福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终107号 上诉人（原审原告）：张文博，男，1973年11月30日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：杜成俊（系张文博的姐夫），1965年9月25日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：黄清水，福建协胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大田县金城房地产开发有限公司，住所地福建省三明市大田县石牌镇老厝温泉3路。 法定代表人：柳国林，该公司经理。 委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所执业律师。 上诉人张文博因与被上诉人大田县金城房地产开发有限公司（以下简称金城地产）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院(2018)闽0425民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张文博的委托诉讼代理人杜成俊、黄清水，被上诉人金城地产的委托诉讼代理人林加生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文博上诉请求：1.依法撤销福建省大田县人民法院（2018）闽0425民初88号民事判决第二项；2.依法改判支持张文博一审的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由金城地产承担。事实和理由：一、一审判决以未经产权登记机关核准面积为由，驳回张文博要求返还及双倍返还房屋面积减少的房价款及利息的诉讼请求是错误的。二、金城地产未向张文博交付有效证件，导致张文博无法自行办理不动产权属证书，构成违约应承担违约责任。三、一审判决免除金城地产的违约责任是认定事实错误、适用法律错误。 金城地产口头答辩称，1.夹层应计入涉案店面面积，根据一审中委托鉴定的测量结果，面积不但没有减少还增加了。2.金城公司在2017年7月以后有根据张文博的要求交付了有关材料，办证没有办出来的原因张文博没有说明，拖延的责任不在金城公司。3.张文博拿到店面后一直都在进行营业性的管理，没有造成实际损失。违约赔偿的前提是金城公司有违约的事实，金城公司并没有违约，所以不应承担违约责任。一审判决正确，请求予以维持。 张文博向一审法院起诉请求：1.金城地产向张文博返还及双倍返还房屋面积减少部分的房价款计98436.8元、利息13148.23元，共计111585.03元；并以16825.2元为基数、按央行贷款基准年利率计算自2018年1月2日起至实际返还房价款之日止的利息。2.金城地产向张文博支付逾期办证违约金220404.19元，并以560840元为基数、按央行逾期贷款利息计算自2018年1月2日至办出不动产权属证书之日止的违约金。3.金城地产将涉案房产的不动产权属办理登记至张文博的名下。4.由金城地产承担本案诉讼费。一审庭审中，张文博变更第1项诉讼请求为：金城地产向张文博返还及双倍返还房屋面积减少部分的房价款88023.03元；变更第3项诉讼请求为：金城地产立即将办理不动产权属的材料提供给张文博。 一审法院认定事实： 2004年6月25日，张文博与金城地产签订《商品房买卖合同》（合同编号：2004020），合同约定主要内容有：金城地产开发的位于大田县均溪镇宝山路27号的金城综合楼属于商住综合楼，张文博购买金城综合楼的底层第9-11轴店面一间，店面层高5.3米，面积80.12平方米，金额560840元；房屋产权登记手续由买受人自行办理，费用由买受人自行承担，出卖方配合买受人，提供相关证件。合同生效后，金城地产向张文博交付了讼争房产。2010年12月7日，大田县人民政府下达批复“同意大田县金城房地产开发有限公司补交土地出让金和税费后，办理国有土地使用权”。2012年11月27日，金城地产与大田县国资源局签订《国有土地使用权出让合同》，2013年1月18日，金城地产补交土地出让金88756元及相关税费，2016年4月27日，金城地产以单价3343.51元/平方米办理案涉房产的各种税费。张文博要求办理不动产权属证书未果，遂诉至一审法院。 一审中，双方当事人争议的主要焦点：张文博购买底层第9-11轴店面面积是否减少；金城地产是否向张文博支付逾期办证违约金等。 一审法院认为，一、关于张文博购买底层第9-11轴店面面积是否减少的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示。该合同第五条约定面积误差处理原则：单价不变，以产权登记面积为准，房款实行多还少补；同时，产权面积小于合同面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故本院对张文博购买的第9-11轴店面未经产权登记机关核准面积，就以面积减少要求金城地产返还及双倍返还房屋面积减少部分的房价款及利息的诉求不予支持。二、关于金城地产是否向张文博支付逾期办证违约金等问题。张文博购买时明知金城综合楼用地属有偿使用性质，用地单位必须按《国有土地使用权出让合同》约定的用途使用土地，不得作为经营性房地产开发。如改为房地产开发，需报县政府批准，补交土地价款。2010年12月7日，大田县人民政府作出关于金城房地产开发有限公司补办出让宝山路27号国有土地使用权的批复，补交土地出让金和税费后，方可办理国有土地使用权证。故合同第十五条关于产权登记的约定：产权登记由买受人自行办理，费用由买受人自行承担，出卖方配合买受人，提供相关证件。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中也没有约定办证期限及迟延办证的违约责任。诉前张文博从未正式以书面形式要求金城地产提供办证相关证件，也未对办证期限及迟延办证的违约责任达成补充协议。同时，张文博购买的店铺交付后，一直营利性经营着，并没有因迟延办证造成损失。故对张文博要求支付逾期办证违约金及自2018年1月2日至办出不动产权属证书之日止的违约金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，一审法院认为，金城地产依据合同的约定，有义务将办证所需的书面材料提供给张文博，配合办理不动产权属登记，故对张文博要求金城地产提供办理不动产权属登记所需的书面材料的诉求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第一百三十六条《最高人民法院的解释》第十八条规定，判决：一、金城地产应于判决发生法律效力后60日内将办理不动产权属登记所需材料提供给张文博并配合办理不动产权属登记；二、驳回张文博的其他诉讼请求。案件受理费6280元，鉴定费2453元，合计8733元，由张文博负担。 二审中，张文博提交借条及相关附件材料，拟证明张文博在2010年就要求办证，2015年8月31日，金城公司当时的法定代表人张报炼向张文博的父亲张明义借款6万元用于办理涉案店面的权属证书。经质证，金城公司对该借款事实予以认可，但认为当时还达不到办证的条件，只是了解到政府对办证问题有松动，提前准备资金。本院对张文博二审中提交的借条及相关附件的证据效力予以确认。 除张文博认为一审遗漏认定其要求办理不动产证书的时间外，对一审查明的其他事实双方当事人无异议，本院予以确认。 二审中当事人争议的焦点为：1.讼争店面是否存在面积减少的情况、金城地产是否应承担返还房价款的责任；2.金城地产是否应就讼争店面未能及时办理权属证书承担违约责任。对此，本院分析认定如下： 一、关于讼争店面是否存在面积减少的情况、金城地产是否应承担返还房价款的责任的问题 根据《商品房销售管理办法》第二十条、第三十四条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。《商品房销售管理办法》第四十五条第4款规定：“本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。”涉案《商品房买卖合同》第五条就面积确认及面积差异处理明确约定为“以产权登记面积为准，房款实行多还少补”。因涉案店面至今尚未办理产权登记，故无法确定产权登记面积，相关项目的测绘成果亦未报请房地产行政主管部门审核，一审法院以此为由驳回张文博要求金城地产返还及双倍返还房屋面积减少部分的房价款的诉讼请求，该处理结果并无不当，本院予以确认。 二、关于金城地产是否应就讼争店面未能及时办理权属证书承担违约责任的问题 首先，金城地产与张文博于2004年6月25日签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，房屋产权登记手续由买受人自行办理，费用由买受人自行承担，出卖方配合买受人，提供相关证件。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条规定虽将购买人的办证义务确定为主动办证义务，而开发商的办证义务为协助购房人办证并提供必要文件，但并不意味着该义务是开发商的一项附随义务。不履行协助办证义务，导致购房人无法取得房屋所有权的，购房人可以以合同目的落空为由解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条即对购房人的这项解除权予以明确，也充分表明该“协助办证义务”是一项主合同义务。因此，金城地产必须按合同约定履行提供相关有效必要证件的义务。其次，房屋权属转移登记、发证过程中，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。在开发商具备办证条件之前，不可能进入办证程序，开发商具备办证文件后，购房人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因，此时购房人成为登记办证的主导者，开发商在此一阶段的义务主要体现为协助购房人办证，包括为购房人的办证申请提供必要文件、协助购买人递件、代缴税费等。经查，2010年12月7日，大田县人民政府下达批复“同意大田县金城房地产开发有限公司补交土地出让金和税费后，办理国有土地使用权”，2012年11月27日，金城地产与大田县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，2013年1月18日，金城地产补交土地出让金88756元及相关税费，2016年4月27日，金城地产以单价3343.51元/平方米办理案涉房产的各种税费。金城地产陈述涉案店面直至2016年才得到批准可以办理相关税费补缴手续，但并未提供证据予以证实，对于案涉店面何时起具备办证条件、至今未能办理权属证书的原因，金城地产均语焉不详。本院认为，双方当事人虽未对办证期限及违约责任作出约定，但张文博在二审中所提交的借条体现了金城地产的法定代表人张报炼向张文博的父亲张明义借款6万元用于办理涉案店面权属证书事宜，结合金城地产关于当时政府对办证问题有所松动、借款系为办理相关手续准备资金的陈述，可推定双方当事人于2015年8月31日就涉案店面缴纳税费事宜进行了协商并达成了由张明义出借资金用于办理涉案店面权属登记的一致意见。即便如金城地产所称涉案店面至2016年才获得许可办理相关税费补缴等手续，那么在金城地产于2016年4月27日取得销售不动产统一发票、税收完税等材料、具备了提供办证材料的情形后，即应及时向张文博提供相关的办证资料，但从涉案店面权属证书办理的实际情况看，应推定金城地产未能向张文博交付必备办证资料，导致张文博无法办理房屋产权证书，影响了合同双方办理所有权转移的法律行为，金城地产存在逾期办证的违约事实，并应自2016年5月起承担违约责任。第三，依据《最高人民法院 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，金城地产与张文博于2004年6月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。金城地产存在逾期办证的违约事实，应自2016年5月起承担违约责任。张文博请求以银行逾期贷款利息计算逾期办证违约金的上诉请求，符合法律约定，本院予以支持。一审判决以双方当事人没有约定办证期限及迟延办证的违约责任、张文博从未正式以书面形式要求金城地产提供办证相关证件、也未对办证期限及迟延办证的违约责任达成补充协议、张文博没有因迟延办证造成损失等为由，不支持张文博关于逾期办证违约金的诉讼请求，属于认定事实错误，本院予以纠正。考虑到涉案店面迟延办理权属证书的情况，金城地产应尽快向张文博交付相关的办证资料，一审给予60日的时限偏长，本院酌定金城地产在30日内向张文博交付相关的有效必备办证资料。综上所述，张文博的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省大田县人民法院(2018)闽0425民初88号民事判决第二项； 二、变更福建省大田县人民法院(2018)闽0425民初88号民事判决第一项为：大田县金城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内将办理涉案店面不动产权属登记所需有效必备材料提供给张文博并配合办理不动产权属登记； 三、大田县金城房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内支付张文博逾期办证违约金，以560840元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年5月1日起计算至本判决确定的履行期限之日止； 四、驳回张文博的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6280元，由张文博负担5530元，由大田县金城房地产开发有限公司负担750元。一审案件受理费6280元，由张文博负担5530元，由大田县金城房地产开发有限公司负担750元；鉴定费2453元，由张文博负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  彭贵良 审判员  程哲明 二〇一九年二月二十一日 书记员  罗楚君 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 -10- -11-