辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0281民初4512号 原告：华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新城区过境路**。 统一社会信用代码：912102810715544068 负责人：脱明，该支行行长。 委托诉讼代理人：王洪山、孙娟，辽宁泓冠律师事务所律师。 被告：吴发胜，男，1980年1月11日出生，汉族，住瓦房店市。 被告：大连帝源房地产开发有限公司，住，住所地大连市普兰店区安波镇安波社区分水岭屯/div> 统一社会信用代码：912102826611163938 法定代表人：隋杰，系该公司董事长。 原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称华夏银行）与被告吴发胜、大连帝源房地产开发有限公司（以下简称帝源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏银行委托诉讼代理人王洪山、孙娟到庭参加诉讼，被告吴发胜、帝源公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华夏银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告1立即偿还银行贷款人民币503048.24元及利息41324.59元、罚息1445.85元、复利2517.93元（截止2018年7月12日），合计人民币548336.61元；2.请求法院依法判决被告1按合同约定偿还自2018年7月13日起至还清欠款之日的利息、罚息、复利；3.原告对被告1抵押的位于普兰店市房屋享有优先受偿权；4.请求被告2对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任；5.诉讼费被告承担。 事实和理由：2016年2月4日，被告吴发胜因购房同原告签订书面个人房屋抵押借款合同，合同约定：贷款金额51.4万元，年利率5.39%，还对解除合同、违约责任和罚息承担、借期等作出约定。原告按合同约定于2016年3月28日向被告发放全部款项。同年，原告与被告帝源公司签订楼宇按揭合作协议，约定帝源公司对被告吴发胜的借款承担连带保证责任。后被告仅偿还了部分款项，截止2018年7月12日止被告已违约538天，构成根本违约，符合提前收回借款本、息条件。抵押房屋已办理抵押登记，应优先受偿。原告多次催要被告拒不还款，原告依据借款合同约定，宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项，故向法院提起诉讼。 被告吴发胜未到庭，无答辩意见。 被告帝源公司未到庭，无答辩意见。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.原告与被告帝源公司于2015年8月28日签订《楼宇按揭合作协议》，约定被告帝源公司为向原告借款并购买被告帝源公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店市安波社区商品房的购房人（本案购房人为被告吴发胜）提供阶段性担保，担保范围包括贷款本金及利息，以及原告实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间自每笔借款合同借款人与原告签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。 2.2016年3月17日，被告吴发胜与原告华夏银行签订《个人房屋抵押借款合同》。合同约定：贷款金额51.4万元，用于购买位于普兰店市房屋，贷款利率为年利率5.39%，借款期限为20年；采用等额本金还款法分期还本付息；借款逾期的，自逾期之日按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率；借款人不按本合同约定还本付息，贷款人有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息；被告吴发胜以其所有的位于普兰店市房屋作为借款抵押担保。2016年3月28日，原告依据约定将贷款发放给被告帝源公司。后被告吴发胜仅偿还了部分借款本息，截至2018年7月12日，被告吴发胜尚欠借款本金503048.24元及利息41324.59元、罚息1445.85元、复利2517.93元。 3.案涉商品房至今尚未办理权属证书及他项权利证书。 本院认为，原告与被告吴发胜签订的《个人房屋抵押借款合同》系当事人各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告发放贷款后，享有收回贷款本息的权利。根据合同约定，被告吴发胜未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权宣布借款合同提前到期，并要求被告吴发胜偿还尚欠的贷款本息、罚息及复利，故原告请求被告吴发胜偿还借款本金、利息、罚息及复利，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的只是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故原告主张对案涉房屋享有抵押权，没有法律依据，本院不予支持。关于被告帝源公司应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。被告帝源公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是被告帝源公司为被告吴发胜在该阶段内（自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书交付原告止）向原告履行还款义务提供保证。当其协助被告吴发胜办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、原告收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证的任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，被告帝源公司阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告公司理应按约定在案涉房屋未办理权属证书、未办理抵押登记及原告未取得他项权利证书之前对上述债务仍承担连带保证责任。 综上所述，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吴发胜于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金503048.24元及利息41324.59元、罚息1445.85元、复利2517.93（截至2018年7月12日），合计548336.61元； 二、被告吴发胜于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金503048.24元的利息、罚息、复利（自2018年7月13日起至借款付清之日止，利率按原、被告签订的《个人房屋抵押借款合同》的约定计算）； 三、被告大连帝源房地产开发有限公司在原告中国华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行未收到被告吴发胜购买的位于普兰店市房屋他项权利证书之前承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9283元，公告费300元，合计9583元，由被告吴发胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  胡妮娜 人民陪审员  张民香 人民陪审员  刘凤瑜 二〇一九年二月十二日 书 记 员  刘 怡