上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初13489号原告：刘月芳，女，1962年8月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：潘灵，上海启恒律师事务所律师。被告：胡业敏，女，1962年6月1日生，汉族，户籍地安徽省。原告刘月芳与被告胡业敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易转普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘月芳的委托诉讼代理人潘灵到庭参加诉讼。被告胡业敏经本院合法传唤(公告送达)，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘月芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的房屋租赁合同；2、判令被告将上述房屋返还给原告；3、判令被告支付原告违约金人民币1,900元(以下币种均为人民币)。审理中，原告刘月芳变更诉讼请求：1、确认原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同于2017年7月6日解除；2、判令被告腾空上述房屋，并返还给原告；3、判令被告支付原告拖欠的房屋使用费(按日租金的两倍即126.66元/日的标准，自2017年8月1日起算至实际搬离之日止)。4、判令被告支付原告违约金人民币1,900元。事实和理由：2015年3月19日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定，被告向原告承租涉案房屋，租期自2015年5月1日至2020年4月30日止，租金为每月1,900元，每三个月为一期支付。被告另支付保证金1,900元。后原告发现，被告在未经原告同意的情况下，将涉案房屋转租给他人，故原告提出上述诉讼。被告胡业敏未作答辩，未提交证据材料。本院经审理查明：刘月芳为上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2015年3月19日，刘月芳(出租人，甲方)与胡业敏(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方；租期为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；租金每月1,900元，按三个月为一期支付，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前；保证金1,900元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息返还给乙方；租赁期内，水费、电费、煤气费等房屋使用费由乙方承担，物业费由甲方承担；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附；乙方应按本合同的规定，按时支付租金等各项应付费用，逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任；除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备返还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置，若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。另，其他约定，甲方允许乙方装修，但不得改变房屋结构；不得群租、不得合租。合同签订后，胡业敏支付了保证金1,900元，租金付至2017年7月31日。租赁期间，刘月芳认为胡业敏将涉案房屋转租违反了上述合同约定，故为此涉讼。刘月芳为证明其主张，向本院提交了下列证据：证据1、2016年6月16日胡业敏与案外人沈某签订的租赁合同复印件，约定租期自2016年6月18日至2017年6月17日，月租金3,333元，证明胡业敏将涉案房屋进行了转租。证据2、短信截图和通话记录截图，证明刘月芳于2017年7月29日以短信和电话形式通知胡业敏解除涉案房屋租赁合同。证据3、2017年6月17日胡业敏与案外人签订的租赁合同照片截图，该份租赁合同由实际承租人向刘月芳出示，证明胡业敏将涉案房屋再次进行了转租。审理中，刘月芳表示，胡业敏与沈某签订的转租合同租期已届满，沈某于2017年6月搬离后涉案房屋空关，但胡业敏之后又将涉案房屋转租给了案外人郑某某。刘月芳提起本案诉讼后，胡业敏未再支付租金。保证金1,900元作为违约金予以没收。水电费目前无欠付情况。刘月芳自行解决与次承租人之间相关事宜。以上事实，有房屋租赁合同、房地产权证及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同约定，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任。现原告主张被告存在转租行为，并提供了被告与案外人签订的房屋租赁合同等予以证明，本院认为，根据原告提交的证据可以认定被告将涉案房屋进行了转租。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。被告的转租行为未经原告书面同意，已构成违约，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。原告提交的起诉状要求解除双方签订的房屋租赁合同、返还房屋并支付违约金，被告于2017年7月6日收到起诉状副本，原告虽后于同年7月29日再次以发短信的形式通知被告解除合同，但本院认为，涉案房屋租赁合同应于被告收到起诉状之日即2017年7月6日已解除。涉案房屋租赁合同解除后，被告理应腾让涉案房屋，并将该房屋返还给原告，并支付截止至实际返还之日的房屋使用费。对房屋使用费的具体金额。根据租赁合同约定，乙方应在租赁期限届满后三日内，将该房屋及装修、附属设施、设备返还甲方，若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。本院认为，该条款约定的是房屋租赁合同届满后被告逾期返还房屋的违约责任，现租期尚未届满，不属于该条款约定的情形，故原告据此主张被告按日租金的两倍支付房屋使用费，依据不足，本院不予准许。房屋使用费可参照双方约定的租金标准支付。对违约金。根据租赁合同约定，违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍，现原告主张没收保证金1,900元，作为违约金，本院可予准许。对水电费。原告表示，目前无欠付情况，故本案中暂不予处理，双方可待被告返还房屋当日据实结算。审理中，原告表示，自行处理与次承租人之间的相关事宜，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘月芳与被告胡业敏就上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2017年7月6日解除；二、被告胡业敏于本判决生效之日起十日内，腾退上述房屋，并将该房屋返还给原告刘月芳；三、被告胡业敏于本判决生效之日起十日内，按每月1,900元的标准向原告刘月芳支付自2017年8月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；四、原告刘月芳没收被告胡业敏已付保证金1,900元；五、驳回原告刘月芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费145元，由原告刘月芳负担63元，被告胡业敏负担82元。公告费560元，由被告胡业敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  俞蔚明审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一八年五月二十九日书 记 员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。