上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初22062号原告：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹。委托诉讼代理人：贾忱。被告：彭锦葆，男，1978年10月10日出生，汉族，住河南省。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告彭锦葆居间合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理，依法适用简易程序。因被告下落不明，本院依法转为普通程序并于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人姚莹莹到庭参加了诉讼。被告彭锦葆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付佣金人民币(币种下同)300,000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月19日，被告、案外人张某、赵某某在原告撮合下就本市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋达成买卖意向，并签订了《房屋买卖合同》。根据《合同法》第四百二十六条的规定，原告已促成合同成立，但由于被告违约导致《房屋买卖合同》无法履行，按照《房地产买卖居间协议》第六条约定，被告应当支付原告全部佣金，但被告目前拒不支付佣金300,000元，故原告以讼称事由诉至本院。被告彭锦葆未发表答辩意见，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年6月19日，彭锦葆(出卖方，签约甲方)与张某、赵某某(买受方，签约乙方)以及中原公司(居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定房屋坐落于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号全幢，总房价款15,000,000元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金200,000元作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金；自丙方收到意向金后4个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的2%作为补偿金。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；丙方应依法积极履行以下居间义务，向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，撮合甲乙双方买卖意向，促成甲乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》，向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项，故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)；本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效或无法履行的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价的2%，本条款独立发生法律效力；甲乙双方协商一致，乙方同意于签订本协议后二个工作日内支付给甲方定金200,000元。该协议还对其他内容进行了约定。2015年6月19日，彭锦葆(出卖方，签约甲方)与张某、赵某某(买受方，签约乙方)签订《房屋买卖合同》，合同约定甲乙双方通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号全幢；权利人彭锦葆，建筑面积470.55平方米；房地产权证号为沪房(地)闵字(2013)第036776号，房屋类型花园住宅；抵押权人XX银行股份有限公司上海市虹口支行、王某a；总房价款15,000,000元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，签署约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的日期；甲乙双方应于2015年8月30日前对该房地产进行验看、清点；甲乙双方应于2015年8月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，张某、赵某某支付定金及购房款共计10,000,000元。2013年7月1日，系争房屋设立了抵押权人为XX银行股份有限公司上海市虹口支行，债权数额为4,450,000元的抵押，债务履行期限为2013年5月16日至2023年5月16日。2015年6月24日，系争房屋因(2015)青民一(民)初字第1777号案件被上海市青浦区人民法院司法查封。2015年6月29日，系争房屋因(2015)中区法民初字第06296-1号案件被重庆市渝中区人民法院司法查封。2015年9月24日，系争房屋因(2015)闵民五(民)初字第2131号案件被上海市闵行区人民法院司法查封。2016年4月20日，系争房屋因(2016)渝0108民初2251号案件被重庆市南岸区人民法院被司法查封。2015年9月7日，案外人张某、赵某某向本院提起(2015)闵民五(民)初字第2131号案件诉讼，要求判令确认张某、赵某某与彭锦葆签订的《房屋买卖合同》解除，彭锦葆归还购房款10,000,000元并支付违约金3,000,000元。经本院主持调解，达成如下调解协议：确认买卖合同解除，彭锦葆归还系争房屋并返还已付房款10,000,000元，另彭锦葆支付违约金1000,000元。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、上海市房地产登记簿,本院调取的(2015)闵民五(民)初字第2131号民事调解书以及原告的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人则应在居间人促成合同成立后，依约支付报酬。本案中，被告将系争房屋在原告处挂牌。原告作为中介机构，在被告的委托下，将房源信息提供给案外人，并成功促成原、被告及案外人签订《房地产买卖居间协议》，以及促成被告及案外人签订《房屋买卖合同》。本院注意到，系争买卖合同于2015年6月19日签订，在此之后，系争房屋增加了四项司法查封。涤除抵押和查封系出卖人的义务，然被告不仅未能涤除原有的抵押，更在买卖合同签订后又增加了四项司法查封，致使买卖合同未能履行，相应的违约责任应由被告承担。另，(2015)闵民五(民)初字第2131号民事调解书已经就合同解除进行了处理，并确认被告向购买人张某、赵某某支付违约金100万元。原告已经促成被告及案外人签订买卖合同，合同未能履行系被告未能涤除抵押、查封所致，本案系被告违约。就佣金的支付，原告表示本案系被告违约导致交易终止，故中原公司不再向案外人张某、赵某某主张佣金，而是依据三方签订的《房地产买卖居间协议》向被告主张本次交易的全部佣金，即总房款的2%的佣金。《房地产买卖居间协议》约定，《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。《房地产买卖居间协议》系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，签约各方均应信守并依约履行。据此，原告向被告主张总房款的2%的佣金，即本次交易的全部佣金，符合合同约定，于法不悖，本院予以准许。就居间报酬，原告于庭审中表示，愿意以诉请金额的七折向被告主张佣金，本院考虑到房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，按照房地产经纪行业惯例，原告作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助委托贷款、办理房屋产权过户及房屋交接等事项，因此，本院结合上述因素并综合本案的实际情况，基于公平原则，酌情确定居间报酬为210,000元。被告彭锦葆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告彭锦葆于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金210,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，由被告彭锦葆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元审 判 员  殷 雪人民陪审员  石定伟二〇一八年三月二十三日法官 助理  罗香琴书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。