贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初55号原告：余方林，男，汉族，1979年5月15日出生，住贵州省毕节市。被告:毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人:耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：周遵才（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201110106997。原告余方林与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余方林、被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即为原告办理毕节市博泰·仕府领地(南区)第3层B-87号(铺号为:3-B-87)商品房(即商铺)所有权证书，并将权属证书交付给原告;二、被告向原告支付逾期交付办理毕节市博泰·仕府领地(南区)第3层B-87号(铺号为:3-B-87)商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为:以已付总房款为基数，从2013年6月1日起至被告向原告实际交付办理商品房产权转移登记相关文书之日止，按每日万分之二计算；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2012年2月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号为:BT07-2012-3-B-87)，约定被告将其开发的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第3层B-87号(铺号为:3-B-87)的商铺出售给原告，商铺建筑面积为20.73平方米，套内面积为15.47平方米，按照套计算，总房款171007.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付86007.00元，余款85000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果被告自2013年6月1日起的180日内交付办理商品房转移登记有关文书，则按已付房价款的万分之一承担违约责任;如果被告自2013年6月1日起的180日后交付办理商品房转移登记有关文书，则按已付房价款的万分之二承担违约责任;同时，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费8545.00元。合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书期限届满时(2013年6月1日)及届满后的180内，被告未取得涉案房屋的所有权初始登记，也未向原告交付转移登记的相关文书。因为房屋产权登记系房屋的“身份证”，在未取得房屋产权登记之前，原告买受的房屋在权属上总处于不稳定状态，原告的合法权益不能得到相应的保护，所以在双方约定的交付转移登记文书的期限届满后，原告曾多次找到被告工作人员要求交付转移登记的相关文书，但被告均以各种理由搪塞推脱，甚至后来根本就不理睬不接待。无奈之下，原告为了维护自身合法权益，2015年至2018年11月期间，与同一楼盘的其他业主集体到被告在涉案楼盘中的办公区域集体日夜驻扎几次，并到相关部门反映，要求解决办证问题和支付违约金，皆无结果。被告未按合同约定向原告交付涉案房产的权属转移登记相关文书，在已经接受原告委托并收取权属转移登记办证费后，也未为原告办理涉案房产的权属转移登记。在原告长时间的维权过程中，被告多次承诺但从未兑现承诺，毫无诚信可言，原告为此付出了大量的时间、精力和金钱，身心疲惫。根据原、被告订立的《商品房买卖合同》第二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，即以已付总房款171007.00元为基数，从2013年6月1日起至被告向原告实际交付办理房屋产权转移登记相关文书之日止，按每日万分之二计算，向原告支付相应的违约金;被告已经向原告收取了办证费，应当为原告办理涉案房屋产权转移登记并将权属证书交付给原告(原告会配合被告办理)。敬请法院判如所诉，维护原告的合法权益。庭审中，原告将诉请明确为：一、被告立即为原告办理毕节市博泰·仕府领地(南区)第3层B-87号(铺号为:3-B-87)商品房（即商铺）所有权证书，并将权属证书交付给原告；二、判决被告向原告支付从2013年6月1日至2018年12月31日共2070天逾提交办理毕节市博泰·仕府领地(南区第3层B-87号(铺号为:3-B-87)商品房(即商铺)转移登记有关文书的违约金70796.00元(违约金计算方式为:以已付总房款171007.00元为基数，根据逾期的天数2070天，按每日万分之二计算):三、判决被告向原告支付从2019年1月1日起至被告向原告实际交付办理房屋产权转移登记相关文书之日的违约金(以上违约金计算方式为：以已付总房款171007.00元为基数，根据逾期的实际天数，按每日万分之二计算)；四、本案诉讼费由被告承担。被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律、法规、《房屋登记办法》都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任；同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上，请求依法判决。经审理查明：2012年2月17日，原告余方林与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BT07-2012-32B-87)。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第3层B-87号商铺（该铺号为：3-B-87），该商品房建筑面积20.73平方米，套内建筑面积15.47平方米，房屋总价款为171007.00元。付款方式为银行按揭付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款86007.00元，余款85000.00元以银行按揭方式支付；转移登记：出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。之后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款171007.00元及办证费8545.00元。另查明：2017年1月9日，被告博泰房开公司对涉案的博泰·仕府领地业主诉求作出书面回复，回复载明：“一、毕节市博泰房地产开发有限责任公司同意支付违约金……”；2017年1月10日，被告博泰房开公司再次对博泰·仕府领地业主诉求作出书面回复，回复载明：“一、……于2017年7月份开始分批办理仕府领地业主商品房房屋所有权证；二、2017年12月31日前按约定开始支付违约金……”。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为，在签订《商品房买卖合同》时余方林、吉雪作为买受人在合同上签字、捺印，但本案只有余方林作为原告提起诉讼，本院依法通知吉雪作为本案原告参加诉讼，吉雪表示放弃诉讼权利，不参加本案诉讼；吉雪放弃参加本案诉讼系对其诉讼权利的处分，本院从其所愿。当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算；关于计算违约金的起止时间问题，被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”之规定，被告于2017年1月9日、2017年1月10日分别作出分批次办理产权证以及同意支付违约金等的承诺，引起诉讼时效中断，2017年1月10日之前的诉讼时效已经于被告承诺支付违约金之日产生诉讼时效中断的法律效力，2017年1月10日之后至原告起诉之日（2019年1月2日），未超过《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间，故，对被告主张诉讼时效超过的抗辩主张，本院不予采纳；因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2013年6月2日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；原告诉请分段计算，从2013年6月2日至2018年12月31日共计2038天，以已付总房款171007.00元为基数，按每日万分之二计算：171007.00×0.0002×2038天=69702.45元；从2019年1月1日起以171007.00元为基数按每日万分之二的标准计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告之日止。因涉案房屋尚不具备法定办证条件，故对原告主张被告为其办理涉案商品房的所有权证书的诉请，本院不予支持。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余方林支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，从2013年6月2日至2018年12月31日共计人民币69702.45元；从2019年1月1日起以原告已付总房款人民币171007.00元为基数，按每日万分之二的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告余方林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年二月十三日书记员 包清琳