河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初6748号原告：张茂森，男，1933年6月19日出生，汉族，石家庄市第一看守所退休干部，现住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：路智广，河北光显律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美美（系张茂森之妻），女，1964年7月10日出生，汉族，无业，现住石家庄市桥**。被告：张毅强，男，1971年10月1日出生，汉族，无业，现住石家庄市桥**。委托诉讼代理人：高和平，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯超，北京市盈科（石家庄）律师事务所实习律师。被告：张瑞芬，女，1953年1月14日出生，汉族，户籍地：石家庄市桥**，现住不详。张茂森与张毅强、张瑞芬合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张茂森、路智广、王美美、高和平、冯超到庭参加诉讼。张瑞芬经本院公告送达传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。张茂森向本院提出诉讼请求：1、判令张毅强、张瑞芬将桥西区华安街22号1栋2单元401号房屋变更登记到张茂森名下。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1995年原告购买了单位的福利分房（桥西区华安街22号1-2-401）并交了首笔房款，以后陆续交清了购房款。2003年8月原告在房产登记部门办理了登记并领取了房产证。1998年3月原告与王美美结婚。2016年5月份原告起诉王美美离婚。为了不让王美美分到财产，原告就与张毅强协商，把该房屋过户到张毅强名下，等离婚后再过户回来。张毅强写有保证书一份，但后来被张瑞芬骗走。2016年7月5日，原告与张毅强到房产登记部门以房产买卖的方式将涉案房产过户到张毅强名下。2017年5月10日，张瑞芬与张毅强恶意串通，未经原告同意，又以极低的价格将涉案房产转卖过户到张瑞芬名下，导致涉案房产不能重新过户回原告名下，侵犯了原告的合法权益，特诉讼至贵院。请求依法判决。张毅强辩称，1、涉案房产系亲属之间的房屋买卖行为，该行为是双方真实意思表达，合法有效；2、上述房产买卖是在一定的家庭背景下产生的，张毅强确实出具过保证书，但保证书的内容除了原告要求返还房产时张毅强应当配合外，还包括涉案房屋仍旧由原告使用至百年。若过户回原告，则产生的费用应当由张茂森承担，并且将首付款返还给张毅强；3、张毅强将此房屋出售给张瑞芬，是经过原告同意的。由于这之间的房屋买卖行为存在很多特殊性，保证书内已经明确了张毅强不再参与上述房产的事项，请求法院驳回原告的起诉。被告张瑞芬未到庭答辩。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、涉案房产不动产登记信息；2、张茂森与张毅强签订的存量房买卖合同；3、张某的书面证言；4、张毅强与桥西区诉调对接中心工作人员电话录音一份，录音中张毅强自认，张茂森将房屋暂时过户到其名下，待张茂森离婚后，再把房子过户到张茂森名下。张毅强质证称：对证据1、2的真实性无异议，不认可其证明目的，这两份证据恰恰证明了房屋过户的合法性。张某的证言不具有合法性，张素莎为四级精神残疾患者，其证言没有证明力。关于证据4，录音中对话人的确是张毅强，但通过对话的文字显示，双方除了关于过户的问题外，还有许多问题并没有完全展开，所以对话本身是不完整的，加之原告未提供录音的原始载体，无法核对录音的完整性，该录音系负有法定职责人员履行职责的过程中，未经对方许可，私自录音，且所谓的调解员据我们了解并非法院工作人员，所以我们认为该录音没有证明力。庭后，本院向录音的采集者魏素芬进行了核实，魏素芬本职工作为石家庄市桥西区正德法律服务所的法律工作者，2016年10月开始，受桥西区司法局委派到石家庄市桥西区诉调对接中心做诉前调解工作。魏素芬称，其是在作调解工作时，与张毅强电话联系时进行的录音，录音原始载体与张茂森提供的一致。张毅强为证明其主张，提交了如下证据：1、张茂森与张毅强买卖房屋缴纳的交易手续费票据、张毅强缴纳房屋所有权登记费票据、补缴土地价款票据、张茂森缴纳个人所得税票据、张毅强缴纳契税票据，证明张毅强缴纳了过户的费用；2、河北银行票据两张，证明张毅强将首付款90000元汇至房产管理部门规定的监管账户，后监管账户将90000元汇至张茂森名下河北银行账户内；3、中信银行业务凭证一张，证实张毅强在2017年5月24日收到一笔393029.49元的汇款，张毅强称该笔汇款是张瑞芬汇给张毅强的购房款。张茂森质证称，对第1组证据和证据2的真实性没有异议，但张茂森没有收到张毅强给的90000元购房款，张毅强也没有提出反诉，张毅强没有理由要求张茂森返回购房款。证据3不能证实是张瑞芬给张毅强汇款。本院经审理查明，张茂森与原配妻子马香珍生育三女一子：张瑞英、张瑞芬、张某、张宁宁。张毅强系张瑞英的女婿。马香珍于1994年去世，1995年张茂森与孙秀英再婚，婚后未生育子女，1996年张茂森与孙秀英离婚。1998年张茂森与王美美结婚，婚后未生育子女。2014年，张茂森向本院起诉王美美离婚，本院经审理判决不准离婚。后，张茂森又于2015年、2016年两次向本院提起离婚诉讼，本院经审理均判决不准离婚。张茂森第三次起诉离婚，一审判决不准离婚后，张茂森于2016年7月向石家庄市中级人民法院上诉，石家庄市中级人民法院于2016年8月作出判决，驳回上诉，维持原判。2016年6月30日，张茂森与张毅强在石家庄市房管局签订了石家庄市存量房买卖合同，约定张茂森将位于石家庄市桥西区房屋（建筑面积54.58平方米）以总价300190元的价格出售给被告张毅强。后，于2016年7月5日，双方办理了过户手续。2017年5月10日，张毅强将涉案房屋又过户给被告张瑞芬。张毅强称，购买价为39万余元。2016年7月7日，张茂森与秦始伟（系张某之子）在石家庄市房管局签订了石家庄市存量房买卖合同，约定张茂森将位于石家庄市桥西区房屋（建筑面积36.99平方米）以总价204000元的价格出售给被告秦始伟。后，于2016年7月12日，双方办理了过户手续。另，本院同期受理张茂森与秦始伟合同纠纷一案。另查明，张茂森曾于2017年10月16日，以同样的诉讼请求、事实及理由分别起诉张毅强和秦始伟至本院，本院受理后开庭进行了审理。在张茂森起诉秦始伟一案的审理过程中，张茂森申请证人张某出庭作证，张某称“我父亲3楼的房产证是我给张瑞芬的，我父亲在和王美美离婚时听家里人说（记不清是谁了）我父亲要先把房屋过户到秦始伟、张毅强名下”。张茂森后自愿撤诉，本院裁定准许张茂森撤诉。涉案房屋自过户后，由张茂森、王美美控制。张毅强未曾居住使用。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审陈述、本院诉讼档案予以证实，足以认定。本院认为，张毅强与桥西区诉前调解中心工作人员的通话录音真实完整，且取得证据的方式合法，应作为本案定案证据。张某虽然有四级精神残疾，但精神残疾四级的评定标准是：适应行为轻度障碍；生活上基本自理，但自理能力比一般人差，有时忽略个人卫生。能与人交往，能表达自己的情感，体会他人情感的能力较差，能从事一般的工作，学习新事物的能力比一般人稍差；偶尔需要环境提供支持，一般情况下生活不需要由他人照料。故张某基本具备行为能力，能够正确表达意志，其符合证人的条件，其所作证言应当作为定案证据。结合张毅强的自认和张某的证言，以及张毅强未支付张茂森房屋市场对价的事实，本院认为张毅强与张茂森之间的买卖合同系虚假的，其真实的意思表示应为张毅强帮助张茂森转移财产。在张茂森与王美美离婚诉讼案件审理过程中，张茂森与张毅强恶意串通以房屋买卖的形式将张茂森名下房产过户到张毅强名下，损害了王美美的权益，故张茂森与张毅强签订的房屋买卖合同和过户行为，应为无效。张瑞芬作为张茂森的女儿，又是张茂森离婚诉讼的诉讼代理人，其对张茂森与张毅强之间的过户行为应当明知，其明知张毅强取得涉案房屋所有权的原由，且其与张毅强签订的房屋买卖合同约定的对价又远低于市场价，故张瑞芬不是善意第三人，其取得房屋所有权的行为应为无效。因房屋已经登记在张瑞芬名下，故张瑞芬应直接将房屋过户至原告名下。至于张毅强是否支付给张茂森90000元，张茂森是否应当返回张毅强，因张毅强未提出反诉，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：张瑞芬于本判决生效之日起十日内将位于石家庄市桥西区房屋过户至张茂森名下。案件受理费7850元，由张毅强、张瑞芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费7850元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审 判 长  刘国珑人民陪审员  徐艾芹人民陪审员  李君莉二〇一九年二月十二日书 记 员  康晓凯