福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4666号 原告:福建省宁德职业中专学校，住所地福建省宁德市蕉城区闽东西路5号，统一社会信用代码12352201490401375C。 法定代表人：关振森，系该学校校长。 委托诉讼代理人：林旭东，福建之秀律师事务所律师。 被告：宁德市香江大酒店有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区闽东西路5号，统一社会信用代码913509007336042904。 法定代表人：孙则峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人，余根宁，福建宁川律师事务所律师。 原告福建省宁德职业中专学校（以下简称宁德职业中专）与被告宁德市香江大酒店有限公司（以下简称香江大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁德职业中专的委托诉讼代理人林旭东、被告香江大酒店的委托诉讼代理人余根宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德职业中专向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2011年3月15日签订的《校企合作协议书》；2.判令香江大酒店将位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼交还宁德职业中专；3.判令香江大酒店向宁德职业中专支付拖欠的租金、水电费及违约金（其中租金按每月89700元，自2017年5月1日起计算至实际交还房屋之日止；违约金以每季度应交租金为基数，自欠付之日起至实际还清之日止，按日1%计算；暂计算至起诉之日，租金为1524900元，水电费为224600元，违约金为524871元）。事实与理由：宁德职业中专与香江大酒店于2011年3月15日签订《校企合作协议书》，双方在协议中约定：宁德职业中专将其所有的位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼出租给香江大酒店；原定租金为每年33万元，在宁德职业中专将一楼租赁他人的店面和房屋收回并交给香江大酒店使用之日起，香江大酒店应缴纳的税后租金变更为每年38万元；租金从2015年7月1日开始，每年向上环比递增3%；香江大酒店应于每季度首月5日前及时向宁德职业中专缴纳租金，若香江大酒店延迟缴纳租金，应当按照每日1%向宁德职业中专支付违约金。合同签订后，宁德职业中专依约将房屋交付给香江大酒店使用。2011年7月21日，香江大酒店与案外人签订《合作协议书》，将租赁标的转租给案外人实际经营，并约定转租租金为每月每平方米23元，租赁面积按3900平方米计算。由于租赁合同未经过公开招投标，且原约定租金低于转租租金，涉及国有资产流失。自2014年5月12日起，本案标的租金按照转租租金标准计算，即每月89700元计算。香江大酒店同意并按照该标准计算并支付租金。然自2017年5月起，香江大酒店开始拖欠租金，虽经宁德职业中专多次催讨仍拒绝支付，已经构成违约。 香江大酒店辩称，1.其与宁德职业中专签订的《校企合作协议书》合法有效，应当继续履行。2011年3月15日签订的合同，是双方自愿协商达成的，并不违反当时或其后的法律强制性规定，依法有效。签订合同当时，并没有法律规定房屋租赁合同应经过招投标程序，因此也不违反招投标法的相关规定。此外，双方对合同租金没有达成变更条款约定，租金仍应按《校企合作协议书》履行。宁德职业中专出具的《关于宁德职业中专学校所属香江酒楼租赁有关事宜的会议纪要》，对香江大酒店没有约束力，因为纪要上没有香江大酒店的签字盖章，而且双方没有达成变更租金的协议。即使双方对于是否变更租金的约定存在争议，未订立变更协议的，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，应推定为未变更。2.香江大酒店不存在违约行为，宁德职业中专主张香江大酒店承担违约责任，没有事实和法律依据。根据《校企合作协议书》租金标准计算，2014年5月1日至2018年9月15日期间香江大酒店应交租金为1512977元，但其自2014年5月起按已提供的交费凭证计算已支付租金3257677.57元（尚不含未找到的转账凭证部分）。因此，香江大酒店不存在拖欠租金或违约问题，宁德职业中专所主张的解除合同及支付租金及违约金的请求均不能成立。3.宁德职业中专违约，应当承担违约责任。双方于2017年12月8日签订了《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》，明确因宁德职业中专需要提前收回租赁物，双方经协商达成提前终止合同并给予香江大酒店一定补偿的意见，区教育局已同意，尚须报蕉城区政府同意；该协议还约定若宁德职业中专违约应当支付100万元违约金给香江大酒店。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”宁德职业中专没有提请蕉城区政府批复，属于不正当地阻止条件成就，应视为条件成就，因此《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》已生效。宁德职业中专不履行该协议，属违约行为，应当承担违约责任，香江大酒店保留追究宁德职业中专违约责任的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对国有土地使用权证（宁政国用2002字第1558号）、《校企合作协议书》、《合作协议书》、《关于宁德职业中专学校所属香江酒楼租赁有关事宜的会议纪要》、收件回执单、《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》、中国建设银行交易明细清单、福建省政府非税收入缴款通知书、声明、通知函的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。其他有争议的证据待后结合本案争议焦点进行分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼的产权人系宁德职业中专。 2、2011年3月15日，宁德职业中专（甲方）与香江大酒店（乙方）签订《校企合作协议书》，约定：甲乙双方建立校企合作关系，甲方将其所有的位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼作为乙方经营场所和甲方升级重点专业（酒店服务专业）学生实训基地；合作期限自协议签订之日起至2022年6月30日止；甲方向乙方实收税后租金为每年33万元，在甲方将一楼租赁他人的店面和房屋收回并交给香江大酒店使用之日起，乙方应缴纳的税后租金变更为每年38万元，租金从2015年7月1日开始，每年向上环比递增3%；乙方应于每季度首月5日前及时向甲方缴纳租金并按月缴纳甲方代垫的水电费，若乙方延迟缴纳，甲方每日按欠款金额的1%收取滞纳金。《校企合作协议书》签订后，甲方将案涉房产交付乙方使用至今，但未将一楼租赁他人的店面和房屋收回并交给乙方使用。 3、2011年7月21日，香江大酒店与孙则峰等人签订《合作协议书》，约定：合作经营期限自2011年8月1日至2020年7月31日；合作期间，若宁德职业中专没有将一层店面收回并出租给香江大酒店，则香江大酒店均按每月每平方米23元、租赁面积3900平方米结算收取租金89700元…… 4、2014年5月12日，《关于宁德职业中专学校所属香江酒楼租赁有关事宜的会议纪要》决定，从2014年4月起，案涉房产的租金按香江大酒店与孙则峰等签订合作协议的租金标准履行，租金直接上交财政专储账户。 5、2014年5月22日，香江大酒店股东陈晓红签收上述《关于宁德职业中专学校所属香江酒楼租赁有关事宜的会议纪要》。 6、香江大酒店于2014年5月16日、2014年8月28日、2014年12月16日、2015年10月9日、2015年12月14日、2016年7月18日、2017年3月13日、2017年5月19日、2017年7月6日、2017年8月1日分别向宁德职业中专各支付269100元；于2015年3月20日、2015年11月17日分别向宁德职业中专各支付179400元；于2015年12月2日、2017年7月13日、2018年4月27日分别向宁德职业中专各支付89700元。以上合计3318900元。 7、2017年12月8日，宁德职业中专与香江大酒店签订《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》，约定：双方提前终止合同关系，由校方收回场所，不再出租，并通过第三方资产评估机构就酒店装修余值进行评估后予以补偿；若区政府同意上述方案，则按该方案执行；若区政府不同意，则上述约定无效…… 8、宁德职业中专分别于2017年1月10日、2月10日、3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、9月10日、10月10日、11月10日向香江大酒店发送通知函，催收欠缴的水电费及租金，在通知函上的签收确认处，有股东陈晓红的签字及香江大酒店的盖章确认。其中2017年11月10日的通知函上显示：贵酒店还欠学习水电费10月份前164899元，11月份14478元，共计结欠水电费179387元，另外酒店欠学校2017年二、三季度的租金538200元。宁德职业中专分别于2017年12月10日、2018年1月10日、2018年3月10日、2018年4月10日、2018年5月10日、2018年6月10日向香江大酒店发送通知函，催收欠缴的水电费及租金，在通知函上的签收确认处，有宋丽恭的签字确认。宋丽恭系香江大酒店的经理。 本案争议焦点为案涉租赁合同的租金计算标准如何，香江大酒店是否结欠宁德职业中专租金、水电费，结欠金额为多少。 本院审查认为： 关于租金计算标准问题。2011年3月15日，宁德职业中专（甲方）与香江大酒店（乙方）签订《校企合作协议书》，约定年租金为33万元，即月租金为27500元，季付租金82500元。但2014年5月12日，宁德职业中专以会议纪要的形式决定，从2014年4月起案涉房产的租金按89700元收取，并向香江大酒店发送该份会议纪要。这是对合同价款作出实质性变更，系为新要约。2014年5月22日，香江大酒店股东陈晓红签收该份会议纪要，并于此后的租金支付过程中显示，其每次支付的租金为269100元、179400元或89700元，均系新要约中月租金89700元的倍数，且香江大酒店提交的第155104476号福建省非税收入缴款通知书所显示内容（2016年7月18日，缴款人：香江大酒店，收入项目名称：事业单位房屋出租、出借收入，单位：月，数量：3，收缴标准：89700元，金额：269100元）亦可印证香江大酒店对案涉房产月租金89700元的认可，可以视为香江大酒店以实际按每月89700元支付租金的行为，承诺了职业中专就租金变更为月89700元的新要约，综上，双方就2014年4月后，月租金按89700元收取，达成了合意。在以上合意中，双方就变更内容为“自2014年4月后每月租金按89700元收取”是明确的，并不能适用香江大酒店主张的《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定。再者，假设香江大酒店推定租金条款未变更的主张成立，其于2014年5月至2018年4月间缴纳租金总计3318900元，系其认为按原租金计算标准27500元/月计算的应交租金1512977元的两倍有余，而其于2017年间多次收到宁德职业中专催缴欠缴租金（按月租金89700元计算）及水电费的通知函后，没有提出异议，显然与常理不符。综上所述，案涉租赁合同从2014年4月后的租金计算标准为89700元/月。 关于是否结欠租金、水电费及结欠金额问题。香江大酒店在宁德职业中专发出的载明结欠水电费及租金情况并进行催缴的通知函上的“签收确认”处签字（股东陈晓红）并盖章，不仅是对通知函的签收，也是对通知函上内容的确认。且结合通知函的时间、内容与香江大酒店的转账时间、数额看，也是相互印证的，自2017年3月起，香江大酒店每月转账数额的总和，在次月通知函上均可显示为已抵扣相应期间的租金，结欠租金期间相应减少。自此，截至香江大酒店最后盖章确认的2017年11月10日的通知函，可知：香江大酒店结欠宁德职业中专截至2017年11月前的水电费179387元，结欠2017年二、三季度的租金538200元。此后香江大酒店仅于2018年4月27日向宁德职业中专支付89700元，用以抵扣2017年第二季度第一个月的租金。至此，香江大酒店结欠宁德职业中专的租金为自2017年5月1日起至实际交还案涉场地止，按租金89700元/月计算。关于水电费。截至2017年11月，香江大酒店在通知函上确认结欠宁德职业中专水电费179387元，本院予以确认。之后，宁德职业中专向香江大酒店发送的通知函上，没有香江大酒店的盖章确认，只有其经理宋丽恭的签字，且宁德职业中专提供的《国网福建省电力有限公司宁德供电公司电费结算单》上没有电力部门公章确认，来源存疑，内容上也无法体现香江大酒店每月用电情况，不足以与通知函相互印证，也即宁德职业中专提供的证据不能证明2017年11月后，香江大酒店结欠宁德职业中专水电费情况。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德职业中专与香江大酒店签订的《校企合作协议书》及关于租金变更的合意，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。本案中，宁德职业中专已履行合同约定的交房义务，但香江大酒店逾期支付租金，经宁德职业中专催告后仍未支付，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，宁德职业中专有权要求解除《校企合作协议书》，现宁德职业中专诉请解除《校企合作协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，若香江大酒店继续占用案涉场所已无合同依据，但依社会通常观念，其占用期间的占有使用费仍可按租金标准计算。现宁德职业中专诉请香江大酒店交还位于福建省宁德市蕉城区闽东西路5号的案涉学生服务大楼、支付拖欠租金（占有使用费）（自2017年5月1日起至实际交还案涉场地止，按租金89700元/月计算），于法有据，予以支持。宁德职业中专诉请香江大酒店支付至实际交还案涉场地止拖欠水电费，其中至2017年11月的179387元，理据充分，予以支持，但2017年11月后至实际交还案涉场地止的水电费，因其提供的证据不足以证明在此期间香江大酒店拖欠水电费的具体情况，应承担不利后果，不予支持。宁德职业中专诉请香江大酒店支付逾期付款违约金（以每季度应交租金为基数，自欠付之日起至实际还清之日止，按日1%计算）。违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。本案合同约定每延迟一日按欠款金额的1%收取滞纳金，该滞纳金实为违约金性质，其过分高于因香江大酒店逾期支付租金给宁德职业中专造成的可预见损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定香江大酒店应负担的逾期付款违约金，按月利率2%计算。关于违约金的计算期间，由于合同约定香江大酒店应于每季度首月5日前向宁德职业中专缴纳租金，故应以每季度应缴租金为基数，自2017年第二季度起，分别从每季度首月的第6日起计付至相应款项实际付清之日止，暂计至2019年1月6日为414414元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定,判决如下： 一、解除福建省宁德职业中专学校与宁德市香江大酒店有限公司于2011年3月15日签订的《校企合作协议书》； 二、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日将位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼交还福建省宁德职业中专学校； 三、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日支付福建省宁德职业中专学校租金（自2017年5月1日起至实际交还案涉场地止，按租金89700元/月计算，暂计至2019年2月28日为1973400元）； 四、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日支付福建省宁德职业中专学校截至2017年11月拖欠的水电费179387元； 五、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日支付福建省宁德职业中专学校逾期付款违约金（以每季度应缴租金为基数，自2017年4月起，分别从每季度首月的第6日起计付至相应款项实际付清之日止，暂计至2019年1月6日为414414元）； 六、驳回福建省宁德职业中专学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32197元，其中4860元由福建省宁德职业中专学校负担，27337元由宁德市香江大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判长  蒋俐兴 审判员  黄锦芳 审判员  黄常凯 二〇一九年二月二十八日 法官助理林芳苓 书记员林秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 欠款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 -12-