四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初14892号 原告：曾晓，女，汉族，1991年7月15日出生，住成都市锦江区。 被告：禹铭，女，汉族，1981年2月5日出生，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：丁瑶，四川亚峰律师事务所律师。特别授权。 原告曾晓与被告禹铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员袁丽雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾晓、被告禹铭的委托诉讼代理人任志强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告曾晓向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告所预交的房屋租金余款2800元（已扣除违约金）及所交纳的保证金4000元；2、判令被告承担自合同解除之日起所产生的物业管理费等费用；3、判令被告协助开具租金发票；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，曾晓自愿放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2018年3月13日，原告与被告签订了《房屋出租合同》，合同约定：1.被告将位于成都市青羊区自有房屋出租给原告使用；2.租期为1年，自2018年3月14日起至2019年3月13日止；3.约定月租金为2800元，交租方式为按季度预先支付；4.约定原告交保证金4000元给被告，原告退房时结清水、电、气、电话、物业管理费等费用后及房内设施家具、家电无损坏，由被告退还原告所交保证金；5.约定双方在合同履行期间内不得违约，如违约则违约方应按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金；6.被告向原告提供的家具家电清单等其他内容进行了约定。上述《房屋出租合同》签订后，原告即按合同约定向被告预先交纳了第一季度房屋租金8400元及保证金4000元，并在合同履行过程中依次向被告交纳了第二、三季度的房屋租金共计16800元。原告在前期合同履行过程中已依约履行了合同义务，但后因原告所属公司相关员工政策变化，致使原告无法继续履行合同义务，对此原告于2018年10月11日将上述情况告知被告请求提前解除《房屋出租合同》并主动承担违约责任，被告表示同意解除合同关系并约定了办理收房的时间，然而被告未按约定前来办理收房手续，也未返还原告预先交纳的房屋租金余款及保证金。此后原告多次与被告联系请求被告前来办理收房手续，并返还预先交纳的房屋租金余款及保证金，但被告却表示不能返还保证金，预先交纳的房屋租金余款也需等到房屋再次租赁后剩余的部分才予返还。为此，原告与被告多次协商无果，被告仍旧未前来办理收房手续及返还原告预先交纳的房屋租金余款及保证金。综上所述，原告与被告已解除了《房屋出租合同》，被告未返还原告预先交纳的房屋租金余款及保证金的行为，已严重损害原告的合法权益，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告特向法院起诉，请求依法判决。 被告禹铭辩称，原、被告双方签订合同约定租期为一年、租金为2800元/月，在合同履行过程中，原告本人并没有与被告正式协商退租，且原告至今没有将房屋退还给被告，原被告双方签订的房屋出租合同没有解除，被告不应向原告返还租金及保证金。合同解除前水电等费用应由原告承担，原告至今没有将房屋返还，房屋仍属于原告占有使用，合同解除前产生的费用应当由原告承担。原被告签订的合同中没有对开具租金发票进行约定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告曾晓围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋出租合同》、微信聊天截图等证据。被告禹铭未向本院提交证据。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于无争议的事实和证据，本院认定如下：“印象金沙”小区的房屋系禹铭的丈夫佘朝志所有。2018年3月13日，禹铭（出租方，甲方）与曾晓（承租方，乙方）签订《房屋出租合同》，分别约定“租房从2018年3月14日起至2019年3月13日，有效期为一年”，“月租金为2800元，缴租方式为季度支付一次，计人民币8400元”，“......乙方交保证金4000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金......”，“甲、乙双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决。另房屋税收由乙方承担”。禹铭和曾晓在合同上签字，曾晓向禹铭支付保证金4000元。目前，曾晓支付房租至2018年12月13日，房屋的水、电、气等费用已经结清至2018年10月13日。 对于有争议的事实和证据，本院认定如下：曾晓向本院提交其同事和禹铭在2018年10月10日至30日期间的微信聊天记录。10月11日，曾晓的同事告知禹铭：“明天下午六点，你来房子里吧。我们把房子退你了”。10月12日，禹铭回复：“好的”，但随后又告知“今天下午来不了，明天来吧”、“或者后天更好”，曾晓的同事回复：“我们的东西都搬了，早点办了，了个事嘛”，禹铭回复：“我今天确定不了时间，那晚点再说吧”，随后还表示之前和谁签的合同现在就和谁退房子，曾晓的同事立即表示“没有问题，她明天会到场”，但没有确定具体的房屋交接时间。10月13日，禹铭回复曾晓同事：“这样我安排人星期一来处理，这两天我确实有事过来不了”，但两人未能在约定的时间处理。10月16日，曾晓的同事联系禹铭表示：“......早点处理了嘛，大家了个事，该你扣的钱，我们也扣......”，禹铭回复道：“......当时租房子时说的很清楚为了体现契约精神所以约定提高押金，再者，这次付房租时想不租了，我说的很清楚不退押金，又说的住满再退......”并询问水、电、气、物管费是否交清，是否将房子收拾干净，曾晓同事表示一切都弄好了并要求禹铭来处理退租事宜。10月17日，禹铭告知曾晓的同事：“......押金肯定不退的，房子先挂租，以签合同为准，剩下的时间再退多少房租给你”，曾晓同事随即表示不同意该做法，双方表示按照法律程序处理此事。10月29日，禹铭再次联系曾晓同事：“明天送沙发的要来，麻烦你把钥匙拿过来用一下。如果不方便可以上午放物业处，下午来取”；10月30日，禹铭又要求：“麻烦你叫你同事把钥匙放在物管处，送货的用后会归还给物管处，叫她下午下班了去取即可”，曾晓同事将其同事的微信及电话给了禹铭，让禹铭与其同事联系。上述证据拟证明曾晓自2018年10月10日起就与禹铭就退房事宜进行过多次沟通，于10月30日前按禹铭的要求将钥匙交给了物管。禹铭质证称对前述微信聊天记录的三性均不予认可，认为不能证明聊天记录中微信名为“小鱼儿”的人为禹铭，且微信聊天显示并非曾晓本人与禹铭进行沟通。本院认为，上述证据与本案诉争具有关联性，予以采信。 2019年2月18日，曾晓将所租房屋的水费、物管费、生活垃圾处理费结清至2018年10月31日。 审理中，禹铭同意解除合同，认为房租应缴纳至2018年12月。 本院认为，禹铭与曾晓签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系，均应依约履行。现曾晓提出退租，禹铭庭审中同意解除《房屋出租合同》，但双方对合同解除的时间存在争议。根据曾晓提供的微信聊天记录，能够看出曾晓最早于2018年10月11日就退租事宜与禹铭进行了沟通，禹铭答应到出租的房屋中当面交接，但双方一直未能协商出交接的具体时间，直至2018年10月30日，禹铭要求曾晓一方将房屋钥匙交至物业以便搬运新沙发，之后双方未再联络。本院认为，以上沟通的记录，能够看出禹铭一方有同意解除租赁合同的意思表示，虽双方未当面交接，完成解除合同后的后续事宜，但曾晓一方最终按要求将房屋钥匙交给了小区物业，也实际搬离了出租的房屋，故本院认为，《房屋出租合同》以曾晓一方退还房屋钥匙的时间为准，即2018年10月30日，故租金应支付至当日。现曾晓实际支付至2018年12月13日，但对于退还租金的问题，禹铭亦提出异议，认为应扣除违约金，本院认为，合同中明确约定“如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金”，现曾晓提前要求退租，构成违约，禹铭有权要求其支付一个月的租金（2800元）作为违约赔偿金。故禹铭应退还的租金为：2018年10月31日至2018年12月13日的租金共（13/30+1）*2800=4013元，扣除违约赔偿金后，为1213元。 关于保证金。双方当事人在合同中关于保证金退还问题的约定为“......乙方交保证金4000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金......”，现曾晓已经结清2018年10月的水、物业管理等费用，禹铭也未提出屋内设施家具、家电存在损坏，或者电费、气费存在欠费的情形，因此，禹铭应当按照合同约定返还保证金。故对于曾晓主张禹铭返还交纳的保证金4000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于曾晓主张由禹铭承担自合同解除之日起所产生的物业管理费等费用的问题，本院认为，《房屋出租合同》解除后，房屋的物业管理费用应由禹铭缴纳给小区物业公司，曾晓并非主张物业费的权利主体，故对该项诉讼请求予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告禹铭于本判决生效之日起十日内退还给原告曾晓房屋租金1213元及保证金4000元； 二、驳回原告曾晓的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告曾晓负担10元，被告禹铭负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇一九年二月十二日 书记员  童 宇