湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初5333号原告：武汉欣安居物业管理有限公司。住所地武汉市东西湖区额头湾****（6）。法定代表人：徐桂芝，总经理。委托诉讼代理人：朱飞，湖北怡达律师事务所律师。被告：黄晓龙，男，1987年10月4日出生，汉族，湖北省武汉市人，户籍住址武汉市东西湖区，现住湖北省武汉市东西湖区。原告武汉欣安居物业管理有限公司（以下简称“欣安居物业公司”）与被告黄晓龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告欣安居物业公司的委托诉讼代理人朱飞，被告黄晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欣安居物业公司提出诉讼请求，判令被告黄晓龙支付2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费11,256元；并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告黄晓龙系我公司所管理的武汉市东西湖区吴家山阳光都市小区C栋1单元901室的业主，其物业建筑面积89.4平方米。2010年1月5日被告黄晓龙与开发商武汉东兴房地产开发有限公司聘请的物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定按建筑面积1.5元/平方米收取物业服务费，因前期物业公司中途退出，开发商就一直委托我公司对该处物业提供物业管理服务。我公司对其物业安全、清洁的维护等进行了系列的物业管理工作，在我公司提供服务的同时，被告黄晓龙未依约交纳物业服务费，经我公司多次催收，其迟迟不支付，现我公司为维护自身合法权益，特提起本诉，请求法院依法裁判。被告黄晓龙辩称，原告欣安居物业公司未按相关规定履行相关义务。1、2014年7月我家中被盗，且我停放于公共区域内的电动车也被盗，但查看监控时所有监控无法使用，楼栋门禁损坏无法正常使用，小区大门也没有门禁。2、2017年7月21日，我家一楼商铺发生火灾，消防设施被锁导致消防员无法打开消防设施，强行用斧头打开后才能使用，导致火灾损失扩大并且危及到业主生命财产安全。3、我居住的楼栋电梯出现过多次故障导致业主被关，存在安全隐患。4、2018年9月8日，小区再次发生火灾，火灾原因是楼下商铺临时加装电梯，电梯旁边是天然气管道，在天然气主管道旁边分支的细小管道存在漏气情况，我们向居委会反映但未做处理，楼下商铺加装电梯铁皮失火后未修复，存在脱落隐患，起风后会产生较大噪音，严重影响休息。5、开发商交房时有立体停车位，但一直未使用，后被拆除，原告欣安居物业公司拆除将立体停车位拆除后承诺修建新的停车位，但一直未修建，只用几块板子围着，立体车库拆除后未对相关设施进行维护导致有被盗风险。6、我收到原告欣安居物业公司发出的催缴物业费通知后及时联系物业公司，要求其整改后交齐物业服务费，但物业公司以上述问题不属于物业服务范围为由而未整改。7、我收房后发现家中多处漏水，导致我家衣柜被泡产生损失，原告欣安居物业公司进行过维修但未修好，也未对财产损失进行赔偿。8、在2013年前我家楼栋楼下设置垃圾堆，因物业公司未及时处理导致恶臭。我要求原告欣安居物业公司赔偿财产损失，减免2012年至2014年期间的物业服务费，在原告欣安居物业公司对上述问题进行整改后，我再交纳2015年之后的物业服务费。本院经审理认定如下事实：黄晓龙系武汉市东西湖区阳光都市小区C栋1单元901室房屋的业主，该房屋的建筑面积89.4平方米。2010年1月5日武汉万湖物业管理有限公司与黄晓龙签订《阳光都市前期物业管理服务协议》，约定由武汉万湖物业管理有限公司为武汉市东西湖区阳光都市花园小区提供物业服务，物业服务费小高层按照建筑面积每月每平方米1元、高层按照建筑面积每月每平方米1元（暂定期一年），第二年以后小高层按照建筑面积每月每平方米1.2元、高层按照每月每平方米1.5元的标准收取。每次交纳物业服务费的时间为按半年交纳，每月3月1日至3月31日、9月1日至9月30日为收费时段。该协议“物业管理服务质量”条款中约定小区室外道路每天清扫一次、生活垃圾每日清运一次；室内楼梯间每周清扫三次、拖抹一次……花草树木修剪及时、长势良好；园林小区及设施维护良好；小区车辆无乱停乱放现象；道路、停车场平整通畅、交通设施标志齐全规范……2013年1月1日，武汉市东兴房地产开发公司（阳光都市小区建设单位）与欣安居物业公司签订《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》，约定武汉市东兴房地产开发公司将阳光都市小区物业委托欣安居物业公司进行管理，托管期限自2013年1月1日至2017年12月31日。2014年10月18日，武汉万湖物业管理有限公司与欣安居物业公司签订《协议书》，约定自2013年1月起，欣安居物业公司接受阳光都市小区的物业管理工作，武汉万湖物业管理有限公司在服务期限内未收回的物业服务费全部由欣安居物业公司负责追缴收回，所收款项归欣安居物业公司所有；武汉万湖物业管理有限公司所欠缴的供电公司的电费由开发商及欣安居物业公司负责。2016年2月6日，武汉市阳光都市小区第一届业主委员会与欣安居物业公司签订《物业管理委托合同》，约定合同期限5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止。物业服务费标准为每月每平方米1.5元。黄晓龙正常交纳物业服务费至2011年12月31日。欣安居物业公司在提供物业服务期间，该小区多次发生业主家中被盗的事故，并多次发生火灾。阳光都市小区原建设有立体停车库，该停车库后被拆除，停车库被拆除后建设单位并未另行修建新的停车位，欣安居物业公司仅在原被拆除处设置围挡，无安全标识，亦未设置其他停放车辆的位置。审理中，欣安居物业公司未提供其按照约定履行了卫生保洁、绿化维护义务的证据，且阳光都市小区内存在生活垃圾未及时清理，绿化未养护、树木未进行修剪等情形。基于此，黄晓龙自2012年1月1日开始至今未交纳物业服务费。欣安居物业公司多次对其进行催收，黄晓龙仍拒绝交纳物业服务费。欣安居物业公司遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有《阳光都市前期物业管理服务协议》、《业主资料卡》、《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》、《协议书》、《物业管理委托合同》、缴费通知书等证据予以证明，本院予以确认。审理中，黄晓龙提供受案回执及遗失补发公告邮寄单，拟证明其电动车被盗及家中被盗的事实。欣安居物业公司对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据不能证明物业公司存在过错。本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明目的综合予以认定。本院认为，阳光都市小区建设单位与欣安居物业公司签订的《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该协议对业主有约束力。同理，武汉市阳光都市小区第一届业主委员会与欣安居物业公司签订的《物业管理委托合同》对业主亦具有约束力。黄晓龙作为小区业主应当依约按时交纳物业服务费。在《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》中未约定物业服务费的标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，本院根据《阳光都市前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费的标准来确定。审理中，因欣安居物业公司未提供其按照约定履行了卫生保洁、绿化维护义务的证据，且小区内多次发生火灾及盗窃事故、小区内车辆停放秩序混乱，可以证明其在履行义务中存在服务瑕疵，本院酌定在80%的范围内支持黄晓龙应支付的物业服务费。黄晓龙自2012年1月1日至2018年12月31日期间共计拖欠物业服务费11,264.40元（1.5元/月/平方米×89.4平方米×84个月），本院酌定其实际应支付的物业服务费为9011.52元（11,264.40元×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告黄晓龙于本判决书生效之日起十日内向原告武汉欣安居物业管理有限公司支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费9011.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元（已减半收取，原告武汉欣安居物业管理有限公司已预缴），由原告武汉欣安居物业管理有限公司负担8元，由被告黄晓龙负担33元，并在支付上述款项时一并向原告武汉欣安居物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇一九年二月二十五日书记员 崔亚斐