江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0583民初1167号 原告：昆山神舟电脑有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇339省道西侧、元丰路南侧。 法定代表人：吴海军，董事长。 委托诉讼代理人：孙伟，男，该公司员工。 被告：安徽艺林环保科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区小庙镇大柏街南村民组。 法定代表人：胡浩南，总经理。 委托诉讼代理人：唐天宝，江苏季沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡松林，男,该公司员工。 原告昆山神舟电脑有限公司（以下简称神舟公司）诉被告安徽艺林环保科技有限公司（以下简称艺林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理，依法适用简易程序审理,艺林公司于答辩期内提出管辖权异议,要求将本案移送至安徽省合肥市蜀山区人民法院管辖,本院于2018年6月11日做出民事裁定书驳回其对本案管辖权提出的异议,艺林公司不服提出上诉,苏州市中级人民法院于2018年7月27日裁定驳回上诉,维持原裁定。本案依法转为普通程序审理,于2018年12月28日、2019年1月24日组成合议庭公开开庭进行审理，原告神舟公司委托诉讼代理人孙伟、被告艺林公司委托诉讼代理人唐天宝、胡松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求被告向原告支付拖欠的租金419000元，水电费995.7元，以及逾期支付租金的违约金678000元；二、请求被告支付原告逾期交付租赁土地期间的双倍租金126312元（从2018年9月20日至11月28日）；三、请求判决原告无需返还租赁保证金200000元；四、请求判决被告支付木材市场固体垃圾清运费351678元；五、判决解除双方签订的《神舟电脑昆山工业园区土地租赁合同》；六、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月20日，原告与被告签订了《神舟电脑昆山工业园土地租赁合同》(以下合称“房屋租赁合同”)，被告租赁原告的土地面积为37569平方米，年租金为339000元，双方签订的房屋租赁合同中约定的房租缴纳时间为每年9月20日前被告应向原告交纳一年的房租。上述房屋租赁合同签订后，原告如约履行了全部合同义务，而被告缴纳了第一年的租金339000元和第二年的部分租金259000元后，一直无理由拖欠租金至合同期满，最终尚欠419000元。截止2018年11月28日，被告所经营的木材市场被昆山市“263”环境整治小组清理时止，被告在原告处仍有995.7元水电费未结清。据房屋租赁合同第十九条的约定，被告拖欠租金达十天以上需支付年租金的两倍作为违约金赔偿给原告，即339000元*2=678000元。被告于2018年9月20日合同到期日起，一直强行霸占土地不予返还，且在原告合理合法收回租赁土地时，暴力对抗。根据房屋租赁合同第九条的约定，被告不能按期返还土地且未结清款项的，保证金不予返还。并需支付殴打原告工作人员致其受伤的全部医疗费计6126.09元。2018年11月28日，被告所经营的木材市场被昆山市“263”环境整治小组清理后，遗留近600吨固体垃圾。区安环局委派昆山欧美雅环保科技有限公司负责清运，费用由我司代为支付，共计351678元，请求法院判被告承担此笔垃圾清运费用。综上所述，被告严重违约的行为，已使原告蒙受巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起本诉，望贵院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。 被告艺林公司辩称，—、首先，不同意原告诉讼请求第五条，不同意解除双方签订的《土地租赁合同》。l.原告要求解除租赁合同，不具有法律和事实依据。原被告签订的是5年租赁合同，继续履行合同具有客观条件，解除合同不具有法定及约定事由。2.被告作为承租方，不存在违约。“并要求被告立即返还全部租赁房屋”更没有法律依据和客观基础。因为原被告双方签订的是《神舟电脑昆山工业园土地租赁合同》，合同涉案标的是土地，在最初原告作为出租方将涉案标的土地交付承租方的时候，就是坑洼荒野地，不存有房屋。二、其次，对于原告第1、2条诉讼请求，被告认为错误。1、原告的说法错误，被告作为承租方并非“拖欠”租金，而是由于原告的原因和过错，致使租金未能结算和顺利支付。原告昆山神舟电脑有限公司作为企业法人，在对外经济往来账中，依法应提供给经济合同相对方公司对公账户，以便于承租方将款项支付至对公账户，并依据《中华人民共和国会计法》、《税法》做好会计账簿、会计核算，并开具发票依法纳税。本案中，在租赁期间原告多次不合法地变更租金收款人和租金收款账户，并要求承租人必须配合将租金交付至案外人私人账户，否则，租金支付无效。2015年租金支付给案外人李志良账户62×××69;2016年的租金，被告仍然按照李志良这个账户支付租金，但是遭到退款；被告后来找到原告公司经办人，原告公司经办人又另外提供一个案外人陈裕建的私人账户62×××92，并同时告知被告“往后汇款要按照公司重新给的新账户，没给账户前不要乱打款，出了事情，款不退回来，后果自负。”后，原告公司一直没给承租方对公账户；但是却以拖欠租金事由起诉承租人。被告方认为：在法律上，对于原告的不合法行为，被告作为承租人有权利、同时依法也有责任和义务予以拒绝。在事实上，对于原告该行为，让被告对租金的支付无所适从，以此造成拖延支付租金的事由。2.时至今日，原告未将其公司对公账户告知本案承租人，没有履行其对被告要求支付租金应尽的责任和义务，致使在租金支付问题上发生争议进而涉诉。原告该行为有悖于《会计法》和《税法》的规定要求，同时也违反了《合同法》规定的全面履行原则的附随义务。我国《合同法》第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事入应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。同时，为了证明被告是诚信的，不存在违约行为，同时表明继续履行合同的意愿，被告明确表示：只要原告告知承租方租金支付的对公账户，我方同意于三个工作日内将租金支付至该对公账户。3.对于违约金的诉求，首先在金额上过分虚高要求，其次，在事实和法律上，既没有法律依据，也没有事实依据。被告没有违约事实。4.对于租金，原告应明确的是什么时段的租金的诉求，以及计算方式；被告支付给案外人李志良账户62×××69金额三次支付539000元；打到案外人陈裕建的私人账户62×××92计259000元；三、对于原告诉求水电费的金额有异议，在2018年2月5日下午已经支付水电费6928元。但是，该项的电费仅仅是220V的生活用电，而非380V的三相交流电，按照合同签订的目的以及原告方的曾经承诺，原告方违约，至今未提供三相交流工业用电。四、对于原告要求“无需返还被告租赁保证金20万元”的诉求，因为“返还被告租赁保证金20万元”的诉求，属于被告即承租方的单方所具有的诉求和诉权，原告对此项不具有请求权。五、对于原告诉求第四条，要求垃圾清运服务费，被告对其真实性不认可，在逻辑上要求承租方承担费用无事实和法律依据。另一方面，也可以看出，由于原告违约没有给承租方办理相关行政证照手续，造成承租方巨大的经济损失，从图片可以看出，主要是被破坏的木材和板材构成所谓的“600吨固体垃圾”，破坏前的价值最少是300多万元。对此，承租方要求原告方承担赔偿责任。六、原告诉求是要求被告支付租金，是由于原告过错和不当行为涉诉，原告应承担案件诉讼费。七、依据《神舟电脑昆山工业园土地租赁合同》第七条规定，原告作为出租方，有“提供相关公司资料，配合乙方（承租方）办理相关手续”的责任和义务。由于原告没有履行该项义务，致使被告作为承租万无法办理消防和环保合格证，给被告方作为承租方造成重大损失。在合同签订的时候就已经明确场地的规划道路和建设模式，并明确租赁土地的使用规划和用途。原告所说的“部分转租给其它企业经营”的说法和理由不成立。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，神舟公司（出租方甲方）和艺林公司（承租方乙方）签订《神舟电脑昆山工业园土地租赁合同》，约定：第一条、甲方将位于昆山市玉山镇339省道西侧、元丰路南侧神舟电脑昆山工业园区部分土地出租给乙方使用，面积共计37569平方米，租赁土地用途为栈板加工及栈板销售。第二条、乙方应于每年9月20日前交付一年租金，金额339000元。第四条、电费1.2元/度，水费5元/吨，另加损耗电费2%，水费5%，消防用水5元/吨，每月十号交齐前一月使用的水电费用，每月十号前未交水电费将收取1%滞纳金。第五条、乙方租赁土地期限自2015年9月20日至2020年9月19日止，租期共五年，前三年合同价格不变，后两年甲方无其他用地规划继续出租给乙方，租金上浮10%，如甲方需使用该土地，提前90天通知乙方搬迁，甲方不承担任何违约责任，不承担任何搬迁及安置等任何费用。第六条、甲方应按法定用途出租租赁土地，乙方应按法定用途使用租赁土地，不得擅自改变，按乙方提供给甲方的图纸搭建彩钢棚。第七条、甲方应于2015年7月20日前将租赁土地交付乙方使用，并办理移交手续，提供相关公司资料，配合乙方办理相关手续；甲方迟于前款时间交付租赁土地，双方协商一致合同有效期可顺延，双方应书面签字确认并报合同登记机关备案。第九条、甲方交付租赁土地时，可向乙方收取不超过1年租金金额的租赁保证金，即20万元。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1.按期返还土地并结清款；2.结清所有费用，包括租金、水电费、违约金等。出现下列情况之一的，甲方可不予返还保证金：1.提前退组或不能按期返还土地并结清款，2.租用期间重大安全事故（不可抗拒因素除外），3.租用期内将租赁土地部分或全部交由他人经营管理，4.未能结清各项费用，包括租金、水电费、违约金等。第十条、租赁期间，甲方负责提供水电消防水接驳点，乙方负责按时支付租赁土地租金、水电费等因使用租赁土地所产生的其他费用。第十二条、乙方应合理使用租赁土地及其附属设施，并不得利用租赁土地从事违法活动；确保租赁区域内消防安全，乙方租赁场所消防、环保等政府主管部门相关报建、安装、验收等手续，确保消防达标合格，安全到位。对乙方正常、合理使用租赁土地，甲方不得干扰或妨碍。在租赁期间乙方必须服从甲方管理爱护绿化、维护卫生。第十三条、乙方在使用租赁土地过程中，如非因乙方过错，租赁土地或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知七日内进行维修或径直委托乙方代为维修；乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，经合同登记机关备案后方可代为维修。发生特别紧急情况需立即进行维修的，乙方应先代为维修并及时将有关情况通知甲方。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该扩大部分维修费用由乙方自行承担。第十四条、因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁土地或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，经甲方催告后，由甲方代为维修，相关维修费用由乙方自行承担。第十五条、甲方将租赁区域交给乙方后。乙方：依经营需要，需要在租赁区域内搭建、改造（包含但不仅限于等、须经甲方同意，并包含取得第三方）包含不仅于政府部门许可，否则产生一切后果由乙方自行承担，与甲方无关，若甲方因乙方违法行为造成经济损失或名誉损失，甲方双方协商解决。第十六条、租赁期间乙方不得将租赁土地全部或部分的经营权转让他人，否则甲方除按合同第九条、第十九条相关规定执行外，有权通过合理手段及合法途径收回土地合同终止。第十七条、本合同有效期内，甲方需转让租赁土地的部分产权或全部产权的，应在转让前三个月书面通知乙方并赔偿乙方损失。第十八条、本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同:1.发生不可抗力，使本合同无法履行；2.政府征用、收购、收回：土地归甲方；土地上建筑物产权归乙方，赔偿归乙方，3.应政府规划需要，对土地进行整修、加固等；4.甲、乙双方协商-致。第十九条、出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿，并要求乙方支付年租金两倍的违约金：1.乙方拖欠租金达十天以上；2.乙方对土地存在恶意破坏，承租期间出现安全事故；3.乙方利用租赁土地进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；4.乙方擅自改变租赁土地结构或者法定用途；5.乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使土地或瘫痪；6.乙方擅自将租赁土地交由他人经营管理；7.乙方承租期间造成污染、消防、噪音、及在土地上除图纸外随意搭建，在甲方要求下不进行整改的。除追究乙方损害赔偿责任及违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。第二十条、出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿，赔偿的总金额不超过合同约定的月租金即28250元，甲方延迟交付租赁土地十五天以上。第二十一条、本合同终止后，乙方应于三日内迁离及交回租赁土地，并保证租赁土地及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用（水电费用），并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁土地的，甲方有权收回租赁土地，并就逾期部分向乙方收取双倍租金及违约金，按天计算。第二十三条、本合同约定的各项条款，甲乙双方均须履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任。 合同签订后，神舟公司交付了土地，艺林公司支付了第一年租金339000元及第二年部分租金259000元。 2016年4月16日，昆山高新区招商服务局向神舟公司发送通知，需在拿地两年内完成开发建设，要求其加快推进建设神舟科技产业园项目建设，尽快落实工业园西北角闲置土地的开发，2016年7月前完成各项报建手续。 2018年5月7日，神舟公司向艺林公司发送告知函，内容为：2015年7月20日，贵司与我司签订了《神舟电脑昆山工业困土地租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定贵司承租我司位于昆山市玉山镇元丰路33号神舟电脑工业园部分土地，租赁面积为37569平方米。根据双方签订的租赁合同第五条之规定，我司书面通知如下：l、租赁合同自2015年09月20日至2018年09月20日将满三年期，根据昆山市高新区政府的要求，我司将启动该块土地的建设。现我司根据双方所签订的租赁合同规定，提前90天通知贵司搬离，请贵司开始着手办理搬迁的事宜，并于2018年的9月20日搬迁完毕，若在此日期前，贵司没有搬迁完毕而导致我司土地建设延误，贵司还需承担我司的损失。2、根据合同第五条之规定，我司不承担任何违约责任和搬迁及安置费。且贵司应在2018年9月20日撤离前给付所欠我司租金水电费。若贵司上述期限内未能给付所欠租金水电费，我司将通过合法手段追偿所有损失以及没收租赁保证金。 2018年6月30日，神舟公司再次发送告知函，要求艺林公司尽快搬离，若在2018年9月20日前没有搬离，神舟公司有权通过合法手段强制索回该租赁土地。 2018年7月7日、8月20日、9月19日，神舟公司又分别发函告知艺林公司要求其限期搬离。 2018年10月19日，神舟公司再次发送告知函，内容为：我司于2018年10月19日接至昆山市高新区安环局等诸多部门联合下发的“告知书”。由于你公司大量的违法搭建、私建发电机，并且未经消防审核存放大量木材，且消防设施严重不足，存在安全隐患。要求你司于2018年10月30日前撤离。因你司从未履行双方签订的安全生产管理协议，遵守承诺。我司也被你司牵连，背负管理不善的责任。请你司慎重考虑，严格按照联合下发的“告知书”上要求的在2018年10月30日前撤离。 2018年10月15日，昆山高新区安全生产监督管理和环境保护局发送关于设立“一般工业固体废物手机分拣中心”的告知函，内容为：根据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》、《中华人民共和国环境保护法》相关规定，工业固体废物产生单位必须落实工业固体废物污染环境防治责任，采取有效措施，防止或减少工业固体废物对环境的污染，禁止偷倒、填埋或委托无资质的单位处置，并将工业固体废物按其来源、种类、数量、去向等内容进行统计，建立台帐定期上报。考虑到区内企业普遍存在一般工业固体废物处置难的问题，按照市有关统一要求，我区于2018年8月17日通过公开招投标的方式，着手组建昆山高新区一般工业固体废物收集分拣中心，以加快推进一般工业固体废物减量化、资源化、无害化利用处置，加强一般工业固体废物规范化全过程监管。目前，昆山高新区一般工业固体废物收集分拣中心已正式投入运行，中标单位为昆山欧美雅环境工程有限公司，地址为环庆路****厂房。特此函告。 神舟公司和昆山欧美雅环境工程有限公司签订《一般工业垃圾清运合同》，将艺林公司留在现场的工业垃圾进行清运，神舟公司支付了垃圾清运费351678元，清运结束的时间为2018年11月28日。神舟公司垫付了2018年9月水电费955.7元。 本院认为：神舟公司和艺林公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。 合同第十九条约定乙方拖欠租金达十天以上，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿，并要求乙方支付年租金两倍的违约金，除追究乙方损害赔偿责任及违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。根据合同约定艺林公司应当于2016年9月20日缴纳2016年9月20日至2017年9月19日租金，于2017年9月20日缴纳2017年9月20日至2018年9月20日租金，现艺林公司仅支付2016年9月20日至2017年9月19日租金259000元，尚欠80000元，2017年9月20日至2018年9月19日租金尚未支付，构成违约，神舟公司有权解除合同。故本院对神舟公司要求艺林公司支付租金419000元的诉讼请求予以支持。神舟公司发函主张合同于2018年9月20日解除，合同解除后艺林公司应当将租赁物交还给神舟公司，艺林公司逾期交还，神舟公司按照合同第二十一条主张双倍租金符合合同约定，从2018年8月20日计算至2018年11月28日，经本院计算为339000/365*69=128169元，神舟公司主张126312元，本院予以支持。因合同已经解除，本院对神舟公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。 因艺林公司违约，神舟公司主张违约金678000元，该违约金原告明确为逾期支付租金违约金，该违约金双方约定过高，本院予以调整，调整为以80000元为基数，从2016年9月20日起算，以339000元为基数从2017年9月20日起算，按中国人民银行公布的同类同档贷款基准利率的1.95倍计算至被告实际付款之日。关于保证金，神舟公司主张不返还实质是要求艺林公司承担违约责任，合同解除系艺林公司原因导致，故艺林公司应当承担违约金，本院酌定扣除六个月的租金169500元，剩余30500元应当返还。 合同解除后，艺林公司应当如期将租赁物交还，因艺林公司遗留的固体垃圾，神舟公司为清运垃圾垫付的清运费应当由艺林公司支付。本院对神舟公司要求艺林公司支付垃圾清运费351678元的诉讼请求予以支持。 租赁期间产生的水电费应当由艺林公司承担，神舟公司垫付了995.7元水电费，艺林公司应当支付神舟公司。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告安徽艺林环保科技有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山神舟电脑有限公司支付截止2018年9月20日的租金419000元，水电费995.7元，以及逾期支付租金的违约金（以80000元为基数，从2016年9月20日起算，以339000元为基数从2017年9月20日起算，按中国人民银行公布的同类同档贷款基准利率的1.95倍计算至被告实际付款之日）。 二、被告安徽艺林环保科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山神舟电脑有限公司逾期交付租赁土地期间的双倍租金126312元（从2018年9月20日计算至11月28日）。 三、被告安徽艺林环保科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山神舟电脑有限公司固体垃圾清运费351678元。 四、原告昆山神舟电脑有限公司于本判决生效后十日内退还被告安徽艺林环保科技有限公司保证金30500元（已扣除违约金169500）。 五、驳回原告昆山神舟电脑有限公司的其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：3220198643605151526023426） 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20784元，由被告安徽艺林环保科技有限公司负担。其中，昆山神舟电脑有限公司预交的案件受理费，本院予以退还，安徽艺林环保科技有限公司应当负担的20784元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：3225019864360000081163492开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  王甜甜 人民陪审员  龚惠宝 人民陪审员  俞惠珍 二〇一九年二月二十七日 书 记 员  马润斐