上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初22095号原告：程春亮。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳颖，上海市四方律师事务所律师。被告：钟一建。原告程春亮与被告钟一建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂转入普通程序后，本院依法组成合议庭于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告程春亮的委托诉讼代理人朱耀华，被告钟一建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程春亮向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《餐饮经营房屋租赁合同》于诉状送达之日解除；2.判令被告退还租金100,000元；3.判令被告退还租赁押金43,000元；4.判令被告支付装修损失补偿500,000元。诉讼过程中，原告将上述第1项诉请中变更为：确认原、被告签订的《餐饮经营房屋租赁合同》于2017年7月26日解除；将第2项诉请的金额变更为：70,000元。事实与理由：原告与被告于2017年5月25日签署《餐饮经营房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于闵行区XX路XXX号的房屋,租期为5年，自2017年5月26日起至2022年5月25日止,年租金为520,000元，支付方式为原告于租赁开始时即向被告支付半年租金260,000元，并支付43,300元押金。之后每三个月支付一次。合同签订后,原告向被告支付了半年租金及押金合计303,000元。之后便进场实施装修工程，但装修工程接近尾声时，该房屋却遭法院强制执行，无法正常使用开展餐饮经营。经沟通，被告陆续归还了租金计190,000元，之后虽经原告多次催讨，被告却一直怠于归还租金和赔偿损失。原告认为，双方之间的合同已经无法正常履行，原告在2017年7月26日之后未使用房屋，故合同解除日应以2017年7月26日为准。被告除应向原告退还已支付的全部租金和押金外,还应按合同约定向原告支付补偿款500,000元。为了维护合法权益，原告提起本案诉讼要求判如所请。被告辩称，原告确实支付了第一期租金26万元，该款用于补偿当时一、二楼的承租人。原告支付1万元定金时，曾有其他下家需要租赁，也未约定50万元的装修损失，当时被告提出和原告解除合同、退还1万元定金并赔付3万元，但原告不同意。对于第1项诉请，不认可原告主张的时间，因为在法院收回房屋之后，还有酒店、宾馆、饭店等营业场所继续营业了1至2年，合同是否解除，由法院来认定，原告确实在承租后进行了装修，装修期满后，大房东贴了告示，原告也未实际使用装修后的房屋；对于第2至3项诉请，被告同意退还租金70,000元和押金43,000元；对于第4项诉请，原告明知被告和大房东之间没有合同，仍要承租房屋，系扩大了损失，故被告不同意赔偿装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2017年5月16日，被告钟一建出具收条，载明收到程春亮租房定金10,000元，饭店位于XX路XXX号。2017年5月24日，被告钟一建出具收条，载明收到程春亮租金定金90,000元，饭店位于XX路XXX号。2017年5月25日，原告程春亮(乙方)与被告钟一建(甲方)签订《餐饮经营房屋租赁合同》一份，约定甲方租赁房屋坐落于上海市闵行区XX路XXX号，建筑面积约500平方米，使用面积约500平方米。甲方将该房屋出租给乙方经营餐饮业，并保证其具备餐饮经营的必备条件。双方约定租赁期为5年，自2017年5月26日起至2022年5月25日止，2017年5月26日至2017年7月11日为装修免租金期。房屋每年租金为52万元，五年内不涨租金。乙方于租赁开始时即付甲方一次半年租金260,000元，并押一个月房租为押金43,300元，以后以此为标准每三个月支付一次，先付租金后使用。甲方须于租赁开始前交付该租赁房屋，并提供符合经营需要的相关设施、设备。租赁期内，若甲方将房产所有权转移给第三方，本合同对新的房产所有人继续有效。合同第九条约定，如租赁房屋在租赁期三年内被征收或拆迁，则甲方对乙方装修损失补偿50万元。合同还对双方其他权利义务作了约定。同日，案外人董某某代原告向案外人钟某某账户转账支付203,000元。上述合同签订后，被告钟一建向原告程春亮交付涉案房屋，原告着手进行装修。2017年7月26日，案外人上海市闵行区A办公室向XX路XXX号全体承租户张贴《告示》，载明：XX路XXX号房屋租赁协议已于2014年6月30日到期，由于协议到期后承租户拒绝搬离，闵行区民防办起诉，区法院于2015年4月28日判决所有承租户必须在判决书生效后10(日)内腾空搬出XX路XXX号房屋。但所有业主未能履行法律判决，民防办遂申请法院强制执行。强制执行期间，部分承租户擅自将房屋进行转租、转让、装修，甚至改变使用用途，使该处房屋使用液态日渐复杂，安全隐患不断增加。按照全市“五违四必”整治要求和学校周边200米范围内不得有娱乐、按摩、足浴等使用业态的相关规定，结合江川街道7月21日工作协调会精神，XX路XXX号所有承租户必须在2017年8月11日前停止所有生产经营活动，另行将采取停水、停电措施，并于2017年9月11日前腾空搬出所有房屋。若逾期不搬离者，将自负相关法律责任并承担一切后果。原告遂撤离涉案房屋。庭审中，原告陈述，当时装修进展为：软装部分已经基本结束，尚未进行最后的保洁清理工作。被告确认，原告于2017年7月26日未再使用涉案房屋。2018年8月7日，被告通过微信向原告转账5万元，之后又陆续归还了部分租金。双方于庭审中确认，被告已归还的租金为19万元。另查明，位于上海市闵行区XX路XXX号内1-3幢房屋的房地产权利人为上海市闵行区A办公室。2014年10月11日，本院立案受理了上海市闵行区A办公室起诉唐岳峰的房屋租赁合同纠纷案，并依法追加了沈尉、上海千岛阳子足浴中心、上海兰鹤宾馆管理有限公司、上海帝嘉餐饮管理有限公司、钟某某、方某某作为该案第三人参加诉讼。该案经审理后于2015年4月28日作出(2014)闵民五(民)初字第2247号民事判决书。该判决书中查明：2007年1月1日，上海市闵行区A办公室与唐岳峰签订《房屋租赁合同》，约定租赁标的为上海市闵行区XX路XXX号，租赁期间自2007年1月1日至2014年6月30日止。2005年6月29日，唐岳峰与上海帝嘉餐饮管理有限公司的法定代表人梁兆红签订《房屋租赁合同书》，将位于闵行区XX路XXX号内面积为620平方米的房屋出租给上海帝嘉餐饮管理有限公司使用，租赁期限自2005年8月18日止2014年6月30日。2014年4月16日，上海帝嘉餐饮管理有限公司的法定代表人梁兆红与钟某某、方某某签订《忆江南转让协议书》，约定将忆江南饭店的经营权转让给钟某某、方某某经营使用。该判决主文第五条为：钟某某、方某某于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于上海市闵行区XX路XXX号内其使用的房屋。2015年7月1日，上海市闵行区A办公室申请强制执行，本院以(2015)闵执字第6624号立案受理。2015年12月28日，本院裁定终结本次执行程序。再查明，被告于庭审中确认，案外人钟某某、方某某系被告钟一建的父母。以上事实，由原告提供的《餐饮经营房屋租赁合同》、收条、银行卡交易明细清单、告示、执行案件受理通知书、微信聊天记录等证据以及当事人的当庭陈述为证。本院予以确认。本案中，应原告申请，本院通过上海市高级人民法院摇号，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对位于上海市闵行区XX路XXX号房屋内由原告于2017年进行的装修工程的造价进行审价，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2020年12月29日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：房屋装修工程造价为518,327.75元。房屋装修工程装饰项目造价为436,006.41元。房屋装修工程安装项目造价为82,321.34元。为此，原告已垫付鉴定费15,000元。对该鉴定意见书，原告表示并无异议，被告对鉴定结论有异议，对造价中每一笔是否有发票提出质疑并认为原先交付的房屋也有装修。鉴定人员到庭说明：鉴定人员虽没有看过装修前的房屋，但鉴定系以现场实物为准。现场查验前，鉴定人员通过短信和快递形式向被告发送现场查看的通知，但被告未到场，故只能根据原告陈述的楼梯地面及栏杆不是原告装修的，扣除了并非原告装修的部分。有些装修已经拆除，现场没有空调，灯具拆除了一部分，还有部分保留。本院对鉴定结论予以确认。本院认为，原告程春亮与被告钟一建签订的《餐饮经营房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告明知，其父母钟某某、方某某未履行生效判决书所确定的搬离义务，再将涉案房屋对外出租，导致原告在装修即将完成、尚未开展经营时，于2017年7月26日房地产权利人案外人上海市闵行区A办公室张贴告示后无法使用涉案房屋，双方租赁合同因被告未能提供适租房屋而已经无法实际履行，应予以解除。对于合同解除的日期之确定，现有证据不足以证明原告已于告示张贴日明确向被告提出合同解除之意思表示，被告对此亦不认可，故原告要求确认双方租赁合同于2017年7月26日解除之诉请，本院难以支持。但本院注意到，根据原告举证，被告已于2018年8月7日退还原告部分租金，故本院认为，2018年8月7日，双方对于合同解除并无异议，并已着手处理解除后果，故可确认涉案租赁合同于2018年8月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告已故经缴纳的租金，因原告于2017年7月26日后未使用涉案房屋，被告应予退还相应租金。现被告已经退还了部分租金，原告主张退还租金70,000元，被告对此并无异议，故本院对该项诉请予以支持。对于原告实际缴纳的押金43,000元，被告也应予退还，现被告对此并无异议，本院对该项诉请亦予以支持。对于原告主张的装修损失，原告按照合同约定主张50万元装修损失，本院认为，本案并不能适用涉案合同第九条“如租赁房屋在租赁期三年内被征收或拆迁，则甲方对乙方装修损失补偿50万元”之条款。但原告实际对涉案房屋进行了装修，根据鉴定意见书，原告的装修造价为518,327.75元。考虑到涉案房屋所涉相关纠纷早在原、被告签订租赁合同前两年已经本院判决并生效。原告在承租涉案房屋时并未核实涉案房屋的产权情况以及被告是否具备对外出租的权利，并未尽到作为承租人的审慎义务，故对涉案合同解除的后果亦有过错。现综合考量涉案房屋租赁合同的履行情况、双方过错程度等因素，本院酌定被告应向原告支付装修损失310,996.65元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条以及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、原告程春亮与被告钟一建签订的《餐饮经营房屋租赁合同》于2018年8月7日解除；二、被告钟一建于本判决生效之日起十日内向原告程春亮返还租金70,000元及押金43,000元；三、被告钟一建于本判决生效之日起十日内向原告程春亮支付装修损失310,996.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,930元，鉴定费15,000元，合计24,930元，由原告程春亮负担7,686.55元，由被告钟一建负担17,243.45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 舒人民陪审员  高培卿人民陪审员  刘玉桃二〇二一年三月三十日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。