上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初9917号原告：上海名创汽车销售服务有限公司。法定代表人：田亚梅，董事长。委托诉讼代理人：周韧捷，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海市光明律师事务所律师。被告：上海盛德世海汽车销售服务有限公司。法定代表人：郭富裕，董事长。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。被告：上海星鑫实业有限责任公司。法定代表人：陈美珍。原告上海名创汽车销售服务有限公司（以下简称名创公司）与被告上海盛德世海汽车销售服务有限公司（以下简称盛德公司）、被告上海星鑫实业有限责任公司（以下简称星鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，先适用简易程序，后因两被告下落不明，依法转为普通程序，本院于2018年11月8日公开开庭进行了审理，原告名创公司的委托诉讼代理人周韧捷，被告盛德公司的委托诉讼代理人李泽江到庭参加诉讼，被告星鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告名创公司向本院提起诉讼请求：1.要求两被告共同赔偿原告各项损失共计5,682,603元（人民币，下同）；2.要求被告盛德公司立即返还押金125,000元。事实和理由：原告与被告盛德公司曾于2012年7月就上海市闵行区土地，门牌号为华翔路房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》。根据该合同约定，被告盛德公司将其从被告星鑫公司处所承租的房屋中的部分转租给原告，并同意原告将其用于经营汽车4S店、汽车维修、人员培训、商务办公及相关业务经营使用等目的。合同约定的租赁期限自2012年9月11日起至2025年10月31日止，而被告星鑫公司作为系争房屋的产权人，提供了相应权属的证明材料，并专门出具了证明，同意将系争房屋转租给原告。合同签订后，原告就投入巨资对系争房屋进行了改造和装修，以使其能达到合同明确的汽车4S店的使用要求。此后，原告也一直严格根据合同约定履行相关义务。但就在2014年5月26日，原告所承租的房屋突然被人民政府以属于违章建筑为由强制拆除。原告当时存放在房屋内的相关设备、办公用品等均被夷为平地。事后，原告才了解到，房屋早已被人民政府认定为擅自搭建的建筑物、构筑物，并分别于2013年12月31日、2014年3月7日和5月15日发文，明确要求限期拆除，否则将依法强制拆除。但对于如此重要的信息，两被告却相互配合对原告进行了长期欺瞒。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，系争的房屋既然已被政府认定为违章建筑，那么无论是两被告之间所签订的房屋租赁合同，还是被告盛德公司与原告所签订的房屋租赁合同都属于无效合同。同时，被告星鑫公司曾就被告盛德公司将系争房屋转租给原告的行为出具了同意转租的证明文件。原告完全基于对两被告提供的系争房屋的权属证明文件的信任租赁了租赁房屋。在合同无效的问题上，两被告均存在过错。为此，原告曾以两被告的行为存在共同侵权为由提起过诉讼，但上海市第一中级人民法院在民事判决书认为，原告依据侵权要求两被告承担赔偿责任依据不足，但原告可就损失依据其他法律关系另行主张权利。因此，原告提起本案诉讼。被告盛德公司抗辩，其不存在过错和违约行为，其已如实向原告提供了房屋相关的状况，原告作为国有大企业，有责任做合理审慎的审查。系争房屋并非其实施拆迁行为，而是由政府部门作为违法建筑予以拆除，因此其对原告的损失并无过错，所涉地块无论有证还是无证都被拆除。原告损失高达5,600,000余元，原告损失并无相关事实和法律依据。按照合同约定，押金归还有条件，本案不具备相应的归还条件。被告星鑫公司未作答辩，亦未提供书面证据。本院经审理认定事实如下：2010年7月15日，被告盛德公司（乙方）与被告星鑫公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方提供上海市闵行区房屋筑面积4,000平方米，供乙方作经营办公房使用。……合同期为拾年，从2010年7月15日至2020年7月14日。2011年1月10日，上海市闵行区某村民委员会出具了《授权书》，记载：……现授权星鑫公司对外租赁上海市闵行区房屋所有业务。某街道办事处对上述情况确认表示属实。2012年6月18日，被告星鑫公司出具证明，载明：本公司同意将上海的盛德世海4S店展厅及部分售后车间用房转租给第三方名创汽车。2012年7月，原告名创公司（承租方、乙方）与被告盛德公司（出租方、甲方），签订《房屋租赁合同》，记载：甲方租有位于上海市闵行区路土地，为星鑫公司拥有的地块。现甲方向乙方转租指定的部分区域。……第一条场所租赁。场所：甲乙双方指定的区域（见附件一）……1.1使用。甲方和产权方同意乙方为用于经营汽车4S店、汽车维修、人员培训、商务办公及相关业务经营使用等目的而使用租赁场所。甲方及产权方应为乙方以上经营和维修项目的公司注册提供必须的、合法的产权证明文件及其他相关文件。甲方及产权方需提供合法的营业执照（加盖公章）、产权证明以及能够证明产权来源的合法证明文件复印件（加盖公章）给乙方作为本合同的附件三。……租金支付方式：付三押一，租金每三个月支付一次，在收到甲方的租赁发票后，乙方在上期租金到期十日内向甲方支付下三个月租金，以此类推。……第三条押金。……押金数额：乙方在签订本合同后按约向甲方支付押金，作为乙方履行和遵守本合同的条款、协定、规定和条件的保证（“押金”）。押金由甲方保留，并向乙方出具押金收据，甲方不向乙方支付押金产生的利息。如果乙方严重违反，不遵守或不履行本合同，并且在收到甲方上述严重违反、不遵守或不履行本合同发出的书面通知后十五日内未就上述行为作出补救，则甲方有权终止本合同。偿还押金。在遵守前述规定之前提下，如果乙方完全、真诚地遵守本合同的条款、协定、规定和条件，则押金应在本合同届满或提前终止并在乙方向甲方交还处于良好、清洁和可供租用之状态下的场所（合理磨损除外）后的十五日内返还给乙方，如延期归还将向乙方支付押金产生的罚息。第四条押金及支付方式。在本合同签订之日起十日内（含本数，下同）乙方向甲方支付押金125,000元作为双方签订正式租赁合同的押金。上述押金由乙方支付至甲方指定的账号，并由甲方开具合法有效的押金收据。……对场所的维护：乙方应使场所内部非结构性的部分维持在良好、清洁和可供租用的状态（合理磨损除外）。未经甲方事先书面同意，乙方不得对场所的内部设计或布置进行改变、更改或作其他变化。乙方在租赁期内的装修方案应得到甲方的签字确认。……7.1安装和更改：未经甲方事先书面同意，乙方不得在场所内安装、搬移或更改任何房屋主体结构。……附件一：第一部分：场所。上海市闵行区部分场地及房屋。其中建筑面积展厅（1-3层）面积1,869.27平方米，售后维修区面积1,135平方米。合计总面积：3,004.27平方米……。第二部分：甲方按现状交付。第三部分：合同期限：1、期限自2012年9月11日起至2025年10月31日止。2、免租期：免租期为50天，即：2012年9月11日至2012年10月31日；免租期内，乙方无需交纳租金，仍应交纳应付电费、通讯费以及乙方根据本合同的规定应支付的所有款项。第四部分：租金：1、上述租赁物的年租金为1,500,000元每年，第一年月租金为125,000元每月。租金为付三押一，租金应于2012年11月1日起付。2、租金在2015年10月31日前保持不变，2015年10月31日起年租金上浮3%，以后每三年上浮3%以此类推至租赁期满。第六部分：押金：押金为125,000元。附件二补充内容：……四、甲方及业主方需保证满足乙方展厅空调、升降机、举升机、电加热烤漆房等生产设备的安全有效使用，尽量满足电力需求。五、甲方及产权人必须同意乙方对车间二层结构进行加固和改造，用于在二层进行车辆维修和仓储。对原楼梯间改升降机器口、楼梯改为外挂的方案进行确认并同意。附件三：甲方及产权拥有人需提供合法的企业营业执照复印件（加盖公章）。产权证明以及能够证明产权来源的合法证明文件复印件（加盖公章）。产权所有人星鑫公司同意甲方转租乙方的证明文件。附件四：转让设备清单（格力中央空调系统），转让协议价为280,000元。合同签订时，被告盛德公司提供了案外人某甲公司的房屋产权证、案外人某村民委员会出具的证明及授权书。2013年12月31日，规划和土地管理局发出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》，载明：罗某甲：经查，你在闵行区擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条的规定，依据《上海市城乡规划条例》第五十八条的规定，本机关拟作出责令限期拆除违法建筑决定。如你单位对上述告知内容有异议，根据《上海市拆除违法建筑若干规定》的有关规定，可以在知道本告知书之日起三日内到规划和土地管理局进行陈述或申辩。逾期视为放弃或申辩。2014年3月7日，人民政府发出限期拆除违法建筑公告，载明：罗某甲，你在闵行区擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条的规定。规划和土地管理局已于2014年1月9日发出《责令限期拆除违法建筑决定书》。因你在规定期限内未拆除搭建的建筑物、构筑物，依照《行政强制法》第三十五条规定，本机关现公告你自本公告书之日起十日内拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。对上述公告，你有权进行陈述和申辩。如你需要进行陈述申辩的，请在接到本通知书之日起三日内进行陈述和申辩。逾期视为放弃上述权利。联系人：鲍某甲、任某甲。2014年5月5日，人民政府发出强制拆除违法建筑通知，载明：罗某甲，你在闵行区擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《上海市城乡规划条例》第三十四条的规定。闵行区规划和土地管理局已于2014年1月9日发出《责令限期拆除违法建筑决定书》，并分别已于2014年3月7日向你发出《限期拆除违法建筑公告》和《限期拆除违法建筑催告书》，限你拆除上述违法建筑。经查，你在规定期限内未拆除上述违法建筑，现依据《中华人民共和城乡规划法》第六十八条的规定，本机关将于2014年5月19日组织实施强制拆除。届时，请你取走上述违法建筑内的财物。如你不服本决定，可以在接到本决定书之日起六十日内，依法向上海市人民政府申请行政复议，也可以在三个月内直接向人民法院起诉。行政复议和行政诉讼期间，本决定不停止执行。该通知发出的当月，上海市闵行区的相关建筑物被拆除。另查明，上海市闵行区的工业厂房原产权人为某甲公司。2010年3月25日，本院作出《执行裁定书》，裁定：原属被执行人某甲公司所有的坐落于上海市闵行区的集体土地使用权（其中有证面积4,471平方米）、地上建筑物及附属设施现归买受人星鑫公司所有。2011年1月6日，某村民委员会出具证明，载明原某甲厂。该证明亦由派出所盖章确认。还查明，原告承租涉案房屋后，对房屋内部进行装修，装修完成后，案外人某乙公司分别于2013年12月30日、2014年5月22日出具了装修工程竣工结算审价报告、弱电工程竣工结算审价报告、车间结构加固工程竣工结算审价报告，工程造价分别为1,900,856元、55,430元、764,553元，合计2,720,839元。再查明，本案原告曾以财产损害为由起诉本案两被告，要求本案两被告承担共同侵权责任、赔偿原告损失。本院受理后认为两被告共同侵权的事实不成立，故驳回了原告的诉请。本案原告不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后于2016年3月17日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。上述事实，由原告提供的原告与被告盛德公司之间的《房屋租赁合同》、2012年6月18日证明、两被告之间的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、执行裁定书、2011年1月6日证明、2011年1月10日授权书、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、限期拆除违法建筑公告、强制拆除违法建筑通告、竣工结算审价报告、民事判决书等证据及原告当庭陈述予以证实。被告盛德公司对原告提供的三份竣工结算审价报告提出了异议，然结合房屋租赁合同、原告对房屋的实际使用情况等综合因素，该三份竣工结算审价报告能形成证据锁链，与本案有关联性，且被告盛德公司亦无其他有力证据予以反驳，故本院对三份竣工结算报告予以采信。原告提供的增值税发票、建筑业统一发票及相关单证，被告盛德公司对关联性提出了异议，原告未就相关金额的发票与本案的关联性进一步举证，故对该组材料不予采信。原告提供的关于《房东转租同意证明》一组的证明系证人证言，被告盛德公司提出异议，且证人未到庭作证，本院不予采信。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案房屋为违章建筑，因此被告星鑫公司与被告盛德公司的房屋租赁合同及被告盛德公司与被告名创公司签订的房屋租赁合同均为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告盛德公司出租房屋时提供了产证及相应的授权书，使原告名创公司以为承租房屋有相应的产权手续，并投入相关装修等，在政府部门因违建原因拆除涉案房屋时必然给原告名创公司造成相应损失，造成损失的责任在于出租方，故原告名创公司根据租赁合同向盛德公司主张损失符合法律规定，本院予以支持。对于损失的范围，被告盛德公司对原告提供的审价报告提出了异议，然本院认为，原告名创公司承租房屋后用于经营品牌汽车4S店、汽车维修等服务，对承租房屋进行装修属合情合理，装修工程结束后形成竣工结算审价报告亦于法不悖，被告盛德公司认为审价报告可能是虚假的没有依据，本院对其该抗辩不予采信。故本院确认原告的装修金额为2,720,839元，结合合同约定的租期及原告的使用期限，本院酌定装修损失金额为装修款的90%。对于原告主张的其他损失，没有相应依据，本院不予采信。原告要求被告星鑫公司对上述损失承担共同赔偿责任没有合同依据，亦不符合法律规定，本院不予以支持。本院注意到，原告根据合同约定向被告支付了押金125,000元，因合同无效，故相应款项应当退还，原告要求被告盛德公司返还该125,000元符合法律规定，本院予以支持。被告星鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海盛德世海汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海名创汽车销售服务有限公司装修损失2,448,755.10元；二、被告上海盛德世海汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海名创汽车销售服务有限公司押金125,000元；三、驳回原告上海名创汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,453.22元，由原告上海名创汽车销售服务有限公司负担25,063.18元，被告上海盛德世海汽车销售服务有限公司负担27,390.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一九年二月二十六日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。