江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初6958号 原告：张强。 原告：顾莹。 委托诉讼代理人：张强。 被告：陈全。 委托诉讼代理人：王智敏。 原告张强、顾莹与被告陈全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员赵建荣独任审理，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告张强并作为原告顾莹的委托诉讼代理人，被告陈全的委托诉讼代理人王智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张强、顾莹向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金10500元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月26日，原告张强、顾莹与被告陈全在苏州信义置业房产经纪有限公司（以下简称：信义公司）居间介绍下签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于苏州高新区馨泰花苑34桩XXX室房屋，购房款为140万元。签约当天，双方签署了《补偿协议》，约定买方另行补偿卖方装修及设备款51万元。原告于签约当日支付了2万元，于2018年9月1日支付了49万元。原告于2018年10月31日一次性将140万元支付至苏州高新区房产交易中心二手房交易资金托管账户，双方于同日共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。2018年11月1日，因案涉房屋的维修基金实际未曾缴纳，导致苏州高新区不动产交易管理中心对案涉房屋的交易登记申请予以退件处理并要求补缴维修基金。合同第二条第六款约定案涉房屋的维修基金状况为“已经交纳该房屋维修基金”，而实际未曾缴纳，卖方违背了诚实守信原则。2018年11月10日，买卖双方于信义公司店内面谈补缴维修基金事宜，但协商未果，卖方拒绝补缴。买方于当日邮寄书面告知函给卖方，卖方于次日收到该函，仍未及时补缴维修基金。2018年11月16日，卖方补缴了维修基金。2018年11月19日，案涉房屋产证办理完毕。2018年11月25日，双方办理了交房手续。卖方未及时补缴维修基金，导致权属转移登记时间延后，应按照合同第十条约定承担逾期履行的违约责任，违约金计算方式为：以140万元为基数，按日万分之五，自2018年11月1日起至2018年11月16日止，共计15天，违约金为10500元。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告陈全辩称，其不存在违约。自2018年8月26日签订合同起，其一直都很积极配合中介及原告提出的一切要求。2018年10月31日，双方一起去办理了资金托管手续。2018年11月1日中午，房产中介打电话给其母亲王智敏，王智敏让王智敏找维修基金的发票，说房管局没有记录。因为房屋是王智敏2006年买的别人的二手房，2013年卖给了陈全，两次都有中介带着去办理过户手续的，中介并没有提及维修基金事宜。自接到中介通知后，王智敏就一直在寻找维修基金的发票，一直未能找到，并咨询了各方，最后得到的回复是，2004年之后房产交易必须缴纳房屋维修基金之后才能过户，但是王智敏2006年及2013年两次交易都没有交费记录却能正常过户，这是房管局工作中的疏漏，也导致了中介方认定已经缴纳了房屋维修基金，所以当初就没有问王智敏要房屋维修基金的发票。根据合同第十二条第二款，本次交易所产生的所有税费均由买受方承担，所以双方对于房屋维修基金产生了争议。2018年11月10日，买卖双方于信义公司面谈了补缴房屋维修基金的事宜，但协商未果。2018年11月16日，信义公司向王智敏道歉后，本着契约精神，尽快完成交易，陈全在中介陪同下补缴了维修基金5751元。2018年11月26日其拿到了房款140万元，完成了交易。恳请法院驳回起诉。 经审理本院认定事实如下： 2018年8月26日，原告张强、顾莹与被告陈全在信义公司居间下签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于苏州高新区馨泰花苑31幢XXX室房屋，建筑面积为76.68平方米，购房款为140万元，买受人于2018年11月1日前一次性支付140万元至房产交易资金托管账户。第二条第6款约定房屋维修资金已经交纳，维修资金账户余额无偿划转到买受人名下。第十条约定，自买受人付清房款之日起5日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担违约责任，属于出卖人责任的，逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付合同约定房价款万分之五的违约金，合同继续履行。附件二第6条约定，出卖方无法于签约当日出具维修基金缴款凭证且出卖方承诺已经缴纳，若因出卖方相关原因导致本次交易无法正常进行，由出卖方予以补缴。同日，双方另行签署了《补偿协议》，约定买受人向出卖人补偿51万元。原告张强、顾莹、被告陈全及被告陈全母亲王智敏在上述材料尾部签字确认。 2018年10月31日，原、被告双方至苏州高新区房管局办理了资金托管手续。2018年11月1日，原、被告双方得知案涉房屋的维修基金没有缴纳，双方于2018年11月10日在信义公司居间下面谈维修基金缴纳事宜，协商中，原告认为维修基金必须由被告承担，信义公司告知被告如果认为信义公司有责任，可以缴纳了维修基金后再起诉信义公司，后双方协商未果。后原告向被告邮寄了告知函，告知被告没有缴纳维修基金事宜。之后，信义公司向被告赔礼道歉，被告于2018年11月16日缴纳了维修基金。后案涉房屋于2018年11月19日登记至两原告名下。 另查明，2006年，被告陈全母亲王智敏曾从他处购买了案涉房屋，将案涉房屋登记至王智敏名下。2013年，王智敏将案涉房屋登记至被告陈全名下。两次办理过户手续均未被告知需缴纳房屋维修基金。 诉讼中，承办人向苏州高新区房产交易中心进行核实，工作人员回复案涉房屋最初属于房改房政策，房主享受该政策，房主将房屋出卖给王智敏并办理过户手续不需要缴纳维修基金，王智敏向陈全转移权属登记，属于户内交易，过户时也不需要缴纳维修基金。陈全将房屋出卖给原告时，房屋属于正常流通的商品房，因房屋未曾缴纳过维修基金，故需有人补缴维修基金，缴纳维修基金由买卖双方协商确定。 庭审中，原告陈述，双方于2018年10月31日一起至苏州高新区房产交易中心办理资金托管，中介说当天就可以办理转移登记，后中介于次日告知其因为房屋维修基金没有缴纳，导致转移登记无法办理，必须要缴纳了维修基金后才能办理权属转移登记手续。 庭审中，被告陈全母亲王智敏陈述，之前案涉房屋过户过两次，均未缴纳维修基金，其不知道案涉房屋的维修基金没有缴纳，中介也一直没有提过缴纳维修基金的事情，也没有问其要过维修基金的发票，签合同当天中介也没有问其要维修基金发票，只要了土地证和房产证原件，如果中介之前问其要维修基金的发票，那么签合同当天就会发现维修基金没有缴纳了。2018年11月1日其接到中介电话才知道维修基金没有缴纳，回家后找发票并回忆之前两次交易的情况，后来双方协商未果，因中介向其道歉了，其于2018年11月16日缴纳了维修基金。 以上事实由原告提供的房屋买卖合同、补偿协议、房产证、缴款单、发票、税收缴款书、邮寄面单，被告提交的契税完税证、收据以及庭审笔录中双方当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为被告陈全是否构成违约。首先，从合同约定来看，合同第十条约定的是双方申请办理房屋权属转移登记的时间，并未约定完成房屋权属转移登记的时间，且完成房屋权属转移登记的时间具有不确定性，原告主张自2018年11月1日起计算逾期违约金无合同依据。其次，从交易经过来看，被告母亲王智敏在此之前从他人处购买了案涉房屋并办理了房屋转移登记，后又将案涉房屋转移登记至其女儿即被告陈全名下，两次过户均未缴纳维修基金，双方直至2018年11月1日才被中介告知案涉房屋未缴纳维修基金。本院向苏州高新区房产交易中心咨询，得到的回复是案涉房屋之前两次过户的确未缴纳维修基金，系由于政策原因无需缴纳。可见，被告母亲王智敏在经历了两次房屋过户均未被告知需缴纳维修基金，被告在2018年11月1日前主观上并不知晓案涉房屋的维修基金并未缴纳。在得知未缴纳维修基金后，双方于11月10日协商未果，被告于11月16日缴纳了维修基金，案涉房屋于11月19日登记至两原告名下，被告在缴纳维修基金的时间进度上亦不存在无故拖延，原告也未举证证明被告拒绝缴纳维修基金。综上，本院认为，被告陈全并未构成违约，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张强、顾莹的诉讼请求。 案件受理费62元，减半收取31元，由原告张强、顾莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号105553010********。 代理审判员  赵建荣 二〇一九年二月十五日 书 记 员  吴心依