福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10293号 上诉人（原审原告）：林元飞，男，1989年12月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州市万榕房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道菏泽巷**嘉福小区**楼06店面。 法定代表人：肖通川，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李银，福建拓维律师事务所律师。 上诉人林元飞、上诉人福州市万榕房地产开发有限公司（以下简称“万榕公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院(2018)闽0103民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林元飞上诉请求：撤销一审判决，改判支持林元飞的一审诉讼请求（一审起诉金额158822元）。事实和理由：一审判决按照案涉《补充协议》第八条规定，认定万榕公司应按已收房价款的日万分之一向林元飞支付逾期办证违约金，属认定事实不清。1.依照案涉《合同》第十四条约定，“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六另行约定”，可见适用案涉《补充协议》的前提是经林元飞书面委托，而本案林元飞并没有书面委托万榕公司，不应适用案涉《补充协议》。2.依照案涉《合同》第二十二条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，在合同已约定详尽的情况下，没有适用案涉《补充协议》的条件，且案涉《补充协议》第八条第三款第二项将案涉《合同》第十四条关于逾期办证违约金的约定，由每日千分之一变更为每日万分之一，显然是减轻了出卖人责任，应认定为无效或排除适用。 万榕公司针对林元飞的上诉辩称，与万榕公司上诉意见一致。 万榕公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回林元飞的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定案涉《补充协议》第八条第三款第二项关于“但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地权属证书的，出卖人不承担违约责任”的约定为无效条款，属适用法律错误。1.万榕公司在签订合同前已尽到充分的说明提示义务，林元飞在签订合同前已仔细核对、确认合同及补充协议各条款，均充分理解并无异议。案涉《合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，《补充协议》条款不存在法定无效情形，应作为认定双方权利义务的依据。2.案涉《补充协议》第八条第三款第二项关于“但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地权属证书的，出卖人不承担违约责任”的约定，是双方对合同履行条件的变更，并未免除万榕公司责任，如果由于万榕公司自身原因造成林元飞迟延办理土地权属证书，万榕公司仍应承担违约责任，该条约定不属于《合同法》第四十条关于格式条款无效的规定。二、本案系因项目分期开发造成案涉房屋所在的A地块土地核验延误，进而导致林元飞未能在合同约定的时间办理房屋权属证书，万榕公司依约无需承担违约责任。在项目分期开发且政府存在迟延交地的情况下，福州市国土资源局错误地将项目第一个地块的交地时间作为项目开工时间，并认定项目存在开工延误及其他地块幼儿园竣工时间延误等，未在审批时限内通过A地块的土地核验，造成部分安置户和A地块无法办理产权总登工作。后经福州市台江区人民政府协调及福州市人民政府确认，A地块及其他地块幼儿园不存在迟延开工和竣工延误，福州市国土资源局于2018年2月24日（星期五）才审批通过A地块的土地核验，万榕公司于2018年2月27日（星期一）即申请A地块房屋产权初始登记，并于2018年3月6日完成A地块7#楼等房屋首次登记。可见，本案并非万榕公司原因造成产权初始登记延误，且存在合同约定的免责事由，万榕公司无需向林元飞承担违约责任。 林元飞针对万榕公司的上诉辩称，案涉《补充协议》关于“但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地权属证书的，出卖人不承担违约责任”的约定无效，万榕公司应当承担违约责任。1.案涉《补充协议》是万榕公司提供的格式合同，其中第八条第三款第二项但书约定符合《合同法》第四十条关于格式条款无效的规定，应认定无效。2.万榕公司未提供证据证明其对案涉《补充协议》中免除或限制出卖人责任、限制买受人权利的条款已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意，且已按买受人的要求做了合理说明。3.案涉《补充协议》第八条第三款第二项将案涉《合同》第十四条关于逾期办证违约金的约定，由每日千分之一变更为每日万分之一，显然属于限制出卖人责任、排除买受人权利，应认定为无效。4.依照案涉《合同》第二十二条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，在合同已约定详尽的情况下，没有适用案涉《补充协议》的条件。5.根据合同相对性原则，即使万榕公司因项目分期开发原因造成A地块土地核验延误而未能在合同约定时间内办理所有权初始预登记，也与买受人无关，亦不是法定免责事由，万榕公司不能因此免除逾期办证违约责任。 林元飞向一审法院起诉请求：1.万榕公司向其支付因未按双方《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金（违约金以2603650元为基数，按每日0.1%计算，从2017年12月27日起计算至万榕公司书面通知其办理房屋权属登记且将办理权属登记需由万榕公司提供的资料交付给其之日止）；2.万榕公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月13日，林元飞（乙方、买受人）与万榕公司（甲方、出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（下称案涉《合同》）。案涉《合同》主要内容为：第一条项目建设依据“出卖人以出让方式取得位于台江区白马路东侧、交通路南北侧……该地块土地面积为93359平方米，规划用途为商服用地、居住……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名万科广场A地块……”。第三条“买受人购买位于福州市台江区上海街道白马中路东侧与交通路北侧交叉处万科广场A地块7#楼3702单元房产，建筑面积124.2平方米，交易总金额2603650元”；第六条付款方式及期限“乙方于2014年11月9日前付定金100000元，于2014年11月12日前付房款683650元，于2015年8月31日前付商业贷款1820000元”。第七条买受人逾期付款的违约责任“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理。1.按逾期时间，分别处理。（1）……（2）逾期超过10日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。2.关于逾期付款的违约责任按合同附件六补充协议执行”；第八条交付条件与期限“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”；第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：“1……2.因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六另行约定”。第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。案涉《合同》还约定其他事项。 2014年11月13日当日双方签订了《附件六：合同补充协议》（下称案涉《补充协议》）等。案涉《补充协议》特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议、附件等合同全部内容。本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任、限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意，且出卖人已按买受人要求做了合理说明，买受人充分理解并接受。案涉《补充协议》主要内容为：第四条第4款“……逾期付款的违约责任：买受人若未按照上述约定时间点以一次性、分期或者按揭贷款方式付清房屋价款的，自约定的应付款期限届满之次日起，逾期在10日之内（含10日）买受人除应当按合同约定向出卖人支付房屋全部价款外还应当按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权单方解除商品房买卖合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金”。第八条第3款“……出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任……”。第十八条“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致时，按此补充协议的约定执行”。第十九条“本合同补充协议是合同双方当事人在签字前已仔细核对、确认本合同及本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日生效”。案涉《补充协议》还约定了其他事项。 上述案涉《合同》及案涉《补充协议》签订后，林元飞按期足额支付了全部购房款2603650元，万榕公司亦向其出具了相应金额的购房发票。2016年12月27日万榕公司向林元飞交付案涉房屋，双方办理了交接手续。2018年3月6日福州市不动产登记和交易中心向万榕公司发出《首次登记通知书》（榕不动产首字第），该《首次登记通知书》落款处盖有“福州市国土资源局不动产登记专用章”。案涉房屋所在万科广场A地块7#楼的房屋通过首次登记。同日，万榕公司按林元飞在案涉《合同》中留的联系地址向其寄出《商品房产权办理提示函》，该函主要内容为：万科广场A地块7#楼3702单元业主，我司已于2018年3月6日办理完成商品房总登手续，按照您与我司前述的案涉《合同》约定：若您是以按揭贷款方式支付商品房价款且自行办理产权的，鉴于我司为您的按揭贷款承担担保责任，您应当在所购商品房总登手续办理完成后三个月内办理完毕房屋产权登记所有手续……。林元飞于2018年4月27日向万榕公司签收领取了含案涉《合同》原件、不动产登记证明原件等在内的办理权属登记所需资料，并于2018年5月3日取得了案涉房屋的不动产权证书。现林元飞以因万榕公司的原因，致使其未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书为由，提出万榕公司已构成违约而向一审法院提出上述诉请。 一审法院认为，本案主要争议焦点有二个。一是万榕公司提出林元飞购买房屋所在项目A地块属于分期开发，且因分期开发原因造成A地块土地核验延误进而导致林元飞未能在合同约定的时间办理房屋权属证书，根据案涉《补充协议》第八条第3款第2项约定其公司无需承担违约责任的争议。二是逾期办理所权初始预登记的违约金比率是按日千分之一计还是按日万分之一计的争议。 关于第一个争议焦点。案涉《补充协议》是万榕公司提供的格式合同。案涉《补充协议》虽然对“免除或限制出卖人责任，限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意以及买受人充分理解并接受”作了特别提示。但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，万榕公司在案涉《补充协议》第八条第3款第2项中以但书形式即“但因项目分期开发的原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书，出卖人不承担违约责任”，来免除其违约责任，该但书部分无效。因此对万榕公司提出其公司无需承担逾期违约责任的主张，一审法院不予采纳，万榕公司应负违约责任。 从另一角度上讲，万科广场A地块是万榕公司开发建设项目的最后一期地块，万榕公司于2017年5月25日向国土部门提交了万科广场A地块建设项目开竣工申报及土地检查核验，国土部门经审查以万榕公司申请材料中存在本项目开竣工违约等四个问题提出需要补正，并于2017年5月27日向万榕公司发出补正通知书。该补正通知书上关于需要补正的四个问题中，并没有提出因项目分期开发存在问题需要补正，且万榕公司在庭审中也陈述其公司分期开发的B、B1、C、C1地块已经通过土地核验，因此万榕公司以项目分期开发原因造成A地块土地核验延误的主张无据。根据合同相对性原则，合同约束的是双方当事人，万榕公司依约应在交房后365日内办理完毕所有权初始预登记，即使万榕公司因项目分期开发原因造成A地块土地核验延误而未能在上述时间内办理所有权初始预登记，这也是万榕公司作为开发商的原因，与买受人无关，不能因此免除逾期违约责任，而且“但因项目分期开发原因”也不是法定免责事由。因此万榕公司提出其公司无需承担逾期违约责任的主张也于法无据，应当承担违约责任。 关于第二个争议焦点。案涉《补充协议》第十九条明确双方当事人在签字前已仔细核对，确认本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日生效。林元飞在案涉《补充协议》上签名，说明了案涉《补充协议》是林元飞与万榕公司双方在平等协商基础上自愿签订的，案涉《补充协议》明确约定“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致的，按此补充协议的约定执行”。现除一审法院上述认定案涉《补充协议》第八条第3款第2项中但书部分无效外，案涉《补充协议》其余部分约定的内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此万榕公司逾期办理所有权初始预登记的违约责任应适用案涉《补充协议》第八条第3款第2项中“若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定。 至于林元飞提出根据案涉《合同》第十四条约定，适用案涉《补充协议》的前提是经买受人书面委托的情况下才适用，没有买受人书面委托，不适用案涉《补充协议》的主张。一审法院认为，案涉《合同》第十四条并没有作出只有在买受人书面委托出卖人代办房屋权属登记这一前提条件下才适用案涉《补充协议》，除经买受人委托外不适用案涉《补充协议》的设定。事实上案涉《合同》其他条款也有指向适用案涉《补充协议》的情形，如第四条关于计价方式与价款中就约定“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取，详见合同附件六合同补充协议”。再如第七条关于买受人逾期付款的违约责任条款中，就买受人逾期付款违约责任，林元飞亦选择适用案涉《补充协议》。因此对林元飞该主张，一审法院不予采纳。 至于林元飞提出在案涉《合同》约定事项已尽的情况下也无适用案涉《补充协议》条件的主张。一审法院认为，案涉《合同》第七条第1种处理方式对买受人逾期付款违约责任约定为逾期不超过10日……按日向出卖人支付应付款万分之一；超过10日后……按日向出卖人支付应付款万分之二。从这一条款上讲对买受人逾期付款违约情形约定已经详尽，但林元飞选择逾期付款违约责任适用案涉《补充协议》，即按案涉《补充协议》执行。因此对林元飞提出在案涉《合同》约定事项已尽的情况下也无适用案涉《补充协议》的主张，一审法院不予采纳。 现就林元飞提出的出卖人逾期违约金从案涉《合同》第十四条约定变更成每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付，违反了案涉《合同》第二十二条关于案涉《补充协议》中不得含有减轻本合同约定应当由出卖人承担责任的约定，应当确认无效或排除适用的主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。案涉《补充协议》是双方当事人协商一致签订的。双方对买受人逾期付款违约金比率和出卖人逾期办理所有权初始登记违约金比率都作了变更，即买受人逾期付款违约金比率从案涉《合同》第七条约定的逾期在10日之内……按日万分之一减轻为日万分之0.1；逾期超过10日……按日万分之二减轻为日万分之0.2。出卖人逾期办理所有权初始登记的违约金比率也从案涉《合同》第十四条约定的日千分之一比率变更为日万分之一比率。且二者违约金比率相比较，出卖人逾期违约金比率仍高于买受人逾期违约金比率，万榕公司作为出卖人并没有单方变更减轻自己的违约责任或加重林元飞的违约责任。当双方签订的案涉《补充协议》约定的逾期违约金比率与案涉《合同》约定不一致时，应当适用案涉《补充协议》的约定。此外逾期违约金变更调低，并不是免除责任，不符合《中华人民共和国合同法》规定的无效情形。据上对林元飞提出万榕公司减轻自己责任应为无效或排除适用的主张，一审法院亦不予采纳。 综上，一审法院认为，林元飞与万榕公司签订的案涉《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订的案涉《补充协议》，除一审法院上述已经认定第八条第3款第2项但书部分无效外，其他部分内容没有违反法律法规的强制性规定，亦合法有效。双方均需依约履行。万榕公司于2016年12月27日向林元飞交付了案涉房屋，依约应于2017年12月27日前办理房屋所有权初始预登记，但万榕公司未能在交房后365日内办理完毕所有权初始预登记已是不争的事实，因此造成林元飞亦不能在上述时间内取得房屋权属证书，万榕公司应负违约责任。据此万榕公司应从逾期之日即2017年12月28日起至2018年3月6日完成所有权初始预登记并于同日向林元飞发出《商品房产权办理提示函》之日止计69天，每天按林元飞已付购房款2603650元的日万分之一向林元飞支付违约金共计17965元（四舍五入后取整）。林元飞提出违约金支付至其取得案涉房屋所有权证之日即2018年5月3日止的主张，一审法院不予采纳。林元飞诉请违约金金额超过一审法院认定金额的部分，一审法院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决：一、福州市万榕房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向林元飞支付违约金17965元；二、驳回林元飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3476元，由林元飞负担3083元，由福州市万榕房地产开发有限公司负担393元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于万榕公司是否应当承担逾期办理产权初始登记的违约责任问题。案涉《补充协议》第八条第3款第2项关于“但因项目分期开发的原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书，出卖人不承担违约责任”的约定属于免除万榕公司责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，一审法院认定该条款但书部分无效，符合法律规定，予以确认。再者，万榕公司提供的证据亦不能证明其未按照合同约定办理产权初始登记系基本项目分期开发的原因，故万榕公司关于该但书部分的约定属于双方对合同履行条件的变更，应为合法有效，且本案中系因项目分期开发的原因导致林元飞未能在约定时间内办理房屋权属证书，故其不应承担违约责任的主张不能成立，不予支持。 关于万榕公司应当按照日千分之一还是按照日万分之一的标准计付逾期办理产权初始登记违约金的问题。案涉《补充协议》第十八条约定，“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致的，按此补充协议的约定执行”。案涉《补充协议》第八条第3款第2项约定，“若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”。故，虽然案涉《合同》第十四条约定了出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的千分之一向买受人支付逾期办证违约金，但基于双方在案涉《补充协议》中对此又进行了约定，且明确了补充协议的约定与合同正文内容的约定不一致时，按补充协议的约定执行，故一审法院按照日万分之一的标准计算万榕公司逾期办理产权初始登记的违约金正确，予以维持。林元飞关于案涉《补充协议》适用的前提是买受人书面委托、合同约定事项未尽、案涉《补充协议》第八条第3款第2项的约定减轻了出卖人应当承担的责任，违反了案涉《合同》第二十二条的约定，故不能适用的主张，一审法院对此均已进行了详细阐述，本院在此不赘述。 综上所述，林元飞、万榕公司的上诉请求均不能成立，均予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3476元，由林元飞、福州市万榕房地产开发有限公司各负担1738元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年二月十三日 法官助理龚蓉 书记员李永强