广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3760号原告：茂名市长浩物业管理有限公司，住所地：茂名市。法定代表人：林娟，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：傅一容，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢安凤，广东诚挚律师事务所律师。被告：辛振斌，男，1969年8月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。茂名市长浩物业管理有限公司（以下简称：长浩公司）诉被告辛振斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用小额程序，在审理过程中因需公告送达，于2018年11月23日转为普通程序，并于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告长浩公司的委托诉讼代理人谢安凤到庭参加诉讼，被告辛振斌经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长浩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费2292.76元（从2014年1月至2018年1月，按每月70.50元计算）；2、判令被告支付原告违约金1751.86元（按所欠物业费总额的每日1‰计算，从2015年1月暂计至2018年8月）；第1项和第2项诉请合计4044.62元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告自2014年1月1日起接管上一家物业公司的工作，为被告所在的小区提供物业管理服务。2014年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《嘉富花园物业管理服务合同》（以下简称“合同”），合同中约定，原告向被告居住的嘉富花园18梯801提供物业管理服务，每月的物业管理费为0.45元／平方米，被告房屋的建筑面积为103.98平方米，被告每月应向原告缴纳的物业费为46.79元，被告每年应向原告缴纳的物业费为561.49元，合同为期五年，合同期满双方均不提出终止合同的，按该合同继续执行，长期有效。合同约定物业费按每年1月1日收取一次（每年一次性收取当年的物业费），确有困难的，亦可每年1月1日和7月1日各收取一次（每年分二次收取当年的物业费），如被告逾期未交付物业费，被告应按所欠物业费总额的每日1‰向原告支付违约金。签订合同后，原告已依照规定履行了物业管理的义务，在原告多次催促下，被告至今拒绝履行支付从2014年1月-2018年1月期间的物业费2292.76元和相应的违约金1751.86元（其中，2015年所欠物业费的违约金202.14元，2016年所欠物业费的违约金404.27元，2017年所欠物业费的违约金606.41元，2018年所欠物业费的违约金539.03元。按被告每年所欠物业费总额从次年的1月1日起每日l‰计算至2018年8月31日止）。被告逾期支付物业费的行为已违背了原、被告双方的合同约定，已构成违约。为维护原告的合法权益，根据我国有关法律的规定，特向贵院提出以上诉讼请求，恳请依法判决。被告辛振斌辩称，原告茂名市长浩物业管理有限公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。一、本案原告提交的《嘉富花园物业管理服务合同》是原告伪造的，依法不能作为本案证据使用。二、原告从嘉富花园原物业服务企业转委托获得嘉富花园物业管理权的依据应确认无效，即原告不具有嘉富花园小区的管理权，因而无权要求嘉富花园的业主支付物业管理费。三、即使《嘉富花园物业管理服务合同》有效，也因原告存在先行性的根本性违约的行为，嘉富花园的业主亦有权拒交物业管理费。原告作为物业管理公司，根本没有为嘉富花园小区的业主提供符合《嘉富花园物业管理服务合同》约定的管理服务，答辩人依法可拒绝缴纳物业管理费。四、原告的部分诉讼请求已超过法定的诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据《民法通则》规定，原告主张2014年1月起至2016年3月前的物业管理费显然超过了法定诉讼时效期间，法院依法应驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明书、《嘉富花园物业管理服务合同》、证明、《茂名市长浩物业管理有限公司工资表》等证据，被告围绕答辩意见已提交反映嘉富花园小区管理情况相片、刊登茂名日报的截图、企业档案机读资料、普通发票单、茂名市嘉富花园业主委员会证明等证据。对双方提交的证据，经庭审质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告辛振斌购买位于茂名市××山××院××房，并于2006年8月28日办理了房产证，该房建筑面积153.97平方米。被告辛振斌作为甲方与原告长浩公司作为乙方签订了《嘉富花园物业管理服务合同》。该合同主要约定：三、物业服务费用：（1）乙方从2014年1月1日起，计缴管理费用；（2）物业服务费按住宅建筑面积计算（不含商铺、车库及车房等非住宅面积），每月每平方米按0.45元收取（含公共用水用电费）。四、违约责任：1、乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；4、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金直到缴清日为止。签订该合同后，原告长浩公司为被告提供了物业管理服务，被告辛振斌自2014年1月始拒缴交物业管理费。原告长浩公司为小区缴交公摊水、电费至2017年10月，2018年1月撤离该小区。原告请求被告应缴交2014年1月至2018年1月的物业管理费并支付违约金，但被告辛振斌以原告长浩公司伪造合同、物业管理服务差等原因不同意缴交物业管理费及违约金，双方各执一词，原告遂起诉至本院。本院认为：原告长浩公司与被告辛振斌签订的《嘉富花园物业管理服务合同》并不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。被告辛振斌主张其没有签订过《嘉富花园物业管理服务合同》，但对合同上签署的名字不予否认，亦未能提供证据加以推翻该份合同的真实性，本院对其主张不予采信。被告辛振斌主张2014年1月起至2016年3月前的物业管理费超过了法定诉讼时效，因物业公司提供的物业服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期届满之日即从2017年10月31日起计算3年，故原告长浩公司请求本案物业管理费均未超过诉讼时效，因此，被告杨金的辩称没有依据，本院不予采纳。原告长浩公司对嘉富花园业主提供物业管理服务，嘉富花园的业主接受了原告长浩公司提供的物业服务，当中部分业主也按合同的约定价格缴交了物业管理费。原告长浩公司请求业主支付未缴交的物业管理服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告辛振斌作为小区业主，应按合同约定每平方米0.45元，每月70.50元支付物业管理费。原告长浩公司主张其为小区提供物业管理服务至2018年1月，但其仅能提交证据证明为该小区提供物业管理服务至2017年10月。原、被告在《嘉富花园物业管理服务合同》约定，长浩公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求长浩公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，长浩公司承担相应的法律责任。根据被告辛振斌提交的证据，原告长浩公司存在为嘉富花园小区提供的物业管理服务未达到约定目标且未能及时改正的情况，本院酌定原告长浩公司应自行承担减收物管费30%的法律责任。因此，原告长浩公司请求被告辛振斌支付从2014年1月至2018年1月的物业管理费，本院支持计算至2017年10月，按每月70.50元计算，共计3243元，减收30%则为2270.1元，原告长浩公司请求被告辛振斌支付2292.76元，对超出2270.1元的部分，本院不予支持。关于违约金。原、被告在《嘉富花园物业管理服务合同》约定，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，长浩公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金直到缴清日为止。根据本院查明的事实，原告长浩公司为嘉富花园小区提供的物业管理服务存在未达到约定目标且未能及时改正的情况，业主未按期缴纳物业管理费事出有因，原告长浩公司请求从逾期支付物业管理费之日起计算违约金，本院不予支持，本院支持按所欠物业费从原告长浩公司起诉之日即2018年10月12日起每天1‰交纳违约金至付清之日为止。被告辛振斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告辛振斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费2270.1元（从2014年1月至2017年10月）给原告茂名市长浩物业管理有限公司。二、限被告辛振斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以物业管理费2270.1元按每天1‰从2018年10月12日起计至付清物业管理费之日止）给原告茂名市长浩物业管理有限公司。三、驳回原告茂名市长浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告辛振斌负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李志豪人民陪审员  许 峰人民陪审员  王 旭二〇一九年二月十一日书 记 员  黄红梅附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。