贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初9817号原告：梁秀琼，女，1969年11月5日出生，回族，大专文化，安县龙妇幼保健医院医师，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：杨昆鹏，贵州铁证律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈天平，女，1987年11月24日出生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。第三人：周建龙，男，1972年10月30日出生，汉族，农民，贵州省兴仁县人，户籍地贵州省兴仁县，现住贵州省兴义市。第三人：潘贞会，女，1967年8月20日出生，汉族，农民，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告梁秀琼与被告陈天平及第三人周建龙、潘贞会租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁秀琼的委托诉讼代理人杨昆鹏,被告陈天平，第三人周建龙、潘贞会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁秀琼向本院提出诉讼请求：1、依法确认梁秀琼与陈天平签订的关于终止合同协议书效力合法有效；2、判令被告及第三人支付占用原告房屋期间的使用费用，费用的计算方式为：从2018年9月9日起按每天158.9元计算至被告将房屋门面及过道的使用权返还原告之日止，同时判令被告及第三人及时将房屋及房屋的钥匙返还给原告；3、诉讼费用由被告及第三人承担。事实及理由：因经营需要被告与原告协商租赁房屋使用，为此双方于2017年9月8日签订房屋租赁协议一份，合同约定：原告同意将坐落于桔山办店子组安置区的房屋总面积520平方米5层2室1厅1卫租给被告。租赁用途：汽车销售；租金每年为人民币69800元（一年一付）满租一年提前一个月交付房租。同时双方还在合同中进行了第六条的特别申明约定等内容。合同签订后，乙方按照合同约定支付了第一年的租金，甲方也依约将房屋交付给了乙方使用。然而，在一年租赁期将满时，因乙方无法依约支付第二年的租金，双方于2018年9月8日达成了一份终止合同协议书，协议载明：甲方梁秀琼与乙方陈天平原于2017年9月8日签订的房屋租赁协议合同，按合同要求第五条，满租一年提前一个月交房租。现因一年期限已满，乙方尚未缴纳房租，使甲方无法继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2018年9月8日予以终止。因终止合同给甲方造成损失，乙方交付押金叁仟（3000）元不再退还乙方，乙方违约金甲方不再追究。由于乙方把房屋转租他人使用，乙方应当在一周（2018年9月15日前）内让他人搬出并把钥匙一并交还给甲方。甲方也是此时才知道，乙方违反双方合同约定已将房屋进行了转租的事实。终止合同协议签订后，时至今日，被告并未按终止合同协议履行返还房屋及钥匙的义务，造成原告无法行使房屋所有权而造成了巨大损失。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依法将前述诉讼请求提交人民法院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求为谢！被告陈天平辩称，刘忠才系我的朋友，于2017年9月7日刘忠才为了不让别人知道房子已经出卖，当时告诉我交了五年的房租，叫我代他与梁秀琼签订了房屋租赁协议，向梁秀琼租赁的房屋，我没有细看合同的内容，在合同上签了是我自己的名字。一年后梁秀琼打电话给我，让我交房租，我才知道只交了一年，后面的事情我都不清楚。2018年9月8日，我与梁秀琼签订了终止合同协议书。我和周建龙、潘贞会没有签订合同，我不清楚他们跟谁签订的合同。就因为合同上我签了自己的名字，所以我可以承担一半的过失责任，其他的责任我不承担，原告自己单独和第三人周建龙、潘贞会签订合同。第三人周建龙陈述，案外人胡代琼用本案被告陈天平的名字于2018年5月6日与答辩人周建龙签订了门面租赁合同，门面地址位于兴义市××山××店××组安置区门面4个，总面积50平方米，约定租期1年（从2018年5月16日起至2019年5月16日止），租金49000元，合同签订后，第三人即将租金49000元交给胡代琼，胡代琼也向第三人出具了收条，并向第三人承诺陈天平、胡代琼都是她同一个人，于是第三人也认为两个名字是她同一个人。合同签订后，第三人从2018年5月16日起开始经营该门面，而被答辩人居然在2018年11月19日向人民法院提起诉讼，间隔已达6个多月，要是第三人真的没有将该租金支付的情况下，第三人还能在该门面经营这么长时间吗？综上所述，以上事实清楚，证据充分，有确认函、门面租赁合同、收款收据可充分证实，为维护公民的合法权益，恳请人民法院主持公道，依法驳回原告对第三人的诉请。第三人潘贞会陈述，案外人胡代琼用本案被告陈天平的名字于2018年5月12日与第三人潘贞会签订了门面租赁合同，门面地址位于兴义市××山××店××组安置区，总面积约20平方米，约定租期1年（从2018年5月12日起至2019年5月12日止），租金9000元，合同签订后，第三人即将租金9000元交给胡代琼，胡代琼也向第三人出具了收条，并向第三人承诺陈天平、胡代琼都是她同一个人，于是第三人也认为两个名字是她同一个人。合同签订后，答辩人从2018年5月12日起开始经营该门面，而第三人居然在2018年11月19日向人民法院提起诉讼，间隔时间已达6个多月，要是第三人真的没有将该租金支付的情况下，第三人还能在该门面经营这么长时间吗？综上所述，以上事实清楚，证据充分，有确认函、有门面租赁合同、收款收据可充分证实，为维护公民的合法权益，恳请人民法院主持公道，依法驳回原告对第三人的诉请。本院经审理认定事实如下：位于兴义市××山街道办事处桔园村店××组安置区（面积约520平方米，5层楼2室1厅1卫）房屋一栋，原产权人为刘忠才，梁秀琼（现产权人）通过转让取得产权。2017年9月8日，梁秀琼（甲方）与陈天平（乙方）签订了《房屋租赁协议》，该协议主要约定：梁秀琼将位于兴义市××山街道办事处桔园村店××组安置区（面积约520平方米，5层楼2室1厅1卫）出租给陈天平用于汽车销售，租赁期限60个月，即自2017年9月8日至2022年9月7日止，每年租金69800元，年付（一次性），满一年提前一个月交房租，合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后陈天平向梁秀琼支付了押金3000元及第一年的租金，梁秀琼向陈天平交付涉案房屋。2018年9月8日，第一年房屋租期届满，梁秀琼与陈天平签订《终止合同协议》，协议载明：甲方梁秀琼与乙方陈天平原于2017年9月8日签订的房屋租赁协议合同，按合同要求第五条，满租一年提前一个月交房租。现因一年期限已满，乙方尚未缴纳房租，使甲方无法继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2018年9月8日予以终止。因终止合同给甲方造成损失，乙方交付押金叁仟（3000）元不再退还乙方，乙方违约金甲方不再追究。由于乙方现把房屋转租他人使用，乙方应当在一周（2018年9月15日前）内让他人搬出并把钥匙一并交还给甲方。现涉案房屋被第三人周建龙占用门面四个，第三人周建自述向胡代琼承租，已向其交纳了一年的租金。第三人潘贞会占用过道门面，第三人潘贞会自述向胡代琼承租，已向其交纳了一年的租金。现梁秀琼无法收回涉案房屋，向本院提起诉讼。上述事实，有各方当事人的当庭陈述，以及梁秀琼向本院提交的身份证复印件、房屋租赁协议复印件、终止合同协议复印件，陈天平、周建龙、潘贞会提交的身份证复印件等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，梁秀琼与陈天平签订的《房屋租赁协议》《终止合同协议》，系当事人的真实意思表示，未发现违反法律、行政法规强制性、禁止性规定的情形，合法有效。房屋租赁协议终止后，陈天平应按时返还涉案房屋，但陈天平迟延履行，违反终止协议的约定，其行为已构成违约，故对梁秀琼要求陈天平返还房屋及钥匙的诉讼请求，本院予以支持。对于梁秀琼诉请的占用原告房屋期间的使用费用问题，陈天平迟延返还房屋，已损害梁秀琼房屋使用产生的收益（租金）损失，结合2017年9月8日梁秀琼与陈天平签订的《房屋租赁协议》，约定的每年租金69800元来看，主张按158.9元/天计算租金至将房屋门面及过道的使用权返还之日止，未超过梁秀琼与陈天平签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准，本院予以支持。对于周建龙、潘贞会的民事责任问题，二人并未与陈天平、梁秀琼签订房屋租赁合同，根据合同相对性原则，本案合同的相当事人为陈天平、梁秀琼，与周建龙、潘贞会无关，不应由周建龙、潘贞会承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由陈天平于本判决生效之日起十日内返还位于兴义市××山街道办事处桔园村店××组安置区房屋门面四个及过道（含房屋钥匙）给梁秀琼，并以租金158.9元/天的标准从2018年9月9日起至房屋实际返还之日止；二、驳回梁秀琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元（已减半收取），由陈天平全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇一九年二月三日书记员  罗婷文