湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘民终637号上诉人（原审原告）：曾建煌，男，1960年8月10日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：袁立梅，湖南迪坤律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李小玲，女，1963年8月2日出生，汉族，住湖南省新化县。上诉人（原审原告）：唐世民，男，1961年9月6日出生，汉族，住湖南省新化县。上诉人（原审原告）：胡秀苹，女，1967年11月20日出生，汉族，住湖南省新化县。被上诉人（原审被告）：新化县禹鑫经贸发展有限公司，住所地湖南省新化县上梅镇天华南路。法定代表人：李矩，经理。被上诉人（原审被告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：覃峰，该公司员工。委托诉讼代理人：朱玲，该公司员工。原审原告：刘永青，男，1970年10月1日出生，汉族，住湖南省新化县。上诉人李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹因与被上诉人新化县禹鑫经贸发展有限公司（以下简称禹鑫公司）、步步高商业连锁股份有限公司（步步高公司）、原审原告刘永青确认合同无效纠纷一案，不服湖南省娄底市中级人民法院2018年2月5日（2015）娄中民一初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月26日公开开庭进行审理。李小玲、唐世民以及曾建煌委的托诉讼代理人袁立梅，步步高公司的委托诉讼代理人覃峰、朱玲到庭参加了诉讼。胡秀苹、禹鑫公司、刘永青经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：（一）《新化县商业销售买卖合同》系双方恶意串通所签订，应认定无效。1.该合同签订前，禹鑫公司致新化县委、县政府报告中称其采取买卖资产的方式向步步高公司借款1.3亿元，六个月后禹鑫公司回购，要求政府对各种税收缓交或免交。当地政府召开会议形成的备忘录明确，步步高公司1.3亿元在政府监管下首先用于偿还民间融资欠款。该房产过户时，禹鑫公司、步步高公司向房管部门提供了政府备忘录文件、购房合同及禹鑫公司在新化银行的收款账号，房管部门在步步高公司尚未支付购房款的情况下，给予了税收缓交。但步步高公司并没有将购房款汇入禹鑫公司在新化银行的账号，而是汇至禹鑫公司在娄底银行的账号，使禹鑫公司达到了转移房款的目的。2.步步高公司明知禹鑫公司借款是清偿民间融资欠款，却在支付1.3亿元购房款时优先扣除4700万元借款和450万元的利息。3.涉案4700万元是借款并非预付租金。步步高公司在办理房产过户注销抵押登记时，明确该款是步步高公司以罗伟星名义出借，禹鑫公司因此支付了利息193348.83元。步步高公司租赁合同约定预付定金是800万元，禹鑫公司没有收取过4700万元预付租金。如果是预付租金，就不存在支付利息。4.禹鑫公司签订购房合同的目的，是借款而非销售房产。（二）应采信咨询报告确定销售给步步高公司房产的价值。该报告明确双方争议房产价值为2.631亿元，步步高公司未提供证据予以推翻，步步高公司以1.3亿元购房远低于当时市场价。步步高公司购买停车位，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，侵害了其他业主的合法权益。步步高公司辩称：政府备忘录文件决定禹鑫公司必须在政府监管下进行开支，资金到位后应当首先偿还所欠税款和支付民间融资欠款、工程款及其他欠款，但政府备忘录文件形成于《新化县商业销售买卖合同》之后，不存在步步高公司在签订合同时串通规避政府监管的情形。步步高公司未参加政府组织的有关备忘录会议，政府未将该备忘录文件送达给步步高公司。步步高公司获取的备忘录文件是禹鑫公司法定代表人李矩发的传真件，该传真件中并无上述关于政府监管禹鑫公司开支的内容，且未明确收款账号。2011年，步步高公司与禹鑫公司签订租赁合同，此后双方往来都是同一个账户，《新化县商业销售买卖合同》亦是约定这个账户，步步高公司将购房款支付到这个账户系合理。2013年，禹鑫公司与杨久长、周涛签订《合作投资协议书》，确认目标房产和负二层车位价值为1.1亿元，2014年6月30日，步步高公司买卖合同约定价款为1.3亿元，该价格是结合了步步高公司对租赁物享有20年租赁权，预付了租金的情况，涉案评估报告2.631亿元中，存在3280万元非步步高公司买卖合同约定的面积范围，步步高公司租赁和购买范围内房屋改造、装修、添置中央空调、电梯等设备的价值也统入了评估总金额，没有考虑快速变现时对房产价值的影响。政府部门同意步步高公司从购房款中预留税款和缓交税款，步步高公司办理房产过户，并没有被减免费用。《房屋买卖补偿协议》虽约定了回购的内容，但回购并不能唯一得出是借款行为的结论，不能因禹鑫公司有融资需求便简单否定买卖合同对双方真实意思的体现和反映。涉案房产系禹鑫公司所有，步步高公司与禹鑫公司办理了该房产过户登记，因此步步高公司是业主，步步高公司购买负一层车位不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定。原审法院认定事实：2013年2月26日，刘永清出借40万元给禹鑫公司，约定月息1分5。2013年4月7日，唐世民出借200万元给禹鑫公司，约定月息3分；6月14日，出借150万元给禹鑫公司。2013年8月1日，曾建煌出借3000万元给禹鑫公司，约定月息2分5。2014年2月20日，胡秀苹出借110万元给禹鑫公司，约定月息1分5。2014年8月1日，李小玲出借396万元给禹鑫公司，约定月息1分5。上述款项禹鑫公司的法定代表人李矩均出具借据，并加盖了禹鑫公司贸易发展部的印章。2011年7月11日，步步高公司与禹鑫公司签订租赁合同，约定：步步高公司租赁禹鑫公司开发建设的福鑫大厦负一层至四层，租赁面积约31080㎡，租赁期限20年，租金23元/㎡，步步高公司支付800万元定金。同日，双方签订《工程界面和物业协议》，约定了步步高公司租赁场地范围和要求。合同签订后，2013年2月26日，禹鑫公司与杨久长、周涛签订合作投资协议书，约定禹鑫公司租赁给步步高公司的物业作价1.1亿元，并以此确定股权及各自出资份额。其中，周涛占15%的股份、杨久长占15%的股份、李矩占70%的股份。同年6月16日，步步高公司与禹鑫公司签订《物业移交确认书》，禹鑫公司将步步高公司租赁物业予以移交，之后，步步高公司开办了步步高福鑫商业广场（步步高百货新化店）。2013年12月和2014年1月，禹鑫公司的法定代表人李矩，因在开发建设福鑫大厦时欠工程款、民工工资及社会融资，拟向步步高公司借款，并与步步高公司员工罗伟新签订4700万元共两份借款合同，禹鑫公司提供房屋抵押担保，双方在新化县房管局办理了房屋抵押权登记。步步高公司与禹鑫公司签订两份预付租金协议，约定由步步高公司预付房屋租金4700万元，按月息1.8分计息。2013年12月3日和2014年1月24日，步步高公司向禹鑫公司转账支付1200万元和3500万元，合计4700万元，并注明为预付租赁款（费）。禹鑫公司出具了一张3500万元的收据，注明为预付租赁费。禹鑫公司向步步高公司支付了1个月的利息193333.33元。步步高公司对该4700万元以预付租金做账，禹鑫公司对4700万元以借款做账。2014年6月30日，李矩为偿还工程款和民间融资，拟向步步高公司借款。步步高公司因系上市公司不能借款，禹鑫公司与步步高公司经协商签订《新化县商业销售买卖合同》，约定：步步高公司租赁禹鑫公司的物业30438.72㎡，以每平方米的价格4300元，共130886496元卖给步步高公司。双方签订房屋回购补充协议，约定在1年内，按月息率1.5分向步步高公司支付全部购房款及利息的情况下，禹鑫公司可回购房屋，先前支付的4700万元为借款。此后，李矩向新化县政府出具报告请求对禹鑫公司支持和扶助，新化县委书记胡忠威、副县长姜世星在该报告上签字。2014年7月4日，新化县政府组织新化县房管局、地税局等相关部门召开协调会并形成会议备忘录文件，明确：1.禹鑫公司为缓解因资金困境造成的不稳定因素，同意将其相关房产转让给步步高公司，以争取步步高公司的资金，为支持该企业发展，交易所涉税收同意缓交,禹鑫公司按新化地税部门要求提供买卖双方纳税担保手续后，房产部门办理过户手续，该房产在办理土地转移手续时，所有税费应缴纳到位。2.步步高公司向禹鑫公司支付的约1.3亿元资金，禹鑫公司必须在政府的监管下开支。资金到位后禹鑫公司应当首先偿还所欠的税款和支付新化当地民间融资欠款、工程款及其他欠款。会议没有指定具体银行账号，会议备忘录没有发给步步高公司。李矩事后将备忘录文件中的“造成的不稳定因素、必须在政府的监管下进行开支及支付新化本地民间融资欠款、工程款及其他欠款”等内容隐瞒，并将该伪造的备忘录文件传真给步步高公司。李矩在致新化县政府报告中称，禹鑫公司向社会融资约8000万元，与会人员反映步步高公司系上市公司不能借款，故以买卖房屋形式向步步高公司借款。步步高公司向新化县政府出具报告要求缓交此次交易相关税款。2014年8月15日，禹鑫公司与步步高公司共同到新化县房管局办理了诉争房屋产权转移登记，双方向新化县房管局提交的合同中约定的收款开户行为工行新化县支行梅城分理处，账号为19×××61。步步高公司向一审法院提交的合同约定付款开户行为建行娄底长青路支行，账号为43×××88。步步高公司将原支付的4700万元款项和利息予以抵扣并扣留了税款1177.9785万元后将余下的款项汇入了上述禹鑫公司43×××88账户。2014年9月，因非法吸收公众存款，禹鑫公司及股东李矩、周涛、杨久长被新化县公安局立案侦查。现在，杨久长、周涛已被提起公诉。李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹、刘永青向新化县处置禹鑫经贸公司非法集资工作组登记了涉案借款剩余债权，其中，李小玲354.7万元、曾建煌3000万元、唐世民240万元、胡秀苹154.5万元、刘永青40万元，合计3789.2万元。2014年9月15日，李矩在新化县梅苑开发区某居民楼五楼坠楼受伤，现在娄底市冷水江中医院住院治疗。2015年7月17日，李矩经湘雅二医院司法鉴定中心鉴定为“脑挫裂伤所致精神障碍，目前有限制民事行为能力，暂无受审能力”。2015年8月25日，湖南省新化县人民法院以（2015）新法民特字第28号民事判决，宣告李矩为限制民事行为能力人，并指定其大姐鄢孟兰、大姐夫李四保为监护人。2013年7月8日，李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹、刘永青起诉请求：确认《新化县福鑫步步同商业广场负一层至四层房屋买卖合同》以及步步高公司所取得的“新化县福鑫步步同商业广场负一层至四层”房屋所有权均无效。原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，禹鑫公司与步步高公司于2014年6月30日签订了《新化县商业销售买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，约定的内容符合法律规定，其补充协议所约定的回购条款亦不违反法律的禁止性规定，合法有效。该合同签订后，2014年7月4日，新化县政府有关部门还组织协调并形成备忘录，会议各方对该房屋买卖行为知晓并予以支持，之后禹鑫公司与步步高公司双方又到新化县房管局办理了房屋过户登记，步步高公司据此取得房屋所有权合法有效。李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹、刘永青主张禹鑫公司与步步高公司存在恶意串通行为，约定价款过低，损害了其债权人利益，合同因以合法形式掩盖非法目的应无效，步步高公司取得的房屋所有权亦无效。李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹、刘永青虽提交了涉案资产价值的预估函、湖南友谊房地产评估经纪有限公司湘友谊咨字（2016）第0002号房地产咨询报告等证据，但预估函及咨询报告中有部分房产，不属于步步高公司所租赁和购买的房屋，该部分的价值不能计入总金额，且估价对象并不满足评估报告的全部假设和限制条件，房地产权属亦已变更至步步高公司名下，故该报告所认定房屋价值的依据不足。通过李矩、周涛、杨久长三人签订的合作投资协议书，已知步步高公司租赁的房产作价为1.1亿元，禹鑫公司与步步高公司约定的价格已超过了李矩、周涛、杨久长合作时所约定价格，步步高公司取得房屋所有权不存在违法情形。故李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹、刘永青提交的证据并不能充分证明禹鑫公司与步步高公司存在恶意串通，损害其他债权人的利益的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定合同无效的情形。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹、刘永青的诉讼请求。一审案件受理费80元，由李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹、刘永青负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是《新化县商业销售买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，曾建煌等4人上诉认为步步高公司的购房款未按照政府备忘录文件要求付款，涉案购房合同并非购房而是借款，购房合同约定的价格明显过低，步步高公司明知禹鑫公司借款是用于清偿民间融资欠款，却先行扣除4700万元及利息450万元，约定以1.3亿元购房远低于当时市场价格，购买车位行为违法，双方恶意串通签订购房合同，损害了债权人的利益，应认定为无效。1、关于购房款支付方式。经查，禹鑫公司在签订《新化县商业销售买卖合同》前，在致新化县委、县政府的报告称采取买卖资产的方式在步步高公司借款1.3亿元，请求政府对买卖资产税收缓交或免交。当地政府召开会议并形成备忘录文件，明确步步高公司1.3亿元在政府监管下首先用于偿还民间融资欠款。但步步高公司并未从政府部门收取备忘录文件，步步高公司收到的备忘录文件，是禹鑫公司发送的传真件，禹鑫公司发给的传真件中没有政府监管购房款及收款账户等内容。步步高公司在银行办理购房支付业务时，没有被要求将购房款支付到指定的禹鑫公司账户。在这种情况下，步步高公司将购房款支付到与禹鑫公司正常往来的账户，并非不合理，况且，禹鑫公司与步步高公司签订合同并筹得资金后系用于偿还欠款，与政府备忘录文件明确的偿还欠款的目的系一致。2、关于互负债务。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”本案中，步步高公司向禹鑫公司支付购房款时，扣除了预付租金以及禹鑫公司借款及其利息。经查，2011年7月11日，步步高公司与禹鑫公司签订租赁合同后，禹鑫公司将竣工的福鑫大厦负一层至四层给步步高公司营业，此后双方签订《预付租赁费补偿协议》，约定预付租赁费4700万元，步步高公司据此分两笔向禹鑫公司予以足额支付。步步高公司作为经营性企业，就租赁合同相对方生产经营提供临时性资金使用，未违反国家金融管制的强制性规定，约定的利率未超出法律规定的民间借款利率24%。步步高公司基于双方租赁关系终止，并在支付购房款时，对尚未发生的4700万元租金按照约定扣除利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条关于“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，步步高公司此时抵销部分债务并不违法。3、关于购买车位的行为。本院认为，涉案咨询报告是禹鑫公司为在银行贷款对资产进行的评估，该评估过程未通知步步高公司参与，且评估的面积超出了步步高公司购买面积范围，评估报告因缺乏客观性，不应予以采信。步步高公司以1.3亿元购买涉案房产及车位面积，已在双方《新化县商业销售买卖合同》中明确约定，新化县政府备忘录文件亦载明该金额。禹鑫公司虽请求政府部门给予过户房产税减免，但办理该房产过户时，并未被免除税费，仅是缓交，税务机关随时可通知并征缴税款。禹鑫公司与步步高公司签订购房合同后，步步高公司亦成为该物业的业主，有权购买车位，其购买车位未违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定。据此，曾建煌等4人上诉要求确认《新化县商业销售买卖合同》无效，因没有事实和法律依据，本院不予支持。胡秀苹、禹鑫公司、刘永青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条的规定，对其缺席判决。综上，李小玲、曾建煌、唐世民、胡秀苹上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡秀苹负担80元。本判决为终审判决。审判长  曾志红审判员  李金霞审判员  陈盎然二〇一九年二月二十二日法官助理樊航书记员申书琴