江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终8691号 上诉人（原审原告）：张春华，男，1967年3月10日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：周建明，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：濮金春，男，1958年10月1日出生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：虞晓，江苏开炫（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张青，江苏开炫（苏州）律师事务所实习律师。 原审第三人：陶学文，男，1975年11月1日出生，汉族，住苏州市吴中区。 上诉人张春华因与被上诉人濮金春及原审第三人陶学文案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初8837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张春华上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人一审请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。张春华与陶学文签订商品房买卖合同，因该套房屋有按揭贷款，张春华支付首付款122万元以后，按照商品房买卖合同约定，由张春华偿还银行按揭贷款，以此方式履行支付购房款义务。之后，张春华提前归还了全部贷款，履行了全部付款义务。但一审判决认为张春华代陶学文归还按揭贷款不属于支付购房款，这属于认定事实错误，应当纠正。由于张春华与陶学文之间买卖的房屋有按揭抵押贷款，房屋尚有抵押登记，在抵押登记注销之前无法办理房屋过户手续。张春华与陶学文签订买卖合同以后，由张春华归还贷款，待注销抵押登记以后办理过户手续，合同约定并不违反法律规定，未办理过户登记手续并非张春华的原因导致的。一审法院认为张春华没有代陶学文提前归还全部按揭贷款，未能提前办理过户手续，由此认定张春华存在过错。一审法院认定不符合客观事实，属于认定事实错误；2.一审判决适用法律错误。2010年11月，张春华与陶学文签订商品房买卖合同，按照合同约定支付首付款以后，陶学文将房屋交付张春华，张春华即对房屋进行装修，之后一直由张春华居住使用至今。可以认定张春华与陶学文之间买卖房屋系客观事实，且按照合同约定支付房款，至今房款已经完全支付完毕，仅仅因为因抵押未注销导致没有办理过户手续。因此，该涉案房屋的真正权利人应当是张春华，一审判决适用法律错误，二审法院应当依法改判。 被上诉人濮金春辩称，第一，双方签订的房屋购买合同未成立且无效。第二，张春华没有证据证明其已支付了购房款。第三，未办理过户是因为张春华自身的原因导致。张春华的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院予以维持。 原审第三人陶学文在本院二审期间未提交书面意见。 原审原告张春华向一审法院起诉请求：1.在（2015）吴执字第3961号执行案件中停止强制执行越溪庭院73-101室房屋；2.本案诉讼费由原审被告及原审第三人承担。 一审法院认定事实：位于苏州市吴中区房屋的所有权于2010年8月24日登记在陶学文、毛菊萍名下，房屋建筑面积307.04平方米，共有情况为共同共有，他项权证信息登记了抵押权人宁波银行股份有限公司苏州分行，被担保主债权数额190万元，他项权证号00114065，约定期限2010年9月19日至2025年9月26日。限制权利信息依次登记了：一审法院于2015年9月22日查封，查封文号（2015）吴开民初字第728号，一审法院于2016年2月19日轮候查封，查封文号为（2015）吴执字第3961号，一审法院于2016年2月19日轮候查封，查封文号为（2015）吴执字第3994号，苏州工业园区人民法院于2016年3月31日轮候查封，查封文号为（2015）园执字第04398号。张春华、濮金春、陶学文对涉案房屋上述查封情况及首封的（2015）吴开民初字第728号案已经执行完毕等事实均不持异议。 2010年11月8日，陶学文（甲方、售房人）与张春华（乙方，购房人）在苏州锦佳房产经纪有限公司（丙方，以下简称锦佳公司）的见证下签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将坐落于越溪庭院73幢101室的房屋出售给乙方，房屋面积307平方米；双方约定房屋的实际成交价为贰佰玫拾贰万元，乙方向甲方支付房款的方式为，第一次付款壹佰贰拾贰万元整，第二次余款待过户付壹佰柒拾万元整；甲方向乙方交付房屋的时间为2010年11月8日，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结清；甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担；双方另约定此房屋满五年过后办理过户。该协议文本第六条为：甲乙双方约定本买卖协议生效后日内签定苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。第九条为：三方约定本买卖协议签订之日，甲方向居间方支付佣金人民币元，乙方向居间方支付佣金人民币元；乙方须贷款时，相关贷款费用另行支付。涉案房屋买卖协议上述两条画线填空处均划了斜线，甲方落款处有毛菊萍的签名，居间方落款处锦佳公司并未盖公章。 一审法院向毛菊萍调查，毛菊萍陈述，其与陶学文于1998年登记结婚，2011年5月6日登记离婚，陶学文曾告诉其说越溪庭院73幢101室已出售给张春华，与其说时双方已经签约，其当时虽在锦佳公司上班，但不怎么管事，有关夫妻财产也由陶学文管理，应该是陶学文直接拿房屋买卖协议就让其签字，其才在甲方落款处签了名，现已记不得是否在每份协议上均有签名，签名是因其同意出售涉案房屋。 一审审理中，张春华陈述，涉案房屋买卖协议依法成立，其留存的协议甲方落款处有毛菊萍的签名，锦佳公司没盖章是因其当时相信陶学文认为未盖章没有关系，协议约定五年后过户是为了少交税费，当时涉案房屋贷款还差170万元没还，其并不清楚每月还款具体金额。 陶学文陈述，涉案房屋由其于2010年4、5月左右购入，后该房屋登记在其与前妻毛菊萍名下，毛菊萍是同意卖房的，因此才会在房屋买卖协议上签名。锦佳公司当时的法人是冯东明，其只是股东之一，未盖公章可能是签约时公章正好锁在保险箱，之后就忘记加盖了。协议约定五年后过户是为了少交税费，当时涉案房屋贷款还差170万元没还，每月还款具体金额记不清了，多的时候一万八千多，少的时候一万六千多。 濮金春陈述，上述协议约定的房款支付、过户等与通常房屋买卖交易习惯不符，约定的整个交易流程与苏州当时房产交易应当办理网签、资金托管等手续不符，故对涉案房屋买卖协议的真实性不予认可。 2010年11月8日，陶学文向张春华出具一份收条，载明：今陶学文收到张春华购越溪庭院73幢101室购房款人民币壹佰贰拾贰万￥1220000元。 2011年1月31日，张春华通过其尾号为7358的苏州银行账户转账支付陶学文54万元，根据原审原告提供的苏州银行交易明细显示该次转账之后张春华的转出账户余额1264524.35元。 一审审理中，张春华、陶学文一致确认：上述收条确认的122万元包含了2011年1月31日转账支付的54万元。 张春华陈述，购买涉案房屋之前，其因资金紧张挂了三套拆迁安置房在锦佳公司出售，当时房屋未具体安置到位，尚不能确定坐落及面积等，不过清楚其享有权益的四套安置房总面积为360㎡，可以自由组合，当时按单价3800元/㎡委托出售。在上述房屋未出售前，其想买一套别墅就去找陶学文，先看了现代园墅的房屋，因太贵了买不起，陶学文就讲自己有一套别墅可以出售，后其定了买陶学文的别墅即涉案房屋，双方约定原先挂的三套拆迁安置房继续挂牌出售，以上三套房屋的售房款先折抵首期购房款，不足部分再由其补足，2011年1月31日转账支付的54万元即为补足首期购房款，另有不足的14.12万由其现金补足。为证明以上主张，张春华提供证据如下： （一）申请李彩根到庭作证，李彩根证言称，其是渔民，本来是住在船上的，后来拆迁分配到了新渔村的宅基地，当时其是光棍，与弟弟李惠根没有分家，弟弟与弟媳李福英已经结婚，因为养螃蟹亏了钱，上述宅基地没有建房就卖给了张春华，安置的宅基地其也有份，卖宅基地其是同意的。后来，张春华买的宅基地上的房屋拆迁，需要其与弟弟等签字就来找其商量，实际上在拆迁补偿协议上签字的就是其与弟弟李惠根两人，因为拆迁是分户拆迁的，其户被拆迁人为其与其父母亲共3人，共安置了3套房屋，1套80㎡的，2套100㎡的，因为被拆迁房屋是张春华建造的，所以与张春华协商好其就拿其中80㎡的1套房屋，其余2套房屋归张春华所有。拆迁安置时，其没有出任何钱，反正只管拿其中1套房，其他的事都归张春华管，如张春华拿的房要卖，其也是同意配合，后来其拿到的房是位于文溪花苑31幢3单元405室，另外两套安置房屋，其知道张春华将其中1套卖给了袁真珍，出售该房时其也去签字确认过的，卖房的钱说好是归张春华的，其与父母亲均没有收钱，另外一套100㎡的房屋好像还没有卖出去，并提供拆迁补偿协议2份。 （二）申请李福英到庭作证，李福英证言称，其是李惠根的妻子，因卖宅基地地基给张春华才认识张春华。其是渔民，本来住在船上，后来拆迁分配到了新渔村的宅基地，当时其老公与哥哥李彩根还没有分家，故李彩根对上述宅基地也是有份的。因养螃蟹亏了钱，上述宅基地没有建房就把地基卖给了张春华。后来，张春华买的宅基地上的房屋拆迁，找我们商量，拆迁补偿协议是由李惠根、李彩根分别签的，因为拆迁是分户拆迁的，其户拆迁共可安置3套房屋，因被拆迁房屋是张春华建造的，所以与张春华协商好其户就拿1套100㎡的房屋，其余2套房屋就归张春华所有。拆迁安置时，其没有出任何钱，反正只管拿其中1套房，其他事情都归张春华管，如张春华拿的房要卖，其也同意配合，后来其拿到位于文溪花苑27幢2单元404室的房屋，另外两套安置房，其知道张春华将其中1套卖给了徐为民，另一套卖给了曹轶馨（由其母亲张某全权代理经手购买），出售上述2套房时，其与老公李惠根、女儿李银妹均作为出售人签字确认了，但相关购房款是由张春华收的，其与家人并没有收款。 （三）申请徐为民到庭作证，徐为民证言称，经锦佳公司居间，其购买位于文溪花苑2期高层40幢1503室房屋，房屋总价款38万元，分三期支付，第一期于2010年11月29日支付了26.6万元（分两次打款的，当天转账支付10万元，现金给付6.6万元，2010年12月5日转账支付10万元）；第二期于2012年6月26日支付2万元（现金支付）；第三期于2014年1月26日付清余款（现金给付），转账付款是在锦佳公司刷卡支付，现金付给谁的并不清楚，因付款是其妻经手。当时锦佳公司告知其上述房屋的出卖人是张春华，但名义上的房东是李惠根，故签约时售房人是李惠根、李福英、李银妹，而张春华是作为担保人在房屋买卖合同书上签名，由张春华向其出具收据证明、收条等确认收款，另由李惠根、张春华等共同出具一份总收条确认收到购房款38万元，并提供房屋买卖合同书、工行业务凭条、收据证明、收条、房款收条等为证。 （四）申请袁真珍到庭作证，袁真珍证言称，经锦佳公司居间，其购买位于文溪花苑27幢东单元101室房屋，房屋总价款46万元，该款是一次性付清的，一部分现金给付，钱当时就放在锦佳公司的桌子上，具体后来是谁拿并不清楚，还有一部分是转账到锦佳公司提供的账户。当时其到锦佳公司说要买房，锦佳公司员工就说有一套房可以卖，这套房原先房主是李彩根，但由张春华出售给其，具体为何由张春华卖房其并不清楚。当时跟其签约的是李彩根，张春华则作为保证人在合同上签字，签约与付款时张春华、李彩根等人均在场，都未对锦佳公司提出的付款方式提出异议，付款后由张春华单独向其出具收条确认收到46万元购房款，李彩根亦向其出具收条确认收到该款并由张春华作为担保人签字，两张收条实指同一笔款，并提供房屋买卖协议及收条为证。 （五）申请证人张某到庭作证，张某证言称，其经手购买了位于文溪花苑40栋1504室的房屋，该房屋是其女儿委托其购买，买房付款全部由其经手，房屋总价为30.4万元，现已付清，分两笔支付，先付70%即21.28万元，该款转账支付，后来张春华称资金紧张提出让其再付3万元，其就现金付给张春华3万元，签约时房屋还没有拿到。其起初要买80㎡的房屋，买房时是按3800元/㎡计，当时另一购房人徐为民原本要购买100㎡的房屋，后来实际安置时只有120㎡和60㎡的房型可以选择，所以其就选择了60㎡的房屋，徐为民选了120㎡的房屋，但徐为民签约时是买100㎡的房屋，其以5600元/㎡的单价将20㎡出售给了徐为民，所以后来拿了徐为民给其购房款后其就不用另外出钱了，等于用徐为民给其的钱付了，徐为民应付给其11.2万元。为了明确房屋房款已经付清了，张春华向其出具了房款收条，综上，其所购房屋总房款是22.8万元。购房款是付给锦佳公司，不过锦佳公司给其的收据是张春华出的，但与其签订房屋买卖合同的是李惠根、李福英、李银妹。当时其通过锦佳公司了解到有一套房屋可以出售，锦佳公司提供了拆迁补偿协议，让其确认李惠根名下有拆迁安置房，付款时李惠根也在场，他对锦佳公司提出的付款方式并没有异议，因此其才按锦佳公司要求付款，且李惠根另外也出具了1份收据给其确认收款，之后其另外花0.8万元购买了一个车库并花1万购买了一个车位，上述款项都是现金付给张春华，并提供委托书、收据证明、交易回单、房款收条、收条、房屋买卖合同书、收条、汽车停车位补充协议及收条、补充协议及收条等为证。 张春华明确，上述出售的三套拆迁安置房的首期付款分别为26.6万元、46万元、21.28万元，合计93.88万元折抵了涉案房屋首期款，加上之后转账支付的54万元，合计147.88万元，之所以超出122万元是因将上述三套房屋挂在锦佳公司给陶学文出售时，陶学文向其前妻顾纪英预付了40万元（一次10万元、一次30万元）购房款，因当时其资金紧张急需用钱，陶学文才先预付40万元，现已记不清该40万元具体付款人是谁，转账54万元后仍欠14.12万元，故在转账之后其现金给付陶学文14.12万元，因当时其做工程资金紧张，经常要向他人借钱，故现金给付款项应该是借来的，但具体向谁借的已记不清。 经一审质证，濮金春认为上述宅基地买卖合同无效、上述拆迁安置房买卖与张春华无关，张春华无权将上述拆迁安置房出售，且相关合同的出售人并非张春华，故与本案无关。陶学文对上述证据均没有异议。 张春华、陶学文一致确认双方签订房屋买卖协议后，涉案房屋的贷款本息全由张春华负责偿还，即自2010年11月起张春华按月归还涉案房屋贷款，还款方式为每月付给陶美芳2万元由陶美芳以现金无卡存款存入陶学文的宁波银行账户，为此，原审原告张春华申请陶美芳到庭作证。 陶美芳证言称，陶学文是其哥哥，其代表陶学文去归还宁波银行贷款，以无卡存款方式存现金到陶学文宁波银行卡，用于归还涉案房屋贷款。一开始是哥哥陶学文给其现金，在2010年开始就由张春华给其现金，具体哪一个月开始的已经忘了，每月20日均帮张春华归还涉案房屋贷款，其知道涉案房屋是陶学文卖给张春华的，陶学文与其说过的，卖房后就是张春华还房贷了，因其同时帮哥哥代办其他银行的贷款归还事宜，张春华平时很忙，所以都由其帮他代为还贷，当时他们表示跨行转账容易出错，所以还款均是直接去柜台还的。每次收到张春华支付的2万元均不出具收条，现在不能提供每月还款的相关凭据，无论当期还款金额因利息调整是否有增减，张春华均每月给其2万元，其均以无卡存款方式每期存2万元到还款账户，如有差额反正也可留存作为下次还款使用，不清楚张春华第一次给其2万元时该还款账户当期余额，张春华也没问其要过该还款银行卡，也没问过其为何每期还款金额都是2万元，反正最后可以对账。 经一审质证，张春华与陶学文对陶美芳证言均无异议，濮金春对陶美芳证言不予认可，称证人是陶学文的妹妹，有利害关系，且证人陈述的还款流程与常某，每月款项不管怎样都计2万元，而且全采用现金方式，收款没有任何凭证。 2017年11月22日，张春华通过其苏州银行账户向陶学文的宁波银行账户支付1241435.35元。宁波银行股份有限公司苏州分行于2017年11月23日向陶学文出具还贷凭证及贷款销户及结清证明，证明陶学文的贷款总额190万元已于2017年11月23日结清，该借款起止日为2010年9月26日至2025年9月25日。 张春华提供越溪街道溪韵社区居委会于2017年11月1日出具的一份证明函，以证明其对涉案房屋装修后实际居住的事实。该证明函载明：2010年11月8日我镇居民陶学文将越溪街道越溪庭院73幢101室毛坯房出售给了张春华后，购买人张春华就对该房屋进行了装修；2011年5月1日前张春华开始搬入该房屋中实际居住，至今已经有六年多时间。经质证，陶学文对该证明无异议，原审被告濮金春对该证明不予认可，表示该居委会于2013年才成立，并不清楚涉案房屋实际居住使用情况，且实际居住与产权并非同一概念。 张春华、陶学文一致确认：对于涉案房屋买卖协议项下房价款292万元的组成，为首期款122万元加上余款170万元，协议约定余款待过户时付170万元且约定房屋满5年后过户是指签约后贷款本息及5年后提前还贷的贷款本息均由张春华支付，因签约当时未还贷款本金为170万元，至于为何没在协议中明确约定此后贷款本息由张春华负责承担是因不懂，双方除涉案房屋买卖及张春华委托陶学文出售三套拆迁安置房往来之外并无其他往来。 张春华陈述，满5年后没去办理过户是因其资金紧张，过户需还清贷款且交纳税费，且其名下有其他房屋，办理过户会增加首付款，且过户需要30多万过户费，后来因陶学文负债较多不敢去办手续，另根据房屋权属登记信息查询结果显示签约满五年后涉案房屋已被法院查封也无法过户。现在计算自2010年11月始每月还款2万元加上提前还贷金额，其已超付100多万，多付是因归还银行贷款利息。陶学文同意张春华的上述陈述，认可涉案房屋买卖协议项下房款292万元已结清，但对张春华付款的具体明细表示不清楚了，对于292万的组成亦表示已经不清楚了，至于张春华超付认为是归还贷款的利息，与其无关。 濮金春与陶学文民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年11月13日作出了（2015）吴民初字第1323号民事调解书。依该调解书，陶学文应于2016年6月底前给付濮金春借款本金700万元及相应利息，并负担案件受理费、财产保全费共计35553元。后陶学文未按该生效法律文书向濮金春履行付款义务，濮金春向一审法院申请执行，一审法院于2015年12月23日立案执行，案号为(2015)吴执字第3961号。 在该案执行过程中，一审法院依法查封了登记在陶学文（共有权人毛菊萍）名下坐落于苏州市吴中区（所有权证号：00193177、00193178，建筑面积：307.04㎡）房屋。该房屋被一审法院（2015）吴开民初字第728号程庆宝诉陶学文、苏州市冬田物资贸易有限公司民间借贷纠纷案于2015年9月22日查封。本案在执行过程中于2016年2月19日作为第一轮候查封法院，亦查封了该房。2017年4月17日，程庆宝诉陶学文、苏州市冬田物资贸易有限公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中双方达成和解协议并已履行完毕,该案执行已结案。案外人张春华对一审法院查封上述房屋提出异议后，一审法院于2017年11月14日作出（2017）苏0506执异57号执行裁定书，驳回张春华异议申请。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人提出执行异议之诉的，应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在金钱债权执行中，本案张春华作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出了异议，应当符合以下四种情形：一是在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于双方是否签订合法有效的买卖合同，本案中，张春华提供了其与陶学文、毛菊萍于2010年11月8日签订的《房屋买卖协议》，该买卖协议签约时间在法院查封之前，是双方真实意思表示，协议中虽未明确约定办理网签及资金托管手续等，但尚不足据此否定房屋买卖合同的效力，该房屋买卖协议应认定为合法有效。 关于法院查封前张春华是否已合法占有房屋。本案中，张春华提供了越溪街道溪韵社区居委会出具的证明函，据此可以确认张春华在2015年9月22日前已居住在涉案房屋之中。 关于张春华是否已按约支付全部价款，对于首期款，合同约定第一期付款122万元，陶学文虽于签约当天就向张春华出具收条确认收到该款，但根据本案查明事实，当天双方实际并无款项交付情况，故该收条不足以认定张春华已按约支付122万元的事实。根据张春华申请的李彩根、李福英、徐为民、袁真珍张某兰等证人的证言，虽可以确认出售给徐为民、袁真珍、曹轶馨等3人的3套拆迁安置房的价款可由张春华收取并支配、相应价款部分已按锦佳公司的要求支付等事实，但仍不足以证明所涉款项即为张春华向陶学文支付的涉案房屋首期款，因按张春华自认委托出售该3套安置房时已预收价款40万元，故在促成相关交易后优先收回该预付款项亦属合理；且张春华主张在2011年1月31日转账54万元后现金补足付给陶学文14.12万元，未能提供相应证据。关于余款170万元，首先，合同约定于满5年过户后支付，张春华与陶学文虽均认为该约定即指签约后涉案房屋贷款本息即由张春华负责偿还且均表示签约时该贷款余额为170万元，但根据张春华提供的宁波银行贷款销户及结清证明可以证明该笔190万元的贷款起止日为2010年9月26日至2025年9月25日，陶学文自述每月还贷金额不足1.9万元，因此截至2010年11月8日双方签约时该笔贷款余额远高于170万元。其次，张春华虽主张通过陶美芳以无卡存款方式偿还了涉案房屋部分贷款，但该按揭贷款的贷款人还是陶学文，债权人仍是宁波银行股份有限公司苏州分行，债权债务并未转移，故不能据此认定张春华已经支付全部价款。最后，张春华虽代为提前清偿该贷款本息，但还款并非在房屋买卖协议约定的满5年后，而是发生在其提出的执行异议被一审法院裁定驳回之后。 关于张春华是否存在过错的问题。张春华与陶学文及毛菊萍签订房屋买卖协议时，涉案房屋虽已登记在陶学文及毛菊萍名下但也登记了他项权信息，张春华明知涉案房屋存在抵押贷款没有清偿的情况下，同意签订合同，且为了少交税费还约定房屋满五年后再过户，之后商定以代出卖人归还涉案房屋贷款方式支付其余购房款，称因资金紧张未能在约定的五年期满后提前归还贷款以完成过户等，综上表明张春华未对相关交易风险尽到相应的注意、防范义务，对涉案房屋未办理房屋过户登记，存在一定的过错。故一审判决驳回原审原告张春华的诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，张春华在二审中补充提交了涉案房屋固定电话、宽带、水电费、煤气费、有线电视交费流水等证据，用以证明其对涉案房屋的实际占有居住情况，濮金春对于张春华的实际居住情况表示认可。 本院认为，案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，各方对于张春华对涉案房屋在人民法院查封前实际占有居住的事实均无异议；其次，张春华提供了其与陶学文、毛菊萍于2010年11月8日签订的《房屋买卖协议》，形式上并不违反法律法规的禁止性规定，濮金春主张该协议未成立且无效，依据不足，应当认定该《房屋买卖协议》有效。 基于此，濮金春和张春华均系陶学文的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，濮金春作为债权人，其债权指向的责任财产范围是陶学文的全部个人财产，用以实现其经一审法院（2015）吴民初字第1323号民事调解书所确定的一般债权。而张春华作为债权人，已经依约支付了部分房屋价款，并实际占有了涉案房屋。虽然并未办理过户登记，但张春华作为合法占有人，有权要求陶学文为其办理涉案房屋的过户登记手续。由此可见，濮金春作为债权人的权利内容指向的是陶学文的一般责任财产。并非指向涉案房屋这一特定财产。而张春华作为债权人的权利内容是以涉案房屋这一特定财产为唯一客体。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”由此可见，张春华作为涉案房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有权人能够主张的排他性权利。陶学文将涉案房屋出售并交付给张春华，张春华负有支付全部房屋价款的义务。对于张春华未能支付的房屋价款，系将陶学文的责任财产从实物形态转化为货币形态，仍属于陶学文的责任财产。从当事人举证的情况看，涉案三套拆迁安置房的价款实际由张春华进行了收取并支配，陶学文对此也予以认可，而濮金春主张涉案宅基地买卖合同无效、张春华无权将上述拆迁安置房出售的理由属于张春华与他人之间的法律关系，不影响该款项系涉案房屋购房款的性质认定，故对于首付款122万元由相应证人证言证实已支付完毕，该122万收条是双方对第一期履行款支付的结算凭证，结合张春华已经入住房屋的事实，该第一期款项支付的事实可以认定，加上张春华向陶学文的宁波银行账户支付的1241435.35元用于结清涉案房屋贷款的价款，合计已支付房屋价款为2461435.35元。对于剩余未支付的房屋价款458564.65元，张春华虽主张系每月2万元以现金方式交由陶美芳用于归还涉案房屋贷款，但其未能提供其他足够的证据予以证明，本院不予认可，应当按照人民法院的要求交付执行。由此产生的款项结算问题，张春华可以与陶美芳、陶学文另循法律途径解决。 最后，双方没有办理涉案房屋的过户手续系因为《房屋买卖协议》中约定房屋满五年过后办理过户，而满五年后因法院查封限制过户，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，一审判决对涉案房屋价款支付情况及是否因张春华自身原因未办理过户登记等事实认定存在错误，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初8837号民事判决； 二、不得执行苏州市吴中区人民法院（2015）吴执字第3961号查封苏州市吴中区室房屋。 一审案件受理费30160元、二审案件受理费30160元由濮金春负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一九年二月二十五日 书记员 邹 娜