四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初368号 原告：罗学成，男，1963年4月29日出生，汉族，住四川省泸县。 原告：夏贵书，女，1962年1月12日出生，汉族，住四川省泸县。 原告：杨晓琴，女，1986年10月8日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原告：郑一洪，男，1986年7月9日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 上述原告的诉讼代表人：罗小彬，男，1987年3月29日出生，汉族，住四川省泸县。 上述原告的诉讼代表人：邓治勇，男，1987年12月5日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 上述原告的诉讼代表人：钟文，男，1977年5月8日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 上述原告的委托诉讼代理人：张志强，泸州市龙马潭区莲花池法律服务所法律服务工作者。 上述原告的委托诉讼代理人：童代超，泸州市龙马潭区莲花池法律服务所法律服务工作者。 被告：泸州华城房地产开发有限公司，住所地：泸州市龙马潭区胡市镇一街**，统一社会信用代码：91510500582197666E。 法定代表人：车福兵。 委托诉讼代理人：林延江，四川蜀泸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永丽，四川蜀泸律师事务所律师。 原告罗学成、夏贵书等诉被告泸州华城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的诉讼代表人罗小彬、钟文、邓智勇以及委托诉讼代理人童代超、张志强，被告的委托诉讼代理人林延江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权权属证明，并按已付购房款的每日万分之二自2016年1月1日起计算违约金至2017年12月07日，以后继续按该标准计算至被告将产权初始登记权属证明交给原告之日止支付违约金（其中，原告罗学成、夏贵书户主张违约金金额57057元；原告郑一洪、杨晓琴户主张违约金金额447522元）；二、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确系要求被告为其办理转移登记，且违约金计算至被告将转移登记交付至原告之日止。事实和理由：罗学成、夏贵书等原告分别与被告签订房屋买卖合同，合同约定被告将位于泸州市龙马潭区的房屋出售与原告。其中，原告罗学成、夏贵书户住宅号为9幢2单元3层0302号，合同约定面积104.2平方米，总房款为404088元；原告郑一洪、杨晓琴户住宅号为9幢1单元4层0401号，合同约定面积117.8平方米，总购房款为447522元。根据合同第二十条的约定，被告应在2015年12月31日之前为原告办理完房屋的所有权属证明，延迟办理每日按已付房款的万分之二向原告支付违约金。原告按约付清了房款，但被告未按合同约定为原告办理房屋所有权初始登记权属证明。双方签订的商品房买卖合同合法有效，原被告均应依法严格全面履行合同义务。原告已依照合同约定全面履行了自己的合同义务，被告确逾期未办理房屋所有权权属证明，其行为已构成违约，应当依照合同约定对原告承担违约责任。原告为此诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：一、被告按照合同约定履行了交房义务，原告已接受了商品房，权属办理对原告居住使用不会产生任何影响或造成任何实际损失。原告未提交任何证据证明其存在实际损失，应认定为没有损失。二、即使法院认定被告存在违约行为，在原告没有实际损失的情况下，应当予以调整。三、原告不能按照初始登记的条款约定来主张转移登记违约责任。 经审理认定以下案件事实： 2014年2月24日，原告罗学成、夏贵书户与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告华城房地产公司将位于泸州市龙马潭区房屋售与原告，预测建筑面积共104.2平方米，单价约定为3878元。后二原告向被告依约缴纳了房款404049元。另还支付了税费7273元、维修基金5001元以及2015年1月1日至2015年6月30日的物业费等。房屋测绘面积报告载明的该房屋实测面积为与合同预测建筑面积一致。2017年8月3日，被告华城房地产公司取得了初始登记权属证明，同年10月31日，该商品房所有权权属转移登记于原告罗学成、夏贵书名下。 2014年7月22日，原告郑一洪、杨晓琴与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告华城房地产公司将位于泸州市龙马潭区的房屋售与原告，预测建筑面积共117.79平方米，单价为3799元。后二原告向被告华城房地产公司缴纳了房款447522元、维修基金5654元、税费8055元以及装修押金等。房屋测绘面积报告载明该房屋实测面积为117.64平方米。2017年8月3日，被告华城房地产公司取得了初始登记权属证明，同年11月7日，该商品房所有权权属转移登记于原告郑一洪、杨晓琴名下。 上述《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……如因出卖人的责任，买受人未能在取得初始登记之日起180日内取得房屋所有权证书……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。庭审中，原告郑一洪、杨晓琴户另提交了本次商品房买卖交易的网签合同，该份合同约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”以及“出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，但对转移登记的时间约定为“商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书”。 另查明，被告华城房地产已将房屋实际交付与原告。房屋权属证书办理完毕后，被告已通知原告前往领取。 以上事实，有原、被告当庭陈述；原、被告面签的《商品房买卖合同》；合同编号为的网签《商品房买卖合同》；收据；交房通告；不动产权利及其他事项登记信息；房屋测绘面积报告等证据在案佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为，首先，关于被告是否存在违约以及违约时间的确定。原、被告面签的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，内容合法，为有效合同，应受法律保护，双方当事人应当全面履行各自的合同义务。而对原告郑一洪、杨晓琴户提交的网签合同，因网签确认是为规范交易行为、防止“一房二卖”房屋，交易双方签订买卖合同后到房地产相关部门进行备案的程序，且该面签合同约定的初始登记履行时间晚于转移登记的履行时间，从根本上无法实现。故本院以原告罗学成、夏贵书于2014年2月24日、原告郑一洪、杨晓琴于2014年7月22日与被告面签的《商品房买卖合同》中关于权属转移登记办理时间的约定为准，即应在取得初始登记之日起180日内取得房屋所有权证书。根据上述约定，被告华城房地产公司应在2016年6月29日前为原告办理好房屋所有权证书，现被告未在上述期限内办理完毕，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。违约期限自2016年6月30日起至权属转移登记实际办理完毕之日止（原告罗学成、夏贵书户：2017年10月31日，违约期限为487日；原告郑一洪、杨晓琴户：2017年11月7日，违约期限为494日）。对原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于违约金的支付标准。原告主张按合同约定的每日万分之三计算违约金。被告华城房地产认为双方约定的违约金过高，请求人民法院予以调减。本院认为，违约金具有担保合同履行的功能，同时也具有惩罚性作用。本案中，原告未举证证明其损失的大小，同时根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。结合被告提出原告并未因延迟办证遭受实际损失的抗辩，本院兼顾合同履行情况等综合因素，依法将延迟交房违约金调整至每日按已付房款总额的十万分之三计算。故原告罗学成、夏贵书应获得违约金赔偿404049元×0.003%×487日＝5903元（精确到元）；原告郑一洪、杨晓琴应获得违约金赔偿447522元×0.003%×494日＝6632元（精确到元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告泸州华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告罗学成、夏贵书违约金5903元；支付原告郑一洪、杨晓琴违约金6632元。 原告罗学成、夏贵书户案件受理费1326元，由原告负担罗学成、夏贵书负担1000元，被告泸州华城房地产开发有限公司负担326元；原告郑一洪、杨晓琴户案件受理费1480元，由原告郑一洪、杨晓琴负担1000元，被告泸州华城房地产开发有限公司负担480元。（案件受理费原告已预交，由被告在上述期限内一并付与原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  郭 鸣 审 判 员  严 婷 人民陪审员  陈治坤 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  游 欣