重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0120民初5920号原告：徐航，男，生于1970年4月17日，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：宗江霞，重庆迈纵律师事务所律师。被告：蒋秀梅，女，生于1975年9月24日，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：唐璐，重庆时济律师事务所律师。原告徐航与被告蒋秀梅租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐航委托诉讼代理人宗江霞，被告蒋秀梅及其委托诉讼代理人唐璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告间签订的《房屋以租代购租赁合同》；2、请求判令被告立即将租赁的重庆市璧山县璧城街道XX号房屋交还给原告；3、请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金，截至2018年7月30日已拖欠92,405元；4、请求判令被告向原告支付滞纳金（从逾期未付租金时起至付清拖欠租金时止，以未付租金为基数，按日息万分之五计算）；5、请求判令被告按租金标准向原告支付房屋占用费（从《房屋以租代购租赁合同》解除始至被告将租赁房屋交还给原告时止，按《房屋以租代购租赁合同》约定的租金标准支付）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《房屋以租代购租赁合同》，原告将其所有的位于重庆市璧山县璧城街道XX号房屋租赁给被告，约定：1、租赁期限15年，自2015年11月30日至2030年11月30日止；2、月租金为4,203.75元（以现估房屋价值51万元为本金基数，以租赁期限为借款年限，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%作为贷款利率，此月租金随中国人民银行同期同档次贷款基准利率变化于每年1月1日进行相应浮云变化）；3、被告应于每月30日前支付下一个月租金，采取先付后租原则；4、被告累计60日或者连续30日未按时足额支付租金、违约金、滞纳金等应付款项，原告有权单方解除合同，收回房屋；5、租赁期限内，被告未按时足额支付租金，则以未付总金额为基数，按日息万分之五支付滞纳金。合同签订后，被告未按时足额支付租金，已构成违约。原告认为，双方应当按照《房屋以租代购租赁合同》的约定履行合同义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：我用自己房屋给巫传平贷款作了抵押担保，2016年原告徐航就说房子已过户给他了，但过户时我未到场。租赁合同上我虽签了字，但对其合同内容并不知晓，租金每月4,200多元明显高于市场价，且本案合同依照第十一条第一款的约定本案应为房屋买卖合同。故请求驳回原告对我的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、房屋产权证、租金支付明细表、徐航个人交易明细等证据，被告提交了房屋买卖合同、公证书、登记申请书、抵押贷款合同等证据，并经庭审质证属实，本院予以采信。本院对本案事实认定如下：2015年11月30日，以原告徐航为出租方（甲方），以被告蒋秀梅为承租方（乙方）签订了《房屋“以租代购”租赁合同》。其中第一条约定：出租房屋位于重庆市璧山县璧城街道XX号的房屋，建筑面积191.65平方米（以房产证为准），现估房屋价值为51万元。其中第三条约定：该房屋租赁期为15年，自2015年11月30日起至2030年11月30日止。租赁用途为住家居住；其中第四条约定：总租金为以现估房屋价值51万元为本金基数，以租赁期限为贷款年限，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮15%作为贷款利率计算的借款本息确定的金额，总租金分180月按月份期支付。2、月租金按如下方式计算：以现估房屋价值51万元为本金基数，以租赁期限为贷款年限，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮15%作为贷款利率，参照银行同期同档次贷款的等额本息还款方式计算的月供款金额4,203.75元作为月租金金额，此月租金金额随中国人民银行同期同档次贷款基准利率变化于每年1月1日进行相应浮动变化。乙方应于每月30日前向甲方支付下一个月租金，采取先付后租原则；其中第七条约定：租赁期间，乙方发生下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋：（1）未经甲方书面同意，转租或变相转租承租房屋；……（7）累计60日或者连续30日未按时足额支付租金、违约金、滞纳金等应付款项；其中第九条约定：租赁期限内，乙方提前解除合同的，则应向甲方支付违约金，此违约金按合同总租金减去已付租金金额确定；租赁期限内，乙方未按时足额支付租金，则以未付总租金为基数，按日息万分之五支付滞纳金；其中第十一条约定：租赁期限届满，且乙方已付清全部租金、违约金、滞纳金以及其他应由乙方承担的费用和风险责任款项后，甲方同意无偿将房屋过户给乙方。合同签订后，被告蒋秀梅通过李成华自2015年12月1日起至2018年2月2日给原告打款71次，共计支付42,115元。按每月支付4,203.75元计算，租金支付至2016年9月，9月份尚欠金额为4,126.25元。2016年10月至2018年7月共计欠房租21个月。截至2018年7月30日，共计欠原告租金为：4,203.75元/月×21月＋4,126.25元=92,405元。经多次催收未果，原告特诉讼至本院，希判如所请。为证实自己观点，被告在庭审中举示了房屋买卖合同、公证书2份、房屋登记书、抵押借款合同等证据，欲证实2015原告与被告之间的房屋买卖并非被告本人与原告交易，而是由公证书上载明的受托人徐航、吴刚代理的。对以上证据，原告的质证意见为：对证据的真实性无异议，尽管在2015年5月13日的公证书上载明徐航是徐红伟的代理人，但徐航可以作为独立的个体参与房屋买卖，此房屋买卖正是徐航的个人买卖行为。被告蒋秀梅经公证授权徐红伟办理出售本案租售房屋事宜，并且写明了受托人有权转委托，徐红伟转委托给吴刚，由吴刚办理房屋买卖，此交易合法有效，涉案房屋应归徐航所有。2018年10月24日，被告蒋秀梅以2015年房屋买卖合同是吴刚代被告签订为由，向本院申请，要求追加吴刚作为本案第三人参加诉讼。因原告认为吴刚的代理是经过公证的，他的代理行为是合法有效的，不同意追加。加上签订涉案合同时原告已取得了涉案房屋的产权，吴刚并非本案必要共同诉讼当事人，故对其申请本院未予准许。在2018年10月29日的庭审中，原告称第4项诉讼请求的逾期付款起始时间为2016年9月。其未付金额2016年9月为4,126.25元，2016年10月为8,330元（4,126.25元＋4,203.75元），2016年11月为12,533.75元（4,126.25元＋4,203.75元/月×2月），以后依次类推（若起诉后被告另行支付了租金，则应予以扣除）。另查明，被告蒋秀梅于2018年8月26日收到本院开庭传票、诉状副本等法律文书。本院认为，原告徐航在取得璧山区璧城街道XX号房屋产权的情况下，于2015年11月30日与被告蒋秀梅签订了《房屋“以租代购”租赁合同》。该合同的内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。虽被告称其在合同上签了字，但对合同内容却不知晓，过户时又未到场，租金每月4,200多元明显高于市场价，请求驳回原告的诉讼请求等辩称意见，因原告为完全民事行为能力人，加之被告如期给付租金后将取得房屋所有权，故对其不知合同内容、价格过高的辩称意见本院不予采纳。对于过户是否到现场的问题，因被告在公证书已确定了受托人及其权限，故对其说法本院不予支持。合同明确约定了租金的支付期限及违约应承担的违约责任。合同订立后，原告全面履行了合同义务，向被告交付了租赁合同所约定的房屋，而被告同样应按合同的约定按期足额支付租金，否则应承担违约的民事责任。截至2018年2月2日，被告蒋秀梅通过李成华共计交纳了42,115元，其租金交至2016年9月，从2016年10月至2018年7月共有21个月未按合同约定支付租金，故对于原告要求解除双方签订的《房屋“以租代购”租赁合同》、交还房屋给原告、支付截至2018年7月30日已拖欠的租金92,405元的诉讼请求，本院予以支持。其合同解除时间应为被告收到本院诉状副本等法律文书的时间。对于原告请求支付的滞纳金，因被告未按时支付租金，按合同第九条的约定，应支付滞纳金，但对于截止时间，因合同未明确约定，考虑本判决生效后被告要支付迟延履行期间的债务利息，本院认为从2016年9月1日计算至本判决生效之日止，并按合同约定的日息万分之五计算较为适宜。对于原告主张的从合同解除至交还租赁房屋时止的房屋占用费的诉求，虽合同未明确约定，但被告未交还涉案房屋前，仍实际租用原告房屋，本院认为可参照合同解除前的租金标准予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告徐航与被告蒋秀梅于2015年11月30日签订的《房屋“以租代购”租赁合同》于2018年8月26日解除。二、被告蒋秀梅于本判决生效之日起十日内将租赁的重庆市璧山县璧城街道XX号房屋交还给原告徐航。三、被告蒋秀梅于本判决生效之日起十日内支付截止2018年7月30日止拖欠原告徐航的租金92,405元；并从2016年9月1日起至本判决生效之日止以未付租金为基数按日息万分之五计算滞纳金给原告徐航；四、被告蒋秀梅从2018年8月27日起至上述房屋交还给原告时止，按每月4,203.75元的标准支付占用费给原告徐航。五、驳回原告徐航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,055元（已减半），由被告蒋秀梅承担（此款已由原告自愿垫付，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案的申请执行期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审判员  罗诗忠二〇一九年二月十一日书记员  王秋霞