.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初1953号原告：闫永红，女，1975年2月16日出生，汉族，无固定职业，住宁夏银川市。被告：宁夏众和房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区湖滨西街147号4楼。法定代表人：李学龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈世洁，女，该单位工作人员。原告闫永红与被告宁夏众和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫永红、被告宁夏众和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈世洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫永红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房产证违约金14645元（从2013年11月14日计算至2017年12月28日，共计1505天，按房款308654元，日万分之0.1计算违约金4656元，被告承诺另赔付违约金1万元，共计14645元）；2.判令被告返还原告产权代办费9773元及利息2752元，共计12525元（从2013年8月14日计算至2018年4月23日，共计1713天，按9773元，年息6%计算。2018年4月24日至实际退款之日止的损失继续按年息6%计算），以上共合计27170元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区商品房，房屋面积为83.42平方米，每平方米3700元，房屋总价款为308654元。合同约定，原告于2013年10月9日前付房屋首付款128654元，于2013年10月29日前付人民币18万元。被告于2014年6月30日前将符合约定的房屋交付予原告，合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。若因被告的责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按照下列约定处理：原告不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。上述条款不适用办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人，该房屋的产权证由买受人自行办理并按规定承担费用。合同签订后，原告按合同约定将房款308654元付清，被告给原告开具发票。2013年8月13日，被告已将房屋交付原告，但未按约定为原告办理房产证。2017年8月27日，被告出具承诺书，承诺若在2017年10月1日前不具备在银川市政务大厅房产证办理窗口递交办理资料的条件，被告给每户另赔付违约金1万元，其他违约按购房合同执行，被告于2017年12月28日才为原告办理了房产证。另外，被告于2013年8月13日收取原告产权代办费9773元。被告的上述行为已损害了原告的合法权益，应当承担违约责任，故原告诉至法院。被告宁夏众和房地产开发有限公司辩称，1、涉案房屋所在地段由于未及时做好拆迁安置工作，致使我公司未及时取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》；2、我公司在未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》的情况下，违规交房，已经受到银川市住房和城乡建设局的处罚，并已积极整改，于2017年9月30日取得了《银川市新建商品房配套设施交付使用证》并及时办理了商品房初始登记手续，原告也于2017年12月28日办理了房产证，并未违反购房合同关于产权登记的约定。综上，原告所诉被告逾期办理房产证的违约损失不存在，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年，原、被告就原告购买涉案房屋达成意向，2013年7月3日，原告交付被告购房款128654元，约定余款原告以商业贷款形式支付。被告于2013年8月15日将涉案房屋交付给原告使用，并向原告收取了9773元产权代办费。2013年10月9日，原、被告补签《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市××区住房一套，建筑面积83.42平方米，房屋单价为3700元/平方米，总价308654元，原告于2013年10月9日前首付人民币128654元，于2013年10月29日前付商业贷款人民币18万元，被告应当于2014年6月30日前将取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》的房屋交付给原告使用。该合同第十七条就产权登记约定如下：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。原告支付首付款后，对余款18万元于2013年8月15日至2014年1月13日期间分期支付，未进行商业贷款。后被告将向原告收取的9773元产权代办费抵顶了原告等额的购房款，于2013年7月3日、2014年1月22日分别给原告出具了128654元、18万元的销售不动产统一发票。2017年8月27日，被告向原告出具承诺书一份，承诺被告在2017年10月1日前具备在银川市政务大厅房产证办理窗口递交办理资料条件，若不具备该条件，被告给原告另赔付违约金1万元整，其他违约仍按合同执行。2017年9月30日，被告取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2017年10月31日，被告取得西夏区尚美雅居16号住宅楼不动产权证书。2017年12月28日，原告取得涉案房屋不动产权证书。上述事实，有当事人陈述，《银川市商品房买卖合同》1份、发票2张、收据2张，不动产登记证书1份、承诺书1份、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》（复印件）、新建商品房配套设施交付使用公告2017-075号（复印件）、房屋交接签收书（复印件）各1份、建行交易流水（打印件）5张附卷佐证，并经当事人举证、质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应予以恪守。根据合同约定，被告应当于2014年6月30日前将取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》的房屋交付给原告使用，但被告实际于2013年8月15日将涉案房屋交付给原告，此时涉案房屋并不具有《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，应理解为原、被告双方在合同履行中对交付房屋的条件达成变更约定，涉案房屋已于2013年8月15日转移占有至原告，此应为交房时间。按照合同约定，被告应当于交付之日起90日内即2013年11月13日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报市产权登记部门备案并取得初始登记证，被告实际于2017年10月31日取得了初始登记证，系违约，应当按照约定承担违约责任。鉴于原告不退房，故合同继续履行，被告应当按日以原告已付房款308654元万分之零点一的标准支付原告2013年11月14日至2017年10月31日期间的违约金4466.2元（308654元×0.01‰×1447天）。原告主张被告应依据承诺书另赔付其违约金1万元，因被告已于2017年9月30日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，达到了其承诺的在2017年10月1日前具备在银川市政务大厅房产证办理窗口递交办理资料的条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因被告已将9773元产权代办费抵顶了原告涉案房屋的等额购房款，故对原告要求被告返还产权代办费及相应利息的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其已经受到行政处罚，并已按照合同约定办理了商品房初始登记手续，故不支付原告逾期办证违约金，因其抗辩理由不能成为免除其民事责任的法定事由，故对其抗辩主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决如下：一、被告宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫永红逾期办证违约金4466.2元；二、驳回原告闫永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取240元（实收240元），由被告宁夏众和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员马宏斌二○一八年七月九日书记员张静附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。