广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初11282号原告：信和电线集团有限公司，住所地FLAT/RM2901BLK229/FMETROPLAZA223HINGFONGROADKWAIFONGNT。法定代表人：董欣，董事。委托诉讼代理人：杨宝凯，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪梦，广东星辰律师事务所律师。被告：深圳市桑泰实业发展有限公司，住所地深圳市南山区动物园路平丽花园第十幢一层，统一社会信用代码：914403007261643975。法定代表人：陈杰，董事长。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。原告信和电线集团有限公司诉被告深圳市桑泰实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨宝凯、陈雪梦，被告委托诉讼代理人徐祥全、王作辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告腾空其占有的原告信和电线（塑膠）范围内的全部房屋及空地，并将上述全部房屋及空地交还给原告；二、被告将租赁房屋及空地范围内“别墅”、“咖啡廊”按《房屋移交证明书》上提供的照片为准恢复原貌；三、被告将违约改建的停车场恢复为租赁场地交付时的人行道及绿化地带原貌；四、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2012年10月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租位于松白公路白芒关外西侧的信和电线（塑膠）范围内全部房屋及空地；租赁房屋用途为厂房、办公、仓库等合法用途，不可养动植物及非法行为，例如赌博、KTV等；每年租金标准为捌佰伍拾万元（人民币，下同）整，不包括发票税款。因被告私自改建、扩建，改变房屋用途，原告于2015年8月向深圳市南山区人民法院起诉，案号为(2015)深南法民三初字第1030号，要求被告立即停止在租赁房屋及土地范围内兴建学校的一切违约行为；将租赁房屋及土地范围内“别墅”、“咖啡廊”按《房屋移交证明书》上提供的照片为准恢复原貌；将违约改建的停车场恢复为租赁场地交付时的人行道及绿化地带原貌。深圳市南山区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至深圳市中级人民法院，案号为(2016)粤03民终6850号，深圳市中级人民法院于2016年10月28日作出判决：信和电线集团有限公司与深圳市桑泰实业发展有限公司2012年10月1日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。深圳市中级人民法院(2016)粤03民终6850号民事判决书认为“由于上诉人信和公司是基于合同有效提出诉讼请求，且双方在本案审理过程中又均未对合同无效后果进行充分的举证和主张，基于两审终审原则，二审阶段不具备直接审理判决的基础，故本案对《房屋租赁合同书》的无效后果不予处理，由上诉人信和公司与被上诉人桑泰公司依据相关物业现状以及双方履行无效合同的情况，另循法律途径解决。”鉴于被告仍然占有原告信和电线（塑膠）范围内全部房屋及空地，拒不腾空；同时，被告在占有期间未经原告同意将原有厂房人行道及绿化地带改建为停车场地，严重破坏“别墅”花园及绿化，并将“咖啡厅”改得面目全非。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款及第十三条之规定，依法提起诉请。以上，请求法院依法予以支持。被告辩称：一、本案系返还原物纠纷，原告（下称“信和公司”）并非涉案土地及房产的物权权利人，其无权主张返还原物，其并非适格原告，法院应裁定驳回其起诉。信和公司起诉时主张的本案案由为返还原物纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，“返还原物纠纷”属于《民事案件案由规定》第三部分第五条“物权保护纠纷”项下的案由。从法律实体规范来看，返还原物属于物权保护的范畴，我国《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”返还原物和排除妨害、消除危险、修理、重作、更换或者恢复原状、损害赔偿一起，构成物权保护的不同方式。因此，主张返还原物的主体，应当是所主张返还物的物权权利人。信和公司在本案中确认的案由为返还原物纠纷，即意味着其以涉案土地及房产的权利人的身份来主张权利，故其应当证明其为涉案土地及房产的物权权利人。根据我国《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。信和公司在本案中未提交其为涉案土地及房产的权利人的任何不动产权属证书或登记簿记载内容，本案没有任何证据证明信和公司为涉案土地及房产的物权权利人。因此，信和公司无权以返还原物为由提起本案诉讼，其并非本案适格原告，法院应当裁定驳回其起诉。二、涉案房产的合法性及权属尚未得到确认，法院不宜对本案作出处理，应裁定驳回信和公司的起诉。涉案房产没有合法的报批报建手续，亦没有取得房地产权证书，行政部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物和其他设施也未进行处理，因此其合法性及权属尚未得到确认。由于涉案房产合法性及权属不明，人民法院不适宜在行政部门对涉案房产的合法性及权属予以认定前，对涉案房产的实体权益进行处理。信和公司可在涉案房产的合法性及权属得到确认后，再就本案纠纷向人民法院提起民事诉讼。故本案争议不在人民法院的受案范围，对信和公司的起诉依法应当驳回。三、涉案租赁合同并非全部无效。根据被告（下称“桑泰公司”）和信和公司签订的涉案《房屋租赁合同书》，涉案租赁标的应为房产及土地。涉案租赁房产没有合法规划报建手续，租赁合同对应的部分因此而无效：但涉案租赁土地的出租并不存在无效的情形，因此，租赁合同对应土地出租的部分显然是有效的。即使信和公司有权主张返还，其也仅能主张返还涉案租赁房产，而无权主张返还涉案租赁土地。四、信和公司丧失基本诚信，恶意利用诉讼损害桑泰公司的权益。虽然涉案房产没有规划报建手续，但桑泰公司与信和公司签订的涉案《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，双方均应对此秉持基本的诚信。桑泰公司承租涉案土地和房产后，投入大量人力、物力、财力对其进行升级改造，引进一批知名文化科技企业入驻，取得良好社会示范效应，极大提升了租赁房地产的价值。目前，涉案土地及房产形成的园区已经产生科技、文化和设计集群效应，吸引了大疆创新、东方爱尚家具等一批深圳知名企业入驻，同时也得到了南山区政府的高度重视和大力支持，被授予“南山区现代服务业示范园区”称号。园区的建筑物和各项配套设施日益完善，园区的文化产业辐射能力及社会影响力不断提升。与此同时，桑泰公司也充分尊重和保障信和公司的权益，按时、足额向信和公司支付租金。信和公司作为出租人，其合同权益未受到任何损害，合同目的得到充分实现，并且享受到了品牌价值提升给涉案租赁房地产带来的巨大潜在收益。然而，信和公司丧失基本诚信，不断恶意提起诉讼，利用诉讼损害桑泰公司的合法权益，导致桑泰公司前期的巨大投入难以得到充分补偿。显然，法律不应当保护丧失诚信者的利益，损害诚信经营者的利益。五、涉案租赁合同无效的全部过错在于信和公司。信和公司将无规划报建手续的房产出租给桑泰公司，未对此向桑泰公司履行任何告知义务，而涉案租赁合同正因此而无效，故其完全系因信和公司的过错所致。因此，信和公司应全额承担由此给桑泰公司造成的全部损失。综上，信和公司的诉讼请求没有事实和法律依据，敬请法院依法驳回其起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于松白公路白芒关外西侧信和电线（塑胶）范围内的全部房屋及空地出租给被告，包括：金属厂、新镀锡厂、押出厂、电线厂（2栋）、品检楼、大拉机厂、化工厂、（化工厂）原写字楼、坡上新厂房（2栋）、金属仓库、别墅、宿舍楼、食堂及相应配套的配电房、厕所、临时搭盖的构筑物等；租赁房屋用途为：厂房、办公、仓库等合法用途，不可养动植物及非法行为，例如赌博、KTV等；房屋租赁期限定10年，每三年递增10%，自房屋租赁（合同）签订及交接之日计起；租约到期续约另议重新签合同；房屋免租期5个月，自房屋租赁（合同）签订及交接之日计起；本范围房屋及空地每年租金标准为850万元，不包括发票税款，房屋租金每半年支付一次，即自计租期签订日付第一期，后半年后六个月10日前付下半年款项，每次支付425万元；房屋租金以现金方式支付；原告将房屋以现状出租给被告，其他装修被告自理，租期结束或中途双方协商解除合同，被告不得破坏房屋架构，合同完结或双方同时终止合约，须完整交回房屋，不得恶意破坏；如出现争议，双方协商不成，可向南山区人民法院起诉；及其他内容。2013年7月5日，深圳市百旺文化科技投资有限公司（以下简称“百旺公司”）作为房屋移交的被告代理人签署《房屋移交证明书》，证明书载明：兹收到原告于2013年7月5日将位于深圳百旺厂区××及××幢房屋（此大楼为两幢楼房组成，主楼为一幢三层式圆形独立楼房，楼房旁附设两个车房），房屋旧有名称为信和别墅大楼（并附有12张房屋照片SHH201306-015至026），已正式移交给被告作租赁用途，详情按2012年10月11日所签订的房屋租赁合同书为准则。证明书后附SHH201306-015至026共计12页照片。2015年9月2日，本院受理了原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2015）深南法民三初字第1030号，原告在该案中提出如下诉讼请求：一、被告立即停止关于在租赁房屋及土地范围内兴建学校的一切违约行为；二、被告将租赁房屋及土地范围内“别墅”、“咖啡廊”按《房屋转交证明书》上提供的照片为准恢复原貌；三、被告将违约改建停车场地恢复为租赁场地交付时的人行道及绿化地带原貌。该案查明：2015年6月26日，原告向被告发函，称租赁房屋中原有厂房、人行道、园林绿化地段及环保方面遭受严重破坏，“别墅”、“咖啡廊”建筑物被改建；告示显示租赁物将作为学校及人智教育，且行人路及绿化全部被改为停放车辆地带。上述行为未经原告同意，系被告自行作出，属违约行为，希望被告回函提出解决方案。2015年7月7日，原告再次向被告发函，称因2015年6月26日发出的函件没有得到回复，若7月13日之前未能列出处理方法或置之不理，原告将会经由律师处理此事项，因此而造成的损失出租方保留向承租方索赔的权利。2015年7月8日，被告向原告回函，称园区整改中涉及“别墅”、“咖啡廊”及绿化带等方面的改造事宜没有事先与原告保持沟通，在没有征得原告同意的情况下擅自动工改造，对此深表歉意，并承诺：严格遵守《房屋租赁合同书》的所有约定，保证按时交纳房租、保证房屋用途合法、保证不会破坏房屋结构安全等。2015年7月9日，原告向被告回函，称原告作为出租方绝对不同意兴建学校，要求被告立即停止相关事宜，取消兴建学校的一切行动，原告不接受更改土地用途，请被告于2015年7月16日前向原告提供设施及绿化还原处理方法。2015年7月14日，被告向原告回函，称关于“别墅”、“咖啡廊”建筑物被改建的问题，仅对建筑物外墙面、户外通道等进行装饰装修，并未对主体结构进行改变；关于部分行人道以及绿化带被改为停车场的问题，系做适当改变以作为园区配套；关于兴建学校事宜，不影响园区形象及安全管理。该案审理过程中，原告提供了函告、照片等证据，用以证实被告违约改变租赁房屋用途，非法加建及改造租赁房屋。被告对上述证据的真实性无异议，对其关联性不予确认；称其仅对租赁房屋进行表面装饰装修，并未改动建筑物的主体结构。原告提供了说明、委托书、复函等证据，用以证实被告没有修正违约行为，委托百旺公司经营使用租赁物；被告虽然对其违约行为表示歉意，但仍继续擅自改造租赁房屋并开办学校。被告对上述证据的真实性无异议，称其行为并未违约或违法；被告对租赁房屋的合法装修无须事先取得原告同意。被告提供了租赁房屋照片，用以证实租赁房屋现状符合合同约定，被告仅进行简单的装饰装修，其主体结构、承重结构并未发生改变。原告对上述证据的真实性无异议，称租赁房屋是否改变结构需要专业机构确定，被告行为已构成违约。被告提供了既有建筑功能转换呈批表、深圳市二零一四年度重大项目证书（UTCP?百旺创意工厂）、关于同意筹建“深圳大学城创意园总部基地----UTCP百旺创意工厂”的函、会议纪要（深南工纪【2014】15号、深南工纪【2014】211号）等证据，用以证实涉案租赁房屋升级改造后用于建设百旺创意文化产业园，相关手续已取得政府部门的立项批准；建筑功能的改变也得到相关部门许可。原告对上述证据的真实性不予确认，称项目改造变更了租赁房屋性质，且未取得出租人的同意；开办学校亦不属批准后的土地使用性质。被告提供了与深圳市大疆创新科技有限公司签订的《租赁合同》、与深圳东方爱尚家具有限公司签订的《租赁合同》、媒体关于大学城创意园的报道（深圳新闻网、深圳晚报、深圳特区报、南方日报、晶报、深圳商报）、关于百旺创意工厂文博会、创意12月相关活动的光盘等证据，用以证实涉案租赁物原为破旧厂房，经被告承租并升级改造后，极大提升了涉案物业的经济、社会和品牌效应，取得了良好的经济和社会效益。原告对上述证据真实性不予确认，称被告未经原告许可随意加建租赁房屋是不尊重原告的表现；且原来的租赁房屋并非破旧厂房，被告的上述行为缺乏依据。被告提供了关于园区现状说明的光盘，用以证实涉案租赁场所的环境得到极大提升，未损害原告的合法权益。原告对该证据的真实性无异议，但称被告的违约行为损害原告的合法权益。2016年1月11日，本院作出（2015）深南法民三初字第1030号民事判决，认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，原告将涉案房屋以现状出租给被告，其他装修被告自理；租期结束或中途双方协商解除合同，被告不得破坏房屋架构。该案中，原告主张被告将“别墅”、“咖啡廊”等建筑物改建，并将部分行人道及绿化带改建为停车场，其行为构成违约；但原告就此并未提供确凿充分证据以证实被告的上述行为属破坏房屋架构之行为，应承担举证不能的不利后果。被告在对涉案房屋进行装修、改建的过程中，缺乏与原告的有效沟通，其行为确实存在瑕疵；但被告的上述行为不构成对租赁房屋的恶意破坏，亦不属于违背租赁房屋性质进行使用的情形。因此，原告据此主张被告的行为构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告在租赁场所设立培训机构事宜。根据合同约定，租赁房屋的用途为“厂房、办公、仓库等合法用途，不可养动植物及非法行为，例如赌博、KTV等”。本院认为，被告在租赁场所设立培训机构，其行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦属于在合理范围内按照合同约定的方法使用租赁房屋的情形。因此，原告主张被告使用租赁房屋的行为违反合同约定，并要求被告停止上述行为、恢复原状的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。故判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服，提起上诉，深圳市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）粤03民终6850号民事判决，认为：该案系房屋租赁合同纠纷，出租人未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案《房屋租赁合同书》违法了法律的强制性规定，为无效合同。原、被告均具有完全民事行为能力，对造成合同无效，双方均应承担责任，但原告是基于合同有效提出诉讼请求，且双方在该案审理过程中又均未对合同无效后果进行充分的举证和主张，基于两审终审原则，二审阶段不具备直接审理判决的基础，故该案对《房屋租赁合同书》的无效后果不予处理，由原、被告依据相关物业现状以及双方履行无效合同的情况，另循法律途径解决。深圳市中级人民法院判决如下：一、原、被告2012年10月11日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；二、维持（2015）深南法民三初字第1030号民事判决关于驳回原告全部诉讼请求的判决。该判决于2016年11月4日生效。本案庭审中，双方确认被告承租后对租赁房屋进行了装饰装修，原告称被告将“别墅”、“咖啡廊”进行了改建，具体改建内容原告不清楚，且被告将部分租赁房屋用于开办学校。被告对原告的以上主张不予认可，否认对“别墅”、“咖啡廊”进行了改建，称仅对该两处建筑的外墙面、户外通道和内部进行了装饰装修且未改变建筑物原有功能及主体结构，被告开办学校未违反租赁用途，且2018年7月已停止办学；被告另称，原告所谓的人行道和绿化带，其实是原告出租给被告的空地中的一部分，该部分原为荒芜的空地，未得到利用，被告将其改建为停车位是为了完善租赁物的配套设施，且双方合同并未约定不得用于停车位改造。双方确认，截至本案庭审时，被告一直向原告支付占有使用费。庭审中，原告明确系基于生效判决中关于涉案《房屋租赁合同书》无效的认定而就租赁合同无效的法律后果提起本案诉讼。原告并提交书面说明明确本案系房屋租赁合同纠纷。本院认为，虽然原告起诉时选择的案由为返还原物纠纷，但根据本院查明的案件事实以及原、被告之间的法律关系，原告系因涉案《房屋租赁合同书》被法院认定无效而就相应后果提起本案诉讼，原告明确本案案由为房屋租赁合同纠纷，本院可予照准。原、被告2012年10月11日签订的《房屋租赁合同书》已经生效判决认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告诉请被告返还因合同取得的租赁物，于法有据，本院予以支持，被告应向原告返还位于松白公路白芒关外西侧信和电线（塑胶）范围内的全部房屋及空地，包括：金属厂、新镀锡厂、押出厂、电线厂（2栋）、品检楼、大拉机厂、化工厂、（化工厂）原写字楼、坡上新厂房（2栋）、金属仓库、别墅、宿舍楼、食堂及相应配套的配电房、厕所、临时搭盖的构筑物等。原告诉请被告将租赁房屋及空地范围内的“别墅”、“咖啡廊”按《房屋移交证明书》上提供的照片为准恢复原貌、将改建的停车场恢复为交付时的人行道及绿化地带原貌，但原告提交的照片不足以证明租赁物的具体原貌，且原告在庭审中也表示不清楚被告改建的内容，故原告的诉讼请求事实及法律依据不足，对于原告提出的恢复原貌及其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市桑泰实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告信和电线集团有限公司返还因2012年10月11日双方签订的《房屋租赁合同书》而取得的位于松白公路白芒关外西侧信和电线（塑胶）范围内的全部房屋及空地，包括：金属厂、新镀锡厂、押出厂、电线厂（2栋）、品检楼、大拉机厂、化工厂、（化工厂）原写字楼、坡上新厂房（2栋）、金属仓库、别墅、宿舍楼、食堂及相应配套的配电房、厕所、临时搭盖的构筑物等；二、驳回原告信和电线集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年二月十九日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。