湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初3744号 原告：湘潭市广园物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区北二环路桃园路口旁桃源新城小区物业办公楼。 法定代表人：郑京，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。 被告：彭凤霞，女，1958年7月10日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：夏泽洪（系被告彭凤霞配偶），住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：夏三亚（系被告彭凤霞女儿），住湘潭市雨湖区。 原告湘潭市广园物业管理有限公司（以下简称原告）与被告彭凤霞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人夏泽洪、夏三亚，被告的委托诉讼代理人许利新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2016年7月22日至2018年10月物业管理费8,872.64元（113.17平方米×2.8元/平方米/月×28个月=8,872.64元）；2、判令被告按照日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止至2018年10月31日应支付滞纳金11,578.80元；3、判令被告支付装修垃圾清运费450元（按450元/户清理）；4、判令被告给付2016年7月至2018年10月商业用电5,015.05元（3,401.55元＋163.50元＋300元×1.5×3＋100元=5,015.05元）；5、请求判令被告给付2016年7月至2017年8月用水费用625.5元（139吨×4.5元/吨=625.50元）；6、判令被告赔偿房屋前坪绿化带损害修复费10,000元；7、判令被告赔偿房屋结构更改损坏修复费20,000元；8、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告系被告居住的富鑫源小区的前期物业服务企业，原告于2015年10月30日根据中标通知书与湖南福鑫投资有限公司（以下简称福鑫公司）签订了《富鑫源小区前期物业管理服务合同》，原告按约于2016年7月起为富鑫源小区提供物业管理服务。被告系原告所管理的富鑫源小区的业主，被告在购买物业时与福鑫公司签订了《商品房买卖合同》，根据该合同第十九条的约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约，约定按建筑面积1.28元/平方米收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之时被告从2016年7月1起一直未交物业管理费、水电费，且未签订物业服务协议和业主临时公约。此外，被告擅自将居民住宅属性变更从事商业活动，将所购物业阳台前坪绿化带破坏，设立过道，损坏小区公共设施设备，严重影响小区环境美观和增加原告物业成本。综上，原告提起诉讼，请求判如所请。 被告辩称，被告与福鑫公司系在2017年3月14日才签订商品房买卖合同，约定出卖人交房时间为2017年7月30日，根据相关法律规定，业主应当自房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付之日起按月缴纳物业费用，现被告至今未收到入住通知书，没有收到装修钥匙及正式钥匙。2017年9月1日至12月31日根据原告与临时业主代表签订的协议，交物业管理费0.64元/平方米。2018年1月1日至12月21日，被告欲缴纳物业管理费，原告一直拒绝接受，并要求被告出具不平等的承诺书，且单方面撕毁与临时业主代表签订的协议，要求增加物业服务费。对其主张的商业铺面问题，被告未为业主提供室内活动场地，所以大多数业主才会聚集在被告家喝茶聊天，被告并未收取任何的费用。对垃圾清理费，垃圾均是被告自行清理的，原告未为被告提供垃圾清运服务。对电费部分，被告应当出具借用电协议及凭证方可主张。对公共场地及绿化场地是富鑫源小区全体业主的共同财产，原告未维护好，且未设置提示牌，并对前坪的树加以砍伐，与被告无关。对房屋结构问题，并不存在损坏，跟商品房买卖合同房屋分层平面图的结构一样，只是在阳台安装了落地窗。综上，请求驳回原告的诉请。 本院经审理查明，2014年10月30日，原告（乙方）与福鑫公司（甲方）签订《富鑫源小区前期物业管理服务合同》，约定：乙方对富鑫源商住小区提供前期物业管理公共性服务。乙方提供的前期物业管理公共性服务应达到约定的质量标准，即湘价服（2010）76号《湖南省物业服务收费管理办法》的三级服务标准。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.38元/月．平方米；1-11层1.28元/月．平方米；商业物业2.8元/月．平方米；最终以市物价部门核定的价格为准。业主应于甲方确定的交房之日起交纳物业服务费用。业主交房前必须缴清专项维修金，并与乙方签订物业服务协议书。物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年6月交纳当年7月至12月的物业服务费和在每年12月交纳下一年度1至6月的物业服务费。乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费百分之九十的标准向业主收取物业服务费，但判定有没有达到服务标准需由物业管理行政主管部门或人民法院认定。甲方、业主或是物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用和公共水电分摊费用的，应按每月所欠费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2017年3月14日，被告与福鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买福鑫公司开发的位于湘潭市雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区6栋3单元0103002号房，建筑面积为113.17平方米，其中套内建筑面积为95.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.79平方米。该合同第十九条约定了前期物业服务，出卖人依法选聘的物业管理企业为湘潭市广园物业管理有限公司，资质证号为潭物管证字（2011）40号，前期物业管理期间，物业服务费的收费价格为1.28元/月．平方米。在被告与福鑫公司签订商品房买卖合同之前，即2016年4月被告即已经向福鑫支付了购房款，并于2016年7月22日由其女儿夏三亚领取了房屋钥匙。被告领取钥匙后即对房屋进行了装修，将房屋一面改成了落地窗，并开设了一个棋牌室。 2017年11月24日，富鑫源小区的业主代表刘自力、张立春等与原告公司的郑建军签订了一份《协议》，协议约定：“关于富鑫源小区物业管理费用临时收取如下：一、收取时间从2017年11月至12月底，皆按1.28元/平方米收取，免除2个月，实际应收取9月-12月为0.64元/平方米。二、2018年在达到广源物业公司于2017年11月24日公布的物业收费项目，在2018年达标一项，增收一项费用。三、业主与物业皆不签订物业管理协议，开发商与业主合同解决滞纳金违约金后方可签订物业与业主的合同。”被告实际支付了2017年7月1日至12月31日的物业管理费，并已由原告出具收据。 2017年10月25日，湘潭市发展和改革委员会向原告发出潭发改价调（2017）336号文件，《关于湘潭市广园物业管理有限公司富鑫源小区前期物业费和二次供水价格备案的通知》，该通知明确根据相关规定，同意富鑫源小区前期物业及二次供水价格最高收费按以下标准备案。一、前期物业服务收费。1、高层电梯物业服务收费标准：1.28元/平方米．月（建筑面积，下同）；2、装修管理服务费：0.02元/平方米．日；3、装修垃圾清运费：2.5元/平方米；4、装修押金：向装修公司一次性收取1,000元，向业主一次性收取1,000元；5、装修工人出入证工本费：5元/证。二、二次供水价格。二次供水居民用水价格为3.25元/立方米，从整栋楼地上五楼起（含五楼）执行二次供水价格。若市政供水价格调整，二次供水价格可同步调整。未进行二次加压的供水按市政供水价格执行。 另查明，2017年8月28日，原告为被告交纳了100元电费。 以上事实有原告提交的《富鑫源小区前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、潭发改价调（2017）336号文件、国网湖南省电力公司电能销售专用收据、房屋钥匙领取登记表，被告提交的协议、物业费收据以及庭审当事人陈述予以证实，足以认定。对双方提交的其他证据，本院不予认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与福鑫公司签订了前期物业服务合同，该合同对被告具有约束力。根据该合同的约定，原告提供了物业服务，被告即应当自福鑫公司确定的收房之日起按照合同支付物业管理费。被告所购买的房屋系住宅，根据合同约定物业费用应为1.28元/月．平方米，对原告主张按照商业物业的收费标准进行收费，本院不予支持。收房时间根据原告提供的钥匙领取登记表，被告已经实际在2016年7月22日领取了房屋钥匙，即应当此时起支付物业管理费。扣减2017年7月至12月已缴纳的物业费，至2018年10月被告应支付物业费3,042元（113.17平方米×1.28元/平方米．月×21个月=3,042元），对原告提出的超出该部分的诉请，本院不予支持。对逾期付款滞纳金的诉请，因被告对原告提供的物业服务质量存在异议，因此未按时支付物业管理费，双方对此均存在过错，对原告的该主张，本院不予支持。对垃圾清运费，根据湘潭市发展和改革委员会向原告发出潭发改价调（2017）336号文件，标准为2.5元/平方米，被告应支付的垃圾清运费为282.93元（2.5元/平方米×113.17平方米=282.93元），对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。对原告提出的电费、水费的问题，用水、用电合同的主体为被告及供水、供电公司，原告只有在实际代付相关费用后才可向被告主张，而根据原告提供的证据，仅对其中的100元电费提供了缴费发票，其余部分未能提供证据，应承担举证不能的法律后果，故对该部分本院仅支持100元。对原告主张的前坪绿化带损坏修复费、房屋结构更改损害修复费，因与本案审理的物业服务合同系不同的法律关系，本院不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告彭凤霞于本判决生效之日起三日内支付原告湘潭市广园物业管理有限公司至2018年10月止的物业管理费3,042元、装修垃圾清运费282.93元、电费100元，共计3,424.93元； 二、驳回原告湘潭市广园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费1,210元，减半收取605元，由原告湘潭市广园物业管理有限公司负担555元，被告彭凤霞负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  黄正林 二〇一九年二月十八日 法官助理暨立春 书记员宋思问 附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。