上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初22309号原告：范合岭，男，1974年11月24日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：李群彪，上海政明律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔晨曦，上海政明律师事务所律师。被告：陈富祥(第一被告)，男，1967年5月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：陈爱华(第二被告)，女，1978年2月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：吴林锋，上海君澜律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈文豪，上海君澜律师事务所律师。被告：陈志伟(第三被告)，男，1991年8月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：陈志涵(第四被告)，男，2007年10月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。法定代理人：陈富祥，男，1967年5月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇北新村新联**，系陈志涵之父。原告范合岭与被告陈富祥、陈爱华、陈志伟、陈志涵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2019年1月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人崔晨曦、被告陈富祥(被告陈志涵法定代理人)、陈爱华及其共同委托诉讼代理人吴林锋到庭参加诉讼，被告陈志伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范合岭诉称：被告系本市青浦区华新镇动迁居民,原、被告双方于2014年3月12日签订房屋买卖合同,约定被告将位于本市青浦区华新镇华腾路新府沪常高速公路动迁安置房XXX号XXX室(现更名为19号902室)以总价人民币118万元(以下币种均为人民币)的价格出售给原告,因动迁政策限制,故双方目前不能即时办理过户手续。协议签订后,原告按约支付90万元房款,根据协议,被告应腾空房屋交付原告使用。目前因房价上涨,被告违约至今不交付房屋。另查明,原合同当事人之一陈宝余(男,1931年10月18日生)于2016年1月23日死亡,其妻杨秀珍(1930年12月2日生)于1999年11月5日死亡,其子为本案被告之一陈富祥。原告认为：原、被告之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示,依法成立。现被告违约拒绝交付,已侵害原告合法权益,故原告起诉法院请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同,将涉案房屋(具体坐落上海市青浦区华新镇华腾路新府沪常高速动迁安置房XXX号XXX室，面积129.80平方米)交付原告；2、判令被告支付违约金10万元；3、本案受理费由被告承担。被告陈富祥、陈爱华、陈志涵辩称：被告不同意原告全部诉请。双方签订的买卖合同并非两被告真实意思表示，购房买卖合同签订系第一被告在工程期间欠陈根60万元款项，2011年至2014年期间，其弟弟陈华隔三差五带人骚扰被告正常的生活，被告多次报警无果，至2014年3月期间，陈华等人更是居住在被告家中一个多月，期间，陈华将被告拆迁安置房屋上网挂牌，并找来原告要求与被告签订房屋买卖合同，在签订合同之时，原、被告从未就交易价格进行商议，系受到陈华等人的胁迫要求签字，从交易价格也能看出，即使动迁安置协议约定的差价，市场价也达到11,000元，而本案买卖合同价格不到9,000元，不符合常理，同时该合同约定的价款被告从未收到过，被告被逼写收条。被告认为该房屋第一、第二被告无权处分，陈宝余未在房屋买卖合同签字，陈宝余的承诺书也系伪造的。本案所涉买卖合同无法履行，根据原告诉请的标的物，该标的物被告至今未取得，被告目前实际取得两套房屋：94.30平方米、138.36平方米，产证均未办理，房号与原告诉请不一致、面积与合同不一致。即使买卖合同履行，根据协议约定分期付款达到100万元才交付房屋，即使如原告所述，现在也仅仅交付90万元，交房条件不具备。目前两套房屋由被告实际占用，原、被告签订的所谓的购房协议已经四年，期间原告从未找过被告，不符合房屋买卖的常理。故被告认为，原告与他人串通，意图侵占被告的房屋，要求驳回原告诉请。被告陈志伟未作答辩。经开庭审理查明：被告陈富祥与被告陈爱华系夫妻关系，被告陈志伟、陈志涵与被告陈富祥、陈爱华系父母子关系。陈富祥系陈宝余与杨秀珍之子，李秀珍于1999年11月5日死亡，陈宝余于2016年1月23日死亡，陈宝余与杨秀珍无其他子女。2014年3月12日，原告(乙方)与被告陈富祥、陈爱华、陈志伟、陈志涵(甲方)签订《购房买卖合同》，约定甲方将其位于上海市青浦区华新镇华腾路新府沪常高速公路动迁安置房XXX号XXX室出售给乙方,房屋总价为人民币壹佰壹拾捌万元整,该房屋房型结构3室2厅2卫,建筑面积：129.80平方米,权属为产权房。该房屋出售总价款为118万元。合同自买卖双方签字之后即发生法律效力,任何一方不得以任何理由,任何方式要求增加或减少双方约定的房屋总价款。乙方于2014年3月10日向甲方支付定金2万元，乙方于2014年3月12日前向甲方支付购房款48万元。乙方于2014年5月30日前向甲方支付购房款20万元，乙方于2014年10月30日前向甲方支付购房款30万元,(甲方在收到该房款后须将房屋腾空交付乙方,如房屋未交付给乙方使用,则乙方扣留10万元待交钥匙当天在支付此款,最晚交房日期2015年7月2日交房,如逾期一天则按照每天1,000元计算)，甲方产证出来,甲方产证由乙方保管,如乙方保管产证期间,甲方在另补办产证则视违约处理。按国家法规房产证可以过户,甲方必须在1个月之内与乙方前往交易中心办理产权过户,过户当天乙方支付甲方尾款18万元。合同签订之后,收到共计100万元,甲方将该房屋使用权转移给乙方,甲方对该房屋所有任何权利转移给乙方,产权归乙方所有。甲方保证在过渡期内不得将本人及任何家属,亲友的户口户口迁入该房屋,入户口户口则按迁入户口当天计算每天1,0元计算赔偿给乙方。甲方尽早协助乙方办理产权转移等相关手续,甲乙双方均不得以任何理由改变房价,若甲方违约则按照双倍赔偿乙方已支付购房款及室内装修。合同另行约定了其他权利义务。动迁安置房屋坐落上海市青浦区华新镇华腾路555弄(华腾苑一期)。17号902室(面积93.04平方米)、19号902室(面积138.36平方米)均已他人网签。2012年，被告陈宝余(乙方)与华新镇动迁办公室(甲方)签订《民房补偿安置协议》，约定乙方坐落在北新村XXX号的所有房屋、装潢及附着物经评估后,按相关规定予以补偿,补偿金额为825,800元(详见补偿明细清单)。乙方在签订协议后按签约奖励办法的规定期限搬离原址,享受奖励费,乙方未按时搬迁的,视作乙方未搬迁。具体奖励方法：1、速签奖10万元,在2012年7月31日内签约、搬离、拆除的给予一次性奖励,超过规定期限交出钥匙搬离的不得速迁奖励。2、提前腾房奖6万元,在2012年8月31日内提前搬离的;(以交出钥匙搬离为准)给予奖励,超过规定期限交出钥匙搬离的不得奖励。3、联动奖2万元,在2012年7月31日内小组中农户全部签订补偿安置协议并搬离拆除的,对该小组内的每户农户给予联动奖励,若有一户超过期限交出钥匙搬离的,其余农户均不得联动奖励。上述一、二项合计补偿1,005,800元。安置内容：1、甲方安置乙方的房屋坐落于新凤中路以东、华腾路以南、新府路以西、河道以北。2、安置总面积约390平方米，结算面积以实际测量为准。3、具体房位号为(1)17号楼0902室;(2)18号楼0902室；(3)7号楼1001室；(4)20号楼0103室。乙方迁离原址时不得拆除房屋中的建筑材料和甲方已给乙方予以补偿的其他附属物，乙方应当将房屋完整的移交给甲方。2014年3月12日，第一被告出具《收条》，确认收到原告515,000元。2014年4月1日，第一被告出具《委托》：全权委托陈华去代办理收款。2014年4月1日，第一被告出具《收条》，确认收到原告185,000元。2014年10月29日，第一被告出具《收条》，确认收到原告20万元。2012年7月19日、2013年3月28日、2013年6月15日2014年1月18日，被告报警，报警记载为债务经济纠纷。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，购房买卖合同、民房补偿安置协议、委托书、收条、中国农业银行卡卡转账、中国农业银行银行卡交易明细清单、被告户籍户籍资料、市公安局案(事)接报回执单、网上房地产信息等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告范合岭表示，双方没有通过房产中介签订买卖合同，以各种形式分三次付款，第一被告委托陈华收款。被告未取得产权，但实际上被告已经取得使用权，已经居住在内。现门牌号为19号902室，对应安置协议上的17号902室。双方签订的买卖合同的门牌号系当时情况，由于系动迁房，门牌号有变动。从面积来看，最接近的应该系12号902室。动迁安置小区系华腾苑一期，地址华腾路**，没有小产证。被告陈述已经有房屋网签，说明大产证已经办理，并且小产证也可以办理了，现在没有证据材料证明原告具备符合上海市购房条件。对陈宝余签字无法确认，根据笔迹来看，认为陈宝余、第一被告、第四被告均系第一被告签字。本案诉争房屋的买卖起因系第一被告对案外人的欠款而产生的，同时证明本案诉争房屋购买行为的合理性、真实性，至于被告辩称的房屋单价的不合理，原告认为系基于买卖原因系由债务导致的。被告辩称诉争房屋与诉状所述的门牌号无法对应，认为比较合理的推断系由于小区系动迁房，买卖合同签订之后，诉争小区门牌号发生变动，本案诉争房屋应该就是指青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋。关于交易的合法性、有效性问题，合法性没有问题，从第一被告签字以及当庭陈述来看，存在本案事实，至于合同有效性，除了原告是否具有购买资格之外，其余影响合同有效性的条件均系满足的，与本案相关的其他借贷事实，可以另案查清。被告陈富祥、陈爱华、陈志涵表示，2012年签订动迁协议，被告动迁房超出面积单价11,000元，但买卖合同价格仅8,000余元，交房的两套房屋也不是按照协议的。2012年至2014年共报警十多次，第一被告与陈华哥哥陈根有债务关系，陈华动用闲散人员骚扰被告的生活，逼迫签订房屋买卖合同。17号902室面积93.04平方米，19号902室面积138.36平方米，该两套房屋已经被他人网签。12号902室，138.36平方米，系第一被告取得的，故双方签订的合同，标的物不存在，合同也是无法履行的。陈华把原告找来，一定要第一被告签字，合同内容也不清楚。第一被告与原告系不认识的。当时与第二、三被告在场，父亲在医院，第四被告在读书，对方除陈华外，其他人均不认识，陈华系陈根的弟弟。第一被告与陈根合伙做工程的，向陈根借过60万元。对于60万元借款，房屋买卖合同签订之后，原告可能支付了陈华，故陈华将60万元的借条归还给第一被告了。款项从未经过手，但陈华拿了第二被告的银行借记卡、密码，在签订合同当天下午，在嘉定的农业银行，第二被告也在场，将原告的一笔495,000转入第二被告账户，当场又立马转出至陈华账户，听陈华说2万元现金由原告直接交付陈华，但第一被告没有看到现金，陈华到被告家里，告诉原告已经付款，当时陈根在新疆服刑。被告现取得两套房屋：12号902室、2号103室，面积分别为138.36平方米、94.03平方米，与动迁协议上的均无法对应，没有产证，12号902室现在空关，2号103室现在由被告居住。动迁安置协议、购房协议陈宝余系第一被告代签的，承诺书上第一被告没有签过字。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告双方签订购房买卖合同，合同约定所购房号与被告实际取得安置房号、面积均不一致，原告未提供与被告实际取得动迁安置房相对应的证据；原告也未提供具备符合上海市购房政策的证据；原告要求支付违约金无事实和法律依据，故本院对原告要求交付房屋及违约金的诉请不予支持。被告陈志伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告范合岭的诉讼请求。案件受理费人民币2,300元，减半收取计人民币1,150元，由原告范合岭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年二月二十六日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。