四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0792民初197号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地：成都市金牛区金房苑北路****，统一社会信用代码：91510100713014365X。 法定代表人：林瑶，董事长。 委托诉讼代理人：邹玮玮，四川睿桥律师事务所律师。 被告：李欧，男，汉族，生于1982年7月12日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 被告：安娟，女，汉族，生于1984年3月13日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 被告：王蓉华，女，汉族，生于1958年1月12日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：李欧，男，汉族，生于1982年7月12日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区，系被告之子。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称“金房物业公司”）与被告李欧、安娟、王蓉华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法由审判员高旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人邹玮玮和被告李欧、安娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年3月31日起至2018年10月30日的物业服务费16650元，垃圾清运费546元，共计17196元；2、判令被告向原告支付违约金自2011年3月31日起至付清之日止。事实与理由：被告与绵阳高新区新城房产开发有限公司于2009年8月11日签订《商品房买卖合同》购买了半山蓝湾小区20-2-10-2号房屋（房屋预售合同编号：32146），房屋建筑面积130.69平方米。被告居住期间，从2011年3月31日就未再向原告缴纳物业服务费及垃圾清运费。现原告起诉来院。 被告李欧、安娟、王蓉华辩称：1、原告主体资格不合适。2010年5月24日，被告接房之时，与被告签订《半山蓝湾前期物业管理委托服务合同》的甲方是四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司，而不是原告，加盖的印章也是四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司；2、半山蓝湾业主委员会合理合法履行程序，多次要求金房物业退场；3、由于绵阳高新区普明街道办事处违法干预，违法阻止了半山蓝湾小区业主委员会自主选聘的新物业公司进场，这一事实已被生效判决所确认；4、原告的物业管理服务完全不符合合同约定要求，也没有提供与其取费标准相适应的服务，因此就不可能按照1.4元/㎡标准收取物业管理费。综上原告既无主体资格，事实合同也不成立，管理小区严重缺位，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：在绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“新城房地产公司”）开发的半山南湾小区建成初期，新城房地产公司在解除与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订《半山南湾物业服务合同》后，应开发商的请求，原告进入半山蓝湾小区提供前期物业服务，2009年8月11日，被告李欧、安娟、王蓉华与绵阳高新区新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：32146），约定：被告李欧、安娟、王蓉华购买新城房地产公司开发的半山蓝湾小区20幢2单元10层2号房屋，房屋建筑面积为130.69平方米。2012年8月23日，绵阳高新区新城房地产开发有限公司（甲方）与原告金房物业公司（乙方）签订《半山蓝湾物业服务合同》，约定：1、甲方聘请乙方作为半山蓝湾物业的物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务期暂定由2012年7月1日起至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止，若期满双方尚未签订新合同，本合同将继续履行，期满后任何一方不继续履行合同应提前一个月给予对方书面通知即终止本合同；2、委托管理期间，若业主委员会成立，则甲方在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若委托管理期间，业主自行选聘物业服务公司，则本合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。3、物业服务标准，联排洋房物业服务费按1.6元/平方米/月、叠退洋房1.4元/平方米/月、电梯住宅1.4元/平方米/月的标准计算。花园住宅物业服务费按1.0元/平方米/月的标准计算。合同同时对其他相关事宜作了约定。被告李欧、安娟、王蓉华于2014年12月31日至今一直未交纳物业服务费及垃圾清运费，原告金房物业公司书面向被告李欧、安娟、王蓉华催收物业服务费未果。 另：1、2015年5月31日，半山蓝湾业主委员会向原告出具《致半山蓝湾前期物业函》，载明“半山蓝湾小区于2015年5月30日上午8点30在蓝湾生态园召开业主大会，以636人签名以及现场到会90%以上业主举手表决同意解聘贵公司的前期物业服务。望贵公司在收到本函三日以内（即2015年6月3日前）主动与业主委员会协商洽谈好本小区物业相关事宜……”；2、普明北路东段社区居委会于2016年4月5日出具委托书委托原告金房物业公司继续按前期物业服务合同继续对半山南湾小区做好物业服务，至新一届业主委员会成立时止；3、垃圾清运费的收费标准为6元/月。 本院认为，通过原、被告的举证质证，双方的焦点问题是： 1、原告是否是本案适格的诉讼主体问题。 原告金房物业公司是半山蓝湾小区的开发商新城房地产公司在解除与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订《半山南湾物业服务合同》后，进入半山蓝湾小区提供前期物业服务的，双方于2012年8月23日在平等、协商基础上签订《半山蓝湾物业服务合同》。原告为半山蓝湾小区进行物业服务期间，先后使用过“半山南湾物业服务中心”、“成都金房物业服务有限公司绵阳分公司”、“成都金房物业服务有限公司”等名称。且原告金房物业公司一直在为半山蓝湾小区提供物业服务是无争议的事实，因此原告金房物业公司是半山蓝湾小区物业服务的提供者，其是本案适格的诉讼主体。 2、原告收取物业费用是否具有合法性问题。 原告金房物业公司和新城房地产公司于2012年8月23日签订了提供前期物业服务的《半山蓝湾物业服务合同》，未违反国家法律法规的禁止性规定，未违反公序良俗，其真实、合法、有效。合同约定物业服务期至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止。同时约定期满双方尚未签订新合同，合同将继续履行，委托期间若业主委员会成立，则开发商在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若业主自行选聘物业服务公司，则合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。半山蓝湾小区业主委员会成立后，虽然其先后选聘的绵阳伟扬物业有限公司、成都金恩物业管理有限责任公司进行物业服务，但均因其他原因而未能入场服务。由此原告金房物业公司依据与绵阳高新区新城房地产开发有限公司签订的《半山蓝湾物业服务合同》的约定，在半山蓝湾业主委员会依照程序规定选聘新的物业公司并开始服务前，继续按对半山蓝湾小区提供物业服务并无不妥。依照《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此被告应当参照前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。 3、物业服务费用收取的标准问题。 原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，小区部分业主乱搭乱建违章建筑现象，部分业主有侵占公共绿化带现象，部分业主有饲养家禽、烈性犬现象，这些问题作为物业公司仅能规劝劝解，或报相关部门解决。原告在对部分业主劝解不听的情况下报相关部门解决做到了合理注意义务。至于小区车位不足，车辆有乱停乱放现象，主要系小区停车位的规划所致。因小区开发商与建设商的欠款纠纷问题，小区安防监控系统被损坏无法使用，小区盗窃案件频发，但盗窃案件的发生系多方面的因素所致，需公安机关的侦查确定，目前尚无充分的证据证明系原告未履行相应的安防服务所致。被盗业主若认为物业公司未按合同提供安防服务，可向业主委员会反映以集体方式维权，也可根据物业合同约定要求追究原告因违反安防服务的相应违约责任。而不能成为其他业主以有人被盗而拒绝交纳物业费用的理由。在原告在半山蓝湾小区物业服务期间，从被告方提供的照片看，确有脏、乱现象，但照片的拍摄有角度选择的问题。且这些脏、乱系偶发性、局部的现象，非持续性、全面性的问题。在原告按前期物业服务合同约定和参照前期物业服务合同约定提供物业服务的前提下，被告从2011年3月31日后未交纳物业服务费及垃圾清运费，违反了合同约定和法律的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告要求被告交纳2011年3月31日至2018年10月30日期间的物业服务费及此期间的垃圾清运费请求，本院依法支持。经计算，被告李欧、安娟、王蓉华应交纳2011年3月31日至2018年10月31日期间的物业服务费为16649元（1.4元/㎡/月×130.69㎡×91月），垃圾清运费为546元（6元/月×91月），合计17195元。 至于原告金房物业公司逾期付款的违约金，因原告的物业服务有一定的瑕疵，本院从物业服务公司与业主今后的和谐共处来考虑，同时为督促原告尽力提高自身服务质量，对原告主张的违约金，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告李欧、安娟、王蓉华于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付所欠物业服务费、垃圾清运费共计人民币17195元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为210元，由被告李欧、安娟、王蓉华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 高 旭 二〇一九年二月十三日 书记员 谭维维