广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初13871号原告：东莞市沙田建泰傢俬厂。住所地：广东省东莞市沙田镇西太隆村就兴。经营者：何建培，男，1966年8月29日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：何安祺，广东厚鼎律师事务所辅助人员。被告：陆菊娣，女，1963年1月20日出生，汉族，住浙江省慈溪市，委托诉讼代理人：徐飘静，浙江慈中律师事务所律师。原告东莞市沙田建泰傢俬厂（下简称建泰厂）（经营者：何建培）与被告陆菊娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建泰厂的委托诉讼代理人吕文亮，被告陆菊娣及其委托诉讼代理人徐飘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建泰厂向本院提出诉讼请求：1.解除《厂房租赁合同》，被告归还租赁物；2.被告向原告支付租金（租金按照160,000元/月的标准，从2017年10月21日起计至被告归还租赁物之日止）；3.原告没收被告保证金600,000元；4.被告向原告支付原告垫付的2017年11月1日至2018年2月7日期间的水电费145,000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告建泰厂和被告陆菊娣于2017年6月25日签订《厂房租赁合同》，约定每月租金160,000元，被告应在每月6日前以银行转账或现金的方式缴付租金，但从2017年10月起，被告开始拖欠租金。截至起诉之日，被告尚欠原告租金219,481元。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院请求判如所请。被告陆菊娣辩称，被告陆菊娣从未与原告建泰厂签订过《厂房租赁合同》，也没有支付过保证金，更没有使用过原告的厂房。原告提交的《厂房租赁合同》的签订时间是2017年6月25日，该日被告并没有在东莞市，是不可能与原告签订《厂房租赁合同》的。另外，《厂房租赁合同》中“陆菊娣”的签名也并非被告所签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何建培系个体工商户建泰厂的经营者，建泰厂为涉案租赁物的所有权人，该租赁物已办理了房地产权证。2017年6月3日，建泰厂的经营者何建培与被告陆菊娣签订了一份《关于租赁合同协议书》，该协议书约定：1.被告陆菊娣赔偿何建培2016年租赁合同的损失100,000元；2.双方新签订租赁合同的租期为6年，每月租金为160,000元，租期内三年后递增10%租金；3.2016年原租赁合同纠纷所欠租金约为750,000元，陆菊娣承诺在2017年6月9日前支付该款；4.原租赁合同的保证金或者押金600,000元，何建培在收到750,000元后，将该600,000元转移到陆菊娣公司名下，作为双方所签新租赁合同的保证金；5.上述750,000元在2017年6月9日未到账或支付，则本协议书作废。被告陆菊娣确认上述《关于租赁合同协议书》的真实性，但主张原告与广东佳润家具有限公司（下简称佳润公司）于2016年就涉案的租赁物存在房屋租赁合同纠纷案件，被告陆菊娣在此期间与佳润公司洽谈合作事宜，其受佳润公司的委托与何建培签订该协议书。在上述协议书签订后，被告陆菊娣主张其于2017年6月9日向何建培支付了759,356元。原告建泰厂主张双方又于2017年6月25日签订一份《厂房租赁合同》，约定：何建培将坐落在东莞市沙田镇西太隆华美路388号的厂房、宿舍出租给陆菊娣作家具厂使用。租赁期限从2017年7月1日起至2023年6月30日止。租赁物每月租金160,000元，从2020年7月1日起，租金在原有基础上递增10%，即每月租金176,000元。陆菊娣应在每月6日前以银行转账方式或者现金方式缴纳租金。陆菊娣在本合同签订时，向何建培支付600,000元作为合同保证金，保证金在租赁期满后由何建培无息返还给陆菊娣。若陆菊娣拖欠租金达十五天以上，何建培有权收回厂房，合同保证金不予退回。被告陆菊娣主张其从未与原告签订过该《厂房租赁合同》，而涉案厂房实际上由佳润公司使用；原告建泰厂亦表示被告陆菊娣本人并非面签该《厂房租赁合同》，无法确认是否为被告陆菊娣本人所签。被告陆菊娣于2017年6月30日、2017年7月13日通过转账方式分别向何建培支付了租金130,000元、149,500元。此外，广东美奥实业股份有限公司（下简称美奥公司）于2017年9月19日向案外人方群兴转账支付了电费149,266元；案外人陈某于2017年9月23日、2017年11月17日向何建培转账支付了149,400元、80,000元。被告陆菊娣主张其向何建培转账支付的款项均是受美奥公司委托，先由其转账给被告陆菊娣后，再由被告陆菊娣转账给何建培。又查，原告建泰厂主张被告陆菊娣从2017年10月起未足额交纳租金，且其为被告垫付了2017年11月1日至2018年2月7日的水电费共计145,000元，并提供了水电费票据予以证明，电费票据上显示用户名为建泰厂，而水费票据上的用户名称均为佳润公司。再查，被告陆菊娣在庭审中申请证人陈某及付建修出庭作证。陈某系美奥公司的股东兼财务，其主张涉案厂房实际由美奥公司租赁及使用，但其不清楚美奥公司与原告是否有签订租赁合同，租金也只是按照付建修的吩咐支付。付建修系佳润公司的法定代表人，其主张涉案厂房一直由佳润公司或者美奥公司使用，美奥公司及佳润公司均没有与原告签订租赁合同，租金的标准是按照《关于租赁合同协议书》确定。另查，原、被告双方均未解除或终止过涉案的《关于租赁合同协议书》。原告建泰厂在起诉后向本院申请财产保全，要求本院查封、扣押、冻结被告陆菊娣价值150,000元的财产，本院审查后，依法作出（2017）粤1972民初13871号民事裁定书并完成了相应的财产保全措施。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系；二、原告要求解除《厂房租赁合同》是否合法；三、原告要求被告支付租金、水电费及没收保证金是否合法。关于焦点一，何建培为原告建泰厂的经营者，而建泰厂为涉案租赁物的所有权人，何建培有权代表建泰厂与被告陆菊娣签订合同。现双方签订的《关于租赁合同协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法应对双方均具有约束力。被告陆菊娣在签订上述《关于租赁合同协议书》后已按约定向原告支付了759,356元，在该协议书未被解除或终止的情况下，原告建泰厂与被告陆菊娣双方的租赁关系应受保护，故本院依法认定双方存在租赁合同关系。被告陆菊娣主张其受佳润公司的委托而签订上述协议书，但未能提交有效证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予采纳。若其与佳润公司之间存在其他的法律关系，可另寻途径进行处理。至于原告建泰厂提交的《厂房租赁合同》的真实性，因原告建泰厂认为该《厂房租赁合同》并非被告陆菊娣面签的，在被告陆菊娣提出对该签名申请鉴定的情况下，原告建泰厂仍不能确定该《厂房租赁合同》为被告陆菊娣本人所签订，依法应承担举证不能的法律后果，本院对该合同的真实性不予确认。关于焦点二，如焦点一所述，本院对原告提交的《厂房租赁合同》的真实性不予确认，该《厂房租赁合同》并未生效，现原告要求解除该《厂房租赁合同》于法无据，本院对该请求不予支持。关于焦点三，对于拖欠租金的金额，原告主张被告陆菊娣从2017年10月起未足额交纳租金，要求其从2017年10月21日起按160,000元/月的标准支付租金至归还租赁物之日止，而被告陆菊娣未能就其已支付上述期间的租金进行举证，依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告上述请求予以支持。对于水电费问题，因原告提交的水费发票均涉及案外人佳润公司，电费票据上显示的用户名为建泰厂，而双方在《关于租赁合同协议书》中并未对佳润公司名下的水费支付情况进行约定，其垫付上述款项与被告陆菊娣不存在必然的联系，其应当向佳润公司主张权利，现原告建泰厂诉请被告陆菊娣支付其垫付的水电费145,000元于法无据，本院对该请求不予支持。对于保证金问题，因涉案《厂房租赁合同》并未生效，且被告陆菊娣亦表示其并未支付过保证金，现原告要求没收保证金于法无据，本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告陆菊娣于本判决生效之日即日向原告东莞市沙田建泰傢俬厂（经营者：何建培）支付拖欠的租金（租金按每月160,000元的标准从2017年10月21日起付至归还租赁物之日止）；二、驳回原告东莞市沙田建泰傢俬厂（经营者：何建培）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,444.81元，保全费1,270元，共计14,714.81元，由原告东莞市沙田建泰傢俬厂（经营者：何建培）负担11,366.21元，被告陆菊娣负担3,348.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  高学亭人民陪审员  何丽琴二〇一八年五月二十一日书 记 员  黄丽英林安花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。