上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1112号上诉人（原审原告）：上海圆泓贸易有限公司，住所地上海市桂林路******。法定代表人：沈宝财，执行董事。委托诉讼代理人：郭君，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海高正企业发展有限公司，住所地上，住所地上海市松江区荣乐西路**v>法定代表人：杨瑜，执行董事。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天成律师事务所律师。上诉人上海圆泓贸易有限公司（以下简称圆泓公司）因与被上诉人上海高正企业发展有限公司（以下简称高正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初9381号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。圆泓公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请或发回重审。事实与理由：（2017）沪01民终4030号判决确认高正公司在租赁合同履行过程中引进儿童游乐类商户“XX”违反租赁合同排他性条款的约定，构成违约，应承担相应违约责任。上述判决生效后，“XX”继续在XX广场经营，高正公司的违约行为继续存在，因此圆泓公司有权不支付租金并要求高正公司赔偿损失。（2017）沪01民终4030号判决主文虽然采用了欠付租金的表述，但实际为圆泓公司承担的应退还高正公司多收取的违约金，本案一审将排他性条款项下的违约金等同于租赁合同项下的应付租金，明显有误。而且上述生效判决也没有明确2017年11月起圆泓公司应付的租金数额，双方对此亦未协商一致，因此圆泓公司不支付11月起的租金并非逾期支付租金的违约行为，高正公司无权解除租赁合同。被上诉人高正公司辩称：不同意上诉人圆泓公司的上诉请求。（2017）沪01民终4030号判决已明确租赁合同继续履行情况下圆泓公司的租金支付标准，但上述判决生效后，圆泓公司没有向高正公司支付任何租金却继续占有使用房屋，其行为构成违约，高正公司依据合同约定和法律规定有权要求解除租赁合同。圆泓公司主张（2017）沪01民终4030号判决主文提及的租金实质是违约金，属于概念颠倒，高正公司不认可。请求二审驳回上诉，维持原判。2018年6月，圆泓公司向一审法院起诉请求判令：1.高正公司继续履行《XX广场商铺租赁合同》，并对圆泓公司经营的XX广场XX儿童游乐场恢复供水供电，拆除搭建的围栏；2.高正公司支付圆泓公司违约金人民币273,258元。一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX号788-816号（双号）、830-858号（双号）的房屋于2012年12月13日登记于高正公司名下。2014年9月21日，高正公司、圆泓公司签订《XX广场商铺租赁合同》一份，约定高正公司将涉案房屋租赁给圆泓公司，出租面积为1,598平方米(以测绘的出租面积为准)；圆泓公司承诺租赁该房屋从事“XX”品牌的销售经营活动；租赁期限为9年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止；2015、2016年度保底租金为1.80元/平方米/日，2017、2018年度保底租金为1.90元/平方米/日，2019、2020年度保底租金为2元/平方米/日，2021、2022年度保底租金为2.10元/平方米/日，2023年度保底租金为2.20元/平方米/日。合同第6.2条约定，圆泓公司应于每月25日前预付下1个月的保底租金。合同第6.5条约定，圆泓公司逾期支付租金的，每逾期一日，则圆泓公司需按未付租金的千分之一支付滞纳金；如圆泓公司逾期30天以上，高正公司有权解除合同，没收租赁保证金，并要求圆泓公司承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，圆泓公司同意接受高正公司指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向高正公司或高正公司指定的物业管理公司支付物业管理费，标准为15元/平方米/月。合同第8.1条约定，圆泓公司应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向高正公司交付租赁保证金174,981元（相当于2个月的租金标准），圆泓公司发生任何违约行为导致高正公司损失的，高正公司均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，高正公司有权继续向圆泓公司追索。合同第11.1条约定，圆泓公司应在本合同终止或者提前解除之日起的7日内返还该房屋，未经高正公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，圆泓公司需按当期租金及物业管理费2倍的标准向高正公司支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，圆泓公司返还该房屋时应当将该房屋恢复原状或者高正公司书面认可的可租用及良好的使用状态（双方另有约定的除外）；若圆泓公司拒绝恢复原状的，高正公司有权自行恢复，费用由圆泓公司承担。合同第15.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)圆泓公司逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。合同第17.3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况高正公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应按月租金的三倍向圆泓公司支付违约金。合同第17.6条约定，若本合同被解除或期满，圆泓公司未能按照本合同规定向高正公司返还该房屋，高正公司有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内由圆泓公司遗留下来的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为圆泓公司放弃前述物品，高正公司有权以任何方式处理前述物品，圆泓公司不得异议，也不得追究高正公司责任和要求高正公司赔偿；同时高正公司亦有权向圆泓公司追讨因清除、清理、处理前物品所产生的一切费用，或从圆泓公司交付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给圆泓公司，如圆泓公司所交付的租赁保证金不足以支付该等费用时，高正公司仍有权继续向圆泓公司追讨不足部分的款项。合同第17.7条约定，若圆泓公司违反本合同项下任何付款义务，高正公司经事先通知圆泓公司后有权切断该房屋水电供应，空调服务或其他服务或者采取合法的其他措施、行为，直到圆泓公司的违反得到改正，但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用（包括但不限于重新接驳水电气供应的费用）均由圆泓公司负责，圆泓公司亦须赔偿因其违反上述条款而对任何其他的租户或第三人所造成的一切损失，若圆泓公司拒不整改，高正公司有权终止本合同并追究其违约责任，收回承租场所，并保留向圆泓公司追讨由此造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其他费用）的权利。附件四补充条款第二条约定，圆泓公司按照高正公司确定的开业时间做开业筹备工作，如商场开业率不足70%，圆泓公司可选择不开业并无需支付相应的租金及物业费，如圆泓公司选择开业，则无需支付租金，仍需支付物业管理费用，直到高正公司开业率达到70%以上。补充条款第四条约定，高正公司在圆泓公司经营期间，可另引进不超过1家儿童游乐类店铺，面积不超过300平方米，此外不得再引进其他同业态儿童游乐商户，如违反此条，圆泓公司有权不支付租金并向高正公司追偿损失，电影院、家乐福、电玩设置零星设施，不适用于排他条款。补充条款第五条约定，高正公司提供项目外立面，沿荣乐西路户外大型广告1块，广告的设计、制作、安装由圆泓公司自行承担费用，首2年免广告费，但需承担广告灯箱能耗费，具体资费另行签订协议。补充条款第九条约定，圆泓公司应于本合同签署后三日内，向高正公司支付保证金10万元，待圆泓公司履行了合同的补充协议第二条并清理完毕后，高正公司可将保证金余额全数支付给圆泓公司。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，高正公司引进了另一家面积超过300平方米的儿童游乐类商户“XX”，圆泓公司对此提出异议并拒付租金，双方遂发生纠纷，但圆泓公司仍支付了装修保证金20,000元、租赁保证金174,981元、2017年11月至2018年3月的物业管理费。高正企业于2016年10月8日将圆泓公司诉至法院，要求判令解除《XX广场商铺租赁合同》，返还房屋、支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金及使用费、逾期支付租金滞纳金、262,471.50元解除合同的违约金等。法院于2017年2月20日作出（2016）沪0117民初17310号民事判决后，圆泓公司不服并提出上诉。2017年11月13日，本院作出（2017）沪01民终4030号民事判决，认为商场开业率在2016年1月1日已达70%，圆泓公司应自该日起向高正企业支付租金，但高正企业引进XX违反租赁合同排他性条款的约定，其应承担的违约金相当于合同约定租金的30%，剩余70%的租金，圆泓公司仍应予以支付，并判决圆泓公司于判决生效之日起十日内支付高正企业自2016年1月1日起至2017年10月31日止的欠付租金1,383,037.04元等。上述二审判决生效后，圆泓公司仍未支付租金，高正公司遂于2017年12月22日向圆泓公司发送《解除合同函》表示，圆泓公司未按照判决履行付款义务，并欠付了2017年11月至12月的租金129,292元，故高正公司特发此书面函件解除双方的租赁关系；圆泓公司应当于收到本函之日起三个工作日内向高正公司报备圆泓公司发放会员充值卡情况资料，并妥善处理撤场清场事宜；若圆泓公司未按时履行上述要求，高正公司将于2017年12月25日上午10时对涉案房屋采取停电停水等措施。2018年3月3日，高正公司在XX广场发布《告知书》一份，言明圆泓公司长期拖欠租金、物业费，根据租赁协议的约定，圆泓公司已经构成违约，高正公司将于近期对圆泓公司停水停电、停止圆泓公司营业，特告知各位办理过圆泓公司的会员卡的顾客，为了避免今后顾客利益受到损害，请尽快至圆泓公司处处理会员卡事宜，如今后因会员卡产生纠纷，均与XX广场无关，相应法律后果均由圆泓公司承担。2018年3月15日，圆泓公司委托律师向高正公司发送《律师函》一份，言明高正公司发布的告知书内容失实，且上海市第一中级人民法院对此亦作出判决，圆泓公司并未违约，而是高正公司违约。请高正公司在收到本函后2日内删除上述告知书，并重新发布致歉通知以消除影响。2018年3月16日，高正公司又在XX广场发布《告知书》一份，言明圆泓公司长期拖欠租金，其行为已经构成严重违约，现决定立刻对圆泓公司停水停电，停止一切物业服务，同时将中止圆泓公司营业并收回铺位。一审审理中，圆泓公司提交照片一组，拟证明高正公司发布内容虚假的告知书后，指使物业停水停电，并煽动圆泓公司的会员退费，造成圆泓公司承租的涉案房屋被会员打砸哄抢，高正公司还派人对涉案房屋进行封闭。高正公司对此不予认可，认为照片不能证明是高正公司的原因导致涉案房屋遭到破坏，这实质是圆泓公司未付租金违约导致的。同时，高正公司自认其在2018年3月24日之后对涉案房屋停水停电，于2018年6月左右对于涉案房屋加装围挡。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于圆泓公司是否应支付租金以及租金标准的问题，上海市第一中级人民法院已于2017年11月13日作出终审判决，确定圆泓公司应按照合同约定租金标准的70%承担付款义务，故圆泓公司应按生效判决确定的上述租金标准支付自2016年1月1日起至2017年10月31日止的欠付租金1,383,037.04元以及2017年11月1日之后的相应租金。现圆泓公司逾期支付租金已经超过30日，高正公司按约有权解除合同。鉴于高正公司于2017年12月22日发送解除合同函时圆泓公司逾期付款时间尚不足30日，故以（2018）沪0117民初7552号案件高正公司关于解除合同的诉状副本送达圆泓公司之日即2018年5月25日作为合同解除之日。圆泓公司主张合同继续履行，高正公司应恢复供水供电、拆除围栏，于合同约定不符，法院不予支持。圆泓公司主张高正公司发布虚假公告、停水停电、搭建围栏，但高正公司发布公告并未违反合同的约定，高正公司停水停电的行为符合合同的相关约定，高正公司对于2018年3月24日搭建围栏不予认可，圆泓公司亦未提供证据对此进行证明，如前所述，合同解除系因圆泓公司逾期支付上述租金超过30日所致，而非高正公司毫无缘由擅自解除合同，故圆泓公司关于违约金的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一八年九月三十日作出判决：驳回上海圆泓贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2,150元，由上海圆泓贸易有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，在先生效的（2017）沪01民终4030号民事判决载明高正公司引进XX违反租赁合同排他性条款的约定，其应承担的违约金相当于合同约定租金的30%，剩余70%的租金，圆泓公司仍应予以支付。圆泓公司主张上述70%的租金为其多收取并且应退还高正公司的违约金，明显与生效判决的认定相悖，本院不予采信。上述生效判决确定圆泓公司截止2017年10月31日欠付高正公司的租金数额，在租赁合同继续履行的情况下，圆泓公司理应按时支付在此之后即2017年11月1日起算的租金，即便高正公司未及时纠正违反排他性条款的违约行为，亦不免除圆泓公司的租金支付义务。在本案双方未就2017年11月1日起算的租金支付标准达成新的意见前，圆泓公司仍应参照生效判决按租赁合同约定的租金标准的70%向高正公司支付租金。圆泓公司无正当事由拖欠租金，明显构成违约，高正公司有权根据租赁合同的约定主张解除合同。圆泓公司主张合同继续履行，缺乏依据，不予支持。根据租赁合同约定，圆泓公司拖欠租金等费用，高正公司在事先通知圆泓公司后可以切断水电供应，因此，高正公司不存在违约行为，圆泓公司要求高正公司支付违约金，显无依据。综上，上诉人圆泓公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上海圆泓贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年二月二十八日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……