上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初17037号原告：上海新锦华商业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：朱松林，董事长。委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。被告：马辉，男，1979年10月6日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：王振明，女，1980年6月2日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：甘利俭，女，1979年11月14日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：初福春，男，1975年6月26日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：王雷，男，1965年6月24日出生，汉族，住上海市长宁区。以上五被告共同委托诉讼代理人：孙蔚曜，上海嘉钰律师事务所律师。被告：饶丽华，女，1970年3月4日出生，汉族，户籍地福建省厦门市。被告：陈松涛，男，1969年10月17日出生，汉族，户籍地浙江省。原告上海新锦华商业有限公司诉被告马辉、王振明、甘利俭、饶丽华、初福春、王雷、陈松涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱佳伟独任审判。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序于2019年1月28日公开开庭进行了审理，原告上海新锦华商业有限公司的委托诉讼代理人袁文勇、吴晓琳，被告马辉、王振明、甘利俭、初福春、王雷的共同委托诉讼代理人孙蔚曜到庭参加诉讼。被告饶丽华、陈松涛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海新锦华商业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与上海初辉投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2017年7月12日解除；2.七被告向原告支付租金及使用费共计1,933,333.33(其中2015年3月1日至2017年7月12日拖欠的房屋租金1,058,538.81元，2017年7月13日至2018年6月30日的房屋使用费874,794.52元)；3.保证金66,700元予以没收；4.本案诉讼费由七被告承担。事实和理由：2015年1月6日，原告与上海初辉投资管理有限公司(以下简称初辉公司)签订《房屋租赁合同》，约定初辉公司向原告承租位于上海市长宁区泾力西路XXX号XXX号楼房屋(以下简称涉讼房屋)，建筑面积3,869平方米，用途为商务办公等。租赁期限自2015年1月6日起至2019年12月31日止。2015年1月6日至2015年12月31日的年租金为40万元；2016年度租金为60万元；2017年度租金为80万元；2018年度租金为100万元；2019年度租金为110万元。租赁合同还约定了合同解约、违约责任等。合同签订后，原告按约向初辉公司交付房屋，履行了全部义务。但初辉公司未依约履行付款等义务，截至2016年9月15日，初辉公司已拖欠租金58.33万元，且此后至今的租金仍然分文未付。对于初辉公司拖欠租金的行为，原告多次发函要求其及时付清欠款并承担违约责任，然均未果。2018年6月，原告获悉初辉公司已停止经营，工商登记信息证实公司早在2017年7月12日就已注销，但初辉公司及其股东既未通知原告，也未向原告清偿债务，造成原告损失。鉴于初辉公司已经注销，原告认为其与原告的租赁合同在其注销之日即2017年7月12日终止，但初辉公司或其股东一直未将涉讼房屋腾空返还原告，应当按照租金标准支付占有使用费并承担全部违约赔偿责任。为此，原告再次于2018年6月16日致函初辉公司法定代表人及股东马辉，要求于2018年6月30日前将房屋腾空后按照合同约定的标准交付原告，并与原告结清全部应付费用，然未果。在此情况下，原告不得不于2018年6月30日自行收回房屋。经查，七被告系初辉公司股东。在初辉公司清算注销时，被告马辉、王振明、甘利俭系清算组成员。根据相关法律规定，未依法清算造成债权人损失的，公司股东、清算组成员应当承担责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告马辉、王振明、甘利俭、初福春、王雷共同辩称：第一，对合同解除无意见，但不认可解除时间，合同应当是在2015年11月21日解除。当时原告即不让初辉公司引进的合法快递公司正常运营，构成违约。同时也阻止初辉公司进入涉讼房屋，合同应当在该时间解除。之后初辉公司再未进入并使用涉讼房屋，但当时确实没有与原告办理交接。房屋内即使有留存物品，被告方也不需要了。第二，对于租金及使用费不同意支付。1、原告无权出租该房屋。根据原告与长宁区土地资源储备中心签订的合同，涉讼房屋不能用作商业用途，原告系违法出租，原告也始终无法开具相应发票给被告方；2、在2015年11月份，原告违约导致合同无法继续履行，被告不应当支付后续所有费用，包括使用费。3、租金应当按照实际建筑面积计算，不应按照3,869平方米计算，应当减少租金标准。第三，关于保证金，由于系原告违约解除合同，不构成没收保证金的情形。综上，请求驳回原告诉请。被告饶丽华、陈松涛未到庭应诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于《建设工程规划许可证》、《房屋租赁合同》及补充协议、《企业名称变更预先核准通知书》、关于房租延后支付的申请、催款函及邮寄凭证、律师函、腾房催告函及邮寄凭证、初辉公司章程、准予注销登记通知书、内资公司备案通知书、股东会决议、注销清算报告、《场地租赁合同》、《书面通知函》、《敦促履行合同承诺函》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年10月23日，原告取得上海市长宁区泾力西路XXX号的《临时建设工程规划许可证》。其中涉讼房屋为2层，地上建筑面积为2,763.25平方米。原告称租给初辉公司时，房屋系整栋出租，房屋已为3层结构，但尚未办理第三层的相关证照。2015年1月6日，原告(甲方)与上海初辉创意产业发展有限公司(乙方，以下简称初辉创意公司)签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告将涉讼房屋(建筑面积为3,869平方米)出租给初辉创意公司作商务办公等使用。租期自2015年1月6日起至2019年12月31日止，共计五年。2015年1月6日至2015年2月28日为免租期。2015年1月6日至2015年12月31日的年租金为40万元；2016年1月1日至2016年12月31日的年租金为60万元；2017年1月1日至2017年12月31日的年租金为80万元。租金先付后用，以三个月为一个缴租期，乙方应当在下个缴租期的5个工作日前，向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，如乙方未如期缴付租金，则每逾期一日，乙方需按照欠付租金的1%向甲方支付违约金。本合同签订后的5个工作日内，乙方应当向甲方支付6.67万元，作为乙方履行本合同约定之各项义务和责任的履约保证金，若乙方未能在5个工作日内支付该履约保证金，则甲方有权解除本合同，乙方承担由此造成的损失。该保证金仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证，未经甲方同意，乙方逾期应付的租金不得在履约保证金中抵扣。合同期届满或租赁关系提前终止的，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务注销或变更手续，乙方所交还房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状或经甲方认可后，30日内未发生涉及乙方的诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在乙方交还该房屋30日后的5个工作日内将履约保证金无息退还给乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备等费用均由乙方承担，并向甲方提供有关付款凭证复印件。甲乙双方约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违反合同的一方解除合同。违反合同的乙方应向另一方按月租金的2倍的金额支付违约金。……乙方未按时支付租金，拖欠达三十日的……租赁期间，非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃履约保证金所有权，甲方不予返还乙方的履约保证金。合同终止或解除时，乙方须按双方约定将该房屋恢复至交房时状态或甲方认可的状态。本合同项下之租赁期限届满之日或因本合同约定的原因而解除之日，合同终止，乙方应当将该房屋交还甲方。本合同终止之日即本合同项下该房屋之交还日。乙方应按合同的要求，或甲方认可的状态，通过甲方验收后归还该房屋。无论任何原因，在前款所述交还日期满后，乙方仍未能将符合要求的房屋交还甲方的，则自交还日的次日起，乙方应当按照合同解除或终止时该房屋日租金标准的200%，每日向甲方支付房屋使用费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。在合同第十七条双方约定的其他条款中，有手写字迹注明，2018年1月1日至2018年12月31日的年租金为100万元；2019年1月1日至2019年12月31日的年租金为110万元。合同签订后，原告将涉讼房屋交付初辉创意公司使用。2015年1月8日，初辉创意公司企业名称预先核准变更登记为上海初辉投资管理有限公司(即初辉公司)。因公司名称变更，原告(甲方)、初辉创意公司(乙方)与初辉公司(丙方)签订《关于租赁合同承租方主体变更的补充协议》，约定：1、甲方与乙方签订的2015年1月6日至2019年12月31日止的《房屋租赁合同》及其相关补充协议(或有)中的承租方主体，自本协议签订之日起变更为丙方；2、甲方与乙方签订的《房屋租赁协议》及其相关补充协议(或有)中的乙方的权利、义务和责任，自本协议签订之日起有丙方享受和承担；甲方的权利、义务和责任不变。2015年1月16日，初辉创意公司向原告支付了保证金66,700元。2015年3月2日，原告(甲方)与初辉公司(乙方)签订补充协议，约定，因涉讼房屋第三层建筑面积的认定手续尚在办理之中，双方经过协商订立如下补充协议：1、合同约定的涉讼房屋建筑面积为3,869平方米，现因1号楼第三层建筑面积1,105.75平方米的认定手续尚在办理中，故甲方出租给乙方的目前实际建筑面积为2,763.25平方米；2、对乙方少租赁的1,105.75平方米建筑面积，双方同意租金的结算按实际建筑面积进行结算。2015年3月13日、6月3日、11月17日，初辉公司向原告分别支付了10万元租金，共计30万元。其中6月3日的这笔标注为6-8月租金。2015年11月30日，原告向初辉公司发出《敦促履行合同、承诺的函》称，初辉公司按承诺书履行，目前如遇特殊情况，有货物进入，需事先征得园区管理部认可，方可入园。2015年12月4日后，快递货物只能搬离园区，不得再进入园区。2015年12月4日，原告向初辉公司发出通知函称，已至承诺书约定的最后期限，鉴于合作关系，特放宽货物期限到12月8日，到该日后，快递货物一律不得再进入园区堆放。2015年12月29日，原告向初辉创意公司发出通知函称，自2016年1月10日起，原告不允许快递货物进入园区。2015年12月14日，初辉公司向原告提出申请，因资金周转困难，要求将2015年12月至2016年2月的房租交付日期延期至2016年1月底。原告同意了初辉公司的上述申请，但要求初辉公司确保在2016年1月底支付该期房租。后续，因初辉公司未按期支付租金，2016年3月22日，原告向初辉公司发函，要求其在2016年3月31日前支付2015年度所欠房租10万元，并支付2016年1月起的应付房租。2016年9月6日，原告向初辉公司发送律师函催讨租金。之后，初辉公司依旧未能支付拖欠的房租。2017年7月5日，原告再次向初辉公司发函催讨租金。审理中，原告称，在2017年6月，初辉公司人员仍在与原告协商付款事宜，但未能协商一致。2017年6月底，原告无法联系初辉公司，至涉讼房屋查看发现房屋已空置。房屋一楼大门可进入，二、三楼仍设有门禁无法进入。2017年5月23日，初辉公司召开临时股东会会议，会议决议因经营不善，同意解散初辉公司，成立清算组。2017年7月11日，初辉公司召开临时股东会会议，会议最终形成决议，因经营不善，同意注销初辉公司。同日，初辉公司清算完成。清算报告载明初辉公司因经营不善，经公司股东会决议，解散公司。清算组成员由马辉、甘利俭、王振明担任，马辉为清算组负责人。清算组已在成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2017年5月26日在上海科技报上刊登了公告。公司债务已全部清偿，公司财产已处置完毕。股东确认上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。该清算报告由全部股东即七被告签字确认。2017年7月12日，初辉公司注销。2018年6月26日，原告向初辉公司法定代表人马辉发送《房屋租赁合同解除后立即腾房催告函》称，因经查实初辉公司已注销，故双方租赁合同在2017年7月12日终止。同时，要求初辉公司在2018年6月30日前将涉讼房屋返还给原告，并要求初辉公司支付自2015年1月6日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费。原告称，因被告方置之不理，原告于2018年6月30日自行收回了涉讼房屋。审理中，被告马辉、王振明、甘利俭、初福春、王雷称在2015年11月即无法进入涉讼房屋，但未与原告进行房屋交接。另查明，2014年12月31日，案外人上海市长宁区土地资源储备中心(甲方)与原告(乙方)签订《场地租赁合同》，约定甲方将坐落于吴淞江绿带以南、泾力西路以北、长宁区环卫中转站以东、外环线以西的场地租赁给原告使用。租期自2011年1月1日至2030年12月31日。乙方向甲方承诺，承租租赁场地后仅作为办公、仓储使用、垃圾退场，不可用作商业、居住等其他用途。再查明，2015年1月，被告将涉讼房屋出租给案外人上海臣达货运有限公司(以下简称臣达货运)。2016年9月，案外人臣达货运起诉本案被告至本院(本案原告为该案第三人)，要求解除双方的租赁合同，被告双倍返还保证金40万元。被告提出反诉，要求臣达货运支付欠租并赔偿违约金。该案审理中，本院认为被告将涉讼房屋出租给快递公司并不妥当。在臣达货运与第三人发生纠纷后也未充分协调沟通。2017年1月20日，本院作出判决，解除了臣达货运与被告的租赁合同，并要求被告向臣达货运返还保证金20万元。该判决现已生效。本院认为，原告与初辉公司双方就涉讼房屋订立的租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。初辉公司现已注销，公司清算时本案七位被告均承诺公司股东承担公司未了债务，现原告以此向七被告主张权利符合法律规定。本案双方对租赁合同事实已解除并无争议，本案的主要争议焦点为：1、造成合同解除的原因及时间；2、租金、使用费的标准。关于合同解约原因，原告主张初辉公司欠付租金且初辉公司在合同履行过程中注销，属于擅自解约。被告方辩称双方合同实际在2015年年底已解除，当时初辉公司已无法进入涉讼房屋。本院认为，首先，原告确实于2015年11月、12月发函给被告，但当时仅禁止快递货物进入园区，并未禁止初辉公司方进入涉讼房屋。其次，根据被告与货运公司的租赁纠纷判决书，导致纠纷有被告自身过错因素存在，与原告并无关联。况且，即使相关货运快递公司无法继续租用涉讼房屋，被告仍可将涉讼房屋另作他用，或自用，或另行出租。初辉公司在与次承租人解除租赁合同后，尚未与原告交接房屋，房屋仍在初辉公司控制下，被告方没有证据证明原告有单方解约的意思表示。因此，被告方要求确认合同在2015年11月已解除缺乏事实和法律依据，本院不予采信。既然原告与初辉公司的租赁合同尚未解除，初辉公司欠付租金显属违约。而初辉公司在2017年7月12日被注销，该事实也表明该公司不会也无法继续履行与原告的租赁合同。现原告要求双方合同在初辉公司注销时解除具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金和使用费。被告方辩称，根据原告与长宁区土地资源储备中心的合同中的用途约定，原告出租违法，无权收取租金。本院认为，单从字面理解，涉讼房屋所在场地用途应为办公，而原告出租给初辉公司约定的用途亦为办公，涉讼房屋的使用性质没有超出范围。而且，即使原告使用不当，也应由长宁区土地资源储备中心主张。被告又辩称，根据补充协议，房屋租金标准应以实际建筑面积结算，故租金标准应予以调整。对此，本院认为，被告承租的系整栋房屋，即使部分范围没有证照，被告也应按实际使用面积、范围支付租金或使用费。从后续初辉公司的付款过程看，公司系完全按照合同约定的标准支付租金，没有扣减部分租金的情形存在，初辉公司后续也没有提出相关异议。因此，本院仍以合同约定的标准计算租金。根据解约时间及已付款项，被告方应向原告支付租金1,058,538.81元。关于使用费，原告主张按合同标准计算2017年7月13日至2018年6月30日的使用费。审理中，原告自认在2017年6月底已发现房屋空置的情况。故尽管合同解除后，初辉公司未交还房屋，但考虑到房屋的实际情况，原告当时可以采取更合理的方法收回涉讼房屋，避免损失扩大。目前造成涉讼房屋合同解除后近一年的空置损失，原告应自行分担部分。综上，本院酌定由被告方向原告支付房屋使用费20万元。关于保证金，由于本案系初辉公司违约导致合同解除，原告根据合同约定主张没收保证金具有合同和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海新锦华商业有限公司与上海初辉投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年7月12日解除；二、被告马辉、王振明、甘利俭、饶丽华、初福春、王雷、陈松涛应于本判决生效之日起十日内共同向原告上海新锦华商业有限公司支付拖欠的租金1,058,538.81元、房屋使用费200,000元，共计1,258,538.81元；三、保证金66,700元原告上海新锦华商业有限公司不予返还；四、驳回原告上海新锦华商业有限公司的其余请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告马辉、王振明、甘利俭、饶丽华、初福春、王雷、陈松涛负担。案件受理费22,800.27元，由原告上海新锦华商业有限公司负担7,980元，被告马辉、王振明、甘利俭、饶丽华、初福春、王雷、陈松涛负担14,820.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞审 判 员  朱佳伟人民陪审员  杨耀丰二〇一九年二月二十七日书 记 员  赵 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。