上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第3662号原告黄晓波、黄璐璐诉被告上海欧港置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年1月5日公开开庭进行了审理；两原告委托代理人叶平、被告委托代理人褚海英到庭参加庭审。本案现已审理终结。两原告诉称，两原告系夫妻关系。2013年3月3日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，被告将坐落于上海市金山区某某路某弄《童博基建项目》76号201室店铺（以下称涉案房屋）出售给原告；暂测房屋建筑面积为92.39平方米，价款为人民币（以下币种相同、略）1,660,000元；被告应于2013年6月30日交房。原告按约向被告支付了首期购房款830,000元，后交房实测面积为90.79平方米，因面积差，被告于2013年7月16日退还原告28,747.70元。原告委托被告代为办理有关贷款手续，原告于合同签订时即向被告提供了贷款所需的各类资料，然被告未能依约将房屋交付原告，在原告的多次催促下，双方于2013年11月13日签署房屋交接书才交付房屋，被告已经构成严重违约。原告于2013年7月16日向被告支付了产证代办费、贷款服务费、交易手续费、产证登记费、契税、印花税等各项费用，并积极配合甚至催促被告加紧办理贷款事宜，因贷款政策限制被告多次变更贷款银行，原告多次向被告提供各家银行所需之材料，但持续一年多仍未妥善办理贷款事宜，被告告知原告因为银行贷款政策原因导致一直贷款未能办理成功，原告仍然积极配合提供相关材料，足以表明买方购买房屋的诚意，只是因为受国家贷款政策限制才不能获得房屋贷款，致使合同目的不能实现，无法继续履行合同。经双方多次协商未果后，为维护原告合法的民事权益，故提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告2013年3月3日签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还原告已付房款801,252.20元；3、被告支付原告已付房款的利息（从2013年3月3日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告支付原告逾期交房违约金1,120.50元。被告庭审中辩称，两原告提供的《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》显示被告已于2013年7月7日向两原告履行了交房义务，并非两原告诉称的交房时间是2013年11月13日，为此被告可以承担7天逾期交房违约金。至于两原告要求解除合同及其他相关的诉讼请求，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件；更何况现在距离合同约定或法律规定已经超过一年，解除权的除斥期间已经经过，故对两原告该些诉讼请求表示不予同意，两原告应当继续履行合同，并保留要求两原告支付购房款并承担违约责任的追诉权。另两原告是希望协商解除，因双方协商不成才提起诉讼的。经审理查明：2013年3月3日，被告作为甲方、两原告作为乙方，双方签订《上海市商品房预售合同》。合同第二、第三条约定，乙方向甲方购买上海市金山区某某路某弄《童博基建项目》76号2层201室店铺暂测房屋建筑面积为92.39平方米，价款为1,660,000元。合同第十条约定，房屋交付必须符合所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在2013年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一、第十二条约定，甲方定于2013年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；甲方逾期交房，应向乙方支付已付房价款日万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，房屋交付的标志为甲方获得建设工程竣工验收备案证书。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产权初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一约定，乙方方应于2013年3月3日支付首付款830,000元，于2013年5月31日前向甲方支付房款（可含贷款）830,000元；甲方代为乙方办理贷款期间，若乙方所提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件或最新央行所规定的贷款条件，而导致银行拒绝放贷的，则甲方不承担任何违约责任；无论甲方代为办理贷款还是乙方自行办理贷款，若乙方申请贷款额度未获银行批准或与银行批准贷款度产生差额的，该未获批准部分或差额部分，乙方同意按附件一约定的贷款应到账期限自行用现金向甲方支付，乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。签订合同同时，两原告支付首付款830,000元，并与上海淘最企业管理有限公司签订《委托经营管理合同》。2013年7月7日，双方签订《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》，双方于当日交接的物业，房地产登记机关测绘房号为上海市同凯路40弄76号201室房屋，现双方就面积差异处理达成协议。当日，两原告在房屋验收单上签字。2013年7月16日，原告开具费用收取凭证，原告收取产证代办费、契税、印花税等等55,445.39元，扣除面积差退款后实收26,901.99元。2013年11月13日，双方对涉案房屋进行交接，签订《房屋交接书》。2014年11月6日，原告向被告提出退房申请，表明之前因银行政策导致贷款未成，现因本人家庭及个人原因丧失贷款条件及付清余款能力，提出退房申请，愿意协议并承担相应责任。双方一致确认上述退房申请中所列房号并非涉案房屋。另查明，2011年11月4日，涉案房屋取得《上海市商品房预售许可证》；2013年6月7日，中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行出具注销证明，同意注销涉案房屋他证项下的全部建设工程抵押；2013年7月15日，童博园建设项目取得《建设工程竣工验收备案证书》；2013年7月18日，原告缴纳了涉案房屋的商品住宅维修基金；2013年9月30日，童博园建设项目取得《上海市房地产权证》（大产证）。以上事实，由两原告提供的双方当事人基本信息、《上海市商品房预售合同》、《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》、发票、《个人住房组合抵押借款合同》、《委托经营管理合同》、销售不动产统一发票、费用收取凭证、《房屋交接书》、录音资料，被告提供的房屋验收单、退房申请、《上海市商品房预售许可证》、注销证明及上海市房地产登记证明、《建设工程竣工验收备案证书》及明细表、《上海市房地产权证》、商品住宅维修基金收款凭证及分户清册交房通知书及邮寄凭证，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的合同，系当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，应当认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋交付时间。两原告主张交付时间为双方签订《房屋交接书》之日，即2013年11月13日；被告主张交付时间为双方签订《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》以及两原告在房屋验收单签字之日，即2013年7月7日。本院认为，根据合同第十四条的约定，双方签订《房屋交接书》是为办理涉案房屋过户手续的必备文件，故两原告以此主张显然不当。从《〈上海市商品房预售合同〉补充协议》以及房屋验收单的内容上看，应为房屋的实物交付；然合同第十条、第十一条、第十三条的约定了交付条件、交付时间以及交付标志，被告取得《建设工程竣工验收备案证书》以及缴纳物业维修基金的时间晚于该时间，即尚未符合合同约定的交付条件、交付标志，故被告主张亦为不妥。本院综合合同约定以及查明的事实，房屋交付的时间应认定为符合合同约定的交付标志，即2013年7月15日。关于合同应否解除。两原告请求解除合同，既依据合同第十二条逾期交房超过90天可以单方解除的约定；又因非两原告原因致银行贷款办不下来，属情势变更，符合法定的解除条件。根据本院上述对于房屋交付时间的认定，两原告主张的约定解除已失事实依据。相关司法解释规定了对于不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同；然本案合同附件一明确约定未能订立商品房担保贷款合同后果由两原告承担，并非两原告诉称的情势变更。只有在合同未作约定或约定违反法律的强制性规定的情形下方可适用法律规定，合同附件一的约定并未违反法律的强制性规定，故两原告应当恪守合同约定，全面履行自己的义务。综上，两原告主张解除合同，因无事实和法律依据，故本院不予支持。被告虽已将涉案房屋完成交付，但迟延交房15天，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。按照合同第十二条的约定，被告应支付两原告已付房价款801,252.20元日万分之一的违约金，即1,201.88元。现两原告仅主张1,120.20元，系其自行处分权利行为，与法不悖，本院可予准许。为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海欧港置业有限公司须于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓波、黄璐璐迟延交房违约金人民币1,120.20元；二驳回原告黄晓波、黄璐璐的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币5,911元，原告黄晓波、黄璐璐负担人民币5,886元，被告上海欧港置业有限公司负担人民币25元。被告所负之款，须于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金志荣二〇一五年一月二十二日书记员  李梦娜附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。