贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初6205号原告：陈禄强，男，1975年10月14日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，原告：许定坤，女，1969年1月2日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，共同委托诉讼代理人：罗兴太，贵州舸林律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张敏，贵州舸林律师事务所律师。被告：遵义广信房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路**，统一社会信用代码：91520300766093693X。法定代表人：陈志强，系公司总经理。委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓其勇，贵州与之律师事务所律师。被告：遵义汇川广信房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市汇川区大连路**医学院家属楼****，统一社会信用代码：91520303599361522D。法定代表人：刘晓波。委托诉讼代理人：何志才，该公司员工。委托诉讼代理人：吴莹莹，贵州佳信律师事务所律师。原告陈禄强、许定坤与被告遵义广信房地产开发有限责任公司（以下简称遵义广信公司）、遵义汇川广信房地产开发有限责任公司（以下简称汇川广信公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈禄强及二原告共同委托诉讼代理人张敏，被告遵义广信公司之委托诉讼代理人李亚男，被告汇川广信公司之委托诉讼代理人吴莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈禄强、许定坤向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告陈禄强交付将其开发的遵区改还房B栋26层B-1户型（建筑面积为135.25㎡）住房**；2、判令两被告向原告许定坤交付将其开发的遵区改还房B栋27层B-1户型（建筑面积为135.25㎡）住房**；3、判令两被告支付二原告从2017年1月1日至2018年10月1日拆迁过渡费共计20000元，并从2018年10月2日起每月按7410元支付过渡费直至房屋交付之日。诉讼中，原告向本院申请变更诉讼请求为：1、请求依法判令从2018年12月12日起解除原告与被告于2010年4月27日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》；2、请求法院依法判令二被告向原告陈禄强支付房屋赔偿款，以单价7500元每平方米计算，房屋面积135.25平方，总价1014375元；3、请求法院依法判令二被告向原告许定坤支付房屋赔偿款，以单价7500元每平方计算，房屋面积135.25平方，总价1014375元；4、请求法院依法判令二被告支付二原告从2017年1月1日至2018年10月1日拆迁过渡费200000元；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原告二人与被告遵义广信公司签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被告拆迁原告从遵义市鸿苑房地产开发有限公司受赠的位于遵义市汇川区昆明路的房屋，房屋面积为300㎡，且被告于2013年5月前，将遵义市汇川区昆明路遵区改地段安置房B栋26层B-1户型安置给原告陈禄强，B栋27层B-1户型安置给原告许定坤，拆迁过渡费为每月每平方5元。协议签订后，原告按照约定履行了义务，被告至今未向原告交付房屋且未支付过渡费，被告的行为已经构成严重违约，按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定：“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%……”。故原告主张被告赔偿损失并支付相应的过渡费，请求法院依法判决。被告遵义广信公司辩称：1、原告主体不适格，本案被拆迁房屋原产权人是曹元霞，原告以股东会决议方式将曹元霞所有的房屋处置给原告，没有法律依据。该股东会决议不合法，所以原告基于该决议与遵义广信签订的拆迁安置补偿协议严重侵害了曹的合法权益，属于无效协议。2、即使原告诉讼主体适格，由于被告遵义广信已将汇川区世贸城建设项目于2012年转让给了汇川广信公司，依据城市房地产开发经营条例规定，房地产项目转让的原拆迁安置合同中的权利义务转让给项目受让人，因此承担拆迁安置义务亦应是汇川广信，非我公司。被告汇川广信公司辩称：1、针对原告主体资格问题，与遵义广信意见一致；2、遵义广信与汇川广信就案涉项目转让时间为2014年5月，双方签订的协议明确约定在四万方以内由汇川广信承担，现汇川广信履行合同义务，还房面积为46637.21平方，已经超出合同约定范围，因此遵义广信主张超出部分由汇川广信承担无法律依据；3、原告基于房屋拆迁安置补偿协议主张权利，应依据合同相对性，而汇川广信不是该协议的相对方，不应承担责任。原告于2018年11月5日向本院申请财产保全，本院依法作出保全裁定，并采取了相应的保全措施。本院经审理查明以下事实：2010年4月27日，原告陈禄强、许定坤二人与被告遵义广信公司签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《安置协议》），该协议写明甲方拆迁人为遵义广信公司，乙方被拆迁人为本案原告陈禄强、许定坤。该协议第一条约定：“昆明路（遵医段）建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑面积共计300㎡，其中，住宅房247㎡，其它房屋53㎡”；第二条约定：“乙方表示支持城市建设，同意于2010年4月27日前自行搬迁完毕并将上述房屋腾空交甲方拆除……”；第三条约定：“甲方于2013年5月前，在本市汇川区昆明路遵医段安置乙方住房2套，合计建筑面积271.5㎡；具体位置及户型：遵医段还房B栋B-1户型，其中26层属陈禄强，27层属许定坤，单套面积均为135.75㎡”；第四条约定：“甲方用同等建筑面积住宅房安置乙方后，超出乙方原建筑面积部分28.5㎡，乙方按每平方米1800元向甲方补价购买，合计金额为51300元”；第六条约定：“乙方自行找房周转过渡，过渡期为36个月，甲方应先付乙方周转费24个月×5元/月×247㎡，计29640元，搬家费247㎡×6元/㎡=1482元，以上合计31122元，超期不能还房按贵州省《城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费”。协议签订后，原告如约交房且于2010年4月29日向遵义广信公司交纳了安置房超面积部分房款51300元，遵义广信公司出具了相应的收据。2014年7月13日，（甲方）案外人贵州广信房地产开发有限责任公司及刘晓波、（乙方）案外人遵义慧天投资股份有限公司、（丙方）本案被告汇川广信公司、（丁方）本案被告遵义广信公司共同签署了“关于《股权转让协议》及《补充协议书》的补充协议”，该协议第一条约定：“乙方通过甲方股权转让方式全资控股遵义汇川广信房地产开发有限责任公司（以下简称“汇川广信公司”），现协商由丙方汇川广信公司负责承担下列事项：（1）昆明路项目医学院及公路局和两户村民，40000平方米（上下出入不超过1000平方米）拆迁还房。（2）甲方将其持有汇川广信公司股权转让给乙方前以遵义广信房地产开发有限责任公司（以下简称“遵义广信公司”）名义签订的所有与昆明路项目有关的拆迁安置合同均由汇川广信公司继续履行该合同的权利义务。拆迁安置合同于本协议签订后丙、丁方办理资料交接工作。未办理交接的，丙方不再承担（指第一部分第一条，超出部分丁方负责）。”协议签订后，遵义广信公司与汇川广信公司于2014年7月23日办理了昆明路拆迁户档案交接手续，其中包括本案案涉合同，即原告二人与遵义广信公司签订的遵义市房屋拆迁安置补偿协议书。后被告汇川广信公司于2015年2月5日至2016年12月7日期间，陆续向原告建设银行卡（卡号：62×××45）支付相应的过渡费。庭审中，原告方表示认可被告遵义广信公司将《安置协议》下的权利义务转让给被告汇川广信公司。另查明，原被告双方约定的“遵医段B栋还房”经项目改造后已不存在，原告向本院申请变更诉讼请求，本院予以准许。因双方当事人对房屋价值存在争议，原告向本院申请对同路段世贸城还房的销售单价进行评估，二被告表示同意，并同意以该评估结论作为定案依据。经贵州开元资产评估有限公司的评估，位于遵义市汇川区昆明路世贸城楼盘住宅（现有）建筑面积为123.09㎡的商品房，于评估基准日（2019年1月9日）的单价为7500元/㎡。此次评估产生评估费为9000元。上述事实，有《安置协议》、“关于《股权转让协议》及《补充协议书》的补充协议”、昆明路拆迁户档案明细表、贵开资评字（2019）1号资产评估报告书等证据在卷佐证。本院认为：原告陈禄强、许定坤与被告遵义广信公司签订的《安置协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，是合法有效的合同，双方应予恪守。被告抗辩原告二人非拆迁房屋的所有权人，无诉讼主体资格，因本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告二人系合同相对方，有权向法院主张合同项下的权利，故被告的抗辩理由与本案无关，不予采纳。第二，被告遵义广信公司与汇川广信公司等公司共同签订的“关于《股权转让协议》及《补充协议书》的补充协议”约定遵义广信公司名义签订的所有与昆明路项目有关的拆迁安置合同均由汇川广信公司继续履行，双方交接的拆迁户档案中包含本案原告，“关于《股权转让协议》及《补充协议书》的补充协议”签订后，汇川广信公司亦向原告支付过渡费，原告亦表示认可，因此该转让行为对原告已发生法律效力，遵义广信公司基于该《安置协议》下的义务应由汇川广信公司继续履行。原告提出被告遵义广信承担连带责任，不予支持。汇川广信公司抗辩二原告主张的安置还房面积已超出项目转让协议中的约定面积40000㎡之外，其不应承担责任。本院认为，按照“关于《股权转让协议》及《补充协议书》的补充协议”约定，汇川广信公司与遵义广信公司办理项目转让交接时，已明确包含二原告的拆迁还房，视为二原告的安置还房在项目转让协议之内。退一步说，即使该抗辩意见属实，也仅能对抗“关于《股权转让协议》及《补充协议书》的补充协议”，不能对抗本案《安置协议》，故该抗辩权在本案中不能成立，汇川广信公司仍应承担《安置协议》的合同义务。被告汇川广信公司未在约定期限向原告履行交房义务，且约定房屋现已不存在，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告请求解除合同并赔偿损失，本院予以支持。第三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告汇川广信拒绝履行交房义务，且《安置协议》中约定的昆明路遵医段B栋还房经项目改造已不存在，故原告要求按同地段的房屋市价赔偿，予以支持。依据贵州开元资产评估有限公司的评估结果，支持二原告主张的两套房屋赔偿款共计：7500元/㎡×270.5㎡的=2028750元。第四，原告请求被告支付从2017年1月1日至2018年10月1日的拆迁过渡费，因被告未按约定期限履行还房义务，按照《安置协议》中过渡费按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》发放周转过渡费的约定，即“逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%……”。本案中，《安置协议》约定的还房时间为2013年5月前，截止2017年1月，被告已逾期交房已达三年以上，应按5元×（1+500%）=30元/月标准计算过渡费，故二原告主张2017年1月1日至2018年10月1日的过渡费共计为：30元×22月×247㎡=163020元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告陈禄强、许定坤与被告遵义广信房地产开发有限责任公司于2010年4月27日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》；二、被告遵义汇川广信房地产开发有限责任公司赔偿原告陈禄强拆迁安置房补偿款1014375元，拆迁安置费81510元，共计1095885元（限本判决生效后3日内付清）；三、被告遵义汇川广信房地产开发有限责任公司赔偿原告许定坤拆迁安置房补偿款1014375元，拆迁安置费81510元，共计1095885元（限本判决生效后3日内付清）；四、驳回原告陈禄强、许定坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24334元（依法减半收取计12167元），评估费9000元，保全费3750元，合计24917元，由被告遵义汇川广信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  税新素二〇一九年二月十八日书记员  吴妹男