广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1521号上诉人（原审被告）：李雪华，女，1988年2月10日出生，汉族，住阳江市江城区。委托诉讼代理人：梁冠华，广东格盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨计云，男，1986年10月22日出生，汉族，住阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：关志明，男，1984年10月27日出生，汉族，住阳江市江城区。委托诉讼代理人：李怀，广东言必行律师事务所律师。上诉人李雪华、上诉人杨计云因与被上诉人关志明房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李雪华上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判杨计云将讼争房屋交付给关志明；二、撤销一审判决第二项，判决李雪华不用支付违约金14660元给关志明。三、本案全部诉讼费用由杨计云承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，忽视了本案李雪华已履行交接义务的关键性事实：1.李雪华已与关志明办理了产权过户手续。李雪华在2018年4月20日与关志明签订《房地产买卖合同》当日，即与关志明办理了产权过户手续，将涉案房屋过户至关志明的名下，涉案房屋的所有权已转移。2.李雪华早已于2018年6月9日将涉案房屋内的全部物品搬离房屋（包括屋内的全部家具）。3.李雪华将屋内全部物品搬离后，已于2018年6月9日当日将房屋钥匙交付给了关志明，一审庭审时关志明已当庭承认。4.关志明在收到李雪华交付的钥匙后，当日即雇请小区物业更换涉案房屋的门锁，双方已完成了对房屋的实际交付，关志明己对涉案房屋进行了占有。5.关志明更换门锁后，恰逢杨计云回到在水一方小区，得知关志明更换门锁后，将门锁损坏，并将李雪华已搬离的物品再次搬入该房屋。二、根据上述第一点的5项事实，本案是杨计云对关志明的侵权行为，而非李雪华对关志明的违约行为，因李雪华己履行了转移所有权和交付房屋的合同义务，故一审判决李雪华支付14660元违约金给关志明错误。三、一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款判决本案，是适用法律错误，本案应使用《物权法》第六条规定确定不动产的转让，根据该条规定，李雪华已完成房屋的转让和交付，关志明已取得涉案房屋的所有权，在关志明的权利受到杨计云的不法侵害时，可行使其物权保护权利，主张杨计云承担侵权责任。针对李雪华的上诉，关志明辩称：李雪华的上诉请求理据不足，应驳回其上诉，维持原判。理由：一、涉案房屋虽然由李雪华转让，但其并没有与其夫杨计云妥善处理好夫妻关系，房屋买卖合同签订后，未能将房屋交付关志明使用，杨计云不肯腾迁，李雪华存在过错。且法律规定不动产所有权的转移以交付为准，虽然李雪华将房屋钥匙交予了关志明，但关志明对房屋并没有实际占有。因此，李雪华应承担继续履行交付房屋的义务，原审法院判决李雪华与杨计云将涉案房屋交付关志明，判决正确。二、李雪华未履行房屋交付义务，根据《房屋买卖合同》第五条、第六条的约定，李雪华的行为构成违约，依法应按购房款的日万分之五支付关志明违约金，原审判决计算违约金至法庭辩论终结之日，共40天，违约金为14660元。原审判决认定，如果李雪华继续违约，未能将房屋交付关志明，关志明仍保留继续追究杨计云违约责任的权利。杨计云上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、本案一、二审诉讼费用由关志明承担。事实和理由：涉案房屋是杨计云和李雪华夫妻共同财产，李雪华串通关志明制造假合同，恶意转移财产，杨计云对李雪华与关志明签订房屋买卖合同并不知情，请求撤销一审判决第一项，维护杨计云的合法权益。针对杨计云的上诉，关志明辩称：杨计云的上诉请求理据不足，依法应驳回其上诉，维持原判。理由：一、杨计云主张关志明与李雪华串通，恶意转移财产，理据不足。一审诉讼期间，杨计云陈述，因为无法支付开发商的购房款，开发商要收回房屋，杨计云夫妻俩协商卖房，并于2018年3月23日协商房屋买卖后，两人向中介机构谭开表借款12万元，支付首期购房款。杨计云与李雪华协商时，房屋可作价58万元出售，但关志明与李雪华受让的房屋价款为73.3万元，比杨计云之前的预计出售价款高出27%。因此，根本不存在串通、恶意转让财产的事实。二、关志明善意取得了涉案的房屋，并办理了产权登记，虽然杨计云没有在房屋买卖合同上签名，但根据《物权法》第一百零六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，关志明与李雪华签订的《房屋买卖合同》合法有效，原审法院判决杨计云交付涉案房屋给关志明，是正确的。针对杨计云的上诉，李雪华辩称：杨计云主张李雪华与关志明恶意串通转移财产事实不存在，理据不足。一、一审法院已经查明了关志明与李雪华是在中介的牵线下进行房屋买卖。双方之前并不认识，不存在恶意串通。同时转让房屋的价格不低于市面价格。二、李雪华一直都告知杨计云的转让款是73万元，并没有隐瞒房屋价格。在李雪华与杨计云的离婚案件中，李雪华也明确向法院提出该房屋转让价款是73万元，也提出将该房款还清欠款之后再分割财产。三、杨计云为出卖该房屋与李雪华共同向房屋中介借款12万元，有一审关志明和李雪华提供的证据予以证明，杨计云对出卖该房屋是同意并且自始至终是知情的。杨计云提出上诉是在利用法律赋予的权利拖延时间。关志明向一审法院起诉请求：一、李雪华、杨计云腾迁出阳江市江城区党校路38号8幢17层1704号房屋，将该房屋交付关志明使用；二、李雪华、杨计云支付关志明违约金43980元（暂计至2018年10月1日止）；三、李雪华、杨计云赔偿因其损坏门锁给关志明造成的经济损失1800元；四、本案诉讼费由李雪华、杨计云承担。一审法院认定的事实：李雪华与杨计云是夫妻关系，两人在婚姻关系存续期间，购买了坐落于阳江市江城区xxx路xxx小区xxx号房，该房登记在李雪华名下。关志明经阳江市江城区顺丰房地产中介服务部介绍，向李雪华购买上述房屋，于2018年3月15日支付了购房定金23000元给李雪华。2018年4月18日，关志明作为买方与李雪华作为卖方签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：卖方所售房屋坐落在阳江市江城区xxx路xxx小区xxx号房，该房屋建筑面积113.66平方米（以房地产证粤（2018）阳江市不动产权第0xxx9号为准），该物业是以现状售予买方，买方对该房地产具体状况充分了解并已全面检查该房屋而无异议。房屋总价为733000元，本交易有关税费全部由买方承担。卖方合法持有房地产证号码为粤房字第阳2xxx1号。卖方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰等相关情况，并对上述物业享有合法所有权及收益、处分权。如存在隐瞒与该物业买卖有关重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方赔偿由此而给买方造成的全部损失。房屋交付时间为卖方收到全部余下房屋款。双方在合同中约定的违约责任条款主要约定：1、卖方签署本合同后不卖的，视为违约，卖方应双倍返还定金并退还所有已收房款，买方签署本合同后不买的，视为违约，卖方有权没收定金及另行出售。2、卖方逾期交付房产，买方逾期支付定金、楼款，逾期一方应提前通知并征得对方同意后方可顺延履行。否则，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。守约方有权解除合同的，应当向违约方发出解除合同通知书，违约方应向守约方支付等额于总楼价10%的违约金。如守约方同意继续履行合同，则违约方应按逾期每日总楼价万分之五向守约方支付违约金至实际履行之日止。合同约定的付款方式是注销抵押按揭付款：买方于2018年3月15日向卖方支付定金23000元，签订合同时，该定金则视为首付款的一部分，买方于赎证当天将首付款393000元（含定金）支付给卖方，卖方于银行提前申请还款审批通过当天向该房屋的原贷机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。买卖双方同意在权属转移登记手续办理完毕5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，楼价余款340000元于买方完成并办妥《他项权证》登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户，如买方贷款申请未获银行审批通过或审批通过金额部分不足以现金支付。在卖方解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。签订合同当日，关志明支付了购房款370000元给李雪华。此后，又于2018年6月1日支付了购房余款340000元给李雪华。2018年4月20日，关志明与李雪华又签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定：李雪华将房屋建筑面积113.66平方米，套内建筑面积95.34平方米，《房地产权证》号码为0xxx9的房地产转让给关志明，交易价格为550000元，付款方式为汇款，在签订合同之日起三十日内，双方携带有关资料到阳江市不动产登记中心办理过户手续，李雪华于2018年8月1日将该房地产交付关志明使用。2018年4月24日，原登记在李雪华名下的坐落在阳江市江城区xxx路xxx小区xxx号房已转移登记至关志明名下，不动产权证书号为粤（2018）阳江市不动产权第0xxx8号，不动产单元号为4xxx8。另查明，杨计云与李雪华原本有意思将涉案房屋出卖，并双方向中介机构谭开表借款12万元付清尚欠该房屋的首期款给中珠在水一方的开发商。李雪华认为与杨计云夫妻感情破裂，于2018年7月3日向一审法院提起离婚诉讼，请求与杨计云离婚，一审法院当日受理了李雪华的离婚诉讼，目前该案正在审理之中。一审法院认为，本案关志明主张的是违约之诉，是关志明因与李雪华履行房屋买卖合同过程中发生的纠纷，关志明与李雪华分别向一审法院提供了两份不同的《房屋买卖合同》和《房地产买卖合同》，双方争议的焦点是：1、关志明与李雪华分别签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖合同》，应该以那一份合同为准以及合同效力问题；2、李雪华是否对关志明已完成履行交房义务以及杨计云应否与李雪华共同向关志明履行交房义务的问题；3、李雪华、杨计云是否应向关志明支付违约金及赔偿经济损失问题。关于争议焦点一，关志明与李雪华分别于2018年4月18日和2018年4月20日签订了《房屋买卖合同》和《房地产买卖合同》，两份合同的房屋价格相差183000元，从双方履行的合同情况来看，关志明是于2018年3月15日交了购房定金23000元给李雪华，在2018年4月18日签订《房屋买卖合同》时，也在该合同中写明确了该条款，而在2018年4月20日签订的《房地产买卖合同》中对在合同签订前交纳定金的事项没有提及，关志明也是按《房屋买卖合同》约定的购房价格交付房款给李雪华，在后签订的《房地产买卖合同》约定的房价比《房屋买卖合同》约定的房价更低的情况下，关志明也并没有按《房地产买卖合同》的约定交易价格交付房款，因此，《房屋买卖合同》才是双方的真实意思表示，应以该份合同为准。关志明与李雪华签订的《房屋买卖合同》内容没有违反法律、法规的强制性规定，争议的是关志明与李雪华有没有恶意串通，损害杨计云的利益，如关志明与李雪华恶意串通，双方所签订的《房屋买卖合同》则无效，如关志明没有与李雪华串通，则合同有效。一审法院认为，本案无证据证明关志明与李雪华在签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通的情形。首先，关志明是通过房产中介的居间与李雪华签订合同，无证据显示关志明与李雪华在签订合同前已相互熟悉或者有其他法律上的利害关系；其次，双方的交易价格合理，关志明向已李雪华支付了房屋的对价，未有证据证实涉案房地产的交易价格明显低于交易时的市场价格；最后，李雪华所出售的房屋产权登记在其个人名下，关志明完全有理由相信李雪华有处分权。因此，关志明与李雪华签订的《房屋买卖合同》应为有效合同。关于争议焦点二，李雪华认为已将涉案房屋钥匙交予了关志明，交房义务已履行完毕。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，房屋买卖合同的交房义务应该是出卖人将占用使用的房屋移交给买受人占有，才算完成交房义务。而李雪华仅是将涉案房屋钥匙交给关志明，并未将涉案房屋转移关志明占有，因此，李雪华的交房义务尚未履行完毕，应承担继续履行交付房屋的义务。杨计云是涉案房屋的共有人，涉案房屋产权登记已转移至关志明名下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”的规定和该解释第十八条第一款规定：物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之交房义务时，因此，一审法院认定关志明是善意取得涉案房屋的物权，有权请求杨计云共同履行交房义务。关于争议焦点三，由于李雪华未完成履行交房义务，构成违约。李雪华与关志明签订的《房屋买卖合同》第五条约定的房屋交付时间是“卖方收到全部余下房屋款”，合同第六条约定的逾期交房条款是“卖方逾期交付房产，买方逾期支付定金、楼款，逾期一方应提前通知并征得对方同意后方可顺延履行。否则，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。守约方有权解除合同的，应当向违约方发出解除合同通知书，违约方应向守约方支付等额于总楼价10%的违约金。如守约方同意继续履行合同，则违约方应按逾期每日总楼价万分之五向守约方支付违约金至实际履行之日止”，关志明已于2018年6月1日付清购房余款，李雪华应当在同日向关志明履行交房义务，考虑李雪华交付房屋需腾迁物品，关志明应给予一定的合理时间，而关志明与李雪华在签订《房地产买卖合同》时，双方又明确约定房屋的交付时间为2018年8月1日，因此可认定关志明已同意李雪华顺延履行交房时间至2018年8月1日，李雪华在此之前未完成交房义务，违约金应从2018年8月2日起按每日总楼价万分之五计算，但关志明请求暂计至2018年10月1日止不当，因李雪华违约交房尚未届至该日期，一审法院酌定违约金暂计至法庭辩论终结之日（2018年9月10日），违约金是14660元（733000元×0.0005/日×40日＝14660元）。如李雪华继续违约，关志明可另行主张。杨计云不是合同的相对人，关志明请求其承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。至于关志明请求的因李雪华、杨计云损坏门锁造成的经济损失1800元，因关志明提供的是单一的收款收据，不是正式发票，又没有其他证据相佐证，一审法院不予认定。即使关志明客观上存在因更换门锁而造成损失，如前所述，李雪华尚未交付房屋给关志明占有，关志明却自行更换门锁，该损失是关志明自己行为造成，也应由关志明自己承担。综上所述，关志明请求李雪华、杨计云交付房屋，理据充分，一审法院予以支持。关志明请求李雪华、杨计云支付逾期交房违约金，部分予以支持，请求李雪华、杨计云赔偿损失1800元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、限李雪华、杨计云在本判决发生法律效力之日起十日内交付阳江市江城区xxx路xxx小区xxx号房屋给关志明；二、限李雪华在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14660元给关志明；三、驳回关志明的其他诉讼请求。一审案件受理费472元，由李雪华负担。二审中各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在一审庭审时，审判员问：“关志明向李雪华购买房屋是否已经完成交付？”关志明的代理人答：“实际上没有完成交付，李雪华给了钥匙我，但没有搬齐家私，然后杨计云在过了一天之后私自装了一把锁，李雪华过了几天约定上去搬东西时，物业就拆开杨计云私自安装的锁，进去之后就发现原来的门锁被杨计云损坏了，所以就叫物业换了新的锁，支付给物业1800元装锁的费用。”在二审询问时,审判员问：“房屋交付的时候还有什么物品在房内？”李雪华答：“我方已经将约定我方的物品搬离，只有厨房物品留给关志明。”关志明答：“约定房屋交付之后沙发才给我，但是房屋没有交付成功。厨房物品是抽油烟机，但是在搬的过程中又被杨计云将全部物品搬回家了。”再查明，关志明在2018年6月9日接收李雪华交来涉案房屋的钥匙，后因与杨计云就涉案房屋交付存在纠纷将房屋钥匙交给杨计云。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、李雪华是否交付涉案房屋给关志明；二、李雪华是否串通关志明、恶意转移财产，关志明是否取得涉案房屋的物权。对于争议焦点一、从以下事实可以证实李雪华已经履行交付涉案房屋的义务：1、关志明承认李雪华在2018年6月9日将涉案房屋的钥匙交关志明，当时没有搬齐家家具，约定过几天李雪华再来搬余下的家具。从这一事实可以看出，李雪华在2018年6月9日已经将涉案房屋钥匙交给了关志明，对于余下的家具的处理，双方也协商好，李雪华过几天再搬走，由此证实关志明与李雪华对交接房屋已经协商一致，关志明取得了涉案房屋钥匙，占有了涉案房屋；2、关志明发现原来的门锁被杨计云损坏，叫物业公司工作人员换了新的门锁，并支付换门锁的费用1800元，从这一事实反映关志明对接收涉案房屋是认可的。正因为关志明对房屋有处分权，才会决定换锁并自行支付换锁的费用；如果关志明认为自己尚未接收房屋，不具有涉案房屋处分权，按常理来说应由原屋主处理门锁损坏的事宜，而不会自行支付1800元更换门锁；3、关志明将涉案房屋钥匙交给杨计云，证实关志明接收了李雪华交付的房屋，后又自行处分房屋，将房屋交回杨计云；4、李雪华将房屋钥匙交给关志明时，虽然涉案房屋内尚有部分家具没有搬走，但双方对余下家具处理达成了一致意见，部分家具如沙发、抽油烟机等按约定是留给关志明的，部分家具经关志明同意李雪华过几天再来搬走。因此，关志明以李雪华在交付房屋钥匙尚有部分家具未搬走，主张涉案房屋在2018年6月9日尚未交付的理由是不成立的。综上所述，本院认定李雪华在2018年6月9日已将涉案房屋交付给关志明，李雪华不存在逾期交房的违约行为，一审判决李雪华支付逾期交房违约金给关志明不当，应予纠正。对于争议焦点二，首先，李雪华将房屋转让给关志明，杨计云是知情的，这从李雪华、杨计云共同向中介机构谭开表借款12万元用于支付涉案房屋的首期款可以证实，关志明、李雪华亦证实杨计云对房屋转让是知情的；其次，李雪华与关志明签订《房屋买卖合同》是由经纪方阳江市江城区顺丰房地产中介服务部向双方提供了房地产咨询及买卖代理服务促成的，转让价款73万不低于市场价，没有损害杨计云的利益，不存在李雪华与关志明串通、恶意转让财产的事实；还有，虽然杨计云没有在《房屋买卖合同》上签名，但由于涉案房屋登记在李雪华名下，关志明受让涉案房屋是善意的，双方办理了房屋产权转移手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，关志明取得涉案房屋的物权。综上，本案没有证据证明关志明与李雪华串通、恶意转移财产，关志明依法取得涉案房屋的物权，杨计云占有涉案房屋没有依据，关志明请求杨计云将涉案房屋交还关志明，合理合法，应予支持。综上所述，一审认定李雪华逾期交房，判决李雪华支付逾期交房违约金给关志明，处理不当，本院予以纠正。李雪华上诉理由成立，本院予以采纳。杨计云上诉理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3620号民事判决；二、杨计云在本判决发生法律效力之日起十日内交付阳江市江城区xxx路xxx小区xxx号房屋给关志明；三、驳回关志明的其他诉讼请求。一审案件受理费472元，由杨计云负担；二审案件受理费267元，由关志明负担167元，杨计云负担100元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年二月十二日法官助理陈欢欢书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；