天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0117民初1161号原告：孙连双，女，1969年7月20日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河县芦台镇商业道南段西侧幸福商业广场**-404（集中办公区），统一社会信用代码911202210552927256。法定代表人：罗明光，该公司董事长。委托诉讼代理人：王清华，天津泰耀房地产有限公司员工。原告孙连双与被告天津泰耀房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告孙连双、被告天津泰耀房地产有限公司法定代表人罗明光的委托诉讼代理人王清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙连双向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记违约金15,000元；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年7月7日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天津市宁河区时代滨江XX-X-XXX房产，总价款611,739.84元，被告于2015年8月31日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告使用，被告应自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属转移登记，被告未能在前述期限内办结房屋权属转移登记的，双方协商解决。合同订立后，原告如约履行合同义务，但是被告未按约定时间办结房屋权属转移登记，应按照合同约定和法律规定承担违约责任，经双方协商未果，现原告为了维护自己的合法权益不受侵害，特起诉至法院，请求判如所请。孙连双提交如下证据予以证实：1、合同编号为2013-0190715的《天津市商品房买卖合同》，证实2014年7月7日，原告与被告签订该合同，约定原告购买被告出卖的天津市宁河区时代滨江XX-X-XXX房产，房屋总价款为611,739.84元；第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方（即被告）于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（即原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照延期处理；第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算……第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第一种期限内，办结房屋权属转移登记：1．自初始登记完毕之日起180日。……由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的按下列第三种约定处理：……3．双方协商解决。第十三条约定商品房预告登记：双方按下列第二种约定，办理房屋权属预告登记：……2．依法委托甲方向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记。2、不动产权证书一份，证实房屋权属转移登记办结时间为2016年7月19日。天津泰耀房地产有限公司在法定期限内未提交书面答辩，于庭审中辩称，关于逾期办证问题，商品房买卖合同的约定是合同双方的合意，是双方意思自治的体现，合同双方均应严格遵守，双方合同第十二条第一款第一项明确约定“办结房屋权属登记；1、自初始登记完毕之日起180日”，而被告初始登记之日是2016年3月4日，此后再顺延180日，截止日是2016年9月4日。按照合同的约定，只要在此前办理权属转移登记都不能认定是被告违约，而本案原告在此日前已经拿到了权属转移登记后的所有权证书。合同第十二条的约定不违反法律规定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见司法解释第十八条规定，由于出卖人的原因超出商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限出卖人才承担违约责任，双方签订的合同第十二条的约定正是这条法律规定的具体体现，既然双方在合同中已经明确约定了办理权属转移登记的日期，双方都应该遵照执行。初始登记是权属转移登记的前提。任何房屋在没有办理初始登记之前是根本无法进行房屋权属转移登记的，而原、被告在合同中对于初始登记何时办结无法预测，被告也根本无法左右办件政府机关何时办结，因此规定初始登记办理完毕之日起180日是明确的，是符合常理的。而原告引用地方法规《天津市房屋权属登记条例》第24条、第28条，是仅从理论上推断初始登记办结日期，显然和实际不相符。涉诉房屋竣工后被告积极履行了初始登记的义务，原告也没能提供任何证据证明初始登记日期为2016年3月4日，是被告的故意拖延行为。显然，如果按照原告主张的办证日期与合同约定相悖，与房屋的实际竣工和实际收房日期相悖。对于一个行为双重追责违法。假如原告的主张成立，就会出现一个违约行为双重追责的错误逻辑。结合本案可见，被告的逾期交房仅是一个违约行为，原告已主张逾期交房的违约责任，被告也承担相应的违约责任。而原告却以同一逾期交房的违约行为追究逾期办证的违约责任，这样必然导致被告既要承担延期交房的违约责任，又要承担逾期办证的违约责任，造成了违约金重复计算，属于重叠追责，如此计算必然加重被告的责任，此种追责方法与合同法设立违约金的立法意愿相悖。即使逾期办证，是否承担违约责任也应以给原告造成的损失为基础，合同法的司法解释二第27条至第29条均规定了，违约金的计算应当以实际损失为基础，不得超过损失的30%，换言之，原告请求逾期办证的违约金应该存在损失，然而即使原告确实是逾期办证了，可是原告无损失，原告没有任何证据证明其未获得产权证明存在损失。因此，原告的错误主张脱离了双方所签订的商品房买卖合同，引用了错误的法律依据，必然导致错误的结果。初始登记证书于2016年3月4日下发后，被告立刻履行了通知原告办理权属转移登记的义务。至于产权证何时下发，被告无法左右，所以原告主张以产权证的记载日期为逾期办证的截止点有失公允，充其量也应该以被告向房管部门报送相关办证资料日期为准，因为产权证下发还有一定时间，大概1-2个月，因此原告依据产权证记载日期计算逾期办证的违约日期也是错误的。综上所述，被告认为，原告诉讼请求的观点所依据的法律依据错误，站不住脚，其错误的主张脱离了双方签订的房屋买卖合同，错误的引用地方法规，任意解释了初始登记的概念，违背了法律，脱离了本案的全部事实，因此对于原告主张由被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求应该驳回。天津泰耀房地产有限公司因此提交如下证据证实：《房地产初始登记证明》，证实被告于2016年3月4日向天津市宁河区不动产登记事务中心办理房地产初始登记的情况。本院依职权向天津市宁河区不动产登记事务中心调取《天津市不动产登记申请表》，载明原告于2016年6月23日向天津市宁河区不动产登记事务中心申请不动产权属转移登记。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对依职权调取的证据当庭出示，本院组织双方进行了质证，被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的证据无异议。双方对本院调取的证据均无异议，对双方无争议的证据的证明力本院予以确认。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月7日，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房地产交易管理条例》、《天津市房屋权属登记条例》等有关法律、法规的规定，原告作为乙方与被告天津泰耀房地产有限公司作为甲方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2013-0190715），原告购买天津泰耀房地产有限公司开发建设的坐落于天津市宁河区时代滨江XX-X-XXX商品房，房屋价款611,739.84元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方（即被告）于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（即原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照延期处理；第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算；如超过上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第一种约定追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，……第十一条约定商品房交接：商品房交接时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第一种期限内，办结房屋权属转移登记：1．自初始登记完毕之日起180日。……由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的按下列第三种约定处理：……3．双方协商解决。第十三条约定商品房预告登记：双方按下列第二种约定，办理房屋权属预告登记：……2．依法委托甲方向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记。原告已经交清购房款并办理入住手续。被告于2016年3月4日向天津市宁河区不动产登记事务中心办理房地产初始登记。原告于2016年6月23日向天津市宁河区不动产登记事务中心申请不动产权属转移登记，2016年7月19日原告取得不动产权证书。本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上订立的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，合同合法有效。合同订立后，原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，被告亦应依据双方商品房买卖合同的约定履行交房及转移房屋权属登记的义务。关于逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题。双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日没有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”即，双方合同此条约定的目的是为了约束甲方按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格的合同义务。又根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。可见，商品房竣工验收日期关系到不动产初始登记日期，在实际竣工验收日期晚于约定交付日期的情况下，如被告仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，那么就完全背离了双方合同的约定，合同约定的效力不能及于甲方，显然失去了双方缔约的目的。对于初始登记何时完毕。《天津市商品房买卖合同》第十二条第一款并未予以明确约定，属于合同约定不明的情形。对此，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定进行补充解释。《天津市商品房买卖合同》前言明确约定了双方当事人达成合意的根据，其中包含涉案房屋办理竣工验收、初始登记时有效的《天津市房屋权属登记条例》，根据该条例的第二十四条、第二十八条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核。上述规定系当事人默示适用的条款，构成当事人合意内容，应据此确定初始登记合理日期。合同约定交房日期为2015年8月31日，那么该日被告开发建设的房屋应竣工验收合格，即被告最迟应于2015年9月30日以前办理产权初始登记。房屋权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内完成审核。依照合同约定自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属转移登记，那么按照合同约定应在2016年4月27日前办结房屋权属转移登记手续，被告未在上述期限内办结权属转移登记，即属于违约，应承担逾期办证的违约责任。合同未约定违约金，应从法定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然合同中约定原告委托被告向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记，但在合同实际履行过程中，原告于2016年6月23日向天津市宁河区不动产登记事务中心申请转移不动产权属登记，并于2016年7月19日原告取得不动产权证书，视为双方合意对原合同内容的变更，即由原告自行办理申请房屋权属预告登记事宜，而不再委托被告进行权属预告登记，那么在原告向天津市宁河区不动产登记事务中心申请转移不动产权属登记后，再要求被告承担逾期办证的违约责任，显然不妥，因此被告只要尽到通知原告可以办理房屋权属转移登记义务即可，现被告无证据证明何时通知原告可以办理房屋权属转移登记，举证不能，应承担不利后果。原告主张被告承担逾期办证的违约责任日期计算至取得房本前一天不妥，本院不予支持。故应认定原告向天津市宁河区不动产登记事务中心申请转移不动产权属登记的前一天为该通知时间即2016年6月22日。故被告应承担的逾期办证违约金数额为5,307.56元（611,739.84元×5.655%÷365天×56天）。被告所述的房屋初始登记办理完毕之日起180日，被告通知原告办证，即不属于被告违约及原告要求被告给付逾期办证违约金属于重复追责的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告给付2016年4月28日至2016年6月22日逾期办证违约金5,307.56元的诉讼请求，本院予以支持，原告诉讼请求中超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付孙连双逾期办证违约金5,307.56元。二、驳回孙连双的其他诉讼请求。案件受理费175元减半收取87.5元，由天津泰耀房地产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李长喜二〇一八年四月十七日书记员  周金玉附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。