广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24392号原告：严海泉，男，汉族，住江西省樟树市，委托诉讼代理人：孙志芬，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。被告：谭旭坤，男，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：佛山市澳美迪电器有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：谭旭坤。第三人：杨秋辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区，原告严海泉与被告谭旭坤、第三人杨秋辉租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，根据原告的申请，本院依法追加佛山市澳美迪电器有限公司（以下简称澳美迪公司）作为被告参加诉讼，后本案于2019年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙志芬及第三人杨秋辉到庭，被告谭旭坤、澳美迪公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严海泉向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还押金140400元；2.两被告向原告退还租金561600元；3.两被告向原告赔偿损失140400元；4.两被告支付律师费54000元、担保费2000元；5.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月3日，原告与被告谭旭坤签订《房屋租赁合同》一份，被告谭旭坤将佛山市南海区**的厂房（租赁物所在地块由被告谭旭坤向第三人杨秋辉租赁，建筑物由被告谭旭坤所建）出租给原告，双方确认面值约为3900平方米，租赁期限从2018年8月3日起至2028年8月3日止，租金为每平方米12元，免租期至2018年11月2日。合同签订后，原告依约向被告谭旭坤支付押金140400元，一年的租金561600元，被告谭旭坤交付了租赁物。2018年10月下旬，原告突然收到第三人杨秋辉通知，第三人称租赁物所在地块已经向被告谭旭坤收回，并按200万元的价格向被告谭旭坤收购了上盖建筑物，要求原告撤出租赁物。为此，第三人向原告出示《终止协议书》一份。第三人向原告出示《终止协议书》后，将砖块堆在租赁物的门口，并强行进场对租赁物进行改建。至此，涉案的租赁物已经被第三人收回，原告已经无法按《房屋租赁合同》的约定使用涉案的租赁物。为此，原告曾多次与被告谭旭坤进行协商，要求妥善处理上述事宜，但被告谭旭坤一直拒绝处理。因被告谭旭坤无法按约定提供租赁物给原告使用，原告有权要求被告谭旭坤退还所有租金，并有权根据《房屋租赁合同》第10.2款的规定，要求被告谭旭坤退还押金，赔偿损失及承担原告聘请律师的费用。此外，经原告了解，被告谭旭坤是被告澳美迪公司的股东、法定代表人，且澳美迪公司的原住所地是上述租赁合同项下的租赁物所在地，澳美迪公司有可能是该建筑物的建造者，故原告认为澳美迪公司也应该与谭旭坤共同承担本案所涉债务。为此，原告认为两被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，望依法裁判。被告谭旭坤、佛山市澳美迪电器有限公司没有答辩。第三人杨秋辉对原告提出的诉讼请求无异议。当事人围绕其诉讼请求、主张的事实依法提交了证据，两被告经本院合法传唤没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提供的《房屋租赁合同》、收据、民事委托代理合同、发票、担保合同、收据均有原件予以核对，内容与本案相关，两被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证；对原告提供的《终止协议书》，因其涉及第三人，而第三人对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；对原告提供的《租赁合同》及第三人提供的《合伙协议书》、《租赁合同》，因均无原件核对，且合同当事人对其真实性均不予确认，故本院对该部分证据的真实性均不予确认。本院经审查认定事实如下：2018年8月3日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***的厂房（以下简称“涉讼厂房”）出租给乙方作工业厂房使用；租赁期限为10年，从2018年8月3日起至2028年8月3日止；租赁物的免租期为3个月，从厂房交付之日起算，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金；租金每月每平方米12元，每三年递增10%，如遇国内经济下滑的影响，双方可另行协商对租金作适当调减；租赁押金为首月租金的3倍，即140400元，乙方预付一年租金给甲方，共计561600元，押金及预付租金均在签订合同后七个工作日内支付；乙方应于每月15号以前向甲方支付上月租金，并由乙方汇至甲方指定账号；未经乙方书面同意甲方不得提前终止本合同，如甲方无正当理由不履行合同任意一条，乙方有权单方解除合同，甲方应赔偿乙方经济损失，并退还押金;等等。2018年8月6日，被告谭旭坤出具收据确认分别收到原告严海泉支付的押金140400元及从2018年11月3日至2019年11月3日的租金561600元。2018年10月18日，被告谭旭坤（承租方、乙方）与第三人杨秋辉（出租方、甲方）签订《终止协议书》，约定：甲、乙双方于2013年12月24日签订了《租赁合同》，约定由乙方租赁甲方位于佛山市南海区***土地，由乙方承租该土地后自行搭建厂房使用，该《租赁合同》于本协议签订之日终止履行，解除双方的租赁关系；乙方承诺在2018年10月18日前将所租赁甲方的全部场地、全部建筑物、构筑物及水电设施完好地（正常使用的状态）移交给甲方，乙方完全退出该租赁场地，并搬走乙方以及乙方企业的机器设备、产品、原材料等乙方可搬走的财物。2018年11月29日，原告提出本案诉讼。诉讼中，第三人杨秋辉确认已于2018年10月18日收回涉讼厂房。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉讼厂房应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，现原告确认涉讼厂房未取得法律法规规定的建设工程规划许可证，故其与被告谭旭坤签订的《房屋租赁合同》因违反法律的效力性、强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，原告因《房屋租赁合同》已向被告谭旭坤交纳了押金140400元及从2018年11月3日至2019年11月3日的租金561600元，而谭旭坤在2018年10月18日（即其与原告约定的免租期内）已与涉讼厂房所在土地的出租人即第三人杨秋辉签订了《终止协议书》，约定将涉讼厂房及土地移交第三人，现第三人也已实际收回涉讼厂房，故原告主张被告谭旭坤应返还押金140400元及预付租金561600元，合计702000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告谭旭坤赔偿损失140400元及承担律师费54000元、担保费2000元的诉讼请求，因《房屋租赁合同》无效，违约责任条款亦无效，而律师费54000元、担保费2000元并不属于必然产生的费用，原告又未能举证证实其存在其他实际损失，故本院对原告该部分诉讼请求均不予支持。对于原告主张被告澳美迪公司对案涉款项承担共同清偿责任的诉讼请求，因与原告签订的《房屋租赁合同》的相对方是被告谭旭坤，原告并未能举证证实被告澳美迪公司是涉讼厂房的实际所有人及出租人，故本院对其该项诉讼请求不予支持。被告谭旭坤、澳美迪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、谭旭坤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还702000元予严海泉；二、驳回严海泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12784元，减半收取计6392元，财产保全费5000元，合计11392元（严海泉已预交），由严海泉负担982元，由谭旭坤负担10410元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。严海泉预交的案件受理费10410元，在本判决发生法律效力后经严海泉书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一九年二月二十二日书记员  余宝儿