安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初503号 原告：范露，女，1977年2月1日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：陆秀玉，安徽三联律师事务所律师。 被告：宿州苏宁易购销售有限公司，住所地安徽省宿州市东昌路尚街大厦D8-D9栋,统一社会信用代码:91341302684965232W。 法定代表人：左涛，职务：总经理。 被告：宿州苏宁易购销售有限公司萧县龙城国购广场店，住所地萧县龙城镇中山路交通路交叉口，统一社会信用代码：91341322598696208H。 法定代表人：卞杨雨，职务：总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：张霞，系该公司员工。 被告：宿州华安置业有限公司，住所地萧县龙城镇中山路交通路交叉口，统一社会信用代码：91341322684968820C。 法定代表人：朱美英，职务：总经理。 原告范露与被告宿州苏宁易购销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）、被告宿州苏宁易购销售有限公司萧县龙城国购广场店（以下简称“苏宁国购店”）、被告宿州华安置业有限公司（以下简称“华安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告范露及其委托诉讼代理人陆秀玉与被告苏宁公司、苏宁国购店共同委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼，被告华安公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 范露向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告房屋使用费41589元； 2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2012年5月1日，原告将位于萧县龙城国购广场A区1层125号商铺委托给被告宿州国购广场商业管理有限公司对外租赁、经营管理，委托期限自2012年5月1日起至2020年5月1日止，8年租金均为69000元。被告宿州华安置业有限公司提供投资经营管理担保，在被告宿州国购广场商业管理有限公司未按约定支付租金时，由被告宿州华安置业有限公司补足差额部分。后案涉房屋出租给被告宿州苏宁易购销售有限公司的宿州苏宁易购销售有限公司萧县龙城国购广场店使用。2020年5月1日，被告宿州华安置业有限公司通知原告委托投资经营协议已于2020年4月30日到期，让原告自2020年5月1日起自行经营管理该商铺，原告找到被告宿州苏宁易购销售有限公司及宿州苏宁易购销售有限公司萧县龙城国购广场店，要求向原告支付房屋使用费，被告宿州苏宁易购销售有限公司及宿州苏宁易购销售有限公司萧县龙城国购广场店拒不支付，并于2020年12月6日将房屋清理完毕，现原告从2020年5月1日至2020年12月6日的房屋使用费，至今未拿到，故原告具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 苏宁公司、苏宁国购店辩称，一、被答辩人所提供合同的相对人并非答辩人，被答辩人无权依据该合同向答辩人主张权利。且答辩人所述的合同期限也与该合同约定不符，应按实际交付日期确定。 被答辩人主张权利的基础系其与宿州国购广场商业管理有限公司（以下简称“国购公司”）签订的《商业用房委托投资经营合同》，而答辩人并非该合同的当事人，根据合同相对性原则，被答辩人只能向合同的相对方国购公司主张权利，而无权向答辩人主张。 被答辩人与国购公司签订的《商业用房委托投资经营合同》约定，“委托期限自2012年5月1日至2020年4月30日止共计八年，如交房提前或延期，则委托期限以实际交付第二日为准”。因此，应先查明实际交付日，并据以确定实际的委托期限起止日。 二、答辩人是基于与国购公司签订的租赁合同合法使用包含涉案房屋在内整体房屋，而国购公司是基于产权人华安公司的委托将整体房屋出租给答辩人，租赁合同合法有效，应据此履行；被答辩人无权向答辩人要求支付租金或房屋使用费。 宿州华安置业有限公司（以下简称“华安公司”）于2011年10月16日出具《产权人授权第三方租赁证明》并提供了房屋建设的合法证件，将属于华安公司产权的龙城国购广场合计建筑面积3615.62平米的房屋，委托国购公司出租给答辩人，并对国购公司与答辩人签订的所有合同、协议、备忘录等法律文件均予认可，国购公司履行租赁合同过程的所有行为均予承认。有效期至国购公司与答辩人签订的租赁合同的租赁期限终止时；在此之前，任何情况下，均不会撤销授权委托书。如国购公司不能履行租赁合同的权利义务，则由华安公司继续履行。 答辩人于2011年10月17日与国购公司签订房屋租赁合同，根据合同第5条、第6条、第48条约定，租赁期8年，自2012年3月20日至2020年3月19日，国购公司应于2012年3月20日前将租赁物交付给答辩人，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准，交付确认书如迟于本合同约定的交房日期的，则租赁期限、付款日期等均相应顺延。2013年元月6日，答辩人与国购公司签订租赁物交付确认书，双方确认实际交付时间为2012年12月8日，租期自2012年12月8日至2020年12月7日，计租日期为2013年3月8日。之后，双方又签订了多份补充协议，2016年7月1日起，实际租赁的房屋建筑面积为2058.75平方米（其中一层525平方米、二层1533.75平方米），年保底租赁费用为666068.6元（其中499551.45元为租金，166517.15元为设施设备使用费）。 从物权法定和登记信赖利益保护的角度来讲，不动产实行登记对抗主义原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力，因此，在不动产变更过户之前所有权仍然属于登记人所有。被答辩人至今未提供材料证明涉案房屋产权为其所有。退一步讲，即使被答辩人在答辩人整体承租后取得了其中少部分房屋的产权，按法律规定也不能影响答辩人整体承租的租赁合同的履行，即租赁合同仍应由国购公司继续履行，若国购公司不能履行则应由华安公司继续履行，被答辩人应依据其与国购公司、华安公司关于租金分配的约定解决租金争议，而无权直接向答辩人主张案涉房屋的租金或使用费。同时，即使贵院认定被答辩人有权向答辩人直接主张案涉房屋的租金或使用费，也应按答辩人与国购公司所签订租赁合同约定的租赁费用和面积确定案涉房屋的租金或使用费标准。 因国购公司、华安公司与各购房业主等的纠纷，造成被答辩人多次被法院要求协助执行向法院支付了租赁费用359807元，而国购公司自2018年12月08日起未履行租赁合同约定的提供发票的义务，按约定答辩人有权延迟支付租赁费用直至提供发票为止，故尚未达到答辩人应支付租赁费用的条件；即使应予支付，也应按合同约定的可选措施直接冲减相应的税款30%（25%企业所得税、5%增值税）计算。同时，因国购公司、华安公司与各购房业主的纠纷，造成被答辩人在承租房屋所开设店面自2020年9月6日起被购房业主进行封堵并进而扣留店内物品，答辩人自此已不能使用租赁房屋，经多方协调，直到2020年12月6日答辩人才得以将物品取回。因此，自2020年9月6日起，答辩人不应再支付租赁费用，且国购公司、华安公司还应向答辩人承担租赁合同到期前不能使用租赁房屋期间的损失赔偿责任，答辩人有权以未付的租赁费用抵销损失赔偿。 此外，宿州华安置业有限公司已向贵院另案提起（2020）皖1322民初6525号债权人代位权纠纷诉讼，要求答辩人支付应付国购公司的包含被答辩人所主张期间的租金，存在两方就同一事实重复主张权利问题，请贵院依法审查。 综上所述，请贵院依法裁定驳回被答辩人的起诉。若不予驳回起诉，根据合同相对性，也请贵院依法判决驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。 华安公司未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告和国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》，约定将其位于萧县龙城国购广场Ａ区房屋进行租赁、经营管理及相关事宜，面积91.26平方米，承租期限为2012年5月1日至2020年4月30日止，前三年每年租金69000元，后五年每年的租金69000元。2020年5月1日，宿州华安置业有限公司下发通知，写明原告与宿州国购广场商业管理有限公司签订的委托投资经营协议已于2020年4月30日到期，要求原告于2020年5月1日起自行经营管理该商铺。2020年12月6日，宿州苏宁易购销售有限公司将上述租赁房屋移交给相关业主，其中包括Ａ125号业主原告范露。 另查明，2011年10月17日，国购公司与苏宁公司签订《租赁合同》，约定将位于宿州市萧县交通路交叉口的建筑面积约为3615.62平方米的的房屋租赁给苏宁公司，租赁期为8年，自2012年3月20日至2020年3月19日，租赁费用采用“保底和提成，两者取高”方式计算，后国购公司又与苏宁公司签订《补充协议》，约定原合同租赁物的建筑面积从2408.75平方米变更为2058.75平方米，年保底租金费用变更为666068.6元，其中499551.45元为租金，166517.15元为设施设备使用费。2013年1月6日，国购公司与苏宁公司签订《租赁物交付确认书》，双方确认实际交付时间为2012年12月8日，租赁期限为8年，自2012年12月8日至2020年12月7日，扣除其中免租金期限，苏宁的计租日期为2013年3月8日。 因华安公司欠付业主租金，2019年3月30日，萧县人民法院经查，华安公司在苏宁公司有房屋租金，遂向苏宁公司下发(2019)皖1322执1007号之一协助执行通知书，要求苏宁公司协助扣留并提取被执行人华安公司的房屋租金195289元，扣留提取至萧县人民法院账户，苏宁公司根据协助通知书要求，苏宁将剩余年度租金扣除税损后，分别于2019年8月2日与2020年1月21日，通过转账方式向萧县人民法院标的款专户转账195289元、164518元，合计359807元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告华安公司、国购公司签订的《商业用房委托投资经营合同》《补充协议》《终止租赁协议书》及苏宁公司与国购公司签订的《租赁合同》《补充协议》《租赁物交付确认书》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。从本案查明事实看，原告和国购公司签订《商业用房委托投资经营合同》于2020年4月到期，苏宁公司因与国购公司签订的房屋租赁《补充协议》尚未到期而继续使用租赁涉案房屋，直至2020年12月6日，宿州苏宁易购销售有限公司将上述租赁房屋移交给相关业主。该租赁期间系超出租赁期限转租，超出部分无效，故华安公司、国购公司应将苏宁公司协助法院扣留提取的2020年5月1日至2020年12月6日期间租金返还；因自2020年9月6日商铺发生纠纷导致未能正常经营，租金本院酌定给付50%，即11072元（499551.45元÷2058.75平方米×91.26平方米=22144元×50%）。关于苏宁公司是否承担返还租金问题，根据合同相对性原则，相应责任应由国购公司负担，被告苏宁公司无相应过错，故原告苏宁公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。因原告与华安公司签订《终止租赁协议书》中约定，华安公司与原告共同认可由华安公司代国购公司清偿租赁费用，且代偿基础为原国购公司欠付行为及数额，同时约定原告自愿放弃因国购公司逾期支付所产生的滞纳金及违约金，故原告诉请要求国购公司支付租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告宿州华安置业有限公司于本判决生效后十内给付原告范露2020年5月1日至2020年12月6日期间的房屋租金11072元； 二、驳回范露对宿州苏宁易购销售有限公司与宿州国购广场商业管理有限公司的诉讼请求； 三、驳回范露的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费840元，减半收取420元，由宿州华安置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 刘 欣 二〇二一年三月三十日 书记员 孔祥娟 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条第一款、第二款当事人应当按照应当履行全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。