济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初6372号 原告：刘某某，女，1977年12月8日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李佩，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 被告：杜某某，男，1971年5月18日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：童军、杜成军，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告刘某某与被告杜某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人李佩、被告杜某某的委托诉讼代理人童军、杜成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于济南市历下区友谊苑北区3-2号楼3单元502号房屋及地下室502号所有权人为刘某某；2.请求依法判决杜某某协助刘某某将济南市历下区友谊苑北区3-2号3单元502号房屋及地下室502号不动产权利登记变更至刘某某名下；3、案件受理费等由杜某某承担。事实和理由：刘某某与王吉勇于2003年12月11日登记结婚，婚前双方共同出资购买杜某某位于济南市历下区友谊苑北区3-2号3单元502号房屋备结婚使用。2003年一次性支付购房款12.7万元，房款已结清，并且房屋已交付刘某某与王吉勇使用。2004年6月，王吉勇因车祸去世。王吉勇与刘某某结婚前，其母亲满吉兰已去世，其父亲王庆民于2005年去世。王庆民与满吉兰共生育王吉勇与王新军二子，无其他婚生或非婚生子女，且王庆民去世前其父母均已先于王庆民去世。2007年取得王吉勇赔偿款，后王新军出具放弃继承涉案房产的确认书，刘某某系涉案房产唯一所有权人。自2003年以来，刘某某一直在涉案房产居住至2016年，后将涉案房屋出租。今年刘某某自邻居处得知，涉案房产已可以办理房权证，遂与杜某某联系，但杜某某不予配合并反悔，以不想出售等为由拒绝移交相关材料，不配合办理手续。 杜某某辩称，一、刘某某没有证据证明双方存在房屋买卖合同关系，其要求确认自己是涉案房屋所有权人没有事实及法律依据。杜某某从未将涉案房屋出卖给刘某某，刘某某也没有向杜某某支付过购房款。二、涉案房屋不是王吉勇遗产，刘某某要求将房屋过户至其名下没有事实及法律依据。三、2003年夏季，杜某某经朋友介绍其与王吉勇认识。2003年10月，王吉勇得知杜某某的拆迁安置房即将交房，而自己结婚急需用房，遂提出购买意愿。杜某某告知王吉勇需先谈妥房屋价款，再签订购房合同，后双方没有协商购房价款事宜。2003年11月3日，王吉勇向杜某某表示因结婚急需用房，预付部分购房款，先用房子结婚，是否出卖涉案房屋以后协商。杜某某碍于朋友关系，收取王吉勇12.7万元，将房屋暂交王吉勇使用。在杜某某与王吉勇没有就房屋买卖达成一致前，王吉勇突然过世。基于中国传统，杜某某没有立即要求刘某某腾房。自2005年以来，杜某某开始要求刘某某腾房，刘某某向杜某某索要16万元才同意返还房屋，但杜某某认为王吉勇仅支付12.7万元，并且居住了一年，刘某某索要16万元不合理。自2006年至2016年，杜某某在日照工作，其一直要求刘某某腾房未果。因此，杜某某认为，刘某某与杜某某不存在房屋买卖关系，刘某某所诉与事实不符，其长期占有杜某某房屋于法无据，损害了杜某某的利益。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杜某某与王吉勇系朋友关系。2003年10月14日，杜某某与济南市城建投资有限公司签订济南市公有住宅拆迁房屋安置协议，协议约定，济南市城建投资有限公司拆除杜某某经十路93-305号房屋，提供的安置房位于友谊苑北区3-2号楼3-502房，建筑面积为68.83平方米，价值116918.76元。2003年，王吉勇与杜某某经朋友介绍认识后，因王吉勇结婚欲购买房屋，王吉勇遂与杜某某商议购买杜某某拆迁补偿所得的济南市历下区友谊苑北区3-2号3单元502号房屋。 2003年10月14日，济南市市中区拆迁办公室为杜某某出具《租赁公房迁入证》，涉案房屋被交付使用。 2003年10月14日，刘某某以杜某某名义向济南市城建投资有限公司交纳4960元用于购买涉案房屋的附属地下室：友谊苑北区地下室502号。 2003年11月3日，杜某某出具收条，载明：“今收到王吉勇购房款壹拾贰万柒仟元正（整），房已交付，友谊苑北区2号楼3单元502室。”经查，杜某某收到的房款12.7万元，包括王吉勇、杜某某支付的现金6.7万元、刘某某通过银行转账向杜某某支付的6万元。 涉案房自2003年10月14日交付后一直由王吉勇、刘某某占有、使用。经调查，刘某某名下无住房，符合济南市限购政策；涉案房屋现已具备办理不动产权证书条件。因杜某某不配合刘某某办理涉案房屋的产权证书转移手续，双方发生争议，遂成诉讼。 庭审中，杜某某否认买卖房屋的事实存在，并辩称，1.涉案房屋是王吉勇跟自己协商买卖的，但就购房款未达成一致意见，故双方未能签订房屋买卖合同，因此合同未成立。刘某某根本不是房屋买卖合同的当事人。所以，刘某某作为起诉主体不适格；2.12.7万元并不是涉案房屋在当时的市场价，因此，王吉勇并未支付全部购房款；3.十多年前杜某某就让刘某某腾房，刘某某答应腾房，并曾经让杜某某帮忙给找房，更印证了上述事实成立。为证明自己的目的，杜某某提交2018年4月25日上午11时刘某某与杜某某电话录音一份、2018年5月4日刘某某与杜某某电话录音一份、2018年5月10日上午10时刘某某与杜某某电话录音一份及孙静的证人证言。其中，2018年4月25日的电话录音表明，双方曾于十年前协商过调换房屋一事，且杜某某带刘某某看过其他待售房产，但因刘某某对所看房屋不满意，双方就解除涉案房屋买卖合同关系并退房一事并未协商一致。录音中，杜某某反复强调“我反悔了，我不卖这个房子了”，且其表示“王吉勇活着就没这些事了，因为这个价格，我只能对他……2003年的时候答应卖给你了，2006年我就反悔了……”；2018年5月4日录音显示，杜某某表示“你钱给我了，但是没有过户……这个房子我就不想卖了……当时那个房子最少得十五六万，卖便宜了……我一直在跟你说”；2018年5月10日录音显示，杜某某表示“产权就是我的，这是拆迁的，拆的我的老房子，给的我新房子……没有办房产证，现在也不用办了，当时我就是找个借口，我怎么跟你说呢，不给你了，现在已经到这个程度了，我就直接跟你说，就不给你了，后悔了，十多年以前，我就不想给你了，那个时候没法找借口，编了这么个借口，这个房子就是我自己，谁的也不是……”双方再次表示十年前曾协商过换房事宜。孙静的证人证言显示，当年，杜某某曾领人去证人的家中看过房屋，但没有买成。 另查明，2003年12月11日，杜某某与刘某某登记结婚。2004年7月11日，王吉勇因交通事故死亡，王吉勇的母亲满吉兰于2003年6月去世，其父亲王庆民于2007年3月去世。王庆民与满吉兰共生育王吉勇与王新军二子，无其他婚生或非婚生子女，且王庆民去世前其父母均已先于王庆民去世。2007年，王新军出具确认书，载明：济南市历下区姚家镇友谊苑小区北区2号楼3单元502室，房屋所有权归刘某某所有，任何人无权干涉。2018年10月24日，王新军出具声明，表示放弃其对父亲王庆民享有的继承王吉勇涉案房产份额的继承权。 本案双方当事人争议的焦点为：一、刘某某与杜某某之间是否为房屋买卖合同关系？刘某某是否系本案适格原告？二、涉案房屋标的12.7万元是否系全部购房款？三、涉案合同是否应继续履行？ 关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。从杜某某为王吉勇、刘某某出具收条载明的内容分析，双方就买卖合同的当事人姓名、标的、数量、价款、房屋坐落、交付履行等主要合同应具备的条款均做出了约定，合同依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”王吉勇与杜某某协商购买涉案房屋，自杜某某收到购房款并交付房屋时，双方之间形成房屋买卖合同关系。杜某某作为房屋的出售方，依法负有全面履行合同义务的责任。杜某某辩称从未将涉案房屋出卖，收到的刘某某的款项也并非购房款，与其出具的收到条记载的内容不符，也与后来其与刘某某多次协商解除买卖合同关系及其为刘某某找寻其他合适房源以便腾出涉案房屋的事实不符。结合双方提供的多次电话录音的内容及收取购房款并交付房屋的事实，可以认定，杜某某与王吉勇、刘某某之间形成了实际的房屋买卖合同关系。例如，在杜某某与刘某某几次电话交流中，杜某某自认：“2003年的时候答应卖给你了”，只是后来因为认为“当时那个房子最少得十五六万，卖便宜了……”，“2006年我就反悔了”，“因为这个价格，我只能对他（王吉勇）……”综合上述事实，本院认为，刘某某主张的房屋买卖合同成立的事实具有高度盖然性，参照最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院确认刘某某主张的事实存在，刘某某与杜某某之间形成房屋买卖合同关系；杜某某收到的12.7万元购房款中有刘某某支付的6万元，刘某某依法享有该部分份额的债权，该债权份额属于刘某某的个人婚前财产。对杜某某辩称的刘某某向其转账不能证明刘某某支付过购房款，因其没有证据证明该款项的性质为非购房款，故对杜某某的该辩称，本院不予采信。《中华人民共和国继承法》第三条第七项规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的其他合法财产。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》中规定，关于总则部分第三条规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。在王吉勇购买涉案房屋时，刘某某与杜某某并未登记结婚，婚后王吉勇去世，其继承人包括刘某某与王庆民，王庆民去世后，其继承人王新军取得继承权，但王新军明确表明其放弃对父亲王庆民享有的继承王吉勇涉案房产份额的继承权。至此，刘某某依法取得继承涉案房屋买卖合同王吉勇名下的合同债权，因此，刘某某享有涉案房屋买卖合同项下的全部债权，其作为原告的主体资格适格。 关于焦点二，涉案房屋的购房款标的12.7万元，刘某某主张该款项即为全部购房款，杜某某辩称该款项并非全部购房款，因为其与王吉勇并未就房屋总价款商议确定。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。在杜某某为王吉勇出具的收条中，载明“购房款”即为12.7万元，并未说明是部分购房款，也未说明剩余购房款为多少，且收条明确载明涉案房屋已交付。现杜某某主张12.7万元不是全部购房款，对此，杜某某负有相应的举证责任，在其未能提供证据予以推翻对方的主张的情况下，应当承担举证不能的法律后果，且该辩称也与前述的双方的电话录音载明的内容不符，例如，杜某某在电话中称“王吉勇活着就没这些事了，因为这个价格，我只能对他（王吉勇）……”“当时那个房子最少得十五六万，卖便宜了……”等等，因此对杜某某的该辩称，本院不予采信。综上，本院认定该12.7万元系全部购房款。 关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。王吉勇与杜某某的房屋买卖合同关系在交付购房款及房屋时成立并生效，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各当事人均应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘某某诉请杜某某协助其将济南市历下区友谊苑北区3-2号3单元502号房屋及地下室502号的不动产权登记变更至本人名下，于法有据，现涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，杜某某应当及时全面的履行该买卖合同，办理不动产权证书，登记费用由杜某某自理，并限期协助刘某某办理涉案房屋的不动产权登记过户手续。需要特别提及的是关于涉案地下室502号，2003年10月14日，刘某某以杜某某名义向济南市城建投资有限公司交纳了该地下室的购房款4960元，由相应的收据佐证，本院对该事实予以采信，刘某某系该地下室的实际购买人，因该地下室为涉案房屋的附属物，其产权手续的办理依附于涉案房屋的产权手续的办理，为减少诉累，本案一并作出处理：由杜某某在本院限期内办理涉案房屋及地下室的产权登记手续，登记费用由杜某某自理；杜某某并在本院限期内协助刘某某办理涉案房屋及地下室的产权过户登记手续，过户变更费用由刘某某承担。 关于刘某某请求依法确认位于济南市历下区友谊苑北区3-2号楼3单元502号房屋及地下室502号的所有权人为其本人的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋至今并未取得不动产权证书，故刘某某主张确认所有权，于法无据，本院不予支持。 综上所述，双方当事人对涉案房屋已经在协商作价后交付购房款，且房屋也在交付购房款的同时交付购房人占有、使用至今，虽然杜某某在其后就房屋买卖行为反悔过，甚至提出过解除买卖合同关系的要求，并帮购房人遴选过其他替代房屋，但买卖双方毕竟未达成解除房屋买卖合同关系的新的合意，故房屋买卖合同关系仍在履行过程中。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”依据上述法律规定，杜某某应继续履行合同义务，未予履行应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十六条，《中华人民共和国继承法》第三条第七项，《中华人民共和国物权法》第九条，参照最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》关于总则部分第三条的规定，判决如下： 一、被告杜某某于本判决生效之日起30日内办理济南市历下区友谊苑北区3-2号楼3单元502号房屋及附属地下室502号房屋不动产权利登记，登记费用由杜某某自行承担； 二、被告杜某某取得济南市历下区友谊苑北区3-2号楼3单元502号房屋及附属地下室502号房屋不动产权证书后的15日内协助原告刘某某将济南市历下区友谊苑北区3-2号楼3单元502号房屋及附属地下室502号房屋的不动产权利转移登记至刘某某名下，过户变更费用由刘某某承担； 三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 案件受理费2840元，由杜某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  温进才 人民陪审员  陈桂芳 人民陪审员  冯 青 二〇一九年二月一日 法官 助理  刘西红 书 记 员  万传玺