江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初945号原告：刘素清，男，1949年7月21日生，汉族。委托诉讼代理人：衷玉华，系原告配偶。委托诉讼代理人：蔡庆涛，北京市中银（南京）律师事务所律师，执业证号13201199310556247。被告：刘玉华，男，1953年2月15日生，汉族。被告：徐小芳，女，1956年8月1日生，汉族。委托诉讼代理人：刘玉华，系被告徐小芳配偶。第三人：吴晶，男，1981年10月17日生，汉族。第三人：万海雨，女，1989年5月10日生，汉族。上述第三人共同委托诉讼代理人：吴刚，江西华赣律师事务所律师，执业证号13601192610244901。原告刘素清诉被告刘玉华、第三人吴晶债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭后，因原告申请，本院依法追加徐小芳为被告、万海雨为第三人参加诉讼，并于2018年8月16日第二次公开开庭进行了审理。原告刘素清及其委托诉讼代理人衷玉华、蔡庆涛，被告刘玉华并作为被告徐小芳的委托诉讼代理人，第三人吴晶、万海雨及共同委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘素清诉称：刘素清诉刘玉华民间借贷纠纷一案经南昌市中院作出（2015）洪民二初字第259号判决，并于2017年12月25日经省高院作出终审（2017）赣民终549号判决维持，判决被告刘玉华一次性偿还原告刘素清借款本金1417万元及逾期还款利息、诉讼费。该案在执行中，刘玉华不履行生效判决，且于2015年11月9日以215170元的不合理低价转让其名下XX房屋给第三人吴晶，给原告造成损失。故提起诉讼，请求判决1、撤销被告刘玉华、徐小芳与第三人吴晶于2015年11月9日签订的XX室存量房买卖合同。2、被告与第三人承担诉讼费、保全费。被告刘玉华辩称：1、原告陈述我与第三人恶意串通，低价转让诉争房屋与事实不符，请求驳回原告诉讼请求。2、答辩人与第三人吴晶相识多年，因资金周转多次向吴晶借款，至2015年9月30日共欠吴晶本金2716000元及利息316900元（合计3032900元）。经协商，答辩人将诉争房屋以540万元的价格（含车位）转让给第三人吴晶，并以欠款本息3032900元冲抵了房款，差价2367100元、过户费用352082.9元由第三人直接帮我代交，剩余款项2015017.1元由第三人在2015年10月至2015年11月陆续通过北京银行、工商银行、南昌银行转账支付给我。被告徐小芳陈述与被告刘玉华答辩意见一致。第三人吴晶辩称：１、原告所述与事实不符，应予以驳回。被告以资金周转之需多次向第三人借款，由于无力归还借款本息，被告以540万元房价将诉争房屋转让给第三人以冲抵债务，房价每平方米为23795.14元，比被告购房时单价21416.69元高出2378.45元，原告所谓恶意取得不能成立。第三人是善意取得房屋。２、诉争房屋转让价为510万元，车位款28万元，交易过程中被告提出加20000元，故总计房款540万元，扣抵截止2015年9月30日被告欠第三人的借款本金2716000元及利息316900元（合计3032900元），第三人又向被告支付了2347100元，其中157万元是付给原告归还按揭贷款的银行欠款，另外代付应缴税费306000.6元，加上已经支付的28万元车位款，余款211099.94元是通过银行支付给了被告。第三人支付的房款是合理的对价。３、原告在2015年起诉刘玉华借款纠纷的时候就被告与第三人交易诉争房屋的事实已向南昌市中院举证，原告主张撤销权已经超过法律规定的一年时效。第三人万海雨辩称:答辩人丈夫吴晶已付清诉争房屋所有购房款，买卖房屋属实，不存在恶意串通。请求驳回原告诉请。经审理查明：被告徐小芳与刘玉华系夫妻关系，于1982年3月登记结婚。被告于2012年12月14日以4608230元（每平方米21416.69元）购买江西城开投资有限公司开发的位于XX室房屋并在北京银行办理按揭贷款，2015年10月29日办理产权证，所有权登记人为刘玉华。2015年1月6日，被告以280000元向开发商购买了该小区M15A号地下车位。就上述事实，原告提供了房管部门备案的2012年12月14日商品房买卖合同、产权证以及被告提供的结婚证、第三人吴晶提供的车位转让协议及车位款发票等证据予以证实。另查，2015年10月5日被告刘玉华（甲方）与第三人吴晶(乙方)签订房屋转让协议，约定1、因甲方自2014年4月10日起向乙方陆续借款271.6万元，利息按1.5％的月息计算至2015年9月30日共计31.69万元，甲方欠款本金及利息总计303.29万元，故甲方将位于XX房屋及一个车位以总价538万元转让给乙方。2、甲方将位于XX房屋(建筑面积214.6㎡)以510万元的价格转让给乙方，甲方负责过户至乙方的全部费用。3、扣除甲方欠款303.29万元，乙方应实际支付甲方房屋余款234.71万元。4、甲方将编号为M15A的车位以28万元的价格转让给乙方，乙方不负责转让发生的其他费用。审理中，被告与第三人均陈述在房屋交易过程中刘玉华要求吴晶增加2万元，故实际购房价为540万元。为证明上述房屋转让协议中买卖双方确认的借款事实，吴晶除提供房屋转让协议书外，同时出示了2013年7月8日至2015年9月8日银行往来凭证25张共计金额2671000元予以证明，其中9笔系吴晶在银行柜台通过其本人账户转给刘玉华及女儿刘琨共计1225000元，转账单用途一栏中注明“借款”；另有16笔系吴晶通过网上银行从其名下账户转给刘玉华及女儿刘琨共计1446000元（仅2014年7月1日、8月1日、8月14日、9月8日共计38.5万元网银转款注明“借款”）。吴晶陈述以上2671000元转款中扣除刘玉华5000元工资款，另2666000元均系刘玉华向吴晶的借款，其中2013年7月8日55万元计算了利息5万元并在协议时一并算入了本金，故双方在转让协议中确认刘玉华借款本金271.6万元。被告对吴晶的陈述没有异议。扣除被告借款本金2666000元及利息366900元用于冲抵房款外，吴晶就实际需支付购房余款2367100元的履行，提供了其于2015年10月2日通过中国银行网上银行转账12.5万元至刘昆名下中国工商银行账户、于2015年10月3日通过中国银行网上银行转账15.5万元至刘玉华在北京银行南昌分行账户转账凭证及车位转让协议以及车位款发票原件予以证明，并称该两笔转款共计28万元系支付给刘玉华的车位款，刘玉华收到该款并将车位转让协议及发票原件交给原告。同时吴晶提供其在2015年10月9日通过中国银行网上银行转账157万元至刘玉华在北京银行南昌分行的贷款还款账户的转账凭证及银行出具贷款已结清证明，另于2015年10月9日在地税局西湖区二分局代刘玉华缴纳契税184329.2元的银行刷卡单及发票、于2015年11月19日在红谷滩房管交易中心代刘玉华与徐小芳缴纳个人所得税30182.6元的银行刷卡单及发票，同年11月19日吴晶交付了房产税90547.8元的银行刷卡单及发票、现金交付房屋登记费80元及住房交易手续费861元的发票，用于证明其代交税费共计306000.6元，并陈述依据房屋转让协议“过户费用均由卖方刘玉华承担”的约定，第三人代交的306000.6元过户费用也冲抵房款。至此，扣除上述所列款项，尚余购房款211099.4元由第三人在2015年11月20日通过中国银行网上银行转账211100元至刘玉华名下的北京银行南昌分行名下的账户（尾号为4956）并提供转账凭证予以证明。2015年11月9日被告及第三人吴晶到房管部门办理过户手续时，被告刘玉华（甲方出卖方）与第三人吴晶(乙方买受人)签订南昌市存量房买卖合同作为房管部门备案合同，约定1、乙方受让甲方位于XX室房屋。2、产权证号××号，建筑面积215.17平方米。3、上述房屋买卖价为215170元，每平方米1000元。4、经双方协商，买卖资金不进行托管。办理转移登记受理后，乙方将上述全部房款一次性支付给甲方。被告徐小芳作为共有人在合同落款处签字。此后，被告刘玉华与徐小芳将诉争房屋过户至第三人吴晶名下，2015年11月19日吴晶领取了XX号产权证，同年12月14日因吴晶妻子万海雨要求增加共有权人，故办理新的产权证。就此事实，原告提供了2015年11月9日南昌市存量房买卖合同、南昌市中级人民法院庭审笔录，XX号产权证等证据证明，被告及第三人均无异议。再查，因原告刘素清起诉被告刘玉华、徐小芳民间借贷纠纷一案，南昌市中级人民法院于2017年8月作出（2015）洪民二初字第XX民事判决书，认定刘素清自2010年6月28日至2012年7月12日向刘玉华出借款项共计1417万元的事实，判决被告刘玉华、徐小芳、刘琨在判决生效后十日内归还原告刘素清借款本金1417万元并支付相应利息。因徐小芳、刘琨不服上诉，2017年12月25日江西省高级人民法院作出（2017）赣民终XX号民事判决书，维持原一审判决。判决书生效后，原告申请法院强制执行，执行过程中，南昌市中级人民法院查封了刘琨名下房屋尚在拍卖中。原告就此提供了（2015）洪民二初字第XX民事判决书、（2017）赣民终XX号民事判决书、执行通知书等主要证据予以证实。本院认为：被告刘玉华自2010年6月至2012年7月向原告刘素清陆续借款后尚欠本金1417万元未还的事实已经法院生效判决书确认，并判决被告刘玉华、徐小芳及刘琨于判决生效后十日内归还借款本金1417万元及相应的利息。至此，原告作为两被告的合法债权人有权依合同法的规定向被告及受益人主张撤销权。审理中，第三人以原告在2015年起诉刘玉华民间借贷一案审理中已知晓被告与第三人交易诉争房屋的事实为由，认为原告已过法律规定主张撤销权的一年诉讼时效，理由不成立。经查，原告仅在该案审理中于2017年5月23日开庭时提交了被告与第三人的存量房买卖合同，改时间为其知晓被告与第三人交易诉争房屋的时间，至2018年2月6日原告向法院提起诉讼主张撤销权未满一年，故原告的反驳主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，债权人对债务人有偿转让财产行使撤销权必须具备三个条件1、转让价格必须明显低于标的物的市场价格，存在不合理情况。2、转让行为对债权人造成了损害。3、受让人知道债务人的转让行为损害了债权人的利益。本案被告在与原告发生借贷关系且未偿还债务的情况下，隐瞒债权人，将诉争房产产权份额转让给第三人并办理产权人变更手续，财产已发生实质性的转移，被告作为债务人，转移财产的行为已导致其清偿能力减少,致使法院无法就该房屋采取强制执行措施，被告的转让行为对原告债权的实现造成了损害，事实清楚。审理中，因原告未提供证据证明第三人受让时知道被告拖欠原告借款未还的事实，第三人也辩称其与被告交易诉争房屋时并不知道原告与被告的债权债务情况，故本院对第三人作为受让人知道被告的转让行为损害了原告利益的事实不予确认。本案争议焦点在于如何认定第三人吴晶支付购房款的事实，被告是否以明显低于市场价将诉争房屋过户给第三人。审理中，第三人出示了2015年10月5日被告刘玉华、徐小芳与第三人吴晶签订的房屋转让协议，以证明双方就买卖诉争房屋约定的真实情况并就该协议的履行提供2013年7月8日至2015年9月8日刘玉华向吴晶借款本金2666000元的银行往来凭证25张及代刘玉华清偿银行贷款和办理产权证相关税费的银行凭证共计234.71万元，虽部分往来凭证未注明系借款，但从时间、金额、利息计算以及原告扣除借款后代刘玉华还贷、缴税并支付剩余购房款的情况与房屋转让协议中载明的情况基本吻合，可以确认被告与第三人签订房屋转让协议的真实性以及第三人吴晶按协议载明方式支付房屋转让款540万元(含车位款)的真实性。原告在审理中认为被告刘玉华、徐小芳与第三人吴晶履行的是2015年11月9日签订的XX号XX室存量房买卖合同，与证据反映的客观事实不符，存量房买卖合同系为办理过户留存房管部门的合同，与2015年10月5日的转让合同中属同一标的物，俗称“阴阳合同”。根据优势证据的采信规则，双方履行的房屋买卖合同实际为2015年10月5日的转让合同，第三人吴晶以享有的债务冲抵部分购房款并支付余款并不违反法律规定。综合上述认定，原告既未提供证据证明第三人受让诉争房屋时知晓侵害了原告的权利，也未提供证据证明第三人支付的购房款低于同时期市场交易价的百分之七十，故原告认为被告与第三人恶意串通，被告以明显低于市场价将诉争房屋卖给第三人为由，要求主张撤销被告刘玉华、徐小芳与第三人吴晶于2015年11月9日签订的XX号1#楼XX室存量房买卖合同，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告刘素清的诉讼请求。本案由原告刘素清预交的案件受理费12190元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  张晓茜人民陪审员  熊 艳二〇一八年十月八日书 记 员  吴春霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的要费用，由债务人负担。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。