山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初7603号 原告：日照信美房地产开发有限公司。住所地：日照市 法定代表人：夏永明，总经理。 委托诉讼代理人：赵耀，山东陆海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘颖，山东陆海律师事务所律师。 被告：张艳玲，女，1973年4月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：乔世田（张艳玲之夫），住日照市东港区。 原告日照信美房地产开发有限公司与被告张艳玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照信美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘颖、赵耀，被告张艳玲及其委托诉讼代理人乔世田到庭参加本案第一次庭审，原告日照信美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘颖，被告张艳玲的委托诉讼代理人乔世田到庭参加本案第二次庭审。本案现已审理终结。 原告日照信美房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2011年7月14日签订的内部认购协议（被告实际交纳购房款78251元）；2.依法确认原告因解除合同应承担的民事法律责任；3.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第二项民事法律责任具体指退还被告已交房款本金和0.5%已付房款的违约金。事实与理由：2011年7月14日，原告与被告签订了内部认购协议，约定被告购买原告开发的“日照温州城”第701幢2-134号商铺，总价款104278元，2012年6月30日前交付，交付条件为该商品房经验收合格，逾期交付超过120日后买受人有权解除合同，出卖人应退还已付房款并按已付款项的0.5%向买受人赔偿违约金，如发生争议协商不成应依法向人民法院起诉，双方还对其他权利义务进行了约定。后因房屋面积调整，原告向被告退还部分购房款，并因被告介绍他人购房获得优惠从而减免购房款1000元，最终被告向原告实际支付房款78251元。但由于原告原股东对公司经营管理不善导致资金链断裂等原因工程无法如期完成，到2012年底该项目陷入停工烂尾状态。2014年3月，新股东通过股权受让方式收购了原告公司，接管涉案房产项目，但随着工程建设推进，发现项目设计建设、房产预售、财务管理等环节存在严重问题，特别是在基础防水和消防工程的设计和施工上存在严重缺陷，致使项目根本无法通过验收和交付使用。现项目处于停工状态，公司大量债务无力偿还，实际已处于资不抵债的破产状态。在项目开发长期停滞、事实上已成为烂尾工程、广大购房业主合同目的已不能实现的情况下，如继续履行合同，不仅是原告难以承受之重，而且也必将会给广大购房业主带来巨大风险和更大损失。本着对社会负责和对购房业主负责的精神，为保护购房业主的利益和维护社会稳定，原告无奈选择在承认自己违约的前提下与买受人协商解除商品房买卖合同的解决方案。在市、区两级政府领导和支持下，通过委托第三方贷款等方式筹措部分资金，专项用于返还买受人购房本金，并力所能及地给予买受人一定程度的损失补偿。目前绝大多数买受人已选择与原告协商解除合同，使争议得以解决。在此情况下，为尽快化解矛盾纠纷，维护业主和企业的利益，防止损失的进一步扩大，原告请求依法解除商品房买卖合同，并自愿适当承担一定的违约责任，请求依法公断。 被告张艳玲辩称：1、被告不同意原告请求解除购房合同的无理诉求。理由如下：首先，原告作为房地产开发企业应当履行诚实守信的经营原则，不应当因为内部经营管理混乱就背信弃义，任意欺诈购房者。其次，双方签订的购房合同系被告举全家之财力负债购买实现的合同利益，自2011年7月14日至今已经长达8年的期限，目前的市场房价和8年之前的房价早已经是天壤之别，不能相提并论。再次，被告既不是原告所称的“无理上访户”，又没有向法院起诉过解除合同。被告作为合法的购房人在整个购房活动过程中以及截至今天并没有给政府增添任何麻烦，原告所谓解除合同的理由并不符合法律规定。2、被告认为原告存在欺诈性销售行为。原告自2011年7月14日和原告签订房屋订购协议后，紧接着于当日又指示原告属下的日照佳信物业服务有限公司和被告签订《商铺租赁合同》，原告用上述欺骗性的签约行为实现了占有被告购房款的目的。对此，被告要求原告双倍赔偿购房款的损失。3、被告认为原告不能及时验收工程、及时给被告办理房屋权属证书的行为完全是原告一方的过错，按照相关法律、法规，原告应当承担违约责任并继续履行合同；原告依据不能验收房屋的理由请求解除合同不符合法律规定的解除事由，同时早已经超出了行使合同解除权的诉讼时效法律规定。4、司法解释第八条规定的导致商品房买卖合同目的的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，商品房购买合同签订后出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，山东省日照市中级人民法院（2015）日执字257-2号、（2015）日执字257-3号执行裁定书可以证明合同签订后开发商未经允许擅自将被告的房子701-2-134抵押给第三方。5、司法解释第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金的数额。6、不是优惠减免1000元，而是老客户带新客户成交买房给的奖励。故要求：1、原告继续履行合同并承担延期交房的责任。2、如开发商实在无法履行合同，要做出合理的赔偿，增加违约金的数额，即原合同价也就是104278元，赔偿房屋涨价损失、被占8年房款同期银行利息。买受人在购房后所产生的涨价利益应当由守约方享有，如果因开发商违约而解除合同，只按原合同价赔偿，就会造成守约方吃亏，违约方反而受益，这样的结果反而助长开发商违约行为，也违反了公平原则，要求所有赔偿款到达指定账户后合同自动解除或法院判决生效。但被告明确的是不同意解除合同，被告所说的赔偿责任是假设解除合同了，如果原告同意给被告赔偿款的一倍即104278元，被告就同意解除合同，解除是有前提的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和原被告举证、质证情况，本院认定事实如下： 2011年7月14日，原告日照信美房地产开发有限公司（出卖人）与被告张艳玲（买受人）签订《内部认购协议书》，约定双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：出卖人以出让方式取得位于日照市东港区的地块的建设用地使用权，载明该建设用地使用权来源的批准文件或协议是山东国用（2009）第3002号，该地块总土地面积为66776.2平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中国?日照?温州城。预售商品房批准机关为日照市建设局。被告购买的商品房为项目第701幢2-134号房，建筑层数地上三层，地下**，该商品房位于第**。该商品房土地使用权限自2006年12月26日至2046年12月26日。该商品房设计用途为商业。被告购买的商品房建筑面积共21.82平方米，价款按建筑面积计算，每平方米4779元，总价款104278元，买受人一次性交付房款104278元。出卖人应当在2012年6月30日前，将建筑工程经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过120日，自本合同规定的最后期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于1项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本协议第九条规定的证明文件（即建筑工程竣工验收合格），并签署房屋交接单。出卖人已经选聘日照佳信物业服务有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。原被告双方均在合同上盖章签字并捺印。 同日，被告张艳玲作为甲方、日照佳信物业服务有限公司（系原告独资子公司）作为乙方签订商铺租赁合同，约定被告将其购买的上述商铺出租予日照佳信物业服务有限公司从事统一商业经营活动，租赁期限自交房次日起为期3年。双方约定乙方在应租赁期内向甲方交纳租金25027元，乙方已在甲方交房完毕即日一次性付清于甲方。甲方同意乙方或乙方转租的第三人因经营需要对本合同项下商铺进行重新规划布局和调整，甲方不得干涉乙方或第三人在其承租的场地内进行合法的正常经营活动。甲方同意乙方将该商铺进行统一规划和装修并用于乙方自行规划的商业用途，同时允许乙方以转租、转借、合租、合作经营等方式统一使用该商铺，届时乙方无须书面通知甲方或征求甲方同意。 落款时间为2011年7月14日原告向被告出具的收款专用收据载明：被告张艳玲房款104278元，同时在该收据右上角有“优惠金1000元”的字样。落款时间为2011年7月14日的原告日照信美房地产开发有限公司付款凭证及老客户介绍新客户成交奖励确认单载明原告支付被告张艳玲奖励金1000元。落款日期为2012年7月3日的原告日照信美房地产开发有限公司付款凭证显示退被告张艳玲701#二层二单元34号房屋差价25027元，同日，原告向被告出具收款专用收据，该收据载明被告张艳玲房款79251元。 后原告未能按合同约定按期交房，原被告双方协商未果，原告于2018年9月4日向本院提起诉讼，要求解除诉争内部认购协议书。 在本案审理过程中，本院依法到日照市住建局就有关案件事实进行调查，该单位工作人员陈述诉争“日照温州城”项目共有六个单体，已经验收两个，剩余四个单体（4#、5#、7#、10#楼）建筑方没有向有关验收部门报备。竣工验收报备不需要消防方面的材料，但即便通过竣工验收，办证前仍需提供包括消防在内涉及到多个部门的材料。 被告主张其所购买的房屋被原告抵押给宏鑫建设集团有限公司，但其提交的证据显示其所购买的房屋因宏鑫建设集团有限公司申请于2016年1月11日被日照市中级人民法院以（2015）日执字第257号执行裁定书查封，后于2018年1月29日被日照市中级人民法院以（2015）日执字第257-3号执行裁定书解封。 涉案房屋商品房预售许可证系于2011年12月31日取得，证号（日）房预售证第201112026号。 另查明,原告及其股东现涉及多起诉讼纠纷，名下多宗土地使用权及房产被查封或正被执行。经查询日照市不动产登记中心，涉案房屋坐落的日国用（2009）第3002号土地已被四次轮候查封，同时被抵押给日照银行股份有限公司东港支行。同时据原告陈述，涉案项目现大多数购房业主已办理了退房手续。 本院认为，原被告之间虽然签订的系内部认购协议，但协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告作为出卖人已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。原被告双方基于真实意思表示签订上述协议，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，同时虽然原被告签订上述协议时，原告尚未取得商品房预售许可证明，但其已于2011年12月31日取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，该协议有效。故双方之间的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告按约缴纳购房款，原告亦应按约向被告交付诉争商铺。然原告逾期交房，显属违约。本案争议的焦点为原告是否有权解除诉争商品房买卖合同问题。对此，分析如下： 合同解除有约定解除和法定解除两种情况，本案中，原被告双方在诉争商品房买卖合同中并未约定迟延交房的情况下原告有权解除合同，双方对诉争合同解除亦未达成一致意见，诉争合同不符合约定解除的条件。至于是否符合法定解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，据此，通常情况下，解除合同主要是一种违约救济方式，违约方不享有法定解除权，即法定解除权的行使主体应为守约方。本案原告作为违约方是否享有法定合同解除权问题，结合被告答辩看，其实际系要求原告继续履行商品房买卖合同。此种情形下，如合同已不具备继续履行条件时，为衡平当事人利益，应当准许违约方解除合同，但违约方须向守约方承担赔偿责任，以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。因此，诉争商品房买卖合同可否依法解除，应结合诉争商铺的性质、双方的缔约目的及合同履行情况综合进行分析。 关于诉争商铺性质问题。根据双方提交的证据及当庭陈述，诉争商铺在合同签订当日即存在返租，且以三年租赁费25027元实际抵顶部分购房款。由此可见，本案原被告双方之间并非一般的商品房买卖，而是属于房地产开发企业即原告采取售后包租或者变相售后包租的方式向被告销售未竣工商品房，即商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式即产权式商铺买卖。此类房地产销售模式虽具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点，但其产权、经营权、管理权的分离对实现统一经营造成根源性障碍，容易出现因开发商信用危机或经营不善而导致产权式商铺断租、闲置、不能交付使用等情况，陷入管理方无力统一经营、业主也无法自主经营的僵局，本案矛盾即是如此。解决此类矛盾，应从有利于物业整体功能发挥，避免社会财富损失的进一步扩大的目的出发，从整体进行考虑，而不能将双方约定的合同目的以及双方对于合同的履行简单分割处理。 从双方缔约目的及合同履行情况看，本案被告订立商品房买卖合同的目的不单是获得商铺的产权，其更是要通过统一经营使业主获得由商铺带来的经营收益，这是由产权式商铺的性质决定的。现诉争商铺已近7年仍未交付，且未通过竣工验收依旧处于无法交付的状态，作为开发商的原告亦深陷大量诉讼纠纷，持续长时间未能支付返租租金，造成了众多问题，引发社会不稳定。即便如被告所坚持，继续履行原被告之间的商品房买卖合同，被告仍无法达到取得诉争商铺产权、获得经营收益的合同目的，原被告双方将在可预见时间内依旧处于如今这种僵持状态。然这种状态既不能使原告盈利，亦无法使被告受益，不利于诉争物业整体功能的发挥，更会造成社会财富损失的进一步扩大，影响社会稳定，保护此种各方合法利益均受损的合同状态并不是法律本意。且涉案房屋坐落土地被抵押、查封，也使房屋交付存在现实障碍。鉴于诉争商品房买卖合同继续履行已无现实可行性，合同目的无法实现，且绝大多数业主已经选择解除合同的情形下，从最大限度保护合同当事人权益、维护社会稳定大局出发，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，诉争商品房买卖合同依法可予以解除。 鉴于合同解除后，违约责任的认定是合同解除后的法律后果，系守约方的合法诉权，违约方无权代替守约方向法院提出要求承担违约责任的方式及数额等具体请求。故对于合同解除终止履行造成的损失,本院不予处理。 综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 原告日照信美房地产开发有限公司与被告张艳玲于2011年7月14日签订的内部认购协议于本判决生效之日起解除。 案件受理费100元，由原告日照信美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  厉翠菊 人民陪审员  李 勇 人民陪审员  李业成 二〇一九年二月二十二日 书 记 员  仲 玉