广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24488号原告：林宏创，男，1984年4月8日出生，汉族，身份证住址广西横县，原告：林美琴，女，1988年2月20日出生，汉族，身份证住址广西横县，两原告共同委托诉讼代理人：蒋承文，广东宪鼎律师事务所律师。被告：李启平，男，1990年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，委托诉讼代理人：肖静，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，广东孚道律师事务所律师助理。原告林宏创、林美琴与被告李启平房屋买卖合同一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林宏创、林美琴及其委托诉讼代理人蒋承文、被告的委托诉讼代理人肖静、张慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付违约金16万元；2.判令被告向两原告支付律师费12000元。事实与理由：2018年7月5日，两原告与被告签订二手房买卖及居间服务合同，约定被告将其名下位于中山××××房转让予原告，转让价格为80万元。同日，经双方协商，对原合同约定的定金条款另行签订补充协议约定:“由于该物业暂时没有办理出不动产证，卖方要收取交易定金贰拾万元整，卖方同意并配合将中山市火炬开发区中山港大道69号之一五星美居苑1幢1单元302房抵押给买方，卖方在成功将中山市火炬开发区中山港大道69号之一五星美居苑1幢1单元302房抵押给买方当日，买方支付壹拾玖万伍仟元整给到卖方账户……”。二手房买卖及居间服务合同及补充协议签订后，原告按约定先向被告交付了定金5000元（中介代收），但被告后来反悔，表示不再卖房。为此，原告通过居间方中山市乐有家房地产经纪有限公司向被告发出催告函，要求被告于2018年9月1日前履行办理房产二押及出新证，被告未予理会。原告林宏创于2018年10月23日与被告电话沟通，被告表示拒绝与原告继续交易房产。综上所述，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同的约定履行相应的合同义务。被告不履行房地产买卖合同的行为已违反《民法总则》、《合同法》等相关法律规定，已构成违约。因此，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求法院裁决。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交的主要证据如下：1.二手房买卖及居间服务合同；2.补充协议；3.补充协议；4.家私家电清单；5.交易节点确认书；6.收款收据；7.价格确认书；8.催告函；9.录音；10.民事案件委托代理合同、律师费发票;11.关于资金监（托）管声明书。被告辩称：1.我没有违约，而是原告违约在先。因原告没有按双方签订的二手房买卖及居间服务合同约定的时间支付定金，根据双方签订的合同，原告要在合同签订后7个工作日内向被告支付定金195000元，而合同签订日期是2018年7月5日，即原告应该在2018年7月16日前将定金195000元交给中介，但原告并没有按约定时间将定金交给中介，而是通过中介向被告寄了两份补充协议书，要求变更定金支付条件，被告也是在2018年7月17日下午才签收了两份协议书，因此是原告违约在先；2.该两份补充协议均是无效的，定金支付条款仍应按二手房买卖及居间服务合同；第1份补充协议约定的定金支付条件是被告将五星美居302房抵押给原告，原告将定金195000元直接支付给被告，但五星美居的房屋产权人并不是被告，而是李营妹和梁伟强，该协议上没有实际产权人的签名，只有被告签名，按担保法及城市房产地管理办法的规定，抵押物必须是抵押人合法财产，并且是抵押人与抵押权人签订合同，该合同没有抵押人同意，因此是无效的；另外，协议中也没有约定办理抵押登记时间；3.两份协议关于定金支付条款的约定是存在冲突的，第1份协议约定原告将定金195000元直接支付给被告，第2份协议约定原告将定金又监管在居间方。而且协议是后补的，所以双方事后关于定金支付条款的约定是无效的，仍应按二手房买卖及居间服务合同。4.补充协议约定2018年12月31日前没有出证或者不能出证的原因不在原被告，双方同意等证下来后继续交易。现涉案房屋开发商已经出具了情况说明，房产证在2018年12月31日前不可能出具。按后面的协议，房屋后续履行的条件仍未达到；被告庭前联系过原告，被告是同意将房屋继续出售的，而且涉案房屋银行按揭款已经付清。如原告想购买该房屋，定金支付条件也可变更为递件过户当天支付。5.原告请求违约金过高，原告交纳的定金一直在中介处，被告没有收一分钱，而且涉案房屋也没有升价，对其造成的损失有限。按双方签订的合同即便被告违约，原告请求解除合同，被告也仅是双倍返还定金。被告就其辩解，向本院提交的主要证据如下：1.韵达快递跟踪记录截图；2.关于金水湾10幢产权证说明；3.不动产登记资料查询结果；4.催告函。经审理查明：2018年7月5日，两原告（买方）、被告（卖方）及中山市乐有家房地产经纪有限公司（居间方）签订二手房买卖及居间服务合同，主要约定：1.被告转让位于中山××××房的房地产给两原告；房产现状为有抵押、无租约；2.转让价款为80万元，交易定金20万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5000元，本合同签订后7个工作日内再向卖方支付定金195000元；买卖双方同意将定金5000元交给居间方托管，买方将定金支付给居间方托管后，即视为卖方本人收讫；买卖双方已明确知晓未选择资金监管将面临的风险，仍选择由买方将定金195000元直接支付给卖方；买卖双方协商一致约定买方以按揭付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提供相关资料及签署相关协议；如卖方未按约定期限履行义务超过十五个工作日的，则买方有权解除合同，并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。双方并签订关于资金监（托）管声明书，声明放弃房产交易中的定金及首期款资金监（托）管服务。同日，被告出具收到定金5000元的收据。双方另签订了补充协议（以下简称：补充协议一）约定：由于该物业暂时没有办理出不动产证，卖方要收取交易定金20万元，卖方同意并配合将中山市中山港大道69号之一五星美居苑1幢1单元302房（以下简称302房）抵押给买方，卖方在成功将302房抵押给买方当日，买方支付195000元给卖方账户，在该房产办理递件过户当日并办理出递件过户回执后，买方办理302房的解押手续。双方还签订了补充协议（以下简称：补充协议二）约定：卖方须于2018年12月31日之前取得一手商品房房地产证并交予居间方托管；在卖方未办理出不动产权证并经查档确认产权清晰、无查封之前，买方须将定金全部托管在居间方(放定条件按照资金托管协议之约定)，且不得私自向卖方支付任何购房款，否则买方应自担风险；后期非买卖双方原因导致2018年12月31日未出证，双方同意等到不动产权证正常下发后继续履行，若卖方因楼价上涨等单方面因素不愿意继续履行合同的，除双倍赔偿定金40万元外，卖方须按市场价格给买方补偿该房产的增值部分。前述两份补充协议的落款时间均为2018年7月5日。被告认为该两份协议的签订时间为2018年7月20日，并提交了物流跟踪记录截图等为证。2018年9月23日，中山市乐有家房地产经纪有限公司向被告致催告函称，依据原被告签订的二手房买卖及居间服务合同约定，被告须于2018年9月1日前履行办理房产二押及出新证的义务，鉴于前述义务履行期限已届满，故要求被告于函件签发之日起5日内履行相应义务。2018年10月23日，原告林宏创致电被告，询问涉案房产的交易情况。被告回答：“不卖了。”林：“不卖了？你姐说是不卖了吗？”被告：“我说的。”林宏创：“那合同都已经签了，我这个怎么办？你们怎么处理？”被告：“你跟我姐说，我现在在广州出差。”林宏创：“那我打电话跟你姐说，问一下看，好吧。”2018年11月8日，中山市美好愿景房地产开发有限公司出具《关于金水湾10幢产权证的情况说明》载明，因10幢、11幢、12幢共有地下室，11幢、12幢未竣工验收，故10幢暂无法办理权属登记，预计最迟在2019年6月底前，可以完成10幢的权属登记手续。另查：302房登记于梁伟强、李营妹名下，截至2019年1月3日，该房地产未抵押登记于两原告名下。被告称李营妹是其姐姐。又查：庭审中，被告表示同意继续履行合同。再查：两原告因本案纠纷委托广东宪鼎律师事务所蒋承文律师担任诉讼代理人，约定律师费为12000元。2018年11月15日，该律师事务所开具律师费发票2000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告就涉案商品房买卖事宜，于2018年7月5日签订的二手房买卖及居间服务合同、关于资金监（托）管声明书及两份补充协议，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。前述文件签订后，两原告支付了定金5000元，剩余定金195000元尚未支付。被告辩称原告迟延履行支付定金195000元的义务构成违约，本院认为，补充协议二约定的定金支付时间为原、被告办理302房的抵押登记当日，而双方至今未办理302房的抵押登记，故本院对被告的该辩解不予采纳。至于被告辩称两份补充协议的签订时间晚于原告本应支付定金的2018年7月16日，本院认为，被告不能证明其提供的物流信息与两份补充协议的关联性，本院对此不予认可；且即便两份补充协议签订于2018年7月16日之后，因双方已在补充协议中对定金支付时间进行调整，双方亦应照此履行。原告称被告存在拒绝与原告交易房产的违约行为，具体为未办理房屋抵押、说“不卖了”，对此，本院认为，首先，因双方未约定办理抵押登记的时间，原告亦未证明其催告被告履行该义务，故被告至今未办理抵押登记的行为不构成违约；其次，被告在通话过程中表示“不卖了”，之后，原告询问合同如何解决时，被告则表示“你跟我姐说，我现在在广州出差”，对此本院认为，被告在该通话中对于拒绝履行合同语焉不详，对于是否解除涉案合同以及解除合同后如何处理的问题采取了回避的态度，而原告也没有进一步举证证明被告在此之后的违约行为，且在庭审中，被告亦表示同意继续履行合同，可见，被告对于不继续履行合同的意思表示尚不明确；再次，仅从本案证据来看，双方对于促进交易进程、履行办理抵押和支付剩余定金的义务，均未作出积极表现，双方对于涉案合同未能进一步履行均有过失。综上所述，在原告没有证据证明被告存在其他违约行为、被告未作出其他拒绝履行义务的意思表示以及双方对于下一步履行合同义务均未表现出明显的积极性的情况下，本院认为，被告拒绝履行合同义务的意思表示不明确，未至于根本违约。故原告要求被告承担违约责任的相应诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：驳回原告林宏创、林美琴的全部诉讼请求。案件受理费3740元，减半收取为1870元，由原告林宏创、林美琴负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年二月十八日书记员  王静郑诗琳