河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0106民初2757号原告：梁千芬，女，1979年5月26日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：宋志强,北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：马金军，男，1979年11月2日出生，汉族，住河南省西华县。被告：张小平，女，1982年4月16日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：马国亮，河南颖滨律师事务所律师。原告梁千芬与被告马金军、被告张小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2018年6月19日作出(2018)豫0106民初458号民事判决书，被告张小平不服该判决并上诉至郑州市中级人民法院，该院于2018年10月12日裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2018年10月19日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁千芬及其委托诉讼代理人宋志强，被告马金军、被告张小平及其委托诉讼代理人马国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁千芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告马金军于2016年6月8日所签订的定房合同书；2.请求判令被告马金军双倍返还原告购房定金30000元，返还原告140000元的购房款并赔偿因原告不能购买位于上街区淮阳××院××单元××号房屋使房屋增值产生的预期利益损失（经过变更后）223400元，赔偿因原告无过错装修房屋产生的装修费用66100元；3.请求判令被告张小平对第二项诉请承担连带返还赔偿责任；4.本案的诉讼费、鉴定费、保全费由二被告承担。事实和理由：2016年6月份，原告想在上街区买房，通过房屋中介得知，被告马金军有位于上街区淮阳××院××单元××号房屋要出售。原告实地查看了该房屋并看到了被告马金军的房权证即郑州市房权证上街区字第**，该房权证上显示马金军为房屋所有权人并显示为单独所有，表面上看无任何问题。原告与马金军商谈后，最终该房屋以180000元的价格成交，并于2016年6月8日双方签订了《定房合同书》。合同签订当天，原告就向马金军交付购房定金15000元，后自2016年6月至2017年7月，原告又前后共向马金军支付了140000元购房款，原告遂要求马金军将该房屋产权过户给原告。因马金军在外地、时间不凑巧等因素，一直未能及时办理过户手续。原告购买该房后进行了装修，前后共花费66100元，并于2016年8月份入住。至2017年2月8日，原告突然接到被告张小平的电话才得知该房屋已变更至张小平名下，张小平要求原告搬出该房屋。那时原告才得知，张小平与马金军原系夫妻关系，双方离婚后，张小平通过诉讼的方式将该房屋产权变更至自己名下，这中间的种种情况，原告此前一概不知。后张小平在上街区法院起诉原告，要求原告搬出房屋，该案经过两级法院审理，最终判决原告搬出该房屋。在整个纠纷中，原告是无辜的，一直认为马金军有权处分该房屋，其购房行为也没有过错，如今房屋产权变更为张小平，原告与马金军签订的定房合同书无法继续履行，应当解除。合同明确约定：若因马金军原因致使该房屋不能过户，应双倍返还原告定金。同时原告面临着即将搬出该房屋的不利局面，因原告不可能再拥有该房屋，装修附着物不可拆卸，原告前期支付给马金军的购房款140000元、双倍定金30000元和装修花费的66100元应由二被告返还、赔偿。另外，如今上街区房价大幅上涨，原告不可能再以2016年6月份的价格购得同样的房屋，已经给原告带来了因房屋增值产生的巨大预期利益损失，这部分损失也应该由二被告赔偿。综上，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告马金军辩称，1.房屋没有过户的原因不在于被告一个人。原告第一次交给被告80000元之后，被告到银行去办理了解押，当时梁千芬在广州没有回来，造成没有过户。后被告也在外面打工，时间不凑巧，就造成了没有过户。2.关于双倍返还定金30000元，被告不应该返还这么多，理由是没有过户不是被告一个人造成的。3.总房款180000元，现在原告已经支付155000元，还有25000元没有支付。在没有过户的情况下原告进行装修，所以被告不应该负全部责任。原告诉讼的装修款应该由被告承担，不应该让张小平承担。因为是被告和原告签订的合同，和张小平没有任何关系。被告张小平辩称，1.张小平不应该对马金军的赔偿责任承担连带责任。理由：马金军的返还赔偿责任是合同的违约责任，张小平不是房屋买卖合同的当事人，理应不予承担任何责任。2.原告要求的定金和预期利益损失以及装修费用既无事实根据，也无法律依据。根据最高法院关于商品房买卖合同的有关解释第8条，原告要求的损失不应该超过已付房款的一倍，至今原告还没有交齐房屋成交价180000元，所以从事实上和法律上原告都不应该取得房屋的所有权。所以不应以房屋的预期利益来要求损失。3.至于装修费用，因为原告未取得房屋的所有权，按照合同也不用装修，所以说原告存在的重大的过错，该费用理应由原告自行承担。4.定金是保证签订合同所支付的，但是马金军与原告已经签订了合同，不存在双倍返还的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院认定以下事实：2007年2月，被告马金军与被告张小平登记结婚。2011年8月，马金军以按揭贷款方式购买了位于上街区淮阳××院××单元××号（郑州市房房权证上街区字第**）房屋一套。2013年7月8日，马金军和张小平在西华县民政局办理离婚，离婚协议书约定位于郑州市××街区亚星××小镇××号房屋归张小平所有。2016年6月8日，郑州市众欣房地产中介有限公司作为见证方，梁千芬与马金军签订《定房合同书》一份，约定梁千芬购买马金军位于上街区淮阳××院××号的房产，成交价格为180000元，在签订合同的同时，梁千芬应当向马金军支付定金15000元，双方在合同签订之日起40个工作日内，提供真实有效证件共同到房地产交易管理部门立契并办理房产过户手续；《定房合同书》后附补充协议约定，马金军所欠银行房贷75000元无力偿还，由梁千芬出资，在郑州市众欣房地产中介有限公司见证下，到银行解押，解押完毕后双方共同配合到房产部门进行房产转移手续等。合同签订当日，梁千芬向马金军交付定金15000元。2016年6月15日，原告梁千芬付款60000元后开始对房屋进行装修，原告自述装修共计花费66100元，并提供了装修合同、装修项目清单和装修款收据。2016年7月25日原告付款80000元并搬入该房屋居住。2016年9月1日，张小平向河南省西华县人民法院提起诉讼，要求马金军履行离婚协议书约定的义务，将上街区江南小镇A4-201房屋一套过户给张小平。2016年9月23日，该院作出（2016）豫1622民初2111号民事判决书，在该判决书中，马金军已经向张小平和西华县人民法院表明涉案房屋的银行贷款在离婚后本应由张小平负担，但却均由马金军进行了实际代偿，而且马金军为了追回贷款款项，将变卖涉案房屋的情况告知了张小平并征得了张小平的同意，且在该案中马金军向西华县人民法院出示了将涉案房屋卖给本案原告梁千芬的相关证据。西华县人民法院的判决结果为：被告马金军于本判决生效后十日内协助原告张小平办理郑州市上街区淮阳××院××单元××号房过户登记。在该判决案件中，张小平、马金军及西华县人民法院均未将梁千芬追加为第三人作为必要的当事人共同参加诉讼。上述判决作出后，马金军未履行判决义务，张小平向西华县人民法院申请执行。2016年12月1日，该院作出（2016）豫1622执915号民事裁定书，裁定：一、解除郑州市上街区淮阳××院××单元××号房的查封；二、申请执行人张小平可持本裁定书到房地产部门办理产权过户手续。2016年12月23日，郑州市上街区国土资源局为张小平办理了郑州市上街区淮阳××院××单元××号房的不动产登记证［豫（2016）上街区不动产权第0001592号］。另查明，2017年，马金军将张小平诉至淮阳县人民法院，要求张小平偿还130000元房屋贷款。该院于2017年12月7日作出（2017）豫1626民初3854号民事判决书，该判决书载明：马金军和张小平2013年离婚时明确本案涉案房屋归张小平所有，房贷由张小平还款，期间马金军共替张小平还房贷93381.25元，该93381.25元应由张小平向马金军归还。2017年7月，张小平将梁千芬和马金军诉至本院，要求梁千芬搬离房屋并赔偿损失。本院于2017年9月4日作出（2017）豫0106民初1009号民事判决书，判决被告梁千芬应于判决生效后十日内搬出位于郑州市××街区淮阳××院××单元××号的房屋。梁千芬不服并上诉至郑州市中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，梁千芬申请对上街区淮阳路南段23号院A4幢1单元201号房屋现今的价值进行评估，河南省豫建房地产评估咨询有限公司经评估出具豫郑豫建评字[2018]04248A号《房地产估价报告》，确定该房屋现市场价为403400元，合建筑面积单价为每平方米6887元。本次鉴定产生鉴定费4700元。庭审中，梁千芬向本院提交了河南省豫建房地产评估咨询有限公司于2018年8月10日出具的《回复函》，该《回复函》载明:房地产市场价值评估是一种估价行为，所以在房地产市场价值中各影响因素(如:装饰装修、交通条件、建筑结构等)的单项价值并不是简单地累加且无法具体体现。我们无法详细列明“交通条件”、“建筑结构”或者“装饰装修”具体单项价值。但是，我们是在综合考虑上述各个影响因素之后才对评估对象发出客观的价值评估。因此，装修影响因素和装修费用的概念不同，决不能混为一谈，如果需要了解房产装修费用，需要单独委托并就房产装修出具一份《房产装修估价报告书》。总之，我公司出具的《房地产估价报告》包含有装修因素，但与当事人提出的装修费用概念不同。就该《回复函》内容，原告梁千芬申请了鉴定机构人员出庭，原、被告双方均对鉴定人员进行了发问。本院认为，本案被告马金军在2013年7月8日离婚时已协议约定房产归被告张小平所有，2016年6月8日马金军却隐瞒该事实又与原告梁千芬签订《定房合同书》，以180000元的价格将房屋出卖。原告梁千芬在交付155000元购房款并花费66100元对房屋进行装修并入住后，由于作为出卖人的被告马金军隐瞒该房屋的相关事实而致买受人梁千芬无法取得房屋所有权且染讼，原告梁千芬为此主张解除合同并要求被告马金军赔偿损失，依法应予以支持。关于购房款及房屋增值部分的损失问题，除原告梁千芬已支付的购房款140000元和应双倍返还的定金30000元外，原告梁千芬另主张被告马金军赔偿房屋增值223400元。本院认为，根据豫郑豫建评字[2018]04248A号《房地产估价报告》确定的房屋市场价值403400元及原、被告双方签订的《定房合同书》约定的房屋成交价180000元，涉案房屋的增值部分为223400元，故被告马金军应依法赔偿原告梁千芬的上述损失共计393400元。关于原告梁千芬主张被告张小平承担连带赔偿责任的问题。虽然张小平与马金军离婚时约定将涉案房屋归张小平所有，但双方协议离婚后并未及时办理过户手续将房屋所有权转移至张小平名下，故对涉案房屋的善意买受人梁千芬不具有公示效力。而且张小平在西华县人民法院起诉前已经知道马金军将涉案房屋出售给善意第三人梁千芬，却没有采取积极的态度与梁千芬协商，也没有将梁千芬作为必要的共同当事人参与诉讼，侵害了梁千芬的诉讼权利和知情权，均具有过错。在张小平和马金军在西华县人民法院诉讼后，马金军与张小平在淮阳县人民法院诉讼判决结果也证实了张小平在与马金军离婚后只享有取得涉案房屋所有权的权利，但没有尽到偿还涉案房屋银行贷款的义务，也存在过错。另外，被告马金军与原告梁千芬签订涉案房屋买卖合同后，原告梁千芬实际支付了银行抵押贷款75000元后才使涉案房屋得以解押，也才使得张小平申请执行判决书确定的过户行为得以实现，因此张小平应对马金军代偿的涉案房屋贷款93381.25元和原告梁千芬代偿的银行解押贷款75000元共计168381.25元受益款向原告梁千芬承担连带偿还责任。至于鉴定后涉案房屋的增值部分223400元，该款项与张小平的过错没有直接因果关系，也是张小平所不能预见和控制的市场因素，因此张小平不承担连带责任，对原告造成的该部分损失应由被告马金军自行承担。对原告主张涉案房屋的装修费66100元，根据河南省豫建房地产评估咨询有限公司出具的《回复函》载明内容及鉴定人员的当庭陈述，涉案房屋鉴定现值中已经包含装修因素，且原告主张的装修费用系其以个人喜好而做出的一次性投资，一般人对该装修费用无法预见，故原告主张二被告承担装修费用的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原告梁千芬与被告马金军2016年6月8日所签订的《定房合同书》；二、被告马金军应于本判决生效后十日内赔偿原告梁千芬各项损失393400元；三、被告张小平对第二项判决金额中的168381.25承担连带偿还责任；四、驳回原告梁千芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8192元、保全费1770元，鉴定费4700元，根据诉权适度原则，由原告梁千芬负担1178元，由被告马金军负担10482元，由被告马金军和被告张小平共同负担3002元（均于履行判决时一并支付给原告梁千芬）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  韦 鹏审 判 员  朱艺枝人民陪审员  付玉霞二〇一九年二月十五日书 记 员  赵甜歌