广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终23567号上诉人（原审被告）：刘万伦，男，汉族，1956年6月12日出生，住所地：深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张文康，广东财富东方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市深铁时代实业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道建设路火车站大厦******），统一社会信用代码：914403001921900983。法定代表人：吴健军，董事长。委托诉讼代理人：刘红，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：史峰鸣，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。上诉人刘万伦因与被上诉人深圳市深铁时代实业发展有限公司（以下简称：深铁公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘万伦上诉请求：1.撤销（2015)深龙法民三初字第67号民事判决第一项、第二项，依法改判；2.刘万伦与深铁公司签订合同时交给深铁公司的押金应当折抵租金。事实和理由：根据深铁公司、刘万伦签订的《XX林场XX地块及物业租赁协议》、《﹤XX林场XX地块及物业租赁协议﹥补充修改协议》、《﹤XX林场XX地块及物业租赁协议﹥补充协议》的约定，虽然涉案土地及物业的租赁期限至2014年6月30日终止，但其后刘万伦有补交及定期续交应当交纳的租金给深铁公司，深铁公司接受且未对刘万伦继续租赁的行为提出异议，应当认定为双方之间的租赁协议继续有效，刘万伦在同等条件下仍享有优先续租权。现在深铁公司并非因不可抗力或政府、政策因素提出终止合同，而刘万伦愿意在同等条件下续租，因此深铁公司应当告知刘万伦续租的条件，除非刘万伦不能接受续租条件才应当确认双方的租赁合同关系正式解除。深铁公司在没有告知刘万伦租赁条件的前提下就提出解除双方的租赁关系显然是剥夺了刘万伦的优先租赁权。一审判决第一项明显违反了双方合同约定。刘万伦在租赁期间特别是在2014年6月30日之后，在租赁地块进行了大量的投资改建，这些新建物业深铁公司均知情并没有作不同意的表示。深铁公司应当可以预见到这些物业在短期内无法回收成本，这些物业虽然归刘万伦所有，但却是不能带走的。如果归深铁公司收回地块，深铁公司是可以继续使用和用于出租的。同时双方的协议约定，如深铁公司在同等条件下未将地块优先租赁给刘万伦，则必须照价接收刘万伦在租赁地块上的建筑物及增设物等的投资购置价值。一审判决第二项忽视双方协议约定的条款，属于查明事实不清。经计算，租赁XX林场XX地块后，刘万伦在该地块上的投资总额超过两千多万元，一审判决深铁公司无偿收回地块显失公平。二审庭审中，刘万伦增加上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。根据合同约定，本案刘万伦多支付了962253.7元，刘万伦要求深铁公司予以退回。深铁公司辩称：一、根据深铁公司与刘万伦之间签订的《XX林场XX地块及物业租赁协议》及补充协议的约定，刘万伦承租的涉案土地及物业的租赁期限是到2014年6月30日截止，刘万伦在此租赁期间内拖欠深铁公司的租金没有支付。为此，深铁公司曾多次要求刘万伦支付拖欠的租金，但刘万伦仍然没有支付。在此期间，刘万伦并没有被刑事羁押，也没有被限制人身自由。二、由于刘万伦拖欠租金，又不将涉案土地、物业交还给深铁公司，2014年12月8日，深铁公司以登报方式向刘万伦发出通知，告知双方签订的租赁协议等已到期，双方没有签订新的租赁协议，刘万伦也没有交纳租赁费，又拖欠租金，要求刘万伦搬迁可搬迁的物品，交纳所欠租金。但刘万伦时至今日，仍没有将涉案的土地和物业交还给深铁公司，拖欠深铁公司的租金未支付。所以一审法院对本案作出的裁决是正确的、公正的。三、深铁公司提出解除双方的租赁关系，符合法律规定，更没有剥夺刘万伦的优先权。刘万伦在合同期内拖欠深铁公司的租金，深铁公司多次向其追索无果，刘万伦已无诚信可言。刘万伦至今未将涉案的土地和物业交还给深铁公司，深铁公司更没有将涉案的土地和物业租赁给他人使用。四、刘万伦提出其对涉案土地进行了大量的投资改建，与客观事实不符。涉案物业是深铁公司投资兴建的，刘万伦投资搭建的都是简易的棚户，且其已通过使用获益。同时，深铁公司与刘万伦双方对简易物品的归属也在合同中明确约定，能带走的归刘万伦，不能搬离的归深铁公司。现刘万伦提出，如深铁公司在同等条件下没有将涉案土地、物业租赁给刘万伦，则必须按照刘万伦的投资价购置，既没有合同依据，也没有法律依据。五、原深圳市XX实业有限公司是深铁公司下属的全资子公司，深铁公司已根据上级公司广州铁路集团公司机构改革的规定，承接原深圳市XX实业有限公司所享有的民事权利和承担民事义务包括全部人员、资产、业务和债权、债务后，于2018年9月18日将原深圳市XX实业有限公司注销。深铁公司将根据二审法院的判决，享有权利和履行应尽的义务。另，刘万伦在二审庭审中主张其多支付了租金，深铁公司在一审时已经提交了相关证据证明刘万伦拖欠的租金数额，且刘万伦在一审时也对深铁公司提交的证据以及所欠租金的数额也进行了核对并予以确认，因此一审法院判决刘万伦欠租的金额是准确的。二审庭审前，经向深铁公司的管理人员核实，到2019年1月止，刘万伦依然没有交租。深铁公司向一审法院起诉请求：1.解除深铁公司、刘万伦之间的租赁合同关系；2.刘万伦将承租的20192平方米土地及建筑面积1100平方米的物业返还予深铁公司；3.刘万伦支付拖欠的租金439879元；4.刘万伦支付从2014年7月1日起至实际返还租赁土地和物业之日止按每月107999元的标准计算的使用费；5.刘万伦立即将租赁土地及物业上的附着物予以搬迁，并自行承担搬迁费；6.本案诉讼费用由刘万伦承担。一审法院认定事实：2009年1月6日，深铁公司（原深圳市XX实业有限公司）、刘万伦签订《XX林场XX地块及物业租赁协议》，约定深铁公司将所属的XX林场XX地块及相关物业出租予刘万伦，租赁地块总面积20426.43平方米，其中物业部分占地面积366.67平方米，建筑面1100平方米；租赁期限为5年，从2009年1月1日起至2014年12月31日止，其中2009年1月1日至2009年6月30日为免租期，租金从2009年7月1日开始计算；合同签订之日起5个工作日内，刘万伦支付30万元作为租赁保证金，该款项深铁公司应在租期届满或合同解除后15日内，如刘万伦无违约或违约行为已解除的前提下如数退还；第1年至第3年的地块月租金为每平方米3元，年租金为722151元，物业月租金为每平方米7元，按建筑面积1100平方米计算，年租金为92400元，以上两部分合计年租金为814551元；第4年的地块月租金为每平方米4元，年租金为962868元，物业月租金为每平方米7元，按建筑面积1100平方米计算，年租金为92400元，以上两部分合计年租金为1055268元；第5年的地块月租金为每平方米5元，年租金为1203586元，物业月租金为每平方米7元，按建筑面积1100平方米计算，年租金为92400元，以上两部分合计年租金为1295986元；刘万伦应在每月15日前交付当月租金；租赁期限内刘万伦新建物业建设的设计图、预结算资料须向深铁公司报备，刘万伦在该地块上的新建物业和资产归刘万伦所有，合同期满如不再续约或合同解除后，地块上，地块上的所有附着物归刘万伦自行处理搬离的附着物为深铁公司所有；如刘万伦迟延缴交租金及其他应由深铁公司代缴之费用，每逾期1日，按所欠缴金额0.05%支付滞纳金；如刘万伦连续两个月未缴纳租金等其他应缴之费（经深铁公司书面同意延迟或少缴租金等除外），深铁公司有权提前解除合同，收回土地使用权，租赁保证金不予退还；深铁公司、刘万伦双方在履行合同期间，有关合同内容的增加、减少或修改，均须双方协商一致达成书面补充条款；本合同租赁期满，刘万伦享有在同等条件下对地块及物业的优先租赁权，但刘万伦应在期满三个月前书面通知深铁公司，并须得到深铁公司的同意，重新签订合同约定租金和其他租赁条件，如在同等条件下深铁公司未将地块优先租赁给刘万伦，则必须照价接收刘万伦在租赁地块上的建筑物及增设物等的投资购置价值，刘万伦投资款的支出应报深铁公司审核签字确认，如刘万伦不提供，深铁公司则不承担补偿责任；租赁期满或合同提前解除的，刘万伦应于期满之日或合同解除之日起十日内保证工作人员撤离，将自己的所属物搬迁，并将租赁地块内的垃圾杂物等清理干净，如无法搬迁的所属物将视为刘万伦放弃所有权，深铁公司有权处置；租赁期满或合同解除后，如刘万伦已缴清全部租金及各项费用并无违约行为，深铁公司应在刘万伦搬迁后十五天内将刘万伦的租赁保证金如数退回，如有拖欠租费的情况，深铁公司可先从租赁保证金中扣除支付。上述协议签订后，深铁公司将租赁土地及物业交付予刘万伦使用。2009年11月16日，深铁公司、刘万伦签订《补充修改协议》，双方经协商对租赁协议进行部分修改，原合同租赁地块总面积为20426.43平方米，现改为20192平方米，原合同空地面积为20059.76平方米，现改为19825.33平方米，租赁物业的占地面积和建筑面积不变；租金标准按原合同执行，租赁地块空地面积按19825.33平方米计租；原合同租赁期限改为从2009年1月1日起至2014年6月30日止，其中2009年1月1日至2009年9月30日为8个月的免租期，从2009年10月1日起正式计租。2010年8月24日，深铁公司、刘万伦又签订《补充协议》，双方约定从2009年10月1日至2010年9月30日期间，空地租金以每月每平方米1.5元计收，房屋租金不变，其他条款按原合同执行。2014年12月8日，深铁公司以登报公告的方式向刘万伦发出《通知》，陈述双方签订的租赁协议等已到期，鉴于双方没有签订新的租赁协议，刘万伦也没有交纳费用，还拖欠2013年至2014年的部分租金，要求刘万伦在通知之日起三天内前来搬迁可搬迁的物品，交纳拖欠的租金。之后，刘万伦继续使用租赁土地和物业至今，并且委托他人在2015年-2017年期间多次向深铁公司交纳租金，深铁公司也继续收取租金并出具了收据和发票。现深铁公司以刘万伦仍然拖欠租金为由诉至一审法院。另查明，在庭审中深铁公司、刘万伦均确认截至2017年5月15日，刘万伦尚欠深铁公司租金439879元。一审法院认为，深铁公司、刘万伦签订的《XX林场XX地块及物业租赁协议》、《补充修改协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。根据上述租赁协议及补充协议的约定，涉案土地及物业的租赁期限为2009年1月1日至2014年6月30日，租期届满后刘万伦继续使用租赁土地及物业，并交纳租金，深铁公司虽于2014年12月8日通知刘万伦搬离场地，但其后又在2015年至2017年期间继续收取刘万伦交纳的租金，且未再对刘万伦的使用行为提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方之间的租赁协议继续有效，租赁期限变更为不定期，双方均可随时提出解除合同，故深铁公司诉请解除双方之间的租赁合同，合法有理，一审法院予以支持。涉案租赁协议及补充协议应于深铁公司要求解除租赁关系的诉讼请求送达予刘万伦之日即2017年5月25日解除。刘万伦辩称其曾在租期届满前向深铁公司申请续租，且得到了深铁公司工作人员的口头同意，但刘万伦并未就此提交证据予以证实，依法应承担举证不能的法律后果，故一审法院对刘万伦的该项辩解不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案租赁协议及补充协议解除后，刘万伦作为承租人，理应将20192平方米租赁土地（包括19825.33平方米的空地和建筑面积1100平方米的物业）返还予出租人即深铁公司。根据涉案租赁协议的约定，合同解除后，土地上的所有附着物归刘万伦自行处理，如无法搬离的附着物为深铁公司所有，故刘万伦应在返还租赁土地和物业之前将土地上可搬离的附着物处理完毕。经深铁公司、刘万伦双方确认，截至2017年5月15日，刘万伦尚欠深铁公司租金439879元，深铁公司诉请刘万伦支付上述费用，理据充分，一审法院予以支持。同时，因涉案租赁土地和物业至今仍由刘万伦使用并获益，根据公平原则，刘万伦理应支付占用期间的使用费。一审法院参照涉案租赁协议及补充协议约定的2013年10月1日至2014年6月30日期间的租金标准，酌情确定刘万伦应按每月106826.65元的标准向深铁公司支付从2017年5月16日起至判决确定的返还租赁土地和物业之日止的租金（使用费）。刘万伦辩称深铁公司解除合同后应对其投入的建设成本予以补偿，一审法院认为，涉案租赁协议及补充协议已对租赁期限及租期届满后附着物的归属作出明确约定，刘万伦承租土地和物业后进行投资建设之时，理应对投入成本和可得收益作出理性判断，现合同约定的租期已经届满，刘万伦的合同权利已经得到全部履行，其再行要求深铁公司对其投入成本给予补偿，不符合合同权利义务对等原则，故一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认深铁公司与刘万伦签订的《XX林场XX地块及物业租赁协议》、《补充修改协议》、《补充协议》于2017年5月25日解除；二、刘万伦于判决生效之日起十五日内清空位于XX林场XX地块20192平方米租赁土地（包括19825.33平方米的空地和建筑面积1100平方米的物业）上可搬离的附着物，并将上述租赁土地和物业返还予深铁公司；三、刘万伦于判决生效之日起十五日内向深铁公司支付拖欠的2017年5月15日前的租金439879元，并支付从2017年5月16日起至判决确定的返还租赁土地和物业之日止按每月106826.65元的标准计算的租金（使用费）；四、驳回深铁公司的其他诉讼请求。案件受理费11520元，由刘万伦负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，深圳市XX实业有限公司于2018年9月18日被注销，其债权债务由深圳市深铁时代实业发展有限公司承接。本院认为，一审认定双方签订的涉案土地租赁合同及补充协议合法有效，本院予以确认。根据双方租赁协议及补充协议的约定，涉案土地及物业的租赁期限为2009年1月1日至2014年6月30日，租期届满后，双方未再签订合同，但刘万伦继续使用租赁土地及物业，并交纳租金。深铁公司虽于2014年12月8日通知刘万伦搬离场地，但其后又在2015年至2017年期间继续收取刘万伦交纳的租金，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，一审法院认定双方之间的租赁协议继续有效，租赁期限变更为不定期，双方均可随时提出解除合同并无不当。现深铁公司起诉请求解除合同，一审法院予以支持，有事实及法律依据。关于刘万伦上诉请求享有优先续租权的问题。首先，我国现行法律及司法解释尚未明确规定“优先续租权”；其次，双方在租赁合同中亦未约定租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。刘万伦也没有证据证明深铁公司将涉案土地租赁给其他人。故刘万伦该项上诉请求没有事实及法律依据。关于刘万伦上诉其投资两千多万元，深铁公司无偿收回土地，显失公平的问题。根据双方合同约定：合同期满如不再续约或合同解除后，地块上，地块上的所有附着物归刘万伦自行处理搬离的附着物为深铁公司所有。根据该约定，刘万伦的该项上诉请求没有事实依据，本院不予支持。因本案二审审理中，原深圳市XX实业有限公司于2018年9月18日被注销，其债权债务由深铁公司承接，故本案一审判决刘万伦与深圳市XX实业有限公司之间的权利义务均由深铁公司享有与履行。综上，刘万伦的上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由刘万伦负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年二月二十一日书记员 李开宇（兼）