包头市中级人民法院   民事判决书   (2019)内02民终162号   上诉人（一审被告）：赵继波，女，1974年1月23日出生，满族，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：深圳市开元国际物业管理有限公司。   法定代表人：昌荣。   委托诉讼代理人：刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高乐，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：罗志鹏，男，1968年2月12日出生，汉族，神华铁路货车公司包头分公司职工，现住内蒙古自治区包头市。   上诉人赵继波因与被上诉人深圳市开元国际物业管理有限公司(以下简称开元物业公司)、罗志鹏物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人赵继波，被上诉人开元物业公司的委托诉讼代理人高乐、被上诉人罗志鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   赵继波上诉请求：一、撤销一审判决，驳回开元物业公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由开元物业公司负担。其上诉主张的事实和理由是：   一、一审判决赵继波支付物业费事实不清，证据不足。开元物业公司收取赵继波的物业费是每平方米5元/月，该价格是包头市目前收费最高的物业费，但开元物业公司并没有提供与收费标准相符合的服务项目。自赵继波租赁房屋以来，门前卫生脏乱差，屋内暖气完全不达标，赵继波多次找开元物业公司反映，亦没有解决，维持包头市当地媒体还曾曝光开元物业公司的管理存在问题。经过媒体曝光后，当时的物业经理当场表示，以后不会再给包括赵继波在内的几家服务，也不用赵继波再交物业费了。自此之后，开元物业公司再没有为赵继波服务过，直到2018年1月13日。   二、开元物业公司进驻小区违反相关法律规定，不是万达小区合法的物业服务单位。赵继波要求开元物业公司在法庭上出示包头市发改委价格管理部门所颁发的收费许可证、开元物业公司的企业资质原件和三方协议原件、包头市物业管理处相关备案手续的原件，要求开元物业公司在法庭上出示开元物业公司与房东罗志鹏的物业服务合同原件。   开元物业公司辩称:一、根据《内蒙古自治区物业管理条例》等法律关于前期物业管理的相关规定，因万达小区一直未成立业主委员会，建设单位有权依法选聘前期物业服务企业。开元物业公司经过公开招投标程序，选聘开元物业对万达小区住宅及底商提供前期物业服务，并于2013年9月12日于开发商包头万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）签订了《前期物业服务合同》。该服务合同在包头市房管局备案，开元物业公司手续齐备，具有提供服务的合法资格。开元物业公司与万达投资公司签订的《前期物业服务合同》对万达小区全体业主有约束力，虽然开元物业公司未与罗志鹏签订物业服务合同，但开元物业公司已经于2013年9月15日正式入驻小区提供物业服务，罗志鹏及赵继波也享受了服务，双方的物业服务合同关系成立且有效。   二、关于暖气温度不达标的问题，因万达小区未完成二次官网改造，无法按照分户签订供热合同，万达小区的供热是由万达投资公司与包头市热力总公司签订，按照面积统一交费，供热公司只委托开元物业公司代收代缴供暖费，开元物业公司未从中盈利，且供暖问题不属于物业服务合同范围。   开元物业公司向一审法院起诉请求：一、赵继波、罗志鹏支付开元物业公司2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费27259元并支付滞纳金1万元，以上费用合计37259元;二、本案诉讼费由被告负担。   一审法院认定的事实：开元物业公司（承接方）与万达投资公司（建设方）及大连万达物业管理有限公司包头分公司（移交方，以下简称万达物业包头分公司）签订《物业管理交接协议》，三方就东至体育馆道、南至银河路、西至万达路、北至青年路整个区域的包头青山万达广场住宅及住宅底商的物业管理交接达成如下协议：万达物业包头分公司将于2013年9月29日24时后退出包头万达广场住宅区，并终止与万达投资公司于2009年8月1日签订的《包头青山万达广场前期物业服务合同》，不再承担该住宅区的物业管理服务。开元物业公司为选聘的新的前期物业服务企业，根据开元物业公司与万达投资公司2013年8月13日签署的《包头万达广场前期物业服务合同》约定，开元物业公司应自2013年9月30日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。三方确认，物业管理正式交接日后所涉及的该住宅区的物业管理责任义务或与业主或第三人的债务争议纠纷均由开元物业公司承担及解决，与万达物业包头分公司无关。物业管理正式交接日为2013年9月15日。三方就债权债务及费用做了约定：在本物业项目正式交接日之前万达物业包头分公司应承担的公共能源费用、债务债权、所签订的一切合同的终止及解除费用、所招聘的服务管理人员的清退及相关费用，由万达物业包头分公司承担。在本物业项目正式交接日之后住宅区的公共能源费用、开元物业公司所签订的一切合同的履行费用、所招聘的服务管理人员的工资报酬及相关费用，由开元物业公司承担。本合同自三方签订之日起生效。   2013年9月12日，开元物业公司与万达投资公司签订了《前期物业服务合同》，万达投资公司选聘开元物业公司对内蒙古自治区包头万达广场住宅楼（1#-10#楼）提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层普通住宅及底商。合同双方约定服务内容与质量。在物业管理区域内，开元物业公司提供的物业管理服务包括以下内容：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅为每月每平方米人民币1.88元（含电梯费用）；2.底商物业为每月每平方米人民币5.00元；3.停车位服务费为每月每人民币95元；4.垃圾清运费每年每户人民币36元。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知开元物业公司。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年6月10日前履行交纳义务。万达投资公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；但是，截止到本合同生效时已经超过保修期限的除外。万达投资公司违反合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主及物业使用人可以自行或委托开元物业公司维修，维修费用及造成的其他损失经万达投资公司确认后由万达投资公司承担。开元物业公司不承担责任的情形：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、开元物业公司因履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业及物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非开元物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。违约责任：万达投资公司违反本合同的约定，经书面催告后仍不能改正致使开元物业公司的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由万达投资公司赔偿由此给业主及物业使用人造成的损失。开元物业公司的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应向万达投资公司、业主减免相应服务费用并赔偿损失；经书面催告后，万达投资公司、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按拖欠金额的千分之三向开元物业公司支付违约金。开元物业公司违反合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主及物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；开元物业公司已经收取的，业主及物业使用人有权要求开元物业公司双倍返还。开元物业公司违反本合同，未达到管理服务质量约定目标或未履行其他约定义务的，万达投资公司有权要求开元物业公司限期整改，逾期未整改或整改后仍不能达到管理服务质量约定目标或逾期仍未履行约定义务的，万达投资公司有权终止合同；给万达投资公司造成损失的，开元物业公司应承担相应的责任。本合同期限自签订之日即2013年9月12日至本物业业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。本合同在履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。本合同自双方盖章之日起生效。本合同一式陆份，万达投资公司持叁份，开元物业公司持贰份，物业管理行政主管部门备案一份，合同具有同等法律效力。   坐落于内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××路号包头万达广场5-111商业服务用途房屋建筑面积105.86平方米，其权利人为罗志鹏。底商物业服务费按每月每平方米5.00元标准计算，罗志鹏自2013年9月15日至2018年12月31日应向开元物业公司交纳物业服务费33610.55元，赵继波于2014年8月23日缴纳2014年1月1日至2014年6月30日物业服务费3175.80元，双方当事人均认可罗志鹏缴纳2018年4月1日至2018年9月30日半年的物业服务费。罗志鹏自2013年9月15日至2018年12月31日尚欠开元物业公司物业服务费27258.95元。开元物业公司多次向罗志鹏、赵继波催缴拖欠的物业服务费，罗志鹏、赵继波未缴纳。罗志鹏于2013年3月31日将其以上底商租赁给赵继波，双方约定租赁期间的物业服务费由赵继波承担。赵继波实际租赁使用以上房屋至2018年3月31日。   万达物业包头分公司曾于2010年12月18日与罗志鹏个人签订《前期物业管理服务协议》，双方就包头万达广场5-111商铺的物业管理达成协议，双方就物业管理服务内容及服务质量做了约定，同时商定物业服务费的价格为每月每平方米5.00元。合同还约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、暖气费、燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。   罗志鹏不缴纳物业服务费的主要原因是赵继波与罗志鹏的租赁合同约定租赁期间的物业服务费由赵继波承担，赵继波不缴纳物业服务费的主要原因是其租赁房屋期间暖气不热。因暖气不热，赵继波为寻求解决办法找过罗志鹏及开元物业公司，也找过供热部门，打过政府热线。罗志鹏和赵继波均称暖气不热的主要原因是开发商施工时将水泥块遗留在循环网导致漏网堵塞，开元物业公司于2018年1月11日出面协调处理，之后暖气正常。对以上事实，该院予以确认。   一审法院认为：万达物业包头分公司与罗志鹏签订《前期物业管理服务协议》、开元物业公司与万达投资公司及万达物业包头分公司签订《物业管理交接协议》及开元物业公司与万达投资公司签订《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。罗志鹏作为包头万达广场5-111商铺业主，应受上述合同的约束。开元物业公司依约为罗志鹏的商铺提供物业服务后，罗志鹏应依约向开元物业公司支付物业服务费。罗志鹏将以上商铺租赁给赵继波，二人约定租赁期间由赵继波交纳物业服务费用的内容符合法律规定，从其约定，但作为业主的罗志鹏对租赁期间的物业服务费负连带交纳责任。现开元物业公司要求给付2013年9月15日至2018年12月31日物业服务费27259元，经查，2013年9月15日至2018年12月31日尚欠开元物业公司物业服务费27258.95元，该院依法认定27258.95元，其余部分，依据不足，该院不予支持；以上依法认定27258.95元，赵继波负担25671.05元，对赵继波负担的部分，罗志鹏负连带交纳责任；罗志鹏个人负担1587.90元。开元物业公司要求罗志鹏、赵继波支付滞纳金1万元，开元物业公司是否尽善尽美地履行了物业合同，开元物业公司未举证，故开元物业公司关于滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。罗志鹏不缴纳物业服务费的主要原因是二被告的租赁合同约定租赁期间的物业服务费由赵继波承担，赵继波不缴纳物业服务费的主要原因是其租赁房屋期间暖气不热。《物业管理条例》第四十一条第一款明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故罗志鹏不缴纳物业服务费的抗辩理由，依据不足，该院不予采信；赵继波不缴纳物业服务费的主要原因是其租赁房屋期间暖气不热，赵继波认为，其将暖气费缴纳给开元物业公司，开元物业公司有义务对其租赁期间店面的暖气问题进行维修，本案涉及的一系列书面的物业服务合同对此未做约定，赵继波将该义务强加给开元物业公司并以此作为拒缴物业服务费的理由，依据不足，该院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决：一、罗志鹏支付开元物业公司2018年10月1日至2018年12月31日物业服务费1587.90元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、赵继波支付开元物业公司2013年9月15日至2013年12月31日、2014年7月1日至2018年3月31日物业服务费25671.05元，于本判决书生效之日起十五日内付清，罗志鹏对赵继波负担的费用负连带交纳责任；三、驳回开元物业公司的其他诉讼请求。案件受理费730元，因本案适用简易程序减半收取计365元，由开元物业公司负担98元，罗志鹏负担16元，赵继波负担251元；二被告负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付开元物业公司。罗志鹏对赵继波负担的诉讼费用负连带给付责任。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。   二审期间，赵继波向法庭提交了27张照片证明赵继波承租的底店供热温度不达标以及物业管理脏乱差的问题。同时赵继波还向法庭申请证人李某、薄智慧出庭作证，欲证明开元物业公司在2014年表示过不为赵继波提供服务的过程以及开元物业公司未与业主签订合同，物业服务不到位，暖气不热的问题。开元物业公司质证称，对证人证言以及照片的证明目的均不认可。李某的证人证言不能准确表述是什么时间、哪位物业工作人员说过不提供物业服务的话，也不能证明证人当时在现场。薄智慧的证人证言没有举出实际证据证明赵继波店内温度怎么低，而且该问题与本案无关。照片无法确定拍摄地点，取暖问题与本案无关；关于卫生状况和地砖破碎的照片只能反映短时、局部的问题，物业公司发现会及时处理。罗志鹏质证称，认可赵继波证人证言以及照片的真实性和证明目的。   本院认为：双方当事人对于开元物业公司自2013年9月15日起进驻万达小区提供物业服务的事实、罗志鹏与赵继波签订租赁合同约定由赵继波承担其租赁期间案涉房屋租赁费的事实均无异议，本院予以确认。罗志鹏未针对一审判决提起上诉，一审法院关于罗志鹏应当支付物业费的判项本院予以确认。本案争议的焦点问题是：赵继波是否应当支付其欠付的物业费。对此，从以下几个方面分析判断：   一、关于双方当事人之间是否存在物业服务合同关系的问题。   首先，根据《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，开元物业公司与万达投资公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《前期物业服务合同》对小区全体业主有效。开元物业公司进驻小区是否经过相关行政管理部门备案，属于行政管理范畴，不影响物业服务合同的效力。   其次，开元物业公司自2013年9月15日进驻小区后为万达小区提供了实际的物业服务，且罗志鹏作为本案所涉底店的业主，对其与开元物业公司存在物业服务合同关系并未提出异议。赵继波提出的罗志鹏与开元物业公司之间不存在物业服务合同关系的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。   二、关于赵继波是否应当支付物业费的问题。   首先，赵继波依据其与罗志鹏签订的租赁合同的约定，应支付其在承租案涉底店期间的物业费。赵继波提出的开元物业公司曾表示不再为赵继波提供物业服务，不需要其支付物业费的主张，没有提供书面证据予以证明，李某的证人证言亦无法证明该主张，李某的证人证言本院不予采信。赵继波提出的开元物业公司表示不收取赵继波物业费的主张没有事实依据，本院不予支持。   其次，关于赵继波提出的物业公司服务不到位的问题。本院认为，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、安保状况良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务，即：物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。一审法院不予支持开元物业公司诉请的违约金的请求，也是在综合考虑包头市物业服务行业的整体状况以及案涉小区当前实际状况的基础上进行的客观判断。赵继波提交的27张照片以及薄智慧的证人证言，均不足以证明开元物业公司存在的物业服务不到位的问题足以达到全额减免物业费的程度。因此，对于赵继波在二审时提交的证据本院均不予采信。赵继波提出的因开元物业公司服务不到位不应当支付全部物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。   第三，赵继波提出的供暖问题与本案不属于同一法律关系，不是本案的审理范围，赵继波以此为由拒绝支付物业费的理由不能成立。   综上所述，赵继波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费730元，由上诉人赵继波负担。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 乔瑞全   审判员 邢海峰     二○一九年二月十九日   书记员 贺 颖   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。