湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5421号 原告：李志云，女，汉族，1975年1月1日出生，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：孟艾无，男，汉族，1970年9月30日出生，住永州市冷水滩区，系原告的配偶，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：艾子贵，系湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州市宜德置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区新府路51号银象市场41号门面。 法定代表人：王茂明，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐军，男，汉族，1980年10月1日出生，住冷水滩区，系公司法务，代理权限为一般代理。 被告：陈利民，男，汉族，1986年5月7日出生，住东安县。 被告：欧德君，男，汉族，1983年5月1日出生，住祁阳县。 原告李志云诉被告永州市宜德置业有限公司（以下简称宜德公司）、陈利民、欧德君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志云的委托诉讼代理人孟艾无、艾子贵，被告宜德公司委托诉讼代理人唐军到庭参加诉讼。被告陈利民、欧德君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志云向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告与原告于2018年8月26日签订“永州市商铺买卖合同”终止履行，执行商铺退款协议，并责令被告共同偿还原告购商铺总款150000元，逾期办证违约金（日付总款万分之三）9450元及商铺退款协议约定违约金（日付总款千分之一）即150元/天（从2020年7月13日至付清商铺总款日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：在2018年，被告宜德公司在冷水滩区政府门口广场以有政府红头文件、重点项目为幌子，大肆虚假宣传“购铺享有高回报，并承诺一年内可办理产权证”，当时由被告欧德君以宜德公司名义出面办理相关“买卖合同”，后期被告陈利民委托被告欧德君办理商铺退款，原告于2018年8月24日交商铺团购费5000元，又于2018年8月26日交了145000元商铺款且当天双方签订“永州市商铺买卖合同”约定：买受人购买的商铺为现铺，第1层1268号房，面积8.27平方米，单价17533.25元/m2，总金额145000元，共预交150000元（含先交5000元）下余房款以三年租金抵扣，关于产权的约定：出卖人应在商品房交付使用后365天内办理产权证，如因出卖人的原因，不能在规定期限内取得不动产权证的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，事后，经查该房产是长沙市锦涛汽车贸易有限公司委托被告宜德公司和被告陈利民是最大股东委托欧德君办理商铺退款的，而该房产登记在黄振宇和柏林的名下，且该房产于2014年3月已经抵押给银行，根本无法办理产权证，经双方多次协商无果，后于2020年6月10日双方签订“商铺退款协议书”约定：在2020年6月30日之前一次性付清全额款，逾期另按全额款日付千分之一违约金，即150元/天，逾期支付了12天，时至2020年7月13日一直拖欠违约金且购房款总额150000元至今分文未付，综上所述，被告方故意隐瞒存在银行抵押且查封的真实情况，且没有政府相关部门合法登记手续，而哄骗广大业主签订商铺买卖合同，现原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求判如所请。 被告宜德公司辩称：1、本案原告的诉请互相矛盾，诉请要求被告偿还原告逾期办证补偿金，又要求支付商铺退款违约金；2、原告的起诉没有事实及法律依据，双方签订的房屋买卖合同正在履行，原告与我司签订了委托经营管理合同，商铺已经交付使用，涉案商铺不能办证，不是本案被告的原因，是历史遗留问题，是以前的建筑商消防没有通过，我司正在推进该事，预计于本月15日可以办证；请求法院依法驳回原告的所有诉请。 被告陈利民、欧德君未予答辩，亦未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，原告李志云（买受人）向被告宜德公司（出卖人）购买了位于永州市冷水滩区××路××商场××层××号商铺，并向被告宜德公司支付了团购费5000元，8月26日，双方签订了一份《永州市商铺买卖合同》，合同第二条约定：买受人购买的房屋为现房。出卖人负责将原房屋所有权证号为永房权证冷字第7××4号、7××5号、7××8号、7××5号、7××4号、7××4号的物业分户至买受人名下；合同第三条约定：该商品房建筑面积共8.27平方米；合同第四条约定：该商品房单价为每平方米计￥17533.25元，总金额计145000元；合同第八条约定：出卖人应当在2018年8月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；⑵因重大政策性调整和政府部门调整方案，出卖人取得证明，并在取得证明之日起30日内告知买受人；⑶因政府机构的行为，以及遵守配合政府有关法规及规范性文件和政策以及施工中因故变更设计造成的延误；⑷买受人未能按时付款或按时办理相关手续；⑸合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展；合同第九条约定：由于出卖人原因，未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的年息1%向买受人支付违约金；合同第十三条约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，应将办理不动产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定限期内取得不动产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人可退房，出卖人在最后规定期限的第二天起，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合同第十四条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交永州市仲裁委员会仲裁。同日，原告李志云的丈夫孟艾无向被告宜德公司支付了购买商铺的全款145000元，被告宜德公司出具了一张《收据》：“兹收到孟艾无交来宜德109商铺1-1268商铺（全款）1450000。” 经查明，被告宜德公司用于出售的商铺中，位于冷水滩区××路××的房屋（所有权证号：××）、位于冷水滩区××路××号的房屋（所有权证号：××）、位于冷水滩区××路××金竹区（所有权证号：××），其房屋所有权登记在案外人黄振宇、柏林名下，且已经被抵押。 2020年5月12日，被告宜德公司向被告欧德君出具了一份委托书，委托被告欧德君、陈利民处理商铺退款事项。2020年6月10日，原告李志云（乙方）与被告宜德公司（甲方）经协商后签订了一份《商铺退款协议书》：“经双方协商，甲方同意为乙方商铺号1-1268，面积8.27平方米，定金人民币5000元，商铺款人民币145000元等各个款项共计人民币150000元，一次性退还给乙方；若甲方逾期未将全额款项支付给乙方，甲方应另外按日向乙方支付人民币150元全额款项的千分之一的违约金。违约金与原合同有矛盾的，以此协议为准；若甲方在2020年6月30日前未按协议一次性将全额款项付款给乙方，则乙方有权立即向法院起诉，且有权要求甲方支付全额款项并向甲方索赔合同和协议中相关违约金；此协议作为双方签订的退铺退款协议，与买卖合同具有同等法律效力。担保人：欧德君。”2020年7月1日至7月12日，被告宜德公司通过微信转账向原告李志云支付了每天150元的违约金。后被告宜德公司没有退还原告购商铺款，也没有继续向原告支付违约金，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《永州市商铺买卖合同》和《商铺退款协议书》系双方真实意思表示，合法有效。双方终止买卖合同后，被告没有按照退款协议履行义务，属违约行为，应承担违约责任。因此，原告要求被告宜德公司退还购商铺款并支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。由于约定的违约金过分高于原告的损失，本院调整为按一年期市场贷款报价利率的四倍计算。被告陈利民受被告宜德公司委托办理相关事宜，依法不承担责任。被告欧德君作为担保人，应承担一般保证责任。 依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第六百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告永州市宜德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李志云商铺款150000元，并支付违约金（以本金150000元为基数，从2020年7月13日起按一年期市场贷款报价利率的四倍计算，至本金还清为止）； 二、被告欧德君对上述债务承担一般保证偿还责任； 三、驳回原告李志云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3660元，公告费560元，由被告永州市宜德置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  刘小龙 人民陪审员  刘湘萍 人民陪审员  周湘英 二〇二一年三月三十一日 书 记 员  蒋 羿