广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初9693号原告：许宏坚，男，1964年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：钟浩源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海龙，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：曹海飞，女，1987年9月27日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，原告许宏坚诉被告曹海飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人钟浩源、被告均到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年7月5日签订《房屋租赁合同》，约定：原告同意将位于石井街××、7铺租给被告，租期1年，自2016年7月5日至2017年7月5日止，月租金1200元；实施两按一租，2400元；每年月租金递增5%计算，电费为每度1.5元。双方还约定：若被告借故拖延交纳租金，应按每天10%的标准支付违约金；若拖延时间超过7天，原告有权终止合同，除追缴被告应付的租金及水、电费外，还有权扣除被告已交付的全部押金。合同签订当日，被告即向原告支付了押金2400元以及1个月租金。但之后被告以各种原因拖欠租金，并导致该租赁房屋被查封，而其本人至今下落不明。为了维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金（自2016年8月1日至2017年7月5日止）13200元；2、被告按合同约定支付违约金13200元（以2400元为基数，从2016年8月1日起计算，按照每天10%的标准计算至2017年7月5日止，因为已经超出了本金，所以以本金为限）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告诉求13200元租金金额不合理，适用租赁合同乙方第四条约定，被告仅需要支付原告逾期7天的房租，实际已用的水电费，约定已明确拖延7天交租的时间界线与责任内容，由此也可见，11320元的违约金诉求不存在，违约金是约定了拖延交租7天前的事，诉讼费理应由原告承担，被告早已多次电话明确告知解除租赁并诚心找原告协商因刚创业能否退还押金，一切都是原告恶意拖延答复造成并恶意威逼恐吓被告强行履行租赁，剥夺被告要根据合同法有权提出解除租赁的合法权益。二、原告更改约定文字内容“将终止”改“有权终止”恶意变换约定意思。二、租赁并非强买强卖，承担方有权根据实情续租与提出解除租赁关系，租期未满一个月早已电话明确诉知原告解决租赁并首月第七天已搬出使用，承租方遵守租赁合同，关于乙方第四条的关于拖欠7天租金的约定，其他租金请求无约定也无法律依据，出租方对自己的房租租赁不及时跟进所造成的任何损失理应个人承担，不能恶意强加于人，同时，房租后期查封与承租方无关系，更不应该由承租方承担查封后租金。本人有身份和电话于房东处，房东常恶意骚扰与无理恐吓，方将房东微信拉黑。综上，第一次欠租之日起7天内就可以解除合同，后续的租金就无须支付了。被告没有使用案涉物业之后已经有其他人承租了，业主无损失，所以无需赔偿。经审理查明：2016年7月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：经甲、乙双方协商决定，从二零16年7月5日开始至二零17年7月5日止，乙方租甲方位于石井街滘心村十二社庄西88号，租期为1年。月租金1200元。实施两按一租2400元。甲方须按合同约定的时间将铺位租给乙方使用。乙方在每月的第五天前向甲方交纳当月的租金及上月的水、电费外，还必须负责向有关部门交纳垃圾费等。若乙方借故拖延交纳，甲方将按每天10%的违约金收取乙方；若拖延时间超过7天，甲方将终止与乙方签定的合约，除追缴乙方应付的租金及水、电费外，甲方有权扣除乙方全部的押金。承租期间，若因故要解除租约，乙方必须提前30天知会甲方；乙方除支付应缴的租金及水、电费外，还需要负责甲方铺位的维修。否则，甲方将雇人协助办理，其维修费用均在乙方的押金中扣除。等等。原、被告分别在“甲方”“乙方”处签名。庭审中，原、被告均确认涉案物业为广州市白云区石井街××、7铺，合同签订后，被告已支付了一个月的租金，且原告已收取被告押金2400元，该押金可抵扣租金。原告主张被告占用涉案物业至2017年10月1日，之后其才将涉案物业重新出租。被告则主张其曾于2016年7月10日口头及微信告知原告不再承租涉案物业，但原告没有同意，并建议其转租，当日其就将个人物品全部搬离，因原告建议其转租，故其便自行贴了一份转租告示，直至合同期满。诉讼中，原告为证实涉案物业的权属及相关情况，提供了以下证据：1、出租土地合同书；2、鉴证书；3、租地订金收据；土地租赁自建商铺用电、用水合同附件；4、合同延期附加协议2份；5、当地经济合作社证明2份；6、建设用地规划许可证；7、申请改造商业街报告2份；8、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收的意见书。经质证，被告认为不知道上述证据的用途，故没有意见发表。被告为证实其无须向原告支付租金及违约金，提供了以下证据：1、租赁合同；2、押金收据、租金收据；3、加盟经营合同书；4、租客照片；5、出生医学证明、结婚证；6、个人户籍资料。经质证，原告认为：对证据1、2、3、5、6均无异议；对证据4，原告是在2017年10月才收回涉案物业重新出租的。上述事实，有租赁合同、出租土地合同书、鉴证书、收据、合同附件、合同延期附加协议、证明、建设用地规划许可证、申请改造商业街报告、建筑工程消防验收的意见书、加盟经营合同书、照片、出生医学证明、结婚证、个人户籍资料及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，无证据显示涉案物业已取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，因此，原告与被告就涉案物业所签订的《租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于被告占用涉案物业的情况。首先，涉案合同期间为2016年7月5日至2017年7月5日，被告主张其已于2016年7月10日告知原告不再承租涉案房屋，但未能提供证据证实，故本院不予采纳。其次，被告表示涉案合同约定“若拖延时间超过7天，甲方将终止与乙方签定的合约”，故其认为在其拖延7天未交纳租金的情况下，涉案合同已自行解除。本院认为，该约定的意思是若被告拖延7天未交纳租金，原告有权单方解除合同，而是否解除合同，原告拥有选择权，且在合同期间，原告并未向被告提出解除合同。再次，被告在庭审中表示其就涉案物业张贴转租告示直至合同期满，由此可见，在上述合同期间涉案物业仍由被告控制使用。因此，在合同无效的情形下，因被告在2016年7月5日至2017年7月5日期间已实际占用涉案物业，故被告仍需参照涉案合同约定的租金标准向原告支付实际占用涉案物业期间的占有使用费，故被告需向原告支付的占有使用费为14400元（1200元/月×12个月）。因原、被告均确认被告已交纳了一个月的租金（占有使用费）1200元和押金2400元，且同意押金可抵扣租金（占有使用费），故被告尚欠原告的占有使用费为10800元（14400元-1200元-2400元）。关于违约金。因涉案合同属无效合同，该合同中相应的违约条款亦属无效约定，故原告主张违约金无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起七日内，被告曹海飞向原告许宏坚支付房屋占有使用费10800元；二、驳回原告许宏坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元（原告已预交），由原告负担195元；由被告负担35元，并在上述判决给付期限内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗书佳二〇一八年十月十五日书记员  林嘉颖