天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终1234号上诉人（原审被告）：颜萍，女，1975年1月21日出生，汉族，天津市海德尼斯工贸发展有限公司会计，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘伟（上诉人之夫），住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津天孚物业管理有限公司，住所地天津市天津经济技术开发区第四大街80号天大科技园软件大厦南楼4层。法定代表人：董海亮，董事长。委托诉讼代理人：王梅，女，该公司员工。上诉人颜萍因与被上诉人天津天孚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初12206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜萍上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人违约在先，未做好小区安全防护工作。防盗网自交付使用起至今没有发挥作用，小偷剪断防盗网也没有报警装置。被上诉人又不允许业主安装防盗护栏。双方当事人曾口头约定小区停车可以存放在停车楼，后被上诉人擅自将停车楼出租，导致上诉人没有停车位。被上诉人动用维修基金维修上诉人家的下水道，但是没有完全维修好。天津天孚物业管理有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。天津天孚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令颜萍补交自2014年10月1日至2017年3月31日期间共30个月的物业费5105.4元；2.判令颜萍按每日千分之一的标准支付违约金至欠费付清之日止；3.诉讼费用由颜萍承担。一审法院认定事实：天津天孚物业管理有限公司系物业管理企业，具有物业管理壹级资质。2014年10月1日，天津天孚物业管理有限公司与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将格调花园、兰庭小区委托天津天孚物业管理有限公司进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2014年10月1日起至2015年12月31日终止，物业管理服务费标准为住宅每月每平方米1.30元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.50元的标准由业主于每月10日前交纳。合同另约定，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的千分之一比例交纳违约金。合同到期后，2016年1月1日，天津天孚物业管理有限公司与天津市天江格调花园、兰庭业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日终止。上述两份合同除服务期限外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。两份合同分别于2014年11月10日、2016年11月2日经天津市南开区物业管理办公室进行了备案。2017年1月1日，天津市天江格调花园、兰庭业主会出具证明证实，合同到期后，天津天孚物业管理有限公司继续按原合同规定的内容和收费标准为天江格调花园、兰庭小区提供了物业服务。另查，通过一审法院另案查明，2017年4月1日，案外人天津泰达格调物业管理有限公司与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订了新的《天津市住宅物业服务合同》，由天津泰达格调物业管理有限公司为该小区提供物业服务。再查，颜萍系格调兰庭2-1-102室房屋产权人，房屋建筑面积130.91平方米，拖欠自2014年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费5105.49元（1.3元/月/平方米×130.91平方米×30月=5105.49元），现天津天孚物业管理有限公司就此期间所欠的物业服务费主张5105.40元。一审法院认为，天津天孚物业管理有限公司与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对天津天孚物业管理有限公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。2017年1月1日至2017年3月31日期间，天津天孚物业管理有限公司一直按最初的服务标准提供物业服务，颜萍也接受了天津天孚物业管理有限公司提供的服务，双方之间形成了事实服务合同。天津天孚物业管理有限公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，颜萍作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。关于自2014年10月1日至2017年3月31日期间的物业费，天津天孚物业管理有限公司主张数额低于实际应交费用，系天津天孚物业管理有限公司自行处分诉讼权利的行为，一审法院予以准许。关于颜萍提出的房屋被盗问题，物业服务企业对小区安全的管理限于日常安全秩序的维护，是一种防范性安全保卫活动，小区内单元门门口有门禁设备，并且门岗有对外来人员和车辆的询问登记制度，物业服务的范围并不仅仅是公共秩序维护和安全管理，亦包括日常综合管理、卫生清洁、绿化养护等范畴，上述服务内容并无主次之分，业主不能仅以认为物业服务企业未做好安保工作拒绝交纳全额物业服务费用。颜萍家中被盗抢一事（公安机关已立案受理），与本案非属于同一法律关系，应另行解决，希望物业服务企业在以后的工作中在安保方面予以加强完善，对小区的日常安全秩序进行维护，保障小区业主的权益，因此对于颜萍应交纳的物业服务费用应酌情减免5％为宜。综合考量颜萍的当庭陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，天津天孚物业管理有限公司对颜萍提供的服务存在瑕疵，颜萍应给付天津天孚物业管理有限公司自2014年10月1日至2017年3月31日期间物业费5105.40元的95%，计4850.13元。关于天津天孚物业管理有限公司要求颜萍支付逾期未交纳物业服务费产生违约金的诉讼请求，鉴于天津天孚物业管理有限公司对颜萍提供的服务存在瑕疵，颜萍并非恶意拖欠物业服务费用，不宜适用合同的违约责任，故一审法院对天津天孚物业管理有限公司该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、判决生效后十五日内，颜萍给付天津天孚物业管理有限公司自2014年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费4850.13元；二、驳回天津天孚物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由颜萍负担，于判决生效后十五日内直接给付天津天孚物业管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系。被上诉人已履行了提供物业服务的合同义务，上诉人亦应履行给付物业费的对待给付义务。一审法院已经依据被上诉人存在物业服务瑕疵的事实认定被上诉人未全面履行合同义务，并基于此免除了上诉人应承担的违约金，另酌情减免了5%的物业费用，该处理方式并无不妥，本院对此予以维持。上诉人对一审法院计算的物业费数额并无异议，本院予以确认。综上所述，颜萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由颜萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  康 艳代理审判员  刘翠翠代理审判员  尹春海二〇一九年二月二十八日书 记 员  安 勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……