四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初4118号 原告：李书胜，男，1973年1月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：李琳，女，1972年8月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 共同委托诉讼代理人：蒋华，四川志存律师事务所律师。 被告：成都市新都区保利投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道办三河大道23号。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 原告李书胜、李琳与被告成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，被告保利公司在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，本院经审查作出了驳回被告保利公司对本案管辖权提出异议的裁定，对该裁定被告保利公司不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院经二审审查，作出了（2018）川01民辖终1722号裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李书胜、李琳的委托诉讼代理人蒋华及被告保利公司的委托诉讼代理人魏揉柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李书胜、李琳向本院提出诉讼请求：判令保利公司支付李书胜、李琳逾期办理房屋所有权证违约金1121060元。事实和理由：2010年9月1日，李书胜、李琳与保利公司签订了《商品房买卖合同》，约定李书胜、李琳购买保利公司开发的位于蜀龙大道南段××号商品房，商品房总价款7806826元。合同第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订后，李书胜、李琳将购房款7806826元分期支付完毕，保利公司于2011年12月31日将案涉商品房予以交付。保利公司因国土手续等原因，致案涉商品房之权属转移登记一直未能办理，李书胜、李琳一直未能取得商品房的房屋所有权证书。直至2017年9月底，保利公司的国土手续等问题才得以解决，2017年11月27日，李书胜、李琳才取得案涉商品房的房屋所有权证书。根据合同第十九条的约定，保利公司应承担2013年12月21日至2017年11月27日的违约金1121060元，并应于2017年12月27日前支付给李书胜、李琳，但保利公司至今未支付。 保利公司辩称，一、李书胜、李琳所诉与事实不符，实际是李书胜、李琳于2013年1月18日向保利公司出具了自办产权承诺书，承诺由其自行前往房管部门办理房屋分户手续，以及由此产生的逾期办证的责任由其自身承担，表明李书胜、李琳是自办产权，应由其自行承担相应的责任。二、本案中，保利公司仅负有协助义务，李书胜、李琳于2017年11月1日领取了相关资料，保利公司的协助义务已履行完毕。三、2016年10月25日不动产登记政策实施之前，办理产权并不需要国土变审资料，新政策实施后，办理产权才需要开发商完成变审手续，属于不可抗力，保利公司不应承担责任。保利公司已按照相关要求完成了该手续，案涉项目仍然具有办证条件。李书胜、李琳系因自身原因拖延办证，导致在新政策实施以后才办理，该不利后果应由李书胜、李琳自行承担。 本院经审理认定事实如下：2010年9月1日，李书胜、李琳与保利公司签订了《商品房买卖合同》，约定李书胜、李琳购买保利公司开发的位于蜀龙大道××号商品房，商品房总价款7806826元，李书胜、李琳采取分期付款方式付款。保利公司应于2011年12月31日前向李书胜、李琳交付商品房。合同第十九条产权登记载明“（一）初始登记：出卖人应当在2012-12-31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同中，双方当事人并对其他事项作了约定。合同签订之日，为进一步明确双方的权利义务关系，双方当事人签订了《保利商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十一条对合同第十九条进行了补充约定，其中载明“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后的720日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。……3、分户国有土地使用证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料……。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。” 上述合同及补充协议签订后，李书胜，李琳按照合同约定的付款方式向保利公司付清了全部购房款，保利公司也在合同约定的期限2011年12月31日前将案涉房屋交付李书胜、李琳。2013年1月15日，保利公司取得了“保利·拉斐庄园一期”项目的初始登记。后因李书胜、李琳认为保利公司未在合同约定的期限内为其办理房屋所有权证，故引起本案纠纷。 上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、《保利商品房买卖合同补充协议》、收据、发票、产权证书等证据在卷佐证。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：保利公司为证明李书胜、李琳曾承诺自办房屋的产权分户，逾期办证的责任应由李书胜、李琳自身承担，提交了《自办产权承诺书》。李书胜、李琳对该证据有异议，认为即使自办，相应手续也需由保利公司提供，以及李书胜、李琳先是委托保利公司办证，后才表示自行办理，提交了2013年2月20日向保利公司出具的《委托书》一份，委托保利公司办理房屋过户登记手续。本院认为，根据当事人签订的合同和补充协议约定，如买受人委托出卖人代为办证，应在向出卖人出具书面委托书后，还应向出卖人缴齐办证所需的各项资料及费用，而根据查明的事实，李书胜、李琳未向保利公司支付办证所需的各项税、费，保利公司也未代收代缴。故保利公司证明办理案涉房屋产权分户手续，系由李书胜、李琳自行办理的事实，本院予以确认，对保利公司提交的《自办产权承诺书》予以采信。 本院认为，李书胜、李琳与保利公司签订的《商品房买卖合同》及《保利商品房买卖合同补充协议》应系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，当事人对购房款的支付、房屋的交付均无异议，现争议的焦点是逾期办证的违约责任的承担问题。关于焦点，本院评判如下： 本院认为，本案逾期办证的违约责任不应由保利公司承担。理由一、虽然，根据合同的约定，李书胜、李琳应在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，案涉房屋于2011年12月31日前交付，李书胜、李琳取得房屋所有权证的时间应是2013年12月31日前。但根据查明的事实，保利公司开发的案涉“保利·拉斐庄园一期”项目，已于2013年1月15日取得了房屋权属的初始登记，即自2013年1月15日之后已具备了办理分户产权的条件，对于分户产权的办理，李书胜、李琳承诺由其自行办理，故保利公司只是负有相应协办的义务，保利公司的该协办义务是以李书胜、李琳向权属登记部门申请办理分户产权为前提，而本案中，李书胜、李琳并未举证证明在合同约定的权属转移办理期限届满前，即2013年12月31日前已向权属登记部门申请办理产权分户手续，并要求保利公司履行相关的协办义务；理由二、案涉合同于2010年签订，房屋权属证书的办理应包括房屋所有权证和国有土地使用证两证，根据相关规定，办理国有土地使用证应提交房屋所有权证，故国有土地使用权证办理的期限应在房屋所有权证权办理之后，即2013年12月31日之后，又根据双方签订的补充协议关于对国有土地使用证办理的相关约定，国有土地使用证的办证期限是出卖人应在买受人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料、费用，并办理完委托手续之日起的3年内，即2016年12月31日前。而本案中，李书胜、李琳并未举证在此时间前，已委托保利公司代为办理国有土地使用证分户手续，并缴齐了相应的办证资料和相关费用。因此，综上所述，李书胜、李琳要求保利公司承担逾期办证违约金1121060元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回李书胜、李琳的诉讼请求。 案件受理费7445元（已减半收取），由李书胜、李琳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一九年二月十九日 书记员  侯 毅