河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书商梁民初字第03778号原告（反诉被告）张某某，男，汉族。被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司。法定代表人关某，职务：董事长。被告皇甫某某，男，汉族，1981年10月19日出生，户籍住址上海市长宁区。被告关某，女，汉族。委托代理人黎晓东，某某投资管理（上海）有限公司总经理。委托代理人葛雷，河南立品律师事务所律师。原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司（以下简称某某公司）、被告皇甫某某、关某租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法组成合议庭，由审判员庞ＸＸ任审判长，审判员姜继亮和人民陪审员尹秀华参加合议，于2015年1月28日和3月13日在本院民事审判第四庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某某，被告（反诉原告）某某公司、被告皇甫某某、关某的委托代理人黎晓东、葛雷到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）张某某诉称：原告于2014年1月承租被告某某公司位于商丘市华联沃尔玛4楼美食汇E5店铺，经营“常桂花热干面”餐饮。双方约定：承租期3年，装修分摊费用共计135000元，原告付清进场付清装修费用10个工作日内，双方签订正式合同。原告进驻店铺前向被告支付45000元装修分摊费用，但被告某某公司至今不与原告签订正式合同。被告从2014年元月份擅自单方面扣除原告2015年装修费用37500元，且在河南豫海商业经营服务有限公司（以下简称豫海公司）单方面终止与被告租赁合同的情况下，不采取任何解决办法，造成了原告经营极大损失，致使无法正常经营。请求：1、判令解除合同意向书；2、判令被告返还原告装修费37500元及2014年11月至12月装修费和利息，损失费用共计65000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告某某公司、皇甫某某、关某答辩称：1、答辩人与被答辩人签订租赁合同后并交付被答辩人使用，合同已实际履行，不存在违约行为。2、合同中明确约定被答辩人应当承担装修费用，答辩人为支持被答辩人经营，又允许被答辩人先支付部分装修费，下欠装修费按月扣除，直至扣清，被答辩人没有按时支付装修费用给答辩人造成经济损失，应当依法赔偿。被告（反诉原告）某某公司诉称：2013年12月，反诉人与被反诉人约定：将位于商丘市华联国贸沃尔玛4楼美食汇E5出租给被反诉人，被反诉人承担装修费135000元。反诉人为支持被反诉人经营，由被反诉讼人先支付装修费45000元，下欠装修费逐月扣除，直至扣清。现被反诉人仍欠装修费52500元。因租金收取为实际营业额的20%，双方约定不得收现金。被反诉人多次收取现金，给反诉人造成经济损失。请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁协议；2、判令被反诉人支付装修费52500元；3、判令被反诉人支付违约金10000元；4、判令被反诉人承担诉讼费。归纳争议的焦点：原告的诉讼请求有无事实根据和法律依据。被告某某公司的反诉能否得到支持。原告（反诉被告）张某某为支持其主张和反驳被告某某公司的反诉向本院提交的证据材料如下：1、租赁意向书一份。2、被告公司打印的票据10份，总计82500元，证明2014年1月至12月以及2015年1月至10月被告公司每月扣除的装修费票据。3、营业中的天燃气报警费3800元，证明营业中的天燃气报警费已被扣除。4、发卡机押金3000元票据，证明发卡机押金已被公司扣除。5、解除合同通知书，证明原告营业至2014年10月底，解除合同通知书系10月24日豫海公司庞某某通知被告委派人王松山，因被告某某公司未交纳租金89860元，系被告某某公司造成的关门；该门系自动卷帘门，属于遥控钥匙，该钥匙系被告皇甫某某的父亲尚应军，尚应军告知的；2013年10月中旬在美食广场内装修期间内，某某公司委托代表人皇甫某某当着原告张某某、李世平和丁世豪等人介绍尚应军和一个中年妇女，说是他的父母亲，具体负责管理和监督。原、被告租赁合同不能履行的原因是被告违约造的；豫海公司于2014年10月24日与被告某某公司已解除了房屋设施使用服务合同。被告（反诉原告）某某公司为支持其反诉请求向本院提交的证据材料是：1、租赁意向书，证明原、被告主体适格，双方明确约定装修费以及各项费用。2、2014年2月及4月，致各商户的公约通知，证明各商户不准收取现金。3.录像视频，证明被反诉人收取现金。4、被告与豫海公司签订的租赁合同，证明被告某某公司有权对外转租。5、被告某某公司与豫海公司的合同解除协议，证明某某公司与豫海公司的租赁合同于2015年1月20日正式解除。经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但意向书中第三页第5.1款B项，该条款明确约定，原告应当支付装修费135000元，并约定原告先支付45000元，下欠费用按月扣清，原告所提的证据2证明原告仍欠被告52500元。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，原告仍欠被告租赁费52500元。对证据3有异议，报警器安装费按规定支付3800元。对证据4有异议，原告退还刷卡机，被告退还费用。对证据5认为原告仅提交的是复印件，无法确定其真实性，不予质证；对法院调取的该证据有异议，认为该证据不属于法院依职权调取范围，且该证据系豫海公司单方解除合同行为，其效力并不及于被告某某公司。原告（反诉被告）张某某对被告（反诉原告）某某公司提交的证据材料的质证意见是：对证据1有异议，原告已经向被告交付了装修费；2014年1月份开始扣除的每月3750元是2015年的装修费；合同书中并没有写明付款方式可以合并。对证据2有异议，收现原因是因为客户需求，也是皇甫某某的父亲同意的。对证据3有异议，收现金是皇甫某某的父母收的，发有一张收银卡，我的卡号后三位为555，收取的现金并没有自己支取，而是刷在我的卡里，然后我的职工再拿着卡去柜台刷掉。对证据4的真实性无异议；对证据5有异议，认为被告某某公司与豫海公司何时签订双方正式解除租赁协议与原告无关，由于被告某某公司未能按照其与豫海公司合同约定交纳租金89860元，导致豫海公司单方面采取停水、停电，美食广场经营大门关闭，致使原告不能营业且被告某某公司对此不予过问和解决。本院对证据的分析与认证：原、被告双方提交的证据1、意向书具备合同的要件和条款，系当事人的真实意见表示，并不违反法律强制性规定，且双方已实际履行，本院予以确认其证据效力；该合同对装修费交纳方式未明确约定且该合同系被告某某公司单方面提交的格式合同，现双方对装修费的交纳方式发生两种争议，应作出对原告有利的解释即按年交纳。对原告提交的证据2、3、4，被告对其真实性无异议，本院予以确认其证据效力。对原告提交的证据5，经本院核实属实且原告在合理期限提交了申请；该证据上载明了收到人系王松山，被告对此并未提出异议，本院予以确认其效力。对被告提交的证据1，与原告提交的相符且原告未提异议，本院予以确认其效力。对证据2，其中2014年4月30日《通知》内容载明：“如有顾客需要充值，可找尚叔、大姨朱经理协助充值”。该证据系被告提交，本院予以确认其效力。对证据3，该视频不完整且被告提交证据材料2，内容有：“如有顾客需要充值，可找尚叔、大姨及朱经理协助充值”。由此可知，原告诉（辩）称收取现金充值与尚应军及皇氏有关联；被告对原告异议理由不能作出合理之解释和说明，尤为尚应军与皇甫某某是何关系、具体从事什么职务，依据公平和诚实信用原则，对此被告某某公司未提交证据予以反驳之，故对该证据证明原告私自收取现金导致违约造成被告损失的实事及理由，本院不予采信。对证据4，本院予以采信；对证据5，与本案原、被告权利义务和审理不产生实质性影响，本院不予评判。依据上述有效证据及庭审，本院确认以下案件事实：2013年5月23日，被告法定代表人关某与豫海公司签订了《商丘市“华联国贸购物中心”商业房屋设施使用服务合同》，豫海公司为甲方，被告为乙方，双方约定：乙方租赁甲方位于商丘市“华联国贸购物中心”四楼美食广场1532平方米；使用服务期5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。第十三条第1项（B）规定乙方连续两次不足额付款或者累计欠费超过伍万元的甲方有权解除合同。第十四条.2、违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，不应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2013年12月31日，原告张某某与被告某某公司委托代表人皇甫某某双方协商，乙方（原告）租赁甲方（被告）位于商丘市梁园区华联国贸4F美食汇E5铺位经营“常桂花热干面”餐饮。双方约定：承租期3年，甲方依乙方实际营业额抽取20%作为联销费用，乙方保底租金为3000元整，乙方应交付甲方进场装修费分摊为135000元。甲方同意乙方租赁期限为3年，暂定自2013年12月1日起至2016年11月30日止。同日，被告皇甫某某与尚应军收取原告PS机3400元、报警器3800元及4F美食汇E5铺位装修费45000元并出具收据。2014年1月至10月底，原告进场从事“常桂花热干面”经营活动。被告于2014年1月至10月期间，每月扣除2015年装修费3750元并收取原告毛营业额提成20%，提成低于3000元的按3000元收取保底月租金。同时查明：2014年9月原告张某某欠被告某某公司640元、10月欠3358.8元。2014年10月底，因被告某某公司未依约向豫海公司交纳租金89860元，豫海公司单方解除了与被告某某公司的租赁合同，原告经营场所无水、无电并经营场所卷帘门关闭，导致原告经营不能。另查明：尚应军、皇氏与被告皇甫某某具有利害关系。原告经营期间尚应军系被告公司皇甫某某指定负责人；朱理想和王松山系被告公司临时招聘员工。本院认为，租赁意向书具备合同的主要要件和条款且双方当事人已实际履行，系当事人的真实意思表示，合法有效。现双方均主张解除合同，本院予以准许。原告依约交纳了2014年装修费45000元及相关费用，被告某某公司未按约定且未征得原告同意之情形下，擅自扣除2015年装修费用37500元，该费用被告某某公司应予返还。因被告某某公司违约导致原告2014年11、12月未能实际经营和租赁，造成损失，该两月预先支出的装修费7500元（45000／12＊2），应予返还原告，但应扣除原告所欠被告款项3998.8元，计3501.2元。原告主张支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告追加诉讼请求返还2014年装修费37500元、天燃气报警费3800元及发卡押金3000元等共计44300元的主张，鉴于原告未在规定期间交纳该部分受理费，本院不予审理。原告未提交被告皇甫某某和关某应承担责任的实事根据和法律依据证据材料，故对该诉讼请求不予支持。反诉原告（被告）某某公司主张与反诉被告（原告）张某某解除合同意向书的诉讼请求，本院予以支持；其主张反诉被告张某某支付装修费52500元及违约金10000元的诉讼请求，鉴于合同不能履行和解除合同的原因系反诉原告某某投资管理（上海）有限公司不履行合同义务与违约所致，且原告也没有实际租赁和经营，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司于2013年12月签订的房屋租赁合同。二、被告某某投资管理（上海）有限公司返还原告张某某2015年装修费37500元；被告某某投资管理（上海）有限公司赔偿原告张某某2014年11、12月装修费损失3501.2元。于本判决生效之日起10日付清。三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告某某投资管理（上海）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费1430元，反诉费680元，合计2110元，由被告（反诉原告）某某投资管理（上海）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  庞ＸＸ审 判 员  姜继亮人民陪审员  尹秀华二〇一五年五月八日书 记 员  万雪山