北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终792号上诉人（原审被告）：钮长青，男，1955年6月6日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京育新物业管理公司通州分部，营业场所北京市通州区台湖镇政府大街13号。法定代表人：郎一鸣，总经理。委托诉讼代理人：王晓逸，女，该公司职工。委托诉讼代理人：陈刚，男，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。上诉人钮长青因与被上诉人北京育新物业管理公司通州分部（以下简称育新物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初26343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钮长青，被上诉人育新物业公司的委托诉讼代理人王晓逸、陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钮长青上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回育新物业公司诉讼请求；2.要求育新物业公司返还多收取的取暖费，且减免一审判决的取暖费；3.一审、二审诉讼费及所有产生的费用均由育新物业公司承担。第一，撤销与育新物业公司签订的物业服务合同，怀疑有设施胁迫恶意串通行为，不签合同就不给钥匙，捆绑式签署合同。第二，育新物业公司所算物业费与实际计算房屋面积数据不符（收费标准与判决的数额计算不符），要求返还所有南北里居民2011年11月1日至2017年12月31日多出的物业费，请求法院指定第三方测绘机构来测量每户的实际面积。第三，育新物业公司在职期间，居民所反映的门窗漏风漏雨变形、屋顶渗水、管道爆裂导致楼道及屋内地板泡水等事宜，物业报修不及时，请求法庭要求育新物业公司出示相关的报修记录及维修记录。第四，暖气温度不够，要求育新物业公司出示相关的维修和测温记录以及协调解决情况，进行维修后的测量温度能达标的测温记录。第五，一审判决书中称钮长青为小区业主，与钮长青上诉身份不符。第六，房屋权属不清，判决书中所告的地址不清。综上，请求二审法院判如所请。育新物业公司辩称：1.同意一审判决，不同意钮长青的上诉意见。一审已经对相关的事实进行查明，依照相关法律进行了判决。2.钮长青上诉部分的诉讼请求已经超出了一审法院审理的本诉范围，不该在案件当中给予审理和处理。对于钮长青所提出的相关涉及赔偿及其反诉理由或者涉及案外第三人的理由，亦不应当在本案当中进行审理，应当另案解决。3.双方签订的合同是双方自愿达成的，育新物业公司按照合同履行相关义务。对于钮长青主张的育新物业公司的供暖不达标或者是存在相应的瑕疵问题，育新物业公司不予认可。供暖不达标，应当按照相关规定，报请相关的部门或者供暖监督部门进行测量认定，作为主要责任依据。育新物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令钮长青支付育新物业公司北京市通州区台湖镇次渠家园小区超出供暖费829.2元，诉讼费由钮长青承担。一审法院经审理查明：2011年12月2日，钮长青（甲方）与育新物业公司（乙方）签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，该协议约定：甲方钮长青依照协议所签订的实际建筑面积于每年11月30日前一次性交清本年度采暖费，供暖费标准为每平方米每年30元，协议载明房屋建筑面积为106.91平方米。自2011年12月起育新物业公司为北京市通州区两站一街定向安置房小区涉案房屋提供了供暖服务。庭审中，钮长青称涉案房屋是定向安置房，未取得房屋产权证，其是房屋的实际居住人、签约人。钮长青认可超出面积为6.91平方米。经核实，根据育新物业公司提交的其与开发商的委托合同、解除协议，育新物业公司于2017年5月15日终止为钮长青所在小区提供供暖服务。钮长青未交纳2011年12月2日至2015年12月1日的超出部分供暖费。另查明，根据钮长青所在地区的相关安置协议、费用实际支付情况，钮长青自签署《物业管理服务及供暖费收交协议书》之日起四年内不用向育新物业公司交纳物业费、供暖费，安置协议内的每个人享受50平方米的上述优惠，超出部分不享受上述优惠。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，育新物业公司与钮长青签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，育新物业公司于2011年12月2日至2017年3月15日供暖期间为钮长青提供供暖服务，钮长青应按照该收交协议书约定的费用标准向育新物业公司交纳相关费用。由于钮长青无须交纳协议签订之日起4年每人50平方米的供暖费，现育新物业公司要求其交纳超出供暖费，理由正当，一审法院予以支持。关于钮长青主张其家房屋漏水、防盗门不顺畅的问题，与本案不属于同一法律关系，故一审法院不予支持。关于钮长青辩称其家暖气不热的答辩意见，因其未提供充分证据予以佐证，故一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：钮长青给付北京育新物业管理公司通州分部2011年12月2日至2015年12月1日的超出部分供暖费829.2元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，钮长青提交了卢志海签订的《供暖合同》，证明收费应以正式合同为准。因该合同系案外人签订，与钮长青无关，故本院对该份证据的关联性及证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：钮长青与育新物业公司签订了《物业管理服务及供暖费收交协议书》，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，对钮长青具有约束力。钮长青虽主张育新物业公司存在敲诈、胁迫及恶意串通逼迫钮长青不在该协议书上签字就不给入住钥匙等行为，故该协议书应被撤销或视为无效；但钮长青就其主张并未提交充分有效证据佐证，且钮长青实际客观接受了育新物业公司提供的供暖服务，双方形成事实上供暖合同法律关系，故钮长青关于该协议书应被撤销或视为无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于钮长青上诉主张育新物业公司提供的供暖不达标，故要求酌减供暖费一节，因其钮长青未能就其主张的供暖不达标事实提交充分证据予以佐证，故本院不予采信。育新物业公司有权依据诉争《物业管理服务及供暖费收交协议书》所约定的供暖费标准收取供暖费用，一审法院依据上述协议约定，结合钮长青无需交纳协议签订之日起4年每人50平方米供暖费的事实，判令钮长青应按照协议书约定的标准交纳超出供暖费，理由正当，一审法院予以支持。并无不当，本院予以支持。关于钮长青主张返还及减免供暖费的上诉意见，因该期限主张与诉争合同约定不符，且育新物业公司亦不予认可，故钮长青的该项上诉意见于法无据，本院不予采信。关于钮长青上诉要求法院指派测绘部门实际测绘房屋面积，并按照该实测面积收取供暖费之理由，因其该主张与上述协议约定的收费标准并不一致，且缺乏法律依据，本院对钮长青的该项上诉意见亦不予采信。关于钮长青上诉要求育新物业公司提供保修记录、维修记录、协调解决情况、出具测温记录等请求，因其在一审中并未就此提出明确反诉，二审期间育新物业公司不同意进行一并审理，故本院不予处理。但本院需要特别指出的是，物业供暖服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业供暖服务，以期在物业供暖服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业、供暖服务合同纠纷。本案中育新物业公司在提供供暖服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业供暖服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业供暖管理义务，提高物业供暖管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业供暖服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，钮长青的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钮长青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  李 淼二〇一九年二月二十日法官助理  程惠炳书 记 员  刘 鸽书 记 员  刘 爽