广东省深圳市中级人民法院     民 事 判 决 书     (2021)粤03民终34-39、339号     上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段****，统一社会信用代码91510121720313873J。     法定代表人：詹金菊。     委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师。     委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。     34、37号案被上诉人（原审原告）：深圳市华汇冠卓科技有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道八卦四路清凤荣盛创投大厦**，统一社会信用代码91440300MA5EK5HP4G。     法定代表人：王涛。     35-36号案被上诉人（原审原告）：深圳阿乐泰科技有限公司，住所，住所地深圳市福田区南园街道南园路**佳兆业中心**2511社会信用代码914403003194650370。     法定代表人：王涛。     38-39号案被上诉人（原审原告）：深圳市裕方隆汇科技有限公司，住所地，住所地深圳市福田区园岭街道八卦四路清凤荣盛创投大厦**会信用代码91440300MA5EK8FA7N。     法定代表人：王涛。     339号案被上诉人（原审原告）：深圳市思也文化科技有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市福田区园岭街道八卦四路清凤荣盛创投大厦****代码91440300MA5ED8M60G。     法定代表人：陈艳平。     上述被上诉人共同委托诉讼代理人：李刚，广东华商律师事务所律师。     上述被上诉人共同委托诉讼代理人：易丽，广东华商律师事务所律师。     上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称四川清凤公司）因与被上诉人深圳市华汇冠卓科技有限公司（以下简称华汇冠卓公司）、深圳阿乐泰科技有限公司（以下简称阿乐泰公司）、深圳市裕方隆汇科技有限公司（以下简称裕方隆汇公司）、深圳市思也文化科技有限公司（以下简称思也文化公司）房屋买卖合同纠纷七案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初15010-15015、53777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本七案进行了审理。本七案现已审理终结。     上诉人四川清凤公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.改判由被上诉人承担一、二审全部诉讼费、保全费。     被上诉人华汇冠卓公司、阿乐泰公司、裕方隆汇公司、思也文化公司辩称：请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。     华汇冠卓公司、阿乐泰公司、裕方隆汇公司、思也文化公司一审诉讼请求：1.四川清凤公司在判决生效之日起10日内按日以购房总价款万分之四的标准支付自办证期限届满之次日起至不动产权证书出具之日期间的延期办证违约金（具体金额详见一审判决附表一），并自不动产权证书出具之次日起按照中国人民银行同期贷款利率支付应付的延期办证违约金的利息至付清之日止（暂计金额详见一审判决附表一）；2.四川清凤公司在判决生效之日起10日内按照中国人民银行同期贷款利率支付占用税费期间的利息，自华汇冠卓公司、阿乐泰公司、裕方隆汇公司向四川清凤公司缴纳税费之日起计至实际代缴税费之日止（暂计算至不动产证书出具之日，思也文化公司未主张该项诉讼请求，其余案件利息暂计金额详见一审判决附表一）；3.案件受理费、保全费、保函费用均由四川清凤公司承担。     一审判决主文：一、四川清凤公司应于判决生效之日起十日内向华汇冠卓公司、阿乐泰公司、裕方隆汇公司、思也文化公司支付延期办证违约金（各案金额详见一审判决附表三）；二、四川清凤公司应于判决生效之日起十日内向华汇冠卓公司、阿乐泰公司、裕方隆汇公司支付占用税费期间的利息（以预付税费金额为基数，自预付税费之次日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月20日，2019年8月20日之后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际交件日期止，具体金额详见一审判决附表三）；三、驳回华汇冠卓公司、阿乐泰公司、裕方隆汇公司、思也文化公司的其他诉讼请求。各案案件受理费、保全费，由华汇冠卓公司、阿乐泰公司、裕方隆汇公司、思也文化公司及四川清凤公司按比例负担（受理费、保全费及负担数额详见一审判决附表三）。     本院对一审判决查明的事实予以确认。     本院认为，本七案系房屋买卖合同纠纷。双方之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件系当事人真实意思表示，合法有效。针对双方的诉辩意见，本七案的争议焦点有五方面：一是上诉人配建荣林路项目以及向政府移交荣林路项目是否构成双方约定的不可抗力，如果属于不可抗力，则相应的修路和移交时间应在240天办证期限内予以扣除，如果不属于不可抗力，则相应的修路和移交时间不应予以扣除，240天的办证期间持续计算；二是办理不动产权属登记所依据的规范性文件是否已经失效；三是各案被上诉人是否存在逾期提交办证资料的问题；四是新冠肺炎疫情造成的不利后果是否应由各案被上诉人承担；五是一审判决支持的按照万分之四标准计算违约金是否过高的问题。     一、关于上诉人配建荣林路项目以及向政府移交荣林路项目是否构成双方约定的不可抗力的问题。《深圳市房地产买卖合同》（预售）第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五关于“不可抗力”补充约定：“1、本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家法律法规及政策变化、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差、第三者过错行为、施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。2、对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，或按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。”上述约定表明不可抗力是双方不能预见不可避免并不能克服的客观情况。本七案上诉人协议受让涉案房产所在土地使用权时已经清晰知道其应配建荣林路项目，上诉人在与各案被上诉人签订房屋买卖合同时，应该将其配建荣林路项目所需要的时间，包括荣林路建设和移交可能需要的时间一并考虑在内，并在此基础上与各案被上诉人协商交房及办证时间。上诉人配建的荣林路项目并不是上诉人与各案被上诉人签订房地产买卖合同之后政府新提出的配建要求，上诉人配建荣林路项目不属于上诉人不能预见、不能克服的客观情况，上诉人主张其配建荣林路项目而导致延期办证应属于不可抗力，缺乏合同依据，本院不予采纳。     二、关于办理不动产权属登记所依据的规范性文件是否已经失效的问题。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）施行日期为2013年1月7日。2020年1月19日，深圳市人民政府办公厅印发了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规〔2020〕2号），该办法自2020年2月1日起施行，有效期5年。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）废止。从上述两项文件的规定来看，时间上确实未能形成有效衔接，但根据深圳市不动产权登记中心就深圳市福田区人民法院审理的深圳市翰峰速迅科技有限公司等43名原告诉被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案件的回函来看，涉案房产在2020年1月31日前均可依据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）的规定办理不动产权证书，上诉人称办证已失去文件依据，与事实不符，本院不予采纳。     三、关于各案被上诉人是否存在逾期提交办证资料的问题。上诉人称因各案被上诉人未能提交完整的办证资料而导致其延期，但上诉人并未提交证据证明各案被上诉人提交的办证资料不完整，且其在催告后各案被上诉人仍未能提供完整的办证资料而导致办证延期，故上诉人应承担举证不能的法律后果，本院对其该项上诉意见不予采纳。     四、关于新冠肺炎疫情造成的不利后果是否应由各案被上诉人承担的问题。上诉人主张新冠肺炎疫情属于法定的不可抗力，在疫情期间上诉人也积极通知履行办证义务，自2020年1月23日起广东省启动应急一级响应开始至上诉人为各案被上诉人办理完成产权证的时间段应从上诉人的办证时间中进行扣除。对此，本院认为，根据双方约定，上诉人应在交房后的240天内完成办证义务，上诉人未能在240天内完成办证义务，已构成逾期履行，上诉人逾期履行期间发生的新冠肺炎疫情即便存在给上诉人办证带来时间延后的影响，但其不利后果应由上诉人自行承担，上诉人主张扣除自2020年1月23日起广东省启动应急一级响应开始至上诉人为各案被上诉人办理完成产权证的这一期间，没有法律依据，本院不予支持。     五、关于一审判决支持的按照万分之四标准计算违约金是否过高的问题。上诉人与各案被上诉人在房屋买卖合同中明确约定上诉人逾期办证时应每日按照购房总价款万分之四的标准向各案被上诉人支付违约金，一审根据双方约定的违约金标准判决上诉人应向各案被上诉人支付违约金，并非明显偏高，上诉人请求调整，本院不予支持。     另，部分被上诉人为办理涉案房产权属证书向上诉人预付税费，如前所述，上诉人未按照合同约定履行其办证义务，其迟延履行办证义务的行为对部分被上诉人预付的税费造成了资金占用损失。一审结合部分被上诉人的诉请以及相关案件事实，认定上诉人应向部分被上诉人支付占用税费期间的利息并无不当，本院予以维持。     上诉人还主张339号被上诉人系一次性付款购房客户，应由其自行承担办证义务，对此本院认为，双方之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条明确约定被上诉人采取按揭付款方式购房，故按照合同约定应由上诉人负责办理涉案房产的权属证书，且办理期限为房产交付之日起240天内，现上诉人确存在逾期办证的情形，一审判决上诉人应支付339号被上诉人逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。     综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     本七案二审案件受理费合计56711元，由上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担。     本判决为终审判决。     审判长  卢艳贝     审判员  张 泽     审判员  黄燕璇     二〇二一年三月二十二日     书记员  谢颖馨