浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终169号 上诉人（原审原告）：罗胜飞，男，1984年11月8日出生，汉族，现住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：姚丹琳，浙江兴衢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑志国，男，1963年9月27日出生，汉族，现住浙江省衢州市。 委托诉讼代理人：朱全有，浙江共达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：浙江烁家房地产营销策划有限责任公司，住所地浙江省衢州市衢江区樟潭街道振兴中路254号301室。 法定代表人：周金土，总经理。 委托诉讼代理人：祝燕萍，衢州市沈家法律服务所法律工作者。 上诉人罗胜飞因与被上诉人郑志国、浙江烁家房地产营销策划有限责任公司（以下简称“烁家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2018）浙0803民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗胜飞上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人双方即郑志国与烁家公司之间形成委托代理关系，因此房屋买卖合同依法成立并生效。2.依法成立并生效的合同对双方当事人均有约束力，郑志国拒绝出售房屋已构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。3.中介公司出售房屋的行为是为郑志国获取更大利益，郑志国不愿继续履行合同严重违约。 被上诉人郑志国辩称，1.合同不成立。合同不是郑志国本人签署，虽郑志国在2018年4月委托烁家公司出售房屋，但未和妻子吴东英协商过。吴东英知情后表示不同意，郑志国也表示不再出售房屋，当场和罗胜飞讲过，录音里也表示不收定金。委托代理是可以撤销的，且吴东英是合同当事人，始终没有在合同上签字，合同不成立。2.郑志国与烁家公司签订的限时销售合同涉嫌扰乱市场、中介炒房，具有违法性。一审判决认定正确。 被上诉人烁家公司辩称，1.烁家公司在本案中不存在过错，也同意将中介费退还给上诉人。2018年4月3日郑志国因经济困难主动到烁家公司要求出售房屋，6月17日上诉人来签合同交定金，郑志国接受了第一笔定金5万元，6月26日郑志国才反悔，以妻子的名义反悔不卖房。作为第三方，烁家公司一直实事求是，诚信告知双方。2.上诉人与郑志国的合同应该是成立生效的，烁家公司在限时销售合同的履行中没有任何违法行为，上诉人是主张违约之诉，按照居间合同烁家公司是不应该承担责任的。 罗胜飞向一审法院起诉请求：请求依法判决郑志国返还购房定金100000元，支付违约金96000元，并赔偿中介服务费损失9000元。诉讼中，罗胜飞将诉讼请求予以变更，要求判令郑志国双倍返还定金200000元，赔偿中介服务费损失9000元。 一审法院认定事实：2018年4月3日，郑志国（甲方）与第三人烁家公司（乙方，原称“衢州市烁家房地产营销策划有限公司”，2018年6月7日名称变更为“浙江烁家房地产营销策划有限公司”）签订《限时销售合同》一份，约定甲方将其坐落于衢州市碧桂园小区凤翔苑7幢1单元301室、建筑面积112.62㎡的房屋【权证号为：衢房权证衢州市字第××号、15××47号】委托乙方全权代理出售，限时销售（独家委托）期限为签订合同之日至2018年10月3日，交易净收价格880000元整，实际售价高于上述委托价的50%支付给乙方作为咨询及中介服务费，同时对违反合同的违约责任等事项做了约定，烁家公司的业务员郑安作为经纪人在合同中签名。同日，郑志国与郑安签订《委托书》二份、《限时销售合同明示单》、《保证书》各一份，委托郑安为其受托人签署《房地产买卖合同》，代为收取售房款（包括定金、首付款、购房尾款），承诺如违约愿按《限时销售合同》约定向烁家公司承担赔偿责任。嗣后，郑志国向郑安提供了房屋权证复印件，其中载明房屋由郑志国与其妻子吴东英共同共有，但郑安与吴东英未曾碰面或联系。 2018年6月17日，郑安以郑志国、吴东英的名义与罗胜飞（买方）签订了《房屋买卖合同》，烁家公司作为经纪方在合同上加盖公章，将上述房产以960000元的价格转让给罗胜飞，约定由买方于签订合同时支付100000元作为定金，首付款300000元（不含定金）于2018年6月30日前支付，2018年7月30日前办理过户相关手续，尾款560000元买方通过商业贷款支付卖方。同时约定在签订合同之后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业过户手续之日，如任一方违约，违约方应承担物业成交价10%的违约金……当日，罗胜飞交付烁家公司定金100000元及咨询服务费9000元。合同签订当日，烁家公司将其中50000元定金转入郑志国账户，郑安将《房屋买卖合同》拍照以微信方式发送郑志国。同日，郑志国致电郑安，表达了妻子不同意卖房，希望予以解决的意思表示，6月26日，郑志国再次在与郑安的微信聊天中询问“我之前就跟你说过的我这个房子拿出来卖我老婆是不同意的，现在她已经知道了并要和我打架，你有什么好办法吗”回复告知可先予协商。因协商不成，2018年7月11日烁家公司将其余50000元定金转入郑志国账户，罗胜飞于2018年7月16日提起本案诉讼。 另查：诉讼中，郑志国于2018年10月25日将100000元定金汇入罗胜飞的账户。罗胜飞在庭审中将诉讼请求明确为：由郑志国返还双倍定金的余款100000元，赔偿中介服务费损失9000元，由烁家公司就其过错承担补充赔偿责任。 一审法院认为，本案中存在三个法律关系，即郑志国与烁家公司之间签订的限时销售合同关系、郑志国与烁家公司业务员之间签订的委托合同关系、烁家公司业务员与罗胜飞之间签订的买卖合同关系。房屋限时销售代卖这种业务已出现过一段时间，尤其在房价持续上涨阶段。但由于此项业务在现实操作中存在较多争议（如与中介签了合同后售房者不能因为市场房价上涨而随意更改房价；甚至有部份中介用剩余资金购买所代理的房屋后，再次倒卖获得差价……），并未被广泛推广。当然，限时销售合同的本质仍属于居间合同，根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的行为。居间人不能代表交易的任何一方，不是委托人的代理人或当事人一方，仅为委托人从事缔结促成活动。纵然嗣后烁家公司业务员（郑安）代表郑志国与罗胜飞签订的《房屋买卖合同》系依据委托合同所为，但在此关系中，存在如下法律上的问题：其一，在协商、签订房屋买卖合同的过程中，烁家公司既是居间方，同时与其存在利害关系的公司业务员又是出卖方的代理人，代表出卖方与买受方进行协议洽谈并签字，这显然违背了“居间人不能代表交易的任何一方，不是委托人的代理人或当事人一方”的职业原则。其二，在明知案涉房屋系郑志国夫妻共有、委托书仅有郑志国一人签字授权的情形下，烁家公司业务员却从未与郑志国妻子取得联系，对其是否同意委托卖房事宜进行确认，即将郑志国夫妻共有的房屋予以出售，该行为明显超越了代理权限，未经权利人之一的追认，其代签的房屋买卖合同显然并未对房屋共有人发生效力。烁家公司作为从事房产中介的专业机构，未严格依照法律规定及职业规范从事居间活动，对本案房屋买卖合同未成就生效的后果当然具有过错；郑志国擅自授权烁家公司出售夫妻共有房产，导致本案纠纷发生，亦有不可推卸的责任，故郑志国、烁家公司均应承担相应的缔约过失责任。郑志国对因房屋买卖合同取得的财产，即定金100000元及烁家公司因房屋买卖合同取得的财产，即中介服务费9000元均应予返还；若罗胜飞因此遭受了其他损失，过错方还应根据其过错承担相应的赔偿责任。但罗胜飞经法院释明，并未主张损失赔偿，坚持主张双倍返还定金，鉴于案涉房屋买卖合同并未发生效力，罗胜飞该主张依据不足，不予支持。因郑志国在诉讼过程中已将100000元定金返还，故对此法院不再处理，但由此产生的相应诉讼、保全费用，仍应由郑志国承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、烁家公司于判决生效之日起十日内返还罗胜飞中介服务费9000元；二、驳回罗胜飞的其他诉讼请求。案件受理费4376元，保全费1545元，共计5921元，由罗胜飞负担2833元（已预交），郑志国负担2833元，烁家公司负担255元，于判决生效之日起十日内缴纳。 本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，烁家公司为居间方，郑安系其业务员，居间人对委托人与第三人之间的合同没有实质的介入权，也不能作为该合同的当事人。虽然烁家公司业务员郑安依据郑志国单方委托而与罗胜飞签订房屋买卖合同，但其明知该涉案房屋属郑志国与吴东英共同共有财产，仍与罗胜飞签订房屋买卖合同，该代签行为已超越代理权限，且未经吴东英的追认，该房屋买卖合同对房屋共有人吴东英并未发生效力，故房屋买卖合同的定金条款亦不发生法律效力。一审判决以合同未生效、罗胜飞主张的双倍返还的请求依据不足为由驳回其该主张并无不当。上诉人罗胜飞的上诉理由不成立，对其上诉主张不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人罗胜飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  王 勇 审判员  郑慧芳 二〇一九年二月二十二日 法官助理潘婷 书记员程涵薇