云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)云04民终1300号上诉人（原审被告）：张菊馨，女，1965年9月15日生，汉族，住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李学松，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李幸玲，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审第三人）：肖吉文，男，1963年12月29日生，汉族，玉溪市红塔区室。委托诉讼代理人：黄庆，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王丕云，女，1978年5月9日生，汉族，玉溪市红塔区室。委托诉讼代理人：胡和，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：云南省玉溪市红塔区融资担保有限责任公司，住所地：玉溪市红塔区东风路**。法定代表人：冯斌，董事长。委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张菊馨、肖吉文因与被上诉人王丕云及原审第三人云南省玉溪市红塔区融资担保有限责任公司（以下简称红塔区融资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2018）云0402民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张菊馨上诉请求：撤销一审判决，在确认王丕云与肖吉文达成的房屋买卖合同无效的基础上改判驳回王丕云一审的全部诉讼请求；由王丕云承担本案全部诉讼费用。事实及理由:因其与肖吉文都清楚涉诉房屋系其个人财产，不属于夫妻共同财产，所以双方离婚时没有在离婚协议中分割该房屋，肖吉文以其名义出具收条的行为表明肖吉文认可涉诉房屋是其个人财产，其从未同意出售该房屋，肖吉文出售该房屋系无权处分行为，且王丕云支付肖吉文的购房款明显低于其购房时支出的款项，肖吉文也曾告知王丕云的父亲王生达该房屋系张菊馨的个人财产，张菊馨不同意出售房屋等事实，王丕云与肖吉文达成的房屋买卖合同无效，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判。王丕云答辩，请求驳回张菊馨的上诉请求，维持原判。肖吉文答辩，同意张菊馨的上诉请求。红塔区融资公司述称，张菊馨的上诉请求及事实理由有依据，应予支持。肖吉文上诉请求：撤销一审判决，改判确认其与王丕云之间的买卖合同无效；上诉费用由王丕云承担。事实及理由:涉诉房屋是张菊馨个人出资购买，登记在张菊馨个人名下，虽然其与张菊馨没有对夫妻财产作书面约定，但双方一直实行个人财产归个人的约定，离婚时也未将该房屋作为夫妻共同财产分割，且其在与王丕云协商时已告知该房屋属于张菊馨个人财产，王丕云也收取了其以张菊馨名义出具的收条，随后，其也将张菊馨不同意卖房的意见告知了王丕云一方，王丕云在多次诉讼中并未将其列为被告，可见，王丕云对该房屋属于张菊馨个人财产是认可的。其与王丕云并未达成房屋买卖合意，合同欠缺成立的基本要素，更毋论合同生效，即使认定该房屋属于夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意出售房屋，买卖合同也无效。一审法院在认定涉诉房屋属于夫妻共同财产的前提下，认定其与王丕云的买卖合同有效错误，请求二审改判。王丕云辩称，肖吉文的上诉请求及理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。张菊馨答辩，同意肖吉文的上诉请求。红塔区融资公司述称，肖吉文的上诉请求及事实理由有依据，应予支持。王丕云向一审法院起诉请求：1.确认其与张菊馨、肖吉文就玉溪市达成的房屋买卖合同有效并判令张菊馨、肖吉文协助办理房屋产权变更手续；2.确认张菊馨用其位于玉溪市房屋与红塔区融资公司签订的《抵押反担保合同》无效；3.本案诉讼费由张菊馨、肖吉文承担。一审法院认定事实：肖吉文与张菊馨原系夫妻关系。双方于1987年7月28日登记结婚，后于2007年10月30日协议离婚。案涉房屋系张菊馨于1998年8月7日与案外人李建忠、曹秀玲签订《房地产买卖契约》购买所得，并登记在张菊馨个人名下。肖吉文与王丕云的父亲王生达系朋友关系。2000年7月26日，王生达代王丕云与肖吉文商谈购买位于玉溪市房屋，肖吉文在未取得张菊馨同意的情况下，将该房屋出售给王丕云，双方未签订书面的房屋买卖合同，对总房价等合同要素约定不明。肖吉文于当日收取王丕云支付的购房款8万元后，以张菊馨的名义向王丕云出具了收条。后肖吉文将上述情况告知张菊馨，张菊馨不同意出售该房屋，也未与王丕云签订房屋买卖合同。王丕云及家人自2000年7月至今居住于该房屋内。2015年6月3日，张菊馨与玉溪红塔区兴和村镇银行签订《个人借款合同》，张菊馨向玉溪红塔区兴和村镇银行借款300万元，该笔借款由红塔区融资担保公司为张菊馨向玉溪红塔区兴和村镇银行提供保证担保，张菊馨、肖吉文等人以包括案涉房屋在内的财产向红塔区融资公司提供反担保，双方签订了《抵押反担保合同》，并办理了抵押登记。另查明，针对案涉房屋，张菊馨与肖吉文在双方婚姻关系存续期间未书面约定归张菊馨个人所有，在双方的离婚协议中亦未作分割。案涉房屋已被法院另案查封。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王丕云与肖吉文口头订立的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，应予认定有效。对王丕云要求确认其与肖吉文就位于玉溪市达成的房屋买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。反之，因王丕云无相应证据证明其与张菊馨达成了相关房屋买卖的合意，故对其针对张菊馨的相应诉请，不予支持。同时，案涉房屋系张菊馨与肖吉文婚姻关系存续期间取得，在王丕云与肖吉文订立合同时，依法应认定为夫妻共同财产。关于该房屋的买卖，至今未取得张菊馨的同意即导致房屋权属不能变动，属于事实上的履行不能，王丕云要求协助办理产权变更登记手续的诉讼请求于法无据，不予支持。张菊馨、肖吉文以包括案涉房屋在内的财产与红塔区融资担保公司签订《抵押反担保合同》，并办理了抵押登记，该抵押符合法律规定，王丕云所举证据不能证明该抵押存在法定无效的情形，故对其要求确认《抵押反担保合同》无效的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、原告王丕云与第三人肖吉文就位于玉溪市达成的房屋买卖合同有效；二、驳回原告王丕云的其他诉讼请求。”二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：王丕云与肖吉文之间的房屋买卖合同是否有效？本案中，张菊馨、肖吉文均上诉主张涉诉房屋是张菊馨的个人财产，肖吉文未经张菊馨同意即将涉诉房屋出售给王丕云，该买卖合同应为无效。经审查，涉诉房屋虽登记在张菊馨名下，但系张菊馨与肖吉文婚姻关系存续期间取得，一审认定该房屋属张菊馨与肖吉文的夫妻共同财产并无不当。肖吉文与王丕云达成买卖涉诉房屋的合意，双方意思表示真实，也未违反法律规定，虽未经张菊馨同意，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，该无权处分的行为并不影响合同的效力，故一审法院认定肖吉文与王丕云就涉诉房屋签订的买卖合同有效并无不当，张菊馨、肖吉文主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张菊馨、肖吉文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张菊馨、肖吉文各负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄延林审判员  龚 辉审判员  殷红珍二〇一九年二月二十六日书记员  邹 欣