浙江省温州市洞头区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0305民初1165号 原告（案外人）：叶建义，男，1967年7月27日出生，汉族，住温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：潘海迪（特别授权代理），北京炜衡（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴望望（特别授权代理），北京炜衡（温州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈曹勇，男，1970年8月31日出生，汉族，住温州市洞头区。 被告（被执行人）：林建，男，1969年2月18日出生，汉族，住温州市瓯海区。 被告（被执行人）：林爱珍，女，1973年8月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告叶建义与被告陈曹勇、林建、林爱珍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶建义及其委托诉讼代理人潘海迪与被告陈曹勇到庭参加诉讼，被告林建与林爱珍经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶建义诉称，2018年3月30日，洞头区人民法院作出了（2018）浙0305民执181号民事裁定书，查封被告（被执行人）林建名下瓯海区娄桥街道娄前住宅区XX家园XX幢XX室不动产。原告提出执行异议，洞头法院作出了（2018）浙0305执异6号执行裁定书，裁定驳回原告林建义的执行异议。原告认为：一、涉案不动产原由被告林建、林爱珍出卖给案外人吴某，并由吴某向建设单位支付首付款12万元，后因吴某自身原因不要涉案不动产，经三方协商，由被告林建、林爱珍转卖于原告，原告支付吴某12万元，剩余房款由原告与被告林建、林爱珍结清。2016年3月25日，原告支付被告林建25.8万元用于支付涉案不动产的尾款，并在同年3月28日对涉案不动产进行接收，并缴清了物业费、水电费、垃圾清理费等。二、同日，原告与被告林建、林爱珍就涉案不动产签订了《经济适用房买卖契约》，上述契约系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。上述契约的签订时间远在涉案不动产被查封之前，双方之间的房屋买卖关系应受法律保护。三、原告对涉案不动产进行了装修，并在2017年7月搬入居住至被法院腾空之日，期间涉案不动产产生的水电费、物业费等费用均由原告缴纳。四、涉案不动产目前处于预告登记状态还未取得产权手续，原告并不可能办理不动产过户登记手续。综上所述，原告已经合法取得涉案不动产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除涉案执行的情形，法院应停止对该不动产的执行。故提起诉讼，请求：一、判令停止对被告（被执行人）林建名下坐落于瓯海区娄桥街道娄前住宅区XX家园XX幢XX室不动产（权证号：温预瓯海字第2102XX37号）的执行，并解除对上述不动产的查封措施；二、确认瓯海区娄桥街道娄前住宅区XX家园XX幢XX室不动产归原告叶建义所有。 为证明主张的事实，原告向本院提交了如下证据： 一、原告身份证，用以证明原告的诉讼主体资格； 二、户籍证明，用以证明被告的诉讼主体资格； 三、温州市区经济适用住房准购证、2011年度经济适用住房准购户缴款通知书、公证书、浙江省政府非税收入一般缴款书（收据）、中国农业银行个人交易明细（吴某），用以证明涉案房屋原由被告林建、林爱珍在2014年6月出卖给案外人吴某，并由吴某向建设单位温州市安居房开发有限公司支付首付款12万元的事实； 四、经济适用房买卖契约。 五、中国农业银行个人交易明细（叶建义）、银行卡交易明细清单（叶建义）。 证据四、五用以证明在人民法院查封之前，原告与被告林建、林爱珍就涉案不动产签订买卖契约以及原告已支付全部购房款的事实； 六、经济适用房房屋调配单、温州市燃气有限公司用气申请表、温州市区高清电视业务受理单、收款收据、付款凭证，用以证明在人民法院查封之前，原告实际居住在涉案不动产中并对涉案不动产取得支配与管理权的事实； 七、执行裁定书，用以证明原告就涉案不动产提出执行异议被驳回的事实； 八、原告申请证人吴某出庭作证，用以证明原告与被告林建、林爱珍之间的房屋买卖关系真实。 被告陈曹勇未作书面答辩在庭审中辩称，林建欠其200多万，已经人民法院判决生效。法院在执行该案过程中，原告在法院执行庭承认房子是林建的。房子估价是113万元，这个价格与合同中的房款不符合，不合理，而且原告提供的银行凭证也对不上，原告与被告林建、林爱珍之间的房屋买卖合同虚假、无效。 被告陈曹勇提交一份谈话笔录，用以证明原告在本院执行庭承认房子是林建的，自己是因房子拆迁暂住在林建家里。 被告林建、林爱珍未作答辩，也未提交证据。 为查明事实，本院依职权调取下列证据： 一、（2017）浙0305民初308号民事判决书、（2017）浙03民终6238号民事判决书； 二、（2018）浙0305执181号执行裁定书； 三、经济适用住房买卖合同； 四、温州市住房和城乡建设委员会复函。 经庭审质证，被告认为原告提供的证据中的《经济适用房买卖契约》中房屋转让价格与现实中差距太大，无偿转让房屋不可能，该证据不具有真实性；对其余证据的真实性无异议，但认为原告居住在林建那里，相关费用由其缴纳属于正常，不代表房子就是他的。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但提出自己是因为担心经济适用房不能买卖，所以在法院谈话时不敢说房子是自己的，现在因为房子要拍卖了，所以提出执行异议。双方当事人对证人证言及本院依职权调取的证据亦无异议。上述证据，本院认为符合证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。 本院认定事实如下：被告林建、林爱珍系夫妻。2012年3月1日，被告林建取得《温州市区经济适用住房准购证》。2014年6月6日，案外人吴某向温州市安居房开发有限公司支付120000元。2015年7月22日，被告林建与温州市安居房开发有限公司就上述房屋签订《经济适用住房买卖合同》，约定林建购买的经济适用住房为娄前住宅区XX家园XX幢XX室，建筑面积为75.14平方米，房屋价款为374232元。2015年11月17日，原告向案外人吴某转账148000元。2016年3月25日，原告向被告林建支付258000元。同月28日，原告叶建义与被告林建、林爱珍签订《经济适用房买卖契约》，其中约定“甲方将瓯海区娄桥街道经济适用房XX家园XX幢XX室出售给乙方，售价总额人民币叁拾柒万正（370000.00元）。乙方分二次将款项经中国农业银行交付甲方，第一次壹拾贰万元整（由吴某替乙方转汇安居工程指挥部），第二次由乙方经中国农业银行交付甲方贰拾伍万元整给甲方，再由甲方交付给安居工程指挥部，甲方对上述二笔汇款确认无误”。同日，原告再次支付林建3000元。2017年7月后，原告居住在上述房屋中。 另查明，被告陈曹勇与林建、林爱珍民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）浙0305民初308号民事判决，判决被告林建、林爱珍于判决生效之日起十日内共同偿还陈曹勇欠款259万元及利息。2018年2月9日，温州市中级人民法院作出（2017）浙03民终6238号民事判决，维持了本院的上述判决。该案执行过程中，本院于2018年3月30日作出（2018）浙0305执181号执行裁定，查封林建名下坐落于瓯海区娄桥街道娄前住宅区XX家园XX幢XX室的不动产（权证号：温预瓯海字第2102XX37号），查封期限为三年。2018年9月4日，原告叶建义提起执行异议，请求法院中止对林建名下上述不动产的执行。2018年9月14日，本院作出（2018）浙0305执异6号执行裁定，驳回叶建义的执行异议。原告不服，于2018年9月25日提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故，原告作为案件人，欲排除法院对涉案不动产的执行应满足上述条件。原告在2017年已入住涉案房屋，对此到庭双方当事人均无异议。 对其他问题，本院分析如下：一、关于房屋买卖合同。庭审中，被告陈曹勇主张原告与被告林建、林爱珍签订的《经济适用房买卖契约》虚假、无效，理由有二，一是涉案房屋未加价转让，二是原告在法院执行过程中因撕毁查封裁定书等被法院罚款时，未表明涉案房屋已转让给他，上述情况不符合常理，存在合同签订双方串通的可能。对此，原告辩解其与被告林建是连襟，因此林建以原价向其转让房屋；之所以未向法院表明涉案房屋已经转让给原告，是因其以为经济适用房不能买卖，担心被收回，故而进行了隐瞒，现法院决定要拍卖，隐瞒已无意义，所以才提起执行异议。本院认为，原告提供了《经济适用房买卖契约》和款项支付凭证，且被告陈曹勇提供的证据显示，原告叶建义在执行过程中，虽然提到房子是林建的，但也同时表明了自己已经支付了购房款，结合证人吴某的证言“是林建的经济适用房，因为我没房就卖给我了…后来我买了一套房子…林建后来把房子给了原告”，应当认定原告与林建、林爱珍之间存在房屋买卖关系。原告之妻与被告林爱珍系姐妹，且被告林建在向原告转让涉案房产之前向案外人吴某（吴某之妻亦系林爱珍姐妹）转让涉案房产时的价款，依吴某所述是“房屋的价款没有进行约定，房开要多少就给多少”，可见未加价转让，故而之后林建也未加价向原告转让涉案不动产，符合情理。《温州市区经济适用住房管理办法》第二十三条规定：“经济适用住房自签订买卖合同之日起未满5年的，不得直接上市交易。因特殊原因确需转让的，由政府根据原价格并结合成新等因素进行回购”，故原告的相应辩解意见本院予以采信。涉案《经济适用房买卖契约》的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，被告主张该合同无效，本院不予支持。涉案《经济适用房买卖契约》签订于2016年3月28日，本院查封涉案不动产时间为2018年3月30日，故属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。 二、关于支付价款问题。原告于2015年11月17日通过银行转账，向吴某支付148000元，双方均主张其中120000元系用于偿还吴某支付的涉案房屋首付款。此后，原告于2016年3月25日向被告林建支付258000元，于2016年3月28日支付3000元，合计支付林建购房款381000元，超出《经济适用房买卖契约》约定的370000元，原告已经支付合同约定的全部价款。比较此381000元与《经济适用住房买卖合同》约定的涉案房屋价款及物业专项维修基金的合计额380995元（房款374232元、物业专项维修基金6763元），多出5元，可见原告支付了被告林建购买此经济适用房的全部价款，原告辩解其与林建系亲戚所以合同金额不太精确的意见本院予以采信。 三、关于未办理过户登记是否属原告自身原因的问题。基于前述《温州市区经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在签订买卖合同之日起五年内，不能办理涉案不动产的过户登记手续。涉案经济适用房买卖合同签订于2015年7月22日，至本院查封时未满五年，客观上不具备办理过户登记的条件，故未办理过户登记不能归责于原告。 据此，原告叶建义对涉案房产享有实体权益，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。但解除查封属于执行行为，原告主张解除对涉案房屋的查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。涉案经济适用房是以优惠价格购买的保障性住房，产权性质属于有限产权，原告请求确认该不动产归原告所有，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下： 一、不得执行被告林建名下坐落于温州市瓯海区娄桥街道娄前住宅区XX家园XX幢XX室的不动产（权证号：温预瓯海字第2102XX37号）； 二、驳回原告叶建义的其他诉讼请求。 案件受理费6970元，由原告叶建义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2018）浙0305执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  吕虹虹 人民陪审员  林位勇 人民陪审员  林淑琴 二〇一九年二月二十五日 代书 记员  陈思美