河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终53号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园**。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91411300783406807R。委托代理人：林雪阳，河南鼎聚律师事务所律师，特别授权。委托代理人康建平，女，汉族，1963年6月22日出生，住南阳市宛城区。特别授权。被上诉人（原审原告）：张琴，女，汉族，l975年8月13日出生，住南阳市宛城区。被上诉人（原审原告）:魏荣先，女，汉族，1967年8月12日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人:吴庆红，河南子午律师事务所律师。上诉人河南豪盛商贸有限公司因与被上诉人张琴、魏荣先为租赁合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2018）豫1302民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司委托代理人林雪阳、康建平、被上诉人张琴、魏荣先的委托诉讼代理人吴庆红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南豪盛商贸有限公司向本院上诉请求：依法撤销原判，依法改判或发还重审。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同属售后返租合同，其中对租金的约定违反了法律规定，应当视为无效条款。被上诉人张琴、魏荣先答辩称：双方对租金的约定属真实意思表示，符合法律规定，应当有效。张琴、魏荣先向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告河南豪盛商贸有限公司支付原告2016年11月至今的租金，月租金1687元，并按照合同约定的日万分之二标准支付未付部分违约金至租金付清之日止；2、解除合同，按照产权面积安装隔断交付原告；3、诉讼费由被告负担。原审查明：2015年5月28日，原告张琴、魏荣先（乙方）与南阳市鸿德房地产开发有限公司（甲方）签订了《商铺认购协议书》，合同约定的主要内容：一、乙方指定认购的商铺为：624号，建筑面积7.29平方米，总价为244944元，甲方按照乙方付款方式给于相应优惠额度，优惠后双方确认签约总价合计为202450元。二、第8条规定，乙方必须自购买本协议所指定商铺之日起将该商铺返租给甲方，返租协议同时签订。2015年5月28日，原告张琴、魏荣先（甲方）与被告河南豪盛商贸有限公司（乙方）签订租赁（返租）协议，协议约定的主要内容：甲方为豪盛购物公园负一层624号商铺购买人，商铺面积6.29平方米；甲方自愿将该商铺租赁给乙方统一招商、经营、管理（规划、装修和经营）；商铺返租期限自2015年8月20日至2025年8月20日止；乙方每年支付商铺总价款的10%即20245元人民币租金给甲方，折合每月1687元，租金按自然月支付，每月25日至30日将上月度租金存入甲方在乙方指定银行所开账户；乙方如未按期支付甲方租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的日万分之二计付；本协议期满前12个月，双方协商本协议是否续签，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。第十一条、出现以下情况，本协议自动终止：1、本协议期满后，双方约定本协议不再续签的；2、因不可抗力，乙方长期无法继续行驶使用权的。协议签订后，原被告双方按照合同约定履行了合同义务，被告支付租金至2016年10月份，剩余租金未再支付。原审认为，原告张琴、魏荣先与南阳市鸿德房地产开发有限公司之间签订的《商铺认购协议书》，系双方真实意思表示，原告交纳了房款，在此基础上，同被告河南豪盛商贸有限公司签订了租赁（返租）协议，由被告统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，协议内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司作为河南鸿德购物公园商业管理有限公司权利的继受者，应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应当按照约定支付租金。关于支付银行利息的诉讼请求，因合同未具体约定，应当自原告起诉之日起计付。关于租赁合同是否应当解除问题，因被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。但是，双方在签订租赁合同时约定了解除条件，一是协议期满双方协商不再续签，二是因不可抗力一方无法继续行使使用权的。基于双方在订立合同时对合同的解除有特别约定，本院应尊重双方的合意。本院对前期欠租已经介入，如果解除合同，将对原告后期债权的实现产生不利影响，因此，对原告解除合同的请求，不予支持。关于原告主张将争议商铺隔断交付的请求，本院认为，根据的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者,《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施;（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于租金的数额，从2016年11月份计算，每月1687元，计算至2018年10月，共计24个月，应支付租金总额40488元，违约金应按照逾期天数以日万分之二的标准计付。关于解除合同和隔断交付的诉讼请求，理由不当，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告张琴、魏荣先租金人民币40488元，违约金应按照逾期天数以日万分之二的标准计付。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。二审中双方当事人均未向法庭提供新的证据。二审经审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人有法律约束力，双方当事人均应当按照诚实信用原则，全面履行自己的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案上诉人河南豪盛商贸有限公司与被上诉人张琴、魏荣先签订租赁合同后，应当按照合同约定及时支付租金，长期拖欠已构成违约，应当承担支付租金的违约责任。上诉人河南豪盛商贸有限公司上诉称双方租赁合同中关于租金的约定违反法律规定，但未向法庭举证证明，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年二月二十二日书记员  郭鑫俊