上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初24231号原告(反诉被告)：阮传贤，男，1964年2月26日出生，汉族，住江苏省镇江市。委托诉讼代理人：崔嵬，上海致格律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈裕明，男，1971年4月18日出生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：潘建英，住江西省抚州市。被告(反诉原告)：上海市虹口区春裕餐厅，经营场所上海市杨树浦路****。经营者：陈裕明。上列两被告共同委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍律师事务所律师。原告阮传贤与被告陈裕明、上海市虹口区春裕餐厅(以下简称春裕餐厅)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月7日立案后，被告陈裕明、春裕餐厅于2018年10月16日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)阮传贤的委托诉讼代理人崔嵬、被告(反诉原告)陈裕明的委托诉讼代理人潘建英、潘赟暨被告(反诉原告)春裕餐厅的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮传贤向本院提出诉讼请求：1、请求判令阮传贤与陈裕明于2015年12月8日签订的《租房协议》于2018年7月8日(起诉之日)解除；2、要求陈裕明、春裕餐厅迁出上海市杨树浦路XXX号底层商铺(以下简称系争商铺)，将系争商铺返还阮传贤；3、要求陈裕明支付2018年1月8日至2018年7月7日期间房租126,000元；4、要求陈裕明支付房屋使用费，按照每月21,000元的标准，自2018年7月8日至实际返还商铺之日止；5、要求陈裕明支付阮传贤违约金75,600元。事实和理由：2015年12月，陈裕明向阮传贤承租系争商铺，用于经营春裕餐厅，《租房协议》约定租赁期限自2015年12月8日起至2018年12月7日止，月租金为21,000元，押金63,000元,免租期一个月，付三押三。陈裕明须遵守法律法规，合法经营并安全使用各种设施；如有违法行为，违约方赔偿给对方合同期租金总额的10%作为违约金。协议签订后，陈裕明支付了押金及两个月租金，阮传贤将系争商铺交付陈裕明使用，陈裕明在办妥春裕餐厅的营业执照和食品经营许可证后对外营业。2018年1月8日开始，陈裕明拖欠房租，阮传贤多次催缴均未果。为维护自身合法权益，阮传贤故诉至法院。陈裕明、春裕餐厅共同辩称，阮传贤在与陈裕明签订《租房协议》时明知陈裕明承租系争商铺是用于经营餐饮，但隐瞒了系争商铺的土地用途是非商业、饮食用地。根据相关法律的规定，《租房协议》应为无效，故不存在解除事宜。由于系争商铺不适宜做餐饮，导致在租期内没有正常营业用足三年，故目前不同意归还房屋。租金确实是支付至2018年1月7日，之后租金未再支付是因系争商铺存在瑕疵，被上海市虹口区环境保护局(以下简称区环保局)及上海市虹口区人民法院要求停止使用。双方约定的租金标准是以系争商铺能够经营餐厅为条件的，现系争商铺无法正常经营，故即便应当支付，也应该降低租金标准。关于房屋使用费的意见同租金意见。因阮传贤、陈裕明双方均存在过错，故不应当由陈裕明承担违约责任。即便应当支付违约金，违约金的计算标准也有误，应当扣除一个月免租期，应为73,500元。陈裕明、春裕餐厅向本院提出反诉请求：1、请求确认阮传贤、陈裕明签订的《租房协议》无效；2、判令阮传贤返还2016年1月8日至2018年1月7日期间租金504,000元；3、判令阮传贤返还押金63,000元；4、判令阮传贤赔偿装修损失311,393.8元。诉讼过程中，陈裕明、春裕餐厅撤回诉请4。事实和理由：2015年年底，陈裕明为开设餐厅寻找店面与阮传贤进行商谈，阮传贤告知系争商铺可以开设餐厅并且承诺为陈裕明办理相关证照。后双方签订《租房协议》，陈裕明对系争商铺进行装修后开设春裕餐厅开始营业。然从2016年7月开始春裕餐厅被区环保局责令整改，要求立即停止主体工程的使用。陈裕明多次与阮传贤沟通，但阮传贤既不同意陈裕明退租也不同意陈裕明进行转租。陈裕明出于无奈从2018年1月8日起不再支付房租。因系争商铺的土地用途是非商业、饮食用地，阮传贤在明知陈裕明租赁房屋是用于开设餐厅的情况下，刻意隐瞒房屋的配套设施未完成，并与陈裕明签订《租房协议》，构成欺诈且损害国家利益，故《租房协议》应为无效，已付的租金及押金应予退还。阮传贤针对反诉辩称，陈裕明主张合同无效没有任何依据。阮传贤作为权利人有权出租房屋。对于房屋用途，经向相关部门了解，房屋用途是根据房屋登记，并非土地登记，系争商铺用途登记为店铺表明可以开设餐厅。在出租系争商铺时，阮传贤已经出示房产证，陈裕明是在完全清楚登记状况下签订的《租房协议》，春裕餐厅也依法办理了相关营业证照等，故阮传贤不存在欺诈行为。即使合同无效，陈裕明也应当按照协议约定的租金标准支付房屋使用费。陈裕明违背自身承诺经营餐厅产生油烟而被居民投诉，根据双方在《租房协议》中的约定，陈裕明承租系争商铺与物业、居民关系由其自己解决，现因陈裕明自身原因被区环保局处罚，与阮传贤无关。春裕餐厅虽被责令整改但实际一直正常经营，故陈裕明、春裕餐厅要求返还租金及押金的诉请没有任何依据。现双方之间的合同已于2018年12月7日到期，陈裕明继续占有使用系争商铺没有任何依据。本院经审理认定事实如下：系争商铺权利人系阮传贤，房地产权证上登记土地状况中用途为非商业、饮食用地，房屋状况中类型、用途均为店铺。2015年12月8日，陈裕明作为甲方(租客)，阮传贤作为乙方(房主)，双方就位于上海市杨树浦路XXX号的系争商铺(面积为122.78平方米)签订《租房协议》，约定：甲方租赁系争商铺用于对外经营，与周边邻里及物业管理公司等相关单位的关系由甲方自行协调解决；租赁期限为3年，自2015年12月8日起至2018年12月7日止，乙方给予甲方一个月的免租装修期；月租金21,000元(税后)，付款方式为付三押三，由甲方汇入乙方指定的银行账户，甲方负责到相关税务部门办理开票缴税并承担费用；甲方应在合同签订时付清押金和前三个月的租金；押金为63,000元，租期届满后，在甲方付清租赁期间产生的各种费用后，由乙方退还甲方(不计利息)，如甲方未付清租赁期间产生的各种费用，乙方可从押金中扣除代付，不足部分由甲方补足；店铺产生的物业管理费由甲方承担；租赁期满后，双方仍有合作意向时，重新商议租赁事宜，如与其他租户同等条件下，甲方可以优先租赁；双方均要严格遵守协议条款，如有违约行为，违约方赔偿给对方合同期租金总额的10%作为违约金。《租房协议》签订后，陈裕明向阮传贤支付了押金63,000元及首期租金42,000元，阮传贤将系争商铺交付陈裕明使用。陈裕明对系争商铺进行装修，在办理好相关证照后用于经营春裕餐厅。2016年7月5日，区环保局向陈裕明(春裕餐厅经营者)发出虹口环保改字[2016]第16号责令改正通知书，载明：春裕餐厅配套建设的环保设施未建成，而主体工程已投入使用的行为，违反了《建设项目环境保护管理条例》第十六条的规定，责令立即停止主体工程的使用。2017年3月17日，区环保局向陈裕明发出行政决定催告通知书，要求其在收到通知书十日内履行立即停止主体工程使用的行政决定，逾期将申请人民法院强制执行。2017年4月10日，本院作出(2017)沪0109行审51号行政裁定书，裁定虹口环保改字[2016]第16号责令改正通知书合法，准予强制执行。系争商铺租金支付至2018年1月7日，2018年1月8日起陈裕明未再支付租金。2018年6月10日，阮传贤向陈裕明发出催告函：“你租用我的店面已经连续5个多月没有付房租了，且押金也早已用完，我反复多次当面要求你付房租，你一直不承担付租金的责任。由于你严重违反了租房合约，我们签订的合同已自动终止，并且你必须按合同规定赔付违约金。现在再一次书面通知你，在接到信件的两天内，把所欠的租金、租房期间产生的水、电、气、物业管理等费用交清，并在一星期内搬离，否则，你必须承担由此造成的一切后果。”现阮传贤诉至本院，要求判如所请，起诉状副本于2018年8月21日送达至陈裕明及春裕餐厅。另查明，2015年12月30日，陈裕明在设立春裕餐厅时曾向上海市虹口区市场监督管理局出具承诺书一份：“本人陈裕明，身份证XXXXXXXXXX********，现欲在杨树浦路XXX号底层开小型饭店，经营蒸菜。承诺绝不产生任何油烟，如有违反，愿承担一切责任。”审理中，阮传贤同意陈裕明支付的押金63,000元折抵租金。审理中，本院至上海市虹口区不动产登记事务中心询问系争商铺土地状况登记相关情况，工作人员答复称该登记是按照当时土地登记的规定登记的，现已不采用此种登记方式，但该登记方式并不影响开设餐饮，是否可以经营餐饮应当根据相关行政部门的审批要求。以上事实，由《租房协议》、上海市房地产权证、营业执照、食品经营许可证、催款函、承诺书、责令改正通知书、行政决定催告通知书、本院(2017)沪0109行审51号行政裁定书及双方当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，关于合同效力，陈裕明、春裕餐厅认为系争商铺的土地用途系非商业、饮食用地，阮传贤在明知陈裕明租赁系争商铺经营餐饮的情况下刻意隐瞒房屋土地用途性质，构成欺诈，损害国家利益，主张《租房协议》无效。然房屋用途并非看土地登记，是否可以经营餐饮应依据行政部分审批要求，双方签订的《租房协议》并不符合合同无效的条件，故对于阮传贤主张的《租房协议》无效,要求退还租金的反诉诉请，本院不予支持。阮传贤同意陈裕明支付的押金折抵租金，与法不悖，本院予以照准。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。阮传贤、陈裕明签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。陈裕明租赁系争商铺经营春裕餐厅，自2018年1月8日起拖欠租金至今，虽经多次催讨仍未支付。陈裕明及春裕餐厅辩称其不支付租金是因系争商铺存在瑕疵，不能作为餐厅经营，致使被区环保局处罚，责令停止使用。然其受处罚系因环保未通过审查，况且陈裕明在设立春裕餐厅时曾承诺经营蒸菜馆，绝不产生任何油烟，故陈裕明及春裕餐厅被相关部门处罚系因自身原因，不应以此作为不支付租金的理由，对该辩称意见，本院不予采信。陈裕明及春裕餐厅拖欠租金的行为已经构成违约，现阮传贤主张解除双方之间签订的《租房协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持，并酌情以起诉状副本送达之日作为合同解除之日。陈裕明应当按照双方《租房协议》约定支付欠付的租金至合同解除之日，并参照租金的标准支付系争商铺使用费至实际搬离之日。合同解除后，陈裕明、春裕餐厅应当迁出系争商铺，将商铺返还阮传贤。况且双方之间的合同已于2018年12月7日到期，陈裕明、春裕餐厅现继续占有使用系争商铺没有任何依据。关于违约金，陈裕明拖欠租金的行为已经构成违约，应当支付违约金，但考虑到双方合同的履行情况等因素，本院酌情调整违约金数额为23,100元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：一、原告阮传贤与被告陈裕明签订的《租房协议》于2018年8月21日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告陈裕明、被告上海市虹口区春裕餐厅应清空并迁出上海市杨树浦路XXX号底层商铺，将该商铺返还原告阮传贤；三、自本判决生效之日起十日内，被告陈裕明支付原告阮传贤2018年1月8日至2018年8月21日期间的租金93,483.87元(押金63,000元已抵扣)，并支付原告阮传贤2018年8月22日至实际交还商铺之日止的房屋使用费，按照每月21,000元的标准计算；四、自本判决生效之日起十日内，被告陈裕明支付原告阮传贤违约金23,100元；五、驳回被告陈裕明、上海市虹口区春裕餐厅的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,269.00元，减半收取计2,634.5元，反诉受理费4,735元，均由被告陈裕明、上海市虹口区春裕餐厅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇一九年二月二十八日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……