广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初811号原告：广州市蓝沙湾物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道318号101之103房，统一社会信用代码91440101078430115A。法定代表人：徐进。委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：武云海，男，1974年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司（下称蓝沙湾公司）诉被告武云海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝沙湾公司的委托诉讼代理人熊涛、被告武云海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝沙湾公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同；2.被告支付拖欠2017年12月1日至交还租赁物之日止的租金（每月租金是2875元）；3.被告支付拖欠2017年11月1日至2017年12月水电费510元；4.被告支付拖欠2017年12月1日至2018年1月物业管理费2300元；5.被告支付拖欠2017年12月至2018年1月的滞纳金（1、2017年12月份的滞纳金：以2017年12月租金2875元、2017年12月物业管理费1150元、2017年11月水电费405元共计4430元为基数，按日5%的标准计算，从2017年12月6日起计至2018年1月18日止；2、2018年1月份的滞纳金：以2018年1月租金2875元、2018年1月物业管理费1150元、2017年12月水电费105元共计4130元为基数，按日5%的标准计算，从2018年1月6日起计至2018年1月18日止）；6.原告没收涉案租赁合同约定已经交纳押金10625元；7.被告承担本案件全部诉讼费用。在案件审理过程中，原告撤销第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：被告支付拖欠2017年12月1日至2018年4月4日止的租金13759元；变更第四项诉讼请求为：被告支付拖欠2017年12月1日至2018年4月4日的物业管理费4861元。事实与理由：原被告于2015年5月24日签订租赁广州市进港大道318号蝴蝶洲装饰材料城二层10、12号商铺，合同约定使用面积：115平方，约定月租金：2875元，每月5日前交纳本月租金，水电费按照实际消费交纳。物业管理费按照每月每平方10元交纳，总计物业管理费每月1150元。合同签订后，原被告立刻办理租赁物交接，2017年11月以前被告均按时交纳约定租金、物业管理费以及水电费。2017年12月交纳租金时间到后被告一直拖欠至今，经原告多次催缴后仍不自愿交纳。被告武云海辩称：被告同意解除合同。租金的数字不对，被告不是故意终止合同，因被告加盟品牌终止合同造成租赁合同终止，被告于12月份与商场的总经理方正协商过，且因户外广告停电，被告认为方正已经知道被告是处于停业状态的。2017年12月31日，涉案租赁物已经停电，所以被告认为被告不应该缴纳租金了。2018年1月12日，被告已经将涉案商铺内的物品都搬走了，不存在还继续占用场地的说法。被告也一直有积极与对方协商解决方法，但对方称没有协商的余地。关于水电费的滞纳金，因为物业公司只是代收方，如果有产生滞纳金，原告需要出示相关部门出具的滞纳金票据，且原告主张的滞纳金也过高。原告主张了滞纳金的情况下，还主张没收履约保证金，被告认为这是双重惩罚，被告可以支付滞纳金，但原告需要退还履约保证金。按照行业规则，一般是两押一租金，但原告收取被告的是三押一租，是不合常理的。2018年4月30日合同到期，但是原告已经提前收取了被告2018年4月份的租金，应予以退还，原告收取的物业水电保证金2000元也应退还。原告拆除涉案商铺时没有通知被告，使得被告无法及时将可以拆除的东西带走，被告只应当支付租金、管理费至2018年1月份。经审理查明：2015年5月24日，原告（出租方、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《蝴蝶洲装饰材料城商铺/柜位租赁合同》，约定：“第一条租赁场地和经营项目1.甲方将坐落于广州市南沙××大道××号的××××，共计合同面积为115㎡的铺位以现状租赁给乙方经营使用（该商铺位置见附件一）。2.租赁期间，该商铺/柜位只能经营天然居硅藻泥项目。第二条租赁期限和免租期1.该商铺租赁期从2015年5月24日起至2018年4月30日止。2.该商铺免租期从2015年5月24日起至2015年7月31日止。第三条租金标准及其他承担费用（不含税金）1.租金（不含物业管理费、水电费及其他费用）：租赁期内，乙方按以下约定时间及金额向甲方支付该商铺的租金。1.1从2015年8月1日至2016年4月30日止月租金为2875元。1.2从2016年5月1日至2017年4月30日止月租金为2875元。1.3从2017年5月1日至2018年4月30日止月租金为2875元。1.4乙方须于每月五日前（含五日）主动到甲方或甲方指定的部门支付当月租金，如当月五日为公共假期，则支付租金期限顺延至公共假期届满后的第一天。乙方逾期支付租金，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日5%的标准向甲方支付滞纳金。2.物业管理费：该商铺物业管理费按每月10元/平方米计算，共计人民币1150元/月。（物业管理包括日常保安，保洁、公共设施设备的折旧和维修保养等费用，不含乙方铺内费用，商场有权根据经营及成本列支情况进行调整）。物业管理费从2015年8月1日开始计算收费。（注：如工商、税务、自用水、电费等铺内费用由乙方自行负责，按该商铺建筑面积计算。）2.1乙方须于每月五日前（含五日）主动到甲方或甲方指定的部门支付当月物业管理费，如当月五日为公共假期，则支付租金期限顺延至公共假期届满后的第一天。乙方逾期支付物业管理费，除仍应如数补交外，还需按所欠物业管理费总额以每日5%的标准向甲方支付滞纳金。3.租金及物业管理费如出现非整月情况，甲方按以下收费标准：15天以内（含15天）按半月收取；15天以上按整月收取。4.蝴蝶洲装饰材料城商铺水、电费收费标准：水费5元/吨，电费1.3元/度，（甲方可以视实际情况对物业水、电的收费标准适当调整）。……6.合同签订当天，乙方必须向甲方交付履约保证金8625元，并预交一个月的租金从2018年4月1日至2018年4月30日止2875元及一个月的物业管理费即从2015年8月1日至2015年8月31日止1150元，共计12650元；合同期满乙方如无违约，并已缴清租金和物业管理费、水电费等一切应缴费用后，十五个工作日内甲方将履约保证金无息退回给乙方。7.乙方向甲方支付费用方式：现金或转账到甲方指定账户。9.合同签订当天，乙方必须向甲方交付物业管理费及水电保证金2000元，合同期满后乙方如无违约，并已缴清一切应缴费用后十五个工作日内甲方将水电费保证金无息退回给乙方。11.乙方应于每月5日前向甲方缴纳当月租金、物业管理费及上月铺内水电费、空调费等费用。乙方逾期未缴纳或未全部缴纳的，必须每日按全部应缴金额的5%向甲方缴付滞纳金，逾期五日未缴纳甲方有权停水停电，因此所造成的损失由乙方承担。逾期一个月未缴纳或未全部缴纳的，按乙方违约处理。第六条乙方权利和责任……4.乙方须按甲方所规定的营业时间按时开门营业，不得无故关门歇业，如乙方一个月内擅自歇业连续达3天或一个月累计达5天不开铺营业及在租赁期间未经甲方同意擅自搬离货物和物品撤场的，且经甲方劝说无效的，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，并不作任何赔偿，乙方所交的保证金及其他一切费用则视作违约金予以没收，乙方在签署合同时已表示同意且无异议。如有需要，乙方须经甲方书面同意方可歇业，否则按乙方违约处理。……11.乙方如违反本合同的有关约定，或有违法行为被工商、公安、质量技术监督等执法部门查处的，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺经营权，不予退回乙方的履约保证金及已交的一切费用，乙方应赔偿由此给甲方造成的一切损失。12.乙方在无本合同约定其可解除合同之情形下单方解除合同的，其所交的履约保证金以及本合同剩余租赁期租金转为违约金给甲方。如违约金不足以弥补因乙方的上述行为给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追讨。13.乙方不履行本合同约定的义务、或不遵守甲方或管理公司制定的《蝴蝶洲装饰材料城商户管理条例》及各项规章制度，并在甲方通知乙方改正的期限内仍未改正的，甲方有权解除本合同，并随时收回该商铺的经营权，乙方的履约保证金及已交的一切费用不予退回；如乙方的违约行为给甲方带来损失的，乙方还须承担赔偿责任。……15.乙方逾期30天不交租金、物业管理费及其他应缴费用，按乙方违约处理，甲方有权解除本合同，收回商铺，乙方已交的履约保证金及其他费用作为违约金不予退还，甲方有权选择在第三方的见证下将乙方铺内的所有货物进行打封、摄像并搬离现场，或选择向乙方发出‘撤场通知书’，在甲方发出通知后7天内乙方不予清场的，视为乙方放弃商铺内的所有货物物品的所有权，并视为授权甲方作任何处置，乙方放弃向甲方主张任何权利，腾空商铺给甲方，乙方所有入墙入地的固定装修和不可移动的设施设备同时归甲方所有，甲方不作任何补偿，所造成的一切损失和后果全部由乙方承担。第八条其他事项……8.有下列情形之一的，合同终止8.1.合同期满。8.2．合同解除。9.在合同终止的当天内，乙方除缴清租金及物业管理费等一切费用外，须按甲方的规定腾空商铺，并将商铺大门等所有锁匙及商铺内的固定装置等设备在完好无缺（正常损耗除外）、可供使用的情况下交回给甲方，经甲方代表检查验收合格后，发出同意离场通知书方可搬离。若乙方未按甲方要求将其所有物件搬离商铺，甲方有权选择在第三方的见证下将乙方铺内的所有货物进行打封、摄像并搬离现场，或选择向乙方发出‘撤场通知书’，在甲方发出通知后3天内乙方不予撤场的，视为乙方放弃商铺内的所有货物物品的所有权，并视为授权甲方作任何处置，乙方放弃向甲方主张任何权利。若乙方的资产不足以抵偿其所欠甲方费用的，甲方有权继续向其追讨。10.合同终止时，甲方对乙方用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿，乙方拆卸加设于该商铺内之固定装置，须按甲方的规定及要求进行，对未获甲方书面同意拆除的，乙方不得拆除，甲方对此也不作任何补偿，如乙方拆除，则乙方要承担恢复的费用。对甲方书面要求拆除的固定装置、乙方必须自费拆除；乙方不予拆除的，由甲方派员拆除，费用由乙方承担。”同日，原告将案涉商铺交付给被告使用，被告向原告缴纳履约保证金8625元、水电保证金2000元及2018年4月1日至2018年4月30日的租金2875元。双方在庭审中确认案涉租赁物位于广州市南沙区××街××大道××号××房范围内，原告与广州市南沙区××街××大道××号××房所有权人郭丽华签订租赁合同后，郭丽华同意原告将案涉租赁物分租给被告；被告已缴清2017年12月1日前的租金、物业管理费，自2017年12月1日起未继续缴纳租金、物业管理费；被告于2018年4月5日将案涉租赁物交还给原告；双方同意将滞纳金计算标准调整为按照欠付金额的每日2%。被告在庭审中陈述因其加盟的品牌未能续签合同，继续经营涉嫌侵权，故无法继续经营，其于2017年12月31日通知商场负责人后，于2018年1月12日撤场。被告未提交相应证据证实其上述陈述。原告亦对此不予确认。原告主张依据案涉合同第六条第15点约定被告逾期30天交租金、管理费及其他应缴费用，应没收被告已交的履约保证金和水电保证金；被告认为该条款为霸王条款。双方对于案涉合同第六条第15点的“其他费用”的理解存在争议，原告认为包括水电保证金，被告认为不包括，仅为履约保证金。被告在庭审中确认原告主张的2017年11月水电费405元及2017年12月份水电费105元，并同意支付。双方在庭审中同意被告已经缴纳的2018年4月份租金2875元抵销被告拖欠的费用，若法院不支持原告没收水电保证金的诉讼请求，双方同意以水电保证金2000元抵销被告拖欠的费用。本院认为：案涉合同是原被告的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该依约履行。原告将案涉租赁物交付给被告使用，被告应当按约定支付租金。被告自2017年12月1日起未缴纳租金和管理费，被告于2018年4月5日交还案涉租赁物给原告，故案涉合同实际履行至该日，原告主张被告支付2017年12月1日至2018年4月4日的租金和管理费，符合合同约定，本院予以支持。因案涉合同约定月租金标准为2875元，月管理费标准为1150元，故被告应当向原告支付上述期间的租金11883元和物业管理费4753元，对于原告超过上述金额的租金和物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。被告确认拖欠2017年11月水电费405元和2017年12月水电费105元，并同意向原告支付，本院予以准照。因被告至今拖欠2017年12月1日至2018年4月4日的租金、物业管理费、2017年11月和2017年12月的水电费，构成违约，应当依约承担相应的违约责任。双方均同意按照欠付金额的每日2%计算滞纳金，属于当事人对自身权利的自由处分，本院予以准照。因此，根据合同约定的付款时间、滞纳金计算基数及原告诉请计算期间，被告应当支付2017年12月的滞纳金为3898.4元（以2017年12月租金2875元、物业管理费1150元和2017年11月水电费405元合计4430元为基数，按每日2%的标准计算，从2017年12月6日起计至2018年1月18日止）；2018年1月的滞纳金为1073.8元（以2018年1月租金2875元、物业管理费1150元和2017年12月水电费105元合计4130元为基数，按每日2%的标准计算，从2018年1月6日起计至2018年1月18日止），合计滞纳金为4972.2元。根据案涉合同第六条第15点约定，被告逾期30天拖欠租金、管理费和水电费，原告有权没收履约保证金和其他费用，故原告主张没收被告缴纳的履行保证金8625元，符合合同约定，本院予以支持。但对于其他费用是否包括水电保证金，双方理解存在争议，不足以说明双方在签订合同时对没收水电保证金达成合意，故原告主张没收水电保证金2000元，依据不足，本院不予支持。因双方同意被告缴纳的2018年4月份租金2875元及水电保证金2000元抵销被告拖欠的债务，系双方对自身权利的处分，本院予以准照。在上述租金及水电保证金抵销被告拖欠的租金后，被告仍应当向原告支付2017年12月1日至2018年4月4日的租金为7008元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告武云海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年4月4日的租金7008元；二、被告武云海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付2017年11月至2017年12月的水电费510元；三、被告武云海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年4月4物业管理费4753元；四、被告武云海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司支付2017年12月至2018年1月的滞纳金4972.2元；五、被告武云海缴纳的履约保证金8625元由原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司没收；六、驳回原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费748元，由原告广州市蓝沙湾物业管理有限公司负担237元，被告武云海负担511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  吴树永二〇一八年十一月九日法官助理李叶豪书记员陈洁莹