湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终11157号上诉人（原审被告）：郑清发，男，1967年9月3日出生，汉族，系武汉市武昌区郑清发电动车经营部经营者，居民身份证住址湖北省应城市，委托诉讼代理人：张冶钢，湖北扶轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉大学，住所地湖北省武汉市武昌珞珈山。法定代表人：窦贤康，校长。委托诉讼代理人：周波，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市武昌区天勤建材经营部，经营场所湖北省武汉市武昌区武汉大学工学部茶港门面**。经营者：杨金华。委托诉讼代理人：张政权、宋娇娇，均系北京金台（武汉）律师事务所律师。上诉人郑清发因与被上诉人武汉大学、武汉市武昌区天勤建材经营部（以下简称武昌天勤建材经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初8647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑清发上诉请求：一、请求撤销一审判决、发回重审；或依法改判为武汉市武昌区郑清发电动车经营部（经营者郑清发）腾退、交还房屋时，武汉大学应将保证金11000元退还武昌天勤建材经营部，武昌天勤建材经营部向武汉市武昌区郑清发电动车经营部（经营者郑清发）退还保证金10000元，并向武汉市武昌区郑清发电动车经营部（经营者郑清发）退还已收取的2017年1月1日至2017年9月15日的租金60208元。二、一审、二审全部诉讼费用由武汉大学、武昌天勤建材经营部负担。事实与理由：一、原审判决违反法定程序，将上诉人郑清发列为共同被告，而根据法律规定，显然应当列为第三人，故请求裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。二、原审判决认定基本事实不清，请求裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。ｌ、本案房屋是否经过合法手续的基本事实，认定不清。2、本案诉争的租金交割的时间等关键情节认定事实不清。3、郑清发办理营业执照的时间节点的事实，认定不清。4、一审关于杨金华与郑清发签订的合作协议中争议管辖，认定为仲裁方式，属于认定事实不清。三、原判决适用法律错误。1、认定武汉大学与武昌区天勤建材经营部之间的《武汉大学后勤服务集团承包经营合同书》有效是错误的。2、杨金华已对郑清发构成合同欺诈，但一审认为双方有仲裁条款，导致对原本两租赁人之间的纠纷可以一并审理却未处理，故一审也适用法律错误，请二审能合并处理、化解各方争议。3、一审判决将我方的诉讼主体直接以我个人作为诉讼主体当事人，其诉讼主体称谓名称应表述为“武汉市武昌区郑清发电动车经营部”，同时注明我的基本信息，这样才符合民诉程序规范，而不是直接以我个人作为诉讼主体当事人，一审不符合司法解释的明确规定。4、因适用法律错误，导致本案裁判结果不当，因武汉大学采取断水断电的方式，造成杨金华从根本上严重违反与郑清发的合同约定（租期到期日为2019年9月14日，已提前支付了租金、且租金中包含水电费），一审判决第二项虽对郑清发的占用费予以了少量费用的调整和弥补了少量损失，显然是杯水车薪，对郑清发合同利益、重大损失、以及郑清发在一审中的抗辩意见没有充分考量和部分支持，故一审的两项判项结论将会造成新的讼累，不利于定纷止争，不利于问题的根本解决和有效处理。武汉大学答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。一、上诉人郑清发与杨金华签订合作协议，约定将涉案部分门面租给郑清发使用，根据合同相对性原则，一审法院根据被上诉人申请，将郑清发列为共同被告不违反法定程序。二、原审判决认定事实清楚。1、本案房屋建造手续合法。根据被上诉人提供的证据，一审法院已经认定涉案房屋是武汉水利电力学院（武汉大学前身）于1990年报国家能源部（现为国家能源局）批准建设，事实非常清楚。2、本案诉争的租金交割时间等情节认定清楚。自2018年1月1日起武昌天勤建材经营部未向武汉大学缴纳费用，对此，武汉大学在一审时就予以确认。三、原判决适用法律正确。1、认定武汉大学与武昌区天勤建材经营部之间的《承包经营合同书》有效正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案门面是1990年武汉水利电力学院报能源部批准所建，故双方签订的《承包经营合同书》有效。2、武汉大学诉武昌天勤建材经营部、郑清发和郑清发与杨金华的纠纷是两个不同的法律关系，郑清发主张杨金华欺诈，要求其退还2017年1月1日至2017年9月15日的租金，不属于本案的审理范围，郑清发应另行主张权利。武昌天勤建材经营部答辩称，一、原审判决法律程序正确，将郑清发列为共同被告并未违反法律规定。本案起因在于武汉大学与武昌天勤建材经营部解除租赁合同关系后，次承租人郑清发拒不腾退租赁场地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原审法院应武汉大学申请依法追加负有腾房和支付房屋占有使用费义务的郑清发为本案共同被告并无不当。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人参加诉讼”，但该处规定的是“可以”，并不意味着在租赁纠纷案件中，次承租人只能作为第三人而不能作为共同被告来参加诉讼。二、原审判决认定基本事实清楚，与本案无关的事实查清与否均不影响判决的正确性和正当性。1、本案房屋依法经过合法手续批准而建且有证据证明，郑清发上诉理由不成立。2、原审判决认定自2018年1月1日起武昌天勤建材经营部未向武汉大学缴纳费用是正确的。3、郑清发办理营业执照的时间节点与本案无关，不属于基本事实。4、杨金华与郑清发所签署的合作协议中具体争议解决方式不是本案基本事实。三、原审判决适用法律正确。1、武汉大学与武昌天勤建材经营部之间的《武汉大学后勤服务集团承包经营合同书》依法有效。案涉房屋原系水利水电学院报经国家能源部批准所建，依法被列入国家级规划，在当时的历史背景下，即为办理了正式批准修建手续。因此，《武汉大学后勤服务集团承包经营合同书》亦有效。2、本案原告的诉讼请求是要求两被告腾退房屋和支付房屋占有使用费，杨金华与郑清发均非原告，均未向法院提起诉讼，二者之间的纠纷与本案无关，原审判决不能将二人纠纷与本案合并审理。3、本案适格被告为郑清发，“武汉市武昌区郑清发电动车经营部”非本案适格被告。本案实际出租人为武汉大学，承租人及转租人为武昌天勤建材经营部，次承租人为郑清发。与建材部签署转租合同及《合作协议》的主体为郑清发。根据合同的相对性，郑清发是次承租人，是适格被告，“武汉市武昌区郑清发电动车经营部”非本案适格被告。4、杨金华与郑清发之间的纠纷与本案无关，与本案不能合并审理，原审判决无须处理二者之间的利益纠葛关系。武汉大学向一审法院提出诉讼请求：判令武昌天勤建材经营部、郑清发腾退本校位于工学部茶港的房屋（建筑面积为67.014平方米），支付其占用房屋期间给本校造成的损失55286.55元（自2017年1月1日起支付至其腾退房屋之日止，暂计至2018年3月31日），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉位于武汉大学工学部124栋茶港临街门面的房屋，原系武汉水利电力学院报经国家能源部批准所建，2000年7月16日经教育部决定，武汉大学、武汉水利电力大学等合并组建新的武汉大学，案涉房屋由武汉大学后勤服务集团负责管理，武汉大学后勤服务集团为武汉大学下属职能管理部门。2014年1月1日至2014年12月31日及2015年1月1日至2015年12月31日期间，武汉大学后勤服务集团与杨金华就案涉房屋租赁先后签订两份《房屋租赁合同》，前述房屋租赁合同均载明：“出租房屋位于武汉大学工学部，该房屋所有权人及土地使用权人为武汉大学（因校产管理原因，该房屋未办理产权证），合同终止或因承租方原因解除，出租方无须对承租方装修进行任何形式的补偿或赔偿；承租方应当于合同约定的租期届满之日交还该租赁物。承租方在租赁期内所投入的装修或添置的设备在合同期满或解除后能移走而不破坏主体结构的物品归承租方所有，不能移走的物品归出租方所有”。2016年1月1日，武汉大学后勤服务集团与武昌天勤建材经营部签订一份《武汉大学后勤服务集团承包经营合同书》，主要载明：“武汉大学将位于校内工学部茶港、建筑面积为67.014平方米的房屋由武昌天勤建材经营部用于校内五金、建材服务，期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，承包期内武昌天勤建材经营部向武汉大学后勤服务集团交纳保证金11000元，并按月缴纳固定承包费用3685.77元（价税合计）。承包期限届满合同终止。合同终止后，武昌天勤建材经营部应按原器具清单将物品交还武汉大学后勤集团，若有损坏/遗失，按物议价。武昌天勤建材经营部不得拆除装修，并无偿归武汉大学后勤服务集团所有，让武汉大学能立即正常营业。武昌天勤建材经营部进场和经营期间投资的设备（空调、冰箱、电脑及木器等）由武昌天勤建材经营部自行收回，合同期满后超过十五天武昌天勤建材经营部不搬走，由武汉大学后勤服务集团自行处置并不负任何责任。合同期满前武昌天勤建材经营部要求续签合同的，需提前两个月以书面报告的形式报与武汉大学后勤服务集团，武汉大学后勤服务集团收到后三十日内给予明确答复。”租赁期限届满，武汉大学未与武昌天勤建材经营部续订案涉房屋租赁合同，武昌天勤建材经营部亦未腾退案涉房屋，但自2018年1月1日起武昌天勤建材经营部未再向武汉大学缴纳承包费。2017年8月17日，武汉大学向茶港沿街商业门面的承租户发出《关于收回茶港沿街商业门面的公告》，主要载明：“根据武昌区人民政府与武汉大学共建中科武大智谷的相关建设要求，以及中央第十巡视组对武汉大学提出的整改要求，学校经过研究，决定将茶港沿街商业门面改造为学校本科生、研究生创业用房，用于大学生科技创业。茶港沿街商业门面在合同到期后一律不再续租，依据《中华人民共和国合同法》，学校将按照合同约定无条件收回所出租的门面房。学校已于2017年4月份通过工作人员以口头通知方式告知暑假将收回门面，请合同到期的承租户在2017年8月25日前及时腾空所承租门面，将房屋交回学校，请合同未到期的承租户在合同到期后十五日内腾空所承租门面，将房屋交回学校，学校将在2017年8月26日开始对合同到期的门面区域停水停电并开始实施改造，请各位承租户积极配合。”2017年8月28日，武汉珞珈自强商业服务有限公司向茶港沿街门面承租户发出《关于茶港沿街门面停水停电的通知》，主要载明：“根据学校8月17日关于收回茶港沿街门面《公告》精神，经学校联合工作组研究决定，于2017年8月28日下午16:00对茶港沿街门面实施陆续停水停电，请各承租户作好相应准备。”因武昌天勤建材经营部未实际腾退案涉房屋，2017年10月31日，湖北晨丰律师事务所受武汉大学委托向武昌天勤建材经营部发出《律师函》，主要载明：“位于工学部茶港沿街商业门面用房（面积67.014平方米）为武汉大学所有，由武汉大学授权下属后勤服务集团管理，该门面用房由武汉大学后期服务集团出租给武昌天勤建材经营部用于“五金建材”经营，双方先后以《租赁合同》、《承包经营合同书》方式确定各自权利义务。2016年12月31日，《承包经营合同书》到期终止，双方未再续签合同，2017年8月、9月武汉大学先后向武昌天勤建材经营部发出公告，要求腾退房屋，但武昌天勤建材经营部至今未将商业门面用房交还。武昌天勤建材经营部应于收到律师函之日起七日内将商业门面用房腾退给武汉大学。”2018年3月21日，上海市海华永泰（武汉）律师事务所受武汉大学委托向武昌天勤建材经营部发出《律师函》，再次载明：“请武昌天勤建材经营部在2018年4月1日前将门面用房腾退给武汉大学，如按时腾退，武汉大学不再向其追讨租金（承包费）51600.78元、延迟利息、违约金等，届时不腾退的，武汉大学将依法追究其法律责任，要求腾退房屋、赔偿拖欠租金（承包费）、延迟利息、违约金、律师费在内的全部损失。”《关于收回茶港沿街商业门面的公告》、《关于茶港沿街门面停水停电的通知》、《律师函》均由武汉大学张贴于涉案房屋门口并拍照留存。因武昌天勤建材经营部仍未实际腾退案涉门面用房，为此，武汉大学依其诉请诉至本院。本案审理中，武汉大学与武昌天勤建材经营部确认，案涉门面房屋已由武昌天勤建材经营部腾退并交还武汉大学27.014平方米，武汉大学亦变更诉请主张腾退40平方米房屋及按月租金2200元支付自2018年1月1日起至房屋实际腾退之日止房屋占用费，承担本案诉讼费用,并明确在实际腾退房屋、结清房屋占用费后可退还保证金。一审另查明，2014年9月1日，杨金华与郑清发签订一份《合作协议》，将其承租案涉门面中40平方米转租郑清发，租赁期自2014年9月15日起至2019年9月14日止，年租金为85000元整（包括水电费），郑清发向杨金华交纳房屋保证金10000元，并约定违反协议协商不成向经济合同仲裁机关申请仲裁。随后，郑清发于2017年11月3日取得“经营者为郑清发、名称为武汉市武昌区郑清发电动车经营部、类型为个体工商户、组成形式为个人经营”的《营业执照》，并交纳至2017年9月15日止的房屋租金。一审诉讼中，武昌天勤建材经营部于2018年6月15日在郑清发经营门面张贴《告知书》，载明：“根据武汉大学《关于茶港沿街门面停电停水的通知》要求，应在2017年8月28日腾空门面房。我方已于2017年8月28日前搬离门面房。根据我们签订的《合作协议》第六款第二条，该协议亦终止，但你方未搬离该门面房。我方经多次与你方交涉未果，你方一直占用该门面房并营业至今。现请你务必于2018年6月18日前将该门面房腾空，否则，产生一切后果由你方负责”，但郑清发仍未腾退承租的40平方米案涉房屋。一审法院认为，武昌天勤建材经营部承租武汉大学案涉房屋期间，与武汉大学签订《武汉大学后勤服务集团承包经营合同书》（下称合同）系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同名为承包经营合同，但双方当事人均认可其实为房屋租赁合同。该房屋租赁期间，案涉门面房中40平方米已于2014年9月1日实际转租郑清发，郑清发并以案涉房屋为经营场所申办营业执照，以个体工商户形式经营电动车、自行车零售及修理服务，至本案纠纷产生时，武汉大学对郑清发使用案涉房屋并未提出异议。案涉合同期限已于2016年12月31日届满，该合同履行完毕后，武汉大学未再与武昌天勤建材经营部签订房屋租赁合同，武昌天勤建材经营部、郑清发继续使用案涉房屋，双方当事人应形成不定期租赁关系。现武昌天勤建材经营部已腾退其使用的27.014平方米房屋，武汉大学予以认可并自愿放弃该部分房屋占用使用费，予以准许。对武汉大学诉请郑清发腾退所使用的40平方米门面房屋，自2018年1月1日起至房屋腾退之日止按2200元/月支付其使用的40平方米门面房屋的占用使用费的主张，因郑清发抗辩武汉大学于2017年8月26日后停水、停电行为影响其经营属实，一审法院对房屋占用使用费予以适当调整，由郑清发按1540元/月支付自2018年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用使用费。前述诉争房屋腾退并结清房屋占用使用费后，由武汉大学退还武昌天勤建材经营部保证金11000元。郑清发与杨金华之间纠纷本案不予处理，郑清发可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、郑清发应于本判决生效之日起十日内将位于武汉大学工学部124栋茶港临街、面积为40平方米的门面用房腾退，交还武汉大学；二、郑清发应于本判决生效之日起十日内按1540元/月支付武汉大学自2018年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费；三、驳回武汉大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费根据《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定，已减半收取841元，由武汉市武昌区天勤建材经营部负担336元，由郑清发负担505元（此款武汉大学已垫付，武汉市武昌区天勤建材经营部、郑清发将此款项连同上述款项一并支付武汉大学）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，原审认定“郑清发于2017年11月3日取得……《营业执照》”的时间有误，应为郑清发于2014年11月7日取得《营业执照》。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人郑清发的上诉请求及理由，本院评判如下：本案系因房屋租赁引发的房屋腾退及占有使用费纠纷，经审查，案涉租赁房屋虽是报经国家能源部批准建设，但建造时并没有取得建设工程规划许可证，至今亦未办理权属登记，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案所涉的租赁合同应为无效，一审法院认定合同有效于法相悖，应予纠正。虽然本案所涉房屋租赁合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”以及第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，武汉大学有权要求房屋实际使用人郑清发腾退房屋并支付占有使用费，一审法院依据武汉大学的申请，追加郑清发作为本案共同被告并无不当，郑清发认为一审法院错列其为共同被告的上诉理由不能成立。郑清发上诉认为一审列其个人而未以个体工商户字号作为诉讼主体的处理不当。本案所涉转租合同系郑清发以其个人名义与杨金华所签，且签订时，郑清发并未办理个体工商户的营业执照，依据合同相对性原则，一审将郑清发作为诉讼当事人并无不当，故郑清发认为一审违反法定程序的上诉理由均于法无据，不应支持。郑清发在本案中要求武昌天勤建材经营部向其退还保证金10000元及收取的2017年1月1日至2017年9月15日的租金60208元的上诉请求，超出了本案的审理范围，本案不予审理，郑清发可另案主张。一审法院在综合考虑武汉大学自愿放弃部分占有使用费以及房屋存在停水停电影响经营的客观事实的情况下，酌情调减了占有使用费支付标准，合理合法，郑清发请求撤销一审判决、发回重审或改判的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，郑清发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对租赁合同的效力认定存在错误，应予纠正，但该部分认定不影响本案实体处理结果，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1682元，由上诉人郑清发负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟二〇一九年二月二十一日法官助理严洁书记员陈佳佳