山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初1962号 原告：刘团结（曾用名刘连党），男，1973年4月15日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：宋士永，山东上和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张相亮，临沂兰山砚池法律服务所法律工作者。 被告：刘海超，男，1989年10月16日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：宋国民，山东拓成律师事务所律师。 原告刘团结与被告刘海超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案，于2017年6月29日作出（2017）鲁1302民初6432号民事判决，原告刘团结不服该民事判决提出上诉，临沂市中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）鲁13民终6173号民事裁定，以“原审判决事实不清”为由撤销原判，发回本院重新审理。本院于2018年1月17日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人宋士永、张相亮，被告刘海超，委托诉讼代理人宋国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘团结向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认兰山区义堂××××村10号楼1单元401室归原告所有（价值20万元）；2.判决被告将房屋限期交付给原告；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、2017年1月26日，原告与被告签订协议，协议载明：刘海超将临沂市兰山区义堂××××村××号楼××单元××室及本房屋配套的车库（10-20号）的所有权转让给原告，载明刘某1欠原告的款项。二、2017年2月4日，原告与被告签订房屋转让协议，内容为：1、被告将临沂市兰山区义堂××××村××号楼××单元××室及本房屋配套的车库（10-20号）的所有权因抵账转让给原告，转让费用20万元。2、协议约定：协议签字生效时甲方（被告）将钥匙交给原告时办理好抵账手续。3、双方不得反悔，如有反悔，双倍赔偿。原被告双方签字并且由刘连江（居委主任）作为见证人。三、协议签订当天，原被告双方在村委办理房屋过户手续，村委将义堂××××村10号楼1单元401室户主更改到原告名下，被告签字确认。原告已经履行办理好所有抵充债务手续，时至今日被告仍然将房屋租借给他人使用，原告多次催被告尽快将房屋内家电家具搬出，将房屋交付给原告，被告以种种理由拒不搬出。综上所述，原告为维护自己合法的权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定向贵院起诉，请依法判如诉请。 刘海超辩称，一、被告与原告之间不存在房屋买卖合同。真实的情况是，阴历2016年腊月二十九（2017年１月26日），被告的五叔刘某1因偿还杜全利的50万元借款、10万元利息向原告借款，再加上此前刘某1欠原告的15万元借款（刘团结向农村信用社朱保支行贷款30万元，贷款到期日为2017年10月19日，刘某1是担保人，贷款发放后刘团结使用了15万，刘某1使用了15万）及该借款1.5万元的利息，1.8万刘某1欠原告的桦木皮子钱，刘某1给原告出具了78.3万元的借据，原告要求刘某1提供担保物，刘某1请求被告帮忙提供本案中的房屋作为担保物，待刘某1将借款还给原告时，原告再归还担保物，并非原告在诉状中称的以房抵账，被告与原告之间不存在任何的债权、债务纠纷。由于房屋是村内的小产权房，不能办理抵押登记，原告要求被告将房屋通过转让的方式进行抵押登记，因此，双方于阴历2017年正月初八（阳历2017年２月４日）过完年后正式上班的第一天，在义堂××××村居委会签订了房屋转让协议，该协议实际为房屋抵押合同，并非以房抵押的房屋买卖合同。2017年春节过后，刘某1通过向亲朋筹钱后还原告的帐，原告始终找各种理由拒绝收钱，非得强行主张房子等担保物已经转让给原告，并开始强行霸占担保物，对当初担保物只是提供担保，并不是转让一事，不予认可。现刘某1仍然坚持将78.3万元的借款还给原告，原告将所有的担保物归还担保人。二、暂且不论涉案房屋是否是为刘某1债务提供的担保物，但从房屋买卖合同的角度看，由于涉案房屋属于小产权房，买卖是无效的，原告无权主张涉案房屋归原告所有，原告只能要求刘某1偿还借款。涉案房屋属于在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土、房管部门也没有备案，根据我国现行房地产管理体制的有关规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场。《房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。此外，《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处住宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，原告在村内已经拥有了一处住宅，如果再确认该处住宅也归原告所有，会导致原告一户两宅，从这点讲，本案中的以房抵债的房屋买卖合同也是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩饰非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条明确规定：国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而建设、销售“小产权房”正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同应属无效。《全国民事审判工作会议纪要》（法办［2011］422号）中规定“三、关于房地产纠纷案件15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十三条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”，《山东省高级人民法院2008年民事审州工作会议纪要》（鲁高法[2008]213号）“六、关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理（三）关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买实问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。”基于以上事实与理由，原告无权要求确认涉案房屋归原告所有，更无权要求被告交付房屋，这是恶意的诉讼，恳请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘团结向法庭提供了如下证据：1、2017年1月26日原被告与案外人刘某1签订的《协议书》。拟证明被告与刘某1合伙经营板厂，因欠原告货款商定由被告的房屋抵偿欠款。2、2017年2月4日原被告签订的房屋转让协议。拟证明被告将其房产折价抵账给原告。3、村委房屋登记平面分布图（彩印件）。拟证明被告已按照协议要求与协议内容办理过户手续。4、银行卡交易明细。拟证明2016年10月21日原告为贷款人、案外人刘志明为担保人所申请的30万元贷款。5、转账凭证4份。拟证明2017年1月26日，原告通过POS机刷卡转账方式支付给案外人杜全利的志民板厂44.6万元。6、2017年2月3日原告与案外人杜全利签订的土地经营权转让协议。拟证明案外人杜全利将案外人刘某1抵账转让的经营权转让给原告。7、义堂××××村委2017年2月3日的公示。拟证明原告与案外人杜全利之间的转让经村委认可。8、车辆买卖协议（原件）。拟证明案外人刘某1将其现代越野车在原告代其偿还银行贷款15万元及利息3.3万元后转让给原告，车辆价值18万元。9、证人刘某2和出庭作证。拟证明证据8所涉事实，原告曾向刘某2和借款8万元用于支付案外人杜全利厂房转让款。刘海超向法庭提供了如下证据：1、2017年1月26日案外人刘某1向原告出具的《借据》。拟证明原告所举证据1协议签订时刘某1向原告借款783000元并以其现代越野车作抵押，考虑到抵押价值不足，原告要求刘某1在义堂镇苑朱里村内板厂“山东志民木业有限公司”和原告的房屋进行抵押担保。2、临沂市中级人民法院的调查笔录。拟证明原告向中级人民法院明确陈述刘某1向其出借的欠条在原告手中，原告陈述当庭所述房屋转让价款存有明显矛盾。3、证人刘某1、刘某3的证言（原审已出庭作证）。拟证明刘某1向原告出具借款条783000元的经过及厂房和诉争房屋以买卖合同的方式作为抵押的经过。刘团结所举证据中，刘海超除对证据1、2、3、8的真实性无异议外，对其他证据均有异议；刘海超所举证据中，刘团结对证据2的真实性无异议，对其他证据均有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：刘团结所举证据均客观真实，证据1、2、3与本案具有一定的关联性，但不能达到其证明目的，证据4、5、6、7、8、9系刘团结为反驳刘海超的答辩所举，可反映本案相关事实，与本案具有关联性。刘海超所举证据1、2、3可相互印证，证明证据1真实存在，亦与本案具有关联性。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘团结与案外人刘某1（系刘海超的五叔）多次发生经济往来。双方因板材生意有业务往来，刘某1曾欠刘团结货款。刘团结曾作为借款人、案外人刘某1作为担保人向银行贷款30万元，取得贷款后二人约定各自使用15万元，后刘某1未能及时偿还，该30万元借款本息均由刘团结偿还，故刘某1欠刘团结本金15万元及利息。刘团结还曾于2016年10月21日将其账户的款项258800元汇入苑朋永银行账户、当日又将该款全部转出至刘某1账户。 2017年1月26日，案外人刘某1、刘海超、刘团结三人共同签订《协议》并由刘连江作为证明人签字，内容为：“经刘连党、刘海超、刘某1三人协商，刘海超自愿将自己名下的××小区内××号楼××单元××住房，转给刘连党，用以抵充刘某1所欠刘连党的部款项（含车库一个，10-20号）”。2018年2月4日，刘海超作为甲方与作为乙方的刘团结签订《房屋转让协议》并由刘连江作为见证人签字，主要内容为：“经甲乙双方协商同意，达成以下协议：1、甲方将××小区内××号楼××单元××室及本房屋配套的车库（10-20号）的所有权因抵帐转让给乙方，转让费200000元（大写：贰拾万元整）。2、付款方式：自本协议签字生效时，甲方将钥匙交给乙方时，办理好抵帐手续款。3、此协议签字生效，双方不得反悔，如有反悔，双倍赔偿。4、此房屋如有争议，甲方承担一切责任。5、本协议一式四份，双方各执一份，见证人一份，村委存档一份。”同日，刘团结与刘海超去村委注明了房屋转让情况，房屋登记平面分布图显示有“刘海超自愿将10-401转让给刘团结。刘海超2018年2月4日”的字样，双方签名处均按有指纹。协议签订至今，该房屋并未实际交付，一直由刘海超占有使用。 2016年10月18日，案外人刘某1与刘团结签订《车辆买卖协议》并由证人刘某2和签字，约定刘某1将其北京现代越野车以18万元的价格出卖给刘团结，协议中未涉及车辆如何交付。 另查明，案外人刘某1曾向案外人杜全利借款50万元、产生利息10万元，因未能及时偿还，即以其承包的义镇苑家朱里村的2.699亩集体土地折价60万元转让给杜全利。后杜全利又将该宗土地以60万元的价格转让给刘团结，2017年1月26日，刘团结在POS机刷卡消费4次，以转账方式支付给杜全利转让费共计44.6万元，2017年2月3日，杜全利与刘团结正式签订《土地经营权转让协议》，约定杜全利将该宗土地转让给刘团结，刘团结又以现金方式支付了其余转让费15.4万元，该协议只写明了甲乙双方姓名、所涉集体土地的四至、面积等，未写明转让价款。同日，义堂××××村委对该宗土地转让情况进行了公示。 2017年1月26日，案外人刘某1向刘团结出具《借据》，内容为“今借到刘连党现金783000元（大写柒拾捌万叁仟元整）。借款人刘某1。刘某1以名下的白色北京现代越野车作抵押”。刘团结与刘某1对该《借据》的形成原因、是否于当日出借现金等各执一词。 本院认为，刘团结称与刘海超所签《房屋转让协议》实质上是以物抵债协议，用刘海超的房屋抵冲案外人刘某1欠刘团结的债务，事实不清，证据不足。通过本院查明的事实，不能排除刘海超答辩称该协议系抵押协议的可能性。理由如下： 刘团结称，刘海超与刘某1合伙经营板厂，其向该厂供货（板皮），后因刘海超与刘某1共同欠其货款约20万元，三人才签订房屋转让协议用于抵冲货款，刘海超对此不予认可，称其并未与刘某1合伙经营，刘某1原审、二审均出庭作证，亦称其未与刘海超共同经营，而是其个人经营板厂仅欠原告货款（桦木皮）。本院认为，刘团结提供的证据不能充分证明其上述主张。刘团结、刘海超、刘某1三人于2017年1月26日签订的《协议》中有“用于抵充刘某1所欠刘某2党的部款项”的内容，应认定系刘某1个人欠刘团结货款，但欠款数额、欠款原因均无法确认，根据原被告陈述及刘某1的证言，刘某1除欠刘团结货款之外，二人还有其他经济往来，故不能排除该协议中所涉欠款除货款外还有其他款项。该《协议》中未写明房屋价值，“抵充”的是什么款项表述不清、“部”是全部还是部分表述不清；刘团结与刘海超签订的《房屋转让协议》中有“因抵账转让给乙方”的内容，“抵账”是抵的什么款项表述不清。另外，刘某1欠刘团结的款、由刘海超将自己房屋转让给刘团结用于抵冲刘某1的欠款不合常理；三人签订协议时有证明人刘连江在场，刘团结与刘海超签订房屋转让协议时刘连江也在场见证符合常理，但刘团结称房屋转让协议签订后，其将价值20万元的欠款单据一宗和现金6万元交给刘海超及刘某1、刘海超和刘某1收回单据后当场销毁时证人刘某4不在现场，该情形不符合常理。 刘团结称，因其替案外人刘某1偿还了所使用的银行贷款15万元本金及利息3万余元，故于2017年2月3日即刘团结与案外人杜全利、刘某1正式签订土地经营权转让协议当天，由案外人杜全利将刘某1抵押在杜全利处的现代越野车及抵押手续一并转让给刘团结，签订了车辆转让协议并交付了车辆，但其所举《车辆买卖协议》签订时间为2016年10月18日、《土地经营权转让协议》签订时间为2017年2月3日，两者时间不一致，证人刘某2和出庭作证的证言涉及该两份协议的时间亦与此相矛盾，故刘团结所称《车辆买卖协议》的签订时间、签订过程事实不清、证据不足。 刘团结称，其曾向兰山农商行朱保支行借款30万元、刘某1为担保人，该行扣除其所欠债务后，于2016年10月21日将余款258800元汇至其账户并以其银行卡历史交易明细为证，但该证据显示账户名称为“苑朋永”而不是刘团结，且苑朋永账户显示该款为“转账存入”、对方名称为刘团结、当日又转入了刘某1账户，即该笔款项系刘团结从其帐户转入苑朋永账户、当日又转出至刘某1账户，如果该款确系银行发放的贷款，刘团结又与刘某1约好各自使用15万元，那么刘团结收到银行发放的贷款直接转入刘某1的账户即可，现其先转入苑朋永的账户、再转至刘某1的账户不符合常理，况且转入刘某1账户的数额并非15万元而是258800元。另外，根据刘团结所说，该转款时间2016年10月21日是银行发放贷款的时间，那么其与刘某1签订《车辆买卖协议》的时间却在2016年10月18日，与原告所称签订车辆买卖协议的原因是刘某1使用贷款后未能归还15万元本金及利息相互矛盾，就是说刘团结在刘某1尚未使用贷款的情况下就因刘某1不偿还贷款本息与刘某1签订了车辆买卖协议，明显不符合常理。故刘团结所称《车辆买卖协议》签订的原因和时间等因证据之间存有矛盾，事实不清，本院不予认定。 案外人刘某1所称欠刘团结共计783000元，除包含欠本全利的50万元贷款本金和利息10万元外，还包含刘团结向银行借款（30万元）后刘某1使用的15万元本金及利息2万元、刘某1欠原告桦木皮款1.3万元，刘海超、案外人刘某1关于贷款利息和所欠桦木皮款陈述的数额稍有不同，但对该基本事实无异议。结合刘海超的陈述和案外人刘某1认可其向杜全利借款、土地转让、刘某1于2017年1月26日向刘团结出具“借据”等事实，本院对刘团结确与刘某1多次发生经济往来的事实予以认定。刘某1所称其出具借据时刘团结要求提供担保物，其才找到刘海超用刘海超的房屋作为担保符合常理。刘团结称该783000元的借据系其与刘某1的另一个法律关系但未提供证据予以证实，其虽称该783000元与《房屋转让协议》无关但提供证据亦未说明原因，根据其所述与刘某1发生经济往来的情形，刘某1欠其货款20万元尚且有单据一宗且需以房抵债，另有欠款783000元却不能说明原因且没有证据不符合常理。 另外，2017年1月26日（农历腊月二十九）刘团结已与杜全利达成转让土地经营权的口头协议且已向杜全利支付了44.6万元转让费，该时间即刘团结、刘海超和刘某1共同签订《协议》约定将刘海超的房屋抵冲刘某1欠刘团结款项的时间，2017年2月3日原告与杜全利签订了《土地经营权转让协议》并经村委公示，次日即2017年2月4日刘团结和刘海超签订《房屋转让协议》约定将刘海超的房屋抵押转让给刘团结并到村委签字，该过程与刘海超的陈述、案外人刘某1所述一致，亦符合常理。 综上所述，刘团结主张其与刘海超签订的房屋转让协议系以物抵债协议，并以此为由要求判令刘海超履行房屋交付义务，事实不清、证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘团结的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告刘团结负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王荣华 人民陪审员  邢开连 人民陪审员  朱孔响 二〇一九年二月十四日 书 记 员  张 静