广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终224号上诉人(原审被告）：陈榕海，男，1970年12月10日出生，汉族，住广东省开平市。被上诉人（原审原告）：广东富港物业服务有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处开平大道******。负责人：岑思迪。委托诉讼代理人：劳美娟，该公司员工。委托诉讼代理人：司徒艺鹏，该公司员工。上诉人陈榕海因与被上诉人广东富港物业服务有限公司开平分公司（以下简称富港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初3895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈榕海上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回富港物业公司所有诉讼请求；3.一、二审诉讼费由富港物业公司承担。事实和理由：《物业管理条例》对物业管理的定义是：业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而富港物业公司与《佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公三司》签署的《前期物业管理服务协议》第一条一款之1规定：甲方(指物管公司)对房屋共同部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第十条一款规定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。上述法条和协议规定的承担责任方式十分清楚明确，谁违约造成当事人损失，物管费和违约金均不能收取对等(相应)后果。1.物管没有履行法定管理职责，导致损失，业主就没有交费的义务，这是《物业管理条例》第10条一款和第35条的立法原则。一审认为富港物业公司持续性瑕疵与管理不到位已构成违约，认为富港物业公司对持继性瑕疵，不能及时处理反映问题，判决富港物业公司收取八成的物管费，但不予支持富港物业公司的违约金主张。没有违约的前提却说是有持续性瑕疵，属于法理逻辑颠倒性错误，富港物业公司不及时处理问题的责任应全部由富港物业公司承担。同时根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》和《物业管理条例》相关法条，并没有规定违约金不成立，物管费只计算8成的；2.富港物业公司违约造成脏乱差，导致沙尘滚滚安全无保障，堵车、堵门、大量砂石占用道路还导致沙尘暴，占用栅栏位、建筑吊蓝和出入水泥车大量扬尘(与涉案铺位相距只有六米)。而且大部份沙尘都会顺三个风向涌入涉案铺位，铁马和水马双重拦阻，断水断电，富港物业公司拒不整改，导致至今无人愿意承租涉案商铺，造成陈榕海重大损失。根据《物业管理条例》第35条规定不履行职责应承担相应的责任，而双方签订的物业服务协议也约定不履行职责应负相应的责任。一审判决陈榕海支付八成的物管费，与富港物业公司不履行职责所导致的全部损失不相一致。3.一审判决称“综合合同的履行情况，双方的过程程度，兼顾公平原则，减免二成”，该判决严重倾向富港物业公司。富港物业公司投诉不回复，拒不整改沙尘滚滚，拒不把水泥车转向外面下物料，拒不拆除占用栅栏位，起诉隐瞒对其不利投诉证据，称其物业服务高效优质，作虚假陈述。陈榕海还被当庭拒收过期的非法证据，在开庭近一个月左右，又通过非法渠道寄给陈榕海，相关材料见一审卷宗。富港物业公司不应收取物管费，才是本案最公平公正的处理。物业服务协议约定的物管费贵，与开平本地经济水平极不相适应，物业费的约定是被逼签下，不签的诚意金没收。本案应得到公平公正的处理。富港物业公司辩称，一审判决是公平公正的。富港物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈榕海支付富港物业公司商铺物业管理费17723元，2017年7月6日至2020年7月31日拖欠管理费产生的违约金30501.76元，以上共计48224.76元；2.判令陈榕海承担本案的诉讼费。一审法院判决：一、陈榕海应于判决生效之日起十日内支付物业服务费14178.4元给广东富港物业服务有限公司开平分公司；二、驳回广东富港物业服务有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1005.62元，减半收取502.81元(广东富港物业服务有限公司开平分公司已预交)，由广东富港物业服务有限公司开平分公司负担354.98元，陈榕海负担147.83元。广东富港物业服务有限公司开平分公司预交的案件受理费147.83元，由一审法院予以退回；陈榕海应向一审法院补缴案件受理费147.83元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，一审期间，富港物业公司虽然在一审法院通知的举证期限届满后提交了部分证据，但该部分证据是富港物业公司针对陈榕海的答辩而补充提交的，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：陈榕海的上诉请求应否支持。结合在案证据和已查明事实显示，陈榕海向江门富港实业有限公司购买开平市×××××××××××××××××××××位，并由佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司与其签订了《前期物业管理服务协议》，约定由佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司为陈榕海涉案铺位提供前期物业管理服务，现佛山市三水广场物业经营管理有限公司开平分公司经工商核准变更名称为富港物业公司。该《前期物业管理服务协议》有本案双方当事人的签名盖章确认，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案双方当事人应当按照涉案《前期物业管理服务协议》全面履行自己的义务。根据涉案《前期物业管理服务协议》显示，富港物业公司需为陈榕海提供包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生的维护、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等物业管理服务，现陈榕海上诉主张富港物业公司所提供的环境卫生维护、交通秩序与车辆停放等物业服务不符合合同约定，陈榕海无需支付物业费，对此应综合从物业服务条件、过程和效果等多方面进行考虑，判断富港物业公司所提供的物业服务是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务的满意程度随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。本案中，富港物业公司在一审期间对于陈榕海主张的管理不到位的问题予以确认，并为此一直在进行整改，因此富港物业公司对涉案铺位所提供的物业服务质量存在持续性瑕疵。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及第三十五条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，结合涉案《前期物业管理服务协议》的约定，陈榕海应按每月每平方15元向富港物业公司支付物业管理费，但因富港物业公司提供的物业服务质量存在持续性瑕疵，陈榕海虽主张富港物业公司违反协议并造成其损失，但对此并未提出反诉，因此，一审法院综合合同的履行情况、双方的过错程度等因素对涉案物业服务费酌情调整减免两成，即陈榕海应向富港物业公司支付2017年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费14178.4元（479元×37月×80%）并无不当，本院予以维持。综上所述，陈榕海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005.62元，由陈榕海负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年三月二十九日法官助理  杨倩瑜书 记 员  黄巧明