呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2018）内0103民初3169号原告：徐永旺，男，1962年8月5日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：何伟东，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖文娟，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古丰大房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区****。法定代表人：翟淑静，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴连峰，合星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇辰，合星律师事务所律师。原告徐永旺诉被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何伟东、廖文娟，被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人吴连峰、王宇辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐永旺向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告偿还借款本金126万元；2、请求判令被告向原告支付借款本金126万元从2016年7月27日至2018年12月6日按月利率2%计算的利息及违约金724920元，2018年12月7日以后的利息及违约金按月利率2%计算至本金实际给付之日；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本案与邢树青诉被告民间借贷一案合计提供借款670万元，构成如下：1、被告代岳九斤、张卫平偿还原告借款本金及利息；2、被告向原告偿还借款本金及利息。据此，2016年7月27日，原、被告双方签订一份《经济适用住房买卖合同》，约定：被告将位于呼和浩特市回民区小府路的清和家园小区17号楼1层1015号商业房（建筑面积252平方米）出售给原告，每平方米5000元，合计126万元。同日，被告向原告出具《收据》，预收原告购房款126万元。同日，双方签订《房屋收购协议》，约定：被告向原告收购上述房屋，收购总价为141.12万元，于2017年1月30日一次性向原告支付全额收购款，如逾期支付每月按购房款全额的2%向原告支付违约金。本案“名为房屋买卖，实为民间借贷”，原、被告双方以房屋买卖形式作为民间借贷的担保，双方约定的141.12万元房屋收购价款实为126万元借款本金与126万元借款本金按照月利率2%计算的截止至2017年1月30日（6个月）的利息15.12万元之和。由此可知，本案中双方约定的借款本金为126万元，月利率为2%，借款期限自2016年7月27日至2017年1月30日，如逾期则按月利率2%继续计算利息。截止2018年12月6日，借款本金126万元按月利率2%计算的利息及违约金为724920元，2018年12月7日以后的利息及违约金按月利率2%计算至本金实际给付之日。上述款项经原告多次催收，被告拒不支付，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司辩称，2015年8月被告向原告借款100万元，2016年向原告出具了126万元利息本金收据，2016年7月27日利息本金利率为月利率2%，故本案借款本金应该按照实际借款100万元为基数计算利息，被告在借款期间6个月即截止2017年1月30日利息按照月利率2%计算，借款期间届满后，被告对于借款产生争议，原告提起房屋买卖合同纠纷主张被告交付房屋，在此期间利息即2017年1月30日后利息应该按照同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、2015年8月21日，原告徐永旺向被告公司工作人员李娜转账汇款1000000元。2、2016年7月27日，原告徐永旺与被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司签订了《经济适用住房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于回民区小府路清和家园第17幢一单元1015号商业房，约定单价为5000元，建筑面积252平方米，购房总价为1260000元。被告于2016年7月27日向原告出具购房金额为1260000元的收据。同日，原告（甲方出售方）、被告（乙方收购方）签订了《房屋收购协议》，约定由被告收购原告购买的清和家园小区17#楼一层商铺，面积为252㎡，房号1015，收购总价1411200元。被告于2017年1月30日一次性向原告支付全额收购款。如逾期支付每月按购房款总额的2%向甲方支付违约金。被告在2017年4月30日前未按协议支付收购款及违约金，此协议作废。3、原、被告双方在庭审中认可原告于2015年8月21日向被告出具借款本金1000000元。原、被告双方在2016年7月27日重新结算借款本息，利息为330000元（该利息以1000000元为基数，按照月利率3分的标准，自2015年8月21日计算至2016年7月27日），双方将260000元利息计入借款本金之中,并签订了购房款为1260000元的《经济适用住房买卖合同》。本院认为，本案系民间借贷纠纷，立案时所确定的案由为房屋买卖合同纠纷，在诉讼过程中原告申请变更了诉讼请求，根据变更后的诉讼请求、庭审过程中各方当事人陈述及相关证据，可以确定本案双方当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，名为房屋买卖，实为借贷关系，故本案案由依法确定为民间借贷纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。对此本院认为，原被告之间虽然并未签订书面的借款合同，但原被告双方对其借贷关系均予以认可，故双方所达成的民间借贷法律关系是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院依法予以确认。关于借款本金，双方在签订的《商品房买卖合同》中以约定的购房总金额1260000元作为借款金额，双方在庭审中均明确该1260000元中包含了前期的利息，前期利息以月息3分计算，按照该利息标准前期利息应为330000元，双方在本案中仅将260000元计入本金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利息没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金”，本案中双方按照月息3分的标准计算前期利息，超过了上述法律规定的利率标准，故超过年利率24%部分的前期利息不能计入后期借款本金中，前期利息按照年利率24%的标准计算为224219元，故后期借款本金应当为1224219元。双方在签订《商品房买卖合同》当日又另行签订了《房屋收购协议》，在该协议中约定了被告向原告回购房屋的金额及回购期限，因约定的回购金额高于购房金额，故根据回购期限即借款期限可以确定双方在实际上约定的借款利息为月息2分，双方在庭审中对此均无异议，故本院对于原告主张被告偿还借款本金1224219元及按约定的月息2%支付借期内利息的请求依法予以支持。关于借款期限届满之后的利息，双方并未进行约定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：…（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，因被告至今未履行偿还借款的合同义务，故被告应当按照借期内的利率继续向原告支付利息，本院对于原告主张按照月息2%的标准支付利息的请求依法予以支持。故利息计算如下：以1224219元为基数，按照年利率24%的标准自2016年7月27日起计算至被告本金实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告徐永旺借款本金1224219元及利息（利息以1224219元为基数，按照年利率24%的标准自2016年7月27日起计算至被告本金实际给付之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22660元，由被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司负担22017元，原告负担643元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康 宁审 判 员 姜 薇人民陪审员 云文燕 二0一九年二月二十日书 记 员 宋俊杰