上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初21355号原告(反诉被告)：中国人民解放军73806部队，住所地上海市杨浦区。负责人：袁崇高，主任。委托诉讼代理人：常国旗，上海市凤凰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄徐丹，上海市凤凰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海南勤企业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：孙业忠，执行董事。委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。原告中国人民解放军73806部队诉被告上海南勤企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，被告于2018年11月8日提出反诉。2018年11月8日，本院依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常国旗、黄徐丹，被告委托诉讼代理人潘凯文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中国人民解放军73806部队(以下简称“73806部队”)向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日起至2017年7月31日止的房屋占用使用费792,983.3元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告又增加诉请，要求被告支付原告代被告退还商户交纳的租赁押金和预缴租金，抵扣被告在原告处的押金后剩余差额62,154.44元。事实和理由：2013年11月20日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于上海市杨浦区政立路XXX号房屋建筑面积6897平方米(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租期自2013年12月1日至2016年11月30日止，租金总额为75,522,215元(年租金2,517,405元，其中54%由原告收取，46%由案外人收取)。2016年3月，中央军委颁发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》(以下简称“停偿通知”)，原告通知被告上海南勤企业发展有限公司(以下简称“南勤公司”)到期不再续签，但南勤公司一直占用系争房屋至2017年7月31日，故原告至法院作如上诉请。被告南勤公司辩称：不同意原告的诉请。双方之间不是简单的租赁关系，而是合作经营关系，被告负责在政立路XXX号建造5600平方米房屋(以下简称“该房屋”)，该房屋建成后，被告有8年的经营期限，并支付原告相应的使用费。双方签订的租赁合同是对合作协议项下某个时间段内使用的约定。自2016年3月起，原告向被告及租赁商户发出公告，不再将该房屋提供给被告使用，多家商户与被告解除了租赁合同，2016年12月以后，被告不可能继续使用房屋，造成较大的损失。因此，被告提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付因租户主张权利造成的经济损失4,167,450元；2、判令反诉被告以双方委托评估的价格向反诉原告赔偿因《合作协议》提前解除所导致的建筑物、装修等造价损失26,608,077元；3、判令反诉被告向反诉原告支付因租户自2016年12月1日至2018年6月7日不再承租涉案房屋所造成的预期经济损失9,568,500元；4、判令反诉被告承担本、反诉全部诉讼费用。反诉被告73806部队反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求。双方的合同中明确该房屋的归属以及是否支付相应的价款。在第一期《军队房地产租赁合同》中，又约定合同到期后该房屋归原告所有，且同时约定因不可抗力原因致合同解除的，均不承担赔偿责任。经审理查明：2006年8月30日，73806部队(甲方)与上海南勤置业发展有限公司(以下简称“南勤置业公司”、乙方)签订《合作协议书》一份，其中约定：1、乙方承租甲方国京路50弄内近政立路经济适用房一、二层商业用房，建筑面积1600平方米，商业用房与政立路之间场地2900平方米，具体租赁范围见附图。乙方场地上建设二层商业用房与经济适用房二层商业用房连接，乙方建设商业用房总建筑面积5600平方米，建设费用由乙方承担，目前场地上的门面房及临时设施由乙方负责拆除……。2、乙方租用甲方房屋合同每期3年，第一期租赁从2006年12月1日起至2009年11月30日。除部队军事战争准备需要、自然灾害等不可抗力因素及市政动迁外，乙方若无违约责任可再续签5期，每期3年，前后共计18年，18年期满后，乙方应将房屋及其设备完整无偿交还给甲方……。3、在租赁期内，如遇地方建设需要拆迁，乙方所建建筑物的拆迁补偿费按第一年甲方得10%，乙方得90%；第二年甲方得20%，乙方得80%，以此类推，第十年后，全额归甲方所得。4、乙方租赁费用按实际建筑面积计算，第一个签约期的合同租金为1元/平方米/天，租金前三个签约期内(即九年内)保持不变；以后三个合同期双方根据市场行情可对租金进行调整，调整后的租金支付标准为：乙方支付当时市场价价格的50%(以乙方实际出租的租金为准)，作为房屋租金支付给甲方。10、乙方应在十日内向甲方缴纳风险保证金500,000元整，进入租赁期，此保证金即作为房屋租金支付给甲方。2007年11月15日，双方又签《补充协议》约定，根据有关法律、法规，在平等自愿、互惠互利、协商一致的基础上，甲、乙双方在主合同框架下订立如下补充协议：一、乙方承租甲方国京路50弄内近政立路经济适用房一、二层商业用房，建筑面积1600平方米，商业用房与政立路场地之间2900平方米，乙方在场地上建设二层商业用房总建筑面积经双方确认为6917平方米。二、房屋租金按建筑面积计算，每平方米每天租金为人民币壹圆，年租金为人民币贰佰伍拾贰万肆仟柒佰零伍元整。三、甲方在总建筑面积(6917平方米)中，占用20平方米作办公用途，双方一致同意从总建筑面积中扣除上述占用面积，经协商双方确认乙方最终租赁建筑面积为6897平方米。四、乙方最终向甲方缴纳的年租金为2,517,405元。2007年9月3日、2010年12月27日，73806部队(出租方、甲方)与南勤置业公司(承租方、乙方)就系争房屋分别签订第一、二期《军队房地产租赁合同》。2013年11月20日，73806部队(出租方、甲方)与南勤公司(承租方、乙方)签订第三期《军队房地产租赁合同》，其中约定：第一条、甲方自愿将坐落在上海市杨浦区政立路XXX号(南沪字第1337号)的房屋建筑面积6897平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条、租赁用途为商业、办公。第三条、租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。第四条、租金总额人民币柒佰伍拾伍万贰仟贰佰壹拾伍元，年租金为人民币贰佰伍拾壹万柒仟肆佰零伍元正。第六条、租赁保证金壹拾贰万伍仟元。合同到期后，根据央军委有关停偿通知政策，双方未再续签租赁合同。南勤公司支付租金和使用费至2016年12月。2017年7月31日，南勤公司搬离并将系争房屋交还73806部队。另查，1991年1月，杨国用(91)字第4709号《国有土地使用证》载明的淞沪路611弄，五角场街道326街坊2丘(四至东国京路3-4丘、南政立路、西淞沪路、北1丘)土地使用者为中国人民解放军83534部队，用地面积95133平方米。沪房杨字第30047号《房屋所有权证》载明的淞沪路XXX号房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部。2012年10月11日，南勤置业公司发出通知函称，经工商局批准，自2012年9月19日起，我公司名称由“上海南勤置业发展有限公司”正式更名为“上海南勤企业发展有限公司”。原上海南勤置业发展有限公司签订的各类协议、合同和债权债务等由更名后的上海南勤企业发展有限公司继续履行。2018年3月8日，中国人民解放军无锡联勤保障中心出具“部队代号变更证明”，内容如下：兹证明中国人民解放军83534部队转隶后更名为中国人民解放军73806部队，房屋所有权证为沪房杨字第30047号，国有土地使用证为杨国用(91)字第4709号。2018年4月，73806部队起诉至法院要求解除《合作协议书》及《补充合同》、《补充协议》，经本院(2018)沪0110民初7906号案件审理，达成调解协议如下：原告中国人民解放军73806部队与被告上海南勤企业发展有限公司就上海市杨浦区国京路50弄(门牌号码政立路XXX号)建筑面积6917平方米房屋所签订的《合作协议书》及《补充合同》、《补充协议》于2018年6月7日解除。2018年9月，双方自行委托万隆(上海)资产评估有限公司对系争房屋建筑物及辅助设施的价值进行评估。结论为：扩建裙房二层评估原值30,760,800元，成新率84%，净值25,839,072元；公寓楼一二层内部装修原值2,897,900元，成新率15%，净值434,685元；裙房楼顶临时房原值417,900元，成新率80%，净值334,320元。双方对评估结论无异议，并同意按照50年的使用年限确定。73806部队认为可以按现有净值均分至今后41年的成本后，再计算9年的费用给予南勤公司二分之一的补偿计2,872,689元。南勤公司则要求按照评估净值给予补偿。审理中，南勤公司提供73806部队于2016年4月18日出具的告知书，告知合同到期不再续签。2017年6月30日、2017年7月10日，部队分别张贴告知书，要求商户于7月31日前搬离，8月20日之前关停。南勤公司还提供与商户的租赁合同若干份，以及(2016)沪0110民初12657号、(2016)沪0110民初12659号民事调解书证明其损失。对此，73806部队认为告知书恰好证明南勤公司直至2017年7月31日才搬离。调解书所涉是南勤公司与租户之间的纠纷，与本案无关。南勤公司与商户的租赁合同又能证明原告代南勤公司退还其收取商户的租赁押金和租金。以上事实，有当事人提供的《军队房地产租赁合同》、《合作协议书》、《补充合同》、《补充协议》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、评估报告、证明、付款凭证、告知书、情况说明、民事调解书、房屋租赁合同、照片及各方当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《合作协议书》、《军队房地产租赁合同》是双方真实意思的表示，现双方的合同已终止。租赁合同到期后，从南勤公司提供的告知书等反映，南勤公司确未及时搬离并交还房屋，因此，73806部队要求参照租金标准，并按照一定的租金比例收取占用期间的使用费，并无不当，应予准许。根据双方的《合作协议书》中约定南勤公司可以续签五期租赁合同，而该合作协议书项下的租赁期限尚未全部履行，73806部队应给予建筑物价值的补偿。审理中，双方对自行选定的评估机构作出的评估净值等均无异议，但对补偿计算标准各执己见，因此，本院综合双方的合作协议书及实际履行情况，酌情确定补偿5,950,000元。南勤公司反诉要求补偿其给予租户的赔偿以及自2016年12月起至2018年6月7日的预期经营损失，缺乏事实与法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海南勤企业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)中国人民解放军73806部队上海市政立路XXX号房屋使用费792,983.3元；二、被告(反诉原告)上海南勤企业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)中国人民解放军73806部队退还租户的押金以及租金差额62,154.44元；三、原告(反诉被告)中国人民解放军73806部队应在本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)上海南勤企业发展有限公司上述房屋的补偿款5,950,000元；四、被告(反诉原告)上海南勤企业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币11,730元，由被告上海南勤企业发展有限公司负担。本案反诉受理费121,760元，由反诉被告中国人民解放军73806部队负担17,957元，反诉原告上海南勤企业发展有限公司负担103,803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  张 扬人民陪审员  陈铭浩二〇一八年十一月十五日书 记 员  罗奇芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。