湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0203民初1937号原告：株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处，住所地株洲市芦淞区建设南路华联商业广场3栋706号。负责人：胡振东，该管理处经理。委托诉讼代理人：曹新民，株洲市基层法律服务工作者协会法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起诉讼、反诉或者上诉，签收各种法律文书，进行司法鉴定，收领本案赔偿款。被告：株洲顺億房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路68号胜马可商业广场5002号。法定代表人：刘顺德，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉。委托诉讼代理人：周群辉，男，株洲顺億房地产开发有限责任公司副总经理。代理权限为一般代理。原告株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处（以下简称万厦管理处）诉被告株洲顺億房地产开发有限责任公司（以下简称顺億公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万厦管理处的委托诉讼代理人曹新民和被告顺億公司的委托诉讼代理人李宇、周群辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万厦管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠原告物业管理费435,974元；2.判令被告立即支付原告逾期违约金40,000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告系金碧花园小区开发商即被告在金碧花园小区未成立业主委员会之前选聘的金碧花园小区的物业服务企业。经双方协商，于2016年7月1日签订《前期物业管理委托合同》，合同约定由原告提供金碧花园小区的物业管理服务，物业服务费按物业建筑面积计收，多层住宅、杂物间的物业服务收费标准均为1.5元∕月.平方米，商铺为3元∕月.平方米等。原告对被告开发的金碧花园小区实施规范的物业管理，为各业主提供完善的物业服务管理，履行了自己应尽的义务。2018年2月，金碧花园小区业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效。根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。原告依法撤离金碧花园小区。但是被告不按合同约定及相关法律法规规章规定向原告缴纳物业服务费，从2017年10月1日截至2018年1月30日，被告累计拖欠原告减免业主物业费166,486元，空置房物业费155,513元、空置商铺物业费113,975元。上述款项共计435,974元。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付物业服务费和逾期违约金，并承担诉讼费。顺億公司辩称，一、根据原告的证据，金碧花园有三个项目部，原告提供的合同共计5900平方，根据原告的要求，是六栋，而诉求是1至5栋，这个与合同不符；二、房屋的空置费，双方没有达成过合同、协议或书面材料，对于空置房物业费155,513元和空置商铺物业费113,975元是不认可的，是没有法律依据的；三、基于本案事实，确实存在物业费的欠缴，诉状中的2017年10月1日至2018年1月30日被告确实欠缴原告物业费166,486元，这个是同意支付的，对减免业主物业费是减免给业主的，而不是给原告的，我们是直接给业主。四、对于欠缴是因为原告的服务不到位，不复聘原告作为物业服务公司，且原告没有提供相关的物业服务，被告之前代付了一系列费用，所以才压着没有支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的2016年7月1日签订的《前期物业管理委托合同》，被告对其真实性无异议，对其关联性有异议，本院对该合同的真实性、合法性予以采信，对其关联性结合全案综合予以认定。原告提交的催收物业费的告知函和报告，被告对真实性无异议，对合法性和关联性有异议。本院对该证据的真实性予以采信，对合法性关联性结合全案综合予以认定。原告提交的株洲市芦淞区金碧花园业主委员会与株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》，被告认为与本案无关，本院结合全案综合予以认定。原告提交的复函，被告对其真实性没有异议，对内容有异议，本院对该证据的真实性合法性予以采信，对其关联性结合全案综合予以认定。原告提交的空置房明细表和商铺空置房至闲置房明细表，被告虽提出异议，认为该明细与其留存的空置房明细不一致，不准确，不能作为证据，本院认为原告提交的该组证据有正在为金碧花园提供物业服务的株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司盖章注明了住宅业主的收房时间及商铺至今原告未移交的事实，且被告明显持有金碧花园小区空置住宅商铺的相关证据却不提交，因此对被告的质证意见本院不予采信，对原告提交的经株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司盖章的该组证据涉及的住宅商铺的相关事实本院予以采信，对其物业管理费的计算结合全案综合予以认定，对未经株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司盖章佐证的空置房明细表本院不予采信；原告提交的原告与被告签订的《金碧花园·禦瓏前期物业管理委托合同》，被告虽提出异议，但该份合同系原件，且与被告提交的2013年3月28日签订的合同除了页码编写不一致和合同双方法定代表人未签名字和日期外，合同内容完全一致，且合同双方均盖有公章，因此对原被告提交的该份合同本院予以采信。原告提交的2015年6月29日《金碧花园住宅小区三期前期物业管理委托合同》，被告提出异议认为系复印件，本院结合全案综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金碧花园·禦瓏房地产项目由被告建设，共分三期，第一期1至5栋，第二期第6栋，第三期第7栋。2013年3月28日，原告与被告签订了一份《金碧花园·禦瓏前期物业管理委托合同》，主要内容为：就甲方（被告）委托乙方（原告）对金碧花园·禦瓏实行专业化、一体化的前期物业管理订立本合同。第一条物业基本情况物业名称：金碧花园·禦瓏物业基本情况：金碧花园·禦瓏项目位于株洲市芦淞区建设南路与月形山路交汇处；项目占地面积：41.8亩，总建筑面积：147363.57㎡。规划建设地下停车库面积为19509.1㎡，地下车库数量为2个，车位数量为311个，其中10个车位可停泊双车，地上停车位107个；开盘时间：一期2011年12月25日，五栋；二期2012年12月25日，建筑面积为5900㎡，一栋；三期为20000㎡，1栋，预计业主入住时间为2013年10月31日；物业类型：普通住宅，公寓，商铺。（一期由5栋现代简约高层组成的，共785套，住宅面积为99835.09㎡；住宅商业门面27个，建筑面积为2182.61㎡）。第二条委托管理事项第三条合同期限自签订之日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期，至新合同签订生效之日止。第十条物业管理相关费用1、物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，（由株洲市行政价格部门审批为准）即：（1）住宅：1.5元／月·平方米；（2）商铺：3元／月·平方米；（3）停车位：（由株洲市行政价格部门审批为准，甲乙双方另行签订有关停车场费用的相关协议）。2、自项目交房起，由物业公司向业主（住户）开始收取物业管理费。2015年6月29日，原告与被告签订一份《金碧花园住宅小区三期前期物业管理委托合同》，主要内容为：物业名称：金碧花园住宅小区三期物业基本情况:金碧花园住宅小区三期项目位于株洲市芦淞区建设南路与月形山路交汇处；项目占地面积：4.29亩，总建筑面积：12941.36㎡，商业建筑面积：4278.24㎡；住宅建筑面积：4972.52㎡；项目的综合容积率3.35，规划建设地下停车库面积为3331.08㎡，地上车库数量为31个，地下车位数量为67个。委托管理期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月30日止。本小区业主委员会成立后，业主委员会另与物业公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。该合同所涉物业即为金碧花园·禦瓏房地产项目第三期第7栋。2016年7月1日，原、被告签订一份《金碧花园·禦境前期物业管理委托合同》，主要内容为：物业名称：金碧花园·禦境物业基本情况：金碧花园·禦境项目位于株洲市芦淞区建设南路与月形山路交汇处；总建筑面积：5990平方米，绿化面积为：300平方米；地上车位四个；物业类型：普通住宅，公寓，商铺。共有住宅30套，商铺三层。其他配套设施设备与金碧花园·禦瓏共享。合同期限自签订之日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，本合同自动延期，至新合同签订生效之日止。物业管理相关费用1、物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，（由株洲市行政价格部门审批为准）即：（1）住宅：1.5元／月·平方米；（2）商铺：3元／月·平方米；（3）停车位：（由株洲市行政价格部门审批为准，甲乙双方另行签订有关停车场费用的相关协议）。2、自项目交房起，由物业公司向业主（住户）开始收取物业管理费。该合同所涉物业即为金碧花园·禦瓏房地产项目第二期第6栋。上述三份合同对逾期支付物业服务费如何承担违约责任并未作出约定。此期间，原告按照上述三份合同的约定对金碧花园进行物业管理。2018年1月31日，原告撤出金碧花园住宅小区。2018年2月7日，株洲市芦淞区金碧花园业主委员会与株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司签订一份《物业管理服务合同》，约定从签订合同之日开始由株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司对株洲市金碧花园住宅小区进行物业管理。因被告在销售房屋的过程中承诺对部分业主减免物业服务费，致使原告未能收取被告承诺减免的物业服务费，从2017年10月1日至2018年1月31日原告撤出金碧花园住宅小区之日止，因减免未收取的物业服务费共计166,486元。2018年6月28日，原告向被告发出《关于催收物业费的告知函》，要求被告支付尚欠原告物业管理合同期间的服务费共计435,974元（其中业主减免物业服务费166,486元，住宅空置房物业服务费155,513元，商铺空置物业管理费113,975元）。被告收到该函后回复认为：原告是在合约期内自动撤走，未征得被告同意，已构成违约；原告要求被告支付空置房的物业管理服务费用不合理，被告每月向原告支付52,000元的看管空置房的费用，并且至今未开具相应数额的税票。对该函中提到的空置房物业管理服务费被告认为包含了所有的费用，但并未提供相应的证据证实其主张的事实。之后，原告催款无果，遂诉至本院。本案在审理过程中，被告确认签订前期物业管理委托合同时即将物业交付原告管理。对被告支付的物业服务费，除了原告提交的2017年8月23日和2017年9月27日被告向原告分别支付两笔的物业服务费39,000元和329,000元外，对是否向原告支付过其他物业服务费，被告未提交任何付款证据加以证实。原告在庭审过程中确认其诉讼请求中空置房物业服务费和空置商铺物业服务费的收取时间段为2016年10月1日开始至业主收房之日止。而商铺因株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司注明至今原告未向其移交，因此，空置商铺的物业服务费应计算至2018年1月31日原告退出金碧花园小区之日止。根据株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司注明的住宅业主收房时间，除6栋3户的物业服务费1317.9和6个商铺的单价计算有误外，其余住宅商铺的物业服务费计算未超过原告实际应收该时间段的物业服务费。原告当庭确认对本案诉讼请求中少收的物业服务费原告以后自行主张权利。因此，从2016年10月1日开始计算，扣除计算有误的数额及住宅业主收房未经株洲市芦淞区鑫旺物业服务有限公司盖章佐证部分的数额后，本案中，被告欠原告空置住宅的物业服务费为91,007.91元、空置商铺物业服务费为111,215.08元。本院认为，原告受被告的委托，对金碧花园住宅小区实施前期物业管理，双方在协商一致的基础上签订三份前期物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。原告已按照合同约定履行了提供物业服务的义务，有权依法依约收取相应的物业服务费。本案的争议焦点为：一、被告欠原告的物业服务费应如何认定；二、被告应承担怎样的责任；现一并分析如下：原被告双方签订的前期物业管理委托合同约定，物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案争议的空置住宅和空置商铺实际是未出售和未交给物业买受人的物业，因此，按照上述规定结合合同约定，金碧花园小区未出售和未交给物业买受人的物业所产生的物业服务费应当由金碧花园小区的建设单位即被告负责交纳。关于减免物业服务费，因被告承诺对业主减免致使原告未能收取该部分物业服务费，因此，对减免的物业服务费，应当由被告支付给原告。关于被告欠原告的物业服务费应如何认定，本院认为，本案原告主张的物业服务费包括两部分，一部分为金碧花园小区未出售和未交给物业买受人的物业所产生的物业服务费，另一部分为被告承诺减免业主物业服务费致使原告未能收取的减免部分物业服务费。对前一部分物业服务费，因被告负有支付物业服务费的义务，对其是否履行了支付义务，应当由被告承担举证责任。根据本案查明的事实，除原告举证证实被告支付的两笔物业服务费外，对其余的物业服务费是否已支付给原告，被告未提交任何证据加以证实。本案中原告主张的2016年10月1日以后的空置住宅和空置商铺的物业服务费，在扣除计算有误和未经现物业服务企业证实的部分后，被告应支付原告空置住宅的物业服务费为91,007.91元、空置商铺物业服务费为111,215.08元，未超过被告应支付的数额，因此对原告要求被告支付的该部分物业服务费，本院予以支持。对原告少收的物业服务费，原告表示以后自行主张权利，系原告按照自己的意愿依法行使民事权利，不违背法律规定，本院不予干涉。对后一部分物业服务费即减免物业服务费，双方一致确认为166,486元，此款亦应当由被告支付给原告。原告要求被告支付该款，本院予以支持。由此可见，被告在本案中共计应当支付原告物业服务费为368,708.99元。对原告主张的其余物业服务费，因原告提交的证据不足以证实其事实主张，本院不予支持。对原告主张的逾期违约金，因合同中对逾期支付物业服务费如何承担违约责任并未作出约定，因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对被告提出的原告的服务不到位、没有提供相关的物业服务，被告代付费用的事实，因其未提交相应的证据证实，对该抗辩理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告株洲顺億房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处物业服务费368,708.99元；二、驳回原告株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,440元，由原告株洲市万厦物业管理有限公司金碧花园物业管理处承担1,902元，由被告株洲顺億房地产开发有限责任公司承担6,538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  麦丽红人民陪审员  赵平和人民陪审员  胡菊香二〇一九年二月十一日书 记 员  廖为为附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百三十条民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。