江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏民终798号上诉人（原审原告）：张海宁，女，1978年8月5日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京东晟实业发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区胜棋街**。清算管理人：江苏永衡昭辉律师事务所。委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘琳，男，1979年12月3日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人张海宁因与被上诉人南京东晟实业发展有限公司（以下简称东晟公司）、被上诉人刘琳物权保护纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张海宁及其委托诉讼代理人苏聪聪、被上诉人东晟公司的委托诉讼代理人唐俊华和冯奕锦、被上诉人刘琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海宁上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.由东晟公司和刘琳承担本案诉讼费。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决认定东晟公司已销售公告的证据是东晟公司提交的两张《车位销售公告》复印件，没有任何张贴公告的证据，东晟公司亦无法说明何人张贴公告、公告数量和公告时间。张海宁近几年多次要求购买车位，但均被物业公司告知车位已售罄。张海宁每天经过公告栏，如确实公告过，张海宁一定会购买。目前小区车位市场价格约20多万元，东晟公司清算组处理车位的价格为9.5元和10.5万元。如曾销售公告，从逐利角度，张海宁也会购买。目前有40余户业主无车位，但小区业主委员会成员几乎均购买了2个以上车位，部分购得2个以上车位人员转手即以20余万元的价格出售谋利。所谓销售公告是东晟公司清算组与业主大会筹备组恶意串通谋利，实际并未向全体业主公告。2.一审判决适用法律错误。刘琳购得2个车位，而张海宁没有车位，明显不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“按照配置比例”的规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条是效力性强制规定，东晟公司和刘琳违反该规定，侵犯张海宁合法权益，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定该买卖合同无效。东晟公司辩称，东晟公司分别于2016年9月和11月两次向所有业主公告车位出售的相关通知，并在一审中提交了公告及张贴照片等证据材料。东晟公司两次张贴公告车位出售通知，第一次公告时已将销售范围限定于首次购买车位的业主，并给予该部分业主合理的期间，并对可能出现的二次销售情形作了必要提示。在第二次销售公告时，虽然销售范围扩大，但对于无车位的业主仍给予其购买车位的机会。东晟公司完全履行了告知义务，符合法律相关规定，并未侵犯张海宁的任何权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘琳辩称，东晟公司在2016年9月和11月分别在小区公告栏里张贴过销售公告，另有热心业主亦于2017年2月28日在小区微信群公布车位出售信息。刘琳作为小区业主，有权购买车位，且是按公告所列条件购买车位，是依法正常购买，过程中无侵权行为。2007年小区建成并入住，车位在十余年间一直对外销售。车位紧张作为近年社会热点，张海宁提出的不知情完全站不住脚，无非是之前按临时停车费使用便宜，购买产权车位的利息反而高于临时停车费用，张海宁自认为不划算而有意放弃。综上，一审事实认定清楚，理由充分，请求驳回上诉，维持原判。张海宁向一审法院提出诉讼请求：1、确认东晟公司与刘琳关于南京市鼓楼区汉中门大街2号蔚蓝之都家园的车位买卖合同无效；2、判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张海宁与刘琳均系南京市鼓楼区汉中门大街2号蔚蓝之都家园小区业主，东晟公司系小区开发商。该小区共有住宅371户，地下产权车位292个，临时车位68个。2016年3月2日，因东晟公司经营期限届满，未自行组成清算组进行清算，经东晟公司股东申请，一审法院裁定受理东晟公司清算一案。2016年3月17日，一审法院确定江苏永衡昭辉律师事务所为清算管理人，并于2016年4月11日确定了清算组成员和组长名单。东晟公司清算组成立后，发现东晟公司在蔚蓝之都家园小区尚有94个地下产权车位尚未销售，遂于2016年9月7日作出车位销售公告并在小区公告栏中公示。该公告中载明，负一层车位为105000元/个，负二层车位为95000元/个，销售时间自2016年9月10日起至2016年10月9日止，销售范围仅针对首次购买车位的业主。公告中同时载明2016年11月9日后，如仍有剩余车位，东晟公司清算组将针对全体业主进行第二轮销售，销售价格不变，销售条件将根据第一轮销售情况确定。第一轮销售后，因剩余车位未能全部销售，东晟公司清算组于2016年11月17日再次作出车位销售公告并在小区公告栏中公示。该公告中车位的销售价格与第一次公告价格相同，销售范围针对全体业主，购买数量不限，销售时间截至全部车位卖出为止。刘琳在以上销售过程中共购买了车位2个，但尚未办理相关产权手续。目前，蔚蓝之都家园小区尚有约40户业主没有车位。以上事实有当事人的陈述，张海宁提交的南京网上房地产截图打印件、情况说明；东晟公司、刘琳提交的销售公告等证据在案为凭。一审法院归纳本案争议焦点为：东晟公司向刘琳出售2个车位的行为是否损害了张海宁的利益。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，建筑区划内全体业主对规划车位享有平等申购的权利，开发商在出售规划车位应兼顾全体业主的权益，平衡已有车位业主、无车位业主利益，同时业主购买车位应积极、主动的行使其权利。本案中，东晟公司清算组出售剩余车位系公司清算时对公司财产的处置与公司日常经营中的销售行为不同。同时，东晟公司清算组在出售车位的第一次公告时已将销售范围限定于首次购买车位的业主，给予了该部分业主合理的销售时间，并对可能出现的二次销售情形进行了必要的提示。在第二次销售时，虽销售范围扩大，但无车位业主仍具有申请购买车位的机会。在此情形下，涉案蔚蓝之都家园小区内的无车位业主具有相对充分的时间考虑、决定是否购买产权车位还是继续租用小区内的临时车位。如该部分无车位业主在此期限内未申购产权车位，即不能再以其无车位为由阻却东晟公司将产权车位出售给已有车位的小区业主。综上，东晟公司向刘琳出售2个车位的行为并未违反相关法律规定，并未损害张海宁的合法权益，其双方之间的买卖合同合法有效。一审法院遂判决：驳回张海宁全部诉讼请求。本案案件受理费2175元，由张海宁负担。对于一审法院查明事实，张海宁认为无证据证明东晟公司张贴过车位销售公告。该异议事实属本案关键事实，本院将在争议焦点中予以认定。对于一审法院查明的当事人无异议的其他事实，本院予以确认。本院二审另查明：2016年5月16日的《蔚蓝之都家园小区业主大会筹备组成员公示》载明，业主大会筹备组成员11人，分别为马超、陈雷、刘琳、余威、于康、严芳、朱强、张翠华、段林峰、纪登峰和东晟公司1人（人员待定）；筹备组候补成员3人，分别为吴江月、黄柏文、张沁。2017年2月10日《南京业主委员会备案表》载明，蔚蓝之都家园住宅小区业主委员会组成人员为：王守家、刘琳、蒋黎丽、纪登峰、余威、黄柏文、吴江月、季忠垵、陈正标。东晟公司向本院提交《关于东晟公司车位出售情况的汇报》载明：1.东晟公司清算组接管东晟公司时有待售车位94个，已出售88个车位，剩6个车位未售。2.已售88个车位的车位号、产权证号、预订人房号和姓名；3.购买2个或2个以上车位的19户业主的姓名和房号、车位号、产权证号和交款时间，19户业主分别为：吴晓宇、刘海彬、潘子蓝、叶翼、王淑琴（吴明龙）、薛涛、吴江月、顾炳元、于康、彭绕玲、吴拥军（吴彧頔）、潘玉娟、段林峰、葛婧（刘琳）、毕继超（张速荣）、凌一览（许金璐）以及3-1004户、3-2601户、1-1402户;4.刘琳购买第二个车位的付款时间是2017年10月27日。东晟公司还向本院提交了出售车位的发票和收条复印件。张海宁质证时，认可前述资料的真实性。经征询当事人意见，本院归纳二审争议焦点为：张海宁请求确认东晟公司与刘琳签订的第二个车位买卖合同无效是否有事实和法律依据。本院认为，合同具有相对性，只对合同当事人产生法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。基于此，原则上只有合同当事人才能行救济权，合同关系以外的第三人无救济权，但法律授予第三人救济权的除外。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”根据该规定，建设单位具有首先满足业主对车位、车库需要的义务，如建设单位违反该义务，损害业主的利益，该条授予了业主进行救济的权利。为明确如何认定建设单位是否履行了首先满足业主需要的义务，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”该解释明确了按配置比例认定建设单位是否履行了首先满足业主需要的义务的规则，如建设单位未按配置比例处分车位、车库，小区其他业主亦有救济权。依据前述规定，张海宁认为东晟公司与刘琳签订第二个车位的买卖合同违反按配置比例处分车位的义务，损害其合法利益，可以提起诉讼，张海宁是适格原告。因此，对东晟公司和刘琳关于张海宁原告主体不适格的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，建设单位具有首先满足业主需要和按配置比例处分车位、车库的义务，与此相对应，则业主相对于小区外第三人具有首先使用车位、车库的权利，本小区业主之间具有平等使用车位、车库的权利。在小区内部，建设单位将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的行为，在外观上均表现为交易行为。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加另一方”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，建设单位和业主均不得强行交易车位、车库，业主行使首先使用和平等使用车位的权利，亦需向建设单位明确作出交易的意思表示。现实生活中，既存在小区车位、车库数量与房屋套数达不到1︰1比例的情形，又并非所有业主均有对车位、车库的需要，且即使业主有需要也可放弃权利。业主是否对车位、车库有需求或业主是否行使权利，均需业主自行决定，具有鲜明的个人意愿。建设单位具有首先满足业主需要和按配置比例处分车位、车库的义务，又不得强制业主交易，如业主一直不对自己的需求和意愿作出表示，则业主的权利长期处于沉默状态，建设单位义务的履行将始终处于不确定状态，阻碍发挥物的效用。因此，为充分发挥物的效用和平衡业主与建设单位之间的权利义务，需要在合理的时间通过公开公平的交易方式彰显权利的行使和义务的履行。但是，法律未明确规定公开公平的具体交易方式，也未规定应何时方可采用公开公平的交易方式。对此，本院认为，在缺乏法律明确规定的情形下，必要时，建设单位和业主可自行选择双方可接受的公开公平的交易方式，以彰显权利的行使和义务的履行。建设单位和业主认可交易时间和选择交易方式后，双方当事人均应积极行使权利和履行义务。本案中，东晟公司因经营期限届满必须出售车位，张海宁对此时出售车位未提出异议，表明张海宁认可出售车位的时机。东晟公司作为建设单位掌握车位的详细信息，具有向业主公开出售车位信息的义务，以便业主作出购买车位的意思表示。在本院二审中，张海宁明确表示对东晟公司采用公告公开信息方式和公开销售车位的交易方式不持异议，表明张海宁接受东晟公司公告公开信息和公开销售车位的交易方式。张海宁所异议的是东晟公司张贴公告的事实，认为东晟公司未张贴车位销售公告。为证明已在小区公告栏中张贴车位销售公告，东晟公司在一审中提交了2016年9月7日和2016年11月17日的车位销售公告原件，刘琳也提交了两张车位销售公告的拍摄照片和一张包括2016年9月7日《东方卫报》和车位销售公告并列的照片。对此，本院认为，结合东晟公司和刘琳提交的证据，东晟公司和刘琳主张已张贴车位销售公告的事实可信度较高。同时，根据东晟公司在本院二审中提交的并获张海宁认可的车位销售情况，案涉小区包括张海宁房屋所在的各幢楼房均有多人在本次销售中购买车位，可以据此推断案涉小区业主已广泛获知销售车位的信息，能与东晟公司主张已张贴公告的事实相印证。因此，一审法院认定东晟公司分别于2016年9月7日和2016年11月17日在小区公告栏公示车位销售公告的事实并无不当。当事人均认可在东晟公司经营期限届满时以公告公开信息和公开销售车位的交易方式，则当事人应按公告已确定的公开销售车位的方式积极行使权利和履行义务。东晟公司在第一次销售公告中限定销售对象为首次购买车位的业主，设置1个月的销售期限，并告知如仍有剩余车位将扩大销售对象为全体业主,后东晟公司按照公告确定的方式处分车位，应视为东晟公司已履行了按配置比例处分车位的义务。在东晟公司履行义务后，张海宁无证据证明其已按公告确定的方式向东晟公司作出过购买车位的意思表示，应视为张海宁怠于行使权利。张海宁怠于行使权利后，又诉请确认东晟公司与刘琳签订的第二个车位买卖合同无效，阻却东晟公司按已公告的方式处分车位，系滥用救济权。同时，对照业主大会筹备组人员名单、业主委员会人员名单和东晟公司提交的19户已购2个或2个以上车位人员的名单，并非仅限于业主大会筹备组成员购买，亦非主业委员会成员均购买2个以上车位，张海宁所主张的东晟公司清算组与业主大会筹备组恶意串通损害第三人利益缺乏依据，张海宁基于此而主张合同无效亦不能成立。因此，一审法院不支持张海宁的诉请并无不当，本院亦不支持其上诉主张。张海宁系怠于行使权利后滥用救济权而致其诉请不能获得支持，但不影响张海宁平等使用小区车位的权利，张海宁依然享有购买和租用小区车位的权利。综上，张海宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由张海宁负担。本判决为终审判决。审判长  潘军锋审判员  朱加赛审判员  何 斐二〇一九年二月二十八日书记员  戚亦萍