山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁1502执异26号案外人：赵兴华，男，1998年1月12日生，汉族，住临清市。申请执行人：柳怀旺，男，1962年10月21日生，汉族，住聊城市。被执行人：临清市嘉和置业有限公司，住所地：临清市经一路运河半岛9-1商铺。法定代表人：周建明，董事长。在本院执行申请执行人柳怀旺与被执行人临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人赵兴华对查封位于临清市运河半岛小区13-2室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人赵兴华称：贵院查封了位于临清市运河半岛小区13-2室的房屋，现提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，解除查封，停止评估、拍卖，理由如下：我于2014年与临清市嘉和置业有限公司签订预定托管商铺合同，于2016年1月8日签订商品房买卖合同，购买了临清市运河半岛小区13-2室的房屋，并按合同交清了全部购房款，并对该房产进行了交接。该房屋属于我方所管理、占用、使用中。该房屋已卖给我方，应认定为我方所有。申请执行人柳怀旺称：请求依法驳回案外人的异议，理由是：被执行人临清市嘉和置业有限公司向我借款，以其开发的房屋以在临清市房地产管理处办理备案登记的方式为我方提供抵押担保，就涉案房屋在2013年4月3日为我办理了抵押备案登记手续。赵兴华与临清市嘉和置业有限公司签订买卖合同的时间为2016年1月8日，晚于抵押备案登记的时间。未经我方同意，临清市嘉和置业有限公司无权处分涉案房屋，即使处分也不发生不动产物权变动的效力。临清市房地产管理处的系统显示涉案房屋的备案登记人为我方，赵兴华应当明知。临清市嘉和置业有限公司未就涉案房屋为赵兴华办理备案登记手续，客观上也无法办理。所以，涉案房屋的所有权仍归临清市嘉和置业有限公司所有，法院进行拍卖符合法律规定。本院查明，本院在审理原告柳怀旺与被告临清市嘉和置业有限公司民间借贷纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2017年5月15日出具（2017）鲁1502民初2851号之一民事裁定书，裁定查封被告临清市嘉和置业有限公司位于临清市运河半岛小区包括13-2室在内的房屋62套。2017年5月17日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号协助执行通知书，连同上述民事裁定书向临清市房地产管理处送达，查封了上述房屋。2018年8月3日，本院出具（2017）鲁1502民初2851号民事判决书，判决如下：一、被告临清市嘉和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柳怀旺借款14850680元并按年利率24%支付利息；二、如被告临清市嘉和置业有限公司不履行本判决第一项确定的付款义务，原告柳怀旺可以依据本判决，申请强制执行位于临清市经一路以西、古运河以北的运河半岛13-2室等六十二套房屋；三、驳回原告柳怀旺的其他诉讼请求。案件受理费113604元，减半收取56802元，财产保全费5000元，由被告临清市嘉和置业有限公司负担。该判决认定：临清市嘉和置业有限公司向柳怀旺借款后，又签订了商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保。2013年3月26日，双方就运河半岛小区的包括涉案房屋在内的二十二套商品房签订了商品房买卖合同，之后对运河半岛小区的包括涉案房屋在内的十九套商品房在临清市房地产管理处进行了备案。审查过程中，经本院调查，临清市房地产管理处出具书面证明，证明涉案房屋的备案时间为2013年4月3日。判决生效后，经申请执行人柳怀旺申请执行，本院于2018年11月1日立案执行2018年11月29日，本院出具（2018）鲁1502执2260号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人临清市嘉和置业有限公司名下的位于临清市运河半岛的房产一宗（详见拍卖财产清单）。拍卖财产清单所列房屋中有涉案房屋在内。赵兴华提供了下列证据：1、商品房买卖一份（复印件），其内容为：甲方（××）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（××）：赵兴华；××和××在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议：位置：运河半岛小区13号楼2室；建筑面积117.53平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为5956元/平方米，计700000元；付款方式：一次付款，于2016年1月8日前付清；交房时间：现房；××的房屋仅作商业用房使用，××应按物业管理合同约定的经营范围进行经营，使用期间××不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；落款日期为2016年1月8日；等等。2、临清市嘉和置业有限公司开具的收款收据（收据联）一份（复印件），时间为2016年1月11日，缴款单位为赵兴华，款项内容：购商铺13#-2，人民币大写柒拾万元整；备注：由赵金海变更来；等等。3、山东省农村商业银行结算业务申请书，内容为：补制2014年1月8日回单；申请日期：2018年12月10日；汇款人：赵金海；账号：62×××58；收款人：高峰，账号：62×××92,；汇入行：工行临清支行；金额：肆拾万元整；用途：购运河半岛商铺；银行签章：山东临清农村商业银行股份有限公司营业部业务讫章2018.12.18；等等。4、银行账户活期查询单一份，内容为：账号：62×××58；户名：赵金海；证件号码：372502197408141171；交易日期：20140108；交易说明：1110-转账支取；交易金额：400000.00；网点名称：山东临清农村商业银行股份有限公司营业部；等等。柳怀旺提供了下列证据：商品房买卖一份（复印件），其上加盖了临清市房地产管理处合同备案专用章，内容为：甲方（××）：临清市嘉和置业有限公司，乙方（××）：柳怀旺；××和××在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议：位置：运河半岛小区13号楼2室；建筑面积117.531平方米；该商品房案建筑面积计算，单价为2000元/平方米，计235060元；付款方式：一次付清；交房时间：现房；××的房屋仅作商业用房使用，××应按物业管理合同约定的经营范围进行经营，使用期间××不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；落款日期为2013年3月26日；等等。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。……”对于已转化为执行中的强制措施的保全裁定，案外人对其执行标的提出异议的，可以适用案外人异议程序处理。案外人赵兴华提出的执行异议，本院应予受理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封涉案房产的时间2017年5月17日，案外人赵兴华与被执行人临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同的时间是2016年1月8日，在本院查封之前；赵兴华主张在本院查封之前已合法占有该不动产，但在本院指定的期限内未提交相关证据，不能认定其在人民法院查封之前已合法占有该不动产；并且，该房屋未办理过户登记的主要原因，是××对于他人权利障碍的忽略。申请执行人柳怀旺与临清市嘉和置业有限公司签订房屋买卖合同，已于2013年4月3日在临清市房地产管理处进行备案登记，而××没有履行合理的注意义务，导致无法办理过户登记，对此赵兴华存在明显的过错。综上，赵兴华对本院执行诉争房屋提出异议，不符合法律规定的情形，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人赵兴华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  毛英民审判员  赵 利二〇一九年二月二十六日书记员  魏天援