广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终3678号 上诉人(原审原告)：柳州市南龙资产投资经营有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市南环路（莲花城收费站右边）。统一社会信用代码：91450200715140285J。 法定代表人：向泽品,该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫智茂，广西银正（柳江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴绍财，广西银正（柳江）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：唐文川，男，壮族，1971年8月7日出生，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 上诉人柳州市南龙资产投资经营有限公司（以下简称南龙投资公司）因与被上诉人唐文川租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人南龙投资公司的委托诉讼代理人莫智茂，被上诉人唐文川及其委托诉讼代理人唐建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南龙投资公司上诉请求：一、撤销一审判决的第三项，判决被上诉人唐文川向上诉人支付水电费共计人民币56584.82元。二、本案的诉讼费用由被上诉人唐文川承担。事实和理由：上诉人南龙投资公司将其承租的柳州市龙屯路1号大院约75亩土地中的部分土地转租给被上诉人唐文川。转租的土地具体位于，租赁面积为578.817平方米,租赁用途为生产、加工、办公用地，租赁期限从2009年4月18日至2024年2月18日止，并对场地租金的缴纳方式、时间及违约金进行了相关约定。在一审法院审理时所给的举证期限较短，在规定时间内无法提供水电费的相关材料。过后才发现新证据，在2009年12月24日,上诉人与被上诉人又签订-份《变压器安装及用电管理协议》，根据协议的第五条：“电费按柳州供电局的相关标准收取，统一代缴。以后根据用电多少予以调整，同时每月电费单到后5日内结清上月电费。”上诉人按时足额为被上诉人代缴了水电费用，然而被上诉人违背双方签订的协议，未能向上诉人缴纳水电费。一审法院以上诉人提供的证据不足为由不支持上诉人的请求，请求二审法院查明事实后支持上诉人的请求。 唐文川辩称，南龙投资公司没有说明唐文川欠水电费的具体时间。唐文川从2016年7月份到2017年10月份期间向罗春英转账支付了207000元，南龙投资公司至今没有向唐文川开出任何收据、发票。如果按照南龙投资公司一审、二审的诉讼请求来计算，唐文川多支付给南龙公司10多万元。罗春英是否已经把钱转给南龙投资公司，唐文川不知情。唐文川对其多交的资金保留起诉的权利。 南龙投资公司向一审法院起诉请求：一、判令唐文川向南龙投资公司交付尚欠租金13893.41元及水电费56584.82元，共计人民币70478.23元（租金从2015年8月7日至2017年10月15日）；二、判令唐文川向南龙投资公司支付逾期交付租金的违约金共计人民币4168元；三、判令唐文川支付的履约保证金5000元、水电保证金2000元、电费押金3000元给南龙投资公司；四、本案的一切诉讼费用都由唐文川承担。 一审法院认定事实：2009年4月18日南龙投资公司和案外人中国人民武装警察部队柳州市支队（以下简称武警支队）签订一份《龙屯路1号大院房地产租赁协议》，协议约定武警支队将坐落在广西壮族自治区柳州市龙屯路1号大院约75亩的土地及地上建筑物出租给南龙投资公司使用，租赁用途为：工业、仓储、物流、办公和临时生活居住地。租赁期限从2009年4月18日至2024年4月18日止。2009年4月28日，南龙投资公司与唐文川签订《租赁合同》，约定将柳州市龙屯路l号大院约75亩的部分土地转租给唐文川，租赁土地位于，租赁面积为578.817㎡；租赁用途为为生产、加工、办公用地；租赁期限从2009年4月18日至2024年2月18日止；租金分时段按如下单位计付：“……4、2015年4月18日至2017年4月17日每年每月每平方米场地租金为人民币3.9元；5、2017年4月18日至2019年4月17日每年每月每平方米场地租金为人民币4.2元”；租金按季度支付；同时合同第七条约定合同签订之日唐文川向南龙投资公司交纳履约保证金5000元，南龙投资公司可以从该保证金中直接扣收因唐文川违约而需支付的滞纳金或其他费用；第八条第六点约定如唐文川滞纳水电费造成南龙投资公司受罚而发生经济损失，南龙投资公司有权从该履约保证金中直接扣取相应金额，并暂收预购电费（视同电费押金）3000元，水电设施保证金2000元；同时还约定若唐文川逾期交付租金，则每逾期一日，南龙投资公司有权按滞交金额的千分之三向唐文川加收滞交违约金。 2017年8月21日，武警支队向南龙投资公司出示武后［2017］15号《关于全面停止房地产租赁的函》，决定在2017年11月30日收回租赁的土地和房屋；南龙投资公司与武警支队签订的合同未能履行完毕。 2017年6月19日，广西银正（柳江）律师事务所受南龙投资公司委托，向唐文川致函通知其限期交纳拖欠租金和违约金等事宜。唐文川在该函上签名。 一审法院认为，南龙投资公司、唐文川于2009年4月28日签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。唐文川称租赁场地上的建筑是违章建筑，双方签订的合同是无效的。对此一审法院认为，《租赁合同》中租赁物为土地，土地上的建筑是否为违章建筑并不影响合同的合法有效。南龙投资公司依约将租赁土地交付给唐文川使用，而唐文川称已向南龙投资公司支付租金却未能提供证据予以证明。唐文川称其向南龙投资公司交纳租金等费用时，从未要求南龙投资公司出具收条或收据，与正常的交易习惯不符。此外，在庭审中唐文川称租金均是通过微信支付的方式向南龙投资公司的员工罗春英交纳，在庭后唐文川向一审法院提交了一份交易流水账单，但该流水账单为唐文川单方面制作，无法证明其上载明的交易的真实性，且从该流水账单所载明的内容来看，也无法证实其与罗春英的经济往来为本案合同项下的租金及哪一时段的租金。在唐文川无法进一步提供证据的情况下，其已交纳完毕租金的辩称缺乏证据证明，一审法院不予认可。南龙投资公司要求唐文川支付2015年8月7日至双方租赁关系结束时，即2017年10月15日的租金。对于双方租赁关系结束的时间，唐文川主张以其搬离租赁场地的时间为准，但唐文川未提供相应证据证实其搬离租赁场地的时间，且唐文川于庭审中自述其搬离租赁场地时未通知南龙投资公司，故一审法院认定以唐文川所使用的租赁场地上建筑被拆除的时间为双方租赁关系结束的时间，唐文川自认租赁场地上建筑被拆除的时间为2017年10月，但无法确定具体日期，故一审法院依据南龙投资公司述称，认定双方租赁关系结束时间为2017年10月15日，对于南龙投资公司要求唐文川支付2015年8月7日至2017年10月15日租金的主张，一审法院予以支持。双方《租赁合同》对该段期间的租金约定为“2015年4月18日至2017年4月17日每年每月每平方米场地租金为人民币3.9元，2017年4月18日至2019年4月17日每年每月每平方米场地租金为人民币4.2元”，即2015年8月7日至2017年10月15日租金为62430元（2015年8月7日至2017年4月17日租金为：20个月10天×578.817平方米×3.9元=45900，2017年4月18日至2017年10月15日租金为：5个月27天×578.817平方米×4.2元=16530），南龙投资公司自认唐文川已交纳部分租金，尚有13893.41元的租金未交纳，是其依法行使处分权，一审法院予以确认。对于唐文川关于2015年8月7日至2017年5月29日之间的租金已经过了诉讼时效的辩称，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。因唐文川与南龙投资公司之间存在长期租赁关系，约定租金支付方式为分期履行，债务为同一债务，且债务呈连续状态，故南龙投资公司的租金主张未超过诉讼时效。一审法院对南龙投资公司要求唐文川支付尚欠租金13893.41元的主张予以支持。 对于南龙投资公司要求唐文川给付水电费的主张，依据南龙投资公司与唐文川签订的《租赁合同》的约定，由承租方唐文川承担，并由唐文川向水、电主管部门交纳。但是南龙投资公司并未提供替唐文川代缴上述费用的相应证据，故南龙投资公司向唐文川主张上述费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 唐文川逾期未支付租金已构成违约，并且唐文川在收到南龙投资公司于2017年6月19日发出的催告函后在合理期限内仍不支付租金。依据双方合同约定，唐文川每逾期一日交付租金，则南龙投资公司有权按滞交金额的千分之三向唐文川加收滞交违约金，故南龙投资公司依约要求唐文川支付违约金的请求合理，但每日按滞交金额的千分之三收取违约金过高，违约金按照唐文川拖欠租金为基数，按每月2％（即折算每日0.0667％）计算较为合理。南龙投资公司称唐文川陆续交纳部分租金，尚有13893.41元租金未支付，按照双方合同约定的租金计算方式，13893.41元为5个月22天的租金，在南龙投资公司未能明确该13893.41元是具体哪一时段欠缴多少租金的情况下，一审法院按双方合同解除时间往前推算5个月22天为违约金的起算时间点，即2017年4月23日。违约金应以13893.41元租金为基数，从2007年4月23日起，按每月2％计算。现南龙投资公司自愿将违约金调整为4168元，属于其处分权利，一审法院予以确认。 对于南龙投资公司要求确认唐文川已缴纳的履约保证金5000元、水电设施保证金2000元、电费押金3000元给南龙投资公司的主张。对于履约保证金，因双方合同约定履约保证金是用于南龙投资公司扣取唐文川违约的滞纳金或滞纳水电费造成南龙投资公司的经济损失所收取的，现一审法院已支持南龙投资公司主张的违约金即滞纳金，而南龙投资公司也未证实其存在因唐文川滞纳水电费造成的经济损失；对于水电设施保证金和电费押金，双方合同并没有水电设施保证金和电费押金在合同解除后或唐文川违约后由南龙投资公司所有的相关约定，故对于南龙投资公司要求确认唐文川已缴纳的履约保证金、水电设施保证金、电费押金给南龙投资公司的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、唐文川向南龙投资公司支付租金13893.41元；二、唐文川向南龙投资公司支付违约金4168元；三、驳回南龙投资公司其他诉讼请求。一审案件受理费1916元（南龙投资公司已预交），因适用简易程序减半收取958元，由南龙投资公司承担754元，由唐文川承担204元并迳付给南龙投资公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于南龙投资公司提交的《变压器安装及用电管理协议》、《收据联》（2016年4月29日）、《收据》（2016年5月16日、2016年9月30日、2016年11月15日），前述证据不能证明唐文川尚欠南龙投资公司水电费的事实，本院不予采信。对于唐文川提交的银行交易清单打印件，由于唐文川未提交银行出具的交易清单进行核对，故本院对该证据的真实性不予确认。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合双方当事人二审中的诉辩意见，归纳双方当事人争议的焦点为：上诉人南龙投资公司要求被上诉人唐文川支付欠交的水电费56584.82元是否有事实和法律依据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。南龙投资公司作为出租人，主张其代唐文川向供电、供水部门交纳了电费和水费，唐文川尚欠南龙投资公司水电费56584.82元。南龙投资公司有责任提交证据证明唐文川有欠交水电费的事实以及欠交水电费金额。然而，南龙投资公司没有提交证据证明其主张的前述事实，南龙投资公司没有尽到举责任，应当承担不利后果。据此，南龙投资公司要求唐文川支付欠交的水电费56584.82元，没有事实依据，本院对该主张不予支持。 综上所述，南龙投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1215元，由上诉人柳州市南龙资产投资经营有限公司负担（已缴纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 斌 审 判 员  杨显强 审 判 员  黄继湘 二〇一九年二月二十七日 代书记员  蒋笑天