安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终160号上诉人（原审被告）：明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路**明发商业广场。法定代表人：黄庆祝，总经理。委托诉讼代理人：郑宏伟，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雪刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨继标，男，1980年12月1日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：姚立基，安徽睿正律师事务所律师。上诉人明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司（以下简称明胜物业公司）因与被上诉人杨继标委托合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4136号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。明胜物业公司的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判明胜物业公司不承担支付杨继标租金80443元及违约金5255.85元；2、杨继标承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:1、虽然合同约定明胜物业公司可以与开发商办理交接手续，但这办理也是需要根据杨继标授权并由杨继标向房产局缴纳相关税费、产权登记等手续，交房手续才能办理完毕。通过原审庭审也知2013年9月18日，开发商向杨继标通知履行交房时，杨继标并未到场办理相关的交房手续:未办理资料验证，财物缴费、产权登记、物业收费、钥匙领取、物业验房等系列手续。其提供的证据交房通知书上写明“是未如期办理收房手续，至2013年9月18日将视为房屋已交付”（仅开发商视为已交付，开发商交付义务责任免除）。并非实际交房。2013年6月18日，虽然明胜物业公司与杨继标双方签订了《委托租赁合同》及《委托经营管理书》，约定杨继标将位于合肥市四里河路与北二环路交口的“合肥明发商业广场Ｂ3区负一层103号商铺委托明胜物业公司租赁及管理并约定了租金等条款。”但据明胜物业公司向涉案房屋的开发商（明发集团（合肥）房地产开发有限公司）了解得知杨继标与其在2013年7月1日才签订的《商品房买卖合同》。开发商在出卖涉案商铺时曾向第三人出租过该商铺，但在出卖前已经解除了租赁合同。因此，涉案房屋是存在装修等，而并非涉案商铺购买时就已经处于租赁状态，且杨继标也未提供证据证明购买时就处于租赁状态。2013年9月18日，开发商虽将涉案房屋视为交付，但杨继标并未实际办理交房手续（缴纳相关税费、办理产权证书等），明胜物业公司也无法根据《委托租赁合同》交付条件规定直接与开发商直接办理交接手续。按照常理和逻辑，涉案房屋交付应需本人现场签字确认或出具授权委托并缴纳相关办证税费后，开发商才能将购买房屋实际交付，也不可能随便因份合同就可以代办交付手续。因此涉案房屋因杨继标的原因一直处于空置状态，明胜物业公司也无法拥有涉案房屋使用权，经营出租涉案房屋，至今未能产生实际租金收益。杨继标诉称的交付后出租与事实不符。因此杨继标并未实际向明胜物业公司交付涉案标的，杨继标并未履行交付涉案房屋的先行义务，案涉房屋因杨继标原因一直处于空置状态，该合同虽成立，但并未实际履行。2、根据《民法通则》第136条第三款延付租金或拒付租金的诉讼时效为1年。即使存在租金问题，那么在杨继标起诉之前的即2017年5月31日之前的租金已经超过诉讼时效。杨继标应依法丧失胜诉权。既然法律有明确规定延付租金或拒付租金的诉讼时效为1年，那就应遵守法律规定，且原审认定的未能提供足以信服的法律依据。且合同法第-百一十九条规定减损规则:当事人方违约，对方应当采取适当措施减损防止损失的扩大。杨继标辩称，1、双方签订的《委托租赁合同》是由明胜物业公司起草的格式合同，合同内容几乎全是明胜物业公司的意志。通观该《委托租赁合同》内容不难发现，该合同通篇都在强调一个主旨意思，那就是“甲方（杨继标）同意，为方便商铺的交接，甲方（杨继标）在此直接授权乙方（明胜物业公司）可在该商铺符合交付条件时，乙方（明胜物业公司）有权直接与商铺的开发商即明发集团（合肥）房地产开发有限公司办理该商铺的交付手续”，为达到对杨继标的明示或者限制，具有该相同意思表示的约定不惜重复了不低于七遍。可见，明胜物业公司在合同签订之前就明确知晓该方法确实可行，明胜物业公司也的确直接从开发商处接手了该商铺。涉案商铺位置并不好，销售情况很不容乐观，商机并不好，杨继标之所以愿意购买该涉案商铺，就是因为明胜物业公司承诺该商铺后期将由其统一对外招租，杨继标签订《委托租赁合同》就可以将风险转嫁给明胜物业公司，而且在签订《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》时，该商铺的确已处于出租状态，杨继标才打消顾虑。至于明胜物业公司后期是否将涉案商铺对外出租，依据双方《委托租赁合同》的相关约定，并不影响杨继标向明胜物业公司主张约定租金及违约金。该房屋一直处于租赁状态，直至本案一审开庭当天，经一审法官要求，代理人与杨继标一起前往涉案商铺出查看，发现商铺张贴海报、门头等被工作人员撕掉，海报散落一地，随后前往明胜物业公司询问并索要租金及钥匙，明胜物业公司工作人员明确答复钥匙不会给杨继标，因其后期还要对外招租。此答复直接证实了涉案商铺一直都由明胜物业公司实际控制并占有租金收益。2、如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，五年多来，明胜物业公司至今未向杨继标支付任何租金。杨继标向一审法院提出的诉讼请求为：1、明胜物业公司向杨继标支付所欠房屋租金84842元、利息损失7052.49元（按同期同类银行贷款利率标准，自2016年9月18日起，暂计算至2018年5月，此后顺延计算至款清之日止，详见计算清单）、违约金5225.85元（按应付未付款项为基数，详见计算清单），合计97120.34元；2、诉讼费用由明胜物业公司承担。一审法院查明：2013年7月29日，杨继标作为委托方（甲方），明胜物业公司作为受托方（乙方），签订《委托租赁合同》及《委托经营管理书》各一份，约定：（1）甲方将其购买的位于合肥市四里河路与北二环路交汇处“合肥明发商业广场”B3号楼负103号店面委托乙方租赁及管理，乙方按约定标准向甲方支付租金。（2）委托租赁和管理期限共八年（包含委托租赁期限内前三年的市场培育期），委托期限自委托租赁标的物交付之日起计算。甲方同意，为方便委托租赁标的的交接，甲方授权乙方可在委托租赁标的符合交付条件时直接与委托租赁标的的开发公司即明发集团（合肥）房地产开发有限公司办理委托租赁标的物的交付手续。（3）市场培育期（委托租赁期限内的前三年）的年租金为7542元，月租金为628元。前三年的年租金由乙方在第四年的年租金支付时同时支付甲方，根据租金数额平均按季度支付；第四年年租金为22625元，月租金为1885元；第五年、第六年年租金为52793元，月租金为4399元；第七年、第八年年租金为60334元，月租金为5028元。租金按季度支付，乙方应在每季度第一个月的15日前将当季度租金支付至甲方指定账户。（4）乙方逾期向甲方支付租金的，应按应付未付款金额的每日万分之二标准向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年9月16日，开发商明发集团（合肥）房地产开发有限公司向杨继标发送《交房通知书》一份，载明上述商铺已符合交付条件，通知杨继标于2013年9月18日至售楼中心办理交房手续，逾期未办理收房手续，则至2013年9月18日将视为房屋已交付。杨继标购买案涉商铺时，该商铺已由开发商对外出租。现该商铺处于空置状态。一审法院认为，杨继标与明胜物业公司签订的《委托租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。明胜物业公司辩称案涉商铺未交接，合同未实际履行，一审法院认为，合同中反复强调明胜物业公司可在符合交房条件时直接与开发商办理交付手续，且案涉商铺购买时已处于租赁状态，对于杨继标而言，明胜物业公司有无实际与开发商交接无法掌控，根据开发商的交房通知可知案涉商铺已于2013年9月18日符合交房条件，一审法院认定案涉商铺已于2013年9月18日交付，至于明胜物业公司之后是否因经营状况不佳无法实际出租案涉商铺不影响合同的履行。明胜物业公司未按合同约定向杨继标支付租金，除应向杨继标支付2016年9月18日至2018年5月17日的租金80443元，还应按照合同约定以应付未付租金为基数按照日万分之二的标准支付违约金。合同约定前三年租金均摊至第四年租金中按季度支付，每季度第一个月15日前支付租金，故明胜物业公司应分别以11311.5元为基数，分别自2016年10月15日、2017年1月15日、2017年4月15日、2017年7月15日计算违约金；分别以13197元为基数，分别自2017年10月15日、2018年1月15日计算违约金；以8798元为基数，自2018年4月15日计算违约金。经核算，杨继标主张截至2018年5月31日的违约金5225.85元不超出上述标准，一审法院予以支持。对于杨继标主张的利息损失，一审法院认为，双方已就逾期付款情形约定违约金计算方法，且该计算方法足以弥补杨继标损失，故对其主张的利息损失，一审法院不予支持。对于明胜物业公司关于2017年5月31日之前的租金已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，虽然案涉合同约定租金为分期支付，但不能因此否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。据此，杨继标起诉未超过诉讼时效，一审法院对明胜物业公司上述抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付杨继标租金80443元及违约金5225.85元；二、驳回杨继标的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1114元，由杨继标负担131元，明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司负担983元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方的合同约定，明胜物业公司可在符合交房条件时直接与开发商办理交付手续，2013年9月16日，开发商明发集团（合肥）房地产开发有限公司向杨继标发送《交房通知书》一份，载明案涉商铺已符合交付条件，通知杨继标于2013年9月18日至售楼中心办理交房手续，逾期未办理收房手续，则至2013年9月18日将视为房屋已交付。杨继标对于明胜物业公司有无实际与开发商进行交接无法掌控，明胜物业公司之后是否因经营状况不佳无法实际出租案涉商铺亦不能成为其拒绝向杨继标支付租金的理由。明胜物业公司是基于一份租赁合同向杨继标支付租金，故不宜割裂同一租赁合同的整体性，将诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算。综上，明胜物业公司的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1943元，由明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年二月二十五日书记员 胡梦云附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。