江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0702民初3111号 原告（反诉被告）：卢跃斌，男，1969年11月9日出生，住江西省赣州市章贡区。 原告（反诉被告）：华春兰，女，1975年5月7日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：邹锋，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：凌青，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：艾惠娟，女，1976年8月2日出生，住江西省赣州市章贡区。 被告：杨来顺，男，1974年9月24日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：王兰灵，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：康杰，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰诉被告（反诉原告）艾惠娟、杨来顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后,被告艾惠娟于2018年7月3日向本院提起反诉，本院依法受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰的委托诉讼代理人邹锋，被告（反诉原告）艾惠娟、杨来顺的委托诉讼代理人王兰灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢跃斌、华春兰向本院提出诉讼请求：1、判令两被告7日内将助理房屋恢复原状并交还给原告；2、判令两被告立即向原告支付2017年7月15日之前的租金共计20万元，及自2017年7月16日起按日利率0.5%计算逾期支付租金的违约金至上述租金付清之日止（暂计至2018年4月19日的违约金为277000元）；3、判令两被告向原告支付自2017年7月16日起至被告将租赁房屋恢复原状之日止的租金（按每月租金60164元计算，暂计至2018年4月19日的租金为555514元）；4、判令两被告向原告支付自2016年10月1日起至被告将租赁房屋恢复原状之日止欠缴的物业费及滞纳金（暂计至2018年3月31日，欠缴物业费及滞纳金为189742.49元）；5、判令两被告向原告支付其代垫的拆除隔板、垃圾清运等恢复原状的费用121000元；上述费用合计1343256.49元；6、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2007年5月16日，原告委托卢晓慧与被告艾惠娟签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于赣州市章贡区×路×号×商城×栋×室、×室租赁给被告使用，租赁期限自2007年7月16日起至2017年7月15日止，每月租金包括固定部分与变动部分，固定租金为每月人民币五万元整，变动租金则以被告租赁原告物业改建后的铺位所收租金的百分之十收取，租赁期间的水、电、煤气、房屋物业管理费等费用由被告承担；合同还约定被告拖欠租金，按拖欠金额日千分之五支付违约金；合同期满后，被告应在合同期满七日内将房屋交回给原告，如原告需恢复原购买时建筑面貌，被告应无条件恢复，否则视为违约，原告有权依合同约定追究乙方违约责任；合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告经常逾期支付租金。2017年6月19日，被告杨来顺向原告出具欠条，计算至合同期满被告共欠原告租金76万元。合同期满后，被告仅向原告支付了56万元租金，尚欠20万元租金未付。原告要求被告将租赁房屋恢复原状，被告遂委托他人进行恢复，但截至今日租赁房屋尚未完全恢复原状，且被告未将租赁房屋交付给原告，原告还代垫拆除隔板、垃圾清运等恢复原状的费用121000元。另外，被告自2016年10月1日起未缴物业费。被告的行为已经构成违约，并严重侵犯原告的合法权益。原告遂向法院起诉，请求支持原告所述请求。 被告艾惠娟、杨来顺辩称，1、杨来顺不是涉案租赁合同当事人，其只是受艾惠娟委托代为处理相关事务，其与本案无关；2、原告未退回艾惠娟保证金20万元抵扣租金，艾惠娟已经付清2017年7月15日之前的租金；3、原告一直未向艾惠娟提供能够体现涉案写字楼购买时建筑面貌的建筑图纸或者结构布局视图，合同期满后，艾惠娟已经按照原告方要求恢复了写字楼楼梯、拆除电梯等并交回给了原告，原告没有要求拆除隔板，艾惠娟也未委托原告代为支付，拆除隔板及其他相关费用；4、艾惠娟按照原告要求恢复原状期间，原告无权要求支付租金；5、原告不是收取物业费的权利主体，也没有代艾惠娟缴纳物业费，原告无权主张要求艾惠娟支付物业费，且合同期满后及从2017年7月16日之后的物业费与艾惠娟无关。请法院驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告艾惠娟向本院提出反诉请求：1、判令两反诉被告立即返还原告所支出的外墙橱窗玻璃装饰工程的工程款119370元；2、本案诉讼费用由两反诉被告承担。事实和理由：反诉原告承租两反诉被告所有的赣州市章贡区×路×号×商城×栋×和×写字楼到期后，两反诉被告要求恢复因装修改动的写字楼楼梯、拆除电梯并浇盖楼板，反诉原告严格按照两反诉被告要求及时完成了房屋恢复工程并交回了两反诉被告。此后，两反诉被告又提出要求对写字楼外墙玻璃进行装饰施工，反诉原告当时明确予以拒绝，其无义务对写字楼外墙玻璃进行装饰施工，但是基于双方多年朋友关系，反诉原告又委托他人对写字楼外墙玻璃进行装饰施工，共计支出工程款人民币119370元。被告竟然一纸诉状将反诉原告告上法庭，反诉原告对此十分气愤。反诉原告认为，其根本没有义务为两反诉被告写字楼外墙玻璃进行装饰施工，由此发生的费用应当由两反诉被告自己承担。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，要求两反诉被告返还反诉原告支出的全部玻璃装饰工程款，请求贵院合并审理，以维护反诉原告的合法权益。 反诉被告卢跃斌、华春兰针对反诉部分辩称，1、被答辩人承租涉案房屋后改变外墙结构，答辩人有权要求被答辩人恢复原状，所产生费用应当由被答辩人承担。被答辩人在承租涉案房屋之前，房屋的外墙为落地玻璃结构，被答辩人承租涉案房屋用于经营百惠宾馆时，将外墙改造成砌砖外墙嵌玻璃窗户结构，之后，被答辩人经营服装生意，又对外墙结构进行施工改造。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第二款：“合同期满……如甲方需恢复原购买时建筑面貌，乙方应无条件恢复，否则视为乙方违约，甲方有权依本合同约定追究违约责任”之规定，被答辩人改变房屋外墙结构，答辩人有权要求其恢复原状，且费用应由被答辩人承担；2、被答辩人实际支付玻璃装饰工程款55000元，并非被答辩人主张的119370元。2017年12月2日，被答辩人合伙人刘某与徐焱签订《工程施工合同》，将涉案房屋玻璃工程发包给徐焱，约定单价125元/平方米，刘某共支付徐焱玻璃工程款55000元。 为证明自己的诉讼主张以及反诉答辩理由，原告（反诉被告）在本诉和反诉中共同提交了以下证据： 证据1、原告身份证、结婚证复印件，证明原告的身份信息，两原告为夫妻关系的事实； 证据2、房屋租赁合同、房产证、授权委托书等复印件，证明两原告委托卢晓慧与被告签订《房屋租赁合同》，将原告所有的位于赣州市章贡区×路×号×商城×栋×室、×室租赁给被告使用，双方就租赁期限、租金及支付方式、权利义务、违约责任等事宜进行约定的事实； 证据3、欠条复印件，证明被告逾期支付租金的事实； 证据4、银行卡交易明细复印件，证明每月租金为60164元的事实； 证据5、收条、网上银行转账凭证、微信聊天截图、谢世钢身份证等复印件，证明原告代垫拆除隔板、垃圾清运等恢复原状的费用121000元的事实； 证据6、物业费催缴通知单复印件，证明自2016年10月1日至2018年3月31日被告欠缴物业费和滞纳金共计189742.49元的事实； 证据7、公证书，证明被告至今未将租赁房屋恢复原状的事实； 证据8、杨来顺通话录音、刘某通话录音、微信聊天截图，证明被告杨来顺承租原告中联商场店铺的事实，及被告杨来顺在租赁合同到期后仅支付56万元租金的事实；证明谢世钢是被告合伙人刘某请来恢复原状的工作人员，原告代为垫付给谢世钢恢复原状的费用应当由被告承担； 证据9、情况说明、租赁房屋原始建筑设计图、百惠酒店装修备案图等复印件，证明租赁房屋外墙原为玻璃结构，之后反诉原始承租用于经营百惠酒店时将外墙结构施工改造为砌砖外墙嵌玻璃窗户结构； 证据10、工程施工合同复印件、微信聊天截图，证明反诉原告合伙人刘某实际支付玻璃工程款55000元。 被告（反诉原告）为了支持其答辩理由和反诉主张，在本诉和反诉中共同提交了以下证据： 证据1、身份证复印件，证明被告的主体资格； 证据2、收条、银行转让凭证等复印件，证明原告方收取了保证金20万元抵扣租金，艾惠娟已经付清了2017年7月15日之前的租金； 证据3、租赁合同补充协议复印件，证明被告经手涉案写字楼之前是由他人在经营好口福及美容厅； 证据4、工程施工合同、微信截图、工程量确认单、收条、中联商场外墙改造结算单等复印件，证明被告委托他人帮原告涉案写字楼的外墙玻璃重新进行装饰施工，并垫付费用共计119370元。 反诉原告向本院申请了证人刘某出庭作证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月16日，原告委托卢晓慧与被告艾惠娟签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于赣州市章贡区×路×号×商城×栋×室、×室租赁给被告艾惠娟使用，租赁期限自2007年7月16日起至2017年7月15日止，每月租金包括固定部分与变动部分，固定租金为每月人民币五万元整，变动租金则以被告租赁原告物业改建后的铺位所收租金的百分之十收取；本合同生效之日，被告一次性向原告支付履约保证金20万元，租赁期间的水、电、煤气、房屋物业管理费等费用由被告承担；合同还约定被告拖欠租金，按拖欠金额日千分之五支付违约金；合同期满后，被告应在合同期满七日内将房屋交回给原告，如原告需恢复原购买时建筑面貌，被告应无条件恢复，否则视为违约，原告有权依合同约定追究被告违约责任；合同还就其他事宜进行了约定。在合同履行过程中，被告按每月60164元的租金标准向原告支付租金。2017年6月19日，被告杨来顺以代艾惠娟的方式向原告出具欠条，载明：今欠到卢跃斌中联商城二、三楼房租计人民币76万元，此款计算至合同期满。合同期满后，被告于2018年1月31日，2018年2月13日，2018年3月15日分别向原告支付了20万元，10万元，26万元租金，共计56万元。之后，由于案涉房屋存在改建，原告要求被告将案涉租赁房屋恢复原状，被告委托刘某处理店铺恢复原状事项。原告聘请案外人谢世刚为案涉房屋拆除隔板、清运垃圾等共花费121000元。 另查明，1、被告艾惠娟与杨来顺是夫妻关系；2、2018年3月27日，江西省赣州市赣南公证处出具了（2018）赣虔市证内字第597号公证书，证明案涉房屋在2018年3月22日的现状。3、原告依据（2017）赣07民终3895号民事判决书载明的内容，向赣州市现代物业管理有限公司支付了2015年4月1日至2016年9月30日之间的物业管理费80012.68元。 本院认为，本案的争议焦点在于1、被告是否存在违约情形；2、承担责任的主体；3、如何确定原、被告双方的责任？首先，案涉房屋租赁合同的一方当事人为被告艾惠娟，被告艾惠娟属于合同相对方，应享有和承担案涉合同的相关权利义务，被告杨来顺并不是案涉租赁合同的相对方，虽然其出具了欠租金的欠条，但其是基于与艾惠娟是夫妻关系而代为出具，该行为不能当然理解为杨来顺属于合同主体，故原告要求被告杨来顺承担合同责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，根据被告杨来顺代被告艾惠娟出具的欠条载明的内容，被告艾惠娟在合同租赁期间，存在拖欠租金未支付的行为，存在违约行为，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定按日利率0.5%计算逾期支付租金的违约金，同时在庭审辩论时主张没收被告缴纳的20万元履约保证金，但履约保证金是《招标投标法》中大型招标项目、工程招标、政府采购项目或者拍卖，为了防止各种不确定性和风险以及考察中标单位有没有实力完成此采购项目的一种程序，我国立法对履约保证金的定性具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则。合同法及有关房屋租赁合同法律法规中，没有关于房屋租赁合同关系中的履约保证金的规定。本案租赁合同中约定的履约保证金，从性质上看应当属于合同法中规定的约定违约金。原告既主张按合同的约定计算所拖欠租金的逾期违约金，同时又主张支付约定违约金（即没收被告所缴纳的履约保证金）时，作为履约保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，因而被告承担的违约金中应扣除履约保证金的数额。虽然原、被告在本诉和反诉中均未对履约保证金要求处理，但由于案涉租赁合同已到期解除，为了节省当事人的诉累和诉讼资源，本院在本案中一并予以处理。同时，案涉合同中约定的按日千分之五的标准计算拖欠租金的违约金，该标准过高，本院予以下调，应以每月2%计算。再次，在案涉租赁合同租赁期满后，被告应将符合交付条件的房屋返还给原告，但被告在租赁期满后，未按合同约定将案涉房屋恢复原状，故被告在未将案涉房屋恢复原状之前，其应当向原告支付案涉房屋的占用费用。根据原、被告提供的证据，案涉租赁合同中被告实际支付的租金标准为每月60164元，本院予以确认。关于被告将案涉房屋交付给原告的时间，结合原告提供的证据以及双方的陈述，本院认定原告接受案涉房屋的时间为2018年3月22日，即为赣州市赣南公证处区案涉房屋取证之日止。再次，关于原告主张的物业管理费和滞纳金的问题，根据原告提供的证据，原告仅向案外人赣州市现代物业管理有限公司支付了2015年4月1日至2016年9月30日之间的物业管理费80012.68元，根据原、被告之间的租赁合同约定，租赁期间的物业管理费应由被告承担，就原告已代为垫付的物业管理费80012.68元，原告可要求被告支付，故对该部分物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告未支付的物业管理费，可由物业管理公司另行主张。再次，关于原告主张的代为垫付的拆除隔板、垃圾清运等费用，由于拆除隔板、垃圾清运属于被告对案涉房屋应恢复原状过程中存在的工作范围和应支付费用，原告在被告怠于行使自身义务的情况下，另行聘请他人并支付相应的费用，该费用应由被告承担，故原告要求被告支付拆除隔板、垃圾清运等费用121000元的诉讼请求，本院予以支持。最后，关于反诉原告的反诉请求能否成立的问题，根据原、被告提供的证据，反诉原告提供的证据无法证明案涉的玻璃装饰工程不属于案涉房屋恢复原状的部分，且在双方未确定该部分工程的性质以及恢复原状的工程范围的情况下，被告聘请他人从事玻璃装饰工程并支付费用，不符合社会正常交易习惯和逻辑，再结合原告提供的证据，该玻璃装饰工程属于被告应恢复原状的内容之一，综上，反诉原告作为提出诉讼主张的一方，应承担举证不能的法律后果，故对于反诉原告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）艾惠娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰支付2017年7月15日之前拖欠的租金20万元以及逾期付款利息（从2017年7月16日起，以20万元为基数，按月2%计算至被告付清上述款项之日止）； 二、被告（反诉原告）艾惠娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰支付自2017年7月15日至2018年3月22日之间的房屋占用费用495350元（按月60164元标准计算）； 三、被告（反诉原告）艾惠娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰支付物业管理80012.68元（2015年4月1日至2016年9月30日之间）； 四、被告（反诉原告）艾惠娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰支付垫付的拆除隔板、垃圾清运等费用121000元； 五、原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）艾惠娟退还履约保证金20万元，该款可用于抵扣上述第一、二、三、四项应付款项； 六、驳回原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告艾惠娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16889元，由原告（反诉被告）卢跃斌、华春兰负担4359元，由被告（反诉原告）艾惠娟负担12530元；反诉费2688元，已减半收取1344元，由被告（反诉原告）艾惠娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  吴菁菁 人民陪审员  张 霞 人民陪审员  庄明静 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  刘素静