福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民再58号 再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：百胜餐饮（福州）有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东街道五四路**环球广场********及**部分。 法定代表人：赵文欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人:许兆宁，福建融成律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审上诉人)：福州聚春园饭店有限公司，住所地福建省福，住所地福建省福州市鼓楼区东街** 法定代表人：林型岳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:谭勇，福建世好律师事务所律师。 再审申请人百胜餐饮（福州）有限公司（下称“百胜公司”）因与被申请人福州聚春园饭店有限公司（下称“聚春园公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院(2017)闽01民终3908号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月29日作出（2018）闽民申1144号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百胜公司申请再审称，百胜公司向聚春园公司租赁房屋开设肯德基餐厅，因受福州地铁修建影响，于2016年5月10日向聚春园公司发出通知将于2016年9月1日关店。但聚春园公司于5月26日复函并未同意，更没有明确解除或终止合同的日期，还要求百胜公司提供连续亏损达三个月的相关材料。百胜公司解除合同的要约，未得到聚春园公司的承诺，双方未达成解除的合意。聚春园公司9月2日的函，实际是对解除合同的反要约，但是百胜公司并未同意且于2016年9月8日向聚春园公司发出《关于对肯德基东街口餐厅进行重新规划布局函》。2016年9月14日百胜公司收到聚春园公司发来的《律师函》，最终于9月29日签署了《场地交接确认书》达成解除合同一致意见，实际解除租赁合同的日期应为9月29日。此外，日租赁费五倍计算所谓逾期交房租赁费明显过高，显失公平，依法应适当降低。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回聚春园公司的一审诉讼请求。 聚春园公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。百胜公司支付的逾期租赁费用属于二审法院的自由裁量权，不属于民事诉讼法规定的再审范围。综上，请求维持二审判决。 聚春园公司向一审法院起诉请求判令：百胜公司立即支付逾期期间租赁费846067.75元（按日租赁费5倍从2016年9月1日计至2016年9月29日，175048.5元÷30天×29天×5倍）。 一审法院认定事实：2009年12月30日，福州聚春园集团有限公司作为甲方、百胜公司作为乙方、福州聚春园饭店有限公司作为丙方、福州聚春园集团有限公司聚春园大酒店作为丁方签订《租赁合同》约定：甲方提供福州市东街2号聚春园大酒店二层部分场地，建筑面积1163平方米，供乙方租赁经营肯德基快餐项目;租赁期限为15年，即自2009年12月1日起至2024年11月30日止；每月租赁费165000元，租赁费从第四租赁年度起在上年度租赁费的基础上每三年递增一次，递增率为3%;由于房产所在地的商业环境会因时而变易(或其商圈周围发生变化)，包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况，甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店营利(unitcontribution)连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方长期利益，乙方在提前不少于三个月以书面通知甲方后方可提早终止本合同，通知期满，本合同自动终止，乙方须支付甲方当期租赁年度内相当于二个月的租赁费作为补偿，乙方并可用履约保证金冲抵补偿费，并按本合同第八章第3条支付违约金;本合同签订之日，乙方应先向甲方缴纳二个月租赁费作为履约保证金，计人民币330000元整，合同期满或提前终止，在乙方完好移交场所、结清有关费用后，甲方将履约保证金无息全额退还乙方;甲乙双方必须共同遵守本合同，除本合同另有约定外，如有本合同第八章的5、6条约定的违约行为，违约方须向守约方支付违约金计人民币495000元整，违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方还应赔偿守约方超过违约金金额的经济损失;租赁期满或合同终止后十天内，乙方应将租赁房产交还甲方;若乙方不按时交还，每逾期一天按日租赁费的五倍赔偿甲方，若逾期一个月不还，甲方有权另行追索并采取必要的措施强行收回出租的房屋，乙方不得提出任何异议。2014年12月22日，福州聚春园集团有限公司、福州聚春园集团有限公司聚春园大酒店与本案聚春园公司、百胜公司签订《租赁合同主体变更补充协议》约定:将原《租赁合同》中的福州聚春园集团有限公司享有的出租方的权利义务转让给聚春园公司，原《租赁合同》其他条款均不予变更，原《租赁合同》继续有效。2016年5月10日，百胜公司向聚春园公司发出《关于肯德基东街口餐厅提前解除合同的通知》称:“自2013年2月22日、2013年6月6日及2016年2月3日我司三次给贵司发出关于肯德基东街口餐厅利润亏损申请降租的函件，但双方都未达成共识，现我司再次函告贵司:肯德基东街口餐厅自2013年起，受福州市地铁一号线施工的影响，经营状态一直不佳，现已呈连续亏损状态，且亏损状况严重。根据贵我双方《租赁合同》第五章第4条部分内容约定:甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店营利连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方长期利益，……提早终止本租约。因此我司决定将于2016年9月1日提前关店。专函送达。”2016年5月26日，聚春园公司给百胜公司复函，要求百胜公司提供提前解除《租赁合同》的先决条件，即单店营利连续亏损达三个月的相关证明材料，以便双方根据合同约定开始办理提前解除《租赁合同》的相关手续。2016年9月2日，聚春园公司给百胜公司发《关于肯德基东街口餐厅合同终止及限期搬离的函》，内容为:“根据贵我双方2009年12月30日签订的《租赁合同》及贵公司2016年5月10日发来的《关于肯德基东街口餐厅提前解除合同的通知》，贵我双方就租赁福州市东街2号聚春园大酒店二层部分场地经营肯德基餐厅的《租赁合同》于2016年9月1日正式终止。现专函郑重通知:请贵司及时关店退场，完好的交还场地。在贵司完好的交还租赁房产之前，我司保留追究贵司逾期交还房产相关经济赔偿、违约责任的权利。”2016年9月8日，百胜公司给聚春园公司发《关于对肯德基东街口餐厅进行重新规划布局函》，内容为:“因悉闻贵司计划将东街口餐厅部分面积规划作为闽菜博物馆，而我司前期也一直与贵司商讨希望退还部分租赁面积，优化餐厅布局。希望借此契机，配合贵司的闽菜博物馆的规划，对肯德基东街口餐厅进行重新规划布局。”2016年9月13日，聚春园公司委托福建世好律师事务所律师发《律师函》给百胜公司，告知百胜公司《租赁合同》已于2016年9月1日正式终止，要求百胜公司将租赁房产及时交还给聚春园公司，若不按时交还，每逾期一天聚春园公司有权按日租赁费的五倍要求百胜公司支付赔偿金。2016年9月29日，双方在《场地交接确认书》上签字并加盖公章。百胜公司租金交付至2016年9月29日。 一审法院认为，涉案《租赁合同主体变更补充协议》及《租赁合同书》合法有效。合同约定:单店连续亏损三个月被告可提早终止合同，但是须支付聚春园公司当期租赁年度内相对于二个月的租赁费作为补偿。百胜公司于2016年5月10日向聚春园公司发函决定于2016年9月1日提前解除租赁合同关店，聚春园公司于2016年5月26日复函给百胜公司，要求百胜公司提供连续亏损三个月的相关材料，以便双方根据合同约定开始办理提前解除《租赁合同》的相关手续。聚春园公司的复函并未同意百胜公司提前解除租赁合同，聚春园公司于2016年9月2日发函要求百胜公司及时关店退场，应给予百胜公司适当的期限腾空搬离租赁房屋，2016年9月29日租赁房屋已由聚春园公司收回，百胜公司并未拖欠租金，根据合同的约定百胜公司应支付给聚春园公司二个月的租金350097元（175048.5元/月×2个月）。鉴于租赁房屋已由聚春园公司收回，且并无给聚春园公司造成重大损失，故聚春园公司诉请百胜公司立即支付逾期期间租赁费846067.75元（按日租赁费5倍从2016年9月1日计至2016年9月29日，175048.5元÷30天×29天×5倍），于法无据，不予支持。一审法院作出（2016）闽0102民初8694号民事判决如下：一、百胜公司于本判决生效之日起十日内支付给聚春园公司二个月租金350097元（175048.5元/月×2个月）；二、驳回聚春园公司其他诉讼请求。 聚春园公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，将本案发回重审或支持其一审诉讼请求。 二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院另查明，在案涉租赁房产返还交接之时，百胜公司已按约向聚春园公司支付二个月的租金共计350097元作为提前解约补偿金。 二审法院认为，（一）聚春园公司一审诉请主张百胜公司支付逾期交房期间的租赁费，但一审法院判决百胜公司因其提前解除合同而应支付的二个月租金350097元，此与诉讼请求不相符，且百胜公司在退还房产时已实际履行该补偿金给付义务，而案涉合同既有约定提前解除合同所应承担的补偿金亦有约定逾期交房的租赁费计算标准，故一审法院判决百胜公司支付二个月的补偿租金，明显失当。（二）本案系因百胜公司提前终止案涉租赁合同而引发的逾期搬离租赁房产的租赁费支付问题。首先，百胜公司发函通知其决定于2016年9月1日提前关店终止合同，聚春园公司于当年5月26日复函百胜公司告知应配合办理相关手续，并于9月2日函告及时关店退场，可见双方已达成案涉租赁合同于2016年9月1日终止之合意，该时间应确认为合同提前终止之时。其次，案涉合同已明确约定合同终止后十天内，百胜公司应将租赁房产交还，结合终止时间的认定，百胜公司最迟应于2016年9月11日关店退场，但其于9月29日方才交还房产并办理交接手续，故已有逾期交房之实。因此，按照案涉合同关于“若乙方（百胜公司）不按时交还，每逾期一天按日租赁费的五倍赔偿甲方（聚春园公司）”的约定，百胜公司应按原租金5倍向聚春园公司支付2016年9月12日至9月29日期间18天的逾期租赁费，扣除按原租金标准已付的租金，其还应支付420116.4元（175048.5元/月÷30天×18天×4倍）。综上，聚春园公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院未厘清提前解除合同与逾期交房所对应的违约责任，进而判决结论错误，予以纠正。二审法院判决如下：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8694号民事判决；二、百胜公司应于本判决生效之日起十日内支付聚春园公司逾期租赁费420116.4元。 再审对二审查明的事实予以确认。 本院再审认为，（一）租赁合同何时解除。百胜公司于2016年5月10日发函称将于2016年9月1日提前关店。聚春园公司于9月2日函告百胜公司称，租赁合同已于9月1日正式终止且百胜公司应将租赁房产及时交还聚春园公司。故二审判决认定涉案租赁合同于9月1日解除并无不当。后百胜公司要求继续履行合同的意思表示未获得聚春园公司同意，故其主张涉案租赁合同于9月29日解除依据不足。 （二）逾期交房租赁费是否应予调整。涉案租赁合同第八章“违约责任”第7条约定“租赁期满或合同终止后十（10）天内，乙方应将租赁房产交还甲方......若乙方不按时交还，每逾期一天按日租赁费的五倍赔偿甲方”。百胜公司5月10日已致函聚春园公司将于9月1日关店，聚春园公司迟至9月2日才复函同意。聚春园公司导致百胜公司交还租赁房产的准备时间不足，扩大了逾期交还房产的损失。本院酌定百胜公司应按原租金2倍（扣除按原租金标准已付的租金）向聚春园公司支付逾期租赁费210058.2元（175048.5元/月÷30天×18天×2倍）。 综上，百胜公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院(2017)闽01民终3908号民事判决和福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8694号民事判决； 二、百胜餐饮（福州）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福州聚春园饭店有限公司逾期租赁费210058.2元； 三、驳回福州聚春园饭店有限公司的其他诉讼请求。 如果百胜餐饮（福州）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6130元，由百胜餐饮（福州）有限公司负担1532.5元，由福州聚春园饭店有限公司负担4597.5元；二审案件受理费12260元，由百胜餐饮（福州）有限公司负担3065元，由福州聚春园饭店有限公司负担9195元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 蔚 审 判 员  黄庭岗 代理审判员  刘振宇 二〇一九年二月二十八日 法官助理丁艳波 书记员陈熙隆 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。