四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终14887号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵彬，男，1973年5月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马艳君，四川安哲律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：秦丽，女，1970年10月30日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马艳君，四川安哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：向秋华，女，1977年7月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨薇娜，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李悦绮，四川致高律师事务所律师。 原审第三人：成都雅居乐房地产经纪有限公司。住所地：成都市郫县犀浦镇天府大道**。 负责人：王学伟。 委托诉讼代理人：胡杰，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：唐春，男，系公司员工。 上诉人赵彬、秦丽因与被上诉人向秋华、原审第三人成都雅居乐房地产经纪有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵彬、秦丽上诉请求：一、撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初1937号民事判决，改判支持赵彬、秦丽一审反诉全部诉讼请求，驳回向秋华全部诉讼请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用全部由向秋华承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定“2017年3月23日，赵彬在与第三人雅居乐公司工作人员的微信聊天记录中，就向秋华尾款200000元付款方式变更为过户后一次性支付现金进行确认”，“向秋华与赵彬、秦丽签订合同后，在向秋华办理银行按揭贷款期间，向秋华与赵彬、秦丽已就尾款200000元的付款方式变更为过户后一次性支付现金，因双方已将尾款200000元的付款条件变更为房屋过户后，故赵彬、秦丽以向秋华未支付购房尾款为由拒绝过户，违反了双方的上述约定，其单方面解除合同不符合法律规定，一审法院对其一、二、四项反诉请求不予支持。”属于断章取义，事实认定错误。赵彬、秦丽与第三人除了电话及微信沟通，大部分是手机短信沟通，赵彬、秦丽从未表示过同意变更付款方式，向秋华一开始就表示付现金，从未申请办理过银行按揭贷款，赵彬、秦丽也从未拒绝办理过户，反而是一直催促向秋华尽快办理过户，是因为向秋华故意拖延网签付款，才导致遇到限购，又提出变更合同主体，构成违约，故赵彬、秦丽才提出解除合同。2.一审查明：“2016年5月31日，赵彬、秦丽通过第三人将房屋钥匙交与向秋华，向秋华后对房屋进行了装修。”根据《房产预定买卖合同》第4.2条、第4.3条、第6条、第6.1条、第6.2条及《证件收据》、《物业交割单》可知，本案双方当事人到目前为止也不具备交割条件，因此，一审法院认定与事实不符，向秋华也无证据证明赵彬、秦丽同意由第三人将房屋交付给其使用并装修，仅能证明第三人未经许可，擅自将房屋钥匙交于向秋华，其擅自装修、占用赵彬、秦丽房屋，已构成侵权。二、一审法院认为“关于限购问题…时间均在2017年3月24日前，双方形成房屋买卖权利义务关系的时间系成都市限购政策出台前…不存在因政府因素导致合同不能履行而应解除之情形，…符合法律规定，一审法院予以支持”1.关于涉案房屋限购问题，根据《2017年商品房住房限购政策知识问答（一）》规定，住房限购政策自2017年3月24日零时开始实施。二手住房已在存量房交易服务平台上，完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”（居间成交）或“成都市存量房买卖合同”（自由成交）的，按原政策执行。证明房产限购是以2017年3月24日零时前完成网上签约系统为条件的，并不是以双方实际签订购房合同的日起为准，一审法院认定事实错误，对政策法规的理解明显错误。因此（1）4月1日向秋华网签被拒的原因为限购，其为达到长期占用涉案房屋目的，致使合同处于迟延履行状，此期间由于住房限购政策的事实导致合同无法继续履行，向秋华应承担该损失。（2）一审法院未当庭查明网签被拒的事实及原因。（3）向秋华因逾期办理网签过户手续，又提出变更合同主体，已构成违约。（4）赵彬、秦丽自始至终不知向秋华已装修房屋并入住，且实际居住人是向向小华，向秋华非法占有案涉房屋，构成侵权。（5）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，限购政策属于“因不可归责当事人双方的事由”，赵彬、秦丽解除合同，要求向秋华承担违约责任，法院应该支持。2.根据《2017年住房限购政策知识问答（二）》第2点，向秋华付款方式与该规定不符，仍不具有购房资格，故一审法院事实认定错误，适用法律不当。3.根据合同第6.1条约定，向秋华及一审法院理解为2017年3月24日的限购政策，属于对事实认定不清，证据不足。三、一审法院认为根据《合同法》第67条认定赵彬、秦丽违反房产过户的先合同义务，及对其请求向秋华支付违约金的诉讼请的不支持，属于事实认定错误和法律适用不当。根据合同第8.2条，赵彬、秦丽发出《解除买卖合同的书面通知》符合法律及合同约定，一审法院依据《合同法》第67条认定“赵彬、秦丽违反房产过户的先合同义务”与事实不符，且根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、第三十九条规定，赵彬、秦丽解除合同约定，并要求向秋华承担违约责任于法有据。四、向秋华在一审未举证证明其有购房资格，且一审法院对违约事实未尽调查责任，导致事实认定错误，适用法律不当。1.向秋华至今未说明网签被拒的原因，应对其具有购房资格承担举证责任，否则应承担不具有购房资格造成赵彬、秦丽的损失。2.向秋华应对其无法即使办理网签、拒绝付款的事由提供证据证明。其应对逃避付款义务的违约的承担相应的违约责任。五、由于向秋华违约在先，应按合同法的定金条款承担违约责任，同时，承担赵彬、秦丽因此造成的损失。此外，赵彬在2017年3月21日微信中关于过户后再付款的承诺仅限于约定当次约定的过户，不能溯及其他时候过户。 向秋华辩称，向秋华不存在违约行为，双方签订的《房屋预定买卖合同》依法应当继续履行，一审判决事实清楚、证据充分、法律使用并无不当，请求驳回赵彬、秦丽上诉，维持原判。一、关于双方是否就合同约定的付款方式和付款时间进行了变更。1.向秋华建付款方式变更为一次性付款（不再向银行贷款），赵彬、秦丽是知情并且同意的。2.赵彬、秦丽知晓并同意付款时间变更为“过户结束才转款”。二、关于向秋华是否擅自入住、使用案涉房屋。1.双方已经按照合同约定办理了物业交割。2.赵彬、秦丽所称其未交割物业，对向秋华的装修、入住毫不知情与事实不符，没有任何事实依据。三、关于在限购政策下合同是否能继续履行。1.本案中，双方在限购政策出台前，及向秋华具备购房资格时，已经签订了房屋买卖合同，且双方均已经履行了一部分合同义务，“3.24”限购政策在法律上并不影响合同继续履行。2.涉案房屋未及时办理过户手续，系因赵彬、秦丽违约，明确表示不履行合同，并擅自解除合同。四、关于向秋华是否应承担违约责任。1.向秋华并不存在《解除买卖合同的书面通知》中所述的违约行为。2.赵彬、秦丽与向秋华已经就剩余房款的付款方式和付款时间变更为在办理过户手续后一次性付款。 雅居乐公司述称，钥匙不是擅自交的，是赵彬。秦丽同意后才交的，雅居乐公司对一审判决无意见。 向秋华向一审法院起诉请求：1、请求确认赵彬、秦丽单方解除房屋买卖合同的行为无效；2、判令赵彬、秦丽继续履行双方于2016年5月31日签订的《房产预定买卖合同》；3、请求判令诉讼费由赵彬、秦丽承担。 赵彬、秦丽向一审法院反诉请求：1、确认解除赵彬、秦丽与向秋华签订的《房屋预定买卖合同》；2、判令向秋华归还房屋并将其恢复原状；3、判令向秋华向赵彬、秦丽支付违约金85800元；4、判令向秋华向赵彬、秦丽支付房屋租金11000元；5、本案诉讼费由向秋华承担。 一审法院认定事实：2016年5月31日，赵彬、秦丽（甲方）与向秋华（乙方）、签订《房产预定买卖合同》，其中约定：1、甲方将其位于郫县犀浦镇犀园村、大田村、石亭村“樟菊园”2栋2单元2402号住宅出卖与乙方，总价款390000元；2、乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金20000元；在2016年6月10日前支付甲方购房预付款170000元；部分款项200000元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在产权证下来后10个工作日内前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲乙双方协商按以下方式处理：乙方以现金方式补足差额。3、甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金。4、乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同。2016年5月31日，向秋华给付赵彬定金20000元。2016年6月3日，向秋华给付赵彬、秦丽购房预付款170000元。2016年5月31日，赵彬、秦丽通过第三人将房屋钥匙交与向秋华。向秋华后对房屋进行了装修。2017年3月17日，赵彬、秦丽取得案涉房屋的产权证。2017年3月23日，赵彬在与第三人成都雅居乐房地产经纪有限公司工作人员的微信聊天记录中，就向秋华尾款200000元付款方式变更为办理过户后一次性支付现金进行了确认。2017年4月9日，赵彬、秦丽单方向向秋华送达了《解除买卖合同的书面通知》。 一审另查明，1、2016年5月31日，秦丽委托赵彬全权办理案涉房屋的转让事宜；2、向秋华于2016年11月5日在新都区木兰镇香岸西路111号23栋1楼2号购买149.25平方米住宅一套。 一审法院认为，向秋华与赵彬、秦丽及成都雅居乐房地产经纪有限公司签订的《房产预定买卖合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。本案各方争议的焦点在于：1、案涉《房产预定买卖合同》是否应予解除？2、向秋华是否应向赵彬、秦丽承担违约责任？ 1、关于合同是否应于解除的问题。赵彬、秦丽主张：向秋华未按合同约定的时间内办理贷款手续，也未在约定的时间按约定的方式支付剩余房款，超过七日，故赵彬、秦丽可单方解除合同。根据庭审查明的事实，向秋华与赵彬、秦丽签订合同后，在向秋华办理银行按揭贷款期间，向秋华与赵彬、秦丽已就尾款200000元的付款方式变更为办理过户后一次性支付现金。因双方已将尾款200000元的付款条件变更为房屋过户后，故赵彬、秦丽以向秋华未支付购房尾款为由拒绝过户，违反了双方的上述约定，其单方解除合同不符合法律规定，一审法院对其第一、二、四项反诉请求不予支持。关于限购政策的问题。因向秋华与赵彬、秦丽签订房屋买卖合同、支付定金20000元及预付款170000元的时间均在2017年3月24日前，双方形成房屋买卖权利义务关系的时间系成都市限购政策出台之前，向秋华的诉请与现行限购政策并无冲突，本案并不存在因政府政策因素导致合同不能履行而应解除之情形，故向秋华请求继续履行合同的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。 2、关于向秋华是否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，因赵彬、秦丽违反了房产过户的先合同义务，向秋华有权拒绝支付其购房尾款200000元。因向秋华在合同履行中并未违约，故赵彬、秦丽请求向秋华支付违约金85800元，不符合法律规定，一审法院不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认赵彬、秦丽单方解除《房产预定买卖合同》无效；二、向秋华于判决生效之日起五日内支付赵彬、秦丽购房款人民币200000元；三、赵彬、秦丽于判决生效之日起五日内协助向秋华办理位于郫县犀浦镇犀园村、大田村、石亭村“樟菊园”2栋2单元2402号住宅的不动产过户登记手续；四、驳回赵彬、秦丽的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费人民币100元、保全费2470元、反诉案件受理费1210元由赵彬、秦丽承担。本诉部分案件受理费、保全费已由向秋华垫付，赵彬、秦丽在判决生效之日起五日内将该费用支付与向秋华。 二审中，向秋华未向本院提交新的证据。赵彬、秦丽向本院提交如下证据：1.2017年4月6日以后赵彬、秦丽合同中介公司的短信记录，拟证明在2017年4月6日后，双方就限购问题以及违约后双方对合同处理的一个商议过程。2.《商品房买卖合同摘要》、《西南交大万家项目有关问题的解答》。拟证明涉案房屋是属于限售房，在备案后5年方可交易，至2016年6月4日，案涉房屋才能符合出售的条件，所以“政策可过户”指的是限售，不是指限购。向秋华质证认为，对证据1，短信记录三性无异议，但不能达到其证明目的。对证据2三性无异议，但与本案无关。本院对前述证据真实性予以确认，对证据的关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，案涉《房产预定买卖合同》约定，“在房屋产权证下来后，政策可过户时，并且乙方借款银行审核通过后十个工作日内往前房管部门办理过户手续”，双方在2016年6月10日前办理该房产的物业交割手续，签订《物业交割单》视为交割完成。赵彬与雅居乐公司工作人员短信显示：2017年3月21日，赵彬与雅居乐公司工作人员约定下周二下午办理过户手续，赵彬询问过户流程是否是对方先付款，其出具收条后再递交资料，雅居乐公司人员表示过户结束才转款，三天内过户可以撤销，赵彬回答“好的”；2017年3月23日，雅居乐公司工作人员告知赵彬因对方工作安排，4月5日才能回来，赵彬表示收到并要求提醒对方最近政策变化，风险对方自担；2017年3月24日，赵彬询问限购政策对此次交易是否有影响，雅居乐公司人员回复没有影响；2017年4月4日，雅居乐公司人员表示资料已经送审；2017年4月6日，赵彬告知雅居乐公司工作人员，其已经联系买受人，其在限购范围内，按照合同约定，产权证到期后10日内对方应支付余款，现已超过该期限，要求解除合同。2016年6月3日，向秋华委托他人向赵彬转款171400元，向秋华解释其中1400元系物管费。 二审中，赵彬、秦丽明确向秋华的违约行为是指拖延过户导致限购。一审庭审中，赵彬表示，其拿到房产证后即和中介联系，中介明确告知对方不贷款要一次性付款。向秋华向一审法院提交诉状的时间为2017年5月8日。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，赵彬、秦丽与向秋华、雅居乐公司签订的《房产预定买卖合同》系各方真实表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：向秋华是否存在违约行为及该违约行为是否导致合同解除。 本院认为，所谓合同违约是指一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合同约定的情形。本案中，根据赵彬一审陈述及其与雅居乐公司工作人员短信记录来看，各方达成了变更付款方式为一次性付款及付款期限为过户后的合意。赵彬在2017年3月21日的短信中并未表示其关于同意过户后再付款的意思表示仅适用于当次约定的过户时间，不溯及其他时候的过户，同时并无证据证明各方在该短信之外就付款期限另有约定，故本院对赵彬、秦丽关于2017年3月21日短信中付款期限的意思表示仅约定当次约定的过户时间的主张不予支持。根据各方的约定，向秋华在过户完成前并无其他义务，同时向秋华在2017年5月8日即以诉讼方式主张继续履行合同，故其并无故意拖延情形。因此，本院对赵彬、秦丽关于向秋华故意拖延履行，构成违约的主张不予支持，赵彬、秦丽无权解除案涉《房产预定买卖合同》。 因各方合同签订时间在限购政策出台之前，故限购政策不应影响案涉《房产预定买卖合同》的履行，各方应继续履行该合同，办理过户手续。 因合同约定赵彬、秦丽应在2016年6月10日前交付房屋，向秋华亦实际向赵彬、秦丽支付了物管费，且向秋华长期占有房屋而赵彬、秦丽在诉讼前均未提出异议，故本院对赵彬、秦丽关于向秋华擅自占有房屋，应向其支付租金的主张不予支持。 综上所述，上诉人赵彬、秦丽的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1410元，由上诉人赵彬、秦丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇一九年二月二十日 书记员  刘小春