福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终58号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李远航，男，1978年6月19日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：郑琦瑄、李瑞芬，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张佛彬，男，1966年8月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：温毅荣，男，1980年3月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：厦门恒星汇智能科技有限公司，住所地福建厦门市软件园望海路41号601单元之三。 法定代表人：刘峰辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟水明，福建秋生律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：泳裕（福建）信息科技发展有限公司，住所地福建省厦门市软件园望海路41号601室。 法定代表人：黄晓红，该公司执行董事。 上诉人李远航因与被上诉人张佛彬、温毅荣、厦门恒星汇智能科技有限公司（以下简称恒星汇公司）、泳裕（福建）信息科技发展有限公司（以下简称泳裕公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2017）闽02民初910号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 李远航上诉请求：撤销原审判决，改判不得执行厦门市思明区软件园望海路41号401室、501室、601室房产。事实和理由：（一）恒星汇公司现有资产（含债权），远超过张佛彬所主张的债权本息，因此不宜处置担保人泳裕公司的房产。恒星汇公司被福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）查封了3209多万股的广发银行的股份，同时，恒星汇公司同时还对厦门市涌弘贸易公司、厦门双兆商贸有限公司、厦门市贤础贸易有限公司享有经司法确认的到期债权，原审法院亦查封了厦门市涌弘贸易公司持有并已质押给恒星汇公司的广发银行股份2200万股、厦门市贤础贸易有限公司持有广发银行股份但已质押给案外人王美珍3600万股。按照基准日为2016年12月30日的评估报告，广发银行每股股金为7.15元，2018年5月29日评估每股为9.85元。恒星汇公司上述资产和债权合计超过10亿元。并且广发银行系拟上市公司，其股权价值还会不断增加。 （二）涉案房产系泳裕公司为解除恒星汇公司被法院查封的广发银行股份2200万股而提供的担保，目的在于确保担保范围内的债权能够实现。之后，恒星汇公司因担保解封的2200万股股份又被厦门中院再次查封。在原担保的2200万股股份又被查封的情况下，作为担保作用的涉案房产的担保目的已经实现，不应继续查封，更不应在恒星汇公司资产足以偿还欠款本息的情况下进行拍卖处置。 （三）上诉人李远航与泳裕公司签订的《写字楼租赁合同》合法有效，依法受到法律保护。1．厦门市海沧区人民法院于2017年12月25日作出民事判决，认定李远航与泳裕公司于2013年9月1日签订的《写字楼租赁合同》合法有效，该合同继续履行。该判决业已发生法律效力。2．《写字楼租赁合同》的租金，虽以泳裕公司欠李远航的欠款所抵充，但并不影响租赁合同的法律效力。李远航作为承租人，依法享有承租人相应的管理、收益的权利。 （四）李远航与泳裕公司签订《写字楼租赁合同》发生在案涉房产被法院查封之前，且一直在正常履行中，该承租权应受法律保护。 李远航分别于2013年4月19日、8月8日通过银行转账出借给泳裕公司人民币460万元和400万元。2013年9月1日，李远航与泳裕公司签订《写字楼租赁合同》，约定李远航承租泳裕公司的案涉房产，租期自2013年9月1日至2031年8月31日止。此前出借的860万元抵作租金。因之前泳裕公司已与16家租户签订案涉房产租赁合同，故双方约定泳裕公司将合同权利义务全部概括转让给李远航。在合同签订并履行相当长时间后的2013年12月6日，案涉房产才被法院查封。合同签订后，泳裕公司当即告知其他承租人已将租赁权出让的事实，李远航合法取得案涉房产的租赁权。李远航从签约之日起开始收取承租人的租金，在此前16家租户合同到期后，又陆续与其他承租人签订新的《住所（营业场所）租赁合同》，并收取了新承租人的租金至今。 被上诉人张佛彬、温毅荣及恒星汇公司、泳裕公司未作答辩。 李远航向一审提出诉讼请求：判令不得执行厦门市思明区软件园望海路41号401室、501室、601室房产。 一审法院认定事实：（一）李远航与泳裕公司签订《写字楼租赁合同》，落款时间为2013年9月1日，约定的主要事项如下：泳裕公司将案涉房产出租给李远航，租期18年，自2013年9月1日至2031年8月31日；李远航向泳裕公司支付18年租期的全部租金860万元，以李远航分别于2013年4月19日及2013年8月8日出借给泳裕公司的460万元及400万元借款相抵；泳裕公司原与厦门宝晖投资有限公司等16家租户签订的《写字楼租赁合同》中的权利义务全部由李远航继承，待原租赁租期届满后，与16家租户的关系再由李远航自行处置等；双方还就其他事项进行了约定。李远航在提起本案诉讼时提交的《写字楼租赁合同》复印件显示盖了泳裕公司的两个骑缝章，在庭审中提交的《写字楼租赁合同》显示仅盖泳裕公司的一个骑缝章。李远航与泳裕公司又签订《补充协议》、《补充协议（二）》，落款时间分别为2013年9月10日和2016年3月4日。约定：李远航委托泳裕公司代为管理案涉房产的所有事务，包括收取房租、税务局费、电费、物业管理费、水费等费用并代开发票、收据；向相关方缴纳上述费用；维修维护案涉房产等；李远航需开具写字楼出租租金发票时，委托泳裕公司开具并由其代收，开具发票的税费由李远航承担等。 （二）张佛彬作为申请执行人与被执行人温毅荣、恒星汇公司民间借贷纠纷一案，执行依据为（2011）厦民初字第379号民事判决书及福建省高级人民法院（2013）闽民终字第1135号民事判决书，申请执行标的为15359.78万元。该案诉讼期间，厦门中院于2011年7月1日采取财产保全措施，轮候查封了恒星汇公司持有的广发银行3209.105万股股份。因恒星汇公司申请解除对其持有的广发银行股份的财产保全，泳裕公司以其所有的案涉房产为恒星汇公司提供担保，厦门中院查封了案涉房产，于2013年12月6日作出（2011）厦民初字第379-1号民事裁定书，裁定查封案涉房产。另在2016年10月28日，厦门中院还发出（2016）闽02执571号《公告》，以拟对案涉房产进行拍卖处置为由，责令泳裕公司及其他占有人于公告张贴之日起三十日内自行腾退。执行案涉房产过程中，李远航、泳裕公司以案涉房产已出租给李远航为由，分别提出执行异议，厦门中院于2017年8月30日作出（2017）闽02执异232、233号执行裁定书，分别驳回李远航、泳裕公司的异议申请。李远航遂提起本案诉讼。 （三）李远航以其与泳裕公司就案涉房产存在房屋租赁合同关系为由，于2017年11月10日向厦门市海沧区人民法院提起诉讼，泳裕公司经法院传票传唤未到庭参加诉讼。厦门市海沧区人民法院于2017年12月25日作出民事判决，认定李远航与泳裕公司于2013年9月1日签订的《写字楼租赁合同》合法有效，并确认了双方已将860万元的借款折抵全部租金的事实，判决：李远航与泳裕公司于2013年9月1日签订的《写字楼租赁合同》继续履行。该判决业已发生法律效力。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 首先，李远航与泳裕公司签订的《写字楼租赁合同》虽然落款时间为2013年9月1日，但从合同约定内容看，泳裕公司欠李远航860万元抵作案涉房产18年全部租金，故李远航与泳裕公司签订的《写字楼租赁合同》是以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。泳裕公司以案涉房产为被执行人恒星汇公司提供担保，案涉房产被依法查封。李远航与泳裕公司签订的《写字楼租赁合同》即使是真实的，根据合同相对性原则，上述合同仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，亦不能享有排除强制执行的民事权益。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”就本案而言，李远航主张其对案涉房产享有合法租赁权，应举证证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并实际占有使用案涉房产。李远航提交的其与案外人就案涉房产签订的《住所（营业场所）租赁合同》载明落款时间均为2015年4月之后。银行卡交易明细清单显示交易金额与合同约定金额不相符合，亦无法证实系支付合同项下的租金。案涉房产被查封时间始于2013年12月6日，故不足以证实李远航在查封之前实际占有、管理使用案涉房产。李远航提交的案外人支付租金的银行贷记通知等证据体现的收款单位为泳裕公司，李远航辩称其无法提供租金发票，故由泳裕公司代开发票并通过其账户接收租金，但李远航并未提供证据证明其有从泳裕公司处实际收取租金，故不能证实李远航实际收取案涉房产的租金。李远航提交的银行收取水电费、物业管理费交易明细，显示交易时间多为案涉房产查封之后，不能证明其主张。交易明细显示交易时间在查封之前的，转账信息中有的未体现付款人信息及款项用途，有的虽载明付款人信息但与租赁合同中的承租人无法对应，不能证明系案涉房产实际承租人支付的水电费或物业水电费。李远航提交的租金明细、软件园国公楼出租情况清单、2013-2017年物业水电费缴交情况等，均系李远航单方制作的材料，不予采纳。至于李远航提交的其他证据与本案无必然关联，不予评判。综上，李远航提交的证据不足以证明其与泳裕公司在案涉房产查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房产,故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的承租人能够排除执行的情形。综上所述，李远航关于不得执行案涉房产的诉讼请求不能成立，不予支持。泳裕公司、温毅荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决驳回李远航的诉讼请求。 二审中，各当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，能够主张不动产权利并提出排除法院执行的主体系指不动产买受人。而李远航与泳裕公司签订的是《写字楼租赁合同》，并非房屋买卖合同，故其无权主张案涉房产的所有权，亦即不能提出排除法院执行的请求。即使双方的租赁关系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。…”的条件，也只能主张在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，而不能阻却法院的执行。故李远航的上诉理由不能成立，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李远航承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林国新 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈志辉 二〇一九年二月二十八日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。