上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初4990号原告：上海老大同食品有限公司，住所地上海黄浦区福建中路XXX号XXX楼。法定代表人：王金平，董事兼总经理。委托诉讼代理人：张剑，上海严诞生律师事务所。委托诉讼代理人：毛小明，上海严诞生律师事务所。被告：上海澄久经贸有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崂山路XXX号。法定代表人：王莉，总经理。委托诉讼代理人：于登玉，男。委托诉讼代理人：肖文婷，上海市光明律师事务所律师。原告上海老大同食品有限公司(以下简称老大同公司)诉被告上海澄久经贸有限公司(以下简称澄久公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，后因审理需要转为普通程序公开开庭进行了审理。原告老大同公司的委托代理人张剑、毛小明、被告澄久公司的委托诉讼代理人于登玉、肖文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老大同公司向本院提出诉讼请求：1.被告搬离并向原告返还上海市浦东新区崂山路XXX号的房屋(以下简称系争房屋)；2.判决被告将以系争房屋为注册地址的《营业执照》、《上海市特种行业许可证》、《上海市公共场所卫生许可证》的证照迁出；3.被告向原告支付房屋使用费[自2018年1月1日起计算至实际返还房屋之日并办妥上述第二项的执照迁出之日止，按照每日人民币(以下币种相同)4,166.70元的标准计算]；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年7月21日，原、被告签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止；房屋月租金41,667元，年租金50万元，被告应该在租期届满之日办理退房交接并迁离该房屋，包括但不限于撤出房屋内所有人员、物品，向工商、税务有关职能部门办妥歇业或迁址手续，结清租赁期间发生的费用等；被告逾期返还该房屋的，每逾期一日应按照日租金5倍的标准支付使用费。2017年10月9日，原告发函告知被告合同到期后不再续租。后2017年12月25日，原告委托律师发函给被告，合同到期后不再续租并要求被告在2017年12月31日前返还该房屋，并做好清场、迁离和恢复工作等，但被告至今未交还房屋。原告主张上述第2、3项诉讼请求的依据是合同第7.1条，合同约定使用费标准为5倍租金，现在原告仅主张3倍租金标准的使用费。现在租期内租金被告已经付清，之后被告按照租金标准支付到了2018年8月底，但不认可该款项为租金。此外，被告曾经支付过4万元的租赁保证金，现同意抵扣使用费后返还。原告知晓被告加盟如家酒店，但是从未知晓被告的加盟期限至2020年。被告澄久公司辩称，原告作为二房东将房屋出租给被告，现大房东潍坊物业公司出具了情况说明，同意被告租赁至2020年，原告在被告加盟如家酒店至2020年的时候也签署了同意书。另外，被告在2015年花了大量资金进行装修，距离2017年年底的时间较短，无法弥补装修损失。现在原告要求被告搬离是为了霸占被告的装修，故要求继续履行合同，如果要解除，原告应该给予装修补偿，原告主张的使用费标准也明显过高。现被告已支付了至2018年8月底的租金。关于押金，被告曾支付过4万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2004年7月1日，原告开始租赁系争房屋。2012年7月，原告与案外人和美酒店管理(上海)有限公司签订了特许经营合同，授权被告在系争房屋内经营“如家”品牌及相关资源，并开展经营活动，期限自2012年6月1日至2020年5月31日。2012年7月15日，原告向被告出具了《证明》，内容为“兹有上海澄久经贸有限公司产权属上海老大同食品有限公司，同意其加盟全国连锁酒店”。2014年7月原告(甲方)与被告(乙方)签订了《租赁合同》。合同1.1条约定，甲方同意出租位于上海市浦东新区崂山东路XXX号底层的房屋，该房屋建筑面积约676.61平方米。合同3.1条约定，乙方承租该房屋的租赁期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。合同3.2条约定，租赁期限届满或出现本合同约定的解除/终止事由，甲方有权收回该房屋，乙方应于本合同解除/终止之日立即返还……合同4.1条约定，该房屋的月租金为41,667元。年租金为50万元。合同5.1条约定，乙方应于签订本合同之日，向甲方支付履约保证金4万元。租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方履行完毕本合同项下全部义务之日起5日内无息归还给乙方。合同7.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日办理退房交接并迁离该房屋，包括但不限于撤出乙方置于该房屋内的所有人员、物品，向工商、税务有关职能部门办妥歇业或迁址手续，结清租赁期间发生的一切费用等。若乙方逾期未迁离该房屋的，则视为乙方同意其放弃对该房屋内财物的所有权，甲方有权自行处置。乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按该合同日租金的5倍向甲方支付占用该房屋期间的使用费……合同10.3条约定，租赁期限届满，本合同自然终止。合同签订后，双方正常履行合同，双方一致确认租期内租金已经支付完毕。2017年10月9日，原告向被告发送了《告知函》，告知2017年12月31日租赁合同到期，届时将收回该网点，不再出租。2017年12月25日，原告向被告发送了《律师函》，告知被告应于2017年12月31日前搬离，并做好清场、迁离和恢复工作。另查明，系争房屋系原告向产权人上海浦东新区潍坊物业公司租赁而来，租赁期限至2020年12月31日止。审理中，双方一致确认2018年1月1日至2018年8月13日，被告向原告支付了333,336元，被告表示该款项系2018年1月至8月的租金，原告则否认该款项为租金。另外，双方确认被告曾支付租赁保证金4万元，原告表示同意在抵扣使用费后返还保证金。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约全面履行义务。对于原告要求被告搬离并返还房屋的诉讼请求，本院认为，在租赁合同明确约定了租赁期限的前提下，虽原告曾在2012年向被告出具了《证明》同意其加盟连锁酒店，但原告未就租赁期限变更做出任何意思表示，现被告以其与案外人的特许经营合同的期限主张原被告租赁合同的期限应作相应变更，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳；至于原告主张房屋所有权人同意其租赁房屋至2020年故原、被告应当继续履行合同的观点，因本案租赁合同发生于原、被告之间，根据合同相对性，房屋所有权人的意思表示与本案租赁合同的履行无涉，被告并不能以所有权人的意思表示对抗本案原告，故对原告的该观点本院亦不予采纳。既然租赁期限届满原告并无继续与被告履行租赁合同之义务，故2017年12月31日双方租赁合同即行终止。鉴于合同第7.1和7.3条对于合同终止后原、被告双方的权利义务做出了明确的约定，被告理应及时搬离，而原告并不需要对被告的装修做出补偿，因此被告以未得到装修补偿为由拒不搬离的观点，缺乏法律依据，本院对此不予采纳，被告理应搬离并向原告返还系争房屋。对于原告主张证照迁出的诉讼请求，本院认为，鉴于双方签订的租赁合同明确约定合同到期终止后，被告应当办理相应的歇业、迁址手续，双方亦一致确认原告诉讼请求中涉及的证照均注册在系争房屋内，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告关于房屋占有使用费的诉讼请求，合同约定的逾期未搬离的使用费标准为合同约定租金的5倍，显然该使用费标准中包含了逾期未搬离的违约责任，故双方争议的使用费标准本质是对违约金标准的调整。现原告主张的使用费标准为合同约定的日租金标准的3倍，而被告认为此使用费标准过高，要求予以调整至合同约定的日租金标准1.10至1.20倍，本院综合考虑本案实际情况，参考同地段房屋租金市场价，将2018年1月1日起被告应当给付的使用费标准调整为100万元/年。鉴于被告在2018年1月1日之后已向原告给付了333,336元，该已付款项应于使用费中扣除。鉴于双方当事人在庭审中一致确认被告曾支付租赁保证金4万元，为了避免讼累，本院将上述租赁保证金于本案中一并处理。原告表示同意在抵扣使用费后返还保证金，与法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海澄久经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海老大同食品有限公司返还上海市浦东新区崂山路XXX号的房屋；二、被告上海澄久经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内变更其以上海市浦东新区崂山路XXX号为注册地址的《营业执照》、《上海市特种行业许可证》、《上海市公共场所卫生许可证》中的注册地址；三、被告上海澄久经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海老大同食品有限公司自2018年1月1日起计算至实际返还房屋之日止，按照每年100万元的标准计算的房屋使用费(需扣除被告上海澄久经贸有限公司已给付的333,336元)；四、原告上海老大同食品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海澄久经贸有限公司租赁保证金4万元(该款项可直接与上述第三项判决金额相抵扣)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,925元，保全费2,395元，均由被告上海澄久经贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一八年八月十五日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。