广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初1296号原告：东莞市欣华实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇升平北路33号二楼。统一社会信用代码：91441900056795674T。法定代表人：张见华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨小丰，广东闻仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄远文，广东闻仲律师事务所律师。被告：广东志邦速运供应链科技有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇杨涌村富民中路鸿泽物流园G栋112-119号。统一社会信用代码：91441900787952047B。法定代表人：王志华。委托诉讼代理人：吴永斌，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄良洪，广东海联泰达律师事务所律师。原告东莞市欣华实业投资有限公司（以下简称欣华公司）与被告广东志邦速运供应链科技有限公司（以下简称志邦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告欣华公司的委托诉讼代理人杨小丰、黄远文，被告志邦公司的委托诉讼代理人黄良洪到庭参加诉讼。案件后转换适用普通程序，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告欣华公司的委托诉讼代理人杨小丰、黄远文到庭参加诉讼，被告志邦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣华公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《租赁合同》已于2017年9月30日解除；2.被告向原告支付2017年10月15日前的场地使用费36,730元；3.被告向原告支付滞纳金（每日按未付金额的1%计算，以79,322.4元为基数，从2017年7月26日计至8月28日为27,762元；以52,593.8元为基数，从2017年8月30日计至9月29日为27,348元；以36,730元为基数从2017年10月16日计至实际清偿之日止，暂计至2017年10月20日为1,836元）；4.确认被告立即搬离、返还租赁物，并自2017年10月16日向原告支付场地使用费（按每平方米27.6元为标准，计至实际清偿之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确放弃其诉请第3项的滞纳金请求。事实和理由：2016年10月29日，原、被告签署《租赁合同》约定原告将位于东莞市大朗镇富民南路52号的房屋1-9楼出租给被告使用，租赁面积5,748平方米，租期自2016年12月1日至2026年11月30日止，2017年3月1日起算租金；每平方米建筑面积按13.8元计租，前五年租金为每月79,322.4元；被告应当于每月25日前向原告支付下月租金，每逾期一天，按拖欠金额的2%向原告支付滞纳金；被告未经原告书面同意不得将租赁物转租；被告拖欠租金超过1个月，原告有权解除合同。合同履行中，被告未经原告同意，擅自将租赁物转租，且自2017年7月25日起便开始拖欠租金。原告于同年8月29日委托律师向被告出具《律师函》要求支付拖欠的租金及滞纳金，但遭拒。2017年9月25日，原告再次委托律师向被告出具《律师函》，通知被告自《律师函》送达之日《租赁合同》解除；被告在15日内交回租赁物，搬离租赁场所，结清拖欠的费用等。但被告收函后仍尚欠2017年10月15日前的场地使用费36,730元，且至今未搬离租赁场所。被告志邦公司辩称，案涉物业没有建设工程规划许可证，没有房地产权证，属于违章建筑，不具备出租的法定条件，双方签订的《租赁合同》为无效合同。2017年10月以前的占有使用费被告已经向原告付清，原告交付的案涉物业属于违章建筑，且存在水电不通、消防未办理、工期延迟无法按期交付等问题，是原告违约在先，造成了被告的重大经济损失，原告应依法赔偿被告的损失（被告已另案起诉），原告主张2017年10月15日前的占有使用费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理，认定如下：2016年10月29日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于东莞市大朗镇富民南路52号的楼房1－9楼出租给被告使用，租赁物面积为5,748平方米。租期10年，前5年租金为每平方米13.8元，租金每月为79,322.4元。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用。案涉房屋无建设工程规划许可证，亦未办理房地产权证。2016年12月，原告与被告签订补充协议，约定原告为案涉楼房办理消防安装，费用由原告负责。2017年7月，案涉房屋因消防问题被有关部门罚款5,000元并部分查封。2017年8月，被告以案涉房屋未办理前述证件，不能通过消防验收为由通过短信提出租金按7折支付，原告未回复该短信。双方对被告已依约向原告支付2017年7月前的租金没有异议。被告自2017年8月起按约定租金的70%向原告支付租金至2017年11月，并在交付的租金中自行扣减了被消防部门罚款的5,000元，2017年8月至11月共四个月合计付款217,101元。原告因被告未足额交付租金，先后于2017年8月、9月发函与被告交涉。诉讼中，被告声称因无法办妥消防手续，被消防部门罚款5,000元，要求在租金或占有使用费中抵扣。双方对合同无效无异议，经本院释明，被告声称未收到原告赔偿前，不同意将目前仍空置房屋移交原告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉房屋未办理建设工程规划许可手续，亦未办理房地产权证，本案租赁合同应认定为无效。租赁合同无效，被告应将租赁房屋交还原告并参照合同约定租金标准支付占有使用费。原告要求被告搬离案涉房屋，本院予以支持。沉默只有法律有特别规定或当事人有特别约定时才能产生视为同意的后果。本案原告对被告要求减少租金的要求未作回应，不能视为同意。相反，原告委托律师发函与被告交涉，足以表明原告并不同意被告按7折交租。但是，案涉房屋未办理建设工程规划许可证，不能通过消防验收，导致消防部门部分查封物业，在一定程度上影响了被告对租赁房屋的使用，被告应支付原告的占有使用费应在约定租金的基础上酌情减少，考虑被告至今不愿意将案涉房屋交还被告以减少双方损失的情况，本院确认被告应支付原告的占有使用费从2017年8月起应按租金的80%即每月63,457.92元计算。2017年8月至11月，被告应付原告占有使用费为253,831.68元（63,457.92元×4个月），但被告仅支付217,101元，欠付36,730.68元。因合同无效，双方均有过错，对消防罚款5,000元双方各应负担50%，被告只能抵扣2,500元。因此，截至2017年11月，被告欠付原告的占有使用费应为34,230.68元，该款被告应当支付给原告。2017年12月及以后占有使用费，被告应按每月63,457.92元的标准支付给原告，计算至被告搬离租赁房屋时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告广东志邦速运供应链科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市大朗镇富民南路52号的楼房1－9楼房屋交还原告东莞市欣华实业投资有限公司；二、限被告广东志邦速运供应链科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付占有使用费给原告东莞市欣华实业投资有限公司，占有使用费计至2017年11月为34,230.68元，以后的占有使用费按每月63,457.92元的标准计至案涉房屋交还原告东莞市欣华实业投资有限公司时止；三、驳回原告东莞市欣华实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，已由原告东莞市欣华实业投资有限公司预交，由原告东莞市欣华实业投资有限公司负担49元，由被告广东志邦速运供应链科技有限公司负担669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龚国柱人民陪审员  张凤芳人民陪审员  史 蓓二〇一八年七月十六日书 记 员  赖秀玲附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。