广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25587号原告：黄群生，男，1985年11月18日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市，委托诉讼代理人：李文，广东宪鼎律师事务所律师。被告：山东一建建设有限公司中山分公司，住所地中山市西区富华道383号柏景台2幢10B房，统一社会信用代码91442000615136359。负责人：周文耀。被告：山东一建建设有限公司，住所地泰安市长城路28号，统一社会信用代码91370900760970237G。法定代表人：陈尚洋。上述两被告共同委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。被告：周文耀，男，1954年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市，第三人：中山市尚建实业有限公司，住所地中山市火炬开发区大环村环茂路7卡商铺，统一社会信用代码914420006981198625。法定代表人：潘建波。委托诉讼代理人：左丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所律师。原告黄群生与被告山东一建建设有限公司中山分公司（以下简称山东一建分公司）、山东一建建设有限公司（以下简称山东一建总公司）、第三人中山市尚建实业有限公司（以下简称尚建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李文，被告山东一建分公司、山东一建总公司的委托诉讼代理人于雷，被告周文耀，第三人尚建公司的委托诉讼代理人左丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与山东一建分公司签订的订房协议书；2.判令三被告退还原告所支付的购房订金230000元；3.判令三被告向原告支付违约金230000元；4.判令三被告向原告支付律师费30000元。事实与理由：原告与被告于2017年1月13日签订订房协议书，山东一建分公司向原告出售位于中山市火炬开发区××村、由尚建公司开发的尚怡雅筑项目中的一处商住房。山东一建分公司向尚建公司购买房产后转让给原告。协议约定若山东一建分公司在签订本合同之日起超出60日未能协助原告办理好楼房商品房买卖合同备案相关完善手续的，山东一建分公司应承担违约责任。原告按照订房协议书的约定，于签订合同当日向其支付了230000元的购房订金，但时至今日山东一建分公司一直未能拿到产权证，也无法向原告出售及交付该房产，已经构成违约。由于山东一建分公司的违约行为，导致原告错失了购买房屋的良好时机，如今中山房价已经高涨，原告已经无法以同等价格购买相同面积的房产，原告诉请的违约金是基于弥补原告重新购房的损失。山东一建总公司作为山东一建分公司的总公司，根据公司法的相关规定，应当与山东一建分公司承担连带责任。而在本案中，周文耀作为山东一建分公司的担保人，理应一同承担连带责任。原告认为，山东一建分公司的行为已严重违反订房协议书的约定，三被告应按合同约定向原告承担相应违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法等法律、法规的有关规定，向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告山东一建分公司、山东一建总公司辩称：原告主张无事实法律依据。原告举证的订房协议书及收据中的印鉴我们没有刻制过；原告交付的23万款项是汇入周文耀个人账户，涉案合同签订是周文耀个人行为，与我方无关；周文耀出售涉案房屋并没有经开发商授权和追认，周文耀现因涉嫌合同诈骗被采取强制措施，一审判决尚未出具，本案周文耀与原告签订的合同行为也涉嫌合同诈骗，建议法庭将本案移交公安机关作为刑事案件处理；原告请求解除合同的理由不成立，合同无效不存在解除问题。原告主张的订房协议书是无效的，假设收到23万也是返还23万款项，无需支付违约金，且该违约金约定过高，应根据原告的实际损失进行调整；原告主张的律师费我方也不认可。被告周文耀辩称：交不了房是因为开发商的原因，当时开发商给了我八套房，我也是按约定把房子转让出去的，是因为开发商的预售证没有办好，超期违约了导致无法交楼。购房定金23万元我是同意山东一建分公司退还的，违约金可以按购房本金年息一分，23万元的金额太高了。至于我个人，我不同意承担责任，因为原告付款虽然是打到我账户，但钱是投入到公司的业务了，不是我个人使用的，山东一建分公司收到钱后，我可以协助支付给原告。订房协议书上方我的签名是真实的，山东一建总公司委托我成立了分公司，印分公司的章也是经过总公司同意的，刻章的相关手续是由办事员去办理的，我也不清楚是怎样的手续，不知道有没有去公安局备案。第三人尚建公司述称：订房协议书上所写的3栋13楼指向不明确，我方开发的楼盘不存在这样的房产，3栋13楼所有房产都未出售给山东一建分公司，也没有授权山东一建分公司将涉案房产出售给原告，其处分行为为无权处分行为，我方不予追认。本次诉讼是原告与三被告间的法律关系，与我方无任何关联性，我方也无需向原告承担法律责任。经审理查明：2017年1月13日，山东一建分公司（出售方、甲方）与原告（购房人、乙方）、周文耀（担保人、丙方）签订订房协议书约定：就中山市火炬开发区大环村尚建公司开发的尚怡雅筑项目在建工程，其中乙方预订购约100平方米的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积楼房为准），甲方提供协助一事，双方协商签订以下协议：订购楼房坐落于3栋13楼，甲方愿意将该套房出售转让给乙方；成交价按出售规范，按套房建筑面积每平方米5300元/平方米计算；因工程在建，自本合同签订日起约3-6个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交23万元支付给甲方，余下购房款在甲方与建设方售楼部确定符合办理好备案手续的同时，乙方将剩余购房款项转入甲方指定账户（周文耀账户），甲方协助办理好有关备案手续给乙方；甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务；如甲方未按照以上约定时间（6个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续的，如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿同意返还由签订此协议书后原收取乙方缴交全部购房订金给乙方后，按实收金额增加1倍支付给乙方为违约金，此情况下乙方放弃购房；甲乙双方应自觉履行本协议的义务，若发生纠纷应协商共同解决，若协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费由违约方负责支付；丙方同意为甲方履行本协议承担连带担保责任。该协议书落款处“甲方”栏加盖“山东一建建设有限公司中山分公司”印章，“代表”栏由周文耀签名；周文耀同时于“丙方”栏签名。同日，周文耀在收据上签名并加盖“山东一建建设有限公司财务专用章”确认收到原告交来购房订金23万元（尚怡雅筑项目3栋13楼）。另查：原告提交的“中国房价行情”网站于2019年1月10日更新数据显示，火炬开发区近一月房价均价13251元/平方米，火炬开发区新楼盘（19个）均价17068元/平方米；“大粤房地产网”统计的2018年12月中山房价信息显示，火炬开发区2018年12月一手房房价均价17068元/平方米，二手房房价均价13415元/平方米。周文耀对此认为，做生意本身就存在风险，其将涉案房产以5300元/平方米的价格出售给原告，是预计了延后交付等风险的，如果能立即交房，肯定不是这个价格。再查：原告因本案纠纷与广东宪鼎律师事务所签订委托代理合同，委托广东宪鼎律师事务所指派律师作为原告的诉讼代理人，并约定诉讼代理费为3万元。该律师事务所向原告开具了两张发票，合计3万元。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与山东一建分公司签订的订房协议书系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然山东一建分公司辩称订房协议书上所盖印章虚假，但周文耀作为该司的负责人有权代表该司对外作出意思表示，故无论印章真假，均不影响订房协议书的效力。另外，对于山东一建分公司主张因周文耀涉嫌与本案有关的合同诈骗罪被追究刑事责任，本案的处理须等待刑事案件裁判结果，因山东一建分公司对此未举证予以证明，本院对该项意见不予采纳。订房协议书约定，山东一建分公司应协助原告将尚建公司开发的涉案房产转让给原告。因尚建公司在庭审中明确表示其未授权山东一建分公司将涉案房产出售给原告，亦不予追认山东一建分公司的转让行为，山东一建分公司显然已无法继续履行订房协议约定的协助办理好楼房认购合同等相关手续，山东一建分公司的行为已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告要求解除与山东一建分公司签订的订房协议书，本院予以支持。对于原告已支付的订金23万元，因合同已解除，山东一建分公司应予退还原告。订房协议书约定，山东一建分公司违约的，返还原收取的全部购房订金后，按实收订金金额增加1倍支付给原告为违约金。原告诉请山东一建分公司支付违约金23万元，并提交了网页截图等，拟证明中山房价大幅上涨导致原告损失。现山东一建分公司主张该违约金过分高于原告的实际损失，要求本院予以调整，本院认为，原告向山东一建分公司购买尚建公司开发的商品房，而山东一建分公司未向原告出示涉案房产的产权权属证明或出售涉案房产的授权手续，原告对于涉案合同的履行风险应有一定的预判，应当知晓涉案合同存在较大的履行不能的风险，现合同履行不能，原告亦应自担部分损失。结合前述因素以及合同履行情况、被告过错程度，同时兼顾双方的利益，本院酌定，山东一建分公司向原告支付违约金10万元。至于原告因本案纠纷支出的律师费3万元，符合订房协议书的约定，且有律师费发票为证，本院亦予支持。山东一建分公司是有限责任公司分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，原告诉请山东一建分公司的前述债务由山东一建总公司承担，本院予以支持。周文耀自愿为山东一建分公司承担连带担保责任，原告诉请其对前述债务承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，本院判决如下：一、解除原告黄群生与被告山东一建建设有限公司中山分公司于2017年1月13日签订的订房协议书；二、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄群生返还购房订金23万元，并支付违约金10万元；三、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄群生支付律师费损失3万元；四、被告周文耀对被告山东一建建设有限公司中山分公司的前述第二、三项判项所述债务承担连带清偿责任；被告周文耀清偿后，有权就清偿部分向被告山东一建建设有限公司中山分公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，减半收取为4325元，由被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司、周文耀连带负担（该费原告已预交，三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年二月二十七日书记员 郑诗琳王静孙永辉