广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初9675号原告：珠海市住宅物业管理有限公司，住所地：珠海市前山翠峰街**珠海报业新媒体大厦第****。统一社会信用代码：9144040019256992X9。法定代表人：顾家福，总经理。委托诉讼代理人：潘芬奇，男，1981年12月16日出生，汉族，住址：湖南省。系原告公司的员工。委托诉讼代理人：欧阳，男，1971年10月15日出生，汉族，住址：珠海市香洲区。系原告公司的员工。被告：周丽婷，女，1983年10月18日出生，汉族，住址：珠海市香洲区安宁路****，现住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吴沛轩，男，1982年12月13日出生，汉族，住，住址：珠海市香洲区被告周丽婷的丈夫。原告珠海市住宅物业管理有限公司（以下简称住宅物业公司）与被告周丽婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住宅物业公司的委托诉讼代理人潘芬奇和欧阳、被告周丽婷及其委托诉讼代理人吴沛轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住宅物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费7129元（自2015年1月起至2018年3月止）；2.判令被告向原告支付滞纳金4329元；3.判令被告向原告支付防盗门/梯灯维护费/公摊水电费共计865元。事实和理由：被告是珠海市香洲迎宾北路1422号1栋1202房的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.8元”，滞纳金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳”。被告拥有的物业建筑面积为104.26平方米，每月应交物业服务费182.8元，另外还应缴纳水电公摊等。自2015年1月起被告无故拖欠物业服务费以及其他费用，截至2018年3月31日，被告拖欠物业管理服务费及相关费用已高达7995元。经原告多次催缴，被告置之不理，特提起诉讼。原告住宅物业公司为其诉称提交以下证据：1.物业服务企业资质证书；2.石竹苑三期前期物业服务合同；3.商品房预购查询结果；4.居委会证明；5.前期物业服务合同备案回执；6.石竹苑三期前期物业服务合同附件；7.保安巡逻路线打卡记录；8.维修记录；9.石竹苑三期1栋公共电费分摊计算表；10.保安执勤、绿化养护、维修现场图片；11.石竹苑小区三期其他业主缴费发票；12.房屋公用设施养护记录表；13.石竹苑三期1栋签订前期物业服务协议统计表。被告周丽婷辩称，一、物业公司服务差、不作为。房屋交付期报修物业多处铝窗关不上，物业至今未协调解决。去年天鸽台风当日，铝窗被吹开，致电物业求助，管理人员态度恶劣，直接挂电话。物业公司是服务业主，而不是把自己当上帝，每平方1.3元收费标准与服务不相匹配。台风过后，小区内大多数大型树木被折腰，断枝吊在半空，存在安全隐患，物业公司未及时处理。按照合同，应按幢设置垃圾桶，业主2014年入住，直至2017年底才配置。小区地面停车位问题，管理人员没有履行管理义务。各楼层消防通道堆放杂物，给业主生命财产带来安全隐患。小区部分住宅被用作商业经营开办学生午、晚托中心，甚至为了宣传擅自改动外立面，影响整栋楼的美观，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条规定。二、小区安全管理方面，楼栋大门门禁长年故障无法锁闭，形同虚设，陌生人随意进出、上门推销。三、物业公司以盈利为目的，在小区开展各种场地租赁和在电梯出口、轿厢内投放经营性广告牌和灯箱，占用公共地方，且灯箱接着公共用电，电费分摊至业主每月的公摊电费中。至今为止，业主未接到过物业相关征询意见通知，也未见过相关收益账目公示，并没有允许物业支配这笔广告费用。四、物业质量与收费价格不符。物业公司是否有物价部门通过审核的收费标准并公示？石竹苑一、二期每平方米0.5元，三期收费每平方米1.8元，高额收取物业费，却没有享受到等价服务。五、物业公司未与被告签订书面的物业服务合同，不存在违约金。被告周丽婷为其辩称提交以下证据：照片。经审理查明：原告住宅物业公司成立于1993年6月21日，领取了相应的营业执照和资质等级为一级的物业服务企业资质证书。坐落在珠海市香××区迎宾北路××“石竹××期”为珠海经济特区住宅公司开发建设的住宅小区。2012年8月6日，珠海经济特区住宅公司（甲方）与原告住宅物业公司（乙方）签订《石竹苑三期前期物业服务合同》，载明甲、乙双方就甲方选聘乙方对“石竹苑三期”提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同约定的主要内容：乙方提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理等。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯住宅每月每平方米1.8元；公共水、电按珠海市有关规定按户向业主或物业使用人分摊收取。业主应于办理入住手续次月起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，每月十号前履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交金额每日计收0.1%向乙方支付违约金。乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。本合同期限自2012年8月6日起至2015年8月5日止，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业合同生效时，本合同自动终止。被告周丽婷于2013年向珠海经济特区住宅公司购买坐落在珠海市香××区迎宾北路××号（石竹苑）1栋1202的房屋，该房屋于2014年12月交付，建筑面积为104.26平方米，属于带电梯住宅。原告住宅物业公司主张被告周丽婷每月应交纳的物业服务费为182.8元，被告周丽婷共拖欠2015年1月至2018年3月的物业服务费7129元、滞纳金4329元、公摊电费865元，已经催交，但被告至今未交纳。被告周丽婷认可未交纳上述费用，但不认可每月按房屋建筑面积每平方米1.8元的物业服务费标准。另查明，石竹苑住宅小区先后分三期建设，但同属一个物业管理区域，原告住宅物业公司从1994年开始进驻石竹苑住宅小区为业主提供物业服务。《石竹苑三期前期物业服务合同》约定的合同期限届满后，原告住宅物业公司没有与石竹苑小区业主签订物业服务合同，但仍在该小区提供物业服务至今。在庭审中，原告住宅物业公司自认石竹苑一期、二期住宅的物业收费标准为每月按房屋建筑面积每平方米0.55元收取，认为第三期与第一、二期的物业管理有差别：第三期住宅的楼道基本每日清扫，1栋前面有保安亭，单独配保安员，电梯有专门的维保单位，维保费由原告自行负担等等。对被告周丽婷提出的物业服务质量问题及相关照片，原告住宅物业公司认可照片反映的事实，但认为其对单车乱停放的业主没有行政执法权；墙面脱皮是房屋质量问题，也有向开发商反映，但开发商不予理睬，原告对小面积（墙面脱落）有进行维修，大面积的需要业主分摊；停车难是因为三期的住宅都在一个小区，属老旧小区。本院认为，原告住宅物业公司是石竹苑住宅小区的建设单位选聘的前期物业服务企业，双方签订了《石竹苑三期前期物业服务合同》，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对石竹苑三期的业主具有约束力。虽然该合同约定的期限已于2015年8月5日届满，但原告住宅物业公司一直未退出物业小区，而是持续为该小区业主提供物业管理服务至今，被告周丽婷的涉案房屋在原告物业服务范围内，被告周丽婷作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，故双方在合同期满后已经形成事实物业服务合同关系，被告周丽婷有义务为其享受的物业管理服务支付对价。对于被告周丽婷提出石竹苑三期住宅物业收费标准不一致的问题，经查，石竹苑小区先后分三期建设，目前同属一个物业管理区域，物业收费标准确实有较大差距。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。有关住宅小区的物业服务收费标准，属于上述法律规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，必须经过业主自治的程序，由全体业主或者业主大会来决定，作为业主个人无权自行决定。本案中，原告住宅物业公司在其与建设单位签订的前期物业服务合同期限届满后，仍参照原合同约定的标准向石竹苑三期业主收取物业服务费，该标准是否需要调整，依照上述法律规定，必须经过业主自治的程序，由全体业主或者业主大会来决定。因被告周丽婷未能举证证明石竹苑小区的业主已就石竹苑三期住宅的物业收费标准作出调整决定，故原告住宅物业公司主张参照原合同约定的标准收取物业服务费，应予支持。原告住宅物业公司主张被告周丽婷每月应交纳物业服务费182.8元，低于每月按建筑面积每平方米1.8元的标准计算的物业服务费187.67元（104.26㎡×1.8元），可以支持。对于被告周丽婷提出的小区物业服务状况，原告住宅物业公司并没有否认，而原告所述原因，即使存在，也不能因此免除原告应当履行的义务，可见原告的物业服务存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，本院酌定对原告住宅物业公司主张的物业服务费按九折处理，即被告周丽婷应向原告住宅物业公司支付2015年1月至2018年3月的物业服务费6416.1元(7129元×90%)。关于滞纳金的问题，根据《石竹苑三期前期物业服务合同》的约定，物业服务费用应按月交纳，每月十号前履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交金额每日计收0.1%向原告住宅物业公司支付违约金。被告周丽婷在合同履行期间（2012年8月6日至2015年8月5日）逾期交纳物业服务费，已构成违约，原告住宅物业公司有权依照合同约定主张违约金，但违约金的总数应以不超过实际欠费金额为限。因原告住宅物业公司提供的物业服务存在瑕疵，被告周丽婷在合同履行期内欠缴的物业服务费可按九折处理，即被告周丽婷在2015年1月至7月期间欠缴的物业服务费为1151.64元（182.8×7个月×90%），原告住宅物业公司主张该部分物业服务费的滞纳金，截至2018年3月31日，已超过欠费金额，故本院酌定被告周丽婷向原告住宅物业公司支付滞纳金1151.64元。在合同期满后，虽然原告住宅物业公司有继续为小区业主提供物业服务，但双方没有再签订物业服务合同，也没有约定业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，因此，原告住宅物业公司主张被告周丽婷在合同期满后欠缴物业服务费的滞纳金，缺乏依据，本院对该部分请求不予支持。被告周丽婷认可未向原告住宅物业公司交纳2015年1月至2018年3月的公摊电费共计865元，原告住宅物业公司请求支付，本院予以支持。另，被告周丽婷还提出小区部分住宅被用作商业经营、小区开展场地租赁和在电梯出口轿厢内投放经营性广告牌、灯箱等问题，均不属于本案审理的范围，被告周丽婷可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告周丽婷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司支付2015年1月至2018年3月的物业服务费6416.1元、公摊电费865元；二、被告周丽婷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司支付2015年1月至7月期间逾期交纳物业服务费的滞纳金1151.64元；三、驳回原告珠海市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费108元，由原告珠海市住宅物业管理有限公司负担18元、被告周丽婷负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  马莅夏人民陪审员  万 宁二〇一九年二月十九日书 记 员  容景豪梁缙