河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0811民初3114号原告焦作腾云电子商务有限公司，住所地焦作市城乡一体化示范区南海路2811号电商园1号楼B区1楼。法定代表人母洪轩，该公司董事长。委托诉讼代理人牛建明，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人高敏，河南达成律师事务所实习律师。被告焦作市金宇阳高科电子有限公司，住所地焦作市南海路2811号(新区山阳路东中纬路南大中原精品产业新城内)。法定代表人崔红军，该公司执行董事。委托诉讼代理人王占昌，河南好谦律师事务所律师。原告焦作腾云电子商务有限公司（以下简称：腾云公司）与被告焦作市金宇阳高科电子有限公司（以下简称：金宇阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案，本院受理后依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行审理。原告腾云公司的委托诉讼代理人牛建明、高敏，被告金宇阳公司的委托诉讼代理人王占昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾云公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾退并返还原告位于焦作市城乡××示范区××路××电××楼××区××楼的房屋；2、依法判令被告支付原告房租及物业费共计420万元(从2016年11月到2018年6月)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告金宇阳公司与河南省焦作市新区管理委员会（以下简称：新区管委会）于2013年签订的《投资合同》第五条约定的租金免三年，原告已经实际履行，被告应当于2016年10月21日之后与原告签订新的房屋租赁协议或者搬离原告的房屋，但是被告却迟迟不搬离，也不与原告签订新房屋租赁协议，截止到2018年6月21日止，被告应当承担占用原告房屋的损失共计420万元，被告在2018年6月21日之后给原告造成的损失原告另行主张。被告金宇阳公司辩称，原、被告之间不存在租赁合同关系，原告诉求没有事实与法律依据。按照新区管委会与被告在2013年10年21日签订的投资合同第五条第一款，项目按计划投产后，租金免3年，到期后企业购买或续租再行商议，可以看出双方并未就租赁期限的起始点作出明确约定，也没有对租金的标准作出约定，同时按照条款涉案项目至今没有通过环评审批，按照现行产业政策，该项目不能也不允许正常生产，也就是说租金免三年的起始条件未成就，原告以该投资合同要求被告履行租金支付义务，没有事实理由。本案争议焦点为：1、原告是否有权要求被告腾退并返还涉案房屋；2、原告要求被告支付房租和物业费是否有相应的依据。围绕争议焦点及诉讼请求，双方当事人提交了证据，本院组织双方进行了质证。对于双方争议的证据本院认定如下：原告提交的焦作市城乡一体化示范区管理委员会（以下简称：示范区管委会）出具的产权证明，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对该证据予以采纳，对于被告对示范区管委会出具证明的资格提出异议，本院将在认定争议的事实时一并阐明。原告提交的示范区管委会与被告签订的投资合同，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对该证据予以采纳，被告对租金的起始时间提出异议，本院将在认定争议的事实时一并阐明。原告提交的被告出具的房屋使用计划，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对该证据予以采纳，被告认为该计划不能实际履行，本院将在认定争议的事实时一并阐明。原告提交的焦作腾云电商产业园（以下简称：产业园）设计图纸，被告认为与本案无关联性，本院认为该设计图纸能够证明涉案房屋面积，被告的异议缺乏依据，对该证据予以采纳；原告提交的照片15张，被告提出异议，认为该照片不能证明被告实际占用产业园2号楼D区1-5层，本院认为照片为间接证据，本院将在认定争议的事实时一并阐明。原告提交的两份租赁合同，被告认为该两份合同与本案无关联性，本院认为该两份合同能够证明产业园的租金市场标准，应予采纳。原告提交的房租及物业费收费标准的通知，被告认为是其单方制作，不具有合法性，但结合产业园其他企业缴费情况，本院对该通知予以采纳。原告提交的被告纳税明细，被告对其真实性无异议，但称不能证明其符合正常生产条件，本院认为被告的异议理由不成立，不予采信。被告提交的投资合同，与原告的证据一致，本院予以采纳。被告提交的项目备案书，原告对其真实性无异议，对计算免租的开始时间有异议，本院对该证据予以采纳，对于原告的异议将在认定争议的事实一并阐明。被告提交的焦作市环境保护局文件，原告对其真实性有异议，本院认为原告的异议缺乏证据支持。被告提交的消防验收意见书，原告认为仅能证明涉案房屋2号楼洁净间的消防改造验收，本院认为原告的异议成立。对于双方争议的事实，本院认定如下：关于被告使用的厂房面积，因被告未提供证据证明《房屋使用计划》记载的返还部分房屋的情况，根据《投资合同》、《河南省企业投资项目备案确认书》关于厂房面积的记载，本院认定被告在2018年6月21日之前使用的厂房面积为14000㎡。关于被告项目一期投产的时间，因被告缴纳了2014年2月1日至2014年2月28日税款所属期间的增值税，但原告未提供具体的报税时间，本院认定自2014年3月1日起被告一期项目投产。关于租金及物业费标准，本院按照市场价格确认为：房屋租金每月每平方米12.5元，物业管理费每月每平方米2.5元。依据原、被告双方陈述和有效证据，本院确认以下事实：焦作新区建设开发有限公司（以下简称：新区建设公司）成立于2006年1月30日，于2013年2月6日变更名称为焦作新区投资集团有限公司（以下简称：新区投资公司），示范区管委会为其全资股东。2012年8月28日，新区建设公司取得座落于焦作市××新区××、中××路南的工业用地使用权，用于建设标准化厂房，曾用名称为焦作新区大中原精品产业新城。2013年10月21日，案外人焦作新区管委会（后变更名称为：示范区管委会）与被告金宇阳公司签订投资合同书，合同约定被告金宇阳公司一期租用焦作新区大中原精品产业新城D区1-5层共14000㎡的厂房，约定项目按计划投产后，租金免三年。到期后，企业购买或续租再行商议。合同签订后，被告金宇阳公司入驻焦作新区大中原精品产业新城D区1-5层共14000㎡的厂房。2014年3月1日，被告金宇阳公司投产。2018年8月23日示范区管委会、新区投资公司共同出具产权证明，记载：2015年2月起示范区管委会委托原告腾云公司对产业园进行经营管理，收取相关收益，处理相关涉诉纠纷及非诉纠纷。另查明，原、被告双方均认可涉案厂房位于焦作市城乡××示范区××路××电子商务产业园内××楼××区××楼。涉案厂房租金的市场标准为每月每平米12.5元，物业管理费的市场标准为每月每平方米2.5元。涉案厂房的一楼西半部分，被告已于2018年7月返还原告；涉案厂房的三楼、四楼，被告已于2018年8月返还原告。本院认为，涉案厂房的权利人新区投资公司、示范区管委会均授权原告管理涉案园区，原告具有本案诉讼主体资格。原、被告均认可示范区管委会与被告签订的投资合同对双方的拘束力，双方应按投资合同的约定履行各自义务。被告最早于2014年3月1日开始投产经营，故自2017年3月1日起被告可以与示范区管委会协商续租或者购买涉案厂房。因被告未购买涉案厂房，也未与权利人续租，因此自2017年3月1日后被告无权占有、使用该房屋，应当返还。因原告认可被告已经返还部分房屋，故对原告请求被告腾退房屋的请求本院予以部分支持。对于原告要求被告支付房租的请求，本院认为，被告应当支付原告实际占有使用房屋的费用，其房屋使用费用，按以下标准计算：12.5元每月每平方米×14000平方米×15.67个月=2742250元。关于物业费，原告提供物业服务，被告接受了物业服务，双方构成事实上的物业合同关系，被告应按产业园其他企业支付物业费的标准支付物业费，其计算标准为：2.5元每月每平方米×14000平方米×15.67个月=548450元。被告辩称已于2018年5月返还了部分房屋，但未提供相应的证据证明其主张，且原告不予认可，应由被告承担举证不力的后果，本院采信原告的陈述。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十二条，《中国人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告焦作市金宇阳高科电子有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告焦作腾云电子商务有限公司返还位于焦作市城乡一体化示范区南海路2811号焦作市腾云电子商务产业园2号楼D区一楼东半部分、二楼全部、五楼全部的房屋；二、被告焦作市金宇阳高科电子有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告焦作腾云电子商务有限公司房屋占用使用费2742250元、物业费548450元，（两项合计32907000元）；三、驳回原告原告焦作腾云电子商务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为20200元，由被告焦作市金宇阳高科电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郭明光二〇一八年十二月五日书记员  翟梦男