上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初19225号原告：鲍俊标，男，1987年8月24日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：苏毅，上海共识久久律师事务所律师。委托诉讼代理人：童翔，上海共识久久律师事务所律师。被告：沈顺云，男，1967年10月15日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：于国兵，上海国瑜律师事务所律师。原告鲍俊标与被告沈顺云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用简易程序于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏毅、被告的委托诉讼代理人于国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍俊标向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的出售上海市松江区文涵路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告向原告支付延期交房滞纳金(以2,300,000元为基数，按日千分之三计算，自2020年5月1日起计算至合同解除之日止)；3.判令被告向原告支付违约金460,000元；4.判令被告向原告双倍返还定金600,000元；5.判令被告向原告支付律师费30,000元；6.判令被告向原告支付出具保函费用3,450元。审理中，原告放弃第2、3项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.判令原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年12月24日解除；2.判令被告向原告双倍返还定金600,000元；3.判令被告向原告支付律师费30,000元；4.判令被告向原告支付出具保函费用3,000元。事实和理由：2020年3月16日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定将被告一人名下的涉案房屋以2,300,000元出售原告。因被告急需资金周转，且该房屋存有法院查封，故合同约定原告于2020年3月17日前支付定金300,000元，并约定于2020年4月30日前完成房屋交付及第二笔房款的支付。合同签订当天，原告即通过银行转账支付被告300,000元定金。被告在收款后不久便拒绝交付房屋。原告后多次与被告协商，被告既不同意继续履行合同，也迟迟未承担违约责任，至今协商仍未有结果。原告认为，原告购买存有权利限制的房屋，并在第一时间支付高额定金，使被告摆脱了债务缠身但房屋无法出售的尴尬局面。而被告却在危机解除之后过河拆桥，严重侵害了原告的财产权益。另，根据合同约定，违约方需要承担因诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费、担保费等及因解除合同承担定金罚则。因此，原告特诉至法院，望判如所请。被告沈顺云辩称，同意双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年12月24日解除，愿意承担原告的部分损失，但是原告诉请主张过高，仅同意返还原告300,000元定金外，另行支付原告150,000元。本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2015年3月23日核准登记在被告名下。根据2020年11月30日查询的上海市不动产登记簿记载，涉案房屋上尚有本院所做的司法查封。另查明，2020年3月16日，被告作为甲方(卖售人)，原告作为乙方(买受人)，签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以2,300,000元的价格出售给乙方，双方于2020年12月31日前办理转让过户手续。补充约定第一条记载，房产存在以下债务：1.第一笔：彭珍115万元，已经逾期；2.第二笔：本金大约60万元；3.无其他任何对外欠款或涉及的欠款诉讼及担保。补充约定第二条记载，购房款的支付时间、方式及相关措施：1.乙方应于2020年3月17日以前支付甲方定金300,000元并签订本合同；2.待甲方把房屋交付给乙方以后，乙方于2020年4月30日前支付甲方1,000,000元购房款，该笔款项定向用于甲方归还债务，该笔债务偿还后，返还的产证原件由乙方保管；3.乙方于甲方配合乙方将该房产过户至乙方或乙方指定第三人名下15日内，支付甲方剩余全额房款；补充约定第六条记载，违约责任：1.一方违约的，应赔偿另一方因此产生的损失，包括直接损失、间接损失、因守约方主张权利而产生的诉讼费、律师费、差旅费、保全费、担保费等等；2.一方逾期办理或完成房屋过户、交房、迁出户口或其他手续的，按照房屋总价的千分之三每日承担违约责任，逾期超过15日的，守约方有权提出解除合同；3.由于甲方原因导致房产被法院查封，或甲方存在其他债务的，乙方有权立即解除本合同；4.一方原因导致合同解除，违约方应按照房产总价20%向守约方承担违约责任并承担定金罚则。合同另对其他事项进行了约定。同日，原、被告另就被告名下位于上海市松江区文涵路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将该房屋以2,000,000元的价格出售给原告，双方于2021年2月25日前办理转让过户手续。补充约定中亦就该房屋负担的债务、购房款支付时间及方式、违约责任等事项进行了约定。同时，原、被告另就该房屋签订《协议书》，约定因房屋已出租，被告若于2020年5月15日前不能腾出房屋交付给原告，导致房屋买卖无法继续交易，双方协商一致互不承担违约责任，被告退还原告已付房款。同日，原告向被告转账两笔款项各300,000元。被告出具两份《收款收据》，分别载明收到原告支付的购买上述房屋的定金300,000元。又查明，原告因上海市松江区文涵路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求解除合同并由被告支付延期交房滞纳金、违约金、律师费、保函费用及双倍返还定金，本院于2020年12月18日立案。2021年1月12日，本院出具(2020)沪0117民初19223号民事调解书：一、被告于2021年2月12日前返还原告300,000元；二、双方就本案无其他争议；三、案件受理费5,800元，减半收取2,900元，财产保全费5,000元，诉讼费合计7,900元，由原告负担2,500元(已付)，由被告负担5,400元(于2021年2月12日前交付原告)。再查明，原告为本案诉讼支付律师费30,000元，保全担保费3,000元。审理中，原告陈述，2020年3月中旬，原告通过中介杨姓人员买房子，看到两套房源，都系被告所有，但房屋上都有债务。当时原告只能买一套，而且被告要600,000元定金，然后中介建议另一套房屋以签定金协议的形式保障合同的履行。后原、被告就涉案房屋在内的两套房屋分别签了房屋买卖合同，并就另一套房屋签订了协议书，原告向被告分别支付了两笔定金各300,000元。后被告不肯交付涉案房屋，表示不卖了，并将涉案房屋售与他人遂涉诉。被告到庭陈述，被告名下四套房屋被司法查封，案外人金超找到被告说有人要买。后金超带着三个人，其中一个杨姓人员跟被告说要购买涉案房屋，并帮被告把涉案房屋上的债务还掉，确定购房款2,300,000元。2020年3月中旬，被告到了杨姓人员的公司，要求支付600,000元定金，对方不肯，就说要么另一套房屋也签署一份买卖合同用作履约的担保。被告和杨姓人员谈妥后，原告就过来了，双方签订了包括涉案房屋在内的两套房屋的买卖合同，并就另一套房屋签订了协议书，原告支付了两笔定金各300,000元。被告另陈述，对于涉案房屋出售给原告的事实予以认可，被告代理人庭审过程所作陈述是因为最初被告曾向金超借钱，金超不借，杨姓人员说只有卖了房子才能给钱，所以后来将涉案房屋出售给了原告。被告另陈述，当时与杨姓人员口头约定涉案房屋上欠款还清后再交房过户，但是付完300,000元以后，杨姓人员要求交房，遂产生纠纷。以上事实，有上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、法律委托服务协议、发票、调解书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据原、被告本人的到庭陈述，双方就涉案房屋存在真实买卖的法律关系，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。现原、被告均确认《上海市房地产买卖合同》已解除，本院予以确认。根据上述合同约定，待被告把涉案房屋交付给原告以后，原告再支付剩余购房款用于被告归还债务，一方违约导致合同解除的，应赔偿另一方因此产生的律师费、担保费等损失，并承担定金罚则。本案中，被告主张曾口头约定涉案房屋上欠款还清后再交房过户，并未举证证明，故被告未按约交付涉案房屋，已构成违约，被告应根据定金罚则承担法律责任，并承担律师费、保全担保费。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告鲍俊标与被告沈顺云于2020年3月16日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年12月24日解除；二、被告沈顺云于本判决生效之日起十日内双倍返还原告鲍俊标定金共计600,000元；三、被告沈顺云于本判决生效之日起十日内支付原告鲍俊标律师费30,000元；四、被告沈顺云于本判决生效之日起十日内支付原告鲍俊标保全担保费3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,130元，减半收取5,065元，财产保全费5,000元，诉讼费合计10,065元，由被告沈顺云负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆望舒二〇二一年三月十七日书记员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……