上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪高民一（民）终字第1号上诉人上海枫野招商有限公司。法定代表人庄进军。委托代理人周仁昌，上海市群成律师事务所律师。委托代理人朱锦飘，上海中桥律师事务所律师。被上诉人王峥嵘。委托代理人李辽祺，上海合勤律师事务所律师。委托代理人乐佳，上海合勤律师事务所律师。原审第三人上海金轩（集团）有限公司。法定代表人朱金康。上诉人上海枫野招商有限公司（以下简称枫野公司）因与被上诉人王峥嵘、原审第三人上海金轩（集团）有限公司（以下简称金轩公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人枫野公司的委托代理人周仁昌、朱锦飘，被上诉人王峥嵘的委托代理人李辽祺到庭参加诉讼，原审第三人金轩公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1999年3月30日，枫野公司（乙方）与第三人金轩公司的前身金森公司（甲方）签订《协议书》，约定甲、乙双方就购买金轩大厦20层D座166.04平方米办公楼事宜达成如下协议：一、双方本着互惠互利的原则，甲方将20层D座的办公房（包括装潢、空调）一次性闭口价为158万元；二、甲方注册在枫泾经济区，每月税收缴纳去该区，根据枫泾镇优惠政策的规定，营业税70％予以奖励，另20％作为乙方支付给甲方的房款，由乙方每月支付，直至抵扣清购房款为止；三、甲方必须积极组织税源，尽早以税收返回款抵扣完乙方的购房款，房款结清，甲方应及时提供房地产证给乙方，办证一切费用由乙方承担……。2003年12月5日，金轩公司（出卖人、甲方）与枫野公司（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方座落在上海市徐汇区南丹东路XXX号XXX室房屋（即前述《协议书》中的金轩大厦20层D座）；建筑面积166.04平方米；房地产转让价款为人民币1，580，000元；甲方于2003年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……。合同第六条双方向房地产交易中心申请办理转让过户登记手续的日期为空白。之后，自1999年6月7日至2003年12月4日，上海市枫泾经济区管理委员会（以下简称枫泾管委会）以房款、营业税20％等名义向金轩公司支付20D房款1，580，000元。2003年12月5日，金轩公司分别开具收到原告金轩大厦20D房款900，000元、680，000元的发票二张。自2002年3月25日至2011年11月原告还缴纳物业费、电费等费用。2005年5月25日，枫野公司缴纳税款所属时间为2003年12月5日的契税64，755.6元。原审法院另查明，2003年11月20日，系争房屋上的抵押被登记注销。2009年1月19日，上海市仲裁委员会作出（2009）沪仲案字第0068号裁决书：一、第一被申请人上海金轩（集团）有限公司应于2009年5月28日前偿还申请人王峥嵘借款本金人民币30，000，000元。二、第一被申请人上海金轩（集团）有限公司应于2009年5月28日前偿付申请人王峥嵘逾期还款违约金及利息（以人民币30，000，000元为本金，按每日2‰的标准计付，自2008年5月8日起计算至实际清偿日止）。三、案件仲裁费人民币81，637元（已有申请人预缴），由第一被申请人上海金轩（集团）有限公司承担。上海金轩（集团）有限公司应于2009年5月28日前支付81，637元给申请人王峥嵘。四、第二被申请人朱金轩对第一被申请人上海金轩（集团）有限公司上述第一、二、三项的付款义务承担连带清偿责任。由于金轩公司及朱金轩未履行裁决书确定的义务，王峥嵘于2009年6月1日向上海市第一中级人民法院（以下简称一中院）申请强制执行。鉴于上海市徐汇区人民法院协助执行的人民币10，870，037.99元已发还给王峥嵘，金轩公司及朱金轩暂无其他财产可供执行，一中院遂于2009年8月25日作出（2009）沪一中执字第366号执行裁定书：上海市仲裁委员会（2009）沪仲案字第0068号裁决书本次执行程序终结。2009年10月27日，一中院作出（2009）沪一中执字第366号执行裁定书：一、冻结或扣划被执行人上海金轩（集团）有限公司银行存款人民币30，179，119元以及违约金、利息和迟延履行期间的加倍债务利息；二、冻结或扣划被执行人朱金轩银行存款人民币30，179，119元以及违约金、利息和迟延履行期间的加倍债务利息；三、前述诸款不足之数，查封、扣押或拍卖被执行人上海金轩（集团）有限公司、朱金轩相应价值的财产。2009年10月28日，一中院轮候查封本市南丹东路XXX号XXX、XXX室房屋。2011年3月7日，枫野公司以其已支付全部购房款，依法缴纳契税并一直使用至今，只是未能办妥过户登记，但其实为2008室房屋的权利人为由提出异议申请，请求解除一中院对2008室房屋的查封。2012年11月2日，一中院作出（2012）沪一中执异字第7号执行裁定书：驳回案外人上海枫野招商有限公司提出的异议。枫野公司遂提起诉讼，要求支持其诉讼请求。原审法院认为，枫野公司与金轩公司的前身金森公司于1999年3月30日就买卖本市徐汇区南丹东路XXX号XXX室房屋签订《协议书》；2003年12月5日，枫野公司与金轩公司签订《上海市房地产买卖合同》。之后，枫泾管委会向金轩公司支付系争房屋购房款，金轩公司于2003年12月5日分别开具收到枫野公司系争房屋房款900，000元、680，000元的发票二张；枫野公司还自2002年3月25日至2011年11月缴纳物业费、电费等费用；2005年5月25日，枫野公司还缴纳契税64，755.6元。同时，系争房屋也一直由枫野公司等单位实际占有、使用至今。上述事实，可以认定枫野公司与金轩公司之间就系争房屋建立了买卖合同法律关系。但由于双方未办理房屋过户登记手续，致金轩公司由于欠付王峥嵘钱款且未完全清偿，王峥嵘申请法院对系争房屋进行了查封。现枫野公司以其是系争房屋的权利人为由提起诉讼，要求解除对系争房屋的查封，因此案件的争议焦点为枫野公司与金轩公司之间尚未办理房屋过户登记手续，枫野公司对此是否存在过错，亦即枫野公司就案件的诉讼主张能否对抗王峥嵘提出的查封申请。原审法院认为，首先，在枫野公司与金轩公司于2003年12月5日签订的《上海市房地产买卖合同》第六条“双方向房地产交易中心申请办理转让过户登记手续的日期”为空白，双方并未作约定。而该约定应当是合同的主要条款，但枫野公司既未尽到基本的缔约注意义务，也有违房屋交易惯例，且事实上双方亦未办理过户登记手续，因此可以认定枫野公司对该结果系明知且故意而为之。其次，枫野公司自1999年3月与金轩公司签订《协议书》、2003年12月签订《上海市房地产买卖合同》至2009年10月28日原审法院依据（2009）沪一中执字第366号执行裁定书轮候查封本市南丹东路XXX号XXX、XXX室房屋期间长达十年时间，除了2003年11月20日系争房屋上的抵押被登记注销外，系争房屋不存在任何抵押权利限制所导致的过户障碍。但枫野公司未提供任何证据证明其曾催告并要求金轩公司配合其办理系争房屋过户登记手续，更不存在其述称系金轩公司一方的原因而致未能办理过户登记手续之事实依据。在此情况下，只能证明系枫野公司怠于实现自身权利。退一步而言，即使鉴于双方于2003年签订《上海市房地产买卖合同》时，《中华人民共和国物权法》尚未颁布、施行，枫野公司既不要求金轩公司配合办理房屋预告登记，亦未积极、主动要求金轩公司配合办理房屋过户登记手续尚情有可原。但自2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行起至2009年10月28日法院轮候查封系争房屋的两年时间内，枫野公司亦未积极、主动要求金轩公司配合办理房屋过户登记手续，这对一个缔约能力强于自然人的企业而言实在令人不解。据此，在枫野公司没有任何合理理由的情况下，其对系争房屋未办理过户登记手续明显存在过错。因此，鉴于系争房屋未经依法登记转让，不发生法律效力，故枫野公司不能仅以其与金轩公司之间存在系争房屋的买卖合同而直接取得系争房屋的所有权，系争房屋权利人现仍为公示登记的金轩公司。在此情况下，原审法院根据王峥嵘的申请对系争房屋进行查封，并就此驳回枫野公司执行异议申请，客观有据，依法应予维持。枫野公司的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决驳回枫野公司的诉讼请求。枫野公司不服原判，向本院提起上诉。枫野公司上诉称，枫野公司与金轩公司签订房地产买卖合同后，即付清了全部房款，且一直使用系争房屋至今，根据《民法通则》的规定，系争房屋所有权已转移至枫野公司，系争房屋未办理产权转移登记手续的原因在于金轩公司不配合，且其已缴纳了契税，故基于系争房屋已转移占有的事实，可以对抗任何第三人对该房屋的请求权。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王峥嵘答辩称：系争房屋房款系枫泾管委会支付，且以营业税退税方式支付，枫野公司未提供充分、直接的证据证明其自行支付了购房款。根据《物权法》的规定，房屋所有权的转移应以登记公示为标志，本案房屋买卖前是以租赁方式由枫野公司进行使用，且未办理所有权变更登记手续，故枫野公司并未取得房屋所有权。同时，从签订买卖合同到缴纳契税直至系争房屋被查封期间，枫野公司一直未能积极、主动督促金轩公司办理房屋产权转移登记手续，对此存在过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，枫野公司与金森公司（即金轩公司前身）于1999年3月30日签订的《协议书》及2003年12月5日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。但双方在该合同中未约定向房地产交易中心申请办理转让过户登记手续的日期，枫野公司未尽到基本的缔约注意义务，对此存在一定过错。虽2003年12月5日金轩公司开具收到枫野公司房款共计158万的发票，且枫野公司于2005年5月25日缴纳了契税，并占有、使用系争房屋，但枫野公司与金轩公司至今未办理产权过户登记手续。根据《物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，系争房屋所有权未办理过户登记手续，不发生物权转让的效力。同时，从枫野公司原审提供的证据看，自2003年11月系争房屋抵押权被注销后至2009年10月被法院查封期间，并未发现系争房屋存在权利负担，致枫野公司和金轩公司无法办理房屋转让登记手续的障碍。枫野公司亦未提供证据证明其曾要求金轩公司协助办理系争房屋产权过户登记手续。本院认为，枫野公司对于未办理系争房屋过户登记手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的情形。综上，本院对其主张不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币39，875元，由上诉人上海枫野招商有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余冬爱审 判 员  丁晓燕代理审判员  竺 琴二〇一五年六月十六日书 记 员  穆 扬附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。