江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终10977号上诉人（原审被告）：李莉，女，1982年1月29日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：吴成功，南谯区乌衣镇法律服务所。被上诉人（原审原告）：冯颖，女，1977年2月28日出生，汉族，居民，江苏省住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蒋兴虎，江苏长三角律师事务所律师。上诉人李莉因与被上诉人冯颖房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初6005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李莉的上诉请求：1.撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初6005号民事判决中第二、三项判决，发回重审或改判驳回冯颖的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由冯颖承担。事实和理由：李莉已经提前告知冯颖不再租赁涉案房屋，冯颖既不同意解除合同也不同意对外转租。在警方介入下，李莉将涉案房屋钥匙放在屋内，并已电话告知冯颖，此后未占有使用涉案房屋，一审法院认定李莉应自2018年3月17日起支付房屋占有使用费，没有任何事实依据。根据合同约定租赁关系已经解除，冯颖拒绝收回房屋，扩大的损失不应由李莉承担。被上诉人冯颖辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决已经查明相应事实，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冯颖向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年8月29日签订的《店面租赁合同》；2.李莉支付房屋租金42500元；3.不退还李莉交纳的押金8500元；4.李莉支付物业费4071.5元；5.判令李莉承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，冯颖变更第四项诉讼请求为：判令李莉支付物业费5190.1元。一审法院认定事实：冯颖及案外人陈议系南京市建邺区房屋产权人。2017年8月29日，冯颖与李莉签订一份《店面租赁合同》，约定：李莉承租南京市建邺区，租期自2017年9月5日至2020年9月4日止；月租金8500元，按半年支付，提前一个月付清；押金8500元，逾期未付清租金的，冯颖有权单方终止合同，收回店面，并没收押金；李莉承担水、电、物业费等；租期内，不得将店面转让给他人，如找到他人出租，须先征得冯颖同意。合同签订后，李莉支付租金5.1万元至2018年3月5日，并交纳押金8500元，但未按约支付后续租金。庭审中，陈议出具一份《声明》，放弃合同中的权利义务，由冯颖全权处理。一审法院另查明，双方提供一组短信记录，摘要如下：2018年3月3日，冯颖催要房租，李莉称现在入不敷出，稍等两天作出决定。3月14日，冯颖称未经同意，不得转租、转让。3月16日，冯颖称逾期11日未支付租金，终止与李莉的合同，收回店面；李莉称亏本太多，希望协商解决。3月18日，李莉希望冯颖同意其把东西卖给下家，冯颖不同意转让。3月22日，李莉希望转租。3月24日，李莉称下家愿意付3.5万元购买物品，如冯颖不同意，应给付3.5万元。4月7日，李莉希望再谈谈。冯颖未回复该三条信息。5月4日，冯颖问钥匙在哪，李莉称东西都是冯颖弟弟强卖的，如冯颖给3.5万元，其马上走人并交还钥匙。此后，双方未再联系。一审法院还查明，冯颖提供一份建邺分局巡特警大队奥体警务站出具的《情况说明》，其内容为：2018年3月16日15时52分，冯颖报警称租期到了，但租客不交房租。民警到达后，冯颖称租客想转租，自己不同意，租客不肯搬走。租客称已给上家3万元，现房东让自己一分钱拿不到就搬走是不可能的。冯颖还提供一份南京市公安局建邺分局兴隆派出所出具的《警情接报回执单》，其内容为：2018年8月16日16时30分，民警至南京市建邺区。冯颖称租客半年未交房租且已离开，需打开大门并请民警见证，后锁匠现场开门，民警对房内物品进行拍摄。庭审中，冯颖称合同于开锁日解除，并放弃主张2018年8月5日后的房屋占有使用费；李莉称合同于2018年3月5日解除。经一审法院询问，李莉称3月16日想向冯颖交钥匙，但没来得及说冯颖就走了，后其锁门并将钥匙放在屋内。冯颖予以否认，并称已将物品存放在他处，并同意李莉搬走。此外，李莉称已支付水、电、物业费至2018年3月5日，但未提供缴费凭证。冯颖称李莉未支付2018年的物业费，并提供一份南京永瑞物业管理有限公司出具的缴费明细，载明：2018年1月至8月水、电、物业费合计5190.1元。对此，李莉不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。冯颖、李莉签订的《店面租赁合同》，系双方的真实意思的表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行期间，因李莉违约，冯颖于2018年3月16日解除合同的行为，符合法律规定，一审法院依法予以确认，并对双方有关解除时间的意见，依法不予支持。因此，李莉应承担合同解除前（2018年3月6日至2018年3月16日）的租金3116.67元（8500元/月÷30天×11天）。因李莉同意不再退还押金8500元，故一审法院依法予以确认。根据查明的事实，一审法院对李莉“2018年3月16日将钥匙放在屋内”的抗辩意见，依法不予采信，并认定其于2018年5月4日仍持有房屋钥匙。根据法律规定，合同解除后，李莉负有腾空并交付房屋的义务。但是，李莉未采取积极措施进行交房，并处置房屋内相关物品，故一审法院认定其于冯颖开锁收回房屋前，即2018年8月16日，仍实际占有该房屋。因此，一审法院认定李莉应自2018年3月17日起支付房屋占有使用费。因冯颖主张计算至2018年8月5日，故一审法院认定该费用为39949.99元（8500元/月÷30天×141天）。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大。因冯颖在合同解除后的较长时间内未采取合理的减损措施，故一审法院认定其对损失的扩大存在过错，应与李莉共同承担该期间的损失。在综合考虑当事人过错程度等因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定李莉支付房屋占有使用费23969.99元（39949.99元×60%）。虽然李莉称已支付水、电、物业费至2018年3月5日，但未能予以举证证明，故一审法院依法不予采信。结合前述分析意见，一审法院酌定李莉支付该项费用2500元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认冯颖、李莉于2017年8月29日签订的《店面租赁合同》于2018年3月16日解除；二、李莉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付冯颖房屋租金3116.67元、房屋占有使用费23969.99元，以及水、电、物业费2500元；三、冯颖不再退还押金8500元；四、驳回冯颖的其他诉讼请求。本案受理费1177元，减半收取588.5元，由冯颖负担88.5元，李莉负担500元（李莉负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付冯颖）。二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，李莉与冯颖签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，李莉逾期未付清租金，冯颖有权单方终止合同，收回店面，并没收押金。本案中，李莉未按期支付租金，经冯颖催告后仍未履行支付义务，冯颖提出解除合同、收回店面，李莉有义务返还涉案房屋给冯颖。在冯颖提出解除合同后，李莉并未积极将涉案房屋返还给冯颖，而是要求将涉案房屋转租。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大。冯颖在李莉明确表示拒绝返还涉案房屋后，较长时间内未采取合理的减损措施，应当承担部分损失。一审法院在综合考虑当事人过错程度等因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，酌定李莉支付部分房屋占有使用费与水、电、物业费，有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人李莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1177元，由上诉人李莉负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  李任飞审判员  龚 震二〇一九年二月十一日书记员  郭旭冬