广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异179号 案外人：张晓静，女，1979年11月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。 负责人：蓝晓寒。 委托代理人：陈明皓、徐嘉雯，均系广东正平天成律师事务所律师。 被执行人：阳江市瑞丰实业有限公司，住所地阳江市江城区金郊工业第一开发区江顺拉链厂内。 法定代表人：林建兵。 被执行人：林建兵，男，1969年9月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 被执行人：雷嫚（曾用名：雷曼），女，1973年10月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 本院在受理申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产广东分公司）申请执行阳江市瑞丰实业有限公司（以下简称瑞丰公司）、林建兵、雷嫚借款合同纠纷一案中，案外人张晓静提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。 案外人张晓静称：请求立即停止对位于阳江市江城区××路××号瑞丰·金山凤凰l幢602号房（以下简称涉案房屋）的执行，并对该商品房解除查封。 事实和理由： 1.2015年8月12日，被执行人瑞丰公司将涉案房屋出卖给案外人张晓静，双方签订一份《金山凤凰认购协议书》，该协议书明确了认购的商品房是涉案房屋、建筑面积为144.45平方米、认购价格为618246元；约定案外人张晓静应在2015年9月20日止付清购房款。签订认购协议书的当日，案外人按约定向被执行人阳江市瑞丰实业有限公司支付定金50000元，2015年9月21日又付房款568246元，至此已全部付清购房款。 2．2015年9月21日案外人付清购房款的当天，瑞丰公司与案外人办理了涉案房屋的交接手续，案外人于2015年10月8日开始对涉案房屋进行装修，在装修过程中受到物业服务公司责令整改，案外人对房屋装修完毕后即入住涉案房屋，从此开始管控了该房屋至今。 3．案外人按认购协议约定，从2015年10月开始装修房屋时一直要求被执行人瑞丰公司为涉案房屋办理产权登记手续，但被执行人以各种借口拖延办证，至今未为案外人办理产权登记。案外人认为，案外人与瑞丰公司签订的《金山凤凰认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是合法有效的。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案外人与瑞丰公司签订的《金山凤凰认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。应当认定为商品房买卖合同，进而确定双方的权利义务。案外人已按《金山凤凰认购协议书》约定付清购房款且实际占有涉案房屋，是实际产权人，瑞丰公司对该涉案房屋已失去所有权。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，瑞丰公司将涉案房屋出卖给案外人，案外人按约定已一次性支付全部购款，并已实际占有该涉案房屋，且对涉案房屋未办理产权过户登记手续是因瑞丰公司的过错不给予办证造成，案外人对此是没有过错的，依据上规定，法院不得对涉案房屋进行查封、拍卖。 综上所述，案外人的上述事实和理由足以排除法院对该涉案房屋的执行。现案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出执行异议，请求法院停止对涉案房屋的执行，并立即解除对涉案房屋的查封。 申请执行人信达资产广东分公司辩称：不同意案外人的异议。根据贵院作出的、已生效的(2017)粤0106民初10514号《民事判决书》，确认了申请人对瑞丰公司提供抵押的位于阳江市江城区××路××号瑞丰.金山凤凰1幢的30套住宅和1、2、3幢21套商铺（包括案涉房屋）在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权。诉讼期间，贵院于2017年5月5日依法查封了包括涉案房屋。目前该案已进入执行程序。【执行案号：(2018)粤0106执2529号】。 根据案外人提交的《金山凤凰认购协议书》显示，案外人与瑞丰公司签订该认购协议书的时间是2015年8月12日，而瑞丰公司早于2014年1月15日已将其名下位于阳江市江城区××路××号瑞丰·金山凤凰1幢的30套住宅和l、2、3幢21套商铺（包括涉案房屋）抵押给申请人并于2014年1月22日办理了抵押登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，虽然案外人向瑞丰公司购买了涉案房屋，但其购买行为发生在抵押行为之后，而申请人对包括案涉房屋在内的抵押物享有优先受偿权是已经发去律效力的(2017)粤0106民初10514号《民事判决书》确认的。因此，贵院查封、拍卖涉案房屋是依法执行上述生效判决的行为。 综上，答辩人认为异议人的异议理由不能成立，请求依法驳回其异议。 被执行人瑞丰公司、林建兵、雷嫚均没有答辩。 本院查明：信达资产广东分公司申请执行瑞丰公司、林建兵、雷嫚借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）粤0106民初10514号民事判决已经发生法律效力。根据该判决，一、瑞丰公司应向信达资产广东分公司偿还债务本金43698300元、展期重组补偿金1425657.04元及违约金；案件受理费304530元、财产保全费5000元，均由瑞丰公司、林建兵、雷嫚共同负担；二、信达资产广东分公司对瑞丰公司提供抵押的位于阳江市江城区××路××号瑞丰.金山凤凰1幢的30套住宅和1、2、3幢21套商铺（详见附表一）在折价或者以拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权；三、林建兵对信达资产广东分公司的上述债务承担连带清偿责任；其承责后，依法有权向瑞丰公司追偿；四、雷嫚在与林建兵所共同共有财产的范围内，对信达资产广东分公司的上述债务承担连带清偿责任；其承责后，依法有权向瑞丰公司追偿。因上述被执行人没有履行判决所确定的义务，信达资产广东分公司向本院申请执行，本院以（2018）粤0106执2529号案立案执行。在该案诉讼期间，信达资产广东分公司向本院申请财产保全，本院于2017年5月4日作出查封了（2017）粤0106民初10514号民事裁定，查封了涉案房屋。 另查，2015年8月12日，瑞丰公司（甲方）与案外人（乙方）签订《金山凤凰认购协议书》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房价款为人民币618246元。同日，案外人支付50000元给瑞丰公司，同年9月21日，案外人把余款568246元支付给瑞丰公司，案外人提供中国工商银行股份有限公司阳江碧桂支行的历史交易明细和取款凭条，予以证明。张晓静出具两张收据，时间是2018年11月5日，张晓静向金山凤凰服务中心缴纳水费、公摊费、垃圾费、物业费的凭证。 另查，2014年1月15日，瑞丰公司将其名下的位于阳江市江城区××路××号瑞丰.金山凤凰1幢的30套住宅（含涉案房屋）和1、2、3幢21套商铺抵押给信达资产广东分公司，并办理了抵押登记。 本院认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然案外人向被执行人购买了涉案房屋，但是该买卖行为发生在抵押行为之后，根据已经发生法律效力的（2017）粤0106民初10514号民事判决，申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权，有权对涉案房屋变价、折价、拍卖款有优先受偿，本院查封、拍卖涉案房屋正是依法执行该生效判决的行为。案外人要排除本院对涉案房屋的执行，应当以上述判决中关于申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权的判项被撤销为前提。因此，案外人的异议实质是对上述发生法律效力的判决的异议，此不属执行异议审查的范围，其要排除对涉案房屋的执行，可通过审判监督程序进行。案外人对（2017）粤0106民初10514号民事判决申诉的，不影响对该判决的执行。 综上所述，案外人的异议理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人张晓静的异议。 如案外人不服本裁定，认为原判决内容错误损害其民事权益的，可以自本裁定书送达之日起六个月内，向作出原判决的人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决的执行。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏