安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初6295号 原告：李益，男，1978年6月29日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：王良椿，安徽昊华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康亚，安徽昊华律师事务所实习律师。 被告：安徽信联物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路**财富广场**，统一社会信用代码91340000734940149J。 法定代表人：巫自兰，董事长。 委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。 原告李益与被告安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李益及其委托诉讼代理人王良椿、康亚，被告信联物业公司委托诉讼代理人查达胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李益向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告家具、物品及房屋装修等财产损失282740元及鉴定费用5000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告李益系柏景雅筑小区5幢101室业主，被告信联物业公司系雅筑小区物业服务公司。原被告双方于2014年8月8日签订了《前期物业管理服务协议》，对双方的权利、义务及违约责任等作出明确约定。原告购置5幢101室房屋后精心装修房屋，近期已经全部装修完毕，打算9月份搬进新房屋。2018年7月30日傍晚，原告像往常一样去照料已经搬进新居的花草，推开门发现二楼及一楼室内全部被污水浸泡。原告当即报警并通知小区物业前来查看，经物业公司人员检查后发现，系5号楼公共部分主污水管堵塞，污水无法正常排出而从二楼卫生间地漏回灌至原告家中，造成原告室内一、二楼家具、门、木地板、墙面、整装等多处受损，原告损失惨重。被告作为小区物业服务公司，有义务对房屋共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理。原告作为业主，已履行了超前缴纳物业费的义务，理应享有被告提供物业服务的权利。此前原告家中已经发生过一次污水倒灌的情况，原告在发现后也第一时间跟物业公司人员进行了沟通，希望物业能对下水道进行定期疏通维护，以免再次发生类似事件，但被告仍不履行对小区共用的下水管道的检修、疏通、养护义务，如今又因主管道堵塞导致污水回灌至原告家中。被告的行为已经构成严重的违约，且其违约行为给原告造成了极大的经济损失，故依法向贵院起诉，恳请支持原告的全部诉讼请求。 信联物业公司辩称：1、原告所有的房屋系一楼，楼上住户生活垃圾堵塞下水管道，下水管道堵塞后导致楼上住户生活污水倒灌至原告家中，以上系本案的直接侵权行为。因此本案的实际侵权人应是原告同户型的楼上全体业主，被告并非本案的实际侵权人，原告应该向楼上全体业主索赔而不是向被告索赔，所以被告并不是本案的适格主体。2、原告与被告之间系物业服务合同关系，被告一直按约履行合同义务，没有违约行为。本案中发生返水的部位系原告房屋内部，原告房屋内常年无人居住，被告根本无法知晓下水管道堵塞情况，只有当原告主动报修，被告方才能对其房屋内的管道进行疏通、维护。被告定时对小区的化粪池、污水池及下水管道进行清淤疏通，被告已在合理限度范围内履行了合同义务，即使原告以合同之诉起诉，被告也无需承担赔偿责任。3、本案原告不在房屋内居住，是原告财产损失较大的直接原因。下水管道堵塞后，楼上住户生活用水倒灌是个缓慢的过程，如果原告在房屋内居住，或者经常回家查看，并在第一时间报修，被告完全可以第一时间对房屋内部分堵塞的下水管道进行疏通，本案的绝大部分损失即可避免。另外，如果原告在房屋内居住，对房屋进行正常的管理，必然可以在短时间内发现返水情况，本案的绝大部分亦可避免，根据合同法第119条，原告应对其疏于管理而扩大的损失承担责任。原告对于此次事故的损失亦有过错，双方应按照责任比例进行分担，并且由于原告不在房屋内居住是本次事故财产损失的主要原因，原告应对此次事故损失承担主要责任，被告至多承担次要责任。4、被告作为物业服务企业，对小区内公共设施的管理，唯一能够做到的就是定期或者不定期地对小区内公共设施进行维护、保养，但是即使这样，也不能也不可能完全杜绝下水道堵塞等突发事件的发生，因此，希望能够综合原告自身的过错以及涉案下水管道处于房屋内无法发现等因素，本着公平公正的原则，依法判决。5、针对原告的诉讼请求，其中有争议财产损失部分修复费用及无争议财产损失部分修复费用的第八项（实木整体旋转楼梯）应当不予以支持。 本院经审理认定事实如下：原告李益系柏景雅筑小区5幢101室业主，被告信联物业公司系柏景雅筑小区物业管理服务公司。原被告双方于2014年8月8日签订了《前期物业管理服务协议》，对双方的权利、义务及违约责任等作出明确约定，协议约定被告对小区房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，包括共用的上下水管道，落水管、消防水箱、电梯、车场车库等共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理。原告缴纳了相应的物业费。原告购置5幢101室房屋后对房屋进行了装修，尚未搬进房屋内居住。2018年7月30日傍晚，原告发现房屋内二楼及一楼室内全部被污水浸泡。原告当即报警并通知被告工作人员前来查看，经被告工作人员检查后发现，因5号楼（即5幢）公共部分主污水管堵塞，污水无法正常排出而从原告家二楼卫生间地漏回灌至原告家中，造成原告室内一楼及二楼的家具、木地板、墙面等多处受损。此前原告家中已经发生过污水倒灌，原告在发现后也将相关情况告知了被告，现又因主污水管道堵塞导致污水倒灌至原告家中，并导致原告家中财产受损。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 案件审理中，原告向本院递交申请，要求对案涉房屋因污水倒灌导致房屋内家具、家电、房屋装修、拆除费用、物品保护费用、物品搬迁费用、重新装修费用等财产损失价值进行鉴定。本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对此进行鉴定。该公司于2018年11月15日出具《价格评估报告书》，确定案涉房屋因污水倒灌导致的财产损失修复费用共计282740元（包括原被告双方无争议财产损失部分修复费用254392元和有争议财产损失部分修复费用28348元），原告支付鉴定费5000元。 以上事实，由原告提供的身份证复印件、前期物业管理服务协议、物业收费记录、报警记录、照片、录像资料、价格评估报告书，被告提供的照片、雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、排水管道检查记录表、合肥供水集团水费清单及事人的当庭陈述等证据附卷佐证。 本院认为：案涉物业服业合同系当事人真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点为：1、被告是否是本案的适格主体？被告认为案涉主污水管道堵塞系楼上住户生活污水倒灌至原告家中，本案的实际侵权人应是原告同户型的楼上全体业主，被告并非本案的实际侵权人，原告应该向楼上全体业主索赔而不是向被告索赔，所以被告并不是本案的适格主体。本院认为，原告主张被告未履行物业服务义务而承担违约赔偿责任，原告明确选择合同之诉，本案系物业服业合同纠纷，并非侵权责任纠纷，故被告是本案的适格主体。2、被告信联物业公司是否应承担违约赔偿责任?被告信联物业公司是否应承担违约赔偿责任，在于原告房屋因主污水管道堵塞导致污水倒灌受损是否系被告违约行为导致。本院认为，原被告签订的《前期物业管理服务协议》对原、被告双方均具有约束力，被告应当按照物业服务合同的内容履行相应的义务，根据国务院《物业管理条例》等相关法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中原告家中财产损失，系因主污水管道堵塞导致污水倒灌原告家中所致，而主污水管道属于整栋楼的公共部分，属于物业管理中房屋设备、设施的管理范围，应由被告对此进行维护、检修。虽然被告提供了雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、排水管道检查记录表、照片等用以证明被告已经按约定对小区化粪池、排水管道等进行了定期检查，并对小区化粪池、排水管道等进行了定期检查、疏通，履行了合同约定的养护管理义务。首先，被告提供的雨污水井、化粪池检查处理情况记录表、排水管道检查记录表、照片等系被告单方制作，本院无法核实其真实性；其次，即使被告当庭陈述及被告提交的排水管道检查记录表是真实的，被告也只是每月进行一次排水管道检查，而被告提交的排水管道检查记录表明确注明每周至少一次对下水管道进行全面敲打听音检查，被告并没有按自己规定的时间检查下水管道等排水管道。再次，即使被告按《前期物业管理服务协议》的约定对共用的主污水管道进行了疏通，但被告对共用主污水管道的疏通、维护责任应当达到在业主合理使用物业的情况下不致于使业主财产受到损失的标准。根据原告提供的被告截除主污水管道堵点的现场视频，造成主污水管道堵塞物为正常的生活垃圾及油脂，根据日常生活经验，正常的生活垃圾及油脂造成管道堵塞并非短时间可以形成，如果被告确实是按照其向法庭提交的排水管道检查记录表载明的时间进度进行敲打听音检查并疏通，则不至于发生污水倒灌。从堵塞物为正常的生活垃圾及油脂等正常排放物，能够反证被告未完全履行该义务。最后，疏通管道的目的在于及时清理管道垃圾避免管道堵塞，其疏通频率应当按照小区具体情况进行，但根据庭审查明的事实，案涉房屋在此之前曾两次发生过被污水倒灌，在此情况下被告本应对此加强日常的维修和养护，避免类似情况再次发生，而事实上在2018年7月下旬又因该主污水管道堵塞，导致原告家中财物受损，故本院认为被告并未严格履行职责，亦怠于履行其维护责任，疏于管理，应对原告的损失承担相应的民事责任。被告辩称已定期对小区的化粪池、污水池及下水管道进行清淤疏通，被告已在合理限度范围内履行了合同义务与事实不符，本院不予采信。虽然本案污水倒灌的发生在原告家内，物业公司难以通过自身日常的巡查予以发现，鉴于案涉房屋多次发生被污水倒灌，被告理应加强日常的检查和维护，也可以采取在事发后已采取的在污水管道预留应急出口，即使污水管道被堵塞，也会从应急出口流出，以便小区业主及物业人员及时发现管道堵塞情况，原告在事发前尚未入住涉案房屋内，致使返水发生时无法及时采取有效措施，对损失扩大的发生也应自行承担相应的责任。综上，结合本案具体情况，本院确定由被告承担80%的民事责任，原告自行承担20%的民事责任。3、关于原告的财产损失价值的认定。本院认为，根据安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的《价格评估报告书》的相关鉴定结论，案涉房屋的财产损失修复费用包括原被告双方无争议财产损失部分修复费用254392元和有争议财产损失部分修复费用28348元。关于无争议财产损失部分修复费用，被告认为其中的第八项即橡木整体旋转楼梯45890元及11%的增值税款5047.9元，不应当作为原告的损失，鉴定机构的回复函合法性存在问题，原告没有提供证据旋转楼梯需要更换，鉴定报告中将旋转楼梯的损失纳入无争议部分属于错误的认定。本院认为，根据评估公司的回复函及旋转楼梯生产商提供的说明，因现场勘验时评估人员无法当场判断楼梯是否需要拆除，需要专业厂商检测，后旋转楼梯生产商证明二楼楼梯与木地板相连，木地板更换必须对楼梯进行拆除，《价格评估报告书》将其纳入无争议部分并无不妥，被告认为据旋转楼梯不需要更换，但未提供反证，本院不予采信。本院认定无争议财产损失部分修复费用254392元。关于有争议财产损失部分修复费用，被告认为原告没有提供证据证明存在损失或者需要更换或维修，报告中不应当将有争议的三处物品按照全新的购买价格认定为原告的损失。本院认为，鉴于原告家中发生污水倒灌，而有争议部分三处物品均系一层木制物品，遇水后容易受损，故本院酌定有争议财产损失部分修复费用14174元（28348×50%）。原告的财产损失价值即财产损失修复费用为268566元（双方无争议财产损失部分修复费用254392元＋有争议财产损失部分修复费用14174元）。至于原告支付的鉴定费5000元，系原告为确定损失数额所支出的费用，故本院对此亦予以认定。综上，本院认定原告的损失共计273566元，由被告赔偿80%，计218852.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽信联物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李益各项损失218852.8元。 二、驳回原告李益的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2808元，由被告安徽信联物业服务有限公司负担2135元，由原告李益负担673元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  姚海军 二〇一九年二月一日 书记员  沈一帆 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 3、《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 5、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。