安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖03民初53号 原告（申请执行人）:李先树，男，1974年3月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省怀远县。 被告（案外人）:向蕾，女，1974年1月9日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 被告（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区，组织机构代码66196038-3。 法定代表人：刘泽臣，该公司经理。 第三人（被执行人）：北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里甲22号楼303室，组织机构代码67574728-4。 法定代表人：孙连楷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李从斌，该公司副总经理。 原告李先树与被告向蕾、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称烟台驰盛公司）、第三人北京中翔华威科技有限公司（以下简称中翔华威公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李先树、被告向蕾到庭参加诉讼。后因案件需要，本院于2018年10月8日继续开庭审理，原告李先树到庭参加诉讼。被告向蕾、烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李先树向本院提出诉讼请求：继续执行烟台驰盛公司名下位于山东省烟台市芝罘区御金台Ｃ—×××××号（房产证号3-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。事实和理由：2015年5月26日，安徽省高级人民法院依法对李先树与中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决，判令：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起至款清之日止），按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限。二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、驳回李先树的其他诉讼请求。该判决生效后，李先树于2015年8月3日向安徽省高级人民法院申请执行。该院2015年8月10日作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定蚌埠市中级人民法院执行。2016年12月27日，蚌埠市中级人民法院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权［土地证号为：烟国用（2008）第100355号］，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，另行查封了烟台驰盛公司所有的烟台市××30套住宅房。向蕾对执行标的提出书面异议，蚌埠市中级人民法院于2018年5月16日作出（2018）皖03执异8号执行异议裁定，中止对位于山东省烟台市芝罘区御金台Ｃ—×××××号（房产证号3-××号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权的执行。李先树不服该中止执行的裁定，特提起执行异议之诉，具体理由如下：一、向蕾与烟台驰盛公司系利益共同体，不排除双方恶意串通，通过虚构合同等方式，利用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定，将被查封的房屋转移藏匿，逃避执行。首先，2009年3月24日，向蕾与烟台驰盛公司签订《商品房买卖合同》，约定向蕾购买××Ｃ-2002号房屋，向蕾于2009年3月24日支付首付款70813元，剩余28万元以银行按揭贷款形式支付。向蕾于2009年3月24日对御金台Ｃ-×××××号房产进行预告登记（证号为房预芝字第××号）。向蕾在2009年取得案涉房屋后，应积极主动办理房屋过户手续，但向蕾直至2016年12月27日案涉房屋被查封之时尚未办理产权过户手续，不符合购房人常理。且向蕾也未提供其支付首付款的相应付款凭证。二、对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用。该条分为两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已占有该不动产；3、未办理产权过户登记；4、第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。反之，有任意一个上述条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，向蕾应就此及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其在执行异议程序中提交的证据并不能达到此证明标准。三、向蕾购买的是商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，向蕾想要排除执行还应举证证明其符合该条规定的条件，向蕾现有证据不能达到此证明标准。四、根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，需经依法登记才能发生效力，否则不发生效力。案涉房屋至今登记在烟台驰盛公司名下，向蕾现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。综上，为维护合法权益，依法提起诉讼，请求支持李先树的诉讼请求。 被告向蕾辩称，向蕾与烟台驰盛公司于2009年3月24日签订案涉房屋商品房买卖合同，首付70813元，并向中国银行按揭贷款28万元，付清全部房款。同时于2009年3月24日办理了房屋预告登记证明。2010年9月30日补交了房屋差价款10513.89元，并向烟台驰盛公司交纳了办理房屋产权证的契税、公维基金、有线电视接入费、物业费、印花税，签署了差价补充协议。烟台驰盛公司出具了全款收据。2010年9月办理入住手续居住至今。向蕾多次催促烟台驰盛公司办理产权证，烟台驰盛公司一直让等待。李先树主张向蕾与烟台驰盛公司恶意串通转移资产没有依据。向蕾购房时间是2009年，李先树与烟台驰盛公司纠纷是在2015年，向蕾不可能与烟台驰盛公司串通。烟台驰盛公司是以御金台××房产设定抵押，安徽省高院判决也是烟台驰盛公司在抵押登记范围内承担责任。向蕾购买的房屋是御金台小区137号住宅，不在烟台驰盛公司抵押权范围之内，法院不应该查封案涉房屋。向蕾要求排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，请求驳回李先树的诉讼请求，解除对案涉房屋的查封。 被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见。 李先树为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据： 一、安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03执异6号执行裁定书，证明本案进行执行异议之诉的依据。 二、安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决书，证明李先树具有申请执行人的权利。 三、最高人民法院（2018）最高民申688号民事裁定书，证明烟台驰盛公司所有的位于烟台市××同一幢大楼另外房产（门牌号××号）经最高人民法院（2018）最高法民申688号民事裁定审查认定为2013年9月16日已具备办理房屋产权属初始登记，向蕾在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。 四、烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书，证明案涉房产从2013年12月份就可以进行房屋产权登记，向蕾在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。 五、编号20130707抵押合同，证明烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同并办理了抵押登记，该合同第十条约定抵押物不足以偿还债务和费用的，李先树有权向烟台驰盛公司进行追索。 六、山东省烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初42号民事判决书。 七、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第300号民事判决书。 八、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第291号民事判决书。 九、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第288号民事判决书。 十、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第290号民事判决书。 十一、山东省烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初44号民事判决书。 十二、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第289号民事判决书。 证据六至证据十二共同证明烟台驰盛公司坐落在烟台市芝罘区××房屋所有权证第315507号下的房产，第一顺位抵押给中粮世通供应链物流（中国）有限公司、第二顺位抵押给李先树，该抵押物中的房产部分又被烟台驰盛公司转卖给其他人，致使抵押物部分灭失，使其抵押物价值减少。李先树依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第144条第二款规定，申请执行烟台驰盛公司名下的其他财产，代替抵押物用于清偿债务。 十三、编号为烟房他证芝字第××号房屋他项权证，证明李先树系抵押权人，烟台驰盛公司系抵押人。 向蕾质证意见：对证据一真实性无异议，但是具体内容不了解；证据二真实性不清楚，与本案没有关联性，该判决发生在李先树与烟台驰盛公司之间，向蕾不清楚；对证据三真实性无异议，向蕾在2009年购买案涉房屋时不能办理产权登记，等到去办理产权登记时被通知房屋已被查封；证据四是复印件，看不清楚；对证据五至证据十三，因本院二次开庭期间，向蕾未到庭参加诉讼，未发表质证意见。 向蕾为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据： 一、2009年商品房买卖合同，证明案涉房屋已经卖给向蕾，合同关于面积、金额有详细说明，均有双方的签字盖章。 二、中华人民共和国房屋预告登记证明（20090353号）、收据9张、商品房预售资金收存通知单1张，中国银行现金交款单2张，证明向蕾已经在2009年3月购买该房产且付清全款并办理了预告登记。 三、向蕾和物业公司签订的物业管理服务协议、入住邀请书、承诺书、居住证明、商品房预售补充协议书，证明2010年9月20日办理入住并补交差价，向蕾从2010年9月居住至今。 四、中国银行贷款合同以及每月支付房屋贷款的明细，证明向蕾支付房屋的全部价款，至今每月交房屋贷款。 李先树质证意见：对证据一的真实性有异议，该合同首页预售合同的印章时间是2008年11月28日，合同签订的日期是2009年3月24日，合同的内容是××2002号房屋，与案涉房产1602号不符；对证据二的真实性没有异议，与本案没有关联性，房号是2002号，预售资金收存通知单没有收款日期，不予质证，收据与本案没有关联性，对商品房预售补充协议有异议，补充协议中约定的房产签字日期是2009年3月22日，而向蕾提交的商品房签字日期是2009年3月24日，与向蕾提交的证据一的签字日期不符，出卖人没有签署日期；现金交款单只能证明向蕾代缴税款14元；对证据三的居住证明是物业公司签订的，不予认可，达不到其证明目的，入住邀请书是物业公司开具的，只是显示邀请其入住2002号房，与本案没有关联性，承诺书与本案没有关联性，物业管理协议与本案没有关联性；证据四均是复印件，不予质证，无法反映向蕾实际购买哪套住房。 为查明案件事实，本院依职权调取案涉房产××1、2、3号及××楼房屋所有权初始登记申请书、审批书及驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明。 李先树质证意见：无异议。 本院认证意见：一、关于李先树提交的证据认证意见。向蕾对李先树所举的证据一真实性无异议，本院予以认定。对于证据二，该判决系安徽省高级人民法院做出的生效判决，本院对该证据的真实性予以认定。对于证据三，向蕾对其真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。对证据四，与本院依职权调取的案涉房屋所有权初始登记申请书、审批书一致，本院对其真实性予以认定。对证据五至证据十三，抵押合同及他项权证均经生效判决确认，其他证据也系人民法院做出，本院对其真实性予以认定。二、关于向蕾提交证据的认证意见。对证据一，李先树虽对买卖合同真实性有异议，但根据向蕾提交的预告登记证明以及银行贷款合同，可以印证向蕾与烟台驰盛公司之间签订商品房买卖合同，本院对该组证据予以认定。对证据二、三，李先树对其真实性没有异议，虽认为与本案没有关联性，但结合本院调取的案涉房屋登记信息，可以认定御金台小区C栋2002号房屋即为御金台小区1号楼1602房屋，故对该证据本院予以认定。对证据四，虽系复印件，但结合商品房买卖合同以及该银行流水，本院对该组证据予以认定。三、关于本院调取的案涉房产御金台小区房产登记信息的认证意见。因李先树对其真实性无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和举证情况，本院查明以下事实： 2009年3月24日，向蕾与烟台驰盛公司签订《商品房买卖合同》，向蕾购买烟台驰盛公司开发的位于××Ｃ-2002号房屋一套。合同约定房屋建筑面积49.62平方米，单价为每平方米7070元，房屋总价款350813元，首付款70813元，剩余28万元用按揭贷款支付。2010年9月30日，向蕾与烟台驰盛公司签订商品房预销售补充协议，双方确认一、案涉房屋建筑面积为51.39平方米；二、最终销售价款为363326.89元，向蕾此前已交购房款350813元，向蕾应交购房款12513.89元，当日付清；三、经公安部门确认，案涉商品房的门牌号码是××3-××号。 2009年3月24日，就案涉房屋烟台市房产管理局向向蕾颁发房预芝字第××号房屋预告登记证明。 2009年3月24日，向蕾作为借款人，向中国银行股份有限公司烟台南大街支行（贷款人）贷款28万元，贷款期限240个月，烟台驰盛公司作为保证人在该份借款合同上加盖单位公章及法定代表人印章。 2010年9月20日，烟台明路物业管理有限公司向向蕾发出入住邀请书，载明：御金台自2010年9月28日起开始交房工作，现安排您于2010年9月30日按《入住邀请书》、《入住须知》办理入住手续。2010年9月30日，烟台驰盛公司出具给向蕾收款收据载明：代收契税3633.27元、代收公共维修基金863.35元、物业费925元（2010.11.1-2011.10.31）、有线电视接入费250元、印花税181.66元、房款12513.89元。 2013年9月16日，烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书。2012年2月2日，烟台市公安局与烟台驰盛公司共同做出驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明，该说明载明，御金台小区商住楼门牌号码同意核定为烟台市××、××。其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。原御金台Ｂ栋楼变更为××1号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台Ａ栋楼变更为××2号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台Ｃ栋楼变更为××3号楼，共31层，其中地上2-3层物业管理用房以及储藏室，4-31层全部为住宅。御金台商业门牌号为××，物业管理用房位于地下一层。 2014年7月7日，烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同（编号:20130707），烟台驰盛公司以其所有的位于“烟台市芝罘区××，建筑面积为12837.21平方米的房屋（房产证号烟房权字芝字第××号）”的房产作抵押。同年7月14日，烟台驰盛公司与李先树将上述房产办理抵押登记（房屋他项权证编号为烟房他证芝字第××号）。 2015年5月26日，安徽省高级人民法院依法对李先树诉中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决，判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回李先树的其他诉讼请求。 2015年8月10日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定本院执行（2014）皖民二初字第00040号民事判决。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。 本院针对向蕾对上述执行标的提出的书面异议，于2018年5月16日作出（2018）皖03执异8号执行裁定书，裁定中止对位于山东省烟台市芝罘区御金台Ｃ-×××××号住宅房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：向蕾对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 向蕾在与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已将案涉房屋交付给向蕾占有使用，且向蕾在签订合同后办理了案涉房屋物权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，向蕾就案涉房屋经预告登记已取得准物权效力，未经案外人向蕾同意，处分上述房屋，不发生物权效力。同时因案涉房屋涉及抵押借款，向蕾在办理房屋交付手续时已向烟台驰盛公司缴纳了办理产权登记所需的契税、公共维修基金等费用，办理案涉房屋的产权登记手续，需要烟台驰盛公司进行办理，但烟台驰盛公司至今未告知向蕾能够办理案涉房屋的产权登记，故向蕾对未能办理案涉房屋权属登记不存在过错。故向蕾对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，李先树作为抵押权人只能以抵押合同中明确记载的抵押物作为担保责任的范围，而烟台驰盛公司抵押给李先树的房产为烟房权字芝字第××号项下房产是××，向蕾所购房产不属于涉案抵押物范围。根据安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在向蕾购买的房屋不属于抵押财产的情况下，李先树要求继续执行向蕾所有的案涉房屋及房屋占有范围内土地使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，向蕾对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。李先树的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用 驳回李先树的诉讼请求。 案件受理费80元，由李先树负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  潘伟荣 审 判 员  陈二伟 人民陪审员  王文君 二〇一八年十一月十六日 法官助理李小芹 书记员张慧敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。