河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0305民初4649号原告（反诉被告）：张如娟，女，1974年5月19日出生，汉族，中专文化程度，河南省巩义市人，洛阳中昊化工有限公司退休职工，住洛阳市涧**。被告（反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）张如娟诉被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张如娟、被告（反诉原告）尚锦置业委托代理人安学锋、畅陶杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张如娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理涧西区珠江路升龙城B区23-1-2907室的房屋所有权证；2、请求法院判令被告向原告支付违约金7124.39元（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给原告，起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止；3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费；4、要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。事实与理由：2013年9月3日，原告和被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，被告应于2016年5月30日前将我所购买的升龙城23号楼1单元2907室交付使用。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日被告仍未取得房屋竣工验收备案证书导致我无法办理房屋所有权证。因此，被告已经构成违约，需支付给原告（2017年5月26日至2018年4月11日共计321天）期间的逾期未办理房屋产权证违约金合计7124.39元。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知23号楼业主于2016年5月30日办理房屋交接手续。按照国家相关法律规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业标准（1.35元/㎡月）收取物业管理费，我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告违约行为，已严重侵害了我的合法权益，故特此诉至贵院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）尚锦置业辩称：1、根据商品房预售合同第八条之约定，原、被告双方选择涉案房屋交付条件为经五方验收合格，该约定不违反法律效率性强制性规定，属于有效约定，涉案房屋于2016年5月30日五方验收合格，符合合同约定的交付条件，被告不存在违约情形。2、根据商品房预售合同第十五条之约定，被告办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关，备案时间起算点为自商品房交付使用后360日内，原告至今未收房，被告履行办证资料报备义务的时间起算，故原告的诉求无事实根据和法律依据。3、根据商品房预售合同第十一条约定，被告因原告逾期收房，被告可提出反诉。4、物业费由物业公司收取，是物业公司基于与张如娟签订的物业服务合同，并非商品房预售合同法律关系，故张如娟无权向尚锦公司主张返还物业费。被告（反诉原告）尚锦置业向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金暂计至2018年11月27日为80876.21元（之后逾期收房违约金以房屋总价款443887元为基数，按日万分之二为标准，计算至反诉被告实际收房之日止）；2、请求判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年9月3日，反诉原、被告签订了《商品房预售合同》一份，反诉被告购买反诉原告位于洛阳市××路××楼××单元××房屋××套，房屋总价款为443887元。根据《商品房预售合同》第八条之约定：出卖人应在2016年5月30日前，将经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用。根据《商品房预售合同》第十一条之约定：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。涉案房屋于2016年5月30日经五主体验收合格，符合合同约定的交房条件。随后，反诉原告通知反诉被告前来收房，但反诉被告至今未予收房。反诉被告拒不收房的行为严重违反了合同约定，为维护自身合法权益特向法院提出反诉，望法院判如所请。原告（反诉被告）张如娟辩称：尚锦公司反诉请求不能成立。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2013年9月3日，张如娟与尚锦置业签订《商品房预售合同》一份，约定张如娟向尚锦置业购买升龙城B区23幢2907号房屋，金额为443887元，交付期限为2016年5月30日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）。关于交接，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。在出卖人交房前，买受人应付清所有应付款项（包括购房款、逾期付款违约金等其他应向出卖人应付款项），否则，出卖人有权拒绝交房。买受人逾期或拒不办理房屋交接手续的，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担等。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。另外，张如娟与尚锦置业还签订《商品房买卖合同》补充协议（一）一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。至今，张如娟尚未从尚锦置业处接收房屋，尚锦置业将涉案房屋向产权登记机关备案义务也未履行。另查明，2016年5月30日，涉案的23号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，尚锦置业于2016年5月28日向张如娟邮寄《交房通知书》一份，根据该邮件的投递记录，邮件于2016年5月29日由“本人收”，但庭审过程中，尚锦置业并未提供证据证实该《交房通知书》的具体内容。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张如娟与尚锦置业签订的《商品房预售合同》及其补充协议，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。根据合同约定的内容，尚锦置业应当在2016年5月30日前将经过勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，而根据庭审查明的事实，涉案房屋已经于2016年5月30日通过了勘察、设计、建设、施工、监理单位的单体竣工验收，具备了合同约定的交付条件，至于商品房验收是否必须在主管建设部门的监督管理下进行以及是否必须到建设主管部门备案，属于住房和建设行业行政管理的范畴，不是人民法院审理民事案件的审查范围，不能构成张如娟拒绝收房的充分条件。综上，在现有证据能够证实尚锦置业已经在合同约定的时间向张如娟发出了交房通知情况下，关于张如娟提出的要求尚锦置业立即为涉案房屋办理房屋所有权证及要求尚锦置业支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求，因涉案房屋尚未实际交付使用，尚锦置业依约协助张如娟办理产权登记的义务尚未形成，张如娟亦无权要求尚锦置业支付逾期办理的违约金。故，对于张如娟的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，本案依法不予处理。关于尚锦置业提出的要求张如娟支付逾期收房违约金的诉讼请求，虽然尚锦置业提供了其向张如娟送达《交房通知书》的证据，但是其并未提供证据证实其向张如娟送达的《交房通知书》的具体内容，进而无法准确认定尚锦置业主张的张如娟逾期收房的事实；同时，结合张如娟提供的行业主管部门出具的资料等证据以及涉案房屋存在的客观上无法办理产权登记的事实，可以得出其主观上并无违约的故意。综上，在尚锦置业并未提供其遭受损失的证据的情况下，根据现有证据及合同约定确定张如娟承担逾期收房违约金有违公平之原则，故此，对于此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张如娟的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司的反诉请求。案件本诉受理费50元，由原告（反诉被告）张如娟负担；案件反诉受理费911元，由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  石平安人民陪审员  闫英杰人民陪审员  汪 洋二〇一九年二月十八日书 记 员  李冰冰