四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终11214号 上诉人（原审被告）：华润置地（成都）实业有限公司。住所地：四川省成都市高新区桂溪工业园。 法定代表人：吴秉琪，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄莎，女，汉族，1988年6月18日出生，住四川省泸县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：苟姝贞，女，汉族，1986年6月13日出生，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：吕汶霖，男，汉族，1985年10月5日出生，住成都市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟昊辰，四川拓越律师事务所律师。 上诉人华润置地（成都）实业有限公司（以下简称华润置地公司）因与被上诉人苟姝贞、吕汶霖商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华润置地公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回苟姝贞、吕汶霖要求华润置地公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审、二审案件诉讼费用由苟姝贞、吕汶霖负担。事实和理由：1.一审法院认定华润置地公司为苟姝贞、吕汶霖办证的时间从2015年1月26日开始计算460个工作日，即华润置地公司应当在2016年11月29日前办理权属证书，华润置地公司自2016年11月30日开始向苟姝贞、吕汶霖支付违约金，系事实认定错误。根据华润置地公司与苟姝贞、吕汶霖签订的商品房（车位）买卖合同补充协议第6条第5款之约定“出卖人代办转移登记的，则只要出卖人在收齐了买受人提供的全部资料、税费和手续交付之日起460个工作日内将办理房屋所有权所需全部资料和税费交付给办理机关的，则不存在出卖人负责问题”。根据房管局在受理不动产权证申请资料上的实际操作要求，车位不动产权证的申请资料只能晚于或与房屋不动产权证申请资料同时提交，办证机关在未受理苟姝贞、吕汶霖所购买之房屋的不动产权证申请资料前，是不会单独提前受理车位办证资料的。苟姝贞、吕汶霖于2016年6月16日交齐所购买房屋办证所需的全部资料，故受房屋办证的影响，车位也应从2016年6月16日起算460个工作日的递件时间，即华润置地公司在2018年4月20日前完成递件工作即可，而事实上华润置地公司早在2017年5月25日已将涉案车位与苟姝贞、吕汶霖所购买的房屋一并完成递件，不存在逾期。2.2016年11月23日双证合一政策施行，此后华润置地公司在申请办理涉案车位不动产权证前需同时办理完毕国土证及车位产权证所需的全部资料，且双方签署的补充协议中约定的产权办理期限仅仅是对车位产权证办理的约定而非不动产权证，但此时在事实上和法律上，华润置地公司已不能再按合同约定继续办理产权证。合同关于国土证办理的期限约定为取得涉案车位分户产权后三年内办理，故华润置地公司就涉案车位不动产权证的办理期限最迟应计算至国土证的办理期限届满之日止才是公平合理。故本案中，华润置地公司在2017年5月25日完成车位不动产权证办理的资料递件工作，并不能认定因华润置地公司原因导致逾期办证的事实，华润置地公司不应承担任何违约责任。3.华润置地公司是免费代办产权证，从未收取过任何代办费用，且华润置地公司在代办产权证过程中所遭受的均系行政机关的政策变动、系统调整、办理习惯等客观不可抗力因素，非华润置地公司所能控制，华润置地公司不存在任何懈怠行为，也不存在重大过失，不应承担任何责任。同时，违约金的功能之一在于补偿违约方向守约方造成的损失，本案中，苟姝贞、吕汶霖并未举证证明其因华润置地公司所遭受的任何实际损失，苟姝贞、吕汶霖应对此承担举证不能的不利后果。 苟姝贞、吕汶霖答辩称，关于车位的问题，华润置地公司并未在合同上告知其车位需要等待房屋产权证办理下来之后才能够办理，苟姝贞、吕汶霖按照合同要求缴纳了办理车位产权证的税费，且对于华润置地公司提出的办理车位产权证的流程并不清楚。因此，苟姝贞、吕汶霖不认可办理车位的流程受房屋产权证影响这一说法，华润置地公司没有提前告知办理车位的产权证受房屋产权证的影响，则应当严格按照合同内容履行。关于华润置地公司为苟姝贞、吕汶霖办理产权证的起算时间的争议，华润置地公司声称一审事实认定错误是毫无依据的。华润置地公司声称一审法院没有按照成都市中级人民法院《商品房买卖合同案件的审理指南（试行）》的裁判规则进行审判进而导致事实认定错误，苟姝贞、吕汶霖认为此说法不能成立，该指南第三点第14款的表述为“当事人约定买受人委托出卖人代理办证的，原则上应由买受人举证证明……”，该条款的表述为“原则上”而不是“由买受人”承担全部举证责任，应当根据当事人的举证能力合理分配举证责任。华润置地公司作为知名房地产开发企业，在收取买受人办证资料时并未向买受人出具任何收据或其他类似凭证，这直接导致买受人没有条件证明自己已向华润置地公司提交了办证资料，因此，华润置地公司可以无限期拖延办证时间，如果将提交办证资料的举证责任分配给买受人是不公平的。关于双证合一的问题，双证合一的政策是在合同约定的办证期限之后才实施的，华润置地公司拖延办证导致面临新政的情形，只能归责于华润置地公司，并不能成为其违约的理由。关于违约金的问题，华润置地公司认为违约金的功能在于补偿守约方所遭受的损失，但违约金最根本的特点是其具有惩罚性，违约金的主要作用是约束合同的履行。涉案合同关于违约金条款的约定是双方的真实意思表示，应当严格按照合同约定履行，一审法院对违约金的判定并无不当。 苟姝贞、吕汶霖向一审法院起诉请求：1.华润置地公司向苟姝贞、吕汶霖支付违约金3782元；2.华润置地公司向苟姝贞、吕汶霖返还税费本金6769元；3.华润置地公司向苟姝贞、吕汶霖支付资金占用利息1044元；4.华润置地公司承担本案的全部诉讼费用及保全费用。 一审法院查明的事实：2014年6月28日，苟姝贞、吕汶霖作为买受人，华润置地公司作为出卖人，签订了《商品房（车位）买卖合同》，约定苟姝贞、吕汶霖采用一次性付款的方式购买华润置地公司开发的高新区花荫村七、八组华润置地·凤凰城项目一期地下车库801号车位（以下简称“涉案车位”），建筑面积33.37㎡，其中套内面积为13.25㎡，总价款155000元。苟姝贞、吕汶霖同意委托华润置地公司代交专项维修资金、契税、转移登记费及办理权属证证书所需的其他税费。《商品房买卖合同》同时约定，本车位在销售时已取得初始登记证明权属证明。车位交付使用后，双方同意由苟姝贞、吕汶霖委托华润置地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因华润置地公司的责任，苟姝贞、吕汶霖未能在车位交付之日起460个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照商品房买卖合同附件及补充协议的约定处理。 同日，苟姝贞、吕汶霖作为买受人，华润置地公司作为出卖人签订了《华润置地·凤凰城一期商品房（车位）买卖合同补充协议》，对合同第十九条（产权登记）的补充规定以下内容：1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的车位权属转移登记等相关手续。如出卖人代为办理车位权属转移登记，出卖人在向出卖人交付本合同项下的车位时代为收取国家规定应由买受人承担的办理车位产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在车位交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人交付合同总金额万分之一的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理产权登记义务；2、出卖人在向买受人交付本合同项下的车位时代为收取国家规定应由买受人承担的办理车位产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交付车位时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补齐有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任；3、出卖人代办转移登记的，则只要出卖人在收齐了需由买受人提供的全部资料和税费和手续交付之日起460个工作日内将办理车位所有权所需全部资料和税费交付给办理机关的，则不存在出卖人责任问题；对于买受人自办车位产权的，出卖人确保在车位交付后且有关手续全部完成后（例如面积补差）460个工作日内符合办理转移登记所需出卖人具备的条件，则不存在出卖人责任问题。政府主管部门审批时间非出卖人可以控制，故政府主管部门审批时间应当在合同约定中办证时间中予以扣除；4、如扣除政府主管部门正常的办证时间，因出卖人的责任未能在约定期限内向政府相关部门递交买受人申办该车位所有权证书申请的，买受人不得退车位，每逾期一日，出卖人按买受人已付车位合同款的万分之一向买受人支付违约金；5、为合理界定转移登记环节出卖人的责任，双方特别在此约定：买受人应缴税费已交出卖人代缴的，买受人办理权证手续完全符合成都市城乡房产管理局要求的（包括税费、银行按揭手续、共有人、他项权利人、姓名和证件、外籍人士购车位规定等），出卖人的责任界定为：出卖人应当在车位交付之日起460个工作日内取得《车位登记集体件受理告知单》（买受人属于该批次受理范围内），受理告知单上载明的时间，为出卖人完成其义务的时间，此后不属于出卖人责任范畴；6、买受人同意完成该车位的房屋权属转移登记的时间即该房屋产权证上记载的登记时间。 2015年1月26日，苟姝贞、吕汶霖办理了涉案车位的接房手续。 2015年1月26日，苟姝贞、吕汶霖向华润置地公司预交了涉案车位的契税4728元、维修基金918元，交易手续费543元、印花税5元、书证费10元、产权登记费550元，国土分割费15元，共计6769元。 2015年12月28日，华润置地公司代为缴纳涉案车位的税费，在《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》上载明收到税费合计4732.5元。2016年1月27日，华润置地公司代为缴纳专项维修基金，在《成都市城市房屋专项维修资金交款凭证》上载明，实收金额917.68元。 另查明，苟姝贞、吕汶霖所购买的位于高新区天府二街766号5栋-1层801号车位，华润置地公司于2017年5月25日递交了办理申请，该涉案车位已于2017年6月7日办理了产权登记，登记为苟姝贞、吕汶霖共同共有。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。苟姝贞、吕汶霖与华润置地公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，系双方自愿签订，意思表示真实，合法有效，双方应恪守履行。 对本案苟姝贞、吕汶霖、华润置地公司争议的问题具体分析如下： 一、关于华润置地公司辩称的其已在收齐苟姝贞、吕汶霖全部办证资料后460个工作日之内将全部材料交给办证机关，不存在逾期问题的意见，一审法院认为，华润置地公司虽辩称房管局在受理不动产权证申请资料上的实际操作要求，车位不动产权证的申请资料只能晚于或与房屋不动产权证申请资料同时提交，但并未提交证据予以证明。同时，涉案车位及苟姝贞、吕汶霖所购买房屋的办证期间在华润置地公司未举证证明苟姝贞、吕汶霖存在过分迟延补交资料的行为的情况下，合同约定的460个工作日的办证期限已经足够长久，华润置地公司的辩称意见一审法院不予采纳。合同约定的办证时间为“买受人提供全部资料和税费和手续交付之日起460个工作日内”，本案中苟姝贞、吕汶霖已与2015年1月26日缴纳了全部资料、税费和手续费等，苟姝贞、吕汶霖所需履行的办证条件已成就。因此，应当从2015年1月26日开始计算办证时间。 二、关于违约金的具体计算方式。一审法院认为，按前述，2015年1月26日，为苟姝贞、吕汶霖所需履行的办证条件已成就，合同对办证期限约定为“460个工作日内”，因此华润置地公司应当在2016年11月29日前办理权属证书。但本案，华润置地公司递件时间为2017年5月25日，涉案车位于2017年6月7日才办理了产权登记。在华润置地公司未按合同约定按期办理权属证书时，应当承担违约责任。关于违约金的具体计算，苟姝贞、吕汶霖主张计算至涉案房屋实际办理产权登记之日，即2017年6月7日，但一审法院认为，苟姝贞、吕汶霖、华润置地公司双方在补充协议中进一步约定“如扣除政府主管部门正常的办证时间，因出卖人的责任未能在约定期限内向政府相关部门递交买受人申办该车位所有权证书申请的，买受人不得退车位，每逾期一日，出卖人按买受人已付车位合同款的万分之一向买受人支付违约金”因此，一审法院认为，违约金计算时间应当截止华润置地公司向房管局递件的时间，即2017年5月25日。因此从2016年11月30日至2017年5月25日，华润置地公司逾期177日，故华润置地公司应当承担给付违约金的违约责任。 关于违约金的计算标准，一审法院认为，依据双方在补充协议中的约定，每逾期一日应当按照房价款总额的万分之一计算违约金，综合苟姝贞、吕汶霖的实际损失，兼顾合同的履行情况以及华润置地公司的过错程度，一审法院认为该约定符合法律规定，因此本案违约金具体计算为，以购房款元为基数，按照每日万分之一的标准计算，即155000元×0.01%×177日，共计2743.5元。 三、关于苟姝贞、吕汶霖要求华润置地公司返还税费本金6769元及支付资金占用利息1044元的诉讼请求。一审法院认为，关于该诉讼请求，华润置地公司答辩时称，苟姝贞、吕汶霖当时预缴的各种契税华润置地公司已代为缴纳，现可退还的尚未代缴部分款项共计1118元的意见，一审法院认为，华润置地公司提供的证据能够证明华润置地公司已履行了代为缴纳的义务，苟姝贞、吕汶霖预缴的款项华润置地公司已代为缴纳5650.18元，尚余1118.82元。关于资金占用利息，双方在合同及补充协议中均未明确约定对该笔代收费用应当计收利息。另外，苟姝贞、吕汶霖于本案中也未提交证据证明苟姝贞、吕汶霖催告过华润置地公司返还代收费用，而华润置地公司拖延返还的情况存在，因此在双方无明确约定，华润置地公司无恶意拖延返还行为的情况下，对该笔利息一审法院不予支持。故对苟姝贞、吕汶霖上述诉讼请求中的合理部分予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华润置地公司于判决生效之日起十日内向苟姝贞、吕汶霖支付逾期办证违约金2743.5元;二、华润置地公司于判决生效之日起十日内向苟姝贞、吕汶霖返还代收税费1118.82元；三、驳回苟姝贞、吕汶霖的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取45元，由华润置地公司负担。 二审中，华润置地公司提交一份打印的成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告（未加盖发文单位印章）。拟证明：国土房管局自2016年11月17日开始暂停办理房屋产权证登记等各类业务，此后按不动产登记的要求办理房屋不动产。苟姝贞、吕汝霖质证时对该证据的三性均不认可，且不能达到证明目的，根据不动产登记条例规定可以重新提出申请，权属证明的办理不代表不能再继续履行合同。无论这个政策出来与否，合同都应当继续履行。 本院审查认为，因华润置地公司提交上述证据材料未加盖成都市国土资源局的印章，真实性无法确认，故本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，双方签订的《华润置地·凤凰城一期商品房（车位）买卖合同补充协议》第六条第三款约定，在办理完车位分户的产权证后三年内，华润置地公司协助买受人办理分户国有土地使用证。2016年11月23日，成都市包括成都高新技术产业开发区在内的主城区正式实施不动产统一登记。 本院认为，苟姝贞、吕汝霖与华润置地公司签订的《商品房（车位）买卖合同》、《华润置地·凤凰城一期商品房（车位）买卖合同补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点是华润置地公司办理车位不动产权证的行为是否违约。对此，华润置地公司上诉认为办理车位的不动产权证会受到房屋不动产权证办理的影响，且案涉合同约定办理车位国有土地使用权证的时间为办理房产证后三年内，其最终为买受人办理不动产权证的时间未超过这一期限，故办证行为并不违约。本院审查认为，现不动产登记部门颁发的不动产权证同时具有房屋等建筑物所有权及其国有土地使用权登记的内容，在双方通过补充协议约定华润置地公司于交付之日起460个工作日内（即2016年11月29日前）办理房屋所有权证，并于办理分户所有权证后三年内办理国有土地使用权证的情况下，华润置地公司为案涉房产办理房屋所有权证和国有土地使用权证的截止日期均在成都市统一办理不动产权登记之后，应以办理分户国有土地使用证的截止日期作为华润置地公司办理具有房屋产权证和国有土地使用权证内容的不动产权证的截止日期。因案涉车位于2015年1月26日交付，自此至华润置地公司于2017年6月7日将车位不动产权变更到买受人名下尚未超过办理国有土地使用权证的期限，故其为案涉房产办理权属证书的行为并不违约。一审判决认定华润置地公司办理案涉车位产权变更登记的行为违约存在错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人华润置业（成都）实业有限公司公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定华润地产公司办理产权变更违约存在错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初701号民事判决第二项，即：华润置地（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向苟姝贞、吕汶霖返还代收税费1118.82元； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初701号民事判决第一项、第三项，即：华润置地（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向苟姝贞、吕汶霖支付逾期办证违约金2743.5元；驳回苟姝贞、吕汶霖的其他诉讼请求。 三、驳回苟姝贞、吕汶霖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费45元，二审案件受理费50元，共计95元，由上诉人华润置地（成都）实业有限公司50元，由被上诉人苟姝贞、吕汶霖负担45元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  张卫敏 审判员  曹 洁 二〇一九年二月二十五日 书记员  方丽雯