上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初3773号原告：上海爱建物业管理有限公司，住所。地上海市。法定代表人：邱建峰，董事长。委托诉讼代理人：樊颙，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚栋迪，上海新惟律师事务所律师。被告：福建新文行灯饰有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人：吴志华，董事长。委托诉讼代理人：王志勇，福建华达(石狮)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达(石狮)律师事务所律师。原告上海爱建物业管理有限公司(以下简称爱建物业)与被告福建新文行灯饰有限公司(以下简称新文行公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人樊颙、姚栋迪、被告委托诉讼代理人王志勇参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。上海爱建物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2014年1月1日至2017年7月31日的物业管理费317,837.44元；2.被告支付原告的违约金95,351.23元,自2014年4月1日计算至2017年11月30日,分期按日千分之三计算，原告自动调整为欠付物业费的30%。事实和理由：2008年11月20日，原告与爱建园业主大会签订了《物业服务合同》，委托原告作为爱建园小区物业服务企业，商业用房物业管理费为4元/月·平方米。该合同到期后，双方继续履行合同。2012年，爱建园业主张某1、张2与被告签订房屋租赁合同，将田林东路XXX-XXX号房屋(商业用房)出租给被告，约定租赁期间物业费由被告支付，合同期限2012年3月28日至2015年7月31日。2016年4月18日，爱建园业主大会与原告签订物业服务合同，商业用房物业管理费为4.4元/月·平方米。被告与张某1、张2的房屋租赁合同纠纷经法院判决、执行，并未处理物业管理费，被告实际占有房屋至2017年7月31日。被告未支付自2014年1月1日至2017年7月31日的物业管理费，故原告提出上述诉请。福建新文行灯饰有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告之间没有物业服务合同，双方不存在物业服务关系，原告无权向被告主张物业管理费。被告承租的房屋是临街商铺，水电费独立交给业主，日常清扫都是市政服务负责，也未配备安保人员，故原告也未向被告提供任何物业服务。被告自2012年承租房屋至搬离没有收到过原告任何物业费催缴通知，原告的诉请超过诉讼时效，假设该房屋需缴纳物业费，根据被告与业主之间的租赁合同纠纷的判决，物业2015年就强行关门断电，2015年9月开始就无法正常使用物业，故也不应支付物业管理费。本案被告不存在违约，不应该计算违约金，即使法院判决需要承担违约金，违约金也过高，应按照银行同期贷款利率计算。本院认定事实如下：2008年11月，上海市徐汇区爱建园业主大会(甲方)与爱建物业(乙方)签订物业服务合同，物业类型住宅、沿街商铺，由爱建物业为徐汇区XXX路XXX弄爱建园提供物业服务，商业用房物业服务费标准：4元/月·平方米，物业服务费按季交纳，原则上，业主应在每季末前支付本季度的物业服务费履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：业主和物业使用人未按本合同交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期日起加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同期自2008年9月1日至2011年8月31日止，合同到期后，如果双方对此合同无任何异议，本合同再续约2年。2016年4月18日，上海市徐汇区爱建园业主大会与爱建物业再次签订物业服务合同，商业用房物业服务费标准：4.4元/月·平方米，合同期自2016年4月1日至2019年3月31日止，物业服务费按季交纳，原则上，业主应在每季末前支付本季度的物业服务费履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：业主和物业使用人未按本合同交纳物业服务费用的，爱建物业可以从逾期日起加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2017年6月，上海市徐汇区爱建园业主大会、业主委员会出具情况说明，表明爱建园业主大会与爱建物业双方签订的《爱建园物业服务合同》在2013年9月1日至2016年3月31日依旧有效。上海市田林东路XXX号-XXX号房屋全幢(建筑面积1781.6平方米，房屋类型为店铺，以下简称涉案房屋)产权人为张某1、张2。2012年3月22日，张某1、张2(出租方、甲方)与新文行公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同由出租方委托代理人祁虹代为签字并由张某1、张2盖章。合同约定：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积1,781.60平方米，房屋类型商铺，租赁期限自2012年3月28日起至2015年7月31日止，月租金为220,000元。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤、物业管理、停车费等费用由乙方承担，乙方按水电煤每月的实际使用量付予甲方，物业管理费由乙方直接给物业公司。2015年10月，张某1、张2至本院起诉新文行公司[案号(2015)徐民四(民)初字第3275号]，请求判令：1.新文行公司归还上海市田林东路XXX-XXX号商铺房屋；2.新文行公司支付自2015年8月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费，按每日14,252.8元，即每日每平方米8元计(其中应扣除新文行公司2015年9月已支付的600,000元使用费)；3.新文行公司支付拖欠的自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费649,473元。审理中，双方当庭确认，张某1、张2于2016年5月26日将涉案房屋上锁，新文行公司的灯具等物品仍在涉案房屋内，涉案房屋自该日后处于无人使用状态，张某1、张2将使用费的诉请截止计算至2016年5月26日。本院于2016年9月26日判决：一、新文行公司于判决生效之日起十日内腾空涉案房屋，涉案房屋由张某1、张2收回；二、新文行公司于判决生效之日起十日内支付张某1、张22015年10月的房屋租金300,000元；三、新文行公司于判决生效之日起十日内支付张某1、张2自2015年11月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费，按每月300,000元计；四、新文行公司于判决生效之日起十日内支付张某1、张2自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费548,673元；五、张某1、张2于一审判决主文第二至第四项履行后三日内退还新文行公司租赁保证金440,000元。双方当事人均不服判决，提起上诉，二审法院于2017年3月13日判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同、民事判决书等证据证实，本院予以确认。审理中，爱建物业向本院提供了催缴通知单及工作联系函证明其催讨物业费的情况：2016年8月10日，爱建物业向爱建园XXX号-XXX号业主以挂号信的形式发送物业管理费催缴通知单，催缴2014年1月至2016年3月共计物业费192,412.8元及2016年4月至2016年6月共计物业费23,517.12元。2017年2月13日发送给上海子承管理有限公司的工作联系函，贵公司尚欠2014年1月至2016年12月物业费262,964.16元，请贵公司收到本函后15天内付清物业费，逾期收取千分之三滞纳金。2017年6月5日，爱建物业至涉案房屋门上张贴工作联系函，发送对象为上海子承管理有限公司，称自2014年1月至2017年6月尚未收到贵公司应付的涉案商铺物业管理费，共计309,998.4元，自今年5月以来多次与贵公司和租户沟通但催讨未果，希望贵公司和我们一起做好催缴工作。新文行公司对该催缴通知、工作联系函均不予认可，认为都是发给业主的，并不是发给被告公司的，催缴函发出的时间是在业主将涉案房屋强行上锁被告没有实际使用房屋的时间，被告从未收到过相关函件，也可体现出自2014年1月至2015年12月原告从未联系过被告收取物业费，不能证明原告有向被告长期催缴的事实。本院认为，原告与爱建园业主大会签订的物业服务合同内容于法不悖，应为合法有效，对原告及小区全体业主或物业使用人均有约束力。被告承租的田林东路XXX号-XXX号房屋虽然是沿街商铺，但仍然属于爱建园小区范围，物业服务合同中也明确约定沿街商铺在原告服务范围内；被告与涉案房屋业主在租赁合同中约定由被告承担物业费，根据《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，现被告作为承租人与涉案房屋业主签订了房屋租赁合同，被告即为物业使用人，该房屋租赁合同明确约定由被告负担物业管理费，故原告有权要求被告支付相应物业费。被告抗辩称原告从未向其催讨过相关物业费，诉讼时效已超过。本院认为，根据《物业管理条例》规定，业主和物业使用人对物业费承担连带责任，又根据诉讼时效相关规定，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力，故原告向涉案房屋业主发出催交要求，其中断诉讼时效的效力也应及于被告。从原告提供的证据来看，原告自2016年8月10日向涉案房屋业主发送催缴通知函挂号信，并未有证据证明在此之前有过主张权利的行为，按照物业服务合同约定，物业费是按季缴纳，每季度结束之前支付本季度物业费，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施前两年诉讼时效已经届满的不适用新的时效规定，因此原告主张的2014年1月至6月的物业费已超过两年诉讼时效，本院不予支持。根据(2015)徐民四(民)初字第3275号案件审理确认的事实，涉案房屋业主于2016年5月26日将房屋上锁，该日之后涉案房屋处于无人使用状态，本院判决被告支付房屋使用费截止2016年5月26日，故就目前证据来看，被告支付物业费也截止该日。原告主张按照物业合同约定被告应支付违约金，被告抗辩称违约金过高，本院根据公平原则，结合原告损失情况、被告履行情况等，酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条之规定，判决如下：一、福建新文行灯饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海爱建物业管理有限公司支付自2014年7月1日至2016年5月26日止的物业费164,068.12元；二、福建新文行灯饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海爱建物业管理有限公司支付违约金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,749元，保全费2,586元，共6,335元，由上海爱建物业管理有限公司负担3,053.40元，福建新文行灯饰有限公司负担3,281.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一八年八月二十二日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。