安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终581号上诉人（原审原告）：合肥瑶海橡胶厂，住所地安徽省合肥市新站区七里塘街道星火社居委，统一社会信用代码913401001492366443。法定代表人：龚存浩，经理。委托诉讼代理人：王琼，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘征，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥聚豪投资有限公司，住所地安徽省合肥市新站区河东路以东、新海大道北，统一社会信用代码91340100591447583Q。法定代表人：周建光，总经理。委托诉讼代理人：洪平，安徽百达律师事务所律师。上诉人合肥瑶海橡胶厂（以下简称瑶海橡胶厂）因与被上诉人合肥聚豪投资有限公司（以下简称聚豪公司）合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑶海橡胶厂上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判聚豪公司支付合建资金利息555731.95元（暂计算自2013年2月2日至2017年1月4日，利息计算至款清息止），赔偿装修损失100万元，房屋溢价导致损失50万元（最终以评估结果为准），聚豪公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定二份协议为无效合同，二份协议约定的内容应当全部无效。合同无效原因是聚豪公司造成，合同应全部确认无效，双方签订的《补充协议》中约定聚豪公司须在房屋验收合格后五年内办好过户手续，若未能办理瑶海橡胶厂可选择全额退还本金，但并没有约定不需要聚豪公司承担利息或损失。瑶海橡胶厂要求支付利息损失并不是基于合同约定，而是基于法律规定主张利息损失。聚豪公司存在重大过错，对瑶海橡胶厂的损失应承担赔偿责任。2、一审法院依据瑶海橡胶厂是否实际返还厂房作为聚豪公司是否承担装修损失的依据有失公允。瑶海橡胶厂购买厂房支付了购房款还进行了全面装修，合同无效应互相返还财产，装修产生的收益和附属物会随涉案房屋归聚豪公司所有，聚豪公司应当赔偿，一审法院认定由瑶海橡胶厂另案主张装修损失增加诉累也浪费司法资源。3、案涉房屋价格上涨，瑶海橡胶厂基于对合同效力的信赖已经丧失以2013年签订合同时价格购买其他房屋的机会。如果不支持瑶海橡胶厂溢价损失的主张，则聚豪公司在恶意欺诈导致合同无效后反而收到房屋增值带来的利益。聚豪公司辩称，1、合同部分无效不影响其他部分效力，不影响合同中独立存在有关解决争议方法的条款的效力，双方应按照《补充协议》约定处理。一审法院不支持利息正确，否则就应支持使用房屋的租金。2、瑶海橡胶厂主张溢价损失没有事实和法律依据，其将溢价损失从一审的50万元增加到176.15万元没有依据，双方协议并无对厂房进行装修的约定，也没有合同解除或无效装修处理的约定，合同解除条件时间也是五年，折旧应该计算三年。3、虽然聚豪公司未上诉，但一审判决存在错误。案涉合同性质应分阶段理解，第一阶段是合作建房，第二阶段是附期限、附条件才能成就的买卖行为。从两份协议看出，聚豪公司已经将案涉情况全部告知瑶海橡胶厂，该合同应属有效。一审判决未完整适用“双返原则”属于漏判，如认定合同无效，应判决瑶海橡胶厂限期返还厂房并恢复原状。4、本案应当判决合同继续履行，瑶海橡胶厂现在没有解除权。瑶海橡胶厂向一审法院起诉请求：1、确认瑶海橡胶厂与聚豪公司2013年1月21日签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》为无效合同；2、聚豪公司返还瑶海橡胶厂已支付的合建资金3586715元及利息555731.95元（利息自2013年2月2日暂计算至2017年1月4日，后期顺延至款清之日止）；3、聚豪公司返还瑶海橡胶厂已支付的变压器配套费180000元；4、聚豪公司赔偿瑶海橡胶厂装修损失约1000000元；5、聚豪公司赔偿瑶海橡胶厂因房屋溢价导致损失暂计500000元，最后以评估为准；6、本案的全部诉讼费用由聚豪公司承担。一审法院认定事实：2012年2月1日，合肥新站综合开发试验区管委会（以下简称新站管委会）与江苏博通投资实业有限公司（以下简称博通公司）签订了《江苏博通投资实业有限公司合肥博通工业园项目投资合作协议》（以下简称合作协议），约定：博通公司拟在新站管委会辖区内购置土地投资建设合肥博通工业园项目，该项目拟建设多层标准化厂房，引入企业投资，形成工业园；博通公司必须以自有资金在新站管委会辖区内注册一家新公司；本协议是博通公司与合肥市国土部门就该地块签订的《国有建设用地使用权出让合同》不可分割的一部分。同日，双方又签订《补充合同》，约定：为支持博通公司项目发展，新站管委会同意在博通公司取得土地所有权后一年内，以财政奖励的形式按照10.24万元/亩乘以实际土地出让亩数的标准对博通公司予以奖励，博通公司承诺将该财政奖励用于项目建设。合肥市国土局在案涉项目申报合肥市工业项目用地的预审单中出具如下意见：拟建多层标准化厂房，不对外出售。2012年3月9日聚豪公司成立。后聚豪公司与新站管委会签订《补充协议二》一份，其中约定双方于2012年2月1日正式签署了《博通产业园项目投资合作协议》，现就该项目达成本补充协议二，聚豪公司承诺产业园内所建标准化厂房不得对外出售。2013年1月21日，聚豪公司与瑶海橡胶厂签订《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》，约定：根据项目已批准的建设方案及瑶海橡胶厂自有资金状况，瑶海橡胶厂拟合建合肥博通创意园项目29号楼，预估该合建房屋的建筑面积为1450平方米，具体依项目完成后实测面积为准，聚豪公司、瑶海橡胶厂一致同意，瑶海橡胶厂共应支付联建资金3950000元；合建项目的配套设施变压器配套费由瑶海橡胶厂按1500元/KVA支付；瑶海橡胶厂同意在本协议订立后三日内一次性向聚豪公司支付首笔（房款10%）合建资金430000元（逾期三个工作日款未付清则视同瑶海橡胶厂违约，聚豪公司有权将该厂房另行出售，不再另行通知瑶海橡胶厂）；房屋开工时，须在五个工作日内支付20%房款860000元（逾期同上）；房屋结顶时，须在五个工作日内支付20%房款860000元（逾期同上）；余款次月起按56339.05元/月支付，共支付36月；如瑶海橡胶厂不需要办理银行按揭，余款在竣工验收后一个月内付清。作为合肥博通创意园项目29号楼的建设资金，聚豪公司在收到瑶海橡胶厂支付的合建资金后应向瑶海橡胶厂开具相应的收据。同日，聚豪公司与瑶海橡胶厂签订《补充协议》，约定：交房时间为2013年12月，房屋验收合格后房产证于五年内办理，若不能办理全额退房。上述协议签订后瑶海橡胶厂累计向聚豪公司支付合建资金2136715元及变压器配套费180000元。2013年6月20日，新站管委会向聚豪公司发出《关于要求聚豪公司立即停止厂房预售的函》，载明：“近期，管委会相关部门连续收到多个单位和个人的电话咨询，均反映由贵公司投资建设的博通创意园项目厂房正在进行预售，经了解博通创意园项目厂房虽然已经开工建设，但在该项目工业用地预审单上，合肥市国土资源局明确提出了‘厂房不对外出售’的意见。请你单位接函后立即停止销售宣传，否则因此产生的所有责任将由你公司自行承担”。2014年3月12日，合肥市国土资源局作为出让人与作为受让人的聚豪公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地编号为新站区工100号土地，宗地总面积27649.16平方米，坐落于河东路以东、新海大道以北，出让宗地用途为工业用地，主体建筑物性质系工业厂房；本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为50年；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为10617278元。同日，双方又签订《补充合同》，约定：该项目建成后，未经批准不得出租、分割出售、分割转让、改变用途。其后聚豪公司获得了该土地的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2015年5月8日，案涉博通创意园29#厂房工程竣工并验收合格，后由瑶海橡胶厂使用至今。2015年10月20日，聚豪公司取得案涉厂房的房地产权证，房地权证载明该厂房坐落位置为新站区皇藏峪路669号29幢厂房。聚豪公司与橡胶厂另签订室外道路承包协议及室外道路承包补充协议，约定聚豪公司将博通创业园项目的室外道路及每栋厂房门口道路边的沥表面层交由橡胶厂施工，并约定室外道路承包协议及室外道路承包补充协议的协议价均为一次性包死价，且两项合计总价为1450000元，并约定付款方式为“全额冲抵博通创意园区内29号购房款”。另查，聚豪公司成立时经营范围为实业投资、项目投资、投资管理、企业管理咨询、理财咨询、市场营销策划、二手房及楼盘代理、咨询、矿用电器制造、销售。2016年11月21日，聚豪公司经营范围变更为实业投资、项目投资、投资管理、企业管理咨询、市场营销策划、二手房及楼盘代理、咨询、矿用电器制造、销售、物业服务、代收水电费，（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。瑶海橡胶厂的经营范围为橡胶制品制造。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、瑶海橡胶厂与聚豪公司签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》及《补充协议》法律关系性质；二、聚豪公司与瑶海橡胶厂签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》的效力；三、瑶海橡胶厂主张的聚豪公司赔偿装修损失约100万元及房屋溢价导致损失暂计50万元。一、瑶海橡胶厂与聚豪公司签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》及《补充协议》法律关系性质。因双方在协议中约定瑶海橡胶厂提供合建资金合建案涉29#厂房，且取得该29号楼产权，并不承担经营风险，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”之规定，应认定为双方签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》系厂房买卖合同。二、关于瑶海橡胶厂与聚豪公司签订《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》的效力。本案博通公司与新站管委会约定博通公司从新站管委会辖区内购置土地建设案涉工业园项目，并约定后期新站管委会给予博通公司财政奖励用于项目建设，且其后合肥市国土资源局明确表示所建厂房不对外出售，聚豪公司亦在其与新站管委会签订的补充协议二中承诺所建厂房不对外出售，能够说明聚豪公司与瑶海橡胶厂签订合作建厂协议书及补充协议时已经知道所建厂房不得对外出售的事实，但其仍隐瞒事实与瑶海橡胶厂签订合作建厂协议书及补充协议，并约定房屋验收合格后五年内办理房产证，显然存在欺诈情形，且损害了国家利益，故瑶海橡胶厂与聚豪公司签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现瑶海橡胶厂要求聚豪公司返还3586175元及变压器配套费180000元，聚豪公司认可瑶海橡胶厂已支付合建资金2136715元及变压器配套费180000元，对于双方签订的室外道路承包补充协议中约定的聚豪公司应向瑶海橡胶厂支付的1450000元工程款，聚豪公司抗辩称双方尚未实际结算，不同意冲抵瑶海橡胶厂应支付的合建资金。该院认为，双方在室外道路承包补充协议中已明确约定聚豪公司应向瑶海橡胶厂支付的工程款为一次性包死价1450000元，现聚豪公司仅以未实际结算为由予以抗辩，证据不足，对其抗辩意见不予采信，根据双方约定聚豪公司应向瑶海橡胶厂支付的该1450000元工程款应冲抵瑶海橡胶厂应向聚豪公司支付的合建资金，现工程已完工，应视为瑶海橡胶厂已向聚豪公司支付了合建资金3586715元，故对瑶海橡胶厂要求聚豪公司返还已支付的合建资金3586715元及变压器配套费180000元的诉讼请求，予以支持。至于瑶海橡胶厂主张的利息，因双方在《补充协议》中约定聚豪公司须在房屋验收合格后五年内办理好房产证过户手续，若在三个月内未能办理好房产证和土地证相关手续，瑶海橡胶厂可以选择全额退还本金，且案涉29#厂房由瑶海橡胶厂使用至今，故对瑶海橡胶厂要求聚豪公司支付利息的诉讼请求，不予支持。三、关于瑶海橡胶厂主张的聚豪公司赔偿装修损失及房屋溢价导致损失，审理中瑶海橡胶厂虽申请对案涉合肥博通创意园项目29号楼装修价值进行评估，但又表示在聚豪公司将其主张的合建资金、利息、溢价损失、变压器配套费返还后，其才愿意向聚豪公司退还案涉厂房，该院认为瑶海橡胶厂虽对合肥博通创意园项目29号楼进行了装修，但该厂房由瑶海橡胶厂使用至今，瑶海橡胶厂仍在享受装修利益，而装修价值在实际使用中存在持续贬损的情况，故瑶海橡胶厂的装修损失在其腾退厂房时才能得以固定，届时进行装修损失评估较为适宜，故对瑶海橡胶厂主张的装修损失，本案不予处理。关于瑶海橡胶厂主张房屋溢价损失，无法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥瑶海橡胶厂与合肥聚豪投资有限公司于2013年1月21日签订的《合肥博通创意园项目合作建厂协议书》、《补充协议》无效；二、合肥聚豪投资有限公司于判决生效之日起三十日内返还合肥瑶海橡胶厂3766715元；三、驳回合肥瑶海橡胶厂的其他诉讼请求。案件受理费52560元，保全费5000元，合计57560元；由合肥瑶海橡胶厂负担18557元，由合肥聚豪投资有限公司负担39003元。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，瑶海橡胶厂向本院提交证据为房地产估价报告，旨在证明案涉房屋评估价值571.15万元，溢价176.15万元，装修损失65.94万元，共计242.09万元，均系瑶海橡胶厂直接损失，应由聚豪公司承担。聚豪公司的质证意见为，三性及证明目的不认可，溢价损失没有法律依据，装修损失没有证据证明，评估报告不能作为新证据，评估公司在评估过程中没有与聚豪公司作任何接洽，也没有看过施工或竣工资料，评估公司不可能知道房屋原有情况。本院认为，根据当事人的上诉请求内容，本案二审争议焦点在于瑶海橡胶厂主张的利息损失、装修损失及房屋溢价损失问题。首先关于利息损失问题。瑶海橡胶厂、聚豪公司对于合同无法履行的处理方式，双方曾在补充协议中约定“房屋验收合格后房产证于五年内办理，若不能办理全额退房”。原审法院据此对于瑶海橡胶厂的利息损失不予支持并无不当，本院予以维持。瑶海橡胶厂称该条款因合同无效而不能适用，与《中华人民共和国合同法》中第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定不符，本院不予支持。关于溢价损失，瑶海橡胶厂未能提供充分证据证明，本院不予支持。对于瑶海橡胶厂主张的装修损失问题，因案涉房屋仍处在瑶海橡胶厂的占有使用之中，聚豪公司在本案中亦未提出返还房屋的主张，实际房屋返还时间不能确定，装修损失事实依据不足，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上，瑶海橡胶厂的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费23246元，由合肥瑶海橡胶厂负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年二月十二日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。