上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终10144号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟华，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张锐，男，1980年10月14日生，汉族，住安徽省合肥市。上诉人上海新明环球置业有限公司(以下简称“新明公司”)因与被上诉人张锐商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初7208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人新明公司上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判己方不支付张锐利息损失。事实和理由：1、嘉定区浏翔公路XXX号-XXX层XXX室的房屋(店铺)(以下简称“系争房屋”)符合交付条件,且已按期交付给己方委托收房的案外人中童商业管理(上海)有限公司,己方不存在违约行为。2、根据双方签订的预售合同，在张锐未按照约定付款的情况下，己方享有先履行抗辩权。因此，己方未违反合同约定，故不应承担张锐的首付款利息损失。3、即使上诉人逾期交付房屋,该逾期交付系因上海市相关主管部门政策原因,延期审批《建设工程竣工验收备案证书》导致,系属不可抗力。根据合同约定，己方不应承担违约责任。4、己方已具备合同约定的交付房屋之全部条件，张锐不进行房屋交付系其自身行为,与己方无关。被上诉人张锐辩称，不同意新明公司上诉请求，新明公司应当返还购房款并承担利息损失。对于一审判决第四项要求己方承担违约金的计算截止日期也有异议，但己方未上诉，故尊重一审判决，请求予以维持。张锐向一审法院起诉，要求判令：1、解除己方与新明公司签署的《上海市商品房预售合同》；2、新明公司返还己方购房款人民币(以下币种均为人民币)555,544元；3、新明公司支付己方逾期交房违约金(以已支付的购房款555,544元为基数，按照每日万分之0.5的标准，计算480天)；4、新明公司支付利息损失(以已支付的购房款555,544元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年6月30日计算至实际归还之日止)；5、新明公司赔偿己方总房价款1%的违约金，即5,555.44元；6、新明公司赔偿误工损失3,000元。新明公司提出反诉，要求判令：张锐支付己方逾期付款违约金(以55万元为基数，按照日万分之0.5的标准，自2016年1月12日计算至原告实际支付之日止)。一审法院认定事实如下：2015年12月12日，新明公司(甲方、卖方)和张锐(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋(政府批准的规划用途为店铺)，总房款为1,105,544元；乙方应于签约之日支付首付款555,544元，并于签约当日向申请按揭银行提交完备的贷款申请资料，买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，若逾期应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之0.5计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，乙方若逾期付款超过90天，按揭贷款仍未划付到甲方账户，且乙方也未以其他方式付清全部房款的，则甲方有权单方解除合同。甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；在验收交接时，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，同时应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，否则乙方有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按乙方累计已付购房款的百分之一向乙方支付违约金。一审另查明，1、张锐于签约当日向新明公司支付了首付款555,544元，余款尚未支付；2、2017年8月，新明公司取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，至今无法提供有关实测面积的资料；3、系争房屋尚未交付张锐。一审法院认为,张锐与新明公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定新明公司应于2016年6月30日前将系争房屋交付给张锐，双方约定的交房条件为新明公司取得《建设工程竣工验收备案证书》，并向张锐提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及实测面积有关资料。但新明公司直至2017年8月才取得《建设工程竣工验收备案证书》，其目前仍无法提供实测面积有关资料，显属违约，张锐有权按照合同约定行使单方解除权，一审法院确认双方签订的《上海市商品房预售合同》于2018年5月10日解除。本案双方争议焦点是合同解除后，新明公司应否承担违约责任？一审法院认为，对于迟延交房，新明公司以张锐尚未付清房款违约在先为由主张免责，但此前新明公司并未以张锐迟延付款为由向张锐提出解除合同，且合同系因新明公司客观上无法按期交房导致解除，新明公司应承担相应的违约责任。新明公司应按何标准承担违约责任？张锐主张的诉请中既有合同约定的逾期交房违约金，也有合同约定的解约违约金，还有其因新明公司违约造成的损失。首先，逾期交房违约金系以合同继续履行为前提，现张锐要求解除合同并主张解约违约金，故对其主张的诉请3中的逾期交房违约金，一审法院不予支持。至于张锐主张的误工损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。张锐以现金方式支付的房款的利息损失可作为其实际损失。对于张锐诉请5中的解约违约金与其主张的诉请4中的利息损失能否同时适用问题，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。上述规定表明当事人主张超过违约金赔偿的应以实际损失为限，故张锐既主张违约金又主张实际损失于法无据，一审法院难以支持。现张锐利息损失已经高于违约金，故一审法院仅支持张锐主张的实际损失即已付房款利息损失。关于新明公司反诉要求张锐支付逾期付款违约金，合同约定签约后30日付清剩余款项55万元，张锐并未按约付款，应承担相应的违约责任。至于张锐辩称双方约定由新明公司代办贷款，未办理的责任在新明公司，但张锐对此并未提供相应的证据予以证明，故对该意见，一审法院不予采纳。新明公司主张的违约金起算时间和计算标准并无不当，但截止时间宜计算至双方合同解除之日。经核算，该项违约金金额为23,375元。一审法院判决：一、张锐与上海新明环球置业有限公司于2015年12月12日签订的《上海市商品房预售合同》于2018年5月10日解除；二、上海新明环球置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还张锐购房款555,544元；三、上海新明环球置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张锐利息损失(以555,544元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年6月30日起计算至实际返还之日止)；四、张锐应于判决生效之日起十日内偿付上海新明环球置业有限公司逾期付款违约金23,375元；五、驳回张锐的其余诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，新明公司上诉认为其已经按约交付系争房屋，但未提供房屋交接书等可供证明其已履行交房义务的书面依据，新明公司此项主张因缺乏事实依据，本院不予采信。本案所涉合同因新明公司违约而解除，购房款利息损失应为购房人实际损失，新明公司应依法承担赔偿损失的违约责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,574元，由上诉人上海新明环球置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  倪知良审判员  彭 辰审判员  姚 跃二〇一九年二月一日书记员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……