福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初4245号 原告：肖景，男，汉族，1957年2月19日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人张必燕、俞琳林，福建同翔律师事务所律师。 被告：王凯红，女，汉族，1953年2月21日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：陈海林、陈金埕，福建知圆律师事务所律师。 第三人：厦门同双澎房产代理有限公司，住所地福建省厦门市同安区银莲里129号之10一楼店面。 法定代表人：彭志伟，总经理。 委托诉讼代理人林坤武，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告肖景与被告王凯红、第三人厦门同双澎房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日作出（2016）闽0212民初2681号民事判决书，经王凯红及厦门同双澎房产代理有限公司上诉后，厦门市中级人民法院于2018年8月10日作出（2018）闽02民终2418号民事裁定书，撤销原审判决发回重审。本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖景及其委托诉讼代理人张必燕、被告王凯红之委托代理人陈海林、第三人厦门同双澎房产代理有限公司之法定代表人彭志伟及委托诉讼代理人林坤武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖景向本院提出如下诉求：1、解除肖景与王凯红签订的《房产买卖居间协议书》，由王凯红向肖景双倍返还定金620000元；2、王凯红赔偿肖景因委托律师参加诉讼产生的代理费78450元；3、王凯红向肖景赔偿中介费用53250元；4、本案的诉讼费用由王凯红承担。事实和理由：肖景经厦门同双澎房产代理有限公司提供居间服务，于2016年1月22日授权委托代理人袁雷与王凯红签订《房产买卖居间协议书》一份，约定肖景向王凯红购买位于厦门市同安区榕溪里31号之一的房产，房产总价为213万元，并约定王凯红应于2016年4月15日前将房产交付使用。协议签订后，肖景于2016年1月22日向王凯红支付购房定金31万元，但王凯红收取定金后没有按约定将房产交付使用，肖景多次要求交付首付款并办理过户，王凯红至今仍未配合办理也拒不交付房产。肖景于2016年6月28日提起诉讼要求继续履行该合同，业经开庭审理。肖景认为，本案《房产买卖居间协议书》系合法有效的合同。因王凯红未取得讼争房产的全部处分权致使本案合同无法继续履行，房产所有权不能转移，王凯红的违约行为给肖景造成了巨大损失，依法依约应当向肖景承担相应的赔偿责任。 被告王凯红辩称：1、肖景要求王凯红双倍返还定金及支付因违约行为给肖景造成的律师代理费、中介费损失没有事实、合同或法律依据，本案协议无法履行是混合过错造成的，肖景并非善意买受人，其对合同无法继续履行具有过错，应当对其自身过错部分自行承担责任；2、本案协议无法履行是混合过错造成的，第三人厦门同双澎房产代理有限公司应对肖景的损失承担主要赔偿责任。同时，对厦门同双澎房产代理有限公司收取原告的中介费及代办费用，也应由中介方直接退还给肖景，而非由王凯红承担；3、对于肖景的损失仅限于31万元的定金自2016年1月22日本案受理之日止的同期同类银行贷款利息损失而已，也就是说其损失不得超过签订合同当时，共有权人追认时所能获得的利益；4、由于合同无法继续履行，王凯红对于所收取的定金31万元同意退还给肖景。 第三人厦门同双澎房产代理有限公司述称，其已经尽到中介机构应尽的义务，看房时王凯红的配偶李民新也有在场，表示李民新是知晓王凯红出售案涉房产的情况，签订合同时，王凯红知晓合同内容，不存在所谓王凯红是在手术之后头脑不清楚签订的合同。针对王凯红的答辩，案涉合同是肖景与王凯红共同确认的，并非是中介机构的格式条款。案涉房产的买卖，第三人并不存在员工与肖景炒房的情形，第三人还自行出资购买机票以促成买卖双方之间的交易，第三人提供的中介服务一步步均按照专业手续处理。王凯红拒绝继续交易的原因就是因为当时房价暴涨。 原告肖景围绕诉讼请求依法提交了厦地房证第00537701号厦门市土地房屋权证、房产买卖居间协议书、公证委托书、定金收条、律师函、签收回执、委托代理合同、律师代理费发票、民生银行转账凭证、建设银行转账凭证、现金缴款单、同双澎房产代理有限公司收据、委托代理合同、增值税发票等证据，王凯红、厦门同双澎房产代理有限公司对上述证据的真实性无异议。被告王凯红提交了李民新、王凯红护照上的出入境记录复印件、房产买卖居间协议书、购房定金收条、住院病案首页、入院记录、诊断证明书及出院介绍信、居住证明复印件，肖景及厦门同双澎房产代理有限公司对李民新、王凯红护照上的出入境记录复印件、居住证明复印件因无原件核对对真实性不予确认、其余证据真实性无异议。厦门同双澎房产代理有限公司提交了员工袁雷与王凯红的短信记录及微信的通话记录，因无原件核对被告对该证据的真实性不予确认。本院认为，该微信及短信记录虽未到庭举示证据原件予以核对，但在（2016）闽0212民初2681号一案庭审中，被告王凯红未对该证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以认可。综上，对原、被告所举示的双方对真实性无异议的证据及第三人举示的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋厦门市同安区榕溪里31号之一权属人登记为王凯红、李行，系共同共有，建筑面积为207.48平方米。李民新系王凯红的配偶，李行系王凯红、李民新之女。 2015年12月，肖景欲购买房产，由厦门同双澎房产代理有限公司带看案涉房产。2016年1月5日，第三人同双澎公司收取原告肖景购房定金10000元。2016年1月10日，第三人同双澎公司法定代表人彭志坚的民生银行账户转账10000元至被告王凯红农业银行账户。 2016年1月12日，原告肖景在厦门市公证处办理公证委托，受托人为袁雷，委托事项及权限为：“全权委托受托人代为购买厦门市同安区榕溪里31号之一的房产，并代为与出售人签署房屋买卖合同及相关协议。受托人在上述委托权限内所为的法律行为，签署的相关文书，委托人均予以认可。受托人无转委托权。” 2016年1月22日，王凯红（甲方）作为出售方与作为购买方（乙方）的肖景签订了一份《房产买卖居间协议书》（编号SP：0000684），约定王凯红将案涉房产以243万元出售给肖景。该协议还约定：“…第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）贰佰壹拾叁万元整，以上购房款共计人民币（大写）贰佰壹拾叁万元整。本协议签订当日乙方应支付购房定金人民币（大写）叁拾壹万元整，并按以下第1种方式支付给甲方：1、乙方于本协议签订当日直接支付给甲方；…第六条甲方应于2016年4月15日前将房产交付给乙方使用。第七条甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售，如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人已同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。…第十条甲、乙双方签订本协议当日，应向丙方支付中介费人民币（大写）伍万叁仟贰佰伍拾元整，其中甲方支付人民币（大写）----元整，乙方支付人民币（大写）伍万叁仟贰佰伍拾元整；同时甲、乙双方应向丙方支付代办手续费，其中甲方支付人民币（大写）----元整，乙方支付人民币（大写）捌佰陆拾伍元整，逾期支付上述费用的，应承担上述款项每日0.05%的违约金。甲、乙双方除须本人亲自办理的手续外，其他一切手续均由丙方代办。第十一条甲、乙方双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的0.05%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。…第十三条甲、乙双方保证备齐资料于2016年7月31日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2016年7月31日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。…第十九条双方约定的其他事项：1、双方买卖价格以本协议为准。2、王凯红配偶及其女儿均同意出售此处房产，由王凯红全权签字。3、该房产如有债权债务一切由甲方承担。4、过户时乙方可以指定产权，如果乙方能够一次性付款，甲方做全权公证给乙方。5、如果乙方需要贷款，信用不良及不能满足贷款条件，一切自行负责。6、甲、乙双方均同意过户时间。7、中介方前往北京与甲方签约买卖合同，乙方全权支付所有费用开销。”袁雷、王凯红及居间方（丙方）同双澎公司分别在该协议上签名捺印及盖章。2016年1月22日，原告肖景转账300000元至被告王凯红建设银行账户。当日，三方签定一张《购房定金收条》编号0000831，内容为：“兹收到（乙方）肖景身份证号码：3502041957××××××××）购买（甲方）王凯红身份证号码：3401041953××××××××）座落于同安区榕溪里31号之一的房产，购房定金人民币叁拾壹万元整（￥310000.00）。此房屋出售总价为人民币贰佰壹拾叁万元整，产权证号或购房合同号厦地房证第00537701号；建筑面积207.48平方米；附属用房–建筑面积为----平方米；合计总面积207.48平方米；购房款分二次支付给甲方。并定于2016年7月31日前往丙方处签订《房屋买卖居间协议书》。此定金一旦支付即生效，即对甲、乙双方发生完全的法律效力。甲、乙双方不得中途悔约或借故推迟签约时间，否则以违约论处，若乙方中途违约，购房定金作为违约金归甲方所有，若甲方中途违约，甲方应赔偿双倍的购房定金作为违约金给乙方。鉴于通过丙方努力，促使甲、乙双方达成该定金，并生效。在此条件下，无论哪方违约，受益方应将该定金的百分之50作为中介劳务费用支付给丙方。若甲、乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介劳务费用已支付的，丙方不予返还，若中介劳务费用尚未支付的，则由甲、乙双方各承担连带支付责任。本定金收条壹式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份，经三方签章后生效，均具有同等效力。丙方已将本收条所约定买卖双方的权利、违约支付责任向双方作出说明，双方明确理解本收条之内容，并自愿签署本收条。补充约定：王凯红配偶及其女儿均同意出售此处房产，由王凯红全权签字。”前述《房产买卖居间协议书》签订后，王凯红称其配偶李民新及案涉房产的共有人李行对出售该房产不知情，也不同意继续出售该房产，王凯红因此未按约配合办理过户亦未按约交付房产。 另查明，2016年1月16日，被告王凯红下楼梯时摔倒即入中国人民解放军总医院第一附属医院住院治疗，临床诊断为：1.右股骨髁上骨折；2.左手外伤；3.头外伤额部裂伤术后；4.右腘静脉血栓形成，于2016年1月18日在局麻下行下腔静脉滤器置入术，当日行右股骨髁上骨折切开复位内固定术，于2016年1月26日出院。前述《房产买卖居间协议书》是王凯红在住院期间在医院内与肖景的委托代理人袁雷签订。在签订合同之前袁雷与王凯红通过微信进行沟通，袁雷告知王凯红李民新、李行可以在英国办理委托公证，无需回国。 再查明，肖景因购买案涉房产已支付第三人厦门同双澎房产代理有限公司中介费53250元；因提起本案诉讼及（2016）闽0212民初2681号案件支出律师费合计78450元。 本院认为，案涉房产系王凯红与李行共有，肖景委托袁雷与王凯红订立房产买卖合同，在该房产买卖合同的附加条款中明确载明王凯红确认李民新、李行同意出售案涉房产。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，肖景按约支付购房定金31万元；王凯红因其配偶及共有人不同意出售房产而无法配合办理交房及过户手续，已构成违约。肖景依约要求解除案涉购房合同并要求王凯红承担违约责任，于法有据，本院予以支持。案涉房产买卖居间协议约定购房定金为31万元，肖景按约支付该款，则肖景诉求王凯红返还双倍定金62万元，有事实和法律依据；按照案涉购房合同的约定，违约方应赔偿守约方支付的中介费、代办费及律师代理费，因此，原告诉求二被告支付中介费及代办费53250元、律师代理费78450元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告肖景与被告王凯红签订的《房产买卖居间协议书（0000684）》； 二、被告王凯红应于本判决生效之日起五日内向肖景双倍返还定金人民币620000元； 三、被告王凯红应于本判决生效之日起五日内向肖景支付律师费人民币78450元； 四、被告王凯红应于本判决生效之日起五日内向肖景支付中介费及代办费人民币53250元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币21000元，由被告王凯红负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 宋 岩 二〇一九年二月二十日 书记员 童婉萍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。