内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2017）内0402民初4242号原告：赤峰万达广场有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：齐界，经理。委托诉讼代理人：仲树明，内蒙古红城律师事务所律师。被告：高伟，男，1958年12月21日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。被告：张丽丽，女，1983年2月17日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。二被告共同委托诉讼代理人：齐凯，内蒙古百柳律师事务所律师。原告赤峰万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告高伟、张丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理，依法适用普通公开开庭进行了审理。原告万达公司的诉讼代理人仲树明，被告高伟、张丽丽及其共同诉讼代理人齐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告高伟之间于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，和于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、判令被告高伟立即将位于万达广场A地块AS8-2-02031、AS8-3-03031的两处房屋恢复原状、返还给原告；三、判令被告高伟支付截止至起诉日因其违约所产生的逾期付款违约金、解除合同违约金、房屋使用费，合计为购房总价的30%，即1971552元，并以合同约定的购房款3%/月（每月197155.2元）为标准，支付自起诉日至实际返还房屋之日的房屋使用费；判令准许原告在被告高伟已支付的房款中予以扣除上述款项；四、判令被告配合办理购房合同备案登记撤销手续；五、判令被告张丽丽连带承担被告高伟的上述责任；六、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、2014年4月30日，我公司与被告高伟（被告张丽丽代表高伟）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告高伟购买我公司开发的位于万达广场A地块AS8-2-02031房屋，建筑面积562.61㎡，单价5500元/㎡，房屋总价款3094355元；付款方式为贷款付款，首付1554355元，其余价款办理贷款，被告保证贷款于合同签订后60日内支付至我公司银行账户；逾期付款超过30日的，我公司有权解除合同，被告按日向我公司支付应付购房款总额千分之八的违约金；如因被告原因合同解除，被告应向我公司支付购房款总额20%的违约金；我公司有权自被告已支付的购房款中直接扣除其应承担的各种责任费用。如合同解除，需被告腾退该房屋的，除我公司书面允许保留的装修外，被告应当在原告腾退房屋通知送达30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将房屋交还原告；如该房屋交付后合同解除，被告应向公司支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付之日至实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款的3%/月。二、2014年9月15日，我公司与被告高伟签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告高伟购买我公司开发的位于万达广场A地块AS8-3-03031房屋，建筑面积632.27㎡，单价5500元/㎡，房屋总价款3477485元；付款方式为贷款付款，首付1747485元，其余价款办理贷款。其他约定与2014年4月30日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一致。三、合同签订后，被告仅支付了上述两处房屋的首付款，余款一直未支付。我公司于2014年9月30日将房屋交付被告高伟，被告高伟占用至今。被告拒不支付余款的行为已构成根本违约。根据双方的合同约定，被告高伟逾期付款的事实客观存在，万达公司依约享有合同解除权，并有权向被告高伟主张逾期付款违约金、解除合同违约金、房屋使用费及享有恢复原状、返还房屋的权利。综上所述，被告高伟严重违约，致使合同目的根本不能实现，请求法院支持我公司的各项请求。高伟、张丽丽庭审答辩称，一、原告起诉的法律关系为两个不同的法律关系，不符合程序规定，不应在同一案件中处理。二、涉案房屋的买卖合同在履行过程中是原告违约在先，合同约定了贷款办理是先由原告指定银行，协助我方办理贷款，但万达公司一直未协助我方办理贷款，所以一直无法交付剩余房款。因原告违约在先，因此我们可以行使先履行抗辩权。原告无权收回房屋，房屋已经交付我使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。有原告提交的《商品房买卖合同》及《合同补偿协议》各两份，被告提交的销售不动产统一发票四枚、收款收据两枚及本院依职权调取的（2017）内0402民初4241号调解笔录符合证据的真实性特征，与本案具有关联性，被认定为本案的定案依据，在案佐证。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，原告作为甲方，被告高伟作为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于赤峰市新城区小新地组团平双公路立交桥西、锡伯河以南、西拉沐沦大街以北、宝山路以东万达广场A地块AS8-2-02031，设计用途为商业，建筑面积为562.61平方米，每平方米价格为5500元，总价款3094355元。第三条约定甲方于2014年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第四条约定乙方以贷款方式付款，乙方应于2014年4月30日前，一次性存入商品房首付款1554355元，其余价款办理贷款。第六条约定乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的1?向甲方支付违约金。同日，被告张丽丽作为高伟的委托代理人（乙方）与原告（甲方）签订了《合同补充协议》，第四条关于付款作了补充约定，约定乙方以按揭贷款方式付款，乙方应于本合同签订同时向甲方支付50%购房款，计人民币1554355元，如乙方已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款1540000向经甲方认可的贷款银行申请贷款支付，且乙方保证该贷款于本合同签订后60日内支付至甲方指定银行账户。乙方自行办理按揭贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。无论何种原因，导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。乙方未按照合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权要求乙方按本补充协议约定承担违约责任。协议第五条关于逾期付款作了补充约定，逾期超过30日内的，甲方有权解除合同。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。第六条约定该房屋的具体交付时间以甲方发出的《入住通知书》载明的交房时间为准。第十五条约定违约责任，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额的20%违约金；双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续；如合同解除，需乙方腾退房屋的，除甲方书面允许保留的装修外，乙方应当在甲方腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时状态，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋恢复交还给甲方。如该房屋交付合同解除，乙方应当向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额的3%/月。2014年9月15日，原告作为甲方，被告高伟作为乙方，双方签订了两份《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于赤峰市新城区小新地组团平双公路立交桥西、锡伯河以南、西拉沐沦大街以北、宝山路以东万达广场A地块AS8-3-03031，设计用途为商业，建筑面积为632.27㎡，每平方米价格为5500元，总价款分别为3477485元。第三条约定甲方于2014年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第四条约定乙方以贷款方式付款，乙方应于2014年9月15日前，一次性存入商品房首付款1747485元，其余价款办理贷款。合同其他约定与2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》内容一致。同日，被告高伟（乙方）与原告（甲方）签订了《合同补充协议》，第四条关于付款作了补充约定，约定乙方以按揭贷款方式付款，乙方应于本合同签订同时向甲方支付人民币1747485元，其余购房款1700000元向经甲方认可的贷款银行申请贷款支付。其他约定内容与2014年4月30日签订的《合同补充协议》约定的内容一致。上述两份合同签订后，被告高伟向原告分别支付了上述两处房屋的首付款1554355元和1747485元，并开具了销售不动产统一发票。2015年4月16日，被告张丽丽向原告支付了上述两处房屋的诚意金，合计20000元。另查明，原告主张涉案两处房屋的交付时间为2014年9月30日，被告主张交付时间为2015年4月17日。涉案两处房屋交付时均为毛坯房。还查明，被告高伟与张丽丽系夫妻关系。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告万达公司与被告高伟签订的两份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。涉案商厅已经交付，且经被告高伟进行装修添附，目前处于出租经营状态，不适宜解除合同，故对原告要求主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求不予支持。本案的争议焦点之一为违约责任的认定。根据《商品房买卖合同》约定，付款方式为按揭贷款，且在《合同补充协议》中明确约定了贷款的付款期限，并约定如未能办理按揭贷款，被告应按照补充协议约定的期限内向原告付清全部剩余购房款。被告辩称未办理按揭贷款的原因在于原告未履行协助义务，但是未提供证据予以证明。涉案房屋已交付被告占有使用，现涉案房屋未能办理按揭贷款，并不能免除被告支付剩余购房款的合同义务。被告高伟应按照协议约定在合同签订后60日内向原告支付剩余购房款，被告高伟逾期付款，已经构成违约。本案的争议焦点之二为违约金数额认定。根据双方签订的《合同补充协议》，虽然该协议第十五条第1项第1款明确约定了如因被告高伟原因导致合同解除，其应向被告支付购房款总额的20%的违约金。但依照《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，原告万达公司就《合同补充协议》中第五条及第十五条未与被告高伟进行协商，且未起到提示注意义务，属于格式条款中加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款应认定无效。故违约金的计算标准应以主合同《商品房买卖合同》第六条为准。如前所述，被告高伟虽存有违约行为，但其主观恶性程度、客观违约程度均未达到严重状态，且原告作为守约方，亦负有防止损失扩大的义务。原告主张的违约金仍过高，本院将以原告万达公司的实际损失情况为基础，兼顾双方合同的实际履行情况、被告高伟的违约程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出适当调整。综上，被告高伟支付违约金的期限以本合同签订后30日届满之日始至起诉之日（即2017年6月19日）止为宜。被告高伟应分别自2014年10月16日起至2017年6月19日止按商品房价款3477485元的1?及自2014年5月31日起至2017年6月19日止按商品房价款3094355元的1?支付违约金。被告高伟应向原告支付违约金679549元【（3477485元×1?×978日）+（3094355元×1?×1097日）】。被告高伟与张丽丽系夫妻关系，被告张丽丽应对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。综上，依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告赤峰万达广场有限公司与被告高伟继续履行双方分别于2014年4月30日和2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告高伟于本判决生效后三十日内向原告赤峰万达广场有限公司支付剩余购房款合计3270000元；三、被告高伟于本判决生效后十日内向原告赤峰万达广场有限公司支付违约金679549元；四、被告张丽丽对被告高伟的二、三项承担连带给付责任；五、驳回原告赤峰万达广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22544元，邮寄送达费60元，合计22604元，由原告赤峰万达广场有限公司负担5936元，被告高伟、张丽丽负担16668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 赵国兴人民陪审员 李艳萍人民陪审员 于和永 二〇一九年二月二十一日书 记 员 李林泽