贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初344号原告：杨松，男，1986年7月23日生，汉族，贵州省贵阳市人，本科文化，个体工商户，户籍所在地贵阳市云岩区，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：万涛，职业及代理权限同上。被告：郑焰，男，1972年3月14日生，汉族，浙江省文成县人，住浙江省文成县。被告：郑凤绿，女，1977年1月13日生，族别、籍贯、住址同上。被告：傅家鑫，男，1992年12月7日生，汉族，江西省新余市人，高中文化，个体工商户，户籍所在地江西省新余市渝水区，住广东省广州市花都区。原告杨松诉与被告郑焰、郑凤绿、傅家鑫租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，本院依法由审判员吴丽琴适用简易程序于2019年2月20日公开开庭进行了审理,原告杨松及委托诉讼代理人黄佳、被告傅家鑫到庭参加诉讼，被告郑焰、郑凤绿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑焰支付原告剩余3月租金4.2万元，并承担延期支付违约金12.6万元（以欠付租金4.2万元为基数，按日10%计算，暂计算30日，直至还本付息之日）；2、确认被告郑凤绿与被告傅家鑫签订《租赁合同》无效，并判令被告郑凤绿、傅家鑫在上述债务内对原告承担连带清偿责任；3、判令被告郑焰赔偿擅自转租给原告带来的租赁转让费损失15万元。事实和理由：2016年6月22日，原告将自身承租的位于安顺市××家××门面一间出租给被告郑焰，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁期限、租金支付、违约责任、不得擅自转租等条款。被告郑焰因未按合同约定时间将最后三个月的租金支付给原告，原告到租赁物处才得知被告郑焰在未经原告同意下，以其老婆被告郑凤绿的名义已将门面擅自转租给被告傅家鑫使用。原告认为，被告郑焰擅自转租且不支付租金的行为，已严重侵害原告合法权益，故依据《合同法》等相关法律规定提起诉讼。被告郑焰辩称：关于剩余租金问题，年租金已调整为16.4万元，半年8.2万元，双方口头谈过剩余的租金免掉，原告同意。即便原告要求支付，剩余的租金只有2019年1月1日之后的2个月10天，而不是3个月。关于违约金问题，对于上半年支付租金的时间，没有明确约定，原告主张违约金没有事实依据，不予认可。原告主张的违约金过高，没有法律依据，不予认可，请求依法调整为从起诉之日起按同期银行利息计算。原告主张租赁转让费15万元，没有事实和法律依据，不予认可。对于转租原告是知情且认可的，原告主张的转让费损失没有证据证明，原告的该项主张请求予以驳回。被告郑凤绿辩称：原告诉请要求支付剩余3个月租金4.2万元，与事实不符，年租金不是16.8万元，而是16.4万元，半年8.2万元，剩余的租金只有2个月10天，而非3个月。原告要求剩余的租金4.2万元，没有事实依据，租金基本上半年一付，特别是上半年支付租金的时间没有具体明确。2016年7月1日，原告同意年租金由16.8万元调整为16.4万元，半年租金8.2万元。2017年1月22日，支付上半年租金8.2万元，付至2017年7月1日。2017年6月16日，支付下半年租金8.2万元，付至2018年1月1日。2018年6月12日、16日，支付下半年租金8.2万元，付至2019年1月1日。租期于2019年3月10日到期，剩余租金最多也是2个月10天。关于违约金问题，对于上半年支付租金的时间，没有明确约定，原告主张违约金没有事实依据，不予认可。原告主张的违约金过高，没有法律依据，不予认可，请求法庭调整为从起诉之日起按同期银行利息计算。原告主张租赁转让费15万元，没有事实和法律依据，不予认可。对于转租原告是知情的，原告主张的转让费损失没有证据证明，原告的该项请求予以驳回。被告傅家鑫辩称：原告主张的租金是2个月零10天。当时合同变更时，我和郑焰到过原告在贵阳市××枣山路××楼办公室告诉原告，原告是知道郑焰将商铺转租给我的。郑焰和郑凤绿是否离婚，我不清楚，所有的证件都是郑凤绿的。我与郑凤绿签订的合同是有效的，全部租金都是交给郑凤绿，所有租金都履行完毕。原告与郑焰、郑凤绿之间的纠纷与我无关。本院经审理认定事实如下：2014年11月24日，原告杨松承租房东徐步清所有的位于安顺市××××号（即金家湾路口）商铺，双方签订的《租房合同》约定租赁期限2年。租期届满后，双方于2016年11月24日再次签订《租房合同》，约定租赁期限3年，从2016年3月10日至2019年3月10日，租金每年10.8万元。2016年6月22日，原告将承租的上述商铺转租给被告郑焰，原告作为出租方（甲方），郑焰作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限3年，即从2016年7月10日起至2019年3月10日止。合同约定租金交付办法为：年租金16.8万元，月租金1.4万元。按先交费后使用的原则，乙方签订合同之日，一次性付清半年租金8.4万元，下半年租金提前一个月支付给甲方，否则逾期每天加收违约金10%，拖欠房租满15天不交，视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，在房屋未收回时，租金及违约金继续计算。合同同时约定：此门面租赁协议必须对房东保密，以甲乙双方联营的形式告知房东，如乙方有违反此协议，房东无故收回门面，乙方必须赔偿甲方相对应的损失。合同签订的同日，郑焰自行签署与原告合作经营的《专卖店合作协议书》，原告未在《专卖店合作协议书》上签字。2017年9月，被告郑焰、傅家鑫二人到原告所在的单位贵阳市××枣山路××楼办公室，郑焰告知原告将其商铺转租给傅家鑫。同月9日，被告郑焰的妻子郑凤绿作为出租方（甲方），傅家鑫作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限1年6个月，即从2017年9月10日起至2019年3月10日止，约定年租金21万元。傅家鑫向郑凤绿支付租金为：2017年8月19日支付1万元，2017年8月25日支付4万元，2017年9月9日支付20万元，2017年9月12日支付支付1万元，2018年8月11日支付5.5万元，合计31.5元。同时查明，原告与郑凤绿在履行合同过程中口头达成协议，约定从2017年下半年起将租金调整为年租金16.4万元，半年租金为8.2万元。郑凤绿向原告支付租金为：2017年6月16日支付8.2万元，2017年12月12日支付8.2万元，2018年6月12日支付5万元，2018年6月16日支付3.2万元。郑凤绿支付原告的租金截止2018年12月31日，2019年1月1日至3月10日期间的租金未支付，未支付租金的租期为2个月零10天。上述事实有原、被告的陈述和提供的证据予以证明。原告提举：1、原告杨松、被告郑焰和郑凤绿的身份证；2、原告与徐步清于2014年11月24日、2016年2月26日签订的《租房合同》；3、原告与被告郑焰于2016年6月22日签订的《房屋租赁合同》；4、被告郑凤绿与被告傅家鑫于2017年9月9日签订的《租赁合同》。被告郑凤绿提举：1、原告与被告郑焰于2016年6月22日签订的《房屋租赁合同》，郑焰自行签署的《专卖店合作协议》；2、被告郑凤绿的中国建设银行个人活期账户交易明细。被告傅家鑫提举：1、被告郑凤绿与被告傅家鑫于2017年9月9日签订的《租赁合同》；2、中国工商银行电子汇单。以上证据来源合法、客观真实，经庭审质证，能证明案件的事实，本院予以采信。原告提举的2014年11月24日欠付李决胜租金欠条和2014年12月1日原告的银行取款凭条、李决胜银行存款回单，系原告与李决胜之间租金支付证据；原告提举的2013年10月13日房东徐步清与陈嘉签订的《租房合同》、徐步清向陈嘉出具的租金收条，系陈嘉与房东徐步清之间的租赁合同关系及租金支付证据。原告提举的两组证据均与本案原告与郑焰之间的租赁合同无关联，也不能达到原告主张转让费损失15万元的证明目的，故本院不予采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点：一是被告郑焰尚欠原告杨松的租金数额；二是原告与被告郑焰约定的违约金是否过高；三是被告郑凤绿与被告傅家鑫之间的租赁合同是否属于无效合同，被告郑凤绿、傅家鑫应否对被告郑焰负担的租金及违约金承担连带责任；四是原告主张的转让费损失是否有事实依据。原告杨松与被告郑焰之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应认定有效。根据租金履行情况确定合同在履行中双方口头协议对租金进行调整，即从2017年下半年起将原年租金16.8万元调整为年租金16.4万元，故本案按年租金16.4万元计算。因双方在合同中未约定租期不足月时租金计算方式，即未约定租期不足一个月的，按一个月计算，故租金应按年租金16.4万元计算2个月零10天，即16.4万元/年÷12月×2.33个月=31843元。原告主张3个月租金4.2万元，因无相应事实依据，本院不予支持。合同约定按先交费后使用原则提前一个月支付租金，郑焰欠付2019年1月1日至3月10日期间的租金，应当在2018年12月31日前支付，被告郑焰未按约定的期限支付原告的租金构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同约定逾期每天加收10%的违约金，该标准明显过高，故郑焰、郑凤绿请求调整违约金计算标准，于法有据，本院予以采纳。本院根据公平原则，并结合当事人履行情况、过错程度等因素，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，确定违约金按年利率24%标准计算。被告郑焰、郑凤绿请求按银行同期贷款利率计算，明显过低，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，郑焰在转租商铺给傅家鑫之前，将转租情况告知原告，从原告2017年9月知晓转租的事实，其未在六个月提出异议，现原告主张知道转租的时间是在未付最后三个月租金时，与查明的事实不相符，请求确认郑凤绿与傅家鑫之间的转租合同无效，本院不予支持。郑焰与郑凤绿在履行与原告之间的合同过程中系夫妻，由郑凤绿给付原告的租金，以及转租和收取转租的租金，故郑焰欠付的租金，系二人在夫妻关系存续期间因共同经营所负的债务，属于夫妻共同债务，郑凤绿应对郑焰负担的租金及违约金承担连带责任。郑凤绿与傅家鑫之间的转租合同合法有效，且傅家鑫已结清全部的租金，原告请求傅家鑫对郑焰负担的租金和违约金承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与郑焰之间的《房屋租赁合同》并未对租赁转让费作出相关约定，原告提举的证据不能证明其存在租赁转让费损失的事实，故原告主张的租赁转让费损失15万元，因无相应的事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告郑焰于本判决生效后十日内支付原告杨松租金31843元及违约金（违约金以租金31843元为基数，按年率24%计算，从2019年1月1日起算至租金付清之日）。二、被告郑凤绿对被告郑焰所负担的上述租金和违约金承担连带清偿责任。三、驳回原告杨松的其余诉讼请求当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费6070元，减半收取3035元，由原告杨松负担2713元，由被告郑焰、郑凤绿负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费6070元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  吴丽琴二〇一九年二月二十七日书记员  张丁勇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。