广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22912号原告：游剑晖，男，1974年10月23日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，原告：覃雪娇，女，1970年5月8日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，原告：王春丽，女，1972年2月21日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，原告：刘长安，男，1970年11月25日出生，汉族，住中山市**，原告：刘胜华，男，1993年8月10日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市永新县，五原告共同委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。五原告共同委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被告：蔡永雄，男，1952年5月26日出生，香港居民，住中山市，被告：徐文强，男，1964年8月27日出生，汉族，住中山市**，两被告共同委托诉讼代理人：邓三桂，广东和桂律师事务所律师。原告游剑辉、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华与被告蔡永雄、徐文强建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。五原告的共同委托诉讼代理人贺四平，两被告的共同委托诉讼代理人邓三桂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年4月13日签订的土地买卖转让合同、2017年8月11日签订的关于中府国用[2011]第易0800418号土地转让补充协议、2017年12月21日签订的补充协议书；2.判令被告向原告返还土地转让款450万元；3.判令被告向原告支付违约金198万元。事实与理由：2017年4月13日，原告游剑晖、覃雪娇、王春丽与被告签订《土地买卖转让合同》，被告将案涉土地使用权转让给游剑晖、覃雪娇、王春丽，转让价款为660万元，分4期支付：签订合同当天支付120万元；2017年8月1日前支付198万元，付款后十个工作日内被告负责将案涉土地抵押给游剑晖、覃雪娇、王春丽；2017年11月1日前支付132万元；2018年3月1日止，游剑晖、覃雪娇、王春丽必须建筑完毕，通过综合验收并办理房产证，过户前支付全部余款210万元。合同签订后，游剑晖、覃雪娇、王春丽已依约向被告支付了第一期款120万元。在支付第二期转让款之前征得被告同意，上述土地的受让方增加原告刘长安、刘胜华二人，因此在2017年8月11日，五原告与被告签订关于中府国用（2011）第易0800418号土地转让补充协议，各方同意增加受让方，其他事项仍按原土地买卖转让合同的条款执行。补充协议签订后，五原告在2017年8月21日前向被告支付了第二期转让款198万元。但后来被告违约拒绝按合同约定将土地证抵押给原告。为了维护权益，原告于2017年10月30日向第一法院起诉被告，要求解除合同，被告退还转让款并支付违约金。在开庭前，双方达成和解，于2017年12月21日签订补充协议书，对原合同作了变更约定：1.把土地证[证号：中府国用（2011）第易0800418号]抵押给原告；2.原告于2018年4月10日前向被告支付第三期购地款132万元，2018年7月1日前到国土局咨询是否可以过户；3.若有一方违约，须承担违约责任；4.原告立即向法院撤诉。补充协议书签订后，原告向法院撤回了起诉，双方办理了中府国用（2011）第易0800418号土地使用权的抵押手续，原告也按约定向被告支付了第三期购地款132万元。但被告看到土地升值，故意不配合原告办理报建手续，导致合同无法正常履行。被告辩称，一、根据合同约定，被告并无违约情形，反而是原告多次迟延付款，构成违约。合同应当解除，但导致解除的违约过错责任，应由原告承担。根据合同约定，被告的主要权利是收取土地转让款，主要义务包括将土地转让给原告使用、将土地证抵押给原告、配合原告办理相关报建手续、在符合条件的情形下将土地过户给原告。对原告而言，其主要权利是取得转让的土地（包括抵押权及符合条件下的过户），主要义务是按期支付土地转让款、负责土地的开发建设（包括报建手续及具体的施工等）、负责在开发建设过程中所产生的一切费用及责任。根据本案证据，无法证明被告存在拒不配合原告办理报建手续的情形，相反，被告早在2017年8月23日、9月1日多次提醒催促原告去报建、以便尽快建成房屋并过户。根据土地买卖转让合同约定“2018年3月1日前乙方必须建筑完毕，通过综合验收并办理房产证”，后两份补充协议也并未改变该约定。即便按照补充协议书约定的最后一期款项的付款时间（2018年7月1日），现原告直至2018年6月4日才办理规划许可证，仍未取得施工取可证，也不可能在限期内完成建设并通过综合验收、办理房产证。合同并未约定付款要以报建或建筑完毕为前提，并约定了明确的付款期限及违约责任，现原告拒绝在限期内支付尾款210万元，构成违约。二、原告买地的真实目的是“炒地”。由于其未找到下一手买家，及原告的内部矛盾，才导致未按期付款。在双方履行过程中，原告曾有过迟延付款行为（第二笔款应于2017年8月1日付清，但实际上直至8月21日才付清，而且是多人多笔支付），且对抵押的要求不一致，发生过诉讼，且原告以徐文强系公职人员为要挟，多次恐吓徐文强。后双方于2017年12月签订补充协议，重新约定付款期限，但原告仍未按期履行。案涉土地面积1744.4平方米，为商住用地，按规划只能用于建设独栋住宅（目前原告的设计方案是建两栋）。原告为五人，至少分四个不同的家庭，不可能同住在两栋房子内，很明显就是为了炒地。这也能够解释为什么在覃雪娇、王春丽、游剑晖资金不足的情况下，临时要求增加刘长安、刘长胜作为买受人。同时也解释了为什么原告在已经支付了450万元购地款的情况下，仍不积极去报建。真实原因就是五原告的意志不统一，如要继续履行合同，还需要继续投入。本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，李润华、李炳棠（甲方）向蔡永雄、徐文强（乙方）出具委托书载明：甲方委托乙方将位于民众镇社区居委会的地块[该土地证号：中府国用（2011）第易08004**]进行开发建设，达到过户条件后转让，甲方在开发过程中承诺配合乙方办理相关手续，直至过户第三方名下为止。2017年4月13日，蔡永雄、徐文强（转让方、甲方）与游剑晖、覃雪娇、王春丽（受让方、乙方）、中山市烨盛房地产有限公司（见证人、丙方）签订土地买卖转让合同约定，甲方出让的土地坐落于中山市××镇民众社区居民委员会的地块，土土地证号：中府国用（2011）第易08004**土地证权人：李炳棠、李润华（该地块已转让给刘红珍、徐文强）。土地实收总成交价为660万元，办理过户的一切税费及其它费用由乙方承担，乙方分四期向甲方支付该土地的成交款;第一期由乙方在签订本合同当日支付120万元（其中10万元乙方在2017年3月25日已支付给甲方）给甲方；第二期由乙方于2017年8月1日前向甲方支付198万元，付款后10个工作日内甲方把前述土地证抵押给乙方，抵押金额为318万元；第三期在2017年11月1日前支付132万元；第四期在2018年3月1日止，乙方必须建筑完毕，通过综合验收并办理房产证，过户前把余款210万元支付完毕。双方于本协议签订当日起甲方把该土地转让交给乙方使用，由乙方办理规划设计、规划报建、规划验收、规划建设、审办房产权证及水电报装等手续，甲方无条件配合乙方办理上述手续；双方明确该土地为光地，本协议签订后该土地上的开发由乙方负责，相关费用由乙方承担，该土地及后续开发的房地产归乙方所有，甲方应积极配合乙方办理报建、过户等相关手续；乙方不按约定付款的，乙方所交的款项甲方不予退回，甲方有权单方终止所有相关合同并收回该物业的使用权。截至4月14日，前述受让方共向转让方支付120万元。2017年4月15日，李润华、李炳棠（委托人）向蔡永雄（受托人）出具授权委托书载明:鉴于委托人已将中山市××镇民众社区居民委员会的土地使用权[该土地土地证号：中府国用（2011）第易08004**部转让给受托人，但仍未办理过户登记手续。为保障受让方的合法权益，特委托受让人作为受托人，代为全权处置有关土地转让的所有事宜（包括但不限于过户、抵押质押登记及注销、公证及其他委托手续），代为办理相关手续及签署有关文件，委托人并有权转委托；受托人作出的有关土地处置的结果，委托人均予以确认并承担其法律后果。2017年8月11日，蔡永雄、徐文强（转让方、甲方）与王春丽、覃雪娇（原受让方、乙方）、刘长安（新增受让方）签订关于中府国用（2011）第易0800418号土地转让补充协议约定，甲、乙方于2017年4月13日签署土地买卖转让合同后，因乙方一些个人因素决定增加受让方，甲方同意，其他事项仍按原合同的条款执行，增加的受让方为：刘长安、刘胜华；增加受让方后，受让方的出资和占有土地使用权的股份比例如下，游剑晖占1/3，覃雪娇和王春丽各占1/6，刘胜华和刘长安各占1/6。2017年8月17日、21日，上述四名受让方分别向转让方付款，合共付款198万元。2017年12月21日，徐文强、蔡永雄（甲方）与游剑晖、王春丽、覃雪娇、刘胜华、刘长安（乙方）签订补充协议书约定，因甲乙双方对原土地转让合同及付款细节的执行存在争议，现修改原合同的部分条款，现经双方友好协商因此地块需要报建建设办房产证过户，修改如下：按合同条款要求，甲方把土地证[中府国用（2011）第易0200481号]抵押给乙方，抵押金额为318万元，抵押前乙方必须办理好报建手续，领取规划许可证后3个工作日内前往市国土局抵押；甲方配合乙方办理抵押手续，乙方于2018年4月10日向甲方支付第三期购地款132万元；2018年7月1日前甲、乙方到国土局咨询是否可以过户，若过户没有问题，乙方向甲方支付第四期购地款210万元；若乙方不按时支付规定款项，当作乙方违约，甲方有权以此为由单方解除合同和终止抵押，并不退回乙方所交款项，还有权追讨由乙方所造成的所有费用；若甲方不配合乙方办理好报建和过户手续，造成乙方不能报建、验收和过户，属甲方违约，甲方必须退回乙方所产生的费用再加乙方支付过的款项的两倍赔偿；乙方应在本协议签订前办理完法院撤诉申请和协助终结在民众纪委的举报事项。案涉土地使用权于2018年1月8日抵押给王春丽、覃雪娇[他项权证号：粤（2018）中山市不动产证明第0002714号]，抵押金额318万元；截至2018年7月24日，该土地使用权仍登记于李炳棠、李润华名下，其土地使用权类型为出让，土地权属性质为国有。2018年4月10日，游剑晖转账支付购地款132万元。之后，蔡永雄以游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华未支付剩余购地款，且未对案涉土地进行报建、建设为由，向本院起诉，主张解除双方签订的案涉合同。本院于2019年2月20日作出（2018）粤2071民初15458号民事判决，判决：一、解除蔡永雄与游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华签订的土地买卖转让合同、关于中府国用（2011）第易0800418号土地转让补充协议、补充协议书；二、游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华于本判决生效之日起三日内将土地[中府国用（2011）第易0800418号]按现状交还蔡永雄；三、游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华于本判决生效之日起七日内协助蔡永雄、李炳棠、李润华注销前述土地使用权的抵押登记[他项权证号：粤（2018）中山市不动产证明第0002714号]；四、游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华于本判决生效之日起七日内向蔡永雄支付违约金45万元；五、驳回蔡永雄没收被告游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华支付的土地使用权转让款450万元的诉讼请求。庭审中，本院询问五原告为何不支付第四期购地款210万元。原告答：根据约定，买卖双方在2018年7月1日前到国土部门咨询是否可过户，若过户没有问题才付款，若因政策原因导致不能过户，则不支付款项；现中山的政策是空地不能过户，故未达到支付第四期款项的条件。原、被告于庭审中均确认前述合同协议约定的报建是指办理好规划许可证和施工许可证，但目前只办好了规划许可证，没有办好施工许可证。2018年6月4日，中山市城乡规划局就案涉土地上的住宅楼建设项目办理出建设工程规划许可证。（2018）粤2071民初15458号案件审理过程中，原告申请黄见球作为证人出庭作证。黄见球到庭述称：1.我认识到庭的李润棠，原来他与我签过报建手续；2.2018年9月4日，原告代理人对我作出的调查笔录是真实的。经查，黄见球在该调查笔录中陈述：我之前认识徐文强、蔡永雄、李慧扬，2017年他们在民众社区居委会有一块地要卖，该土地的使用权仍登记在李炳棠、李润华名下，是李炳棠、李润华先卖给徐文强、蔡永雄、李慧扬，然后由蔡永雄三人再转手卖。我通过朋友介绍覃雪娇买地，双方商谈后，覃雪娇支付了10万元定金，后来再叫游剑晖、王春丽、刘长安、刘胜华加入共同作为买家。2017年12月，买卖双方签订补充协议书，约定由买家先出资报建、出资建筑，待建筑达到政府部门规定的过户条件时，双方再办理过户手续。我当时作为介绍人也在现场。蔡永雄知道我是做建筑的，向买家推荐我，但建筑合同是我和买家协商的，他们同意。我和游剑晖约定好由买家先付我10万元工程定金，我协助他们报建，我也承建该工程项目。后来游剑晖支付了我10万元定金和报建费用。我从签合同第二日要覃雪娇拿土地使用权证原件办理设计方案，第一次报两间，每间350平方米，审好图后送入民众镇规划部门，审核结果不予通过。然后又改成700平方米再审图送入民众镇规划部门，审核结果还是不通过。换了一家设计公司，再次修图送审，终于通过了。现在办理了建设工程规划许可证，施工许可证没有办理的原因是，在办该证之前须土地使用权人到现场办理验线手续，在2018年7月初我打电话给李炳棠，他说约好李润华一起过来，顺便办事。但等了三天，没有过来，然后我打电话给他，他一直没有接我电话，过了几天他复我电话说：你要我过来配合办理验线不符合手续，因为我不是跟你签订土地买卖合同的人，必须要徐文强、蔡永雄、李慧扬通知他，他才配合办理。我再打电话给徐文强，他答复我先停下来等一等，所以施工许可证至今未办理。另查：徐文强于2017年12月30日出具声明书主要载明：本人徐文强与蔡永雄于今日达成转让合意，将本人在上述土地使用权的所占权益份额（包括相关合同的权利义务）全部转让给蔡永雄。自此，案涉土地使用权的全部权益及合同权利义务均由蔡永雄享有，涉及该土地使用权及相关合同权利的主张，均由蔡永雄单独行使，本人予以同意并确认。又查：本院在审理原告张少森与被告郑焯权所有权确认纠纷【（2018）粤2071民初2328号】一案中，中山市国土资源局就本院的函件回复，现就我市土地使用权转移登记情况回复如下：根据……有关规定，国有土地使用权转让时应符合开发投资进度达到25%以上的条件；土地开发投资进度的审核要求依据我局《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》规定执行。该通知载明：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与，含因转让房屋而导致土地使用权转让的情形；土地使用权转让应符合以下条件：（一）以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上，转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（三）法律、法规规定应符合的其他条件。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华与蔡永雄、徐文强签订的土地买卖转让合同、关于中府国用（2011）第易0800418号土地转让补充协议、补充协议书（按签订时间先后顺序，以下分别简称为第一、二、三份合同），系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于原告主张解除该三份合同的诉求，因本院已于（2018）粤2071民初15458号案中作出了解除的判决，故在本案中不再重复处理。关于本案当事人的违约责任问题。根据第三份合同约定的“在2018年7月1日前原、被告双方到国土局咨询是否可以过户，若过户没有问题，原告需向被告支付第四期购地款210万元”，原告应在2018年7月1日前向被告支付购地款210万元，但原告并未支付。原告认为案涉土地系空地，其土地使用权不能过户，故前述约定的付款条件未达到。对此，本院认为，首先，双方签订的第一份合同已明确案涉土地为光地，该份合同及后续合同均约定由原告办理规划设计、规划报建、规划验收、规划建设等手续。故此，原告应履行报建建设义务，以解决空地不能过户问题。关于报建建设的时间，根据第三份合同约定的“案涉土地使用权抵押予原告前必须办理好报建手续……被告配合原告办理抵押手续，原告于2018年4月10日向甲方支付第三期购地款132万元”可以推断出，应在原告支付第三期款项的4月10日之前且在抵押手续办理之前。虽然在实际履行过程中，原、被告在该报建手续尚未完成时即已办理了抵押登记，但原告仍负有及时办理报建建设，以促进合同的顺利履行的义务。并且根据“2018年7月1日前……支付第四期购地款210万元”的约定，该义务最晚也应在2018年7月1日前履行完毕，以达成过户条件。现原告主张未履行完报建建设手续的原因在于被告不予配合，并认为黄见球的证人证言可以证明原告主张。但黄见球的证人证言并未反映出在2018年7月1日前，被告存在不配合办理报建的行为；反而，建设工程规划许可证在2018年6月4日办出可以证明被告有配合原告办理报建手续。故原告应承担举证不能的不利后果，对其该项主张，本院不予采信。本院确认原告怠于履行报建建设义务。由于被告的合同目的仅为收取原告的购地款，而该合同目的实现本无障碍，是原告怠于履行报建建设义务，人为制造其所主张的过户问题，并以此为由拒绝支付第四期购地款，导致被告合同目的不能实现，其行为显然构成根本违约。原告主张被告违约并要求被告支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。对于原告主张被告返还购房款450万元，因本院已于（2018）粤2071民初15458号案件中对原告需向被告承担的违约责任作出了判决，并认定被告无权没收该450万元，故被告应将该款返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、被告蔡永雄、徐文强于本判决生效之日起七日内向原告游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华返还购地款450万元；二、驳回原告游剑晖、覃雪娇、王春丽、刘长安、刘胜华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57160元，减半收取为28580元，由两被告承担（被告承担部分，原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内向原告支付）。如不服本判决，蔡永雄可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年二月二十五日书记员  王静