湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初7785号 原告：胡冰钊，女，1996年8月23日出生，汉族，住湖南省临澧县。 委托诉讼代理人：解德辉，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪梅，湖南天地人律师事务所律师。 被告：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路******。 法定代表人：张少金，总经理。 委托诉讼代理人：钟艳华，女，1983年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：盛波，湖南理曜律师事务所律师。 原告胡冰钊诉被告湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。原告胡冰钊及其委托诉讼代理人解德辉，被告乐万邦房地产公司的委托诉讼代理人盛波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡冰钊向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外（即备案价外）多收取的原告购房款22万元（即事先收取的违约金）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系长沙市开福区东风路382号润景园楼盘开发商。2017年8月3日，原告按被告售楼部置业顾问的指示与其签订了一份《润景园认购协议书》，其中约定违约金22万元、认购定金1万元，按揭首付款330477元等。在此前被告提供的与原告沟通的两份《置业计划书》里，明确约定首付款是564523元，最后原告实际交付被告首付款项为550837元（其中22万元为现金，360元为其他费用），从而将22万元违约金事先支付给了被告。被告的行为完全系一手操控，且实际上是为了在政府监管的商品房销售价格外达到多收取房款之非法目的，违反了《民法通则》、《民法总则》、《合同法》、《价格法》等规定和当前各级政府对房产销售价格的调控政策，理应无效。为维护原告的合法权益，故诉至法院，恳请判如所请。 被告湖南乐万邦房地产开发有限公司辩称，原告与被告签订的认购协议对交易主体、标的物、价格、付款方式等进行了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且双方均已实际履行，故认购协议应当认定为商品房买卖合同。认购协议是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。承诺书系原告向被告出具，是对认购协议中交易价格的补充约定，内容亦不违反法律行政法规的强制性规定。被告理应遵守并履行该承诺，双方的交易行为发生在长沙市出台限价政策之前，并不违反交易当时的相关房地产房屋政策，因此被告认为双方的交易内容真实合法，且双方均已履行完毕，原告的诉请无事实及法律依据，应予驳回。 经审理查明，2017年5月13日，原告胡冰钊向被告出具《承诺书》，认购上园项目（润景园）5栋3201房，房屋面积为111.08㎡，单价11744元/㎡，房屋总价为1304523元，并承诺如果网签单价高于11744元/㎡，原告不须补差价，如果网签单价低于11744元/㎡，原告同意按网签价格签约，差额总价按现金支付给开发商。2017年8月3日，原告与被告签订《润景园认购协议》一份，约定以按揭方式购买被告开发的润景园项目5号楼西单元3201号房，建筑面积为111.08平方米，房屋折后总价为1070477元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计叁拾叁万零肆佰柒拾柒元整（330477元）。如果本协议未能成功办理商品房买卖合同网签，出卖人同意向买受人退还全部价款，并支付违约金22万元。如果双方已经成功办理商品房买卖合同网签，双方的权利义务应按照网签的商品房买卖合同确定和处理。2017年8月3日，被告将合同约定的首付款330477元转账支付给被告湖南乐万邦房地产开发有限公司，并以现金方式另行支付给湖南乐万邦房地产开发有限公司22万元。 2017年8月11日，原告胡冰钊与被告乐万邦房地产公司签订网签合同，即《长沙市商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买开福区东风路382号润景园项目5栋3201号房，房屋建筑面积为111.08平方米，房屋单价为9636.99元/㎡，总房价为1070477元，首付款为330477元。 后原、被告分别在《商品房买卖合同》签订流程表上签字进一步确认折后成交总价为1070477元，折后成交单价为9637元/㎡，首付款为330477元，贷款金额为740000元。 庭审中，原告称其支付的22万元差价款未计入总房款，是被告为逃避监管变相抬价的行为，被告在合同外收取的“房屋差价”没有事实依据和法律依据，应当予以返回，故诉至法院。 以上事实，有商品房买卖合同、商品房预售许可证、承诺书、认购协议、《商品房买卖合同》签订流程表、转款凭证、工商登记信息、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效。……（五）违反法律或社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。又依据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“…（五）……落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。”2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）：“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。……凡销售商品房须到价格主管部门备案；（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售；…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价格控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）、商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可证后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。……”本案中，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同约定房屋单价为9636.99元/㎡，且已通过网签备案，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，同时也不违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应合法有效。原被告双方应当按照该合同约定全部履行合同义务。原告按合同约定支付了购房款，其付款义务已经行完毕。双方虽在签订《长沙市商品房买卖合同》之前签订过《润景园认购协议》以及《承诺书》，但该《润景园认购协议》以及《承诺书》约定的房屋单价均高于《长沙市商品房买卖合同》约定的单价，该多收取的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了上述国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为。故对原告关于被告返还合同价外多收取的购房款22万元的诉求，本院予以支持。 综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 被告湖南乐万邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡冰钊返还多收取的购房款22万元； 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4600元，因适用简易程序减半收取2300元，由被告湖南乐万邦房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年二月二十七日 法官助理姚晋子 代理书记员  宋 敏