浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4551号 上诉人（原审原告）：周燕苹，女，1966年10月24日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：周月华，宁波市镇海区承信法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：杭州学鼎教育咨询有限公司宁波北仑分公司。住所地：宁波市北仑区大碶庐山东路**。 代表人：胡庆云，该分公司经理。 委托诉讼代理人：董恺纳，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛远洋，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人周燕苹、上诉人杭州学鼎教育咨询有限公司宁波北仑分公司（以下简称学鼎教育北仑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2018）浙0206民初5863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。学鼎教育北仑公司未在规定的时间内预交上诉费，按自动撤回上诉处理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 周燕苹上诉请求：撤销原判第三项，改判学鼎教育北仑公司支付周燕苹违约金100000元。事实和理由：一、一审法院未按照双方当事人合同约定的作出判决，判决违约金40000元，系主观认定。一审法院的主观判定违反了合同的严肃性和约束性。二、一审法院认定“可以根据当事人过错程度以及预期利益等综合考虑”，缺乏事实依据。关于合同当事人过错。学鼎教育北仑公司过错很严重很恶劣，其作为教育信息咨询机构明知相关文件在签订租赁合同时已经存在，其行为是明知故犯，性质恶劣。学鼎教育北仑公司在通知周燕苹不再续租的时间是在周燕苹催讨次年租金时，没有任何诚意，解除合同的方式和态度恶劣。而且学鼎教育北仑公司是在其已经另行选址办学的情况下，在最后一个月才通知周燕苹，可见其居心不良、过错严重。学鼎教育北仑公司至今未提供任何无法通过消防验收的证据。双方纠纷发生后，学鼎教育北仑公司态度恶劣，过错严重，退租后未及时腾退房屋，相反为了拖延时间，故意扩大周燕苹损失。关于违约金金额。签订租赁合同时已经确认损失。周燕苹为支持年轻人创办教育事业，自行支付了2万元转让费给之前的租客，而未向学鼎教育北仑公司收取，只是在合同中约定了“此房不得产生转让费”，同时也给予比别人优惠的价格。解除租赁合同后的预期利益不可预计。房屋仍未恢复原状，另行出租可能遥遥无期，目前房屋已经空置了四五个月，案件进入二审后，该损失仍在扩大。因此一审法院认定违约金40000元，没有任何事实和法律依据。三、一审法院适用法律错误。司法解释规定当事人主张约定的违约金高于实际损失请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案的实际损失是无法确定的，该损失包括之前租房的损失、之后预期的损失。一审法院未以“实际损失为基础”。而且合同所约定的违约责任是公平合理的，100000违约金金额是针对整个五年租期而言的，不能局限于一年租金金额，违约金是针对整个租赁行为，以及对违反诚信原则的处罚。 学鼎教育北仑公司辩称，周燕苹主张的违规办学与本案没有关联性。 周燕苹向一审法院起诉请求：1.判令学鼎教育北仑公司支付提前三个月退租的房屋租金损失，即将其已交纳的房屋保证金10000元补偿给周燕苹，周燕苹不予退回，并判令学鼎教育北仑公司将房屋腾空，恢复原状；2.判令学鼎教育北仑公司支付周燕苹违约金100000元；3.本案诉讼费由学鼎教育北仑公司承担。 一审法院审理认定：2015年7月15日，双方当事人签订《房屋租赁合同》1份，约定学鼎教育北仑公司承租周燕苹所有的坐落于宁波市北仑区大碶庐山东路239号的房屋用于办公、教育辅导、培训、咨询；房屋租赁期间自2015年9月1日至2020年8月31日；年租金60000元，在合同期内按年8%递增，一年一付，首次在合同签订后5个工作日内支付，其余各期于每年8月1日支付；周燕苹交付房屋时，学鼎教育北仑公司向周燕苹支付10000元作为定金，合同生效后自动转为保证金，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由学鼎教育北仑公司承担的费用、租金、以及违约赔偿责任后，于合同解除后7日内多退少补给学鼎教育北仑公司；租赁期满或合同解除后，学鼎教育北仑公司应于期满之日起7日内将房屋腾空，结清各自应承担的费用，恢复原状；租赁期内，学鼎教育北仑公司需提前退租的，应提前三个月通知周燕苹，学鼎教育北仑公司已支付的保证金作为补偿给周燕苹，并且将周燕苹房屋恢复原状。若学鼎教育北仑公司于2015年9月1日至2018年8月31日期间提前解除合同，须在合同解除时支付周燕苹违约金100000元；学鼎教育北仑公司承担装修需改动的消防设施及报批手续，周燕苹协助学鼎教育北仑公司办理消防审批、工商营业执照、税务登记等相关事宜，费用由学鼎教育北仑公司承担。合同签订后，学鼎教育北仑公司支付了定金10000元。2018年7月31日，学鼎教育北仑公司以国家政策变化，对于教育培训机构的消防验收升级，涉案房屋已无法满足政府对于教育培训机构的消防验收条件，合同目的无法实现为由，书面通知周燕苹解除涉案租赁合同。该通知周燕苹认可于同年8月19日收到。 一审法院审理认为：涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。同时，当事人对主张的事实，有责任提供证据予以证明。学鼎教育北仑公司辩称根据仑教【2008】71号《关于进一步规范民办教育机构管理的意见》的规定，北仑区教育局自2018年起要求教育机构的房屋必须通过消防验收，而涉案房屋无法通过消防验收导致学鼎教育北仑公司解除合同。但一来该文件即便真实，也系于2008年发布，比双方涉案租赁合同签订日期早了七年，而学鼎教育北仑公司此前履行合同过程中却从未申请过消防验收，故不足以认定该文件与涉案纠纷具备法律上的关联；二来学鼎教育北仑公司既未提供证据证明其在解除合同前曾向消防部门申请对涉案房屋进行消防验收且未通过，也未提供证据证明曾根据合同约定就消防审批等事项要求周燕苹协助整改未果，故学鼎教育北仑公司关于其因涉案房屋不能通过消防验收且无法整改而解除合同的辩言，一审法院不予采信。根据涉案房屋租赁合同的约定，学鼎教育北仑公司就其提前解除合同应承担违约责任。周燕苹诉请学鼎教育北仑公司腾空房屋、恢复原状、将已交付的保证金10000元补偿周燕苹方并支付相应违约金，正当合法，应予支持。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中一审法院综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情减少违约金数额至40000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、杭州学鼎教育咨询有限公司宁波北仑分公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空涉案位于宁波市北仑区大碶庐山东路239号的房屋，并恢复原状；二、杭州学鼎教育咨询有限公司宁波北仑分公司已支付的保证金10000元补偿给周燕苹；三、杭州学鼎教育咨询有限公司宁波北仑分公司于判决发生法律效力之日起七日内支付周燕苹违约金40000元；四、驳回周燕苹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由周燕苹负担682元，杭州学鼎教育咨询有限公司宁波北仑分公司负担568元。 本院二审期间，周燕苹提供下列证据，一、照片三张，拟证明与学鼎教育北仑公司签订合同之前，涉案房子的装修等情况，现已经被破坏，证明上诉人的损失严重。二、照片三张，拟证明房屋的现状，证明里面已经被大量破坏，证明损失严重。三、租房协议二份，拟证明上诉人之前的房屋租赁情况，上诉人还额外支付了2万元的转让费。四、微信聊天记录一份，拟证明学鼎教育北仑公司恶意拖延，不愿意积极恢复原状，造成上诉人损失越来越大。五、宁波市企业信用网的一份基本信息，58同城网的一份学鼎教育北仑公司的招聘信息，仑教（2018）48号文件“关于同意建立宁波市北仑区学鼎培训学校有限公司的批复”各一份，拟证明学鼎教育北仑公司的经营范围是“教育信息咨询、不包含文化教育培训”，但学鼎教育北仑公司一直在经营有关中学的语文、数学、英语等的教育培训。所以，学鼎教育北仑公司从涉案的房子里搬出的真正的原因，是超过经营范围所致，才有有关部门予以调查。仑教（2018）48号文件“关于同意建立宁波市北仑区学鼎培训学校有限公司的批复”的办学地址是在“新碶星云街1号”，学鼎教育北仑公司现在的经营地址也是在“新碶星云街1号”，故可以证明该批复是和学鼎教育北仑公司是有关的，也能证明上诉人在2018年4月的时候，已经有预谋有打算从涉案的房子里搬出了。 学鼎教育北仑公司质证意见：对第一二组证据，两组照片是否是原件不能确定，该组照片所拍摄的地点无法确定就是涉案的房屋。所谓的装修与本案无关。第三组证据真实性有异议，是周燕苹与案外人所签订的，学鼎教育北仑公司无法确定真实的情况，关联性与本案无关。首先学鼎教育北仑公司没有看到所谓支付的凭证，退一步讲，即使支付了，也是租赁给学鼎教育北仑公司之前的情况。第四组证据是一组照片，该组照片无法确认聊天记录是周燕苹和学鼎教育北仑公司负责人之间的聊天记录。对于第五组证据，根据租赁合同的使用目的就是用于办学。 学鼎教育北仑公司提供通知一份，拟证明办学场地需要有消防安全证明材料。关于周燕苹一直主张学鼎教育北仑公司没有提供相应的不予验收的通知，学鼎教育北仑公司一直在与消防部门沟通，消防部门也出具了一份文件供法庭参考。 周燕苹质证意见，对证据真实性没有异议，但是认为学鼎教育北仑公司不适用于该规定，其不是教育局下属的非教育机构，不够资格适用。学鼎教育北仑公司在一审时也提供过2008年的71号文件规定，所有经营单位都需要有消防资料。 本院认为，1.由于承租人按照其租用房屋的需要进行适当装修属于正常行为，而且本案双方当事人的签订租赁合同中也约定了相关的装修事宜，因此周燕苹据以租赁合同签订前的房屋装修状况主张学鼎教育北仑公司对房屋的破坏，理由不能成立，故本院对周燕苹提交的证据一、二不予采信。2.周燕苹提供的证据三、四，未在一审举证期限内提供，且与本案争议的主要事实无关，故本院对此不予采信。3.对周燕苹提供的证据五、学鼎教育北仑公司提供的证据的真实性，对方当事人均不持异议，本院予以采纳。对证据的关联性结合其他事实后文予以认定。 综上，本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是一审法院确定的违约金是否恰当。 确定合同约定的违约金是否过高的基础是守约方的实际损失。本案中，周燕苹并未就其因学鼎教育北仑公司的违约行为造成其实际损失的具体数额提供相应证据。一般来说，租赁合同提前解除的实际损失主要体现在租赁合同解除后至出租人另行签订租赁合同之间的租赁物空置而导致的租赁费的损失。一审法院确定的违约金40000元已相当于合同约定的6个月左右的租赁费，通常情况下足以弥补诉争房屋空置的损失。而且一审法院亦将学鼎教育北仑公司支付的房屋租赁保证金10000作为学鼎教育北仑公司的违约金予以抵扣。故一审法院确定的违约金基于周燕苹的实际损失是合理的。另外，本案纠纷是周燕苹就学鼎教育北仑公司提前解除租赁合同提起诉讼，主张学鼎教育北仑公司应当腾退房屋、恢复原状和支付违约金，并未主张合同解除后至实际腾空期间的占有使用费，周燕苹尚可另行主张。故该费用不宜计入提前解除租赁合同的实际损失与确定违约金无关。案涉租赁合同已约定“不得产生转让费”，表明即便有转让费存在，周燕苹也已经放弃。除非合同约定，当事人的诉讼代理费用不得计入损失赔偿数额。故周燕苹主张转让费和维权费用应当计入违约行为造成的损失中，缺乏依据。综上，一审法院确定违约金为40000元并将10000元房屋保证金作为违约金予以抵扣，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人周燕苹的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人周燕苹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 晖 审 判 员  孙长虎 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年二月二十二日 代书记员  姜黎娜