上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初20924号原告：陆彬其，男，1969年11月20日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：黄光明。原告陆彬其与被告上海菁英房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理。本案先适用简易程序于2018年7月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告陆彬其的委托诉讼代理人张浩然，被告上海菁英房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人黄光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆彬其向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年4月1日至2018年6月30日期间租金差额人民币(币种下同)32,493.15元；2.被告向原告支付补收电费款16,374.96元及违约使用电费49,124.88元，共计65,499.84元；3.被告向原告支付赔计量装置费400元；4.被告向原告支付聘请律师费用15,000元。事实和理由：原、被告于2017年6月22日签署《商铺租赁合同》，由原告将位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)出租给被告使用，租期自2017年7月1日至2023年6月30日。2017年7月1日至2019年6月30日期间，每月租金为20,000元，每三个月一付，先付后用。原告已依约于2017年7月1日将涉案房屋交付给被告使用。2018年1月4日，被告告知原告在承租房屋时收到上海市电力公司市南供电公司出具的《违章用电现场检查单》，认为被告在承租房屋期间存在窃电行为，并要求支付补收电费、违约使用电费及赔计量装置费。原告多次要求被告对电力公司出具的罚单进行处理、付款，但遭到被告拒绝、推诿。为保证涉案房屋的正常使用及配合电力公司的检查工作，原告自行于2018年2月12日将上述费用付清。2018年3月29日，原告收到被告支付的2018年4月至6月租金27,506.85元，按照《商铺租赁合同》约定，该三月租金应为60,000元，尚欠差额32,493.15元。综上，原告认为，原告在2017年7月1日已经依约向被告交付了包括电表在内的配电设施，被告验收后承租房屋，从未对房屋及配套设施提出过异议，窃电行为是在被告承租房屋期间发生的，唯一的受益方就是被告，被告系房屋的实际占用人和管理者，且当时距离房屋交付给被告已长达7个月之久，故被告应当按约足额向原告支付租金，且被告作为涉案房屋的承租人及实际占有人，负有对房屋内一切有关的设施和设备进行维护和管理的义务，就承租期间的窃电情况应当承担法律责任。据此，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告上海菁英房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。由于原告交付的房屋存在瑕疵，导致被告不能正常使用，按照双方的合同约定，被告有权提出停付租金直至能够正常使用房屋为止。涉案房屋于2018年1月4日断电，被告与原告多次沟通，但原告拒绝解决问题，直到2018年2月12日才解决。原告缴纳的电费发票是原告的名字，被告仅是占有使用房屋，从未动过电表设施，不能因为是在被告承租期间发现就扩大为是被告发生的窃电行为，原告作为户主应该承担举证责任，故被告没有违约，不需要承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，原告陆彬其(作为出租方，签约甲方)与被告上海菁英房地产经纪有限公司(作为承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商铺使用，租期自2017年7月1日至2023年6月30日止，甲方应于2017年7月1日交付乙方该房地产，甲方交付的房屋的状态为毛坯状态；2017年7月1日至2019年6月30日期间每个月的租金为20,000元整，2019年7月1日至2021年6月30日期间每个月的租金为21,000元整，2021年7月1日至2023年6月30日期间每个月的租金为22,050元整；租金支付方式为三个月一付，乙方应于签订本合同次日前，支付甲方第一期三个月的租金60,000元整，之后每期租金乙方应于付款该月的15日支付，乙方将租金汇入指定账号即视为甲方收到该笔租金，甲方收到租金后应开具收据；乙方向甲方支付房地产租赁保证金，保证金为一个月的租金，即20,000元，乙方应于支付第一期租金当日，将该保证金与第一期租金一同汇入甲方指定账户；租赁期间，使用该房地产所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，物业管理费用由甲方承担；乙方在承租期间，可根据实际经营需要，对该房地产进行合理的装修、增设附属设施和设备，但不得对该房地产的主结构造成影响；乙方占有该不动产期间应尽善良管理人义务使用该不动产；乙方在承租期间不得从事任何违反法律及物业管理规定的行为；该房地产交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的5日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意乙方停付租金直至修复为止，因维修造成的营业损失甲方也应承担违约金，若甲方拒绝修复的，乙方有权单方面解除租赁合同并且追究甲方的违约责任；甲、乙双方未依合同规定履行义务，或违反本合同规定导致租约终止的，守约方依法催告、诉请对方履行合同义务所支付之相关催告、诉讼、律师费用应由违约方负担；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2018年1月4日，上海市电力公司市南供电公司的检查人员至涉案房屋进行用电检查，出具《违章用电(违约、窃电)现场检查单》1份，载明：窃电行为：绕越供电企业的用电计量装置用电、故意使供电企业的用电计量装置不准或失效；检查人员附言：1、现场摄像取证；2、跨接(A、B、C)；3、现场停电；鉴于以上违章用电(违约、窃电)事实，根据《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》、《上海市电力公司供电营业细则》、《供用电合同》和《用电须知》，请接到此单后24小时后至五个工作日内携本单及相关的身份证明(居民需携居民身份证、非居民用户需携营业执照或企业代码证)至电力公司(闵行区莘北路XXX号)接受违章处理。2018年2月2日，被告上海菁英房地产经纪有限公司向原告陆彬其发出《催告函》1份，载明：原告交付涉案房屋给被告时房屋电表有缺陷不符合用电要求，导致被告在承租该房屋后不能正常用电致使被告已暂停营业，已给被告造成巨大损失，根据合同约定：原告在交付房屋时存在缺陷的，影响被告正常使用的，原告应进行修复，逾期不修复的，被告有权停付租金直至原告修复为止，若原告拒绝修复，被告有权单方解除租赁合同并追究原告违约责任；为保证本次交易能顺利进行，被告郑重以书面形式通知原告，希望原告于收到本函后2日负责处理好该房屋不能正常用电事宜，若原告执意不予修复，被告将按照租赁合同约定追究原告违约责任。2018年2月12日，原告陆彬其根据上海市电力公司市南供电公司出具的《补收电费及违约使用电费缴费通知单》缴纳了补收电费16,374.96元及违约使用电费49,124.88元，共计65,499.84元。此外，原告还根据《国网上海市电力公司业务费缴款通知单》交付了赔计量装置费400元。2018年7月3日，原告陆彬其以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，原告陆彬其(作为委托方，签约甲方)与案外人上海市海华永泰律师事务所(作为受托方，签约乙方)于2018年4月22日签订《委托代理合同》1份，约定甲方委托乙方代为办理与上海菁英房地产经纪有限公司之间的房屋租赁合同纠纷案件诉讼相关法律事宜，甲方应向乙方支付律师费15,000元。2018年5月9日，原告陆彬其支付了律师费15,000元。还查明，被告上海菁英房地产经纪有限公司租赁涉案房屋作为房产中介门店使用，系太平洋房屋集团公司的直营店。被告曾因原、被告之间的租赁合同纠纷于2018年2月11日向本院递交了起诉状，该纠纷进入诉前调解程序，后被告于2018年3月1日以双方庭外和解为由向本院提出了撤诉申请。庭审中，原、被告双方确认涉案房屋自2018年1月4日起停电直至2018年2月13日恢复供电。被告认为因其在涉案房屋停电期间无法营业，处于歇业状态，故其扣除了自2018年1月4日至2018年2月12日期间的租金后向原告交付了租金27,506.85元。原告认为双方在交接房屋时对包括涉案房屋电表在内的附属设备及设施进行了查看，且被告在承租期间也从未对房屋的附属设施提出过异议。被告认为合同约定的是承租人对主体结构和配套设施的检验，被告在交接房屋时对电表进行过查验，但仅是对有无拖欠电费进行查验。以上事实，由原告陆彬其提供的《商铺租赁合同》、《违章用电(违约、窃电)现场检查单》、电费发票、《补收电费及违约使用电费缴费通知单》、《国网上海市电力公司业务费缴款通知单》、《委托代理合同》、网上银行电子回单、律师费发票，被告上海菁英房地产经纪有限公司提供的《催告函》、快递单、快递查询结果、通知书、撤诉申请书及邮寄凭证以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，被告上海菁英房地产经纪有限公司还提供了历年电费清单、被告缴纳电费清单及上海市非居民用户电价表以证明涉案房屋的历年用电量以及被告的实际用电数量达不到补缴电费的金额。原告陆彬其对上述证据的真实性均不予认可，并认为电力公司不是按照实际窃电的数额来核定补缴金额，且从上述证据可以看出被告是窃电行为的受益方。诉讼中，经本院调查查明，因涉案房屋中存在的窃电行为属于窃电时间无法查明，故国网上海市南供电公司依据《供电营业规则》第一百零二条及第一百零三条的规定，以180天计算了窃电时间，并据此计算了补收电量、补收电费及违约使用电费的金额。原告陆彬其对法院的调查笔录真实性无异议，并认为供电公司认定的窃电期间均发生在被告承租涉案房屋期间。被告上海菁英房地产经纪有限公司对法院的调查笔录真实性无异议，但认为供电公司从来没有认定是哪天窃电，只是因发生窃电进行了处罚，无法证明是被告窃电。本院认为，原告陆彬其与被告上海菁英房地产经纪有限公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案的争议焦点在于涉案房屋存在违章用电情况的责任归属问题。本案中，原、被告双方对于上海市电力公司市南供电公司的检查人员至涉案房屋进行用电检查，出具《违章用电(违约、窃电)现场检查单》确认涉案房屋内存在违章用电的事实均无异议，但原、被告客观上均无法提供确实、充分的证据证明窃电行为的具体实施人，因此，本院根据查明的事实，结合本案的实际情况以及原、被告双方的举证情况作出综合评判。第一，原、被告在租赁合同中约定租赁期间使用涉案房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担；原告作为房屋的产权人，将涉案房屋用于出租，其并没有实施窃电行为的动机，如存在窃电行为，受益方也应系承租人而非出租人，被告虽辩称其没有实施窃电行为，但被告也未提供充分的证据证明窃电行为系原告或此前的承租人实施；第二，原、被告在诉讼中确认双方在交接房屋时对电表进行过查验，被告作为房屋承租人理应对电表表具的完整性及正常运转承担更为谨慎的检查义务，现被告虽辩称当时只查验了有无拖欠电费，并未对电表的其他情况进行检查，但被告对此并未提供充分的证据证明，也未能就窃电行为在承租前已经发生进行充分的举证，故被告在房屋交接过程中未履行注意义务，由此产生的不利后果应由其自行承担；第三，原、被告在租赁合同中约定原告交付的房屋为毛坯状态，被告在承租期间可根据实际经营需要对涉案房屋进行合理的装修、增设附属设施和设备，且被告在占有期间应尽善良管理人义务使用涉案房屋；现被告承租涉案房屋作为房产中介门店使用，其在承租期间对涉案房屋进行了装修，理应对涉案房屋及其附属设施负有保管和妥善使用的义务，且被告在涉案房屋内从事经营活动的过程中，也从未对涉案房屋及附属设施的状态提出过异议，现涉案房屋在租赁期间发现电表存在不当使用，被告理应承担未尽保管、合理使用和维护保养的责任；第四，根据本院调查查明的事实，供电公司出具的《补收电费及违约使用电费缴费通知单》要求补收的电费及违约使用电费计算的窃电时间为180天，故被告认为其实际用电数额达不到补收电费的数额，且窃电行为很早就发生的辩称意见，缺乏依据，本院亦不予采信。综上，本院认为，鉴于窃电行为发现于被告承租期间，被告主张其没有窃电行为，应承担举证责任，现被告未能举证证明原告交付的电表设备本身存在瑕疵，亦未能举证证明窃电行为的具体实施人，故对于被告的辩称理由，本院难以采信，因此，涉案房屋内存在违章用电情况的责任应由被告承担。现原告已缴纳了补收电费、违约使用电费及赔计量装置费，其要求被告支付上述费用的诉讼请求，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。诉讼中，被告确认其自行扣除了停电期间的租金后支付了自2018年4月1日起至2018年6月30日的租金以27,506.85元计，现原告要求被告支付上述期间的租金差额32,493.15元，于法有据，本院予以支持。根据双方的合同约定，原、被告双方未依合同规定履行义务，或违反合同规定导致租约终止的，守约方依法催告、诉请对方履行合同义务所支付之相关催告、诉讼、律师费用应由违约方负担，现原告主张聘请律师费用15,000元，符合双方的合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海菁英房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆彬其支付自2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金差额人民币32,493.15元；二、被告上海菁英房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆彬其支付补收电费人民币16,374.96元及违约使用电费人民币49,124.88元；三、被告上海菁英房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆彬其支付赔计量装置费人民币400元；四、被告上海菁英房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陆彬其支付聘请律师费用人民币15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,567.86元，由被告上海菁英房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 叶人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一九年二月一日书 记 员 高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。