广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初15552号原告：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道近良居民委员会延年路顺德雅居乐花园**商铺，统一社会信用代码：91440606MA4UL0XY41。委托诉讼代理人：卢瑞琴，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃银燕，广东九域律师事务所律师。被告：杨建华，男，1980年07月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：刘世峰，广东历恒律师事务所律师。原告佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）与被告杨建华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒卓公司的委托诉讼代理人卢瑞琴、被告杨建华的委托诉讼代理人刘世峰到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为DHGC-414-422号的《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》；2.判令被告向原告支付2018年4月至2018年8月物业服务费、水电费共118227.64元及逾期付款违约金（租金继续计算至合同解除且被告注销商铺的工商登记之日止；逾期付款违约金根据欠款金额，自欠费之日按日万分之五计至被告实际清偿完毕之日止，暂计至2018年8月8日为21955.34元）；3.判令被告向原告支付本案原告律师费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是顺德雅居乐都荟广场的租户，经营“韩疯味”品牌餐饮店。原、被告于2016年9月8日签订合同编号为DHGC-414-422号的《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》，由原告向被告提供物业服务，被告于每月5日前支付当月物业服务费及上月水电费，物业服务费为16865元/月，从2016年8月28日开始全额计收，合同并约定了双方其他具体的权利义务及违约责任。上述合同签订后，被告一直没有按时足额支付物业服务费和水电费，截止2018年8月份，已累计拖欠物业服务费和水电费118227.64元。原告认为，被告的行为构成根本违约，原告有权依法解除合同并追究被告的违约责任。被告杨建华辩称，一、涉案物业服务合同基于原告的诉求解除，被告收到应诉材料后，已于2018年8月31日通知原告收回商铺之日已经解除。被告2018年8月23日收到应诉材料后，于2018年8月31日停止营业，于2018年9月1日向原告交回商铺。交回商铺后，因原告拒绝被告搬离店内物品，之后基于原告的拒绝搬离产生的费用应由原告自行承担。二、被告店铺内使用的是商场统一调度的中央空调，原告存在违约行为，其提供的物业管理服务不符合合同约定和商场管理标准，也实际造成被告经营的火锅店的用餐环境较差，原告在应开空调而没有开空调的月份不应该按照合同约定的标准收取物管费。根据被告核算从2018年4月份至8月份的每月物管费应少收30%。三、被告在原告处缴交了33730元的物业服务保证金，该费用应该予以减除或退回。四、关于2018年4月份之后应付的水电费，原告提供实际用电、用水凭据交被告核实后被告同意承担，但被告在2018年8月20日支付了7月份的水电费8939元，应予以减除。五、被告不构成违约，不同意承担违约金。商场的惨淡，被告也应承担一定的责任，对其主张的违约金，被告不同意支付。如果法院支持，也应结合商场的惨淡萧条，酌情给予调低，同时原告主张的违约金即便成立，也因超过诉讼时效部分不应支持。六、被告不同意支付律师费。被告无力缴纳租金，也有原告拒绝开空调和不当管理导致商场惨淡的原因，且原告也未提供证据证实实际支付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告所提交的缴费通知单，被告对其不予以认可，认为其无需缴纳9月份的租金及物业服务费，因原告已于2018年8月10日起诉，9月份租金及物业费尚未实际产生，对于该缴费单中的2018年8月份水电费被告无异议,本院认为该证据虽是原告单方制作,但被告对该缴费通知单中的水电费无异议,至于2018年9月份的租金、物业服务费是否应由被告承担是本案的认定问题，对该缴费通知单本院予以采纳；2、对被告提交的邮寄单一份和短信、微信截屏一份、视频光碟一份，该组证据旨在证明被告欲将商铺内物品搬离遭原告阻挠的事实，原告虽否认有将涉案商铺上锁,但承认不同意在被告清偿全部的租金、物业服务费等费用前予以搬离撤场，因此对于该组证据本院予以采信；3、对被告提交的2018年中央空调的记录表一份、2018年4月至8月的顺德天气预报历史记录，因中央空调记录表为被告单方制作，并无其他证据佐证统计表的真实性及准确性，对该证据不予认可，对2018年4月至8月的顺德天气预报历史记录，因该记录为气象台发布情况的实际情况，本院予以认可；4、对被告提交的音频录音，因无法确认对话双方的身份情况，对该组证据不予以采信。经审理查明：2016年9月8日，杨建华因承租顺德雅居乐花园35座1梯商铺的2层414-422号商铺而与恒卓公司签订《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》（以下简称物业合同），约定：由恒卓公司向杨建华提供额外的商场物业服务，杨建华应于每月5号前向恒卓公司支付物业综合服务费16865元及上月恒卓公司代缴的水电费。物业合同第4.1.2约定，该商铺的水、电费按月结算，杨建华需在每月5日前向恒卓公司缴纳上月的水、电费。物业合同第4.2.1条约定，恒卓公司实现定期抄表、收费制度。物业合同第4.2.5条约定，杨建华于每月第1日到恒卓公司收取缴费通知单，并按照约定支付相关费用，不得以任何方式、任何理由拒付水电费；物业合同第5.1条约定，杨建华应向恒卓公司支付物业综合服务保证金33730元，该保证金在合同期满或提前终止，由恒卓公司在杨建华无违约、缴清全部应缴费用并撤场之日起15日内无息退还给杨建华。物业合同第9条约定，杨建华未及时、足额支付本合同约定的物业综合服务费及水电费的，每逾期一日按逾期金额的万分之五向恒卓公司支付违约金，另恒卓公司实现债权的合理费用（包括但不限于律师费），由杨建华承担。物业合同第10条约定，杨建华未及时、足额支付本合同约定的物业综合服务费及水电费的，恒卓公司有权停止为杨建华提供本合同约定的物业服务，恒卓公司有权限制杨建华的用水、用电及使用中央空调，上述措施若给杨建华造成损失，恒卓公司不承担责任；同时，恒卓公司有权解除与杨建华的租赁合同。前述物业合同签订后，杨建华向恒卓公司缴纳了物业综合服务保证金33730元并从2016年8月28日开始按月向恒卓公司支付物业服务费，但从2017年4月份开始拖欠物业服务费及代垫的水、电费，恒卓公司催收未果，遂于2018年8月10日委托广东九域律师事务所律师代理提起诉讼，并已支付律师服务费5000元。本院依法于2018年8月23日向杨建华送达了起诉状副本及应诉材料，杨建华于2018年8月20日向恒卓公司支付了2018年7月份的水电费8939元，并于2018年9月3日通过核准注销了“顺德区大良韩食疯味饮食店”个体工商户。杨建华称其于2018年9月1日欲将商铺内物品搬离，遭到恒卓公司的阻挠，恒卓公司称商铺尚在杨建华的控制之下，但恒卓公司不同意杨建华在支付所欠租金、物业服务费、水电费等全部费用前将商铺内物品搬离。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告恒卓公司与被告杨建华之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，于法无悖，应对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。被告杨建华从2018年4月开始拖欠物业服务费及水电费，其迟延履行主要债务经原告催告后仍未在合理期限内履行，已构成违约，原告恒卓公司有权单方面解除案涉合同，法律规定，当事人依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告恒卓公司向本院起诉请求解除双方的物业合同，被告杨建华已于2018年8月23日接收了本院送达了起诉状副本及应诉材料，此后并无就解除合同提出异议，因此，原告恒卓公司与被告杨建华于2016年9月8日签订的编号为DHGC-414-422号的《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》于2018年8月23日解除。关于被告杨建华应付物业服务费及水电费的认定。原被告双方的物业合同虽已于2018年8月23日解除，但合同解除后，被告杨建华在搬离商铺前仍享受原告恒卓公司提供的物业服务，因此理应向原告恒卓公司支付对应的物业服务费及实际使用的水电费。被告杨建华已于2019年9月1日前停止营业，并办理了个体工商户的注销登记。被告杨建华称其于2018年9月1日欲将商铺清场时遭到原告恒卓公司的阻挠，商铺已被被告恒卓公司上锁，恒卓公司称是杨建华自行将商铺上锁；在本院受理的恒卓公司诉杨建华房屋租赁合同纠纷一案【案号为（2018）粤0606民初15554号】及本案的庭审中，被告杨建华均明确表示愿意腾退商铺给恒卓公司，但原告恒卓公司均表示在被告杨建华缴清商铺租金、物业服务费、水电费等全部费用前不同意其搬离商铺内物品。显然，杨建华在多次明确表示愿意清理商铺内物品交付商铺的情况下，不可能自行将商铺上锁导致自己无法清理商铺内物品，原告恒卓公司称涉案商铺仍在被告杨建华自行控制之下，其未将商铺上锁的陈述不符合常理，因此本院采信：2018年9月1日，被告杨建华欲清理商铺内物品交付商铺遭到原告恒卓公司的阻挠，涉案商铺现已在原告恒卓公司的控制之下。因此，2018年9月1日后因原告恒卓公司拒绝商铺交接而产生的包含物业管理费在内的扩大损失应由原告恒卓公司承担，原告恒卓公司主张2018年9月1日后物业服务费无依据，本院不予支持，相应的物业服务费、水电费计至2018年9月1日，经核算，杨建华尚欠物业服务费84325元（16865元×5个月）、水电费32083.74元（33902.32元-8939元+7120.42元）。鉴于双方对合同解除不存在争议，依照法律规定，合同解除后，原告恒卓公司应退还物业服务保证金给被告杨建华，杨建华主张物业服务保证金33730元用于抵扣欠费的答辩意见成立，本院予以采纳。抵扣后，杨建华只需向恒卓公司支付物业综合服务费元50595元（84325元-33730元）。关于违约责任。被告杨建华辩称，因在经营过程中原告恒卓公司存在锁门、中央空调无开启等不当行为导致商场生意惨淡，被告杨建华经营环境不善，从而无力支付租金、物业服务费等，因此不应支付违约金。对此，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，被告杨建华现有证据不足以证明原告恒卓公司存在锁门、中央空调无开启等不当的行为导致其经营环境变差进而导致生意不佳。原告恒卓公司的合同义务是为杨建华所承租的商铺提供物业服务，合同的根本目的是通过提供物业服务获得报酬，被告杨建华无故拖欠物业服务费及代垫的水电费，存在根本违约，依法应承担违约责任。但被告杨建华的拖欠物业服务费及水电费的违约行为造成原告恒卓公司应收款项被占用的利息损失，原告恒卓公司主张从逾期之日起按照日利率万分之五计收逾期付款违约金明显超出其实际损失，综合衡量原告恒卓公司的损失及被告杨建华的违约情况，在公平原则的基础上本院酌定，被告杨建华应向原告恒卓公司支付逾期付款违约金10000元。对于原告恒卓公司诉请的律师费，原告恒卓公司委托律师进行诉讼并已实际支付律师费5000元，原告恒卓公司主张被告杨建华承担律师费符合物业合同第九条的约定，本院确定被告杨建华应向原告恒卓公司支付律师费5000元。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佛山市恒卓投资管理有限公司与被告杨建华签订的编号为DHGC-414-422号的《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》于2018年8月23日解除；二、被告杨建华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付物业服务费50595元、水电费32083.74元、逾期付款违约金10000元；三、被告杨建华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告佛山市恒卓投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2621.83元（已减半收取并由原告佛山市恒卓投资管理有限公司预交），由原告佛山市恒卓投资管理有限公司负担861.83元，被告杨建华负担1760元（被告杨建华径向原告佛山市恒卓投资管理有限公司支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王晓晓二〇一八年九月二十一日书记员  陈威奋