上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初476号原告：吴有利。原告：宋晨。两原告共同的委托诉讼代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。被告：陈天唯。委托诉讼代理人：臧文婕，上海市江华律师事务所律师。原告吴有利、原告宋晨与被告陈天唯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序。并于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告吴有利、原告宋晨及其共同委托诉讼代理人袁涛，被告陈天唯的委托诉讼代理人臧文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴有利、原告宋晨向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付原告房屋买卖尾款计人民币(以下币种相同)50,000元；2、判令被告支付逾期付款违约金34,550元，以50,000元为本金，按合同第九条第三款约定计算，即每逾期一天按万分之十计算，从2016年12月10日开始计算，计算至判决生效之日，暂计算至起诉日2018年11月1日，共计691日；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月2日，原告和被告经协商，就上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX室房屋买卖事宜达成一致，签署《定金合同》，约定房屋总价为8,150,000元(原告净到手价)，被告当日向原告支付定金100,000元整。2016年9月4日，原告和被告按约在房地产交易中心网签《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，申报房屋价格为6,200,000元，并自行签署《补偿协议》，约定差价1,950,000元作为装修补偿款等。根据该网签合同及补偿协议等约定，被告应当在网签合同和过户前，向原告累计支付5,000,000元，向银行贷款3,100,000元，其余50,000元作为尾款在房屋交接后、原告将户口迁走后支付。双方在网签合同中对逾期付款等违约责任均作了详细约定，其中，买受方逾期付款的违约责任为每逾期付款一天，应按未付款金额的万分之十向对方支付违约金。鉴于原告在2016年11月4日已经和被告办妥房屋交接手续，且于2016年12月9日将户口迁移，原告已经完全履行了房屋买卖合同中约定的各项义务，但被告在房屋过户、交接及户口迁移后，却违反了合同约定拒绝向原告支付尾款50,000元，原告多次催促无果。无奈之下，原告为维护合法权益，故特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告陈天唯辩称，被告不存在违约行为，本案系争房屋是原告存在违约行为，原告逾期交房，另原告交付的房屋不符合约定，被告向原告支付1,950,000元作为装修装潢补偿款及搬迁安置款。原告将其交付的房屋中的装修装潢予以拆除，且原告交付的房屋存在管道漏水，造成被告在房屋装修中的工期出现了延期，造成了其他钱款支付。另认为原告主张的违约金的计算标准过高，即使如果被告确实存在违约责任，也应按照银行同期贷款利率计算违约金。本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，由原告宋晨作为甲方，被告陈天唯作为乙方签订《定金合同》，合同载明：乙方拟购买甲方和配偶所有的位于上海市XX路XXX号名都路XXX号楼102的公寓，面积137.99平方米。1、乙方于2016年9月2日向甲方支付100,000元作为定金；2、双方约定于2016年9月4日去房地产交易中心签订正式购房合同，乙方与当日支付甲方4,075,000元(包含定金)，房屋总价为8,150,000元(到手价)，不包括所有家具；3、乙方于2016年9月4日向银行申请贷款，余款由银行直接打甲方工商银行账号；4、甲方于2016年11月4日交房，交房当日如果甲方未收到银行贷款，则乙方现金补足，否则甲方不予交房；5、乙方保留50,000元作为尾款，在乙方将房屋交付甲方后，水电煤过户后，户口迁出后乙方交付甲方。2016年9月4日由原告吴有利、原告宋晨作为卖售人(合同甲方)、被告作为买受人(合同乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；房地产坐落XX路XXX号XXX幢XXX室，房屋建筑面积137.99平方米；第二条甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计6,200,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三付款协议载明：1、第一期房款：乙方应当在签订本合同的当日向甲方支付3,100,000元(含已付定金100,000元)；2、第二期房款：甲方同意乙方通过向贷款银行申请3,100,000元贷款的形式支付第二期房款。乙方应于签订本合同后立即向贷款银行申请贷款。甲方应及时配合乙方办理贷款手续，并根据银行要求签订相关文书，如实提供所有相关材料。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于办理产权过户当日以现金或者转账方式将其补足并支付给甲方。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给原告第二期房价款，贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。如甲方在2016年11月4日仍未收到乙方贷款银行的放款，则乙方应以现金支付甲方除尾款外的所有款项后甲方才交房；3、乙方应将尾款50,000元在甲方将在该房地产交付以及房地产上的户口迁出当日支付甲方。甲方承诺在2017年底前迁出户口，否则按房屋总价贷款利率支付逾期费用；4、乙方所有款项应支付到甲方工商银行账户，账号为：XXXXXXXXXXX********宋晨；第四条甲乙双方同意，甲方于2016年11月4日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方作为房屋转移占有的标志。第六条甲乙双方确认，在2016年10月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金。违约金按乙方逾期未付款日万分之十计算，违约金自本合同应付期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的40%。甲方应从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在收到书面通知之日起十日内向甲方支付；第十条甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之十计算，直至实际交付日。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的40%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)载明：该房地产内的附属设施、设备(如家具、家电)及室内装饰的价格均不包含在房价款内，甲方可以在交房前全部搬离。2016年9月4日原告吴有利、原告宋晨作为卖售人(合同甲方)、被告作为买受人(合同乙方)签订《上海市房地产买卖合同》之补偿协议一份，协议载明：一、关于合同增加事宜装修、装潢补偿以及搬家安置款：甲乙双方共同约定：除甲乙双方在上海市房地产买卖合同中约定成交金额为6,200,000元整外，乙方同意就此另外支付1,950,000元作为装修、装潢补偿以及搬家安置款；二、关于上述合同增加价款的支付：乙方同意在签订《上海市房地产买卖合同》当日向甲方支付增加的款项的50%即975,000元。该款项由乙方通过银行转账的方式支付给甲方。甲方在收到上述合同增加价款后应立即向乙方出具手写收据。乙方同意在过户前向甲方支付增加的房价款的50%即975,000元。该款项由乙方通过银行转账的方式支付给甲方。甲方在收到上述合同增加价款后应立即向乙方出具手写收据。三、其他约定：1、房屋总价和装修、装潢补偿以及搬家安置款共计8,500,000元为甲方到手价，该房屋交易所产生的所有税费、中介费(若有)等由乙方支付；2、双方确认，上述合同增加款系合理增加。双方同意放弃对转让的房屋内附有的装修装饰、设备进行评估的权利。甲方不对签署装修装饰以及设备承担售后保修责任；3、若乙方逾期支付上述款项，按照《上海市房地产买卖合同》中正文第九条承担违约责任。上述合同及补充协议签订后,合同约定的被告以贷款方式支付的房款3,100,000元实际支付时间是2016年12月1日,目前被告尚有一笔尾款50,000元未支付给原告。2016年12月2日由原告吴有利、原告宋晨作为卖方、被告陈天唯作为买方签订交房确认书一份，确认书载明买卖双方今确认，买方已收到位于XX路XXX号XXX幢XXX室房屋，检查无误，卖方已向买方交付上述房屋。另查明，原告宋晨于2016年12月9日将其户口从涉案房屋内迁至吴中路******。针对以上事实，原告吴有利、原告宋晨向本院提供了如下证据：1、2016年9月2日原被告签订的定金合同一份，证明原、被告就房屋买卖事宜达成一致并签订定金合同的事实，并约定2016年11月4日交房，交房时是款清交房，如银行贷款未收到需要被告现金补足，原告也需要置换房屋，对于尾款的付款方式有约定。2、上海市房地产买卖合同一份，证明原被告网签买卖合同的事实，合同约定了房屋过户时间、房屋交付时间、付款方式及违约责任，附件三中重申了款清交房的方式及时间。3、补偿协议一份，证明原被告就1,950,000元差价，在补充协议中约定为装修补偿款。4、房屋交接书一份，证明原告已经按照合同约定的时间及标准将房屋交付给被告。5、户籍迁移证明户籍迁移证明一份，在约定的期限内即2016年12月9日将户口迁出涉案户口迁出涉案房屋的事实。6、银行流水一份，证明被告支付房款的贷款部分于2016年12月1日支付至原告的账户，被告没有存在现金补足的情况，房贷的实际到款时间并非是约定的时间，晚了将近一个月。被告陈天唯对原告吴有利、原告宋晨所提供的证据经质证后认为：对证据1认为被告的签字真实性认可，但和被告所提供的定金合同内容不一致，原告提供的到手价不包含所有家具、家电，被告提供的定金合同是不包含这些内容，故有可能存在原告增补的可能性；对证据2的真实性认可，附件三第二条约定原告迟延交房的前提条件是被告以现金方式支付除尾款外的所有款项后，但实际上原告收到了银行发放的贷款，故不能使用迟延交房的约定。合同约定是2016年11月4日房屋验收，但实际交接房屋的时间是2016年12月2日；对证据3认为，1,950,000元是装修装潢及搬家安置款，原告将装修全部拆除，并存在漏水的情况；对证据4交接书中被告方的签字真实性认可，实际交房是在2016年12月2日，原告未按约交房，被告对交房确认书的内容不认可；对证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议，被告已经向原告共计支付房款8,100,000元。被告陈天唯针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、2016年9月4日原、被告签订上海市房地产买卖合同之补偿协议一份，证明系争合同中被告向原告支付1,950,000元作为房屋装修的补偿款。2、照片一组，证明原告交付被告的房屋中所有的装修都拆除了，柜子的柜门原告均拆除，房间的房门也拆除，油烟机、煤气灶所有的家电原告均拆除，另原告交付的房屋存在漏水，餐厅墙面上存在漏水的痕迹。3、被告与案外人签订上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本一份，证明被告购买房屋之后与案外人签订装修合同。4、工期的延误证明及收据一组，因为管道漏水造成了工期延误及额外8,500元的装修费。原告吴有利、原告宋晨对被告陈天唯所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性认可，在该协议第三条第二款约定中，该补偿协议的实质是买卖双方规避税费，是做低房价的行为，有利于被告逃税，装修补偿价款超出了正常的装修价款，这是二手房交易的惯例，协议中约定不承担保修责任；对证据2照片拍摄没有相关的时间，原告交付房屋之后，被告没有对房屋质量的投诉，故照片是房屋交付前还是交付后无法确认，故是否是原告造成的真实性无法确认，该照片应该结合房屋的交接书来理解，原告交接房屋时，被告未提出任何的异议，是否存在装修损害也无法确认；对证据3-4真实性无法确认，原告并未参与，在房屋购买之后，被告委托装修公司进行装修是正常现象，在装修过程中基于房屋的现状对装修的进度价款进行调整是正常的，对于工期延误导致赔偿有异议。施工合同发生的时间节点2017年9月份，距离房屋的交付已经将近10个月以上，故装修中发现的房屋的现状，并非是房屋交付前已经形成，故无法应证交付存在问题。本院结合原告吴有利、原告宋晨、被告陈天唯对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告吴有利、原告宋晨、被告陈天唯所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告吴有利、原告宋晨与被告陈天唯所签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》《定金合同》均系双方当事人真实意思表示，上述合同及协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案的主要争议焦点是原、被告于2016年12月2日完成了交房手续，是否可以认定原告存在逾期交房的违约行为。结合定金合同及买卖合同的约定，双方虽然确实约定于2016年11月4日完成交房，但是同时还约定若原告在2016年11月4日未收到被告方贷款银行的放款，则被告应以现金方式支付原告除尾款外的所有款项后原告才交房，固然双方对于贷款支付房款的截止期限并未作出明确约定，但是考虑到双方已经明确约定了房屋交付时间，故在房屋约定的交房期限届满之前，被告的该笔房屋贷款理应支付给原告，然而被告方申请的银行贷款实际放款时间为2016年12月1日，显然被告方的付款行为存在迟延，但是被告方亦未能以现金方式补足房款，仍然是以贷款方式支付房款，且原告在收到贷款之后的次日即与被告完成了交房手续，说明原告并不构成逾期交房的违约行为。另外对于被告所提出的原告在交付房屋拆除了部分房屋设施的辩称，对此本院认为双方所签署的房屋交接书中已经明确载明检验无误，若原告所交付的房屋确实存在质量瑕疵，被告理应在双方办理房屋交接手续之时及时提出异议，故本院对被告的该项辩称不予采信。现原告的户口已经从涉户口已经从涉案房屋内迁出，完成了交接手续，被告理应按照合同约定支付剩余的房款50,000元，然被告未能按约支付上述款项，显然构成违约，理应承担相应的违约责任，然被告认为原告所主张的上述违约金金额过高，要求本院予以调整。对此本院认为，结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院确定违约金以10,000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈天唯于本判决生效之日起十日内支付给原告吴有利、原告宋晨房屋尾款50,000元；二、被告陈天唯于本判决生效之日起十日内支付给原告吴有利、原告宋晨逾期付款违约金以10,000元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计956.88元，由被告陈天唯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年二月二十五日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……