广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22070号原告：陈恒平，男，1979年4月8日出生，汉族，住河南省舞钢市，委托诉讼代理人：张胜婷，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：关楚欣，广东人可和律师事务所实习律师。被告：邵建强，男，1974年9月21日出生，汉族，住辽宁省建昌县，原告陈恒平诉被告邵建强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序于同年12月27日公开开庭进行了审理。原告陈恒平的委托诉讼代理人张胜婷到庭参加诉讼。被告邵建强经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2018年1月13日原、被告双方签订的房屋买卖合约；2.被告向原告退还购房款378452.65元（350000元首付款+28452.62元按揭款）；3.被告向原告支付中介费损失15000元；4.被告向原告支付以房产总价10%的违约金，共70000元；5.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告是朋友关系，最近几年，被告不时向原告借了不少款项用于生活开支，被告无法返还。于是，2018年1月13日，原告为买方，被告为卖方，佛山市粤龙福房地产代理有限公司为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同）。涉讼合同主要约定：1.买方向卖方购买位于佛山市南海区九江镇大正路北23号荣基花园2栋1504房的房屋，该房屋建筑面积89.23平方米，合同成交总价70万元。2.该物业以现状按套售予买方，卖方确认该物业无查封。3.三方签订房屋买卖合同时，由买方向卖方支付定金3万，卖方收取定金三日内提供办理银行贷款所需材料，协助买方办理银行按揭手续。银行同意贷款后，买方向卖方支付首期楼款（不含定金）17万元。余款50万元，由银行直接划给卖方。4.合同约定后，如合同目的无法实现，守约方有权解除合同，并要求违约方按定金的双倍金额法则或成交价10%金额作出赔偿。合同签订后，双方确认2018年1月30日被告收取原告首付款35万，原告实际支付的首付款为359999.8元。另外，签订合同前，从2017年10月20日起，原告替被告支付房屋按揭款，截至2018年9月20日，共支付28452.65元。签订当时，涉讼房屋并未办理房产登记手续，2018年10月8日被告才办妥涉讼房屋的不动产权证，房地产权证号码：（2018）佛南不动产权第0232503号。2018年10月16日，双方去不动产权部门办理涉讼房屋过户手续时，被告知该房屋被查封，不能办理过户。致使原告签订合同的目的无法实现，造成原告重大损失。原告特具状至法院。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告出示的原、被告身份证，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的收条、协议书、房屋买卖合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、不动产权证书、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果，均为原件或与原件相印证的复印件，被告亦未到庭提出异议，本院对真实性予以确认；3.原告提供的账单详情，提供了原本予以核对，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于佛山市南海区九江镇大正路北23号荣基嘉园2栋1504房（以下简称涉讼房产）于2018年10月8日登记权利人为被告邵建强。2017年5月20日，原、被告签订《协议书》，被告确认欠原告280000元，通过支付宝、微信、现金多次支付的，被告将涉讼房产转让给原告，购房合同、按揭合同、发票放原告处保管直至过户给原告。2018年1月13日，原告（买方）、被告（卖方）、佛山市粤龙福房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价700000元转让予原告，买卖双方税费由买方支付；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为递件过户当天；涂销抵押后按揭付款：买方应在签署本合同时交付定金30000元予卖方，卖方应在收到定金后三日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后三日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请25年500000元的银行按揭贷款，卖方收取定金后三日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方银行接受还贷申请之日起七日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）170000元买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执的当天直接支付给卖方，楼价余款（即申请贷款额）500000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合同并有权要求违约方按定金的双倍金额罚则或相当于成交价10%金额作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买该物业，（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现，（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时，（5）违约资金托管协议及有关合同的其他补充协议的，（6）其他不履约或不完全履约之情形；鉴于经纪方已促成本合同成立，买方应在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询服务费15000元；守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；等等。同日，原告通过扫二维码付款向粤龙福财务支付5000元、10000元。2018年1月30日，被告出具收条，确认收到原告支付的涉讼房产首付房款350000元。原告向被告的支付宝转账：2017年9月20日2862.85元、2017年10月20日2852.8元、2017年11月21日2852.7元、2017年12月20日2852.85元、2018年1月13日9999.99元、9999.82元、9999.99元，2018年6月20日2865元。原告向被告的银行账户转账：2018年3月15日50000元，2018年3月16日10000元、40000元，2018年3月17日20000元，2018年3月18日50000元，2018年3月19日50000元，2018年3月20日3000元、27000元，2018年3月27日20000元、30000元，2018年3月28日30000元，2018年4月10日20000元，2018年4月20日2850元，2018年5月20日2850元，2018年7月20日2850元，2018年8月20日2850元，2018年9月20日2850元。以上合计408536元。2018年9月8日，原告向佛山市南海荣基置业投资有限公司支付2802.65元，备注为邵建强房款。查询时间为2018年12月27日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉讼房产的抵押权人为华夏银行股份有限公司佛山分行，并于2018年4月27日被（2018）粤0605执保1190号案查封，于2018年11月7日被本案查封。2018年11月1日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述：原、被告对280000元的欠款尚未处理，原告代被告偿还按揭贷款的方式为原告直接将款项存入被告的还贷银行账户。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及经纪方于2018年1月13日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，原、被告均应按照合同约定履行义务。被告作为房屋权属人、卖方应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因被告其他案件的原因造成涉讼房屋被查封，至本案庭审终结时查封状态仍持续。原告起诉后，被告亦未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，原告有理由相信被告丧失履行合同的能力。被告由于自身的原因导致合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约。原告诉请解除合同本院予以支持。合同解除，被告应返还已收取的购房款予原告。根据原告提供的银行明细，原告已向被告支付408536元，原告请求被告退还购房款378452.65元，本院予以支持。如前所述，因被告自身的原因导致合同不能履行，被告对此存在过错，应承担相应的违约责任。涉讼房屋买卖合同约定被告违约而无法将涉讼房产售予原告的，应向原告支付成交价的10%作违约金。原告请求被告支付70000元违约金，符合合同约定，本院予以支持。涉讼房屋买卖合同约定违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。本案中，原告已提供证据证明其向经纪方支付中介服务费15000元，原告请求被告承担，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈恒平与被告邵建强于2018年1月13日签订的《房屋买卖合同》中关于原、被告权利义务约定的条款；二、被告邵建强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款378452.65元予原告陈恒平；三、被告邵建强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金70000元予原告陈恒平；四、被告邵建强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费15000元予原告陈恒平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费8251.79元，减半收取计4125.89元，财产保全费2020元，合共6145.89元（原告已预交5400元），由被告负担。原告多预交的诉讼费5400元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的诉讼费6145.89元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年二月二十五日书记员  云凯欣