重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终197号上诉人（原审原告、反诉被告）：田芳，女，1971年5月8日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：重庆市亿远房地产经纪有限公司，地址重庆市万州区北山路**，统一社会信用代码91500101686208921R。法定代表人：张君，执行董事。原审被告：重庆尤德福商贸有限公司，地址重庆市渝**人和街道新南路******，统一社会信用代码91500000305188200U。法定代表人：冯乐乐，执行董事。委托诉讼代理人：张君，男，1976年12月13日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人田芳因与被上诉人重庆市亿远房地产经纪有限公司（以下简称亿远公司）、原审被告重庆尤德福商贸有限公司（以下简称尤德福公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田芳上诉请求：1.撤销重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初6104号民事判决并依法改判：(1)上诉人不应向被上诉人支付租金43200元以及从2017年9月12日起的房屋占用费；(2)被上诉人应当赔偿上诉人装修损失12000元、经营损失30000元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律适用错误。第一，被上诉人违约行为明显，自始至终存在过错。2016年6月前多次停电、停止供冷、被堵门现象，证明双方合同一直处于“非正常履行”状态。至2017年1月，被上诉人才取得案涉商场消防安全检查合格证，其提供的租赁场地不符合法定的商场标准，被上诉人的违约行为导致双方合同目的部分不能实现，应当不予收取租金或者降低租金标准，以弥补上诉人损失。第二，被上诉人的违约行为，导致合同提前解除。上诉人按三年租期可带来的收益进行前期投入，被上诉人应赔偿相应损失。2016年10月8日，商场一楼全面停电后，上诉人未再使用租赁场地，该商铺实际处于被上诉人控制之下，不应承担此后的房屋占用费。田芳向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的商铺租赁合同；2.判令被告返还商铺租金43200元；3.判令被告赔偿原告装修设备损失12000元（监控设施设备2800元、poss机1500元、电脑3580元、收银系统、扫描枪、打印机1500元）；4.判令被告赔偿原告经营损失（工资）30000元；5.判令被告赔偿原告加盟费损失100000元；6.判决二被告承担连带责任；7.诉讼费由被告承担。亿远公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告返还租赁商铺给反诉原告；2.判令反诉被告支付反诉原告租金36909元（从2016年9月27日起至本诉诉请解除租赁合同之日2017年4月27日）；3.判令反诉被告赔偿从2017年4月28日起至归还商铺时止的租金损失（以年租金45360元为标准）；4.判令反诉被告支付反诉原告垫付的电费1980元、中央空调费720元；5.反诉费由反诉被告负担。一审法院认定事实：被告亿远公司（2016年10月31日由原重庆亿远房地产开发有限公司更名）系万州区XX大道XXX号财富中心商业楼及地下超市、车库的建设单位，该工程于2015年4月2日取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年6月30日，亿远公司（甲方）与重庆市鑫三好物业管理有限公司（乙方）签订《财富中心前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对财富中心实施前期物业服务管理，物业管理区域包括财富中心高层住宅和商业用房。合同第五条约定，水电气使用费及共用分摊费，每月一次性缴纳。2014年8月21日，亿远公司与尤德福公司签订《商铺租赁合同》，约定亿远公司将万州区XX大道XXX号财富中心商业负一层（4564.98平方米）出租给尤德福公司；租期20年，承租方可以转租房屋等内容。2014年12月22日，亿远公司与尤德福公司签订《商铺租赁合同》，约定亿远公司将万州区XX大道XXX号财富中心商业一层出租给尤德福公司；租期自2014年12月31日至2024年12月30日；承租方可以转租房屋等内容。被告尤德福公司承租上述物业后，用以开设商场，进行统一管理。并将负一层局部交由其下设的重庆尤德福商贸有限公司万州分公司开设超市。同时将一层及负一层剩余部分分为若干个商铺，向商户进行转租。财富中心负一层和一层商场分别于2015年4月8日和2015年8月1日对外营业。2014年7月11日，被告亿远公司（甲方）与原告田芳（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将万州区北山大道339号财富中心商业27（建筑面积约30平方米，套内面积约21.96平方米）出租给乙方；租期3年，自/年/月/日（交房之日起一个月以后）起至/年/月/日止。第一年租金为每平方米120元/月，第二年开始每年租金按5％递增。租金暂定为每年支付一次，并须提前一个/月时间，于每年6月30日交至出租方；第一年租金43200元整；必须按照约定向出租方缴纳租金，不得无故拖欠租金，逾期此合同作废；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。装饰装潢要与商场的统一规划相符，相关设计方案必须经商场同意后方可装修。如承租方不再使用出租方的门市或商业用房后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；水电费由承租方自行缴纳（水表表底读数为/度，电表标度数为/度，此度数以后的费用由承租方承担，直至合同期满）。同日，原告田芳向被告亿远公司支付租金43200元。2015年9月20日，被告亿远公司将租赁商铺交付予原告田芳。原告进驻财富中心一层商场经营化妆品销售。2014年12月16日，原告田芳（乙方）与重庆佳昕辉商贸有限公司（甲方）签订《（韩后）经销商合同书》，主要内容为：甲方授权乙方为万州白（北）山尤德福商场韩后品牌的零售经销商；乙方只能在甲方授权区域内经销甲方产品，不得跨越区域销售，如有违反，甲方有权处罚或经书面通知中止本协议；经营期限自2014年12月16日至2015年12月16日止……品牌押金2000元，加盟店在一年内进货回款达到100000元以上，同时保证不串货、不打折。押金以货品形式返还。达不到条件者，押金不予退还。同日，重庆佳昕辉商贸有限公司出具32000元收据一份，载明：交款单位为万州田芳；收款事由为“首加盟30000元”、保证金2000元。2016年12月16日，原告田芳（乙方）另与重庆佳昕辉商贸有限公司（甲方）签订《（卡姿兰）经销商合同书》，主要内容为：甲方授权乙方为万州白（北）山尤德福商场韩后品牌的零售经销商；乙方只能在甲方授权区域内经销甲方产品，不得跨越区域销售，如有违反，甲方有权处罚或经书面通知中止本协议；经营期限自2014年12月16日至2015年12月16日止……品牌押金2000元，加盟店在一年内进货回款达到/元以上，同时保证不串货、不打折。押金以货品形式返还。达不到条件者，押金不予退还。同日，重庆佳昕辉商贸有限公司出具21000元收据一份，载明：交款单位为万州田芳；收款事由为首加盟货款20000元、保证金1000元。2016年3月8日，原告田芳与重庆市乐美化妆用品有限公司签订《佰草集经销商加盟合同》，主要内容为：乙方经营销售甲方代理的佰草集品牌化妆品；指定经营区域为万州区北山尤德福超市；协议期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止……乙方的“形象专柜”所有权归甲方所有，乙方在合作期间可享有形象专柜的使用权，期满由甲方收回……甲方对乙方使用形象专柜的情况进行监督，如乙方有违约行为或提前解除协议，则甲方直接收回配送的形象专柜，不足两年不退返保证金；在签订协议的同时，乙方按照所约定的标准向甲方支付保证金……本协议因任何原因终止或解除，在乙方履行完以下事项后，保证金甲方予以全额无息返还……5、合租不足两年不予退还保证金……乙方迁徙或关闭本协议指定店铺时，本协议自动终止。如乙方想继续经销甲方商铺，应就变更地点同甲方另行签订新的经销协议，否则视为未合作。原告田芳于2014年12月向重庆市乐美化妆用品有限公司付款60000元，该收款收据载明收款事由为“首批加盟50000元”、保证金10000元。2015年9-10月，原告购买了相关经营设施、设备。经原告确认，以上收据上载明的“首加盟30000元”、“首加盟货款20000元”、“首加盟50000元”均为首次加盟时必须支付的相应量的预定货款。原、被告合同履行过程中，财富中心负一层、一层商场出现过停电、停止供冷及被堵门的情况。2016年6月，因部分商户与被告尤德福公司在商场管理、承诺条件等方面发生争议，商户集体向辖区居委会等反映其诉求。居委会组织相关人员进行了协调。2016年6月24日，被告尤德福公司出具公开信，主要内容有：……3、考虑到租户经营效益差，为支持扶持发展租户，培育市场，我司在亏损十分严重，债台高筑的情况下，对只要租期满一年，且缴清租金的租户，增加三个月的免租期。即交12个月的租金，享受15个月的租期。对2016年至2017年的租金也可按此办法优惠。对租期未满一年，没有缴清租金的租户，不予免租期优惠；4、对未缴清租金的租户，我司将依法追收；5、考虑超市外围商铺因超市的停业，可能会有部分库存商品积压。我公司将于本月底进行一个月的特价促销，来带动外围商铺的货物处理；6、在一个月的促销完成后，在3月内我公司承诺招大型超市入驻。在此3个月期间，我司将免除外围商家的租金、水电等一切费用。如3个月后没有招商成功，我司将对其外围商铺免租12个月，作为补偿。没有缴清租金的租户，不予免租期优惠……2016年6月18日，重庆尤德福商贸有限公司万州分公司自营的超市停止营业。2016年9月，“大润发”超市入驻财富中心负一层商场，并进行装修。2017年1月1日，大润发超市开业。2016年10月7日，重庆鑫三好物业管理有限公司财富中心物管处发布《停电通知》，载明：因线路检修，北山大道财富中心尤德福商场于2016年10月8日8时停电。次日，万州区北山大道339号财富中心商业一层整体断电，且至今未恢复供电。本案庭审中，被告尤德福公司称停电原因系因部分商家未交电费，其无力垫付电费，以致物管公司停电。在断电后，原告便未再经营，但至今未将商铺交还予被告。财富中心一层商场有部分商铺安装了独立电表（分表），其电表读数包含于一层商场总电表内。原告经营区域没有安装独立电表，其用电及财富中心一层商场的空调等共用设施产生的电费按使用面积进行分摊。以上电费由被告尤德福公司的工作人员按月向各商铺收取，再向物业管理公司缴纳。因未通过消防安全检查，重庆尤德福商贸有限公司万州分公司被重庆市万州区公安消防支队行政处罚。另外，财富中心一层及负一层商场的另二名商户付开巧、杨华荣因与被告尤德福公司的租赁合同履行过程中出现纠纷。二人向该院提起诉讼。该院分别作出（2017）渝0101民初26号、（2017）渝0101民初1832号民事判决书。二人不服该判决，向重庆市第二中级人员法院提起上诉。在二审审理过程中，该院调查收集了重庆市万州区公安消防支队依职权于2015年7月形成的秦鹏、冯超群的询问笔录、《消防监督检查记录》、《行政处罚决定书》各一份，上述证据表明重庆市万州区公安消防支队此次消防检查、处罚的对象为重庆尤德福商贸有限公司万州分公司使用的财富中心商业楼负一层（面积4000平方米），即自营商场部分。2017年1月3日，被告尤德福公司取得了财富中心商业楼地下一层及地上一层局部《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明建筑面积8316.99平方米，使用性质为商场。在此之前，原告并未因商场未通过消防安全检查而停业。本案诉讼过程中，二被告未提交总电表读数、各商户专用电表读数及催收通知等相关证据，亦未对原告每月欠交电费的具体金额及计算方式予以明确说明。在涉及原告（反诉被告）徐艳芳等与被告（反诉原告）尤德福公司房屋租赁合同纠纷系列案件合并审理中，尤德福公司也仅举示了其向物管公司分别缴纳2015年9月财富中心负一层及一层商场的总电费收据。一审法院认为，首先，关于合同的效力。依法成立的合同，对当事人产生约束力，当事人应当依照合同约定履行义务。原告田芳与被告亿远公司订立的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。其次，关于租赁期限。合同约定从交房之日起一个月以后起算。经双方确认，诉争商铺的交付时间为2015年9月20日。其计租时间应从2015年10月20日起算。原告诉称被告承诺商场入住率达到85%才开始计算租金，但并未提供证据证明，该院对该意见不予采纳。第三、关于被告于2016年6月24日出具的公开信。其内容为双方发生争议后，被告单方提出的解决方案。原告方明确表示不同意。该方案因未经双方协商一致，不发生合同变更的效力。第四，关于违约行为。1.关于停电。被告亿远公司委托尤德福公司对租赁商铺进行管理。原、被告合同履行过程中，电费、空调费均由被告尤德福公司的工作人员收取后向物管公司缴纳。二被告称原告欠付电费、空调费，并未提供证据证明，亦未提供证据证明进行了催收。作为商场的管理人，即便有部分租赁户未按时缴纳电费，被告方需通过合法方式积极向其主张权利，抑或先行垫付后追偿，以保障商场的整体使用属性，而不能消极、放任。被告方的行为，导致商场整体停电且至今未恢复，已构成违约。2.关于消防。被告方虽然于2017年1月3日方通过消防安全检查，双方合同履行过程中，被告方也曾受到消防主管部门的行政处罚，但原告并未因此停产、停业，租赁商铺的使用属性并未受到直接影响。对此，被告方并不构成违约。第五，对于原告田芳的诉讼请求，该院评析如下：1.在原告依约履行合同的情形下，被告亿远公司未能保障租赁物的使用属性，停电对原告的经营产生重大影响，且一直未予恢复，属于根本违约。原告要求解除租赁合同，符合法律规定，该院予以支持。该院于2017年9月11日开庭时，被告亿远公司答辩同意解除合同，原被告之间的租赁合同于当日解除。2.原告田芳与被告亿远公司形成租赁关系，在合同履行过程中，2016年10月8日前，虽然商场有停电、停止供冷、被堵门的情况发生，但被告方在此之前并未构成根本违约。原告要求被告返还全部已缴租金于法无据，该院不予支持。2016年10月8日，被告根本违约，导致原告未能使用租赁商铺，相应期间的租金应当退还（期间及金额于反诉请求中一并评述）。3.关于原告主张的设备损失12000元（监控设施设备2800元、poss机1500元、电脑3580元、收银系统、扫描枪、打印机1500元），因上述设施、设备尚能继续利用，不能视为损失。原告的此项诉讼请求，该院不予支持。4.关于原告主张的经营损失（工资）30000元，此为原告正常的经营投入，与被告的行为没有关联性。对原告的此项诉讼请求，该院不予支持。5.关于原告田芳主张的加盟费100000元，因其缴纳的加盟费实为首次加盟所必须支付的货款。原告未提供证据证明被告的行为对该货物造成了损失，其请求于法无据，该院不予支持。6.因原告田芳系与被告亿远公司形成租赁合同关系，被告尤德福公司仅为被告亿远公司委托管理的主体，并非合同当事人，原告要求被告尤德福公司承担连带责任于法无据，院不予支持。第六，对于反诉原告亿远公司的反诉请求，该院评析如下：1.原、被告之间的合同解除后，反诉被告田芳应当向反诉原告亿远公司返还租赁商铺，但其事实上未履行交还义务。该院对反诉原告要求返还商铺的诉讼请求予以支持。2.反诉被告田芳向反诉原告亿远公司缴纳租金43200元，期限为2015年10月20日至2016年10月19日。反诉被告实际使用租赁商铺至2016年10月7日。2016年10月8日至2017年9月11日合同解除时，因反诉原告违约导致停电，反诉被告未能用租赁房屋，不应支付租金。反诉原告要求被告支付合同解除前的租金36909元，因反诉被告已经足额支付租金，该院不予支持。反诉被告超额支付的租金1416.39元（43200元÷366日×12日）应当予以返还。合同解除后，反诉被告未及时交还房屋，导致反诉原告不能使用租赁商铺，造成相应损失。对反诉原告要求反诉被告支付合同解除后至实际交还租赁商铺之日的房屋占用费的请求，该院予以支持。但由于反诉原告存在违约行为，其主张的合同解除时间与实际情况亦不相符，应对占用费起算时间及标准进行调整。占用费起算时间应当自2017年9月12日（合同解除次日）起算。对占用费的标准，考虑到原告违约在先，且此阶段租赁商铺的使用价值有限，该院因对此酌情确定为原租金标准的15％，即17.70元/日（43200元÷366日×15％）。3.关于电费、空调费。因反诉原告未提供电表读数、已垫付电费凭据等基本证据。其在另外的租赁商户与其租赁合同纠纷系列案件中，也仅提供了2015年9月已垫付电费的收据，而本案租赁商铺2015年10月才起租。现有证据，无法对反诉被告是否欠费及欠费金额进行明确。关于反诉原告的电费、空调费的请求，因其未能举示相应证据，该院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）田芳与被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司订立的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）租金1416.39元。三、原告（反诉被告）田芳于本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司返还租赁商铺；四、原告（反诉被告）田芳向被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司支付从2017年9月12日起至实际交还租赁商铺时止，按照17.70元/日的标准计算的房屋占用费；五、驳回原告（反诉被告）田芳的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆市亿远房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4004元，由原告田芳负担3604元，被告重庆市亿远房地产经纪有限公司负担400元；反诉案件受理费2152元，减半收取1076元，由原告田芳负担76元，被告重庆市亿远房地产经纪有限公司负担1000元。二审查明的案件事实与一审相同，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，被上诉人确有违约行为，但上诉人主张2016年6月前多次停电、停止供冷、被堵门，认为双方的合同一直处于“非正常履行”状态与庭审查明的事实不符。审理查明，被上诉人于2015年9月20日将案涉商铺交付上诉人，至2016年10月，物管公司对案涉商场停电后，上诉人才无法继续使用租赁商铺，双方租赁合同之前应属正常履行中，上诉人应支付租金，其要求退还已付租金43200元的上诉理由不能成立。况且从2016年10月8日起，因商场断电上诉人停止营业，至2017年9月11日双方合同解除，由于被上诉人违约，一审法院并未判决此间上诉人支付租金，客观上减少了上诉人的损失。案涉商场负一楼虽于2017年1月3日才通过消防安全检查，但上诉人并未因此停业，其称因消防问题导致损失没有事实依据。上诉人主张的12000元装修损失及30000元经营损失也没有证据证实，该上诉理由本院不予采纳。双方合同解除时间为2017年9月11日，没有证据证明上诉人已将租赁商铺交还被上诉人，上诉人应当支付被上诉人商铺占用费至实际返还之日，鉴于被上诉人违约，一审法院根据案件实际情况，按原租金标准的15%判决上诉人支付商铺占用费，已经考虑到了被上诉人违约给上诉人造成的损失，故上诉人主张不应支付商铺占用费的上诉理由本院不予采纳。综上所述，田芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由上诉人田芳负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 李迪云审判员 刘丽苹二〇一九年二月二十七日书记员 张 翅