广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初982号原告（反诉被告）：郭桂英，女，1957年8月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：王锡基，男，1952年1月17日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师实习律师。被告：蒋正满，男，1963年12月7日出生，汉族，身份证住址湖南省道县，委托诉讼代理人：杨鸿广，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧敬新，广东伯方律师事务所律师。被告：邓永平，男，1967年3月16日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市，被告：朱穗强，男，1953年9月21日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：邓丽群，女，1961年9月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：华斯荣，男，1974年9月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告）郭桂英（以下简称原告）与被告（反诉原告）王锡基（以下简称被告）、被告蒋正满、邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭桂英的委托诉讼代理人王晋军，被告（反诉原告）王锡基及其委托诉讼代理人王金兰，被告蒋正满及其委托诉讼代理人欧敬新，被告邓永平、朱穗强、华斯荣到庭参加了诉讼。被告邓丽群经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭桂英诉称：1994年6月25日，原告与王锡基签订《合作建房协议书》，约定：原告提供宅基地，王锡基提供全部资金，合建五层框架结构住宅一幢。房屋建成后，双方如约履行。1995年2月27日，石井镇政府向原告颁发《农村（墟镇）宅基地使用证》，确定涉案房屋归原告所有。1995年6月4日，原告与王锡基又与蒋正满签订《集资建房协议书》，约定将上述房屋第五层及以上天面部分分配给蒋正满，产权归蒋正满所有；蒋正满向原告支付117500元，向王锡基支付92500元，合计21万元。蒋正满占有使用上述房屋至今。因该合建行为违法，原告先后向上述被告沟通，希望通过补偿方式将涉案房屋收回，但被告拒绝或提出补偿数额过高。请求法院判令：一、判令《合作建房协议书》、《集资建房协议书》无效；二、判令被告将属于原告所有的位于广州市白云区鹅掌坦东街四巷13号第三层、第四层南面套间、第五层房屋归还给原告；三、判令被告承担本案诉讼费。针对王锡基的反诉，郭桂英辩称：一、我方确认《房屋转让协议书》无效，该协议书是后面衍生的，因为前面两个协议也是无效的；二、对被告的第二项反诉请求我方是认同的，但不应包括宅基地的价值，只是上盖物的价值进行评估；三、对第三项反诉请求，我方不认可，根据鹅掌坦村相关案件的评估价格大概在1300元/平方米左右，我方多次向王锡基收回房屋，并给予一定的补偿。之所以导致今天的诉讼，是因为王锡基提出起诉的结果，故评估费应由王锡基承担。被告（反诉原告）王锡基提起反诉称：1994年6月25日，王锡基与原告签订《合作建房协议书》，约定被告全部出资兴建白云区鹅掌坦东街四巷13号全幢房屋，并分得首层北面套间、第三层、第四层南面套间、第五层北面套间。后蒋正满加入集资分配的第五层北面套间。2015年8月5日，王锡基与郭桂英签订《房屋转让协议书》，商定王锡基将首层北面套间卖给郭桂英，价款7万元。若郭桂英要求确认协议书无效，则王锡基要求对涉案物业首层北面套间、第三层、第四层南面套间和第五层北面套间房屋进行评估，按评估价赔偿王锡基。请求法院判令：一、确认王锡基与郭桂英签订的《房屋转让协议书》无效；二、请求法院对广州市白云区鹅掌坦东街四巷13号首层北面套间、第三层、第四层南面套间、第五层北面套间的房屋进行评估，判决郭桂英按现评估价格赔偿给王锡基；三、反诉的费用、评估费由郭桂英承担。针对郭桂英的本诉，王锡基辩称，一、1994年6月，原告想建房，但是没有资金，我与其双方协商由我全部出资兴建，我还额外补偿给她1万元，拆旧屋的钱也是由我出，原告没有出资建房子。二、双方在房屋建好后至今已经二十多年，一向友好相处，从未发生过纠纷。三、《合作建房协议书》经过了公证，双方签订《合作建房协议书》后到广州市荔湾区公证处做了公证，说明该协议是合法的，我认为当时法律规定并没有不准合资建房的禁止性规定。我方认为该协议书合法有效，驳回原告的诉请。被告蒋正满辩称，对于原告在本诉中主张的诉请，我方认为：1、原告没有建设工程规划许可证，宅基地房屋性质无法确认，原告应先向政府机关要求处理，在政府机关还没有处理前，应驳回原告的诉请；2、原告的证据没有证明我方实际占有使用涉案房屋，应当承担举证不能的法律后果；3、针对集资建房协议书签订的时间为1995年6月4日，按照当时的土地管理法的规定，不禁止集体所有权转让，该协议书是合法有效的；4、本案是合同纠纷，已经超过20年诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。对于王锡基在反诉中的反诉请求，我方没有异议，但对涉案房屋第五层北面套间的处理我方保留意见。被告邓永平、朱穗强、华斯荣共同抗辩称，不同意原告本诉中的诉请。不同意确认合同无效，王锡基与原告签订的协议书是经过公证的，我们也是看到公证书才同意投资合建的。当时说是要改善农村生活和居住环境，全广州市有很多种这样的合资建房。现在要建地铁了，原告才主张确认合同无效，我们不同意。原告从来没有找过我们协商，其也不同意评估。如果原告想拿回房子，也不是不能，双方谈的价格合适，我们也愿意将房屋还给原告。我们也不同意对房屋进行评估。被告邓丽群无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的合作建房协议书、农村（墟镇）宅基地使用证、集资建房协议书、证明、评估报告、集资建房收款依据、房屋转让协议书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年6月25日，郭桂英（甲方）与王锡基（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方有旧楼房一幢，约100平方米，座落在广州市白云区石井镇同德乡鹅掌坦村东街10号，在原宅基地兴建五层框架楼房，由于甲方资金不足，需要与乙方合作建房。一、甲方提供上述旧屋报经批准拆建使用的宅基地面积共91.04平方米，与乙方合作兴建五层楼房（以下简称涉案物业），并负责办理房屋报建等手续。乙方自愿承担兴建楼房的全部资金费用，同时负责建筑施工的全部工作。四、楼房建成后，首层产权，面积甲乙双方各占二分之一，南面套间归甲方所有，北面套间归乙方所有。第二层产权全部归甲方所有。第三层产权全部归乙方所有，第四层产权面积双方各占二分之一，南面套间归乙方所有，北面套间归甲方所有。第五层及天面的产权面积，双方各占二分之一，南面套间及对上天面归甲方所有，北面套间及对上天面归乙方所有。七、乙方同意一次性付给甲方1万元作为拆除甲方原有旧楼房补偿，则甲方将有关该楼房报建的批准证件暂交由乙方保存。1995年2月27日，广州市白云区石井镇人民政府出具《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第NO338854号），载明：位于白云区××同××乡鹅掌××村××生产队（以下简称涉案宅基地）的宅基地使用人为郭桂英，宅基地四至面积：96.04平方米，建筑结构：框架五层，建筑面积：532.2平方米。1995年6月4日，郭桂英、王锡基（甲方）与蒋正满（乙方）签订《集资建房协议书》，约定：甲方经申请批准拆（改）建房，该楼房的原业权人郭桂英，宅基地证号：338854，用地面积共91.04平方米，批准报建五层框架楼房，总面积共507平方米。由于甲方资金不足经与乙方协商，共同集资建房。一、甲方负责承建位于同××乡鹅××坦村××层框架结构楼房，建房的一切手续由甲方负责办理。二、甲方将第五层及以上天面部分分配给乙方，第五层及天面全部的产权所有全部归乙方。四、乙方支付117500元给甲方郭桂英，分三期支付，首期支付92500元，但甲方如收到乙方首期付款后，即交付房屋使用权给乙方，第二期乙方于1996年春节前支付20000元给甲方郭桂英，余下的5000元在办理好宅基地证后付给甲方郭桂英。乙方付给92500元给王锡基，分三期支付，首期支付67500元，但甲方如收到乙方首期付款后，即交付房屋使用权给乙方，第二期乙方于1996年春节前支付20000元给甲方王锡基，余下的5000元在办理好宅基地证后付完。1997年3月16日，王锡基将其分得的涉案物业第三层北面一套二房一厅以72000元的价格转让给华斯荣，当日，华斯荣向王锡基支付10000元作为定金。同年3月18日，王锡基收到华斯荣第一次付款32000元。根据双方约定，第二次付15000元，六个月内付清；第三次付15000元，一年内付清；付完尾期款即交宅基地证。1997年7月11日，王锡基将其分得的涉案物业第三层南面一套三房一厅以93000元的价格转让给邓丽群，当日，邓丽群向王锡基支付73000元。剩余2万元按照双方约定，邓丽群应在1997年8月份交1万元，余下1万元在完成办理宅基地证移交后一次付清。2015年8月5日，王锡基（甲方）与郭桂英（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将座落在广州市鹅掌坦村东街四巷十一号首层北面房，面积约40平方米，按现有设施转让给乙方。一、转让费为7万元，乙方一次性付给甲方。二、甲方收到乙方付款后，甲方将此房交给乙方。落款空白处有“郭桂英欠王锡基5000元，一年后归还”手写字样。2017年12月21日，广州市白云区同德街鹅掌坦社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有我社区居民郭桂英私人房屋，该房屋的广州市农村宅基地使用证号为：穗郊字第NO.338854号。同德村第16生产队。现地址为白云区同德街鹅掌坦东街4巷13号。庭审中，原告确认王锡基已按《合作建房协议书》的约定支付全部投资建房款。原告及王锡基共同确认蒋正满已将涉案物业第五层的投资建房款支付完毕。邓丽群与王锡基确认涉案物业第三层南面套间尚欠2万元投资建房款未付清。华斯荣与王锡基确认涉案物业第三层北面套间尚欠3万元投资建房款未付清。邓永平与王锡基确认涉案物业第四层南面套间总投资额9.5万元，邓永平已支付9万元，尚欠5000元投资建房款未付清。王锡基称当初把涉案物业首层北面套间转让给原告时，原告尚欠3000元购房款未付清。被告朱穗强与邓丽群系夫妻关系。目前，涉案物业首层北面由原告使用，涉案物业第三层南面由邓丽群及朱穗强使用，涉案物业第三层北面由华斯荣使用，涉案物业第四层南面由邓永平使用，涉案物业第五层北面套间由蒋正满使用。后加建的第六层建筑物属违法建筑。本院委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称评估公司）对位于广州市白云区鹅掌坦东街四巷13号宅基地使用权的上盖建筑物的市场价值进行评估。2018年11月9日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《报告书》，该上盖建筑物整体评估现值为2009375元，该上盖建筑物首层北面套间评估现值为155491元，三层南面套间的评估现值为228549元，三层北面套间的评估现值为178710元，四层南面套间评估现值248764元，五层北面套间评估现值204021元。对于原告及蒋正满称评估公司不应采用收益法而应采用成本法或市场法进行评估的意见，因评估公司当庭阐述的理由较合理科学，本院对评估公司按收益法进行评估的评估意见予以采信。本院认为，被告王锡基、蒋正满并非涉案宅基地所在村即白云区鹅掌坦村村民，故王锡基与该村集体经济组织成员郭桂英签订的《合作建房协议书》、蒋正满与郭桂英、王锡基签订的《集资建房协议书》均无效。同理，郭桂英与王锡基签订的《房屋转让协议书》亦属无效。故原告主张确认《合作建房协议书》、《集资建房协议书》无效的诉请本院予以支持，被告王锡基主张确认《房屋转让协议书》无效的反诉请求本院亦予以支持。鉴于涉案物业第三层南面由邓丽群及朱穗强夫妻使用，涉案物业第三层北面由华斯荣使用，涉案物业第四层南面由邓永平使用，涉案物业第五层由蒋正满使用。根据合同无效后的相互返还原则，被告邓丽群及朱穗强将涉案物业第三层南面套间、华斯荣将涉案物业第三层北面套间、邓永平将涉案物业第四层南面套间、蒋正满将涉案物业第五层返还给原告。故原告主张被告返还涉案物业第三层南面套间、北面套间、第四层南面套间、第五层房屋的诉请于法有据，本院予以支持。鉴于上述物业均为王锡基转给邓丽群及朱穗强、华斯荣、邓永平、蒋正满使用，故王锡基应承担共同返还上述物业的义务。经本院委托广州市华盟价格事务所有限公司评估，涉案物业首层北面套间评估现值为155491元，三层南面套间的评估现值为228549元，三层北面套间的评估现值为178710元，四层南面套间评估现值248764元，五层北面套间评估现值204021元。根据本院查明的事实，涉案物业首层北面套间原分给王锡基所有，后王锡基以7万元的价格转让给郭桂英，郭桂英尚欠3000元房款未支付，郭桂英应按涉案物业首层北面套间现值155491元的4.3%（3000元/70000元）即6663.9元返还给王锡基。涉案物业第三层南面套间投资额为9.3万元，邓丽群实际投资7.3万元，郭桂英应按涉案物业第三层南面套间现值228549元的78.5%（73000元/93000元）即179398.7元返还给邓丽群，剩余49150.3元（228549元-179398.7元）返还给王锡基。涉案物业第三层北面套间投资额为7.2万元，华斯荣实际投资4.2万元，郭桂英应按涉案物业第三层北面套间现值178710元的58.3%（42000元/72000元）即104247.5元返还给华斯荣，剩余74462.5元（178710元-104247.5元）返还给王锡基。涉案物业第四层南面套间投资额9.5万元，邓永平实际投资9万元，郭桂英应按涉案物业第四层南面套间现值248764元的94.7%（90000元/95000元）即235671.2元返还给邓永平，剩余13092.8元（248764元-235671.2元）返还给王锡基。故郭桂英应向王锡基返还共计143369.5元（6663.9元+49150.3+74462.5元+13092.8元）。因涉案物业第五层（包括南面套间和北面套间）投资建房款全部由蒋正满支付，王锡基现主张郭桂英将涉案物业第五层北面套间按评估现值价格予以返还的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告邓丽群经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认郭桂英与王锡基签订的《合作建房协议书》无效及郭桂英、王锡基与蒋正满签订的《集资建房协议书》无效；二、确认郭桂英与王锡基签订的《房屋转让协议书》无效；三、自本判决生效之日起六十日内，邓丽群、朱穗强、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第三层南面套间返还给郭桂英。华斯荣、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第三层北面套间返还给郭桂英。邓永平、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第四层南面套间返还给郭桂英。蒋正满、王锡基将位于广州市白云区同德街鹅掌坦东街四巷13号第五层返还给郭桂英；四、自本判决生效之日起十日内，郭桂英向王锡基返还143369.5元；五、驳回王锡基的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4450元，由王锡基、蒋正满、邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣共同负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉受理费6620.79元，由王锡基负担5686.09元，由郭桂英负担934.7元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案评估费10350元，由王锡基负担8888.8元，由郭桂英负担1461.2元并于本判决生效之日起三日内向王锡基支付。出庭费3000元，由郭桂英负担428.6元，由王锡基、蒋正满、邓永平、朱穗强、邓丽群、华斯荣各自负担428.6元并于本判决生效之日起三日内向郭桂英支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  谭小雁人民陪审员  陈婉玲二〇一八年十二月十七日书 记 员  陈春燕