上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初71946号原告(反诉被告)：钱丽萍，女，1985年7月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：王晔，男，1982年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：华凤娟，女，1954年3月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：王孜煜，男，2010年4月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：钱丽萍，系王孜煜母亲。上列四原告共同委托诉讼代理人：李燕，上海天梯律师事务所律师。被告(反诉原告)：孔骥，男，1975年11月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：熊小珍，女，1976年4月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：冯恬，上海星瀚律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路******。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：许灵华，男。原告(反诉被告)钱丽萍、王晔、华凤娟、王孜煜与被告(反诉原告)孔骥、熊小珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张卓郁独任审理，并通知上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钱丽萍及四原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人李燕，被告(反诉原告)孔骥及两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人冯恬，第三人中原公司的委托诉讼代理人许灵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)钱丽萍、王晔、华凤娟、王孜煜向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付购房尾款人民币(以下币种相同)154万元；二、被告支付原告违约金(以356万元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年8月1日起计算至尾款154万元实际清偿之日止)；三、被告赔偿原告律师费36,000元、担保费4,962元。事实及理由：原、被告协商一致签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告出售上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让总价356万元，第二期房款154万元被告通过贷款支付。合同签订后，房屋已经过户登记至被告名下，原告也已经将房屋实际交付被告。被告向建设银行上海浦东分行及上海市公积金管理中心申请办理了贷款，但之后被告以房屋上存在预购房屋权利人的瑕疵为由，拒绝配合银行放款。上海市浦东新区不动产登记中心信访回复明确预购房屋权利人的登记信息不影响银行贷款的发放。原告多次与被告协商，且2020年9月8日以《沟通函》的形式要求被告继续履行，但被告仍拒绝支付购房尾款。被告(反诉原告)孔骥、熊小珍共同辩称：2020年5月21日双方签署居间协议和买卖合同时，原告和居间方中原公司均承诺房屋上不存在抵押、查封、预告登记等权利限制。房屋完成过户后，被告于2020年8月12日接到贷款银行的电话，银行告知房屋上存在预告登记，不符合银行风控要求。之后，原、被告至交易中心沟通，得知房屋上存在2000年的预告登记，且无法注销，房屋可以过户是因为交易中心有内部文件，但该内部文件不对外公示。被告认为，贷款不能发放的原因是房屋上存在预告登记，被告自始不知道房屋上存在预告登记，贷款不能发放是原告的原因，被告没有过错，不同意原告的诉讼请求。被告(反诉原告)孔骥、熊小珍向本院提出反诉请求：一、撤销原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、将上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告(反诉被告)名下；三、原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)已付购房款202万元；四、原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)已付购房款利息(以202万元为基数，自2020年7月8日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；五、原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)不动产登记费160元；六、原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)居间费65,000元；七、原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)税费61,800元。事实和理由：原、被告经第三人居间达成了买卖房屋的初步意向。2020年5月20日，原告及第三人共同至交易中心查询过系争房屋的不动产登记信息，原告及第三人明确告知被告房屋上不存在任何抵押、查封、预告登记等权利限制。在此前提下，被告与原告及第三人在2020年5月21日签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。双方又于2020年7月8日签署正式网签的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》。被告按约向原告支付了购房款202万元，且与建行上海浦东分行签订了《个人住房抵押借款合同》，与公积金管理中心签订了《上海市住房公积金个人住房贷款合同》。2020年7月，双方办理了产权过户手续，被告于2020年8月2日将取得的不动产证书及不动产抵押登记证明交给贷款银行申请放款。2020年8月12日，贷款银行通知被告由于房屋上存在预告登记，未能通过风控审核，不能发放贷款。之后，经三方查询，房屋上存在预告登记信息。被告认为，原告及第三人共同恶意隐瞒预告登记信息，以欺诈方式诱导被告在存在重大误解的情况下签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。被告作为受欺诈方，请求人民法院予以撤销，如法院认为原告及第三人不构成欺诈，则请求法院以被告存在重大误解而撤销合同。原告(反诉被告)钱丽萍、王晔、华凤娟、王孜煜辩称：一、房屋上的预告登记早已失效，该登记不属于对房屋的权利限制。而且原告并不知道房屋上存在预告登记信息，原告未实施欺诈行为。二、行为人对行为性质、标的物等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的才属于重大误解，本案被告没有重大损失，不构成重大误解。综上，原告认为双方之间房屋买卖交易合法有效，不同意全部反诉请求。第三人中原公司述称：签约前，第三人向被告出示了产调信息，被告在明确无误的情况下支付定金，第三人不存在欺诈行为。预告登记不影响房屋再次出售交易，被告没有任何损失。因此，不同意撤销合同。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告于2010年自案外人沈毓斐处购得，2010年9月房屋产权核准登记至原告名下。2020年5月20日，华凤娟在第三人工作人员李世财陪同下前往交易中心查询系争房屋的不动产登记薄信息，经查阅获得房屋、土地、预购房屋及抵押共3类信息。华凤娟当即将查阅的不动产登记薄信息3页材料交李世财。当晚，钱丽萍通过微信询问李世财，要求李世财将产调信息拍照发送给钱丽萍，李世财将房屋、土地两页信息拍照发给了钱丽萍。2020年5月21日，四原告为甲方，被告孔骥为乙方，第三人为丙方，签署《房地产买卖居间协议》，约定乙方以356万元的价格向甲方购买系争房屋。同日，四原告为甲方，被告孔骥为乙方签署《房屋买卖合同》，约定乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋上未设立抵押。该房屋的转让价款为356万元。双方同意在100天内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应在签署示范合同当日向甲方支付首期房价款202万元(含定金)；第二期房款由乙方通过贷款支付。房屋交易税费全部由乙方承担。甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。2020年5月21日，孔骥支付原告定金5万元。2020年5月28日，孔骥又支付原告定金5万元。2020年7月8日，四原告(甲方)与两被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价款为309万元，付款方式和付款期限双方在付款协议中约定。双方确认在2020年8月10日前共同至交易中心办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之日之第二日起算至实际付款之日止。附件三付款协议约定，本合同签订前乙方已支付定金10万元；签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款145万元；甲方同意乙方通过贷款154万元的形式支付第二期房价款。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核不足申请额度，则乙方应于产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应自行或委托他人将他项权证送交贷款银行，并通过银行支付甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。同日，四原告(甲方)与两被告(乙方)签订《补充协议》，约定双方确认系争房屋买卖的成交总价为356万元；该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价共计47万元，乙方于签订合同当日支付给甲方；本次交易的税、费均由乙方承担；本协议与《上海市房地产买卖合同》为互不可分割的整体，本协议与《上海市房地产买卖合同》约定不一致的以本协议为准。当日，被告支付原告房价款192万元。此后，被告与建行上海浦东分行签订《个人住房抵押价款合同》，贷款金额94万元。被告与上海市公积金管理中心签订《上海市住房公积金个人住房贷款合同》，贷款金额60万元。2020年7月26日，原告将系争房屋交付被告。2020年8月2日，系争房屋产权登记核准至两被告名下。同日，房屋上设立登记了抵押权人为建行上海浦东分行和上海市公积金管理中心的抵押权，登记的债权数额为154万元。过户过程中，被告承担了不动产登记费160元、个人所得税和契税合计61,800元。被告还向第三人支付了中介费65,000元。2020年8月，贷款银行告知系争房屋不动产登记簿上存在预告登记信息。2020年8月13日，经向交易中心查询得知，系争房屋上存在预购房屋权利人为上海世纪物资供销有限公司的预购房屋信息，该信息核准日期为2000年6月14日。经第三人及原、被告信访，浦东新区不动产登记事务中心书面答复：牟平路XXX弄XXX号XXX室不动产登记簿显示上海世纪物资供销有限公司的相关信息，根据浦东新区建交委浦建委房[2009]67号文的处理意见，上述房地产如再次转移，同意办理转移登记，如买进方需要按揭贷款，同意办理抵押登记。因被告不同意前往贷款银行办理认可知悉预告登记信息及申请放款手续，原告于2020年9月8日向被告发《沟通函》，表示银行根据信访反馈明确表示满足放款条件，但被告单方面要求银行停止放款；要求被告在9月10日下午6点前向银行申请放款或以现金补足尾款154万元，否则将向法院起诉。为本案诉讼，原告花费了律师费36,000元、诉讼保全保险费4,962元。庭审中，经本院征询双方意见，被告表示如果法院判决合同继续履行，则因贷款合同已经超期需要重新审核，请求给予较长的付款期限，原告同意被告在判决生效后一个月内付款。本院认为，本案最主要的争议焦点是被告是否有权请求撤销买卖合同？签订合同前，原告华凤娟前往交易中心查询了房地产登记簿信息，并将查询得到的三页信息(包括预告登记信息)全部交给了中介工作人员，应当认为原告已经完成了相关信息披露义务，原告既不存在欺诈行为，也没有欺诈故意，故本案不具备《民法总则》第一百四十八条规定的可撤销受欺诈行为的认定要件。即便本案第三人中原公司未向被告披露预告登记信息，致使被告基于错误认知作出购买房屋的意思表示，但目前没有证据证明原告知道或应当知道中原公司存在上述行为，因此，本案也不具备《民法总则》第一百四十九条规定的可撤销受欺诈行为的认定要件。重大误解的民事法律行为是指一方因自己的过错而对行为内容发生重大误解而实施的民事法律行为。显然，本案被告并非主张系自己的过错而导致重大误解。此外，无论是《物权法》还是2021年1月1日起实施的《民法典》均规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。系争房屋的预告登记信息核准于2000年，在此之后房屋产权已经几经变更，最终也已经核准至被告名下，且已经完成按揭贷款抵押登记，可以认定该预告登记信息早已失效，仅是因历史原因而未予注销。因此，该预告登记对房屋价格以及产权转移、抵押登记等均不构成重大影响。综上，被告要求撤销《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并以撤销合同为前提提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。双方在《上海市房地产买卖合同》约定转让价款为309万元，又以《补充协议》约定附属设施、设备及室内装饰的转让价47万元，该行为属避税行为，违反相关法律规定，相关价格条款应属无效。但部分条款无效并不影响整体合同效力，双方仍应按转让总价356万元继续履行合同。被告在登记机关明确答复预告登记不影响办理过户及抵押登记，贷款银行亦同意发放贷款的情况下，被告拒不配合办理放贷手续，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付剩余购房款154万元，本院予以支持。鉴于本案纠纷系因房屋上存在预告登记导致银行未正常放贷而引起，故逾期付款违约金应自原告《沟通函》确定的最后期限加上银行放款的合理期限届满之日起算，本院酌定为2020年10月1日。同时，本案双方约定违约金每日按总房价的万分之五计算，确实过分高于被告违约所造成的损失，被告答辩不同意承担逾期违约金可视为包括了请求调整违约金的意思，本院以实际损失为基础，考虑双方的过错程度、合同的履行情况，根据诚实信用原则，酌情调整违约金标准。双方合同中未就律师费和诉讼保全担保费(保险费)作出约定，原告要求被告承担该两项费用，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孔骥、熊小珍应于本判决生效之日起一个月内给付原告(反诉被告)钱丽萍、王晔、华凤娟、王孜煜购房款154万元；二、被告(反诉原告)孔骥、熊小珍应于本判决生效之日起一个月内给付原告(反诉被告)钱丽萍、王晔、华凤娟、王孜煜逾期付款违约金(以154万元为基数，按每日万分之二的标准，自2020年10月1日起计算至被告实际清偿154万元购房款之日止)；三、驳回原告(反诉被告)钱丽萍、王晔、华凤娟、王孜煜其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)孔骥、熊小珍全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,737元，减半收取9,868.50元，保全费5,000元，合计14,868.50元，由原告(反诉被告)钱丽萍、王晔、华凤娟、王孜煜负担174元，被告(反诉原告)孔骥、熊小珍负担14,684.50元。反诉案件受理费11,987元(已减半收取)，由被告(反诉原告)孔骥、熊小珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二一年三月十日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。