吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终15号上诉人（原审被告）：丁赫，女，1990年10月2日出生，住辽源市龙山区。被上诉人（原审原告）：赵志远，男，1965年2月22日出生，住辽源市西安区。上诉人丁赫与被上诉人赵志远房屋租赁合同纠纷一案，不服辽源市西安区人民法院（2018）吉0403民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人丁赫与被上诉人赵志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁赫上诉请求：1．撤销辽源市西安区人民法院（2018）吉0403民初1841号民事判决；2．请求法院依法撤销《租房协议》；3．一、二审的诉讼费用由赵志远负担。事实和理由：丁赫已于2018年10月5日向赵志远发出不再承租房屋的微信，赵志远也在微信中回复并接受丁赫不再承租的信息，也接收了承租房屋的钥匙，该承租的房屋已经实际交付给了出租人赵志远，丁赫不应该再交2018年10月8日至2019年6月1日的房屋租金3,040.00元。赵志远辩称：1．赵志远从来就没有在微信上同意终止合同，而是要求丁赫承担违约赔偿责任，可是丁赫根本就不想承担任何赔偿责任。丁赫于2018年10月7日晚上8点多将屋内家具物品偷偷运走。10月8日，丁赫用微信通知赵志远将钥匙放在走廊消防柜里，强行将钥匙交给赵志远，赵志远是不得已接受的门钥匙。2．双方签订的房屋协议第八条约定：“房屋在租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”而丁赫没有提前一个月签订终止合同书，这是租房协议约定终止合同的唯一条件，其他的终止房屋协议条件都无效。丁赫为了逃避违约赔偿，弃房而逃，属于严重违约，应赔偿违约造成的损失。3．《租房协议》是双方自愿达成的，并有双方签字，符合法律规定，受法律保护，没有撤销的理由。4．丁赫违反房屋出租协议而产生的房屋租赁纠纷，败诉的是丁赫，此案的诉讼费用应由丁赫负担。赵志远向一审法院起诉请求：1．赔偿由于丁赫随意终止合同造成损失3,040.00元；2．补缴物业费、供热费、8天房租费、水费、电费，共计2,356.85元；3．赔偿随意装修、毁坏门窗造成损失5,000.00元。4、诉讼费用由丁赫负担。一审法院认定事实：2018年6月1日，赵志远与丁赫签订《租房协议》，租期为24个月，自2018年6月2日至2020年6月3日，租金为月380.00元。丁赫向赵志远交500.00元保证金。协议第三条第二款约定：“租金，乙方（即丁赫）前四个月，以月缴方式缴纳给甲方（即赵志远），第五个月，将全年租金全部交齐。下一年以年缴方式缴费。”协议第五条约定：“乙方承担水电、燃气、物业及居住所产生的费用，甲方承担取暖费。”协议第八条约定：“在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍有效。”后丁赫支付4个月房租，于2018年10月8日将租赁的房屋钥匙放到走廊防火栓内，微信通知赵志远不再租赁房屋。一审法院认为，赵志远请求丁赫给付剩余的第一年房租3,040.00元的主张，因双方未签订终止合同书，故《租房协议》仍有效。按租赁协议第三条第二款约定，丁赫应在第五个月（2018年10月2日）前缴纳剩余8个月的房租3,040.00元，因丁赫到期未缴纳房租，故赵志远该项诉讼请求予以支持；赵志远请求丁赫给付补缴物业费699.00元、供热费1,472.60元、8天房租费101.60元、水费80.00元、电费3.65元，共计2,356.85元的主张，因租房协议中约定取暖费由甲方（赵志远）承担，故供热费应由赵志远负担。8天的房租费101.60元的主张，因租赁协议未解除，故丁赫应继续支付剩余房租，因该请求与第一项诉求重复，且已支持第一项诉求，故该诉求不予支持。赵志远主张的物业费及水电费应按租期内实际产生的费用支付。因租房协议未解除，协议中亦未约定丁赫需将水电、物业费用交给赵志远，故丁赫应向物业及水电部门缴纳租赁期间的物业费及水电费；赵志远请求赔偿随意装修及毁坏门窗造成的损失5,000.00元的主张，因赵志远未提供充足证据证明装修及门窗损坏是丁赫租期内所为，租房协议中也未约定该项损失的数额或计算方法，且该费用并未实际产生，故对赵志远的该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1．丁赫于判决生效之日起十日内给付赵志远2018年10月2日至2019年6月1日的房屋租金3,040.00元；2．驳回赵志远其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由丁赫负担。本院二审期间，赵志远未向本院提交新的证据。丁赫向本院提交微信聊天记录截图一张、短信截图一张、租房广告截图一张。证明赵志远已同意丁赫不再租房，且在丁赫搬出后，赵志远另行发布房屋租赁信息等事实。赵志远质证意见：对微信聊天记录真实性无异议，但不能证明赵志远同意丁赫不再租房了；对短信截图没有异议。对租房广告截图没有异议。本院对丁赫提供的上述证据认定如下：赵志远对丁赫提交的上述证据的真实性均表示无异议，且微信聊天记录能够证明赵志远同意丁赫不再租房的事实以及赵志远在丁赫搬出后另行发布房屋租赁广告的事实，故本院对丁赫在二审诉讼中提交的上述证据予以采信。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，赵志远与丁赫于2018年6月1日签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故该《租房协议》合法有效。丁赫在承租房屋期间，将自己的物品从承租的房屋内搬出，并将钥匙留在楼道内的消防栓中，其是以自己的行为表示不再租赁房屋，即不再履行《租赁协议》，且以微信方式向赵志远予以告知。从丁赫提交的其与赵志远的微信聊天记录也可以证明赵志远要求丁赫在限定的时间内从承租的房屋内搬出并将承租房屋钥匙交还的事实，故双方已就丁赫不再承租房屋事实达成了一致的意见，即赵志远同意丁赫不再承租房屋并要求丁赫将房屋腾出，双方签订的《租房协议》已在赵志远同意丁赫不再承租房屋时予以解除。一审判决认定双方租房协议未解除，并判决丁赫向赵志远支付剩余租期的租金，属认定事实错误，应予纠正。二、赵志远与丁赫签订的《租房协议》第八条约定：“在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方……”因丁赫并未按合同约定提前一个月向赵志远提出终止合同的意思表示，必然会给赵志远造成一定的经济损失，本院酌定丁赫按三个月的租金标准补偿赵志远共计1,140.00元。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，一审判决已驳回赵志远关于要求丁赫补缴物业费、供热费、8天房租费、水费、电费，共计2,356.85元及赔偿随意装修、毁坏门窗造成损失5,000.00元的诉讼请求，赵志远在接收到一审判决后的法定期间内并未就此提起上诉，故对赵志远关于要求丁赫补缴物业费、供热费、8天房租费、水费、电费，共计2,356.85元及赔偿随意装修、毁坏门窗造成损失5,000.00元的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，丁赫的部分上诉理由成立，予以支持。一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销辽源市西安区人民法院（2018）吉0403民初1841号民事判决；二、丁赫于本判决发生法律效力之日起三日内给付赵志远1,140.00元；三、驳回赵志远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由丁赫负担9.00元，由赵志远负担16.00元；二审案件受理费50.00元，由丁赫负担19.00元，由赵志远负担31.00元。本判决为终审判决。审判长  朱新华审判员  何芳松审判员  吴 俊二〇一九年二月十九日书记员  曹 阳