新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初2507号原告：中国银行股份有限公司新乡国贸支行，住所地新乡市平原路与新二街交汇处国贸大厦一层。负责人：沈冰冰，行长。委托诉讼代理人：张敏慧，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。被告：郭体改，女，汉族，1984年8月13日出生，住河南省封丘县。被告：新乡发展三江置业有限公司，住所地新乡市平原路970号红星美凯龙商场4层417号。法定代表人：高胜伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘高强，男，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：郭林林，女，该公司员工，特别授权。原告中国银行股份有限公司新乡国贸支行（以下简称中国银行国贸支行）诉被告郭体改、新乡发展三江置业有限公司（以下简称三江公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行国贸支行委托诉讼代理人张敏慧，被告三江公司的委托诉讼代理人郭林林、刘高强到庭参加了诉讼，被告郭体改经本院合法送达后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令案涉贷款本息全部提前到期,判令被告郭体改立即偿还原告贷款本金367725.37元及利息、罚息（截止2018年2月2日的利息、罚息为1516.56元，并自2018年2月3日起按合同约定计付利息、罚息至本息全部清偿完毕之日止）、律师代理费以及其它费用。2、依法判决被告三江公司对被告郭体改的上述债务承担连带保证责任；3、依法判决原告对被告郭体改抵押的财产享有优先受偿权。4、依法判决各被告承担本案的诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求第一项，本案的律师代理费暂不主张，另案主张。事实和理由：2013年6月15日，被告郭体改、三江公司和原告签订了《个人一手住房贷款合同》。合同约定：原告同意向被告郭体改发放贷款人民币390000元用于购房；借款期限为360个月；借款利率实行浮动利率，周期为12个月；被告郭体改的还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月1日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；被告郭体改以本合同项下贷款所购房屋（新乡市平原路970号发展·红星城市广场8号楼2单元2801室）向原告提供抵押担保；保证人三江公司提供阶段性连带责任保证，对于在被告郭体改办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生被告郭体改违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的保证责任。合同签订后，原被告办理了抵押登记手续，原告按照合同约定履行了贷款义务。但被告郭体改未按照合同约定的期限偿还贷款，经催要，被告仍没有偿还。综上所述，被告郭体改的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求被告三江公司承担连带保证责任，并对抵押物优先受偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告三江公司辩称，根据合同第八条约定，原告债务不能宣布全部到期。三江公司按约为郭体改办理房产登记手续，因郭体改个人原因导致所购房产被法院查封，无法办理产权相关手续，三江公司已尽到办理房产登记手续的相应职责，且不存在过错，相应的阶段性保证责任，应当予以终止，同时根据三江公司与郭体改的签订的商品房买卖合同第十二条第二款规定，由买受人承担全部责任，因此三江公司应免予承担阶段性保证责任。原告已从三江公司的保证金贷款账户中扣除三江公司的保证金35340.89元，对此原告应当返还三江公司已经扣划的保证金，参照三江公司与原告签订的个人房屋贷款合作协议第十条第三款之规定，本案是因买受人郭体改的原因发生的逾期和违约，原告不能直接从三江公司贷款保证金账户中扣除违约金，对于已扣除的应返回给三江公司。原告在诉请中主张的贷款本金中已经包含三江公司的35340.89元的保证金，据此，我们请求法院判决由原告偿还三江公司35340.89元贷款保证金。郭体改在三江公司购买的房产，已对原告设立预售商品房抵押权，对此三江公司认为原告对该房屋享有抵押权，并享有房屋优先受偿的权利。被告郭体改未向本院递交书面答辩状。原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院当庭组织证据交换及质证，对各方无争议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年6月15日，中国银行国贸支行（贷款人）与郭体改（借款人）、三江公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，编号为2013年国贸个商业房借字06-06号，合同约定：借款金额为人民币390000元整，贷款期限360个月，贷款的具体用途为支付其购买坐落于平原路与××大道交汇处××城市广场××房产的购房款；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月；贷款的偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；若借款人未按期归还贷款本息，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押物坐落于平原路与××大道交汇处××城市广场××号;若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，保证人应按照本合同的约定承担阶段性连带责任保证；若保证人提供阶段性保证责任的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生保证义务和责任；担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；保证人完全了解本合同的内容、签署和履行本合同系基于保证人的真实意思表示；若保证人未按本合同的规定及时履行保证责任，贷款人有权宣布保证人在其他合同项下尚未偿还的贷款/贸易融资款项本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除保证人与贷款人之间的其他合同。2013年6月24日，郭体改与中国银行国贸支行就上述房产办理了房屋预告登记证明，预告登记证明编号为新房预新乡市字第YH201314980号。上述合同签订后，中国银行国贸支行于2013年12月3日按约向郭体改发放390000元，并出具借款凭证，载明：借款月利率为5.5129‰，借款期限为2013年12月3日至2043年12月3日，期数360期，借款用途为购商业房。郭体改收款后，未按约偿还本息，截至2018年2月2日，尚欠本金367725.37元及利息、罚息1516.56元未偿还。本院认为，中国银行国贸支行与郭体改、三江公司签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，均系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务,中国银行国贸支行按照合同约定发放了贷款，郭体改未按约还本付息，截止2018年2月2日，尚欠本金367725.37元及利息、罚息1516.56元未偿还，事实清楚，其行为已构成违约，应当承担相应的民事法律责任，中国银行国贸支行主张郭体改偿还欠款本息的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于三江公司保证责任的问题。根据合同约定，三江公司承担的系阶段性保证责任，即房屋所有权证办理后，保证责任免除。案涉房屋于2014年已达到办证条件，三江公司通过张贴公告等方式向业主履行了告知义务，并协助业主对符合条件的房屋办理了房产证件，而郭体改于2016年6月1日方才向三江公司递交相关材料，致使其未能与其他业主在同一时间取得证件，亦延长了三江公司的保证期限，加重了三江公司的责任。三江公司在收到材料后，于当月6号便向相关部门缴纳房屋所有权登记费，积极配合郭体改办理房屋所有权证，但案涉房屋因郭体改自身原因被司法机关采取保全措施，无法办理成功，该结果并非三江公司怠于履行义务所致，在此过程中已尽到己方义务，其积极配合的行为亦符合作为阶段性保证人签订合同的初衷及目的，不能因郭体改的原因变相延长三江公司的保证期间，转嫁郭体改应承担的逾期还款责任，本院认为应自三江公司向相关部门缴纳费用及提交材料时作为三江公司保证期限截止的时间，即2016年6月6日，故本院对中国银行国贸支行诉请三江公司承担保证责任的诉讼请求不予支持。对于中国银行国贸支行诉请的优先受偿权，本案中中国银行国贸支行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。因此，中国银行国贸支行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。综上所述，本院对中国银行国贸支行的诉讼请求予以部分支持，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：郭体改应于本判决生效后三日内偿还中国银行股份有限公司新乡国贸支行贷款本金367725.37元及利息、罚息1516.56元（2018年2月2日之后的利息、罚息，按合同约定计算至实际清偿之日）。二、驳回中国银行股份有限公司新乡国贸支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6839元，由被告郭体改负担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  林铎审 判 员  闫雪代理审判员  吕菲二〇一八年十月十八日书 记 员  张译新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）