广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终2306号上诉人（原审原告、反诉被告）：马春丽，女，1987年5月3日出生，汉族，住湛江开发区，委托诉讼代理人：潘球龙，广东湛信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江开发区万达广场投资有限公司。住所地：湛江开发区海滨大道中**万达广场**楼**。法定代表人：曲晓东，地产总，地产总裁iv>委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东海东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江开发区中居地产营销策划部（个体工商户）。住所地。住所地：湛江市观海路**荣基国际广场公寓**房iv>经营者：张公民，男，1987年8月14日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：余学海，男，1992年8月15日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，上诉人马春丽与上诉人湛江开发区万达广场投资有限公司（以下简称为“万达公司”），被上诉人湛江开发区中居地产营销策划部（以下简称为“中居策划部”）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2018）粤0891民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人马春丽及其委托诉讼代理人潘球龙，上诉人万达公司的委托诉讼代理人钟佩娟、王倩倩，被上诉人中居策划部的委托诉讼代理人余学海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马春丽上诉请求：一、变更一审判决第一项为：万达公司、中居策划部共同向马春丽返还3万元；二、维持一审判决第二项；三、一、二审诉讼费用由万达公司、中居策划部承担。二审庭审时，马春丽增加上诉请求：以3万元为基数，按银行同期贷款利率从起诉之日起计算利息至清偿之日止。事实与理由：一、一审法院认定马春丽与中居策划部存在电商服务关系错误。一审法院认定“马春丽的父亲郑荣泽代表马春丽受中居策划部电话邀请介绍到万达公司协商购买湛江万达广场公寓商品房”、“同日，郑荣泽向中居策划部支付电商服务费3万元作为购买湛江万达广场商品房享受缴纳3万元抵5万元房款的优惠”没有证据支持。中居策划部一共向法院提交了3份证据，其中《微信截图》与《电商首次来访登记表》是中居策划部制作的，不具有真实性。且该证据与本案没有关联性。而《收款收据》的收款单位注明是“湛江万达”，证明是万达公司收取了该3万元。《广东省增值税普通发票》是中居策划部为应对本次诉讼伪造的。3万元的收款时间是2017年9月24日，马春丽起诉时间是2018年7月2日，发票开具时间是2018年7月25日，没有证据显示马春丽签收过该发票。中居策划部提交的证据二和证据三都是中居策划部自己制作的，不具有真实性，也与本案没有任何关联性。所以，本案没有证据显示马春丽与中居策划部存在电商服务关系。二、一审法院根据万达公司提交的照片即认定折扣公示有3万抵5万，认筹享2%，开盘当天认筹享2%，9月26日前签约并付首付享1%等优惠错误。涉案照片无法认定上述事实。且马春丽对该照片的三性均有异议，万达公司没有提交该照片的原件，无法确定其真实性与来源，也无法确定该照片的拍摄时间与地点。结合《商品房认购协议》第一条的内容，该条约定并没有提到该照片的内容。因此，该照片没有证明效力，不应作为认定事实的依据。三、一审法院在论述第一个争论焦点的说理纯属猜测，没有事实依据。一审法院论述中居策划部提供证据佐证马春丽是其电商邀请客户没有证据支持。其次，一审法院仅对比《商品房认购协议》的房价825079元与《商品房买卖合同》的房价720824元即推定马春丽已经享受到了房价优惠也没有事实依据。《商品房认购协议》不是正式的合同，最终的房价应以《商品房买卖合同》为准。且《商品房认购协议》第十一条约定：“双方签订商品房买卖合同后，本认购协议自动终止。”万达公司上诉请求：1、变更一审判决第二项为：变更马春丽与万达公司于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同》中商品房价款，由马春丽向万达公司支付房款差价共计人民币50,000元；2、一、二审所产生的一切诉讼费用由马春丽承担。事实与理由：一审判决认定万达公司要求变更涉案房屋的交易价款违背交易的诚实信用原则错误。马春丽于2017年9月24日与万达公司签订了《商品房认购协议》（N0:3001351)，约定由马春丽认购位于湛江市经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场公寓5栋3007房，购房价款为825079元。签订认购协议时，万达公司告知马春丽除享受开盘、认筹等折扣外，还可以向中居策划部缴纳3万元享受抵5万元房款的优惠，并当场计算出折后的房款为720824元。马春丽了解折扣优惠后，于签订认购协议的当日以刷卡的形式向中居策划部缴纳了3万元，并于2018年6月15日以720824元的价格与万达公司签订了《商品房买卖合同》。因此，万达公司是在认定马春丽同意缴纳3万元抵5万元房款的前提下，才以720824元优惠价格出售房产。现马春丽起诉请求万达公司、中居策划部返还已缴纳的3万元，即表示其并未接受3万元抵5万元房款的优惠，故万达公司在与马春丽签订《商品房买卖合同》时存在重大误解。因此，万达公司根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）款的规定，诉请变更《商品房买卖合同》中约定的商品房价款，并要求马春丽支付房款差价50000元于法有据，并未违背合同交易的诚实信用原则。针对万达公司的上诉请求，马春丽答辩称：本案没有证据证明存在重大误解情形。就算存在重大误解，按照相关法律的规定，涉案合同也只能被撤销，不能变更。万达公司的上诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回万达公司的上诉请求。针对马春丽的上诉请求，万达公司答辩称：一、涉案3万元是马春丽向中居策划部缴纳的，万达公司并非本案适格被告。本案中，万达公司与马春丽之间仅存在房屋买卖合同的关系。根据马春丽提交的证据，万达公司只按照《商品房买卖合同》的约定向马春丽收取购房款720824元。涉案3万元是马春丽以刷卡的形式直接向中居策划部缴纳的。马春丽要求万达公司与中居策划部共同返还缺乏事实依据和法律依据。二、马春丽向中居策划部缴纳的3万元已经享受了购房优惠，无权要求返还。马春丽是先到中居策划部了解清楚向中居策划部缴纳3万元可以在万达公司处折抵5万元购房款的优惠后，再经由中居策划部介绍到万达公司购买房屋，并于2017年9月24日与万达公司签订了《商品房认购协议》，当日以刷卡的形式向中居策划部支付了3万元。2018年6月15日，万达公司按照优惠后总价720824元[原价825079元，(825079元-50000元)×0.98(认筹）×0.98(开盘）×0.98(按时付款）-8674元(特例）=720,824元]与马春丽签订了《商品房买卖合同》，马春丽也己经向万达公司全额支付了购房款。现马春丽在享受了购房优惠，并按照优惠价款支付了房款后又要求返还其向中居策划部支付的3万元缺乏事实依据及法律依据。中居策划部答辩称：一、中居策划部不是本案适格主体。二、中居策划部与万达公司签订的合同约定：作为中居策划部的电商客户，享受比市场价低的市场折扣。马春丽因为参与中居策划部的团购活动，享受3万-5万的团购优惠，所以马春丽最终的合同价是720824元。三、中居策划部与万达公司的合作于2017年11月中止，但是中居策划部为了能够达到客户的合理要求还是继续协调处理。马春丽于2018年7月2日向一审法院起诉请求：1、万达公司、中居策划部共同向马春丽返还3万元；2、万达公司、中居策划部承担案件诉讼费用。诉讼过程中，马春丽增加诉讼请求：以3万元为基数按银行同期贷款利率，从起诉之日起计算利息至清偿之日止。万达公司向一审法院反诉请求：1、变更万达公司与马春丽于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价款，由马春丽向万达公司支付房款差价共计5万元；2、由马春丽承担案件的一切诉讼费用。诉讼过程中，万达公司增加诉讼请求：以5万元为基数按银行同期贷款利率，从起诉之日起计算利息至清偿之日止。一审法院认定事实：马春丽的父亲郑荣泽代表马春丽受中居策划部电话邀请介绍到万达公司协商购买湛江万达广场公寓商品房。2017年9月24日，郑荣泽代表马春丽（作为乙方）与万达公司（作为甲方）签订编号3001351《商品房认购协议》，约定“乙方认购位于湛江经济技术开发区海滨大道中××广场公寓××号商品房，并确认该商品房建筑面积约为89.56平方米，套内建筑面积约为65.58平方米，购房款总价为825079元。乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金2万元。”同日，郑荣泽向中居策划部支付电商服务费3万元作为在购买湛江万达广场商品房享受缴纳3万元抵5万元房款的优惠。2018年6月15日，马春丽作为买受人与万达公司作为出卖人签订合同编号Y2018025219《商品房买卖合同》，约定“买受人购买位于湛江经济技术开发区海滨大道中××广场××楼××办公室，建筑面积89.56平方米，其中套内建筑面积65.58平方米，分摊共有建筑面积23.98平方米。该商品房总价款720824元。定金2万元抵作商品房价款。买受人应当于2018年6月15日前支付该商品房全部价款。”在合同签订前，马春丽的父亲郑荣泽分别于2017年9月24日、12月3日、2018年1月14日向万达公司支付购房款240824元、100000元、100000元；马春丽分别于2017年10月18日、2018年5月8日、5月29日向万达公司支付购房款100000元、90000元、70000元。加上郑荣泽已支付的购房定金2万元，马春丽以及郑荣泽代马春丽支付购房款共计720824元。签订合同后约十几天，万达公司将涉案3007号办公室交付给马春丽。另查明，万达公司提供的湛江万达广场营销现场照片可见折扣公示有3万抵5万，认筹享2%，开盘当天认筹享2%，9月26日前签约并付首付享1%等优惠。庭审中，万达公司表示马春丽已经享受了购房优惠，马春丽所购买的3007号办公室的购房款是在原房价825079元基础上抵扣5万元优惠，再打了3个9.8折，再减去特例8674元的优惠，所得出的最终购房价720824元。一审法院认为：本案是因商品房销售行为引起的纠纷，故应当定性为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。马春丽的父亲郑荣泽代表马春丽与万达公司签订的《商品房认购协议》以及马春丽与万达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。万达公司抗辩其不是本案适格被告，一审法院不予采纳。本案当事人存在以下焦点问题：一、关于马春丽的诉讼请求是否合理有据的问题。马春丽主张涉案3万元是按万达公司的要求汇款给中居策划部，属于购房款的款项。对此，中居策划部抗辩该款项3万元属于电商服务费，可作为在购买湛江万达广场商品房享受缴纳3万元抵5万元房款的优惠，并提供证据佐证马春丽是其电商邀请客户。万达公司也表示向中居策划部缴纳3万元可享受抵5万元房款的优惠，并且其提供的营销现场照片可见折扣公示有3万抵5万的优惠等折扣。马春丽表示其没有享受到3万元抵5万元房款的优惠，但可从郑荣泽代表马春丽与万达公司签订的《商品房认购协议》所约定的3007号商品房购房款总价825079元，郑荣泽是明知万达公司销售3007号商品房的原房价为825079元，对比3007号商品房实际购房价720824元是明显降低的，故对于马春丽表示没有享受到购房优惠，不予采纳。根据逻辑推理和日常生活经验，万达公司给予马春丽购房优惠的行为事实更符合生活常识，对于万达公司表示马春丽已经享受了相应的购房优惠，一审法院予以认可。马春丽在已经享受了万达公司的购房优惠的情况下，其再主张万达公司、中居策划部返还3万元以及相应利息，没有事实和法律依据，并且违背公平原则，一审法院不予支持。二、关于万达公司的反诉请求是否合理有据的问题。由于万达公司给予马春丽享受向中居策划部缴纳3万元抵5万元房款的优惠，万达公司提出反诉请求将涉案《商品房买卖合同》约定的商品房价款720824元变更为770824元以及主张马春丽支付房款差价5万元和相应利息，不利于维护市场稳定，也明显违背了合同交易的诚实信用原则，并且万达公司提出的其在与马春丽签订《商品房买卖合同》明显存在重大误解，而要求变更商品房价款，也不符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，人民法院不能直接变更基于重大误解实施的民事法律行为，而仅可以依申请撤销。综上，对于万达公司反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、驳回马春丽的诉讼请求；二、驳回湛江开发区万达广场投资有限公司的反诉请求。案件受理费275元，由马春丽负担；反诉受理费525元，由湛江开发区万达广场投资有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：除一审判决认定的“马春丽的父亲郑荣泽代表马春丽受中居策划部电话邀请介绍到万达公司协商购买湛江万达广场公寓商品房”的事实缺乏证据证明，本院不予确认之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，马春丽收到开票日期为2017年9月24日的收款收据有三张，其中万达集团销售收款收据有二张，上面均有万达公司的公章，事由及金额分别为定金2万元、房款240824元，交款人郑荣泽等；收款收据一张，上面仅载明万达5-3007，金额3万元，收款人余学海，收款单位湛江万达。郑荣泽在2017年9月24日分二次刷卡支付上述房款240824元及30000元，刷卡商户名分别为万达公司、中居策划部。再查明，一审庭审时，万达公司和中居策划部均承认他们之间属于电商渠道合作关系，中居策划部负责对万达广场公寓项目对外宣传、组织策划团购等销售工作。客户如向中居策划部支付3万元，可作为团购客户，享受3万元抵5万元的购房优惠。二审庭审时，马春丽称其在认购涉案商品房时，置业顾问已告知购房有3万元抵5万元的优惠。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人马春丽的上诉理由和上诉人万达公司的上诉理由及被上诉人中居策划部的答辩意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于万达公司、中居策划部的被告主体是否适格的问题。万达公司属于有限责任公司（法人独资）、中居策划部属于个体户，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款关于“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款关于“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，万达公司、中居策划部可以作为民事诉讼的当事人。马春丽起诉，请求万达公司、中居策划部共同返还30000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款第（二）项关于“起诉必须有明确的被告”的规定，万达公司、中居策划部在本案中属于适格的被告主体。万达公司、中居策划部关于其在本案中的被告主体不适格的理由不成立，本院不予采纳。二、关于万达公司、中居策划部应否返还3万元及利息给马春丽的问题。首先，万达公司和中居策划部均承认他们之间属于电商渠道合作关系，中居策划部负责对万达广场公寓项目对外宣传、组织策划团购等销售工作。客户如向中居策划部支付3万元，可作为团购客户，享受3万元抵5万元的购房优惠。马春丽的父亲于2017年9月24日分二次刷卡，金额分别为240824元及30000元。马春丽因此收到二张收据，一张收据上注明的用途为房款240824元，另外一张3万元的收据没有注明用途。马春丽称上述30000元属于购房款，但马春丽作为成年人，在购房时对于刷卡用途应非常关注，再结合马春丽称其在认购涉案商品房时，置业顾问已告知购房有3万元抵5万元的购房优惠，以及上述30000元刷卡商户为中居策划部的事实，足以认定马春丽支付上述30000元是为了享受3万元抵5万元的购房优惠。其次，万达公司承诺购房优惠在先、买卖合同签订在后。马春丽从认购到签订合同，时间相隔8个多月，在此期间陆续支付房价款，且在买卖合同签订前已全额支付了约定房价款720824元。而且该房价款比涉案商品房的认购价825079元明显降低。一审法院根据逻辑推理和日常生活经验，认定马春丽已享受相应的购房优惠并无不当。综上，马春丽在认购涉案商品房时刷卡共支付了270824元，但对收据中只确认其中的240824元为购房款未提出异议，亦没有提出要求再行折抵30000元购房款。据此，马春丽作为完全民事行为能力人，应当知晓其支付的涉案争议款项30000元的性质与用途是为了享受3万元抵5万元的购房优惠，且也享受到了相应的购房优惠。在此情形下，马春丽上诉主张万达公司、中居策划部返还30000元及利息有悖于诚实信用原则，本院不予支持。三、关于应否变更涉案《商品房买卖合同》约定的房价款的问题。万达公司以合同约定的购房款720824元包含了3万元抵5万元的购房优惠，现马春丽不认可购房款中包含了该购房优惠，故双方在签订合同时对购房款720824元存在重大误解为由，主张变更合同约定的房价款，马春丽尚应支付房价款5万元。但根据上述第二点所述，马春丽在签订合同时，已享受上述购房优惠，且双方已按照合同约定支付房价款和交付房屋，故对万达公司的上述主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由马春丽负担550元，湛江开发区万达广场投资有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈 红审判员  林 竹二〇一九年二月二十八日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。