北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初75365号原告（反诉被告）：北京中百联行投资有限公司，住所地北京市通州区潞城镇政府院内****。法定代表人：程啸东，董事长。委托诉讼代理人：程钦，男，1967年9月29日出生，汉族，北京中百联行投资有限公司物业部经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：祁咏欣，北京市建诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：都邦财产保险股份有限公司，住，住所地吉丰东路**/div>法定代表人：郑国如，董事长。委托诉讼代理人：孙锐，北京初亭律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司（以下简称中百公司）与被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司（以下简称都邦公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中百公司委托诉讼代理人程钦、祁咏欣，都邦公司委托诉讼代理人孙锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中百公司向本院提出诉讼请求：1、都邦公司继续履行双方签订的房屋租赁合同，配合我公司办理营业执照；2、如果法院认定合同无法继续履行，都邦公司赔偿我公司实际经济损失707559.56元及预期经济损失4766413.84元；3、都邦公司向我公司开具2018年3月12日及2018年5月17日交纳租金的发票。事实和理由：我司与都邦公司于2012年7月25日签订《房屋租赁合同》，约定都邦公司将北京市朝阳区XXX号楼（以下简称涉案房屋）出租给我司作为商业、办公使用，建筑面积3498.08㎡。租赁期限为12年，每三年整为一个租赁年度，租金每天每建筑平米2.6元，自第二个租赁年度在上一年度租金标准基础上递增5%，每个租赁年度我司实际应支付对方租金为第一年度3319677.92元、第二年度3485661.82元、第三年度3659944.91元、第四年度3842942.15元。我司交纳一个月的租金作为押金，即276639.83元。合同约定我司在租赁期间拥有涉案房屋的使用权和转租权，我司自行办理营业执照等相关经营证照，但都邦公司应予配合，并提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件及手续。双方不得无故解除本合同，如有一方不履行本合同约定的义务，违约方应向守约方支付当年租金总金额的10%作为违约金。合同签订后我司正常履行，将涉案房屋转租给其他单位用于企业经营，并要求都邦公司按照合同约定提供办理营业执照的手续。都邦公司认为对需要办理营业执照单位的情况不了解，提供场地证明手续需层层审批故不予提供，并认为我公司不主动汇报情况，于2018年3月9日提出解除合同，采取断水断电措施导致合同无法履行。我司认为提供场地证明是都邦公司的义务，不予办理违反合同约定，且不应随意解除合同，故诉至法院，望判如所请。都邦公司辩称并反诉称，2012年7月25日，我司与中百公司签署《房屋租赁合同》，约定我司将涉案房屋出租给中百公司，首次租金及押金共计人民币1106559.32元，于合同签订时向我司一次性付清。其余每次租金支付日期为前一季度期满前七天一次性付清。对方不得延期交付租赁费用，以到期日满开始，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向我司支付迟延履行金。前一季度期满仍不支付下一季度租金的，我司有权解除合同收回承租房屋，且不退还对方押金。对方自行办理营业执照等相关经营证照，但我司应配合提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件。2013年8月1日，双方签订《补充协议》，约定自2013年6月25日起，对方将涉案房屋三层及四层退还给我司，退还后实际承租面积为1749.04平方米。上述合同签订后，我司依约履行了义务，中百公司自2017年年底开始违约，拖延支付租金。我司本可以立即行使合同解除权，但考虑到双方长期的合作关系，我司当时未予追究中百公司的违约责任。此后，中百公司继续违约拒不支付租金，直至2018年3月9日。为维护自身合法权益，我司向对方发出《租赁合同解除通知》，行使单方解除权，但对方拒收并拒绝交还承租房屋。双方租赁合同中约定的配合办照业务仅指中百公司在办理自身营业执照时我司有义务配合，对配合的具体方式和时间期限均没有做出规定，且不包括对次承租人的办证义务。我司并无违约行为，中百公司逾期支付租金构成违约，我司有权行使解除权，合同于2018年3月9日已经解除，自此之后中百公司应支付占有使用费，故不同意中百公司的全部诉讼请求。同时，我司提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年3月19日解除；2、中百公司支付违约金348566.18元；3、中百公司腾退涉案房屋并交还我公司；4、中百公司按照每日每平米4元的标准支付2018年3月17日至实际腾房之日止的房屋使用费;5、确认中百公司支付给我公司的押金276639.83元不予退还。中百公司对都邦公司的反诉辩称，我司不同意解除合同，我司的法定代表人确实收到了都邦公司发出的解除通知，但2018年3月12日及2018年6月我司支付了两次租金，都邦公司都收了，并未提及合同解除的事。两次迟延交租我司都与都邦公司的负责人进行了沟通，对方表示同意，所以不能认定我司违约。即使我司违约，都邦公司主张的违约金明显过高，计算面积有误，请求法院酌减。合同中有关于办理营业执照的约定，且约定我司可以转租，所以都邦公司有配合我的次承租人办理营业执照的义务。我司认为合同并未解除，如果法院认为合同应当解除，则我司主张退还已经交纳的押金并赔偿相应损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月25日，中百公司作为乙方与作为甲方的都邦公司签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积3498.08㎡，租赁期限为12年，每三年整为一个租赁年度。从合同签订日2012年7月25日起至2013年2月24日止共七个整月，考虑到乙方装修等特殊因素，七个月房租总计829919.46元，且乙方应当于本合同签订时一次性支付给甲方。2013年2月25日至2013年11月24日按季支付房租，2013年11月24日为第一年结束日。房屋租金按建筑面积计算，每日每平米2.6元，此租金涵盖物业费、设备使用费。房屋租金标准在同一个租赁年度内每年租金保持不变（每个租赁年度包含三年整），自第二个租赁年度起房屋租金标准在上一租赁年度租金标准的基础上递增5%。2012年7月25日至2015年11月24日年租金3319677.92元，2015年11月25日至2018年11月24日年租金3485661.82元，2018年11月25日至2021年11月24日年租金3659944.91元……。乙方按季向甲方交纳租金，首次租金及押金共计1106559.32元于合同签订时向甲方一次性付清。其余每次租金支付日期为前一季度期满前七天一次性付清。乙方不得延期交付租赁费用，以到期日满开始，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之三为标准向甲方支付迟延履行金。前一季度期满仍不支付下一季度租金的，甲方有权解除合同收回承租房屋，且不退还乙方押金。乙方应向甲方支付相当于一个月房屋租金标准的押金，即276639.83元。甲方应于收到乙方押金及租金后15个工作日内向乙方开具租赁发票，开具发票的税费由甲方承担。租赁期内，乙方拥有承租房屋的使用权和转租权。乙方自行办理营业执照等相关经营证照，但甲方应配合提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件。乙方有权将承租房屋进行分租、转租或转借给其他任何第三方使用，但应将上述情况告知甲方，且期限不得超过甲乙双方的合同期限。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1）未按照合同约定的时间和金额支付各项费用的，但由于甲方不履行甲方应尽义务的除外；2）擅自改变该房屋用途、拆改变动或损坏房屋主体结构的；3）利用该房屋从事违法活动、损害公共利益的。甲方依据上述情形单方解除合同，应书面通知乙方交回承租房屋，乙方应于收到甲方的书面解除通知后七日内交回承租房屋，已交纳的押金和房屋租金不予退还。甲乙任何一方按照本合同约定单方行使合同解除权的，需提前一个月通知对方。由于乙方未按时支付租金甲方行使单方解除权的情况除外。租赁期间，甲、乙双方不得无故解除本合同，如一方不履行本合同约定的义务，违约方应向守约方支付当年租金总金额的10%作为违约金，如乙方、甲方分别按照本合同第九条第3款、第4款的约定单方行使合同解除权的，违约方除按照本条约定支付违约金外，还应分别按照第九条第3款、第4款的约定退还多收的房屋租金并无息退还乙方交纳的押金或没收乙方已交纳的押金和房屋租金。以上款项不足以弥补给对方造成损失的，违约方还应向守约方补足损失差额。2013年8月1日，双方签署《补充协议》，约定甲方同意乙方于2013年6月25日起，将本楼三层及四层的房屋退还给甲方，面积共计1749.04平米。退租后，乙方实际承租本楼面积为1749.04平米（一层和二层），自退租之日起，乙方只需缴纳实际承租面积的租赁费。退租后，乙方在第一租赁年度应缴纳季度租金为414959.74元。于2013年6月25日起，乙方应缴纳的租金标准为在原合同租金标准的基础上每月增加贰万元整，租金交纳时间不变。退租后，乙方全力协助甲方并按甲方要求每天每平米2.6元的标准出租本楼三层及四层房屋，不论双方任何一方出租后，甲方同意该新出租合同签订日起不再收取相同面积乙方每月所上调的金额，乙方租金支付标准按照原合同的约定执行。上述合同签订后，双方依约履行。中百公司向都邦公司支付了押金276639.83元，并按时交纳了2017年11月25日之前的租金。2017年12月1日，中百公司支付了2017年11月25日至2018年2月24日的租金，2018年2月17日，又支付了2018年2月25日至5月24日的租金。2018年3月及6月，中百公司两次向都邦公司支付租金，将租金支付至2018年8月25日。2018年3月9日，都邦公司向中百公司出示《租赁合同解除通知》，称因中百公司未按照合同约定交付租赁费用，故行使单方合同解除权，解除与中百公司的房屋租赁合同，于收到该书面通知7日内交还涉案房屋，并支付相应的租金、延迟履约金及违约金。中百公司表示当日是与都邦公司洽谈办照等事宜，对解除通知未看亦未签收。2018年3月15日，中百公司法定代表人签收该通知。2018年3月16日，中百公司向都邦公司发出《回复函》，称不同意都邦公司单方提出的提前解约意见，要求继续按照合同约定履行合同义务。另查，中百公司承租涉案房屋后，将部分面积出租给艾呦呦公司，都邦公司提供材料协助艾呦呦公司办理了营业执照。2017年11月7日，中百公司与北京汉尔文化发展有限公司（以下简称汉尔公司）签署租赁合同，约定汉尔公司承租涉案房屋二层874.52平方米，租期自2017年11月24日至2019年11月23日。2018年8月20日前后，汉尔公司撤场，涉案房屋二层目前空置。2018年2月25日，中百公司与上海宝冶集团有限公司（以下简称宝冶公司）签署《房屋租赁合同》，将涉案房屋一层房屋出租给宝冶公司使用，租期自2018年2月25日至2023年3月24日。宝冶公司除承租一层外，另与都邦公司签订租赁合同承租涉案房屋三至四层。经询，都邦公司表示宝冶公司承租的一层不要求腾退，仅要求中百公司腾退涉案房屋二层。庭审中，双方就协助办理营业执照的问题各执一词。中百公司主张都邦公司在协助艾呦呦公司办理营业执照后，不再配合汉尔公司办理营业执照致其欠付租金，都邦公司则称合同约定的协助义务为协助合同相对方中百公司办理，其并无协助次承租人办理营业执照之义务，之前帮助艾呦呦公司办理相关手续仅是出于善意，并非其合同义务。关于迟延支付租金的问题，中百公司主张原因有二：一是事先与都邦公司负责人进行了沟通，对方表示同意，且2018年3月9日、15日双方协商办照手续及缴费问题未达成共识，但对方此后两次收取了其交纳的租金，并未提及解除合同问题；二是合同正常履行期间都邦公司不履行合同义务，其行使不安抗辩权暂缓交纳租金；另，都邦公司于2018年3月30日采取断水断电措施，导致其无法正常使用涉案房屋。都邦公司对中百公司的上述主张均不认可，并称2018年3月9日之后收取的款项是中百公司应当交纳的占有使用费，并非同意合同继续履行。经询，中百公司表示如果法院认定合同无法继续履行，则要求都邦公司赔偿实际经济损失，即汉尔公司应当交纳而未交纳的2018年2月24日至2018年9月23日的租金差额707559.56元及预期经济损失，包括汉尔公司应交纳的2018年9月24日至2019年11月23日的租金差额282279.07元及2019年11月24日后可另行出租二层至双方合同到期日2024年11月24日可收取的租金差额1352617.13元。都邦公司对上述损失均不认可。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，中百公司与都邦公司签署的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于合同是否已经解除及双方违约责任。租赁合同第八条“乙方的权利和义务”中约定，中百公司自行办理营业执照等相关经营证照，但都邦公司应配合提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件，中百公司有权将涉案房屋进行分租、转租或转借。关于都邦公司的“配合提供文件”义务的具体对象及时间，合同中均未做出明确约定。合同具有相对性，合同中约定的权利义务一般仅针对合同相对方，故都邦公司的“配合”义务应为配合中百公司办理营业执照，不应及于并非双方合同当事人的次承租人。因此，从合同本身来看，都邦公司没有配合次承租人办理营业执照的义务。且双方合同虽然约定都邦公司有义务配合，但并未明确配合的时间及违反该义务的违约责任，故中百公司以此主张都邦公司构成违约于法无据，本院无法采信。另一方面，需要说明的是，虽无合同约定义务，但涉案房屋为商业、办公用途，合同既然约定中百公司有转租、分租的权利，为确保合同的顺畅履行，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，都邦公司作为出租人持有办证所需证照，则应尽力配合中百公司做好与次承租人的沟通、协调工作，否则仅凭中百公司之力难以完成协助次承租人办理证照一事，然都邦公司在配合艾呦呦公司办理营业执照后，不再配合其他次承租人，虽非违约行为，但履行合同存在不积极妥善之处。根据双方合同约定，租金按季交纳，于前一季度期满前七天一次性付清，前一季度期满仍不支付下一季度租金的，都邦公司有权解除合同收回承租房屋，且不退还中百公司押金。中百公司迟延支付2017年11月25日至2018年2月24日及2018年2月25日至2018年5月24日两个季度的租金，且在前一季度期满时未支付，已经构成违约。中百公司辩称与都邦公司就迟延支付达成一致，但未提交任何证据证明，本院无法采信。关于中百公司抗辩的因都邦公司不履行配合办证义务故其行使不安抗辩权一节，如前所述，都邦公司并无配合次承租人办理营业执照之合同义务，且涉案房屋出租给中百公司的用途为办公、商业，办理营业执照与否并不从根本上影响涉案房屋的实际使用，故中百公司主张的不安抗辩权不成立。关于中百公司主张都邦公司于2018年3月底对涉案房屋断水断电一节，未提供充分证据证明，且彼时都邦公司已经发出解除合同通知书，故不能认定都邦公司就此存在违约行为。中百公司逾期交纳租金的违约行为已经符合合同约定的解除条件，都邦公司作为守约方享有解除权。现有证据不足以证明都邦公司发出的解除通知在2018年3月9日已经明确送达中百公司并被其知晓，故本院以中百公司签收解除通知的时间即2018年3月15日作为合同解除的时间。同时，解除权为形成权，故都邦公司在行使解除权后虽又收取了中百公司交纳的费用，但不影响行使解除权的效力，双方合同已经解除，中百公司主张继续履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已经解除，中百公司应当腾退涉案房屋并支付房屋使用费。因都邦公司明确表示宝冶公司承租的一层不要求腾退，本院对此不持异议，中百公司需腾退涉案房屋二层。关于房屋使用费的问题，现双方均认可中百公司已将房屋使用费交纳至2018年8月24日，故房屋使用费的起算点以2018年8月25日为准，中百公司需参照租金标准予以交纳，都邦公司主张按照每日每平米4元的市场价交纳没有依据，本院不予支持。考虑到都邦公司仅要求腾退二层，不要求腾退一层，为便于双方执行，两层的房屋使用费均计算至实际腾退二层之日止，双方可于腾退二层之日同时办理一层的书面交接手续。关于违约责任问题，中百公司迟延交付租金构成违约并导致合同解除，应当依约承担违约责任。但合同约定的违约责任为扣除押金的同时再另行支付违约金，违约金数额约定过高，并考虑到都邦公司在履行合同过程中亦有不积极之处，本院确定中百公司交纳的押金作为违约金不予退还，不再另行支付违约金。中百公司主张的违约金及损失没有事实和法律依据，且都邦公司没有合同约定的违约行为，本院不予支持。关于发票的开具问题，中百公司已经交纳了至2018年8月24日的房屋使用费，都邦公司有开具发票的合同义务，且该义务不因双方合同解除而免除，故本院对中百公司要求开具发票的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司与被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司二〇一二年七月二十五日签署的《房屋租赁合同》及二〇一三年八月一日签署的《补充协议》于二〇一八年三月十五日解除；二、原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区XXX号楼二层腾空并交还给被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司；三、原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司支付二〇一八年八月二十五日至二〇一八年十一月二十四日的房屋使用费四十三万九千二百八十八元八角九分；四、原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司于本判决生效后七日内以一千七百四十九点零四平方米为基数，按照每日每平方米二元八角七分的标准向被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司支付二〇一八年十一月二十五日至实际腾房之日止的房屋使用费；五、原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司向被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司交纳的押金二十七万六千六百三十九元八角三分不予退还；六、被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司开具二〇一八年三月十二日及二〇一八年五月十七日两次交纳费用的发票；七、驳回原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50351元，由原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司负担（已交纳315元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉费10645元，由原告（反诉被告）北京中百联行投资有限公司负担6387元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）都邦财产保险股份有限公司负担4258元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈  洁审判员 吴  娜审判员 马  潇二〇一九年二月十九日书记员 梁雍薇薇