北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初69308号原告（反诉被告）：祁焱，女，1977年6月15日出生，汉族，无业，住广东省广东市番禺区。委托诉讼代理人：余丹，北京成越律师事务所律师。被告（反诉原告）：何文，男，1975年12月23日出生，汉族，上海重塑能源科技有限公司业务拓展总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨慧，北京市浩东律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人彭永东，总经理。委托诉讼代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）祁焱（以下简称姓名）与被告（反诉原告）何文（以下简称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。祁焱委托诉讼代理人余丹，何文委托诉讼代理人杨慧，链家公司委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祁焱向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、解除何文自行签订的网签合同；3、判令何文已支付的定金140000元归祁焱所有。事实和理由：2013年8月19日，祁焱与何文经链家公司居间于签订关于北京市朝阳区黄厂南里X号（以下简称涉案房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。何文于当日及次日支付祁焱定金共计40000元。数日后，祁焱仅收到未加盖骑缝章的《居间服务合同》，居间方未依照合同约定告知买卖双方应在合同骑缝处加属签名，亦未解释说明任何网签流程。2013年9月15日前，祁焱未收到被告应依约支付的首付款1000000元。何文称无法按时筹得资金支付首付款。2013年9月17日，链家公司中介人员张某某电子邮件附何文及其配偶刘XX于2013年8月28日抵押其个人住宅申请贷款的合同，称其无法按期取得贷款支付购房首付。2013年9月29日，何文电邮称以其配偶刘XX名义分两次汇款100000元作为购房增补定金，并称仍无法按时支付购房款首付及二期款。2013年9月30日，祁焱仍未收到何文应支付的首付及二期款共计2000000元。2013年10月21日，祁焱通知何文及链家公司如不能履约应承担全部违约责任。何文在电话中称无法履约。2013年10月28日，张某某短信要求祁焱在何文违约不支付首付及中期款的情况下配合评估进行过户。2014年11月19日，祁焱以EMS书面通知何文解除合同，并要求何文承担违约责任，未收到何文任何回应。2016年11月初，祁焱授权中介代为申请房源核验未果。2017年7月28日，祁焱自行前往朝阳区房产交易中心申请房源核验，结果显示“申请核验的房源已经办理或正在办理房源核验（房源录入）业务”。祁焱的涉案房屋可能于2013年11月22日在何文违约、未告知祁焱且未经祁焱授权的情况下被进行恶意网签。祁焱获知自己对自有房屋财产的支配权受到妨碍与侵害，故依据相关法律规定诉至法院。何文答辩并提出反诉称：祁焱的诉讼请求不能成立。一是祁焱未按照《补充协议》第二条约定履行合同义务，构成严重违约，其无权解除合同。二是在祁焱违约的情形下，何文有权利拒绝支付首付款。我国合同法规定了先履行抗辩权，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行。本案中双方在《补充协议》中约定的贷款时间是9月5日，距离首付款支付时间9月15日早整整十天。在履行期限届满后长达10天时间内，祁焱仍旧不配合办理银行贷款申请手续，祁焱不配合的结果直接导致何文无法支付合同第三笔房款。祁焱在明知何文的第三笔房款42万元需通过银行贷款支付的情况下，故意不予配合办理相关贷款申请手续，在此情况下，何文作为后履行义务一方有权利拒绝支付首付款。三是何文自始至终在积极履行合同义务，网签系链家公司按照交易流程办理，祁焱要求撤销网签于法无据。在得知链家公司无法按时支付垫资款项后，何文第一时间与祁焱协商后续履行事宜，并自愿追加100000元购房定金以锁定房源。祁焱接受购房定金，应视为同意对合同内容进行变更。当时双方并未对合同履行期限做出明确约定，按照交易习惯，何文认为追加定金就是可以再继续申请其他银行的贷款，待银行批贷后再行支付购房款，对此祁焱也未提出任何异议。2013年10月在获知链家公司申请贷款无望后，何文自行向银行申请抵押消费贷，最终于2013年10月25日北京银行批贷，批贷后何文第一时间短信通知祁焱，希望其回京协商后期合同履行事宜，但祁焱不接电话也不回信息，链家公司中介人员多次联系祁焱，祁焱仍旧不予配合。四是祁焱因今年房价上涨，恶意毁约，给何文造成了巨大的经济损失。综上，应驳回祁焱的诉讼请求。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》真实有效，应当继续履行，何文反诉请求：1、依法判令继续履行双方于2013年8月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助将涉案房屋过户至何文名下；2、依法判令祁焱于涉案房屋产权过户当日将涉案房屋交付给何文。链家公司述称：本案系房屋买卖合同纠纷，我方作为第三方，与我司无关。我司尊重法院判决，配合办理后续手续。祁焱针对何文反诉答辩称：不同意何文的反诉请求。在2013年10月21日祁焱与何文的电话录音中，何文明确表示履约不了。截止至祁焱起诉，历时4年之久，何文没有履约的打算和诚意。因此，合同解除的条件已经成就，祁焱已经先行向法院起诉要求解除合同，不同意继续履行。对于何文所说的先履行抗辩权我方不认可，9月15日支付首付款的义务与9月5日申请购房贷款的两项并没有交叉或者前后因果关系。被告自述贷款只是影响第三笔房款是否能顺利支付，并不影响第一笔首付款的支付。关于首付款的履行时间，双方并没有重新达成一致意见。《补充协议》第二条约定的是双方义务，并非乙方单独的义务，且9月5日双方并没有按照合同约定去贷款机构申请贷款。何文没有证据证明祁焱拒绝前往贷款机构办理贷款，实际情况是双方在履行该条款时均没有接到居间服务方的通知，并非祁焱违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年8月19日，祁焱作为出卖人与何文作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定祁焱将其所有的涉案房屋出售给何文；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为140万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施等作价人民币123万元，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金4万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币42万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的，双方同意买受人另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，其间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担。该合同第七条“违约责任”第二款约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，祁焱作为甲方（出卖人）与何文作为乙方（买受人）在链家公司居间下签订《补充协议》，约定乙方于2013年8月19日向甲方支付定金4万元；甲方于2013年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2013年9月15日前将首付款100万元（包含定金4万元）支付甲方；甲乙双方应于2013年9月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于房款双方约定乙方分三次支付给甲方，第一部分于2013年9月15日前自行支付给甲方人民币100万元，第二部分人民币121万元于过户前采用资金监管方式于9月30日前支付给甲方，第三部分房款人民币42万元于过户后乙方贷款机构支付给甲方。同日，祁焱作为甲方（出售人）、何文作为乙方（购买人）丙方链家公司作为居间人签订《买卖定金协议书》，约定乙方于协议签署时向甲方支付定金4万元；甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。庭审中，祁焱提交2013年9月29日电子邮件照片打印件，欲证明何文共向其支付定金140000元。庭审中，祁焱提交其与何文2013年10月21日的通话录音光盘及文字整理资料，欲证明何文曾明确告知其无法履约，愿意赔偿违约金。何文对于录音的真实性认可，证明目的不予认可，并主张录音不完整，可能存在剪辑或截取。录音中，何文表示“我履约不了，就是履约不了，不是说了吗？你不要逼我，逼我也没有钱”。庭审中，何文提交《房屋交易保障服务合同》、《协议书》、《房屋抵押消费贷款委托协议》、收据，欲证明祁焱知晓其委托北京中融信担保有限公司垫资支付首付款一事，何文如约支付了全部服务费。何文另提交《北京银行个人贷款借款合同》，欲证明何文在支付追加定金后，一直在积极的向其他银行申请贷款，为继续履行合同积极努力。庭审中，何文提交短信记录、转账凭证、邮件截图，欲证明何文获知银行无法批贷后积极与祁焱协商，并追加10万元购房定金以锁定房源。2013年10月21日录音中，双方对于付款期限有过沟通，提到的时间是21日至25日，但是当天打完电话后祁焱就发信息要求必须23日支付剩余房款，未给何文必要的准备时间。2013年10月21日短信记录中，祁焱于10时49分询问“何先生，进展如何”；于18时12分告知“请予本月23日支付249万购房余款，或者支付24万九千违约金”。2013年10月25日短信记录中，何文于14时12分询问“我办理的贷款已批，您什么时候来京”；祁焱未予回复。下一条记录显示日期为“2月10日17:51”，何文发送“您不愿意卖我房子了，那是不是协商解决问题呀，这样拖也不是事呀”。庭审中，何文提交《催告函》并申请链家公司工作人员张某某到庭作证，欲证明祁焱在买卖合同履行后期故意拖延履行出卖方义务，链家公司催告祁焱配合办理贷款面签手续，祁焱不予配合。庭审中，何文提交链家网与涉案房屋类似房屋的在售价格，欲证明涉案房屋现在市值约5000000元。祁焱对于证明的真实性、关联性均不予认可。另查，祁焱与何文关于涉案房屋已完成存量房屋网上签约，网签合同号为CXXXXX。本院认为：祁焱与何文签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。祁焱、何文应当按照协议约定以及法律规定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于双方对于房款的付款期限是否进行了变更，如进行了变更，变更后的期限为何时。书面合同约定何文应于2013年9月15日前支付给甲方第一笔房款100万元、2013年9月30日前采用资金监管方式支付第二笔房款121万元。通过祁焱提供的录音、何文提供的短信记录可以确认双方确实对付款期限进行过协商，但是最终期限本院以祁焱所确定的2013年9月23日为准，何文未依约支付房款构成违约，祁焱有权要求解除合同并要求何文承担违约责任。网签合同只是对于涉案《北京市存量房屋买卖合同》的行政备案登记，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除，网签合同应一并解除。关于何文提出祁焱未配合办理贷款、故意拖延履行合同的抗辩意见，未有证据证明祁焱在2013年9月5日前明确拒绝配合办理贷款，且该项贷款办理与何文支付第一笔、第二笔购房款无直接关联，不能成为何文迟延履行付款义务的正当理由。综上，对于祁焱要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，对于何文要求继续履行合同的二项反诉请求，本院不予支持。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，何文未如期支付购房款构成违约，其无权要求返还定金，故对于祁焱要求确认140000元定金归其所有的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）祁焱与被告（反诉原告）何文于二〇一三年八月十九日关于北京市朝阳区黄厂南里X号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告（反诉被告）祁焱与被告（反诉原告）何文关于北京市朝阳区黄厂南里X号房屋签订的CXXXXX号网签合同；三、确认被告（反诉原告）何文已支付的定金十四万元归原告（反诉被告）祁焱所有；四、驳回被告（反诉原告）何文全部反诉请求。本诉案件受理费3100元，由被告（反诉原告）何文负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）何文负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  杜素玲人民陪审员  张春英二〇一九年二月十五日书 记 员  李 丹