湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初7683号原告张家政，男，1976年7月7日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人龙腾，湖南博言律师事务所律师。被告长沙德湘市场管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道南园路**麓山枫情苑**商铺**。法定代表人粟腊湘。原告张家政与被告长沙德湘市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张家政及其委托诉讼代理人龙腾到庭参加诉讼。被告长沙德湘市场管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张家政向本院提出诉讼请求：1、解除与被告所签《麓山农贸市场摊位/门面租赁合同》；2、判令被告违约要求被告退还租金31680元、履约保证金10000元、水电费3000元、卫生费1200元、装修费5800元，共计48980元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月1日，原、被告双方签订《摊位／门面转让合同》，约定原告租赁被告麓山农贸市场B12-B13号门面用于豆制品类食品经营，租期1年，免租金4个月，租金总计31680元，履约保证金10000元。签约后，原告依约履行合同义务，并按被告要求对门面进行了装修，共花费装修费用5800元。但被告收款后不久即不知去向。2018年5月26日，麓山农贸市场开发商发出腾房告示，要求原告退出门店，理由是被告拖欠开发商房租、水电。原告多次找被告交涉，均找不到人。7月24日，原告所租门店被断水断电，导致无法经营，造成损失。被告的行为构成恶意违约，故原告诉诸法院，请求判如所请。被告长沙德湘市场管理有限公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩的权利。原告张家政为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一、摊位/门面租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系及相关约定；证据二、用户卡、购电卡、存款账户金融交易明细、收款收据，证明原告租金、履约保证金及水电费、卫生费的支付情况。被告长沙德湘市场管理有限公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对原告张家政提交的证据一，本院经审查予以认定；对证据二中的存款账户金融交易明细、收款收据，本院经审查予以认定，对用户卡、购电卡，本院不予认定。根据对证据的认证并结合当事人陈述，本院依法认定以下事实：2018年4月1日，被告长沙德湘市场管理有限公司（出租方、甲方）与原告张家政（承租方、乙方）签订《麓山农贸市场摊位/门面租赁合同》，约定：一、租赁摊位/铺面位置、期限（一）乙方摊位/门面位于长沙德湘市场管理有限公司（麓山农贸市场）B12、B13号。（二）租赁期限：合同期限为1年，从2018年3月1日起至2019年3月1日止。二、租赁用途（一）乙方租赁该摊位/门面经营：豆制品类。三、租金、履约保证金及支付方式和期限（一）该摊位/门面每月租金1980元。租金共计：人民币31680元，一次性付清。优惠4个月门面租金，实收8个月租金。（二）乙方在签订合同当日起向甲方交纳摊位/门面履约保证金10000元人民币。此履约保证金在合同到期且乙方无违约的情况下一个月内退还，不计利息。八、其他违约责任（一）甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，超过三十天，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方给予相应补偿。合同签订后，被告长沙德湘市场管理有限公司将租赁房屋交付原告张家政使用。原告张家政向被告长沙德湘市场管理有限公司支付租金24080元、履约保证金10000元、卫生费1200元（1年）。2018年5月26日，麓山农贸市场开发商发出腾房告示，以被告长沙德湘市场管理有限公司拖欠开发商房租、水电费为由要求原告腾退租赁房屋。2018年7月24日，原告承租的房屋被断水断电致使原告不能经营。本院认为，原告张家政与被告长沙德湘市场管理有限公司于2018年4月1日签订的《麓山农贸市场摊位/门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。第一，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。原告张家政与被告长沙德湘市场管理有限公司签订的《麓山农贸市场摊位/门面租赁合同》约定：“甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，超过三十天，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方给予相应补偿。”因被告长沙德湘市场管理有限公司欠付涉案房屋开发商租金及水电费，导致涉案房屋开发商将原告租赁的房屋断水断电致使原告不能经营。按照双方合同约定，原告有权解除合同。故对于原告主张解除原、被告双方签订的《麓山农贸市场摊位/门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。第二、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”被告长沙德湘市场管理有限公司未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使原告不能正常使用，属违约行为，应当承担违约责任。原、被告双方约定涉案房屋的月租金为1980元，租期1年，免租4个月，至2018年7月24日原告实际租赁5个月，原告已支付被告长沙德湘市场管理有限公司租金24080元，扣除原告应支付给被告长沙德湘市场管理有限公司的租金1980元/月×1月=1980元，被告长沙德湘市场管理有限公司还应退还原告租金22100元（24080元-1980元=22100元）。原告已支付被告长沙德湘市场管理有限公司卫生费1200元，扣除原告应支付给被告长沙德湘市场管理有限公司的100元/月×5月=500元，被告长沙德湘市场管理有限公司还应退还原告卫生费700元（1200元-500元=700元）。对于原告主张被告长沙德湘市场管理有限公司退还履约保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告长沙德湘市场管理有限公司退还水电费3000元及赔偿装修费5800元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张家政与被告长沙德湘市场管理有限公司于2018年4月1日签订的《麓山农贸市场摊位/门面租赁合同》；二、被告长沙德湘市场管理有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告张家政租金22100元；三、被告长沙德湘市场管理有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告张家政履约保证金10000元；四、被告长沙德湘市场管理有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告张家政卫生费700元；五、驳回原告张家政其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告张家政负担340元，被告长沙德湘市场管理有限公司负担685元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吕 鸣人民陪审员  熊忠玉人民陪审员  章小桃二〇一九年二月十九日书 记 员  陈 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。