浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书(2005)绍民一初字第107号原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司，住所地绍兴县柯桥街道。法定代表人杨学夫，系董事长。委托代理人（特别授权代理）薛国民，浙江越光律师事务所律师。被告宋红英。被告宋红娟。上述两被告的共同委托代理人（特别授权代理）张国华，浙江天锐律师事务所律师。原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司为与被告宋红英、宋红娟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2004年12月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2005年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛国民，被告宋红英、宋红娟及共同委托代理人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司诉称，2001年2月原、被告之间签订营业房租用协议一份，协议约定：“被告向原告承租贰区5202号营业房（后改为2041号），营业房租期从2001年6月8日至2004年6月7日止，被告向原告交纳了租金15000元。”协议签订后，原、被告均按约履行了合同。现合同约定的租赁期限已届满，原告决定营业房租赁期满后不再继续租赁，故原告依法要求被告将营业房返还给原告，但被告至今拒不返还。据此，原告诉请法院，一、判令被告立即返还营业房；二、判令被告偿付原告自2004年6月7日起至2004年12月17日止的租赁5320元，并支付原告从2004年11月17日起至营业房实际返还日止每日按28元计收的租金；三、本案诉讼费用由被告全额承担。被告宋红英、宋红娟辩称，2001年2月17日被告是与绍兴县妇女儿童批发市场签订（以下简称批发市场）的租赁协议，出租方是批发市场并不是本案原告，虽然协议中盖有原告的章，但并不能表明出租方是原告，故原告诉讼主体资格不符请求法院驳回原告的起诉；原告提出的第一项诉讼请求因签订的营业房租用协议书中第11条约定，两被告享有续租权，两被告和批发市场的众多租赁户也向批发市场要求续租，也曾多次协商，但因原告的恶意悔约没有结果。由于批发市场的原因使市场没有得到很好的发展，致被告及其他租赁户亏损，被告为了弥补亏损，要求续租营业房，现原告为了自己的利益，不考虑众多租赁户在市场的利益，被告认为原告的该项诉请不符合法律规定，也不符合实际，故请求法院判令驳回原告要求被告立即返还营业房的诉请。对原告的第二项诉讼请求，双方签订的协议到2004年6月7日止，期间批发市场曾于2002年12月29日向法院起诉要求解除协议，该诉讼由批发市场从2002年12月29日向贵院起诉，到2003年7月由中院的最后判决，这期间两被告根本无法很好的使用营业房，由此造成了巨大的损失，由于原告的败诉，租期应当算至2005年1月，故原告的第二项诉讼请求也依法应当驳回。经审理查明，2001年2月份绍兴县妇女儿童用品批发市场、绍兴锦绣园房地产开发有限公司作为甲方宋红英、宋红娟作为乙方签订营业房租用协议一份，协议约定：乙方向甲方承租贰区5202号营业房（后改为2041号），营业房租期从2001年6月8日起至2004年6月7日止，乙方应向甲方交纳租金15000元，乙方享有续租权等。协议签订后，甲、乙双方均按约履行了合同。现合同约定的租赁期限已届满，原告绍兴锦绣园房地产开发有限公司决定营业房租赁期满后不再继续租赁。为此，被告与原告的其他承租户曾于2004年3月、6月二次前往原告处要求继续租赁原租赁营业房，终因原、被告协商不能一致，而对营业房是否续租没有达成协议。同年6月，被告等人又向柯桥街道办事处信访，但未果。2004年5月21日原告向被告发送了营业房出售通知，该通知主要内容是营业房租赁期满后不再继续租赁，决定将营业房进行出售，并实行一房一价的销售政策，但被告不愿购买。现因原告要求被告返还已租赁期满的营业房，而被告拒不返还，要求继续租赁。为此，原告遂向法院起诉。另查明，后被绍兴县工商行政管理局已于2004年4月30日将绍兴县妇女儿童用品批发市场依法予以注销，讼争营业房产权属原告所有，租金也由原告收取。以上认定的事实有以下证据证明：1、绍房权证柯字**529号房屋产权证一份，可证明绍兴县柯桥街道锦绣园贰区5202号营业房的所有权属原告的事实；2、2001年2月原告与被告签订的营业房租用协议书一份，可证明涉讼营业房的租赁期限为2001年6月8日至2004年6月7日止等相关权利义务的事实；3、原告于2004年5月21日发给被告的出售通知一份，可证明原告通知各承租户营业租赁期满后不再继续租赁，并决定将营业房出售的事实；4、柯桥街道办事处向绍兴县信访局呈送的关于市县党政领导按付金彩仙等五人来访情况的回复和绍兴市县党政领导按付群众来访登记表各一份，可证明被告等锦绣园营业房承租者向有关党政领导信访的情况及在信访过程中有关单位按照领导的批示召集原、被告对如何解决营业房是否继续租赁的相关经过的事实；5、绍兴县工商行政管理局批准的企业营业执照注销的文件一份，可证明绍兴县妇女儿童用品批发市场已于2004年4月30日依法予以注销；6、本院（2003）绍民初字第137号、绍兴市中级人民法院（2003）绍中民一终字第434号民事判决书复印件各一份，证明原告曾向法院起诉要求被告腾退营业房后被法院驳回诉请的事实。本院认为，原、被告于2001年2月签订的房屋租赁协议，内容合法，意思表示真实，双方之间的房屋租赁关系应认定为合法有效。现原、被告租赁协议中约定的营业房租期于2004年6月7日到期，原告起诉要求被告返还租期已到的租赁房屋依法有据，理由充分，本院应予支持。被告辩称原、被告双方于所签租赁合同第11条明确载明租用期满时，被告享有续租权，现原告单方违反合同约定，拒绝被告在合同期满后继续租赁，其这一行为违反了合同约定享有续租权的有关内容，法院应依法驳回原告要求被告返还营业房的诉请。从查明的事实看，原告拥有涉讼营业房的所有权，所有权的属性实包含占有权、使用权和处分权。现原告将自己的营业房将原有的出租调整为现在的出售，这是房屋所有权人所享有的权利。当然被告陈述认为合同条款中其享有续租权，但本案的原告现已将原来出租的营来房调整为出售，故已不存在继续租赁的问题。退一步说，即使原告现在仍需将营来房出租，将来出租方和承租房还有对租赁合同内容的协商一致问题，如合同双方对合同内容协商不能一致的话，双方的续租合同同样也不能成立，可以说，续租权不是合同一方任意的按照自己意愿要求合同相对人属从于任何条件。如果按照被告的说法，原、被告签订的租房协议中第11条的约定，只要被告坚持要求以原租赁价格需要续租的话，原告只能无条件地接受。被告怎样理解续租权显然有悖于相关法律的。从本案的情况看，原告将自己所有的房产从原来的出租调整为现在的出售，这是原告在合法地处分自己房产的所有权，故被告在这种情况下继续要求租赁涉讼营业房依法无据，也是与合同的真实意思相背的。为此，本院对被告的上述辩称不予支持。有关原告的第二诉请，合议庭认为原告对这一请求无事实根据和法律依据，本院难于支持。对租赁期满后被告仍占有使用原告营业房期间的租赁确定问题，根据本案的实际情况可按原、被告签订的租赁合同中确定的价格来计算原告的损失。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十条第一款、第一而三十四条第一款第（四）、（七）项之规定，判决如下：一、宋红英、宋红娟于本判决生效之日起15日内将绍兴县柯桥锦绣园贰区5202号（现改为2041号）营业房腾空返还给绍兴县锦绣园房地产开发有限公司；二、宋红英、宋红娟偿付绍兴锦绣园房地产开发有限自2004年6月7日起至房屋返还之日止每天13.70元的经济损失；三、驳回绍兴锦绣园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费262元，由原、被告各半负担131元。被告应负担部分已由原告垫付，由被告支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  陈黎晓审 判 员  陈来新代理审判员  陈新业二〇〇五年四月十二日书 记 员  徐 芳