江苏省常州市天宁区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0402执异5号案外人：吴耀明，男，1963年6月2日生，汉族，住常州市钟楼区。申请执行人：高玉萍，女，1970年2月8日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：杨志勇、印霄龙，江苏友联律师事务所律师。被执行人：常州市荆溪置业发展有限公司，住所地常州市。法定代表人董正彬，董事长。在本院执行高玉萍与常州市荆溪置业发展有限公司(以下简称荆溪公司）债权转让合同纠纷一案中，案外人吴耀明对本院查封坐落于常州市荆溪福苑16-3幢房屋及土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。高玉萍诉荆溪公司债权转让合同纠纷一案，本院于2015年2月12日作出（2015）天商初字第151号民事判决书。判令：“常州市荆溪置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向高玉萍支付债权转让款449182.28元，并按银行同期贷款利率支付自2014年11月8日算至付清转让款之日止的利息。”判决生效后，荆溪公司未履行债务，高玉萍于2015年3月26日向本院申请强制执行，本院于2017年5月26日查封了荆溪公司名下位于荆溪福苑16-1、16-2、16-3幢房屋及土地。案外人吴耀明对本院查封荆溪福苑16-3幢房屋及土地提出异议称，本人于2015年2月4日，与荆溪置业签订购买荆溪福苑16-3商品房买卖合同，合同备案号为EA4F3E6776574B61A8F0，并已支付了绝大部分款项(合同总价为1100万元人民币,已支付943.73293万元,未付156.26707万元)。尽管16-3号房因荆溪置业的经济问题，权属尚在荆溪置业名下，房屋至今仍无法交付。但本人购买16-3号房在2015年2月4日已发生，且购买合同均早于查封公告所依据的执行裁定书，所以该房产实际权属应该归本人所有，而不能作为荆溪置业资产予以查封，故请求法院解除对荆溪福苑16-3幢的查封措施。申请人高玉萍称，一、法院的执行裁定书是其正常履行执行行为的表现，符合法律规定。本案中，常州市天宁区人民法院依据（2015）天商初字第151号事判决书，对被执行人荆溪公司依法强制执行，对其名下所有的资产进行查封、拍卖符合法律规定。二、案外人吴耀明向法院提供的相关证据无法达到其证明目的，理由如下：其一，吴耀明于2015年2月4日与荆溪公司签订《商品房买卖合同》，本人于2015年1月对荆溪公司提起诉讼，2015年2月12日法院作出判决。因此，本人行使权利在先，案外人签订合同在后，案外人依据在后合同对抗在先权利，不应得到支持。其二，案外人声称购房总价为1100万元，已支付943.73293万元，尚余156.26707万元未付。但就案外人提供的证据而言，购房款中包含了300万元借款抵购房款、结息165.5779万元、400万元购房款直接支付给贷款公司、荆溪人家7-乙-102还款76.15503万元以及咨询费2万元等，对于上述支付凭证的证明效力，本人均不予认可。理由为：第一，300万元借款方的主体是常州兰瑞工程咨询有限公司，而非吴耀明，且也无证据证明上述款项已转为吴耀明的购房款；第二，借款方并非吴耀明，即便存在结息，吴耀明也无权收取利息，且吴耀明并未提供结息的相关证据；第三，400万元购房款并未直接支付至荆溪公司名下，通过吴耀明提供的转账记录无法证明是替荆溪公司偿还借款的事实。三、根据《江苏省高级人民法院关于以物抵债会议纪要》的规定，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案涉案房屋至今未办理不动产登记手续，不符合以物抵债的程序要求，应依法驳回案外人的执行异议申请。本院查明，2015年1月29日，吴耀明与荆溪公司签订了《荆溪福苑16幢3号购房合同补充协议》，约定付款事宜为：1、2010年12月12日荆溪公司向江苏兰瑞工程咨询公司（法人代表为吴耀明）借款及利息，转为吴耀明购买荆溪福苑16幢3号购房款，利息计至订立合同日。2、本合同订立后，吴耀明再支付给荆溪公司400万元人民币。3、余款在后面一年内付清。4、开具购房收款凭证。2015年2月4日，吴耀明与荆溪公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴耀明向荆溪公司购买荆溪福苑16幢3号房，建筑面积640.5平方米，房屋总价为11000000元。付款方式为一次性付款，在2016年2月1日前支付。2015年11月3日，吴耀明与荆溪公司签订了《荆溪福苑16-3号购房补充协议》，约定1、购房事宜，按照购房合同及购房补充合同不变。2、关于吴耀明名下荆溪人家七幢乙单元102室按揭贷款，实际由荆溪公司使用。2015年2月前，由荆溪公司还贷，2015年2月开始，由吴耀明还贷。3、吴耀明还贷部分，抵作荆溪福苑16-3购房款。还贷结算日双方商定为2016年1月29日，即2015年2月至2016年1月的每月还贷（18444.51*12=221334.12万元），以及2016年1月29日需还本金540216.18万元，合计761550.3万元。4、甲方欠乙方名下兰瑞公司咨询费（2万元，发票已开具），抵作乙方购房款。5、由于16-3号房尚未交付，目前尚有多处漏水地方需修理，因该房的建设施工单位已撤离现场，如荆溪公司无法让原建设施工单位实施修理，则由荆溪公司或吴耀明出面另外叫人修理，修理费可在吴耀明购房未付款项中支付，抵作购房款，具体细节甲乙双方另行商定。另查明，2010年12月14日，荆溪公司（甲方）与常州兰瑞工程咨询有限公司（乙方）签订借款协议，约定甲方向乙方借款300万元，年利率为10%，期限为一年（2010年12月12日至2011年12月11日），到期甲方一次性归还乙方本金及利息。甲方以现金支付利息。本协议经甲乙双方法定代表人签字并加盖单位公章后生效。关于购房款项支付情况，吴耀明陈述由以下几部分构成：一、300万元借款。荆溪公司向常州兰瑞工程咨询有限公司借的300万元借款抵作购房款。二、400万元购房付款。该400万元未进入荆溪公司账户，而是由荆溪公司会计直接打给贷款公司（吴丽芳）378.3332万元作为还款，余额21.6668万元打给董正彬（荆溪公司法定代表人）卡内。三、还荆溪人家7-乙-102室房屋余款及欠本人公司咨询费。2008年，荆溪公司以本人名义购买荆溪人家7-乙-102室房屋，向工商银行广化支行贷款，后荆溪公司又将荆溪人家7-乙-102室卖给他人。在本人购买荆溪福苑16-3前，贷款一直由荆溪公司还款，本人购房后，荆溪公司提出余款由本人还贷，抵作荆溪福苑16-3购房款。本人考虑到尚有余款未付就同意了。2015年底，本人一次性将贷款余额全部还清共计76.15503万元。另荆溪公司欠本人公司咨询业务款2万元亦抵作购房款。四、利息。前述第一笔300万元借款，自签订购房合同至荆溪公司会计计算，共结息165.5779万元。本院认为，案外人吴耀明的异议请求不成立。其一，物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，本市荆溪福苑16-3幢房屋及土地所有权人为荆溪公司，本院采取的查封措施并无不当。其二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”另《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在本院查封荆溪福苑16-3号房前，吴耀明虽与荆溪公司签订了相应的房屋买卖合同，但其自认该房屋并未交付，其并不实际占有该房产,且吴耀明名下并非无其他用于居住的房屋。另吴耀明陈述的购房款支付经过存在将个人财产与公司财产混同等情形。可见，吴耀明的异议请求难以满足上述《异议复议规定》第二十八条或二十九条规定的情形。综上，吴耀明的异议申请不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人吴耀明的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘 丽审 判 员  邵 玲审 判 员  王东莉二〇一九年二月十九日见习书记员  徐 芬