上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初7522号原告：上海博农投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金龚，总经理。委托诉讼代理人：董家山。被告：上海思遥房地产投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：马英，副总经理。委托诉讼代理人：马文俊。原告上海博农投资管理有限公司(以下简称上海博农公司)与被告上海思遥房地产投资管理有限公司(以下简称上海思遥公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2021年2月23日再次公开开庭进行了审理。原告上海博农公司的委托诉讼代理人董家山，被告上海思遥公司的委托诉讼代理人马文俊两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海博农公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房地产销售代理合同》；2.判令被告偿付原告违约金人民币200,000元(以下币种均为人民币)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月20日签订《房地产销售代理合同》，约定被告委托原告为其开发的位于山东省龙口市住宅“观海听涛”项目代理销售。原告依约进行推广及销售，曾经有客户王亚亚(音)预购买“观海听涛”项目的房屋，因被告未能取得预售许可证而导致销售未成。嗣后，经原告多次催促被告，仍没有取得销售许可。原告认为双方合同已经无法继续履行。在多次与被告协商未果的情况下，为保护原告的合法权益和正当经济秩序，遂诉至法院，请求判如所请。原告上海博农公司围绕诉讼请求向本院提供以下证据：1.房地产销售代理合同1份，证明原、被告双方订立的合同真实有效，对双方均有约束力，其中合同第七条第二款明确约定了200,000元的违约金。2.增值税发票8份，证明原告对涉讼项目的推广存在费用支出。被告上海思遥公司辩称，同意解除与原告签订的《房地产销售代理合同》，请求驳回原告要求被告偿付违约金200,000元的诉讼请求，答辩意见如下：一、“观海听涛”项目被告不是开发商，由山东省龙口市智中置业有限公司委托被告销售，被告转而委托原告销售的；二、“观海听涛”项目已于2010年取得预售许可证，根据当地房地产政策，该预售许可期限可自动延期至今，且现在是现房销售，同时已经有10%的入住率，并非如原告所称该项目未取得预售许可证;三、原告因“观海听涛”项目外观较为陈旧等缘由并未对该项目进行销售推广，故原告的“依约推广销售”之说不是事实。关于客户王亚亚购房一事，因客户王亚亚对“观海听涛”的房屋不满意，故认购了原告另行销售的“清华园”的房子，并非因被告没有预售许可证而使与客户的购房合同无法履行，且被告从未收到过由原告转交的客户购房付款或定金及意向金等钱款。现合同已到期，原、被告均未履行合同约定的内容，故双方已自行解除了代理合同，被告不存在违约行为，故不应偿付给原告违约金。关于原告提供的相关增值税发票，被告认为与本案没有关联性，并不能证明原告为依约推广销售而支出的相应费用。被告上海思遥公司围绕答辩意见向本院提交如下证据：1.龙口市智中置业有限公司出具的“观海听涛”项目销售情况说明1份，证明“观海听涛”项目自2010年取得预销售许可，按当地政策，该许可自动延期；2.商品房预售许可证1份，证明“观海听涛”项目具有商品房预售许可证；3.客户王晓平2019年办理的不动产权证书，证明客户是可以办理房屋产权证，既而说明“观海听涛”项目有预售许售证的事实；4.龙口市智中置业有限公司与被告上海思遥公司签订的《房地产销售代理合同》1份，证明龙口市智中置业有限公司委托被告上海思遥公司对“观海听涛”项目的房屋进行销售的事实。被告上海思遥公司对原告上海博农公司提供的证据1没有异议；对证据2认为与本案没有关联性，对于证明目的不予认可。原告上海博农公司对被告上海思遥公司提供的证据1、2、3，4的真实性、合法性均不予认可。本院经审理认定事实如下：龙口市智中置业有限公司委托被告上海思遥公司对“观海听涛”项目的房屋进行销售。被告转而委托原告上海博农公司对“观海听涛”项目进行销售。原、被告于2018年9月20日签订《房地产销售代理合同》，该合同约定，甲、乙双方的服务代理期限为：自2018年9月20日起至2019年6月20日止(九个月)。合同到期后15日内如双方没有异议，合同期限自动延长3个月。如因甲方原因销售期间中止、中断，本代理期间相应顺延。合同对于甲方(即本案被告)的主要权利义务包括：1.甲方应保证其房产销售的合法性，按相关规定申办本项目相关房产销售之法律文件，并与本项目房产的购买方办理买卖、办证等手续；2.甲方应按时向乙方(即原告)支付销售代理费及合同约定的其他费用，若逾期支付，则按拖欠金额每日万分之五的标准支付滞纳金等。对于乙方的权利义务包括：1.乙方承接甲方项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务；2.乙方必须在合同到期之日完成85%的销售额度，否则乙方需对剩余房产进行兜底或者支付20万元人民币违约金(商铺除外)等。合同第七条对违约责任、合同生效、解除及终止约定为：1.本合同自双方签字盖章之日起生效，乙方代理期满且没有延期或者代理期届满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清所有费用后，合同自然终止。本合同约定在合同期内乙方应完成住宅部分85%的总销售额，否则视为违约。2.本合同履行期间，甲乙双方有任何违约行为均需支付违约金，违约金为人民币20万元整。另查明，原告在合同履行期间，未向被告转交过收到客户预付的房屋定金、意向金等款项。以上事实有双方当事人提交并经质证的证据以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，对双方均有约束力。现原、被告双方均同意解除房地产销售代理合同，与法无悖，本院依法予以准许。对于原告要求被告偿付200,000元的违约金的诉请。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告认为因被告未能提供房屋的预售许可证而导致客户无法交易，故被告构成根本性违约，然未能提供相关证据予以佐证。另，原告提供的增值税发票无法证明系本合同履行中的合理支出。本院认为，原、被告间的合同无法继续履行，无证据表明系由被告的原因造成，故被告在本案合同的解除中无过错，不应承担违约责任，原告要求被告偿付200,000元违约金的诉请，与法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、准予解除原告上海博农投资管理有限公司与被告上海思遥房地产投资管理有限公司之间签订的《房地产销售代理合同》；二、驳回原告上海博农投资管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4,300元，由原告上海博农投资管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 杰审 判 员  朱 萍人民陪审员  朱王健二〇二一年三月五日书 记 员  陈 娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。