济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初6986号 原告：单某，男，汉族，1996年1月5日出生，会计，住济南市。 委托诉讼代理人：单铁城（系原告父亲），男，汉族，1964年1月27日出生，科学技术人员，住济南市。 被告：山东金河房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：杜慧，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑庆庆，女，公司员工。 原告单某与被告山东金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。单某的委托诉讼代理人单铁城、金河房地产公司的委托诉讼代理人杜慧、郑庆庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 单某向本院提出诉讼请求：1、判令金河房地产公司支付逾期交房的违约金108576.80元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：单某于2015年6月11日起累计向金河房地产公司交付了全部合同款793690元后，与金河房地产公司签订了《济南市商品房买卖合同》，约定交房期限为2016年12月31日前，但金河房地产公司一直到2018年3月27日才通知单某可以在2018年4月1日交房，共延期交房456天，按每日万分之三计算逾期交房违约金，应付逾期交房违约金为108576.80元。单某与金河房地产公司签订的商品房买卖合同中约定日万分之一的违约金不足以弥补单某的损失。按照集资时的协议，以年息12%计算应该是日万分之三点二九。按租金4200元/月，单某房屋面积141.12平方米，换算后租金损失是4830元/月，若按日万分之一计算违约金为2414元/月，不足以弥补租金损失，若按照现租金计算应为每日万分之二。相关法律规定商品房买卖违约金具有补偿性质，当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确认违约金的数额。所以万分之一的数额是偏低的，要求增加。对违约金上限的约定为不超过总房款的1%，属于霸王条款。签订合同时，合同是售楼处工作人员提前打印好的制式合同，对合同的各项条款，单某与金河房地产公司未能事前商议，且工作人员告知各项条款不能更改，签订合同时除了签名和补充协议里的房号外，唯一空白处就是物业费的金额，此处还被告知必须填1.7元/月，若填其他数字无法盖章。为维护合法权益，诉至贵院，请求法院公正裁判。 金河房地产公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算方式为按照已付房款的日万分之一计算，并约定了违约金上限为总房款的1%。关于违约金的约定，并未免除我方责任，也并非排除对方主要权利，该条款约定合法、真实、有效，应予以支持，即按照日万分之一支付违约金，上限为总房款的1%，共计7936.9元。单某已经缴纳了房款，该认购书中明确约定了姜华（单某之母）的资金是按照年利率12%来计息，金河房地产公司依约向姜华支付了资金占有使用费，也即姜华并不存在资金利息损失，该认购资金的利息与房款的逾期交房违约金不存在关联性。资金占有使用费交至2015年3月20日，之后根据协议的规定转为房款，并于2015年6月签署了《房屋买卖合同》，双方之间的权利义务以商品房买卖合同约定为准。 双方当事人围绕诉求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认基本事实如下： 2013年2月4日，姜华（系单某之母）与金河房地产公司签订《将山住宅建设项目认购书》，约定金河房地产公司以招拍挂方式取得位于济南历城区凤鸣路的土地一宗，姜华预订商品房130平方米，于2013年1月22日交付认购款35万元。金河房地产公司承诺在签订正式《商品房买卖合同》前，有偿使用姜华资金1-2年。自银行到账次日起按年利率12%计息，超过一年按实际使用时间计算，不计复利。《商品房买卖合同》签订后，按房价款据实结算，多退少补。若姜华取消购房，本息一并归还。金河房地产公司依约向姜华支付了资金占有使用费至2015年3月20日。姜华之子单某与金河房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于《将山住宅建设项目认购书》地块上的河泰山庄3号楼1-1202号房屋。该房单价为5464.57元/平方米，总价款为793690元。交房时间为2016年12月31日。合同第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理，即（1）逾期不超过（包括）90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金，出卖人支付的违约金总额不超过总房款的1%，本条违约金约定单独适用，不累加计算。单某在该《商品房买卖合同》上签字，后依约支付房款。2015年6月24日，金河房地产公司向单某开据交付全款的发票。金河房地产公司再次逾期交房后，于2017年6月26日出具《河泰山庄延期交房告知函》，载明：原定2017年6月30日的交房时间需要顺延。逾期交房给您带来的不便我们深表歉意，按照与您签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，买受人有权解除合同。有退房意向的业主请在合同约定期限内向我司提出退房要求。没有退房意向的业主，我司将按照与您签订的合同约定执行。至2018年3月27日又做出“交房通知书”，载明涉案房屋具备交房条件，准予2018年4月1日交房。至2018年4月1日，涉案房屋已逾期456天。 本院认为，单某与金河房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及司法解释的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应依约履行各自权利义务。单某已履行付款义务，金河房地产公司未及时履行交付房屋义务，至今已超456天，构成违约，金河房地产公司应依约支付违约金。依据《将山住宅建设项目认购书》，单某在有权选择签订《商品房买卖合同》还是退款的情况下选择了签订合同；依据《河泰山庄延期交房告知函》，单某在明知金河房地产公司逾期交房的情况下选择要求金河房地产公司交房，应视为同意继续依约定履行合同而非解除合同，合同约定出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金，出卖人支付的违约金总额不超过总房款的1%。单某要求调整违约金数额，按日支付已交房款万分之三的违约金108576.80元。《将山住宅建设项目认购书》已履行完毕，且与单某、金河房地产公司签订的《商品房买卖合同》属于不同的法律关系。单某要求按《将山住宅建设项目认购书》的标准计算违约金于法无据。买受人主张违约金过低，要求增加违约金的，应由买受人负举证责任。增加违约金按同地段同类房屋租金标准确定。单某及金河房地产公司均提交房屋租金价格证据，单某所提交天泰家园房屋与本案房屋非同地段，金河房地产公司所提交的同地段同类房屋租金价格证据单某不予认可且不申请鉴定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合双方所提交的租金价格证据及单某在对方逾期交房后仍选择继续履行合同的情况，本院对违约金数额予以调整，酌情支持违约金按已交房款的日万分之一标准计算，即36192元（793690×456×0.0001=36192）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东金河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告单某支付逾期交房违约金36192元； 二、驳回原告单某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2470元，由被告山东金河房地产开发有限公司负担800元，原告单某负担1670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  罗 琳 人民陪审员  官秀英 人民陪审员  胡丽颖 二〇一九年二月十四日 书 记 员  王 凤