宁夏回族自治区中宁县人民法院民 事 判 决 书 （2019）宁0521民初297号原告：中宁县恒达物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县平安街。法定代表人：王东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐金芳，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：谭桂荣，女，1975年11月26日出生，汉族，高中文化，保险公司职工，住宁夏回族自治区中宁县。原告中宁县恒达物业服务有限公司与被告谭桂荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费2493元（2013年欠物业费210元，2014年欠物业费313元，2015年欠物业费313元，2016年欠物业费113元，2017年欠物业费772元，2018年欠物业费772元）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告经中宁县锦绣苑A、B、C区及锦绣苑西园业主委员会代表其全体业主委托，且经业主委员会与原告签订《物业服务合同》，由原告对中宁县锦绣苑A、B、C区物业进行管理、服务，双方在合同中对原告服务区域和具体事项及相关收费进行了明确约定。被告系锦绣苑B区3号楼业主，原告自2010年第一届业主委员会委托原告对锦绣苑小区B区进行物业服务，被告自2013年至2018年欠付物业费，经物业收费人员多次收取，拒不交纳。综上所述：原告按照合同约定提供物业服务，被告不按照物业服务合同约定的价格及时间交纳物业费，其行为损害了原告的合法权益。被告辩称，原告方对物业费私自涨价。根据物业管理相关规定，恶意串通，操控第一、二届业主委员会，私自涨价，未争取本小区50%以上的业主同意，和主管部门及物价部门的批准，因此，所成立的第一、二届业主委员会无效，私自涨价无效。根据《物业管理条例》第十一条、《选聘、解聘物业服务企业》第十二条规定，应当经专有部分占建筑面积总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，业主大会或者业委会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。第一、二届业主委员会聘用原告及其签订的《物业服务合同》未进行公开招投标，未得到小区50%以上业主同意，严重违反《物业管理条例》，不具有合法性，本小区共有1741户业主，现已有50%以上的“业主不承认第一、二届业主委员会的合法性和其所作的一切决定”。附件：业主签名表一份，因此物业服务协议无效。根据《物业服务司法解释》第三条规定，如果物业服务企业未按合同约定提供维修、管理、养护、安保等义务。业主可以拒绝缴纳相应的费用，原告提供的维修、管理、养护、安保、绿化等方面存在严重瑕疵。私自将小区娱乐等公共房屋进行出租，致使小区业主的娱乐活动场所被侵占，在小区无处娱乐。原告人员配置严重不到位，按照其配置应该有37人，其实配置人员少。涉案小区大门形同虚设，无人看管，特别是2017年，B区很长时间没有安装大门。小区内私设障碍物和停车位，致使小区业主出行不便；小区消防通道严重堵塞，存在安全隐患；小区监控及摄像头严重毁坏，原监控设备未进行维护，坏一个去掉一个，无法正常使用，业主丢失物品无从查找；路灯损坏严重，未进行有效维护；物业人员无服务意识，故意搞破坏，损坏业主车辆。绿化严重缺失，不到位，缺少最基本的维护。原告诉讼请求中，2013年计算标准无异议，自2014年以后涨价未经我们业主同意，我不认可。化粪池清理费、水电公摊我不认可。本院经审理认定事实如下：2010年7月9日，原告与中宁县锦绣苑业主委员会签订《锦绣苑物业管理合同》一份，约定：中宁县锦绣苑业主委员会第一次会议研究决定聘用原告为锦绣苑小区提供物业管理服务；由原告按照房屋建筑面积每月0.4元/㎡向业主收取，业主每户每年需向原告交纳公用水、电公摊费50元，B区1至15号楼住户地下室用电每户每月交3元；并对物业管理服务区域和具体事项及其他物业管理服务收费标准等内容进行约定。合同签订后，原告为中宁县锦绣苑A、B、C区、世纪花苑西园提供物业管理服务至今。2013年12月28日，原告与中宁县锦绣苑、世纪花苑西园业主委员会签订《锦绣苑、西园物业管理合同》一份，约定物业服务费由原告按照房屋建筑面积每月0.45元/㎡向业主收取，业主每户每年需向原告交纳化粪池清洗费50元，并对物业管理服务区域和具体事项及其他物业管理服务收费标准等内容进行约定。2016年12月10日，经原告与中宁县锦绣苑、世纪花苑西园业主委员会代表协商，原告自2017年1月1日起将中宁县锦绣苑A、B、C区、世纪花苑西园物业费标准由每月0.45元/㎡调整为每月0.6元/㎡，并形成会议纪要，由业主委员会代表签名，约定该会议纪要作为《锦绣苑、西园物业管理合同》的附件。被告系中宁县城锦绣苑B区业主，其所有XXX房屋面积为88.29平米。被告交纳了2013年、2014年、2015年物业费分别为300元及2016年物业费500元，拖欠原告2013年物业费210元、2014年物业费313元、2015年物业费313元、2016年物业费113元、2017年物业费772元、2018年物业费772元，共计欠原告物业费2493元，经原告催要，被告至今未付。以上事实有原告提交的《锦绣苑物业管理合同》、《锦绣苑、西园物业管理合同》、《业主委员会会议纪要》各1份，收据5份及原、被告当庭陈述在案佐证，经当庭质证及本院审核，予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与中宁县锦绣苑业主委员会代表及中宁县锦绣苑、世纪花苑西园业主委员会代表签订的《锦绣苑物业管理合同》、《锦绣苑、西园物业管理合同》合法有效；原告提交的自2017年1月1日起，原告将物业费标准调整为每月0.6元/㎡的业主委员会会议纪要，有锦绣苑小区业主委员会代表签名，且双方约定将该会议纪要作为《锦绣苑、西园物业管理合同》的附件，表明原告与锦绣苑小区业主委员会对《锦绣苑、西园物业管理合同》的实质内容进行变更和补充，达成新的合意，锦绣苑小区业主委员会的决定，对小区全体业主具有约束力。原、被告具有物业服务合同关系，被告作为锦绣苑小区业主应受上述合同内容约束，应依约向原告交纳物业费。故对原告要求被告支付物业费2493元（其中2013年欠物业费210元，2014年欠物业费313元，2015年欠物业费313元，2016年欠物业费113元，2017年欠物业费772元，2018年欠物业费772元）的诉讼请求予以支持。关于被告辩称锦绣苑小区第一届、第二届业主委员会的选举不合法，业主委员会与原告签订的协议无效，物业费私自涨价无效，原告在物业服务过程中提供的维修、管理、养护、安保等方面存在严重的瑕疵，本院认为被告提交的证据不能证实其证明目的，故被告所提辩解意见不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告谭桂荣于本判决生效之日向原告中宁县恒达物业服务有限公司交纳物业费2493元（其中2013年欠物业费210元，2014年欠物业费313元，2015年欠物业费313元，2016年欠物业费113元，2017年欠物业费772元，2018年欠物业费772元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告谭桂荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。  审 判员陈霞旻                              二○一九年二月二十二日 书记员黄 婷  附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第七条业主在管理管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。