上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第36083号原告(反诉被告)戴水琴。被告(反诉原告)于丽元。委托代理人李国勇，上海申浩律师事务所律师。委托代理人贺旭东，上海申浩律师事务所律师。原告戴水琴诉被告于丽元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，被告提出了反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，于2014年11月28日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。原告戴水琴、被告于丽元的委托代理人李国勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴水琴诉称，2011年6月18日，原、被告签订租赁合同，期限一年，自2011年6月18日至2012年6月17日。该房屋原告用于出租作宾馆使用。由于被告在该大楼另有其他房屋，平时其他房屋需要用枕头等物品就经常至该屋内拿取。2012年3月有住户反映业主私自开门进屋，要求原告更换钥匙，故原告更换了房屋门锁。3月15日，由于被告不能开锁进门，于是将房屋门锁撬开，造成室内物品被盗。原告报案后，公安民警认为此系一般民事案件而不肯立案。被告撬锁的行为造成原告的客户不能居住而要求退房，服务商扣留了原告一个月租金人民币(以下币种相同)10,500元，此后服务商也不再给原告租房订单。原告与案外人吴某某签订租赁合同6个月，每月租金10,500元，解除与案外人的合同造成原告直接经济损失37,800元，计算方式为(营业额10,500元-成本4,200元)*6个月。合同到期后原告清空房屋把钥匙归还被告，但被告不归还押金。于是原告就用电子锁把设备和床上用品搬回租赁房屋。此后被告剪断电子锁的线，扣押了原告羽绒被二条、四件套二套、美的电饭锅等物品，共计价值5,000元。2013年1月30日，原告拨打被告电话要求归还押金，被告却说原告欠其三个月租金未付，但又不肯对帐和归还押金。故诉请判令：1、被告双倍返还原告押金8,200元以及相应利息，合计9,863.47元(从2012年6月18日起至2014年11月28日止，按银行同期贷款利率计算)；2、被告赔偿原告扣留以及被盗物品的损失5,000元；3、被告赔偿原告转租收益损失10,679.05元。被告于丽元辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告提供的租赁合同系伪造，双方的合同期间应自2011年5月18日至2012年5月17日，原告的诉讼已超过诉讼时效。原告仍欠被告房租8,500元，在原告违约的情况下，被告有权不退还押金。被告是通过110电话报警后进入租赁房屋的，进入房屋时有公安民警在场，被告并没有扣押或盗取原告的物品。原告转租没有征得被告的同意，该行为无效。原告与案外人的某某与被告无关，原告的诉请应予驳回。原告另欠付被告租赁期间的电费、燃气费、有线电视费719.10元未付。故反诉请求判令：1、被反诉人支付欠付租金8,500元(审理中，撤回了此项诉请)；2、被反诉人支付电费、燃气费和有线电视费计719.10元。针对反诉，戴水琴辩称，房屋租金的诉讼时效是一年，反诉请求已超过诉讼时效。反诉被告没有欠付租金，反诉被告虽然没有支付凭证，但反诉被告曾在2011年11月29左右支付过8,200元，另300元是由于反诉原告在2012年3月中旬撬了门锁，所以租金中扣了300元。有线电视费不应由被反诉人承担，其他费用被反诉人已在房屋交接时付清，但反诉人没有开具收款凭证给被反诉人。原告戴水琴为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2011年6月14日原、被告签署的《租赁合同》复印件，证明原、被告间就系争房屋签订的租赁合同，租赁期间自2011年6月18日至2012年6月17日；2、原告与Roomorama(如美家)客服人员于2012年3月间的通讯记录，证明原告承租系争房屋后，通过如美家客服平台转租给案外人吴某某，吴某某在通讯记录中要求如美家客服冻结应给付原告的钱款；3、原告与如美家经理康尼间的通讯记录，证明如美家屏蔽了原告的帐户，并告知原告是由于房东赶走了租户，要求原告去协商；4、支付宝交易截图，证明如美家应当支付原告2012年2月20日至4月19日的租金21,358.10元，实际只支付了一半，扣留了原告10,679.05元；5、如美家的订房记录，证明案外人吴某某在如美家网站上的原订房时间为2012年2月20日至7月20日；6、录像资料一份，系原告于2012年3月14日对吴某某在网站上订房记录的录像，证明吴某某向如美家订房的每月租金1,700美元；7、2013年1月13日，对被告的通话录音，证明被告承认押金未退，并且被告当时说原告有3个月房租未付；8、2012年6月、2013年12月26日，原告对上海联纵房地产经纪事务所工作人员肖宝盛的录音记录，证明系争房屋的租赁关系原中介机构为上海联纵房地产经纪事务所，后改为上海浩坤房地产经纪公司；9、2013年12月26日，原告对审理原告与上海联纵房地产经纪事务所案件的承办法官的电话录音，证明肖宝盛是上海联纵房地产经纪事务所的法定代表人；10、原告与案外人的设施清单以及照片，证明房屋内原告应有的物品以及照价赔偿的价格；11、原告对系争房屋内拍摄的照片，证明案外人吴某某入住前房屋内状况。经庭审质证，被告认为原告持有的合同系伪造，双方未曾在2011年6月14日签过租赁合同；对证据2-6的真实性不予认可，被告未同意原告转租，原告与如美家工作人员间的通讯记录与本案没有关联；对证据7、8的真实性表示无法确认，同时认为原告主张的证据反映被告对欠付费用进行催讨；对证据9真实性无异议，证据10、11真实性不予确认。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、2011年5月14日双方签订的《租赁合同》，证明约定租赁期限自2011年5月18日至2012年5月17日，中介方为上海鸿隆房地产经纪事务所；2、2011年5月14日中介方上海鸿隆房地产经纪事务所出具的收据，中介费1,300元；3、缴费帐单，证明反诉被告欠付租期内的电费556.10元、燃气费37.50元及有线电视费。经庭审质证，原告认为《租赁合同》上原告的签名是他人临摹的，并非原告签名，中介费用原告不知情，证据3中的电费、燃气费、有线电视费金额属实，但原告在交还房屋时已将该些费用支付给被告，被告没有出具收据，对于合同签名，不申请笔迹鉴定。根据双方对各自提供证据的质证意见以及当事人的到庭陈述，本院确认如下案件事实，2011年5月14日，于丽元(出租方、甲方)、戴水琴(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区昌邑路XXX号XXX室出租给乙方使用；房屋建筑面积55.25平方米；租赁房屋仅作为居住使用；租赁期自2011年5月18日起至2012年5月17日止；租赁期满，甲方有权收回全部房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；房屋租金为每月4,100元，押金4,100元；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还乙方；租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、有线电视费等费用应由乙方承担，并如期按单据支付给相关部门。合同另对其他事项作了约定。合同订立后，被告向原告交付了房屋，原告支付被告租赁押金4,100元。2014年6月12日，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告称其在合同到期(2012年6月17日)交还房屋，2012年3月14日，原告发现租赁房屋内物品被盗，故拨打电话报警，警察和物业公司的人员认为可能是房东拿去了，丢失物品价值约计5,000元。被告称原告在租赁合同到期(2012年5月17日)交还房屋，由于原告欠付租金未付，被告以为租赁房屋没人居住，故在2012年3月通过电话报警后，在警察在场的情况下被告进去过租赁房屋一次，发现房内有人居住，故当场退了出来，原告陈述的屋内物品缺失与被告没有关系。被告同意退还原告押金4,100元，并撤回了支付租金的反诉请求。本院认为，原告据以主张租赁关系存在的2011年6月14日的《租赁合同》系复印件，被告对真实性持有异议，合同的真实性本院不予确认。被告提交的2011年5月14日的《租赁合同》，原告虽对其签名的真实性持有异议，但拒绝申请笔迹鉴定，鉴于双方间租赁关系客观存在，且已实际履行，原告也没有证据表明双方间存在其他客观或实际履行的租赁合同，故对被告提交的2011年5月14日的《租赁合同》，本院予以认定。该合同真实、有效，双方均应按合同约定履行。依据该合同的约定，租赁合同的租期已届满，被告应在原告交还房屋并付清应付费用后退还押金。被告并未举证其在双方交还房屋时即向原告主张有欠付费用而原告拒绝支付，因此，在返还押金的同时，原告要求按银行同期贷款利率计算从2012年6月18日起至2014年11月28日止的利息损失，本院予以支持。原告要求双倍返还押金，于法无据，本院不予支持。双方合同并未约定原告有权转租，原告是否存在转租收益受损与原、被告租赁合同的履行缺乏关联性，其要求被告赔偿转租收益损失10,679.05元，本院不予支持。原告主张租赁期内有被被告扣留或盗走的物品，无事实依据，本院不予采纳。租赁关系结束后，原告理当结清租赁期间发生的电费、燃气费、有线电视费。原告认为其已经结清了被告反诉请求的电费、燃气费、有线电视费，但其未能提交支付凭据，本院难以采纳。电费、燃气费、有线电视费并非租金，应适用两年的诉讼时效期间。原告的举证中证明双方在2013年初曾对租赁合同的相关费用各自有过催讨。因此，反诉原告请求的电费、燃气费、有线电视费719.10元，反诉被告应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)于丽元于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)戴水琴押金4,100元，并按中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2012年6月18日起至2014年11月28日止的逾期还款利息损失；二、反诉被告戴水琴于本判决生效之日起十日内支付反诉原告于丽元电费、燃气费、有线电视费合计719.10元；三、驳回原告(反诉被告)戴水琴的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费434元，由原告戴水琴负担409元，被告于丽元负担50元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉原告于丽元负担15元，反诉被告戴水琴负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉人民陪审员  马顺山人民陪审员  梅丽华二〇一五年三月二十日书 记 员  于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。