广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤2071执异369号 案外人：甘翠珊，女，1977年11月22日出生，汉族，住广东省中山市五桂山区。 委托诉讼代理人:曾小兵，广东中亚律师事务所律师。 申请人:罗雁航，女，1974年10月7日出生，汉族，广东省中山市号。 被申请人:潘长兴，男，1989年6月29日出生，汉族，住福建省南安市。 被申请人：陈艺燕，女，1989年1月19日出生，汉族，住福建省南安市。 上列两被申请人共同委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。 上列两被申请人共同委托诉讼代理人：程双，广东诺钧律师事务所律师。 本院于2017年9月29日受理罗雁航与潘长兴、陈艺燕房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2017）粤2071民初18502号]，诉讼中，根据罗雁航诉讼保全申请，依法作出（2017）粤2071民初18502号民事裁定，查封潘长兴、陈艺燕名下位于中山市南区X路X号X花园X幢X房的房地产相当于价值113万元的产权份额。2017年11月15日，案外人甘翠珊向本院提出查封异议，本院依法组成合议庭进行审查，并公开听证，现已审查终结。 案外人甘翠珊述称，2017年9月12日，案外人甘翠珊通过居间方中山市兆祥居房地产经纪有限公司（以下简称兆祥公司）与被申请人潘长兴、陈艺燕签订房地产买卖协议，约定两被申请人将其共有的位于中山市南区××花园××房的房地产以总价120万元出售给案外人甘翠珊。案外人甘翠珊分别于2017年8月4日、9月12日、9月26日依约向两被申请人支付房款3万元（定金）、40万元、77万元。2017年9月26日，案外人甘翠珊与两被申请人就涉案房地产缴纳了所有税费并成功办理了递件过户手续，不动产登记机构出具了不动产登记受理通知书。同日，两被申请人将涉案房地产钥匙交付案外人甘翠珊，案外人甘翠珊成功接收房屋，成为涉案房地产的实际占有人。2017年9月29日，申请人罗雁航以房屋买卖合同纠纷为由向法院对两被申请人提起民事诉讼和诉讼保全申请，法院作出（2017）粤2071民初18502号民事裁定，就涉案房地产采取了财产保全措施。2017年10月11日，法院在中山市不动产登记机关办理了涉案房地产的查封登记手续。案外人甘翠珊认为，其已付清全部房款，并经过合法交接实际占有了涉案房地产，该房地产是在买卖双方递交了过户申请资料之后才被查封的，案外人甘翠珊对此无任何过错，故请求法院解除对涉案房地产的查封。 异议案外人甘翠珊在听证过程中提供的主要证据有：1.房地产买卖协议；2.微信支付截图；3.结算业务委托书；4.收据3张；5.中华人民共和国税收完税证明；6.南区不动产登记受理通知书；7.（2017）粤2071民初18502号民事裁定书；8.中山市不动产登记资料证明表复印件；9.钥匙照片。 申请人罗雁航称，1.其与被申请人潘长兴、陈艺燕签订房屋买卖合同后依约支付了第一笔定金，第二笔定金5万元约定在2017年7月8日支付。2017年7月1日，其检查涉案房地产时发现房屋有三处地方漏水，就向两被申请人提出异议，要求修复后再支付剩余定金；2.对于两被申请人与甘翠珊签署合同的事宜，其并不清楚，其申请查封是因为两被申请人未退回已付定金以及作出赔偿，故其不同意解封。 申请人罗雁航未向本院提交证据。 被申请人潘长兴、陈艺燕称，同意案外人甘翠珊的异议请求，由法院解除涉案房地产的查封：1.案外人甘翠珊与两被申请人之间是正常的交易行为，是因为申请人罗雁航申请查封的行为才导致涉案房地产无法继续过户，涉案房地产应属于案外人甘翠珊；2.两被申请人与申请人罗雁航于2017年6月29日签订房屋买卖合同后，申请人罗雁航只支付了定金10万元，另外5万元定金以涉案房地产漏水为由拒绝支付，两被申请人经多次催收未果，故以律师函的形式要求解除合同。及后，两被申请人与案外人甘翠珊于2017年9月12日签订房地产买卖协议，案外人甘翠珊已向两被申请人支付了全额房款合共120万元，双方于2017年9月26日向国土局办理递件过户手续，但申请人罗雁航却在2017年9月30日申请了查封，导致涉案房地产过户手续中止。 被申请人潘长兴、陈艺燕未向本院提交证据。 本院查明，2017年9月12日，潘长兴、陈艺燕（甲方）与甘翠珊（乙方）、兆祥公司（丙方）三方共同签订房地产买卖协议，主要约定：甲方以120万元的价格向乙方出售涉案房地产；乙方已于2017年8月4日支付定金3万元，在甲方解除原来关系合同后并约定在房地产交易中心办理过户手续前由乙方支付40万元楼款，余款77万元在房地产交易中心办理过户手续完成当日由乙方支付给甲方；乙方付清所有楼款时，甲方将该房地产按现状移交给乙方使用；甲、乙双方应于2017年11月30日前办理有关转名过户手续。合同还约定了其他事项。签订合同前后，甘翠珊分别于2017年8月4日、9月12日、9月26日向潘长兴、陈艺燕支付了定金3万元、房款40万元、余款77万元，共计支付120万元。2017年9月26日，甘翠珊缴纳了涉案房地产交易相关契税后，与潘长兴、陈艺燕到中山市国土资源局办理涉案房地产的递件过户手续。2017年10月9日，本院依法作出（2017）粤2071民初18502号民事裁定查封了涉案房地产相当于价值113万元的产权份额。2017年11月15日，甘翠珊向本院提出执行异议，请求解除涉案房地产的查封。 另查，甘翠珊为证明已对涉案房地产占有使用，提交了潘长兴、陈艺燕于2017年9月26日向其交付的涉案房地产钥匙图片，并当庭出示了钥匙原件。潘长兴、陈艺燕对此事实当庭予以确认。罗雁航表示其曾于与潘长兴、陈艺燕签订房地产买卖合同后取得上述钥匙查看现场，但后因双方在合同履行过程中产生纠纷而把钥匙退还给潘长兴、陈艺燕，其并不清楚涉案房地产现在由谁使用控制。 又查，罗雁航以房屋买卖合同纠纷为由于2017年9月29日向本院提起诉讼，案号为（2017）粤2071民初18502号，诉状中要求潘长兴、陈艺燕继续履行双方签订的房地产买卖合同，协助原告办理过户手续。听证中，罗雁航表示其将变更上述案件的诉讼请求为解除双方签订的房地产买卖合同，要求潘长兴、陈艺燕退回已收取的定金10万元及根据合同约定承担违约责任。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，甘翠珊提交的证据能相互印证，共同证明了涉案房地产在本院查封之前，甘翠珊与潘长兴、陈艺燕已签订房地产买卖协议，甘翠珊已实际向潘长兴、陈艺燕支付全额购房款120万元，双方已向国土部门办理递件过户手续，而且甘翠珊已实际占有使用涉案房地产，本院对此予以确认。无证据证明甘翠珊在未能完成房产过户方面存有过错。因此，甘翠珊提出的查封异议，理由成立，本院在执行（2017）粤2071民初18502民事裁定过程中不应继续查封涉案房地产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止本院（2017）粤2071民初18502民事裁定对潘长兴、陈艺燕名下位于中山市南区x路x号x花园x幢X房的房地产[不动产证书号：粤（20XX）XXX不动产证书号：粤（20XX）XXX]相当于价值113万元的产权份额的执行。 案外人、申请人对本裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  梁泳诗 人民陪审员  郭绮文 人民陪审员  吴妙玲 二〇一八年一月十八日 书 记 员  邝玉婷 黄怡凤