广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5380号原告：中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社，住所地广东省中山市××××××××××之一。法定代表人：梁玉萍，该社主任。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖珊，广东广中律师事务所实习律师。被告：林钊明，男，1980年2月10日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××。原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社（以下简称贴边经联社）诉被告林钊明土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贴边经联社委托诉讼代理人廖祥平及被告林钊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贴边经联社向本院提出诉讼请求：1.确认贴边经联社与林钊明于2004年12月31日签订的《土地有偿租赁合同书》无效；2.林钊明立即返还租赁的位于中山市××××××利源围（原瓦厂）的面积为3.744亩土地给贴边经联社；3.林钊明按每天78.625元标准支付2020年2月1日起至交还土地之日止的土地占用费给贴边经联社，暂计至2020年5月11日为7941.125元；以上合计7941.125元。诉讼过程中，贴边经联社撤回第3项诉讼请求。事实和理由：林钊明因生产需要于2004年12月31日与贴边经联社协商签订《土地有偿租赁合同书》，向贴边经联社租赁位于贴边村利源围（原瓦厂）的基地一块，面积3.744亩，租赁期限自2005年2月1日起至2032年1月31日止。该合同还约定了其他条款，明确约定了双方的权利和义务。合同签订后，贴边经联社将土地交付了林钊明使用。林钊明在对土地使用过程中，违反国土、建设法律法规规定，未经政府审批即进行规划建设并投入使用，存在重大安全隐患。政府有关部门在对林钊明使用的土地厂房安全检查过程中，发现存在违法行为，责令贴边经联社进行彻底整治。贴边经联社认为，案涉土地未取得土地使用权证及用地（规划）许可证，双方签订的土地租赁合同因违法而无效，林钊明必须返还土地给贴边经联社，并按约定每年28305元赔偿土地占用费损失给贴边经联社，林钊明须承担违法用地建设而产生的责任。为维护自身的合法权益，贴边经联社诉至本院，请求判如所请。林钊明辩称，一、双方《土地有偿租赁合同书》合法有效，贴边经联社主张涉案合同因违法而无效没有依据。贴边经联社虽主张合同无效，但未明确违反具体何种法律条文的规定。根据《土地管理法》第六十三条第一款“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”之规定，集体经营性建设用地可以通过出租的方式交由单位或者个人使用完全是法律规定允许的方式之一，不存在违法的情况。无论该租赁土地上的建筑是否有履行报建报批手续均与涉案租赁合同是否有效不存在关联性。贴边经联社已收取截止到2021年1月份的租金也足以证明贴边经联社也认为租赁合同合法有效。另外，土地是否办证属于贴边经联社的原因，不能因贴边经联社不履行办证义务即认定合同无效。二、合同合法有效，贴边经联社要求返还土地、主张占用费没有事实和法律依据。另外，假如合同被认定无效，贴边经联社依法应向林钊明返还租金、对形成添附的厂房折价补偿，并赔偿林钊明由此而受到的损失，但贴边经联社在诉讼中并未提出对合同无效后果的承担，只是单方面要求林钊明返还土地、支付占用费显然不符合法律规定合同无效后的处理。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2004年12月31日，贴边经联社（甲方）与林钊明（乙方）签订《土地有偿租赁合同书》，约定甲方将座落在本社利源围（原瓦厂）的基地一块，长100米、宽24.94米，面积3.744亩，以有偿租赁的方式租赁给乙方办工业用地；租赁期限由2005年2月1日起至2032年1月31日止，共二十七周年，合同期满，甲方如继续出租，按当时经济情况租金递增的情况下，可优先继续租赁给乙方；2005年2月1日起至2012年1月31日止租金每年23587元，2012年2月1日起至2022年1月31日止租金每年28305元，2022年2月1日起至2032年1月31日止租金每年33966元；自双方签订本合同之日，乙方即向甲方缴交15000元作定金，待乙方交付完租赁期内的土地有偿租赁费用给甲方后，甲方不计算利息退回定金给乙方；乙方在2005年2月1日开始计第一年租，并向甲方缴交完第一年度土地有偿租赁使用费，余下各年度的土地有偿租赁使用费分别在每年的2月1日前缴交完下年度的租赁费；在合同期五年内核定乙方每年上缴企业协办费1000元，五年后的协办费另定，但日后收取此费用，最高不能超出以上总金额的2倍；甲方必须协助乙方向有关部门申请办理营业执照的各项手续，一切费用由乙方负责等；合同还约定了其他内容。签订上述合同后，贴边经联社向林钊明交付上述合同约定的3.744亩土地。林钊明在涉案土地上建造了厂房，林钊明自认其建设厂房时未办理报建手续。林钊明已缴交案涉土地租金及协办费至2021年1月31日。另查，2018年9月20日，中山市工商行政管理局横栏分局、中山市环境保护局横栏分局、中山市安全生产监督管理局横栏分局、中山市消防支队横栏大队向中山市××××××民委员会发出通知，载明：经排查，贵村出租的利源工业区存在无证照经营、生产安全隐患、消防安全隐患和污染物排放不达标等“散乱污”企业场所，要求贵村对该工业区进行规范管理，并督促相关经营场所按照执法部门的要求进行整改，否则将依法依规对该工业区及相关场所进行处罚。2019年12月23日，贴边经联社委托广东广中律师事务所向林钊明发出律师函，通知林钊明按《利源工业园整治方案》要求与贴边经联社协商终止土地租赁合同并于2019年12月31日前交还土地等。再查，贴边经联社向本院提交中山市横栏镇人民政府于2020年6月29日出具情况说明，载明如下：位于中山市××××××利源围工业区约36亩土地，属于贴边村集体所有，该地未办理建设项目用地审批手续，无办理规划许可证，无办理土地证。林钊明确认前述情况说明的真实性，但不确认情况说明的内容。在其后的庭审过程中，贴边经联社及林钊明均确认案涉土地系农村集体土地，权属人系贴边经联社，但没有办理集体建设用地审批手续，亦未办理土地规划许可证及土地使用权证等。贴边经联社认为，案涉土地租赁合同违反国家土地管理法的强制性规定，故案涉土地租赁合同应属无效。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案于2020年5月11日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。本案《土地有偿租赁合同书》签订于2004年12月31日，故本案应适用2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月修正）第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。由此可见，农民集体所有的土地出租用于非农业建设，不仅要符合土地利用的总体规划，还应该办理建设用地的批准手续。本案中，涉案土地为农民集体所有的土地，贴边经联社及林钊明均确认该土地并未办理建设用地的审批手续，贴边经联社与林钊明签订的《土地有偿租赁合同书》明确约定案涉土地系用于工业用途，故案涉《土地有偿租赁合同书》违反上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，贴边经联社与林钊明于2004年12月31日签订的本案《土地有偿租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定；“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，本案《土地有偿租赁合同书》无效，因此林钊明依法应当返还租赁的案涉土地给贴边经联社，故对贴边经联社诉求林钊明返还案涉土地本院予以支持，考虑到林钊明已在案涉土地上修建了建筑物，故酌定给予林钊明三十日的搬迁时间。对林钊明辩称若合同被认定无效，贴边经联社依法应向其返还租金、对形成添附的厂房折价补偿，并赔偿其由此而受到的损失的意见，因林钊明在本案中并未提起反诉，其需要赔偿的范围、赔偿的数额均未明确，故就其该部分意见，林钊明可明确后另行提起诉讼。贴边经联社撤回其第三项诉讼请求，此系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月修正）第十一条第二款、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社与被告林钊明于2004年12月31日签订的《土地有偿租赁合同书》无效；二、被告林钊明于本判决生效之日起三十日内向原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社返还位于中山市××××××利源围（原瓦厂）面积为3.744亩的土地。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林钊明负担（该款原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社已预付，由被告林钊明在履行中迳付原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年三月十五日书记员  廖静怡