四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初5467号 原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段******，统一社会信用代码：915115005883822134。 法定代表人：陈瑞光，总经理。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。 委托诉讼代理人：陈益乐，该公司员工。 被告：何良勇，男，汉族，1975年10月16日生，住四川省珙县。 原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）与被告何良勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告港亿物业公司的委托诉讼代理人陈益乐、被告何良勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告港亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付租赁房屋物业服务费共计1662元；2、判令被告支付租赁房屋占有期间的使用费8427元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原、被告签订的《商业物业租赁合同》约定，被告承租原告位于宜宾临港区长江北路西段“西南轻工博览城”17幢128号商铺（面积63.94平方米）,租赁期限自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金按照33元/㎡/月计算，物管费按2元/㎡/月收取，被告应向原告支付租金25320元，物业费应交纳1662元，截止到起诉之日止，被告仅支付了租金25320元，尚欠物业服务费1662元未支付给原告，且被告租赁的房屋已于2017年4月30日到期，被告不但不与原告签订新的房屋租赁合同，且继续占有使用该租赁房屋，拒绝支付占有期间的使用费。由于原告与租赁房屋的所有权人已于2017年12月1日起解除委托租赁合同，扣除被告交纳的经营保证金5000元后，故被告应按照《商业物业租赁合同》约定的单价支付自2017年5月1日起至2017年11月30日止的占有使用费8427元，现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告何良勇答辩称，商铺租赁合同期限是2014年5月1日至2017年6月30日，原告不作为，造成市场脏乱差，原告应当减免物业服务费；原告没有按约定告知被告是否与租赁房屋业主签订委托租赁合同；根据双方合同第五、第九细则，原告已经违约；承租的房屋我确实还在使用，但因为房屋漏水，原告一直没有找人来维修，原告也没有告知我要续签合同的事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”17幢128号商铺系周平、赵丹所有，周平、赵丹与原告港亿物业公司签订了《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托原告对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；周平、赵丹不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置；第四年、第五年港亿物业公司与实际使用人就周平、赵丹委托商铺所签订的租赁合同确定的相应期间的租金，全部归周平、赵丹所有，第六年以后港亿物业公司与实际使用人就周平、赵丹委托商铺所签订的租赁合同确定的相应期间的租金，90%归周平、赵丹，其余10%作为招商服务费归港亿物业公司所有；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，以上商铺业主对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。 后原告港亿物业公司就上述商铺与被告何良勇，签订了《商业物业租赁合同》、《商业物业租赁合同补充协议书》、《商铺租赁延期协议》及《租金优惠协议》约定：何良勇（乙方、承租方）向港亿物业公司（甲方、出租方）租赁“西南轻工博览城”17幢128号商铺，面积63.94㎡；租赁期限自2014年5月1日起至2017年6月30日止，共计38个月；合同期内租金共计75961元，经优惠后乙方应于2015年9月1日前向甲方一次性缴清租金25320元；乙方应缴纳商业管理费为3元/㎡/月，合计6906元；乙方应在2013年8月2日前向甲方一次性缴纳经营保证金5000元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为2元/㎡/月，乙方共租赁63.94㎡，从2016年6月1日起开始计算，每季度384元；乙方在进场装修前应缴纳装修保证金639元；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方；如乙方在租赁期内需将商铺转让或更名给他人使用，须提前30天向甲方提交书面申请，经甲方审核同意后，乙方缴纳过户费用2000元/间后，甲方为其办理过户手续；如乙方有私自转租或其他行为，甲方视为无效并有权解除本合同，同时收回商铺。 2017年7月3日，港亿物业公司与何良勇签订了《房屋租赁预约协议书》，约定将上述商铺继续租赁给何良勇使用，预约租赁期限自2017年6月30日起至港亿物业公司和何良勇签订《房屋租赁合同》之日止有效；何良勇自本预约协议签订之日向港亿物业公司交纳定金2000元；若租赁房屋业主不再委托港亿物业公司租赁的，港亿物业公司应及时无息退还交纳的定金。签订协议书的当日，何良勇向港亿物业公司交纳了预定金2000元。 庭审中，原、被告陈述，1、上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付何良勇经营至今；2、租赁合同到期后，何良勇一直经营该商铺至今，并未将租赁商铺退还港亿物业公司，双方也未续签租赁协议；3、港亿物业公司陈述2017年11月30日，港亿物业公司和周平、赵丹解除了委托租赁合同，何良勇陈述2017年11月30日解除了和港亿物业公司的租赁合同，已与业主签订了合同；4、在租赁期内，何良勇向港亿物业公司支付了房屋租金25320元，物业服务费1662元。 本院认为，案涉商铺的业主（所有权人）已委托原告对商铺对外出租，故原告港亿物业公司以出租人身份就案涉商铺与被告签订租赁合同，主体适格。原告港亿物业公司与被告何良勇就上述商铺所签订的《商业物业租赁合同》等均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。现原告已按约将商铺交付被告经营至今，被告已应按合同约定向原告缴纳租金25320元。被告在租赁期间内应交纳的物业服务费根据双方合同以及补充协议书的约定，经计算应为1664元（128元/月×13个月），因此，原告诉请被告支付物业服务费1662元，本院予以支持。本案中，原、被告双方的租赁时间是从2014年5月1日起至2017年6月30日止。双方合同租期届满后，被告何良勇应当将所租赁的本案所涉商铺返还原告港亿物业公司，但被告何良勇依然占有使用着该商铺至今，因此被告何良勇应从2017年7月1日按合同约定支付占用期间的租金和物业管费直至其返还租赁物之日。由于庭审中，原告陈述与租赁物的所有权人已于2017年11月30日解除委托合同，故原告港亿物业公司诉请要求被告何良勇需支付原告在委托合同期内即2017年7月1日起至2017年11月30日止租赁物的占有使用费和物业费，本院予以支持，参照双方合同约定的租赁单价为33元/㎡/月，物业服务费为2元/㎡/月，租赁面积为63.94㎡，经计算，被告何良勇占用期间的租金和物业服务费为11189.5元（35元/㎡/月×63.94㎡×5个月）。品迭原告港亿物业公司应退还的经营保证金5000元和预约保证金2000元后，被告何良勇还应支付其4189.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告何良勇于本判决生效后15日内支付尚欠的原告宜宾市港亿物业管理有限公司租赁期间的物业费共计1662元。 二、被告何良勇于本判决生效后15日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司2017年7月1日起至2017年11月30日止租赁物占有使用费和物业费共计4189.5元。 三、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52元,由被告何良勇承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  钟倩青 审 判 员  陈顺兰 人民陪审员  郑晓萍 二〇一九年二月二十五日 法官助理李霞 书记员王旭伟