广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初31885号原告：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区振华路飞亚达大厦****，统一社会信用代码91440300192205202K。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人：刘枝桂，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晖，广东国晖律师事务所律师。被告：胡慧，女，汉族，1973年12月5日出生，，住所地深圳市福田区上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，原告于2018年6月11日向本院提起诉讼，本院于2018年7月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年10月24日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人彭晖、被告胡慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年4月与中航北苑开发商深圳市中航城置业发展有限公司签订《深圳中航北苑大厦前期物业管理服务合同》，为中航北苑提供物业管理服务。被告系中航北苑V尚街负1层43号业主。2012年12月21日，原告与被告签订《中航北苑大厦V尚街前期物业管理服务协议》，约定被告应当在中航置业发出业主入伙通知之日起开始向中航物业缴纳物业管理费。合同约定物业管理费收费标准为50元/月/平米，收费方式为每月5日前缴纳当月物业管理服务费，逾期原告有权按照实际拖欠金额的千分之三每日收取违约金。合同签订后，中航置业于2013年1月1日向被告发出入伙通知。被告收到通知后，未能按照合同约定及时缴纳物业管理费，虽经催促，但拖欠至今。原告遂诉至本院请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费44070元；2、被告向原告支付逾期付款违约金26001.3元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告书面答辩称，1、原告请求已超过法定诉讼时效，根据民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告诉讼的事项发生在2013年，距今已5年多，早过了诉讼时效；2、被告与原告签订的《中航北苑大厦V尚街前期物业管理服务协议》，约定物业管理费标准为50元／月/平方米,实属霸王条款，无收费依据，是原告单方面制定的不平等格式合同，严重侵害了被告的权利，被告是在没有选择余地的情况下与其签订的。3、协议约定的物业管理费标准严重不合理，且与原告所提供的服务不匹配，业主们苦不堪言。原告没有尽到商业管理的义务，没有提供与商业运营相关的招商、组织推广、管理商场的服务。原告说他们在运营，但并不见其提供已定制合同的商业计划书，没有独立的商业运营管理团队，也没有张贴招商广告，完全没有统筹规划，导致V尚街商业运营举步维艰，大量商铺空置，投资没有回报，已经给业主们造成巨大损失，严重不合理的高额管理费是令业主们苦不堪言。不同业务应有不同的物业管理模式，商业、住宅、办公的管理方式方法原本就不尽相同。但中航北苑楼上的住宅管理费为每平方米3元多，V尚街却一共收取50元／月/平方米，收费相差巨大，管理水平项目却一样，只是打扫卫生，派几个保安。相同的服务相同的管理团队，凭什么要向被告收取比住宅高十几倍的管理费呢？2015年福田政府在线上政府信息公开栏，多次通报中航北苑大厦及V尚街周边地区卫生状况恶劣，被城管巡查发现，要求整改。被告也经常看到V尚街门口垃圾臭水横流，一楼及负一楼摊贩占道乱摆，脏乱差的种种迹象表明原告未履行其管理职责，已严重影响V尚街的商业现象，更是对被告权益的损害。原告违规占用V尚街一楼中庭空间和一楼管理用房用于租赁，侵犯业主们的权益。按照《购房合同》，这部分面积产权属于全体业主，原告未征求全体业主同意就擅自出租并收取收益，其行为已经违反合同约定，所收租金也应当归全体业主共有。原告对V商街小业主们提出的若干问题及合理诉求，不作为不理会，没有整改，导致双方矛盾激化，甚至致使V尚街至今没能成立业委会。至今，绝大部分业主都存在拖欠管理费问题，这是全体V尚街业主对原告管理不利未尽其责的集体抗议。业主们多次诚心诚意地向V尚街管理部门反映问题、提出申请，但原告长期置之不理，没有采取积极有效的措施，致使事态进一步恶化。原告一味告之法庭，是对国家资源的严重浪费，增加政府的行政成本。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正侵权及不当行为前，有权拒绝支付物业管理费。因原告不能适当履行义务，给被告带来巨大损失，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务之前，被告有权拒绝支付物业管理费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2012年5月1日，原告（乙方）与深圳市中航城置业发展有限公司（甲方）签订《深圳中航北苑大厦前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于深圳市福田区深圳中航北苑大厦提供物业管理服务；合同期限2012年5月1日至2014年12月31日；物业服务费的收费标准为高层住宅用房每月每平方米2.9元、商业物业（配备中央空调）每月每平方米50元、商业物业（未配备中央空调）每月每平方31.5元；物业服务费按月交纳业主应在每月5日前缴纳当月物业服务费，甲方、业主或者物业使用人违反合同约定不按时或按标准缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按照拖欠费用总额的万分之五缴纳滞纳金。2012年12月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中航北苑大厦V尚街前期物业管理服务协议》，约定：原告负责对被告购买的中航北苑大厦V尚街负1层43号铺（以下简称涉案房产）（建筑面积14.69平方米）提供前期物业服务；前期物业服务的期间从房屋规定的入伙之日起至大厦业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止；原告并从中航城置业发展有限公司发出的入伙通知书规定的截止时间起计收物业管理费；物业管理服务费用标准为：配备中央空调的商业物业每月每平方米50元、未配备中央空调的商业物业每月每平方米31.5元；被告应每月5日前缴纳当月物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按逾期欠费总额千分之三支付滞纳金。2012年12月21日，被告签署《中航北苑大厦业主收楼会签单》载明，涉案房产已具备交付条件，可以办理收楼会签手续。同日，被告签署《收楼意见书》,确认涉案楼宇经本人检查后认为一切妥善或满意，可以办理接收手续。后原告于2016年12月委托中航重庆物业管理有限公司向被告邮寄发送物业费催收文件，被告庭审时称该邮递单记载的送达地址不准确，被告没有实际收到邮件。没有证据显示该邮件的送达情况。没有证据显示原告有其他催收行为。关于被告未缴纳物业管理费的期间，被告对原告主张的其自2013年6月至今均未缴纳物业管理费予以认可。对于被告未缴纳物业管理费的原因，被告称系因原告提供的物业存在管理混乱、收费标准过高、场地脏乱差等情况，故而未缴。本院认为，原告与被告签订的《中航北苑大厦V尚街前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告应依照协议约定履行缴纳物业管理费的义务。关于被告提出的诉讼时效抗辩。没有证据显示原告于2016年12月委托中航重庆物业管理有限公司向被告邮寄发送物业费催收文件实际送达了被告，亦没有证据显示原告通过其他方式向被告催收过，故本院认定原告向本院递交起诉状之日（2018年6月11日）为原告首次向被告主张权利的日期。根据民法通则关于诉讼时效的规定，原告要求被告支付2013年6月至2015年10月期间的物业管理费以及赔偿相应利息损失的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。需提及的是，虽然2017年10月1日起施行的民法总则对诉讼时效作出了新的规定，但在该法律实施之前，依据民法通则的规定，原告关于其起诉前超过二年的上述费用的诉讼时效已经届满，因债务人对于诉讼时效期间的经过享有诉讼时效利益，其利益并不能因为新法的实施而被剥夺，故民法总则的实施不影响本院对本案诉讼时效所作的上述认定；而对于民法总则实施之日诉讼时效尚未满民法通则规定的二年的，应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定。对原告主张的2015年11月至2018年5月期间的物业管理费，被告仍需交纳。关于物业管理费。经核算，涉案房产面积14.69平方米，物业管理费每月每平方米50元，则被告每月应缴物业管理费为734.5元，原告有权主张2015年11月至2018年5月期间的物业管理费为22769.5元【734.5/月×31个月】。关于违约金。就物业管理费的违约金的计算标准，依据合同约定，被告每月5日前缴纳当月物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一日按逾期欠费总额千分之三支付滞纳金，原告自愿将计算标准调低至月利率2%，没有超出其可主张权利的范围，本院予以支持，故原告对被告所欠2015年11月至2018年5月期间物业管理费的违约金的主张，本院予以支持。此外，对于被告抗辩中所提及的原告提供的物业服务存在瑕疵的问题，依据相关法律和司法解释规定，如果物业服务企业没有履行自己的服务义务，业主可以要求其继续履行、采取补救措施，或者在委托其它企业完成本该由物业服务企业完成的义务后要求物业服务企业承担有关费用等赔偿损失措施，但对于物业管理费，物业收费及收费标准是当事人意思自治达成的协议内容，在当事人没有依照相应的程序通过协商或诉讼的方式对该约定进行变更之前，包括被告在内的当事人仍应受该约定的约束，故被告的该抗辩主张不能成为其拒绝履行依约支付物业管理费义务的充分合法理由。当然，虽然被告有继续支付物业管理费的义务，但不影响被告依照相关法律规定行使业主的相关权利，若被告认为因原告未依约履行物业管理职责而致其遭受财产或人身损失，可另行向原告主张权利。综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡慧应于本判决生效之日起10日内向原告中航物业管理有限公司支付2015年11月至2018年5月期间的物业管理费22769.5元及相应违约金（违约金自2015年11月6日开始按上述欠费月份分批计算，每月物业管理费的违约金均以734.5元为基数自发生当月6日起按月利率2%计算至实际履行之日止）；二、驳回原告中航物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1552元（已由原告预交），由原告负担750元、被告负担802元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  吴显龙人民陪审员  景志平二〇一九年二月十四日书 记 员  殷智华赵雅雯