江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0305民初3856号原告：张学梅，女，1986年5月20日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：张玉宝，江苏浩然风律师事务所律师。被告：徐州弘厦置业有限公司，住所地徐州市贾汪区老矿办事处。法定代表人：方惠生，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆传宁，该公司员工。原告张学梅与被告徐州弘厦置业有限公司（以下简称弘厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张学梅的委托诉讼代理人张玉宝、被告弘厦公司的委托诉讼代理人荆传宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，被告返还购房款73000元；2.被告向原告支付银行利息（以73000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算）；3.被告赔偿租金损失41600元（按商品房总价的24%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年12月28日与被告签订房屋购买合同，编号为JW0033xxx，房屋位于贾汪区，建筑面积为26.98平方米，每平方米单价为5114.9元，总金额为138000元，被告将房屋2015年9月1日前交付原告，原告以书面形式告知被告，但被告至今未将房屋交付原告。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告弘厦公司辩称，一、原告请求解除房屋买卖合同并返还购房款均不能成立。原被告双方在签订买卖合同时，原告与徐州友全管理服务有限公司签订了商铺委托经营管理合同，即在签订房屋买卖合同时原告已经享有收益，收益是前三年房款的8%，在交付购房款时已经进行抵扣，等于被告已经支付了原告三年的租金。虽然涉案房屋没有真正交付给原告，但是原告与第三方签订了代租合同，并且享有了收益，视为被告已经将房屋交付给了原告。二、原告请求被告赔偿利息及租金损失也不能成立，被告与原告签订的商品房买卖合同没有约定具体的赔付违约金比例，是因为经双方协商，原告同意由第三方进行转租商铺，原告已经取得收益，不存在逾期交付房屋损失。原告主张利息损失与房屋租金损失不能并存，且原告已经享有三年收益就不存在任何损失。三、原告自身也存在违约行为，原告与被告签订商品房买卖合同时支付首付款，至今没有支付余款，如果双方继续履行合同，原告应当预先支付。四、被告现在对涉案的整体房屋进行改造，能够达到上房条件，故被告愿意与原告继续履行合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月28日，张学梅（买受人）与弘厦公司（出卖人）签订编号为JW0033xxx号《商品房买卖合同》，合同约定张学梅向弘厦公司购买其开发的位于徐州市贾汪区，该商品房用途为商服，建筑层数为地上10层，建筑面积为26.98平方米，总价款为138000元，买受人支付首付款73000元，贷款65000元；出卖人于2015年9月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已竣工验收备案条件的商品房交付给买受人使用。合同对价款支付期限、逾期交房违约责任等事宜均未作约定。该合同签订后，原告于2015年1月17日向被告支付购房预付款共计73000元。2014年12月28日，张学梅（甲方）与徐州友全企业管理服务有限公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，合同约定：一、甲方自愿将所属的位于贾汪区商铺（以下简称托管商铺）在本合同约定的期限内委托乙方经营管理。二、甲方将托管商铺交付给乙方之后，委托期从2015年9月1日起至2025年8月30日止，共计10年。如开发商提早交付商铺，自提早交付之日后至2015年9月1日，作为市场装修和培育期，甲方免收租金，不因提早交付而改变权限和租金起算日，租金起算日从2015年9月1日起计算。三、收益分配：1.第一阶段2015年9月1日起至2020年8月30日共计5年，商铺由乙方代为出租，前三年乙方支付甲方保底租金为商铺总价款的8%；三年共计24%的收益，此收益已在甲方购房时一次性提取。第四年度和第五年度的保底租金为总价款的8%，3年共计24%的收益已在甲方购房时一次性提取；第四年度和第五年度的保底租金为总价款的8%，最高至15%，超出15%的部分甲乙双方5比5分成。2.第二阶段2020年9月1日起至2025年8月30日共计5年，商铺由乙方代为出租，租金由乙方代为向实际承租人收取，租金收取后乙方付给甲方90%，剩余10%作为乙方代为出租的提成直接扣除。四、乙方享有甲方商铺所在楼宇层面及外墙的使用权和利用公共部位、外墙、屋顶建造广告位发布广告以及利用停车位等所获得收益的所有权和支配权。五、本合同到期后，双方协商并达成一致意见的，可重新签订委托合同。六、甲方根据本合同规定获得所属商铺收益的权利，负有取得商铺合法所有权义务，及时办理该商铺的交接手续义务。七、乙方根据市场的情况，享有商铺出租租金单价及计价方式的权利，按照合同规定向甲方及时支付代收的租金的义务。八、甲方在委托期内将商铺出让，同等条件下乙方拥有优先受让权。九、甲方与托管商铺的开发商之间最终没有签订房屋买卖合同、房屋买卖合同被终止或解除以及甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的，双方均不视为违约，合同解除。另查明，被告弘厦公司开发的银河财富广场商业楼至今未办理竣工验收备案手续。因被告未能将涉案房屋交付原告使用，原告遂诉至本院。以上事实，有双方当事人的陈述，原告提供的商品房买卖合同、商铺委托经营管理合同、购房发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因双方在合同中明确约定交房期限2015年9月1日，但被告至今未能将涉案商品房交付原告使用，显然已构成违约，被告应当承担不能交房的违约责任。关于合同是否解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告在签订合同中明确约定于2015年9月1日前将涉案房屋交付原告使用，但被告所开发的涉案房屋至今未办理竣工验收备案手续，不具备上房条件，导致无法履行交房义务，已构成严重违约，故原告享有法定解除合同的权利。因被告未能按约履行交房义务，原告向本院提起诉讼要求解除合同，本院依法向被告送达起诉状等法律文书，应当视为向被告履行通知义务，故自被告收到起诉状时，双方签订的《商品房买卖合同》解除。因双方签订的合同已解除，原告有权要求被告返还购房款及银行利息损失，故被告应当向原告返还购房款73000元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率计付利息。关于原告主张租金损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失，损失包括可得利益，但所要求的可得利益是存在的或必然会发生的，且与违约方的行为具有因果关系且不得超过义务人的预期。本案中，原告主张租金损失系可得利益损失，举证证明其将购买商铺委托第三人代为出租，约定年租金按照总房价的8%计付，但并不能证明涉案商铺在交付后实际能被受托方出租他人获得租金收益，即原告取得商铺后必然获得租金收益。根据《商铺委托经营管理合同》第三条约定“三年租金收益已在购房时一次性提取”，原告在庭审中认可租金收益已抵付房款，可视为被告以委托出租商铺作为对外促销房屋的手段，并非保证原告必然获得租金收益。因原告未能按约支付全部房款，按照交易习惯，被告作为开发商不会将涉案房屋交付给原告使用，即原告在未付清总房款的情况下就不能获得涉案房屋的出租收益。故原告以被告未按期履行交房为由主张租金损失，无事实和法律依据，本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张学梅与被告徐州弘厦置业有限公司于2014年12月28日签订的编号为JW0033xxx号《商品房买卖合同》；二、被告徐州弘厦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张学梅购房款73000元，并支付利息（以73000元首付款为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2015年1月17日起至2018年9月4日止）。三、驳回原告张学梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，由原告张学梅负担830元，被告徐州弘厦置业有限公司负担1930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张玉忠人民陪审员  张宜海人民陪审员  王清河二〇一九年二月二十八日书 记 员  李维娜