广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4943号上诉人（原审被告）：苏淑芳，女，1975年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周艺强，苏淑芳的丈夫。上诉人（原审被告）：周艺强，男，1974年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：谢腾飞，男，1970年2月1日出生，瑶族，住广东省中山市南区。委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂盈。上诉人苏淑芳、周艺强因与被上诉人谢腾飞居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初22206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人苏淑芳、周艺强上诉请求：1.撤销一审判决，改判苏淑芳、周艺强无需向谢腾飞支付居间费用11万元及利息；2.改判苏淑芳、周艺强无需负担一审案件受理费1250元、财产保全费1070元；3.一、二审诉讼费用由谢腾飞负担。事实和理由：一、苏淑芳没有和谢腾飞协商过支付居间费用的事宜，更没有与其签订授权书。苏淑芳不同意选择按3800元/㎡出售涉案土地后以干收方式将多余款项作为居间服务费支付给谢腾飞，因此谢腾飞无权要求苏淑芳按上述方式支付居间服务费。二、未经苏淑芳授权同意，周艺强无权单方与谢腾飞确认支付居间费用的金额。涉案土地登记在苏淑芳名下，属于苏淑芳、周艺强的夫妻共同财产。夫妻对共同财产均享有平等处分权。因此，未经苏淑芳授权同意，周艺强无权单方与谢腾飞协商支付居间费用的事宜，更无权代表苏淑芳承诺支付谢腾飞居间费用的金额。三、谢腾飞要求周艺强、苏淑芳夫妇支付居间费共15万元没有依据，而且金额过高，显失公平。根据佛山市或附近城市的居间费用标准，普遍为支付标的总售价的1%-2%。而且房地产中介除了提供机会促成买卖双方签订合同外，还需要为买卖双方办好后续的过户、交税费、交接等手续，直到交易完成。但本案中涉案土地使用权还未办理过户等手续，交易还未完成，周艺强已经按本地中介市场的高标准酌定支付了谢腾飞4万元居间费用（涉案土地售价1993320元×2%=39866.40元）。由此可见，周艺强、苏淑芳已经足额支付居间费用，无需再另外支付任何居间费用。在交易尚未完成的情况下，谢腾飞就起诉要求周艺强苏淑芳支付居间费用高达15万元，已接近正常居间费用的4倍，对周艺强、苏淑芳来说显失公平。如果法院支持中介在没有完成交易的情况下，仍然可以收取超高额的居间费，将会严重扰乱市场稳定，势必为现在过热的房地产市场作出错误的引导。综上所述，苏淑芳没有承诺以干收方将多余款项作为居间服务费支付给谢腾飞，但谢腾飞却伪造证据企图骗取周艺强、苏淑芳超高居间费用，谢腾飞的行为已构成违法，请求法院追究其相应的法律责任。另外，请求法院根据案件具体情况，结合日常生活经验，判决周艺强、苏淑芳无需支付谢腾飞其他居间费用被上诉人谢腾飞答辩：。一、周艺强、苏淑芳是夫妻关系，任何一方对夫妻共同财产的处分都可以视为夫妻之间的共同意思。周艺强以其名义与谢腾飞签订了授权书，是属于夫妻一方对夫妻共同财产的自由处分。而且涉案土地是谢腾飞为周艺强、苏淑芳寻找到买家之后，谢腾飞直接与苏淑芳及买家签订合同的，合同与授权书相一致，且能形成完整的证据链，应当认定对涉案土地是周艺强、苏淑芳共同处分的。二、谢腾飞已经完成居间行为，苏淑芳、周艺强应当支付居间费用。谢腾飞与苏淑芳及买家签订的土地使用权转让合同第三条操作流程约定，卖方应当为买方办理国有土地证的抵押权登记手续，将上述地块抵押给乙方。另根据谢腾飞在一审当中提交的中山市不动产登记资料证明表可以显示该土地已经实际交易成功。根据居间交易习惯，只要买家与卖家之间签订交易合同，则视为居间成功。本案中买卖双方不仅签订了交易合同，也已经按照合同的约定实际履行，应当视为谢腾飞已经居间成功，周艺强、苏淑芳需支付相应的居间费。三、约定的居间费标准并未高，目前没有法律明确限制约定的居间费标准。本案居间费用属于周艺强与谢腾飞之间的自主意识表示，不违反法律规定。四、授权书是周艺强本人签名，一审中周艺强苏淑芳没有对授权书申请鉴定，应当由其承担相应的不利后果谢腾飞向一审法院起诉请求：1.苏淑芳、周艺强向谢腾飞支付居间费110000元；2.苏淑芳、周艺强向谢腾飞支付逾期付款利息（以110000元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3.案件诉讼费由苏淑芳、周艺强负担。一审法院认定事实：2017年1月3日，谢腾飞与周艺强签订《授权书》，约定苏淑芳授权谢腾飞负责出售位于中山市同安国（2013）易030XXXX的土地474.6㎡，委托价3800元／㎡，业主承诺凡是谢腾飞带来客户一切由谢腾飞谈判，中介费用苏淑芳可选择干收，多余款项属于谢腾飞酬劳。2017年1月8日，谢腾飞（介绍方）、苏淑芳（转让方）及案外人周敦胜（受让方）共同签订《土地使用权转让合同》，约定苏淑芳将其名下位于中山市块国有土地转让给周敦胜，土地证号为中府国用（2013）第易030XXXX号、面积为474.6平方米，土地抵押权人为黄秋明，抵押金额为1000000元，抵押日期为2014年9月17日；交易单价为4200元／平方米，交易总价为1993320元，苏淑芳负担过户所需税费40000元，转让方实收价款为1953320元；土地过户和报建的所有税费由周敦胜负担，合同还约定了价款支付时间及方式、违约责任等内容。另查明，案涉土地仍登记在苏淑芳名下，苏淑芳、周艺强是夫妻关系；苏淑芳、周艺强于合同签订后向谢腾飞支付共计4万元。一审法院认为，本案属居间合同纠纷，谢腾飞作为居间人已促成苏淑芳、周艺强与案外人就转让案涉土地事宜达成协议，履行了作为居间人的义务，有权收取居间费用。本案存在争议的问题在于居间费的金额，法院对此分析如下：谢腾飞与周艺强签订的《授权书》中约定的居间费用支付方式未违反法律的强制性规定，属有效约定，且苏淑芳、周艺强未提供证据证明谢腾飞和苏淑芳、周艺强曾就居间费用的金额及支付方式进行重新约定，因此谢腾飞主张的居间费用应当按照《授权书》中约定的方式进行计算为189840元，谢腾飞曾在提起本案诉讼之前收取过苏淑芳、周艺强支付的40000元，因此谢腾飞在本案中主张居间费用金额为110000元，视为其对自身权利的处分，法院予以支持。苏淑芳、周艺强是夫妻关系，二人均参与到案涉交易过程之中，因此上述居间费用应由苏淑芳、周艺强共同支付。谢腾飞以提起本案诉讼的方式向苏淑芳、周艺强追讨居间费用，其主张的利息及计算方式合法有据，法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：苏淑芳、周艺强于判决发生法律效力之日起十日内向谢腾飞支付居间费用110000元及利息（利息计算方式：以110000元为基数，自2017年12月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。如苏淑芳、周艺强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1250元、财产保全费1070元，合共2320元（谢腾飞已预交），由苏淑芳、周艺强负担。上诉人周艺强在二审期间向本院申请对《授权书》中的签名进行司法鉴定，经本院委托广东明鉴文书司法鉴定所鉴定，该所认为无法确定检材与样本1至样本8是否出自同一人的笔迹。周艺强、苏淑芳对鉴定意见没有异议。谢腾飞质证认为导致鉴定结果的原因是因为周艺强提供的检材不充分，与授权书签名所采用的模式与书写速度不同。对于鉴定意见的认证意见，本院于下文一并论述。谢腾飞在二审期间申请证人李某出庭作证，拟证明李某在场目睹谢腾飞签署授权书。周艺强、苏淑芳对李某的证言不予确认。鉴于证人李某称在居间介绍涉案土地买卖中与谢腾飞是合作关系，谢腾飞收取居间费后会分给李某5000-10000元，即李某与本案有利害关系，故本院对其证言不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、周艺强是否在授权书中确认向谢腾飞支付居间费用金额为涉案土地出售后实际售价与1803480元（3800元/㎡×474.60㎡）之间的差额；二、周艺强签订的授权书是否对苏淑芳具约束力；三、约定的居间费用金额是否过高，显失公平。关于第一个争议焦点。周艺强否认签署过授权书，但在一审中明确表示对授权书签名的真实性不进行司法鉴定。虽然周艺强在二审期间申请鉴定，本院委托广东明鉴文书司法鉴定所鉴定，该所认为无法确定检材与样本1至样本8是否出自同一人的笔迹，但是，该鉴定意见并非确认授权书签名不是周艺强签署。而且，在粤明鉴［2018］文鉴字第0362号司法鉴定意见书中指出，检材授权书中“周艺强”的签名模式为速写签名，书写速度较快；样本1-8中周艺强的签名模式为正写签名，书写速度较慢；检材与样本之间签名模式及书写速度不同，细节特征不具备比对条件，无法进行细节特征比对。因此，该鉴定意见不足以反驳谢腾飞关于周艺强在授权书中承诺支付居间费用金额的主张。周艺强也没有提供其他足以反驳谢腾飞主张的证据，故本院对于周艺强否认授权书签名真实性的上诉意见不予采信。关于第二个争议焦点。周艺强、苏淑芳是夫妻关系，虽然苏淑芳没有在授权书签名，但苏淑芳与买方签订的土地使用权转让合同中明确列明了“丙方（介绍方）：谢腾飞”，而且谢腾飞也在该合同签名确认，足以证明委托谢腾飞居间介绍出售案涉土地并承诺支付居间费用是周艺强、苏淑芳二人的共同意思表示。因此，苏淑芳称未授权周艺强承诺向谢腾飞支付居间费用的上诉意见，本院不予支持。关于第三个争议焦点。虽然国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》并未涉及土地使用权转让代理收费的办法和标准，但谢腾飞主张收取的居间费用高达案涉土地售价的7.5%，明显过高，故本院酌定周艺强、苏淑芳应向谢腾飞支付居间费用8万元。周艺强、苏淑芳已向谢腾飞支付居间费用4万元，还需再支付4万元。综上所述，上诉人周艺强、苏淑芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初22206号民事判决为：苏淑芳、周艺强应于本判决发生效力之日起十日内向谢腾飞支付居间费用4万元及利息（利息计算方式：以4万元为基数，自2017年12月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回谢腾飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1250元、财产保全费1070元，合计2320元，由谢腾飞负担1392元；苏淑芳、周艺强负担928元。二审案件受理费5092.80元，由苏淑芳、周艺强负担2037.12元；谢腾飞负担3055.68元。鉴定费3720元，由苏淑芳、周艺强负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  奉 芳审判员  余珂珂二〇一八年十二月二十九日法官助理欧阳莹书记员谢慕蓉