湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终235号上诉人（原审被告）：李又萱，女，1985年5月18日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。被上诉人（原审原告）：武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区吴南路**（6）。统一社会信用代码914201127963277027。法定代表人贺喜阳，总经理。委托诉讼代理人万庆，女，1984年10月1日出生，汉族，武汉市人，该公司员工，住武汉市洪山区。上诉人李又萱因与被上诉人武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭,于2019年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人李又萱，被上诉人三江公司的委托诉讼代理人万庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李又萱上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三江公司的诉讼请求。理由：我没有违约，双方应当继续履行商品房买卖合同。三江公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有依据，应予驳回。三江公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的编号为东170087531《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议已经解除并判令李又萱配合三江公司到房管部门办理合同解除手续；2、李又萱向三江公司支付违约金62726.7元；3、本案诉讼费由李又萱承担。一审法院认定事实：2017年10月1日，三江公司（甲方、出卖人）与李又萱（乙方、买受人）签订了《武汉恒大嘉园商品房认购书》。双方在认购书中约定，乙方自愿向甲方认购武汉恒大嘉园楼盘9幢1004号房，该商品房建筑面积共78.33平方米，单价为每平米8008元，总金额为627267元。乙方同意支付10000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款，须于2017年10月2日前支付首期房款307267元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。余款310000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年10月2日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。三江公司在甲方处加盖其公章，并预留地址和电话。李又萱在乙方处签字，所留通讯地址为湖北省武汉市东西湖区走马岭办事处兴旺村72号，联系电话为180××******和138××××****。认购书签订后，李又萱向三江公司支付了定金10000元。2017年10月17日，三江公司（出卖人）与李又萱（买受人）签订了编号为东170087531的《武汉市商品房买卖合同》及附件。双方在合同中约定，买受人所购商品房为武汉恒大嘉园楼盘9幢1004号房，该商品房建筑面积共78.33平方米，单价为每平米8008元，总金额为627267元。买受人贷款付款，应于2017年10月13日前一次性存入商品房首付款317267元，其余价款办理贷款。具体付款方式及期限的约定见附件六。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理。逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2019年3月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。合同还约定了其他权利义务。三江公司在出卖人处加盖售房合同章及法定代表人印，李又萱在买受人处签名并捺印。双方在合同附件六中约定，双方同意本合同第六条补充如下：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人以贷款方式向出卖人支付房款。应当于2017年10月13日前支付首期房价款317267元，占全部房价款的50.58%。余款310000元向交通银行（贷款机构）申请贷款支付。买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。买受人已明确知道按揭银行所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料；否则，因此而不能按期取得银行按揭贷款的责任由买受人承担。买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准。关于通知的约定：买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。合同附件还约定了其他权利义务。三江公司在出卖人处加盖售房合同章，李又萱在买受人处签名并捺印。2017年10月13日，李又萱向三江公司支付购房首付款307267元，三江公司收款后，向李又萱开具了金额为317267元（含定金10000元）的增值税普通发票。首付款支付后，李又萱向银行申请贷款事宜，因为贷款利率问题未能成功办理。李又萱向三江公司提出公积金贷款方式付清购房款，但是双方未能协商一致。2017年11月2日，三江公司向李又萱发送《通知》一份，主要内容为三江公司根据认购书的约定，李又萱所付款项不予退还，并将另行处理该房屋。李又萱虽已交首付款，但一直未成功办理贷款并签署《商品房买卖合同》，视为未完成签约手续。该《通知》通过ＥＭＳ方式邮寄至湖北省武汉市东西湖区走马岭办事处兴旺村72号，联系电话为180××******，经查询，该邮件在2017年11月6日退回妥投，投递过程为2017年11月3日未妥投（未妥投原因：人已他往），故邮件退回。2018年1月15日，三江公司诉至一审法院，请求如诉称。审理中，李又萱坚持其辩称意见，本案调解不成。一审法院认为：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，关于剩余购房款310000元的支付，依据双方所签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六的约定，李又萱必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）。而双方《认购书》约定，李又萱需在2017年10月2日（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。而截止至三江公司于2017年11月2日发送《通知》时，李又萱仅支付了首付款317267元，剩余购房款310000元逾期已超过约定的20日。依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六之约定，三江公司享有单方解除合同的权利。故在三江公司按照李又萱在合同中确认的送达地址邮寄《通知》，该邮件因李又萱原因无法妥投，也应视为三江公司履行了解除合同的通知义务。对三江公司要求解除双方签订的编号为东170087531《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，一审法院予以支持。对于李又萱提出的系三江公司销售人员承诺较低的贷款利率，后因为银行贷款利率较高而未能办理的辩称意见，虽然其提供了部分微信聊天记录，且三江公司亦认可聊天人员系该公司员工，但双方合同及附件中约定，“买受人已明确知道按揭银行所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）”和“买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准”，表明贷款利率、金额等并非由三江公司承诺就能最终确定的，故三江公司对银行调高贷款利率并无过错，故对于李又宣的该辩称意见，一审法院不予采纳。李又萱还辩称其未收到三江公司的通知，但三江公司系按照李又萱确认的联系地址邮寄并载明了李又萱的联系方式，该邮寄寄出未能妥投，原因为“人已他往”，亦当认定为三江公司已经履行了通知义务，且该通知已经到达李又萱处。双方合同已明确约定了支付剩余购房款的期限，在李又萱未能成功办理银行贷款的情况下，其负有一次性支付剩余购房款的义务，但李又萱未能依约履行其支付剩余购房款的合同义务。李又萱称愿意转为公积金贷款方式支付购房款，但未能与三江公司达成一致。合同解除后，李又萱应当协助三江公司到房管部门办理合同解除手续，对于三江公司已经收取的购房款，李又萱可以另行主张要求予以返还。关于三江公司要求李又萱支付违约金62726.7元的诉讼请求。依据合同附件六中的约定，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。本案中，考虑到合同的实际履行情况，依照公平原则，违约金的计算比例应当参照三江公司的实际损失予以确认。因为案涉房屋剩余未付购房款为310000元，故一审法院酌情对三江公司的该项诉讼请求，在李又萱未付购房款的10%即31000元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。一审判决：一、解除武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司与李又萱之间于2017年10月17日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东170087531）；二、李又萱于本判决生效后十日内配合武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司到房管部门办理合同解除手续；三、李又萱于本判决生效后十日内支付武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司违约金31000元；四、驳回武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，由武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司负担793元，由李又萱负担575元。二审期间，上诉人提交了其与被上诉人的销售人员的往来微信，拟证明被上诉人的销售人员称有关银行的贷款利率是上浮20%，事实上去该银行办理贷款时利率上浮了30%。双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本案的焦点是，本案没有按照合同约定的条款推进交易的责任在谁。本院认为，原审及本院查明的事实表明,双方对于合同的履行是先后通过《武汉恒大嘉园商品房认购书》及《武汉市商品房买卖合同》约定的。按《武汉恒大嘉园商品房认购书》的要求，李又萱应于2017年10月2日前支付首期房款307267元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。事实上，李又萱并没有按上述约定执行,而是在2017年10月17日，双方才签订《商品房买卖合同》。该合同对支付首付款的日期进行了变更，变更为在10月13日之前支付首付款317267元。上述变更经双方当事人事实上的认可，应视为新约定。按照合同附件六的补充约定，应当在《武汉恒大嘉园商品房认购书》约定的日期内办完贷款手续，如果超过20天视为违约。现双方认可认购书约定的日期后延，即使按照后延的日期再计算贷款的履行期限，因上诉人至今仍未办理贷款的手续，既超过了合同约定的日期也超过了合理期限。更重要的是，上诉人未履行相关贷款手续的原因不仅仅在于逾期多少天办贷款，而在于上诉人不接受贷款银行的利率而拒绝办理贷款。上诉人拒绝贷款的理由是被上诉人所称的贷款利率不为银行所认可，故称要么退房款不再履行合同，要么由被上诉人协调按优惠利率办理贷款。本院认为，按照谁主张谁举证的规则，上诉人对其拒绝办理贷款的理由是被上诉人所称的贷款利率不为银行所认可的说法应当举证，但上诉人未能举证，即使上诉人该说法属实，但因为认购书约定了“实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准”，故上诉人不能以贷款实际上浮利率高过被上诉人告知的利率为由不履行合同。合同的推进要基于双方当事人的合意，鉴于被上诉人不愿意继续推进该交易，而上诉人没有实际办理贷款手续也是事实，故双方所签的合同及补充协议以解除为宜，但为公平起见，三江公司占用过上诉人的首付款，故三江公司主张违约金的诉讼请求以不应再得到支持为宜。综上所述，李又萱的上诉请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初276号判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初276号判决第三项、第四项；三、驳回武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费1368元，由上诉人李又萱负担100元，被上诉人武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司负担1268元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇一九年二月十九日书记员 宋 飞