浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终4290号 上诉人(原审原告)：敖日如，男，1973年2月5日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：王卫兴、朱文君，浙江越光律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：绍兴县盛强投资有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道独山村平安畈。 法定代表人：俞祥根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。 上诉人敖日如因与被上诉人绍兴县盛强投资有限公司（以下简称盛强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月2日立案后，依法组成由审判员韦玮担任审判长，审判员梅云、茹赵鑫参加的合议庭，后因工作原因，变更为由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员韦玮、梅云参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 敖日如上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.绍兴县人民政府【2012】69号文件仅规定每宗建设用地原则上不得小于0.5公顷，但这只是原则上的规定，在实际分割中是可以小于0.5公顷的，案涉土地证中的S1面积为3319平方米、S4面积为3076平方米，均小于0.5公顷。2.上诉人在一审中已提交绍兴市柯桥区三维房产测绘有限公司的所有仓储用房的测绘分割方案，县规划、房管部门已向每间房屋颁发了所有权证，故不存在到案证据未表明地上建筑物分割已经县规划、房管部门同意的情形。3.被上诉人未能提供证据证明其已向有关部门提交了办理房屋过户的申请，更未有证据证明有关部门已经收到其申请并予以否决，被上诉人于2013年5月17日向国土资源局提交的报告，仅是要求国土部门将原土地使用权大证分割成目前的四本小证，而非是分割为两上诉人所购房屋对应的土地使用权证。4.同类案件在浙江省高级人民法院（2014）浙民提字第94号判决书中已被认定，本案不存在客观履行不能的情形。故案涉房屋至今未过户，系被上诉人未向有关部门提出申请所致，并非是在履行上存在客观障碍。二、一审认定事实错误。1.如上分析，案涉房屋具备办理不动产转移登记的条件。2.被上诉人于2012年9月开始，利用案涉土地为他人进行抵押担保，故其未转移案涉房屋的登记显属恶意，已构成违约。3.根据合同约定和省高院判决，被上诉人应当交付商业性质的房屋，但根据目前实际，其已无法完成交付。故被上诉人应当向上诉人支付总转让款10%的违约金。三、根据上述省高院的判决，被上诉人确曾给予上诉人等购房户案涉房屋可以变更为商业性质的承诺。案涉房屋的性质对其价款影响重大，被上诉人作出的承诺应视为合同的组成部分，其应当交付商业性质的案涉房屋，但现其未能交付，上诉人在已支付商业性质的房款后，又同意接受工业性质的房屋，被上诉人理应向上诉人返还差价，一审不予支持错误。 盛强公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人诉请撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，但原判第一项已确认了上诉人的一审第一项诉讼请求，上诉人再诉请撤销，不符合约定。2.双方当事人均认为案涉合同有效，既然合同有效，上诉人诉请返还差价就没有事实和法律依据，因为案涉合同中明确转让的房屋系工业性质。3.上诉人要求被上诉人承担违约责任，但一审已查明案涉房屋至今未能分割、过户是受政策因素限制，而非被上诉人的故意或恶意，被上诉人也曾多次向有关部门提出过分割申请，并不存在违约行为，无需担责。故请求二审驳回上诉，维持原判。 敖日如向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2013年签订的《仓储用房转让合同》合法有效；2.判令盛强公司履行附随义务，责令其向不动产登记部门申请分割土地证并将座落于柯桥区平安畈盛强仓储房4幢107、207、307号房屋产权无条件转移至敖日如名下；3.判令盛强公司支付总转让房款10%的违约金139454元；4.判令盛强公司返还工业土地性质与商业土地性质之间的房屋差价435295.70元；5.诉讼费由盛强公司承担。 一审法院认定事实：2008年4月25日，盛强公司出具《盛强独山仓储诚意金交纳确认单》一份予以确认，载明：本交款单为客户敖日如要求保留盛强独山仓储用房4幢1-3层107号之诚意金交纳凭据，该房建筑面积202.9㎡，单价7000元／㎡，总价1420300元。特此予以确认。2009年11月2日，盛强公司办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为盛强公司，土地坐落，地号3-56-0-48，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17217平方米。2010年9月30日，盛强公司办理了本案讼争房屋的所有权证，权证载明：房屋所有权人为盛强公司，房屋坐落4幢107-307室，规划用途为工业，总层数5，建筑面积199.22平方米。2013年，双方经协商一致，订立《仓储用房转让合同》一份，主要内容，甲方（盛强公司）依据绍兴县国用（2009）第3-154号土地使用权证依法取得位于绍兴县平安畈国有土地使用权，并依法建造仓储用房51118.88平方米。现甲方经与乙方（敖日如）协商，自愿将部分仓储用房转让给乙方所有。一、甲方转让的仓储用房位于绍兴县平安畈盛强仓储房4幢107、207、307号，合计建筑面积199.22平方米。二、甲方转让的仓储房的土地使用权性质为国有出让土地，用途为工业用地。转让房屋的用途为商业仓储。三、转让单价为人民币7000元/平方米，总转让价款为人民币1394540元。四、转让仓储房的交付时间为：本合同签订时交付房屋及相应的房屋所有权证（复印件作为备查）。五、仓储房转让款支付方式：在本合同签订时乙方一次性付清总款的85%计1185359元，乙方在本合同签订前向甲方缴纳的房屋转让诚意金800000元作为房款的一部分予以抵冲，尚余15%计209181元待房产性质由工业转商业文件下达之日起15天内付清。六、甲方保证所转让的仓储房所有权无任何抵押，或转让给其他第三人等情形。如有违背合同，甲方应承担一切法律责任。七、转让仓库房权证办理的约定：本合同项下转让的房产甲方已经取得房屋的所有权证，权证号为绍房权证柯岩字第××号。甲方在壹号楼按政府拆迁结束后一年内办理好工业转商业手续，过户所需的税金和费用属于甲方的由甲方承担，契税和费用属于乙方的由乙方承担。八、其他事项：1.鉴于绍兴县国用（2009）第3-154号国有土地使用权证尚未分割，乙方同意将上述土地使用权证交付甲方保存，但是甲方保证不得将已经转让房屋的相应土地使用权证作为融资进行抵押、转让。一切行为均属无效，甲方承担全部法律责任。2.鉴于本合同签订时土地和房屋的性质为工业，如今后政策允许变性为商业，在每平方米原合同价基础上增加15%,增加部分转让款在工业转商业文件下达之日起15天内付清（原合同上下增加必须同其他业主一样）。九、违约责任：1.在本合同生效后，如乙方悔约，如不按照本合同约定的时间支付转让房款，经甲方书面催告后，三十日内乙方仍不支付房款的，甲方可以单方面提前解除本合同，乙方支付总转让房款10%的违约金，并可以要求乙方赔偿经济损失（按同期同类仓储房租金计算）。2.在本合同生效后，如甲方悔约要求提前解除本合同，或不按本合同约定交付所转让房屋，或将房屋转让给其他人，或故意不办理房屋使用权登记手续和不协助乙方办理房屋变更登记手续，甲方应支付总转让房款10%的违约金，并赔偿乙方的经济损失。十、本房屋转让合同未尽事宜，双方协商确定。如因履行本合同发生争议，双方协商，协商不成，可以向绍兴县人民法院起诉解决。十一、本房屋合同签订后，原甲方出具给乙方的诚意金交纳单自动作废。十二、（略）。上述合同订立后，敖日如已付清按85%计算的购房款1185359元，盛强公司亦已将房屋交付给敖日如使用。案涉房屋占用的土地性质至今尚未转为商业用地，亦无法办理房屋所有权转移登记手续。2017年11月22日，案外人孙建成向绍兴市公安局柯桥区分局报警称：2012年9月至今，盛强公司俞祥根以为孙建成等32户购房者变更土地、房屋性质工业转商业手续的名义将孙建成等人交由其保管的房产证、土地证进行抵押贷款现无法偿还，导致孙建成等人至今无法过户造成巨额损失。该局当日予以受理。经查明，盛强公司于2012年9月开始，就为绍兴盛世能源发展有限公司（法定代表人俞祥根）向中信银行轻纺城支行贷款进行抵押担保，抵押物为绍兴市柯桥区柯岩街道仓储房3、4号楼土地房产，贷款金额从一开始4000万元，减少到报案前的1480万元。抵押物3、4号楼仓储用房虽然大部分都已经转让给了报案人孙建成、娄月英等业主，但实际上在盛强公司名下的面积，占3、4号楼总面积的42.2%。目前，绍兴盛世能源发展有限公司已将1480万元贷款及相应利息还清，无法证明俞祥根有诈骗的犯罪事实，故于2018年1月19日出具《不予立案通知书》，敖日如遂于2018年2月7日诉至该院提出上述诉请，酿成纠纷。 同时查明，2012年12月3日，原绍兴县人民政府办公室根据县政府应急办召集由县纪委（监察局）、县财政局、县审计局、县建设局、县规划局等部门参加的专题会议作出〔2012〕69号《关于进一步规范土地登记行为的专题会议纪要》，其中对部分工业用地宗地调整（分割、合并）问题，会议明确如下：1.对部分工业用地宗地原已调整（分割、合并）的，予以保留。2.对今后工业企业要求工业用地调整（分割、合并）的，先由用地单位向县规划、国土部门提出要求宗地调整的申请；再由县规划部门根据分期实施情况，出具宗地调整规划红线图，每宗建设用地原则上不得小于0.5公顷；有地上建筑物需分割、合并的，还需出具县房管部门意见；经县规划、房管部门同意后，最后由县国土部门办理分割、合并宗地手续。盛强公司于2013年5月17日向原绍兴县国土资源局提交《关于要求土地使用权证分割的报告》，主要内容，盛强公司于2009年11月2日办理国有土地使用权证，土地证号为&ldq**;绍兴县国用（2009）第3-154号”，发证面积为17217平方米。该宗地土地座落在地块，因公司发展需要，现要求将盛强公司国有土地使用权证分割为4本，其中S1面积为3319平方米，S4面积为5759平方米，S3面积为5063平方米，S4面积为3076平方米（因彪佳路道路改造，已由政府规划S1要拆迁，所以S1与S4办理分割成2本证）。本案审理过程中，经敖日如申请，该院委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉房屋的市场价值以工业用地和商业用地性质参照相同地段、相同类型房屋（评估基准日均为2007年5月31日）进行评估，该机构接受委托后，于2018年6月27日作出《评估报告书》，评估明细如下绍兴市柯桥区柯岩街道独山村平安畈盛强仓储房6幢107-307室（面积：478.69㎡）在评估基准日的土地性质为商业用房的单价为6398元，工业用房的单价为4213元，敖日如为此次评估花去评估费6300元。 一审法院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。合同效力是法律对双方当事人合意的评价。本案敖日如与盛强公司订立的《仓储用房转让合同》，其中第二条约定的“转让房屋的用途为商业仓储”不符合房产证载明的“工业”应认定无效外，其余条款系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，现敖日如要求确认合法有效，理由正当，该院应予支持。 关于敖日如要求判决盛强公司履行附随义务，责令其向不动产登记部门申请分割土地证并将座落于柯桥区房屋产权无条件转移至敖日如名下应否支持的问题，对此，该院认为，本案事实表明，案涉房屋占用的土地，其规划用途为工业，且案涉房屋与其他房屋的建设用地使用权均登记在同一宗土地，亦即案涉房屋的土地使用权与其他房屋的土地使用权为同一本证书，根据原绍兴县人民政府〔2012〕69号《关于进一步规范土地登记行为的专题会议纪要》规定，对今后工业企业要求工业用地调整（分割、合并）的，先由用地单位向县规划、国土部门提出要求宗地调整的申请；再由县规划部门根据分期实施情况，出具宗地调整规划红线图，每宗建设用地原则上不得小于0.5公顷；有地上建筑物需分割、合并的，还需出具县房管部门意见；经县规划、房管部门同意后，最后由县国土部门办理分割、合并宗地手续。因案涉房屋占用土地远小于0.5公顷，且到案证据亦未表明地上建筑物分割已经县规划、房管部门同意，履行上存在客观障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”规定，敖日如该项请求存在事实上的障碍，该院不予支持。 关于敖日如要求判令盛强公司支付总转让房款10%的违约金139454元（因盛强公司故意不办理房屋变更登记手续构成违约）应否支持的问题，该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”经查，双方在《仓储用房转让合同》第九条约定：“2.在本合同生效后，如甲方……或故意不办理房屋使用权登记手续和不协助乙方办理房屋变更登记手续，甲方应支付总转让房款10%的违约金，并赔偿乙方的经济损失。”亦即盛强公司承担该项违约责任的前提条件是案涉房屋具备不动产转移登记条件的情况下故意不协助敖日如办理。如上所述，根据相关文件规定，案涉房屋迄今并不具备办理不动产转移登记的客观条件，更谈不上盛强公司故意不协助敖日如办理转移登记的问题，故敖日如该项请求，理据不足，该院不予支持。 关于敖日如请求判令盛强公司返还工业土地性质与商业土地性质之间的房屋差价435295.70元（建筑面积199.22㎡×商业与工业用地的评估差价2185元/㎡）应否支持的问题，对此，该院认为，双方合同第二条明确约定：“甲方转让的仓储房的土地使用权性质为国有出让土地，用途为工业用地。”而且在合同第八条其他事项中还约定：“鉴于本合同签订时土地和房屋的性质为工业，如今后政策允许变性为商业，在每平方米原合同价基础上增加15%,增加部分转让款在工业转商业文件下达之日起15天内付清。”由此可见，双方签订合同时的土地性质为工业用地，敖日如主张双方是按商业用地性质来确定交易价格的，上述约定的“如今后政策允许变性为商业，在每平方米原合同价基础上增加15%”只是办理证件的费用，既无证据佐证，亦与上述合同条款的文意不符，该院不予采纳。敖日如提供的评估报告书，仅反映在按商业和工业用途评估案涉房屋在评估基准日的市场价格，但双方在合同中并没有约定如政策不允许变更为商业用地，出卖人应赔偿差价损失，故与本案无关，敖日如该项请求，缺乏事实依据，该院不予支持。盛强公司在案涉房屋的土地用途未经规划部门同意变更的情况下即与敖日如在合同中约定相关事项，为本案纠纷的发生埋下隐患，故该院在决定诉讼费负担时予以考虑。 综上，对敖日如的合理部分诉讼请求该院予以支持，对其不合理部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认敖日如与盛强公司于2013年订立的《仓储用房转让合同》（第二条约定的“转让房屋的用途为商业仓储”除外）有效；二、驳回敖日如的其他诉讼请求。案件受理费9547元，财产保全申请费5000元，合计14547元，由敖日如负担4547元，盛强公司负担10000元。评估费6300元，由敖日如负担。 二审中，上诉人未向本院提交新的证据。 被上诉人向本院提交2015年9月9日的《关于配合拆迁的有关事项说明》、2016年3月25日的《报告》、2017年1月26日的《申请报告》和2017年10月12日的《报告》各一份，以证明其多次向有关部门提出过分割土地证的申请。 上诉人对此发表意见称，该四份报告均系被上诉人自行制作，且未有相关的邮寄凭证和政府部门的收文、答复意见，故无法证明被上诉人已向有关部门提出过分割申请。 本院认证认为：该四份报告不属于二审中的新证据范畴，且无法达到被上诉人的证明目的，故本院均不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要集中在以下两个方面：一、案涉房屋至今未过户至上诉人名下、性质亦未变更为商业的责任该由哪方承担；二、被上诉人是否需要向上诉人返还案涉房屋在工业性质和商业性质之间的差价。对此评析如下： 一、关于案涉房屋至今未过户的问题。显然，房屋的过户要以权证的分割为前提，现案涉土地使用权证仍为一本大证，其中包含了多套房屋。结合原绍兴县人民政府【2012】69号《关于进一步规范土地登记行为的专题会议纪要》规定，案涉土地使用权证若要分割成以每套房屋为单位的权证存在履行上的障碍，至少政府部门在原则上是不同意分割的，故上诉人主张可以分割明显与该会议纪要相悖，且未能提供证据证明，本院不予采信。因案涉《仓储用房转让合同》签订于2013年，而上述会议纪要形成于2012年，故不宜认定被上诉人存在恶意拖延办理分割权证的行为，案涉房屋至今未能过户至上诉人名下不可归责于被上诉人。 关于案涉房屋的性质问题。虽然双方在合同中有“转让房屋的用途为商业仓储”的约定，但该约定明显与现有土地使用权证上记载的“工业用途”相悖，一审将其确认为无效符合法律规定。上诉人主张被上诉人曾向其作出过案涉房屋性质可以变更为商业的承诺，但未有证据证明，且案涉合同中也未明确被上诉人负有变更房屋性质为商业的义务，故案涉房屋的性质未变更为商业亦非被上诉人之责。 总上，根据现有证据，被上诉人在案涉合同履行过程中并不存在违约行为，上诉人诉请被上诉人履行过户义务，并承担违约责任，暂无事实依据，本院不予支持。 二、关于案涉房屋在工业性质和商业性质之间的差价问题。上诉人主张案涉合同中约定的7000元/平方米是按商业房屋性质所确定的单价，现房屋性质仍为工业，故要求返还两者之间的差价。纵观全案证据，上诉人已支付的购房款为总价款的85%，结合案涉合同第五条“尚余的15%总价款待房产性质有工业转商业文件下达之日起15天内付清”和第八条第2款“如今后政策允许变性为商业，在每平方米原合同价基础上增加15%，增加部分转让款在工业转商业文件下达之日起15天内付清”的约定，本院认为上诉人已付的购房款中并未包含有案涉房屋在工业性质和商业性质之间的差价，即使有包含，双方在合同中也未约定如果案涉房屋性质无法变更，被上诉人需向上诉人返还差价，故上诉人的该项主张亦缺乏事实依据。至于上诉人提供的浙江省高级人民法院（2014）浙民提字第94号案件案情，本院经查认为与本案案情并不一致，不具有参考意义。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9547元，由上诉人敖日如负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  韦 玮 审判员  梅 云 二〇一九年二月十二日 书记员  孙心怡