广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终1728号上诉人(原审被告、反诉原告)：许杰，男，1976年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李文勇，广东金韶律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：翁源县源霖木业有限公司。住所地：广东省翁源县官渡开发试验区官广工业园。法定代表人：梁惠芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑昕烨，该公司经理。原审被告：广东冠源家具有限公司。住所地：广东省翁源县官渡镇官广工业区。法定代表人：许定才。原审第三人：谭炳坚，男，1973年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区苍梧县。原审第三人：王庆伟，男，1970年4月28日出生，汉族，住广东省翁源县官渡经济开发区。上诉人许杰因与被上诉人翁源县源霖木业有限公司（以下简称源霖公司）、原审被告广东冠源家具有限公司（以下简称冠源公司）、原审第三人谭炳坚、王庆伟房屋租赁合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2018）粤0229民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人许杰及其委托诉讼代理人李文勇、被上诉人源霖公司的委托诉讼代理人郑昕烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.按双方所签订的厂房租赁合同判令源霖公司违约，立即搬离属于许杰的厂房；3.判令源霖公司支付从2015年8月6日至今侵占许杰约一千平方米厂房的租金及违约金；4.一、二审诉讼费由源霖公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。二、2015年8月6日，经许杰和源霖公司协商一致，源霖公司同意将翁源县官渡镇106国道旁边的厂房出租给许杰开办家具厂，双方签订了《厂房租赁合同》。根据合同约定，源霖公司应按时将许杰承租的厂房交付给许杰使用。然而自2015年8月6日至今，源霖公司一直侵占原本属于许杰的厂房约一千平方米左右，导致许杰的生产规模一直受影响，许杰只有在2016年7月份斥资286000元重新建厂房使用。三、从2015年8月6日签订合同后，许杰一直口头让源霖公司搬离许杰承租的厂房，但源霖公司以经济原因为由不予搬离。双方因此原因在厂房租金上产生分岐，源霖公司非但没有采取协商的办法处理，反而在厂内外宣传许杰不交厂房租金，导致工人无法安心生产，供应商不敢供应原材料，对许杰的生产及声誉带来极坏的影响。二审审理期间，许杰补充如下事实和理由：一审法院对于本案的事实没有查清，偏袒源霖公司，有失公平。一、涉案合同签订至今，源霖公司即存在严重违约，侵占已租赁给许杰的部分厂房、过道、空地，而这些被侵占的用地许杰已经交付租金。二、在本案并未审结的情况下，源霖公司又在空地上新搭建厂房，继续侵占许杰的租用地。三、许杰自签订租赁合同之后，直接投资超过200万元，其中装修厂房、以及购买设备、装修油漆房等花费1634000元。一审判决使源霖公司的不法利益获得保护，损害了许杰的合法利益。四、许杰有一段时间将厂房转租给第三人存在客观原因，是因为源霖公司不断威胁、造谣，导致许杰不能上班，给许杰带来经济损失，为弥补损失才转租给他人，但上述情况不能作为解除合同的理由。源霖公司辩称，请求二审法院驳回许杰的上诉请求，维持一审判决。一、许杰严重违反约定，拖欠租金，擅自转租，一审法院判决双方解除租赁合同，许杰及冠源公司支付租金及违约金事实清楚，证据充分。从2017年1月起，许杰开始拖欠厂房租金，源霖公司多次通过电话、短信、微信、上门等方式进行催收，但许杰均以各种理由推脱。在出具欠条后，许杰仅向源霖公司支付了4万元租金，此后未再向源霖公司支付过租金，多次催收未果后，源霖公司于2018年4月19日向许杰下达解除租赁合同的书面通知，但许杰一直占用源霖公司的厂房却拒绝支付拖欠的租金。另外，许杰在源霖公司不知情的情况下，已将厂房擅自转租给了第三方。同时未经源霖公司同意，私自加建厂房。二、许杰上诉称源霖公司侵占其厂房与事实不符。争议的厂房并不包含在双方签订的《租赁合同》范围内，与本租赁合同纠纷没有任何关联性。并且在双方签订合同后的前一年半时间里，许杰从未提出过任何异议而正常缴纳租金。这充分说明，许杰对该所谓“争议厂房”不属于其租赁的范围认识非常清楚。而如今许杰提出所谓的“被上诉人侵占其厂房”，实为其拖欠租金后恶意的抵赖和狡辩，请求二审法院不予采信。原审被告冠源公司、原审第三人谭炳坚、王庆伟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。源霖公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除源霖公司与许杰签订的租赁合同；2.由许杰、冠源公司向源霖公司支付拖欠的租金，自2017年1月起计至返还厂房之日止，每月租金2.5万元，并扣减已经支付的4万元；3.违约金按照合同约定，以每月应付的租金为准，每逾期一日，许杰、冠源公司按照每日5%的标准，向源霖公司计付违约金至当月租金付清为止；4.诉讼费由许杰、冠源公司负担。许杰向一审法院反诉请求：1.判令源霖公司立即搬离属于许杰的厂房；2.判令源霖公司赔偿因未按时将许杰承租的厂房交付给许杰使用，导致许杰斥资286000元重新加建厂房；3.判令源霖公司从2015年8月6日至今侵占许杰的厂房约一千方的租金及违约金；4.源霖公司向许杰公开赔礼道歉，恢复名誉；5.诉讼费由源霖公司负担。一审法院认定事实：源霖公司成立于2007年6月14日，位于翁源××××开发试验区官广工业园内，系台港澳法人独资企业，公司主要生产木制品、工艺品。2015年8月6日，以源霖公司为甲方，许杰为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落在广东省翁源县官渡106国道旁边的厂房面积共4637平方米及二层半宿舍和厂区内所有空地出租给乙方作厂房使用，甲方自留一块靠近山边的2000平方的空地自用。乙方租赁厂房作生产家具使用。租期约定：自2015年9月15日至2025年9月15日。租金约定：2015年9月15日至2018年9月15日每月租金为25000元，2018年9月15日至2021年9月15日每月租金为27500元，2021年9月15日至2025年9月15日每月租金为30250元。租金支付方式：乙方需支付两个月押金一个月租金共75000元给乙方，租金按月结算，乙方需在每月15日前以现金缴付当月租金给甲方，租金每月定期转入农行账户62×××11郑昕烨。权利义务及违约责任约定：甲方按时将乙方承租物业交付乙方使用，乙方依时交纳租金、管理费、水电费等费用，逾期交付的，每逾期一日，乙方需按当月金额的5%向甲方支付违约金，如果逾期5日，甲方有权采取停水电措施，逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备，必须书面报告甲方且经甲方同意。任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同。租赁期内，严禁乙方擅自将所租物业转租，一经发现甲方有权终止合同。合同签订后，源霖公司于2015年8月15日将涉案厂房交付许杰使用。2015年8月10日，以许定才为甲方，许杰为乙方，双方签订一份《合作协议》，协议约定：甲乙双方决定共同投资办厂，甲方同意出资就乙方所承租的源霖公司的厂房、宿舍、办公室进行升级改造，及负责后期工程运作资金，甲方委派人出任生产厂长。乙方同意就自己原有的机械设备作为投资，乙方负责销售工作。股权分配为甲乙双方各50%，甲方所垫资金盈亏甲乙双方按50%比例分配。甲、乙双方按股份自负盈亏，甲方负责合资厂的管理，乙方负责销售。同日，许杰开始对厂房进行装修改造。2015年12月1日，冠源公司成立，法定代表人为许定才，系自然人独资的有限责任公司，公司位于涉案厂房内，经营范围为加工、销售家具及室内装饰设计，公司聘请许德才负责管理厂房。一审庭审中,源霖公司与许杰均认可许杰与许定才的合作内容及冠源公司的成立。源霖公司表示，厂房租赁合同签订后，租金每月均由冠源公司支付，许定才也支付过部分租金。自2017年1月起，许杰、冠源公司开始拖欠厂房租金。期间，源霖公司多次通过微信、电话向许杰、许定才及许德才进行追缴，但均遭各种理由推脱拒绝。2018年1月22日，许德才亲笔签名确认《欠条》一张，内容为：今欠源霖木业厂租325000元，并与源霖公司协商一致：1.所有拖欠厂租3个月内付清；2.2018年1月26日付欠5万元租金，余下分3次付清。3.2018年2月1日起每月按时交厂租，不得拖延，如违约即日马上清场；4.付清厂租后重新签订租赁合同。欠款人：许德才，2018年1月22日，188××××****。之后，许定才向源霖公司支付了4万元租金，其余部分仍然拖欠。2018年4月19日，源霖公司向许杰发出通知，内容为：自2015年8月份与你签订的厂房租赁合同，因你从2017年1月份到2018年4月份（共16个月）未交租金，单方违约，现我书面向你通知提出解除合同。通知发出后，因许杰、冠源公司继续拖欠租金，源霖公司于2018年5月7日以许杰、许定才、许德才为被告向一审法院起诉，要求判令解除租赁合同，许杰、许定才、许德才支付所欠租金及违约金。该院于2018年6月12日第一次开庭审理过程中，源霖公司当庭要求撤回对许定才、许德才的起诉，并追加冠源公司为本案第二被告。该院依法向冠源公司送达相关诉讼文书及开庭传票，并于2018年6月29日第二次开庭审理本案。第二次庭审中，许杰向该院提起反诉，认为许杰、冠源公司拖欠租金系因源霖公司违约在先，源霖公司未按照合同约定将厂房全部交付给许杰、冠源公司使用，并占用了一间厂房及过道合计近一千平方米，不仅影响了许杰、冠源公司生产经营，并且致使许杰、冠源公司加建厂房以满足生产需要，要求源霖公司继续履约并赔偿损失。源霖公司辩称，双方在签署合同时，源霖公司已明确告知许杰，该厂房不在出租范围内，系源霖公司长期堆放机器设备所用，且许杰、冠源公司正常履约一年多并未提出异议，应视为默认源霖公司有权使用该间厂房。至于过道，系因2017年许杰、冠源公司拒绝交纳租金，源霖公司才开始堆放木料，许杰的反诉没有事实及法律依据，请求予以驳回。另查明，2017年间，冠源公司与佛山天一木业有限公司（以下简称天一公司）签订《厂房租赁合同》，约定由冠源公司将许杰承租的部分厂房（两个半车间、宿舍楼一半、办公室一间）出租给天一公司使用，租期自2017年6月1日起至2024年5月30日止。2018年2月6日，冠源公司与谭炳坚、王庆伟签订《厂房租赁合同》，将四幢厂房、一层4间办公室、二层全层及三层3间房出租给谭炳坚、王庆伟使用，租期约定为7年，自2018年4月1日至2025年3月30日。再查明，双方争议的厂房及过道，目前均堆放着源霖公司的生产木料。源霖公司自认争议厂房原先堆放着源霖公司的陈旧机器设备，后改用于生产家具。厂区实际一直处于源霖公司、许杰及冠源公司共同使用的状态。一审法院调解阶段，由于冠源公司缺席，源霖公司与许杰均不同意调解，调解未果。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，源霖公司与许杰签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。现源霖公司提出诉请、许杰提出反诉，双方均主张对方存在违约行为，结合该院查明的事实及双方诉辩焦点，该院就本案关键问题做如下辨析：一、权利义务主体的认定。作为合同相对方，许杰作为本案房屋租赁关系的权利义务主体毋庸置疑。经查，许杰与许定才达成合作协议，以许定才为法定代表人，双方各占股50%，共同合作经营冠源公司。冠源公司成立后，租金皆由冠源公司以其经营所得支付，源霖公司追缴租金的主张同时向许杰及许定才提出，许定才亦支付过部分租金。从双方实际履行的情况看，可判定冠源公司以其实际行动作出了加入债务契约的意思表示，冠源公司与许杰构成并存的债务承担关系，应当成为本案房屋租赁关系的权利义务主体。二、许杰的反诉理由应否支持。关于争议厂房。首先，自签订合同始，争议厂房一直由源霖公司留用至今，若许杰认为源霖公司侵害了己方权益，应在合理期间内向源霖公司提出异议，但许杰在2015年8月至2016年12月正常缴纳租金的一年半时间内，并无证据显示其曾向源霖公司提出异议。其次，从双方认可的微信通信记录可见，许杰及许定才多次明确表示拖欠租金的原因系资金周转问题，而非许杰主张的因源霖公司占用厂房导致双方在租金支付问题上产生分歧。综合以上事实，源霖公司留用争议厂房，应视为双方在实际履行租赁合同过程中，对租赁物的交付内容发生了变更，许杰、冠源公司在合理期限内未提出异议，应视为以默示的方式予以认可。因此，许杰主张源霖公司占用厂房构成违约，证据不足，理由不充分，该院不予支持。关于加建厂房。如前所述，许杰反诉源霖公司占用争议厂房构成违约，理由不充分，许杰加建厂房系出于自身生产需要，属自主扩大生产规模的行为，对己方经营有利，并非损失。因此，许杰该项反诉请求，该院不予支持。关于争议过道。从双方微信通信记录可见，源霖公司占用过道在2017年5月之前已经发生。许杰拖欠租金构成违约，但源霖公司不应以此为理由占用已交付许杰使用的过道。因此，许杰认为源霖公司占用过道构成违约，该院予以支持。三、违约责任的认定。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及源霖公司与许杰在租赁合同中关于“乙方依时交纳租金、管理费、水电费等费用，逾期交付的，每逾期一日，乙方需按当月金额的5%向甲方支付违约金”的约定，许杰拖欠租金情况属实，源霖公司向许杰主张违约金，于法有据，理由充分，该院予以支持。其次，源霖公司出租厂房，收取租金是其主要合同目的，现许杰拖欠租金，致使源霖公司合同目的不能实现，许杰的行为已构成根本违约。源霖公司占用过道虽构成违约，但对许杰造成的影响有限，源霖公司的行为构成一般违约。许杰反诉要求源霖公司按照约定的租金及违约金标准追究源霖公司违约责任，因合同并未约定源霖公司占用厂房的违约责任，且许杰未举证证明源霖公司占用的面积，许杰该项诉请，该院不予支持。另，源霖公司改变争议厂房的用途，一定程度上影响了许杰的生产经营，应当给予适当补偿。综合考量双方违约程度，该院酌定部分减轻许杰的违约责任。第三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，源霖公司、许杰约定的违约金标准显然过分高于源霖公司的租金损失，该院依据公平原则及前述关于部分减轻许杰违约责任的认定理由，酌情由许杰、冠源公司自拖欠租金当月始，以每月应付租金25000元为基数，按日万分之五的标准向源霖公司支付违约金至当月租金付清为止。四、《厂房租赁合同》应否解除。中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，以及双方在涉案租赁合同中关于“乙方依时交纳租金、管理费、水电费等费用，逾期交付的，每逾期一日，乙方需按当月金额的5%向甲方支付违约金，如果逾期5日，甲方有权采取停水电措施，逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋。”及“租赁期内，严禁乙方擅自将所租物业转租，一经发现甲方有权终止合同”的约定，许杰、冠源公司长期拖欠租金，经源霖公司多次催告后仍拒绝支付，且冠源公司在未经源霖公司同意的前提下擅自转租。因此，源霖公司主张解除租赁合同，于法有据，理由充分，该院予以支持。至于至于名誉损失的反诉请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，与名誉权纠纷分属不同法律关系，不宜在本案一并处理，许杰可另案起诉主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2018年7月18日作出（2018）粤0229民初455号民事判决：一、解除翁源县源霖木业有限公司与许杰签订的《厂房租赁合同》。二、许杰、广东冠源家具有限公司应在判决生效之日起十五日内，按照每月25000元的标准，向翁源县源霖木业有限公司支付自2017年1月起至返还厂房之日止的租金，并扣减已经支付的40000元。三、许杰、广东冠源家具有限公司应在判决生效之日起十五日内，自拖欠租金当月始，以每月应付租金25000元为基数，按日万分之五的标准向翁源县源霖木业有限公司支付违约金至当月租金付清为止。四、驳回翁源县源霖木业有限公司其他诉讼请求。五、驳回许杰全部反诉请求。一审案件受理费6700元（翁源县源霖木业有限公司已预交），由许杰、广东冠源家具有限公司负担，反诉费5590元，由许杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许杰提交了：1.许杰与许明胜于2015年7月20日签订的《生产设备转让协议》一份及收据5张，拟证明许杰与源霖公司自签订《厂房租赁合同》后投资了1348000元，加上在一审期间提交的搭建厂房的证据，许杰为购买设备、安装变压器及装修等已经支付了超过160万元的款项；2.在厂房以及空地拍摄的照片6张，拟证明签订《厂房租赁合同》至今，源霖公司侵占部分的厂房以及过道，源霖公司还在许杰已租用的地方又搭建了厂房，既构成违约，又给许杰的生产造成阻碍。源霖公司质证认为：1.《生产设备转让协议》及收据与本案无关，源霖公司仅租赁厂房给许杰，其投资与源霖公司无关；2.2017年1月许杰建厂房，根据双方签订的《厂房租赁合同》第六条第5点的约定，源霖公司并未同意许杰搭建厂房。至于源霖公司搭建的800平方米的蓝色厂房是在一审判决之后，许杰把源霖公司自留的2000平方米空地占用了，所以源霖公司在旁边的空地上搭建了一间厂房供自己使用。对许杰提交的上述证据，本院分析认定如下：1.《生产设备转让协议》及收据反映的内容属于许杰生产建设经营所支付的成本，不能反映许杰所主张的损失；2.源霖公司有占用争议厂房、过道堆放木材，对于源霖公司的行为是否构成违约，本院将在下文中论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院对此定性正确，本院予以认同。由于本案当事人中只有许杰提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕许杰的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、许杰诉请源霖公司搬离争议厂房应否支持；二、许杰诉请源霖公司支付侵占约一千平方米厂房、过道的租金及违约金应否支持。一、关于许杰诉请源霖公司搬离争议厂房应否支持的问题。许杰自2017年1月之后长期拖欠租金，经源霖公司多次催告后仍未支付，且冠源公司在未经源霖公司同意的前提下擅自转租。根据许杰和源霖公司在《厂房租赁合同》中第六条第2点“依时交纳租金、管理费、水电费等费用。逾期交付的，每逾期一日，乙方需按当月金额的5%向甲方支付违约金。如果逾期5日，甲方有权采取停水电措施，逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋，处理乙方遗留在房屋内的一切物品。”及第八条第4点“租赁期内，严禁乙方擅自将所租物业转租。一经发现甲方有权终止合同。”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，许杰的行为已构成根本违约。许杰上诉提出源霖公司不断威胁、造谣，导致许杰不能上班，给许杰带来经济损失，为弥补损失才将厂房转租给他人，许杰对此未提交证据证明，本院不予采信。一审判决解除源霖公司与许杰签订的《厂房租赁合同》于法有据，本院予以维持。许杰继续租赁源霖公司的厂房无法律依据，因此，许杰诉请源霖公司搬离原属于源霖公司使用的争议厂房的主张不成立，本院不予支持。二、关于许杰诉请源霖公司支付侵占约一千平方米厂房、过道的租金及违约金应否支持的问题。（一）关于争议厂房。自许杰与源霖公司签订《厂房租赁合同》始，源霖公司即留用争议厂房，而源霖公司留用的争议厂房是否属于《厂房租赁合同》约定的4637平方米范围并不明确。如果许杰认为源霖公司侵害了其权益，应在合理期限内提出，但许杰在2015年8月至2016年12月正常缴纳租金的一年半时间内，并无证据证明其有向源霖公司提出异议。且从双方认可的微信通信记录反映，许杰及许定才多次明确表示拖欠租金的原因系资金周转困难问题，并非许杰主张的因源霖公司占用争议厂房导致双方在租金支付问题上产生分歧。故一审法院对许杰主张源霖公司占用争议厂房构成违约不予支持并无不当，本院予以维持。（二）关于争议过道，源霖公司亦承认有占用争议过道堆放木块，但认为是经过冠源公司管理人员许德才同意才占用的，源霖公司对此并未提交证据证明。源霖公司占用争议过道已构成违约，属于一般违约。对于源霖公司的违约行为，一审法院已经结合双方违约程度，酌定部分减轻许杰的违约责任，将源霖公司诉请的违约金标准每日百分之五调整为每日万分之五。一审法院判决并无明显不当，本院予以维持。综上所述，许杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7825元，由许杰负担。本判决为终审判决。审判长  神玉嫦审判员  黄颖红审判员  梁晓芳二〇一九年二月二日法官助理何海祥书记员李娟