云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3288号原告（反诉被告）：龙建平，男，汉族，1983年7月28日出生。委托诉讼代理人：张治国，系云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王越，男，汉族，1990年4月12日出生。被告（反诉原告）：吕剑淇，女，汉族，1991年1月9日出生。二被告共同委托诉讼代理人：李毅，系云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。第三人：杨丽娟，女，汉族，1973年7月26日出生。原告（反诉被告）龙建平（以下简称原告）诉被告（反诉原告）王越、吕剑淇（以下简称二被告）、第三人杨丽娟（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张治国；二被告委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请了调解期间。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告所签订的《二手房买卖合同》；2.判令双倍返还原告定金20万元；3.判令被告承担本案律师费10000元；4.本案诉讼费用由两被告连带承担。事实及理由：2018年6月26日原告与二被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：将被告从案外人杨丽娟处购买的位于景洪市万达国际旅游度假区版纳别苑5-232幢2单元房屋转让给原告，转让价款为1320000元。该合同第八条约定：“甲方（被告）于合同签订当日将该房屋交付给乙方（原告），并履行下列手续，否则乙方有权单方解除该合同且不承担任何违约责任；1、甲乙双方共同对该房地产及附属设施…。进行验收，……办理交接手续；2、交付该房地产钥匙；…。”。该合同第十二条还约定：“……任何一方不履行本合同约定的义务，致合同不能实现，违约方除了应向守约方退还已经缴纳的所有款项外，还应支付守约方500000元违约金。”首先，本合同签订后，即2018年6月26日原告按合同约定向被告支付10万元购房定金，但被告并未按本合同第八条的约定履行合同义务，即原告享有单方解除权；于2018年7月27日向被告电话告知解除合同，2018年7月29日以手机短信形式与被告通知解除合同。其次，本合同签订后，经原告多方了解得知景洪市政府已于2018年6月6日下发景政发【2018】25号文件规定：“……购买的新建商品房和存量商品房自缴纳契税之日起满两年方可上市交易。……”而被告至今未缴纳契税，导致2018年6月26日签订的《房产买卖居间合同》出现合同履行不能的情形。综上所述，因被告的违约，原告已行使单方解除权，加之政府政策的变动，导致本合同目的不能实现。故依据相关法律向贵院提起诉讼。二被告答辩称：原告的起诉违约原因不是被告方造成的，为什么签订买卖合同以后，原告未能付款的原因是原告方不能将该房屋倒卖，原告方本是中介，购房是以贩卖为目的，所以原告才进行了反悔，违约责任不在被告方。关于房子的钥匙及交房问题，首先房子锁是坏的，没有锁芯，本来被告要把锁换了，但是原告要买这套房子，被告就和原告协商，叫原告自行换锁。关于原告提到的双方合同违约相关文件的规定，请法院对该规定的合法性进行核实，实际上原被告双方签订的买卖合同，约定了两种付款方式，一种为可以现在马上过户的方式，另一种为政策允许后才能过户的方式，合同是附有条件的，虽然政府要求契税满两年才可以交易，但从原被告双方签订合同来看，并未准确约定什么时候过户，分别对现在可以过户和现在不可以过户进行了约定，该文件和该合同并不冲突。二被告提出反诉诉讼请求：1.要求反诉被告支付违约金200000元；2.要求反诉被告返还反诉原告与案外人杨丽娟签署的购房合同及补充协议原件；返还案外人杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司签署的购房合同原件；返还案外人杨丽娟向反诉原告出具的收条原件及反诉原告缴纳购房款的收据原件；3.要求反诉被告承担律师费15000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2016年1月31日案外人杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（以下简称开发公司）签订“商品房购销合同”，案外人杨丽娟购买了由开发公司开发的位于景洪市工业园区“版纳别院”5－2－32幢2单元房屋一套。2018年5月20日反诉原告与案外人杨丽娟签署“房屋买卖合同”购得上述房屋。2018年6月26日反诉原告与反诉被告及案外人签订“二手房买卖合同”三方协议，合同约定反诉原告以132万元的价格将该房屋出售给反诉被告。合同签订后反诉被告向反诉原告支付了10万元定金，余款反诉原、被告双方按情况的不同约定了两种付款方式，一种付款方式为如果可以直接在开发公司内部更名则反诉被告在更名后5个工作日内将剩余房款一次性全部支付给原告，另一种方式为房屋不可在开发公司内部更名则反诉被告应在2018年7月30日之前支付105.6万元房款，剩余26.4万元房款于更名后并办理相关产权手续之日起7个工作日内支付。合同签订后反诉原告按照约定履行了义务，并将相关合同原件及购房收款收据移交给反诉被告。反诉被告是从事房产中介业务，购买此房系为了将此房转卖后从中获利，本案中正是由于反诉被告寻求的购买方不愿意购买此房，所以反诉被告才不愿支付余下购房款，经多次协商反诉原、被告双方也未能达成一致。综上，反诉被告未按照合同约定履行义务，经多次协商也未能达成一致，反诉被告已严重违约且给反诉原告带来了重大的经济损失，故提出反诉维护被告合法权益。原告针对反诉答辩称：被告的反诉不是事实，从合同上看，我们按合同履行本合同，因被告违约造成了在规定的时限内没有交付房屋给原告，由于被告的违约，原告有单方解除合同的权利，在原告缴纳了10万元的定金，被告应该交付房屋及钥匙给原告，但是被告并未按合同履行，且在规定时限内都没有履行，逾期后原告才通知被告解除合同，原告都是按合同履行合同，原告没有违约的情况，从我方提交的证据看，原告都是按合同履行的，被告的诉请没有法律依据。第三人未到庭亦未作出书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月26日原告以买方身份作为乙方，二被告以卖方身份作为甲方、第三人以原房主身份作为丙方签订了《二手房买卖合同》，三方在合同中称：鉴于被告于2018年5月29日签订的房屋买卖合同，约定第三人将其购买的位于景洪市万达国际旅游度假区版纳别苑5-2-32幢2单元房屋出售给被告，现被告已按合同约定向第三人支付购房款100万元，至“该合同”签订前，房屋的实际所有权人为甲方，房屋名义上的所有权人为丙方。故三方又作了下述约定：房屋转让价款为1320000元。付款方式为两种，根据以下可能发生的两种情况选择支付方式：l.房屋可直接更名：乙方于合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元，定金可折抵购房款，如果2018年7月30日前更名完成，在不动产登记机关系统内可查询已将房屋更名至乙方或其乙方指定所有权人名下时，乙方将剩余房款在5个工作日内一次性付清。2.房屋不可直接更名：乙方于合同签订当日支付定金人民币100000元，定金可折抵购房款，于2018年7月30日前支付至购房款的80%，即人民币1056000元，剩余20%即人民币264000元于房屋过户至乙方或乙方指定所有权人名下并且乙方拿到房屋不动产权证后7个工作日内支付。对房产的交付，各方作如下约定：甲方应于签订合同当日将该房产交付乙方，并履行下列手续，否则，乙方有权单方解除该合同且不承担任何违约责任：1.甲乙双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2.交付该房地产钥匙；3.甲方交付该房地产的相关资料（包括购房合同，购房发票，房屋所有权及国有土地所有权等）。延迟交房的违约责任各方约定为：甲方应按上述约定期间将房屋交付给予乙方，未按本协议第八条约定交付房屋，视为违约，甲方自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行；对于甲乙双方的违约责任，各方约定为：协议生效后，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，违约方除了应向守违约方退还已经缴纳的所有款项（包括购房款、劳务费、律师费等及已经产生的各项费用）外，还应支付守约方500000元违约金。对于房屋升值部分违约方应向守约方进行赔偿，对于房屋的装修、添附、违约方应向守约方进行赔偿。三方当事人除此外，还作了其他相应的约定，该合同的附件共有四份，附件一为甲乙丙身份证；附件二为合同编号5－115期32－2商品房购销合同，2016年1月31日签订的合同补充协议；附件三为2018年5月29日签订的房屋买卖合同；附件四为收据（NO:7333096，金额80万）、收条（2018年5月30日，金额20万）合计100万。合同签订后，原告即于2018年6月27日支付了10万元定金。时至2018年7月23日，原告和被告王越之间就房屋买卖互通电话，其内容如下：王：喂，龙哥。龙：唉。王：现在什么情况。龙：那个，我还说正准备今天晚上给你打电话呢。王：啊。龙：那天我给你打电话，不是说我哈尔滨那个我大哥的朋友他来了么。王：对啊。龙：完了以后就是，啊，看了一下合同，也看了一下房子，因为我跟你买房以后后面都没有去看过房嘛，所以一直都没有去看过么。那天才去看房嘛。完了以后看了一下房子还看了一下合同。那个，现在就是有一个不好的消息，是他说过不了户的话，就，就是交易不了的话，就是到时候可能就不想买了。王：不是的龙哥，因为之前说过很清楚，合同也签的很清楚，如果，如果要是不能过户的话就是这个月是按百分之八十的。龙：对，我也是这么跟他说的，你听我说完嘛王越。那个，我也是这么那个和我大哥他朋友说的。但是现在就是，现在就是，不是景洪一条新的政策么，现在就是别说达到两年，就是两年以内不许二手交易么。王：嗯。龙：完了以后咱们，我买那个房子只有三天，你是25好买的，28号卖给我的。完了以后本身，本身这个里面就是不合法的。王：哦，我问过这个律师，因为之前也问过这个事，她说不存在这个事，龙哥。龙：你听我说完嘛，王越。王：嗯。龙：我都说心里话，作为一个中间人真的我是很不好做的，说心里话。第二个，你嘛，说心里话王越，我也是把你当朋友了，完了以后这个也是朋友这边。现在我站在中间是作为一个，传信的，但是传信就会，我也不想得罪两方的人。我都不想。王：我知道，但是龙哥，我另一个，我现在说我的处境，我另一个房子已经交完款了，如果我一号，二号不交的话，我会有违约金的。龙：啊，你啥时候在这边买的房啊？王：我之前走的那天就买了，在告庄，你可以查到的。龙：哦王：所以说不存在二手交不交易说有这一说的。因为我之前也咨询过董律师，我问过这事。龙：不是，你听我说嘛，那个王，王越。现在就是我今天晚上，本来就说白天没有跟你打电话，因为白天我怕你那个在工作，在忙着，所以我说晚上给你打，所以说现在就是，反正就是咱们协商么，反正现在就是我那个大哥的朋友去看了那个。时至2018年7月29日，原告向二被告发出“解除协议告知书”称：我与你（王越）2018年6月26日签订的《房产买卖居间合同》购买景洪市万达国际旅游度假区版纳别苑5-2-32幢2单元房屋，由景洪市人民政府2018年6月6日下发的景政发[2018]25号文件规定：“…….购买的新建商品房和存量商品房自缴纳契税之日起满两年方可上市交易。……”而你缴纳契税时间为2018年6月25日，未满两年，导致与你2018年6月26日签订的《房产买卖居间合同》出现合同履行不能的情形，如与你继续履合同将导致我合同目的不能实现，我的合法权益不能得到有效保障。与此同时，你未按照合同约定交付房屋及房屋钥匙，现已违约。故告知你解除双方2018年6月26日签订的《房产买卖居间合同》。本告知书经短信发出、视为送达，即时生效。本院认为，原告、二被告及第三人所签订的《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，是有效合同，本院依法予以保护。原、被告双方对于房屋的交付方式有二种，任意一种方式交付均不构成违约，现二被告所选择的“房屋不可直接更名：乙方于合同签订当日支付定金人民币100000元，定金可折抵购房款，于2018年7月30日前支付至购房款的80%，即人民币1056000元，剩余20%即人民币264000元于房屋过户至乙方或乙方指定所有人权人名下并且乙方拿到房屋不动产权证后7个工作日内支付”属于二被告有能力履行的条款，但原告未按约支付1056000元购房款的行为已构成违约，应依法承担二被告按双方合同约定主张的违约责任。原告庭审主张，被告未按约定交付钥匙，本院认为，根据2018年7月23日电话录音内容分析，已足以判断原告具有支配房屋出入的权利，在原告对带人看房无合理解释的情况下，此份录音应当作为认定二被告已按约定交付房屋的证据，本院基于此采信二被告房屋已按约交付的主张。对于合同的附件，本案原告在发出解除合同通知中，仅提及房屋及钥匙，故结合庭审查明的原告方已认可的收到合同附件二、三原件这一事实，确认二被告已按约定履行了合同的其它必要义务，故二被告要求原告返还二被告与案外人杨丽娟签署的购房合同及补充协议原件、返还案外人杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司签署的购房合同原件；返还案外人杨丽娟向二被告出具的收条原件及二被告缴纳购房款的收据原件的诉讼请求本院予以支持。另，因各方当事人虽对解除合同的原因各有主张，但均认为合同应予解除，故本院依法支持原告与二被告的该项主张。对原告与二被告、第三人的其他诉讼主张，如律师费等，部分因无事实、部分则是无法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第九十六条第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）龙建平与被告（反诉原告）王越、吕剑淇、第三人杨丽娟签订的《二手房买卖合同》。二、原告（反诉被告）龙建平在本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）王越、吕剑淇200000元违约金。三、原告（反诉被告）龙建平在本判决生效后三十日内将被告（反诉原告）王越、吕剑淇与第三人杨丽娟签署的购房合同及补充协议原件、第三人杨丽娟与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司签署的购房合同原件、第三人杨丽娟向被告（反诉原告）王越、吕剑淇出具的收条原件及缴纳购房款的收据原件返还给被告（反诉原告）王越、吕剑淇。四、驳回原告（反诉被告）龙建平与被告（反诉原告）王越、吕剑淇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元，反诉案件受理费2263元，由原告（反诉被告）龙建平承担。被告预交的诉讼费，由原告迳付被告，本院不另清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  王 和人民陪审员  王远峰人民陪审员  徐扣如二〇一九年二月二十日书 记 员  依旺叫