福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0781民初2750号 原告（反诉被告）：邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司，住所地邵武市水北镇一都村（报社山庄）。 法定代表人：林满华，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈玲玲，男，1981年3月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司（以下简称南武夷公司）与被告（反诉原告）陈玲玲合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南武夷公司的委托诉讼代理人陈晓英，被告（反诉原告）陈玲玲及其委托诉讼代理人彭胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南武夷公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年11月1日签订的《场地托管合同》，并立即将其购置的物品清理出场并把托管场地归还给原告；2.被告向原告支付设施、设备等使用费2.64万元且赔偿损失6.46万元；3.被告按每月1833元标准向原告支付自2017年11月1日起至场地清理完毕返还之日止的租金（暂计至2018年10月30日，12个月共2.2万元）。事实和理由：2007年5月16日，原告与邵武市新闻中心（原邵武报社，以下简称新闻中心）签订一份《租赁合同》，约定由新闻中心将承办的报社山庄所有场地、房屋、电器、家俱等全部出租给原告兴办蛇园及蛇类系列产品开发等，租赁期限为二十年，从2007年5月18日至2027午4月17日，原告向新闻中心交纳押金壹万元，前5年每年租金为2.2万元，此后每年视物价水平的升跌对租金作相应的调整，租金于每年的5月18日起一次性支付当年度的租金。原告承租报社山庄后，投资建设蛇园和开发了旅游观光、餐饮服务等经营活动，承租期间按约向新闻中心支付了2007年度至2013年度租金。自2014年起，因股东经营理念不同导致山庄效益不好，故拖欠新闻中心2014年度、2015年度、2016年度三年租金共计6.6万元。此后，经原告公司股东商定后，原告与被告于2016年11月1日签订一份《场地托管合同》，合同约定：1.原告将场内相关设施、设备、厨房、宾馆4间，以及原告投资兴建的两个大包厢，露天蛇园若干个，蛇房若干个等提供给被告经营餐饮、娱乐项目，由被告向原告支付设施、设备等使用费，合同签订后被告需一次性支付前五年使用费6.6万元（2016年11月1日至2021年10月31日），该款由被告一次性付给新闻中心，替原告归还拖欠新闻中心的租金，从第六年始设施、设备等使用费为每年5000元，被告应在每年11月1日前交纳给原告；2.托管期限为十年；3.托管期满，被告应原物返还；4.租金为每年22000元，被告应于每年5月18日前向原告交清，再由原告缴至新闻中心；5.被告拖欠使用费及租金累计三个月，原告可终止合同。原告将场地托管后，公司各股东便到外地做生意。2018年7月，原告接到新闻中心通知，告知原告拖欠的三年租金6.6万元未缴，公司遂与新闻中心对账，发现被告违反《场地托管合同》的约定，没有立即向新闻中心缴纳6.6万元，仅是交了2017年度的租金2.2万元（新闻中心冲账成2014年度），为此，原告多次催被告尽快交清该交的钱，但被告仍无动于衷。因被告拒不履行合同，2018年8月，新闻中心将原告起诉到邵武市人民法院，经法院调解，双方达成以下协议内容：解除2007年5月16日双方签订的《租赁合同》；原告于2018年12月20日之前支付给新闻中心6.6万元租金及2018年5月至9月17日租金合计73333元，并从今年9月18日至12月20日按每月1833元支付给邵武市新闻中心场地占用费，且于2018年12月20日之前腾空场地归还新闻中心。此后，由于被告严重违约行为导致原告公司倒闭，公司投资近百万的固定资产和无形资产全部报废，造成极大的经济损失，现因经济困难原因，在此原告保留其他财产赔偿的追诉权。综上事实，原告认为，原、被告签订的《场地托管合同》是双方真实意思，内容合法有效，双方应按约履行合同义务，原告已将场地房屋、设施、设备于2016年11月交付给被告使用，被告应承担支付设施、设备等使用费及其经营期内租金的法律责任，但被告严重违约，导致原告与新闻中心签订的租赁合同被解除，租赁场地退回，公司投资血本无归的后果，造成原告极大的经济损失，故具状起诉。 陈玲玲辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一、原告诉请要求解除的委托代管合同已被原告事实解除，即通过与新闻中心调解自行解除，原告主张解除的标的不存在，根据法律规定，要求解除合同一方应先通知另一方，原告在未通知答辩人的情况下解除本合同所依据的其与新闻中心的合同。二、答辩人并未违约，根据托管合同约定，6.6万元款项是应付款，是在5年期满后支付。三、原告相对于托管合同违约在先，即使答辩人有不按合同履行的部分，也是行使抗辩权。原告的违约行为：1.未按合同约定将蛇园外一幢100多平米房屋交付答辩人使用，另有一个鱼塘也没交付使用，蛇园内的一个天然窑洞是答辩人装修并修建门等设施，原告未经答辩人同意上锁并禁止答辩人使用。2.原告拖欠了2015年11月、12月的电费，总金额3562.24元（含违约金），该电费由已由答辩人代为缴纳。3.答辩人进场后发现原告和新闻中心因其私自转租及拖欠租金导致关系恶化，新闻中心多次表示要解除租赁合同，原告在此情况下将蛇园租赁给答辩人，存在缔约过失。2016年12月30日，答辩人为了解决上述问题曾代原告与新闻中心协商，并由原告向新闻中心出具承诺书，承诺分期缴纳租金，但原告并未按约定向新闻中心缴纳租金。2018年，新闻中心将原告起诉至法院，原告在未通知答辩人的情况下，直接与新闻中心达成调解，并解除了其与新闻中心的合同，导致本案原告与答辩人之间的合同事实上解除。综上，请法庭依法驳回原告诉请。 陈玲玲向本院提出反诉诉讼请求：1.解除双方于2016年11月1日签订的《场地托管合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告设备采购及装修费用300000元。事实和理由：2016年9月份，双方达成口头租赁协议，由反诉原告租赁反诉被告的南武夷蛇园，年租金为2.2万元。随后反诉原告进场装修，前后共花费约12.6万元。2016年11月1日，双方签订《场地托管合同》，约定：1.反诉原告可使用的场地范围为蛇园外设备、设施，蛇园内宾馆4间（第4、5、6、7间），标本室，露天蛇园3-4个，老蛇房5、6号；2.反诉原告前5年内应向反诉被告缴纳场地内有关设施、设备使用费6.6万元，该款应一次性付给新闻中心作为反诉被告应支付的租金，第六至第十年反诉原告每年上交场地内有关设施设备等使用费5000元；3.合同第七条约定了反诉被告向第三方转让场地使用权应赔偿反诉原告购买设备及装修款数额。合同签订时，反诉被告隐瞒了新闻中心与其约定不得转租以及其拖欠新闻中心租金的事实，双方关系恶化，新闻中心随时可能解除与其租赁合同的事实。反诉原告依约缴纳了2017年度租金并进场经营，随后发现反诉被告严重违约，具体如下：1.未按合同约定将蛇园外一幢100多平米房屋交付反诉原告使用，另有一个鱼塘也没交付使用，蛇园内的一个天然窑洞是反诉原告装修并修建门等设施，反诉被告未经反诉原告同意上锁并禁止反诉原告使用。2.反诉被告拖欠了2015年11月、12月的电费，总金额3562.24元（含违约金），该电费由已由反诉原告代为缴纳。3.反诉原告进场后发现反诉被告和新闻中心因其私自转租及拖欠租金导致关系恶化，新闻中心多次表示要解除租赁合同，反诉被告在此情况下将蛇园租赁给反诉原告，存在缔约过失。2016年12月30日，反诉原告为了解决上述问题曾代原告与新闻中心协商，并由反诉被告向新闻中心出具承诺书，承诺分期缴纳租金，但反诉被告并未按约定向新闻中心缴纳租金。2018年8月，新闻中心起诉反诉被告，反诉被告居然不顾与反诉原告有合同在先，在未通知反诉原告的情况下，径直与邵武新闻中心达成和解协议，解除了其与新闻中心租赁协议，导致双方的合同无法履行。综上，反诉被告已严重违约致合同无法继续履行，理应承担相应违约责任。 南武夷公司辩称，1.关于事实部分，反诉原告诉状中陈述答辩人隐瞒新闻中心转租的情况不是事实，答辩人有到新闻中心沟通将场地转租给他人，新闻中心是表示同意的，该情况反诉原告也知道，合同第四条也有相关约定，当时答辩人与新闻中心的关系并未恶化。反诉原告陈述的答辩人违约情形不是事实，合同并未约定答辩人要将100多平米房屋、鱼塘交给反诉原告使用。窑洞是答辩人的，里面存的是答辩人自己的东西。答辩人确实有欠电费，但是2016年9月份反诉原告已经进场使用，合同是11月签的，当时约定这两个月的电费由反诉原告支付。反诉原告拖欠租金时答辩人有多次打电话给反诉原告，但是反诉原告一直联系不到，所以新闻中心才起诉的答辩人。反诉原告在2018年5月份还有经营，当时反诉原告还有准备开游泳场。2.反诉原告主张的赔偿没有依据，造成本案局面责任在反诉原告没有缴纳租金，导致答辩人与新闻中心解除租赁合同。综上，请法庭依法驳回反诉原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月16日，南武夷公司与新闻中心签订一份《租赁合同》，约定由新闻中心将承办的报社山庄所有场地、房屋、电器、家俱等全部出租给南武夷公司兴办蛇园及蛇类系列产品开发等，租赁期限为二十年，从2007年5月18日至2027年4月17日。南武夷公司承租报社山庄后，拖欠新闻中心2014年度、2015年度、2016年度三年租金共计6.6万元。此后，南武夷公司与陈玲玲于2016年11月1日签订一份《场地托管合同》，合同约定：1.南武夷公司将蛇园外的设施、设备，蛇园内的宾馆4间（第4、5、6、7间），标本室，露天蛇园3-4个，老蛇房5号、6号等提供给陈玲玲经营，托管期十年，从2016年11月1日起至2026年10月31日；2.由陈玲玲向南武夷公司支付设施、设备等使用费，合同签订后陈玲玲需一次性支付前五年使用费6.6万元（2016年11月1日至2021年10月31日），该款由陈玲玲一次性付给新闻中心，替南武夷公司归还拖欠新闻中心的租金，从第六年始设施、设备等使用费为每年5000元，陈玲玲应在每年11月1日前交纳给南武夷公司；3.托管期满，陈玲玲应原物返还；4.租金为每年22000元，陈玲玲应于每年5月18日前向南武夷公司交清，再由南武夷公司缴至新闻中心；5.陈玲玲拖欠使用费及租金累计三个月，南武夷公司可终止合同；6.如南武夷公司将场地使用权转让，在同等价格条件下陈玲玲有优先权，在陈玲玲没有意愿购买经营权的情况下,如第一年内有第三方购买经营权，则应补偿给陈玲玲126000元，第二年内有第三方购买经营权，则应补偿106000元，第三年为86000元，第四年为66000元，第五年为46000元，第六年为26000元。合同签订后，陈玲玲开始接管经营。2016年12月30日，南武夷公司向新闻中心作出《承诺书》，承诺对拖欠的租金分期补交：在2017年1月15日前缴纳2014年5月18日欠缴的租金22000元，2017年3月15日前缴纳2015年5月18日欠缴的租金22000元，2017年5月18日之前缴纳2017年本年租金22000元，2017年7月18日之前缴纳2016年5月18日欠缴的租金22000元。南武夷公司和新闻中心在《承诺书》上盖章，陈玲玲以经办人名义在《承诺书》中签字。此后，2017年1月18日，陈玲玲向新闻中心支付了第一年的租金2.2万元。因《承诺书》中的租金未及时交清，2018年8月，新闻中心将原告起诉到邵武市人民法院，经调解，2018年9月19日双方达成以下协议内容：“一、解除原告邵武市新闻中心与被告邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司于2007年5月16日签订的《租赁合同》；二、被告邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司应于2018年12月20日之前腾空并退还租赁的邵武市水北镇一都村报社山庄的所有场地；三、被告邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司应于2018年12月20日之前支付原告邵武市新闻中心2015年5月18日至2018年9月17日止的租金73333元，并支付从2018年9月18日起至实际返还之日止按每月1833元计算的占用费。”此后，南武夷公司向陈玲玲主张返还场地并支付相关费用，遂提起本案诉讼。 本院认为，1.《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”南武夷公司与陈玲玲就南武夷蛇园场地使用签订《场地托管合同》，该合同内容对双方均有约束力，合同中约定前五年的设施、设备使用费6.6万元，陈玲玲应一次性付给新闻中心，双方确认该6.6万元使用费实质是南武夷公司拖欠新闻中心2014年、2015年、2016年共计三年的租金。合同还约定了每年5月18日陈玲玲应付给南武夷公司2.2万元租金。此后新闻中心、南武夷公司、陈玲玲三方对于6.6万元的支付期限重新做了约定，即通过《承诺书》中确认的分期付款方式。但陈玲玲并未按照《承诺书》的约定向新闻中心付款，陈玲玲的行为已经构成违约。由于陈玲玲逾期未付款的行为，导致新闻中心解除了新闻中心与南武夷公司订立的租赁合同，南武夷公司应将场地归还新闻中心，因此南武夷公司与陈玲玲之间的《场地托管合同》亦无法继续履行，南武夷公司没有合法的出租权，故南武夷公司和陈玲玲签订的《场地托管合同》应予以解除。此外。根据双方合同约定陈玲玲拖欠场地使用费及租金累计三个月的，南武夷公司可以终止合同，收回场地。故南武夷公司和陈玲玲均主张解除合同的诉讼请求应予支持，合同解除后，陈玲玲应及时将其添置的物品搬离，将场地返还给南武夷公司。2.陈玲玲自2016年11月1日起开始经营，因其经营期限未满5年，故前五年的设施、设备使用费应按每月1100元（即前五年6.6万元换算为每月系1100元）支付至退出场地时。此外，陈玲玲只支付了第一年的租金，因此陈玲玲还应支付自2017年11月1日起至退出场地时按每月1833元计算的费用（即每年2.2万元换算为每月系1833元），该费用在合同解除前性质为租金，合同解除后性质为占用费。3.由于双方未在合同中约定违约责任，南武夷公司主张赔偿损失的依据为设施、设备使用费的可预期收益，而南武夷公司在履行合同的过程中亦存在瑕疵，对于约定交付的设施、设备未能充分保证陈玲玲的使用权，本院认为，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度、南武夷公司的预期利益等综合因素，对南武夷公司主张的损失调整为10000元。4.关于陈玲玲反诉主张的损失赔偿请求，本院认为，导致合同解除的原因系其逾期付款的违约行为，而其主张300000元的赔偿应在其正常履约情况下，南武夷公司转让场地使用权时才能获得的补偿款，该补偿不能适用于陈玲玲违约的情形，因此对其反诉请求主张的损失不予支持，合同解除所产生的损失应由陈玲玲自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司与被告（反诉原告）陈玲玲于2016年11月1日签订的《场地托管合同》； 二、被告（反诉原告）陈玲玲应于本判决生效后二十日内将使用的南武夷蛇园内外的物品清理搬离，并将使用的场地返还给原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司； 三、被告（反诉原告）陈玲玲应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司自2017年11月1日起至退出场地时按每月1833元计算的费用； 四、被告（反诉原告）陈玲玲应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司自2016年11月1日起至退出场地时按每月1100元计算的设施、设备使用费； 五、被告（反诉原告）陈玲玲应于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司损失10000元； 六、驳回原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）陈玲玲的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2560元，减半收取计1280元，由被告（反诉原告）陈玲玲负担820元，由原告（反诉被告）邵武南武夷蛇类科学驯养有限责任公司负担460元；反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）陈玲玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 胡 立 韬 二〇一九年二月十四日 书记员 申屠聪琴 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。