广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1402民初1146号 原告：黄银川，男，1978年9月18日出生，汉族，个体户，户籍所在地福建省南安市，现住崇左市江州区。 委托诉讼代理人：陈秋燕，广西诺尔律师事务所执业律师。 被告：李昆，男，1971年11月2日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：黄树巍，广西冠益律师事务所执业律师。 第三人：崇左市凯信房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市建设路**。统一社会信用代码：91451400662121522Y。 法定代表人：杜光汉，该公司董事长。 第三人：梁文杰，女，1968年2月15日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 第三人：邓明洋，男，1978年10月31日，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 第三人：杜光汉，男，1966年8月1日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 第三人共同委托诉讼代理人：黄东乐，广西东越律师事务所执业律师。 原告黄银川与被告李昆、第三人广西凯信房地产开发有限公司（以下简称：凯信房地产公司）、梁文杰、邓明洋、杜光汉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄银川及其委托诉讼代理人陈秋燕到庭参加诉讼，被告李昆的委托诉讼代理人黄树巍、第三人凯信房地产公司、梁文杰、邓明洋、杜光汉的共同委托诉讼代理人黄东乐经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄银川向本院提出诉讼请求：一、判令《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书》合法有效；二、判令位于崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号商品房归原告所有，并终止对该商品房的执行、拍卖。三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年10月29日，原告与凯信房地产公司签订了《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书》购买凯信房地产公司位于崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号商品房，单价为每平方3370元，总价为496907元。原告分四次付清了全部购房款，该小区是崇左市的烂尾楼，至今尚未完工，凯信公司无法向原告交付房子，也不能办理商品房的相关产权证明。 2016年，被告李昆与第三人凯信房地产公司、梁文杰、邓明洋、杜光汉民间借贷纠纷一案在法院诉讼，崇左市江州区人民法院作出（2016）桂1402民初1233号民事判决书，并2016年10月26日作出了（2016）桂1402民初1233号之一民事裁定书，查封了原告购买的凯信公司名下位于崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号商品房。2018年6月20日，江州区法院又作出了（2016）桂1402执862号之五民事裁定书，将该房子挂网拍卖。原告发现自己购买的房屋被挂网拍卖后即向法院提起执行异议。江州区法院于2018年8月7日作出了（2018）桂1402执异3号执行裁定书，驳回原告的异议请求。 原告认为,1、原告与凯信房地产公司的交易符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该商品房应原告所有。原告购买该商品房的时间早于人民法院查封该房产之前，原告在崇左市并没有其他房产，所购买的商品房是用于居住，原告向凯信公司付清了所有的购房款。原告未能与凯信公司签订《商品房买卖合同》过错在于凯信公司。凯信公司在履约过程中，在原告多次催促其签订《商品房买卖合同》并进行备案的情况下，故意找借口拖延不签订也不备案。但原告与凯信公司签订的《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书》属于合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此外，该协议书已经具备《合同法》第十二条的合同构成的基本要素，也属于正式合同。2、购房款的支付属于民事自治行为。（2018）桂1402执异3号执行裁定书认定原告没有按照协议书的约定付款方式支付款项，但双方在协议书中没有明确的付款方式。即使对付款方式有约定，在履约过程中，合同双方仍可以做出变更。凯信公司向原告出具的购房款收据证明了原告已经付清了全部购房款。不管原告是使用转账、现金还是以债抵债均是法律所允许的。综上，为维护原告权益，特向法院提起诉求，请求判如诉请。 被告李昆辩称，一、原告与凯信公司签订的《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书》未实际履行，且也已经终止与本案无关。原告在签订协议书时未向凯信公司交纳定金20000元，原告也没有按时交纳总房款的30%的首期房款，根协议第七条的规定，原告自动放弃订购权，被告凯信公司已终止本订购协议；原告与凯信公司未按期签订《商品房买卖合同》，直至今日也未见。根据《商品房预售管理办法》第十条的规定，该商品房并未办理商品房买卖合同备案登记，也未向房产登记机构申请预告登记。人民法院对崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号商品房的查封、拍卖符合法律的规定。原告的请求不属于《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定能够排除执行的情形。 第三人凯信房地产公司、梁文杰、邓明洋、杜光汉共同辩称，同意原告的诉讼请求，原告与凯信公司签订了《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书》合法有效，并已经付清了崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号商品房的房款，该房应归原告所有。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：订购协议书、收据、崇左市不动产登记中心的查询结果说明、现金存款凭证、执行裁定书、四方协议、凯信房地产公司银行流水清单、崇城镇化办阅[2018]12号文、商品房预售许可证在卷佐证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下，对原告提交的建材销售清单，被告有异议，认为不能证明付款之事实。本院认为，建材销售清单上有凯信房地产公司员工的签名确认，且凯信房地产公司对建材清单的真实性亦予认可，故对原告提交的建材销售清单本院予以认定。 经审理本院确认以下法律事实：原告黄银清与第三人凯信房地产公司于2013年10月19日签订了《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书定购协议》，主要内容为：卖方凯信房地产公司，买方黄银川；买卖商品房位于崇左市南侧（原名：凯信·碧苑君邸）项目的第5栋2单元10楼1001号商品房，预售建筑面积147．45平方米，该商品房成交单价为3370元／平方米，合同成交总价为496907元。原告于签订协议的同时向第三人交纳定金人民币贰万元整（￥20000），甲方出具收款收据。乙方选择的付款方式：银行按揭：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时交付不少于总价款30%的首期房款（含定金）￥156907元，乙方实际贷款金额及年限以按揭银行批准为准。乙方在签订本协议后，续在2013年11月10日前到崇左市南侧凯信·碧苑君邸销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》并交纳相应购买款，选择按揭付款方式的客户须同时办理按揭申请手续并提供银行办理银行按揭手续所必须的相关资料及证件。协议签订后，原告于2013年11月14日支付2587.3元购房款，2013年11月14日支付房产登记费、查档费320元凯信房地产公司同时向原告出具了购房款收据。2014年2月27日支付194319.7元购房款，凯信房地产公司同时向原告出具了购房款收据，2014年3月6日支付50000元购房款，凯信房地产公司同时向原告出具了购房款收据，2016年5月50日支付250000元购房款（兑材料款250000元），凯信房地产公司同时向原告出具了购房款收据。截止起诉前，原告与第三人凯信房产公司未签订商品房买卖合同，凯信房产公司也未将涉案房屋交付原告。凯信·碧苑君邸商品房于2013年9月13日取得了商品房预售许可证，本案的诉争房产仍旧登记在凯信公司名下。因未能综合竣工验收，故至今不能交付使用。原告黄银川在崇左市无房产信息登记。 另查明,2016年9月26日我院受理了李昆诉杜光汉、凯信公司、梁文杰、邓明洋民间借贷纠纷一案，并于2017年7月21日作出判决:判令：一、被告杜光汉偿还原告李昆借款本金157万元及相应利息[利息计算方式：（一）以本金72万元为基数，按照年利率24%计算，自2015年12月16日起计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；（二）以本金85万元为基数，按照年利率24%计算，自2016年8月23日起计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日止];二、被告杜光汉向原告李昆支付律师服务费6万元；三、被告邓明洋对被告杜光汉72万元借款本金及利息承担连带赔偿责任。被告崇左市凯信房地产开发有限公司、梁文杰对被告杜光汉157万元借款本金及相应利息承担连带偿还责任。判决生效后，杜光汉、邓明洋、梁文杰、凯信房地产公司未履行生效判决确定的义务，李昆于2017年10月23日向我院申请强制执行。 在上述民间借贷案件诉讼过程中，我院根据李昆的申请，于2016年10月26日作出(2016)桂1402民初1233号之一民事裁定书查封了涉案房产。该案进入执行程序后，我院于2018年6月20日作出(2017)桂1402执862号之五执行裁定，对涉案房产进行了拍卖。2018年7月31日，案外人黄银川提出书面异议，本院于2018年8月7日作出（2018）桂1402执异3号执行裁定书，裁定驳回案外人黄银川的执行异议。2018年10月25日对涉案房产续行查封。 本院认为，一、关于黄银川与凯信房地产公司签订的《凯信·碧苑君邸商品房定购协议书》是否有效的问题。凯信公司于2013年9月13日取得商品房预售许可证，黄银川与凯信公司于2013年10月19日签订的《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书定购协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，故本院认定黄银清与凯信房地产公司签订的《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书定购协议》合法有效。 二、关于位于崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号房是否归原告所有的问题。涉案房屋虽仍登记在凯信公司名下，在履约过程中黄银川虽未按照定购协议书的约定方式付款，但购房款项已经由黄银川给付完毕，凯信房地产公司亦认可，故黄银川请求凯信·碧苑君邸第5栋2单元10楼1001号归其所有的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于黄银川对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。 （一）关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。凯信·碧苑君邸小区于2013年9月13日取得了商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案中，黄银川与凯信房地产公司签订的涉案商品房定购协议中约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，故应当认定在人民法院查封之前黄银川与凯信房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。凯信·碧苑君邸小区系住宅小区，原告黄银川在崇左市无房产信息登记，故应当认定黄银川购买的位于崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5栋2单元10楼1001号房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。 （三）关于黄银清是否支付超过合同约定总价款的百分之五十价款的问题。黄银川于2013年11月14日支付2587.3元购房款及2014年2月27日支付的194319.7元购房款与凯信公司（对公账号：21×××90）2014年2月27日的入账记录一致，本院予以确认；黄银川于2014年3月6日支付的50000元购房款，有凯信公司出具的收据为证，本院予以确认；关于2016年5月30日黄银川与凯信房地产公司兑材料款的25万元能否认定为系支付诉争房屋购房款的问题。根据黄银川提供的供货清单，凯信房地产公司欠黄银川材料款25万元；依据《中华人民共和国合同法》第一百条“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消。”的规定，黄银川与凯信公司以债充抵房款的行为，符合法律的规定，应予准许。综上，根据凯信房地产公司向黄银川出具的收据、结合凯信公司的银行流水情况，本院认定黄银川已经付清涉案购房款。 综上，原告黄银川提出的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，能够排除涉案房屋的强制执行。 依照《中华人民共和国合同法》第一百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 原告黄银川与第三人崇左市凯信房地产开发有限公司 于2013年10月19日签订的《凯信·碧苑君邸商品房订购协议书定购协议》合法有效； 位于崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第5 栋2单元10楼1001号房归原告黄银川所有； 三、停止对崇左市南侧（凯信·碧苑君邸）第 5栋2单元10楼1001号房的执行。 案件受理费100元，由被告李昆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  陆 艳 审 判 员  陆 颖 人民陪审员  农连高 二〇一九年二月十八日 书 记 员  方 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。