重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初371号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场****，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，该公司总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司经理，特别授权。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司文员，特别授权。被告：李世伟，男，1988年11月8日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李明德（系被告李世伟之父），住重庆市荣昌区直升镇鹅颈村****,一般代理。被告：彭桂花，女，1988年8月6日出生，汉族，，住重庆市荣昌区委托诉讼代理人：李明德（系被告彭桂花之父），，住重庆市荣昌区直升镇鹅颈村****一般代理。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称“和谐物管公司”）与被告李世伟、彭桂花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和谐物管公司的委托诉讼代理人周清华、古方丽，被告李世伟、彭桂花的委托诉讼代理人李明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李世伟、彭桂花支付所拖欠的物业管理综合服务费用及违约金共计7181元；2.本案诉讼费由被告李世伟、彭桂花负担。事实与理由：原告在某某小区提供物业管理服务工作中，按照物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准。原告给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护，小区公共秩序维护和交通管理，公共部位的维修和设施设备的管理等服务。二被告以各种理由和借口拒不履行缴纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，二被告仍然坚持拒交物业费用，二被告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护广大业主共同权益和原告的合法权益，故诉至法院。被告李世伟、彭桂花辩称：原告和谐物管公司没有严格履行责任和义务，消防通道堵塞，无消防水；设施维护不到位；绿化破坏未补种；小区内的违章建筑未整改；活动室外租给其他商户，且商户的排烟往小区内排，卫生不整洁；夜间照明不够明亮，监控设施不清晰，覆盖不全；小区的地面停车位少，导致业主的车不能进小区，并将绿化地私自改为停车位，私自进行收费，账目未公示，收费费用应为业主共有；物业收费标准不符合规定，过高；公共维修资金使用情况未公示，私自动用大修基金；物管人员服务态度不好；房屋内部被雨水打湿，墙面起壳，物管公司一直未处理。另业委会已经在2018年4月就通知原告方解除物业合同，且是经过80%业主同意，业委会通知业主暂时不缴物业费。综上，原告陈述的事实和理由不真实，本案诉讼费不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：原告和谐物管公司系重庆市荣昌区某某小区的物业服务企业，被告李世伟、彭桂花系该小区2幢1单元6-1号（建筑面积为115.32平方米）房屋的产权所有人。2012年8月17日，原告和谐物管公司（乙方）与被告李世伟（甲方）签定了《某某小区前期物业合同》，合同中与本案有关的约定为：第三条物业管理服务费用……2、高层住宅：（1）物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元（含日常维护费）；（2）电梯费实行按户收费：三层以上（包括三层）、十层以下（不包括十层）30元每月每户；十层以上（包括十层）35元每月每户……7、共用能源消耗费：每户预收150元/年（一年后结算多退少补），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用；第四条违约责任……2.……甲方必须在当月的10-18日内缴清当月物业管理综合费用，超过当月18日未缴的按日3%计算滞纳金。如甲方长期不缴乙方有权向法院起诉。被告李世伟、彭桂花自2015年1月起至2018年12月止，经原告和谐物管公司多次催收，仍未缴纳物业服务相关费用。另查明：原荣昌县发展和改革委员会荣发改发[2011]389号《关于核定某某小区物业服务收费标准的通知》确定某某小区收费项目及收费标准为：（一）公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，高层住宅物业服务费0.60元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米·月；（二）高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：(1)按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元……其他类型的物业服务收费实行市场调节价，其收费由服务和被服务双方在合同中约定……。庭审中，原告和谐物管公司出示《某某水电收支帐（账）目公布》载明该小区2016年1月1日至2016年12月30日期间水电费支出合计294626.02元，户数合计692户；2017年1月1日至2017年12月30日期间水电费支出合计333003.33元，户数合计692户；2018年1月1日至2018年5月30日期间水电费支出合计133434元，户数合计692户；被告李世伟、彭桂花对此不予认可但未提交相应证据予以证明。庭审中，原告和谐物管公司明确第一项诉讼请求为：要求被告李世伟、彭桂花支付物业服务费、公共能源费、电梯费共计6468元，放弃违约金的诉讼请求。被告李世伟、彭桂花对拖欠物业费事实无异议，但称公共能源费应该减少，不同意支付违约金。原告和谐物管公司针对被告提出的各种问题当庭作出如下回复：消防管网无水的问题不是事实，2018年正月初一，小区内的业主冰箱自燃起火，物管公司第一时间到现场处理，消防支队可以查询；设施维修问题，可以更换的已经更换，监控设备老化需要更新，费用需要全部业主承担；绿化补种问题要根据情况和季节进行；小区内的违建问题，已上报建委、规划局等相关部门，主管部门已到现场核实；外面商户违规将烟道设备搭建在小区内问题，物管公司已联系环保、市政部门处理，且已安装净化设备无烟味；活动室外租问题，不是事实；卫生问题，每个单元门有投诉电话，如发现卫生问题，及时投诉，物管公司会马上处理；夜间照明灯不够问题，业主可以直接到物管处反映，说明具体需增加的位置，物管公司尽量处理完善好；小区地面车位问题，路面车位33个，没有新增车位，不存在破坏绿化的停车位，目前登记排队的车辆210个，停车位问题是小区规划问题，停车收费的收入是归全体业主，并有公示；收费过高问题，发改委已到小区内核实，并没有乱收费，实质收费是偏低；日常维护费公示问题，有发改委的文件，不在公示范围内；大修基金问题，十年内，物管公司动用了两次大修基金，都是依法动用，维修电梯钢丝绳，动用率低，基本上未动；服务态度不好的问题，各个单位门口有公示投诉电话，如果有投诉，公司核实后会进行处理；房屋渗水、墙面起壳问题，属于开发商遗留问题，物业公司无法处理。上述事实，有原、被告陈述，《某某前期物业管理服务协议》、荣昌县发展和改革委员会荣发改发[2011]389号《关于核定某某小区物业服务收费标准的通知》文件、催收通知书、照片、公共收益及支付账目公示、物业相关欠费明细表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告和谐物管公司与被告李世伟、彭桂花签定的《某某前期物业合同》合法有效，该服务合同对双方具有约束力。被告陈述业委会已经在2018年4月通知原告和谐物管公司解除物业合同，但其提供的证据无法证实该物业合同已经依法解除，故本院对被告的辩解意见，不予采纳。因此，双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。原告和谐物管公司提供了物业管理服务，被告李世伟、彭桂花有按约定交纳物业服务费用的义务，其拖欠物业服务费用的行为已构成违约，故本院对原告和谐物管公司要求被告李世伟、彭桂花支付所欠的物业服务相关费用的诉讼请求予以支持。被告李世伟、彭桂花抗辩称原告和谐物管公司没有严格履行责任和义务，物业服务不到位；小区设施、设备、绿化等存在诸多问题没有进行整改、维修；物业收费标准不符合规定，过高。本院认为，被告李世伟、彭桂花的陈述仅能证明原告和谐物管公司在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于需改进和完善工作的方面，并未构成根本违约，关于业主房屋内部渗水、墙面起壳问题，被告李世伟、彭桂花要求原告和谐物管公司进行维修，但该维修内容，不属于《物业合同》约定的物管公司应当维修的范围，因此不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了被告可以少交或不交物业服务费的程度，故被告李世伟、彭桂花应依法足额缴纳物业费用。对被告李世伟、彭桂花应交纳的物业服务相关费用，本院确认如下：（1）物业服务费：原告主张该费用标准为0.8元/月·平方米，不违反原荣昌县发展和改革委员会文件规定和物业管理服务协议约定，本院对物业服务费支持为4428元（0.8元/月·平方米×48个月×115.32平方米）；（2）公共能源消耗费：根据《某某前期物业管理服务协议》约定，该费用由物管公司每年向每户业主预收150元（一年后结算多退少补）。庭审中，原告主张公共能源费为600元（12.05元/月·户×48个月），并举示《某某公共能源费账目公布》、某某小区公共能源费（电费）、水费支出票据，被告李世伟、彭桂花对此不予认可，但未提交充分证据予以证明。本院认为原告和谐物管公司主张金额未超过协议约定的预收金额，故本院对公共能源消耗费支持为600元；（3）电梯费：根据物业管理服务协议的约定，原告主张被告应按照30元/月·户标准支付电梯费，该主张不违反荣昌县发展和改革委员会文件的规定，故本院对此支持为1440元（30元/月·户×48个月）。以上费用共计6468元（4428元+600元+1440元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李世伟、彭桂花于本判决生效之日起五日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公共能源费、电梯费共计6468元。如果被告李世伟、彭桂花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李世伟、彭桂花负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  晏 兵二〇一九年二月二十五日法官助理  冯高天书 记 员  易 玲