福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第1540号原告南平市延平区劳动就业中心。法定代表人饶碧钰，主任。委托代理人冯展利，福建联政律师事务所律师，被告福建南平新概念购物有限公司。法定代表人林依标，总经理。委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。被告福建元锦酒店管理有限公司。法定代表人林国铠，总经理。委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。被告南平市好嘉缘超市有限公司。法定代表人林雪萍，总经理。委托代理人王新英，福建杰列律师事务所律师。原告南平市延平区劳动就业中心（以下简称延平区劳动就业中心）与被告福建南平新概念购物有限公司（以下简称南平新概念公司）、福建元锦酒店管理有限公司（以下简称元锦酒店）、南平市好嘉缘超市有限公司（以下简称好嘉缘超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理。本案依法由代理审判员詹婉秋适用简易程序进行审理。本院于2015年5月6日第一次公开开庭进行审理，原告南平市延平区劳动就业中心法定代表人饶碧钰及其委托代理人冯展利，被告元锦酒店的法定代表人林国铠及被告南平新概念公司、被告元锦酒店、被告好嘉缘超市共同的委托代理人王新英到庭参加诉讼。本院于2015年7月9日第二次公开开庭进行审理，原告延平区劳动就业中心法定代表人饶碧钰及其委托代理人冯展利，被告元锦酒店、南平新概念公司、好嘉缘超市共同的委托代理人王新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告延平区劳动就业中心诉称，2008年7月被告南平新概念公司通过招投标方式，租赁了原告所有的位于南平市延平区中山路290号春江大楼中的一层大厅、餐厅及地下室（约649平方米），三层至六层（约1897平方米）共计2546平方米的房屋，用于办公及旅店业使用。2008年7月1日原告（即合同甲方）与被告南平新概念公司（即合同乙方）签订《房屋租赁经营合同》，合同约定：租赁期限十年，自2008年7月l曰起至2018年6月30日止，房屋租金从2008年7月1日至2011年6月30日的年租金为115万元，从第四年起（2011年7月1日），在上年基础上逐年递增5％，第九、十年不递增。租金按季缴纳，支付原则为先缴纳后承租。好嘉缘超市作为乙方的保证人，对乙方的违约承担连带责任保证。乙方未按时足额缴纳租金，除应如数补交外，每逾期一天按欠款总额的万分之五收取违约滞纳金。若乙方逾期未交租金达三个月，甲方有权收回租赁场所，并将乙方投资的设备拍卖留足租金后，退还剩余设备，押金不予退还，乙方投资在租赁场所内的不可搬动设备及装修归甲方所有，不予折价。被告南平新概念公司在经营期间，于2008年8月6日发给原告一份《关于启用新名称的告知函》：“从即日起本公司将启用福建元锦酒店股份有限公司的名称与贵单位发生账务往来关系，福建元锦酒店股份有限公司与贵单位发生的任何经济业务事项本公司予以承认。”被告新概念公司于2009年1月16日出具给原告一份《申请报告》，“我公司另投资设立福建元锦酒店管理股份有限公司，作为该项目的经营主体，目前该公司已经取得法人资格，有权对外签署相关法律文件，我公司与贵单位签订的《房屋租赁经营合同》，该房屋实际由元锦公司经营使用。”合同签订后，原告依约将房屋交付给被告租赁使用，开始几年被告尚能依约按时缴纳租金，至2013年4月开始，被告开始拖欠租金，其间原告不断向被告追讨所欠租金，被告均以经营困难为由，一再拖欠。至2015年2月被告累计拖欠原告13个月的房屋租金共计147.0825万元，2015年2月26日被告交给原告一份《关于酒店所欠租金要求分期支付的申请》，要求所拖欠的租金分期付款。综上，原被告之间达成房屋租赁合同关系，被告应当依约按时缴纳租金，但被告在租赁经营期间一再拖欠租金，已经构成违约，根据合同约定的解除条件，原告“有权收回租赁场所”。故原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告的《房屋租赁经营合同》，收回出租房屋；2、被告给付房屋租金及违约滞纳金合计171.8025万元（其中13个月房屋租金147.0825万元，违约滞纳金24.72万元，违约金暂计至2015年2月28日止）；3、被告好嘉缘超市对上述欠款承担连带还款责任。庭审中，原告延平区劳动就业中心变更诉请为：1、解除原、被告的《房屋租赁经营合同》，收回出租房屋；2、被告给付房屋租金及违约滞纳金合计1888937元。其中13个月房屋租金1619153元，违约滞纳金269784元，违约金计至2015年2月28日止；3、被告好嘉缘超市对上述欠款承担连带还款责任。被告南平新概念公司、元锦酒店、好嘉缘超市共同辩称，一、原告请求解除双方的《房屋租赁经营合同》、收回租赁房屋的诉求依法不能成立。原告与被告南平新概念公司于2008年8月6日签订的《房屋租赁经营合同》中约定的租赁期为十年，自2008年7月1日至2018年6月30日止，合同签订后，被告南平新概念公司在使用该房屋时，一直都有依约按时缴纳房屋租金，一直到2013年4月起因为南平整个房产租赁行业和酒店业经济形势趋冷，才断断续续拖欠部分的房屋租金未支付给原告，至原告起诉时只有累计一年多的房屋租金未足额支付给原告。这一年未付租金的时间与双方约定的十年租期相比较而言，被告的行为尚不能构成根本性的违约，若是轻易解除一个合法有效的合同，不利于维护合同的稳定交易和安全，也不利于双方缔结合同的目的，故恳请人民法院依法驳回原告的第一项诉求。二、原告要求被告按照每年递增5%的标准支付房屋租金，在目前经济形势下有违公平原则。众所周知，这几年因为各种政策、市场经济等因素，导致各行各业的经济收入、盈利状况都不同程度地受到影响，被告南平新概念公司、元锦酒店经营的酒店业也不例外，尤其是被告在酒店的一楼经营的餐饮，更是受到了巨大的冲击，致使该餐厅出现重大亏损，无奈之下已经于2013年3月份期间停止营业，而餐厅所占面积在整个租赁房屋面积所占比例较大，占整个房屋租金的30%以上；更为重要是，南平市政府的迁府决定公布之后，整个延平区的房产市场的出售、出租价格更是急剧下降，诉争房屋周边的房屋租赁价格均低于双方在2008年期间约定租金价格的30%以下。有鉴于此，被告元锦酒店在2013年3月份以后，多次向原告提出书面的报告，要求原告减免30%房屋租金，原告对被告的请求理由也给予充分理解。因此，现原告诉求被告按照每年租金递增5%的标准向其缴纳所拖欠的房屋，与现今南平市房产租赁业、酒店业的实际情况差距太大，有违公平原则，应当予以合理往下调整。三、原告将该房屋出租给被告之前，房屋的楼板单薄、缺乏消防设施、没有电梯、配电容量不足，为此，被告为了能发挥房屋的最大使用效益，投入了大约228万元的资金，完成了楼房地面加固、加厚，完成了配电增容设备的投资和申办，增设了旅客电梯，完成了消防设施的设计、安装、验收，使得租赁物从不符合法定酒店用途的标准变成完全符合酒店业使用标准；不仅如此，被告还投入了高达800多万元对诉争房屋全面进行了精装修。如果此时解除合同，必定导致被告蒙受巨大的经济损失，也必将导致这家酒店的倒闭，不符合社会整体利益。本案讼争的房屋在被告租赁前是不符合国家强制性规范的商业用房，被告南平新概念公司、元锦酒店先后投入巨资228万元将租赁房屋进行了彻底的修缮和改造（其中：加固楼板投入资金75万元；定制、采购旅客电梯投入资金38万元；办理电力增容和采购设备投入资金35万元；定制、采购、安装消防设施投入资金80万元），使得本案诉争的租赁物从不符合法定使用条件的酒店用房改造为符合国家强制性规范的酒店用房。同时，需要指出的是，在租赁期间，被告南平新概念公司、元锦酒店为了更好地提供服务，对酒店旅客住房的设备、电器、装修等进行了全面的翻修、改造，又投入了800多万元的资金（总计高达近千万元人民币以上）。以上事实，表明被告南平新概念公司、元锦酒店主观上是想更好地开展经营活动，更好地履行合同，原告要求解除合同必将破坏该酒店用房的设备、设施的完整性，特别是消防设施的建设是基于被告南平新概念公司、元锦酒店的关联企业合作关系，丧失了这样关联关系，讼争租赁物的消防条件是不可能符合法定规范要求的，也最终损害原告方的长远利益，更不利于社会财富的效能发挥。四、被告南平新概念公司、元锦酒店没有毁约的意思，租金拖欠事实仅仅发生在根据情势变更原则而进行合同变更的磋商期间。本案讼争房屋部分租金迟延缴付的根本原因是因为房产租赁市场发生了很大变化，南平市政府的搬迁决定、南平整体房产租赁市场的不景气、酒店业的低迷等等，导致被告元锦酒店经营状况受到经济不景气大环境的影响，难以承受经济形势的意外变化。因此，从2014年初开始，被告元锦酒店便开始与原告方进行租金调整的口头、书面协商，只是在协商期间、不得到原告明确回应之前，暂欠部分租金，不是毁约拒缴租金的行为，不是毁约的意思表示，不应当导致解除租赁合同。在原告确定否定被告元锦酒店请求的情况下，被告元锦酒店现在还在按期给付租金，这也表明被告元锦酒店没有毁约的意思，而仅仅是在协商期间暂缓给付租金，本意是根据协商结果尽力及时补交前期尚欠的部分租金。拖欠租金的事实是发生在协商期间，不是毁约行为，解除合同不符合双方当事人的真实意思表示。请求法庭驳回原告解除合同的诉讼请求。被告南平新概念公司、元锦酒店认为，导致被告南平新概念公司、元锦酒店无法履行合同的根本原因在于南平市政府迁府决定带来的一系列市场变化，对市政府迁府这一情势变更是被告南平新概念公司、元锦酒店在缔结房屋租赁合同之时无法预见的，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，应当支持被告南平新概念公司、元锦酒店变更租赁合同中房屋租金合理下调的答辩意见，并驳回原告要求解除合同的诉讼请求。经审理查明，2008年7月1日，原告延平区劳动就业中心（即合同甲方）与被告南平新概念公司（即合同乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：一、甲方同意将位于南平市中山路290号南平春江大楼中的一层大厅、餐厅及地下室（约649平方米）、三层至六层（约1897平方米）共计约2546平方米，以有偿租赁形式出租给乙方仅限于办公与旅店业使用。乙方在对甲方所出租的房屋作充分了解后、自愿承租该房屋。二、甲方通过南平市产权交易中心向社会公开招租，乙方中标后双方签订租赁协议，乙方在法律、法规规定和经营许可证范围内，依据《企业法人营业执照》确定的经营范围和经营方式，守法经营。乙方对经营活动自负盈亏，依法纳税，对租赁期限内的所有债权、债务独立地承担责任，甲方对乙方在租赁期间内的所有债权、债务及其他各种经营纠纷不予承担任何连带责任。三、租赁期限定为10年，即自2008年7月1日起至2018年6月30日止。四、租赁金额。甲、乙双方认定的上述房屋2008年7月1日至2011年6月30日的年租金标准为1150000元，租金从第四年（2011年7月1日）起，在上年基础上逐年递增5%，第九、十年不递增。考虑乙方前期准备及装修时间，甲方从2008年7月1日起至2008年7月31日止给予乙方前期工作准备期，并给予乙方装修期两个半月，即2008年8月1日至2008年10月15日，在此期间甲方免收乙方租金，2008年10月16日起甲方正式向乙方计收租金。合同第六条约定，乙方缴纳竞价保证金60万元，成交后25万元转为履行合同的押金（押金不计息），等合同顺利履行完毕，双方无异议，甲方将押金退还乙方，乙方若违约，则押金不予退还，乙方提供好嘉缘超市作为乙方的保证人，对乙方的违约承担完全保证连带责任。合同第七条第4项规定，在承租期内乙方若未按时足额缴交租金，除应如数补交外，每逾期一天，甲方按乙方拖欠款总额的万分之五，累计计算收取违约滞纳金。若乙方逾期未交租金达三个月，甲方有权收回乙方租赁场所，并将乙方所投资的设备拍卖留足租金后，退还剩余设备，押金不予退还，乙方投资在租赁场所内的不可搬动设备及装修归甲方所有，不予折价。被告好嘉缘超市作为担保单位在合同落款处盖章。原告与被告新概念公司签订合同后，被告新概念公司开始使用租赁物，并对租赁物进行了消防设施的施工和其他装饰、装修。2008年8月6日，被告南平新概念公司向原告延平区劳动就业中心发出《关于启用新名称的告知函》，告知内容：从即日起本公司将启用“福建元锦酒店股份有限公司”的名称与贵单位发生账务往来关系，“福建元锦酒店股份有限公司”与贵单位发生的任何经济业务事项本公司予以承认，并在相关证照办妥后一并告知单位。2009年1月16日，被告南平新概念公司、元锦酒店向原告递交《申请报告》，报告的主要内容为：被告南平新概念公司向原告申请以“福建元锦酒店管理股份有限公司”的名义与贵单位签订一份《房屋租赁经营合同》作为税务事项凭证。由元锦公司直接向贵单位缴纳房屋租金，元锦公司与贵单位签订的房屋租赁经营合同只能作为税务事项凭证，不作其他用途。2015年2月26日，被告元锦酒店向原告提交《关于酒店所欠的租金要求分期支付的申请》，内容为：我公司于2008年7月以115万元／年的高价（投标底价40万元）租赁南平市中山路290号春江大楼。开业以来，酒店从业员工有45人，每年纳税28万元。由于前期装修投入大，酒店业市场疲软、经济萧条及租金高昂等因素影响，酒店经营状况一直不理想，但我公司仍按时缴纳租金。依据酒店行业经营特点（三年小装修、五年大装修），为提高酒店住客率，我公司于2013年3-5月对酒店再次进行大面积装修，共花费230多万元，造成酒店无力支付租金，租金欠缴130多万元。为此，我公司曾多次向区就业中心及劳动局书面申请要求减免30%租金及装修期间免交租金，但贵方表示无力减免租金。鉴于以上事实，为贯彻中央和地方各地政府扶持小微企业发展和民办实事精神，恳请贵单位研究，准许我公司所欠租金130多万元，采取分期支付的方式，即每月付3.25万，分40期还清，以帮助我公司度过，我公司承诺：今后一定会按时缴纳租金。原告对被告的上述申请未给予回复。被告南平新概念公司、元锦酒店按每月100625元的标准向原告缴纳了2011年7月至2013年3月的租金，并按此标准缴纳了2013年1月至3月，2013年7月，2014年1月至2月，2014年4月至6月，2014年7月至9月，2014年12月的租金。被告尚欠原告2013年4月、5月、6月、8月、9月、10月、11月、12月，2014年3月、10月、11月，2015年1月、2015年2月的租金。本案审理过程中，被告元锦酒店于2015年3月、4月、5月、6月、7月按每月100625元的标准向原告缴纳了租金。本院认为，原告延平区劳动就业中心与被告南平新概念公司、元锦酒店、好嘉缘超市签订的《房屋租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告应按合同约定履行向原告支付租金的义务，被告认可尚欠原告13个月的租金。原告主张被告按合同约定的标准向其补齐已经缴纳月份的租金及尚欠月份的租金，于法有据，本院予以支持。被告在答辩中认为如按合同约定计算租金，对其数额没有异议，原告系按双方合同约定计算租金，故本院确认被告南平新概念公司、元锦酒店应向原告支付拖欠租金1619153元。关于本案合同是否解除的问题。本案原、被告在合同中约定被告未交租金达三个月，原告有权收回租赁场所，原告据此起诉解除合同，不为无因。但从下述四个方面来看，本案系争租赁合同以不解除为宜。第一，被告新概念酒店、元锦酒店承租诉争场地后进行了消防工程和大量的装饰、装修工程，耗费不菲的资金，本案租赁合同的解除可能导致不经济、不利益，显然不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法目的；第二、被告在2008年至2013年3月期间均履行交纳租金的义务，目前拖欠l3个月租金，不构成根本性违约，且在原告提起诉讼前仍表示为其违约行为愿意承担继续履行的责任，原告未予回复，亦未履行通知解除的义务，直接提起诉讼，其坚持要求解除合同的诉请在合理性上存在欠缺；第三、本案被告在诉讼中仍继续缴纳租金，虽未足额，但仍有继续履行合同的诚意，如其能按本判决确定义务履行给付金钱义务，原告的合法权益能得到实现。第四、被告拖欠租金的原因系其经营出现资金困难，非主观恶意拖欠租金，且被告在拖欠租金时候，亦保持与原告沟通协商的态度，积极争取与原告的良好协商解决。综上，本院对原告要求解除合同的诉请，不予支持。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据合同约定，被告在承租期内乙方若未按时足额缴纳租金，除应如数补交外，每逾期一天，甲方按乙方拖欠款总额的万分之五，累计计算收取违约滞纳金。被告仅对原告滞纳金计算的基数提出异议，未对计算违约滞纳金的标准及原告计算滞纳金的方式提出异议，原告计算违约金的基数符合双方合同约定的标准，故本院确认被告南平新概念公司、元锦酒店应向原告支付违约金269784元。关于被告好嘉缘超市承担连带保证责任的问题。原、被告双方在合同中约定被告南平新概念公司提供好嘉缘超市作为被告保证人，对被告的违约承担完全保证连带责任，现原告要求被告好嘉缘超市就被告南平新概念公司拖欠原告的租金及违约滞纳金承担连带还款责任，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一之规定，判决如下：一、被告福建南平新概念购物有限公司、福建元锦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南平市延平区劳动就业中心拖欠租金1619153元。二、被告福建南平新概念购物有限公司、福建元锦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南平市延平区劳动就业中心逾期支付房租的违约金269784元。三、被告南平市好嘉缘超市有限公司对被告福建南平新概念购物有限公司、福建元锦酒店管理有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任。被告南平市好嘉缘超市有限公司承担还款责任后，有权向福建南平新概念购物有限公司、福建元锦酒店管理有限公司追偿。四、驳回原告南平市延平区劳动就业中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10131元，由被告福建南平新概念购物有限公司、福建元锦酒店管理有限公司、南平市好嘉缘超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  詹婉秋二〇一五年八月二十日书 记 员  林亨锋本案所依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。