广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23423号原告：佛山市南海华足鞋业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：代斌，该公司总经理。原告：代素华，女，1970年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两原告的共同委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李广安，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：佛山市南海金履鞋业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人:赵东吉。委托诉讼代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜旭棠，广东明浩律师事务所律师。原告佛山市南海华足鞋业有限公司（以下简称华足公司）、代素华与被告佛山市南海金履鞋业有限公司（以下简称金履公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月31日公开开庭审理了本案。原告代素华及两原告的共同委托诉讼代理人周玉忠、李广安，被告佛山市南海金履鞋业有限公司的委托诉讼代理人周秋霞、颜旭棠到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告租赁被告广东省佛山市南海区X镇X工业区小工业区厂房、座宿舍诉讼租赁期限为2017年3月16日-2026年3月15日；2.被告继续履行X工业区X栋厂房、X宿舍按2018年5月8日签订的《物业出租合同》租赁给原告华足公司使用至2026年3月15日，其中2019年3月16日-2021年3月15日按每月租金合计为308648元（其中厂房每月租金为262090元、宿舍每月租金为46558元）执行，自2021年3月16日起，租金增幅按“厂房5%（每两年）、宿舍租金增幅2%（每两年）”的标准执行；3.确认被告明确表示不再履行2019年3月16日-2026年3月15日之间的租期的行为构成违约，判决两原告无需向被告支付2018年10月1日以后的X栋厂房、F栋宿舍的租金（或使用费）直至被告同意或法院判决继续履行合同至2026年3月15日止；4.被告赔偿因上述行为造成原告停产期间的损失，自2018年10月1日起暂计至起诉之日的损失3613698.73元（包括固定资产、水电安装及其他基础建设、人员工资及培训费用月分摊367220.63元，预期月利润损失为1858709.53元，租金损失295255元（支持诉讼请求第三项的，此租金损失不予计算），该损失计算至被告同意或法院判决继续履行合同至2026年3月15日止）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，两原告与被告签订《物业出租合同》。合同第一条约定两原告租用被告X工业区厂区X栋厂房、X宿舍，建筑面积共为31538.15平方米，为生产、仓储、办公、员工宿舍生活等企业用途。第二条规定，租赁期限为3年，从公历2017年3月16日至2020年3月15日止，其中2017年3月16日起至2019年3月15日止为固定租赁期，2019年3月16日起至2020年3月15日止为非固定租赁期。第三条第1、2项规定自2017年4月25日起的租金合计为304384元/月。该条第5项“租金的增幅”:“A.2019年3月16日至2020年3月15日止每月租金合计为317959元，其中厂房增幅5%，即单价为9.45/㎡,每月租金为262090元;宿舍增幅2%，即单价为12.24元/㎡,每月租金为55869元。B.2020年3月16日起：租金增幅提前六个月再作商定”。该条第6项规定:“在双方签订本合同3日内，乙方交付甲方租货保证金为300000元。”合同第十条规定:“1.租赁物如遇政府征用的，双方必须无条件服从，合同同时解除……2.本合同不受某方单位的负责人变更而影响木合同条款的执行。”合同签订当天，被告向原告提供了与南海区X镇经济发展总公司于2003年2月26日签订的《租赁合同》复印件，该租赁合同约定被告承租租赁厂房土地的期限自2003年3月1日起至2032年2月28日止。2017年5月8日，双方再次签订《物业出租合同》，对2017年3月16日至2019年3月15日间的X栋厂房租金明确为249610元，F栋宿舍租金明确为45645元，总租金为295255元。其第三条“租金的增幅”:“A.2019年3月16日至2020年3月15日止每月租金合计为308648元，其中厂房增幅5%，即单价为9.45/㎡，每月租金为262090元;宿舍增幅2%，即单价为12.24/㎡,每月租金为46558元。”该条第5项“租金的增幅”仍然规定:“B.2020年3月16日起:租金增幅提前六个月再作商定”。两份书面租赁合同均明确2020年3月16日起的租金增幅提前六个月再作商定，即表明，双方在签约时就已经明确如无政府征用的例外情形，应尽量维持租赁合同的长期稳定，此对于合同成立及价款影响巨大。2017年3月8日，原告华足公司向被告交付了300000元保证金。2017年3月20日，原告华足向被告支付1600000元租赁厂房原遗留旧机器款1600000元。原告华足公司于2017年3月份入场清理，且自4月26日按约支付租金及水电费。2017年5月16日，原告华足公司在新厂址设立佛山市南海华足鞋业有限公司X分公司。同月，境外采购商来新厂考察，对新厂建设予以肯定，井议定4000000双鞋的出口订单。2017年7月、2017年12月、2018年3月、2018年6月，被告法定代表人刘X多次对原告总经理原告代素华重申合同期限至少可延长六年，两原告对此完全确信并将新厂建设完成。至2017年12月，原告华足公司共建设了四条生产线，共支出固定资产投资费10179585元、水电安装及其他基础设施建设10309725元、前期人工及培训费用19170518.4元。原告共向被告支付2017年4月至2018年11月的房租5668896元，支付2017年3月至2018年8月的水电费901295.62元，以上费用合计46230020.02元。2018年6月12日，被告至新厂区办公室告知原告华足公司，被告法定代表人于2018年5月25日由刘X变更为赵东吉，股东变更为国药集团X(佛山)药材饮片有限公司，并明确告知两原告，被告不再履行2019年3月16日至2026年3月15日租期。两原告之所以租赁被告厂房宿舍开办新厂,就是为了通过扩大生产长期稳定经营来满足鞋子出口需要，为此共投入2000多万元，并实际获得海外客户4000000双出口鞋子的订单。被告突然擅自将原定至少9年租期大幅降低至2年，意味着新厂将不得不于2019年3月停业，海外客户遂全部取消2018年10月1日后的所有订单，原告租赁被告厂区不得不于2018年10月1日起停产至今，此给原告造成租金、固定投资折旧及预期利润等重大损失。2018年10月25日，原告华足公司向被告发出律师函。律师函指出，被告法定代表人承诺将租期至少延至2026年3月15日，且2020年3月16日至2026年3月16日期间的租金增幅依法可按原定租金增幅标准执行，即整个租赁合同从2017年3月16日至2026年3月15日共9年租期的租赁合同主要条款齐备，合法有效，双方均应遵守，且一直完全具有履行条件，应继续全面履行。被告在股权变动和法定代表人变更后，声称不再履行2019年3月15日以后的相期，显然有失诚信系违约行为。2018年11月12日，被告回函坚持将于2019年7月20日提前终止《租赁合同》，要求原告华足公司将X厂房返还。原告认为，根据法律规定，为实现合同目的，减少原告损失，被告应继续履行租赁合同至2026年3月15日，并承担违约责任。为维护原告的合法权益，故起诉。被告辩称，一、被告金履公司与原告华足公司、代素华签订的《物业出租合同》已明确约定租赁期限为3年，其中自2019年3月16日起至2020年3月15日止为非固定租赁期，非固定租赁期内提前90天经通知后可解除合同，此乃被告与原告的真实意思表示，各方均应予以严格遵守，现固定租赁期限即将届满，原告华足公司、代素华却反悔并诉请延长租约至2026年，系赤裸裸的违约行为。依被告金履公司（合同甲方）与原告华足公司、代素华（合同乙方）签订的《物业出租合同》第二条：“本租赁期限为3年，即从公历2017年3月16日起至公历2020年3月15日止。注:1.2017年3月16日至2019年3月15日止为固定租赁期。2.2019年3月16日起至2020年3月15日止为非固定租赁期。”第九条第3款：“…3.非固定租赁期限内：甲方、乙方双方需要提前终止合同，必须提前90天告知对方。双方应履行约定：甲方提出：不收乙方当月租金，并按本合同七、3、条执行。乙方提出：要付甲方当月的租金，并按本合同七、3、条执行”之约定，被告金履公司与原告华足公司、代素华已明确约定租赁期限为3年，2017年3月16日至2019年3月15日止为固定租赁期，2019年3月16日起至2020年3月15日止为非固定租赁期，在非固定租赁期内提前90天任何一方经通知对方后可解除合同，如被告金履公司提出则不收当月租金，如原告华足公司、代素华提出则应交付当月租金等在合同解除当月租金交纳方式。此外，原告华足公司、代素华提供的与案外人刘X的录音显示[详见录音分钟30：30-31:06，其中代素华说：“（被告注：指《物业出租合同》的条件）我那么苛刻，我有法律顾问的，法律顾问告诉我说那个合同是不可以签的，他说这个对你来说很被动很危险，他说你们会随时撤走，我说我相信那两个老人家（被告注：即刘X等人），他们该经历都经历过了，他们该拥有的都拥有过了，他不至于要坑我这个小不点，我说我选择相信他们…”]反映涉案《物业出租合同》商定之初，原告华足公司、代素华聘请的法律顾问已告知其在非固定租赁期内，金履公司有权依约随时解约的法律后果，但原告华足公司、代素华仍执意同意签署《物业出租合同》，可见《物业出租合同》是出租方金履公司与承租方华足公司、代素华真实意思表示，双方均应严格予以遵守，但现两原告眼见固定租赁期限即将届满，不仅不遵守《物业出租合同》白纸黑字的约定，还诉至法院无理无据要求延长固定租赁期至2026年3月16日，系赤裸裸的违约行为！原告华足公司、代素华认为合同约定“2020年3月16日起：租金的增幅提前六个月再作商定”系尽量维持租赁合同的长期稳定纯属臆断。其中“商定”一词反映了对于是否续租、续租时间多长、续租租金数额，双方根本未达成任何一致，而且众所周知，出租人出租的目的就是为了获取租金，连租金都没有商定如何能够认为双方就租赁期限延长达成一致呢？可见，这完全系两原告为其违约行为作出的无理辩解！二、原告华足公司、代素华诉称租赁期限为2017年3月16日至2026年3月15日缺乏事实依据。原告提交代素华与案外人刘X、X新等的录音拟证明租赁期限更改至2026年3月15日，然被告金履公司无法核实代素华与案外人刘X谈话录音的真实性，但姑且勿论录音是否真实，录音内容本身无法证明其所谓被告金履公司同意延长租赁期限，而且该录音存在严重瑕疵，贵院不应予以采信，理由如下：第一、原告代素华与案外人刘X谈话时间是2018年6月13日，被告金履公司法定代表人已于2018年5月25日办理工商变更登记为赵东吉并对公众予以公示，录音时刘X已非被告金履公司法定代表人，原告代素华亦清楚金履公司股权已经转让，刘X不能代表金履公司作出意思表示。第二、X新并非被告金履公司职员或高管，原告华足公司、代素华提交的金履公司《企业信用报告》也显示X新未在金履公司担任任何职务，其在被偷录的录音中也多次明确不能代表金履公司（“我不能代表经理”“我这个是不可能做出这样一个决定的”），并且也明确“刘总他说没有承诺过”，可知原告华足公司、代素华拟通过其与X新的谈话录音证明被告确认刘X承诺续约六年均为无源之水，缺乏依据。第三、金履公司股权转让前，金履公司接受现股东国药集团X（佛山）药材饮片有限公司委托的广东明浩律师事务所律师调查之时，于2017年8月3日向律师作出《承诺与保证函》：“5.本公司向贵所作出的陈述、说明、确认和承诺均真实、准确、完整的，不存在虚假、重大遗漏、误导情形；”“本公司已向贵所提供目前本公司正在履行的全部重大合同”，并只提供涉案《物业出租合同》。案外人刘X在其时作为法定代表人已披露涉案的《物业出租合同》，并且声明不存在重大遗漏，由此可见刘X作为法定代表人的金履公司作出书面证明证实，在之前并未与原告存有口头或书面协议延长租赁期限。第四、从原告代素华与X新、X招商局局长偷录的录音中，被X新质问为何当时接受《物业出租合同》条款时，代素华陈述刘X系其前辈、代素华与刘X相约去美国旅游[详见录音34:42-，代素华：…我七月份再问一遍，（被告注：即刘X）你那个承诺是不是可以实现，他说我都七十好几了，我是不会空口白牙说谎话的，你相信我好了，他还答应八月份陪我一起去美国，然后后来因为我自己的问题就是我的行程改变了，八月份才没有去，我们已经不是那种普通的租赁和那个业主和租赁方的关系，就是不是这种关系，就是本身大家又是朋友又是同行的…]，可见其与刘X关系密切，而且刘X也在录音中表示其作为金履公司原股东（香港）银得福实业有限公司负责人对金履公司股权出让所得收益过低表示严重不满并多次抱怨，因此刘X存在重大利害关系，其录音内容不具有可信度不应采信。第五、代素华录音前明显未征得案外人刘X、X新等人的同意，根据最高人民法院《关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》：“证据的取得首先要合法，只有经过合法途径取得的证据才能作为定案的根据。未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用。”之规定，被答辨人提供录音未经刘X、X新与X招商局局长同意私自录音取得，不能作为证据使用，恳请贵院将其作为违法证据予以排除并不予采信。三、原告华足公司、代素华诉称租赁期限为2017年3月16日至2026年3月15日于法相悖。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，即便法院认定华足公司、代素华与金履公司前法定代表人刘X存在所谓的延长租约的“口头协定”（被告对此事实表示反对，这处仅作为说理之用），其内容亦为口头延长租期延长六年已远远超过六个月期限，依法亦应作为不定期租赁合同处理，超过六个月的租赁合同应采用书面形式，否则视为不定期租赁，当事人有权随时解除合同，被告金履公司已明确在2019年7月20日不再出租涉案场地，故原告华足公司、代素华诉称的租赁期限为2017年3月16日至2026年3月15日亦是违背法律规定，不应得到人民法院支持。四、原告华足公司、代素华提出的赔偿请求缺乏事实基础与法律依据，法院应予以驳回。被告金履公司发出的《租赁合同提前终止通知书》要求解除租赁合同的期限是在《物业租赁合同》所约定的非固定租赁期限内，出租方与承租方任何一方均有权解除合同，如被告金履公司解除合同则只须免除当月租金，被告金履公司并未违约，原告华足公司、代素华向金履公司提出的巨额损失赔偿请求缺乏合同依据。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，原告华足公司、代素华向金履公司提出的巨额损失赔偿请求证据不足、没有事实与法律依据，理由如下：一则，原告华足公司、代素华作为完全民事行为能力人并且一直有聘请法律顾问，对《物业出租合同》约定固定租赁期仅到2019年3月15日，其后从2019年3月16日起至2020年3月15日止均为非固定租赁期限双方均有提前解除权的法律后果心知肚明，不可能不清楚对于口头协议租赁期限的法律后果，所以原告华足公司、代素华明知固定租赁期（即《合同法》规定的租赁期限）仅到2019年3月16日却一意孤行、不计后果进行所谓的巨额投入，固定租赁期（即租赁期限）届满或合同依约解除的损失应由两原告自行承担损失。二则，依照《物业租赁合同》第七条装修条款：“1.在租赁期限内有责任对厂房的维护和维修。如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先告知甲方，征得甲方同意”之约定，原告华足公司、代素华即使真实存在投入装修及不可拆卸的固定装置，事先应征得被告金履公司同意，但其未取得被告金履公司同意进行装修，相应的损失应由其自行承担，而且还应当向被告金履公司承担恢复原状或赔偿损失的责任。三则，对于原告华足公司、代素华的提出所谓“无需支付租金”、“前期人工及培训费用”、“水电费”作为损失赔偿项目更是荒诞，根据谁使用谁付费的日常生活规则，原告华足公司、代素华占有、使用了涉案物业，理所当然应交纳租金，“前期人工及培训费用”、“水电费”这些项目本身就是华足公司依约依规应向金履公司或其员工或供电供水部门应付费用，其却作为赔偿项目毫无依据！四则，原告华足公司、代素华提供的赔偿项目计算表均系自行制作，没有任何有资质第三方进行资产评估或者损失鉴定，并无任何实质的证据证明原告存在损失。五、虽然原告华足公司、代素华从2018年6月起有依约交租，但其诉请在继续占用涉案物业情况下不支付自2018年10月起的租金或占用费，系以诉讼方式实现其不履行租金支付义务的目的，金履公司保留依法立即解约的权力!根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;…”之规定，华足公司与代素华占用金履公司物业，无论《物业出租合同》是否到期、是否延期或者存在其他问题，无论华足公司、代素华与金履公司是否存在纠纷，只要继续占用金履公司物业，交纳租金或者占用费乃天经地义，但是原告华足公司、代素华居然在《民事起诉状》第3项提出以金履公司违约为由无须支付从2018年10月起的租金或占用费。虽然原告华足公司目前仍依约向被告金履公司交租，但原告华足公司、代素华通过诉讼以免除自己租金或者占用费义务，属于明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，给被告金履公司合法权益造成严重损害，法院不应当支持原告此项无理诉求，并且被告金履公司保留对原告华足公司、代素华采取依法立即解约的权力！综上所述，《物业出租合同》约定固定租赁期仅至2019年3月15日、自2019年3月15日至2020年3月15日为非固定租赁期，在非固定租赁期限内双方均有随时解除权，被告金履公司函告在非固定租赁期内解除合同系依约行事，原告华足公司、代素华诉请租赁期限为2017年3月16日至2026年3月15日且我行我素单方诉请确定租金金额缺乏事实依据、于法相悖、更加是赤裸裸的违约行为！其诉请的所谓损失更是毫无证据、与事实不符。为此，恳请法院依法采纳被告金履公司的全部答辩意见，依法驳回原告华足公司与代素华的全部诉讼请求。六、被告金履公司与原告华足公司、代素华签署《物业出租合同》系双方真实合法的意思表示并且有实际履行，原告华足公司、代素华明确知道固定租赁期仅到2019年3月16日、非固定租赁期双方均有权解除合同的法律后果。被告金履公司或者刘X均没有与原告华足公司、代素华达成任何关于延长固定租赁期至2026年的书面协议，原告华足公司、代素华确认合同延长至2026年没有任何事实与法律依据，金履公司在《物业出租合同》的非固定租赁期提出解约为依约依法办事没有任何违约或过错，反之华足公司、代素华向法院挑起延期至2026年的争诉，系赤裸裸的违约行为!原告华足公司、代素华诉称租赁期限为2017年3月16日至2026年3月15日缺乏事实依据，原告仅提供与案外人刘X、X新录音，但是，一则，被告金履公司2018年5月25日已变更法定代表人为赵东吉并进行了登记公示，X新也非金履公司员工或高管，两人在录音时均无权代表金履公司；二则，被告金履公司接受现股东尽职调查时，出具了书面承诺函保证不存在除《物业出租合同》以外协议，至今金履公司的态度依然没有改变；三则，刘X与原告代素华关系密切，因被告金履公司转让价过低而对被告金履公司以及现股东有怨恨，有利害关系不应被采信。七、对于原告华足公司、代素华的第4项诉请赔偿项目的意见，首先，原告华足公司、代素华的装修、不可拆卸固定设备投入没有征得被告金履公司同意，应当自担损失并承担恢复原状的责任；其次，人工费、租金、水电费更加是原告华足公司、代素华应付款项提出让金履公司承担没有任何依据；最后，对于原告华足公司、代素华提出的所谓停产损失，原告华足公司、代素华如何经营、是否安排生产是其经营自主权，被告金履公司无从干涉也无须担责。从法律适用层面讲，原告华足公司、代素华的诉讼请求第4项的损失并没有实际发生，根本不应该得到支持，加之被告金履公司不存在任何违约行为，原告华足公司、代素华签署《物业出租合同》约定2019年3月16日起为非固定租赁期系自愿承担风险，其赔偿也缺乏合同基础，无权要求金履公司分摊所谓的损失。虽然原告华足公司、代素华从2018年6月起有依《物业出租合同》交租，但其诉请第3项，请求在原告在继续占用涉案物业情况下不支付自2018年10月起的租金或占用费，系以诉讼方式实现其不履行租金支付义务的目的，严重损害了作为出租方的金履公司的正当利益，金履公司保留依法立即解约的权力。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提供的光盘1张（附对话记录打印件1份），因对话各方身份无法确认，本院对其证明力不予确认；两原告提供的新厂投资明细、固定资产统计表、各类工程费用明细表、2017.4-2018.9工资明细、2017.4-2018.11房租明细表、2017.3-2018.10水电费明细、2018年10月预估利润表、折旧及摊销明细表打印件各1份，该证据为原告单方制作，未经被告认可，本院对其证明力不予确认；被告提供的《承诺与保证函》，该证据为被告自行出具，本院对其证明力不予确认；被告提供的《目标公司物业出租情况一览表》原件1份，该证据为被告股东变更的内部文件与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月8日，被告金履公司出具收款收据，确认收到原告华足公司使用厂房保证金300000元。2017年3月20日，被告金履公司出具收款收据，确认收到原告旧机器件款1600000元。2017年5月8日，被告金履公司（出租方、甲方）与原告华足公司、代素华（承租方、乙方）签订《物业出租合同》（以下简称涉讼合同），约定：乙方租赁甲方位于南海区X镇X工业区金履公司厂区X、X厂房（以下简称涉讼租赁物），建筑面积共31538.15平方米，租赁功能为生产、仓储、办公、员工宿舍生活等企业用途，出租给乙方使用的租赁期限为3年，即从公元2017年3月16日起至公历2020年3月15日止，2017年3月16日起至2019年3月15日止为固定租赁期，2019年3月16日起至2020年3月15日止为非固定租赁期间，X栋厂房计价面积为27734.4㎡，单价9元/㎡，合计金额为每月249610元，F栋宿舍（1楼1/2、2楼、3楼）计价面积为3803.75㎡，单价12元/㎡，合计金额为每月45645元，每月租金295255元；甲方同意给乙方免租期为40天，即2017年3月16日至4月24日为免租期，实际收租金从2016年4月25日起计；租金实行先交后使用的原则，在双方签订合同3日内，乙方交付2017年4月25日起的租金给甲方，即乙方须于每月10日前缴交当月的租金给甲方，甲方收取租金后应及时提供发票（发票税费由乙方自负）；2019年3月16日至2020年3月15日止，每月租金合计为308648元，其中厂房增幅5%，即单价为9.45元/㎡，每月租金为262090元；宿舍增幅2%，即单价为12.24元/㎡，每月租金为46558元；2020年3月16日租金的增幅提前六个月再作商定，在双方签订合同3日内，乙方交付甲方租赁期保证金为300000元；固定租赁期内，甲方未与乙方协商一致中途收回租赁物（除国家征用外），视甲方违约，甲方应返还保证金并赔偿乙方经济损失相当于2个月租金，乙方未与甲方协商一致中途终止合同的，视乙方违约，甲方已收的款项（租金、保证金）不作退回，甲方有权无偿收回租赁物及乙方施设的不动产和可动的设施，并追收乙方所拖欠的租金；非固定租赁期内，甲方、乙方双方需要提前终止合同，必须提前90天告知对方，对方应履行约定为甲方提出，不收乙方当月的租金，并按合同七、3条执行；乙方提出，要付甲方当月的租金，并按合同七、3条执行。《物业出租合同》第七条第3款约定：装修、改建增加的不动产，如棚架、天花吊顶、封窗彩钢板、水电设施，乙方撤离时，其所有权属甲方所有，乙方不得拆除或主张补偿（甲方违约则按协议第九条第2款违约责任处理），属乙方添置的空调、电梯等电器及乙方设备（如电梯、视频监控等）可拆走。2018年11月9日，被告金履公司向原告出具《租赁合同提前终止额通知书》，该通知写明被告金履公司将于2019年7月20日提前终止与原告华足公司签订的《租赁合同》，请原告华足公司于2019年7月20日将承租的南海区X镇X工业区金履公司厂区X厂房返还予被告金履公司。另查明，2018年5月25日，被告金履公司的法定代表人由刘X变更为赵东吉。2018年11月16日，原告提起诉讼。诉讼中，两原告陈述其不清楚涉讼租赁物是否办理房产证或规划报建手续，原告的机器设备还在涉讼租赁物内，宿舍尚有人居住。被告陈述涉讼租赁物未办理房屋产权登记，也没有规划报建手续，涉讼租赁物仍由原告占有使用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告确认涉讼租赁物未办理产权登记，也没有办理规划报建手续，两原告亦未提供证据证明涉讼租赁物已取得房地产权属证明或办理规划报建手续，原、被告就涉讼租赁物形成的租赁合同关系无效，无效合同自始没有法律约束力，两原告要求确认涉讼租赁物的租赁期限为2017年3月16日至2026年3月15日的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，两原告要求被告将涉讼租赁物租赁给两原告使用至2026年3月15日并按每月308648元/月的标准计算租金的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但两原告实际使用涉讼租赁物，应支付其实际使用涉讼租赁物期间的使用费予被告。至本案庭审辩论终结日（2019年1月31日），涉讼租赁物仍由两原告占用，两原告主张其无需向被告支付2018年10月1日后的使用费无事实和法律依据，本院依法不予支持。两原告既未提供证据证明其自2018年10月1日起停产是因被告所致，又未提供证据证明被告有实施干预其生产经营的行为，两原告要求被告支付停产期间损失的诉请无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海华足鞋业有限公司、代素华的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取89607.8元，财产保全费5000元，合共94607.8元（原告已预交），由原告佛山市南海华足鞋业有限公司、代素华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年二月二十六日书记员 郑幸莉