上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初24041号原告：上海虎耀电器有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：叶信占，经理。委托诉讼代理人：汤佳，上海美谷律师律师所律师。委托诉讼代理人：费嘉彬，上海美谷律师律师所律师。被告：上海睦晖实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：文飞，总经理。委托诉讼代理人：肖雪，男。委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。原告上海虎耀电器有限公司与被告上海睦晖实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月2日第一次公开开庭进行了审理。后依法转为适用普通程序，于2018年12月19日第二次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人叶信占及其委托诉讼代理人汤佳、被告的委托诉讼代理人肖雪、董卫平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付从2017年12月1日至2018年5月31日的租金1,707,725.5元；2、被告支付逾期支付租金的违约金，从2017年11月1日起至实际支付日止，按每日年租金的0.2%计算；3、被告支付私自改造厨房、食堂、拆掉房屋、路面、电线等恢复原状的费用422,580元；4、被告支付提前解除合同违约金569,242元。事实和理由：2017年2月25日，原、被告签订厂房租赁合同一份，双方对租金的支付、违约责任等都作了约定。然2017年12月起的租金，被告一直拒不支付，且在没有得到原告的同意下，擅自将原来的厨房改造成卫生间等，损害了原告的权益，原告遂诉至法院。被告辩称，本案合同大部分涉及无产权证，属无效合同。且自2017年9月11日起，本案讼争房屋被相关部门强制断电，后来将电表也拆除了，故不需支付2017年12月以后的租金，违约金也因合同无效而不需支付。关于改造系经过原告的同意，故不同意支付恢复费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的租赁合同、厂房使用交接书及图纸、上海市奉贤区水务局准予行政许可决定书、排水接管证明、排水许可证及照片、通知三份及送达回执、批复、上海市房地产权证、建设工程规划许可证、通知两份、电费单、告知书及回执、上海市环境保护局文件、建设用地规划许可证、律师见证书及出租时的光盘、照片、厂房交接协议及厂房交接协议的说明和光盘真实性无异议；原告对被告提供的租赁合同、上海市奉贤区环境保护局文件、告知函及通知真实性无异议，本院对上述证据予以确认。被告对原告提供的修复费用清单不认可，原告对被告提供的维修清单、被告与案外人签订的租赁合同、解除协议和支付凭证不认可，本院对上述证据亦不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于上海市奉贤区航塘公路XXX号厂房、工棚及办公楼租给被告发展及生产之用，租期自2017年6月1日至2027年5月31日，租赁面积为15,340平方米，2017年6月1日至2020年5月31日止的租金为每年3,415,451元。如被告逾期交租金，原告有权进行停电处理，且每天的违约金按当时的全年租金1%计算，如被告提前归还并终止合同，必须支付给原告6个月租金作为违约赔偿金和搬迁费。合同还约定被告在租用厂房期间，在得到原告同意后，可对厂房进行适当装修、搭建、分割等，被告不能改变使用功能。被告如生产需要，必须在空地或通道搭建工棚，在不会影响消防安全的情况下，得到原告的书面同意，付了商定的租金后，才可搭建。厂房归还给原告时，被告自装的水、电、消防等设施和搭建的建筑物，应无偿留给原告，归原告所有。合同签订后，被告按约支付租金、使用费至2017年11月30日，并支付押金200,000元，原告也按约交付了厂房。2018年4月18日，原、被告就本案讼争房屋办理了返还交接手续。庭审中，本院于2018年2月23日至上海市奉贤区奉城镇塘外经济园区，与该园区副总经理张志官及塘外村村委会治保主任陈华军制作谈话笔录一份，该二人表示航塘公路XXX号因为之前2016年12月，被中央环保督察组查到存在违反环保法规进行生产经营的情况，原告的承租人被关停。政府考虑到中央环保组可能要回查，给的意见是该厂房内进行实际生产经营，必须取得环评，但实际上该地块属于“198”地块，该性质的地块事实上无法办出环评手续，奉城安监队以及区环保局多次来检查并明确该意见。另该厂房在2017年7月份被拉过一次电，过了一个月私自接上电后，只用了10天，就又被拉电了，同时将电表也一起拆除了，拆下来的电表一直放在村委会。就本案讼争厂房，原、被告均确认只有3,866平方米具有建设工程规划许可证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房大部分未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告于2017年2月25日签订的《租赁合同》部分有效，部分无效。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。然本案中，根据查明的事实，本案讼争厂房位于“198”地块，无法办理环评手续，现厂房因未办理环评手续进行经营，导致电表被拆除，合同无法履行，系原告未提供适租的厂房所致，故对原告要求被告支付提前解除合同违约金569,242元的诉讼请求，本院不予支持。被告在租赁前未尽到审慎义务，且即使电表被拆除，被告仍实际占有厂房至2018年4月18日，故其仍需部分支付原告2017年12月1日至2018年4月18日期间的租金、占有使用费，本院酌定为520,271元，与已付押金200,000元相抵扣，被告尚需支付原告租金、占有使用费320,271元。关于逾期支付租金违约金，因本案合同大部分无效，且考虑到合同实际履行的期限，无法继续履行的原因等，违约金本院酌定为按每日210元为标准，自2017年11月1日起计算至实际支付日止。关于原告要求被告支付恢复原状的诉讼请求，本院认为合同虽第2条约定需要恢复原状，但第4条又约定得到原告同意后，可对厂房进行适当装修、搭建、分割等，归还时无偿留给原告，现原告主张需要恢复的厂房基本都是没有建设工程规划许可证的厂房，且原告要求恢复的内容大多涉及夹心板拆除等，属正常装修范围，故对该诉请，本院不予支持，对原告的鉴定申请，亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、的规定，判决如下：一、被告上海睦晖实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海虎耀电器有限公司剩余租金、占有使用费人民币320,271元；二、被告上海睦晖实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海虎耀电器有限公司逾期支付租金、占有使用费的违约金(自2017年11月1日起，至实际支付人民币320,271元止，按每日210元计算)；三、驳回原告上海虎耀电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,396.38元，由原告上海虎耀电器有限公司负担24,896.38，由被告上海睦晖实业有限公司负担3,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  邹召龙二〇一八年十二月二十九日书 记 员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。