江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏07民终4523号 上诉人（原审被告、申请执行人）：日出东方太阳能股份有限公司，统一社会信用代码××，住所地连云港市海宁工贸园。 法定代表人：徐新建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：张同娣，女，1955年4月19日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：郭伊玲（系张同娣儿媳），女，1980年2月29日出生，汉族，住连云港市海州区。 原审第三人（被执行人）：连云港宝翔置业有限公司，统一社会信用代××，住所地连云港市经济技术开发区××。 法定代表人：徐玉佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：耿怀平，该公司员工。 上诉人日出东方太阳能股份有限公司（以下简称日出东方公司）因与被上诉人张同娣、原审第三人连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018）苏0791民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 日出东方公司上诉请求：撤销一审判决，改判张同娣不享有位于连云港市海州区的所有权，继续对该商铺执行，由张同娣承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案商铺所有权属于宝翔置业公司。张同娣与宝翔置业公司之间订立的房屋买卖合同合法有效，但尚未办理物权登记，张同娣对涉案商铺仅享有债权而不享有物权期待权，张同娣要求办理变更过户登记的诉讼请求已经被生效判决驳回，一审法院在涉案商铺尚登记在宝翔置业公司名下的情况下认定张同娣有所有权，适用法律错误，与生效判决相矛盾。二、张同娣并不享有物权期待权，不能排除人民法院对涉案商铺的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，尚未取得物权的债权人对抗法院查封需具备四个条件，一是合法有效的书面买卖合同，二是交清全部购房款，三是实际占有，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一是涉案房屋被上诉人占有而非张同娣占有，二是张同娣对未办理过户明显存在过错，一审法院以房屋因被查封导致未办理过户登记手续，该理解明显曲解法律本意，且存在循环论证的逻辑错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请依法支持上诉请求。 张同娣辩称，根据海州区法院和中院判决，我们购房意向书有效，属于房屋的买卖合同，我们已经实付全款，实际占有，房屋到手后我们出租，租房人还在法院起诉我们，也有判决，我们是实际占有人。我们不知他们房屋抵押所以才买了这个房屋，无法办理过户是因为宝翔公司和太阳雨公司之间的矛盾，我们屡次去找，过错不在于我们。请求驳回上诉，维持原判。 宝翔置业公司述称，我们是收到买房款，张同娣是真实的买房人，他们在不知情的情况下购买了该商铺，至于备案合同由于抵押在上诉人名下，无法再与买房人签订正式合同，这过错也不在买房人，过错是我们公司的。同意维持原判。 张同娣向一审法院起诉请求:1.请求依法撤销连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791执87号之三中对连云港市海州区的拍卖裁定；2.确认张同娣为该1022商铺所有人；3.停止对该商铺的执行，解除对该商铺的查封，并将××××号商铺的购房人变更登记为张同娣。 一审法院查明：日出东方公司与宝翔置业公司借款合同纠纷一案，连云港市海州区人民法院于2016年8月22日作出（2016）苏0706民初3773号民事判决：“一、连云港宝翔置业有限公司给付日出东方太阳能股份有限公司借款本金1000万元及利息；二、如连云港宝翔置业有限公司不履行本判决确定的上述债务，日出东方太阳能股份有限公司可以申请拍卖案涉商品房买卖合同的标的物，以偿还上述债务。”该判决发生法律效力后，2017年2月9日，日出东方公司向连云港市海州区人民法院申请执行，执行案件的案号为（2017）苏0706执503号。2017年10月13日，连云港市中级人民法院将该案指定一审法院执行。2018年6月7日，一审法院依法作出（2017）苏0791执87号之三执行裁定，关于日出东方公司与宝翔置业公司借款合同纠纷一案，连云港市海州区人民法院作出的（2016）苏0706民初3773号民事判决书生效，遂裁定拍卖××号商铺（丘号××）。张同娣对执行标的提出书面异议，一审法院于2018年7月25日作出（2018）苏0791执异13号执行异议裁定书，驳回张同娣的异议请求。 一审法院另查明：一、2014年11月3日，宝翔置业公司（甲方）与张同娣（乙方）签订预约合同一份，约定：预约房号：××商铺，面积：29.04，预约单价：27203，预约总价：790000，预约金额：790000（柒拾玖万整）；双方以甲方通知从2014.11.3日至2015.1.3之间签订商品房正式买卖合同。乙方如逾期未来办理，则认为解除本预约合同，由甲方向乙方退回预约金。该合同签订后，张同娣付清全部购房款，宝翔置业公司向张同娣交付涉案商铺。 二、2013年9月18日，日出东方公司、宝翔置业公司签订17份商品房买卖合同，约定日出东方公司购买宝翔置业公司开发的宝翔财富广场××××××××××××××××××××××××××××××××××××。上述房屋合同载明的总价款为20170062元，且房屋均登记在日出东方公司名下。 同日，日出东方公司（乙方）与宝翔置业公司（甲方）签订一份补充协议书，内容如下：鉴于1、甲乙双方于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方所开发建设的宝翔财富广场多套住宅及商铺（具体房号、面积、价格见附件《宝翔财富广场房源表》）；2、甲乙双方对于已签署的《商品房买卖合同》均表示在一定的条件下可以解除该《商品房买卖合同》。现甲乙双方协商一致，针对甲乙双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）达成如下补充协议：一、关于对《合同》主要条款的补充约定：1、《合同》中约定的计价方式及价款系甲方对外销售的价格，该价格不作为甲乙双方之间的计算依据，甲方不得以《合同》规定的价款向乙方主张房款。甲方针对于甲乙双方之间签订的全部《合同》（详见《宝翔财富广场房源表》）中的所有房屋的总价款为人民币壹仟万元整；2、《合同》中约定的付款方式及期限不作为甲乙双方之间的结算方式，乙方应支付全部购房价款壹仟万元的时间及方式按照本补充协议约定的条件和期限进行；3、《合同》中约定关于乙方的全部违约责任条款均不予以适用，乙方按照本补充协议的有关约定承担相应责任；4、《合同》中关于对甲方交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任等条款除非与本补充协议约定相违背而不适用外，其他均应对甲方具有约束力。二、乙方付款条件及期限：1、乙方应按照本补充协议约定的全部《合同》的总价款壹仟万元向甲方支付购房款，除此之外，甲方不得要求乙方再另行向其支付任何其他费用；2、乙方付款的条件为甲方与乙方共同到连云港市房地产管理局网签《商品房买卖合同》并甲乙双方签订的全部《合同》（不含本补充协议）在连云港市房地产管理局办理备案登记手续；3、乙方应在满足上述条件的当天，至迟不超过第二天（如遇节假日银行不办理相关业务则相应顺延）将购房款壹仟万元汇入甲方指定的银行账户，甲方的银行账户为：户名：连云港宝翔置业有限公司，账号：46×××79，开户行：中国银行连云港分行营业部。三、关于对甲方双方解除《合同》的权利及条件的约定：（一）甲方解除《合同》的条件及方式：1、甲方在本协议签订之日起至2014年3月17日之内，有权随时解除《合同》，甲方应书面向乙方送达解除《合同》的通知；超过此期间甲方解除《合同》的应征得乙方书面同意；2、甲方按照本协议解除《合同》的，应将收取乙方的房款全部退回并应支付资金占用期间的利息；3、甲方解除《合同》的，应从乙方实际向甲方支付房款之日起至甲方实际全部退还乙方购房款之日止的期间按月息1%向乙方支付资金占用期间的利息；4、在己方未能向乙方退还全部购房款且支付本协议约定的全部资金占用利息前，其解除通知不发生法律效力。在甲方发出解除《合同》的通知后30日内甲方未能退还全部购房款及利息的，乙方可拒绝甲方解除合同的要求，乙方有权要求甲方继续履行《合同》、本《补充协议》，要求甲方交付全部房屋并办理产权证照。5、应甲方要求解除《合同》所产生的一切损失和责任由甲方自行承担，包括但不限于办理退房手续的费用、退房而产生的其他损失、以及办理退房不能而产生的损失。6、甲方享受本协议约定的解除权的前提是每月30号前向乙方支付按照乙方实际支付购房款的金额按月息1%标准向乙方支付资金占用费（甲方已实际支付的资金占用费在甲方行使解除权时应当予以扣除应支付乙方的相关利息款项），如有一期未能足额或者按时支付则甲方不再享有本协议约定的解除权。7、甲方有权在本协议规定的甲方有权解除《商品房买卖合同》期限内分批办理退房手续；甲方还款的金额以附件《宝翔财富广场房源表》中约定价格的50%为依据。（二）乙方解除《合同》的条件及方式：1、乙方有权无条件在本补充协议签订后6个月后至《合同》约定的房屋办理完毕产权登记手续前解除《合同》；2、乙方行使上述解除权应向甲方送达书面通知；3、甲方在收到乙方上述通知后应在七日内将乙方的全部购房款以及应从乙方实际向甲方支付房款之日起至甲方实际全部退还乙方购房款之日止的期间按月息1%计算的资金占用期间的利息全部退还乙方；4、如甲方未能在上述期限内退还乙方购房款及上述利息的则每迟延退款一日再按照每日千分之一的标准另行向乙方支付资金占用利息；5、在上述款项支付完毕之前，甲方不得要求乙方办理退房手续，乙方仍是《合同》约定房屋的所有权人。6、乙方解除《合同》所产生的任何费用和损失包括但不限于办理退房手续的费用、退房而产生的其他损失、以及办理退房不能而产生的损失均由甲方支付或承担。（三）甲方双方按照本协议约定的条件行使《合同》解除权的，则甲乙双方应给予必要的配合。四、本协议自双方签署《商品房买卖合同》且在本协议上签字盖章即发生法律效力，本协议与《商品房买卖协议》发生冲突的，以本协议为准。五、本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成的则交由管辖权的人民法院管辖。六、本协议一式四份，双方各执两份，效力相同。上述协议签订后，日出东方公司于当日向宝翔置业公司的银行账户汇款两笔，即650万元，2013年9月22日，日出东方公司又向宝翔置业公司的账户汇款350万元。 上述协议中约定的借款期限到期后，因宝翔置业公司未履行还款义务，双方又于2014年3月18日签订一份补充协议二，内容如下，鉴于：1、甲乙双方于2013年9月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定乙方购买甲方开发建设的宝翔财富广场的多套商业用房（具体房号、面积见原补充协议书附件《宝翔财富广场房源表》）：2、同日，双方对《合同》签署《补充协议书》，对上述房源的具体几个以及双方的有关权利义务以及解除《合同》的条件和期限作了补充约定。现经甲乙双方协商一致，对双方签订的《合同》、《补充协议》作如下补充约定：一、原《补充协议》约定的甲方解除《合同》的期限为2014年3月17日之前，现双方协商一致同意将此期限延长至2014年12月17日之前。甲方解除《合同》的条件、方式、后果等仍按原《补充协议》约定执行。二、原《补充协议》约定的甲方解除《合同》的，应从乙方实际支付购房款之日起按月向乙方支付购房款的1%的资金占用利息。现双方同意，从本协议签订之日起至本补充协议第一条约定的甲方解除《合同》期限之前，甲方应于每月17日前按照乙方实际支付购房款的1%向乙方支付资金占用利息。三、乙方在2014年3月18日之后有权随时解除《合同》，如在2014年12月20日之前甲方有任何一期未能向乙方支付约定的资金占用利息的，乙方亦有权随时解除《合同》。解除合同的条件、方式、后果等仍按照原《补充协议》约定执行。四、无论甲方或乙方行使《合同》的解除权的，甲方都应立即将乙方支付的购房款返还给乙方，如未能支付的，则按照每迟延支付一日支付购房款千分之一的金额由甲方向乙方支付滞纳金，在购房款和滞纳金未能向乙方支付完毕之前，甲方解除合同的通知对乙方不发生法律效力。五、乙方在本补充协议约定的行使《合同》解除权的期限之前未能行使解除权并将全部购房款等全部款项支付给乙方的，则除非征得乙方书面同意，否则甲方不再享有《合同》的解除权。六、本补充协议是双方对《合同》、《补充协议书》所作的再次补充约定，如与《合同》、《补充协议》不一致的，则以本补充协议为准。七、本补充协议自双方盖章或法定代表人（或授权代表）签字盖章之日起生效。 宝翔置业公司自收到日出东方公司款项后，每月向日出东方公司支付利息10万元至2014年6月18日。2015年12月18日，日出东方公司向宝翔置业公司发送一份通知书，要求宝翔置业公司在接到该通知七日内退还1000万元购房款并支付相关利息及滞纳金。 三、2013年9月18日，日出东方公司与宝翔置业公司签订17份商品房买卖合同，约定日出东方公司购买宝翔置业公司开发的××广场包括××商铺（丘号××）在内的17套房屋，涉案的1022商铺的商品房买卖合同的合同编号为××7。上述17套商品房买卖合同载明的总价款为20170062元。日出东方公司与宝翔置业公司对上述商品房买卖合同进行了网签备案登记之后，日出东方公司共计向宝翔置业公司汇款两笔共计1000万元，其余款项未付。 四、因宝翔置业公司到期未能履行还款义务，2016年6月1日，日出东方公司将其与宝翔置业公司借款合同纠纷一案诉至连云港市海州区人民法院，案号为（2016）苏0706民初3773号，诉讼请求是：“1、判决被告向原告偿还借款本金1000万元及利息（自2014年6月19日起至给付之日止，按年息24%计算）；2、如被告不履行上述债务，原告有权就登记备案于原告名下的房地产申请拍卖、变卖，并以拍卖、变卖所得偿还上述债务；3、判决被告承担本案的诉讼费用。”在诉讼期间，连云港市海州区人民法院根据日出东方公司的财产保全申请，于2016年6月7日，裁定对宝翔财富广场1043商铺予以查封。2016年8月22日，连云港市海州区人民法院作出判决，认定日出东方公司与宝翔置业公司签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借款担保合同。上述商品房买卖合同签订的真实目的是以商品房买卖合同中涉及的房产为本案的借款提供担保，日出东方公司主张按照民间借贷法律关系审理本案，其诉求中要求以案涉房屋拍卖价款优先受偿的请求，符合相关法律规定，予以支持。遂作出判决：一、宝翔置业有限公司给付日出东方公司借款本金1000万元及利息；二、如宝翔置业公司不履行本判决确定的上述债务，日出东方公司可以申请拍卖案涉商品房买卖合同的标的物，以偿还上述债务。宝翔置业公司不服该判决提起上诉，连云港市中级人民法院于2017年1月17日作出（2017）苏07民终68号民事裁定书，裁定“本案按上诉人宝翔置业公司自动撤回上诉处理”。 五、2016年3月29日，张同娣至连云港市海州区人民法院起诉宝翔置业公司、日出东方公司房屋买卖合同纠纷一案。案号为（2016）苏0706民初2111号，张同娣向法院提出的诉讼请求是：1、请求确认宝翔置业公司与日出东方公司签订的关于宝翔财富广场1022商铺的《商品房买卖合同》（合同编号××77）无效；2、判令将××广场××商铺的购房人变更登记为张同娣；3、判令宝翔置业公司、日出东方公司承担本案诉讼费用。连云港市海州区人民法院于2016年9月6日作出（2016）苏0706民初2111号民事判决，认为张同娣与宝翔置业公司签订的《预约合同》，明确了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且张同娣已经全额付清购房款，宝翔置业公司亦已将房屋交付张同娣使用，故张同娣与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效。关于宝翔置业公司与日出东方公司之间所签订的商品房买卖合同，因双方同时存在借贷法律关系，该商品房买卖合同实为对双方间的借款进行担保，具有流抵性质，故该商品房屋买卖合同应属无效。综上，张同娣要求确认宝翔置业公司与日出东方公司之间关于涉案商铺的商品房买卖合同无效并将涉案商铺购房人变更登记为张同娣的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、宝翔置业有限公司与日出东方公司之间关于××广场××号商铺的商品房买卖合同（合同编号××7）无效；二、宝翔置业公司于本判决生效后十日内将××广场××××号商铺购房人变更登记为张同娣。日出东方公司不服，提起上诉。连云港市中级人民法院于2017年6月7日作出（2016）苏07民终4020号民事判决书，认为宝翔置业公司与张同娣签订的《预约合同》明确了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且张同娣已经全额付清购房款，宝翔置业公司亦已将房屋交付其使用，故张同娣与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效。该合同具备了正式商品房合同所需的主要要件，故即使双方未签订正式的商品房买卖合同，也不能导致预约合同的解除；日出东方公司与宝翔置业公司虽然于2013年9月18日签订的17份商品房买卖合同，但该合同中涉及房屋的总价款为2000万元，而日出东方公司实际只给付1000万元，其余价款未支付，同时，双方签订的补充协议书、补充协议书二中表述内容均与借款相关联，而非确定房屋买卖相关内容，双方签订商品房买卖合同系为双方之间的借款提供抵押担保，故双方签订的商品房买卖合同名为买卖实为借款担保合同，其签订商品房买卖合同签订的真实目的是以商品房买卖合同中涉及的房产为借款提供担保，而此种担保形式不符合《中华人民共和国担保法》中关于担保形式的规定，故日出东方公司与宝翔置业公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同。因涉案房屋已经被（2016）苏0706民初3773号民事裁定予以查封，根据规定，房屋在查封期间不得买卖、转让、抵押，故张同娣主张宝翔置业公司、日出东方公司将宝翔财富广场1022商铺的购房人变更登记为张同娣诉求无法得到支持。判决如下：一、维持（2016）苏0706民初2111号民事判决主文第一项；二、撤销（2016）苏0706民初2111号民事判决主文第二项；三、驳回张同娣其他诉讼请求。 一审法院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 本案中，第一，经连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2111号生效民事判决认定，张同娣与宝翔置业公司签订的《预约合同》，明确了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且张同娣已经全额付清购房款，宝翔置业公司亦已将房屋交付张同娣使用，故张同娣与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效。而在2014年11月3日涉案《预约合同》签订之前，2013年9月18日，宝翔置业公司与日出东方公司之间所签订的商品房买卖合同，因双方同时存在借贷法律关系，该商品房买卖合同实为对双方间的借款进行担保，具有流抵性质，该商品房屋买卖合同应属无效。第二，张同娣提交了涉案房屋被查封之前物业费、水电费等缴纳凭证，证明其已接收或占有该房屋，可认定张同娣在查封之前已经合法占有涉案房屋；第三，张同娣主张其已支付涉案房屋的全部价款，并提供其银行转账流水明细。张同娣举证的银行流水明细证明其向宝翔置业公司副总经理刘琴连云港东方农村商业银行股份有限公司盐河支行账户62×××63转账740000元，宝翔置业公司认可原告支付购房款的行为。另外，张同娣先期已经向被告宝翔置业公司支付定金50000元，故张同娣举证了宝翔置业公司向其出具1022商铺79万元房款收据。张同娣提供的相关证据证明其在涉案房屋被查封之前已经支付了全部价款；第四，涉案商铺已被（2016）苏0706民初3773号案件裁定予以查封，根据规定，房屋在查封期间不得买卖、转让、抵押，故涉案房屋未办理过户登记手续非因张同娣自身原因。 综上，涉案房产在商品房买卖关系成立、房款支付数额、占有使用状况以及没有办理过户登记的原因等方面均符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的不得查封、扣押和冻结的财产所具备的情形。故张同娣作为执行案件的案外人，享有足以排除强制执行涉案房产的民事权益，提起本次执行异议之诉，有事实及法律依据，对张同娣要求判令立即停止对其购买的位于连云港市海州区宝翔财富广场1022号商铺的强制执行的诉讼请求，依法予以支持。 商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张同娣与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效，张同娣作为买受人已按合同约定履行了支付购房款的义务，宝翔置业公司作为出卖人理应转移房屋所有权于张同娣。故对张同娣要求确认位于连云港市海州区商铺归其所有的诉讼请求，依法予以支持。 对张同娣要求解除查封，并要求日出东方公司及宝翔置业公司立即协助和配合张同娣办理连云港市海州区宝翔财富广场1022号商铺的产权过户登记的诉讼请求，因上述诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审理范围，不予理涉。 综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、不得执行连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791执87号之三执行裁定书拍卖被执行人连云港宝翔置业有限公司开发的××广场××商铺（丘号××）。二、确认位于连云港市海州区归原告张同娣所有；三、驳回张同娣其他的诉讼请求。 本院经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实相同，一审判决列举的证据均经庭审举证、质证，一审法院对证据的审查意见正确，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是张同娣对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，相关生效民事判决已认定在法院查封涉案房屋前张同娣与宝翔置业公司之间的商品房买卖关系成立并有效且张同娣支付全部购房款，日出东方公司上诉理由系认为涉案商铺由其占有而非张同娣占有，且涉案房屋未办理过户手续系张同娣自身原因导致，因此不能排除人民法院对涉案商铺的执行。本院认为，根据（2016）苏0706民初7203号民事判决查明的事实，张同娣在涉案房屋被查封前实际占有了涉案房屋，故上诉人关于涉案房屋由其占有而非张同娣占有的理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋在被查封前未办理过户系因宝翔置业公司在出卖给张同娣之前将涉案房屋流抵给上诉人所致，没有证据证明宝翔置业公司在向张同娣出售涉案房屋时，将房屋流抵情况告知张同娣，日出东方公司关于涉案房屋未办理过户系张同娣自身原因导致的上诉理由不能成立。故张同娣提出的排除对涉案房屋执行的主张符合法定的能够排除执行的情形，一审法院对该诉讼请求予以支持并无不当。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中张同娣在提出排除执行的诉讼请求的情况下一并提出确认其对涉案房屋享有所有权的请求，一审法院在认定张同娣享有足以排除涉案房屋执行的民事权益的情况下，结合案件事实判决认定张同娣对涉案房屋享有所有权符合法律规定。而张同娣是否享有足以排除涉案房屋执行的民事权益并非张同娣与宝翔置业公司、日出东方公司房屋买卖合同纠纷一案的审理范围，故该案生效判决在不能排除执行的情况下驳回张同娣要求宝翔置业公司、日出东方公司协助其将购房人变更登记为张同娣的诉讼请求，本案一审判决与之并不矛盾。故日出东方公司关于一审法院在涉案商铺尚登记在宝翔置业公司名下的情况下认定张同娣有所有权，适用法律错误，与生效判决相矛盾的上诉理由亦不能成立。 综上,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回日出东方太阳能股份有限公司上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由日出东方太阳能股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 李红梅 审 判 员 胡海涛 二〇一九年二月二十七日 法官助理 于学金 书 记 员 王诗语 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。