吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终2311号上诉人(原审被告)：扶余中合新农市场置业有限公司，住所地吉林省扶余市商贸城****楼**。法定代表人：谢铁民，该公司经理。委托诉讼代理人：陈凤久，吉林今典律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯琴，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董卫民，男，1964年12月10日生，汉族，个体工商户，现住扶余市。委托诉讼代理人吴晓章，吉林迅捷律师事务所律师。上诉人扶余中合新农市场置业有限公司（以下简称中合置业公司）因与被上诉人董卫民房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2018）吉0781民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2019年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人中合置业公司委托诉讼代理人陈凤久、斯琴、被上诉人董卫民委托诉讼代理人吴晓章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中合置业公司上诉请求：撤销原审法院（2018）吉0781民初3108号民事判决，改判中合置业公司不承担违约责任。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1.本案中，中合置业公司并没有违约，通过中合置业公司提供的证据显示，被上诉人办理不了不动产登记证，有多种原因，第一是由于扶余市政府机构改革房产局改为不动产中心后，整个市里停办各种不动产业务导致自2016年10月份起一直没有办理不动产业务。2.本案争议的房屋在2016年10月份之前是可以办理产权证的。办理完产权证，取得物权凭证后，就可以办理分户的土地使用证。本案被上诉人在2016年10月份之前没有办理房地产证照，是自身没有申请，并不是中合置业公司手续问题。在原审庭审中，中合置业公司已经举出了在此之前办理产权证的证据，原审法院不给理睬直接裁决。3.原审法院计算的违约时间均是错误的。中合置业公司和被上诉人签订的合同明确约定，不动产登记证的办理时间是自交付房屋后360日内，超过的时间承担违约责任。本案中，原审法院却是按照被上诉人主张按照合同约定的交付时间。本案关于不动产证的违约责任是合同15条约定的，关于不动产使用权的交付时间是合同第八条约定，原审法院混淆了两个合同条款的约定，错误地认定违约时间按照合同约定交房时间计算是错误。按照合同约定，被上诉人主张的是没有按期办理不动产登记证的违约责任，该条款对于违约责任约定非常明确，即房屋交付之日起360日内，因此，原审法院认定事实明显不清并存在错误。二、原审法院认定事实错误。本案中，原审法院认定是由于中合置业公司的手续不全不能办理产权登记手续明显是错误的。经过核实，在扶余市政府不给被上诉人办理产权证手续后，到给被上诉人办理手续时，在此期间中合置业公司并没有向政府部门办理过任何的手续，也没有对原有手续的进行变更，也就是被上诉人主张系中合置业公司的手续不全办理不了产权证照这一认定是错误的。不给办理是政府说中合置业公司手续不全，但是事实上中合置业公司没有提供任何手续后，政府的相关部门又给办理了，因此说原审法院认定事实错误。三、原审判决定案证据明显不足。本案中，原审法院只凭借被上诉人的供述，并且了解被上诉人的实际情况，凭借几份调查就草率定案，明显属于证据不足。反而是中合置业公司有充足的证据能够证实自己的主张。首先是中合置业公司与被上诉人签订了合同，合同约定非常明确，并且中合置业公司举出了每个客户的交房时间的交接单据，该单据能够清楚的反应交房的时间，能够清楚的反应原审法院定案证据明显不足。另外，本案中，中合置业公司举出给被上诉人开具的不动产发票，依据法律规定，不动产发票开具后就可以办理产权证，中合置业公司的义务已经履行完毕，是否办理不在中合置业公司。被上诉人并没有举出办理产权证是中合置业公司义务的相应证据。因此说原审法院定案证据明显不足。董卫民辩称，关于本案中合置业公司是否违约，在一审已经查明，扶余市国土资源局于2017年9月1日答复答辩人“商贸城土地使用权证不能分割问题”作出的《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记……”，中合置业公司是否违约答案清晰明了。至于中合置业公司诉称的办理不了不动产证原因多种，至少有该公司没能补交土地出让金。至于说当地市政府机构改革导致该地区自2016年10月一直不能办理不动产业务更是错上加错，答辩人有相反证据可以证实并非如此，而是自2016年11月之后就可以办理不动产业务。至于违约金计算问题，实际涉案房屋自2013年11月1日起就已经实际交付使用，答辩人有证据证明并非在该商贸城验收合格竣工日为交付日，而且商贸城也是按照2013年11月1日开始计算返房屋租金的。综上，原审判决没有任何问题，二审法院应当本着实事求是的原则依法驳回中合置业公司上诉请求，维持原判。董卫民向原审法院起诉请求：判令中合置业公司支付迟延办理房地产证、土地使用证违约金总计42315.60元。原审法院认定事实：2013年6月3日，原告董卫民与被告扶余中合新农市场置业有限公司签订商品房买卖合同书一份。董卫民在扶余中合新农市场置业有限公司处购买位于扶余市三岔河镇扶余商贸城商企一处，为第11栋31号房，房屋总价款336788.28元。原告董卫民向被告扶余中合新农市场置业有限公司交付了房屋首付款，余款以办理按揭贷款方式付清。该购房协议约定出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。协议约定该房屋自2013年11月1日交付，房屋产权证明直至2018年3月才能办理。原审法院认为，董卫民与扶余中合新农市场置业有限公司于2013年6月3日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现涉案房屋已由扶余中合新农市场置业有限公司实际交付董卫民，但截止2018年2月28日董卫民尚不能办理涉案房屋的不动产权属登记手续，按照双方合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金”。扶余中合新农市场置业有限公司应当在交付房屋后按约定的期限内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使涉案房屋具备申请办理权属证书的条件，这是扶余中合新农市场置业有限公司作为出卖人应尽的协助义务，导致董卫民不能办理涉案房屋土地权属变更登记的原因系扶余中合新农市场置业有限公司没有在合同约定期限履行协助义务，违约的事实客观存在。按照合同约定，扶余中合新农市场置业有限公司应对违约行为承担相应的法律责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准。董卫民请求按约定标准并按扶余中合新农市场置业有限公司实际违约期限计算违约赔偿数额，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：扶余中合新农市场置业有限公司于本判决生效后十日内给付董卫民违约金41054.49元（1219天×336788.28元×1‱）。案件受理费429元，由被告扶余中合新农市场置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提供两份新证据，一是一审法院调取的扶余市不动产登记中心于2016年11月1日正式入住扶余市政府大厅的证明；二是被上诉人缴纳水费的凭证。证明不动产登记中心开始办理不动产业务情况及房屋交付使用的时间。上诉人对于两份证据均有异议，认为与本案无关。其他事实与一审查明事实一致。本院认为，中合置业公司与董卫民签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已由中合置业公司实际交付给董卫民，而且直至2018年3月案涉房屋才可以办理不动产权属登记手续。按照双方合同第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。”按照双方约定，中合置业公司应当在交付房屋后约定的360日内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，这是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。2017年9月1日，扶余市国土资源局针对董卫民商贸城业主反应商贸城土地使用权证不能办理分割问题作出了《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记”。据此事实，导致董卫民等买受人不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，故原审判决认定中合置业公司构成违约的事实客观存在。虽然从2018年3月起案涉房屋可以办理产权登记手续，但是这属于政府行政调整范畴，不能作为免除中合置业公司违约责任的法定理由。因此，按照双方合同约定，中合置业公司应对其违约行为承担相应的法律责任。关于中合置业公司应当承担的违约赔偿数额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，中合置业公司对此亦未提出异议，故原审判决依据该约定标准并按照中合置业公司的实际违约期限，计算所得的应由中合置业公司承担的违约赔偿数额并无不当。中合置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由上诉人扶余中合新农市场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  魏 巍审判员  刘祥芬二〇一九年二月十九日书记员  宁宏权