上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7331号原告：徐雪琴，女，1980年6月7日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：刘空，浙江金浙律师事务所律师。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，董事长。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。原告徐雪琴与被告上海麦格茂置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭于2020年7月21日再次公开开庭进行了审理。原告徐雪琴的委托诉讼代理人刘空两次到庭参加诉讼。被告上海麦格茂置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告徐雪琴向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2018年10月24日签订的《上海市商品房出售合同》无效；2.判令被告向原告返还购房款506,540元(人民币，下同)；3.判令被告支付原告利息(以506,540元为基数，按月息0.365%自2018年10月12日计算至实际履行日止)；4.判令被告向原告赔偿损失506,540元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月24日，原告购买位于上海市浦东新区惠南镇南祝路2999弄上海五角世贸商城9号2层2213室房屋(以下简称系争房屋)，与被告签订了《上海市商品房出售合同》。双方就房屋的面积、价格、付款方式及时间、交房时间、产证办理时间和违约责任的承担方式等作了明确约定。合同签订前原告已根据被告要求于2018年10月12日将购房款506,540元支付给了被告。2019年3月18日，原告在向上海市浦东新区房地产交易中心查询相关材料时发现系争房屋已于2015年12月14日被设定抵押，目前仍处于抵押状态，导致原告无法办理房屋过户手续。对照合同附件四中“房屋他项信息”，系争房屋未显示设定了抵押，被告也未提供抵押物清单。被告在签订合同时对原告故意隐瞒了系争房屋被抵押的事实。依据《上海市商品房出售合同》第十九条、第二十条约定，原告变更诉讼请求为：1.判令确认原、被告于2018年10月24日签订的《上海市商品房出售合同》解除；2.判令被告向原告返还购房款506,540元；3.判令被告支付原告利息(自2018年10月12日起至实际履行日止，以506,540元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率计算)；4.判令被告支付违约赔偿金25,322.50元；5.本案诉讼费由被告承担。被告上海麦格茂置业有限公司提交书面答辩意见称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《上海市商品房出售合同》附件四已经明确系争房屋处于抵押状态，原告对此是明知的，被告不存在欺诈、故意隐瞒抵押的情况存在。系争房屋虽存在抵押状况，但被告在积极联系抵押权人，协商涤除抵押权，系争房屋可以过户至原告名下。《上海市商品房出售合同》补充条款一第十五条约定，如被告未能按照合同办理小产证的，原告应督促被告办理小产证，但原告同意不因此解除合同。该补充条款应优先适用。原告行使解除权已过一年的除斥期间。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2013年4月25日核准登记至被告名下。案外人南京银行股份有限公司上海分行于2015年12月14日获核准登记为该房屋抵押权人。2018年10月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定由原告向被告购买系争房屋，房屋建筑面积26.66平方米，总价款为506,540元。合同第十九条约定：“甲乙双方商定，2019年4月24日前，由甲乙双方共同向南汇区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2019年7月24日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的5%；2019年10月24日之日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。”合同第二十条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知之日起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的5%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。”合同附件四《他项信息》记载：惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX、XXX室等的他项权利人为南京银行股份有限公司上海分行，权利种类为持证抵押，核准日期为2015年12月14日，抵押物坐落详见抵押物清单等。合同补充条款一第十五条约定：“……3.如甲方未能按照合同办理小产证的，乙方应督促甲方办理小产证，但乙方同意不因此解除合同。”2018年10月12日，原告付清了购房款506,540元。被告未将系争房屋交付给原告。因被告未涤除系争房屋的抵押，致原告无法办理房屋过户手续。上述事实，由上海市不动产登记簿、《上海市商品房出售合同》、银行转账记录、发票、原告在庭审中的陈述等证据证实。审理中，被告于2020年6月28日收到原告要求解除合同的变更诉讼请求申请书。原告认为合同补充条款一第十五条为格式条款，被告未对该条款向原告作出合理的提示及对该条款的内容加以说明，致使原告没有注意和理解该条款对自己存在重大利害关系，故原告主张该条款不成为合同的内容。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。该合同补充条款一第十五条系格式条款，约定的内容限制了原告行使合同解除权，被告未举证证明其已对该条约定向原告履行了提示或说明的义务。现原告主张该条款不成为合同内容，符合法律规定，本院予以采纳。根据合同第十九条约定，因被告原因，2019年10月24日之日起的90日内，原告仍无法取得房地产权证，则有权单方面解除本合同。现被告至今未能涤除系争房屋的抵押，致原告无法取得小产证，故原告有权要求解除《上海市商品房出售合同》。合同解除的时间为被告收到变更诉讼请求申请书之日。被告认为原告的解除权已过一年的除斥期间，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已付购房款、支付利息及支付赔偿金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃在庭审中享有的抗辩权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条、第十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐雪琴与被告上海麦格茂置业有限公司就上海市浦东新区惠南镇南祝路2999弄上海五角世贸商城9号2层2213室房屋于2018年10月24日签订的《上海市商品房出售合同》于2020年6月28日解除；二、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐雪琴购房款506,540元；三、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐雪琴购房款利息损失(自2018年10月12日起至实际履行日止，以506,540元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率计算)；四、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐雪琴赔偿金25,322.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,118元(原告徐雪琴已预交)，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴XX人民陪审员  朱XX人民陪审员  傅XX二〇二一年三月二十四日书 记 员  瞿XX附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条……采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其对其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第五百六十五条……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。