安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初358号原告：王南生，男，汉族，1960年7月3日出生，户籍地安徽省安庆市迎江区，现住安徽省安庆市迎江区。原告：江美女，女，汉族，1962年7月17日出生，户籍地安徽省安庆市迎江区，现住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：王中南（系两原告之子），男，1986年4月15日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市迎江区，现住安徽省安庆市迎江区。被告：袁良松，男，汉族，1968年10月5日出生，户籍地安徽省安庆市迎江区，现住安徽省安庆市迎江区。被告：焦月琴，女，汉族，1970年4月2日出生，户籍地安徽省安庆市迎江区，现住迎江区。以上两被告共同委托诉讼代理人：程志来，安徽中天人律师事务所律师。原告王南生、江美女与被告袁良松、焦月琴房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告王南生、江美女的委托诉讼代理人王中南、被告焦月琴及被告袁良松、焦月琴的共同委托诉讼代理人程志来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王南生、江美女向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的房屋买卖合同；2.判令被告返回原告押金5000元；3.判令被告赔偿原告违约金26000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月21日，原告经与被告协商，约定被告将其位于迎江区老峰镇A-1地块13号楼210室(面积79.46平方米)的房屋出售给原告，原告支付对价26万元。当日，原告儿子王中南向被告支付购房押金5000元，双方表示该5000元在后期冲抵购房款。2018年3月25日，根据上述约定事宜，原、被告签署房屋买卖合同一份,同时约定若甲方(被告)不履行合同，乙方(原告)有权解除合同并要求被告支付已付款等额的赔偿金。在上述合同履行过程中，被告反悔不愿出售该房屋，也不愿接受原告继续支付购房款。经多次协商未果，原告无奈特诉至贵院，望判如所请。袁良松、焦月琴辩称，对原告诉求一、二无异议，对原告诉求三、四项请求予以驳回。涉案房屋为集体土地上的拆迁还建房，按照规定不能上市流通。关于双方签订的合同为意向性合同，具体的细节双方未进行约定。由于房屋不能对外交易，合同约定的关于过户等手续无法履行。在2018年4月10日因不能履行双方协商解除合同，被告一再要求退还押金，并先后多次上门要求退还押金，原告不予接受。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的原告身份证、户口簿、收条、房屋买卖合同、短信记录打印件、拆迁安置房屋证书、短信记录、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋拆迁户口认证表，双方对真实性均不持异议，故本院对真实性予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：袁良松、焦月琴系夫妻关系，安庆市迎江区老峰镇A-1地块13号楼210室系袁良松、焦月琴的拆迁安置房屋。王南生、江美女系夫妻关系，王中南系王南生、江美女儿子。2018年3月21日，王南生、江美女与袁良松、焦月琴就上述房屋进行协商，约定袁良松、焦月琴将房屋出售给王南生、江美女，价款260000元。当日，王中南支付5000元押金，袁良松出具收条一份，载明该5000元押金含在总购房款260000元内。2018年3月25日，袁良松、焦月琴作为甲方（卖方）、王南生、江美女作为乙方（买方）就上述房屋签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将坐落在安庆市迎江区老峰镇A-1地块13号楼210室的房屋（以下简称房屋）出售给乙方，建筑面积79.46㎡，房屋总价款为260000元，在房屋水、电、气过户手续办理完毕，甲方应于2018年8月1日前搬离房屋，甲方搬出后，乙方付款人民币260000元；甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方；甲、乙双方同意，虽然目前该房屋暂时不能到房地产主管部门办理过户手续，等到将来能办理手续时，甲方必须协助乙方办理相关手续；甲方如不能按合同规定办理房产过户以及交付房屋，乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方；乙方全部或者一部分不履行本合同约定给付房价款时，甲方有权解除合同并且不退还已交付的房款；双方在履行合同中若发生争议，应协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。袁良松、王南生分别在合同上签名并捺印，焦月琴、江美女未签名。合同签订后，因袁良松、焦月琴明确表示不履行合同，双方产生纠纷，王南生、江美女诉至法院。另，在审理过程中，本院依职权与国土部门核实，上述房屋坐落的土地为国有建设用地使用权，权利性质为划拨。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，虽然各方仅有一人签名，因是夫妻关系且均在场，故是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。合同成立后，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被告明确表示不再履行合同，现原告主张解除合同并要求被告返还已支付的购房款5000元，应予支持。合同的解除不影响合同中关于结算和清理条款的效力，被告不按约履行合同义务已构成违约，应承担相应的违约责任。具体到违约金金额，违约方对于违约金约定过高或者不应当支付违约金的主张应承担举证责任，非违约方对违约金约定的合理性，亦应提供相应的证据。鉴于原告未就实际损失举证，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为3000元。原告主张违约金26000元依据不足，不予支持。被告关于双方签订的合同为意向性合同、按照规定不能上市流通的辩解意见，与本院查明的事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告王南生、江美女与被告袁良松、焦月琴于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告袁良松、焦月琴于本判决生效后七日内返还原告王南生、江美女购房款5000元；三、被告袁良松、焦月琴于本判决生效后七日内支付原告王南生、江美女违约金3000元；四、驳回原告王南生、江美女的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取287.50元（原告已预缴），由原告王南生、江美女负担87.50元，由被告袁良松、焦月琴负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  王业长二〇一九年二月二十一日书记员  江 庆附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。