上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初9336号原告：上海金厦实业有限公司。法定代表人：潘金光，执行董事。委托诉讼代理人：韩洁蕾，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚华，上海山田律师事务所律师。被告：金厦丰泽精密零件（上海）有限公司。法定代表人：DominiqueJean-MarieLauener,董事长。委托诉讼代理人：蒋聿德，上海秉文律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏骅，上海秉文律师事务所律师。原告上海金厦实业有限公司与被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序审理。期间被告提出管辖异议，本院于2017年7月3日出具民事裁定驳回管辖异议，被告遂提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年8月15日出具民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。期间经双方合意延长简易程序适用时间，本院于2017年9月14日第一次公开开庭进行了审理，嗣后转为适用普通程序，组成合议庭于2018年3月29日第二次公开开庭进行了审理。原告上海金厦实业有限公司的委托诉讼代理人韩洁蕾和姚华、被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司的委托诉讼代理人魏骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金厦实业有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方的租赁合同关系；被告清空并返还原告租赁场所；被告支付原告拖欠至2017年4月31日的租金272,313.83元；被告支付原告从2016年12月起至2017年3月的水电费178,717.34元；被告支付原告废水处理费210,687.75元；被告支付原告应急桶及配件等费用10,810元；被告支付原告从2017年4月28日起至清空返还房屋日止，按每月96,456.58元为标准计算的租金；被告偿付原告以672,528.92元为本金，从2017年4月28日起至实际履行日止，按银行同期贷款利率计算的利息损失；被告偿付原告违约金200,000元。原告与上海焕杰环保科技有限公司、LACN控股有限公司于2007年5月31日签订合作企业合同，约定共同合作经营被告，被告应支付原告每年固定收益800,000元并每5年递增75,000元。2008年2月19日被告注册成立，每月支付原告租金（即固定收益、物业管理费、危化品管理费和税费）及水电费等，但从2017年1月起拖欠费用未付，按合同约定原告有权终止合同，双方实为不定期租赁合同关系，故提起诉讼。被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司辩称，原告曾与LACN控股有限公司签订合作企业合同，合同约定原告应为被告免费提供生产场所，被告则向原告支付以税后利润分配为形式的固定利益，原、被告从未签订过任何形式的租赁合同，双方不存在租赁合同关系。合作企业合同于2017年3月31日由LACN控股有限公司通知原告解除，被告不同意向原告支付2017年3月31日以后的拖欠费用，只同意支付之前实际发生的水电费。原、被告双方的合同关系于2017年3月31日解除，解除原因系原告违约，原告未妥善履行合作企业合同项下的义务，未为被告办理生产所需的证照和环评，同时原告提供场所的所在园区的废水排放总量远远小于实际排放总量，原告提供的场所事实上无法用于正常的生产经营，无法实现合作企业合同的目的，并且正是由于原告的违约行为，导致被告企业于2016年12月在环保部门处罚下处于停产状态，由此产生的损失由原告自行承担。被告不同意支付从2017年4月28日起的房屋占有使用费，2017年3月31日向原告发出合同解除通知后，被告便着手安排清空租赁场所，但遭原告阻拦，被告事后向原告发送过书面通知和律师函要求配合搬迁，均未获得同意，在原告违约导致合同解除的情况下，原告阻挠被告进行搬迁，由此产生的房屋占有使用费不应由被告承担。被告无违约行为，不应承担违约金。2018年1月，被告已将租赁场所交付给原告。本院经审理认定事实如下：2007年5月31日，原告与上海焕杰环保科技有限公司、LACN控股有限公司签订合作企业合同，约定：叁方共同建立合作经营金厦瑞泽精密零件（上海）有限公司，原告以提供2448平方米厂房使用权及附属配套设施和相关证照等作价占公司注册资本的20%，上海焕杰环保科技有限公司以提供产品工艺技术等作价占公司注册资本的10%，LACN控股有限公司现金出资840,000美元占公司注册资本的70%；合作公司经营期限为25年；原告不承担企业亏损责任，不享有企业利润的分配权益，仅每年享有合作企业以税后利润分配形式支付的800,000元固定收益，以后每5年递增75,000元。2008年2月19日，金厦瑞泽精密零件（上海）有限公司经工商注册登记成立，注册资本为1,200,000美元，根据公司章程，原告货币认缴出资12,000美元，上海焕杰环保科技有限公司货币认缴出资120,000美元，LACN控股有限公司货币认缴出资1,068,000美元，原告每年收取800,000元固定收益，以后每5年递增75,000元，不承担亏损责任，不享受约定回报外的企业利润分配权益。上述工商注册资料显示：2008年1月8日，原告与金厦瑞泽精密零件（上海）有限公司签订租赁协议，约定由金厦瑞泽精密零件（上海）有限公司向原告承租坐落于上海市奉贤区柘林镇新申路XXX号2448平方米的厂房，租赁期限从2008年1月1日起至2012年12月31日止，年租金为50,000元，押金10,000元。2010年10月30日，原告与LACN控股有限公司签订合作企业合同，约定：原告与LACN控股有限公司共同建立合作经营金厦瑞泽精密零件（上海）有限公司，原告现金出资12,000美元占公司注册资本的1.1%，LACN控股有限公司现金出资1,068,000美元占公司注册资本的98.9%；合作公司经营期限为25年；原告不承担企业亏损责任，不享有企业利润的分配权益，仅每年享有合作企业以税后利润分配形式支付的800,000元固定收益，以后每5年递增75,000元，其余利润归LACN控股有限公司所有；合作企业终止或解散时，原告收回供合作企业使用的厂房，公司资产和债务归LACN控股有限公司所有；原告负责为设立公司办理申请批准、登记注册和领取执照等，办理合作企业生产所需的配套证照；双方任一方未按合同约定提供合作条件的，以逾期的第一个月起算，每逾期一个月支付500,00元违约金，如逾期3个月仍未提供的，除支付违约金外，守约方有权终止合同并要求对方赔偿损失。期间，金厦瑞泽精密零件（上海）有限公司变更企业名称为金厦丰泽精密零件（上海）有限公司即被告。同时原告与LACN控股有限公司签订合作公司章程，对上述出资方式、比例及固定收益等进行了确认。被告的工商注册资料显示：被告公司股东变更为原告和LACN控股有限公司，注册资本1,080,000美元，原告货币认缴出资12,000美元，LACN控股有限公司货币认缴出资1,068,000美元。嗣后，被告注册资本变更为1,980,000美元，原告货币认缴出资12,000美元，LACN控股有限公司货币认缴出资1,968,000美元。期间，被告向原告支付租金（即固定收益、物业管理费、危化品管理费和税费）等，原告则直接向被告开具发票，至2017年1月的租金已付清，从2017年2月起被告未付租金，截止至2017年4月未付租金金额为272,313.83元。水电费则付至2016年11月底，从2016年12月起的水电费未付，截止至2017年3月未付金额为178,717.34元。另被告结欠原告应急桶及配件等费用10,810元。而被告工作人员在原告提供的结算凭证和费用结算签收单上签字，凭证上显示废水处理费为210,687.75元。2017年3月29日，被告向原告发出通知，认为原告未为被告办理环评及相关证照，要求以原告事业部方式进行生产经营并提出建议，如在本月底未得到回复，将于2017年3月31日起永久停止公司运营。原告于2017年3月31日收到该通知。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。另查明，2004年12月29日，原告取得坐落于上海市奉贤区柘林镇新申路XXX号厂房的房地产权证，登记的权利人为原告。期间新建厂房2448平方米。2008年5月29日，原告取得涉案坐落于上海市奉贤区柘林镇北村路XXX号厂房的房地产权证（含新建厂房），登记的权利人为原告。再查明，原告要求解除租赁合同的诉状副本于2017年5月24日送达至被告处。2017年7月21日，被告的律师向原告发出律师函，认为被告因环保问题于2016年12月起被勒令停止生产，在搬迁和清理场地过程中，遭到原告无理阻拦，其代表被告和LACN控股有限公司声明原告与LACN控股有限公司签订的合作企业合同于2017年3月31日解除，收到本函后配合搬迁，如造成损失要求赔偿。原告于2017年7月23日收取律师函。在审理期间，原告确认：原合作企业合同系由叁方签订，由于上海焕杰环保科技有限公司未出资，原告遂与LACN控股有限公司另行签订合作企业合同，双方均以现金方式出资，实际未出资也未分配利润，也未收取2008年1月8日租赁协议中的费用；原、被告虽未签订书面的房屋租赁合同，但实际由被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区柘林镇北村路XXX号（即新申路XXX号）厂区东南角的一栋厂房并交纳租金等费用，双方为不定期租赁关系，租金系由固定收益、物业管理费、危化品管理费和税费组成，废水处理费和水电费等费用则按实结算；租赁场所被告从2017年12月底开始搬离，但未完全清空和交付，目前仍由被告控制，原告从未阻拦被告搬离；厂房无装修和扩建，即使有装修也未经原告同意，不同意利用和补偿；被告确曾发出通知，但不具备单方解除合同效力，原告同意解除是2017年4月28日；被告成立时确有一条生产线由原告办理环评，此后从未提到其它三条生产线的问题，也从未要求原告办理相关环评和证照，被告迟延付款，理应承担违约责任；相关费用每月结算一次即月付，逾期付款利息损失变更为从2017年5月25日起计算。被告确认：合作企业合同以原告与LACN控股有限公司签订的为准，坐落于上海市奉贤区柘林镇北村路XXX号厂区东南角四号车间的使用权是原告出资的一部分，原告的现金出资实际由被告转账给原告代缴的，原告实际未出资、未分配利润，也未收取2008年1月8日租赁协议中的费用；原、被告未签订书面房屋租赁合同，双方并非房屋租赁合同关系，不存在不定期租赁关系，而是合作企业合同关系，根据合作企业合同的约定，涉案场所系原告提供给被告免费使用；对租金由固定收益、物业管理费、危化品管理费和税费组成予以认可，但系按原告要求做的账目处理，水电费、应急桶及配件等费用则按实结算，相关费用每月结算一次即月付，废水处理费则不需付费；2016年12月被告因环保问题停产，2017年3月31日起开始遣散人员并清空搬离，被告也曾发出律师函，双方的合同已解除，在被告搬离期间，原告阻拦并扣押设备、原材料和部分成品，被告未实际控制房屋，目前实际控制人为原告，不应承担解除后的占有使用费；厂房有装修（即交付后的装修和2017年2月底至7月初的装修）和无扩建，应对装修进行补偿，但不提起反诉；被告发出的通知和律师函，仅表明被告停止运营，也不是解除租赁关系，而是解除合作企业合同；现同意解除合同。经本院调查，上海市公安局奉贤分局新寺派出所于2018年2月6日出具工作情况确认：2017年8月4日，该所接到报警，报警人称在北村路XXX号上海金都电子产业园大堂内保安拦住报警人不让其搬公司物品，双方发生纠纷要求出警处理；派出所民警至现场了解，未发现现场有搬家和保安阻拦搬家的行为；经查报警人的公司承租上述场所，房东方称双方存在未结债务正在诉讼；据此民警告知双方由公司出面自行协商或通过司法、法院等相关部门解决。上海市奉贤区环境保护局于2018年2月27日出具回复函确认：收到法院征询函后经核实，根据相关规定，在实际操作中，要求实际生产经营者对其所从事的建设项目报批环评手续；2016年至今，对北村路XXX号处罚的企业均为原告，涉及第4车间或第四车间的行政处罚有3件，均是从事铝氧化生产项目的四车间未报批环评、未申请竣工验收进行处罚，具体位置位于厂区西侧中间的四车间，并非厂区大门口东侧的车间4即并非厂区图标注为被告的车间；关于作出处罚后是否实际采取停水、停电等停产措施的问题，2017年5月曾对原告的四车间和六车间查封，并于2017年7月解封，针对原告的部分车间（含第四车间）未报批环评、未申请竣工验收作出行政处罚并责令该部分车间立即停止生产后，未实际采取停水、停电等停产措施。以上事实，由合作企业合同、房地产权证、发票、费用清单、签收确认单、通知、律师函、报警单、环保局回函、情况说明、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方争议焦点之一即双方是什么合同关系。原告认为双方是房屋租赁合同关系，被告则认为双方是合作企业合同关系，纵贯全案证据，合作企业合同系先由原告与上海焕杰环保科技有限公司、LACN控股有限公司签订，后又变更由原告与LACN控股有限公司签订，被告均非合同一方当事人，被告恰恰是根据合作企业合同注册设立的公司。在合作企业合同中虽最初约定原告以提供2448平方米厂房使用权及附属配套设施和相关证照等作价占公司注册资本的20%，但在被告正式注册的工商资料中显示原告系现金出资12,000美元（虽双方确认该笔款项原告并未实际出资，也未领取其它股东利益），而在实际履行过程中，原告向被告提供了坐落于上海市奉贤区柘林镇北村路XXX号厂区东南角的一栋厂房并收取租金等费用并直接开具发票，双方也确认租金由固定收益、物业管理费、危化品管理费和税费组成，且在工商注册资料中保存的2008年1月8日双方签订的租赁协议（租赁期限为5年，虽双方确认未收取该份合同中约定的费用）也可印证，所以原、被告双方之间虽此后未签订书面合同，但实际存在房屋租赁合同关系，即根据合作企业合同和工商注册资料，原告是被告的股东之一，而根据实际履行情况，原、被告之间现为不定期租赁合同关系。因此对被告认为双方系合作企业合同关系不予采纳。双方争议焦点之二即费用的欠付问题。租金部分双方已确认从2017年2月起未付，原告要求被告付至2017年4月的租金于法有据，应予支持，同时从2017年5月起至实际清空并返还日止，原告要求按月租金96,456.58元计算亦于法有据，应予支持。而被告尚欠原告从2016年12月起至2017年3月止的水电费178,717.34元和应急桶及配件等费用10,810元事实清楚，证据确凿，被告理应支付。被告虽对废水处理费提出异议即认为不应收费，但根据相关证据，该笔费用应予结算，且被告也无证据证明该笔费用系免费，因此异议不成立，被告应支付废水处理费210,687.75元。双方争议焦点之三即谁违约的问题。被告称原告未妥善履行合作企业合同项下的义务，即未为被告办理生产所需的证照、只办理一条生产线的环评而未办理另三条生产线的环评、提供场所的所在园区的废水排放总量远远小于实际排放总量无法进行正常的生产经营，导致被告于2016年12月在环保部门处罚下处于停产状态，无法实现合同目的，系原告违约。原告则认为在被告公司注册成立时，已按要求为被告办理了生产所需的证照和一条生产线的环评，此后在发生纠纷前被告从未提出此类要求，不存在废水排放总量的问题，被告也未被环保部门处罚，而是被告拒绝支付费用，系被告违约。本院认为，综合双方提供的证据及相关核实，被告作为租赁合同中的承租方，如需办理相关证照或环评，其系办理的主体，被告无证据证明其在双方发生纠纷前已准备好相关资料并提出正式请求要求作为出租方的原告协助而被拒绝，因此被告认为原告在上述问题上违约不成立，同时就废水排放总量的问题被告也未提供充分有效的证据，对此项不予采纳，而经查实被告未被环保部门处罚，也不存在因被处罚而停产的事实，对被告的此项辩称亦不予采纳。相反在合同履行期间，被告结欠费用未付，显属违约。双方争议焦点之四即合同解除和租赁场所交付问题，被告虽于2017年3月29日向原告发出通知，但该份通知并非解除合同通知，不具备解除合同的效力，2017年7月21日被告的律师向原告发出律师函，但该律师函通知解除的是合作企业合同，而非双方之间的租赁合同关系，且违约方是被告，在原告未同意情况下，也不具有租赁合同解除的效力，而原告提起诉讼要求解除租赁合同，该解除合同的诉状副本于2017年5月24日送达至被告处，由于被告确认此前已停产并开始搬离，因此双方的房屋租赁合同关系于该日解除。合同解除后，被告理应清空并返还租赁场所并支付至实际清空并返还日止按月租金96,456.58元计算的占有使用费，被告认为在搬离过程中遭原告阻挠并于2018年1月已交付租赁场所无依据，对此不予采纳。双方争议焦点之五即逾期付款的利息损失和违约金问题。双方确认相应费用系每月结算一次即月付，因此原告要求偿付此前所欠费用从2017年5月25日起至实际履行日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，于法有据，应予支持。双方的租赁合同关系中并无违约金的约定，原告所称的违约金系存在合作企业合同的约定中且指向的对象并非被告，所以对原告的该项请求不予支持。双方争议焦点之六即装修问题。被告认为交付厂房后曾进行装修，后又于2017年2月底至7月初进行装修。而原告则认为无装修，并表示被告自己确认于2016年底停产，那2017年再去装修明显不符常理。本院认为，根据被告与原告往来的文件反映，被告确认于2016年12月底停产，随后开始清空和搬离，在此情况下对被告所谓的2017年的装修不予认定，且由于被告违约，在原告不同意利用的情况下，即使存在相关的装修，装修损失也应由被告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告上海金厦实业有限公司与被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司的房屋租赁合同关系于2017年5月24日解除；二、被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内清空并返还原告上海金厦实业有限公司坐落于上海市奉贤区柘林镇北村路XXX号内的租赁场所；三、被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金厦实业有限公司截止至2017年4月30日的租金272,313.83元、从2017年5月1日起至2017年5月24日止按月租金96,456.58元计算的租金77,165元和从2017年5月25日起至实际清空并返还租赁场所日止按月租金96,456.58元为标准计算的占有使用费；四、被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金厦实业有限公司截止至2017年3月的水电费178,717.34元；五、被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金厦实业有限公司废水处理费210,687.75元；六、被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金厦实业有限公司应急桶及配件等费用10,810元；七、被告金厦丰泽精密零件（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海金厦实业有限公司以672,528.92元为本金，从2017年5月25日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；八、驳回原告上海金厦实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,525元，由原告负担2,000元，被告负担10,525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  朱 进二〇一八年四月九日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。