四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2019）川0683民初104号原告：四川金色五月商业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区。法定代表人：杨林豪，执行董事。委托诉讼代理人：李阳，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何懋轩，男，该公司工作人员。被告：陈世洪，男，1981年2月20日出生，汉族，住四川省德阳市什邡市。原告四川金色五月商业管理有限公司与被告陈世洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告四川金色五月商业管理有限公司的委托诉讼代理人李阳、何懋轩到庭参加诉讼。被告陈世洪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。四川金色五月商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年4月11日签订的（涉及145号和146号商铺）两份《租赁合同》及两份《商业运营管理服务合同》；2.判令被告支付从2018年7月11日起至实际腾退商铺之日的租金。其中，截止2018年12月27日的租金为21,125.50元，其后租金分别按合同约定即（145号商铺）1,846.80元/月、（146号商铺）1,948.20元/月计算；3.判令被告支付从2018年7月11日起至实际腾退商铺之日的商管费。其中，截止2018年12月27日的商管费为9,154.38元，其后商管费分别按合同约定即（145号商铺）800.28元/月、146号商铺）844.22元/月计算；4.判令被告支付逾期付款违约金，以欠付租金的两倍为标准计至租金付清之日止。其中，截止2018年12月27日的违约金为42,251元，其后违约金按被告从2018年12月28日起欠付租金的两倍为标准进行计算；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年4月11日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告持有管理的绵竹市学子路160号附145号和146号希望青年城邦项目的商铺。合同签订后，原告依约完成商铺交付，被告经营一段时间后从2018年7月11日起开始欠缴租金及商管费。经原告多次催收，被告仍拒不支付。《租赁合同》第11.7条约定：“乙方逾期未交租金及其他费用的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金，超过30天，甲方有权解除合同”。原告认为，被告的行为已严重侵害其合法权益，遂提起本案诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告将其逾期付款违约金的诉讼请求标的额确定为42,251元。陈世洪未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，四川金色五月商业管理有限公司（甲方）与陈世洪（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：SG-MZ-2017-005），该合同显示出租方（甲方）胡本良，出租方委托代理公司（甲方）：四川金色五月商业管理有限公司。该合同主要内容如下：甲方将位于绵竹市学子路160号附145号希望·青年城邦项目的商铺出租给乙方，租赁商铺用途火锅，经营品牌为奕伶串串香。甲方拟于2017年4月11日将租赁物业交付给乙方，乙方租赁商铺的期限自甲方将租赁商铺交付给乙方之日即“起租日”（如甲方提前交付或逾期交付物业的，则以实际交付物业的时间为准）起开始计算，截至2019年10月13日止，合同到期后，乙方享有在同等条件下的优先租赁权。租金自2017年4月11日开始计算，租金标准如下：2017年4月11日至2018年1月10日，租金单价10元／平方米／月，月租金615.60元；2018年1月11日至2019年4月10日，租金单价30元／平方米／月，月租金1,846.80元；2019年4月11日至2019年10月13日，租金单价32元／平方米／月，月租金1,969.90元。乙方应于2017年4月11日前缴纳首期租金5,540.40元。乙方应每3个月向甲方支付剩余的当期租金，支付时间为每个租金缴纳周期的前3个工作日内。乙方在本合同签订之日起3日内向甲方支付7,387.20元作为租赁保证金。合同解除或租赁期限届满且乙方交还租赁场地后30日内，且满足以下条件时，甲方应无息返还上述保证金：1.乙方已交清所有相关费用（包括租金、管理费、水电费等）；2.租赁物业已恢复原状或达到经甲方书面同意的状态；3.不存在乙方在经营过程中违反法律、法规、规章的规定导致本合同无法有效继续履行的情形；4.乙方在租赁期间没有改变建筑主体结构、承重结构及用途的；5.不存在乙方未经甲方书面同意擅自将物业进行转租、转借的情形；6.不存在乙方合同未到期即擅自提前终止合同的情形；7.不存在乙方违约导致合同解除的情形。乙方归还场地时，双方应签订书面交接协议。租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回租赁物，要求乙方赔偿损失并不予退还乙方保证金：1.未按合同约定擅自转租租赁物；2.未经甲方书面同意，拆改变动租赁物主体结构；3.损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途；5.利用租赁物存放危险物品或进行违法活动；6.在甲方通知的收房日期后5日内仍未办理收房手续的；7.拖欠租金及应交的其他费用、商管费、物管费等一个月以上仍未支付的。乙方逾期未交租金及其他费用、商管费、物管费等的，逾期时间在30天内的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，甲方未解除合同的，有权继续按双倍日租金／日收取违约金；8.非甲方过错乙方提前终止合同的；9.合同任何一方违反其他约定或法定义务的，违约方应赔偿守约方因此受到的直接损失。该租赁合同显示，陈世洪的联系电话为1898102××××，通知地址为四川省什邡市洛水镇池塘村9组。该合同附件附有出租商铺（图示为226号，手写注明商铺门牌号为学子路160号附145号）区位平面图，陈世洪在该图上签字予以确认。2017年4月11日，四川金色五月商业管理有限公司（甲方）与陈世洪（乙方）签订《商业运营管理服务合同》（合同编号：SG-MZ-2017-005），主要内容如下：由甲方统一管理乙方承租的绵竹市学子路160号附145号商铺，商铺面积61.56平方米，期限自2017年4月11日起至2019年10月13日止。商业管理服务费标准为：2017年4月11日至2017年10月10日为3元／平方米／月；2017年10月11日至2019年10月13日为13元／平方米／月。首期缴纳商业运营管理服务费3,509.10元，其后管理费每3个月为一个缴纳周期。逾期未缴纳的，每逾期一天，甲方按照双倍日商业运营管理费收取违约金。合同还就商业运营管理服务、违约责任等进行了约定。2017年4月11日，四川金色五月商业管理有限公司（甲方）与陈世洪（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：SG-MZ-2017-014），该合同显示出租方（甲方）胡本良，出租方委托代理公司（甲方）：四川金色五月商业管理有限公司。该合同主要内容如下：甲方将位于绵竹市学子路160号附146号希望·青年城邦项目的商铺出租给乙方，租赁商铺用途火锅，经营品牌为奕伶串串香。甲方拟于2017年4月11日将租赁物业交付给乙方，乙方租赁商铺的期限自甲方将租赁商铺交付给乙方之日即“起租日”（如甲方提前交付或逾期交付物业的，则以实际交付物业的时间为准）起开始计算，截至2019年10月13日止，合同到期后，乙方享有在同等条件下的优先租赁权。租金自2017年4月11日开始计算，租金标准如下：2017年4月11日至2018年1月10日，租金单价10元／平方米／月，月租金649.40元；2018年1月11日至2019年4月10日，租金单价30元／平方米／月，月租金1,948.20元；2019年4月11日至2019年10月13日，租金单价32元／平方米／月，月租金2,078.10元。乙方应于2017年4月11日前缴纳首期租金5,844.60元。乙方应每3个月向甲方支付剩余的当期租金，支付时间为每个租金缴纳周期的前3个工作日内。乙方在本合同签订之日起3日内向甲方支付7,792.80元作为租赁保证金。合同解除或租赁期限届满且乙方交还租赁场地后30日内，且满足以下条件时，甲方应无息返还上述保证金：1.乙方已交清所有相关费用（包括租金、管理费、水电费等）；2.租赁物业已恢复原状或达到经甲方书面同意的状态；3.不存在乙方在经营过程中违反法律、法规、规章的规定导致本合同无法有效继续履行的情形；4.乙方在租赁期间没有改变建筑主体结构、承重结构及用途的；5.不存在乙方未经甲方书面同意擅自将物业进行转租、转借的情形；6.不存在乙方合同未到期即擅自提前终止合同的情形；7.不存在乙方违约导致合同解除的情形。乙方归还场地时，双方应签订书面交接协议。租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回租赁物，要求乙方赔偿损失并不予退还乙方保证金：1.未按合同约定擅自转租租赁物；2.未经甲方书面同意，拆改变动租赁物主体结构；3.损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途；5.利用租赁物存放危险物品或进行违法活动；6.在甲方通知的收房日期后5日内仍未办理收房手续的；7.拖欠租金及应交的其他费用、商管费、物管费等一个月以上仍未支付的。乙方逾期未交租金及其他费用、商管费、物管费等的，逾期时间在30天内的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，甲方未解除合同的，有权继续按双倍日租金／日收取违约金；8.非甲方过错乙方提前终止合同的；9.合同任何一方违反其他约定或法定义务的，违约方应赔偿守约方因此受到的直接损失。该租赁合同显示，陈世洪的联系电话为18981027508，通知地址为四川省什邡市落水镇洛水镇池塘村9组。该合同附件附有出租商铺（图示为225号，手写注明商铺门牌号为学子路160号附146号）区位平面图，陈世洪在该图上签字予以确认。2017年4月11日，四川金色五月商业管理有限公司（甲方）与陈世洪（乙方）签订《商业运营管理服务合同》（合同编号：SG-MZ-2017-014），主要内容如下：由甲方统一管理乙方承租的绵竹市学子路160号附146号商铺，商铺面积64.94平方米，期限自2017年4月11日起至2019年10月13日止。商业管理服务费标准为：2017年4月11日至2017年10月10日为3元／平方米／月；2017年10月11日至2019年10月13日为13元／平方米／月。首期缴纳商业运营管理服务费3,701.40元，其后管理费每3个月为一个缴纳周期。逾期未缴纳的，每逾期一天，甲方按照双倍日商业运营管理费收取违约金。合同还就商业运营管理服务、违约责任等进行了约定。上述四份合同签订后，陈世洪按约向四川金色五月商业管理有限公司支付了两份租赁合同的租赁押金（租赁保证金）15,180元，并支付了两个商铺截止2018年7月10日的租金及商管费，尚欠付自2018年7月11日的租金及商管费。据四川金色五月商业管理有限公司称，陈世洪在2018年5月份开始欠租金，经催收支付了两个商铺2018年7月10日前的租金及商管费后于当月底停止商铺经营，但一直未将案涉两商铺腾退。四川金色五月商业管理有限公司在陈世洪应交租金及商管费起至本案诉讼前，多次通过电话、短信等方式催款未果，遂提起本案诉讼，请求判令解除案涉租赁合同，并由陈世洪向其支付租金、商管费及违约金。庭审中，四川金色五月商业管理有限公司明确表示对其收取的两份租赁合同的租赁押金15,180元将按合同约定不予退还。本院于2019年1月7日立案，于2019年1月11日以法院专递的方式向陈世洪邮寄起诉书副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼材料，邮件回单显示，陈世洪于2019年1月13日签收。2019年2月21日，胡本良（案涉两商铺产权人）出具《情况说明》，主要内容：胡本良系绵竹市学子路160号附145号（原地址为学子路一期3栋2楼226号）和146号（原地址为学子路一期3栋2楼225号）商铺的产权人。胡本良于2017年3月与四川金色五月商业管理有限公司签订《委托租赁协议》，约定胡本良将该两个商铺全权交由四川金色五月商业管理有限公司经营管理，即以四川金色五月商业管理有限公司的名义对外招租，由公司名义对外签订租赁合同、收取租金、对外采取法律手段催收租金等。以上事实，有原告的当庭陈述，双方当事人的身份信息、情况说明、《租赁合同》及《商业运营管理服务合同》各两份、费用催缴单2张、绵竹商管项目专用收据7张、短信通知内容、EMS法院专递邮件查询单等证据材料予以证实。以上证据，经庭审审核属实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，原告虽不是案涉商铺的产权人，但其基于与产权人的委托租赁合同关系而获得对案涉商铺对外出租的权利。且原告在经营过程中，独立地对商铺进行管理、维护、收取租金，也符合合同法中规定的出租人的条件，应系本案适格主体。本案中，原、被告于2017年4月11日就出租案涉两商铺签订的《租赁合同》及《商业运营管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按约行使权利、履行义务。从现有证据来看，可以证实原告已按合同约定向被告交付了两商铺并提供了相应的管理服务，则被告应当按照合同约定支付租金及商管费。根据《租赁合同》约定，承租人逾期支付租金及商管费等超过30天，出租人有权解除合同。经查，本案中被告尚拖欠原告自2018年7月11日起的租金及商管费，其逾期付款时间早已超过30天，现原告行使解除权起诉请求解除《租赁合同》及《商业运营管理服务合同》（《商业运营管理服务合同》以《租赁合同》存在为前提，可一并予以解除）的诉讼请求，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。关于合同的解除时间。根据合同法第九十六条的规定，行使合同解除权只需通知对方即可，通知到达对方时发生解除合同的效力。由于本案系原告以直接提起诉讼的方式解除合同，而审判实践中对此类案件合同解除的起算日期如何确定，存在较大分歧。目前，有三种观点：第一种观点认为，应当从原告在第一审程序中向法院提起诉讼，法院立案时开始计算。因为法院是作出裁判的公权力机关，当事人向裁判机关作出解除合同的意思表示等同于向对方当事人送达。第二种观点认为，应当从诉状在第一审程序中送达被告之日开始计算，因为只有诉状送达之日，才产生解约的意思表示实际到达被告的效果。第三种观点认为，应当以判决生效日作为合同解除的时间，理由是法律规定单方解除合同的通知到达对方即产生法律效力是特指诉前，诉状送达与一般送达是有区别的，为保证司法的公信力，以判决生效日作为合同解除时间较妥。确定合同于何时解除关乎违约责任的计算，特别是对于负有持续履行或者分阶段履行义务的当事人来所更加意义重大。鉴于四川省德阳市中级人民法院在（2018）川06民终1415号翟燕与本案原告的另一起房屋租赁合同纠纷案件中采纳的是上述第二种观点（此判决已生效），本院为确保类案裁判一致，也采纳第二种观点，即以起诉状副本送达之日为解除合同的时间。则，案涉《租赁合同》及《商业运营管理服务合同》的解除时间为2019年1月13日。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据案涉四份合同的性质，被告应向原告支付160号附145号商铺2018年7月11日起至2019年1月13日的租金（1,846.80元/月×6月）+（1,846.80元÷30天×2天）=11,203.92元及2018年7月11日起至2019年1月13日的商管费（13元/月/平方米×61.56平方米×6月）+（13元/月/平方米×61.56平方米÷30天×2天）=4,855.03元。被告应向原告支付160号附146号商铺2018年7月11日起至2019年1月13日的租金（1,948.20元/月×6月）+（1,948.20元÷30天×2天）=11,819.08元及2018年7月11日起至2019年1月13日的商管费（13元/月/平方米×64.94平方米×6月）+（13元/月/平方米×64.94平方米÷30天×2天）=5,121.60元。同时，租赁合同解除后，被告应及时将案涉两商铺腾退返还予原告。期间，被告持续占用两商铺，造成原告损失，故被告还应支付从2019年1月14日起的案涉商铺使用费：其中，145号商铺以1,846.80元/月为标准，146号商铺以1,948.20元/月为标准计至被告腾退相应商铺之日止。关于原告主张的逾期付款违约金。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》及《商业运营管理服务合同》均就逾期付款的违约责任进行了相应约定。其中，《租赁合同》中约定，承租人逾期支付租金及商管费等超过30天，出租人有权解除合同，收回租赁物，要求赔偿损失并对收取的保证金不予退还。本院认为，从双方约定来看，被告向原告缴纳的租赁保证金（租赁押金）的性质应属于违约金（本案中相当于双方既约定了具体的违约金数额，又约定了违约金的计算方法）。从合同法对违约金的有关规定来看，违约金的功用主要是对守约方损失的弥补，主要以一方违约给对方造成的实际损失为基础予以确定。本案中原告并未举证证明其因被告逾期付款产生的具体损失。本院认为，原告的该项损失可以参照民间借贷利息的有关规定确定，即以最高不超过年利率24%计算原告的损失。经计算，原告的该项损失远低于被告向其缴纳的租赁保证金，换言之，被告向原告缴纳的保证金已足以弥补原告的该项损失，现原告再以合同约定的违约金计算方法主张逾期付款违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，本案中原告请求解除案涉两商铺的租赁合同及商管合同，并支付相应租金、商管费等诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。其请求支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告四川金色五月商业管理有限公司与被告陈世洪于2017年4月11日签订的[涉及绵竹市学子路60号希望·青年城邦1期3栋2楼附145号（附图标注为226号）和146号（附图标注为225号）商铺的]两份《租赁合同》及两份《商业运营管理服务合同》于2019年1月13日解除；二、被告陈世洪于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于绵竹市学子路60号希望·青年城邦1期3栋2楼附145号（附图标注为226号）和146号（附图标注为225号）商铺腾退，并返还予原告四川金色五月商业管理有限公司；三、被告陈世洪于本判决生效之日起十五日内向原告四川金色五月商业管理有限公司支付145号商铺的租金11,203.92元和146号商铺的租金11,819.08元，合计23,023元，并支付从2019年1月14日起145号和146号商铺使用费：其中，145号商铺使用费以月租金1,846.80元为标准计至被告腾退该商铺之日止。146号商铺使用费，以月租金1,948.20元为标准计至被告腾退该商铺之日止；四、被告陈世洪于本判决生效之日起十五日内向原告四川金色五月商业管理有限公司支付145号商铺商管费4，855.03元和146号商铺商管费5,121.60元，合计9,976.63元；五、驳回原告四川金色五月商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1814元，减半收取计907元，由四川金色五月商业管理有限公司负担494元，陈世洪负担413元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 江永强二〇一九年二月二十六日法官助理 侯文琴书 记 员 马 宇