湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘0602执异7号 案外人：彭某2，男，1960年6月6日出生，汉族，户籍登记住址湖南省岳阳市岳阳楼区，现住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：彭波，彭某2的儿子。 案外人：彭某1，男，2002年7月5日出生，汉族，户籍登记住址湖南省岳阳市岳阳楼区，现住岳阳市岳阳楼区。 法定代理人：彭某2，彭某1的父亲。 申请人：何玲，女，1957年11月9日出生，汉族，户籍登记住址湖南省岳阳市岳阳楼区，现住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：徐石坚，何玲的丈夫。 委托诉讼代理人：赵远炎，湖南三湘法律服务所法律工作者。 被申请人：范明，女，1977年2月15日出生，汉族，户籍登记住址岳阳市岳阳楼区。 在本院办理申请人何玲与被申请人范明诉前财产保全纠纷一案中，案外人彭某2、彭某1对本院查封商品房合同登记备案在被申请人范明名下的位于岳阳市求索路的湘天国际花园17栋203号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人彭某2及其委托诉讼代理人彭波、申请人何玲及其委托诉讼代理人徐石坚、赵远炎参加了听证。现已审查终结。 案外人彭某2和彭某1称,因何玲诉范明民间借贷纠纷一案，法院作出(2018)湘0602财保46号民事裁定书、协助执行通知书，预查封了商品房合同登记备案在被申请人范明名下位于岳阳市求索路的湘天国际花园17栋203室房屋。但上述涉案房屋仅是商品房合同登记备案在范明名下，并未办理不动产权属证书，该房屋的实际权利人是案外人彭某2、彭某1两父子。其一，2008年12月29日彭某2与范明协议离婚，其中关于涉案房屋已经明确归彭某1所有，且其后一直由两案外人合法占有居住至今，与范明再无关联;其二，涉案房屋在2004年6月21日即负有196000元本息的房贷，一直由彭某2个人偿还，截止2015年7月21日彭某2才将银行按揭贷款全部结清，与范明亦无关联。其三，离婚后，范明长期无法联系，且拒不配合两案外人办理过户手续，故并非两案外人自身原因未办理过户登记;其四，何玲与范明的债权债务关系主要发生在2013年期间，两案外人并不知情，亦与两案外人无关。何玲于2018年才对范明提起民事诉讼，范明目前又下落不明，故本案是否存在诉讼时效等问题，提请法院注意审查。综上，两案外人系涉案房屋的实际所有权人，依法享有排除执行的权利。请求法院依法解除对商品房合同登记备案在范明名下位于岳阳市求索路的湘天国际花园17栋203室房屋的预查封。 申请人何玲称，一、位于岳阳市岳阳楼区求索路的湘天国际花园****房产是预售商品房，承购人是被申请人范明，且至今未变。范明与彭某22008年12月29日的离婚协议约定将上述房产转给儿子彭某1的转给行为未成就，没有实现，范明仍是该房产的实际权利人。法院经审理认为范明借何玲现金1393000元拒不偿还的事实清楚，证据确实充分。法院查封债务人范明的房产完全正确。二、案涉房产是预售商品房，未依法登记领取权属证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条(六)项规定，不得转让。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百三十条规定：赠与人为了逃避应履行的法定义务，将自己的财产赠与他人，如果利害关系人主张权利，应当认定赠与无效。案涉房产在2004年5月25日已办理抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。彭某2与范明的离婚协议约定将房产转给年仅6岁半的儿子因违反上述法律的规定且系逃避债务，应当依法认定离婚协议中将债务人范明的上述房产转给彭某1的行为无效。三、何玲借钱给范明完全是基于所谓的“母女”关系，基于“一家人”的信任。何玲从2007年就陆陆续续借钱给范明，直到2012年11月共出借72万元，范明出具了一张总借条。2013年后范明又继续找何玲借钱。范明与彭某2离婚后对外秘而不宜，仍以夫妻名义共同生活，共同处理邻里关系。彭某2与范明的离婚协议是范明恶意逃避债务并为以后恶意借款不还而创造条件的假离婚。请求法院依法驳回案外人彭某2、彭某1的异议请求。 被申请人范明称，本案中被冻结的湘天国际花园17栋203室，离婚财产分割归属彭某1在先。被申请人向申请人何玲借款在后，中间相隔四年之久，儿子彭某1及前夫彭某2对借款毫不知情。被申请人对这套房屋没有尽过任何义务、离婚时虽明确给儿子，却欠有占该房比例三分之二的银行贷款，是彭某2代儿子独立出资还清银行贷款，为儿子拿回完整的房屋产权!仅因儿子年幼等原因没有及时办理过户手续，确实已不属于被申请人的个人财产。尽管被申请人不认可，也无力偿还何玲债务中利滚利叠加的部分，但也并非没有还钱给何玲。被申请人这几年一直在外打工，2014年从外地汇钱回来，委托儿子及前夫转交十万元给何玲，何玲打了收款收条给被申请人。冻结不属于被申请人的房产，并非解决之道。就后续还款事宜，被申请人愿意跟何玲双方再协商! 本院查明，申请人何玲与被申请人范明诉前财产保全纠纷一案，本院于2018年4月18日作出（2018）湘0602财保46号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人范明的银行存款140万元，或查封、扣押同等价值的财产等。次日，本院向岳阳市不动产登记中心送达上述民事裁定书和协助执行通知书，查封了商品房合同登记备案在承购人范明名下的位于岳阳市岳阳楼区求索路的湘天国际花园17栋203室（预售许可证号：岳商预字（2003）第041号），查封期限三年。2018年9月7日，本院对原告何玲与被告范明民间借贷纠纷一案经缺席审理后依法作出（2018）湘0602民初2782号民事判决书，判决范明在本判决生效后十日内向何玲偿还借款本金1393000元等。该案认定事实如下：从2012年7月7日开始，被告因做生意需要资金周转及还房贷为由分多次向原告借款共计720000元，并于2012年11月28日向原告出具了一张总借条。2013年被告以做生意需要资金周转为由向原告多次借款……被告借款后，原告多次催讨，被告仅于2016年春节前委托案外人彭某2向原告偿还过100000元借款本金，剩余1393000元借款本金至今未偿还，亦未支付过利息。该判决已发生法律效力。 案外人彭某2、彭某1得知上述房屋被查封后向本院提出书面异议申请。 另查明，被申请人范明于2003年6月6日（与案外人彭某2夫妻关系存续期间）与岳阳南湖旅游度假区湘天房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以银行按揭贷款方式购买湘天国际花园17栋203室（建筑面积188平方米，房价为221840元）。范明办理了按揭贷款手续。工行从范明的银行账户扣取月供，于2004年5月25日对上述房屋设定了他项权利。上述房屋的商品房合同登记备案在承购人范明名下。2008年12月29日，彭某2与范明协议离婚。离婚协议书约定儿子彭某1由彭某2抚养、湘天国际花园17栋203室判归儿子彭某1所有、欠房贷15万元及欠何玲现金12万元（借条是范明所打）由彭某2个人偿还等。上述房屋的住房购置贷款本息于2015年7月21日全部结清，设定的他项权利于2015年8月20日被注销。彭某2从购房入住一直居住在湘天国际花园17栋203室，儿子彭某1与其同住。 听证中，案外人彭某2出示了案涉房屋的商品房买卖合同、商品房合同登记备案信息、按揭房屋保险单、2015年7月21日彭某2账户的数张偿还按揭贷款的汇款凭证等证据，称他首先将钱存在范明的存折上偿还按揭贷款，2015年再通过自己的卡还清了79000元。申请人何玲提供了证人刘某（何玲的同事、司机）、闵某（住湘天国际花园****，与何玲、彭某2父子均为邻居）出庭作证以及彭某2于2016年1月15日向何玲的丈夫发送的短信截屏（徐叔：你好，在过年前几天，我会把承诺的钱送到你家里去，现在正催结账中）等证据。 本院认为，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。 一、案外人彭某2与被申请人范明在2008年12月29日的离婚协议书中对夫妻关系存续期间的共同财产湘天国际花园17栋203室约定赠与儿子彭某1并约定欠房贷15万元由彭某2个人偿还等。关于离婚协议约定的偿还所欠15万元房贷的情况，彭某2出示的其账户在2015年7月的数张偿还按揭贷款的汇款凭证共计金额7万余元。本案生效判决虽然认定何玲与范明的借贷关系从2012年7月7日开始，但偿还房贷是范明于同年11月28日出具总借条的72万元借款的原由之一。彭某2关于其按离婚协议的约定偿还了15万元房贷的证据不足，本院不予采信。二、本案生效判决认定范明于2016年春节前委托案外人彭某2向何玲偿还过10万元借款本金。范明对执行异议一案的书面答辩意见称她于2014年从外地汇钱回来，委托儿子及前夫转交10万元给何玲。何玲的证据显示，彭某2在2016年1月15日曾向其丈夫发送短信承诺还款。故彭某2应当能够联系范明办理案涉房屋过户登记。对于两案外人关于对案涉房屋未办理过户手续是因为离婚后范明长期无法联系的主张，本院不予采信。案涉房屋未办理过户登记不符合非因案外人自身原因未办理过户登记的情形。虽然在本院查封案涉房屋之前，彭某2与范明的离婚协议已约定该房赠与彭某1，且彭某2父子也一直居住在该房，但参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人的异议并不符合上述规定的第（三）、（四）项情形。申请人与被申请人之间的债权债务关系已经生效判决确认，故本院在诉前财产保全裁定实施过程中查封被申请人名下房屋并无不当。综上，案外人彭某2、彭某1提出的解除对案涉房屋查封的异议请求，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人彭某2、彭某1的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  贺卫红 人民陪审员  杨玉香 人民陪审员  金 妍 二〇一九年二月二十八日 书 记 员  王威棋 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条第一款人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。