济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0102民初6381号 原告：山东燕熙置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈志晔，董事长。 委托诉讼代理人：杨兰臣，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：郝欣欣，女，1988年12月29日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：曹刚令（系郝欣欣之夫），男，1978年2月20日出生，汉族，住济南市。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南高新支行，住所地济南市。 法定代表人：刘孝忠，行长。 委托诉讼代理人：李寿锋，男，系该公司员工。 原告山东燕熙置业有限公司（以下简称燕熙公司）与被告郝欣欣、第三人中国工商银行股份有限公司济南高新支行（以下简称工商银行高新支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕熙公司的委托诉讼代理人杨兰臣、被告郝欣欣的委托诉讼代理人曹刚令、第三人工商银行高新支行的委托诉讼代理人李寿锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燕熙公司向本院提出诉讼请求：1.确认燕熙公司与郝欣欣于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201514748082）及相关补充协议已经解除或判决解除上述合同及相关补充协议；2.判令郝欣欣立即向燕熙公司返还鲁（2016）济南市不动产权第0151892号不动产权证书项下坐落于济南市历下区花园东路3888号花园里家园3号楼1-1801号房屋一套；3.判令郝欣欣立即协助燕熙公司到房屋产权登记机关撤销与鲁（2016）济南市不动产权第0151892号不动产权证书项下3号楼1-1801号房屋有关的商品房买卖合同登记备案手续；4.判令郝欣欣向燕熙公司支付违约金66684.5元；5.判令郝欣欣向燕熙公司赔偿律师代理费30000元；6.案件受理费、财产保全费由郝欣欣承担。事实和理由：燕熙公司与郝欣欣于2015年5月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定：郝欣欣购买燕熙公司开发建设的花园小镇3号楼1单元1801号商品房，建筑面积80.17平方米，总价款666845元，以按揭付款方式付款。同日，燕熙公司、郝欣欣和工商银行高新支行签订了《个人购房借款/担保合同》，郝欣欣是借款人，燕熙公司是保证人，工商银行高新支行向郝欣欣发放购房贷款46万元，贷款期限为360个月，采用按月等额本息还款法，每月20日为还款日，燕熙公司为郝欣欣履行还款义务提供保证担保。《商品房买卖合同》之附件五——《合同补充协议》约定：“出卖人在为买受人与贷款银行提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务的，双方同意按以下方式处理：买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项。超过三个月仍未偿还的，出卖人有权单方解除买卖合同，收回房屋所有权，并有权另行销售，将房款扣除所承担的担保金额及受到的损失后退还买受人，不足扣除的，由买受人补足。买受人不履行贷款还款义务导致出卖人承担担保责任的，买受人除应偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项外，还应赔偿给出卖人造成的一切损失，包括但不限于支付的诉讼费、财产保全费、律师费及其他为实现债权而支付的费用，买受人还应按购房款的10%向出卖人支付违约金。”截至2017年6月19日，郝欣欣已连续3期未按约定还款共拖欠贷款本息6991.04元，第三人于2017年6月20日从燕熙公司的保证金账户中扣划7029.69元用于清偿郝欣欣拖欠的本金、利息、复息、罚息。此后，燕熙公司又多次催促郝欣欣履行合同义务，然而，郝欣欣继续拖欠每月应偿还的贷款本息。2017年10月13日，燕熙公司向郝欣欣邮寄了解除合同通知书，通知郝欣欣解除上述《商品房买卖合同》及其附件。 郝欣欣辩称，家庭财务状况出了些问题，逾期未还款，导致第三人从燕熙公司保证金中扣除了房款，愿意承担燕熙公司的部分损失，愿意与燕熙公司协商。 工商银行高新支行述称，依据与燕熙公司、郝欣欣签订的《个人购房借款/担保合同》的相关条款约定，扣除燕熙公司保证金，要求燕熙公司提前履行担保义务。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.燕熙公司提交2017年6月15日催款函一张、EMS邮寄单及退回批条一份、邮寄投递流程记录单一宗，郝欣欣对该组证据不予认可，经审查，燕熙公司向郝欣欣发出的催款函由EMS查询回单及退回批条、流程记录单相印证，能够证明燕熙公司于2017年6月15日向郝欣欣的通讯地址处邮寄催款函的事实；2.燕熙公司提交2017年9月8日催款函一张、EMS查询回单及所附回执一份、邮寄投递流程记录单一宗，郝欣欣对该组证据不予认可，经审查，该EMS所附回执由郝欣欣签名确认，能够证明郝欣欣签收了该催款函；3.燕熙公司提交解除合同通知书一张、1009631911618EMS邮寄单一份、EMS查询回单及所附回执一份、邮寄投递流程记录单一宗，郝欣欣对该组证据不予认可，经审查，燕熙公司向郝欣欣发出的解除合同通知书由邮寄单、EMS查询回单及所附回执、邮寄投递流程记录单相印证，能够证明燕熙公司于2017年10月14日向郝欣欣的通讯地址处邮寄解除合同通知书的事实；4.燕熙公司提交解除合同通知书一张、1009631910218EMS邮寄单一份、EMS查询回单及所附回执一份、邮寄投递流程记录单一宗，郝欣欣对该组证据不予认可，经审查，燕熙公司向郝欣欣发出的解除合同通知书由邮寄单、EMS查询回单及所附回执、邮寄投递流程记录单相印证，能够证明燕熙公司于2017年10月14日向郝欣欣的通讯地址处邮寄解除合同通知书的事实；5.燕熙公司提交“扣收保证金履行担保责任通知函”一份，郝欣欣对该证据不予认可，经审查，出具该函的单位系工商银行高新支行，工商银行高新支行对该证据予以认可，本院亦予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日，燕熙公司与郝欣欣于签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201514748082），合同约定，郝欣欣购买燕熙公司开发建设的花园小镇3号楼1单元1801号商品房，建筑面积80.17平方米，总价款666845元，以按揭付款方式付款。同日，燕熙公司、郝欣欣和工商银行高新支行签订了《个人购房借款/担保合同》，郝欣欣是借款人，燕熙公司是保证人，工商银行高新支行向郝欣欣发放购房贷款46万元，贷款期限为360个月，采用按月等额本息还款法，每月20日为还款日，燕熙公司为郝欣欣履行还款义务提供保证担保。《商品房买卖合同》之附件五——《合同补充协议》约定：“出卖人在为买受人与贷款银行提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务的，双方同意按以下方式处理：买受人不履行贷款还款义务而导致出卖人承担担保责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项。超过三个月仍未偿还的，出卖人有权单方解除买卖合同，收回房屋所有权，并有权另行销售，将房款扣除所承担的担保金额及受到的损失后退还买受人，不足扣除的，由买受人补足。买受人不履行贷款还款义务导致出卖人承担担保责任的，买受人除应偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项外，还应赔偿给出卖人造成的一切损失，包括但不限于支付的诉讼费、财产保全费、律师费及其他为实现债权而支付的费用，买受人还应按购房款的10%向出卖人支付违约金。”上述合同签订后，郝欣欣向燕熙公司全额支付了购房款，燕熙公司向郝欣欣交付了房屋。 因郝欣欣未按约偿还贷款，工商银行高新支行于2017年6月20日扣划燕熙公司保证金7029.69元。因郝欣欣连续三个月不按时足额偿还贷款本息，工商银行高新支行于2017年11月13日扣划燕熙公司保证金449520.3元，用于清偿提前清偿郝欣欣应还工商银行高新支行的贷款本息。 2017年6月15日、2017年6月22日，燕熙公司分别向《济南市商品房买卖合同》约定的郝欣欣的通讯地址及涉案房屋所在地址邮寄催款函，函告郝欣欣因其未按时足额偿还银行贷款，工商银行高新支行要求燕熙公司承担保证责任并垫付其的逾期款，并告知郝欣欣立即偿还银行贷款。2017年9月8日，燕熙公司向涉案房屋所在地址邮寄催款函，函告郝欣欣因其连续3期未按约定还款，逾期本息已达7029.69元，工商银行高新支行已扣划了燕熙公司保证金7029.69元，并告知郝欣欣于十日内还清该代偿款。郝欣欣本人签收该EMS邮件。2017年10月13日，燕熙公司分别向《济南市商品房买卖合同》约定的郝欣欣的通讯地址及涉案房屋所在地址邮寄解除合同通知书，函告郝欣欣因其不按时偿还银行贷款，致使燕熙公司承担了担保责任，根据双方约定及法律规定，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求郝欣欣将房屋返还燕熙公司。 另查明，郝欣欣名下坐落于历下区化纤厂路与花园路交叉口东南角花园小镇3号住宅楼1-1801室房屋已办理合同备案手续，尚未办理房屋产权登记。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，燕熙公司与郝欣欣签订的《济南市商品房买卖合同》、燕熙公司、郝欣欣和工商银行高新支行签订了《个人购房借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。郝欣欣未按合同约定，逾期未偿还银行贷款超过三期，造成燕熙公司承担保证责任，代偿了郝欣欣应当偿还银行的贷款，并提前清偿了郝欣欣应还工商银行高新支行的贷款本息共计449520.3元，郝欣欣构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定，燕熙公司有权解除《济南市商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。燕熙公司已于2017年10月13日分别向《济南市商品房买卖合同》约定的郝欣欣的通讯地址及涉案房屋所在地址邮寄解除合同通知书，邮寄投递流程记录单显示，郝欣欣于2017年10月14日签收了邮寄至涉案房屋所在地址的EMS邮件，故涉案合同于2017年10月14日解除，合同解除后，郝欣欣应向燕熙公司返还涉案房屋。关于燕熙公司主张郝欣欣协助其办理撤销合同登记备案手续的诉讼请求，不属于民事案件审理范围，本院不予支持。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件五第六条规定，若因郝欣欣不履行贷款还款义务导致燕熙公司承担担保责任的，其应按照购房款的10%向燕熙公司支付违约金并支付律师费。因郝欣欣违反合同约定，应当承担违约责任，向燕熙公司支付违约金66684.5元（666845元×10%），并赔偿燕熙公司律师费3万元，故对燕熙公司要求郝欣欣赔偿律师费3万元及支付违约金66684.5元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。郝欣欣辩称合同约定的违约金过高，应当予以调整，但其未提交证据予以证明，对该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告山东燕熙置业有限公司与被告郝欣欣于2015年5月15日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201514748082）及相关补充协议于2017年10月14日解除； 二、被告郝欣欣于本判决生效之日起十日内将位于历下区化纤厂路与花园路交叉口东南角花园小镇3号住宅楼1-1801室的房屋返还给原告山东燕熙置业有限公司； 三、被告郝欣欣于本判决生效之日起十日内向原告山东燕熙置业有限公司支付违约金66684.5元； 四、被告郝欣欣于本判决生效之日起十日内向原告山东燕熙置业有限公司支付律师费损失3万元； 五、驳回原告山东燕熙置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，申请费5000元，均由郝欣欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张兴欣 人民陪审员  冯 青 人民陪审员  齐宝东 二〇一九年二月十五日 书 记 员  薛 莲