上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初50065号原告：张博，男，1990年5月1日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周政玮，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：胡士杰，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。被告：梁某，男，1983年7月28日出生，汉族，户籍地江苏省常州市。原告张博诉被告梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张博及其委托诉讼代理人周政玮、胡士杰到庭参加了诉讼。被告梁某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张博向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年3月至判决生效之日按每月人民币(以下币种相同)6,000元标准计算的逾期交房滞纳金(暂计至2018年6月共计96,000元)；2、判令被告向原告支付未将房屋内户口迁出的违约金，按每日200元计算自2017年6月6日至判决生效之日(暂计至2018年6月5日)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月23日，原、被告就上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》，而后双方办理了不动产登记手续，原告于2017年1月3日获得不动产权证书。根据合同约定，被告应于2017年2月28日办理房屋交接手续，同时根据双方签订的《补充协议》，被告应于2017年6月5日将房屋内的所有户口迁出。原告多次向被告催告，要求其办理房屋交接手续及迁出房屋内户口，被告都置之不理。故原告诉至法院，要求判如诉请。被告梁某未作答辩。2016年11月23日，原告张博(买受人，乙方)与被告梁某(卖售人，甲方)经上海永轩房产经纪事务所(以下简称居间方)居间介绍，就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下简称买卖合同)，第二条约定：房地产转让价款为290万元，乙方的付款方式和付款期限由双方在付款协议(附件三)中约定明确。第六条约定：甲、乙双方确认在2017年1月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，乙方同意给甲方10天宽限期，再此期间，甲方支付乙方总房价款万分之五/日的滞纳金。宽限期过后，甲方仍未履行本合同约定的，乙方有权单方面解除合同，甲方应承担违约责任，违约金额为总房价的20%。乙方单方面解除合同，应当书面通知甲方。甲方应在接到书面通知起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和滞纳金。双方在补充条款(一).7中约定：补充本合同第四条-在2017年2月28日之前且在甲方收到乙方银行放款后，甲、乙双方应对该房屋进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房地产交接书。双方还就买卖房屋有关的其他事项作出约定。同日，原、被告另行签订《补充协议》，约定：甲方(被告)承诺该房屋在2017年6月5日之前向房屋所在地公安派出所办妥原有户口(若有)迁出手续。若由于甲方未及时迁出户口，则每逾期一日按总房价款的万分之五支付违约金；待甲方将该房屋交付给乙方且将该房屋内所有户口迁出后七日内，乙方应支付甲方尾款20万元等。系争房屋于2017年1月3日经核准变更登记至原告名下，该房屋建筑面积68.29平方米。鉴于2017年2月28日未如期交房，2017年3月14日，原(乙方)、被告(甲方)又签订《承诺书》：1、甲方于2017年3月14日支付乙方2017年3月1日至3月7日(共计7日)滞纳金10,150元；2、甲方承诺在2017年3月31日之前交房，如未能交房，按照买卖合同补充协议规定的滞纳金标准，补足每日万分之五的滞纳金，即每日1,450元。之后，在未能交房的情况下，甲方于每周二支付乙方当周的滞纳金10,150元，直至交房为止；3、若甲方违反上述第1或2条款，乙方有权向法院提出诉讼，要求甲方交房，并赔偿违约金及其他损失费用。为约束和督促甲方尽快交房，乙方保留随时追究甲方未能按期交房的法律责任的权利。另查明：2017年5月，原告张博曾起诉案外人赵某某、谢某某及梁某(2017)沪0115民初32528号排除妨碍纠纷一案，诉请要求：1、判令赵某某、谢某某返还系争房屋；2、判令赵某某、谢某某支付自2017年3月1日起至实际返还系争房屋止按每月6,000元计算的房屋使用费。本院在该案审理中认定：系争房屋原系公有住房，赵某某之子谢秀波(于2011年7月5日报死亡)系承租人，谢根娣、谢某某系同住人，谢某某系谢秀波之子。2004年1月8日，谢秀波签署职工家庭购买公有住房协议书，确认经与同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，房屋归谢秀波一人所有，并承诺保证老年人赵某某的居住权利。2004年2月20日，系争房屋登记在谢秀波一人名下。2005年，谢秀波与梁某签订上海市房地产买卖合同，约定谢秀波将系争房屋出售给梁某，总房价款50万元，其中2005年11月20日前支付5万元，同年11月25日前支付10万元，剩余35万元通过银行贷款的方式支付。2006年5月10日，系争房屋登记在梁某名下。2016年11月23日，张博作为买受人(乙方)与梁某作为卖售人(甲方)签订上海市房地产买卖合同，约定甲方以290万元将系争房屋出售给乙方。合同补充条款(一)第7条约定，2017年2月28日前且在甲方收到乙方银行放款后，甲、乙双方应对房屋进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房地产交接书。为购买系争房屋，张博于2016年11月5日支付梁某定金10万元，同年11月23日支付首付款77万元，并申请银行贷款183万元。2017年1月3日，系争房屋登记在张博名下。2017年4月10日，张博向赵某某、谢某某发出律师函，要求赵某某、谢某某搬离系争房屋。至起诉日止，张博与梁某尚未办理系争房屋交接手续。本院于2017年8月30日作出一审判决，认定梁某对赵某某、谢某某在系争房屋中享有居住权表示认可，张博虽已取得系争房屋产权证，但其与梁某至今仍未办理系争房屋交接手续，在张博从未自出售方处获得系争房屋实际控制权的情况下，径行要求系争房屋实际使用人迁出，法院不予支持，据此驳回了张博的诉讼请求。张博不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2017年11月21日作出终审判决，认定：虽然梁某于2016年将系争房屋转卖给张博，但双方签订的上海市房地产买卖合同尚未履行完毕，张博作为合同的相对方仅可向梁某要求交付系争房屋，如果梁某存在违约行为，张博自可向梁某追究相应违约责任，据此驳回上诉、维持原判。又查明，2017年9月7日，原告向被告户籍地址发出《通知函》，催告被告收到函件之日起3日内向原告交接房屋并将房屋内户口迁出，否则原告有权依法起诉并要求被告承担违约金。同年9月18日，张博起诉梁某(2017)沪0115民初74320号房屋买卖合同纠纷一案，诉请要求梁某支付系争该房屋房屋使用费及逾期迁出户口违约金，后原告因故撤回起诉。因被告至今未将系争房屋内的原有户口迁出，亦未按双方协议约定向原告支付自2017年3月1日起的逾期交房滞纳金，以致引发本案诉讼。截止2019年2月25日，系争房屋内的户籍在册人员仍为赵某某、谢某某。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《补充协议》、《承诺书》、不动产权证书、通知函及邮寄凭证、户籍摘抄、(2017)沪0115民初32528号民事判决书、(2017)沪01民终12866号民事判决书等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原、被告签订买卖合同后，原告依约支付了房款，现系争房屋产权已登记至原告名下，而被告未按约定履行交房义务在先，又未按原、被告承诺书的约定支付原告逾期交房滞纳金在后，且至今未向原告交付系争房屋，被告的行为有违诚实信用原则、显属违约，应承担相应的法律责任。现原告自愿将每日1,450元的逾期交房滞纳金调整至每月6,000元，并要求被告自2017年3月1日起支付至判决生效之日止，于法不悖，本院应予支持。根据补充协议约定，被告承诺于2017年6月5日前迁出原有户口，并承诺每逾期一日按总房价万分之五支付违约金，现原有户籍在册人员赵某某、谢某某至今未将户口迁出，被告显属违约，亦应就逾期迁出户口承担相应的违约责任。原告自愿调整诉请要求被告自2017年6月6日起按每日200元的标准向原告支付至判决生效之日止的逾期迁出户口的违约金，符合双方约定且于法不悖，本院可予支持。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁某于本判决生效之日起十日内向原告张博支付上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室房屋自2017年3月1日起至判决生效之日止按每月6,000元标准计算的逾期交房滞纳金；二、被告梁某于本判决生效之日起十日内向原告张博支付上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室房屋自2017年6月6日起至判决生效之日止按每日200元标准计算的逾期迁出户口违约金。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,332元，公告费560元，由被告梁某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  张艳培人民陪审员  乔建忠二〇一九年二月二十七日书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。