济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0104民初5210号 原告：山东匡山琪鑫置业股份有限公司，住所地济南市，现经营地址济南市槐荫区匡山村中心大街西首北侧。 法定代表人：王万滨，董事长。 委托诉讼代理人：庄文飞，山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄沭东，山东舜元律师事务所律师。 被告：王红莲，女，1983年6月7日出生，汉族，住山东省东阿县。 被告：田新伟，男，1980年8月20日出生，汉族，住山东省东阿县。 第三人：中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行，住所地济南市。 负责人：徐之涛，支行行长。 委托诉讼代理人：房玉健，男，1964年11月26日出生，汉族，该单位职员，住济南市。 原告山东匡山琪鑫置业股份有限公司（以下简称琪鑫公司）与被告王红莲、被告田新伟（以下简称两被告）及第三人中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行（以下简称槐荫农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月5日受理后，依法适用简易程序，后因两被告下落不明，本案案情复杂，本院于2018年1月19日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2018年5月11日、2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告琪鑫公司的委托诉讼代理人庄文飞、庄沭东，第三人槐荫农行的委托诉讼代理人房玉健到庭参加诉讼，被告王红莲、田新伟经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。因本院审理的（2017）鲁0104民初4866号案件的处理结果与本案存在关联，本案于2018年5月28日中止诉讼。2018年9月5日恢复审理。本案现已审理终结。 琪鑫公司向本院提出诉讼请求：1.要求法院解除原告与两被告签订的销售（字）20136571355号商品房买卖合同和销售（字）20136571441号商品房买卖合同，并判令两被告限期返还匡山碧桂园121号楼某号住宅和匡山碧桂园121号楼某A储藏室；2.判令原告将应退还给王红莲的购房贷款直接支付给第三人；3.要求两被告向原告偿还原告分别于2017年4月5日、2017年5月24日、2017年6月23日和2017年7月27日，代两被告七次向第三人偿还的银行贷款本金、正常利息、罚息和复利共20916.53元。并要求两被告支付相应的违约金4183元；4.要求两被告向原告偿还自2017年7月27日之后至原告将两被告的购房贷款直接支付给第三人的代为偿还的银行贷款本金、正常利息、罚息和复利，并要求两被告支付相应的违约金；5.要求两被告向原告偿还在（2017）鲁0104民初4866号案件中代两被告偿还的案件受理费、保全费、律师代理费等第三人实现债权的全部费用；6.要求两被告以房屋总价款773030元为基数以年折旧率5%向原告支付自2014年6月9日办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续止的商品房折旧费；7.本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2013年8月19日，原告与两被告签订编号为销售（字）20136571355号住宅楼商品房买卖合同和销售（字）20136571441号储藏室商品买卖合同，合同约定两被告购买匡山碧桂园（现为琪鑫苑）121号楼2单元某号房屋和121号楼某号储藏室，二者合同总价款773030元，合同附件五补充协议第二条第二款第6项约定，原告在为两被告与第三人签订的购房借款合同提供担保期间，如两被告因自身原因不履行贷款还款义务而导致原告承担连带责任的，两被告应于原告代为清偿后十日内偿还原告代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并支付给原告代为清偿之款项20%的违约金；如自两被告代为清偿之日起计算超过3个月，两被告仍未向原告支付以上款项，则原告有权解除买卖合同，两被告应承担原告代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项，支付自两被告办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续之日止的商品房折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），并应于原告通知之日起5日内履行以下义务：1、与原告签订解除买卖合同协议；2、将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给原告；3、与原告到政府相关部门办理买卖合同预售相关登记注销手续；4、腾空房屋交于原告。上述合同签订后，原告履行了协助办理银行贷款、交付房屋等合同义务，并为两被告的银行按揭贷款提供连带责任担保，两被告已全部将购房款交付给了原告，并陆续按照两被告与第三人签订的贷款合同约定及时支付贷款本息，但到2016年12月开始不支付银行贷款，至2017年10月份止，两被告未按时履行贷款还款义务达11个月之久，原告自2017年4月5日开始代为清偿贷款，至2017年7月27日累计代还款七次，还款共计20916.53元，至2017年7月5日，两被告未按约向原告支付原告代为还贷的时间已届满三个月，两被告的行为已经违反了补充协议的上述约定，原告于2017年7月5日发出解除商品房买卖合同通知，两被告在收到此通知之日起五日内没有履行与原告签订解除买卖合同协议、腾房等义务。鉴于两被告长时间不按时还贷，第三人于2017年10月31日向法院起诉，要求解除第三人与王红莲签订的《个人购房担保借款合同》，并要求两被告共同偿还其借款本金456949.09元以及自2017年10月17日起至借款还清之日止按借款合同约定的贷款利率计算的利息、罚息和复利，要求原告对王红莲的借款本息承担连带责任和判令原告与两被告承担案件诉讼费、保全费、律师费等第三人实现债权的全部费用。法院已对该案立案，案号为（2017）鲁0104民初4866号（以下简称4866号）。原告认为，两被告的行为说明其丧失了还贷能力和清偿能力，两被告不还贷状态持续下去会严重损害原告的合法权益。鉴于第三人已提起解除借款担保合同之诉，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 琪鑫公司在诉讼过程中将原第1项、第2项、第3项、第4项和第5项诉讼请求变更如下，其他诉讼请求不变： 1.要求法院解除原告和两被告签订的销售（字）20136571355号商品房买卖合同和销售（字）20136571441号商品房买卖合同及其附件和合同补充协议，并判令两被告限期返还匡山碧桂园121号楼某号住宅和匡山碧桂园121号楼某A储藏室； 2.要求法院判令原告将应退还给王红莲的购房贷款433135.88元直接支付给第三人，判令原告代为偿还的第3项、第4项和第5项诉讼请求中的款项从应退给两被告的购房款中予以扣除； 3.要求两被告向原告偿还其公司分别于2017年4月5日、2017年5月24日、2017年6月23日、2017年7月27日和2018年6月29日、2018年9月28日代两被告向第三人偿还的银行贷款本金、正常利息、罚息和复利共计68142.77元，并要求两被告支付相应的违约金13628.55元； 4.要求两被告向原告偿还其公司自2018年9月28日之后至将两被告的购房贷款直接支付给第三人止的代两被告偿还的银行贷款本金、正常利息、罚息和复利，并要求两被告支付相应的违约金； 5.要求两被告向原告偿还其公司在4866号案中代两被告偿还的律师代理费35100元、案件受理费9100元。 事实和理由补充如下：其公司与两被告商品房预售合同纠纷一案，与该案有关联的4866号案件已作出并生效，根据该判决，其公司向第三人槐荫农行偿付了律师代理费35100元和案件受理费9100元。2018年6月29日，槐荫农行在4866号判决生效前又扣划了其公司保证金账户37244.58元，其中本金18138.11元；同年9月28日，又扣划其公司保证金账户9981.66元，其中本金5075.10元。合同补充协议约定，两被告同意在买卖合同解除后，其公司有权在两被告已付的购房款中扣除相应的违约金及其他费用。 两被告未作答辩。 槐荫农行述称，原告替两被告承担贷款本息属实，原告诉状中列明的扣款情况就是我方实际扣款情况，我们之间对过帐。对原告变更的数额，我方认可。 当事人围绕诉讼请求、陈述意见向法庭提交了证据，本院对相关证据进行审查并组织当事人进行了质证，到庭当事人对琪鑫公司提交的销售（字）20136571355号、销售（字）20136571441号《济南市商品房买卖合同》各一份、商品房预售许可证、房屋移交协议书、地下室移交协议书、结婚证和共同还款责任承诺书复印件、《个人购房担保借款合同》和个人借款凭证、通用分户明细查询、保证金存入/支付/销户通知书和贷款交易明细、业务凭证和转账凭证、还款流水及山东省资金往来结算票据、房屋权属状况信息、起诉状、4866号案件受理通知书及4866号民事判决书、律师费单据，对槐荫农行提交的共同还款承诺书、借款合同及借款凭证的真实性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 由上述证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2013年8月19日，两被告作为买受人与出卖人琪鑫公司签订《济南市商品房买卖合同》两份，合同编号分别为销售（字）20136571355、销售（字）20136571441，商品房预售许可证号为济建预许2013113号，约定两被告从琪鑫公司处购买预售房匡山碧桂园121号楼某号房屋（以下简称某号）及地下一层某号地下室（以下简称某号地下室）。 两被告与琪鑫公司在编号为销售（字）20136571355关于某号的《济南市商品房买卖合同》中约定如下：第三条买受人所购商品房的基本情况匡山碧桂园121号楼某号，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上17层，地下**，该商品房建筑面积共103.57平方米，其中套内建筑面积81.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.31平方米；第四条计价方式及价款（以人民币计）双方约定按下述方式计算该商品房价款，即按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7266元，总价款为752540元；第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，即分期付款按揭贷款时，买受人在签订本合同时交付首付款232540元，剩余房款520000元申请按揭贷款，签订合同的同时买受人向出卖人提交齐全办理按揭所需有效资料，后续10日内，买受人需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则，视为买受人逾期付款，按合同第七条处理。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。2.见附件五合同补充协议第二条。第八条交付期限约定为2014年5月31日前。第九条出卖人逾期交房的违约责任。……；第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该合同还包括六个附件，其中附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三为装饰、设备标准，附件四为民用建筑节能信息公示，附件五为合同补充协议，附件六为《匡山碧桂园﹒临时管理规约》。 两被告与琪鑫公司在附件五的合同补充协议中进行如下约定：其中第二条付款、违约责任及合同解除之第4项其他约定中的第（6）目约定：“出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项。如因买受人不履行贷款还款义务，导致银行提前解除贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余款的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10日内偿还出卖人代为清偿的全部贷款款项及罚息，并应承担该商品房合同总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担该商品房合同总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项。如因买受人逾期支付房款或逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同权利，买受人应于出卖人通知之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理好买卖合同预售相关登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内腾空商品房并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续之日止的商品房折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），商品房如有损毁，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。 两被告与琪鑫公司在编号为销售（字）20136571441关于某号地下室的《济南市商品房买卖合同》中约定如下：两被告购买琪鑫公司匡山碧桂园121号楼-1层某号地下室，建筑面积共6.83平方米，其中套内面积4.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.67平方米；计价方式与价款约定为：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，金额20490元；付款方式及期限，两被告选择一次性付款买受人与出卖人签订合同之日，买受人应向出卖人支付100%购房款，共计20490元，在买受人将房屋全款汇入出卖人指定账户之前，出卖人有权拒绝为买受人办理房屋交接手续，由此造成的延期交房手续的责任以及与房屋相关的一切风险由买受人自行承担。双方约定在2014年5月31日前交付，并约定了其他内容。该合同还包括以下五个附件，附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三为装饰、设备标准，附件四为民用建筑节能信息公示，附件五合同补充协议X。 2012年8月14日，槐荫农行与琪鑫公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，协议约定在购房人取得房地产证书并办妥以槐荫农行为抵押权人的抵押登记前，由琪鑫公司为购房人的个人住房贷款提供连带责任保证担保。琪鑫公司依据上述协议设立保证金账户。 2013年9月11日，王红莲作为借款人、抵押人，田新伟作为抵押人，琪鑫公司作为保证人与槐荫农行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定槐荫农行向王红莲提供贷款520000元，借款期限为240个月，即自2013年9月11日至2033年9月10日。借款利率采用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上下浮动，执行年利率5.895%。一个月为一个还款周期，每期末月的借款对应日为还款日，同时约定了每月还款数额的计算方式等。对借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。在此期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。本合同有效期内，借款人未按约定足额偿还借款贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。个人购房担保借款合同第十二条第九款约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。田新伟向槐荫农行出具了共同还款承诺书，内容为：本人与借款人王红莲是夫妻关系，因借款人购买位于济南市槐荫区碧桂园的楼盘121号楼2单元某号的房屋，向贵行申请个人购房贷款52万元。本人作为借款人的共同还款成员，向你行承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。第三十三条借款担保约定本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人琪鑫公司按10.1和10.3约定提供保证担保；其中10.1系对保证方式、保证范围及期间等进行约定，10.2系对抵押等相关事项的约定，10.3为阶段性保证担保+抵押，即借款人以本合同第三十四条约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行。第三十七条约定阶段性保证担保是指自借款发放之日起，至以下情况（借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成）之日，为借款人的债务承担连带保证。 上述合同签订后，田新伟、王红莲向琪鑫公司交纳了某号的首付款232540元以某号地下室的全部房款20490元，槐荫农行依约发放银行贷款52万元至琪鑫公司。 2013年8月19日，琪鑫公司与两被告办理了某号及某号地下室的合同备案手续，所有权人为田新伟，共有情况为王红莲。2014年6月9日，琪鑫公司将某号及某号地下室交付给两被告使用。 另查明，2017年10月31日，槐荫农行以两被告及琪鑫公司为共同被告向本院提起金融借款合同纠纷，要求判令解除槐荫农行与王红莲签订的《个人购房担保借款合同》；两被告共同偿还槐荫农行借款本金456949.09元以及自2017年10月17日起至借款还清之日止按借款合同约定的贷款利率计算的利息、罚息、复利；判令琪鑫公司对王红莲上述贷款本息承担连带清偿责任；被告承担诉讼费、保全费、律师费等为实现债权的全部费用。本院于2018年5月15日作出4866号民事判决，认为槐荫农行按约贷出款项后，王红莲未按合同约定，连续多期未履行还款义务，至2017年8月11日共欠本金456949.09元，槐荫农行有权按合同约定行使合同权利，解除槐荫农行与王红莲签订的《个人购房担保借款合同》；槐荫农行已于2017年的4月5日、5月24日、6月23日、7月27日分四次从琪鑫公司保证金账户扣划9992.56元、6630.18元、2298.37元、1995.42元，累计代王红莲偿还贷款20916.53元。本院作出如下判决：一、槐荫农行与王红莲于2013年9月11日签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除；二、王红莲、田新伟于本判决生效之日起十日内向槐荫农行支付借款本金456949.09元（截止2017年8月10日）；三、王红莲、田新伟于本判决生效之日起十日内，以借款本金456949.09元为基数，按借款合同约定利率计算，向槐荫农行支付自2017年8月11日起至本息还清为止的借款利息、罚息、复利；四、王红莲、田新伟于本判决生效之日起十日内向槐荫农行支付律师费损失35100元；五、琪鑫公司对王红莲、田新伟的上述第二、三、四项付款义务承担连带清偿责任。承担责任后，有权向王红莲、田新伟追偿。案件受理费9100元，由王红莲、田新伟、琪鑫公司负担。 槐荫农行自琪鑫公司保证金账户扣划的款项在本院4866号民事判决中认定的数额共计20916.53元，本院4866号民事判决作出后，2018年6月29日，槐荫农行从琪鑫公司保证金账户扣划37244.58元，其中包括11个月的本金计18138.11元，利息17894.26元，罚息562.01元、复利560.20元。2018年9月28日扣划9981.66元。 本院4866号判决生效后，琪鑫公司为履行4866号判决，将律师费35100元以及诉讼费9100元过付至本院。至2018年12月28日开庭时，两被告还欠槐荫农行本金433735.88元。 琪鑫公司提交了解除合同通知书及EMS特快专递复印件，并称于2017年7月5日向田新伟、王红莲在济南市槐荫区匡山碧桂园121号楼2单元701号以及山东省东阿县两个地址邮寄《解除合同通知书》，其中济南市的邮件被速递易签收，东阿县的邮件以家中长期无人居住被退回。琪鑫公司在庭审中未提交上述EMS特快专递的原件。 再查明，山东省临沂市兰山区人民法院自2016年12月15日至2019年12月14日将某号及某号地下室预查封，济南市天桥区人民法院自2017年5月26日至2020年5月26日将上述房产轮候预查封，本院自2017年10月24日至2020年10月24日将上述房产预查封。 本院认为，两被告与琪鑫公司于2013年8月19日就某号签订的《济南市商品房买卖合同》及六个附件，以及就某号地下室签订的《济南市商品房买卖合同》及五个附件，均系双方当事人的真实意思表示，合同及附件的内容不违反法律及行政法规的强制性规定。琪鑫公司就相关房屋亦取得了《商品房预售许可证》，故双方签订的合同及附件均为有效。合同签订后，双方当事人均应严格履行合同。 两被告签订了关于某号的《济南市商品房买卖合同》后，交纳了首付款232540元，余款在槐荫农行办理按揭贷款，琪鑫公司作为该按揭贷款的保证人。但在履行过程中，两被告未及时偿还银行贷款，致使槐荫农行要求琪鑫公司承担了担保责任，扣划了琪鑫公司的款项，且至今两被告未能偿还琪鑫公司为其代付的贷款。依双方签订的附件五合同补充协议第二条第二款第4项中就出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保相关约定中，两被告在琪鑫公司代为清偿之日起超过三个月，仍未向琪鑫公司支付代为清偿的款项的行为违反了双方在第4项中的约定，因此两被告的行为构成了违约，琪鑫公司有权依据该约定行使解除买卖合同的权利。 根据涉案房产的房屋权属状况信息可知，某号因为其他案件被包括本院在内的三家法院预查封，但涉案房产尚未变更登记在两被告名下。根据《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人，但并未禁止非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。琪鑫公司基于与两被告的商品房买卖合同关系，在两被告的违约行为已符合解除合同的情况下，琪鑫公司对已被预查封的某号，有权行使房屋买卖合同解除权。 合同解除权作为一种形成权，合同的解除，应当由享有解除权的一方当事人将解除合同的意思表示到达合同相对方时发生法律效力。琪鑫公司提交的送达解除合同通知的特快专递回执系复印件，但未能提供原件，因此对于琪鑫公司欲以此复印件证明将解除合同的意思表示到达了两被告的主张，因证据不足，本院不予支持。但琪鑫公司向本院提交的起诉状中已明确提出了解除合同的意思表示，故应以起诉状副本送达给两被告的日期为琪鑫公司解除合同意思表示到达两被告的日期，该日期为双方签订的某号《济南市商品房买卖合同》及附件的解除日。因两被告下落不明，本院向两被告公告送达了起诉状副本，公告期满视为送达的日期为2018年4月8日，故该日为双方合同及附件的解除之日。因此琪鑫公司要求解除与两被告签订的编号为销售（字）20136571355的商品房买卖合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 需要说明的是，因某号与某号地下室系两个相互独立的商品房买卖合同指向的标的物，且两被告与琪鑫公司就某号地下室约定的付款方式为一次性付款，两被告与琪鑫公司均已全面地履行了付款、交房的义务，琪鑫公司未提交证据证明两被告在履行该合同过程中存在违约甚至达到能够解除合同的程度，因此琪鑫公司提出要求解除关于某号地下室的《济南市商品房买卖合同》的请求无事实和法律依据，本院不予支持。同时，琪鑫公司针对某号地下室所提出的有关腾交房产、办理撤销商品房备案手续以及支付折旧费的请求，本院均不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此规定，在双方合同解除后，琪鑫公司要求收回某号的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，两被告与琪鑫公司之间关于某号的《济南市商品房买卖合同》及附件以及王红莲与槐荫农行之间的《个人购房担保借款合同》均已经解除，琪鑫公司收取的两被告支付的首付款应退还给两被告，购房贷款应退还给槐荫农行。 对于琪鑫公司应退还给两被告的首付款项，双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件被解除后，琪鑫公司亦应与两被告进行结算，如两被告已交纳款项中尚有结余，琪鑫公司则应向两被告退还。鉴于本案审理内容系基于琪鑫公司提出的诉讼请求，两被告均未到庭答辩，且房款的退还应在两被告履行完返还房屋等义务之后双方结算才能确定，故本案中对某号首付款的退还问题不予以处理。 对于琪鑫公司应退还给槐荫农行的购房贷款，本院生效的4866号判决已经判令两被告向槐荫农行支付借款本金456949.09元，琪鑫公司对两被告的上述付款义务承担连带清偿责任，那么琪鑫公司应履行该生效判决。在本案中，对该款项的退还问题不再进行重复判决。 关于琪鑫公司要求两被告支付被槐荫农行扣划的银行贷款本金、利息、罚息和复利共计68142.77元及按照代为清偿款项金额的20%计算的违约金13628.55元的请求，因两被告未能按约定履行还款义务，导致琪鑫公司为两被告承担了保证责任，被槐荫农行扣划了两被告所欠的银行贷款本息68142.77元，两被告应当予以返还。关于琪鑫公司代偿款项的违约金，双方在合同补充协议中已约定，琪鑫公司代两被告履行还贷义务后，两被告应当清偿代付款项，但并未能及时偿还上述款项，违反了上述补充协议的约定，故琪鑫公司以补充协议约定要求两被告按照代为清偿款项金额的20%支付违约金13628.55元的请求，有事实依据，本院予以支持。 琪鑫公司要求两被告支付自收房之日起至办理预售登记注销手续之日止的商品房折旧费，并在庭审中明确要求撤销商品房备案手续。在某号的《济南市商品房买卖合同》已解除的情况下，商品房备案登记手续理应一并予以注销。因此琪鑫公司要求撤销某号的商品房备案手续的请求，本院予以支持。 根据琪鑫公司与两被告签订《济南市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第二条第二款第4项中的相关约定，因两被告的原因导致合同解除的情况下，琪鑫公司有权向两被告收取自入住房屋之日起至办理预售登记注销手续止的商品房折旧费（按房屋总价款的5%的年折旧率计算）。两被告于2014年6月9日接收涉案房屋，某号的总房款为752540元，至开庭审理时已超过四年，应以此总房款为基数根据年折旧率计算某号的折旧费，琪鑫公司以773030元作为总房款系将地下室的房款计算在内，与本案认定的事实不相符，应以本院认定的752540元为基数，由两被告向琪鑫公司支付自某号收房之日起至商品房预售登记注销之日止的折旧费。 琪鑫公司还要求两被告承担其公司在4866号案件中承担的诉讼费及律师费，因该费用系因两被告的违约所致，且琪鑫公司根据4866号判决，在履行清偿义务后有追偿权，因此琪鑫公司在本案中提出该项请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、山东匡山琪鑫置业股份有限公司与田新伟、王红莲于2013年8月19日签订的关于济南市槐荫区匡山碧桂园121号楼2-某号的编号为销售（字）20136571355《济南市商品房买卖合同》及其所有附件于2018年4月8日解除； 二、山东匡山琪鑫置业股份有限公司与田新伟、王红莲于本判决生效之日起十日内办理济南市槐荫区匡山碧桂园121号楼2-某号房产的商品房合同备案注销手续； 三、田新伟、王红莲于本判决生效之日起十日内将济南市槐荫区匡山碧桂园121号楼2-某号房产腾交给山东匡山琪鑫置业股份有限公司； 四、田新伟、王红莲于本判决生效之日起十日内返还山东匡山琪鑫置业股份有限公司代为垫付的银行贷款68142.77元； 五、田新伟、王红莲于本判决生效之日起十日内向山东匡山琪鑫置业股份有限公司支付因未及时清偿山东匡山琪鑫置业股份有限公司已垫付的银行贷款而产生的违约金13628.55元； 六、田新伟、王红莲于本判决生效之日起十日内向山东匡山琪鑫置业股份有限公司支付在本院（2017）鲁0104民初4866号民事案件中代为清偿的律师费35100元、案件受理费9100元； 七、田新伟、王红莲于本判决生效之日起十日内向山东匡山琪鑫置业股份有限公司支付济南市槐荫区匡山碧桂园121号楼2-某号房产的折旧费（自2014年6月9日起至办理商品房合同备案注销手续之日止，以年折旧率即房屋总价款752540元的5%计算）； 八、驳回山东匡山琪鑫置业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11530元，由田新伟、王红莲负担10030元，山东匡山琪鑫置业股份有限公司负担1500元，公告费900元，由田新伟、王红莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李 莲 人民陪审员  高金辉 人民陪审员  韩春华 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  官 静