新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初124号原告：新乡市德宝保龄球馆有限责任公司，住所地新乡市开发区东干道南段。法定代表人：张永利，该公司董事长。委托诉讼代理人：代莎莉，河南联盟律师事务所律师，特别授权。被告：杨新刚，男，汉族，1959年1月1日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：秦树锋，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。原告新乡市德宝保龄球馆有限责任公司（以下简称德宝公司）与被告杨新刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日作出（2018）豫0702民初1115号民事判决书，被告杨新刚不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2018年11月4日作出（2018）豫07民终3748号民事裁定书，以原审判决未查明案件事实，属认定基本事实不清为由，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2019年1月5日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德宝公司的委托诉讼代理人代莎莉、被告杨新刚及其委托诉讼代理人秦树锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宝公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》；2.请求被告向原告支付租金440万元(暂计至起诉之日，应按照《房屋租赁协议》第四条第1项标准计算至《房屋租赁协议》解除之日)及逾期付款滞纳金50万元(暂计，应按照约定的日租金的2倍计到被告付清全部租金之日止)；3.请求被告向原告支付违约金50万元(暂计，应按照《房屋租赁协议》第十二条第1项计算)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于新乡市新飞大道中段(新乡市公安大楼对面，南邻新乡市地方税务局)的房屋，同时合同约定了租金、租金支付时间、违约责任等。协议生效后，原告依约将房屋交给被告，但被告一直未能按约定支付租金，至今欠付租金已达440万元，被告的行为已构成违约，经原告多次催收，被告拒绝履行支付义务，拖欠至今。被告的行为致使原告合同目的不能实现，符合约定及法定的解除条件，被告应按照《房屋租赁协议》的约定承担违约责任，为维护其合法权益，特诉至法院。被告杨新刚承认原告德宝公司在本案中所主张的事实，但认为合同签订时间应以其实际进驻时间为准，即2016年1月3日。并当庭辩称，1、不同意解除房屋租赁协议；2、同意支付第2项的租金，但第2项滞纳金50万元与第3项诉请违约金50万元是原告重复计算，我方不同意支付，理由是我方不存在违约行为；440万元的租金应当扣减⑴合同约定的4个月的装修期间的租金、⑵2017年7月15曰至2018年3月15曰因市环保局文件通知所有施工停工导致的此期间房屋租金，强制停工属于不可抗力情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析认定如下：被告杨新刚对于原告德宝公司提交的房屋租赁协议的真实性予以认可，但对原告的证明目的提出异议，认为德宝公司提供的房屋不符合约定条件，导致己方加大资金投入、更改装修方案。本院确认该房屋租赁协议的真实性及证明效力，对被告方的抗辩意见将结合全案证据综合予以考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年底，原告德宝公司作为出租方（甲方）与被告杨新刚（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定，甲方保证所出租的房屋符合国家対租赁房屋的有关规定；甲方出租给乙方的房屋位于：新乡市新飞大道中段，新乡市公安大楼对面，南邻新乡市地方税务局，该租赁房屋为三层建筑；出租房屋建筑面积以现有实际经营面积为准，包括酒店南北临停车场及办公用房；出租房屋包括现有装修及设施、设备情况，详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；该房屋租赁期共125个月，自2015年11月1日起至2026年3月31日止（其中包括乙方装修期四个月，装修期免收租金)；该房屋每年度起始租金为220万元，每年租金分2次缴纳，分别为每年3月1日前和9月1日前各支付一半本年度租金（首期租金除外）；房屋租金按年度支付，首次缴纳租金的时间为自合同签订生效之日起10日内交付，首个年度房租给予免除四个月装修期的房租；本合同履约保证金共100万元整，其中乙方须在本合同签订当日支付甲方50万元作为首期保证金，甲方在收到保证金后即开始安排乙方丈量、设计，剩余保证金在2016年9月1日前缴纳，合同到期后，乙方按照本合同全部履行义务完毕后，甲方全额无息返还该保证金；甲乙双方商定甲方设备及经营性器具由乙方免费使用，并保证现有设备完好并能正常使用，乙方在以后经营当中承担维修义务；在租赁期内，因租赁房屋自身的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程质量问题由甲方负责，因乙方使用过程中造成的维修维护责任由乙方承担，甲方应在交付房屋前确保无任何质量问题，乙方须及时予以确认；乙方如改变房屋的结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备,设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意并满足国家对建筑设计、结构、消防等要求后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有；甲方有以下行为的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方持续经营；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：在租金支付期限内，经催告后15个工作日内仍未交付的；甲方应保证在收到保证金之日租赁房屋及附属设施、设备处于能够正常使用状态；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，当场难以检测判断的，应于10日内向对方主张；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：在租金支付期限内，经催告后15日内仍未交付；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的日租金2倍的滞纳金支付甲方；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；本合同自双方签字并甲方收到履约保证金后生效。2016年1月3日，原、被告双方就涉案房屋进行交接，被告杨新刚进场，杨新刚并向德宝公司交纳履约保证金50万元。之后，被告杨新刚开始对涉案租赁房屋进行装修，时至今日仍未装修完毕，也未向原告德宝公司支付房屋租金。2017年3月9日德宝公司向杨新刚发出书面《催收函》一份，杨新刚于次日收到该函。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效协议，依法应当保护，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。在德宝公司如约将涉案租赁房屋向杨新刚进行交付，且杨新刚在对租赁房屋验收后并未在协议约定的时间内向德宝公司提出租赁房屋的硬件设施、设备存在问题的主张的情况下，杨新刚应当按照约定向德宝公司支付涉案房屋租金。一、在杨新刚未支付涉案房屋租金的情况下，德宝公司于2017年3月9日向其发出书面《催收函》，杨新刚在该函左下端亲笔写下“已收到该催收函杨新刚2017.3.10”，之后杨新刚仍未向德宝公司支付房屋租金，按照涉案《房屋租赁协议》中第十二条第4款约定，杨新刚在租金支付期限内，经催告后15日内仍未交付租金的，德宝公司有权终止合同，收回房屋，故本院对德宝公司请求解除与杨新刚签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求予以支持。二、被告杨新刚庭审中称2016年1月3日双方正式交接，己方进场开始对酒店进行勘察并设计装修，因双方租赁协议上并未显示签订日期，德宝公司也未提供相关证据证明租赁协议签订时间，故本院对杨新刚的意见予以采信。涉案《房屋租赁协议》中约定房屋租金按年度支付，首个年度房屋租金免除四个月装修期的房租，故涉案房屋租金应从2016年5月3日开始计算，即自2016年5月3日起至2018年5月2日止两年的租金为440万元，之后的租金从2018年5月3日起计算至合同解除之日止，按照第三年220万元、第四年240万元的协议约定标准计算，杨新刚向德宝公司交纳的履约保证金50万元可以从其应当支付的房屋租金中予以扣减。三、对于德宝公司请求杨新刚支付违约金500000元的诉讼请求，因杨新刚长达两年未按合同支付租赁费，且原、被告双方对违约金的支付数额在租赁协议中有明确条款约定，故本院对原告此项诉请予以支持。对于德宝公司请求杨新刚支付滞纳金500000元的诉讼请求，因杨新刚已承担了支付违约金的违约责任，该违约金具有惩罚性和补偿性，一定程度上对德宝公司的损失已经给予了弥补。而双方在协议中重复约定滞纳金的支付标准，系对违约一方责任的加重，且按法律规定滞纳金的收取主体应为国家行政机关或国家授权管理公用事业的事业单位，系隶属型法律关系，并不适用合同法调整的平等民事主体之间。故对德宝公司的该项诉请本院不予支持。四、对于杨新刚提出的因装修期间政府禁止施工导致装修工期延长应当扣减8个月租金的抗辩意见，本院认为，政府因环保问题限制施工并非法律规定的不可抗力，且杨新刚所称的政府限制施工的时间是在其验收进驻涉案租赁房屋的一年半后，远超其与德宝公司在租赁协议中约定的四个月装修期时间，故对杨新刚的辩解本院不予采信。综上所述，本院对德宝公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：解除新乡市德宝保龄球馆有限责任公司与杨新刚签订的房屋租赁协议。被告杨新刚于本判决生效后十日内向原告新乡市德宝保龄球馆有限责任公司支付自2016年5月3日至2018年5月2日止的两年租金4400000元；并支付自2018年5月3日至判决生效之日止的租金（按合同约定分段计算，即2018年5月3日至2019年5月2日期间按年租金2200000元计算，2019年5月3日至2020年5月2日期间按年租金2400000元计算，2020年5月3日至2021年5月2日期间按年租金2600000元计算，2021年5月3日至2022年5月2日期间按年租金2800000元计算，2022年5月3日至2023年5月2日期间按年租金3000000元计算，2023年5月3日至2026年5月2日期间按年租金3500000元计算）。被告杨新刚于本判决生效后十日内向原告新乡市德宝保龄球馆有限责任公司支付违约金500000元。驳回新乡市德宝保龄球馆有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49600元，由杨新刚承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  裴梅玲审判员  林 铎审判员  李艳利二〇一九年二月二十八日书记员  王俊楠新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）