广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1622民初1110号原告：郑辉强，男，汉族，1985年7月10日出生，住龙川县。原告：曾庆丰，男，汉族，1985年10月17日出生，住龙川县。上列原告共同委托代理人：王国阳，男，汉族，1962年8月18日出生，住龙川县。被告：苏锋（曾用名张小江），男，汉族，1978年3月16日出生，住龙川县。被告：苏炳南，男，汉族，1942年4月20日出生，住龙川县。上列被告共同委托代理人：骆伟理，男，汉族，1977年12月13日出生，住龙川县。原告郑辉强、曾庆丰诉被告苏锋、苏炳南房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑辉强、曾庆丰及两原告共同委托代理人王国阳，被告苏锋及两被告的共同委托代理人骆伟理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾庆丰、郑辉强诉称，两原告计划经营茶餐厅，需要租赁被告所有的位于老隆镇水上新村上坑的房屋作为经营场所。被告苏锋得知原告想租他家的房屋，就与原告商量说，可以将他家的房屋租给原告，只是目前经济周转有困难，能否先拿点钱，拿的钱既可当押金亦可当租金，在以后的房租中扣减。原告怕得罪被告苏锋，只好于2017年10月29日支付2000元给被告苏锋;2017年12月7日，原告通过微信转账方式支付2万元给被告苏锋；2017年12月24日，原告支付现金1万元给被告苏锋;2017年12月24日，原告再次通过微信转账方式支付1万元给被告苏锋。20l8年1月15日，签了一份《门面租赁合同》，其中约定租期3年，即从2018年1月15日至2021年1月15日止;每月租金8500元，每月一次性交清，如有拖欠，则每日计0.5%的违约金;合同生效后乙方(即原告)需交2万元押金给甲方(即被告)，合同期满后退回等相关的权利义务，并另注明甲方留下部分餐具设施。两被告在甲方代表人栏均签名和按指纹予以确认。合同签订后，原告投入资金对店铺进行装修，如楼梯、地毯、厕所、透明瓦、招牌等，暂计款16600元;然后原告开始在店铺经营。在原告经营期间，原告准时于2018年1月15日交租金8500元，被告亦予确认。2018年2月11日至12日，原告分三次转账共计8500元给被告苏锋。2018年3月份时，到了交租金的时间，原告心想自己拿了42000元(含20000元押金)给被告苏锋，还有22000元在被告苏锋手里，可以抵扣租金，所以，就没有及时付租金给被告。但是，被告苏锋却说原告不交租金和水电费，于3月22日停水，26日停电，导致原告没法经营餐厅，造成原告店内的海鲜和河鲜损失2000多元，各类冻品损失2000多元，每天营业损失达5000多元。经原告多次与被告交涉;被告却说再到月底就封店，还说原告4月10日带合同来，全面清场等，因被告蛮不讲理，单方违约，不肯退回押金，又不肯给转让，双方协商未果。原告认为，原、被告在双方自愿基础上签订的《门面租赁合同》，没有违反法律规定，合同合法有效，双方应当认真执行。原告除交纳了押金2万元外，仍预付了2.2万元给被告苏锋，且被告苏锋明确表示预付款可抵租金，所以，在支付3月份的租金时，完全可以在预付款中扣减，没有造成被告的损失，但是，被告却采用极端的办法断水断电，直接拉闸关门的办法，导致原告不能经营餐厅，不能继续履行合同。被告的行为构成了根本的违约。原告认为既然被告违约也要终止合同，原告可以随被告意愿，同意解除合同，但是，被告必须退回押金2万元和剩余的预付款，并赔偿原告装修损失和经营损失，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条的规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判决:1、解除原告与被告于2018年1月15日签订的《门面租赁合同》;2、两被告退回收取原告的4.2万元押金;3、两被告共同赔偿原告的装修损失16600元;4、两被告共同赔偿原告的经营损失酌情计算18000元;5、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为两被告共同赔偿原告的装修损失17193.24元;并增加一项诉讼请求为本案鉴定费3000元由两被告承担。被告苏炳南、苏锋辩称，一、被告同意解除与原告之间签订的《门面租赁合同》。二、被告不应当退回4.2万元押金给原告，也不应当赔偿原告的装修损失16600元及经营损失18000元。理由如下:(一)被告与原告签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规及强制性规定，是合法有效的合同。（二)原告在履行合同过程中存在以下违约行为:1.原告共拖欠被告租金4个月又10天(3月16日到7月25日止)共36833元。被告与原告在合同中约定于每月一次性向被告交清当月的租金8500元，原告自2018年1月15日起至3月15日止均通按时支付店租，但自2018年3月16日起一直拖欠店租，期间被告曾多次找原告协商拖欠店租事宜，但双方一直没能达成一致协议，到了3月30日，被告遂向原告提出如果原告到4月10日止仍拖租金，只能是收拾好自己的东西清场，双方合同解除，但是直到7月25日止，原告不但没有将门店的钥匙交回给被告，也没有向被告作出解除合同的意思表示。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”为此，被告认为，原、被告之间的合同是合法有效的合同，双方应按合同约定履行，原告应当支付其自2018年3月16日至7月25日止占用门店期间的租金共36833元。原告应支付违约金9350元。被告与原告在签订合同时约定，如原告拖欠租金，拖欠方应按拖欠额每日收取0.5%的违约金，经被告核算，原告应支付的违约金为5100元。2.拖欠水电费共1383.58元。至2018年3月30日止，原告共拖欠电费1215.58元，虽经供电部门多次催缴，但原告却拒不缴交。无奈之下，被告为了不影响个人的声誉遂自行到供电缴交了原告经营期间拖欠的前述电费1215.58元。原告除了拖欠电费之外，还欠龙川海源供水有限公司的水费约168元(约60吨)。按照双方的合同约定前述的水电费是由原告承担的。3.破坏涉案门店的环境卫生。原告因经营不善而将“食尚饮”饭店关门之后，遗留下大量的生活垃圾没有清理干净，严重地影响到周围居民的环境卫生和生产生活;被告为了不影响周围居民的生产生活，只能自己叫人将生活垃圾清理干净，支出500元。（三）被告不同意退回押金4.2万元、装修损失16600元及经营损失18000元，理由如下:首先，被告与原告在门面租赁合同第九条约定“如乙方(原告)违约，不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失”。为此，原告主张退回押金4.2万元理由不够充分。其次，双方在第六条明确约定:“承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可以进行装修装饰;期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌”。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”因此，原告主张的装修损失16600元不符合法律规定。再次，原告自身违约在先，因自身经营不善的原因而无法继续经营所造成的损失18000元与被告没有直接或间接的因果关系。综上所述，请人民法院依法查明事实，判决驳回原告的不合理诉讼请求，以维护法律尊严。经审理查明，被告苏炳南与被告苏锋系继父子关系。2017年，曾庆丰、郑辉强与苏锋协商租用苏炳南位于老隆镇水上新村上坑的房屋。2017年10月29日，曾庆丰、郑辉强给付苏锋押金2000元，苏锋向曾庆丰出具收款收据一份。2017年12月7日，曾庆丰、郑辉强给付苏锋押金20000元。2017年12月15日，苏锋将涉案房屋交付给曾庆丰、郑辉强使用。之后，曾庆丰、郑辉强对涉案房屋进行装修。曾庆丰、郑辉强在涉案房屋经营“溢香美食馆”。2017年12月24日，曾庆丰、郑辉强给付苏锋押金20000元。曾庆丰、郑辉强向苏锋支付押金共计42000元。2018年1月15日，苏炳南、苏锋作为甲方，曾庆丰、郑辉强作为乙方，双方签订了一份《门面租赁合同》，合同约定甲方将坐落于龙川县老隆镇水上新村上坑门面租赁给乙方作餐饮使用。租期从2018年1月15日至2021年1月15日止。月租金8500元，乙方于每月一次性向甲方交清当月的租金，但甲方必须提供税务发票。房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付2万元押金（不计利息），合同期满后押金退回。乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%违约金。承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。合同期内，甲方应提供水、电供应。水、电费按月按表由甲方计收。同时乙方应自觉遵守甲方的水、电管理规定，如有违反，按甲方的水电管理办理。因甲方责任停水、停电，致使乙方损失，甲方按全年租金总额0.5%支付违约金，并赔偿乙方实际损失。如乙方需要增容，其手续和费用由乙方负责。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金，并赔偿不足部分损失；如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。曾庆丰、郑辉强向苏锋支付租金至2018年3月15日，水电费支付至2018年2月。2018年3月21日，苏锋通过微信向郑辉强发送信息，内容为“你合伙人不交租不水电费，我明天起停水电，再到月底就封店。造成损失自负，你最好两日过来当面解决。”“你到四月十号过来带合同！全面清场！后果自理！2018年3月22日，苏锋对涉案房屋停水。2018年3月25日，曾庆丰通过微信向苏锋发送信息，内容为“今日水管装回去，这2天交给你。”之后，涉案房屋被停电。2018年3月30日，苏锋通过微信向曾庆丰发送信息，内容为“你好清场，到四月十号！后果自负。”曾庆丰接收到信息后，同日将在涉案房屋所添置能搬动的物品搬离。2018年3月31日，苏锋通过微信向郑辉强发送信息，内容为“你伙计已经将桌橙和其他东西搬走，通知你一声。”2018年4月5日，龙川海源供水有限公司向苏炳南发出缴费通知，内容为“经核实，贵户从2018年3月1至4月未缴交水费。根据《广东省城市供水管理规定》第二十九条的规定，请于2018年4月12日前缴清水费，否则作停止供水并追缴水费、违约金及加收水表拆装费处理。”2018年4月6日，曾庆丰通过微信向苏锋发送信息，内容为“清完场，锁匙在消毒柜上面。”2018年8月25日，苏锋与案外人杨石辉签订《租约合同》，将涉案房屋及曾庆丰、郑辉强装修的地毯、透明瓦、广告牌等一并出租给杨石辉。庭审中，曾庆丰、郑辉强与苏锋确认欠2018年3月电费1215.58元、水费168元。本案审理过程中，曾庆丰、郑辉强申请对涉案房屋地毯、透明瓦、广告牌、三楼厕所、楼梯改造（二楼上三楼坡度改造）的价值进行鉴定，本院依法委托广东诚正达工程造价咨询有限责任公司进行鉴定，广东诚正达工程造价咨询有限责任公司于2019年1月2日出具广诚工造司鉴【2019】A004号工程造价司法鉴定报告，鉴定结果为：涉案房屋地毯、透明瓦、广告牌、三楼厕所、楼梯改造（二楼上三楼坡度改造）工程审定含税总造价为17193.24元。曾庆丰、郑辉强为此支付鉴定费3000元。另查明，涉案房屋原为龙川县航运总公司的职工宿舍，龙川县航运总公司破产清算后，苏炳南对涉案房屋进行回购，并对涉案房屋所在土地办理了国有土地使用证。土地使用者为苏炳南。上述事实有《门面租赁合同》、微信记录、龙川海源供水有限公司缴费通知、广东电网有限责任公司河源龙川供电局发票、【2019】A004号工程造价司法鉴定报告及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方对在签订《门面租赁合同》前苏锋收取押金4.2万元及曾庆丰、郑辉强租赁期间仍欠2018年3月份水费168元、电费1215.58元的事实无异议，本院予以确认。苏炳南、苏锋与曾庆丰、郑辉强签订的《门面租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。《门面租赁合同》约定曾庆丰、郑辉强于每月一次性交清当月的租金；水、电费按月按表由苏炳南、苏锋计收。因双方未约定当月租金、水电费的具体支付日期，故曾庆丰、郑辉强在2018年3月21日未支付2018年3月的租金及水电费，不构成违约。苏锋以曾庆丰、郑辉强未按时支付租金及水电费于2018年3月21日发送信息要求解除合同，随后对涉案房屋停水，导致曾庆丰、郑辉强因无法继续正常使用而搬离，构成违约。曾庆丰于2018年3月30日接收到苏锋微信信息要求清场后，当天将在涉案房屋所添置能搬动的物品搬离，应视为苏炳南、苏锋与曾庆丰、郑辉强签订的《门面租赁合同》于2018年3月30日已经解除。曾庆丰、郑辉强于2018年3月16日起未支付租金，租金标准为8500元／月，故曾庆丰、郑辉强欠付租金4250元（8500元／月÷30天×15天）。《门面租赁合同》解除后，苏炳南、苏锋应向曾庆丰、郑辉强退回押金42000元。苏炳南、苏锋主张曾庆丰、郑辉强违约不退回押金42000元，抗辩理由不成立，本院不予采纳。因曾庆丰、郑辉强欠付租金4250元、水费168元、电费1215.58元。抵扣上述欠费后，苏炳南、苏锋仍应向曾庆丰、郑辉强返还36366.42元（42000元-4250元-1215.58元-168元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，因出租人苏锋、苏炳南违约导致合同解除，故曾庆丰、郑辉强请求苏锋、苏炳南赔偿装饰装修损失17193.24元，本院予以支持。苏锋对广东诚正达工程造价咨询有限责任公司作出的广诚工造司鉴【2019】A004号工程造价司法鉴定报告存在异议，认为部分项目评估过高，但未提交相应的反驳证据证明涉案鉴定报告存在程序违法或其他不应作为鉴定结论的事实，故对苏锋该意见，本院不予采纳。曾庆丰、郑辉强主张经营损失18000元因未能提供证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：确认原告曾庆丰、郑辉强与被告苏峰、苏炳南签订的《门面租赁合同》已于2018年3月30日解除。被告苏峰、苏炳南应于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告曾庆丰、郑辉强押金36366.42元。被告苏峰、苏炳南应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告曾庆丰、郑辉强装修损失17193.24元。驳回原告曾庆丰、郑辉强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2004元（原告已预交），由原告曾庆丰、郑辉强负担375元，由被告苏峰、苏炳南负担1629元。司法鉴定费3000元（原告已预交），由被告苏锋、苏炳南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  原智朋人民陪审员  邱秀红人民陪审员  叶坚强二〇一九年二月二十五日法官助理吴素花书记员吴志良