辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初第14689号原告：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：王奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：安雪、张玲，该公司员工。被告：崔书豪，男，1977年6月26日出生，朝鲜族，住址沈阳市大**。被告：张梁，女，1983年10月24日出生，汉族，住址沈阳市浑**。被告：沈艳军，女，1969年12月16日出生，满族，住址沈阳市东陵区。原告沈阳商业城股份有限公司与被告崔书豪、张梁、沈艳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳商业城股份有限公司的委托诉讼代理人安雪、张玲，被告崔书豪、张梁、沈艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳商业城股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠租金151200元，促销服务费3360元；2、判令被告支付逾期违约金47074.56元（暂计至2018年1月10日）；3、判令被告支付场地占用费134709.64元（暂计至2018年1月10日）；4、判令被告支付前述款项自每笔应付之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算逾期付款利息；5、判令被告立即交纳上述欠款及违约金，并按照合同第九条约定将场地恢复原状并交还原告。6、判令被告二、被告三对上述债务承担连带清偿责任。7、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等一切费用。事实和理由：原、被告双方于2016年9月19日签订《配套项目租赁合同》及《促销服务协议》，按照合同约定，原告为被告提供租赁场地用于易武同庆号项目，建筑面积为135.64平方米，租赁期限自2016年9月19日起至2017年8月31日止。被告须于每季度最后一个月的25-31日期间向原告交纳下季租金及服务费，并承担因使用该房屋发生的水、电、燃气等费用。其中，租金为54000元/季，促销服务费为400元/月。至今，被告已拖欠2016年9月、2017年1月至2017年8月租金151200元，促销服务费3360元，上述合计154560元。根据合同第2.2、2.9条约定，被告逾期交纳租金的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额1‰的违约金。故，被告需支付逾期付款违约金47074.56元（暂计至2018年1月10日）。根据该合同第九条约定，租赁期满时，被告应在15天内将场地内物品撤出，将场地及设施恢复至交付时完好无损的状态并归还原告，否则，被告每逾期一日，需向原告交纳相当于租期届满前一个月的日租金标准的双倍的占用费。实际上，被告至今仍占用原告场地长达半年之久，对此，被告需承担占用费134709.64元（暂计至2018年1月10日），并应及时按照上述合同约定，将场地恢复原状并交还原告。以上费用共计336344.2元（暂计至2018年1月10日）。原告曾多次向被告发函、电话催缴租金及其他款项，但被告无任何回复，也未及时缴纳拖欠的租金及费用，无奈之下原告起诉，恳请法院依法维护原告的合法权益。另，被告二曾于2016年9月19日签署《担保书》，自愿为被告一在与原告合作经营期间所发生的一切债权、债务承担连带保证责任。被告三为该商铺的实际经营者，故，恳请法庭判令被告二、被告三对上述欠款承担连带清偿责任。被告沈艳军辩称，对于租金没有异议，但是应扣除押金10000元，扣除装修押金5000元。对违约金有异议，因为没有违约，是因为双方正在协商。场地占用费没有实际产生，我要撤柜，是商业城经理不让撤。促销费我不同意给付，因为没有给我促销。其他诉讼请求也不同意给付。被告崔书豪辩称，同意沈艳军意见。被告张梁辩称，我本人根本没有签订合同，不是本人签字，我也不知道合同内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的1、欠款明细、违约金明细，虽然为原告单方计算所得，但符合合同约定标准，且被告未提供相反证据予以反驳，故对拖欠租金、促销费本院予以采信；2、催款函及签收单，可以证明原告向被告发出催款通知；3、促销宣传单6张、微信公众平台活动宣传资料6份、商场1楼大厅活动录像光盘，结合原告与被告崔书豪签订的《沈阳商业城股份有限公司促销服务协议》，可以证明原告已经履行了组织促销活动的义务；4、照片6张，被告租赁场地监控录像光盘，可以证明截至庭审时被告仍在租赁场地经营；5、担保书，被告张梁对真实性有异议，但其对此并未提出鉴定申请，亦不同意在笔录上签名，因此，其反驳没有相应证据予以证明，故对此证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，原告沈阳商业城股份有限公司作为出租方（甲方），被告崔书豪作为承租方（乙方）签订《沈阳商业城股份有限公司配套项目租赁合同》一份，约定被告崔书豪租用原告沈阳商业城股份有限公司位于沈阳市沈河区，建筑面积135.64平方米铺位作为经营场地，经营易武同庆号项目。租赁期限自2016年9月19日至2017年8月31日。合同签订后三日内乙方向甲方交纳租赁意向保证金10000元，装修前一周内缴纳租赁保证金8000元。因乙方违反本合同约定而产生的欠付款项（包括违约金），经甲方书面催付十个工作日后仍未支付的，甲方可在保证金中扣除。乙方在租赁期间每季度向甲方交纳租金54000元/季，按季度缴清租金，除首季度租金外，乙方应于每季度最后一个月的25-31日期间向甲方交纳下季租金及设施服务费。乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金。乙方须于装修前，向甲方交纳装修保证金5000元。租赁期限届满或本合同提前解除或终止时，乙方应在15天内将商铺返还给甲方。如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方所拖欠的费用仍需交纳，并向甲方支付当年租赁年度六个月租金作为违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方并保留进一步向乙方追究法律责任的权利：A.拖欠租金、租赁保证金20日以上（含20日）的……同日，原告与被告崔书豪签订《沈阳商业城股份有限公司促销服务协议》，约定甲方进行商场整体促销活动，以报纸或电台广告、印制海报等方式进行宣传，乙方同意积极参加甲方组织的统一促销活动，并同意向甲方支付促销服务费：400元/月；3000元/年。同日，被告张梁向原告出具《担保书》，承诺其为被告崔书豪在商业城经营期间发生的一切债务承担连带保证责任。双方签订合同后，被告崔书豪向原告交纳了租赁意向保证金10000元、租赁保证金8000元、装修保证金5000元。但被告崔书豪未全额交纳2016年9月的租金及促销服务费，拖欠租金7200元、促销服务费160元。并自2017年1月起未再交纳租金及促销服务费。2017年8月29日，原告向被告崔书豪发出《催款函》，要求被告崔书豪在收到本函后三日内清偿截至2017年8月31日拖欠的租金及违约金，并告知被告崔书豪如逾期不履行则原告将行使合同解除权。该《催款函》以邮寄方式送达被告崔书豪租赁场地，由其雇佣服务人员签收。本院认为，原告沈阳商业城股份有限公司与被告崔书豪签订的《沈阳商业城股份有限公司配套项目租赁合同》及《沈阳商业城股份有限公司促销服务协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，合同各方均应遵照履行。本案中，原告方已经履行了相应的合同义务，被告崔书豪未按合同约定向原告支付租金及促销费的行为系违约行为，应承担给付租金、促销费及违约金的违约责任。对于原告主张被告拖欠2016年9月及2017年1月至2017年8月期间的租金151200元、促销费3360元，因被告未提供证据证明其交纳了此期间的租金、促销费，经计算，此两项主张符合合同约定。因2017年8月31日为合同到期日，双方未达成续租协议，故在最后一季租金中应扣除被告崔书豪缴纳的租赁意向保证金10000元、装修保证金5000元。因合同约定甲方行使单方解除权时，不予退还租赁保证金，此项约定不违反法律法规的禁止性、效力性强制性规定，故在被告应付租金中不予扣除租赁保证金。综上，被告崔书豪共计应给付原告促销费3660元，租金136200元，其中2016年9月租金7200元，2017年1月至3月租金54000元，2017年4月至6月租金54000元，2017年7月至8月租金21000元。原告主张按日1‰计算违约金，虽然有合同约定，但约定标准过高，本院认为，应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，以每笔租金应付日期分别起算。合同约定交纳租金最后时间为每季度最后一个月的最后一日交纳下季度租金，此项约定不违反法律法规的禁止性、效力性规定，应以此日期起算逾期交纳租金的违约金。双方签订的上述两份合同于2017年8月31日期满终止，因原告没有继续出租给被告崔书豪的意思表示，故合同期满后，被告崔书豪系无权占有租赁商铺状态，其应向原告返还承租商铺，并应按原租赁合同约定租金标准向原告支付占有使用费，并按日按中国人民银行同期贷款利率给付违约金。关于原告主张被告沈艳军承担连带责任问题。原告主张被告沈艳军为实际经营人，但未能提供证据予以证明，故对原告主张被告沈艳军承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告张梁承担连带责任问题，原告提供证据证明被告张梁同意对被告崔书豪经营期间产生的债务承担连带责任，被告张梁虽然予以反驳，但未提供证据予以证明，应由其自行承担不利的后果。故，对原告主张被告张梁承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告崔书豪于本判决生效后30日内腾空本案合同项下其占有使用的位于沈阳市沈河区铺位，返还原告沈阳商业城股份有限公司；二、被告崔书豪于本判决生效后30日内给付原告沈阳商业城股份有限公司促销服务费3360元；三、被告崔书豪于本判决生效后30日内给付原告沈阳商业城股份有限公司2016年9月拖欠租金7200元及违约金（以7200元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年6月30日起至实际给付之日止）；四、被告崔书豪于本判决生效后30日内给付原告沈阳商业城股份有限公司2017年1月至2017年3月拖欠租金54000元及违约金（以54000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年12月31日起至实际给付之日止）；五、被告崔书豪于本判决生效后30日内给付原告沈阳商业城股份有限公司2017年4月至2017年6月拖欠租金54000元及违约金（以54000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年3月31日起至实际给付之日止）；六、被告崔书豪于本判决生效后30日内给付原告沈阳商业城股份有限公司2017年7月至2017年8月拖欠租金21000元及违约金（以21000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年6月30日起至实际给付之日止）；七、被告崔书豪于本判决生效后30日内给付原告沈阳商业城股份有限公司自2017年9月1日至实际返还铺位之日止的占有使用费（按每日600元计算）及违约金（以前述款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年9月1日起至实际给付之日止）；八、被告张梁对以上第二至七项内容承担连带给付责任；九、驳回原告沈阳商业城股份有限公司的其他诉讼请求。如被告崔书豪、张梁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，由被告崔书豪、张梁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  高书林审 判 员  周 鹏人民陪审员  张玉华二〇一九年二月二十七日书 记 员  胡 海本案依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。