云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终88号上诉人（原审原告）：王富娟，女，彝族，1985年12月18日生，现住浙江省桐庐县。上诉人（原审原告）：王炜，男，汉族，1984年7月22日生，现住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：陈洪芳，云南天信律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：云南三鑫集团有限公司。住所地：文山市建禾西路**。法定代表人：金朝水，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：崔伟，云南杨柏王律师事务所执业律师。特别授权。上诉人王富娟、王炜与被上诉人云南三鑫集团有限公司（以下简称：三鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服文山市人民法院(2018)云2601民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王富娟、王炜上诉请求：1.依法一审判决书第二项，改判由三鑫公司从2015年2月5日起以405136元作为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.5倍向王富娟、王炜支付违约金至办理获得不动产权证之日止（暂计算至2018年2月11日的违约金为：405136元×1102天×人民银行公布的贷款基准利率×1.5倍＝91421.24元）。事实和理由：一、本案不能办理产权登记的根本原因在于三鑫公司，由于一审法院举证责任分配错误、证据采信错误，导致未能查明该案件事实，应当予以纠正。办理房屋权属证书的流程是：商品房建设开发项目竣工后，由开发商向有关部门（包括消防部门）申请验收，由行政主管部门对商品房建设开发项目的规划、建设是否符合规划及设计、消防是否合格等事项进行验收，验收合格的，则发放《建设工程竣工验收备案证》。之后，开发商再组织材料向不动产权部门申请房屋所有权的初始登记。由此可见，办理房屋权属证书的必要、前提条件是该房产经行政主管部门验收合格、开发商已经向不动产登记部门提交办理产权登记的资料。在本案中，三鑫公司作为开发商，其主要义务之一在于：将所出售的商品房通过行政主管部门的验收备案，并提交办理产权证需要的全部资料。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，三鑫公司对其履行了上述主要义务负有举证责任，遗憾的是，至一审庭审结束，三鑫公司既未提出证据证明其已向行政主管部门申请验收，也为提供证据证明本案涉案商品房已经通过行政主管部门的验收，更未提供证据证明已经申请办理房屋所有权初始登记。相反，王富娟、王炜为了证明三鑫公司未履行合同义务，在一审程序中提交的第4组证据系由消防行政主管部门、不动产登记部门出具的说明，该证据明确证实三鑫公司销售的商品房至今未通过建设工程消防验收，也尚未开始办理产权登记。然而，一审法院举证责任分配错误，置王富娟、王炜提交的证据不顾，认为王富娟、王炜提交的第4组证据无其他证据加以佐证，否定了该证据。试问，作为建设工程消防验收、办理不动产权登记的主管部门出具的说明都不能作为定案依据，还有哪一部门比消防部门、不动产权登记部门更具权威性？至此，本案所涉房产无法办理产权证的根本原因在于：房产所在项目至今未经消防验收通过，三鑫公司也未向不动产权部门申请办理该房屋所有权的初始登记。三鑫公司应该承担根本性违约责任。二、三鑫公司声称的配套设施费、办证工本费是否应该收取、是否缴纳，不影响三鑫公司承担违约责任。（一）《商品房销售合同》中并没有明确配套设施费、办证工本费的金额，三鑫公司无权向王富娟、王炜收取相关费用。《云南省商品房销售明码标价实施细则》第九条规定“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”，本案涉及的《商品房购销合同》中没有标明配套设施费是针对哪一项目收取，亦未标明收取金额，三鑫公司无权向购房者收取未标明的费用。同时，三鑫公司自签订合同至今4年的时间，均未向王富娟、王炜进行催收过配套设施费，显然与客观逻辑不相符，已经足以证明并不存在配套设施费。办证工本费系办理房产初始登记需要向不动产部门缴纳的工本费，然而三鑫公司至今未向不动产部门提交办理本案涉案房产登记的手续，办证工本费尚未产生，三鑫公司无权代收相关费用。（二）《商品房购销合同》中关于“商品房买受人在付清房款、配套设施费、办证工本费等90个工作日内，三鑫公司办理产权证”的产权登记条款属于格式条款，应该认定为无效条款。依据《合同法》第三十九条、第四十条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。格式条款中，具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，三鑫公司提供的《商品房购销合同》系为了重复使用而预先拟定的，其中关于产权登记的条款属于格式条款（一审法院也予以认可）；同时，合同中约定需要缴纳除房款及契税之外的相关费用才能办理产权证，增加了王富娟、王炜的义务，限制了王富娟、王炜获得产权证的条件，排除了王富娟、王炜的权利。更为重要的是，三鑫公司未对配套设施费、工本费进行明码标价，未实际收取，至今也未向王富娟、王炜催收该笔费用（也未提供证据加以证实进行过催收行为）；该条款系三鑫公司为了出现长期无法办理产权证时、能够免除责任而制定的格式条款。据此，《商品房购销合同》第十二条产权登记条款属于格式条款，应该认定为无效条款。本案应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，即“由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”（三）正如前文所述，无法办理产权证的原因在于三鑫公司。在不论配套设施费、工本费是否应该缴纳的情形下，即使王富娟、王炜今天按照三鑫公司的要求缴纳配套设施费、工本费，三鑫公司仍然无法按约定时间办理产权证。如若三鑫公司因为其根本违约行为不需要承担违约责任，法院也支持了该不诚信行为，那将会有千千万万的房地产开发商进行效仿，拖延办理产权证，因为违约没有任何成本，这样将会导致购房人的损失、造成房地产开发的混乱。三鑫公司辩称，一审法院判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。王富娟、王炜向一审法院起诉请求：1.判令三鑫公司继续履行合同，协助王富娟、王炜办理云南三鑫开化商贸城15幢第5层501号房屋的不动产权证；2.由三鑫公司从2015年2月5日起以405136元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.5倍向王富娟、王炜支付违约金至办理获得不动产权证之日止（暂计算至2018年2月11日的违约金为：405136元×1102天×人民银行公布的贷款基准利率×1.5倍＝91421.24元）一审法院认定事实：2014年2月28日，王富娟、王炜与三鑫公司签订《商品房购销合同》（合同编号：三鑫售字第066号，以下简称合同），合同中约定：王富娟、王炜共同向三鑫公司购买其开发建设的云南三鑫开化商贸城第15幢第5层501号商品房，该房建筑面积118.53平方米，总房价405136元，王富娟、王炜于2014年2月28日付首付款125136元，向银行贷款280000元，三鑫公司应于2014年9月30日前交房，三鑫公司应当以媒体公告形式通知王富娟、王炜办理交接手续，交接时，三鑫公司应当向王富娟、王炜提交《商品房质量保证书》（以下简称质量保证书）《商品房使用说明书》（以下简称使用说明书），王富娟、王炜在办理完毕接房手续，支付全部购房款、配套设施费等相关费用，并提供办理产权证所需的相关资料后，三鑫公司应在90个工作日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报产权登记机关，办理登记手续。合同签订后，王富娟、王炜向三鑫公司付清了全部购房款405136元，2015年2月5日交纳了契税6077.04元，2016年1月7日交纳住宅专项维修资金4623元。2015年2月6日和2017年6月13日王富娟向文山和居物业服务有限公司支付物业费、电梯运行费、二次加压费、生活垃圾费共3992元。2014年11月17日三鑫公司向王富娟、王炜交付了房屋。经查明，王富娟、王炜未交纳配套设施费（门进系统及监控设施系统费）及办证工本费，双方认可办理不动产权登记须由王富娟、王炜提供契税发票、购房发票、购房合同、公共维修基金、购房者证件、缴纳办证费。三鑫公司开发的云南三鑫开化商贸城第15、18幢（坐落文山市，土地证号：文国用〈2006〉第**）至今未到文山市不动产登记中心办理不动产登记手续，未向文山州公安消防支队申报建设工程消防验收。合同文本由三鑫公司提供，关于产权登记的约定条款为三鑫公司提供的格式条款。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.三鑫公司是否应协助王富娟、王炜办理本案房屋的相关产权证；2.王富娟、王炜主张的违约金是否应当得到支持。针对第1个争议焦点，王富娟、王炜与三鑫公司签订的《商品房购销合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，双方对合同合法有效无异议，本院予以确认。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条：“乙方（王富娟、王炜）在办理完毕接房手续，支付全部购房款，配套设施费等相关费用，并提供办理产权证所需的相关资料后，甲方（三鑫公司）应在90个工作日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报产权登记机关，办理登记手续。”的约定，王富娟、王炜在交纳约定费用，并提交相关办证资料后，三鑫公司有义务将办理房屋产权登记所需的全部资料报产权登记机关，办理登记手续。针对第2个争议焦点，王富娟、王炜应按双方签订合同第十二条约定，交纳配套实施费（门进系统及监控设施系统费）及办证工本费，并提供办理产权证所需的相关资料后，三鑫公司应在90个工作日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报产权登记机关，办理登记手续。在王富娟、王炜未按合同约定交纳配套设施费（门进系统及监控设施系统费）及办证工本费，三鑫公司未将办理产权登记的全部资料报产权登记机关办理登记手续，未违反合同约定，不应承担违约责任。三鑫公司辩称王富娟、王炜的起诉已超过诉讼时效，本院认为，合同第十二条并未约定王富娟、王炜交纳配套实施等相关费用的具体时间，故王富娟、王炜的起诉未超过诉讼时效，对三鑫公司的辩解理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、云南三鑫集团有限公司于本判决生效之日起90个工作日内将王富娟、王炜购买的云南三鑫开化商贸城第15幢第5层501号房屋办理不动产权登记所需的全部资料报产权登记机关办理登记手续；二、驳回王富娟、王炜的其他诉讼请求。案件受理费2090元，减半收取计1045元，由王富娟、王炜负担522.5元，云南三鑫集团有限公司负担522.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定法律事实与一审一致，本院依法予以确认。本案在二审的争议焦点为：三鑫公司是否应承担逾期办证的违约责任。本院认为：王富娟、王炜与三鑫公司在自愿平等的基础上签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，属有效合同，双方应恪守签订的合同自觉履行义务。双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“乙方在办理完毕接房手续，支付全部购房款，配套设施费等相关费用，并提供办理产权证所需的相关资料后，甲方应在90个工作日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报产权登记机关，办理登记手续。”。从此条约定的内容来看未对配套设施费作出详细明确约定，配套设施费包含的项目、价格及缴纳时间都没有约定明确，致使双方引起本案争议，并不属于哪方违约造成，故对王富娟、王炜主张三鑫公司逾期办证违约及三鑫公司主张王富娟、王炜没有缴纳相关费用违约的观点均不能成立，本院不予支持。房地产开发商的“协助办证”或“协助办理登记”义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务，故三鑫公司作为案涉房屋的房地产开发商，在交付房屋给王富娟、王炜使用后，其是有义务协同王富娟、王炜办理好有关房屋产权登记手续。一审判决三鑫公司协助办理不动产权证并无不妥，本院予以确认。综上所述，王富娟、王炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由王富娟、王炜负担。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 刘 曼二〇一九年二月二十七日书记员 李思颖