广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初第23712号原告王秀彩，女，汉族，1982年6月27日出生。委托代理人魏莹，广东万乘律师事务所律师。委托代理人高中明，广东万乘律师事务所律师。被告徐跃，男，汉族，1982年10月6日出生。委托代理人储著衡，广东粤和律师事务所律师。原告王秀彩诉被告徐跃同居关系析产纠纷一案，本院曾于2009年11月30日作出（2008）深宝法民一初字第1812号民事判决，被告徐跃不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2010年10月18日作出（2010）深中法民一终字第1562号民事裁定，裁定撤销原判决并发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，于2012年6月20日作出（2011）深宝法民一重字第3号民事判决，原告王秀彩不服前述判决，再次上诉至深圳市中级人民法院，该院于2014年3月14日作出（2012）深中法民终字第2165号民事判决。原告王秀彩不服二审判决，向广东省人民检察院提出申诉，由广东省人民检察院抗诉至广东省高级人民法院，该院于2017年8月23日作出（2016）粤民再489号民事裁定书，裁定撤销（2012）深中法民终字第2165号民事判决及（2011）深宝法民一重字第3号民事判决，将本案发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，由审判员李璐担任审判长与人民陪审员姜建春、宋丽嫦组成合议庭，适用普通程序，于2018年10月31日、2019年1月23日两次公开开庭进行了审理。原、被告双方及各自委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秀彩诉称，原告与被告于××××年××月相识，交往一段时间后确定了恋爱关系，准备办理结婚登记。2006年3月8日，双方共同购买了位于深圳市宝安区龙华街道梅官高速公路东侧春华四季园10栋六单元3B的房产，购买价为550,588元。2006年2-3月，双方共同支付首期房款110,588元，贷款44万元。至2008年4月底双方共支付按揭款人民币63,579.88元。2006年5月，因为被告另有新欢，双方感情发生危机。被告将房产装修后与另一女性居住在双方共同购买的房产内，原告无法入住。因房产共同共有关系的基础已不存在，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、依法分割原、被告共同财产：位于深圳市宝安区龙华街道梅官高速公路东侧春华四季园10栋六单元3B的房产（请求平分，具体价格以评估或双方协议为准）；2、被告向原告归还借款32,000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告徐跃提交了书面代理词，辩称：一、购置涉案房产基本是由徐跃出资的，王秀彩对购置房产的贡献很小。（一）涉案房产的购置价是550,588元，首付款是110,588元。2006年1月26日，徐跃交购房定金2万元，王秀彩也提交了该定金收据，其中1万元是徐跃用中国银行卡刷卡支付，王秀彩在庭审中也予以认可。另外1万元为王秀彩刷卡，之后徐跃也将这1万元还给王秀彩了，只不过年代久远，徐跃拿不出证据而已。2006年3月6日，徐跃刷卡支付了80,588元，并交了l万元现金。徐跃提交了开发商的收据，收据注明现金1万元，深发展刷卡80,588元，也提交了刷卡回单复印件、刷卡记录凭证和开发商证明。王秀彩罔顾诚信表示与徐跃财产混同，说首付款项其有份，但根本不成立。首先，其拿不出任何证据证明双方财产混同。其次，徐跃还提交了名下存折的流水记录，证明其父亲给其汇款6万元用于购房。再者，其还要求徐跃归还借款，这明显与财产混同是自相矛盾的。综上，购房的首付款110,588元，实际上都是徐跃支出的，这为涉案房产的购置奠定了坚实的基础。（二）购房的按揭款也全部是徐跃支出的，之前的审理错误的认定前5期按揭款是王秀彩支付的。涉案房产从银行贷款44万元，第一期按揭款为1,221.4元，第2期至10期为2,500元左右，之后每期的还款金额不同，详见还款清单。按揭还款使用的是王秀彩的账户，徐跃每个月到银行柜台现金存款或者通过ATM机转账，将按揭款付到还款账户，实际上按揭款一直是由徐跃还款。之前的审理认定王秀彩支付了前5期的按揭款也是主观臆断，理由是徐跃只能提供之后月份的存款单，而没有提供支付前5个月的按揭款的证据，所以推断是王秀彩支付的。这涉及到举证责任分配的问题，王秀彩是案件的原告，还款账户又是王秀彩名下的，王秀彩有义务也有能力提供还款账户的流水和存款单，来证明按揭款到底是谁支付的，徐跃没有这个举证能力。所以徐跃也申请法院调取这5个月的现金存款单据，来查明按揭款到底是谁支付的，但法院一直没有调取相关的记录，没有查明相关情况。另外，王秀彩强调涉案房产的租金现在已经超过月供款，属于“以租还贷”，这也是强词夺理。理由是：1、涉案房产是徐跃出的首付款，他也还了10多年月供；2、徐跃对涉案房产进行了装修，现在评估装修价值为134,690元；3、徐跃为了出租，还添置了十几万元的家具电器：4、一直以来的租金都比较低，近几年才有上涨。所以，收取租金是徐跃大量付出的应得回报。“皮之不存毛将焉附”，没有徐跃支出的首期款、月供款、装修款、家具电器款，哪来的收益？（三）徐跃还支付了购房的税费8,589元。徐跃提交了涉案房产的税费发票，2006年10月28日，徐跃向开发商现金支付了税费8,479元，2007年4月3日，徐跃向开发商现金补交了税费110元，有开发商收据为证。两份现金收据保存在徐跃处，从常理可以推断，税费都是由徐跃现金支付的。如上所述，不难看出，涉案房产的购置完全依赖徐跃的付出，没有徐跃的付出就不可能取得涉案房产。二、涉案房产的产权归徐跃所有，更为公平合理，也易于操作，节约司法资源。首先，如上所述，涉案房产的购置款项，都是徐跃支出的，而王秀彩的贡献很小。其次，王秀彩主张取得涉案房产的产权，给予徐跃一定补偿，明显不合理。涉案房产购买于10年前，徐跃10年前支付的几十万元，其购买力远远超过现在的几十万元，两者不可同日而语。徐跃当年如果用这些钱投资其他房产，一样会获得大量收益，王秀彩的主张使徐跃承担了大量的机会成本。再次，在本案之前的数次庭审中，王秀彩一直表示不要涉案房产的产权，例如在(2011)深宝法民一重字第3号案件的庭审笔录第10页第12行，明确记载王秀彩表示“我不要房子，拍卖后一人一半”，这属于自认，不能罔顾诚信否定自认。再者，涉案的房产一直由徐跃管理，徐跃之前进行了装修，去年又进行了翻新，投入了大量装修成本，现在也是由徐跃居住。房产归徐跃所有，明显更利于判决的履行，也不会引发其他相关的诉争，节约司法资源。三、徐跃同意给予王秀彩一定经济补偿，但应当公平合理。首先，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第8条的规定，分割财产时，主要是考虑财产的实际情况妥善分割，这里的财产情况主要就是指购置财产时的出资情况。其次，涉案房产证登记徐跃、王秀彩双方各占50%份额，并不能表示双方就明确约定了对房产享有的份额。根据日常生活经验，2个人共同购买房产时一般开发商或中介都会写成每人50%，这是一种通俗的做法，实际上并不是双方的真实意思表示，或者说双方并没有就财产份额做出过意思表示，所以不构成法律意义上的约定享有份额。所以本案属于《物权法》第104条规定的没有约定，应当按照出资额来确定分配比例。再者，日常的司法实践中，同居析产案件都是按照各方的出资情况来确定分配比例，并不是按照房产的登记份额来确定分配比例。因为同居析产不同于离婚财产纠纷，不能简单等分，主要是根据各方对财产的贡献大小来分配，照顾妇女儿童的利益，这样才是公平合理的。综上所述，请合议庭充分考虑本案的实际情况，依法作出公正裁决。经审理查明，王秀彩与徐跃原系男女朋友关系，于2004年开始同居，于2006年5、6月份解除同居关系。在同居期间，双方于2006年3月8日共同作为买方与深圳市金光华实业（集团）有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买了位于深圳市宝安区龙华街道梅官高速公路东侧春华四季园10栋六单元3B的房产一套，该房屋建筑面积为99.77平方米，总价款为550,588元，二人产权份额各自占50%。合同约定自签约日起1日内付全部楼价款的20%即110,588元，2006年3月8日前付全部楼价款的80%即440,000元或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定期限付款。2006年2月25日，深圳市金光华实业（集团）有限公司出具的20,000元定金收据，其中10,000元系徐跃通过其名下中国银行账户刷卡支付，另外10,000元系王秀彩通过其名下中国建设银行账户刷卡支付。2006年3月6日，深圳市金光华实业（集团）有限公司出具的首期款收据90,588元，其中80,588元系徐跃通过其名下深圳发展银行账户（账号为99×××27）使用pos机刷卡支付，另外10,000元为现金支付。前述两份收据原件均在原告王秀彩处。2006年3月9日，原、被告二人作为共同借款人、抵押人与深圳市商业银行福田支行（注：深圳市商业银行现已更名为平安银行）签订了《楼宇按揭抵押借款合同》，约定贷款440,000元专项用于购买春华四季园10栋六单元3B的物业，借款期限30年，还款总期数360期，年利率为5.508%，按月等额还本付息，每月还款金额为2,500.48元，该合同项下的抵押房产为春华四季园10栋六单元3B。根据原告王秀彩提交的平安银行股份有限公司深圳分行出具的《个人贷款业务贷款账户对账单》及《客户还款清单》显示，王秀彩在该行深圳绿海湾支行办理了一手楼按揭贷款业务，贷款金额440,000元，扣款账号62×××81，年利率4.165%，还款方式为等额还款，月供扣款日为每月21日，月供金额2,234.90元。该笔贷款的放款日是2006年3月10日，到期日是2036年2月21日，贷款期数360期。截至2018年11月6日，已还期数152期，已还本金109,301.98元，已还利息264,680.21元，剩余本金330,698.02元。原、被告双方在庭审中一致确认，原告王秀彩偿还了2006年3月至2006年7月期间的贷款本息合计11,223.32元（其中已还本金2,426.57元）。此后，被告徐跃偿还2006年8月至2018年10月的贷款本息362,758.87元（其中已还本金106,875.41元）。2007年4月30日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局发放的深房地字第××号房产证，载明涉案房产为王秀彩（占有份额为50%），徐跃（占有份额为50%）。在深圳市金光华实业（集团）有限公司于2006年10月24日将涉案房屋交付后，被告徐跃对该房屋进行了装修。2008年11月4日，通过经纪方深圳市中联房地产企业发展有限公司，被告徐跃作为出租方与案外人申辉签订了《房屋租赁居间合同》，约定租赁房屋为位于深圳市××春××单元3Ｂ的房产，租赁期从2008年11月8日至2009年11月7日止，租金为每月2,200元。据被告徐跃所述，2011年11月租金涨为每月2,500元（2011年11月14日笔录第8页），涉案房屋一直由申辉承租至2017年7月份止。被告在收回涉案房屋后进行了重新装修，于2018年9月自己入住至今，此次装修是被告自己装修的，故无法提供装修合同。经查，徐跃曾于2006年5月20日向王秀彩出具《借条》载明“今借王秀彩现金人民币5,000元”，2008年4月6日向王秀彩出具《欠条》载明“今欠王秀彩27,000元”。本案审理过程中，王秀彩申请对深圳市宝安区龙华街道梅官高速公路东侧春华四季园10栋六单元3B房产的市场价值进行评估。经本院委托，2018年6月22日，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司出具深永评字F（2018）1042号《房地产估价报告》，评定估算在评估基准日2018年6月14日，春华四季园10栋六单元3B房产（产权证号：深房地字第××号）的评估值为5,098,200元，评估报告有效期一年。评估费用为27,196元，该款由原告王秀彩预先缴纳。本院于2018年11月2日向深圳市永信资产评估房地产估价有限公司发函询问上述房地产评估报告中，涉案房屋的毛坯房评估价值是多少？同时，涉案房屋现今的装修成本以及装修残值是多少？据此，2018年12月17日深圳市永信资产评估房地产估价有限公司回复本院，称在价值时点2018年6月14日，该报告中估价对象毛坯状态下的评估价值为4,963,510元，估价对象的装修成本为149,660元，装修残值为134,690元。另查，庭审过程中，原、被告双方均表示要求分得涉案房产并给予对方补偿款。上述事实，有经庭审举证、质证的照片、病历及发票、房产证、深圳市房地产买卖合同、楼宇按揭抵押借款合同、房屋租赁居间合同、深圳业信会计师事务所报告书、税务登记表、深圳市市场监督管理局注册信息查询单、深圳市公安局宝安分局法医活体检验回执、欠条、人民调解书、个人贷款业务贷款账户对账单、贷款催收通知、欠款明细、安居客网查询房产转让价及租金价格、被告中国银行银行卡刷卡记录、房地产估价报告及回复函等证据及本案庭审笔录等材料在卷证实，足以认定。本院认为，本案属于同居关系析产纠纷，双方当事人争议的焦点是二人于同居期间购买的涉案房产应当如何进行分割。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。本案中，原告王秀彩与被告徐跃于2006年3月8日共同购买涉案房产时已明确约定双方各占50%的份额。2007年4月30日，深圳市国土资源局和房产管理局宝安分局颁发的房地产权证亦明确载明房产权利人为王秀彩（占有份额为50%）和徐跃（占有份额为50%）。据此，本院确定涉案房产应由王秀彩与徐跃各占50%的份额，并按照该份额比例进行分割处理。具体涉及到涉案房产评估价值、房屋装修费、首期款及按揭款分别支付的数额、房屋租金收入等等几个方面的问题，本院将逐项进行分析如下：第一，关于涉案房产评估价值、房屋装修费的问题。根据深圳市永信资产评估房地产估价有限公司出具的深永评字F（2018）1042号《房地产估价报告》，评定估算在评估基准日2018年6月14日，春华四季园10栋六单元3B房产（产权证号：深房地字第××号）的评估值为5,098,200元，评估报告有效期一年。评估费用为27,196元，该款由原告王秀彩预先缴纳。同时，2018年12月17日深圳市永信资产评估房地产估价有限公司回复本院，称在价值时点2018年6月14日，该报告中估价对象毛坯状态下的评估价值为4,963,510元，估价对象的装修成本为149,660元，装修残值为134,690元。第二，关于双方支付首期款数额的问题。2006年2月25日，深圳市金光华实业（集团）有限公司出具的20,000元定金收据，其中10,000元系徐跃通过其名下中国银行账户刷卡支付，另外10,000元系王秀彩通过其名下中国建设银行账户刷卡支付。2006年3月6日，深圳市金光华实业（集团）有限公司出具的首期款收据90,588元，其中80,588元系徐跃通过其名下深圳发展银行账户（账号为99×××27）使用pos机刷卡支付，另外10,000元为现金支付。前述两份收据原件均在原告王秀彩处。结合上述证据，本院酌情认定刷卡支付的金额为银行卡所有人所支付，而现金支付的金额为收据持有人所支付，即原告王秀彩支付20,000元，被告徐跃支付90,588元。第三、关于双方支付按揭款数额的问题。依据平安银行股份有限公司深圳分行出具的《个人贷款业务贷款账户对账单》及《客户还款清单》显示，截至2018年11月6日，王秀彩缴纳了2006年3月至2006年7月期间的5期按揭款合计11,223.32元，徐跃缴纳了2006年8月至2018年10月期间的147期按揭款合计362,758.87元。涉案房产按揭部分的剩余本金330,698.02元，剩余贷款期数为208期，按揭贷款到期日为2036年2月21日。第四、关于涉案房屋在2008年11月至2017年7月期间的租金收入问题。被告提供了徐跃作为涉案房屋的出租方与案外人申辉签订的《房屋租赁居间合同》，双方约定租赁期从2008年11月8日至2009年11月7日止，租金为每月2,200元。据被告徐跃所述，2011年11月租金涨为每月2,500元（2011年11月14日笔录第8页），涉案房屋一直由申辉承租至2017年7月份止。经核算，被告徐跃在上述期间共收取租金收入251,700元（2,200元/月×36个月+2,500元/月×69个月）。结合本案已查明的事实，以评估基准日2018年6月14日，涉案房产在毛坯状态下的评估价值为4,963,510元为基础，按照房产证所载明的王秀彩、徐跃各占50%份额比例来分割房产。首先，根据便利使用的原则，考虑到涉案房产一直由徐跃在装修、管理、自住或出租，本院认定徐跃支付王秀彩补偿款后由徐跃取得涉案房产的所有权。补偿款的计算方式：（房屋毛坯状态下的评估值4,963,510元-按揭部分的剩余本金330,698.02元）×50%=2,316,406元，故被告徐跃应就上述款项向原告王秀彩支付补偿款。其次，双方对于涉案房屋首期款及按揭还款等方面应当各自承担50%，本案中被告徐跃对共同房产的实际支出明显多于原告王秀彩，经核算，首期款多付金额是70,588元（90,588元-20,000元），按揭款多付金额是351,535.55（362,758.87元-11,223.32元），故原告王秀彩应向被告徐跃支付房款补偿款211,061.78元【（70,588元+351,535.55）×50%】。再次，被告徐跃在使用、管理涉案房屋期间，于2008年11月开始以每月2,200元收取租金，于2011年11月开始以每月2,500元收取租金至2017年7月租赁关系结束。因上述租金数额不低于龙华新区的房屋租赁租金指导价，本院予以采信。同时房屋租金属于涉案房屋的增值收益，原告王秀彩依法应当享有50%的份额，即125,850元（251,700元×50%），该款应当由被告徐跃向原告王秀彩予以返还。最后，关于涉案房屋的装修价值认定。本案中，被告徐跃于2006年10月24日从房产开发商处获得涉案房产后自行进行了装修，同时其在2017年7月份租赁关系终止后再次自行装修。经查，在2011年9月30日经深圳市世鹏资产评估有限公司出具涉案房屋室内装修资产评估报告【（2011）深宝法民一重字第3号卷内】中载明装修价值为86,620元，而根据该份资产评估报告中二次装修重置费用经核算为139,545元，因第一次装修是在2006、2007年期间进行，被告徐跃无法对装修投入以及2017年第二次装修前的装修残值进行举证，结合委托评估的情况，本院推定涉案房屋第一次装修的投入为139,545元，第二次装修前的装修残值为20,000元。又查，2018年12月17日深圳市永信资产评估房地产估价有限公司的回复函称，在价值时点2018年6月14日，该报告中估价对象的装修成本为149,660元，装修残值为134,690元，对此本院予以采纳。由于涉案房产以及房产增值收益已由原、被告按各占50%份额进行分割，根据权利义务对等原则，房屋装修价值原告王秀彩依法应当承担50%的份额，即【（139,545元-20,000元）+（149,660元-134,690元）】×50%=67,257.5元。综上，对于原告王秀彩请求依法分割共同房产的请求法院予以支持，被告徐跃支付王秀彩补偿款2,163,936.72元（2,316,406元-211,061.78元+125,850元-67,257.5元）后由徐跃取得涉案房产的所有权。对于原告王秀彩主张的借款32,000元，有借条原件为证，原告王秀彩与被告徐跃之间的借贷关系成立，被告徐跃应当依约还款，但截至本案庭审之日，被告徐跃仍未履行还款的义务，故其已经构成违约。原告起诉要求其立即归还借款本金32,000元的请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐跃于本判决生效之日起十日内支付给原告王秀彩房产折价款人民币2,163,936.72元；二、被告徐跃支付上述款项后，位于深圳市宝安区龙华街道梅官高速公路东侧春华四季园10栋六单元3B房产（房产证号：深房地字第××号）归被告徐跃所有；三、被告徐跃在本判决生效之日起十日内返还原告王秀彩借款32,000元；四、驳回原告王秀彩的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费2,393元，房屋价值评估费27,196元，由原告王秀彩负担14,794.5元，由被告徐跃负担14,794.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    璐人民陪审员 姜  建  春人民陪审员 宋  丽  嫦二〇一九年二月十三日书 记 员 梁嘉芮（兼）书 记 员 边  秋  红附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第七十八条【共有】财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《中华人民共和国物权法》第九十四条【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）90.在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。