广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初17022号原告：何丽琼，女，1970年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：蒙德林，男，1968年7月2日出生，系原告何丽琼的丈夫。被告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办德和居委会观绿路3号保利广场8座商铺04铺位。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：张杨，男，1987年7月22日出生，系公司员工。（代理期限从2018年10月9日起至2018年10月22日止）委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。（代理期限从2018年10月23日起）委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。（代理期限从2018年10月23日起）原告何丽琼与被告佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告何丽琼及其委托诉讼代理人蒙德林，被告佛山市顺德区保利房地产有限公司的委托诉讼代理人张杨到庭参加诉讼；第二次庭审，原告何丽琼及其委托诉讼代理人蒙德林，被告佛山市顺德区保利房地产有限公司的委托诉讼代理人龚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2016年8月31日起，按购房款金额2626000元为基数，按每日万分之四的标准计算至实际交付案涉房屋之日止，暂计至2018年8月24日逾期723天，违约金暂计759439.2元）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月3日，原告就购买佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路8号XXXXXXXX商铺与被告签订《商品房买卖合同》。2016年1月27日，原告与被告在佛山市顺德区就上述商铺买卖事宜重新签订编号为YXXXXXX的《商品房买卖合同》，约定房款为2626000元，首期房款于2016年1月27日前支付，余款向银行办理按揭。双方还约定，被告应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续、符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之四的违约金。原告已按约定向被告支付首期房款，为此被告于2016年1月27日出具《收款收据》予以确认。原告已按约定以银行按揭方式向被告支付剩余房款，但截至起诉之日，案涉房屋仍未满足合同约定的交房标准，原告仍未收到被告的收房通知。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，被告未能依约在2016年8月30日向原告交付案涉商铺，违约事实明显，严重损害了原告的利益。被告辩称，不同意原告的诉请。首先，合同明确约定交付时间是2016年8月31日，原告一直未前来案涉物业所在地办理交接手续，拖了一年多的时间才前来找被告商讨交楼事宜，原告对迟延交楼存在过错。其次，买卖合同约定的违约金比例是房管局通用版本的强制要求，非双方当事人的真实意思表示，即使法院认定被告有迟延交房的过失，该违约金约定过高。另外补充：一、按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定，案涉商铺已经视为交付，原告应按照约定的最晚时间办理收楼手续；二、本案不存在原告可以拒绝收楼的情形，原告在本案起诉后才提出所谓的质量问题，都缺乏证据证明或不足以影响使用，故原告一直不办理收楼手续存在过错；三、被告不应承担违约责任，即便承担，原告所主张的违约金过高。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告的企业信息打印件、商品房买卖合同复印件、收款收据、浦发银行个人购房担保借款合同、上海浦东发展银行个人贷款借款凭证、催促交付商铺函、顺丰速运寄单及返单、照片、视频、与保利袁小姐2018年11月29日微信聊天记录截图打印件、陈平与贝贝的聊天记录截图打印件、与保利袁小姐2018年11月30日的微信聊天记录截图打印件、2018年11月20日被告对案涉商铺进行整修的照片打印件、2018年11月15日《收楼异议函》、2018年12月16日《收楼异议函》、保利东湾中心商铺购买协议、收据、2018年6月8日案涉商铺更换玻璃的照片打印件、2018年6月至8月被告占用案涉商铺办公的照片打印件、案涉商铺附近房屋入住情况照片、案涉商铺附近车位使用情况照片、案涉商铺附近道路车流情况照片打印件、建设部、国家质量监督检验检疫总局共同颁布的《建筑安全玻璃管理规定》。对于原告提交的证据，被告除与保利袁小姐2018年11月29日微信聊天记录截图打印件、陈平与贝贝的聊天记录截图打印件、与保利袁小姐2018年11月30日的微信聊天记录截图打印件、保利东湾中心商铺购买协议、收据、2018年6月8日案涉商铺更换玻璃的照片打印件、2018年6月至8月被告占用案涉商铺办公的照片打印件之外的证据真实性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有异议的证据，本院作如下认证：对原告与保利袁小姐2018年11月29日微信聊天记录截图打印件、与保利袁小姐2018年11月30日的微信聊天记录截图打印件，原告已当庭出示相关聊天记录予以核对，本院予以采信；对陈平与贝贝的聊天记录截图打印件，因无原始载体予以核对，且聊天记录中的双方当事人均未到庭进行确认，该证据的真实性无法核实，本院不予采信；保利东湾中心商铺购买协议、收据，因该协议并非与本案被告所签订，真实性无法确认，且原告提交的该组证据亦不足以证明其已实际支付了相关款项，即使已实际支付，该款项系原告购买案涉商铺所支出的费用，不能认定为原告的损失，即该组证据与本案不存在关联，不予采信；2018年6月8日案涉商铺更换玻璃的照片打印件、2018年6月至8月被告占用案涉商铺办公的照片打印件，因上述证据均为打印件，真实性无法确认，且仅有上述照片打印件亦不足以证明原告拟证实的内容，关联性无法确认，对该组证据本院不予采信。被告向本院提交了商品房买卖合同及补充协议复印件、竣工验收备案表复印件、商铺使用说明书、商铺质量保证书、保利商务中心XXXXXXXXX号商铺交付催告函快递单、XXX号铺买卖合同、收楼确认书、案涉商铺周边商业氛围、交通环境照片打印件和文字说明、案涉商铺周边交通信号灯视频、房掌柜新闻打印件、百度搜索结果页打印件、强电箱和弱电箱区别介绍打印件、保利商务中心XXXXXX号商铺交付催告函、EMS快递单、签收记录打印件、保利商务中心5座门窗幕墙工程DY-01结构结算书复印件、广州行盛玻璃幕墙工程有限公司营业执照复印件、资质证书复印件、检验报告复印件、合同复印件。被告提交的证据，原告对除了保利商务中心XXXXXXX号商铺交付催告函快递单、XXX号铺买卖合同、收楼确认书、案涉商铺周边商业氛围、交通环境照片打印件和文字说明、案涉商铺周边交通信号灯视频、房掌柜新闻打印件、百度搜索结果页打印件、强电箱和弱电箱区别介绍打印件、保利商务中心5座门窗幕墙工程DY-01结构结算书复印件、广州行盛玻璃幕墙工程有限公司营业执照复印件、资质证书复印件、检验报告复印件、合同复印件外的其他证据真实性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告有异议的证据，本院作如下认证：保利商务中心XXXXXX号商铺交付催告函快递单、XXX号铺买卖合同、收楼确认书，该组证据真实、合法，与本案存在关联，予以采信；案涉商铺周边商业氛围、交通环境照片打印件和文字说明、案涉商铺周边交通信号灯视频、房掌柜新闻打印件、百度搜索结果页打印件，该系列证据的真实性、关联性无法确认，本院不予采信；强电箱和弱电箱区别介绍打印件，该组证据与本案无关，不予采信；保利商务中心5座门窗幕墙工程DY-01结构结算书复印件、广州行盛玻璃幕墙工程有限公司营业执照复印件、资质证书复印件、检验报告复印件、合同复印件，该系列证据可以证明包括案涉商铺在内的玻璃幕墙工程均由有资质的专业公司施工，符合安全标准，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，佛山市顺德区保利房地产有限公司作为出卖人（甲方）、何丽琼作为买受人（乙方），共同签订合同编号为YXXXXXX的《商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路8号保利商务中心的XXX铺；该商品房的建筑面积为52.52平方米，该商品房价格按建筑面积计算，为每平方米50000元，总金额2626000元；其中，首期款1316000元于2016年1月27日前支付，余款1310000元向银行办理按揭。双方还约定，商品房交付期限：甲方应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用；甲方逾期交付商品房的违约责任：甲方如未按合同规定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过90天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金；商品房的交接办法：商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。关于房屋交付，双方当事人在《商品房买卖合同》附件三的合同补充协议第四条约定，房屋交付的标志是该商品房验收合同后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付。上述日期以较前者为准。《商品房买卖合同》签订后，何丽琼于当日依约向佛山市顺德区保利房地产有限公司支付了首期款1316000元，余款1310000元何丽琼通过向上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行贷款的方式于2016年4月1日向佛山市顺德区保利房地产有限公司支付完毕。根据何丽琼与上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行签订的《个人购房担保借款合同》约定，何丽琼向上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行借款8260000元用于购买位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城文华南路8号保利商务中心XXXXXX铺；贷款期限为10年，预计自2016年4月1日起至2026年4月1日止；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上浮10%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款年利率为4.9%；利率调整方式为按年调整等内容。《商品房买卖合同》签订后，何丽琼曾于2017年、2018年期间多次到案涉商铺附近查看商铺情况，但因佛山市顺德区保利房地产有限公司一直未向其发出《收楼通知书》，其于2018年8月27日以佛山市顺德区保利房地产有限公司存在迟延交付商铺的行为为由向本院提起诉讼。另查明，包括案涉商铺所在的保利商务中心项目（东平新城1号地块）5座酒店及商铺、地下室于2015年12月28日完成竣工验收备案。与案涉商铺相邻的112-118号商铺的权利人已于2016年8月19日向佛山市顺德区保利房地产有限公司出具收楼确认书，确认收楼事实。在本案审理过程中，考虑何丽琼与其丈夫蒙德林就二人购买的11个商铺向本院提起了11宗诉讼[案号分别为（2018）粤0606民初16993-16997,17020-17025]，案件总标的逾10000000元，本院在第一次庭审后于2018年11月22日组织双方进行调解，佛山市顺德区保利房地产有限公司因无法提供曾发出书面收楼通知的证据，提出以价值约6000000元的在售商品房作为补偿何丽琼及其丈夫蒙德林购买11个商铺逾期收楼的损失。调解过程中，何丽琼及其丈夫蒙德林同意接受以商品房补偿损失的方案，但坚决要求按起诉总标的计算损失，最终双方无法达成一致意见。2018年12月19日，本院又组织双方当事人到案涉商铺现场办理交接手续，但何丽琼及其丈夫蒙德林仍以商铺门上玻璃不安全等为由拒绝接收商铺。本院认为，被告佛山市顺德区保利房地产有限公司作为房地产开发企业，与原告何丽琼签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，双方所签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。造成本案纠纷是因为原告认为被告至起诉时仍未发出书面收楼通知构成违约，要求被告支付违约金；而被告认为双方已约定涉诉商铺于2016年8月30日前交付，原告在约定期限没有办理收楼手续，被告不存在违约，原告可以随时收楼。因此，本案的争议焦点之一，是原、被告谁存在违约。根据双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房竣工验收合格后，被告应书面通知原告办理商品房交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。但至本案2018年10月11日第一次庭审辩论终结时，被告仍未能提供任何证据证明其已通过书面方式通知原告收楼，对此被告应承担举证不能的不利风险。另双方在《商品房买卖合同》中约定，被告应于2016年8月30日前将已办理竣工验收备案手续且能够正常使用的商品房交付原告使用，也即最后的交付日期是2016年8月30日；此外，双方在《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第四条中又约定：关于房屋交付“房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第九条约定的最后的交付时间，或甲方向乙方发出《交楼通知书》七日起视为交付；上述日期以较前者为准”。经审理查明案涉商铺所在的保利商务中心项目（东平新城1号地块）5座酒店及商铺、地下室已于2015年12月28日完成竣工验收备案，而且与案涉商铺相邻的XXXXXX号商铺的权利人已于2016年8月19日接收商铺，故本院认为本案纠纷是双方对收楼约定不明确及双方对合同约定理解不一致所造成的。本案的争议焦点之二，是涉案商铺交付时间。由于双方约定的交楼时间至今已超过两年，为了尽快促使双方办理案涉商铺交接手续，防止损失不断扩大，本案在审理过程中，承办人根据原告提交的意见书多次到现场勘察，并要求被告就原告提出的问题进行核查完善，但原告至第二次庭审结束之时仍以门上面玻璃存在风险为由拒绝收楼。根据原、被告双方举证，原告认为涉案商铺不符合交付条件，但并未提供任何证据予以证明，且与案涉商铺相邻的XXXXXX号商铺权利人已于2016年8月19日收楼，故本院认为原告拒绝收楼理由不成立。至于被告根据合同补充协议的约定，抗辩认为从合同约定的最后交付时间，即2016年8月30日起视为已经交付，本院作如下分析：合同补充协议系被告提供的格式条款，协议中关于房屋交付的上述约定，免除了被告在《商品房买卖合同》第十二条约定的通知及出示相关证明文件的义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第二款“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”的规定，被告并未举证证明其已采取合理的方式提请对方注意并说明该条款，该条款无效，因此本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。基于原告在没有证据证明案涉房屋不符合交付条件的情况下的拒不收楼，被告在第一次庭审辩论终结时仍无法提供证据证明已书面通知原告收楼的事实，本院认为涉案商铺交楼时间应以本案第一次庭审，即2018年10月11日被告明确案涉商铺可以随时交付之时为准。本案的争议焦点之三，是涉案商铺逾期交付造成原告的损失及赔偿责任。经本院确定案涉商铺交付时间为2018年10月11日，即被告逾期交付时间为772天，按双方合同约定违约金按每日万分之四的标准从双方约定的房屋交付之日次日，即2016年8月31日起计算至2018年10月11日止违约金共810908.8元（2626000元×772天×0.0004/天）。基于上述对争议焦点一的论述，造成涉案商铺逾期交付的原因有二：首先，原告一次性向被告购买逾千万的房产，但在相邻商铺已于2016年8月19日接收房屋、约定的交付时间（2016年8月30日）届满后及2017年、2018年多次到现场察看的情况下，长达两年的时间内未采取任何有效方式催促被告履行合同义务；向本院提起诉讼后，在被告于第一次庭审时明确表示可以随时交付房屋、本院组织双方当事人到现场接收房屋的情况下，仍以各种理由拒绝接收房屋，原告对商铺实际交付时间无限期延长负有不可推卸责任。其次，案涉商铺已于2015年12月28日完成竣工验收备案，尽管双方在《商品房买卖合同》中附件三合同补充协议第四条约定交付以日期较前者为准[即合同约定最后交付日期（2016年8月30日）]，但在原告惰于收楼长达二年时间内被告均未以书面方式通知原告收楼，被告对案涉商铺逾期交付亦负有不可推卸责任。基于前述，涉案商铺逾期交付是原、被告双方造成的。考虑被告曾在本院主持调解时，自愿提出以价值约6000000元的在售商品房作为原告及原告丈夫蒙德林购买11间涉诉商铺逾期交付损失的补偿，同时参考案涉商铺所在地区同时期同类型房屋的租金价格及原告的资金来源、贷款利率等因素，本院酌定原、被告双方对涉案商铺逾期交付违约金810908.8元的损失各按50%的比例承担，即被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金405454.4元，超出该部分的违约金主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条第二款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区保利房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何丽琼支付逾期交付房屋的违约金405454.4元。二、驳回原告何丽琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11394.4元，由原告何丽琼负担5697.2元（原告何丽琼已缴纳）、由被告佛山市顺德区保利房地产有限公司负担5697.2元(被告佛山市顺德区保利房地产有限公司直接向本院缴纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  李小勉审判员  范碧莹审判员  辜 原二〇一九年二月二十日书记员  霍惠梅