贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民初177号 原告深圳市尚亿道合地产有限公司，住所地：深圳市福田区新洲南路金亨******，统一社会信用代码：91440300068559767L。 法定代表人代静，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）刘明，贵州心海律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）田俊，贵州心海律师事务所律师。 被告贵州世纪阳光置业有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾北路，统一社会信用代码：91520522697540487M。 法定代表人张洪山，公司执行董事兼总经理 委托代理人（特别授权）喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。 原告深圳市尚亿道合地产有限公司因与被告贵州世纪阳光置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年12月18日公开开庭审理了本案，原告深圳市尚亿道合地产有限公司的委托代理人刘明、田俊，被告贵州世纪阳光置业有限公司的委托代理人喻恒麟到庭参加了诉讼。因被告贵州世纪阳光置业有限公司另案提起案涉合同无效之诉，本院于2018年1月3日依法中止审理本案，于2018年11月14日恢复审理，本案现已审进终结。 原告深圳市尚亿道合地产有限公司向本院提起诉讼，请求：一、依法判决被告支付原告房屋销售佣金4358090元（暂记算至2017年9月27日）；二、依法判决被告支付原告销售溢价奖励佣金6358420元（暂记算至2017年9月30日）；三、依法判决被告支付原告滞纳金（违约金）1914514元（暂记算至2017年8月31日）。以上共计12631024元。事实及理由：原、被告双方于2013年6月1日签订了《阳光杜鹃花城销售代理合同（项目名称:黔西阳光城）》，约定由原告为涉案项目独家营销策划销售代理公司，营销策划销售代理期从合同生效后至项目销售完成时止。后双方又签订了《合同附件：关于“阳光杜鹃花城销售代理合同”中A区住宅等产品销售进度及销售溢价奖励的补充协议》，对项目A区住宅等产品约定了阶段销售任务计划、销售溢价奖励机制价格标准和分成比例。于2016年7月1日签订了《关于完善（2013年6月）合同内容及部分条款调整的补充协议》,以《阳光杜鹃花城销售代理合同（项目名称:黔西阳光城）》及合同附件：关于“阳光杜鹃花城销售代理合同”中A区住宅等产品销售进度及销售溢价奖励的补充协议》为基础，对销售佣金点数、结算方式等部分条款进行调整和补充。在合同期限内，原告严格履行了合同义务，而被告未依据合同约定按时足额支付佣金，其行为已构成违约，被告应依约支付原告佣金，同时，应支付滞纳金。 被告贵州世纪阳光置业有限公司辩称：1、关于房屋销售佣金，双方未经过结算，不符合支付条件；2、销售溢价不属于佣金的范畴，根据《商品房销售管理办法》第二十八条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费有。”之规定，不能收取除佣金以外的其他费用，被告不应支付；3、原告的第三项诉讼请求不明确，且滞纳金属行政处罚的范畴，不适用于平等民事主体之间，原告诉请滞纳金无法律依据。如法院认定被告应承担违约责任，请求对违约金进行调整。 为支持其诉讼主张，原告提供如下证据： 第一组证据：原告《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、企业信用信息；证明目的：原告的主体身份信息。 被告质证意见：无异议。 第二组证据：被告企业信用信息，证明目的：被告的主体身份信息。 被告质证意见：无异议。 第三组证据：1、原、被告2013年6月1日签订的《阳光杜鹃花城销售代理合同（项目名称:黔西阳光城）》及《合同附件：关于“阳光杜鹃花城销售代理合同”中A区住宅等产品销售进度及销售溢价奖励的补充协议》；2、原、被告2016年7月1日签订的《关于完善（2013年6月）合同内容及部分条款调整的补充协议》；3、《关于收取黔西“阳光杜鹃花城”项目阶段性月服务费的申请报告》；4、《贵州世纪阳光置业有限公司关于实施阶段性商铺营销激励方案的请示》；5、《阳光城销售代理佣金结算申请》；6、《阳光城A区跳点结算申请》；证明目的：1、原、被告之间的合同法律关系；2、原、被告双方对委托事项、代理费提取标准、溢价奖励标准、滞纳金等内容的约定；3、被告应向原告所支付的佣金、滞纳金费用的计算依据。4、被告审批同意从2016年9月1日开始向原告每月支付6万元服务费。5、经双方协商一致变更营销溢价提成方案与结算方式。经双方协商一致代理佣金按1.6%的比率结算，并补齐差额。6、经双方协商一致代理佣金按1.8%的比率结算，并补齐差额。 被告质证意见：对第三组证据第1、2号证据真实性无异议，但原告未依照合同的约定向被告提交营销资质证书以及销售人员的资格证书；第3、4、5、6号因是复印件无法判断其真实性。 第四组证据：1、《贵州世纪阳光置业楼盘销售情况表（2017.03.30）》C区；2、《所售楼盘首付情况表》A区；3、《开盘B区售楼情况（定金）》及《开盘B区售楼情况（认筹情况）》；4、《B区销售合同签订情况表》；5、《阳光集团抵债房屋明细表》；6、与被告财务刘静发送邮件、微信往来信息；7、2016年6月30日《收款收据》；8、《资料签收表》；9、《资料移交表》；10、《购房合同领取表》；11、《按揭资料移交表》；12、《备案资料移交表》；证明目的：证明：1、刘静系被告的工作人员；2、被告已确认原告已销售房屋的套数和具体的房屋信息，3、原告合同履行过程中已经履行了代理销售的义务。 被告质证意见：对第四组证据1、2、3、4、5、6号三性有异议，从证据来源方式原告称系与刘静的电子往来，但没有其他能佐证该微信号、电子邮箱用户就是原告所称刘静本人，不能仅凭该证据就认定原告所称的事实。7号证据因原告未提供原件，不能确定其真实性。对第9、11、12号，三性无异议，但是对于表中所列没有签收人签名的内容被告不予认可。第8、10号证据没有原件，不能判断其真实性，该组证据达不到原告的证明目的。 第五组证据：1、阳光城2016年1-8月A、B、C区住宅及商业佣金情况说明及附佣金明细表；2、阳光城2016年9-12月A、B区住宅佣金情况说明及附佣金明细表；3、阳光城2017年1月A、B区佣金情况说明及附佣金明细表；4、阳光城2017年2月A、B区佣金情况说明及附佣金明细表；5、阳光城2017年3月A、B区佣金情况说明及附佣金明细表。证明目的：1、被告已审核确认应向原告所支付的部分佣金费用；2、在佣金结算表中有公司财务人员刘静及法定代表人签字确认；3、此佣金结算表充分反应双方在履行合同过程中双方结算方式以刘静确认为准，公司法定代表人签字存档，本案中双方履行合同应当以刘静确认的数据为双方结算的依据。 被告质证意见：认可原告的营销经理是高东君，被告财务是刘静，财务主管是亓峰，公司副总是高志良，对高志良签字部分原告未提供原件，无法判断其真实性，对于其余部分中有被告公司人员签字的溢价结算表三性无异议，对其他无被告公司人员签字的三性有异议，从该表内容可以体现是原、被告工作人员的一种核对，并不是合同中约定的原告向被告提交的结算单，达不到原告的证据目的。 第六组证据：1、《黔西阳光杜鹃花城2016年度应结算销售佣金统计汇总》；2、《黔西阳光杜鹃花城2015年12月——2016年12月签约应结算佣金表》；3、《黔西阳光杜鹃花城2017年度应结算销售佣金统计汇总》；4、《黔西阳光杜鹃花城2017年1月——2017年8月签约应结算佣金表》；5、《黔西阳光城2017年9月签约及佣金表》；6、《黔西阳光杜鹃花城A、C区车位应结佣金表》；7、《黔西阳光杜鹃花城2016年放贷后应结算剩余20%佣金统计汇总》；8、《黔西阳光杜鹃花城放贷后应结算剩余20%佣金结算统计表(2016年8月31日)》；9、《黔西阳光杜鹃花城放贷后应结算剩余20%佣金结算统计表(2016年12月25日)》；10、《黔西阳光杜鹃花城2017年放贷后应结算剩余20%佣金统计汇总》；11、黔西阳光杜鹃花城放贷后应结算剩余20%佣金结算统计表(2017年4月——8月)；12、《黔西阳光杜鹃花城A区住宅应结算溢价奖励佣金统计表》及《附件一：黔西阳光杜鹃花城A区住宅溢价奖励佣金结算表1》《附件二：黔西阳光杜鹃花城A区住宅溢价奖励佣金结算表2》《附件三：黔西阳光杜鹃花城A区住宅溢价奖励佣金结算表3》《黔西阳光杜鹃花城A区住宅溢价奖励佣金结算表2（2017年8月24日-2017年9月30日）》；13、《黔西阳光杜鹃花城B区住宅溢价奖励佣金统计表》及《附件一：黔西阳光杜鹃花城B区住宅溢价奖励佣金结算表1》《附件二：黔西阳光杜鹃花城B区住宅溢价奖励佣金结算表2》《附件三：黔西阳光杜鹃花城B区住宅溢价奖励佣金结算表3》《黔西阳光杜鹃花城B区住宅溢价奖励佣金结算表2（2017年8月24日-2017年9月30日）》；14、《黔西阳光杜鹃花城2016年后应结未结算代理佣金产生滞纳金汇总表》；15、《黔西阳光杜鹃花城应结未结算2016年销售佣金产生滞纳金计算表》；16、《黔西阳光杜鹃花城应结未结算2017年销售佣金产生滞纳金计算表》；17、《黔西阳光杜鹃花城2013年-2015年佣金未及时结算的滞纳金汇总》《黔西阳光杜鹃花城关于A区住宅跳点、商业等佣金延迟结算产生的滞纳金明细》《黔西阳光杜鹃花城2015年度佣金结算延迟产生滞纳金明细》《黔西阳光杜鹃花城2014年度佣金结算延迟产生滞纳金明细》《黔西阳光杜鹃花城2013年度佣金结算延迟滞纳金明细》《黔西阳光杜鹃花城应结剩余20%佣金延迟产生滞纳金明细（2013-2015年）》。证明目的：原告根据销售房屋的套数和面积，根据合同约定的计算方式计算出被告应当支付的佣金、溢价及违约金。因被告未按合同约定与原告办理结算，因此原告根据被告已确认的内容，单方制作各项费用结算表。之所以原告进行单方结算是因为被告怠于履行合同约定的结算义务，也是本案产生的原因。原告提交的第五组证据中已经充分反应原告在之前的结算中已经按照合同约定向被告提供结算依据，2017年3月份之前的结算单被告已签字确认，2017年3月份被告负责人拒签，2017年4月后被告拒收原告提交的结算单据，未按合同约定将结算单给原告 被告质证意见：该表格是原告单方制作，不具有证明力，不应当作为证据，被告在今天之前从未收到过原告要求结算该部分的报告，原告未按合同约定向被告提交被告审核，达不到约定的付款条件。 第七组证据：（2012）商房预字第008号《商品房预售许可证》(正本)、（2012）商房预字第007号《商品房预售许可证》(正本)、（2015）商房预字第050号《商品房预售许可证》(正本)。证明目的：1、原告销售的A区一期1、2、3、4号楼的预售房屋建筑面积；2、原告方销售的B区2、3、4幢的预售房屋建筑面积。3、以此未基数，结合双方已经确认的套数及面积均能计算出房屋的销售率，已达到合同约定的被告向原告支付相应费用的条件。 被告质证意见：对该证据三性无异议，但达不到其证明目的。 第八组证据：关于《阳光杜鹃花城销售代理合同》部分条款执行调整的申请报告。证明目的：经原、被告双方协商将2013年6月签订的《阳光杜鹃花城销售代理合同》中执行条款进行微调，即商业部分销售代理费提取比例为销售额的3.5%，其他条款不变。 被告质证意见：因原告未提供原件，不能判断其真实性，对于3.5%的比例，违反国家计委、建设部的关于中介收费的相关规定。 针对原告主张的2016年-2017年销售佣金、销售溢价奖励佣金、2013年-2015年以及2016年-2017年未及时结算佣金产生的滞纳金具体数额，被告除在庭审中发表上述质证意见外，于庭后另行向法庭提交书面说明，称：原告主张2016年有19套房屋系被告用于抵账，该19套房屋不应向原告支付佣金；购房户黄吉已退房，不应支付佣金；购房户张霞因贷款未发放，不能全额提取佣金，剩余佣金4940元应待贷款发放后才能结算。故2016年应支付的佣金应为2319626元。原告主张2017年应支付的销售佣金1732853元中，被告用于抵账的6套房屋以及购房户刘燕萍已退的1套房屋不应支付佣金；高莎、付潇、漆国敏、曾凡文、史开琴、曾毅、刘敏七房购房户，原告用于计算佣金的合同金额有误，应扣减514元；孙卫、陈庆微户存在重复计算佣金的情形；原告按2.8%的比例计算B区写字楼的销售佣金无依据，应按1.8%计算；故2017年应支付的佣金应为1319338元。原告主张的A、C区车位销售佣金为35328元，实际应支付的佣金为26598元，产生差额的原因为其中有4个车位未签约，应扣减佣金8730元。原告主张的2016年放贷后应结算的20%佣金54307元被告无异议。原告主张的2017年放贷后应结算的20%佣金185352元，实际应为182937元，产生差额的原因为B区写字楼应按1.8%的比例计算佣金，原告系按2.8%计算。原告主张的A区住宅溢价销售佣金多计算了2693元，原因为购房户罗明芬购买房屋后退房，该房又由原告另行出卖给刘敏，原告对两次出售均计算了销售溢价奖励佣金；基于上述相同理由，同时主张原告重复计算销售溢价奖励佣金2675.05元，应予扣减。被告虽不应支付滞纳金，但对原告根据合同约定计算的2013年-2015年未及时结算佣金产生的滞纳金数额无异议。截止2018年12月31日，还有蒋娅莉、李燏、欧阳育绩、孙波、赵雅涵、曾祥军、王志、陈国发与熊梅、王瑞珀、彭琴、付潇、岳建烨、曹剑13户退房，产生的代理费162977.01元不应支付。 针对被告所作的上述说明，原告称：认可被告主张的高莎、付潇、漆国敏、曾凡文、史开琴、曾毅、刘敏七房购房户存在合同价款差价，应扣减代理费514元以，同意对4个未签约的车位扣减相应的代理费。被告主张的抵账、退房、贷款未发放均未提供证据证明，且即使被告能举证证明存在上述事实，根据双方合同约定同，用于抵账的房屋被告仍应向原告支付佣金；即使存在退房行为，原告的销售行为已经完成，退房是被告与购房者之间的行为，与原告无关，被告仍应支付佣金；补充协议明确约定放贷后应结算的20%佣金的结算点数为2.8%，被告主张应按1.8%计算与约定不符。 为支持自己的抗辩主张，被告提交如下证据： 喻：支付凭证一组及亓峰的证明。证明目的：被告2013年-2017年期间共向原告支付营销代理佣金5556635元，由亓峰账户支付给原告的也是被告委托元峰支付。 原告质证意见：亓峰个人账户支付的100万元原告认可；2013年12月27日支付的226789元是2013年6、7、8月份的代理费，原告认可；2014年1月22日支付的167486元是2013年9、10、11月的代理费；2014年1月14日收款收据不认可，没有收到钱；2014年6月18日收款收据没有收到钱；2014年9月11日收款收据没有收到钱；2014年10月29日收款收据、2014年10月31日收款收据没有收到钱；即上述所有收款收据载明的数额原告均未收到款项；2015年12月31日收款收据没有收到钱；2015年11月27日收款收据是为履行“阳光·杜鹃花城”商铺营销激励协议其他合同而支付，与本案无关。2015年12月31日收款收据上的签字是张传亮本人所签，其他收款收据的张传亮签名均不是本人所签，其余所有手写的内容都是被告财务人员刘静所写，章是原告工作人员张传亮所盖，是为了先完善手续，并没有实际付款，银行流水可以证明。其余银行流水体现的数额，原告认可，但不涉及本案原告起诉所涉金额。针对被告提交的证据，原告提交证据“阳光·杜鹃花城”商铺营销激励协议，证明：2015年11月27日的30万元是支付该协议的款项。 被告质证意见：对于“阳光·杜鹃花城”商铺营销激励协议及银行流水真实性无异议，关联性有异议，达不到原告的证明目的。 原告提交的第一、二组证据，被告无异议，予以采信；第三组证据中第1、2号证据被告无异议，予以采信，第3、4号证据系复印件，被告不予认可，且无其他证据佐证，不予采信；第5、6号证据虽系复印件，但该证据载明的结算比例与合同约定相符，且被告对原告据该证据计算的佣金比例未提出异议，予以采信；第四组证据中，对被告确认的部分予以采信；第五组证据中，对被告签字确认的部分予以采信；第六组证据系原告单方制作用于证明被告应支付原告的销售佣金、销售溢价奖励佣金及滞纳金的具体数额，结合庭后双方所作的说明及相关证据，本院认定被告应支付的房屋销售佣金、销售溢价奖励佣金及滞纳金为12582146元；第七组证据予以采信；第八组证据系复印件，被告不予认可，不予采信。 对被告提交的证据，被告提交2013年-2017年的付款凭证主张其已支付原告5556635元。因原告主张的被告应支付的销售佣金、销售溢价奖励佣金系2016年以后产生，滞纳金系未支付销售佣金、销售溢价奖励佣金产生的违约责任，被告2013年、2014年、2015年支付的款项与本案原告的主张无关，不予采信；根据双方签订的《阳光杜娟花城销售代理合同》第五条第1项：“原告每月第一日将上月结算单提供给被告审核，最终结算；”之约定，被告2016年1月11支付的120万元应认定为支付2016年之前产生的佣金，与本案原告主张的金额无关，不予采信；同时，本案原告主张的金额不包含被告庭审中认可的其2017年2月28日签字确认的商业租赁代理佣金245309元以及2016年12月27日签字确认的阶段性业绩奖励5万元，故被告支付的2016年及2017年的款项中应扣除上述费用。综上，本院认定被告已支付的2016年及2017年产生的销售佣金、销售溢价奖励佣金为1104691元，对被告主张的已支付的其余款项不予采信，原告主张被告支付的上述所有款项均与本案无关无证据证明，不予采信。 本院经审理查明：2013年6月1日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《阳光杜娟花城销售代理合同》，约定：甲、乙双方经友好协商,就甲方委托乙方对“阻光·杜鹃花城”项目进行营销策划销售代理服务事宜达成协议如下：一、委托物业事项。1、甲方全权委托乙方对其开发的“阳光·杜鹃花城”项目进行营销策划销售代理工作，乙方同意接受甲方委托,并成为本项目独家营销策划销售代理公司。2、合同标的。甲方开发的“阻光·杜鹃花城”项目可售物业:项目推广名为“黔西·阳光城”，总占地面积约139327平方米，总建筑面积:约60251平方米(具体面积数据以规划满整后为准)，本代理合同不包括C区1#、2#楼已签订认购协议的225户(附明细)及前销售代理公司贵州尊地地产咨询有限公司于2012年8月20日至2013年5月31日合同履行期间所售房屋；3、项目地点:黔西县新行政中心对面；4、委托期限。乙方营销策划销售代理期从本合同生效后至项目销售完成为止，但在此期间内,当项目整体销售率达到90%或以上时,双方可以协商终止合同。二、双方权责。(一)甲方权责。7、甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付。如有拖欠,乙方书面通知甲方15日内仍未支付,可以中止履行本合同；如甲方30日后仍未支付上述费用,则乙方有权单方解除本合同,并有权要求甲方每日按所欠代理费总额的万分之五计付滞纳金。9、在本合同生效后,甲方不再委托任何第三方代理销售。如发生甲方将所委托代理的楼盘整体转让的情况（购买方单独购买整栋楼盘或单个楼栋除外),甲方除应支付乙方已代理售出部分(以签订购房合同并支付首期购房款为准)的代理费外,还应补偿乙方直接经济损失(不包括可得利益),并承担对己交定金客户的各项责任。四、销售任务及代理费提取标准。（一）可售物业住宅部分:1、C区1#、2#楼。阳光、杜鹃花城C区1#、2#楼未出售物业住宅部分,签订购房合同后统一按销售额的1.2%提取代理费。2、其他区域：以当期开盘日期为基准日，以当期销售的住宅物业数量(按套计算)为基数,销售率按本条第3项提取代理费(对签订本合同以前以10万元认购A区的VP客户,营销公司应提取的代理费,按实际销售额计提的40%比例结算)。3、销售任务和代理费：(1)销售率0%-30%(不含30%)阶段,按销售额的1.2%提取代理费；(2)销售率30%-60%阶段（不含60%）按销售额的1.4%提取代理费；(3)销售率60%-80%阶段（不含80%）按销售额的1.6%提取代理费；(4)销售率达到80%以上阶段(含80%),按销售额的1.8%提取代理费。4、本条项下销售率=乙方代理销售出的物业面积（以签订认购书为准）/乙方当期在售的物业面积，包含A区已认购的套数）。C区1#、2#楼的销售业绩不计入销售率。(二)可售物业商业部分：以当期开盘日为基准日,以当期销售的商业物业面积为基数,按以下目标任务完成情况分阶段、分比例提取代理费。(1)销售率0%-30%（不含30%)阶段,按销售额的2%提取代理费；(2)销售率30%-60%阶段(含30%,不含60%),按销售额的2.5%提取代理费；（3)销售率60%-80%阶段（含60%,不含80%）,按销售额的3.0%提取代理费；(4)销售率达到80%以上阶段(含80%),按销售额的3.5%提取代理费。2、本条项下销售率=乙方代理销售出的物业面积(以签订认购书为准)/乙方当期在售的物业面积。（三)可售物业写字部分：1、以当期开盘日为基准日，以当期销售的写字楼物业面积为基数,按以下目标任务完成情况分段、分比例提取代理费。(1)销售率0%-30（不含30%)阶段,按销售额的1.6%提取代理费；（2)销售30%-60（含30%，不含60%）按销售额的1.8%提取代理费；(3)销售率60%以上阶段（含60%),按销售额的2.0%代理费。2、本条项下销售率=乙方代理销售出的物业面积(以签订认购书为准)/乙方当期在售的物业面积。(四)可售物业车位部分：乙方收取车位销售佣金的点数为3%,即销售佣金按照地下车位销售金额的3%计算。(五)销售任务:销售任务及奖励按销售区域分别签订补充协议,作为本合同的附件,与本合同一同执行。五、代理销售结算时间及程序。1、乙方每月第一日将上月结算单提供给甲方审核,最终结算:销售率=乙方代理销售出的物业面积(以签订认购书为准)/乙方当期在售的物业面积。2、甲方须在5个工作日内将确认的结算单下达给乙方,乙方在其后3个工作日内提交代理费发票。3、在一个任务考核期内任务考核日前的月度结算,如A住宅物业代理费暂按销售额的1.2%支付，如在任务考核周期内完成相应销售任务目标,则在任务考核日后第一次结算时按佣金点数之差一次性补足;如乙方在一个任务核周期内未完成相应的销售任务目标，该任务考核期内的代理费率按照前阶段考核周期对应的点数结算；如乙方在下一个考核周期内完成销售任务目标的，则甲方应将之前全部销售额按照佣金点数之差一次性补足。其他类型物业产品佣金结算方法以此类推。4、代理费结算采取月度结算方式向乙方支付，每月一次性付清房款并签订购房合同后支付100%代理费，每月签订购房合同并收取首期购房款后支付80%代理费，待放款全部到账后支付剩余20%代理费。5、如发生客户退房及不能成功购房情况时,甲方可将该退房客户购买金额中乙方实际取得的代理费,在下一期对乙方结算的代理费用中扣除,并注明退房原因。由于多户原因造成已购房客户退房而产生的客户需支付的违约金、罚金、赔偿金等均归甲方享有。6、凡是在本代理期内已交齐定金、签订购房合同,并在本代理期结束后30日内支付首期房款的部分,甲方应于代理期结束后35日内按照规定比例向乙方支付该部分代理费。除前述情况外,在本代理期结束后甲方无须向乙方支付代理费。九、合同生效及其他。本合同自双方代表签字盖章之日起生效,本合同有效期内，所有条款双方应均严格遵照执行,否则违约方要赔偿因此给对方造成的一切经济损失。2、因项目所在区域整体经济、房地产发展及市场竞争大环境发生重大变化,甲乙双方经协商后,以市场真实情况为依据,可以对本合同及附件中相关销售任务和销售价格指标进行调整。3、在合同执行过程中,乙方负责项日全部产品销售工作,甲方不得自己销售项目产品,抵扣工程款和企业内部员工及其亲友购买等都视为正常销售行为,乙方全额结算销售佣金。5、双方协商同意后对本合同的修改、扩充等，应签订补充协议，补充协议在双方签章后与本合同具有同等法律效力。 当日，双方还签订了《合同附件：关于“阳光杜鹃花城销售代理合同”中A区住宅等产品销售进度及销售溢价奖励的补充协议》，约定：甲乙双方在所签署营销代理合同基础上，秉承公平公正，有效激励营销团队,实现项目效益最大化和收益共赢的原则；同时,在充分调研分析黔西房地产市场竞争现状,结合项目内在产品特征，对在售住宅、商业、写字楼等产品的销售进度制定切合实际的销售计划,力求做到目标明确,任务清晰，以更好地统筹开展本项目相关营销管理工作,为黔西阳光城项目分期开发建设提供可持续的销售回款和现金流。经研讨后决定制定A区住宅产品分阶段销售任务计划,同时,在溢价共享的基础上,实行比例分成的方式，即甲方获得大部分收益,乙方拿到小部分收益；通过对营销代理销售团队气势的鼓舞和激励,让其享受到溢价分成激励机制的实惠,从而转化为工作中的斗志和业绩,主要目的是做大溢价部分的收益数量,最后一致达成如下补充条款：一、销售任务目标。1、项目A区住宅阶段销售目标：(1)乙方应于2013年9月30日（任务考核日)前保证销售率达到30%；(2)乙方应于2013年12月31日(任务考核日)前保证销售率达到60%；（3)乙方应于2014年3月31日(任务考核日)前保证销售率达到80%。注：以上所述的“销售率”=乙方代理销售的住宅套数(以签订认购书为准)/A区当期销售的住宅物业套数（包含A区已认购的套数）。2、项目B区写字楼阶段性销售目标。（1）乙方应于取得预售许可证并开盘后三个月（任务考核日）前保证销售率达到30%;（2）乙方应于取得预售许可证并开盘后六个月（任务考核日）前保证销售率达到60%;（3）乙方应于取得预售许可证并开盘后一年（任务考核日）前保证销售率达到80%。注：以上所述的“销售率”=乙方代理销售的写字楼套数(以签订认购书为准)/B区当期销售的写字楼物业套数（包含B区已认购的套数）。3、项目A和C区商业销售目标。（1）乙方应于取得预售许可证并开盘后三个月（任务考核日）前保证销售率达到30%;（2）乙方应于取得预售许可证并开盘后六个月（任务考核日）前保证销售率达到60%;（3）乙方应于取得预售许可证并开盘后一年（任务考核日）前保证销售率达到80%。注：以上所述的“销售率”=乙方代理销售的套数(以签订认购书为准)/当期销售的物业套数（包含已认购的套数）。二、销售溢价奖励机制价格标准。1、项目A区住宅物业“市场正常销售价”定为3400元/平方米；2、项目B区写字楼“市场正常销售价”定为4000元/平方米；3、项目A和C商业区“市场正常销售价”定为20000元/平方米。三、销售溢价的分成比例。超出“市场正常销售价”以上部分双方按照7：3的比例分成，即超出部分甲方获得70%，乙方获得30%。四、补充说明。1、以上价格均为折算后的商品房买卖合同签约价格；2、销售溢价奖励分成计算即以合同实际成交均价减去上述第二条中“市场正常销售价格”得出单价溢价值，再乘以实际销售总建筑面积得出总溢价收益，按照上述第三条中比例进行分成结算；合同实际成交均价=实际销售总金额（以签订买卖合同且支付完毕首期房款为准）/实际销售总建筑面积（以签订买卖合同且支付完毕首期房款为准）；3、销售溢价奖励的发放：达到销售目标任务时点时先行预付一部分奖励，在销售率达到98%时进行最终结算，具体发放细则如下：A区住宅：（1）2013年9月30日，如销售率达到30%以上，且应付的销售溢价奖励达到20万元，第一次预付销售溢价奖励10万元；（2）2013年12月31日，如销售率达到60%以上，且应付的销售溢价奖励达到40万元，第二次预付销售溢价奖励10万元；（3）2014年5月31日，如销售率达到80%以上，且应付的销售溢价奖励达到60万元，第三次预付销售溢价奖励10万元；（4）在A区住宅销售率达到98%，进行销售溢价奖励的最终结算，按照上述比例标准进行核算，扣除前期预付部分后一次性结算。B区写字楼：（1）取得预售许可证并开盘三个月后，如销售率达到30%（含30%）以上，且应付的销售溢价奖励达到20万元，第一次预付销售溢价奖励10万元；（2）取得预售许可证并开盘六个月后，如销售率达到60%（含60%）以上，且应付的销售溢价奖励达到40万元，第二次预付销售溢价奖励10万元；（3）取得预售许可证并开盘一年后，如销售率达到80%（含80%）以上，且应付的销售溢价奖励达到60万元，第三次预付销售溢价奖励10万元；（4）B区写字楼物业销售率达到98%，进行销售溢价奖励的最终结算，按照上述比例标准进行核算，扣除前期预付部分后一次性结算。A和C区商业：（1）取得预售许可证并开盘三个月后，如销售率达到30%（含30%）以上，且应付的销售溢价奖励达到20万元，第一次预付销售溢价奖励10万元；（2）取得预售许可证并开盘六个月后，如销售率达到60%（含60%）以上，且应付的销售溢价奖励达到40万元，第二次预付销售溢价奖励10万元；（3）取得预售许可证并开盘一年后，如销售率达到80%（含80%）以上，且应付的销售溢价奖励达到60万元，第三次预付销售溢价奖励10万元；（4）在物业销售率达到90%，进行销售溢价奖励的最终结算，按照上述比例标准进行核算，扣除前期预付部分后一次性结算。 2016年7月1日，双方签订《关于完善(2013年6月)合同内容及部分条款调整的补充协议》，约定：甲乙双方经友好协商,根据黔西房地产市场和阳光杜娟花城项目销售的具体情况,坚持执行2013年6月签订的《阳光杜鹃花城销售代理合同》(及其附件)为基础,就原合同中的佣金点数及结算方式等部分条款进行调整和补充说明。甲乙双方一致同意,针对上述原合同中第四项(销售任务及代理费提取标准)、第五项(代理销售结算时间及流程)等项及合同附件相关条款做出如下约定：一、销售佣金调整后点数如下:1、阳光杜鹃花城项目B区普通住宅佣金点数为2.5%,销售代理佣金按照销售合同金额的2.5%结算；2、B区写字楼物业(三期综合体一号楼公寓)佣金点数为2.8%，销售代理佣金按照销售合同金额的2.8%结算；3、项目其它住宅及商业物业销售代理佣金执行原合同相关内容。二、代理佣金结算时间及流程的补充说明:1、在客户签暑商品房买卖合同后,乙方可向甲方申请结算销售代理佣金。佣金应结算比例标准执行原合同中相应条款之规定；2、相关代理佣金结算流程、结算时点、未按期结算佣金违约赔偿等其它细节参照原合同中的相应条款执行,双方严格遵守执行。三、合同附件溢价奖励的协议的补充说明:1、三期综合体普通住宅(B区2、3、4栋)物业“市场正常销售价格”标准定为3300元平方米；写字楼公寓(B区一号楼)物业“市场正常销售价格”标准定为3600元/平方米；2、综合体商业部分分层溢价奖励的基础价格,即“市场正常销售价格”视商业开售前的市场销售情况双方协商一致后另行确定；3、销售溢价奖励的统计及发放:首次溢价奖励结算销售率调整为60%(分产品类型独立计算)。达到结算销售率时,开始进行溢价奖励结算,以实际成交价格为依据,结算已成交部分的溢价奖励。以后成交率每增加10%进行一次溢价奖励结算,即第二次溢价奖励结算时点为70%销售率,依次类推。再成交部分,将根据实际成交价格变动计算溢价奖励,整体上实行多退少补；4、相关溢价奖励部分的其它细节参照原合同补充附件中相应条款执行。四、原合同及其附件依然有效,其他条款保持不变并继续执行。五、本补充协议为主合同的附件之一,与原主合同及其附件具有同等法律效力,本补充协议与主合同及其附件不一致的,以本补充协议为准,本协议内容从项目B区销售开始正式生效执行。 2016年6月7日，被告向原告付款20万元；2016年9月12日，被告向原告付款30万元；2016年9月13日，被告向原告付款20万元；2016年10月9日，被告向原告付款10万元；2016年11月2日，被告向原告付款10万元；2016年12月12日，被告向原告付款10万元；2017年1月18日，被告向原告付款20万元；2017年7月28日，被告向原告付款10万元；2017年8月28日，被告向原告付款10万元；以上共计140万元。 原告主张被告应支付的款项具体为：一、销售佣金（包括应结算2016年销售佣金2350250元、应结算2017年销售佣金1732853元、车位销售佣金35328元、应结算2016年放贷后剩余20%佣金54307元、应结算2017年放贷后剩余20%佣金185352元）共计4358090元；二、销售溢价奖励佣金（包括A区住宅销售溢价奖励佣金3362016元、B区住宅销售溢价奖励佣金2996404元）共计6358420元；三、滞纳金[包括未及时结算2016-2017年佣金滞纳金1580449元(该部分含商业租赁佣金滞纳金35979元，原告在庭审中放弃商业租赁佣金滞纳金35979元的主张)、未及时结算2013-2015年佣金滞纳金370044元，共计1914514元。以上共计12630844元。 被告认为，原告主张的销售溢价奖励佣金及滞纳金不应支付，且根据原告向法庭提供的明细表载明的内容，2016年有19套房屋系被告用于抵账，2017年有6套房屋系被告用于抵账，不应向原告支付佣金；购房户黄吉、刘燕萍以及截止2018年12月31日蒋娅莉、李燏、欧阳育绩、孙波、赵雅涵、曾祥军、王志、陈国发与熊梅、王瑞珀、彭琴、付潇、岳建烨、曹剑13户购房户退房，不应支付佣金；购房户张霞因贷款未发放，不能全额提取佣金，剩余佣金4940元应待贷款发放后才能结算；高莎、付潇、漆国敏、曾凡文、史开琴、曾毅、刘敏七房购房户，原告用于计算佣金的合同金额有误，应扣减相应的代理费514元；孙卫、陈庆微户存在重复计算佣金12071元及销售溢价奖励佣金7099.85元，应予以扣减；原告按2.8%的比例计算B区写字楼的销售佣金无依据，应按1.8%计算；原告主张的A、C区车位销售佣金为35328元，其中有4个车位未签约，应扣减相应佣金8730元，实际应支付的佣金为26598元；原告主张的2017年放贷后应结算的20%佣金185352元系按2.8%计算，实际应按1.8%的比例计算佣金为182937元；原告主张的A区住宅溢价销售佣金重复计算了罗明芬退房后另行出卖给刘敏产生的2693元，基于该事由被告同时主张原告重复计算A区住宅溢价销售佣金2675.05元；对原告根据合同约定计算的2013年-2015年未及时结算佣金产生的滞纳金数额无异议。 原告同意扣减高莎、付潇、漆国敏、曾凡文、史开琴、曾毅、刘敏七房购房户因合同金额有误，应扣减相应的代理费514元，未签约的4个车位产生的代理费8730元，以及重复计算的A区住宅销售溢价奖励佣金2693元。 另查明：根据原告提供的销售佣金及销售溢价奖励佣金明细表载明的内容，原告重复计算了孙卫、陈庆微户的销售佣金12071元及销售溢价奖励佣金7099.85元，刘燕萍户已退房，原告主张该户的佣金为6246元。 综合原被告双方的诉辩主张及本案证据，本案争议焦点是：1、原告主张的销售溢价奖励佣金是否应予支持；2、房屋销售佣金、销售溢价奖励佣金及违约金应如何认定。 本院认为：关于焦点1，根据双方签订的《阳光杜鹃花城销售代理合同》及相关补充协议的约定，双方将被告应支付原告的房屋销售佣金分为两部分，一部分为原告在合同约定的市场正常销售价格内销售房屋应获得的基础佣金，即原告在本案中主张的房屋销售佣金，一部分为原告以超过合同约定的市场正常销售价格销售房屋，原告对超过部分应获得的佣金，即原告在本案中主张的销售溢价奖励佣金。原告主张的上述房屋销售佣金及销售溢价奖励佣金均属《商品房销售管理办法》第二十八条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”规定的佣金，被告根据该规定以原告主张的销售溢价奖励佣金不属于佣金为由，主张不应支付原告销售溢价奖励佣金的理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点2，原告起诉主张被告应支付的房屋销售佣金（包含车位佣金）为4358090元，本案审理过程中原告认可扣除因高莎、付潇、漆国敏、曾凡文、史开琴、曾毅、刘敏七房购房户合同金额有误多计算的代理费514元，未签约的4个车位产生的代理费8730元，刘燕萍户退房应扣减的佣金6246元。同时，原告重复计算了孙卫、陈庆微户的房屋销售佣金12071元也应予以扣除。另，根据原告制作的明细表载明，原告主张张霞户应结算佣金为9650元，被告辩称张霞户因贷款未发放，不能全额提取佣金，且原告已于2015年3月提取佣金4710元，剩余佣金4940元应待贷款发放后才能结算，原告主张张霞户应支付的佣金9650元不应支持。经本院核实，原告未举证证明张霞户已发放贷款，根据合同约定，该户应结算的佣金为9650×80%-4710元=3010元，同时，原告经核实后主张张霞户应支付的佣金为819元，故本院对张霞户应支付的佣金支持819元，原告起诉时主张的张霞户应支付的佣金9650元应扣除8831元。综上，被告应支付原告的房屋销售佣金为4358090元-514元-8730元-6246元-12071元-8831元=4324698元。被告主张用于抵账的25套房屋不应支付佣金的辩解意见与《阳光杜娟花城销售代理合同》第九条第3项：“在合同执行过程中，乙方负责项目全部产品销售工作，甲方不得自己销售项目产品，抵扣工程款和企业内部员工及其亲友购买等都视为正常销售行为，乙方全额结算销售佣金。”之约定不符，不予采纳。被告主张黄吉、蒋娅莉、李燏、欧阳育绩、孙波、赵雅涵、曾祥军、王志、陈国发与熊梅、王瑞珀、彭琴、付潇、岳建烨、曹剑14户购房户退房，不应支付佣金未提供证据证明，不予支持；B区写字楼销售佣金提取比例已经双方2016年7月1日签订的《关于完善(2013年6月)合同内容及部分条款调整的补充协议》将原约定的1.8%变更为2.8%，被告辩称应1.8%的比例计算与双方约定不符，不予采纳。 原告起诉主张被告应支付的销售溢价奖励佣金为6358420元，扣除原告认可扣除的重复计算的2693元，以及本院经核实后原告重复计算的孙卫、陈庆微户销售溢价奖励佣金7099.85元，本院支持6348627元。 原告主张的滞纳金实为被告未按合同约定履行付款义务应承担的违约责任，原告主张被告应支付的滞纳金1914514元即被告未按合同约定及时履行付款义务应支付的违约金。被告辩称原告主张的滞纳金系行政处罚的范畴，不适用于平等民事主体之间，不应支持无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，被告认可依据合同约定，原告主张的因被告未及时结算2013年-2015年佣金产生的违约金数额370044元，对原告依据合同约定主张的未及时结算2016年-2017年佣金产生的滞纳金1544470元未提出异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告根据双方合同约定主张被告应支付的滞纳金（违约金）并未明显超过对原告造成的损失，被告主张如法院认定其应承担违约责任，请求对违约金予以调整无事实依据及法律依据，不予支持。 综上，被告应支付原告2016年、2017年1-9月房屋销售佣金、销售溢价奖励佣金以及违约金应为12584893元，扣除已支付的1104691元，尚应支付11480148元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告贵州世纪阳光置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告深圳市尚亿道合地产有限公司房屋销售佣金、销售溢价奖励佣金及违约金11480148元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97802元，由原告深圳市尚亿道合地产有限公司承担8911元，被告贵州世纪阳光置业有限公司承担88891元；保全费5000元，由被告贵州世纪阳光置业有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一九年二月十五日 书记员  高 进