福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初936号 原告（反诉被告）：王理想，男，汉族，1975年12月23日出生，住福建省厦门市翔安区。 被告（反诉原告）：厦门市同安国投房地产开发有限公司，住所地厦门市同安区大同街道古庄里**国投办公楼**。 法定代表人：魏金堆，执行董事。 委托诉讼代理人：陈三本、肖芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 王理想与厦门市同安国投房地产开发有限公司（以下简称“国投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王理想及国投公司之委托诉讼代理人陈三本均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王理想向本院提出本诉请求：1.确认王理想和国投公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月15日终止；2.判令国投公司立即赔偿王理想经营损失120000元、店面装修损失93000元、搬迁费用26000元；3.判令国投公司立即退还履约保证金15000元；4.判令国投公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月28日，王理想和国投公司签订一份《房屋租赁合同》。合同签订后，王理想依约支付履约保证金15000元，并投入资金进行装修后使用。2017年3月31日，国投公司向王理想发出一份《关于终止的通知书》，以政府拆迁为由，单方强制解除合同，有违诚信原则，造成王理想经济损失。王理想为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 国投公司辩称：1.国投公司向王理想发出终止合同的书面通知系因同安区城市建设需要，符合《房屋租赁合同》第八条第二款之约定，王理想要求国投公司赔偿经济损失没有法律依据。2.讼争房屋至今仍由王理想实际占用控制，且其未充分举证证明经济损失的存在及数额，故王理想主张经济损失没有事实依据。3.因王理想逾期未交还房屋、欠付租金及水电费，按照合同第九条第3款之约定，国投公司有权不归还履约保证金。 国投公司向本院提出反诉请求：1.判令王理想立即将址于同安区含（4、5）号店面腾空并返还国投公司；2.判令王理想立即向国投公司支付2017年5月1日至2018年1月31日期间的房屋租金43942.5元、逾期付款违约金78657.09元；3.判令王理想立即向国投公司支付水电费10788.57元；4.判令国投公司无需向王理想返还履约保证金15000元；5.本案诉讼费由王理想承担。事实与理由：上述《房屋租赁合同》。签订后，国投公司依约将讼争房屋交付王理想使用。但王理想自2017年5月1日起未再支付租金，且租赁期限于2018年1月31日届满后，王理想未依约返还房屋，仍持续占用至今，构成违约。国投公司为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 王理想辩称：1.国投公司以政府拆迁为借口解除合同，但实际上并不存在政府拆迁事实，故国投公司违约在先。2.王理想已于2017年4月15日前如期搬迁，此后未再使用讼争店面，该店面亦未上锁，国投公司可以自由出入。3.王理想认为讼争店面即将拆迁，便未与国投公司办理交接手续，且国投公司亦从未要求王理想办理交接手续，国投公司完全可以自行接收房屋。4.租金已交至2017年4月30日，国投公司于2017年4月份即强制断水断电，此后未再产生水电费。 王理想围绕本诉请求依法向本院提交《房屋租赁合同》、资金往来统一票据、《关于终止的通知函》等证据予以证明。国投公司围绕反诉请求依法向本院提交《房屋租赁合同》、移交清单等证据予以证明。以上证据经各方当事人质证和本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。王理想另提供《建筑装饰工程施工协议》，用于证明讼争房屋装修费用186000元的事实，因国投公司不予认可，且王理想未提供该证据原件，亦未举示其他相关证据予以佐证，故本院不予采纳。国投公司另举示《关于尽快移交租赁房屋、结清租金等事宜的通知函》，用于证明租赁期满后，王理想未腾空并返还讼争店面，国投公司发函要求其腾房并支付租金的事实，因王理想辩称未收到该函件，国投公司亦未举证证明王理想已实际接收该函件，故本院不予采纳。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年1月28日，王理想与国投公司签署一份《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条约定：“甲方（即国投公司，下同）出租给乙方（即王理想，下同）的房屋位于同安区含（4、5）号店面。”合同第二条第一款约定：“该房屋租赁期自2016年2月1日起至2018年1月31日止。”合同第三条第一款约定：“双方自签订合同后，乙方应支付给甲方履约保证金人民币15000元正。”合同第四条约定：（1）该房屋每月租金为人民币4882.5元。（2）房屋租金支付方式如下：租金按季支付，乙方应于每期租金交纳的第一个月的头5天内交付本期租金，后顺推交付，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金，由此类推，一直发生到合同期满。”合同第五条约定：“。乙方承租期间所发生的水费、电费、有限电视收视费、卫生费、物业管理费等费用及产生的滞纳金等由乙方负担。”合同第八条第一款约定：“房屋租赁期间，乙方由下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，租赁履约保证金不予退还。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经催告仍未履行交纳义务的；（7）拖欠房屋租金累计5天以上；。”第二款约定：“租赁期间，由于城市建设、政府征用、房产开发、政策调整或不可抗力因素，致使合同无法履行，甲方有权提前终止合同，乙方应无条件服从，乙方应在政府公告期限内自行搬迁，租金按实际使用日期计算，租赁期间，甲乙双方应无条件服从区政府相关职能部门有关规定。”合同第九条第二、三款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴租金的日百分之一作为违约金加付给甲方。租赁期满，乙方如期完好交还该房屋及租赁时移交清单上的物品，甲方应退还乙方履约保证金，但不计利息。乙方逾期归还，甲方不退还租赁履约保证金，且每逾期一日乙方应向甲方支付每日租金的5倍违约金，直到交还房屋之日止。” 合同签订后，国投公司将讼争店面交付王理想使用，并收取王理想履约保证金15000元。王理想使用该店面经营旅行社，并依约支付租金至2017年4月30日。2017年3月31日，国投公司向王理想送达《关于终止的通知函》，该函载明：“贵我双方于2016年1月28日就位于同安区含（4、5）号店面签订《房屋租赁合同》一份。现因城市建设需要，政府拟拆除该裙楼，致使租赁合同无法再继续履行。为此，我司特根据租赁合同之约定书面通知您，自通知送达之日起终止贵我双方签订的《房屋租赁合同》，并请您于2017年4月15日前将店面移交给我司。”2018年3月16日，王理想将讼争店面的水、电表移交给国投公司。 另查明，讼争店面位于国投公司楼下，至今未被拆迁。 庭审中，王理想述称，其于2017年4月15日前即迁出讼争店面并口头告知国投公司，讼争店面的其中一个卷闸门已坏，国投公司可自由进出。国投公司确认讼争店面的其中一个卷闸门已坏并降到一半，但辩称王理想并未实际返还房屋。 针对本诉及反诉请求，本院综合评析如下： 一、关于合同解除问题。本院认为，根据《关于终止的通知函》的相关内容，国投公司在房屋租赁期间提前终止履行合同的理由是政府拟拆除案涉店面所在的裙楼，但国投公司至本案庭审辩论终结前并未提供相应证据证明讼争店面处于政府拆迁范围之内，讼争店面亦未实际拆迁，故国投公司无权依合同第八条第二款之规定单方提前终止合同。王理想于2017年4月15日前按国投公司要求腾退店面，视为同意解除合同，故本案《房屋租赁合同》于2017年4月15日解除。二、关于经济损失问题。本院认为，王理想诉求的经营损失120000元、店面装修损失93000元及搬迁费用26000元，因其未提供相应的证据证明损失的存在及金额，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于腾房、租金、水电费及违约金问题。本院认为，案涉合同已于2017年4月15日解除，故国投公司诉请王理想支付2017年5月1日至2018年1月31日期间的房屋租金及逾期付款违约金缺乏合同依据，本院不予支持。国投公司诉称王理想持续占用案涉店面至今，并要求王理想立即返还讼争店面且自2018年2月1日起支付逾期腾房违约金，但该公司至本案辩论终结前并未提供相应的证据予以证明，故应承担不利的法律后果，该项诉讼请求，本院不予支持。国投公司诉请王理想支付水电费10788.57元，因其未举证证明该费用的存在及金额，故该项诉讼请求，本院不予支持。四、关于履约保证金问题。国投公司自认王理想缴交租金至2017年4月30日，按照合同第四条的约定，国投公司于2017年3月31日通知王理想终止履行合同时，王理想并未拖欠租金。同时，该公司未举证证明王理想当时存在拖欠其他费用，经该公司催告仍未履行义务的行为，故王理想在国投公司提前终止合同时并未违约，国投公司违约单方提出终止合同，且其未能提供证据证明王理想存在违约行为，故王理想诉求国投公司返还履约保证金，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、王理想与厦门市同安国投房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年4月15日解除。 二、厦门市同安国投房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王理想返还履约保证金15000元。 三、驳回王理想其他本诉请求。 四、驳回厦门市同安国投房地产开发有限公司全部反诉请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币5110元，适用简易程序减半收取2555元，由王理想负担2404元，由厦门市同安国投房地产开发有限公司负担151元；本案反诉受理费4526.73元，适用简易程序减半收取2263.37元，由厦门市同安国投房地产开发有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一九年二月十九日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附1：本案所适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附2：执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。