上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21959号原告：上海旭景商业投资管理有限公司,住所地上海市闵行区。法定代表人：朱某，执行董事。委托诉讼代理人：郑琦。委托诉讼代理人：隋雯。被告：姜辰，男，1987年8月8日出生，汉族，住上海市。被告：曹克琦，男，1982年11月26日出生，汉族，住上海市。原告上海旭景商业投资管理有限公司与被告姜辰、曹克琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理。因被告姜辰、曹克琦下落不明，故本院适用普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告姜辰、曹克琦送达起诉状副本、证据及传票，并于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告上海旭景商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人郑琦到庭参加了诉讼。被告姜辰、曹克琦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海旭景商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年4月20日解除；2.被告姜辰向原告支付自2017年7月1日起至2018年4月20日止的租金人民币65,656元(币种下同)及逾期付款的利息6,107.14元(按每日0.05%，计算至2018年4月20日止)；3.被告姜辰向原告支付自2017年7月1日起至2018年4月20日止的物业管理费7,095.33元及逾期付款的利息659.99元(按每日0.05%，计算至2018年4月20日止);4.被告姜辰向原告支付房屋占用费6,966.96元(按每日租金223.30元标准的1.3倍，自2018年4月28日暂计算至2018年5月21日，实际计算至完成撤场之日止)；5.被告姜辰向原告支付装修期的房屋使用费6,928.04元;6.被告姜辰向原告支付违约金24,780元；7.原告不予返还被告姜辰租赁保证金22,578元；8.被告姜辰按照《房屋租赁合同》的约定将租赁房屋恢复至交付时状态返还给原告；9.被告曹克琦对被告姜辰的上述义务承担连带担保责任。事实与理由：2017年2月20日,原告与被告曹克琦签订了《房屋租赁合同》及相关补充协议(以下合称“租赁合同”),约定由被告曹克琦承租原告位于上海市闵行区保乐路X弄X层X号X室商铺(以下简称涉案房屋),租赁面积为31.90平方米,租期自2017年3月20日起至2020年9月30日止。后2017年5月5日原告与被告姜辰及被告曹克琦签订了《补充协议》,约定将此前原告与被告曹克琦签署的租赁合同的承租方由被告曹克琦变更为被告姜辰,并约定由被告曹克琦对被告姜辰作为承租方在租赁合同中应履行的义务承担连带担保责任。租赁合同约定：被告采用月固定/保底租金的方式向原告支付租金。2017年3月20日至2019年3月19日每月租金为6,792元,固定/保底租金每两个月为一个支付周期,被告应于每个支付周期最后一个月20日前支付下期的租金。物业管理费每月734元,每两个月为一个支付周期,被告应于每个支付周期第二个月20日前支付下一期的物业管理费。被告如逾期支付租金、物业管理费等费用的,须承担每日0.5%的逾期付款违约金。如被告逾期支付租金等其他任何一项费用累计超过15天,原告有权依据租赁合同13.3款约定选择解除租赁合同并收回房屋及其任何部分,同时原告还有权不予退还被告已支付的租赁保证金、要求被告支付房屋装修期的使用费、要求被告另行按月租金及月物业管理费三倍的金额支付违约金。租赁合同签订后,原告向两被告交付了涉案房屋,然自2017年7月1日起,被告姜辰开始拖欠租金与物业管理费。原告多次通过电话及发函催讨,被告姜辰始终未予支付。原告于2018年4月向被告姜辰发出《解除通知函》,正式函告被告姜辰于2018年4月20日解除租赁合同,并要求被告姜辰支付欠付费用及返还租赁房屋。然被告姜辰至今尚未依约支付欠付款项,亦未返还房屋。原告认为,被告的上述行为,已经违反了《房屋租赁合同》及其相关补充协议的约定以及相关法律规定,构成严重违约,严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,原告特依据相关法律的规定,向贵院提起诉讼,望依法判如所请。诉讼过程中，原告上海旭景商业投资管理有限公司变更上述第4项诉讼请求为被告姜辰向原告支付房屋占用费13,665.96元(按每日租金223.30元标准的1.3倍，自2018年4月28日计算至2018年6月20日)并撤回上述第7项、第8项诉讼请求。被告姜辰、曹克琦未作答辩亦未向本院提供证据。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.房屋租赁合同及补充协议2份；2.催款通知书及快递凭证；3.通知书及快递凭证；4.照片；5.另行出租的租赁合同及支付凭证。本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，原告上海旭景商业投资管理有限公司(出租方、甲方)与被告曹克琦(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁面积为31.90平方米,租赁期自2017年3月20日起至2020年9月30日止。2017年3月20日至2019年3月19日,月保底租金额为6,792元;2019年3月20日至2020年9月30日,月保底租金额为7,132元。合同第3.3条约定，装修期：租赁期内,甲方给予乙方的装修期为28日,自实际交付日起算。乙方承诺于装修期届满之日前完成装修,达到竣量验收及开业的标准并装修期届满之次日前开业,如乙方须在装修期内提前营业(含试营业)的,需提前向商场管理公司书面申请,经商场管理公司书面同意后方可提前营业(含试营业)。合同第3.4条约定，在上述装修期内,乙方须缴纳相关费用和其他费用(包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费、装修管理费和建筑垃圾清运费等)。前述费用的支付除本合同另有规定外,以甲方和/或商场管理公司书面通知为准。合同第3.4.1条约定,上述装修期不包含在本合同的租赁期内,乙方应自装修期结束之次日(以下简称“计租日)起支付租金。合同第5.2.1.1条约定，乙方应于计租日起至合同终止按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月人民币23元计算,即该房屋的每月物业管理费为人民币734元。合同第5.2.2条约定，物业管理费每逾期支付一日,按逾期支付之款项的0.5%支付延期支付违约金。逾期支付上述任何款项或租金超过10天的,甲方及物业管理公司有权停止提供物业管理服务,因此造成的一切后果由乙方自行承担。合同第10.1条约定,除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满或提前终止后7日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按日租金(若采用保底租金或营业额抽成租金(两者取其高)的租金计算方式的,前述日租金按本合同解除前乙方已经支付的最高月的日均租金标准进行计算)的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。合同第10.5条约定,租赁期满当日或本合同提前终止之日,若乙方未能交还该房屋,甲方除有权按照本合同规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外,乙方视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权,甲方还有权在合同终止3日后停止公用事业供应(水、电、煤气等)、开启及更换该房屋的门锁,将该等物件搬出,收回该房屋,甲方对因此而引起的乙方之损失概不负责。同时,甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用,并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件,并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方或商场管理公司或物业管理公司的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。无论何种情况,甲方均无义务将该等物件用于抵扣乙方应付的任何款项。合同第13.3条约定,甲、乙双方同意,在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下,甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还乙方的租赁保证金、并要求乙方支付装修期的使用费(等于[第一租赁年度日租金+日物业管理费]*装修期天数)、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份,同时乙方应另行按月租金及月物业管理费的叁倍金额补偿甲方及商场管理公司、物业管理公司(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取高)：13.3.2乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过十五(15)日的。合同第14.5.2条约定，逾期支付相应费用的违约责任：除本协议另有规定外,乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用,则每逾期一日,乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金;逾期累计超过十(10)日,甲方有权停止公用事业供应。在前述停止公用事业供应期间,乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等费用,乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用(包括重新接通公用事业供应的费用)。若乙方逾期支付相应费用累计超过十五(15)日的,且甲方依据本合同13.3条款的约定选择解除本合同的,前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止。合同还就双方的其他权利义务作出了约定。2017年5月5日，原告上海旭景商业投资管理有限公司(甲方)与被告曹克琦(乙方)、被告姜辰(丙方)签订《补充协议》，约定：一、甲、乙、丙三方同意并确认,自本协议签订之日起,租赁合同的承租方由乙方“曹克琦XXXXXXXXXXXXXXXXXX”变更为丙方“姜辰XXXXXXXXXXXXXXXXXX”：乙方将其在租赁合同项下的所有权利、义务全部转让给丙方。承租方主体变更后,乙方对丙方作为承租方在租赁合同及相关补充协议中应履行的义务仍承担连带担保责任。二、甲、乙、丙三方同意,乙方已支付给甲方的履约保证金人民币22,578元整转为丙方应交付甲方的履约保证金。租赁合同到期或提前解除后,如丙方不存在任何违约行为,甲方有权按租赁合同约定向丙方返还履约保证金。协议还就双方的其他权利义务作出了约定。2018年3月，原告向被告姜辰户籍地发送催款通知函，要求被告姜辰及时支付涉案房屋欠付的租金及物业费，保留追究违约责任的权利。该函件未送达被退回。2018年4月20日，原告向被告姜辰户籍地发送解除通知函，函件内容为被告拖欠租金、物业管理费等费用经过催讨后仍未支付，违反租赁合同约定，构成根本违约，故函告被告：自2018年4月20日起解除租赁合同，被告拖欠的费用请在2018年4月25日前支付完毕，并交还房屋。该函件未送达被告被退回。诉讼中，原告明确诉讼请求关于利息的计算日期均计算至2018年4月20日。原告于2018年6月20日收回涉案房屋，后将涉案房屋出租给他人。就被告支付的租赁保证金22,578元，原告同意冲抵被告欠付的费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。现本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告未按承诺支付租金，其行为显属违约，原告就此行使合同单方解除权、要求被告支付所欠租金、物业管理费、逾期付款违约金、装修期的房屋使用费及违约金，上述诉讼请求均具有事实和法律依据，亦符合双方合同之约定，本院予以支持。关于合同的解除时间，应当以解除通知到达被告之日为准，2018年4月20日，原告向被告姜辰户籍地发送解除通知函该函件未有效送达，鉴于本案两被告下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，则应自公告期满视为解除通知送达两被告，即2018年11月20日。关于被告所欠付的租金，原告要求自2017年7月1日起支付至2018年4月20日止，则具体金额应为65,649.79元(计算方式为：自2017年7月1日起至2018年4月20日止共计294天，则294天*6,792元/每月*12个月/365天=65,649.79元)。就原告主张的自2018年4月28日起至2018年6月20日止按照每日租金223.30元的1.3倍计算的房屋使用费，因本院认定合同解除时间为2018年11月20日，故上述期间原告所欠付的费用仍为租金，并非房屋使用费，故本院仍按照每月6,792元的标准计算租金，具体金额为12,058.12元(计算方式为：自2018年4月28日起至2018年6月20日止共计54天，则54天*6,792元/每月*12个月/365天=12,058.12元)。关于被告所欠付物业管理费，根据原告的诉讼请求，要求支付至2018年4月20日，则具体金额应为7,094.66元(计算方式为：自2017年7月1日起至2018年4月20日止共计294天，则294天*734元/每月*12个月/365天=7,094.66元)。关于被告逾期支付租金产生的违约金，具体金额为6,107.12元[计算方式为：(1)以2017年7月及8月的租金13,584元为本金，自2017年6月21日起至2018年4月20日止共计304天，按日万分之五计算为2,064.76元；(2)以2017年9月及10月的租金13,584元为本金，自2017年8月21日起至2018年4月20日止共计243天，按日万分之五计算为1,650.45元；(3)以2017年11月及12月的租金13,584元为本金，自2017年10月21日起至2018年4月20日止共计182天，按日万分之五计算为1,236.14元；(4)以2018年1月及2月的租金13,584元为本金，自2017年12月21日起至2018年4月20日止共计121天，按日万分之五计算为821.83元；(5)以2018年3月及4月的租金11,320元为本金，自2018年2月21日起至2018年4月20日止共计59天，按日万分之五计算为333.94元;以上第(1)至(5)项合计为6,107.12元]。关于被告逾期支付物业管理费产生的违约金，具体金额为659.96元[计算方式为：(1)以2017年7月及8月的物业管理费1,468元为本金，自2017年6月21日起至2018年4月20日止共计304天，按日万分之五计算为223.13元；(2)以2017年9月及10月的物业管理费1,468元为本金，自2017年8月21日起至2018年4月20日止共计243天，按日万分之五计算为178.36元；(3)以2017年11月及12月的物业管理费1,468元为本金，自2017年10月21日起至2018年4月20日止共计182天，按日万分之五计算为133.58元；(4)以2018年1月及2月的物业管理费1,468元为本金，自2017年12月21日起至2018年4月20日止共计121天，按日万分之五计算为88.81元；(5)以2018年3月及4月的物业管理费1,223.33元为本金，自2018年2月21日起至2018年4月20日止共计59天，按日万分之五计算为36.08元；以上第(1)至(5)项合计为659.96元]。原告自愿将逾期付款违约金的计算标准调整为按照每日0.05%计算且均计算至2018年4月20日，于法不悖，本院予以准许。根据补充协议的约定，被告曹克琦需对被告姜辰就上述付款义务承担连带责任。另关于租赁保证金22,578元，合同解除后，应由原告返还被告姜辰，但应优先冲抵被告姜辰欠付的费用。原告于诉讼中撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由两被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海旭景商业投资管理有限公司与被告姜辰于2017年2月20日就位于上海市闵行区保乐路69弄一层48号124C室房屋所签订的《房屋租赁合同》于2018年11月20日解除；二、被告姜辰于本判决生效之日起十日内给付原告上海旭景商业投资管理有限公司自2017年7月1日起至2018年4月20日止的租金人民币65,649.79元及自2018年4月28日起至2018年6月20日止的租金人民币12,058.12元；三、被告姜辰于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭景商业投资管理有限公司逾期支付租金的违约金人民币6,107.12元；四、被告姜辰于本判决生效之日起十日内给付原告上海旭景商业投资管理有限公司自2017年7月1日起至2018年4月20日止的物业管理费人民币7,094.66元;五、被告姜辰于本判决生效之日起的十日内支付原告上海旭景商业投资管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金人民币659.96元；六、被告姜辰于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭景商业投资管理有限公司装修期租金人民币6,928.04元；七、被告姜辰于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭景商业投资管理有限公司违约金人民币22,578元;八、被告曹克琦对上述判决主文第二条至第七条所确定的被告姜辰的债务向原告上海旭景商业投资管理有限公司承担连带责任；九、原告上海旭景商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告姜辰租赁保证金人民币22,578元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,115.44元，由被告姜辰、曹克琦共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一九年二月二十五日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。