北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终1356号上诉人（原审原告、反诉被告）：周军奎，男，1976年2月27日出生。委托诉讼代理人：王亚慧，天津君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京灵通华艺科技开发有限公司，住所地北京市石景山区玉泉西路**（玉泉路****楼）6-3（2）室。法定代表人：李洋，经理。委托诉讼代理人：李小越，男，北京灵通华艺科技开发有限公司部门经理。被上诉人（原审被告）：北京宏润投资经营公司，住所，住所地北京市石景山区八角西街商业**楼div>法定代表人：胡志勇，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。上诉人周军奎因与被上诉人北京灵通华艺科技开发有限公司（以下简称灵通华艺公司）、北京宏润投资经营公司（以下简称宏润公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初13181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周军奎上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回灵通华艺公司全部反诉请求，支持我方一审本诉请求或发回重审。事实和理由：首先，一审法院查明事实不清，周军奎自承租该房屋后并未擅自拆除承重墙也未改变房屋的主体结构，而且也从未私挖地下室，只是改造地面水电，周军奎所有的施工图纸及施工方案均是经过灵通华艺公司同意的，所有的备案手续也是由该公司时任法定代表人李小越亲自办理的，房屋上的二层建筑是周军奎承租前就存在的。其次，周军奎未实际占用涉案房屋，一审法院不应判决周军奎支付房屋占用使用费，自宏润公司将房屋收回恢复原状后周军奎就没有再实际控制涉案房屋，且同一房屋同一时间段的占用费不应由我方同时向两个主体承担责任。再次，经灵通华艺公司同意的施工方案，给宏润公司造成的恢复原状的损失87000元，不应认定是因周军奎未尽到注意义务而造成的，该责任也不应由周军奎来承担。此外，灵通华艺公司与我方签订的转租合同期限远超过其与宏润公司的租赁合同期限，存在欺诈，我方据此要求解除合同并返还押金及房租。灵通华艺公司辩称，同意一审法院判决。一、我方与周军奎签订合同时有明确价格，周军奎知道房屋产权方和我方的协议，不存在欺诈。二、恢复原状的损失是由于周军奎私自装修造成的，政府有关部门认定其违建挖地下室，该损失应当由周军奎支付。三、周军奎一直在占用房屋，直到2018年6月21日才返还，我方是在法院判决后才知道房屋返还的事实，周军奎应当支付占用费。四、我方不认可周军奎有装修损失。宏润公司辩称，同意一审判决，对周军奎的上诉请求和理由不认可。周军奎向一审法院起诉请求：1.判令解除周军奎与灵通华艺公司签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令灵通华艺公司返还周军奎租赁费16.5万元、房屋押金3万元，共计19.5万元；3.判令灵通华艺公司、宏润公司共同赔偿周军奎房屋租赁期间的装修损失13万元。灵通华艺公司向一审法院反诉请求：1.确认灵通华艺公司与周军奎于2017年4月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月23日解除；2.判令周军奎支付灵通华艺公司自2017年6月27日起至实际返还房屋期间的房屋占用费（按33万元年租金/365天计算）暂计304684.93元；3.判令周军奎赔偿灵通华艺公司损失87000元。一审法院认定事实：2017年4月5日，灵通华艺公司（甲方）与周军奎（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市石景山区玉泉西路甲6号，建筑面积434平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为旅店业，甲方提供办理营业执照及其它经营许可证登记手续所需的房产证复印件。房屋租赁期自2017年7月9日至2029年7月8日，共计12年，甲方应于2017年4月8日前将房屋按约定条件交付给乙方；甲方给乙方的装修免租期为90天，即自2017年4月9日至2017年7月9日；……；第三条（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲、乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用……；第四条，（一）租金标准及支付方式：第一个3年，即自2017年7月9日至2020年7月8日，租金为33万元/年，第二个3年，即自2020年7月9日至2023年7月8日，租金为36.3万元/年。支付方式：押3万元付半年。……（三）押金：人民币三万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第六条，房屋维护及维修，（三）租赁期内，乙方可根据自己经营的需要进行内部装修改造，在装修前，应向甲方备案装修改造方案，甲方同意后方可开始施工。乙方内部装修改造不得改变建筑承重结构，不得损坏或拆除承重墙、立柱及楼板等重要建筑部分，如牵扯到燃气管道改造，乙方必须取得有关部门许可并由具有施工资质的单位进行施工。乙方改造涉及国家标准、地方、地方标准或行业标准的上述标准施工。乙方在取得政府有关部门许可之后，可以对建筑外部进行适当的装饰、加装不超出许可范围的广告招牌。第七条，合同解除，（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，……2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。第八条，违约责任，（二）……因乙方改变建筑结构造成的人身、财产损失，乙方应承担赔偿责任；如造成建筑结构损毁，乙方应承担赔偿责任。……2017年4月5日，周军奎依合同约定向灵通华艺公司支付了2017年7月9日至2018年1月8日的房屋租金及押金共计195000元。同日，灵通华艺公司依合同约定将涉案房屋交付给周军奎。2017年4月11日，周军奎开始对涉案房屋改造施工。2017年5月12日，北京市石景山区查处违法建设指挥部办公室出具石查违函〔2017〕02号《关于查处石景山区玉泉西街甲3号院6院违法建设的函》。该函载明：近期，据群众举报，在石景山区玉泉路西街甲3号院6号楼底商存在私挖地下室行为，区规划分局已向我局发协查函，该处建设未取得建设工程规划许可证，请贵委责成房屋产权单位宏润公司依法整改，立即拆除违法建设，恢复原貌。同日，宏润公司于涉案房屋处张贴了通知：北京灵通华艺科技开发有限公司（李小越）：你方承租我公司位于玉泉西路甲6号的商业房屋，建筑面积约434平方米，你方在未经我公司批准的情况下，擅自在该房屋内下挖地下室并搭建违章二层。上述行为严重损害了我公司的利益，给我公司带来了恶劣的社会影响，现我公司正式通知你方：1、立即停止一切施工；2、因你方已严重违反租赁合同中第十条第3款的规定，我公司与你方终止所签署的租赁合同，你方需于30天内腾空房屋交还我公司；3、我公司将委托专业鉴定机构和设计部门对该房屋进行安全鉴定，并出具房屋恢复加固设计方案，根据恢复加固方案聘请专业施工队伍进行修复加固，由此产生的所有费用由你方全部负担。4、我公司保留进一步追究因此事所产生的一切法律后果的权力。2017年5月19日，周军奎将涉案房屋换锁。2017年6月19日，宏润公司将涉案房屋恢复原状。在宏润公司将涉案房屋恢复原状时，周军奎希望从宏润公司承租涉案房屋，未果。2017年6月22日，灵通华艺公司通过邮寄方式向周军奎发出了《告知书》。告知书载明，依据相关法律规定，因你方未经我方同意，在对自我方租赁的北京市石景山区玉泉西路甲六号房屋装修时，故意破坏房屋结构，损坏承重墙及挖掘地基，虽经几次劝解警告依然我行我素，致使房屋结构遭到严重破坏，北京灵通华艺科技开发有限公司向您提出如下通告：1.自2017年6月19日，解除周军奎先生与北京灵通华艺科技开发有限公司签署的房屋租赁合同。2.由于你方装修未完成即被政府职能部门叫停，现场如有需搬出的办公经营物品，请于2017年6月19日交还北京市石景山区玉泉西路甲六号房屋；鉴于您在房屋内堆有若干建筑材料，请于6月19日起3日内自行运走，逾期不处理则视为放弃。3.由于你方在房屋租赁期内装修期间，破坏了房屋的承重墙、地基、地基等主体结构屋造成了严重损伤，根据你我双方签署的房屋租赁合同第八条第（二）款的规定，必须赔偿所有因此造成的经济损失并承担一切因此导致的后果。4.在扣除因你方装修导致的房屋损失之后，我方从您处预收的房屋租金剩余部分将退还给您，但如不足以赔偿房屋损失，我方保留向您索赔超出部分的权利。2017年6月23日的EMS快递单显示为：收件人，周军奎；已妥投；前台签收。快递单上有联系周军奎的手机号码。周军奎表示邮寄的地址并非周军奎经营地址，否认曾收到此告知书。周军奎认可是在此处协商签订的合同。2018年3月份，周军奎在涉案房屋内放置了部分物品。庭审中，周军奎对于灵通华艺公司提交的《关于查处石景山区玉泉西街甲3号院6院违法建设的函》及《案件协查通知单》的真实性不认可，宏润公司认可上述证据；周军奎对于灵通华艺公司提交的《告知书》快递单、邮寄情况照片打印页、EMS签收短信截图的真实性不认可，表示未曾收到灵通华艺公司发出的《告知书》，宏润公司对上述证据表示以法庭查明为准；周军奎对于灵通华艺公司提交的建设工程设计合同及发票、北京市建设工程施工合同、玉泉路甲6号房屋局部恢复加固工程结算审核报告及发票的证明目的均不认可，表示对真实性由法庭查明；宏润公司表示认可上述证据。灵通华艺公司与宏润公司对周军奎提交的光盘证明灵通华艺公司在58同城登的网上广告、微信聊天记录证明装修图纸由灵通华艺公司李小越所提供以及酒店宾馆装修合同书和两张收条，证明周军奎已经开始装修并支付了10万元预付款的证明目的及证据的真实性均不认可。经法庭询问，双方当事人对2017年10月31日前的占用费按灵通华艺公司主张的标准计算，2017年10月31日后按照781元/日标准计算均无异议。本案另查明，2017年9月12日，宏润公司以租赁合同纠纷为由将灵通华艺公司及第三人周军奎诉至法院。诉讼请求：1.请求法院判决确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：A002-2017-011）及《变更承租方的补充协议》于2017年5月12日解除；2.请求法院判决被告于判决生效后7日内向原告支付自2017年5月1日至2017年5月12日租金6249.6元；3.请求法院判决被告与第三人于判决生效后7日内共同将承租房屋内自有物品清空，将房屋腾退、返还原告；4.请求法院判决被告按781.2元/日支付原告自2017年5月13日至被告与第三人将房屋实际返还原告之日止的使用费（现暂计算至2017年8月31日为85932元），第三人承担连带责任；5.请求法院判决被告于判决生效后7日内赔偿原告损失87000元，第三人承担连带赔偿责任。再查，2016年11月1日，宏润公司（甲方）与北京福来得食品有限公司曾签署编号为：A002-2017-011号《房屋租赁合同》。合同载明：1、房屋坐落位置：石景山区玉泉路甲6号；2、面积：房屋建筑面积434平米；场地占地面积434平米。租赁期限一年，自2016年11月1日至2017年10月31日。期限届满，乙方如需继续承租应在合同期满前一个月向甲方提交书面申请。……。合同中还约定了未经甲方书面同意不得擅自转租及未经甲方书面同意不得擅自装修、改造等条款。2017年3月21日，宏润公司（出租方）与北京福来得食品有限公司（原承租方）及灵通华艺公司（新承租方）三方签订了《变更承租方的补充协议》。协议载明：出租方为宏润公司，承租方由北京福来得食品有限公司变更为北京灵通华艺科技开发有限公司，法人不变仍为李小越，出租方予以同意，自签订本补充协议之日起，承租方变更为北京灵通华艺科技开发有限公司。合同的其他条款不变。在本案诉讼期间，周军奎于2018年6月21日将涉案房屋交给宏润公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定的义务履行。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，灵通华艺公司与周军奎于2017年4月5日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行权利义务。但灵通华艺公司系从宏润公司处承租涉案房屋后转租给周军奎，灵通华艺公司与宏润公司的合同租赁期限截至2017年10月31日，灵通华艺公司与周军奎合同约定的期限超过2017年10月31日以后的部分应属无效。关于周军奎的诉讼请求。周军奎判令解除与灵通华艺公司签订的《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。庭审中，周军奎主张合同于2017年5月12日解除。第一，根据本案查明的事实，因周军奎的装修改造行为被北京市石景山区查处违法建设指挥部办公室认定为“该处建设未取得建设工程规划许可证，……立即拆除违法建设，恢复原貌”。周军奎已违反了合同关于“租赁期内，乙方可根据自己经营的需要进行内部装修改造，在装修前，应向甲方备案装修改造方案，甲方同意后方可开始施工。乙方内部装修改造不得改变建筑承重结构，不得损坏或拆除承重墙、立柱及楼板等重要建筑部分”的约定，周军奎的行为构成违约，周军奎不享有合同解除权；第二，周军奎主张依据合同第七条第四项（2）“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的”的理由不能成立，因为在涉案房屋交付后周军奎未在合理期间主张过“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康”，亦未能证明交付的涉案房屋严重不符合合同约定；第三，周军奎在起诉书中认为，灵通华艺公司租给周军奎的租期超过了宏润公司与灵通华艺公司之间的租赁期限且不允许转租，宏润公司与灵通华艺公司严重侵犯了自己的合法权益，并致使合同无法继续履行的解除理由亦不能成立；第四，宏润公司于2017年5月12日在涉案房屋处张贴了《通知》，周军奎知道宏润公司解除了与灵通华艺公司租赁关系后于2017年5月19日将涉案房屋换锁，至周军奎本案起诉前未主张过解除合同。事实上是因宏润公司与灵通华艺公司的合同已解除，周军奎与灵通华艺公司之间的合同无法继续履行以及周军奎与灵通华艺公司合同的转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人宏润公司同意而无效致使合同无法履行。周军奎关于与灵通华艺公司之间的合同于2017年5月12日解除的意见，没有依据。周军奎关于判令灵通华艺公司返还租赁费及房屋押金的诉讼请求。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人逾期腾房应支付房屋使用费。周军奎与灵通华艺公司在合同中约定，合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金，以及应当由承租人承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。周军奎在合同已经不能履行的情况下占用涉案房屋，至2018年6月21日才将涉案房屋交付宏润公司，周军奎应支付相应的占用使用费。故周军奎应先将租赁费及房屋押金抵扣相应的占用使用费及损失后，如有余额可得到如数返还。周军奎关于灵通华艺公司、宏润公司共同赔偿房屋租赁期间装修损失的主张，没有事实及法律依据。第一，合同具有相对性，周军奎与宏润公司并非同一法律关系，宏润公司亦非适格被告，周军奎向宏润公司主张装修损失，没有依据；第二，周军奎与灵通华艺公司双方在租赁合同中约定，在装修前应向甲方（灵通华艺公司）备案装修方案，甲方（灵通华艺公司）同意后方可开始施工，且不得改变承重结构，不得损坏或拆除承重墙、立柱及楼板等重要组成部分。周军奎装修前未履行备案义务，且未能证明获得灵通华艺公司的许可即行装修，周军奎的装修改造行为被相关部门认定违法后责令停止。次承租人周军奎未依合同约定装修造成的损失向承租人灵通华艺公司主张该损失，没有事实及法律依据，法院不予支持。关于灵通华艺公司的反诉请求。关于确认2017年4月5日灵通华艺公司与周军奎签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月23日解除的诉讼请求。第一，灵通华艺公司提交的证据2017年6月23日的EMS快递单显示为“收件人，周军奎；已妥投；前台签收”，快递单上有联系周军奎的手机号码，周军奎否认曾收到此告知书，但周军奎认可是在此处协商签订的合同；第二，庭审中，周军奎明确表示在2017年5月12日宏润公司在涉案房屋处张贴了通知后才知道灵通华艺公司与宏润公司的租赁关系，其亦应知晓宏润公司解除了与灵通华艺公司之间的合同并要求腾退房屋、赔偿损失的情况。庭审中，周军奎还表示在宏润公司恢复涉案房屋原状时与宏润公司协商过承租涉案房屋的事情未果。周军奎对与灵通华艺公司的合同已无法继续履行应该是明知的。根据灵通华艺公司提交的证据，可以证明向周军奎送达了解除合同的《告知书》。灵通华艺公司关于确认2017年4月5日灵通华艺公司与周军奎签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月23日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以确认。承租人在合同解除后逾期腾房的应支付房屋使用费。房屋使用费依据出租人请求，参照租赁合同约定的租金标准酌情确定。灵通华艺公司主张自2017年6月27日至2018年6月21日期间的房屋使用费的诉讼请求，有事实及法律依据。庭审中，双方当事人对2017年10月31日前的占用使用费按灵通华艺公司主张的标准计算、2017年10月31日后按照781元/日的标准计算均无异议的意见，法院不持异议。法院参照当事人合同约定、充分考虑当事人庭审中计算占用使用费标准的意见、本案的具体情况及公平原则，依法酌情确定涉案房屋占用使用费：2017年6月27日至2017年10月31日的占用使用费330000元÷365×127天﹦114821.92元与2017年11月1日至2018年6月20日的使用费781元×232天﹦181192元，共计296013.92元。房屋占用使用费与周军奎交纳的195000元租赁费及押金抵扣后为101013.92元。关于判令周军奎赔偿灵通华艺公司损失87000元的诉讼请求。周军奎与灵通华艺公司在合同中约定，“……因乙方改变建筑结构造成的人身、财产损失，乙方应承担赔偿责任；如造成建筑结构损毁，乙方应承担赔偿责任”。灵通华艺公司请求周军奎赔偿87000元的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。周军奎关于灵通华艺公司、宏润公司擅自拆除、出售周军奎的装修材料给周军奎造成经济损失的意见。周军奎未能证明具体出售装修材料的责任人，其主张宏润公司侵权与本案非同一法律关系。2017年6月22日，灵通华艺公司通过邮寄方式向周军奎发出《告知书》。告知书载明，“……鉴于您在房屋内堆有若干建筑材料，请于6月19日起3日内自行运走，逾期不处理则视为放弃”。周军奎关于灵通华艺公司、宏润公司擅自拆除、出售周军奎的装修材料给周军奎造成经济损失应承担责任的意见，没有依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十三条、第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京灵通华艺科技开发有限公司与周军奎于2017年4月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月23日解除；二、周军奎于本判决生效后七日内支付北京灵通华艺科技开发有限公司自房屋占用使用费101014元；三、周军奎于本判决生效后七日内赔偿北京灵通华艺科技开发有限公司损失87000元；四、驳回周军奎的其他诉讼请求；五、驳回北京灵通华艺科技开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年9月12日宏润公司起诉灵通华艺公司及第三人周军奎的租赁合同纠纷案件中，北京市第一中级人民法院于2018年11月16日作出二审生效判决，判令灵通华艺公司、周军奎于判决生效后七日内共同支付宏润公司2017年5月13日至2018年6月21日的逾期腾房占有使用费316386元。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。宏润公司与灵通华艺公司之间就涉案房屋所签租赁合同租赁期限至2017年10月31日为止，故灵通华艺公司与周军奎签订的转租合同约定的期限超过2017年10月31日以后的部分无效。灵通华艺公司与周军奎所签转租合同的其他内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周军奎上诉以灵通华艺公司就合同期限存在欺诈为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对涉案合同解除原因、解除时间等相关事实认定正确，本院予以确认。因周军奎与灵通华艺公司所签合同中约定了“因乙方改变建筑结构造成的人身、财产损失，乙方应承担赔偿责任；如造成建筑结构损毁，乙方应承担赔偿责任”，根据本案已查明的事实，周军奎私挖地下室等的行为造成了房屋恢复费用损失87000元，该损失应由周军奎承担赔偿责任。因周军奎的装修改造施工违反合同约定，周军奎上诉主张灵通华艺公司、宏润公司共同赔偿其装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于周军奎上诉主张的涉案房屋同一时间段的占用费不应由其同时向两个主体承担责任，因（2018）京01民终8701号生效判决中已判令灵通华艺公司和周军奎共同支付宏润公司2017年5月13日至2018年6月21日的占有使用费，故本案中如判令周军奎向灵通华艺公司支付2017年6月27日至2018年6月20日占有使用费，可能造成重复承担。灵通华艺公司可待前案执行完毕后，另行确定是否向周军奎主张占有使用费，同时周军奎上诉主张的返还押金及房租亦应留待后续一并处理。综上所述，周军奎的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初13181号民事判决第一、三项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初13181号民事判决第二、四、五项；三、驳回周军奎的全部诉讼请求；四、驳回北京灵通华艺科技开发有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费6175元，由周军奎负担（已交纳）；反诉案件受理费3588元，由北京灵通华艺科技开发有限公司负担2791（于本判决生效后七日内交纳），由周军奎负担797元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8930元，由周军奎负担7172元（已交纳），由北京灵通华艺科技开发有限公司负担1758元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘秋燕审判员  徐 冰审判员  朱文君二〇一九年二月十五日法官助理王梦书记员马子萌