广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初251号 原告：韦国贵，男，壮族，1970年11月4日出生，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：黄西亭，男，住南宁市良庆区，南宁市良庆区玉洞街道玉龙社区居委会推荐。 被告：卢雄文，女，汉族，1960年4月29日出生，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：赵骥，广西桂三力律师事务所律师。 第三人：覃铭，男，壮族，1960年12月15日出生，住南宁市青秀区。 第三人：覃雨阳，男，壮族，1989年3月15日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃铭（与覃雨阳系父子关系），住南宁市青秀区。 原告韦国贵与被告卢雄文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。因双方当事人争议比较大，本院于2018年4月17日裁定将本案转为普通程序审理。为查明案件事实，本院依法追加覃铭、覃雨阳作为本案第三人参加诉讼，并于2018年6月26日第二次公开开庭审理。原告韦国贵及其委托诉讼代理人黄西亭，被告卢雄文的委托诉讼代理人赵骥，第三人覃铭并作为覃雨阳的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦国贵向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行契约义务，为原告办理涉案房屋产权证和土地使用权证；二、判令被告支付逾期办证违约金43023元；三、判令被告退还原告已付办证纳税费11500元并赔偿损失费11500元和支付利息。事实和理由：原被告于2008年11月9日签订了《房屋买卖契约》，约定原告购买位于南宁市沿海开发区，成交价为198000元，被告保证于一年内将该房屋产权和土地使用权办证过户给原告。签约后，原告依约支付了购房款143410元。2010年4月26日，原告向被告支付了办证纳税费11500元。但被告一直没有为原告办理房屋产权证及土地使用权证，为维护原告的合法权益，诉至法院。第三人与本案合同没有关系，原告不请求第三人承担责任。 被告卢雄文辩称：一、原被告签订的《房屋买卖契约》属于无效合同，被告不是涉案房屋的合法所有人，涉案房屋的报建、房屋所有权证未登记在被告名下，报建手续和恢复办证后均是在覃铭、覃雨阳名下。涉案土地和房屋为不动产，应到土地和房产管理部门办理转移过户手续才生效，卢雄文与覃铭、覃雨阳签订的《土地买卖协议》并未生效，故原被告签订的《房屋买卖契约》属于无效合同；二、原告要求被告办理房屋产权证和土地使用权证无事实和法律依据：原被告签订的《房屋买卖契约》属于无效合同，不能直接办理房产证。原告拒绝与覃铭、覃雨阳签订《房屋买卖合同》，故原告应搬出涉案房屋；《房屋买卖契约》只涉及房屋买卖，不涉及土地使用权的转移，原告需另行签订《土地使用权转让合同》并支付转让费和交纳办证的各种费用；三、原告要求被告支付逾期办证违约金无事实和法律依据，被告在签订《房屋买卖契约》后，按约定履行了合同义务，按时交房给原告，房产办证延后是因为南宁市2005年邕宁县撤县设立邕宁区政策性原因和国家及南宁市于2011年至2015年9月实施房产限购政策影响，以及原告未按契约约定按时足额履行付款义务，不配合被告办理房产过户手续，原告在履行合同过程中已构成根本违约；四、原告要求被告退还纳税费并赔偿损失和利息无事实和法律依据：部分原告没有缴纳纳税费，已构成违约，无权要求退还并赔偿损失和利息。已缴纳税款的原告，因原被告约定的是多还少补，被告已将纳税费交付到有关部门，原告所缴纳的纳税款尚不够支付，原告还应补足纳税款和滞纳金。 第三人陈述称：第三人于2008年1月5日将涉案土地转让给本案被告，后被告以第三人名义建房并取得了房产证，房产证亦登记在第三人名下。第三人分别于2012年和2015年出具了委托书，委托被告及卢绳超（被告的弟弟）将房屋和土地产权办理过户登记手续。涉案房屋所在楼栋里所有的房屋都已经办理了产权证，第三人也全部出具了委托书。被告与谁签订房屋买卖合同，将涉案所有房屋转让给谁，都与第三人无关。 根据原被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的《房产买卖契约》是否合法有效？2、如双方签订的契约有效，双方在履行契约过程中是否存在违约的情形？被告是否应当继续履行契约义务为原告办理涉案房屋和土地的相关证照手续？3、原告请求的逾期办证违约金有何事实依据？违约金应如何计算？4、原告请求退还税款及同等金额损失及利息损失有何事实和法律依据？ 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、原被告双方签订的《房产买卖契约》；2、原告交纳税费的《单据》；3、本院（2015）良民一重字第2号民事判决书和南宁市中级人民法院（2017）桂01民终475号民事判决书；4、卢雄文分别于2010年4月22日、2012年11月14日、2013年3月15日向各住户发出的缴税和准备办证材料的通知。被告对以上证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告围绕其抗辩意见提交了以下证据：1、广西良庆经济开发区管理委员会出具的《证明》、2、2013年4月29日《南国早报》刊登的《所购私人房产仅剩30余年使用权》；3、第三人覃铭、覃雨阳于2012年12月25日出具的《委托书》、（2012）桂东博证民字第9770号《公证书》。原告对证据1、3的真实性、关联性、合法性无异议，对证据2的关联性有异议。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据2，本院认为，该证据仅能证明原被告双方之间的争议受到媒体关注，与原被告诉辩主张并无关联性，本院不予采纳。 经本院依职权调查，涉案房屋已于2016年5月31日由第三人名下经买卖过户登记至案外人李夏名下。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月5日，覃铭、覃雨阳作为甲方，卢雄文作为乙方，签订了一份《土地买卖协议》，约定：覃铭、覃雨阳将坐落于南宁市沿海开发区玉洞兴业一街34号地块（地号为058－2）（以下简称“涉案土地”）转让给卢雄文，该地块用途为综合用地，面积为527.64平方米，成交价为900000元，覃铭、覃雨阳同意卢雄文以其名义办理所有手续直到过完户为止，但办理该地块一切手续的费用由卢雄文承担。购买涉案土地后，卢雄文自行出资组织人员在涉案土地上建造房屋（现门牌号为南宁市良庆区兴业一街34号）。建房所需办理的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等相关证照均使用覃铭、覃雨阳的名字。房屋建成后，卢雄文作为甲方，韦国贵作为乙方，双方于2008年11月9日签订了一份《房产买卖契约》，约定：甲方将坐落于沿海开发区兴业一街34号第三层A302号房（以下简称“涉案房屋”）以198000元的价格出售给乙方，乙方于合同签订当日支付首付款98000元，待甲方将涉案房屋交付给乙方后，余下房款从甲方交房之日起，按银行同期利息及本金共分120期付给卢雄文，每月交给甲方1185.45元；双方同意于2008年12月31日将涉案房屋交付给乙方；涉案房屋交付后，该建筑物范围内的土地使用权、房屋使用权在一年内一并转移给乙方（如政策性不能办理则顺延时间）；并约定如果一年内不能将涉案房屋过户给乙方，甲方愿意承担乙方付给其购房款的30%作为赔偿金。上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由乙方自行承担。契约签订后，卢雄文于2008年12月31日将涉案房屋交付给韦国贵，韦国贵从2009年元月起至2010年1月止共向卢雄文支付购房款45410元。2010年4月22日，卢雄文向兴业一街34号住户发出通知：目前要办房产证，二房交1.5万元，三房交2万元，多还少补，定三天交完。还说明快的十天内办得，慢的二十天办得。2010年4月26日，韦国贵按卢雄文通知要求向卢雄文支付办证所需的纳税款11500元。之后，韦国贵以卢雄文未在契约规定的时间内将涉案房屋过户至其名下为由，从2010年2月后未再向卢雄文支付分期购房款。2012年3月28日，涉案房屋所在的良庆区兴业一街34号住宅办理了房屋所有权证，登记在覃铭和覃雨阳名下。2012年12月25日，第三人出具委托书，委托卢雄文代为办理涉案房屋的缴纳税费、办理房屋所有权证的过户手续、签署《存量房买卖合同》等，授权卢雄文自行决定将南宁市良庆区兴业一街34号房屋中的各分户房的房屋所有权、土地使用权出让给任意他人及办理转让的相关手续等。2013年3月1日，涉案房屋即良庆区兴业一街34号A单元302号房的所有权登记到覃铭、覃雨阳名下。2016年5月31日，卢雄文以第三人委托期限到期为由，将第三人名下的房屋经转让过户登记至案外人李夏名下。 2013年5月，涉案房屋所在楼栋的另一购买者黄西亭诉至本院，请求判令合同所涉房屋归黄西亭所有；覃铭、覃雨阳、卢雄文配合黄西亭办理《房屋所有权证》和《土地使用证》；覃铭、覃雨阳、卢雄文支付逾期办理房产证的赔偿金42900元给黄西亭。本院受理后作出（2013）良民一初字第258号判决书，黄西亭和卢雄文均提出上诉，该案被南宁市中级人民法院以事实不清、违反法定程序为由，裁定发回重审。本院重新立案号为（2015）良民一重字第2号并再次作出判决，黄西亭对判决不服，再次提出上诉，南宁市中级人民法院于2017年6月12日作出（2017）桂01民终475号判决书，认定双方签订的《房产买卖契约》为有效合同，且卢雄文属违约方，无权提出解除合同，双方应继续履行。该判决已发生法律效力。 本案第一次开庭审理时，卢雄文曾表示，购买涉案房屋所在楼栋已经办理房屋分户登记手续，户名登记在覃铭、覃雨阳名下。如果韦国贵和覃铭、覃雨阳签订房屋买卖合同，涉案房屋的房产证可办理到韦国贵名下，涉案房屋所在楼栋的其他房屋的业主已有部分办得房产证。本院向原告释明，现房屋和土地均登记在第三人名下，原告请求卢雄文协助办理房屋和土地过户登记手续的诉求无法实现。原告仍坚持其诉讼请求，要求卢雄文承担合同义务，并表示如果需与第三人签订协议方能实现过户的目的，其可以和第三人签订相关协议，但要求按之前与卢雄文签订的《房产买卖契约》的合同条款签订，且不能按二手房交易计算税费，因原告所购为毛坯房。在本院追加覃铭、覃雨阳作为第三人参加诉讼后，覃铭表示涉案房屋所在楼栋已全部办理了房屋产权分户登记手续，卢雄文因此向本院提交了涉案房屋登记在第三人名下的产权证复印件。本院经向不动产登记管理部门查询，涉案房屋已于2016年5月31日过户至李夏名下。 本院认为，韦国贵与卢雄文签订的《房产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，《房产买卖契约》合法有效。卢雄文提出其在与韦国贵签订契约时，土地仍登记在第三人名下，第三人与卢雄文之间的土地买卖合同尚未生效，故涉案契约应属无效合同。但卢雄文与第三人签订土地买卖合同后，已付款并取得涉案土地的实际支配权，未办理物权登记，不影响其与他人签订相应的转让不动产物权的合同效力，物权法对此已有明文规定。对被告的主张，本院不予采信。 关于原告的第一项诉讼请求，即请求判令卢雄文继续履行契约义务，为原告办理涉案房屋产权证及土地证的问题：双方签订的《房屋买卖契约》明确约定了被告应为原告办理房屋产权证和土地证的时间，也约定了原告的付款金额和付款方式。综观双方的履约情况，韦国贵从签订契约之日起至2010年1月止已向卢雄文支付购房款143410元；而卢雄文并未在合同约定的时间内即2009年12月31日前将涉案房屋过户给韦国贵，韦国贵至今尚未取得涉案房屋的房产证，卢雄文已构成违约。卢雄文辩称涉案房屋未能按合同约定的时间过户至韦国贵名下的原因是南宁市邕宁县2005年撤县设立邕宁区政策性原因和国家及南宁市于2011年至2015年9月实施房产限购政策影响，以及原告未按契约约定按时足额履行付款义务，不配合被告办理房产过户手续，但卢雄文与原告签订契约的时间是在邕宁县撤县设区年多，限购政策也并非一刀切不准办理房产登记，卢雄文也未提交证据证明在合同约定的办证时间前各住房不配合办理房产过户手续或提交的资料不符合限购政策要求，而原告未按契约约定缴纳房款是在被告逾期13个月未按约定给原告办证时间之后，且契约并未约定要缴足全款方能办理房产登记手续，故对卢雄文的主张，本院不予采信。本案原告请求继续履行合同，卢雄文与原告签订房产买卖契约，其有义务按约定将房屋和土地过户至原告名下，虽然房屋当时登记在第三人名下，但第三人已经向卢雄文出具了委托书，卢雄文对房屋的转让、过户等具有支配权。虽然因原告拒绝按卢雄文的要求和第三人签订存量房买卖合同以达到房屋过户登记之目的，但此种方式并非原告应当配合之义务，原告拒绝与第三人签订合同并不当然导致被告应履行过户登记义务的免除。现卢雄文又在其与涉案楼栋的其他住户就房产过户问题进行诉讼期间，将房屋过户至案外人名下且不主动将此情况告知本院，更有悖于诚信。因此，卢雄文应当继续履行合同。但因房屋现已过户至案外人名下，查明卢雄文与案外人的转让关系是否合法有效属于另一法律关系，应当通过新的诉讼来解决。原告请求卢雄文将讼争房屋过户至其名下目前尚不具备条件，本院不予支持。 关于原告的第二项诉讼请求即关于逾期办证违约金的问题：双方签订的《房屋买卖契约》约定卢雄文在交房之日起一年内不能把房产过户给韦国贵的，卢雄文应向原告支付购房款的30%作为违约金。如前所述，卢雄文已构成违约，故原告诉请卢雄文赔偿已付购房款143410元的30%即43023元，有事实和合同依据，本院予以支持。 关于原告的第三项诉讼请求：原告在2010年4月即按卢雄文的要求缴纳了11500元用以缴纳房屋税款，直至今日涉案房屋尚未能办理房屋过户登记手续，卢雄文还将涉案房屋过户登记至案外人名下，可见其并未将该税款向相关部门缴纳，原告请求返还，应予支持,待卢雄文可以履行将房屋过户登记至原告名下时，可以再依契约要求由缴税义务方负担。导致房屋未能顺利过户及法院不能判决卢雄文协助办理过户登记手续的原因，在于卢雄文迟迟未将其在向第三人购买的地块上所建房屋变更登记在其本人名下，故原告请求卢雄文支付11500元的利息，本院予以支持。该利息应自2010年4月27日起按同期中国人民银行贷款利率计至卢雄文返还之日止。原告请求卢雄文支付11500元的损失，因无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告卢雄文向原告韦国贵支付逾期办证违约金43023元； 二、被告卢雄文向原告韦国贵返还预交税款人民币11500元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2010年4月27日起计至还清之日止）； 三、驳回原告韦国贵的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5260元，由原告韦国贵负担230元，被告卢雄文负担5030元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处。 审 判 长  蓝 彬 人民陪审员  覃文达 人民陪审员  韦子良 二〇一八年七月三十日 法官助理关伟明 书记员廖羽冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。