海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终70号上诉人（原审原告）：李立新，女，1966年10月15日出生，汉族，住河南省济源市，通信地址河南省济源市华新东区16号楼3单元202室。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：杨波，北京本录律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海南省海口市龙华区海棠路**恒大海口湾**项目**楼**A（北侧），通讯地址海口市海甸岛世纪大道14号南方明珠广场恒大海南公司。统一社会信用代码：×××。法定代表人：郭家彤，董事长。委托诉讼代理人：陈琼珠，职员。委托诉讼代理人：喻江，职员。上诉人李立新因与被上诉人海南东方明珠房地产有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初11508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李立新上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持李立新的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用全部由明珠公司承担。事实和理由：李立新认为一审判决明显错误，应当依法撤销。一、一审法院认为李立新“称其承担了不存在公摊面积的房款，无事实和法律依据”，该认定明显错误。（一）案涉房屋总价款中包含公摊面积费用这一事实足以认定。首先，明珠公司售房的宣传海报、房屋户型图、房屋均价图上均只有建筑面积的记载，没有套内建筑面积的记载，房屋总价按建筑面积计价，包含公摊面积费用。其次，李立新与明珠公司签订的《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》第二自然段明确记载了房屋的建筑面积和套内建筑面积，两者之差即为公摊面积。最后，李立新与明珠公司签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》附件九《本合同补充协议》第十五条明确载明了该商品房建筑面积。很明显，明珠公司均是按照建筑面积向李立新销售案涉房屋，房屋总建筑面积既包含套内建筑面积又包含公摊面积，房屋总价款中包含了公摊面积费用。（二）明珠公司将公摊面积费用计入房屋总价明显违法。《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第九条明确规定：“产权式酒店客房应按套、间等房屋基本单元进行预（销）售。开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价预（销）售产权式酒店客房，不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售。”《海口市产权式酒店管理暂行办法》第十条第二款明确规定：“建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。”本案中，明珠公司所售房屋总价中包含了不允许销售的公摊面积费用，明显违反上述规定。（三）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》应认定为商品房买卖合同。本案中，案涉《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》对房屋建筑面积单价作了明确约定，对双方具有约束力。根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第九条、《海口市产权式酒店管理暂行办法》第十条第二款规定，明珠公司只能向李立新出售套内建筑面积，不能向李立新出售公摊面积。因此，明珠公司应当根据约定用建筑面积单价乘以售给李立新房屋的总建筑面（即套内建筑面积）计算房屋总价，其按套内建筑面积单价计算房屋总价违反了双方约定。综上，明珠公司所收李立新购房款中包含了依法不能出售的公摊面积费用，其应当依法退还给李立新。二、一审法院认为李立新诉称明珠公司欺骗无事实依据，该认定明显错误。明珠公司在销售时进行虚假宣传，称李立新所购房屋位于“花园美宅区”，使李立新误以为所购房屋为住宅房屋。明珠公司提供的恒大海口文化旅游城楼宇认购书上记载，该商品房既有建筑面积又有套内建筑面积，只字未提李立新所购房屋为产权式酒店客房，使李立新进一步确信所购房屋为住宅房屋，并包含公摊面积。李立新签订房屋买卖合同时，发现合同封面是“产权式酒店客房买卖合同”。针对明珠公司虚假宣传、欺骗、误导消费者等违法行为，海口市龙华区工商行政管理局于2015年4月16日作出《行政处罚决定书》，海口市工商行政管理局专业市场管理局于2017年7月12日作出《行政处罚决定书》，对明珠公司进行罚款，明珠公司存在欺骗的事实足以认定。综上所述，根据相关规定，明珠公司不得向购房人销售公摊面积，其应当向李立新退还此款，李立新的诉讼请求应当得到支持。明珠公司辩称：一审判决认定事实清楚，法律正确，应予维持。一、在涉案房屋买卖合同订约阶段，明珠公司已经对标的物的建设依据、具体信息等进行展示，李立新对其购买的房屋结构、性质、面积等已知悉并确认。根据现有法律规定，开发商需要对项目《商品房预售许可证》《土地使用权证》《施工许可证》等证照及《合同范本》均进行了公示。在李立新决定购买明珠公司项目房屋前，明珠公司以书面形式再次告知其购买的房屋土地性质及所需签署的买卖合同类型，并由李立新签署，其中《项目注意事项告知书》第2条，已明确告知土地用途为商服用地，而并非住宅。另外，房屋属于重大贵重物品，正常人在购买房屋前，按照交易习惯，必然会了解整个项目房屋的价格情况，经过综合对比后作出选择。二、双方签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》清楚载明买卖标的的详细信息，合同合法有效，对双方具有法律约束力。认购书、买卖合同均对房屋总价进行了明确约定，李立新对该房屋的总价是清楚知悉且认可，现李立新提出退款部分价款没有合同或法律依据。三、涉案房产依法属于物权法规定的建筑物区分所有权，其权利内容就包括对专有部分的专有权和对共有部分的共有权。本案按照套内面积出售客房，并不影响李立新使用房屋公用部分，其仍然依法享有共有权利。四、李立新主张合同变更没有依据。李立新若认为其订立合同时存在重大误解的或存在胁迫的，依法可行使变更或撤销权。李立新在买卖合同中对房屋总价款确认后又要求返还房屋总价款的行为，实为主张变更合同，但本案并不存在合同约定或法律规定的合同变更或撤销的情形。综上，本案买卖合同意思表示真实、合法有效，李立新亦不存在重大误解的情形，其请求变更成交价款没有事实和法律依据。李立新向一审法院起诉请求：1.判决从李立新与明珠公司签订的房屋买卖合同的房屋总金额中扣除并不存在的公摊面积费用99338.12元；2.本案诉讼费用由明珠公司承担。一审法院认定事实：李立新作为买受人与明珠公司作为出卖人签订《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》，约定，李立新向明珠公司认购恒大海口文化旅游城25-2-205房，该商品房建筑面积共74.76平方米，其中套内面积57.67平方米，按建筑面积计算，单价为5812元/㎡，按套内面积计算，单价为7535元/㎡，总金额为434569元。第二条第3项约定分期付款，该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按本认购书建筑面积单价重新计算。认购书签订后，李立新已付清房款并已收楼。另查，海口市工商行政管理局对明珠公司违法广告行为作出罚款113万元的行政处罚。一审法院认为，李立新与明珠公司签订的《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。李立新已付清房款并已收楼。根据《海口市产权式酒店管理暂行办法》第九条第三款规定，产权式酒店预售房屋的测绘报告书应包括建筑物共有部分房屋及套内建筑面积，共有部分名称，范围及建筑面积等。第十条规定，产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销售，建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。依上述规定，明珠公司在《海口市产权式酒店客房买卖合同》中应以套内面积计价房款，且无论按套内面积计价还是按建筑面积计价，房屋的总房款都是一致的，李立新称并不存在的公摊面积费用应当从房屋总价中扣除，无事实和法律依据，一审法院不予支持。李立新称购买时以为是住宅式房屋，后来又变为产权式酒店客房，认为明珠公司欺骗，一审法院认为，李立新无证据证实受到明珠公司的欺骗而购买房屋，因此李立新诉称明珠公司欺骗无事实依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决：驳回李立新的诉讼请求。案件受理费2283元，由李立新负担。二审期间，李立新向本院提交了售楼处照片，证明李立新缴款数额包括公摊面积。明珠公司的质证意见为：该证据不属新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。明珠公司二审没有新证据提交。本院经审查认为，该证据经核对与原件一致，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明李立新主张的事实，本院对该证据的证明效力不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：明珠公司应否退还李立新主张的购房价款中的公摊面积费用。本案中，李立新与明珠公司签订的《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》为有效合同，双方在认购书中约定李立新认购明珠公司销售的涉案房屋以按建筑面积和套内建筑面积两种计价方式，总金额均相同。可见李立新在签订认购书时就知晓涉案房屋的计价方式，本案无论按套内面积计价还是按建筑面积计价，房屋的总价都一致，且认购书签订后，李立新付完房款并已收楼，双方已依约履行。李立新提出明珠公司存在欺骗行为，向其销售的是产权式酒店客房价款包含公摊面积费用，明珠公司应向其退还公摊面积费用的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，李立新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2283元，由李立新负担。本判决为终审判决。审判长 陈杰林审判员 谭晓梅审判员 赵 曼 二Ｏ一九年二月二十八日书记员 周 娟速录员 庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。