湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10820号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北大马车汽车维修服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**。法定代表人：吴斌，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴斌，男，1975年5月20日出生，汉族，住湖北省罗田县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：穆新伟，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北省直单位经济适用住房发展中心，住，住所地武汉市武昌区洪山路**/div>法定代表人：刘招，该中心主任。委托诉讼代理人：游峰、邹春芳，湖北首义律师事务所律师。上诉人湖北大马车汽车维修服务有限公司(以下简称大马车公司)、吴斌与被上诉人湖北省直单位经济适用住房发展中心（以下简称省直经济适用房中心）租赁合同纠纷一案。不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初5360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴斌、大马车公司的上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或查明事实后改判。事实和理由：一、一审判决存在大量基本事实认定不清或错误，证据不足。1、合同对租金的支付时间和支付方式约定不明。首先，合同第二条第1款中支付时间和支付方式均以斜线划掉，因此双方对租金支付时间和支付方式属于约定不明。其次，履行过程中，双方以实际行为变更了合同约定的支付时间和支付方式。合同第二条第1款明确约定房屋每月租金61500元，省直经济适用房中心提交的大马车公司2014-2018合同年度租金缴款明细中，大马车公司支付租金时间和支付方式基本都是按照上半年度和下班年度缴纳的，且租金支付金额多为10万、20万方式支付，从未按照合同明确约定的房屋月租金61500元按月缴纳。2、认定拖欠租金期间和金额事实认定错误。一审中，吴斌和大马车公司提交的发票和省直经济适用房中心提交的滞纳金明细等证据均证明吴斌和大马车公司已经将2017年5月前未缴纳的租金缴纳完毕。省直经济适用房中心主张的租金系2017年5月之后未缴纳租金。一审认定，截至2018年3月31日，吴斌和大马车公司共欠租金723700元的事实错误。3、吴斌承担连带责任事实认定错误。吴斌和大马车公司和省直经济适用房中心提交证据证明租金已经缴纳至2017年5月，省直经济适用房中心主张的也是2017年5月之后的租金。吴斌承诺连带保证责任的是2016年9月30日前未缴纳的租金。4、吴斌和大马车公司提交了直接、间接损失具体数额的证据，一审法院没有认定的事实错误。5、吴斌和大马车公司提交的侧墙和屋顶漏水导致损失的时间是2016年7月份，省直经济适用房中心提交的维修证据显示时间分别是2016年9月和2017年10月，因此省直经济适用房中心尽到的维修义务系在大马车公司实际损失之后，一审法院认对省直经济适用房中心尽到维修义务与损失因果关系的事实认定错误。二、一审法院法律适用错误。大马车公司未违约，不应当解除双方租赁合同及承担滞纳金、房屋占用费、腾退房屋等损失。根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条和第二百二十七条的规定，省直经济适用房中心虽然要求解除租赁合同，但未提交相关证据证明其已要求吴斌和大马车公司在合理期限内支付租金，并给予大马车公司合理的履行期限，故认为其只能要求大马车公司按照合同承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，省直经济适用房中心要求解除合同的理由不具备法定解除的情形，其该项诉讼请求不应支持。大马车公司未违约，因此不存在滞纳金和房屋占用费，省直经济适用房中心主张的滞纳金和房屋占用费不应当予以支持。吴斌不应当承担连带清偿责任。一审判决吴斌承担连带责任缺乏事实和法律根据。三、一审存在严重程序违法。l、本案事实争议很大，依照法律规定不应适用简易程序，而应当转为普通程序。2、反诉中一审法院未依照法律规定进行送达、给出举证期限和答辩期限。吴斌和大马车公司于2018年7月18日向洪山区人民法院缴纳了反诉费用，应为反诉正式立案。按照法律规定，人民法院应当在立案之日起五日内将反诉状副本发送省直经济适用房中心，省直经济适用房中心应当在收到之日起十五日内提出答辩状。但一审法院并未按照法律规定进行送达、给出举证期限和答辩期限，而是于2018年7月19日即开庭合并审理了本诉和反诉案件，显然严重违反了法定程序。省直经济适用房中心辩称：不同意上诉状的内容，一审的判决书事实部分有误，把占用期间的每月费用73800元，写成了7380元，少了6万多元，而且判决中也按错误的金额进行判决，所以也要求改判，但是没有上诉。省直经济适用房中心向一审法院起诉请求：1、解除与大马车公司之间的房屋租赁关系；2、吴斌与大马车公司支付截至2018年3月31日欠缴的房屋租金723700元、滞纳金298890元，合计1022590元；3、吴斌与大马车公司按月租金230625元（76875元×3）的标准支付自2018年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计算至2018年4月30日应支付房屋占用费230625元）；4、吴斌与大马车公司支付省直经济适用房中心因本案产生的律师费24000元；5、本案诉讼费由吴斌与大马车公司承担。一审庭审过程中，省直经济适用房中心当庭增加一项诉讼请求：吴斌与大马车公司立即腾退案涉租赁房屋。大马车公司、吴斌向一审法院反诉请求：1、判令省直经济适用房中心赔偿大马车公司、吴斌未使用租赁商铺各项损失共计1116357.55元（其中租金损失690169.74元，商铺装修费用损失161330元，利息损失264857.81元）；2、判令省直经济适用房中心赔偿大马车公司、吴斌因房屋漏水造成各项损失共计209215元（其中办公用品及客户资料200000元，利息损失9215元）；3.判令省直经济适用房中心承担全部诉讼费用。诉讼过程中，大马车公司、吴斌增加一项诉讼请求：判令省直经济适用房中心支付大马车公司、吴斌汽车维修费用共计125586元。一审法院认定事实：2010年，省直经济适用房中心将其名下的位于中北东路××小区××楼××房屋、××楼××号房屋出租给大马车公司经营汽车美容维修服务，建筑面积共计2050.4平方米。2013年4月10日，双方续签租赁合同，租赁期限6年，自2013年3月1日起至2019年2月28日止；房屋月租金为61500元，大马车公司应于每月的25-30日向省直经济适用房中心支付下月租金，且租金每年按1.5/㎡递增至合同期满。合同还约定，无人为因素造成的屋面和外墙渗漏由省直经济适用房中心负责维修并承担费用，其他一切维护维修费用均由大马车公司承担。合同终止三日内，大马车公司应向省直经济适用房中心交还房屋，大马车公司逾期不交还房屋的，应当按照合同约定租赁标准的三倍向省直经济适用房中心支付房屋占用费。大马车公司若逾期不交租金，每拖欠一日，省直经济适用房中心可以按照年租金的3‰收取滞纳金，大马车公司经催告后合理期限内仍不缴纳的，省直经济适用房中心有权解除合同并收回房屋，大马车公司逾期一个月未缴纳租金的，省直经济适用房中心可以不经催告径行解除合同并收回房屋。合同签订后，省直经济适用房中心向大马车公司交付了租赁房屋，后大马车公司向省直经济适用房中心付清了当年租金。2016年3月18日，省直经济适用房中心向吴斌和大马车公司发出催款通知书，要求吴斌和大马车公司支付2014年10月至2016年3月的租金1205400元。吴斌在催款通知书上注明：“请领导想法打开侧面门面（有五年没有经营）”“二楼漏水请给修复”。2016年8月16日，省直经济适用房中心再次向吴斌和大马车公司发出催款通知书，要求吴斌和大马车公司支付截至2016年8月31日拖欠的租金1141450元。2016年9月1日，省直经济适用房中心安排维修人员对案涉房屋漏水问题进行了检修。吴斌当日签收。2016年9月21日，省直经济适用房中心就此向大马车公司发送律师函。2016年9月22日，吴斌向省直经济适用房中心出具保证函，自愿对大马车公司拖欠省直经济适用房中心截至2016年9月30日的租金1212175元承担连带保证责任。大马车公司于2016年7月至12月间分五次向省直经济适用房中心共支付租金822150元。2017年7月20日，省直经济适用房中心又向吴斌和大马车公司发出催款通知书，要求其支付截至2017年7月拖欠的租金494800元。2017年10月，省直经济适用房中心委托专业建筑公司再次对案涉房屋漏水进行了维修。2017年11月23日，省直经济适用房中心又向吴斌和大马车公司发出催款通知书，要求支付截至2017年11月拖欠的租金790000元。2017年12月4日，省直经济适用房中心就此向大马车公司发送律师函。大马车公司于2017年2月至12月分五次共向省直经济适用房中心支付租金100万元。2018年1月，大马车公司向省直经济适用房中心支付租金10万元。2018年4月12日，省直经济适用房中心向吴斌和大马车公司寄发解除租赁合同通知书，吴斌和大马车公司于次日接收。此后，吴斌和大马车公司未向省直经济适用房中心支付租金，双方为此发生纠纷。另，2014年，大马车公司欠省直经济适用房中心当年租金193725元；2015年，欠省直经济适用房中心当年租金505650元；2016年，大马车公司欠省直经济适用房中心当年租金20400元。2017年，大马车公司比当年租金多支付120550元；2018年1-3月，大马车公司欠省直经济适用房中心租金124475元。截至2018年3月31日，吴斌和大马车公司共欠租金723700元。一审法院认为，依法成立的合同对双方均有约束力。省直经济适用房中心与大马车公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。租赁合同中，支付租金是承租人的主要合同义务。出租人向承租人交付房屋后，承租人应按期、足额支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，大马车公司屡次拖欠省直经济适用房中心租金，经多次催告后仍未足额履行支付租金的义务，省直经济适用房中心为此向大马车公司发出解除租赁合同通知书。根据《中华人民共和国合同法》九十四条、九十六条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以主张解除合同。当事人主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，吴斌和大马车公司应向省直经济适用房中心返还租赁房屋。因此，案涉租赁合同于大马车公司收到解除合同通知书之日即2018年4月13日解除。对省直经济适用房中心要求吴斌和大马车公司腾退房屋的诉讼请求，依法予以支持。截至2018年3月31日，大马车公司欠省直经济适用房中心租金723700元。双方合同明确约定每月的25日-30日支付下个月租金，但大马车公司逾期并拖欠租金，其应当赔偿省直经济适用房中心的损失。双方合同约定，大马车公司每逾期一日，按年租金的3‰向省直经济适用房中心支付滞纳金。庭审过程中，大马车公司提出抗辩，认为违约金约定过高。一审法院认为，违约金的功能主要在于弥补当事人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依法酌定，大马车公司未按期支付租金的违约金，以中国人民银行同期贷款利率计付。鉴于双方在实际履行合同中实际并未按月对租金、滞纳金进行结算，依法酌定滞纳金按年度计算。吴斌和大马车公司2014年应支付的滞纳金，自2015年1月1日计算至合同解除之日（2018年4月13日）为31832.78元。大马车公司2017年度支付的租金超过当年租金，超过当年租金的数额抵扣2016年所欠租金后还有结余。大马车公司2015年的滞纳金可以405500元（505650元+20400元-120550元）为基准计算，自2016年1月1日计算至合同解除之日为44568.39元。2018年1月，大马车公司支付租金10万元，2018年2月1日起至截至合同解除之日滞纳金为1067.89元。综上，截至合同解除之日，大马车公司应向省直经济适用房中心支付滞纳金77469.06元。大马车公司在合同解除后仍占用房屋的，应向省直经济适用房中心支付占用费。占用费可参考租金计付，自2018年4月14日起计算至大马车公司实际腾退之日止。其中，2018年4月14日至2019年2月28日，按每月73800元计算；此后每届满一年递增5%。省直经济适用房中心因起诉委托代理律师产生的费用并非必然产生的损失，省直经济适用房中心要求大马车公司支付律师代理费24000元的诉讼请求，依法不予支持。2016年9月22日，吴斌向省直经济适用房中心出具保证函，自愿对大马车公司截止2016年9月30日所欠租金1212175元承担连带保证责任。此系吴斌真实意思表示，合法有效。根据大马车公司支付租金的情况，大马车公司所欠的截至2016年9月30日的租金，此后已部分得到清偿。现将大马车公司所欠2016年9月30日之前的租金数额计算如下：大马车公司于2016年10月、11月、12月共向省直经济适用房中心支付640000元（100000元+140000元+200000元+200000元），以上三个月应付租金为212175元（70725元∕月×3个月），超过应付租金的部分427825元（640000元-212175元），系清偿此前所欠租金。大马车公司于2017年支付的超出当年租金的部分120550元，也应抵扣此前所欠租金。因此，吴斌所应承担连带保证责任的金额为663800元（1212175元-427825元-120550元）。大马车公司辩称7号楼面积为332.66平方米的商铺侧面未开，致其无法使用，并要求省直经济适用房中心对此赔偿经济损失。省直经济适用房中心与大马车公司签订租赁合同后，省直经济适用房中心已向其整体交付案涉租赁房屋。大马车公司未提供证据证明侧面未开导致该商铺无法使用，且双方自租赁关系成立后一直将上述332.66平方米的商铺计入总租赁面积结算租金，大马车公司虽于2016年3月向省直经济适用房中心反映过侧面未开的问题，但双方并未就减少租金达成合意，大马车公司也继续承租该商铺。一审法院对大马车公司的此项辩称主张及要求省直经济适用房中心赔偿由此造成的经济损失的反诉请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。省直经济适用房中心已提供证据证明其对房屋已进行过两次维修，大马车公司至今仍在使用租赁房屋。本案并不存在减少租金或延长租期的情形。大马车公司主张房屋漏水对其造成经济损失，其应就此提供证据。大马车公司提供的照片等证据，不能证明损失的具体金额，对大马车公司要求省直经济适用房中心赔偿因房屋漏水造成经济损失20万元及利息的诉讼请求，依法不予支持。另，大马车公司要求省直经济适用房中心支付汽车维修费125586元，此与本案审理的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，大马车公司应另行依法主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、湖北省直单位经济适用住房发展中心与湖北大马车汽车维修服务有限公司签订的租赁合同于2018年4月13日解除；二、湖北大马车汽车维修服务有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付湖北省直单位经济适用住房发展中心房屋租金723700元、滞纳金77469.06元；三、吴斌对湖北大马车汽车维修服务有限公司前一项债务在663800元范围内承担连带清偿责任；四、湖北大马车汽车维修服务有限公司于判决生效之日起十日内向湖北省直单位经济适用住房发展中心腾退位于中北东路××小区××楼××房屋、××楼××号房屋；五、湖北大马车汽车维修服务有限公司于判决生效之日起十日内向湖北省直单位经济适用住房发展中心支付房屋占用费（计算方式：自2018年4月14日起计算至实际腾退房屋之日，2018年4月14日至2019年2月28日期间，每月按7380元计算；此后每届满一年递增5%）；六、驳回湖北省直单位经济适用住房发展中心的其他诉讼请求；七、驳回湖北大马车汽车维修服务有限公司、吴斌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半后收取8147元，由湖北大马车汽车维修服务有限公司负担；一审反诉案件受理费减半后收取8365元，由湖北大马车汽车维修服务有限公司、吴斌自行负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，2010年，省直经济适用房中心将其名下的位于中北东路××小区××楼××房屋、××楼××号房屋出租给大马车公司经营汽车美容维修服务。并于2013年4月10日，双方续签租赁合同，合同对租赁期限和月租金额进行了明确的约定，为双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面实际履行。合同履行中，大马车公司未严格按合同约定的月租金金额及年租金金额递增金额按月缴纳，自行按合同没有约定的方式和月租金额分次10万、20万方式支付，屡次逾期交付租金，欠付租金，致省直经济适用房中心提出解除合同，其行为构成根本违约，应承担相应违约责任。大马车公司认为双方对租金的支付时间和支付方式约定不明的上诉理由，与双方合同中明确约定每月的25日-30日支付下个月租金的事实不符，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。对大马车公司上诉认为一审判决认定拖欠租金期间和金额事实认定错误。但未提交证据予以证实，该上诉理由缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。对大马车公司、吴斌提出吴斌对663800元不应承担连带责任的问题，2016年9月22日，吴斌向省直经济适用房中心出具保证函，自愿对大马车公司拖欠省直经济适用房中心截至2016年9月30日的租金1212175元承担连带保证责任。确定对租金1212175元承担连带保证责任。吴斌对租金1212175元是否全部已还清，连带保证责任是否已终止均未提供证据予以证实，大马车公司、吴斌认为吴斌不承担连带保证责任的理由缺乏事实依据不能成立。其该请求本院不予支持。对大马车公司、吴斌上诉提出屋漏造成的损失问题，大马车公司、吴斌未提供充足证据予以证实，其上诉请求本院亦不予支持。对大马车公司、吴斌提出一审判决程序违法的问题，本院经审查，一审判决并无严重违反法定程序的情形，其该上诉理由亦不能成立。由于一审判决本院认为中，以及主文第五项中均出现将“每月按73800元计算，”误写为“每月按7380元计算，”的笔误，本院均予以更正。综上，大马车公司、吴斌的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因需对一审判决主文中出现的笔误予以更正，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初5360号民事判决第一、二、三、四、六、七项及案件受理费的判决；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初5360号民事判决第五项为湖北大马车汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北省直单位经济适用住房发展中心支付房屋占用费（计算方式：自2018年4月14日起计算至实际腾退房屋之日，2018年4月14日至2019年2月28日期间，每月按73800元计算；此后每届满一年递增5%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币16294元，由湖北大马车汽车维修服务有限公司、吴斌负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  王 阳审判员  张立新二〇一九年二月一日书记员  何 瑛