呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初547号原告：董博，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李林军，内蒙古则维律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村民委员会办公室101房间。法定代表人：王岗，职务董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿如汗，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告董博与被告呼和浩特市蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董博的委托诉讼代理人李林军，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人锡林图雅、阿如汗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董博向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间于2012年12月20日签订的《商品房购买协议》；2、请求人民法院依法判令被告返还原告已付购房款人民币133511元；3、请求人民法院依法判令被告支付自2014年8月31日起暂计算至起诉之日止的违约金1571.42元，最后数额以实际支付之日计算；4请求依法判令被告自2012年12月20日起暂计算至起诉之日止按照人民银行同期利率支付原告已付购房款利息人民币2298元；5、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月20日，原告就《商品房购买协议》编号：内大.商街S262位于××区的商铺（以下简称“诉争商铺”）事宜与被告签订了《商品房购买协议》（“以下简称《购房协议》）”。协议约定，房屋价款为263511元，首付款为133511元，其余130000元采取银行按揭贷款方式付清。根据原、被告签订的上述《购房协议》第五条、第六条之规定，被告应于2014年8月31日前交付诉争商铺，若被告逾期交房的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房屋价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定来看，被告迟延交付房屋已有三年之久，致使原告合同目的无法实现，理应与原告解除《购房协议》并承担因迟延履行义务所产生的责任。为了维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，特贵院提起诉讼，望判如所请。蒙拓公司辩称，原告主张的解除权因行使期限已过而归于消灭，故原告无权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，本案涉及的解除权，其性质属于形成权，可以基于一方当事人意思表示而发生相应的法律后果。解除权的设立，是为了对权利人行使解除权设定一定的期限，以防止给对方当事人带来过重的负担，该解除权的行使期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断；除斥期间届满，解除权消灭。结合本案，双方签订的《商品房购买协议》第五条约定，被告应于2014年8月31日前将房屋交付原告使用，因此原告应当在被告未能如期交房之时就意识到自身权利受到侵害。故自被告逾期交房之日起即2014年9月1日为原告解除权发生之日，该解除权的行使期限至2015年9月1日已经届满，但原告直至2018年1月25日方才向人民法院起诉要求解除合同，显然已经超过了法律规定的解除权的行使期限。故原告无权解除合同。基于前述，原告无权解除合同，而合同亦无无效的法定情形，故原告主张返还已付购房款及利息的请求不能成立，依法应予驳回。双方应当严格按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式计算违约金。原被告双方签订的协议已经对被告逾期交房的违约责任进行明确约定，即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。”故双方应当严格按照合同约定承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告董博与被告蒙拓公司于2012年12月20日签订了《商品房购买协议》，约定原告购买被告本协议第一条规定的项目中的的S262位××区商业用房，暂测面积16.75平方米，购房单价15732元，总价款263511元，付款方式约定为买受人以银行按揭贷款的方式支付剩余房款，买受人董博在签订本协议之日支付首期房款133511元，交房期限约定为出卖人应当在2014年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将按本协议约定的房屋交付买受人使用。合同还约定，除本协议第六条规定的特殊情况外，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，应自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同同时约定，出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意自本协议规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。庭审中，被告蒙拓公司明确表示该公司作为开发商五证不齐全，本案所涉房屋未交付使用。本院认为，本案的关键在于如何认定《商品房购买协议》的性质及效力。从双方提交的《商品房购买协议》来看，名称系商品房购买协议，名似商品房买卖合同，但综合其内容看，合同中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如商品房基本情况、商品房销售方式、公共配套建筑的产权归属事宜等，双方当事人的部分权利、义务尚处于不明确状态，需通过后期订立相对应的合同予以磋商、明确，且订立《商品房购买协议》时被告蒙拓公司并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人在签订《商品房购买协议》时对于该事实亦应当具有相对应的注意义务，故双方在签订该《商品房购买协议》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，双方当事人订立《商品房购买协议》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《商品房购买协议》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立正式《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故本院对其有效性予以确认。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果系在一定期限内签订本约合同，故预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。董博以《商品房购买协议》为依据所提出要求解除双方签订的《商品房购买协议》及其他诉讼请求不属于预约合同的请求权范围，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告董博的诉讼请求。案件受理费3048元，由原告董博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权人民陪审员 托 娅人民陪审员 甘塔娜 二〇一八年六月八日书 记 员 杨慧青附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。