北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初1799号原告：仇庆杰，女，1984年9月7日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京新景祥文化发展有限公司，住，住所地北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路****一社会信用代码911101097776996585。法定代表人：于涛，经理。委托诉讼代理人：王丽焱，女，1992年9月10日出生，汉族，北京新景祥文化发展有限公司员工。原告仇庆杰与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京新景祥文化发展有限公司（以下简称新景祥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇庆杰，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人王丽媛、被告新景祥公司之委托诉讼代理人王丽焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇庆杰向本院提出诉讼请求：1.要求绿地京纬公司退还我购房款216210元，并以216210元为基数，自2015年12月27日起至实际给付之日止，按照同期中国人民银行贷款利率计算利息；2.要求二被告赔偿我房款5万元并支付利息损失，利息以5万元为基数，自2015年12月27日起至实际给付之日止，按照同期中国人民银行贷款利率计算；3.要求绿地京纬公司赔偿我房屋差价损失31956元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月23日，我在绿地朗山售楼处与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，并交纳了2万元。同年12月27日，我又在绿地朗山售楼处交纳了5万元可以抵扣8万元的房款以及196210元即30%的首付款，合计在绿地朗山售楼处已交房款为266210元。2017年4月，绿地京纬公司打电话通知我因2017年3月26日北京市出台限购政策无法办理网签，需要我到售楼处退款。我翻看票据时，发现其中所交的5万元房款盖的是新景祥公司的章。现同意解除双方的合同关系，但因我无法接受被告的解决方案，故起诉至法院。被告绿地京纬公司辩称：在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还原告已付款216210元，不同意支付利息损失，不同意原告的其他诉讼请求。双方签订的确认单约定了救济手段，我公司没有过错。双方无法继续履行合同是受北京限购政策的影响。若要判定支付利息，应从合同解除后起算。涉案房屋价格发生了贬损，如法院认定存在损失，应按原告所交款项占总房款的比例确定损失，且应对房屋进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参考性。新景祥公司向原告收取的5万元服务费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，我公司没有返还上述服务费的义务。同时该5万元由新景祥公司直接收取并出具了收款收据，故该5万元不是购房款的一部分，我公司既无返还义务也无赔偿义务。被告新景祥公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，原告的所有损失应由绿地京纬公司赔付。根据电商协议，我公司已完成了所有相关工作，客户已经享受绿地京纬公司给予的5万抵8万优惠政策。因为绿地京纬公司违规售房在长达两年的时间内未办理预售证，直到2017年3月26日北京市出台限购政策，导致客户无法购房。原告的所有诉求应由绿地京纬公司承担。本院经审理认定事实如下：2015年12月23日，仇庆杰与绿地京纬公司签订“绿地密云朗山选房确认单”，该确认单载明买受人姓名为仇庆杰，销售房号为X-XXX，建筑面积为46.54平方米，原总房价862337元，成交单价15485.36元每平方米，成交总价720689元，享受折扣“5万抵8万，当日订98折，首付30%94折”，当日仇庆杰向绿地京纬公司交纳了20000元；2015年12月27日，仇庆杰向绿地京纬公司再次刷卡交纳了购房款共计196210元，绿地京纬公司分别出具了收款收据2张；庭审中，仇庆杰另向本院提交了标注时间为“2015年12月27日”的“绿地控股集团有限公司房款交款确认单”一份，内容与前述选房确认单内容一致，并载明本次交款金额为196210元，累计交款金额为216210元。上述两份确认单均为复印件，仇庆杰表示绿地京纬公司未给付其原件故无法提交，绿地京纬公司对证据的真实性不予认可，但同时表示亦无法提交证据原件。为证明其向新景祥公司交纳了5万元，仇庆杰向本院提交了北京新景祥房地产经纪有限公司于2015年12月23日为其出具的收据一张及刷卡单据一张，收据内容为：今收到仇庆杰交来电商费交5万抵8万人民币伍万元，刷卡单据一张显示商户名称为北京新景祥房地产经纪有限公司，金额50000元。仇庆杰另提交“团购推荐单”原件一份，记载团购推荐项目为绿地朗山，意向购买房屋为X-XXX，被推荐客户姓名为仇庆杰；该“团购推荐单”中特别说明中载明：“为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元人民币，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免80000元人民币……”。涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司违规销售，制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的订购房屋方案。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织（以下称3.26购房政策）。后，绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据该案原告商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山1X-15XX号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山1X-1XXX号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。现该案已经生效。新景祥公司的前身为北京新景祥房地产经纪有限公司；2016年7月12日，经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，北京新景祥房地产经纪有限公司名称变更为新景祥公司。上述事实，有双方当事人陈述，绿地密云朗山选房确认单、绿地京纬公司出具的收据、新景祥公司出具的收据、刷卡单据、（2017）京0118民初5758号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，虽然仇庆杰未提交“绿地密云朗山选房确认单”的原件，但结合双方当事人的陈述及其所提交的其他证据，可以确认该份证据的真实性，并可以作为认定案件事实的根据。依据“绿地密云朗山选房确认单”所记载的内容，可以确定仇庆杰与绿地京纬公司之间的法律关系应为商品房预约合同关系，双方达成的预约合同内容即“绿地密云朗山选房确认单”内容系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，仇庆杰丧失购买涉案商业用房的资格，仇庆杰与绿地京纬公司之间的合同不能履行，应当解除。现双方对解除预约合同关系均无异议，本院予以确认。双方对仇庆杰向新景祥公司支付了5万元服务费的事实无异议，本院予以认定；根据“绿地密云朗山选房确认单”中载明的房屋总价款与成交总价的关系，仇庆杰享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的订购房屋优惠，结合仇庆杰在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，仇庆杰有理由相信新景祥公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，新景祥公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为仇庆杰所交纳的订购涉案房屋的房款，新景祥公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故仇庆杰要求新景祥公司返还5万元房款及支付利息的诉讼请求，本院不予支持，该5万元应由绿地京纬公司返还。综上，仇庆杰要求绿地京纬公司返还266210元购房款并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。仇庆杰主张按照其最后一次交纳房款的时间即2015年12月27日开始，向其支付利息，于法有据，本院应予支持。绿地京纬公司在销售房屋时存在违规行为，具有明显过错，应当对仇庆杰因合同履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故仇庆杰有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失；关于绿地京纬公司提出房屋贬值及应重新鉴定的答辩意见，因他案选取的房屋价值评估基准日为2017年3月26日，系北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》之日，亦即绿地京纬公司无法继续如约履行合同之日，故以该时间节点作为房屋价值评估基准日并无不当，重新鉴定亦无必要；原告主张房屋差价损失计算标准以此为参考依据，要求的具体数额亦无不当，故本院予以采纳。绿地京纬公司的答辩意见无事实及法律依据，本院难以采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告仇庆杰购房款二十六万六千二百一十元并支付利息（利息以二十六万六千二百一十元为基数，自二〇一五年十二月二十七日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告仇庆杰房屋差价损失三万一千九百五十六元；三、驳回原告仇庆杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百八十六元（原告仇庆杰已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 宁二〇一九年二月十三日法官助理  李慧英书 记 员  郑 冉