江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0114民初4509号原告：刘星宇，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：吴明睿、顾加胜，江苏万欣律师事务所律师。被告：南京运昌置业发展有限公司，统一社会信用代码91320114302729657C，住所地南京市雨花台区板桥新城新亭大街**新林芳庭综合楼**。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘小吾、张敏，国浩律师(南京)事务所律师。原告刘星宇与被告南京运昌置业发展有限公司（以下简称运昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘星宇委托代诉讼理人吴明睿、顾加胜，被告运昌公司委托诉讼代理人刘小吾、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘星宇向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房款共计587271.32元〔46.22㎡×（19706元-7000元）〕。事实和理由：2016年10月11日，原、被告签订《（湾景花园）商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于南京市雨花台区商品房，该商品房建筑面积为149.93平方米，位于正负零米以上第**。同时按照合同约定，该商品房规划用途为一般住宅，土地用途为城镇住宅用地。另外双方还就房屋交付时间、违约责任等其他权利义务作了详细约定。原告于2018年6月收房时发现，被告交付的房屋完全不符合双方的合同约定，一方面合同约定该商品房正负零米以上应当有149.93平方米，而实际正负零米以上面积仅有104平方米，负一层被告销售时称是赠送面积，不包含在149.93平方米之中；另一方面，被告将规划用途为丙二类储藏室的房屋按照一般住宅性质计价出售给原告，而原告获悉主管部门核准的储藏室销售价格仅为7000元/平方米。因此，被告在合同订立时隐瞒149.93平方米是包含一层及负一层，正负零米以上面积仅104平方米的重要事实，存在明显的欺诈和违规销售情形，同时也意味着原告在不知情的情况下以一般住宅的单价购买了规划为储藏室的房屋。另外原告发现隔壁相邻负一层从规划格局上看与原告的完全一致，被告即按储藏室价格7000元对外销售。原告认为其购买的房屋中出现的负一层与相邻负一层储藏室在房屋性质上相同，被告应当按照相邻储藏室及主管部门核准价计价销售，返还原告诉请的购房差价。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告运昌公司辩称，第一，原告认为商品房预售合同第一条第二款的约定有歧义，应做对被告不利的解释。但被告认为合同第一条第一款明确约定原告所购房屋含负一层和一层，套型及分层平面位置图都标注在合同附件1、2中。第一条第三款明确约定涉案房屋用途为一般住宅。被告在售房现场有样板房展示，原告通过实地查看样板房，应当明知该房屋负一层和一层是不可分割的整体，销售人员也告知两层都计入产权面积，总建筑面积是149.93平方米。原告自愿购买该套型住宅，系正常的市场交易行为，现单方面要求区分负一层和一层的面积和价格，违背涉案商品房交易的初衷。第二，从双方前期签订的《签约须知》、《承诺书》等磋商文件可知，被告已经充分提示原告了解房屋相关信息，原告也签字确认知悉所购房屋的位置、房号及屋内空间布局。第三，《南京市不动产转移登记联系单》记载涉案房屋为一般住宅，这与商品房预售合同内容相吻合，即被告交付的整套房屋用途是一般住宅，而非包含原告所谓的储藏室。第四，被告销售给原告的房屋价格经过对外公示和相关部门备案、核准，不存在欺诈、违规销售的情节和退还房款的事由。第五，因为原告购买的房屋负一层计入产权面积，用途是一般住宅，能够与一层连通使用，而二楼住户购买的负一层不能与其房屋连通，不计入产权面积，用途仅是储藏室，两者性质完全不同。原告出于商业交易中的盈亏心理，将其认购的负一层房屋价格和相邻负一层储藏室价格相比，认为该次交易吃亏，因此就认为该交易不合法，混淆了商业判断和法律判断。第六，原告从看房到签合同、交定金、办贷款、付尾款和收房、交纳面积补差款等，历经一年多的时间从未提出退房申请，反而逐步交清房款，表明原告认可现有房屋。第七，补充条款约定的是不计入产权面积的公共部分地下室，而本案的负一层计入产权面积，是原告购房的专有部分，补充协议约定的“地下室”与涉案房屋的负一层不是同一概念。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，认定以下事实：2016年10月11日，原、被告签订《湾景花园项目签约须知》，被告告知原告详阅销售中心公示的资料，签订商品房买卖合同及其他文本的注意事项，签约所需资料等。随后，原告签订《承诺书》一份，承诺原告已经知悉房屋与签约的信息，办理抵押贷款的事宜等。同日，原、被告签订《湾景花园商品房预售合同》一份，合同第一条第一款约定：被告预售给原告的商品房为《南京市商品房预售许可证》证载范围中的雨花台区板桥新城湾景花园xx室（含-1、1层）房屋（注：工程暂定编号）。该商品房所在楼层的总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。上述平面图以数字形式标明了涉案房屋四周的长度，原告在附件平面图上签字。合同第一条第二款约定：该商品房所在楼幢的主体结构为钢混，主体建筑层数为8层，其中±0.00米以上7层，±0.00米以下1层，该商品房位于±0.00米以上第1层。合同第一款第三条约定：该商品房规划用途为一般住宅，层高2.9米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注）。土地用途为城镇住宅用地（混合），土地使用年限2015年6月15日起至2085年6月14日止。合同第一款第四条约定：该商品房的建筑面积149.93平方米（实际交付为149.98平方米），其中套内建筑面积132.55平方米，共有共用分摊建筑面积17.38平方米。合同补充协议第6条约定，预购人对其他购买商品房附带底层或顶层庭院、露台、地下、地下室等的业主享有相应上述部位的使用权没有任何异议并不张任何权利，预购人不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。所购商品房附带上述部分的预购人对此使用权不计入建筑和产权面积的事实予以知晓并同意不以此为由拒绝接受交付。合同约定原告购房的单价为19706元/平方米，总价为2954521元。合同约定原告应于2016年9月23日支付2954521元。原告房屋实际面积149.98平方米，其中一层建筑面积103.76平方米，负一层面积46.22平方米，负一层层高约4.8米，负一层与一层在室内通过安装楼梯即可上下连通。购买负一层的除原告在内的所有一层住户外，被告向所有二层住户也都配套销售了负一层房屋，二层住户的负一层在面积、层高、户型上与一层住户基本一致，但与二层房屋分离，被告也与二层住户单独签订了购买负一层的商品房预售合同，对二层住户系按7000元/平方米的价格销售负一层房屋。庭审中本院向原告询问，其认为被告销售的房屋在面积上存在欺诈、隐瞒等情形，是否主张解除合同。原告表示不主张合同解除，要求法院参照二层住户购买负一层的价格调整原告房屋负一层的售价。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供1、南京市物价局出示的南京市新建商品住房配套储藏室租售价格备案表，其中显示涉案房屋负一层为丙二类储藏室，单价7000元/平方米，以证明涉案房屋负一层的用途为储藏室，每平方米仅值7000元。2、南京市规划局规划图，以证明涉案房屋负一层用途为储藏室，房屋正负零标线为一楼楼板。被告质证称1、备案表与本案无关，显示的是储藏室的价格，不能证明涉案房屋负一层是储藏室的性质。2、规划图没有公章和与涉案房屋对应的信息，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。被告提供1、南京市不动产转移登记联系单，其中注明的涉案房屋用途为城镇住宅用地/一般住宅，以证明该证据是办理不动产权证书的凭据且具有公示效力，其已表明涉案房屋的一般住宅性质。原告质证称对该证据关联性不认可，不是国土部门出具的不动产权证，不确定上面的信息是否在登记不动产权证时还会更改。本院认为，原告提供的备案表、规划图和被告提供的联系单，均意图证明涉案房屋负一层的性质。备案表系物价部门出具，主要证明涉案房屋负一层向物价部门备案的销售价格，规划图无相关出具部门的印章，也无与本案房屋对应的标识。而联系单系不动产登记中心出具，经本院向联系单的出具部门调查，房屋在办理不动产权证书时记载的内容与联系单中对房屋权利类型、权利性质、用途等的登记一致，且不动产权登记书登记的房屋用途根本没有储藏室这一项目，故本院对被告主张的涉案房屋负一层系一般住宅的用途依法予以采纳。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是：被告交付的房屋在套型、面积上是否符合合同的约定，是否需要向原告返还部分购房款。原告诉称被告售房时向其介绍负一层系赠送，不计入产权面积，再根据合同第一条第二款约定，认为被告交付的房屋应当是±0.00米以上面积149.93平方米（实际交付149.98平方米），而被告实际交付的±0.00米以上面积103.76平方米，不符合合同约定，主张不足的46.22平方米应按储藏室的用途以7000元/平方米的价格计算，退还购房差价。被告辩称其交付的房屋与合同约定的套型、面积一致，原告房屋的负一层系一般住宅性质，与一层连通属于上下两层的户型设计，与二层住户以7000元/平方米购买的储藏室在性质上完全不同，不应按此标准退还差价。针对该争议焦点，本院认为，第一，关于商品房预售合同是否明确约定原告购买的仅仅是一层房屋，面积达149.93平方米的问题。从合同的书面约定来看，虽然商品房预售合同第一条第二款约定原告的商品房位于±0.00米以上第1层，但同时合同第一条第一款又明确约定原告购买的房屋（含-1、1层），并且合同附件1和附件2展示了涉案房屋的套型和分层平面图，以数字标明了平面图四周的长度，通过简单的计算即可大致得出涉案房屋的总面积和套内正负一层中每间卧室、客厅、厨房、卫生间等的单独面积，原告在附件1、2中也签字确认。原告买房前被告现场展示了与涉案房屋相同的样板房可供参照，原告可以通过实地看房对整个房屋套型和地上一层的面积有真实、全面的感官认识，应当能够分辨出样板房一层和负一层总面积与其购房的149.93平方米相当，而样板房地上一层103.96平方米面积显然与149.93平方米房屋总面积差异巨大。再者经过庭审询问，原告称其并非认为购买被告销售的负一层房屋单价太贵，而是认为被告销售的房屋在地上一层面积上违反约定。因此本院向原告释明询问是否请求以被告售房根本违约为由主张解除合同，原告明确不主张解除合同。综上，本院认为根据合同第一条第一款及合同附件的约定、样板房展示等其他合同订立方式的约定，能够证明被告销售的房屋含一层和负一层，两层面积相加才是合同约定的房屋建筑面积。仅凭合同第一条第二款不足以使原告产生其所购房屋地上一层面积有149.93平方米的错误认识，从而导致认为被告交付的房屋在套型和面积上违反合同约定。原告并非是对涉案房屋的套型和面积在违背真实意思的情况下与被告签订合同。第二，关于涉案房屋负一层的用途、性质问题。原告主张的补充合同第6条是对不计入产权面积的庭院、地下、地下室等做出的约定，而本案负一层计入了原告房屋产权面积，不适用补充合同第6条的约定。原告提供的行政部门出具的文件证据不足以证明其负一层房屋的用途仅为储藏室。原告房屋的负一层计入产权面积，与一层直接上下连通。而二层住户购买的负一层不计入产权面积，虽然看上去与原告的负一层相邻相似，但是与二层房屋相分离，在户型设计、使用功能、产权登记上与原告的负一层房屋显著不同，两者在价格上不具有同一可比性。因此，原告主张参照二层住户按照7000元/平方米购买负一层的标准退还其购房差价，本院依法不予支持。综上所述，被告关于原告购房时明知一层和负一层整体面积149.93平方米，合同中对此也有相应约定，不予退还差价的抗辩意见，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘星宇的诉讼请求。案件受理费9672元，由原告刘星宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张旭琳人民陪审员  陈国琴人民陪审员  张雪春二〇一九年二月十一日书 记 员  陈志育