北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初36223号原告：赵睿，女，1983年2月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王子堃，北京瀛和律师事务所律师。被告：张浩生，男，1972年3月22日出生，汉族，住北京市丰台区。原告赵睿与被告张浩生相邻损害防免关系纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵睿及其委托诉讼代理人王子堃、被告张浩生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵睿向本院提出诉讼请求：1．判令被告排除对原告XX号房屋的损害，将被告XX号房屋造成XX号房屋损害的部分维修好（包括XX号房屋和XX号房屋）；2．诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：原告系北京市丰台区方庄南路58号院1号楼XX室（下称XX号房屋）的产权人，多年来与家人一同在该房屋内居住。2006年5月左右，原告发现其所有的XX号房屋内的阳台以及客厅位置的屋顶发生渗水，屋内吊顶、墙皮多处出现水印并伴有开裂等情况。原告随即联络了被告以及物业公司查看渗水情况。物业公司经过现场查看后明确表示，该渗水情况不属于房屋本身的质量问题，是由于被告XX号房屋装修施工，做地采暖时砸坏了XX号房屋的楼顶板，造成房屋楼顶板3处损伤及串洞。后经过沟通，原告与被告、物业公司三方协商达成一致，签订书面协议，由被告对XX号房屋损坏部分进行维修，并补偿原告经济损失。同时，协议中还约定，如今后XX号房屋楼顶板出现质量问题，由被告负责。此后XX号房屋虽断断续续出现楼顶板渗水情况，但因损伤不大，尚不影响原告的居住使用，原告亦未与被告针对此事进行过交涉。但至2015年，XX号房屋屋顶的渗水问题逐渐恶化，渗水面积持续扩大，同时还出现了严重发霉、墙皮脱落的情况。此时的房屋损坏问题已严重影响到了原告的日常生活和居住环境。几年来，原告念在与被告作为邻居，始终本着方便生活、团结互助、公平合理的精神去处理问题，希望能与被告通过相互协商的方式，友好、和谐的处理此事。但无奈原告多次试图与被告进行沟通，被告却置自己的行为给原告造成的困扰于不顾，始终采取消极的回避态度。原告认为，被告对于涉案房屋的损坏存在过错，其行为侵犯了原告的财产权利，原告的生活亦因此受到了极大的影响，被告应对XX号房屋装修而造成的一切损失履行相邻关系损害防免义务并承担相应的损害赔偿责任。故原告诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。张浩生辩称：第一，原告所在的XX号房屋楼顶板原渗水问题，XX号房屋的业主已经为其修复，并支付了一次性补偿5000元。就原告主张的XX号房屋内的阳台以及客厅位置的屋顶发生渗水，造成XX号房屋内吊顶、墙皮多处出现水印并伴有开裂等情况，赵金华曾与XX号房屋业主沟通，各方于2006年5月24日达成《协议》，XX号房屋业主认可XX号房屋的楼顶板有三处损伤及串洞，同意修复XX号房屋的楼顶板，并支付一次性补偿5000元。《协议》签署后，XX号房屋业主按照约定修复了XX号房屋的楼顶板，并支付了一次性补偿。原告对此也认可。第二，原告所在的XX号房屋楼顶板发生的渗水问题并非XX号房屋业主造成。原告所在的楼栋共六层，XX号房屋是最顶层，在该顶层有露天阳台，物业并未对该露天阳台进行封闭，在雨水较大的情况下，雨水会沿着露天阳台向下流，因此不可避免会使该楼栋的相关用户受到影响，XX号房屋经常因此被雨水侵蚀，该房业主也曾就此问题于2006年底入住以后多次向物业反映，物业也多次进行维修但未最终解决该问题，XX号房屋楼顶板现在发生的渗水问题也是由此导致。并且小区一共只有10栋楼就有同类型或严重或轻一点的屋顶漏水事件十多起，物业也是在2018年对XX号房屋当年物业费减免了900多元作为补偿。而且所有的房屋质量也都是有保质期的，因此，XX号房屋业主不应对非其原因造成的损失承担责任。第三，根据《物权法》的规定，不动产登记薄或不动产权属证书等作为确定权属的依据，因此赵金华和被告于2006年5月24日签署的协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：赵睿为北京市丰台区方庄南路58号院1号楼XX号房屋（简称XX号房屋）的业主，张浩生居住在北京市丰台区方庄南路58号院1号楼XX号房屋（简称XX号房屋），双方上下楼相邻而居。由于XX号房屋楼顶板漏水问题，2006年5月24日，张浩生与赵睿之父赵金华签订《协议》，约定：“因1号楼XX室业主家庭装修施工，做地采暖时砸坏1号楼XX室业主家的楼顶板，1-X-XX业主家的楼顶板共有3处损伤及串洞。经物业与双方友好协商，达成以下协议：一、由XX室业主负责修复XX业主家所损坏的楼顶板。二、由XX室业主负责赔偿人民币五千元作为对XX室业主的一次性补偿。三、因XX室业主家砸地面而造成的房屋顶板的损坏，如今后出现质量问题，一切后果均由XX室业主负责，与开发商、物业公司没有任何关系，开发商与物业不承担任何责任。”该协议下方有“物业负责人周宏”的签字。协议签订后，张浩生向赵睿支付了补偿款5000元。张浩生自述其已经就协议中的XX号房屋楼顶板进行了修复，但赵睿主张张浩生并未履行修复义务。现赵睿主张因XX号房屋存在多年漏水情况，造成其居住的XX号房屋的客厅和阳台的顶棚及墙体多处损坏，故要求张浩生对XX号房屋进行维修以排除对XX号房屋的妨害，同时对XX号房屋的损坏部位进行修复。张浩生认为XX号房屋现在楼顶板的漏水问题并不是其造成的，不应由其承担相应的责任。经赵睿申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对XX号房屋屋顶漏水损坏部分的漏水原因进行鉴定，该中心于2019年11月28日出具北京建研院司鉴中心[2019]建鉴字第370号《司法鉴定意见书》，该鉴定书中载明：“鉴定分析：1．XX室南侧阳台原设计为开放型，后改造时做了封闭；勘验中发现阳台顶棚和外窗均存在渗漏水问题，xx室南侧阳台管根部位存在的渗漏水痕迹，是由XX室南侧阳台渗漏引起的。2．XX室南侧阳台在下雨时，雨水从阳台顶棚、雨水管管根处和外窗处渗漏进入阳台，在阳台地面聚集，形成积水，积水在向下渗漏的同时，也向相邻客厅渗漏。XX室南侧阳台经过改造，阳台地面增铺地面砖，提高了阳台地面的标高，虽然阳台地面完成面低于客厅地面约30mm，但其标高仍高于客厅地面地暖管道层。XX室客厅南侧墙踢脚线存在浸泡痕迹，壁纸存在洇水与泛潮痕迹，说明阳台地面积水渗入到XX室客厅地面，XX室客厅地面铺设地暖管，阳台渗进客厅的水，在地暖管道层中形成窜水，造成客厅侧墙踢脚线浸泡、壁纸洇水与泛潮现象的同时，也向对应的下方渗漏，造成xx室客厅顶板渗漏、饰面层出现起皮、脱落等问题。综上所述，XX室南侧阳台防水、密封存在的缺陷，导致xx室南侧阳台和客厅顶板出现渗漏问题。鉴定意见：涉案房屋xx室房屋屋顶漏水损坏部分的漏水原因是由XX室南侧阳台防水、密封存在缺陷所致。”此次鉴定费用30000元，由赵睿预交。后经赵睿再次申请，本院委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所对XX号房屋阳台及客厅漏水部分以及XX号房屋的维修方案进行鉴定，该中心于2020年9月15日出具CEETC司法鉴定所[2020]SF检字第042号《鉴定意见书》，该鉴定书中载明：“五、建议修复方案。5．1涉案房屋存在的问题。根据北京建研院司鉴中心[2019]建鉴字第370号《司法鉴定意见书》相关内容，并结合2020年8月26日我中心司法鉴定所技术人员对涉案房屋现场尺寸的检测，将涉案房屋存在的缺陷问题汇总如下：xx室，南侧阳台顶部存在渗漏水痕迹，受损面积800mm×400mm，客厅顶部存在渗漏水痕迹，受损面积2400mm×3560mm；XX室，南侧阳台顶棚存在渗漏水问题，南侧阳台顶棚雨水管关根处存在渗漏水，南侧阳台外窗处存在渗漏水，南侧阳台地面有积水，会向下渗漏，也向相邻客厅渗漏，阳台东西方向长度为3260mm，南北方向宽度为1000mm。针对涉案房屋存在的上述质量问题，出具如下建议修复方案：5．2xx室的建议修复方案：1．修复范围。涉案的xx房屋南侧阳台顶部存在渗漏水痕迹的区域（面积800mm×400mm）、客厅顶部存在渗漏水痕迹的区域（面积2400mm×3560mm）。2．建议修复方案。将上述修复范围内顶板涂饰层存在渗漏水痕迹区域的涂饰层全部剔除至结构层，刮2mm厚耐水腻子，重新喷刷（三遍）与原装修同等品质的装修涂料。注：第三遍交货涂料需对阳台顶板、客厅顶板进行满涂。3．材料：腻子粉、界面剂、涂料（同原装修同等品质的白色涂料）。4．施工工艺流程：基层处理→喷、刷界面剂→填补缝隙、局部刮腻子→满刮腻子→砂纸打磨→喷（刷）第一遍涂料→复找腻子→砂纸打磨→喷（刷）第二遍涂料→复找腻子→砂纸打磨→喷（刷）交活涂料。5．施工工艺：(1)基层处理：将修复范围内的涂饰层全部剔除，并涂刷界面剂。(2)喷（刷）界面剂：在刮腻子前应先喷、刷一道界面剂（重量比为水：乳液＝5:1),以增强腻子与基层表面的粘结性，应喷刷均匀一致，不得有遗漏处。(3)满刮腻子：刮三遍，刮腻子时应横竖刮，并注意接槎和收头时腻子要刮净，每遍腻子干后应磨砂纸，将腻子磨平，磨完后将浮沉清理干净。(4)刷（喷）第一遍涂料：喷涂料时喷头距墙面宜为20-30cm，移动速度要平稳，使涂层均匀。(5)复找腻子：第一遍涂料干透后，对墙面的麻点、坑洼、刮痕等用腻子重新复找刮平，干透后用细砂纸轻磨，并把粉尘扫净，达到表面光滑平整。(6)刷（喷）第二遍涂料：所用浆料和操作方法同第一遍涂料，刷浆三遍，机械喷浆可不受遍数限制，以达到质量要求为准。(7)刷（喷）交活涂料：待第二遍涂料干后，用细砂纸将粉尘、溅沫、喷点等轻轻磨掉，并打扫干净，即可刷（喷）交活涂料。交活涂料应比第二遍涂料的胶量适当增大一点，防止刷（喷）涂料的涂层掉粉。5．3XX室的建议修复方案：针对涉案的XX房屋存在的上述缺陷问题，出具如下建议修复方案：5．3．1XX室南侧阳台顶棚及雨水管根部存在渗漏缺陷的建议修复方案。1．修复范围。涉案的XX房屋阳台顶棚及雨水管根部区域。2．建议修复方案。将上述修复范围内的顶棚西侧和北侧与墙体、窗体交接部位清理干净、将顶棚玻璃面板清理干净，然后采用自粘防水卷材重新粘贴，节点采用成品金属披水板加水泥钉、金属压条进行密封处理。对雨水管根部与顶棚玻璃交接区域清理干净，然后采用自粘防水卷材重新粘贴，管道处采用金属箍与披水板相结合的方法进行密封处理。3．修复方案的具体做法见附件二。5．3．2XX室南侧阳台外窗存在渗漏缺陷的建议修复方案。1．修复范围。涉案的XX房屋南侧阳台外窗框与楼板、墙体、钢方通的内外交接部位。2．建议修复方案。将上述修复范围内的交接部位的密封胶清理干净，若窗框与四周连接处存在缝隙，则采用发泡聚氨酯进行灌缝处理，在发泡聚氨酯固化后，进行细部清理，然后选用硅酮密封胶对窗与楼板、墙体、钢方通的内外连接处进行封堵。5．3．3XX室南侧阳台地面存在渗漏缺陷的建议修复方案。1．修复范围。涉案的XX房屋阳台地面。2．建议修复方案。将上述修复范围内的整个阳台地面重新做防水，剔凿掉原地面饰面层、砂浆层至结构层。重新进行找平放坡、涂刷涂料防水层、恢复原装修做法。3．修复方案的具体做法见附件三。”此次鉴定费用20000元，由赵睿预交。鉴定报告出具后，张浩生认为鉴定委托超出必要范围、委托程序违反北京高院相关规定，故对上述鉴定结论不认可。本院认为，根据本院查证的事实，由于XX号房屋南侧阳台防水、密封存在缺陷导致XX号房屋南侧阳台顶部及客厅顶部因渗漏水造成部分损坏，张浩生作为XX号房屋的管理人应当对XX号房屋造成的损害承担修复的责任，鉴于XX号房屋的损害系因XX号房屋存在问题导致，故为从根本上解决问题，避免损失扩大，张浩生应对自身房屋存在的问题先行进行修复，以排除对XX号房屋的妨害，故本院对赵睿要求张浩生对XX号房屋损坏部位及XX号房屋问题部位进行修复的诉讼请求予以支持。张浩生辩称损害后果的造成并非其原因所致，但并未向本院提供证据证明，故本院对其答辩意见不予采纳。对于张浩生称其与赵睿父亲赵金华签订的《协议》系无效合同，因与本案非同一法律关系，且该协议有效与否并不影响本案的处理结果，故本院对张浩生的该项答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，判决如下：一、张浩生于本判决生效之日起三十日内按照北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心于2019年11月28日出具的北京建研院司鉴中心[2019]建鉴字第370号《司法鉴定意见书》和中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所于2020年9月15日出具的CEETC司法鉴定所[2020]SF检字第042号《鉴定意见书》对北京市丰台区方庄南路58号院1号楼XX号房屋进行修复，修复费用由张浩生自行承担；二、张浩生于本判决生效之日起三十日内按照北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心于2019年11月28日出具的北京建研院司鉴中心[2019]建鉴字第370号《司法鉴定意见书》和中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所于2020年9月15日出具的CEETC司法鉴定所[2020]SF检字第042号《鉴定意见书》对北京市丰台区方庄南路58号院1号楼XX号房屋进行修复，修复费用由张浩生承担。案件受理费70元，由张浩生负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费用50000元，由张浩生负担（于本判决生效之日起七日内支付给赵睿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 蕊人民陪审员  赵越英人民陪审员  丛德伟二〇二〇年九月二十八日书 记 员  赵春阳