福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9250号 原告：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**。 负责人：郭夏森，行长。 委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严丽清，福建世好律师事务所律师。 被告：廖庆丰，男，汉族，1976年2月3日出生，住福建省永泰县。 被告：福州泰屿房地产开发有限公司，住，住所地闽侯县南屿镇南井村新桥头/div> 法定代表人：黄晓青，董事长兼总经理。 原告招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招商银行福州分行）与被告廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行福州分行的委托诉讼代理人严丽清到庭参加诉讼。被告廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 招商银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.廖庆丰立即偿还招商银行福州分行借款本金993521.25元及利息、罚息、复息（利息、罚息、复息应按合同约定计至全部清偿之日止，暂计至2018年6月8日的利息16880.61元、罚息116.43元和复息163.04元，该日起至款项还清之日止，新发生的利息、罚息和复息按照合同约定继续计算）；2.廖庆丰赔偿招商银行福州分行为实现本案债权所支付的律师代理费5053元；3.福州泰屿房地产开发有限公司对廖庆丰上述债务承担连带清偿责任；4.招商银行福州分行有权以廖庆丰提供的抵押物位于闽侯县泰禾红悦Ａ8＃楼107复式单元房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿；5.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）由廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司共同承担。 事实和理由：2014年5月26日，廖庆丰与招商银行福州分行及保证人福州泰屿房地产开发有限公司签订编号为8140508652005号《个人购房借款及担保合同》，约定廖庆丰向招商银行福州分行借款1130000元用于支付购买位于闽侯县泰禾红悦Ａ8＃楼107复式单元房产的购房款，贷款期限为240个月，具体贷款期限以借款借据为准。《借款借据》载明贷款期限自2014年5月28日至2034年5月28日止。《借款合同》约定，贷款利率为浮动利率，执行利率以年利率6.55%为基准利率上浮10%，即为年利率7.205%，如遇基准利率发生变化，执行利率按合同约定的固定日方式进行调整。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，招商银行福州分行有权对未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕之日止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。贷款发放方式为招商银行股份有限公司福州分行将贷款划入借款人第一扣款账户内，并受借款人委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户；借款人按照等额本息的方式归还贷款本息，并委托招商银行福州分行从第一扣款账户（账号：62×××77）直接划扣贷款本金和利息；借款人应按时足额偿还贷款本金和利息，并确保扣款账户内有足额还款资金，扣款日为每月的15日。以及由招商银行福州分行所在地人民法院管辖等内容。 《借款合同》第三章抵押条款约定，廖庆丰愿意以所购的位于闽侯县泰禾红悦Ａ8＃楼107复式单元房产的全部权益抵押给招商银行福州分行，抵押期间为抵押权设立之日至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及招商银行福州分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。2014年6月4日，廖庆丰在闽侯县房地产管理所就合同项下抵押物办理预购商品房抵押权预告登记。 《借款合同》第8条及第四章保证条款约定，保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间自本合同生效之日起至借款人办妥本合同项下抵押物正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由招商银行福州分行保管之日止，并约定担保范围等内容。 《借款合同》第五章其他条款约定，在借款人不能按期归还贷款本息和偿付应付费用时，招商银行福州分行为实现债权而支出的律师费、诉讼费、执行费、公告费等所有费用均由借款人承担。借款人未按合同约定按时还本或付息的，招商银行福州分行有权宣布借款合同提前到期，并提前收回已经发放的贷款本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人在规定期限内清偿全部债务，行使抵押权等。 2014年5月28日，招商银行福州分行依约向廖庆丰指定的银行账户发放贷款1130000元，已履行了借款合同约定的义务，依法取得债权。截至2018年6月8日，廖庆丰已连续三次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，已构成违约。依据《借款合同》约定，招商银行福州分行有权按罚息利率对未偿还的贷款本金计收罚息、对不能按时支付的利息计收复息，并宣布借款人合同项下的贷款全部提前到期并收取利息及罚息、复息，同时要求借款人全额承担由此而使招商银行福州分行产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截至2018年6月8日，廖庆丰尚欠招商银行福州分行借款本金993521.25元、利息16880.61元、罚息116.43元、复息163.04元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息、复息按合同约定继续计算。招商银行福州分行为实现本案债权，依法委托福建世好律师事务所代理本案支出律师代理费5053元，应由廖庆丰赔偿。根据《借款合同》约定及《物权法》等相关法律规定，招商银行福州分行有权以廖庆丰提供的抵押物位于闽侯县泰禾红悦Ａ8＃楼107复式单元房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。同时，根据《借款合同》约定，在上述抵押物办妥正式抵押登记之前，招商银行福州分行有权要求福州泰屿房地产开发有限公司对廖庆丰上述债务承担连带偿还责任。 廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司未作答辩。 廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。招商银行福州分行所提供的《个人购房担保及借款合同》、个人贷款借款借据、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证、欠款信息统计表、已出账单列表、、《委托代理协议》、发票、转账凭证、宣布贷款提前到期暨催收函、律师函、EMS面单及查询结果，符合证据的客观性、关联性、合法性，可以作为本案定案的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，借款人廖庆丰、保证人福州泰屿房地产开发有限公司与招商银行福州分行签订了编号为8140508652005的《个人购房担保借款合同》，约定廖庆丰向招商银行福州分行借款金额为1130000元，具体金额以借款借据为准；借款用途为购买位于闽侯县泰禾红悦Ａ8＃107复式单元房产；借款期限为240个月，即从2014年5月26日起至2034年5月26日止，具体贷款期限以借款借据为准；采用浮动利率，在基准利率基础上上浮10%，本合同执行利率以6.55%为基准利率；本合同执行利率为年利率7.205%，本合同对执行利率的约定与借款借据不一致的，实际执行利率以借款借据为准；本合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率从每年1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段按日计息；廖庆丰未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，招商银行福州分行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额本息还款法；福州泰屿房地产开发有限公司从本合同生效之日起至廖庆丰持抵押物的房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由招商银行福州分行保管之日止，自愿为廖庆丰在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、招商银行福州分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；廖庆丰自愿以其购买的上述房产全部权益抵押给招商银行福州分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、招商银行福州分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；廖庆丰未按时还本或付息，视为违约，招商银行福州分行有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。 上述合同签订后，招商银行福州分行于2014年5月28日向廖庆丰发放贷款1130000元，借款期限自2014年5月28日起至2034年5月28日，执行年利率7.205%，扣款日为每月15日。 2014年6月4日，上述抵押物的预购商品房抵押权预告登记已办妥（预购商品房预告登记证号：侯房预ＹＲ字第××号，预购商品房抵押权预告登记证号：侯房预ＱＲ字第1408262）。现上述抵押物已办理初始登记。 自2018年3月15日起，廖庆丰未能按期足额还款。截至2018年6月8日，廖庆丰尚欠招商银行福州分行借款本金993521.25元、利息16880.61元、罚息116.43元、复息163.04元。 另查明，招商银行福州分行委托福建世好律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费5053元。 本院认为，招商银行福州分行与廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。招商银行福州分行依约向廖庆丰发放贷款，已履行出借义务。廖庆丰逾期还款，构成违约，应承担违约责任。故招商银行福州分行要求廖庆丰提前清偿全部借款本息，本院予以支持。招商银行福州分行委托福建世好律师事务所代理本案诉讼，实际支出律师代理费5053元，事实清楚，廖庆丰应按约赔偿。 关于招商银行福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福州泰屿房地产开发有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至廖庆丰名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但廖庆丰怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人廖庆丰有协助办理抵押登记的义务，福州泰屿房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定廖庆丰应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人廖庆丰若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人招商银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，廖庆丰虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于廖庆丰财产，客观上应作为廖庆丰责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人招商银行福州分行有权处分购房人廖庆丰于商品房买卖合同项下的合同权利，而廖庆丰取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故招商银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人招商银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因招商银行福州分行与保证人福州泰屿房地产开发有限公司约定保证期间为“借款合同生效之日起至廖庆丰持抵押物的房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由招商银行福州分行保管之日止”。在抵押权未能依登记而设立情况下，福州泰屿房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人福州泰屿房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人廖庆丰追偿。在追偿过程中，若债权人招商银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福州泰屿房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还廖庆丰。廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、廖庆丰应于本判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司福州分行借款本金993521.25元、利息16880.61元、罚息116.43元、复息163.04元（利息、罚息、复息暂计至2018年6月8日，之后至款项还清之日止的利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计付）； 二、廖庆丰应于本判决生效之日起十日内赔偿招商银行股份有限公司福州分行律师代理费损失5053元； 三、福州泰屿房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、廖庆丰应于本判决生效之日起三十日内协助招商银行股份有限公司福州分行办理不动产（闽侯县泰禾红悦Ａ8＃107复式单元房产）抵押登记手续，福州泰屿房地产开发有限公司应督促廖庆丰并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，招商银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福州泰屿房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、闽侯县泰禾红悦Ａ8＃107复式单元房产抵押登记办妥后，或廖庆丰逾期仍未办理抵押登记的，招商银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、招商银行股份有限公司福州分行对闽侯县泰禾红悦Ａ8＃107复式单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州泰屿房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还廖庆丰； 七、福州泰屿房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向廖庆丰追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13941元、财产保全费5000元、公告费560元，由廖庆丰、福州泰屿房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄宜财 人民陪审员  陈 虎 人民陪审员  戴 清 二〇一九年二月十一日 书 记 员  黄淑婷 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。