广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21025号原告：中山市君悦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区悦来南路****，统一社会信用代码91442000721131975C。法定代表人：林文琰，董事长。委托诉讼代理人：刘静平，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市富丽华房地产物业有限公司，住，住所地广东省中山市石岐区岐沙路丽景花园对面业执照442000000345619。法定代表人：吴仲明。原告中山市君悦房地产开发有限公司（以下简称君悦公司）与被告中山市富丽华房地产物业有限公司（以下简称富丽华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君悦公司委托诉讼代理人刘静平到庭参加诉讼，被告富丽华公司经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君悦公司诉称，2009年11月17日，原告作为买受人与被告富丽华公司作为出卖人签订了中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于中山市**××广场××办公室，该商品房的用途为办公，建筑面积共458.97平方米，单价为每平方米2374.26元，总金额为892697元；买受人于2010年1月31日以现金方式一次性付款892697元；出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过10日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过10日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方在进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同及附件还约定了其他内容。合同签订后，涉案商品房于2009年11月20日办理了销售登记备案手续。后因原告认为被告至今未交付符合验收标准的商品房，也未为原告办理权属证书，被告的行为构成违约，故特诉至法院，请求判令：被告支付位于中山市西区××广场××办公室逾期交房违约金708690元，逾期办证违约金610940元，合计1319630元（逾期交房违约金以892697元为基数按每日万之三从2011年4月30日计至实际交付之日，现暂计至2018年7月30日；逾期办证违约金以892697元为基数按每日万分之三从2012年4月30日计至实际办证之日，现暂计至2018年7月30日）。庭审中，原告明确诉讼请求为：被告向原告支付位于中山市西区××广场××办公室逾期交房违约金（计算方法：以892697元为基数按每日万之三从2011年5月1日起计算至实际交付之日止）及逾期办证违约金（计算方法：以892697元为基数按每日万之三从2012年4月25日起计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）。原告君悦公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收据、付款委托书、人民法院诉讼收费专用票据、代管款（物）收据、结算业务申请书、银行进账单、支票存根；3.中山市商品房销售登记备案表。被告富丽华公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。原告君悦公司起诉主张的上述事实，有其提供的上述证据证实，被告富丽华公司亦未到庭提出异议，故本院经审查后对原告起诉主张的上述事实予以认定。另查，据原告君悦公司称，其向被告富丽华公司购买了位于中山市名轩广场的多套商品房，已向本院提起诉讼的商品房共68套，其中包括涉案4号办公室在内的4套位于4楼，除了前述4套商品房外还有个别位于4楼的商品房因相关证据资料不齐而暂未向法院提起诉讼。涉案商品房已依约支付了购房款，为此，原告向本院提交了收据、付款委托书、人民法院诉讼收费专用票据、代管款（物）收据、结算业务申请书、银行进账单、支票存根等证据为证，前述证据显示原告于2009年11月10日代被告向本院支付了执行款1329425元，据原告称其还向被告支付了部分现金，两款合共1430000元。为此，被告出具收据确认收到原告交来名轩广场第四层4号办公室及办公室1、2、3、4购楼款定金现金1430000元。后原告于2009年11月20日向被告转账支付了723044.4元，又受被告委托于2009年11月23日分别向案外人珠海福瑞物业管理有限公司、珠海市金湾区粤达建筑材料经销部转账支付了3033623.6元、3743332元。为此，被告出具收据确认收到原告中山市名轩广场四楼购房款7500000元（723044.4元+3033623.6元+3743332元）。原告于2009年11月25日受被告委托向案外人吴川市第二建筑工程有限公司以支票方式支付了3500000元。同日，被告向原告出具收据，确认收到原告交来中山市名轩广场四楼购房款3500000元。原告君悦公司主张涉案商品房的购房款已包含在前述证据反映的款项之中。又查，庭审中，原告君悦公司称，被告因资金问题早已不能正常经营并处于失联状态，至今尚未向其交付经验收合格的商品房，亦未为其办理涉案商品房权属证书。再查，原告主张因被告逾期交房的行为导致其对涉案商品房在使用上存在障碍，无法进行使用、出租或出售，商品房买卖合同约定逾期交房违约金每日按万分之一标准计算不足以弥补其前述损失，故应调整为每日按万分之三计算；对于逾期办证违约金，商品房买卖合同约定每日按2%计算，该计算标准过高，自愿调低为每日按万分之三计算。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告君悦公司与被告富丽华公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。商品房买卖合同约定被告应在2011年4月30日前“将经验收合格并符合本合同约定的商品房”交付原告使用，并应在商品房使用交付后360日内即2012年4月24日前“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但被告至今未能向原告交付符合合同约定的商品房，亦不能办理有关商品房权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应承担相应的违约责任，原告有权向被告主张逾期交房及逾期办证违约金。关于逾期交房违约金。合同约定“自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，因被告逾期交房至今已有多年，前述约定违约金计算标准显然过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务，故本院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。据此，被告应以892697元为基数自2011年5月1日起按照每日万分之二的标准向原告计付逾期交房违约金直至交付符合合同约定的商品房之日止。关于逾期办证违约金。合同约定“出卖人（被告）自延迟之日起每日按买受人（原告）已付房价款的2%向买受人支付违约金”，现原告自愿调整为按日万分之三计算逾期办证违约金，是其对自身权利的自由处分，未超出双方约定且减免了被告的责任承担，故本院予以支持。据此，被告应以892697元为基数自2012年4月25日起按照每日万分之三的标准向原告计付逾期办证违约金至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市富丽华房地产物业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市君悦房地产开发有限公司支付逾期交房违约金（计算方法：以892697元为基数，自2011年5月1日起按照每日万分之二的标准计算至交付符合合同约定的商品房之日止）；二、被告中山市富丽华房地产物业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市君悦房地产开发有限公司支付逾期办证违约金（计算方式：以892697元为基数，自2012年4月25日起按照每日万分之三的标准计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告中山市君悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16677元(原告中山市君悦房地产开发有限公司已预交)，由被告中山市富丽华房地产物业有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年二月十一日书 记 员  姚 班黄怡凤