南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11753号原告：沈甜，女，汉族，1978年2月12日出生，住南京市鼓楼区汉中路**，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈曦（系沈甜丈夫），男，汉族，1977年10月6日出生，住，住南京市鼓楼区汉中路**住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：冯永强，江苏亿诚律师事务所律师。被告：南京海润房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街**。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何涵嫣，江苏致邦律师事务所律师。第三人：中海物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市建邺区嵩山路**。负责人：欧洋，该分公司总经理。委托诉讼代理人：孟令坤，男，该分公司员工。原告沈甜与被告南京海润房地产开发有限公司、第三人中海物业管理有限公司南京分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈甜的委托诉讼代理人冯永强、陈曦，被告南京海润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄莎到庭参加诉讼。第三人中海物业管理有限公司南京分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈甜向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿因房屋质量问题导致的空置损失311760元，并赔偿房屋维修期间的物业费（自2014年9月30日起至2016年9月20日止）8042元、车位管理费（自2015年9月30日起至2016年9月20日止，共计720天）480元；2.被告向原告支付房屋后续维修费用2350元，并判决原告完成地板空鼓以及地面大理石损害的维修或者赔偿相应的维修费用3000元；3.被告赔偿因被告其他违约行为给原告造成的损失共计2944元（包括空调遥控器240元、插座维修费用52元、更换窗户1500元、石膏线500元、阳台柜门600元）。事实和理由：2012年9月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的南京市鼓楼区清凉门大街1号21幢一单元703室商品房。预售合同签订后原告支付购房款。因房屋存在大面积漏水、开裂等严重的质量问题，2014年10月2日，被告开始维修房屋。维修一直到2016年9月20日完成，但尚有后续工作，如维修的垃圾没有清理。故原告诉至法院，请求判如所请。南京海润房地产开发有限公司辩称，1.案涉房屋的修房时间根据业主的具体时间安排，因此业主陆续提到要维修的地方被告才进行作业，维修事宜于2015年12月完成，原告在原审一审中提交的2015年8月27日出具的维修方案上载明此维修方案需要业主完全配合开门进场维修，结合原审一、二审所有证据材料，能够映证案涉房屋早已交付给业主，由业主实际控制，被告无权私自进场进行维修作业，因此，原告所提及的计算空置损失的时间节点，被告不予认可。2.根据双方签订商品房预售合同第十三条第三项约定，商品房在保修期内因质量问题如造成乙方经济损失的，赔偿乙方的实际经济损失，案涉房屋为普通商品房，因此无论是现有法律规定以及司法实践，均不存在空置损失一说，对于该损失，也是被告无法预见的。3.就原告所提及的物业费和车位管理费，与本案并非同一法律关系，被告也非该法律关系的当事人，因此该请求与被告无关。4.对原告要求给付维修费等其他损失不予认可。第三人中海物业管理有限公司南京分公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2012年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的南京市鼓楼区清凉门大街1号21幢一单元703室（以下简称涉案房屋），建筑面积144.71平方米；商品房设计用途为一般住宅，总价为3802099元；甲方应于2014年9月30日前向乙方交付房屋；该商品房交付时，应符合交付条件，已经取得《建设工程规划验收合同格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已经取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》；甲方迟延交付房屋的，应按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；该商品房已满足交付条件的，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该房屋或未如期办理交接手续的，乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担；乙方未如期履行收房责任，乙方以非法定或约定事由拒绝验房收房的，自甲方通知的交付日起视同已交付。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方的实际直接经济损失等等。合同签订后，原告支付购房款3772147元。2014年2月25日，被告取得南京市清凉门大街1号21幢、22幢《建设工程规划核实合格书》。2014年6月30日，南京市清凉门大街1号21幢（即中海凤凰熙岸二期21号楼）通过竣工验收。2014年8月20日，南京房地产测绘事务所出具南京市清凉门大街1号21幢的《南京市房屋测绘成果报告》。2014年10月，原告支付上述房屋的物业费用等。2014年9月10日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》，通知原告接收房屋。原告认可被告于2014年9月30日前通过电话通知原告接收房屋。后原告发现房屋存在漏水等质量问题。2014年10月，被告开始对涉案房屋进行维修。2016年8月11日，原告诉至法院，要求被告支付因迟延交房违约金及损失。本院一审判决驳回原告的诉讼请求。原告上诉后，二审裁定发回重审。本院于2017年11月10日立案审理。对于以上事实，双方当事人均无争议，本院予以确认。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.涉案房屋维修于何时完成？原告主张维修于2016年9月20日完毕，并提交了住宅工程质量整改通知单、2014年12月拍摄的照片、2015年1月至3月案涉房屋现场照片、2015年5月照片、2015年5月与中海工程部肖勇的电话录音文字整理材料、2015年7月现场照片、2015年7月3日和被告维修中心工作人员刘福林的录音文字整理稿、被告2015年11月发给原告的催告函、2015年8月27日被告的维修方案、房屋分户损伤现场记录表格以及2016年1月维修照片、2016年5月照片与中海客服经理司建林以及中海物业录音文字的整理材料、2016年8月照片以及电话录音整理材料、2016年8月8日物业公司工作人员黄璨出具的说明、房屋验收交接记录、2016年8月2日南京海润房地产开发有限公司房屋维修中心出具的“关于21栋1单元703管道井渗水的维修事宜”说明、维修人员贾国威书写说明，证明虽然预售合同约定的交房时间是2014年9月30日，但实际上在该时间点到原告实际收房的2016年9月期间，案涉房屋存在严重质量问题，不具备入住使用条件，而且被告也不配合将房屋交给原告入住使用。以及2016年9月20日原告同被告及物业公司进行了房屋交接，对水电气等做了记录，接收了涉案房屋。被告抗辩2015年12月已完成维修，但未提交在此时间节点完成涉案房屋维修及交付原告的证据，也未提交被告维修记录；被告对2016年8月2日南京海润房地产开发有限公司房屋维修中心公章予以确认系被告所有（强调该公章一直遗留在物业公司），后又说明被告和物业公司最早是同一领导管理的，后变为两个独立公司，维修中心隶属物业公司，负责非质保内容的维修。被告负责质保期内且在质保范围内的维修；被告确认贾国威系物业公司工作人员，但认为其出具的证据不符合证据规则规定。综合原告上述证据及被告陈述等事实，本院认为，涉案房屋因存在渗漏水等原因，被告负有维修义务。2016年8月2日，南京海润房地产开发有限公司房屋维修中心出具的“关于21栋1单元703管道井渗水的维修事宜”中说明维修仍需一周时间，结合维修人员贾国威书写说明等其它证据，本院对被告的抗辩意见不予采信，认定维修于2016年9月20日完成。2.如何确定鼓楼区某房屋的租金价格？原告提交了有关材料，主张与涉案房屋同时期同地段房屋租金为13000元/月，被告不予认可。本院依职权调取中介公司的相关材料，原告对价格不予认可，被告对材料的合法性、关联性均存在异议。经原告申请，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具评估报告。原告对该报告的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为报告所得出涉案房屋的租赁价格比实际市场价格偏低。被告认为该证据无法律依据，故对该报告的真实性、合法性、关联性均不予以认可。本院认为，根据原告的申请，本院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对房屋在2014年9月至2016年9月的市场租金价格进行评估而出具相应报告。原告认为评估价格偏低，并未提交相应证据。被告未对评估报告提出具体质证意见，也未提供充分证据证明其主张，故本院对该鉴定报告的结论予以采信。3.对于原告主张的其它损失是否认定？原告提交2016年9月20日房屋验收交接记录及其附属物品交接清单、维修工作人员贾国威出具的说明、2017年1月4日原告购买空调遥控器收据（金额是240元）、地、地暖温控线整改的费用收据00元）、2017年1月6日房屋大理石和地面不平处打磨所发生的费用（1500元）、2018年1月5日门把手维修费用收条（50元）、2016年10月31日对漏水的阳台水管做包管的定金500元收条；2017年1月份清理垃圾费收条（200元）、2018年2月9日修插座费用收据（52元），主张因被告未按约交付或因质量问题需维修，被告不作为，原告只好自行购买或找人维修。被告认为以上收据上所载内容并未向公司报修，其中大部分也不属于保修的范围，且票据不正规，故不予认可。本院认为，原告主张的空调遥控器在交付清单中且没有交付，提交的维修人员的说明明确后续要清理保洁、清运垃圾、大理石和地面要打磨等。被告抗辩原告未报修，但未能提供相应的证据。故本院对以上证据予以确认。4.固定车位服务费损失480元。原告提交了2016年11月9日中海物业管理有限公司南京分公司出具的发票，其中固定车位服务费640元。原告主张物业公司每月实际收取40元，2015年9月30日至2016年9月20日的固定车位服务费480元，但原告并未实际使用车位，故该费用应由被告承担。被告对该费用不予认可。本院认为，物业公司实际向原告收取了该费用，该费用在涉案房屋维修期内，且实际发生，原告无法入住并使用固定车位，故本院对该损失予以认定。审理中，因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间的房屋买卖合同订立之后，双方应当依照约定全面履行自己的义务。原告沈甜与被告南京海润房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。被告南京海润房地产开发有限公司交付的涉案房屋存在质量问题导致原告不能居住使用，故原告有权向被告南京海润房地产开发有限公司主张由此造成的损失。关于原告损失起至日期，被告抗辩涉案房屋在2014年9月已交付，但维修中存在由于原告原因需扣减的期间，且维修于2015年12月结束，但未提交相应的证据，本院不予采信。本院确认维修期间为2014年10月1日起至2016年9月20日。关于房屋因维修空置损失计算标准的问题。原告主张因房屋维修导致空置的损失参照市场租金计算。被告认为原告未产生实际损失，不同意赔偿。本院认为，因被告南京海润房地产开发有限公司所售房屋存在质量问题，致原告沈甜无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算原告沈甜的实际损失。根据确定的维修期间以及根据鉴定报告确定的租金价格计算：2014年10月至2015年8月为105490元（9590元/月×11个月），2015年9月至2016年8月为124284元（10357元/月×12个月），2016年9月1日至20日为7457元（11186元/月×2/3个月），合计237231元。关于其他损失。原告主张被告赔偿其它损失（购买空调遥控器、地、地暖温控线整改理石和地面打磨、门把手维修、漏水的阳台水管、清理垃圾费、修插座费用等）合计2642元及原告支出固定车位服务费480元，本院予以支持。原告主张被告赔偿原告完成地板空鼓以及地面大理石损害的维修或者赔偿相应的维修费用3000元，因未提交相应证据，本院不予支持。综上所述，被告应赔偿原告各项损失共计240353元。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南京海润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈甜各项损失共计240353元；二、驳回原告沈甜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6068元，鉴定费20000元，合计26068元，由原告沈甜负担1480元，被告南京海润房地产开发有限公司负担24588元（因原告沈甜已预交案件受理费，故被告南京海润房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内直接将案件受理费4588元给付原告沈甜）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  王 东审 判 员  杨向涛人民陪审员  许 兵二〇一八年十一月五日书 记 员  张智玉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。