苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初2594号原告：刘成，男，1973年3月14日出生，汉族，住滨海县。原告：宋海英，女，1976年1月21日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：张书豪，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师，代理上述两原告。被告：刘玉功，男，1977年6月24日出生，汉族，住苏州。被告：周菊云，女，1982年12月27日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：张玉春，滨海县八滩法律服务所法律服务工作者。第三人：苏州金辉华园置业有限公司，住所地苏州工业园区普惠路**。法定代表人：张鸿，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻锋，江苏智择律师事务所律师。原告刘成、宋海英与被告刘玉功、周菊云合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序公开开庭进行了审理。审理期间，本院依法通知苏州金辉华园置业有限公司（以下简称金辉公司）作为第三人参加本案诉讼。原告刘成（参加第二次开庭）及其与原告宋海英的共同委托诉讼代理人张书豪、被告刘玉功、被告周菊云、第三人金辉公司的委托诉讼代理人喻锋（参加第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成、宋海英向本院提出诉讼请求：1.确认苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室房屋属于二原告所有，并由二被告协助将该房屋过户到二原告名下；2.诉讼费用被告承担。诉讼中，原告变更诉请为：1.确认两原告与两被告签订的《退伙协议书》合法有效；2.第三人协助两被告将苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室房屋过户至两被告名下；3.两被告完成上述房屋权属登记后协助两原告将上述房屋过户至两原告名下；4.原告自愿承担本案诉讼费。事实和理由：二原告是夫妻，二被告是夫妻，原告刘成系被告刘玉功哥哥。原、被告经协商后共同出资购买苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904房屋（建筑面积115.52平方米），由两被告作为买受方于2015年12月1日与第三人金辉公司签订了《商品房买卖合同》，合同总价为1985662元，首付款496661元。2016年2月15日，原、被告协商后签订《退伙协议书》，约定：苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904房屋系由二原告和二被告共同合伙购买，二被告退出合伙，二被告为购买该房屋支付的首期款140000元由二原告在协议签订后三日内给付至被告周菊云中国农业银行62×××72银行卡。协议签订后二原告为该房屋实际所有人，尚欠的银行贷款由二原告偿还。二被告将房屋有关的购房合同等资料以及用于还款的贷款银行卡交给二原告，如办理产权登记以及物业等相关手续，二被告无条件协助，应缴纳的税费由二原告承担。签字后生效。原告刘成于2016年12月17日将140000元转账至被告周菊云中国农业银行账户内，被告周菊云于2016年2月18日向原告刘成出具了收到退房款140000元的收条。二被告将该房屋相关的合同、发票、还款银行卡以及用于办理房屋产权的身份证复印件、结婚证复印件等资料一并交付给了二原告。之后贷款一直由二原告偿还至今。现原告要办理相应的产权手续，二被告却拒绝配合，要二原告给付60万元才得以配合。原告认为，虽然本案涉案房屋以二被告名义签订合同，但该房屋系二原告与二被告共同出资购买，且二被告已与二原告签订了退伙协议，该退伙协议合法有效，二原告也按照退伙协议的约定退还了二被告购房款，之后房屋贷款也一直由二原告偿还，根据退伙协议的约定，该房屋已与二被告无关，产权应属于二原告所有。诉讼中，原告补充说明：审理期间，两原告已将涉案房屋所欠银行贷款归还完毕，抵押早已注销。现涉案房屋具备登记及过户的法律条件，两原告与两被告之间的退伙协议书也具备履行条件，两原告的诉请具有事实和法律根据，不存在法律障碍。另外，两次过户所产生的税费原告认可由原告承担。退伙协议书上的见证人为刘成秀和原告舅舅孟宪华。被告周菊云辩称：除了14万元首付款由被告支付外，剩余35万余元首付款是被告刘玉功姐姐刘筛玲而非原告支付，而刘筛玲尚欠被告钱。原告未按退伙协议约定支付被告剩余35万余元款项。因为被告还不起房贷，所以就商量将房屋给原告，在签订退伙协议之前，房贷只还过一期，也是刘筛玲还的。被告刘玉功辩称：购买诉争房屋，被告只付了14万元房款，其余款项都是原告支付的。刘筛玲是否欠被告款与本案无关。其对原告起诉没有意见。第三人金辉公司述称：其作为涉案房屋的出卖人，已按合同约定完成房屋所有权初始登记，并及时通知了合同约定的房屋买受人申请房屋所有权转移登记，买受人被告刘玉功也从出卖人委托的办证公司处取走了所有办证所需资料。房屋已具备办证条件，如需出卖人后续协助配合，出卖人将根据法院生效判决履行相应协助配合义务。经审理查明，2015年12月1日，第三人金辉公司（出卖人）与被告刘玉功、周菊云（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将其建筑面积为115.52平方米的苏州工业园区敦煌路**尊域雅苑****预售毛坯商品房出售给买受人，总价款1985661元。出卖人定于2017年10月31日前将房屋交付买受人。买卖双方在房屋交付使用后，由双方委托第三方依法向房屋所在地的房产交易登记机构申请办理房地产权属证书。买受人委托申请办理、申领房地产权属证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。买受人按下列方式按期付款：买受人在签署本合同同时支付首付款496661元。剩余房款1489000元，由买受人办理贷款支付（含公积金、商业贷款或者综合贷款）。买受人须在本合同生效后30个日历天内办理完毕贷款并将足额贷款划转至出卖人账号内。当天，第三人金辉公司为被告刘玉功、周菊云开具上述房屋首付款496661元发票。2015年12月16日，上述房屋预告登记于被告刘玉功、周菊云名下，并于当天为按揭债权人招商银行股份有限公司苏州分行（以下简称招商银行苏州分行）办理预购商品房抵押权预告登记，按揭金额1489000元，按揭期自2015年12月9日至2045年12月9日。2016年2月15日，原告刘成、宋海英夫妻二人（乙方）与被告刘玉功、周菊云夫妻二人（甲方）签订《退伙协议书》一份，内容为：“根据公平、公正原则，甲乙双方通过充分协商，就双方合伙购买苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室商品房之后，甲方要求退伙一事，签订如下协议：一、就购买苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室房地产,甲方于2015年12月1日与苏州金辉华园置业有限公司所签的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201512010176），是本协议甲乙双方共同意思表示，即该商品房系本协议甲乙双方共同合伙购买。二、按照与苏州金辉华园置业有限公司所签的商品房买卖合同以及与该公司约定，双方共同购买的苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室商品房，实际应给付总房款为人民币1985662元，首期已给付506661元（即496661元+10000元），安揭贷款已偿还8600元。在已给付的款额中，甲方给付140000元首期付款，乙方给付366662元首期付款和8600元安揭贷款。对此，甲乙双方均无异议。三、对于甲方要求退出合伙，乙方表示同意。甲方已给付的140000元购房款，乙方在本协议签订后三日内给付甲方并汇入甲方下列帐户：开户行中国农业银行，卡号62×××72，持卡人周菊云。四、本协议签订后，乙，乙方即为苏州工业园区敦煌路**尊域雅苑****商品房实际所有权人，的银行安揭贷款由乙方偿还。五、甲方在本协议签字时将与苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室商品房有关的购房合同等资料以及用于偿还的购房安揭贷款银行卡交给乙方。如乙方要求办理房地产权过户登记以及物业等相关手续，甲方无条件协助，应交纳的税费由乙方承担。六、本协议一式五份，甲乙双方各执一份，见证人各一份，交有关部门备案一份，甲乙双方签字后生效。”被告刘玉功姐姐刘成秀（即刘筛玲）、原告刘成舅舅孟宪华作为见证人在协议落款处签名。2016年2月17日，原告刘成向被告周菊云前述账户转账140000元。2016年2月18日，被告周菊云出具《收条》，言明：“今收到刘成退房款壹拾肆万元正（¥140000.00）。据。”2017年10月10日，第三人金辉公司为被告刘玉功、周菊云开具上述房屋全部购房款1985661元发票。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、发票、不动产登记簿、退伙协议书、银行转账回单、收条等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。审理中，被告周菊云提交刘成秀（刘筛玲）与被告刘玉功于2016年2月7日签字的《运费结算单》1张，以证明刘筛玲欠被告139053元，并说明，其中备注“房款付8600.00未算”是因为本可以在139053元中扣除刘筛玲垫付的一期房款8600元，但因房屋协商给了原告，所以就在结算单上明确说明8600元未在139053元中扣除，刘筛玲是正式姓名，但刘筛玲经常在签字时使用“刘成秀”。原告质证意见：两被告与刘筛玲的债权债务与本案退伙协议无关。《运费结算单》形成于退伙协议之前，退伙协议明确写明涉案房屋首付款49万余元中二被告支付14万元，二原告支付36万余元首期款和8600元按揭款，对此双方均无异议。《运费结算单》与36万余元首期款无关，8600元按揭款已算至原告名下，之后二被告与刘成秀还有无其他债权债务与本案无关。被告刘玉功质证意见：《运费结算单》真实性认可。但因为昆山一个工程亏了钱，和刘成秀结算后，现刘成秀不欠被告钱了。原告陈述：签署退伙协议后，被告将所有房屋资料交付给原告，案涉房屋已交付使用，原告也在2017年9月份缴纳了契税、维修基金、物业管理费、装修垃圾清理费等费用，房屋目前由原告占用，钥匙由原告持有，产证由于被告周菊云原因无法办理至原告名下。为此，原告提交物业协议、业主规约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、交房收款收据、物业费、垃圾清运费、公共耗能费、维修基金等收据，以证明房屋交付及由原告支付相关费用的事实。被告刘玉功认可属实。被告周菊云表示，后续交房事宜其不清楚。原告另陈述：二原告按月向二被告按揭贷款银行招商银行苏州分行偿还贷款。两被告认可属实。第三人提交商品房预售许可证、交付使用通知书、交房通知及邮寄凭证、收房手续单、办证通知（声明书），证明涉案商品房系合法预售，且已具备交付条件，第三人按合同约定向买受人送达了交房通知，且买受人已于2017年10月16日实际上收房，第三人相关义务履行完毕，第三人委托的办证公司已将办证资料全部交给了被告刘玉功，被告可自己办证。原、被告均不持异议。关于目前房屋使用情况。原告陈述，第三人直接将房屋交付给了原告，所有费用也都是原告缴纳，原告对案涉房屋进行了装修。被告刘玉功认可属实。被告周菊云表示对此不清楚。关于契税。原告陈述，其已将契税交给第三人。第三人认可买受人确已将相应契税交付其，在相关部门办理初始登记时楼盘契税已由其代缴。原告另提交：1.招商银行苏州分行于2018年9月4日出具的《个人贷款还清证明书》，内容为：“刘玉功（借款人）：您在我行的借款合同编号为8151208436003的项下的贷款本息及相关费用已于2018年09月03日全部清偿。”2.还贷明细，反映涉案房屋按揭贷款按月分期偿还，并于2018年9月3日全部清偿。3.《预购商品房抵押权预告注销登记约定》，首部内容为“甲方：招商银行（抵押合同的甲方）乙方：（抵押合同的乙方）”，正文为“根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》的有关规定，双方一致同意办理尊域雅苑2-904不动产的预购商品房抵押权预告注销登记。”下方“甲方签章”处盖招商银行苏州分行印章，“乙方签章”处空白。4.《苏州工业园区不动产登记委托书》，内容反映：委托人为招商银行，代理人处空白，委托代理登记的不动产坐落为尊域雅苑2-904，委托事项部分内容为“委托人现委托为合法代理人，代表委托人处理上述房产如下第事项。在委托权限与代理时效范围内签署的一切文件，委托人均予认可，并承担一切责任。……（6）办理上述不动产注销登记事宜……（9）办理上述不动产抵押预告登记事宜……”，下方“委托人签章”处盖招商银行苏州分行印章，“代理人签章”处空白。5.《苏州工业园区不动产抵押权注销登记申请书》，内容反映：不动产坐落为尊域雅苑2-904，抵押人为刘玉功，“抵押人、抵押权人声明”栏为“经双方协商，同意注销本宗不动产的上述抵押权”，其他栏为空白，下方“抵押人”签字处为空白，“抵押权人”签章处盖招商银行苏州分行印章。原告依据上述证据证明，涉案房屋的所有贷款均由二原告还清，该房屋原有的抵押权注销，具备房屋登记和过户至二原告名下的法定条件。被告刘玉功对此不持异议。第三人表示，贷款已结清属实，具体谁归还的其不清楚。被告周菊云表示其不清楚。两被告均表示自己未还过贷款。审理期间，被告刘玉功向本院出具《情况说明》，内容为：“原告刘成、宋海英与被告刘玉功、周菊云合同纠纷一案，庭审后，本人前往苏州工业园区房产交易中心要求注销抵押登记，但苏州工业园区房产交易中心要求周菊云本人也需持身份证原件、结婚证原件一同前往办理方可，而周菊云不愿意配合，所以目前抵押登记尚未解除。但鉴于银行贷款已结清，抵押权作为从权利也已没有存在意义，银行出具的材料也表明其对房屋过户他人不持异议，故请求法院迳行判决过户，不必因周菊云的不配合行为而影响原告合法权益。”本院认为，原、被告签订的《退伙协议书》系双方当事人真实意思表示，亦有亲属见证，内容不违反法律规定，应为有效。《退伙协议书》反映原、被告双方均出资以被告名义共同购买诉争房屋的事实，经双方协商，原告返还被告投资款14万元，《苏州市商品房买卖合同》买受人的合同权益则由原告享有。而原告已按约返还被告投资款，且现有证据表明由原告清偿了房屋按揭贷款，被告理应在原告要求办理房地产权过户登记手续时无条件给予协助。被告周菊云辩称除14万元首付款由被告支付外，剩余35万余元首付款是刘筛玲而非原告支付，且在签订退伙协议前，房贷只还过一期，也是刘筛玲还的，但被告周菊云自愿签订《退伙协议书》，认可相关权益归原告，故该抗辩意见不足以否定《退伙协议书》约定的效力。至于刘筛玲是否尚欠被告款项，与本案无涉。虽然诉争房产尚有抵押权预告登记未注销，但抵押担保的主债务已清偿，抵押权人通过出具若干书面材料的行为明确表明其对抵押权预告登记的注销不持异议，即表明其对房产权属的流转并无异议，故抵押权预告登记未注销并不影响房产权属的登记及转移。虽然《退伙协议书》约定，协议签订后，原告即为诉争房屋实际所有权人，但此协议仅为原、被告双方之间的债权协议，既不约束第三方，也不产生物权变动效力。因此，诉争房屋需由第三人协助被告将房产权属登记至被告名下后，再由被告协助原告将房产权属登记至原告名下。据此，原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿承担本案诉讼费，本院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告刘成、宋海英与被告刘玉功、周菊云签订的《退伙协议书》有效；二、第三人苏州金辉华园置业有限公司与被告刘玉功、周菊云于本判决生效之日起十日内相互协助将苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室房地产权属登记至被告刘玉功、周菊云名下；三、被告刘玉功、周菊云于前述第二项判决所涉权属登记完毕后十日内协助原告刘成、宋海英将苏州工业园区敦煌路9号尊域雅苑2幢904室房地产权属转移登记至原告刘成、宋海英名下。案件受理费22670元，由原告刘成、宋海英负担。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋人民陪审员  沈宗全人民陪审员  周伟生二〇一九年二月二十八日书 记 员  孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。