黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0108民初1627号原告哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司，统一社会信用代码912301036802643670（1-1），住所地哈尔滨市南岗区红旗乡长征村。法定代表人高淑玲，该公司总经理。委托代理人孟岩，该公司法律顾问。委托代理人陶立春，该公司副经理。被告付博，女，1973年1月10日生，汉族，无业，住哈尔滨市平房区。委托代理人高同成（系付博丈夫），男，1970年1月21日生，汉族，无业，住址。原告哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司（以下简哈飞建安物业公司）与被告付博物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈飞建安物业公司的委托代理人孟岩、陶立春，被告付博及其委托代理人高同成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈飞建安物业公司诉称：付博于2010年1月7日同哈飞建安物业公司签订了一份哈市平房区兴建家园B区751楼3单元202室的《物业管理服务协议》，协议中约定了每年第一季度一次性应向哈飞建安物业公司缴纳全年物业费和电梯维修基金（即电梯费）。物业费收费标准是按建筑面积每月0.62元／m2收取，付博购买的住宅其建筑面积为157.18m2，即每年付博应缴纳的物业费为1169元；电梯费收费标准为基价为每户每月30元，每增高一层加收3元，付博购买的住宅为2层，即每年应缴纳电梯费360元。双方在协议中还约定了违约条款：若付博未按照协议约定缴纳物业费和电梯费，应向哈飞建安物业公司支付违约金。自2011年至2014年、2016年至2018年起至今，付博一直未按期缴纳物业费和电梯费，哈飞建安物业公司多次催要付博均未缴纳，截至目前，付博尚欠物业费（含电梯费）共计10703元。现诉请：1、判令付博立即缴纳欠缴的物业费（含电梯费）10703元；2、判令付博承担违约责任，并支付违约金2066元；3、诉讼费由付博承担。被告付博辩称：自2010年入户以来，哈飞建安物业公司一直不履行应有的职责，并做出许多侵犯业主权益的行为。1、私拆楼道暖气，导致多年来付博家冬天室内温度不达标，自来水被冻住，无法正常居住；2、室外雨水管及缓台防水损坏不及时维修，甚至不维修，导致付博家室内多处墙壁和地板被水泡了。2018年夏天雨水管又损坏漏水，导致付博家漏水，将墙壁和地板泡了，至今未维修，曾多次打过市长热线及区长热线，一直仍未解决；3、厨房下水总管道每年堵塞数次，返水导致付博家橱柜及地板被泡坏，要求其每年疏通几次被拒绝；4、将小区公共场地建成停车位出租给个人使用，并因此引起业主因停车纠纷数十台车被划被砸，付博家的车也多次被划被砸，侵犯了业主共有的停车权。因为物业公司的以上行为，导致付博家无法正常居住和财产损失，要求其履行物业应有的职责，提供应有的服务，并停止侵权行为,2011年至2014年物业费已过诉讼时效，不同意哈飞建安物业公司的诉讼请求。经本院审理查明：2010年1月7日，付博与哈飞建安物业公司签订《物业管理服务协议》，约定：付博房屋坐落位置为兴建家园B区751号楼3单元2层2号、建筑面积为157.18m2；付博交纳物业管理服务费用标准应适用高层每平方米每月0.62元收取；同时付博应交纳电梯维修基金，交费标准基价为每户每月30元，每增高一层加收3元，付博购买的住宅为2层，其电梯费应为每月30元。进户时一次性交清一年的物业管理费和一年的电梯运行维修基金，以后每年第一季度一次性交纳全年物业管理服务费和全年电梯运行维修基金。哈飞建安物业公司全体员工应统一着装、佩带标识，管理及特种作业人员持证上岗。设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标识。夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒蚊蝇药水1次。每年应进行一次物业管理服务满意率调查，征求意见用户不低于总户数85%。每年对水箱进行清洗消毒两次，进行水质化验，确保水质合格。结合本案及本院审理的（2017）黑0108民初1806号案件，哈飞建安物业公司存在未及时出具正规发票、物业管理人员无统一着装、特种作业人员未持证上岗、危及人身安全隐患处未设置明显标识、未喷洒消灭蚊蝇药水、物业管理服务满意率调查征求意见用户未达到总户数85%、未按约定每年对水箱清洗消毒两次、未经业主同意占用步道板及公共绿地改造成收费停车位的情况。上述事实，有《物业管理服务协议》及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案双方当事人依法、自愿订立《物业管理服务协议》，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照《物业管理服务协议》约定全面履行各自的义务并享受相应权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”哈飞建安物业公司存在未及时出具正规发票、物业管理人员无统一着装、特种作业人员未持证上岗、危及人身安全隐患处未设置明显标识、未喷洒消灭蚊蝇药水、物业管理服务满意率调查征求意见用户未达到总户数85%、未按约定每年对水箱清洗消毒两次、未经业主同意占用步道板及公共绿地改造成收费停车位的情况。故哈飞建安物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照协议约定全面履行物业管理服务义务、存在违约行为。付博可以采取与哈飞建安物业公司协商降低物业费用或降低服务标准的方式继续履行合同，而不应以拒绝交纳物业服务费用的方式实施自力救济。关于哈飞建安物业公司诉请2011至2014年、2016年至2018年的物业费是否超过诉讼时效的问题。付博辩称2011至2014年的物业费已过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”根据哈飞建安物业公司与付博签订的《物业管理服务协议》第四条物业管理服务费交纳时间的约定：“进户时一次性交清一年的物业管理费和一年的电梯运行维修基金，以后每年第一季度一次性交纳全年物业管理服务费和全年电梯运行维修基金”。据此，2011年起，每年主张给付物业管理服务费及电梯费的诉讼时效应从4月1日开始计算，哈飞建安物业公司自称其提交的《兴建B区物业催费单》沟通时间为2018年，哈飞建安物业公司不能证明2011至2014年存在诉讼时效中断、中止及延长的情形，故按照《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效两年的规定，其主张给付2011年至2014年物业管理服务费和电梯运行维修基金已经超过了法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。结合本案实际情况，本院酌定付博应按70%承担2016、2017、2018年物业管理服务费用2455.78元（0.62元×157.18m2×12月×3年×70%）；关于电梯维修基金即电梯费，因付博未向法庭举示相应证据证实哈飞建安物业公司违反《物业管理服务协议》约定影响其正常使用，故付博应承担2016、2017、2018年全部电梯费，即1080元（30元×12月×3年）。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。付博与哈飞建安物业公司双方未对逾期交纳物业管理服务费及电梯维修基金约定违约金条款、违约金数额、计算方式等，结合哈飞建安物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照协议约定全面履行物业管理服务义务、存在违约行为的实际情况，该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告付博于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司2016年至2018年物业管理服务费用2455.78元；二、被告付博于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司2016年至2018年电梯费1080元；三、驳回原告哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元（原告哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司预交），由哈尔滨哈飞建安物业管理有限责任公司负担89元，被告付博负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张 鑫人民陪审员  常淑云人民陪审员  关 健二〇一八年十二月十一日书 记 员  王 旭