河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终968号上诉人(原审被告)：蒋翔，男，汉族，1962年1月15日出生，户籍地郑州市管城回族区，现住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告）：河南广瑞物业服务有限公司，住所地郑州市金水区文化路**院**楼****，统一社会信用代码914101053416093406。法定代表人：张立，该公司总经理。委托诉讼代理人：李树容，该公司项目主管。委托诉讼代理人：邹巧英，河南明治律师事务所律师。上诉人蒋翔因与被上诉人河南广瑞物业服务有限公司（以下简称广瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初4749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋翔，被上诉人广瑞公司的委托诉讼代理人李树容、邹巧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋翔上诉请求：1、上诉人与被上诉人之间的物业合同不成立。双方无物业合同纠纷。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间没有签订物业服务合同协议，只和前期物业新晖怡欣分公司有服务合同，合同期限是小区业主委员会成立止，现在仍在合同期限内。2、新晖怡欣分公司与被上诉人的合同是非法无效的。物业法规定前期物业不得转让物业服务，一审认定的转让部分业务（部分业务的转让也是不合法的，物业法仅允许专项服务转让）完全是不符合事实，新晖怡欣分公司与被上诉人的物业服务合同涵盖了前期物业服务的所有内容，这足以说明，被上诉人不是专项服务。反过来说，如果它是专项服务，就无权利主张全额物业服务费。3、被上诉人所提供的2015年9月20日，小区业主座谈会记要，上诉人是参加了会议，但这是一个业主出于关心小区的建设而参加的和被上诉人在小区的合法性没有关系，更不能说明之间有合同关系。4、物业公司的服务有公共性，在撤销非法入住物业，彰显物业法的权威和业主的权利后，我愿意交物业费。广瑞公司辩称，一、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未规定不能将部分物业服务委托他人，故被答辩人称物业法规定前期物业不得转让物业服务，物业法仅允许专项服务转让，没有任何法律依据。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同人民法院可以认定为无效。但是在本案中，前期物业服务公司郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司与答辩人签订“业务外包服务协议”，将部分物业服务委托给答辩人，因为在2016年、2017年的业务外包服务协议中第四条第一款均约定“涉及需动用维修资金的项目，甲方配合乙方申请费用”，说明郑州新晖怡欣分公司并未将物业服务全部外包给答辩人，实际上，小区中的消防维保与电梯维保答辩人均不负责，而是由郑州新晖怡欣分公司负责管理。二、被答辩人称其参加2015年9月20日的小区业主座谈会只是出于关心小区的建设，与答辩人合法与否没有关系，该主张是自相矛盾的，如果被答辩人认为答辩人无权为小区服务，根本不必参加答辩人举行的会议。三、被答辩人称答辩人是非法入住，如果答辩人是非法入住，答辩人怎能为小区服务长达四年之久，如果是非法入住，不止是业主，恐怕连前期物业公司早已将答辩人起诉到法院。四、一审法院判决答辩人胜诉，根据法律规定，诉讼费理应由被答辩人承担。综上所述，一审法院判决正确，认定事实清楚，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。广瑞公司向一审法院起诉请求：1、判令蒋翔向广瑞公司支付自2016年3月1日至2018年2月28日的物业费3084元；2、判令蒋翔向广瑞公司支付滞纳金364.50元（自2016年3月1日暂计至2018年2月28日共729天，每天0.5元，实际支付到付款之日止）；以上合计为3448.50元；3、蒋翔承担本案诉讼费。一审法院认定事实：蒋翔购买位于郑州市惠济区北环路西干道铁道·金桥家园1号楼1单元401室的房屋于2015年2月3日与郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，根据《前期物业管理服务协议》的约定，高层住宅按照建筑面积物业1元／平米／每月收取（含公摊电费），统一从2015年3月1日起开始计取。《前期物业管理服务协议》第三章第六条中约定：蒋翔应于本合同签订之日起交纳物业服务费用，在办理入住手续时，一次性缴纳12个月物业服务费。蒋翔名下房屋实际建筑面积为128.56平方米，蒋翔于当日向郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司交纳了2015年3月1日-2016年2月29日的物业费1542元。2015年3月1日，郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司与广瑞公司签订了《铁道·金桥家园物业服务委托合同》，将涉案小区的部分物业服务外包给广瑞公司，期限一年，至2016年2月29日止，并将刻制的“铁道·金桥家园小区物业服务中心”印章授权给广瑞公司在委托合同有效期内使用，由广瑞公司负责该小区的大部分物业服务。2015年9月20日，广瑞公司主持小区业主座谈会且蒋翔作为业主代表参加了会议。2016年3月1日、2017年3月1日，郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司又分别与广瑞公司签订了两份《铁道·金桥家园物业服务委托合同》，延续小区部分物业委托服务，并由广瑞公司开始向小区业主按前期的收费标准收取物业费用。但蒋翔自2016年3月1日至2018年2月28日期间的物业费未向广瑞公司交纳，虽经广瑞公司工作人员多次催要，截至目前，仍拖欠2016年3月1日至2018年2月28日的物业费3084元。一审法院认为，蒋翔与郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。后郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司又将小区的部分物业服务外包给广瑞公司履行，并不违反法律规定。物业公司的服务具有公共性，物业服务费是整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，蒋翔作为广瑞公司服务小区业主，虽然广瑞公司的服务存在一定瑕疵，但并不能免除蒋翔交纳物业服务费的义务，蒋翔应当按照协议约定支付广瑞公司物业服务费，广瑞公司要求蒋翔支付2016年3月1日至2018年2月28日的物业费3084元的诉讼请求，该院予以支持。对于广瑞公司主张的滞纳金，在前期物业服务合同和两份外包合同中没有相关约定，广瑞公司要求蒋翔支付迟交物业费所产生的滞纳金，该院不予支持；蒋翔提出的小区物业服务中存在的问题，广瑞公司物业公司应认真听取业主意见，不断改进和提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、蒋翔于本判决生效后七日内支付河南广瑞物业服务有限公司物业服务费3084元；二、驳回河南广瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由蒋翔负担。本院二审期间，被上诉人提交两份2017年和2018年的电梯维保合同复印件和合同补充协议，证明该小区的电梯维保一直是郑州新晖物业管理公司怡欣分公司，说明业务外包服务协议是部分外包而非全部外包。上诉人质证意见：对这两份2017年和2018年的电梯维保合同复印件和合同补充协议的真实性无法确定，而且是份补充协议，对到底是不是2017年所签订的补充协议，还是为了对付这次庭审而签订的有异议。上诉人二审未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，蒋翔与郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。后郑州新晖物业管理有限公司怡欣分公司又将小区的部分物业服务外包给广瑞公司履行，并不违反法律规定。一审法院判决蒋翔向原告支付物业服务费3084元并无不当。综上所述，蒋翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由将翔负担。本判决为终审判决。审判长  赵培伟审判员  赵玉章审判员  秦 宇二〇一九年二月十八日书记员  李丰汝