广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初10544号原告（反诉被告）：潘楚雯，女，1993年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘定规，男，1977年1月17日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：李小军，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。原告潘楚雯与被告刘定规租赁合同纠纷一案,本院于2018年6月19日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后被告提起反诉，本院受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁浩华，被告刘定规及其委托诉讼代理人李小军、陈珠妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年12月15日签署的《承租合同》，被告立即搬出并返还厂房（合同未履行标的：832820.80元）；2.被告向原告支付自2017年9月起至实际返还厂房之日止的租金、水电费、违约金。暂计至2018年6月2日本金人民币225384.8元、水电费2096.50元、违约金20854.83元（按月2%的标准计付，暂计至2018年6月2日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月1日将位于佛山市南海区丹灶镇建沙路美的项目南面仓库共7435.9平方米出租并实际交付予被告使用，双方约定月租金为人民币59487.20元，2017年12月15日双方就此前的租赁行为及约定补签《承租合同》。合同约定租金从2017年9月1日起算，被告需于每月1号前缴纳下个结算周期的租金至原告指定收款账户，逾期支付按每日1%的标准支付违约金，同时原告享有合同解除权。另，被告为原告加建3308.4平方米仓库，总工程款为人民币160000元，该工程款分12个月在被告应缴租金中抵扣。被告依约为原告加建3308.4平方米仓库。但被告由实际使用租赁物开始已拖欠原告租金。经原告多次催收，截止至2018年6月2日，被告拖欠原告租金本金人民币229350.61元，水电费2096.50元。被告辩称，原、被告双方之间签订的租赁合同属无效合同。原告要求被告支付租金、水电费、违约金无任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。根据原、被告双方签订的租赁合同来看，该租赁物是由两部分组成，一部分是被告租赁时原来的建筑面积3110平方米以及被告加建部分3288平方米，共计6398平方米。被告使用原来的1110平方米租赁物的租金已经支付到2018年3月份，在2018年5月1日之后该3110平方米的建筑原告擅自在仓库门上加锁，不让被告使用，此后也临时租用给新明珠陶瓷公司使用，因此，该部分租赁物在2018年5月之后被告不应当再向原告支付所谓租金。加建的3288平方米根据双方约定，该建筑是由被告出资加建的，按照约定，本身就不应当支付租金。因合同无效，故原告所主张的违约金无事实和法律依据。综上，被告恳请法院在查明事实上的基础上依法驳回原告的全部诉请。被告向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告于2017年12月15日签订的《租赁合同》属无效合同；2.原告立即向被告赔偿建房损失160000元及逾期支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从反诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.原告立即向被告返还租金损失120000元及逾期支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从反诉之日起计算至实际清偿之日之止）；4.本案的全部反诉费用由原告承担。事实和理由：2017年12月15日，被告与原告签订了一份《租赁合同》，约定被告向原告租用其位于佛山市南海区丹灶镇建沙路美的项目南面仓库（含现有供电、供水基础设施），原告有仓库面积11837.7平方米，包括需加建仓库面积3308.4平方米，租金为8元每平方米；租赁期限从2017年9月1日起至2019年8月31日止；加建仓库工程款双方确定为160000元，全部费用由被告承担等。此后，被告加建了仓库约3300平方米并承担全部加建费用并支付了2018年3月之前的租金等。原告没有按照租赁合同的约定向被告交付7000多平方米的租赁仓库，原告将仓库面积约3000多平方米自2018年5月2日起擅自出租给新明珠陶瓷公司使用至今，原告的此种行为属严重违约。被告只是在2017年9月向加建仓库里放置了约20万箱瓷砖，后因原告让被告搭建的部分无相关报建手续，属于违章建筑，丹灶城市管理局对其进行了多次查封，造成该部分仓库至今一直无法正常使用。此外，由于租赁合同中所示的原有仓库周边排水不畅，导致多次发生水浸，致使被告在仓库内的瓷砖被水浸泡，损失惨重，而原告又不承认自己有责任，故双方发生纠纷诉至法院解决。原告出租的租赁房产因没有取得建设工程规划许可证、消防验收意见书及房产证，故双方签订的《租赁合同》属无效合同，原告收取被告的履行合同保证金应全部返还。因原告导致合同无效，且原告要求被告加建仓库所产生的费用也应由原告全部承担。另，原告未经被告同意，违反合同擅自将本合同项下的租赁物出租给案外人使用，属严重违约违法等。故此，被告请求法院依法支付上述的全部反诉请求，并以此体现我国法律的严肃性和公正性。原告针对被告的反诉辩称，原告反诉事实和理由均无依据。原告起诉时已经将被告建房的16万元在租金中予以扣除。被告长期占用租赁物而拒付租金，违反双方此前签订的租赁合同，违反诚实信用原则，希望法院驳回被告的全部反诉请求。针对被告第1项反诉请求，合同是否有效，由法院进行确认。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年12月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区丹灶镇建沙路美的项目南面仓库出租给被告使用；原告现有约11837.7平方米的完好仓库，需加建仓库面积为3308.4平方米；被告应将现有的钢结构加建成仓库，并完成封顶工作等（以下简称后期工程），被告加建的后期工程在租赁期满后无偿归还原告；原告与被告共同确认，该后期工程工程款总金额为160000元，工程款总金额分12个月付清，每月支付金额13333元；租赁期限为2年，原告自2017年9月1日起将该厂房和场地交付被告使用至2019年8月31日止；被告确认租赁物为仓库放陶瓷砖，其实测面积为7435.9平方米（含墙皮面积），原告按现状交付给给被告，被告在合同上签名后即视为租赁物符合约定；该场地租金为8元/平方米每月，共7435.9平方米×8元=59487.2元，由于被告完成后期工程，扣除原告每月支付金额后，每月还需支付租金46154.2元，由于工程期分期12个月付清，于2018年9月1日起支付租金59487.2元；被告在每月1号前交纳下个结算周期租金给原告；被告在签订本合同之日起向原告交付保证金118974.4元；现仓库剩余面积约7000平方米，如原告将仓库出租，被告需要给对方仓库（仓库大门口直入的余下仓库）留路公摊；原告按被告实际使用量与被告每月结算一次，被告将每月水、电费用交至原告处；被告逾期支付租金、水电费的，视被告违约，每逾期一天，按月租金的1%支付违约金给原告，逾期超过1个月的，视为被告自动放弃租赁，原告有权解除合同，没收保证金并追究被告的违约责任；等等。后，被告在涉讼场地上加建了仓库。被告于2018年1月5日支付100000元、2018年2月15日支付30000元、2018年3月15日支付20000元予原告。涉讼新旧仓库间有隔墙分隔，原告陈述于2018年6月5日对隔墙上的闸门上锁，封闭旧仓库。本院认为，原告未能提供涉讼建筑规划、报建、验收备案、确权登记资料，租赁物不具备交付使用的条件，原、被告签订的租赁合同依法无效，原告请求解除合同的主张本院不予支持。无效合同依相互返还、折价补偿原则进行处理。原告请求被告返还租赁物的主张本院予以支持。被告加建仓库的160000元，双方已合意以租金（使用费）作扣减，本院参照合同约定计算（扣减）相应的使用费，被告请求原告支付该笔款项的主张本院不再支持。被告认为加建部分由其起建，无需支付使用费的主张本院不予采纳。被告所述的仓库水浸原因不明，亦与原告提供的信访意见不符，本院不予采信。从合同约定反映，被告租赁的仓库为整体仓库一部分，就租赁物的状况、面积经双方明确确认并以相应的数额确定租赁对价，本院以此计算相应使用费，被告辩称实际使用面积不符，使用费另行计算的主张本院不予采纳。被告辩称原告2018年5月1日对旧仓库部门上锁的主张未经原告认可，亦未能提供证据予以证实，本院不予采信；原告自认于2018年6月5日对旧仓库上锁，且被告的货物亦无再存放于该部分，故本院认定原告已实际接收该部分仓库，相应的使用费计至2018年6月5日止。从被告提供的图片反映，虽仓库门前存在车辆，但并未被堵塞，诉讼中被告亦不同意对租赁物进行交接，被告以此辩称无需支付使用费的主张本院不予采纳。综上，2017年9月1日起至2018年6月5日止使用费按每月59487.2元计算，2018年6月6日起至返还之日使用费按26467.2元计算。计至2018年6月5日使用费为548299.33元，扣减工程款160000元、被告已付款150000元，被告尚应支付截止至2018年6月5日使用费238299.33元。依双方陈述，水电费由原告通知交付，虽双方未对水电费数额进行确认，但对比被告已付每月水电费情况，原告请求被告支付水电费2096.5元合理，本院予以支持。原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物情况，致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。双方请求对方赔偿损失、计付利息（违约金）的主张本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）潘楚雯与被告（反诉原告）刘定规于2017年12月15日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）刘定规应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上列第一项合同项下租赁物予原告（反诉被告）潘楚雯；三、被告（反诉原告）刘定规应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2018年6月5日使用费238299.33元及从2018年6月6日起至上列第二项返还之日止按每月26467.2元计算的使用费予原告（反诉被告）潘楚雯；四、被告（反诉原告）刘定规应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费2096.5元予原告（反诉被告）潘楚雯；五、驳回原告（反诉被告）潘楚雯的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘定规的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取6064.1元，财产保全费1781.5元，合共7845.6元（原告已预交），由原告负担3696.86元，由被告负担4148.74元。反诉受理费减半收取2750元（被告已预交），由原告负担2044.03元，由被告负担705.97元。相抵后，被告应负担2104.71元。原告多预交诉讼费的2104.71元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一九年二月一日书记员  刘冬花