福建省福安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0981执异5号 异议人（利害关系人）：连建树，男，1973年8月17日出生，汉族，住福建省福安市。 申请执行人：宁德市精信小额贷款股份有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区东海商务广场****。 法定代表人：庄辰明，该公司董事长。 被执行人：姜建文，男，1973年9月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：郑毅琛，女，1973年12月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人：沈洪锋，男，1973年10月26日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：郑妙玉，女，1977年6月1日生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：东急电气(福建)有限公司，住所地福建省福安市秦溪洋大洋垱**。 法定代表人：沈洪锋，该公司总经理。 在本院执行宁德市精信小额贷款股份有限公司与姜建文、郑毅琛、沈洪锋、郑妙玉、东急电气(福建)有限公司一案中，异议人连建树对本院拍卖被执行人东急电气(福建)有限公司名下的坐落于福安市城区城南化蛟国有林场大洋垱地块国有土地使用权[国有土地使用权：安政国用（2013）2720号]以及地上建筑物[包括福安市城区城南化蛟国有林场大洋垱地块1号楼（所有权证号0020141021）、2号楼（所有权证号0020141023）、3号楼（所有权证号0020141023）、4号楼（所有权证号0020141027）、5号楼（所有权证号0020141031）、6号楼（所有权证号0020141034）、7号楼（所有权证号0020141033）]的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人连建树称，一、异议人与被执行人东急电气(福建)有限公司之间的租赁合同依法有效，应受法律保护。2014年1月5日，异议人因经营需要租赁被执行人所有东急电气（福建）有限公司所有位于福安市城南化蛟国有林场大洋垱地块1、2、3、4、5、6、7号厂房，并签订《工业厂房租赁合同》，约定异议人承租被执行人所有的福安市城南化蛟国有林场大洋垱地块1、2、3、4、5、6、7号厂房，租赁期限为10年，2014年3月1日至2024年2月28日止，总租金100万元，合同签订之日起一个月内支付100万元。合同签订后，异议人于2014年3月3日至2014年3月11日共计支付100万元租金。异议人取得约定厂房并使用至今。异议人与被执行人签订的租赁合同不违反法律规定，且已经实际履行，依法有效，异议人依法享有租赁权，应受法律保护。二、“买卖不破租赁”，异议人依法享有租赁权。1.《合同法》第二百二十九条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”那么，贵院组织对租赁房屋拍卖，应当依法保护异议人的租赁权。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”3.从以上规定可见，异议人对贵院强制执行的被执行人房产依法享有租赁权，贵院应当依法保护异议人合法的租赁权。三、贵院在本次强制执行过程中未依法尽到通知义务，不仅违反程序，且侵害异议人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条明确规定“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”,贵院在本次执行过程中，未尽通知义务，剥夺了异议人的租赁权及优先权。根据以上法律规定，贵院应当依法通知异议人，因此，贵院明显程序违法。综上，异议人依法享有租赁权，贵院应当依法保护异议人的合法权益。为此，异议人特提出执行异议，请求贵院在拍卖被执行人东急电气（福建）有限公司所有的福安市城南化蛟国有林场大洋垱地块1、2、3、4、5、6、7号厂房时，应负担异议人所享有的租赁权进行拍卖。 本院查明，2013年9月17日，东急电气（福建）有限公司将其坐落于福安市化蛟国有林场大洋铛地块为姜建文向宁德市精信小额贷款股份有限公司借款提供抵押担保，2013年9月18日办理抵押登记。本院于2016年7月13日以(2016)闽0981执2435号立案执行申请执行人宁德市精信小额贷款股份有限公司与被执行人东急电气（福建）有限公司等借款合同纠纷一案。本院于2017年6月6日以(2016)闽0981执2435号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人东急电气(福建)有限公司名下的坐落于福安市城区城南化蛟国有林场大洋垱地块国有土地使用权[国有土地使用权：安政国用（2013）2720号]以及地上建筑物[包括福安市城区城南化蛟国有林场大洋垱地块1号楼（所有权证号0020141021）、2号楼（所有权证号0020141023）、3号楼（所有权证号0020141023）、4号楼（所有权证号0020141027）、5号楼（所有权证号0020141031）、6号楼（所有权证号0020141034）、7号楼（所有权证号0020141033）]。 另查明，2014年1月5日，连建树与东急电器（福建）有限公司签订《工业厂房租赁合同》约定，东急电器（福建）有限公司将其名下位于福安市秦溪洋大洋铛1号地块的厂房出租给连建树，租期从2014年3月1日至2024年2月28日，年租金10万元，约定第一个月内一次性支付2014年3月1日起至2024年2月28日租金共计100万元。连建树向本院提交了100万银行回单及收款收据，收款人为东急电器（福建）有限公司的法定代表人沈洪锋。 2017年12月28日，在执行过程中本院在连建树承租的执行标的物即福安市秦溪洋大洋铛1号地块的厂房粘贴（2016）闽0981执2435号《搬迁公告》，要求连建树在内的相关人员在公告之日起两个月内迁出以上房产及土地。 本院认为，连建树主张其对东急电器（福建）有限公司将其名下位于福安市秦溪洋大洋铛1号地块的厂房享有的租赁权，形成于宁德市精信小额贷款股份有限公司享有的抵押权设定之后，依法不得对抗宁德市精信小额贷款股份有限公司对抵押权的实现，且其提交的《工业厂房租赁合同》约定租期为十年并在合同签订之日起一个月内一次性支付十年租金100万元，有悖本地日常交易习惯和生活常理。因此，连建树继续租赁抵押房产必然对宁德市精信小额贷款股份有限公司实现抵押权产生影响，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，本院作出（2016）闽0981执2435号《搬迁公告》要求连建树搬离福安市秦溪洋大洋铛1号地块的厂房并无不当。连建树要求保护其租赁权的异议请求，于法无据，不予支持。连建树要求保护其对本案争议房产享有优先购买权的异议请求，本院已在上述房地产的第一次司法拍卖竞买公告第七点中载明“对上述标的权属有异议者，请于2018年5月25日前与本院联系”，且本院对上述房地产进行查封拍卖时已到实地张贴公告等，若异议人确实为上述房地产的承租人，应当知道上述房产已被法院查封、拍卖。优先购买权人未向本院主张优先购买权的，其后果应由其自行承担。上述房地产的第一次司法拍卖已经流拍，优先购买权人可以在重新开始的司法拍卖程序中向本院主张优先购买权。异议人连建树所提供的证据不足以证明本院在执行拍卖过程中违反法律规定损害其租赁权或优先购买权等。因此，异议人连建树的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回连建树的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宁德市中级人民法院申请复议。 审判长  张仲琅 审判员  陈明丽 审判员  张志杰 二〇一九年二月二十六日 法官助理吴进阳 书记员郑靖文 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。