四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初1889号 原告：孙杰，男，1984年11月17日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：余茂云（系孙杰亲戚），男，1974年3月22日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：四川多元德泰置业有限公司，住所地成都市新都区大北街一巷**工行综合大楼。 法定代表人：徐增章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文中波（系该公司员工），男，1976年7月7日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：四川多元德泰投资有限公司，住所地成都市龙潭都市工业集中发展区。 法定代表人：徐增章，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：文中波（系该公司员工），男，1976年7月7日出生，汉族，住成都市新都区。 原告孙杰与被告四川多元德泰置业有限公司（以下简称多元置业公司）、四川多元德泰投资有限公司（以下简称多元投资公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年2月14日受理后，依法由审判员陈永珑适用简易程序进行审理，被告多元投资公司在答辩期间向本院提出管辖权异议，要求将本案移送至成都市成华区人民法院进行审理，本院于2018年3月21日作出（2018）川0114民初1889号民事裁定书，驳回了被告多元投资公司的管辖权异议，后该案于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告孙杰的委托诉讼代理人余茂云到庭参加诉讼，被告多元置业公司、多元投资公司的委托诉讼代理人文中波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙杰向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令多元置业公司、多元投资公司支付孙杰新都国际广场二期1幢3层167号商品房2014年至2016年期间的租金21984元；2.请求判令元投资公司支付孙杰新都国际广场二期1幢3层167号商品房自2017年元月起的租金7328元（暂计算至2017年12月31日）；3.判令本案诉讼费由多元置业公司、多元投资公司支付。事实和理由：2011年10月19日，孙杰向多元置业公司支付122133元（含补缴款）购买成都市新都区新都镇马超东路380号新都国际广场二期1幢3层167号商品房。多元置业公司销售人员在孙杰购房时告知其如需购房需与开发商签订15年的委托管理协议，承诺第1-10年年租金为总房款的6%，第11-15年年租金为总房款8%，头三年租金计入总房款中。销售人员还称，多元置业公司、多元投资公司是同一个负责人。后孙杰与多元投资公司签订了商品房委托经营管理协议，约定：第1-10年年租金为总房款的6%，第11-15年年租金为总房款8%，头三年租金计入总房款中，自2017年起每季度的第一天多元投资公司向孙杰支付本季度的租金。但在2017年元月孙杰与多元投资公司商品房买卖合同纠纷案件中，多元置业公司并不认可头三年租金计入总房款中，只承认在给付逾期办证违约金时按照孙杰所提交的购房款现金为计算基数，之后法院判决也是按照孙杰所交购房款现金给付逾期办证违约金。现国际广场因多元置业公司、多元投资公司的原因只有很少铺面在营业，没有像买房时承诺的引进相关商家，绝大多数商铺还处于闲置状态，多元置业公司也未按照约定向孙杰支付租金。综上所述，多元置业公司、多元投资公司的行为已经违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”故孙杰诉至法院，请求人民法院依法支持孙杰的诉讼请求。 多元置业公司、多元投资公司共同辩称，1.前三年返租已经以房款模式予以扣除；2.合同是与多元投资公司签订的，与多元置业公司无关；3.对于孙杰主张租金暂计算至2017年12月31日不予认可，三楼业主已通过新都媒体及邮寄模式向公司法人发出函告，后公司从2017年接到通知后，就没有对三楼进行经营管理了；在业主发出通知前，6-8月之间有业主索要租金进行维权，干扰公司的正常经营，且有打砸现象，致使公司资料丢失严重，同时业主还向三楼商家发出函告，阻止商家向公司缴纳租金，至今公司没有收取费用；4.对于孙杰的诉讼请求多元置业公司、多元投资公司不认可，且孙杰给公司造成的实质性损失应双方共同承担；5.合同截止时间是2017年12月31日。 本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合各方当事人的陈述，查明下列事实： 2011年10月19日，孙杰购买了多元置业公司开发的位于成都市新都区新都镇马超东路新都国际广场二期1幢3层167号房屋（以下简称案涉房屋），双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为118576元，孙杰当日便缴纳了房款113234元,多元置业公司向孙杰交付房屋时，孙杰又补交了3557元的面积差额款，合计购房款为122133元。同日，孙杰（甲方/委托方）与多元投资公司（乙方/受托方）签订了《新都国际广场购物中心商铺委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》），约定：孙杰将其购买的案涉房屋委托给多元投资公司经营管理，委托经营期限自2013年12月31日起至2028年12月31日止，共计15年，第1-10年每年的收益标准为购房款的6%，第11-15年为购房款的8%，购房款为甲方购买该物业抵扣第1-3年物业收益前的总房款144604元，并载明“第1-3年累计18%的收益甲方购房时已直接抵扣购房款，乙方不需再行支付；第4-15年乙方于每季度的第一天向甲方支付本季度的物业收益（第4-10年每季度收益为购房款的1.5%，第11-15年每季度收益为购房款的2%）”。协议第七条第一款约定了“在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止本协议”。协议第八条载明“委托经营期间，甲乙双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约，使乙方不能出租上述委托经营物业导致乙方向第三人违约的，或者因甲方违约而阻碍该物业或相邻或相关物业出租的，甲方应赔偿由此造成的一切经济损失”。 后因多元投资公司自2017年1月1日起未再按协议约定向孙杰等业主支付物业收益，新都区国际广场购物中心三楼多位业主联名以“新都区国际广场购物中心三楼资产管理委员会”名义于2017年11月25日向多元置业公司发出《函告》，声明：因多元置业公司拖欠新都区国际广场购物中心三楼全体业主2017年度物业收益未支付，擅自将物业委托给第三方承租，故要求多元置业公司支付拖欠的2017年度物业收益，逾期不履行或不回复，物权所有人将行使撤销权，诉讼解除《新都国际广场购物中心商铺委托经营管理协议》；在没有达成一致协议前，多元置业公司及其关联公司不得再向新都区国际广场购物中心三楼的承租商收取租金，同时不得行使三楼商铺物业的委托经营管理权、使用权、出租权、经营权、转租权、收益权、管理权。此后多元置业公司及其关联公司未能收取前述商铺的租赁费。孙杰因多次向多元置业公司催收未果，诉至本院。 孙杰于2017年1月9日向本院起诉多元置业公司，要求其办理房屋所有权证，并以总购房款为基数支付逾期办证违约金。本院于2017年3月31日作出（2017）川0114民初279号民事判决，判决结果为：多元置业公司履行办证义务，并以122133元为基数支付逾期办证违约金。 上述事实，《有商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、函告、业主签名等证据及双方当事人的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。 本院认为，本案系委托合同纠纷，故本案的争议焦点一是《新都国际广场购物中心商铺委托经营管理协议》是否为合法有效的协议，二是本案应如何处理。 首先，《委托经营管理协议》对委托经营权限、期间等进行了约定，符合委托经营管理协议的构成条件；其次双方对该协议的真实性无异议，且孙杰在支付了大部分（超过80%的购房总价）购房款后于2013年12月31日将案涉房屋交付多元投资公司进行委托经营管理。对于《委托经营管理协议》中第五条第一款第三项对租金支付时间进行了约定为“支付时间：第1-3年累计18%的收益甲方购房时已直接抵扣购房款，乙方不需要再行支付”，虽违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，但该规定并非效力性的禁止性规定，故本院认为该约定并不会影响该协议的成立，故《委托经营管理协议》合法有效。 关于双方对案涉房屋总价款的不同理解。孙杰与多元置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的总价款为118576元，实际购房款122133元。孙杰与多元投资公司签订的《委托经营管理协议》约定的房屋总价款为144604元，由于两个合同相对方不同，且本案存在以下事实：1.多元置业公司与多元投资公司系关联公司；2.两份合同签订时间为同一天；3.孙杰在2017年的诉讼中认可房屋总价款为144604元。基于上述原因，本院认为，《委托经营管理协议》将案涉房屋总价款确定为122133元，并确定前三年租金抵扣房屋总价款的约定，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。故孙杰主张的2014年至2016年度的租金，本院不予支持。对孙杰主张的2017年度的租金本院予以支持。孙杰主张2017年度租金收益为7328元，系其对案件事实理解有误，综合其全部诉讼请求，本院认为多元投资公司应支付给魏涵租金收益8676.24元（144604元×4×1.5%）。 关于孙杰要求多元置业公司承担责任的问题。由于多元置业公司系具有独立法人资格的主体，虽然其与多元投资公司关联公司，但其不是《新都国际广场购物中心商铺委托经营管理协议》的合同相对方，同时孙杰未举证证明多元置业公司在本案中存在过错，故对孙杰要求多元置业公司承担责任的请求本院不予支持。 关于多元投资公司、多元置业公司抗辩的《函告》中孙杰签名表明其解除合同故多元投资公司不再对案涉房屋进行经营管理的抗辩，因该《函告》内容中，并未有解除合同的意思表示，且孙杰并未起诉要求解除合同，故本院对该抗辩不予采信。关于多元投资公司主张的孙杰干扰其收取租金的事实，也因其未提供证据，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川多元德泰投资有限公司于本判决生效十日内支付原告孙杰8676.24元； 二、驳回原告孙杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费267元（已减半收取），由被告四川多元德泰投资有限公司负担（此款原告孙杰已垫付，执行时一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈永珑 二〇一九年一月十四日 书记员  魏瑞廷