湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终261号上诉人（原审被告）：沈建华，男，1960年3月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：张扬，湖北元本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北谊安投资有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区洪山乡沙湾邓家垅。法定代表人：钟爱华，该公司总经理。委托诉讼代理人：张扬，湖北元本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐淑珍，女，1954年11月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：张国振，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人沈建华、湖北谊安投资有限公司（以下简称谊安公司）因与被上诉人唐淑珍物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。沈建华、谊安公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由唐淑珍承担。事实和理由：1、唐淑珍房产证上仅仅标明是坐落在“洪山区洪山××××山村沙湾邓家垅”却没有具体编号，指向不明。另，房产性质为私房，却没有私房必须要求的两证齐全，故一审法院对房屋权属认定错误；2、先抵押后出租条件下的抵押人仍是房屋所有人，抵押、出租都是权利人有权处分行为，承租人仍享有优先权利；3、从2003年至今，唐淑珍对房屋没有任何管理或者投入，上诉人填埋、砸石铺路、配套五通一平、装饰和装修并付出管理和服务，投入巨大，但一审却判决上诉人房屋占用费，显失公平；4、占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。被上诉人直到2018年6月才到一审法院起诉，其请求权早已灭失。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审查清事实，支持上诉人的上诉请求。唐淑珍辩称，沈建华和谊安公司的上诉请求及理由均没有事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。唐淑珍向一审法院起诉请求：1、判令沈建华、谊安公司立即腾退属于唐淑珍所有的位于武汉市东湖生态旅游风景区磨山村沙湾邓家垅的房屋（房屋所有权证号：武房权证洪字第**）；2、由沈建华、谊安公司向唐淑珍支付房屋占用期间的房屋占用费人民币12万元（从2013年6月1日起按照每年人民币2.4万元的标准计算至2018年5月30日共计五年的房屋占用费12万元）；3、由沈建华、谊安公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：1993年，湖北谊安实业公司（以下简称谊安实业公司）从“洪山××××山村”有偿转让取得位于磨山村沙湾邓家垅的一处土地，该土地现属于武汉市东湖生态旅游风景区辖区。1994年左右，谊安实业公司在前述磨山村沙湾邓家垅的这块土地上建设了多栋房屋。对于谊安实业公司建设的其中三栋房屋，武汉市房地产管理局于1995年3月6日向谊安实业公司分别颁发了“武房地籍洪房私字第××号”、“武房地籍洪房私字第××号”、“武房地籍洪房私字第××号”《武汉市国有土地使用权证》各一本。该第01045号土地证、第01047号土地证、第01048号土地证上均载明：本证所列土地，……经审查准予谊安实业公司使用；用地坐落于武汉市“洪山区磨山村沙湾邓家垅”、用途“住宅”、用地面积及房屋占地面积均为99平方米；该证所附《武汉市房屋土地平面图》上记载了该土地上三层房屋的平面图、建筑面积297平方米等内容。自1995年6月20日开始，谊安实业公司多次将该三本土地证上的房地产在武汉市房地产管理局办理抵押登记手续。对于谊安实业公司建设的另一栋房屋，武汉市房地产管理局于1996年12月20日向谊安实业公司颁发了“武房地籍洪房私字第××号”《武汉市国有土地使用权证》一本。该第01746号土地证上载明：本证所列土地，……经审查准予湖北谊安实业公司使用；用地坐落于武汉市“洪山区洪山××××山村沙湾邓家垅”、用途“住宅”、用地面积及房屋占地面积均为99平方米；该证所附《武汉市房屋土地平面图》上记载了该土地上三层房屋的平面图、建筑面积297平方米，等内容。自1996年7月10日开始，谊安实业公司多次将该土地证上的房地产在武汉市房地产管理局颁发了该土地证后办理抵押登记手续。2000年，武汉市房地产管理局对前述四本土地证上的房屋分别向谊安实业公司颁发了四本《房屋所有权证》。其中“武房地籍洪房私字第××号”《武汉市国有土地使用权证》上的房屋颁发的《房屋所有权证》编号为“武房房权证洪字第**”“武房地籍洪房私字第××号”《武汉市国有土地使用权证》上的房屋颁发的《房屋所有权证》编号为“武房房权证洪字第××”“武房地籍洪房私字第××号”《武汉市国有土地使用权证》上的房屋颁发的《房屋所有权证》编号为“武房房权证洪字第××”“武房地籍洪房私字第××号”《武汉市国有土地使用权证》上的房屋颁发的房产证号为“武房房权证洪字第××”2000年12月9日，因向中国农业银行武汉市中北路分理处（以下简称：农行中北路分理处）贷款，谊安实业公司将前述四本土地证及房产证上的房地产抵押给了该农行中北路分理处，并向武汉市洪山区房地产管理局办理了该四处房产上设定抵押的《房屋他项权证》，该四本房屋他项权证的编号分别为“武房洪他字第××号”、“武房洪他字第××号”、“武房洪他字第××号”、“武房洪他字第××号”。该四栋房屋上抵押权设定的期限均为2000年10月10日至2002年8月28日。在2001年至2002年期间，谊安实业公司因经营欠沈建华将近500万元未能偿还，于是双方协商将谊安实业公司院内的8栋房屋出租给沈建华并用租金冲抵欠款。2001年9月23日，甲方谊安实业公司（出租方）与乙方沈建华（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定谊安实业公司将位于“洪山区洪山××××山村邓家垅碧波山庄院内”的8栋房屋（每栋约300平方米、毛坯房无门窗）出租给沈建华，租金每栋每年2.4万元，所出租房屋的全部押金为5万元，每年一次性缴纳租金19.2万元，租期自2002年1月1日至2027年1月1日止计二十五年，由于出租屋是毛坯房由乙方自行装修完善水、电、气等事项，等内容。随后，谊安实业公司向沈建华交付了该合同约定的8栋房屋，沈建华接收后装修了这8栋房屋并居住使用至今。因谊安实业公司未能按期向农行偿还贷款，农行中北路分理处诉至本院，本院（2001）武经初字第351号民事判决书判令谊安实业公司向农行中北路分理处偿还借款本息等。后该农行中北路分理处的此项债权移交给了中国农业银行武汉市东湖支行（以下简称农行东湖支行）管理。因谊安实业公司未履行该判决的判项内容，农行东湖支行向本院申请强制执行。2002年12月25日，本院制作（2002）武立执字第0042号民事裁定书，裁定“将被执行人湖北谊安实业公司所有的位于洪山××××山村邓家垅房房地产证号为洪字第××、2××64、20××65、20××66号建筑面积1188平方米的房地产，以人民币捌拾柒万贰仟（87.2万元）抵偿给申请执行人农行武汉市东湖支行”。2003年春季，农行东湖支行发出于2003年4月20日上午对案涉四栋房屋作为抵债资产将进行拍卖的《抵债资产拍卖会公告》。2003年4月18日，许清荣、谢莹、唐淑珍委托石建萍参加案涉四栋房屋的竞买事宜。2003年4月20日，石建萍竞买到案涉四栋房屋，与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，并向拍卖公司付清了竞买款项。2003年10月13日，案涉四栋房屋的使用人为谊安实业公司的前述四本《武汉市国有土地使用权证》上均注销了抵押登记。2003年11月21日，武汉市洪山区房地产管理局向石建萍、唐淑珍、谢莹、许清荣分别颁发了编号为“武房房房权证洪字第**“武房房权房权证洪字第**武房房权证房权证洪字第**房房权证洪房权证洪字第**所有权证》共四本。该四本房产证上载明：房屋所有权人分别为“石建萍”、“唐淑珍”、“谢莹”、“许清荣”，房屋坐落均为“洪山区洪山××××山村沙湾邓家垅”，产别均为私有房产，房屋状况均为混合结构、1-3层、建筑面积297平方米、住宅。石建萍、唐淑珍、谢莹、许清荣向法院提交的四本房产证上“房地产平面图”部分均有两张附图：其中石建萍名下的房产证上“房地产平面图”所附的两张图，一张是谊安实业公司名下的案涉《国有土地使用权证》上所附的《武汉市房屋土地平面图》并填写了“第1栋号”，一张是于2007年12月10日经武汉市洪山区房产管理局测绘队测绘并标注“坐落：磨山村沙湾邓家垅D栋”的《武汉市房产权证附图》，两张图纸上记载的建筑面积均为297平方米；其中谢莹名下的房产证上“房地产平面图”所附的两张图，一张是谊安实业公司名下的案涉《国有土地使用权证》上所附的《武汉市房屋土地平面图》并填写了“第2栋号”，一张是于2007年12月10日经武汉市洪山区房产管理局测绘队测绘并标注“坐落：磨山村沙湾邓家垅A栋”的《武汉市房产权证附图》，两张图纸上记载的建筑面积均为297平方米；其中唐淑珍名下的房产证上“房地产平面图”所附的两张图，一张是谊安实业公司名下的案涉《国有土地使用权证》上所附的《武汉市房屋土地平面图》并填写了“第3栋号”，一张是于2007年12月10日经武汉市洪山区房产管理局测绘队测绘并标注“坐落：磨山村沙湾邓家垅C栋”的《武汉市房产权证附图》，两张图纸上记载的建筑面积均为297平方米；其中许清荣名下的房产证上“房地产平面图”所附的两张图，一张是谊安实业公司名下的案涉《国有土地使用权证》上所附的《武汉市房屋土地平面图》并填写了“第6栋号”，一张是于2007年12月10日经武汉市洪山区房产管理局测绘队测绘并标注“坐落：磨山村沙湾邓家垅B栋”的《武汉市房产权证附图》，两张图纸上记载的建筑面积均为297平方米。因案涉四栋房屋在唐淑珍等四人竞买时均为毛坯房且未通水电，不具备居住使用条件，唐淑珍等四人在竞买后一直未装修入住此四栋房屋。2014年6月9日，谊安实业公司完成改制后更名为谊安公司，同时该公司法定代表人由黄顺江变更为钟爱华。2017年，唐淑珍等四人准备装修案涉四栋房屋时，发现其竞买的四栋房屋被他人居住使用，遂向谊安公司提出侵占了四人的房屋。唐淑珍等人要求腾退被占的四栋房屋未果，遂向该四栋房屋所在地的磨山派出所报警。经磨山派出所调查，唐淑珍等四人主张的四栋房屋实际是由本案沈建华租住使用。在2017年磨山派出所调查期间，因沈建华向磨山派出所提交了一份落款日期为2002年1月1日、内容为“今收到承租人沈建华先生租房款壹拾伍万元整及押金伍仟元整，共计壹拾伍万伍仟元整”的《收条》，而该收条上写的租金金额对应的租期已过实际租用房屋时间，沈建华就向磨山派出所提交了一份落款日期为2007年11月30日的《债务冲抵房屋租金协议》该协议载明“因甲方无力偿还乙方的借款又因乙方在租赁甲方的房屋期间满五年后未付房屋租金的情况下”，双方约定：甲方同意乙方以甲方未还的借款冲抵房屋租金，等内容。沈建华称其是在2017年磨山派出所调查询问后才与原谊安实业公司的法定代表人黄顺江补签的该冲抵协议，该冲抵协议的甲方签章处是经办人黄顺江签名并加盖原谊安实业公司的印章。谊安公司称其收到了前述15万元租金，但不清楚前述冲抵协议。因各自的持证房屋被占，故唐淑珍等四个房主分别诉至一审法院，要求判如所请。在本案一审审理过程中，一、谊安公司提交了一份1996年2月15日的“武规建证字（96）33号”《建设工程规划许可证》复印件（建设单位肖前正，建设位置磨山村邓家垅，新建砖混住宅一栋三层、占地面积109平方米、建筑面积324平方米），拟证明房屋是在取得工程规划许可证后建设的，是1996年开始建设，至今均为完工，也没有取得规划验收备案证等，到目前房屋是无门窗、五水电，不能居住，没有取得房屋权属证明。唐淑珍对该许可证的真实性、关联性及证明目的均有异议，该证不能显示与唐淑珍的持证房屋有何关系。沈建华对该许可证无异议。二、沈建华称原谊安公司在1995年要其装修该公司院子里的21栋房屋，因其装修其中的8栋房屋后该公司一直没有付装修款，所以双方在2001年协商以其装修的这8栋房屋25年租金的形式抵装修款，每栋房屋每年的租金是2.4万元，双方在2001年9月23日对这个协议内容签订了一份《房屋租赁合同》。沈建华向法院陈述的该租赁合同签订的前述原因与磨山派出所调查得知的因借款未还才签此租赁合同、落款日期为2007年11月30日的《债务冲抵房屋租金协议》上载明的无力偿还借款等才有以未还款冲抵房屋租金的情况不符，但沈建华未向法院提交其是因为原谊安公司差欠这8栋房屋的装修款双方才签该租赁合同的证据。三、谊安公司称谊安实业公司的印章是在该公司保存，在办理了更名后的谊安公司的印章后，就在2014年7月份销毁了谊安实业公司的印章，其不清楚沈建华提交的2017年补签的《债务冲抵房屋租金协议》上加盖谊安实业公司的情况。一审法院认为，一、“先抵押后出租”情形下的房屋腾退问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在本案中，谊安实业公司在2000年12月9日已将案涉房地产抵押给了银行并在房管局办理了抵押权登记，此时案涉房地产上存有抵押权；谊安实业公司在2001年9月23日与沈建华签订租赁合同约定将案涉房屋自2002年1月1日起出租给沈建华，此时案涉房屋上存在出租权；银行作为抵押权人将案涉房地产进行公开拍卖，这是抵押权人实现权利的合法方式，而唐淑珍委托石建萍在2003年4月20日通过竞买获得了案涉房地产，属于案涉房地产的受让人。因案涉房地产上的抵押权、出租权是“先抵押后出租”而属于法律规定的所有权变动不破租赁原则的例外情形，则唐淑珍作为在此情形下案涉房地产的受让人，该房屋上的租赁关系对其无约束力。谊安公司早已丧失了案涉房地产的出租权，而沈建华亦无继续占用案涉房地产的合法依据，故对于唐淑珍作为案涉房地产的所有权人要求该房地产的现占用人沈建华腾退房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。二、房屋占用费的问题。自2002年12月25日本院裁定将案涉房地产抵偿给银行时起，谊安实业公司就丧失了对该房地产的出租权，而在唐淑珍取得该房地产的房产证后，该房屋的财产权益就归属于唐淑珍。虽然沈建华占用房屋是基于此前与谊安实业公司之间的租赁关系，但是沈建华与谊安实业公司之间关于以房租抵债务的合同约定对唐淑珍没有约束力，即在唐淑珍取得案涉房地产的房产证后，沈建华依法应向唐淑珍支付占用案涉房地产期间的费用。参考沈建华与谊安实业公司之间以房租抵债务的合同中关于每栋每年2.4万元租金的约定标准，2013年6月1日至2018年5月30日期间案涉房地产的房屋占用费为12万元，故对于唐淑珍要求沈建华支付2013年6月1日至2018年5月30日期间的房屋占用费12万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因谊安公司早已丧失了案涉房地产的权属，其亦未实际占用该房屋，故唐淑珍要求谊安公司腾退房屋、支付房屋占用费的诉讼请求，无依据，一审法院依法不予支持。对于沈建华、谊安公司称唐淑珍持有的房屋所有权证上只有地名邓家垅而没有具体的栋号，房屋指向不明而不能具体落实到每栋房屋上的意见，因为唐淑珍持有的房屋所有权证上不仅写了房屋坐落在邓家垅，该房产证上“房地产平面图”部分有两张附图，该附图可以区分出该证载房屋指向的具体是哪一栋房屋，故一审法院对此意见依法不予采纳。对于沈建华因占用房屋装修而在腾退房屋可能产生的装修损失、租金损失，可另行向责任主体依法主张合法权利。综上所述，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、沈建华于本判决生效之日起十五日内腾退唐淑珍名下位于武汉市东湖生态旅游风景区磨山村沙湾邓家垅的房屋一处（房屋所有权证编号为“武房房权证洪字房权证洪字第**建华于本判决生效之日起十五日内向唐淑珍支付2013年6月1日至2018年5月30日期间的房屋占用费人民币12万元；三、驳回唐淑珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,350元（已减半收取），由沈建华负担（此款唐淑珍已预交，由沈建华于本判决生效之日起十五日内向唐淑珍直接支付1,350元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋原系谊安公司所有，谊安公司为向农行贷款，于2000年12月9日将案涉房地产抵押给农行并办理了抵押权登记手续，后谊安公司未能按时偿还贷款，农行通过诉讼程序向谊安公司主张债权，该案执行过程中，唐淑珍通过竞买方式购得案涉房屋，并已办理了该房屋的所有权证，故唐淑珍是案涉房屋的合法权利人，其对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。沈建华与谊安公司签订房屋租赁合同的时间为2001年9月23日，后于案涉房屋办理抵押的时间，沈建华与谊安公司之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，该租赁合同对唐淑珍不具有约束力，故沈建华无权继续使用案涉房屋。一审法院参考沈建华与谊安公司之间以房租抵债的合同中关于每栋每年2.4万元租金的约定标准，确定沈建华应从2013年6月1日至2018年5月30日期间案涉房地产的房屋占用费12万元，并无不当。综上所述，沈建华、谊安公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,400元，由沈建华、湖北谊安投资有限公司各负担2,700元。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  申 斌审判员  丰 伟二〇一九年二月二十七日法官助理刘卫书记员陈亮希