云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初9243号原告：兴业银行股份有限公司昆明分行，营业场所：云南省昆明市西山区金碧路363号云铜时代广场1-3层，统一社会信用代码：915300007816876680。负责人：高云，职务：行长。委托诉讼代理人：林松柏，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张燕朝，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：汤壮伟，男，1978年9月8日生，汉族，身份证登记住址：浙江省天台县。被告：汤卫芬，女，1979年11月27日生，汉族，身份证登记住址：浙江省天台县。第三人：张淑梅，女，1981年9月26日生，汉族，户籍所在地：河南省博爱县。原告兴业银行股份有限公司昆明分行与被告汤壮伟、汤卫芬、第三人张淑梅金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司昆明分行的委托诉讼代理人林松柏到庭参加了诉讼，被告汤壮伟、汤卫芬、第三人张淑梅经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告兴业银行股份有限公司昆明分行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告立即向原告偿还借款本金人民币840310.59元，截至2017年9月22日的利息、罚息及复利合计人民币28662.08元，以及自2017年9月23日起至实际清偿之日按照合同约定计算的利息、罚息及复利；3、被告按合同约定承担原告实现债权的律师费21000元及诉讼费；4、原告对被告提供的抵押房产（位于昆明市官渡区银海领域小区********房屋和位于昆明市官渡区国贸中心旁银海领域小区地下车库**车位**）拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2009年12月28日，被告委托张淑梅与原告签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定被告向原告借款人民币96万元用于购房，借款期限为360月，自2010年1月13日至2040年1月13日，还款方式为“等额本息偿还法”，每月15日及借款到期日为还款日。借款年利率为4.158%，借款利率浮动方式为“固定日浮动”，利率浮动周期为“年”。借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%，对未按时支付的利息，原告有权按借款逾期的罚息利率收取复利。借款抵押物为汤壮伟名下位于昆明市官渡区银海领域小区2幢3单元2层2O1室的房产和位于昆明市官渡区国贸中心旁银海领域小区地下车库-1层车位A-23室的车位，并于2011年7月13日办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告也按约定偿还借款至2O16年1O月。后被告未足额还款，经与被告联系，被告表示张淑梅无权代其签订借款合同，其不愿偿还借款。原告认为发放贷款后被告按照合同约定偿还了借款，贷款购买的房屋办理了抵押登记被告也未提出异议。被告在长达六年多的时间里持续履行了合同，应视为对合同的追认。双方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》合法有效。被告连续多次未按合同约定偿还借款本息。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告汤壮伟、汤卫芬，第三人张淑梅未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理，本院确认以下法律事实：被告汤壮伟、汤卫芬系夫妻关系。2009年11月13日，被告汤壮伟、汤卫芬出具《委托书》，委托第三人张淑梅为二被告购买昆明市银海领域小区房屋一套、车位一个，并对该《委托书》进行了公证。委托事项包括：代为签订并领取《商品房购销合同》，代缴纳有关税费，代为向银行领取抵押借款公证书、借款合同及其他与借款相关的文件、材料，代为交接房屋、签署与交接房屋相关的文件等。2009年12月28日，第三人张淑梅代被告汤壮伟、汤卫芬与原告签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同载明：债权人（抵押权人）为原告，主债务人（抵押人）为汤壮伟，共同债务人（抵押物共有人抵押人）为汤卫芬；借款金额960000元，借款期限360个月自2010年1月13日至2040年1月13日；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%即4.158%，以年为周期进行利率浮动；债权人有权对逾期的借款计收罚息，对欠息按罚息利率计收复利，借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%；收款人名称为昆明银海房地产开发有限公司，收款人账户为47×××91；债务人按等额本息偿还法偿还借款本息，自借款发放次月起每月15日为还款日；借款由抵押人以云南省昆明市市辖区银海领域小区2-3-201号房屋及银海领域A-23号车位为抵押物提供抵押担保，担保范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金及抵押权人实现债权的费用；债务人未按约定偿还借款本息债权人有权解除合同要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；因债务人未履行合同义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，债权人所支付的实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费等）由债务人承担。2010年1月13日，原告向被告发放了贷款960000元。2011年7月13日，银海领域小区2幢3单元2层201室及银海领域小区地下车库-1层车位A-23室办理了抵押登记，原告为房屋他项权利人。自2010年2月25日至2016年10月15日被告汤壮伟、汤卫芬通过二人在工商、民生、平安、农业等银行的账户向汤壮伟在原告处开设的账户汇款，原告按合同约定每月向该账户扣还贷款本息。至2017年9月22日二被告尚欠原告借款本金840310.59元、利息、罚息、复利共28662.08元。原告为本次诉讼支付律师代理费21000元。以上事实有《委托书》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、《房屋他项权证》、还款明细、还款试算表、律师费发票、《结婚证》等证据在卷予以佐证。本院认为，第一，关于《个人购房抵押（保证）借款合同》的效力问题，现无证据显示张淑梅以汤壮伟、汤卫芬的名义与原告签订该合同时有汤壮伟、汤卫芬的明确委托授权，张淑梅代为签订借款合同系无权代理行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，本案中，合同订立后，在原告每月按合同约定向被告汤壮伟账户扣款的情况下，被告汤壮伟、汤卫芬持续向该账户汇款。可见二被告知晓该合同内容，并在长达六年半的时间内履行了合同义务，应当视为对《个人购房抵押（保证）借款合同》的追认。该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对原告兴业银行股份有限公司昆明分行与被告汤壮伟、汤卫芬具有约束力。其次，关于原告现要求解除合同，被告立即偿还借款本金840310.59元、截至2017年9月22日的利息、罚息及复利28662.08元及自2017年9月23日起至实际清偿之日按照合同约定计算的利息、罚息及复利，并承担原告为实现债权而支付的律师费21000元的诉讼请求，《个人购房抵押（保证）借款合同》约定若被告未按约定偿还借款本息原告有权解除合同要求被告清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，并承担原告为实现债权支付的律师费，现未有证据显示被告按照合同约定履行了偿还借款的合同义务，原告主张符合双方约定和法律规定，本院予以支持。第三，关于原告对位于昆明市银海领域小区2幢3单元2层201室房屋和位于昆明市官渡区国贸中心旁银海领域小区地下车库-1层A-23号车位是否享有优先受偿权的问题。合同约定被告以上述房产为借款提供抵押担保，后又办理了抵押登记。被告未能清偿债务，原告有权对抵押物主张优先受偿权。综上所述，被告汤壮伟、汤卫芬，第三人张淑梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据确凿充分，本院依法可缺席判决。据此，根据根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告兴业银行股份有限公司昆明分行与被告汤壮伟、汤卫芬于2009年12月28日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、被告汤壮伟、汤卫芬于本判决生效后十日内共同支付原告兴业银行股份有限公司昆明分行借款本金840310.59元，截至2017年9月22日的利息、罚息、复利28662.08元及自2017年9月23日起至借款实际清偿之日止按合同约定利率计算的利息、罚息、复利；三、被告汤壮伟、汤卫芬于本判决生效后十日内共同支付原告兴业银行股份有限公司昆明分行律师费21000元；四、若被告汤壮伟、汤卫芬未能按时偿还借款本息原告兴业银行股份有限公司昆明分行对位于昆明市银海领域小区2幢3单元2层201室房屋和位于昆明市官渡区国贸中心旁银海领域小区地下车库-1层A-23号车位拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。案件受理费12700元，由被告汤壮伟、汤卫芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张宗波人民陪审员  夏书萍人民陪审员  张 晓二〇一九年二月二十六日书 记 员  赵亚萍