河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1302民初1094号原告吴一可，男，汉族，1950年9月6日出生，住卧龙区。委托代理人杨波，河南子午律师事务所律师，特别授权。被告南阳电厂住址南阳市建设中路967号。法定代表人吴瑞涛，任董事长。被告南阳市济苑房地产开发有限公司住址南阳市宛城区九龙路2号。法定代表人邢春发，任董事长。二被告委托代理人潘广群，男，北京市京国（南阳）律师事务所律师，特别授权。第三人符影，女，1965年6月25日出生，住南阳市宛城区。委托代理人耿瑞昌（系符影丈夫），男，1964年2月14日生，住河南省南阳市卧龙区，特别授权。原告吴一可诉被告南阳电厂、南阳市济苑房地产开发有限公司、第三人符影合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告吴一可的委托代理人杨波、被告南阳电厂、南阳市济苑房地产开发有限公司的委托代理人潘广群、第三人符影的委托代理人耿瑞昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年9月12日，原告与南阳电厂签订购买南阳电厂与南阳市济苑房地产开发有限公司合伙开发的《南都秋实苑》5栋105、106、107、108四间房，总房款410万元，2015年12月31日交房，如逾期交房，从2016年1月1日起按总款410万元给付月利率2分的利息。合同签订后，原告立即交付了410万元购房款，履行了全部义务。但合同到期后，二被告没有履行合同，在原告的多次催促下仍无果。后得知，在原告与二被告签订合同前，二被告与第三人符影之间发生借款关系，用签订买房合同的方式，二被告借用第三人符影款。二被告与第三人之间实际并未产生房屋买卖关系。综上，原告请求法院判令支持原告的诉讼请求：1、确认南阳电厂与第三人符影签订的“南都秋实苑”5栋105、106、107、108的房屋买卖合同无效。2、确认南阳电厂与吴一可签订的“南都秋实苑”5栋105、106、107、108的房屋买卖合同有效。3、判令南阳电厂及南阳市济苑房地产开发有限公司在南都秋实苑5栋105、106、107、108房屋到交房条件时，立即交付上述房屋。如不能交付房屋，退回房屋购房款。4、判令二被告南阳电厂与南阳市济苑房地产开发有限公司从2016年1月1日起按购房总款410万元支付月利率2分的利息至交房时止。5、诉讼费由二被告负担。被告南阳电厂辩称：一、原告与被告南阳电厂之间房屋买卖的事实予以认可，愿意在房屋符合交房条件时及时交付房屋。二、被告南阳电厂因与内乡一小额贷款公司存在借款关系，为担保该借款的偿还按照该公司的指定，将涉案房屋网签备案于第三人名下。被告愿意尽快筹措资金偿还借款，维护第三人及出借人的合法权利。被告南阳市济苑房地产开发有限公司辩称：济苑公司并非涉案合同的签订主体和当事人，涉案房屋的国有土地使用权证、房屋预售许可证等权利人均非济苑公司，原告起诉济苑公司无事实和法律依据，请依法驳回原告对被告南阳济苑公司的诉讼请求。第三人符影辩称：一、刚才被告南阳电厂说借钱这个事儿是事实，但后经以物抵债抵偿给出借人了。二、不存在内乡贷款公司，是牛永毅个人的，牛永毅是我的老板，第三人符影是我妻子。三、我们的房子以物抵债在先，而且在房管局做了一个网签登记，原告签订的认购协议在后，并且面积不相符、房号不相符。根据商品房买卖规定，原告在后，我在先，最起码他不能对抗我的网签合同。原告吴一可为支持其诉讼请求，举证如下：第一组：认购书一份。证实原告购买了“南都春秋苑”5栋一层105-108的门面房，总面积是156.08平方。房价总款是410万元。第二组：付款凭证收据一份。证实付款410万元。第三组：转款凭证两份。一个390万元，一个2000元，下余部分为现金交付。被告南阳电厂对原告吴一可提供证据的质证意见为：对三组证据均无异议。被告南阳市济苑房地产开发有限公司对原告吴一可提供证据的质证意见为：一、该证据为复印件。二、该合同签订主体与济苑公司无关。由此产生的相关权利、义务均与济苑公司无关。第三人符影对原告吴一可提供证据的质证意见为：对第一组证据认购书首先系复印件，至于他的真实性存疑。另外合同约定的房号与我们第三人的房号也不一致。对第二组收据也系复印件。对第三组转款凭证与合同、收据数额不符。被告南阳电厂、南阳市济苑房地产开发有限公司均无证据向法庭提交。第三人符影向法庭提交证据如下：第一组：借款的相关手续：借据、借款申请、公证书、委托转款、借款合同五份。第二组：购房款的收据和房管局的合同信息备案摘要四份。原告吴一可对第三人符影提交证据的质证意见为：对第一组证据借据系原件，真实性无异议。出借人牛永毅，借款人是南阳济苑房地产，担保人南阳济苑建材租赁有限公司和南阳济苑房地产开发有限公司。对公证书真实性无异议，但该公证书是赋予强制效力的公证书，未归还借款的情况下，应当申请中级人民法院强制执行。对转款委托书真实性无异议、借款申请也无异议。缺少转款凭证，虽然有这些证据但不能说明支付了借款，支付借款的证据不充分。对第二组证据收据真实性无异议，对备案合同的真实性无异议。但对第三人房屋与原告的是否一致我们有异议，因为按照第三人房产登记的房号，户型属于一至二层复式，与原告所主张的房号、位置、现状不符。被告南阳电厂、南阳市济苑房地产开发有限公司对第三人符影提交证据的质证意见为：对两组证据综合质证一、借款属实，但本案并非民间借贷案件，借款的具体数额不作评价。二、双方之间没有以物抵债协议，因此以物抵债的说法缺乏相关证据印证，同时借款的出借人与买卖合同的买受人并非同一人，不符合以物抵债的常理。三、从常理上来讲，以物抵债双方已经签订网签备案合同，此时应将与借款相关的借据等原件收回，而不应由第三人继续持有该借据原件。四、商品房买卖合同可以证明涉案房屋的原始权利人和建设方均非被告济苑公司，本案与被告济苑公司无关。通过原告举证，被告质证，本院认证如下：2015年9月12日，原告吴一可与南阳电厂签订了合同编号为0000041的《南都.秋实苑》商铺认购书，购买南阳电厂开发的位于南阳市建设西路《南都秋实苑》5栋105、106、107、108四间房，建设面积为156.08平方米，总房款410万元。双方约定2015年12月31日交房，如逾期交房从2016年1月1日起按总款410万元给付月利率2分的利息。合同签订后，原告交付被告410万元购房款，合同到期后，被告南阳电厂没有履行交房义务。本案所涉房产《南都.秋实苑》系被告南阳电厂与被告南阳市济苑房地产开发有限公司合伙开发，第三人符影提交证据中的转款委托书，南阳市济苑房地产开发有限公司提供的转款帐户户名及帐号均为南阳电厂。在原告吴一可与被告签订购房合同前，二被告与第三人符影之间发生借款关系，用签订买房合同的方式，将被告南阳电厂位于卧龙区建设中路南侧5号楼1-2层105、106、107、108房产抵给第三人符影，并在房管部门网签备案。另查明，原告吴一可所购买的《南都秋实苑》5栋105、106、107、108房产与第三人符影在房管部门网签备案的房产系同一处房产。本院认为：1、原、被告双方签定的《南都.秋实苑》商铺认购书是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。被告未按照合同约定履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求确认南阳电厂与吴一可签订的“南都秋实苑”5栋105、106、107、108的房屋买卖合同有效。本院予以支持。2、南阳电厂及南阳市济苑房地产开发有限公司开发的南都秋实苑5栋105、106、107、108房屋已在房管部门网签备案在第三人符影名下，故致使无法交付上述房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告请求二被告南阳电厂与南阳市济苑房地产开发有限公司从2016年1月1日起按购房总款410万元支付月利率2分的利息至交房时止，理由正当，本院予以支持。3、原告认为二被告与第三人符影之间实际并未产生房屋买卖关系，因不是一个法律关系，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认原告吴一可与被告南阳电厂签订的房屋买卖合同有效。二、被告南阳电厂的“南都秋实苑”5栋105、106、107、108房屋因无法交付，被告南阳电厂支付原告购房款本金410万元及利息（利息自2016年1月1日起按购房总价款410万元计付月息2分至款付清之日止）。三、被告南阳市济苑房地产开发有限公司就上述房款承担连带清偿责任。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费39600元、保全费5000元，共计44600元，由二被告承担。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  宋良中审 判 员  李 蕊人民陪审员  王书浩二〇一九年二月二十七日书 记 员  梁 潇