西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院     民事判决书      (2018)陕0103民初6693号     原告（反诉被告）：马某，男，1958年12月14日出生，汉族，无业。   委托诉讼代理人：李素贞，陕西法正平安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张晓英，陕西法正平安律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：孙某某，男，1974年5月17日出生，汉族，无业。   委托诉讼代理人：雷震，陕西省老法律工作者协会法律工作者。   原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）孙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法进行审理。   原告马某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付拖欠的租金312000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，原、被告签订《营业房租赁合同》约定原告将位于西安市碑林区XX路XX号房屋承租给被告作为营业用房，租期5年，自2015年5月6日起至2020年5月6日止，租金每年为520000元。后被告长期拖欠租金，至2018年8月15日尚欠租金312000元。   被告孙某某辩称，国家征收涉案土地上的房屋，属不可抗力，致合同不能履行，依法应免除被告有关合同的民事责任；双方合同的约定遇政府行为的拆迁，合同自然终止，双方均不承担责任；综上，涉案房屋已被政府征收，依约双方已终止合同，原告以终止后的合同起诉请求被告继续履行合同，既不符法律规定，又有违双方约定，法院应依法驳回原告的违法诉请。   本案在审理过程中，被告孙某某提出反诉请求：1、确认被告与原告之间签订的《营业房租赁合同》及补充协议无效；2、本案反诉费由原告承担。事实与理由：原告将没有任何建筑审批手续的，西安市碑林区XX路转盘东侧临街商铺出租给被告经营餐饮业，其行为违反了国务院住建部《商业房租赁管理办法》第六条第一项的规定，属于违法建筑，依法不得出租。   针对被告孙某某的反诉，原告马某辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效；被告在单方面违约后，反诉称合同无效，意欲拖延诉讼达到长期霸占使用商铺的目的，纯属恶意，依法应予以驳回；综上，被告的反诉没有事实与依据，应依法驳回。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的营业房租赁合同及补充协议、（2017）陕01民终13871号西安市中级人民法院民事判决书、（2018）陕民申1241号陕西省高级人民法院民事裁定书、被告提交的营业房租赁合同及补充协议、2018年4月13日通知，双方均认可其真实性，经本院审查亦能实现证明目的，本院予以采信；2、原告提交的营业执照，经核查应属真实，但无法实现证明目的；3、原告提交的2015年3月19日租赁合同及证明、XX社区居委会及郑建设出具的证明和身份证复印件、XX社区居委会出具的证明及涉案房屋土地宗地图和碑林区地铁五号线房屋征收补偿工作协调领导小组办公室公告，经核查应属真实，亦能实现证明目的，本院予以采信；4、被告提交的西安市碑林区人民政府通知，双方均认可其真实性，但无法实现证明目的。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月19日，西安市莲湖区XX社区居委会与原告和郑建设签订了《租赁合同》，约定由西安市莲湖区XX社区居委会将其所有的西安市XX路转盘东侧3788.8平方米建筑1-3层合计8150.7平方米的房屋租赁给原告和郑建设；租赁期限从2015年3月1日至2020年8月31日；租赁期内，原告和郑建设对约定房屋可自用、联营、出租、日常维修，收益权归原告和郑建设所有。2015年5月6日，原告将上述《租赁合同》中包含的位于西安市碑林区XX路XX号商铺,即涉案房屋出租给被告，双方签订了《营业房租赁合同》，在此合同中，双方确认XX路转盘东南侧临街商铺房产权归西安市莲湖区XX社区居委会，房屋管理使用收益权暂归原告；双方约定被告承租位于西安市碑林区XX路XX号商铺用于经营餐饮，租期从2015年5月6日起至2020年5月6日；租金每年520000元，支付方式为第一次付清六个月房租，之后每次提前30天预付六个月房租；若被告在交款日期后三十日内仍未付清租金，则原告有权单方解除合同；租期内若遇政府行为的拆迁，或不可抗拒原因及房屋自身发生重大质量问题不能继续使用时，合同自然终止，双方均不承担责任。2017年12月10日，原、被告对于上述房屋租赁签订了《补充协议》，约定在2017年4月15日到2018年1月15日期间的租金标准变更为每年450000元。郑建设对原、被告之间上述《营业房租赁合同》和《补充协议》均表示确认。   2016年5月25日，西安市碑林区XX房征告字【2016】3号通告，决定对地铁五号线XX路站建设项目涉及的国有土地上房屋予以征收。2018年4月13日，西安市碑林区建设和住房保障局、西安市工商碑林分局、西安市碑林区张家村街道办事处、西安市碑林区地方税务局、西安市碑林区食品药品监督管理局、西安市碑林区城市管理局联合向被告送达通知：“地铁五号线一期工程XX路站建设项目已经进入关键时期，现需对站点范围内的房屋进行拆除围挡，为确保地铁建设工程的顺利开展，现就有关事项通知如下：1、请积极配合地铁建设，尽快搬迁设备并移交房屋和场地；2、各经营户自本通知下发之日起，十日内停止一切生产经营活动，积极搬迁并到工商等部门办理相关变更手续；3、2018年4月25日将对该区域实施围挡，请予以支持配合。”但被告为交涉有关补偿事项，并未搬迁，截止本案法庭调查终结，被告仍占用涉案房屋。   本案中，原告主张2018年3月15日前被告欠租金124500元，2018年3月16日至2018年8月15日按照每年450000元，即每月37500元的标准计算租金为187500元。被告对上述数额表示认可，并辩称于2018年3月28日向原告支付了42500元，原告亦确认了被告上述付款的事实。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间的《营业房租赁合同》和《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违法法律规定，应属有效。被告反诉称涉案房屋没有任何建筑审批手续，双方租赁合同无效，本院认为在其未提供充分证据证明涉案房屋无法使用的情况下，该主张不能成立。且被告该反诉主张与其合同终止的辩论意见自相矛盾，本院不予支持。原告在本诉中以被告违约为由请求解除双方租赁合同，本院认为，根据双方《营业房租赁合同》约定，租期内若遇政府行为的拆迁，或不可抗拒原因及房屋自身发生重大质量问题不能继续使用时，合同自然终止，双方均不承担责任。西安市工商碑林分局等六部门于2018年4月13日向被告送达的通知，应视为政府拆迁行为的开始，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，符合原、被告双方约定的合同终止情形。故应认定原、被告之间的租赁合同已于2018年4月13日终止，原告解除合同的诉请，因缺乏前提条件，本院不予支持。   关于租金一节，被告对原告主张的数额表示认可，但主张应予免除。本院认为，在2018年4月13日原、被告租赁合同终止之前，被告确实拖欠租金，原告主张的每月37500元的标准符合合同约定，亦不违法法律规定，经核算为162000元，再扣除被告于2018年3月28日向原告支付的42500元，被告尚欠原告租金119500元。2018年4月13日原、被告租赁合同终止之后，被告并未向原告腾交房屋，原告主张的2018年4月14日至2018年8月15日的租金应认定为合同终止后被告仍占用房屋的房屋占用费，原告按双方约定的租金标准计算并无不当，核算后为150000元。但结合本案实际情况，被告在租赁合同终止后仍占用房屋的原因是为协调拆迁补偿事宜，并无主观恶意，且占用期间因政府施工围挡而影响经营，故本院酌定2018年4月14日至2018年8月15日的房屋占用费由被告承担80%，计120000元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：   一、被告孙某某于本判决生效后二十日内支付原告马某租金119500元，及2018年4月14日至2018年8月15日的房屋占用费120000元；   二、驳回原告马某其余诉讼请求；   三、驳回被告孙某某之反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉诉讼费5980元，由本诉原告负担1390元，本诉被告孙某某负担4590元（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）；被告预交的反诉诉讼费50元，由被告负担（此款被告己预交）。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审判长朱  璘   人民陪审员闫  玲            人民陪审员唐 金 琳     二О一八年二月二日     书记员黄 丹 妮        1