陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   (2018)陕0902民初3583号   原告张立乾，男，汉族，生于1975年4月23日，安康市汉滨区人，住安康市汉滨区。   被告陈景翠，女，汉族，生于1978年8月28日，住汉滨区。   委托代理人张逢杰，陕西恒典律师事务所律师。   委托代理人杨锦龙，陕西恒典律师事务所实习律师。   原告张立乾与被告陈景翠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张立乾到庭参加了诉讼，被告陈景翠经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。   原告张立乾诉称，原、被告于2018年8月28日签订了一份关于位于长兴金座3号楼5号店铺张家面馆的转让协议书，该协议书明确约定由被告一次性支付门面转让费10万元，且房屋租金的缴纳期间从2018年8月30日至2022年12月20日，该笔租金另行向原告缴纳。合同签订后，被告将转让费支付了原告，原告也将门面整体交付给被告(包括店内所有的设施)。后被告开始营业，以店面排烟不畅接到物业整改通知书为由，要求解除该合同，并返还 10万元转让费。由于原、被告在转让合同明确约定，租期为4年4个月，自2018年8月30日至2020年12月30日，年租金55000元，租期内房租不变，乙方一次性支付一年租金55000元，每年12月30日前支付次年租金。按照合同约定，被告未在2018年12月30日支付2019年的租金55000元，已构成违约。综上所述，原、被告之间签订的转让合同合法有效，对双方具有约束力，由于被告没有按照合同的约定支付房屋租金，已构成违约，应依法承担支付租金的违约责任。故依法向贵院提起违约之诉，请求判如所请。请求判令：1.被告支付拖欠原告房屋租金55000元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告仅要求被告支付2019年1月1日至2019年9月23日的租金，放弃其他诉讼请求。   原告张立乾为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：    1.2018年8月28日签订的门面转让协议、证明。用以证明店铺转让给被告，租金是每年12月30日前交第二年一年的房租，被告于2019年10月26日将店内所有设备搬离，原告将门面房收回。   2.（2019）陕0902民初478号民事判决书、（2019）陕09民终698号民事判决书。用以证明诉讼的情况及店面已经转给被告以及被告未缴纳房租。   被告陈景翠辩称，一、本案经过安康市中级人民法院(2019)陕09民终698号民事判决书认定《门面房转让协议》已于2019年12月29日解除，解除后双方之间的合同权利义务关系已经终止，原告依据已经不存在的合同要求被告支付房屋租金没有事实依据。本案的合同经过二审审理，二审法院认为本案合同存在两个法律关系“转让关系”、“转租关系”，本案“转让法律关系”已经履行完毕“转租法律关系”尚未开始便因解除而终止。已经终止的合同不存在任何合同权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定可以看出违约的前提是合同有效存在并且正在履行过程中，而本案的合同已解除终止，终止的原因是原告在和被告磋商时隐瞒重大事实(本案争议的门面房不能作为餐饮使用)造成的。原告现起诉被告要求承担违约责任继续履行该合同没有法律和事实依据。二、被告在起诉状中的第一项诉讼请求要求法院判决被告支付拖欠原告的房屋租金55000元，什么是“拖欠租金”，“拖欠租金”就是应给未给的，本案合同解除后被告并没有支付租金的义务，也并不存在拖欠租金的情况，如果原告认为其在本案中存在其他损失，因为合同已经解除了，双方权利义务终止了，双方之间没有任何法律上的关系，原告也只有可能别的相关法律规定主张而非本案的“合同纠纷、履行合同义务等”起诉，原告在起诉中并未变更诉讼请求和相关法律依据，其诉讼主张不应当得到支持。三、本案被告在2019年12月29日向原告送达了《律师函》解除了双方之间的合同，并且在1月份向原告归还钥匙时，原告拒绝接收。2019年1月份之后的损失是原告拒绝接收钥匙和其拒绝将房屋继续出租出去造成的，这部分扩大的损失也应当由原告自己承担。四、本案中原告所转租的房屋是从唐木林手中承租而来，其给唐木林缴纳一年7万元的房屋租金，该房屋租金是包括两间门面房的，其中有一间“开心果”母婴生活馆，两间门面房各自租金为一年3.5万元。在合同已经解除的前提下，实际的损失并不能按照合同上的承租价款计算。原告起诉所依据的《门面房转让协议》已经解除了。双方之间的权利义务关系已经终止了，被告在合同解除前履行合同中并未有违约的情况。合同解除后就不能再适用关于违约的法律规定也不能被要求继续履行合同。综上，原告的起诉没有法律依据和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告陈景翠未提交证据。   经审理查明：2017年11月23日，唐木林与张立乾签订《房屋出租合同》，该合同约定唐木林将自己名下位于长兴金座3号楼楼下门面房出租给张立乾，租期为2018年1月1日至2022年12月30日，租金为每年7万元整。张立乾租赁该门面房用于经营面馆。2018年8月28日，张立乾与陈景翠签订《门面转让协议》，该协议约定张立乾将位于长兴金座3号楼5号店铺转让给陈景翠使用，转让费为壹拾万元，转让后店内一切设备归陈景翠所有。租赁期限为4年4个月，自2018年8月30日至2022年12月30日，房屋年租金为55000元，每年12月30日前缴纳次年租金。2018年8月29日，张立乾向陈景翠出具收条一张，载明“今收到陈景翠交转让面馆款100000元，合计人民币大写壹拾万元整。”陈景翠转让该面馆后进行经营，在经营该面馆过程中因油烟排污影响到相邻商铺、住户，并引起多次投诉。2018年11月22日长兴金座物业服务中心向陈景翠发出整改通知，陈景翠在接到整改通知后同相邻商户协商解决此事，但因无法解决排烟问题，陈景翠于2018年12月25日，委托陕西恒典律师事务所律师向张立乾邮寄《律师函》，该函中明确告知张立乾该门面房无法解决排烟问题，不符合开设面馆条件，要求和张立乾解除合同，并要求张立乾退还10万元转让款。   陈景翠以张立乾为被告提起诉讼，要求解除其与张立乾签订的门面房转让协议，并由张立乾退回转让费10万元，2019年6月11日汉滨区法院做出2019陕0902民初478号民事判决书，判决：一、解除陈景翠与张立乾于2018年8月28日签订的门面转让协议；二、驳回陈景翠的其他诉讼请求。陈景翠不服提出上诉，安康市中级人民法院于2019年9月23日做出（2019）陕09民终698号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   2019年10月26日，陈景翠将店内所有设施搬离张立乾将店面收回。   上述事实有2018年8月28日签订的门面转让协议、证明、（2019）陕0902民初478号民事判决书、（2019）陕09民终698号民事判决书及原告当庭陈述所证实。   本院认为，原告张立乾将其于2017年11月23日从唐木林处租赁的位于长兴金座3号楼5号门面房转租给陈景翠，原告张立乾转租该房的行为得到唐木林的认可，不违反相关法律规定，故应当认定原告张立乾与被告陈景翠之间的租赁关系合法有效。原、被告已经解除2018年8月28日签订的《门面转让协议》，陈景翠于2019年9月23日向原告交付了承租房屋，双方的租赁关系业已解除，故对原告要求被告按照年租金5.5万元的标准支付占用期间即2019年1月1日至2019年9月23日的租金的请求应当予以支持。陈景翠占用期间共计8个月23天，租金共计40180.56元。被告虽辩称在2019年1月向原告归还钥匙但原告拒收，但未到庭提交证据进行证实，故对被告该辩解理由不能予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：   被告陈景翠在本判决生效后十日内向原告张立乾支付租金40180.56元。   案件受理费1035元，由原告张立乾承担235元，被告陈景翠承担800元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长杨娟   人民陪审员 余小琴   人民陪审员 徐少林     二〇一九年三月二日     书记员赵立志                       附：相关法条   《中华人民共和国合同法》   第六条 【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。    依法成立的合同，受法律保护。   第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。      当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条 【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。