江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终988号上诉人（原审原告）：江苏亿道投资管理有限公司，住所地南京市鼓楼区和燕路**。法定代表人：李强，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国英，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京广成缘房产经纪服务中心，，住所地南京市鼓楼区新民路**经营者：周树伯，男，1965年8月27日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩宇，江苏焯燃律师事务所实习律师。原审第三人：南京电表厂，，住所地南京市鼓楼区大桥南路**法定代表人：王绍华，该厂厂长。委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律所事务所律师。委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律所事务所律师。上诉人江苏亿道投资管理有限公司（以下简称亿道公司）因与被上诉人南京广成缘房产经纪服务中心（以下简称广成缘中心）、原审第三人南京电表厂房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初4305号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。亿道公司上诉请求：撤销一审裁定，依法指令一审法院审理本案。事实及理由：一、上诉人系与本案有直接利害关系人，是本案适格原告，一审裁定认定事实不清，适用法律错误。一审法院未依据各方提交的证据正确认定案涉有关主体之间的法律关系。1.上诉人在一审中，提交的其与原审第三人于2015年2月12日签订的《房屋及场地租赁协议》，证明上诉人对案涉房屋享有合法使用、收益的权利，且收益权期限自2015年4月1日起算至今。2.被上诉人在2014年12月31日租赁期限届满后，已不再享有对案涉房屋的使用收益权，被上诉人在2015年4月1日占有案涉房屋构成无权占有，对上诉人权益构成侵害，三方于2018年8月9日办理案涉房屋交接手续，也印证被上诉人在此前期间持续侵害上诉人的合法权益的事实。3.依照《中华人民共和国民法总则》相关规定，被上诉人恶意侵害上诉人民事权益，应向上诉人承担侵权责任；依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，上诉人对涉案房屋使用收益权受到被上诉人侵害，属于与本案有直接利害关系的主体，是适格的原告。一审以上诉人与案涉纠纷没有利害关系为由，认定上诉人作为原告主体不适格，存在错误。二、被上诉人实施侵权行为，应赔偿上诉人的损失。1.上诉人向原审第三人支付对价获取案涉房屋使用收益权后，本可以出租案涉房屋获得租金收益，但因被上诉人侵占行为而无法获得该收益。2.被上诉人整体承租南京市鼓楼区大桥南路18号厂区后，已为包括案涉房屋在内的所有物业提供物业管理服务，被上诉人并未拒绝享受上诉人提供的物业服务成果，因此，上诉人有权要求被上诉人支付物业服务费。另，被上诉人一审庭审中，辩解自行找人清理垃圾，并不能说明上诉人未提供物业服务，该辩解理由不能成立。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。广成缘中心辩称：一、上诉人和原审第三人签订的《房屋及场地租赁协议》，与被上诉人没有关系。二、根据2017年4月17日的通知内容，原审第三人和被上诉人之间只是确认由上诉人代替南京电表厂收取房屋租金，印证权利形式的主体仍为原审第三人。三、上诉人与原审第三人关于二楼另一份租赁合同于2017年6月30日期限届满，此时上诉人已进场约2年时间，而围绕该合同租赁物于2017年8月7日的交接手续，均由原审第三人与被上诉人办理，表明上诉人并非合同主体。四、上诉人于2015年4月1日进入涉案房屋厂区，被上诉人与原审第三人之间租赁期限已届满三个月，一审法官到现场勘验并组织交接房屋，但原审第三人拒绝到现场，恶意拒绝收房并导致损失扩大，应由原审第三人自行承担，与被上诉人无关。五、上诉人实际向原审第三人缴纳的租金损失，应当向原审第三人主张权利，不应起诉被上诉人。六、上诉人主张的物业费损失，被上诉人有证据证明其物业费已缴至2015年9月，之后上诉人、原审第三人与被上诉人不断产生矛盾，原审第三人停止对被上诉人的物业管理，被上诉人不得已自行清运垃圾，故被上诉人不同意承担2015年10月后的物业服务费。综上，上诉人并非本案适格原告，其代表原审第三人收取租金、水费，表明其与原审第三人存在委托关系，其应向原审第三人主张权利，无权起诉被上诉人。南京电表厂述称：一、根据现有材料可以证明，其与上诉人之间的《房屋及场地租赁协议》已于2014年12月31日到期，其多次要求被上诉人搬迁，而被上诉人拒绝搬迁，同时其根据上级部门要求，通过公开招投标方式，确定上诉人作为园区整体承租单位，其将园区按现状交付给上诉人，被上诉人已知晓该情况而拒不搬迁，被上诉人对涉案租赁物已经构成无权占有，与原租赁合同无涉。二、房屋交付义务是承租人在合同到期后，应当履行的法定义务，现有证据材料可以证实，被上诉人占有涉案租赁物，侵犯了上诉人的合法权益，应当向上诉人支付相应的占有使用费。三、其已经收到了上诉人支付的相应租金，因此，上诉人有权要求被上诉人支付房屋占有使用费。亿道公司向一审法院起诉请求：广成缘中心向亿道公司支付房屋占有使用费及物业管理费440426.05元（暂计算至2018年3月31日），及2018年4月1日起至2018年8月9日止房屋占有使用费及物业管理费。一审法院认定事实：南京市鼓楼区大桥南路18号（建筑面积17361.43平方米）登记所有权人为南京电表厂。2009年12月22日，南京电表厂（甲方）与广成缘服务中心（乙方）签订租房协议，约定甲方将新民路2号（大桥南路18号）厂区内23号裙楼一、二层各一间、22号楼一、二层各一间出租给乙方使用；租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止；本协议期满后，甲方如需继续对外出租，乙方在同等条件下有优先权等等。租赁期满后，广成缘服务中心与南京电表厂就租赁房屋交接产生纠纷，租赁房屋未能办理交接。一审法院于2018年8月9日组织亿道公司、广成缘中心及第三人对涉案房屋进行交接。2015年2月12日，南京电表厂（甲方）与亿道公司（乙方）签订房屋及场地租赁协议，约定甲方将南京市鼓楼区大桥南路18号厂区包括房屋、场地、水电设施等基础设施按现状整体出租给乙方；租赁起始日为2015年4月1日，租期为180个月等等。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，案涉房屋所涉租赁协议的相对方为南京电表厂与广成缘服务中心，亿道公司并非租赁合同的合同主体，广成缘服务中心与南京电表厂在履行租赁协议过程发生的纠纷与亿道公司无直接利害关系，亿道公司其并非本案适格原告。现本案已立案，应当裁定驳回起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回亿道公司的起诉。一审案件受理费11699元，予以退还。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，被上诉人向本院提交（2018）苏0106民初11281民事判决书，该案系被上诉人与原审第三人因履行2005年12月15日《租房协议》而产生的争议，以证明：即使上诉人进场，但该协议的履行主体仍为原审第三人。上诉人质证意见，该判决书与本案无关联性。原审第三人质证意见，其未收到该份判决书，且与本案诉争的《租房协议》不是同一份协议，与本案无关。本院认为：本案中，被上诉人广成缘中心与原审第三人南京电表厂本案所涉《租房协议》租赁期满后，并未办理房屋交接手续。上诉人亿道公司虽与原审第三人签订了《房屋及场地租赁协议》，但原审第三人并未向上诉人实际交付涉案租赁标的物。上诉人因履行其与原审第三人之间《房屋及场地租赁协议》而产生的争议，与被上诉人无直接的利害关系。故一审法院认定上诉人向被上诉人主张权利主体不适格，具有事实依据，与法相符。综上，亿道公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一九年二月十一日书记员  郭旭冬