河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初4675号原告（反诉被告）：王涛，男，1978年7月21日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告（反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）王涛诉被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王涛；被告（反诉原告）尚锦置业公司委托代理人安学锋、畅陶杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王涛向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告向原告支付违约金合计32361.8元，（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止；3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。事实与理由：2013年1月9日，我与被告签订了房屋买卖合同。根据合同的约定，被告应于2014年12月31日前将我所购买的升龙城7号楼1单元2101室交付使用。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日，被告依然未取得房屋竣工验收备案证书导致我无法办理房屋所有权证。被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知7号楼业主于2015年1月1日至1月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告单方面组织勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的。被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准（1.35元/m2/月）收取物业管理费。我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了我的合法权益。故特诉至法院。被告（反诉原告）尚锦置业公司辩称：1、按照法律规定及合同约定，开发商承担的是办证资料的报备义务，而非办证义务，办理房产证属于已申请的行政行为，申请主体为业主，答辩人作为开发商没有为买受人办理房产证的义务，在未取得授权时，答辩人亦没有为买受人办理房产证的权利。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是“因出卖人”的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月至2017年9月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，升龙城所在珠江路沿线在2014年8月26日被突然告知处于“供电红色限报区”，经政府协调，直至2017年7月25日才提供双回路正式电，该原因导致消防验收工作无法进行。4、根据《合同法解释二》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。规划局暂停规划审批、涉案区域位于供电红色限报区对答于答辩人来讲，是在与原告签订《商品房预售合同》时无法预料、无法避免、无法克服的。政府错误的下发相应行政许可，对于答辩人而言，不属于答辩人应承担的商业风险，该情形应认定为情势变更，继续按照原合同约定的期限要求答辩人履行办证资料报备义务对答辩人有失公平。因此，按照法律规定，答辩人认为应自2017年7月25日向后顺延360日才是答辩人履行办证资料报备义务的时间。5、买受人不存在损失，相反，答辩人为使买受人能正常用电，答辩人以使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置房未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、即使答辩人存在违约，根据《商品房预售合同》第十五条约定，答辩人办证资料报备义务的时间起算点应自“商品房交付使用后360日内”。7、预售合同第八条约定的交房条件为五方验收合格，该条件在2014年12月19日交房前已具备，该约定不违反法律的效力性禁止性规定，且双方并未约定以取得竣工验收备案证作为房屋交付条件。因此，原告主张违规交房的理由不能成立。同时，原告作为业主，与物业公司系物业服务合同关系，所缴纳物业费也是由物业公司收取，答辩人不是物业服务合同的相对方，原告向答辩人主张返还物业费的请求于法无据，不能成立。8、五主体验收合格的交付条件不违反法律行政法规效力性强制性规定，属于有效约定，且有生效的洛阳市中级人民法院详见（2017）豫03民终5048号张小利与洛阳尚锦置业有限公司房屋合同纠纷的判决，也认定五主体验收合格的交付约定属于有效约定。本案中被告不存在违规交房的情形。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告（反诉原告）尚锦置业公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金共计135103.41元。2.请求判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年1月9日，反诉原、被告签订了《商品房预售合同》一份。反诉被告购买反诉原告位于升龙城B区7幢1单元2101号房屋一套，房屋总价款为911629元。根据《商品房预售合同》第八条之约定：出卖人应在2014年12月31日前，将经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。根据《商品房预售合同》第十一条之约定：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。涉案房屋于2014年12月19日经五主体验收合格，符合合同约定的交房条件，随后，反诉原告通知反诉被告前来收房，反诉被告拖延于2017年1月10日实际收房。反诉被告逾期收房的行为严重违反了合同约定，为维护自身的合法权益特向贵院提出反诉。原告（反诉被告）王涛辩称：被告尚锦置业有限公司在交房时并未按照洛阳市住建委职能部门建筑工程质量监督站进行监督，就私自实施组织勘察、竣工验收，违反了《房屋建筑设施验收》的相关规定，业主可以拒绝收房。开发商是2017年1月份给我的钥匙，但是中间被告整改了两个月，被告说我逾期收房，纯属无稽之谈。出卖方五主体验收必须在洛阳××委监督下，且出具有效证明才有效，此条款是开发商内部的五主体验收，验收无效。被告本身就违规交房，所以不存在我晚收房。商品房交房标准应该根据我国建筑法、城市房地产开发经营管理条列、建设工程质量管理办法相关规定才能交房。我收房时对房屋质量提出异议，有七项不符合规定，我在验收登记表上写的有，让被告整改，一直未予整改。而且，给被告物业经理毛经理也有短信记录，多次督促，被告直到2017年1月份才给我整改完，我才去收房。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2013年1月9日，王涛与尚锦置业公司签订《商品房预售合同》一份，约定王涛向尚锦置业购买升龙城B区7幢1单元1-2101号房屋，金额为911629元，交付期限为2014年12月31日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）。关于交接，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。在出卖人交房前，买受人应付清所有应付款项（包括购房款、逾期付款违约金等其他应向出卖人应付款项），否则，出卖人有权拒绝交房。买受人逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担等。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。同日，王涛与尚锦置业公司还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2017年1月10日，王涛从尚锦置业公司处接收房屋。至今，尚锦置业公司将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。本案审理过程中，尚锦置业公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦置业在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。另查明，2014年12月19日，涉案的7号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《洛阳[升龙城]楼宇交接书》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和双方当事人签订的《商品房预售合同》的约定，尚锦置业公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，但办理不动产权属证书并非尚锦置业公司的单方义务，其仅有依法依约协助王涛办理不动产权属证书的义务，故此，对于王涛要求尚锦置业公司立即为其办理权属证书的诉讼请求，本院不予支持；同时，基于双方合同的约定及相关法律规定，本院确定尚锦置业公司应当于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助王涛办理不动产权属证书。依据双方的约定，尚锦置业公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦置业公司于2015年5月16日向王涛交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使王涛无法取得不动产权属证书，已构成违约，王涛要求尚锦置业公司支付违约金的请求，本院依法予以支持。关于尚锦置业公司称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦置业公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，从尚锦置业公司提交的证据能够证明导致其逾期办理产权登记备案的原因是政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收，该因素并非尚锦置业公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中政策调整等因素是尚锦置业公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且双方当事人签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有尚锦置业公司自身因素，也有非尚锦置业公司所能预见和左右的其他方面因素，故对于尚锦置业公司提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电接入问题于2017年7月25日解决完毕,而能够确认的王涛收房时间为2017年1月10日，基于上述认定，直接以合同约定的违约金计算方式，即在王涛实际接收房屋360日以后开始计算违约金已经实际兼顾了尚锦置业公司的前述抗辩意见的内容，并无不当之处，综上，本院确定违约金的计算方式以合同约定的方式进行。《补充协议》是《商品房预售合同》的附件，系同时签订，但该两份合同对违约金的计算方法约定不一致，且均由被告提供，根据法律规定，格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。《补充协议》约定的违约金计算方法没有遵循公平原则，且被告通过《补充协议》减轻了自己的违约责任也没有以合理方式提请原告注意，故违约金按《商品房预售合同》的约定按日万分之0.5的标准计算。综上，本院确定违约金以总房款911629元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年1月5日起计算至尚锦置业公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。关于尚锦置业公司提出的要求王涛支付逾期收房违约金的诉讼请求，尚锦置业公司在庭审中称涉案房屋于2014年12月19日经验收合格达到合同约定的交付条件后，通知王涛于2015年1月5日之前来收房，但并未提供有效证据予以证实，故此，现有证据无法认定尚锦置业公司主张的王涛存在的违约事实，对于此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告王涛办理不动产权属证书。二、被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）王涛支付违约金。（计算方式：以911629元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年1月5日起计算至被告(反诉原告)洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。）如果被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回原告（反诉被告）王涛的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司的反诉请求。案件本诉受理费610元，反诉受理费1501元，均由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  石平安人民陪审员  汪 洋人民陪审员  闫英杰二〇一九年二月十八日书 记 员  沈江华