广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29566号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室内，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强。委托诉讼代理人：刘阔雅，女，1991年11月30日出生，汉族，住湖南省耒阳市，系公司员工。委托诉讼代理人：白晓莉，女，1976年1月13日出生，回族，住广东省佛山市南海区，系公司员工。被告：东莞市川行服饰有限公司，住所地东莞市虎门镇北栅社区西坊村沙河路66号万鹏大厦13楼03，统一社会信用代码91441900MA4WECUW5N。法定代表人：陆道川。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告东莞市川行服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘阔雅到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月20日解除，被告交纳的租赁保证金16154元归原告所有；二、被告立即向原告支付拖欠的2018年5月1日至2018年12月5日的租金57842元；三、被告立即向原告支付违约金（以每月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月17日为4991.91元）；四、被告立即向原告补交免租期减免的租金40307元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：就被告租赁佛山市禅城区朝安南路63号P121号首层自编号C112号铺事宜，原被告于2017年9月26日签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》，约定计租面积以建筑面积288.32平方米计算，使用面积128.2平方米；租赁期限自2017年10月10日起至2022年10月9日止，其中2017年10月10日至2018年3月9日为免租期（含装修期）；2018年3月10日至2019年10月9日的租金为8077元/月，被告须于每月5号前交纳当月租金，否则每逾期一日按欠付金额的千分之一支付违约金，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同并没收保证金；如因乙方原因导致本合同提前终止、被解除的，乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按28.01元/月/平方米计算。原告已于2017年10月10日交付场地给被告使用，被告于同日接收并签订《商铺交场确认书》。但自2018年5月起，被告未能依约支付租金，截至租赁合同解除之日，被告欠付租金57842元、违约金4991.91元，经原告多次催促，被告仍拒不缴纳。原告已于2018年11月17日向被告邮寄送达《解除合同通知书》，被告收到后未按约定交还商铺及搬离物品。2018年11月26日，原告向被告邮寄送达《清场通知书》。根据租赁合同约定，经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权，原告已于2018年12月5日对商铺进行了清场并收回。至原告起诉时止，被告仍未向原告支付拖欠的费用，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件。拟证明原告的主体资格。2、被告营业执照复印件。拟证明被告的主体资格。3、恒福国际购物中心租赁合同、证明、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明产权人广东恒基实业投资发展有限公司将案涉物业出租给原告,并允许原告出租。4、租赁合同。拟证明租赁合同的具体约定。商铺交场确认书、收铺资料签收表。拟证明原告依约于2017年10月10日交铺给被告，被告于同日接收。6、2份催缴函、1份律师函及寄件回执。拟证明原告按合同约定的送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。解除合同通知书及寄件回执。拟证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的租赁合同已解除。商铺现场张贴的律师函、解除合同通知书的照片。拟证明原告以现场张贴的方式进行了通知。清场通知书及寄件回执。拟证明被告未按原告要求的时间搬离物品及归还租赁物业，原告向其送达了清场通知书。被告诉讼中没有提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。原告的证据有原件核对，且内容相互印证，被告未提出异议并举证反驳，本院均予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年4月13日，被告登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2017年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“本合同项下租赁物位于佛山市禅城区朝安南路63号P121号首层自编号C112号铺……1.1双方确认该物业的计租面积以建筑面积288.32平方米计算，其中使用面积128.2平方米……2.1本合同项下该物业的租赁期限自2017年10月10日起至2020年10月9日止……3.1自2017年10月10日起至2018年3月9日止5个月为装修免租期……3.3双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期（含装修期）优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止、被解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的）等情形，则乙方应补交免租期（含装修期）减免的全部费用，其中租金按28.01元/月/㎡（按建筑面积计算）计算……4.1租金、管理费按计租面积计付……2018年3月10日至2019年10月9日月租金为8077元……4.2本合同项下的租金支付时间为：乙方应于每月的5号前缴交当月租金……5.1本合同签订之日，乙方应当向甲方、物业管理公司支付共计32401元履约保证金。履约保证金=租赁保证金16154元+管理费保证金6922元+水电费保证金4325元+装修保证金5000元……19.4本合同因乙方违约而提前终止或解除的，乙方除应按合同相关约定承担违约责任外，本合同项下之租赁保证金归甲方所有……19.5乙方迟延缴纳本合同项下租金、管理费或其他应缴费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方及/或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金……19.8乙方若有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除按合同相关约定承担违约责任外，所交付的履约保证金分别归甲方、物业管理公司所有，乙方还应当赔偿由此给甲方及物业管理公司造成的一切损失：……（5）迟延缴纳租金、管理费或能源费用等费用之一累计超过30天或租赁期内累计超过3次的……22.3乙方确认：经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权……24.1甲方和乙方按以下列明的地址送达：……乙方地址：东莞市虎门镇北栅沙河路66号万鹏大厦13楼……24.2本合同24.1所列联系地址为双方的法定送达地址……由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。任何一方变更上述联系方式的，须及时以书面形式通知另一方。否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。24.3乙方确认，租赁期间，该物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该物业的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知。乙方于通知张贴当日知悉通知内容……”。2017年10月10日，原告向被告交付商铺，双方已于当日签署《商铺交场确认书》、《收铺资料签收表》。2018年8月14日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《催缴函》，要求被告收函后缴清拖欠的租金及违约金33818.4元。2018年10月23日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《催缴函》，要求被告收函后缴清拖欠的租金及违约金52452.04元。2018年11月15日，原告委托律师向租赁合同载明的被告地址邮寄《律师函》，告知被告其长期拖欠租金的行为已构成违约，要求被告收函后三日内缴清拖欠的租金及违约金61910.21元，否则原告将依法起诉。2018年11月17日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《解除合同通知书》，主张被告自2018年5月起拖欠租金的行为已构成严重违约，告知被告租赁合同于通知书送达之日解除、已缴的保证金不予退还并要求被告限期内缴清欠租、补交免租期内租金及交还租赁物业。2018年11月21日，原告将上述《解除合同通知书》张贴于涉案商铺大门处。2018年11月29日，原告向租赁合同载明的被告地址邮寄《清场通知书》，内容为“……截止目前，贵方不仅未按照租赁合同及通知的约定缴清拖欠的租金、管理费等费用，而且未向我司归还租赁物业。为保障我司的合法权益，我司定于2018年12月5日对该租赁物业进行清场，届时请贵方派人参加，否则视为贵方自动放弃该租赁物业内一切物品的权利……”。同日，原告将《清场通知书》张贴于涉案商铺大门处。另查明，位于佛山市禅城区朝安南路63号P121号首层房产的产权人为广东恒基实业投资发展有限公司，用途为商业服务用房，建筑面积3151.92平方米，套内建筑面积2715.88平方米。2014年9月，广东恒基实业投资发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，就乙方承租甲方位于佛山市禅城区朝安南路63号P120首层、P120二层、P120三层、P121首层、P121二层、P121三层的商业物业事宜作出具体约定。2014年9月30日，广东恒基实业投资发展有限公司出具《证明》，内容为“本公司已将位于佛山市禅城区朝安南路63号P121号首层至三层的房屋出租予佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司。根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2014年10月1日起至2024年9月30日止”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。关于原告诉请确认租赁合同已解除、没收保证金。原告主张被告自2018年5月起拖欠租金并提供了催缴函、律师函予以证实，因被告拒不到庭抗辩并举证其交租情况，本院对原告的主张予以采信。根据涉案租赁合同第19.8条的约定，原告有权解除合同并没收保证金。至于合同解除的时点，根据租赁合同第24.2条的约定，由特快专递发送的通知，应以寄出日后第三个工作日为送达日。原告于2018年11月17日向被告寄出解除合同通知，寄出后第三个工作日为2018年11月21日，故本院确认涉案租赁合同已于2018年11月21日解除。关于原告诉请的欠租及违约金。因涉案租赁合同已于2018年11月21日解除，且原告自认已于2018年12月5日收回了涉案商铺，故被告应向原告支付2018年5月1日至2018年12月5日期间的租金、占用费合计57841.74元（8077元/月×7+8077元/月÷31×5）。至于违约金，因原告于租赁合同解除后已及时收回铺位，且原告亦未提供有效的证据证明其因被告违约所遭受的实际损失，故本院认为没收保证金已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，原告再诉请违约金，本院不予支持。关于原告诉请的免租期租金。如前认定，涉案租赁合同因被告违约已提前解除，根据租赁合同第3.3条的约定，被告应按28.01元/月/㎡的标准补交免租期（含装修期）减免的全部费用。经计算，2017年10月10日至2018年3月9日免租期的租金为40379.22元（28.01元/月/㎡×288.32㎡×5）。原告仅诉请被告补交40307元属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告东莞市川行服饰有限公司于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月21日解除；二、被告东莞市川行服饰有限公司已缴纳的租赁保证金16154元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告东莞市川行服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司补交免租期的租金40307元；四、被告东莞市川行服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2018年5月1日至2018年12月5日的租金、占用费合计57841.74元；五、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1302元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担10元，被告东莞市川行服饰有限公司负担1292元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年二月十八日书记员 冯裕雯