吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0621民初50号 原告：韩德海，男，1956年3月13日出生，汉族，无职业，住抚松县松江河镇松江街。 被告：抚松县汇元小额贷款有限公司，住所地：抚松县松江河镇松江街松林宾馆旁写字楼。法定代表人：张晓东，系董事长。 委托诉讼代理人：吕明君，男，1965年4月23日出生，汉族，该公司职员，住抚松县松江河镇。 委托诉讼代理人：王春华，吉林松江河律师事务所律师。 第三人：张彦秋，女，1982年11月23日出生，汉族，抚松一帆风顺仓储有限责任公司经理，住抚松县抚松镇。 第三人：韩缤，男，1968年4月23日出生，汉族，无职业，住抚松县抚松镇。 第三人：抚松一帆风顺仓储有限责任公司，住所地：抚松县松江河镇。法定代表人：张彦秋，系经理。 原告韩德海与被告抚松县汇元小额贷款有限公司、第三人张彦秋、韩缤、抚松一帆风顺仓储有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告韩德海与被告抚松县汇元小额贷款有限公司委托诉讼代理人吕明君、王春华到庭参加诉讼，第三人张彦秋、韩缤、抚松一帆风顺仓储有限责任公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 韩德海向本院提出诉讼请求:1.请求停止执行依法解除抚松县人民法院（2017）吉0621执202号民事裁定书对位于松江河建设桥附近冷库的查封、停止执行；2.请求依法确认原告对位于松江河建设桥附近冷库继续享有承租权。事实和理由：2007年至2009年期间，本案第三人张彦秋在建设松江河建设桥附近冷库时，欠付原告工程款90万元。为偿还此债务2012年7月27日原告与张彦秋协商达成《租房协议》，约定由原告承租该冷库，每年租金45,000.00元，租赁期限20年，即以20年租金抵顶张彦秋欠付原告的工程款90万元。双方签订协议后，张彦秋将原告租用的该冷库交付给原告使用，此时双方已形成合法租赁关系，且应视为原告已实际交付租金90万元，原告实际取得冷库的使用权并实际占有使用。近日原告得知涉案冷库被抚松县人民法院于2016年10月19日做出（2016）吉0621民初2131号民事裁定书查封，但此查封行为在原告租赁并实际占有使用之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”之规定，此查封行为已严重侵害了原告的合法权益。原告向抚松县人民法院提出异议申请，但被抚松县人民法院做出的（2018）吉0621执异129号执行裁定予以驳回。原告认为，虽然目前该冷库处于执行拍卖阶段，但根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，原告在人民法院查封涉案冷库前已合法取得该租赁权，租赁行为合法有效。该租赁行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，应当阻却执行。综上，请求人民法院停止对位于松江河建设桥附近冷库的执行，依法解除（2017）吉0621执202号民事裁定书对该冷库的查封，并确认原告对该冷库享有继续承租权。 被告抚松县汇元小额贷款有限公司辩称，被答辩人韩德海提出的诉讼请求没有合法理由和根据，缺乏事实，诉讼请求不成立。一、被答辩人韩德海所说的与被答辩人张彦秋之间的债务（工程款）及达成的《租房协议》，均是伪造的事实，提供的有关证据是虚假的，依法应当追求其虚假诉讼的法律责任；二、冷库及其占地已经依法进行了拍卖，解除查封、停止执行已经没有任何意义。被答辩人若想继续使用冷库，应当无条件支付给竞买人（即新房主）租金，用其所谓的90万元工程款抵顶二十年租金为理由，继续无偿使用，毫无道理。假如存在租赁的事实，这也是二个不同的法律关系，决不能混淆。买卖不破租赁原则，只是说承租人对房屋继续享有租赁房屋的权利，并没有说承租人与原出租人的租赁关系不变，至于原出租人与承租人之间的债权债务，与新出租人没有任何关系，且租金也是可以调整的；三、被答辩人韩德海向答辩人主张权利，目的是想无偿使用新房主的冷库，这与答辩人不相干。被答辩人韩德海无权提出解除查封、停止执行的请求，更不能用租赁理由阻止人民法院依法进行的司法拍卖程序。租房协议实质是以租抵债，即他们本质上不是租赁关系，是债务关系，债务关系就不能适用“买卖不破租赁”原则，不能以此对抗第三人，也就无权以此阻止法院查封、拍卖等执行行为。综上所述，被答辩人韩德海提出的请求缺乏理由和根据，实属无理之诉，故请求法院依法驳回其对答辩人的主张和诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 第三人张彦秋、韩缤、抚松一帆风顺仓储有限责任公司，未答辩亦未提供证据。 经审理查明，2016年10月19日抚松县汇元小额贷款有限公司与张彦秋、韩缤、抚松一帆风顺仓储有限责任公司民间借贷纠纷一案，经本院审理后依法作出（2016）吉0621民初2131号民事判决书，判决：“一、张彦秋于本判决生效之日偿还原告抚松县汇元小额贷款有限公司借款本金2,300,000.00元及利息（按年利率24%计算，自2016年2月3日始至实际给付之日止）；二、被告韩缤、抚松一帆风顺仓储有限责任公司对以上借款本金及利息承担连带还款责任；三、驳回原告抚松县汇元小额贷款有限公司的其他诉讼请求”。本院依据已经发生法律效力的（2016）吉0621民初2131号民事判决书，根据申请执行人的申请，于2018年5月15日作出（2017）吉0621执202执行裁定书，裁定：“对被执行人张彦秋所有位于抚松县松江河镇800平方米仓储库房（含制冷设备）及1795平方米土地使用权[国有土地使用证编号抚国用（2014）第062100XXX号]进行拍卖”。2018年10月2日，买受人丁伟武以1，709，542.40元的价格竞得涉案不动产，本院于2018年10月9日作出（2017）吉0621执202号之一执行裁定书，裁定“将被执行人张彦秋所有的位于抚松县松江河镇800平方米仓储库房（含制冷设备）及1795平方米土地使用权[国有土地使用证编号抚国用（2014）第062100XXX号]交付买受人丁伟武所有”。因此本案原告韩德海以案外人的身份向本院提出了书面异议，经审查认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的人民法院应予支持”的规定，案外人虽然提交了租房协议和欠据，但该协议是债务人张彦秋以其冷库使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，不适用法律规定的“买卖不破租赁”原则。故，其异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定驳回了案外人韩德海的异议请求。因韩德海对此裁定不服，向本院提起了案外人执行异议之诉。 上述事实，有到庭原、被告的当庭陈述及原告向法庭举证的2010年5月25日欠据一份，2012年7月27日租房协议一份、现金收据存根19张、（2018）执异129号执行裁定书一份；被告向法庭举证的照片一张、最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书一份、（2016）吉0621民初2131号民事判决书一份、（2017）吉0621执202号之一执行裁定书一份、（2018）吉0621执异129号执行裁定书一份及本院调取的（2017）吉0621执202号一份在案佐证，本院予以确认。 本院认为，根据原、被告的诉辩、举证、质证，本案的争议焦点为是否应当对本院作出的（2017）吉0621执202号停止执行，该裁定内容为：“对被执行人张彦秋所有位于抚松县松江河镇800平方米仓储库房（含制冷设备）及1795平方米土地使用权[国有土地使用证编号抚国用（2014）第062100XXX号]进行拍卖”。根据（2017）吉0621执202号之一执行裁定书，该标的物已经交付买受人丁伟武。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，抚松县汇元小额贷款有限公司依据（2016）吉0621民初2131号民事判决书申请执行并无不当，因张彦秋、韩缤、抚松一帆风顺仓储有限责任公司无力偿还抚松县汇元小额贷款有限公司借款，又无其他可执行财产，故本院对其申请予以支持符合法律规定，本院在执行过程中对该标的物的查封、拍卖程序符合法律规定，原告的请求不能成立。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 一、对抚松县人民法院（2017）吉0621执202号执行裁定书继续执行； 二、驳回原告韩德海的其他诉讼请求。 案件受理费12,800.00元，由原告韩德海负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  吴交春 人民陪审员  徐丽梅 人民陪审员  刘桂华 二〇一九年二月十四日 书 记 员  吴 烨