贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4725号 上诉人（原审被告）：遵义阳明房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市播州区南白镇象山社区阳光花园，统一社会信用代码：91520321795285440D。 法定代表人：罗金波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王静，贵州子尹律师事务所律师。执业证号：15203201811032743。 被上诉人（原审原告）：何文林，男，1981年8月21日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。 被上诉人（原审原告）：邓长发，女，1982年2月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市。 上诉人遵义阳明房地产开发有限公司（以下简称：遵义阳明地产）因与被上诉人何文林、邓长发商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告何文林、邓长发提起诉讼，请求判决：1.被告立即将汇川大道阳明1号2单元11层2-11-1号商品房转移登记的有关文书交付给原告，并立即配合原告将该房屋产权证办理至原告名下。2.被告向原告支付违约金9017元（至起诉之日违约255天），并从起诉之日起以353,577元为基数按每日万分之一支付违约金至交付商品房转移登记有关文书之日止。3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年4月6日，原告何文林、邓长发与被告遵义阳明地产签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格353,577元卖给原告。《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款约定：“出卖人承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第（二）款出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，被告履行了交房义务，但迟迟不按约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告，迟迟不配合原告办理商品房转移登记，侵犯了原告的合法权益。 原审被告遵义阳明地产辩称：1.因政府有关部门以及原告等业主的原因致使目前不能办理初始登记，根据《商品房买卖合同》第八章第二条的约定，该事由属于免责事由，被告不因此承担违约责任。2.被告承建的遵义市中级人民法院集资房（阳明汇川1号），其性质是经济性住房的一种，属于政策性住房，为此，被告与遵义市中级人民法院签订《遵义市中级人民法院职工购房建设框架协议书》，该协议书第五条明确约定由遵义市中级人民法院负责协调相关费用的减免工作。遵义市中级人民法院一直在与遵义市人民政府协调减免该项目涉及的城市配套设施费用和人防工程异地建设费用，该费用已协调处理。目前不能办理初始登记的原因并不在于该笔费用，而是因前述第一条所述原因所致。综上所述，被告并未违约，不应当承担违约责任。 原审经审理查明：2015年4月6日，原告何文林、邓长发与被告遵义阳明地产签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格353,577元出卖给原告。原告向被告交付首期房款198,577元，余款155,000元以公积金贷款方式支付。合同第八章第二条约定：“初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或因政府有关部门原因，造成出卖人提供备案资料延期，则该商品房所有权初始登记顺延，买受人对此不持异议。如因买受人没有按时支付房款及相关费用或者没有及时提交准确的证件，其责任由买受人全部承担。第三条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原审同时查明，案涉贵州省遵义市汇川区汇川大道阳明1号2单元9层2-9-2号房屋被告遵义阳明地产已按《商品房买卖合同》约定时间交付原告何文林、邓长发使用。但该房屋至今没有办理所有权初始登记。原审另查明，2016年3月7日被告及遵义亿景盛诚物业服务有限公司“关于使用拉结板的通知”有关内容载明：“2、因为了解维系着整栋楼的通风，所以绝对不能以任何方式进行封闭。4、通风口不能封闭、堵塞。”。2017年1月29日遵义市城乡规划稽查执法支队“公告”载明：“我支队在对‘阳明·汇川一号’项目进行竣工验收的过程中，发现小区内共有236户存在违法建设行为，其中：231户业主擅自对房屋结构板进行装修利用，另有5户存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成了一定的影响。为保障小区业主的合法权益，尽快为业主完善产权登记手续，我支队正在对236户违法建设进行依法查处请以上违法户主主动配合执法调查工作”。2018年1月8日遵义市城乡规划稽查执法支队关于先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分权属登记的函载明：根据遵府发［2015］16号文件精神，现将该项目竣工情况函告你中心，请你中心按现状先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分产权登记。同时，该项目涉及236户住宅存在装修利用结构板和违法搭建情况，请你中心对涉及修建违法建筑的住户不予办理产权登记，待违法建筑拆除后办理。该函附件：1、结构板装修利用说明及名单（共有231户业主装修结构板、并封闭消防通风口存在严重安全隐患）。2、乱搭乱建名单（共有5户业主乱搭乱建）。2018年3月13日遵义市城乡规划稽查执法支队“公示”有关内容载明：“经核实，‘阳明·汇川一号’项目停车位配置已满足相关技术规范要求”。原审再查明，原告何文林、邓长发住宅不存在装修利用拉结板和乱搭乱建的违法建设行为。 原审认为：关于原告何文林、邓长发诉请被告遵义阳明地产按合同约定将案涉商品房转移登记的有关文书交付及配合办理房屋转移登记的主张。因案涉房屋尚未办理初始登记的原因是由于“阳明·汇川1号”项目房屋中有236户业主存在违法搭建行为，其中231户业主擅自对房屋结构板进行了装修利用，并封闭消防通风口，另有5户业主存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成一定的影响，使案涉房屋的规划认可未获通过，导致不能办理房屋所有权初始登记。案涉房屋没有办理房屋所有权初始登记，自然不能办理房屋转移登记的相关文书及房屋转移登记。虽然本案原告住宅不存在装修利用拉结板和乱搭乱建的违法建设行为，但办理房屋所有权初始登记是涉案项目的整体行为，不能单独个别办理，故原告的该诉请不予支持。对于原告请求被告配合将案涉商品房转移登记至原告名下的主张，因双方签订的《商品房买卖合同》并没有明确约定被告需将案涉房屋转移登记至原告名下，故原告的该主张无事实法律依据，不予支持。关于原告请求被告支付违约金的主张，由于不能办理案涉房屋所有权初始登记，以及房屋转移登记相关文书的原因系其他业主的违法建设行为所致，并非原告自身行为造成，第三方的原因不能免除被告的违约责任，故结合《商品房买卖合同》第八章第三条的相关约定，予以支持原告请求被告给付违约金的主张，被告应从2016年10月1日起以购房总款353,577元为基数，按日万分之一计算向原告支付违约金至交付商品房转移登记有关文书之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告遵义阳明房地产开发有限公司在本判决生效后十日内以购房总款353,577元为基数，从2016年10月1日起按日万分之一计付原告何文林、邓长发违约金至交付商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告何文林、邓长发的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告遵义阳明房地产开发有限公司负担。 原审宣判后，遵义阳明地产不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据一审查明的事实，案涉房屋属于上诉人承建的“阳明·汇川1号”项目，该项目系遵义市中级人民法院的集资房，其性质属于政策性住房。由于遵义市人民政府在协调减免该项目的城市配套设施费和人防工程异地建设费用过程中花费了一些时间，遵义市人防办于2017年4月21日才向上诉人颁发人防工程异地建设许可证，同时，测绘单位尚未制作正式的测绘图，测绘单位工作滞后进一步导致商品房初始登记办理迟延。依据《商品房买卖合同》第八章第二条：“初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或因政府有关部门原因，造成出卖人提供备案资料延期，则该商品房所有权初始登记顺延……”，案涉房屋初始登记办理时间应当相应顺延，一审对该初始登记顺延办理的客观情形未予认定，认定事实不清；2.导致案涉房屋尚未办理初始登记的另一原因是“阳明·汇川1号”236户业主存在违法搭建行为，对此，上诉人已提交“关于使用拉结板的通知”、“公告”等证据加以证实。上诉人所举证据“公告”同时证明案涉房屋自2018年3月13日起可以办理产权登记。据此，导致案涉房屋不能办理产权登记的责任不在于上诉人，上诉人不应承担违约责任，一审认定上诉人应当承担违约责任不当，判决上诉人承担自2016年10月1日起至上诉人实际交付商品房转移登记有关文书之日止，更是人为扩大了当事人的损失，判决结果错误；3.物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案中，被上诉人事实上已成为“阳明·汇川1号”的合法业主，其他业主的违法搭建行为侵犯的是被上诉人作为共有人的合法权益，共有人的违法搭建行为的后果及于被上诉人，故被上诉人无权向上诉人主张违约损失，而应依法向存在违法搭建行为的业主主张权利；4.一审法院基于本案存在不能办理初始登记的客观事由，对被上诉人诉请上诉人配合办理产权登记的诉讼请求未予支持，上诉人对此无异议，但一审法院在明知案涉房屋不能办理产权登记的责任在于其他业主违法搭建的情况下，仍判决上诉人承担逾期办证违约责任，判决内容前后矛盾、显失公平。 被上诉人何文林、邓长发二审答辩称：1.上诉人所称的政策性住房实际是指政策保障性住房，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般包括廉租住房、经济适用房等。案涉房屋是公开对外销售的房屋，购房无需相关部门进行购房资格审查，房屋建设也并非按政策保障性住房报批，仅仅是其中部分房屋由遵义市中级人民法院职工团购，所附条件是遵义市中级人民法院为其协调减免项目城市配套设施费和人防异地建设费，案涉房屋的商品房性质并不因此改变；2.上诉人所称其他业主违建导致不能办理初始登记的理由不能成立，上诉人交付房屋的前置条件是房屋竣工综合验收合格并取得商品房住宅使用说明书，其交付房屋后的业主违建行为受城乡规划相关法律调整，不影响上诉人办理备案登记，除非上诉人交付的房屋尚未经过竣工验收。退而言之，即便由于其他业主的行为导致上诉人不能履行合同义务，也并非合同约定的免责事由，根据合同相对性原理，上诉人应当就违约行为承担违约责任，此后可以对造成其损失的业主另行主张权利；3.上诉人所举证据显示，相关业主的违建行为等事由导致案涉房屋无法通过竣工验收，上诉人在房屋尚未竣工验收的情况下，为避免逾期交房而交付房屋，系案涉房屋不能办理所有权初始登记的根本原因；4.出卖人协助买受人办理房屋产权转移登记系出卖人应承担的附随义务，出卖人未提供办理产权转移登记的相关文件，则买受人无法独立办理产权转移登记。原审以双方未约定办理产权转移登记事宜为由，驳回答辩人要求上诉人协助办理案涉房屋产权登记的主张，判决结果错误。 经审理查明：二审认定事实与一审认定事实无异。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。上述内容即是双方就上诉人所负协助办证义务及违约责任的具体约定。因上诉人逾期提交办理商品房转移登记的有关文书，致使房屋转移登记办理迟延，则上诉人应当依约承担违约责任。 根据法律、行政法规相关规定，办理商品房转移登记以出卖人办理商品房初始登记为前提，出卖人依据商品房买卖合同应当交付买受人的办理商品房转移登记的有关文书，包括商品房已办理初始登记的相关证明文件，而商品房初始登记属于行政管理事项。根据本案事实，案涉商品房至今未办理初始登记，以至商品房转移登记尚不能办理，且能否办理处于不确定状态，有待不动产登记机关审查确定，鉴于此，被上诉人诉请判决龙鑫家业为其办理案涉房屋过户登记，缺乏事实和法律依据。原审法院对此予以释明，符合法律规定。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 二审案件受理费100元，由上诉人遵义阳明房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一九年二月二十六日 书记员  何婷婷