湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1103民初3247号 原告：苏清平，男，1963年2月23日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。 委托诉讼代理人：苏乐盐，男，1972年10月30日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系原告苏清平妹夫，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：唐平山，湖南齐物律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：李爱华，男，1964年10月7日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：钱松林，男，1967年10月9日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区，系被告石卫清妹夫，代理权限为特别授权。 被告：刘芳，女，1981年12月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被告：石卫清，男，1974年8月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****。 法定代表人：周红军，公司执行董事兼总经理。 被告：周红军，男，1982年9月4日出生，汉族，湖北省监利县人，户籍地湖北省监利县，系被告长沙市三江投资有限公司的法定代表人。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小区iv> 法定代表人：李良树，公司执行董事。 原告苏清平诉被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清、长沙市三江投资有限公司（以下简称三江公司）、周红军、永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告苏清平及其委托诉讼代理人苏乐盐、唐平山、被告李爱华的委托诉讼代理人钱松林到庭参加诉讼，被告刘登勋、刘芳、石卫清、三江公司、周红军、广利来公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏清平向本院提出诉讼请求：1、判决由被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清、三江公司、周红军、广利来公司在本判决生效后15个工作日内按双方签订的《商铺购买合同》中约定的内容共同为原告苏清平办理好房屋所有权证和土地使用证；2、判决由被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清、三江公司、周红军、广利来公司在本判决生效后立即向原告苏清平连带支付逾期办证违约金15750元（自2016年10月1日起至2018年1月31日止，每日按原告已付购房款164067元的万分之二的标准计算）及其后的逾期办证违约金（按前述标准计算至房屋所有权和土地使用证交付给原告之日止）；3、七被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年,被告广利来公司以竞标方式取得了冷水滩区新火车站地段附近的广源商贸城61150平方米的土地使用权,就其中的广源购物中心2761平方米的土地使用权,广利来公司与被告刘登勋、案外人刘永先、钱松林等3人签订了内部土地使用权转让合同,但未在国土部门办理土地使用权相关转让登记手续,并约定由刘登勋、刘永先、钱松林等3人以广利来公司的名义,按照该地段的统一规划设计进行房地产开发。在开发过程中,刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目开发完成后,2009年8月19日,刘登勋、刘永先、钱松林等3人将该项目的负一层至第三层的商铺的房屋和土地产权登记在本人或其3人亲属(即被告李爱华、刘芳、石卫清等12人)名下,其中原告所购商铺即属于该项目第二层商铺中登记在被告李爱华、刘芳、石卫清名下的一间。自2009年12月29日起，李爱华、刘芳、石卫清等12人在不同的时间段，将该房产进行了银行贷款抵押。2011年1月3日,被告刘登勋以总承包的方式,回购被告李爱华、刘芳、石卫清等12人的房产,但并未在房产和国土部门办理产权过户登记手续。2012年6月16日,刘登勋就总承包(回购)的房产,与被告三江公司签订了《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》,并约定了转让产权总面积为9746.5平方米,总价款为3998万元,但未约定三江公司为产权过户的接受登记对象以及具体产权过户的时间。当日,刘登勋以广利来公司委托人的身份向三江公司的法定代表人周红军即被告周红军出具了委托销售、招商、管理永州广源购物中心商业用房的授权委托书,虽然委托书中周红军的身份证号码不对,但委托书尾部被委托人处“周红军”的签名确系周红军本人所签。随后,广利来公司与三江公司、永州市三江商业管理有限公司(以下简称永州三江商业公司)联合,将广源购物中心更名为新中国服装批发城,分别以开发商和投资商、运营商的身份,在社会及各界媒体上进行了大量的广告宣传。2013年9月14日,李爱华、刘芳、石卫清等12人与刘登勋在公证处进行了公证,授权刘登勋销售、处置广源购物中心项目的负一层至第三层的商铺,并为购买人办理相关产权过户登记手续。2014年10月9日,被告周红军以被告广利来公司的委托代理人的身份,作为新中国服装批发城商铺的出卖方与原告签订了合同编号为0571的《商铺购买合同》。合同约定,出卖方将其所有的坐落于永州市冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城叁层393号商铺,建筑面积约为12.29平方米,以总价款164067元转让给原告;出卖方于2015年3月30日,将转让商铺交付于原告;出卖方在该商铺交付之日起365个工作日内代为办理房屋所有产权证和国有土地使用证,逾期出卖方支付原告已付购房款每日万分之二的违约金。合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”章印和周红军的私印,原告苏清平也签了名。合同签订后,原告向周红军和三江公司共计支付了合同购房款164067元以及缴纳了房屋维修基金369元,其中有三笔共计116203元转入了周红军的私人账号,周红军以三江公司公司的名义给原告出具了加盖三江公司财务专用章的收款收据。2016年4月8日,刘登勋与三江公司公司又签订了《解除协议书》,并约定了对三江公司已出售的商铺(总面积为4971.32平方米),由刘登勋为受让方办理产权过户手续,对其他未出售的部分(总面积为4775.18平方米),由其收回,刘登勋共计获得合同款2168万元。根据该份协议和之前双方签订的买卖协议所约定的实际内容,协议双方自始至终都未发生物权转让效力,以及授权委托书来看,《永州广源购物中心商业用房项目买卖协议》虽名为房地产买卖协议,实为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条所指的《商品房包销合同》。也就是说,刘登勋是在将整个永州广源购物中心商业用房打包全权委托三江公司进行销售,并从中获得部分合同房款,同时三江公司分得另一部分合同房款即包销佣金。本案中,没有房地产开发、销售等方面从业资质的被告刘登勋,从专门从事于房地产开发行业的被告广利来公司手中购得涉案国有土地的使用权,并挂靠于该公司名下对该地块进行房地产开发。开发完成后,将相关产权登记在被告李爱华、刘芳、石卫清等12人名下。被告三江公司、周红军接受刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清等人的委托,代理包销涉案商铺,以广利来公司委托代理人的名义,组织与原告签订《商铺购买合同》,并直接收取了原告的购铺款,在向委托人刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清支付部分款项后,自身亦分得一部分款项即高额的包销佣金。综上所述,到目前为止,被告所售商铺仍处于银行贷款抵押状态,被告仍未为原告办理相关产权证书,被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,恳请依法判决。 被告李爱华辩称：答辩人不承担为原告办理产权证书及逾期办证的违约责任，请法院判决驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 被告刘登勋、刘芳、石卫清、三江公司、周红军、广利来公司均未进行答辩，亦未提交证据。 本院经审理查明：2005年,被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先、钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先，钱松林等三人亲属（即李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人）名下。2011年1月3日刘登勋回购了被告李爱华、刘芳、石卫清等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月16日刘登勋将回购的房产卖给了被告三江公司。2013年9月14日房产所有权人（即李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2014年10月9日，三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告（乙方）签订了《商铺购买合同》。合同约定：甲方将坐落在冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城三层393号商铺，建筑面积12.29平方米，以每平方米13349.63元，总价款164067元出售给原告；交房时间为2015年3月30日。合同第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款万分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等等。在《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。由于三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日被告刘登勋与被告三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。 同时查明，合同签订后，原告按约定支付了购房款164067元，并缴纳了房屋维修资金369元，但未缴纳办证的相关税、费。2015年5月22日,刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案焦点问题有四： 一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系刘登勋经广利来公司同意制刻，广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系广利来公司与其签订，三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。原告诉请被告广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持；但本案中，2009年7月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权已分别登记在被告李爱华、刘芳、石卫清等12位自然人名下，故原告诉请被告广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已属实际履行不能，本院不予支持。 二、关于被告三江公司、刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告李爱华、刘芳、石卫清，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告三江公司承担，被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清有协助义务。 三、被告周红军在本案中的责任问题。被告周红军虽然在《商铺购买合同》上签名，但其代表的是公司行为，由此所产生的后果应由被告三江公司承担。 四、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产登记证。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但由于商铺在委托经营中，未给原告造成实际损失，同时原告亦未缴纳办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金应按已付款164436元(含房屋维修基金369元)的2%计算，应支付违约金为164436元×2%=3288.72元。 综上，原告的诉请，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告苏清平办理好坐落在永州市冷水滩区潇湘大道广源购物中心新中国服装批发城三层393号商铺不动产登记证书，被告刘登勋、李爱华、刘芳、石卫清应予协助，办证税、费由原告苏清平承担； 二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告苏清平支付违约金3288.72元； 三、驳回原告苏清平的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费395元，公告费560元，总计955元，由被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司各负担318元，原告苏清平承担319元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  唐文雄 人民陪审员  杨丽萍 人民陪审员  秦小卫 二０一九年二月二十八日 代理书记员  李 园