四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终1172号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：唐丹，男，1975年9月11日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：毛永，男，1982年10月27日出生，汉族，住重庆市巴**。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：谢小溪，女，1986年11月13日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷）因与被上诉人谢小溪商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15569号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15569号判决，并依法改判。 事实和理由：一、逾期交房违约金计算截止点应为实际交付之日止。根据商品房买卖合同第十二条及补充协议第五条关于逾期交房责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限限届满之次日起至实际交付止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，且不超过已付房款的5%。据此可知，逾期交房的违约金应计算至实际交付之日止，而不是取得面积实测报告的时间。二、约定的违约金过高，请求法院予以调低。1.逾期交房的损失主要在于同期租房损失。在谢小溪并未举证证明其实际损失的情况下，即使按同期市场租金20元／平米／月推算，合同约定的逾期交房违约金已经在租金损失数倍以上，远远超过损失的30%，请求法院予以调低。2.逾期办证对谢小溪而言，并未造成任何损失。因此损失为零的基础上，合同约定的逾期办证违约金远远超过损失的30%，请求予以调低。 谢小溪未发表答辩意见。 谢小溪向一审法院起诉请求：1、中德红谷支付谢小溪逾期交房违约金26989.36元；2、中德红谷支付谢小溪逾期办理产权登记违约金（自2016年10月30日起每日按已付房款的万分之一计算至实际取得房屋产权登记之日止）；3、原审诉讼费用由中德红谷承担。一审诉讼过程中，谢小溪将前述第1项诉讼请求变更为主张中德红谷支付谢小溪逾期交房违约金33568元（已付房款的5%），谢小溪并将前述第2项诉讼请求变更为主张逾期完成案涉房屋所在楼栋初始登记违约金（自2016年10月30日起每日按已付房款的万分之一计算至2018年4月25日止）。 一审法院认定事实：2013年6月1日，中德红谷公司（出卖人）与谢小溪（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：K1071）一份，主要约定：买受人向出卖人购买由其开发的位于成都市高新区中和街道东寺社区中德·英伦世邦K区1栋1单元XXX号房屋，用途为住宅；测绘建筑面积89.37㎡，其中套内面积69.78㎡；房屋总价款为671377元；出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：1、已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件交付房屋的，若逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起10日内向买受人支付该违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，若出卖人未在约定期限内取得该证明，自出卖人应当取得案涉房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金；若因出卖人责任，买受人未能在案涉房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，因初始登记原因造成逾期的，初始登记的违约责任和产权转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款约定追究出卖人的违约责任。同日，中德红谷、谢小溪双方签署了《商品房补充协议》（编号：K1071)。该协议第五条对前述《商品房买卖合同》约定的逾期交房责任进行了补充约定：出卖人逾期交房须承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同签订后，谢小溪向中德红谷支付了合同约定全部购房款671377元。2016年3月12日，中德红谷向谢小溪交付了案涉房屋。 中德红谷于2016年9月7日取得案涉小区1-3号楼建设工程规划合格证，于2016年7月28日取得案涉房屋面积实测报告。2018年4月25日，案涉房屋所在楼栋的初始产权登记至中德红谷名下。 原审法院以上事实，有谢小溪、中德红谷的当庭陈述及举证的商品房买卖合同及补充协议、收据、收房确认书、房屋建筑面积测绘成果报告、建设工程规划合格证等证据在卷佐证。 原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。案涉商品房买卖合同约定的交房期限为2015年10月30日前，本案中谢小溪的实际收房时间虽为2016年3月12日，但此时并未满足合同约定的交房条件，也就是履行合同不符合合同约定，因此，逾期交房违约金应当计算至满足规划验收及面积实测报告之日即2016年9月7日，并按照合同约定每日万分之三总额不超过已付房款的5%计算。从合同约定的交房期限届满之次日起至案涉房屋方符合合同约定的交房条件之日2016年9月7日，达313天。该期间内的逾期交房违约金若按已付房款万分之三计算已超过已付房款的5%，故谢小溪按已付房款的5%主张逾期交房违约金，符合合同约定，且该违约金并不过高，原审法院予以支持。谢小溪实际支付的购房款为671377元，该款的5%即33569元为中德红谷应承担的逾期交房违约金。 对于谢小溪要求中德红谷承担案涉房屋所在楼栋逾期完成初始登记违约金的诉讼请求，案涉商品房买卖合同约定中德红谷应于2016年10月30日前取得案涉房屋所在楼栋初始产权登记，而实际取得时间为2018年4月25日，逾期达542天。中德红谷逾期办理楼栋初始登记，应承担相应的违约责任。原审法院认为，该违约金应计算至案涉房屋所在楼栋完成初始产权登记之日即2018年4月25日为止。关于该违约金计算标准问题，谢小溪按照合同约定的已付房款每日万分之一的违约金标准主张，换算成年利率仅为3.65%，该标准并不过高，原审法院予以支持。经核算，中德红谷应向谢小溪支付的逾期完成初始登记违约金为39356元。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中德红谷于判决生效之日起十日内向谢小溪支付逾期交房违约金33569元；二、中德红谷于判决生效之日起十日内向谢小溪支付逾期完成初始登记违约金39356元；三、驳回谢小溪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案纠纷系中德红谷违约产生，一审案件受理费收取707元，原审诉讼费用由中德红谷全部负担。 二审中，双方均未提交新的证据，对原审法院认定的事实均无异议。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德红谷的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金的截止时间应当如何认定；二、原审法院对违约金的金额确定是否恰当。现就上述争议焦点做以下论述。 关于第一个争议焦点。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在交付案涉房屋时该商品房应当取得规划验收合格证、面积实测报告等。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。因案涉房屋交付时未取得规划验收合格证、面积实测报告，故中德红谷向谢小溪交付案涉房屋不符合法律规定和合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以确认；中德红谷的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于中德红谷上诉提出违约金过高，应予调低的上诉请求。本院经审查认为，谢小溪基于合同约定主张违约金，具有合同依据。双方在合同中约定的逾期交房违约金并不高；且中德红谷亦未举证证明其违约行为对谢小溪造成的损失低于双方约定的违约金金额。故本院对中德红谷的该项上诉主张不予支持。原审法院对违约金的确定符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1623元，由上诉人成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年二月二十八日 书记员 龙春光