广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初22149号原告：王全辉，男，1969年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：丁智，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少芬，广东明灿律师事务所实习律师。被告：郑锦平，男，1977年5月29日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：黄向，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢金慧，广东尚尧律师事务所实习律师。原告王全辉与被告郑锦平租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁智、吴少芬，被告的委托诉讼代理人黄向、谢金慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的租金158500元及违约金97090元（违约金以158500元为本金，按每日千分之一的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月24日为97090元）；2.被告立即向原告支付拖欠的管理费6000元及违约金3741.26元（违约金以6000元为本金，按每日千分之一的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月24日为3741.26元）；3.被告立即向原告支付拖欠的水费6359.84元及违约金3482.01元（违约金以6359.84元为本金，按每日千分之一的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月24日为3482.01元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为佛山市南海区里水沙步工业区沙步中路12号土地及厂房的权利人。2015年9月26日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将该厂房出租给被告使用，被告在此经营佛山市南海XX展架有限公司（已注销）。合同约定了租金、管理费、水电费支付标准和支付方式，同时还约定了承租人逾期支付款项的违约责任。2017年4月10日，被告因自身原因不再承租该厂房，并于当日搬离该厂房，随后被告陆续支付了部分租金，最后一次支付租金是2018年6月10日通过微信转账5000元。经原告核算，被告尚欠租金158500元、管理费6000元、水费6359.84元。根据合同约定，被告长期拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告依照合同约定按应付款项每日千分之一支付违约金。原告向被告多次催要未果。被告辩称，一、2016年12月，被告与原告订立的《租赁合同》已经协商解除，被告不存在任何违约情形。原告原是佛山市南海区里水涉步工业区沙步中路12号土地及厂房的权利人。2012年12月10日，租赁面积约为8000㎡，租期为2013年2月1日起至2020年1月31日，押金为255000元。2015年9月26日，被告因经营需要减少了场地承租面积，与原告协商后双方重新签订了《租赁合同》，租赁面积约为4050㎡，租期为2015年10月1日起至2018年9月30日，押金为10万元。因原告一直在外，关于案涉场地的大小事务，包括租金、管理费、水电费的收取，都是由原告的配偶李铃负责及交接。因原告和案外人孙X益的经济纠纷问题，2016年12月份原告将案涉土地及厂房转让给案外人孙X益。当时原告提出，因为场地变更了出租人，被告自行考虑是否继续承租案涉场地，被告经考虑后认为继续承租有未知风险，双方就协商解除了《租赁合同》。2017年2月20日，孙X益在厂房贴出“公告”，让被告和其重新签订新的租赁合同才能继续租赁上述厂房。因春节期间，被告厂里人手不足，直至2017年3月30日，被告才全部搬离厂房。综上，被告与原告是协商解除《租赁合同》。二、被告不存在拖欠案涉场地租金的情形，是原告违反约定在先，不合理地要求被告支付场地租金，双方已经商定租赁押金100000元直接作为应付租金、管理费及水电费，被告不需要再向原告缴纳租金及管理费。解除《租赁合同》时，原告提出押金100000元直接作为租金、管理费及水电费，一次性处理费用问题，被告同意。后原告反悔提出双方商定租金计算至被告实际搬迁之日，并抵扣被告缴纳的押金100000元后计算应付租金及管理费，被告认为应当按照起初押金100000元租金、管理费、水电费的一次性处理方案，但秉着友好协商原则还是与原告核算了至搬迁时的正常应缴租金及管理费，正常应缴租金分别是2016年12月为31000元、2017年1月租金为51000元、2月租金为51000元、3月租金为25500元，合计158500元；应缴纳管理费分别是2016年12月、2017年1月-3月各月的管理费1500元，合计6000元。期间原告及李铃又再次反悔，提出被告已经缴纳的押金100000元不能作抵扣租金及管理费用，且该押金不能退还给被告，要求被告按照应付租金进行支付原告多次追讨租金、管理费。被告认为原告的要求完全不合理，但出于多年合作朋友角度考虑于2018年3月6日、2018年4月2日、2018年5月4日、2018年6月10日分别通过微信转账5000元给李铃（即原告配偶）。被告认为应依约按照押金100000元作应付费用的一次性处理，被告不需要再向原告支付租金、管理费及水费。三、原告主张的水费6359.84元不合理，以往案涉场地水费的一年一缴，以总水费分摊到各承租人后再行缴纳，现原告没有提供水费缴纳凭证，且双方已经商定了押金作租金、管理费、水费的方案，故被告不需要支付水费。综上所述，原告的诉讼请求违背事实，不符合法律规定，请法院在查明事实的基础上驳回其诉讼请求，依法审理，以维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年12月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区里水沙步工业管理区内沙步中路12号厂房、办公楼、宿舍租给被告使用；建筑占地面积约8000平方米，租金85000元/月，租金每隔3年递增10%；合同期自2013年2月1日起至2022年1月31日止；被告在租赁期前需向原告支付3个月租金255000元作为押金；等等。原告收取押金255000元。2015年9月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区里水沙步工业管理区内沙步中路12号办公楼、车间租给被告使用；建筑占地面积约4050平方米，空地约1100平方米，租金48000元/月，租金每隔2年递增10%；管理费每月按1500元收取；被告须按合同期前1个月25号前以现金或转帐方式缴付下月租金给原告；合同期自2015年10月1日起至2018年9月30日止；其中2015年10月1日至2016年9月30日租金每月48000元，2016年10月1日至2017年9月30日租金每月51000元；被告在租赁期前需向原告支付保证金100000元作为押金，在租赁期满或解除合同之日起，当无水电费、电话费、房租、管理费等债务纠纷时，原告于十天内将押金无息退还给被告（前后被告共向原告支付17万元，于9月30日前支付）；所应收租金等款项每延迟一日，出租人有权按该月租金等款项的每日千分之一向被告加收滞纳金；等等。被告于2015年9月30日、10月21日分别支付85000元予原告。被告已支付截止至2016年11月租金。2017年1月21日，被告支付20000元予原告。后，被告通过微信支付合共20000元予原告。本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告未能提供涉讼厂房规划、报建、验收备案、确权登记资料，租赁物不具备交付使用的条件，原、被告签订的租赁合同依法无效。厂房占有使用费应参照约定进行处理，2016年12月至2017年3月使用费参照约定按每月52500元（51000+1500）计算。被告自述2017年3月30日才搬离厂房，2017年3月使用费应按全额计算，被告认为按25500元计算的主张本院不予采纳。被告陈述前一份合同押金255000元，转为前一份合同一个月租金85000元、后一份合同押金100000元，余款70000元作为后一份合同的租金、杂费，同时又认为2015年9月、10月分别支付的85000元为当月租金，若押金部分转为一个月租金85000元，被告并无需要支付2015年9月租金；2015年10月后一份合同租赁期限已开始，租金应为48000元而非85000元；且余款70000元抵扣后一份合同租金等，被告无需支付2015年11月的租金，被告所述明显自相矛盾且与事实不符。相反，原告所述两笔85000元合共170000元为之前的租金，即后一份合同约定的170000元的更为合理可信。无证据反映被告已支付合同约定的押金100000元，被告请求进行扣减的主张本院不予采纳。扣减被告已支付的45000元，被告尚应支付165000元予原告。原告请求支付的水费未经被告认可，亦无双方确认的水费依据，本院不予支持。无效合同自始没有约束力，原告请求按合同约定计付滞纳金的主张本院不予支持。被告未能按期支付使用费，造成资金占用损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率从各月支付期限届满次日起计付利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告郑锦平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费165000元予原告王全辉；二、被告郑锦平应以7500元为本金从2016年11月26日起、以52500元为本金分别从2016年12月至2017年2月每月26日起，均至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予原告王全辉，本项随上项清；三、驳回原告王全辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2717.55元，财产保全费1898.36元，合共4615.91元（原告已预交），由原告负担1260.91元，由被告负担3355元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一八年十二月二十七日书记员  刘冬花