辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽03民终3773号上诉人（原审被告）：周宇，男，汉族，1982年4月4日出生。现住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：于振坤，女，汉族，1957年2月17日出生。住址：鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区南胜利路21号。法定代表人：廖传强，该公司经理。委托诉讼代理人：郑斯波，该公司员工。上诉人周宇因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业物业鞍山分公司）周宇物业合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2018）辽0304民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周宇上诉请求：1.一审判决认定事实不清，且存在诸多数据错误，请求撤销一审判决，依法改判。2.一审、二审诉讼费由佳兆业物业鞍山分公司承担。3.依照法律、要求佳兆业物业鞍山分公司完全履行相关维修、管理、维护义务，并承担相应赔偿责任。事实和理由：1.佳兆业物业公司没有通过法定程序主张拖欠的物业费。根据《物业管理条例》第67条规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才能起诉。本案中，物业公司提交的证据不足以证明向我方进行过催缴。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定，物业公司应履行法定通知缴纳的义务，且送达方式应为直接送达、电话函询或邮寄送达，只有在前述送达方式均无法有效联系到我方的前提下，才可适用小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审过程中，物业公司没有证据通过直接送达催缴了物业费用。2.一审法院工作不严谨，未严格履行法律应尽的送达义务，我方未接到任何形式的送达的情况下，一审法院擅自开庭。3.佳兆业物业鞍山分公司完全没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。法律依据《物业管理条例》第二十八条与最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。佳兆业物业没有尽到相应维修义务。自2012年9月，我方发现楼房顶部探出的房檐漏水。老人在2013年7月曾摔倒卧床。物业公司人员口头承诺会尽快处理，但至今未有行动。2013年3月我方发现北侧园区施工处搭建临时厕所，就在我家餐厅窗外不到两米处，直到2015年8月底才被拆除，给我方生活造成极大影响。4.双方签订的《前期物业服务合同》是霸王条款。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第三十四条规定，我方与佳兆业物业鞍山分公司签订的《前期物业服务合同》没有对物业公司的违约责任进行约定，免除了物业服务企业的责任，该合同只是单方要求我方违约就要承担不利责任，是典型的霸王条款。佳兆业物业鞍山分公司辩称，同意一审判决。佳兆业物业鞍山分公司向一审法院起诉请求：判令周宇立即支付2013年10月至2017年12月共计51个月物业费11186.85元，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：佳兆业物业鞍山分公司系佳兆业物业管理（深圳）有限公司在鞍山市设立的分支机构，佳兆业房地产公司招聘该分公司为鞍山市立山区水岸华府小区提供前期物业服务。2011年10月23日，佳兆业物业鞍山分公司、周宇双方订立了前期物业管理服务协议，协议约定物业费收取标准每平方米1.50元，电梯费每月30元。周宇购买的房屋建筑面积为146.23平方米，按约定每月应交物业费219.35。佳兆业物业鞍山分公司按合同约定向周宇提供服务后，周宇自2013年10月1日开始至今未向佳兆业物业鞍山分公司交纳物业费，截至2017年12月份，周宇欠佳兆业物业鞍山分公司51个月物业费共计11186.85元，佳兆业物业鞍山分公司多次催费周宇不给。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护；建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双方建立物业服务合同关系后，佳兆业物业鞍山分公司已经按约定向周宇提供了物业服务，周宇应按约定的收费标准向佳兆业物业鞍山分公司提供物业管理费和电梯费，拒绝支付，理由不充分。周宇2013年10月1日开始欠佳兆业物业鞍山分公司物业费，截至2017年12月份，累计欠佳兆业物业鞍山分公司51个月物业费共计11186.85元，欠费事实清楚，证据充分，佳兆业物业鞍山分公司请求周宇立即支付所欠物业费，合理合法，应予支持。佳兆业物业鞍山分公司主张的滞纳金依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,缺席判决：一、周宇于判决生效后10日内，向佳兆业物业鞍山分公司支付2013年10月至2017年12月共计51个月的物业费11186.85元；二、驳回佳兆业物业鞍山分公司的其他诉讼请求。案件受理费96元，减半收取48元，由周宇承担。二审期间，周宇提交了图片及视频资料（部分图片及全部视频资料以光盘形式提交），用以证明小区景观灯损坏、消防栓没有水、绿化不达标、露天喷泉没有水，大坑有杂草和垃圾。佳兆业物业鞍山分公司质证称，关于消防通道堵塞的视频，视频中的消防通道堵塞只是暂时性，临时性垃圾，物业公司已经进行了清理。园区照明、保安脱岗问题图片均是试实时性的，不是常态。拾荒者，图片不能证明是外来人员。绿化问题，我公司每年均进行补植工作。园区进车问题，园区每个出入口均有指定地点，对业主的婚丧事、病人等情况将车辆放行至指定地点。园区违建问题，我方已经及时劝阻。高层保温脱落问题，施工单位已经及时修理。关于周宇提出的临时厕所，无证据证明，园区滚动开发，有搭建围挡处理，在14年8月末集中交付，周宇称15年8月拆除时间不符合。房檐漏水问题，周宇于2012年入住，质保期的的保修问题归开发商处理，且房檐滴水是正常现象。本院认证，该组证据真实性本院予以采信，但所涉内容均为当时的即时状态，不能证明物业长期存在服务问题。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是周宇是否应当交纳物业服务费用。佳兆业物业鞍山分公司与周宇间存在合法有效的物业服务合同关系，佳兆业物业鞍山分公司向包含周宇在内的业主提供了物业服务，周宇作为业主理应交纳相应的物业服务费用。关于周宇提出的佳兆业物业鞍山分公司完全没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，房檐漏水，北侧园区施工处搭建临时厕所及举证中提出的小区景观灯损坏、消防栓没有水、绿化不达标、露天喷泉没有水，大坑有杂草和垃圾等物业服务不达标问题。首先，关于临时厕所的搭建问题。周宇自认现已经拆除。而搭建厕所是他人的违规行为，与物业公司没有直接关联，物业公司最终拆除临时厕所，说明物业公司履行了相应的维护园区的职责。其次，关于房檐漏水小区景观灯损坏、消防栓没有水、绿化不达标、露天喷泉没有水，大坑有杂草和垃圾等物业服务不达标问题。周宇提供的证据均系实时证据，不能证明物业的长期服务状况，且佳兆业物业鞍山分公司对周宇提出的问题一一予以否认。物业服务合同的对象并非单一个人，其服务对象为全体业主，故个人拒绝交纳物业费应基于正当理由，一般限于物业服务企业未履行合同义务或履行合同义务存在重大瑕疵等倾向。本案中，即使佳兆业物业鞍山分公司提供物业服务存在一定瑕疵，不能达到周宇满意的程度，但佳兆业物业在履行服务过程中针对问题也进行了改进，基本履行了前期物业管理服务协议约定的义务。若大部分业主对物业服务不满意，可通过协商改进服务，或更换物业服务企业。周宇拒绝交纳物业费，违反合同约定。关于周宇提出双方签订的《前期物业服务合同》是霸王条款一节。该协议是周宇自愿签订，不违反法律规定，且已经实际履行多年，该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于周宇提出要求佳兆业物业鞍山分公司承担赔偿责任一节。周宇在一审中未提起反诉，本院在二审中不予一并审理。关于周宇提出佳兆业物业公司没有通过法定程序主张拖欠的物业费一节。从现有证据看，佳兆业物业鞍山分公司已经通过张贴催费通知单的形式向周宇催费。周宇提出的催缴的送达方式应为直接送达、电话函询或邮寄送达，只有在前述送达方式均无法有效联系的前提下，才可适用小区公示牌等公告送达等方式没有法律依据，本院不予支持。关于周宇提出一审法院工作不严谨，未严格履行法院应尽的送达义务，我方未接到任何形式的送达的情况下，一审法院擅自开庭一节。一审卷宗记载，一审法院工作人员向周宇家送达开庭传票等法律文书，周宇父母在家，拒绝签收相应文件，留置送达。二审中，周宇称有人自称一审法官曾前往家中送达，没有手续。故一审法官依法履行了送达手续，不存在违法情形，该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。综上所述，周宇的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周宇负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年二月二十五日书记员 王冠辰