广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29094号原告：佛山市谦和物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区玫瑰西路******，统一社会信用代码91440604789447060H。法定代表人：范佛光。委托诉讼代理人：李丙华，男，汉族，1980年6月19日出生，住址河南，住址河南省许昌县职员。被告：卢佳，女，土家族，1986年2月22日出生，住址广东，住址广东省佛山市禅城区v>原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告卢佳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年1月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丙华到庭参加诉讼。被告卢佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付住宅物业管理费人民币945.70元；2、被告立即向原告支付公共分摊电费人民币132.74元；3、被告立即向原告支付因拖欠上述管理费而产生的逾期违约金1607.28元（自2015年9月10日起按照日千分之一标准暂计算至2016年4月1日，自2018年5月31日起至实际清偿日按照同样标准计算）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与开发商佛山市意境物业投资有限公司于2009年9月7日签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区江湾二路10号意境星语花园5座201房物业（以下简称“该物业”）提供物业管理服务，该物业建筑面积为103.92平方米。根据双方《物业服务合同》的有关约定，被告该套物业管理费按人民币1.3元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业管理费义务，否则每天须按拖欠费用金额的1‰向原告支付逾期违约金。《物业服务合同》签订后，原告依约为被告提供物业管理服务,已履行其应尽的合同义务。但自2015年9月起，被告一直未按物业服务合同约定，按时足额向原告缴纳相应的物业管理费及公共分摊水、电费。至2018年05月，被告尚拖欠原告人民币2685.72元（其中物业管理费945.7元、公共分摊水、电费132.74元，逾期违约金1607.28元）。针对被告的上述违约行为，原告已多番催告被告，敦促其补交欠款，但被告一直不予理会。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院查明案件事实，依法作出公正判决，支持原告的全部诉讼请求。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体身份。2.《前期物业服务合同》，证明2009年9月7日，原告与开发商佛山市意境物业投资有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为被告位于佛山市禅城区江湾二路10号意境星语花园5座201房物业提供物业管理服务，并约定物业服务费用的收费标准及支付时间。《物业管理费欠费明细表》，证明截止2018年5月，被告共拖欠原告2015年9月至2016年4月期间管业管理费945.7元、分摊水电费132.74元，同时被告另须支付逾期违约金1607.28元（自2015年9月起按照日千分之一标准暂计算至2016年4月，自2018年5月起至实际清偿日按照同样标准计算），合计人民币2685.72元。《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明被告是涉案物业的产权人。5.电费发票26份，证明原告已经垫付了公摊电费。诉讼中，被告未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且与本案有关联，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年9月7日，原告（乙方）与案外人佛山市意境物业投资有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：原告为意境星语花园小区提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费标准为1.30元/月/平方米；业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务；如甲方、业主或物业使用人未能按时足额支付上述相关费用，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向原告支付违约金；本合同期限为三年，自本物业交付使用之日起计。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方无异议，本合同条款自动履行延长生效。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包括本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。另查明，涉案佛山市禅城区江湾二路10号五座201房建筑面积为103.91平方米，所有权人系被告卢佳，取得方式为2014年12月购买。诉讼中，原告陈述：关于本案电费，每月均有公示，不按照面积计算，而是按每户平均计算公摊，一楼和十楼都是同一计算方式，每月是我方先垫付，核算金额后再分摊，虽然合同中没有约定分摊方式，但一直是这样分摊的；我方在2016年3月撤离涉案小区，不再进行管理，故仅主张管理费至2016年3月；关于违约金，我方仅主张物业管理费的违约金，不主张公摊水电费违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告佛山市谦和物业管理有限公司与案外人佛山市意境物业投资有限公司于2009年9月签订《前期物业服务合同》，聘请原告为涉案房产所在小区提供前期物业服务，诉讼中双方未举证证明小区成立业委会并另行签订物业服务合同，故《前期物业服务合同》约定的三年期限届满后继续延长，直至原告离场。据此，本院认定原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按照《前期物业服务合同》的约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付物业管理费、公摊电费的诉请。据前查明的事实，原告直至2016年3月一直在被告物业所在小区提供物业服务，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，故本院认定被告应当支付物业服务费，并且对原告主张的欠费期间段2015年9月1至2016年3月31日予以认可。至于物业服务费的标准，原告主张以《前期物业服务合同》中约定的1.30元/月/每平方米计算，本院予以支持。据此，被告应按135.08元（103.91平方米×1.30元/月/平方米）的标准向原告支付2015年9月至2016年3月的物业管理费合计945.56元（135.08元/月×7个月）。诉讼中，原告主张被告拖欠至2016年3月的公摊电费共计132.74元，且已举证垫付事实，被告亦无有效证据反驳，故本院对原告主张被告支付上述公摊电费的诉请依法予以支持。关于违约金。被告未依约按期足额交纳物业管理费已构成违约，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及涉案《前期物业服务合同》的约定向被告主张逾期交纳物业管理费的违约金；但因上述合同所约定之违约金标准明显过高，故本院酌定调整为年利率24%。结合上述物业服务合同约定的违约金标准及物业管理费应付日期（每月10日前），被告应自欠费当月11日起，以每月物业管理费135.08元为本金，按年利率24%向原告分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告卢佳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付佛山市禅城区江湾二路10号五座201房2015年9月至2016年3月的物业管理费945.56元并支付违约金（违约金自欠费当月11日起以每月住宅物业管理费135.08元为本金，按年利率24%分段累计至被告卢佳实际支付完毕上述住宅物业管理费之日止）；二、被告卢佳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付至2016年3月的公摊电费132.74元;三、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告卢佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告卢佳负担。本判决为终审判决。审判员 梁 菡二〇一九年二月二十七日书记员 原洁萍