上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终960号上诉人(原审原告)：王照阳，男，1985年12月2日出生，汉族，户籍所在地河南省。上诉人(原审原告)：刘英，女，1989年7月6日出生，汉族，户籍所在地河南省。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张小燕，上海市华典律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：蒋劲松，男，1973年4月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省。被上诉人(原审被告)：王爱君，女，1972年2月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省。被上诉人(原审被告)：蒋娟，女，1997年11月2日出生，汉族，户籍所在地湖南省。被上诉人(原审被告)：蒋媛，女，2000年11月30日出生，汉族，户籍所在地湖南省。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋劲松(系蒋娟、蒋媛父亲)。上诉人王照阳、刘英因与被上诉人蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初13529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王照阳、刘英上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方的一审诉讼请求。事实和理由：1、签订《房地产买卖居间协议》时存在有意做高房价以获得高额度贷款的恶意，该协议应认定无效；2、2018年5月11日王照阳、刘英延期签约是经过蒋劲松方同意的，不存在违约情形；3、《房地产买卖居间协议》已于2018年5月13日解除，王照阳、刘英起诉系确认解除的效力；4、一审判决认定无法继续协商的原因在王照阳、刘英是错误的。被上诉人蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛辩称，同意一审判决，请求予以维持。蒋劲松方并不了解上海的购房政策和首付款比例，当时仅同意延期两天签约，后来为了继续履行合同才作出妥协，但并不代表放弃追究王照阳、刘英的定金责任。王照阳、刘英向一审法院起诉，要求判令：1、判令蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛返还王照阳、刘英定金人民币(以下币种均为人民币)5万元；2、解除双方于2018年3月23日签订的《房地产买卖居间协议》。一审审理中，王照阳、刘英变更第二项诉讼请求为：判令双方签订的《房地产买卖居间协议》无效。一审法院认定事实如下：位于青浦区外青松公路******房屋登记在蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛名下。蒋劲松与王爱君系夫妻，二人共同生育蒋娟、蒋媛。2016年5月4日，王爱君与蒋娟出具委托书，委托蒋劲松出售上述房屋，并进行公证。2018年3月23日，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛作为甲方(出卖方)，王照阳、刘英作为乙方(买受方)，上海念佳房地产经纪有限公司作为丙方(居间方)，三方签订《房地产买卖居间协议书》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号XXX室房屋及小车库一个，建筑面积为101平方米，房价为197万元(净到手价)，权利人为蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛。关于房价款的支付方式：乙方应在甲、乙双方签订本协议后五日内补足定金5万元；待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方应直接支付首期房价款48万元(含定金)；(若乙方需贷款)甲方同意乙方通过向贷款银行申请148万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同，该房价款由贷款银行代为乙方支付；待甲乙双方交房当天支付房屋尾款1万元。第六条约定，甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在签署本协议后45天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》。如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予退还。第八条约定，甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后45天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》。如果甲方未能履行本条所述事项及违约，则应向乙方双倍返还定金等。合同另对其他事项作出约定。合同落款处，甲方处由蒋劲松、王爱君签字，蒋劲松并代蒋娟、蒋媛签字，乙方处由王照阳、刘英签字。上述协议签订后，王照阳、刘英按约支付蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛定金5万元。2018年5月初，中介称王照阳、刘英需参加发小婚礼，不能按期签约，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛称合同约定是5月7日签约，中介称王照阳、刘英无法按时前来，要求蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛稍微宽限两天，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛称只得退掉火车票另行购买。王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛及中介于2018年5月11日、同年5月13日两次协商二手房买卖协议书。中介草拟的上海市房地产买卖合同约定房屋总价229万元、首付款81万元、贷款148万元。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛方提出补充以下条款：甲方应在乙方取得产证当日起四十天内收到乙方应支付的第二期房款148万元，如果银行未发放贷款，乙方应自筹资金；如果银行实际审批贷款数额不足乙方申请贷款金额时，乙方应在缴税当天将差额一并支付给甲方；乙方贷款最多不超过两次，如果两次都审批不下来，乙方应在银行通知乙方贷款审批不下来当日起20天内自筹资金支付余款，若乙方贷款两次都批不下来，又无法在规定时间里支付余款，乙方应承担违约责任，甲方书面通知乙方后有权解除合同，并要求乙方赔偿房屋总价款20%的违约金；双方约定过户最晚时间为8月15日……王照阳、刘英对上述条款均不予同意，提出若非王照阳、刘英原因无法足额贷款则双方解除买卖合同，不算违约，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛不同意。王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛因此未能签约。王照阳、刘英于当天要求蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛退还定金，遭其拒绝。故王照阳、刘英于2018年5月15日向一审法院递交起诉状，进入诉前调解程序。一审审理中，王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛一致确认本案王照阳、刘英支付蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛的5万元系针对双方应于买卖居间协议签订后45天内即2018年5月7日前签订上海市房地产买卖合同设立的定金。一审审理中，王照阳、刘英称，因其资金能力不足，王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛及中介恶意串通，意图抬高房价以多得贷款，损害银行利益，故本案房屋买卖合同无效。若法院认为本案合同有效，王照阳、刘英也不能依据买卖居间协议获得贷款，故无法继续履行。买卖居间协议只是预约合同，双方要签订的上海市房地产买卖合同是本约，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛已同意延期签约，故双方对买卖合同条款不能达成一致意见，不能追究违约责任。故要求解除合同，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛应当退还王照阳、刘英已付款项。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛称，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛在签订买卖居间协议不知道王照阳、刘英和中介准备抬高房价以多得贷款，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛当时不清楚上海购房贷款的首付款比例规定，这是王照阳、刘英和中介的问题。原本双方应于2018年5月7日签订上海市房地产买卖合同，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛迫不得已同意延迟2天签约，“两天”是确定的数字，不是约数。但王照阳、刘英直到2018年5月11日才来协商。2018年5月13日，双方只是在气头上才说上法院，不认可双方在当天解除合同。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛曾于2018年5月15日委托中介向王照阳、刘英发催告函，要求王照阳、刘英三天内来签订，其仍然不来签约。故王照阳、刘英违约，不应退还定金。一审审理中，蒋劲松于2018年8月16日收到起诉状副本。对此蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛提供如下证据：1、录像、催告函，证明蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛于2018年5月15日委托中介向王照阳、刘英发催告函。王照阳、刘英对证据不予认可，认为录像地点确实是中介公司，但不能确认录像时间，且2018年5月13日双方已谈崩，2018年5月15日王照阳、刘英已起诉，故其不愿再协商。2、申请中介工作人员胡育海、徐文慧出庭作证。胡育海当庭作证称：蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛确实曾委托胡育海向王照阳、刘英发送催告函。签订买卖居间协议时，双方谈了首付款48万元和贷款148万元，因王照阳、刘英预算不多，买卖居间协议只是粗略的约定，最终付款方式以买卖合同为准；蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛同意王照阳、刘英延期2天签约，2天是确定的，不是约数。后来协商时，双方对合同违约条款等细节没有达成一致意见，但是对合同真实价款、付款方式、交房时间、做高房价均无异议。双方谈了两次，之后蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛同意王照阳、刘英意见了，但是王照阳、刘英仍然不愿意谈，还不理睬胡育海了。徐文慧当庭作证称：签订买卖居间协议时，王照阳、刘英说资金不够，中介称愿意帮王照阳、刘英垫资、做高房价、蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛配合退还多收房款，王照阳、刘英同意了。协商买卖合同时对蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛说了上述做高房价的流程。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛同意了王照阳、刘英延期签约的请求。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛要求明确贷款到账时间、逾期付款违约责任，但是王照阳、刘英不同意。后来蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛愿意放长贷款到账时间，中介向王照阳、刘英承诺帮其承担违约责任，但是王照阳、刘英说只要约定违约责任就不愿签，最终没有签订协议。后来中介致电王照阳、刘英，其称不买了，要求退定金。按照买卖居间协议是不可能贷到148万元的，但是可以申请装修贷款。王照阳、刘英除对胡育海所称延期2天是确定数字不认可之外，对其他证言无异议。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛对证人证言均无异议。法院认证如下：双方对证人证言无异议，故法院对证人证言除蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛同意的延期签约天数以外的内容予以采信，证人证言与录像、催告函相互印证，故对蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛提供的录像和催告函，法院亦予以采信。据此，法院确认如下事实：2018年5月15日，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛委托中介向王照阳、刘英发催告函，要求王照阳、刘英于2018年5月18日签订房屋买卖合同，否则蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛将解除合同、没收定金。一审法院认为，王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛签订的房地产买卖居间协议系双方当事人真实意思表示，协议中对于买卖双方身份、房屋位置、面积、价款、付款方式、违约责任等已有约定，王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛双方之间已成立买卖合同本约，之后双方对具体贷款流程的条款等其他合同条款未能协商一致，不影响买卖合同已成立的事实。买卖居间协议内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。买卖居间协议中仅约定首付款及贷款的金额，此时王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛及中介尚未采取抬高房价以骗取较高额度贷款的行为。即使三方当事人当时已存在该恶意，但买卖居间合同的其他条款并不因此无效。王照阳、刘英已实际交付蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛定金5万元，故定金条款已生效。王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛均同意延期签约，但对延期天数存在争议。对此法院认为，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛在中介转达王照阳、刘英延期签约请求时两次申明签约期限是2018年5月7日，反映出蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛并不愿延期签约的意思。王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛对中介与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛之间的微信记录上的“两天”的含义存在争议，王照阳、刘英作为要求变更签约期限一方对此应承担举证责任，而王照阳、刘英未举证证明，且提出申请的中介胡育海亦否认两天是约数。退一步讲，即使两天是约数，但双方对变更内容不确定的推定为未变更。故蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛主张其只同意延期2天即签约期限变更为2018年5月9日前，法院予以采信。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛虽然2018年5月9日之后仍然积极配合王照阳、刘英签约，但这是在王照阳、刘英拒绝按约定期限前来签约时，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛为继续履行合同而所作妥协，并不代表蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛已默示放弃追究王照阳、刘英定金责任，且2018年5月13日蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛已明确拒绝王照阳、刘英要求退定金的要求。故根据定金罚则，蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛有权没收定金。针对王照阳、刘英称双方无法就合同条款达成协议，不可归责于任何一方的主张，法院认为，根据上海市现行贷款政策，针对双方约定的首付款和贷款之间的比例，王照阳、刘英不可能获得足额贷款，故双方还需进一步协商付款方式。王照阳、刘英庭审中称不愿意欺骗银行获得高额贷款，这是遵守法律的良好行为，应予以肯定。蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛称不知晓上海市的现行贷款政策，但其作为上海市的房屋所有权人，在与买受人签订居间协议约定买受人采取贷款方式支付房款时，应知晓上海市的贷款政策。现双方确实对付款方式、过户及交房期限、违约责任等重要条款无法达成一致协议，但合同已成立，双方无法继续协商的根本原因在于王照阳、刘英缺乏付款能力，故合同无法继续履行的责任在于王照阳、刘英。因王照阳、刘英无法继续履行合同，即使强行履行合同，亦会履行成本亦较高，不宜继续履行，故法院确认王照阳、刘英可以解除合同，但应承担违约责任。王照阳、刘英在起诉前未发出过解除合同通知，故本案起诉状副本可作为解除合同通知，合同于起诉状副本送达蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛之日即2018年8月20日解除。一审法院判决：一、王照阳、刘英与蒋劲松、王爱君、蒋娟、蒋媛于2018年3月23日签订的房地产买卖居间协议于2018年8月20日解除；二、驳回王照阳、刘英其余诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院就涉案《房地产买卖居间协议》效力作出认定并无不当，相应理由也已阐述清楚，本院予以认同，不再赘述。鉴于王照阳、刘英未能举证证明中介与蒋劲松方微信记录上的“两天”为约数，故本院认同一审法院就此所作认定，即双方应于2018年5月9日签约。根据已查明的事实，王照阳、刘英并未按照合同约定的时间及蒋劲松方宽限后确定的时间与其签订《上海市房地产买卖合同》，构成违约，故蒋劲松方有权没收定金。王照阳、刘英虽上诉认为2018年5月11日延期签约是经过蒋劲松方同意的，但并未就此提供证据予以证明，本院难以采信。至于王照阳、刘英上诉主张涉案《房地产买卖居间协议》已于2018年5月13日解除的意见，不仅缺乏事实基础，而且也与其主张该协议无效的请求相矛盾，本院亦不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人王照阳、刘英共同负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  刘建颖审判员  邬海蓉审判员  王晓梅二〇一九年二月十四日书记员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……