广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初1481号原告：中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行，营业场所阳江市阳东区东城镇。负责人：黄永良，该银行行长。委托诉讼代理人：陈岩，男，该银行工作人员。委托诉讼代理人：冯国明，男，该银行工作人员。被告：林元华，女，1962年6月22日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，被告：莫科政，男，1967年12月6日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，被告：阳江市瑞丰实业有限公司，住所地阳江市江城区。法定代表人:林建兵，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行（以下简称农行阳东支行）与被告林元华、阳江市瑞丰实业有限公司（以下简称瑞丰公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中,本院依原告农行阳东支行的申请，追加莫科政为本案被告参加诉讼，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。原告农行阳东支行的委托诉讼代理人冯国明到庭参加诉讼，被告林元华、莫科政经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告瑞丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阳东支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与借款人莫进朋、被告瑞丰公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告林元华在继承莫进朋遗产的限额内承担借款人莫进朋生前所欠原告的借款本金476976.34元及利息24423.32元（利息计至2018年7月25日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）还款责任；3.判令被告瑞丰公司对借款人莫进朋生前上述借款承担清偿责任；4.判令原告在处置抵押物价款中优先受偿；5.判令上述被告负担本案诉讼费及相关费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求判令被告林元华、莫科政在继承莫进朋遗产的限额内承担借款人莫进朋生前欠原告借款本金人民币476976.34元及利息38648.31元（利息计至2019年1月4日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算)还款责任。事实和理由：借款人莫进朋于2014年9月5日在原告处办理个人一手房贷款人民币520000元，期限20年，年利率7.205%，采用按月等额本息偿还法，以借款人莫进朋所有的坐落在江城区某房屋的房地产为该笔贷款作抵押担保，被告瑞丰公司为该笔贷款作阶段性保证担保，且各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》，原告依约向借款人莫进朋发放贷款520000元。借款人莫进朋借款后依约清偿了35期贷款本息，但从2017年9月5日起至今连续11期没有清偿贷款本息；至2018年7月25日止，尚欠贷款本金人民币476976.34元，利息24423.32元（利息计至2018年7月25日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。借款人莫进朋违反了《个人购房担保借款合同》中第十条违约责任第11.4项的约定，经查询莫进朋因故死亡，被告林元华是莫进朋的母亲，被告莫科政是莫进朋的父亲，是法定第一顺序继承人。被告瑞丰公司违反了《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第三十七条的连带保证责任。为了更有效控制贷款风险，维护原告的合法权益，故向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告林元华、莫科政、瑞丰公司均未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞丰公司是于1994年12月15日成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人是林建兵，经营范围是产销工业原材料、辅助材料、工业产品以及房地产开发经营。瑞丰公司是阳江市江城区瑞丰·金山凤凰商品房的开发企业。2014年8月5日，莫进朋与瑞丰公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定莫进朋向瑞丰公司购买阳江市江城区某房屋的商品房，该房属预售商品房，建筑面积132.15平方米，总价款为751752元，由莫进朋交付购房首期款231752元，余下购房款520000元由银行提供按揭贷款支付，并承担其他相关费用。合同签订后，瑞丰公司办理了该房的销售备案登记，由阳江市房地产交易中心于2014年8月28日出具《商品房买卖（预购）登记证明书》予以登记。2014年8月4日，莫进朋向原告农行阳东支行递交《个人信贷业务申请表》，以购房资金不足为由申请贷款520000元，贷款期限20年。2014年8月25日，农行阳东支行（贷款人、抵押权人）与莫进朋（借款人、抵押人）、瑞丰公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定莫进朋向农行阳东支行借款520000元，借款用途为购买房产，购买的房产位于阳江市江城区某房屋，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期贷款基准利率为基础上浮10%后确定。借款提取约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入瑞丰公司在农行阳东支行开立的银行账户。还款约定：还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。借款担保方式约定：本合同项下借款采用“阶段性保证+抵押”的方式担保，由阶段性保证人瑞丰公司提供保证担保，由抵押人莫进朋提供上述房地产作抵押担保。其中，保证担保约定：保证方式为连带责任保证，即阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。另外约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。抵押担保约定：抵押人以其名下位于阳江市江城区某房屋为上述借款作抵押担保，抵押人应配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机关申请办理抵押登记。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。另外约定，本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人担保物的担保），贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权，贷款人可选择其一担保方式来实现债权，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。违约责任约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡……。上述借款合同由农行阳东支行、莫进朋和瑞丰公司签字盖章确认。2014年9月4日，农行阳东支行与莫进朋就涉案商品房在阳江市住房和城乡规划建设局办理房地产抵押权预告登记手续，农行阳东支行取得了《广东省房地产预告登记证明》，该证书载明：预告登记权利人农行阳东支行，预告登记义务人莫进朋，房屋坐落在阳江市江城区某房屋，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为44020120140069396，登记时间2014年9月4日。2014年9月5日，农行阳东支行于2014年9月5日向莫进朋的账户发放贷款520000元，并按照借款合同约定将该款划入给瑞丰公司在农行阳东支行开立的账户，该事实有《中国农业银行借款凭证》予以证实。该借款凭证载明：借款人莫进朋，借款金额520000元，借款用途购买住房，借款种类一手房贷款，借款日期2014年9月5日，到期日期2034年9月4日，还款方式等额本息还款，执行利率7.205%，逾期利率10.8075%。莫进朋借款后，于2014年10月5日偿还第一期的贷款本息，此后一直正常还款至2017年8月5日，已经偿还70期的贷款本息，其中，已偿还贷款本金43023.66元、利息88743.98元。莫进朋从2017年9月5日起没有偿还贷款本息，违约情况一直延续至今，计至2018年7月25日止，莫进朋连续11期未偿还贷款本息，尚欠贷款本金476976.34元，利息24423.32元。农行阳东支行于2018年8月1日向本院起诉后，莫进朋的账户所欠借款本息仍没有偿还，计至2019年1月4日止，尚欠本金476976.34元，利息38648.31元。再查明，莫进朋向农行阳东支行贷款后，于2016年10月12日与王娇离婚，双方婚后没有生育子女。另外，莫科政、林元华是夫妻关系，莫进朋是莫科政、林元华的儿子。莫进朋死亡后，其法定第一顺序继承人为其父母莫科政、林元华。本案在庭审当中，原告农行阳东支行确认，本案抵押的房地产至今尚未取得房地产权证，所办理的抵押手续仍是抵押权预告登记，尚未办理正式抵押登记手续。以上事实，有当事人的陈述，原告提供其营业执照、莫进朋和林元华的身份证复印件、户口薄、瑞丰公司的企业机读档案登记资料、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、还款明细、逾期未还款资料，以及本院调查取得莫科政的身份资料、莫科政与林元华的婚姻登记资料、莫进朋与王娇的离婚登记资料及莫进朋死亡的火化证书等证据证实。本院认为，本案是借款合同纠纷。原告农行阳东支行与莫进朋、瑞丰公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为有效合同。本案的争议焦点，一是《个人购房按揭借款合同》应否解除问题；二是借款人莫进朋死亡后引发的合同之债的继承问题；三是原告对抵押房产是否享有优先权问题；四是被告瑞丰公司承担保证责任的问题。一、关于《个人购房按揭借款合同》应否解除的问题。《个人购房按揭借款合同》签订后，原告农行阳东支行履行了发放贷款义务，莫进朋借款后已偿还了70期的贷款本息，但从2017年9月5日起一直没有偿还贷款本息。经查明，莫进朋于2017年9月15日因故死亡，莫进朋死亡后其账户所欠的贷款本息一直没有偿还，按照《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按期足额偿还借款或者借款人死亡的，贷款人有权解除借款合同，本案原告农行阳东支行与莫进朋之间的借款合同虽尚未到期，但是，莫进朋作为借款人已经死亡，已无法履行借款合同的还款义务，致使原告农行阳东支行不能实现借款合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，原告农行阳东支行可以解除合同。现原告农行阳东支行请求解除与莫进朋、瑞丰公司签订的《个人购房担保借款合同》，符合借款合同的约定和法律规定，理据充足，本院应予支持。二、关于莫进朋死亡后引发的合同之债的继承问题。莫进朋作为借款人在履行借款合同过程中死亡，所欠的贷款本息一直没有偿还，计算至2019年1月4日止，尚欠贷款本金476976.34元，利息38648.31元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，债务人的死亡并不能导致债务的消灭，其继承人在遗产继承范围内负有偿还义务，因为继承是对被继承人生前财产权利和财产义务的概括承受，原告农行阳东支行可根据继承法的规定向莫进朋的继承人行使债权请求权。莫进朋死亡后，其名下有遗产，其遗产依法应由莫进朋的第一顺序继承人来继承，本院查明，莫进朋的法定继承人是其父母莫科政、林元华。根据《中华人民共和国继承法》第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”；第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”；以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十一条规定：“继承人中有缺乏劳动能力又没有生活来源的人，即使遗产不足清偿债务，也应为其保留适当遗产，然后再按继承法第三十三条和民事诉讼法的有关规定清偿债务”，本案中，被告林元华、莫科政没有明确放弃继承，也没有提供证据证明属于“继承人中有缺乏劳动能力又没有生活来源的人”，因此，应视为接受继承，被告林元华、莫科政应在遗产继承范围内负有向原告农行阳东支行偿还莫进朋尚欠的借款本息及追偿费用的法定义务。原告请求被告林元华、莫科政在继承莫进朋遗产的限额内承担莫进朋尚欠的借款本金476976.34元及利息（计至2019年1月4日止的利息为38648.31元，从2019年1月5日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）的还款责任，合法合理，本院应予支持。三、关于原告农行阳东支行对抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，商品房的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告莫进朋就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现双方并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于被告瑞丰公司承担保证责任的问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告农行阳东支行与被告瑞丰公司形成合法有效的保证合同关系。因合同约定被告瑞丰公司是承担阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权属证书，且抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，才免除被告瑞丰公司的保证责任，现抵押的商品房至今尚未取得房地产权证，且未办理正式抵押登记手续，被告瑞丰公司的保证责任不能免除。因此，被告瑞丰公司应按约定在保证担保范围内对莫进朋所欠的贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。原告请求被告瑞丰公司承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告瑞丰公司承担保证责任后，有权向莫进朋的法定继承人林元华、莫科政追偿。被告林元华、莫科政、瑞丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和放弃举证及质证的诉讼权利，本院依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行与莫进朋、阳江市瑞丰实业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告林元华、莫科政在继承莫进朋的遗产实际价值范围内自本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金476976.34元及利息（计至2019年1月4日止的利息为38648.31元，从2019年1月5日起至本判决确定履行之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行；三、被告阳江市瑞丰实业有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市瑞丰实业有限公司承担保证责任后，有权向莫进朋的法定继承人林元华、莫科政追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8814元，由被告林元华、莫科政、阳江市瑞丰实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯学理人民陪审员  陈小强人民陪审员  冯宗俭二〇一九年二月二日书 记 员  李钊莹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。