湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4919号原告：戴毅，男，1977年12月13日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：程润超，湖北聚力律师事务所律师。被告：汪涵，女，1998年6月25日出生，汉族，住武汉市新洲区，第三人：徐信，女，1986年1月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告戴毅与被告汪涵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加徐信作为第三人参加诉讼。原告戴毅及其委托诉讼代理人程润超，被告汪涵，第三人徐信均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同交付房屋并协助原告办理房产过户手续；2、判令被告支付房屋中介费27000元；3、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。后变更诉讼请求为：1、请求判令被告返还原告向被告支付的购房定金100000元及利息（以100000元为本金，从2017年8月8日起按照月息1%计算至2018年12月8日止为16000元），共计116000元；2、请求判令被告按照购房合同约定支付违约金216000元；3、请求判令被告支付购买房屋中介费28500元；4、请求判令被告因房屋上涨额外损失108000元整；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告通过武汉市易居鸿运房地产代理有限公司于2017年8月6日签订一份《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》由原告购买被告私有房产一套。合同约定：房产位于武汉东湖新技术开发区西湖路8号万科紫悦湾（万科花山项目一期）二期A1栋2单元19层03室，建筑面积88.77平方米，房屋成交价1080000元，银行按揭贷款支付。原告按合同约定于8月8日向被告通过银行转账100000元定金。根据合同约定签订合同之日起见甲方产权证原件7个工作日内提供给原告办理申请贷款审批手续。但被告并没有按约定将产权证等证件交予原告及见证方，没有配合原告履行银行贷款及过户手续，已构成违约。后原告多次督促并于2018年8月8日正式寄出催告合同履行函，但被告一直推脱不予配合。故起诉，要求判如所请。汪涵辩称，定金愿意退还，之前就一直说退定金，2018年9月找到原告退定金，愿意赔偿给原告，但是金额太多了，我拿不出来那么多。徐信述称，合同约定违约金为成交价的20%，我认为应该按照这个计付违约金，原告既然获得了赔偿，就应该由他给中介费，既然要了违约金，损失费和房屋上涨费都包含里面，我们承认我们违约了，但是我们是想跟对方商量这件事。本案中，我不愿意直接承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同签订2017年8月6日，汪涵（甲方、卖方）与戴毅（乙方、买方）、武汉市易居鸿运房地产代理有限公司（丙方）、武汉中环互联房地产经纪有限公司（丁方）签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定：甲方及产权共有人同意，自愿将坐落于武汉市常家山路以西花城大道以北万科紫悦湾（万科花山项目一期）二期A1幢2单元19层3号房（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋权属证书编号为湖150396115，建筑面积88.76平方米，交易价1080000元；本合同签订后当日内，乙方向甲方支付购房定金100000元，甲方出具收据，定金在交易过户后转为房款；甲乙双方同意自本合同签订之日起见甲方产权证原件7个工作日内提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过现金740000元在不动产登记机构受理当日支付给甲方，剩余房款240000元（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐），乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付，见不动产登记证明后（各银行存在规定差异，以贷款银行规定为准）通过银行放款到甲方签定贷款合同的账户。本合同订立后，乙方在合同签订时向丙方支付服务费27000元。甲乙双方协商一致，该房屋在办理产权交易过户时产生的所有税费承担方式为乙方承担全部过户税费，成交后房屋交易过户、银行按揭、公积金贷款等手续由丁方代办，代办费用1500元由乙方支付给丁方，按揭贷款服务费6172元，于办理银行按揭贷款手续前由乙方支付给丙方。第十一条违约责任：若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格20%的违约金。其他约定事项：1、甲方承诺此房无继承、无赠与、无变更、无查封；2、乙方同意在未见到甲方产权证，甲方提供购房合同的情况下签署本合同，并同意该房屋实际面积和具体地址以产权证上为准；3、甲方承诺合同房办证费用由甲方承担；4、乙方承诺为二次贷款，且征信报告无不良记录；5、若乙方公积金贷款审核未通过，甲方同意乙方指定第三人购买此房屋。2、关于合同履行《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》签订当日，汪涵向戴毅出具收取购房定金100000元的收条；2017年8月8日，戴毅向汪涵银行账户转账100000元并注明“紫悦湾A1-2-1903定金”。2017年8月6日，戴毅向武汉市易居鸿运房地产代理有限公司支付代办费1500元；2017年8月30日，戴毅向武汉中环互联房地产经纪有限公司支付佣金27000元。后经多次催促，汪涵拒不履行后续合同义务。2018年8月6日，戴毅向汪涵发出催告函，要求汪涵在收到催告函之日起20个工作日内领取办证资料至房地局办理一手证，否则将视为汪涵违约，将按照合同第十一条违约处理。汪涵收到催告函后仍未履行合同义务，戴毅诉至本院。案件审理过程中，汪涵将案涉房屋以1350000元价格出售给案外人并于2018年11月22日办理过户手续。庭审中，汪涵、徐信均认可徐信为案涉房屋的实际出资人，买房卖房都是徐信一手操作，汪涵对此知晓。戴毅在本案中明确表示仅主张汪涵承担责任，不要求徐信承担责任。本院认为：戴毅与汪涵签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》系当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定，全面履行合同义务。但汪涵未按照合同约定履行义务，且在本案诉讼过程中将案涉房屋出售给他人并办理过户手续，导致合同目的不能实现，构成违约，双方对合同已实际解除并无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，对戴毅主张汪涵返还购房定金100000元并承担违约的请求应予支持。关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定“若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格20%的违约金”，现戴毅认为其损失包括中介费28500元、房屋差价270000元，高于合同约定的违约金数额，故要求增加违约金，主张汪涵支付合同约定违约金216000元、中介费28500元及房屋上涨额外损失108000元。本院认为，戴毅的损失低于合同约定违约金数额，综合考虑本案合同履行情况及当事人的预期、违约方的获益情况等因素，按照案涉房屋出售给案外人的价格与本案合同双方约定价格的差额270000元确定违约金（包含利息损失、中介费、房屋差价）数额，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、汪涵于本判决生效之日起十日内向戴毅返还购房定金100000元；二、汪涵于本判决生效之日起十日内向戴毅支付违约金270000元；三、驳回戴毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4164元，由戴毅负担875元，汪涵负担3289元（该款戴毅已预交，汪涵于本判决生效后十日内支付给戴毅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17********；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郝虹二〇一九年二月十五日法官助理李怡书记员吴雪婷