杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初3788号 原告：蒋灵仙，女，1985年5月1日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：彭亚，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：俞楠玮，男，1983年9月3日出生，汉族，住址：杭州市江干区。 委托诉讼代理人：李卫国，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 原告蒋灵仙与被告俞楠玮房屋买卖合同纠纷一案，于2018年12月18日向本院起诉，本院于同日受理。本院依法适用简易程序审理，本院于2019年1月30日公开开庭审理了本案，原告蒋灵仙的委托诉讼代理人彭亚、被告俞楠玮的委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋灵仙向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间的房屋买卖合同关系；2、被告俞楠玮双倍返还原告购房定金20万元；3、判令被告俞楠玮支付原告赔偿金20万元；4、判令被告俞楠玮支付原告房屋上涨的差价损失20万元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月11日，被告俞楠玮以俞尔康名义与原告签订房屋买卖定金协议，合同约定被告将其户内成员共同所有的坐落于杭州市江干区东方水岚佳苑1幢1单元2502室拆迁安置房以74万元的价格出售给原告。房屋建筑面积为58.76平方米，房屋为毛坯房。合同约定房款的支付方式为商业贷款模式，原告向被告支付首付款23万元，余款由原告向银行申请贷款。合同约定被告保证该房产产权清晰，权属明确，无第三人异议、法院查封、扣押等情况，如该房屋为共有财产，则被告已征得共有人同意。如被告违反以上条款，则被告承担过错责任，被告应向原告赔偿等同于双倍的定金。合同约定签订本协议的情况下交房给原告。合同签订后，原告依约支付购房定金10万元，被告同时将案涉房屋交付给原告。房屋交付后原告对案涉房屋进行装修后一直居住至今。原告于2018年5月30日向贵院起诉，要求俞尔康继续履行合同并配合原告过户。经贵院审理被做出（2018）浙0191民初1396号民事判决书，该判决认定被告俞楠玮的房屋买卖行为为无权代理。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，对双方应当具有法律约束力。现由于被告原因未将案涉房屋出售给原告，已构成根本违约，应当承担违约责任。同时因被告违约，导致原告丧失在同时期同地段购买房屋的机会，现因房屋价格普遍上涨，本案合同约定赔偿金不足以弥补原告实际损失，原告有权要求被告赔偿房屋差价损失。为维护原告的合法权益，特起诉到贵院，请求贵院判若所请。 被告俞楠玮答辩称：一、被告同意解除双方之间的《房屋买卖定金协议》及返还原告定金10万元。二、关于原告主张的违约责任金额过高，应予以调整。首先，案涉《房屋买卖定金协议》根据名称及内容，其性质上属于预约合同，预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，承担缔约过失责任，现不履行预约合同仅仅使原告丧失一次订立合同的机会，即使适用违约金条款，约定的违约金数额也过高。其次，本案原告存在重大过失，最初原告明知案涉房产系俞尔康户家庭财产，却未尽到合理谨慎注意义务，应承担相应的过错责任。最后，双方之间约定违约金过高，请先法院依法调低违约金数额，再根据原被告双方在签订《房屋买卖定金协议》的过程中的过错程度，应分别承担相应的过错责任。三、关于原告主张的上涨房屋差价损失缺乏依据。本案原告与被告对案涉房屋买卖进行磋商签订预约合同后，房价上涨是市场行为，既不具备实现性也不具有可预见性。且原告仅支付了定金，并未实际支付购房款，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，不能产生合同的履行利益，并无可得利益损失。综上所述，请法院根据查明的事实依法判决。 经审理，本院认定本案事实如下：2017年3月11日，俞楠玮以被告俞尔康的名义与原告蒋灵仙、居间方杭州鑫哲房地产经济有限公司签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：俞尔康（甲方，出售方）将坐落于杭州市江干区东方水岚佳苑1幢1单元2502室的房屋以740000元的价格出售给蒋灵仙（乙方，买受方），乙方为表诚意，于2017年3月11日向甲方交付购房定金20000元。房屋装修标准为毛坯。乙方同意于签订正式《杭州市房屋转让合同》后十日内支付首付款230000元，余款办理银行按揭贷款20年，买卖交易过程中产生的所有税费由乙方承担。甲、乙双方需积极履行本协议中约定的各项条款义务，双方同意在甲方办理好案涉房屋的《房屋所有权证》等权属证书后7日内签订正式的《杭州市房屋转让合同》。甲方保证该房产权清晰、权属明确，无第三人异议、法院查封、扣押等情况，如该房为共有财产在，则甲方已征得共有人同意，并出具合法证明。甲方于3月11日收到乙方购房定金20000元，剩余80000元于3月内支付给甲方。甲方签名处“俞尔康”三字为俞楠玮代签，俞楠玮在代理人处签字并捺印，蒋灵仙在乙方处签名并捺印。2017年3月13日，俞楠玮出具补充协议一份，载明收到蒋灵仙购房定金100000元，此100000元于过户时归还，用于首付，收款人处“俞尔康”三字为俞楠玮代签并捺印。 2017年3月11日，俞楠玮将案涉房屋钥匙交付给原告，原告对房屋进行装修后于2017年5月入住。案涉房屋现已办理不动产权证书，为俞尔康单独所有。 另查明，2008年9月21日，案外人杭州西湖区房产物业有限公司与俞尔康签订《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份。2017年1月5日，杭州经济技术开发区弄居多层公寓建设管理中心（甲方）与俞尔康（乙方）签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》一份，约定：甲方安置给乙方的房屋位于东方水岚佳苑，分别为：3幢2单元201室，面积142.11平方米；3幢2单元202室，面积85.73平方米；1幢1单元2502室，面积58.76平方米；14幢1单元1302室，面积58.88平方米；1幢1单元2203室，面积58.63平方米。最终安置人员为7人（含独生子女、结婚未育等增加安置人员1人），安置人员名单为俞尔康、庞雅芬、俞楠玮、邵辉英、俞珂、高梅茶。其中俞尔康为户主，俞尔康与俞楠玮系父子关系。 2018年5月30日，蒋灵仙曾向本院提起诉讼，请求被告俞尔康继续履行房屋买卖合同，并配合原告将位于杭州经济技术开发区东方水岚佳苑1幢1单元2502室房屋过户到原告名下。本院认为由于被告俞尔康未对俞楠玮的代理行为予以追认，故俞楠玮签订《房屋买卖定金协议》的行为对被告俞尔康不发生法律效力。对于原告在房屋买卖过程中造成的损失，原告可另循合法途径予以救济，判决驳回原告蒋灵仙的诉讼请求。判决生效后，俞尔康遂向本院提起诉讼，请求蒋灵仙立即返还涉案房屋，并支付房屋占有使用费，经本院主持调解，双方达成调解协议。协议如下：一、蒋灵仙于2018年12月21日前将房屋及其装修、家具、家电返还给俞尔康；二、蒋灵仙支付俞尔康占有使用费13000元，俞尔康支付蒋灵仙房屋装修、家具、家电折价费120000元；三诉讼费由俞尔康承担。 上述事实认定，由蒋灵仙提交的《房屋买卖定金协议》、补充协议、《征收集体所有土地房屋回迁安置协议书》、《征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》、（2018）浙0191民初1396号判决书以及双方当事人的当庭陈述加以证明。原告提交的二手房交易监管服务平台截图、二手房网签成交价格，本院不予确认。 本院认为：原被告签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，对双方具有法律约束力。由于俞尔康未对俞楠玮的代理行为予以追认，故《房屋买卖定金协议》无法继续履行，被告俞楠玮应承担相应违约责任。原告主张解除合同，被告表示同意，本院对原告的该项请求予以支持。原、被告对被告已收到原告购房定金10万元的事实无异议，由于被告违约导致合同无法继续履行，原告可主张双倍返还定金。此外，《房屋买卖定金协议》第七条约定：“甲方保证该房产权清晰、权属明确，无第三人异议、法院查封、扣押等情况，如该房为共有财产，则甲方已征得共有人同意，并出具合法证明；……如果甲方违反以上条款，则承担过错责任，甲方应向乙方赔偿等同于双倍的定金，同时本协议终止。”被告违反了该款约定，原告可向被告主张双倍的定金。基于同一违约行为，既约定违约金，又约定定金的，一方违约的，对方有权在定金和违约金中选择其一。原告当庭表示选择违约金条款，故被告应依法返还原告定金10万元，并按约定支付赔偿金20万元。关于原告主张的房屋上涨的差价损失20万元的请求。首先，原告明知案涉房产系俞尔康户家庭财产，却未尽到合理谨慎注意义务，在没有俞尔康本人签字，没有取得俞尔康授权委托书的情况下对案涉房屋进行买卖，应承担相应的过错责任。其次，根据《房屋买卖定金协议》第七条，被告违反该项约定后，应支付赔偿金，同时该协议终止，该条款对违约责任应承担的后果也作了明确的约定。最后，原告在履行房屋买卖合同中仅支付了10万元定金的对价，其并未实际支付购房款。综上所述，原告主张房屋上涨的差价损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告蒋灵仙与被告俞楠玮之间的房屋买卖合同关系于判决生效之日起解除； 二、被告俞楠玮于判决生效之日起十日内返还原告蒋灵仙购房定金10万元； 三、被告俞楠玮于判决生效之日起十日内支付原告蒋灵仙赔偿金20万元； 四、驳回原告蒋灵仙的其他诉讼请求。 本案案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告蒋灵仙承担2200元，被告俞楠玮承担2200元。原告蒋灵仙于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费，被告俞楠玮于本判决生效之日七日内向本院交费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱洁健 二〇一九年二月二十日 书记员  孙佳萍