重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终342号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊浩君，男，汉族，1989年1月27日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：窦娟，重庆高顾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马艳会，男，满族，1991年7月22日出生，住内蒙古通辽市科尔沁区。委托诉讼代理人：郭梦雅，四川开山（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆梦工厂商业管理顾问有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城北路**附**，统一社会信用代码91500105091224842L。法定代表人：程冬纳，总经理。上诉人熊浩君因与被上诉人马艳会、原审第三人重庆梦工厂商业管理顾问有限公司（以下简称梦工厂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初9232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人熊浩君的委托诉讼代理人窦娟,被上诉人马艳会及其委托诉讼代理人郭梦雅参加了诉讼，原审第三人梦工厂公司经本院合法传唤未参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。熊浩君上诉请求：撤销原判，依法改判熊浩君不返还定金20000元、不支付违约金144000元，一二审诉讼费用由马艳会承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，合同解除的根本原因系马艳会因银行贷款材料作假被拒贷，银行工作人员的录音证据能够证实，一审法院调查的情况不实。2.熊浩君没有违约，若法院非要认定违约，马艳会仅支付了定金2万元，损失最多为银行利息。从合同签订到法院认定熊浩君不同意出售期间仅几个月，房价并未涨到20%，马艳会仅支付了定金2万元，完全可以另找房源。3.一审法院适用法律不当，举证责任分配错误。马艳会作为买受人主张违约金，在熊浩君辩称违约金过高的情况下应由买受人举证证明违约金标准及损失大小，马艳会未举证，应承担相应诉讼风险。一审法院要求熊浩君就违约金过高举证，分配举证责任错误。马艳会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.一审法院认定熊浩君根本违约正确。一审法院在审理中向银行工作人员进行了核实，确认马艳会可以贷款。熊浩君与其配偶等三人一起参加了2018年6月9日的三方会谈，明确表示不再履行合同，系根本违约。2.一审法院对违约金的举证责任分配正确，违约金合理。《最高人民法院院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确指出，违约方主张违约金约定过高的，应就此承担举证责任。一审中法官提醒熊浩君可以进行房屋价值评估，以此作为违约金过高的证据，但熊浩君自愿放弃举证，应承担举证不能的风险。3.合同约定了20%房款作为违约金，法院应当尊重当事人意思自治。且熊浩君主观恶性较大，一审期间明知该房屋已卖给马艳会，又涉及诉讼，却在房屋上另行设置抵押，导致马艳会不得不将过户诉请变更为支付违约金，其行为应受惩罚。马艳会购买房屋拟作婚房，因熊浩君的原因目的落空。一审审理期间的房屋价值明显高于买卖合同签订时。马艳会还因本案交易支出服务费等14600元，因本案诉讼产生误工费、交通费、律师费等2万余元。马艳会向一审法院起诉请求：1.解除马艳会、熊浩君所签重庆房地产买卖居间合同中的房屋买卖条款；2.熊浩君退还定金20000元；3.熊浩君赔偿房屋成交价格20%的违约金144000元；4.熊浩君赔偿马艳会按揭服务费5600元、房屋评估费7000元、保险费1200元。熊浩君向一审法院反诉请求：1.判令解除双方所签重庆房地产买卖居间合同中的房屋买卖条款；2.判令马艳会支付违约金144000元；3.本案诉讼费用由马艳会承担。一审法院认定事实：位于重庆市沙坪坝区大学城南一路****3-2房屋的登记权利人为熊浩君，登记日期2014年10月15日。该房屋于2018年6月1日注销权利人为中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行的抵押权预告登记，于2018年10月17日登记权利人为平安银行股份有限公司重庆分行的抵押权。2018年3月26日，熊浩君（卖方）与马艳会（买方）、第三人梦工场公司（经纪方）签订《重庆房地产买卖居间合同》。该合同约定，卖方将重庆市沙坪坝区大学城南一路169号4幢3-2房屋出售给买方，成交价格720000元。关于房屋解押三方约定：双方均知晓房屋尚处于抵押状态，抵押权人为工商银行，抵押金额320000元。买卖双方协商一致按以下（详见备注）方式办理解押。关于付款方式三方约定：买方向卖方支付购房定金人民币20000元整，定金为总房款的一部分。剩余房款按以下方式处理：1.买卖双方约定于2018年4月1日签订银行按揭贷款合同，买方的贷款申请金额暂定为人民币560000元，最终金额以银行审核为准。房屋尾款由贷款银行审批通过后的金额在办理抵押登记手续后直接发放予卖方，即视同买方支付。2.买方在签按揭当日向卖方支付房款140000元。3.若银行审批贷款金额小于买方申请的贷款金额，买方应在买卖双方产权过户时将差额部分作为首付款以现金形式支付卖方。4.买卖双方应完全配合买方办理按揭手续，任何一方的原因导致按揭不能顺利办理，均应承担违约责任。关于房屋过户及交割，三方约定：买卖双方同意于买方按揭审批通过后且买方解押完毕办理房屋过户手续，买卖双方应提前备妥所需资料。买卖双方同意于卖方收齐全款三个工作日办理房屋物业交割手续。关于居间服务费三方约定：签订本合同时，卖方应向经纪方支付居间服务费7200元，买方应向经纪方支付居间服务费7200元及权证按揭服务费13400元。关于违约责任三方约定：买卖双方自签订本合同之日起，如一方未能按本合同的约定履行，经守约方或经纪方电话、短信、书面等形式催促10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，并承担经纪方应收取的所有费用。除7.1项违约责任外，因卖方违约导致本交易未成功的，应双倍返还买方已交购房定金；因买方违约导致本交易未成功的，卖方有权不退还买方已交购房定金。三方特别约定：（1）卖方产权尚在银行按揭抵押中，双方协商由买卖双方共同解押，其中买方支付230000元整，不足部分由卖方自行补足。卖方在收到银行贷款后24小时内退还买方90000元整。（2）买卖双方约定在2018年4月1日前签按揭，买方承诺征信无不良记录。该合同末尾经纪方特别告知如下：为保证交易资金安全，经纪方提示有关该房屋买卖交易所产生的一切款项及费用尽可能通过经纪方转付；经纪方向交易方收取任何一笔款项时，均会出具盖有经纪方财务专用章的收款凭证。同日，熊浩君出具收条，载明收到马艳会购房定金20000元。2018年3月29日，马艳会通过银行转账方式向梦工场公司法定代表人程冬纳银行账户汇入154600元，梦工场公司分别出具三份收款专用票据，载明收到马艳会支付的按揭服务费、高评费13400元、买方首付款140000元及银行保险1200元。2018年4月2日、2018年4月3日，马艳会通过银行转账方式两次向梦工场公司法定代表人银行账户汇款，两笔均为45000元，梦工场公司分别出具收款专用票据，载明款项为“客户给业主解押款”，并注明“银行放款后退还”。2018年5月6日，梦工场公司通过银行转账方式向熊浩君银行账户转入230000元。2018年6月9日，熊浩君的配偶、马艳会与梦工场公司工作人员就涉案房屋买卖事宜进行沟通，梦工场方陈述“按照正常流程熊浩君最快也要到7月底才能收到银行放的贷款，就算我们前面有耽搁，后面把进度补上，没有耽误熊浩君取得房款”。熊浩君配偶陈述“现在我们不需要用这笔钱，房子要留给父母住，我们现在的想法是把首付款打回中介的账户，房子不卖了”。在梦工场公司工作人员再次表示交易中不存在违约行为时，熊浩君配偶答复“现在不说这个，主要是房子我们确实是有用，爸爸妈妈要来住”。庭审中熊浩君认为其配偶意见不代表其本人意见。2018年6月11日，熊浩君通过银行转账方式向梦工场公司退还230000元。2018年7月10日，熊浩君通过手机短信向马艳会发送《解除房屋买卖合同通知》，内容如下：“致马艳会（买方）：……因买方马艳会延迟支付款项并且伪造按揭资料被中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行（以下简称农行大渡口支行）拒绝贷款，严重违反合同义务，导致熊浩君合同缔约目的至今不能实现。特向买方及中介发出解除房屋买卖合同通知”。2018年7月23日，梦工场公司退还马艳会230000元。2018年7月29日，熊浩君通过邮政快递向马艳会寄送《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为马艳会违反合同约定，导致合同目的无法实现及熊浩君重大经济损失，鉴于多次催促无果，故通知马艳会解除双方于2018年3月26日签订的《重庆房地产买卖居间合同》。马艳会于2018年7月30日收到该函。庭审中，熊浩君举示其与梦工场公司工作人员冯沛聪的微信记录，内容为双方就房屋买卖事宜进行沟通，熊浩君于2018年4月27日催促对方支付首付款，冯沛聪表示“我真的没有办法把控这个事情”。马艳会举示马艳会（甲方、抵押人）与农行大渡口支行（乙方、抵押权人）签订的《重庆市房地产抵押合同》、《个人购房担保借款合同》，合同载明，甲方以坐落于沙坪坝区大学城南一路169号4幢3-2房屋设定抵押权作为马艳会向乙方履行债务的担保，贷款金额560000元，贷款期限三十年，债权人农行大渡口支行，债务人马艳会，借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入熊浩君大渡口农行账户。该合同签约时间为空白。熊浩君举示三份录音材料，主张录音中与其对话的分别系农行大渡口支行个贷中心的工作人员杨潜、李联,二人均表示马艳会申请贷款材料造假，银行已拒绝马艳会的贷款申请，不会向马艳会发放贷款。熊浩君另举示四份录音材料，主张录音中与其对话的为农行重庆分行贷款部负责人，对方向熊浩君表示农行大渡口支行工作人员已通知马艳会不会放贷，并要追回贷款合同。马艳会对录音的真实性均不认可。马艳会、熊浩君、梦工场公司均陈述三方约定由梦工场公司代收首付款及解押款再转交熊浩君。经熊浩君申请，一审法院于2018年10月10日前往农行大渡口支行调查马艳会向该行申请按揭贷款的情况，该行工作人员杨洁陈述，其系马艳会按揭贷款的具体经办人，马艳会的贷款审批本来已通过，后来熊浩君向其反映马艳会贷款材料存在造假，经审核该行发现马艳会、熊浩君于面签当天共同提交的房屋买卖协议约定的成交价格高于房屋买卖的实际成交价格，但这并不会导致马艳会不能得到贷款，该行将按实际成交价格调低贷款额度。一审法院认为，马艳会与熊浩君、梦工场公司签订的《房屋买卖居间成交合同》属有效合同。本、反诉的争议焦点为哪一方违约，以及违约的后果如何确定。双方合同约定于2018年4月1日签订银行按揭贷款合同，当日支付首付款140000元，事实上马艳会已于2018年3月29日将首付款140000支付至梦工场公司代管账户，且于2018年4月2日、3日分两次将解押款90000元支付至梦工场公司代管账户，显然马艳会积极履行了付款义务，熊浩君直至2018年5月6日才收到首付款及解押款的原因并非马艳会迟延付款。至于熊浩君主张马艳会贷款申请遭拒，根据法院调查的事实，马艳会向农行大渡口支行申请的按揭贷款已获审批通过，虽然贷款额度下调，但不存在拒贷。熊浩君举示的录音均无法核实真实性，该院不予采信，该院认定马艳会不存在违约行为。同时，熊浩君的配偶于2018年6月9日三方会谈中明确表示“房子要留给父母住”，“房子不卖了”，结合熊浩君于2018年6月11日将230000元房款退还梦工场公司的行为，熊浩君拒绝履行合同的意思表示十分明确。熊浩君于本案审理过程中将涉案房屋另行设定抵押权，导致房屋交易产生新的障碍，是以自己的行为表明不履行主合同义务，属于根本违约，马艳会变更协助过户的诉讼请求，要求解除合同，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，马艳会要求熊浩君返还定金20000元，予以支持。双方合同约定违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，并承担经纪方应收取的所有费用，双方均在诉讼请求中主张违约金标准为房屋成交价的20%，是对违约金标准的一致认同。马艳会作为守约方，据此要求赔偿房屋成交价20%的违约金144000元，该院予以支持。熊浩君虽然要求调低违约金，但未就违约金过分高于损失举证，经该院释明也表示不申请评估，对其抗辩不予认可。马艳会要求由熊浩君负担的按揭服务费、房屋评估费、保险费，是马艳会因办理按揭、购买保险而与第三人之间基于另外的法律关系而支付的费用，若最终归结为损失，也已通过本案违约金的形式予以补偿，除非马艳会有证据证明损失超过违约金。鉴于该院认定熊浩君系违约方，对反讼请求不予支持。一审法院判决：一、马艳会与熊浩君于2018年3月26日签订的《重庆房地产买卖居间合同》中的房屋买卖条款于判决生效之日解除；二、熊浩君于判决生效之日返还马艳会定金20000元；三、熊浩君于判决生效之日支付马艳会违约金144000元；四、驳回马艳会的其他诉讼请求；五、驳回熊浩君的反诉请求。本诉案件受理费11000元，减半交纳5500元，由熊浩君负担，反诉案件受理费1590元，由熊浩君负担。二审中熊浩君举示了两份证据：1.2018年9月25日其与马艳会的电话录音光盘，拟证明马艳会电话中称不具备全款买房能力，同时马艳会愿意赔偿2万元；2.银监局信访事项告知书，拟证明马艳会的贷款审批是否通过需银监局答复。马艳会质证意见：证据1超过举证期限，且合同约定按揭购房，马艳会是否有全款购房能力与本案无关，提及2万元是熊浩君自说自话，马艳会未同意；证据2信访事项没有结果，本案因熊浩君违约发生纠纷，并非因贷款问题发生纠纷，即使银监局回复了也与本案无关。本院认为，熊浩君举示的电话录音无正当理由未在一审中举示，二审中举示本院不予采纳，举示的信访告知书仅表明其进行了信访投诉，对该投诉事实本院予以确认。二审查明以下事实：2018年3月29日，马艳会、熊浩君在梦工厂公司安排下就马艳会向农行大渡口支行申请买房贷款事宜办理了面签，为此，买卖双方签订了房屋买卖合同提交给该行。熊浩君一审举示的其与梦工厂公司工作人员“小肖”的微信记录显示，2018年3月29日“小肖”告知熊浩君“如果银行有回访，按下面回答，房屋买卖成83万元，定金2万元，一定不要说错，否则买方贷不到那么多钱”。2018年4月27日，梦工厂公司工作人员冯沛聪微信告知熊浩君买方贷款审批通过，同时称其马上约买方支付首付款，未告知熊浩君该公司已收到马艳会首付款的事实。熊浩君举示的微信记录中冯沛聪称“我真的没有办法把控这个事情”，语句背景为双方在沟通需梦工厂公司“娟姐”尽快给熊浩君解决打款问题，冯沛聪称“对于我来说这些钱不是我的，也不是我应该得的”，并表示其于29号办理了出款单，怕五一节财务放假专门打了电话，建议熊浩君给“娟姐”打电话。在一审法院2018年9月11日的审理中，冯沛聪代表梦工厂公司参加庭审，其述称“签合同时我在场。4月26日、27日左右，银行工作人员告诉我贷款审批通过我公司就走财务流程将解押款支付给熊浩君，支付解押款的时间比熊浩君预约的银行还款时间晚了几天，具体原因我不清楚，熊浩君觉得会影响他的征信，要解除合同，熊浩君将该款退还给我公司。经沟通，我公司再次将该款支付给熊浩君，房屋解除了抵押权，解押之后熊浩君又表示他不卖了，说父母要住”，“因为打款迟延，我公司与熊浩君沟通，通过找关系帮其提前解押来弥补打款迟延的过失”。2018年6月9日三方会谈后，2018年6月11日马艳会告知梦工厂公司其想要房子，请求中介与业主沟通答复，2019年6月13日马艳会再次询问梦工厂公司是否履行三方合同，梦工厂公司答复再与熊浩君沟通一次，如果不行支持马艳会起诉。马艳会的起诉于2018年6月15日立案，2018年7月6日熊浩君微信联系冯沛聪，要求查看马艳会的贷款合同和抵押合同，同年7月9日冯沛聪回复称马艳会查看了抵押合同及借款合同因无熊浩君签名，不同意拍照。此后，熊浩君向农业银行大渡口支行反映马艳会的贷款资料作假，在一审法院应熊浩君申请前往银行调查前后，熊浩君多次向经办支行及其分行反映，要求银行答复是否停止放贷。一审判决之后，熊浩君于2018年12月7日向重庆银监局信访反映农行大渡口支行房贷违规问题。本院查明的其他事实与一审法院查明的相同。本院认为，本案二审争议焦点为熊浩君是否存在违约行为，合同约定的违约金是否过高的举证责任。马艳会的贷款审批于2018年4月27日通过,截止2018年4月3日马艳会向中介公司付清了首付款和解押款共23万元，提前履行了合同约定的付款义务，仅需熊浩君解押、过户、收款即可完成交易。但熊浩君在解押之后怠于配合过户，并在2018年6月9日的三方会谈中通过其配偶表示房子需要自用、把钱打回中介账户，亦于2018年6月11日向中介退款23万元，马艳会通过中介沟通无果后于2018年6月15日起诉要求判决过户，诉讼中熊浩君多次向银行反映马艳会贷款资料作假，并以此通知马艳会解除合同，熊浩君更于2018年10月17日将本案房屋设置新的抵押。前述事实表明，熊浩君在马艳会起诉前怠于履行过户义务并退回房款，在马艳会起诉后向银行举报阻止银行发放贷款，设置抵押对抗法院强制过户，熊浩君在本案诉讼前后不愿继续履行合同并阻止合同强制履行的行为客观存在，一审法院认定马艳会无违约行为、熊浩君构成根本违约，事实清楚，证据充分。双方合同约定一方违约的，应支付违约金144000元。熊浩君上诉认为应由马艳会就违约金约定不高承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。熊浩君作为违约方主张合同约定的违约金过高，应对此承担举证责任。熊浩君违约导致合同解除，对马艳会造成的损失包含合同履行后的可得利益损失，熊浩君经一审法院释明后拒绝申请房屋差价评估，同时熊浩君的反诉请求亦以该约定标准计算违约金，一审法院对违约金主张分配的举证责任符合举证规则，熊浩君仅有抗辩缺乏相应证据及合理解释，其上诉意见，本院不予支持。综合马艳会的已付房款、费用支出、熊浩君的违约行为及违约后果等多方因素，一审法院采信马艳会关于违约金执行合同约定标准合理的意见，并无不当。综上所述，熊浩君的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由熊浩君负担。本判决为终审判决。审判长  廖鸣晓审判员  邓 山审判员  朱华惠二〇一九年二月二十二日书记员  李白露