淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0812民初10338号 原告：臧悦平，女，1957年1月5日出生，汉族，退休人员，住淮安市淮阴区。 原告：陈志良，男，1952年3月17日出生，汉族，退休人员，住址同上。 原告：陈馨，女，1989年3月25日出生，汉族，澳大利亚留学生，住址同上。 原告陈志良、陈馨委托诉讼代理人：臧悦平（系原告陈志良之妻，陈馨之母），自然情况同上。 被告：淮安市福田物业服务发展有限公司，住所地淮安经济技术开发区富士康路**开发区文体中心**。 法定代表人：钱成强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何荷、刘玥，该公司员工。 原告臧悦平、陈志良、陈馨与被告淮安市福田物业服务发展有限公司（下称“福田公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告臧悦平兼原告陈志良、陈馨委托诉讼代理人，被告福田公司委托诉讼代理人何荷、刘玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臧悦平、陈志良、陈馨向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失37077元；2、确认被告将出售电力给原告使用与原告是否缴纳物业费捆绑是违法行为；3、确认被告无权为原告所有的万达中心楼816室提供前期物业管理服务，无权更改前期物业费收费标准；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是万达中心写字楼816室（下称816室）业主，于2014年2月25日到被告处要求办理交房手续，但被告要求原告按照6.8元/平方米/月的标准缴纳物业费后，才能与原告办理交房手续。原告认为被告无权进驻万达中心提供前期物业服务，更无权提高原有收费标准，故未缴纳物业费，故未办成房屋交付手续。2014年5月下旬，因原告起诉万达公司案件最终以万达公司向原告支付房租等各项损失了结，原告从万达公司领取了816室房屋钥匙，但多次与被告沟通，被告均因原告未缴纳物业费而拒不与原告办理房屋交付手续，原告无法拿到电卡也无法将816室装修出租，产生租金损失。2015年3月下旬，原告为了减少损失，无奈之下按照6.8元/平方米/月的标准向被告缴纳了2015年4月至2018年3月期间的物业费后才拿到电卡并充值，于2015年4月将618室装修出租给他人。因被告将电卡捆绑物业费缴纳的违法行为，致原告所有的816室十个月未能出租，产生了经济损失，请求法院按照每月2600元的标准判决被告支付房租损失。另外，被告无权按照6.8元/平方米/月的标准向原告收取物业费，原告只能按照原定2.152元/平方米/月的标准支付物业费，故被告应当向原告退还2015年4月至2018年3月期间多收的物业费。综上，请求法院判如所请。 被告福田公司辩称，1、被告与淮安万达广场写字楼物业管理委员会签订了《“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同》，约定的物业费标准为6.8元/平方米/月，该合同对原告是有约束力的，被告有权对写字楼提供物业服务，并按照6.8元/平方米/月的标准向所有业主收取物业费，原告无权要求被告退回按照上述标准已经收取的物业费；2、被告是在万达物业公司撤场之后进驻写字楼的，而办理交房手续、交接钥匙及电卡均是万达物业公司撤场之前办理，被告并未拒绝给原告办理电卡，原告因与开发商之间的诉讼未结束而自愿不对外出租618室，租金损失应自行承担，与被告无关。3、原告要求赔偿损失的请求已经超过法定诉讼时效；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告臧悦平、陈志良系夫妻关系，原告陈馨系二人之女。三原告系淮安万达广场万达中心楼**（下称**）所有权人，816室面积为66.2平方米。 2012年7月12日，三原告与淮安万达广场投资有限公司（下简称万达公司）签订商品房买卖合同一份，约定三原告购买万达公司开发建设的816室写字楼。在该合同补充协议（二）中，买卖双方约定，万达公司委托大连万达物业管理有限公司淮安分公司（下称万达物业公司）实施前期物业服务，非住宅物业费标准为2.152元/平方米/月，代收代交费用为0.047元/平方米/月。三原告于2013年8月应万达公司通知前去办理领房手续并缴纳物业费时，发现物业费标准变更为11元/平方米/月，双方争执不下，遂未办理房屋交付手续。2013年10月24日，三原告起诉万达公司【（2013）河民初字第5125号案件，下称5125号案件】，要求其履行房屋交付及前期物业管理义务，支付违约金，赔偿租金损失及实际交房前的物业费。 因大部分业主不同意按11元/平方米/月的标准缴纳物业费，万达中心写字楼不能完成房屋交付。2013年10月至12月期间，原淮安市清河区水渡口街道办事处（以下简称：“水渡口街道办”）依据部分业主和万达公司的申请，组织成立了淮安万达广场写字楼物业管理委员会（下称写字楼物管委员会）。2014年1月26日，写字楼物管委员会与被告福田公司签订《“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同》，委托被告福田公司对淮安万达中心写字楼提供物业服务，物业费标准为6.8元/平方米/月。合同签订后，被告福田公司进驻管理。2014年2月25日，原告臧悦平到被告福田公司处要求办理房屋交付手续，被告福田公司工作人员告知其要按照6.8元/平方米/月标准预支付物业费才能办理房屋交付手续，双方未能达成一致意见，致使原告臧悦平未能办成房屋交付手续（包括领取房屋钥匙及预存取电卡）。2014年5月8日，5125号案件承办法官曾到被告福田公司处为原、被告协调办理房屋入住手续，但被告福田公司以原告臧悦平尚未缴纳物业费、未办理所需流程为由予以拒绝。2014年5月21日，因万达公司向原告臧悦平赔偿了各项损失，原告臧悦平撤回了5125号案件起诉，从万达公司领取了房屋钥匙。此后，原告臧悦平到被告福田公司称已经拿到房屋钥匙，要求办理入住手续，但被告福田公司工作人员告知要与其签订前期物业服务合同并按照6.8元/平方米/月标准支付物业费才能办理入住手续，双方对此产生争议，原告臧悦平仍未能办成入住手续（领取预存取电卡、充值，办理装修相关手续）。2015年4月，原告臧悦平为缩小损失，按照6.8元/平方米/月标准为816室支付了2015年4月4日至2016年4月3日期间的物业费后，办理了入住手续，领取了预存取电卡和装修证,随后对816室进行装修并出租。 另查明，2014年11月24日，三原告曾起诉水渡口街道办，提出撤销写字楼物管委员会与被告福田公司签订的前期物业服务协议，赔偿物业费和租金损失等诉讼请求【（2014）河行初字第0057号案件，下称0057号案件】。原淮安市清河区人民法院认为水渡口街道办组织成立写字楼物管委员会并予以备案的行为并无不当，但撤销写字楼物管委员会与被告福田公司签订的前期物业服务协议不属于行政审判范畴，赔偿物业费和租金损失不属于行政赔偿，该案未予理涉。0057号案件经二审法院维持原判后，三原告不服二审判决，于2015年11月向江苏省高级人民法院提出再审申请，2017年4月19日，江苏省高级人民法院驳回了三原告的再审申请。 2018年10月24日，被告福田公司起诉原告臧悦平、陈馨，主张臧悦平、陈馨按照6.8元/平方米/月的标准支付2014年2月14日至2015年4月3日期间的物业服务费6127元【（2018）苏0812民初9899号案件，下称9899号案件】。本院认为写字楼物管委员会系依法成立，其与福田公司签订的物业服务委托合同系双方当事人真实意思表示，上述协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，臧悦平、陈馨作为业主，应受到上述物业服务合同的约束，按照合同约定的标准向原告福田公司按期交纳物业管理费。因物业服务合同对收费标准有明确约定，且不违反法律和行政法规的强制性规定，业主应当依照该收费标准，即6.8元/平方米/月缴纳费用，据此支持了福田公司的诉讼请求。9899案件系小额诉讼案件，实行一审终审，该案已经生效。 再查明，万达中心写字楼电力统一由被告福田公司与供电局结算，被告福田公司对每户业主实行分别装计量表，预存电费、插卡取电的管理形式。 庭审中，原告臧悦平为证明其主张的租金损失标准，提交其于2013年9月29日与案外人淮安市德安消防工程有限公司签订的租赁合同，该合同约定租期为2013年9月30日至2016年9月29日，年租金为31200元（2600元/月）。被告福田公司对该证据的真实性不予认可。经审核本院认为，该证据可以证明原告臧悦平与案外人签订租赁合同的事实。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，原告臧悦平、陈志良、陈馨系816室所有权人，对816室享有占有和使用的权利。被告福田公司在明知三原告为816室所有权人的情况下，仅因双方存在物业费缴纳的争议就以不配合办理入住手续，不发放预存取电卡的方式，影响816室的正常使用、收益，构成侵害物权，应当对三原告的损失承担赔偿责任。816室属商业写字楼，从其地理位置、房屋面积及当时同地段租金标准综合考量，三原告主张按照2600元/月的标准计算租金损失，合计2.6万元（2014年6月1日至2015年3月31日，共10个月），并无明显不当，本院予以支持。 关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告臧悦平、陈志良、陈馨在0057号案件中要求水渡口街道办赔偿其物业费及租金损失，该案作出判决后，三原告因不服判决结果一直对该案进行上诉和申请再审，至2017年4月19日被驳回再审申请，才明确知晓该主张不属于行政案件理涉范畴，而应向其他义务人主张，诉讼时效中断后应从此时重新计算，故本院对被告福田公司抗辩三原告的起诉超过诉讼时效，不予采纳。 对于原告臧悦平、陈志良、陈馨主张确认被告福田公司将出售电力给原告使用与原告是否缴纳物业费捆绑是违法行为，本院认为，确认之诉是指原告请求人民法院确认其主张的法律关系存在或不存在之诉,原告提起的确认之诉必须具有诉的利益。被告福田公司在2015年4月后已经向816室出售电力，而2014年6月至2015年3月期间被告福田公司是否将出售电力给原告使用与原告是否缴纳物业费捆绑，仅是双方为解决民事赔偿问题所争议的法律事实，三原告就此提起确认之诉所需要确认的相应法律关系，不是纠纷或诉讼的关键法律关系，仅是其他前提问题，应认定缺乏诉的利益。且如上所述，本院已认定被告福田公司的行为侵害了三原告的物权，其再主张确认过去某一特定时间段的法律事实，亦不具有诉的利益，故本院对原告臧悦平、陈志良、陈馨主张确认被告福田公司将出售电力给原告使用与原告是否缴纳物业费捆绑是违法行为，不予支持。 对于原告臧悦平、陈志良、陈馨主张确认被告无权为816室提供前期物业管理服务，无权更改前期物业费收费标准，同时主张被告福田公司按照6.8元/平方米/月和2.152元/平方米/月的差额退还其已经缴纳的2015年4月4日至2018年3月31日期间的物业费，本院认为，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。0057号案件确认了写字楼物管委员会代表全体业主行使民事权利的合法地位，9899号民事判决书对于写字楼物管委员会与被告福田公司签订的《“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同》的效力进行了确认，该两案均依法发生法律效力，被告福田公司依据该合同有权为原告所有的816室提供物业管理服务，并依据合同确定的物业费收费标准收取物业费。故对于原告臧悦平、陈志良、陈馨主张被告福田公司按照6.8元/平方米/月和2.152元/平方米/月的差额退还其已经缴纳的2015年4月4日至2018年3月31日期间的物业费的诉讼请求，本院不予支持。前期物业服务是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因万达中心写字楼尚未成立业主委员会，写字楼物管委员会具有代行业主委员会职责的法定地位，其与被告福田公司签订《“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同》，该协议实质上并非前期物业服务合同，故三原告主张确认被告福田公司无权为816室提供前期物业管理服务，无权更改前期物业费收费标准，无事实基础，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告淮安市福田物业服务发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿原告臧悦平、陈志良、陈馨租金损失2.6万元； 二、驳回原告臧悦平、陈志良、陈馨其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费363元（已减半收取），由原告臧悦平、陈志良、陈馨负担108元，被告淮安市福田物业服务发展有限公司负担255元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  程军 二〇一九年二月二日 法官助理赵夜 书记员梁霄 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。