江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3002号上诉人（原审原告）：陈军，男，1981年3月12日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：杨莉，江苏宝宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福江，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宝应碧桂园房地产开发有限公司，住所地宝应县安宜东路市政别墅1号楼102室。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：侯华春，男，系宝应碧桂园房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：贾根甫，男，系宝应碧桂园房地产开发有限公司员工。上诉人陈军因与被上诉人宝应县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2017)苏1023民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈军上诉请求：撤销一审判决，依法改判并由碧桂园公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认为碧桂园公司虽交付存在质量问题的房屋，但应属交付行为存在瑕疵，不构成合同约定的逾期交房，无法适用逾期交房的违约金条款，此属认定事实不清。碧桂园公司于2016年6月28日、29日分别通过邮寄及短信方式向陈军发出收楼通知，陈军因房屋质量问题拒绝收楼。2016年10月，碧桂园公司虽对案涉房屋进行了维修，但截至目前均未维修到位，且维修工程未按国家施工标准规范维修，也并未提供相关符合规范的检测报告。案涉房屋存在严重的质量问题，导致地面多次开裂，系地基不牢、下沉引起的，对房屋结构已经产生影响，造成安全隐患。碧桂园公司的行为属于逾期交房的情形，构成违约，应按合同约定承担违约责任；2.一审认定事实不清，必导致适用法律错误。碧桂园公司答辩意见：1.一审认定房屋质量问题属于瑕疵交付，不构成逾期交付有事实和法律依据。陈军主张的屋面渗水、地面空鼓、开裂等均属于房屋买卖合同附件所列的保修项目，系保修范围内的质量问题，陈军以此拒绝收楼，逾期交楼的法律后果应由陈军承担；2.陈军认为涉案房屋存在地基不牢、存有安全隐患属个人猜测，涉案房屋已通过竣工验收，质量合格，取得政府部门备案；3.一审判决后，我司已对案涉房屋进行了维修，并于2017年9月20日、10月26日先后以短信和邮寄方式，通知陈军查验确认，但陈军一直未予理会。陈军主张的房屋质量问题，均是施工过程中的瑕疵性问题，在已通过竣工验收合格的大前提下，只需不存在肉眼可见的问题，无需另行提供检测报告。如陈军仍然认为房屋存在质量问题，应举证证明。陈军现既不提供证据证明涉案房屋未修理好，亦不前往进行查验确认，属于恶意拖延阻却我司完成保修义务，应视为我司已于2017年9月20日完成保修义务。陈军向一审法院提出诉讼请求：判令碧桂园公司1.支付逾期交房违约金，以3387544元为本金，按每日0.3‰标准，自2016年7月1日计算至实际交付之日止（至2017年1月17日，计196天，违约金合计199187元）；2.碧桂园公司继续维修房屋，直至符合双方约定的交房条件；3.承担本案诉讼费。原审查明：2015年5月23日，陈军与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈军向碧桂园公司购买位于宝应县碧桂园钻石郡第20幢101号房屋一套，总价款3387544元；碧桂园公司应在2016年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付给陈军使用；如碧桂园公司未按期交房，陈军可要求继续履行合同，碧桂园公司按日向陈军支付已交付房价款万分之三的违约金；《住宅质量保证书》为合同附件，碧桂园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《商品房买卖合同》附有住宅交付标准一份，对结构、外墙、内墙等建筑、装修标准作了约定“结构：框架结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板；外墙：根据外观图纸设计需要，采用彩色涂料及局部贴其他外装修材料；内墙：厅、房间及楼梯做粉刷、刷白，厨房、卫生间用防水砂浆粉刷……”；另附《商品住宅质量保证书》，列明了保修项目，包括地基基础和主体结构、房间和外墙面的防渗漏、地面饰面空鼓开裂等等。同日，双方签订《补充协议书》，第五条关于商品房保修：（一）该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼，买受人以该商品房存在工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……。2016年5月27日，案涉房屋竣工验收备案文件齐全，获主管部门同意备案。碧桂园公司于2016年6月28日、6月29日通过邮寄方式及短信方式向陈军发出收楼通知。2016年7月1日，陈军至案涉房屋，认为房屋存在质量问题而拒收。2016年10月，碧桂园公司对案涉房屋进行了维修。因陈军认为案涉房屋仍然存在质量问题，遂引起本诉。一审期间，组织双方进行现场勘察，案涉房屋地面已经翻修，翻修后的地坪较之先前地坪下沉约10㎝；案涉房屋仍然存在地面裂缝、窗台空鼓等现象。原审认为，陈军与碧桂园公司间的商品房买卖合同，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。案涉房屋通过相关单位的竣工验收，已符合商品房交付的质量要求，陈军诉称不符合双方约定的交付标准，买卖合同虽附有《宝应碧桂园钻石郡双拼住宅交付标准（毛坯）》，但该标准是对案涉房屋建筑、装修的材料及工艺等的约定，未涉及房屋质量，陈军所提出的质量问题均在买卖合同所附的《商品住宅质量保证书》中一一列举，属保修项目，陈军有权要求碧桂园公司承担维修义务，直至符合通常意义上的居住标准。碧桂园公司虽交付存在质量问题的房屋，应属交付行为存在瑕疵，不构成合同所约定的“出卖人逾期交房”，故无法适用合同约定的逾期交房的违约金条款。但因案涉房屋存在质量问题需进行维修，必然影响陈军对购买房屋的装修、使用，故陈军有权要求碧桂园公司赔偿损失。因双方对修理期间损失额未作约定，结合当地同类房屋租金等因素，原审酌定陈军损失标准为150元／天。据此，原审判决：一、碧桂园公司于本判决生效后十五日内按国家规定的建筑施工标准，履行对案涉房屋质量问题的维修义务，并在一个月内履行完毕，陈军必须提供必要的维修方便；二、碧桂园公司于完成上述维修义务后十日内赔偿陈军损失（自2016年7月1日起至完成维修义务之日止，按150元／天标准计算）；三、驳回陈军的其他诉讼请求；案件受理费4282元（陈军已预交），由陈军负担3024元，碧桂园公司负担1258元。本院经审理查明，一审认定本案基础事实无出入，二审予以确认。二审庭审中，陈军提供涉案房屋现状照片一组，证明涉案房屋仍存在质量问题。经质证，碧桂园公司对该组照片真实性、合法性、关联性均不予认可。碧桂园公司提供维修照片一组、维修情况告知书及投递记录，证明其在一审判决后，按照原审判决，对涉案房屋进行了维修，并于2017年9月20日、10月26日通过短信和邮寄维修情况告知书的方式，通知陈军进行查验确认，办理相关手续。经质证陈军对该组照片真实性、合法性、关联性均不予认可。陈军承认收到碧桂园公司上述短信通知，但认为其前往查看后，房屋质量问题，并未得到实质性解决。另查明，对于碧桂园公司二审述称，其在一审判决后已对案涉房屋进行维修一节，陈军认为碧桂园公司维修时在地基植入钢筋，破坏了地圈梁的结构；维修项目部中地面切缝等，不符合合同约定与图纸要求；维修后没有提供相关安全质量检测报告，仅其单方面陈述已经维修到位。故此，我方不予认可。碧桂园公司则认为，我司履行一审判决，于2017年8月29日对涉案房屋进行了维修。我司为避免后期再次出现温差及伸缩裂缝，保证施工质量，采用了钢筋加固及切割施工缝等措施。在房屋经过综合竣工验收合格后，说明房屋在主体结构、地基等方面不存在安全质量问题。后期出现的一些质量问题，经过维修不需要再次进行竣工验收。在二审庭审后，根据本院的要求，由陈军与碧桂园公司客户关系部工作人员朱一飞共同至案涉房屋现场，对房屋质量问题现状进行了拍照确认，并向本院提交照片一组，该组现场照片显示，案涉房屋仍存在地面开裂、墙体渗水等现象。同时陈军认为，碧桂园公司维修措施不到位，对地坪切缝等所做维修处理，不符合施工图纸要求。本案二审争议的焦点：一、案涉房屋存在哪些质量问题？二、如存在质量问题是否构成逾期交付的事由？本院认为，陈军与碧桂园公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律、法规的效力性强制性规定，各自均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。根据当事人在诉讼中的陈述，结合双方共同拍摄的现场照片，对于案涉房屋原有质量问题，碧桂园公司虽在一审判决后进行了维修处理，但目前依然存在墙面渗水、地坪开裂等方面的质量问题，按照《商品当买卖合同》附件之《商品住宅质量保证书》所列内容，上述房屋现有质量问题，均属保修项目，因此碧桂园公司就其出售房屋存在的质量问题，依法对买受人陈军仍负有履行并承担出卖人维修保修的合同义务，直至符合双方合同约定的质量标准和通常意义上的居住使用要求。碧桂园公司因对房屋进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给陈军造成损失的，还应当依法承担赔偿责任。关于争议焦点二。根据双方签订的《商品当买卖合同》约定，碧桂园公司交付房屋的时间为2016年6月30日前，交付条件为“该商品房经综合验收合格”，即“经勘察、设计、施工、监理、建设单位共同验收”。本案业已查明的事实和证据表明，涉案房屋于2016年5月27日经综合竣工验收合格，并获主管部门同意备案，符合合同约定的交付条件，碧桂园公司亦已履行了交房通知义务。目前案涉房屋虽然存在墙体渗水、地面开裂、墙面空鼓等质量问题，但这些质量问题不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的不能交付使用的情形，即房屋主体结构存在质量问题，对此陈军亦未能举证证明、支持其主张，故不足以构成陈军拒绝收房的理由。一审判决关于案涉房屋符合合同约定的交付质量要求，碧桂园公司不构成逾期交房情形的认定，以及本案不能适用合同约定的逾期交房违约责任条款处理的理由，具有事实和法律依据，并无不当。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。据此，陈军主张碧桂园公司未按国家规范施工，案涉房屋因存在质量问题，导致对房屋结构产生影响，造成安全隐患，认为房屋主体结构质量不合格，其可以向工程质量监督单位申请重新核验。综上所述，上诉人陈军的上诉请求与理由，因缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定基本事实清楚，适用法律亦无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4282元，由陈军负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一七年十二月二十七日书记员  陈 诚