安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖12民终3956号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩东勤，女，1972年10月14日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：韩应征，安徽谈锋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：阜南县中信置业有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区，统一社会信用代码913412250803488230。法定代表人：王燕，该公司经理。委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。上诉人韩东勤与上诉人阜南县中信置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，双方均不服安徽省阜南县人民法院（2018）皖1225民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩东勤上诉请求：依法改判阜南县中信置业有限公司支付违约金10537.20元。事实和理由：韩东勤不存在任何违约行为；阜南县中信置业有限公司未按照合同约定交付已办理按揭贷款的5套房屋，应按约支付相应的违约金。阜南县中信置业有限公司辩称，韩东勤主张因阜南县中信置业有限公司的原因导致其没有足额贷款没有依据；阜南县中信置业有限公司未向韩东勤交付5套房屋是因为韩东勤存在违约行为；韩东勤的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。阜南县中信置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，支持阜南县中信置业有限公司的反诉请求；驳回韩东勤的诉讼请求；并由韩东勤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：韩东勤向阜南县中信置业有限公司借款7750000元用于支付首付款，表明其没有能力购买15套商铺。韩东勤向银行申请按揭贷款未果，在长达2年的时间内，拒不履行付款义务，主观恶性明显。在房屋价格上涨后，韩东勤要求继续履行合同的请求不应得到支持；韩东勤未能申请按揭贷款，也未能采取其他方式履行约定的付款义务，延迟付款已构成违约，应承担相应的违约责任；涉案按揭贷款不能发放的原因在于韩东勤自身，韩东勤对此应承担全部责任；阜南县中信置业有限公司进行催告后解除合同的行为合法有效，应予认定；一审法院无视韩东勤的违约付款行为，支持韩东勤继续履行合同的诉讼请求，有违公平原则。韩东勤辩称，韩东勤有能力购买涉案商铺；其不能贷款的原因在于政策调整；韩东勤按照双方签订的补充协议的约定提前偿还了借款，阜南县中信置业有限公司主张解除合同没有事实依据；韩东勤已支付部分购房款，阜南县中信置业有限公司未交付相应房屋，且阜南县中信置业有限公司在出售房屋时并不确知房屋会涨价，一审判决对阜南县中信置业有限公司的违约行为未予认定错误。请求二审法院驳回阜南县中信置业有限公司的上诉请求。韩东勤向一审法院起诉请求：阜南县中信置业有限公司按照商品房买卖合同（预售）的约定交付位于阜南县富坡大道东侧，县交警大队北侧，中央豪景小区1075栋1层107铺、109铺，2层207铺、208铺，3层307铺，并支付违约金10537.20元（违约金从2017年4月1日计算至2017年9月27日，计180天，每天58.54元），以后违约金另计；阜南县中信置业有限公司继续履行商品房买卖合同（预售），交付位于阜南县富坡大道东侧，县交警大队北侧，中央豪景小区1075栋1层108铺、110铺、111铺，2层209铺、210铺、211铺，3层308铺、309铺、310铺、311铺，韩东勤支付购房余款5818000元。阜南县中信置业有限公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的10份商品房买卖合同（2015年12月22日签订的108铺，合同编号201512220022；2015年12月23日签订的309铺、311铺、310铺、308铺、211铺、210铺、209铺、111铺、110铺、，合同编号201512230045、201512230050、201512230047、201512230043、201512230020、201512230019、201512230018、201512230014、201512230012；）；韩东勤向阜南县中信置业有限公司支付违约金2339000元，阜南县中信置业有限公司退还韩东勤购房款5818000元；驳回韩东勤的诉讼请求；并由其承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：韩东勤与其丈夫孙世杰于2015年10月28日认购阜南县中信置业有限公司开发的中央豪景小区1075幢1层107铺、108铺、109铺、110铺、111铺，2层207铺、208铺、209铺、210铺、211铺，3层307铺、308铺、309铺、310铺、311铺，并支付认购款1000000元，于2015年12月13日又支付房款7058元。2015年12月22日、2015年12月23日，韩东勤与阜南县中信置业有限公司签订上述15间商铺的商品房买卖合同（预售），共15份。上述合同均约定：余款向出卖人指定的金融机构（贷款机构）申请贷款支付。产权证书买受人自己办理的。按揭贷款的，自合同签订之日起60个工作日内，买受人把房款全部转到出卖人账户，否则，买受人应支付违约金，违约金按总房款的20%的标准支付，出卖人退还扣除后剩余的首付款，合同予以解除。一次性付款的除外等。合同总价款17500058元。2016年1月18日，韩东勤及其丈夫孙世杰与阜南县中信置业有限公司签订借款协议及商品房买卖合同补充协议，约定：韩东勤向阜南县中信置业有限公司借款7750000元，借款期限自2016年1月18日至2016年10月28日。韩东勤应于到期前一次性偿清，逾期还款按照月利率2%计息，逾期超过7日，阜南县中信置业有限公司有权解除双方签订的商品房买卖合同。2016年3月9日，韩东勤通过转帐偿还阜南县中信置业有限公司7750000元，阜南县中信置业有限公司于2016年7月27日出具收据，收到韩东勤首付款7750000元。2016年4月15日，韩东勤为其购买的中央豪景商铺1层107铺、109铺，2层207铺、208铺，3层307铺在中国农业银行股份有限公司阜南支行办理了个人购房担保借款合同，借款2925000元。一审法院认为，韩东勤与阜南县中信置业有限公司签订的15份涉案15间商铺的商品房买卖合同（预售）合法有效。双方虽约定通过商业贷款方式支付余款，但银行方面因其政策规定仅批准其中5间商铺的按揭贷款，剩余涉案商铺余款无法通过按揭贷款，双方应就该部分余款支付方式进行协商，而不宜直接解除合同。阜南县中信置业有限公司主张其于2017年9月21日通过邮寄催告函给韩东勤，韩东勤于当日签收，但韩东勤否认收到催告函，阜南县中信置业有限公司提供的回执也无法确认系韩东勤本人签收，且无其他证据证明其已催告韩东勤，故对阜南县中信置业有限公司要求解除上述10份合同的诉讼请求不予支持。双方签订的15份商品房买卖合同（预售）应当继续履行，其中涉案商铺中央豪景1075幢1层107铺、109铺，2层207铺、208铺，3层307铺已办理按揭贷款，阜南县中信置业有限公司应当将上述5间商铺交付给韩东勤，剩余涉案商铺应在韩东勤将剩余购房款5818000元付清后，阜南县中信置业有限公司将其交付给韩东勤。阜南县中信置业有限公司主张因现在市场价已远高于当时价格，韩东勤不应按当时价格继续购买剩余商铺，但在双方未对剩余商铺价格形成新的合意的情况下，按照现有合同约定的价格继续履行，符合法律规定。因双方本应就剩余房款的支付方式进行协商而未协商，在合同履行过程中均存在违约情形，故对于双方违约金部分的诉讼请求均不支持。对韩东勤要求阜南县中信置业有限公司交付位于阜南县富坡大道东侧，县交警大队北侧，中央豪景小区1075幢1层107铺、109铺，2层207铺、208铺，3层307铺的诉讼请求予以支持；对韩东勤要求支付剩余购房款5818000元，阜南县中信置业有限公司交付位于阜南县富坡大道东侧，县交警大队北侧，中央豪景小区1075幢1层108铺、110铺、111铺，2层209铺、210铺、211铺，3层308铺、309铺、310铺、311铺的诉讼请求予以支持；阜南县中信置业有限公司要求解除双方签订10份商品房买卖合同的诉讼请求不予支持；对双方要求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、阜南县中信置业有限公司将位于阜南县富坡大道东侧，县交警大队北侧，中央豪景小区1075幢1层107铺、109铺，2层207铺、208铺，3层307铺于判决生效之日起十日内交付给韩东勤；二、韩东勤于判决生效之日起十日内支付阜南县中信置业有限公司购房款5818000元；阜南县中信置业有限公司将位于阜南县富坡大道东侧，县交警大队北侧，中央豪景小区1075幢1层108铺、110铺、111铺，2层209铺、210铺、211铺，3层308铺、309铺、310铺、311铺于判决生效之日起十日内交付给韩东勤；三、驳回韩东勤其他诉讼请求；四、驳回阜南县中信置业有限公司反诉请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由韩东勤负担32元，阜南县中信置业有限公司负担32元；反诉案件受理费25512元，由阜南县中信置业有限公司负担。在二审期间，阜南县中信置业有限公司提交了如下新的证据材料：证据一、阜南中央豪景1#楼竣工验收报告、综合验收备案表、专业管理部门验收意见、阜南县住宅小区综合查验结论告知单。证明涉案房屋已经竣工验收，韩东勤未在约定的期限内付清购房款，阜南县中信置业有限公司可以行使合同解除权。证据二、交房流转单，物业费收据。证明涉案房屋自2017年4月开始交付。韩东勤质证认为：上述证据均不属于新证据，不能证明房款未付清不能交付房屋，应以双方签订的最后一次补充协议的约定为准。本院经审查认为,上述证据均不影响对本案事实的认定，故不予采信。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、双方在涉案合同履行过程中是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任；二、涉案合同应否继续履行，阜南县中信置业有限公司主张解除涉案合同是否有事实和法律依据。针对争议焦点一，本院认为，韩东勤在与阜南县中信置业有限公司履行涉案15份《商品房买卖合同》的过程中，阜南县中信置业有限公司虽未交付其中已办理完毕按揭贷款的5套房屋，但韩东勤亦存在逾期付款的违约行为；同时，另外10套房屋虽未办理完毕按揭贷款，但从银行出具的情况说明及韩东勤提供的录音录像资料等，结合涉案借款协议及补充协议的签订，可以反映出，双方在实际履行过程中对合同相应内容作出了调整，不能办理按揭贷款是由于商业银行贷款政策的规定等原因，并不是韩东勤不积极履行办理按揭贷款的义务所致，不能归责于韩东勤。故一审法院对于韩东勤、阜南县中信置业有限公司要求对方承担违约责任的请求均不予支持，并无不当。针对争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。法律没有规定，或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。前述关于解除权行使的除斥期间的法律规定，其立法目的在于维护交易稳定及市场经济秩序，避免合同当事人之间的法律关系长期处于不确定的状态。本案阜南县中信置业有限公司与韩东勤签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第三条约定，自合同签订之日起60个工作日内，买受人未把房款全部转到出卖人账户，合同予以解除。根据未办理完毕按揭贷款的10份《商品房买卖合同》签订的时间，韩东勤于2016年2月20日/21日未办理完毕按揭贷款，阜南县中信置业有限公司即有权解除合同，但阜南县中信置业有限公司直至2017年9月才发出解除合同的通知，显然已经超出解除权行使的除斥期间，解除权消灭，涉案合同应继续履行。故一审判决驳回阜南县中信置业有限公司要求解除合同的反诉请求，结果并无不当。综上所述，韩东勤、阜南县中信置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计25575元，分别由上诉人韩东勤负担63元；上诉人阜南县中信置业有限公司负担25512元。本判决为终审判决。审判长 马 杰审判员 马 林审判员 刘 伟二〇一九年二月十一日书记员 王京阳附：（2018）皖12民终3956号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。