福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0212民初4744号原告（反诉被告）：雷书权,男，1992年7月17日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：张军、王志强，福建汇丰联盟律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴小春，女，1972年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。委托诉讼代理人：叶海恭、马飘海，福建平齐律师事务所律师。原告（反诉被告）雷书权与被告吴小春（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。雷书权之委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼、吴小春及其委托诉讼代理人叶海恭、马飘海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷书权向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2017年9月17日签订的《旅馆转让和租赁合约》于2017年10月31日解除；2、吴小春立即向雷书权返还经营权转让款228000元；3、本案诉讼费均由被告承担。事实和理由：2017年9月17日，雷书权与吴小春签订《旅馆转让和租赁合约》，约定吴小春将厦门市同安区佳家旅馆20间客房的经营权转让给原告，转让期间为2017年9月22日至2022年10月21日止，并给原告一个月装修期（2017年9月22日至2017年10月21日），双方对转让款及租金做了详细约定看，雷书权当日支付吴小春转让款228000元。数日后，雷书权在接受、整理客房时，得知吴小春转让给雷书权的20间客房中仅有8间是具有审批客房经营资质的，其余12间客房均无消防、旅馆住宿和特种行业审批，属于严重违法经营。就此，原、被告发生争执，雷书权报警后，出警警察经现场审核认定该旅馆仅有8间客房属合法经营，并当场警告雷书权不得就剩余12间未审批的客房进行旅馆经营。另外，雷书权得知吴小春的客房系从承租而来，租约于2021年12月19日截止，而吴小春却与雷书权约定旅馆经营权和房屋租期是到2022年10月21日截止。综上，吴小春违反合同约定和法律规定，不能提供约定旅馆20间客房的合法经营权和审批资质，且大部分所谓客房均不具有合法经营权。根据《合同法》第九十四条的规定，雷书权于2017年10月31日向吴小春发出解除合同通知。被告（反诉原告）吴小春辩称，雷书权的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一，在签订案涉合同之时，吴小春就将相关证照出示给雷书权，雷书权对合法房间数是明知的；二、雷书权诉求案涉合同于2017年10月31日解除，但直至2017年11月9日，雷书权仍在实际经营旅馆，而且也不是仅经营具有资质的8间客房，其他客房亦在经营；三、吴小春向雷书权转让的是旅馆的经营权，其余12间客房的经营资质可以继续申报及审批；四、关于租期，房东已经答应吴小春租期顺延一年。原、被告双方签订租赁转让合同是双方的真实意思表示，吴小春并没有违约行为，雷书权取得经营权的目的也实际达到。被告（反诉原告）吴小春向本院提出反诉请求：雷书权立即支付吴小春支付房屋租金59100元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年10月22日起计算至实际支付之日止）。事实和理由：2017年9月17日，吴小春与雷书权签订《旅馆转让和租赁合约》，约定吴小春将持有的佳家旅馆经营权转让给雷书权以及雷书权向吴小春支付房租的事宜，根据合同约定，雷书权须从2017年10月22日起支付房租，房租分两部分：A、城南路180号整栋店面，每半年支付一次，每次支付半年租金40200元；B、城南路182号店和银莲里213#至214#店面，每季度支付一次，每次支付三个月租金18900元，因此，雷书权最迟应于2017年10月22日支付吴小春房租59100元。雷书权逾期支付，需支付相关利息。原告（反诉被告）雷书权辩称，吴小春的诉求不明确，没有明确租金的时间界限。吴小春主张的租金实际上包括12间违法经营部分的客房租金，这个不应支持。根据合同约定，有免租期和装修期。雷书权可以按实际有资质的客房的使用时间来据实支付。原告（反诉被告）雷书权围绕诉讼请求依法提交了《旅馆转让和租赁合约》、收条、短信及微信记录、报警记录及图片为证，被告对上述证据的真实性无异议；被告（反诉原告）吴小春依法提交了私房租房登记表及视频、录音、欠条为证，原告对视频、录音及欠条的真实性无异议；吴小春还申请证人赵某、李某、吴某出庭作证证明雷书权在签订案涉合同之前对案涉客房资质情况已经了解，且雷书权经营中实际使用了无资质的客房。证人赵某述称其是佳家旅馆的保洁员，在佳家旅馆工作六年，在旅馆转让后因雷书权不需要保洁而离开；雷书权叔侄来看旅馆的时候，吴小春将客房相册拿给雷书权看，并告诉他哪些是有手续的、哪些是没有手续的，但具体时间记不清了。李柄尧是吴小春丈夫的学生、吴某与吴小春系亲戚关系，二人均述2017年11月9日至佳家旅馆住宿，住宿客房并不在具有经营资质的8间客房之内。雷书权认为三名证人均与吴小春有利害关系，赵某无法陈述旅馆转让的具体时间，原、被告签约之时其并不在场，也无法辨认雷书权本人，因此其证言不可采信；李柄尧与吴某即便住在无资质的客房也不能证明吴小春依约履行了合同。对原、被告提交的双方无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月17日，吴小春作为转让方（甲方）与受让方（乙方）雷书权签订《旅馆转让和租赁合约》，约定吴小春将佳家旅馆经营权转让给雷书权，该合约载明：“转让方（甲方）将厦门市同安区佳家旅馆（同安区城南路180号整栋、城南路182号三四五层、银莲里213#整栋、银莲里214#整栋总计20间房）的经营权转让给受让方（乙方），受让方同意接受，并同意支付由此产生的租金，乙方未经甲方同意不得更改其他经营用途；甲方同意乙方一个月（2017年9月22日-2017年10月21日）的装修期免店租；乙方从2017年10月22日前开始支付房租；房租支付有两部分：A、城南路180号整栋和店面，每半年支付一次，每次支付半年租金40200元。B、城南路182号店和银莲里213#-214#店面，每季度支付一次，每次支付三个月租金18900元；房屋租赁期：2017年9月22日2022年10月21日止”。当日，雷书权向吴小春支付“佳家旅馆经营权费用”228000元。之后，雷书权接收佳家旅馆进行经营。此后，雷书权发现佳家旅馆仅有8间旅馆经过审批具备合法经营权，其余12间缺乏相应的经营资质。雷书权遂于2017年10月31日向吴小春发送短信通知要解除案涉合同。庭审中，吴小春确认佳家旅馆内具备旅馆经营资质的客房总共8间；并述称在签订合同的时候，其就将相关证件出示给雷书权，雷书权对佳家旅馆具有经营资质的房间数是明知的，雷书权与吴小春签订合同给的目的是想取得旅馆经营权，其余12间客房的资质雷书权可以自行申请。雷书权述称，其仅实际使用了8间具有经营资质的客房用于经营。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人有其它违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订《旅馆转让和租赁合约》，该合同关系是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反中华人民共和国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同约定吴小春将佳家旅馆的20间客房的经营权转让给雷书权。但佳家旅馆实际上具有旅馆经营资质的客房仅有8间，其余12间客房并不具备经营旅馆的相应资质。若仅使用8间客房对雷书权来说并不合理，无法达到经营规模，合同目的无法实现。故雷书权要求解除合同并返还经营权转让费228000元，合理合法，本院予以支持。雷书权于2017年10月31日向吴小春发送短信通知解除合同，故案涉合同于2017年10月31日解除。雷书权应向吴小春腾退并返还案涉合同项下的所有客房。吴小春主张雷书权在签约时对佳家旅馆具有经营资质的客房数明知，其申请证人赵某出庭对此加以证明，但该证人与吴小春具有利害关系，单凭该证人证言无法证实该主张，本院对该主张不予采纳。关于租金，虽然案涉合同因无法实现合同目的而解除，但雷书权实际占用并经营佳家旅馆，应自2017年10月22日起至雷书权实际腾退并返还全部客房之日止按约定标准支付租金（占用费），即13000元/月（40200元/6个月+18900元/3个月）。吴小春的反诉诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）雷书权与被告（反诉原告）吴小春之间的《旅馆转让和租赁合约》于2017年10月31日解除；二、被告（反诉原告）吴小春应于本判决生效之日起五金日内向原告（反诉被告）雷书权返还经营权转让款人民币228000元；三、原告（反诉被告）雷书权应于本判决生效之日起五日内按人民币13000元/月的标准向被告（反诉原告）吴小春支付自2017年10月22日起至雷书权腾退并返还案涉《旅馆转让和租赁合约》项下全部客房之日止的租金（占用费）；四、驳回被告（反诉原告）吴小春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币4720元，减半收取计人民币2360元，由吴小春负担；本案案件反诉受理费人民币1277.5元，减半收取计人民币638.75元，由雷书权负担人民币387.5元、由吴小春负担人民币251.25元。款限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  宋 岩二〇一八年二月二日代书记员  徐铭泽附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。