吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民终160号 上诉人(原审被告)：刘志民，男，1961年5月18日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 被上诉人(原审原告)：钱立霞，女，1972年2月25日出生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：蔡仁鲁，吉林金梅律师事务所律师。 上诉人刘志民因与被上诉人钱立霞确认合同效力纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2018）吉0581民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘志民上诉请求：撤销（2018）吉0581民初2327号民事判决，驳回钱立霞的诉讼请求。二审案件受理费由钱立霞负担。主要事实和理由：1、案涉合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款、第六款规定。2、合同订立时，刘志民妻子单杰不同意出售房屋且未在合同上签字，该合同不合法。3、合同中有特别约定，即刘志民不协助办理过户。综上，案涉合同在签订过程中，刘志民与钱立霞存在恶意串通情形，损害了第三人刘志民妻子单杰的利益，违反了法律强制性规定，案涉合同属于无效合同。 钱立霞辩称，《买卖房屋契约》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，该《买卖房屋契约》合法有效。钱立霞履行了全部合同义务，刘志民除了没有协助办理附属房屋产权登记手续外，也履行了其他合同义务。钱立霞已占有使用案涉房屋15年且已经变更了产权登记，刘志民妻子始终没有提出异议，说明刘志民妻子是知情并同意转让房屋的。双方争议的是没有产权证照的附属房屋如何办理登记问题，钱立霞认为这是刘志民应履行的合同随付义务。此外，案涉合同没有违反效力性强制性规定。 钱立霞向一审法院起诉请求：1．请求法院确认钱立霞与刘志民签订的房屋买卖合同有效，刘志民协助办理房屋过户手续；2．案件受理费由刘志民承担。事实和理由：钱立霞与刘志民于2003年7月23日签订了《房屋买卖契约》，其他房屋已登记在钱立霞名下，但有90平方米的附属楼及112平方米的住宅楼未办理过户手续，经多次协商未果，故诉至法院。 刘志民一审辩称，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》等相关法律规定，诉争的房屋因“共有房地产，未经其他共有人书面同意”、“未依法登记领取权属证书”等原因，导致该房屋买卖合同“违反法律、行政法规的强制性规定”而应属无效合同。此外，当时双方签订房屋买卖合同时，交易价格低于市场价格，导致刘志民妻子非常生气，为此刘志民夫妻之间多次吵架，刘志民考虑到以后还要协助办理过户，怕妻子不予配合，才特别约定“刘志民将附属楼90平方米和民宅112平方米的不完整手续移交给钱立霞之后，不再承担任何责任”。 一审法院认定事实：钱立霞丈夫宋吉松与刘志民于2003年7月23日签订房屋买卖契约，约定刘志民将坐落在梅河口市张家小区的房产、土地使用权及相关附属设施转让给宋吉松，其中包括有房屋所有权证的388.7平方米房屋和没有产权登记的附属楼90平方米、民宅112平方米的房屋，同时将附属楼的“不完整手续”一并移交给了宋吉松，约定刘志民不再承担任何责任。2003年8月7日，388.7平方米房屋变更登记在钱立霞名下；2003年8月13日，钱立霞与梅河口市国土资源局签订了国有土地使用权租赁合同，位于梅河口市张家小区595平方米的国有土地使用权由钱立霞承租，2003年8月18日，595平方米的土地使用权登记在钱立霞名下。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点可以总结为钱立霞与刘志民签订的买卖合同是否有效，刘志民应否协助钱立霞办理过户登记手续。刘志民认为合同无效的原因可以归纳为两点，第一是“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，第二是“该买卖合同系无权处分签订的合同，并且钱立霞不构成善意取得”。该院认为，双方在订立的买卖合同时，并不存在胁迫等违背双方真实意思表示的行为，没有损害国家、集体及他人的合法权益，没有违反法律的强制性规定，且双方在合同签订后，388.7平方米的房屋双方及时办理变更登记手续，虽然附属楼90平方米、民宅112平方米尚未办理过户登记，刘志民签订买卖合同的行为确系无权处分行为。对于该无权处分订立的合同，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，“无权处分”并不导致合同当然无效，至于因“无权处分”而处分的标的物，应依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度确定所有权。本案中，刘志民已经交付，钱立霞业已受领，388.7平方米房屋及595平方米的土地使用权已经变更登记在钱立霞的名下，附属楼90平方米、民宅112平方米已经实际交付，符合善意取得制度的适用要件，且至签合同至今，房屋已经交付十五年之久，刘志民妻子亦未提出任何异议，双方签订的房屋买卖协议有效。故对刘志民的主张，该院不予支持。本案中双方发生此起纠纷，无非由于梅河口市的飞速发展，城市不断扩张，该合同项下的土地使用权及房屋有可能被征收，造成上述财产价值大幅上涨而引发的，而交易本身就是有风险的，法律并不应当成为“后悔”的保护伞。事隔多年，附属楼90平方米、民宅112平方米应重新办理相关手续，且主楼388.7平方米及土地使用权595平方米已经登记在钱立霞的名下，故未办理相关手续的应由钱立霞自行办理。遂判决：一、钱立霞与刘志民签订的房屋买卖契约合法有效；二、驳回钱立霞的其他诉讼请求。案件受理费3650元（已减半），由钱立霞、刘志民各负担1825元。由刘志民负担的部分，于判决生效后立即返还给钱立霞。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。双方当事人对于一审认定的事实均无异议，对于一审认定的事实予以确认。 本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，根据查证的事实，案涉合同于2003年7月23日签订，同年8月，除附属房屋外，案涉房屋及土地使用权均已登记到钱立霞名下，说明双方已实际履行了合同。合同订立及履行至今已长达15年之久，刘志民提出其妻子单杰不知情且不同意出售房屋，不符合常理和交易习惯，有违诚实信用原则。刘志民主张双方之间恶意串通损害了单杰的利益且违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，案涉合同无效。首先，刘志民未能提供充分证据证明双方之间存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形；其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。刘志民提供的现有证据不能证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，刘志民主张案涉合同无效，本院不予支持。 综上所述，刘志民的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由刘志民负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴兴彦 审判员  于媛媛 审判员  王立武 二〇一九年二月二十五日 书记员  李建慧