杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0105民初1813号 原告：拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会。住所地：杭州市拱墅区密渡桥路**。 负责人：张红勤，业委会主任。 委托代理人（特别授权代理）：唐小平、张婷，浙江金道律师事务所律师。 被告：浙江华浙物业管理有限公司。住所地：杭州市华浙广场****。 法定代表人：丁婕。 委托代理人（特别授权代理）：李艳艳，浙江圣约翰律师事务所律师。 原告拱墅区白马公寓（大厦）第三届业主委员会诉被告浙江华浙物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。审理期间，原告的名称已变更为拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会。原告的委托代理人唐小平、张婷，被告的委托代理人李艳艳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告自2006年1月开始为白马公寓（大厦）提供物业管理服务，双方签订了《杭州市白马公寓（大厦）物业管理服务合同》，一直服务至2016年1月。根据合同约定，被告受托管理白马公寓、白马大厦物业相关的工程图纸、竣工验收资料技术档案；管理白马公寓、白马大厦业主、使用人档案；本物业管理区域内属于全体业主所有的商业用房、共用部位、公用设施设备受委托经营收入，应单独建账等。但在被告擅自单方终止物业服务后，被告拒绝将合同约定的相关资料移交给原告，致使全体业主无法核对小区共有部分的收益和支出的真实性，侵犯了原告所代表的全体业主的合法权宜。请求判令：1.2006年1月1日至2016年4月30日白马大厦（写字楼）、白马公寓1、2、3、5、6、7号楼电梯广告位出租的经营性收益（收入、支出）明细账册；2.2006年1月1日至2016年4月30日白马大厦南侧地面公共停车位经营收益（收入、支出）明细账册；3.2006年1月1日至2016年4月30日白马大厦（写字楼）、白马公寓1、2、3、5、6、7号楼电梯广告位出租及白马大厦南侧地面公共停车位经营收益（收入、支出）的全部明细账册所对应的原始财务凭证；4.2006年1月1日至2016年4月30日白马大厦（写字楼）、白马公寓1、2、3、5、6、7号楼电梯广告位的出租合同；5.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，一、程序方面，案涉小区第三届业委会不具有合法的原告主体资格，其代表小区业主提起本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，且该届业委会已任期届满，丧失了诉讼权利能力和诉讼行为能力，应依法驳回其起诉。（一）第三届业委会代表案涉小区全体业主提起本案诉讼未得到小区业主大会授权，不是适格原告主体，不符合民诉法规定的起诉条件。1、案涉小区第三届业委会代表全体业主提起本案诉讼，并未得到小区业主大会的授权，其起诉不符合起诉条件，主体不适格。2、被答辩人提交的两份“公告”，并不是案涉小区业主大会就第三届业委会代表全体业主提起本案诉讼对其作出的授权、决定，不具有证据的可采性和证明力。《白马公寓（大厦）小区业主大会议事规则》第六条规定：本物业管理区域内全体业主诉讼事宜必须经由业主大会共同决定。但2016年6月20日的公告，其议事和表决内容并无该条款规定的“诉讼事宜”，也无本案诉讼事宜，业主大会更未就提起本案诉讼事项对第三届业委会进行授权。2017年1月17日的公告，仅是征求业主意见的公告，不是业主大会表决公告，更不是业主大会授权原告起诉的公告，且征求意见公告的结果如何也无合法有效的证据予以证明。至于原告声称的2016年6月业主大会表决公告第四项议题是关于诉讼事项的表决内容的主张，是明显违背事实的，因其内容不是就诉讼事项进行议事表决。（二）庭审前，原告第三届业委会任期已届满，经换届改选，案涉小区第四届业委会已于2018年4月25日开始履行职责，原告已经丧失诉讼权利能力和诉讼能力，主体资格已经终止，不能再以自己名义继续参与本案诉讼。而案涉小区第四届业委会已无直接取代第三届业委会以原告身份继续参与本案诉讼的法律依据。 二、实体方面，（一）无论是书面物业管理服务合同期间，还是事实物业管理服务合同期间，原告均提供物业管理服务，无任何违约行为。2006年1月1日至2011年12月31日是书面物业管理服务合同阶段，期间第一届、第二届业委会与我方连续签订了三份书面的物业管理合同，被告认真恪守合同，履行义务。2012年1月1日至2015年12月31日是事实物业管理服务阶段，被告也是认真恪守合同，履行义务。被告定期向业委会和小区全体业主汇报、公布、公示小区物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况以及经营收益、支出情况，并接受查询和检查监督。第一届和第二届业委会以及代行业委会职责的半道红社区均予以确认，无任何异议。2015年10月，天健会计师事务所就2012年至2014年公共区域经营收支情况进行了专项审计，审计结论确认案涉小区公共区域收入和支出情况符合《企业会计制度》的相关编制规定，公允反映了2012年至2014年公共区域经营收入和支出情况。业委会及全体业主均予以确认且无异议。（二）原告起诉被告“擅自单方终止物业服务合同”是违背客观事实的。第一，2006年1月1日至2011年12月31日书面物业管理服务合同阶段，是期满终止，不是“擅自单方终止物业服务”的情形。第二，2012年1月1日至2015年5月，半道红社区代行业委会职责期间，业委会及全体业主都对被告提供的物业服务没有异议且全面接受。第三，2015年5月至同年12月31日，原告发布的2015年11月17日的公告，第三条直接免除了业主向被告缴纳物业管理费的合同义务，导致被告提供物业服务得不到业主支付的合同对价——物业管理费，从而导致被告签订物业管理服务合同的目的不能实现。为此，被告多次与原告及半道红社区多番交涉，但原告不顾被告反对，执意召开业主大会表决。同年12月1日，业主表决通过上述公共财物管理规则并实施。被告鉴于此，向原告递交终止物业管理服务的书面通知。该通知生效后，被告于2016年1月1日撤出了案涉小区物业管理服务，而不是擅自单方终止物业服务。（三）物业管理服务终止后，我方已依法移交了全部物业管理用房、设备设施和物业管理所需档案资料。（四）本案涉及的经营性收益（收入、支出）明细账册、原始财务凭证、电梯广告位出租合同等材料，经街道和社区协调、见证，被告已经于2016年5月9日向原告作了移交。在米市巷街道和半道红社区的共同监督见证下，我方已按照会议商定内容，将上述材料移交完毕，不存在没有移交、移交遗漏的情况。另外，就诉讼时效的法律规定来看，原告依据已终止长达6至9年的书面管理服务合同起诉被告，超出诉讼时效的规定。至于原告认为2016年5月9日被告移交的公共部位经营性收益明细账册原件仅是白马大厦南侧地面公共停车位等经营性收益收支明细账册，不包括电梯广告出租的经营性收益收入是违背事实的。该明细账册明确记载：2012年6月30日、7月30日；2013年1月5日、6月30日；2014年4月15日、8月31日；2015年1月1日、6月23日每年两次收到电梯多媒体广告费收入的事实。经上所述，被告认为对方原告不具有合法、适格的原告主体资格，应驳回其起诉。其次，原告诉请没有适合的法律依据，应驳回其诉讼请求。 经审理，本院查明的事实如下： 2006年至2016年，被告为拱墅区白马公寓（大厦）小区提供物业服务，其中2006年至2011年期间双方签订有物业服务合同，2012年开始，双方未签订书面物业服务合同，但被告继续为白马公寓小区提供物业服务。上述书面物业服务合同约定，白马公寓业委会负责移交物业管理所需的图纸、档案、资料，于合同生效后向被告交接。被告的义务包括制定物业管理服务年度计划、年资金使用计划及财务预算、决算，并半年向业主委员会公布物业管理费的使用情况；每6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。本合同终止时，被告必须向原告移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。白马公寓业委会委托被告向业主和物业使用人收取物业管理费用、白马大厦业主水、电、空调、生活热水能耗代收代支费用、白马公寓业主自来水费、生活热水费、电梯及水泵运行的电费代收代支费用、车位场地使用费等。对于费用收支情况，自2012年起至2016年，被告均进行了相应的公示。2012年度-2014年度公共区域收支情况被告已经委托天健会计师事务所进行了审计，并已将天健审【2015】7096号专项审计报告交付给了白马公寓业委会，业委会收到该审计报告后，未对该审计报告提出异议。2015年12月，被告公告通知其撤出白马公寓事宜。2016年1月1日，被告将白马公寓相关档案资料（包括高压供电合同、电梯服务合同变更协议书）等移交给杭州市拱墅区米市巷街道半道红社区居民委员会。2016年5月9日，被告将2012年-2016年的公共经营收支公示表及公共经营收支明细表、2012-2014年度公共区域收支情况专项审计报告交付给了白马公寓业委会及街道工作人员和社区工作人员，并将结余的295052.82元转账汇款给了原告。 本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，双方之间属于委托与被委托关系，被告所收取的费用系受原告的委托收取，被告作为受托人有义务保留财务原始凭证并制作收支明细账册，并向受托人报告。由于明细账册和财务原始凭证亦是被告作为物业服务企业经济活动必须保留的资料，故被告可以交付上述明细账册和财务原始凭证的复印件，且原告也在2017年6月1日的询问笔录中同意交付其所主张的资料的复印件，故对原告的1-4项诉请主张中的复印件交付请求予以支持。虽然被告已交付2012年度至2014年度公共区域收支情况专项审计报告给原告，但是并不能免除被告应当移交上述资料给原告的义务。2012年1月1日至2016年4月30日公共经营收支的明细账册因被告已经交付给原告，故该期间的明细账册被告不再负有交付义务，包括复印件的交付义务。 对于被告的诉讼时效抗辩，因为被告至2016年退出白马公寓小区的物业管理，被告应当在退出时交付上述资料，现原告于2017年3月起诉至本院，未超过时效的规定，故该抗辩意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《物业管理条例》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告浙江华浙物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内向原告拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会交付2006年1月1日至2011年12月31日白马大厦（写字楼）、白马公寓1、2、3、5、6、7号楼电梯广告位出租的经营性收益（收入、支出）明细账册复印件及白马大厦南侧地面公共停车位经营收益(收入、支出)明细账册复印件，并在复印件上备注与原件核对一致，且盖具被告浙江华浙物业管理有限公司的印章。 二、被告浙江华浙物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内向原告拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会交付2006年1月1日至2016年4月30日白马大厦（写字楼）、白马公寓1、2、3、5、6、7号楼电梯广告位出租及白马大厦南侧地面公共停车位经营收益（收入、支出）的全部明细账册所对应的原始财务凭证复印件,并在复印件上备注与原件核对一致，且盖具被告浙江华浙物业管理有限公司的印章。 三、被告浙江华浙物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内向原告拱墅区白马公寓（大厦）第四届业主委员会交付2006年1月1日至2016年4月30日白马大厦（写字楼）、白马公寓1、2、3、5、6、7号楼电梯广告位的出租合同复印件，并在复印件上备注与原件核对一致，且盖具被告浙江华浙物业管理有限公司的印章。 本案受理费80元，由被告浙江华浙物业管理有限公司负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  方素平 人民陪审员  朱浩卿 人民陪审员  朱 敏 二〇一九年二月二十日 书 记 员  游慧玲