大连市金州区人民法院民事判决书（2018）辽0213民初5106号原告：铉克龙，男，汉族，1989年1月19日生，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：郭寒颖（实习），系北京市盈科（大连）律师事务所律师（缺席）。委托诉讼代理人：马兴骅，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：大连金悦房地产开发有限公司，住所地：大连市金州区先进街道八里村。法定代表人：法定代表人：王士东，系该公司总经理。委托代理人：史庆峰，男，1975年12月14日出生，汉族，系该公司法务部长，住大连市甘井子区。第三人：大连悦达建设工程集团有限公司，住所地：大连市中山区中南路中林园**。法定代表人：朱万里，系该公司总经理。委托代理人：王敏，女，1977年6月2日生，系该公司职员，住大连市沙河口区。原告铉克龙诉被告大连金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）、第三人大连悦达建设工程集团有限公司（以下简称悦达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马兴骅、被告金悦公司的委托代理人史庆峰、第三人悦达公司的委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铉克龙向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付自2014年6月20日起至实际办证之日止的逾期办证违约金（以672227元为基数，按日万分之一的标准，暂计至2018年6月30日，为137404元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同和补充协议，约定原告购买被告开发的商品房，房屋总价款为672227元，并约定，确因出卖人责任导致买受人在房屋交付满一年无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。原告依约支付了房款，被告在2013年6月19日将房屋交付给原告。在合同约定的期间内，因被告的责任导致原告无法取得房屋权属证书，请求法院依法判决。被告金悦公司辩称：不同意原告诉讼请求。逾期办证并非被告责任，而是案涉房屋因政府出让的土地存在权属争议、土地出让金结算发生争议以及两区合并、政府相关部门对接不畅等被告不可控之客观原因造成的。被告已依约将房屋交付给原告使用，原告没有实际损失，同时原告并未将购房款给付我方，我方仅是依据施工单位的申请及请求，协助办理贷款手续，手续办理完毕后，即使将款项反映给相应的施工单位，被告并没有实际收取该贷款，原告诉讼请求不应予以支持。对鉴定结论有异议，比对样本比较单一，不能充分反映笔迹特征，鉴定中心在此情况下，得出鉴定意见不科学、不谨慎，鉴定书中的鉴定分析，通过剪裁和样本比对，否定了同一性，一个人签字根据签字的环境、条件、心理状态等很可能影响签字人的笔迹，鉴定结论不够客观。第三人悦达公司辩称，被告将案涉房屋抵顶给我公司，我公司又将该房屋抵顶给原告，该房屋为原告为抵顶债务获得，不应支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）和《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于金州区拥政街道舒林园B2-2-9-1号房屋，总价款为672227元。合同签订后，原告向被告交付了全部房款。被告于2013年6月19日将房屋交付给原告。《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十二条约定：“买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内办理权属登记备案，现双方明确，如90日内未办理完产权登记备案，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋登记或者无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金。”；第二十四条约定：“本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准”。至本案审理终结时，案涉房屋所涉土地以及规划审批等手续尚不满足办理产权登记的要求。另查，大连市中级人民法院（2017）辽02民终1349号民事判决书中，二审法院审理查明：“1、金悦公司在其拟定并作为证据提交的2014年8月10日《关于悦泰山里项目用地政府会议纪要的情况报告》中记载：“现在山里业主不停上访，现在已经形成有组织有规模有计划的上访，如果再不解决，将会给社会带来极大的不稳定”；2、金悦公司在其拟定并作为证据提交的2014年11月20日《关于解决“悦泰山里”项目历史遗留问题的工作进展说明》中记载：“由于悦泰山里项目B区土地存在的问题迟迟未能解决，三年来购房居民不能办理房屋产权、户口迁移，子女上学、二手房交易等诸多事宜，一直怨声载道，不断上访，使我公司工作环境长期遭受严重干扰，并到管委会群访十余次…”。”再查，2013年4月8日，案外公司大连宇恒建筑安装工程有限公司为第三人悦达公司出具弃权声明一份，载明该公司将案涉房屋转让给本案原告，该公司加盖公章且改弃权声明上留有“铉克龙”字样。同日，第三人悦达公司为被告出具弃权声明一份，载明第三人悦达公司将案涉房屋转让给本案原告，第三人悦达公司加盖公章。再查，庭审中，原告对被告提供的弃权声明中原告的签名不予认可，并申请进行司法鉴定，辽宁学苑司法鉴定中心司法为该案鉴定后，得出鉴定意见为，被告提供的弃权声明中的原告签字并非本人书写。本院所认定的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、入伙文件、民事判决书、鉴定意见书，被告提供的商品房预售许可证、《关于悦泰山里B区办理房屋产权登记有关事宜的请示》、弃权声明等及当事人陈述记录等证据在案为凭，已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告已经完成付款义务，被告作为商品房出卖人应在约定期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，以便于原告办理产权登记手续。被告在尚未取得案涉房屋所涉土地以及相应审批的情况下，就进行开发建设并向原告出售商品房，以至于在本案审理终结时尚不能将办理产权登记手续报送相关部门，应承担由此产生的违约责任。被告辩称原告系以抵债方式取得案涉房屋并签订商品房买卖合同，但未能提供证据加以佐证，其虽提供了弃权声明，但原被告对该声明中原告签字真实性存在异议，经辽宁学苑司法鉴定中心司法为该案鉴定后，得出鉴定意见为，被告提供的弃权声明中的原告签字并非本人书写。被告虽对该鉴定意见不予认可，但未能提供证据证明该鉴定存在法律规定的不能使用的情形，故对被告的辩解意见本院不予采信。关于违约金的计算方式，《合同补充协议》第二十二条是对《合同》第十五条的变更，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《合同补充协议》第二十二条约定的日万分之一的标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对被告提出的“原告没有实际损失、补充协议第二十二条约定的违约金过高”的辩解不予采纳。因此，被告应按照已付房款日万分之一标准向原告给付违约金。因被告完成义务的具体时间尚不能确定，故本案违约金支付至本判决生效之日止，在此之后产生的违约责任，原告可另行向被告主张。被告及第三人均辩称原告系以抵债方式从第三人世江公司处获得案涉房屋，且将首付款给付第三人世江公司，但经本院询问，被告及第三人均未能提供证据证明上述主张，而原告提供了商品房买卖合同及被告金悦公司出具的销售不动产统一发票，已可证明自己的主张，故对被告及第三人的辩解意见本院无据采信。被告的违约行为直接导致原告无法取得房屋权属证书，该后果持续存在，且从被告提交的相关证据显示，该小区房屋买受人始终在持续、未间断地通过各种途径主张权利，被告对此也是明知的，因此对被告提出的“原告起诉已超过诉讼时效”的辩解不予采纳。综上所述，被告应按照已付房款672227元，自2014年6月20日始按日万分之一标准给付至本判决生效之日止的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告大连金悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告铉克龙逾期办证违约金（计算方式：以672227元为本金，自2014年6月0日始按日万分之一标准计付至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元（原告已预交）、鉴定费2400元（被告已预交），由被告大连金悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 姜 雷 二０一九年二月一日书记员 赵丽娜