上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初71333号原告：上海市南汇区惠南镇集体资产投资经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈惠中，总经理。委托诉讼代理人：赵林元,上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金达峰,上海永乐律师事务所律师。被告：上海兴吉房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭翼，董事长。委托诉讼代理人：陈鲲，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海市南汇区惠南镇集体资产投资经营有限公司(以下简称惠南集体资产公司)与被告上海兴吉房地产开发有限公司(以下简称兴吉房产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，于2018年10月24日组织双方进行证据交换，之后依法适用普通程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告惠南集体资产公司的委托诉讼代理人赵林元、被告兴吉房产公司的委托诉讼代理人陈鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠南集体资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于上海市浦东新区惠南镇城东路XXX号XXX层房屋(以下简称城东路XXX号房屋)及城东路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称城东路XXX号房屋)的过户手续，将系争房屋登记至原告名下；2、判令被告支付原告违约金：以人民币(以下币种同)11,971,462元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2015年9月17日起计算至实际过户之日止。事实和理由：2006年5月23日，原、被告就城东路XXX号房屋签订《上海市商品房预售合同》，房屋面积71.76平方米，房屋总价1,707,888元。同日，双方就城东路XXX号房屋签订《上海市商品房预售合同》，房屋面积551.39平方米，房屋总价10,263,574元。两份合同第十条均约定，被告承诺自交房之日起180天内办理房地产初始登记手续，并取得商品房房地产权证(大产证)。合同虽约定于签约当日支付房款，但原告早已于2005年5月26日提前支付1,000万元房款，于2006年4月12日提前支付60万元房款。因原告提前支付1,060万元房款，故双方合意用1,060万元利息抵扣剩余房款，被告也早在十多年前即将上述房屋全部交付给原告。上述房屋已办理出大产证，被告理应配合原告办理小产证。但被告违反合同约定，经原告多次催告，仍不愿将上述房屋过户至原告名下，还提出解除合同、收回房屋的无理要求。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告兴吉房产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方系于2005年5月25日签订商品房预售合同，次日原告支付房款1,000万元，之后未再支付房款。原告所述的利息抵充房款不属实，由原告未按约付清房款，被告多次催款未果，已于2018年7月18日向原告发函，要求解除合同，收回系争房屋。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：原告向被告购买城东路XXX号房屋，规划用途为店铺，暂测建筑面积71.76平方米，每平方米建筑面积单价为23,800元，总房价款暂定1,707,888元；被告定于2006年3月31日将房屋交付给原告；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权(大产证)后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；乙方应于签约当日支付房款1,707,888元。原告主张上述合同签订时间为2006年5月23日，被告则主张上述合同签订时间为2005年5月25日。原、被告还签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：原告向被告购买城东路XXX号房屋，规划用途为店铺，暂测建筑面积551.39平方米，每平方米建筑面积单价为18,614元，总房价款暂定10,263,574元；被告定于2006年3月31日将房屋交付给原告；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权(大产证)后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；乙方应于签约当日支付房款10,263,574元。原告主张上述合同签订时间为2006年5月23日，被告则主张上述合同签订时间为2005年5月25日。2005年5月26日，原告向被告支付房款1,000万元。2006年4月12日，原告向被告支付房款60万元。同日，被告向原告开具60万元发票。2006年4月29日，经核准，城东路XXX号、731号房屋登记在被告名下(取得大产证)，建筑面积603.86平方米，房屋用途店铺。2018年7月18日，被告向原告发送通知，表示原告使用房屋已有13余年，至今未付清房款，故决定解除购房合同，收回房屋。2018年8月22日，被告再次向原告发送通知，重申收回房屋，要求原告在7天内处理好善后事宜。2018年8月24日、8月28日，原告回函，称双方之间的购房合同合法有效，被告无权解除；购房款早已了结，房屋交付给原告已有10多年，期间双方从未就购房款收付产生异议；被告尚有为原告办理小产证的义务未履行，要求被告在2018年9月10日之前提供相关材料，双方共同前往房地产交易中心办理小产证。2018年8月30日，被告向原告发送通知函，称原告邮寄的告知函已收悉，要求被告携带购房相关的付款财务凭据至被告处核实确认。关于城东路XXX号、731号房屋的具体交付时间，原告表示已记不清楚，但2006年5月已经交付房屋，由原告使用至今。被告则表示房屋已于2005年即交付给原告，由原告使用至今。审理中，原告表示在本案中一并处理房屋面积差价款。由于两套房屋的面积无法区分，故原告自愿按照合同约定的房屋单价较低的标准即每平方米18,614元的标准计算应扣除的房屋面积差价款。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。现原告诉请要求过户，被告则辩称原告房款尚未付清，故被告已于2018年7月18日向原告发函，解除合同。对此，本院认为，合同解除权作为形成权的一类，其受到除斥期间的限制。如经过合理的期限未行使，则解除权归于消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或当事人没有约定……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，被告已将系争房屋交付给原告，原告也支付房屋的大部分房款，即便被告享有解除权，应在解除权发生之日起一年内行使，然在此期间被告并未行使解除权，故解除权已消灭。解除权消灭之后，被告再于2018年7月18日向原告发函要求解除合同，不发生解除合同的效力。因此，原、被告签订的合同继续履行，原告付清房款，被告配合原告办理过户手续。关于房款金额，双方确认原告已付房款1,000万元，对于争议的60万元，原告提供支票存根及被告开具的购房发票为证，本院予以确认。现城东路XXX号、731号房屋实测建筑面积603.86平方米少于合同约定的房屋面积623.15平方米，因两套房屋的面积无法区分，原告自愿按照合同约定的房屋单价较低的标准计算应扣除的房屋面积差价款，并无不当，本院予以照准。经计算，扣除面积差价款后，两套房屋房价款应为11,612,397.94元，原告已经支付1,060万元，尚需支付1,012,397.94元。审理中，原告愿意支付上述房款，并已支付至本院代管款账户。原告要求被告配合办理房屋过户手续，本院予以支持。关于原告主张的逾期过户违约金，系争预售合同虽然约定取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起30天内办理过户手续，但原告并未按约在签订预售合同当日付清房款，被告享有先履行抗辩权，因此，原告诉请逾期过户违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告上海兴吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告上海市南汇区惠南镇集体资产投资经营有限公司办理将上海市浦东新区惠南镇城东路XXX号、731号1-2层房屋过户登记至原告上海市南汇区惠南镇集体资产投资经营有限公司名下的手续；二、原告上海市南汇区惠南镇集体资产投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海兴吉房地产开发有限公司房款1,012,397.94元;三、驳回原告上海市南汇区惠南镇集体资产投资经营有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109,467.01元，由原告上海市南汇区惠南镇集体资产投资经营有限公司负担15,838.24元、被告上海兴吉房地产开发有限公司负担93,628.77元。诉讼保全费5,000元，由被告上海兴吉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一审 判 员  祝 芬人民陪审员  田有娣二〇一九年二月二十五日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。