广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初20059号原告（反诉被告）：戴天坤，男，1988年6月27日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：向鸿，广东正日律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈天，男，1993年4月1日出生，汉族，住湖北省应城市，委托诉讼代理人：黄胜，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟锋，广东海迪森律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，住所地广东省佛山市南海区桂城街道海六路8号联达大厦103铺。负责人：陈春林，行长。委托诉讼代理人：郭宏津，男，1992年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王亭方，女，1987年6月16日出生，汉族，住广东省，系该公司员工。原告戴天坤与被告陈天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告申请追加中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农业银行）作为第三人参与诉讼，本院依法予以追加。被告依法提起反诉，本院受理后，将本诉与反诉合并，于2018年12月25日、2019年1月15日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人向鸿，被告的委托诉讼代理人黄胜、何伟锋，第三人的委托诉讼代理人郭宏津到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告及其委托诉讼代理人向鸿，被告的委托诉讼代理人黄胜、何伟锋，第三人的委托诉讼代理人郭宏津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴天坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》（合同金额为￥820000），将被告出售给原告的位于佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居委会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061423号]转让过户到原告名下；2.判令被告以房屋总价款为基数按每日千分之二的标准，向原告支付延迟履行违约金直到房产过户到原告名下，从2017年5月8日起暂计到2018年9月30日该违约金约为836400元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月8日原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告将自有的位于佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居委会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061423号]转让给原告。双方约定了该房成交价款为820000元，约定定金及首付款的数额及付款期限，约定被告告在2017年5月20日前办理提前还清贷款手续后再过户房产到原告名下，还约定了双方的违约责任。合同签订当天，原告将合同约定的定金及首期款共350000元支付被告，被告收款并出具收据给原告。但之后被告反悔不愿卖房给原告。为维护原告合法权益依法起诉。被告陈天辩称，房屋买卖合同依法成立、生效，答辩人实际履行了合同义务，被答辩人根本违约，被答辩人诉答辩人违约没有事实和法律依据。2017年5月8日，被答辩人与答辩人签订《房屋买卖合同》，约定被答辩人向答辩人购买坐落于佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居民委员会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号的房屋；房屋成交总价为人民币820000元；合同第三条付款方式第2款约定，2017年5月20日前，甲方（答辩人）带齐相关资料到银行办理申请还贷手续，同时乙方（被答辩人）向甲方支付购房余款人民币470000元，甲方将该购房余款仅限用于还清银行贷款并注销抵押。答辩人申请提前还贷，银行答复可以随时提前还贷。双方到银行提前还贷，被答辩人在拿到答辩人从银行取出的不动产权证原件之后就离开了银行，至今没有支付余款47万元给答辩人还贷、解除抵押。被答辩人一直不支付剩余购房款的行为，已严重违反合同约定，被答辩人根本违约，答辩人已收取的定金不予退还，须按合同成交总价的10％赔偿给答辩人，房屋买卖合同自动解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被答辩人根本违约，根据《房屋买卖合同》第七条2.2项约定，答辩人已收取的定金不予退还，被答辩人应当按照合同成交总价的10％赔偿给答辩人。此外，被答辩人要求答辩人到公证处办理公证，其目的是为了节省再次产权转移登记产生的税费。而且购房款也不是被答辩人本人支付，而是被答辩人炒房的同伙支付的购房款。可见被答辩人目的是为了炒房，而不是为了自住。答辩人根据《房屋买卖合同》第七条2.2项约定，合同已经自动解除。综上所述，答辩人积极履行了合同义务，但被答辩人没有按约定支付购房款，被答辩人的行为构成根本违约，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。反诉原告陈天向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》；2．判令被反诉人支付的定金164000元归反诉人所有，反诉人无需返还被反诉人；3.判令被反诉人支付反诉人违约金82000元（成交总价的10％）；4.本诉及反诉的费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年5月8日，被反诉人与反诉人签订《房屋买卖合同》，约定被反诉人向反诉人购买坐落于佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居民委员会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号的房屋；房屋成交总价为人民币820000元；合同第三条付款方式第第2款约定，2017年5月20日前，甲方（反诉人）带齐相关资料到银行办理申请还贷手续，同时乙方（被反诉人）向甲方支付购房余款人民币47000元，甲方将该购房余款仅限用于还清银行贷款并注销抵押。合同签订当后，被反诉人向反诉人支付购房定金164000元，同时支付部分购房首付款人民币186000元。反诉人、被反诉人根据约定共同到银行办理申请还贷手续，反诉人把抵押给银行的不动产权证原件从银行取回来，被反诉人拿到反诉人的不动产权证原件就离开了银行，并没有支付余款47万元给反诉人解除抵押，被反诉人至今也没有支付余款，严重违反合同约定。被反诉人要求反诉人到公证处办理公证，目的是为了节省再次产权转移登记产生的税费，目的是为了炒房，而不是为了自住。被反诉人逾期半年之久没有付款，根本违约，而且不是被反诉人本人支付购房款，而是被反诉人炒房的同伙支付的购房款，所以反诉人请求解除合同。根据《房屋买卖合同》第七条2.2项的约定，被反诉人违约，则反诉人收取的定金不予返还，且被反诉人必须按照《房屋买卖合同》成交总价82000元的10％的（即82000元）赔偿给反诉人。反诉人为了维护自己的合法权益，依据相关法律法规，特向贵院提起反诉，请依法判决。反诉被告戴天坤对反诉辩称，一、反诉人主张反诉答辩人违约不支付房款，与事实不符。双方所签《房屋买卖合同》第三条2约定：2017年5月20日前，反诉人带齐相关资料到银行办理申请还贷手续，同时反诉答辩人支付购房余款人民币47万元整。是反诉人一直不向银行申请提前还贷，答辩人催问多次未果，反诉人提出涨价要求被答辩人拒绝后就不再理睬答辩人，答辩人无奈起诉。二、反诉人并不在广东工作、生活，为方便他卖房办理手续需要，是他提出办理公证委托他人卖房，现在为反悔不卖房屋却反口说是答辩人为了炒房需要。三、反诉人长期在中山黄圃开厂做生意，因父母及亲戚同来投靠、居住需要购置，答辩人购买的涉案房产在顺德容桂，与答辩人工厂相距不远，答辩人眼看房价上涨急着购买，在双方签约当天反诉人即要求首付35万元，答辩人一时手中缺钱但又看中该房，向亲戚张玮筹款35万元支付到反诉人指定的账户中。答辩人确有居住的需要，倒是反诉人见房价还在上涨，贪心反悔涨价不成就拖住答辩人不办理过户其违约的动机明显，违约事实清楚。四、答辩人认为，《房屋买卖合同》合法有效，双方应按约履行，维护交易的安全和稳定。答辫人签约即付近半的房款，答辩人又有真实的居住需要，在房价节节攀升的一年里，答辩人断无理由违约不买房。但涉案房产有抵押借款未还，反诉人不申请提前还款，答辩人不可能到银行解除抵押办理过户交易。明明是反诉人见房价涨提价不成、违约不卖房，现反诉要求答辩人承担违约责任，真是贪心不顾信义！反诉答辩人绝不接受。综上所述，请法庭驳回反诉人的反诉请求！第三人针对本诉与反诉共同发表意见辩称，一、原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷所涉及的合同及相关事实，我方均不知情，也未参与，请法院依法予以查实。二、2016年7月27日，陈天作为借款人，就购买本案涉案房产在我行办理二手房按揭贷款，贷款本金45万元整，我行于2016年8月10日向其发放贷款。截至2018年12月17日，借款人尚欠我行贷款本金余额414650．62元，其中逾期本金0元，逾期利息0元。三、在借款人在我行贷款没有还清之前，无论借款人与原告之间纠纷是谁过错，借款人仍应履行借款合同，按约定还款，否则我行有权采取法律措施。我行只有在借款人清偿全部债权（包含但不限于贷款本息、提前还款违约金、相关费用等）后，才会基于借款人申请配合涂销涉案房产的抵押，但贷款结清后因客观原因不能办理涂销或过户手续的，我行不承担任何责任。针对本诉与反诉，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据包括：1.身份证复印件、第三人企业信息打印件、房屋买卖合同原件、收据原件、微信聊天截图打印件、农业银行业务凭证原件、农业银行工作人员微信截图打印件、黄金产品原件，被告对其无异议，本院予以确认并在卷佐证。2.张玮出具的证明原件、农商银行卡复印件、张玮身份证复印件、不动产登记信息查询结果复印件、楼宇按揭资料签收表原件，虽然被告对其不予确认，但上述证据之间可相互印证，且被告确认收到原告支付的首付款350000元，本院对该组证据的真实性予以确认。3.对于戴天坤出具的证明、戴天坤的身份证、营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件，因无法证明与本案的关联性，本院对其不予审查。对于被告提供的证据包括：1.房屋买卖合同复印件、收据复印件、账户历史明细清单、房地产权证原件、短信截图复印件、微信聊天记录复印件、手机录像、照片光盘原件、不动产登记信息查询结果原件，原告对其真实性无异议，本院对其予以确认。2.对于李晓红的居住证复印件，因无法证明与本案的关联性，本院对其不予审查。3.对于收据复印件，因无原件核对，本院对其不予确认。4.对于李辉辉的证明原件及身份证复印件，因李辉辉作为证人，未出庭接受法庭质证，本院以其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居委会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061423号]登记权利人为被告陈天，他项权利人为中国农业银行股份有限公司南海桂城支行。2018年11月6日因本案被查封，另有（2019）粤0606民初1277号案件轮候查封。2017年5月8日，原告戴天坤作为买方（乙方），被告陈天作为卖方（甲方），签订《房屋买卖合同》，约定：（一）甲方将位于佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居委会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061423号]出售给乙方；成交价格820000元；（二）第三条：付款方式为：1.于2017年5月8日签订合同当天，乙方向甲方支付定金164000元，同时当天乙方向甲方支付部分购房首付款186000元（办理过户后购房定金转为购房款）。2.2017年5月20日前，甲方带齐相关资料到银行办理申请还贷手续，同时乙方向甲方支付购房余款470000元，甲方将该购房余款仅限用于还清银行贷款并注销抵押。3.经甲、乙双方友好协商，双方于2017年6月15日前带齐相关资料一起去公证处办理公证手续。（三）第七条：违约责任：1.甲方违约责任1.1本合同签订后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还已收定金，无息退回除定外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总价的10％赔偿给乙方，本合同自动解除。1.2若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还已收定金及退回己收购房款并按本合同约定的总价的10％赔偿给乙方，本合同自动解除。1.3如甲方无故延迟办理相关手续视为违约，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。2.乙方违约责任2.1本合同签订后，乙方不按合同约定支付定金的视为违约，乙方必须按本合同规定赔偿甲方定金，并按本合同的总成交价的10％赔偿给甲方，甲方可单方解除合同。2.2若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，乙方必须按本合同的成交总价的10％赔偿给甲方，多出的已收购房款不计利息退还，本合同自动解除。2.3若乙方不按期支付价款，应自本合同签订之日起，至价款实际支付之日止，就其实际欠款额，按日千分之二支付延迟履行违约金。合同签订后，原告通过案外人张玮的银行账户向被告指定账户转款345000元，被告出具收据，确认收到原告支付定金164000元及首付款186000元，共计350000元。2017年6月8日原告在中国农业银行购买了四件黄金产品。庭审中，原被告陈述曾共同去往银行，被告申请了退还房地产权证，原告拿到被告交付的房地产权证后即离开。原告称由于被告未支付余款470000元，故未申请提前还贷。被告称由于原告未申请提前还贷，故未支付余款470000元。第三人农业银行称，未收到被告提交的提前还贷申请，申请提前还贷是需要购买银行的产品，也有可能交纳罚息。本院认为，本案的争议焦点在于：1.原被告是否存在违约行为；2.涉案房屋买卖合同应继续履行还是应解除；3.违约责任应如何认定。对此分析如下：一、原被告是否存在违约行为。根据合同第三条第2款约定，2017年5月20日前，原告带齐相关资料到银行办理申请还贷手续，同时被告向原告支付购房余款470000元，原告将该购房余款仅限用于还清银行贷款并注销抵押。此处合同约定原被告的义务为同时履行，即：被告应办理申请还贷手续，原告应向被告支付购房余款470000元。两者没有先后履行顺序。被告称原告未支付余款，系违约。但原告曾与被告共同去往银行，在2017年6月8日向银行购买了四件黄金产品，该做法与第三人陈述的“申请提前还贷是需要购买银行的产品，也有可能交纳罚息”的说法相吻合，即原告已做好履行合同的准备，并自愿按照提前还贷的要求购买银行产品，原告未继续履行涉案合同支付余款系因被告未向银行申请提前还贷，是行使同时履行抗辩权的行为，原告的行为不构成违约。原告称被告未申请提前还贷，系违约。首先，虽然被告曾向银行申请退还房地产权证，但该房产证为何会交付至原告手中，且在原告持有涉案房产的房产证后，被告一直未予追讨，其行为不合常理，被告亦无合理解释。其次，根据第三人陈述，被告未向银行申请办理提前还贷手续，第三人未收到被告提交的提前还贷申请。在原告已按要求购买银行产品，承担部分提前还贷的责任的前提下，被告仍未向银行申请还贷的行为已构成违约，应承担违约责任。二、涉案合同应继续履行还是应解除。被告反诉请求要求解除涉案合同。根据合同约定，被告行使解除权的条件是：原告不按合同约定支付定金或原告存在违约行为。第一，原被告双方于2017年5月8日签订房屋买卖合同，约定定金金额为164000元。合同签订当天，原告即通过银行转账方式向被告支付164000元，被告出具收据确认收到上述定金。原告已按合同约定履行支付定金的义务完毕。第二，如前所述，原告未支付余款，但该未支付余款是因被告未向银行申请提前还贷，系被告违约，而非原告违约，故被告无权依合同约定单方解除合同。因涉案合同未予解除，现原告要求继续履行合同有理，涉案合同应继续履行。原告在向被告支付470000元余款，并向银行申请办理抵押涂销后，可要求被告协助原告办理房产过户手续。原告向被告支付的470000元应先支付被告向第三人的按揭贷款余额，余款再向被告支付。三、违约责任。根据合同第七条第1.3款约定，被告无故延退办理相关手续视为违约，原告有权要求被告自本合同签订之日起至双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。现被告违约，应按合同约定支付延迟履行违约金。但因合同约定延迟履行违约金的计算方式为以房屋总价款为基数，按日千分之二计算。按该约定则被告应支付的违约金数额已远远超过原告的实际损失，本院酌定违约金金额应按房屋价款的20%计算，即为164000元（820000元×20%）。对于反诉原告要求反诉被告承担违约责任的诉请，如前分析，反诉被告不存在违约行为，无需承担违约责任。反诉原告的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告诉请中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。反诉原告的诉请无事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、原告戴天坤与被告陈天于2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、在原告戴天坤向被告陈天支付购房余款470000元（该470000元款项应先支付被告陈天向第三人中国农业银行股份有限公司南海桂城支行办理的按揭贷款余额，余款再向被告陈天支付），并向第三人中国农业银行股份有限公司南海桂城支行申请办理抵押注销登记后，被告陈天应协助原告戴天坤办理佛山市顺德区容桂街道办事处南区社区居委会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061423号]的过户手续；三、被告陈天于本判决发生法律效力之日起五日内向原告戴天坤支付违约金164000元；四、驳回反诉原告陈天的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为6082元，保全费925元（原告已预交），反诉受理费4702元（被告已预交），合计11709元，由被告陈天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 何 瑾二〇一九年二月十五日书记员 罗文琪