河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初4922号原告崔振栓，男，汉族，1969年9月8日出生，住桐柏县。委托代理人杨贵，北京市京国（南阳）律师事务所律师，特别授权。被告王崇军，男，汉族，1954年10月25日出生，住河南省社旗县。被告魏志山，男，汉族，1974年8月6日出生，住河南省南阳市宛城区。被告李松玲，男，汉族，1974年6月21日出生，住河南省南阳市宛城区。被告侯双群，男，汉族，1958年5月13日出生，住河南省社旗县。被告刘成坤，男，汉族，1952年8月13日出生，住河南省社旗县。被告王国召，女，汉族，1950年4月6日出生，住河南省社旗县。被告侯文中，男，汉族，1968年5月19日出生，住河南省社旗县。被告王昶懿，男，汉族，2010年1月8日出生，住河南省方城县。法定代理人周丰，男，汉族，1972年10月2日出生，住河南省方城县。系王昶懿舅。被告刘崇之，男，汉族，1977年4月28日出生，住河南省社旗县。被告刘富贵，男，汉族，1950年12月24日出生，住河南省社旗县。被告刘栓之，男，汉族，1951年7月3日出生，住河南省社旗县。被告刘汉军，男，汉族，1968年4月17日出生，住河南省社旗县。被告姬付建，男，汉族，1976年2月19日出生，住河南省社旗县。被告侯继芬，女，汉族，1965年9月5日出生，住河南省郑州市金水区。被告刘金令，男，汉族，1931年3月6日出生，住河南省社旗县。被告共同委托代理人王桂滋、张丽，河南汉民律师事务所律师，特别授权。第三人南阳昊天企业管理咨询有限公司。法定代表人鲁海州，任公司总经理。住所地：南阳市新华西路****。委托代理人程新伟，南阳梅溪法律服务所法律工作者，特别授权。原告崔振栓诉被告王崇军、魏志山、李松玲、侯双群、刘成坤、王国召、侯中文、王永懿、刘崇之、刘福贵、刘拴之、刘汉军、姬付建、侯继芬、刘金令，第三人南阳昊天企业管理咨询有限公司（以下简称昊天公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2018年7月18日诉至本院，同日本院做出受理决定，在法律规定时间内向当事人送达了相关法律手续，并依法组成合议庭，于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告崔振栓的委托代理人杨贵，被告王崇军、魏志山、李松玲、侯双群、刘成坤、王国召、侯中文、王永懿、刘崇之、刘福贵、刘拴之、刘汉军、姬付建、侯继芬、刘金令的委托代理人王桂滋、张丽，第三人昊天公司的委托代理人程新伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告崔振栓诉称，2014年至2015年8月，原告向第三人出借款项36万元，案外人蒋某向第三人出借款项35万元。因受到大环境的影响，至2015年9月，第三人遭受了严重的资金危机，不能向原告和案外人蒋某兑付本息，且有其他多笔外借款项。第三人为了盘活资产，清偿债务，原告为了实现债权，保证资金安全，原告经与第三人协商，将谢西荣名下的位于南阳市宛城区孔明路汉景园小区1号楼2单元4楼西半部的房产出售给原告和案外人蒋某，由原告和案外人蒋某另行筹措资金，支付房款后房屋更名到原告名下，第三人以收取的房屋转让款清偿部分债务。2015年9月17日，原告作为乙方（买方）与甲方（卖方）谢西荣、鲁海州、丙方南阳昊天管理咨询有限公司签订了《房屋买卖合同书》，约定：“一、丙方同意甲方以其名义购买的坐落在汉景苑小区××楼××孔××路门面房（小区大门自东向西）第四层第二单元的西半部（建筑面积380平方米，最终以房产权登记机关实测面积为准。）出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出让给乙方。二、双方议定上述房产总价款为人民币叁百万元整”，等等，就该合同的签订三方还办理了（2015）宛市证民字第4271号公证书。原告经多方筹措资金，在合同签订后，即向丙方的账户支付购房款300万元整。2015年10月21日，经南阳市乾元房地产开发有限公司变更手续，该公司重新向原告出具了汉景苑小区××楼××孔××路门面房（小区大门自东向西）第四层第二单元的西半部（建筑面积380平方米）的《汉景苑房屋认购协议》，并注明“款已全额付清（系原谢西荣转让）”，并向原告出具了金额为323万元的收款“收据”。上述手续办理完毕后，原告接收了该房屋，占有该房屋并利用至今。第三人因与被告之间民间借贷一案，被告向南阳市宛城区人民法院申请对第三人的财产强制执行。该院下发了（2018）豫1302执2072-2086号之一执行裁定书，裁定将原告购买的房产作为第三人的房产予以查封并欲拍卖。原告依法向该院提出了执行异议申请，该院以（2018）豫1302执异125号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为，该房屋已出售给了原告，并已支付了对价，原告已对该房屋实施了有效的管理和使用。该事实先于人民法院所采取的执行措施，且该房屋不属第三人与被告发生争议的标的物。南阳市宛城区人民法院的（2018）豫1302执2072-2086号之一执行裁定书及（2018）豫1302执异125号执行裁定书将原告的财产作为第三人的财产予以查封违法，严重侵犯了原告的财产权。现诉至法院，请求判讼：1、停止对位于南阳市宛城区孔明路汉景园小区1号楼2单元4楼西半部房产的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1.原告所诉不实，其与昊天公司的债权债务依法不能成立；2.争议的房产系昊天公司的房产，鲁海州擅自处分公司的财产系无效行为；3.争议的房产未取得权属证书，转让行为无效；4.原告与第三人的房屋买卖合同、买卖行为属恶意串通行为，买卖行为无效。第三人辩称，原告作为买方，与第三人签订的房屋买卖合同系有效合同。原告为证明自己的主张，向本院举证如下：原告提起本执行异议之诉的法律文书依据。1.（2018）豫1302执异125号执行裁定书。2.执行异议申请书1份。3.（2017）豫1302执2072-2086号之一执行裁定书1份。4.协助执行通知书1份。5.送达回证1份。6.执行案件登记表15份。该组证据证明了南阳市宛城区人民法院在被告申请强制执行南阳昊天企业管理咨询有限公司民间借贷纠纷案件中，对原告的位于南阳市独山大道汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部商业房产予以查封。在原告提出执行异议申请后，宛城区法院予以驳回，故原告提起本执行异议之诉。原告购买诉争房产的手续。1.（2015）宛市政民字第4271号公证书及所附的房屋买卖合同书1份，主要内容：为2015年9月17日，原告（合同乙方）与谢西荣、鲁海州（合同甲方）签订了《房屋买卖合同书》1份，约定，甲方将其坐落在汉景苑小区××楼××孔××路商业房第四层第二单元的西半部380平方米的房产出让给乙方，价款为300万元。南阳昊天企业管理咨询有限公司作为丙方在合同上签字盖章，并承诺同意并协助履行本合同。该合同书有河南省南阳市宛都公证处予以公证。2.声明1份。系由谢西荣和原告于2015年10月21日签字，向南阳市乾元房地产开发有限责任公司做出的承诺。声明该房屋的转让系双方协商一致的结果，如有纠纷，与南阳市乾元房地产开发有限责任公司无关。3.收据复印件4份。南阳市乾元房地产开发有限责任公司于2013年10月9日、10月18日、11月20日、2014年3月7日向原购房人开具的收据，金额分别为10万元、150万元、130万元、30万元合计320万元。该收据原件已由南阳市乾元房地产开发有限责任公司收回。4.收据1份。系2015年10月21日南阳市乾元房地产开发有限责任公司向原告重新开具的汉景苑1号楼四层西半部的房款323万元的收据。5.汉景苑房屋认购协议1份。系2015年10月21日原告与南阳市乾元房地产开发有限责任公司就汉景苑1号楼四层第二单元西半部所重新签订的认购协议，并注明系原谢西荣转让。该组证据证明了2015年9月17日，原告与谢西荣、鲁海州签订了《房屋买卖合同书》，约定出资300万元购买其位于汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部分约380平方米的房产。该协议书已经公证。双方已于2015年10月21日到南阳市乾元房地产开发有限责任公司处办理了房屋的更名手续。原告支付300万元购房款的银行相关付款证明。中国建设银行客户回单1份，金额67万元，时间为2015年9月17日。2.中国银行国内汇款付款通知单1份，金额20万元，时间为2015年9月17日。3.中国银行国内汇款付款通知单1份，金额3万元，时间为2015年9月17日。4.中国银行国内汇款付款通知单1份，金额70万元，时间为2015年9月17日。5.中国银行国内汇款付款通知单1份，金额60万元，时间为2015年9月18日。6.中国银行国内汇款付款通知单1份，金额80万元，时间为2015年9月18日。7.中国银行借记卡历史交易明细清单1份。该组证据证明了原告已支付全部300万元购房款的事实。原告部分购房款项来源的证据1.黄金山证人证言、身份证复印件及银行明细主要证明了在2010年前向崔振栓打款40万元，2015年9月14日，又一次性向崔振栓打款67万元。2.夏振旗证言证明于2015年9月18日归还崔振栓10万元的事实。3.丁某证言证明于2015年9月偿还崔振栓30万元的事实。4.蒋某证言证明前期自己在南阳市昊天公司投资35万元，崔振栓在昊天公司投资36万元，合计71万元。因昊天公司无力支付本息，为了保障债权，于2015年9月与昊天公司及鲁海州、谢西荣签订合同，以300万元价格购买汉景苑的房屋一处。我自己筹措85万元，余款由崔振栓筹得，全额支付了房款。后昊天公司将欠我的款35万元、欠崔振栓的款36万元全部偿还。该组证据主要内容反映了原告购买汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部分的房产的资金来源，证明了原告购买该房产的客观性和真实性。原告及蒋某在南阳昊天企业管理咨询有限公司1.000493号承诺函昊天公司向原告出具的对10万元还款的承诺2.000494号承诺函昊天公司向原告出具的对15万元还款的承诺3.000555号承诺函昊天公司向原告出具的对7万元还款的承诺4.000625号承诺函昊天公司向原告出具的对4万元还款的承诺5.000587号承诺函昊天公司向蒋某出具的对15万元还款的承诺6.000634号承诺函昊天公司向蒋某出具的对10万元还款的承诺7.000738号承诺函昊天公司向蒋某出具的对10万元还款的承诺该组证据证明了前期原告在昊天公司投资36万元，蒋某在昊天公司投资35万元的事实。原告的中国工商银行6222081714000487043借记卡账户历史明细清单1.2014年1月1日至2014年12月31日1份4页2.2015年1月1日至2015年1月31日1份1页3.2015年2月1日至2015年3月1日1份1页4.2015年4月1日至2015年5月1日1份1页5.2015年6月1日至2015年6月26日1份1页6.2015年7月1日至2015年7月31日1份1页7.2015年8月1日至2015年8月31日1份1页8.农业银行交易明细1份，日期为2014年1月2日，金额为5万元该以上证据证明了原告前期向南阳昊天企业管理咨询有限公司出借款项36万元并收取利息的事实。七、蒋某提交的证据1.证明1份，主要证明了蒋某和蒋超系父女关系2.中国邮政储蓄交易明细1份3页3.中国银行客户回单3份，由蒋某支取存入崔振栓账户，日期分别为2015年9月15日、9月17日、9月18日，金额分别为20万元、35万元、20万元合计75万元。该组证据主要证明了：蒋某前期在南阳市昊天企业管理咨询有限公司投资并通过女儿蒋超的邮政储蓄账户收取利息的事实；为购买汉景苑的房产，蒋某通过银行向崔振栓付款75万元。八、原告接收房屋并租赁的证据1.租房合同1份系原告和河南汉华酒业有限公司签订，主要内容为原告将南阳市汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部租赁给河南汉华酒业有限公司使用，租期自2016年8月1日至2018年7月31日，租金为每年15万元合计30万元。银行流水原告收取承租人30万元租金的事实。证明了原告对诉争房屋实际控制并收益的事实。对原告的举证，被告质证意见如下：对第1组无异议;对2真实性有异议,房屋买卖合同无效,违反了城市管理办法,房产处置是公司财产,未经董事会同意,违反公司法第4条规定,法定代表人超权限,谢西荣向乾元公司转账320万买的房子,后又300万卖给了崔振栓,三个数字不一致;对3真实性无异议,该账款含在当天昊天公司向崔振栓转了170余万元;对4中的银行明细不显示是黄金山的账户转出,其他的证人证言上次质证过了,且该份证据,证明目的是原告的经济来源,与本案无实质性意义;对5真实性有异议,显示是邢云明和孙同富向原告及蒋某借的款,2015年买房子时间,还款时间都还未到期,原告与第三人恶意串通,从承诺函中显现出来,仅有函,没有交易记录,不能证实该款已到公司账户,款是打入鲁小茹、刘兴山私人账户,该承诺函是恶意串通的,是无效的;对6真实性无异议,收款人不显示是转给谁了;对7中的证明有异议,不显示经手人是谁,应由户籍出证明,不能证实是蒋某与昊天公司有债权债务关系,对蒋某向公司打款的事实无异议,其中手写的凭条无效;对8有异议,租房合同租期是二年,无签订时间,租房协议第9条中约定,崔振栓未盖章,协议无效,房子租给了汉华酒业,不显示是汉华酒业的账号,是个人账户,且为不同的账号,不能证实其实际收租;签订的协议在流水之后。第三人对原告所举的证据不持异议。原告并申请了证人蒋某、黄金山、丁某出庭作证。证人蒋某作证称，前期自己在南阳市昊天公司投资35万元，崔振栓在昊天公司投资36万元，合计71万元。因昊天公司无力支付本息，为了保障债权，于2015年9月与昊天公司及鲁海州、谢西荣签订合同，以300万元价格购买汉景苑的房屋一处。我自己筹措85万元，余款由崔振栓筹得，全额支付了房款。后昊天公司将欠我的款35万元、欠崔振栓的款36万元全部偿还。我们买房子后，将房子租给新野酒厂了，租了两年，租金30万元。证人黄金山作证称，自己和崔振栓是亲戚，两人共同投资经营有吊车。他说想买房子，钱不够，我给他转了67万，之前10年给崔振栓转有40万。证人丁某作证称，与原告是朋友关系，2011年底到2012年年初,自己在官庄××田李庄社区盖房子时向崔振栓借了30万元,2015年9月份,因崔振栓买房子需要钱，自己拿的现金打到崔振栓卡上了。被告对三个证人的证言均不予认可，认为：证人蒋某是本案直接利害关系人；证人黄金山与原告崔振栓有直接利害关系，2010年打的40万元与本案无关，67万元不能证明是用于崔振栓购房，且与崔振栓没有书面协议，不能证明其合伙的事实；证人丁某证言虚假，作证称借30万元为盖房子不现实，不能够提供还款相应的记录，无法证实还款。第三人对证人蒋某的证明内容表示属实，对另两个证人的证言所证明内容表示不知情。被告未向本院提交相关证据。第三人为了说明案件的部分事实，举证如下：第一组证据，9份承诺函。证实第三人向上述9人借款并支付利息的基本事实。第二组证据，网上银行转账明细共3页。证实2015年9月17日至9月18日第三人在收到原告购房款300万元后向上述9人还款的事实。原告对第三人所举证据无异议。被告对第三人所举证据第一组有异议，认为承诺函其中好多与本案无关，崔振栓仅能证明房子卖了之后就可以还钱了，2015年转的账，都发生在买卖房屋之前；被告对第三人所举证据第二组无异议。通过原被告及第三人陈述、举证、质证，本院认证如下：被告对原告举证1、3、6，被告对真实性无异议，本院予以认定；对原告举证2，被告有异议，认为违反了城市管理法的相关规定，该合同系原告与房地产公司签订的书面购房协议，且有公证处的公证，本院对该组证据予以认定；对原告举证5，被告有异议，认承诺函显示原告的债权尚未到期，双方存在恶意串通，该组证据证实原告在第三人处享有债权的事实，本院予以认定；对原告举证7的证明，被告有异议，其他无异议，认为应当注明证明人是谁，该份证明仅证明蒋超与原告的父女关系，对该组证据，本院予以认定；对原告举证8，被告有异议，认为合同约定盖章有效，租赁人并未盖章，不能证实其生效，为虚假合同，转账记录不显示收款人的名字，不能证实系支付的租赁费，该租房合同系原告与第三人签订的租赁合同，且提供了转账记录，能够相互印证，对该组证据，本院予以认定；被告对三个证人证言有异议，三个证人出庭作证，接受了双方当事人的质询，且证人证言与原告所举书证能够相互印证，本院予以认定。对第三人举证1，被告有异议，认为第三人举证的承诺函有部分与本案无关，该承诺函与原告举证能够相互吻合，本院予以认定；对第三人举证2，被告无异议，本院予以认定。经原被告陈述、举证、质证及本院认证，本院查明事实如下：本院在执行王崇军、魏志山、李松玲、侯双群、刘成坤、王国召、侯中文、王永懿、刘崇之、刘福贵、刘拴之、刘汉军、姬付建、侯继芬、刘金令申请执行南阳昊天企业管理咨询有限公司民间借贷纠纷一案，王崇军等申请执行人申请对位于南阳市汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部的房屋进行查封。本院于2017年12月23日作出（2018）豫1302执2072-2086之一执行裁定书，查封位于南阳市汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部的房屋。原告依法向本院提出了执行异议申请，本院以（2018）豫1302执异125号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服本院的（2018）豫1302执2072-2086号之一执行裁定书及（2018）豫1302执异125号执行裁定书，向本院提起了诉讼。另查明，2014年至2015年8月，原告向第三人出借款项36万元，案外人蒋某向第三人出借款项35万元。2015年9月17日，原告作为乙方（买方）与甲方（卖方）谢西荣、鲁海州、丙方南阳昊天管理咨询有限公司签订了《房屋买卖合同书》，约定：“一、丙方同意甲方以其名义购买的坐落在汉景苑小区××楼××孔××路门面房（小区大门自东向西）第四层第二单元的西半部（建筑面积380平方米，最终以房产权登记机关实测面积为准。）出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出让给乙方。二、双方议定上述房产总价款为人民币叁百万元整”，等等，就该合同的签订三方还南阳市宛都公证处办理了（2015）宛市证民字第4271号公证书。原告向丙方的账户付款如下：2015年9月17日通过建设银行付款67万元；9月17日通过中国银行付款20万元；9月17日通过中国银行付款20万元；9月17日通过中国银行付款3万元；9月17日通过中国银行付款70万元；9月18日通过中国银行付款60万元；9月18日通过中国银行付款80万元。以上合计300万元整。2015年10月21日，南阳市乾元房地产开发有限公司向原告出具了汉景苑小区××楼××孔××路门面房（小区大门自东向西）第四层第二单元的西半部（建筑面积380平方米）的《汉景苑房屋认购协议》，并注明“款已全额付清（系原谢西荣转让）”，另向原告出具了金额为323万元的收款“收据”。原告接收了该房屋，并将该房屋租赁给河南汉华酒业有限公司。本院认为，本案争议的焦点是原告是否支付了诉争房屋的对价款并实际占有，该房屋未办理过户登记手续原告是否具有过错。经审理查明的事实，原告与第三人存在真实的民间借贷关系,原告作为第三人的债权人将其享有的债权抵偿部分房款,又另行支付了大部分的房款,从整个交易流程来看原告的购房款有来处,第三人的售房款有去处,原告作为债权人其债权应得到平等的保护,原告与第三人不具有欺诈,转移该房款的情形，其房屋买卖的意思表示真实且已实际履行。该诉争房屋未办理过户登记手续，其原因是该房产并未取得初始登记，原告对此并无过错，且已在房地产公司处办理了更名手续，其虽然没有取得房屋产权证书，不具有法律意义上的所有权，但具有物权期待权，该权利高于一般债权，依法应得到保护。本案要审查的是原告是否享有排除执行的权利，故原告与第三人所签订的房屋买卖合同及第三人与房地产公司所签订的房屋买卖合同的的效力不属于本案审查的范围,在此不予评析。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，判决如下：对位于南阳市宛城区孔明路汉景园小区1号楼2单元4楼西半部的房产不得执行。案件受理费30800元，由被告崇军、魏志山、李松玲、侯双群、刘成坤、王国召、侯中文、王永懿、刘崇之、刘福贵、刘拴之、刘汉军、姬付建、侯继芬、刘金令负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  高立伟审 判 员  王景怀人民陪审员  王书浩二〇一九年二月二十日书 记 员  梁 潇