湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0981民初1706号原告中国银行股份有限公司应城支行。住所地：湖北省应城市城中办事处东大街**。统一社会信用代码：91420981880915750T。负责人陈胜强，该支行行长。委托诉讼代理人：蒋在茂，男，系该支行副行长。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；参与调解、进行和解、代收法律文书，代为申请强制执行。被告周乐，男，1989年12月14日出生，汉族，湖北省应城市人，住湖北省应城市。被告应城市广厦房地产开发有限公司，，住所地：湖北省应城市城中西大街**统一社会信用代码：91420981180917253N。法定代表人程雅文，该公司总经理。原告中国银行股份有限公司应城支行(以下至判决书主文前简称中行应城支行)诉被告周乐、应城市广厦房地产开发有限公司(以下至判决书主文前简称广厦房地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2018年11月13日本院公开开庭审理了此案，原告中行应城支行的委托诉讼代理人蒋在茂到庭参加诉讼，被告周乐、广厦房地产公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行应城支行向本院提出诉讼请求：1、被告周乐提前清偿所欠原告中行应城支行借款本金126168.67元及至清偿完毕前的利息和罚息止，被告广厦房地产公司对被告周乐应向原告中行应城支行清偿的借款本金、利息和罚息承担连带清偿责任；2、原告中行应城支行对被告周乐所抵押的位于应城市××河镇海泰学府3-1-601号的房屋享有优先受偿权；3、本案诉讼费及其他费用由被告方承担。事实和理由：2014年5月9日，中行应城支行与周乐签订“2014年应中银房贷字××号”《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，同时周乐出具“借款人声明”和“家庭共同还款声明(保证人)”各1份。贷款合同约定，周乐向中行应城支行借款140,000元，期限20年。双方还约定：1.用途为借款人支付其购买的坐落于应城市××河镇海泰学府3-1-601号房屋购房款。2.贷款按浮动利率方式计算，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起12个月内，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。3.借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供担保，担保人广厦房地产公司提供阶段性连带责任保证。且广厦房地产公司向中行应城支行出具了不可撤销连带责任担保函，其具体内容为：(1)本保函为不可撤销阶段性担保函，担保范围包括本金、利息(法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用等；(2)担保期间为借款合同生效之日至借款人所购房屋他项权证交付原告之日止；(3)担保方式为在保证期限内，若借款人拖欠贵行任一期贷款本息，则保证人立即履行保证义务。后中行应城支行发放贷款，但周乐多次逾期还款，截至起诉日已逾期10期，担保人也没有承担连带偿还责任，现已形成不良贷款。据此，中行应城支行特起诉法院，请求支持上述诉讼请求。被告周乐经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交1份书面答辩意见称：因生活需要，本人于2014年5月9日在位于应城市陈河海泰学府贷款按揭一套住房3-1-601，签完合同后发现与开发商宣传的情况不符。土地证、房产证等相关证件至今未办理下来，水、电、气、网络均不通，也没有物业管理，出行多有不便，环境设施不完善。至今该房未装修，想转手卖掉也没有人买，银行贷款无法偿还，家人也不想在此居住，强烈要求退房，但是开发商不理睬。因此，本人及其家人商量同意将海泰学府3-1-601号房抵押做还款。被告广厦房地产公司未提交答辩意见，也未到庭参加庭审，视为放弃其答辩、举证、质证和辩论的诉讼权利。经审理查明：2014年5月9日，原告中行应城支行与被告周乐签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(编号：2014年应中银房贷字××号)及其附件(通用条款和抵押物清单)，约定被告周乐向原告中行应城支行借款140,000元，借款利率按实际放款日中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮10%执行(第一个浮动周期贷款月利率为6.004‰)，此后浮动周期为12个月重新定价一次，按月等额本息还款，贷款期限为20年(240个月)。合同约定，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的开发商或售房单位的专用账户(账户名称：应城市广厦房地产开发有限公司，账号：56×××97)。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人(开发商)提供阶段性连带责任保证。借款人若未按期归还本息等均属违约，原告中行应城支行有权分别或同时采取下列措施：可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；有权从借款人在贷款人处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任等。同日，借款人被告周乐与原告中行应城支行签订1份《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，约定被告周乐同意将其购买的位于应城市××河镇海泰学府3幢1单元601号商品房作为抵押物，为上述贷款向原告中行应城支行提供抵押担保，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。2014年5月20日，双方办理了上述商品房的抵押权预告登记，原告中行应城支行取得“应城市房预字第××号”预购商品房抵押权预告登记证，但至今该房屋未能办理正式的抵押权登记手续。被告广厦房地产公司以保证人身份向中行应城支行出具1份《不可撤销连带责任担保函》，主要承诺其公司愿意为以上贷款向原告中行应城支行提供不可撤销连带责任担保，即使借款合同解除或借款合同提前到期，担保仍然有效，保证人对于借款人给债权人造成的损失承担连带保证责任。担保范围为主债权本金140,000元、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。担保期间从借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证交付原告中行应城支行之日止。若借款人拖欠任一期贷款本息，则在原告中行应城支行发出通知后5日内，其公司立即履行保证义务并在通知所要求支付的金额付款到银行指定的账户等。2014年5月23日，原告中行应城支行依约向贷款合同指定的收款单位被告广厦房地产公司账户发放了140,000元贷款，后被告周乐仅支付了至2017年10月31日止还款期内的本金13,831.33元、利息27,894.06元，未履行还款期内拖欠的本金126,168.67元及利息、罚息。此后，被告周乐再未还本付息。保证人被告广厦房地产公司也未按其承诺履行连带清偿保证义务。据此，原告中行应城支行起诉至本案要求被告周乐提前清偿全部借款，但在诉前中行应城支行未向被告周乐发出宣布借款提前到期的通知。另查明，2014年3月19日应城市民政局婚姻登记处出示从2011年12月14日至2014年3月18日被告周乐无婚姻登记记录查询证明，2014年3月25日被告周乐与被告广厦房地产公司签订有1份《商品房买卖合同》(合同编号YC14001075)，购买了该公司开发的位于应城市××河××学府××小区××单元××套商品房，购房款总金额为240,000元整，被告周乐交纳了首付款。上述事实，有原告中行应城支行提供的被告周乐身份证复印件、户口簿复印件、商品房买卖合同及付款凭证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其附件、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》、借款借据、预购商品房抵押权预告登记证、《不可撤销连带责任担保函》等，经本院庭审核实的证据以及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案被告周乐与原告中行应城支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及其附件，以及《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按合同的约定履行义务。原告中行应城支行按约发放140,000元贷款本金后，被告周乐仅支付了至2017年10月31日止的还款期内本金13,831.33元、利息27,894.06元，未履行还款期内拖欠的本金126,168.67元及利息、罚息，且此后也未能按约如期偿还，已属于借款合同所约定的“未按期归还贷款本息”的违约情形，构成违约，故被告周乐应当按照合同的约定承担相应的违约责任。关于尚未到期的借款能否提前收回的问题。根据双方所签借款合同约定，在出现规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取救济措施，附件一通用条款第三条第二款第(2)项已明确约定贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。故原告中行应城支行起诉主张被告周乐提前清偿所有到期和未到期的借款本金及利息、罚息的请求，符合上述合同的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。鉴于中行应城支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。故中行应城支行主张对位于应城市××河镇海泰学府3-1-601号房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。不过当被告周乐怠于履行归还剩余贷款及利息的义务时，原告中行应城支行可拒绝办理系争房屋上已设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权的实现。关于利息及罚息问题。原告中行应城支行所诉截至2017年10月31日主张以未还全部本金126,168.67元为基数，未还利息按等额本息，利率采用浮动利率方式，如遇国家或监管利率调整，每满1年按调整后的利率计算至本息清偿之日止，罚息利率按照合同约定的同年贷款利率水平上加收50%至本息清偿之日止。因被告周乐未到庭参加诉讼，应视为对原告中行应城支行主张的认可，且符合借款合同的约定和法定标准，故本院应予支持。对于逾期罚息的起始时间，由于无证据证明原告中行应城支行于起诉前已宣布提前到期，被告周乐不知晓其应履行提前还款的合同义务。结合本案实际情况，本院认为，以原告中行应城支行起诉后，被告周乐收到本院送达的应诉通知书的时间，即2018年10月29日作为借款合同的到期日，较为公允。被告广厦房地产公司向原告中行应城支行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺其公司愿意为上述贷款向中行应城支行提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息等因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，担保期间为从借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证交付中行应城支行之日止。该提供担保的意思表示真实，内容明确，且不违反法律规定，属有效保证担保，因诉争房屋至今未办理他项权证并交付给原告中行应城支行，故被告广厦房地产公司应对被告周乐应承担的上述偿还义务承担连带清偿责任。被告广厦房地产公司承担清偿责任后有权向被告周乐追偿。被告周乐辩称的理由，与本案查明事实不符，本院依法不予采纳。被告周乐、广厦房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告周乐于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司应城支行支付借款本金126,168.67元以及利息(以未还全部本金126,168.67元为基数，利息按等额本息，利率采用浮动利率方式，如遇国家或监管利率调整，每满1年按调整后的利率计算至本息清偿之日止)；二、被告周乐于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司应城支行支付罚息(以未还全部本金126,168.67元为基数，按照合同约定的贷款利率水平上加收50%，自2018年10月29日起至本判决确定的履行之日止)；三、被告应城市广厦房地产开发有限公司对被告周乐承担的上述给付义务承担连带清偿责任。被告广厦房地产公司承担清偿责任后有权向被告周乐追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司应城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,823元，由被告周乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，汇款至孝感市中级人民法院（账户：17×××36；开户行：中国农业银行孝感市交通西路支行；收款人：湖北省孝感市中级人民法院）。发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  许小华人民陪审员  李 斌人民陪审员  丁昌洪二〇一九年二月十八日书 记 员  明雨珍