四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终24号 上诉人（原审原告）：陈涛，男，1986年4月11日出生，汉族，住四川省绵阳市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：史晋蓉，绵阳市求实法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴鹏，男，1990年1月8日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人（原审被告）：绵阳市卓信实业有限公司，住所地：四川省绵阳市科创区园艺东街**卓信龙岭商业文化中心****。 法定代表人：李辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马杰，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于鹏程，四川道融民舟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：四川同润资产经营管理有限公司，，住所地：四川省绵阳市迎宾路** 法定代表人：徐东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马杰，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于鹏程，四川道融民舟律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：雷菊，女，1985年6月9日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉川，四川风行律师事务所律师。 上诉人陈涛、绵阳市卓信实业有限公司（以下简称卓信公司）因与被上诉人四川同润资产经营管理有限公司（以下简称同润公司）、雷菊租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初6333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈涛上诉请求：1.请求撤销原判第二项，依法改判；2.判决由卓信公司向陈涛支付转让费44198.33元、保证金4901元、租金5252.59元，共计54351.92元及其资金利息（从2018年7月11日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算至付清之日止）；3.判决由卓信公司向陈涛支付从2018年7月11日起至一审辩论终结前即2018年10月8日共90天的经营损失55798.20元及其资金利息（从2018年7月11日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算至付清之日止）；4.判决由卓信公司向陈涛赔偿装修费10000元、保证金10000元；5.判决由卓信公司向陈涛支付违约金9802元；6.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实有误。一、认定陈涛的经营损失为10000元错误。120000元是联通涪城分公司对陈涛经营3年联通业务的补贴，而不是经营收入，不能作为陈涛年经营损失来计算。陈涛一审诉讼请求的3个月经营损失应当根据每天的经营收入计算为55798.20元。二、一审法院未认定陈涛的装修费损失属于认定事实错误。一审中陈涛提交了装修费用的发票及照片，且联通公司未向陈涛支付装修费，故陈涛主张的10000元装修费损失应由卓信公司赔偿。三、一审法院未认定陈涛的保证金损失属于认定事实错误。一审中陈涛提交了向联通公司缴纳保证金10000元的证据，且因陈涛对履行与联通公司的业务代理合同构成违约，联通公司不会退还该保证金的，故保证金损失应由卓信公司承担。四、一审法院未认定违约金属于认定事实错误。 卓信公司上诉请求及辩称：1.请求撤销原判，改判驳回陈涛对卓信公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈涛与雷菊承担。事实及理由：一、卓信公司作为租赁物业的所有权人及原《商业房屋租赁合同》的出租人，既未书面同意雷菊的转租行为，也未与陈涛签订任何形式的合同，雷菊违反合同约定的转租行为对卓信公司不产生法律约束力。二、根据合同相对性原则，同润公司在发现雷菊的转租行为后，根据《商业房屋租赁合同》约定收回租赁房屋的行为并无不当，相应地，雷菊也应承担其与陈涛之间事实上形成的转租协议相应的法律责任。三、即便认定卓信公司与陈涛之间建立了租赁合同关系，且卓信公司应承担违约责任，一审法院对陈涛损失的认定也是错误的。针对陈涛的上诉请求答辩如下：一、陈涛的上诉请求相对于其一审诉讼请求进行了变更，应当驳回。二、卓信公司、同润公司与陈涛之间不存在租赁合同关系，不应当承担返还和赔偿责任。 陈涛辩称：卓信公司的上诉请求和理由不能成立。由于同润公司与卓信公司是委托关系，实际是一家，故陈涛是与卓信公司的运营中心签订的合同。陈涛向同润公司缴纳的房屋租赁费实质也是向卓信公司缴纳，且陈涛在办理营业执照时卓信公司还提供了建设施工许可证等证件，由此可见，卓信公司是知晓陈涛转租事宜并予以了配合。对于陈涛上诉变更的数额，二审中有新的证据证明变更的数额。 同润公司的答辩意见同卓信公司。 雷菊辩称，一、卓信公司称其与陈涛没有租赁合同关系与事实不符，卓信公司对外使用的印章，是杨平以总经理职权加盖在案涉《转让协议》中，该印章还用于消防、停车券以及租赁合同的补充协议等，故该印章能够代表卓信公司，卓信公司称该印章对内不对外，与实际情况相矛盾，且2017年雷菊提出转租申请，杨平同意，这个签字就是书面同意。二、同润公司的杨平带领工作团队在公开进行转租，卓信公司不可能不知。三、卓信公司关于杨平已离职的陈述不属实，杨平代表同润公司签订《转让协议》的当天仍在同润公司上班，且法律没有规定配偶之间不能签订租赁合同。四、卓信公司的会议纪要明确决定要求相关部门配合美甲店和陈涛进行转让并落实烟道，这表明卓信公司同意将美甲店转让给陈涛。四、同润公司直接向陈涛收取了相关费用。五、陈涛在办理营业执照过程中，卓信公司向其提供了加盖其印章的建设工程施工许可证，提供了相关的协助，均说明卓信公司同意转租，协助陈涛办店并收取了一定费用，但卓信公司没有与陈涛签订租赁合同是卓信公司的违约行为。卓信公司的上诉请求不能成立，请求二审人民法院依法判决。 陈涛向一审法院起诉请求：1.判决解除陈涛与卓信公司、雷菊签订的房屋租赁《转让协议》及同时转给陈涛的卓信公司与雷菊签订的《商业房屋租赁合同》；2.判决雷菊向陈涛返还保证金4901元、门面转让费45999元，合计50900元；3.判决卓信公司返还陈涛房租5445.84元、物业管理费210.06元，合计5655.9元；4.判决卓信公司赔偿陈涛门面装修费10000元、陈涛交联通绵阳分公司保证金10000元；从2018年7月11日起至10月8日共90天的经营损失49410元，合计69410元；5.判决卓信公司向陈涛支付双倍保证金的违约金9802元；6.判决卓信公司承担1至4项费用连带赔偿责任；7.诉讼费由卓信公司、同润公司、雷菊承担。 一审法院认定事实：2017年4月11日，杨平代表卓信公司为甲方与作为乙方的雷菊签订《商业房屋租赁合同》，合同约定：卓信公司将位于绵阳市经开区绵州大道229号卓信金楠天街项目1期1栋1-1-49号的商铺（建筑面积46.68平方米），租赁给雷菊，租赁期限5年，即2017年5月1日起至2022年4月30日止，租赁保证金4901元，物业管理费按每月3.5元/㎡缴纳。在合同期限内，雷菊将租赁物业擅自转租行为无效，若雷菊需将全部或者部分转让本房屋的租赁权，须提前三个月书面通知卓信公司，征得卓信公司书面同意，并满足双方原签订的房屋租赁合同条件，雷菊的受让方需与卓信公司重新签订房屋租赁合同，新的租赁合同签订生效后，雷菊在合同中的全部权利义务转让给新的承租人，装修物权归属雷菊处置。在租赁期内，任何一方无法定或者约定理由擅自终止履行合同或严重违约被守约方终止合同，违约方支付守约方双倍租赁保证金作为违约金，并承担守约方因此造成的损失。合同签订后，卓信公司将金楠天街商铺租赁给雷菊，雷菊按照约定向卓信公司缴纳保证金、物业管理费等，其中：保证金4901元，2017年5月1日至2018年4月30日租金6535元，2017年11月1日至2018年10月31日物业管理费1960.60元。2017年11月23日，雷菊向同润公司申请转让租赁的商铺，同年12月3日，同润公司同意雷菊转让商铺经营权。2018年2月28日，雷菊经同润公司金楠天街运营中心同意，将租赁卓信金楠天街1期1栋1-1-49号的商铺转租陈涛，双方签订《转让协议》，杨平代表卓信公司在转让协议签字，并加盖金楠天街运营中心印章。协议载明：经雷菊、陈涛申请，卓信公司同意，三方就绵阳市绵州大道229号卓信金楠天街商铺转让达成一致意见，雷菊将金楠天街商铺装让陈涛经营，陈涛履行雷菊与卓信公司签订的《商业房屋租赁合同》中的各项义务及享有相应权利，经营期限自2017年5月1日至2022年4月30日。合同签订后，雷菊将商铺移交陈涛经营，陈涛支付雷菊商铺经营转让费50900元。2018年6月6日，陈涛向同润公司交纳2018年5月1日至2019年4月30日商铺租金6535元，同润公司在交租金的回执联中注明：商铺号1-1-49，商铺名称中国联通，户名陈涛。2017年7月11日，同润公司以雷菊未经同润公司同意擅自转让商铺，并更改经营业态为由，解除商铺租赁合同，向陈涛发出《限期搬迁通知书》，该通知书上加盖有金楠天街运营中心印章。另查明：2018年3月13日，陈涛在绵阳市工商局注册成立绵阳市经开区金林通讯器材经营部，经营部类型为个体工商户，个人经营。2018年3月16日，陈涛以金林通讯器材经营部名义与中国联合网络通信有限公司涪城分公司（以下简称联通公司涪城分公司）签订《合作意向》，约定：陈涛向联通公司缴纳合作保证金10000元，双方合作期限3年，联通公司一次性补贴陈涛装修款20000元，在协议期内，联通公司向陈涛补贴40000元每年，补贴3年共计120000元；合作协议签订后，陈涛向联通公司缴纳保证金10000元，同年3月28日，陈涛以金林通讯器材经营部名义与中国联合网络通信有限公司绵阳市分公司（以下简称联通公司）签订《中国联通业务代理协议》，协议约定：联通公司指定陈涛为联通公司4G、3G、2G固话、宽带、融合业务代理商，陈涛向联通公司缴纳代理业务风险保证金10000元，协议同时就营业款结算、违约等进行了约定。还查明：2015年，卓信公司与同润公司签订《卓信金楠天街商业物业委托运营管理合同》，合同约定，卓信公司对卓信金楠天街物业拥有自主产权，将卓信金楠天街的商业项目面积约5万平方米经营权委托给同润公司经营管理，同润公司负责对卓信金楠天街的商业进行经营管理及物业管理，拥有卓信金楠天街的商业内外的一切空间利用权，同润公司经营卓信公司物业后，代表卓信公司就金楠天街的商业项目的经营方式、策略、价格等方面作出决定或者调整，基于受托权限，任何作为或不作为行为，均视为事前已征得卓信公司授权与同意而无须再另行授权，委托经营管理物业的期限从2015年8月31日至2021年8月30日止。 一审法院认为，雷菊与卓信公司签订《商业房屋租赁合同》，后经卓信公司同意，将商铺经营权转让给陈涛，三方并签订《转让协议》。三方签订的《转让协议》，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，属有效合同，对三方均具有法律约束力。综上，同润公司代表卓信公司与陈涛、雷菊签订书面转让协议，同意雷菊转让商铺经营权，陈涛受让商铺的商铺经营权，雷菊与卓信公司签订的房屋租赁合同权利义务由陈涛享有并承担。转让协议签订后，陈涛履行转让协议、租赁合同及与雷菊的约定，支付卓信公司商铺租金、商铺转让费义务，雷菊履行将商铺交陈涛经营义务，陈涛即享有商铺租赁合同权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，卓信公司与陈涛、雷菊均应按合同约定及时、全面地履行各自的义务。卓信公司违反合同约定，单方解除与陈涛租赁合同，陈涛诉请解除租赁合同，一审法院予以准许。卓信公司违反双方合同约定解除与陈涛租赁合同，构成违约，除应当承担违约责任外，还应当赔偿陈涛超过违约金部分的损失。卓信公司辩称门面转租无效等意见一审法院不予采纳。陈涛诉请卓信公司返还租金、保证金、承担违约责任及赔偿损失，一审法院予以支持，卓信公司应当退还陈涛保证金4901元，租金（2018年7月11日至2019年4月30日）5252.59元，赔偿经营损失：120000元÷3年÷12个月×3个月计人民币10000元，一审法院予以支持；但陈涛诉请转让费损失应当扣除实际使用商铺期间的租金、物业管理费、卓信公司收取的租赁保证金，即扣除：2018年3月1日至4月30日租金：6535元÷12个月×2计1089.17元，2018年3月1日至7月11日物业管理费：1960.60元÷12个月×4＋1960.60元÷12个月÷31日×11计711.5元，保证金4901元，共计6701.67元，转让费损失为50900元－1800.67元－4901元计人民币44198.33元，综上，陈涛的租金、转让费等损失共计64351.92元。因陈涛同时诉请合同解除的损失和违约金，其损失超过违约金，一审法院对其诉请的损失予以支持，不再另行计算违约金；关于陈涛诉请装修费，虽提交有发票，但不足以证实其主张的装修损失，且陈涛与联通公司的合同约定由联通公司补贴陈涛装修费20000元，已超过其主张的10000元装修费，故陈涛的装修费诉请一审法院不予支持；关于诉请交至联通公司的保证金损失，因未提交证据证实因商铺租赁合同解除，导致保证金已经损失的证据，故陈涛的该项请求一审法院亦不予支持。 遂判决：一、解除原告陈涛与被告绵阳市卓信实业有限公司的租赁合同；二、被告绵阳市卓信实业有限公司在判决生效后十日内支付原告陈涛租金、保证金及转让费、经营损失等共计64351.92元，并承担以租金64351.92元为基数，从2018年8月23日起计算至款清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算的资金利息；三、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点之一：案涉《转让协议》对卓信公司是否具有法律约束力。卓信公司上诉称雷菊作为案涉商铺的承租人，未经其公司同意与陈涛签订了《转让协议》，且金楠天街运营中心不能代表卓信公司签订协议。根据本案查明的事实，卓信公司与同润公司签订了《卓信金楠天街商业物业委托运营管理合同》，卓信公司将包括案涉商铺在内的卓信金楠天街的商业项目经营权委托给同润公司经营管理，同润公司负责对卓信金楠天街的商业项目进行经营管理及物业管理。在此授权下，同润公司代表卓信公司就卓信金楠天街的商业项目进行经营及物业管理。案涉《转让协议》出租方处盖有金楠天街运营中心的印章及杨平的签字，经查，金楠天街运营中心是同润公司的内设机构，杨平系该运营中心的总经理。卓信公司称金楠天街运营中心不能代表其公司签订合同，但在卓信公司向陈涛发出的《限期搬迁通知书》上，亦是盖有金楠天街运营中心的印章，且陈涛交纳2018年5月1日至2019年4月30日期间的商铺租赁费时，同润公司向其出具了收据。据此，本院认为，同润公司基于卓信公司的授权与陈涛及雷菊签订《转让协议》并收取了陈涛的租赁费，其行为对卓信公司具有约束力，即该《转让协议》对卓信公司具有法律约束力。 争议焦点之二：陈涛主张解除案涉《转让协议》及卓信公司与雷菊签订的《商业房屋租赁合同》的理由是否成立。如前所述，《转让协议》对卓信公司具有法律约束力，在租赁期内，卓信公司向陈涛发出了《限期搬迁通知书》，其单方解除该协议的行为，致使陈涛无法继续使用案涉商铺，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，陈涛主张解除该《转让协议》的理由成立，应予以支持。另由于陈涛并不是案涉《商业房屋租赁合同》的当事人，故其主张解除该合同的理由不能成立，本院不予支持。 争议焦点之三：关于陈涛基于合同解除而主张的损失及违约金问题。由于卓信公司的违约行为致案涉《转让协议》解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，陈涛主张损失的理由成立，应予以支持。具体评判如下：对于陈涛主张的转让费、保证金及租赁费损失，由于陈涛在签订《转让协议》后，即向雷菊支付了保证金4901元、转让费45999元及租赁费6535元，一审法院将前述三项费用扣除了陈涛实际使用商铺期间的租赁费及物业费后作为该部分的损失计算合理，本院予以确认；对于陈涛主张的经营损失，一审中陈涛主张该部分损失49410元系依据其在实际经营期间每天的收入流水记账及银行收单清算款计算的，本院认为，陈涛的计算依据系其单方面收入流水记账，无法确认真实性，亦无法依据银行收单清算款确认其实际利润，一审法院根据联通公司向陈涛的经营补贴标准计算其经营损失为10000元合理，本院予以确认；对于陈涛主张的装修费及保证金损失，陈涛提交了广告经营部开具的发票拟证明其产生了装修费10000元，本院认为，该证据能够证明陈涛就案涉商铺进行装修产生的费用，应视为其基于合同解除产生的损失，故陈涛的该项主张理由成立，应予以支持，一审法院以联通公司应补贴陈涛装修费20000元为由而未支持其该项主张不妥，本院予以纠正；对于陈涛主张的保证金10000元，因陈涛可以就保证金要求联通公司向其退还或双方另行再进行合作，即商铺租赁合同解除并不必然导致保证金已经损失，故陈涛的该项主张理由不能成立，本院不予支持；关于陈涛主张的违约金9802元，案涉《转让协议》约定了陈涛须履行卓信公司与雷菊签订的《商业房屋租赁合同》中的各项义务及享有相应权利，而该《商业房屋租赁合同》载明“在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方无法定或约定理由擅自终止履行合同或因严重违约被守约方终止合同，违约方支付守约方双倍租赁保证金作为违约金，并承担守约方因此所造成的损失”，如前所述，案涉《转让协议》因卓信公司违约而解除，故其应当按照约定向陈涛支付违约金9802元（保证金4901元×2），陈涛的该项主张理由成立，本院予以支持。综上，卓信公司应向陈涛支付租赁费、保证金、转让费、装修费及经营损失合计74351.92元，违约金9802元。 综上所述，陈涛的上诉请求部分成立；卓信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初6333号民事判决第一项即“解除原告陈涛与被告绵阳市卓信实业有限公司的租赁合同”； 二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2018）川0703民初6333号民事判决第二项即“被告绵阳市卓信实业有限公司在判决生效后十日内支付原告陈涛租金、保证金及转让费、经营损失等共计64351.92元，并承担以租金64351.92元为基数，从2018年8月23日起计算至款清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算的资金利息”、第三项即“驳回原告陈涛的其他诉讼请求”； 三、由绵阳市卓信实业有限公司在判决生效后十日内向陈涛支付租赁费、保证金、转让费、装修费及经营损失合计74351.92元及资金利息（以74351.92元为基数，从2018年8月23日起按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至款项付清之日止）； 四、由绵阳市卓信实业有限公司在判决生效后十日内向陈涛支付违约金9802元； 五、驳回陈涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1353元，由陈涛负担514元，由绵阳市通达商贸有限公司负担839元；二审案件受理费1690元，由陈涛负担676元，由绵阳市卓信实业有限公司负担1014元。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 严 炎 审判员 冯安石 二〇一九年二月十二日 书记员 伍静贤