广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初14997号原告：王锦涛，男，汉族，1997年6月21日出生，身份证地址广州市从化区，委托诉讼代理人：肖逸夫，广东泽正律师事务所律师。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区三元里大道**之**，统一社会信用代码91440101190543013C。法定代表人：吴林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市高顿物业管理有限公司，住所地广州，住所地广州市白云区三元里大道**之**用代码91440101696912402Q。法定代表人：黎燕贞。原告王锦涛与被告广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）、广州市高顿物业管理有限公司（以下简称高顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王锦涛的委托诉讼代理人肖逸夫，被告南大公司的委托诉讼代理人舒辉到庭参加了诉讼。被告高顿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王锦涛向本院提出诉讼请求：1．判令被告南大公司为原告办妥并交付《不动产权证书》；2．判令被告南大公司、高顿公司共同向原告支付逾期办证的违约金（违约金以160万为本金，按每日万分之五计算，从2017年5月26日计算到实际付清之日止）；3．判令被告南大公司向原告交付购房款的发票；4．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2017年2月25日原告与南大公司签订了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201702209481），被告将位于广州市白云区三元里大道1222号1407号房（即骏御华庭自编A栋1407房）出售给原告，价格165万元，付款方式为按揭贷款。后因原告不符合贷款条件，原告及其家人遂与南大公司协商，约定改变付款方式为一次性付清，价格优惠至160万元。原告家人于2017年2月19日至3月20日期间支付了全部购房款，相关款项均由原告家人按照售楼中心的工作人员指示在销售中心的POS机上刷卡。上述每一笔付款交易后均有财务人员出具南大公司的收据。2017年5月，南大公司通知原告收楼，并交给原告一份《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，原告已办理收楼手续。此后原告胞姐要求南大公司工作人员朱开文、黄永能等协助办理过户手续，均未妥。2018年6月15日原告陪同家人一同到南大公司售楼大厅要求更改合同内容：按照实际履行的方式更改房屋总价款（即160万元）及更改支付方式为一次性付款。随后，南大公司的工作人员郑顺文告知原告说：南大公司与高顿公司的负责人正在闹矛盾，购房款不是支付到南大公司的账户当中，而且南大公司在合同上面盖的是假公章，这个合同没有效力，因此不可以帮原告办理房产过户手续。但是可以通过其他途径办理，需要他跟南大公司的负责人说明情况并征得负责人同意才可以。2018年6月21日，原告胞姐致电此前协助办理购房手续的南大公司的工作人员黄永能（已离职）询问修改合同及办理过户手续的事情。黄永能称他已离职，而且他没有能力去办理房产过户手续，但答应会尽可能帮原告处理此事。并透露不能办理房产过户手续的原因是两被告的法定代表人正在闹矛盾，现在有能力处理房产过户的人是之前联系的工作人员郑顺文。此后，南大公司、高顿公司没有任何人联系原告，也没有为原告办理过户手续。后原告查明，南大公司与高顿公司两公司存在法人人格混同。从工商登记信息可知，两公司主要人员存在交叉任职的情况，高顿公司法定代表人黎燕贞曾任南大公司公司的总经理，南大公司法定代表人吴林也曾任高顿公司的高层管理人员，属于典型的“一套领导班子，多块牌子”。而且两公司经营住所，工作场所均为同一地点。财务管理都是相互混同的，原告交纳的每一笔购房款，均在南大公司的售楼中心当中进行，原告按照售楼中心的工作人员指示交付至高顿公司的账户当中。但开出的收据却是南大公司的，也没有向原告支付正式的购房款发票，足以看出两公司财务混同情况之严重。原告收房后，原告才从其他有相同遭遇的业主那里得知，两被告公司法定代表人暨负责人原是夫妻关系，2016年底因婚姻纠纷，两人采取不法手段侵吞公司资产而且两人因为闹矛盾对小区内业主的日常生活造成恶劣影响。原告认为，被告不按照《广州市商品房买卖合同》的约定为原告办妥并交付《不动产权证书》，而且三番四次推脱责任，已构成违约，严重损害到原告的权利，而且两被告存在法人人格混同的情况，应当共同向原告承担因未办妥并交付《不动产权证书》承担连带责任。故依我国法律及司法解释规定，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告南大公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。首先，本案的《骏御华庭认购书》、《广州市商品房买卖合同》及《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》上的章印和南大公司在2007年12月14日之后所备案使用的印章不一致，不是南大公司合法有效的备案使用章。其次，即使是真实印章，南大公司的章印证照等法人财产自2017年1月22日起被他人非法控制，南大公司为此采取报警、报纸公告、寄发律师函、提起诉讼等多种方式救济，章印证照业已声明失效，直至2018年4月23日才经许可刻制新的印章。在此期间，能够合法有效代表南大公司的只有法定代表人吴林，南大公司也只以法定代表人签名的方式对外应诉或进行其他行为，但不管是南大公司还是吴林本人对涉案的房产出售均不知情，涉案的房产出售行为为无权处分。第二，本案的原告存在过错，并非善意。一方面，南大公司在印章证照等法人财产被他人非法持有后在销售大厅、公告栏等张贴公告暂停房产销售，声明没有法定代表人吴林的签字不能对外销售，原告买房必然有到现场查看自然会很清楚。另一方面，原告未将购房款支付至南大公司账户。原告作为理性的成年人，在合同约定购房款要支付至南大公司银行账户，且未看到南大公司委托付款文件的情况下就大额支付款项至第三方账户，其未尽谨慎的注意义务。第三，即便涉案合同被认定为真实有效，原告未向南大公司支付任何一笔购房款，未履行付款义务，无权要求南大公司为其办理房地产权证。退一步讲，若认为原告付款至高顿物业就是南大公司收款，现也没有证据证明双方经协商一致变更购房款为160万元，原告仍有尾款未支付，故也不符合办证条件。第四，涉案合同为无效合同，南大公司无收到购房款不存在逾期办证的违约行为。而且在本案合同有效的情况下，原告自己原因致合同履行发生了变更，不能再依照《广州市商品房买卖合同》来主张逾期办证违约金。第五，南大公司无收到任何一笔购房款，不具有向原告开具发票的事实基础。综上，涉案的房产买卖行为不代表南大公司的真实意志，南大公司也未收到购房款，原告本身存在过错，致南大公司遭受重大损失，恳请贵院不予支持原告的诉请主张。被告高顿公司未答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告高顿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和答辩的权利。本院对原告提交的《（骏御华庭）认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、银行流水单、收款收据、《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》、销控制表、视频，被告南大公司提交的刻章许可证及印章销毁回执、更换印鉴及挂失单证申请书、变更结算账户申请书、法定代表人和执行董事证明书、民营经济报公告、报警回执、南方都市报公告、民事起诉状、受理案件通知书、公章备案证等予以确认并在卷佐证。原告提交的录音因无法证实对话双方，本院对该证据的真实性、合法性和关联性（以下简称“三性”）不予确认。被告提交的照片及微信聊天记录，因照片未显示拍摄时间及地点，微信聊天参与人的身份无法核实，本院对证据的三性不予确认。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2017年2月20日，南大公司作为甲方（出售方），王锦涛作为乙方（认购方），双方签署了《（骏御华庭）认购书》（以下简称《认购书》），约定王锦涛认购位于广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋1407单元，认购价为165万元，定金为50000元。该认购书甲方处加盖南大公司公章，经手人签署处签名为“黄永能”。上述认购书于骏御华庭销售大厅签署。2017年2月25日，南大公司作为甲方（卖方），王锦涛作为乙方（买方），双方签署了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方所购商品房为骏御华庭自编A栋14层1407号房，门牌地址白云区三元里大道1222号1407房。甲方已选聘高顿物业公司进行前期物业管理服务。该商品房按总价交易，总金额165万元，甲方同意乙方以按揭贷款方式付款。甲乙双方应于本合同签订之日起90日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，逾期办理的甲方自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。合同附件七《本合同补充协议》约定：如买方的按揭申请非因卖方的原因未或银行接纳的，买方应更改付款方式，且不能享受原付款方式的优惠折扣，并在合同签订之日起10日内交清余下房款。买卖双方之任何一方因违反本合同约定（合同继续履行的）而产生的有关利息、违约金及损失赔偿等合计金额，以不超过总房价的2%为限，但本补充协议另有约定的除外等等。上述合同及补充协议均加盖南大公司公章，并加盖南大公司法定代表人吴林的印鉴，其中吴林的印鉴与南大公司此前出售骏御华庭项目其他房屋时与其他购房人签署的购房合同中使用的印鉴为同一枚，与南大公司向广州市商业银行越新支行提交的《更换印鉴及挂失单证申请书》中新启用的印鉴不一致。以上《商品房买卖合同》已办理了网签手续。上述认购书和《商品房买卖合同》签订后，王锦涛委托其亲友王瑶、廖丽华等人于2017年2月19日至2017年3月20日期间在骏御华庭销售大厅通过POS机刷卡的方式合计支付了160万元购房款，相关款项均进入高顿公司的账户。王锦涛提交了四份收款收据，其中开具日期为2017年2月19日的收款收据（金额为50000元）以及开具日期为2017年2月20日的收款收据（金额为450000元）上加盖南大公司的财物专用章，经手人处签名为“许倩岚”；开具日期为2017年3月9日的收款收据（金额为500000元）以及开具日期为2017年3月20日的收款收据（金额为600000元）经手人处签名为“许倩岚”，另开具日期为2017年3月9日的收款收据上加注“余60万未付”的内容。本案审理过程中南大公司确认黄永能为南大公司员工，于2017年5月离职；许倩岚为南大公司财务，于2017年2月期间被停职。2017年5月，南大公司通知王锦涛收楼，并交给王锦涛一份《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求王锦涛提交办证资料。王锦涛收楼后因要求南大公司办理产权证书未果，故成讼。王锦涛提交其姐姐王瑶与南大公司工作人员郑顺文在骏御华庭销售大厅内就办理涉案房屋房产证等事宜进行沟通的视频，视频中，郑顺文确认王锦涛的购房款已经付完，但款项没有支付到南大公司的账户，要办理房产证要老板同意才行。另查明，工商登记资料显示，南大公司的股东为吴林、黎燕贞，吴林持股比例为80%，为公司法定代表人，黎燕贞持股比例为20%，国家企业信用信息公示系统中显示南大公司董事、监事、经理及联合管理委员会委员成员包括吴林和黎燕贞。高顿公司的股东为黎燕贞和广州市骏轩酒店有限公司。南大公司在庭审中陈述吴林与黎燕贞两人为夫妻关系，2017年3月黎燕贞在澳门××行政区初级法院起诉要求与吴林离婚，2018年7月由澳门××行政区初级法院判决离婚。2017年3月7日，南大公司向广州市公安局白云区分局同德派出所报失公章。2017年12月20日，南大公司在《南方都市报》上刊登声明，内容为：我公司于2017年1月22日依章程解除黎燕贞总经理职务，黎燕贞将我公司的公章、营业执照、财务章、发票专用章、法人章带离公司而不归还，我司现再次公告声明作废，原证照印章不能成为代表我司意志的依据。2018年4月23日，南大公司向广州市公安局白云区分局备案新的公章和财务专用章。2018年5月14日，南大公司以黎燕贞、许倩岚、阳帅为被告，诉至本院，要求三被告向其返还公章、财务专用章、法人章、营业执照副本、不动产权证及他项权利证等文件，本院于2018年5月14日受理该案，案号为（2018）粤0111民初5986号，该案至今未作出裁决。本案审理过程中，南大公司申请本院向广州市公安局荔湾分局调取南大公司备案的公章，并对备案公章与《认购书》、《商品房买卖合同》、《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》中加盖的南大公司的公章的同一性进行鉴定。还查明，广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示，位于白云区三元里大道****的现产权人为南大公司，该房屋现不存在抵押及查封。王锦涛提交的《购房资格证明》显示，其具备本市住房限购区域住房购买资格，查询时点为2019年1月23日。南大公司于2018年11月20日向本院提出管辖权异议，本院于2018年11月22日裁定驳回南大公司对本案管辖权提出的异议，南大公司不服裁定，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年12月24日作出（2018）粤01民辖终2794号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案中本院对处理管辖权异议期间在审限内予以扣除。本院认为：本案争议的焦点是《认购书》、《商品房买卖合同》对南大公司是否具有约束力？王锦涛是否已付清购房款？对于第一个争议焦点，南大公司以《认购书》、《商品房买卖合同》中南大公司的公章并非其合法有效的备案公章，以及公司章印证照等法人财产自2017年1月22日起被黎燕贞等人非法控制等为由主张上述合同对其不具有约束力，该理由是否成立本院分析如下：1．南大公司主张其在印章证照等法人财产被他人控制后曾在销售大厅、公告栏等张贴公告暂停房产销售，声明没有法定代表人吴林的签字不能对外销售，但南大公司就此提交的证据不足以证实其主张，本院对此不予采信。2．从上述《认购书》和《商品房买卖合同》签署的情况来看，上述合同签署于骏御华庭销售大厅，由南大公司工作人员黄永能接待王锦涛并由黄永能作为南大公司经手人在认购书上签名，此后由黄永能协助王锦涛签署《商品房买卖合同》并办理网签手续，《认购书》和《商品房买卖合同》上均加盖南大公司公章，《商品房买卖合同》上加盖的南大公司法定代表人吴林的印鉴与南大公司此前出售骏御华庭项目其他房屋时与其他购房人签署的购房合同中使用的印鉴为同一枚，且上述《商品房买卖合同》已经办理网签手续，王锦涛已根据南大公司的收房通知收楼并已实际入住。因此，王锦涛有足够的理由相信与其协商并与其签署《认购书》和《商品房买卖合同》的南大公司工作人员已获得南大公司的授权，故无论《认购书》和《商品房买卖合同》上加盖的南大公司公章是否为南大公司备案的公章，上述合同均应当视为南大公司的意志，对南大公司具有约束力。据此，南大公司申请对《认购书》和《商品房买卖合同》上加盖的公章是否其备案公章并无必要，南大公司的该项申请本院不予准许。对于第二个争议焦点。其一，关于王锦涛刷卡支付至高顿公司账户的160万元购房款是否应当视为已支付给南大公司的问题。从购房款的支付情况来看，王锦涛系在骏御华庭销售大厅内，根据南大公司工作人员指示，在工作人员提供的POS机上刷卡支付购房款。根据王锦涛提供的支付购房款的收据，王锦涛在刷卡支付购房款后，工作人员向其提供的前两张收款收据上加盖南大公司财务专用章，收款收据上经手人处有南大公司财务人员许倩岚的签名；后两张收款收据上虽然未加盖南大公司财务专用章，但王锦涛系根据工作人员指示以与此前相同的方式刷卡支付购房款，且王锦涛在刷卡支付购房款后才取得房款收据，房款收据上的经手人与前两张的收款收据上的经手人为同一人，且王锦涛对于收款收据上是否加盖南大公司的财务专用章不具有决定权。根据以上事实，王锦涛根据南大公司工作人员的指示支付的购房款并取得购房款收据，应当视为其已向南大公司支付了160万元的购房款，至于上述购房款160万元实际并未进入南大公司的账户，该情形属于南大公司内部股东纠纷导致，王锦涛对此并无过错，相应的后果不应由作为房屋买受方的王锦涛承担。其二，关于《商品房买卖合同》中约定的购房款是否发生变更的问题。《商品房买卖合同》中约定王锦涛以按揭贷款方式付款，本案合同履行的实际情况是王锦涛以一次性付款的方式支付购房款，根据商品房销售的一般惯例，由于按揭付款的周期较长，而一次性付款有利于开发商及时回笼资金，因此实践中开发商往往会对一次性付款的购房者给予更大的优惠折扣，现王锦涛主张其由按揭付款变更为一次性付款，南大公司同意购房款变更为160万元，该种变更符合一般的行业惯例。同时，根据王锦涛提供的开具日期为2017年3月9日的收款收据上加注“余60万未付”的内容，可知购房款变更为160万元已经南大公司同意。王锦涛提交的其姐姐王瑶与郑顺文进行沟通的视频中郑顺文确认王锦涛已付完购房款。现王锦涛已经实际收楼入住。上述事实和证据已经形成完整的证据链条，能够证实《商品房买卖合同》中的购房款已变更为160万元。据此，本院认定王锦涛已付清购房款。综上，《认购书》、《商品房买卖合同》对南大公司具有拘束力，王锦涛已向南大公司付清全部购房款160万元，南大公司应当根据《商品房买卖合同》的约定于合同签订之日起90日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，即南大公司最迟应当于2017年5月26日向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，南大公司至今拒绝为王锦涛办理房地产转移登记已构成违约，王锦涛要求南大公司为其办理《不动产权证书》，该项诉讼请求本院予以支持。王锦涛主张逾期办证违约金本院予以支持，违约金应当以160万元为本金，按每日万分之五，自2017年5月26日的次日开始计算至办妥不动产权证书之日止；同时由于《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》中约定买卖双方之任何一方因违反本合同约定而产生的有关利息、违约金及损失赔偿等合计总额以不超过2%为限，故根据双方约定，南大公司应向王锦涛支付的违约金应当以32000元为限，南大公司主张的超出部分本院不予支持。高顿公司并非商品房买卖合同的相对方，高顿公司以己方账户收取购房款尚不足以说明高顿公司与南大公司的人格混同，王锦涛要求高顿公司与南大公司共同承担逾期办证违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。对于王锦涛要求南大公司向其交付购房款的发票，由于发票的开具属于税务机关的调处范围，不属于本案调处范围，本院对王锦涛的该项诉讼请求不予调处。被告高顿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五内，被告广州市南大房地产开发有限公司按国土资源房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定协助原告王锦涛办理将广州市白云区三元里大道1222号1407号房（即骏御华庭自编A栋1407房）产权过户登记至原告王锦涛名下的手续，并将不动产权证交付给原告王锦涛；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告王锦涛支付逾期办证违约金32000元；三、驳回原告王锦涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4420元，由原告王锦涛负担4120元，被告广州市南大房地产开发有限公司负担300元（上述受理费4420元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年二月二十日书记员  任丽霞