湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终202号上诉人（原审原告）：何拥军，男，1968年1月16日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人（原审原告）：何星，男，1992年8月8日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：谢乐安，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄业锋，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州仁大房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼**。法定代表人：黄桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。上诉人何拥军、何星因与被上诉人郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2018)湘1002民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何拥军、何星上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决仁大公司支付迟延办理初始登记造成何拥军、何星无法办理不动产权属登记的违约金85954.95元；2、本案诉讼费由仁大公司负担。事实与理由：1、一审判决以起诉日起算违约金无法律依据。本案属于双方明确约定了履行期间的合同，违约期间为约定履行期间届满的次日起至实际履行完成日止。一审法院已经认定仁大公司逾期办证存在违约，违约期间为逾期办证的次日起至完成初始登记之日止。合同中对违约金选择“协商处理”，在双方协商不成而合同又未约定的情况下，有法律规定即按法律规定处理，无法律规定则违约金的计算应与实际违约期间保持一致。一审法院以起诉日为违约金的起算时间，忽视了当事人关于履行期间的约定，忽视了双方的协商处理期间在仁大公司违约期间内的客观事实，缺乏法律依据。2、一审判决对双方协商处理期间认定错误。何拥军、何星在一审中提交的《业委会会议记录》、《百度贴吧维权帖子》、《关于协助业委会做好安居乐业的函》、《关于请求督办五岭国际金桂园小区房产证的函》、《关于金桂园房产证办理情况说明》等证据均说明何拥军、何星在2015年12月即与仁大公司就其逾期办证问题进行协商，协商不成（仁大公司未理会未答复）后业主们通过业委会向郴州市房管局、信访局等部门发函请求督办，正是业主们另觅途径维权的表现，本案的协商处理期间应为仁大公司逾期办证之日至业主们向房管局等部门发函之日。一审法院以上述函件中未提出从仁大公司逾期办证之日起支付违约金的请求为由，认定违约金起算时间应从何拥军、何星主张违约金之日（起诉时）起算，系错误的认定。首先，违约金的计算截止日期建立在仁大公司实际办理完初始登记的基础上，上述函件发出之时仁大公司尚未完成初始登记，仁大公司持续在违约，违约金总额尚不确定，彼时起诉主张违约金实属强人所难。其次，发函时未提出违约金主张，与起诉时违约金能否获得支持，应属诉讼时效问题，而非直接推断以起诉日为违约金起算日。仁大公司辩称：涉案合同属于制式合同，针对出卖人未能在约定期限内办理初始登记，合同罗列了三种处理方式，双方在签订合同时选择了第三项即双方协商处理，并排除了第一、二项处理方式，故双方之间对于办理初始登记的争议，应由双方协商处理。在本案之前，已有200余户业主提起了同样的诉讼，一、二审法院均驳回了业主的诉讼请求。部分业主仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院亦驳回了业主的再审申请。因此，本案一审法院按照同一裁判尺度作出的判决正确，何拥军、何星的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。何拥军、何星向一审法院起诉请求：1、判决仁大公司支付迟延办理初始登记造成何拥军、何星无法办理不动产权属登记的违约金85954.95元；2、判决仁大公司立即协助何拥军、何星办理不动产权属登记及房屋所有权证；3、由仁大公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月7日，何拥军、何星与仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》。合同约定何拥军、何星购买仁大公司位于郴州市民权路五岭国际金桂园6栋6层603号房。合同第十六条关于产权登记的约定出卖人在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1．买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3．双方协商处理。合同签订后，何拥军、何星向仁大公司交付了购房款418018元，仁大公司将案涉房屋交付给何拥军、何星使用。2017年12月28日，仁大公司办理了五岭国际金桂园6栋6层603号房首次登记，后又办理了转移到何拥军、何星名下的转移登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，何拥军、何星、仁大公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：如何确定支付违约金的计算期间。何拥军、何星按合同约定交付了购房款，仁大公司则应在约定的期限内办理该房的不动产首次登记（初始登记）。何拥军、何星主张逾期办理不动产首次登记的违约责任，符合法律规定，但因双方在合同第十六条中对逾期登记的约定没有选择第二项违约金的约定，而是选择了第三项双方协商处理，是排除违约金的计算而由双方协商处理，即对违约金没有约定。在业委会向仁大公司及房产局所发的函中，何拥军、何星亦未提出从仁大公司逾期办证之日起支付违约金的请求。违约金的起算时间应从双方协商未果且何拥军、何星主张违约金之日起至仁大公司办理好案涉房屋的不动产首次登记之日止。自仁大公司逾期办证之日起至何拥军、何星提起本案诉讼之日期间系双方协商处理期间，何拥军、何星提起诉讼应视为双方协商未果的结果，起诉之日为违约金主张之日。本案何拥军、何星未提交证据证明其在提起本案诉讼前向仁大公司主张支付违约金的请求，且何拥军、何星提起诉讼前，仁大公司已经办理好五岭国际金桂园6栋6层603号房首次登记，履行了合同约定的首次登记（初始登记）义务。故对何拥军、何星要求仁大公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。何拥军、何星诉请要求仁大公司协助办理房屋所有权证，根据《不动产登记暂行条例》，现已经不再办理房屋所有权证，对何拥军、何星的该项诉请，不予支持。何拥军、何星诉请要求仁大公司协助办理不动产权属登记，仁大公司已经办理案涉房屋的首次登记，只是尚未办理转移到何拥军、何星名下的转移登记，何拥军、何星诉请实为办理不动产转移登记。按照合同约定仁大公司应当提供办理不动产权转移登记的相关资料，协助何拥军、何星办理不动产权转移登记。何拥军、何星的该项诉请，符合双方的约定，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“驳回原告何拥军、何星的诉讼请求。案件受理费1949元，减半收取计974.5元，由原告何拥军、何星负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审的争议焦点是：如何确定违约金的起算时间。本案中，虽然双方在合同中约定了仁大公司应在房屋交付使用后720日内完成初始登记，但对于仁大公司未在上述期限内完成初始登记，双方并未约定由仁大公司自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止向何拥军、何星支付违约金，而是约定由双方协商处理，故何拥军、何星主张从办理初始登记的履行期间届满次日起计算违约金依据不足，本院不予支持。关于双方协商处理期间的认定，《业委会会议记录》、《百度贴吧维权帖子》、《关于协助业委会做好安居乐业的函》、《关于请求督办五岭国际金桂园小区房产证的函》、《关于金桂园房产证办理情况说明》等证据可以证明何拥军、何星与仁大公司就办证问题进行沟通、请求有关部门督促仁大公司办证等事实，但尚不足以证实何拥军、何星曾明确要求仁大公司自逾期办证之日起支付违约金，也证明了双方当时系在按照合同约定通过协商的途径解决争议，故何拥军、何星主张其向有关部门发函之日为双方协商处理期间的截止之日的理由不能成立。一审法院认定仁大公司违约之日起至何拥军、何星起诉之日系双方协商处理期间，何拥军、何星起诉之日为违约金主张之日并无不当。综上所述，何拥军、何星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1951元，由上诉人何拥军、何星负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 欧旭敏审判员 廖 军二〇一九年二月十三日法官助理陈祠平法官助理孙宝乐书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。