江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0582民初10785号 原告（执行案外人）:宋伯芳，男，1951年6月25日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：倪凤娟，女，1974年6月25日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：周益锋，江苏梁丰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：张家港融邦贸易有限公司，住所地张家港经济开发区（悦丰大厦）。 法定代表人：宋芸，该公司总经理。 第三人（被执行人）：宋佰其，男，1948年10月6日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：高利春，江苏法凯律师事务所律师。 第三人（被执行人）：朱美芬，女，1946年3月19日出生，汉族，住张家港市。 原告宋伯芳与被告倪凤娟、第三人张家港融邦贸易有限公司（以下简称融邦公司）、宋佰其、朱美芬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张俊英、被告委托诉讼代理人周益锋、第三人宋佰其的委托诉讼代理人高利春到庭参加诉讼，第三人融邦公司、朱美芬经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本及开庭传票，公告期满无正当理由拒不到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 经审理查明，原告倪凤娟与被告融邦公司、宋佰其、朱美芬民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2017）苏0582民初3085号民事判决：一、被告融邦公司、宋佰其、朱美芬应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告倪凤娟支付借款1080万元及利息（1000万元自2014年7月7日起至实际归还之日止、80万元自2014年8月8日起至实际归还之日止，均按年利率24%计算）。二、被告融邦公司、宋佰其、朱美芬应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告倪凤娟律师费损失383800元。三、原告倪凤娟有权就上述债权对被告宋佰其、朱美芬提供抵押的位于张家港市产（张房权证杨字第××号）的折价或者拍卖、变卖的价款在抵押权登记的1080万元内享有优先受偿权（顺位于江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司之后）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88903元，由被告融邦公司、宋佰其、朱美芬负担。该款原告倪凤娟已预交，由被告融邦公司、宋佰其、朱美芬在履行本判决时一并支付给原告倪凤娟。该判决发生法律效力后，根据原告倪凤娟的申请，本院于2018年1月8日立案执行，案号为（2018）苏0582执325号。在该案执行过程中，本院依法作出（2018）苏0582执325号之一执行裁定书，裁定：除去宋伯芳对被执行人宋佰其名下位于张家港市房地产及被执行人宋佰其、朱美芬名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦西15#房地产的租赁权。案外人宋伯芳提出异议后，本院于2018年8月9日作出（2018）苏0582执异73号执行裁定书，驳回宋伯芳的异议申请。 原告宋伯芳向本院提出诉讼请求：1、请求中止执行第三人宋佰其名下位于张家港市产（张房权证杨字第××号）和第三人宋佰其、朱美芬名下世纪大厦西15号房产（张房权证杨字第××号，一楼M15、16、17面积约为100平方米门面房除外）；2、请求确认原告对上述执行标的物继续享有从起诉之日至2023年11月18日止的房产租赁权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人宋佰其于2013年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定宋佰其将案涉房屋出租给原告，租赁期限15年，自2013年4月1日至2028年3月30日止，每年租金80万元，租金支付方式为抵借欠款及利息，该合同为有效合同，应受法律保护。签订租赁合同前，原告曾出借给宋佰其多笔借款，2014年1月10日，双方就借款本息达成结算清单，将借款本息抵作房屋租金，原告共向宋佰其支付租金850万元。法律对于租金支付方式并无强制性的限制规定，即使以到期债务折抵租金，其法律关系仍是租赁合同关系，带有物权的性质。原告认为，原告对案涉房屋享有租赁权，买卖不破租赁，拍卖不应该除去租赁权。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告倪凤娟辩称，原告与宋佰其之间签订的房屋租赁合同性质上属于房屋使用权抵偿欠款合同之债。在法律层面上，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中原告与宋佰其之间签订的房屋租赁合同第四条第二款显示“房屋租金支付方式为抵借欠款及利息”，再结合宋伯芳在张家港市人民法院执行局做的执行笔录中的陈述，可以确认原告与宋佰其签订的房屋租赁合同实际上是债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于正常意义的房屋租赁合同。根据最高院的相关规定，债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，所以不适用合同法规定的买卖不破租赁的规定。因此原告提起的执行异议之诉完全是为了阻碍对抵押物的执行。请求驳回原告的诉请。 第三人宋佰其述称，本案是执行异议之诉，但是该诉的前提是原告和宋佰其之间的合同纠纷，而双方关于该合同的签订和双方借款往来的对账均是在安徽省广德县所进行，双方也约定了有关合同履行中的纠纷由合同签订地广德县人民法院管辖。所以我方认为本案应中止审理，由我方当事人至广德县法院起诉原告，确定原告和我方当事人之间的权利义务关系，包括但不限于下面三种法律关系：双方民间借贷往来结账、租赁协议有效性以及债务互抵的法律关系。综上，恳请法院中止本案审理，待原告和宋佰其就合同关系由有管辖权的法院裁决后再行处理。 第三人融邦公司、朱美芬未作陈述。 本院查明，2013年3月28日，宋佰其和宋伯芳签订《房屋租赁合同》，宋佰其将其所有的位于张家港市产（一楼M15、16、17面积约为100平方米门面房除外）出租给宋伯芳，租赁期期限暂定15年，自2013年4月1日至2018年3月30日止，房屋建筑面积约为1900平方米，每年租金80万元，房屋租金支付方式：抵借欠款及利息。 2013年7月10日，江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司与宋佰其、朱美芬签订《最高额抵押合同》，约定宋佰其、朱美芬以其位于杨舍镇世纪大厦西15#门面房作为抵押，为江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司与融邦公司有关债权提供最高额抵押担保，并在不动产登记部门办理了抵押登记。2014年2月25日，江苏泰亚能源贸易有限公司与中国工商银行股份有限公司张家港分行签订《小企业借款合同》1份，宋佰其、朱美芬以其共有的位于张家港市的房地产为江苏泰亚能源贸易有限公司的借款在2441万元范围内提供抵押担保并办理了抵押登记，后中国工商银行股份有限公司张家港分行将上述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司。 本院在执行倪凤娟与融邦公司、宋佰其、朱美芬民间借贷纠纷一案中，于2018年3月2日作出（2018）苏0582执325号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宋佰其名下位于张家港市房地产（房屋所有权证号：张房权证杨字第××号）及被执行人宋佰其、朱美芬名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦西15#房地产（房屋所有权证号：张房权证杨字第××号）。拍卖过程中，宋伯芳于2018年4月26日向本院提供了《房屋租赁合同》，同时提供了借款凭证、承兑汇票复印件、银行交易凭证、结算清单等以证明其与宋佰其的借贷关系成立，以抵租金。对此，本院作出（2018）苏0582执325号之一执行裁定书，别除了宋伯芳对拍卖标的物的租赁权。宋伯芳对此提出异议，本院于2018年8月9日作出（2018）苏0582执异73号执行裁定书，驳回宋伯芳的异议申请。宋伯芳不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实，有《房屋租赁合同》、（2018）苏0582执异73号执行裁定书及庭审笔录等予以证实。 本院认为，原告和第三人宋佰其签订的《房屋租赁合同》，约定房屋租金支付方式为抵借欠款及利息，故双方系以租抵债，未形成真实有效的租赁关系，原告不享有案涉房屋的租赁权。其要求确认对案涉房屋享有租赁权并中止对案涉房屋的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告宋伯芳的诉讼请求。 案件受理费40170由原告宋伯芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  季新宏 人民陪审员  许玉田 人民陪审员  缪 安 二〇一九年二月二十日 书 记 员  王 婷