江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初10153号 原告：张静，女，汉族，南京XX员工，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。 被告：胡靖，男，汉族，南京XX员工，住南京市鼓楼区。 被告：胡永宏，汉族，南京市XX退休干部，住南京市鼓楼区。 被告：杨玉娟，女，汉族，南京市XX退休员工，住南京市鼓楼区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：王庆福，江苏苏浩律师事务所律师。 原告张静与被告胡靖、胡永宏、杨玉娟共有物分割纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人龚文良、张静，被告胡靖、胡永宏、杨玉娟及其共同委托诉讼代理人王庆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张静向本院提出诉讼请求：依法分割南京市鼓楼区房屋（原告占有四分之一份额），并按此份额进行折价归并。事实和理由：2011年8月6日，张静与胡靖登记结婚。胡永宏、杨玉娟是胡靖的父母。位于南京市鼓楼区房屋（以下简称案涉房屋）系张静与胡靖的婚房，登记在原、被告四人名下。2018年7月10日，张静与胡靖经南京市鼓楼区人民法院判决离婚。因涉及案外人利益，案涉房屋在离婚案件中未进行分割。此后，原、被告多次协商分割事宜，均未果。故张静诉至法院，请求判如所请。 被告胡靖、胡永宏、杨玉娟共同辩称，案涉房屋是三被告于2009年9月4日购买，购房首付款由胡永宏、杨玉娟实际支付，银行贷款80万元亦由胡永宏、杨玉娟实际偿还，至今仍余138046.52元贷款未还清。张静及胡靖在恋爱过程中，张静以结婚为由逼迫胡靖将案涉房屋权属证书上添加张静的名字。案涉房屋购买2年后，张静才与胡靖登记结婚。因此，案涉房屋权属证书添加张静的名字是因张静在恋爱过程中的逼迫行为所致，此后无论从购买房屋的出资情况还是后期贷款的还款情况及对房屋的实际贡献大小来看，张静未做出贡献，故主张按四分之一分割无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：胡永宏、杨玉娟系胡靖的父母。张静与胡靖于2007年7月相识，2011年8月6日登记结婚，2016年9月9日张静与胡靖开始分居。2017年4月27日，张静诉至本院要求离婚，本院于2017年6月20日作出（2017）苏0106民初4090号民事判决，判决不准离婚。但此后张静与胡靖关系未得到改善。张静于2018年1月24日再次诉至本院，要求离婚、分割夫妻共同财产等。2018年7月10日，本院作出（2018）苏0106民初1468号民事判决，准予张静与胡靖离婚，二人婚生子随胡靖生活。该生效法律文书另查明张静每月平均收入6000元、胡靖每月平均收入7200元。因本案案涉房屋涉及胡永宏、杨玉娟的权益，故该离婚案件对于案涉房屋未作分割。该判决现已生效。 2009年9月4日，胡靖、胡永宏、杨玉娟（乙方，预购人）与案外人银城地产股份有限公司（甲方，预售人，以下简称银城公司）签订《聚锦园商品房预售合同》，约定乙方购买案涉房屋，房屋总价为1408428元，第一期应于2009年9月2日前支付2万元，第二期应于2009年9月2日前支付348428元，第三期应于2009年9月4日前支付340000元；商业性贷款40万元，公积金贷款30万元等等。 2009年9月2日，杨玉娟分别向银城公司支付58428元、20万元，胡永宏于2009年9月2日、9月10日共计向银城公司支付440000元，合计698428元。 2009年10月26日，胡靖（甲方，借款人）与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（乙方，贷款方）、银城公司（丙方，担保方）签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定本合同项下的贷款用于甲方购买案涉房屋，因购房资金不足向乙方申请住房公积金/组合性购房贷款，甲方向乙方贷款80万元，其中商业性贷款50万元、公积金贷款30万元等等。同日，胡靖、胡永宏、杨文娟（甲方，抵押人）与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（乙方、抵押权人）、银城公司（丙方，担保人）签订《南京市房地产抵押合同》，约定甲方以案涉房屋为上述住房公积金/组合性购房贷款抵押给乙方，作为借款担保。 2011年5月13日，银城公司向胡靖、胡永宏、杨玉娟开具销售不动产发票，载明案涉房屋建筑表面积为85.96平方米，购房款为1407118元。 张静与胡靖登记结婚后，张静、胡靖、胡永宏、杨玉娟于2011年9月6日签订一份《约定》，载明案涉房屋于2009年由胡靖、胡永宏、杨玉娟三人签订了房屋买卖契约，因胡靖与张静系夫妻关系，现胡靖自愿增加张静为该处的房产产权共有人，以后该处房产归胡靖、胡永宏、杨玉娟、张静四人共有。同日案涉房屋所有权登记至张静、胡靖、胡永宏、杨玉娟四人名下，为共同共有。 关于购买案涉房屋贷款数额的问题，张静认为购房合同载明商业性贷款与公积金贷款共计是70万元，而贷款合同中贷款总额为80万元，根据预售合同及贷款合同、购房发票，购房总价达到150万元。三被告对此辩称主张多出的款项为车位租赁费用，并提交车位使用权转让协议。该车位使用权转让协由胡靖与银城公司签订于2009年9月10日，载明车位使用权转让价格为9万元，该款项支付时间为2009年9月2日。 关于贷款的还款情况。1.商业贷款。三被告主张每个月约4000元的商业贷款还款均是由胡永宏、杨玉娟至银行以现金方式存入胡靖银行账户进行还款，杨玉娟对此提交了银行存折予以证明。该银行存折显示，2010年12月之前每月商业贷款本息偿还金额为3738.15元，2011年1月至2011年12月，每月商业贷款本息偿还金额为3814.18元，2012年1月至2012年12月，每月商业贷款本息偿还金额为3915.93元，2013年1月至3月，每月商业贷款本息偿还金额为3836.21元，2013年4月11日，剩余商业贷款全部清偿完毕。张静对此称因商业贷款还款账户系胡靖银行账户，故无法区分是否系胡永宏、杨玉娟代为还款。2.胡靖每月以其公积金账户款项偿还公积金贷款。2011年9月至2011年12月，胡靖公积金账户每月逐月还贷1862.26元；2012年1月至2012年12月，每月逐月还贷1950.21元；2013年1月至6月，每月逐月还贷1895.32元；2013年7月，偿还公积金贷款21000元；2013年8月至2014年12月，每月逐月还贷1895.32元；2015年1月至2015年12月，每月逐月还贷1867.16元；2016年1月还贷1782.02元；2016年2月至2016年9月，每月委托逐月还贷1000元；2016年10月至2016年12月，每月委托逐月还贷1600元；2017年1月至2017年6月，每月委托逐月还贷1380元；2017年7月之后，每月逐月还贷1782.02元，截至2019年1月18日，尚余公积金贷款130967.56元未偿还完毕。胡永宏、杨玉娟辩称，胡靖每月公积金账户金额不足以偿还每月公积金贷款，其通过银行存款方式补齐差额，对此其提交了银行存折予以证明。该证据显示公积金还贷补齐的金额总计7269.51元。张静对该证据的证明目的不予认可，并称2013年7月的公积金贷款还款21000元，系张静取出自己的公积金账户余额予以偿还。 张静称其对案涉房屋的装饰装修有部分出资，但未提交证据予以证明。 张静与胡靖结婚后，共同居住在案涉房屋内。后从2016年9月起，张静与胡靖分居，经济各自独立。胡靖、胡永宏、杨玉娟居住在案涉房屋内。 本案审理中，张静明确表明其不主张案涉房屋所有权，由三被告享有案涉房屋所有权，三被告向其支付相应所有权份额对价，三被告对此同意。但原、被告双方对于案涉房屋市场价值以及张静应当享有的份额持有不同意见。 张静对案涉房屋的价值申请进行评估，本院予以准许，并依法委托江苏天仁房地产土地资产评估有限公司（以下简称天仁评估公司）对案涉房屋价值进行评估。2018年12月29日，天仁评估公司出具《资产评估报告书》，确定评估基准日为2018年12月26日即现场勘查日，评估对象涉及案涉房屋及其分摊土地，建筑面积85.96平方米，房屋所在楼幢地上建筑11层，地下一层为车库，案涉房屋的评估值为6760300元。 张静对上述评估报告真实性没有异议，但认为参考周边房屋价格，现在评估价值较低。且该评估结论未考虑案涉房屋配有车位的情况。三被告对上述评估报告真实性没有异议，但认为房屋的价格随时可能发生变动，现在的房地产并不景气，存在有价无市的情况，评估报告确定的金额，只能作为证据参考。 本院认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。 本案中，原、被告四人原因张静与胡靖的婚姻关系而成为家庭共同成员，现张静与胡靖已经离婚，张静与三被告之间的家庭关系即案涉房屋的共有基础已经丧失，故张静主张对案涉房屋进行分割，符合相关法律规定，本院予以支持。因张静主张相应份额的对价款，三被告亦明确表示主张案涉房屋所有权，故三被告应当向张静支付相应所有权份额的对价款。亦基于此，原、被告双方对于案涉房屋分割时，张静应当享有多少份额以及能够获得多少数额的对价存在争议。对此，本院评判如下： 共同共有人未对共有物如何分割进行约定，在分割该共有物时，原则上应当等额分配，并可兼顾共有人对共有物的贡献大小进行分割。本案中，首先，案涉房屋由三被告购买于2009年，胡永宏、杨玉娟支付了首付款698428元，以胡靖名义贷款数额共计80万元，其中商业贷款50万元，公积金贷款30万元。2011年8月6日张静与胡靖登记结婚前的贷款均由三被告偿还。其次，2016年9月起，因张静与胡靖的婚姻关系出现矛盾，张静与胡靖分居，二人经济独立，故张静对于2016年9月之后贷款偿还无任何贡献。再次，2011年8月6日张静与胡靖登记结婚至二人分居期间，因系二人婚姻关系存续期间，胡靖的公积金亦属于夫妻共同财产。三被告认为原、被告四人共同共有案涉房屋系张静逼迫所为，但三被告对此均未能提交证据证明，故对于该项抗辩意见，本院不予采纳。最后，根据前述已查明的贷款偿还记录，可以证明胡永宏、杨玉娟对于案涉房屋商业贷款的偿还贡献较大，并有较少部分的公积金还款贡献。张静取出自己公积金21000元用于还贷。 据此，本院综合上述分析以及案涉房屋配有车位、家庭成员共同生活对案涉房屋所支出等案情事实，酌定三被告向张静支付对价款40万元。张静应配合三被告将案涉房屋所有权变更登记至三被告名下。 综上，依照《中华人民共和国物权法法》第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡靖、胡永宏、杨玉娟于本判决生效之日起十日内给付原告张静40万元； 二、原告张静在收到上述款项三日内配合被告胡靖、胡永宏、杨玉娟将南京市鼓楼区房屋变更登记至被告胡靖、胡永宏、杨玉娟三人名下。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59122元，减半收取29561元，由原告张静负担22561元，被告胡靖、胡永宏、杨玉娟负担7000元（此款原告已预交，三被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周磊 二〇一九年二月二十六日 书记员  杨艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。