广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民初4号原告：陈能辉，男，1958年8月15日出生，台湾地区居民，经常居住地：阳春市。委托诉讼代理人：黄焱，男，汉族，1984年8月16日出生，广东省阳春市，被告：凌振峰，男，汉族，1988年8月15日出生，住阳春市，委托诉讼代理人：凌奕标，男，1963年4月29日出生，住广东省阳春市，原告陈能辉与被告凌振峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月14日、2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告陈能辉的委托代理人黄焱，被告凌振峰的委托代理人凌奕标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈能辉起诉请求：1、解除陈能辉与凌振峰于2017年5月18日签订的租赁合同。2、凌振峰支付陈能辉租金64000元，逾期不支付的利息从起诉之日起按6%年利率计算，直至还清之日止。3、本案所有的诉讼费用由凌振峰承担。主要事实与理由：凌振峰于2017年5月18日与陈能辉签订房屋办公场所租赁合同，凌振峰租赁陈能辉位于阳春市东湖明珠花园翠湖居4-5号房屋用于餐饮场所，双方约定每月租金为16000元按季度支付。签订租赁合同后，凌振峰仅仅支付过第一期的租金，之后没有按照约定期间支付租金。凌振峰在没有告知陈能辉的情况，擅自将该房产转租给他人，并将房屋内的设施全部拆除带走。凌振峰已经完全违约，为维护自己合法权益，请法院支持陈能辉的诉讼请求。陈能辉于2018年7月3日申请变更诉讼请求为：1、解除陈能辉与凌振峰于2017年5月18日签订的租赁合同。2、凌振峰支付陈能辉租金64000元。3、没收凌振峰预交的20000元租赁保证金。4、本案所有的诉讼费用由凌振峰承担。陈能辉为支持其诉讼请求提供如下证据：1、陈能辉的身份证复印件，拟证明陈能辉是适格的诉讼主体。2、陈能辉台湾居民来往大陆通行证号码复印件，拟证明陈能辉是适格的诉讼主体。3、凌振峰身份证复印件，拟证明凌振峰是明确的诉讼主体。4、租赁合同复印件，拟证明陈能辉、凌振峰租赁关系确立的事实。5、租金收据一份，拟证明凌振峰曾向陈能辉交付租金的事实。6、押金收据一份，证明凌振峰曾向陈能辉交付租赁押金的事实。被告凌振峰辩称：凌振峰已于2017年10月在阳春市农商银行万城支行现金存款48000元用作交纳2017年9月20日至2017年12月20日第二季度的租金给陈能辉，对陈能辉诉请凌振峰支付租金64000元不予认可。凌振峰没有提供证据。凌振峰对陈能辉提供的证据真实性、合法性及关联性均无异议。本院经过核对原件，对陈能辉提供的证据的真实性、合法性及关联性予以认定。本院经审理查明：陈能辉（甲方）与凌振峰（乙方）于2017年5月18日签订《办公场所租赁合同》约定，甲方将位于阳春市东湖明珠花园翠湖居4-5号房屋，共两层，合计面积为519.72平方米出租给乙方用作经营餐饮，租赁期间为2017年6月20日至2023年6月19日，租赁期限为6年。其中第一、二年每月租金为16000元，第三年开始每月租金按原租金以每年递增10%支付（该租金不含税，租金按季度缴交，租金支付日期必须按每季度提前十天支付）。乙方交给甲方租赁保证金20000元，如中途停租，不得退还保证金。乙方在租赁期间将房屋转让给第三人，应先征得甲方的同意且租金按本合同执行按时缴纳租金，按规定办理相关手续，否则视违约处理。乙方逾期7日未支付租金给甲方，甲方有权解除该合同。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后三日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还给甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施收回，由此造成的损失由乙方承担。本合同条款下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协商或调解解决不成的，依法向阳春市人民法院起诉。合同签订后，凌振峰向陈能辉缴纳了租赁保证金20000元，陈能辉按约定将商铺交付给凌振峰使用。凌振峰于2017年5月18日向陈能辉交纳了2017年6月20日至2017年9月19日的房屋租金48000元。陈能辉称其与凌振峰签订合同后至2017年6月20日，双方约定该期间为装修期免租金，凌振峰交纳第一期租金后，从2017年9月20日起计至陈能辉起诉之日，凌振峰共拖欠4个月租金，为此陈能辉诉请凌振峰支付64000元租金。凌振峰抗辩认为，截至2017年12月20日，其已经交两个季度的租金合共96000元给陈能辉，其中确认凌振峰于2017年6月20日至2017年9月19日的房屋租金48000元的事实，但是凌振峰还于2017年10月份通过柜面一次性现金存款48000元至陈能辉于阳春市农商银行万城支行的银行账户。陈能辉对该事实不予认可。凌振峰于2018年7月4日向本院申请调查取证，请求调取陈能辉在阳春市农商银行万城支行所有账号的银行流水记录，拟证明凌振峰于2017年10月份已将2017年9月20日至2017年12月20日的租金48000元以现金形式存入陈能辉在阳春市农商银行万城支行银行账号的事实。陈能辉对此认为，凌振峰陈述不是事实，其于2017年10月份并无交纳租金给陈能辉，其在阳春市农商银行万城支行开户的仅有一个账户62×××55。本院于2018年8月3日前往阳春市农商银行万城支行调查。经查实，陈能辉在阳春市农商银行万城支行仅开设一个结算账号（卡号为：62×××55），该账户自2017年9月20日至2017年12月20日仅有两笔发生额，均为结存款利息数额，并无凌振峰所称的现金存款48000元给陈能辉银行账户的事实。陈能辉对银行明细无异议，凌振峰对该银行明细不予认可，认为其于2017年10月已经交纳了第二期租金48000元。本院认为：本案原告陈能辉是台湾地区居民，本案属于涉外案件。虽然本案合同约定管辖为阳春市人民法院，但是因阳春市人民法院对涉外案件不具管辖权，该合同约定违反涉外案件集中管辖规定，属约定无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条以及《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》（法释[2002]5号）第五条的规定，本院作为具有涉外、涉港澳台商事案件管辖权的法院，有权对本案行使管辖权。因陈能辉与凌振峰没有约定解决涉案纠纷的准据法，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款关于“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”的规定，应适用最密切联系地的法律，因案涉标的物位于大陆，故应确定大陆法律作为解决涉案纠纷的准据法。本案为房屋租赁合同纠纷，陈能辉将其所有的商铺出租给凌振峰经营餐饮。双方签订的《办公场所租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，陈能辉依约定将租赁物交付给承租人凌振峰使用，凌振峰在交纳第一期的租金后，未能依合同约定履行交纳租金的义务，已构成违约，理应承担违约责任。凌振峰向本院提出调查取证申请。经本院调查证实，凌振峰并未按合同约定交纳第二期的租金，其抗辩称已经交纳了第二期的租金未构成违约的理由不成立，本院不予采信。因合同约定承租人若逾期7日未支付租金，出租人有权解除租赁合同，故陈能辉于2018年2月8日向本院提起诉讼，请求解除租赁合同及诉请凌振峰支付自2017年9月20日之后四个月租金64000元，理据充分，本院依法予以支持。因陈能辉与凌振峰签订的租赁合同中已约定了承租人中途停租，出租人有权不退还保证金，故陈能辉起诉请求没收凌振峰交纳的20000元保证金具有事实和法律依据，可依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈能辉与被告凌振峰于2017年5月18日签订的《办公场所租赁合同》。二、被告凌振峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈能辉支付所欠租金64000元。三、被告凌振峰缴交的租赁保证金20000元归原告陈能辉所有。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由被告凌振峰负担。如不服本判决，凌振峰可在判决书送达之日起十五日内、陈能辉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 周 俏审判员 张 正审判员 冯志霞二〇一八年八月十三日书记员 陈彦羽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条中级人民法院管辖下列第一审民事案件：（一）重大涉外案件；（二）在本辖区有重大影响的案件；（三）最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。