河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1035号上诉人（原审原告）：郑州市农业农村工作委员会，住所地河南省郑州市中原区淮河西路**。负责人：周亚民，主任。委托诉讼代理人：陈奎，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁江华，男，汉族，1975年10月1日生。委托诉讼代理人：张怡，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓丽，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人郑州市农业农村工作委员会（以下简称“郑州市农委会”）因与被上诉人丁江华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州市农委会上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9205号民事判决；2.依法判决解除郑州市农委会的委托人郑州航翊船业有限公司与丁江华于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》；3.依法判决丁江华立即从中原区桐柏路30号中迁出并将房屋按原判返还给郑州市农委会；4.一、二审诉讼费由丁江华负担。事实和理由：1.一审认定郑州市农委会对丁江华转租的事实予以认可无事实和法律依据。丁江华转租的面积达600平方米且未告知农委会，明显违背合同约定，郑州市农委会有随时解除权。另外，郑州市农委会并不明知丁江华将涉案房屋转租。2.一审法院认定次承租人侯永强堵门堵路给周边单位带来不便的问题不影响合同履行无事实和法律依据。侯永强的行为已经严重影响郑州市农委会的声誉及正常工作，并且也严重扰乱了周边单位的工作秩序。3.涉案租赁合同已经发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于郑州市农委会明显不公平。丁江华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郑州市农委会向一审法院起诉请求：1．依法解除郑州市农委会的委托人郑州航翊物业有限公司与丁江华于2013年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2．依法判令丁江华立即从中原区桐柏路30号中迁出并将房屋按原状返还；3．本案诉讼费由丁江华承担。一审法院认定事实：2013年11月22日，郑州市航翊物业服务有限公司作为出租方（甲方）与承租方丁江华（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：租赁房屋地址为河南郑州市中原区桐柏路30号院内。建筑面积合计约1206平方米，租赁范围为郑州市中原区桐柏路30号1-3层，包括楼前停车场，楼体内外墙，楼顶范围的使用权均归乙方所有。租赁期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，租赁物用途，用于合法经营宾馆旅店业、餐饮、商铺租赁及其他经营性的服务业等。租金确定为2014年30万元，2015至2016年年租金36万元，2017年30万元，2018年36万元，2019年39.6万元，2020年33.6万元，2021至2023年年租金39.6万元。租金每六个月支付一次，以先交租金后使用该租赁房屋的原则，在签订本合同后一周内，乙方向甲方交纳第一期租金，以后每期租金在上一期届满前10日向甲方支付，甲方应提供合法有效的收据。如乙方需对房屋进行重新装修，需征得甲方同意后方可进行；乙方自行负责经营活动需办理的一切申报、登记、备案、审批、证照办理等手续，自行负责其经营活动产生的一切税费；租赁期间，乙方享有房屋的使用权和维护权，乙方负责自行出资对酒店进行内部装修，如甲方需要，装修方案可送甲方备案一份；乙方须在租赁经营期内依法自负国家规定与经营活动相关的税费，交纳装修、经营期间发生的水、电等相关费用；租赁期间，乙方不得破坏房屋的主体结构（如承重墙等），以免造成安全隐患，并严格执行消防安全有关规定，健全防火防盗措施；在租赁期内，乙方拥有对该酒店场地或经营项目部分转租权（不得超出整体的40%），但在租赁期内对该酒店场地或经营项目整体转租（或超过整体的40%以上）的，乙方需征得甲方同意，否则甲方有权解除合同。合同期内，非本合同规定的情况，因甲方原因导致合同无效或甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，甲方应赔偿乙方全部损失以及可得利益；甲方如违反本合同约定的义务无法解决，或甲方主观单方面解除本合同的，属于违约行为，甲方应当按乙方实际租期计算租金，并向乙方退回未使用期间的租金，并赔偿乙方的全部损失；乙方逾期缴纳租金，每逾期一日向甲方支付逾期金额2‰的违约金；乙方有下列情形之一的，甲方可责令乙方承租场所停水、停电，甲方还可以单方面解除合同、按使用现状收回房屋，拖欠的租金及其他费用一概不能减免，如造成甲方损失的，甲方可通过法律手段追讨：a.拖欠租金超过应缴租时间90天的；b.拖欠水费、电费超过90天，导致收费单位向甲方追偿的；c.擅自拆改承租房屋结构导致房屋部分垮塌的；d.如因乙方债务纠纷，被司法机关查封、拍卖或采取其他强制措施超过90天以上的。合同履行过程中，被告按合同约定正常支付租金，租赁过程中被告对涉案房屋进行过加固施工。2015年2月25日，丁江华与侯永强签订《房屋租赁合同》，丁江华将其承租的房屋的一楼转租给侯永强，建筑面积约600平方米，租赁期限8年，自2015年3月1日至2023年5月31日。后丁江华和侯永强之间因租金问题产生纠纷，经法院判决和执行，涉案房屋一楼已经腾空，二、三楼由丁江华正常经营酒店。在丁江华和侯永强的纠纷处理过程中，侯永强出现过到郑州市林业工作总站等单位堵门等影响正常秩序的行为。另查，涉案房屋所有权人为郑州市农业局，2009年进行机构改革，郑州市农业局的职责整合划入郑州市农业农村工作委员会。涉案房屋原由郑州市农业局劳动服务公司统一管理，2012年郑州市农业局劳动服务公司被撤销，郑州市农业局劳动服务公司全资成立的郑州市航翊物业服务有限公司也已注销登记。一审法院认为，郑州市航翊物业服务有限公司已经注销登记，其设立机构郑州市农业局劳动服务公司被撤销，故郑州市航翊物业服务有限公司与承租方丁江华之间所签订的《房屋租赁合同》权利义务继受主体应当是郑州市农业局劳动服务公司的主管单位郑州市农委会，郑州市农委会起诉主体适格。郑州市农委会主张解除郑州市航翊物业服务有限公司与承租方丁江华之间所签订的《房屋租赁合同》，解除事由为：1．丁江华转租的面积600平方米，转租面积超过了不能超过40％的约定；2．丁江华在经营过程中一、二楼均存在改变房屋主体结构的情况；3．丁江华在经营过程中没有处理好后期转租人之间的关系造成转租人多次堵门堵路给周边单位带来不便影响。关于转租面积的问题，双方合同约定，在租赁期内，乙方拥有对该酒店场地或经营项目部分转租权（不得超过整体的40％），但在租赁期内对该酒店场地或经营项目整体转租（或超出整体的40％以上）的，乙方需征得甲方同意，否则甲方有权解除合同。租赁期内，丁江华将房屋一楼转租给侯永强，面积为600平方米，超过了总面积1206平方米的40％，但在转租经营过程中，一楼由侯永强开设餐饮，郑州市农委会对该经营情形应当知情，且未提出异议，视为对该转租事实的认可，另外，郑州市农委会起诉之时，丁江华已经与侯永强解除了转租赁合同关系，收回了房屋，转租超过总面积40％的情形已经消除，故郑州市农委会依据该事由解除合同不符合合同约定，不予支持。关于改变主体结构的问题，双方合同约定租赁期间乙方不得破坏房屋的主体结构，丁江华在经营过程中存在装修改变的情形，但是也对房屋进行了加固施工，并没有存在房屋部分垮塌，故不符合合同解除的条件，该项主张不予支持。关于次承租人侯永强堵门堵路给周边单位带来不便的问题，因该问题并未影响双方之间合同的履行，不属于双方合同调整的事项，故不符合合同解除的条件，不予支持。综上，双方之间租赁合同正常履行，丁江华按时支付租金，不存在违反合同约定致使合同解除的情形，郑州市农委会要求解除合同返还房屋的主张不能得到支持，其诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郑州市农委会的诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由郑州市农委会负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从查明的案件事实来看，郑州市中级人民法院于2017年3月已就丁江华与侯永强租赁合同纠纷作出终审判决，而郑州市农委先于2017年5月20日向丁江华发送《关于尽快恢复办公秩序的函》，明确称“自2017年4月26日以来，我单位大门经常被堵……经调查了解，是因为租赁你单位房屋的美尚酒店和老侯家烩面产生纠纷，老侯家烩面派人堵门……”，后于2017年11月2日又与丁江华签订《协议》，并在第一条明确约定“丁江华在原有《房屋租赁合同》范围内享有权利及义务”，上述行为足以断定郑州市农委会对转租事实处于明知状态，故，其诉称一审认定其明知转租缺乏事实依据的理由，明显不能成立。郑州市农委会在知悉转租事实后，并未提供在法定六个月内提出异议的证据，结合郑州市农委会于2018年8月14日才起诉的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，一审法院对郑州市农委会请求解除涉案租赁合同的主张不予支持，符合法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。从涉案租赁合同约定的租金标准来看，郑州市航翊物业服务有限公司作为民事主体，在与丁江华签订涉案租赁合同时，已经对社会经济发展引发租金变动的事实有明确的预判，租金变动属于市场行情的变化情形，明显属于商业风险的范畴，应当在当事人的预料之内，故，郑州市农委会主张情势变更并解除合同的理由，明显违背法律规定和客观事实，也不符合公平原则，本院对该理由，不予采信。综上所述，郑州市农委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑州市农业农村工作委员会负担。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  马常有审判员  李文兵二〇一九年二月二十日书记员  周 晗