文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      (2018)粤1402民初2475号原告：中国农业银行股份有限公司梅州城区支行，统一社会信用代码：91441402896327742B，地址：梅州市彬芳大道（变电站侧）。负责人：黄军梁，该行行长。委托诉讼代理人：幸利红，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹媚，广东世纪华人（梅州）律师事务所实习律师。被告：刘壮科，男，汉族，1986年9月12日出生，住址：梅州市梅江区。被告：张治权，男，汉族，1993年5月24日出生，住址：广州市越秀区。被告：梅州东山谷文化产业有限公司，统一社会信用代码：9144140030393939X8，地址：梅州市梅江区江北梅江碧桂园综合办公楼办公室01。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：邓颖文，该公司职工。委托诉讼代理人：左达林，该公司职工。原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行诉被告刘壮科、张治权、梅州东山谷文化产业有限公司（以下简称“东山谷公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人幸利红律师、被告刘壮科、被告东山谷公司的委托诉讼代理人左达林到庭参加诉讼。被告张治权经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告刘壮科于2016年11月22日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告刘壮科、张治权归还尚欠原告的借款本金1047274.33元、利息7776.68元（利息暂计至2018年9月20日，之后至还清借款之日止的利息以实欠本金数额按双方合同约定的利率计算）；3、判令原告对被告刘壮科提供的位于梅州市学子大道××东山谷××翰林××街××房的抵押房产【粤（2017）梅州市不动产证明第0006601号】享有优先受偿权；4、判令被告张治权、东山谷公司对被告刘壮科尚欠原告的上述债务承担连带保证责任；5、本案律师费用15000元，由上列被告共同承担；6、本案诉讼费用由被告承担。被告刘壮科辩称，本案贷款属实，对原告的诉请和提交证据均无异议。被告东山谷公司辩称：一、被告东山谷公司与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，该协议约定：“购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知被告东山谷公司。如原告逾期书面通知被告东山谷公司，则原告对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。被告刘壮科从2018年7月21日起开始出现逾期还款，2018年8月22日被告东山谷公司收到原告发出的《担保人履行责任通知书》，此时被告东山谷公司无法确定被告刘壮科后续是否继续逾期，而原告后续也未再通知被告东山谷公司。被告东山谷公司无法知道被告刘壮科后续的履约情况。原告未依《按揭业务担保合作协议》履行通知义务，原告应按约定承担逾期通知的不利后果，被告东山谷公司对原告逾期通知后产生的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。二、根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款约定：“对于办理抵押预告登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人购房借款/担保合同》约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置已抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方要求承担连带清偿责任。被告刘壮科所购房产，于2017年5月5日办理了预抵押登记，被告东山谷公司仅就处置房产后不足以清偿的部分承担责任。三、根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款第二点、第三点约定：“乙方应承担的责任范围及方式均以本协议的约定为准，本协议约定乙方应承担的责任之外的任何责任乙方均不予承担。被告东山谷公司承担的保证责任并不包括原告为实现债权而产生的律师费，而且根据原告提供的委托代理合同其律师费的数额应按最终判决而定，现在无法判定原告代理人的律师费为15000元。本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，被告刘壮科与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告刘壮科向原告借款114万元，用于购买梅州市学子大道××东山谷××翰林××街××房的房产，借款期限为180个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确认，还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每月20日；被告刘壮科违约的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前偿还已发放的贷款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在,在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率(或1年期LPR)调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整;对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利,应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利;被告刘壮科作为借款人、抵押人在《个人购房担保借款合同》上签名，并出具同意房产抵押承诺书，自愿将其购买的上述房产作为该借款的抵押担保。被告张治权作为保证人在《个人购房担保借款合同》上签名，并出具同意共同还款责任承诺书，承诺无条件对借款人刘壮科的债务承担共同还款责任。被告东山谷公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》签名盖章，同意对被告刘壮科的上述借款承担连带责任保证。合同签订后，原告于2016年11月24日通过转帐方式将借款114万元发放至被告刘壮科指定账户，被告刘壮科在借款凭证签名确认。双方于2017年5月5日办理了预购商品房抵押登记手续（粤（2017）梅州市不动产证明第0006601号）。被告刘壮科2018年7月21日后未按约进行还款，至2018年9月20日止，被告刘壮科尚欠原告借款本金1047274.33元、利息7776.68元，合计1055051.01元。经原告催收，被告未偿还上述款项。原告遂于2018年10月22日向本院起诉提出上述诉讼请求，被告刘壮科、东山谷公司作出上述答辩。另查，原告（甲方）与被告东山谷公司（乙方）于2016年6月12日签订一份《按揭业务担保合作协议》，约定原告为被告东山谷公司开发兴建的梅州市东山谷碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，东山谷公司同意为符合抵押贷款条件的购房者提供连带责任保证，其中第五条约定“乙方的连带责任保证范围为：在乙方保证期间，乙方所保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估会、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以不动产他项权证上注明的登记日期为准）止。第十三条第（二）约定“在本协议生效之日后，甲方、乙方与购房者共同签订由甲方提供格式版本的《个人购房担保借款合同》，并将该格式版本的《个人购房担保借款合同》作为本协议附件五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方自愿按照以下约定方式履行：（1）本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容效力优先于甲方、乙方、与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。诉讼中，原告向法院提出财产保全申请，要求查封被告刘壮科位于梅州市学子大道××东山谷××翰林××街××房的房产（证号：粤（2017）梅州市不动产证明第0006601号）。本院于2018年11月19日作出(2018)粤1402民初2475号民事裁定书，查封了上述财产。本院认为：原告与被告刘壮科、张治权、东山谷公司签订的《个人购房担保借款合同》、及原告与被告东山谷公司签订的《按揭业务担保合作协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告刘壮科借款后，应按约定期限履行偿还借款本息的义务，但其未按约定按期足额偿还借款，属违约行为。现原告请求解除与被告刘壮科签订的《个人购房担保借款合同》，理由充分，本院予以支持。原告要求被告刘壮科偿还借款本金1047274.33元、利息7776.68元，合计1055051.01元（利息计算至至2018年9月20日止，以后至欠款还清之日止的利息，按双方合同约定的利率计付），双方对尚欠金额无异议，原告要求以后至欠款还清之日止的利息、罚息、复利等计付标准，不违法法律规定，本院予以支持。原告为实现债权而委托律师进行诉讼，律师代理费人民币15000元已实际产生，该费用属于合同约定的应由被告承担的费用，故原告要求被告刘壮科承担实现债权而产生的律师费损失15000元的请求，本院予以支持。被告张治权作为保证人在《个人购房担保借款合同》上签名，并出具同意共同还款责任承诺书，其承诺对借款人刘壮科的债务承担共同还款责任是其真实意思表示，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，原告请求被告张治权对被告刘壮科上述借款及律师费承担连带保证责任，理由充分，本院予以支持。关于被告东山谷公司对被告刘壮科的借款是否承担连带保证责任的问题。根据原告与被告东山谷公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，《按揭业务担保合作协议》条款优先于《个人购房担保借款合同》条款，《按揭业务担保合作协议》约定被告东山谷公司为被告刘壮科所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，保证期限至所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。被告刘壮科尚未取得房屋所有权证，未办理本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，原告未取得房屋他项权证，被告东山谷公司仍在担保期限内，且原告在被告刘壮科未支付一期贷款本息后，向被告东山谷公司发出了《担保人履行责任通知书》，履行了通知义务，故原告请求被告东山谷公司对被告刘壮科的上述借款承担连带保证责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据原告与被告东山谷公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，《按揭业务担保合作协议》条款优先于《个人购房担保借款合同》条款，《按揭业务担保合作协议》约定“乙方所保证范围为甲方为实现债权而支付的费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估会、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准，原告请求被告东山谷公司对被告刘壮科应承担的原告为实现债权而产生的律师费承担连带保证责任，不符合《按揭业务担保合作协议》约定，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。本案中，只是办理预抵押登记，未办理该房屋的抵押登记，因此，被告刘壮科所购房屋尚未发生抵押物权效力，不享有优先受偿权。原告请求对该房屋享受优先受偿的意见，本院不予支持。被告张治权经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对诉讼权利放弃，依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行与被告刘壮科签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告刘壮科应在本判决生效之日起十日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行借款本金1047274.33元、利息7776.68元（计算至2018年9月20日止），合计1055051.01元，并从2018年9月21日起，以实欠本金数，按合同约定向原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行支付利息，直至借款清偿完毕。三、被告刘壮科于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行支付原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行为实现债权而产生的律师费15000元。四、被告张治权对被告刘壮科上述（二）、（三）项还款义务及律师费承担连带保证的担保责任。五、被告梅州东山谷文化产业有限公司对被告刘壮科的上述（二）、（三）项还款义务承担连带保证的担保责任。六、驳回原告中国农业银行股份有限公司梅州城区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14493.45元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），合计19493.45元，由被告刘壮科、张治权、梅州东山谷文化产业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黄永松审判员  李冬梅审判员  曾士芳二〇一九年二月二十五日书记员  陈志炜