云南省墨江哈尼族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0822民初696号 原告：郑翠容，女，1968年1月6日出生，汉族，四川省人，初中文化，个体户，现住江城哈尼族彝族自治县（以下简称江城县）三国贸易城老挝。 委托诉讼代理人：蔡茂仙，男，云南慧申律师事务所律师。特别授权代理。 被告：普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司，住所地：普洱市江城县勐烈镇三国贸易城中国区****。 负责人：李伟忠，系该分公司经理。 被告：普洱至胜房地产开发有限公司，住所地，住所地：云南省普洱市思茅区茶苑路**iv> 法定代表人：张建荣，系该公司总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：张建平，女，云南张建平律师事务所律师。特别授权代理。 被告：普洱至胜物业服务有限公司，住所地：，住所地：普洱市思茅区茶苑路**v> 法定代表人：杨晓霞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张智聪，男，1969年9月3日出生，汉族，四川省仁寿县人，普洱至胜物业服务有限公司法务部主任，本科文化，住普洱市思茅区，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨成松，男，1982年1月18日出生，白族，云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人，普洱至胜物业服务有限公司江城管理处小区主任，大专文化，现住普洱市江城县，特别授权代理。 原告郑翠容与被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司（以下简称至胜江城分公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年7月17日立案后，经江城县人民法院开庭审理后作出一审判决，二原告不服一审判决上诉至普洱市中级人民法院，普洱市中级人民法院以原审判决漏例当事人，于2018年7月23日将本案发回江城县人民法院重审。因发回重审案件需另行组成合议庭进行审理，而江城县人民法院民事审判团队五名员额法官，其中三名员额法官系未参与诉讼与该案件原告同属共同业主，与案件当事人存在直接利害关系，属于法定规定应当回避的情形，故普洱市中级人民法院裁定本案由本院审理。本院于2018年10月16日立案后，二原告于2018年11月9日向本院申请追加普洱至胜房地产开发有限公司（以下简称至胜公司）、普洱至胜物业服务有限公司（以下简称至胜物业公司）为被告，本院予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑翠容的委托诉讼代理人蔡茂仙、被告至胜江城分公司、至胜公司的共同委托诉讼代理人张建平、至胜物业公司的委托诉讼代理人张智聪、杨成松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑翠容向本院提出诉讼请求：1.判决被告按合同约定为原告办理商品房产权证；2.判决三被告连带赔偿原告逾期办证违约金233726元和到实际办证止的逾期办证违约金；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告至胜江城分公司通过协商，于2012年9月7日与被告至胜公司和至胜江城分公司签订了《商品房购销合同》。双方在合同中约定，被告以出让方式取得位于江城县三江大道东城新区地块的土地使用权，土地规划用途为商业用地。被告在该地块上建设商品房，并将该土地上的L02幢第1-3层104号商品房销售给原告，房屋建筑面积为269.46平方米，单价为每平方米3823.625元，房屋总金额为1030314元。同时，约定被告应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。并且在该合同第十二条中对产权登记进行了约定，被告承诺在房屋交付后90个工作日内为原告办理完房屋产权登记。 原告于2014年2月13日以按揭贷款的方式向被告支付了购房款1030314元。2013年6月20日被告向原告交付了房屋。同日，向被告至胜公司交纳了土地证办证费、土地他项权证办证费、房屋他项权办证费共计910元；房产证代办服务费、土地证代办服务费、房产他项权证代办服务费等共计750元；房产证办证费、工本费、公共维修资金共计10519元；土地他项权证代办费、装修垃圾清运费、物业费共计3029元。并于2013年12月6日交纳了所购商品房的契税和印花税。但由于被告没有全面履行合同约定义务，至2017年6月26日才办理该商品房的产权证书，原告起诉到法院后被告才将该产权证书拿给原告，已构成逾期办证，按合同约定应承担逾期办证的违约责任。被告于2013年6月8日统一正式交房，扣除90天的正常办证时间，逾期办证期限从2013年9月9日到2017年6月20日止，按逾期1380天，违约金利率按银行同期贷款年利率6%计算，逾期办证违约金为233726元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 至胜江城分公司、至胜公司共同辩称，根据《中华人民共和国公司法》规定，分公司不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司承担。一、二被告已经严格履行了作为开发商的各项义务，项目按期竣工验收备案。二被告已尽力使项目达到具备办证条件，不存在任何违约情形。因原告自身怠于向产权登记部门申请办理产权登记，应由原告承担不利后果。而后来由于政府行为导致无法办理产权登记，并非二被告原因造成，故二被告不承担违约责任；二、法律规定及购销合同约定，办理产权登记的义务人是原告，原告只有在书面委托二被告办理时，二被告才负有协助原告办理产权登记的义务。在项目第一次具备办证条件后，原告未向二被告申请要求委托办理产权登记，亦未自行办理，所以当时未能办证的后果由二原告自负。而项目第二次具备办证条件后，在原告委托二被告办理产权登记并缴纳税费和提交资料后，二被告已将原告交齐的资料完整提交登记机关，已尽到协助义务，且原告的不动产登记在2017年6月26日已经办理完成。综上所述，二被告恳请人民法院在查清本案客观事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。 至胜物业公司辩称：一、被告不是本案的适格主体。被告是专业从事物业管理服务的企业，不是房地产开发企业，未与原告签订过任何房屋买卖合同或向原告出售过房屋。被告不是商品房购销合同的主体，现原告以商品房销售合同纠纷为由将至胜物业公司列为被告，违反了合同相对性原则。二、被告已经完成受托办证事项。被告接受房地产开发企业、业主委托代为办理房屋权属证书是被告开展的业务之一。被告代办房屋权属证书，需要房地产开发企业、原告向被告提供符合办证所需的资料，被告才能完成受托办证事项。本案中，原告从未向被告书面委托代为办证事项，也未主动向被告提交过办证所需资料，被告无法为其在提交资料之前为其办证。原告直到2017年6月5日才将办证所需资料提交给被告，被告收到资料后，已于2017年6月26日完成为原告办证事项。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 综合双方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1.至胜物业公司的主体资格是否适格？2.各被告是否构成违约？3.原告的诉讼请求应否得到支持？ 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《商品房购销合同》原件1份；2.收据原件7份、房屋交接证明原件1份，完税证原件1份；3．被告出具的《承诺书》复印件1份；4．2018年5月28日当事人黄定元和余建军与江城县不动产登记中心罗光祥主任的对话录音；5.办证通知书原件1份。 被告至胜江城分公司与至胜公司围绕答辩主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：1.国有土地使用证复印件1份；2.建设用地规划许可证原件1份；3.建设工程规划许可证原件1份；4.建筑工程施工许可证原件1份；5.商品房预售许可证原件（三张）；6.建设工程竣工验收备案表原件1份。第二组证据：7.商品房购销合同原件1份及补充协议原件2份。第三组证据：8.江城县广播电视台公告原件1份；第四组证据：9.房屋所有权证（权利人王梅）原件1份；第五组证据：10.国际贸易城办证事宜专题会议纪要原件1份；第六组证据：11.江城县三国贸易城绿地率情况说明原件1份，12.承诺书原件1份；第七组证据：13.江城县广播电视台公告原件1份；第八组证据：14.客户回执单（附《三国贸易城办证客户需要提交的材料》）原件1份；第九组证据：15.不动产权证书复印件1份。 被告至胜物业公司围绕答辩主张向本院提交如下证据：《委托合同》复印件1份（庭审后提交了原件核对一致）。 本院依照原告的申请，向江城县不动产登记中心调取了不动产登记资料查询结果证明1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：二原告提交的证据1，来源合法，内容真实，能证明原告与至胜江城分公司、至胜公司签订《商品房购销合同》，双方对产权登记进行了约定的事实，本院予以采信。证据2，三被告对证据的三性予以认可，但其中公共维修资金、装修垃圾清理运费、物管费的收费内容与本案无关，本院对该部分证据不予采信。证据3，承诺书系被告至胜江城分公司出具并加盖印章，对其真实性，本院予以采信。证据4，无其他证据相互印证，不能证明原告欲证明的目的，本院不予采信。证据5，能证明被告于2017年6月15日向三国贸易城业主发放的办证通知书的事实，本院予以采信。 被告至胜江城分公司、至胜公司提交的第一、二、三、四、七组证据，来源合法，内容真实，能证明二被告欲证明的目的，本院予以采信。第五、六组证据的真实性，本院予以确认，但均不足以证明被告欲证明的事实，对证明目的本院不予采信。第八组证据，系原告范晓洪自己签收，能证明原告已经签收了《客户回执单》的事实，本院予以采信。第九组证据的真实性，本院予以确认，能证明二被告已经按照合同约定协助二原告办理了不动产权证书的事实。 被告至胜物业公司提交的证据，来源合法，内容真实，能证明至胜物业公司欲证明的目的，本院予以采信。 本院依照原告的申请，向江城县不动产登记中心调取的不动产登记资料查询结果证明，能证明范晓洪、邱丽梅已经办理了房屋不动产权证书的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告至胜江城分公司、至胜公司通过协商，于2012年9月7日签订《商品房购销合同》。合同约定：被告至胜江城分公司、至胜公司以出让方式取得位于江城县三江大道东城新区，编号C-（9）-112的地块的土地使用权，该地块的土地规划用途为住宅用地。被告将该土地上的L02幢第1-3层104号商品房销售给原告，该商品房套内面积为269.46平方米，购房款为1030314元。《商品房购销合同》第十二条约定：“1、房屋交付乙方（二原告）后，乙方可以委托甲方（至胜江城分公司、至胜公司）代理办理产权登记，若委托甲方办理的，乙方（按揭购房的必须委托）应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》。2、乙方自接到甲方通知可办理房屋产权登记手续时，需在10个工作日内提供办证相关材料给甲方，同时预交相关办证费用及税费。3、甲方应在乙方提供完备资料后的90个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到房管处，乙方预交的费用在领证时按照实际支出多退少补，乙方必须按约定结清所有费用后方可领取《房屋所有权证》。按揭购房户，自甲方到房管局领回《房屋所有权证》，乙方接到通知后，应在30个工作日内办理《房屋他项权证》进行抵押”。《合同补充协议》第五条约定：“按照法律规定，办理产权证的义务人为乙方，甲方为协助人。乙方委托甲方办理的，应出具委托书及支付委托办证的代办费；如乙方以按揭贷款方式购买房屋的，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方统一办理，并自收房之日起10日内交给甲方应由乙方承担的相关办证费、抵押登记费等费用。” 另查明：原告按照合同约定支付了全部购房款1030314元，并于2013年6月20日取得了房屋使用权，于2013年6月20日向被告至胜公司交纳了土地证办证费、土地他项权证办证费、房屋他项权办证费共计910元；房产证代办服务费、土地证代办服务费、房产他项权证代办服务费等共计750元；房产证办证费、工本费、公共维修资金共计10519元；土地他项权证代办费、装修垃圾清运费、物业费共计3029元。于2013年12月6日交纳了房屋契税和印花税。被告至胜江城分公司分别于2015年9月11日、2017年6月18日起两次在江城县文体广电旅游局广播电视台滚动播出可以办理产权登记的公告。2017年4月24日，被告至胜公司江城分公司向江城县三国贸易城全体业主承诺于2017年6月30日前启动三国贸易城不动产权证办理，在2017年9月30日前提交其应提交的相关办证资料到不动产交易中心，并承诺于2017年4月28日前拿出违约赔付方案。2017年6月16日，原告郑翠容收到至胜江城分公司下发的三国贸易城不动产权证办理通知书。原告与三被告均未签订《办理房屋产权登记授权委托书》，但原告直至2017年6月5日将完税证明材料交给至胜物业公司后才将办证所需的所有材料交清，至胜物业公司及时将原告提交的所有办证材料交给办证机构。江城县国土资源局不动产登记中心，于2017年6月26日为座落于江城县三江大道35号三国贸易城老挝区2幢104室的房屋办理了权利人为原告的不动产权证书。 还查明，至胜江城分公司没有法人资格，不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司即至胜公司承担。至胜江城分公司于2013年6月2日与至胜物业公司签订了《房地产办证手续委托合同》，全权委托至胜物业公司办理江城县“三国贸易城”商品房业主的房产证、土地证事宜，并对相关权利义务、违约责任等进行了约定。 本院认为，关于至胜物业公司主体资格是否适格的问题。本案中，被告至胜江城分公司与至胜物业公司签订《房地产办证手续委托合同》，将三国贸易城的商品房业主的房产证、土地证事宜委托给至胜物业公司，原告也将代办产权证的相关费用及部分办证资料交给至胜物业公司，双方间形成事实委托关系，本案与至胜物业公司存在利害关系，故至胜物业公司的主体资格适格。至胜物业公司关于其不是本案适格主体的答辩主张，本院不予采纳。 关于各被告是否构成违约及原告的诉讼请求应否得到支持的问题。原告与至胜江城分公司、至胜公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人的原因，买受人在相应期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。至胜公司江城分公司、至胜公司将房屋交付原告后，已经通过电视公告通知所有业主可以办理产权登记。虽原告一直未与三被告签订《办理房屋产权登记授权委托书》，但至胜江城分公司将办证业务委托给至胜物业公司，原告已于2013年6月20日向至胜物业公司交纳了办证相关费用，与至胜物业公司形成了事实委托办证关系。原告直至2017年6月5日才将所有办证材料交齐给至胜物业公司，至胜物业公司亦才能协助原告办理房产登记手续，现原告案涉房屋已于2017年6月26日办理了不动产权证书，三被告协助办理房产登记义务已经完成，三被告不构成违约。因原告怠于将办证材料交予三被告，故不能及时办证的责任在于原告自己，三被告无须赔偿逾期办证违约金。原告提交的证据不足以证明是由于三被告的原因导致原告未能及时办理房屋权属登记，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果，故原告要求三被告连带赔偿原告逾期办证违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告郑翠容的诉讼请求。 案件受理费4806元，由原告郑翠容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。 审判长  白智洪 审判员  张晓燕 审判员  陈丽君 二〇一八年十二月二十日 书记员  姚 梦