成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初1426号 原告（反诉被告）：周科，男，1991年5月8日出生,汉族,住四川省都江堰市。 委托代理人：易航，四川重德律师事务所律师。 委托代理人：王莹洁，四川重德律师事务所律师。 被告(反诉原告)：曹小玲，女，1964年2月1日出生,汉族,住四川省内江市市中区。 委托代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 第三人：四川省郫县力拓房地产开发公司，住成都市郫县红光镇街村。 负责人：张抒野，职务总经理。 委托代理人：施政，四川恒创律师事务所律师。 原告周科与被告曹小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后追加四川省郫县力拓房地产开发公司为第三人，诉讼中，被告曹小玲反诉，本院受理后与本诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周科委托代理人易航（特别授权）、王莹洁(一般代理)、被告曹小玲委托代理人黄长君（一般代理）、第三人四川省郫县力拓房地产开发公司委托代理人施政（特别授权）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周科诉（辩）称，原、被告2018年1月13日签订《商铺出租合同》，约定被告将位于郫县红光镇城区广场路一段75号二楼金仪商贸商住楼4幢2-2号商业用房出租原告经营网吧，合同签订后，原告支付被告租金114000元，租赁保证金20000元。原告着手准备经营事宜，2018年1月25日取得营业执照，2018年1月19日与案外公司签订装修合同并按约定支付前期装修款99000元。后在办理经营相关执照期间因被告房屋未取得建设规划许可证，无法办理证照，原告无法使用房屋，原、被告之间签订的合同因违反法律规定应属无效，合同无效被告应返还原告全部租金及保证金，原告向被告返还房屋，被告给原告造成的经济损失应予以赔偿，现诉请1、判令原、被告2018年1月13日签订的《商铺出租合同》无效；2、被告返还原告已支付租金114000元、租赁保证金20000元，原告向被告返还房屋；3、被告赔偿原告装修费用279000元；4、诉讼费、保全费由被告承担。关于被告反诉，认可向反诉原告支付占有使用费，标准认可参照租赁合同标准，但计算期限对反诉原告主张不认可，应从2018年3月2日计算至本案起诉之日2018年3月19日，因为起诉时原告方已明确向被告交付房屋，被告一直未做表示，且占有使用费应当按照过错比例分摊，比例由法院衡量；房屋已经装修，恢复原状已经不可能。 被告曹小玲辩（诉）称，合同合法有效，应当继续履行；原告签订合同时知晓房屋状况；被告购买房屋系经过正当合法手续，通过郫县红光政府、国土资源、土储中心确定项目修建的房屋，系合法房屋，租赁合同系有效。如果合同经法院认定无效，根据相关司法解释规定，反诉原告可以参照租金标准要求被告支付占有使用费，自房屋交付后截止目前，反诉被告并未将房屋交换反诉原告，反诉原告无法收回房屋，无法使用房屋，据此反诉请求反诉被告支付反诉原告2018年1月14日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；2、反诉被告归还反诉原告郫县红光镇城区广场路一段75号二楼金仪商贸商住楼4幢2-2号商业用房；3、反诉被告将房屋恢复原状；4、诉讼费、保全费由反诉被告承担。 第三人四川省郫县力拓房地产开发公司述称，案涉房屋 系地震后政府批准建设，具有用地红线图，建设规划许可证等确实没有。 经审理查明，原、被告2018年1月13日签订《商铺出租合同》，约定被告将位于郫县红光镇城区广场路一段75号二楼金仪商贸商住楼4幢2-2号商业用房出租原告，租期五年，自2018年1月14日至2023年1月13日，租金半年114000元，半年支付一次，签订合同之日，支付6个月租金114000元，此后租金到期前提前一月支付下一期租金（2018年3月1日前为装修免租期），从第三年（2020年3月1日照此类推）开始在前年基础上递增5%。合同签订后，原告支付被告租金114000元，租赁保证金20000元。原告着手准备经营事宜，2018年1月25日取得营业执照，名“成都市郫都区卡尔森网吧”，2018年1月19日，原告以该网吧与案外公司签订装修合同进行装修。后在办理经营相关执照（消防）期间因被告房屋未取得建设规划许可证，无法办理证照，原告无法使用房屋，原告遂诉讼至本院。 同时查明，案涉房屋系第三人四川省郫县力拓房地产开发公司开发建设，无建设规划许可证。2011年5月，被告曹小玲从公司处以2309002元价格购买。 另查明，2018年1月19日，原告周科以“成都市郫都区卡尔森网吧”与案外公司四川恒艺锋尚装饰工程有限公司就案涉房屋签订装修装饰合同，约定工程造价330000元，该公司根据约定已入场装修施工，并出具收款收据，载明收到周科本人以及受委托案外人共计支付该公司装修款279000元。 诉讼中，被告曹小玲申请对已经装修工程部分价格进行鉴定，本院受理后依法移送鉴定机构，因无法提供材料明细单（其对原告提供材料明细单不认可），无法进行价格的直接鉴定，后，被告变更鉴定申请，要求进行装修工程造价鉴定，本院同样移送机构鉴定，因装修工程涉及隐蔽工程、打拆工程以及无正规装修装饰施工图纸等原因，鉴定机构2019年2月做出无法鉴定书面恢复，退回案件。 诉讼中，考虑案涉房屋长期搁置，损失无限扩大，本院组织双方交接房屋，双方对装修价格或装修造价未达成一致且认为交接后后续鉴定无法进行，并未进行房屋腾退交接，现房屋仍旧处于闲置状态。 诉讼中，被告申请追加四川省郫县力拓房地产开发公司为本案本诉及反诉被告，本院经审查，该公司与原、被告诉请均无直接利害关系，不应以被告身份参加本案诉讼，但有事实需向其核实，依法变更并通知四川省郫县力拓房地产开发公司为本案本诉及反诉第三人参加诉讼。 以上事实有原、被告的身份信息、商铺出租合同、收条、装修装饰合同、收据、装款凭证、结算单据、证明、视频资料、照片及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告2018年1月13日签订的《商铺出租合同》约定被告将位于郫县红光镇城区广场路一段75号二楼金仪商贸商住楼4幢2-2号商业用房出租原告，因案涉房屋的修建并未取得建设工程许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同应属无效，被告庭审提供的成都市国土资源局文件、土储中心收款收据、用地红线图等，无法与案涉房屋用地对应，为复印件且无相关单位盖章确认，同时，也并不属于前述司法解释第二条但书中“在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的”范畴，合同自始无效，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿，有过错的应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房屋出租人，对案涉房屋产权性质相对承租人的原告，无疑更了解、知情，对签订合同导致无效的后果，应承担主要责任，原告作为合同缔约一方，并不当然免除查验房屋产权属性的合同审慎义务，应自负一定责任，本院认定被告负70%责任，原告自负30%责任。被告收取的原告租金及保证金共计134000元应当退还原告，原告向被告归还房屋。关于原告装修费用损失，原告提供装修合同，收款收据、工程结算汇总表等，拟证明其装修费用已产生279000元，被告对此金额有异议，认为结算清单汇总表中项目并未实施完毕，且对其价格计算方式、数据测量方法等有较大异议，申请工程造价鉴定，因原告在鉴定过程中也不能提供鉴定必须的施工图纸等材料，致使鉴定无法进行，庭审中，被告仅认可装修费用100000元左右，但原告装修损失的确存在，理应纳入赔偿范畴，本院综合本案原、被告合同履行实际情况、装修施工现状以及特殊原因无法鉴定等情形，认定装修费用200000元整。该费用根据双方过错比例分摊，被告承担140000元，其余由原告自行承担。可拆卸部分由原告自行拆除，不可拆卸部分归被告所有。 关于被告反诉要求原告支付2018年1月14日起至腾退房屋之日的占有使用费、被告恢复原告房屋原状返还被告，案涉房屋至今并未交接，原因众多，其中因鉴定原因耽搁较大，期间，为减少损失，本院曾组织双方协商交接房屋未果（考虑造价鉴定需现场测量，无法指定房房屋交接时间），故房屋腾退前占有使用费参照租金标准根据双方责任大小进行分担，理由同本诉部分阐述一致。房屋已进行部分装修，无恢复原状可能，原告在判决生效后应立即退还被告房屋，以免损失继续扩大。原告认为占有使用费仅计算至原告本案立案诉讼之日，并无法律依据，本院不予采信，但其辩称的应从装修免租期满后的2018年3月1日开始计租，本院根据合同履行实际，予以支持。被告反诉主张占有使用费计算至实际腾退房屋之日止，因腾退房屋的返还与交接需双方积极履行，并非某一方单务行为，为避免双方继续搁置房屋，导致损失继续扩大，本院结合一审辩论终结时间，认定房屋占有使用费计算至2019年3月1日，根据合同约定租金标准，租金为228000元，原告周科承担68400元，其余被告曹小玲自行承担为督促双方及时交接房屋，本院在此一并指定2019年3月10日前双方办理房屋交接手续，逾期未交接，按照租赁合同租金约定标准并按前述计算方式计算占有使用费。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告曹小玲于判决生效后十日内退还被告周科租金及保证金共计134000元；并赔偿支付被告周科装修损失140000元； 二、原告周科于判决生效后十日内支付被告曹小玲房屋占有使用费68400元； 三、上述费用品迭计算后，被告曹小玲判决生效后十日内支付周科205600元；原、被告双方2019年3月10日前办理房屋交接手续； 四、驳回原告周科其他诉讼请求； 五、驳回被告曹小玲其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费减半收取3748元，保全费2620元（原告周科垫付），由被告曹小玲承担4457.60元，周科承担1910.40元；反诉费用减半收取1397元（被告曹小玲垫付）,由被告曹小玲承担977.90元，周科承担419.10元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一九年二月二十六日 书记员  张凝