吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终5605号上诉人（原审被告）：李状，男，1981年4月19日出生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：马淑芬，女，1954年4月9日出生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。系李状的母亲。被上诉人（原审原告）：长春四方物业管理有限公司。住所：长春经济技术开发区。法定代表人：孟方，公司总经理。委托诉讼代理人：马瑞，吉林冠霖律师事务所律师。上诉人李状因与被上诉人长春四方物业管理有限公司（以下简称四方物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。四方物业向一审法院起诉请求：2007年5月31日，四方物业、李状签订《物业管理委托协议》，约定由四方物业向净馨家园小区业主提供物业管理服务李状按房屋面积向四方物业支付物业费。协议第二条第四款约定：“按规定向甲方收取各项费用，若业主无故拖欠应交纳费用，每天按应交款额千分之三交纳滞纳金，对拒交或无理取闹者将追究其法律责任”。四方物业为李状提供物业服务的期限为2007年6月1日至2014年9月9日，长春市万佳源物业服务有限公司（以下简称万佳源物业）为净馨家园提供物业服务至2014年12月31日，后万佳源物业公司与四方物业签订《债权转让协议》，约定万佳源物业将收取净馨家园业主拖欠物业费的债权转让给四方物业，四方物业向拖欠物业费的业主电话催缴并向全体业主告知四方物业与万佳源物业债权转让内容。李状系上述物业9栋2单元403室的业主，住宅面积139.07平方米，按约定应当交纳从2010年1月1日至2011年12月31日和2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费及相关费用，但李状一直拒绝缴费，按协议约定，还应按欠费数额千分之三向四方物业支付滞纳金，四方物业考虑到业主承受滞纳金的压力，故按欠费总金额30％的标准收取滞纳金。现四方物业诉至法院，请求判令：1.李状支付四方物业拖欠的2010年、2011年、2014年的物业管理费3004.2元（1001.4元／年×3年）、2014年的垃圾处理费84元、2014年的公摊电费20元、2014年7月至8月的水费19.2元，以上费用总额按照3127.2元主张，并要求李状支付滞纳金938.16元；2.李状承担本案诉讼费。李状承认欠缴物业费，但具体数额记不清。其辩称未交物业费系因家中2009年房屋漏水问题物业至今未予解决，小区的安全保卫工作物业没有做好，业委会或物业动用物业维修基金，其未从中受益。一审法院认定事实：李状系长春净月高新技术产业开发区净馨家园9栋2单元403室的业主，物业面积139.07平方米。2007年至2014年9月9日，四方物业为净馨家园提供物业服务，物业费收费标准住宅为0.6元／月／平方米，住宅生活垃圾清运费7元／月**，住宅公摊电费20元／年**。2014年9月10日，案外人万佳源物业与净馨家园业主委员会签订《物业服务管理合同》，接替四方物业为净馨家园小区提供物业服务，合同约定履行期限自2014年9月10日至2017年9月9日，2014年11月30日前物业费标准不变，2014年12月1日起物业费住宅为0.9元／月／平方米，住宅生活垃圾清运费及公摊电费标准不变。在四方物业与万佳源物业及业主签订的物业服务合同中，均约定了业主迟延交纳物业费应按日3‰的标准交纳违约金。另查明，李状未交纳案涉房屋2010年、2011年、2014年的物业管理费共计3003.91元（0.6元／月／平方米×139.07平方米×36个月）、2014年生活垃圾清运费84元（7元／月／户×12个月）、2014年公摊电费20元、2014年7月至8月水费19.20元。2016年6月24日，案外人万佳源物业与四方物业签订《债权转让协议》，将对净馨家园业主收取物业费等债权转让给四方物业，双方于同年6月25日向净馨家园全体业主进行公告。再查明，2009年8月12日，因案涉房屋出现“室内墙体长毛”的情况，故四方物业向李状支付房屋修缮费191元，双方约定一次性解决该赔偿问题。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方应按照约定履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。债权的转让，自通知债务人后发生效力。本案中，四方物业及案外人万佳源物业先后为净馨家园提供物业服务，李状作为该小区业主应依照合同约定按时、足额交纳物业管理费等费用。案外人万佳源物业已将对该小区业主的物业费等债权转让给四方物业，并公告小区全体业主，其法律效力及于李状，现四方物业要求李状按原物业费标准交纳拖欠的2010年、2011年、2014年的物业管理费、2014年生活垃圾清运费、2014年公摊电费、2014年7月至8月水费及滞纳金的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。根据审理查明的事实认定李状应支付四方物业上述期间内发生的物业管理费3003.91元、生活垃圾清运费84元、公摊电费20元、水费19.20元、违约金938.13元。因四方物业已就案涉房屋出现的问题支付李状房屋修缮费，且双方约定一次性解决该赔偿问题，故李状所提其未交物业费系因家中房屋漏水物业至今未予解决的辩解，不予采纳；李状所提其他辩解，因未举证证明，不予采纳。原审法院判决：李状向四方物业支付拖欠的物业管理费、生活垃圾清运费、公摊电费、水费及违约金共计人民币4065.24元。案件受理费25元，由李状负担。李状上诉请求：一、请求法院依法撤销原判；二、请求法院依法判令李状不承担物业管理费及滞纳金4065.24元；三、请求法院依法判令本案诉讼费由四方物业承担。事实和理由：一、四方物业起诉的诉讼时效已过，己超过法律规定的三年诉讼期。二、李状不欠付四方物业物业管理费及滞纳金。1.李状2007年购买四方地产房屋，2008年初入住，当年夏季房屋大厅阳台顶层四周及两卧室墙体出现一层层水印、变色、墙皮发粉、裂缝、长毛、掉墙皮子，为了防止墙皮和沙土脱落，只能每年用制图白纸糊墙和屋顶（有照片为证）。多次去四方物业反映和登记，并无结果。经多次协商，四方物业王爱东说：“给你修也是糊弄，抹点白灰几天就掉了，给你点钱先处理下。并承诺上诉人免交（2010年）、（2011年）两年物业费。”此后李状未曾收到催交物业费的信息。免费期限过后，李状按时交纳2012年和2013年物业费。因此，李状不欠付四方物业2010年至2011年物业费及滞纳金。2.李状不承担2014年物业费的理由：①2013年四方物业采取欺骗手段，在启用物业专项维修资金公示立项中造假，先后两次动用大型房屋维修基金，小区业主并未受益。四方物业未履行承诺，2013年5月28日四方物业发布公告，立项楼宇门，实施楼宇门更换，但实至今日楼宇门也未更换及维修（照片为证），导致李状新购买的新型轻便自行车大白天在楼道里锁着被盗，物业监控纯属摆设，早己失去作用。治安极差，业主多家被盗，警察家都被偷了（6栋业主XXx），警车满院跑。这是四方物业不作为，失职所造成的。②当时的净馨家园混乱一片，处在弃管状态，业主有事无人管，绿地变菜园，卫生更差，杂物（狗屎类）遍地，垃极堆成山。二次供水水箱长期不清，水质下降，四方物业的所作所为，导致广大业主的反对与投诉（社区有备案记载）。四方物业暗箱操纵的业主委员会被上级组织解散。③四方物业深知大势已去，同年5月6日，正式发布公告，不再为本小区提供服务，交于万佳源物业公司（原公告为证）。在此情形下，李状不应交付2014年物业费。综上所诉，四方物业起诉时间已超过法律规定的三年诉讼期限，李状的事实和理由属实，所以李状不欠四方物业任何费用，更谈不上滞纳金。故请求贵院依法作出公正的判决，维护公民的合法权益。四方物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。四方物业就净馨家园小区物业服务合同纠纷一案起诉多名业主，对于四方物业提供物业服务的时间和内容经两级法院多次认定，因此，李状诉称2014年5月至9月，我方未提供物业服务一事，与事实不符。在二审中，李状提供了如下证据：证据1：四方物业2014年5月6日张贴的公告（复印件），证明当时四方物业已不干了。证据2:四方物业2013年5月28日张贴的通知（复印件），证明四方物业称修理楼宇门等，但一直没实施。证据3：照片一组（四张），证明小区现状。四方物业质证意见：对证据1真实性无异议，但由于万佳源物业未能及时进入小区提供服务，我公司为保证小区业主享受正常生活，仍为小区业主提供物业服务至万佳源物业进入小区。对证据2，由于李状提供的为复印件，对其证据真实性存在异议，但据代理人所知，四方物业严格按照物业维修基金使用办法对小区公共部分进行维修、维护。对证据3，由于该照片是2019年1月份拍摄，无法证明四方物业是否对小区楼宇门未进行修缮。以上三份证据均无法证明我方未提供物业服务。证据4：照片（拍摄于一审结束后，共三十二张，打印件）、证据5：2009年8月12日收据一份（复印件）、证据6：2012年和2013年交费证明（复印件）。证明：2010、2011年未交费的原因，房屋在保质期内出现问题。四方物业质证意见：对于证据4照片，该份证据真实性存在异议，但此份证据即使是李状家现在真实情况，也不是李状拒不缴纳物业服务费的理由，就房屋渗水，李状应寻求与开发商沟通进行维修维护，但该小区建设至今，已超过十余年，就此问题，李状应自行维修。对证据5：2009年8月12日收据。此收据能与我单位一审时提交的协议书对应，一审时提交的协议书明确此赔偿为一次性解决方案，李状不得为此再向四方物业提出任何要求，以此可以说明，李状不能就房屋长毛等问题不予缴纳物业服务费用。对证据6：2012年和2013年交费证明。2012年和2013年我单位并未向李状主张物业服务费。在二审中，四方物业提供了如下证据：第一组证据：1.门卫、办公、泵房、9-1栋公共楼道照明电费票据（8张）；2.自来水费代收代缴发票（13张）、蓄水池清洗发票、水质检测报告；3.防水刮大白外墙维修记录（16张）；4.维修园区路灯、泵房、护坡等用款凭证（16张）；5.园区绿化承包合同；6.员工工资明细（11张）；7.员工午餐明细（5张）；8.企业缴税付款凭证（4张）。证明：我公司2014年5月3日至9月9日期间仍为净馨家园小区提供物业服务。第二组证据：照片（1张）。证明：2016年7月1日我公司曾向李状主张过物业服务费。李状质证意见：对上述证据真实性无异议，当时物业确实来维修了，但并非对全体业主尽义务，只是对厉害的业主进行维修。对于第二组证据照片通知，小区收据很多，不能证明我实际看到。本院经二审审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、四方物业要求李状给付物业费是否已超过法定诉讼时效期间；二、四方物业是否履行了合同义务，李状是否应向四方物业交付物业费等费用以及具体数额。一、四方物业要求李状给付物业费是否已超过法定诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”虽然李状主张在一审时提出过诉讼时效抗辩，但并未举证证明，四方物业亦未予以认可，故对于其在二审时提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。二、四方物业是否履行了合同义务，李状是否应向四方物业交付物业费等费用以及具体数额。李状与四方物业之间签订的《物业管理委托协议》系基于双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。四方物业实际为李状所居住的净馨家园小区提供了物业管理服务，业主李状亦接受了物业管理服务，故双方之间已形成物业服务合同关系。李状对四方物业主张的案涉物业合同中约定的住宅物业费按开发单位提供的房屋建筑面积每月每平方米0.6元标准收取，以及其本人的房屋面积为139.07平方米均无异议。李状亦承认其2010、2011、2014年的物业费至今没有交纳。对于四方物业要求李状交纳拖欠的前述物业费及滞纳金的主张，李状提出如下抗辩理由：一、不交纳2010、2011年物业费的理由，为2010入住后房屋出现长毛、墙皮脱落等现象，四方物业承诺李状可免交2010、2011年物业费。二、不交纳2014年物业费的理由，第一，四方物业采取欺骗手段，在启动物业专项维修资金公示立项中造假，承诺更换楼宇门，但至今仍未更换及维修；第二，小区管理混乱、卫生状况不佳、水质下降等；第三，四方物业在2014年5月6日发布公告，不再为本小区提供服务，交于万佳源物业公司。对此，本院具体评判如下：一、关于不交纳2010、2011年物业费的理由，李状并未举证证明其所住房屋于2010年入住后出现长毛、墙皮脱落等现象，以及四方物业承诺其免交2010、2011年物业费的事实，即使存在长毛、墙皮脱落等现象，依据《最高人民法院》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，房屋长毛、墙皮脱落等系在房屋保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，李状应向房屋开发单位主张保修责任和赔偿责任，如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利。二、关于不交纳2014年物业费的理由。第一，李状未能举证证明四方物业在启动物业专项维修资金公示立项中造假；第二，李状虽提交了若干张照片证明楼宇门未更换、小区管理胡乱、卫生状况不佳、水质下降等，但照片均拍摄于第一次庭审结束后，而本案诉争的物业费发生在2010年、2011年、2014年，故上述照片所反映的问题与四方物业在上述期间的服务是否存在瑕疵无直接关联；第三，虽然四方物业在2014年5月6日发布公告，将小区物业服务工作移交于万佳源物业公司，但在公告发布后至2014年9月9日期间，其仍为案涉小区提供物业服务，并提供自来水费代收代缴发票等证据予以证明，且万佳源物业公司已将其对小区业主2014年9月10日至2014年12月31日期间因欠缴物业费产生的债权转让给四方物业，并向小区全体业主发布公告，故由四方物业收取2014年物业费并无不当。因此，李状应向四方物业交纳2010、2011、2014年物业管理费3003.91元（0.6元/平方米/月×139.07平方米×36个月）、2014年生活垃圾清运费84元（7元/户/月×12个月）、2014年公摊电费20元、2014年7-8月水费19.2元、违约金938.13元，合计4065.24元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李状的上诉理由不能成立。故本院依照《最高人民法院》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李状负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雨萍代理审判员  胡月皓代理审判员  于小依二〇一九年二月二十日书 记 员  尤文汇