河南省商丘市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫14行初2号原告周玉芹，女，1965年7月20日出生，汉族，住河南省柘城县。委托代理人张红伟，男，1987年8月20日出生，汉族，住址同上。委托代理人范家华，北京市振邦律师事务所律师。被告商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路**。法定代表人薛凤林，该区政府区长。委托代理人马凤梅，该区政府工作人员。委托代理人付先召，河南京港律师事务所律师。原告周玉芹因被告商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年1月3日立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年1月29日公开开庭审理了本案。原告周玉芹之委托代理人张红伟、范家华，被告梁园区政府之委托代理人马凤梅、付先召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为是被告梁园区政府于2018年6月27日作出的商梁政征补[2018]37号《商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定》。该决定认定：因梁园区高铁核心区棚改建设需要，征收人于2016年9月5日作出关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定，9月6日发布房屋征收公告(该决定分两期实施)。2017年7月6日作出梁园区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋实施征收的通告（征收决定第二期），决定对梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人周玉芹的房屋在征收范围内，房屋用途为成套住宅，砖混结构，合法面积100平方米，土地级差30平方米，应补偿面积130平方米。目前，征收决定规定的签约期限已过，被征收周玉芹未能与房屋征收部门达成补偿协议。为维护公共利益，保证梁园区高铁核心区棚改项目的顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的有关规定，作出如下征收补偿决定：一、按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人周玉芹货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南创泓房地产评估有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为326600元，一次搬迁费650元，装修补偿15000元，附属物补偿41170元，按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人按被征收房屋评估价格增加5平方米货币补偿款16330元，五项共计399750元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块3号楼东单元22层东B1户型，安置面积133平方米，因安置面积大于应补偿面积3平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费1300元，临时安置费18000元，装修补偿15000元，附属物补偿41170元，由房屋征收部门予以支付。原告周玉芹诉称，1.对涉案房屋进行评估的评估公司不是由包括原告周玉芹在内的被征收人选择的，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定；2.评估公司对涉案房屋的评估没有依法进行，违反《房地产估价规范》的相关规定；3.被诉房屋征收补偿决定对涉案房屋的补偿低于市场价格。综上，被诉房屋征收补偿决定严重侵犯原告周玉芹的合法权益。请求撤销被诉房屋征收补偿决定。为支持自己的诉讼请求，原告周玉芹提供以下证据：1.身份证复印件一份，证明原告周玉芹的身份；2.商丘市房权证2009字第**房屋所有权证复印件一份，证载房屋所有权人周玉芹，房屋坐落梁园区园林路西侧板金厂家属楼3＃楼2单元2层西户，建筑面积100平方米，房屋用途住宅，混合结构，证明涉案房屋的合法性；3.曹汀正于2016年的5月5日购买的位于新都会（金桂园）东区一处新建商品房，购买单价为每平方米6000元，有购房意向书和收款、收据，证明涉案房屋附近的房屋价格；4.房屋买卖契约及收条，证明涉案房屋所属的幸福花园小区，被征收人詹志勇于2012年购来被征收范围内的二手房，当时的购买单价是3000元每平方米；5.商丘市中级人民法院行政庭于2017年12月份向商丘市不动产登记交易中心调取的商丘市市区商品房及二手房均价的证明，证明2017年1月份至12月份的房屋均价是4005.07元每平方米。以上证据证明被诉房屋征收补偿决定确定的补偿单价过低，严重偏离市场价格。被告梁园区政府辩称，1.被告梁园区政府对于涉案房屋作出《房屋征收决定》和《房屋征收补偿方案》，涉案房屋已经被依法征收，涉案房屋征收决定已经被河南省高级人民法院予以维持，且红旗路以北区域国有土地上房屋征收属于高铁核心区征收范围之内。2.涉案房屋价值已经被依法委托的评估机构予以评估确定。3.被诉补偿决定按照房屋报告确定涉案房屋价值，在作出被诉房屋征收补偿决定前对涉房屋及进行了信息调查、登记，并且准备了货币补偿、房屋安置等安置补偿方案，没有侵害被征收人的合法权益。综上，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。请求依法驳回原告周玉芹的诉讼请求。被告梁园区政府在法定期限内向本院提供三组证据。第一组：1.1.商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定一份；1.2.商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收的通告和征收补偿方案一份；1.3.河南省高级人民法院行政裁定书一份，证明被告梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定依据的两个文件合法，涉案房屋征收决定已经河南省高级人民法院予以维持，且红旗路以北区域国有土地上房屋征收属高铁核心区征收范围之内。第二组：2.1.商丘市梁园区房管局关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知一份；2.2.现场张贴商丘市梁园区房管局关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知的照片一份；2.3.梁园区高铁核心区棚改项目区域实行公开随机选定评估机构的通知一份；2.4.现场张贴梁园区高铁核心区棚改项目区域实行公开随机选定评估机构的通知的照片一份；2.5.梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收现场抽签规则及程序一份；2.6.现场张贴梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收现场抽签规则及程序的照片一份；2.7.商丘市梁园区房地产管理局通知一份；2.8.现场张贴商丘市梁园区房地产管理局通知的照片一份；2.9.公证书一份；2.10.抽签结果一份，证明被告梁园区政府作出房屋补偿的评估符合法定程序，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在被征收人没有在协商选择评估机构的期限内选定评估机构，征收部门在公证机关的见证下通过抽签方式随机选定房地产评估公司，且评估机构具有相应的房地产评估资质，选定评估机构和评估过程符合法律依据，且补偿标准符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定。第三组：3.1.大棚户区改造项目国有土地上房屋信息调查登记表一份；3.2.大棚户区改造项目国有土地上房屋信息复核登记表一份；3.3.分户评估报告一份；3.4.分户评估报告送达回证一份；3.5.商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定书一份；3.6.商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定书送达回证一份，证明房地产评估机构作出的分户评估报告及被诉房屋征收补偿决定有事实和法律依据，事实清楚，符合法定程序，对被征收人的补偿安置体现了公平，合理原则。经庭审质证，各方当事人发表质证意见如下：原告周玉芹对被告梁园区政府提交的证据发表质证意见：不认可第一组证据的关联性，涉案征收决定被法院判决维持不表明涉案的房屋征收补偿程序合法合理；被告梁园区政府在2016年9月份针对红旗路以南区域的房屋实施的征收程序，而涉案房屋所在的区域是红旗路以北，被告梁园区政府是在2017年的7月份发布房屋征收通告，与2016年的房屋征收没有关联。不认可认为第二组证据的真实性，认为被告梁园区政府未当庭提供原件进行核对，无法确定真实性，提供的照片的复印件无法证明是何时何地公布的；选择评估机构的资料是针对2016年红旗路以南区域的房屋征收而实施的，红旗路以北的房屋征收被告梁园区政府2017年7月份发布征收通告之后，没有组织进行评估机构选定程序；被告梁园区政府及其房屋征收部门向公证处提交抽签选择评估机构进行现场公证的申请时间是2016年9月6日，而提供评估机构选定程序的通知里面给予被征收人自行协商选定评估机构时间节点是2016年9月9日下午18点之前，说明被告梁园区政府及其房屋征收部门在被征收人还没有自行协商选择评估机构的时候就已经向公证处申请进行抽签选择评估机构，评估机构选择程序不具有合法性。对第三组证据中的证据1、2、3的真实性有异议，主张无工作人员进入涉案房屋进行调查登记，并核实装饰、装修情况；信息调查登记表终附属物以及装修有漏项，信息采集表没有被征收人或者其家人的签字认可，复核登记表无评估工作人员或者建筑人员的签字；涉案估价报告里面有漏项，缺失了价值定义、估价原则、估价技术漏项、方法和测算过程、估价的假设和限制条件等法定要件，不能证明估价师参与涉案房屋的评估，评估数额没有事实依据，虽然写明了是按照市场价评估得出的，没有选取三个以上的可比实例来进行评估参照，评估人员未入户实地查勘，没有作出查勘记录，评估机构没有对涉案的房屋进行初评，没有公示，不符合《房地产估价规范》及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，涉案评估报告的评估时点是2017年的7月6日，被告梁园区政府所称依据的征收决定是2016年9月份的征收决定，如果涉案的补偿程序依据的是2016年的征收决定，涉案房屋的估价时点就应当是2016年的9月份，涉案估价报告将2017年7月6日作为时点缺少事实依据。对证据3.6无异议，但是不认可被诉房屋征收补偿决定的合法性，认为被诉房屋征收补偿决定对附属物的补偿和装饰装修补偿没有事实依据，即非协商得出的数额，亦非评估得出，被告梁园区政府未提供进行产区调换的房屋的房源的证明，不能证明安置房源是已经竣工交付真实存在的，且产权调换房屋的市场价值没有确定，导致被诉房屋征收补偿决定确定的产权调换面积无事实依据，未提供就近地段或改建地段的安置房源供被征收人选择，涉案房屋征收是以棚户区改造的名义进行的，属于旧城区改建的性质，但是安置地点位于商丘市的郊区，涉案房屋属于商丘市梁园区的核心地段，拆拆除城区地段内却房屋安置在郊区，房屋征收部门未与被征收人及其家人进行协商即作出被诉房屋征收补偿决定，不符合《国土征收与补偿条例》第25、26条的规定，被诉房屋征收补偿决定系被告梁园区政府未经房屋征收部门报请自行作出的，程序违法，被告梁园区政府在作出被诉房屋征收补偿决定后，未将房屋的补偿情况在征收范围内公布，违反了国土征收补偿条例第29条规定。被告梁园区政府对原告周玉芹提交的证据发表质证意见：证据2的真实性由法院依法审查，认为证据2、3、4达不到证明目的，与本案无关联性，证据4詹志勇的房屋买卖合同属于个案，证据5系2017年商丘中院调取的材料，该证明是指整个商丘市2017年二手房平均交易价格，与涉案房屋不属于类似的房地产。因此原告周玉芹所提交的证据达不到证明被诉房屋征收补偿决定确定的涉案房屋价值过低的目的。本院对原告周玉芹及被告梁园区政府提供的证据作如下确认：原告周玉芹所提交的证据3、4与本案无关联性，本院不予采纳，证据5系整个商丘市2017年二手房平均交易价格，不能证明与涉案房屋属于类似的房地产，其证明目的本院不予采纳。原告周玉芹提交的其余证据及被告梁园区政府提交的证据来源及取得程序合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。经审理查明，被告梁园区政府于2016年9月6日作出商梁政[2016]27号《商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定》（以下简称商梁政[2016]27号房屋征收决定）该房屋征收决定经本院一审、河南省高级人民法院二审，现已经发生法律效力。该决定主要内容为：梁园区政府决定对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋实施征收。征收范围包括1.凯旋路以东、归德路以西、三商大道北红线以南，新胜利路以北高铁核心区棚改项目规划红线范围内国有土地上的房屋及其附属物；2.归德路以东、中州路以西、三商大道北红线以南、包河以北棚改项目规划红线范围内国有土地上的房屋及其附属物。征收部门为商丘市梁园区房地产管理局。签约期限为：凯旋路以东、归德路以西、红旗路以南、新胜利路以北和归德路以东、中州路以西、三商大道北红线以南、包河以北区域签约期限为2016年9月17日至10月6日，共20天；凯旋路以东、归德路以西、三商大道北红线以南、红旗路以北区域具体动迁时间另行通告。具体征收补偿方法和标准按《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》执行，房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案作出补偿决定。2016年9月6日，被告梁园区政府房屋征收部门公告了《关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知》，对光复街以西、人民路以东、红旗路以北、青年路以南房屋征收范围内房屋征收价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式，并于同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，2016年9月10日，房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定原告周玉芹涉案房屋所处征收范围的评估机构为河南创泓房地产评估有限公司。被告梁园区政府于2017年7月6日发布《关于启动梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收的通告》及《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》，启动商梁政[2016]27号房屋征收决定确定的梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收动迁工作。涉案房屋坐落梁园区园林路西侧板金厂家属楼3＃楼2单元2层西户，建筑面积100平方米，房屋用途住宅，混合结构，位于此次动迁范围。2018年2月3日，河南创泓房地产评估有限公司出具对原告周玉芹的房屋征收分户评估报告，认定建筑面积100平方米，评估单价3266元/平方米，房屋在估价时点（2017年7月6日）的市场价值为326600元。被告梁园区政府房屋征收部门于2018年2月11日向原告周玉芹送达分户评估结果报告。被告梁园区政府根据按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，作出被诉房屋征收补偿决定：一、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南创泓房地产评估有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为326600元，一次搬迁费650元，装修补偿15000元，附属物补偿41170元，按照《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人按被征收房屋评估价格增加5平方米货币补偿款16330元，五项共计399750元，由房屋征收部门予以支付。二、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块3号楼东单元22层东B1户型，安置面积133平方米，因安置面积大于应补偿面积3平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费1300元，临时安置费18000元，装修补偿15000元，附属物补偿41170元，由房屋征收部门予以支付。由于被告梁园区政府与原告周玉芹未能达成征收补偿安置协议，被告梁园区政府于2018年6月27日作出被诉房屋征收补偿决定并向原告周玉芹送达。原告周玉芹以被诉房屋征收决定侵犯其合法权益为由，提起本案行政诉讼。另查明，梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域房屋征收总户3427户，现已完成签约3408户，剩余19户未签约，签约率为99.45%。本院认为，（一）本案被诉补偿决定的依据商梁政[2016]27号房屋征收决定的效力已被法院生效判决确定，具有合法性，被告梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定具有相应的法定基础事实要件。（二）被告梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”被告梁园区政府作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，被告梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，被告梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南创泓房地产评估有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南创泓房地产评估有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。因此，被告梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与被告的房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，被告梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以原告周玉芹房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，作出被诉房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，被诉房屋征收补偿决定符合法定程序，原告周玉芹所称被告选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立。（三）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。河南创泓房地产评估有限公司出具对原告周玉芹的房屋征收分户评估报告，认定建筑面积100平方米，依据比较法，认真分析所掌握的的资料与影响估价对象价值的因素，评估单价3266元/平方米，得出房屋在估价时点（2017年7月6日）的市场价值为326600元。且被征收范围内一共涉及3427千余户居民，绝大部分已与被告梁园区政府达成了安置补偿协议，绝大部分群众对被告的补偿标准均予以认可。因此，被告梁园区政府对原告周玉芹的货币补偿公平。原告周玉芹房屋合法面积100平方米，根据《梁园区高铁核心区棚改建设红旗路以北区域国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块3号楼东单元22层东B1户型，安置面积133平方米，因安置社区土地与涉案房屋土地存在级差，故增加土地级差补偿面积30平方米，如原告周玉芹选择房屋安置，应补偿面积130平方米，因实际安置房屋的面积为133平方米，安置面积大于应补偿面积3平方米，原告周玉芹选择房屋安置后，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价并无不当。被告梁园区政府提供的房屋置换方式考虑了不同地段土地级差因素，并增加补偿安置面积，体现了公平补偿原则。原告周玉芹所称被诉房屋征收补偿决定补偿过低、认定事实错误的理由不能成立。综上所述，被告梁园区政府作出的被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。原告所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告周玉芹的诉讼请求。一审案件受理费五十元，由原告周玉芹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长 何 彬审判员 牛 杰审判员 宋 冲二〇一九年二月二十五日书记员 张妍妍