广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初14586号原告：萧伟鹏，男，1956年9月29日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李小燕，广东莞安律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾玉如，广东莞安律师事务所律师。被告：东莞市万达特钢有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙李屋第六工业区兴发南路35号D栋厂房。统一社会信用代码为91441900696487020J。法定代表人：高国兴。委托诉讼代理人：高国际，该公司员工。委托诉讼代理人：钟荣华，湖南湘华律师事务所律师。原告萧伟鹏与被告东莞市万达特钢有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法由审判员吴振滨适用简易程序独任审理，于2018年10月22日公开开庭进行审理。原告萧伟鹏及委托诉讼代理人李小燕到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人高国际、钟荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中原、被告自行调解未果，相应期间不计入审限。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2016年6月16日签订的物业租赁合同已解除；2．被告立即腾空、返还案涉租赁的物业给原告，并向原告支付至物业交还给原告之日止的占有使用费（按照合同约定的租金标准，从2018年5月1日起至返还案涉物业之日止，2019年6月15日之前按每月35,000元计算，2019年6月16日至2022年6月15日按每月38,500元计算，2022年6月16日至2025年6月15日按每月42,350元计算，2025年6月16日至2026年6月15日按每月46,585元计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，原告与被告协商一致，签订物业租赁合同，约定原告将自有的位于东莞市长安镇乌沙李屋第六工业区兴发南路35号D栋厂房、宿舍楼第五层半层加中间厅租予被告，每月租金35,000元，租金每年递增10%，合同第九条还约定了任一方如有需要均有权在合同期内提前解除合同。2017年11月1日，原告向被告提前六个月告知解除合同，通知被告2018年4月30日要搬离，原告愿意按照合同规定的违约金支付给被告。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告答辩称：1．原告有权解除合同的依据不存在。首先，物业租赁合同并未约定原告具有解除权且约定任意解除权无效。依据双方签署的物业租赁合同第九条之“违约责任及合同到期终止”条款，其中1款内容中约定的“甲方或乙方如需在合同期内提出提前解除合同，须提前六个月书面通知对方，并赔偿六个月租金作为违约金”。该条款明确且具体的内容、意思应为：一方如需解除合同，应提前六个月通知（对方）提出解除合同的（请求），并未约定“有权提前六个月解除合同”。故该约定并非赋予合同当事任一方享有合同解除权。其次，物业租赁合同也未约定解除合同的实质条件。如前所述，该物业租赁合同第九条1款的约定仅是对一方如需解除合同时，至少六个月须提前六个月提出解除合同（请求），也就是所谓“提前六个月”仅仅是双方对协商解约的前置条件，而非《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定的约定解除合同的条件。所谓条件，“是指当事人以将来客观上不确定的事实作为决定法律行为效力的附款”。那么，合同约定解除的条件，是指由双方当事人在合同中约定未来可能出现的解除合同的条件，是当事人以将来客观上不确定的事实作为合同是否解除的附款。因此合同当事人约定解除合同的条件首先必须是一个事实，这个事实将来也许会发生，也许不会发生。也就是说，所谓“提前六个月书面通知”仅是对期限的要求，是可以由主观意志决定的自由表现，并非将来客观上不能确定是否发生的事实。故“提前六个月书面通知”并非《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定的约定解除合同的条件。再次，“该甲方或乙方如需在合同期内提出提前解除合同，需提前六个月书面通知对方，并赔偿六个月租金作为违约金”之约定既无“有权……解除”内容，事实上也排除了赋予当事人双方的解约权。理由如下：依据法律规定，解除权系当事人的合同权利，则权利的行使显然不可能构成违约，无需承担违约责任。与之相反，物业租赁合同之该条款则明确约定（提出）解约一方应承担违约赔偿责任，显然，该违约责任承担的约定即属于排除当事人双方有权解约，因而，该约定并非解约条款。综上，原告既无法定解除权、也无约定解除权，更未约定解除合同的条件，所以其单方有权解除合同的依据不存在。2．原告通知解除合同的事实不存在。详查原告提供的证据内部联系函内容：“接上级通知本工业园要在2018年4月30号全部工厂搬离，所以我公司提前六个月书面通知你们。请贵厂一定要做到在2018年4月30日搬迁完毕，同时按合同办事，谢谢！”，不难看出，该内容并无明确、具体的解除合同的意思表示，其并不具备通知解除合同的形式要件（更不具备实质条件）。众所周知，解除合同的通知不仅需具备实质条件，还应具备合法的形式条件。通知内容应具体明示解除某特定合同的意思表示，还应载明解除合同的具体时间、依据及异议救济途径。因内部联系函内容不具备通知解除合同的形式要件，故其没有书面解除合同的通知效力，也就是原告通知解除合同的事实不存在。综上，原告将未约定有权解除合同的第九条一款内容，错误的理解为“任一方如有需要均有权在合同期限内提前解除合同”，且若此约定也是无效的任意解除条款。同时，原告还错误的理解内部联系函内容，以致错误的认为已“提前六个月告知解除合同”。故此，原告既缺乏有权解除合同的依据，更未通知解除合同，则本案既不存在确认合同解除之事实前提，且其无权解除合同。双方签署的物业租赁合同仍为有效，应予继续履行。故应驳回其诉讼请求。经审理查明：原告提交房地产权证、本院于（2009）东二法执字第3890号案件中作出的执行裁定书（两份）及协助执行通知书，显示原告通过司法拍卖取得了位于广东省东莞市长安镇乌沙村李屋第六工业区、房地产权证号为粤房地证字第××的房地产所有权。原、被告于2016年6月16日签署物业租赁合同约定，原告将案涉厂房、宿舍出租给被告使用；租赁期限从2016年6月16日至2026年6月15日，2016年8月1日开始计租；每月租金35,000元，租金每三年递增10%；合同签订后，被告向原告支付7,000元作为押金，押金于合同期满后在双方结清款项时无息退回给被告；合同第九条“双方违约责任及合同到期终止”第一款前两句内容为“甲方或乙方如需在合同期内提出提前解除合同，需提前六个月书面通知对方，并赔偿对方六个月租金作为违约金。合同期内，甲方或乙方不得无故单方面终止合同”；除了前述第九条第一款外，合同中有约定解除合同事宜的其他条款情况如下，第四条第二款约定如乙方逾期支付租金超过当月10日的甲方有权解除合同，合同第五条第五款约定如乙方擅自转租的甲方有权单方面解除合同，前述条款均约定违约方均需支付六个月租金作为违约金。2017年11月1日，原告以“东莞市鹏定服务有限公司”（未经工商登记）的名义向被告发出联络函，表示“接上级通知本工业园要在2018年4月30号全部工厂要搬离，所以我公司提前六个月书面通知你们。请贵厂一定要做到在2018年4月30号搬迁完毕，敬请合作，同时按合同办事，谢谢！”。被告于2017年11月3日向原告发出联络函表示已收到原告发出的函件，并认为合同约定不得无故单方面终止合同，原告提出解除合同缺乏可信赖的事实和理由，要求原告提供合法有效的政府文件予以证实，否则被告将视原告解除合同行为为无故解除合同，被告不予认可，如需解除合同，应经双方友好协商并对所造成的经济损失给予补偿达成一致。原告人员于收阅人批复内容栏手书“相关文件是我公司机密，不外传”。此后原、被告就合同解除事宜相互发函沟通协调未果。诉讼中原、被告对物业租赁合同第九条第一款约定的含义存在争议。原告主张该条款中第一句是特别约定，第二句是一般约定，第二句是对针对第一句情形之外的约定，即在第一句的情形下双方享有任意解除权，其他情形下不得任意解除合同。被告则理解为是双方如需提前解除合同的应提前六个月提出，经双方协商一致后可解除合同。被告于2018年5月至同年9月期间每月均向原告人员账户汇付35,000元，原告确认收到上述款项，但主张该些款项并非租金，而是合同解除后被告继续占用案涉物业的占用使用费。以上事实，有前述证据以及本院庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案为租赁合同纠纷。综合诉辩意见，本案的争议焦点在于原告是否有权解除案涉租赁合同。其一，关于租赁合同第九条第一款约定文字意思的解读。该条款第一句记载为提前六个月通知对方、赔偿六个月租金作为违约金，被告理解是需双方协商一致解除合同，但双方协商一致解除合同的情形下不存在赔偿违约金的问题。被告的理解与合同约定存在矛盾。其二，租赁合同其他有约定解除权的条款中记载的违约金均为六个月租金，与第九条约定的违约金一致。因此，第九条的约定与该些条款在实质上是一致的，即在符合某种条件的情况下，双方或一方有权解除合同。综上，本院认为原、被告于租赁合同第九条约定了双方的合同解除权。现有证据显示原告已按第九条的约定履行相应的通知义务，原告亦在相应的内部函中表示愿意按照合同第九条的约定支付6个月租金作为违约金。因此，案涉合同已经于2018年4月30日解除。故原告要求被告腾空、搬离案涉物业，本院予以支持。被告在未搬离期间仍然占用了案涉物业，故原告要求被告按租赁合同约定的租金标准计付占用使用费至搬离之日，本院予以支持，现有证据显示被告已按合同约定租金标准支付了2018年5月至同年9月期间的占用使用费，故原告诉请的占用使用费应从2018年10月起计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告萧伟鹏、被告东莞市万达特钢有限公司签署的《物业租赁合同》已于2018年4月30日解除；二、限被告东莞市万达特钢有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内从案涉物业搬离；三、限被告东莞市万达特钢有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告萧伟鹏支付占用使用费（从2018年10月1日起计至搬离之日止，2019年6月15日之前按每月35000元计算，2019年6月16日至2022年6月15日按每月38500元计算，2022年6月16日至2025年6月15日按每月42350元计算，2025年6月16日至2026年6月15日按每月46585元计算）；三、驳回原告萧伟鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为20200元，由被告东莞市万达特钢有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴振滨二〇一九年二月十三日书记员  王颖盈