福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初2982号 原告：亿创电力建设集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区华林路338号龙赋大厦,统一社会信用代码91350111157033257K。 法定代表人：陈光明，执行董事。 委托诉讼代理人：牟磊，福建佐佑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张定翔，福建佐佑律师事务所执业律师。 被告：福州福成房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区华林路338号,统一社会信用代码91350100611324071C。 法定代表人：林祥华，总经理。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘庚生，公司员工。 被告：林祥春，男，1958年3月23日出生，汉族，香港居民，现住福州市晋安区。 被告：郑源，男，1989年3月21日出生，汉族，户籍地三明市三元区，现住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林瑾轩，福建八闽律师事务所实习律师。 原告亿创电力建设集团有限公司(以下简称“亿创公司”)与被告福州福成房地产开发有限公司(以下简称“福成公司”)、林祥春、郑源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告亿创公司的委托诉讼代理人牟磊、张定翔，被告福成公司的委托诉讼代理人吴飞、潘庚生，被告郑源的委托诉讼代理人林柏冬到庭参加诉讼，被告林祥春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿创公司向本院提出诉讼请求：1.确认亿创公司与福成公司之间就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼xxx单元房产（以下简称“诉争房产”）所签订的《商品房买卖合同》及《购房协议书》（即《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》）合法有效；2.确认福成公司与林祥春就买卖诉争房产签订的《商品房买卖合同》无效；3.确认林祥春与郑源就买卖诉争房产签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效；4.判令福成公司与林祥春、郑源立即办理诉争房产【产权证号：闽（2017）福州市不动产权第0050xxx号】房屋产权登记注销手续，并将诉争房产权属恢复登记至福成公司名下；5.判令福成公司在上述房产权属恢复登记其名下后立即办理与其签订的诉争房产的《商品房买卖合同》的备案登记及房屋产权登记手续；6.本案全部诉讼费、财产保全费5000元，由福成公司、林祥春、郑源承担。 事实与理由：亿创公司（原名南平市电力工程公司）与福成公司于2002年2月6日签订《福州福成房地产开发公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》约定，其以工程款抵购房款的方式向福成公司购买包括诉争房产在内的房产，其中双方约定后楼（即诉争房产所在1#楼）十一层至十二层由其购买十四套房产，按每平方米3000元计价。双方在签订上述购房协议书后并另行签订了包括诉争房产在内《商品房买卖合同》，但合同原件被福成公司收回。其为福成公司施工的用电工程全部竣工后，2005年11月福成公司交付给其诉争房产，其对诉争房产进行了装修并作为公司办公地点使用至今。但福成公司将诉争房产交付后，因福成公司自身原因导致逾期多年无法为其办理房屋权属登记，经多次催促福成公司以各种理由无理推诿，至今仍未办理权属登记。福成公司在与其签订《房屋买卖合同》并将诉争房产交付给其使用之后，又将诉争房产登记在林祥春名下，再通过林祥春以二手房买卖方式登记到郑源名下。林祥春与郑源在买受诉争房产时均未支付合理的对价，且在明知诉争房产己由其购买并入住的情况下，仍同福成公司通过买卖方式以获得不当利益，由此，可以认定林祥春、郑源并非“善意第三人”，福成公司与林祥春、郑源的上述行为严重损害其权利。综上，其与福成公司就买卖诉争房产签订的合同合法有效，双方均应当依约履行，福成公司与第三人恶意串通所签订的《商品房买卖合同》无效，林祥春与郑源依据上述合同办理的诉争房产权属登记亦为无效，依法应当予以注销。为此，特具状起诉，请求贵院判如所请。 福成公司辩称，1、其与亿创公司之间不存在商品房买卖合同关系。亿创公司提供的《商品房买卖合同》没有原件，只有部分的复印件，缺乏诸多商品房买卖合同的必备条款，不能证明合同已经成立，而且双方在履行协议过程中已经确认不存在诉争房产买卖合同关系。2013年6月6日的《会议纪要》确定的会议主题第二项内容是讨论已签订购房合同的商品房办理产权事宜，其中并没有包括诉争房产，可见诉争房产是没有签订商品房买卖合同。2014年3月7日结算资料，认定其以现金方式支付工程款290多万元，改变了以房抵款的履行方式，应当相应减少换购的房产；在2014年6月1日的结算资料中，亿创公司明确换购并签订《商品房买卖合同》的共九套，再次证实2013年6月6日的《会议纪要》内容，双方对诉争房产已不存在买卖合同关系。本案商品房买卖合同成立是附条件的，亿创公司只能以最终结算的工程价款来确定能够换购几套房屋，从而相应的商品房买卖合同才能合法成立。在没有结算的情况下诉争房产买卖合同关系就不成立；3.其已就工程施工合同和工程款的结算提起诉讼，本案应当中止审理。本案商品房买卖合同是由工程施工合同产生的，交付房产抵工程款是其支付工程价款的方式，其是否必须给付亿创公司房产，要以工程结算或工程施工合同的履行结果为依据，两者是紧密关联的并非独立的法律关系，所以本案应当中止审理。综上所述，根据签订的《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》，购买房屋只是建设工程施工合同工程款支付方式，双方之间核心法律关系是建设工程施工法律关系。在工程未作结算之前，诉争房产买卖合同不能成立。亿创公司的诉请应当驳回。 林祥春未作答辩，亦未提交证据。 郑源辩称，1.其与林祥春以及福成公司不存在恶意串通行为，其与林祥春之间的商品房买卖关系合法有效。诉争房产登记在林祥春名下，其有理由基于信赖不动产物权的公示效力，而与林祥春签订买卖合同。双方签订《福州市不动产（存量房）买卖合同》时，是基于双方平等自愿的原则进行房屋买卖交易，并不存在损害亿创公司利益的事先同谋行为；2.其与林祥春基于合法的商品房买卖关系，并已登记取得诉争房产的权属证书，根据《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，其已取得诉争房产的所有权；3.亿创公司与福成公司的纠纷，是基于建设电力工程施工合同产生，根据亿创公司提供的所谓商品房买卖合同，从形式上看并非完整的一份合同，不符合合同的形式要件，内容上也不具备商品房买卖合同所须具备的必要内容，不具有可履行性。亿创公司据以主张权利的另一份《福州福成房地产开发公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》，反映了亿创公司与福成公司是建设工程合同关系，双方是以房屋抵工程款，但该协议没有明确具体抵债的商品房房号，且该协议明确商品房买卖合同需要另行签订，在双方没有就诉争房产签订买卖合同的情况下，不能认定诉争房产已被用于抵偿亿创公司工程款。因此，亿创公司与福成公司不存在诉争房产的买卖合同关系；3.其已依法登记取得诉争房产的所有权，亿创公司与福成公司之间纠纷，与其无关，其对诉争房产的物权应当得到保护。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，对于存在多个买受人，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。综上，请求依法驳回亿创公司相应的诉讼请求。 经审理查明：2002年2月6日亿创公司的前身南平市电力工程公司与福成公司签订《福州福成房地产开发有限公司高低压配电安装工程合同书》约定，福成公司就其开发建设的福城花园工程委托南平市电力工程公司承担10KV变配电工程的安装施工，付款方式为本合同与住宅串换合同同时生效等内容。同日，双方签订《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》约定，“该商品房主楼（即2#楼）按每平方米4000元计价，第20层（每套122平方米），后楼（即1#楼）按每平方米3000元计价，计14套，从11层至12层（每套151平方米）。待产权面积确定后按此单价计算总价，双方还须签订商品房买卖合同，内容以此协议为准。付款方式为工程款抵住宅款（待双方财务核实），与新增工程款一并冲抵购房款，不足部分待清算时双方增减付清。”等内容。2004年3月18日南平市电力工程公司与福成公司又签订一份《合同书》约定，南平市电力工程公司为福成公司承建福城花园一、二期小区变电所低压电源出线至电表箱的电度表工程，付款方式为南平电力工程公司应用全部工程款向福成公司换购福城花园商住楼22层至28层，大约与工程款相同的商品房两套，少量金额多还少补；到2004年12月30日时，若南平市电力工程公司不需要房子福成公司可支付该工程全款；若需要购房，房号购房合同另定等内容。2005年9月13日双方签订《补充协议》载明，“双方就2005年9月13日（注：应指2002年2月6日）签订的福城花园配电设备安装合同书内容，必须在双方平等降低房价和工程款（总价款额数相等）时方能生效。”。2005年11月16日南平市电力工程公司与福成公司签署一份《配电安装设备交接备忘录》，双方达成的如下共识：“2.福成公司承诺在送电的同时按合同约定好工程款串换住宅已在房产交易中心进行商品房备案登记和未备案的商品房归南平市电力工程公司名下即双方提前办理房产交接手续。……。5.该备忘录与双方所签订的合同书具有同等法律效力。”。此后，福成公司将包括诉争房产在内的11层101—108单元交付南平市电力工程公司使用至今。2006年1月1日福成公司还将该八套房屋的用电户名过户至陈光明（即南平市电力工程公司法定代表人）名下。2013年6月5日亿创公司与福成公司签署一份《会议纪要》，达成意见包括对八套已经在市房产交易中心备案过的房屋在2013年7月20日前给予办理产权证及双方协商配合尽快办理《福州福成房地产开发有限公司高低压配电安装工程合同书》结算相关事宜【包括入住龙赋大厦（即福城花园）11层xxx单元至xxx单元相关事宜】。2013年8月4日福成公司将其于2005年9月12日出具给南平市电力工程公司关于龙赋大厦（即福城花园）11层xxx单元至xxx单元五套购房款总金额为2214990元的收款收据收回。 2002年6月24日福成公司与林祥春签订一份2007版本的《商品房买卖合同》约定，福成公司将诉争房产，建筑面积共148.6平方米，以45.48万元的价格出售给林祥春，付款方式为一次性付款，但未约定房屋的交付时间。2016年1月21日林祥春办理了诉争房产的产权登记，产权证号为FZ权xxxxxx号。 2017年11月23日林祥春与郑源签订了一份《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》约定，将诉争房产以50万元的价格出售给郑源。 南平市电力工程公司于2005年1月4日变更为福建亿创电力工程有限公司，2006年3月20日变更为福建亿创电力建设集团有限公司，2014年3月12日再次变更为亿创电力建设集团有限公司。陈光明为公司股东、执行董事、法定代表人。 2018年8月7日福成公司向本院起诉亿创公司建设工程合同纠纷。 上述事实，由福州福成房地产开发有限公司高低压配电安装工程合同书、福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书、合同书、补充协议、配电安装设备交接备忘录、会议纪要、国网福州供电公司出具的立户证明、收据复印件、商品房买卖合同、福州市房屋（购买商品房）登记申请表、不动产登记信息查询结果、内资企业登记基本情况表、案件受理通知书及当事人陈述为凭，本院予以确认。 对亿创公司与福成公司是否就诉争房产订立过《商品房买卖合同》的认定。 亿创公司以加盖有福成公司公章的部分《商品房买卖合同》复印件及福成公司于2005年9月12日出具给南平市电力工程公司关于龙赋大厦（即福城花园）11层101单元至105单元五套购房款总金额为2214990元的收据复印件，来证明双方已经就诉争房产签订过《商品房买卖合同》，且原件在福成公司处的事实。福成公司称，双方之间不存在诉争房产的《商品房买卖合同》，亿创公司持有的合同复印件，仅有部分页面，缺失严重，真实性无法确认。收据公司没有留存，真实性也无法确认，而该原件收回的原因是亿创公司已无工程款可供换购商品房，按约没有生效。本院认定，该合同复印件虽有部分页面缺失，但合同复印件中的房号、单价等主要内容与《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》相关内容相符，且合同的复印件首页盖有福成公司的公章。收款收据已于2013年8月4日被福成公司收回的事实，福成公司并未否认。因此，结合该两份复印件可以认定双方当时签订了关于诉争房产的《商品房买卖合同》，而且还出具了收款收据。故对亿创公司主张的该项事实，本院予以确认。 本院认为，亿创公司与福成公司订立的《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》，是双方的真实意思表示，不违反律规定，合法有效。根据该协议书约定亿创公司以工程款冲抵的方式购买福成公司开发的龙赋大厦（即福城花园）的十四套房屋，其中主楼（即2#楼）按每平方米4000元计价，后楼（即1#楼）11层至12层按每平方米3000元计价；不足部分待清算时双方增减付清。诉争房产在约定的范围内，其购买单价和付款方式已经明确。对协议书中“不足部分待清算时双方增减付清”的表述，当事双方解释不一。亿创公司认为是指待工程款结算时增减付清款项。福成公司认为是指根据工程款总额增减购买商品房套数。可见该表述内容属约定不明。但根据2005年11月16日签署的《配电安装设备交接备忘录》“2.福成公司承诺在送电的同时按合同约定好工程款串换住宅已在房产交易中心进行商品房备案登记和未备案的商品房归南平市电力工程公司名下即双方提前办理房产交接手续。”的约定，可以看出福成公司为亿创公司所购买的十四套商品房分先后进行备案登记，但对未备案登记的商品房已经明确归南平市电力工程公司（即亿创公司）名下，并提前办理交接手续。那么，诉争房产是否在该备忘录所指的“未备案登记的商品房”范围内呢？很明显，诉争房产在该备忘录签署后交付给了亿创公司使用至今，并且还在2016年1月将诉争房产的用电户名由福成公司过户至亿创公司法定代表人陈光明名下。说明诉争房产就是属于备忘录中所指的“未备案的商品房”之列，且已经履行了房屋交付义务。再则，在2013年6月5日的《会议纪要》中，双方再次明确要对包括诉争房产在内的11层101单元至105单元入住相关事宜作进一步推进，其言外之意应当理解为为该五套商品房进行结算、备案和办证等相关手续，而非福成公司所称要亿创公司退腾该五套房屋之意。 综上，根据亿创公司和福成公司签订的一系列文件和履行行为，可以认定双方对以工程款冲抵购房款的方式购买诉争房产，已经达成合意，并订立了商品房买卖合同，虽合同原件被福成公司收取，但不影响双方之间的商品房买卖合同关系成立，并生效。福成公司主张买卖合同尚未成立，须待双方的工程款结算完毕后，根据结算的情况来确定买卖合同是否成立的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。 福成公司与林祥春于2002年6月24日签订《商品房买卖合同》，却使用2007年范本合同，说明合同订立时间不真实。福成公司主张林祥春以工程款抵价，但未提供工程款抵扣的证明及两者之间确实存在建设工程关系的相关证据。林祥春所购买的诉争房产一直在亿创公司使用中，福成公司无法保证能向其正常交付，不符合一般购房者的交易习惯。综上所述，福成公司与林祥春订立的《商品房买卖合同》不符合正常房屋买卖的交易习惯，存在恶意串通的情形，且损害亿创公司的利益，应当认定为无效合同。 郑源作为原告与被告亿创电力建设集团有限公司返还原物纠纷一案[(2018)闽0111民初2593号]中，根据其提交民事起诉状中述称“其在福州上班，为了解决住房问题，在2017年认识林祥春，经协商一致，与林祥春达成买卖合同。”因此郑源在本案庭审陈述以工程款抵购房款与林祥春达成房屋买卖合同，郑源关于购房原因前后表述不一，故本院对其购房原因不予采信。郑源与林祥春买卖诉争房产价格为50万元，明显远低于市场价格，且诉争房产一直由亿创公司使用多年，林祥春虽为产权登记人，但其无法保证能正常交付，郑源的买受行为亦不符合一般购房者的交易习惯。故本院认定郑源并非善意买受人，其与林祥春签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形，损害了亿创公司的利益，应当认定为无效合同。 综上所述，林祥春、郑源应当将诉争房产恢复登记至福成公司名下。同时，福成公司应当为亿创公司办理该房的买卖合同备案登记手续。由于亿创公司购房款的支付情况，目前尚不明确，应待确定购房款已经足额付清后，再行主张。故目前亿创公司主张将诉争房产产权登记至其名下，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第二项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下： 一、确认亿创电力建设集团有限公司与福州福成房地产开发有限公司之间就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼xx单元房屋所签订的《商品房买卖合同》及《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》合法有效； 二、确认福州福成房地产开发有限公司与林祥春就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼xxx单元房屋签订的《商品房买卖合同》无效； 三、确认林祥春与郑源就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼xxx单元房屋签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效； 四、福州福成房地产开发有限公司、林祥春、郑源应当于本判决生效后十五日内办理福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1＃楼xxx单元（产权证号：榕房权证ＦＺ字第××号）房屋产权登记注销手续，并将房屋权属恢复登记至福州福成房地产开发有限公司名下； 五、福州福成房地产开发有限公司应在上述房产权属恢复登记其名下后五日内办理其与亿创电力建设集团有限公司签订的福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼xxx单元房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续； 六、驳回亿创电力建设集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费22800元，由福州福成房地产开发有限公司林祥春、郑源各负担7500元，由亿创电力建设集团有限公司负担300元；财产保全费5000元，由福州福成房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，林祥春可在判决书送达之日起三十日内、其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  陈钰烨 人民陪审员  赖丹玲 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  姚雪倩 附：本文所附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。