安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0828民初20号原告：王丽梅，女，1981年12月10日出生，汉族，住岳西县。委托诉讼代理人：王鹏，男，1983年12月6日出生，汉族，住岳西县。系王丽梅弟弟。被告：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地岳西县天堂镇建设西路**。法定代表人：刘和志，董事长。委托诉讼代理人：高峰，该公司员工。委托诉讼代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。原告王丽梅诉被告安徽紫薇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理，于2019年2月2日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王丽梅委托诉讼代理人王鹏，被告安徽紫薇房地产开发有限公司委托诉讼代理人俞浩彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令被告：1、支付原告“逾期办理房屋产权证”违约金45824元（计算依据、计算方式见证据材料“违约金计算依据及明细”）。2、按原告已付购房款总额开具发票。3、被告为原告办理房屋产权证或向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年7月11日签订商品房买卖合同，以房屋总价321132元购买被告开发的紫薇山庄2#楼二单元1302室，被告于2016年8月14日向原告交付了房屋，于2018年7月13日向原告发出《紫薇山庄一期2#号楼和4#号楼办证通知》，但时至今日房屋产权证仍未办理。被告不为原告办理房屋产权证，不按购房款总额开具发票的违约行为，导致原告2016年享受的政府拆迁奖励的损失（约为15000元）及其他损失，并请求法院按照最高罚息利率标准支持原告诉讼请求。被告辩称：1、原告与被告签订商品房买卖合同、交纳购房款321132元、被告向原告交房的时间均属实。2、2018年2月26日被告告知业主，2#、4#楼具备办证条件。目前，原告方的办证材料已经交到了不动产登记中心。3、购房的发票被告已经出具了。4、被告方迟延办证是政府及其他社会原因造成的，被告主观没有过错，根据法律规定可以不支付违约金，即使支付也只能按已付购房款的2%计算，原告主张的违约金过高。本院根据双方无异议的证据及双方确认一致的事实，认定如下事实：原（买受人）、被告（出卖人）于2016年7月11日签订《商品房买卖合同》，以房屋总价321132元购买被告开发的紫薇山庄2#楼二单元1302室，同日被告向原告出具首付款236132元的收据。《商品房买卖合同》第二十条载明：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起×日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第×种方式处理：…。被告于2016年8月14日向原告交付房屋。原告至今仍未取得房地产权证，同时被告也未向原告开具发票。另查明，被告于2018年2月26日以张贴通知的形式通知2#号楼和4#号楼业主办证，于2018年7月13日向原告发出《紫薇山庄一期2#号楼和4#号楼办证通知》。双方履行合同过程中有以下争点，本院结合双方提交的证据、质证意见、陈述，认证及认定事实如下：一、违约金是“没有约定”还是“放弃权利”。案涉《商品房买卖合同》为被告提供的格式文本，第二十条明确了双方共同办理标的房屋所有权转移登记的义务，并对办证期限、逾期办证处理方式、逾期办证违约金等作出具体的约定。但双方所签订的合同，在格式文本相应预留空格内，皆以“×”填充。据此，原告认为逾期办证违约责任系“没有约定”，而被告则认为原告已经约定放弃了追究逾期办证违约责任的权利。原告认为，放弃权利系积极行为，非为明示方式不能达此法律效果；合同相关内容以“×”填充，此消极行为方式只能达到相关内容没有约定的法律效果。故此，就逾期办证违约责任约定事实，本院采纳原告主张，按“没有约定”予以认定。二、关于“不可抗力”。被告提交了安徽映山红国际生态大酒店及紫薇山庄生态小区项目投资意向书、映山红大道立项批复和相关照片、变电施工合同和安庆振江公司的说明、天然气管道安装合同和海能燃气公司的说明、岳西县住建局规划审查意见函（包括相关照片和日照分析报告）、映山红生态国际大酒店建设指挥部说明等一系列证据材料，用以证明所主张的逾期办证系因政府主导的项目区拆迁未完成，水、电和燃气至今没有送到指定区域，无法完成竣工验收和备案等不可抗力所致。原告质证认为，对于被告证据的真实性由法庭核实，但不能达到其证明目的。且该系列证据形成于双方签订合同之前，被告对逾期办证的事实在签订合同时已明知，主观上对逾期办证有过错。对此，本院采纳原告主张，对于被告举证证明的相关事实虽可认定，但非为不可抗力，不能成为被告推卸逾期办证违约责任的事由。三、原告因逾期办证所造成的实际损失。原告提交违约金计算依据及明细，证明损失金额合计45824元具有法律依据。社保缴付凭证、代理人的收入证明及税后收入明细，证明原告另损失3664元。原告申请法院调取的“岳西县庆源厂棚户区改造（二期）项目房屋征收补偿安置方案”，证明因被告违约造成了损失。被告质证意见为违约金计算依据及明细不能算证据，且计算的违约金金额过高，只能按购房款的2%计算。代理人的收入证明及税后收入明细真实性请法庭核实，该项不能计算到原告的损失范围内。房屋征收补偿安置协议真实性不清楚，且原告所说的拆迁奖励也并非是直接的损失，达不到原告方证明目的。原告提交的违约金计算法律依据真实性本院予以认可，但对其主张的45824元损失金额本院综合本案其他情况在本院认为部分进行论述。代理人的误工损失及费用本院采纳被告质证意见，非原告的直接损失，且该项损失原告未纳入诉讼请求范围。征收补偿方案真实性予以认定，但达不到原告证明目的，同时该项损失原告未纳入诉讼请求范围。四、被告投资开发的紫薇山庄工程项目，因没有按时拆迁以及相关配套工程未能及时完成等非被告自身的客观原因，已导致600多套房屋不能按时交付和逾期办证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。当事人应当全面履行各自的义务。原告按合同约定支付购房款后，被告未能按合同履行办理权属登记义务，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。一、关于逾期办证违约金。就具体违约金数额，本院认为原告请求标准过高，具体理由如下：其一，合同明确了双方共同办理标的房屋所有权转移登记的义务，被告逾期办证虽有过错，但被告先后两次通知原告办证，在两次通知办证相隔的近5个月时间内，没有证据证明原告积极地完成了应由其承担的义务，原告对逾期办证损失的扩大负有一定的责任。同时被告逾期办证另有其他客观上的原因，虽然并非免责的不可抗力，但这些原因非被告所能左右，且法院在综合考量被告责任时是不可忽视的因素。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该款规定是可以参照此标准计算，但不是应当按此计算。其三，原告就逾期办证损失未举证证明，可认为逾期办证给原告造成的利益损害并非是根本性的。其代理人误工损失、费用及原告征收补偿损失，非原告的直接损失，且该项损失未纳入诉讼请求范围，本院不予理涉。其四，被告逾期办证及延期交房已呈整体性态势，在此情形下，过高确定原告的损失额，明显不利于被告企业的解困，而被告一旦项目崩盘，最终所危及的依然是整体购房户的利益，甚至是一定范围的社会稳定。其五，部分被告购房合同对逾期办证违约金作了“购房款2%”的明确约定，而在相关涉诉案件中，本院也已确认了该违约金标准。本院在综合考量各方面因素的基础上，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期办证违约金的数额为已付购房款总额的2%，即6422.64元（321132元×2%）。二、关于被告为原告办理房屋产权证或向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料。办理房屋产权证是原、被告双方在合同中约定的共同义务，在原告履行完相关协助义务后，被告应为原告办理房屋产权证。被告辩称已向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料，但未提交证据证明，原告该项诉讼请求本院予以支持。三、关于按原告已付购房款总额开具发票。原告已按约定支付了购房款，被告收取了原告购房款，作为收款方应当向原告开具发票，这是被告应负税法上的法定义务，也是被告依合同法规定的协助义务。被告辩称已开具发票但未提交证据证明，原告该请求本院予以支持。案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告王丽梅支付逾期办证违约金6422.64元；二、被告安徽紫薇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内以原告王丽梅已付购房款总额向原告王丽梅开具发票；三、被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后60日内为原告王丽梅购买的“紫薇山庄”2#楼二单元1302室房屋办理产权证或向房产登记机关提交办理房屋产权证所需要的手续材料。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费473元（减半收取），由王丽梅负担200元，由安徽紫薇房地产开发有限公司负担273元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 龙 翔二〇一九年二月二十五日书记员 杨丽华