河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终45号 上诉人：李大民，男，汉族，1953年6月12日出生，住漯河市召陵区。 委托诉讼代理人：杨乐，河南长风律师事务所律师。 被上诉人：漯河伟业房地产开发有限公司。住所地：漯河市经济开发区解放路**。 法定代表人：赵洪亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。 上诉人李大民因与被上诉人漯河伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2018）豫1104民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2019年01月16日公开开庭进行了审理。上诉人李大民的委托诉讼代理人杨乐，被上诉人伟业房产公司的委托诉讼代理人王红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李大民上诉请求：一、撤销原判；二、改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审关于“办理合同备案、办理房屋产权证书不属于民事案件审理范围”的判决，属于适用法律错误。1、为上诉人办理合同备案、办理房屋产权登记是被上诉人的合同义务、法定义务，上诉人有权要求其继续履行。《房屋买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被上诉人存在违约，上诉人依据法律规定，要求被上诉人继续履行合同，并支付违约金，具备法律依据。2、一审法院判决混淆了房屋产权证的“办理”与“发放”。上诉人要求被上诉人办理房屋产权证，依据的是双方合同约定以及相关法律对房屋出卖人义务的规定，是请求法院责令合同的一方履行实体行为的诉，是给付之诉，属于民事案件受案范围。“办理产权证”和“发放产权证”二者性质完全不同，也有先后顺序，法院却将二者混淆，属于适用法律错误。况且，一审既然认为“不属于受案范围、不予处理”，又作出“驳回诉讼请求”的实体性判决，前后矛盾。二、上诉人主张的违约金具有法律依据，一审未予支持，适用法律错误1、案涉《商品房买卖合同》第十五条为无效的格式条款。《商品房买卖合同》的主要内容尤其是第十五条，全部由上诉人预先填好之后，才交给包括上诉人在内的购房者签字。该合同是被上诉人为了重复使用而预先拟定的，上诉人没有与被上诉人进行协商的权利。所以《商品房买卖合同》第十五条该条款属于《合同法》第三十九条第二款中规定的格式条款。同时，该条款免除了被上诉人迟延履行的违约责任，也剥夺了在被上诉人违约后，上诉人选择让被上诉人继续履行合同的权利，除此之外，被上诉人也未对该条款进行提示与说明，根据《合同法》第四十条的规定，该条款为无效条款。2、上诉人要求被上诉人支付违约金，有法律依据。因该格式条款无效，视为当事人对违约金未作约定，被上诉人应当承担的违约金应当由法律调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人的诉请符合该司法解释的规定，具备法律依据。三、被上诉人向上诉人另行收取天然气开户费，违反行政法规，应当退还给上诉人。依据2008年1月31日实施的《漯河市城市基础设施配套费征收管理办法》（漯政【2018】10号）第十条规定：“建设项目缴纳的城市基础设施配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。”本案房屋买卖发生在该政府规章生效期间内。但被上诉人除购房款外，另行向上诉人收取天然气开户费，违反政府规章强制性规定，属不当得利行为，该费用应当予以退还。 伟业房产公司二审中答辩称：第一，关于办理房产证的问题。被上诉人无权给上诉人办理房产证，因为这是行政机关的行政行为。被上诉人同意为没有办理房屋销售备案的购房人办理房屋备案登记，并且在一审判决后被上诉人已开始为未办理房屋备案的买受人办理备案登记，正在陆续办理中，有的已经办理完毕。第二，关于逾期办理房产证违约金的问题，最高法院规定双方当事人有约定的从约定，没有约定的按相关规定。但是在本案中当事人合同中明确约定了逾期不能办理房屋产权登记所应当承担的责任，所以当事人有约定应当按照当事人约定不支付违约金。第三，关于燃气开户费应否退还的问题。燃气开户费购房人缴纳是双方在购房合同时明确约定的事项，交房时由购房人一次交清，并且被上诉人收取购房人的燃气费是代收，这些费用已经全额交付给了燃气公司。虽然2008年，漯河市政府制作了关于征收城市配套费的文件，但是该文件并未在2008年实际执行。漯河市建委2013年开始有燃气专项规划，该规划于2015年获得批准，所以2015年之后才开始征收城市配套费用，不再单独收取燃气、水电等开户费用。本案所涉房屋合同签订于2011、2012或2013年，均早于漯河市的燃气规划。上诉人的燃气费被上诉人并没有从中收益，而实际受益人正是上诉人，所以我们认为原判决认定事实清楚。适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 李大民向一审法院请求：1.判令被告伟业房产公司为原告开具房屋发票及办理商品房合同备案登记手续；2.被告伟业房产公司为原告办理房屋权属证书；3.被告自2014年2月4日起按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准向原告支付逾期办理权属证书的违约金（截止2018年7月25日为76953.90618元）至原告房屋权属证书办理完毕之日止；4.被告伟业房产公司返还原告代收天然气开户费2500元；5.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、2013年7月23日，原告与被告书面签订《商品房买卖合同》，合同内容约定：被告将其开发建设的伟业·万和城北区第8幢6单元111号房屋一套出售给原告，房屋建筑面积为84.16平方米，每平米单价2933.39元，总金额为246874元，该合同未在不动产登记中心办理备案登记手续；2、合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项履行，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已支付的房价款退还给买受人，并按已付房价款0.2%赔偿买受人损失及双方在补充协议中约定：维修基金和燃气开户费在交房时一并结清；3、合同签订后，原告支付了全部房款，2013年8月8日，原告向被告支付燃气开户费2500元和维修基金等，被告向原告交付了房屋，后原告已实际入住，被告已将燃气开户费等交到燃气公司，燃气已开通，燃气公司也给被告书面出具了相关收费票据，但双方的合同未在不动产登记中心办理备案；4、被告于2011年取得伟业·万和城商品房预售许可证，但竣工后至今未向登记机关申请房屋初始登记、提交建设用地规划许可证、房屋竣工验收资料等，目前伟业·万和城商品房尚不具备办证条件；4、在诉讼过程中，原告撤回要求被告开具房屋发票的该项诉讼请求。 一审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合同有效，对双方产生法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点为：原告的请求能否得到支持。一、关于原告要求被告协助办理商品房合同备案登记手续的请求，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：“开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”从上述法规规定可以看出，为维护交易安全、防止一房多卖，切实保护房屋买受人即原告的合法权益，原告主张要求被告履行办理房屋买卖合同备案登记这一义务，系开发企业为预售合同备案的强制性义务，不属于人民法院民事案件的受案及审理范畴，故法院不予处理。因本案原告已结清购房款并支付房屋维修基金等，履行了合同义务，且被告已将伟业·万和城北区第8幢6单元111号房屋交付原告，原告也已实际入住，因此，原告对该房屋享有所有权；二、关于原告要求办理房屋权属证书的请求，虽被告履行了合同约定的交付房屋主要义务，未按约定时间履行协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续义务，存在违约行为，但《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”、第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”从上述法规规定可以看出，原告主张要求被告履行办理房屋权属证书这一义务，根据合同法理论及民法原理，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理部门或者机关审查及做出具体行政行为的范围，不属于人民法院民事案件的受案及审理范畴，故法院不予处理；三、关于原告要求被告支付违约金的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；……”本案中，双方合同第十五条有约定，约定的是如买受人原告退房，出卖人被告支付违约金，即当事人有特殊约定，而本案原告选择的是要求被告继续履行合同，所以原告请求被告按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准支付逾期办理权属证书的违约金，没有法律依据，法院不予支持；四、关于原告要求被告返还代收天燃气开户费的请求，因双方补充协议中明确约定维修基金和燃气开户费在交房时一并交付，原告没有证据证明该费用已包含在房价中，且被告代收的燃气开户费交到燃气公司，燃气已开通，被告的行为属于代收，并非实际受益和占有该款项，要求被告返还该款项，无有依据，且经法院调查了解漯河市城建委自2013年开始有燃气专项规划，该规划于2015年获得批准，在房屋买卖合同签订的2011年，燃气管道未通到该房产所在区域，故，对原告的该项请求，法院不予支持。在诉讼过程中，原告撤回要求被告开具房屋发票的该项诉讼请求，系其真实意思表示，是对自己民事权利的掌控、支配、行使与处分，不违反法律规定，法院口头裁定予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回原告李大民的诉讼请求。本案诉讼费减半收取893元，由原告李大民负担。 二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人李大民与被上诉人伟业房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案李大民已履行了支付房款的合同义务，伟业房产公司已将涉案房屋交付李大民入住，李大民对该房屋享有所有权。伟业房产公司虽然履行了合同约定交付房屋的主要义务，但还应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，……债务的标的不适用强制履行……”，本案中，涉案房屋没有办理初始登记，目前不具备办理产权证条件，不适用强制履行，李大民请求伟业房产公司为其办理涉案房屋的不动产登记证书，一审法院不予支持并无不当。关于办理商品房合同备案登记手续，伟业房产公司同意办理并且可以办理，对此不存在争议。关于李大民请求支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋权属登记的期限；……本案中，双方合同第十五条约定的是买受人退房，出卖人支付违约金，即当事人有特殊约定，本案买受人选择的是继续履行合同，所以请求按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准支付逾期办理权属证书的违约金，原审法院不予支持并无不当；关于李大民请求伟业房产公司返还天然气开户费2500元，该燃气开户费系伟业房产公司代收，费用交到燃气公司后燃气已开通，伟业房产公司并未占有该款项，原审法院对李大民的该项请求不予支持亦无不当。综上，上诉人李大民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1786元，由上诉人李大民负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  刘冬凯 二〇一九年二月二十二日 书记员  胡琨鹏