四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初1970号 原告（反诉被告）：刘立，女，汉族，1975年11月10日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王昌跃，四川跃升律师事务所律师。特别授权代理人。 被告（反诉原告）：王怀强，男，汉族，1970年3月27日出生，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：王怀均，男，汉族，1974年6月25日出生，住成都市新都区。系被告之胞弟，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：周树全，四川宗正律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：成都泰顺物业管理经营有限公司。住所地：成都市武侯区永顺路268号3栋1层。 法定代表人：符新蓉。 委托诉讼代理人：唐建设，男，1955年6月30日出生，汉族，住成都市金牛区。系公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：马发富，男，1969年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。系公司员工，特别授权代理人。 原告刘立（反诉被告，以下仍称原告）与被告王怀强（反诉原告，以下仍称被告）、第三人成都泰顺物业管理经营有限公司（简称“泰顺物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员孙泽海独任审判。后因案件疑难复杂，本案转为普通程序进行审理，由审判员孙泽海担任审判长，与人民陪审员雷建国、颜敏组成合议庭进行审理，于2018年3月9日进行第一次开庭，原告刘立的委托诉讼代理人王昌跃，被告王怀强的委托诉讼代理人王怀均到庭参加诉讼。后因工作原因，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员安宁、钟明组成合议庭进行审理。后因案件审理的需要，本案依法追加成都泰顺物业管理经营有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本院于2018年6月27日公开开庭进行了审理，原告刘立的委托诉讼代理人王昌跃，被告王怀强的委托诉讼代理人王怀均、周树全，第三人泰顺物业公司的委托诉讼代理人唐建设、马发富到庭参加诉讼。后因工作原因，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员安宁、马新民组成合议庭进行审理，于2018年10月19日进行再次开庭，原告刘立的委托诉讼代理人王昌跃，被告王怀强的委托诉讼代理人王怀均、周树全，第三人泰顺物业公司的委托诉讼代理人唐建设、马发富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘立向本院提出诉讼请求：1、王怀强将租赁刘立的成都市高新区神仙树北路15号4栋1层112号（高新商贸中心D栋112号）商业用房腾退给刘立（向刘立交钥匙）；2、王怀强支付拖欠刘立的自2017年8月2日起至11月1日的房租4005元，并向刘立支付自2017年11月2日起至实际腾退交房日止的房屋使用费，以每月1335元为标准；3、王怀强向物管部门结清拖欠的全部物管费、垃圾处理费、水电费等。事实与理由：刘立所有的成都市高新区神仙树北路15号4栋1层112号商业用房委托成都高新商贸中心以其名义统一招商出租。王怀强2014年11月21日与成都高新商贸中心签订《商品交易市场入市经营合同》，租赁刘立的上述房屋，租赁期限从2014年11月1日至2019年10月30日，第一年1335元/月，物管费95元/月，垃圾处理费18元/月。每3个月交一次。合同第九条约定：本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约。因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不承担责任。同时刘立、王怀强以及高新商贸中心三方签订《补充协议》，确定王怀强改建冻库费用由王怀强自行承担。关于租赁期内遇拆迁情况，除主合同约定的外，另外补充：“此房屋因拆迁而造成拆迁赔偿，业主的营业房和乙方的冻库应分别进行核算，并分别赔偿业主和乙方。”2017年7月17日，成都高新区芳草街办事处等单位公告模拟拆迁合同生效后，刘立即与王怀强协商腾退房屋，配合政府拆迁，王怀强不理；后刘立多次通过物管与王怀强协商未果，刘立于2017年10月20日书面通知王怀强腾空承租的房屋并交还钥匙，按照合同约定处理相关的损失赔偿，王怀强没有反应，后刘立又通过短信通知王怀强，王怀强仍然不理不睬。王怀强自2017年8月2日起就未缴纳房租。刘立认为，发生合同约定的拆迁情况后，王怀强应当首先按照约定配合拆迁腾空承租房屋交给刘立，然后双方一起与旧城改造办公室商谈《补充协议》，处理王怀强冻库的补偿事宜。但王怀强至今不腾退房屋，不配合拆迁。 王怀强答辩称，1、2014年11月1日其与商贸中心签订合同，合法取得了房屋的使用权，合同是到2019年10月30日到期，现在合同仍处履约期；2、王怀强一直到2017年8月都是按时缴纳房租、物管、垃圾处理费、水电费等费用，2017年8月当王怀强去物管中心缴纳费用时，物管中心以房东与物管中心解除委托代理关系告知我们，其只收物管费、垃圾处理费、水电费，不收房租，因此造成房租无法缴纳的原因不是由王怀强造成，王怀强也没有拖欠房租的意愿。从法律关系上我方没有向刘立直接支付房租的义务，因为双方之间没有合同关系，刘立向王怀强收据房租也没有法律依据，如果刘立没有收到房租应向商贸中心主张权益；3、刘立称王怀强不配合拆迁与事实不符，我方积极支持阳光拆迁，刘立说带我们去拆迁办谈冻库补偿，但是到今天为止没有实际行动。 王怀强针对本诉提出反诉诉讼请求：1、刘立因合同非正常终止，补偿王怀强建冻库损失80000元；2、刘立向王怀强提供与拆迁方的拆迁合同，将合同中的有关拆迁补偿、停业补偿等属于王怀强的部分判归王怀强。事实与理由：根据刘立、王怀强与商贸中心三方签订的《补充协议》，明确租房是用于建成冻库。此房屋因拆迁而造成拆迁赔偿，业主的营业房和乙方的冻库应分别进行核算，并分别赔偿业主和乙方。王怀强认为，花了八万余元建成的冻库，与刘立的房屋融为一体，成为了附属物，刘立要非正常终止合同，收回房屋，依法应当予以赔偿。另外，依相关政策，王怀强应得的搬迁补偿、停业补偿，一样都没有给王怀强落实的情况下，刘立无权要求王怀强交房。 刘立针对反诉答辩称，根据入市经营合同第九条，如因政府统一拆迁刘立的房屋，王怀强应予以配合，本合同应自然终止，刘立不另承担责任。在签订合同时，商贸中心已经在开始拆迁摸底，王怀强就应当知道合同在履行期间，政府可能拆迁房屋，王怀强继续签订租赁合同，是否需要修冻库，刘立已经明确告知的，风险应当由王怀强自行承担。房屋拆迁赔偿只针对产权人。王怀强的冻库设备属于室内设备，是可以搬走的，所以没有赔偿的依据。 成都泰顺物业管理经营有限公司针对本诉答辩称，刘立提出的租金标准是正确的，费用也是核实过的。本案是入市经营合同是第二次续签了，当时签订合同时，刘立、王怀强双方是认识。第三人针对反诉没有发表答辩意见。 经审理查明：2014年11月21日，刘立（甲方，委托方）与成都高新商贸中心（乙方，受托方）签订了《房屋租赁管理委托协议》约定：1、甲方将自己位于成都高新商贸中心D幢1楼112号营业房委托给乙方，以乙方名义统一招商出租，委托期限为5年，从2014年11月至2019年11月；2、甲方同意第一年每月租金为1250元，一次性收取租金的时间不少于三个月；3、乙方招商出租本营业房后，代收租金，并向甲方按委托价格*实际出租时间支付租金；4、委托租赁期间，如承租人因故停租，乙方应及时通知甲方，本房未出租或者停租后，甲方不能向乙方要求支付本房租金；5、本房出租后，甲方不承担委托费用，由乙方向承租方收取不超过本房租金10%的代理租赁手续费，并列入房租管理；6、本房出租期间耗用的物管费、水电费及其它费用由乙方向承租人收取。 2014年11月21日，王怀强（乙方）与成都高新商贸中心（甲方）签订了《商品交易市场入市经营合同》约定：1、乙方租赁D栋112#营业房，面积27㎡，并按甲乙双方约定进入高新商贸中心市场从事经营活动；2、租赁期限5年，从2014年11月1日至2019年10月30日，甲方代业主出租的房屋在本合同期内，只供乙方独立使用，甲乙双方都不得将本房让渡给第三方使用；3、第一年租金1335元/月，物管费95元/月，垃圾处置费每月18元，合计1448元/月，乙方每3个月交一次；第一次交费于合同签字当日交纳；4、乙方延期交费超过15天时，视为乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序；5、本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任。 2014年11月21日，泰顺物业公司的代表唐建设（甲方）与王怀强（乙方）以及D栋112号业主刘立签订了《补充协议》，约定：1、乙方租赁成都高新区商贸中心D栋112房，乙方经业主和甲方书面同意，将所租赁的营业房改建成冻库，因改变使用功能所应承担的全部费用由乙方自行承担；2、此房屋因拆迁而造成拆迁赔偿，业主的营业房和乙方的冻库应分别进行核算，并分别赔偿业主和乙方。《补充协议》签订后，王怀强便着手进行冻库的建设。 2017年10月20日，刘立向王怀强的代理人王怀均发出《关于终止房屋租赁腾空交房的再次通知书》，内容大致是：2017年7月17日成都市高新区芳草街办事处等单位公布了“中心”业主模拟拆迁合同生效的公告。根据“经营合同”第九条的约定，业主于2017年7月18日向高新商贸中心管理办公室提出了D112终止租赁，从8月2日起停收房租，并要求你尽快腾房交钥匙。……关于补偿问题，待你腾退交钥匙后派员与业主一起到芳草街办事处旧城改造办公室商谈，该你的一分不少……为此业主再次提出如下通知：请贵先生于2017年10月23日前腾退D112门市并交钥匙。对于此份通知书的送达，王怀强的代理人王怀均提出确实在办公室的桌上看到过这个通知书，并且也认可刘立提供的送达时的照片，但是其不认可解除合同的效力。 另查明以下事实： 1、2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围；2016年7月10日，经成都市公证处现场公证，由业主在动迁会上抽选了评估机构、测绘机构，并于7月18日至8月18日进行公示。 2、2016年11月12日，成都高新区芳草街街道办事处公布实施了《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，方案中涉及房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。 3、2017年7月17日，高新区规划建设局和芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，本模拟搬迁项目已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同自即日起生效。 4、2017年11月8日，成都高新区芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，符合方案规定的协议生效标准。该项目于2017年11月1日开始收房，请各位业主尽快到旧城改造办公室交付房屋。 5、根据成都市城乡房产管理局《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》第十一条规定，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议。截止2018年5月24日，模拟搬迁协议签约率尚未达到100%，尚有6家未签约。成都高新区芳草街街道办事处正在履行房屋征收决定申请程序。 6、签订模拟搬迁协议的业主已经将房产证交给旧城改造办公室，现上述房产证尚未注销。 7、成都高新区芳草街街道办事处与规建部门尚未发出通知明确最后收房时间。 再查明以下事实： 1、案涉房屋因刘立与王怀强无法达成一致，至今未将案涉房屋交付给拆迁方，因此，刘立至今未取得安置补偿款。 2、成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下属部门，负责管理神仙树北路商贸中心物业项目。 3、王怀强与成都高新商贸中心签订的《商品交易市场入市经营合同》一式两份，刘立手中一份为高新商贸中心留存的一份，合同第一条：“乙方租赁刘立以下营业房……”，王怀强所持的合同中下划线部分为空白，无“刘立”二字。 4、刘立未垫付相应的物管费、垃圾处理费、水电费。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、刘立是否是合同关系中的相对人，是否为本案适格的原告；2、合同终止的原因以及时间；3、刘立能否在本案之中主张物管费、垃圾处理费、水电费等；4、王怀强的反诉请求是否能得到支持。 一、刘立是否合同关系中的相对人 庭审中，王怀强抗辩称其与刘立不存在合同关系，刘立不能向王怀强主张权利。根据三方在2014年11月21日签订的《补充协议》约定的内容可以看出，王怀强在签订合同之时是明知房屋的业主为刘立，泰顺物业公司只是接受刘立的委托进行商铺的管理，因此租赁合同的双方为刘立与王怀强，所以，刘立有权在本案之中提起诉讼主张权利，故刘立作为本案的原告诉讼主体是适格的，对于王怀强的此项抗辩不予认可。 二、合同终止的原因以及时间 因双方的书面租赁合同约定的租赁期限届满日期为2019年10月30日，同时入市经营合同还约定：“因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不承担责任。”，现在案涉房屋面临统一拆迁，依据该条的约定，双方的入市经营合同自然终止，因此王怀强、刘立之间的租赁合同终止原因为统一拆迁。关于终止时间，刘立主张在2017年10月20日其向王怀强送达解除通知之时合同便解除，王怀强认为双方的合同不是因为刘立发出解除通知而解除，而是因为根据租赁合同，是因统一拆迁合同自然终止，终止的时间为政府公告的时间2017年11月8日。本院认为，双方合同约定因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，此项约定并没有赋予合同任何一方因政府拆迁而取得合同解除权，只是约定合同自此自然终止，因此刘立发出解除通知的行为不符合《合同法》第九十三条、第九十六条规定的约定解除权的行使条件，因此刘立不能以此认定合同在发出解除通知书之日即2017年10月20日解除。通过庭审，双方都认可合同于2017年11月8日芳草街办发出交房公告之日终止，本院对双方的意思表示予以确认，故合同于2017年11月8日终止。合同终止后，王怀强理应向刘立返还房屋，故对于刘立要求王怀强腾退案涉房屋的诉请予以支持。 关于租金和房屋占有使用费，刘立主张的期间包括2017年8月2日起至11月1日的房租4005元，以及自2017年11月2日起至实际腾退交房日止的房屋使用费，在本院认定合同于11月8日终止的情况下，8月2日至11月8日期间的为租金，11月9日至实际腾退交房之日止的为房屋占有使用费。在合同终止前，王怀强从2017年8月2日开始便未交付租金，理应支付；合同终止以后，王怀强继续占用房屋，应支付相应的费用，对于租金及占用费标准，刘立主张的为合同约定的每月1335元，本院予以认可。关于王怀强抗辩称，在合同终止后，刘立便不能出租房屋，也就不应该收取租金。本院认为，虽成都高新区芳草街街道办事处于2017年11月8日发出收房通知，亦只是确定了开始收房的时间，并没有确定最后收房时间，因此房屋是处于一种可以使用、出租的状态，并且王怀强一直未向刘立交还房屋的钥匙，导致刘立无法及时向拆迁办完成交房，也无法获得补偿，王怀强的行为给刘立也造成了一定损失，因此王怀强应当支付此期间的房屋占有使用费。故对于王怀强的此项抗辩本院不予认可。 三、刘立能否在本案之中主张物管费、垃圾处理费、水电费等。 刘立在诉状中要求本院判决王怀强向物管结清相关费用，对此，本院认为，刘立不能在本案中主张未垫付的上述费用，原因如下：首先，刘立在未垫付物业费等费用之前本身无权追索相关费用，因为物业费等费用的权利主体并非刘立，而是提供物业服务的物业公司，在未先行垫付相应物管费，取得相应债权追偿权之前，刘立无权代物业公司收取物业费；其次诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于刘立、王怀强之间租赁合同确定的权利与义务，刘立只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费是物业公司的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与刘立的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对刘立的此项诉请不予支持。 四、王怀强的反诉诉讼请求能否得到支持 王怀强反诉的请求包括两部分，一部分为搬迁补偿、停业补偿。首先，根据《成都市人民政府关于贯彻的通知》第三条第七款：“关于存在租赁关系的房屋补偿。征收的房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系”之规定，被征收人为刘立。 其次，根据《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》中明确房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。因此，王怀强认为上述费用是补偿给自己的主张不能成立。 再次，王怀强认为上述补偿有部分应该属于其所有，可以基于房屋租赁合同进行主张，但是应该提出证据证明双方在租赁协议之中有明确约定，或双方另行达成了合意。然而，王怀强与刘立签订的《商品交易市场入市经营合同》中相应的具体条款是：“本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任。”除此之外再无其他相关约定，也即是说如遇政府拆迁，乙方应予配合。依据上述条款，王怀强、刘立双方对所涉房屋可能会被政府拆迁的情况有一定的预期，然而，根据现有拆迁政策，拆迁相对方仅为房屋所有权人，而依据《商品交易市场入市经营合同》也未有相关补偿的约定，因此，王怀强主张补偿费用属于自己没有合同依据。 综上，对于王怀强的此项反诉诉讼请求不予支持。 王怀强主张的另一部分费用冻库损失8万元。关于本部分损失，合同终止是由双方之外的原因，但王怀强的投资是基于双方书面合同约定的五年租赁期限所作，这部分对王怀强来说为租赁合同期内意料之外的损失，而刘立作为业主，租赁合同终止但能得到政府政策规定的各项补贴，而政府的赔偿仅针对业主，王怀强不能据此得到补偿，因此基于公平原则，该冻库在合同期之内的损失刘立应该予以分担。关于数额，王怀强向本院提供了一些其建设冻库时所花费的相应费用的发票及收据，欲证明其投资了8万元进行冻库的建设。针对此点，本院认为：首先王怀强提供的发票或收据均没有相应的合同作为印证，无法核实相应的设备以及装修款是否用于案涉的商铺，其次，即使最初的冻库建设费用为8万元，在合同约定的5年租赁期限内也应当进行折旧。故综合考虑冻库的实际存在、建设冻库确需花费相应的费用以及双方签订了关于冻库补偿事宜的补偿协议，本院酌情认定刘立应向王怀强支付合同解除后冻库的损失35000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王怀强于本判决生效之日起十五日内向原告刘立支付2017年8月2日至11月8日的租金以及2017年11月9日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，均以1335元/月为标准进行计算； 二、被告王怀强于本判决生效之日起十五日内向原告刘立腾退位于成都市高新区神仙树北路15号4栋1层112号的商业用房； 三、原告刘立于本判决生效之日起十五日内向被告王怀强支付冻库损失35000元； 四、驳回原告刘立其他诉讼请求； 五、驳回被告王怀强的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费收取50元，由被告王怀强负担；反诉案件受理费收取900元，由被告王怀强负担507元，原告刘立负担393元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 吴 翔 人民陪审员 安 宁 人民陪审员 马新民 二〇一八年十月十九日 书 记 员 曾 娜