湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民再588号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：周德松，男，1979年12月8日出生，汉族，住新田县。委托诉讼代理人：危浪钉，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金伟，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：长沙华照投资有限公司，住所地长沙市岳麓区谷丰路嘉华苑2栋502室。法定代表人：陈竹红，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：龙灶生，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：王超海，长沙市正浩法律服务所律师。一审第三人：周慧，女，1976年3月29日出生，汉族，住新田县，系周德松的姐姐。委托诉讼代理人：周敏，系周慧的妹妹。再审申请人周德松因与被申请人长沙华照投资有限公司（以下简称华照公司）、一审第三人周慧房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2017）湘11民终2926号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月17日作出（2018）湘民申98号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人周德松的委托诉讼代理人危浪钉、金伟，被申请人华照公司的委托诉讼代理人龙灶生、王超海，一审第三人周慧的委托诉讼代理人周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周德松申请再审请求：撤销二审判决，维持一审判决；一、二审诉讼费由华照公司承担。其主要理由，1.二审判决超出诉讼请求。申请人一审诉讼请求是确认房屋买卖合同有效，华照公司在上诉状中也只是提出“驳回周德松的诉讼请求”双方均没有提出双倍返还定金的诉求，二审则判决“华照公司双倍返还定金32万元。”2.二审判决认定事实与一审一致，但适用法律时却与认定的事实不一致，属适用法律错误。一审法院认定双方签订的是房屋买卖合同，双方房屋买卖合同的性质是没有异议的，而二审适用法律时却认定为预约合同。3.被申请人对该合同不是不能履行而是当时房价上涨幅度较大，被申请人认为按原售价履约吃亏了，为了追求自身的利益最大化而不愿意履行合同。按照诚信原则，双方应当按照约定依法履行合同，合同不能履行的责任全部在被申请人。4.二审判决使被申请人违法收益、违法得利，违反了公平、公正原则。5.2015年12月2日新田县房产局向被申请人颁发了预售许可证，二审却以因没有预售许可证，将房屋买卖合同定性为预约合约，适用法律错误。华照公司答辩称：1.周德松没有诉讼主体资格，周德松没有向华照公司缴纳定金，也没有缴纳预付款，更没有与华照公司签订任何合同，周德松也没有书面委托其妹妹周慧缴纳定金或预付款，周慧在短信中自称其将门面转让给了弟弟周德松。华照公司的经营范围从头至今没有房地产开发资格，周德松不可能从华照公司购买商品房或门面。2.二审法院依据双方诉请判令华照公司双倍返还周德松（周慧）定金32万元是针对周德松预交定金而无法购得房屋的一种补偿，没有超出诉讼请求，符合《合同法》的相关规定。3.第三人周慧交付了预约门面定金后，华照公司与第三人没有就门面买卖、交够房款、交房日期、违约责任等事宜继续进行磋商，更没有签订房屋预售合同，本案应为商品房预约合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷，同时本案华照公司在未达到商品房预售条件就收取了购房户的定金及预售款，违反了法律的强制性规定，应属无效；4.本案所涉及的定金收据是一份无效的商品房预约合同，属无效的民事法律行为，自始没有法律效力，不受法律保护，二审判决双倍返还定金已充分照顾到周慧缴纳定金后的权益，华照公司也已经实际履行。综上，申请人的再审请求不能成立，请求依法驳回。周慧述称，在买门面的时候，是看到华照公司的宣传单，才去华照公司处进行购房，当时确实只在挖地基，没有取得预售许可证。不过新田县都是这样卖房，交了首付款后，也和销售人员说了是代周德松缴纳的，销售人员说没关系，周慧是在周德松25日将钱打给她后才去交的预付款。房价上涨后，房屋封顶了，去交房款，华照公司拒收，要求加价30%才能成交。预售许可证上售房单位是华照公司。请求法院作出公正公平的判决。周德松向一审法院起诉请求：1.确认华照公司与以周慧名义签订的房屋买卖合同有效；2.责令华照公司协助周德松将13、14号门面房过户至周德松名下；3.本案全部诉讼费用由华照公司承担。一审法院认定：2011年，华照公司成立新田县华瑞园项目部，2012年8月后改为华瑞苑项目部，在新田县南侧进行房地产开发。2012年5月25日，周德松通过其妻欧代清转账160000元给周慧，周慧向华照公司购买门面房。2012年6月1日，周慧以其名义与华照公司签订了房屋买卖合同，合同载明：周慧交来壹拾叁、壹拾肆号（新田县房产局确定为华瑞苑Ｂ栋124、125号）门面定金款，面积约128平方米，单价6880元每平方米，以房产局面积为准，门面层高6米，壹拾陆万元；注：（1）首付房款16万元，2、砌好门面交总款的50%，3、门面交付使用付清门面款，逾期按当时房价同地段同楼层计价。2013年5月4日，新田县房产局以“华瑞园”房地产项目正在进行基础施工，未达到商品房预售条件，即收取购房户的定金及预售款为由，责令华照公司立即停止违法行为并予以改正。同年8月，华照公司向周慧邮寄送达关于退还购房定金的通知，但周慧未从华照公司处退款。门面房砌好后，周德松及周慧缴纳二期房款，华照公司亦拒收。2014年2、3月份华瑞苑Ｂ栋房屋建成。2014年6月17日，新田县房产局以新房罚（2014）字第001号行政处罚决定书对被告开发的华瑞苑房地产项目做出如下行政处罚：1、罚款人民币壹万伍仟肆佰元整；2、按有关规定申请补办相关手续。2015年初，华照公司曾起诉周慧要求确认合同无效，后于同年6月4日以自行协商处理为由撤诉。2015年12月2日，新田县房产局在对有争议的房号（包含本案诉争房屋）进行限制后，向华照公司核发华瑞苑小区Ｂ、Ｄ栋商品房预售许可证。2016年12月、2017年7月华照公司两次装修诉争门面房，周德松及周慧均予以制止。本案审理期间，周德松于2017年10月11日自愿将剩余房款720640元缴纳法院提存。一审法院判决：一、周德松（以第三人周慧名义）与华照公司签订的房屋买卖合同有效；二、限华照公司在判决发生法律效力十日内协助周德松将华瑞苑B栋124、125号（原13、14号）门面房过户至周德松名下。案件受理费12600元，减半收取6300元，由华照公司负担。华照公司不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人周德松的诉讼请求，一、二审诉讼费由周德松承担。二审中，双方当事人没有提交新证据，二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为：本案应系商品房预约合同纠纷。双方争议的主要焦点即：一、周德松是否是本案适格原告；二、对华照公司华瑞园项目部出具收据的性质如何认定。一、关于周德松是否是本案适格原告。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为，承担法律责任。本案周德松可以通过委托代理人周慧，以周德松的名义向华照公司购买门面房，由被代理人周德松承担法律责任。但本案代理人周慧却以自己的名义向长沙华照投资有限公司交纳购房定金，而由被代理人周德松承担法律责任，这是与法律规定不符的。考虑到一审将周德松、周慧均已列为本案当事人，且第三人周慧也在庭审中承认代购的事实并同意周德松的诉讼请求，为减少当事人的诉累，不宜再要求周德松作为原告重新主张权利。二、关于对华照公司华瑞园项目部出具的收据性质如何认定。本案周慧代周德松向华照公司交纳16万元定金，华照公司出具了收据，虽然该收据也注明了所购房的面积、单价、以及交款方式等部分内容，但尚不具备原建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，该定金收据应认定为商品房预约合同，是双方对购买房屋达成的初步意向，是商品房买卖双方签署商品房预售合同或商品房买卖合同前所签订的文书。周德松依据该收据要求将其预订的门面过户，与法律规定不符，其诉请应予驳回。因华照公司没有办理相关房屋预售许可证，导致双方没能继续签订商品房预售合同或商品房买卖合同，对此，华照公司应承担违约责任，应双倍返还购房定金。为减少当事人诉累，化解矛盾，法院对此进行判决。综上所述，华照公司上诉理由部分成立，予以采纳。原审法院将购房定金收据作为商品房买卖合同处理，属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、原建设部《商品房销售管理办法》第十六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初971号民事判决；二、限华照公司在判决生效之日起十日内双倍返还周德松（周慧交）定金32万元；三、驳回周德松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18900元，由华照公司负担12600元，周德松负担6300元。再审中，周德松提交两份新证据，2013年7月18日华照公司新田县华瑞苑项目部《新田县华瑞苑项目关于第一期预售房屋的处理决定》和《股东扩大会议》。该两份证据来源于新田县人民法院，系华照公司在2014年起诉周慧商品房预售合同纠纷中提交至法院。该决定明确“返还购房者定金及同期银行存款利息，终止双方权利义务关系或在原来签订协议的价格基础上统一加价30%与项目部签订商品房买卖合同。”拟证明华照公司单方终止原协议的原因。华照公司质证认为，对上述两份证据的真实性没有异议，对关联性有异议，周德松和《新田县华瑞苑项目关于第一期预售房屋的处理决定》和《股东扩大会议》没有关联，该两份文件不涉及周德松。周慧对上述两份证据没有提出异议。华照公司提交以下五份新证据：1.永州市华照房地产开发有限公司（以下简称永州市华照公司）的营业执照；2.发改委批复同意永州市华照公司开发瑞华新城·华瑞苑的文件；3.环保局对永州市华照公司开发涉案土地项目环境影响报告书；4.新田县住房和城乡规划建设局向永州市华照公司发放的《建筑工程施工许可证》；5.行政事业单位往来结算收据。证据1-4拟证明涉案项目是永州市华照公司开发的，只有该公司才有开发资质，长沙华照公司没有开发资格。证据5拟证明华照公司已经按照二审判决支付32万元，履行完生效判决义务。周德松质证认为，对证据1-3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，永州市华照公司是否具有房地产开发资质与本案无关联性。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，预售许可证上载明了售房单位为华照公司，本案和永州市华照公司没有关系，永州市华照公司和华照公司的实际控制人均为陈竹红同一人。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关。周慧质证认为，华照公司提交的五份证据均与本案无关。周德松在庭审中，申请付德胜、蒋明胜两名证人出庭，两人与周德松的情况相同均在华照公司处购买门面，并支付相应的购房首付款，且均与华照公司以“收据”的形式对门面进行约定。门面砌成后向华照公司支付购房款时，华照公司拒收。华照公司质证认为，两位证人均与本案存在利害关系，不符合证人的条件；证人证明的内容与本案无关；证人缴纳首付款不能改变周慧缴纳定金的事实。证人的出庭不能达到其相应的证明目的。周慧对上述证人证言没有提出异议。本院认为，周德松提交的《新田县华瑞苑项目关于第一期预售房屋的处理决定》和《股东扩大会议》这两份新证据来源合法，且与本案有关联性，能够达到其证明目的，予以采信。付德胜、蒋明胜两名证人出庭所提供的证人证言，与本案并无关联，不能达到其证明目的，不予采信。华照公司提供的五份新证据的真实性予以确认，但均与本案无关，不能达到其证明目的，不予采信。本院补充查明，2013年7月18日华照公司新田华瑞苑项目部各股东作出《关于第一期预售房屋的处理决定》，经股东大会通过，对第一期预售房屋作出如下处理决定：返还购房者定金及同期银行存款利息，终止双方权利义务关系或在原来签订协议的价格基础上统一加价30%与项目部签订商品房买卖合同。2013年8月9日的股东扩大会议进一步明确，原预售的房屋、门面在原来签订的价格基础上统一加价30%。华照公司2003年成立，公司原营业执照上经营范围包含房地产，2016年变更后的经营范围以自有资产进行房地产投资。一审认定的“2012年6月1日，周慧以其名义与华照公司签订了房屋买卖合同”，实则为“2012年6月1日华照公司出具收据：兹收到周慧交来壹拾叁、壹拾肆号门面定金款，面积约128㎡，单价6880元／㎡，以房产局面积为准，门面层高6米，壹拾陆万元；注：1.首付房款16万元。2.砌好门面交总款的50%。3.门面交付使用付清门面款，逾期按当时房价同地段同楼层计价。”2013年8月16日，华照公司向周慧邮寄了《关于退还购房定金的通知》，要求周慧于2013年9月8日前来“华瑞园”项目部领取原缴纳的定金16万元及同期银行存款利息，2013年8月30日，周慧签收该邮件。原审认定的其他事实正确，本院予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点是：1.周德松、华照公司是否是本案的适格主体；2.华照公司出具的“收据”的性质；3.“收据”未继续履行的原因及违约责任如何承担。1.周德松、华照公司是否是本案的适格主体。关于周德松是否是本案适格原告的问题。虽然16万元系由周慧交到华照公司，华照公司亦是向周慧出具收据。但原审已经查明，周德松与周慧是兄妹，该16万元是周德松的妻子转到周慧账上，周慧在诉讼中陈述是弟弟周德松委托其购买门面。一般来说，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为，承担法律责任。但《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案周德松可以通过委托代理人周慧，以周慧的名义向华照公司购买涉案房屋，由被代理人周德松承担法律责任。虽然没有证据证明华照公司对此知情，但考虑到第三人周慧参加了庭审，在陈述中承认了代为购房的事实并同意周德松的诉讼请求。周德松亦陈述长期在外打工，委托其妹妹在老家代为购买房屋并有转款凭证。故原审认定周德松是本案的适格原告并无不当。关于华照公司是否系本案适格被告的问题。在再审答辩时，华照公司主张其并非适格被告的主要理由是华照公司没有经营房地产的经营范围，相关部门批复的相关文件系针对永州市华照公司。经查，虽然华照公司的营业执照载明其经营范围仅为“进行房地产投资”而非“房地产开发经营”，但不能否认华照公司实际从事了房地产开发经营。同时，涉案房屋于2014年取得的商品房预售许可证上注明的售房单位是华照公司，并非永州市华照公司。涉案工程项目部名称为：长沙华照投资有限公司新田华瑞苑项目部，“收据”上加盖的公章单位系“长沙华照投资有限公司新田分公司瑞华新城·华瑞园项目部”，新田县房产局于2013年5月4日出具的《责令停止违法行为并改正的决定书》系针对华照公司，责令其立即停止违法行为并予以改正。上述事实能够证明涉案工程项目的实际开发负责单位为华照公司。另外，2014年12月，华照公司就本案诉讼标的曾起诉周慧要求确认合同无效。且华照公司在一、二审中均没有对其是适格被告提出异议。故华照公司辩称其并非适格被告没有事实和法律依据。2.“收据”的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从“收据”的内容来看，第一，华照公司出具的“收据”注明了双方当事人，交易所涉商品房的基本情况（包括房号、建筑面积、价格）、付款时间、方式、交付条件及日期等情况，虽然并未包括《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部十三项内容，但从生活常理来看，该“收据”足以将周德松所购买的房屋和其他购房者购买的房屋区分开来，并将商品房买卖关系中的关键性的权利义务关系基本明确，可以认定其已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。第二，“收据”中先是写明“收到定金款”，后又写到“注：首付款16万元”，可见该“16万元”兼具首付房款和定金的性质。故周德松（以周慧的名义）缴纳了部分购房款（16万元），后又依约定缴纳剩余房款，只是因华照公司拒收而未缴纳成功。第三，“收据”并未明确约定将来还会继续就某些条款内容磋商，进而达成新的合意，签订新的合同。结合本案查明的事实来看，华照公司出具“收据”时，其与周德松（周慧）的真实意思表示是按照“收据”所载条款进行涉案商品房买卖。根据上述规定，涉案“收据”应认定周德松与华照公司的商品房买卖合同。另外，虽然华照公司出具“收据”时，没有取得商品房预售许可证，也受到了行政部门的处罚，但该项目已于2015年12月2日取得了商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，华照公司在本案起诉前已经取得预售许可证，涉案商品房买卖合同有效。因此，二审认定“收据”为预约合同不当，周德松主张二审适用法律错误的再审理由成立，本院予以支持。3.“收据”未继续履行的原因及违约责任的承担。关于“收据”未履行的原因。经查，本案华照公司在尚未取得房屋预售许可证的情形下对外预售房屋，并收取预付款或定金。2013年5月4日，新田县房产局对华照公司的上述行为给予行政处罚并责令改正。2013年8月9日，华照公司经股东大会通过决议，对第一期预售房屋返还购房者定金及同期银行存款利息，终止双方权利义务关系或在原来签订协议的价格基础上统一加价30%与项目部签订商品房买卖合同。2013年8月26日，华照公司向周慧发出了《关于退还购房定金的通知》，以项目没有达到预售条件为由将购房定金退还周慧。后华照公司一直拒绝接受周德松、周慧缴纳的后续房款。上述事实表明，合同未继续履行的真实原因是华照公司单方不履行合同义务。关于违约责任的问题。如前所述，周德胜与华照公司之间的商品房买卖合同已经成立，合法有效，双方应当依约积极履行合同约定的义务。华照公司不继续履行“收据”，实际是为了提高房屋销售价格以获取更多利润，其行为严重违背诚实信用原则。华照公司以未取得房屋预售许可证而被行政机关处罚为由，退还预付款或定金，不收受剩余房款亦不交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。考虑到本案诉争房屋已被新田县房产局限制过户，具备继续履行的条件，故对周德松要求将华瑞苑B栋124、125号（原13、14号）门面房过户至其名下的请求，本院予以支持。至于剩余房款的问题，周德松已将剩余房款720640元缴纳至新田县人民法院提存，华照公司可在本判决发生法律效力后自行前往新田县人民法院领取。综上，原二审认定基本事实清楚，但适用法律错误，其将“收据”定性为预约合同不当，应予纠正。原一审认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市中级人民法院（2017）湘11民终2926号民事判决；二、维持湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初971号民事判决。二审案件受理费12600元，由长沙华照投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  吴爱莲审判员  刘 颖二〇一九年二月二十日法官助理刘盼清书记员刘盼清(兼)附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条第二款商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。