深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初3013号原告：冯宁，男，汉族，1964年4月30日出生，身份证住址：北京市朝阳区，委托诉讼代理人：梁涛，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵山衫，广东广和律师事务所律师。被告：深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城7楼701，统一社会信用代码：91440300738833287G。法定代表人：唐国强。委托诉讼代理人：王贻亭，系公司副总经理。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁涛、被告的委托诉讼代理人王贻亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延迟交付违约金人民币843033.92元。事实和理由：2014年12月，被告对外公开销售其位于深圳市罗湖区东门中路的新风花园鸿基商业中心的商铺。2014年12月4日，原告在被告委托的销售人员的介绍下，购买该商业中心二楼的S206号商铺。当日，原、被告签订了编号为000019《东门韩国商城商铺认购协议书》，原告支付了定金418098元。2014年12月27日，原、被告双方正式签订了《房产买卖合同》。双方在合同中约定，被告将新风花园鸿基商业中心的S206号商铺销售给原告，建筑面积为23.41平方米，总价款为人民币4156972元。该商铺处于抵押状态，同时带有租约，已经被深圳市优一城商业管理有限公司租用。双方还约定，付款方式为一次性付款。因该房地产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日。买方（原告）已按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款），原、被告（买卖）双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。双方还约定了违约责任，除本合同另有约定外，被告（卖方）未按合同约定的期限将该房地产交付原告（买方），自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。签约后，原告如约在2015年1月1日前通过银行转账的方式分几笔向被告支付了全部购房款（含定金）。至此，原告已经一次性付清全部的购房款人民币4156972元，被告出具了收款收据。被告当时口头承诺会遵守合同的约定，在60日内完成过户的全部手续，原告只好耐心等待。孰知，转眼一个多月过去了，眼看上述商铺过户的最后时限越来越近，被告却没有任何动静，也没有通知原告何时办理手续。原告开始有些担心，不断打电话催促被告，要求尽快办理过户登记手续。被告不断用各种各样的理由推脱、搪塞原告。2015年2月27日，最后的过户期限到了，被告没有履行合同义务和承诺，没有将上述商铺如约过户登记至原告名下。原告找到被告再三交涉，仍无果。2015年4月2日，原告只好委托律师向被告发送《律师函》，要求立即办理过户手续并承担违约责任，但被告未予理睬，没有采取任何行动。迟至2016年7月18日，被告才将涉案商铺产权转移登记至原告，即才完成双方约定的房地产交付义务。比照双方约定的最后交付期限逾期长达507天，已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。根据双方在《房产买卖合同》中第十条的约定，被告应当向原告支付延迟交房的违约金的数额应当为4156972×0.4‰×507=843033.92元。原告多次向被告协商，要求支付违约金，但被告置之不理，拒绝承担相应的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告为维护自身合法权益不受侵犯，向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷一案已由法院受理，被告不同意原告全部诉讼请求，认为其诉讼请求缺乏事实和理由依据，损害被告的合法权益，被告不需要承担任何责任，并请法院判令由原告承担本案诉讼费。事实和理由：一、原告起诉不符合双方合同约定，被告并未违约。被告认为，本案争议焦点在于：1、是否存在冯宁所称的应由被告承担的“迟延交付违约金”；2、双方合同第十条约定的迟延交房的违约责任是否应当适用于房屋产权登记过户事项；3、冯宁的诉讼请求是否存在企图混淆迟延交房和迟延过户登记的企图。首先，依据双方《房屋买卖合同》第九条约定，交付日以满足产权转移至买方且卖方收到全款之日为准。双方如此约定，就是考虑到标的房产正处于第三方租赁使用中，且合同签订的目的是由冯宁享受高于市价的租金收益，并最终通过物权变动成为产权所有人；即先将租赁收益转由冯宁享有，进而最终办理产权过户登记。此外，因该房产在银行存在抵押事实，双方对此也是知晓的，故办理过户还需银行方面的配合。因此双方未明确确定交付日期，故被告交房行为不存在违约。其次，合同第十条明确约定，“除合同另有约定外……”，即表明本合同对于迟延交房的责任形式只有一种，即为卖方未按约定的期限交付房产；双方并未约定延期办理房屋过户的违约责任，也未约定将办理房屋过户登记套用于约定的交付违约责任中，故迟延交房的违约责任不应当适用于房屋产权登记过户事项。最后，自合同生效后，冯宁按月享有标的房产租赁收益权并最终办理了产权过户，已达到合同目的，至于合同第十一条，是敦促双方最终完成房产登记过户的提示性条款；虽然依据物权法相关规定不动产以登记过户作为公示形式，但在合同中双方并未约定办理房屋登记过户为房屋的交付形式，冯宁也并未因延期过户遭受任何损失，冯宁在享有出租人权益及成为登记所有人后又企图混淆房屋交付和物权公示的途径以达到其个人目的，违反诚信原则，不应得到支持。二、本案已超过诉讼时效。2015年2月27日，是冯宁声称的“最后过户期限”，至2018年7月23日，历时三年有余，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（法释（2018）12号）第三条之规定，本案已超过诉讼时效。此外，与被告产生如此纠纷的主体不只冯宁一人，还有众多东门UCT商城二层南区业主，其如此的混淆行为不应得到法院的支持，被告也会坚持通过法律途径继续维护自身合法权益。综上所述，被告认为原告冯宁以企图混淆房屋交付和物权变动的途径恶意诉讼，损害被告的合法权益，及制造讼累。为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第62条第3项、第4项、第5项等相关法律规定及司法解释，请求法院查明本案事实，支持被告的答辩请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《东门韩国商城商铺认购协议书》，证明：2014年12月4日原、被告双方签订认购书，原告购买S206商铺，当日原告支付定金的事实。2、《房产买卖合同》，证明：第一，原、被告之间就涉案商铺买卖签订的合同及约定的内容；第二，双方就商铺交付、既有的租赁、逾期交付及违约责任等约定内容；第三，原告付清款项60日内被告应当交付房产。3、本期账务明细，证明：原告向被告实际付清房款（定金）的时间。4、招商银行户口交易明细表，证明：2014年12月27日原告向被告付清房款。5、收款收据，证明：2014年12月27日原告向被告付清房款，被告开具收据。6、不动产权证书，证明：第一，原告是涉案商铺的所有权人；第二，被告办理产权过户登记的时间；第三，被告存在延迟过户的严重违约行为及延期的天数。7、不动产权资料电脑查询结果表，证明：第一，原告是涉案商铺的所有权人；第二，被告办理产权过户登记的时间为2016年7月18日；第三，被告存在延迟过户的严重违约行为及延期的天数为507天。被告经质证对上述证据的真实性无异议。根据上述证据，本案事实作如下认定：2014年12月4日，原、被告签订了编号为000019《东门韩国商城商铺认购协议书》，原告向被告支付了定金418098元。2014年12月27日，原、被告又正式签订了《房产买卖合同》。合同约定，被告将新风花园鸿基商业中心的S206号商铺销售给原告，建筑面积为23.41平方米，总价款为人民币4156972元；该商铺处于抵押状态，同时带有租约，已经被深圳市优一城商业管理有限公司租用。双方还约定，付款方式为一次性付款；因该房地产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日。买方（原告)已按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款)，原、被告（买卖）双方须在签订本合同60日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。双方还约定了违约责任，除本合同另有约定外，被告（卖方）未按合同约定的期限将该房地产交付原告（买方)，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。签约后，原告如约在2014年12月27日前通过银行转账的方式分几笔向被告支付了全部购房款（含定金）。至此，原告已经一次性付清全部的购房款人民币4156972元，被告亦向原告出具收款收据，载明收到相关房款。但被告并未在约定期限内将涉案房产转移过户登记至原告名下。2016年7月18日，被告才将涉案商铺产权转移登记至原告名下。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据法律规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，当事人应按合同约定履行义务。在本案中，原告向被告购买房产，原告的义务系支付购房款，被告的义务是向原告及时依合同约定的方式交付约定的房产。根据本案查明的事实，原告已于2014年12月27日前依约偿付了全部购房款，但被告并未依约定期限将涉案商铺的产权在60日内转移登记至原告名下，故原告要求被告依合同约定承担违约责任，理由成立，本院予以支持。根据合同约定，被告未按合同约定的期限将该房地产交付原告，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。根据上述约定，原告要求被告偿付违约金，理由成立，本院予以支持。关于被告在本案中提出诉讼时效的抗辩，由于本案的诉讼时效起算点应从原告实际全额交付房款、且逾期办理房产登记过户之日（交付房款后的60日）起算，即应从2015年2月26日起算，而原告于2018年12月18日向本院起诉，该起诉期间并未超过三年的诉讼时效期间，故被告的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司应于本判决生效后十日内偿付原告冯宁违约金人民币843033.92元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币6115元，由被告负担；其中原告预交的受理费6115元本院予以退回，被告负担之数，应于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 郑  有  培二〇一九年二月二十八日书记员 唐爱娣（兼）黄凯文