上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初2616号原告：上海潺舐企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：茅雪娟，执行董事。委托诉讼代理人：顾某某，男。委托诉讼代理人：白树彩，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：中铁华夏资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王小华，总经理。委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。被告：王小华，女，1980年3月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。第三人：吕小平，男，1966年9月18日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：吴民平，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：蒋晓东，男，1975年12月19日出生，汉族，户籍地浙江省金华市。原告上海潺舐企业管理有限公司与被告中铁华夏资产管理有限公司、王小华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，根据原告的申请，本院追加吕小平为本案第三人参加诉讼，分别于2018年4月27日、2018年7月20日公开开庭进行了审理。后根据原告申请，本院追加蒋晓东为第三人参加诉讼，于2018年12月18日再次公开开庭进行审理。原告上海潺舐企业管理有限公司的委托诉讼代理人顾某某、白树彩，被告中铁华夏资产管理有限公司的委托诉讼代理人刘洋，被告王小华的委托诉讼代理人居长骏、第三人吕小平的委托诉讼代理人吴民平到庭参加诉讼。第三人蒋晓东经本院公告送达开庭传票等未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海潺舐企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同；2.两被告返还租金及保证金700,000元；3.两被告承担原告因相信合同能够履行而遭受的损失合计1,055,430元；4.两被告承担原告所支出的律师费30,000元；5.第三人对两被告的上述行为承担连带责任。事实和理由：2017年8月31日，原告与被告中铁华夏资产管理有限公司签订房屋租赁合同，原告向被告承租上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX栋XXX楼(华夏宾馆二层，以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年9月11日至2022年9月10日，每年租金1,803,100元，租房保证金为300,000元。合同订立后，原告即向王小华账户支付了保证金和部分租金共计700,000元。但原告刚入驻系争房屋进行装修，即遭到华夏宾馆工作人员的阻止，无法进场实施正常的装修，原告为此要求被告解决，经多方交涉，原告才得知系争房屋系案外人上海华夏宾馆所有，被告无权出租系争房屋。两被告隐瞒无权对外转租的事实，现上海华夏宾馆已经解除了与吕小平的租赁合同，故原、被告之间的租赁合同也应予以解除。原告租赁系争房屋用于经营美食广场，原告前期投入了大量资金，用于支付办证、招租、消防、装修等。原告为诉讼还支出了律师费30,000元。两被告明知其无权转租房屋仍进行转租，导致租赁目的无法实现，两被告应承担解除合同的连带责任。蒋晓东系公司股东，与吕小平共同促成了合同的订立，其应对被告的民事责任承担相应的义务。故原告诉至法院，请求判如所请。中铁华夏资产管理有限公司辩称，同意解除原租赁合同，但不同意原告的其余诉讼请求。双方签订合同时，被告已经向原告披露了转租的事实和关系，也向原告出示了委托书。根据合同法的相关规定，原、被告之间的租赁合同应由第三人吕小平承担相应的责任，被告不应承担任何责任。且被告在收取原告支付的款项后，也相应用于支付租金和其他费用。被告在履行合同过程中，不存在任何不当行为，故不应承担责任。王小华辩称，王小华并非租赁合同的当事人，原告要求解除合同与王小华无关。与原告签订租赁合同的系中铁华夏资产管理有限公司，履行合同亦是公司行为，王小华仅是公司的挂名法定代表人。原告要求王小华承担责任缺乏事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。吕小平述称，由于吕小平对被告及蒋晓东的委托并未得到华夏宾馆的许可，也未得到其追认，故吕小平对被告及蒋晓东的授权在法律上属无效，原、被告之间的租赁合同尚未得到追认，故第三人认为双方之间的租赁合同并未生效，第三人不同意解除合同，双方的租赁合同应认定无效。两被告与第三人吕小平不存在代理关系，吕小平仅与蒋晓东签订过授权委托书，而未与两被告签订过任何协议。原告签订租赁合同后所发生的款项往来，亦仅发生在两被告与蒋晓东之间，与吕小平无关。吕小平无任何过错，不应承担任何责任。同时原告从未进场进行装修，故其损失真实性存疑，原告亦及时止损，由此扩大的损失应由原告自行承担，故不同意原告的诉讼请求。蒋晓东未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海华夏宾馆系上海市漕宝路XXX号房屋产权人。2016年3月24日，上海华夏宾馆(甲方)与吕小平(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定，甲方作为房屋的权利人与乙方建立租赁关系，出租房屋座落于上海市漕宝路XXX号XXX栋XXX楼(东裙房及包房)(即系争房屋)，建筑面积约1220平方米。房屋租赁期自2014年3月24日起至2019年3月23日止。乙方在租赁期内，不得将该房屋部分或全部转租给他人。2017年1月20日，吕小平(甲方、委托方)向蒋晓东、中铁华夏资产管理有限公司(乙方、受托方)出具房屋租赁授权委托书，内容为：甲方授权乙方全权行使系争房屋的出租和经营管理权利。委托权限：房屋的出租和日常管理，房屋的物业管理、法令法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。2017年8月31日，被告中铁华夏资产管理有限公司(甲方、出租人)与原告(乙方，承租人)签订商铺租赁合同一份，约定，甲方作为房屋的授权经营管理人与乙方建立租赁关系，出租房屋座落于上海市漕宝路XXX号XXX栋XXX楼(东裙房及包房)(即系争房屋)，建筑面积约1300平方米。乙方承诺租赁该房屋做餐饮使用。双方于2017年9月10日前向乙方交付房屋。租赁期限一共3年加2年的方式，自2017年9月11日起至2022年9月10日止。租金每天每平方米3.8元，每年租金1,803,100元，每六个月支付一次。合同签订后支付2个月租房保证金，交房后2个工作日以内支付4个月租金，装修结束开业时支付2个月租金。租房保证金为300,000元。合同到期后，乙方结清该房屋应付的费用后10个工作日内剩余保证金无息退还。合同期内，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回的，甲方应向乙方年租金的百分之十支付违约金，并赔偿乙方投资损失，但乙方需提供有效的相关凭证，并按年限折旧。甲乙双方未按合同约定遵守的，违反合同的一方，应向另一方按年租金的10%支付违约金。合同另就其他条款作了约定。合同订立后，原告向中铁华夏资产管理有限公司支付了保证金300,000元和部分租金400,000元。中铁华夏资产管理有限公司出具了相应的收据。但双方未办理正式的交房手续，原告欲进场装修时遭到华夏宾馆的阻止，导致原告未能正常使用房屋。另查明，王小华系中铁华夏资产管理有限公司的法定代表人，蒋晓东系该公司自然人股东。中铁华夏资产管理有限公司表示王小华收取租金的行为系代表公司实施，与其个人无关。王小华收取原告支付的款项后转账给吕小平用于支付租金。因原告未能正常使用系争房屋，2017年10月9日，吕小平、蒋晓东(甲方)与顾某某(乙方)签订自愿放弃承诺书一份，约定，甲方承诺2017年10月10日下午15点如没有让乙方正常进场，并通过物业相关领导认可及一切相关书面手续及文件，甲方自愿放弃并受让与乙方位于系争房屋与租赁方的租赁合同及权利，甲方受让与乙方后，将不再主张该房屋的一切权利，由此产生的一切法律责任由甲方全部负责，并承担乙方在甲乙双方在原合同签订内产生的一切费用。如乙方在2017年10月10日下午15点前办好装修进场手续并得到物业方的所有认同书面文件，则此承诺书无效作废。后原告仍未能正常进场装修。吕小平则认为此份承诺书系受胁迫所写。2017年11月16日，上海华夏宾馆向吕小平发出解除房屋租赁合同通知书，表示因吕小平拖欠房屋租金及水电费等，故解除与吕小平就系争房屋签订的租赁合同，并要求吕小平在收到通知之日起5日内将租赁房屋返还给华夏宾馆，逾期未返还的，宾馆将单方收回房屋。本案审理过程中，本院向上海华夏宾馆发出书面征询函，询问上海华夏宾馆对吕小平转租一事是否清楚，解除租赁合同的理由及是否收回系争房屋等。上海华夏宾馆回函表示，其不知晓吕小平转租事宜，华夏宾馆得知此事后，第一时间通知吕小平，不同意其转租。解除与吕小平合同的理由是吕小平拖欠房屋租金。并通过微信与吕小平联系，吕小平电话回复同意解除合同，现系争房屋已收回。上海潺舐企业管理有限公司自始没有使用过系争房屋。以上事实，除原、被告、第三人当庭陈述一致外，另有原告提交的商铺租赁合同、房屋租赁合同、授权委托书、收款收据，被告提交的工商信息、银行转账记录等证据，本院予以确认。原告另提供一组建筑装饰工程合同、消防工程合同、委托出租协议、转账记录、收据等，证明其因被告未履行合同致使其遭受的损失。被告及第三人对原告提供上述证据的真实性不予认可，并认为原告尚未进场装修，所产生的上述费用与常理不合。原告还提供律师费发票一份，证明其支出的律师费用。被告及第三人认为原告主张律师费缺乏合同依据。除律师费发票外，本院对原告提供的其余材料采纳被告及第三人意见，不予认定。吕小平出示2017年9月1日蒋晓东的授权书，表示2017年1月出具的某某书作废。吕小平另提供2017年10月10日，蒋晓东与中铁华夏资产管理有限公司向吕小平出具承诺，表示系争房屋租赁合同项下的任何转租事宜及其他任何法律责任，由蒋晓东与中铁华夏资产管理有限公司最终承担，与吕小平无关。原告对上述承诺书真实性表示无法确认，并认为该承诺书与本案无关。对该份证据，本院采纳原告意见不予认定。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。被告中铁华夏资产管理有限公司与原告签订的租赁合同中，已经明确中铁华夏资产管理有限公司为房屋的授权经营管理人，原告亦收到了由吕小平出具给中铁华夏资产管理有限公司的委托授权书，故本院认为中铁华夏资产管理有限公司与原告签订的租赁合同直接约束原告与吕小平。吕小平与上海华夏宾馆签订的租赁合同约定了吕小平不得转租，鉴于上海华夏宾馆明确解除合同的原因系吕小平未及时支付租金，故本院认定原告与吕小平之间的合同应为合法有效。因合同解除，原告合同目的无法实现，吕小平构成违约，对此应承担相应的民事责任。故原告要求解除租赁合同，本院予以支持。合同解除后，吕小平收取的押金应予返还。因原告实际从未使用过系争房屋，故吕小平收取的租金亦应一并予以返还。现原告主张的损失款项均直接支付予案外人，被告及第三人对上述款项均不予认可，本院对该笔款项是否实际发生及相应金额无法认定，至于原告出示的蒋晓东、吕小平与案外人的某某，因内容约定不明，对此应由原告承担举证不能的责任。故原告要求赔偿损失的诉请，本院不予支持。鉴于合同约定，未按合同约定遵守的，违反合同的一方，应向另一方按年租金的10%支付违约金。为避免当事人讼累，本院按照合同约定，判处吕小平按年租金的10%承担违约责任以适当弥补原告发生的损失。吕小平认为蒋晓东已经与其解除了委托关系，系双方的内部关系，对原告不具有约束力，对吕小平的辩称本院不予采信。中铁华夏资产管理有限公司及蒋晓东与吕小平之间的款项往来，不在本案审理范围，故本案对此不予处理。原告主张律师费缺乏合同依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。王小华收取款项的行为系其作为中铁华夏资产管理有限公司法定代表人正常履行职务，蒋晓东与中铁华夏资产管理有限公司均为吕小平的受托人，原告要求王小华、蒋晓东、中铁华夏资产管理有限公司承担责任缺乏法律依据，对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条的规定，判决如下：一、解除上海潺舐企业管理有限公司与中铁华夏资产管理有限公司于2017年8月31日就上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX栋XXX楼签订的《商铺租赁合同》；二、吕小平于本判决生效之日起十日内返还上海潺舐企业管理有限公司租金及租赁保证金合计700,000元；三、吕小平于本判决生效之日起十日内支付上海潺舐企业管理有限公司违约金180,310元；四、驳回上海潺舐企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20,870元，公告费560元，合计21,430元，由上海潺舐企业管理有限公司负担12,688元，吕小平负担8,742元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  陈向红人民陪审员  曹瑞强二〇一九年二月十八日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。