湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终251号上诉人（原审原告）：向艳飞，女，1979年11月9日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：张迪圣，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：株洲万众房地产开发有限公司，住湖南省天元区长江广场亚都花园****。法定代表人：张慧常，系该公司董事长。委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡婷婷，湖南人和人（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。向艳飞与株洲万众房地产开发有限公司（以下简称万众房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2018）湘0211民初2963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案受理后依法组成合议庭，并进行了审理。向艳飞上诉请求：判令万众房地产公司在原审判决基础上增加支付延期交房违约金11077.5元。上诉事实和理由及答辩意见：一、本案应以合同为依据，万众房地产公司制定的条款不能采用。本案合同来自政府示范文本，商品房买卖必须使用示范合同，除选择和填空部分外，其他条款必须采用，示范合同条款是双方约定和必须采用的国家规定。对于填空部分，万众房地产公司预先填好内容且不容改动，剥夺了买受人的协商权。补充协议第十八条与合同第二十八条相矛盾，属于不平等条约，合同及补充协议都是要求当场签字，不给通读一遍的时间，完全是忽悠、蒙混、胁迫买房人签字。合同附件规定买受人贷款延迟超出30日就赔付全部房款的20%，更加不公平。二、合同的交房条件不能缩小为五方验收。合同第九条明确约定了交房条件，不仅需住宅工程验收合格，还有基础设施、公共服务设施及其他配套设施验收合格，五方验收不能代替政府部门的验收。房屋实测面积至今还没有向买受人公示，甚至拒绝出示房屋实测报告。原审判决认定在报纸刊登公告为送达更是不能成立，在可以采用其他送达方式的条件下，公告不能作为送达证明。三、严格遵循合同的收房条件是正常心理，可促使开发商提高服务质量，但被上诉人迟迟不完善交房条件，而建设家园周围的定向开发房，经买受人单位工会与开发商协商都赔了，偏偏万众房地产公司不择手段的顽抗。公告交房是2018年2月，即使按万众房地产公司对交房条件的理解，也应赔到该月，买房人当时提出和解协议，同意收房，对完善交房条件给予宽缓期，仅要求赔付到2018年4月，然而万众房地产公司断然拒绝，采用管辖异议、请求解除购房合同等诉讼拖延时间至今，又延长了8个月，也应承担违约金。四、黄山西路地势本来就是平坦的，不影响出入，水管、气管、电缆的施工无需等待道路施工；泰康路非水管、气管、电缆的接入口，对小区影响不大。道路修建不是政府行为，不属不可抗力。万众房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判驳回向艳飞的全部诉讼请求；3、判令向艳飞承担一、二审诉讼费用。上诉事实和理由及答辩意见：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人逾期交付房屋系不可抗力所致，不应承担违约责任，不应支付违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第7款规定，因政府行为、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划、设计变更，属于不可抗力。万众房地产公司提供的证据足以表明，案涉楼盘的主出入口以及与地下管网相连接的道路（黄山西路）2015年8月就在楼盘规划之中，但实际却是2017年11月10日才开工，至2018年11月8日才竣工，另一出入口的道路（泰康路）至今仍未修通，从而导致房屋工期拖延，而签订合同时，开发商对此客观情况无法预见，这一客观情况不可避免和克服，构成不可抗力，故不应承担违约责任。二、向艳飞不具备购房资格，该商品房系与建设局做的定向开发，购房主体应是建设局职工，故该合同是无效或者可撤销的；三、案涉商品房在2017年5月15日已经取得五方验收，且得到相关部门的验收，当时部分业主也已经收房，2018年2月1日就通知向艳飞收房，其拒绝收房。向艳飞向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付延期交房违约金29328.14元（暂算至2018年10月8日止，要求计算至具备交房条件并实际交付房屋之日止）；2、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同号：9000302997）约定：“买受人向出卖人购买株洲市天元区黄山路1718号建设家园1栋301号房屋；总房价款暂定为453996元，2016年11月11日前付清全部购房款；买受人未按照约定时间付款，逾期在90日以内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第九条约定：该房屋的交付应当符合商品房已经取得建设工程竣工验收报告并经过相关部门验收合格、商品房已取得房屋实测报告的条件，出卖还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；第十条约定：出卖人应于2016年12月31日前将该房屋交付给买受人。该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将办理交房手续的时间地点的通知书面送达买受人。买受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有的不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；合同附件十一补充协议约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。合同第十条约定的该房屋“经验收合格”是指出卖人作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论。其他与该商品房有关的工程验收工作由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为质量合格的依据，应按照本合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。由于买受人原因未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担由此造成延期交房的违约责任；买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利；因合同履行所发生的通知等文件（以下统称为通知）均应采用挂号信、传真、EMS邮件或在本地报纸刊登等可供查询的方式送达。通知送达至买受人在签署买卖合同时预留的地址即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或者变更地址后未书面通知出卖人的，出卖人仍可向合同上注明的地址发出相关通知或本地报刊（株洲日报或株洲晚报）上刊登相关通知，通知自出卖人发出或刊登之日起第七日视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或指定先到达的日期为通知送达日期……”合同签订后，原告按合同约定向被告付清了购房款。但被告未按约定时间向原告交付房屋，被告虽认为其未按约定交付房屋系不可抗力的原因所造成，但被告就此没有提供充分有力的证据证实其抗辩理由成立。2017年5月15日，案涉房屋所属3号栋经被告组织施工、勘察、设计、监理单位完成五方竣工验收，工程质量验收结论为合格。被告认为其在房屋符合交付条件后，电话通知原告收房，但被告对此未提供充分的证据予以证实，仅提供涉案房屋其他业主的收房及装修的记录。2018年1月31日，被告在《株洲晚报》刊登《交房公告》，通知建设家园业主于2018年2月4日至6日办理1、2、3栋交付手续、2018年2月7日至8日办理4、5栋交付手续、2018年2月9日至10日办理6、7栋交付手续，并在办理交付时缴纳完毕购房款、维修基金、办证费等相关费用。2018年8月15日，被告向原告邮寄发出一份《通知函》，通知原告于2018年8月20日前补足预测平面图以外增加面积的房款并办理交房相关手续。2018年11月12日，被告向原告邮寄发出一份《解除合同通知函》，以原告未依约补足房屋预测平面图以外增加面积的房款逾期超过90日为由，通知原告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告至今未予收房，并在庭审中明确要求继续履行合同。双方因此发生纠纷。另查明：被告至今未向原告支付逾期交房违约金。原告提供《要求株洲万众房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任的告知函》一份，用于证明其已于2017年3月30日向被告送达告知函主张逾期交房违约金。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。争议焦点为：原、被告间的商品房买卖合同关系是否合法有效？被告是否存在逾期交房的违约行为？是否应承担违约责任？如需承担，应如何担责？逾期交房违约金应如何予以计算？具体分析如下：本案中，原、被告系平等的民事主体，《商品房买卖合同（预售）》系原、被告双方自愿订立，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。被告认为原告不具备购房资格，合同无效、合同应当解除的主张于法无据，故不予采纳。合同约定交房条件之一为经相关部门联合验收合格，但由什么部门验收、验收什么项目均未明确，属于约定不明的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”的规定，质量要求应按照补充协议中约定的“建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得合格结论”以及国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（编号：GB50300-2013）6．0．6“建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收”确定，故本案所涉房屋交房条件应认定为五方验收合格，即本案所涉房屋符合约定的交付条件，原告应在被告通知交房后及时予以办理收房手续。原告认为本案所涉房屋不符合交付条件的理由不能成立。被告虽主张其以电话形式通知原告收房，但被告对其主张没有充分的证据予以证实，故不予采信。被告在与原告就房屋交付事宜存在争议的情况下通过在《株洲晚报》刊登交房公告的形式通知业主收房，该通知形式原、被告双方在补充协议中予以了明确约定，约定通知文件可以以在本地报纸刊登的方式进行送达，该约定不违反法律法规的强制性规定，对合同双方具有约束力，被告按约定的形式进行公告通知、送达，对原告产生通知及送达的效力，故依照该约定，交房通知在刊登之日2018年1月31日起第七日2月7日即视为已送达原告。综上所述，本案逾期交房违约金应计算至2018年2月7日止。被告现已逾期交房90日以上，在原告要求继续履行合同的情况下，应依约从逾期次日起按已支付总房价款的每日0.01%标准向原告支付违约金。截止2018年2月7日的逾期交房违约金计算为18250.64元[453996元×402日（2017年1月1日至2018年2月7日）×0.01%/日]。被告认为其逾期交付房屋系不可抗力原因造成的抗辩理由没有事实和法律依据。判决：一、被告万众房地产公司于本判决生效之日起十日内向原告向艳飞给付逾期交房违约金18250.64元；二、驳回原告向艳飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费534元，减半收取267元，由被告万众房地产公司负担167元；由原告向艳飞负担100元。二审中，万众房地产公司提交了一份竣工图（共5张），拟证明黄山西路道路修建的时间是2018年8月，且地下管网和案涉小区的地下管网相连，所以道路施工一直未完成属于不可抗力。向艳飞发表质证意见为：该证据没有关联性，不能证明是不可抗力因素，施工方是企业，不是政府，万众房地产公司可以向其主张权利，管道接口不涉及施工方，应当是自来水公司等。本院经审核，对向艳飞的质证意见予以采纳，对万众房地产公司提交的证据不予采信。向艳飞没有提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。争议焦点为万众房地产公司应如何向向艳飞承担逾期交房违约责任？现分析如下：首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。万众房地产公司未在合同约定的2016年12月31日前向向艳飞交付房屋，构成违约，应承担逾期交房违约责任。万众房地产公司提出案涉楼盘旁边的道路延期竣工系不可抗力，应予免责的理由不能成立，本院不予支持。其次，合同第九条、第十条约定的交房条件属约定不明，附件《补充协议》第六条对此作了进一步明确，结合合同第二十八条及补充协议第十八条约定，可确认双方均认可“房屋经验收合格”是指建设单位组织勘查、涉及、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论，其他与该商品房有关的工程验收工作，在领取房屋权证（栋证）前完成；商品房项目取得竣工验收合格，作为质量合格的依据，买受人应按照本合同约定办理收楼手续，一审法院据此认定案涉房屋交房条件为五方验收合格，并计算逾期交房违约金至交房通知登报日第七日2018年2月7日止，合理合法，并无不当，故万众房地产公司应向向艳飞支付逾期交房违约金18250.64元[453996元×402日（2017年1月1日至2018年2月7日）×0.01%/日]。对向艳飞提出的补充协议属于不平等条约，签订合同及补充协议时存在胁迫情形，房屋没有达到交付条件、交房通知登报不能视为已送达等上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，向艳飞及万众房地产公司的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费333元，由株洲万众房地产开发有限公司负担256元、向艳飞负担77元。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  卢飞虎审判员  李少华二〇一九年二月二十六日法官助理伍露书记员陈晨