湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终704号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亚芳，女，1979年7月10日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：周红锋，男，1978年4月16日出生，汉族。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人陈亚芳、周红锋商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初4125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈亚芳、周红锋的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由陈亚芳、周红锋合理负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定汇龙公司存在违规建设，擅自将A1-A7、B2-B6（共12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间事实错误。上述违规建设并非汇龙公司所为，而是业主所为。其次，一审判决认定未在合同约定的期限内办证是汇龙公司的原因并非政策原因所改的事实错误。一是根据《郴州市人民政府办公室关于加快推进不动产统一登记工作的通知》【郴政办函（2016）60号】载明2016年5月20日，市、县（市）政府发布公告实施统一登记，暂停办理不动产登记业务。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通（2016）3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月28日起依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。在此之前郴州市不动产登记中心并未正式成立或挂牌，办理不动产权属登记需提供资料清单未明确，办证程序未明确。二是不动产首次登记与房产初始登记在程序和资料要求上有明显不同，不动产首次登记相当于将之前的办理房产证和国土证的工作合二为一，在原办理房产初始登记的基础上，增加了办理原国有土地使用权证等工作流程。三是因不动产登记是将房产部门和国土部门的登记工作合二为一，就必然牵涉到两个部门的数据、人员、机构等各方面的整合，而在整合过程中必然会出现一些问题，汇龙公司在实际办证过程中，也因为数据等方面的问题耽误了大量时间。综上，导致汇龙公司未在合同约定的期限内办证主要有两方面的原因：一方面是因为业主违规改建、扩建导致规划验收不能通过；另一方面是因为不动产统一登记制度的实施，比原初始登记增加了许多程序和资料，正是因为增加的工作，才导致办证迟延。因此，未在合同约定期限内办证并非汇龙公司的原因所致。2、一审判决适用法律错误。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决汇龙公司承担高额违约金明显不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是指在开发商逾期办证给买受人造成损失的情况下，为了弥补损失可以按照该条规定计算损失额。案涉房屋已经交付陈亚芳、周红锋，陈亚芳、周红锋没有损失，一审法院根据该条规定，按照贷款利率计算陈亚芳、周红锋的损失明显违反公平原则。陈亚芳、周红锋辩称，1、汇龙公司上诉提出违规建设是汇龙公司在商品房销售过程中承诺赠送给相关买受人的房屋，由汇龙公司付款，福建成森建设集团公司施工，规划部门因此对汇龙公司进行了行政处罚，汇龙公司对行政处罚没有提出异议，因此，违规建设系汇龙公司所为。2、陈亚芳、周红锋已按照合同约定支付了全部购房款，不存在没有付清购房款的事实。但是汇龙没有在合同约定期限内办理初始（首次）登记，完全是因为汇龙公司违规建设没有按时通过规划验收所致，不是因为不动产登记政策调整所致。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。陈亚芳、周红锋向一审法院起诉请求：1、判令汇龙公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成陈亚芳、周红锋无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金37,750.75元（暂时计算至2018年3月24日，违约金的最终计算需计算至初始登记即首次登记之日止）；2、判令汇龙公司立即按照合同约定协助陈亚芳、周红锋办理不动产权证；3、本案诉讼费用由汇龙公司负担。一审法院认定双方当事人无争议的事实：1、2013年1月12日，陈亚芳、周红锋（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订编号为20120287302的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定陈亚芳、周红锋购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第x栋x层x号房，建筑面积114.29平方米，每平方米4365.01元，总房款为498,877元。汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，陈亚芳、周红锋依约向汇龙公司支付了购房款498,877元，汇龙公司于2014年12月30日将房屋交付给了陈亚芳、周红锋使用。2、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”3、因汇龙公司存在违规建设行为，擅自将A1-A7、B2-B6（共计12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间。郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字【2016】14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。4、“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A2栋于2018年4月19日办理完毕，A3、B2栋于2018年5月24日办理完毕，A1、A5、A6、A7、B3、B4、B5、B6栋于2018年6月12日办理完毕，A4栋于2018年6月29日办理完毕。一审法院认定双方当事人有争议的事实：陈亚芳、周红锋认为依据双方合同补充协议约定，汇龙公司应自商品房交付使用540日之内完成该商品房的产权登记手续，汇龙公司逾期未完成，应承担相应的违约责任，向陈亚芳、周红锋支付逾期办证违约金。汇龙公司则认为初始登记未完成是因为实施不动产统一登记的政策变动而导致，系不可抗力因素，而非汇龙公司的原因所致，故陈亚芳、周红锋的诉讼请求不应予以支持。汇龙公司提供了从网上打印的郴州市人民政府于2016年4月27日发布的《郴州市人民政府办公室关于加快推进不动产统一登记工作的通知》（郴政办函（2016）60号文件）和郴州市人民政府于2016年10月18日发布的《郴州市人民政府办公室关于做好房产交易管理与不动产统一登记衔接工作的通知》（郴政办函（2016）158号文件），拟证明因实施不动产统一登记制度，造成了涉案商品房办理初始登记的时间延长，其责任不在汇龙公司。一审法院认为，汇龙公司提供的证据，不能证明延期办证违约责任系政策变动原因所致。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……”。但汇龙公司直至2018年才办理案涉房屋的不动产首次登记。故对汇龙公司主张本案系不可抗力因素，而非汇龙公司的原因所致的辩解意见，不予采纳。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点为：一、能否认定汇龙公司存在违约行为，如果汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任；二、汇龙公司是否应协助陈亚芳、周红锋办理不动产转移登记。关于焦点一。汇龙公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力。一审法院认为:1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变;2、2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请;3、汇龙公司因违规建设，2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件;4、汇龙公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续;因此，对汇龙公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点不予认可，应当认定汇龙公司未如期办证是违约行为。双方在合同中没有约定逾期办证的违约责任。因汇龙公司存在逾期办证违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定汇龙公司应当承担逾期办证违约金是恰当的。该司法解释中使用的是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付陈亚芳、周红锋居住，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金、不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，应当从2016年7月1日开始计算违约金，因违约金持续计算，以6个月至1年的贷款利率计算亦是妥当的。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本案违约金从2016年7月1日起按已付购房款498,877元为基数，按年利率4.35%算至汇龙公司为陈亚芳、周红锋办妥不动产首次登记之日止（2018年6月12日）为42,273元（498,877元×4.35%÷365天×711天）。关于焦点二。陈亚芳、周红锋要求汇龙公司提供办理不动产权证相关材料并协助陈亚芳、周红锋办妥产权登记，汇龙公司认为已经完成案涉房屋的不动产首次登记，应当驳回陈亚芳、周红锋该项诉请。一审法院认为：汇龙公司已经办理案涉房屋的首次登记，只是尚未办理转移到陈亚芳、周红锋名下的转移登记。庭审中，陈亚芳、周红锋明确该项诉请为要求汇龙公司提供办理不动产权证相关材料并协助陈亚芳、周红锋办妥不动产转移登记。按照合同补充协议第五条“出卖人应当向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”，办妥产权登记应当不仅包括登记在开发商名下的首次登记，还包括登记在业主名下的转移登记，完成了登记在业主名下的转移登记才能是办妥产权登记。故陈亚芳、周红锋的该项诉请，符合双方的约定，不违反法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈亚芳、周红锋办理陈亚芳、周红锋购买的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第x栋x层x号商品房的不动产转移登记；二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈亚芳、周红锋逾期办证违约金42,273元。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取372元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计512元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。汇龙公司提交三组证据：1.建设工程竣工验收报告、承诺书，拟证明涉案房屋分别于2014年10月30日、12月9日竣工，业主在交房后违规改造房屋，将阳台镂空部分改为房间；2.郴州市建设工程规划核实（验收）测量报告[（2015）第180号]、责令整改通知书、行政处罚告知书、违法建设结案通知书、行政处罚决定书、房屋建设工程竣工规划核实意见书，拟证明因业主违规建设导致A1-A7、B2-B6栋规划验收不能按时通过，汇龙公司做了大量工作并接受处罚后，于2016年10月19日通过规划验收，至此涉案房屋才符合办理初始登记的条件；3.关于郴州汇龙万宝国际城一期项目建设工程的房产初查报告、房地产开发项目土地验收申请审查表、商品房初始登记所需材料清单及不动产首次登记所需材料清单、不动产受理登记凭证4份，拟证明郴州市不动产登记中心和郴州市国土局于2017年1月11日出具房地产调查报告，明确案涉房屋可以办理不动产登记，但不动产登记中心仍不予办理不动产登记。2017年10月20日，郴州市不动产登记中心受理了汇龙公司的申请，仍要求提交土地验收申请表，而土地验收申请表正是不动产登记新增的工作流程，涉案项目2018年3月26日才进行土地验收。陈亚芳、周红锋质证认为：1.对第一组证据的建设工程竣工验收报告的真实性、合法性、关联性、证明方向均有异议，该验收报告系复印件，真实性存疑；承诺书的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。其格式、内容全部系汇龙公司预先准备并提供给业主的，目的是规避自身违规加建的违法责任，承诺书是在汇龙公司违规加建之后补签的；案涉违规加建部分，在业主收房时已经由汇龙公司基本加建完成，不存在再由业主委托改造的情形。2.对第二组证据真实性、合法性无异议，对证明方向有异议。郴州市城乡规划局处罚的违法主体是汇龙公司并非业主，对于行政处罚决定书认定的违规加建事实，汇龙公司并没有提出任何异议，由此证明加建行为属于汇龙公司行为，与之前销售时免费赠送房间的宣传相互印证。3.对第三组证据真实性、没有异议，对合法性、关联性均有异议。该组证据恰恰证明汇龙公司没有在合同约定期限内完成房屋测绘、土地验收等事项，导致迟延办证。本院认证认为，对第一、二组证据的真实性本院予以采信，但对汇龙公司主张的证明方向不予采信。第一组证据中的建设工程竣工验收报告证明了案涉房屋分别于2014年10月30日、12月9日在建设单位汇龙公司的组织下完成了建设、施工、设计、监理、勘察单位的五方竣工验收，但不能证明汇龙公司此时已完成竣工验收备案登记；第二组证据显示汇龙公司因对案涉房屋违规建设而被行政处罚，缴纳了684,572.15元的罚款后，其开发建设的案涉万宝国际项目一期房屋于2016年10月19日通过规划验收。第一组证据中承诺书系格式化打印后由案涉业主一一签订，业主承诺改建是个人行为，与万宝国际管理处无关，但上述意思表示与郴州市城乡规划局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书、违法建设结案通知单等显示的因违规建设被处罚的主体是汇龙公司并非业主的事实之间，存在明显矛盾，且与常理不符，本院不予采信。第三组证据中郴州市国土资源局和不动产登记中心于2017年1月11日、5月19日针对案涉工程出具的房地产调查报告、规划和实测建筑面积表，仅能证明上述时间郴州市国土资源局和不动产登记中心明确了案涉房屋可以办理不动产登记手续，但不能证明汇龙公司在商品房买卖合同约定的办证期限内向不动产登记中心提交了首次登记的申请，亦不能证明汇龙公司在上述时间内即已完成了不动产首次登记所需的所有准备材料，事实上汇龙公司提交的不动产受理登记凭证证明了不动产登记中心最早在2017年10月20日才受理汇龙公司的登记申请，而土地验收申请表却证明了汇龙公司存在改变土地用途和计容、超容积率建设的问题，致使2018年3月26日才通过土地验收审批，此时案涉房屋才完全符合办理首次登记的条件。故第三组证据无法证明涉案房屋在合同约定的办证期限内已具备办证条件，亦无法证明系不动产登记政策调整的原因才导致汇龙公司迟延办证，本院对该组证据不予采信。本院除对一审判决认定的事实予以确认外，另查明，2013年10月至2016年4月汇龙公司在建设“汇龙•万宝国际”一期项目时，违规建设，擅自将A1-A7、B2-B6（共计12栋）每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改为房间，超计容建筑面积7642.02平方米。郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司处以罚款684,572.15元。还查明，一审中汇龙公司对陈亚芳、周红锋提起了反诉，要求支付房屋面积差额款48,102元（4365.01元/平方米×11.02平方米）及其相应利息877元。2018年12月7日，汇龙公司以“维护稳定，逐步与业主协商处理房屋超面积等相关事宜”为由申请撤回反诉。本院认为，本案的争议焦点是：一、违规建设的责任主体如何认定；二、汇龙公司没能在合同约定期限内办理不动产初始（首次）登记与不动产统一登记政策实施是否有关联，汇龙公司应否承担违约责任、违约金如何计算；三、汇龙公司是否应协助陈亚芳、周红锋办理房屋产权证。关于焦点一。案涉“汇龙．万宝国际城”项目A1-A7、B2-B6栋架空层无使用功能镂空部分被违规加建成住房是不争的事实，双方都认为对方才是违规建设的行为人。汇龙公司提交的郴州市城乡规划局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书、违法建设结案通知单等证据，证明了违规建设及被处罚主体是汇龙公司，汇龙公司因此被行政处罚而缴纳了684,572.15元罚款。根据上述行政处罚决定，结合汇龙公司承担支付改建费，本院认定违规建设的责任主体是汇龙公司，不是购房业主。汇龙公司主张违规建设是购房业主，没有事实依据，本院不予支持。关于焦点二。双方合同约定在交房后90日内办理初始登记，交房后540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。根据该约定，汇龙公司应在2015年3月31日前为涉案房屋办妥初始登记，2016年6月23日前办妥产权登记。郴州市人民政府2016年5月27日发布的郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明，2016年6月20日起市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；郴州市不动产登记中心于2016年6月21日起开始受理各类不动产登记；于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明。但汇龙公司未提供证据证明在房产管理部门停止受理产权登记前递交了办证申请和资料，也没有提交证据证明其在办证期限届满前向不动产登记中心提交了应当由出卖人提供的相关资料，因此汇龙公司主张是不动产统一登记政策实施导致其不能按期办证的理由不成立，对其诉请依法不予支持。对于涉案违约金如何计算的问题。关于违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方当事人在合同中虽然没有约定逾期办证违约金，由于汇龙公司存在逾期办证的违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。具体到本案，涉案房屋已交付给陈亚芳、周红锋，合同的主要目的已经预期可以实现，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，并无不当。关于违约金计算的起止时间。根据涉案合同及附件的约定，汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助陈亚芳、周红锋办妥产权登记，一审法院考虑到郴州市不动产登记中心于2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，酌定从2016年7月1日开始计算违约金，至2018年6月12日汇龙公司已完成涉案房屋首次登记（初始登记），一审法院认定汇龙公司逾期办证711天，逾期违约金为42,273元（以已付购房款498,877元为基数，按年利率4.35%计算）并无不当。关于焦点三。商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第五条约定，汇龙公司应当从2014年12月30日的次日起540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。现汇龙公司已经完成案涉房屋的初始登记，至于办理将房屋登记在陈亚芳、周红锋名下的不动产转移登记，根据上述补充协议约定，汇龙公司应协助陈亚芳、周红锋办理，而不是为陈亚芳、周红锋办理。故一审判决汇龙公司协助陈亚芳、周红锋办理涉案房屋不动产转移登记并无不当，本院予以维持。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费857元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹文杰审判员  李红兵审判员  王梅英二〇一九年二月二十八日法官助理肖露华书记员魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。