杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初3578号 原告：徐向东，男，1987年2月24日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 委托诉讼代理人：方超强，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告：龚方茹，女，1994年8月11日出生，汉族，住湖北省钟祥市。 委托诉讼代理人：应媛扬，浙江一墨律师事务所律师。 原告徐向东与被告龚方茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐向东及其委托诉讼代理人方超强，被告龚方茹的委托诉讼代理人应媛扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐向东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《门面转让合同》；2.判令被告向原告返还已付房租30000元，定金10000元，转让费25000元；3.判令被告赔偿原告损失80000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月8日，原、被告签订《门面转让合同》，约定被告将位于学林街16号门面转让给原告使用，租赁期到2018年10月20日，月租金5000元，剩余6个月租金共计30000元由原告支付给被告。另由原告于合同签订向甲方支付定金10000元，并于腾让门面及交付钥匙后支付25000元转让费。原告依约支付所有费用后，对受让门面进行了全面装修，共计花费80000元。原告在装修过程中，发现门面的个体工商户营业执照并非被告注册，而系该门面原承租人陈福镇所注册。原告随即联系原承租人陈福镇，要求其协助向门面业主方杭州师范大学资产经营有限公司申请变更经营项目，已办理合法的营业执照。但陈福镇拒不配合，更是采取骚扰门店秩序，故意损毁门店财物等方式，意图从原告处索取额外的经济利益。后因陈福镇未履行其与门面业主方杭州师范大学资产经营有限公司之间的合同义务，2018年6月初开始拖欠房租及相关费用，以致杭州师范大学资产经营有限公司单方解除与其之间的房屋租赁合同，原告被迫于2018年9月26日腾退搬离。原告受让案涉门店的目的在于承继经营主体，开展合法经营，但案涉门店的经营主体并非被告，原告订立合同的目的无法实现。为维护自身合法权益，原告请求法院判如所请。 被告龚方茹辩称：原、被告签订的《门面转让协议》真实有效，并已履行完毕。案涉商铺系被告从案外人钱丹丹处承租，租赁期为2018年2月27日至2018年10月20日。由于经营不善，被告决定转让该商铺。2018年4月8日，在签订《门面转让协议》之前，被告已将案涉商铺的所有情况告知原告，并将陈福镇与杭州师范大学资产经营有限公司签订的《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》的照片也通过微信发送给原告，原告认可后，双方签订《门面转让协议》，租期6个月，到2018年10月20日止。原告同意代替被告履行原有门面租赁合同中所规定的条款，接收后的一切经营行为即产生的债权债务由原告负责。合同签订后，被告于2018年4月21日按约将商铺交由原告，完全履行了自己的义务。此外，被告还帮原告联系钱丹丹、陈福镇等，帮助原告办理经营所需的营业执照。据被告通过杭师大店铺管理的赵老师处了解，原告在租赁期内办理出了营业执照，应已交给校方。2018年4月21日之后，案涉店铺处于原告的完全掌控之下，被告不清楚原告的经营情况，也不清楚案涉商铺为何会被要求腾退搬离。原告需要明确上述原因，若因为原告自己的经营行为或者原告与陈福镇之间的摩擦导致被腾退，所有的后果应由原告自己承担。被告已如实告知了原告所有事项，不存在隐瞒情况，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理查明案件事实如下： 2018年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面转让合同》，约定：一、甲方将自己位于学林街16号的门面转让给乙方使用，建筑面积为27平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方已签订了租赁合同，租期到2018年10月20日止月租金为5000元，甲方剩余租期为6个月，剩余租金30000元由乙方支付给甲方。三、门面转让给乙方后乙方同意代替甲方履行原有门面租赁合同汇总所规定的条款。四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用情况下进行装修。五、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元。甲方在合同签订后向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计25000元。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接收前该店铺所有的一切债权债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。该合同签订后，原告支付被告商铺租金30000元，转让费25000元，定金10000元。 另查明，杭州师范大学资产经营有限公司（甲方）与陈福镇（乙方）签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在杭州市下沙高教园区学林街16号杭师大2号学生公寓14号房屋，其房屋建筑面积约27平方米（3号标的），出租给乙方使用。房屋租赁期三年，自2017年8月5日至2020年8月4日。房屋年租金50000元，先付后用，按年支付。若乙方逾期付款，每日按逾期额的千分之一向甲方支付违约金。逾期付款超过20天，视乙方根本违约，杭州产权交易中心有限公司与甲方有权单方面解除已签订的《成交确认书》和《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，乙方已付的交易保证金不予返还。租赁期内，乙方不得有任何形式的转租、合租行为。如乙方擅自转租、合租的，其转租、合租行为无效。甲方有权单方面解除合同并收回房屋，乙方的履约保证金归甲方所有。 陈福镇承租案涉房屋后，将其转租给案外人，案外人将其转租给被告龚方茹，被告将其转租给原告徐向东。杭州师范大学资产经营有限公司表示对于原、被告之间的店铺转租事宜不知情，且表示不同意陈福镇转租，因陈福镇转租和逾期支付租金而解除了与其的房屋租赁合同。2018年9月12日，杭州师范大学资产经营有限公司（甲方）与陈福镇（乙方）签订《杭州师范大学资产经营有限公司出租商铺腾退确认单》，载明：水费26.4元，电费1755元，物业费3888元，租金滞纳金4491.6元。工商注册登记是否注销或迁移：2018年9月30日前完成注销。经过验收，双方确认该房屋归还时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的合同期满房屋归还条件相符，乙方将该房屋钥匙归还给甲方，甲方同意接受，交接完成。根据合同约定中途退租履约保证金不予退还。 原告自述其于2018年9月26日腾退完毕案涉商铺。 以上事实认定，由原告提交的《门面转让合同》、转账记录、《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》、《杭州师范大学资产经营有限公司出租商铺腾退确认单》，被告提交的微信聊天记录，以及原、被告双方的当庭陈述等加以证明。此外，原、被告提交的其他证据，其真实性无法确认，本院不予认定。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案外人陈福镇从杭州师范大学资产经营有限公司承租案涉房屋后，擅自将其转租给其他案外人，其他案外人将其转租给被告龚方茹，被告将其转租给原告徐向东，出租人杭州师范大学资产经营有限公司明确表示不同意转租且已与陈福镇解除了房屋租赁合同。本案被告的转租行为符合法律规定的无处分权的人处分他人财产的情形。因被告在无权处分他人财产后，既未取得原权利人的追认，亦未取得相应处分权，故其与原告签订的房屋租赁合同依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于被告应返还原告的费用，原告要求被告返还其已付房租30000元、转让费25000元，本院认为双方约定合同租期6个月，时间至2018年10月20日，原告于2018年9月26日腾退案涉店铺，根据原告的使用情况，被告应返还原告房屋租金4000元、转让费3333元。原告要求被告返还其定金10000元，因案涉合同无效，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告主张的装修损失，首先，原告并未提供有效证据证明其装修损失的具体金额；其次，原告主张的部分设备可以取走，原告按照购买时价格主张装修损失不合理；再次，对于案涉合同无效的后果，原、被告均有过错。本院综合考虑本案案情，酌情确定原告赔偿被告装修损失15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告龚方茹于本判决生效之日起十日内返还原告徐向东房屋租金4000元、转让费3333元、定金10000元，合计17333元； 二、被告龚方茹于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐向东装修损失15000元； 三、驳回原告徐向东的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告徐向东负担1243元，被告龚方茹负担357元。原告徐向东于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告龚方茹于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇一九年二月二十六日 书记员  何晓宇