重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初11654号原告王茂琪，女，汉族，1993年7月8日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人陈某，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人白某某，重庆索通律师事务所律师。被告重庆市金科宸居置业有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区世纪大道****，统一社会信用代码915001085721372486。法定代表人喻林强，总经理。委托诉讼代理人靳某，男，汉族，1974年9月19日出生，住重庆市江**，系被告公司员工。原告王茂琪与被告重庆市金科宸居置业有限公司（以下简称金科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王茂琪的委托诉讼代理人陈某，被告重庆市金科宸居置业有限公司的委托诉讼代理人靳某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王茂琪诉称，被告系茶园地区别墅项目金科中央御院的开发商。在其开发销售的过程中，以“开窗即可尽揽40000平米湖景”、“满足自我的品质生活、专属儿童天地、兼顾家庭成员”、“专属1.7万方漫步公园、2万方山地公园、9万方湿地公园”等作为宣传噱头，过分夸赞该别墅品质，并且在样板房及宣传资料中明确表示购房可得“麻将房”、“私家花园”等专属空间。在被告的鼓吹下，原告相信其购买的系“擎领重庆中央别墅区”的高品质别墅，并且相信多花50万元购买端头可得“私家花园”，故于2013年4月29日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园新区Ⅰ分区Ⅰ09-1-1/05部分地块14栋6-1号，约定购房总价款为2065666元。合同签订后，原告严格按照合同约定向被告支付了全部购房款，并于2015年3月20日前往商品房所在地接房，接房时发现被告交付的房屋与宣传的配置差距甚远，小区道路未进行人车分流、小区主干道道路狭窄、车库无法错车、根本无法开窗见湖、房屋内楼梯宽度等勉强通过强规、第三层房间层高不符合约定、未设置无障碍通道、步行距离远远超过正常小区等。更为恶劣的是，原告在接房时发现，被告在宣传时承诺赠送的“阳光房”、“麻将房”系构筑物，按规定根本不能封顶，一旦封顶即系违章建筑，面临随时被拆除的风险。而原告花费高于其他房屋50万元的款项所取得的“私家花园”，系小区公共绿化区域，原告根本无权使用，并且被告擅自将“私家花园”修改成有一米落差的两块绿地，给原告造成巨大的安全隐患。原告认为，被告虚假宣传小区品质，误导购房者花高价购买公共绿化面积的行为违反诚实信用原则，被告宣传的别墅品质与其实际交房状况相差甚远，理应赔偿因其虚假宣传给原告造成的诸多损失。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、判令被告赔偿原告购房损失30万元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确购房损失30万元的构成是原告无法入住的损失。因为被告进行绿化整改造成原告房屋墙体渗水，且因被告交付房屋二楼的排水无法使用，被告强行钻孔致使原告房屋墙体渗水，以上情况都是现场核实的。自双方约定交房至今已三年，被告仍未对以上情况进行整改，原告主张三年期间的住房损失是合理的。被告金科公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告认为原告要求被告赔偿损失既缺乏法律规定，也无合同约定，请求法院驳回原告诉讼请求。原告王茂琪为证明诉称事实，举示了如下证据：证1、《重庆市商品房买卖合同》。拟证明原告购买的房屋因有端头花园，价格远高于其他房屋。证2、《南岸区城乡建设委员会关于金科中央御院信访事项的答复意见书》、《公证书》、宣传资料4份。拟证明涉案金科中央御院小区一直以中央别墅区里的湖山别墅、高端布局开启高端生活作为噱头，但其宣传的社区1.7万平米漫步公园、2万平米山地公园、9万平米湿地公园、香樟大道等均系虚假宣传，小区实际存在人车不分流、无人形道等巨大安全隐患，绿化率未大道30%，无无障碍通道、端头花园无排水等影响入住的严重问题。原告因被告的虚假宣传以更高的价格购买了涉案房屋。证3、照片9张。拟证明案涉房屋露台无排水，墙面渗水严重，案涉房屋至今达不到交房条件，不能正常使用。证4、《行政判决书》一份，拟证明被告所建小区绿化面积核算不正确，被责令整改。被告整改后将端头花园覆土填高，导致原告贴近花园部分墙面渗水。被告金科公司对证据1真实性无异议，被告认为合同当中双方对交房时间和交房条件作了明确约定，双方应当按照合同约定履行双方义务。合同约定的交房时间为2015年3月28日，房屋交房的条件是商品房进行竣工验收合格登记，取得竣工验收备案登记证。同时，双方在补充协议十二条中约定，买卖双方均同意以合同及本补充协议及其附件所约定内容为确定双方权利义务之最终有效依据。被告金科公司对证据2中《南岸区城乡建设委员会关于金科中央御院信访事项的答复意见书》的真实性无异议，被告认为该答复表现为对业主投诉的问题作了明确，被告的建设行为符合规范设计的要求。主要包括人车分流、绕行较远、麻将房问题、公共设施配套问题、消防问题、绿化问题、广告宣传问题、建设手续和设计方面的问题，通过信访办的答复意见，可以证明被告无违法违规行为，业务违反合同的行为。《公证书》及宣传资料4份上印刷部分真实性无异议，宣传资料上手写部分无法核实其真实性。但对证明内容有异议，该公证书是杨珊向渝中公证处申请，该公证内容能否作为本案证据使用，由法院进行审查。在公证书宣传手册最后一页，被告已经清楚表明本宣传资料为要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。被告金科公司对证据3的真实性和关联性均不认可。该组照片是由打印件打印，属于复印件。且无法证明照片上表明的房屋状态就是原告购买的房屋状态，也无法证明照片的形成时间。被告金科公司对证据4德真实性无异议，证明内容有异议，该证据仅能证明被告对小区内园林进行整改，并不能证明原告因该整改行为受到损失，也不能证明原告可以因此拒绝接房。被告金科公司为证实其辩称理由，举示了如下证据：证1、《接房通知书》及快递单各一份，证明被告在合同约定的交房时间前通知原告接房。证2、《新建房屋使用说明书》、《新建房屋质量保证书》，证明被告于合同约定的交房时间前取得《新建房屋使用说明书》和《新建房屋质量保证书》，具备交房条件。证3、《备案登记证》，证明被告所承建的房屋取得了合同约定的《备案登记证》，具备了交房条件。原告认为证据1的快递单只有单号无回执，认为无法证明已经送达原告，且原告在2015年至今就房屋需要整改的问题一直向被告提出整改要求，但至原告起诉时仍处于未整改无法入住的状态，故原告认为该房屋不具备交房的条件。原告对证据2的真实性无异议，但是该书第四页第6条第1点说明墙体楼板不许开槽打洞，若有特殊需要，许经设计方许可并经行处理，但被告因设计缺陷，直接在二楼楼板开洞，不符合建筑要求。原告对证据3真实性无异议，该证据仅能证明金科中央御院整体工程竣工验收，但不能证明案涉房屋能正常使用。上述证据的真实性、关联性、合法性本院将结合全案情况予以综合认定。经审理查明，2013年4月29日，原告王茂琪（乙方）与被告金科公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市南岸区茶园新区Ⅰ分区Ⅰ09-1-1/05部分地块14幢6-1号，建筑面积147.71平方米，总房款为2065666元。第七条（交房期限）约定：属预售商品房的，甲方应当在2015年3月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条（交房手续的办理）约定：1、双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险以及物业服务费用由乙方承担。第九条（甲方逾期交房的违约责任）约定：若甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同《补充协议》第4.4条：其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室（或称为私家会所、家庭影院、储藏室等，下同）、夹层、架空走廊、采光井、空调位、设备平台、结构板（或抗震板）、天井、架空层、花池、私家绿地（设计图中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等，下同）、露台等附属建筑物、构筑物（以下简称该等附属建筑物、构筑物）【是否有该等附属建筑物、构筑物以设计为准，并由甲方确定其使用、维护的具体位置、范围等】，乙方不得以任何方式要求共用或者提出其他异议；其他购顶层房的业主，可对本栋房屋的屋顶进行使用、维护和管理（不能使用的屋顶除外，如能够使用其具体使用、维护的位置、范围以物业服务企业与相关业主签订《管理维护协议》确定），乙方相邻上层房屋业主将乙方所购房屋的屋顶作为露台的（乙方所购房屋屋顶是否作为相邻上层房屋业主的露台，以设计为准），乙方同意其使用并不予干涉，但该房屋（即露台）由使用人对其进行维护管理。合同签订后，原告王茂琪按合同约定缴纳了购房款。2015年2月13日，涉案房屋所在地块取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年3月18日，被告向原告寄出了《接房通知书》。2015年3月20日，原告前往商品房所在地接房，接房时发现被告交付的房屋与宣传的差距甚远，故引起争议。2015年4月17日，南岸区城乡建设委员会会同南岸区消防支队、南岸区规划分局、南岸区房管局、重庆市工商局南岸分局经开区局、南岸区市政园林局等单位对《金科.中央御院业主联名拒绝接房通知书》作出回复，回复意见如下：1、关于人车分流、业主从车库入户绕行较远等问题，其认为符合规划的要求；2、关于“麻将房”问题，满足规划审批要求，且已通过竣工验收；3、关于小区绿化率虚假宣传问题。以规划或园林局实际审批的为准，沙盘模型和样板房不作为接房依据；4、违反销售承诺问题，安装智能监控系统及指纹锁等问题。该类问题应以双方实际签订合同为准，如遇合同纠纷，双方可进行调解，调解不成，可依法到法院起诉；5、关于小区未完工就接房问题。该小区属于分段开发建设，一期已具备交付条件，并取得竣工验收备案登记证，达到交房条件；6、关于无障碍通道，六、七、八、九栋上叠以及五栋下叠等部分楼栋车库未直接入户、叠上住宅修建上行楼道、车库出入口个数、车库通向住宅太窄等问题。经南岸区城乡建委现场踏勘，查阅建筑行业相关标准、规范，并咨询市城乡建委和行业内专家，上述问题均未违反国家规范和我市地方标准中的强制性条文；7、关于公共过道标高高于入户花园、端头花园无排水问题。此系照图施工，目前，开发企业考虑到部分入户花园低于通道，现正在增设排水盲沟。2017年10月24日，本院到原告所购买的案涉房屋进行现场勘查。经本院勘验，案涉房屋大门入口的右侧墙体有渗水痕迹；花园入口有约二十公分的台阶；一楼赠送空间部分的墙上有长约40CM、宽约35CM的方形洞口一个，赠送空间部分的顶部有水珠附着，且有两个电钻钻孔；房屋2楼部分的阳台，有一地漏，无积水，且有两个与一楼赠送部分空间顶部相对应的电钻钻洞两个。2018年4月20日，本院再次到案涉房屋进行现场勘查。经本院勘验，案涉房屋大门入口的右侧端头花园外墙防水台上方有漆刷的涂层；2楼露台电钻钻孔有填补痕迹，其余情况与本院工作人员在2017年10月24日现场勘验情况一致。上述事实有原、被告双方举示的证据、本院现场勘验笔录和双方的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，理应合法有效，本院依法予以确认。根据2015年4月17日，南岸区城乡建设委员会会同南岸区消防支队、南岸区规划分局、南岸区房管局、重庆市工商局南岸区分局经开区局、南岸区市政园林局等单位对《金科.中央御院业主联名拒绝接房通知书》作出的回复，被告并不存在“虚假宣传”的行为。同时，按双方合同约定，“甲方应在2015年3月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。2015年2月13日，涉案房屋所在地块取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年3月18日，被告向原告寄出了《接房通知书》。2015年3月20日，原告前往商品房所在地接房。被告的交付行为符合双方合同的约定，被告并不存在逾期交房的行为。但被告作为开发商，对涉案房屋存在质量保修义务。根据本院现场勘验，被告交付的房屋存在一定的质量瑕疵，其整改行为对原告的及时装修入住造成影响。庭审中，原告明确购房损失30万元的构成是原告无法入住的损失。因为被告进行绿化整改造成原告房屋墙体渗水，且因被告交付房屋二楼的排水无法使用，被告强行钻孔致使原告房屋墙体渗水。该损失的构成系原告估算，并没有证据加以证明损失的构成，故本院酌情主张20000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆市金科宸居置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王茂琪20000元；二、驳回原告王茂琪的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，由被告重庆市金科宸居置业有限公司负担（原告已垫付，被告在支付原告上述费用时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗远西人民陪审员  王小保人民陪审员  林 静二〇一九年二月十八日书 记 员  余 含