广东省高级人民法院行 政 裁 定 书（2017）粤行终571号上诉人（原审原告）：张明东，男，满族，住广东省兴宁市，被上诉人（原审被告）：兴宁市人民政府。住所地：广东省兴宁市中山东路1号。法定代表人：丘孝东，市长。委托代理人：刘惠兰，兴宁市人民政府法制局工作人员。委托代理人：陈利均，广东广兴律师事务所律师。原审第三人：广东华威化工实业有限公司。住所地：广东省兴宁市永和镇华威集团。法定代表人：饶森宏，董事长。上诉人张明东因与被上诉人兴宁市人民政府（下称兴宁市政府）、原审第三人广东华威化工实业有限公司（下称广东华威公司）不动产登记行政纠纷一案，不服广东省梅州市中级人民法院作出的（2016）粤14行初141号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案会所坐落于兴宁市宁新东风路华威新苑小区内，从兴宁市华威新苑总平面图可看出，该会所与华威新苑第一期商住楼同时布局、设计。2003年9月19日，该会所与华威新苑商住楼（第一期工程）一起取得了编号03规176号《建设工程规划许可证》，于2003年10月20日取得了编号XXXXXXXXXXXXXXXXXX号《建筑工程施工许可证》，该施工许可证备注栏记载，规划许可证03规176，李炎民15、18、会所共三栋4900平方米框八层。2006年8月3日，广东华威公司以转让方式从兴宁市泰安投资发展有限公司取得了会所的国有土地使用权［证号为兴府国用（2006）第02－1806号］，同年10月25日取得了编号06验199号《竣工验收合格证》，该竣工验收建设项目是根据编号03规176号《建设工程规划许可证》经城市规划部门验收合格。2007年7月24日，广东华威公司向兴宁市政府的房地产登记部门提出房地产权属登记申请，并提供了上述《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收合格证》和单位法人相关信息材料。2007年8月1日，兴宁市政府颁发了粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》给广东华威公司。2016年8月19日，张明东向原审法院提起本案行政诉讼，请求撤销兴宁市人民政府颁发给广东华威公司的粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》。原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条的规定，兴宁市政府有权对兴宁市范围内的房地产权登记申请进行审查、确认并颁发房地产权利证书。因此，兴宁市政府是本案被诉具体行政行为的合法职权主体。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。现张明东主张因兴宁市政府的登记行为使包括张明东在内的小区全体业主丧失了对涉案会所的所有权，因此张明东与兴宁市政府的登记行为之间具有利害关系，张明东可以作为本案的适格主体提起行政诉讼。关于张明东的起诉是否超过法定起诉期限的问题。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。兴宁市政府主张张明东的起诉超过法定期限，但其并未提供相关证据予以证明。因此，对兴宁市政府的该项主张法院不予采纳，张明东的起诉未超过法定起诉期限。关于兴宁市政府向广东华威公司颁发粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》的行政行为是否合法的问题。本案中，广东华威公司于2007年7月24日向兴宁市政府提出涉案会所的房地产权属初始登记申请，兴宁市政府根据当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第六条、第八条、第十条及《广东省城镇房地产权登记条例》第六条、第九条的规定受理了广东华威公司的申请后，对其提交的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收合格证》和单位法人相关信息材料等材料在法定期限内完成审核，认为符合法律规定的颁证条件，将该初始登记事项记载于房地产登记册，并向广东华威公司颁发了粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》，该颁证行为证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应予维持。张明东诉请撤销兴宁市政府向广东华威公司颁发的粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回张明东的诉讼请求。上诉人张明东不服一审判决，向本院提起上诉称：一、涉案小区会所为全体业主的共同财产，是华威新苑第一期规划和建设的小区公共建筑和场所，规划设施、实施建设、竣工验收均与广东华威公司没有关系。广东华威公司通过非法手段获取的土地使用证并无合法转让的凭证，亦未提交建设会所的任何投资证据。因此，广东华威公司应当承担举证不能的责任。二、兴宁市政府在发放房地产权证时把关审查不严，明知广东华威公司提交的办证材料不能证明该会所的权属为该司，仍然为该司办理了房地产权证。涉案会所从未作为独立产权单独报建，广东华威公司提交的土地证、规划报建、验收等材料均可证明该会所已列入公摊面积，是小区业主除专有部分外的共有部分，同时也设定了开发商修建会所和其它配套设施的法定义务，会所的产权就是小区全体业主的，广东华威公司无权单独办理和变更产权证。开发商及其他投资人无权对小区会所等进行处置，更无权占为己有。广东华威公司的申请房产登记和办证行为是违法、无效的，兴宁市政府未予严格审查核实，错误登记发证，侵犯了张明东及其他业主的合法权益，应予撤销纠正。三、一审法院对本案证据的合法性、真实性、关联性根本不予审查。综上，一审事实不清，程序不当。请求二审法院撤销一审判决，依法撤销兴宁市政府核发的粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》。被上诉人兴宁市政府于二审时书面答辩称：涉案房产登记是依程序、依法进行的，颁证行为证据充分，符合法定程序，适用法律法规正确，是正确的行政行为。根据当时施行的建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，涉案房地产由广东华威公司投资兴建，土地权属人、报建人均是广东华威公司，因此，房地产权初始登记的权属人必然是广东华威公司。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人广东华威公司于二审时未作答辩。二审经审查，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属不动产登记行政纠纷，张明东主张华威新苑小区的会所应属全体业主共有，广东华威公司无权取得会所的产权为由，请求撤销兴宁市政府颁发给广东华威公司的粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”本案中，2007年7月24日，广东华威公司就华威新苑小区会所向兴宁市政府的房地产登记部门提出房地产权属登记申请。2007年8月1日，兴宁市政府经审核后颁发给广东华威公司粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》。依据上述司法解释的规定，对于兴宁市政府核发给广东华威公司粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》的行政行为是否存在损害华威新苑小区业主共有利益的情形，业主委员会可以自己的名义提起诉讼，如业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼主张权益。现张明东作为华威新苑小区的一户业主单独提起本案行政诉讼，请求撤销兴宁市政府颁发给广东华威公司粤房地证字第CXXXXXXX号《房地产权证》的行政行为，不符合上述规定可以提起诉讼的原告主体资格。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（十）其他不符合法定起诉条件的情形的。”根据前述规定，一审法院认为张明东具备原告诉讼主体资格，对本案进行实体审理并作出判决，属于适用法律错误，本院予以纠正。本案应撤销一审判决，裁定驳回张明东的起诉。张明东上诉主张撤销一审判决及被诉房屋登记发证行为，因理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省梅州市中级人民法院（2016）粤14行初141号行政判决；二、驳回张明东的起诉。本案不收取诉讼费，一审法院已收取张明东的案件受理费50元，应退还给张明东。审判长  刘德敏审判员  方丽达审判员  王彩妃二〇一九年二月二十八日书记员  肖 威王秋喆