河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初18085号原告于化龙，男，1981年2月26日出生，汉族，住郑州高新技术开发区。委托代理人黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。被告赵爱魁，男，1994年3月23日出生，汉族，住河南省封丘县。被告郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地郑州市中原区锦艺国际中心******。法定代表人马玉芳，总经理。委托代理人刘莹，女，1983年8月4日出生，汉族，住北京市丰台区。系该公司员工。原告于化龙与被告赵爱魁、郑州房朝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于化龙及其委托代理人黑慧敏、被告赵爱魁到庭参加诉讼。被告郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝公司）经本院传票传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告于化龙诉称：2016年11月12日，原告通过房朝公司与被告赵爱魁签订房屋买卖合同，将位于郑州高新区秦岭路66号9号楼1单元2层3号房屋卖给被告赵爱魁，总房款99万。原告在被告仅支付首付款的情况下就将房子过户到被告名下，由于被告的原因贷款迟迟没有审批，直到2017年8月7日才批下来。被告将部分房款支付给原告后，剩余10000元拒绝支付。合同约定自网签过户后60日内办理完毕，被告存在多次违约，原告催促未果。故请求判令：一、二被告支付剩余房款1万元；二、被告赵爱魁支付违约金5万元。被告赵爱魁辩称：1、剩余房款不存在，10000元是物业交割保证金。2、因原告的第一项诉求是不成立的，所以原告的第二项诉请也是无中生有。被告房朝公司书面辩称：1、关于原告的第一项诉请，我司代保管定金10000元，同意根据买卖双方达成的一致意见或法院判决结果支付给业主或者买房人。2、原告要求被告赵爱魁承担违约责任，与我公司无关，我公司不发表意见。经审理查明：2016年11月12日，原告于化龙（出卖人、甲方）、时苗苗（出卖人共有人、甲方）通过房朝公司与被告赵爱魁（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条房屋状况：甲方拥有位于高新技术产业开发区秦岭路66号9幢1单元2层3号的房产，房屋所有（共有）权证书号为GX20110387-1，GX20110387-2；房屋所有权人分别于化龙；房屋建筑面积为76.78平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；乙方自愿购买甲方上述房产。房屋已经设定抵押，抵押金额290000元。第二条成交价格：人民币（大写）玖拾玖万元整（小写￥990000元），此价格下包含该房屋的相关配套设施有：电视一台，洗衣机一台，沙发茶几一套，空调三台，床两张，电视柜一台，抽油烟机一台，热水器一台，冰箱一台，固定装修不变。第三条成交方式：甲乙双方通过房朝公司居间介绍成交。乙方于本合同签订时支付购房定金30000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由房朝保管。后期定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由房朝保管，待过完户物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向房朝领取物业交割保证金。第四条付款方式：乙方申请商业贷款，乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件。甲、乙双方于签订合同后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。首付款部分乙方应于银行审批通过三个工作日内向甲方支付除定金与贷款外的首付款，交付首付款时甲乙双方自愿选择自行交付。贷款具体金额以贷款银行确定金额为准，由乙方贷款银行放贷至甲方银行账户。第五条产权过户时间：该房屋有银行按揭抵押贷款，双方约定在本合同签订之日起10个工作日内由甲方预约解押，在银行允许解押20个工作日内由甲乙双方共同出资解押，完成解押的10个工作日内由甲方注销他项权证。注销后60个工作日内，甲乙双方共同到相关部门办理网签、过户等相关手续。第七条交付房屋：1、甲方应在过户后收到除物业交割保证金之外的房款之日向乙方完整有效的交付本合同项下房产及其他相关配套附属设施。2、乙方应在接收房产的同时应该与甲方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、燃气表的读数，并在物业交接单上签字；如果甲方怠于办理物业交割，甲乙双方同意暂扣物业交割保证金。3、交房时甲方应当保证水、电、气、暖、有线电视设施的正常使用，并完整地交付乙方（如有不符，甲乙双方同意暂扣物业交割保证金）。本条款内所有房屋的设施及水电、气、暖、物业费等交付情况由乙方在甲方交付房屋时验明，在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖费、燃气费、水费、电费、有线电视费、宽带费等各项费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至乙方名下。4、在签订本合同之日起，甲方应维持房屋现状，不得改变。若交付房屋时，房屋状况与本合同状况不符，甲方应当恢复原状，如果经乙方书面通知后甲方仍不恢复原状的，则视为甲方放弃全部物业交割保证金，此时房朝有权直接将物业交割保证金交付乙方。第九条违约责任：2、甲乙双方网签后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金。4、任何一方当事人违反本合同相关约定，守约方应当凭生效的法院判决书、调解书或仲裁裁决书、调解书从房朝处领取或收回本合同中约定的定金、物业交割保证金、售房保证金或房屋产权证，除非甲乙双方达成新的协议。第十条其他约定事项：4、甲乙双方协商约定，房屋尾款到账后一个月内甲方将房屋交付乙方。第十一条、如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条约定的内容为准。合同签订后，被告赵爱魁向房朝公司支付购房定金30000元，后其中的20000元交付给原告作为房款首付款。2017年1月12日，涉案房屋过户至被告赵爱魁名下，2017年8月7日，赵爱魁的银行贷款750000元放款至原告账户中。2017年9月9日原告搬离房屋，目前，涉案房屋由被告赵爱魁实际居住使用。原告已经于2017年1月1日向物业公司预缴了2017年全年的物业费。在物业交接过程中，因为水、电、气等费用的负担问题，赵爱魁与原告多次联系，后原告将燃气费交至2017年9月份，赵爱魁将房屋交付前所欠的水费、电费全部交清（赵爱魁提供的账单显示电费20元，水费193.6元），并继续缴纳房屋交付之后的水、电、气费用。赵爱魁以原告未结清水、电、气等费用为由，拒绝签署物业交割清单，原告无法领取物业交割保证金10000元，遂诉至本院，从而形成本案纠纷。经本庭询问，被告赵爱魁称：原告未按约定履行完物业交割，根据合同约定赵爱魁无法在物业交割清单上签字，房朝公司无法向原告支付物业交割保证金。原告称愿意将水费、电费支付给赵爱魁，因有线电视费、物业费、网费原告都预缴了一年的费用，这些可以和水电费相抵。庭审后原告向本院提交了燃气费交费凭证，本院传票通知赵爱魁到庭质证并陈述是否同意对双方各自应负担的水电费等费用进行结算，赵爱魁收到传票后拒不到庭。上述事实，由经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《房屋买卖合同》、原告税收完税证明、中国建设银行银行卡客户交易明细清单各一份；2、物业费缴费收据一张；3、原、被告短信记录一组、通话记录一份。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。本案所涉房屋原告已经按照合同约定过户至被告赵爱魁名下并实际交付被告使用，被告应当向原告支付剩余房款。因合同约定“后期定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由房朝保管，待过完户物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向房朝领取物业交割保证金。”前期定金30000元，二被告已经向原告交付了20000元，剩余的10000元赵爱魁以物业交割未完为由拒绝在物业交割清单上签字，从查明的事实可以看出，赵爱魁确实代原告交纳了房屋交付之前的水费和电费，但原告也预缴了一整年的物业费等费用，双方应当就这些费用进行结算，赵爱魁拒不进行结算，属于故意阻却付款条件成就，故应当视为付款条件已成就，房朝公司应当将暂为保管的10000元交付给原告。关于违约金问题，因双方已经履行了房屋买卖合同的主要合同义务，仅仅因为水电费等费用问题产生纠纷，赵爱魁虽构成违约，但也没有给原告造成除利息之外的实际损失，考虑到合同中约定的违约金过高，本院酌定违约金以10000元为基数，自原告主张权利之日（2017年12月6日）起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。被告房朝公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内支付原告于化龙购房款10000元。二、被告赵爱魁于本判决生效后5日内支付原告于化龙自2017年12月6日起至本判决第一项实际履行之日止的违约金（以10000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）三、驳回原告于化龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告于化龙负担1000元，被告赵爱魁负担300元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  申晓娟审 判 员  汪 涛人民陪审员  许 婷二〇一九年二月二十日书 记 员  丁 霞