江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初6598号 原告：钱培培。 委托诉讼代理人：刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。 被告：苏州中润丽丰置业有限公司，住所地苏州高新区横塘镇金苑路**。 法定代表人：蔡丽萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐娟，该公司员工。 原告钱培培与被告苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称中润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告钱培培的委托诉讼代理人刘志耘，被告中润公司的委托诉讼代理人唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱培培向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2016年9月1日起至被告将涉案房屋交付给原告之日止，以原告已付的购房款582668元为本金，按每日万分之五计算的违约金（暂计算至2018年11月30日止的违约金为239185.21元）。事实与理由：2015年3月30日，原告与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》三份，约定原告向被告购买座落于苏州高新区横塘镇丽丰时代商业广场1幢30XXX室、1幢30SSS室、1幢30BBB室共三套房屋。合同中约定原告于2015年3月30日支付全部房价款共582668元，被告于2016年8月31日前向原告支付上述三套房屋。合同约定如被告逾期交房的，从交房期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房款万分之五的违约金，合同签订后，原告按约足额支付了全部购房款，但是被告至今未向原告交付上述房屋。被告的行为违反合同的约定，侵害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告中润公司辩称：原告就本案所涉三套商品房签订了《丽丰时代商业广场》委托经营管理合同，原告同意将其所购房屋自交付之日起三年又三个月无偿提供给商场使用，进行统一招商和经营管理，可见原告自房屋交付之日起三年又三个月内并没有任何经济损失，故我方无需向原告支付任何违约金，请求法院驳回原告诉请。如上述理由不能为法院所采纳，即使计算违约金，标准也过高。商品房买卖合同中第27页的补充条款第11条约定，买受方同意如出卖方逾期交房三个月内，买受方同意出卖方无需支付逾期违约金；出卖方如逾期交房超过三个月的，超过三个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付。如与主合同第20条逾期约定不一致的，以本条款约定为准。相应补充协议最后也做了特别提示，是当事人的真实意思表示自愿签订，且本案涉及的是商业房屋买卖，具有投资性质而非消费性质，被告应当作为商事主体看待，合同约定不受消法调整，故应当根据合同法诚实守信原则来处理，补充协议为双方另行打印形成，主合同为标准格式合同，应当以补充协议为准。故违约金比例不应按照原告诉状中所述的万分之五计算。另外，我司认为每日万分之三标准的违约金比例过高，请求法院酌情予以核减。根据最高院相关司法解释规定，迟延付款的可以参照银行贷款利息标准计算损失，而迟延交房的应当参照同地段相类似房屋租金标准计算经济损失，故我司请求法院对本案所涉房屋同地段相类似房屋的租金标准进行鉴定，请法院予以准许，从而作为调整违约金标准是否过高的参考依据。涉案房屋为商铺，目前市场平均投资回报率不超过年8%，本案双方之间也曾约定三年收益率为19%，如果按照日万分之五计算年回报率。即租金水平将达到18%左右，三年为54%左右，远超过其实际经济损失，五年左右几乎可以收回房屋成本，违约金标准明显过高。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月30日，原告（买受人）钱培培与被告（出卖人）中润公司签订了三份《苏州市商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于苏州高新区横塘镇丽丰时代商业广场1幢30XXX室、1幢30SSS室、1幢30BBB室共三套房屋，三套房屋总价款为582668元。该合同第十七条约定：“出卖人定于2016年8月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。”；该合同第十八条约定：“出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。该商品房交付的标志为【买卖双方签署房屋交接文件】。”该合同第二十条约定：“出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。”；该合同第三十二条约定：“在本合同履行过程中出现没有约定，约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议，经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等效力，但出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。”；该合同补充条款第十一条约定“……考虑本项目为城市商业综合体，有其消防验收等特殊复杂性，买受方同意如出卖方逾期交房三个月内，买受方同意出卖方无需支付逾期违约金，出卖方如逾期交房超出三个月的，超出三个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付，如与主合同第二十条逾期约定不一致，以本条款约定为准”。其后，原告按约向被告支付了582668元购房款。上述三份合同于2018年2月24日办理了预购商品房预约登记。 2015年3月31日，原告（甲方、委托方）与苏州中润商业发展有限公司（乙方、受托方）签订《丽丰时代商业广场》委托经营管理合同一份。合同约定甲方将其购买的丽丰时代商业广场1幢30XXX室、1幢30SSS室、1幢30BBB室，特别授权委托给乙方统一招商。该合同第三条约定：“为培育商场人气，甲方同意将所购房屋自商场统一开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、商场审批等费用和租营风险均由乙方承担，统一开业前因商场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。” 另查明，被告至今未通知将上述三套房屋交付原告使用。 以上事实，由苏州市商品房买卖合同、购房发票及本院庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告钱培培与被告中润公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应于2016年8月31日前将该上述三套商品房交付给买受人使用，否则应承担违约责任，涉案房屋因被告原因至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。被告提出抗辩称，认为原告同意将其所购房屋自交付之日起三年又三个月无偿提供给商场使用。但该案所涉三套房屋被告并未交付原告使用，故原被告之间的委托经营管理合同所约定的内容不适用于本案。同时，原被告之间的买卖合同中约定，出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。被告提出抗辩称，买卖合同中的补充条款约定，买受方同意如出卖方逾期交房三个月内，买受人同意出卖方无需支付逾期违约金，出卖方如逾期交房超过三个月的，超出三个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付。如与主合同第二十条逾期约定不一致的，以本条款约定为准。本院认为，该条款减轻了出卖方义务，又与主合同内容不一致，应以主合同约定为准。同时，合同约定出卖人按照每日万分之五向买受人支付逾期交房违约金的比例并未超出法律规定的上限，被告应当承担占用原告资金期间的利息损失，故本院对原告的诉讼请求予以支持。因上述三套房屋仍未交付，故违约金损失计算至预购商品房预约登记之日即2018年2月24日止，之后的违约金损失原告可另行主张。关于原告要求违约金标准以本案所涉房屋同地段同类租金标准进行鉴定的请求，因无相关法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告苏州中润丽丰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告钱培培支付违约金损失（以本金582668元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之五计算至2018年2月24日止）。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62284004061********。 当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4888元，减半收取2444元，由被告苏州中润丽丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：105553010********。 审判长  邹懿 二〇一九年二月十二日 书记员  周怡