德华通过摸文定位分得位于甲里家园1组团2幢1903室安置房（建筑面积107.4平方米）。2018年8月3日，被告林德华通过摸文定位分得鹿城区南郊街道葡榕景苑2幢702室安置房（建筑面积60平方米）。因两套涉案房产面积已超过原先约定的130平方，二原告与被告林德华双方确认由二原告将房产面积差价部分一起结算购房款（两套涉案房产167.4平方米，按照13300元每平方米计算，总购房款为2226420元）。二原告于2018年8月6日向被告林德华支付了160万元购房款后，被告林德华向二原告出具收条一份。至此，二原告已累计向被告林德华支付购房款共计210万元，同时，双方口头约定剩余126420元购房款于房产过户手续完成后付清。收到二原告购房款后，被告林德华向鹿城南郊街道办事处缴清甲里家园1组团2幢1903室安置房购房款，二原告拿到了该套房产的钥匙。但此后二原告要求被告林德华将葡榕景苑2幢702室安置房（建筑面积60平方米）向南郊街道办事处缴清其应缴纳的安置房购房款时，被告林德华借故不予缴纳。二原告多次与被告林德华协商要求结清涉案的葡榕景苑2幢702室安置房购房款，被告林德华均以各种理由推脱。二原告取得涉案的甲里家园1组团2幢1903室房产，现在已装修入住使用，而被告林德华迟迟不向街道办事处结算涉案的鹿城区南郊街道葡榕景苑2幢702室安置房（建筑面积60平方米）的购房款，以致于二原告无法拿到该套涉案房产的钥匙，迟迟无法入住使用。综上所述，原、被告之间关于涉案房屋买卖协议合法有效，二原告已履行支付购房款的义务，被告林德华应当依约将坐落鹿城区南郊街道甲里家园1组团2幢1903室、鹿城区南郊街道葡榕景苑2幢702室两套安置房交付给二原告，并履行相应的过户手续。现被告林德华拒不履行合同义务，严重损害了二原告的合法权益。在本案审理过程中，原告陈秀华、陈永华向本院申请撤回第二至四项诉讼请求，本院予以准许。被告林德华辩称，一、二原告诉称与事实不符。被告林德华在2015年8月31日与二原告仅就老方坦38号房产拆迁安置指标中的其中一套达成口头转让意向，并非达成所谓房屋买卖协议。本案中出现的第一张收条是原告书写后交由被告林德华签字，被告林德华系文盲。收条中所谓的13300元每平方米是安置指标的价格，不包括后续应当向房开公司支付的造价款在内。早在双方有转让意向之前，产权调换协议中对涉案房产的评估已经达到17000元每平方米。所谓的130平方米也是当时对一套房产面积的预估，因当时房屋未建造好，对具体面积不清楚，故预估130平方米，实际以安置房交付的面积为准，即本案涉及的甲里家园1组团2幢1903室的面积107.4平方米。二原告诉称被告林德华分到两套安置面积后超出130平方米，故双方确认由二原告将房产面积差价部分一起结算购房款等内容不是事实，不存在上述情况。被告林德华从来没有与二原告约定出让两套房产指标。二原告支付的160万元仅是甲里家园1组团2幢1903室房产的安置价款。被告林德华还一直要求二原告支付利息，二原告也未支付。不存在被告林德华将葡榕景苑安置房转让给二原告的事实。葡榕景苑2幢702室的安置定位单是被二原告骗走的，因为当时被告林德华身患重病。被告林德华一共获得三套安置房，不可能三套房都出售给二原告。二原告诉称甲里家园的房子已经装修入住也不是事实，只是钥匙已交给二原告。二、根据法律规定，房屋买卖系要式法律行为，必须达成书面买卖合同，本案中双方之间不存在房屋买卖协议，口头协议不符合法律规定，故二原告的主张没有事实与法律依据。三、涉案拆迁房产及拆迁指标、安置房，均系被告林德华与其妻子的夫妻共同财产，被告林德华无权单方处分。二原告利用被告林德华文盲无知，存在欺诈嫌疑。被告林德华的妻子长期在西班牙生活，对本案房屋买卖不知情。原告诉称与被告林德华系几十年邻居关系，应该知道被告林德华的婚姻状况。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。第三人瞿承奶述称，一、其与被告林德华系夫妻关系，涉案老方坦38号的拆迁房产系双方婚姻存续期间共同购买，虽登记在被告林德华名下，但仍属于夫妻共同财产，基于该房产取得的拆迁指标当然也是夫妻共同财产。二、自2000年以后，第三人瞿承奶长期在西班牙马德里做生意，期间极少回国。第三人瞿承奶不知晓被告林德华与二原告达成的买卖合同，更没有同意被告林德华将涉案房产拆迁指标出售给他人，被告林德华擅自出售是无权处分行为。二原告明知被告林德华与第三人瞿承奶系夫妻关系，房产系夫妻共同财产，其与被告林德华之间的房屋买卖无效。三、原告诉请不清。原告要求确认协议有效，应当查明房屋协议涉及的是哪套房屋，从收条字面来看应该是老方坦38号这套，但该房屋早已拆迁灭失，合同目的无法达成，应当予以解除。退一步讲，即使是甲里家园1组团2幢1903室、葡榕景苑2幢702室两套安置房，但在双方签订协议时两套房屋尚未竣工，双方就该两套房屋有无达成新的合意，原告没有提供任何证据。原告要求协助办理房屋过户手续，但涉案甲里家园1组团2幢1903室、葡榕景苑2幢702室安置房尚未取得房产证，无法办理过户。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告林德华与第三人瞿承奶系夫妻关系，其原有登记在被告林德华名下坐落于温州市鹿城区老方坦38号的房屋，被列入拆迁范围。2014年11月27日，被告林德华与房屋征收部门签订《温州市鹿城区国有土地上房屋征收住宅用房产权调换协议书》，载明：被征收房屋坐落地址温州市鹿城区老方坦38号，房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第**，建筑面积119.64平方米，未经登记建筑经认定视为合法的建筑面积20.41平方米，合计套内建筑面积140.05平方米。合法房屋建筑面积或未经登记的建筑经认定为可视为合法建筑面积及符合奖励购买规定的建筑的面积和户赠建筑面积等以1:1等面积确定应调换的套内建筑面积为180.05平方米。根据评估报告结果，征收公告当年用于产权调换的住宅用房的市场评估价格为17000元/平方米，不包括层次差、朝向差。被征收房屋合法套内建筑面积应安置建筑面积调换单价3800元/平方米，经认定视为合法的套内建筑面积应安置建筑面积调换单价4000元/平方米，被征收人符合奖励购买规定的套内建筑面应安置建筑面积调换单价6000元/平方米，另给予被征收人增购安置建筑面积50平方米（包括众用分摊面积），增购价格按照安置房市场评估价格的80%计算，即13600元/平方米。以上安置房的套内建筑面积与建筑面积的换算的系数暂定为1.25。因安置房套型设计原因，安置房套型面积超出上述应安置建筑面积10平方米（含）以内的（包括众用分摊面积），按安置房综合成本价计价（每户只能在一套中享受），其余超出部分建筑面积按安置房市场评估价格的80%计算。在安置房交付结算时，应结合实际面积以及朝向、层次差价率按实计算购房款。被征收人调换安置用房的购房款分三期支付：第一期购房款以房屋补偿、奖励等款项作为购房预交款。第二期购房款在安置用房认购前，预缴到总购房款的90%。第三期购房款在安置房交付前结清余款。原告陈秀华、陈永华与被告林德华就坐落于温州市鹿城区拆迁安置房达成买卖合意。2015年8月31日，原告陈永华以银行本票向被告林德华支付50万元。被告林德华在载明内容为“今收陈秀华、陈永华房款50万元整做于定金。坐落温州市鹿城区，每平方13300元，130平方”的收条上签字。2017年10月23日，被告林德华向温州南汇城市投资有限公司提交申请报告，要求分为三套按套内建筑面积75平方米、60.05平方米、45平方米进行安置。其中第二套享受套型差。此后，二原告通过摸文定位了其与被告林德华达成的购房协议中的房屋为坐落于甲里家园1组团2幢1903室（套内建筑面积80.4909平方米，总建筑面积107.40平方米）以及葡榕景苑2幢702室（套内建筑面积47.8036平方米，总建筑面积60.00平方米）的两套安置房。被告林德华在办理认购定位手续后将相应的住宅安置房认购定位单原件交给二原告持有。2016年8月6日，原告陈秀华通过银行转账向被告林德华支付110万元，原告陈永华通过银行转账向被告林德华支付50万元。同日，被告林德华在载明内容为“今收到陈秀华、陈永华俩人的房款160万元整”的收条上签字。此后，被告林德华办理了甲里家园1组团2幢1903室安置房的结算交付手续，并将房屋钥匙交付给二原告，但至今尚未向南郊街道办事处办理葡榕景苑2幢702室安置房的结算交付手续。上述两套安置房现均尚未办理不动产初始登记。上述事实，由二原告提供的身份证、常住人口基本信息、收条、银行本票申请凭证两份、2018年8月6日收条一份、银行转账业务回单两份、《温州市鹿城区国有土地上房屋征收住宅用房产权调换协议书》、要求安置房分套和面积申请报告、住宅安置房认购定位单三份、《南郊街道葡萄村保障性安居工程住宅安置房购房款结算单》三份、《房屋买卖协议书》、收条、摸文公证视频截图，以及被告林德华和第三人瞿承奶提供的结婚证、房屋所有权证、土地使用证、契税证、温州市不动产登记信息查询记录、护照、西班牙居留许可证等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点为：一、二原告与被告林德华之间的房屋买卖合同是否成立并生效。二、二原告与被告林德华之间的房屋买卖合同标的物是否明确。关于第一个争议焦点。从被告林德华向二原告收取购房定金的行为可以反映双方已达成房屋买卖合意，虽未签订正式的书面买卖合同，但被告林德华签署的定金收条上载明了当事人姓名、标的、面积、单价等合同基本要素，且二原告已经履行了主要义务，对方也接受了款项，应当认定双方之间的房屋买卖合同关系成立。双方在定金收条中达成的关于“坐落温州市鹿城区，130平方”的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。第三人瞿承奶以被告林德华擅自处分夫妻共同财产为由主张房屋买卖合同无效，本院认为，本案中，虽然原拆迁房屋系被告林德华与第三人瞿承奶的夫妻共有财产，但由于房屋所有权证登记的所有权人以及房屋征收住宅用房产权调换协议书上载明的被征收人均只有被告林德华一人，二原告基于对登记公示公信效力之信赖，而与被告林德华达成买卖协议，应推定其是善意的，且二原告已经以合理价格支付了大部分购房款。故第三人瞿承奶主张合同无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。被告林德华在与二原告达成购房合意并签署定金收条时，买卖标的物尚未具体确定，但在后续的履约过程中，双方实际上已经明确了买卖标的物为坐落于甲里家园1组团2幢1903室以及葡榕景苑2幢702室的两套安置房。首先，从摸文公证视频可以反映，上述两套安置房的摸文定位是由二原告的家属进行，且被告林德华亦在现场。其次，被告林德华在向南郊街道办事处办理定位认购手续后，将上述两套安置房的认购定位单原件交给二原告持有。再者，从被告林德华提交的《要求安置房分套和面积申请报告》再结合购房结算单可以确定享受套型差的第二套套内建筑面积为60.05平方米的安置房对应的是甲里家园1组团2幢1903室，由此可以确定第三套套内建筑面积为45.00平方米的安置房对应的是面积最小的葡榕景苑2幢702室。第二、三套安置房套内建筑面积合计为105.05平方米，按系数1.25换算为建筑面积合计约为131平方米，与定金收条约定的买卖标的物面积基本一致。因此，双方在后续的履约过程中已经使买卖标的物得以明确。被告林德华辩称其未将葡榕景苑2幢702室安置房转让给二原告，与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款规定，判决如下：确认原告陈秀华、陈永华与被告林德华之间关于“坐落温州市鹿城区，130平方”的转让协议有效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告林德华负担。如不服本判决，原告陈秀华、陈永华和被告林德华可在判决书送达之日起十五日内，第三人瞿承奶可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院。审判员  郭靓斐二〇一九年二月十五日书记员  祁森炜