云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终1946号上诉人（原审原告）尹秋喜，女，1982年10月10日生，纳西族，石林彝族自治县人，身份证登记住址：石林彝族自治县。委托代理人：徐立伟，云南滇石律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王珮，云南入世律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）陈洪云，男，1972年10月20日生，汉族，石林彝族自治县人，身份证登记住址：石林彝族自治县。现住。委托代理人：严朝，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。陈红，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人:石林金恒酒店有限公司，住所地：石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林中路**。法定代表人：杨金平。原审第三人：杨金平，男，1968年11月3日生，彝族，石林彝族自治县人，身份证登记住址：石林彝族自治县。上诉人尹秋喜因与被上诉人陈洪云、原审第三人石林金恒酒店有限公司、杨金平租赁合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2017）云0126民初1228号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月8日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人杨金平、石林金恒酒店有限公司经本院通知后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹秋喜一审诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的损失款7.5万元；2、要求被告将金恒酒店一楼大厅、三至五层客房部交归原告经营；3、要求被告支付违约金51万元；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定的案件事实：第三人金恒酒店公司系杨金平等人于2007年设立的有限责任公司，登记股东为杨金平、杨丽仙，登记经营范围为：住宿服务、KTV歌厅、烟（限零售）、酒、饮料、各类定型包装食品、散装食品、日用百货的销售（依法须经批准项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该酒店经营用房登记所有权人分别为杨金平（房产证号Ｓ2××92号）和杨春明（房产证号Ｓ2××93号），两栋房屋在空间上被打通共用，其中一层为酒店大厅，三至五楼为客房部。2016年12月30日，原告尹秋喜（甲方）、被告陈洪云（乙方）、第三人金恒酒店公司（丙方）、杨金平（丁方）签订《协议》，载明甲方于2014年1月10日与丙方金恒酒店公司、杨金平签订租赁合同，丙方将自己所有的位于石林彝族自治县的“石林金恒酒店”房屋出租给乙方经营管理使用，合同约定租期20年（2014年1月10日至2034年1月10日），租金为每年25万元，租金从杨金平欠尹秋喜借款中抵扣，该租金已经支付完毕。尹秋喜于2014年开始经营金恒酒店，在此期间，尹秋喜于2016年9月19日将该房屋转租给周凡琳经营，租期自2016年9月20日起至2017年9月19日止，转租后周凡琳已经支付部分租金。2016年12月26日，陈洪云以其和金恒酒店公司、杨金平签订了租赁合同为由要求使用租赁房屋，双方因此发生纠纷并引发冲突。为维护各方当事人的合法权益，确保酒店的正常经营，经甲乙丙丁四方友好协商，在平等、自愿的原则下达成如下协议:一、丙方、丁方和甲方同意将金恒酒店一楼大厅、三楼、四楼、五楼的租赁房屋交由乙方经营管理。二、乙方按照双方约定支付相关费用的情况下，甲方自2017年1月1日起将上述租赁标的物交由乙方经营管理，租赁标的物的范围为：金恒酒店一楼大厅、三至五楼客房部。三、为解决甲方与第三方周凡琳解除合同给第三方造成的损失等问题，乙方同意支付甲方2万元作为解除合同的补偿，其余解除合同费用由甲方承担，该笔费用协议签订之日乙方支付给甲方。第三方周凡琳在租赁期限内购置、增加的设备、经营用品等动产财产全部由第三方周凡琳自行处置，乙方对此不得干涉，酒店由第三方周凡琳经营至2017年1月1日止，在此之前任何一方不得要求第三方周凡琳退出或有任何干扰第三方周凡琳经营的行为，否则协议不生效，对各方没有约束力。四、甲方退出经营，由乙方每年支付甲方退出造成的损失15万元。损失支付方法:第一次由乙方在本协议签订日支付7.5万元；第二次由乙方在甲方将金恒酒店交由乙方经营管理后六个月内支付。自第二年开始，付款方式为先付款后使用，乙方于每年1月1日前一次性支付甲方当年的损失补偿款15万元。乙方必须按照约定按时履行支付补偿款的义务，如逾期10天未付款，乙方承诺退出金恒酒店的经营，由甲方入场经营，同时甲乙丙丁四方均认可甲方对金恒酒店享有自2014年1月10日至2034年1月10日止的租赁使用权。乙方拒绝退出，甲方有权强行进入经营并由乙方承担50万元的违约责任。五、乙方进场经营酒店后，由乙方自主经营、自负盈亏，盈利和亏损由乙方享受和承担，与甲方无关。不论丙方和任何第三方对租赁物提出异议导致乙方不能经营等情况发生，争议由乙方自行解决，且乙方均必须按照协议约定向甲方支付15万元的款项。若因法院等国家执法部门查封、强制执行导致乙方无法经营酒店的，乙方不再支付甲方剩余的损失费。六、乙方经营酒店期间，如发生法院等执法部门依法强制变卖金恒酒店房产之事项，乙方必须保证将酒店拍卖款抵扣银行贷款后剩余款项的20%给甲方。八、违约责任：甲乙双方如有违约，违约方应当支付守约方合同标的总金额百分之二十的违约金，违约方承担违约责任后，还应当赔偿给守约方造成的经济损失。上述《协议》签订当天，被告交付9.5万元（2万元一笔、7.5万元一笔）到原告委托诉讼代理人所在律师事务所，用于履行协议约定的付款义务。2017年1月1日，被告接手经营金恒酒店至今。此外，自2015年5月28日至2016年6月5日，涉案房屋先后数十次被人民法院办理查封登记手续。一审法院认为，原、被告及第三人于2016年12月26日签订的《协议》系平等民事主体之间意思表示一致的结果，不违反法律强制性规定，依法成立、生效，对当事人具有法定约束力。关于被告及第三人认为该《协议》是在受胁迫的情况下签订的抗辩主张，并未提交相应证据证实，一审法院不予采纳。关于无酒店经营资质、涉案房屋被查封而主张协议无效的抗辩，无法律依据，一审法院不予采纳。关于出租他人房屋协议的履行利益保护问题。第三人金恒酒店公司经营用房登记所有权人分别为杨金平（房产证号Ｓ2××92号）和杨春明（房产证号Ｓ2××93号），两栋房屋在物理空间上被打通共用，在功能上作为酒店整体经营，作为出租人（转租人）的原告应当证明其已得到房屋产权人的同意，其对涉案房屋的占有合法。在无合法权利来源的情况下，出租人将他人房屋“交付”给承租人属于法律上的履行不能，为履行协议“交付（转移占有）”涉案房屋的行为将涉嫌侵害他人的房屋所有权，换言之，原、被告及第三人对他人房屋的非法履行利益不受法律保护。故对原告要求被告履行《协议》义务的各项主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告尹秋喜的诉讼请求。一审判决宣判后，尹秋喜不服，向本院提起上诉。称：本案第三人石林金恒酒店有限公司是本案租赁房屋的实际使用权人且本案石林金恒酒店有限公司等企业都是由杨金平、杨丽仙、杨春明、李春梅等在家族经营。且一审如认为涉及杨春明的权利也应是追加其为本案当事人参加诉讼。上诉人通过与石林金恒酒店有限公司签订的租赁协议已取得酒店房屋的管理使用权。上诉人签订租赁合同，以租赁收益抵偿债务的行为是有效的。杨春明房屋自2007年就作为酒店房屋在由石林金恒酒店有限公司经营。一审判决遗漏了对损失7.5万元和违约金50万元的审理。原判决认定协议有效，但却未依据协议进行审理和认定。上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。陈洪云答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。有以下几点，第一，本案上诉人尹秋喜，没有权利取得涉案租赁房屋出租权及转租权。第二，涉案房屋的产权共有本案的第三人享有，未经案外人杨金平同意，不得处理他人财产。第三，石林金恒酒店的经营权和石林金恒酒店开展经营，所用房屋的权利来源属于不同的法律关系。第四，涉案的房屋杨春明和杨金平所持有的房屋均被人民法院依法查封多次，进行了执行阶段。上诉人以及第三人签订协议的时候处分了出租了查封的财产。第五，杨春明没有在原来的租赁合同上签过字，杨金平也当庭否认了该租赁合同上的签字系本案上诉人伪造的。在这期间本案的上诉人也没有依法提起鉴定，那么应当承担一个举证不能的法律后果。第六，我方认为上诉人在上诉当中所提到的家庭财产共同财产以及股东之间的关联关系，认为杨金平可以代表杨春明对于这个财产的权利来进行一个处分。那么我们认为这个观点是错误的。而且了也没有证据证明是家庭财产。二审中，上诉人提交以下证据证明其诉讼主张：第一组，1.石林金恒酒店有限公司、石林金恒房地产开发有限公司工商登记情况表、公示报告。2.石林金恒食品有限公司、石林金恒园艺绿化有限公司的工商登记情况表公示报告。3.云石结补2607020《结婚证》户口登记复印件2份。4.无偿使用证明。第二组，5.建设工程许可证、施工图设计文件审查合格书及施工图纸。6.建设项目环境影响登记表及申请书两份（2005、2007）《申请书》。7.建筑设计防火审核意见书、消防安全检查申报表、消防安全检查意见书、消防验收合格意见、情况说明。第三组，8.报警三联单。第四组，9.公司年检报告书经营情况统计表、资产负债表、利润表。第四组，10.民事调解书。陈洪云质证认为：第一组，第1、2真实性合法性认可，关联性不认可。第3、4是案外人的，无法核实真实性。第二组，真实性无法确认，关联性不认可。第三组，真实性认可，关联性不认可。第四组，真实性无法确认。第10，真实性认可，关联性不认可。本院认为：证据第一组1、2，证据第三组、第四组证据真实性本院予以确认。对其余证据本院将结合本案其他证据予以评判。二审经审理查明的案件事实与一审判决一致，本院依法予以确认。本案争议的焦点是：本案中陈洪云是否应承担给付款项、交还房屋及给付违约金的责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。首先，对本案中是否应给付7.5万元款项的问题。本院认为，本案中各方于2016年12月26日签订的《协议》中已明确载明因陈洪云、尹秋喜均主张对酒店享用使用权益，故，在陈洪云同意每年给予尹秋喜15万元的前提下，尹秋喜同意退出涉案酒店场所的经营使用，由陈洪云进行经营。该协议上各方均签字或加盖印章，陈洪云主张协议签订存在胁迫情节，但在诉讼中并无证据予以证实。故，该协议对各方均享用拘束力。在尹秋喜所主张本案补偿费涵盖期间涉案酒店场所确系由陈洪云在经营，其应按约给予尹秋喜相应补偿款项。一审判决对此认定及处理不当，本院依法予以纠正。其次，对涉案酒店场所的腾还问题。本案中涉案酒店房屋已在2015年5月28日后为人民法院在产权部门办理了查封登记，尹秋喜、陈洪云两方虽均主张其租赁合同产生于查封前，但结合本案各方证据看，本院认为本案中证据不足以证明双方对涉案房屋享用经营使用权益的时间在人民法院查封登记时间之前，故，对尹秋喜关于根据各方所签订协议，在陈洪云未按约给付补偿金情况下，其有权按照约定“如逾期10天未付款，乙方承诺退出金恒酒店的经营，由甲方入场经营，同时甲乙丙丁四方均认可甲方对金恒酒店享有自2014年1月10日至2034年1月10日止的租赁使用权”的诉讼主张本院不予支持。最后，对违约金问题。本案中并无证据证明尹秋喜因陈洪云逾期给付行为造成的损失的具体情况但陈洪云的逾期给付行为确会给尹秋喜造成资金占用利息损失。故，本院支持逾期给付期间的利息损失。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款，判决如下：一、撤销云南省石林彝族自治县人民法院（2017）云0126民初1228号民事判决。二、由陈洪云于本判决生效之日起十日内给付尹秋喜人民币75000元及该款自2017年7月1日起至付清该款之日止按同期人民银行流动资金贷款利率计算的利息。三、驳回尹秋喜本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费人民币19300元，由尹秋喜承担人民币9650元、陈洪云承担人民币9650元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 彭 韬审判员 张 楚审判员 杨 雪二〇一九年二月二十五日书记员 何政达