西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2018）陕0112民初14754号     原告:邓翔戈，男，1986年7月9日出生，汉族，无业，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告：张爱萍，女，1964年5月8日出生，汉族，无业，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人吴海军，陕西策盈律师事务所律师。   委托诉讼代理人刘宇，陕西策盈律师事务所律师。   被告:王斌，男，1974年3月18日出生，汉族，无业，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人郭峰，陕西弘业律师事务所律师。   委托诉讼代理人王勇，陕西弘业律师事务所律师。   第三人：中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。住所地：西安市。统一社会信用代码 91610132X240701267。   法定代表人：王珂，行长。   委托诉讼代理人：王纪文，男，该行员工，现住该行。   原告邓翔戈、张爱萍与被告王斌、第三人中国农业银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称“中国农业银行经开区支行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年9月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓翔戈、张爱萍的委托诉讼代理人吴海军、被告王斌的委托诉讼代理人王勇、第三人中国农业银行股份有限公司西安市经济技术开发区支行的委托诉讼代理人王纪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邓翔戈向本院提出诉讼请求：1、被告向其支付下欠租金324627.5元（2018年2月1日至2018年7月31日），并按合同约定租金金额支付至被告实际腾房之日止；2、被告向其支付违约金53563.5元（2018年2月16日至2018年7月31日），并以324627.5为基数，按照每日千分之一的标准支付至被告实际支付下欠房租之日；3、被告向其支付因违约导致其额外支出的费用5420元（其中诉前财产保全费2420元，保全担保保险费3000元）；4、被告立即清腾涉案房屋；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：其系邓某某之子。2008年3月31日，邓某某与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁邓某某位于西安市XX区XX号楼XX号商铺，租赁期限为10年零4个月，自2008年4月1日至2018年7月31日止，同时约定前两年租金为65元每平方米，第三年开始每年递增5%，支付方式为每6个月支付一次，支付时间为每年的8月1日及2月1日。后双方于2010年1月12日签订《房屋租赁补充协议》，约定被告在剩余八年租期内加付20万元房屋。合同履行期间，邓某某于2014年7月20日亡故，后被告一直将房租支付至原告账户，租赁合同继续履行。然被告将房租支付至2018年1月31日后，剩余半年期租金未予支付，经其多次催促均未果，故诉至法院，请求判如所请。   被告王斌辩称，原告并非合同当事人，无诉讼主体资格。其已经将所有租金支付完毕。根据房屋租赁合同的约定，“从第三个合同年度起，在原始合同年租金基础上，每一年一次递增，递增比例为5%。”“从第三个合同年度起，在原始合同年租金基础上，每一年递增一次，以此类推，递增比例为5%”根据合同约定，租金的增长幅度应当以原始合同年租金为基数每年增加5%，即以“单利”计算房屋租金涨幅。而其实际是以上年度已经增长过的租金作为基数，在增加5%后，作为本年度的租金向原告支付，即以“复利”方式计算了租金涨幅。对于其多交纳的租金，应当是向原告提前预付的租金。被告已向原告支付完毕合同租金。至于租期外房屋的占用费，因该房屋现由第三人占有使用，因此其不应当向被告支付租金。因其并未拖欠租金，原告亦未向其催告过，因此其不应向原告支付违约金。且原告并无损失，要求其支付的违约金也过分高于实际损失，因此原告要求支付租金及违约金并无事实与法律依据。   第三人中国农业银行经开区支行辩称，其银行已经将房租给了王斌，因此已经履行了合同义务。   当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的商品房买卖合同、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、租赁合同补充协议、医学死亡证明、户口本、建设银行业务回单、民事裁定书、收据，被告并无异议且第三人放弃质证，故本院予以确认并在卷佐证。对于被告有异议的证据，本院认定如下：两原告所提供的诉讼保全担保协议书因能够与诉讼保全裁定书等相互印证，故本院确认有效。两原告提交的短信记录,因不能确定当事人身份，故本院确认无效。对于被告提供的房屋租赁合同、租赁合同补充协议，原告并无异议且第三人放弃质证，本院予以确认并在卷佐证。对于第三人中国农业银行经开区支行提供的客户收付款入账通知、房屋租赁补充协议、商铺租赁合同，原被告对于上述证据予以认可，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2008年3月31日，邓某某与被告王斌签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告王斌租赁邓某某所有的位于西安市XX区XX号楼XX号商铺。承租面积为520平方米。租赁时间为2008年4月1日至2018年7月31日，租金开始计收时间为2008年8月1日。本房到租期的前两个合同年度，被告王斌租赁邓某某的月租费用为人民币65元/㎡。从第三个合同年度起，在原始合同年租金基础上，每一年一次递增，递增比例为5%。被告王斌每个年度支付2次，每6个月支付一次。6个月房屋租金为202800元，每年支付时间为8月1日前，2月1日前。从第三个合同年度起，在原始合同租金基础上，每一年一次递增，以此类推，递增比例为5%。每个年度支付2次，每6个月支付一次，每年支付时间为8月1日前，2月1日前。如被告王斌未按期交纳房租，经催告超过15天仍未交纳的，被告王斌同意承担每月千分之一的违约金。2010年10月12日，邓某某与被告王斌签订了《房屋租赁补充协议》，该协议约定，被告王斌同意在原合同的付款方式及资金数额基础上，再行支付邓某某20万元。后邓某某、被告王斌、第三人中国农业银行经开区支行签订了《租赁合同补充协议》，该协议约定，邓某某同意被告王斌将商铺合同期内使用权转租给第三人中国农业银行经开区支行。被告王斌继续按照原租赁合同向邓某某交付租金，如王斌超过合同约定期限15天未支付租金，邓某某有权按照原租金标准向第三人中国农业银行经开区支行收取租金。2014年7月20日，邓某某因病去世。原告邓翔戈系其子，原告张爱萍系其妻。自2015年2月13日起，被告王斌继续缴纳涉案房租至原告邓翔戈账号。因被告王斌欠付2018年2月1日后的租金，2018年9月5日，原告邓翔戈、张爱萍诉至本院，请求如前所述。庭审中，被告王斌认可其在2018年2月1日后未再缴纳房屋租金，但被告主张其与邓某某签订的《房屋租赁合同》中载明的租金的增长幅度应当以原始合同年租金为基数每年增加5%，故其在之前几年中多缴纳了房屋租金，故其不应再行缴纳。2010年9月27日，被告王斌与第三人中国农业银行经开区支行签订了《商铺租赁合同》，将涉案房屋转租给第三人。2018年7月31日后，原告邓翔戈与第三人中国农业银行经开区支行签订了新的租赁合同。原告邓翔戈当庭撤回要求被告王斌立即清腾涉案房屋的诉讼请求。   另查明，被告王斌在欠付房租前一直按照上一年度年租金递增5%之后的金额为当年租金的标准进行交纳。   以上事实，有商品房买卖合同、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、租赁合同补充协议、医学死亡证明、户口本、建设银行业务回单、民事裁定书、收据、客户收付款入账通知、商铺租赁合同及当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告王斌欠付租金属实，故应当支付原告2018年2月1日至2018年7月31日的租金。被告王斌主张应当以原始合同年租金为基数每年增加5%的标准支付租金的抗辩意见，缺乏合同依据及事实依据，故本院不予采信。被告王斌应支付的租金数额为324627.5元。原告邓翔戈、张爱萍系邓某某的法定继承人，且被告王斌在邓某某去世后一直向原告邓翔戈支付租金，故被告王斌主张原告并无诉讼主体资格的抗辩意见，本院不予采信。原告主张的违约金符合双方合同约定，应当予以支持。但合同约定的违约金数额较高，本院酌情认定违约金数额应以欠付租金324627.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息，支付原告自2018年2月16日至2018年7月31日的违约金。原告主张的保全担保保险费3000元，是因被告违约造成原告追讨租金所采取的正常手段，属于合理必要费用支出，故本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：   一、被告王斌于本判决生效之日起十五日内支付原告邓翔戈、张爱萍租金324627.5元。   二、被告王斌于本判决生效之日起十五日以租金324627.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息支付原告邓翔戈、张爱萍2018年2月16日至2018年7月31日的违约金。   三、被告王斌于本判决生效之日起十五日支付原告邓翔戈、张爱萍保全担保保险费3000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7054元，保全费2420元，原告已预交，现由被告王斌承担7420元，原告邓翔戈、张爱萍承担2054元。被告王斌承担部分于上述款项（一）给付时一并付给原告。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       （此页无正文）         审判长  崔小梅   审判员  王宝娟   人民陪审员  马兰         二〇一九年二月十八日       书记员  杨珂                 打印人：周惠荣 校对人：杨珂 送达时间： 年 月日      1