福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终627号 上诉人（原审原告）：福州台江区美高新天地商业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道达江路**第**连接体地下****店，统一社会信用代码9135010331069313XE。 法定代表人：林宝光。 委托诉讼代理人：潘祥灿，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邵清，女，1987年8月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：李延海，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丹娟，福建凯峰律师事务所律师。 上诉人福州台江区美高新天地商业管理有限公司（以下简称“美高公司”）因与被上诉人邵清房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美高公司上诉请求：撤销一审判决，改判邵清支付房屋占有使用费45838元。事实与理由：福州市中级人民法院（2016）闽01民终80号民事判决书认定承租户占有店铺的时间仅为第一年，根据租赁合同约定，第一年为免租期，故该判决支持按租赁期五年的平均值为基数计算第一年的房屋占有使用费，体现公平公正。本案中，邵清已实际享受了第一年免租的权利，故应以第四年、第五年的房屋租金数额为计算基数。一审判决按五年的平均值为基数计算第四年、第五年的房屋租金显然不当，应按57.7×130×30%×20.7的计算方式，判决占有使用费。 邵清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。美高公司没有交付符合消防标准的店面，导致答辩人无法进行商业使用，其存在严重违约。美高公司于2014年9月份之后强制收回讼争店铺，答辩人并没有占用店铺，无需支付此后租金，基于节约诉讼资源的目的，认可一审法院关于占有使用费的判决。 美高公司向一审法院起诉请求：判决邵清支付房屋占有使用费计65750元。 一审法院认定事实：美高公司在成立之前，即以新天地服饰批发城招商管理中心的名义对外招租。2013年8月，美高公司为出租方（甲方），案外人郭长杰为承租方（乙方），双方订立了两份《新天地服饰批发城租赁合同》(以下简称讼争租赁合同)，约定：甲方将其位于福州市台江区君临天华新天地服饰批发城202#、203#店铺（以下称讼争店铺）出租给乙方作为经营女装使用，店铺面积分别为30.82㎡、26.88㎡，押金分别为24040元、20966元；租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，其中，2013年9月1日至2014年8月31日为免租期，2014年9月1日至2016年8月31日期间店铺租金为65元/㎡/月，2016年9月1日至2018年8月31日期间店铺租金为130元/㎡/月；租金于每月5日前上缴，不得拖延，押金不抵房租及费用，期满结算后押金一次性无息退还乙方。合同第4.1条还约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方均有权向乙方收取应付未付款项的3‰作为违约金；合同第4.3条，租用店面期间，所有工商、税务等经营手续由甲方协助乙方办理。合同第5.1条约定，乙方除应严格遵守甲方的公共管理制度外，还应严格遵守统一的作息制度和一系列经营管理制度。第5.3条约定，乙方如擅自停业/不营业，每日乙方须付违约金500元人民币。此外，合同第七条约定以下情况将视为根本违约：其中第7.2条，乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费、空调费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金。第7.5条，如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，以及甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。该合同落款处，乙方由郭长杰签字并按捺手印，甲方由美高公司于2014年8月16日盖章确认。2013年8月5日，郭长杰向美高公司交纳了上述讼争店铺的租赁押金24040元、20966元，美高公司亦将上述讼争店铺交给郭长杰经营使用。 2013年11月7日，邵清（乙方）与郭长杰（甲方）签订《转让协议》。协议约定：郭长杰将君临天华负一楼A，B区202#、203#店铺转让给邵清,合同期间如有需要郭长杰协调事项，郭长杰应无条件配合邵清出面解决；本转让以转让收据的形式交易，事后郭长杰不得以任何理由反悔或与邵清纠缠。协议签订后，郭长杰将讼争202#、203#店铺交付给邵清经营使用，并将美高公司出具的202#、203#店铺押金及水电周转金的《收款收据》等手续交给邵清。 2018年4月20日，邵清以美高公司出租的讼争店铺不符合消防等多项安全要求，被有关部门行政处罚并责令停业，致使其无法办理营业执照进行营业。双方签订的租赁合同因美高公司的原因无法继续履行，签订合同的根本目的无法实现为由，向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼（下称前案），要求美高公司退还六个月店面押金及水电周转金共计45871元。前案经审理认为，邵清与美高公司签订的讼争租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。……庭审中美高公司提出其公司对新天地服饰批发城商场消防进行了整改，但美高公司对该主张没有提供公安消防部门出具的消防整改检查合格依据，因此美高公司没有证据证明其公司进行的消防整改达到了具备消防安全条件，据此应认定处于新天地服饰批发城商场内的讼争店铺仍然不具备作为店铺使用条件而依法不得经营。邵清当庭提出解除讼争租赁合同，美高公司对解除讼争租赁合同亦无异议，双方确认讼争租赁合同于庭审当天即2018年6月11日解除，一审法院予以照准。2018年6月27日，前案作出（2018）闽0103民初1691号民事判决书，判决美高公司应于判决生效之日起七日内向邵清返还租赁押金45006元及水电周转金人民币865元。前案宣判后双方均未提出上诉，（2018）闽0103民初1691号民事判决书已经生效。 现美高公司以其公司与邵清之间的讼争租赁合同已经解除，邵清应支付讼争店铺占有使用为由，提出上述诉讼请求。 诉讼中，邵清提供一份福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终71号民事判决书，以证明讼争店铺所处的新天地服饰批发城未经消防安全检查，擅自投入经营使用，存在消防安全隐患，不具备作为店铺使用的条件而依法不得经营等。美高公司经质证对该民事判决书的真实性没有异议，但提出有关部门对其公司的行政处罚不影响邵清的经营活动。 现从福州市中级人民法院作出的（2016）闽01民终71号民事判决书（下称二审法院判决书）内容来看，上诉人美高公司（原审被告、反诉原告）因与被上诉人陈勇辉（原审原告、原审反诉被告）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第880号民事判决书，向福州市中级人民法院提起上诉。二审法院判决书中体现“原审法院认为，被告美高公司在2013年8月（成立之前）即以招商管理中心的名义对外招租，与原告订立了三份《新天地服饰批发城租赁合同》，之后收取原告交纳的租赁押金并将店铺交付给原告装修、经营使用。因此，原被告双方订立的租赁合同自2013年9月已经开始实际履行……讼争的上述合同应认定为原被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定合法有效。……讼争店铺所所处的新天地服饰批发城未经消防安全检查，擅自投入经营使用，存在消防安全隐患。由此应当认定被告出租给原告的租赁屋并不具备作为店铺使用的条件。现原告以讼争店面不符合消防要求，合同目的无法实现等为由，提出解除租赁合同的诉讼请求，美高公司亦对解除合同的诉请无异议，原审法院对此予以支持……。对于被告美高公司反诉请求原告支付2013年9月1日至2015年4月30日的经济损失，原审法院认为，从双方合同内容来看，第一年免租是建立在五年租期正常经营、按约缴纳租金的基础之上的，现原告实际经营一年后，合同提前解除，而导致讼争合同提前解除的主要原因在于，被告作为出租人，在新天地服饰批发城未通过消防安全检查的情况下，将讼争店铺出租给原告，因此被告对于合同的解除应负主要责任。原告作为承租人，在承租店铺时未对讼争店铺所处的新天地服饰批发城的消防验收情况进行审查，未尽基本审查义务，在台江区公安消防大队于2013年12月29日进行消防安全检查，于2014年1月2日作出责令停产停业的行政处罚决定后，仍经营使用租赁店铺至2014年8月底，应承担次要责任。……故原审法院酌情按照五年的平均租金标准计算第一年经济损失（租金损失）为140303.52元【178#、229#店铺为（0+65+65+130+130）/5×（60.33㎡+47.09㎡）×12月、224#店铺[（0元+50元+50元+100元+110元）/5×55.22㎡×12月】。原告对于合同的解除承担次要的责任，应承担损失的30%，即42091.10元”。二审法院判决书中体现“原审法院判决：一、解除原告陈勇辉与被告美高公司就福州市台江区君临天华新天地服饰批发城178#、224#、229#店铺签订的三份《新天地服饰批发城租赁合同》；二、被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告陈勇辉返还租赁押金116920元及水电周转金2439元；三、反诉被告陈勇辉应于本判决生效之日起七日内向反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司支付经济损失42091.10元；四、驳回反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司的其他反诉请求”。二审法院判决书中体现“二审中，各方当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。……关于房屋占有使用费问题。讼争房屋为新天地服饰批发城店面，其实际占用期间为2013年9月至2014年8月，其时新天地服饰批发城刚刚开业，处于市场培育期。根据租赁市场一般情况，商业体市场培育期的租金往往低于市场成熟期的租金。讼争租赁合同约定讼争店面第一年免租，其后逐年提高，也印证了该情况。故原审法院在五年平均租金的基础上，判令被上诉人承担年平均租金的30%，已臻合理，应予维持”。2016年3月31日，福州市中级人民法院作出上述（2016）闽01民终71号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。自此（2015）台民初字第880号民事判决书生效。 本案庭审中，美高公司提出其认可由于消防原因，所以参照之前类案生效民事判决书，按租金30%来计算的讼争店铺占有使用费，占用费计算至2018年6月11日双方解除讼争租赁合同亦即公司收回讼争店铺之日。对此邵清提供一份《通知书》，以证明美高公司于2014年9月5日开始对新天地服饰批发城商场进行全面整顿。该《通知书》的主要内容为：“新天地服饰批发城294号……贵店有多处违反协议行为……经研究决定：……三、自2014年9月5日开始，本批发城进行全面整顿，届时凡仍处关门停业的，将依合同约定，解除《租赁协议》，店内所有遗留物，将视作废弃物，予以统一清理”。该《通知书》的落款时间为2014年8月26日。美高公司经质证对该《通知书》无异议。 此外，庭审中美高公司和邵清均确认合同解除前的讼争商铺的物业费均已付清。 一审法院认为，（2018）闽0103民初1691号生效民事判决书已经认定美高公司与邵清之间的讼争租赁合同合法有效，并认定处于新天地服饰批发城商场内的讼争店铺仍然不具备作为店铺使用条件等。本案不再赘述。 关于美高公司何时收回讼争店铺的问题。在前案诉讼中，邵清主张讼争店铺已被美高公司强制收回，且店内的物品被美高公司被告强制处理，并出租他人使用，但邵清对该主张未能提供证据证明。美高公司表示邵清的陈述不是事实，且邵清也无法明确讼争店铺何时被美高公司强制收回，若美高公司确有存在强制收回店铺以及将店铺另行出租他人使用之情形，邵清早已提起诉讼，不会等到2018年4月20日才提起诉讼。因此对美高公司提出的其于前案庭审当天双方同意解除讼争租赁合同当日即2018年6月11日收回讼争店铺的主张予以采信，认定美高公司于2018年6月11日收回讼争店铺。 关于美高公司提出支付讼争店铺占有使用费的诉请。一审法院认为，邵清作为承租人在订立讼争租赁合同时，对讼争店铺所处的新天地服饰批发城的消防是否通过验收没有尽到基本审查义务，因此邵清也负有一定责任。2014年1月美高公司因新天地服饰批发城消防问题被行政部门责令停业整改，对此邵清已经知晓，且其在前案诉讼中也提出因美高公司消防等多项问题被有关行政部门处罚并责令停业，致使其无法办理营业执照进行营业，合同目的不能实现。然而邵清既没有及时提出解除讼争租赁合同，也没有将讼争店铺交还美高公司，直到2018年4月讼争租赁合同约定的五年租赁期限即将届满之前才提起前案诉讼，并在前案庭审中提出解除讼争租赁合同。从合同相对性上讲，双方讼争租赁合同在解除之前，讼争店铺仍然处于邵清合法占有之下，因此邵清应当支付占有期间的租金。关于占有期间讼争店铺的租金应如何折算的问题，美高公司提出占用费参照之前同类民事判决书确定的按租金标准30%来计算。现综合考虑美高公司交付邵清承租使用的讼争店铺不符合店铺的使用条件，但邵清在第一年免租期间已经实际经营使用讼争店铺，2014年9月之后美高公司没有证据证明邵清有实际经营，但讼争店铺又一直处在邵清占有之下直至2018年6月11日美高公司收回讼争店铺等因素，并结合讼争租赁合同双方现已解除，且前案（2018）闽0103民初1691号生效民事判决书已经判决美高公司返还邵清押金等事实，以及参考上述一审法院（2015）台民初字第880号民事判决书作出按五年平均租金30%由该案原告承担美高公司第一年租金损失的判决，酌定邵清占有讼争店铺期间的租金，按讼争租赁合同五年平均租金78元/月/㎡{（0+65元/月/㎡+65元/月/㎡+130元/月/㎡+130元/月/㎡）÷5}的25%即19.5元计付。美高公司提出按讼争租赁合同约定每年租金标准的30%计算讼争店铺占有使用费的主张，一审法院不予采纳。 关于邵清提出2016年9月30日前租金诉讼时效已届满的问题。一审法院认为，本案讼争租赁合同为有效合同，上述折算的是占有期间的租金，而不是占有使用费。因此诉讼时效期间应当根据《民法通则》第一百三十六条规定为一年。福州市中级人民法院（2016）闽01民终71号民事判决书虽然有“关于房屋占有使用费”提法，但实质上仍然是指向实际占用期间的租金，即该判决书中认定“原审法院在五年平均租金的基础上，判令被上诉人承担平均租金的30%，已臻合理”。现从《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日倒推一年，自2016年10月1日起算至美高公司提起本案诉讼，没有超过三年诉讼时效期间，但2016年9月30日之前的租金一年诉讼时效期间已经届满，邵清该诉讼时效抗辩意见成立，一审法院予以采纳。美高公司提出从2015年7月1日起算占有使用费的主张于法无据，一审法院不予支持。 综上，邵清应向美高公司支付自2016年10月1日起至2018年6月11日止的店铺租金计22919元{19.5元/月/㎡×（30.82㎡+26.88㎡=57.7㎡）×（20月+11天/30天=20.37月）}，美高公司诉请金额超出一审法院确认的部分，一审法院不予支持。 一审法院判决：邵清应当于判决生效之日起七日内向美高公司支付福州市台江区君临天华新天地服饰批发城202#、203#店铺的租金计22919元。案件受理费1443元，由美高公司负担940元，邵清负担503元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于案涉店铺从2016年10月1日起至店铺收回之日止的租金计算标准问题。双方当事人均确认案涉合同项下的店铺至该合同解除之时尚未通过消防验收而依法不具备使用条件，已不能达到合同约定的租赁店铺用于商业经营之目的，美高公司已然违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的基本义务规定。双方在案涉合同解除之前均已知晓上述情形而对如何继续履约放任不顾，双方均负有一定责任，但美高公司作为出租人未能交付符合使用条件的租赁物，且亦无积极促成消防验收通过或及时催收租金等行为，故导致租金损失扩大的主要责任在于美高公司。鉴于案涉店铺虽未能达到商业经营使用条件，但系由承租户实际控制的客观事实，一审法院酌定按约定的五年承租期间的平均租金的25%标准计算实际承租期间的租金，综合考虑了双方基本义务的履行及权利怠于行使的后果，公平合理分担了双方责任，亦有利双方利益平衡，并无明显不当之处，本院予以维持。 综上，美高公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院判决结论无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1443元，由福州台江区美高新天地商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  田始凤 审判员  王燕燕 二〇一九年二月二十五日 法官助理郑菡君 书记员陈艺琦 第1页