广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初19734号原告（反诉被告）深圳市宅配餐饮有限公司，住所地深圳市南山区南头街道桃园路**大新实业股份有限公司办公楼501，统一社会信用代码91440300M5DGD995。法定代表人程峰。委托代理人侯其锋，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托代理人刘明珠，北京市康达（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市国汇通商业管理有限公司，住，住所地深圳市宝安区西乡街道西乡大道宝源新村**综合楼312一社会信用代码91440300M5DRDW71T。法定代表人刘博生。委托代理人陈剑群，广东度道律师事务所律师。原告深圳市宅配餐饮有限公司（以下统称原告）与被告深圳市国汇通商业管理有限公司（以下统称被告）,及被告深圳市国汇通商业管理有限公司反诉原告深圳市宅配餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯其锋、刘明珠，被告委托代理人陈剑群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市宅配餐饮有限公司诉讼请求：1、被告退还租赁保证金64,638元；2、被告退还首期租金31,654元；3、被告退还首期管理费1,330元；4、被告支付上述第一至三项费用按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月23日起至被告清偿全部本息之日止，暂计99,948.88元；5、被告承担本案诉讼费用；6、被告承担财产保全费1,019元。被告深圳市国汇通商业管理有限公司反诉诉讼请求：1、不予退还原告租赁保证金64,638元；2、原告支付租金73,859元（2个月10天）；3、原告承担本案的所有诉讼费用。本案相关情况一、《房地产租赁合同》签订时间：2017年8月31日。二、租赁位置及房号：深圳市宝安区西乡街道宝民二路流塘路交汇处国汇通购物中心1F-15，室内使用面积80平方米，由原告装修或改建用于经营乐凯撒比萨餐厅。三、租赁期限：2017年9月1日至2025年8月31日。四、租金标准：被告统一给予原告自交付之日起60天的免租装修期，2017年11月1日至2018年10月31日月租金为31,654元/月、2018年11月1日至2019年10月31日月租金为33,554元……，原告应于每月5日前向被告支付该月租金。物业服务费为10元/平方米/月（按建筑面积133平方米计算）。五、履约保证金：自原被告正式交付场地后，原告向被告支付两个月租金及一个月管理费共计64,638元作为履约保证金。2017年9月4日，原告通过银行转账方式向被告支付租赁保证金64,638元，当日，被告出具收款收据，确认收到上述款项。六、其他约定：被告最迟应于2017年9月30日向原告发出进场的书面通知，并将符合进场条件的场地交付原告使用，如被告未能按期交付场地，且超过约定日期三个月，原告有权单方面终止合同，被告除应按照逾期交场天数支付逾期交场违约金外，还应退还原告已支付但未实际发生的费用、合同履约保证金和其他款项。七、合同附件约定：1、附件五《公用事业及工程技术要求》中关于消防系统中约定被告保证已经取得一次消防报建验收意见书；2、附件六《进场条件及其它条件》约定被告完成建筑工程竣工验收备案、消防验收合格文件后，被告交付场地，双方交接后原告进场。八、原告已支付的租金及管理费：2017年9月4日，原告通过银行转账方式向被告支付32,984元，原告主张上述款项系首期租金31,654元及首期管理费1,330元，被告在庭审中确认已收到上述款项。九、房产权属状况：1992年，宝安县建设局向新安镇河东村核发了编号为92-480#建设工程规划许可证，建设项目为自用配套宿舍。被告主张其向案外人深圳市河东股份合作公司承租涉案房屋后转租给原告。被告提交一份深圳市河东股份合作公司出具的证明，称编号为92-480#建设工程规划许可证的房屋地址与深圳市宝安区西乡街道宝民二路流塘路交汇处国汇通购物中心为同一地址。十、原被告履行合同情况。2017年8月31日，被告向原告发出一份《承诺函》，称如因一次消防问题导致原告无法继续办理二次消防验收、受到相关部门查处，被告负责妥善处理或补偿。被告提交一份《商户进场交接表》，主张原告已于2017年12月安排人员进场施工，原告对该《商户进场交接表》真实性予以认可，但主张当时被告承诺已取得一次消防验收手续。2017年12月26日，被告再次向原告发出一份《承诺函》，称如因消防问题导致原告无法继续办理二次消防验收、受到相关部门查处，被告负责妥善处理或补偿。2018年1月12日，原告向被告发出一份《关于乐凯撒比萨国汇通店租赁合同终止事宜》，称被告至今未取得一次消防审核意见书，违反了《租赁合同》的约定，故提出解除合同。被告于2018年1月16日收到该函件。十一、涉案房屋消防手续。被告主张其于2018年5月20日办理完毕涉案商铺一次消防验收，并提供《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》予以证明。十二、关于违约方的认定。本院认为，原被告签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应全面遵照履行。关于违约方的认定，本院认为，原告承租涉案房屋用于经营餐饮，涉案房屋取得消防验收手续是店铺正常经营的前提条件，原被告在合同中约定被告承担涉案房屋一次消防验收手续办理义务，并约定了2017年9月30日向原告发出进场的书面通知，如被告超过三个月交付场地，原告有权单方面终止合同。现被告直至2018年5月20日才办理完毕一次消防验收手续，虽然原告在《商户进场交接表》中签字，但涉案店铺尚未取得一次消防验收，原告即便进场施工，亦不能正常投入使用，故被告的行为已经严重违反了合同约定，被告构成根本违约。十三、关于原告要求被告退还租赁保证金64,638元及利息的诉讼请求。本院认为，根据合同约定，被告未将符合合同约定进场条件的房屋交付给原告，被告应当将租赁保证金退还给原告，故被告应向原告返还租赁保证金64,638元。关于利息，原告主张自2018年1月23日起计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认，故利息应以64,638元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年1月23日起计至款项付清之日止。十四、关于原告要求被告退还首期租金31,654元、首期管理费人民币1,330元及利息的诉讼请求。原告主张其未实际使用过涉案房屋，被告主张原告于2017年12月30日填写了《商户进场交接表》，但由于被告未对临街商铺进行管理，故对原告实际进场退场时间不清楚。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，现被告主张原告实际使用房屋，但未提交相关证据予以证明，被告依法应当承担举证不能的责任，故本院采信原告的主张即原告未实际使用房屋，根据合同约定，被告应当将首期租金及管理费退还给原告，故被告应向原告退还首期租金31,654元、首期管理费1,330元。关于利息，原告主张自2018年1月23日起计算，系其对自身权利的处分，本院予以确认，故利息应分别以31,654元、1,330元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年1月23日起计至款项付清之日止。十五、关于被告不予退还原告租赁保证金64,638元的诉讼请求。本院认为，被告构成根本违约，被告应当将租赁保证金退还给原告，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。十六、关于被告要求原告支付租金73,859元的诉讼请求。被告在庭审中明确租金计算期间为2018年1月1日至2018年3月11日。本院认为，原告在该期间未实际使用涉案房屋，且涉案合同系被告违约造成，故被告无权要求原告支付房屋空置期间的租金损失。综上，被告要求原告支付租金73,859元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市国汇通商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宅配餐饮有限公司返还租赁保证金64,638元及利息（利息以64,638元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年1月23日起计至款项付清之日止）；二、被告深圳市国汇通商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宅配餐饮有限公司返还租金31,654元及利息（利息以31,654元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年1月23日起计至款项付清之日止）；三、被告深圳市国汇通商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宅配餐饮有限公司返还管理费1,330元及利息（利息以1,330元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年1月23日起计至款项付清之日止）；四、驳回被告深圳市国汇通商业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,149元，保全费1,019元，由被告负担，受理费及保全费原告已预交。反诉受理费1,535元，由被告负担，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张   敏二〇一九年二月十四日书记员 姚梦（兼）书记员 王   冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。