上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初23057号原告(反诉被告)：应东浩，男，1993年12月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡莉敏。委托诉讼代理人：顾丽馨，女，1957年9月30日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：王映文，女，1992年12月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：项雄飞，上海市华通律师事务所律师。第三人：何炳红，女，1943年2月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：沈延德，上海市金浦律师事务所律师。原告(反诉被告)应东浩与被告(反诉原告)王映文、第三人何炳红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，王映文提出反诉，本院予以一并审理,并依法适用简易程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。除第三人何炳红外，其余当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。应东浩向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，因该合同无法履行，若实施经营行为其性质为故意违法；2.要求被告返还已收的2018年8月18日至10月5日房屋租金6万元，并返还保证金8万元；3.要求被告立即清偿原告代其垫付的2018年3月电费1297.1元；4.要求被告按50%比例承担原告因被告的违约造成其无法经营的房屋装修费、添置设备费用等直接经济损失8.6万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月，原告通过中介公司得知被告出租上海市淮海中路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，经与被告沟通，被告承诺原告可以独立自主经营餐饮，期间被告必须向原告提供与经营有关的有效营业执照、食品许可证等相关证照；同意原告将原店名“上海市徐汇区留朋酒楼”改名为“玉成鲜”；同意原告对系争房屋进行重新装饰装修。随后，原、被告于2018年3月22日签订《房屋租赁合同》，租赁期限五年，该合同于4月5日生效。2018年4月5日至5月14日，原告对系争房屋及店面进行了重新装饰装修。由于被告没有向原告提供有效的营业执照及相关证照，导致被告无法经营。因为员工要发工资，每月还要还外债，2018年5月20日至8月13日，原告采取试营业，但是在市场监督人员检查并要求出示有效证照时，原告无法出示。2018年8月13日，原告通过微信明确告知被告不做了，并按约定告知被告将通过中介转让系争房屋，被告表示系争房屋的转让由其自行处理，且会有人来看店，不允许原告操作。原告认为被告已同意自己不再经营并由被告自行转让店铺，便于2018年8月17日腾空系争房屋，被告在现场，但拒绝收房。次日，原告多次联系被告，均未果。2018年8月21日，徐汇区市场监督管理部门认定原告的试营业系无证经营的违法行为，并立案调查被告出借个体工商户经营执照、食品许可证的行为。为妥善处理双方争议，原告曾多次联系被告，均未果。故原告诉至法院，请求判如所请。王映文辩称，2018年3月22日，王映文与应东浩签订《房屋租赁合同》后，不存在拒绝向应东浩提供营业执照的问题，也不存在其没有办法经营、受到有关部门处理的问题。在该阶段，应东浩店铺的经营状态正常。原告毁约真正的原因是对经营起伏的顾虑和家庭的问题，所谓营业执照问题只是借口而已。现应东浩坚持要求解除合同，王映文同意解除合同，但系因应东浩违约导致合同解除。王映文在履行合同的过程中不存在违约行为。应东浩至今尚未返还系争房屋，并未办理房屋交接手续，故王映文无需返还租金。根据租赁合同的约定，保证金作为违约金予以没收，王映文不予退还。同意向应东浩支付由其垫付的2018年3月的电费1297.1元。不同意支付所谓的直接经济损失。解除合同系应东浩违约，其所遭受的损失应由其自行承担。基于上述事实和理由，王映文提起反诉诉讼请求：1.应东浩已支付的租赁保证金8万元作为违约金不再退还；2.要求应东浩支付2018年4月5日至2018年10月26日的网络费1502元、2018年8月至2018年9月的电费及滞纳金3503.55元、2018年10月5日至2018年10月26日的租金27,615元；3.要求应东浩承担本案诉讼费。应东浩辩称，王映文没收押金并无依据。2018年8月17日，应东浩已经腾空并搬离系争房屋，当时王映文在场，可以调取录像监控。同意支付2018年8月17日之前的电费、网络费，之后的费用不同意支付。房屋是租赁性质，如果王映文把租赁凭证给应东浩，应东浩可以自行办理相关证照，但是王映文称所有证照的办理都要由其出面，还说不要让何炳红知道。王映文提供的何炳红的营业执照，应东浩无法使用，工商管理部门认为应东浩经营餐饮必须要有自己的营业执照，没有就属于无证经营。何炳红对应东浩的诉请、对王映文的反诉诉请述称，本案系原、被告之间的租赁关系，与第三人无关，对于原告的诉讼请求、被告的反诉请求均由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：当事人一致确认：上海市淮海中路XXX号、XXX号底层北间(家店不分)的承租人为何炳红。2017年4月18日，上海市徐汇区市场监督管理局核发营业执照，证照编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，经营者：何炳红，名称：上海市徐汇区留朋酒楼(以下简称留朋酒楼)，经营场所：上海市淮海中路XXX号(即系争房屋)，经营范围：小吃店(不含熟食卤味)。2017年8月24日，上海市徐汇区市场监督管理局核发食品经营许可证(有效期至2022年8月23日)，许可证编号：JYXXXXXXXXXXXXXX，经营者名称留朋酒楼，法定代表人(负责人)何炳红，主体业态：餐饮服务经营者(小型饭店)，经营项目：热食类食品制售。应东浩已收到上述证照。2018年3月22日，王映文(出租方、甲方)、应东浩(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。第二条房屋用途：该房屋租赁用途为餐饮经营，甲方保证该房屋及执照的正常使用以及合同期间可经营项目的正常使用。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意或未按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋用途。第三条房屋改善：乙方对该房屋及附属设施的装修、装饰或添置新物计划应先告知甲方，甲方同意乙方的装修方案。乙方承诺不擅自拆改房屋主体结构和房屋外观，不得擅自在承租范围内建设其他建筑物。第四条租赁期限：(一)房屋租赁期自2018年4月5日起至2022年10月4日止，共计54月。(二)……租赁期满之前，若乙方无意继续承租的，可自行寻找第三人承租，经甲方同意后由甲方与第三人重新签订房屋租赁合同，乙方可以向第三人收取转让费。第五条租金及保证金：(一)租金标准：租赁期间，租金支付有两种标准，即2018年4月5日至2021年4月4日每月租金为4万元；2021年4月5日至2022年10月4日每月租金为4.1万元。(二)租金支付时间：按季支付租金。乙方应于本合同签订之日起3日内，支付2018年4月5日至2018年7月5日租金12万元，按先支付租金后使用的原则，乙方应于下一支付周期前10日内支付……(四)租赁保证金：1、甲、乙双方商定本房屋租赁保证金为8万元，在本合同签订之日乙方向甲方一次性交纳。2、对乙方拖欠的租金及其他应交纳款项，甲方有权从保证金中扣除。在保证金扣除后15日内乙方应补足保证金。3、甲、乙双方商定在租赁期满或本合同正常终止或合同解除后3日内，若乙方无拖欠房租及其他应交纳费用时，甲方将租赁保证金全额退还给乙方。第六条其他费用：房屋交付后，与该房屋有关各项费用的承担方式为：(一)乙方承担其自身消耗的包括但不限于水、电、气、热、空调、通信、电视等各项费用；(二)乙方承担政府有关部门按规定收取的其他各项费用及物业管理相关费用；(三)乙方应保存相关缴费凭据。第七条房屋的交付及返还：(一)交付：合同生效后，租金自2018年4月5日起计算。甲方应于2018年4月4日向乙方交付房屋。(二)返还：1、乙方应在租赁期满或合同解除后3日内返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，视为房屋实际返还时间。乙方拒不按约交房的，乙方除按合同约定承担违约责任外，甲方还有权采取停电、停水等措施，乙方将承担因此而造成的一切后果和损失；2、返还房屋时，乙方应清偿其所欠甲方及其他各项应缴费用；3、对乙方添置的新物，在保证不损伤甲方原有设施基础上，乙方可拆除搬迁属于乙方的财产、设备等物件，而对于乙方装饰、装修的与建筑不可分离的部分，具体处理方法为乙方放弃收回；4、返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第九条水电气：(二)租赁房屋的水、电、气使用费用由乙方自行承担，并按期自行缴纳使用费用。甲方保证收费标准根据国家水、电、气供应部门制定的民用标准价格执行。第十一条双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、甲方承诺并保证系该房屋的合法使用权人，拥有该房屋的转租权。若租赁期内第三方对该房屋主张权利(包括但不限于所有权、占有权、使用权)给乙方造成损失的，乙方有权按本协议第十三条的约定要求甲方支付违约金……3、甲方应向乙方提供便利，以配合乙方对房屋的租赁使用。甲方有义务无偿向乙方提供该房屋的相关证照原件，即营业执照(证照编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、食品经营许可证(许可证编号：JYXXXXXXXXXXXXXX)、酒类商品零售许可证(沪徐酒专字第XXXXXXXXXXXXXXXX号)、证照登记的经营者的身份证复印件，以及房屋所有权(使用权)证明文件，甲方保证在本合同期限内相关证照经营范围及经营项目不变且可有效使用，在甲方办理相关证照更新过程中所产生的相关必要费用由乙方承担。4、在租赁期内，甲方有义务协调证照登记的经营者配合乙方接受有权机关的监督检查。若甲方怠于履行协调义务或未能成功协调经营者配合相关工作，由此产生的责任由甲方全部承担，给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿……6、甲方不得擅自干涉乙方在自己承租的房屋内进行合法的正常经营活动。若乙方有违法经营行为并损坏甲方名誉，甲方有权追究其赔偿责任……(二)乙方的权利和义务：1、乙方在租赁期内应按照甲方提供的营业执照所规定的经营范围内从事经营活动。在经营过程中，乙方应严格遵守国家各项法律法规，否则乙方须承担由此引起的实际经营者责任……第十二条合同的解除：……(五)甲方违反本合同任何义务、承诺或保证的，或提供该房屋的相关证照不能正常使用的、经营范围与经营项目发生变更的、合同期内证照有效期过期且不可更新续期的，以及其他导致乙方合法经营活动不能正常开展的情形，乙方有权单方面解除合同，甲方承担违约责任。第十三条违约责任：(一)在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方擅自终止履行合同，视为违约，当乙方作为违约方时，则已支付的房屋租赁保证金不予退回……(五)除本合同约定的甲方可单方解除合同的情形外，在第一年租赁期内(即2018年4月5日至2019年4月4日)甲方违反本合同第十一条第(一)款、第十二条第(三)款和第十二条第(五)款约定情形的，应按3倍房屋租赁保证金的标准向乙方支付违约金……第十五条其他约定事项：1、本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力……嗣后，王映文、何炳红向应东浩提供了相关证照的复印件，并要求其挂于系争房屋墙上。2018年3月22日，应东浩通过工商银行卡(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，下同)向王映文转账支付80,000元。2018年3月26日，应东浩通过工商银行卡向王映文转账支付120,000元。审理中，王映文确认收到房屋租赁保证金8万元、已收到截止2018年10月4日的租金12万元。2018年5月14日，应东浩向上海市徐汇区绿化和市容管理局申请户外招牌，经批准允许其在系争房屋墙面设置“玉成鲜”平板式户外招牌，有效期2018年5月14日至2020年5月14日。2018年7月1日，应东浩通过工商银行卡向王映文转账支付41,000元，通过农业银行卡(账号户名：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，下同)向王映文转账支付19,000元。2018年7月5日，应东浩通过微信向王映文转账支付10,000元、20,000元。2018年7月10日，应东浩通过农业银行卡向王映文转账支付20,000元，通过微信向王映文转账支付10,000元。审理中，王映文确认收到2018年7月5日至10月4日租金12万元。2018年7月31日11：14，王映文(微信名称：XXXXXXX)向应东浩发送微信(本段下同)，称：“要开的发票给我”、“我来开”。同日16：12，应东浩回复：“还有发票的事情，事后留下公司抬头和纳税号的，我可以把收据给你，让你开给我，但是有些顾客是当场要开发票的，我总不可能让顾客再跑去你那边开吧，只能和他说，很抱歉，发票暂时没有办理下来，最多也是留个抬头”。王映文回复：“所有发票要的，当场给我说也可以”、“不忙的时候，我都可以让同事开出来”、“你让你们同事来拿也可以……”、“发票都可以正常用的，每个月税费财务费我都在交”。应东浩回复：“主要是顾客都是结束前，然后和我说要开发票，有点尴尬不能现场开”、“如果顾客刚吃的时候就说要发票，我就立刻找你”。王映文回复：“嗯好”。应东浩回复：“我有空把之前留下抬头的理出来，一次性发给你，你打些发票出来吧”。王映文回复：“可以”。应东浩回复：“嗯，能补一些是一些”。王映文回复：“还有发票你一定要给我，要抵税的”、“每个月600的财务费用我都在替你交，这个本来是要你自己交，自己去的”。之后8月8日至10日期间，双方就检查、培训等相关内容进行了联系。2018年8月13日11：07，应东浩向王映文发送微信(本段下同)，称：“XXXXXXX，我有件事要和你说一下，我接下来很长一段时间不能在上海，我爸身体不好，有可能要住院开刀，很多事情需要我去接手，目前这家店起伏不定，正常情况下继续做下去也行，但是现在我爸出了问题，不能没人去顶，家里人也和我谈过，把店转让出去，到时候你作为二房东，名义上也是这家店的合伙人，到时候我挂中介，如果有人想拿下这家店的话，我们一起出面谈一下吧”、“我也是这几天突然知道这事情，确实有些紧迫”、“你现在有空电话谈一下么”。王映文回复：“现在忙，你要么等下来找我”、“之前给你的老太婆(注：即何炳红)的东西也一起带一下，复印一份给我”、“别和老太婆说”。应东浩回复：“有些东西不在店里，放在家里，要么这样，下午有空吗，我回去拿，然后复印下来一起给你”。王映文回复：“OK”、“老太婆身份证什么复印件”。应东浩回复：“嗯”。同日11：44，王映文称“我等下去趟店里，拍点照片”、“转让的事情左边右边的人你记得谁都不要说”。同日13：45，王映文称：“那个中介让我独家，租出去的话，中介费可以便宜点，我们统一第一次报价4.3W，10W转让费带设备。让他们还价。你觉得可以吗”。应东浩回复：“那我这边其他就不挂”。王映文回复：“嗯，你挂也可以。但是价格统一”。应东浩回复：“或者这样，转让费如果不带设备你去收，至于多少你去谈，租出去的话中介费的话也由你出”。王映文回复：“我拉群了”、“你加他”、“你冰箱拍给我一下”、“他们质保怎么弄”、“我有个加盟商，我问下他们要不要”。应东浩回复：“4.3的价格是定死的吗？还是这是你的议价”。王映文回复：“议价”、“刚刚他找我说，人家还要装修免租一个月什么的。这样加上转让费和免租期，你还又要贴钱了。”应东浩回复：“当初我可没有装修免租期。”王映文回复：“老太婆也没给我啊”、“这个是别人问的，也不是我要的”。应东浩回复：“那这样说，没有转让费也没有免租期”。王映文回复：“我想你铺子早点租出去，我才帮你问，告诉你要考虑的。”、“他说了就4.3W”、“我又不要你转让费”、“我自己保证租金就好了”、“我刚刚也说了，你要是能收20w转让费也是你的事情与我无关的”、“我已经给了老太半年的房租了”、“你要是租不掉，只会影响我。我还要去找租客。承担空关的房租。”、“我想你赶紧租掉，你也不要损失，我也不要损失”。应东浩回复：“所以我给出的方案就是要么不要转让费空转，但是没有免装期”。王映文回复：“我无所谓的，你给他说就好”。应东浩回复：“别人听了不要转让费，那接受的可能性也会高一些”。王映文回复：“接下来你们自己联系吧”。当日，应东浩与王映文还就冷藏工作台、沙拉工作台、冷藏冰箱、冷冻冰箱等设施、设备折价转卖给王映文方的加盟商进行了协商，应东浩还称“如果没人要，我也有可能就拉仓库了，以后有机会了再弄餐饮这种，虽然可能性不大”。2018年8月14日，王映文、应东浩就如果有人来看房时如何解释转让门面的原因进行了沟通。王映文还称“租房你自己看吧，我是想你快点租掉你也不要损失我也不要损失，否则租不掉我这半年的房租也得搭进去”，“独家的话主要他们会帮你大力去推。还有就是谈判技巧。其他没什么事情早点推出去就行了大家也都是这个目标”。“中介我已经说过了”、“不独家也没事的”、“1、不挂网上。2、低调处理。3、门口不能贴。”，“其他要找别的中介也没事”。20：27，应东浩向王映文发送微信，称：“因为实在比较急，就是我妈提这样一个建议，就是我直接20号前搬空，不是剩下一个半月多的租金和2个月的押金吗？我们合同解除，押金退还给我，租金的话不用退，差不多相当于6万多，提前找到下家最好，如果是通过中介找到的下家，这钱也够付中介费。我因为之后不在上海很长一段时间，回来一趟也非常麻烦，所以想在走之前全部搞定，你也能尽快找到下家”、“下家找到，你付给老太的租金也能着落，……看情况可以收转让费”。王映文回复：“你懂什么叫押金吗？”、“你给我留1个半月的房租，然后我再找中介、带看、谈转让。去掉中介费用一个月，我半个月以内一定要把房子租出去”、“我还把押金还给你？”、“我不知道怎么回复你，你觉得合理？？”应东浩回复：“Ophelia你是怕半个月内找不到，那这样2个月押金我给你，我几号搬出来，剩下租金就还我，这样多出半个月时间应该是可以签下一份合同的”。王映文回复：“你自己找人转让。同条件接上合同。押金还你。”、“我们当初合同条件已经很优了。按理不论如何都不可能退的。当时是井(注：系案外人名字简称)给我谈的，我答应你们续上我的合同、押金退给你。”、“你现在给我来这出。麻烦你找个正常人问问，应该是怎么操作”、“我不会来坑你，但是我也不可能吃亏的。一切按照当初合同来。当初合同都是你们自己法务写的，都是偏袒你们的。我给了你们这么多优势，你现在还想来坑我”，“你给我提的方案都是只管自己抽身的”，“我还帮你找中介联系设备转让是我太傻了”。应东浩称“所以这是一个方案，我和你谈一下，麻烦你那边中介朋友推广，我这边也尽力去找下家，联系中介，尽可能规避你的风险”。王映文称“你是规避你自己的风险”。应东浩称“规避我风险，找到下家，你不也安心了嘛”。2018年8月15日14：49，应东浩称：“还有就是我和下家如果签的话，合同期不会那么长，应该就是正常的1年租期什么的，这你应该不会强求和原合同时间一样长吧”。王映文回复：“合同期一样”、“不可能一年一签的”、“正常都是3-5年”。应东浩回复：“合同期我会尽可能找长一些，但如果这么长的找不到，你难道也硬拖着吗？一般来说1-2年是正常，更长一些的也有，但不是目前主流租这种铺子的时长”。王映文回复：“同合同”。应东浩回复：“我不会直接和下家说1年1签，先推荐我和你合同的时长，但你这边也应该适当做一些调整”。王映文回复：“我不可能一年一签的”、“合同期是一样的”。嗣后，王映文一方也在联系租赁事宜，并表示若能租掉，扣除中介费用的剩余款项可退给应东浩。审理中，应东浩称其于2018年8月17日电话通知王映文，当天晚上7时左右王映文到系争房屋处。王映文方称因为要转让系争房屋，故应东浩不能搬东西，应东浩方则坚持要求搬走属己物品，将系争房屋还给王映文，双方遂发生争吵。嗣后，王映文先行离开，应东浩此后将可移动的设施、设备全部搬走了，但钥匙仍在应东浩处。对此，王映文当庭表示应东浩从未通知王映文，王映文没有到场，双方亦未发生争吵。何炳红亦表示，无人通知其交房。2018年8月17日21：02，王映文向应东浩发微信，称：“我做人堂堂正正。同条件合同，还可以和我签。续上合同，押金我还是会退还。租期期间，你要有人谈合同提前告诉我，其他事情不用联系了。”2018年8月18日，应东浩向何炳红发送短信，称：“房东，我与王映文所签的合同存在合同欺诈嫌疑，她把你的经营执照借给我这行为就是违法的，你是脱不了干系的，我不可能持你的执照经营，你执照是经营酒楼，我经营的是玉成鲜，每月4万元租金已经付了6个月，另付2个月的保证金8万元，但至今你都没有变更营业执照上的店名，市场监督管理局每次来要求我必须张贴营业执照，我没有也贴不了，我不能借你的营业执照经营，为此我只能2018年8月17日停业不做了，违法的事情我坚决不做，我的损失你也要承担赔偿责任，今天我约你谈此事你推了一干二净，我希望我们能和气地面对事实解决纠纷，我现在在你的房子里等你的答复。应东浩”。何炳红未予回复。2018年9月8日09：43王映文向应东浩发微信称水电燃气一直未缴纳，要求其尽快缴纳。11：11，应东浩向王映文发送微信，称：“你好，淮海中路XXX号经营场所(房屋)，应东浩在2018年8月15日停止经营行为，因为没有应东浩名称的营业执照、食品许可证，只能停业，8月17日撤离全部设备，王映文在现场，8月18日电话何炳红希望她出面解决此事，她挂电话，后我们发微信给何炳红，主要就是让她收回淮海中路的房子，该房屋我们已经不使用了，关于经营行为是否合法，我们已经举报。今天应东浩再次通知王映文、何炳红，希望你们收回淮海中路XXX号房屋。应东浩”。王映文回复：“你好，应东浩！你发的信息已经收到，你提出的解除合同，收回房屋要求已经获悉，我这边表示同意解除我们之间的房屋租赁合同，根据合同约定，现在你单方面提出解除合同，你已缴纳的保证金我将不予退还。至于房屋租金，算至我们当面完成房屋交接签收日期，扣除你承租期间的水、电、煤气费用和清场费，我会将未使用的已缴房租退还给你，交接签收后，合同解除。”、“你看方便的话，我们就约一下见面交接签收的时间好吗？”应东浩回复：“你好，王映文！根据双方所签的合同约定，你违背合同条款的第2条；第11条(一)甲方的权利和义务、(二)乙方的权利和义务的第1条；第12条第(五)；王映文的违约责任符合合同的第13条第(五)。关于应东浩退房的时间在上条信息中已经写明：8月16日王映文清楚我们在清场，8月18日电话要求何炳红收房，不理睬，截止现在你们都无动于衷，其后果必须由王映文、何炳红承担，应东浩已经尽到告知义务，没有过错。”王映文回复：“你好，应东浩。1.就你上述所说情况，我已经咨询过律师，律师跟我解释过，我并不存在任何违约行为；2.你搬离设备时，并未告知房屋交接和合同解除，今天9月8日，我本人第一次得到你应东浩本人的通知收回房子解除合同；3.房租计算到合同解除日，即房屋交接签收时为准，如果你持续不与我约定交付日期的话，房租持续计算下去，房租迟交的按照合同约定计算违约金；4.本着友好协商解决问题的共愿，如果你在9月12日之前按照《房屋租赁合同》第七条与我办理房屋返还手续，并签署协议确认双方不再存在任何纠纷，我愿意扣除房屋中介费及你应交水电燃气费后退还剩余押金和未使用的已缴房租给你；5.如果你不接受上述解决方案的，你可走司法程序，后果及损失自行承担。”应东浩回复：“王映红(注：应为文)，你发给我的信息，我想你我所说的是否正确，最终由(注：应为以)租赁合同为准，关于我停业撤离原因和日期由影音资料为证，我同意本月11日晚6点面谈，希望你请你律师参与”。王映文回复：“你好，应东浩，请你理解‘撤离’与‘合同解除’是两个概念，我不知道你‘撤离’，在9月8日之前，你本人也从没告诉我要解除合同，同时相关的资料，我也有备份留存！上述我提出的解决方案已经是我可以接受的最底线的方案了，如果你可以接受的话，我们就解除合同及房屋交接可以约时间地点详谈，如果你这边不能接受我提出的解决方案的话，我们就不必约谈了，请你就争议部分走司法程序解决，但是我还是得提醒你，房屋未按照我们双方签订的《房屋租赁合同》的第七条与我办理房屋返还手续，合同未解除之前，合同期间的房租、水电燃气网费和滞纳金及房租迟交产生的违约金，仍会计算”。9月9日10：06，应东浩称：“你好，王映文，本着双方友好协商解决，希望你本月11号晚上6点你可以和你的律师一起来淮海中路XXXX商洽，届时失约一切后果自负。”王映文回复：“你好，应东浩。你这边约我在9月11日晚六点于淮海中路XXX号来商洽，是否可以理解为已经同意我上述提出的解决方案了？”应东浩回复：“你好王映文，请不要猜测，所有的事情只有当面交涉才会有结果，9月11日晚上面谈时间不变。应东浩”。9月10日15：20，王映文称：“应东浩，你的行为已经严重违反合同的约定，理应承担违约责任，并要赔偿相应损失。希望你可以尊重法律的严肃性。以正确的态度来处理这件事情。如果不是这样的话，只能通过法律途径解决。”9月11日18：56，应东浩称：“王映文、何炳红，我就关于交房事宜在9月8日再次约你，定在11日晚上6点当面来淮海中路XXX号洽谈，很遗憾你失信了，这次双方当面对质时间还是你提出的，结果你今天又违约了。应东浩”。9月24日21：33，王映文称：“你好，应东浩。房租需要提前10日缴纳。我至今没有收到下一期的房租。麻烦你尽快缴纳。另外还有水电煤气费一直未缴纳，希望你尽快缴纳。以免影响店内信誉。”9月25日10：47，应东浩称：“王映文你好，8月17日我腾房你在场，你就应该收房了，你不收房，8月18日我电话、微信让何炳红来店处理此事，让她收房她挂断电话，微信不回，9月11日是你约我谈收房一事结果我等到晚上7：30你不来，我不做你早知道了店铺也是你在张啰转让，你不愿与我谈，强调司法解决，为此你需承担后果责任”。当日13：48，王映文回复：“应东浩，首先，你至今从未办理过交还房屋的手续。包括交还钥匙，房屋内容清点等。而且中途你还自己更换了钥匙。另外你也从未向我提出过要办理交还房屋的手续。”当日15：05，应东浩回复：“王映文你多次拒绝见面，我无法做任何的交接手续，这个责任在你，你是在恶意拖时间，你想恶意扣减我的租金和房屋保证金是没有依据的，发短信是不能办事的，见面后才能处理事情。”10月4日9：17，王映文称：“应东浩，上次已经明确告诉你了。如果你解除合同，这是一种违约行为。请尽快移交手续，缴清水电煤气费用，避免损失扩大。并要承担相应法律责任。如果你要继续履行合同。请即刻交付租金。”2018年10月10日，应东浩就本案诉至本院。2018年10月24日，因国网上海市电力公司市南供电公司向系争房屋所在户发送欠费停电通知书，王映文先行支付了2018年8月电费2483.36元、2018年9月电费1020.19元，共计3503.55元。2018年12月6日，王映文收回系争房屋。审理中，应东浩称其代为支付了2018年3月的欠付电费1297.1元，对此，王映文予以认可并同意向应东浩支付该笔电费。以上事实，除当事人庭审中的一致陈述，另有上海衡复物业有限公司证明、营业执照、食品经营许可证、房屋租赁合同、工商银行终端凭条、工商银行借记卡账户历史明细清单、农业银行明细清单、微信转账截图、户外招牌行政审批决定书、往来微信记录、短信记录、欠费停电通知书、电费缴纳凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，应东浩为证明其对系争房屋进行了装修，并为此支出费用172,463.7元，提供了玉成鲜装修设备总计、上海市家庭居室装饰装修施工合同第一页、销售订单、定货单、售货清单、收据、手机转账记录等证据。对此，王映文、何炳红均不予认可，无法确认真实性。即使应东浩支出了装修费用，解除合同也系其违约造成，相应的损失应当由其自行承担。本院经审查发现，施工合同发包人一栏手写了上海城墅装饰，后以双划线划掉，未再填写发包人信息；承包人一栏又手写了上海城墅装饰，并加盖了上海城墅装饰设计工程有限公司合同专用章；承包人的企业资质情况为空白；总价款为41,000元。在应东浩自行制作的玉成鲜装修设备总计中显示，装修设计费2000元、装修预付款12,300元、装修过程中款14,350元、装修过半款12,300元、装修额外尾款65,357.7元，共计106,307.7元，与施工合同的总价款41,000元不一致，对于增加部分款项，应东浩未提供变更签证单等相应证据。手机转账记录载明装修设计费、装修过程中款、装修过半款、装修额外尾款的收款人为丁雁鸣，与装修合同的承包人不一致，且未提供对应的发票等佐证。故对应东浩提供的上述用以证明装修支出的证据，本院难以认定。审理中，本院询问应东浩是否就其主张的装修费用申请司法鉴定并向其释明举证责任相关规定后，应东浩明确表示不申请司法鉴定。审理中，王映文称其代为支付了应东浩承租期间的网络费，并提供上海增值税电子普通发票，载明：开票日期为2018年10月25日，名称为电信服务*通信服务费，金额为2254元，备注：账单编号XXXXXXXXXXXX，分账序号XXXXXXXXXXX，账单月份201711。对此，应东浩不予认可，认为发票并未显示缴费期间为2017年11月至2018年10月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同约定，甲方(即王映文，下同)违反本合同任何义务、承诺或保证的，或提供该房屋的相关证照不能正常使用的、经营范围与经营项目发生变更的、合同期内证照有效期过期且不可更新续期的，以及其他导致乙方(即应东浩，下同)合法经营活动不能正常开展的情形，乙方有权单方面解除合同，甲方承担违约责任。审理中，应东浩主张王映文未提供应东浩或“玉成鲜”的相关证照，导致应东浩无法经营，从而应东浩享有解除权。本院认为，根据租赁合同关于甲方的权利和义务一节之表述，王映文有义务无偿向应东浩提供(证照编号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、食品经营许可证(许可证编号：JYXXXXXXXXXXXXXX)等证明文件，且王映文需保证在合同期内上述证照经营范围及经营项目不变且可有效使用。现王映文已按照租赁合同之约定向应东浩提供了约定的证照复印件，且该等证照均在有效期内。结合双方的微信记录，2018年7月31日，应东浩对于由王映文方代开发票的模式并未提出异议；2018年8月13日应东浩首次向王映文提出欲转让系争房屋时，提及的原因仅是其家人身体不好等，并未涉及“玉成鲜”证照变更事宜；2018年8月18日，应东浩与王映文就转让事宜谈判陷入僵局后，应东浩在给何炳红的短信中，首次提及“玉成鲜”证照一事。综上，并无证据证明双方在签订租赁合同后另就证照变更为应东浩名下或“玉成鲜”达成一致意见，亦无证据表明应东浩曾通知王映文或何炳红配合其办理应东浩或“玉成鲜”的相关证照，应东浩主张王映文违反合同约定未提供有效的证照之意见，本院难以采信，应东浩不享有合同约定的解除权。本案审理中，应东浩要求解除租赁合同，王映文亦表示同意解除，故就解除租赁合同之诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，应东浩在不享有解除权的情况下，在未与王映文就合同解除事宜协商一致的情况下，擅自提前终止合同，构成违约，应当承担违约责任。原、被告租赁合同约定，在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方擅自终止履行合同，视为违约，当乙方作为违约方时，则已支付的房屋租赁保证金不予退回。王映文要求没收租赁保证金8万元作为违约金之诉讼请求，本院予以支持；应东浩要求王映文返还租赁保证金之诉讼请求，本院不予支持。关于系争房屋的返还时间，应东浩称其于2018年8月17日已将系争房屋内的可移动设施、设备全部搬离，但钥匙仍在应东浩处。本院认为，根据租赁合同之约定，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，视为房屋实际返还时间。本案中，即使应东浩于2018年8月17日将可移动设施、设备全部搬离，但并无证据显示应东浩曾通知王映文于该日进行房屋交接、或王映文同意于该日收回房屋，双方未办理任何交接手续，且系争房屋的钥匙一直处于应东浩控制之下，直至2018年12月6日，双方才实际进行系争房屋交接。故应东浩要求王映文返还2018年8月18日至2018年10月5日租金之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。王映文要求应东浩支付2018年10月5日至10月26日租金27,615元之诉讼请求，本院予以支持。关于电费及网络费，租赁合同约定，房屋交付后，应东浩承担其自身消耗的包括但不限于水、电、气、热、空调、通信、电视等各项费用。应东浩要求王映文返还2018年3月的电费1297.1元，王映文同意支付，本院予以支持。王映文要求应东浩支付2018年8月至2018年9月的电费(含滞纳金)3503.55元，于法有据，本院予以支持。关于网络费，王映文仅提供发票一张，在无分月账单等相关证据佐证的情况下，不足以明确应东浩在承租期间应当承担的网络费用，王映文以其推算之金额1502元向应东浩主张网络费用之诉讼请求，本院不予支持。关于装修费用等经济损失。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，租赁合同并未就解除合同后的装修补偿问题进行约定，双方亦未能就此达成补充意见。同时，应东浩就系争房屋的装修拒绝申请鉴定。本院认为，结合现有证据不足以证明应东浩所遭受的装修费用等经济损失；且系因应东浩违约导致租赁合同解除，其要求王映文赔偿损失，亦不具有事实与法律依据；故应东浩要求王映文支付经济损失之诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除应东浩与王映文于2018年3月22日就上海市淮海中路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、应东浩已支付的租赁保证金80,000元由王映文予以没收；三、应东浩于本判决生效之日起十日内向王映文支付2018年10月5日至2018年10月26日的租金27,615元；四、应东浩于本判决生效之日起十日内向王映文支付2018年8月、2018年9月电费共计3503.55元；五、王映文于本判决生效之日起十日内向应东浩支付2018年3月电费1297.1元；六、驳回应东浩的其余诉讼请求；七、驳回王映文的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2355元，由应东浩负担2341元，王映文负担14元。反诉案件受理费减半收取计1276元，由王映文负担17元，应东浩负担1259元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一九年二月十九日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。