重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝03民终180号 上诉人（原审原告）：王蓉，女，1986年1月23日出生，汉族，农民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：黄坤鹏，重庆万忠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聂万德，女，1986年7月2日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 被上诉人（原审被告）：宋世容（聂万德之姨母），1966年7月1日出生，汉族，农民，住重庆市武隆区。 原审第三人：聂万培，男，1986年7月2日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 上诉人王蓉因与被上诉人聂万德、宋世容、原审第三人聂万培房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2017)渝0156民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王蓉上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：聂万德和宋世容在与我签订《门面出租协议》时存在欺诈行为，有严重过错；聂万德将其与聂万培共有的房屋以个人名义出租给我，导致我被聂万培举报，致使我无法经营停业，聂万德、宋世容应赔偿我遭受的经济损失。 聂万德未作答辩。 宋世容未作答辩。 聂万培未作陈述。 王蓉向一审法院起诉请求：1、解除王蓉与聂万德、宋世容签订的房屋出租协议；2、聂万德、宋世容赔偿王蓉损失80000元（包括门面转让费72800元、保证金200元、押金250元、材料损失6750元）。 一审法院认定事实：2014年5月7日，宋世容（聂万德的姨妈作为甲方监护人）与王蓉（乙方）签订《门面出租协议》，约定：“甲方将位于武隆县×广场×号的一间门面出租给乙方，租赁期为3年（从2014年1月20日至2017年1月20日），租金每月1500元，房租每季度支付一次，并提前10天交纳。乙方在租用门面期间甲方不能以任何理由收回房屋的使用权，或影响乙方在正常经营的其他行为，若造成经济损失由甲方负责。乙方向甲方交纳房屋保证金200元、下水道押金250元，在解除协议后，甲方必须退还给乙方。合同到期时，甲方如要收回房屋，必须支付房屋转让费80000元。宋世珍（聂万德的母亲）委托宋世容照管聂万德房屋财产，帮助收取房租费，因为聂万德精神有问题。如经营过程中，乙方须办理该门面的相关手续，甲方应提供相关证件协助办理”。在征得聂万德同意后，宋世容、王蓉在协议上签字。之后，2014年10月31日，聂万德以自己名义与王蓉签订《门面出租协议》，协议的大部分内容与2014年5月7日的协议内容相同，增加的内容为甲方有义务配合乙方办理营业的相关手续，不能找任何借口推脱，如因甲方导致乙方不能正常营业，所发生的损失应由甲方全权负责，若甲方不支付乙方的损失，可从该门面的房租费中扣除；该门面若遇政府拆迁导致乙方不能正常营业，甲方应赔偿给乙方转让费8万元相应的损失费用。甲方在乙方合同到期后，甲方如要收回房屋导致乙方不能续租或转让，甲方必须支付乙方转让费8万元。 2014年4月15日，王蓉购买了乐斯尼-冰激凌设备（王子店：1.78万元），现该设备已由王蓉搬离该门面。王蓉将该门面取名为“乐斯尼冰激凌店”从事冰激凌经营。同年5月7日，王蓉向上一承租人陈荣均支付转让费72800元和房屋保证金200元、下水道押金250元。王蓉按季度向聂万德支付了房租。聂万德提供了房产证，但因该房屋登记在聂万德之父聂海宽名下而无法办理相关经营手续。王蓉多次催促聂万德协助其办理相关经营手续未果。同年4月27日，武隆县食药监分局接举报将投诉登记表向王蓉送达。2015年4月20日，王蓉支付了4500元的房租后，未再支付房租。2016年3月22日，聂万德将该门面的锁更换，造成王蓉无法经营。2016年4月7日，王蓉提起诉讼。 另查明，位于武隆县×广场×号的一间门面的所有权人为聂海宽（房屋所有权证：武房权字第×号）。聂海宽、宋世珍系聂万德之父母，二人均已去世多年。一审法院（2006）武民初字第3号民事调解书认定，该房屋属于聂万培、聂万德均等享有。 一审法院认为，宋世容作为聂万德的监护人以聂万德名义与王蓉于2014年5月7日签订的《门面出租协议》后，聂万德与王蓉又于2014年10月31日重新签订了《门面出租协议》。因宋世容作为聂万德的监护人无法律依据，应以后一个协议为准。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”支付租金是承租人的主要合同义务，租金是承租人使用收益租赁物的对价，是出租人的合同主要目的所在。王蓉于2015年4月20日支付了2015年4月20日至7月20日的房租后，已经拖欠租金长达九个月，已经违反了合同的主要义务。同时，因王蓉长期拖欠房租，聂万德已将门面关闭，租赁合同无法继续履行，故双方签订的租赁合同可以解除。王蓉请求解除房屋租赁合同的主张成立，依法应予支持。 关于王蓉主张聂万德违约的问题。因王蓉所经营事项需要办理经营许可证，根据《门面出租协议》的约定，聂万德负有提供证件协助王蓉办理相关手续义务。经查明，聂万德已经提供了房产证，但因该房屋未办理过户登记在聂万德名下而无法办理相关经营手续（房屋产权登记人与出租人不一致），聂万德尽到了协助义务。且王蓉在武隆县食药监分局在向王蓉送达举报投诉后接近一年的时间里，并没有停止经营。故聂万德不存在违约。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。王蓉以《门面出租协议》第八条“甲方有义务配合乙方办理营业的相关手续，不能找任何借口推脱，如因甲方导致乙方不能正常营业，所发生的损失应由甲方全权负责”、第九条“如果甲方在乙方合同到期时，甲方如要收回房屋，必须支付该房屋转让费8万元”的约定主张损失，一审法院已认定聂万德在协助王蓉办理经营手续上已尽到协助义务，不存在违约。在双方的租赁合同未到期的情况下，是因为王蓉不按约支付房屋租金而导致合同解除，且不符合第九条约定“合同到期时……”的情形，故对王蓉主张损失的理由，不予采信。王蓉主张的损失包括门面转让费72800元、保证金200元、押金250元、材料损失6750元，对保证金和押金系王蓉为承租门面交纳的履约保证金，在合同解除时应当予以退还，故聂万德应当退还王蓉保证金200元、押金250元；对材料损失6750元，王蓉没有提交证据予以证明该损失，应当承担举证不能的法律后果，故对材料损失不予支持。 关于聂万德存在精神障碍，宋世容作为聂万德的监护人，无证据证明而不予认定。故宋世容不应承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用解释》、《中华人民共和国民法总则》第二十四条之规定，判决：一、解除王蓉与聂万德于2014年10月31日签订的《门面出租协议》；二、聂万德在判决生效后五日内支付王蓉保证金200元、下水道押金250元，共计450元；三、宋世容不承担责任；四、驳回王蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取900元，由王蓉负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：王蓉在一审中主张的损失应否支持。 经查，2014年5月7日，王蓉与宋世容签订《门面出租协议》时，已经查看了涉案租赁门市的房产证，对该房产证登记在聂万德之父聂海宽名下是明知的。后王蓉与聂万德重新签订了《门面出租协议》。王蓉租赁涉案租赁门市后，开始营业经营，在被举报投诉后，并没有停止经营。王蓉与聂万德签订的《门面出租协议》导致解除的原因是王蓉不按约支付房屋租金所致。王蓉主张的材料损失6750元，未提供依据证明。王蓉主张的门面转让费72800元，是其与上一承租人陈荣均协议，并向陈荣均支付。王蓉主张损失是聂万德、宋世容造成的，缺乏依据，其要求聂万德、宋世容赔偿材料损失、门面转让费，亦缺乏依据，故对其该主张，本院不予支持。一审判决解除王蓉与聂万德于2014年10月31日签订的《门面出租协议》，并由聂万德支付王蓉保证金200元、下水道押金250元，共计450元正确，本院予以确认。 综上所述，王蓉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人王蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 勇 审判员 谭红艳 审判员 张海瑞 二〇一九年二月二十七日 书记员 文 杰