河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民再47号再审上诉人（原审被告、反诉原告）：贾希艳，女，1978年6月30日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：马海峰，男，1978年4月19日出生，汉族，住址同上，系再审上诉人贾希艳之夫。委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。再审上诉人（原审第三人）：王海征，男，1977年8月18日出生，汉族，现住廊坊市开发区。委托诉讼代理人：肖林峰，河北天枢律师事务所律师。再审被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔世锋，男，1996年3月18日出生，汉族，住廊坊市。委托诉讼代理人：张克锋，河北张克锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振华，河北张克锋律师事务所律师。再审上诉人贾希艳、王海征与再审被上诉人崔世锋房屋买卖合同纠纷一案，廊坊市广阳区人民法院于2016年8月6日作出（2016）冀1003民初2120号民事判决。贾希艳不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日作出（2016）冀10民终3993号民事判决,已经发生法律效力。崔世锋不服，向本院申请再审。本院于2016年12月1日作出（2016）冀10民申179号民事裁定，由本院另行组成合议庭再审本案。2017年2月28日本院作出（2016）冀10民再110号-1民事裁定，撤销原一、二审判决，发回廊坊市广阳区人民法院重审。重审中，廊坊市广阳区人民法院依法追加第三人王海征参加诉讼，王海征经合法传唤未到庭。2017年5月25日，廊坊市广阳区人民法院作出（2017）冀1003民再2号民事判决。贾希艳、王海征不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人贾希艳及委托诉讼代理人马海峰、田国忠，再审上诉人王海征及委托诉讼代理人肖林峰，再审被上诉人崔世锋的委托诉讼代理人张克锋、赵振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔世锋诉称，2015年11月25日，原、被告双方通过北京金蚂蚁房地产经纪有限公司廊坊分公司（以下简称金蚂蚁公司）达成购买紫金华府小区10-3-702室房屋的意向，并于当天向被告交纳购房定金2万元，被告于2015年11月26日将该房屋的钥匙交付给原告，原告在安装了马桶、油烟机、燃气炉子、花洒、灯具等设施之后正式入住。由于金蚂蚁公司不能协助原、被告办理房屋按揭贷款，2016年2月21日，原、被告通过廊坊天恒房地产经纪有限公司签订《廊坊天恒房地产经纪有限公司居间买卖合同》，该合同约定：被告自愿将紫金华府小区10-3-702室卖给原告，房屋总价款114.5万元，原告须在合同签订后5日内向被告支付银行首付款34.5万元，同时办理贷款，待银行放款前，廊坊天恒房地产经纪有限公司协助原、被告随时到房屋管理中心办理过户手续。合同签订前、后，原告向被告支付购房定金及购房款共计37.5万元，并于2016年2月22日到银行办理了抵押贷款手续，经被告同意原告将涉案房产抵押给河北银行股份有限公司廊坊裕华支行借款80万元用于向被告支付剩余房款。2016年2月24日，河北银行股份有限公司裕华支行批准了原告的贷款申请。后原告多次要求被告办理过户手续，被告要求原告在全部购房款之外多支付5000元，否则不给原告办理过户。由于被告怠于履行过户手续，致使银行无法向被告支付剩余房款，导致原告无法按约定完成付款义务。无奈之下原告诉至法院，请求法院判令：1、被告继续履行原、被告签订的《廊坊天恒房地产经纪有限公司居间买卖合同》，协助原告办理紫金华府小区10-3-702室房屋的过户手续；2、被告依法返还原告多支付的购房款3万元以及原告替被告垫付2015年11月25日之前的物业管理费1702.10元；3、被告赔偿原告违约金34350元；4、被告向原告赔偿因被告违约给原告造成的各项经济损失15000元。本案的诉讼费用由被告承担。被告贾希艳辩称，1、房屋已经过户，原告所诉履行房屋买卖合同已经不具事实基础，要求驳回原告的诉讼请求。2、原告诉讼并非事实，首付金额一直是48万元，是原告未按约定支付严重违约，该项请求不应支持。3、原告要求返还多支付3万元，是原告延期支付首付款，无法办理过户手续，导致被告额外偿还银行贷款的补偿款，该款项是原告自愿支付，依法不应退还。4、原一、二审查明事实可知，原告从来未垫付过2015年的物业费、照明费及垃圾处理费，该费系被告自行缴纳。5、原告作为未按规定缴纳48万元的违约一方，主张违约金没有事实和法律依据。被告贾希艳反诉称，2016年2月21日，被告与原告的代理人崔常建（崔世锋之父）签订廊坊天恒房地产经纪有限公司居间买卖合同，双方约定：被告以114.5万元价格将紫金华府小区10-3-702的房屋卖给原告，原告以贷款方式支付房款，如需中介为其办理贷款，须在签订合同五日内到银行交齐首付款，同时办理贷款。后双方商定首付款48万元，被告积极配合原告办理了银行贷款申请手续，可原告迟迟不能足额支付首付款，导致被告不能解除房屋抵押办理过户。本来是原告先违约却起诉被告怠于履行过户手续承担违约责任。因此提出反诉，请求法院判令：1、解除被告与原告签订的买卖居间合同；2、原告返还其占有使用的紫金华府小区10-3-702房屋并支付自2015年11月26日至实际返还之日的使用费用，按被告每月偿还贷款4600元的标准计算，同时被告返还已收取的部分首付款；3、原告向被告支付违约金34350元(总价款114.5万元的3%)。本案的诉讼费用由原告承担。原告崔世锋辩称，被告要求解除《买卖居间合同》没有事实和法律依据。原告与被告自愿签订了《买卖居间合同》，该合同不存在法定及约定解除的情形，因此，合法、有效，被告无权要求解除合同，相反依法应履行该办理过户的合同义务。被告要求原告返还紫金华府小区10—3—702房产并支付使用费用没有事实和法律依据。签署购房协议的时候原告与被告约定，支付2万元的定金原告即可以无偿使用该房产，并且被告也实际将该房产交付给原告居住，原告也对该房屋进行了装饰和装修。因此，在被告违约导致纠纷发生后要求原告支付房屋使用费没有依据。原告不存在合同约定的违约行为，因此，被告要求原告支付违约金没有事实依据。尽管《买卖居间合同》约定了任何一方违约依法应当向另一方支付违约金，但是原告在合同的签订及履行过程中并未存在任何违约行为，合同签订后原告向被告支付了购房款37.5万元，比约定的购房首付款34.5万元还多支付了3万元，后按照约定的时间申请了贷款手续，于2016年2月24日获得了批准。在约定的付款时间之前原告屡次通过中介人员及催告函的形式通知被告办理过户手续，但是被告明确表示要解除合同。因此，在原告履行完毕合同义务后，被告单方擅自违约的行为应当向原告支付违约金，现其反诉要求原告支付违约金没有任何依据。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。第三人王海征经合法传唤未到庭亦未提交书面意见。原审法院重新审理查明，2015年11月25日，被告与原告在金蚂蚁公司达成出售被告紫金华府10-3-702室房屋的合意，约定2015年12月12日签订《房屋买卖合同》。原告当天向被告交纳定金2万元，被告给原告出具了定金收条一份，收条载明：今通过金蚂蚁地产收到崔世锋先生交来购买廊坊市广阳区紫金华府10-3-702房屋定金人民币贰万元整。并注明：双方协定于2015年12月12日签订《房屋买卖合同》。收款人为贾希艳，居间方为金蚂蚁公司，并加盖了公司合同专用章。被告收到原告定金后将房屋钥匙交给原告，自此原告一直在涉案房屋居住至今。2016年2月21日，原告代理人崔常建与被告通过居间方廊坊天恒房地产经纪有限公司（以下简称天恒公司）签订《买卖居间合同》，合同约定，被告自愿将坐落在廊坊市广阳区紫金华府小区10-3-702室房屋出售给原告，原告愿意购买该房屋，实际成交价格为114.5万元，此价格为被告净得价。被告保证该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权；原告支付其余房款的方式为贷款，如原告需天恒公司为其办理贷款，需在签订合同后五日内同被告、天恒公司到银行交齐首付款，同时办理贷款，待银行放款前，天恒公司协助原、被告双方随时携所有资料到房屋管理中心办理过户手续；原、被告任何一方擅自解除、拒绝履行本合同的，均由违约方向守约方支付房屋实际成交价格的3%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且天恒公司所收取的本合同中约定的所有费用一律不予退还。另外，原、被告在合同中附加约定，1、原、被告双方约定自合同签订之日起五日内到银行办理贷款手续，原告向被告支付银行首付款；2、原告承诺于2016年3月20日前被告收到全部房款，如遇延期原告向被告每月支付利息贰万元整；3、原、被告双方于2015年11月25日同金蚂蚁地产签订的定金收条与天恒公司无关，如因该定金收条发生的任何纠纷，由原、被告双方自行解决，天恒公司不承担任何法律责任；4、如遇特殊情况原告贷款不能正常批复，被告有权收回该房屋，原告所支付的首付款应由被告退还，同时原告需按实际损失支付被告损失费。合同签订当日，天恒公司收取了原告房屋代理费2000元、房屋评估费5000元、房屋贷款手续费8000元。2015年12月21日，原告给被告转账13万元；2016年2月22日，原告给被告转账20万元；2016年2月29日，又转给被告25000元；加上2015年11月25日原告交付的定金2万元，原告共计已支付被告37.5万元。被告主张收到房款34.5万元，其余3万元系原告支付给被告用于交纳2016年2月20日前房贷等费用。2016年2月23日，廊坊市岳华房地产评估有限公司出具房产抵押登记通知书，载明受原告委托对涉案房屋进行了评估，现值100万元。2016年2月24日，原告与河北银行股份有限公司廊坊裕华支行签订《特别签订条款》，约定原告向河北银行裕华支行以涉案房屋作抵押贷款80万元。该款项已过期不能正常发放。2016年3月14日，原告向被告发出限期履行催告函，要求被告协助履行过户手续。2016年4月19日，廊坊阔达物业服务有限公司紫金华府客户服务中心出具证明涉案房屋2014年12月31日至2015年12月31日物业费1702.1元。被告贾希艳于2016年8月21日已缴纳。另查明，该案在二审诉讼期间被告贾希艳将涉案房屋重新评估160万元，以实际交易金额96万元卖给第三人王海征。原告称被告与第三人买卖过程中第三人王海征未到涉案房屋实地进行查看,属于严重违法行为。被告辩称2015年1月在58同城挂售该涉案房屋，第三人王海征在2015年3月看过该房，因价格未能谈拢，故在后期买房时未再到房屋勘察。以上事实有《房屋买卖居间合同》、购房款项及税费明细、定金收条一张、银行付款记录、房屋抵押登记通知书、特别签订条款、限期履行催告函、EMS全球邮政特快专递邮寄单、杜建甫的录音光盘、天恒公司收据、房产抵押登记通知书、物业公司证明、金蚂蚁公司的证明、原、被告间录音光盘及录音整理材料以及原、被告陈述可证。原审法院重审认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应本着诚信原则切实全面履行合同义务。二审诉讼期间，被告将涉案房屋重新评估160万元，以96万元转让给第三人，尽管已经办理过户，因第三人在房屋交易过程中未曾到涉案房屋进行实地查看，未支付合理价款且未合法入住，故不属于善意取得。故被告以该房屋已经转让要求驳回原告的诉讼请求不予支持。被告与第三人之间的利益损失，另行处理。该涉案房屋2014年12月31日至2015年12月31日物业费1702.1元，被告贾希艳于2016年8月21日已缴纳，原告要求返还不予支持。原告自愿给付被告3万元用于被告支付在房屋过户期间交付房贷等的费用，原告要求返还，理据不足，本院不予支持。由于合同未明确约定首付款数额，双方发生争议，致使合同没有继续履行，双方均存在过错，因此，对于原告要求被告支付违约金、经济损失以及被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、原告崔世锋与被告贾希艳继续履行双方签订的《廊坊天恒房地产经纪有限公司买卖居间合同》，原告崔世锋于判决生效后二十日内一次性给付被告贾希艳剩余房款80万元；被告贾希艳、第三人王海征于判决生效后二十日内协助原告崔世锋办理紫金华府小区10-3-702室房屋的过户手续；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的反诉请求。案件受理费减半收取7670元，反诉费7670元，原告承担7670元，被告承担7670元。再审上诉人贾希艳上诉请求，撤销廊坊市广阳区人民法院（2107）冀1003民再2号民事判决，并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人崔世锋承担。事实与理由：1、原审判决中关于上诉人与被上诉人未约定首付款数额的认定是错误的。2015年11月25日，上诉人与被上诉人在金蚂蚁公司就涉案房屋的价款已经达成合意，被上诉人向上诉人支付首付款48万元，并交付了定金2万元，证明被上诉人对首付款48万元是认可的。同时，上诉人在原审庭审中提交的录音可以证实，被上诉人的父亲崔常建认可首付款为48万元，因其给付的前期款项系其多方筹集，现无力给付剩余首付款，并请求上诉人为其借款，由其负担1万元利息。因此，上诉人与被上诉人约定的首付款数额应为48万元。2、原审驳回上诉人要求解除合同由被上诉人支付违约金诉讼请求的判决是错误的。上诉人与被上诉人签订的《买卖居间合同》明确约定，如遇特殊情况被上诉人的贷款不能正常批复，上诉人有权收回该房屋；被上诉人承诺于2016年3月20日前上诉人收到全部房款，如遇延期，被上诉人向上诉人每月支付利息2万元。上诉人在原审庭审中提交的录音显示，自2016年3月28日三方沟通后，被上诉人未按照约定给付上述任何一笔款项。上诉人多次向被上诉人催告，直至本案原二审判决前，被上诉人仍未按照约定向上诉人足额给付首付款，亦未给付剩余房款，致使双方无法继续履行合同，上诉人无法实现交易目的。因此，上诉人要求解除合同的诉讼请求应当得到支持。被上诉人逾期支付房款违约行为致使上诉人多承担了近一年的银行贷款利息，给上诉人造成损失。依据合同约定上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求也应得到支持。3、原审判决认定第三人不属于善意取得是错误的，上诉人与第三人之间的房屋买卖符合法律规定。本案二审判决生效后，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同即已解除，上诉人有权将涉案房屋另行出售。购房前是否实地看房不属于法律规定的范畴，第三人已支付合理房屋价款，涉案房屋并非低价出售，且房屋已过户，第三人已实际取得该房屋所有权。再审上诉人王海征上诉请求，撤销廊坊市广阳区人民法院（2107）冀1003民再2号民事判决，并依法改判驳回被上诉人崔世锋的诉讼请求或将该案发回一审法院重审。事实与理由：一审法院认定事实不清并且错误理解与适用善意取得制度。1、善意取得制度是处分人没有所有权和处分权将不动产或动产转让给受让人，受让人在一定条件下取得转让物的所有权。本案中，原审被告贾希艳为涉案房屋的房主，有权处分其拥有所有权的房屋，不构成善意取得制度中的无处分权人对房屋进行无权处分。故本案不应适用善意取得制度。2、王海征与贾希艳于2016年9月21日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该合同约定贾希艳将坐落于廊坊市广阳区紫金华府小区10号楼3单元702室的房屋以1775540元的价格卖给王海征，并不是一审法院认定的96万元，符合当时的市场价并且高于评估的160万元，属于合理价款。王海征于2016年9月22日按合同约定将购房定金550000元汇入贾希艳的银行账户，9月23日将剩余购房款1225540元汇入贾希艳的银行账户。王海征支付全部购房款后贾希艳于2016年9月30日协助王海征办理了涉案房屋所有权转移登记手续，王海征依法取得涉案房屋的所有权。3、在王海征对贾希艳与崔世锋之间的交易并不知情的情况下，在支付合理对价后办理房屋所有权变更登记手续，合情合理，王海征作为善意买房人已经取得涉案房屋的所有权。再审被上诉人崔世锋辩称，1、涉案房屋买卖合同有效，应该履行。贾希艳不履行合同属于违约，2016年3月14日崔世锋曾委托律师向贾希艳发出律师函要求限期履行合同，但贾希艳开始并未理睬，后表示解除合同，导致3月20日前付款行为无法履行。本案合同无法履行的责任在贾希艳一方。2、王海征没有到房屋现场进行查看，而且以明显低于当时市场价购买涉案房产，不属于善意取得，应认定无效。一审判决认定事实及适用法律正确，应驳回上诉维持原判。围绕当事人的上诉请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于崔世锋是否已完成银行抵押贷款审批手续，以及房屋买卖合同首付款数额问题。1、根据崔世锋提交的2016年2月23日廊坊市岳华房地产评估有限公司出具房产抵押登记通知书、2016年2月24日崔世锋与河北银行股份有限公司廊坊裕华支行签订《特别签订条款》和2016年11月10日本院依法对河北银行裕华路支行部门经理史高娃所做调查笔录，结合贾希艳在原一审提交的反诉状中明确表示已积极配合崔世锋办理了银行贷款申请手续，足以证实崔世锋已向银行申请按揭贷款80万元并且获得批准的事实。由于未及时办理房屋过户手续，该贷款已过期不能正常发放。2、根据本院依法调取的2016年9月19日金蚂蚁公司出具的《情况说明》、证人王某（天恒公司职员）2016年11月10日调查笔录与2017年8月21日询问笔录、证人于某（天恒公司职员）2017年8月16日询问笔录、证人韩某（天恒公司职员）2017年8月16日询问笔录，以及贾希艳、崔世锋分别提交的录音资料足以证明：2015年11月25日，崔常建（崔世锋之父）与贾希艳在金蚂蚁公司就涉案房屋买卖口头达成一致协议，房屋价款114.5万元，首付款数额为48万元。当日，崔常建支付定金2万元，与贾希艳约定2015年12月12日双方到金蚂蚁公司签订房屋买卖合同。因崔常建自有资金不足，需要借款15万元，金蚂蚁公司没有联系借款的业务，崔常建与贾希艳没有按照约定到金蚂蚁公司签订房屋买卖合同。为了凑齐48万元首付款和能够向银行贷款80万元，崔常建通过他人介绍到天恒地产公司办理借款、补签房屋买卖合同和办理银行贷款手续。在天恒公司，崔常建与贾希艳之间达成由贾希艳向天恒公司联系的出借人借款15万元，崔常建为担保人并承担利息的口头协议。该口头协议达成后，在2016年2月21日崔世锋与贾希艳签订《房屋买卖居间合同》，同年2月24日崔世锋办理银行贷款80万元的申请审批手续。之后，贾希艳以崔常建占有使用房屋而自己还要每月偿还银行贷款为由，拒绝履行口头借款协议并表示解除房屋买卖合同。关于王海征购买涉案房屋问题，王海征提供了58同城网络信息打印件、房屋买卖合同、银行转账凭证、安次区地方税务局评估结果通知单、安次区地方税务局出具的增值税发票、安次区地方税务局出具的税收完税证明、廊坊市不动产登记中心出具的不动产权证书。王海征所提交的证据能够证明：2015年5月马海峰（贾希艳之夫）曾在58同城发布出售紫金华府二手房信息。2016年9月21日，贾希艳与王海征签订房屋买卖合同，合同约定贾希艳以1775540元的价格将紫金华府10-3-702号房屋出售给王海征。当时税务机关评估该房屋价格为1605099.09元。王海征于2016年9月22日、23日向贾希艳共计支付购房款1775540元，同年9月30日廊坊市国土资源局向王海征颁发不动产权证书。王海征未提供证据证明其与贾希艳签订房屋买卖合同之前实地查看过房屋。本院查明的其它事实与原审法院重审查明的事实一致，依法予以确认。本院二审认为，涉案《房屋买卖居间合同》系贾希艳、崔世锋、天恒公司三方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对三方均具有法律约束力。该合同中虽未明确约定首付款的数额，但依据金蚂蚁公司出具的《情况说明》、证人王某、韩某、于某证言以及贾希艳和崔世锋所提交的录音资料等证据，可以认定崔世锋购房首付款应为48万元。崔世锋之父崔常建为了凑齐48万元首付款和办理向银行贷款80万元的手续，与贾希艳协商后从金蚂蚁公司转换到天恒公司，在天恒公司的居间服务下，双方达成由贾希艳作为借款人向第三方借款15万元，崔常建为担保人并承担借款利息的口头协议。按此办法解决了崔世锋48万元首付款不足问题，同时也解决了贾希艳办理解除原房屋贷款抵押所需资金问题。该口头协议达成后，三方在2016年2月21日签订了《房屋买卖居间合同》，同年2月24日崔世锋办理了银行贷款80万元的贷款审批手续。崔世锋已支付贾希艳37.5万元，加上崔世锋从银行贷款80万元，确已满足履行给付合同价款114.5万元的条件。崔世锋通过天恒公司和律师事务所通知要求贾希艳继续履行合同，贾希艳明确提出解除合同并拒绝履行合同义务，构成违约，依法应承担违约责任。贾希艳在涉案房屋已交付崔世锋实际占有使用，原一审判决双方继续履行合同，案件处于二审审理之中的情况下，无权对涉案房屋进行处分。王海征作为完全民事行为能力人应当知道购买房屋是一种不仅对自己而且对其家庭都是非常重要的民事活动，应该尽到实地查看房屋状况的合理注意义务。事实上，王海征在与贾希艳房屋买卖交易过程中未到房屋现场进行查看，并以明显高于市场价的价格购买涉案房屋，违反一般房屋买卖交易习惯，且购买房屋后，王海征只是持有不动产产权证书，而不主张和要求实际占有使用房屋，贾希艳亦未向王海征实际交付房屋，明显不符合常理。王海征具有违反交易习惯和常理的明显过错，虽取得不动产产权证书，但不属于善意取得，应认定为无效。贾希艳、王海征的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决贾希艳与崔世锋继续履行合同并无不当，但综合考虑崔世锋仅支付部分合同价款即实际居住使用涉案房屋达两年之久，以及房屋市场价格上涨等因素，基于公平原则和均衡双方经济利益的目的，崔世锋应在履行原审判决的基础上，酌情对贾希艳给予适当经济补偿。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持廊坊市广阳区人民法院(2017)冀1003民再2号民事判决；二、再审被上诉人崔世锋另给付再审上诉人贾希艳经济补偿人民币15万元，于本判决生效后20日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费23110元，由再审上诉人贾希艳、王海征共同负担。诉讼保全费5000元，由再审被上诉人崔世锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘润涛审 判 员 崔邦庆审 判 员 马艳侠二〇一八年二月八日法官助理 魏俊国书 记 员 齐晓星