甘肃省镇原县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1027民初95号 原告：庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司，住所地：甘肃省庆阳市镇原县县城西街3号。 法定代表人：张怀武，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李灏，甘肃良友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玲霞，甘肃良友律师事务所实习律师。 被告：甘肃启宸文化发展有限公司，住所地：甘肃省庆阳市镇原县西街3号康瑞佳花苑6号商贸楼三层。 法定代表人：谢宝娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭东（系谢宝娟之夫），住甘肃省镇原县。 被告：谢宝娟，住甘肃省镇原县。 被告：郭东，住甘肃省镇原县。 被告：张玲霞（系谢宝娟之婆婆），住甘肃省镇原县。 原告庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司（以下简称庆阳康瑞佳公司）与被告甘肃启宸文化发展有限公司（以下简称甘肃启宸文化公司）、谢宝娟、郭东、张玲霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆阳康瑞佳公司、被告甘肃启宸文化公司委托诉讼代理人郭东到庭参加诉讼，被告谢宝娟、张玲霞经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庆阳康瑞佳公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除其与甘肃启宸文化公司于2015年11月1日签订的《商贸楼租赁合同》；2.要求甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞向其返还所承租的房屋；3.要求甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞支付其房租832138元、暖气费9625元；诉讼中将该项诉讼请求变更为：要求甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞向其支付房租881738元（每月24800元，暂计至2019年2月28日）及至返还房屋时的租金,暖气费9625元，共891363元；4.要求甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞向其支付违约金249641.4元（按照所拖欠的832138元房租的30%计算）；5.案件受理费由甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞负担。事实和理由：2015年11月1日，其与甘肃启宸文化公司签订《商贸楼租赁合同》，约定甘肃启宸文化公司承租其位于镇原县城西街3号临街商贸楼第3层1127.46㎡的房屋经营动岚健身房，租赁期限为5年（自2015年11月1日至2019年10月30日），租金为297600元/年。合同签订后，其按约定将房屋交付甘肃启宸文化公司使用，但甘肃启宸文化公司未按约定支付房租，经其多次催要，甘肃启宸文化公司法定代表人谢宝娟及其丈夫郭东、婆婆张玲霞分别于2017年12月8日、2018年6月15日给其出具《房租还款承诺书》，承诺2018年12月31日前付清下欠房租。但截止2019年2月28日，甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞仍拖欠其房租及2018年暖气费未付，遂提起诉讼。 甘肃启宸文化公司及郭东辩称，1.合同签订过程为：2014年8月6日，其与康瑞佳公司签订房屋租赁合同，租赁庆阳康瑞佳公司第三层，面积为1089㎡，租期为5年，租赁费22元/㎡、287400元/年。2015年11月1日，其与庆阳康瑞佳公司重新约定，将该楼一层的32㎡楼道出租给其，租金变更为297600元/年，重新签订《商贸楼租赁合同》。2.其承租一层楼道后，将楼道进行装修，庆阳康瑞佳公司未将一层楼道交给其使用、管理，且目前仍旧为公共使用面积，所以一层楼道租金10200元/年应从2015年年底至2018年10月30日拖欠租金中予以扣减，且其承担的公摊面积过大，应进行变更；另外，其他租户进行装修时将其楼道的装修破环，庆阳康瑞佳公司承诺由破坏者负责维修也未履行，其多次修复楼道花费约50000元。3.其承租房屋时约定装修期免收房租，其于2014年12月底完成装修，房租应从2015年1月1日起计算；4.违约金计算标准应以2014年8月6日所签合同约定的287400元为标准进行计算，并要求免除违约金；5.其虽然在2018年6月15日出具欠条时载明拖欠房租为822538元，但应将其2014年11月、12月支付的房租47900元，2018年8月3日支付的房租20000元，2018年7月19日支付的房租20000元，共计87900元予以扣减；6.2018年暖气费29625元，其缴纳20000元，下欠9625元；7.庆阳康瑞佳公司收取的水电费比市价高出4元，应将高出的水电费折抵房租。综上，其要求继续履行合同，并变更楼道公摊面积，目前，其拖欠房租金额比较大，无法一次性支付，要求庆阳康瑞佳公司将拖欠的房租折抵成股金，合伙经营动岚健身房。 谢宝娟、张玲霞未答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，并依法予以确认。据此认定事实如下：2014年8月6日，甘肃启宸文化公司与庆阳康瑞佳公司签订的房屋租赁合同，约定甘肃启宸文化公司承租其位于镇原县城西街3号临街商贸楼第3层1088.96㎡，租期为5年。2015年11月1日，双方重新签订《商贸楼租赁合同》，并将该楼一层大厅及楼梯分摊38.5㎡出租给甘肃启宸文化公司，承租房屋总面积为1127.46㎡，租金为297600元/年。合同签订后，庆阳康瑞佳公司按约定将房屋交付甘肃启宸文化公司使用，但甘肃启宸文化公司未按约定支付房租，经催要，甘肃启宸文化公司法定代表人谢宝娟及其丈夫郭东、婆婆张玲霞于2017年12月8日给庆阳康瑞佳公司及镇原县德信物业管理有限公司出具房租还款承诺书1份并加盖镇原县动岚全民健身中心印章，载明分四期于2018年10月30日前付清下欠房租554938元；还款承诺书出具后，甘肃启宸文化公司仍未按约定支付租金。2018年6月15日，郭东再次给庆阳康瑞佳公司出具欠条及还款计划承诺书1份，载明截止2018年10月30日拖欠房租822538元于2018年12月31日前付清。后甘肃启宸文化公司分别于2018年7月19日、2018年8月3日各支付20000元共计40000元房租，下剩房租经庆阳康瑞佳公司多次催要未果，另外，2018年取暖费29625元，庆阳康瑞佳公司垫付9625元甘肃启宸文化公司亦拖欠未付，遂提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点问题是：1.双方签订的《商贸楼租赁合同》是否解除及房屋是否返还的问题；2.甘肃启宸文化公司拖欠庆阳康瑞佳公司房租数额确定的问题；3.甘肃启宸文化公司是否承担违约责任的问题；4.谢宝娟、郭东、张玲霞是否承担民事清偿责任的问题。 关于双方签订的《商贸楼租赁合同》是否解除及房屋是否返还的问题。庆阳康瑞佳公司要求解除与甘肃启宸文化公司2015年11月1日签订的《商贸楼租赁合同》，并返还所承租的房屋；甘肃启宸文化公司主张继续履行合同，不同意解除合同。经审查，根据《商贸楼租赁合同》第七条第5项：“本合同第五项除发生下列情形，合同期内完全有效，不得单方解除：乙方迟延交付房租超过10天”的约定，及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，庆阳康瑞佳公司与甘肃启宸文化公司的约定不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力，且甘肃启宸文化公司拖欠房租已逾期超过10日，达到约定的解除条件，庆阳康瑞佳公司有权解除合同；又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，2018年12月12日，庆阳康瑞佳公司发出通知向甘肃启宸文化公司催收房租，经催告后，甘肃启宸文化公司仍未履行合同义务，满足合同的法定解除条件。甘肃启宸文化公司拖欠房租的行为，既满足合同约定的解除条件，也符合法定解除条件，故庆阳康瑞佳公司的要求解除《商贸楼租赁合同》的请求成立，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，《商贸楼租赁合同》解除后，甘肃启宸文化公司应当将房屋返还，并以合同约定的房租为标准向庆阳康瑞佳公司支付房屋占用期间的使用费。 关于甘肃启宸文化公司拖欠庆阳康瑞佳公司房租数额确定的问题。庆阳康瑞佳公司要求甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞向其支付房租881738元（每月24800元，暂计至2019年2月28日）,垫付的暖气费9625元，共891363元；甘肃启宸文化公司辩称其虽然在2018年6月15日出具欠条时载明拖欠房租为822538元，但应将其2014年11月、12月支付的房租47900元，2018年8月3日支付的房租20000元，2018年7月19日支付的房租20000元，共计87900元予以扣减，并将庆阳康瑞佳公司按高出市价4元所收取的水电费折抵房租，另外其要求庆阳康瑞佳公司将其拖欠的房租折抵为股金；经审查，庆阳康瑞佳公司认可甘肃启宸文化公司2018年7月19日支付的房租20000元，2018年8月3日支付的房租20000元共计40000元的事实，对郭东要求扣减房租费40000元的主张予以支持（庆阳康瑞佳公司在提起诉讼时已将该部分房租予以扣减）。但对于甘肃启宸文化公司提出的其2014年11月、12月支付房租47900元及收取的水电费高出市价4元的主张，因其未提交相关的证据加以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，甘肃启宸文化公司应当承担举证不能的法律后果，庆阳康瑞佳公司也不同意将拖欠的房租折抵为股金，双方在合同中亦未对房租折抵股金进行约定，故甘肃启宸文化公司的辩解理由不成立，不予支持。根据郭东2018年6月15日出具的还款承诺书，甘肃启宸文化公司截止2018年10月30日拖欠房租为822538元，房租297600元/年、每月24800元，自2018年11月1日至2019年2月28日共4个月房租为99200元，拖欠的房租共计为9221738元，将甘肃启宸文化公司2018年7月19日、2018年8月3日支付40000元予以扣减后，房租为881738元；甘肃启宸文化公司应向支付暖气费9625元，以上合计为891363元。 关于甘肃启宸文化公司是否承担违约责任的问题。庆阳康瑞佳公司要求甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞按照所拖欠的832138元房租的30%计算违约金；甘肃启宸文化公司辩称违约金应该按起初签合同时约定的287400元/年计算，现其无能力支付租金及违约金，要求庆阳康瑞佳公司放弃违约金。经审查，庆阳康瑞佳公司与甘肃启宸文化公司在《商贸楼租赁合同》第八条约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总价值40%的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，庆阳康瑞佳公司与甘肃启宸文化公司约定的违约金计算方式明显过高，亦违反法律规定，该合同条款无效，但甘肃启宸文化公司存在违约行为，根据甘肃启宸文化公司的实际经营状况，酌定甘肃启宸文化公司向庆阳康瑞佳公司支付违约金10000元。 关于谢宝娟、郭东、张玲霞是否承担民事清偿责任的问题。庆阳康瑞佳公司要求甘肃启宸文化公司、谢宝娟、郭东、张玲霞共同清偿其房租；经审查，《商贸楼租赁合同》承租方系甘肃启宸文化公司，合同虽由谢宝娟个人签字署名，但谢宝娟为甘肃启宸文化公司的法定代表人，其签订合同的行为系代表甘肃启宸文化公司所为，根据合同的相对性原则，应由甘肃启宸文化公司对拖欠的房租负民事清偿责任。张玲霞与郭东虽然向庆阳康瑞佳公司出具了房租还款承诺书，但张玲霞系甘肃启宸文化公司的监事，郭东系谢宝娟之夫，该二人出具房租还款承诺书的行为系代表甘肃启宸文化公司所为；故郭东与张玲霞对甘肃启宸文化公司拖欠房租的行为不承担民事清偿责任。 综上，依法成立的合同应当受法律保护，双方当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。本案中，庆阳康瑞佳公司和甘肃启宸文化公司签订《商贸楼租赁合同》，双方权利义务关系明确，不违背法律和社会公共利益，该合同合法有效，甘肃启宸文化公司未按照约定支付房租，属违约行为，应付民事清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除甘肃启宸文化发展有限公司与庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司签订的《商贸楼租赁合同》； 二、甘肃启宸文化发展有限公司将承租房屋返还给庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司； 三、甘肃启宸文化发展有限公司支付庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司房屋租金881738元及止返还房屋时的房屋占用费（2018年2月28日后，每月房屋占用费按24800元计算），暖气费9625元，共计891363元。 四、甘肃启宸文化发展有限公司向庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司支付违约金10000元。 五、驳回庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司其他诉讼请求。 以上第二、三、四项判决限本判决生效后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14623元，减半收取计7311.5元，由庆阳市康瑞佳粮油贸易有限公司负担1535元，由甘肃启宸文化发展有限公司负担5776.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 员 刘建勋 二〇一九年二月二十七日 法官助理 曹 越 书 记 员 包婷芳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延旅行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法低一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。