江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初5234号原告南昌仁羲投资有限公司，住所地：江西省南昌市桑海经济技术开发区新港商务中心**（**），统一社会信用代码：91360127698490602A。法定代表人张庆军，董事长。委托代理人余国平，男，1977年10月27日出生，汉族，南昌仁羲投资有限公司法务部经理，住江西省南昌市西湖区，代理权限：特别授权。被告胡菊荣，女，1969年9月8日出生，汉族，临川区人，住抚州市临川区。委托代理人李珊玲，江西利群律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人程思蒙，男，1986年9月20日出生，汉族，江西波阳县人，现住抚州市临川区。第三人付丛，女，1986年12月28日出生，汉族，临川区人，现住抚州市临川区。原告南昌仁羲投资有限公司诉被告胡菊荣、第三人程思蒙与付丛执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌仁羲投资有限公司的委托代理人余国平、被告胡菊荣及其委托代理人李珊玲、第三人付丛均到庭参加诉讼，第三人程思蒙经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌仁羲投资有限公司诉称，第三人付丛尚未依法取得南昌市桑海经济开发区新祺周东大道333号慈菇东颂苑3#楼一单元501室房屋的所有权，该房屋所有权依法由原告享有，人民法院应终止对前述房屋的强制执行并解除查封措施，理由如下：1、第三人付丛未按照《商品房买卖合同》及《个人购房担保贷款合同》约定支付购房首付款和贷款，存在严重违约，原告依据买卖合同有权解除商品房买卖合同，第三人付丛依法不能取得该房屋所有权；2、涉案房屋尚未办理不动产登记，商品房买卖合同的备案，不是法定的物权变动手续，依法不能产生物权变动的法律效力，第三人付丛未取得涉案房屋的所有权，法院应终止执行并解除查封；3、第三人付丛不享有涉案房屋的所有权，故法院可通知原告就商品房买卖合同解除后应退还给第三人付丛的款项协助法院执行，原告作为房屋所有权人有权提出案外人执行异议之诉以排除法院对其所有的房屋的执行措施，如法院仍强制执行涉案房屋，则原告的合法权益将受到严重伤害。故原告诉至法院，提出如下诉请：1、判决立即停止对备案在第三人付丛名下位于南昌市桑海经济开发区新祺周东大道333号慈菇东颂苑3#楼一单元501室房屋（合同编号：1000498249）的强制执行并解除对其的查封措施；2、判决确认原告对位于南昌市桑海经济开发区新祺周东大道333号慈菇东颂苑3#楼一单元501室房屋享有所有权；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告胡菊荣辩称，1、诉争房屋已办理备案登记，法院有权查封该诉争房屋；2、付丛已支付房屋首付款及归还全部按揭贷款，商品房买卖合同已履行完毕，原告主张付丛未支付首付款及贷款，没有事实依据；3、原告依据合同约定没有解除商品房买卖合同权利，原告与付丛之间没有达成关于解除商品房买卖合同一致意见，原告要求解除商品房买卖合同于法无据，即便原告有权行使解除权，解除权也已过行使期间，解除权已消灭；4、本案诉争房屋已备案登记至付丛名下，可认定为归付丛所有，且付丛已支付全部购房款，故原告诉请没有法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。第三人程思蒙未作答辩。第三人付丛辩称，对原告诉请无异议，事实上我没有支付购房首付款，由于银行一直催款，我仅支付了6、7个月的月供，因我经济困难，我还向原告写了退房申请，原告也同意了我的退房申请，所欠购房贷款尾款也是原告归还的。经审理查明，第三人程思蒙与付丛原系夫妻关系，2015年6月16日原告南昌仁羲投资有限公司作为出卖人与第三人付丛签订了一份《南昌市商品房买卖合同》（合同编号1000498249），合同约定第三人付丛购买原告开发的位于南昌市桑海经济开发区新祺周东大道333号慈菇东颂苑3#楼一单元501室房屋一套，房屋总价款为423612元，买受人于2015年6月16日支付购房首付款133612元，剩余房款29万元于7日内办理银行按揭，交房期限为2015年12月31日前。上述房屋的购买过程(包括选房、协商付款方式等)均是由第三人付丛的前夫程思蒙全程经办，第三人付丛仅仅是在该份商品房买卖合同中负责签字，2015年7月1日第三人付丛购买的涉案房屋在南昌市房管部门作了备案登记。2015年7月17日第三人付丛与程思蒙就其夫妻关系存续期间所购的涉案房屋剩余房款29万元在南昌市新建县农村信用合作联社新祺周信用社办理了银行按揭贷款，同日，第三人付丛与程思蒙作为借款人、原告南昌仁羲投资有限公司作为保证人与新祺周信用社三者签订了个人购房借款／担保合同，借款合同约定贷款金额为29万元，贷款期限为15年，贷款用于购置位于南昌市桑海经济开发区新祺周东大道慈菇东颂苑3#楼一单元501室房屋，且该份借款合同中记载房屋总价款为423612元，其中借款人已支付133612元，占总价款的31.5%，并约定开发商已提供有效的连带保证担保，放款账户为南昌仁羲投资有限公司在新祺周信用社开立的账号，还款账户为付丛在新祺周信用社开立的账号（62×××08）。借款合同订立后，银行按约向付丛与程思蒙指定的原告银行账户发放了涉案房屋贷款29万元，此后，付丛自2015年8月10日起按月归还了涉案房屋按揭贷款，最后一次于2016年3月17日分别归还了涉案房屋贷款两笔利息5510.8元、264.03元及全部贷款本金277111.12元，对于前述所归还的涉案房屋贷款本息，其中2016年3月17日归还的贷款利息5510.8元系原告公司会计万紫千通过转账至付丛前述还款账户方式代为支付的，另有贷款本息277375.15元（其中贷款本金277111.12元、利息264.03元）也是在2016年3月17日由原告的法定代表人张庆军通过转账至付丛前述还款账户方式代为支付的。2015年9月29日本院在审理胡菊荣诉程思蒙、付丛民间借贷纠纷案件中，依法查封了付丛名下位于南昌市桑海经济开发区新祺周东大道333号慈菇东颂苑3#楼一单元501室房屋一套，2015年12月11日本院对该起民间借贷纠纷案作出（2015）临民初字第2477号民事判决，判决程思蒙、付丛于判决生效之日起十日内归还胡菊荣借款本金人民币179万元及利息（自2015年8月4日起按月息2%计算至借款还清日止），一审判决宣判后，付丛不服上诉至抚州市中级人民法院，在二审庭审中，程思蒙当庭陈述涉案房屋的购房首付款已经付清了，是开发商帮其付的，不是零首付，且有10万元首付款是向开发商出具了借条，庭审后，付丛于2016年4月13日向抚州市中级人民法院申请撤诉，抚州市中级人民法院于同年4月18日裁定准许付丛撤回上诉。该份民事判决生效后，程思蒙与付丛均未履行还款义务，胡菊荣向本院申请强制执行，本院于2016年5月16日立案执行，在执行期间，本院于2017年11月17日作出（2016）赣1002执330号之三执行裁定书，裁定拍卖付丛名下位于南昌市桑海经济开发区新祺周东大道333号慈菇东颂苑3#楼一单元501室房屋一套以清偿债务。2018年1月11日原告向南昌经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求解除其与付丛于2015年6月16日所签订的《南昌市商品房买卖合同》，并由付丛配合原告办理合同注销备案登记手续及支付违约金等，2018年4月3日原告以双方正在庭外和解为由向南昌经济技术开发区人民法院申请撤回起诉，2018年4月12日南昌经济技术开发区人民法院裁定准许原告撤诉。之后原告即作为案外人向本院提出执行异议，要求停止对上述房产的执行，本院于2018年11月14日作出（2018）赣1002执异82号执行裁定，裁定驳回案外人南昌仁羲投资有限公司的异议请求。原告不服该裁定，即向本院提起执行异议之诉。庭审中原告向本院提供了其与孙小东就涉案房屋所签订的《房屋买卖协议》一份及付丛向其公司出具的退房申请一份，其中《房屋买卖协议》记载原告作为甲方将涉案房屋作为安置房出卖给乙方孙小东，合同总价款为329477元，交房时间为2015年12月31日，合同签订时间为2016年11月6日，孙小东在该份协议乙方处签了名字，但原告并没有在该份协议甲方处加盖公章，也没有任何原告公司法定代表人或经办人的签字；退房申请中记载按揭款于2015年7月17日放款，本人无能力支付每月房贷月供，更无能力支付首付款，申请原告将该套房屋回购，结清银行按揭欠款，并将无条件配合原告公司办理相关退房手续，该份退房申请的落款时间记载为2015年9月19日。以上事实，有原告营业执照、被告及第三人身份信息、南昌市商品房买卖合同、合同备案信息、原告与第三人及银行签订的《个人房借款／担保合同》、抚州市中级人民法院庭审笔录、付丛还房贷账户明细、退房申请书、原告向付丛还款账户转账回单、（2016）赣1002执330号之三执行裁定书、（2018）赣1002执异82号执行裁定、原告向南昌市经济技术开发区人民法院起诉的民事诉状及撤诉申请与裁定、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，第三人付丛与原告于2015年6月16日就涉案房屋签订的商品房买卖合同中明确约定买受人于2015年6月16日支付首付款133612元，剩余房款29万元于7日内办理银行按揭，此后一个月，第三人付丛与程思蒙即对剩余房款29万元向银行办理了按揭贷款，并由原告作为涉案房屋贷款的保证人与银行三方签订了个人购房借款担保合同，且借款合同中也记载借款人已支付购房首付款133612元，占房屋总价款的31.5%。庭审中第三人付丛虽否认支付过购房首付款，但第三人程思蒙在抚州市中级人民法院对其与胡菊荣民间借贷纠纷案的二审庭审中当庭陈述涉案房屋购房并不是零首付，而是付清了购房首付款，其中有10万元首付款是向原告借的，为此并向原告出具了10万元借条。由于涉案房屋的购买过程全程均是由第三人程思蒙一手经办的，故对于购房首付款是否支付及如何支付的方式，第三人付丛并不知晓，根据程思蒙的庭审陈述，结合商品房买卖合同及购房借款担保合同中对于购房首付款的记载，可以认定第三人程思蒙已向原告付清了涉案房屋的购房首付款，但其中有10万元首付款是向原告所借，剩余房款29万元第三人已通过银行按揭贷款形式由银行放款给了原告，第三人付丛已按商品房买卖合同的约定全面履行完向开发商支付购房款的义务。对于原告是否对涉案房屋进行回购的事实，原告虽向本院提供了付丛书写的退房申请，该申请签署的落款时间虽为人民法院对涉案房屋查封之前，但原告代付丛垫付涉案房屋银行贷款本息的行为均是发生在人民法院对涉案房屋查封之后，且原告在2018年1月11日向南昌市经济技术开发区人民法院起诉要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼过程中也未提及付丛在此之前申请退房事宜，此后，原告就其解除涉案商品房买卖合同纠纷案也向人民法院申请撤回了起诉，人民法院也裁定准许了撤诉，故本院对原告回购涉案房屋的事实不予认定。对原告已代付丛归还涉案房屋银行贷款本息的事实，原告可以就其已代垫金额向第三人付丛与程思蒙另案进行追偿。关于涉案房屋是否已由原告实际安置出卖给案外人孙小东的事实，原告虽向本院提供了孙小东签字的一份房屋买卖协议，但该份协议甲方处并没有原告方任何人员签字，也未加盖公司印章，故该份房屋买卖协议并未成立生效，即便该份协议有原告方人员签字认可或加盖了原告公司印章，那原告在明知涉案房屋还未解除备案登记情形下一房两卖的行为也是无效的。综上，原告作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，现原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：驳回原告南昌仁羲投资有限公司的诉讼请求。案件受理费7654元，由原告南昌仁羲投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  胡军红人民陪审员  饶冬贵人民陪审员  王晓倩二〇一九年二月二十五日书 记 员  毛 青