陕西省榆林市横山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0803民初3392号 原告（反诉被告）：杨某某，男，汉族，1982年10月26日出生，住横山区艾好峁向艾好峁村**。身份证号：612724198210260718 委托代理人：陈某，系陕西富能律师事务所律师。 委托代理人：王某某，系陕西富能律师事务所律师。 被告（反诉原告）：某公司。 法定代表人：刘某某，系该公司总经理 委托代理人：乔某某，系陕西格道律师事务所律师。 委托代理人：徐某某，系陕西格道律师事务所律师。 原告杨某某与被告某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2014年2月20日，原告购买了被告某公司(下称“某公司”)在建的位于某区某房屋，签订了编号YL(2013)年350号《商品房买卖合同》，约定合同总额775870元，买受人首付30%，即235870元，并提供办理按揭贷款所需个人资料，配合出卖人办理按揭手续;出卖人承诺2015年12月15日前交房，并在交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约支付首付款，被告出具了收据。后被告并未在2015年12月15日前交房，直到2016年底才通知原告验收。2017年10月，被告要求首付款从30%提高到40%，并要求原告必须先补交首付款才能办理按揭，原告认为此系被告单方要求，双方尚未达成合议。但在交涉过程中，被告擅自将原告所购房屋卖与第三人。原告认为双方所签订《商品买卖合同》为双方基本平等自愿基础签订，是有效合同。原告支付了不菲的首付款并将自己的住房梦寄托与被告，但被告一而再，再而三的违约，违背了诚实信用原则，目前合同目的已无法实现，严重损害了原告的合法权益，应当返还原告相应的已付款并赔偿损失。原告与被告交涉无果，现向贵院提起诉讼，请求判决：一、解除原告与被告某公司签订的编号YL（2013）年（407）号《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已付房款235870元，赔偿损失57463元，合计293333元；三、本案的诉讼费用由被告承担。 被告某公司答辩称:原被告签订的商品房买卖合同，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，原告应向被告支付购房款775870元，原告支付首付款30%即235870元后，既不按被告要求办理按揭贷款，也不按合同约定向被告履行支付540000元的义务，已经构成违约。被告依据商品房买卖合同的约定，以及相关法律的规定，向原告于2017年12月1日以邮寄和短信的方式送达解除《商品房买卖合同》通知，已经产生《商品房买卖合同》解除的效力，对于解除的事实，原告也在诉状中自认。原告以解除商品房买卖合同向人民法院提起诉讼，不符合法律规定。综上，被告认为，原告对被告存在先支付剩余购房款的义务，其未向被告履行支付剩余购房款的义务，不会因按揭贷款未能办理而得到免除，且原告向被告购买商品房，存在先付钱后交房的惯例，故被告以原告未支付剩余购房款，拒绝向其交付房屋，不构成违约。同时，原告以被告指定按揭贷款银行为由，将不能办理按揭贷款的责任推脱给被告，既无事实依据，也无法律依据；又以被告于2014年10月之前，未办理房屋预售许可证为由，主张其不能办理按揭贷款的责任应由被告承担，与事实不符。原告作为导致原被告之间的合同解除的过错方，应承担合同解除后，给被告造成损失的法律后果，应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告某公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2014年2月20日签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的“伟业新天地”3号楼1单元16层01号房屋壹套。房屋建筑面积137.15平方米，总价款775870元。双方签订的《商品房买卖合同》第六条3约定:“买受人须于签署本合同时付清总房款的30%计人民币贰拾叁万伍仟捌佰柒拾元，同时提供办理按揭贷款所需的个人资料，并按出卖人要求时间配合办理按揭手续;余款人民币伍拾肆万元整银行贷款付清，贷款额以银行审批为准，如有差额应于银行最终审批之日七日内补足。”合同签订后，反诉被告于2014年2月20日前共计支付首付款235870元，剩余54万元购房款，反诉被告违反合同约定，既不办理按揭贷款，又不一次性缴纳剩余购房款。经反诉原告数次催告，反诉披告拒不履行支付剩余购房款54万元的义务。2017年11月30日，反诉原告依据双方签订的《商品房买卖合同》约定内容和《合同法》第九十四条、第九十六条之规定，依法行使解除权，向反诉被告邮寄送达解除通知，并于2017年11月30日手机短信通知反诉被告本人都除双方签订的《商品房买卖合同》。综上，反诉原告认为，其与反诉被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，因反诉被告于签订合同之日向反诉原告支付首付款235870元，拒不支付剩余54万元购房款的义务，该行为已违反双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，已构成违约，而且反诉原告违约在先。据此，反诉被告依据合同约定有权解除双方之间的《商品房买卖合同》，同时反诉原告有权主张因反诉被告的在先违约行为致使合同解除给反诉原告造成的全部损失包括二次出售该房屋的差价。鉴于此，反诉原告现依法提起反诉，请求1、依法确认反诉原告与反诉被告2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》解除；2、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋出售差价损失55870元，以及未按期支付房款54万元的逾期付款违约金182655元（从2014年2月27日起至2017年12月1日止按照年利率9%计算）以上两项共计人民币238525元；3、由反诉被告承担本案的反诉案件受理费用。 反诉被告杨某某针对反诉原告的诉求答辩如下：1、反诉被告不是不付款，而是反诉原告临时变更首付比例致其无法付款，但反诉被告已经按照合同的约定的义务办理了按揭贷并提交了所有资料，因为反诉原告未能与其指定的银行协商好办理按揭的合作事宜，故办理按贷款的事实无法落实。故办理按揭贷款不是由反诉被告造成的，是由反诉原告造成的，反诉原告未给反诉被告提供协助，是反诉原告先违反了合同；2、关于合同解除，反诉被告没有收到反诉原告发来的短信和邮件。且双方签订的商品房买卖合同并没有约定合同解除的条件和方式，合同解除是非常严肃的事情，反诉原告发短信、邮寄送达并不能达到解除合同的法律后果，反诉原告在合同未解除的情况下，在与反诉被告协商的过程中，擅自将涉案房屋出售与第三人，构成根本违约，致使合同目的无法实现，所以反诉原告的反诉请求无事实依据，也无法律依据，反诉原告作为房地产企业，一而再的违约，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）向法庭提交如下证据： 一、《商品房买合同》一份、收据一支，用以证明：1、原、被告订立的房屋买卖合同是有效合同、原告（反诉被告）已依约支付了相应款项，履行了合同义务；2、合同约定首付30%，被告（反诉原告）单方要求首付増至40％，是一种合同变更行为，应当经双方协商形成合议才能生效：3、被告（反诉原告）一房二卖导致无法实现合同目的，具有重大过错。 二、人民网网页截图二份、横山区人民政府网页截图一份，用以证明：被告（反诉原告）于2016年10月31日交房，比合同约定的2015年12月15日晚了近一年，且交房时并未通过综合验收，其中环境保护验收直至2018年7月18日才达到基本合格水平。 三、《伟业新天地智能家居蓝皮书》复印件一份，用以证明：被告（反诉原告）在售房时虛假宣传，虚假承诺，不仅未实现智能系统入户，房屋出现严重质量问题，严重违反诚实信用原则和合同约定的义务。 被告（反诉原告）向法庭提交证据如下： 一、某公司与杨某某于2014年2月20日签订的商品房买卖合同、某公司于2014年2月20日出具的收款收据，用以证明：1、证明反诉原告（被告）与反诉被告（原告）杨某某之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。2、证明反诉被告（原告）杨某某违反合同约定未向反诉原告（被告）支付剩余70%的购房款540000元，已构成根本违约。 二、某公司于2017年11月30日向杨某某发出的解除《商品房买卖合同》通知及2017年12月1日向杨某某发送短信通知信息的打印件，用以证明：反诉原告（被告）与反诉被告（原告）杨某某之间的商品房买卖合同于2017年12月1日合法解除。 三、某公司与马顺春于2018年4月1日签订的商品房买卖合同及收款收据，用以证明：因反诉被告（原告）杨某某的违约过错行为致使合同解除，应赔偿反诉原告（被告）房屋二次出售差价损失55870元。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，理由如下：1、双方合同约定的总价款为775870元，现原告（反诉被告）仅支付首付款235870元，已构成违约；2、双方并没有对合同作出任何协议变更；3、由于原告的在先违约行为，导致双方合同解除，被告是在依法行使解除权后将案涉房屋出售于第三人，不构成一房二卖。对第二组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，该组证据系网站截图，证据形式、来源均不合法，且所涉内容均带有评论性的内容，没有证明力。对第三组证据真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，该证据形式、来源均不合法，该蓝皮书内容与本案双方诉争的焦点和事实并没有法律上的联系，故不能证明其所要证明的证明目的。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性认可，证明目的第一点予以认可，第二点证明目的不予认可；原告（反诉被告）杨某某支付了首付款235870元后，在未与杨某某形成合意时，即被通知多交首付款10%才能办理按揭故未办成按揭，并非杨某某违约；对第二组证据关于书面的通知、信封没有邮戳、邮票，不予认可，短信没有显示原告回复收到，故不予认可，即便已经送达，也是被告（反诉原告）单方的意思表示，不能达到合同解除的法律后果。对第三组证据真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的、作用不予认可，该组证据不能证明杨某某有任何的违约和过错，房屋面积误差比例6.3%，按照合同约定，解除权在原告杨某某，该过错责任应当由被告（反诉原告）承担。 本院对双方的证据作如下认定，因原告（反诉被告）提供的证据1与被告（反诉原告）的证据1内容完全一致，本院对该组证据的真实性予以认定；原告（反诉被告）的证据2、3虽不符合证据的形式要件，但均与客观实际相关联、相印证，对其真实性予以认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）证据3的真实性无异议，予以认定，对证据2的证明力虽有异议，但该短信内容客观存在、邮寄地址系双方签订的购房合同中备注的邮寄地址，故应视为收到，且相互印证，故对该证据亦予以认定。 本院依据当事人的陈述、经庭审举证、质证及本院认证查明以下事实：2013年10月14日，某公司取得伟业新天地横住建预售证第2013016号商品房预售许可证。2014年2月20日，杨某某与某公司签订编号为YL（2013）年（407）号的商品房买卖合同，被告某公司将其在建的位于横山区西南新区伟业新天地3号楼1单元16层01号房屋壹套、房屋建筑面积137.15平方米、总价款775870元卖给原告。双方签订的《商品房买卖合同》第五条2（2）“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款有出卖人承担，产权归买受人”，第六条3“买受人须于签署本合同时付清总房款的30%计人民币贰拾叁万伍仟捌佰柒拾元，同时提供办理按揭贷款所需的个人资料，并按出卖人要求时间配合办理按揭手续;余款人民币伍拾肆万元整银行贷款付清，贷款额以银行审批为准，如有差额应于银行最终审批之日七日内补足。”第八条“出卖人应当在2015年12月15日前，依照国家和地方人民政府的规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订后，原告（反诉被告）杨某某于2014年2月20日前共计支付该房首付30%即235870元，剩余54万元购房款未付，亦未办理按揭。2016年底，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）验收涉案房屋，同时要求其补交从30%提高到40%的首付款而后办理按揭，原告（反诉被告）拒绝补交，双方协商未果后，被告（反诉原告）某公司于2017年11月30日向原告（反诉被告）发出解除《商品房买卖合同》通知、于2017年12月1日又向其发送短信通知解除该合同，并于2018年4月1日将涉案房屋作价柒拾贰万元卖于第三人马顺春，被告（反诉原告）与马顺春所签合同载明房屋实际面积为145.83平方米。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）一再违约，一房二卖，致合同目的已无法实现，严重损害了原告的合法权益，现向本院提起诉讼，请求判决：一、解除原告与被告某公司签订的编号《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已付房款235870元，赔偿损失57463元，合计293333元；三、本案的诉讼费用由被告承担。同时，被告提起反诉，主张因反诉被告的在先违约行为致使合同解除给反诉原告造成了重大损失，故提起反诉，请求判决：1、依法确认反诉原告与反诉被告2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》解除；2、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋出售差价损失55870元，以及未按期支付房款54万元的逾期付款违约金182655元（从2014年2月27日起至2017年12月1日止按照年利率9%计算）以上两项共计人民币238525元；3、由反诉被告承担本案的反诉案件受理费用。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点：本案在双方当事人均存在违约行为的情况下，合同是否应予解除，违约责任应如何承担的问题。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，系其真实的意思表示，应为有效合同，双方均应按约履行其义务。合同签订后，原告（反诉被告）扬子东依约支付了涉案房屋30%的首付款，被告（反诉原告）某公司未按合同约定的期限向原告（反诉被告）交付涉案房屋，且变更首付款比例，所交付房屋面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，构成违约，故其应承担相应的违约责任。同时，原告（反诉被告）选择下余购房款540000元用银行按揭方式支付，但未按约定向被告（反诉原告）提交银行按揭贷款手续，致银行按揭贷款不能实现，后在被告（反诉原告）短信、信件催告后仍未提交或支付剩余购房款，也存在违约行为。根据相关法律规定，买卖合同双方当事人应严格按照约定履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。本案涉案房屋现已另买他人，继续履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“…导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”、第十四条“…面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均有权提出解除该购房合同，且双方一致同意解除该合同，故对原被告双方的该项诉求应予支持，本案被告（反诉原告）应依法返还原告（反诉被告）已付购房款235870元。但对双方的违约金利息及差价赔偿部分，纵观本案，原被告双方未就办理按揭的时间做出明确具体的约定，结合当地近年经济低迷及涉案房屋实况与合同约定严重不符等的实际情况，无法判定双方违约的具体情形及责任大小，本院以双方实际损失为基础，结合合同履行情况，根据公平、诚实信用原则，视为涉案商品房买卖合同目的不能实现是双方的违约共同造成的，对各自的损失应自行承担，故对本诉原告及反诉原告的在本诉及反诉中违约金及房屋差价部分的请求均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨某某与被告（反诉原告）某公司2014年2月20日签订的编号为YL（2013）年（407）商品房买卖合同予以解除。 二、被告某公司于本判决生效后十日内返还原告杨某某已付购房款235870元； 三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告某公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4838元，反诉案件受理费4878元，由被告（反诉原告）某公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判长 康 凯 审判员 吴文艳 审判员 王丽娥 二〇一九年二月十四日 书记员 王开斌