福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4543号 原告：吴祥春，男，汉族，1976年9月12日出生，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：胡育毅、福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余凯，福建闽江律师事务所律师。 被告：徐凤明，男，汉族，1986年11月2日出生，住福建省安溪县。 被告：黄碧红，女，汉族，1986年6月8日出生，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：马金党，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告吴祥春与被告徐凤明、黄碧红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告吴祥春及其委托诉讼代理人胡育毅，被告黄碧红委托诉讼代理人马金党到庭参加诉讼。被告徐凤明经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告吴祥春向本院提出诉讼请求：1、解除原告吴祥春与被告徐凤明、黄碧红就位于福州市晋安区21＃1002单元房产所签订的《房产买卖合同》；2、判令被告徐凤明、黄碧红返还原告吴祥春支付的购房款400000元；3、判令被告徐凤明、黄碧红向原告吴祥春支付违约金以购房总额160万元为基数，按日万分之五自2015年11月19日起计至返还购房款40万元之日止）；4、判令被告徐凤明、黄碧红返还原告吴祥春为办理讼争房屋过户登记而支付的物业专项维修资金16356元。 事实和理由：2015年10月24日，吴祥春与徐凤明、黄碧红以及案外人福州存房房地产经纪服务有限公司分别签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《居间合同》，约定吴祥春以1600000元的价格向徐凤明、黄碧红购买位于福州市晋安区21＃1002单元房产（下称讼争房产），合同约定：委托公证办理后，吴祥春缴交400000元给购买方，转按揭办理后（按揭款尚欠80万元）,房屋过户至吴祥春名下，再付清尾款。合同另约定：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。2015年11月6日，吴祥春通过银行转账向黄碧红支付购房款400000元，徐凤明、黄碧红向吴祥春出具收条，吴祥春于同日接收房屋。2015年11月13日，吴祥春向福州市房管部门缴纳物业专项维修资金16356元，同日吴祥春向福州市不动产登记和交易中心申请办理过户登记，但过户登记一直没能办下来，后来吴祥春才知道，因徐凤明与案外人王水法之间的债务纠纷，经案外人王水法的申请，讼争房屋于2015年11月19日被福州市晋安区人民法院保全，致使讼争房屋无法过户登记至吴祥春名下。徐凤明、黄碧红与案外人王水法、福州中鼎投资有限公司、贷款银行中国建设银行股份有限公司福州城东支行存有诸多纠纷，这些纠纷正是讼争房屋无法办理过户登记的原因。徐凤明、黄碧红将无法办理过户登记的房产卖给吴祥春，致使吴祥春在作为一个无辜的第三方，受到徐凤明、黄碧红与他人纠纷的牵连，现今讼争房屋将被晋安区人民法院执行拍卖，吴祥春投入了购房款，如今却面临无房可住的局面。徐凤明、黄碧红的违约行为，严重侵害了吴祥春的合法财产权益。 被告黄碧红辩称，1、同意解除双方签订的《房产买卖合同》，也同意退还购房款400000元。2、原告请求两被告支付以房屋总价1600000元为基数按日万分之五自2015年11月19日起计至返还购房款40万元止计算的违约金标准过高，应依法予以调整，调整为按原告吴祥春的实际损失即已付购房款400000元的30%计付违约金。3、原告吴祥春自2015年11月6日至今因使用讼争房产所需支付的房屋使用费足以冲抵原告吴祥春为办理讼争房屋过户登记而代被告支付的物业专项维修资金16356元。 被告徐凤明未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告徐凤明、黄碧红原系夫妻，双方于2010年10月28日登记结婚，2015年10月13日离婚。案涉房屋坐落于福州市晋安区21＃1002单元系被告徐凤明、黄碧红于2012年4月23日向福州中鼎投资有限公司以1299839元购买，首付房款399839元，余款向中国建设银行福州城东支行办理银行贷款，由福州中鼎投资有限公司为上述贷款提供担保，担保期限至被告徐凤明、黄碧红取得房屋所有权证之日止。2014年11月30日，福州中鼎投资有限公司将案涉房屋交付被告徐凤明、黄碧红，但尚未办理房屋所有权证。 2015年10月24日，原告吴祥春与被告徐凤明、黄碧红签订《房产买卖合同》约定被告徐凤明、黄碧红将即案涉房屋以1600000元的价格出售给原告吴祥春，由福州存房房地产经纪服务有限公司为讼争房产的买卖提供中介服务；被告徐凤明、黄碧红保证本合同项下房屋不存在任何债权债务纠纷或物权纠纷；被告徐凤明应于2015年11月6日前将案涉房屋交付原告；房屋所有权过户登记前的违约责任为1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，且不影响合同的继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可发函催促履约，发函后超过十日仍未履约的，守约方可解除合同；2、任何一方违约导致本合同解除，守约方有权要求违约方支付违约金80000元及所产生的律师代理费。同日，原、被告还签订了《补充协议》，约定签订《房屋买卖合同》时，被告已告知原告案涉房屋的房屋所有权证未办理，被告承诺于开发商通知或原告通知可办理房屋所有权证后3工作日内至房地产相关部门办理房屋产权证。2015年11月6日原告吴祥春将购房款400000元转账交付被告黄碧红，被告将房屋交付原告使用至今。2015年11月13日，原告代被告向福州市房屋交易登记部门申请办理房屋所有权证，并代被告缴纳了物业专项维修资金16356元。 2015年11月19日，因被告徐凤明与案外人王水法之间的民间借贷纠纷，案涉房屋的产权登记、交易过户等手续被本院查封、冻结。 2016年3月11日，因被告徐凤明、黄碧红断供，讼争房屋被福州中鼎投资有限公司通过诉讼的方式解除了双方签订的《商品房买卖合同》。 上述事实，有房产买卖合同、补充协议、中国建设银行转账凭条、收条、福州市房屋登记受理单、福州市物业专项维修资金缴款凭证及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告吴祥春与被告徐凤明、黄碧红签订的《房产买卖合同》，没有违反法律规定，合法有效。但因被告的断供行为导致其与福州中鼎投资有限公司的《商品房买卖合同》被解除，故讼争合同已经无法实现合同目的，应予解除。被告徐凤明、黄碧红应向原告吴祥春退还已经收取的购房款400000元。对此，被告黄碧红也表示同意。讼争的《房产买卖合同》第十二条（一）房屋产权过户登记前的违约责任，分别针对迟延履行的违约责任和因违约导致解除合同的违约责任两种情形作了约定。本案应当适用因违约导致解除合同的违约责任条款，即守约方有权要求违约方支付违约金80000元及因主张解除合同所产生的律师代理费。原告主张适用迟延履行的违约责任条款计算违约金，是不恰当的，本院不予支持。原告吴祥春代两被告支付的房屋专项维修基金16356元，两被告也应当予以偿还。被告黄碧红主张该款应冲抵原告占用案涉房屋期间的占用费，缺乏法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告吴祥春与被告徐凤明、黄碧红于2015年10月24日就位于福州市晋安区21＃1002单元房产签订的《房产买卖合同》； 二、被告徐凤明、黄碧红应于本判决生效后三日内向原告吴祥春退还购房款400000元及代付的房屋专项维修基金16356元； 三、被告徐凤明、黄碧红应于本判决生效后三日内向原告吴祥春支付违约金80000元； 四、驳回原告吴祥春的其他诉讼请求。 案件受理费18706元，由被告徐凤明、黄碧红共同负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  陈炜鑫 人民陪审员  陈占玲 二〇一九年二月二十日 书 记 员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。