河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终1933号上诉人(原审被告)：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈德强。委托诉讼代理人：余琪，河南国银律师事务所律师。上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司(以下简称宏江公司)因与被上诉人陈德强房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人宏江公司的委托代理人靳华阳到庭参加诉讼，被上诉人陈德强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。宏江公司上诉请求：1、请求撤销郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9109号民事判决书第一项,并依法改判驳回被上诉人该项判决部分的诉讼请求;2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定涉案项目存在的收回部分土地、调整规划等情况发生在实际交房之前，是事实认定错误；上诉人不应当承担合同履行过程中产生的因规划调整造成的逾期提交办理权属资料报送备案的违约责任，请求法院驳回被上诉人的诉讼请求。陈德强辩称，1、上诉人提供的政府文件中收回土地及调整商业与住宅的比率等计算指标针对的是宏江中央广场项目二期。被上诉人的房屋位于宏江中央广场一期，文件与案涉房屋并无关系；2、上诉人提供的文件发生于2012年和2013年，交房日期为2013年5月，且合同约定被上诉人给上诉人540个工作日的宽限期；3、上诉人也提到2017年补办国有土地使用权证和规划许可证，但不能证明是政府文件直接导致延迟办理相关证书，且至今仍未办理不动产权证，故政府文件不是阻碍办证的原因；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。目前该标准为7.125%，一审法院已经酌情减少了上诉人的违约责任。陈德强向一审法院起诉请求：1．判令被告立即按合同为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2．判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金89713.61元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1．原、被告于2011年8月18日签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告以417805元购买被告开发的位于三门峡市湖滨区文明路16号院2号楼1单元16层1号房屋一套；房屋面积144.17平方米；交房时间为2013年6月30日前；如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180工作日宽限期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1％违约金。2．原、被告双方均认可以下履行行为：原告依约已向被告支付了全部购房款；被告于2013年7月13日将约定房屋交付于原告。但被告至今未能办理涉案房屋产权证书。3．违约金起算时间：按照房屋实际交付日期即2013年7月13日起经过540个工作日开始计算违约金，即自2015年9月14日开始计算违约金。另查明涉案房屋所在土地原不动产宗地号为411202001102GB00004，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、于2011年7月28日办理了商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回，经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。2017年1月13日被告对涉案项目所在土地重新办理了不动产证，并于2017年11月14日补办了建设工程规划许可证。一审法院认为，原告陈德强与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效。双方应当依约履行。陈德强依约履行了支付房款的义务，被告宏江公司应当按照合同约定的期限内办理权属登记资料备案。根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人同意给予180工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1％违约金。由于双方实际交房日为2013年7月13日，被告应当按照实际交付日期即2013年7月13日起经过540个工作日即2015年9月14日前向产权登记机关提交备案资料，逾期未提交，被告应当承担违约责任。关于被告辩称的其未按约定期限提交产权备案资料系因行政部门收回土地、调整规划等原因导致不应承担违约责任的意见，本院认为，涉案项目虽然存在收回部分土地、调整规划等情况，但该情况发生在2012、2013年，在2013年7月13日实际交房之前；同时，合同中对提交产权备案资料的期限又约定了180个工作日的宽限期，故本院对被告抗辩不应承担违约责任的意见不予采信，但在确定违约金的金额上对该因素的存在予以适当考虑。关于违约金的计算标准，合同第十五条约定：“若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1％违约金”，该违约金适用的前提是买受人提出退房，对于买受人未提出退房的违约金，双方没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定逾期办证违约金或损失数额难以约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于本案中涉案项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，本院酌定违约金按年利率3％标准自2015年9月14日起计算至被告到产权登记机关提交备案资料止。关于被告抗辩的原告的主张超出诉讼时效的意见，本院认为，被告至今未将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，其违约行为一直持续，被告的持续违约行为所产生的违约损失在原告起诉时并未确定，故本院对被告的此项抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决如下：被告河南宏江房地产开发有限责任公司支付原告陈德强逾期办理产权证违约金（自2015年9月14日起，以购房款417805元为本金，按照年利率3％计算至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止）。案件受理费1021元，已减半收取，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法订立的合同应如约履行，违约方应承担违约责任。本案中关于不退房情况下逾期办理权属登记资料备案的违约金计算方式，双方并无约定，原审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，根据案情酌减至按年利率3%的标准计算违约金并无不当，依法应予维持。上诉人宏江公司上诉请求无合理依据，本院不予支持。被上诉人陈德强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案正常审理。综上所述，河南宏江房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2042元，由河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 董忠智审判员 邵晓斐二〇一九年二月二十一日书记员 卫 佳