北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0106民初12455号原告：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路**院**楼**106。法定代表人：李嘉男，总经理。委托诉讼代理人：肖智慧，女，该公司副总经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：盛以鑫，女，该公司法务。被告：中国人民解放军郑州联勤保障中心北京直属保障大队，，住所地北京市丰台区东安街头条**负责人：王建军，部队长。委托诉讼代理人：陈勇，男，该部队二级军士长。委托诉讼代理人：王楠，男，该部队助理员。原告北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇嘉业公司）与被告中国人民解放军郑州联勤保障中心北京直属保障大队（以下简称联勤北京大队）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西宇嘉业公司的委托诉讼代理人肖智慧、盛以鑫，被告联勤北京大队的委托诉讼代理人陈勇、王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西宇嘉业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还物业费1286803.65元（2016年12月28日至2018年9月27日），以及按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止（截止到2018年9月27日物业费应付滞纳金335491.02元）。2、请求法院判令被告偿还居委会电费125018.4元（2016年11月13日至2018年12月5日）。3、请求法院判令被告支付军民园空置房物业费52068.043元（2016年12月28日至2018年9月27日）。4、诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年9月28日，原、被告双方签署《前期物业合同》并办理入住军民园小区，合同履行期间原告根据合同约定，为被告及整个管理小区提供完善的物业服务。根据合同第十三条约定，被告应按季度支付物业管理费用。但被告以各种理由和借口拒绝支付，其行为已经严重损害了原告的权益。现诉至法院，以维诉请。联勤北京大队辩称：对物业费的负担分配上由部队承担70%、业主承担30%认可。认可前期部队支付过的相关费用。原告起诉的事实认可。现在我们不支付的原因是因为全军部队有政策性文件，要求不能再补贴物业费。关于原告诉请第三项，合同里面有明确约定空置房的物业费部队不承担。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，西宇嘉业公司提交了物业服务合同、电费的交费通知、催缴函、被告交款发票等证据材料。本院组织当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月26日，中国人民解放军62301部队基建营房处与西宇嘉业公司签订《北京市前期物业服务合同》，合同约定：第一条、本物业项目基本情况如下：名称：丰体南路8号院军民园住宅小区。第五条、物业服务期限为三年，自2015年9月28日至2018年9月27日。第六条、乙方提供的物业服务包括以下主要内容：8.其他服务事项：负责高压配电系统的运行、管理工作，并依据约定进行电费代收代付。第九条、乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。第十三条、物业服务收费和停车场收费：1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：【经济适用房住宅】：1.87元/平方米/月，【商品房住宅】：1.87元/平方米/月，【商业物业】：1.87元/平方米/月。2、物业服务费从每年度9月28日开始计收。业主按年预缴物业服务费。商业物业水、电、暖等费用由乙方直接向物业租赁单位收取。商业用房空置期间乙方不收取物业服务费。第二十二条、本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同约定的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，在此期间物业服务费仍由业主按本合同约定的标准缴纳。第二十九条、业主违反本合同第十三条、第十四条，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当向乙方支付滞纳金。中国人民解放军62301部队现已更名为中国人民解放军郑州联勤保障中心北京直属保障大队。2017年9月至2018年1月30日期间，西宇嘉业公司向62301部队及联勤北京大队多次发函催缴物业费、所欠电费及空置房屋的物业费2018年9月20日，联勤北京大队向丰体南路8号院居民住户发布《告知函》，内容为：根据军委后勤保障部[2016]34号文件，第十二条规定，由住户交纳物业服务费，单位不得以任何形式补贴管理费、维修费、水电费、绿化费、保洁费等费用。2018年8月6日，郑州联勤保障中心在大队呈报军民园小区物业问题报告中指出，小区物业费用住户自己承担。西宇嘉业公司据此主张此前发生的物业费等费用系由联勤北京大队承担了70%费用，此后所发生的费用全部由小区业主承担。对西宇嘉业公司主张的费用查明的事实：1、西宇嘉业公司主张2016年12月28日至2017年12月27日的物业费由联勤北京大队承担70%、小区业主承担30%，西宇嘉业公司另提交业主《证明》9份，意在证明小区物业服务费每平米1.87元中，具体由业主承担每平米0.69元，由联勤北京大队承担每平米1.18元。联勤北京大队对西宇嘉业公司的主张及证明的真实性予以认可。2、西宇嘉业公司另提交物业费明细，意在证明所拖欠小区1号楼、2号楼、5号楼、6号楼共计415户的应付物业费金额，联勤北京大队对物业费明细的真实性予以认可。经查，西宇嘉业公司所主张费用中，包含51390.27平米由小区业主居住使用的物业管理面积，以及340.31平米由联勤北京大队作为营房处部队自用房自行居住使用的物业管理面积。3、西宇嘉业公司主张居委会电费系因联勤北京大队在小区内办公，使用了小区居委会的用电，联勤北京大队欠缴2016年11月13日至2018年12月5日期间电费。联勤北京大队对欠费事实予以认可。4、西宇嘉业公司主张2016年12月28日至2018年9月27日军民园内空置房屋物业费。经查，该部分空置房屋有联勤北京大队相应的人员居住名单，但实际相应人员并未居住。联勤北京大队此前亦依约按照每平米1.87元支付该部分未实际入住房屋的物业费。联勤北京大队对上述事实予以认可，确认存在空置及前期支付了相应费用的事实。经双方确定，空置房屋面积为1325.9平米。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。1、西宇嘉业公司与建设单位62301部队签订《北京市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，系有效合同，双方应依约履行。合同签订后实际履行中，双方对1.87元/每平方米的物业费，由联勤北京大队承担1.18元/每平方米、业主及实际使用人承担0.69元/每平方米的方式交纳物业费，系双方对费用承担达成一致并认可。2018年9月20日，联勤北京大队向业主及西宇嘉业公司发布《告知函》，明确了小区物业费由用户自己承担，应视为双方对合同义务的变更。故西宇嘉业公司向联勤北京大队主张截至2018年9月27日所欠缴的物业费有相应事实依据，主张的数额小区业主使用部分51390.27平米由联勤北京大队按每平米1.18元承担部分物业费，联勤大队自用部分340.31平米按每平米1.87元承担全部物业费，该项主张未超出合同约定的范围，本院予以支持。2、关于迟延支付物业费的逾期滞纳金，双方合同明确约定物业服务费从每年度9月28日按年预缴物业服务费、西宇嘉业公司书面催缴后被告未能按时足额缴纳物业服务费的情况下应支付滞纳金，现已查明西宇嘉业公司因迟延支付事宜已向联勤北京大队进行了催告，故其主张有相应的合同依据，本院予以支持，但考虑双方未约定滞纳金的相应比例及起算时间，且联勤北京大队保障中心系因上级政策变动导致未能按时支付等因素，酌定滞纳金为本金的5%。3、关于欠付的2016年11月13日至2018年12月5日期间居委会用电事宜，双方合同中约定由西宇嘉业公司代收相关费用，联勤北京大队亦认可欠费事宜，西宇嘉业公司的主张有相应的事实依据，本院予以支持。4、关于欠付的2016年12月28日至2018年9月27日期间军民园空置房物业费，联勤北京大队因自身原因未实际居住不影响西宇嘉业公司主张相应物业费的权利，西宇嘉业公司对空置房屋进行了物业管理，联勤北京大队应支付物业费。西宇嘉业公司的主张有相应的事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、中国人民解放军郑州联勤保障中心北京直属保障大队于本判决生效后七日内给付北京西宇嘉业物业管理有限公司2016年12月28日至2018年9月27日期间物业费1286803.65元及滞纳金64340.18元。二、中国人民解放军郑州联勤保障中心北京直属保障大队于本判决生效后七日内给付北京西宇嘉业物业管理有限公司2016年11月13日至2018年12月5日期间欠付的居委会电费125018.4元。三、中国人民解放军郑州联勤保障中心北京直属保障大队于本判决生效后七日内给付北京西宇嘉业物业管理有限公司2016年12月28日至2018年9月27日期间军民园空置房物业费52068.09元。四、驳回北京西宇嘉业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20994元，由北京西宇嘉业物业管理有限公司负担3019元（已交纳）；由中国人民解放军郑州联勤保障中心北京直属保障大队负担17975元（于本判决生效后七日内给付北京西宇嘉业物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 文军丽人民陪审员车银凤人民陪审员王建民二〇一九年二月十八日书记员 杨        彤        瑶