广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初5785号原告（反诉被告）：陶敏，女，1957年9月12日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡少雄，男，1962年6月27日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：王金，广东启源律师事务所律师。第三人：蔡东鑫，男，1989年7月25日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：王金，广东启源律师事务所律师。原告陶敏诉被告蔡少雄、第三人蔡东鑫及被告蔡少雄反诉原告陶敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告陶敏的诉讼代理人杜骏，被告蔡少雄及第三人蔡东鑫的共同诉讼代理人王金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告双方在2014年4月19日签订的开源地产NO.0080803《房地产买卖合同》；2、请求法院依法判决被告将坐落于广州市花都区金港大街3号1703号涉案房屋按现有状态立即返还给原告；3、如被告逾期返还房屋的，请求法院依法判决由被告向原告支付逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费按照每天人民币200元的标准从2018年5月30日起计算至其实际返还占有房屋之日）；4、请求法院依法判决被告向原告支付违约金455000元；5、请求法院依法判决被告向原告支付逾期过户补偿金20000元；6、请求法院依法判决被告立即配合原告将寄存于中国民生银行广州珠江支行保险柜中的15登记03454407号案涉房屋产权证取回。7、本案诉讼费由被告承担（由人民法院直接向原告退还被告负担部分的诉讼费用）。事实和理由：2014年4月19日，原告通过广州市开源房地产代理有限公司与被告签订了《房地产买卖合同》，合同编号：NO.0080803。双方约定由原告出售其所有的广州市花都区金港大街3号（十二区2栋）1703号房屋给被告，房屋交易总额为910000元；同时合同附件第二（二）8条约定：“关于赎契后一方违约的特别约定：卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付金额等于总楼价20%的违约金。”合同签订后，2014年4月28日，被告通过银行转账的方式一共向原告支付了定金及首期款共计455000元。因彼时涉案房屋产权证尚未可以领取，且被告要求推迟交易并延迟过户，经被告与原告口头协商同意，原告同意领取房屋产权证后被告再行支付楼价余款455000元，房屋先行借予被告使用。为明确双方的权利义务，原被告双方于2014年4月19日签订了《富力金港城L2-1703买卖合同补充协议》，于2014年4月25日再次签订了一份《广州市花都区金港大街3号（十二区）2栋1703房买卖合同补充协议》，两份协议共同约定了：因买方原因导致本次房屋交易最终无法完成，属于买方违约，则买方支付的45.5万元首期款作为向卖方支付的违约金，买方不得向卖方索偿。2016年2月，原告取得案涉房屋产权证，但被告支付了楼价余款455000元后再次单方要求延迟过户。基于被告已支付所有房屋款项及双方已经认识一年有余的情况下，原告同意被告要求。2016年2月2日，经平等协商，在双方各自见证人见证下，原被告双方签订了《关于富力金港城L2-1703买卖合同补充协议》。该补充协议约定被告必须于2018年3月31日前，主动联系原告办理房屋过户手续；同时该协议第3点也约定：“因乙方（即本案被告）单方面提出两年后房产过户，为表诚意，故需向甲方（即本案原告）支付人民币20000元整，作为对甲方的补偿；房产过户完成后，乙方需当天立即支付该补偿款。”协议签订后，原、被告双方共同在中国民生银行广州珠江支行租赁了保险柜，将案涉房屋产权证件寄存其中。2018年3月31日后，原告主动联系被告办理过户手续，被告仍不愿配合办理过户手续。因广州市房屋限购政策原因，原告原计划将案涉房屋过户后购置低层新房给家中两位百岁老人便于其日常居住及就医使用，但因被告原因现苦无购房资格。经多次交涉催告，被告仍未配合办理过户，亦拒绝解除合同、支付违约金及返还占用的案涉房屋给原告。综上，原告认为：根据《合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定及根据双方签订的多份补充协议的约定，被告未能如约履行合同的行为已经构成严重违约。故原告诉请贵院请求解除案涉合同，并判令被告向原告支付违约金、延迟过户补偿金、按照案涉房屋现有状态返还违法占有的案涉房屋及支付逾期腾房占有使用费，望法院判如所请，支持原告的所有诉讼请求。被告蔡少雄答辩称，1、原告的解除合同的诉请没有法律和合同依据；2、我方已经履行完毕付款义务，并且已经合法占有使用涉案房屋，无需向原告返还涉案房屋，也无需支付逾期腾房占有使用；3、双方关于45.5万违约金有特定的合同背景，依据补充协议精神及内涵，被告无需向原告支付45.5万元违约金；4、被告愿意在办理过户手续完毕之时向原告支付逾期过户补偿金20000元；5、被告愿意配合原告将寄存于中国民生银行广州珠江支行保险柜中的涉案房屋房产证取回，并立即办理过户手续，将涉案房屋过户到第三人蔡东鑫名下；6、为了维护涉案合同稳定性，请求法院判令原告继续履行合同。第三人蔡东鑫答辩称，与被告的意见一致。请求继续履行合同，将涉案房屋过户到第三人名下。被告蔡少雄向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；2、判令反诉被告限期将房屋过户至第三人蔡东鑫名下；3、本案诉讼费、律师费、财产保全所支出的费用由反诉被告承担，其中律师费为8000元。诉讼中，被告蔡少雄明确其反诉请求为：1、请求判令反诉被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，协助反诉原告将案涉房屋过户至第三人蔡东鑫名下。2、本案诉讼费、律师费、财产保全所支出的费用由反诉被告承担，其中律师费为8000元。事实和理由：反诉原告（买方）与反诉被告（卖方）于2014年4月19日签订《房地产买卖合同》，反诉被告将其名下位于广州市花都区金港大街3号1703房（该房）作价910000元转让给反诉原告。合同签订后，反诉被告将该房交付给反诉原告居住使用。反诉原告在签订合同之后，分两次向反诉被告各支付购房款455000元，共计910000元，至此，反诉原告已按照合同约定将购房款全数支付完毕。以上情况，请贵院依法查明事实，判如所请。原告陶敏答辩称，关于第一点，继续履行的诉请，限购房屋的买受人请求过户的，应该在举证期内出示其具有购房资格的证明。合同的买受人蔡少雄并不具备购房资格。房屋过户在指定第三人名下出现在第三份补充协议上，但是这份补充协议是附期限的补充协议，期限届满，协议失效。原房地产买卖合同第十条中因一方导致无法继续履行，应承担违约责任。本案诉讼费保全费应该由被告自行承担，关于律师费，相关的法律也没有支持承担律师费。第三人蔡东鑫答辩称，请求继续履行合同，将涉案房屋过户到第三人名下。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区金港大街3号1703房，建筑面积97.14平方米，于2016年1月4日登记在陶敏名下，登记字号为15登记03454407。2014年4月19日，陶敏（卖方）与蔡少雄（买方）、广州市开源房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，约定由买方以91万元的价格向卖方购买涉案房屋。附件约定付款方式为，买方须在2014年4月19日支付定金5000元给卖方，首期楼款45万元在买卖双方签订本合同后7天内支付，楼价余款455000元一次性支付。合同签订后，蔡少雄于2014年4月28日向陶敏支付了455000元，于2016年2月2日支付了455000元，共计支付91万元给陶敏。2014年4月19日，陶敏（卖方）与蔡少雄（买方）签订《富力金港城L2-1703买卖合同补充协议》，内容如下；一、双方在卖方领取房产证之日起的30个工作日内，共同到房产管理部门办理房屋过户手续。过户所有税费由买方承担。二、买方在取得房屋产权证之日起的30个工作日内将余额壹次性向卖方支付完毕。若买方没有按时支付则按金额1%每日支付滞纳金。三、双方同意：若因卖方的原因导致本次交易最终无法完成，属于卖方违约，则卖方退还买方原已支付的45.5万元首期楼款，并向买方支付45.5万元的违约金。若因买方原因导致本次交易最终无法完成，属于买方违约，则买方支付的45.5万元首期楼款作为向卖方支付的违约金，买方不得向卖方索偿。2014年4月25日，陶敏（卖方）与蔡少雄（买方）签订《广州花都区金港大街3号（十二区2栋）1703房买卖合同补充协议》，内容如下：一、双方同意：花都区金港大街3号（十二区2栋）1703房的房产证办理费由卖方承担。领取房产证后办理过户的所有税费及费用由买方承担。二、双方同意：卖方当接到办理房产证的通知之日起十五个工作日内，到房屋管理部门办理领取手续。若卖方在此期限内不能按时办理房产证领取手续，则按购房尾款（45.5万元整）金额的1%每日向买方支付违约金。三、双方同意：当卖方领取房产证之日起，应立即通知买方办理房屋产权过户手续。买方接到卖方通知之日起十五个工作日内，与卖方一起前往房屋管理部门办理产权过户手续。若买方在此期限内不能按时办理房产证过户手续，则按购房款尾款（45.5万元整）金额的1%每日向卖方支付违约金。四、双方同意：过户手续完成并将房产证过户到买方名下、买方并领取到房产证之日内，买方须将购房尾款（45.5万元整）全部向卖方支付完毕。若买方违约，则须向卖方按购房尾款（45.5万元整）金额的1%每日支付滞纳金。五、双方同意：若因卖方的原因导致本次房屋交易最终无法完成，属于卖方违约，则卖方须退还买方原已支付的45.5万元整的首期购房款，并同时向买方支付45.5万元的违约金。若因买方的原因导致本次房屋交易最终无法完成，属于买方违约，则买方原支付的45.5万元首期购房款作为向卖方支付的违约金，买方不得向卖方索偿。六、卖方收到买方支付的首期购房款（45.5万元整）时，须向买方出具收款收据以作凭证。因蔡少雄已向陶敏支付购房款455000元。2014年5月1日，基于双方签订的房屋买卖合同及对蔡少雄的信任，陶敏将涉案房屋交付给蔡少雄使用。涉案房屋由蔡东涌、蔡东鑫、蔡少雄、蓝海棠及叶雅芝使用，后蔡东鑫搬离涉案房屋。2016年2月2日，陶敏（甲方）与蔡少雄（乙方）签订《关于富力金港城L2-1703购买交易补充协议》，内容如下：一、本协议只适用于房产证满两年后（即2018年3月31日前）同时乙方已提前全额支付房款给甲方后，关于甲方需保证配合转让富力金港城L2-1703房产给乙方名下或者乙方指定人员名下事宜等工作；二、1.甲方在富力金港城L2-1703房产证未满两年期间，需把该房产证存放于银行第三方保险柜，由双方共同监管，且严禁双方通过任何可能的方式进行该房屋的二次或多次销售等损害另一方利益的行为；2.富力金港城L2-1703房产证满两年后，乙方须主动联系甲方，并在规定时间内完成房产证过户，乙方负责房产过户中产生所有需承担的费用，不可产生额外的义务工作；3.因乙方单方面提出两年后房产过户，为表诚意，故需向甲方支付20000元，作为对甲方的补偿；房产过户完成后，乙方需当天立即支付该补偿款；4.在这期间，房产交易政策如有调整（取消限购等）或者其他不可抗力等因素，双方可自行协商确定，提前完成房产过户工作；该补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，各份均具同等效力。2016年2月2日，陶敏与中国民生银行广州珠江支行签订《保管箱租约》，约定由陶敏向中国民生银行广州珠江支行租赁保管箱。陶敏主张其租用保管箱系用于保管涉案房屋产权证，其与蔡少雄各持有一把钥匙，需要双方配合才可将涉案房屋的产权证取回。涉案房屋至今未办理过户手续，系因蔡少雄不具备购房资格，蔡少雄想将涉案房屋过户至其子案外人蔡东涌名下，而蔡东涌亦暂不具备购房资格。蔡少雄希望陶敏等蔡东涌取得购房资格后再行办理过户手续，但陶敏未同意。故蔡少雄希望可以将涉案房屋过户至第三人蔡东鑫名下。陶敏于2018年4月1日发送短信给蔡少雄和蔡东鑫，询问何时可以过户，希望尽快处理。蔡东鑫于2018年4月3日回复“社保查了，已经50个月了，明年2月份就可以到60个月了，所以麻烦再等待一段时间就可以了”。陶敏回复“不能再等了，……因此我还是要求按协议办理过户，不要再拖了。”蔡东鑫要求协商，陶敏于2018年4月8日向蔡东鑫发送短信，表示“若你确实不能过户，我只好取消交易，如果你不同意，那就只能通过诉讼来解决了。因此，请你再好好考虑下，并在5天内（4月13日前）答复我，如还不同意按约定办理过户，我就唯有走法律程序解决了。”后因双方未能达成一致意见，本案成讼。诉讼中，蔡少雄向本院提出财产保全申请，请求查封涉案房屋，并由蔡少雄的担保人广东合润融资担保有限公司出具担保函进行担保。本院依法作出（2018）粤0114民初5785号民事裁定书，查封了涉案房屋。蔡少雄为此支出诉讼保全费5000元。另查明，第三人蔡东鑫截止2018年7月9日止，具备本市住房限购区域内住房购买资格。蔡少雄与第三人蔡东鑫、案外人蔡东涌为父子关系。蔡少雄为本案诉讼支出律师费8000元。本院认为：涉案房屋买卖合同及三份补充协议系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。陶敏与蔡少雄于2016年2月2日签订的《关于富力金港城L2-1703购买交易补充协议》虽约定双方应于2018年3月31日将涉案房屋过户至蔡少雄或其指定的人名下，但从双方在2018年4月进行沟通的情形来看，陶敏对于过户没有异议，只是对于过户至何人名下及过户时间未能协商一致。陶敏以已超过约定期限为由，要求解除与蔡少雄之间的房屋买卖合同关系，本院不予支持。陶敏基于履行涉案合同，于2014年5月1日将涉案房屋交付给蔡少雄使用至今，蔡少雄并非无故占有涉案房屋。蔡少雄已向陶敏支付完毕全部购房款，陶敏应配合蔡少雄将涉案房屋过户至蔡少雄或其指定的人员名下。现蔡少雄要求将涉案房屋过户至蔡东鑫名下，而蔡东鑫亦具备购房资格。对于蔡少雄的该项反诉请求，本院予以支持。陶敏要求蔡少雄返还涉案房屋及支付逾期交房占有使用费，本院不予支持。关于违约金，陶敏与蔡少雄于2014年签订的两份补充协议约定的是若因卖方导致本次交易无法完成，卖方才需向买方支付违约金45.5万元。只有在涉案合同继续履行存在障碍，交易无法完成且蔡少雄违约的情况下，蔡少雄才需要向陶敏支付上述违约金。现涉案房屋未能完成过户确系因蔡少雄的原因导致，但双方已约定可将涉案房屋过户至他人名下，涉案合同继续履行不存在障碍，蔡少雄的行为并未构成根本违约。陶敏要求蔡少雄向其支付违约金45.5万元，本院不予支持。陶敏要求蔡少雄支付逾期过户补偿金2万元，蔡少雄无异议，本院予以支持。涉案房屋的产权证现存放于中国民事银行广州珠江支行的保管箱中，需要陶敏及蔡少雄两人配合才取出。为办理涉案房屋的过户手续，需将该产权证取出。陶敏要求蔡少雄配合其取出产权证，蔡少雄无异议。对于陶敏的该项诉讼请求，本院予以支持。关于律师费，涉案房屋至今未过户系因蔡少雄导致，故蔡少雄要求陶敏支付律师费8000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告蔡少雄于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告陶敏将寄存于中国民生银行广州珠江支行保险柜中的字号为15登记03454407号广州市花都区金港大街3号1703房产权证取回；二、原告陶敏在被告蔡少雄履行完毕本判决第一项判项确定的义务之日起十日内协助第三人蔡东鑫将广州市花都区金港大街3号1703房过户至第三人蔡东鑫名下；三、被告蔡少雄在原告陶敏履行完毕本判决第二项判项确定的义务之日起十日内向原告陶敏支付20000元；四、驳回原告陶敏的其他诉讼请求；五、驳回被告蔡少雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4212.5元，反诉案件受理费6650元，诉讼保全费5000元，共计15862.5元，由被告蔡少雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一八年七月二十三日书记员  曾佩仪