山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初7315号 原告（反诉被告）：裴爱萍，女，1980年8月23日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 委托诉讼代理人：张大明，山东齐邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯亮，男，1988年8月15日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 被告（反诉原告）谢习习，女，1987年3月20日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 委托诉讼代理人：张嵘林，李庆帅，均系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告裴爱萍与被告冯亮、谢习习房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，被告冯亮、谢习习提起反诉。本院依法适用简易程序于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告裴爱萍的委托诉讼代理人张大明，被告冯亮、谢习习及两被告共同委托诉讼代理人张嵘林、李庆帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裴爱萍向本院提出诉讼请求：1.判令冯亮、谢习习返还裴爱萍购房款70万元，支付违约金（以70万元为基数，自2018年7月24日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），并承担律师费1万元；2.本案诉讼费及相关费用由冯亮、谢习习承担。事实与理由：2017年12月28日，裴爱萍与冯亮、谢习习签订《房屋买卖合同》，合同约定：冯亮、谢习习将其所有的位于历城区将军路中海华山珑城小区某室房屋出卖给裴爱萍，房屋总价为180万元。付款方式为：合同签订3日内支付50万元，2018年4月20日下午6时之前支付40万元，剩余部分在房屋过户当日支付。合同签订后，裴爱萍如期将50万元打款至冯亮账户，冯亮向裴爱萍出具了收据。在第二笔付款期限未到期时，冯亮以其缺钱为由要求裴爱萍提前打款，裴爱萍于2018年4月14日、4月21日提前共计向冯亮打款10万元，2018年4月23日又转款10万元。这期间裴爱萍了解得知冯亮所售房屋已在此之前出售给他人，并涉及纠纷尚未解决，且谢习习电话中曾称对出售该房屋不知情。基于上述原因，第二笔剩余款项支付时，裴爱萍要求冯亮、谢习习当面出具收款收据，但两人予以拒绝，故裴爱萍未再付款。2018年7月24日，冯亮、谢习习向裴爱萍送达了解除房产买卖合同通知书，通知解除买卖合同。冯亮先是隐瞒房屋涉及纠纷的事实，随后谢习习又告知对房屋出售不知情，裴爱萍支付第二笔款项时两人拒绝出具收据并擅自解除房屋买卖合同。裴爱萍未按时打款实际是对冯亮、谢习习违约在先的一种抗辩，故本案的违约责任应该由冯亮、谢习习承担。因冯亮、谢习习解除房屋买卖合同，裴爱萍要求冯亮、谢习习退还购房款70万元并承担违约责任，但两人予以拒绝。为维护裴爱萍的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 冯亮、谢习习共同辩称，冯亮、谢习习不存在违约行为，裴爱萍所主张的事实与理由不成立。裴爱萍未在约定时间之内支付第二笔房款，构成违约，应承担违约责任。对于裴爱萍主张的违约金的计算方式不予认可，因为自合同解除之后裴爱萍从未与冯亮、谢习习进行过接洽，所造成的损失应当由裴爱萍自行承担。 冯亮、谢习习向本院提出反诉请求：1.确认经冯亮、谢习习行使单方解除权后，两人与裴爱萍签订的房屋买卖合同已依法解除；2.判令裴爱萍支付冯亮、谢习习违约金90万元；3.判令裴爱萍支付冯亮、谢习习律师服务费4万元；4.反诉费用由裴爱萍承担。事实与理由：根据双方于2017年12月28日签订的《房产买卖合同》第5.2条的约定，裴爱萍应在2018年4月20日下午6点前支付第二笔购房款40万元整。但经冯亮催促，裴爱萍以各种理由拒不足额支付上述款项。根据该合同第8.1条的约定，裴爱萍迟延履行付款义务超过10天，冯亮、谢习习有权行使单方解除权，并按约定主张违约金，故提起反诉，望判如所请。 裴爱萍针对反诉辩称，裴爱萍没有任何违约行为，不应承担违约责任。冯亮、谢习习擅自单方解除合同，且不履行合同义务，违约在先，应承担违约责任。 经审理本院认定事实如下： 冯亮、谢习习系夫妻关系。2014年12月10日，冯亮、谢习习与济南中海城房地产开发有限公司签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定购买该公司开发的中海华山珑城某室，建筑面积127.35平方米，总价款878078元，付款方式为首付加银行贷款，交房时间是2016年12月31日前。合同签订后，双方履行了各自义务。 2017年12月28日，冯亮（出售方，甲方）与裴爱萍（购买方，乙方）签订《房产买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给裴爱萍。该合同主要约定：1、房屋基本情况房屋权属状况：购房合同取得产权方式：购买建筑面积127.35平方米产权说明：房屋属于甲方家庭唯一住宅网签时间：2014年12月10日房屋坐落：历城区将军路中海华山珑城小区某室；2、甲方对售房的声明2.1甲方声明：房屋产权人谢习习与本人属于夫妻关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，附表中描述事项符合实际情况，由于甲方原因致使房屋不能正常出售的法律及经济责任由甲方承担……3、乙方对购房的声明3.1乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格。3.2乙方表示已经清楚了解本合同第1、2条款中所述内容，并承诺将积极遵守本协议中约定的责任及义务。4、房屋售价及其他4.1甲方按照附表中描述情况将房屋出售给乙方的价格总计为180万元……5、付款方式5.1首付款项：乙方应在签订本合同后三日内，支付购房款50万元。5.2第二次付款：乙方应在2018年4月20日下午6点前支付购房款40万元。5.3剩余房款共计90万元，乙方于甲方取得该房屋《不动产权证》后，甲乙方双过户当日支付到甲方账户。6、房屋交付甲方在获得购房款50万元后当日将房屋交付给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照附表中表述情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清……8、违约责任8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应按照积极自己应遵守的条款履行合同。如有延迟履行行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1%向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的50%向对方支付处罚性违约金。8.2履约过程中，甲、乙双方同意：合同中未明确履约时间的，由甲乙双方协商约定时间。8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的处罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。被告冯亮在合同上签名捺印，并代谢习习也在该合同上签名捺印，原告裴爱萍也在该合同上签名捺印。该合同注明签约地点是济南市天桥区国贸公寓1523室。 房产买卖合同签订后，裴爱萍于签约当日转账支付冯亮首付款50万元，冯亮出具了收款收条。冯亮随即向裴爱萍交付了涉案房屋钥匙。2018年4月14日，裴爱萍又转账支付冯亮49999元。2018年4月21日，裴爱萍再次转账支付冯亮49999元。2018年4月23日，裴爱萍又分两次各转账49999元。以上合计699996元，其余的购房款，裴爱萍未再支付。 2018年6月中下旬及7月初，冯亮、谢习习曾按涉案房屋地址向裴爱萍邮寄过两份告知书，但因裴爱萍未在涉案房屋居住，未收到该两份邮件。 2018年7月24日，冯亮、谢习习向裴爱萍送达解除房产买卖合同通知书一份。通知书内容主要为：“……按照房产买卖合同第5.2条约定，你方应于2018年4月20日下午6点前支付第二笔购房款人民币40万元整，但截至本通知书发出之日，你仍未履行付款义务，并已逾期超过10天。鉴于你方的违约行为，我方现依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条等相关法律规定及《房产买卖合同》第8.1条约定，郑重通知如下：一、自本通知送达你方之日起，解除我方与你方签署的《房产买卖合同》；二、由于你方的违约行为，你方已支付的购房款50万元将不予退还。特此通知。” 关于合同未能履行的原因，双方存在争议。裴爱萍提交其丈夫王万鹏与冯亮之间的微信记录一宗、匿名通知函一份及书面证言一份，拟证实裴爱萍未按合同约定时间付款的原因是谢习习曾表示对卖房一事不知情，且冯亮、谢习习拒绝出具收条以完善合同，故其为保证资金安全未继续履行合同，合同未能继续履行的原因在于冯亮、谢习习。 微信聊天记录显示：2018年4月21日21：56，王万鹏向冯亮发送微信信息：冯亮你好，我是购买你中海华山珑城小区某室的裴爱萍，2018年4月14日应你本人急需用钱的要求，我分别于2018年4月14日13点、2018年4月21日12点10分分别给你转款肆拾肆万玖仟玖佰玖拾玖元整，合计壹拾万元整差贰元。因考虑到我的资金安全，我当时要求你本人必须来济南当面给我打好收款收条，我再转你合同所约定的剩余叁拾万元整。所以我于2018年4月14日提前给你转款以做凭证，为能继续将合同履行，希望你与你对象谢习习尽快来济南，将手续办理完毕。我查过我给你的转账记录，现已给你转款陆拾万元整差贰元，关于提前交钥匙的事情合同都有约定，并且你已代你对象谢习习签字，其余我不再解释，敬请知悉，盼尽快办理。4月22日14：49，冯亮回复：合同上以及之前交谈中并没有说过当面打收据，21日晚上了才说这个是不是已经在合同约定的范围外了，转账凭证也作为法律有效收款凭证，至于你提前给我转款我也拿出了我的诚意让你往后推延两天期限，对于你每天转款五万或限额为由拖到月底再给不好意思这不在我们合同范围之内，买卖房租合同也是您制定我们双方签约的，限于最迟明天中午12点前支付第二笔房款，如不履行视为自动放弃，按合同履行。4月22日14：58，王万鹏发信息：冯亮，你好，收到请回复我，剩余款项叁拾万元，已准备好，请问你和你对象何时来济南，我去接你们。4月22日15：07，冯亮回复：一切按合同办事！账号已经给您。4月22日15：11，王万鹏发信息：冯老师，叁拾万款本来都已准备好了，你得接电话，凡事得商量，不接电话我也不敢打款，万一卡不在你手上。冯亮回复：我在培训，你可以打给我老婆17791865755.本人账号已经给您。王万鹏发信息称：不耽误你培训，你晚上给我打也可以，我一直在跟你沟通，你对象我们说不着。因为我没见过你对象，合同是给你见面签的，我不是较真，叁拾万对我们来说金额太大，所以必须得跟你电话沟通确认好。4月22日15：20，王万鹏又发信息称：昨天你对象还说不知道你交钥匙给我的事，这就是问题，难道我们需要把合同解除重新签吗，忙完抓紧给我回个电话吧，我们合作一直很好，没必要为难对方。冯亮对此未及时回应。 匿名通知函载明：“通知函，某室，此房屋有纠纷，（冯亮，谢习习）你们违约，还我定金我，我现在联系不到他，大家如果看到请帮我转告他们。”该通知函有撕扯、折皱痕迹，且没有落款。裴爱萍称其是2018年4月20日前路过时看见涉案房屋门上张贴该通知函的，之前虽冯亮交付了房屋钥匙，但因其购买房产主要是为孩子上学，不着急入住，所以并没有开门进去过。 书面证言载明：“本人朱超超，兹证明裴爱萍与冯亮于2017年12月18日在我处（天桥区国贸公寓1523）签订了房屋买卖合同，当时签合同时冯亮提供了与谢习习的结婚证，代谢习习签字，谢习习并未到场，合同签订后，裴爱萍就立即打款50万元给冯亮，并要求出据了收据，后谢习习曾给我打电话表示她对卖房之事并不知情，基于此，裴爱萍在后来付款时要求谢习习当面出具一个收条作为一个确认。但是冯亮、谢习习一直以各种理由推脱，拒绝见面。证明人：朱超超，2018年9月13日。” 经质证，两被告对微信记录真实性予以认可，对匿名通知函和书面证言不予认可，认为不能证明原告裴爱萍的证明目的。经审查本院认为，微信记录真实有效，本院予以采信；匿名告知书与书面证言不符合有效证据的形式要件，本院不予采信。 本院认为，裴爱萍与冯亮于2017年12月28日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。虽当时系冯亮代谢习习签名捺印，但并不影响合同本身的有效性。双方争议的焦点问题是哪方违约以及责任承担问题。对此本院认为，虽然双方的合同有效，但由于谢习习并未到场，由冯亮代为签名，客观上为合同履行留下了一定的隐患。房产属于大宗财产，价值较大，交易过程确应谨慎。因谢习习并未在合同上签名确认，裴爱萍为保证资金安全及合同后续履行，要求冯亮、谢习习来济南当面出具收到条以确认收款、完善交易手续符合常理，并无不当。冯亮、谢习习也可以通过其他方式确认谢习习的意愿以消除裴爱萍之不安，但冯亮、谢习习仅是对裴爱萍的上述要求予以拒绝，并未采取合理行动以促进合同的履行。双方之行为，导致合同未能继续履行，冯亮、谢习习于2018年7月24日送达解除合同通知书，解除了涉案房屋买卖合同并自行收回了房屋。此种情形之合同解除，是由于双方的原因造成的，不可将责任归咎于其中一方，故双方互指对方违约，本院均不予采信。合同解除后，两被告收取的购房款699996元，应当及时返还裴爱萍。裴爱萍主张冯亮、谢习习支付违约金，冯亮、谢习习反诉要求裴爱萍支付违约金，均不符合法律规定，本院均不予支持。根据本案之情形，律师服务费应当由双方各自承担。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）裴爱萍与被告（反诉原告）冯亮签订的《房产买卖合同》于2018年7月24日解除。 二、被告冯亮、谢习习于本判决生效之日起十日内返还原告裴爱萍购房款699996元。 三、驳回原告裴爱萍的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告冯亮、谢习习的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5400元，由被告冯亮、谢习习共同负担。保全费4520元，保全保险费1040元，由原告裴爱萍负担。反诉案件受理费减半收取6600元，由反诉原告冯亮、谢习习共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一九年二月十二日 书记员  王汝瑶