上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终1103号上诉人（原审被告）：林甲琪，男，1965年12月20日生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：孔庆德，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海则峰实业有限公司，住所地上海市奉贤区奉柘公路******。法定代表人：蔡基祥，总经理。委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。上诉人林甲琪因与被上诉人上海则峰实业有限公司（以下简称则峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初20379号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林甲琪上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判驳回被上诉人则峰公司原审诉请。事实与理由：虽然《租赁合同》由林甲琪与则峰公司签订，但林甲琪仅代表案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签约，诉争房屋的实际使用人为XX公司，由XX公司支付保证金和租金、履行房屋承租人的义务，则峰公司向XX公司开具租金发票。租金调整也由则峰公司与XX公司协商确定，在林甲琪于2016年5月离开XX公司后，则峰公司从未找过林甲琪。一审法院认定《租赁合同》无效后，判决林甲琪支付占有使用费，明显有误。房屋占有使用费应由实际占有使用人承担，诉争房屋的实际占有使用人为XX公司，故则峰公司无权要求林甲琪支付占有使用费。被上诉人则峰公司辩称：不同意上诉人林甲琪的上诉请求。林甲琪与则峰公司签订《租赁合同》后，林甲琪实际将诉争房屋交付给谁使用，与则峰公司无关。林甲琪提供部分的租金支付凭证和发票就认为《租赁合同》的相对人是XX公司，明显有误。而且则峰公司从未与XX公司直接商谈租金调整，租金一直都是每月人民币10万元。《租赁合同》虽然无效，但无效之后的法律后果应由林甲琪承担，则峰公司将房屋交付林甲琪，亦应由林甲琪向则峰公司返还房屋，并承担相应不能返还的责任。2018年9月，则峰公司向一审法院起诉请求判令：1.解除则峰公司与林甲琪之间的房屋租赁合同关系，林甲琪将奉贤区XX镇XX公路XX号房屋返还则峰公司；2.林甲琪支付自2018年7月1日起至实际返还房屋日止，按月租金100,000元支付的租金。一审法院认定事实：2013年11月24日，则峰公司、林甲琪签订《租赁合同》约定，林甲琪租赁则峰公司位于本市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房及办公楼，建筑面积约5,600平方米。租赁期限从2014年1月1日起至2020年1月1日止。付三押一，租金每月100,000元，提前15天支付，先付后用。保证金100,000元。还约定，林甲琪不支付或不按时支付租金超过15天以上者，则峰公司可以解除合同。自2018年7月1日起，林甲琪未支付租金。一审再查明，证号为沪房地奉字（2007）第XXXXXX号房地产权证记载XX镇XX街坊XX/XX丘土地用途工业，房屋状况均为空白，则峰公司也无法提供房屋建造的建设工程规划许可证。一审庭审过程中，则峰公司表示即使租金有部分确由他人缴纳也是经林甲琪指定，发票开具给他人也是林甲琪指定，且林甲琪所谓XX公司当时未成立，故以其个人名义签订合同，经工商查询，XX公司早在2003年已经成立，林甲琪所述不实，则峰公司确认承租人即系林甲琪个人，由林甲琪个人承担责任。经法院询问，则峰公司不愿意追加XX公司作为本案当事人参加诉讼。林甲琪表示，目前由于法院查封XX公司相关财产，无法告知搬离时间。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于本案诉争厂房未取得建设工程规划许可证，则峰公司、林甲琪签订的《租赁合同》无效。林甲琪辩称，其代表XX公司签订合同，然而合同相对方为林甲琪个人，则峰公司要求林甲琪承担合同责任，与法无悖，法院予以支持。租赁合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。诉争合同无效，林甲琪理应将诉争厂房返还则峰公司，则峰公司主张林甲琪按合同约定支付占用期间的占有使用费，与法无悖，法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一八年十月三十日作出判决：一、确认上海则峰实业有限公司与林甲琪于2013年11月24日签订的《租赁合同》无效；二、林甲琪于判决生效之日起十日内返还上海则峰实业有限公司坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号厂房及办公楼；三、林甲琪于判决生效之日起十日内支付上海则峰实业有限公司自2018年7月1日始至实际搬离日止，按每月100,000元计算的占有使用费；四、驳回上海则峰实业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，由林甲琪负担。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，则峰公司提供银行凭证，欲证明《租赁合同》的履行过程中，有时由林甲琪支付租金，有时由他人代林甲琪支付租金。林甲琪对其中两张入帐证明申请书真实性无异议，对其余两张业务凭证真实性有异议。鉴于则峰公司提供了原件，并且林甲琪未提供相反证据，本院对上述证据的真实性予以确认。审理中，林甲琪与则峰公司均确认林甲琪支付的保证金10万元在则峰公司处，则峰公司同意上述保证金抵扣林甲琪欠付的租金。本院认为，被上诉人则峰公司无法提供诉争房屋的建设工程规划许可证，其与上诉人林甲琪签订的《租赁合同》当属无效。本案双方对合同无效无异议，所争执者为支付房屋使用费的义务人为林甲琪还是XX公司。林甲琪主张其代表XX公司签订《租赁合同》，且诉争房屋的实际使用人为XX公司，故应由XX公司承担支付房屋使用费的义务。对此，本院认为，林甲琪未提供充分证据证明其代表或者代理XX公司签订《租赁合同》并已向签约相对方则峰公司披露其代表或代理权限，因此，其主张代表XX公司签订合同，缺乏依据，本院难以采信。合同签订后，诉争房屋具体由谁占有使用，均不改变《租赁合同》的双方当事人为则峰公司与林甲琪的事实，根据合同的相对性，合同无效的后果亦应由林甲琪承担。则峰公司要求林甲琪返还房屋并支付房屋占有使用费，具有事实与法律依据，应予支持。鉴于二审中则峰公司同意将林甲琪已付的保证金返还，用以抵扣林甲琪欠付的使用费，本院予以照准。综上，上诉人林甲琪的上诉请求，不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、上海则峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还林甲琪保证金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,900元，由林甲琪负担；二审案件受理费5,800元，由林甲琪负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一九年二月二十二日书记员  陆一迪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……