中华人民共和国重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异57号案外人：上海恺泰房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成（上海）律师事务所律师。申请执行人：德辅供应链管理（香港）有限公司，住所地RMS1505-6,15/FTHECENTER99QUEEN’SROADHONGKONG。法定代表人：李岩，该公司董事。委托诉讼代理人：陈昌保，男，1982年2月12日出生，汉族，住中华人民共和国安徽省凤阳县。被执行人：三水株式会社，住所地日本国东京都港区芝四丁目9番**。被执行人：杭州侪昌贸易有限公司，住所地中华人民共和国浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区顺风路**综合楼****。被执行人：王晓洋，男，1978年11月30日出生，满族，住中华人民共和国辽宁省抚顺市新宾满族自治县。被执行人：何燕，女，1991年4月29日出生，住中华人民共和国重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：堵吴杰，男，1980年10月18日出生，汉族，住中华人民共和国江苏省苏州市姑苏区。被执行人：王先泽，男，1983年4月21日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省杭州市余杭区。本院在执行德辅供应链管理（香港）有限公司（以下简称德辅公司）申请执行三水株式会社、杭州侪昌贸易有限公司（以下简称侪昌公司）、王晓洋、何燕、王先泽采购合同纠纷一案中，案外人上海恺泰房地产开发有限公司（以下简称恺泰公司）对执行位于上海市青浦区徐泾镇X路X弄698号444室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人恺泰公司称，上海市青浦区徐泾镇X路X弄698号444室房屋现登记于案外人名下，案外人系异议房屋的所有权人。被执行人何燕对该房屋不享有物权。案外人与何燕就异议房屋所签署的《上海市商品房预售合同》已经于2017年9月29日签署《上海市商品房预售合同解除合同协议》，即双方已经解除了商品房预售合同关系，并且案外人已经将何燕尚欠银行的贷款部分共计1,048,463.55元由案外人代何燕直接支付给银行，并办理了预购商品房期权抵押权终止手续。案外人认为，案外人系该房屋的所有权人，何燕并非异议房屋的权利人且对异议房屋已不享有任何权利，法院无权对异议房屋采取强制执行措施。综上，请求中止对异议房屋的执行。申请执行人德辅公司称：1.何燕系异议房屋的合法真实的所有权人；2.何燕知晓异议房屋被查封后仍与恺泰公司签署解除合同协议，系逃避债务的行为；3.恺泰公司在签署解除合同协议前，应查封异议房屋的权属状况，其未查询房屋权属状况就签署解除合同协议，具有明显过错；4.恺泰公司事后签署解除合同协议严重损害德辅公司的债权。被执行人何燕称，其退房是因为国家政策变动导致异议房屋失去投资价值产生的行为，退房时其并不知道异议房屋被保全查封。本院查明，德辅公司与三水株式会社、侪昌公司、王晓洋、何燕、王先泽采购合同纠纷一案，上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）于2018年4月2日作出（2018）沪贸仲裁字第160号裁决书，裁决主要内容为：（一）解除本案系争《采购合同》项下尚未履行的部分合同内容，三水株式会社应向德辅公司返还货款45,370,925日元；（二）三水株式会社应向德辅公司支付逾期交货违约金9,074,185日元；（三）侪昌公司应向德辅公司支付货款3,572,380日元，并以此为基数按每日万分之五向德辅公司支付自2016年12月15日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；（四）王晓洋应就前述三水株式会社应返还货款4,548,900日元及逾期违约金909,780日元向德辅公司承担连带赔偿责任；（五）侪昌公司、王晓洋、何燕、王先泽应就前述三水株式会社在第（一）、（二）裁决项下（除4,548,900日元货款及909,780日元违约金）中的履行义务向德辅公司承担连带赔偿责任；（六）三水株式会社、王晓洋、何燕及王先泽对上述侪昌公司在第（三）项裁决项下的履行义务向德辅公司承担连带赔偿责任。另在仲裁过程中，上海市第二中级人民法院根据德辅公司的申请，于2017年9月26日以（2017）沪02财保8号民事裁定书，保全查封了何燕位于上海市青浦区徐泾镇X路X弄698号444室房屋。上述仲裁裁决发生法律效力后，德辅公司向本院申请强制执行，本院于2018年5月3日立案执行，执行案号（2018）渝05执692号。另查明，2016年10月24日，恺泰公司（甲方）与何燕（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买青浦区徐泾镇X路X弄698号4层444室房屋；用途为办公；建筑面积72.28平方米；单价每平方米31,019.08元，总房价款2,242,059元；甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付乙方。《上海市不动产登记簿预告登记状况信息》载明：房地产坐落青浦区徐泾镇X路X弄698号444室，预购房屋权利人何燕，受理日期2017年1月6日，核准日期2017年1月10日，抵押权人中国银行上海市奉贤支行，债权金额1,120,000元。2017年9月29日，恺泰公司（甲方）与何燕（乙方）签订《上海市商品房预售合同解除合同协议》，主要内容为：鉴于甲乙双方于2016年10月24日就乙方向甲方购买位于青浦区徐泾镇X路698号444室房屋签订了《上海市商品房预售合同》，该房屋的总价为2,242,059元，截止至本协议签订之日，乙方已支付房款2,242,059元，经甲、乙双方协商，达成如下协议：甲、乙双方同意解除双方于2016年10月24日签订的《预售合同》，解除时间为2017年9月29日；双方同意在2017年11月29日前前往该房屋所在地主管房地产交易的部门办理解除《预售合同》的各项手续，乙方承诺在2017年11月29日前注销其设定在该房屋上的抵押登记并注销/解除因乙方原因而设置在该房屋上的权利限制措施（如司法查封措施等），双方配合在2017年11月29日前恢复该房屋至未出售的状态；如因乙方的原因导致该房屋在2017年11月29日后仍然未能恢复至未出售状态的或者该公司注册地址仍然在该房屋内的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1,121元；甲方同意向乙方返还乙方已支付的房款（含贷款）人民币2,242,059元（其中乙方尚欠银行的贷款部分由甲方代乙方直接支付给银行，剩余部分由甲方支付给乙方），并向乙方支付补偿金人民币182,364元，以上两笔款项共计2,424,423元；双方同意签订本协议后的75日内一次性向乙方支付该退款；乙方收到甲方根据本协议约定的退款后，甲方应支付给乙方的所有款项即全部结清，本协议的签署即表示双方对《预售合同》的解除。2017年10月30日，恺泰公司向中国银行上海市分行转款1,048,463.55元，用途为代何燕还款。本院认为，被执行人何燕与案外人恺泰公司签订《上海市商品房预售合同》，购买异议房屋，并办理了异议房屋预告登记，何燕属于异议房屋的预购权利人，但预告登记系为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，并非对物权归属的宣告，何燕虽系异议房屋的预购权利人，但异议房屋的所有权人仍系案外人，且案外人与被执行人何燕之间的《商品房预售合同》也已经解除，何燕已不享有异议房屋的预购权，案外人作为异议房屋的所有权人，依据物权优于债权的原则，案外人对异议房屋享有的物权应当优先于申请执行人享有的金钱债权予以保护。此外，本案并无证据证明何燕系在明知异议房屋被预查封的情况下与恺泰公司签署的《商品房预售合同解除合同协议》，也无法律规定房屋被预查封后，案外人不能依约行使解除权。因此，案外人对异议房屋享有排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对上海市青浦区徐泾镇X路X弄698号444室房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 潘小美审判员 刘用辉二〇一九年二月二十七日书记员 刘夏吟