成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初633号 原告：赵艳丽，女，1988年4月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告：杨飞，男，1989年10月20日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 二原告的委托诉讼代理人：陈建容，四川华敏律师事务所律师。 被告：徐飞，男，1980年8月9日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被告：肖苹，女，1981年11月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。 二被告的委托诉讼代理人：周才林、李铮，重庆百事得律师事务所律师。 第三人：成都大唐华胜房地产经纪有限公司，住所地：成都市双流区。 法定代表人：吴华明。 委托诉讼代理人：李明志，该公司员工。 原告赵艳丽、杨飞与被告徐飞、肖苹、第三人成都大唐华胜房地产经纪有限公司（以下简称：大唐公司）、第三人中国银行股份有限公司双流分行（以下简称：中国银行双流分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告已申请撤回对第三人中国银行双流分行的起诉，本院已另行制作民事裁定书。原告赵艳丽、杨飞的委托诉讼代理人陈建容、被告徐飞、肖苹的委托诉讼代理人周才林、第三人成都大唐华胜房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李明志依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵艳丽、杨飞向本院提出诉讼请求如下：1、请求依法判决原告代被告向第三人中国银行股份有限公司双流分行（以下简称：中国银行双流分行）清偿涉案房屋剩余贷款本金及利息，以消灭第三人对涉案房屋享有的抵押权。2、请求依法判决原、被告继续履行《房屋买卖合同》，被告将房屋（监证1325228）过户至原告名下并将房屋交付给原告，3、请求依法判决被告赔偿原告各项损失共100000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判决解除赵艳丽、杨飞与徐飞、肖苹于2017年9月8日签订的《房屋买卖合同》；2、判令徐飞、肖苹限期向赵艳丽、杨飞返还定金5万元；3、判令徐飞、肖苹向赵艳丽、杨飞支付因违约给赵艳丽、杨飞造成的房屋价格上涨损失45万元整；4、本案的诉讼、保全费、公证费等合理费用全部由徐飞、肖苹承担。事实与理由：原、被告于2017年9月8日在第三人成都大唐华胜房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于房屋以总价1250000元的价款出售给原告，合同对房款支付方式、交付时间及违约责任等均作了约定。2017年10月19日，原、被告就涉案房屋签订《成都市存量房买卖合同》，办理了网签备案手续。合同签订当日，原告依约向被告支付50000元定金，向第三人支付中介费11750元。因原告采用商业贷款支付部分购房款，需被告配合原告到银行办理贷款审批手续，但被告在原告多次请求下拒绝配合办理贷款手续；同时合同约定由原告代被告向中国银行双流分行清偿涉案房屋剩余按揭贷款，原告及第三人中介公司多次通知被告将银行按揭贷款账户提供给原告，被告一直拒绝提供，致使原告至今未完成过户手续。原告起诉后，因案涉房屋被重庆市渝北区人民法院查封，致使赵艳丽、杨飞购买房屋的合同目的不能实现，故向法院申请解除合同，返还定金，赔偿损失。合同中虽约定“本房有查封、冻结、限制交易及除了房贷以外的其他抵押，则三方免责解除合同”，是因为被告卖房时仅提供了房屋的产权证，未提供房屋信息摘要表，原告及中介公司无法核实在签订合同前是否有司法冻结的情形，故此条款是约定在签订房屋之前房屋已存在的司法冻结等情形导致房屋不能交易的，三方免责解约，该条款是中介公司为了规避在签订合同时未至房管局核实房屋信息的居间责任，不能作为被告违约时的免责条款。双方签订合同目的是为了完成房屋交易，如认为上述条款是约定在任何时候房屋有查封、抵押，卖方可以免责解约，买方的合同目的将难以实现，违背了基本的法律常识，显失公平。且根据合同约定，如被告配合办理各项手续，该房应在2017年12月底完成过户交易，而房屋是在2018年3月30日起诉后查封，并不属于不能避免、不能克服的情形。被告与查封权利人廖超为同一公司股东，而权利人在本案即将审结完毕时查封涉争房屋，应视为被告与权利人串通，恶意阻碍合同的继续履行，涉案房屋被查封发生在被告违约且原告起诉之后，不能免除被告的违约责任。请法院支持我方诉讼请求。 被告徐飞、肖苹辩称：1、同意解除合同；2、同意返还原告支付的5万元定金；3、我方已配合原告于2017年10月19日上午去平安银行办理了贷款面签手续，也按银行要求开具了收取房屋尾款的银行账户，并委托大唐公司员工邓剑全权代理我方协助原告办理此房屋后续相关手续。此后，原告单方面撤回平安银行贷款面签手续，导致合同不定期延长，且未足额准备房屋总价40%的首付款，直接导致合同无法继续履行，原告本身存在过错。4、不同意赔偿损失45万元。根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告并未举证证明其在同等地段另行购买了房屋，也没有转让的期待利益。如原告确实存在房屋租期延长的事实，则延长的合理租期产生的租金可视为原告的损失。5、案涉房屋的《房地产估价报告》存在很多错误，如案涉房屋于2018年3月30日被查封，评估时点应选取2018年3月30日或原告实际知晓案涉房屋被查封之日，且评估报告参照的房屋为同小区4层的房屋，而案涉房屋为2层，楼层不同价格不同，该评估报告无任何参考意义；6、合同第九条约定，双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，合同终止履行，违约方向守约方支付违约金50000元，备注：如本房有查封，冻结，限制交易及除了房贷以外的其他抵押，则三方免责，解除合同，包括定金及中介费等。合同履行过程中，出现案外人的查封，就我方自身而言，无法预见，无过错，我方赔偿损失的方式就是支付违约金50000元。请法院根据当事人签订合同时的真实意思表示进行裁判。 第三人成都大唐华胜房地产经纪有限公司陈述，对原告起诉没有意见。当时签合同办理贷款手续双方都比较积极，原告考虑到中国银行利率比较低就考虑换一家，结果被告不同意换银行，没有回来配合原告办理贷款手续，原告就把平安银行的贷款手续申请撤回了，在三天之后就在中国银行办理贷款。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年9月8日，肖苹、徐飞（甲方）和赵艳丽、杨飞（乙方）、大唐公司签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于成都市双流区房屋（住宅，建筑面积124.58平方米，精装带家具家电）一套，以1250000元出售给乙方；签订本合同当天，乙方支付甲方50000元；甲方还银行按揭当天，乙方支付甲方410000元，首付款用于协助甲方还银行按揭，此款只可用于还款；剩余20000元，由甲乙双方在房管局进行资金监管，剩余770000元尾款，由银行直接打于甲方银行卡账户;甲方他项权证注销并乙方贷款审批通过并房屋关联成功三个工作日内办理房屋产权过户手续；收到尾款当日交房；甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列方式追究违约方责任：合同终止履行，违约方向守约方支付违约金50000元，备注：如本房有查封、冻结、限制交易及除了房贷以外的其他抵押，则三方免责解除合同，包括定金及中介费等；以上违约金不够支付守约方实际损失，实际损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿等等。合同签订当日，赵艳丽向徐飞支付了购房定金5万元。同年10月19日，赵艳丽、杨飞和肖苹、徐飞前往平安银行办理了赵艳丽、杨飞的银行贷款面签手续。肖苹、徐飞因在重庆经营公司，事务繁忙，于同日至成都市国力公证处办理了委托公证，委托大唐公司的经办人邓剑负责办理提前归还借款本息、查阅提取案涉房屋的相关档案、缴纳相关费用、代为办理不动产的注销抵押登记等需由委托人出面办理的一切手续费。上述手续办理后，肖苹、徐飞便回了重庆。此后，赵艳丽、杨飞认为平安银行贷款政策有变化，利率上调过高，未与肖苹、徐飞协商撤回了在平安银行的贷款申请，并向中国银行申请贷款。同年11月7日至11月12日期间，第三人大唐公司另一员工李明志数次给徐飞发短信，告知因平安银行贷款政策突然发生变化，重新选择了中国银行提交贷款资料，通知二被告回成都配合原告办理银行贷款，也转达了原告承诺承担二被告在中国银行办理贷款期间所产生的费用等意见，但短信中并未表明发送人的身份。徐飞一直未回复。徐飞在同年11月12日回复：徐飞夫妇已经在2017年10月19日配合赵艳丽夫妇在平安银行办理了购房贷款。此后，二被告一直未回成都配合赵艳丽至中国银行办理购房贷款。原告遂至本院提起民事诉讼。另查，杨飞在签订本合同前（2017年8月）已租赁案外人房屋居住，租期为一年，已交租金为每月900元。 本案审理过程中，2018年2月第一次开庭审理后，因第三人中国银行双流分行未应诉，原告向本院申请调查被告欠第三人中国银行双流分行住房贷款金额情况。本院向第三人中国银行双流分行调取了二被告与中国银行双流分行签订的《个人二手住房贷款合同》及《贷款已还款明细清单》，2018年5月3日徐飞在中国银行双流分行的贷款未到期本金余额为181495.95元。 2018年5月24日，原告律师对案涉房屋的产权信息进行查询，发现案涉房屋已作抵押登记和限制登记：抵押权人为中国银行双流分行，权利价值50万元，约定期限为2014年11月20日至2034年11月20日；2018年3月30日，重庆市渝北区人民法院因廖超与肖苹、徐飞借款合同纠纷案申请诉前保全，查封了案涉房屋。涉案房屋已不具备过户条件。后经原告网上查询全国企业信息，徐飞及廖超均为重庆品睿建筑安装工程有限公司的股东。 审理中，原告向本院申请对案涉房屋的市场价值进行评估，经本院委托，四川大友房地产评估咨询有限公司于2018年8月27日出具[川友房估20180440号]房地产估价报告，因被告不配合，导致房地产估价师无法入户进行实地查勘，本次评估估价对象室内实物状况参照同单元相同户型（8栋1单元4层8号）房屋的室内实物状况（不含室内装饰装修）进行评估。估价结果为：估价对象于价值时点2018年8月22日的市场价值为总价155万元，单价12428元/平方米（按建筑面积计）。原告遂向本院申请变更诉讼请求。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份信息、第三人的工商企业登记信息；2、房屋买卖合同，收条1张、转账凭证、收据；3、被告与邓剑所作公证书及委托书；4、房屋信息摘要3；5、重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执保568号执行裁定书；6、全国企业信息查询结果；7、第三人员工李明志与被告徐飞的手机短信图片。8、涉案房屋的室内装修情况照片；9、原告在链家等网站查询的同类房屋价格网页图片；10、原告与案外人签订的房屋出租协议及租赁费缴纳收条；11、四川大友房地产评估咨询有限公司[川友房估20180440号]房地产估价报告；12、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。原告提交的成都市存量房买卖合同，因无买房人及购房人签名，不具有真实性和合法性，本院不予采信。 本院认为，原、被告签订的房产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。现被告对原告的各项诉讼请求均有异议。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对原告的各项诉讼请求评断如下： 关于解除合同。各方当事人对解除合同均无异议，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告的这项诉讼请求，本院予以支持。 关于退还定金的诉讼请求。被告同意原告的该项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，原告有权要求被告退还依合同约定收取的定金，也有权根据合同履行情况要求被告承担违约责任，赔偿因违约行为造成的经济损失。故对原告要求被告退还购房定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿因违约给原告造成的房屋价格上涨损失45万元的诉讼请求。被告对此有异议。因案涉合同的解除，是由于双方当事人在合同履行中均有过错，导致合同无法继续履行，应根据本案实际情况以及双方过错的大小，各自承担相应的民事责任。在合同履行过程中，虽然合同未明确约定双方配合办理银行贷款的具体银行，但被告已配合原告办理了平安银行贷款申请面签手续，实际上双方已达成了在平安银行办理银行贷款申请手续的合意，被告已履行了合同约定的协助义务，后因原告未与被告协商，单方撤回了双方在平安银行办理的贷款申请手续，要求被告配合其变更银行另行办理贷款手续，单方增加了被告的义务，被告不同意而引起纠纷，被告的行为并不属违约行为。原告单方变更贷款银行，对合同的无法继续履行，有一定过错。被告在原告愿意支付交通费用后，仍不愿意与原告就变更银行贷款、配合原告至变更后的银行办理贷款申请面签手续达成一致意见，从合同订立目的和促进交易来看，被告对合同未能继续履行、纠纷的产生，也有过错。在原告向本院起诉后，被告因欠他人债务导致案涉房屋被法院查封，无法向原告提供具备过户条件的房屋，导致本合同无法履行，构成根本性违约，对合同的解除负有重大过错，故对原告要求被告赔偿经济损失的部分诉讼请求，本院予以支持。 关于被告在本案中是否免责的问题。案涉合同中，第九条第3项约定“合同终止履行，违约方向守约方支付违约金50000元。备注：如本房有查封、冻结、限制交易及除了房贷以外的其他抵押，则三方免责解除合同，包括定金及中介费等”，被告认为根据该条款约定，案涉房屋在起诉后被其他法院查封是属于合同约定免责情况，被告不应承担民事责任。经本院调查,据原告陈述，三方当事人在约定此条款时，是因为被告卖房时仅提供了房屋的产权证，未提供房屋信息摘要表，原告及第三人无法核实在签订合同前是否有司法冻结的情形，该条文为第三人经办人按公司规定书写。原告及第三人经办人均表示，签订该条款的真实含义是:在签订合同前及当时，如有上述情形三方免责解除合同,实际是保证签订合同时无房贷以外的其它限制交易因素，并不是约定在合同签订后如果有法院查封免除被告的责任。双方当事人对上述合同条款中备注的免责内容的理解存在分歧。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，故对三方当事人有争议的上述合同条款，本院按照条款使用的词句、合同前后条款、合同的目的、交易习惯、诚实信用原则，结合公平原则进行综合考量，来确定三方当事人订立该条款的真实意思。本院认为，从商品房买卖合同的性质及合同订立目的来看，出卖人的合同目的是为了取得售房价款，购买人的合同目的是为了取得房屋的产权，向购买人提供符合交易过户条件的房屋是出卖人的基本合同义务，合同中对双方权利义务的约定是为了约束交易双方全面履行义务，保障和促进交易的顺利进行。本案中，当事人争议的合同备注条款，正是位于合同中关于违约责任的项下，其性质应是三方当事人关于违约责任的约定，在条款前部分已约定了如一方违约要支付守约方违约金50000元的前提下，备注了案涉房屋如有限制登记等情况三方免责解除合同的内容，该免责条款的约定，应视为不同于普通违约责任的特别约定，如该条款中备注免责内容的真实意思是：如出售房屋在合同签订后有查封等限制登记等情形，则三方免责解除合同。则实质上是约定如被告在履行合同时未提供具备过户条件的房屋、未履行基本合同义务，则免除其民事责任。则该约定明显是鼓励被告违约，不具有违约责任条款的性质，明显不符合当事人订立合同违约条款以约束各方当事人全面履行合同的合同目的，不符合交易习惯及生活常识，损害了原告及第三人的合同利益，被告关于合同中备注免责条款含义的理解，不具有合理性、公平性，有违诚实信用原则。原告及第三人关于订立该备注免责条款的目的以及该条款的真实含义的陈述，更符合双方的合同目的及交易习惯，更具有公平性和合理性，故对原告及第三人关于该合同备注条款的真实含义是“在签订合同前如本房有查封、冻结、限制交易及除了房贷以外的其他抵押，则三方免责解除合同，包括定金及中介费等。”的诉讼主张，本院予以采纳，被告对该条款的理解不符合三方当事人订立此条款的真实意思表示，对被告依据此条款主张免除民事责任的抗辩意见，本院不予支持。 关于损失赔偿额。因原告现在并未实际购买其它房屋，原告主张房价上涨损失45万元并非实际损失，而是预期可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告主张房价上涨损失即履行合同后预期可得利益，不得超过违约一方（即本案被告）在订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而双方当事人在2017年9月签订房屋买卖合同时，案涉房屋售价仅为125万元，当时双流区的二手房交易价格涨幅并不大，从生活常识及交易习惯来判断，双方当事人在订立合同时均不可能预见到2018年8月原告变更诉讼请求时案涉房屋的市场价值会上涨45万元，故原告主张的损失赔偿额为45万元，明显超过了被告方在订立合同时可以预见到或者应该预见到的因违反合同可能造成的损失，原告请求赔偿的数额过高，明显不符合法律规定；同时，本案原告仅支付了购房定金5万元，其余购房款120万元尚未支付，房屋买卖合同的大部分内容双方尚未履行，原告以支付5万元购房定金而预期在合同履行完毕后获利45万元的诉讼主张，明显不符合商业交易习惯和公平原则,故对原告要求被告赔偿损失45万元的金额，本院不予采纳。本案中，因被告的根本性违约行为导致合同解除，被告应承担主要民事责任，原告在前期合同履行中也存在一定过错，应承担次要民事责任。综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益，原告因合同未及时履行实际存在的延长租期的房租损失，原告未选择双倍返还定金、未选择主张违约金50000元等综合因素，根据公平原则，被告赔偿原告损失的数额酌定为120000元。 综上所述，对原告要求解除合同，由被告退还购房定金50000元、赔偿损失120000元的诉讼请求，本院予以支持。原告的其余诉讼请求，因证据不足、缺乏法律依据，本院予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告赵艳丽、杨飞和被告徐飞、肖苹、第三人成都大唐华胜房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》。 二、被告徐飞、肖苹在判决生效后十日内退还原告赵艳丽、杨飞购房定金50000元。 三、被告徐飞、肖苹在判决生效后十日内赔偿原告赵艳丽、杨飞损失120000元。 四、驳回原告赵艳丽、杨飞的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元及诉讼保全费3020元，共计11820元，由原告赵艳丽、杨飞和被告徐飞、肖苹各负担5910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 涛 人民陪审员 王 茂 人民陪审员 蒲迎春 二〇一八年十一月二十七日 法官 助理 万 敏 书 记 员 陈芮瑶