贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔26民终306号上诉人（一审原告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司，住所贵州省凯里市凯里电厂商业综合楼。统一社会信用代码915226007988110630。法定代表人：程涛，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：廖小岑，女，1988年3月18日出生，苗族，住址贵州省岑巩县羊桥乡杨柳村廖家组，现住凯里市。被上诉人（一审被告）：刘贤忠，男，1972年2月8日出生，苗族，住址贵州省凯里市商场街****附**。现住凯里市，上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（下称华兴房产公司）因与被上诉人刘贤忠、廖小岑商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华兴房产公司上诉请求：1.依法撤销贵州省凯里市人民法院作出的（2018)黔2601民初1693号《民事判决书》，改判支持上诉人在一审阶段的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不按合同约定拖欠购房款多达318,000.00元，己构成根本违约，上诉人依法具有合同解除权。二、上诉人向被上诉人送达解除合同通知后，已经完成了合同解除权的行驶，被上诉人没有在法定的期限内通过法定的方式提出异议。因此，双方于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》己依法解除。三、一审法院驳回上诉人的诉讼请求存在诸多错误。1.一审法院认定上诉人因未按合同约定办理合同备案登记而丧失合同解除权错误。2.一审法院认定双方基本履行完毕错误。3.一审法院无任何法律依据否定上诉人的合同解除权。4.一审法院认定上诉人行使合同解除权时己经超过法律规定的一年期限错误。本案中，解除权发生的时间是被上诉人具备办理按揭贷款条件时，即上诉人把合同备案登记表交给被上诉人后。因为，只有办理合同备案，才可以办理银行按揭贷款。本案上诉人办理合同备案的时间为2017年1月6日，被上诉人认可收到备案登记表的时间为2017年5月初，上诉人行使合同解除权的时间2017年9月21日。解除权时效不论从2017年1月6日起算，还是从2017年5月份起算，均未超过一年的期限。5.一审法院认定被上诉人入住行为性质错误。本案被上诉人强行入住的行为，不适用默认。综上，应依法撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。刘贤忠二审答辩意见:导致不能按揭的原因，是《不动产登记证明》登记时间虽为2017年1月16日，但实际上2017年7月份才交给我。不能按揭上诉人也有过错。故应维持原判。廖小岑二审期间未提交书面答辩意见。华兴房产公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》已于2017年9月22日依法解除；2.被告退还凯里电力小区A组团1单元23层2号给原告；3.被告拆除凯里电力小区A组团1单元23层2号房屋内的装修，恢复到交房时的状态（未装修的毛坯状态）；4.支付原告违约金1,590.00元；5.承担本案诉讼费用。一审判决认定:被告刘贤忠为购买原告华兴房产公司开发的凯里电力小区A组团1单元23层2号房屋，于2015年8月18日向原告交纳首付款79,551.00元，并于2015年12月25日双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买的房屋建筑面积110.40平方米，套内面积90.97平方米，单价4370.13元，总价款397,551.00元，并对房屋基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、房屋交付使用条件及日期、交接手续、规划设计变更、房屋登记、前期物业管理及其他事项等进行了约定，其中付款方式及期限约定为：贷款方式付款，合同签订之日交付首期房款79,551.00元，余款318,000.00元以银行按揭方式支付，买受人应当在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的材料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，因买受人原因未获贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内支付不足款项且不承担违约责任，逾期，出卖人有权解除合同；因出卖人原因致买受人未获贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人选择合同继续履行，具体付款方式及期限另行协商；逾期付款责任约定为逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；交房期限约定为2014年12月31日，转移登记约定为出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。补充协议约定：买受人于合同签订当日支付首期房款，其余房款由买受人在约定的时间内向银行按揭贷款或住房公积金贷款方式支付。合同签订后，被告于2016年12月5日向黔东南州住房公积金管理中心提出贷款申请，但因涉案房屋未备案登记而未能审核。2017年1月6日涉案房屋办理商品房预售合同备案登记，此时被告因在银行有贷款未偿还而未能办理公积金贷款。原告遂于2017年9月22日向被告邮寄送达解除合同通知书，以被告尚欠按揭款318,000.00元经多次催交仍未付为由，告知被告双方签订的《商品房买卖合同》自收到该通知书时解除，并要求被告自收到通知书之日起5日内向其支付违约金、返还房屋、恢复房屋原状，并将此进行公证。2018年4月23日，被告填写公积金个人住房贷款资格审核表，州公积金管理中心凯里市管理部在申请表中加盖公章。另查明，被告刘贤忠与廖小岑系夫妻关系，双方于2016年11月将房屋进行装修后入住至今，2017年10月10日，被告刘贤忠与被告廖小岑到凯里市民政局办理了离婚登记，二人对涉案房屋协议分割为刘贤忠所有，刘贤忠亦当庭表示愿意承担本案因该房相关的民事责任。一审法院认为:依法成立的合同受法律保护，合同的解除应符合约定及法律规定。本案原告华兴房产公司与被告刘贤忠订立的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方协商一致自愿签订，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，该院对此予以确认，原、被告应依约行使权利履行义务。关于本案《商品房买卖合同》能否解除问题，该院认为，被告刘贤忠依约支付了购房首付款，并自2016年11月对房屋装修并居住至今，原告华兴房产公司未举证说明其对此提出异议，视为原告默认涉案房屋已交付给被告，双方的房屋交接完成。基于被告已交纳购房首付款且对房屋实际装修并占有使用且原告对此予以默认的事实，该院确认为双方的权利义务基本履行。关于被告未能按约按揭支付下欠购房款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求确认解除合同及被告搬离已装修居住房屋并承担违约责任，会导致双方签订商品房买卖合同的目的无法实现，既不符合双方当事人缔约的初衷，增加交易的成本，亦会使得当事人的利益严重失衡，不利于社会稳定。现被告要求继续履行合同并愿立即贷款支付原告购房余款，符合法律的规定，原告可从配合被告办理贷款等支付购房余款的方式得以利益救济，且原告在合同中约定2015年6月30日取得商品房初始登记并将转移登记的文书交付给被告，但其直至2017年1月6日方获得该房屋备案登记，亦存在违约之嫌，故解除该《商品房买卖合同》显失公平；关于原告解除权行使期限的问题，该院认为：合同解除权的行使有法定期限及当事人约定期限，本案原、被告在合同中约定买受人贷款支付不足款项的时间为收到书面通知之日起7日内，逾期，出卖人有权解除合同，同时逾期付款责任约定为逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，补充协议中亦约定无论被告选择住房公积金贷款还是银行按揭贷款，买受人必须在签订合同后7日内，按要求向出卖人提供全部相关贷款资料贷款支付其余房款，根据前述约定，原、被告签订合同的时间为2015年12月25日，因双方在合同中没有约定解除权的行使期限，被告也未向原告催告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。”的规定，原告解除权的发生之日应认定为2016年1月16日，但原告直至2017年9月22日方向被告发出解除合同通知，已超过法律保护的一年解除权行使的期限，该院对原告向被告发出解除合同通知的行为不予确认。综上，原告请求确认与被告双方于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》于2017年9月22日解除的诉讼请求不予支持，进而对原告的其他诉讼请求亦不予支持。被告廖小岑经合法传唤未到庭应诉，该院依法缺席审判。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告黔东南州华兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3,644.00元，由原告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。二审中，当事人在举证期限内没有提交新证据。二审查明：附件十二《补充协议》第二条按揭付款方式及违约责任约定：“根据《合同》第八条的约定，买受人选择第三种方式支付购房款（银行按揭贷款、住房公积金贷款方式付款），买卖双方应遵守以下条款之约定：（一）…1、办理住房公积金贷款的，买受人必须在签订合同后七日内，按照黔东南州或凯里市住房公积金管理中心的要求，向出卖人提供住房公积金贷款的全部资料，买受人自行办理住房公积金贷款的，必须于本合同签订后七日内向办理住房公积金贷款的银行提供全部资料，并通知出卖人。2、办理银行按揭贷款的，买受人必须在合同签订后七日内，按照银行的要求向出卖人和按揭银行提供全部银行按揭资料。…(三)买受人同意贷款银行或住房公积金管理中心发出（按揭贷款）（住房公积金贷款）签约通知七日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，超期每逾一日，按申请贷款总额的日0.01%向出卖人支付违约金，若因证件不齐或无效以及未及时缴纳贷款的有关费用（如手续费等），而导致不能签署有效贷款文件的，买受人承担未交齐证件的同等违约责任，即按照申请贷款总额的日0.01%向出卖人支付违约金，并必须更改付款方式，如买受人不同意更改付款方式，出卖人有权解除《合同》，收回该房产，并扣除已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等），买受人应向出卖人支付贷款总额的3%的违约金。（四）若由于银行方面不受理买受人的按揭申请或因买受人的原因导致银行不批准按揭贷款，则买受人须更改付款方式，如买受人不同意更改付款方式，出卖人有权解除《合同》，收回该房产，并扣除已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等），买受人应向出卖人支付贷款总额的3%的违约金。…”二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：解除权发生的条件和时间？华兴房产公司行使解除权是否超过期限？本院认为，本案中，华兴房产公司与刘贤忠在涉案商品房预售合同中第八条所约定的逾期提交办理按揭资料及前往指定地点办理贷款手续的逾期是指买受人“收到书面通知之日起七日内”，即从收到书面通知第八日起未履行义务即为逾期，出卖人有权解除合同；而买受人支付不足款项的时间亦为“收到书面通知之日起7日内”，逾期，出卖人有权解除合同。同时合同第十条逾期付款责任第一款第1项第（2）目约定：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。但查双方签订的附件十二《补充协议》第二条第一款第（一）项及第（三）项第（四）项中，对《买卖合同》第八条买受人提交办理按揭资料及前往指定地点办理贷款手续的期限变更为“合同签订后七日内”，即从合同签订第八日起，如不提交有关资料、未及时缴纳贷款的有关费用，或者银行不受理按揭申请或不批准按揭贷款，即为逾期，但在出卖人有权解除《合同》前，增加了必须变更付款方式，不变更付款方式，出卖人有权解除《合同》。不难看出，附件十二《补充协议》已对《合同》第八条约定的解除权的期限及条件进行了变更。因《合同》第十条是基于第八条的授权性条款，故第十条也随之变更。因此，上诉人所称“解除权发生的时间是被上诉人具备办理按揭贷款条件时，即上诉人把合同备案登记表交给被上诉人后”的理由与合同补充约定不符。由于涉案《合同》于2015年12月25日签订，而双方在补充协议中没有约定解除权的行使期限，刘贤忠也未向华兴房产公司催告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭。”的规定，华兴房产公司解除权的发生之日应认定为2016年1月1日，而华兴房产公司直至2017年9月22日才向刘贤忠发出解除合同通知，已超过法律保护的一年解除权行使期限。一审法院认定华兴房产公司解除权的发生之日为2016年1月16日虽有不当，但判决对华兴房产公司向刘贤忠发出解除合同通知的行为不予确认，结果正确，故本院纠正后予以维持。综上所述，黔东南州华兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,288.00元，由黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年二月二十七日书记员  顾静玲