江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初681号 原告：张二阳，男，1978年12月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：韩卫转，江苏安淮律师事务所律师。 被告：王亚林，男，1960年6月9日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 被告：胡秀芳，女，1963年3月17日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 被告：王建波，男，1988年5月9日出生，汉族，淮安经济技术开发区。 第三人：王卫佳，男，1981年11月25日出生，汉族，住淮安市生态文旅区。 委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。 原告张二阳与被告王亚林、胡秀芳、王建波、第三人王卫佳房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张二阳及其委托诉讼代理人韩卫转与被告王亚林及第三人王卫佳及其委托诉讼代理人林太平到庭参加诉讼，被告胡秀芳、王建波未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张二阳向本院提出诉讼请求：1、三被告协助原告办理房屋产权转移登记手续；2、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费。事实和理由：2016年12月15日，原告与三被告签订房屋买卖合同，原告购买被告房屋，房屋面积为103.03平方米，车库面积为26.09平方米，总房价为185000元，合同约定卖方在签订协议时支付定金2万元，在取得该房屋钥匙时支付剩余房款165000元。另合同约定：甲方（本案被告）所出售的房屋为拆迁安置回迁房，暂无房产证和土地证，待政府相关部门统一办理此房房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内将此房房屋产权证、土地证产权直接办理为乙方张二阳、吴利梅或乙方指定人员名下，所需费用由乙方承担。如因甲方原因不能将此房房屋产权证、土地证直接办理为乙方或乙方指定人员名下，甲方须为乙方办理房屋产权证、土地证及其手续，所需费用由乙方承担。签订房屋买卖合同当日，原告在收到涉案房屋的钥匙、电费卡、水费卡、房屋使用说明书等物品后立即将房款全额支付给被告。2020年4月12日原告在得知涉案房屋可以办理产权证时去找被告协商办理不动产登记证事项，却突然发现自己购买的房屋中竟然有第三人王卫佳在对房屋进行装饰装修。原告报警后方知，第三人王卫佳是从被告王建波处购买涉案房屋。原告认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行相应的义务。原告按照合同约定全额履行付款义务，被告理应按约定履行协助原告办理不动产登记证的义务，故原告诉至法院提起上述诉请。 被告王亚林辩称，被告胡秀芳系其妻子，涉案房屋是其儿子王建波出售的，其不清楚卖房子的情况，其现在不卖房屋了，该还谁钱还谁钱。 被告胡秀芳、王建波未作答辩。 第三人王卫佳述称，原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下缺乏法律依据，第三人与被告早在2016年11月24日就签订了买卖合同，合同约定该房屋以18万的价格出售给第三人，被告出具了房款收据，因此第三人也是购买方，且合同签订在前，加上第三人于2019年7月15日开始对房屋进行了装修入住，实际占有了房屋，第三人才是要求被告协助办理过户手续的权利人，并非原告，第三人将保留通过诉讼要求被告配合办理过户的权利。因本案存在两个买方，房屋权属尚不明确，房屋权属存在较大争议，本案原告诉请系继续履行合同，依据合同法有关继续履行合同的规定，本案并不符合强制履行的法定条件，所以原告的诉请应当予以驳回。 经审理本院认定事实如下：2016年11月24日，被告王亚林、王建波为甲方，第三人王卫佳为乙方，双方签订房屋买卖合同，该合同约定甲方自愿以18万元价格将房屋及车库一间卖给乙方，付款方式为乙方领取房屋及车库钥匙时一次性付甲方18万元。合同签订当日，被告王建波向第三人王卫佳出具了收到王卫佳购房款18万元的收条。对于该18万元如何交付问题，第三人陈述：其中有8万元是被告王建波欠别人钱，第三人替被告王建波还了债，另外有8万元是第三人现金交付给被告王建波，还有转账2万元给被告王建波。 2016年12月2日，被告王建波向原告出具2万元收条，表示收到原告购房押金2万元，原告表示该2万元系现金交付。2016年12月15日，三被告为甲方，原告为乙方，双方签订房屋买卖合同，该合同约定甲方自愿将其回迁安置房以及车库一间以18.5万元转让给乙方，乙方在取得房屋后，甲方不得反悔，合同签字失效后乙方即时付购房定金2万元，第二次付款在乙方取得房屋钥匙的同时付房款16.5万元，甲方所售房屋为拆迁安置回迁房，暂无房产证和土地证，待政府相关部门统一办理产权证、土地证等手续时，甲方负责将此房屋产权证、土地证直接办理为乙方或乙方指定人员名下，所需费用由乙方承担，合同第7条还约定违约方承担诉讼费、保全费、律师费等费用。合同签订当日，原告向被告王建波四次转账支付购房款共计16.5万元。 2019年7月，第三人对涉案房屋进行装修。2020年4月，原告发现第三人对涉案房屋进行装修，认为第三人系非法进入原告住宅装修，故原告委托律师向第三人王卫佳发出律师函，要求第三人立即停止非法行为，后原告即诉至本院提起本案诉讼并支付律师代理费8500元。 审理中，原告陈述其在签订合同当日收到房屋钥匙和水电卡等后原告就将房屋和车库的门锁更换，房屋没有装修，车库已经简单装修。第三人陈述其是在签订合同后20天左右拿到房屋钥匙，其用被告王建波给的钥匙开门发现打不开，就叫了开锁公司开门后更换了门锁。对于被告为何签订两份买卖合同将同一房屋分别出售给原告与第三人，被告王亚林表示系因被告王建波在外赌博欠了赌债，被告王建波将合同弄好让其签字，其因不懂就签字了，其表示现在涉案房屋的产权证已经办理在其本人名下，其不同意出售房屋，现在被告王建波人在菲律宾。 本院认为，本案因被告就同一套房屋签订两份房屋买卖合同分别将涉案房屋出售给原告和第三人引发诉讼纠纷，属于典型“一房二卖”情形。关于两份房屋买卖合同的效力问题，现有证据尚不能确认两份房屋买卖合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故在该两份房屋买卖合同均为有效前提下，本案争议焦点为两份房屋买卖合同如何履行问题，对此原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以认定。 本案原告与第三人在与被告签订房屋买卖合同后均未办理房屋所有权转移登记，则应考虑有无实际合法占有房屋。实际合法占有房屋的外在表现主要是将房屋钥匙交付给买受人。根据原告陈述，其是在签订合同当日即2016年12月15日收到房屋钥匙和水电卡等后就将房屋和车库的门锁更换。根据第三人陈述，其是在签订合同后20天左右拿到房屋钥匙，其用被告王建波给的钥匙开门发现打不开就叫了开锁公司开了门后更换了门锁。结合原告与第三人各自陈述的收到钥匙时间以及原告陈述的收到钥匙后更换门锁和第三人陈述的收到钥匙后用钥匙打不开门，能够推断出系第三人在原告更换门锁之后收到钥匙，说明原告系先合法占有房屋，而第三人系未经同意更换门锁后占有房屋。第三人的合同虽然成立在前，但第三人占有房屋在后，且不是合法占有，再结合各自的实际给付购房款数额，原告现有证据能够证明其通过转账方式实际支付了16.5万元购房款，而第三人现有证据尚不能证实第三人陈述的购房款已付事实。故本院综合认定履行房屋买卖合同的买受人为原告，原告的权利应优先保护。至于第三人与被告的房屋买卖合同纠纷，第三人可另行主张。 根据三被告与原告签订的房屋买卖合同约定，在具备房产证办理条件时，三被告应协助原告办理房产证，但被告却将房产证办理至自己名下，构成违约，故原告要求三被告协助原告办理房屋产权转移登记手续符合双方约定及法律规定，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。对于原告支付的律师费8500元，因双方合同已经约定由违约方承担，故被告应支付原告律师费8500元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告王亚林、胡秀芳、王建波于判决生效后三十日内协助原告张二阳办理房屋产权转移登记手续并支付原告律师费8500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 保全费1445元，由三被告负担。 案件受理费80元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××44）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  陈 乔 人民陪审员  王素霞 二〇二一年三月十五日 书 记 员  张基兰