黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑民终577号上诉人（原审被告）：集贤县国土资源局，住所地黑龙江省集贤县。法定代表人：袁建民，该局局长。委托诉讼代理人：刘忠刚，该局法律顾问。被上诉人（原审原告）：集贤县福泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省集贤县。法定代表人：牟思龙，该公司经理。委托诉讼代理人：解立民，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽娜，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人集贤县国土资源局（以下简称集贤国土局）因与被上诉人集贤县福泰房地产开发有限责任公司（以下简称福泰公司）合同纠纷一案，不服双鸭山市中级人民法院(2017)黑05民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人集贤国土局的委托诉讼代理人刘忠刚、被上诉人福泰公司的委托诉讼代理人郑丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集贤国土局的上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回福泰公司的全部诉讼请求；3.由福泰公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。案涉宗地有可通入的道路：一是宗地东北角处有通行道路；二是宗地西侧可以开路口通行；三是福泰公司已将西环路打通路口通入宗地，并向宗地卸了大量建筑垃圾；四是宗地大部分被福泰公司对外发包耕种，翻地、耕地的农业机械可以进入宗地。福泰公司支付的部分价款是其用位于集贤县福泰碎石场地进行置换的。若合同解除，应当将福泰碎石场地退还，而不是退还1311万元。二、一审判决适用法律错误。一审判决未明确提出集贤国土局具体如何违约。若认为电线杆影响福泰公司建设属违约不成立，因福泰公司未向电力部门申请挪移电线杆，反而收取他人5000元在原三根电线杆的基础上再架设一根电线杆。案涉宗地不存在产生争议的风险，因界桩在宗地东边的边缘地带，宗地只占防风林几平方米，是23000平方米宗地面积的万分之一左右，不影响建设；2016年8月1日不动产权籍调查表中，有集贤国土局和在《界址签章表》对相邻宗地权利人签章指界。三、一审判决违反专属管辖规定，程序违法。案涉宗地已经登记，登记簿记载的所在地为集贤县，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条关于不动产纠纷的管辖规定，本案应当归集贤县人民法院专属管辖。福泰公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。一是福泰公司通过竞买依法取得案涉土地的国有土地使用权，并与集贤国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同双方均应按照合同约定履行合同义务。福泰公司向集贤国土局交付了全部的土地出让金，集贤国土局应当依据合同约定，向福泰公司交付可直接建设的、平整的、没有任何土地权属纠纷的土地；二是一审判决认定集贤国土局交付的土地未达到合同约定的条件，认定事实清楚。福泰公司竞买的宗地为三角型地块，一审法院经过现场勘察确认，宗地东边界临的防风林，西、北两边界临西环路及未被开发利用的土地，宗地三边均无道路。集贤国土局交付的土地未达到“通路”的标准，不符合出让合同的约定。集贤国土局基于宗地中有建筑垃圾就认定宗地有可通入的道路，是错误理解了“道”的概念。案涉宗地涉及的“道”是需要获得政府规划部门依法审批的、符合规划要求的可通行“道”，而非乡间小路，且在未经省级行政主管部门依法许可的情况下，集贤国土局尚且没有在宗地与西环路的交汇处开设路口的权利，福泰公司更是无权开设道口。案涉宗地为集贤国土局依法征收胜利村的土地，出让给福泰公司。而案涉宗地的东界恰在防风林内，占用了的土地，而集贤国土局并未对该部分土地予以征收。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”集贤国土局在未进行征收的情况下，无权将这部分土地纳入到案涉宗地中出让给福泰公司，福泰公司如对这部分土地进行使用，则侵犯了的土地使用权，更何况该部分土地上有树木，还涉及到林权争议的问题。防风林处所占土地面积将近1000平方米，未迁走的三根高压电线杆所占土地面积将近3000平方米，并不是集贤县国土局所称仅占总面积万分之一。一审法院查明案涉宗地内中心位置电线杆所架设的电线横穿宗地与客观事实相符。二、一审判决适用法律正确。根据合同约定，集贤国土局应当向福泰公司交付达到“场地平整，可直接建设，周围基础设施达到通电、通路、通讯、供水、排水”条件的宗地，但集贤国土局向福泰公司交付的土地并没有出让规划中可通行的道路。为此福泰公司于2015年7月6日要求集贤县政府在西环路增设路口，但截至福泰公司起诉时，并未得到任何答复，也未在案涉地块依法规划可通行的道路。同时，集贤国土局交付的土地，东侧地界存在土地权属争议，与合同约定的土地不符，不具备物权的完整性，故福泰公司无法进行开发利用。由于集贤国土局交付的土地上既有未被依法征收的防护林，又有高压电力设施，还有权属存在争议的土地，而且没有可依法通行的道路，从出让至今三年多时间不予解决，福泰公司无法在该宗地之上进行开发建设。集贤国土局已构成根本违约，致使福泰公司的合同目的不能实现。一审判决依据法律规定判令解除出让合同适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”集贤国土局有义务在合同解除后，依据该条法律规定，向福泰公司返还土地出让金，并赔偿福泰公司因此而受到的损失。三、一审判决程序合法。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条第一款规定“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”本案为土地使用权出让合同纠纷，不属于不动产纠纷，一审法院依据合同纠纷对本案行使管辖权并对本案进行审理，程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决符合客观事实及相关法律规定，保障了当事人的合法权益，体现了法律的公平正义，依法应予维持。集贤国土局的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。福泰公司向一审法院起诉请求:1.解除福泰公司与集贤国土局于2015年1月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2.集贤国土局按福泰公司已支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向福泰公司支付2015年10月15日至2017年4月30日合同项下宗地占有延期违约金7,380,930（1311万元×1‰×563天）元；3.集贤国土局退还福泰公司已支付的国有建设用地使用权出让价款1311万元；4.诉讼费用由集贤国土局承担。一审法院认定事实：2015年1月15日，集贤国土局以挂牌方式公开出让西环路东侧、气象局北侧2014-Z-04号宗地（面积2.3万平方米）国有土地使用权。宗地规划设计条件东至道，西、北均至西环路，南至地块。福泰公司以1311万元价格通过竞买取得该宗地，并支付全部价款。2015年1月20日，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定，出让人于2015年10月15日前将出让宗地交付给受让人，出让的宗地达到场地平整可直接建设，周围基础设施达到通电、通路、通讯、供水、排水。福泰公司于2016年8月11日办理了国有建设用地使用权变更登记。综合双方当事人的证据及法院现场勘查情况，宗地现状如下：宗地位于集贤县东侧坡下，地势略低于西环路2米左右，为直角三角形地块，两条直角边分别为东、南两边；东侧界临的三排防风林，宗地界桩在第一、二排防风林之间；宗地南界临已经征用的胜利村土地，但尚未开发利用；宗地西侧为集贤县。于宗地内中心位置由南北方向依次排列四根电线杆，所架设的电线横穿宗地，其中一根电线杆系经福泰公司同意设立，其余三根系电力部门正在使用的线路；宗地三边均无正规的道路可通入。福泰公司收到宗地后，于2015年7月6日向集贤县政府领导申请在西环路增设路口，但至法院现场勘查时止，宗地西的西环路并未增设路口。另，一审法院于2018年5月17日向集贤国土局时任局长袁建民就本案有关事实进行调查，其称，征地的时候应该将电线杆挪走，但是没有挪，如果现在挪，需要请示县里；该地块东边规划了一条道，但是政府无资金没有征地，地块的西边是西环路，福泰公司曾申请在西环路开路口，但西环路是按照省道设计的，开道需要省里审批，国土部门无法自己解决，亦无法提供解决期限。一审期间，部分村民出庭作证，称案涉宗地占有了该村土地。一审法院认为,福泰公司与集贤国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，双方均须按约履行。福泰公司按照合同约定缴纳了全部土地出让金，集贤国土局负有交付符合合同约定的土地的义务。集贤国土局提出的福泰公司已实际接收土地并已开工的抗辩与集贤国土局所交付的土地是否符合合同约定系两个法律事实，福泰公司是否实际接收建设用地并不影响其因出让的土地不符合合同约定而提起诉讼。关于交付的土地是否符合合同约定的问题。合同约定，出让人交付的宗地应达到“场地平整，可直接建设”，周围基础设施达到“通电、通路、通讯、供水、排水”的条件。本案宗地为三角形地块，三边至少应有一边为道路或与道路相通，以使宗地开发建设及建筑物建成投入使用时行车行人保持通畅。宗地规划设计亦显示：宗地“东至道”，但经现场勘查发现，宗地东边界临的是的防风林，西、北两边界临的是西环路及未被开发利用的土地，宗地三边均无道路。福泰公司在接收该宗地后向集贤县政府请求在西环路增设路口，但至本案诉讼时止，西环路并未增设路口。此外，集贤国土局交付的土地界桩在的防风林内，土地使用权存在产生争议的风险。综上，集贤国土局向福泰公司交付的土地未达到合同约定的条件。关于福泰公司要求解除《国有建设用地使用权出让合同》是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。集贤国土局交付的宗地至福泰公司提起诉讼时3年时间内未能对宗地道路及界限问题实施有效补救行为，应当视为违约致使不能实现合同目的，福泰公司依法有权解除合同。集贤国土局应当按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，返还福泰公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款1311万元，并自福泰公司支付价款之日起至本判决生效之日，按银行贷款利率赔偿福泰公司损失。合同第三十七条约定的违约金计算方法适用于未交付土地的情形，与本案交付土地不符合合同约定的情形不符，福泰公司要求集贤国土局按此约定支付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除福泰公司与集贤国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、集贤国土局返还福泰公司土地出让金1311万元，于判决生效后十日内履行；三、集贤国土局自2015年1月15日起至本判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率赔偿福泰公司损失；四、驳回福泰公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144,255元，由福泰公司负担51,912元、集贤国土局负担92,343元。集贤国土局在本院二审期间提供了以下证据：证据一、《关于收购集贤县福泰碎石场协议书》。意在证明：集贤县住房和城乡建设局与集贤县福泰碎石场于2013年4月24日签订协议书，征收福泰碎石场补偿费为782.02万元，以招拍挂的形式在万平方米土地置换。案涉宗地价款实际是部分支付现金，部分用土地置换，并非全部支付现金1311万元。证据二、集贤县人民政府县长办公会议纪要（2013）23次。意在证明：2013年6月25日召开的县长办公会议决定，规划供地给福泰碎石场共2.3万平方米，其中1.3万平方米属于土地置换，补偿福泰碎石场782.02万元。证据三、《规划设计条件通知书》。意在证明：2014年6月23日，集贤县规划建设管理处就争议地块进行规划。证据四、汇款凭证8张。意在证明：福泰公司交纳土地使用出让金1311万元中的711万元系集贤县住房和城乡建设局代其缴纳，福泰碎石场补偿款782.02万元剩余71.02万元返还给福泰碎石场牟恒福。证据五、集贤县人民政府建设用地审批件（集政挂让【2015】01号）《关于福泰春城项目建设用地的批复》。意在证明：2015年1月21日，集贤县人民政府向福泰公司下达关于福泰春城项目建设用地的批复。证据六、《2015年出让登记表》。意在证明：2015年1月21日，福泰公司法定代表人的配偶刘玉秀领取用地批复，刘玉秀也是缴纳土地出让款的付款人。证据七、照片10张。意在证明：争议地块出让前与现状对比，福泰公司实际利用、使用争议地块，该宗地有道路可通入。福泰公司对上述证据的质证意见为，对证据一、证据二的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明的问题有异议。福泰公司是以现金形式向集贤国土局全额支付了土地出让金，并未用任何土地冲抵土地出让金。对证据三的真实性、合法性及关联性均无异议。该证据体现了案涉宗地在规划时对道路交通的设计要求是满足防火、疏散要求，但该宗地从交付至今仍未满足该要求。对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议。集贤县住建局只是将应当支付给福泰碎石场也就是牟恒福的补偿款直接汇入集贤国土局账户，以支付福泰公司的土地出让金，不存在代缴的问题。对证据五的真实性及证明的问题均无异议；对证据六的真实性无异议，福泰公司认可该出让登记表刘玉秀领取，但该证据不能证明刘玉秀是缴纳土地出让款的付款人；对证据七的真实性、合法性及证明的问题均有异议。该证据未提供证据出处，无法体现照片中是案涉宗地；福泰公司取得的案涉宗地为建设用地，在照片中未体现已开工建设，不能证明福泰公司已实际使用。综上，集贤国土局二审提交的证据均非新证据，不能作为本案的定案证据，不应被采纳。本院认证意见为：福泰公司对证据一至六的真实性均无异议，本院予以确认，对证明的问题结合相关案件事实决定是否采信；福泰公司对证据七的真实性有异议，本院不予采信。本院二审查明：集贤县住房和城乡建设局（甲方）与集贤县福泰碎石场（乙方）于2013年4月24日签订《关于收购集贤县福泰碎石场协议书》，主要内容为“为加强城镇基础设施建设，县政府于2012年8月对福泰碎石场用地回收作为城镇生活垃圾用地，由于县公路管理站与福泰碎石场签订的承包合同期限为2007年1月1日至2026年12月31日，考虑到县政府提前终止福泰碎石场的承包合同，应给予其适当补偿。本着'公平、公正、公开'的原则，经双方协商达成如下协议：1.按财政部门测算评估乙方从2026年后房屋固定资产6.6万元；2.按地税部门测算的采石场（2007-2012年）每年平均利润105.5万元，应补交（2007-2012年）乙方经营税和个人所得税184.63万元。经测算（2013-2026年）甲方应补偿给乙方利润共计1477万元，乙方每年按利润总额的35%应缴纳经营税和个人所得税，金额为516.95万元，乙方房屋固定资产残值为6.6万元。甲方实际应给予乙方补偿费共计782.02万元。（甲方采取土地招拍挂的方式在万平方米的土地置换进行补偿）。”同时查明：2015年1月15日，集贤县农村信用合作联社《大额来账汇兑凭证》体现，福泰碎石场补偿款直接缴入集贤县财政局财政专户711万元。另查明：集贤县福泰碎石场为个体工商户，经营者为牟恒福，2015年4月13日注销。牟恒福为福泰公司股东，担任公司监事。另，集贤国土局在二审庭审中称，如果合同解除，是否退还福泰碎石场需要对该碎石场现状等再进行了解。在发表最后陈述意见时请求将本案发回重审。二审期间，本院于2019年1月14日专门组织双方当事人到庭进行调解，但双方未能达成调解协议。集贤国土局称其对福泰公司设置道口的请示仍未出具书面答复意见。本院认为，本案争议焦点为福泰公司要求解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》的理由是否成立。双方在案涉合同中约定，集贤国土局交付的宗地应达到“场地平整，可直接建设”，周围基础设施达到“通电、通路、通讯、供水、排水”的条件。但经一审法院对案涉宗地现场勘查，确认该宗地三边均无可通入的正规道路。福泰公司于2015年7月6日即提出增设路口的申请，但集贤国土局至今未予答复。集贤国土局虽主张案涉宗地有可通入的道路，但其未能提供充分证据证实。集贤国土局虽称该宗地有建筑垃圾卸入及翻地、耕地的农业机械可以进入，但此情形并不能证明案涉宗地具备合同约定的“通路”条件。宗地该宗地上存有电力部门正在使用的电线杆，亦不符合合同约定的“场地平整，可直接建设”的条件。关于土地界桩问题，委会先后出具的情况说明相互矛盾，存在争议风险。综上，一审判决认为集贤国土局交付的土地未达到合同约定的条件，并无不当。自2015年1月20日双方签订合同之日起至今，时隔多年，案涉宗地争议问题仍未解决。一审判决认为集贤国土局违约致使不能实现合同目的，福泰公司依法有权解除合同，亦无不当。福泰公司交纳的土地出让金中虽包含福泰碎石场的补偿款，但系以付款的方式转入集贤县财政专户，故本院对集贤国土局关于合同解除后退还福泰碎石场的主张，不予支持。此外，本案系因双方签订的国有建设用地使用权出让合同产生的纠纷，不属于不动产纠纷，集贤国土局关于一审判决违反专属管辖规定的理由，不能成立。综上所述，集贤国土局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144,255元，由集贤县国土资源局负担。本判决为终审判决。审判长  武铁军审判员  刘显峰审判员  王亚男二〇一九年二月二十八日法官助理刘继业书记员袁露洋