吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终244号 上诉人：寇海峰，男，1964年7月27目出生，汉族，个体，住镇赉县。 委托诉讼代理人：潘殿林，系吉林华信律师事务所律师。 被上诉人：吉林省益健粮食加工有限公司。住所地吉林省镇赉县镇赉镇机砖厂院内。 法定代表人：杨学东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘冰，吉林飞达律师事务所律师。 上诉人寇海峰因与被上诉人吉林省益健粮食加工有限公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2018）吉0821民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人寇海峰及其委托诉讼代理人潘殿林，被上诉人吉林省益健粮食加工有限公司委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寇海峰上诉请求：撤销镇赉县人民法院（2018）吉0821民初879号民事判决，发回重审。事实和理由：上诉人认为，原判决认定事实不情，进而导致裁判错误，具体理由分述如下：一、关于两份《场地租赁合同》采信的问题。原判决采信标的额为12.5万元的《场地租赁合同》是错误的。1、从合同约定的内容分析，25万元的合同是有效的和实际履行的合同。两份合同除租金不同外，12.5万元的合同没有约定开具发票事宜，也没有约定税费的承担问题，而25万元的合同中则明确约定了这两项内容。从合同约定内容的角度分析，25万元这份合同，是在12.5万元合同的基础上，补充了约定的内容，是对12.5万元合同的变更和补充，因此应按照25万元的合同执行。2、从两份合同的形式要件分析，25万元合同是双方当事人最后确定的合同文本。上诉人注意到，两份合同中，落款乙方处均加盖了被上诉人的公章，但是25万元合同上多了乙方代表人陈某的签字。虽然加盖公章即可以产生合同效力，但是从形式要件上看，25万元这份合同明显要比12.5万的合同更完善、更郑重。3、从合同实际履行情况分析，25万元这份合同是双方当事人实际履行的。首先，上诉人为被上诉人每年开具25万元的发票，说明是在履行25万元的合同；其次，被上诉人在原审过程中提供的两份付款委托书中，也明确记载租赁费金额是25万元，而这份证据是被上诉人出示的，说明被上诉人对其中记载的内容的自认。上诉人按照约定将土地交由被上诉人使用并为其开具了每年25万元的发票，上诉人已经按照25万元合同履行了主要义务，因此该合同是最后实际履行的合同。4、从被上诉人申请出庭作证的证人证言分析，25万元这份合同形成在后。原审庭审第九页上数第四行笔录记载，法院向证人发问时，证人申某回答：12.5万元合同是我谈的，后期如何签的合同我就不知道了。证人证言反映出，12.5万元合同形成在先，25万元合同形成在后，后形成的合同在内容上对前一份合同做了变更，且为双方当事人的一致意思表示，因此应以25万元合同为准。二、庭审笔录中存在证人未签字的现象。1、庭审笔录第8页，证人申某未签字；2、庭审笔录第10页和第11页，证人陈某未签字。证人没有在记载其证言内容的笔录上签字，其证言的证明效力则存在极大瑕疵，并且这种情形违反了民事诉讼程序规则。三、土地年租金12.5万元客观上难以成立。1、上诉人为被上诉人开具发票，要按照开票金额缴纳增值税、企业所得税和各项地方附加。仅企业所得税一项，税负就高达发票金额的25％，这是《企业所得税法》第四条规定的法定税率。上诉人开出的25万元发票，仅企业所得税就高达62500元，再加上增值税和各项附加，税负合计达七万余元。如果双方约定的土地租赁费按照12.5万元合同执行，就意味着上诉人收到12.5万元，却为被上诉人开具25万元的发票，去掉税款，上诉人仅能实得五万元左右，相当于上诉人用41728平方米的土地仅仅能获得五万元的租赁收入，这在土地使用费高涨的今天是不客观不现实的。2、无论被上诉人还是证人申某，均声称25万元租赁费中的12.5万元是被上诉人用于支付给证人申某的土地平整费用，这种说法很难自圆其说。首先，合同中已经明确25万元就是土地租金，并不包含也未提及申某平整土地的问题；其次，被上诉人即使真的需要向申某支付土地平整费用，既没有理由也没有必要以土地租金的形式通过上诉人之手再支付给申某，被上诉人直接向申某支付是最便捷也最顺理成章的；第三，申某收到被上诉人的12.5万元而未开具发票，上诉人收到12.5万元却要开具25万元的发票，如此说来是上诉人为申某承担了他收入所得的税负，如此不符合常理的说辞居然能够在被上诉人和申某那里当庭表述出来，更令人惊讶的是原审法院居然忽略了这个令人匪夷所思的漏洞，原判决认定事实不清的程度可见一斑。四、原判决未厘清众多民事主体之间的关系。本案除上诉人与被上诉人两个民事主体外，与案件争议标的额有直接关系的民事主体还有：镇赉县诚涵租赁服务有限公司：为被上诉人开具发票，出具付款委托书；王婷婷：《付款委托书》指定的收款人，王婷婷与上诉人之间以及与镇赉县诚涵租赁股务有限公司存在什么样的民事法律关系未知，王婷婷收款后是否将款转交给上诉人或者收款委托人；申某：是否有证据证明其平整了土地，是否有证据证明真正收到了土地平整款，目前只有其当庭口头表述；熊建革：并非被上诉人的法定代表人，也未有证据证明其与被上诉人的关系，其向寇岩转账的行为是否属于为被上诉人支付土地租金，其转帐的行为与上诉人是否有关联：寇岩：接受熊建革转账的法律意义是什么，该二人之间的经济往来是否能够代表合同当事人，等等此类，均无证据证明。如果不能把上述主体之间相互交织的权利义务关系调查清楚，则无从谈起认定事实清楚。而人民法院为查清事实起见，在当事人未提出申请的情况下，应该依职权追加有关人员为共同被告或者第三人，但是本案并没有。综上，上诉人认为，本案尚有众多法律事实有待于进一步查清，因此请求撤销原判，发回重审。 吉林省益健粮食加工有限公司答辩称，虽然上诉人的各项上诉理由均不成立，但确实因为一审判决存在矛盾，致使我们利益受损。我们同意上诉人上诉请求就是撤销一审判决，发回重审。我们从两个方面，一个我们在答辩状中说关于上诉人的上诉理由，我们在代理词当中说，关于一审判决这个问题第一上诉人的第一项上诉理由不成立，就采信租赁合同实际租金是12.5万元是正确，是否约定开具发票的事宜，是否对另一份合同内容作出变更和补充，是否有代表人签字以及合同形成时间先后，不是判定真实合同的标准，判定合同的标准就是在合法前提下是否是双方当事人的真实意思表示，合同具体实际如何履行，本案我们在一审的庭审过程中已经充分举证证实签订25万元合同的目的完全是为了开具发票需要。这25万元当中有申某每年12.5万元的场地平整费，开具发票后付款给王婷婷是为了账务处理的需要，上诉人没有实际领取年租金25万元，实际是第一年申某代益健公司付给寇海峰12.5万元，第二年熊建革付给寇岩12.5万元。那么反过来说，如果双方的真实意思表示为年租金25万元，那么上诉人在每年只领取了12.5万元的租金后，却一审起诉中要求给付土地租金83332元，都是怎么计算出来的，是25万元除以12个月乘以我们实际占用的四个月，那么他就放弃了合同，两年合同租期内，每年12.5万元，一共是25万元，这与生活常理也是不符。实际这种起诉就是默认两年租期内租金每年是12.5万元。那么上诉人的第二项就是关于庭审笔录，证人未签字的问题，一审庭审是全程录像。我们提供两份证人证言，在庭审中，经过双方充分的质证提问，程序合法，应确认为本案的证据。证人不是完全没有签字，只是在个别页数上有遗漏，即使说形式上存在瑕疵，也不能影响证据的效力。关于上诉人上诉理由第三项，我们认为是不成立的。土地年租金12.5万元是客观事实。一是上诉人没有证据证明用41728平方米土地，每年获得年租金5万元，价格不公平租赁合同在双方自愿基础上签订，双方应该在签订前了解了市场行情，并应该承担由此带来的经济风险，更重要的是上诉人在租期内不仅获得每年5万元租金，还得到了合同外的利益，主要就是益健公司免费提供的土地平整的长期利益价值。我们付给申某两年的场地平整费就是25万元，这些都是租赁合同带来的客观收益，不能仅以实际获得钱款衡量租赁合同是否公平。二是证人申某的证言是真实可信的。益健公司作为国企，要求账务往来要有发票，那么申某寇海峰作为自然人均不能提供发票，所以上诉人成立镇赉县诚涵租赁服务公司，目的是为了给益健公司开具发票，益健公司同时把场地平整费租赁费在形式上打包付给诚涵公司。另外，上诉人说收到125000元，负担25万元税款，当时是申某与上诉人在2015年协商的结果，那么上诉人每年得到5万元租金和场地平整带来的长期利益也是符合生活常理。第四，我们说一下，关于一审其他的民事主体关系，镇赉县诚涵租赁服务公司法定代表人寇岩，与上诉人是父子关系，这也能够证实成立公司的目的就是为了开具发票，王婷婷，镇赉县金地粮贸有限公司财务人员，其收款后没有将钱款给付上诉人，25万没有给上诉人，这证实了收款完全是财务处理的需要，不是将租金实际支付给上诉人寇海峰，一审庭审中上诉人对其证人证言并未提出异议，场地平整是实际发生的事实。一审庭审笔录的卷宗66页，在问原告过程当中申某对涉案土地进行过平整，原告是这样回答的，平整过，但不是我雇的，这个是客观事实。是谁雇的？是益健公司雇的。益健公司，因为要租赁寇海峰这块场地，所以先让申某把场地做平整，这个钱是25万分两年给申某。那么你接着说，原告，你收到的租金是多少？收到的方式是什么？原告回答，第一笔是2015年11月21日申某以转账的方式，转给我12.5万元，第二笔是17年1月23日，熊建革用个人账户以转账的方式转给寇岩12.5万元，熊建革是益健公司执行董事兼总经理，其向寇岩转账的行为证实了第二年土地租金已付是12.5万元，那么寇岩这里面我已经叙述了，就不说了。综上，我们请求也将本案发回重审。 寇海峰向一审法院起诉请求：1、要求益健公司立即腾空占用的41728平方米土地；2、要求益健公司给付占用土地的租金83332元（租金计算到2018年3月21日）；3、要求益健公司给付违约金302500元；4、要求益健公司承担案件受理费。 吉林省益健粮食加工有限公司向一审法院反诉请求：1、要求寇海峰继续履行租赁合同。2、要求寇海峰赔偿益健公司因腾空场地所造成的经济损失暂定人民币50万元（待鉴定后确定具体数额）。3、要求寇海峰承担本案发生的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年2月1日，寇海峰与镇赉县镇赉镇人民政府签订《镇赉镇人民政府企业承包合同书》一份，承包镇赉镇机砖厂现有的财产以及现有的土地使用权，承包期限50年，承包期限自2008年1月1日至2057年12月31日。2015年11月21日，寇海峰与益健公司签订《场地租赁合同》，寇海峰将自己享有的镇赉镇机砖厂院内的土地使用权租给益健公司，租赁期限二年（2015年11月21日至2017年11月21日），双方约定：合同到期后，益健公司享有优先租赁权，如寇海峰以转让等方式处理该土地，益健公司享有优先权；租金每年250000元（含税），寇海峰负责向益健公司开具租赁费发票，租赁期间发生的土地税费均由益健公司承担，租金支付方式：签订合同当日支付第一年全额租金250000元，第二年租金于2016年11月21日前全额支付。如果第三年继续租用，租金标准不变，于2017年11月21日前支付，如益健公司不能按合同约定时间支付租金，每日须按应交租金总额的1%向寇海峰支付滞纳金。同日，双方签订一份《场地租赁合同》，将租金约定为每年125000元，其他合同内容大致相同。2015年11月21日、2017年1月23日，寇海峰两次收到益健公司给付的租金共计250000元，每笔125000元。益健公司分两次给付申某两年的土地平整费250000元。 一审法院认为，寇海峰与镇赉镇人民政府签订《镇赉镇人民政府企业承包合同书》，寇海峰与益健公司签订《场地租赁合同》均系合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。寇海峰将从镇赉镇人民政府处承包机砖厂土地使用权对外发包，并不违背其与镇赉镇政府之间的合同约定，故寇海峰有权将该土地使用权对外发包。益健公司作为合同相对方与寇海峰签订租赁合同，根据合同相对性原则，寇海峰以租赁合同纠纷为由起诉益健公司主体适格。现寇海峰要求益健公司腾空占用的土地，因双方按合同约定租期已届满，虽益健公司继续租用，但是未按约定交纳2018年度租赁费，导致合同目的无法实现，故寇海峰要求益健公司腾退土地的请求，一审法院予以支持。关于租金，寇海峰与益健公司于2015年12月21日当日签订两份《场地租赁合同》，约定租赁费数额不同，双方对租金数额各执一词。寇海峰主张租金为每年250000元，通过庭审调查，寇海峰自认益健公司2016年和2017年各给付租金125000元，其并未再向益健公司索要其余租金，根据双方对合同的实际履行情况及申某的证人证言可以确认租金数额为每年125000元。益健公司在合同期满后继续占用寇海峰的土地应给付土地租金41667元（125000元／12个月＊4），剩余占用土地期间的租金，寇海峰保留诉权。关于违约金，双方在合同中约定，如乙方（益健公司）不能按合同约定时间支付租金，每日须按应交租金总额的1％向甲方（寇海峰）支付滞纳金。违约金是对守约方的一种经济补偿，该补偿额度是以违约所造成的损失为限。益健公司未能如约交付租金，已构成违约，虽益健公司抗辩称寇海峰违约拒收租金，但是未提供证据证明其主张，一审法院对其抗辩不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失“。”本案中，因双方约定的违约金过高，一审法院认为应以未支付的四个月租金的30％作为补偿为宜，即41667元（41667元＊30％=12500元）。故益健公司应给付寇海峰2017年11月22日至2018年3月21日占用土地期间的违约金12500元。剩余占用土地期间的违约金，寇海峰保留诉权。关于益健公司的反诉请求，虽益健公司抗辩称寇海峰违约拒收租金，但是未提供证据证明其主张，益健公司未按合同约定交付租金，寇海峰有权解除合同，益健公司因解除合同而产生的损失不应由寇海峰承担，故对益健公司要求继续履行合同及赔偿经济损失的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、吉林省益健粮食加工有限公司于本判决生效后十日内将位于镇赉镇机砖厂院内的41728平方米土地腾退给寇海峰；二、吉林省益健粮食加工有限公司于本判决生效之日起十日内给付寇海峰2017年11月22日至2018年3月21日占用土地期间的租金41667元及违约金12500元；三、驳回寇海峰的其他诉讼请求；四、驳回吉林省益健粮食加工有限公司的反诉请求。案件受理费7087.4元，由吉林省益健粮食加工有限公司负担1154元，寇海峰负担5933.4元；反诉费4400元，由吉林省益健粮食加工有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明：寇海峰与益健公司签订了二份场地租赁合同，落款时间均为2015年11月21日。其中一份约定租赁费用每年125,000.00元，合同上乙方落款处只有益健公司单位公章，另一份约定租赁费用为每年250,000.00元（含税），由寇海峰提供250,000.00元的发票（含税），并约定土地使用税由实际使用人负担，该份合同上乙方既有益健公司单位公章，亦有代表人陈某签名。双方在合同履行中，在租赁两年期间内寇海峰为益健公司提供了250,000.00元的增值税普通发票（镇赉县诚涵租赁服务有限公司名头开具），益健公司按镇赉县诚涵租赁服务有限公司付款委托书指示的收款人王婷婷通过银行每年给付250,000.00元。另查明，租赁费标的为125,000.00元的合同是案外人申某与寇海峰谈的，本案双方签订租赁费标的为250,000.00元的合同时，申某不知情。寇海峰在两年合同期内实际每年收取了125,000.00元租金。 本院认为，双方签订的二份场地租赁合同，从形式要件上看，租赁费标的为250,000.00元的合同在落款处益健公司加盖公章并有代表人陈某签字，而另一份合同上只有益健公司公章，故标的为250,000.00元的合同更完整；从约定的内容上看，标的为125,000.00元的合同中没有约定开具发票及土地使用税的承担等事项，而标的为250,000.00元的合同中则明确约定了上述两项内容，故该份合同内容更完善；从合同履行的实际情况上看，寇海峰为益健公司每年提供250,000.00元增值税普通发票，益健公司每年通过银行给付250,000.00元。综合上述分析，结合本院查明的事实，认定双方实际履行125,000.00元标的合同，而由寇海峰提供250,000.00元的增值税普通发票，既无合同约定，也不符合常理。寇海峰实际每年收取租赁费125,000.00元，只是场地租赁费履行问题，不能否定双方实际履行标的为250,000.00元合同的事实。 益健公司主张签订合同标的250,000.00元合同，是为了益健公司需发票处理账目，缺乏证据证明，本院不予支持。同时，益健公司主张合同标的250,000.00元中有125,000.00元是给付案外人申某的场地平整费用，对该主张，益健公司没有提供证据证明，且如此需寇海峰为该125,000.00元承担相应税款亦不符合常理，本院不予支持。 综上，应认定寇海峰与益健公司实际履行的合同为租赁费标的为250,000.00元的场地租赁合同。 关于寇海峰主张租金问题。双方签订的合同期满后，益健公司继续占有使用寇海峰的土地，至2018年3月21日为期4个月，益健公司应给付占有使用土地期间的租金应为83,332.00元（25万元÷12个月×4个月）。寇海峰应开具该数额的增值税普通发票。 关于违约金问题。双方在合同中约定，如未按约定时间支付租金，每日按应交租金总额的1%支付滞纳金。益健公司没有按约定支付租金是违约行为，虽在一审中益健公司抗辩称寇海峰拒收租金，但未能提供有效证据证明其主张，亦未向有关部门予以提存，故本院不予支持。本案中，双方约定的违约金为应交租金总额的日1%，该约定利率过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，违约金应以未支付的4个月租金的30%作为补偿适当，即83,332.00元×30%＝24,999.50元。 另，关于申某、熊建革、寇岩、王婷婷等人的身份问题，与认定本案的基本事实及判决结果无利害关系，不应成为本案诉讼主体，寇海峰的该上诉主张本院不予支持。 综上所述，上诉人寇海峰的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持镇赉县人民法院（2018）吉0821民初879号判决第一、三、四项；撤销第二项； 二、吉林省益健粮食加工有限公司于本判决生效之日起十日内给付寇海峰2017年11月22日至2018年3月21日占用案涉土地期间的租金83,332.00元及违约金24,999.50元；寇海峰向吉林省益健粮食加工有限公司提供租金83,332.00元额度的增值税普通发票。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7087.40元，二审二审案件受理费5933.00元，由寇海峰负担5933.40元，益健公司负担7087.40元；反诉费4400.00元，由益健公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  常宗仁 审 判 员  张天秋 代理审判员  李 瑞 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  刘宇光