浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9231号 上诉人（原审被告）：建德市物产再生利用有限公司，住所地建德市新安江工业园**。统一社会信用代码：91330182704289930L。 法定代表人：程建光，经理。 委托诉讼代理人：郑晓云，浙江春秋联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：建德市土地收购储备中心，住，住所地浙江省新安江街道新安路东路**一社会信用代码：123301824704819534。 法定代表人：金绮哲。 委托诉讼代理人：胡继生，单位职工。 委托诉讼代理人：储立，浙江杭星律师事务所律师。 上诉人建德市物产再生利用有限公司（以下简称物产再生公司）因与被上诉人建德市土地收购储备中心（以下简称建德收储中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初1824民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2002年6月30日，建德收储中心与建德市思草土地收购储备服务部（以下简称思草服务部）签订了托管协议，约定建德收储中心委托思草服务部对建德收储中心收储的土地进行全程托管。2003年9月18日，建德收储中心与建德市物产实业有限责任公司（以下简称物产实业公司）签订了国有土地使用权收购合同，由建德收储中心整体收储物产实业公司坐落于的国有土地，国有土地使用证号：建国用（2002）字第××号。2003年9月25日，思草服务部与物产再生公司签订了租赁协议，约定将位于原物产实业公司的房屋及场地出租给物产再生公司使用，年租金12000元，租赁期限为2003年9月25日至2004年9月24日，物产再生公司按照约定交纳了第一年的租金。2005年4月，思草服务部被注销。2004年3月19日，程建光经过公开拍卖从建德市国有资产经营有限公司取得了物产再生公司全部国有股。2006年12月21日，建德收储中心与建德县物资再生利用公司清算组签订了房产收购合同，收储建德县物资再生利用公司位于的房产，房屋所有权证号杭房权证建白字第××号。 建德收储中心于2018年3月27日提起诉讼，请求：1、判令解除建德收储中心与物产再生公司双方租赁关系。2、判令物产再生公司腾空房屋、场地，消除土壤污染后将房屋及场地移交建德收储中心，自2004年9月25日起至腾退之日止对房屋、场地的占有使用按同类地段租金市场价计付费用。3、本案诉讼费用由物产再生公司承担。 原审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方争议的焦点为案涉租赁合同的效力问题。建德收储中心与物产再生公司签订的租赁合同第一条明确约定，建德收储中心将座落于原物产实业公司的房屋及场地出租给物产再生公司使用，即建德收储中心出租给物产再生公司的包括房子和场地，在2003年，建德收储中心对案涉的土地进行了收储，但案涉场地上的房屋登记在建德县物资再生利用公司名下，故建德收储中心将房屋一并租赁给物产再生公司，关于房屋部分的租赁协议内容的效力处于待定状态。建德收储中心在2006年通过收储的方式，收购了案涉的房屋，故其取得了对于租赁协议中所涉的房屋处分权，故效力待定的合同自始有效。因租赁协议就租期约定为一年，租期届满后，物产再生公司并未将场地及房屋腾退交付给建德收储中心，建德收储中心也并无异议，双方之间形成了不定期租赁合同。物产再生公司仍有义务按照原租赁合同向建德收储中心交纳租金，但物产再生公司自2004年开始至今，均未向建德收储中心交纳过租金，显属违约，故建德收储中心要求解除双方的不定期租赁合同并要求物产再生公司腾退租赁场地的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于建德收储中心要求物产再生公司支付合同解除之前的租金及支付合同解除之后的占有使用费的诉讼请求，亦予以支持。关于腾退场地的范围，根据物产再生公司制作的现场图纸，经过双方确认，物产再生公司认可在第一年，建德收储中心将图纸红线范围内红色阴影部分和蓝色阴影部分租给了物产再生公司，但认为之后有其他企业在使用场地，原审法院认为，合同具有相对性，在租赁合同签订后，案涉的场地和房屋处于物产再生公司的管理支配范围之内，若存在其他使用人，物产再生公司有权要求其他使用人腾退，但根据物产再生公司庭上的陈述，其认为场地很大或者无人向其要求支付租金为由，并未要求其他使用人腾退，物产再生公司默认其他使用人继续使用系其对自己民事权利的处分，但并不改变建德收储中心已经将图纸上红色阴影部分和蓝色阴影部分场地及房屋交付物产再生公司使用的事实，故建德收储中心仍应以图纸上红线范围内红色和蓝色阴影部分场地为腾退范围。建德收储中心称尚有四家租户使用了部分区域，建德收储中心默认物产再生公司转租，但该四户租户的租金在第二年交给了建德县物资再生利用公司清算组，但该几家租户的使用范围经双方确认处于红线范围内无阴影部分，物产再生公司认为建德收储中心并未将该区域交付给物产再生公司，建德收储中心也认可该区域并未包含在建德收储中心出租给物产再生公司的范围内，故若物产再生公司未使用该区域的，并不存在腾退的义务，若物产再生公司之后存在实际使用的情况，属于无权使用，也应承担腾退义务。物产再生公司认为现在实际使用该土地的系金华市物资再生综合利用公司建德分公司，根据建德收储中心、物产再生公司之间的不定期租赁合同，物产再生公司才是案涉场地和房屋的使用人，金华市物资再生综合利用公司建德分公司在使用该场地和房屋，并不免除在不定期租赁合同解除后，物产再生公司有向建德收储中心腾退场地并交付的义务，且根据物产再生公司所述，该企业实际上仍是物产再生公司的原班人马在经营，故物产再生公司该项理由并不能免除其该项义务。关于租金的起算时间问题，物产再生公司称建德收储中心从未向其催收过租金，故之前的租金已经超过了诉讼时效，建德收储中心无权主张，原审法院认为，按照租赁协议第二条，年租金12000元，租期从2003年9月25日至2004年9月24日，交纳租金时间为2003年9月28日之前，按照先付租金后使用原则，物产再生公司一次性付清一年租金，说明年租金是一年付一次，每年的9月28日之前交纳下一租赁年度的租金，原告只收了物产再生公司第一年租金，待第一个租期年度届满后，建德收储中心并未向物产再生公司催收过租金，建德收储中心明确知晓租金的支付期限而未向物产再生公司主张权利，对于超过诉讼时效的权利，人民法院不予保护。至2017年3月10日，建德收储中心才第一次向起诉要求解除租赁关系并支付租金及合同解除后的占有使用费，按照建德收储中心主张权利的时间，2014年9月28日之前应交纳下一租赁年度租金，该笔租金的诉讼时效至2016年9月27日前未超过，至2017年3月10日已经超过，2015年9月28日之前应交纳下一年度租金，该笔租金的诉讼时效至2017年9月27日之前，并未超过2017年3月10日，故租金的起算时间应为2015年9月25日起，及至2018年9月26日，合计为36065元。建德收储中心要求物产再生公司消除土壤污染，并向法院申请司法鉴定，要求对案涉土地是否遭受污染进行鉴定，但在向鉴定机构移送鉴定过程，具有鉴定资质的鉴定机构无法就建德收储中心的鉴定事项进行鉴定，且建德收储中心也并未提供证据证明其在租赁合同签订时交付给物产再生公司的土壤是否存在污染问题，故对于建德收储中心该项诉讼请求，不予支持。建德收储中心要求按照同地段租金计算合同解除之后的占有使用费，但未提供证据证明该地段同类型场地和房屋的租金数额，故仍旧按照租赁合同的租金数额作为占有使用费的计算标准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、建德市物产再生利用有限公司于判决生效后十日内腾退位于建德市场地（以双方庭审中确认的图纸阴影部分为准）；二、建德市物产再生利用有限公司于判决生效后十日内支付建德市土地收购储备中心租金36065元，并支付自2018年9月27日起至实际腾退之日止按照年租金12000元的标准计算的占有使用费；三、驳回建德市土地收购储备中心其他的诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1770元，由建德市土地收购储备中心负担1339元，建德市物产再生利用有限公司负担431元。 宣判后，物产再生公司不服，向本院提出上诉称：物产再生公司作为被告主体不适格。1、2003年9月25日，思草服务部（根据托管协议）与物产再生公司签订《租赁协议》，约定将位于新安江街道文溪路原物产实业公司的房屋及场地出租给物产再生公司使用，年租金12000元，租赁期限为2003年9月25日至2004年9月24日，物产再生公司依约交纳了年租金12000元。另，2003年6月16日，国务院下文规定，地级，地级市以下部门）取消报废汽车回收资质。据此。2003年6月18日，物产再生公司经营范围变更，旧机动车辆回收经营项目被取消（详见物产再生公司工商变更登记情况变更事项2）。此后。物产再生公司主要经营内容为处理库存，经营场地逐渐缩减，2006年完全停业（仅剩公司仓库、场地租金收入），2014年开始税务报表零申报。2、2003年9月25日，物产再生公司签订《租赁协议》并交付年租金12000元后。建德收储中心从未催交租金，直至2017年因内部审计需要。才开始催收直至诉讼。建德收储中心不催收租金的原因就是物产再生公司在庭审中反复强调的历史遗留问题尚未处理。物产再生公司原系建德市物资局下属的国有公司，其前身（不同阶段名称）分别为：建德县金属回收公司、建德市金属回收公司、建德市物资再生利用公司、建德市物资再生贸易中心、建德市物产再生利用公司等，前后历时4O-50年，一直在案涉场地经营，从未更换。期间，陆续添置用电设施、围墙、地磅、地磅房地、房屋、绿化等等。2003年9月，案涉土地被收储前后，均无人告知在案涉场地经营的物产再生公司及其他租户、住户，但基于历史遗留问题的存在，故《国有土地使用权收购合同》第四条明确约定：…解决历史遗留问题…土地收购合同鉴定至今，收储双方均未着手处理所有历史遗留问题，故建德收储中心也--直没有催交租金。3、物产再生公司在原审庭审中明确，因旧机动车辆回收经营项目被取消，物产再生公司逐渐停产歇业。2008年9月4日，注册成立金华市物资再生综合利用公司建德报废汽车回收分公司，此后，就是该公司一直在使用案涉场地。在已经告知建德收储中心案涉场地实际使用人的情况下，建德收储中心应当追加被告；建德收储中心不追加被告，原审法院应当根据租金收付时效等法律规定。判决驳回建德收储中心的起诉，而不是直接判决物产再生公司支付租金。虽然，物产再生公司和金华市物资再生综合利用公司建德报废汽车回收分公司两者法定代表人和负责人为同一人。且经营范围相似，但确实是两个不同的主体。原审判决判令物产再生公司承担交付租金义务。实为主体错误。二、原审判决基于物产再生公司被告主体身份的认定错误，故判令腾退租赁房屋、场地和交付租金等实体处置同样也是错误的。腾退与交付租金，两者都与物产再生公司无关。三、2003年9月25日。思草服务部与物产再生公司签订的《租赁协议》是无效协议。具体理由：该《租赁协议》的租赁标的包括土地和房屋。然而实际情况却是直至2006年12月21日协议所涉房屋才以建德市物资再生利用有限公司清算组名义被收储；换言之，签订《租赁协议》时，案涉房屋根本不属于物产再生公司所有，属无处分权者擅自处分他人财产行为。这个事实，再次证实物产再生公司所述的案涉场地存在历史遗留问题，并且收储时根本就没有对历史遗留问题进行处置，损害了包括物产再生公司在内的租户和住户的合法权益。另，建德收储中心与建德市物资再生利用有限公司清算组在2012年许再次签订收购协议，将案涉场地无证房屋、简易房、水电设施（在物产再生公司名下）、围墙等收购。该收购，严重侵犯了物产再生公司利益。根本是无效处分。综上，原审判决认定物产再生公司为被告主体，并判令腾退、给付租金，实体、程序均为错误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人建德收储中心辩称：一、关于案涉《租赁协议》的效力。一审中已查明，建德收储中心下属思草服务部与物产再生公司签订案涉《租赁协议》约定将坐落于新安江街道文溪路原物产实业公司的房屋及场地出租给物产再生公司使用，即出租标的包括房产及上地。在签订该协议前，建德收储中心已完成对被出租土地的收储，即该土地已为建德收储中心所有。虽被出租房产在当时登记在建德县物资再生利用公司名下，《租赁协议》关于该部约定处于效力待定状态，但建德收储中心已于2006年通过收储的方式，收购了所涉房屋，故在建德收储中心完成房屋收储后已取得了《租赁协议》所涉房屋的处分权，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，该协议有效。二、关于被告主体资格问题。1、因《租赁协议》所约定的租期为一年，租赁期限届满后，建德收储中心未返还租赁标的，租赁双方未提出异议，也未另行签订书面合同，故根据《合同法》第二百三十六条之规定，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，租期为不定期，物产再生公司仍负有按原租赁协议缴纳租金的义务。因物产再生公司未依约缴纳租赁，已构成违约，故建德收储中心有权解除合同，要求物产再生公司支付尚欠租金、腾退并交付租赁标的。2、物产再生公司在一审中及上诉状中提出，物产再生公司现实际并未经营，关于案涉租赁标的的实际使用人系金华物资再生综合利用公司建德报废汽车回收分公司。物产再生公司现今虽未经营，但其公司主体并未注销，其未实际经营的行为并不能排除相应承担相应民事责任的承担及免除相应民事义务。本案系房屋租赁合同纠纷，根据案涉《租赁协议》租赁期限届满后形成的不定期租赁关系，物产再生公司才是协议的相对方及案涉场地及房屋的使用人，金华物资再生综合利用公司建德报废汽车回收分公司在使用该场地和房屋并不能免除物产再生公司在不定期租赁合同解除后所负有的缴纳租金、腾退并交付租赁标的的义务。并且，根据物产再生公司在一审庭审中阐述，金华物资再生综合利用公司建德报废汽车回收分公司与物产再生公司实际也仍是原班人马。3、在不定期租赁关系存续期间，建德收储中心工作人员实际均有向物产再生公司进行催讨租金，但未有书面证据留存。综上，原审法院所作出的一审判决，认定事实清楚，证据确凿，适用法律依据正确，程序正当，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人建德收储中心在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人物产再生公司向本院提交了1、企业变更登记表一份，欲证明2008年6月18日以后，原旧机动车辆回收业务取消；2、金华市物资再生综合利用公司建德报废汽车回收分公司企业基本情况登记表一份、光盘一份、增值税纳税申报表一份，欲证明案涉租赁场地现在堆放物都是和这个旧机动车辆有关的东西，进一步证明案涉租赁场地不是物产再生公司在使用的事实。经质证，被上诉人建德收储中心认为上诉人物产再生公司所提交的证据均不属于二审新证据，且与本案并无关联性。对于金华市物资再生综合利用公司的情况，建德收储中心已经在答辩中已作陈述。本院认为上诉人物产再生公司所提交的证据均是在一审庭审结束前就已形成或能形成，但上诉人物产再生公司在一审期间均未提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，上诉人物产再生公司在二审期间向本院提交的证据均不属新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”思草服务部根据与建德收储中心签订的《托管协议》，与物产再生公司签订了《租赁协议》，将位于原物产实业公司的房屋及场地出租给物产再生公司使用，该《租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。《租赁协议》虽约定的租赁期限至2004年9月24日止，但租赁期间届满后，物产再生公司仍继续使用租赁物，建德收储中心亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，建德收储中心可以随时可以解除合同，现建德收储中心要求解除与物产再生公司签订的《租赁协议》符合法律规定，原审法院予以支持正确。但原审法院主文未作表述，不妥，本院予以纠正。因《租赁协议》中的承租人明确为物产再生公司，故物产再生公司作为本案的被告，主体适格。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原审法院判决物产再生公司腾退位于建德市场地（以双方庭审中确认的图纸阴影部分为准）并付清未超过诉讼时效的租金及至腾退之日的占有使用费并无不当。综上，物产再生公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。唯未对解除双方《租赁协议》作出判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持建德市人民法院（2018）浙0182民初1824民事判决第一、二项和案件受理费部分；撤销第三项； 二、建德市思草土地收购储备服务部与建德市物产再生利用有限公司于2003年9月25日签订的《租赁协议》于本判决生效之日起解除。 三、驳回建德市土地收购储备中心其他的诉讼请求。 如果建德市物产再生利用有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3540元，由建德市物产再生利用有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年一月三十日 书记员  周 杨