北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终651号上诉人（原审被告）：崔超，男，1982年12月26日出生。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**。法定代表人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王晓逸，女，北京育新物业管理公司通州分部员工。上诉人崔超因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔超，被上诉人育新物业公司之委托诉讼代理人陈刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔超上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回育新物业公司诉讼请求；2.要求育新物业公司返还多收取的物业费及取暖费，并且减免一审判决中崔超的物业费和取暖费；3.一审、二审诉讼费由育新物业公司承担。事实和理由：1.要求撤销与育新物业公司签订的物业管理服务及供暖费收交协议书，怀疑有敲诈胁迫恶意串通行为，不签合同就不给钥匙，捆绑式签署合同。2.多年来供暖温度始终不达标，要求育新物业公司出示相关的报修、维修和测温记录以及维修后的测温记录。3.要求提供建筑方与育新物业公司的验房单，要求育新物业公司提供与居民验收房屋时的房屋与设备验收交接单并公示；4.育新物业公司在职期间水费和维修以及所产生的费用都没有正规发票；5.要求育新物业公司公示2011年2017年12月31日小区广告公建房绿化地下车位垃圾清运等收支情况；6.要求育新物业公司说明为物业费产生的组成，垃圾费都是什么垃圾，公共照明又何为公共照明；7.法院一审判决时按照估算面积判决，称等房产证下俩后多退少补，2017年5月育新物业公司已经撤出本小区，如何做到多退少补；8.要求育新物业公司出示与开发商之间签署合同及每年每户居民与育新物业公司续签服务合同；9.要求育新物业公司出示撤场通知书，要求公示。育新物业公司辩称：1.同意一审判决，不同意崔超的上诉意见。一审已经对相关的事实进行查明，依照相关法律进行了判决。2.关于超出一审判决部分的上诉请求育新物业公司认为不应在本案解决。3.双方签订的合同是双方自愿达成的，育新物业公司按照合同履行相关义务，按照约定标准收取费用；部分业主提出不是本人签字，但是也没有提出笔记鉴定。对于崔超主张的育新物业公司的供暖不达标或者是存在相应的瑕疵问题，育新物业公司不予认可。4.暖气温度的问题，育新物业公司于2017年终止服务，对于崔超强调的供暖服务不到位的问题，崔超没有提供证据加以证明。育新物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令崔超支付育新物业公司2015年至2017年的供暖费6470.4元，诉讼费由崔超承担。一审法院认定事实：2011年11月28日，崔超（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方崔超依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清本年度采暖费，供暖费标准为每平方米每年30元，协议载明房屋建筑面积为107.84平方米。自2011年11月起育新物业公司为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了供暖服务。庭审中，崔超称其房屋漏水，冬天其家中很冷，并提交了证人证言一份及照片、录像予以佐证。证人证言载明李洪成在2011年7月4日至2015年4月21日期间在育新物业公司公司工作，其任职期间涉案房屋暖气不热和房屋漏水问题均没有得到解决，其离职后不知道有没有得到解决。育新物业公司对证人证言的真实性不予认可，称证人证言需要证人到场，录像的时间和真实性无法认定；房屋漏水原因不明，不确定是否是物业责任；房屋在质保期内，维修责任应由开发商承担，物业已履行监督职责和修理职责；房屋漏水问题与本案无关，崔超应另行起诉。崔超称小区脏乱差，对此育新物业公司称物业积极与业主进行协商处理此问题，现在环境问题已逐步得到解决，绿化问题已经改善。经核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为崔超所在小区提供供暖服务。崔超未交纳2011年11月28日至2017年3月15日的供暖费。另查明，根据崔超所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，崔超自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与崔超签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年11月28日至2017年3月15日供暖期间为崔超提供供暖服务，崔超应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。现育新物业公司要求其交纳2015年至2017年度的供暖费，由于崔超无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的供暖费，故本院支持2015年11月28日至2017年3月15日的供暖费。关于崔超辩称其房屋漏水、小区脏乱差的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，本院不予采纳。关于崔超辩称其家中很冷的答辩意见，因其未提交充分证据予以佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、崔超给付北京育新物业管理公司通州分部2015年11月28日至2017年3月15日的供暖费6125.67元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京育新物业管理公司通州分部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，崔超提交循环泵的购买记录，证明因供暖温度不达标购买循环泵。育新物业公司对证据的真实性不认可，称淘宝购买记录可编辑，应以发票为依据，也不认可证据的关联性和证明目的，国家对供暖有相关规定和举报电话，物业和业主应该协商，协商不成应向监督部门举报要求监督。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：崔超与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对崔超具有约束力。崔超虽主张育新物业公司存在敲诈、胁迫及恶意串通逼迫崔超不在该协议书上签字就不给入住钥匙等行为，故该协议书应被撤销或视为无效；但崔超就其主张并未提交充分有效证据佐证，且2011年11月28日至2017年3月15日期间，崔超实际客观接受了育新物业公司提供的供暖服务，双方形成事实上供暖合同法律关系，故崔超关于该协议书应被撤销或视为无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于崔超上诉主张育新物业公司提供的供暖不达标，故要求酌减供暖费一节，因其崔超未能就其主张的供暖不达标事实提交充分证据予以佐证，故本院不予采信。育新物业公司有权依据诉争《物业管理服务及供暖费收交协议书》所约定的供暖费标准收取供暖费用，一审法院依据上述协议约定，结合崔超无需交纳协议签订之日起4年每人50平方米供暖费的事实，判令崔超应按照协议书约定的标准交纳相应期间的供暖费用，并无不当，本院予以维持。关于崔超上诉要求育新物业公司提供保修记录、维修记录、协调解决情况、出具测温记录等请求，因其在一审中并未就此提出明确反诉，二审期间育新物业公司不同意进行一并审理，故本院不予处理。但本院需要特别指出的是，物业供暖服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业供暖服务，以期在物业供暖服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业、供暖服务合同纠纷。本案中育新物业公司在提供供暖服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业供暖服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业供暖管理义务，提高物业供暖管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业供暖服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上，崔超的上诉理由均不成立，本院均不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由崔超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  邓青菁审判员  张清波审判员  高 贵二〇一九年二月二十二日法官助理王欣欣书记员李安康书记员高明晓