山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁09民终3890号 上诉人（原审原告）：泰安市聚全商贸有限公司，住所地山东省宁阳县七贤路**。 法定代表人：余文跃，总经理。 委托诉讼代理人：崔艳玲，山东纵观律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东省宁阳县万达百货有限公司，住所地宁阳县城交通路146号 法定代表人：王克俊，董事长。 委托诉讼代理人：桑逢勇，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。 上诉人泰安市聚全商贸有限公司（以下简称聚全商贸公司）因与被上诉人山东省宁阳县万达百货有限公司（以下简称万达百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聚全商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持一审时上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均有错误，应撤销原判，依法改判。一、一审判决认定上诉人对其主张除当庭陈述外并未提交相关证据错误。上诉人租赁房屋后，为使租赁房屋能正常使用，投入巨资用于水电、设备、楼体等的改造，上诉人一审时提交了固定资产投资的证据，证明固定资产投资高达1475万元，上诉人虽然欠付租金，但并非恶意，经济不景气是大气候，被上诉人单方解除合同违背公平原则。上诉人调查了解了租赁房屋周边的市场价格后发现，由于合同约定的租金明显超出市场价格很多，近年来受经济大环境影响，房屋租赁市场价格也己下调，合同中约定的租金标准更明显超出了周边同地段的市场价，租金明显过高，有失公平。上诉人系宁阳县有关部门招商引资而成立的公司，股东均系外地人，无法收集到同地段其他业户的租赁合同，为确定租赁房屋按照现在市场行情下的租金标准，上诉人一审时向法院提交了评估申请书，申请法院委托评估机构按照市场价格对租金进行评估。上诉人提交的评估申请书，是证实其主张的有力证据，但一审法院对评估申请未予准许，导致无法确认租金标准的变化，一审法院将评估申请排斥在证据之外是错误的，评估申请也是一种证据，上诉人提交了证据而非未提交相关证据，一审法院未予准许评估申请却视为上诉人未提交证据是错误的。二、一审判决以租赁合同中约定变更合同内容须双方协商确定为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。根据上述规定，即使合同约定了变更合同内容须经双方协商一致以书面形式确定，在发生情势变更时，合同一方当事人仍有权依据上述法律规定，请求人民法院变更或解除合同。市场价格的变更程度，是否能确认为情势变更，应考虑变更程度是否已经超越了经营者所能预料的范围、风险损失与可能得到的收益之间是否己经严重失调、变更结果是否导致一方得利而另一方损失严重等因素。因此，对于租金现在市场价格的确定，是确认能否构成情势变更的基础，一审法院未准许评估是错误的，有失公平。有效合同要严格遵守，是私法自治原则的要求，但是，在合同履行过程中，可能会遇到当事人在订立合同时无法预见的一些情况，导致一方当事人继续按原合同履行会受到重大损失，为了体现合同法的公平、诚实信用原则，合同法规定了情势变更原则，本案中整体租赁市场价格的严重下滑应当视为情势变更。 上诉人按原租赁合同继续履行，显失公平，上诉人的经营难以维系，恳请二审法院本着公平原则，考虑情势变更的实际情况，撤销一审判决，依法改判。 万达百货公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。 聚全商贸公司向一审法院起诉请求：1.确认被告于2018年5月22日送达给原告的解除房屋租赁合同的通知无效；2.判令被告将租金标准调整至合理市场价，继续履行租赁合同；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月9日，原告聚全商贸公司与被告万达百货公司签订房屋租赁合同一份，原告为承租人（乙方），被告为出租人（甲方），该合同第一条约定：甲方将位于宁阳县城七贤路1478号正在营业中的“万达百货商场”一至三层，建筑面积约5973平方米的房屋租赁给乙方经营使用；租赁期限十五年半，其中装修免租期六个月，签订合同之日乙方向甲方支付保证金人民币伍拾万元整，该伍拾万元保证金乙方可以在支付给甲方的第一期租金中冲抵，租金每半年预交一次，预交须提前两个月，第一期的租金应于开业后一星期内缴纳，免租期内免交租金，每满5年调整一次租金数额，具体如下：（1）、第1-5年：每年租金218.00万元（1.00元/平方米.天*5973平方米*365天），5年租金计人民币1090.00万元；（2）、第6-10年：每年租金239.80万元（1.10元/平方米.天*5973平方米*365天），5年租金计人民币1199.00元；（3）.第11-15年：每年租金327.00万元（1.50元/平方米.天*5973平方米*365天），5年租金计人民币1635.00万元；租金合计人民币3924.00万元；合同第三条第五项约定：乙方应按期、足额向甲方交纳租金，每延迟一天按应交数额的0.1%计算滞纳金。合同第四条约定：乙方需要变更合同内容时，须经甲乙双方共同协商，以书面形式确定。合同第六条关于违约责任条款约定：如乙方未按时交纳租金超过两个月；擅自整体转让房屋；乙方无故提前终止合同，甲方有权收回所出租的房屋，终止合同的履行，乙方应按本合同当年租金总金额的30%向甲方支付违约金外，还应承担双方签订合同后甲方一切投入造成的经济损失；甲方违反本租赁合同书或甲方无故提出终止本合同，致使乙方合同权益受到损害的，甲方应按照本合同当年租金总额的30%向乙方支付违约金外，还应承担双方签订合同后乙方各种设备、装修、资金等一切投入造成的经济损失。合同还约定了其他事项。原、被告均在合同上加盖本单位印章，原告的股东余文跃、沈呈杰、来笑攀在合同上签名确认，被告的法定代表人王克俊在合同上签名确认。合同签订后，原告向被告交付保证金50万元，被告将合同约定的房屋交付给原告。原告对租赁的房屋进行了投资装修、改造，并进行了正常经营。2015年5月份，原、被告又签订租赁合同一份，原告为乙方，被告为甲方，合同约定：乙方租赁宁阳老万达四楼办公区走廊南西两面，面积约200平方米，租赁用途为办公、仓储等，租赁期限2016年1月1日至2020年12月31日，年租金2万元，签订合同之日预交当年租金，以后类推，每年前10日内预交下一年租金；租赁期间，乙方应保持房屋的原貌，不得擅自改造，如需改造应先争得甲方同意，乙方不得拖欠甲方租租金，逾期经甲方催缴后仍未能及时缴纳的视为乙方违约，合同自动解除，违约金按年租金的50%计算。合同签订后，被告按约定将租赁物交付给原告使用。原告租赁被告的房屋后，未按合同约定向被告支付租金，被告多次催要未果，曾于2017年5月2日诉至本院，要求原告支付拖欠的租金422234元。本院于2017年9月18日作出(2017)鲁0921民初1386号民事判决书，判决原告向被告支付2016年6月30日之前的租金331434元，该判决书已生效并执行完毕。2016年6月30日之后的租金被告仍未按合同约定支付,2018年4月1日,被告向原告发出催款通知,内容为：截止到2018年1月31日,聚全商贸公司欠租金383.5万元,要求接通知后七日内支付，原告当时法定代表人余文跃收到该通知书后在该通知书上注明:“正在和王总约时间洽谈降租事议，余文跃”。2018年5月22日，被告向原告邮寄送达了解除房屋租赁合同通知书，原告于2018年5月23日收到通知书。该通知书内容是被告通知原告：解除双方于2015年4月9日签订的房屋租赁合同，要求原告返还房屋并支付所欠租金。原告对被告的通知未作回应，被告于2018年6月4日向本院起诉,原告随于2018年7月26日另案起诉原告,要求确认万达百货公司于2018年5月22日向聚全商贸公司送达的解除房屋租赁合同通知无效，并要求调整租金。原告对自2016年7月1日之后的租金至今未付无异议。原告主张合同约定的租金明显超出了周边同地段的市场价，被告对此有异议，原告对其主张除当庭陈述外未提交相关证据。一审法院认为,原被告签订的房屋租赁合同除违约金约定的较高外，其余内容是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，双方于2015年4月9日签订的房屋租赁合同明确约定租金每半年预交一次，预交须提前两个月，现原告自2016年7月1日起至今已两年多时间未向被告支付的租金，原告未按合同约定支付租金已构成违约。被告多次书面要求原告在合理期限内支付租金，原告仍拒付租金。双方签订的房屋租赁合同第六条明确约定：如原告未按时交纳租金超过两个月，被告有权收回所出租的房屋，终止合同的履行。双方约定的合同解除条件应是明确的。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2018年5月22日送达给原告的解除房屋租赁合同的通知符合合同约定及法律规定，原告要求确认该通知无效的诉讼请求，一审法院不予支持。合同第四条约定：乙方需要变更合同内容时，须经甲乙双方共同协商，以书面形式确定。该约定明确了原告提出变更合同内容的处理方式和方法，因此原告要求对租金价格进行评估以及要求被告将租金标准调整至合理市场价，继续履行租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张合同约定的租金明显超出了周边同地段的市场价，被告对此有异议，原告对其主张除当庭陈述外未提交相关证据，一审法院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、驳回原告泰安市聚全商贸有限公司要求确认被告于2018年5月22日送达给原告的解除房屋租赁合同的通知无效的诉讼请求；2.驳回原告泰安市聚全商贸有限公司要求将租金标准调整至合理市场价及继续履行租赁合同的诉讼请求。案件受理费100元，由原告泰安市聚全商贸有限公司负担 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人于2018年5月22日送达给上诉人的解除房屋租赁合同的通知是否有效；二、双方所约定的房屋租赁费用是否应当予以调整，双方所签订的房屋租赁合同是否继续履行。 关于第一个争议的焦点问题，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方所签租赁合同约定，如上诉人未按时交纳租金超过两个月，被上诉人有权收回所出租的房屋，终止合同的履行。上诉人交纳租金是其合同的主要义务，上诉人自2016年7月至今经被上诉人多次催要，上诉人在合理的期限内仍欠付租金，致使被上诉人不能实现租赁合同的目的，被上诉人通知上诉人解除双方签订的租赁合同，符合合同约定和法律规定，应为有效。上诉人主张解除房屋租赁合同的通知是无效的请求。本院不予支持。 关于第二个争议的焦点问题，上诉人与被上诉人在租赁合同中对租赁费的约定，是双方在平等自愿的基础上确定的，租赁费用的高低并非市场固有的风险，上诉人在签订合同时应作出合理的预期，上诉人无证据证明因客观情况发生变化，造成上诉人无法预见、非不可抗力的重大变化，上诉人主张租赁费用过高，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定合同变更的情形。上诉人在一审审理过程中，对租赁费用进行评估，不属于司法评估的范围，应属当事人的举证范围，一审不予准许并无不当。被上诉人于2018年5月22日已通知上诉人解除房屋租赁合同，上诉人请求继续履行合同本院亦不予支持。 综上所述，聚全商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由泰安市聚全商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇一九年二月二十六日 书记员  梁 壮