浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初24524号 原告：金华惠联科技有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区金衢路******。 法定代表人：陈华飞，执行董事。 委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。 被告：义乌市输变电工程有限公司，住所地：，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏福路**v> 法定代表人：吴卫宁，董事长。 委托诉讼代理人：蒋秉树，浙江星耀律师事务所律师。 原告金华惠联科技有限公司为与被告义乌市输变电工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员余芹适用简易程序独任审判，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告金华惠联科技有限公司的法定代表人陈华飞及委托诉讼代理人陈菁，被告义乌市输变电工程有限公司的委托诉讼代理人蒋秉树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金华惠联科技有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金897900元；被告赔偿损失30万元（以鉴定评估结论为准）。事实与理由：2013年11月30日，被告吸收合并义乌市八方电气承装有限公司。2014年8月1日，义乌市八方电气承装有限公司与原告签订房屋租赁合同一份，约定：该公司将义乌市义东路197号房屋中实测面积5200平方米租赁给原告使用；租赁期限为十年；第一年租金为1700200元，以后在上年度租金基础上递增3%；如出租方逾期向原告交付房屋的，每逾期一日按照千分之三标准支付违约金；因出租方违约导致合同解除的，应按照剩余租赁期内装饰装修残值予以赔偿等内容。合同签订后，原告依约支付了第一年的租金，但被告从未将其中一楼的四间店面交付给原告，致使原告租赁该房屋用于酒店宾馆的合同目的难以实现。因被告违约，原告未支付第二年度的租金。2015年12月15日，被告致函原告解除合同，并提出要求支付租金等。原告未作答复。被告遂向义乌市人民法院起诉并提出要求确认解除合同的效力等诉讼请求。案经一审、二审，2017年2月17日，金华市中级人民法院终审判决，确认双方租赁合同于2015年12月15日解除；原告于判决生效之日起二十日内支付被告至实际腾退交还房屋之日止的租金。该案被告申请执行后，双方于2018年8月31日达成了和解协议。但双方对被告违约给原告造成损失事宜协商不成。原、被告双方签订租赁合同后，被告却未按照租赁合同的约定将租赁房屋交付原告。被告的行为严重违反了诚实信用原则，已构成根本违约，给原告造成装修等重大损失。 被告义乌市输变电工程有限公司答辩称，原、被告间房屋租赁已经过诉讼并进入执行，包括本案诉争的一楼四间店面，被告都已同其他出租房屋一起交付给原告，租赁合同于2015年12月15日解除，解除后就不存在违约金的计算。在执行过程中，2018年8月31日，在执行部门努力下，各方达成和解协议，对包括原告的损失在内的权利义务一起做了安排，和解协议目前由于杨福忠一方的原因没有继续履行。被告已经按照合同约定向原告交付了诉争的四间店面，对此双方在租赁合同的第四条第二款第二项进行了确认，2016年4月30日稠州银行也作了说明，2014年8月1日的情况说明证明了该事实。租赁合同没有约定用于酒店宾馆经营。原告所谓的自力救济转租违反合同约定，没有征得被告同意。原告添附的电梯、楼梯虽然在执行中评估抵扣，但依据租赁合同第八条约定应无偿归被告。退一步说，即使被告没有按时交付一楼四间店面，违约行为发生在2014年8月11日，现在主张违约金已过诉讼时效。综上，被告没有违反合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。即使构成违约，违约金的计算方式也是错误的，且违约金的金额过高。赔偿损失部分缺乏依据，应予驳回。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告于2014年8月1日签订房屋租赁合同，被告应当将租赁物全部交付原告；被告逾期交付租赁物的，按照每日千分之三支付违约金的事实。 2、（2016）浙07民终5440号民事判决书复印件一份，证明原告依约支付了第一期租金，被告未全面履行房屋交付义务将一楼的四间店面交付给原告；本案房屋租赁合同于2015年12月15日解除，原告在2016年11月10日将房屋交给被告，未交付的房屋租金为410000元； 3、协议复印件一份，证明原、被告双方于2018年8月31日就前案达成和解协议，但双方对本案损失事宜协商不成的事实。 对原告提供的证据，被告发表质证意见如下： 对证据1真实性没有异议，关联性有异议。合同第四条第二款已经明确完成交付，第八条第九点明确乙方导致违约的，乙方的装修等归甲方所有；第十条第一款明确不得转租。证据2真实性没有异议，合法性有异议。该判决虽然生效，但与证据及事实不符，是一个部分错误的判决。关联性有异议，有充分证据显示一楼四间店面已经交付原告使用，一楼四间店面的租金价格在二审时完全由原告一面之词进行认定，没有客观实事求是进行认定。如果按照该判决认定，410000元租金应该扣除，双方争议发生在2014年8月11日，是时效起点，出租人给稠州银行的是十一间店面，且是在原告承租之前，对一楼店面的实际状况原告在承租时是知情的，四间店面完全是交付给原告的。证据3真实性没有异议，关联性有异议。原告的损失和责任也包含在抵扣之后的租金中，电梯和楼梯已经经过评估，出租房屋在2018年8月31日协议签订后才陆陆续续由被告实际收回，目前杨福忠已经逾期履行该执行和解协议。 对原告提供的证据，本院认证如下： 因被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据的真实性予以认定。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、说明复印件一份，证明被告已交付了诉争的出租房屋。 2、情况说明一份，证明被告已交付了诉争的出租房屋。 3、义价事鉴（2018）32号价格评估报告复印件一份，证明义东路197号装修楼梯和电梯的价格。 对被告提供的证据，原告发表质证意见如下： 证据1、2形式上的三性均予以确认，但是对内容的真实性有异议，对于一楼四间店面被告方是否有交给原告，在前案一审、二审判决中都已经明确，被告在一开始就没有交付，这是生效判决所确认的事实，不存在争议。被告在庭审时也确认稠州银行仍然占用四间店面的门面，对原告要对门面进行装修予以阻止。原告签订合同的目的是商用，如果一楼的店面连门面都没有，根本达不到合同目的，所以被告方没有完全履行交付房屋的义务。 对被告提供的证据，本院认证如下： 证据1、2的证明目的与（2016）浙07民终5440号判决认定的事实不符，对证据1、2的证明目的不予认定。证据3与本案不具有关联性。 经审理查明，2013年11月30日，被告吸收合并义乌市八方电气承装有限公司、义乌市电力设计院有限公司。 2014年8月1日，原告与原义乌市八方电气承装有限公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定（以下为部分内容）：义乌市八方电气承装有限公司将义乌市义东路197号房屋中实测面积5200平方米（其中未确权约800平方米，不包括原稠州商业银行已承租底层11间约500平方米）租赁给原告使用；租赁期限为十年（自2014年8月11日起至2024年11月10日止）；租金第一年度为1700200元，第二年起按上一年度租金递增3%；应在次年的合同租赁期15日前支付下一年的房屋租金；如出租方逾期交付房屋，或承租方逾期支付房屋租金的，违约方每逾期一日按照千分之三标准向守约方支付违约金。违约方逾期履行期限达到合同解除条件的，且权利方解除合同的，违约方应按照千分之三标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。双方还对其他权利义务进行了约定。 上述合同履行过程中，原告与义乌市八方电气承装有限公司发生纠纷。2015年12月15日，义乌市八方电气承装有限公司致函通知原告解除双方的房屋租赁合同并要求原告支付拖欠的租金及相应损失。原告未予答复，亦未提起诉讼。2015年12月30日，被告向本院起诉请求判令：一、解除义乌市八方电气承装有限公司与原告于2014年8月1日签订的义乌市义东路197号房屋的房屋租赁合同；二、原告腾退交还义乌市义东路197号房屋并支付使用费（合同解除日起按合同约定租金标准的两倍支付至实际交还日止）；三、原告支付拖欠租金（按合同约定租金标准自2015年11月11日起至实际交还之日，扣除100000元押金后计付）并支付违约金（按合同约定的租金逾期部分按千分之三自2015年10月28日起计付至实际履行交还日止）；四、杨忠福对上述第二、三项债务承担连带责任。本院审理后，作出（2015）金义民初字第3473号民事判决如下：一、义乌市八方电气承装有限公司和金华惠联科技有限公司于2014年8月1日签订的义乌市义东路197号房屋的《房屋租赁合同》已于2015年12月15日解除。二、金华惠联科技有限公司于判决生效之日起二十日内将其承租的义乌市义东路197号房屋腾退交还给义乌市输变电工程有限公司。三、金华惠联科技有限公司于判决生效之日起二十日内支付义乌市输变电工程有限公司租金[计算至2016年11月10日止租金为1651206元（已扣除100000元押金），以后按年租金1803742.18元计算至金华惠联科技有限公司实际腾退交还房屋之日止。四、杨忠福对上述第三项判决承担连带清偿责任。判决后，金华惠联科技有限公司不服上述判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民终5440号民事判决如下：维持浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第3473号民事判决第一项、第二项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第3473号民事判决第三项、第四项、第五项及诉讼费负担部分；三、金华惠联科技有限公司于判决生效之日起二十日内支付义乌市输变电工程有限公司租金[计算至2016年11月10日止租金为1241206元（已扣除100000元押金），以后按金华惠联科技有限公司与义乌市八方电气承装有限公司签订的房屋租赁合同约定的年租金去除本案判决确定的涉案四间店面的租金计算至金华惠联科技有限公司实际腾退交还房屋之日止]；四、杨福忠对上述第三项判决的债务承担连带清偿责任；五、驳回义乌市输变电工程有限公司的其他诉讼请求。该判决认定，义乌市输变电工程有限公司将涉案的四间店面出租给第三人，又与金华惠联科技有限公司签订合同出租给金华惠联科技有限公司且不能保证金华惠联科技有限公司正常使用此四间店面，并确定该四间店面2014年11月11日至2016年11月10日的租金为410000元，从金华惠联科技有限公司应支付给义乌市输变电有限公司的租金中扣除。该判决同时指明，对于义乌市输变电有限公司的违约责任，因原审未审理，故不予处理。 本院认为，金华市中级人民法院（2016）浙07民终5440号民事判决已对被告未按约交付四间店面构成违约进行了确认。故对被告关于其已完成全部房屋交付义务的辩解，本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效问题，虽然合同签订后被告未按约交付四间店面，但原、被告所签订的房屋租赁合同仍在履行，且大部分房屋交付给原告后由原告使用，关于四间店面的交付、使用问题，双方也一直在协商中，故诉讼时效不应从被告所称的2014年8月11日开始起算，而应从原、被告之间关于房屋租赁合同纠纷的诉讼结束之日起计算，故原告的起诉未过诉讼时效。综上，被告应按照合同约定承担相应的违约责任，原《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，本院酌定调整为按月利率2%计算，以四间店面年租金205000元为基数。因生效判决已确认《房屋租赁合同》于2015年12月15日解除，故违约金只能计算至2015年12月15日。关于原告要求被告赔偿装修损失300000元的诉讼请求，通过庭审询问可知，并不存在原告以经营宾馆为目的对涉案租赁房屋进行装修的情况，故本院对原告提出的鉴定申请不予准许，且对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告义乌市输变电有限公司于本判决生效后十日内支付原告金华惠联科技有限公司违约金49747元（以205000元为基数自2014年11月11日起按月利率2%计算至2015年12月15日止）。 二、驳回原告金华惠联科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7791元，由原告金华惠联科技有限公司承担7260元，由被告义乌市输变电有限公司承担531元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 余 芹 二〇一九年二月二十八日 书记员 陈晓兰