福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初16041号 原告（反诉被告）：刘兰萍，女，1963年9月9日出生，汉族，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：施国民，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕玲玲，女，1982年5月16日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘兰萍与被告（反诉原告）吕玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案，依法适用普通程序公开审理。刘兰萍的委托诉讼代理人张建华，吕玲玲的委托诉讼代理人叶兴宁、廖英英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘兰萍向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付购房款1500000元，并支付自2017年3月3日起至实际付款日按日万分之五计算的违约金；2、被告向原告支付保全费、保证金保险费共计12700元，以及律师服务费56000元。事实和理由：2016年8月17日，原、被告双方经案外人厦门麦田人房地产代理有限公司居间促成，签订了《房屋买卖合同》。约定原告将登记在其名下，址于厦门市思明区房产出售给被告，成交总价为6200000元。被告应于合同签订当日向原告支付定金500000元，于办理过户当日支付2300000元，于过户送件受理当日向银行申请商业按揭贷款3380000元，另20000元于原告向被告支付房屋及配套设施，并结清水、电、管道燃气等费用后当日付清。合同还约定，若被告未按约支付购房款、办理按揭贷款等的，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金。嗣后，原告依约定于2017年1月19日将讼争房产过户给被告，被告于2017年3月3日向原告支付4200000元，剩余1500000元购房款至今尚未支付。 吕玲玲辩称，被告确实未支付150万元，是因为被告购买了原告亲戚的另外一套房屋未办理过户。违约金计算偏高，应按同期银行贷款利率计算，请法庭调低。原告诉求保全费的保险费以及律师服务费不是必要的费用，原告也未举证证明律师服务费实际发生。 吕玲玲向本院提出反诉请求：1、反诉被告立即向反诉原告支付违约金55800元及利息（利息自反诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月17日，反诉原告吕玲玲与反诉被告刘兰萍签订《房屋买卖合同》，吕玲玲向刘兰萍购买位于厦门市思明区的房产，成交价为620万元。该合同第四条第1款约定，双方应于2016年12月31日前办理过户手续；第九条第1款约定：“甲方（刘兰萍）未按合同约定履行相应义务包括但不限于未按约交房……等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金”。然，2017年1月18日，刘兰萍才与吕玲玲办理过户手续签订《存量房买卖合同》，将901室房产过户给吕玲玲，刘兰萍的行为已构成违约，应根据约定按成交价每日万分之五向吕玲玲支付违约金共55800元。 刘兰萍对吕玲玲的反诉请求辩称，反诉原告的反诉请求没有任何事实依据。因反诉原告未按合同约定支付款项导致无法办理过户，这是反诉原告造成违约。房屋过户时间是2017年1月19日，房屋过户时反诉原告仅仅支付了定金50万元。根据合同约定，过户当天其需要向反诉被告支付230万元，所以反诉被告对逾期过户是没有过错的。关于反诉原告提出的违约金标准，违约金标准符合合同约定，反诉被告没有意见，但是反诉被告并未违约。 围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见，刘兰萍提交了房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、发票、保险单、委托代理合同、发票、农业银行业务凭证、招商银行户口历史交易明细表作为证据。围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求，吕玲玲提交了存量房买卖合同作为证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月17日，刘兰萍（甲方，出售方）与吕玲玲（乙方，买受方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将厦门市思明区房屋（以下简称讼争房屋）出售给乙方，成交总价6200000元；乙方应于合同签订当日向甲方支付定金500000元，于过户送件受理当日支付购房款2300000元，于过户送件受理当日向银行申请商业按揭贷款3380000元作为支付给甲方的购房款，交房保证金20000元在甲方交付房屋及赔偿附属设备设施并结清房屋项下的水电煤气等费用后当日付清；甲、乙双方应于2016年12月31日前办理送件过户手续；甲方未按合同约定履行相应义务包括但不限于未按约交房、办理过户手续等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金；乙方未按合同约定履行相应义务包括但不限于未按约支付购房款、办理按揭贷款等，视为违约，应按成交价每日万分之五承担违约金；违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可另外要求赔偿；因违约导致诉讼的，守约方支付的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担；等等。合同签订当日，吕玲玲向刘兰萍支付定金500000元。2017年1月18日，刘兰萍与吕玲玲一同办理送件过户手续，同日刘兰萍向吕玲玲交付讼争房屋。2017年3月3日，吕玲玲向刘兰萍支付购房款4200000元。现讼争房屋已过户至吕玲玲名下。 另查明，刘兰萍为本案诉讼支出保全费5000元、诉讼财产保全保险保费7700元、律师费56000元。 本院认为，刘兰萍与吕玲玲签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，双方均应依约全面遵守。根据合同约定吕玲玲应于办理送件过户手续当日支付第二期购房款2300000元，但双方未于合同约定期限办理过户送件手续，吕玲玲也未于该期限届满前支付第二期购房款，而是于2017年1月18日办理过户送件手续后吕玲玲于2017年3月3日支付了购房款4200000元，对此双方在本案诉讼之前均未提出异议，可认定双方口头约定变更办理过户送件手续时间为2017年1月18日并变更约定了支付购房尾款的期限为2017年3月3日。故此，本院认为刘兰萍为守约方，已履行出卖方义务，对吕玲玲要求刘兰萍支付违约的诉讼请求不予支持。吕玲玲至今尚有1500000元购房款未付，其逾期付款构成违约，应当承担继续履行合同支付尾款、支付违约金、赔偿损失等违约责任。刘兰萍因吕玲玲违约所致损失为逾期支付购房尾款资金的占用利息损失，合同约定的违约金过分高于该损失，本院酌情调整违约金计算基数为未付购房款1500000元，计算标准仍为双方约定的日万分之五。合同约定“因违约导致诉讼的，守约方支付的差旅费、律师费等必要费用由违约方承担”，根据该约定本院对刘兰萍主张赔偿的保全费50000元、律师费56000元予以支持，诉讼财产保全保险保费不宜认定为必要费用不予支持。 综上所述，对刘兰萍的诉讼请求本院部分支持，对吕玲玲的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、吕玲玲于本判决生效之日起十日内向刘兰萍支付购房款1500000元及违约金（以1500000元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年3月4日起计算至实际支付之日止）； 二、吕玲玲于本判决生效之日起十日内向刘兰萍赔偿律师费56000元； 三、驳回刘兰萍的其他诉讼请求； 四、驳回吕玲玲的诉讼请求。 本诉案件受理费31440元，刘兰萍负担15720元，吕玲玲负担15720元。反诉案件受理费595元，由吕玲玲负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本诉案件保全费5000元由吕玲玲负担，刘兰萍已垫付，吕玲玲于本判决生效之日起七日内向刘兰萍支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郭泽喆 人民陪审员  叶茂林 人民陪审员  陈 睿 二〇一九年二月二十五日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。