湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初3708号原告：邓娟，女，1981年7月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：舒洪武，湖南良锐律师事务所律师。被告：长沙翡翠金轮置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场2栋19楼19010号。法定代表人：王钦贤，董事长。委托诉讼代理人：黄仁权，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海平，湖南金州律师事务所律师。原告邓娟（以下简称原告）与被告长沙翡翠金轮置业有限公司（以下简称被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月9日作出(2017)湘0111民初6259号民事判决书，原告不服该判决，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，该院于2018年4月9日作出（2017）湘01民终字10439号民事裁定书，撤销(2017)湘0111民初6259号民事判决书，发回重审。本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人舒洪武，被告委托诉讼代理人黄仁权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议中的下列条款无效，具体条款为：合同第八条、第九条、第十条、第十三条、第二十条，补充协议总则、第二条（第11、12、16项）、第三条（第3、4项）、第四条（第2、3、5、7项）、第五条（第1、5项）、第六条（第1、2、4项）、第十条（第7、10项）、第十一条；2、判令确认被告与原告签订的《金轮星光名座佳苑商品房订购协议（项目推广名-金轮星光名座）》特别约定第2条的格式条款无效；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月，原告与被告签订《金轮星光名座佳苑商品房定购协议》，约定原告购买被告开发建设的金轮星光名座佳苑5栋1003房屋一套；2016年5月14日，原告与被告签订其单方面制定的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，并缴纳了全部购房首付款等费用，后发现被告单方面制定的格式合同中的部分条款内容违反法律规定，严重损害了原告的合法权益。原告认为，本案系公益诉讼，原告作为购房消费者中的一员，目的是维护广大消费者的合法权益，制止开发商的肆意行为；依法无效的格式条款，不管当事人在合同上是否签字、是否知晓内容，均应确认无效；被告提供的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议，未与购房人协商，不得作任何修改，根据合同法第三十九条第二款的规定，属重复使用的格式条款；被告故意不进行任何提示或者说明，侵害原告及广大消费者的合法权益；被告提供的格式条款中，减轻或者免除自身责任、加重消费者责任、排除或者限制消费者权利的条款无效。被告辩称，涉案合同及补充协议依法成立、合法有效，不存在无效情形；涉案合同并非格式合同，系双方协商一致依法签订，且合同进行了公示，并经过房管局等相关部门多次反复检查，原告对所有条款内容清楚知晓，亲自确认并签字；涉案合同不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的内容，完全不符合格式条款无效的规定；原告的第二项诉讼请求在一审、二审中均未提出，原告增加的诉求超过法律规定期限，被告不予认可；认购协议书是双方自愿认可签订，合法有效；原告所购房屋现无任何问题，也未给原告造成任何损失，订购协议已经履行完毕，原告提起诉讼的原因是为了另一案件作铺垫。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月8日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《金轮星光名座佳苑商品房定购协议（项目推广名金轮星光名座）》（以下简称定购协议），协议约定：乙方定购甲方开发的金轮星光名座佳苑5栋1003房屋一套；其中第2条内容为：乙方向甲方缴纳定金的行为视为已清楚并同意接受所认购的商品房的相关情况，包括双方需签署的合约条款及办理合约程序等情况，确认在签订本定购协议时已阅读并清楚认知甲方在金轮星光名座销售中心公示的《商品房买卖合同》及附件的详细内容，对上述文件无异议并完全接受；乙方同意于本协议签订之日起7日内签署《商品房买卖合同》及附件，并按约定缴纳应付款；协议还对房屋面积、价格进行了约定。定购协议签订后，原告按约定缴纳了定金20000元。2016年5月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人就上述房屋签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及其《补充协议》。《买卖合同》约定：原告购买被告开发的金轮星光名座佳苑5栋1003号房屋，建筑面积61.69平方米，单价6550.17元/平方米，总金额404080元；第八条为“面积确认及面积差异处理”，具体约定：本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，即按照多退少补的原则处理面积差异；第九条为“房屋室内层高及差异处理方式”，具体约定：买受人所购房屋室内层高为2.9米，若实际层高高于约定层高的，出卖人不承担责任，若实际层高低于约定，双方同意层高差异的确认以长沙市房地产测绘队的实测报告为准，层高差异在±10%以内（含10%）的，买受人表示理解和接受，合同继续履行，出卖人不承担责任，实际层高低于约定层高10%的部分，出卖人按照该部分造价向买受人支付补偿金，买受人不要求解除合同；第十条为“交付期限及条件”，具体约定为：出卖人应当在2018年6月30日前，依照有关规定，将具备下列第3种条件（即由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格）、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十三条为“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，具体约定：如果在规定日期内未达到约定的使用条件（即水、电达到使用条件），双方同意按第3种方式处理，即出卖人按约定标准完善装饰、补充设备，出卖人不承担其他责任；第二十条为“物业服务”，具体约定：出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《星光名座佳苑业主临时公约》，并明示买受人已仔细阅读并书面承诺遵守，物业费收费时间为书面通知交房日次日起。《补充协议》总则及第十一条约定：合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；第二条为“关于房屋交付及接收补充约定”，其中第11项约定：本合同及本补充协议条款中提及的不可抗力及原因，双方同意解释为几种情况，B为高考停工、城市创卫停工等或持续6个小时以上停水、停电导致延期的；C为确保工程质量及买受人使用安全，工程监理单位发出停工令至恢复开工期间引起的延误等；D为施工遇到异常困难（包括但不限于因恶劣天气原因引起的停工）或重大技术问题不能及时解决等；第12项约定：非因出卖人原因造成生活给排水、用电、管道燃气等设施未接入造成延期交房的，买卖人同意不追究出卖人逾期交房的违约责任；第16项约定：交房时如买受人对房屋质量、装修标准等有异议的，按合同约定的方式进行处理，但不影响买受人按照合同约定的期限接收该房屋，买受人若因此拒收房屋或逾期接收房屋的，不视为出卖人逾期交房；第三条为“关于房屋质量及维修补充约定”，其中第3项约定：除主体结构不合格外，其他工程质量如粉墙、墙地面等局部维修，出卖人在约定的时间整改修复，该整改时间，买受人不要求出卖人承担逾期交房责任；第4项约定：买受人同意房屋正常维修不属于房屋质量问题，不影响房屋正常交付，买受人所购房屋除结构出现重大问题外的所有维修均不属于房屋质量问题，买受人承诺不会以延期交付为由向出卖人赔偿；第四条为“关于项目建筑建造等补充约定”，其中第2项约定：为了项目的整体形象风格，项目内广告和其他招牌统一由出卖人或出卖人委托的物业公司组织安排，由出卖人投资并拥有使用和经营权，收益由出卖人享有，买受人不得于外立面设置任何装饰物和发布物；第3项约定：双方一致确认，出卖人可合理使用该商品房所涉顶楼和外墙面，包括但不限于设立项目标志、企业标识以及有关企业和项目信息的其他形式的广告标识或其他广告设施；第5项约定：本项目内所有停车位（包括但不限于项目所有车库地上车位、地下车位、架空层车位、人防车位等）为出卖人投资建造，因此产生的收益归出卖人所有，出卖人将根据情况选择销售、租赁或赠送，价格另行约定，同时为更有效发挥项目空闲置区域的使用功能，出卖人可在不减少项目整体车位数量的情况下，对各类车位区域及其他空闲置区域进行合理改建造及投资收益；第7项约定：为更有效提升项目使用效能及宜居品质，出卖人可在不影响项目设施设备基本使用功能的前提下，就电梯、电梯间、卫生间、楼梯间、过道、门厅等区域或细化变更动线设计安排，并有权对建筑区域及楼栋内建筑物、构造物进行合理改造并使用，买受人对此无异议且同意采用上述举措后并不影响原建筑面积分摊、公共水电气等能耗分摊及其他需分摊计算处理方式；第五条为“关于规划及设计变更补充约定”，其中第1项约定：在不降低买受人所购商品房质量且不影响其使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人，除非买受人因该局部改变而遭受直接损失的，否则出卖人不承担赔偿责任；第5项约定：若买受人购买的商品房与出卖人的后续开发用地相邻，买受人自愿同意对该开发用地在日后的开发建设过程中可能产生的噪音、景观变化等问题无任何异议，如下期工程尚在规划设计或建设过程中，最终的规划设计以政府批准的相关文件为准，买受人自愿接受在规划设计施工过程中所可能产生的不确定因素；第六条为“关于物业相关补充约定”，其中第1项约定为：买受人已阅读《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理公约》，完全理解及同意遵守所列内容，并愿意承担其责任、义务及一切违反而导致的后果；第2项约定为：双方确认，房屋前期物业管理服务由长城物业集团股份有限公司提供，买受人同意出卖人委托的该公司与买受人办理房屋钥匙交接手续；第4项约定为：停车收费标准：入住1个月，若停车场达到使用条件且全面开放使用，地下已售车位30元/位/月、地下未售车位租金350元/位/月，因市场物价上涨，甲方有权调整收费标准；第十条为“其他需补充约定事宜”，其中第7项约定为：根据建筑结构需要，该商品房室内可能天棚局部有结构梁，沿墙有结构柱或剪力墙，可能有明管或管道井，可能临近通风口，前述情况最终以交房为准，买受人对此无异议；第10项约定：出卖人展示的模型、口头表述、广告、楼书、沙盘、效果图、户型平面图、景观绿化、市政设施、样板房等以及其他宣传资料仅供买受人选择楼盘时的参考，不视为出卖人要约或承诺，最终以竣工的房屋和外景实时效果以及本合同具体确定的内容为准，出卖人的一切对外宣传资料、规划总图、市政设施、宣传彩页及相关的各项配套等均以政府有关部门的核定为准，买受人不得以任何理由要求出卖人移改，并不得以此为由提出减价、索赔、退房或拒交物管费等不合理要求，双方签署的商品房销售合同是双方权利的唯一依据。上述合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，被告已通知原告收房。2017年9月5日，原告诉至本院，要求确认涉案合同及其补充协议的部分条款无效。2017年11月9日，本院作出(2017)湘0111民初6259号民事判决书，驳回原告诉讼请求；原告不服该判决，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，该院于2018年4月9日作出（2017）湘01民终字10439号民事裁定书，撤销本院一审判决，发回重审。在本案审理过程中，原告增加一项诉讼请求为判令确认原、被告签订的《订购协议》特别约定第2条的格式条款无效。另在本案庭审中，被告称涉案合同及补充协议从涉案项目开盘之日前一直在售楼中心进行公示，购房者在签订协议时均会对购房情况进行确认；原告对此不予认可。被告称涉案合同系以房管局公布的商品房买卖合同为范本，并根据涉案项目实际情况作部分修改形成的，补充协议是根据项目具体情况拟定的，上述合同及补充协议如购房者未要求修改，则以备案的范本为准；如果购房者要求修改范本，双方达成一致的将签订合同，未达成一致的则不予签订合同，涉案合同是双方协商一致签订的，不是格式合同，且原告在合同签订1年多后均未提出异议；原告对此则称合同只能以范本签订，不能修改，同时原告称签订合同时未仔细阅看合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十四条的规定，提起公益诉讼的主体为环境保护法、消费者权益保护法等法律规定的机关或有关组织，且公益诉讼一般为侵权之诉，而本案系原告这一自然人主体作为合同当事人提起的合同之诉，并非公益诉讼。原告与被告签订《定购协议》后，已正式签订商品房买卖合同，双方的权利义务由正式合同调整，原告要求确认《定购协议》的第2条无效，本院不予支持。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》中，第八条是关于房屋面积差异处理方式的约定，第九条是关于房屋室内层高差异处理方式的约定；第十条是关于交付期限及条件的约定；第十三条是关于水电等基础设施、公共配套的承诺；第二十条是关于物业服务的约定。上述条款即使属格式条款，首先，原告并未提供证据证明被告交付房屋的面积、层高、水电等基础设施不符合合同约定和法律规定，不能证明上述条款有违公平原则；其次，上述条款中均约定如交付房屋不符合合同约定和法律规定，被告应承担相应的违约责任或完善装饰、补充设备，并未免除被告责任、排除原告主要权利；另外，有关物业服务，相关权利义务可由被告与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》来调整。因此，上述条款，不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。《补充协议》系被告为重复使用而预先拟定，且无证据证明订立前已与原告进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，应属格式条款。《补充协议》总则及第十一条未涉及具体的权利义务，不具有格式条款无效的法定情形。《补充协议》第二条的第11、12、16项及第三条的第3、4项，是关于被告不承担逾期交房违约责任的若干情形，原告在本案诉讼中未提供证据证明被告存在逾期交房的事实，双方的权利义务是否因上述规定而失衡无法确定，本院对原告要求确认上述条款无效的请求不予支持，如被告存在逾期交房的事实，原告可另行诉讼主张。《补充协议》第四条的第2、3、5（仅指纳入公摊的停车位）、7项，是关于涉案房屋所在小区公共区域的使用和收益的约定，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，上述区域属包括原告在内的全体业主共同共有，而协议约定由被告使用和收益，排除了包括原告在内的全体业主的权利。《补充协议》第五条的第1项是关于设计变更的约定，该约定未排除原告因规划设计的局部改变而遭受损失时主张赔偿的权利，且设计变更还应经相关行政部门的许可，故该条款不属无效条款；第5项是关于原告与被告项目后续开发产生相邻关系的约定，该条款排除了原告主张侵权责任的权利。《补充协议》第六条的第1、2、4项是有关物业服务的约定，该项权利义务由《前期物业管理服务合同》调整，且根据相关法律规定，被告作为开发商有权选聘前期物业服务企业；关于《补充协议》第十条的第7、第10项，原告未提供证据证明相关事实已实际发生并与原告有实际关联；本院对原告要求确认上述条款无效的请求不予支持。《补充协议》第四条的第2、3、5（仅指纳入公摊的停车位）、7项，第五条的第5项，排除了包括原告在内的业主对涉案小区公共区域享有共同共有的权利，免除了被告可能应当承担的侵权责任，且无证据证明被告对上述条款采取合理方式提请原告注意或加以说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，本院对上述条款确认无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决如下：一、确认原告邓娟与被告长沙翡翠金轮置业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的《补充协议》的第四条的第2、3、5（仅指纳入公摊的停车位）、7项，第五条的第5项无效；二、驳回原告邓娟的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告长沙翡翠金轮置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  金世祥人民陪审员  王灵芝二〇一九年二月一日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。