成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初3663号 原告：四川福心源物业服务有限公司，住所地成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。 法定代表人：尹江，总经理。 委托诉讼代理人：潘兴琦，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：成都市住房保障中心，住所地成都市人民中路一段28号。 法定代表人：王津生，主任。 委托诉讼代理人：张诺依，四川选择律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师，一般授权。 第三人：鄢涛，男，汉族，1981年9月28日出生，住成都市锦江区。 第三人：詹冬，男，汉族，1981年1月6日出生，住四川省荣县。 原告四川福心源物业服务有限公司（以下简称：福心源物业公司）与被告成都市住房保障中心（以下简称：住保中心）、第三人鄢涛、詹冬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，被告住保中心以鄢涛、詹冬系房屋承租人应承担物业费为由申请追加鄢涛、詹冬为第三人，本院予以准许，并依法适用普通程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告福心源物业公司的委托诉讼代理人潘兴琦、被告住保中心的委托诉讼代理人张诺依到庭参加了诉讼，第三人鄢涛、詹冬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告福心源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付锦江区经天一街103号（上东花园小区三组团）*的物业管理服务费2456.25元；2.判决被告支付逾期付款的利息，自欠付之日按照同期银行贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为798.84元；3.本案的诉讼费及公告费等全部费用由被告承担。事实与理由：2011年，经过公开招投标程序，原告中标获得经天一街上东花园小区物业管理服务资格，2011年8月7日，原告与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订《上东花园物业服务合同》，由原告为上东花园提供物业管理服务，合同约定服务期限为三年，自2011年10月1日至2014年9月30日，原告进场后按约履行了合同，提供物业管理服务至合同期满，服务期满后，由于上东花园业主委员会于2012年7月解散后迟迟未组建，基于原告前期提供的优良物业管理服务及与上东花园业主的良好合作关系，在无新物业管理服务公司进场的情况下为保障上东花园业主的良好生活及经营管理，原告继续提供物业管理服务至今。自原告进场提供物业管理服务以来，被告及其物业实际使用人长期拖欠物业管理服务费，原告多次催讨未果，故诉至法院。在案件审理中，原告提出第三人应与被告就所欠物业费及利息承担连带责任。 被告住保中心辩称：1.原告与上东花园业委会签订的物业服务合同存在违法情形，应当予以撤销；2.原告依据的《上东花园物业服务合同》已经于2014年9月30日有效期届满终止，此后原告未依约退场系其自身过错，原告无权再依据合同约定要求支付物业费、以及承担合同关系终止后的任何违约责任；3.案涉商铺已经出租给承租人，且明确约定商铺物业费由承租人承担，违约责任也应当由承租人承担；4.部分时间段已经缴纳了物业费，原告自己对收取了的物业费认可了0.5元/平方米的单价标准，对于未缴纳的时间段，存在两种原因，一是原告自己不愿意按照0.5元的标准收取物业费；二是原告管理期间存在小区安全管理诸多不到位，导致承租人存在异议；5.对于支付物业费，原被告达成一致的支付流程是原告提交请款申请和相关证明材料，经公共住房管理中心审查合格后被告予以支付，不存在被告逾期缴纳物业费的情形。 第三人鄢涛庭审前证据交换中辩称，我一直没有居住，是我舅舅在居住。我舅舅说一直是缴了的，具体情况我不清楚。缴或不缴法院依法判决。如果判决按1.5元交，我方就按1.5元缴纳，判0.5元就按0.5元缴纳。我方收到过原告传给我方的电子版催费单，载明我方尚欠物业管理费1475.32元，庭上原告称我方尚欠2700多元，我方并不清楚该笔款项的组成，请求法院依法判决。 第三人詹冬未答辩。 经审理查明，成都心源物业管理有限责任公司（乙方）与锦江区上东花园业主大会业主委员会（甲方）签订了《上东花园物业服务合同》，该合同约定乙方为上东花园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.46元/月·平方米，非住宅（商业）1.50元/月·平方米，第八条约定“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”；第十一条约定“物业服务费按月缴交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为：逾期未缴纳，每日以5‰的违约金累计数额如数缴纳……”第二十三条约定“本合同期限叁年，自2011年10月1日00:00时起至2014年9月30日00:00时止……”第二十四条约定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。成都市锦江区成龙路街道办事处黄经社区居民委员会、成都市公安局锦江区分局成龙路派出所分别出具《证明》，载明原告自2012年6月22日起对上东花园小区提供物业服务管理至2018年6月30日。原告名称于2015年11月16日由“成都心源物业管理有限责任公司”变更为“四川福心源物业服务有限公司”。 2014年4月4日，原告向被告出具《报告》，其中载明住保中心的395间商铺承租人未按照案涉物业服务合同规定交纳相关费用，住保中心仍拖欠物业服务费488971元。2015年4月14日，原告向被告出具《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》，载明了截止2015年4月，被告395间商铺应缴纳的物业费为总面积15522.89平方米乘以1.5元每平方米乘以34个月等于791667.39元。2015年4月27日，被告出具《成都市住房保障中心关于的复函》，称物管费应由房屋使用人承担，且根据调查显示大部分商铺承租人不存在长期拖欠的情形。 2016年5月23日，住保中心与成都市公共住房管理中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》，载明：“上东花园商铺承租人：四川福心源物业服务有限公司系上东花园业委会选聘的物业服务公司。2011年10月1日，上东花园业委会与四川福心源物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由四川福心源物业服务有限公司承担上东花园的物业服务工作，该合同合法成立并生效。根据《物业服务合同》第七条约定，上东花园商铺的物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月……现通知各位承租人，根据《物业服务合同》和房屋租赁合同相关约定，上东花园商铺承租人应当按照1.5元/平方米/月的收费标准向四川福心源物业服务有限公司按时足额交纳物业管理费。如有无故拒缴或不足额交纳的，将承担相关法律责任。” 案涉房屋权属登记在住保中心名下，面积34.71平方米，于2012年1月1日至2014年12月31日期间出租给詹冬，2015年1月1日至2017年12月31日期间出租给鄢涛，约定物业管理费由承租方承担，并承担逾期缴交的责任。 案涉房屋从2012年6月23日起至2016年9月30日止均以0.5元/平方米/月缴纳了物业费用，从2016年10月1日起至2017年10月31日止的物业费用均未缴纳。2016年9月30日，原告就案涉纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，同日，成都仲裁委员会出具不予受理通知书，告知其可以向人民法院起诉。 庭审中，被告向本院提交了被告名下上东花园小区商铺的收费票据和证明，拟证明原告自愿按照0.5元每平方米的标准收取物业费，原告质证认为被告按照0.5元每平方米的标准缴纳并非代表原告变更了收费标准，原告就物业费多次对被告进行了催收，该证据恰好反映被告与房屋实际使用人未足额按照1.5元标准缴纳。 本院认定上述事实，依法采信了当事人身份信息、《上东花园物业服务合同》、证明、房屋信息摘要、《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》、《报告》、《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》、《成都市住房保障中心关于的复函》、《准予变更登记通知书》、庭审笔录及当事人的陈述等。 本院认为：一、关于《上东花园物业服务合同》的合同效力问题，被告主张该物业合同应当予以撤销，但并未向本院提供证据予以证明，《上东花园物业服务合同》系福心源公司与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订，双方主体适格，系真实意愿表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故被告的该项辩称意见不成立，本院不予采纳。 二、关于被告抗辩合同已经于2014年9月30日截止、被告不应承担此后的物业费及违约金的主张，《上东花园物业服务合同》中虽然约定合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，但合同到期之后原告事实上仍然继续在上东花园小区提供物业管理服务，被告和第三人实际上亦获得了原告为其提供的物业服务，故被告以合同到期原告未退场为由拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于被告抗辩原告物业管理服务不到位的问题，本院认为，被告及第三人若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。 四、关于物业费收取标准的问题。第一，关于2012年6月23日起到2016年4月30日止的物业管理费用，首先，被告提交的原告出具的收费票据上载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元，2016年5月1日之后的物业管理费单价为1.5元，同时收费票据上载明的上次结余与本次结余的正负金额均较小，并未载明有原告所主张的仍欠付每平方米1元物业费用情形；其次，被告名下上东花园小区其他商铺承租人提交的被告出具的《催费通知单》上亦载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元，2016年5月1日之后物业管理费单价为1.5元；再次，原告出具的被告名下上东花园小区商铺的《证明》，可以证明实际使用人按照0.5元缴纳了费用后，原告对其已缴纳完毕所有物业管理费用的认可。综上，虽然《上东花园物业服务合同》中约定商铺的物业费为1.50元/月·平方米，原告也以报告、催收告知函向被告书面催缴的物业费亦按照1.5元计算，但原告在提供物业管理服务时对被告名下商铺实际上已按照0.5元/月·平方米收取了物业管理费用，且在报告、催收告知函后出具的收款票据、催缴单据中均未表明被告名下商铺有欠缴此期间物业管理费用情形，在本案中原告出具证明，证明上东花园3组团2栋27号商铺已结清2015年9月之前的所有费用，故原告以其实际行为认可了2016年4月30日之前按照0.5元/月·平方米收取物业费的标准，因此本院对于原告要求被告支付2012年6月23日到2016年4月30日期间欠缴的1元/月·平方米的物业费用的诉讼请求不予支持；第二，关于2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业管理费用，鉴于被告出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》认可《上东花园物业服务合同》中约定的1.5元/月·平方米的物业收费标准，被告提交的收费票据和被告名下上东花园小区其他商铺承租人提交的催费通知单可看出原告自2016年5月起原告与部分第三人亦按照此标准实际收取和缴纳物业费用，故本院对原告要求被告按照1.5元/月·平方米标准缴纳2016年5月1日至2017年10月31日物业管理费用的诉讼请求予以支持。关于被告抗辩其未支付物业费用的原因之一系原告未按照双方约定提交请款申请和相关材料，本院认为，即使双方有约定且原告未提交被告内部审核或支付费用所需材料，并不能构成被告不缴纳所欠物业费用之理由，故本院对该意见不予采纳。综上，被告应向原告缴纳物业费850.40元（1元/月·平方米×34.71平方米×5个月【2016年5月1日至2016年9月30日】+1.5元/月·平方米×34.71平方米×13个月【2016年10月1日至2017年10月31日】）。 五、关于逾期付款利息，虽然《上东花园物业服务合同》约定的合同期限已届满，但原告实际上提供了物业服务，被告应当向原告缴纳物业费用，被告未缴纳物业费用的行为给原告造成了资金占用损失，本院对于被告抗辩在合同有效期届满后不应再收取逾期利息的主张不予采纳，鉴于双方对物业费的缴纳标准确实存在分歧且未作好良好沟通，被告逾期支付的主观恶意较小，结合原告主张，根据公平原则本院采纳中国人民银行同期贷款利率的计算标准，并酌情确定利息自本案起诉之日起算。 六、关于第三人是否承担连带清偿责任的问题，本院认为第三人作为案涉房屋的承租人，其与被告签订的房屋租赁合同中已明确由第三人承担物业费用和逾期缴交的责任，原告在庭审中亦明确表示第三人应当承担连带责任，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，第三人应就所欠物业费用和利息承担连带清偿责任。鄢涛作为2015年1月1日以后的房屋承租人，应就被告拖欠原告的物管费及利息承担连带清偿责任。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都市住房保障中心、第三人鄢涛于本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告四川福心源物业服务有限公司支付物业管理费850.40元及利息（以尚欠物业费用为基数，从2018年5月4日起,按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清为止）； 二、驳回原告四川福心源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告成都市住房保障中心、第三人鄢涛承担10元，原告四川福心源物业服务有限公司承担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  贾少朋 人民陪审员  罗国福 人民陪审员  张焕全 二〇一九年二月十二日 书 记 员  谭 婷