阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初184号原告：黄开桐，男。委托诉讼代理人：谢飞，男。被告：许启福，男。原告黄开桐与被告许启福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄开桐的委托诉讼代理人谢飞、被告许启福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄开桐向本院提出诉讼请求：1.判令被告许启福立即支付2018年6月至12月共7个月的租金70000元及违约金107000元（违约金以10000元为基数，按每天500元计算，从2018年6月1日起至12月31日止共214天）给原告黄开桐；2.判令被告许启福立即支付2018年即第四年的年增加租金5000元给原告黄开桐；3.判令被告许启福立即支付原告为其垫付的2018年11月1日至12月1日止的电费366.21元给原告黄开桐；4.判令由原告没收被告许启福交付的押金10000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求如下：1.判令解除原、被告双方签订的《幼儿园租赁和他》及《补充协议》；同时变更第1项诉讼请求为：1.判令被告许启福立即支付2018年6月至12月共7个月的租金70000元及违约金107000元（违约金以10000元为基数，按每天500元计算）给原告黄开桐，之后的租金按《幼儿园租赁合同》及《补充协议》约定计算至被告搬离之日止。事实与理由：被告因经营幼儿园需要，于2015年1月10日与原告黄开桐签订《幼儿园租赁合同》，租赁原告所有的阳江市江城区建设路春江住宅小区房地产。合同的主要内容是：租赁期限为6年，从2015年2月1日起将出租房屋交付给许启福使用；每月租金为10000元，在每月20日前将当月租金交给黄开桐；第三年和第四年的租金比原来年租金增加5000元；逾期交付租金的，除仍应补交欠租金外，并按租金的5%以天数计算违约金；等等。后双方又于2016年1月31日签订《补充协议》，协议的主要内容：按谁使用谁付费的原则，乙方租用的场所使用的电费、水费、电视费由乙方支付。结算水、电费的分摊；等等。《幼儿园租赁合同》及《补充协议》是基于平等、自愿、合法、有效基础上签订的。合同签订后，被告按合同的约定支付租金至2018年5月份,但从2018年6月份起至12月份共7个月的租金共70000元及第四年的年增加租金5000元以及垫付的电费366.21元，经原告多次向被告催收，被告至今仍未能支付给原告，故起诉如诉称。被告许启福答辩，1.原告请求解除合同没有理由，关于租金，双方可以协商，我同意支付给原告；2.约定的违约金不符合法律规定；3.对第三和第四项诉讼请求，我没有意见；4.原告诉请没收押金没有依据；5.原告曾承诺搬出去住，不影响幼儿园经营，但原告一直没有搬出去住，因此，原告严重影响幼儿园的教学与卫生。原告的老婆多次阻止、干扰幼儿园的布置、装饰，多次与园长、老师发生矛盾，当着家长的面辱骂园长，影响幼儿园的声誉，导致生源流失。居于上述理由，我要求原告赔偿我的经济损失。本院经审理查明事实如下：2015年1月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《幼儿园租赁合同》，约定由被告向原告租用阳江市江城区建设路春江住宅小区（春江路口拆迁用地B2、B3）房屋1－4层及庭院空地。该合同约定：租赁期限共6年，甲方从2015年2月1日起将出租房屋交付给乙方使用；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋：3.拖欠租金3个月；甲乙双方议定每月租金为10000元，乙须在每月20日前将当月租金交给甲方；第三年和第四年的租金比原来年租金增加5000元，第五年和第六年比第一年的年租金增加8000元；乙方逾期交付租金的，除仍应补交欠租金外，并按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金；双方在签订本合同时，乙方将10000元作为押金，在期满时甲方退还给乙方；等等。2016年1月31日，原、被告签订《补充协议》，约定修改《幼儿园租赁合同》第1页第三条第二款为：按谁使用谁付费的原则，乙方租用的场所使用的电费、水费、电视费由乙方支付；等等。签订合同后，被告向原告交纳了押金10000元，原告亦将房屋交付被告使用。原告主张被告尚欠2018年6月至12月期间的租金合共70000元，2018年增加的年租金5000元及已为被告垫付2018年11月1日至12月1日期间的电费366.21元，被告未予否认。被告主张与原告口头约定原告要搬出涉租赁房屋，因原告未搬出涉租赁房屋而影响幼儿园的经营，从而造成幼儿园生源减少、声誉变差等损失，原告不予认可，被告亦未提供证据证明。另查明，被告现仍继续使用涉案租赁房屋。以上事实有原告提供的身份证、被告身份证复印件、《幼儿园租赁合同》及《补充协议》、收据、广东电网有限公司责任公司阳江供电局的普通发票等为证，结合本院庭审笔录，经综合分析，予以确认。本院认为：原、被告所签订的《幼儿园租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应按合同的约定切实履行合同义务。原告主张被告尚欠2018年6月至12月期间的租金合共70000元，2018年增加的年租金5000元及已为被告垫付2018年11月1日至12月1日期间的电费366.21元，有租赁合同为证，被告亦未予否认，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。现原告请求被告支付尚欠租金75000元及其垫付的电费366.21元，符合法律规定，应予支持。根据合同约定，被告拖欠租金达3个月的，原告可终止合同，现被告拖欠租金达7个月以上，因此，原告请求解除双方的租赁合同有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，合同约定逾期支付租金的，每逾期一天应支付欠交租金总额5%的违约金，明显过高，被告亦提出违约金的约定不符合法律规定，本院依法调整为按照月利率2%计算。其中2018年6月所欠租金的违约金为10000元×2%÷30天/月×194天（2018年6月21日起计至2018年12月31日）＝1293.33元；2018年7月所欠租金的违约金为10000元×2%÷30天/月×164天（2018年7月21日起计至2018年12月31日）＝1093.33元；2018年8月所欠租金的违约金为10000元×2%÷30天/月×133天（2018年8月21日起计至2018年12月31日）＝886.67元；2018年9月所欠租金的违约金为10000元×2%÷30天/月×102天（2018年9月21日起计至2018年12月31日）＝680元；2018年10月所欠租金的违约金为10000元×2%÷30天/月×72天（2018年11月21日起计至2018年12月31日）＝480元；2018年11月所欠租金的违约金为10000元×2%÷30天/月×41天（2018年11月21日起计至2018年12月31日）＝273.33元；2018年12月所欠租金的违约金为10000元×2%÷30天/月×11天（2018年12月21日起计至2018年12月31日）＝73.33元；以上合共4780元。关于2019年1月1日之后的租金，原告请求按《幼儿园租赁合同》约定计算，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告仍占有使用涉案房屋没有合法依据，现原告请求被告参照原租赁合同约定支付房屋占用费，合理合法，应予支持。关于押金，双方在合同中没有约定没收的情形，被告亦辩称没收押金没有依据，因此，原告主张没收押金10000元，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告黄开桐与被告许启福于2015年1月10日签订的《幼儿园租赁合同》以及2016年1月31日签订的《补充协议》；二、限被告许启福于本判决生效之日起十日内向原告黄开桐支付租金75000元及违约金4780元（计至2018年12月31日止），2019年1月1日之后的租金（占用费）按10000元/月计算，且2019年2月1日至2021年1月1日另行增加8000元/年；三、限被告许启福于本判决生效之日起十日内向原告黄开桐支付电费366.21元；四、驳回原告黄开桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4146元，减半收取2073元，由原告黄开桐负担1264元，由被告许启福负担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 曾 杰二〇一九年二月二十日书记员 陈泳渝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。