成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川0108执异261号 案外人：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地四川省绵阳市长虹大道**怡海明珠大厦**。 法定代表人:杨万波。 委托诉讼代理人：梅华军，北京金杜（成都）律师事务所律师,一般代理。 委托诉讼代理人：段文琪，北京金杜（成都）律师事务所律师,一般代理。 申请执行人：四川良和消防工程有限责任公司，住所地成都市金牛区实业街************。 法定代表人：曹轶。 被执行人：四川怡海房地产开发有限责任公司，住所，住所地成都市成华区建设路**********div> 法定代表人：黄全贵。 被执行人：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地绵阳市涪，住所地绵阳市涪城区长虹大道中段** 法定代表人：黄全贵。 在本院执行（2016）川0108执2150号四川良和消防工程有限责任公司（以下至裁定主文前简称良和消防）与四川怡海房地产开发有限责任公司（以下至裁定主文前简称四川怡海）、绵阳怡海实业集团有限公司（以下至裁定主文前简称绵阳怡海）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称绵阳苏宁）于2018年11月22日对本院查封被执行人绵阳怡海名下的位于四川省绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、99号、100号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号、108号、109号、110号和2层81号、153号、154号、155号、156号、157号、158号、178号、185号、249号、250号、251号、252号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人绵阳苏宁称，2016年2月6日，案外人与被执行人绵阳怡海签署《购置合同》以及《补充协议》；2016年10月11日，双方又签署《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》；2016年10月25日，绵阳怡海向案外人发出《关于购房款缓付的通知函》。前述合同约定：绵阳怡海将其所有的怡海明珠大厦一层部分，二层整层、三层整层的房产出售给案外人。购房款分五笔支付，第一笔购房款于《购置合同》签订十日起支付1400万元；第二笔购房款于双方设定共管账户后十个工作日内支付2100万元至共管账户；第三笔购房款于2016年11月支付2000万元；第四笔款于双方完成产权过户登记后十个工作日内支付600万元；第五笔款于完成产权过户登记后，绵阳怡海完成对案外人购置区域重新测绘并换领新证后10个工作日内支付800万元。2014年7月15日至今，案外人一直合法占有案涉房屋并从事经营活动。截止目前，案外人已按照约定支付购房款5500万元，但因案涉房屋被查封等原因，至今未过户至案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，案外人系案涉房屋的合法所有人，其权利已经能够排除对案涉房屋的执行。综上所述，请求中止对涉案房屋的执行。 本院查明，（2015）成华民初字第3455号良和消防与四川怡海、绵阳怡海建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理完毕，于2016年11月3日进入强制执行程序，执行案号为（2016）川0108执2150号。在此前的审理过程中，良和消防向本院申请进行保全，本院遂于2015年9月14日以（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》对绵阳怡海位于绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦1栋2楼81号（权0153090号）、1栋2楼158号（权0153090号）、1栋1楼28号（权0153088号）、1栋1楼50号（权252560号）、1栋1楼54号（权0153088号）、1栋1楼57号（权194521号）、1栋1楼58号（权194521号）、1栋1楼99号（权194522号）、1栋1楼4号（权194508号）、1栋1楼9号（权194508号）、1栋1楼110号（权252557号）、1栋1楼144号（权194523号）、1栋1单元7楼4号（权0153095）、1栋1单元10楼1号（权0153095号）的房屋在限额460万元内予以保全查封。执行过程中，本院于2017年11月1日出具（2016）川0108执2150号之一《执行裁定书》裁定：对被执行人绵阳怡海名下所有的位于绵阳怡海位于绵阳市××城区××大道××海××大厦（××证0146941，监证0146933）予以查封，查封期限三年。2018年8月16日，本院出具（2016）川0108执2150号之二《执行裁定书》对保全过程中的房屋进行续查封。2018年11月1日，本院出具（2016）川0108执2150号之三《执行裁定书》裁定对绵阳怡海位于绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠1栋2楼153号、154号、155号、156号（权0252563）、1栋2楼157号、178号、185号（权0252573）、1栋2楼249号、250号、251号、252号（权0252568号）的房屋予以续查封三年。 另据案外人绵阳苏宁提供的证据显示，2016年2月6日，案外人绵阳苏宁与绵阳怡海签订《购置合同》及《补充协议》，约定由绵阳苏宁购买绵阳怡海所拥有坐落于绵阳市涪城区长虹大道中段128号怡海明珠的房产、土地使用权及相关合法权益，其中房产包含一层局部约1448.46平方米、二层整层约2642.38平方米、三层整层约2913.96平方米，购房总价款为7000万元整，付款方式为：（1）第一笔款：本协议签订之日起10个工作日内，绵阳苏宁支付总购房款的20%即人民币壹仟肆佰万元整作为定金，绵阳怡海在收取上述定金的同时向绵阳苏宁开具等额的定金数据。该笔定金于最后一笔房款支付的同时，转为购房款的一部分。在定金支付后，绵阳怡海开始办理解押手续和房产重新测绘等手续。（2）第二笔款：本协议签订后，绵阳怡海与绵阳苏宁以双方名义共同设立共管账户，绵阳苏宁于共管账户设立后四个工作日内将总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整支付至共管账户，同时绵阳怡海需开具等额收据；在绵阳怡海与绵阳苏宁双方将该房屋产权过户登记至绵阳苏宁名下的文件资料送交房屋权属登记部门，并取得该登记主管部门过户登记的受理通知书之日起10个工作日内绵阳苏宁配合绵阳怡海解除对该账户的共管或将共管账户内款项（含利息）转付至绵阳怡海其他指定账户；反之，如因故导致购置不成双方解约的，绵阳怡海须在解约后十个工作日内配合绵阳苏宁将共管账户内的款项（含利息）退还至绵阳苏宁其他指定账户。第三笔款：自绵阳怡海将标的物产权变更登记至绵阳苏宁名下、绵阳苏宁取得相关部门发放的《房屋所有权证》后十个工作日内，绵阳苏宁再支付总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整，同时绵阳怡海需开具等额收据。（4）第四笔款：在绵阳怡海将土地使用权办理至绵阳苏宁名下、绵阳苏宁取得相关部门发放的《土地使用权证》、绵阳怡海提供了全额的不动产转让发票且将标的物全部场地与附属设备设施按约定状态交付给绵阳苏宁后10个工作日内，绵阳苏宁向绵阳怡海付清剩余的20%即人民币壹仟肆佰万元整。双方约定于2016年8月31日之前、最迟不超过2016年10月31日将房屋所有权过户至绵阳苏宁名下。双方在2016年10月11日签订了《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》，决定变更付款进度：绵阳怡海与绵阳苏宁双方一致同意变更为：绵阳苏宁于本协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款款，与已经支付的2100万元一并专用于绵阳怡海解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费。本协议签订后，在绵阳怡海提供解除抵押所需还款明细及还款账户和过户所需缴纳税费明细后3日内双方共同自共管账户向各还款账户和缴纳账户拨付不超过1500万元，剩余所需还款和缴纳款项双方在绵阳怡海提供明细后十个工作日内逐步拨付到绵阳怡海的相应还款账户和缴纳账户。2016年10月25日，绵阳怡海向绵阳苏宁发出《关于购房款缓付的通知函》载明：贵我双方于2016年10月11日签订的《关于的补充协议（二）》约定，贵司于协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2000万元购房款，现因我司房产解押过户事宜尚未理顺，故为避免资金风险，特此提请贵司暂缓十个工作日付此笔款项，且贵司不承担该笔延付责任。从2016年3月4日至2016年11月8日，绵阳苏宁分三次向绵阳怡海支付了5500万元购房款。2016年12月28日，绵阳苏宁与绵阳怡海签订了《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》。2018年11月19日，案外人向本院提出书面异议。 另据案外人陈述，案外人自2004年12月左右即以租赁的方式占有使用了案涉房屋至今。案涉房屋之所以未过户是因为绵阳怡海未处理完毕税务、测绘以及房屋未办理抵押注销、被法院查封等。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉的四川省绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦1层99号、104、110号和2层81号、158号共5套房屋虽然签订了书面买卖合同，但是其合同是在本院查封之后签订的，不能够排除执行，故针对该5套房屋的异议，本院不予支持。关于四川省绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦1层109号房屋，目前无证据显示其已被本院查封，故本院对案外人的该项异议不予支持。关于四川省绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号和四川省绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠1栋2楼153号、154号、155号、156号、157号、178号、185号、249号、250号、251号、252号共31套房屋，虽然其所涉书面房屋买卖合同是在人民法院查封之前签订的，但是该部分房屋并未支付全部价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故针对该31套房屋的异议，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人绵阳苏宁易购销售有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  舒友蛟 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  卢小蓉 二〇一九年二月二十六日 书 记 员  易晓兰