苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初1518号原告：郭新燕，女，1971年8月10日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：郑长虹，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王懿，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。被告：华谊影城（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区星澄路**。法定代表人：王忠军，董事长。委托诉讼代理人：陈丽，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁勇，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告郭新燕与被告华谊影城（苏州）有限公司（以下简称华谊苏州公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于某18年4月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于某18年9月5日公开开庭进行了审理。原告郭新燕的委托诉讼代理人郑长虹、被告华谊苏州公司的委托诉讼代理人陈丽（参加第一次开庭）及鲁勇（参加第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭新燕向本院提出诉讼请求：1.被告返还10万元定金、120元手续费用及利息3552.5元（利息暂计至2018年3月31日）；2.诉讼费用被告承担。审理中，原告变更第1项诉请为：被告返还10万元定金。事实和理由：2017年4月，原、被告签订了关于购买位于苏州工业园区慈云路99号的光影艺创中心项目的商品房23幢102室的《订购书》，后原告支付10万元定金。认购书签订后，原告积极配合被告办理购房所需贷款等材料。2017年6月10日，原告去被告售楼处拟签订合同，但在签订合同过程中，原告发现被告提供的《苏州市商品房买卖合同》中关于水电煤的条款与售房时被告销售人员的说法有很大差别，因此就《苏州市商品房买卖合同》及其补充条款中的用电性质、银行贷款办理责任归属、房屋尚余年限未告知等问题未能达成一致。因此，原告已交付的10万元及120元手续费用，被告应予以返还。2017年7月，原告与被告多次沟通还款事宜，被告一直未予退还。被告华谊苏州公司辩称：1.原告在签署认购书时已明确知悉涉案房屋土地性质、用电性质及商品房买卖合同的全部内容，且原告提出的所有“商品房买卖合同”磋商内容均超出被告义务及承诺范围，客观上属于无法也不能磋商的内容。首先，原、被告于某17年4月9日签订了告知书及认购书，告知书第三条及认购书第四条第11款明确约定认购房屋产权性质为商业，商品房涉及的水电等均按商业非居民用水、用电收费标准执行。除按商业标准缴纳电费外，原告还应按实际用电量比例分摊变压器损耗及线路损耗费用。认购书第四条第2款明确约定原告应按约定办理银行贷款按揭手续，若银行因任何原因未能批准原告贷款申请，或银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，或因任何原因导致全部贷款金额未能在商品房买卖合同约定的付款期限内划入被告指定账户内的，原告应在获得银行通知当天立即通知被告，并自通知之日起15天内一次性支付剩余房款。告知书第一条及认购书第四条第10款明确表明原告在签署认购书时已详细阅读《商品房买卖合同》及附件、补充协议等所有文件，双方已经根据各自要求和实际情况对认购书及商品房买卖合同及附件、补充协议的条款予以充分协商，且被告已在涉案房屋销售现场公示了与房屋销售相关的所有文件并对公示的情况进行了公证。因此被告已履行全部告知义务，原告亦明确知悉上述内容。其次，关于土地使用年限，根据法律规定及商品房开发建设流程，项目开发建设前应先取得国有土地使用权证，之后办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等证照后方可开发建设。即从取得国有土地使用权证到项目预售必然需经相应时间，房屋认购时的土地使用年限当然和拿证时的剩余年限相比有所缩短，此为常识。最后，原告诉请事实与理由中所主张未能协商一致的内容，不论是用电性质、银行贷款责任还是房屋剩余年限问题，均不属于可由双方磋商更改的内容，也非被告责任及能力范围之内的内容。2.原告存在严重违约行为，被告有权依法没收定金。《认购书》第四条第1款明确约定，原告应在签订认购书之日起7天内与被告签订《商品房买卖合同》，如原告未按约签署合同的，被告有权终止本认购书，并有权将该物业另行出售，所收定金不予退还。原告未能按约签署合同，被告于某17年7月3日催签后，原告仍未签署，构成严重违约，被告已于某17年8月8日解除《认购书》，被告有权没收相应定金。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2017年4月9日，原告郭新燕（乙方）与被告华谊苏州公司（甲方）签订《认购书》一份，主要内容为：乙方认购甲方苏州工业园区慈云路99号【光影艺创中心】项目23幢102室房屋，建筑面积86.16平方米。一、物业成交价：含增值税成交价3618720元。二、定金条款：乙方于签订本认购书时向甲方交付定金10万元整，甲方收到乙方定金时开具收款收据，定金自甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时转为购房款(定金按本金转入，不计利息)。三、付款方式：乙方2017年6月10日前交付成交价的50.26%即1818720元（含定金），乙方向银行申办按揭贷款，申请贷款金款为180万元。(乙方的贷款金额以银行最后批复为准，若产生新的差额，乙方应在按揭获批之日起15天内补足。)乙方确认，本认购书约定的成交价是基于乙方在本认购书选定的付款方式而确定的(即享受了该付款方式所对应的折扣)，如乙方在签署《商品房买卖合同》之前因任何原因要求变更为其他付款方式(包括但不限于变更付款时间或付款比例)，需经甲方同意，并且甲方有权根据乙方选定的新的付款方式调整该物业的成交价(即取消原付款方式对应的折扣，改为适用变更后的付款方式所对应的折扣)，乙方对此无异议。在甲方同意乙方变更付款方式申请的前提下，如乙方未能按照上述调整后的该物业成交价及本认购书约定的期限交清首期款、按揭款并签订《商品房买卖合同》或未向甲方及按揭银行(或其指定的第三人)提交全部签约资料及按揭资料的，则甲方有权终止本认购书，并有权将该物业另行出售，所收定金不予退还。在甲方未同意乙方变更付款方式的申请的前提下，双方继续按本认购书的约定执行。如上述付款方式及金额与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中约定不一致的，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为准。四、认购条款：1、乙方必须于本认购书签订之日起7天内与甲方签订《商品房买卖合同》，并按本认购书第三条约定的时间和金额向甲方交付相应款项(若乙方采用支票或转账方式付款的，款项应在上述日期前到达甲方指定账号)以及向甲方及按揭银行(或其指定的第三人)提交全部签约资料及按揭资料。若乙方没有在上述约定的期限内交清首期款并签订《商品房买卖合同》或未向甲方及按揭银行(或其指定的第三人)提交全部签约及按揭资料的，则甲方有权选择是否继续与乙方签订《商品房买卖合同》。如甲方同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲方有权按每逾期一日以物业成交价万分之五计收违约金；如甲方不同意继续与乙方签订《商品房买卖合同》，则甲方有权终止本认购书，并有权将该物业另行出售，所收定金不予退还。2、若乙方选择银行按揭付款方式，乙方应备齐银行按揭所需的资料并在签署《商品房买卖合同》的同时到按揭银行或按揭银行指定的第三方办理银行按揭申请手续，并将申请银行贷款的全部资料(含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件)提交给按揭银行或按揭银行指定的第三方，签订借款合同。若银行因任何原因未能批准乙方的贷款申请，或银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，或因任何原因导致全部贷款金额未能在《商品房买卖合同》约定的付款期限内划入甲方指定账户内的，乙方应在获得银行通知当天立即通知甲方，并自通知之日起15天内一次性支付剩余房款，逾期付款违约金每日按物业成交价的万分之五计付。3、乙方确定：在签订本认购书时已充分了解国家及当地的购房政策、银行贷款政策，并明确知悉国家及当地政府会不时对政策进行调整。乙方承诺：如因乙方不符合贷款政策或贷款政策的变化原因导致乙方无法满足银行贷款条件的，按本条第1、2款执行；若因乙方不符合购房政策或购房政策的变化原因导致乙方无法购买该物业的，甲方有权终止本认购书，并有权将该物业另行出售，所收定金不予退回。4、业主委员会成立且另行聘请物业管理公司前，乙方同意由甲方委托的物业管理公司统一管理，在签署《商品房买卖合同》的同时，同意签订并遵守甲方已公示的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》。5、乙方在签订本认购书后未签订《商品房买卖合同》前，未经甲方书面同意不得更名，如乙方要求将认购者更名至其直系亲属，或要求增加其亲属名字的，需向甲方提出书面申请，并经甲方书面同意且提供相关关系证明材料原件。6、鉴于政府规定实行网上签约，敬请乙方核准提供的所有资料，签订《商品房买卖合同》后，乙方资料将不能再更改。若因乙方本身原因造成乙方所提供的资料有误且必须更改的，因此而产生的费用由乙方自负，同时因资料错误产生的一切不利后果由乙方承担。7、如一方变更通讯地址或联系方式，应在变更后7天内书面通知另一方。否则因变更方未履行通知义务所产生的后果由变更方承担。8、乙方在签订本认购书之前，已经充分了解并知悉该物业所在整栋房屋在建筑规划设计上的特点及各单元的专用空间(该专用空间面积未计入各单元的建筑面积，乙方亦未为此支付任何对价)。乙方承诺接受专用空间的方案并同意各单元专用空间为各单元业主专有使用。乙方同意和尊重其他业主使用其专用空间部分及其专用空间相对应的外墙面等共有部分。该专用空间在该物业转让时一并转让，不可分割。9、乙方承诺在履行本认购书及《商品房买卖合同》的过程中，向甲方、按揭银行及相关政府部门提供的包括但不限于家庭成员情况说明、纳税证明(提供密码查证)、社会保险交纳证明、房产情况说明、收入证明、授权书、公证书等所有材料及信息均为真实、合法之材料及信息。如有虚假，由乙方自行承担因此而造成的法律责任，且甲方有权终止本认购书，将该物业另行出售，所收定金不予退还。10、甲乙双方一致确认，在签订本认购书时乙方已详细阅读本认购书及甲方所提供并公示的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》和《商品房买卖合同》及附件、补充协议等所有合同、文件，且双方已根据各自的要求和实际情况对本认购书及前述文件之所有条款予以充分协商，双方对本认购书及前述文件中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本认购书时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本认购书及前述文件非甲方格式条款，知悉并认可本认购书及前述文件之全部条款内容，且本认购书及前述文件为其真实意思的反映。11、乙方已充分了解该物业产权性质为商业，物业涉及的水、电、气等均按照商业非居民用水、用电、用气收费标准执行。12、本认购书在履行过程中发生任何争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方有权向该物业所在地有管辖权人民法院提起诉讼。13、本认购书一式三份，甲方二份，乙方一份，自甲乙双方签字或盖章且乙方按本认购书第二条约定交付定金之日起生效。《认购书》尾部甲乙双方签章后，甲方销售代表蒋旭冉等人签字，下方注明：“兹收到上述所列之定金100000元整……”同日，原告郭新燕向被告华谊苏州公司交纳购房定金10万元，被告华谊苏州公司为原告郭新燕开具相应《收据》。同日，被告华谊苏州公司出具一份《告知书》，内容为：“尊敬的客户：感谢您关注【光影艺创中心】并决定在此置业，为维护您的合法权益，保障您在认购前对认购房屋情况清楚了解，且避免您因对购房过程中须签署的文本内容不知晓、不认可或不完全认可等而产生您无法履行合同的情形，现将购房过程中须签署的文本内容特向您告知，同时将与认购房屋及所属小区相关的情况一并向您做认购及签约前提示，请您认购前予以关注：一、认购前您已详细阅读并了解我司在售楼处现场所公示的认购书、商品房买卖合同(含其补充协议)及其附属文件、前期物业管理服务协议及临时管理规约的所有内容。您已完全理解所有文本条款内容。……三、认购房屋产权性质为商业，商品房涉及的水、电等均按照商业非居民用水、用电收费标准执行。除按前述标准缴纳电费外，业主还应按实际用电量比例分摊变压器损耗及线路损耗费用。四、我司已要求现场工作人员向您全面告知上述内容。如您发现我司现场工作人员未向您解释上述内容的，您可以拒绝认购。声明：在您阅读并签署此文件后，将视同您已完全知晓、认可购房过程中将要签署的所有文本内容，且您对该房屋的情况已清楚了解。此后您将不得以您不知晓，不认可、不完全认可须签署的文本内容，或对房屋的相关情况不了解而提出退还定金或退房的请求，也不得因此拒绝付款。（下方被告华谊苏州公司盖章）本人已认真阅读并完全知悉上述告知提示，本人确认已知晓认购房屋的所有情况，并完全认可购房过程中需要签署的所有文本(包括但不限于认购书、商品房买卖合同(含其补充协议)及其附属文件、前期物业服务管理协议及临时管理规约)的内容。”下方原告郭新燕签名捺印并署期。2017年6月10日，被告华谊苏州公司为原告郭新燕提供《苏州市商品房买卖合同》草稿，其中“补充条款”部分内容如下：第一条第3款：“本合同项下房屋所在的建设用地使用权年限，商服用地为【40】年，买受人对房屋的实际使用年限为《土地使用权出让合同》载明的年限减去房屋建造过程中已经过年限后的剩余年限。买受人对此已知悉，并不持异议。”“补充条款”第四条第3款：“如果买受人与出卖人约定通过按揭贷款付款方式支付购房款的：(1)【买受人应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续】，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用并提供相关资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，【但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请】。【买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担房屋总价的万分之二的违约金。】(2)【买受人清楚并确认，应在本合同签订后60日内将贷款部分房款支付至出卖人账户】。“补充条款”第四条第5款：“如果指定贷款银行审核认定买受人不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷，或银行与买受人就利率不能达成一致，买受人不愿贷款的，均属于合同规定的‘买受人的原因’。买受人承诺因买受人自行选择的银行导致买受人未能在约定期限内获得银行贷款或贷款不足的（因政府政策临时调整的、买卖双方无法预见的除外），均系‘买受人的原因’。”“补充条款”第十三条第5款：“出卖人如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向买受人作出任何保证和承诺，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后买受人的任何义务和责任的，均须经出卖人的法定代表人签字并加盖出卖人公司公章予以书面确认，任何销售人员或其他有关人员均无权代表出卖人作出上述表示。”“补充条款”第十八条：“买受人已充分了解该商品房产权性质为商业，商品房涉及的水、电等均按照商业非居民用水、用电收费标准执行。买受人确认，买受人除按前述标准缴纳电费外，还应按实际用电量比例分摊变压器损耗及线路损耗费用。”另查明，2017年6月至7月期间，原告郭新燕与被告华谊苏州公司销售代表蒋旭冉就买卖相关事宜进行了大量的微信沟通，部分内容如下：（6月6日下午12:00）蒋：郭律师您好，您今明两天抽空去拉一下半年的流水，拍照发给我就行，我和银行联系一下审核，没问题的话咱这周就约好时间签约办贷款（6月6日下午12:30）郭：好的（6月8日上午10:00）蒋：郭律师您好，流水和收入证明发我一下，我给银行看看。（6月8日上午10:07）郭：这两天事情多，我回头下午抽个时间去银行，以前好像都是签了合同之后再去银行拉流水的，你们先看银行流水后签约的？蒋：嗯，要看下客户可否能够贷款，毕竟我们项目比较特殊，公司比较谨慎，等签完合同后发现客户贷不了款比较麻烦。……（6月9日上午10:58）郭：您好蒋经理，不好意思昨天忙，刚才把银行流水拉出来了，现在有客户，等会拍给你蒋：哈喽，好的郭：上次说10号签合同，明天上午家里装窗帘，下午过去好吧？具体下午几点我看看曾姐时间，届时我和她一起去，他也从国外回来了蒋：好的，具体时间到时候和我说一下（6月9日下午1:57，郭发银行流水照片给蒋）（6月9日下午2:02）蒋：收到，我给银行看去（6月9日下午2:58）蒋：收入证明开了吗，一起发我哦（6月9日下午3:08）郭：不是签了合同之后才开吗？蒋：办贷款需要的资料郭：现在新区科技城客户处，今天开不成了，明天休息，收入证明是在办理银行贷款时提供的吧？蒋：嗯，那就后补吧，收入证明能开的吧，没有问题吧……（6月9日下午3:32）蒋：还有麻烦您把买受人身份证拍照发我一下，我提前录入草稿合同，打印出来，明天签约可以节省点时间。晚上发我也行，明早帮您录。（6月9日下午3:38）郭：你把草稿合同发给我看看，我回头结束晚点把身份信息发给你（6月9日下午3:40）蒋：嗯嗯，好的，不好意思啊，草稿需要录入才能打印，有50几页，可能发不了，或者明天早上发我之后我直接录好打印出来，下午您来了直接看就行蒋：售楼处有公式版，不过字太小，拍照看不清（6月9日下午3:40）郭：看不清楚，那怎么弄蒋：我打印完了您明天下午来看就行啦，看完草稿没问题我们就可以打正式合同，签字就可以了蒋：现在不用看，我提前录入只是为了明天签约可以节省点时间，要不然您明天来等我录完合同在打印得等将近一个小时（6月9日下午5:54）郭：草稿和正式合同有区别吗？你把草稿发给我，我晚上看看蒋：是没有什么区别，格式内容都一样？……（6月9日下午6:00）蒋：合同格式的话您在园区的商品房网上管理系统里也能看见，都是网签的，格式模板都一样。（6月10日上午9:55）郭：房子的买受人是卧个人郭：就是认购书上的……（6月10日下午2:51）蒋：您好，郭律师，出发过来了吗（6月10日下午4:14）郭：合同打印好了？（6月12日上午10:57，郭发收入证明给蒋）……蒋：郭律师您好，我这边已经帮您电话确认过了，电力公司回复的和我跟你说的一致，装修完需要个人去申请，上门勘察之后就能改，下午尽量早一点来签合同哦，签约需要两个小时，您可以安排下时间。（6月12日上午11:04）郭：我打了几个电话都没有通，下午我过去问是否是民用电的事情。蒋：嗯嗯，我打了4个才通，尽快哦……（6月14日下午4:00）郭：您好小蒋，征信报告昨天请助理去弄，不行，必须本人，我这边刚拿到报告。回头发送给你。（郭发送征信报告照片给蒋）（6月14日下午5:04）蒋：收到，一会我让银行在确认一下。（6月18日下午3:12）郭：您好小蒋，征信报告你这边给银行看了吗？咋说的？还有补充协议中民用电的修改咋说？（6月18日下午3:27）蒋：上海银行那边认为您负债有点高，流水不够，我们正帮您联系其他银行。还有补充协议确实不能改（蒋发送“国务院：商业用房可改成住宅性质，享民用水电气”网页链接给郭）……（6月26日下午3:31）郭：您好蒋经理，您们这边又找了哪家银行办理贷款？新的银行看了我的资料了吗？蒋：还是因为您的流水不够，银行还在沟通中，等我们这边的消息。（7月4日下午6:20）郭：您好蒋经理，您们找的银行办理贷款怎么说？进展如何？蒋：刚签了家南阳银行，在审您的资料，结果出来通知您此外，2017年5月至6月期间，原告郭新燕及其朋友曾琳与被告华谊苏州公司销售代表蒋旭冉、“冯总”等人就买卖相关事宜进行了大量的对话沟通，部分内容如下：5月15日：曾：喂，小蒋。你刚才怎么说的呀，水啊电，是怎么回事。蒋：水改不了，电能改。……曾：那开发商知道这个事吗？那严总知道这个事是吧，电费一定会改的哈。蒋：可以的。电费肯定可以改的。水是确定不能改，电费确定能改，煤气不确定。6月8日：曾：是这样的，冯总，是这样的，第一个哦，当时要是跟我说清楚，只是说了是40年的产权，没有说这些。冯：不提这个曾：要是说这些，咱肯定不买。冯：咱不重复这些问题，不提这些。曾：那为什么不说这些，那是啥问题，那你说为啥啊？那你这问题为啥不说了呢？那你说水可以不改，煤气可以不改，那电不可以改那能行吗？冯：那电可以改。曾：那写合同里。冯：我真的给你写在合同里你能签吗？曾：能签吗？冯：我签在合同里，我重新让公司给你盖章。曾：那你意思是可以哦！冯：不是可以。这个东西需要……曾:那你的意思是可以吗？可以写在合同里吗？可以吗？冯：现在肯定是不可以写的。曾：那你签正式合同的时候，你要是这样你也该给人家写吧。冯：如果你真的过来处理这个事情……曾：好，那就这样吧。反正这个要给它解决。冯：第一个反正你那边找找人，第二个反正打个招呼。曾：我找不到人，我不认识。6月10日：郭：（读合同）用作商业及办公使用，因为可能出现大雨或暴雨，出现地下室、半地下室不能设置，我们这个正好就是地下室半地下室吗，我们后期，这个是什么，我们底下二期要做什么的吗蒋：你后期可以根据自己的，自己做，这个是装修的，家里面……后来自己打掉了的，自己装修的郭：但我们看样板房住宅的吗？不都做卧室的吗？蒋：可以做卧室的。自己装修的。如果你自己想，打掉了就根据自己内部……郭：那时候你跟我们讲的是电是民用电。蒋：电是可以改的，水和煤气不可以改的。改不了。……之前是出来一个政策，其他改不了。水煤改不了，电可以改的。郭：那你写出来蒋：因为不是同一个部门啊，房产部门郭：那到最后我们买这个是为了住蒋：我知道啊，就跟你买住宅一样。这个没关系的，这个不归房管局管的。这个政策是电力部门政策的，这个整个是个商业性质的。郭：那当时看的时候也是为了电。蒋：我知道啊，但这个没法写进去啊。曾：不，他说的意思是，就是70年产权的住宅的，我们的买卖合同里面不会提及到水电费郭：那到最后怎么办呢？曾：那现在就是，问题就蒋：对啊，这就像你买房子，买房子契税郭：那你的意思，到最后电力部门不那个，那我就商业用电，那我这蒋：现在的政策是这样，就像你买房子还是限购的，目前10月1号之前的，10月1号之前买的房子郭：那跟限购不一样，我这是自己用的蒋：这我知道啊，条例是一样的，这是政府政策我们也没有办法写进去。房管局没有这个条例框框是给它写进去的。曾：不是，那未来，将来，假如要我自己住，拿什么东西去改呢？蒋：这肯定装修完了，装修好了。让电力部门勘察取证。他要取证的，证明你是家居的不是商用的，就可以改，那商用是没有办法。……郭：那你这个，你看你这个（读合同）涉及到水电部分都按照商业费，但是跟你当时谈的可不一样，那你这个用电当时讲的蒋：这个水电煤的政策费用，是收多少费用。不是我们能决定的，也不是甲方能决定的郭：但是你当时讲的可不一样。蒋：你可以去问啊，你问我们项目可不可以去改，你去问水电煤可不可以自己改，你可以自己去问啊，要是不放心你自己也可以去问啊。没关系的呀，你去电力部门柜台问，我们确定过的，既然甲方保证过的，我们也不会随随便便说出口，要不然我们都说不能改什么的，后期你们再改，你们自己去。对于我们来说也是，也不可能确定保证的。郭：这个蒋：这个政策不一样的，你买房子办贷款，看银行的首付利率是多少。郭：我等会再问银行，因为我在想，你这个指定这个上海银行。我要是找其他银行蒋：其他银行办不了，因为没有准入，没有跟我们甲方合作，没有准入没有账号，这个不可以，其他银行没有准入，这个办不了。郭：你不能指定银行，我要是找别的银行利率可以再低点。蒋：对，你可以找别的银行，你要跟甲方提，甲方要去与银行签订协议的，但是你这个单独一户，甲方有可能不愿意，懂我的意思吗？所有的楼盘都是这样子的。不是说你的指定才这样。郭：你就指定这一个上海银行。人家有很多。蒋：有，有浦发银行，浦发银行也有没必要。郭：而且你们指定的都是小银行。蒋：中国四大银行不做商业的，你可以了解下。郭：我那个商业的是建行的。蒋：我们这个商业的商住的项目中国四大银行是不做的，你可以去周边看一下。……曾：那个合同上写体现水电的说出来了？在哪里啊？我没带眼镜看不见。郭：写的呀，这个“商业涉及的水电都按照商业规定收费”曾：合同上这么写，但是事实上是可以改的是这样吗？蒋：因为合同规定是商业性质的，这个没办法，40年产权，当然是按照商业性质走，目前出台的条例，去年年底。然后电力部门出台这个政策，有部分是可以改的。我们正好在这个范围内，是可以改的。郭：那你这块要给我改。蒋：那改不了，合同改不了。政府都是只看你是商业的还是住宅的，商业的就按照水电煤都是商业的。郭：那你当时不是跟我这么讲的，你当时如果跟我讲要怎么着。蒋：这个是硬性条例，不是说我们说改就改的，然后你可以去问啊，电力部门你可以去问，他们出了个条例，好多商业都可以改，园区很多都可以改，另外他出一个条例，对我们来说是利的。郭：那这个我要去打个电话。……郭：那你能给我写进去吗，到时候我们不是？蒋：真写不了，是模板，房管局的模板改不了。郭：不是房管局的模板，这个是蒋：改不了郭：还有这个银行也是，就只能是上海银行。蒋：你可以选择上海银行或者华商，这个就是这样子的，像住宅……6月12日：郭：我今天去问了，那个人不是这么讲的。她跟我说她把这个项目输进去后，说电力部门根本就显示不出来这个用电的情况。根本就查不出来。蒋：我打电话问过了。郭：那我今天专门去的，那这个怎么弄呢，电的事情是很纠结的一个事……那这个是这样的，那这个地方是民用电。她说现在这个东西不好讲的。不，她没有。她说现在这个是不好讲。我上午打了好几个电话，我今天特别那个什么，我打了5个。蒋：我打了4个。……郭：哎呀我知道，没有，当时没跟我讲还剩35年。蒋：12年拿地。郭：但是12年拿地我也不知道的。蒋：12年的年底拿地，到52年。正式合同里面肯定有的。草稿这个。郭：我知道呀，你这个补充协议里面就是写了个40年，但是你没说土地什么时候拿地的，还剩多少年。蒋：12年拿的。郭：我知道呀，这不是你现在告诉我了，备案是12年。蒋：备案是12年拿的，现在草稿里面没有体现，正式合同有的。郭：那你说的草稿合同和正式合同。蒋：也可能现在的合同模板不一样了。因为可能签合同，可能模板的问题，可能时间变成40年了因为以前上面显示年限、拿地时间、截止到多少年。比如说我们的房子12年拿地。郭：那你这个没有。蒋：正式合同，房管局备案过的，那边那边有备案过的。郭：这个不是说去房管去备案。这个其实应该是提示的，应该告诉我们一声。小蒋：是12年拿地的。郭：12年拿地，现在17年，就是还剩35年。……蒋：我现在已经帮你确定好了是可以改的。郭：那你帮我加进去。蒋：合同都是按商业性质，商业的都是40年，都是按照商业收费的。现在出来了一个政策，就是商改民的政策，确定里面出来的，以前没有的，他不可能体现在合同里的。郭：那到最后万一改不成了。蒋：房管局的合同就是明文规定的。分40年和70年，可改的用电就是一个商用的一个民用的。但是他们电力部门出台了一个政策商住用电是可以改。对啊这是合同，这是房管局的合同。郭：这哪里是房管局的合同啊。真是，他当时根本不是这么说的。他也没说。要是说要去电力部门啥啥啥。……冯：你是说这个电的问题是吧？郭：好几个，你们这个就是电是一个问题。当时的时候我也很明确的讲了我是自己用的，我不是怎么着，我是自己要住的，我工作的地方到这边开车二三十分钟。自己要过来住的，当时后来他们跟我说这个电是民用电，现在呢前天来签合同的时候，这个电是非居民的，我呢当时就跟小蒋讲了，这是实话实说哦，我说了你这个给我改，因为你当时说好是民用的吗，那小蒋的意思呢就是去电力部门去问一问，那我今天呢就是去电力部门去问了，问了呢他们呢把这个地址给输进去，什么慈云路99号，输进去了以后呢，她说这个项目还没开始用电，查不出来。是吧。她跟我就是这么说的吧，小蒋刚刚也打电话，打电话问的，要等到申请用电以后，还有装修以后，再等到以后才能确定是民用还是商用，那这样子的话，那我就有不确定性了，我是自己用，实话实讲的哈，那万一不能用，用商业的话就太那个了，我说要不然你那个什么，你给我写到协议里面，保证是民用电嘛，是不是，还有当然就是刚才叫什么，咱们这个不是40年的嘛，现在嘛就是35年嘛，拿地了5年是吗。冯：对。郭：还是就是那个啦，贷款的事情，就这个贷款啦，因为你们现在讲要三天内把贷款办完，要是办不完怎么办？我事情把这些证明也给他了，把收入证明也给他了，那万一就是这样，因为万一贷款办不下来，因为我现在也不能确定，我也不知道我贷款能不能办下来。说实话哦，因为我也有其他贷款吗。我知道，那万一办不了贷款的话，那你这个要把钱退回来的。你不能说这个东西最后说还是因为不能贷款了，还算我违约了。因为，这就不公平了对不对。是吧，就这几个。冯：就这三个吗？郭：对冯：那我跟你解释一下哦，因为我们现在所有的合同，你也是做律师的你也知道。合同都是文本性，都是在工商和房管备案过的，全部都是审核过的合同，我们来路是，不是说我们私下里是无法修改合同，关于你的问题，因为这里是阳澄湖半岛，有其特殊性，这里是国家级旅游度假区。这是15年开始，他不会对开发商对外开辟的，华谊呢是开发商，但是华谊呢是做世界，所以呢他在这个这么好的地方有了这么一块地。我所有的产权性质，整个岛里面，除了最早最早的政府拆迁安置房，那是住宅性质的项目，其他所有，包括人寿在内的，都是商业用地。……（介绍华谊）所以他是商业性质的，遵循的标准，用水用电都是商业的标准。但是，这个项目，造类住宅性质的，这里面土地性质是商业的，你如果是作为居住来用的，等到交付之后，你确实是居住来用，你可以改成民用电。因为这个是10月份出来的政策，因为我们不可能跟你虚假承诺，因为我们在前期咨询过了这种情况，所以说包括现在国家也是鼓励商改住，所以我们才跟你们电作为居住来用是可以改的。这个后期需要你们自己去改的，不是说我们这里没有，电力部门不承诺我们我们不会去做虚假承诺的。这是第一个问题。第二个问题就是关于土地年限，因为土地这块的话，所有的年限都是按照拿地来算的，你无论是买商业还是住宅，等到了70年还是40年，国家它又有别的政策，它不是针对某一个人后，它是针对所有的人，到时候交土地出纳金还是其他什么办法，到全国来讲现在都没有明确的，之前有案例的，我相信你们做律师的应该知道，这种啊缴出让金的话，到时候没多少钱的。这其实是一个土地性质的和因为商业的还是住宅的，都是国家规定的，因为我们在中国买房，因此要按照国家政策来。然后第三个是关于银行按揭，银行按揭是这样子的，你现在签合同，你的资料我们会给对方先去预审的，如果说你的预审资料通不过的话，签了也是白签，所以为什么小蒋提前要跟你要你的收入证明，你的流水要拍过来，我们先要给银行预审的。贷款证明，都拍了，银行预审没问题郭：我都拍了，这是实话，这也是很配合。冯：比方说预审没有问题，我们才会帮你签这份合同。郭：我觉得是这样啊，这三个问题，咱这样，反正就是。当时就是这个民用电的时候，说实话哦，你现在说的是类住宅性质啊。冯：我知道，说白了商业的就是商业的。但是有这个政策可以做住宅用。郭：我知道，你这个可以做住宅用。有点类住宅性质。但是你当时就是说，因为就是水电煤吗那个时候确实是明确的时候跟我讲的。这个我跟你讲，签约的时候，这不是我一个人，这都好几个人来说的确实是民用电。这个从我的角度来讲，我是第一时间我就想着那肯定就是在合同里面就能明确这一点，就是咱就是肯定就是民用电啦，知道吧，后来呢就是说，还要到电力部门去，我今天就去了嘛，到电力部门去问，但问下来了可能就是一个不确定的状态，咱说白了是不是。他意思也没有，意思就是说还要等到装修以后又是他们还要再来核查又是怎么怎么样子的。那这里面就是我本来以为这是个铁板钉钉的民用电，现在就是个不确定的嘛，到最后能不能，因为我今天去了。她说慈云路99号还没有用电，说实话哦对我来讲那就是很担心了嘛，还有一个就是说你说这个土地，我认为就是说商业用地40年，我们也都知道的，但是问题就是说，现在说实话就剩下35年，我这个真的不知道，我想着就是1、2年最多的了。你说银行按揭的话，我也要求不是那个的，我也跟你们讲，我事先把这些流水、把这个，我今天专门去开这个证明。因为银行里面万一到最后他不给我弄下来，或者说她的基准提高了，我认为这个应该把这个款项退给我，而不应该还要让我承担违约责任。冯：打断一下，就是收入证明有吗？郭：我有呀，我还有两个房子的贷款呢。冯：有多少？郭：我有一个是住宅的，一个月大概，哦我三个贷款。一个是住宅的，有两、三千。一个是写字楼，写字楼是一万四五千块钱，我还有车子，我一个月车子大概是在五千多。冯：那你流水，那就是6万……（计算）郭：等于我现在有三个贷款。冯：我之前跟你说的，跟你讲个真心话，如果你贷款真的是有问题的，说白了，我们收你钱退你钱也烦，在之前你的资料我们都报备。郭：我知道呀，所以我之前所有，我心里面也是的，你回头这个电再弄的我，然后你这个流水。冯：我跟你讲个真心话，因为这个土地是商业的。作为办公来用，说白了电力部门是不会给你改不了，因为这个收入是涉及国家的，你作为居住来用，电力部门有这个资格，有这个惠民政策。郭：你不能，那你当时要是跟我讲是这样子的。冯：所有的商业，包括你去买公寓也好，人家只要是40年产权，设施全部都商业的，但是后期是可以改的。郭：但你应该跟我说后续，什么样的条件下才能改，我心里也有个。冯：你的条件符合啊，自己住的呀郭：你能不能帮我写到合同里去，你万一要是不能改我不是被套牢了啊。冯：不行，里面的模式就是两个，一个是住宅一个是商业。就是一个按钮，只有如果说，我就打个比方，因为我这个是商业的，我写进去了之后，有的客户说，我是办公的，你给我写了，这种这种你说不清楚。郭：我能承诺我是自用的呀。我肯定的我自用就是，我就是自用的。冯：我所有的合同都是经过备案、经过审核的。确定可以改，我刚说的就是，装修完了之后郭：我问过了，他也不是说了100%就能的。6月23日：曾：现在电费可以写到合同里了？蒋：写不了曾：不是说可以写了吗，我才来的啊。蒋：写不了，郭律师就是一直质疑这个问题一直没有签，我们是写不了的。……曾：那这样的，那你们三方去了，写个承诺也行啊。蒋：没法写承诺…………曾：那我们现在这个房子还有多少年？蒋：还有35年。曾：都拿了5年啦。蒋：拿了4年，是的12年年底拿的。曾：天哪那我还不知道有这么长时间。那这个怎么弄啊？还有35年了蒋：继续续租就行了。我帮你看一下郑：续租的话商业用地的话还要收费吗？……蒋：只要装修完了后，家具什么的，冰箱啊沙发床都放起来，拍几张照片就可以了。曾：那这个就是他能改？那最好就是白纸黑字写一下，有个简单的承诺，给盖个章，咱就行了。蒋：这个我们甲方承诺不了，因为这个不归他们管……另，原告郭新燕于某17年6月12日至园区国家电网咨询，得到的回复是，涉案房屋所在项目当时尚无法查到用电性质情况的信息。再查明，2017年7月3日，被告华谊苏州公司向原告郭新燕发送《通知函》，内容为：“您于某17年4月9日定购了我司开发的【光影艺创中心】项目23幢102室房产，并与我司签署了《认购书》。根据《认购书》之约定，您应于某17年6月10日与我司签订《苏州市商品房买卖合同》并于某17年6月10日前支付首期款。我司销售人员已多次以电话形式与您联系并催告您，但您至今未与我司签约，也未支付首期款。现我司通知您：请您于某17年7月10日前至我司售楼处签订《苏州市商品房买卖合同》并办理款项缴纳等相关事宜，否则我公司将依据《认购书》的约定解除与您签订的《认购书》，并有权将您定购的房产另行出售，您已支付的定金将不予退还。特此函告，望您能尽快办理！”2017年7月11日，被告华谊苏州公司收到原告郭新燕发送的《回复函》，内容为：一、本人按照约定的时间前去与贵司签订《苏州市商品房买卖合同》，因对贵司提供的《苏州市商品房买卖合同》及其补充条款的内容未达成一致，因此双方签约未成。2017年4月9日，本人、曾琳女士等人一起与贵司分别签订了关于【光影艺创中心】项目的房产《认购书》（下称认购书），因曾琳女士需要出国一段时间，当时购房的几个人与销售人员商定2017年6月10日共同与贵司签订《苏州市商品房买卖合同》（下称买卖合同）。2017年6月10日下午，本人和曾琳女士前去贵司的售楼处签订合同。在签订合同的过程中，本人和曾琳女士就贵司《苏州市商品房买卖合同》及其补充条款中的如下条款持有不同意见，具体如下。1、关于2.1补充条款中的第十八条中关于水电煤的约定。该条款记载为“买受人已充分了解该商品房产权性质为商业，商品房涉及的水、电等均按照商业非居民用水、用电标准执行……”。实际事实是，在本人、曾琳女士等人4月9日与贵司签订认购书时，贵司销售人员明确告知我们该房产为民用电，同时由于本人购买该房是为了居住使用，当本人看到合同正式文本时却与当初销售人员的承诺不一致，本人立刻要求贵司将第十八条条款修改为销售人员之前允诺的情形。销售人员这时却声称是否民用电归电子部门管，他们不管，还要求我们去电力部门问问。4月12日下午（周一）,到电力部门问询，电力部门回复说苏州市工业园区慈云路99号【光影艺创中心】项目还没有申请用电，目前根本无法确定是否为民用电。4月12日下午，本人将与电力部门沟通的情况告知贵司销售人员，并要求贵司修改买卖合同或者另外出具承诺该房产为民用电，但遭贵司小蒋的销售领导的拒绝。同时销售人员小蒋提出贵司指定的贷款银行（上海银行）还需要本人进一步提供信用报告一次对本人的贷款状况进一步核查，要求本人回去之后提供信用报告。2、关于银行贷款的事宜关于2.2补充条款中的第四条中第3项与第5项约定。该条款记载为“买受人应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续……”“如果指定贷款银行审核认定买受人不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷……均属于合同规定的‘买受人的原因’……”。第6项约定“因买受人原因未能在约定期限内获得银行贷款不足，且买受人又未能在付款期限届满后15日内以其他方式补足的，自第16日起，出卖人有权要求买受人按合同第七条承担违约责任。”对于购房的贷款银行，一直是贵司指定，贷款业务审查、确认均由贵司和贷款银行确定，因此在补充条款中对于银行贷款办理不能的违约责任全部归结于买房人，明显显失公平，在6月10日那天，本人及曾琳女士提出该条对买房人不公平不合情理，要求贵司修改为如果贷款办理不了贵司退还购房人这边已经支付的所有款项，双方互不承担责任。3、关于2.3补充条款中的第一条中第3项约定。该条款记载内容为本合同项下的房屋所在地的建设用地使用权年限为商业用地40年，在本人再三追问的情况下，贵司才告知本人实际用地年限仅有35年，本人认为，实际使用权年限的信息为本合同重要条款，是影响本人决定是否购买房产的重要信息，贵司在与本人签订认购书之前就应该告知本人，然而贵司却未履行重要信息的告知义务。二、贵司至今也没有确定贵司指定的银行是否可以向本人发放贷款，本人无法向贵司缴付首付款。6月6日，贵司小蒋让本人把银行流水发给其看看。6月9日，本人将流水发给小蒋。6月10日签约那天，贵司小蒋认为本人流水没有问题。6月12日下午，贵司小蒋提出要求本人提供征信报告让指定的上海银行确定是否可以贷款事宜。6月14日，本人将征信报告提供给小蒋。6月18日，小蒋回复说贵司指定的上海银行认为本人负债有点高、流水不够，贵司正帮我联系其他银行。同时告知买卖合同中的补充协议不可以修改。6月26日，问询贷款银行进展，贵司小蒋回复银行还在沟通中，等消息。7月4日，本人问询银行进展，贵司小蒋回复刚签了南阳银行，结果还未确定。本人认为，贷款银行为贵司指定，贵司至今没有确定本人的贷款银行，更未确定贷款银行是否可以接受本人的贷款，也就是本人的贷款是否可以确定至今不明，如果贵司的指定银行像之前的上海银行一样不能接受贷款，那么本人根本无法与贵司签订买卖合同，也无法购买该房产，买卖合同无法签订本人支付首付有何意义？因此，贵司要求本人在7月10日之前支付首付本人无法接受。三、因贵司原因导致买卖合同无法签订首付无法支付，本人要求退还本人支付的10万元款项。因贵司销售时告知情况与买卖合同条款不一致，由于贵司指定银行不能通过贷款违约责任还要本人承担本人无法接受，由于贵司至今还没有为本人确定贷款银行，由于贵司的原因，贵司和本人至今并未签订买卖合同，在买卖合同还未签订的情况下，本人无法支付首付款给贵司。综上，影响本人与贵司签订买卖合同以及支付首付款的原因在贵司。另外，鉴于贵司一再拖延至今没有给本人确定贷款银行、贵司销售时涉嫌欺骗、贵司买卖合同中诸多显失公平的霸王不讲理条款且还拒绝修改等诸多原因，本人在此要求贵司退还本人支付的10万元。2017年8月8日，被告华谊苏州公司向原告郭新燕发送《解约通知函》，内容为：贵方委托上海小城（苏州）律师事务所出具的《律师函》我司已收悉，针对贵方在《律师函》中提及的问题，我司不予认可并回复如下：1、根据贵我双方签署的《认购书》第四条第10款约定，贵方在签订《认购书》之前，已详细阅读、知悉并认可我司在销售现场公示的《商品房买卖合同》及附件、补充协议等所有合同、文件。我司对上述合同文件已尽到依法公示、充分告知义务，且在此基础上通过对该条进行黑色加粗字体标注的方式，再次对贵方进行了特别解释说明。2、根据《认购书》第四条第11款约定，贵方在签订《认购书》之前，已充分了解该物业产权性质为商业，物业涉及的水、电、气等均按照商业非居民用水、用电、用气收费标准执行。且关于该房屋的土地/产权性质、公用事业收费标准等系严格按照政府规划及相关规定制定并执行，任何一方均无权就上述事项进行更改。3、根据《认购书》第四条第2、3款约定，贵方在签订《认购书》之前，已充分了解银行贷款政策。保证房屋款项按时到位是贵方的法定及约定义务。基于此，我司已尽到充分公示和告知义务，贵方提出的相关要求缺乏事实和法律依据，且已超出我司义务范围。鉴于我司已于某17年7月4日向您发出《通知函》，请您于某17年7月10日前至我司售楼处签订《苏州市商品房买卖合同》并办理款项缴纳等相关事宜，但截止至今，您仍未办理相关手续。对于您的违约行为，依据《认购书》第四条第1款约定，我司正式通知如下：自本函件发出之日，我司即解除与您签订的《认购书》，并将于即日起公开您所定购的房源并另行出售，您已支付的定金将不予退还。特此通知。上述事实，有认购书、付款凭证、收据、苏州市商品房买卖合同、微信聊天记录、名片、通话录音、通知函、回复函、邮寄凭证、解约通知函等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。审理中，原告提交被告涉案房屋所在项目宣传册，载有“岛墅传奇”、“私人专属湖岛大境”、“艺术旅居胜地”、“民国风情别墅”、“国家级度假区，艺术生活目的地”等词汇短语，以证明被告在宣传时就房屋性质隐瞒、误导原告，未尽告知义务，却告知原告用电属于民用电。被告认为，宣传册未进行任何误导性的描述和宣传，被告已通过《告知书》、《认购书》方式明确告知房屋用电性质。原告表示，被告销售人员的口头承诺与《告知书》等内容完全不同。被告提交江苏省苏州市苏城公证处2016年10月31日作出的《公证书》一份，反映公证员于某16年10月14日前往被告售楼处拍照22张，以证明被告在销售现场已对涉案房屋销售的所有文件进行了公示，包括土地使用权证明确表示为商业用地，土地使用年限至2052年10月27日，也公示了商品房买卖合同附件及补充协议的全部内容，原告完全有条件了解待签署的所有合同内容。原告质证意见：对真实性认可，对证明目的不认可。1.文本的照片文字看不清楚，无法确定其内容。2.只能证明公证当天售楼处的沙盘和资料，并不能证明原告当天签约时的公示资料，且签约时被告从未提示过原告详细查看相应的公示文件，且根据原告回忆当天未见到任何公示材料。经本院要求提供公证处公证的文件内容的清晰版本，被告未能提交。本案争议焦点在于双方未能签订商品房买卖合同的责任。1.原告认为，“补充条款”第十八条与售房时被告销售人员所述电可由商业用电改为居民用电差别很大，要求修改而被拒绝。被告认为，《认购书》认购条款第11款明确该物业产权的性质为商业，按照非居民用水、用电、用气标准实行，合同“补充条款”第十八条关于水电煤的约定与原告签署的《告知书》相关内容一致，原告签署《认购书》前明确知晓；被告从未承诺过用电性质为居民用电。2.原告认为，“补充条款”第四条第3款、“补充条款”第四条第5款属于格式条款，明显不合理，要求修改。原告说明，原告一直按被告要求提供贷款所需材料，贷款银行由被告指定，贷款过程由被告负责，但一直告知原告贷款银行未确定，至今贷款审核结果也未通知原告，但该格式条款却让原告承担责任。被告认为，《认购书》认购条款第2款中明确约定了银行贷款未获批准的责任由原告自行承担。3.原告认为，“补充条款”第一条第3款反映土地使用年限仅余35年左右，但《认购书》及《告知书》上并未反映，而签订认购书时被告虽告知土地使用权年限40年，但未告知已使用情况，令原告决策受到重大影响。被告认为，销售现场已公示土地使用权情况，原告对此明确知晓。4.原告认为，“补充条款”第十三条第5款明显免除销售人员的责任，明显的加重了原告的责任，该条款也即意味着原告对该合同文本有任何异议的或者需要出卖人解释的，都必须得到被告及被告法定代表人的确认才可，该格式条款涉及原告利益的条款，未进行特别提示。就本次交易从头至尾均是被告销售人员与原告接洽，在销售现场被告法定代表人从未出现。5.被告认为，《认购书》认购条款第10款明确原告在签署《认购书》时，已充分了解商品房买卖合同及附件、补充协议的全部内容。原告说明，约定签约当天被告才允许原告看《苏州市商品房买卖合同》的内容。被告认为，《公证书》及其补交的第三人与被告签订的合同版本等能够引证，《苏州市商品房买卖合同》张贴于销售现场，原告完全可以详细阅读。原告对此不认可，并陈述：合同是只有当天签合同时录入当事人的姓名后才可以打印出来，原告多次向销售人员索要合同，对方均以此理由拒绝，且从情理上讲，合同多达五六十页，原告不可能在短短半个小时左右做完所有事情，包括阅读全部内容。被告至少可以做到在签订正式合同文本之前，将拟签订的合同文本发送给消费者，且在签订认购书当天由销售人员对公示合同从未提及过，也未提示原告去阅读公示的合同，且据回忆在购房现场并未看到公示的合同。原告另指出：1.录音中曾琳的通话内容还反映，与原告同样情形的案外人签订《认购书》后，得以解除合同并由被告退还了定金，表明被告对消费者进行区别对待，该歧视消费者行为其已写了投诉信。2.被告指定贷款银行的行为剥夺了原告交易的选择权，在为原告联系贷款银行尚未确定哪家的情况下，却又发出了解约通知函。3.来往函件表明被告拒绝修改合同条款，导致无法签订正式合同文本。经本院要求，被告未向本院说明原告指出的第1点详情。原告还说明，签订《认购书》后，原告积极配合被告办理购房所需贷款等材料，表明原告购房的诚意。本院认为，《认购书》系原、被告双方自愿签订，对双方具有法律拘束力，双方理应按约定期限签署涉案房屋正式买卖合同，若有过错导致未能签订合同，则应按定金罚则承担后果，除非未能签订合同不可归责于双方。现有证据表明，关于房屋用电性质，虽然《认购书》、《告知书》等反复强调为商业用电，但被告销售人员却毫无争议的明确告知原告可改为居民用电，而原告强烈要求被告将在符合规定条件下用电将可改为居民用电的口头承诺落到纸面，亦难谓不当，且用电性质对房屋使用人利益影响较大，原告对此重视无可厚非。关于贷款责任，被告为原告与银行沟通贷款，银行由被告选择，被告销售人员也认可银行流水并无大碍，且明确表示被告做法就是防止一些购房者没有贷款能力导致合同履行困难，所以在签约前就联系银行贷款，而在银行审核未下定论时，被告竟突发函件，要求原告即行签约，置原告贷款风险于不顾，合同草稿对贷款期限及有关责任明显严苛，就此原告要求沟通修改条款并无不当。关于土地使用年限，原告作为磋商合同条款的理由尚不充分。鉴于上述争议的用电条款、贷款责任条款均设置于补充条款部分，被告始终坚持不能更改、系地方政府的格式版本，明显理由牵强。被告所设计的条款，不论是在《认购书》、《告知书》中，还是《商品房买卖合同》草稿中，均有大量存在，虽有部分作加粗，但难免有故意为之之嫌，是否收到提示和明确说明的法律效果存在很大疑问，亦有部分条款连基本的字体加粗做法也未能做到。如合同连补充条款都不能协商，那么预约即《认购书》签订后，又何须购房者与开发商另立合同！因此，磋商部分重要条款系正式签订合同的重要内容，不能因种种所谓的告知条款剥夺消费者基本的磋商合同条款的权利和机会。此外，开发商对消费者的平等权利亦应予以尊重，不得歧视对待。综上，合同未能订立系因双方就合同条款未能协商一致，不宜归责于任何一方，原告诉请被告返还10万元定金，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告华谊影城（苏州）有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郭新燕定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告华谊影城（苏州）有限公司负担。此款原告郭新燕已预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋人民陪审员  姚二媛人民陪审员  王长英二〇一九年二月二十八日书 记 员  孟 杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。