德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0603民初973号 原告:顾荣，男，1976年1月11日出生，汉族，住江苏省射阳县。 原告:张学莉，女，1975年2月10日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 两原告共同委托诉讼代理人：李蓉，四川言品言律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王裕华，四川言品言律师事务所律师。 被告:四川暨阳置业有限公司，住所地四川省德阳市区泰山北路三段385号，统一社会信用代码：915106005632598689。 法定代表人：严世国，经理。 委托诉讼代理人：胡孟宁，四川诚谨和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕生贵，男，该公司员工。 第三人：康健，男，1979年1月19日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：刘红（系第三人康健之妻），本案第三人之一。 第三人：刘红，女，1982年1月25日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告顾荣、张学莉与被告四川暨阳置业有限公司、第三人康健、刘红商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾荣、张学莉及其共同委托诉讼代理人李蓉、王裕华，被告四川暨阳置业有限公司的委托诉讼代理人胡孟宁、吕生贵，第三人刘红及康健的委托诉讼代理人刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾荣、张学莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令本案保全费、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更全部诉讼请求为:1.判令解除原、被告《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款144921元并支付利息（以144921元按6%/年计算至债权清偿时止）3.判令被告支付原告惩罚性赔偿金144921元；4.判令被告赔偿原告损失513520元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告顾荣、张学莉系夫妻关系。2016年11月26日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于德阳市双河街98号亲亲里5栋XXX号房屋，合同约定购买总价为482921元，付款方式为银行贷款按揭。同时，被告以代办贷款手续的名义将签订的合同原件全部收回。合同签订当日，原告向被告支付购房款144921元，并由被告向原告出具收款收据。后原告在中国农业银行德阳泰山支行办理贷款按揭的过程中，被告一直拒绝向该行提供双方签订的《商品房买卖合同》，导致无法就该房屋办理按揭贷款。原告多次与被告协商要求履行合同，但被告拒绝履行。后经查询，被告又将案涉房屋卖给了第三人康健、刘红，并在德阳市住房保障和房屋管理局进行了网签备案。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告四川暨阳置业有限公司辩称:原告所述与事实不符。答辩人与原告未签订书面的《商品房买卖合同》，也不存在原告所述双方签订合同后，被告以代办银行按揭贷款为由将全部合同收回的情况;若签订过《商品房买卖合同》，房管局会有相关备案记录,原、被告之间不存在备案合同；因答辩人开发的“亲亲里”项目出现资金紧缺，为解决资金困难，遂与四川独木成林电子商务有限公司商量，由独木成林公司找人与答辩人合作，假以买房的名义，去银行办理按揭贷款，首付款由答辩人支付,后独木成林公司找到原告与答辩人合作，答辩人通过独木成林公司将首付款汇给原告，原告又立即汇入答辩人公司，制造出房屋买卖的假象，原告未向答辩人支付过购房款；因原告未提交办理银行按揭贷款所需资料，导致答辩人无法办理按揭手续，双方也不存在真实的房屋买卖合同关系;《签约流程表》和原告签字的《商品房买卖合同》的尾页，属于商品房交易过程中的“预约合同”，商品房买卖合同不成立；评估报告中假定案涉工程已缴清税费，水电、气三通，消防验收合格等均不成立，以备案面积作为评估面积不合理，评估意见不应被采纳；综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人康健、刘红辩称：答辩人足额支付了购房款，且房屋已交付；本案与答辩人无关。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月26日的《签约流程表》显示：客户：顾荣、张学莉，客户认购物业确认：房号5栋XXX号，建筑面积128.38平方米；房屋折后套内单价4619.04元，房屋折后总价482921元；付款方式：银行按揭33.8万元20年，签约应付房款144921元；首付30%。 2016年11月26日，两原告通过刷卡方式向被告支付144921元，被告向两原告出具《收款收据》一份，该收据载明：四川暨阳置业有限公司收款收据NO：0002135客户姓名顾荣、张学莉，房号XXX，金额144921元费别房款，结算方式：刷卡。被告在该收据上加盖其公司财务专用章。 2016年11月26日，张学莉出具的《收条》载明其收到四川独木成林电子商务有限公司借款140000元。 眉山市方夏商贸有限责任公司出具《关于代四川暨阳置业有限公司向独木成林公司转款的情况说明》（以下简称《情况说明》）：2016年7月份和11月下旬，四川暨阳置业有限公司通知我单位，请我们代其向四川独木成林公司转款。因我单位与四川暨阳置业有限公司存在业务关系，双方经济往来比较多，因此我们就按照四川暨阳置业有限公司提供的账号和具体金额要求。在2016年7月7日向四川独木成林公司转了69万元，11月25日转款494197元。 2018年4月11日，四川独木成林电子商务有限公司出具《关于眉山市方夏商贸有限责任公司代暨阳置业有限公司转入我公司资金的使用说明》（以下简称《使用说明》）：2016年7月7日，我公司收到暨阳置业有限公司委托眉山市方夏商贸有限责任公司代其转入69万元，同年11月25日，又收到494197元。前述两笔转入款，均系四川暨阳置业有限公司的资金，出借给了顾荣、张学莉、薛孝兵、文加林等人购买该公司的“亲亲里”商品房。 被告向本院提交的《商品房买卖合同》尾页，两原告在买受人处签字，被告未在出卖人处签章，被告陈述因《商品房买卖合同》未签订，故只有尾页，没有其他内容。 2018年3月5日，被告与第三人康健、刘红签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以616224元的价格出售给第三人,次日，被告向第三人出具《收款收据》一份，该收据载明：四川暨阳置业有限公司收款收据NO：0002409客户姓名康健、刘红，房号XXX，金额616224元费别房款，被告在该收据上加盖其公司财务专用章。2018年3月9日，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》在德阳市住房保障和房屋管理局进行了备案。 四川大友房地产评估咨询有限公司于2018年11月20日出具的[川友房估20180587-1号]《报告书》显示，案涉房屋于价值时点2018年9月14日的市场价值为总价76.78万元，单价5981元/㎡（按建筑面积计）。 被告提交的杨利英的《德阳亲亲里项目申请优惠服务说明书》中载明的付款方式优惠第3点为：零首付购房89折。 以上事实，有当事人身份信息、当事人陈述、《收款收据》、银行凭证、《使用说明》、《情况说明》、《签约流程表》、《商品房买卖合同》尾页、公证书、评估报告、备案登记表等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为:1.原、被告之间是否存在真实的房屋买卖意思；2.原、被告之间的商品房买卖合同是否成立并生效；3.原、被告之间的商品房买卖合同应否解除；4.原告诉请的返还购房款及利息，赔偿损失及已付购房款一倍的赔偿责任能否支持。 关于原、被告之间是否存在真实的房屋买卖意思的问题。两原告称其存在真实买卖房屋的意思，只是向案外人借款支付的首付款；被告称原告的首付款来源于被告，原、被告系假以买房为名办理按揭贷款以解决被告的资金困难，不存在真实的房屋买卖意思。本院认为，首先，被告称原、被告假以买房为名套取银行按揭贷款，但未提交证据，被告称两原告无需偿还所借的首付款及按揭贷款，也未提交证据。其次，被告出具的《收款收据》显示被告已收到原告的购房款144921元。再次，两原告向被告支付的首付款高于四川独木成林电子商务有限公司支付给两原告的借款，两原告“亏本”协助被告办理按揭贷款不符合常理。最后，结合被告的优惠政策中有“零首付购房”一项，本院认定原、被告之间买卖案涉房屋的意思表示是真实的，对被告所称的假以买房为名套取银行按揭贷款的主张，本院不予采信。 关于原、被告之间的商品房买卖合同是否成立并生效。两原告认为其与被告签订了商品房买卖合同，原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。被告认为，原、被告之间签订的《签约流程表》及原告签字的《商品房买卖合同》的尾页，属于商品房买卖合同交易过程中的“预约合同”，原、被告之间未签订正式的《商品房买卖合同》，也不存在网签备案的合同，原、被告之间未形成商品房买卖合同关系。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，首先，2016年5月16日的《签约流程表》已载明了商品房买卖合同中的当事人姓名和住所，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。被告已于2016年7月8日收取了两原告依照《签约流程表》支付的签约应付房款144921元，可认定原、被告双方已签订了商品房买卖合同。其次，被告提交了的两原告签字的《商品房买卖合同》的尾页,被告称该份合同只有尾页没有其他内容不符合常理，故本院认定原、被告之间存在一份《商品房买卖合同》，且两原告对合同中约定的内容无异议。两原告已向被告支付“签约应付房款144921元”，此处的“签约”应理解为“签订商品房买卖合同”，被告虽未在商品房买卖合同的尾页签章，但其收取“签约应付房款”的行为应认定为其对该份商品房买卖合同的内容无异议。最后，就被告提出案涉商品房买卖合同未在房管局备案的问题，本院认为商品房买卖合同备案只是行政管理的要求，未备案不影响合同的成立及生效。综上，本院认定，原、被告之间已经签订了商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 关于两原告要求解除商品房买卖合同的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”。本案中，被告暨阳公司将案涉房屋另行出售给第三人康健、刘红并办理了备案登记，其以自己的行为表明不再履行原、被告之间的房屋买卖合同，故对原告解除合同的诉请，本院予以支持，该合同自解除合同的通知送达被告之日起解除（2018年9月14日）。 关于原告要求被告返还已付购房款144921元并支付利息、支付惩罚性赔偿金144921元、赔偿告损失513520元的诉请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，商品房买卖合同订立后，两原告依约支付了首付款，但被告将合同约定的商品房另售他人，其实质是一房二卖，致使两原告购买案涉房屋的目的无法实现。依据上述司法解释的规定，本院认定被告应向两原告退还购房款144921元并支付利息，利息计算方式为：以未返还购房款为基数（初始金额144921元），从2016年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款全部退还完毕之日止，被告同时应向原告支付已付购房款一倍的赔偿责任，即144921元。就原告主张房屋差价损失，本院认为，评估报告中假设的案涉房屋已缴清国家税费、水电气三通、消防验收合格等与原告购买房屋时所要求的房屋状况是一致的，原告购买房屋时也是按照备案面积128.38平方米计价，故本院对评估意见予以采信，但结合原告仅支付部分购房款而非全部购房款的客观情况，本院酌情考虑案涉合同的履行程度、被告的过错程度等因素，酌情支付损失85464元[（767800元-482921元）×30%]。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告顾荣、张学莉与被告四川暨阳置业有限公司之间的商品房买卖合同于2018年9月14日解除； 二、被告四川暨阳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告顾荣、张学莉已付购房款144921元并支付利息，利息计算方式为：以未返还购房款为基数（初始金额144921元），从2016年11月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至购房款全部退还完毕之日止； 三、被告四川暨阳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾荣、张学莉已付购房款一倍的赔偿144921元； 四、被告四川暨阳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾荣、张学莉损失85464元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费11833元，由原告顾荣、张学莉负担6305元，由被告四川暨阳置业有限公司负担5528元；本案征收保全费2935元，由被告四川暨阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡 静 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  廖明春 二〇一九年二月二十八日                                                                                                             法官助理  李秋月                                                                                                               书记员  黄丹