北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初27291号原告:肖萍，女，1974年11月2日出生，汉族，北京市东方博大医院医生，住北京市朝阳区。原告（兼原告肖萍的委托诉讼代理人）：邹德鉴，男，1974年7月22日出生，汉族，北京市东方博大医院医生，住北京市朝阳区。原告肖萍、邹德鉴的共同委托诉讼代理人：岳军，男，1968年11月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：北京东南海岸文化传播有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼****。法定代表人：刘娟。委托诉讼代理人：杨泉，男，1980年9月26日出生，汉族，北京东南海岸文化传播有限公司总经理，住北京市通州区。原告肖萍、邹德鉴（以下称姓名）与被告北京东南海岸文化传播有限公司（以下称东南海岸公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邹德鉴及肖萍、邹德鉴的委托诉讼代理人岳军，东南海岸公司的委托诉讼代理人杨泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖萍、邹德鉴向本院提出诉讼请求：1、确认肖萍、邹德鉴和东南海岸公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》无效；2、东南海岸公司返还合同投资款568625元，物业费、公共维修基金、空调费16972元。事实与理由：肖萍、邹德鉴和东南海岸公司签订了《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，约定双方联合共建北京市朝阳区高碑店村东工业区中合大厦项目。肖萍、邹德鉴按合同要求完全履行了合同义务，也支付了东南海岸公司投资款。但在肖萍、邹德鉴投资时东南海岸公司和北京市高聚实业公司（以下称高聚实业公司）故意隐瞒土地性质，也没有取得合法的建筑工程规划许可和合法的审批手续，故请求法院支持肖萍、邹德鉴的诉讼请求。东南海岸公司辩称：目前正和高聚实业公司进行协调，只要合同是我公司签订的，无论是要求退款还是继续履行，我们都配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月,高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目；本项目位于高碑店村东工业区华声天桥西北角场地，场地占地面积4473.75平方米（约6.74亩）；甲方提供高碑店村新农村建设用地，收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用，以自己名义对外独立经营，承担经营期间的全部债权债务；乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，不得擅自转租或改变项目用地性质和用途；固定收益为，前5年乙方每年支付甲方101.1万元（按每年每亩15万元计算），第6年起每5年递增5%；合作期限50年，2014年1月1日至2063年12月31日；合作期满，如双方未达成新的合作协议，本协议终止，乙方在合作场地范围内投资建设的建筑物、构筑物、装修及设备、设施，由甲乙双方按照甲方或甲方上级主管部门的统一决定执行等等。2015年4月18日，高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）又签订《补充协议》，将《合作协议书》原约定的占地面积调整为2687.9平方米；固定收益调整为每年60.6万元，第6年起每5年递增5%；物业费自2015年1月1日起每年19353元；其他条款未变。高聚实业公司称其最初与东南海岸公司的关联公司即北京中合信达投资管理咨询有限公司（以下称中合信达公司）合作开发该“老北京民俗”项目，后中合信达公司将该项目转给了东南海岸公司。上述《合作协议书》签订后，东南海岸公司开始在涉案土地上建造名为“中合大厦”的建筑物。2015年7月31日，肖萍、邹德鉴（乙方）和东南海岸公司（甲方）签订《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，约定甲方与高聚实业公司联合开发北京市朝阳区北京中合大厦项目，由甲方负责本项目及相关设施的一切建设事宜。乙方自愿参与本项目的联合投资建设，与甲方成为本项目联合投资建设者；甲方同意本项目建成后，将一定面积的房屋分配给乙方使用，作为乙方联合投资建设的回报。乙方可分的房屋使用权的建筑面积约45.49平方米，价款总计568625元，本房屋交付时间为2015年8月30日，物业服务收费价格为3.5元/月/建筑平方米。乙方在本合同签署前已被告知，本项目土地使用权性质为村集体工业用地，甲方不能为乙方办理本房屋使用权、所有权等权属证，但乙方对本房屋享有使用权，乙方对此表示认可。该协议签订后，肖萍、邹德鉴向东南海岸公司支付合同投资款568625元，物业费、空调费及公共维修基金共计16922.28元。现“中合大厦”已建设完成，总建筑面积约6500平方米，房屋分为地上和地下，共有200余间，有部分业主已入住，业主总数超过150人。此后，高聚实业公司对“中合大厦”采取封门封窗措施，大部分已收房业主被赶出。2016年，高聚实业公司将东南海岸公司诉至法院，要求解除高聚实业公司与东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》，并要求东南海岸公司返还商户支付的房款。本院作出（2016）京0105民初12290号民事判决书，判决高聚实业公司和东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》无效，驳回高聚实业公司的其他诉讼请求。该判决已生效。为查明涉案房屋所在土地性质及土地审批情况，本院依法至北京市朝阳区高碑店乡人民政府及北京市朝阳区规划局了解情况。经查，涉案土地的所有权人为北京市朝阳区高碑店乡高碑店村农民集体，土地性质为集体土地，在北京市朝阳区规划局无相关规划审批记录。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法及实施条例的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案中，高聚实业公司和东南海岸公司签订《合作协议书》，虽名为合作建设“老北京民俗”文化产业项目，实际上系在集体土地进行非农建设。根据肖萍、邹德鉴和东南海岸公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》，肖萍、邹德鉴选定房屋，向东南海岸公司支付相应价款，名为联合建设，实为房屋买卖关系。根据本院至相关部门调查的情况，中合大厦并未取得区县级人民政府相关部门核发的集体土地使用权证书，对于该建筑物的建设亦未取得规划、建设等许可手续。故肖萍、邹德鉴和东南海岸公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》违反法律规定，应属无效合同。合同无效之后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故肖萍、邹德鉴要求东南海岸公司返还购房款的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《实施条例》第四条之规定，判决如下：一、原告肖萍、邹德鉴与被告北京东南海岸文化传播有限公司签订的《北京中合大厦项目联合投资建设合同》无效；二、被告北京东南海岸文化传播有限公司于本判决生效后七日内返还原告肖萍、邹德鉴合同投资款五十六万八千六百二十五元；三、被告北京东南海岸文化传播有限公司于本判决生效后七日内返还原告肖萍、邹德鉴物业费、空调费及公共维修基金共计一万六千九百二十二元二角八分；四、驳回原告肖萍、邹德鉴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9656元，由被告北京东南海岸文化传播有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京东南海岸文化传播有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜人民陪审员  李秀军人民陪审员  杜月霞二〇一九年二月二十五日书 记 员  李丽花