江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8314号 原告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码9132132206458181X7，住所地沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。 法定代表人：蒋华志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。 被告：赵红梅，女，1971年11月18日出生，沭阳县人，住沭阳县。 原告沭阳苏诚资产投资管理有限公司（以下简称苏诚公司）诉被告赵红梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张传浩到庭参加诉讼，被告赵红梅经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏诚公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的备案号为1674430086023657的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.被告协助原告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续和房屋预告登记注销手续；3.被告支付原告代偿款114739.42元及违约金（自2019年1月23日起至付清款之日止，按日千分之一计算）。事实和理由：2016年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于沭阳县国际图书城文化创意中心1707号房屋。房屋价款为286836元，其中首付款143836元，剩余143000元被告以办理按揭贷款方式支付。《补充协议》第18条约定，若买受人办理按揭贷款后不能依约归还贷款本息导致出卖人承担保证责任的款项被扣划的，则买受人应当向出卖人承担还款责任和违约责任，如出现出卖人保证金被扣划六个月以上的，则买受人除承担前述违约责任外，出卖人有权解除商品房买卖合同。合同签订后，被告按约支付了首付款。2016年2月1日，原告与被告及苏州银行股份有限公司沭阳支行（以下简称苏州银行沭阳支行）签订《个人购房借款合同》，约定被告向苏州银行借款143000元用于支付购房款，借款期限为10年，被告按月以等额本息方式支付贷款，原告为上述借款提供担保。2019年1月22日，因被告未按约偿还借款本息，苏州银行沭阳支行从原告保证金中扣划114739.42元，用于偿还被告贷款本息。根据补充协议约定，原告解除案涉商品房买卖合同的条件已成就，特提起诉讼。 被告赵红梅未作答辩，亦未提交书面证据。 本院经审理认定事实如下： 2016年1月8日，原告苏诚公司与被告赵红梅签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于中国沭阳国际图书城文化创意中心1707号房屋，总金额为286836元。付款方式为首付款143836元，贷款143000元。出卖人应在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，买受人应当付清所有房款和各种税费。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还约定了违约责任等其他内容。同日，双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议第十八条约：“如买受人办理按揭贷款后不能依约归还贷款本息导致出卖人承担保证责任相关的款项被扣划的，则买受人应当向出卖人承担还款责任，并自出卖人款项被扣划之日起按照日万分之十向出卖人承担违约金至款项还清之日止，如出现出卖人保证金被扣划六个月以上的，则买受人除承担前述违约责任外，出卖人有权解除商品房买卖合同”。 赵红梅按约向苏诚公司支付了首付款。2016年2月1日，赵红梅、苏诚公司与苏州银行沭阳支行签订《个人购房借款合同》，约定赵红梅在苏州银行沭阳支行办理按揭贷款143000元，期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款法。苏诚公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权证明文件移交至贷款人占有之日止。房屋抵押登记未办妥情况为房屋交付后，房屋抵押登记未在90日天内办妥，或房屋他项权证未在90日内交贷款人收执。三方同时办理了案涉房屋预告抵押登记，苏州银行沭阳支行按约发放了上述贷款。 2018年6月14日，苏诚公司向赵红梅交付了案涉房屋。 赵红梅在使用贷款后，仅归了部分贷款本息，自2018年10月起未能按约偿还贷款本息。2019年1月22日，苏州银行沭阳支行向苏诚公司发送扣收保证金通知书，通知苏诚公司苏州银行沭阳支行将从苏诚公司保证金账户中扣收赵红梅全部剩余贷款本息114739.42元。当日，苏州银行沭阳支行从苏诚公司保证金账户扣划了上述款项。 另查明：原告曾于2019年3月19日就本案诉讼请求起诉被告，后撤回起诉，本院于2019年4月17日作出（2019）苏1322民初4480号民事裁定书。被告在该案中对原告主张的购买案涉房屋以及房屋的价款、房屋已交付的事实没有异议。但辩称：被告对原告代偿贷款不知情，也不知道代偿的时间和数额。不同意解除商品房买卖合同和补充协议，被告虽然没有按时归还贷款存在违约，但原告没有按约定交付房屋和办理房产证，也存在违约，案涉房屋原告在2019年春节才向我交付。对于代偿款我把外面的账要回来就还给原告，但不同意支付违约金。 原告在该案中就双方签订的补充协议中约定的“出卖人保证金被扣划六个月以上的”解释为“出卖人保证金被一次性扣划的款项超出6个月的金额”。 上述事实，有原告陈述、商品房买卖合同、个人购房借款合同、扣收保证金通知书、苏州银行单位客户专用回单、（2019）苏1322民初4480号案件庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为： 根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告双方在签订的商品房买卖合同补充协议中明确约定了“如出现出卖人保证金被扣划六个月以上的，则买受人除承担前述违约责任外，出卖人有权解除商品房买卖合同”。对于“保证金被扣划六个月以上”的理解，原告在（2019）苏1322民初4480号案件中解释为“一次性扣划的款项超出六个月的金额”，而在本次诉讼中又解释为“保证金从被扣划之日起往后推六个月”。对于原告的上述解释，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”案涉合同是原告提供的格式合同，原告自己对上述格式条款出现两种不同的解释，应作出不利于原告一方的解释。 原告的保证金在2019年1月22日被扣划且金额在六个月以上，符合上述合同约定，原告已取得合同解除权。但自原告取得合同解除权之日起至原告提起本次诉讼之日（诉前调解立案日期为2020年7月16日）已经超过一年的期限，原告没有提供证据证明其在规定期限内向被告主张解除合同，该解除权已经消灭。因此，原告请求解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的协助办理案涉商品房买卖合同备案注销手续和房屋预告登记注销手续是以解除合同为请求权基础，本院亦不予支持。 保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告苏诚公司作为保证人，其在为被告赵红梅代偿贷款本息后，有权向被告追偿。原告为被告代偿贷款本息等合计114739.42元，有原告提供的相关证据证实，本院予以确认。被告未按约向原告支付代偿款，构成违约，原告要求被告支付代偿款114739.42元并自原告代偿之日起支付违约金的请求，本院予以支持。因双方约定的违约金按日千分之一计算标准过高，本院调整为按年利率24%计算。 被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵红梅应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告沭阳苏诚资产投资管理有限公司支付代偿款114739.42元及违约金（以114739.42元为基数，自2019年1月22日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）； 二、驳回原告沭阳苏诚资产投资管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2595元，被告赵红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2595元。 审 判 长  张磊娟 人民陪审员  张苏淮 人民陪审员  王松生 二〇二一年三月三日 书 记 员  华 婕 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××46（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号） 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。