上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34321号原告:潘爱军。被告:上海翔奔投资管理有限公司。法定代表人：王某甲，董事长。委托诉讼代理人：牟某甲。原告潘爱军与被告上海翔奔投资管理有限公司（以下简称翔奔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告潘爱军到庭参加诉讼。被告翔奔公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘爱军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还以收取租金为由获得的不当得利人民币（币种下同）75,500元;2.判令被告赔偿营业损失费75,000元;3.判令被告赔偿装修费60,000元。事实与理由：被告系上海市闵行区xx路xx号房屋的二房东。被告向案外人上海A投资发展有限公司（以下简称A公司）承租上述房屋后转租给原告使用，原告按期向被告支付租金，并支付押金4,400元，双方长期合作未产生问题。2017年5月4日，原、被告再次签订租赁合同，约定租期自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金为54,000元。原告于2017年5月4日通过支付宝转账方式向被告支付50,000元，并约定余款于2017年12月31日前付清。2017年7月24日，A公司向原告发送告知书，称其与被告的租赁关系已于2017年5月31日结束，因政府用房需要，要求原告立即搬离xx路xx号房屋。后经双方多次协商无果，原告于2017年12月17日搬离上述房屋，经营活动受到巨大损失。后原告从多渠道了解到，A公司已于2017年4月明确告知被告，其承租的房屋合同期限于2017年5月31日到期，被告在明知合同到期后对该房屋无转租权的情况下，仍于2017年5月4日与原告签订租期为2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同，并收取原告租金44,000元，构成不当得利，应予返还。原告经与被告协商沟通后，被告仍以种种理由推脱，不肯将原告支付的租金44,000元及押金4,400元返还原告，原告无奈向法院起诉，要求被告返还已支付的租金及押金44,400元及自2017年6月1日至2017年12月31日止的房屋租金31,500元,并赔偿原告因此造成的经营损失75,000元及装修费60,000元等。原告为维护其合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，原告潘爱军将上述第1项诉请变更为要求判令被告返还多收取的租金55,000元（其中2017年7月1日至同年12月16日为11,000元，2018年预付租金44,000元）。增加要求被告返还租房押金3,000元及要求被告支付提前解除合同违约金13,500元（相当于原3个月租金的违约金）的诉请。对上述第2、3项诉请明确表示另行处理，不再本案中主张。被告翔奔公司未到庭答辩亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区xx路xx号XXX室房屋为案外人XX区XX委下属企业B投资经营（集团）有限公司所有，由B投资经营（集团）有限公司授权A公司经营管理。被告于2014年从A公司承租得上述房屋与原告建立了长期租赁合同关系。2017年5月4日，原告潘爱军（作为承租方，签约乙方）与被告翔奔公司（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区xx路xx号XXX室房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止。该房屋每年租金总计为81,000元整，按照先付后用原则。乙方应提前一个月向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的三倍支付违约金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、宽带、通讯等相关费用由乙方承担一半，支付方式和时间为月结。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。同日，原告潘爱军（作为承租方，签约乙方）与被告翔奔公司（作为出租方，签约甲方）又签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区xx路xx号XXX室房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。该房屋每年租金总计为54,000元整，按照先付后用原则。乙方应提前一个月向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的三倍支付违约金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、宽带、通讯等相关费用由乙方承担一半，支付方式和时间为月结。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。上述合同签订之前，原告于2016年9月30日向被告预付了自2017年7月1日至2018年6月30日止的租金20,000元（应为54,000元，实付20,000元）。2017年4月29日，原告又通过支付宝转账汇款的方式向被告支付了租金50,000元。2017年5月4日，原告又分2次向被告支付了租金合计50,000元。2017年7月24日，原告收到A公司向其发送的《告知书》，称“A公司经营管理的xx路xx号资产与翔奔公司的租赁关系已于2017年5月31日结束。现因政府用房需要，该处不再对外出租，所有租用户必须清退撤离。望协助配合，做好撤离工作”。后原告向A公司提出合同未到期要求继续租用涉案房屋，但协商无果，原告于2017年12月17日搬离了上述房屋。原告认为，被告在明知其合同到期后对该房屋已无转租权的情况下，仍于2017年5月4日与原告签订自2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同，并收取原告租金44,000元。原告即与被告协商交涉，要求被告返还租房押金4,400元、2018年的预付租金44,000元及自2017年6月1日至2017年12月31日止的租金31,500元，并赔偿由此造成的经营损失及装修费损失等，但均未果。之后，原告作为申请人为上述事宜向被申请人XX区XX资产委员会（XX委）提起信访，该单位作出了信访答复2017010号相关信访处理意见。申请人不服向XX区人民政府申请信访复查，XX区人民政府于2018年5月29日出具沪XX信访复查字（2018）00013号《信访复查意见书》，载明申请人反映其为xx路xx号商户，与翔奔公司签订了商铺租赁合同，合同期为2017年5月4日至2018年12月31日，现被要求提前收回商铺。申请人要求给予经济赔偿，包括多收的租金及押金50,600元；造成的营业损失（2017年7月24日至12月31日）75,000元；装修费60,000元。被申请人答复称：xx路xx号房屋归XX委下属企业B投资经营（集团）有限公司所有，由B投资经营（集团）有限公司授权A公司经营管理。A公司与房地公司签订了房屋租赁合同，合同期限为2006年6月1日至2016年5月31日。合同到期时发现xx路xx号房屋的使用人已转变为翔奔公司。因翔奔公司无法马上整体搬离，A公司又与其签订了房屋租赁合同，合同期限为2016年6月1日至2017年5月31日。翔奔公司租赁xx路xx号房屋的租赁期限于2017年5月31日到期。申请人提到的与翔奔公司签订的合同期限（2017年5月4日至2018年12月31日）超出了上述租期，超出部分属于无效合同。申请人要求经济赔偿，建议申请人与翔奔公司妥善协调解决；协商不成的，可通过法律途径维护自己的合法权益。经查，xx路xx号房屋系由B投资经营（集团）有限公司授权A公司进行经营管理。2016年A公司将该处房屋出租给翔奔公司用于办公，合同期限为2016年6月1日至2017年5月31日。2017年5月4日，翔奔公司将该处房屋转租给申请人，合同期限为2017年5月4日至2018年12月31日。又查，2017年4月起，A公司着手将上述资产收回，并通知翔奔公司和各使用户不再续租、限期搬离。本机关认为，申请人就xx路xx号房屋与翔奔公司发生房屋租赁合同纠纷，申请人要求给予经济赔偿的，应当与翔奔公司协商，协商不成的，可依法通过诉讼途径解决争议，此不属于信访受理范围。综上，根据《上海市信访事项复查复核办法》第二十一条，被申请人作出信访处理意见并无不妥，予以维持。庭审中，原告称其向被告支付过租房押金4,400元，但原告向本院提供的被告于2014年1月3日盖章确认的收条记载，原告向被告支付的租房保证金金额为3,000元。以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《房屋租赁合同》2份；2.《信访复查意见书》1份；3.《告知书》1份；4.付款收据1组；5.押金收据1份;6.支付宝付款凭证1份以及原告的当庭陈述等为证，被告翔奔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。但在上述合同履行过程中，原告于2017年7月24日收到涉案房屋的经营管理者A公司向其发送的《告知书》，称A公司与翔奔公司的租赁关系已于2017年5月31日结束，要求所有租户必须清退撤离。原告在无法实现租赁合同目的的情况下，无奈于2017年12月17日搬离了上述租赁商铺，原、被告间的租赁合同事实上已经提前解除。原告要求被告返还租房保证金3,000元及2018年的预付租金44,000元之诉请，理由正当，本院予以支持。考虑到原告自2017年7月24起收到A公司向其发送的要求清退撤离的《告知书》后，原告虽没有立即撤离租赁商铺，但已无法正常经营，直至2017年12月17日搬离。同时考虑到A公司与翔奔公司间的租赁关系已于2017年5月31日结束，翔奔公司已无权再向原告收取租金。现原告自愿表示承担除要求被告返还自2017年7月25日起至2017年12月16日止的11,000元租金之外的其余租金，该要求尚在合理范围之内，本院亦予支持。此外，鉴于造成涉案租赁合同提前解除之过错责任在于被告，故原告要求被告承担相当于三个月租金的提前解除合同违约金之诉请，理由正当，本院予以支持。被告翔奔公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海翔奔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘爱军租房保证金3,000元。二、被告上海翔奔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘爱军多收租金55,000元。三、被告上海翔奔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘爱军违约金13,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费793.75元（已减半收取），由被告上海翔奔投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年二月二日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。