淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0812民初8120号 原告：江苏先锋物业服务有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海第一城办公楼**（曙光国际大厦）。 法定代表人：孙中高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王勇、龚军，该公司职员。 被告：淮安市清河地产开发有限公司，住所，住所地淮安市清江浦区广州路**div> 法定代表人：赵兴海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍跃华、樊成彦，江苏安淮律师事务所律师。 原告江苏先锋物业服务有限公司（下称先锋物业）与被告淮安市清河地产开发有限公司（下称清河地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院适用普通程序于2018年11月12日和2019年1月30日分别进行公开开庭审理。原告先锋物业委托诉讼代理人王勇、龚军，被告清河地产委托诉讼代理人伍跃华、樊成彦到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告先锋物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年9月18日至2018年8月17日期间的物业服务费2528035.21元（已扣除2017年1月付款50万元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月17日，经公开招投标，原、被告签订了《枫丹白露小区项目前期物业服务委托合同》有效期是2年，从2013年9月18日至2015年9月17日止。合同到期前，根据该合同第七条约定，经双方协商一致，双方于2015年8月27日又续签了合同，合同期限从合同签订之日起至业主大会与选聘的物业公司签订的物业服务合同生效之日止。该项目自2013年9月18日交付至今已将近5年时间，由于房屋交付工作持续周期较长，截止目前房屋仍未完全交付结束。按照《江苏省物业管理条例》第三十四条规定，已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。自2013年9月18日至2018年8月17日期间，空置房物业服务费共计2528035.21元，经原告多次催缴，但被告一直没有支付。原告特诉至法院，请求依法支持诉请。 被告清河地产辩称，原告提供的物业服务存在重大质量问题，构成严重违约，涉案小区存在门禁、安全、车辆停放、绿化、卫生等诸多方面的管理不善，原告没有按照前期物业服务合同约定的所有内容和标准履行物业服务义务，其主张全额收取物业费违反合同约定和法律规定，应当按70%收取空置房的物业费。原告应当对其完全履行物业服务内容承担举证责任，仅凭前期物业服务合同和空置房面积统计不足以证明其诉讼主张成立，原告退场后至今没有向被告及后任物业服务企业交付物业服务资料，被告对原告统计的空置房面积也不予认可。有关电梯检测费用、门锁损坏维修费用、公共水电费用等均应从原告主张的物业费中予以扣减。关于原告违约造成被告的损失如不能在本案中冲抵物业费，被告将保留另案起诉权利。综上，原告对被告提出的诉讼请求不能完全成立，请求法院依法判决。 经审理查明：原告先锋物业系从事物业管理及相关服务经营的公司，被告清河地产系从事房地产投资、开发、销售经营的公司。2013年9月16日，经招投标，原告先锋物业（乙方）与被告清河地产（甲方）签订“枫丹白露小区”项目前期物业服务委托合同一份，约定甲方委托乙方对位于淮安市清江浦区清河新区大同路287号的枫丹白露小区提供前期物业服务，委托服务期限为2年，自2013年9月18日起至2015年9月17日止，双方对于物业管理服务主要内容与标准、物业的承接验收以及双方权利义务作出了详细约定。双方对于物业管理服务费用约定为：物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：住宅0.95元/月/平方米，以上物业公共服务费包括《江苏省物业服务费收费管理办法》苏价服[2010]12号第十三条规定的内容，其中含电梯等设备的年检费、维保费（本合同规定时间内的电梯维保费由电梯安装单位按电梯安装合同承担）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳。2013年9月18日，原告先锋物业进场为枫丹白露小区提供物业服务。 2015年8月27日，原告先锋物业（乙方）与被告清河地产（甲方）签订“枫丹白露小区”项目前期物业服务委托合同一份，约定委托服务期限自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止，物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：0.95元/月/平方米，以上物业公共服务费包括《江苏省物业服务费收费管理办法》苏价服[2010]12号第十三条规定的内容，其中含电梯、二次供水等设备的年检费、维保费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳。 经原淮安市清河区安置房建设指挥部与原告先锋物业确认，截止2016年9月17日，枫丹白露小区未交付使用安置房的套数为534套，总建筑面积为57896.43平方米。 2018年8月10日，原告先锋物业函告被告清河地产将于2018年9月17日撤场并终止为枫丹白露小区提供物业服务。2018年8月17日，原告先锋物业从枫丹白露小区撤场。 另查，枫丹白露小区于2016年12月1日经工程竣工验收合格，2018年6月6日经工程竣工验收备案，至今尚未成立业主委员会。被告清河地产由淮安清河新区投资发展有限公司设立，淮安清河新区投资发展有限公司由淮安市清江浦区城投控股发展有限公司（国有独资）设立。2016年11月、2017年1月，淮安市清江浦区水渡口街道办事处就枫丹白露小区空置房物业费问题向区政府请示申请拨付解决。经区政府研究同意，2017年1月经区财政局拨付，被告清河地产支付原告先锋物业部分物业费50万元。2018年2月11日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局在向区政府上报关于申请拨付枫丹白露小区空置房服务费的请示中称，枫丹白露小区空置房2013年9月18日至2017年9月17日的物业费199.63万元（按空置房物业费的70%计算），其中2017年1月已支付50万元，还有149.63万元尚未解决，恳请区政府进行拨付。原、被告就枫丹白露小区物业管理交接工作截止2018年7月9日尚未实际完成。原告先锋物业提供物业服务期间，枫丹白露小区存在违规占用公共用房、安保严重缺失、电梯故障频频、消防安全隐患、物业管理混乱等种种问题，业主因不满物业服务质量拒交物业费，引发群体性物业费诉讼纠纷，经法院审理认为先锋物业提供物业服务不到位，裁决业主按70%支付拖欠的物业费。 庭审中，原告先锋物业主张枫丹白露小区空置房从2013年9月18日至2018年8月17日期间的物业费为3028035.21元，具体组成：1、从2013年9月18日起至2016年9月17日止期间的物业费2417132元（空置总面积57896.43平方米×0.95元/平方米/月×36月）；2、从2016年9月18日起未超过1年已拿房的物业费211157.21元（根据空置面积、时间结合物业费单价计算）；3、从2016年9月18日起至2018年8月17日止未拿房的物业费399746元（根据空置面积、时间结合物业费单价计算）。经本院组织双方对账，被告清河地产针对原告先锋物业提出的诉讼标的额组成发表意见如下:1、2013年9月18日-2016年9月17日物业费198万元（534套总面积57896.43平方米×0.95元/平方米/月×36月）-74756元（淮安市拆迁办于2013年9月已办交接的24套2013年9月18日-2016年9月17日物业费）-23780元（淮安市拆迁办于2013年9月已办交接的15套2016年9月18日-2018年8月17日物业费）=1881464元;2、从2016年9月18日起未超过1年已入伙的物业费211157元（283套）-22317元（多算的42套物业费）-1774元（14套服务时间计算错误的物业费）=187066元；3、2016年9月18日-2018年8月17日止未入伙的物业费399746元（189套）-84417元（多算的39套物业费）-12297元（22套服务时间计算错误的物业费）=303032元。被告清河地产认为原告先锋物业提出的诉讼标的额应纠正为2371562元（1881464元+187066元+303032元），原告先锋物业予以认可，同时提出除534套空置房外尚有99套空置房的物业费需要与被告清河地产另案对账结算。另，被告清河地产抗辩原告先锋物业尚应承担的水电费、电梯复检费、电梯检测费借款及门锁、电线、电梯维修费共计557902元，应在本案中与物业费进行冲抵，原告先锋物业仅同意冲抵其中水电费41607元、电梯复检费12278元、电梯检测借款104116元，合计158001元，对于其他费用不予认可亦不同意与物业费进行冲抵。 上述事实，有原告先锋物业提供的前期物业服务委托合同、中标通知书、前期物业管理服务收费备案表、枫丹白露未领用房源一览表、淮安市清江浦区住建局有关文件、淮安市清江浦区水渡口街道办有关汇报、淮安市清江浦区安置办出具的情况说明，被告清河地产提供的工程竣工验收备案证书、新闻报道、居民投诉、民事判决书、现场照片、淮安市清河区安置房建设指挥部函件、借条、收条、承诺书、建设工程消防验收意见书、物业服务内容及标准等证据在卷佐证，本院予以认定。 庭审中，对于空置房钥匙的控制，原告先锋物业陈述物业交接后初期由其控制空置房钥匙，按照拆迁房交房流程办理交房手续，后期因拆迁办要求全部收回；被告清河地产辩称空置房钥匙自始至终没有交付。 本院认为：原、被告之间签订的涉案小区前期物业服务合同系双方真实意思表示，有关内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，依法对双方具有法律约束力，双方应当严格按照合同约定履行权利和义务。本案争议焦点一，关于原告先锋物业是否有权主张2016年12月1日之前空置房的物业费。被告清河地产抗辩涉案小区于2016年12月1日经工程竣工验收合格，之前在性质上应属于在建工程，不应收取物业费。对此本院认为涉案小区虽于2016年12月1日经工程竣工验收合格，但是双方于2013年9月签订物业服务合同并办理涉案小区物业交接后，原告先锋物业实际为涉案小区当然包括小区内的空置房提供了有关物业服务，根据权利义务相一致原则，其依据合同约定有权向被告清河地产主张2016年12月1日之前空置房的物业费。其次，对于空置房钥匙的控制，双方虽陈述不一亦未提供证据，但从有关政府部门向区政府请示拨付物业费以及实际拨付50万元物业费的事实来看，被告清河地产主张自始至终未交付空置房钥匙与事实不符。对于其提出的有关不应支付2016年12月1日之前物业费的辩解理由，本院不予采纳。本案争议焦点二，关于原告先锋物业是否有权主张全额的物业费。物业服务收费应当与物业服务水平相适应，一方面，物业服务企业提供的物业服务应当达到合同约定的服务标准，否则，物业费应作相应减免；另一方面，物业服务质量存在问题，接受物业服务的一方应该采取适当的维权手段，而不是以拒交物业费形式消极对抗，否则，群体性拒付物业费必然导致物业服务无法正常开展，物业服务水平难以保障，最终损害接受物业服务一方的自身利益。本案中，涉案小区的性质属于拆迁安置房工程，被告清河地产作为涉案小区的建设单位，对于小区空置房的物业费本应负有全额支付义务，但是其自2016年9月物业交接后至今仅支付了50万元的物业费，长期拖欠空置房高额的物业费一定程度上影响到原告先锋物业正常开展物业服务，加之原告先锋物业提供的物业服务严重不到位，导致发生群体性拒交物业费纠纷，涉案小区的物业服务陷入了恶性循环，本院充分考虑到原告先锋物业为涉案小区提供的物业服务水平、质量状况及其原因、物业服务收费标准、空置房的物业服务成本支出等因素，酌情减免被告清河地产应交纳的物业服务费，按照70%标准向原告先锋物业支付物业费1660093元（2371562元×70%）。关于被告清河地产抗辩部分费用应冲抵物业费，对于原告先锋物业同意冲抵的水电费41607元、电梯复检费12278元、电梯检测借款104116元，合计158001元，因双方达成一致抵销意见，不违反法律规定，本院照准。对于被告清河地产提出的其他费用冲抵请求，原告先锋物业表示拒绝抵销，因被告清河地产未依法提出反诉，故本院在本案中不予理涉。被告清河地产可另案主张权利。综上，被告清河地产尚需向原告先锋物业支付物业费1002092元（1660093元-158001元-50万元）。 经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告淮安市清河地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告江苏先锋物业服务有限公司支付物业服务费1002092元； 二、驳回原告江苏先锋物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27024元，由原告江苏先锋物业服务有限公司负担16312元，被告淮安市清河地产开发有限公司负担10712元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 程 军 人民陪审员 成 丽 人民陪审员 沈 静 二〇一九年二月二十六日 书 记 员 芮行花 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。