云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初5111号原告（反诉被告）周某1，女，汉族，2009年4月13日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。法定代理人周某2，男，汉族，1978年12月29日生，户籍地云南省临沧市临翔区，住址同上，系原告周某1之父亲。委托代理人周承林，男，汉族，1949年6月1日生，麒麟区人，高中文化，住址同上，系原告周某1之爷爷，特别授权代理。被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530302560099854Q。住所：曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。法定代表人张春枚，职务：总经理。委托代理人王洪丽，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。原告周某1诉被告曲靖市中辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，被告曲靖市中辰物业服务有限公司提出反诉，本院裁定本诉与反诉合并审理。本院经审理后于2018年5月17日作出（2017）云0302民初3517号民事判决书，宣判后，原告（反诉被告）周某1不服，向云南省曲靖市中级人民法院提出上诉。曲靖市中级人民法院经审理后作出（2018）云03民终1294号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）云0302民初3517号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月16日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）周某1的委托代理人周承林，被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司的委托代理人王洪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某1诉称，原告因前期物业服务协议终止（2014年4月1日-2017年3月31日），于2017年5月2日起诉要求被告退还违规收费和各种预收费，该案经审理认定，原告周某12014年4月1日在签订《物业服务协议》时年龄为5周岁，系无民事行为能力人，不具备签订合同的主体资格，其名字是其爷爷代写的，其爷爷不是法定代理人，故《物业服务协议》无效。原告的委托代理人周承林在法官建议下撤诉。根据合同法第五十八条规定，合同无效就应退还原告交纳的费用。现请求判令：一、被告退还原告因合同无效而收取的费用：1、预收物业费1948元；2、预收装修垃圾清运费500元；3、预收水费200元；4、预收生活垃圾费132元；5、预收生活用水二次加压费100元；6、装修管理费405元；7、装修许可证费30元；8、装修人员出入证费30元，合计3345元。二、诉讼费由被告承担。被告曲靖市中辰物业服务有限公司辩称，原被告签订的两份物业服务合同合法有效，一份前期物业服务合同依然持续有效，被告有权按照协议收取服务费。另一份物业服务协议是由原告的爷爷周承林代原告签订，因涉案的房屋是原告的爷爷周承林出资购买，故周承林代原告签订合同、交纳相关费用、办理接房手续。虽然周承林的代理行为没有经过周某1的法定代理人的同意，他也属于表见代理，该代理行为有效，收取的费用除装修管理费没有经过物价部门备案，其余费用都是经过备案的。被告曲靖市中辰物业服务有限公司反诉诉称，被告系曲靖田源小区的开发商曲靖市贵源房地产开发有限公司为该小区聘请的前期物业服务企业，于2014年1月入驻田源小区，提供物业服务至今，原告系小区业主。根据原被告签订的前期物业服务合同，被告自2014年4月1日开始向原告收取物管费，但原告仅支付了第一年即2014年4月1日至2015年3月31日期间的物管费，其后的物管费未交纳，被告多次催收未果，现请求判令：一、原告支付被告自2015年4月1日至2017年3月31日的物管费3896元及截止2017年7月11日的逾期付款违约金346元，合计：4242元；支付2017年7月11日以后的违约金按中国人民银行现行贷款年利率4.35%计算至上述费用付清之日止；二、反诉诉讼费由原告承担。原告周某1针对被告的反诉辩称，我没有入住该房屋，没有享受过物业设施和服务，相关法律法规及签订的合同都明确不应该交纳物管费，被告也无证据证明其提供了相应的服务。我是与中辰物业管理有限公司签订的协议，管理小区的是中辰物业有限公司田园小区分公司，我没有与该公司签订过合同。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、《业主手册》、《物业服务协议》各一份，证明周某1名字是周承林2014年3月10日接房时签写的。2、收据八份，证明被告收取3345元的费用。3、《装修管理协议》一份，证明协议中约定装修产生的相关费用由装修施工方承担，但实际是周承林交的。经质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，对第3组证据的证明内容不认可，装修产生的相关费用是由原被告双方约定，不涉及到第三方。被告为证明其答辩理由，向本院提交证据如下：1、《物业服务协议》一份，证明被告于2014年1月3日接受曲靖市贵源房地产开发有限公司的委托对田源小区实施物业管理，物业服务是先收费后服务，业主应于每年1月份交纳物业服务费。2、曲靖市发改委【2014】3号文件《物业服务价格管理备案证》、【2013】50号文件《关于规范曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复》复印件各一份，证明原被告在物业服务协议中约定的物业服务费、二次供水加压及水池清洗费均是经过曲靖市登记备案批准的，垃圾处理费是按发改委的收费标准收取。3、《装修管理协议》一份，证明被告与原告签订协议约定装修垃圾清运费收费标准，以及业主或施工人装修完工后持证且经装修验收合格后可退还相关费用。4、楼道维护费（装修管理费）退款表复印件三页，证明被告收取的装修管理费在各业主装修完毕且验收合格后退还的事实。5、《业主手册》一份，证明被告与原告签订的物业服务协议内容。6、房屋验收单一份，证明周承林代周某1进行了房屋验收并收取钥匙。经质证，原告对被告提交的证据第1、2、5无异议；对第3组证据的证明内容有异议，装修管理费是由装修公司交给物管公司；对第4组证据有异议，物管公司没有退钱给我们；对第6组证据的真实性没有异议，但与本案无关联性。被告为证明其反诉主张，提交以下证据：1、营业执照、物业服务资质证书、内资企业登记基本情况表复印件各一份、曲靖市住房和城乡建设局出具的证明二份，证明被告的主体资格及被告是具备提供物业服务资质的企业。2、《商品房购销合同》及登记备案表、收款收据复印件各一份，证明原告于接房当天向被告交纳了物业费1948元。3、照片三张，证明被告通过张贴交费通知的方式向原告催收了物业费。4、《物业服务协议》、曲靖市发改委【2014】3号文件《物业服务价格管理备案证》复印件各一份，证明被告收费的依据。5、补交中国人民银行贷款计算利率表一份，证明违约金的计算方式。经质证，原告对被告提交的反诉证据第1组的真实性无异议，取得物业服务资质证书的日期比入住小区的日期晚，预收费期间没有资质；第2组证据无异议；第3组证据因其未入住小区，不清楚催收情况；第4组不认可前期服务合同约定，应依据《业主手册》的约定履行；第5组证据违约金不认可，第一次判决时也无该内容。针对被告的反诉，原告无证据提交本院。通过质证，本院认为，原、被告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审及质证，本院确认如下法律事实：原告系曲靖市麒麟区曲沾大道旁田源小区5幢2单元1404号房屋业主，该房屋建筑面积为135.26㎡。该小区系曲靖市贵源房地产开发有限公司开发建设。原告企业名称原为曲靖市中辰物业管理有限公司，后变更为曲靖市中辰物业服务有限公司。2014年1月3日，曲靖市贵源房地产开发有限公司与曲靖市中辰物业管理有限公司签订《物业服务协议》一份，约定：委托方为曲靖市贵源房地产开发有限公司，受托方为曲靖市中辰物业管理有限公司。物业名称为田源小区，总建筑面积143680㎡，物业类型为电梯房、商铺，商住楼共7幢17单元952户；委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会决议解除委托之日止；受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、维修基金的统筹、代收相关其他费用；物业管理服务费收费标准为：电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；代收水电费、垃圾清运费；业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按每日累加计算承担交纳违约金及双方权利义务等内容。2014年3月10日，原告的爷爷周承林对该小区5幢2单元1404号房屋进行接房时，以原告（甲方）的名义与被告（乙方）签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》一份，约定：甲方委托乙方对田源小区5幢2单元14楼4室房屋（建筑面积135.26㎡）实施物业管理服务；委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和配套服务设施、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、养护与管理及配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作及法律法规规定由物业公司管理的其他事项；收费标准为住宅每月每平方米1.2元；期限自2014年4月1日至2017年3月31日止；违约责任为如一方违约，造成对方未完成管理目标或直接经济损失的，违约方应给予对方相应补偿，有权要求限期整改，有权终止合同等内容。同时，周承林在承诺书、消防安全责任书、装修管理规定、装修保证书、厨房及卫生间装修保证书、车辆管理规定等格式文书上签署了“周某1”姓名。其中，装修管理规定载明：装修前业主必须协同装修施工方到物业公司办理装修申请，经审批后，签订《装饰装修管理服务协议》，业主交纳装修保证金，施工单位交纳施工保证金，及装修管理服务费等相关费用，办理相关证件后，方可进行装修等内容。签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》当天，周承林以原告名义向被告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的物业费1948元、预收水费200元、预收二次加压费100元、预收生活垃圾费132元、预收装修垃圾清运费500元。2014年5月19日因装修该房屋，周承林又以原告名义与被告及施工方签订《装修管理协议》，约定：施工方向被告交纳以下费用：装修保证金3000元/户，装修出入证工本费10元/本，装修管理服务费3元/㎡，装修垃圾清运费（按房屋建筑面积交付）100平米以上500元/户。当天周承林以原告名义向被告交纳了装修管理费405元、装修许可证费30元、装修人员出入证费30元。装修完毕后，被告未退还装修管理费405元。至今原告未再交纳过物业费，被告多次催收未果。庭审中查明，曲靖市中辰物业管理有限公司于2010年10月9日成立。2011年6月21日获得曲靖市住房和城乡建设局核发的《物业服务企业资质证书》，未设定有效期限。2014年8月更名为曲靖市中辰物业服务有限公司，并更换资质证书，经营范围为物业管理、家政服务；资质等级三级；准予从事物业管理活动时间为2014年8月26日至2016年8月25日。（现国家已取消物业服务企业二级及以下资质认定的行政审批程序）另查明，2014年1月24日曲靖市发展和改革委员会曲发改价格备案（2014）3号文件载明曲靖市中辰物业管理有限公司对田源小区的物业服务价格：高层住宅1.30元/㎡/月（含电梯运行维护费）;二次供水加压及水池清洗费100元/户/年。曲靖市发展和改革委员会于2013年11月5日向曲靖市麒麟区环境卫生管理处发出的关于规范曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复载明：城区住户的垃圾代运费和垃圾处理费每户每月11元。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。原告系田源小区的业主，被告按照与周承林以原告的名义签订的《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》约定从事物业服务。本案争议的焦点是周承林以原告周某1的名义签订的《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》的行为是否构成表见代理，该《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》是否有效。表见代理是指行为人虽事实上属于无权代理，但因被代理人与行为人之间的关系，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本案中，原告系未成年人，其父母长期在外务工，原告与爷爷周承林及奶奶共同生活，据周承林自述该房屋系其与配偶出资购买并登记在原告名下，交付房款及接房手续均系其本人办理，其又系原告的爷爷，足以让被告有理由相信周承林有代理权，周承林以原告周某1的名义签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》的行为，构成表见代理，该《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》为有效合同，原告应对周承林表见代理行为的法律后果承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故原告以《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》无效，且其未入住为由，要求被告退还物业服务费1948元、预收水费200元、生活用水二次加压费100元、生活垃圾代运费132元、装修垃圾清运费500元、装修许可证费30元、装修人员出入证费30元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告收取的装修管理费405元，未经行政机关批准，应当予以退还。被告反诉要求原告支付2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费3896元的主张成立，本院予以支持。因原告系未成年人，应由其法定代理人周某2支付欠交的物管费。被告反诉主张的逾期付款违约金，因双方合同中未作约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司退还原告（反诉被告）周某1装修管理费405元。二、原告（反诉被告）周某1的法定代理人周某2支付被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费3896元。三、驳回原告（反诉被告）周某1的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项相抵后，原告（反诉被告）周某1的法定代理人周某2应支付被告（反诉原告）曲靖市中辰物业服务有限公司物业服务费3491元。（于本判决生效后十日内履行完毕）本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元，免交。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  王艳红人民陪审员  贾丽萍人民陪审员  武昔花二〇一九年二月十一日书 记 员  崔 弘