江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0902民初5284号原告：盐城市联鑫实业有限公司，统一社会信用代码913209827732134708，住所地在江苏省盐城市大丰区。法定代表人：林东，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘刚，江苏盐城瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：武倩雯，江苏盐城瑞信律师事务所律师。被告：商兆军，男，1981年12月23日生，住所地在江苏省盐城市盐都区。原告盐城市联鑫实业有限公司（下称联鑫公司）与被告商兆军租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年12月27日公开开庭进行审理。原告联鑫公司的委托诉讼代理人武倩雯到庭参加诉讼，被告商兆军经本院公告送达民事诉状及开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联鑫公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年8月1日签订的《租赁经营合同书》；2、判令被告给付原告截止2018年8月31日欠款2381930.03元，从2018年9月1日起至被告将房屋交付给原告之日止，被告按合同约定的租金标准给付原告房屋占用费；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月11日，原、被告及案外人江苏新皓斯健身管理有限公司（张小虎，下称新皓斯公司）签订新皓斯公司经营合同书主体变更协议一份，约定被告于2018年12月30日前付清截止2017年8月1日之前所欠缴费计1384895.03元，自2017年10月1日起每个月的1-5日按6万元的标准逐月向原告补缴欠款；2017年8月1日，原、变更双方签订租赁经营合同书约定，租期六年，其中2017年8月1日到2018年8月31日租金标准685000元/月。原告履行了合同义务，变更分文未付。无奈，原告诉至法院。被告商兆军未答辩。经审理查明：2017年8月11日，联鑫公司（甲方）与新皓斯公司（乙方）、商兆军（丙方）签订新皓斯公司经营合同书主体变更协议一份约定，甲乙丙三方同意，自2017年8月1日起，租赁合同承租方由乙方变更成丙方：商兆军，租赁合同中约定的乙方权利义务全部转让给丙方。2017年8月1日起，基于租赁合同承租方享有的全部权利，负有的全部义务，以及由此产生的全部债权债务关系，均由丙方享有、承担。以及由此产生的租赁费及其他各项费用，均由丙方承担。租赁合同签订前，丙方依约向甲方支付保证金30万元，作为对2017年8月1日所欠租金、物管费等各项费用的保证。甲丙双方确认，丙方应于2018年12月30日前，付清截止至2017年8月1日之前所有欠款费用，包括房屋租赁费、物业管理费、水电费等合计1384895.03元（其中租金1206131.85元，物管费127197.18元，垃圾清运费14014元，水电费32552元，空调使用费5000元）。丙方必须依约自2017年10月1日起于每个月的1-5日按6万元标准逐月向甲方补缴欠款，直至清偿完以上欠款为止。若发生违约，则甲方有权没收丙方的保证金30万元，作为丙方的违约赔偿，不作为冲抵任何欠费。协议还对其他事项作了约定。同时，联鑫公司（甲方）与商兆军（乙方）签订租赁经营合同书约定，甲方向乙方提供盐城市迎宾南路100号商城购物中心四楼06商铺，由乙方用于经营健身房。租赁经营期限为6年。给予一个月的免租期，从2017年9月1日至2018年8月31日，租金65000元/月，2018年9月1日至2019年8月31日，租金68250元/月，每年递增。租金采取预付制，即季度租金提前一个月缴纳，逾期应支付应交费用5‰的滞纳金……合同签订后，商兆军租赁的健身房名称变更为锋尚健身房，并向联鑫公司交纳保证金25万元。其他费用未能支付。联鑫公司多次催要，2018年7月30日，商兆军向联鑫公司出具承诺：一、承诺书签字之日起支付房租10万元。二、承诺自2018年8月1日起，按每日4000元标准，每周结算付款至联鑫公司账户。三、如果未能履行，导致联鑫公司再次维权停止锋尚健身房的经营活动，由此产生的一切后果由本人承担，与本人签订的房屋租赁合同即行终止。另查明，2015年5月9日盐城市鑫飞物业管理有限公司与张小虎签订物业管理合同，对物业费的标准进行了约定。其中，2017年为4.62元/平方/月；2018年为4.85元/平方/月；2019年为5.09元/平方/月；……商铺的建筑面积为2547平方米。同年9月16日，张小虎与盐城市华实物业管理有限公司（下称华实公司）签订合同。商兆军接收转让后，继续沿用之前的收费标准。2018年7月4日，华实公司向锋尚健身房发出交费通知，要求其交纳2018年5月25日至6月24日的水电费合计10429元；同年8月1日，华实公司向锋尚健身房发出交费通知，要求其交纳2018年6月25日至7月24日的水电费合计9937元。商兆军未能交纳。截止2018年8月，商兆军积欠联鑫公司租金、物管费、水电费及保证金合计2381930.03元。2018年9月3日，联鑫公司起诉商兆军时，锋尚健身房已停止经营，且商兆军也无法联系。以上事实，有原告提供的租赁合同、变更主体协议书、物业管理合同承诺书、缴费通知单、收费凭证及原告当庭陈述等证据在卷证实，本院审核确认。本院认为：原、被告双方签订的租赁合同、原被告和第三方所签订的经营合同书主体变更协议，是合同各方真实意思的表示，不违反国家法律规定，依法应认定有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告已按约履行了义务，被告未能按期支付租金和全部保证金，经原告催要仍未支付，已构成违约。原告要求与被告解除合同。在原告诉讼时，被告已经实际停业不再经营，说明被告已以实际行为表明不再租赁房屋，因此，双方所签订的房屋租赁合同于2018年9月3日已解除。被告在租赁期间，欠原告的租金和物管费、水电费应当支付。对原告主张的保证金5万元，按合同约定，保证金作为被告履行合同的履约保证，现被告已经违约，而其未能足额交纳合同约定的30万元，所欠的5万元保证金，实际应当为违约金。现原告已经收取被告交纳的25万元作为违约金，故未能交纳的5万元，应继续交纳。综上，原告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告盐城市联鑫实业有限公司与被告商兆军于2017年8月1日签订的房屋租赁合同于2018年9月3日解除。二、被告商兆军应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市联鑫实业有限公司截止2018年8月31日租金、水电费、物管费等合计2331930.03元。2018年9月1日起至被告商兆军交房之日的房屋占用费参照2018年的租金标准计算（2018年租金为65000元/月）。三、被告商兆军于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市联鑫实业有限公司违约金5万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25855元，由被告商兆军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨淑芬审 判 员  蒋维忠人民陪审员  朱 明二〇一九年二月十三日书 记 员  吴丽文附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。