广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异175号 案外人：佛山市康键物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村乐安乐城一路南18号首层A区，统一社会信用代码914406055958030047。 法定代表人：梁兆恒。 委托代理人：胡正方，广东佰德律师事务所律师。 委托代理人：张帅，广东佰德律师事务所实习律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼，统一社会信用代码91440000722467796X。 负责人：陈明。 委托代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。 委托代理人：韦健明，广东高睿律师事务所实习律师。 被执行人：佛山市宏洋五金机电有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华富北路1号3号车间一层之一，组织机构代码68443886-2。 法定代表人：杨忠智。 被执行人：佛山市同键投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北100号一座1905室A区，组织机构代码56667134-8。 法定代表人：庞国源。 被执行人：黄嘉明，男，汉族，1976年11月15日生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：梁彩霞，女，汉族，1977年8月27日生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：杨忠智，男，汉族，1964年12月21日生，住湖南省澧县。 被执行人：邓宏春，男，汉族，1971年12月21日出生，住湖北省松滋市。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城公司广东省分公司）与佛山市宏洋五金机电有限公司（以下简称宏洋公司）、佛山市同键投资有限公司（以下简称同键公司）、黄嘉明、梁彩霞、杨忠智、邓宏春信用证融资纠纷一案【案号（2017）粤06执792号】中，案外人佛山市康键物业管理有限公司（以下简称康键公司）向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年8月9日公开进行听证，案外人康键公司的委托代理人胡正方、张帅及申请执行人长城公司广东省分公司人委托代理人麦海波到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人康键公司提出异议称，本院立案执行的（2017）粤06执792号案，因涉及房屋承租人康键公司合法权益，康键公司请求对佛山市南海区XXX十一层、十二层房产（以下简称涉案房产）带租约拍卖。事实与理由如下： 2011年9月10日，康键公司与同键公司签订了《合作协议》，约定由康键公司承租同键公司位于佛山市南海区XXX18号房屋（以下简称涉案18号楼），租期为20年，租赁期限为2011年9月10日至2031年9月9日。《合作协议》签订时，涉案18号楼仍属烂尾毛坯楼房（除主体外无其他任何装修设施）。康键公司承租之后，为使涉案18号楼能正常投入使用，自行筹集资金，对涉案18号楼进行了整体装修，包括用水、用电建设、消防建设、电梯安装及整体装修等。现法院已发出公告决定对涉案房产进行评估、拍卖，为保障康键公司承租权，请求法院依法以“带租约拍卖”的形式进行公开拍卖。若法院依法处分涉案房产，则康键公司基于承租权有权以同等条件优先购买该房产。 申请执行人长城公司广东省分公司答辩称，一、案外人康键公司没有提交租金交付的凭证，没有办法核实租赁合同的真实性。二、案外人康键公司提交的合作协议及补充协议载明对租金进行修改，该租金明显低于市场价，理由是案外人主张其自筹资金对涉案房产进行装修，申请执行人认为其应提交装修的相应凭证。若租约是真实的，由法院依法裁决，若不真实，则不应带租拍卖。 被执行人同键公司答辩称，2011年9月10日，同键公司与梁民标签订了《合作协议》，约定由梁民标承租同键公司所有的涉案18号楼，租赁期限为20年，自2011年9月10日至2031年9月9日。《合作协议》签订时，涉案18号楼仍属毛坯楼房（除主体外无其他任何装修设施）。2011年11月10日，同键公司又与梁民标签订了《补充协议》，调整了双方的权利义务和租金价格。2012年4月28日梁民标筹建成立了康键公司。2012年5月10日，同键公司、梁民标、康键公司共同签订了三方确认书，确认梁民标将上述《合作协议》项下的全部权利和义务移交给康键公司。康键公司自筹资金，对涉案18号楼进行了整体装修，包括用水用电建设、消防建设、电梯安装及整体装修等。现法院已发出公告决定对涉案房产进行评估、拍卖，鉴于同键公司已与康键公司签订上述协议，康键公司也对涉案房产投入大量资金进行装修，同键公司同意康键公司的申请，由法院对涉案房产进行带租约拍卖，且康键公司作为承租人享有优先购买权。 听证会后，案外人康键公司向本院补充如下说明：康键公司承接涉案18号楼时，该房屋还是毛坯房，未通水电，而康键公司对外转租的话，要根据承租人的实际需要来进行装修，因此康键公司并未立即全面装修，直至2015年4月，康键公司与胡志华签订《租赁合同》，将涉案18号楼转租给胡志华，这时才开始针对租户的设计情况同步进行各类设施的装修，至2016年2月装修完毕，因《补充协议》约定了10个月的免租期，故涉案18号楼租金自2017年1月开始支付，而20号楼因为面积较小出租较早，故自2016年7月已开始支付租金。又因同键公司无力偿还债权人（庞国棉）的欠款，所以从2016年7月至2017年4月，同键公司委托康键公司将应付的租金支付给庞国棉，作为还款所用。因此在58.5万元的转账记录和收据中，租金组成为：20号楼2016年7月至2017年3月（共9个月，每月3.5万元）的租金共计31.5万元，涉案18号楼2017年1、2、3月（每月9万元）的租金共计27万。在65000元的转账凭证和收据中，因同键公司20号楼即将拍卖，于是康键公司仅代付65000元。在2017年4月，20号楼拍卖成功后，同键公司已经全部还清庞国棉的欠款。 案外人康键公司向本院提交如下证据： 1、《合作协议》一份，拟证明2011年9月10日，梁民标与同键公司签订了《合作协议》，约定由梁民标承租同键公司涉案18号楼，租期为20年，租赁期限为2011年9月10日至2031年9月9日。同时合作协议第八条第2款约定“本合同项下的内容及梁民标先生所享有的权利和承担的义务，待梁民标先生筹建成立物业服务公司后，均承接至成立后的物业服务公司名下”。 2、租赁保证金支付凭证、《收据》各一份，拟证明梁民标公司已向同键公司支付了30万元的租赁保证金。 3、《补充协议》一份，拟证明2011年11月10日，梁民标与同键公司就合作协议签订了合作协议之补充协议，对合作协议作了补充约定。 4、《租赁合同》一份，拟证明2015年4月25日，康键公司与胡志华签订了租赁合同，将涉案18号楼整栋出租给胡志华使用。 5、《三方确认书》，拟证明康键公司成立后，梁民标对涉案房产享有的租赁权利义务由康键公司承继。 听证后，案外人向本院补充如下证据： 6、《补充协议三方确认书》一份，拟证明三方再次确认，由康键公司承接梁民标与同键公司2011年11月10日签订的《补充协议》项下的权利义务。 7、《委托汇款书》一份，拟证明2017年3月1日，康键公司委托梁兆恒代为向同键公司指定的账户（庞国棉）付款。 8、转账凭证、《收据》各二份，拟证明康键公司的委托人梁兆恒已按约定代同键公司向庞国棉支付欠款（租金），庞国棉已确认收到康键公司代为支付的同键公司的欠款。 申请执行人长城公司广东省分公司对案外人提交的证据发表如下质证意见： 1、对证据1的真实性、合法性无法确认，该合作协议是由梁民标与同键公司签订，申请执行人无法确认合同的真实性，是否是梁民标与同键公司倒签的。关联性方面，康键公司并未提供相应的租金凭证来证明涉案房产是按照合同约定的租金进行租赁。 2、对证据2的真实性、关联性无法确认，没有银行流水佐证。仅能证明梁民标在2012年2月7日向同键公司缴纳了三十万元，该款项的性质无法确认。 3、对证据3的质证意见同证据1的质证意见，另外补充一点：《合作协议补充协议》对租金的金额进行变更的约定，与之前的协议相比，租金金额明显减少。另一个很重要的原因是因为康键公司没有提交装修的凭证，无法核实康键公司是否有投入资金对涉案房产进行装修。 4、对证据4、5的“三性”无法确认。 5、对证据6的真实性、合法性不予确认，申请执行人不是签约主体，无法核实其真实性、合法性。对关联性不予确认，该确认书落款时间在2018年8月29日，但根据《补充协议》显示签约时间为2011年11月10日，且案外人此前提交的证据《三方确认书》显示的签订时间是2012年5月10日，时间跨度长达多年才签订本确认书，且是本案诉讼发生之后才签订的，存在串通嫌疑，不能佐证其主张的租赁关系真实存在。 6、对证据7的真实性、合法性不予确认，该证据为案外人单方出具，无法核实其真实性、合法性。对关联性不予确认，康键公司主张是同键公司要求将租金支付给庞国棉的账户，却没有同键公司指定收款账户的相关凭证资料，且该委托汇款书载明“提前支付租金”，该委托书出具的日期为2017年3月1日，但康键公司提交的补充证据《转账凭证》、《收据》等证据显示所支付的租金为2016年7月至2017年3月，是支付“之前”的租金，而并非“提前”支付租金。 7、对证据8的真实性、合法性不予确认，《收据》为案外第三方出具，无法核实其真实性、合法性。对关联性不予确认，理由如下：（1）康键公司未提供同键公司指定收款账户的相关凭证资料；（2）《转账凭证》及《收据》均未明确支付的租金为本案物业的租金；（3）康键公司主张585000元支付的租金包括20号楼2016年7月至2017年3月（共9个月，每月3.5万元）及涉案18号楼2017年1月-3月（每月9万元）的租金，但庞国棉出具的金额为585000元的《收据》上载明支付的款项为“2016年7月-2017年3月租金，每月65000元”，与康键公司的主张存在矛盾，无法对应；（4）康键公司提交的租赁协议约定租金为按月支付，但《转账凭证》、《收据》却反映租金是拖欠几个月后再一次性支付之前拖欠的租金，租金支付的方式不符合合同约定和交易习惯；（5）康键该公司未提交2017年1月之前和2017年4月之后的租金支付凭证；（6）同键公司的法定代表人为庞国源，第三人姓名为庞国棉，经在国家企业信用信息公示系统查询，庞国源和庞国棉曾同时担任同向（佛山）精密机械有限公司的股东，而目前庞国棉为该公司的监事，该公司的法定代表人为庞国英，故庞国源、庞国棉、庞国英存在亲属关系的可能，庞国棉存在与同键公司、康键公司串通的可能。 被执行人同键公司对案外人提交的证据书面质证如下：对证据1、2、3、4的“三性”予以确认，认为内容属实，其已收到30万元的租赁保证金，且2011年11月10日，梁民标与其就《合作协议》签订了《补充协议》，调整了权利义务和租金价格。 申请执行人长城公司广东省分公司及被执行人同键公司未向本院提交证据。 被执行人宏洋公司、黄嘉明、梁彩霞、杨忠智、邓宏春在异议期间未发表答辩意见，亦未向本院提交证据。 在本案审查期间，申请执行人长城公司广东省分公司向本院递交《鉴定申请书》，请求对案外人康键公司提交的《合作协议》、《补充协议》、《三方确认书》中同键公司印章的真伪及形成时间、梁民标的签字真伪及签字时间进行鉴定。此后，申请执行人长城公司广东省分公司向本院撤回上述鉴定申请。 本院经审理查明，中国银行股份有限公司顺德分行（以下简称中行顺德分行）与宏洋公司、同键公司、黄嘉明、梁彩霞、杨忠智、邓宏春信用证融资纠纷一案，中行顺德分行于2014年1月28日向广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）提起诉讼并申请财产保全，该院于2014年2月7日作出（2014）佛顺法民二初字第91号之一民事裁定，于2014年2月11日轮侯查封了同键公司名下的涉案房产（证号分别为粤房地权证佛字第××号A、第0200243575号A），2014年4月28日转为正式查封。顺德区法院于2014年5月19日将该案移送本院审理，本院于2014年6月24日受理后依法对涉案房产进行了续封，并经审查作出（2014）佛中法民二初字第84号民事判决，判决宏洋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中行顺德分行偿还信用证垫款本金人民币39995376元及相应利息，并赔偿律师损失费人民币12万元，中行顺德分行有权于11033400元的债权最高本金余额限度内，就上述债务以同键公司提供抵押的涉案房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。上述判决生效后，长城公司广东省分公司以受让本案债权为由向本院申请执行，本院审查后立案执行。在执行过程中，本院于2017年12月13日作出（2017）粤06执792号执行裁定，继续查封涉案房产，并于2018年6月20日在涉案房产处张贴（2017）粤06执792号公告，内容为决定对涉案房产评估、拍卖或变卖。案外人遂提出本案异议。 另查明，根据（2014）佛中法民二初字第84号民事判决，涉案房产于2012年8月23日办理抵押登记。 案外人提交的证据显示：1、同键公司与梁民标于2011年9月10日签订《合作协议》，约定由梁民标承租涉案18号楼（1-13层，共13层），租赁期限为20年。梁民标第一、二年按每月每平米18元标准缴纳租金,第三年开始每月租金为20元每平方米，租金每三年递增8%。梁民标须向同键公司支付经营及租赁保证金人民币80万元，该款在双方签订本协议之后先支付30万元，余款50万元在同键公司正式交付给梁民标使用后付清。梁民标应在每月15号前支付当月租金，同键公司同意从该项目交付给梁民标使用之日起免收梁民标十个月租金。2、同键公司与梁民标于2011年11月10日签订《补充协议》，约定梁民标按每月每平米6元标准缴纳租金,梁民标须向同键公司支付经营及租赁保证金人民币30万元。同键公司将《合作协议》第五条第一款约定的有关涉案18号楼水电、消防、电梯等各类设备设施的购买及安装等事项转由梁民标承接。同键公司同意租金从该项目装修完工之日起10个月后开始收取。3、梁民标于2012年2月7日向同键公司转账30万元，同键公司出具《收据》确认收到“梁民标先生租赁康键大厦合同保证金”。4、梁民标、同键公司及康键公司于2012年5月10日签订《三方确认书》，约定梁民标将上述《合作协议》项下的全部权利义务移交康键公司，康键公司作为《合作协议》中的承租人继续履行合同，梁民标不再是《合作协议》的主体。5、康键公司与胡志华于2015年4月25日签订《租赁合同》，将涉案18号楼整栋出租给胡志华，租赁期限自2015年4月25日至2035年4月24日止，约定其中10个月为装修期免租金，装修期限自2015年4月25日起至2016年2月24日止，每月租金12万元，租金每二年递增5%。6、2017年3月1日，康键公司出具《委托汇款书》，委托梁兆恒向同键公司指定的收款账户提前支付租金。7、2017年3月9日、4月14日，梁兆恒向庞国棉帐户分别转账585000元、65000元，庞国棉出具《收据》二份，585000元的《收据》上记载收到康键公司替同键公司偿还的款项“2016年7月-2017年3月租金，每月65000元”，65000元的《收据》上记载收到康键公司代同键公司偿还债款。8、2018年8月29日，梁民标、同键公司及康键公司签订《补充协议三方确认书》，约定梁民标将上述《补充协议》项下的全部权利义务移交康键公司，康键公司作为《补充协议》中的承租人继续履行合同，梁民标不再是《补充协议》的主体。 本院认为，本案争议焦点为是否应对涉案房产带租约拍卖。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”的规定，案外人主张对不动产带租约拍卖，应举证证明其在不动产设定抵押权及被查封前已签订合法有效的书面租赁合同并实际履行租赁合同占有使用不动产。本案中，涉案房产于2012年8月23日办理抵押登记，顺德区法院根据中行顺德分行的保全申请于2014年2月查封涉案房产，后该案被移送至本院审理，本院作出（2014）佛中法民二初字第84号民事判决，并对涉案房产进行了续封。根据案外人康键公司提交的补充说明，其直至2015年4月与胡志华签订《租赁合同》将涉案18号楼转租给胡志华后，才开始对涉案房产进行装修至2016年2月装修完毕，自2017年1月才开始支付涉案18号楼的租金。可见，即使案外人康键公司提交的证据是真实的，康键公司实际履行租赁合同并占有使用涉案房产及首次缴纳租金的时间均晚于涉案房产设定抵押及被查封的时间。因此，根据上述法律规定，本院对案外人康键公司提出的对涉案房产带租约拍卖的请求不予支持。 至于案外人康键公司以同等条件优先购买涉案房产的主张，实际上是主张对涉案房产享有优先购买权。鉴于本案是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查案外人提出的带租约拍卖请求，而案外人对涉案房产享有优先购买权的主张不属于案外人异议案件的审查范围，故本案不予以审查。案外人可在本院拍卖涉案房产时先向本院执行部门提出该主张，由本院执行部门先审查处理。 综上所述，案外人康键公司对涉案房产带租约拍卖的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人佛山市康键物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  尹小娜 二〇一九年二月十三日 书记员  梁佩玲