西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初2409号原告沈国雄，男，汉族，1954年5月4日出生，住西安市莲湖区。委托代理人余小倩，陕西许小平律师事务所律师。被告王喜运，男，汉族，1962年10月28日出生，住西安市新城区。委托代理人王华北，男，汉族，1963年4月8日出生，住西安市新城区。原告沈国雄诉被告王喜运房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈国雄及其委托代理人刘涛（后变更为余小倩）与被告王喜运的委托代理人王华北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈国雄诉称，原、被告于2014年10月17日签订《租房协议》，约定被告自2014年10月20日开始，以每月2300元的租金，承租原告位于西安市高新区XX花园XX号楼XX幢XX单元XX室（以下简称涉案房屋），水、电、气及物业费均由被告自理。原告已依约将房屋交予被告居住。被告自2014年10月20日至2016年10月4日应向原告支付租金54050元，鉴于2014年8月27日原告向被告出具了一张承诺给被告50000元的条据及租房协议生效后被告向原告给付了4000元（该4000元系2014年8月28日原告向被告支付其他款项时，被告同意原告少转4000元作为首期房租），上述54000元冲抵被告应向原告支付的租金。被告自2016年10月5日起应继续向原告支付租金，但被告却未履行支付房租的义务。2016年12月初，原告以短信等方式告知被告要收回房屋自用，请被告另寻他房。现被告租用原告房屋自2016年10月5日至今，既未继续支付房租，也不腾退房屋，虽经原告多次与被告交涉，但未果。原告现无奈诉至法院，请求判令：1、被告向原告腾退涉案房屋；2、被告向原告支付自2016年10月5日起至实际腾房之日止的房屋租金，截止2018年1月29日为36033元；3、本案诉讼费由被告承担。被告王喜运辩称，原、被告之间系房屋买卖关系，而非房屋租赁关系。原告及其妻张某某于2005年7月与被告签订《房屋转让协议》，于同年11月3日向被告交付了涉案房屋及银行按揭手续、购房发票、原告的银行卡，由被告偿还涉案房屋的按揭款。2005年至今，被告一直在涉案房屋居住，期间的按揭款也一直由被告偿还。在按揭款还剩一年就还清时，被告无法与原告及其妻联系，故被告未继续偿还涉案房屋的银行按揭款，银行遂与原告联系，原告提出不再出售涉案房屋。另外，在双方转让房屋时，原告欠被告900000元，当时原告提出用涉案房屋抵扣其中的170000元，但剩余的730000元原告一直未归还。2014年，原告称其妻不同意出售涉案房屋，还背着其妻向被告偿还了470000元。此外，原告还自拟了一份协议，但协议上的签字并非被告本人所签，且协议上也无原告之妻的签字，故被告认为该协议无效，被告对于原告的所有诉求均不予认可。经审理查明，原告及案外人张某某（甲方）于2005年5月与被告（乙方）签订《转让房屋协议》，约定甲方将自有的涉案房屋转让给乙方，乙方支付甲方173900元，原房屋贷款按揭自2005年5月起由乙方自付，直至2014年7月付清为止；自甲方收到乙方173900元后，该房包括后续的按揭贷款均交由乙方处理，一切与甲方无关，其他手续费用均由乙方支付，直到房产全部转移至乙方名下。2005年11月3日，原告向被告出具收条一张，收条载明：兹出售给王喜运紫薇城市房5281号一套，收房款173000元。原告依约将涉案房屋交付给被告，被告亦陆续偿还按揭贷款。后由于被告逾期偿还按揭贷款，导致原告承担了还款责任。2014年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，约定涉案房屋由甲方留下自用，原乙方在招商银行沈国雄房贷名下缴付的按揭款、乙方付给甲方的170000元（原协议写成173900元）及甲方再付给乙方50000元，此三项515000元由甲方付给乙方；自签约之日起，甲方先付给乙方100000元，余款415000元于2014年9月支付，乙方到时将涉案房屋交还给甲方。原告随后向被告支付511000元，原告称另有其应付的4000元冲抵了被告应向其支付的2014年10月20日之后的部分房租。2014年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用，租期自2014年10月20日开始，租金每月2300元，水、电、气、物业费等由乙方自理。2015年8月28日，涉案房屋登记在原告及张某某名下。审理中，被告代理人提出案外人张某某并未在解除转让协议中签字确认，故该协议无效。案外人张某某到庭表示，其认可原告就涉案房屋签订的上述所有协议，其也同意原告为债权人。被告代理人另辩称《协议》及《租房协议》上“王喜运”的签字并非被告本人签字。庭审后，被告本人到庭承认上述两份协议确系其本人所签，但辩称系在无奈的情形下签订。被告又提出其爱人“王瑾”不同意解除转让协议，但其向本院提交的“王瑾”的联系电话有误，“王瑾”的身份证号经本院查询为“库中无此号”，本院要求被告通知“王瑾”到庭，但“王瑾”直至本案结案时仍未到庭。此外，被告先辩称原告欠其900000元，后又辩称其与原告签订的协议是基于其向原告借款，为了保障原告的资金安全才签订，但关于双方是否存在借贷关系，其并未举证证明。关于租金，被告辩称其从未向原告交纳。以上事实，有《转让房屋协议》、收条、《协议》、《租房协议》、银行交易明细等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，案外人张某某与原告系涉案房屋的共有人，案外人张某某明确表示认可原告就涉案房屋签订的上述所有协议，其也同意原告作为诉讼主体，故原告诉讼主体适格。被告抗辩其妻“王瑾”不同意解除转让协议，但根据被告提交的信息，本院无法确认“王瑾”是否存在，而“王瑾”拒不到庭接受调查，本院也无法确认“王瑾”的真实意思表示，故对于被告上述辩称，本院依法不予采信。因此，本院认定原、被告签订的《转让房屋协议》、《协议》、《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，双方均应依照该合同约定履行各自义务。尽管原、被告之前存在房屋买卖合同关系，但涉案房屋的所有权并未转移至被告名下，双方后续签订的《协议》实质上是就解除《转让房屋协议》及合同解除后关于涉案房屋及前期已支付的对价返还等达成的新的合意，且被告也认可其在签订《协议》后收到了原告支付的511000元，被告辩称该款项系原告偿还其借款，但又未提交任何证据证明双方另外存在借贷关系，该款项与《协议》中约定的原告应支付的解除合同的对价相差无几，故本院认定该款系原告履行解除合同义务所支付的对价，被告收到该对价后与原告签订的《租房协议》真实有效，双方之间形成房屋租赁关系。根据《租房协议》的约定，原告将涉案房屋出租给被告使用，被告理应支付相应的租金，原告自认被告已冲抵部分租金，被告称其从未向原告支付租金，故原告除了有权要求解除《租房协议》，还有权要求被告腾退涉案房屋并支付相应的房屋租金。综上，原告要求被告腾退涉案房屋并按照每月2300元的标准支付自2016年10月5日起至实际腾退房屋之日止的租金，合理合法，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下:一、被告王喜运于本判决生效之日起十日内向原告沈国雄腾退西安市高新区XX花园XX号楼XX幢XX单元XX室。二、被告王喜运于本判决生效之日起十日内向原告沈国雄支付租金（按照每月2300元的标准，自2016年10月5日起支付至实际腾退房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费701元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  樊冬利人民陪审员  崔 怡二〇一九年二月十一日书 记 员  贺 倩打印：相丽华校对：王媛媛2019年月日送达7