广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初20126号原告：深圳市新天下集团有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道华为工业区南侧新天下工业城法定代表人：吴海军，董事长。委托诉讼代理人：朱丽娟，女，土家族，1982年10月3日出生，身份证地址：深圳市盐田区，系原告公司法务部员工。委托诉讼代理人：赖毓正，男，汉族，1989年8月3日出生，身份证地址：深圳市福田区，被告：深圳前海龙翼发实业有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号法定代表人：皮靓雯。委托诉讼代理人：陈静，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志辉，北京大成（深圳）律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱丽娟、赖毓正、被告的委托诉讼代理人陈静、熊志辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.因被告违约，解除双方签订的《新天下工业城房产租赁合同》（编号：XTX20170515）；2.被告支付原告XTX20170515合同项下租赁房屋2018年1月的租金15250元（该金额统计至2018年1月30日止，后续应计算至合同实际解除之日或被告实际支付之日）；3.被告支付原告XTX20170515合同项下租赁房屋租金的滞纳金12657.5元（暂计算至2018年1月30日，后续应计算至合同实际解除之日或被告实际支付之日）；4.被告支付原告XTX20170515合同的违约金30500元；5.被告支付原告XTX20170515合同项下租赁房屋免租期（2017年5月15日至2017年7月14日）的租金30500元；6.本案诉讼费用和律师费用由被告承担。事实和理由：被告承租原告物业，双方签订了两份房产租赁合同，其中，编号XTX20170418的合同约定被告于每月1日前交付当月租金及上月的水电费，编号XTX20170515的合同约定被告于每月15日前交付当月租金及上月的水电费。但截至原告起诉之日被告仍未能按合同约定交付租赁房屋2017年9月、10月的租金，且经原告多次催缴仍拒不支付。被告的行为已构成严重违约，按照双方合同约定，应承担相应的违约责任。因被告未及时结算物业装修工人工资，导致相关讨薪人员在2017年9月12日聚集在被告租赁区域拉横幅闹事（后被宝岗派出所介入处理），严重影响原告园区内的正常管理秩序，给原告造成了不良影响及损失。根据双方合同约定，被告的该项行为亦构成严重违约，应承担相应的违约责任。被告辩称：1.答辩人已全额支付原告所有租金，不存在拖欠原告租金的事实。2017年4月20日原告与答辩人签订《新天下工业城房产租赁合同》（合同编号XTX20170418）。根据该合同的约定，原告将位于深圳市龙岗区坂田街道新天下工业城2栋公寓楼2－7层整体和3栋公寓楼2－7层整体出租给答辩人使用，租赁房产用途为公寓，答辩人在签订合同日应支付租赁保证金2721876元和2017年7月1日至2017年8月31日期间的租金1814584元，以后答辩人应于每月1日前向甲方支付当月的租金、物业管理费、中央空调设备使用费及上月水电费等相关费用。原告于2017年5月8日才办理了租赁物业的移交手续。2017年5月17日原告与答辩人又签订《新天下工业城房产租赁合同》（合同编号XTX20170515）。根据该合同的约定，原告将位于深圳市龙岗区坂田街道新天下工业城2栋公寓楼1楼西出租给答辩人使用，租赁房产用途为公寓经营，答辩人在签订合同日应支付租赁保证金45750元和2017年7月15日至2017年9月14日期间的租金30500元，以后答辩人应于每月15日前向原告支付当月的租金、物业管理费、中央空调设备使用费及上月水电费等相关费用。上述两份租赁合同签订后，答辩人依约支付了租赁保证金、首期两个月的租金及后期租金。2018年1月的租金15250元答辩人已经支付。2.原告请求解除《新天下工业城房产租赁合同》（合同编号XTX20170515），理由不成立，理由是：第一，答辩人已经全额支付了租赁房产2017年9月、10月的租金30500元及后期的租金。第二，答辩人之所以迟延支付2017年9月、10月租金，有以下原因：首先，原告与答辩人分别于2017年4月20日和2017年5月17日签订租赁合同，并不是为单独租赁目的，而是为实现租赁物业的整体用途所需。将两份合同割裂并不符合双方交易时的背景和目的，两份租赁合同是作为一个整体来履行。其次，两份租赁合同均约定租赁房屋用途是公寓经营，但租赁房屋的房产证显示土地用途是工业用地，建筑物用途是工业配套宿舍，租赁房屋在出租时根本不具备商业使用功能，原告提供的租赁房屋根本不符合租赁合同所约定的用途。根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》等规定，建设单位在进行建设工程消防设计或竣工验收消防备案时，新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件是必备材料之一。由于原告所交付的租赁房屋不具备商业用途，租赁房屋建设工程规划许可就是工业用途，因此租赁房屋装修工程的消防设计、竣工验收消防备案申请不能得到受理，答辩人多次发函要求原告积极解决消防备案验收问题，但原告消极懈怠，导致答辩人无法在合同约定的时间实现租赁合同约定的租赁房屋用途。原告违约在先，答辩人依法行使先履行抗辩权，有权延迟或拒绝履行支付租金的要求。原告单方解除合同的理由不成立，基于单方解除所产生的违约金、支付免租期租金权利均不发生。3.租赁协议应继续履行。2017年深圳市人民政府出台鼓励公寓经营的政策，消防管理部门也明确规定受理建设工程消防设计或竣工验收消防备案申请不再需要建设单位提交建设规划许可证明。据此，答辩人于2017年11月27日取得建设工程消防设计备案凭证，答辩人对租赁房屋的装修、改造才能合法化，租赁目的才能实现。答辩人认为应根据诚实信用原则和合理合法原则来对待租赁合同的履行，继续履行租赁合同，不但符合法律规定，更具有政治意义。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理查明：新天下工业城2栋宿舍所占土地用途为工业用地，属于工业配套宿舍，登记的权利人为深圳市新天下集团有限公司（深房地字第××号）。2017年4月20日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《新天下工业城房产租赁合同》（合同编号：XTX20170418），约定甲方将龙岗区坂田街道新天下工业城2栋公寓楼2－7层整体和3栋公寓楼2－7层整体（建筑面积共计23263.9平方米）出租给乙方使用，用途为公寓经营，租赁期限从2017年4月20日至2022年4月19日，租金按48.75元/月/每平方米（建筑面积）计算，月租金为1134115元，第一年租金保持不变，以后租金每年调整一次，租金上浮比例为按上一年租金基础递增5％，具体数额为：2017年4月20日至2018年4月19日月租金为1134115元，2018年4月20日至2019年4月19日月租金为1190821元……乙方应于每月1日前向甲方交付当月租金、物业管理费、中央空调设备使用费及上月水电费等相关费用；乙方交付首期租金1814584元的时间为2017年4月20日前，该金额作为2017年7月1日至2017年8月31日期间的租金；合同租赁保证金为2721876元，乙方于签订合同当日向甲方交纳。该保证金仅用作保证及担保乙方遵守及履行乙方因本租赁合同或其他原因而向甲方承担的义务及责任，在任何情况下，乙方不得以任何理由要求以保证金冲抵租金、物业管理费、中央空调设备使用费及水电费等相关费用；甲方给予乙方2个月11天的免租期（2017年4月20日至2017年6月30日），免租期内免收租金，但物业管理费、水电费、中央空调设备使用费等必要费用乙方需按时缴付给甲方，空调末端电费按照实际用电量计算，亦由乙方承担。如乙方实际租赁时间未能租满2年的，则前述免租期约定无效，乙方在办理退租交接手续时，须补交租赁房产2017年4月20日至2017年6月30日期间的租金2147258元；乙方存在未按合同约定时间支付租金达10日等情形，甲方有权单方面解除合同、收回租赁房产，并有权采取相关措施（包括但不限于截断租赁房产的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，直接进入租赁房产等一切合法必要之措施）以防止损失的继续扩大；乙方未按合同约定的时间支付租金、水电费、物业管理费、中央空调设备使用费等各项费用的，每逾期一日，乙方按所欠缴费用金额的1％向甲方支付滞纳金；如乙方发生违约后，甲方仍持续收取租金，不应视为甲方放弃追究乙方违约及赔偿责任的权利。如甲方表示自愿放弃合同约定的任何权利，只能以甲方签章的书面声明为准。如乙方缴付租金或其他款项不足合同约定的数额，或甲方接受乙方缴付的数额不足的租金或其他款项时，均不应被视为甲方对乙方已缴付数额的认可，且不影响甲方继续向乙方追索欠缴的租金及其他款项的权利，亦不影响甲方按照合同或相关法律法规采取其他措施的权利。合同还约定了其他事项。2017年5月8日原告将上述房产及房地产证、一次消防文件、宗地图、竣工图纸、电梯验收文件及维保合同等资料交付给了被告租赁使用。被告亦将涉案租赁房产装修改造为公寓使用。2017年5月17日原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）又签订《新天下工业城房产租赁合同》（合同编号：XTX20170515），约定甲方将龙岗区坂田街道新天下工业城2栋公寓楼1楼西、建筑面积为122平方米的房产出租给乙方使用，用途为公寓经营，租赁期限从2017年5月15日至2022年4月19日，租金按156.3元/月/每平方米（建筑面积）计算，月租金为19063元，第一年租金保持不变，以后租金每年调整一次，租金上浮比例为按上一年租金基础递增5％，具体数额为：2017年5月15日至2018年4月19日月租金为19063元，2018年4月20日至2019年4月19日月租金为20016元……乙方应于每月15日前向甲方交付当月租金、物业管理费、中央空调设备使用费及上月水电费等相关费用，其中，租金缴付至当月租金的80％，余下20％及相关增值税费，在乙方收到甲方开具的增值税专用发票后15天内支付；乙方交付首期租金30500元的时间为2017年5月18日前，该金额作为2017年7月15日至2017年9月14日期间的租金；合同租赁保证金为45750元，乙方于签订合同当日向甲方交纳；甲方给予乙方2个月的免租期（2017年5月15日至2017年7月14日），免租期内免收租金，但物业管理费、水电费、中央空调设备使用费等必要费用乙方需按时缴付给甲方，空调末端电费按照实际用电量计算，亦由乙方承担。如乙方实际租赁时间未能租满2年的，则前述免租期约定无效，乙方在办理退租交接手续时，须补交租赁房产2017年5月15日至2017年7月14日期间的租金30500元；乙方存在未按合同约定时间支付租金达10日等情形，甲方有权单方面解除合同、收回租赁房产，并有权采取相关措施（包括但不限于截断租赁房产的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，直接进入租赁房产等一切合法必要之措施）以防止损失的继续扩大；乙方有合同9.4条约定情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，且应将租赁房产恢复原状并赔偿甲方因乙方违约行为而遭受的相应损失（包括但不限于甲方为维护其合法权益而支出的诉讼费、公证费、保管费、律师费、鉴定费等）；乙方未按合同约定的时间支付租金、水电费、物业管理费、中央空调设备使用费等各项费用的，每逾期一日，乙方按所欠缴费用金额的1％向甲方支付滞纳金。合同约定的其他内容与前述合同基本一致。编号为XTX20170515的租赁合同签订后，被告于2017年5月18日向原告交付了租赁保证金45750元、首期租金30500元。此后，因两份租赁合同项下的租金等费用支付和涉案租赁房产是否可以作为公寓使用等问题，双方产生争议。被告陈述其向原告发函，陈述暂缓交租的原因，要求共同解决租赁房产作公寓用途的合法性变更、经营期间停水停电等问题。在XTX20170515号租赁合同履行过程中，因被告未按约支付2017年9月15日至10月14日期间的租金，原告陈述其于2017年10月9日向被告发出违约告知函，要求被告于2017年10月12日前支付2017年9月租金15250元及违约金30500元，否则有权要求被告搬离、返还租赁房产。但被告未予支付。2017年10月19日原告向本院起诉，要求解除双方签订的两份租赁合同、被告支付拖欠的租金、滞纳金、违约金等。本院分别以（2017）粤0307民初20125号、20126号案件予以受理（20125号案件针对编号为XTX20170418的租赁合同，20126号案件针对编号为XTX20170515的租赁合同）。2017年10月30日被告支付了2017年9月、10月租金各15250元。原告陈述其于2017年10月31日向被告发出通知函称：被告承租新天下工业城2栋公寓楼一楼西及2栋公寓楼2－7层和3栋公寓楼2－7层后，在未依法申请建设工程消防设计审核及备案的前提下，擅自进行二次装修，且在未取得消防验收合格及竣工验收消防备案的情况下，被告自行对外招租，相关承租人已入伙居住，给园区带来极大的消防安全隐患，公安机关和原告多次上门检查规劝，被告仍拒不整改。同时，被告未能按约支付租金，拖欠租金达30天以上，已构成违约。根据《深圳经济特区消防条例》的规定和租赁合同的约定，原告将解除与被告签订的两份租赁合同，被告务必在2017年11月15日前搬离、返还租赁房产，结清全部费用，支付违约金。2017年11月7日原告向各租户发出《关于依法办理建设工程消防相关手续的通知函》，要求各租户立即就租赁房产涉及的消防安全事宜进行整改，如有对租赁房产进行二次装修改造的，须按照《深圳经济特区消防条例》的规定及时向消防部门申请消防设计审核或备案，以及申请消防验收和竣工验收消防备案。2017年11月15日、11月22日，原告两次向被告发出通知函称：被告已违约，原告将解除与被告签订的两份租赁合同，收回租赁房产，要求被告立即办理退租手续。2017年11月28日原告还向龙岗区坂田街道办发出《关于请求督促我司园区内“深圳前海龙翼发实业有限公司”进行消防整改的函》，请求街道办介入，协调相关部门进行查处、整改，尽快消除安全隐患。2017年11月27日被告取得新天下工业城2、3栋宿舍2－7层室内装修工程的建设工程消防设计备案凭证，凭证另注明依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起7个工作日内应当依法进行竣工验收消防备案。2017年11月24日被告向原告支付了2017年11月15日至2017年12月14日期间的租金15250元，但被告仍继续占用涉案租赁房产。2017年12月，原告再向被告发函，要求被告办理退租手续，结清全部费用。2017年12月15日被告向原告支付了2017年12月15日至2018年1月14日期间的租金15250元。2018年1月29日被告向原告支付了2018年1月15日至2018年2月14日期间的租金15250元。2018年2月1日被告向原告支付了2018年2月15日至2018年3月14日期间的租金15250元。原告陈述：截至2018年2月7日被告尚欠XTX20170418租赁合同项下2017年12月、2018年1月、2018年2月三个月的租金共计2721876元，2018年2月、3月、4月原告多次向被告发函或通告，要求被告支付拖欠的租金，要求被告在2018年4月15日前搬离等，被告也多次承诺结清租金，但从未兑现承诺，至2018年4月仍拖欠XTX20170418租赁合同项下2017年12月1日以来的租金。庭审后，双方确认2018年4月17日原告收回了XTX20170418号租赁合同、XTX20170515号租赁合同项下的涉案租赁房产。庭审时原告陈述：被告在租赁期间长期恶意拖欠租金、严重违反合同约定，且被告擅自改变租赁房产用途，私设商业超市，擅自转租或分租，违反了合同约定，故请求解除合同。被告否认存在改变房产用途、转租或分租的行为，承认从第三个月开始存在延期支付租金的情形，但主张租赁房产是工业用途，前期无法装修改造成公寓，被告有先履行抗辩权，后深圳市消防条例进行了修改，消防备案不再需要建筑物的规划用途证明，被告才能进行装修备案及营业。原告否认租赁房产存在消防问题，主张是被告租赁后未经消防同意擅自装修改造所致。庭审后原告变更诉讼请求，将第二项诉请变更为被告支付2017年7月至2018年4月的租金54174.17元，将第三项诉请变更为被告支付拖欠租金的滞纳金（暂计至2018年4月17日，应计至合同实际解除日或被告实际付款日）72079.82元，将第四项诉请变更为被告支付违约金39714.34元。本院认为：原告庭审后变更诉讼请求，超出了法律规定的期限，故原告的诉请仍应当以其在法定期限内提出和变更的为准。被告向原告承租涉案房产用于公寓经营，双方形成了租赁合同关系。该租赁关系合法有效。涉案租赁合同明确约定被告迟延支付租金达10日以上的，原告有权单方面解除合同、收回租赁房产，并有权采取相关措施防止损失扩大。在涉案两份租赁合同履行过程中，被告确实存在多次迟延10日以上支付租金的情形，且至2018年4月17日原告收回涉案租赁房产时被告仍拖欠XTX20170418租赁合同项下2017年12月1日以来的租金。被告已构成严重违约，合同约定的解除条件成就。原告多次通知被告解除合同，被告未予同意，原告据此诉请解除合同。在案件审理过程中原告亦实际收回了租赁房产，故对原告解除租赁合同的诉请，本院予以支持。被告陈述涉案租赁房产不符合公寓的经营要求，前期被消防部门制止装修改造为公寓，主张其享有先履行抗辩权。但被告未提供涉案租赁房产不符合公寓经营要求的相关证据，亦未提供消防部门责令停工或整改的相关证据。从本案事实来看，被告开始装修改造时并未按要求进行消防设计备案，亦未进行竣工验收消防备案，直至诉讼后的2017年11月27日被告才取得室内装修工程的消防设计备案凭证，而此时被告已实际开始了公寓经营活动。故被告主张其有先履行抗辩权，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张的拖欠租金，原告确认被告已支付了2018年2月15日至2018年3月14日期间及以前的租金，被告未提供证据证明其已支付此后的租金，故被告应当向原告支付2018年3月15日至2018年4月17日期间的租金16267元（15250+15250÷30×2）。关于原告主张的滞纳金和违约金。本院认为，合同约定的滞纳金标准明显过高，且逾期付款滞纳金和违约金系同一性质，按合同约定的违约金标准计算，足以弥补因被告违约给原告造成的损失。原告既主张违约金，又主张滞纳金，明显不合理。本院对原告主张的违约金予以支持，对滞纳金不予支持。合同约定违约金标准为月租金的200％，故原告主张违约金30500元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的免租期租金，本院认为，合同关于“被告实际租赁时间未租满2年则免租期约定无效，被告须补交免租期租金”的约定，意在要求被告在租赁期限内不得随意退租，须承租时间达2年以上，才能享受免租期的优惠。但是涉案租赁合同并非被告不愿意继续承租而提出解除，而是由原告行使解除权而解除，且被告因其违约行为需支付约定违约金，已承担了相应的违约责任，故原告要求被告支付免租期租金30500元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市新天下集团有限公司与被告深圳前海龙翼发实业有限公司于2017年5月17日签订的《新天下工业城房产租赁合同》（合同编号：XTX20170515）；二、被告深圳前海龙翼发实业有限公司在本判决生效后五日内向原告深圳市新天下集团有限公司支付2018年3月15日至2018年4月17日期间的租金16267元；三、被告深圳前海龙翼发实业有限公司在本判决生效后五日内向原告深圳市新天下集团有限公司支付违约金30500元；四、驳回原告深圳市新天下集团有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2210元（原告已预交），由原告承担663元，被告承担1547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢审 判 员  章颖芬人民陪审员  闵素本二〇一九年二月十八日书 记 员  彭慧婷