广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初23404号原告：冯丽仪，女，1969年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：高东阳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧，广东正平天成律师事务所律师。被告：潘锡池，男，1967年1月15日出生，汉族，住广东佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈伟朝，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁倩洁，广东兴顺律师事务所律师。被告：佛山市满福房产信息服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良新桂中路海悦新城186号铺。法定代表人：胡旻均。被告：胡旻均，女，1984年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告冯丽仪诉被告潘锡池、佛山市满福房产信息服务有限公司、胡旻均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯丽仪及其委托诉讼代理人高东阳、何慧，被告潘锡池的委托诉讼代理人陈伟朝、梁倩洁，被告佛山市满福房产信息服务有限公司法定代表人胡旻均，被告胡旻均到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告潘锡池、被告佛山市满福房产信息服务有限公司2015年9月16日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：20150916）；2.被告潘锡池向原告退还已付购房款人民币750万元，并从起诉之日至还清全部款项之日按金融机构同期逾期贷款利率上浮30%向原告计付利息损失；3.本案原告律师费5万元由被告潘锡池承担，并支付给原告；4.被告佛山市满福房产信息服务有限公司、被告胡旻均对第1、2、3项诉讼请求所列债务向原告承担连带责任；5.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2015年9月16日，原告（为乙方）与被告潘锡池（为甲方）、被告佛山市满福房产信息服务有限公司（为中介方）签署《房地产买卖合同》（合同编号：20150916），约定：鉴于在广东顺德华侨城实业发展有限公司（下称：华侨城）购入南国东路交界处华侨城天鹅湖一期别墅A10号房屋（下称该物业），但甲方尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》及备案手续；现甲方将该物业有偿转让给乙方，实际成交价为人民币2300万元，若乙方与华侨城签订的《商品房买卖合同》约定的交易价与本房地产买卖合同的成交价不符的，超出的部分或低于由甲方与华侨城结算，与乙方无关；购房款分四期支付；甲方确认该物业享有完整所有权，能完全支配及处理；中介方为甲乙双方提供订阅合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息、损害甲乙双方利益的，应当承担相应的损害赔偿责任；任一方违约引起的纠纷，导致另一方已产生或产生的律师费、诉讼费等追收债权的费用全部由违约方承担。本合同签订后，原告即依约将定金50万元支付至被告佛山市满福房产信息服务有限公司指定的胡旻均个人账户，并分别于2015年12月17日和2016年4月2日，向被告潘锡池支付了600万元和100万元，合计750万元。2016年3月29日，被告潘锡池向原告提供了一份加盖“顺德区国土城建和水利局”公章的《准予行政许可决定书》（编号：顺建许准[2016]104号），该决定书决定准予原告申请核发该物业房产证书的行政许可，请予15个工作日内到相关部门领取房产证。被告潘锡池随后以由其办房产证为由，将该决定书原件收回。但之后，原告一直未收到该物业的房产证。原告向顺德区国土城建和水利局核实，顺德区国土城建和水利局称该《准予行政许可决定书》（编号：顺建许准[2016]104号）并非该局出具。原告认为：1、被告潘锡池收到原告购房款750万元至今长达三年未能依约将该物业转让给原告，且出具虚假的《准予行政许可决定书》，原告已无法实现合同约定目的，有权解除案涉《房地产买卖合同》，要求被告潘锡池退还已收款项，并支付利息。2、被告佛山市满福房产信息服务有限公司未能核实被告潘锡池实际不享有该物业的所有权，无权支配和处理该物业，无权转让该物业给原告，故意提供虚假信息促成原告与被告潘锡池签订案涉合同，应向原告承担赔偿责任。3、被告佛山市满福房产信息服务有限公司为一人有限公司，股东为被告胡旻均，且被告胡旻均以其个人代被告佛山市满福房产信息服务有限公司收取定金，显然被告佛山市满福房产信息服务有限公司和被告胡旻均的财产是混同的，被告胡旻均依法应当对被告佛山市满福房产信息服务有限公司的债务承担连带责任。被告潘锡池提交书面答辩状称，一、本案中潘锡池被陈灼华等人欺骗，原告未能享有A10房屋的所有权不能归咎于潘锡池。2014年11月，潘锡池经何志康介绍认识在国土局工作的陈灼华，陈灼华称可以优惠价购买华侨城的别墅，但是购房款必须通过陈灼华支付给华侨城。潘锡池看中了华侨城的多套房屋，陈灼华均承诺可以优惠价购买。因此包括案涉房屋在内的多套华侨城的购房款潘锡池均是先转账给陈灼华，再由陈灼华代为向华侨城支付。后来陈灼华涉嫌合同诈骗罪被提起刑事诉讼，该案仍在二审阶段。二、涉案的《房地产买卖合同》原被告已经实质性终止，原告与陈灼华达成退房协议，合同终止产生的责任由陈灼华承担，原告无权要求潘锡池返还购房款。《房地产买卖合同》约定潘锡池转让华侨城A10房屋给原告，转让价为2300万元，约定潘锡池的合同义务是冯丽仪办理网签《商品房买卖合同》手续并确认签好《商品房买卖合同》，交付《商品房买卖合同》及华侨城开具的A10号房屋款项全额收据等，合同中已经注明潘锡池尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》，因此原告是知悉A10的实际状况并自愿购买。2015年12月，原告到陈灼华处签订了A10房屋的《商品房买卖合同》并收到华侨城的收款收据。后来陈灼华称无法购买A10房屋可以购买A17，故原告让其儿子冯翰明到陈灼华处签订了华侨城A17的《商品房买卖合同》。所以由于A10房屋无法购买，《房地产买卖合同》已经实质性终止。其后，原告与陈灼华签订了《退房协议》，陈灼华承诺赔偿20660759元给原告，所以《房地产买卖合同》终止所产生的责任已由陈灼华承担。至于原告与陈灼华签订的A17《商品房买卖合同》属于原告与陈灼华的买卖关系，与被告潘锡池无关。2015年9月16日之前，包含涉案房屋款项在内，潘锡池就购买华侨城房屋共转账了7400.01万元给陈灼华，其中就购买A10房屋的购房款及关系疏通费、过户费用等共转账陈灼华1210万元，其中陈灼华出具收据给潘锡池确认收到A10金额500万元。所以潘锡池已经收取原告的购房款已经全部支付给陈灼华，原告同意将A10转为A17房屋，及原告支付给潘锡池的款项已经转为购买A17的购买款，其也与陈灼华签订了A17的《商品房买卖合同》，所以原告无权要求潘锡池返还购房款。三、原告已经与陈灼华签订了《退房协议》，陈灼华承诺向原告支付退房赔偿款，故原告无权要求潘锡池退回购房款及利息。退房协议实质上是退款协议，陈灼华承诺赔偿20660759元给原告，原告承诺不再以任何形式索取任何赔偿，相关商品房买卖合同解除。四、原告无权要求潘锡池承担律师费。案涉《房地产买卖合同》已经实质性终止，原告不能适用其中的违约条款要求潘锡池承担律师费，自原告与陈灼华签订《退房协议》之日起，相关责任应由陈灼华承担。被告佛山市满福房产信息服务有限公司、胡旻均辩称，满福公司是与友联物业合作的，是友联物业介绍被告潘锡池给胡旻均认识的，被告潘锡池说可以把房子的详细资料拿给我们看，然后我们就介绍给原告，一起协商签订了合同。但合同中的付款方式与实际付款方式有变动，第一期的50万元是经过原告和潘锡池的同意转给我方，再由胡旻均转给潘锡池的。后来他们变改了交易方式、金额，我就没有再跟进了，我方也不知道后面的情况。我方没有收取中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以采信并记录在案，对于当事人有异议的证据，本院结合其他已查明的事实在论述部分进行综合认证。经审理查明：2015年9月16日，原告与被告潘锡池、被告佛山市满福房产信息服务有限公司（中介方）签署《房地产买卖合同》，约定：鉴于潘锡池在广东顺德华侨城实业发展有限公司（以下简称华侨城）购入南国东路交界处华侨城天鹅湖一期别墅A10号房屋，但潘锡池尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》及备案手续；现潘锡池将该物业有偿转让给冯丽仪，实际成交价为人民币2300万元，若冯丽仪与华侨城签订的《商品房买卖合同》约定的交易价与本房地产买卖合同的成交价不符的，超出的部分或低于由潘锡池与华侨城结算，与冯丽仪无关；购房款分四期支付，第一期2015年9月16日，签订本合同时冯丽仪支付定金50万元给佛山市满福房产信息服务有限公司托管，第二期2015年11月16日前，冯丽仪在大良房产交易中心办理网签手续，并签好商品房买卖合同，当天托管方将定金50万元支付给潘锡池作为购房定金，第三期2016年3月16日前，潘锡池交付商品房买卖合同及华侨城开具的A10房屋全额收据、华侨城委托书给冯丽仪，并在大良房产交易中心内部网站查到该物业为冯丽仪名下的两天内，冯丽仪支付房款1500万元给潘锡池，第四期潘锡池收到1500万元房款的60天内，冯丽仪需付清全部尾款给潘锡池；潘锡池确认该物业享有完整所有权，能完全支配及处理；中介方为双方提供订阅合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息、损害买卖双方利益的，应当承担相应的损害赔偿责任；任一方违约引起的纠纷，导致另一方已产生或产生的律师费、诉讼费等追收债权的费用全部由违约方承担。上述《房地产买卖合同》签订后，原告于2015年9月18日将定金50万元支付至被告佛山市满福房产信息服务有限公司指定的胡旻均个人账户，佛山市满福房产信息服务有限公司出具相应收据确认收款。之后，潘锡池向原告提供了由陈灼华伪造的《准予行政许可决定书》、《收款收据》、《提交资料回执》、《顺德区房地产登记业务收文清单》等资料，原告按照潘锡池的指示前往顺德区国土承建与水利局找陈灼华签订A10房屋的商品房买卖合同。2015年9月，胡旻均将托管的冯丽仪的购房定金50万元支付给了潘锡池。2015年12月17日，冯丽仪向潘锡池账户转账600万元，潘锡池出具相应收据确认。2016年4月2日，冯丽仪向被告潘锡池账户转账100万元，潘锡池出具相应收据确认。之后冯丽仪发现A10房屋并未登记在其名下，便要求潘锡池退款，潘锡池退还了70万元给冯丽仪。之后潘锡池告诉冯丽仪，陈灼华有华侨城二期A17的房屋出售，冯丽仪表示同意购买。2017年1月23日，冯丽仪让其儿子冯翰明到陈灼华处签署了A17房屋的商品房买卖合同。之后冯丽仪又将70万元购房款支付给潘锡池。2017年5月15日，冯丽仪在陈灼华伪造的《退房协议》上签名，该协议约定由于广东顺德华侨城实业发展有限公司的原因导致不能按时将A10房屋办理网签手续及交付使用，因此由广东顺德华侨城实业发展有限公司于2017年7月31日前向冯丽仪赔偿20660759元，陈灼华对赔款义务负担保责任，并监督见证退款过程。广东顺德华侨城实业发展有限公司赔偿后，冯丽仪不得再向其索取其他赔偿，相关商品房买卖合同解除。另，陈灼华出具《收据》确认收到潘锡池购买华侨城A10房屋的购房款500万元。佛山市人民检察院于2018年3月22日向佛山市中级人民法院提起公诉，指控陈灼华、何志康等人犯合同诈骗罪。2018年10月12日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06刑初45号刑事判决书，判决陈灼华犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。潘锡池于2018年11月1日向佛山市人民检察院提出抗诉，佛山市人民检察院于2018年11月2日作出抗诉请求答复书，决定不予提出抗诉。佛山市人民检察院出具的不抗诉理由说明书写明，对于潘锡池的抗诉申请书提出的应将冯丽仪列为被害人的意见，本院认为全案证据能够证实A8、A10房产系由潘锡池先向陈灼华、何志康购买后再转卖给冯丽仪，冯丽仪是向潘锡池购买房产，购房款也是支付给潘锡池，陈灼华、何志康虚假出售房产针对的是潘锡池，相关购房款也是由潘锡池支付，具体潘锡池以何人名义办理购房手续并不影响房屋买卖双方身份的认定，潘锡池是被诈骗的对象，冯丽仪并非直接被骗对象。另，原告为本案诉讼委托广东正平天成律师事务所律师提供代理服务，已支出律师费5万元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，关于冯丽仪房屋买卖合同的交易对象，冯丽仪与潘锡池签订《房地产买卖合同》，约定冯丽仪向潘锡池购买华侨城A10房屋，冯丽仪的750万元购房款是向潘锡池支付的，冯丽仪与陈灼华之间交接资料、办理相关手续也是基于潘锡池的指示为购买A10房屋而发生的，因此房屋买卖合同相对方是潘锡池。之后由于A10房屋无法成交，改由冯丽仪的儿子冯翰明签订A17房屋的《商品房买卖合同》，实际上是之前买卖合同关系的一种变更和延续。由于冯丽仪与潘锡池之间的房屋买卖合同关系由始至终都是基于案外人陈灼华的诈骗行为，因此两人之间的房屋买卖合同关系明显不同于普通的房屋买卖合同，冯丽仪的本意就是购买华侨城的别墅，而冯丽仪、潘锡池在签订合同时都很清楚潘锡池尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》及备案手续，后由于A10房屋无法成交，潘锡池表示可以购买A17房屋，冯丽仪也表示同意，于是冯丽仪按照潘锡池的指示让儿子冯翰明签订了A17房屋的《商品房买卖合同》。在这一过程中购买主体和交易标的都发生了变更，但实际上的交易双方仍为冯丽仪与潘锡池。这集中体现在A17房屋《商品房买卖合同》签订后，冯丽仪的70万元购房款仍然是支付给潘锡池的。且潘锡池收取冯丽仪购房款750万元，只向陈灼华支付了A10房屋购房款500万元，潘锡池在交易过程中存在明显的转卖牟利行为，因此冯丽仪房屋买卖合同的交易对象始终为潘锡池，即便潘锡池是受人诈骗也不能免除其应承担的相应责任。对于之后冯丽仪签订的《退房协议》，由于其上华侨城的公章是陈灼华伪造的，且陈灼华根本没有权利代表华侨城签署该协议，因此《退房协议》是不具有法律效力的。且从《退房协议》的内容来看，冯丽仪也并没有不追究潘锡池责任的意思表示，协议中写明冯丽仪获得华侨城的退款赔偿后不再追究，相关商品房买卖合同解除，但事实上冯丽仪并未获得过任何退款赔偿。因此潘锡池认为冯丽仪签署了《退房协议》之后就无权再向潘锡池主张退还购房款的抗辩本院不予采纳。关于原告主张解除合同、退还购房款及利息，基于上述分析，潘锡池与冯丽仪签订《房地产买卖合同》，并收取冯丽仪购房款750万元，现由于案外人陈灼华等人的诈骗行为，交易无法实现，原告主张解除案涉《房地产买卖合同》合法有据，本院予以支持。原告主张潘锡池退还已收取的购房款750万元合法有据，本院予以支持。对于原告主张的利息，《房地产买卖合同》没有明确约定，本院酌定从起诉之日，即2018年12月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际清偿日止。关于原告主张的律师费，《房地产买卖合同》约定由违约方承担，潘锡池与冯丽仪签订《房地产买卖合同》，收取冯丽仪购房款，但并未能完成房屋的交易，应当承担相应违约责任。现原告主张律师费50000元，原告已经实际支付，收费标准也未超出法律法规的相关规定，本院予以支持。关于被告佛山市满福房产信息服务有限公司、胡旻均的责任承担，《房地产买卖合同》约定中介方为双方提供订阅合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息、损害买卖双方利益的，应当承担相应的损害赔偿责任。在本案交易过程中，原告及三被告均是被陈灼华等人的诈骗行为所蒙蔽，佛山市满福房产信息服务有限公司及胡旻均在交易过程中并不存在故意提供与订立合同有关的虚假信息的行为，也无证据证明其在交易过程中存在明显过错。且《房地产买卖合同》对于中介方的中介费也未约定，事实上佛山市满福房产信息服务有限公司及胡旻均并未就本案交易收取任何中介费用，不应要求其承担与其权利不相匹配的赔偿义务。因此原告要求佛山市满福房产信息服务有限公司及胡旻均承担连带责任的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告冯丽仪与被告潘锡池、被告佛山市满福房产信息服务有限公司2015年9月16日签订的《房地产买卖合同》于本判决发生效力之日解除；二、被告潘锡池应于判决发生法律效力之日起十日内向原告冯丽仪退还购房款750万元及利息（自2018年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项清偿完毕之日止）；三、被告潘锡池应于判决发生法律效力之日起十日内向原告冯丽仪支付律师费50000元；四、驳回原告冯丽仪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为32325元（原告冯丽仪已预交），由被告潘锡池负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一九年二月十一日书记员 樊绮玲