成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初8555号 原告（反诉被告）：葛明武，男，1959年7月15日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：江林明，四川锦官城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄安民，男，1964年4月25日出生，汉族，住四川省彭山县。 被告（反诉原告）：张春霞，女，1968年8月16日出生，汉族，住四川省彭山县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：戚平，四川林志律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：唐虎，四川林志律师事务所律师。 原告葛明武诉被告黄安民、张春霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告黄安民、张春霞在法庭辩论结束前对葛明武提起反诉。经审查后，本院依法受理了黄安民、张春霞提起的反诉。本诉和反诉案件依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告葛明武及其委托诉讼代理人江林明，被告黄安民、张春霞及其共同委托诉讼代理人唐虎、戚平到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）葛明武诉称，本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉诉称：诉讼请求：1、判令解除原告及二被告对原告所有的位于锦江区营业房的租赁关系；2、判令二被告立即腾退原告所有的位于锦江区营业房；3、判令二被告支付自2018年7月9日至二被告腾退该房之日止的房屋租金；4、由二被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确腾退的标准为搬离涉案商铺内的物品）。事实和理由：原告及二被告于2007年11月1日签订房屋租赁合同，原告将自己所有的位于锦江区营业房，租赁给二被告用于家庭经营，租期3年，房屋租赁到期后二被告找原告要求继续租赁，原告同意继续不定期租赁并每年递增租金，从每年20万递增到每年租金29万元，一直到2018年4月原告以微信形式通知二被告解除租赁关系，原告与二被告在租赁合同到期后，所履行的是不定期租赁合同，原告在2018年3月口头通知二被告要求解除租赁合同，要求二被告腾退房屋，但二被告一直没有腾退房屋，且在2018年3月14日二被告将一年租金29万元通过银行汇款的方式汇给了原告妻子，在2018年4月18日原告的妻子又将租金29万元通过银行汇款退给了二被告，二被告又在同一天又将租金29万元又汇给了原告妻子，原告妻子又于同一天退给了二被告，并告知二被告银行账户已挂失，无法使用。经原告多次催促被告腾房，二被告以种种理由拒绝腾退该房，强行占用房屋，为了维护原告的合法权利特向贵院提前诉讼请求判令解除原告与二被告的房屋租赁关系，立即腾退该房屋，并支付原告占用房屋的租金。二、关于反诉辩称：1、反诉人与被反诉人并没有约定14.35平米要全部交由反诉人承租，长期以来涉案商铺一分为二，一半由反诉人承租，另一半由其他人承租；2、反诉人与被反诉人的租金是根据市场价格每年涨的，整个海鲜市场都是这样的，且涉案商铺属于一楼旺铺，位置好价格较高，另一半的承租人每年给的租金也与反诉人支付的租金一致，并非反诉人称的一年3万元；3、反诉人称每年给的租金是提前支付之后几十年的租金不符合逻辑和事实，每年反诉人都按照被反诉人口头约定的租金支付，并没有提前支付之后几十年的租金。综上，驳回反诉人的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）黄安民、张春霞本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、原告与二被告的租赁期限未到期，本案不符合解除租赁合同的权限，2007年签订的租赁合同上面的笔迹不对，我方已依法申请笔迹鉴定；2、二被告仅于2005年7月9日与原告妻子就涉案房屋签订过租房协议书以及2008年7月1日被告黄安民与原告签订过租房合约，约定的租金为3万元一年，租期为“除非乙方退出协议，否则合约一直延续”，且每年二被告转给原告的租金远远超过合同约定的租金，属于二被告提前支付之后几十年的租金，原告应当退还；3、租赁合同约定涉案房屋14.35平方米全部交由二被告承租，但实际上二被告仅承租了其中的一半，是房屋拐角内侧，用于水产经营，二被告也于开庭前向法院书面提出反诉，请求原告将涉案房屋14.35平方米面积全部交由二被告承租。二、关于反诉诉称：诉讼请求：1、请求判令被反诉人所有的位于锦江区营业房面积14.35平方米全部交由反诉人承租；2、请求判令被反诉人退还从2002年起至2018年7月9日止多收取反诉人的租金24万元；3、请求判令被反诉人返还反诉人从2012年至2017年期间逾期支付锦江区青石桥中街1楼1号营业房未来租赁期限的房租110万元，并按年利率6％支付资金占用利息给反诉人；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2002年向被反诉人承租其位于锦江区青石桥1号1楼1号营业房，约定被反诉人将该营业房14.35平方米全部交由反诉人承租，租金为3万元一年，反诉人与被反诉人夫妻于2005年7月9日签订《协议书》以及2008年7月1日签订《租房合约》，均是约定将该营业房全部14.35平方米交由反诉人承租，并且租金为3万一年，《租房合约》约定的租期为一直延续。但在实际履行过程中，被反诉人仅将该营业房一半面积交由反诉人承租，另一半面积另外租给第三人，而反诉人每年均是按约定向被反诉人支付全部租金。且在2012年至2017年期间，经被反诉人要求，反诉人共计向被反诉人转款128万元，扣除反诉人按《租房合约》约定支付的18万元租金，其余110万元均是反诉人逾期向被反诉人支付锦江区营业房未来租赁期限的租金。反诉人为维护自身合法权益不被侵害，特向贵院提起反诉，望判如所请。 经审理查明，葛明武于2003年7月24日取得了成都市锦江区的所有权，产权面积为14.35平方米。2005年起，黄安民、张春霞承租涉案商铺其中7平方米，用于经营生鲜食品。 2012年5月28日，张春霞通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付100000元；2013年4月11日，张春霞通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付200000元；2014年2月28日，张春霞通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付200000元；2015年3月9日，张春霞通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付200000元；2016年4月8日，张春霞通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付580000元；2016年4月14日，葛明武的妻子向琼芳通过银行转款方式于向张春霞退还580000元；2016年4月15日，张春霞再次通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付580000元；2016年4月28日，葛明武的妻子向琼芳通过银行转款方式于向张春霞退还580000元；2016年5月12日，张春霞再次通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付290000元；2017年4月1日，张春霞通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付290000元；2018年3月14日，张春霞通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付290000元；2018年4月18日，葛明武的妻子向琼芳通过银行转款方式于向张春霞退还290000元；同日，张春霞再次通过银行转款方式于向葛明武的妻子向琼芳支付290000元；2018年4月19日，葛明武的妻子向琼芳通过银行转款方式于向张春霞退还290000元。 2018年4月22日，葛明武通过手机短信方式向张春霞告知不再将涉案商铺出租给黄安民、张春霞使用。 2018年10月29日，成都市青石桥市场物业管理有限责任公司出具《证明》，内容有：我市业主葛明武所有的铺面成都市锦江区，自开业至今一分为二，外侧由其主经营或租赁于他人，内侧租赁给黄安民、张春霞夫妇经营，本市场铺面租赁均以地段口岸好坏确定租金，而非以面积确定租金。 2018年11月29日，法院工作人员到成都市锦江区市场和质量监督管理局对葛明武、黄安民、张春霞提交的四份《房屋租赁合同》原件进行核实，成都市锦江区市场和质量监督管理局工作人员明确表示存档的涉案四份《房屋租赁合同》均为复印件，且仅用于工商年审使用，对真实性不进行核实。 证人黄某当庭陈述：黄某系经营海鲜生意，长期在青石桥进货。青石桥的铺面租金是按照商铺位置、口岸的好坏及市场价格确定的，每年有一定的涨幅，一般不会签订合同。2016年底，张春霞告知黄某，葛明武不愿意再继续将涉案商铺出租给黄安民、张春霞使用。黄安民、张春霞承租的是成都市锦江区半的铺面，面积大概几平方米。 证人谢某当庭陈述：谢某系青石桥经营海鲜生意，承租的是葛明武所有的位于成都市锦江区半的铺面，面积大概7平方米多点，另一半由黄安民、张春霞使用。青石桥的铺面租金是按照商铺位置、口岸的好坏及市场价格确定的，每年有一定的涨幅，没有签订租赁合同，每年葛明武口头说好多租金就支付好多租金。现在租金为每年290000元。 证人吴某当庭陈述：吴某承租青石桥114号铺面用于经营海鲜生意十年，租金每年400000元。青石桥的铺面租金是按照商铺位置、口岸的好坏及市场价格确定的，每年有一定的涨幅，一般不会签订合同。涉案商铺属于青石桥一楼旺铺，黄安民、张春霞承租的是成都市锦江区半的铺面，面积大概几平方米。 证人刘某当庭陈述：刘某承租青石桥一楼A-23号铺面用于经营调料生意十多年，租金每年200000元。青石桥的铺面租金是按照商铺位置、口岸的好坏及市场价格确定的，租金是浮动的，每年有一定的涨幅，一般不会签订合同，租金与房东协商。涉案商铺属于青石桥一楼旺铺，黄安民、张春霞承租的是成都市锦江区半的铺面，面积大概几平方米。 证人马某当庭陈述：马某承租青石桥二楼的铺面用于经营调料生意十多年，租金每年60000元。青石桥的铺面租金是按照商铺位置、口岸的好坏及市场价格确定的，租金是浮动的，每年有一定的涨幅，一般不会签订合同，租金与房东协商。涉案商铺属于青石桥一楼旺铺，黄安民、张春霞承租的是成都市锦江区半的铺面，面积大概几平方米。某年，黄安民、张春霞与葛明武因租金问题发生纠纷，警察来了，据当时看热闹的群众陈述，他们那边的商铺一年租金300000元。 庭审中，葛明武、黄安民、张春霞均确认租金是每年支付，葛明武未收取黄安民、张春霞2018年7月9日之后的房屋租金，黄安民、张春霞至今仍在使用涉案商铺。 2019年1月3日，成都蓉城司法鉴定中心出具《成都蓉城司法鉴定中心文痕检鉴定意见书》，内容有：日期2007年11月1日的《租赁合同》复印件上落款处“黄安民”签名字迹不是出自黄安民本人笔迹。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：葛明武、黄安民、张春霞的身份证复印件，结婚证，房屋产权证，银行转款凭证，银行流水，《证明》，证人证言。 葛明武提交的日期2007年11月1日的《租赁合同》复印件，黄安民、张春霞对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且经成都蓉城司法鉴定中心鉴定，该复印件上落款处“黄安民”签名字迹不是出自黄安民本人笔迹，在没有其他证据相印证的情况下，本院对该份证据的真实性无法确认，故本院不将其作为本案的证据使用。黄安民、张春霞提交的日期2005年7月9日《协议书》复印件、2008年7月《租房合约》复印件、2014年《租房协议》复印件，葛明武对其真实性、合法性、关联性均不予认可，且成都市锦江区市场和质量监督管理局工作人员明确表示存档的涉案四份《房屋租赁合同》均为复印件，且仅用于工商年审使用，对真实性不进行核实，在没有其他证据相印证的情况下，本院对该三份证据的真实性无法确认，故本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，黄安民、张春霞承租葛明武所有的位于成都市锦江区的商铺，双方未对租赁期限没有约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故葛明武主张解除房屋租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。 关于葛明武的第2、3项本诉诉讼请求及黄安民、张春霞的第1至3项反诉诉讼请求是否成立，本院认定如下： 一、关于返还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现租赁关系已经解除，黄安民、张春霞应当向葛明武返还租赁房屋，故葛明武要求黄安民、张春霞返还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，葛明武明确返还房屋的标准为腾空涉案房屋内的物品，本院予以支持。 二、关于支付自2018年7月9日至腾退之日止的房屋租金。1、关于租金的支付问题。根据庭审查明的事实，葛明武仅收取黄安民、张春霞2018年7月9日之前的房屋租金，且黄安民、张春霞至今仍在使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，故葛明武要求黄安民、张春霞支付自2018年7月9日至腾退之日止的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。2、关于租金的标准。根据庭审查明的事情，2018年的租金标准为290000元/年，故黄安民、张春霞应当按照290000元/年的标准向葛明安支付房屋租金。 三、关于将承租面积增加至14.35平方米。根据庭审查明的事实，2005年起，黄安民、张春霞承租葛明武所有的位于成都市锦江区半的面积（7平方米左右），且双方并未对租赁面积进行约定，故黄安民、张春霞要求葛明武将房屋租赁面积增加至14.35平方米的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于退还从2002年起至2018年7月9日止多收取的房屋租金240000元、从2012年至2017年期间逾期支付未来租赁期限的房租1100000元，及按年利率6％支付资金占用利息。根据庭审查明的事实，2012年起，张春霞每年通过银行转账方式向葛明武妻子向琼芳支付款项，庭审中，黄安民、张春霞主张每年支付给葛明武妻子向琼芳的款项为借款，但黄安民、张春霞未提供任何证据予以证明，根据证人黄某、谢某、吴某、刘某、马某的证人证言均较稳定地陈述青石桥的铺面租金是按照商铺位置、口岸的好坏及市场价格确定的，每年有一定的涨幅，且黄安民、张春霞与葛明武、向琼芳并无其他经济往来，故本院确认，张春霞每年向葛明武妻子向琼芳支付的款项性质为涉案房屋的租金，对黄安民、张春霞主张每年支付给葛明武妻子向琼芳的款项为借款的主张，本院不予采纳。庭审中，黄安民、张春霞主张每年租金为30000元，且每年累计向葛明武支付了未来几十年的房屋租金，显然不符合交易习惯和客观事实，虽然黄安民、张春霞提交四份租赁合同复印件中有每年租金为30000元的约定，但根据成都市锦江区市场和质量监督管理局工作人员确认存档的涉案四份《房屋租赁合同》均为复印件，且仅用于工商年审使用，对真实性不进行核实，在没有其他证据相印证的情况下，故对黄安民、张春霞主张每年租金为30000元的主张，本院不予采纳。综上，黄安民、张春霞要求葛明武退还从2002年起至2018年7月9日止多收取的房屋租金240000元、从2012年至2017年期间逾期支付未来租赁期限的房租1100000元，及按年利率6％支付资金占用利息的诉讼请求，不符合客观事实和法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）葛明武与被告（反诉原告）黄安民、张春霞之间的房屋租赁关系； 二、被告（反诉原告）黄安民、张春霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）葛明武支付尚欠的房屋租金（租金的计算方式：以290000元/年的租金标准，从2018年7月9日起计算至实际腾退之日止）； 三、被告（反诉原告）黄安民、张春霞应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）葛明武腾退位于成都市锦江区的房屋（腾退标准为腾空涉案房屋内的物品）； 四、驳回被告（反诉原告）黄安民、张春霞的反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）黄安民、张春霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费550元，由被告（反诉原告）黄安民、张春霞负担；本案反诉案件受理费16860元，由被告（反诉原告）黄安民、张春霞自行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  赵 冲 人民陪审员  胡云海 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。