广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初1529号原告：张永红，女，汉族，1967年1月15日出生，户籍地址：广东省和平县。委托代理人：梅国球，男，汉族，1974年9月22日出生，户籍地址：湖北省黄梅县。被告：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码：914403004557663795。负责人：王业，行长。委托代理人：林伟文，男，汉族，1989年4月28日出生，户籍地址：广东省深圳市坪山新区，系该公司员工。委托代理人：黄少慰，男，汉族，1974年1月9日出生，户籍地址：广东省深圳市福田区，系该公司员工。原告诉被告确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依普通程序公开开庭进行了审理。原告张永红及其委托代理人梅国球，被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行的委托代理人林伟文、黄少慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月5日，深圳市龙岗区人民法院作出（2017）粤0307民初4632号民事判决书，判决张成与已故张南星生前签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，但因该房产存在抵押债权且因另案被深圳市罗湖区人民法院查封，以致将该房产过户，不具有客观履行条件。经原告与相关当事人申请，查封已被解除，但抵押权仍没有得到解决。经查，该抵押债权是由被告与已故张南星生前签订的编号为×××××××××××的《个人住房（商业用房）借款合同》设立的。而已故张南星生前系痴呆人（俗称呆子、傻子），是无民事行为能力人，故其在《个人住房（商业用房）借款合同》中的签字无效，不产生借贷及抵押的法律效力。再根据《个人住房（商业用房）借款合同》第二十八条规定，此借款用于购买张成的住房；第二十九条规定，借款人借款本金为50万元；第三十二条规定，借款人首付款为12万元。而在《深圳市二手房买卖合同》中约定的转让价款是29.7018万元，在不动产登记中心的登记价也是29.7018万元，但在不动产抵押登记时登记的被担保债权数额却是50万元，明显存在隐瞒、欺诈行为。综上，被告与已故张南星生前签订的《个人住房（商业用房）借款合同》无效，因而抵押编号为××××××××的抵押权消灭，被告对抵押物的抵押权应予以依法撤销。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认被告与已故张南星生前签订的编号为××××××××的《个人住房（商业用房）借款合同》无效；二、确认抵押编号为××××××××的抵押权消灭；三、撤销被告对抵押物的抵押权；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告既不是借款合同当事人，也非涉案房产利害关系人，无权主张被告与张南星的借款合同无效。第一，（2017）粤0307民初4632号民事判决书虽然判决深（龙）房现买字（2009）第26054号《深圳市房屋二手房买卖合同》无效，但并未判令涉案房产归原告所有。被告和张南星签订的借款合同，是基于张南星向被告抵押涉案房产所产生和生效的。现涉案房产仍归张南星所有，不论房屋买卖合同是否有效，均不影响借款合同的效力。在贷款未结清之前，被告对涉案房产继续享有抵押权。第二，涉案房产于2009年10月转让案外人张南星，2013年原告与张成协议离婚，并在离婚协议中约定涉案房产归原告所有。此时涉案房产已归他人所有，原告、张成属于无权处分他人财产，离婚协议中对房产归属的约定无效。原告应当向张成追究相关责任，与其他善意第三人无关。二、《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，不存在任何的隐瞒、欺诈行为。首先，依据深圳市卓越全程房地产评估有限公司出具的编号为“卓越全程评字××××-××××××”号房地产估价报告，2009年涉案房产的评估净价值为625094元；其次，张成和张南星双方签订的NO.××××××房地产买卖合同，约定涉案房产的转让价为人民币625000元，与评估价基本一致。再次，买卖双方向被告申请购房贷款，被告严格按照法律法规的规定和市场交易原则，为张成提供交易资金托管和张南星的购房贷款服务。最后，深圳市公安局坪山分局刑警大队四中队“法医学死亡证明书”查证张南星生前就职于坑梓同富裕德鸿厂、中国建设银行个人开户与银行签约服务申请书，证明张南星生前能以自己的劳动收入作为主要生活来源，且能真实表达自身的意思表示，可以独立实施民事行为。因此借款合同系双方真实意思表示，完全符合现行法律的规定，是真实、合法、有效的。综上所述，根据合同的相对性和物权绝对原则，原告既不是借款合同的签订方，也非涉案房产的所有人或利害关系人，因此原告并非本案适格的原告，无权诉诸法律要确认被告与张南星之间的借款合同无效。本案被告作为房屋买卖合同的善意第三人，且已严格按照法律和合同的约定，为买卖双方提供购房贷款的服务，系原告自身管理不善导致涉案房产被转让，原告仍要求被告赔偿其损失和承担本案诉讼费用的诉讼请求，无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维护正常的金融秩序。经审理查明，原告张永红与案外人张成于2004年9月7日补办结婚登记。2013年5月4日，双方签订《离婚协议》并在广东省和平县民政局办理了离婚登记。离婚协议约定，位于坪山区××花园××套商住房产权归张永红所有。根据广东省和平县人民法院（2015）河和法民一初字第173号民事判决审理查明的事实，该房产即为涉案深圳市坪山新区××花园××号楼（××阁）××房，房地产证号××××××。2009年10月15日，张成与张南星签订《深圳市二手房买卖合同》，以总价297018元将涉案房产转让给张南星。2018年7月5日，深圳市龙岗区人民法院作出（2017）粤0307民初4632号民事判决书。该法院认为，“因张南星已死亡，无法进行有效司法鉴定，结合已生效裁判文书（2014）深罗法民一初字第2224号民事判决所查明的事实及原告在本案中所提交的证据，可以印证张南星生前系痴呆症人（俗称呆子，傻子），本院予以认定。张南星系无民事行为能力人，其在《深圳市二手房买卖合同》上的签名行为无效”，故判决张成与已故张南星生前签订的《深圳市二手房买卖合同》无效。该法院同时认为，“现涉案房产仍存在抵押债权且因另案被深圳市罗湖区人民法院依法查封，原告依据离婚协议的约定请求将房产过户登记至其名下，不具有客观履行条件，故对原告该项诉请，不予支持。”该判决现已发生法律效力。2009年9月27日，张南星与被告签订编号为×××××××××××的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款人首付款金额125000元，借款金额为50万元。借款用途为购买张成名下××号楼（××阁）××房，借款期限360个月，自2009年9月27日至2039年9月27日；还款方式为等额本息还款。合同第三十五条约定，本合同项下担保方式为抵押；第三十七条约定，抵押财产为××号楼（××阁）××房，面积110.54平方米。2009年10月26日，双方在深圳市房地产登记中心办理了抵押登记，抵押人为张南星，抵押权人为本案被告中国建设银行股份公司深圳市分行。张南星于2012年10月2日死亡。被告当庭确认，借款合同按揭还款仅还到了2014年9月15日，尚欠本金45.8万元，之后再无还款。被告提交的张南星建行账号××××××××××××个人活期明细显示，在2012年6月5日前，以现金存入方式还款，在此之后，均由张成转账存入还款。根据原告提供的《情况说明》及在逃人员登记信息表，张成因拒不执行判决、裁定案于2015年4月9日被广东省和平县人民法院移送和平县公安局处理，公安机关已办理网上追逃。另查明，2013年，被告向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求裁决解除与张南星签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，张南星偿还借款本金及利息、罚息，被告对涉案房产享有抵押权等，后被告撤回了仲裁申请。2016年，被告再次向深圳仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会裁决予以驳回。上述事实，有（2015）河和法民一初字第173号、（2014）深罗法民一初字第2224号、（2017）粤0307民初4632号民事判决书，《个人住房（商业用房）借款合同》，不动产抵押登记查询表，深圳仲裁委员会《撤案决定书》等证据证实，原被告双方对证据的真实性不持异议，足以认定。本院认为，根据生效判决，张南星生前系痴呆症人，无民事行为能力。无民事行为能力人实施的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。张成与张南星生前签订的《深圳市二手房买卖合同》业经认定为无效，故合同项下的涉案房产仍应归属张成所有，同时因张成与本案原告张永红系夫妻，双方在离婚时已协议约定该房产归张永红所有，该约定已经生效判决认定合法有效，故张永红对与涉案房产有关的利益有权提出独立的主张，被告辩称原告不具有诉讼主体资格无事实和法律依据，本院不予采信。根据法理，抵押是一种通过不转移物的占有来担保债权的担保方式，一般而言，抵押权的设定包括以下几个方面的要件：一是存在用于设定抵押权的财产，二是债权人与抵押人存在设定抵押权的合意；三是抵押权的设定需履行一定的公示方式和抵押登记。本案中，抵押人经生效裁判认定生前为痴呆症人，无民事行为能力，无法与被告就设定抵押权形成有效合意。且，涉案房产的买卖合同被判令无效后，张南星与被告实质上是在他人的财产上设定抵押权。根据法律规定，以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。金融机构对借款人的主体资格、资信，抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性负有审慎审查的注意义务。被告在签订《个人住房（商业用房）借款合同》时未尽到审慎的审查义务，与无民事行为能力人签订借款合同设定抵押权，不构成善意第三人。被告作为债权人，该抵押和抵押合同被确认无效后会对其债权实现带来一定影响，但并不能因此改变张南星作为无民事行为能力人的事实，故对被告为善意第三人的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行与张南星签订的编号为××××××××的《个人住房（商业用房）借款合同》无效；二、确认2009年10月26日张南星与被告设定的编号为××××××××××××的抵押无效；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，原告已预缴，由被告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林少兵审 判 员  阳云其人民陪审员  郭 毅二〇一八年十二月二十七日本件于原本核对无异书 记 员  刘容峥