广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30921号原告：余永山，男，汉族，住湖南省宜章县××××××第16村民小组，公民身份号码431××××××××××××951。委托诉讼代理人：李烨涛，广东敬思律师事务所律师。被告：黎良恩，男，汉族，住广东省广州市天河区×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××510。委托诉讼代理人：冯燕梨，广东天爵律师事务所律师。原告余永山与被告黎良恩租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李烨涛、被告的委托诉讼代理人冯燕梨到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还剩余押金款项37300元；2.被告向原告支付违约金50万元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年10月27日，被告与原告签订了《厂房租赁合同》，约定将其厂房出租给原告使用，原告按期交付租金。合同有效期为2017年11月1日至2022年10月31日。后因该厂房被纳入城市更新改造范围，需面临拆迁改造。原、被告经协商一致，同意提前终止原合同。2020年7月7日，原、被告签订《租赁合同解除协议》，协议约定：乙方（余永山）在2020年9月30日前，搬离厂房内所有设备并清退所有员工，按照所租赁厂房的原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方对房屋及其附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；甲方（黎良恩）在乙方按要求返还房屋后退回押金；基于原合同提前终止，甲方同意向乙方支付补偿款1304000元，扣除乙方应付的2020年2、5、6、7、8、9月份房租共计978000元，甲方应于双方签订协议之日20日内向乙方支付剩余326000元补偿款；原合同中由乙方向甲方支付了的290000元押金款，在乙方搬离后三日内，扣除乙方应付的所有未付水费、电费后剩余款项由甲方向乙方支付，且甲方不得以任何理由再向乙方主张租金及其他费用；甲乙双方任何一方违反协议约定，违约方应向守约方支付50万元违约金。因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向乙方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。协议签订后，原告按照约定，于2020年9月30日前搬离厂房内所有设备并清退所有员工。协议约定，在原告搬离后三日内，原押金款在扣除原告应付的所有未付水费、电费后剩余款项由被告向原告支付。被告于11月7日才向原告支付了51082元，不仅逾期了34天支付，还没有完全支付，尚有39800元没有支付。被告迟迟没有完整退还剩余押金款，被告行为已然构成违约行为。按照合同约定，被告需支付原告违约金50万元。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告支付原告剩余押金款37300元及违约金50万元，故起诉。被告辩称，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益，具体意见如下：一，被告扣除原告所欠款项后，已经将剩余全部押金退还给原告，不存在拖欠原告押金的情形，原告主张被告还剩余押金37300元没有事实和法律上的依据。1.原告拖欠被告员工宿舍租金3000元，应在被告返还的款项中予以扣除。原告因自身经营所需，另行向被告承租员工宿舍，经双方协商一致约定员工宿舍租金为600元/月。原告于2020年4月支付租金及其他费用时也一并交了该600元租金，这就说明原告承租被告员工宿舍事实的存在。但原告在之后的5个月里却拒绝交该员工宿舍的租金。根据《租赁合同解除协议》中约定扣除2020年2、5、6、7、8、9月份房租978000元（163000元/月×6=978000元）。很明显，该租金只是按《厂房租赁合同》约定的163000元/月的标准扣除，并不包含原告向被告租用员工宿舍的2020年5、6、7、8、9月份租金3000元（600元/月×5=3000元），故被告有权要求原告支付拖欠的员工宿舍的租金3000元，并从剩余押金中扣除合情合理、有依有据。2.原告拖欠被告租金及水电费用21500元，被告有权在返还的款项中予以扣除20000元。原告2019年9月应向被告缴交的租金及水电等费用合计为195794元，根据双方交易惯例，被告在2019年9月3日先行开具195794元的《收据》，但原告在2019年9月26日只向被告银行账户转了174294元，原告仍拖欠被告21500元未付，被告多次追讨，但原告以各种理由拒绝支付，故被告有权要求原告支付拖欠的该款项，并从剩余押金中只扣除了欠款中20000元并无不当。3.原告未经被告同意，私自拆除原有的钢结构棚架，造成被告损失，被告有权在返还的款项中予以扣除15000元。原告在2020年9月30日离场时，私自拆除钢结构棚架，并将拆除后的材料偷运走处理。原告的行为严重侵害了被告的合法权益，碧桂园公司现场工作人员发现后立即报警，但仍无法阻挠。故被告从剩余押金中酌情扣除15000元，系被告对其损失的自我救济行为，合情合理。4.原告要求被告承担1800元的维修费用无任何依据，该笔费用应由原告自行承担。关于原告单方制作的《剩余押金款计算表格》中要求“扣回铝材废品仓围墙（人工费）1800元”，实际情况是该仓棚架系原告自行在涉讼租赁物的空地上搭建的，该仓的毁损灭失、修复亦应由原告自行处理，与被告无关。但原告却强行要求被告来承担修复费用，故原告主张该修复费1800元由被告承担毫无依据。综上所述，被告扣除原告所欠的款项后，己将全部剩余押金遐还给原告，并不存在拖欠原告剩余押金37300元的情形。二，被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。1.如上所述，被告并没有拖欠原告任何押金款项，依法无须支付任何违约金。2.退一万步来说，即使被告尚欠原告小部分押金款项，但被被告主张的50万元违约金严重过高，依法不应得到支持。3.《租赁合同解除协议》中约定：“乙方（余永山）不得损坏甲方（黎良恩）原有基础装修，如有破损，修复费用由乙方承担”。原告在离场前，未经被告同意将属于被告的钢结构棚架私自拆除，并将拆除后的材料私自运走处理，故实际是原告违约在先，致使被告遭受损失，而不是被告违约，被告保留追究被原告违约及赔偿责任的权利。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的剩余押金款计算表属于原告主张权利的计算材料，本院综合认定；原告提交的其他证据，被告确认其真实性，本院予以采信；被告提交的收据（7920595）、中国农业银行银行卡交易明细清单均是原件，原告虽不确认其三性，但确认付款的事实，故本院采信该份证据的真实性，并综合认定其证明力；被告提交的其他证据，原告确认其真实性，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年10月27日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告将位于南海里水镇大冲村（原大冲小学一部分）的建筑厂房和场地（以下简称涉讼租赁物）出租予原告使用；租赁期五年，从2017年11月1日至2022年10月31日止；被告收取原告保证金290000元，租期满后无息返还；2017年11月1日至2020年10月31日期间每月租金163000元，2020年11月1日至2022年10月31日期间每月租金179300元；原告在每月15号前向被告缴交当月租金；双方在合同期内提前解除合同，应提前一个月向对方提出，对方同意，可提前终止合同。签订上述《厂房租赁合同》后，原告向被告支付了保证金290000元，被告将涉讼租赁物交付原告使用。此后，原告还在涉讼租赁物外，另行向被告承租了员工宿舍，双方约定租金按600元/月结算，但未在签署书面租赁合同。2020年7月7日，原、被告因涉讼租赁物需要拆迁，故签订《租赁合同解除协议》，约定：双方同意提前终止《厂房租赁合同》；原告须在签订本协议之日起85日内（2020年9月30日前）自行搬离厂房内所有设备并清退所有人员，按照所租赁厂房的原状返还房屋及其附属物品、设备设施，不得损坏原有基础装修，如有破损，修复费用由原告承担；双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；被告在原告按上述要求返还厂房后退回押金；基于原租赁合同的提前终止，被告同意向被告支付1304000元作为提前终止租赁合同的补偿款，该补偿款已包含双方提前终止原合同、被告返还厂房可获取的所有补偿和费用，扣除被告应付的2020年2月份、5月份、6月份、7月份、8月份、9月份房租共计978000元，剩余326000元补偿款于双方签订协议之日二十日内由被告向原告支付；如原告不按时返还厂房，逾期达5天，被告有权强行收回租赁厂房进行清理，由此产生的一切损失和责任由原告负责，被告有权用押金冲抵原告所欠费用或遭受的损失，原告经大冲村委同意延缓搬离的除外；原厂房租赁合同中由原告向被告支付了的290000元押金款，在原告搬离后三日内，扣除原告应付的所有未付水费、电费后，剩余款项由被告向原告支付，若不足扣除水电费，则由原告补足；被告不得以任何理由再向原告主张租金或其他费用，且须保证原告能够正常生产，不因水费、电费等其他原因影响原告生产；双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，违约方向守约方支付50万元违约金。签订上述《租赁合同解除协议》后，原告在约定期限内一并向被告返还涉讼租赁物及宿舍，被告也依约向原告支付了补偿款，涉讼租赁物已经拆除。由于双方关于扣款项目及金额无法完全协商一致，被告于2020年11月7日向原告退回51082元，原告收款后认为被告无理克扣款项，故提起本案诉讼。诉讼中，双方确认：原告应付4月水电费、垃圾费26516元、5月水电费、垃圾费36589元、6月水电费、垃圾费36158元、7月水电费、垃圾费41603元、8月水电费、垃圾费36041元、9月水电费、垃圾费24711元，合共201618元。原告确认其未向被告缴纳2020年5-9月期间的宿舍租金，但认为该项租金无需支付；被告自认涉讼租赁物未办理规划报建手续，并主张原告在搬离过程中拆除了原有的钢结构棚架，导致其被扣除了30000元的补偿款，故要求原告赔偿15000元，但未提交证据证明。另查明：被告在2019年9月份应付涉讼租赁物各项费用为195794元，被告实际付款金额为174294元。对差额21500元部分，原告陈述系其代被告进行消防整改予以抵扣，被告陈述其仅同意承担原告垫付宿舍后面新装消防门费用1500元，余款20000元要求在应退款项中抵扣。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。被告自认其出租予原告的涉讼租赁物未办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第二条之规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。但是，双方为终止上述《厂房租赁合同》而签订了《租赁合同解除协议》，该《租赁合同解除协议》的内容是对租赁期间债权债务的结算，该协议是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现经审理查明，《租赁合同解除协议》约定的补偿款已经依约支付完毕，双方关于被告应返还的押金款290000元中被告有权扣除的款项及金额有争议，并致本案诉讼，就此本院综合双方诉辩意见，分析认定如下：第一，关于2020年4-9月的水电费、垃圾费共201618元，双方均确认应从押金款中扣除，本院迳予确认。第二，关于2020年5-9月的宿舍租金，因该租赁不在《厂房租赁合同》约定的租赁范围，也没有证据反映该租金款在《租赁合同解除协议》约定的结算范围，因此基于原告实际使用宿舍的事实，被告主张该期间的宿舍租金3000元从押金款中扣除合理，本院予以采纳。第三，关于被告主张的2019年9月份应付租金费用差额21500元，本院认为不应作为扣款项处理，理由如下：首先，该租金费用对应的债权债务在《租赁合同解除协议》约定的结算范围内，《租赁合同解除协议》已对被告有权主张的租金费用作了明确约定，并约定被告不得以任何理由再向原告主张该协议未约定的租金或其他费用，因此，原告再主张扣除该项费用有违该项约定。其次，关于该款项不应扣除的原因，原告已作合理解释，被告也未提交证据证明其在本案争议发生之前有再向原告主张该租金费用欠款，故原告主张该租金费用差额不应作为扣款项处理更为可信。第四，关于被告主张的原告损坏其原有的钢结构棚架的赔偿款15000元，本院不予认可，理由如下：首先，被告并未提交证据证明原告确实损坏了其钢结构棚架，并致其补偿款被扣减，也未提交证据证明原告应承担该项赔偿责任的范围及赔偿款计付依据，应承担举证不能的不利后果。其次，双方提前终止租赁关系，系因涉讼租赁物要拆迁，且诉讼中双方确认租赁物已经拆除。在此情况下，被告要求原告支付棚架损坏赔偿理据不足。第五，关于原告起诉时主张的楼面补漏700元、围墙人工费1800元，因原告在庭审中明确不再主张权利，本院迳予照准。综上，本院核定在扣除2020年4-9月的水电费、垃圾费共计201618元、2020年5-9月的宿舍租金3000元及被告已返还的51082元后，被告还应返还34300元（290000-201618-3000-51082）予原告。原告关于被告应返还的款项金额超以上核定的，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一、二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《租赁合同解除协议》项下的债务，被告大部分已履行完毕，双方关于应扣款项及金额发生争议并致本案诉讼，本院经审理后也仅核定被告尚欠款项金额为34300元。因此，综合被告的违约程度及给原告造成的实际损失情况，被告辩称原告主张的违约金金额严重过高有事实和法律依据，本院予以采纳，并根据公平原则，酌情判令被告就其履行《租赁合同解除协议》中存在的违约行为（含逾期返还押金款、未足额返还押金款等），应向原告支付违约金3430元，原告关于违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告黎良恩应于本判决发生法律效力之日起十日内返还34300元予原告余永山；被告黎良恩应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3430元予原告余永山；驳回原告余永山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4586.5元、财产保全费3219元，合共7805.5元（原告已预交7818元），由原告负担7036.57元，由被告负担768.93元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的案件受理费12.5元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月十二日书记员  许晓璇