重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初6907号 原告（申请执行人）：重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路**，统一社会信用代码91500000778472076D。 法定代表人：聂红焰，重庆西永微电子产业园区开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：何磊，重庆静昇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王菊芳，重庆静昇律师事务所律师。 被告（案外人）：龙代骐，男，1971年9月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。 被告（被执行人）：重庆赐丰商贸有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区西永大道**统一社会信用代码91500106305117437E。 法定代表人：赵光兵，重庆赐丰商贸有限公司总经理。 原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司（以下简称微电园公司）与被告龙代骐、重庆赐丰商贸有限公司（以下简称赐丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告微电园公司的委托诉讼代理人王菊芳，被告龙代骐到庭参加诉讼。被告赐丰公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告微电园公司向本院提出诉讼请求：请求准许执行被告赐丰公司名下位于重庆市沙坪坝区某二路XX号房屋。事实和理由：原告于2016年10月11日申请对被告赐丰公司名下房屋采取诉前保全措施。2016年10月24日，沙坪坝区人民法院依据（2016）渝0106执保1741号执行裁定书，查封了被告赐丰公司所有的，位于重庆市沙坪坝区某二路**房屋（原门牌号：安置房某期****）。2016年11月22日，原告向赐丰公司提起商品房销售合同纠纷一案，2017年3月27日，重庆市沙坪坝区人民法院对该案作出（2016）渝0106民初字第16127号民事判决，判令被告赐丰公司于判决生效后十五日内向原告支付购房款22010100元及违约金。该判决生效后，被告赐丰公司未按照判决书指定的期限履行义务，原告申请法院强制执行。被告龙代骐对该执行标的提出书面异议，沙坪坝区人民法院于2018年3月13日作出（2018）渝0106执异53号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市沙坪坝区某二路XX号房屋的执行。原告认为被告龙代骐不能证明已按照合同约定支付全部房款，龙代骐与赐丰公司签订门面转让协议时赐丰公司尚未取得涉案房屋的产权，案外人对涉案房屋未办理过户存在重大过错，故不能对抗法院的强制执行，遂起诉请求法院判如所请。 被告龙代骐辩称，被告龙代骐在人民法院查封涉案房屋之前已经与赐丰公司签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产。龙代骐已经按照合同约定支付了全部合同价款，因赐丰公司不配合办理过户，且现在下落不明导致涉案房屋未办理过户登记，非因购房人原因造成，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告赐丰公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月12日，微电园公司与赐丰公司签订《商业门面出售协议》一份，约定微电园公司将位于重庆市沙坪坝区西永微电子产业园区安置房二、四期共163个门面出售给赐丰公司。赐丰公司支付了部分房款，微电园公司要求赐丰公司支付剩余房款未果，于2016年10月11日申请对赐丰公司名下房屋采取诉前保全措施。2016年10月24日，本院依据（2016）渝0106执保1741号执行裁定，查封了赐丰公司所有含涉案房屋在内的36套房屋，同时向重庆市沙坪坝不动产登记中心发出（2016）渝0106执保1741号协助执行通知书，该中心于2016年10月25日办理了赐丰公司名下包括涉案房屋在内的36套房屋的查封登记。 2017年3月27日，本院作出（2016）渝0106民初16127号民事判决，判决赐丰公司给付微电园公司购房款22010100元及相应违约金。 该判决发生法律效力后，因赐丰公司未按时履行法律文书确定的义务，微电园公司于2017年7月17日向本院申请执行。 执行过程中，龙代骐作为案外人向本院提出执行异议。本院于2018年3月13日作出（2018）渝0106执异53号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服裁定向本院提起许可执行之诉。 另查明，2015年6月22日，龙代骐与赐丰公司签订《商业门面转让协议》，协议约定，赐丰公司将涉案门面及安置房二期C区2306号共两个门面转让给龙代骐，单价9000元，房款共计855900元，并约定乙方（龙代骐）按照甲方（赐丰公司）的要求在2016年5月前提供办证相关资料，缴纳办证相关税费后，甲方于2017年5月30日内完成涉案房屋的产权证办理过户手续。合同签订后，龙代骐分两次向赐丰公司支付房款，赐丰公司分别于2015年6月22日、2015年6月26日出具两张收据，载明共计收到龙代骐房款855900元。赐丰公司收款后，即将涉案门面交付龙代骐占有、使用、收益至今。 2015年11月2日，涉案房屋从原权利人微电园公司转移登记至赐丰公司名下。 另本院通过对赐丰公司注册登记地和主要办事机构所在地的物管人员调查证实，赐丰公司于2016年8月份之后便未正常经营。其门面购买人多方找寻赐丰公司办理房屋过户登记未果，曾多次到区内相关部门集访。 庭审中，微电园公司与龙代骐一致确认原《商业门面转让协议》中载明的重庆西永微电子产业园区安置房某期X区XXXX号商业门面现产权登记地址为重庆市沙坪坝区某二路XX号。龙代骐申请赵纯英、周祥均等证人出庭证明其因购买门面向证人借款的事实。 被告赐丰公司经本院公告传唤，公告期届满后仍未到庭参加诉讼，本院可依法予以缺席审理。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告微电园公司提交的（2016）渝0106执保1741号执行裁定书、（2016）渝0106民初16127号民事判决书、（2017）渝0106执4802号执行裁定书、协助执行通知书、公告、西永安置房商业门面过户情况表、（2018）渝0106执异53号执行裁定书、送达回执，被告龙代骐提交的商业门面转让协议、赐丰公司出具的房款收据、租赁合同、物管费及水电费收据、赵纯英、周祥均的证人证言，本院调取的不动产登记资料以及对物管人员封波、陈雪莲等人所作的询问笔录等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以认定。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本院受理本案符合前述法律规定。 本案的争议焦点在于龙代骐是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，龙代骐在本院查封涉案房屋之前已与被告赐丰公司签订《商业门面转让协议》；其次，根据租赁合同、水电气费收据等，可以认定龙代骐最早在2015年8月份就已实际占有涉案房屋，即在本院查封之前就占有了房屋；再次，龙代骐主张以现金方式支付房款，其提供了赐丰公司出具的房款收据以及证人证言，且无证据证明龙代骐与赐丰公司之间存在利害关系或恶意串通逃避债务，故本院对龙代骐已付清房款的事实予以认定；最后，在案外人购买房屋之时，虽然赐丰公司尚未取得房屋产权，但赐丰公司当时已与微电园公司签订了商业门面出售协议，且在赐丰公司与案外人约定的过户时间届满之前，赐丰公司已取得涉案门面的产权，故赐丰公司在销售房屋时尚未取得产权的瑕疵已经得到弥补，且该瑕疵也非导致涉案房产未办理过户给案外人的原因，在龙代骐与赐丰公司约定的过户时间届至前，因人民法院对涉案房屋进行了查封，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，被告龙代骐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告赐丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》五十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元（原告已预交），由原告重庆西永微电子产业园区开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  侯忠民 审 判 员  陈泫华 人民陪审员  李红波 二〇一九年二月二十五日 书 记 员  杨 美