云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云33民初16号原告：云南旅游汽车有限公司，住所地云南省昆明市官渡区官南路新南站。法定代表人：陈钧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨俭、安秀婷，云南睿信律师事务所律师。被告：昆明贵业投资有限公司，住所地云南省昆明市五华区莲花池正街122号9幢5楼507号。法定代表人：张跃伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。原告云南旅游汽车有限公司（以下简称旅游公司）与被告昆明贵业投资有限公司（以下简称贵业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案后，贵业公司在提交答辩状其间，对本案管辖权提出异议，本院以（2017）云33民初16号民事裁定书驳回管辖权异议。贵业公司不服提起上诉，云南省高级人民法院于2018年9月3日以（2018）云民辖终123号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2018年10月30日在本院第三法庭公开开庭进行了审理。原告旅游公司委托诉讼代理人杨俭、安秀婷，被告贵业公司的委托诉讼代理人邹功富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旅游公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告贵业公司向原告旅游公司支付租金1000万元；二、判令被告贵业公司自2016年04月17日起分别按照合同约定的年利率向原告旅游公司支付资金占用费至租金欠款还清之日止（暂计至2017年12月20日，资金占用费共计2,255,390.82元；三、判令被告贵业公司向原告旅游公司支付违约金400万元；四、判令被告贵业公司承担本案的诉讼费、保全费及律师费等费用。以上“一”至“三”项费用合计16,255,390.82元。事实及理由：2005年8月17日，原告旅游公司以划拨方式取得位于贡山县普拉底乡东月各村境内的林区公路使用权（土地使用权证号为：贡土国用（2005）第046号），使用年限为2005年08月17日至2045年08月16日止。2014年12月22日，原、被告双方签订《林区公路使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告向被告出租林区公路使用权，用途为林区公路，租赁期限自2015年1月1日至2018年1月21日，共计三年零二十一天。租金标准为第一年333万元，第二年333万元，第三年零二十一天334万元，租金合计人民币1000万元。合同中关于租金支付期限、资金占用费以及违约金的约定如下：（一）租金支付期限。1.第一年租金分三次支付：（1）被告应在贡山云旅矿业有限公司股权变更登记在被告名下后7个工作日内向原告支付50万元；（2）于2015年03月31日前向原告支付50万元；（3）于2015年11月30日前向原告支付233万元。2.第二年及第三年零二十一天租金共计667万元，被告应在2016年12月31日前付清。（二）资金占用费。1.原被告双方在《租赁合同》中约定，在被告已向云南世博投资有限公司付清贡山云旅矿业有限公司股权转让价款，并完整取得贡山云旅矿业有限公司100%股权的情形下，若被告不能按合同约定支付第一年、第二年及第三年零二十一天的租金时，应当分别按《租赁合同》的约定支付资金占用费（计算标准详见《租赁合同》第五条）。（三）违约金。根据原被告在《租赁合同》中关于“违约责任”的约定:第一，被告至今未按约定配合原告办理质押、抵押登记，应向原告支付200万元的违约金；第二，被告至今未按照合同约定日期履行支付租金的义务，经催告后仍未履行，应当向原告支付200万元的违约金。经原告多次催要，被告拒不履行支付租金及资金占用费的义务，故原告提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告贵业公司辩称，一、双方所签订的《租赁合同》是无效合同。1.从原告提供的证据《土地使用权证》可以看出，该土地是划拨土地，不是出让土地。2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。根据上述规定，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，就本案而言，原告将划拨土地进行出租且没有经过有关部门批准，违反了行政法规的强制性规定。我国《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。故双方所签订的《租赁合同》是无效合同。二、该道路有共有人，原告未经共有人的同意处分了共有人的财产，原告无权将公路使用权出租给我公司。1.从有关证据可以看出，原告于2005年8月16日与黄其东签订了《贡山县月各林场林区使用权协议书（一）》。黄其东拥有45％的路权，该事实已经生效的法律文书所确认。2.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。就本案而言，原告越权处置了他人的财产，根据上述法律及司法解释的规定，该《租赁合同》是无效合同。三、原告将涉案公路的土地使用权（路权）用于对外投资，原告无权将公路使用权出租给我公司。2007年4月30日，原告与广西瑞东投资有限公司、广西贺州市天矩置业有限公司签订了《云南贡山县月角铁矿合作协议书》三方合作成立新的公司进行铁矿开采等，原告以探矿证及公路的国有土地使用权作为合作条件和投入，占30％的股份。也就是说原告将公路的土地使用权用于投资入股。依据我国法律的规定，投资入股后该公路的土地使用权已经不归原告所有，应当归新成立的公司所有，原告也没有权处分新公司的资产。我公司认为，原告在2007年便将涉案公路的土地使用权投资入股，故原告无权再将该公路出租给我公司，也无权与我公司签订租赁合同。即使双方签订了一份合同。由于原告没有处分权，该合同也是无效的。四、原告取得《土地使用权证》的道路已经于2010年灭失，原告无权将现有道路出租给我公司。虽然原告于2005年取得了山县普拉底多东月各村境内公路的使用权，但该公路于2010年8月18日被巨大泥石流冲毁，全部灭失。公路被冲毁后，原告并没有进行修复或重建，而是由县政府、村委会、黄其东、贡山县恒远水电开发有限公司修建。公司认为，物权是以物的存在为前提，物灭失了，物权也就灭失了。就本案而言，原告虽然于2005年取得了涉案公路的《土地使用权证》，但该公路已经于2010年8月18日灭失，故原告自2010年8月18日起便丧失该公路的任何权利，也就是说原告对于该公路没有处分权，故原告无权再将该公路出租给我公司，也无权与我公司签订租赁合同。即使双方签订了一份租赁合同，该合同无效。五、假使该合同有效，假使原告依旧有处分权，原告没有向我公司交付道路，故我公司不应支付任何费用。1.虽然双方签订了一份《租赁合同》，但原告从来没有履行该合同，也没有将涉案道路交付给我公司，故我公司不应支付任何款项。2.从有关证据可以看出，该道路至今是林区公路，也是公共道路，说明原告从未将该道路交付给我公司。六、原告的诉讼请求没有任何根据，不能成立。1.虽然双方签订了《租赁合同》，但该合同是无效合同，故原告的诉讼请求没有合同依据及法律根据。2.由于我公司不应支付所谓的租金，故也不应支付所谓的资金占用费。3.虽然合同约定了违约金，但我公司并没有违约，故也不应支付该违约金。另外，每一项200万元违约金的约定过高，假使我公司违约，违约金也应当调整。综上所述，双方间的合同是无效合同，即使有效，由于原告没有将道路交付给我公司，我公司也不应支付任何款项。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案的争议焦点为：1.双方签订的《租赁合同》是否有效？2.被告贵业公司是否应当向原告旅游公司支付租金1000万元？3.被告贵业公司是否应当向原告旅游公司支付资金占用费及违约金？如果应当支付，应当支付多少？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据：第一组：1.原告《国家企业信用信息公示系统》打印件一份；2.被告《国家企业信用信息公示系统》打印件一份。被告无异议，本院予以确认并在案佐证。被告对原告提供的其他部分证据的合法性及关联性存在异议。第二组：贡土国用（2005）第046号《国有土地使用权证》。本院认为该证据能证明原告于2005年08月17日以划拨方式取得位于贡山县普拉底乡东月各村境内的林区公路使用权的事实，对这组证据1的真实性、关联性予以认可，合法性待考。第三组：1.《租赁合同》一份；2.《采矿许可证》复印件一份。本院认为该证据能证明原被告双方签订《林区公路使用权租赁合同》的情况，对这组证据1的真实性、关联性予以认可，合法性待考；对证据2的三性予以采信。第四组：1.云南产权交易所《产权交易合同》。拟证明：被告于2014年12月29日与案外人云南世博投资有限公司签订了贡山云旅矿业有限公司产权交易合同。2.贡山云旅矿业有限公司《国家企业信用信息公示系统》打印件一份。拟证明：1.被告已于2015年01月09日取得贡山云旅矿业有限公司100%股权。2.2016年05月17日，贡山云旅矿业有限公司法定代表人变更为金振雄。3.2016年09月08日，被告在贡山云旅矿业有限公司的股权变更为金振雄和苗宝忠。第五组：1.被告2015年02月16日的《承诺书》；2.被告2015年04月01日《工作联系函》；3.原告2015年04月27日《复函》；4.原告2015年11月16日《催款函》；5.被告2015年11月17日《关于协商延期付款的函》；6.2015年12月30日《关于协商延期付款的函》；7.被告【2016】6号《公函》；8.被告2016年11月9日《函》；9.被告2016年11月25日《回函》及原告2016年11月9日《回函》；10.被告2016年12月22日《函》；11.原告《关于履行林区公路使用权租赁合同的函》；12.《公证书》；13.邮件发送截图。拟证明原告向被告就租金的催收及沟通情况。本院认为第四、五组证据能证明其待证事实，本院对证据三性予以采信。第六组：1.2018年1月11日《云南旅游汽车有限公司关于协助提供有关资料的函》；2.2014年12月29日《产权交易合同》；3.2014年12月29日《产权交易合同补充协议书》；4.2014年12月29日《产权交易合同补充协议2》；5.记账回执（编号为QFAC88939113）复印件一份；6.回单复印件二份。本院认为这组证据具备真实性、合法性，能证明产权交易的真实情况，但不能证明原告主张资金占用费起算时间为2016年4月17日，故本院对其关联性不予认可。第七组，图片33张，拟证明被告一直使用案涉林区公路的情况，因图片采集时间不明，本院不予采信。第八组，《民事案件委托代理合同》《付款申请书》及发票等相关材料，拟证明律师费77678.38元，本院认可证据三性。被告提供的证据：第一组，《租赁合同》，本院采信意见与之前的一致。第二组，《国有土地使用权证》及《证明》。对《国有土地使用权证》本院采信意见与之前的一致，《证明》系相关行政部门出具，本院对证据三性予以采信。第三组，《贡山县月各林场使用权协议书（一）》及（2013）怒中民二字第33号民事判决书。拟证明案外人黄其东拥有案涉林区公路45%路权的事实。因（2013）怒中民二字第33号民事判决书系生效判决，而《贡山县月各林场使用权协议书（一）》也已经生效判决确认，本院予以采信。第四组，《云南贡山县月角铁矿合作协议书》。该证据本院认为与本案无关联，本院不予采信。第五组，《东月各林区水毁公路修复协议书》及《东月各铁矿道路情况说明》。第六组，《关于贡山云旅矿业有限公司2018年8月18日特大泥石流自然灾害导致损失情况汇报》及图片。拟证明1.案涉林区公路于2010年8月18日被巨大泥石流冲毁灭失，之后原告没有进行修复或重建，而是由贡山县政府、村委会、黄其东、贡山县恒远水电开发有限公司修建的；2.原告自2010年8月18日起便丧失了该公路的土地使用权，案涉林区公路部分归贡山云旅矿业有限公司所有，原告无权再将该公路出租给我公司，与我公司签订的《租赁合同》无效。本院认为，第五组证据载明的内容不能达到被告的证明目的，第六组是贡山云旅矿业有限公司的情况汇报，无其他证据印证，图片无采集时间，故本院对这两组证据均不予采信。为进一步查清案情，就原告旅游公司提供的林区公路《国有土地使用权证》的真实性及出租所涉的相关政策，本院依职权向怒江州国土资源局进行了调查，怒江州国土资源局向本院作了回函，本院组织双方当事人进行了质证，对相关职能部门作的回函，本院予以参考。根据采信证据并结合双方当事人陈述，本院确认如下法律事实：2005年8月17日，原告旅游公司以划拨方式取得位于贡山县普拉底乡东月各村境内的林区公路国有土地使用权（土地使用权证号为：贡土国用（2005）第046号），使用年限为2005年08月17日至2045年08月16日止，该林区公路长6公里，宽3.5米，使用权面积为21000㎡。据旅游公司称，云南世博投资有限公司系贡山云旅矿业有限公司的唯一股东，旅游公司与云南世博投资有限公司同属云南世博旅游控股集团有限公司的下属公司。2014年12月29日，云南世博投资有限公司与贵业公司签订了产权交易合同，约定云南世博投资有限公司在云交所挂牌转让其所持有贡山云旅矿业有限公司100%的股权，确定贵业公司为受让方。标的转让价款为公告的挂牌价21,726,939.10元。云南世博投资有限公司在贡山云旅矿业有限公司100%股权于2015年1月9日经工商变更登记在贵业公司名下，转让款分别于2016年3月10日、2016年5月4日付清。贡山云旅矿业有限公司拥有贡山县月角铁矿的采矿许可证，有效期限为：2010年1月21日至2018年1月21日。案涉林区公路即为该矿山通道。2014年12月22日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定旅游公司向贵业公司出租林区公路使用权，租赁期限自2015年1月1日至2018年1月21日，共计三年零二十一天。租金标准为第一年333万元，第二年333万元，第三年零二十一天334万元，租金合计1000万元。合同中关于租金支付期限、资金占用费以及违约金的约定如下：（一）租金支付期限。1.第一年租金分三次支付：（1）贵业公司应在贡山云旅矿业有限公司股权变更登记在贵业公司名下后7个工作日内向旅游公司支付50万元；（2）于2015年03月31日前向旅游公司支付50万元；（3）于2015年11月30日前向旅游公司支付233万元。2.第二年及第三年零二十一天租金共计667万元，贵业公司应在2016年12月31日前付清。（二）资金占用费。1.在贵业公司已向云南世博投资有限公司付清贡山云旅矿业有限公司股权转让价款，并完整取得贡山云旅矿业有限公司100%股权的情形下，若贵业公司不能按合同约定支付第一年林区公路使用权租金时，旅游公司同意给予贵业公司延期2个月的支付期限，但贵业公司需按10%的年利率向旅游公司支付延期付款的资金占用费。在延期届满后，仍未支付第一年的租金及资金占用费的，须自延期届满之日起按20%的年利率向旅游公司支付资金占用费，旅游公司并有权解除合同。2.若贵业公司不能按合同约定支付第二年、第三年零二十一天林区公路使用权租金时，旅游公司同意给予贵业公司延期一个季度的支付期限，但贵业公司需按10%的年利率向旅游公司支付延期付款的资金占用费。在延期届满后，仍未支付第二年、第三年零二十一天的租金及资金占用费的，须自延期届满之日起按20%的年利率向旅游公司支付资金占用费，旅游公司并有权解除合同。（三）违约责任。1.租赁期间，因旅游公司原因导致贵业公司无法使用林区公路的，旅游公司应退还贵业公司无法使用期间对应的租金；2.贵业公司未按约定出具相关文件，配合旅游公司办理质押、抵押登记，应向旅游公司支付200万元的违约金；3.任何一方违约，经另一方书面催告未在30日内纠正违约行为的，应当另一方支付200万元的违约金，另一方并有权单方通知违约方解除合同，按贵业公司实际使用日结算租金；4.合同约定的违约金不足以弥补违约损失的，违约方须继续承担补足赔偿责任。合同签订后，双方未办理质押、抵押登记手续，贵业公司也未支付租金。原告旅游公司遂提出前述诉请。本案材料中，“东月各”“月各”“月角”虽表述不一致，但指同一地名。原告旅游公司出租涉案公路未经有关部门批准，未缴纳国有土地出让金。怒江州国土资源局向本院作的回函内容为：1.案涉林区公路在没有完备相关合法用地审批手续的前提下办理了土地权属登记；2.划拨而来的林区公路不具备颁发国有土地使用证的条件，该宗地目前仍属于林地范围界限内，在未办理林地征收转为国有建设用地相关合法手续前，不能颁发国有建设用地使用证，即使颁发，也属于错误登记；3.旅游公司的林区开发经营权从原永平县经贸总公司转让而来，当时林区公路未办理林地占用手续，贡山从1999年开始执行国家天然林保护工程，林区开发全面叫停，旅游公司转让取得的林区开发经营权随之失效，旅游公司无任何法律依据将该林区公路出租并收取租金。本院认为，原告旅游公司取得的位于贡山县普拉底乡东月各村境内的林区公路《国有土地使用权证》，是否合法、手续是否完备，属相关土地管理部门的职能范围，由相关土地管理部门整肃，本院不作置喙。原告取得的《国有土地使用权证》载明，涉案公路以划拨方式取得，用途为林区公路。依据国务院制定的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，结合《划拨土地使用权管理暂行办法》第四条、第五条、第六条的规定，县级以上人民政府土地管理部门对划拨土地使用权的转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。未经相关土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。涉案土地使用权用途为林区公路，原告旅游公司未经相关土地管理部门批准，未缴纳土地出让金，便将涉案公路出租给被告贵业公司用于采矿，并收取租金牟利，违反了行政法规的强制性规定。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。故本院认为，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准就进行转让、出租、抵押，违反的行政法规强制性规定系效力性的规定。而涉案土地使用权出租，直至起诉前原告旅游公司未能办理审批手续，且据怒江州国土资源局向本院作的回函，今后也不可能同意审批，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，原、被告双方签订《租赁合同》应属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，贵业公司无需向旅游公司支付合同约定的租金及资金占用费、违约金、律师费等。原告旅游公司的诉请无据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第四条、第五条、第六条的规定，判决如下：驳回原告云南旅游汽车有限公司的诉讼请求。案件受理费119,332.34元，由原告云南旅游汽车有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 覃 华审判员 肖媛华审判员 李丽玲二〇一八年十二月二十日书记员 吕宜芯