江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终59号上诉人（原审被告）：李向阳，男，汉族，1970年1月17日出生，住万载县。委托诉讼代理人：朱国胜，江西四强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙美红，女，汉族，1974年10月23日出生，住万载县。被上诉人（原审原告）：宋红艳，女，汉族，1965年11月10日出生，住万载县。被上诉人（原审原告）：朱晖，女，汉族，1979年6月13日出生，住万载县。上诉人李向阳因与被上诉人龙美红、宋红艳、朱晖租赁合同纠纷一案，不服万载县人民法院（2018）赣0922民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李向阳上诉请求：依法驳回被上诉人要求上诉人腾出店面的诉讼请求。事实和理由：上诉人自2010年起租赁案涉店面，开始时租赁合同一年一签。自2012年7月起，每三年一签。案涉店面原所有权人王懿亦承诺上诉人三年一签的续租权利。2018年4月，被上诉人与王懿达成了案涉店面的买卖协议并办理了产权登记，侵害了上诉人的优先购买权和优先承租权。依据买卖不破租赁的原则，被上诉人应当按照原所有权人王懿与上诉人的续租约定继续履行租赁合同。被上诉人龙美红、宋红艳、朱晖答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙美红、宋红艳、朱晖一审诉讼请求为：1、判决李向阳立即腾出案涉店面；2、判决李向阳立即支付2018年7月21日起至今的店面占有使用费，先计算至2018年10月20日为3780元，后顺延计算至李向阳腾房之日止；3、诉讼费由李向阳承担。原审法院经审理查明，万载县康乐街道城隍庙路75号的店面原为王懿所有，房屋建筑面积49.04㎡。2010年起，该店面的承租人为李向阳。2012年5月19日，王懿（出租方、甲方）与李向阳（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》一份，内容主要有：一：甲方同意将座落于万载县城隍庙路75号（记49.04平方米）出租给乙方使用。二：租期三年，即由2012年7月21日至2015年7月20日止。租期间，以叁年为一租期，在现有基数上每三年上浮百分之五，且叁年租期内基数参照旁边左右及对面一间店铺，如房租偏低，可经甲，乙双方协商更改租金和租金基数，但是甲方与乙方应提供确凿证明，如不属实，任何一方可收回合同，免交租金。2015年7月，王懿（出租方、甲方）与李向阳（承租方、乙方）又签订《店面租赁合同》一份，内容为“一：甲方同意将座落于万载县城隍庙路75号（记49.04平方米）出租给乙方使用。二：租期三年，即由2015年7月21日至2018年7月20日止。租期间，以叁年为一租期，在现有基数上每三年上浮百分之五，且叁年租期内基数参照旁边左右及对面一间店铺，如房租偏低，可经甲，乙双方协商更改租金和租金基数，但是甲方与乙方应提供确凿证明，如不属实，任何一方可收回合同，免交租金。三：租金支付形式：合同签订之日起乙方应按年支付租金，每年提前两月支付租金为人民币15120（壹万伍仟壹佰贰拾元整）给甲方，乙方如未按时支付店租，甲方有权随时收回该店。因王懿将案涉店面出售他人。2018年4月24日，万载县不动产登记局向龙美红颁发赣（2018）万载县不动产权第0009701号不动产权证书，该不动产权证书载明：权利人龙美红，共有情况单独所有，坐落康乐街道城隍庙路75号。2018年5月1日，龙美红（甲方）、宋红艳（乙方）、朱晖（丙方）签订《合股买店协议》一份，内容为“甲、乙、丙三方购买店面一间，现达成如下协议：1、购买店面位置：城隍庙路75号，现办理不动产权证，编号［赣（2018）万载县不动产权第0009701号］2、出资额：甲、乙、丙三方各出资贰拾万零柒仟陆佰贰拾贰元左右，合计共出资陆拾贰万捌仟贰佰陆拾陆元整（小写628266.00元）3、购买过程中，为简化手续，甲、乙、丙三方同意以甲方龙美红签字办理了公证书、购房协议书、不动产产权证书等手续，但甲、乙、丙三方对所购店面各占三分之一的所有权。4、甲、乙、丙三方对所购店面具有同等份额的使用、转让、买卖、租赁、拆迁补偿等权利，任何一方或两方的主张不得对抗另两方或一方的权利，对所购店面任何处置均需甲、乙、丙三方共同同意。”2018年4月份，龙美红、宋红艳、朱晖通知李向阳2015年7月的《店面租赁合同》到期后不再续租，但是李向阳拒绝腾房；租赁期间届满后，龙美红、宋红艳、朱晖对李向阳继续使用房屋持续提出异议，且双方对租金、租赁期限等主要条款亦无法达成合意，但是李向阳仍然拒绝腾房。原审法院认为，王懿与李向阳于2015年7月签订的店面租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，双方应当按照约定全面履行自己的义务。案涉店面在租赁期间发生了所有权变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，2015年7月签订的店面租赁合同对龙美红、宋红艳、朱晖依然具有约束力。但是，龙美红、宋红艳、朱晖要求李向阳腾退房屋，予以支持，因为，在王懿与李向阳签订的店面租赁合同的租赁期间届满前，龙美红、宋红艳、朱晖已通知李向阳店面租赁合同到期后不再续租，则租赁期间届满后，依法李向阳应当腾退房屋，并租赁期间届满后，龙美红、宋红艳、朱晖对李向阳继续使用房屋持续提出异议，且双方对租金、租赁期限等主要条款亦无法达成合意，可见，龙美红、宋红艳、朱晖与李向阳于2018年7月21日之后未形成新的租赁关系，依法李向阳负有腾房并支付逾期腾房占有使用费的义务。关于龙美红、宋红艳、朱晖要求李向阳支付占用店面期间的使用费的诉求，实质是要求李向阳支付逾期腾房占有使用费，因前已述及双方对租赁期间届满后的租金无法达成合意，参照2015年7月店面租赁合同约定的租金计算李向阳逾期腾房占有使用费[自2018年7月21日起至实际腾退之日止]。李向阳以“龙美红、宋红艳、朱晖与王懿在未告知我的情形下私下达成案涉店面的买卖协议并办理产权转移登记，侵害了我的优先购买权及优先承租权，由此造成我经营不便和相应的损失”来抗辩龙美红、宋红艳、朱晖诉讼请求，不予支持，理由如下：①李向阳提出龙美红、宋红艳、朱晖与王懿侵害了其优先购买权，这与本案并非同一法律关系，李向阳应当另行主张权利；②李向阳提出龙美红、宋红艳、朱晖与王懿侵害了其优先承租权，因所谓的“优先承租权”实际应为合同到期后李向阳对龙美红、宋红艳、朱晖方店面在同等条件下的优先承租，但是，本案中，龙美红、宋红艳、朱晖与李向阳在合同到期的前后对店面续租并未能达成一致，且诉讼中也未能就店面承租达成一致意见，根据合同法之规定，合同应是基于双方的意思表示一致，龙美红、宋红艳、朱晖与李向阳在合同到期后虽然有优先承租权，但对于承租无法与龙美红、宋红艳、朱晖达成一致意见，李向阳自然无法继续承租龙美红、宋红艳、朱晖的店面。原审法院判决：一、李向阳在判决生效后十五日内腾空并向龙美红、宋红艳、朱晖交还位于万载县康乐街道城隍庙路75号的店面。二、李向阳在判决生效后十五日内，按照15120元/年的标准向龙美红、宋红艳、朱晖支付从2018年7月21日起至租赁房屋实际交付之日时止的店面占用期间使用费。案件受理费50元，减半收取25元，由李向阳负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，1、2018年4月，龙美红等人取得案涉店面的所有权，根据“买卖不破租赁”的基本原则，案涉店面原产权人与上诉人李向阳于2015年7月签订的《店面租赁合同》对龙美红等依然具有约束力。但该《店面租赁合同》于2018年7月20日到期后，李向阳便无继续占有案涉店面的合法依据，龙美红等人作为所有权人，有权要求李向阳搬出案涉店面，并要求李向阳支付实际占有使用期间的费用。2、虽然案涉店面原产权人与李向阳约定了李向阳可以续租，但续租与否，需要产权人与承租人另行达成租赁的合意，在产权人与李向阳未能达成租赁合意前，李向阳不能仅凭合同约定的续租权继续占有使用案涉店面。3、关于李向阳提出其对案涉店面的优先购买权受到侵害的问题，与本案并非同一法律关系，当事人可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。上诉人李向阳的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李向阳负担。本判决为终审判决。审判长  高胜敏审判员  易 芳审判员  黄若凡二〇一九年二月一日书记员  张 鑫