浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终4373号 上诉人(原审被告)：浙江中田物流有限公司，住所地杭州湾上虞经济技术开发区上虞新港重件码头。 法定代表人：陈书格，系公司总经理。 委托诉讼代理人：潜勇，浙江国良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶湾湾，浙江国良律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：绍兴上虞港发展有限公司，住所地绍兴市上虞区港区内。 法定代表人：陈水龙，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王伟龙，浙江曹娥江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪义华，浙江曹娥江律师事务所律师。 上诉人浙江中田物流有限公司（以下简称中田公司）因与被上诉人绍兴上虞港发展有限公司（以下简称上虞港公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2017）浙0604民初7474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中田公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回上虞港公司的诉讼请求并支持中田公司的反诉请求或发回重审。事实和理由：一、讼争租赁合同属无效合同。1.上虞港公司就租赁标的对外招标以及签订租赁合同时隐瞒未取得土地权限的事实，构成欺诈。《租赁合同》第6.1条约定“甲方保证有权将本合同的标的物按本合同之约定租赁给乙方”,双方签订合同的时间为2015年2月6日，而绍兴市国土资源局上虞区分局作出临时用地批复的时间是2015年6月29日(详见绍兴市国土资源局上虞区分局虞士资临使12015]5号《关于临时用地的批复》)。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项规定，上虞港公司以欺诈手段签订案涉的《租赁合同》，严重损害国家利益，应当认定为无效合同。2.基于合同无效，上虞港公司应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”;《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。如前所述，讼争租赁合同系因上虞港公司的欺诈行为导致无效，故上虞港公司应当承担全部责任。二、上虞港公司蓄意隐瞒产权瑕疵致项目停工至今。首先，案涉工程于2015年6月初被国土部门以未取得土地权限为由责令停工，时间上与2015年6月底临时用地批复的时间相互印证，可证明停工与土地权限之间的因果关系。其次，案涉土地系因上虞港公司违规操作导致停工。一方面，上虞港公司在一审中自认存在国土部门责令停工的情况，中田公司一审的委托诉讼代理人也向杭州湾精细化工园区管委会求证，确实存在责令停工的事实，且仅通知了上虞港公司。但是基于不可言喻的理由，代理人未能取得书面资料。另一方面，上虞港公司提交的聊天记录也能反映因土地违规操作强制要求中田公司停工的事实。上虞港公司负责人在回应王春光出的“后方配套土地存在违规操作情况，在建设过程中已强制让我方停止建设。希望给我妥善处理之事”这一说法时提到“所以叫你来一下”，即表明上虞港公司认可王春光的提出的事实。这一对话内容充分反映了因上虞港公司违规操作导致工程被责令停工的事实。再次，上虞港公司从未将已取得临时用地批复的事实告知中田公司。中田公司直至一审时才获知2015年6月29日取得临时用地批复的事实。上虞港公司系因用地时间及其他不可告人的目的蓄意隐瞒该事实。最后，上虞港公司从未提出复工及整改要求。停工责任完全在于上虞港公司。三、一审判令中田公司承担2017年6月25日以后的损失无事实与法律依据。绍兴市国土资源局上虞区分局虞土资临使[2015]5号《关于临时用地的批复》明确载明:使用期限至2017年6月25日。地使用期满后，应按照土地复垦方案、土地恢复整治协议，在约定的时间内进行恢复，并经验收合格后将土地退还给原所有者。(土地使用期满后仍需继续使用土地的，应提前1个月向我局提出续期申请)。上虞港公司并未在相应期限内提出续期申请，也未提交2017年6月25日以后向相关部门交纳费用的凭证，即表明案涉土地的使用期限已于2017年6月25日届满，一审判令上虞港公司继续享有土地权益缺乏法律依据。四、一审判令履约保证金50万元归上虞港公司所有不当。双方约定的租金支付方式为“第一年租金在合同签订时一次性支付50%，在准备期结束后前五个月内按月等额支付余下的50%。以后每年租金在租期前十个月内按月等额预付”，即每年的租金以分期付款的方式支付。50万元保证金看似只占200万元的25%(已明显过高)，但是按分段计算折算成年利率已超过50%，远远超过了法律保护范围。中田公司不存在违约行为，无需承担任何违约责任。 上虞港公司辩称，一、2015年2月6日，中田公司与上虞港公司签订的《上虞新港区合同时重件码头(东侧泊位)租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。1.涉案码头以公开招标方式出租，符合国有资产处置规定。涉案码头及后方场地是国有资产，在招租前上虞港公司于2015年1月15日书面申报资产处置方案，并分别于2015年1月19日、2015年1月21日经绍兴市上虞区财政局、绍兴市上虞区国有资产监督管理委员会审核同意。根据《上虞区行政事业单位国有资产管理暂行办法》等有关规定，2015年1月22日，上虞港公司和绍兴市上虞区公共资源交易中心发布《上虞新港区重件码头(东侧泊位)招租公告》、《国有产权招租须知》，对码头进行公开招租。2015年1月30日，由绍兴市上虞区公共资源交易中心向中田公司发出《成交通知书》。2015年2月6日，中田公司与上虞港公司签订了《上虞新港区重件码头(东侧泊位)租赁合同》。2.上虞港公司不存在隐瞒招租标的物土地权限的情形。(1)招租公告、招租须知以及合同专用条款均明确12个月为淮备期，不计入租期，也不收取租金。12个月是办理相关手续(包括临时用地许可)和中田公司对租赁物进行场地建设、设备安装的准备期。(2)上虞港公司按程序办理了码头扩建项目临时用地手续，不存在隐瞒中田公司的事实。2014年11月12日，上虞港公司曾向绍兴市国土资源局上虞区分局提交《关于要求解决上虞新港重件码头扩建项目临时用地的报告》，国土部门当初口头答复用地项目立项后，可以正式办理。2015年5月18日，中田公司向上虞港公司提交《关于要求对 上虞港公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2015年2月6日上虞港公司、中田公司签订的《上虞新港区重件码头（东侧泊位）租赁合同》；2.判令中田公司立即腾退租赁的上虞新港区重件码头（东侧泊位），包括码头平台东侧1/3部分、东侧重件栈桥、东侧约70米岸线以及后方场地约6666平方米归还上虞港公司；3.判令中田公司支付租金2037000元（自2016年2月6日起至2017年8月8日止）及逾期支付租金滞纳金375720元（2016年3月6日起至2016年4月5日止按年租金200万元的千分之三计算的滞纳金为186000元、2017年3月6日起至2017年4月5日止按年租金204万元的千分之三计算的滞纳金为189720元），合计2412720元；4.判令中田公司支付自2016年4月6日起至租金100万元付清之日止按年租金200万元的千分之六计算的逾期支付租金滞纳金、自2017年4月6日起至租金1037000元付清之日止按年租金204万元的千分之六计算的逾期支付租金滞纳金；5.判令中田公司赔偿自2017年8月9日起至中田公司实际腾退租赁物退还给上虞港公司之日止租金损失（2017年租金按204万元/年计算、2018年租金按208万元/年计算）；6.判令中田公司因违约已向上虞港公司支付的履约保证金50万元归上虞港公司所有。 中田公司向一审法院提出反诉请求：1.判令上虞港公司返还租金100万元；2.判令上虞港公司退还履约保证金50万元；3.判令上虞港公司支付以200万元为基数自2015年2月22日起至2017年2月5日止，以204万元为基数自2017年2月6日起至判决生效之日止按日3‰计算的违约金；4.判令上虞港公司赔偿中田公司损失4667140.62元。 一审法院查明事实：2015年1月21日，上虞港公司获准对本案租赁标的进行公开招租。2015年1月30日，中田公司于以第一年租金200万元的价格竞得相关租赁权。2015年2月6日，上虞港公司与中田公司签订《上虞新港区重件码头（东侧泊位）租赁合同》。约定内容包括：租约期限为8年，第一年根据投标成交租金收取，以后每年租金在上年租金的基础上递增4万元。第一年租金在合同签订时一次性支付50%，在准备期结束后前五个月内按月等额支付余下的50%，以后每年租金在租期前十个月内按月等额预付。中田公司在合同签订时需缴纳租赁履约保证金为50万元（不计息），准备期12个月结束并投运后，履约保证金调整为20万元（不计息），合同终止且出租标的物腾空验收合格后归还，如中田公司有违约情形时，上虞港公司可没收该保证金。同时约定上虞港公司无任何违约，中田公司逾期支付租金连续三个月以上的，上虞港公司有权选择提前终止本合同，并要求中田公司赔偿其遭受的一切损失。上虞港公司依据上述情形提前终止合同时，应预先10天书面催告中田公司改正。若中田公司在催告期内已经改正的，则上虞港公司不得决定终止合同，若中田公司不改正的，则中田公司应在上虞港公司决定终止合同通知到达之日起60天内搬离并交回标的物，租金照实结算；上虞港公司亦可选择不予终止合同，但上虞港公司仍有权要求中田公司支付违约金并赔偿其遭受的实际损失。上虞港公司未能按约定向中田公司交付标的物时，每逾期一日，中田公司有权向上虞港公司收取年租金3‰的违约金。中田公司拖欠租金或逾期腾空退还的，应向上虞港公司支付滞纳金，每逾期一日上虞港公司有权向中田公司收取年租金3‰的违约金，超过三十日的，加倍支付。除本合同明确规定或法律法规规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方支付违约金50万元，并赔偿因合约提前终止而遭受的一切直接引致的损失。标的物具体内容：重件码头（东侧泊位）除重大件外的部分作业功能，包括码头平台东侧1/3部分（双方共用）、东侧重件栈桥（双方共用）、东侧约70米岸线以及后方场地约6666平方米，但不包括80T和2*250T吊机。上虞港公司同意中田公司承租的标的物用于经营散货（散装水泥即矿粉）装卸、堆存等业务，不得经营黄砂、石料、煤炭等装卸业务。中田公司固定设施不得占用栈桥8.4米的有效宽度。本租约双方签字后即生效，中田公司为经营而需的场地建设、设备安装的准备期为12个月（不论实际准备时间多少，都按12个月计），该期间上虞港公司不收取租金。12个月后，上虞港公司开始收取租金。实际租赁时间从12个月后起开始（若租约生效日为2013年1月11日，则实际缴费租赁时间为2014年1月11日至2022年1月10日，第二年起租金缴付日期为每年度前十个月的11日前）。中田公司需按上虞港公司要求对提供的整块场地进行填土，含填土层地基处理、场地排水设施建设等，填土并沉降稳定后高程须为4.4m（85国家高程，下同）。所填土方（高程4.4m以下）在本合同终止后归上虞港公司所有，中田公司不得挖除或拆除。土层以上部分设施，包括塘渣、硬化面层及固定的大型机械设施等由中田公司按需自行承建。本合同终止后，由中田公司自行拆除4.4m以上的部分设施设备，并要求做好土地平整工作，拆除期限为60天，拆除并验收合格后退还履约保证金，到期未拆除的，归上虞港公司所有。东侧70米岸线必须按规划要求并由租赁方认可进行码头扩建工程，承租方必须委托相应资质单位进行设计和施工，根据国家规定的程序和质量要求进行验收，建设单位为承租方，工程费用由承租方负责。不论何种原因合同中止或本合同到期，经租赁方组织验收合格后，该产权无偿归租赁方所有。若验收不合格，则要求承租方修复或扣除履约保证金后由租赁方修复，直至验收合格。在合同签订后一年内，因中田公司原因提前终止本合同的，建设准备期视作实际缴费租赁期，中田公司须按合同实际履行时间缴纳租金。成交合同基价：第一年合同金额200万元，以后每年租金在上年租金的基础上递增4万元，租赁期限为8年，自2015年2月6日至2024年2月5日止（含12个月准备期）。合同签订当日，中田公司向上虞港公司支付了履约保证金50万元，2015年3月25日，中田公司向上虞港公司支付了第一年租金的一半即100万元。此后中田公司未按合同约定继续支付租金。上虞港公司分别于2016年4月5日、4月22日向中田公司发送《租金缴费通知书》，内容包括：“第一个月租金20万元，应在2016年3月5日前付清，但至今未付，3月6日至4月5日应付滞纳金18600元，4月6日至5月5日应付双倍滞纳金36000元。第二个月租金20万元，应在2016年4月5日前付清，但至今未付，4月6日至5月5日应付滞纳金18000元。第三个月租金20万元，应在2016年5月5日前付清。上述三项，按截止2016年5月5日计算，贵公司应向我公司缴纳租金60万元，滞纳金72600元。若贵公司在2016年5月5日前未能缴纳上述款项，我公司有权提前终止合同”。上述两份通知书中田公司均已收到。2017年8月8日，上虞港公司向中田公司发送《解除合同通知书》，内容包括：中田公司长期拖欠租金，未完成场地建设、设备安装等工作，承租标的物至今尚未实际投入运营。上虞港公司主张提前解除合同，要求中田公司收到本通知书之日起十日内必须一次性付清合同约定的应付租金及逾期支付滞纳金，若上述应付租金及滞纳金在通知期限内付清，则上虞港公司同意合同可以继续履行，否则视为中田公司同意解除合同。中田公司收到上述通知后仍未支付租金，截止2017年8月8日止，被告共拖欠原告租金为2036767元。租赁标的物场地建设亦至今未能完工，现处于停工状态。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上虞港公司与中田公司签订的《上虞新港区重件码头（东侧泊位）租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。中田公司未按照合同约定支付租金，上虞港公司依照合同约定履行了书面催告义务，中田公司收到函件后仍未依约履行，上虞港公司书面通知中田公司解除合同符合相关合同约定和法律规定。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方签订的《租赁协议书》已于中田公司收到《解除合同通知书》时解除，无须另行解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现上虞港公司主张中田公司返还租赁标的物符合法律规定，应当予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。中田公司在收到合同解除通知书后未依约向上虞港公司返还租赁标的，上虞港公司主张中田公司支付截止2017年8月8日止拖欠的租金，并主张中田公司按照合同约定的租赁费支付标准，赔偿2017年8月9日起至租赁标的实际返还之日止的租金损失，符合法律规定，该院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《上虞新港区重件码头（东侧泊位）租赁合同》签订后，中田公司未能将场地建设完毕并投入运营，且存在欠付租金等违约情形，上虞港公司主张履约保证金不予返还并无不当。双方在《租赁协议书》中约定的滞纳金支付标准过高，且中田公司已在庭审中请求该院依法调整，鉴于该院已决定履约保证金50万元无须返还，结合中田公司违约情况，该院酌定2017年8月8日前（含当日）因逾期支付租金产生的滞纳金中田公司无需支付。2017年8月9日起因逾期支付租金产生的滞纳金以2036767元为本金，按年利率10%标准计算至租金2036767元付清之日止。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。中田公司主张租赁标的场地建设停工系上虞港公司造成，未能提供有力证据，故该院对中田公司相关抗辩意见不予采纳。对于中田公司主张上虞港公司返还租金、履约保证金、支付违约金、赔偿已建工程损失等反诉诉请，该院均依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认上虞港公司与中田公司于2015年2月6日签订的《上虞新港区重件码头（东侧泊位）租赁合同》已经解除。二、中田公司向上虞港公司腾退并返还租赁标的，即重件码头（东侧泊位）除重大件外的部分作业功能，包括码头平台东侧1/3部分、东侧重件栈桥、东侧约70米岸线以及后方场地约6666平方米，限于该判决生效后三十日内履行。三、中田公司向上虞港公司支付截止2017年8月8日止拖欠的租金2036767元，限于该判决生效后十日内履行。并以该款项为本金，按年利率10%的标准，向上虞港公司支付自2017年8月9日起至该款项付清之日止的滞纳金，利随本清。四、中田公司赔偿上虞港公司2017年8月9日起至本案租赁标的腾退并返还上虞港公司之日止的租金损失。其中2017年8月9日至2018年2月5日止的租金损失按204万元/年计算，2018年2月6日后每一年度的租金损失依照租赁合同约定在上一年度租金的基础上增加4万元。五、中田公司已向上虞港公司支付的履约保证金50万元归上虞港公司所有。六、驳回上虞港公司其他诉讼请求。七、驳回中田公司全部反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费27096元，减半收取13548元，由上虞港公司负担4064元，中田公司负担9484元。反诉受理费54970元，减半收取27485元，由中田公司负担。司法鉴定费65000元，由中田公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为,本案双方二审的争议焦点，一是讼争租赁合同是否无效，如果无效，上虞港公司应否承担赔偿责任；二是中田公司应否支付2017年6月25日之后的费用；三是履约保证金应否返还给中田公司。 关于讼争租赁合同的效力问题。中田公司主张讼争合同因上虞港公司以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益而无效，即违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第一项的规定。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据新法优于旧法原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》的上述规定，据此，即使上虞港公司存在欺诈，中田公司也仅能请求撤销。中田公司主张讼争合同无效，于法无据，本院不予采纳。更何况，上虞港公司在租赁合同签订之后获得临时用地批复事实上并不影响本案租赁合同的履行，上虞港公司也未收取12个月准备期间的租金，中田公司主张上虞港公司构成欺诈，缺乏事实依据，难以成立。中田公司基于合同无效要求上虞港公司赔偿损失，亦不能成立。双方相关人员之间的微信聊天记录不足以证明因上虞港公司而导致中田公司停工，中田公司也未提供其他证据证明其停工系上虞港公司原因造成。中田公司逾期支付租赁并不存在可归责于上虞港公司的缘由，理应承担相应的违约责任。 关于中田公司应否支付2017年6月25日以后的费用。根据绍兴市国土资源局上虞区分局与上虞港公司签订的临时用地土地回复整治协议书，讼争临时用地使用期限确实约定为2015年6月26日至2017年6月25日，但中田公司并未证明上虞港公司未向绍兴市国土资源局上虞区分局重新申请讼争临时用地与中田公司停工之间存在因果关系或影响讼争租赁合同的履行。根据合同相对性原则，中田公司仍应受租赁合同的约束，合同解除后也应当根据租赁合同的结算和清理条款支付相关费用。 关于履约保证金应否返还给中田公司。中田公司逾期支付租金事实清楚，根据租赁合同的约定，中田公司违约则上虞港公司可没收该保证金，一审判决履行保证金50万元归上虞港公司所有符合租赁合同的约定，并无不当。 综上所述，中田公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54581元，由浙江中田物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  姚 瑶 审判员  王 瑜 二〇一九年二月十一日 书记员  张青炀