江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初12034号 原告（执行案外人）：常熟英伦商务酒店有限公司，住所地江苏省常熟市招商北路**天虹服装城********2101-2110，统一社会信用代码913205815884108869。 法定代表人：方忠成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司常熟分行，住所地江苏省常熟市海虞北路**，统一社会信，住所地江苏省常熟市海虞北路**99XF。 负责人：孙波，该行行长。 委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张骥，江苏少平律师事务所律师。 被告（被执行人）：应仙明，男，1970年1月2日出生，，住浙江省仙居县汉族。 被告（被执行人）：吴淑琴，女，1970年1月19日出生，，住浙江省仙居县汉族。 原告常熟英伦商务酒店有限公司（以下简称英伦酒店）与被告中国农业银行股份有限公司常熟分行（以下简称农行常熟分行）、应仙明、吴淑琴执行异议之诉一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告英伦酒店委托诉讼代理人陈志荣、被告农行常熟分行委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼，被告应仙明、吴淑琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告英伦酒店向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告对位于常熟市招商北路天虹服装城B幢2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110的房屋享有租赁权；2、请求判令在司法拍卖过程中将原告的租赁权设定为拍卖条件；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月1日，原告的发起人（分别为应仙明、王焕干、张卫明、汪忠庭）与被告应仙明、吴淑琴签订了《房屋租赁合同》，由原告向应仙明、吴淑琴承租位于常熟市招商北路天虹服装城B幢2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2001、2002、2003、2007、2008、2009的房屋，用于原告开设酒店，租赁期限自2011年11月1日至2020年12月30日。2012年12月21日，原告正式成立开始试营业，并一直经营至今。2013年1月22日，因被告应仙明、吴淑琴向被告农行常熟分行申请贷款，被告农行常熟分行对常熟市虞山镇招商北路天虹服装城B幢2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110的房屋设定了抵押。2016年，被告应仙明、吴淑琴因无力偿还贷款，导致被告农行常熟分行向法院提起诉讼，要求二人归还借款。被告农行常熟分行在胜诉后向法院申请拍卖涉案房屋，法院裁定除去了原告的租赁权，原告对此提出异议。2018年9月21日，原告收到（2018）苏0581执异64号裁定，该裁定驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，依法提起执行异议之诉。被告农行常熟分行对涉案房屋设定抵押的时间为2013年1月22日，晚于原告与被告应仙明、吴淑琴签订的《房屋租赁合同》的时间。故依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，原告对涉案房屋的租赁权理应优先于被告农行常熟分行的抵押权。因此，（2018）苏0581执异64号执行裁定导致原告对于涉案房屋的租赁权受到侵害，故而请求法院依法保护原告的租赁权，并在后续的拍卖过程中将原告的租赁权设定为拍卖条件。 被告农行常熟分行辩称，常熟人民法院作出的（2017）苏0581执7337号执行裁定书以及（2018）苏0581执异64号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回原告的全部诉讼请求。 被告应仙明、吴淑琴未作答辩，也未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下： 农行常熟分行诉应仙明、吴淑琴金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理。2016年12月22日，本院作出（2016）苏0581民初1665号民事判决，判决：一、应仙明、吴淑琴支付中国农业银行股份有限公司常熟分行借款本金10885811.54元及利息、罚息、复利（计算至2016年1月19日止的利息、罚息、复利计281730.76元，自2016年1月20日起至判决确定的履行之日止的按该《个人担保借款合同》约定的计算罚息、复利）。二、应仙明、吴淑琴偿付中国农业银行股份有限公司常熟分行为实现本案债权产生的律师费89340元。上述第一、二款款项于本判决生效之日起十日内履行。三、中国农业银行股份有限公司常熟分行有权以拍卖、变卖或折价应仙明、吴淑琴抵押的位于常熟市招商北路天虹服装城B2101、B2102、B2103、B2104、B2105、B2106、B2107、B2108、B2109、B2110房屋及相应的土地使用权所得价款优先受偿。案件受理费89341元，财产保全费5000元，公告费910.5元,合计诉讼费95251.5元，由应仙明、吴淑琴负担。 该判决发生法律效力后，因应仙明、吴淑琴未履行付款义务，农行常熟分行向本院申请执行，本院于2017年8月14日立案执行，案号为（2017）苏0581执7337号。在该案执行过程中，本院于2017年12月5日依法作出（2017）苏0581执7337号执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人应仙明、吴淑琴名下位于常熟市招商北路天虹服装城B2101、B2102、B2103、B2104、B2105、B2106、B2107、B2108、B2109、B2110房屋及相应土地使用权，以清偿债务。 2018年2月22日，本院作出（2017）苏0581执7337号执行裁定，裁定：一、除去应仙明、吴淑琴位于常熟市招商北路8号天虹服装城B幢2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110号房屋共计10间房屋（含土地使用权）上设立的租赁权；二、应仙明、王焕干、张卫明、汪忠庭、常熟英伦商务酒店有限公司在收到本裁定之日起十日内迁出常熟市招商北路8号天虹服装城B幢2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110号房屋（含土地使用权），逾期迁出的，本院将依法强制执行。之后，案外人英伦酒店提出执行异议，要求：1、撤销法院于2018年2月22日作出的（2017）苏0581执7337号执行裁定书；2、保护其对于常熟市招商北路天虹服装城B幢2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110房屋的租赁权，在法院拍卖过程中将租赁权设定为拍卖条件。本院审查后，于2018年9月19日作出（2018）苏0581执异64号执行裁定书，驳回英伦酒店的异议请求。英伦酒店在收到执行异议裁定书后，不服裁定结果，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 在审理中，原告英伦酒店主张，1、被告应仙明系原告设立时的股东及法定代表人，虽然原被告签订的房租金为固定50万元，但原告不定期会向股东进行分红，并且股东与公司还达成过一致意思，如果分红金额超过年租金的，不再另行支付租金，不足的话才需要原告补足差额。这种租金的支付模式是基于原告与被告应仙明的特殊法律关系，既是股东与公司的投资关系，又是租赁关系，通过分红形式覆盖租金的合意符合商主体的经营逻辑，具有其合理性。同时，通过原告提交的水电费、物业费发票也可以看出，原告确实一直在争议房屋处经营，租赁事实一目了然。农行常熟分行提交的承诺书载明的是其行使抵押权时，原告与被告应仙明、吴淑琴的租赁关系提前终止，由此看出，农行常熟分行也是确认原告与被告应仙明、吴淑琴之间存在租赁关系的。（2017）苏0581执7337号执行裁定书也是确认了租赁权的存在，并予以涤除，也印证了租赁事实的存在。故原告对于争议房屋是享有租赁权的。2、关于原告的租赁权是否应当被涤除，原告认为，承诺书是无效的，原告系经营酒店，租赁房屋的稳定性系公司经营的基础，而从承诺书中可以看出被告应仙明为了获得银行的贷款将原告作为承诺人出具了上述承诺书，此种单方允诺的行为，从法律性质上来看可以类比《公司法》第十六条公司为股东进行担保的情形，故被告农行常熟分行在获得上述承诺书时，应当征得原告全体股东的同意或由原告向其出具股东会决议，否则该承诺书不应生效。 为证明本案诉请，原告英伦酒店提交了下列证据： 1、2011年5月1日，王焕干等人与应仙明、吴淑琴签订的房屋租赁合同。合同约定：租赁期限自2011年11月1日至2020年12月30日，年租金为50万，在每年12月1日付清一年的租金，先付后用。 2、英伦酒店工商信息打印件、准予设立登记通知书复印件，证明原告公司正式成立时间为2011年12月21日，目前在业状态，，住所地为常熟市招商北路**天虹服装城****住所地为常熟市招商北路**天虹服装城********2101-2110in: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 3、英伦酒店2012年至2015年银行往来明细：其中可以反映出自2012年5月9日起至2015年4月10日止，英伦酒店每月均汇款给应仙明，但汇款数额每月均不等。证明原告向应仙明支付租金的情况。 4、常熟英伦商务酒店有限公司交纳水费、电费、物业费的发票若干，证明原告租赁房屋期间缴纳水电费、物业费的情况。 被告农行常熟分行主张，承诺书系当事人真实意思表示，合法有效，原告应当按照承诺书的承诺，与房屋所有权人的租赁合同关系提前终止，以便被告行使抵押权。被告农行常熟分行为证明自己的主张，提交了下列证据：《承租人出租人承诺书》，该承诺书载有“承租人与出租人共同承诺：在房屋租赁期内，如贵行行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于贵行通知之日提前终止。承租人与出租人之间因租赁合同的履行或解除而发生的争议，双方自行协商解决。”证明在金融借款执行案件中，被告主张对涉案房屋享有抵押权，承租人与出租人的租赁关系应当终止，不应带租拍卖。 本院认为，原告英伦酒店主张执行拍卖过程中要在确认其享有涉案常熟市招商北路天虹服装城B幢2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110房屋租赁权的情况下进行带租拍卖，对此本院根据当事人举证及陈述，结合案情，评析如下：首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的租赁合同中约定年租金为50万，在每年12月1日付清一年的租金，先付后用。但原告英伦酒店并未提供其在签订合同后按约支付租金的凭证。根据原告英伦酒店的银行往来明细中反映出，自2012年5月9日起至2015年4月10日止，原告英伦酒店每月均有汇给被告应仙明金额不等的转账记录，但该转账的金额、时间并不能反映出系支付的租金。根据原告在（2018）苏0581执异64号案件中提供的补充协议复印件显示，2012年5月4日王焕干等人与应仙明、吴淑琴签订补充协议，协议约定：租赁期届满日由2020年12月30日变更为2030年12月30日。而在2011年5月1日王焕干等人与应仙明、吴淑琴签订的房屋租赁合同后，在承租人未支付任何租金的情况下，双方于2012年5月4日又签订了补充协议，将租赁期限进行了变更，延长了租赁期限，这样的做法有违常理。故原告英伦酒店提供的证据未达到优势证据的证明标准，尚不能证明其主张。其次，退一步讲，即便原告英伦酒店与被告应仙明、吴淑琴的租赁关系存在，根据原告英伦酒店加盖公章、应仙明、吴淑琴签字的承诺书，其已承诺在房屋租赁期内，如农行常熟分行行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于农行常熟分行通知之日提前终止。原告主张该承诺可以类比公司为股东进行担保的情形，未经全体股东同意或经过股东会决议，应为无效。本院认为，该份承诺书承诺的内容是在农行常熟分行行使抵押权时，原告与被告签订的租赁合同提前终止，并非系公司为股东进行担保。原告主张承诺书未经股东大会决议而无效，缺乏依据，不能成立。综上，原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告应仙明、吴淑琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，由此导致的不利后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告常熟英伦商务酒店有限公司的诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告常熟英伦商务酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 焕 人民陪审员  黄玉英 人民陪审员  陈祁梅 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  夏 芸