江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1323民初7391号 原告：中国银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇桃源中路**。 负责人：张超，该行行长。 委托诉讼代理人：姚敏，江苏中领律师事务所律师。 被告:侯先民，男，1992年4月8日出生，住泗阳县。 被告：潘守萍，女，1970年8月6日出生，住泗阳县。 被告：江苏隆安置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京西路（江苏嘉隆工程建设有限公司院内）。 法定代表人：石丹虎。 原告中国银行股份有限公司泗阳支行（以下简称泗阳中行）与被告侯先民、潘守萍、江苏隆安置业有限公司（以下简称隆安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泗阳中行委托诉讼代理人姚敏到庭参加了诉讼。被告侯先民、潘守萍、隆安公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告泗阳中行向本院提出诉讼请求：1.被告侯先民、潘守萍偿还原告泗阳中行借款本金334944.86元以及利息（利息分为二部分，截止2018年8月6日的利息为5956.61元，罚息为150.6元；以334944.86元为基数，自2018年8月7日起至实际还清款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计收罚息）；2.原告泗阳中行对被告侯先民所有的位于江苏省泗阳县众兴镇隆升嘉苑5幢1001室的房屋在上述债权内享有优先受偿权；3.被告隆安公司对上述债务承担连带还款责任；4.原告实现债权律师费用3000元由被告承担；5.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2014年12月29日，原告泗阳中行与被告侯先民、隆安公司签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定被告侯先民用其贷款所购的江苏省泗阳县众兴镇隆升嘉苑5幢1001室的房屋为借款抵押担保，合同对贷款金额、贷款用途、借款利率及调整方式、罚息标准及本息偿还等事项进行了详细约定。合同签订后被告侯先民出具了370000元的借款借据，原告将所借款项汇至隆安公司账户。2014年12月11日，原告与被告潘守萍签订共同还款承诺函，约定由其对被告的债务承担共同还款责任。因被告多次逾期还款，构成违约，现原告泗阳中行宣布借款全部到期，并要求返还全部借款本息。 被告侯先民、潘守萍、隆安公司未作答辩。 原告向法庭依法提交了个人贷款申请表、零售贷款面谈确认表、零售贷款面签确认表、共同还款承诺函、单身承诺函、贷款真实性承诺函、被告身份信息、常住人口登记卡、婚姻登记证明、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人一手住房贷款合同、抵押物清单、借款借据、提款申请、划款委托书、银行流水。依据原告陈述及举证，本院认定如下事实： 2014年12月29日，原告泗阳中行作为贷款人、被告侯先民作为借款人、被告隆安公司作为保证人签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要约定：贷款金额为370000元整，贷款期限为240个月，采用浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.6375‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还方式为按月等额本息还款。支付方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称为江苏隆安置业有限公司，账号为54×××80）。本合同项下的担保方式为保证人提供阶段性连带责任保证，由借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后7日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后7日内办理正式抵押登记。 上述合同通用条款约定以下内容：借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法对抵押房屋行使抵押权，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；开发商保证：保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。被告潘守萍自愿作为共同债务人对借款人即被告侯先民在本合同项下的债务的偿还承担共同还款责任。 被告侯先民作为抵押人、被告潘守萍作为抵押物共有人、原告泗阳中行作为抵押权人签订抵押物清单，抵押物清单载明抵押物为位于江苏省泗阳县众兴镇隆升嘉苑5幢1001室的房屋。 同日，该抵押物在泗阳县房地产管理处办理了预告登记（预购商品房抵押），至今未办理房屋他项权证。 2015年1月5日，被告侯先民向原告泗阳中行出具借款借据一张，主要约定：借款金额370000元，借款期限为240个月，借款利率5.6375‰，还款方式为按月等额本息。 贷款发放后，被告侯先民、潘守萍多次未按约归还贷款，现原告泗阳中行主张提前收回贷款本息。截止2018年8月6日，被告侯先民、潘守萍尚欠原告借款本金334944.86元、利息5956.61元、罚息150.6元。 本院认为，原告泗阳中行与被告侯先民、隆安公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效。原告履行出借370000元的义务后，被告侯先民也应当按照约定的期限、金额归还借款本息，被告侯先民逾期还款，原告有权宣布贷款全部到期，并要求其依约承担本金、利息、滞纳金、律师费用等。被告潘守萍向原告出具共同还款承诺书，亦应与被告侯先民共同归还涉案款项。 被告隆安公司作为开发商为被告侯先民的借款提供阶段性担保，双方在借款合同中约定的条件即“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务合同责任”成就时保证人不再承担担保责任，该条件未成就，故被告隆安公司仍应对被告侯先民的上述债务承担连带偿还责任，连带偿还责任的范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用，故本院对原告的该项主张亦予以支持。关于原告泗阳中行对涉案房产能否行使抵押权问题。本院认为，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告泗阳中行作为涉案房屋的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故本院对于原告泗阳中行要求对涉案房屋行使优先受偿权的主张不予支持。关于律师代理费3000元，因原告泗阳中行未能提供证据证明其已实际支出该费用，故本院对该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告侯先民、潘守萍于本判决发生法律效力之日起十日内连带归还原告中国银行股份有限公司泗阳支行借款本金334944.86元以及利息（利息分为二部分，一是截止2018年8月6日的利息为5956.61元，罚息为150.6元；二是以334944.86元为基数，自2018年8月7日起至实际还清款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计收罚息）； 二、被告江苏隆安置业有限公司对本判决第一项中确定的被告侯先民、潘守萍的还款义务承担连带还款责任； 三、被告江苏隆安置业有限公司承担保证责任后，有权向被告侯先民、潘守萍追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司泗阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6416元，由被告侯先民、潘守萍、江苏隆安置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  徐立彬 人民陪审员  程道香 人民陪审员  谷士凯 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  刘小林 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。