安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1502民初576号原告：王贵宗，男，汉族，1973年8月13日生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：张宇，安徽徽蕴律师事务所律师。被告：安徽长安城房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市长安南路与永康路交口长安城**，统一社会信用代码913415000822126045。法定代表人：陈敬伟，经理。委托诉讼代理人：高唤唤，公司销售部员工。委托诉讼代理人：陈继明，安徽金六州律师事务所律师。原告王贵宗与被告安徽长安城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张宇，被告的委托诉讼代理人高唤唤、陈继明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王贵宗向本院提出诉讼请求：1、判令被告安徽长安城房地产开发有限公司赔偿原告王贵宗逾期交房违约金181351.68元；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告位于六安长安城9栋12层1203号房屋，合同价为1,365,633元，原告应于2017年4月14日前支付首期房价款415,633元，余款950,000元申请贷款，原告已经按照约定履行付款义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。”可是经多次催促，被告除寄给原告一个叫宗瑜的房屋入住通知书外，被告至今没有通知原告交房，多次向被告催促，至今没有向原告交房，也没有发书面的交房通知，被告的行为已经构成违约，依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，原告要求继续履行合同的，合同应当继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分2的违约金，经与被告协商赔偿无果，为维护原告方的合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。安徽长安城房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与原告未明确约定交房时间，答辩人可以在买受人支付房款后符合条件时随时交付房屋。答辩人与原告签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2017年4月14日，合同中交房时间2016年12月30日是办理网签时系统默认的时间，2016年12月30日双方还没有合同关系，该交房时间的约定对双方而言为无效约定，不具有约束力，双方在《商品房买卖合同（预售）》中实际未约定交房时间，答辩人可以在买受人支付房款后符合条件时随时交付房屋。二、答辩人已通知原告办理支付购房面积差、换取正式购房发票等交房手续，已尽到通知义务。答辩人实际已于2017年7月20日向原告发送办理交房手续通知书，之后又多次通过口头、微信等方式通知原告前来办理支付购房面积差、换取正式购房发票等交房手续，其诉称答辩人寄给他一份叫宗瑜的房屋入住通知书与事实不符。答辩人已尽到通知义务，其诉称多次催促也恰恰说明其是明知的。答辩人已尽到通知义务。三、原告因为面积差异议，不愿意补面积差价款，且称自己没有时间来办理才导致至今未收房，责任在于原告。答辩人已于2017年7月20日通知原告前来办理交房手续，后答辩人置业顾问一再催促其前来办理，置业顾问也陪同原告到长安城办理交房手续，因原告对房屋管理部门测绘的面积存在异议，认为房管部门实测面积增加的部分大多在公摊面积上，不愿意交付房屋面积差价款，且回复置业顾问称其自身没有时间来办理收房手续，未收房是由于其自身原因造成的，与答辩人无关。综上，答辩人没有违约行为，原告诉请逾期交房违约金没有事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告王贵宗提供证据如下：证据一、身份证，证明原告具有诉讼主体资格。证据二、购房款发票，证明原告已经按照合同约定在2017年4月14日前，支付了购房款首付。证据三、商品房买卖合同1份，一、证明按照合同第11条约定，交房时间为2016年12月30日前。出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。二、证明按照合同第九条约定，商品房交付条件为三项：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经综合查验备案，该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。三、按照合同十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第12条处理。四、按照合同第12条约定，逾期超过60日后，买受人可以选择退房或要求继续履行合同，继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。五、合同总价为1,365,633元。证据四、快递一份（含宗瑜入住通知书、长安城交房费用明细表），证明截止今日，原告仅收到宗瑜入住通知书，未收到原告入住通知书。被告发表质证意见：对原告证据一、二无异议；对证据三，真实性不持异议，证明目的持异议，证明目的第一条不持异议，合同中约定的交房时间为在2016年12月30日，该合同签订时间是2017年4月14日，其支付首付款时间是2017年4月14日，该条款交房时间约定为无效条款，理由是2016年12月30日原、被告双方尚未建立合同关系，所以被告在双方买卖合同中对交付时间可以视为没有约定，在原告交付购房款后，房屋符合交付条件后，被告可以随时交房，原告主张的其他证明目的全部不成立；对证据四，快递封面真实性、合法性、关联性均没有异议，恰恰证明被告已经书面通知原告交房事宜，原告证明目的不能成立，入户通知书和交房明细表真实性有异议、关联性有异议，没有被告长安城印章，不能证明宗瑜入住通知是被告邮寄，入住手续办理指南没有异议，原告提供的证据四快递封面地址是我方销售人员与原告核实交房地址时确认地址，已明知被告发出书面交房通知。被告安徽长安城房地产开发有限公司提供证据如下：证据一、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告身份情况。证据二、商品房买卖合同（预售），1、证明双方签订的合同时间是2017年4月14日，合同第十一条第一款交房时间2016年12月30日是网签系统默认的时间，该时间时双方尚未形成合同关系，该条款系无效条款；2、证明双方在合同中没有明确约定交房时间，被告可以在房屋符合交房条件时随时交房；3、合同第十一条第二款证明因买受人自身原因未能交房的出卖人不承担责任。证据三、交房通知邮寄底单，证明被告已于2017年7月20日以邮寄的方式向原告送达交房通知书，被告已尽到通知义务。证据四、证人证言、微信记录，1、证明被告同时用口头、微信的方式通知原告前来收房，被告已尽到通知义务；2、证明原告未收房的原因在于其自身。原告发表质证意见：对被告证据一三性不持异议；对证据二真实性不持异议，证明目的持有异议，合同约定交房时间是2016年12月30日，虽然当时双方没有签订合同，但合同签订后被告应立即交付房屋，该商品房买卖合同是被告提供的格式条款，被告辩称该条款无效，没有法律依据；对证据三、被告按照合同第11条约定，应当书面送达买受人，其他方式均不视为完成送达义务，且被告送达的是宗瑜的交房通知书，被告认为其递交应该是交房通知书，应进一步举证，该证据不能证明是通知原告交房；对证据四微信截屏无法确定是不是被告置业顾问与原告的聊天记录，即便是与原告的聊天记录，但不能证明通知原告来交房，且按照合同约定履行交房，应证明该房屋符合交房条件；工作证明没有提供社保、合同证明，没有单位负责人签字，被告没有尽到充分的举证义务。且通知交房应书面通知。本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于六安长安城9栋12层1203号房屋，预测建筑面积173.59平方米，套内建筑面积141.64平方米，分摊共有建筑面积31.95平方米，每平方7,867元，总价款为1,365,633元，于2017年4月14日前支付首期房价款415,633元，余款950,000元申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：3．该商品房经综合查验备案，该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，1．逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分壹的违约金。2．逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分贰的违约金。合同签订后，2017年4月14日，原告支付了首期房价款415,633元。2017年7月1日，原告银行按揭贷款汇入被告账户，被告于2017年7月20日向原告邮寄一份入住通知书，业主名为宗瑜，房号为9幢1004室，与原告所购买的房号不符。原告所购买商品房因未经综合查验备案，不符合合同约定的交房条件，原告没有接收房屋。原告购买的商品房位于六安长安城9栋楼，该栋楼综合查验备案时间为2018年1月19日。综合查验备案后被告一直未书面通知原告接收房屋。原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，原告已按照合同约定履行了给付购房款的义务，被告应当在合同约定的交付房屋时间将符合合同约定的交付条件的房屋交付予原告，否则即属于违约。双方合同约定的交房时间为2016年12月30日，在双方签订合同之前，过错在被告方，履行期限不明确的，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”故交房的时间可以确定为原告付清购房款后的合理时间，被告于2017年7月20日将他人入住通知书邮寄给了原告，可视为被告自行确定的交付房屋时间为2017年7月20日，但此时该商品房尚未综合查验备案，不符合合同约定的交付条件，即使被告通知了原告交房，依照合同第十一条的约定原告有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人即被告承担，并按照合同第十二条处理。原告所购房屋所在的9栋楼的综合查验备案为2018年1月19日，此时原告所购商品房才具备交付条件，但此后被告一直未书面通知原告交付房屋，故被告的行为构成违约，原告主张逾期交付房屋违约金符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。逾期交房违约金可自2017年7月20日计算至本判决作出之日前即2019年1月31日，共计555日，违约金为151,585.20元（日违约金为1,365,633元×2/10,000元）。原告主张2017年7月20日之前的违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告安徽长安城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王贵宗逾期交房违约金151,585.20元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息（开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处。账号20000533126310300000155，收款单位：六安市金安区人民法院）。案件诉讼费3,930元，减半收取1,965元，由被告安徽长安城房地产开发有限公司负担1,900元，原告负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  何修胜二〇一九年二月一日书记员  文 政附相关法律条文第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。