上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26933号原告：上海太平洋百货有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王波，董事长。委托诉讼代理人：邱宇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：段巧琴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海市静安区吉珑站餐厅(个体工商户)，经营场所上海市静安区天目西路XXX号XXX-XXX区域。经营者：常林。原告上海太平洋百货有限公司(以下简称太平洋公司)与被告上海市静安区吉珑站餐厅(以下简称吉珑站餐厅)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序。后因吉珑站餐厅下落不明，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序，由审判员独任审理，并于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人段巧琴到庭参加诉讼。被告吉珑站餐厅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令太平洋公司与吉珑站餐厅签订的《上海太平洋百货租赁合同》及《补充条款》于诉状副本送达之日解除；2、判令吉珑站餐厅向太平洋公司支付终止合同赔偿金92,466.68元；3、判令吉珑站餐厅向太平洋公司支付2019年11月的租金余额9,161.32元,并按照月租金23,116.67元的标准向太平洋公司支付自2019年12月起至系争房屋实际腾退日即2020年7月31日止的租金194,094.68元;5、判令吉珑站餐厅按照每月3,040元的标准向太平洋公司支付自2019年12月起至2020年7月31日止的管理费，共计24,320元;6、判令吉珑站餐厅向太平洋公司支付自2019年12月的广告赞助费2,666.67元，并按照每月666.67元的标准,向太平洋公司支付自2020年1月起至2020年7月31日止的广告赞助费，共计7333.36元;7、判令吉珑站餐厅向太平洋公司支付自2019年10月起至2020年7月31日止的水、电费，共计19,864.2元;8、判令吉珑站餐厅以上述应付的租金、管理费、广告赞助费、水电费各自为基数,按年利率24%的标准，向太平洋公司支付自各款项应付款之日起至吉珑站餐厅实际付款之日止的逾期付款违约金(合同约定的违约金标准为2,000元/日，原告酌情调整为年利率24%的标准);9、判令吉珑站餐厅已支付的保证金69,350元归原告所有。事实和理由：2017年6月21日,太平洋公司与吉珑站餐厅签署《上海太平洋百货租赁合同》,约定太平洋公司向吉珑站餐厅出租上海市静安区天目西路XXX号XXX-XXX区域(以下简称系争房屋)。太平洋公司给予吉珑站餐厅30天免租装修期,计租的租赁期限自2017年6月18日起至2020年11月30日止。2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金为每月23,116.67元或以月税前营业额的12%取高计取；2019年7月1日至2020年11月30日期间的租金为25,428.33元每月或以月税前营业额的13%取高计取；租金支付方式为每个月提前支付下个月的租金；合同签订后,太平洋公司按约将租赁房屋交付给吉珑站餐厅使用。太平洋公司与吉珑站餐厅于2019年10月12日签订《补充条款》,约定太平洋公司同意自2019年9月1日至2020年11月30日,减免递增租金,月租金调整为23,116.67元。2019年11月起,吉珑站餐厅开始拖欠租金、管理费、广告赞助费及水电费至今。经太平洋公司多次催缴后,吉珑站餐厅曾两次制定还款计划,但均未按约还款。2020年3月25日,吉珑站餐厅擅自停止营业,吉珑站餐厅既未就终止合同事宜与太平洋公司签署相关协议,也未将房屋清空、恢复原状后返还太平洋公司。太平洋公司多次电话、微信联系无果。太平洋公司认为,吉珑站餐厅拖欠租金等相关费用,太平洋公司有权解除合同,并要求吉珑站餐厅承担违约责任。现为维护自身权利，太平洋公司诉至法院，请求判如所请。被告吉珑站餐厅未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海港沪房地产有限公司(以下简称港沪公司)。2000年，港沪公司与太平洋公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定港沪公司将嘉里不夜城商场裙楼的地库一层一部分首层、一部分二层、三层及四层，租赁期限自2000年12月1日起至2020年11月30日。2017年6月21日，太平洋公司(出租方，甲方)与吉珑站餐厅(承租方，乙方)签订《上海市太平洋百货租赁合同》，约定：太平洋公司将系争房屋出租给吉珑站餐厅用于经营小吃，租赁面积76平方米；租赁保证金69,350元，乙方违反本合同造成甲方损失时，甲方有权从保证金中抵扣；甲方于2017年5月14日移交系争房屋；装修期自2017年5月18日起至2017年6月17日止；租赁期限自2017年6月18日起至2020年11月30日止；乙方应于每个月支付一次下个月的租金，乙方应于每个日历月的5日与甲方确认支付的租金数额，双方确认无误后，甲方开具付款通知书及租金发票，乙方收到凭证后7个工作日支付该笔金额；2017年6月18日起至2017年6月30日止，每月固定租金为9,880元；2017年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金23,116.67元，每月租金10元/平方米/天或税前营业额的12%抽成，二者取高；2019年7月1日起至2020年11月30日止，每月租金25,428.33元，每月租金11元/平方米/天或税前营业额的13%抽成，二者取高；自2017年6月起至2020年11月每月支付广告赞助费2,666.67元；专区管理费(含空调费)40元/平方米/月，每月15日前支付当月专区管理费；发生的水、电、煤气、电话等费用按乙方实际营业面积计算由乙方承担；乙方滞付该专区租金、空调费、管理费，且累计额超过每月租金，乙方收到甲方书面翠盖7个工作日后，乙方仍未支付，或乙方逾期支付其他各项费用金额满三万元，经甲方书面催告7日后，乙方仍未支付，甲方有权终止合同，除没收乙方保证金外，乙方还应支付四个月租金金额作为终止合同赔偿金；凡违反本合同条款的一方违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为2,000元/日。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，太平洋公司向吉珑站餐厅交付了系争房屋，吉珑站餐厅使用系争房屋进行经营。2019年6月14日及9月20日，吉珑站餐厅因经营困难向太平洋公司申请减免租金递增部分和广告费。2019年10月12日，双方签订《补充条款》，约定自2019年9月1日起至2020年11月30日，减免递增租金，租金为23,116.67元/月。2020年，双方又签订《补充条款》，约定，自2020年1月1日起至2020年11月30日，广告费由原2,666.67元/月减至666.67元/月，减免的费用以现金券的方式提供给吉珑站餐厅，由吉珑站餐厅安排以促销活动方式使用。2019年12月20日、12月28日及2020年3月15日，太平洋公司向吉珑站餐厅催讨欠付的2019年11月、12月及2020年1月的租金。后吉珑站餐厅出具还款计划，载明尚欠2019年11月、12月及2020年1月租金103,488.40元，预计2019年12月31日前支付30,000元，其余款项分期每月偿还。另查，2019年10月起至2020年3月，吉珑站餐厅欠付水费、电费共计19,864.20元。2020年7月31日，太平洋公司收回系争房屋。再查，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，太平洋公司认为疫情期间，吉珑站餐厅关店一个月，于2020年2月24日恢复营业，但系争房屋所在的商场在疫情期间没有关门。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《上海市太平洋百货租赁合同》及《补充条款》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。吉珑站餐厅使用系争房屋，应按约支付租金。吉珑站餐厅长期拖欠租金的行为构成违约，太平洋公司有权解除合同。太平洋公司于2020年7月31日收回系争房屋，意为解除合同，自该日起合同已在客观上无法继续履行，故合同的解除日期为2020年7月31日。关于合同解除的后果：1.被告应支付2019年11月的租金9,161.32元以及自2019年12月起至2020年7月31日的租金，然在疫情期间，为配合疫情防控措施，吉珑站餐厅存在一定期间不能经营的情况，考虑到公平原则，应由太平洋公司和吉珑站餐厅分担该期间的损失，故本院酌情确定吉珑站餐厅应支付的租金共计为170,978元；2.被告应支付欠付的水、电费共计19,864.20元，自2019年12月起至2020年7月31日止的管理费24,320元、广告赞助费7,333.36元，对于太平洋公司主张的该些费用，本院予以支持；3.吉珑站餐厅的行为构成根本违约，太平洋公司主张吉珑站餐厅支付终止合同赔偿金92,466.68元，并要求没收吉珑站餐厅已经支付的租赁保证金69,350元，实质上均系要求吉珑站餐厅承担违约责任，本院酌情确定吉珑站餐厅应支付违约金69,350元。为避免诉累，吉珑站餐厅已支付的保证金69,350元在本案中一并处理，用于冲抵违约金，太平洋公司无需退还；4.关于逾期付款违约金，合同并未明确约定，且太平洋公司的损失已经获得了违约金的补偿，故其主张逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海太平洋百货有限公司与被告上海市静安区吉珑站餐厅就上海市静安区天目西路XXX号XXX-XXX区域签订的《上海市太平洋百货租赁合同》及补充条款于2020年7月31日解除；二、被告上海市静安区吉珑站餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋百货有限公司欠付的租金170,978元；三、被告上海市静安区吉珑站餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋百货有限公司物业管理费24,320元；四、被告上海市静安区吉珑站餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋百货有限公司广告赞助费7,333.36元；五、被告上海市静安区吉珑站餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋百货有限公司水、电费19,864.20元；六、被告上海市静安区吉珑站餐厅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋百货有限公司违约金69,350元(以被告上海市静安区吉珑站餐厅已支付的保证金69,350元冲抵)；七、驳回原告上海太平洋百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,786.65元，由原告上海太平洋百货有限公司负担2,115.40元，被告上海市静安区吉珑站餐厅负担5,671.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二一年三月十日法官助理 潘 云书 记 员 郇 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。