广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3647号上诉人（原审原告）：鹤山市盛德仓物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市雅瑶镇朝阳大道3号。法定代表人：张梓雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国防，广东羊城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东众志钢构工程股份有限公司，住所地：广东省鹤山市雅瑶镇朝阳工业区朝阳大道9号。法定代表人：叶子谋，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱光寿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：明兴平，广东博浩律师事务所律师。原审被告：叶子谋，男，1965年12月5日出生，汉族，住广东省恩平市。原审被告：邓伟才，男，1971年2月26日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审被告：吴锐敏，男，1981年3月22日出生，汉族，住广东省揭阳县。原审被告：黄伟明，男，1984年8月7日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人鹤山市盛德仓物业发展有限公司（以下简称“盛德仓物业公司”）因与被上诉人广东众志钢构工程股份有限公司（以下简称“众志公司”）以及原审被告叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2017）粤0784民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛德仓物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，依法改判盛德仓物业公司不退还众志公司租赁保证金410591.52元；2.上诉费由众志公司承担。事实和理由：一审法院对涉案租赁保证金的性质认定有误，适用法律不当，判决驳回盛德仓物业公司关于没收众志公司租赁保证金的诉讼请求于法无据。一、涉案《厂房租赁合同》约定的保证金，依据我国《担保法》及相关司法解释的规定，具有定金性质，属于解约定金。一审法院认定该保证金并非定金，视为违约金作出处理，明显有误。二、涉案《厂房租赁合同》约定的违约金与保证金在目的、性质、功能方面有所区别，两者可以并用。三、一审法院不支持盛德仓物业公司关于没收保证金的请求并不公平，且有悖于党的十八大报告提出的加强商务诚信建设的具体要求。综上，一审法院驳回盛德仓物业公司关于没收保证金的诉讼请求，处理有误，请二审依法改判。众志公司辩称，同意一审法院所作处理并增加以下三点理由：一、即使涉案保证金属于定金性质，按照我国《合同法》第一百一十六条规定，定金与违约金条款只能择一适用而不能并用。二、特别约定优于一般约定。盛德仓物业公司与众志公司之间除涉案《厂房租赁合同》以外，还于2017年9月15日签订了《和解协议》，该协议是双方发生争议时，对争议解决的特别约定，也是解决争议的全部约定。该协议已完全取代涉案《厂房租赁合同》中争议解决条款，当中已有解除合同条款和违约金条款，但无没收保证金的内容，这说明双方重新约定发生争议之时不予没收保证金。三、我国《合同法》规定，违约赔偿损失不得过分高于实际损失，以不超过实际损失的130%为限，而一审法院以拖欠租金为基数按每个月2%计算违约损失仍然过分高于出租方的实际损失。出租方的实际损失应当是贷款利息损失，不超过每个月0.6%，即使增加30%也是0.78%，远低于每个月2%，故本案不应按此标准计算违约损失。盛德仓物业公司在一审法院支持的违约金已明显过高的情况下，仍要求没收保证金用于赔偿损失，明显违背法律规定。综上，请求二审法院维持一审判决。众志公司在二审调查过程中补充认为：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理客观公正。二、违约金与保证金依法应当择一支持而不能并用，盛德仓物业公司的相应主张于法无据并且缺乏证据支撑，应不予支持。众志公司建议以涉案租赁保证金抵算其应付款项。叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明二审无作陈述。盛德仓物业公司向一审法院起诉并变更其诉讼请求为：1.确认盛德仓物业公司与众志公司签订的《厂房租赁合同》于2017年11月30日解除；2.众志公司自解除之日起腾空并撤出租赁物，并将租赁物交还给盛德仓物业公司；3.众志公司支付自2017年4月1日起至2017年11月30日止欠付的租金，共计902349.01元；4.众志公司自2017年4月1日起至2017年11月30日止，以欠缴租金为基数按年利率24%的标准支付违约金；5.众志公司自2017年12月1日起至交还租赁物给盛德仓物业公司之日止（2018年1月31日）期间的租赁物占用费，每月占用费按合同约定的月租金标准支付，共计273727.70元；6.叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明对第3、4、5项诉讼请求承担连带责任，并共同承担盛德仓物业公司支付的律师费75000元；7.确认盛德仓物业公司不退还众志公司保证金410591.52元；8.本案诉讼费由众志公司、叶子谋、邓伟才、吴锐敏、黄伟明承担。一审法院判决：一、确认众志公司与盛德仓物业公司于2014年11月27日签订的《厂房租赁合同》于2017年11月30日予以解除；二、众志公司于判决发生法律效力之日起十日内向盛德仓物业公司支付租金902349.01元及违约金95799.40元；三、众志公司于判决发生法律效力之日起十日内向盛德仓物业公司支付2017年12月1日起至2018年1月31日止的场地占用费273727.68元；四、众志公司于判决发生法律效力之日起十日内向盛德仓物业公司支付律师费75000元；五、叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏对上述第二、三、四项判决所确定的众志公司的债务向盛德仓物业公司承担连带保证责任；六、驳回盛德仓物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23972元，保全费5000元，公告费560元，诉讼费合计29532元，由盛德仓物业公司负担9409元，众志公司、叶子谋、黄伟明、邓伟才、吴锐敏负担20123元（一审诉讼费盛德仓物业公司已预交29532元）。二审期间，各方当事人均无提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对上诉人盛德仓物业公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。对于盛德仓物业公司上诉主张涉案租赁保证金410591.52元属于解约定金的问题。首先，就盛德仓物业公司主张所涉解约定金而言，定金本身就是合同所附解除条件，当事人通过丧失定金或双倍返还定金的方式以达合同解除等目的，实则适用合同约定的解除规则。而在当事人明确约定解约定金的情况下，违约方可以主动适用定金罚则，无需征得守约方同意即可单方解除合同。鉴于涉案《厂房租赁合同》并无关于违约方得以单倍或双倍于租赁保证金数额的金钱为代价行使单方解除合同权利的明确约定，进而，盛德仓物业公司关于涉案租赁保证金410591.52元属于解约定金的主张依据不足，故应不予支持。其次，众志公司向盛德仓物业公司支付相应款项的主要依据在于涉案《厂房租赁合同》第四条“租赁保证金”部分约定，在相应合同款项并无关于定金规则之明确体现的情况下，本案不宜脱离合同约定的字面含义径直认定相应款项属于法律意义上的定金。加之，涉案《厂房租赁合同》第七条“违约责任”部分已进一步明确在众志公司确未履行主合同义务以致盛德仓物业公司依约解除合同的情况下，相应款项须先用作抵顶众志公司欠费；即使合同双方针对盛德仓物业公司迟延交付租赁标的物的情形作出双倍退还租赁保证金并承担相关损失的约定，相应款项于涉案《厂房租赁合同》的整体履行尤其是合同解除问题而言，亦不具备法律意义上的双向担保性质。由此推知，盛德仓物业公司关于涉案租赁保证金410591.52元属于解约定金的上诉主张不符合本案实情和法律规定，应不予支持。对于盛德仓物业公司主张涉案租赁保证金410591.52元应不予退还的问题。首先，审查盛德仓物业公司上诉所提事实和理由可知，相应请求意在一审判决确定的金钱给付义务基础之上再行主张定金权利。但承前分析所述，盛德仓物业公司关于涉案租赁保证金410591.52元属于解约定金的诉讼主张缺乏充分事实基础和法律依据，该公司进而主张定金权利，理由不能成立，故应不予支持。其次，审查涉案《厂房租赁合同》整体约定内容可知，涉案租赁保证金410591.52元本身具有担保履约的违约金性质，故应准用违约金规则进而接受司法酌减规定的规制。盛德仓物业公司主张本案不应参照违约金相关规定对相应款项进行处理，理据不足，应不予支持。再次，就本案实际情况而言，盛德仓物业公司和众志公司曾以《和解协议》对该协议签订之前的债权债务进行清理并作债务清偿期限以及违约责任约定，故在涉案《厂房租赁合同》已经依约解除，涉案租赁标的物亦已腾退返还的情况下，一审法院在租金、违约金、占有使用费、律师费等方面均判如众志公司所请按理足以涵盖盛德仓物业公司的案涉经济损失;加之，盛德仓物业公司经本院二审询问亦承认其实际损失未超出利息、律师费以及占有使用费范围。在此情况之下，本案若如盛德仓物业公司所述再对众志公司已付涉案租赁保证金410591.52元作出失权处理显然幅度过大，相应主张并不符合本案实情和法律规定，故应不予支持。一审法院对此处理恰当，本院予以维持。综上所述，鹤山市盛德仓物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7459元（已由鹤山市盛德仓物业发展有限公司预交），由鹤山市盛德仓物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘振宇审判员  李雁羽审判员  李 翔二〇一九年二月二十日法官助理玄月玲书记员张冬梅