北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终653号上诉人（原审被告）：张爱民，女，1968年11月23日出生。委托诉讼代理人：任连合（张爱民之夫）。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，住所地北京市通州区台湖镇政府大街**。法定代表人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王晓逸，女，北京育新物业管理公司通州分部员工。上诉人张爱民因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张爱民及其委托诉讼代理人任连合，被上诉人育新物业公司之委托诉讼代理人陈刚、王晓逸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱民上诉请求：1．撤销一审判决，依法驳回育新物业公司诉讼请求；2．要求育新物业公司减免取暖费6412．2元，并且承担由于暖气不热给张爱民造成的相应的经济损失；3．一、二审诉讼费用由育新物业公司承担。事实和理由：1．要求撤销张爱民与育新物业公司签订的物业服务合同及供暖费收交协议书，因不签合同就不给钥匙，就不能办理入住手续，现场也没有育新物业公司的工作人员讲解或公示该协议书的细节，故该协议书不是和育新物业公司签署的正式合同。育新物业公司没有和张爱民签署2015年-2017年的物业服务合同。2．暖气始终不热，期间多次找物业公司报修，问题始终未得到解决，时间长达6年多之久。在该期间供暖季节里家里只能用空调取暖，给生活造成很大开支及影响。3．要求提供建筑方与育新物业公司的验房单，要求育新物业公司提供与居民验收房屋时的房屋与设备收交接单并公示。育新物业公司收取的水费和维修及所有产生的费用都没有正规发票。要求育新物业公司公示2011-2017年小区广告、公建房、绿化、、地下车位垃圾清运等收支情况。要求育新物业公司说明物业费产生的组成，出示与开发商之间签署合同及每年每户居民与育新物业公司续签服务合同。要求育新物业公司出示撤场通知书并公示。育新物业公司辩称：1．同意一审判决，不同意张爱民的上诉意见。一审已经对相关的事实进行查明，依照相关法律进行了判决。2．张爱民上诉部分的诉讼请求已经超出了一审法院审理的本诉范围，不该在案件当中给予审理和处理。对于张爱民所提出的相关涉及赔偿及其反诉理由或者涉及案外第三人的理由，亦不应当在本案当中进行审理，应当另案解决。3．双方签订的合同是双方自愿达成的，育新物业公司按照合同履行相关义务。对于张爱民主张的育新物业公司的供暖不达标或者是存在相应的瑕疵问题，育新物业公司不予认可。供暖不达标，应当按照相关规定，报请相关的部门或者供暖监督部门进行测量认定，作为主要责任依据。育新物业公司向一审法院起诉请求：判令张爱民支付2015年至2017年的供暖费6412．2元，诉讼费由张爱民承担。一审法院认定事实：2011年11月8日，张爱民（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方张爱民依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清本年度采暖费，供暖费标准为每平方米每年30元，协议载明房屋建筑面积为106．87平方米。自2011年11月起育新物业公司为北京市××小区涉案房屋提供了供暖服务。一审庭审中，张爱民称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、签约人。张爱民称在验收房屋时，房屋存在很多问题，并提交了房屋及其设备交接单予以佐证；育新物业公司对此不予认可，称房屋入住时的相关问题应由开发商处理，物业仅负督促的责任，交接单没有其公司盖章，真实性需要核实，暂不能认定。经核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为张爱民所在小区提供供暖服务。张爱民未交纳2011年11月8日至2017年3月15日的供暖费。另查明，根据张爱民所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，张爱民自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与张爱民签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年11月15日至2017年3月15日为张爱民提供供暖服务，张爱民应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。现育新物业公司要求其交纳2015年至2017年度的供暖费，理由正当，法院予以支持。关于张爱民辩称其房屋没有产权证明的答辩意见，不构成其不交纳供暖费的理由，故法院不予采纳。关于张爱民辩称《物业管理服务及供暖收交协议书》是被迫签署的答辩意见、2017年12月14日之前其家暖气不热的答辩意见，因其未提交充分证据予以佐证，故法院不予采纳。关于张爱民辩称收房时房屋存在的问题育新物业公司未解决的答辩意见、小区的有关收入未向业主公示的答辩意见、小区停车混乱和地下车库未对业主开放的答辩意见、小区常有失窃案件的答辩意见、小区物业管理不到位、房屋漏水问题的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：张爱民给付北京育新物业管理公司通州分部2015年11月15日至2017年3月15日的供暖费6412．2元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：张爱民与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对张爱民具有约束力。张爱民虽主张育新物业公司未与其签订物业服务合同，且育新物业公司存在逼迫张爱民不在该协议书上签字就不给入住钥匙等行为，故该协议书应被撤销；但张爱民就其主张并未提交充分有效证据佐证，且2011年11月15日至2017年3月15日期间，张爱民实际客观接受了育新物业公司提供的供暖服务，双方形成事实上供暖合同法律关系，故张爱民关于该协议书应被撤销的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于张爱民上诉主张育新物业公司提供的供暖不达标，故要求酌减供暖费一节，因张爱民未能就其主张的供暖不达标事实提交充分证据予以佐证，故本院不予采信。育新物业公司有权依据诉争《物业管理服务及供暖费收交协议书》所约定的供暖费标准收取供暖费用，一审法院依据上述协议约定，结合张爱民无需交纳协议签订之日起4年每人50平方米供暖费的事实，判令张爱民应按照协议书约定的标准交纳相应期间的供暖费用，并无不当，本院予以支持。关于张爱民上诉要求育新物业公司承担由于暖气不热给张爱民造成的相应的经济损失等请求，因其在一审中并未就此提出明确反诉，二审期间育新物业公司不同意进行一并审理，故本院不予处理。关于张爱民要求育新物业公司公示验房单、小区广告、公建房、绿化、、地下车位垃圾清运等收支情况及物业费组成等内容，与本案不属于同一法律关系，故法院不予支持。但本院需要特别指出的是，物业供暖服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业供暖服务，以期在物业供暖服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业、供暖服务合同纠纷。本案中育新物业公司在提供供暖服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业供暖服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业供暖管理义务，提高物业供暖管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业供暖服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上，张爱民的上诉理由均不成立，本院均不支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张爱民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张丽新审判员  田 璐审判员  杜丽霞二〇一九年二月二十日法官助理张清书记员崔浩然书记员刘爽