上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16705号原告：上海金腾山塑胶企业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱银基，董事长。委托诉讼代理人：徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。被告：上海耀际实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱洲，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。第三人：上海颂启设备安装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄良举，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。第三人：袁勇，男，1976年2月28日出生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：吕敦郊，上海汇筠律师事务所律师。第三人：戴丽霞，女，1977年6月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王海念，女，1982年4月7日出生，汉族，住上海市松江区。第三人：闻建中，男，1971年9月6日出生，汉族，住上海市松江区。原告上海金腾山塑胶企业有限公司(以下简称“金腾山公司”)与被告上海耀际实业有限公司(以下简称“耀际公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月20日公开开庭进行了第一次庭审。因案情复杂，本院于2017年12月11日转为普通程序审理。审理中，被告耀际公司向本院提出了反诉，本院予以受理。另本院依职权追加上海颂启设备安装有限公司(以下简称“颂启公司”)、袁勇、戴丽霞、闻建中作为第三人参加本案诉讼。本案于2018年6月27日公开开庭进行了第二次庭审。本案于2018年7月13日公开开庭进行了第三次庭审。原告金腾山公司的委托诉讼代理人徐菁、张翕翊，被告耀际公司的委托诉讼代理人孙一天，第三人颂启公司的委托诉讼代理人孙一天，第三人袁勇的委托诉讼代理人吕敦郊，第三人戴丽霞的委托诉讼代理人王海念，第三人闻建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金腾山公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《租赁协议》已于2017年9月14日解除；2、判令被告向原告返还坐落于上海市松江区玉树路XXX号2幢厂房(见附图红线标注位置)；3、判令被告支付原告自2017年9月1日起至厂房实际返还日止的租金及使用费(建筑面积6,450平方米，按0.82元/天/平方米计算，暂计至2017年10月31日为321,748元)；4、判令被告支付原告自2017年8月1日起至厂房实际返还日止的物业管理费(按3,750元/月的标准计算，暂计至2017年9月30日为7,500元)；5、判令被告支付原告违约金(上述第3、4项诉讼请求，自2017年8月10日起至实际支付日止的，暂计至2017年9月25日为10,601.79元)。事实与理由：2017年1月21日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告将坐落于上海市松江区玉树路XXX号2幢厂房出租给被告，租赁面积为6,450平方米，租赁期限自2017年3月1日起至2026年2月28日止，租金为0.82元/天/平方米，月租金为160,874元，以2个月为结算周期，先付后用。协议另对其他有关事项作了相应约定。协议签订后，原告按约将涉案厂房交付被告使用。2017年8月2日，原告按约向被告开具了2017年9月、10月2个月的租金收据，但原告未能按约在收到收据后5个工作日内向原告支付租金及物业管理费。经原告多次向被告催讨，仍拒绝支付。2017年9月12日，原告向被告发出了书面催款函，明确告知被告若在收到催款函次日仍未履行义务的，双方签订的《租赁协议》于催告期限届满之次日解除，但被告仍拒绝履行付款义务。原告认为被告拒不支付租金及物业管理费的行为已经构成了根本违约，故请求法院判如诉请。被告耀际公司辩称，1、被告在2017年8月份足额向原告支付租金后，收到了原告所发的动迁通知书，同时原告带来了评估人员对系争厂房进行评估，因此，涉案厂房被列入动迁的事实是毫无疑问的，而被告承租涉案厂房后投入了大量的资金，故被告对《租赁协议》享有不安抗辩权，应当要求原告先行向被告支付动迁补偿款后，被告再向原告支付租金；2、涉案厂房被列入动迁，原、被告之间发生二个法律关系，其中动拆迁关系属于外部关系，租赁合同关系属于内部关系，应当优先处理外部关系再解决租赁合同关系，因此，原、被告需先解决动迁补偿，再在动迁补偿中扣除应当支付的租金；3、被告向原告承租系争厂房后，被告已经将涉案厂房转租给次承租人，依照最高院的司法解释，次承租人愿意支付租金的，可以抗辩原告解除权。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。审理中，被告耀际公司向本院提出诉讼请求：１、判令原告赔偿被告装饰装修补偿款500,000元；２、判令被告支付原告动迁补偿款1,500,000元。审理中，原告将诉讼请求变更为：１、判令原告赔偿被告装饰装修补偿款1,000,000元(暂估价，以鉴定评估结果为准)；２、判令原告支付原告动迁补偿款1,000,000元(暂估，要求按照动迁补偿协议为准)。事实和理由：原、被告于2017年1月21日签订《租赁协议》后，原告将涉案厂房交付被告使用后，被告对涉案厂房进行了装饰装修。2017年6月，涉案厂房被政府纳入动迁征收范围，原告要求被告办理涉案厂房，随后，有关部门安排相关评估公司对涉案厂房进行动迁评估。被告多次要求原告就被告应得的动迁补偿款进行协商，但原告均不予理会。故请求法院判如诉请。原告针对被告反诉请求辩称，1、涉案厂房在2017月6月没有确定被纳入动拆迁范围，到现在为止就涉案厂房原告没有与政府有关部门签订动拆迁协议，被告到现在为止还占有、使用涉案厂房，被告于2017年8月起就拒绝向原告支付租金，被告已经构成了违约；2、关于被告于2017年9月9日向原告发的《律师函》，提出要求以动迁补偿款来抵扣租金，不符合《合同法》规定的不安抗辩权的适用条件和债务抵销的条件，被告向原告拒付租金的理由不成立；3、被告并没有对涉案厂房进行装饰装修，有关装饰装修均是由第三人进行装饰装修的，不管涉案厂房是被告还是第三人装饰装修的，由于被告已经构成了违约，故原告有权对装饰装修不予赔偿；4、关于被告反诉主张的第2项诉讼请求，原告到现在尚未与政府有关部门签订动拆迁协议，退一步讲，即使已经签订了动拆迁协议，有关动迁补偿款的分配也不在本案的审理范围，应当另案处理。综上，请求法院驳回原告的全部反诉请求。第三人颂启公司述称，其向被告承租了2,400平方米的厂房，关于厂房装饰装修，一部分是被告装修的，一部分是由其装修的，其承租的是毛坯房，其投资了200多万元对厂房进行了内部装饰装修，隔墙和外部设施是由被告完成的。第三人袁勇述称，其向被告承租了2,480平方米的厂房，其承租厂房的是毛坯房，其中第二层为1,000平方米。其花费70万元左右对承租的厂房进行了内部装饰装修，被告没有进行过装修。第三人戴丽霞述称，其向被告承租了350平方米的厂房，在夹层底下毛坯房，其花费了30,000元对厂房进行了内部装饰装修。第三人闻建中述称，其向被告承租的厂房，合同约定为1,220平方米，但实际不到1,000平方米，在夹层底下毛坯房，其花费了50,000元对厂房进行了内部装饰装修。经审理查明：坐落于上海市松江区玉树路XXX号XXX幢厂房(以下简称“系争厂房”)的产权人为原告，建筑面积为3,750平方米，核准产权登记时间为2011年10月24日。2012年11月7日，上海市公安局松江分局永丰派出所出具证明一份，载明：原告原门牌号码为上海市松江区永丰街道玉树路XXX号，因玉树路门牌重新编订，现原告门牌号编订为上海市松江区玉树路XXX号。2017年1月21日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》一份，约定甲方将系争厂房出租给乙方，租赁建筑面积为6,450平方米(3,750平方米＋2,700平方米)，租赁期限自2017年3月1日起至2026年2月28日止，租赁用途为仓库(用于存放)。协议第三条租金金额及付款方式：1、租金为0.82元/天/平方米，年租金为1,930,485元，每季度租金为482,621元，月租金为160,874元；2、付款方式：协议签订当日支付保证金482,621元，2017年5月、6月的321,784元于2017年2月15日前支付。租金以2个月为结算周期，先付后用，即甲方于每年2月、4月、6月、9月、10月及12月的1日起5个工作日内向乙方提供下个使用月的租金收据，乙方于收到收据后5个工作日内，将租金支付至甲方指定银行账户，甲方如向乙方迟延提供发票的，乙方相应延迟支付租金，且不承担违约责任；3、双方约定，物业管理费按当月收取。每月物业管理费为3,750(每平方米1元×3,750平方米)，计收时间为2017年3月1日，有关租金的结算支付期限及发票开具相关规定同样适用于物业管理费；……5、双方约定，租金每满3年递增一次，每次递增10%。协议第四条甲乙双方的保证及权利义务：……2、甲方同意乙方租赁甲方系争厂房后，但乙方必须遵守同时满足以下几个条件：乙方不得对系争厂房外观及内部进行大规模改造，如改变外墙颜色、将系争厂房隔成双层等。……如因乙方未经甲方同意擅自将系争厂房结构进行分割带来的安全及后续问题，则全部责任由乙方承担。另乙方不得转租系争厂房，如需转租应征得甲方同意，应按规定双方订立书面的合同……。协议第五条协议的解除：1、甲乙双方协商一致，可解除本协议，除下列第2款提前终止本协议的情况外，未经协商一致，任何一方不得擅自解除本协议；2、提前终止协议：2.1在租赁期限内,若遇乙方欠交租金超过20日,且乙方在收到甲方书面通知乙方交纳欠款之日起5日内,乙方仍未支付有关款项,甲方有权停止乙方使用系争厂房内的有关设施,由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方有权提前解除本协议，并按本条第2款执行。在甲方以传真或电子邮件等书面方式通知到达乙方即日起，本协议自动终止。甲方有权留置乙方在系争厂房内的财产并在解除合同书面通知发出之日起5日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方因租赁行为所产生的全部费用；2.2未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议……；2.3若甲方违反本协议项下义务的，应赔偿乙方违约金，所谓违约金是指按2.2项计算出得金额赔偿。但下列情况除外：(1)系争厂房因社会公共利益被依法征用；(2)系争厂房因城市建设需要被依法征用的；(3)系争厂房因城市建设需要被依法列入厂房拆迁范围的。……；3、乙方应在租赁期限内对所租系争厂房合理使用，因乙方在装修、使用过程中对系争厂房的结构及其附属设施等造成损害的，甲方可根据实际损害情况要求乙方修复、赔偿或出具书面整改通知书……；4、甲方应定期对系争厂房进行检查，保证所出租系争厂房的安全，质量完好，非乙方原因所出现的系争厂房等问题，甲方应当立即予以维修；协议最后备注载明：“由于政府城市建设需要被依法列入厂房拆迁范围的，如有该租赁物内货物搬迁费由乙方享有”。协议另对其他有关事项作了相应约定。上述协议签订后，原告按约将系争厂房交付被告。2017年8月2日，原告向被告开具了金额为325,448元的收据一份，其中载明：系争厂房2017年9月、10月的租金321,748元；系争厂房2017年8月份物业费3,700元。2017年9月4日，原告向被告开具了金额为10,386元的收据一份，其中载明：2017年9月的物业费，1号仓库5584元，2号仓库(系争厂房)3,700元，办公楼1,102元。另查明：2017年8月18日、9月8日，原告向被告发出《催款函》及《公函》，要求被告支付2017年9月、10月的租金321,748元。2017年9月9日，被告向原告发出《律师函》，认为被告向原告承租系争厂房后花费了三四百万元进行装饰装修后并对外招租，现系争厂房已经被列入厂房拆迁范围，被告应付的租金应从其应得的动拆迁补偿款中予以扣除。2017年9月12日，原告向被告发出《催款及解除的通知》(以下简称《通知》)，载明：原告尚未与拆迁人签订拆迁补偿协议，拆迁补偿的内容及数额均未明确，故不同意被告的抵扣要求。同时，原告要求被告于接到上述《通知》次日将拖欠的租金支付给原告，并按协议约定支付逾期付款违约金，如被告再次逾期，双方签订的《租赁协议》于本次催告支付日期满后解除。另明确：1、2017年6月19日，政府确发出了《金玉路动迁告知书》，但并未明确告知原告系被拆迁人及拆迁范围，在原告尚未明确拆迁情况的前提下，原告无法告知被告相关确切情况；2、原告于2017年8月明确拆迁范围后，原告即将动迁告知书复印提交被告，政府要求于2017年底搬迁，被告仍有充足的时间作出相关安排；3、在与被告签订《租赁协议》之时，原告并未对拆迁的预计时间作出任何承诺和保证，只是确认政府尚未正式通知拆迁。上述《通知》原告另通过微信发送给了法定代表人朱洲。再查明：2017年5月5日，被告与第三人颂启公司签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将系争厂房中的2,400平方米厂房出租给第三人颂启公司作为设备存放使用，租赁期限自2017年6月5日起至2022年6月4日止。合同另对其他有关事项作了相应约定。2017年4月18日，被告与第三人袁勇签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将系争厂房中的2,300平方米厂房出租给第三人袁勇作为生产仓库使用，租赁期限自2017年5月15日起至2023年5月14日止。合同另对其他有关事项作了相应约定。2017年7月14日，被告与第三人袁勇签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将系争厂房中的180平方米厂房出租给第三人袁勇作为仓库使用，租赁期限自2017年7月15日起至2023年5月14日止。合同另对其他有关事项作了相应约定。2017年5月22日，被告与第三人戴丽霞签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将系争厂房中的350平方米厂房出租给第三人戴丽霞作为仓库使用，租赁期限自2017年6月1日起至2019年5月30日止。合同另对其他有关事项作了相应约定。2017年7月15日，被告与第三人闻建中签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将系争厂房中的1,220平方米厂房出租给第三人闻建中作为仓库使用，租赁期限自2017年7月28日起至2021年7月27日止。合同另对其他有关事项作了相应约定。审理中，原告确认有书面的文件同意被告对系争厂房进行转租。被告认为，其是专门做职业二房东的，其向原告承租系争厂房后花费了100万元，将系争厂房进行了外墙开门、隔墙(材料为泡沫转和隔墙板)，然后将系争厂房分割转租给了第三人。由于是其自己的工程队装修的，无法提供装饰依据，故其向法院申请司法鉴定。关于被告的装修范围，只要评估公司人员到现场，就可以说清楚，并能够区分是由被告装修的，还是由第三人装修的。第三人颂启公司称，其向被告支付租金，已经支付至2018年4月。第三人袁勇称，其向被告支付租金，已经支付至2018年6月15日。第三人戴丽霞称，其向被告支付租金，已经支付至2018年9月。第三人闻建中称，其向被告支付租金，已经支付至2018年7月底。审理中，原告另提供了《估价结果汇总表(预估)》一份，以证明系争厂房二次装饰装修的有关情况，在评估现场第三人颂启公司、袁勇均未提出异议。被告对上述《估价结果汇总表(预估)》的真实性不予认可。第三人颂启公司认为，《估价结果汇总表(预估)》中载明“福田”属于其装饰装修的，但有关明细不完整。第三人袁勇认为，《估价结果汇总表(预估)》中载明“绚舟工贸”属于其装饰装修的，但有遗漏的项目。第三人戴丽霞、闻建中认为，《估价结果汇总表(预估)》中，没有将他们装饰装修的内容评估进去。审理中，原告确认被告向其支付了保证金482,621元，并同意抵扣租金。以上事实，有上海市不动产登记薄、证明、《租赁协议》、《催款函》、《公函》、《律师函》、《催款及解除的通知》、《厂房租赁合同》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据上海市不动产登记薄显示，系争厂房登记建筑面积为3,750平方米，而原告出租给被告的面积合计为6,450平方米，其中2,700平方米为夹层，而原告没有举证证该2,700平方米夹层已经取得了房屋产权证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的，故本院依法认定原、被告之间就系争厂房中有产证的3,750平方米厂房租赁合同有效，2,700平方米夹层租赁合同无效。就2,700平方米夹层厂房租赁合同无效的过错责任而言，原告明知没有房屋产权证仍将该2,700平方米夹层出租给被告，应承担主要的过错责任。被告作为承租人，签约前未谨慎审查系争厂房的相关情况，应承担次要过错责任。虽然，2,700平方米夹层厂房租赁合同无效，但被告仍应参照合同约定的标准向原告支付其占有使用系争厂房期间的厂房占有使用费。本案主要争议焦点之一，被告主张要求以应得的动拆迁补偿款抵扣其应付的租金，是否有事实和法律依据？对此，本院认为，第一，虽政府有关部门在2017年6月19日向原告发出了《金玉路动迁告知书》，将系争厂房纳入被拆迁对象，但原告没有与政府有关部门拆迁补偿协议，由此，无法确定被告是否享有应得的动拆迁补偿款；第二，《租赁协议》最后备注中明确载明“由于政府城市建设需要被依法列入厂房拆迁范围的，如有该租赁物内货物搬迁费由乙方享有”。由此可见，被告主张的所谓的应得的动拆迁补偿款，根据约定也仅仅是货物搬迁费，而被告向原告承租系争厂房后又转租给了第三人，该货物搬迁费最终应归第三人所有；第三，根据《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案被告在无法确定其是否享有应得的动拆迁补偿款的情况下，拒绝向原告支付租金，主张同时履行抗辩权，显然缺乏依据；第四，根据本案查明的事实，第三人并未因系争厂房已纳入被拆迁对象，拒绝向被告支付租金，而是正常向被告支付租金。综上，被告主张要求以所谓应得的动拆迁补偿款抵扣其应付的租金，显然，缺乏事实和法律依据，被告拒绝向原告支付租金的行为，明显违反了合同约定，已经构成了违约。根据《租赁协议》第三条第2项约定，租金以2个月为结算周期，先付后用，被告于收到收据后5个工作日内，将租金支付至原告指定银行账户，再根据本案查明的事实，原告已于2017年8月2日将2017年9月、10月的租金及2017年8月份物业费的收据开具给了被告。同时，原告于2017年8月18日、9月8日先后两次向被告发出《催款函》及《公函》，要求被告支付2017年9月、10月的租金。2017年9月12日，原告再次通过快递和微信向被告发出《通知》，要求被告于2017年9月13日前支付2017年9月、10月的租金及相应的物业费，但被告仍拒绝履行，据此，本院依法确认原、被告之间《租赁协议》中就有效部分的厂房租赁合同已于2017年9月14日解除。鉴于《租赁协议》部分有效部分无效，因此，就有产证的3,750平方米厂房因合同解除，被告应予以返还。对于2,700平方米夹层因合同无效，被告应予以返还。关于原告主张的厂房租金、厂房占有使用费及物业管理费，被告应按合同约定或应参照合同约定的标准向原告支付。关于原告主张的原告违约金，鉴于系争厂房已被纳入被拆迁对象，而双方签订的《租赁协议》存在部分有效、部分无效的情形，且原告对于2,700平方米夹层厂房租赁合同无效承担主要过错责任，故本院不予支持。本案主要争议焦点之二，被告反诉主张装饰装修损失100万元及动迁补偿款100万元，是否有事实和法律依据？对此，本院认为，关于《租赁协议》中有效部分厂房租赁合同，因被告违约导致了合同解除，故被告反诉要求原告赔偿有产证的3,750平方米厂房内装饰装修损失，本院不予支持。关于2,700平方米夹层无效厂房租赁合同内装饰装修损失。第一，虽然，2,700平方米夹层厂房租赁合同无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《租赁协议》第四条第2项明确约定，被告不得对系争厂房外观及内部进行大规模改造……如因被告未经原告同意擅自将系争厂房结构进行分割带来的安全及后续问题，则全部责任由被告承担。本案双方签订《租赁协议》后，虽原告同意被告对系争厂房进行转租，但被告没有证据证明原告同意被告对系争厂房进行大规模改造；第二，被告没有举证证明其对2,700平方米夹层进行了装饰装修，且该装饰装修已形成附合。根据本院现场勘查情况来看，所谓的装饰装修应该是第三人对其承租部分的厂房进行了装饰装修，对此，在原告提供的《估价结果汇总表(预估)》中也可以证明上述事实；第三，被告是职业二房东，其向原告承租系争厂房的目的不是自用，而是通过转租赚取租金差价，被告在尚未转租前就投入巨额资金对2,700平方米夹层进行装饰装修，不符合日常生活经验。第四，关于被告申请要求对系争厂房的装饰装修进行司法鉴定评估，因被告违约导致了《租赁协议》中有效部分厂房租赁合同解除，且被告也没有举证证明其对系争厂房装饰装修的具体项目内容。另外，根据原告提供的《估价结果汇总表(预估)》显示，系争厂房纳入被拆迁对象后，政府已委托有关评估公司对系争厂房室内的二次装饰装修的评估工作正在进行，然被告未向有关评估公司申报过其对系争厂房室内装饰装修情况，由此可见，被告没有对系争厂房进行过装饰装修，故本院不予准许。综上，被告要求原告赔偿100万元装饰装修，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张的动迁补偿款100万元。第一，原告与政府就系争厂房至今尚未签订拆迁补偿协议，故无法确定被告是否享有应得的拆迁补偿款；第二，即便有拆迁补偿款，根据《租赁协议》最后备注中约定，也仅仅只是货物搬迁费，而被告向原告承租系争厂房后又转租给了第三人，该货物搬迁费最终应归第三人享有；第三，根据日常生活经验，在拆迁过程中政府对室内二次装饰装修也会给予补偿，但该装饰装修补偿应当归实际装饰装修人享有。而被告没有实际占用使用系争厂房，也没有举证证明其也对系争厂房进行了装饰装修，故该装饰装修补偿也不应归被告享有。综上，被告的上述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海金腾山塑胶企业有限公司与被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司于2017年1月21日签订的《租赁协议》中就坐落于上海市松江区玉树路XXX号XXX幢厂房具有合法产权证建筑面积为3,750平方米的厂房租赁合同已于2017年9月14日解除；二、原告(反诉被告)上海金腾山塑胶企业有限公司与被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司于2017年1月21日签订的《租赁协议》中就坐落于上海市松江区玉树路XXX号XXX幢厂房无合法产权证合同约定面积为2,700平方米夹层厂房租赁合同无效；三、被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区玉树路XXX号XXX幢厂房(其中,合法建筑面积3,750平方米，合同约定夹层面积为2,700平方米)返还给原告(反诉被告)上海金腾山塑胶企业有限公司；四、被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金腾山塑胶企业有限公司自2017年9月1日起至上述厂房实际返还日止的租金及厂房占用使用费【按合同约定面积6,450平方米，以每天每平方米0.82元标准计算，被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司支付给原告(反诉被告)上海金腾山塑胶企业有限公司的保证金482,621元抵扣租金及厂房占有使用费】；五、被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金腾山塑胶企业有限公司自自2017年8月1日起至上述厂房实际返还日止的的物业管理费(按每月3,750元标准计算)；六、驳回原告(反诉被告)上海金腾山塑胶企业有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,398元，反诉案件受理费11,400元，合计诉讼费17,798元，由被告(反诉原告)上海耀际实业有限公司负担(已付9,375元，余款8,423元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李 娜人民陪审员  陆为明二〇一八年八月十七日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条厂房租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成厂房毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。