上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初17388号原告：上海富丽房地产开发公司，住所地上海市。法定代表人：张致斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王松江，上海九泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：林爱莲，上海九泽律师事务所律师。被告：上海腾大基础工程有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：顾志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：施剑，上海市万联律师事务所律师。原告上海富丽房地产开发公司(富丽公司)诉被告上海腾大基础工程有限公司(腾大公司)其他合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序审理。原告富丽公司之委托诉讼代理人王松江、被告腾大公司之委托诉讼代理人施剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海富丽房地产开发公司提出诉讼请求：1、解除原、被告双方2008年1月17日签订的协议书中关于包销江宁路XXX弄XXX号地下车库25个停车位的协议；2、被告将18个车位归还给原告,具体车位号：10、15、16、20、27、28、29、30、34、35、38、39、43、1、2、3、4、14；3、原告返还被告414万元停车位包销款；4、在被告包销25个车位期间，应由被告支付的物业管理费及滞纳金996,100.5元由被告承担，并支付给已代被告支付的原告；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2008年1月17日，富丽公司与第三人中建城市建设发展有限公司和腾大公司签订协议书，约定将包括江宁路XXX弄XXX号地下停车库停车位25个在内的三项资产打包出售给腾大公司，总价2050万元。并约定2008年1月17日前签订地下车库25个停车位的包销协议并约定了付款方式。2008年1月17日，富丽公司与腾大公司签订《车位包销协议》，根据约定，车位移交后物业管理费由腾大公司支付。在合同履行过程中，腾大公司累计支付450万元将富丽大厦地下车库25个停车位包销并移交给腾大公司。车位移交后，腾大公司无理拒付物业公司的物业管理费，物业公司屡次将富丽公司告上法庭，富丽公司支付的物业费及滞纳金累计110万元。现原告富丽公司查明腾大公司没有代理销售房产的相关资质，而且其在2012年后没有在工商办理过年检，已丧失经营权，至今没能售出一个车位。故原告起诉来院，作如上诉请。被告上海腾大基础工程有限公司辩称：双方签订了包销协议后，腾大公司一次性将包销款全部支付给富丽公司，后腾大公司以富丽公司的名义进行销售，双方协议中没有期限的约定，实际上带有买断和投资的性质，腾大公司何时出售车位是腾大公司的自由，后来腾大公司觉得销售价格太低了才没有卖，现仍找到很多业主愿意购买车位，但是富丽公司不配合。现行法律法规对于包销人的主体资格并没有强制性的规定，双方从未签署过解除包销合同的任何协议，故不同意原告诉讼请求1-3。原告自行出售车位系违约，应当将全部出售款支付给被告。关于诉讼请求4，不明确富丽公司是否支付过这些钱，其中有部分已经超过了时效，且包销协议签完后一直有六个车位没有移交，未移交车位的管理费也不应该由被告承担。经审理查明：上海市江宁路XXX弄XXX号地下汽车库共有车位48个，总建筑面积1912.10平方米。2008年1月17日，富丽公司(甲方)与腾大公司(乙方)签订《车位包销协议》约定：一、包销事项：甲方所有的车位位于上海市江宁路XXX弄XXX号，总建筑面积1912平方米，共48只固定停车位，现甲方委托乙方包销其中的25只车位，车位号分别为：10、11、12、15、16、20、26、27、28、29、30、31、34、35、38、39、41、42、43、1、2、3、4、13、14。委托乙方包销的每只车位按18万元计价，乙方的包销总价格为450万元，乙方有权按每只车位18万元作为底价销售给业主。二、车位现状：由乙方包销的车位中，现有10只目前被普陀区人民法院冻结(车位号：15、16、30、31、20、26、27、28、29、41)，待法院裁决并解除查封后，乙方即刻开始销售。乙方包销的车位中：1、2、3、4、13、14、10、34、35、38、39、43已经与上海普陀区舒友海鲜大酒楼签约。如在约定的时间内，签约方放弃购买，则由乙方按照本协议之约定进行包销；如果签约方付款并办理过户，销售款项由甲方按每个车位18万元的价格支付乙方。由于车位未销售前，由万亚物业公司实际管理并向小业主收取停车费用。本《车位包销协议》签订后，由乙方和万亚物业公司另行商定具体交接办法。三、付款时间及方式：乙方包销车位的付款金额、付款时间按中建城市建设发展有限公司、腾大公司、富丽公司三方于2008年1月17日签订的协议书的第三条款的约定执行。甲方向乙方移交25个车位实物资产及配套的产权证复印件、车位图纸等相关资料。四、双方义务及责任。乙方自本协议生效之日起，即享有包销车位的全部收益，包括但不限于如上述车位的停车收益等。五、车位移交：鉴于乙方已经全部知晓了包销车位的情况，为此甲乙双方定于2008年1月30日办理车位移交事宜。六、其他约定：本协议签订之前，万亚物业公司已经向业主预先收取了的地下车库的停车费用，在签订本协议前归甲方所有，签订本协议后的部分由乙方与万亚物业公司协商解决办法。本协议生效后的车位管理费、物业费等，由乙方与业主或者万亚物业公司自行商议解决。甲方代为乙方收取的车位出售款后的2个工作日里，将所收款项全额支付乙方。七、车位销售税费约定：由乙方包销的车位在全部出售后，收入小于或者等于450万元时，由甲方负责承担相应的税费，收入大于450万元部分所产生的税费由乙方承担。八、违约责任：乙方未按协议要求，未在车位移交结束时向甲方支付车位包销款项，甲方有权撤销本协议，并不予退还乙方预先支付的定金，同时乙方须向甲方支付违约金50万元。在乙方销售车位的过程中，在合同约定及法律规定的范围内，甲方不得以任何理由拒绝为购买方签订购买合同，否则赔偿乙方遭受的相应损失。甲方如未将所收取的车位出售款项按时支付乙方，则按照应付款项的日万分之五的比例向乙方支付违约金；如因甲方原因单方面解除本协议，则在甲方将所收取的乙方包销款项应全额退还乙方，乙方将全部包销车位的相关手续退还甲方的同时，甲方向乙方赔偿人民币50万元。2009年8月7日，普陀法院解除对江宁路XXX弄XXX号车库内15、16、20、26、27、28、29、30、31、41号车位的查封。审理中，富丽公司确认腾大公司已按约将450万元全额支付完毕；双方并确认，签订合同后，被告出售了12号车位。审理中，富丽公司提供邮寄凭证，欲证明其四次向腾大公司发函。腾大公司陈述上述函件均未收到。2016年9月24日，富丽公司在文汇报刊登《公告》我司决定解除与贵司2008年1月17日签订的车位包销协议，并将富丽大厦的25个车位收回由我司管理出售。2017年9月21日，腾大公司出具《委托付款证明书》：贵司委托我司包销的富丽大厦25个地下车位现已由贵司销售，每个包销车位销售后，请先将相应的车位包销保证金18万元汇至我司指定的下述账户：顾忆：招商银行上海虹口体育场支行，卡号XXXXXXXXXXXXXXXX。2017年9月29日，富丽公司向该账户汇款18万元，用途：42号车位保证金退款。2017年10月27日，腾大公司向富丽公司发出《车位停止销售函》：贵司与我司于2008年1月17日签订的富丽大厦25个地下车位包销协议，25个地下车位450万包销款在2008年按合同已付清。贵司王松江律师于2017年9月29日要付我已签订的车位预付款，并以微信文字的形式写的委托付款证明书、叫我公司盖章，18万我已收到，但是按包销协议第六条第6款规定，贵司代为我公司收取的车位出售款后2个工作日里将所收款全额支付给我公司、税按包销协议第七条第1款规定，但到今天未收到出售款。所以我公司通知贵公司停止一切销售活动，并禁止任何车辆占用车位。审理中，原告富丽公司提交发票证明其自行出售车位六个，分别为：2017年10月10日，41号车位，38万元；2017年11月7日，42号车位，37万元；2017年11月7日，11号车位，38万元；2017年12月26日，13号车位，39万元；2018年3月14日，31号车位，38万元；2018年6月19日，26号车位，39万元。关于车位物业费支付问题，原告向本院提交了普陀法院相关判决文书。(2009)普民三(民)初字第1368号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司车位管理费98000元及滞纳金；(2010)普民三(民)初字第506号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司车位管理费25200元及相应滞纳金；(2012)普民四(民)初字第2231号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司2010年1月1日至2012年6月30日的停车管理费及相应滞纳金；(2015)普民四(民)初字第1789号案件，判决富丽公司支付万亚公司2012年7月1日至2014年12月31日的停车管理费117,000元及滞纳金117,000元；(2017)沪0107民初7758号案件，判决富丽公司支付万亚物业公司2015年1月1日至2017年3月31日的停车管理费105,300元及滞纳金105,300元。另，原告提交物业费发票，证明其支付富丽大厦2017年4月至2018年12月的18个车位管理费56,700元。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、调查成果认签表、车位包销协议、普陀法院判决书、报纸公告、发票及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订协议后，双方均应按约履行。双方签订包销协议后，腾大公司应积极履行合同，出售相关车位。虽然合同并无具体的履行期限，但在长达近十年的时间内仅售出一个车位，显然超过一般合理期限，故富丽公司要求解除协议，本院予以支持，剩余的款项应当由富丽公司返还给腾大公司，尚未出售的车位应当由腾大公司返还给富丽公司。腾大公司抗辩称富丽公司未将车位全部交付给腾大公司，但腾大公司在签订合同后从未就此向富丽公司提出过异议，显然不符合常理，故对腾大公司的该项抗辩意见，不予采信。腾大公司未积极出售车位，在合同解除的前提下，其认为由富丽公司出售的车位款应当全额支付给腾大公司的意见，本院亦不予采纳。关于物业管理费及滞纳金的支付问题，协议的约定物业费等为由腾大公司与业主或物业公司自行协商解决，此约定中的协商解决并不明确。在协议约定不明，普陀法院已按法律规定判决由产权人富丽公司支付的前提下，富丽公司要求腾大公司支付相关费用的诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海富丽房地产开发公司与被告上海腾大基础工程有限公司于2008年1月17日签订《车位包销协议》解除；二、被告上海腾大基础工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将剩余18个车位归还给原告上海富丽房地产开发公司，具体车位号：10、15、16、20、27、28、29、30、34、35、38、39、43、1、2、3、4、14；三、原告上海富丽房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海腾大基础工程有限公司车位包销款414万元；四、驳回原告上海富丽房地产开发公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币47,752元，由原上海富丽房地产开发公司负担9,262元，由被告上海腾大基础工程有限公司负担38,490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇一九年二月二十八日书 记 员  吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。