广东省佛山市顺德区人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)粤0606行初96号 原告廖锡权，男，1953年6月24日出生，汉族，住佛山市顺德区， 委托代理人朱孝义，广东拓信律师事务所律师。 被告佛山市顺德区国土城建和水利局，住所地佛山市顺德区大良街道德民路区行政服务中心**。 法定代表人霍兆华。 委托代理人周利，该局工作人员。 委托代理人王红霞，广东达声律师事务所律师。 原告廖锡权诉被告佛山市顺德区国土城建和水利局行政登记纠纷一案，于2019年1月9日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审理终结。 原告诉称，原告房屋位于佛山市顺德区××路朝阳××号，与产权人梁锦荣位于佛山市顺德区勒流街道扶闾大街12号的房屋相邻。原告房屋建于1985年，于1990年11月8日取得集体土地建设用地使用证，证号为顺府集建总字第0094108号，房屋所有权证号为粤房字第××号。2017年换新证，取得不动产权证书。梁锦荣的房屋于2014年1月从廖锡洪处购买，廖锡洪的房屋于1998年从梁志亮处购买，2013年廖锡洪申请办理旧证换新证的变更登记业务。梁志亮的房屋于1986年向勒流扶闾村委会申请80平方米建房，1990年初始登记发证，原告不知被告何时将该房屋南侧的天井用地纳入房地产权证内，现用地面积为114.98平方米，比原用地面积多出34.98平方米。原告申请建房时，在房屋四面留足了行水面积，四周皆为自墙，梁志亮的房屋非但没有留行水，反而侵占了原告留下的行水，并且将天井外的土地面积包含属于原告村里小组的部分土地面积划入其产权内，是非法的，四邻协议上原告的签名也是假冒的，梁志亮楼顶阳台靠原告房屋一边飘出甚至覆盖原告房屋楼顶的栏杆，导致原告无法重建。原告为维护自己合法权益，多次向村委会和被告以及其下属机构勒流街道国土城建和水利局办公室反映要求查处。勒流街道国土城建和水利局作出顺勒建信复（2018）11号回复，被告作出顺建信复〔2018〕586号《信访事项处理意见书》只是对案涉房屋的情况作出了陈述，并未认真履行调查及查处违法行为职责，导致原告反映问题始终无法解决。综上，原告起诉请求：1.撤销位于顺德区××办事处××大街××号房屋所颁发给梁锦荣的房地产权证书；2.诉讼费由被告承担。 原告在诉讼中提供的证据材料有：要求查处梁志亮违法侵权行为的申请书、被告于2018年9月17日作出的顺建信复〔2018〕586号《信访事项处理意见书》及宗地图三份、被告于2018年8月21日作出的顺建信复〔2018〕458号《信访事项受理告知书》、粤房字第××号《房屋所有权证》、顺府集建字〔90〕第0623061201132号《集体土地建设用地使用证》、粤（2017）顺德区不动产权第1117162336号《不动产权证》、梁锦荣人口信息查询表、不动产登记信息查询结果。 被告辩称，一、被告具有办理不动产权登记的法定职权。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。”根据顺机编〔2015〕18号《顺德区机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》，被告作为顺德区行政区域内的不动产登记机构，依法具有办理不动产权登记的法定职权。 二、案涉不动产权登记发证行为事实清楚、法律依据正确、程序合法。《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。本条例所称房地产管理部门是指土地管理、房产管理机构合一的部门。”第八条第一款第（五）项规定：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证。”第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”第十三条规定：“房地产管理部门收齐申请人的申请登记文件之日，为受理申请日。”第十四条第一款第（二）项规定：“房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十个工作日内核发房地产权证。”1989年9月3日，梁志亮提交土地登记申请书、宅基地调查表，申请案涉地块的集体土地使用权初始登记，经原顺德县人民政府核准登记，于1990年10月26日核发了顺府集建字〔90〕第0623061200289号《集体土地建设用地使用证》，证载权属人梁志亮，用地面积127平方米。1992年4月13日，梁志亮提交广东省顺德县房屋产权登记申请书、产权来源具结书、房屋产权证明书，申请案涉房屋所有权初始登记，经原顺德县人民政府房屋发证领导组办公室核准，于1992年4月21日核发了粤房字第××号《房屋所有权证》，证载权属人梁志亮，建筑面积为184.9平方米。1998年3月，梁志亮将案涉房地产出售给廖锡洪，在办理变更登记时，经过重新测量，原土地证面积127平方米计算错误，实际面积为117.3平方米。1998年5月12日，核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，证载权属人廖锡洪，地址为顺德市勒流镇扶闾管理区办事处大街组，土地面积为117.3平方米、建筑面积为184.9平方米。2013年11月29日，廖锡洪申请案涉房地产权（换证验证）变更登记，经过数字化测量，实际宗地图用地面积比原证少2.32平方米，建筑面积多15.97平方米，规划部门加具同意换证意见，同意按宗地图面积办理换证，报经被告核准，佛山市顺德区人民政府填发，于2013年12月30日核发了粤房地权证佛字第××号《房地产权证》，证载权属人廖锡洪，地址为佛山市顺德区勒流街道办事处扶闾村委会大街**，土地面积为114.98平方米、建筑面积为200.87平方米。2014年1月23日，廖锡洪将案涉房地产出售给梁锦荣，并提交了以下资料：1、房地产转移登记申请表；2、房地产买卖合同；3、粤房地权证佛字第××号《房地产权证》；4、梁锦荣和廖锡洪的身份证复印件；5、梁锦荣和梁志亮的户口本复印件；6、契税税收缴款书；7、契税纳税申报表；8、广东省地方税收通用发票机动联；9、扶闾股份合作经济社、扶闾村委会证明；10、无婚姻登记记录证明；11、佛山市个人住房信息查询核验表；12、购房人申明陈述书。登记窗口当天予以受理并出具收文清单。登记部门经审核认为，案涉房地产转移变更登记申请的资料齐全，符合登记条件，报经被告核准，于2014年1月24日核发了粤房地权证佛字第××号《房地产权证》，证载权属人梁锦荣，，地址为佛山市顺德区勒流街道办事处扶闾村委会大街**土地面积114.98平方米、建筑面积200.87平方米。 三、原告的诉求没有事实和法律依据。（一）根据案涉房地产1989年集体土地使用权和1992年房屋所有权的初始登记档案及1998年、2013年和2014年的变更登记档案显示：案涉的房地产四至清晰无争议，自建成确权后，并未改建加建，一直维持现状到如今，用地面积的变化也只是由于丈量和计算错误所致。因此，原告认为案涉房地产用地面积不属实，没有事实依据。（二）案涉房地产经过多次转移登记，原告仅对后续转移登记行为提起诉讼，应予以驳回。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，案涉房地产由梁志亮作为权属人申请土地和房屋的初始登记，在1998年3月梁志亮将案涉房地产转让给廖锡洪，2014年1月廖锡洪又将案涉房地产转让给梁锦荣。由于初始登记行为已经生效，土地权属已经明确，后来的主体变更登记行为与原告没有利害关系，原告没有提起行政诉讼的主体资格。因此，原告要求撤销梁锦荣所有的粤房地权证佛字第××号《房地产权证》的诉讼请求，应予以驳回。（三）原告的诉求已超过法定起诉期限，应予以驳回。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”原告认为被告将案涉房地产权证登记给梁锦荣错误，实际上是对案涉房地产的初始登记有异议，根据档案资料显示，顺府集建字〔90〕第0623061200289号《集体土地建设用地使用证》于1990年10月26日核发、粤房字第××号《房屋所有权证》于1992年4月21日核发，上述证书在核发前均在村里张榜公布，原告作为案涉房地产的隔壁邻居并未提出过任何异议。因此，原告于2019年1月提起本案诉讼，已超过了20年的起诉期限，应予以驳回。 综上，案涉房地产权（转移）变更登记发证行为认定事实清楚、法律依据正确、程序合法，原告要求撤销梁锦荣所有的粤房地权证佛字第××号《房地产权证》没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 被告在诉讼中提供的证据材料有：顺机编〔2015〕18号《顺德区机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》、土地登记申请书、宅基地调查表、土地登记审批表、顺府集建字〔90〕第0623061200289号《集体土地建设用地使用证》、广东省顺德县房屋产权登记申请书、房屋产权证明书、产权来源具结书、顺德县房屋产权登记审批书、粤房字第××号《房屋所有权证》、房地变更（更正）登记呈批表、粤房地证字第××号《房地产权证》、佛山市顺德区土地房产权属登记审批表、粤房地权证佛字第××号《房地产权证》、顺德区房地产转移登记申请表、房地产买卖合同、梁锦荣和廖锡洪的身份证及户口本复印件、税收缴款书、广东省契税纳税申报表、广东省地方税收通用发票机动联、证明、无婚姻登记记录证明、佛山市个人住房信息查询核验表、购房人申明陈述书、勒流街道办事处业务受理回执单、佛山市顺德区土地房产权属登记审批表、不动产登记信息查询结果。 经审理查明，位于顺德区××路朝阳××号的房屋登记在原告名下，该房屋与登记在梁锦荣名下的勒流街道扶闾大街12号房屋相邻。 1989年9月3日，案外人梁志亮提交土地登记申请书、宅基地调查表，申请案涉地块的集体土地使用权的初始登记，根据《宅基地调查表》显示，该土地总面积为127.26平方米，其中房屋占地面积为86.3平方米，系1986年拆旧改建。经原顺德县人民政府核准予以登记，于1990年10月26日核发了顺府集建字〔90〕0623061200289号《集体土地建设用地使用证》，证载权属人梁志亮，用地面积为127平方米。 1992年4月13日，梁志亮提交广东省顺德县房屋产权登记申请书、产权来源具结书、房屋产权证明书，申请案涉房屋所有权初始登记，根据房屋产权证明书显示，该房屋建筑面积为184.9平方米，建筑时间为1987年，占地面积为117.26平方米，建筑基底面积为78.3平方米。梁志亮的申请经原顺德县人民政府房屋发证领导组办公室核准，于1992年4月21日核发了粤房字第××号《房屋所有权证》，证载权属人为梁志亮，建筑面积为184.9平方米，使用土地面积为117.26平方米，土地使用证号为061200289号。 1998年3月，梁志亮将案涉房地产出售给廖锡洪，在办理变更登记时发现原土地证面积127平方米计算错误，实际面积为117.3平方米。为此，双方在递交《房地变更（更正）登记呈批表》时，对上述土地面积错误一并进行变更。1998年5月12日，经顺德市人民政府相关部门核准，向廖锡洪核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，证载权属人廖锡洪，地，地址为顺德市勒流镇扶闾管理区办事处大街组地面积为117.3平方米、建筑面积为184.9平方米。 2013年11月29日，廖锡洪申请案涉房地产权（换证验证）变更登记，经过测量，实际宗地图用地面积比原证少2.32平方米，建筑面积多15.97平方米，规划部分同意换证意见，同意按宗地图面积办理换证，经被告核准，顺德区人民政府填发，于2013年12月30日核发了粤房地权证佛字第××《房地产权证》，证载权属人廖锡洪，地，地址为顺德区勒流街道办事处扶闾村委会大街**地面积为114.98平方米，建筑面积为200.87平方米。 2014年1月23日，廖锡洪将案涉房地产出售给梁锦荣，办产权证转移时提交了顺德区房地产转移登记申请表、房地产买卖合同、粤房地权证佛字第××号《房地产权证》、梁锦荣和廖锡洪的身份证及户口本复印件、税收缴款书、广东省契税纳税申报表、广东省地方税收通用发票机动联、证明、无婚姻登记记录证明、佛山市个人住房信息查询核验表、购房人申明陈述书。当天房产部门予以受理并出具收文清单，登记部门经审核认为，涉案房地产转移变更登记申请的资料齐全，符合登记条件，经被告核准，于2014年1月24日核发了粤房地权证佛字第××号《房地产权证》，证载权属人梁锦荣，地址，地址为顺德区勒流街道办事处扶闾村委会大街**面积为114.98平方米，建筑面积为200.87平方米。 另查，2018年9月17日，被告向原告出具顺建信复〔2018〕586号《信访事项处理意见书》，对原告委托沈国锋通过走访的方式向被告反映扶闾大街12号房屋违法侵权并要求注销不动产权证书等问题的信访事项进行回复，该意见书中对上述房屋多次变更情况进行了详细阐述，廖锡洪将案涉房屋出售给梁锦荣后至今未曾改建，案涉房地产用地形状并未发生改变，用地面积的变化是由于丈量和计算错误原因所致。与此同时，该意见书还附了1998年、1990年、2013年三份宗地图给原告。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”起诉人与被诉行政行为有利害关系，是提起行政诉讼的法定要件之一。房屋土地登记案件中，与案涉房屋土地存在权属争议的组织或个人，原本与该颁证行为有利害关系，具有原告资格。但是，如果该利害关系人对初始登记行为未提起行政诉讼，仅对后来的换证行为或者变更登记等行为起诉的，因初始登记行为已经生效，房屋土地权属已明确，后来的换证行为或变更登记等行为不可能侵犯其合法权益，该利害关系人与后来的换证行为或变更登记行为没有利害关系，不具有提起行政诉讼的主体资格。本案中，原告所诉的颁证行为系梁锦荣所持有的位于勒流街道办事处××大街××号房屋的粤房地权证佛字第××号《房地产权证》，而该证系根据2014年1月廖锡洪将案涉房屋转让给梁锦荣时变更登记而得来的。梁锦荣因买卖房屋而产生的变更登记未对原告产生任何影响，根据上文论述，原告不具有提起行政诉讼的主体资格。此外，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。综上所述，原告与被诉的颁证行为不具有利害关系，没有原告主体资格，不符合起诉的法定条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回原告廖锡权的起诉。 本案不收取受理费（原告廖锡权已预交的受理费50元，原告可在本裁定书发生法律效力后向本院申请退回）。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  陈 威 人民陪审员  王俊中 人民陪审员  周信桐 二〇一九年二月十一日 书 记 员  罗盛权