四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终181号 上诉人（原审被告）：成都西南交大府河苑培训中心有限公司。住所地：四川省成都市郫都区安靖镇方桥村。 法定代表人：常明。 委托诉讼代理人：车驰，四川迪泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈秀英，女，1972年12月14日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（原审原告）：李斌，男，1975年1月10日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：陈绍坤，重庆周立太（成都）律师事务所律师。 上诉人成都西南交大府河苑培训中心有限公司。（以下简称府河苑公司）因与被上诉人陈秀英、李斌商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。案件现已审理终结。 府河苑公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判驳回陈秀英、李斌对府河苑公司的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由陈秀英、李斌负担。 事实和理由：一、府河苑公司逾期交房是由政府行为导致，按照府河苑公司和陈秀英、李斌之间合同约定，该事项为不可抗力，府河苑公司可以不承担违约责任。根据府河苑公司和陈秀英、李斌签订的《商品房买卖合同补充协议》“第八条不可抗力的补充约定不可抗力指不能预见、不可避免、不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。……政府行为包括政府政策、规定的变化及政府职能部门的非正常原因。”案件中，“学府名城”项目地势低洼，排水防涝问题一直比较严峻，今年夏天还因为大雨导致地下水和周围河流水位上涨，倒灌入项目地下室，对地下室造成了损害。排水排污问题是项目竣工验收的必备条件，由于政府部门未能按期向府河苑公司提供总平标高的具体参数，府河苑公司总平施工未能推进，排水排污口无法接入市政管网，排污出口区域的拆迁工作也未按期完成，截止原审庭审当日，“学府名城”项目地下排污管网仍未完成整改。对于上述事实，原审判决书在事实阐明部分（第七页第一段）已经进行了确认。政府未能及时向府河苑公司提交总平标高的具体参数，是导致逾期交房不容忽视的原因。府河苑公司在事先根本未能预料政府会拖延如此长的时间，除了催促政府尽快提供该参数外，府河苑公司也在继续推进其他部分的建设工作，因此，府河苑公司未能按时交房，是由不可抗力原因导致，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条和《商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，府河苑公司应免于承担责任。 二、即便府河苑公司要承担违约金，原审法院认定的违约金起算时间也是错误的。根据府河苑公司和陈秀英、李斌签订法人《改造委托协议书》的规定，案涉房屋需进行改造，优化房屋户型的局部构造、外搭露台等，改造完成后才向陈秀英、李斌交房，交房日期为2016年4月30日前。因此，双方已经通过签订《改造委托协议书》，变更了交房时间，即便人民法院要求府河苑公司承担违约金，违约金的起算时间也应为2016年4月30日。 三、府河苑公司是遭受了李胜元、谭红菊伪造印章犯罪的侵害，导致“学府名城”项目陷入困境，府河苑公司对于逾期交房，逾期办证主观上没有过错，且府河苑公司在接受项目之后大力推进建设工作，应综合考虑各种因素，对违约金的数额予以调减。自2012年7月开始，李胜元、谭红菊以自身或盛源公司的名义，在明知自身没有偿还能力的情况下，以高额利息为诱饵，伪造府河苑公司印章，以府河苑公司的名义，将“学府名城”项目房产以所谓“买卖”或“备案”的方式作担保对外融资。为了骗取受害人的信任，李胜元、谭红菊二人李勇房屋买卖网签系统操作上的漏洞，采用一房多卖、重复交易的方式，仅“学府名城”项目1-2栋680套房产就被用于反复签约进行担保达2800余次，受害人资金到账后，二人再在网签系统上解除合同，并用同样的手法与另一位受害人签订房屋买卖合同，有的房产甚至同时与6位受害人签订了房屋买卖合同，共计骗取资金金额达6.8亿元（仅为现所悉的情况），经初步清理，盛源公司在“学府名城”项目中给的投入仅6300万元。 由于盛源公司使用伪造的府河苑公司印章对外融资并逃逸，导致大量非法债权人为转嫁其对盛源公司投资失误的风险起诉府河苑公司要求承担责任。现府河苑公司涉诉案件33起，涉案金额达1.5亿元。府河苑公司基于对社会责任的承担，顶着巨大的社会压力，为保障广大购房户的利益，于2014年11月底前全面接受该项目，并积极筹措资金推进项目建设，争取早日向广大购房业主交房。截止目前，府河苑公司已陆续向“学府名城”项目投入建设资金达2.5亿元。但由于涉及大量诉讼，“学府名城”项目所有可售房源及销售回款账户均被法院查封，府河苑公司没有任何“造血”能力，建设资金极其紧张。若在要求府河苑公司承担高额的违约金，由于类似案件数量众多，对于府河苑公司无异于雪上加霜，也不利于推进项目建设，从根本上保护购房人的权益。 我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、方式人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。案件中，逾期交房和逾期办证都是由于盛源公司及其股东李胜元、谭红菊的犯罪行为导致，府河苑公司主观上没有过错，客观上是在积极筹措资金，实现早日向购房人交房的目标。且由于房屋尚未交付，必然导致逾期办证，被上诉人陈秀英、李斌逾期办证所遭受的实际损失是很有限的。请法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额的进行调整。 陈秀英、李斌答辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二、府河苑公司认为案涉房屋因政府行为所导致逾期交房属于不可抗力，在第一批业主的二审判决中法院已经认定为府河苑公司的原因导致。三、关于府河苑陈述的因案外人原因导致逾期交房，根据双方签订的商品房买卖合同来看，签约主体是府河苑公司和陈秀英、李斌，根据合同相对性原则，纵然系案外人因素也不能免除府河苑公司对陈秀英、李斌履行相应的合同义务。四、按照委托协议书交房时间承担相应的违约金，协议第11条有明确约定。五、逾期交房违约金是按照陈秀英、李斌所交房款每日万分之一赔偿，而每日万分之一并不高，因此府河苑公司要求调减逾期交房和逾期办证违约金不能得到支持。 陈秀英、李斌向原审法院起诉请求：1、府河苑公司立即向陈秀英、李斌交房；2、府河苑公司向陈秀英、李斌支付逾期交房违约金53090元（从2015年12月30日起至2018年4月30日止）；3、府河苑公司支付自2018年4月30日起至实际交房之日止，按所付总房款564258元每日万分之二的违约金；4、府河苑公司向陈秀英、李斌支付逾期办理楼栋产权违约金27420元（从2016年12月30日起至2018年4月30日止）；5、府河苑公司向陈秀英、李斌支付自2018年4月30日起至实际办理楼栋产权登记之日止，按陈秀英、李斌所付总房款564258元每日万分之一计算的违约金。 原审法院认定事实：2013年11月30日，陈秀英、李斌与府河苑公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定陈秀英、李斌购买府河苑公司开发的位于郫都区犀浦镇交大一路66号“盛源·学府名城”3幢1单元XX层XXX号商品房，购房总价款564258元。合同签订后，陈秀英、李斌向府河苑公司支付了全部房款。商品房买卖合同第十条约定，“交付条件（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人支付该商品房；（二）该商品房支付时应当符合下列第1、2项所列要件……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”第十二条逾期交房约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定给的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）（1）逾期在60日之内，……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。”第十九条关于产权登记约定，“（一）初始登记出卖人应当在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限届满之次日起至初始登记之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）。（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。若商品房所在楼栋的权属证明未能在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋分户所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。2017年8月26日，府河苑公司与业主在郫都区政法委以及相关政府部门的协调下对于交房事宜达成如下纪要：1、建设单位（府河苑公司）承诺在2018年1月31日前完成红线内的工程，并于2018年2月1日起组织验收和交房工作。2、若未能在2018年2月1日开始交房的，建设单位承诺于2018年2月2日起以已付购房款金额为基础、按照每日万分之二的标准向购房业主支付2018年2月2日后的逾期违约金。2018年2月1日之前的违约金以已付购房款金额为基础、按照每日万分之一计算。2017年9月19日，成都市郫都区国有资产投资经营公司（以下简称国资公司）向府河苑公司发出《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》载明：我公司(国资公司)作为建设业主的交大以北片区配套道路项目，目前正在进行施工图审查阶段，预计于2017年11月开工12月底前完成雨污水管施工达到排污能力。为了配合贵公司（府河苑公司）推进项目建设，我公司于2017年5月22日已向贵公司发送了电子版的初设方案图纸；现将交大以北片区胚胎道路项目纸质施工方案图纸报送给贵公司，该初设方案图纸仅供施工参考，关于“学府名城”的总平高程具体数据请贵公司向区规划局进行咨询明确。成都市公安局郫都区分局出具郫公（靖）立字【2016】13202号《立案决定书》及成郫公（经）立字【2018】571号《立案决定书》以及该分局出具2018年4月26日出具的《情况说明》一份，《情况说明》载明：2016年5月，郫都区公安局对府河苑公司印章被伪造一案立案侦查，对提供的部分以府河苑公司为主体的商品房买卖合同印章进行鉴定，发现合同上印制签章不出自于府河苑公司原始印章，……，郫都区公安局根据反映的情况进行了侦查，通过侦查发现“盛源置业”在联合开发“盛源·学府名城”项目的过程中，法人代表李胜元及股东谭红菊依托“盛源·学府名城”项目在外许以高额利息四处借贷、募集社会资金，用“盛源·学府名城”的楼盘对债权人进行重复抵押房源，并有证据证明李胜元、谭红菊等人伪造府河苑公司的行政章、合同章、财务章同债权人在合作方府河苑公司不知情的情况下签订商品房买卖合同进行民间融资抵押，……根据侦查情况，郫都区公安局于2018年1月20日对四川盛源置业集团有限公司涉嫌合同诈骗案立案侦查。为了进一步查清案件情况，查明李胜元、谭红菊依托项目对外借贷资金去向，甄别清债权人的真实身份情况和债务情况，郫都区公安局已聘请第三方司法鉴定、审计机构对用“盛源·学府名城”的楼盘的施工造价进行审计、对项目财务状况进行审计、对盛源置业集团财务状况进行审计、对盛源置业集团依托项目借贷资金去向进行审计。目前案件侦查工作和审计工作正在同步进行中。特此说明。” 原审法院另查明，案涉楼盘项目至今未完成验收，府河苑公司仍不能交付案涉商品房，也未能协助办理楼栋权属证明。 原审法院认定以上事实，有双方当事人在庭审中的一致陈述及提交的双方当事人身份信息、商品房买卖合同、收款收据、会议纪要、《关于“学府名城”区域的交大以北片区配套道路项目的建设推进情况说明》、《关于“学府名城”项目总平施工推进的报告》、立案决定书、情况说明等证据予以证实。 原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自合同义务。现陈秀英、李斌已经支付了购房款，府河苑公司应按照合同约定时间将符合约定标准的房屋交付，但府河苑公司违反合同约定，至今未交房，应当承担违约责任。但由于房屋竣工验收尚未完成，因此陈秀英、李斌要求府河苑公司交房的诉讼请求，原审法院不予支持。 关于陈秀英、李斌诉讼请求第2、3项涉及的府河苑公司支付逾期交房违约金，府河苑公司逾期未交付房屋，应根据合同约定承担逾期交付违约金，陈秀英、李斌主张2018年4月30日前，按合同约定每日万分之一标准，之后，按照纪要载明的日万分之二标准，府河苑公司请求调低，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”等规定，对违约金是否过高的审查，应结合当事人合同履行情况、违约的主观过错程度、违约给对方造成损失的情况等综合进行评判，结合公安机关情况说明载明内容，考虑到府河苑公司过错程度，以及采取的相应补救措施并结合案涉商品房同期同地段租金损失等综合因素，该项违约金按已付房款为基数，从2015年12月31日暂计算至案件宣判之日止，统一调整按照合同约定的日万分之一计算适宜。 关于诉讼请求第4、5项涉及的逾期办理楼栋产权违约金，根据合同约定，府河苑公司应在2016年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。因府河苑公司至今未办理，陈秀英、李斌据此主张承担违约责任，符合合同约定，原审法院予以支持。该项违约金计算按房款的万分之一计算至案件宣判之日止。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、府河苑公司于判决生效之日起三十日内向陈秀英、李斌支付逾期交付案涉商品房的违约金。违约金计算方式：以564258元为基数，按每日万分之一，从2015年12月31日起计算至2018年9月29日止；二、府河苑公司于判决生效之日起三十日内向陈秀英、李斌支付逾期办理案涉商品房所在楼栋的权属证明的违约金。违约金计算方式：以564258为基数，按每日万分之一，从2016年12月31日起计算至2018年9月29日止。三、驳回陈秀英、李斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，由府河苑公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。府河苑公司向本院提交了《改造委托协议书》，拟以此证明双方对交房时间通过改造委托协议书进行了变更。即便府河苑公司应当承担违约金，也应当以变更后的时间作为违约金的起算时间。 陈秀英、李斌发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性和关联性无异议。但该证据不能达到府河苑的证明目的，因为根据改造协议第11条的约定，逾期交房违约金依然按照商品房买卖合同中的约定履行。 本院经审查认为：《委托改造协议》由陈秀英、李斌与府河苑公司签订，陈秀英、李斌委托府河苑公司就案涉房屋委托案外人进行改造，且该《改造委托协议书》中就交房时间予以变更，系双方就房屋交付日期另行达成一致意见，故案涉房屋交付日期应以双方在《委托改造协议》中确定的时间为准。故本院对《委托改造协议》予以采信。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人府河苑公司的上诉请求与被上诉人陈秀英、李斌的答辩意见，本案二审争议焦点为：府河苑公司是否应向陈秀英、李斌支付违约金。现就上述争议焦点的认定做如下论述： 府河苑公司与陈秀英、李斌签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。陈秀英、李斌已履行了支付房款即对价的义务，府河苑公司应当按照合同约定向陈秀英、李斌交付案涉房屋、办理相关权属证书。但府河苑公司未能按照合同约定履行自己的义务，故应当承担相应的违约责任。陈秀英、李斌请求府河苑给付逾期交房违约金、逾期办证违约金具有合同依据和法律依据，应予以支持。 关于府河苑公司提出逾期交房因政府行为导致，属不可抗力，故不应当承担责任的上诉理由。本院经审查认为，府河苑公司提出其向政府提交了“关于学府名城”项目总评施工推进的报告，其主张因案涉项目总平污水管道市政接口高程数据不符，不能直接接入市政管网。根据已生效的成都市中级人民法院（2018）川01民终8861号民事判决中查明府河苑公司向规建局提交报告的事实，本院认为，根据其自身提交的向规建局报告的时间系2017年11月20日，已晚于案涉商品房买卖合同约定的交付时间，而此时府河苑公司仍未完成案涉房屋的修建，故其在已迟延交房的情况下提出该项理由本院不予采纳。 关于府河苑公司提出其公司因案外人李胜元、谭红菊涉嫌伪造印章罪的侵害，其公司主观无过错，请求调减违约金的上诉理由。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使存在因案外人的原因导致府河苑违约，府河苑公司也应当向陈秀英、李斌按照合同约定承担违约责任。故府河苑公司提出的该项上诉理由本院不予采纳。 关于府河苑公司提出原审法院对交房违约金的起算时间确定错误的问题，在上文中本院已做详述，因府河苑公司提供的《改造委托协议书》中载明，陈秀英、李斌与府河苑公司就案涉房屋的交付时间另行达成了一致意见，故其该项上诉理由具有合同依据，该项上诉理由成立，本院予以采纳。 综上，原判认定事实清楚，使用法律正确，程序合法。但因二审中府河苑公司提交了新的证据导致二审另查明新的事实，本院予以改判，不属于一审法院错误裁判。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初1741号民事判决第二项“被告成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈秀英、李斌支付逾期办理案涉商品房所在楼栋的权属证明的违约金。违约金计算方式：以564258元为基数，按每日万分之一，从2016年12月31日起计算至2018年9月29日止”； 二、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初1741号民事判决第三项“驳回原告陈秀英、李斌的其他诉讼请求”； 三、变更成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初1741号民事判决第一项为成都西南交大府河苑培训中心有限公司于本判决生效之日起三十日内向陈秀英、李斌支付逾期交付案涉商品房的违约金。违约金计算方式：以564258元为基数，按每日万分之一，从2016年5月1日起计算至2018年9月29日止； 四、驳回陈秀英、李斌的其他诉讼请求。 一审案件受理费906元，由成都西南交大府河苑培训中心有限公司负担。二审案件受理费1812元，由上诉人成都西南交大府河苑培训中心有限公司负担。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年二月二十日 书记员 龙春光