江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初50号原告：占惠华，男，1984年8月3日出生，汉族，家住江西省玉山县。被告：肖中龙，男，1976年9月5日出生，汉族，家住江西省玉山县。原告占惠华与被告肖中龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告占惠华、被告肖中龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占惠华向本院提出诉讼请求：要求被告支付房屋租金37,500元，押金37,500元及利息616元（自2018年11月1日起按照人民银行同期贷款基准利率4,35%上浮30%计算，即5.665%。暂计算至2018年12月23日，至款项还清之日止。详见计算清单），并赔偿原告由此产生的直接经济损失450,000元，交通费1,000元，误工费12,000元，共计538,616元。事实与理由：2018年10月21日，被告贴出招租广告出租玉山县解放西路9号1层商铺,我看到张贴广告后与被告联系，被告告诉我他已经向房东姜荣岳租赁了该房屋10年，有权全权处理该房屋，并提供了虚假的其与该商铺房东的租赁合同，骗取了我的信任，为此我和被告于2018年10月28日签订了《房屋租赁合同》，租赁江西省上饶市玉山县解放西路9号1层商铺及4楼楼层，双方签订的合同约定“甲方（即被告）保证有权处置此房产并租赁给乙方（即原告）使用；否则乙方由此带来的损失由甲方承担”。合同签订后，我按合同约定支付给被告一个季度的租金37,500元及押金37,500元，合计75,000元，并投入大量资金开始装修房屋，2018年11月24日开始营业。2018年12月16日，我接到涉案房屋所有人的通知，由于未交房租而强行要求我关闭店门，并告知我与被告签订的房屋租赁合同无效，要求我与他重新签订租赁合同。我在第一时间告知了被告，被告随后找房东进行协商，被告以无法接受房东涨房租为由拒付后期的房租费用，由于我已投入大量资金装修店面，如果不能继续经营将造成重大损失，为减少损失，我无奈只能接受租赁整栋房屋的要求，由于房屋的2-5层几乎毫无租赁价值，由此给我带来了直接经济损失450,000元(详见计算清单及租赁合同)。此后被告以各种理由拒不归还我所交的房租及押金。综上所述，我认为，被告在无权出租涉案房屋的情况下，隐瞒事实，提供虚假合同骗取我的信任而签订了《房屋租赁合同》，造成我重大经济损失，被告应当予以赔偿。被告肖中龙辩称，原告和我签订了涉案房屋一楼及四楼的租赁合同，并支付了我总共75,000元是事实，但是原告和我签订合同承租的是涉案房屋的一楼，而现在原告和房东签的是整栋楼的租赁合同，多出来的租赁费用是原告多租房屋而产生的，跟我没有关系，应由原告自己承担。原告和房东沟通租赁事项的时候我也在现场协助的，当时房东是给了两个方案的，一是让原告租一楼，但必须将楼道封死，另一个方案是租赁整栋楼，原告选择了租赁整栋楼，所以产生的费用应该由原告自己承担。原告诉称中的直接经济损失450,000元是他与房东之间的事，跟我没有关系，不应该由我负担，交通费、误工费也都跟我没有关系，不应该由我承担。原告确实支付了我房屋租金37,500元，但这是已经租给原告的那几个月产生的租金，我已经向房东支付了截至2018年12月12日的房租，我不应当全部退还给原告，如果原告向我租赁房屋产生的租金没有这么多的话，多余部分我会退还给原告，押金37,500元我也会退还给原告。我还有设备等东西还留在涉案店铺里供原告使用，我没有让原告支付使用费，所以原告要求我支付利息是不合理的，我不同意支付。我没有向原告提供过虚假的租赁合同，我和房东之间没有签订书面的房屋租赁合同，我们口头约定了租赁整栋楼八年，每年租金180,000元，每年涨10,000元，现在还有6年的租赁期，所以我才把房屋的一楼和四楼以每年150,000元的价格转租给了原告。房东没有说过不让原告开店，只是要求封闭通道，原告是自己决定租赁整栋楼的，没有和我协商过，所以这个费用和我没有任何关系。我当时给了原告半个月的装修期不计房租，所以才约定从2018年11月15日开始计收房租，但现在因为原告和房东重新签订了合同，和我签的合同就无效了，这半个月的房租损失不应当由我来承担，我认为原告应当从2018年11月1日开始向我支付房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告向本院提交了涉案房屋外部照片两张，以证明原告租整栋楼是因为未封闭通道的关系，与自己无关，本院认为，该两张照片与本案无关，故不予确认。经审理查明，被告向案外人姜荣岳租赁了江西省玉山县冰溪镇解放西路9号1-5层商铺，并于2018年10月28日将该房屋的一层商铺及4楼楼层转租给了原告，双方签订了《租赁合同》，约定租金为每年150,000元，每三个月交一次租金，并押三个月房租作为押金，租赁时间为2018年11月16日到2023年11月15日，2018年11月1日起到2018年11月15日为装修免租期，合同签订后，原告向被告支付了三个月的租金37,500元及押金37,500元，合计人民币75,000元，被告向姜荣岳支付房租至2018年12月12日。后因案外人姜荣岳要求与原告直接签订房屋租赁合同，双方于2018年12月21日签订了《房屋租赁合同》，约定原告向案外人姜荣岳租赁江西省玉山县冰溪镇解放西路9号1-5层商铺，第一年每月租金16,667元，自第二年开始按每年10,000元递增，租赁期间为2018年12月12日至2024年12月11日，合同签订后，原告向案外人姜荣岳支付了自2018年12月12日起一个月的租金16,667元，押金33,333元。本院认为，本案争议焦点有以下两点：一、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系；二、原告是否产生了经济损失，如果有经济损失，是否应该由被告承担。一、关于原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。本院认为，被告并非涉案房屋的所有人，也未提交证据证明其有权转租涉案房屋，被告将涉案房屋转租给原告的行为系无权处分行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分合同要发生效力，必须要经过权利人追认或行为人事后取得处分权，而权利人姜荣岳与原告重新签订《房屋租赁合同》的行为表明了其未对原、被告签订的《租赁合同》进行追认，并且原告在承租涉案房屋时也明知被告并非涉案房屋的权利人，不属于善意第三人，不适用善意第三人制度，故原告与被告签订的《租赁合同》无效，其双方不存在房屋租赁合同关系。二、关于原告是否产生了经济损失以及是否应当由被告承担损失的问题。原告主张其产生了直接经济损失450,000元，这是根据其与案外人姜荣岳签订的合同约定的5年租金减去与被告签订的合同约定的5年租金产生的差价，这部分差价产生的主要原因是原告承租的房屋面积不同，而且这是未来5年的租金差价，并非已经实际产生的损失，原告要求被告赔偿交通费1,000元，误工费12,000元，但未提交证据证明发生了这些费用，故原告提出的其产生了经济损失的主张并无事实和法律的依据，本院不予采纳。况且原告自己对合同无效也有过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，即使存在损失，也应当由原告自行承担，故本院对原告要求被告赔偿直接经济损失450,000元及交通费1,000元、误工费12,000元的诉讼请求不予支持。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，本院对原告要求被告返还其已支付的租金及押金37,500元的诉讼请求予以支持，但由于被告实际收取了原告自2018年11月15日开始的三个月房租，并将2018年11月15日起至2018年12月12日期间的房租交纳给了涉案房屋的房东，故该期间的房租被告可不返还原告，经核算，2018年11月15日至2018年12月12日期间的房租为11,667元，故被告应返还原告已支付的租金25,833元。被告提出的原告应支付自2018年11月1日起的房租之抗辩意见并无事实依据，本院不予采纳。因原告对合同无效也有过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告无权要求被告支付利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、由被告肖中龙于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告占惠华租金25,833元及押金37,500元，合计人民币63,333元；二、驳回原告占惠华的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,186元，减半收取4,593元，由原告占惠华负担4,053元，由被告肖中龙负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  汪舒立二〇一九年二月一日书记员  吴海燕