云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终624号上诉人（原审原告）：李开能，男，汉族，1978年10月18日生，身份证登记住址：云南省昭通市巧家县。委托诉讼代理人：陈村，云南典传（威信）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。住址：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园2B10-27室。法定代表人：刘卫高，董事长。委托诉讼代理人：李豪，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵嘉宇，该公司工作人员。上诉人李开能因与被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭于2018年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人李开能的委托诉讼代理人陈村、被上诉人的委托诉讼代理人李豪、赵嘉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李开能上诉请求：1、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2669号民事判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审依据《补充协议》第二、四条约定认定上诉人就违约交房的责任不能同时主张而对违约金赔偿不予支持错误。首先，商品房买卖合同约定的交房日期为2015年9月30日前交房责任进行了相关违约约定，一审法院只采纳《补充协议》的相关约定而不结合《关于优活城项目逾期交房的违约公告》错误；二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，《补充协议》第四条“甲方交付房屋前”应理解为2016年9月30日前。综上，请求法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求。昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司辩称，我方认可未按期交房应承担责任，双方已经签订《补充协议》，约定了补偿方式以及交房前不在额外补偿。上诉人不当要求另行补偿，被上诉人以单方通告的形式向上诉人发布关于逾期交房的文件，只能认定为要约，未对商品房购销合同进行变更，一审认定被上诉人除交付房产、车位外不再支付违约金认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李开能向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告履行交房义务，并将所有因购房所产生的票据全部换为正式发票；2、判令被告继续履行按照补充协议以每户一个符合国家标准的汽车车位赔偿原告即从2015年9月30日至2016年9月30日的违约责任，并办理产权登记过户手续；3、判令被告自2016年10月1日至2017年5月31日期间以486164元为基数按每天万分之三一次性支付原告违约金35003.8元；4、判令被告从2017年6月1日到实际交房之日以486164元为基数按每天万分之五支付原告违约金；5、因本案产生的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，原告李开能（作为合同乙方）与被告螺蛳湾商贸公司（作为合同甲方）签订了《商品房购销合同》。合同约定被告以出让方式将项目名称为金山小区二期（优活城）20幢第2层203号房屋出卖给原告，建筑面积为72.67平方米，双方约定房价总金额为470505元。合同约定被告于2015年9月30日前将该房屋交付给原告。由于被告未按期交房，双方签订了《补充协议》，约定：1、根据对当前工程进度的评估，甲方不能按原合同第七条约定的交付期限于2015年9月30日前将原合同约定的上述商品房屋交付给乙方，故现经甲乙双方协商一致同意，双方将原合同第七条约定的交付期限延长至2016年9月30日前。若甲方在2016年9月30日仍不能将验收合格的房屋组织办理交房手续，不再按原合同约定的违约责任条款执行，甲方以乙方实际交款总金额为基数，按照银行同期贷款利率支付乙方违约金……。2、从2015年9月30日延期至2016年9月30日办理交房手续的赔偿事宜：乙方可以选择甲方提供的每户一个符合国家标准的能够办理产权的汽车车位(具体车位编号、位置、面积等事宜，待甲方向乙方交付上述商品房时由该小区所有购房者统一抽签确定，车位在抽签选择时遵循房屋就近原则，办理产权所需要的税费由乙方和甲方按照税务机关约定各自承担，产权证由甲方代乙方办理)作为赔偿；亦可以选择按照双方签订的《商品房购销合同》约定事项执行，两种赔偿方式选择一种执行，不可同时享受。3、乙方若选择车位补偿，须在2015年8月30日前到甲方营销中心签订补充协议，过时将不再办理，视为乙方选择按照双方签订的《商品房购销合同》约定事项执行。4、本协议签订后至被告交付房屋前，乙方就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式向甲方提出退房、违约、索赔等要求，否则，甲方有权取消前述免费提供给乙方作为赔偿的车位，不再将前述车位免费提供给乙方。”原告已向被告支付了房款总额470505元及契税、维修基金、印花费、工本费共计15659元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中原被告双方签订的《商品房销售合同》系双方自愿达成的，意思表示真实，不违反法律的规定，系依法成立的合法有效合同，双方应当根据合同的约定全面履行自己的义务。对原告主张的第一项诉讼请求，被告在庭审中承诺在2017年12月31日将验收合格的房屋交付给原告，一审法院予以确认。原告向被告支付了房款总额470505元，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”被告螺蛳湾商贸公司应当向原告王俞凯出具购房款的发票。对于契税、维修基金、印花费、工本费系被告螺蛳湾商贸公司代收相关费用，待相关部门出具发票后向原告交付。对于原告的第二项诉讼请求，被告未在《商品房销售合同》约定的期限内交付房屋，经协商一致与原告签订了《补充协议》，根据双方签订的《补充协议》，原告可以选择被告提供的每户一个符合国家标准的能够办理产权的汽车车位作为赔偿，故对于原告主张按照补充协议赔偿汽车车位的请求，一审法院予以支持。由于现在原告向被告螺蛳湾商贸公司购买的房屋尚未达到交付条件，原被告双方也未就车位进行最终确认，对原告主张办理车位产权证登记的请求，一审法院不予支持。双方可在车位具体位置确认后，根据协议约定办理。对于原告主张的第三、第四项诉讼请求，根据双方签订的《补充协议》约定“本协议签订后至甲方交付房屋前，乙方就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式向甲方提出退房、违约、索赔等要求，否则，甲方有权取消前述免费提供给乙方作为赔偿的车位，不再将车位免费提供给乙方”。根据上述约定，原告既然选择的了车位补偿，就不得再向被告螺蛳湾商贸公司主张违约金，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在2017年12月31日前向原告李开能交付金山小区二期（优活城）20幢第2层203号房屋。二、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在本判决生效后十日向原告李开能出具购房款发票；对于契税、维修基金、印花费、工本费发票，待相关部门出具后向原告李开能交付。三、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司按照2015年8月23日签订的《补充协议》向原告李开能提供一个符合国家标准的汽车位。四、驳回原告李开能其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人自愿签订《商品房销售合同》、《补充协议》，并不存在违反法律规定无效的情形，故该两份合同合法有效，对双方当事人均有约束力。《商品房销售合同》中，双方约定交房时间为2015年9月30日，《补充协议》中，双方对约定时间变更为2016年9月30日，同时约定：“本协议签订后至被上诉人交付房屋前，原告就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式向被告提出退房、违约、索赔等要求”。因双方在《补充协议》中已明确约定交房时间变更为2016年9月30日，故“被上诉人交付房屋前”应理解为2016年9月30日前，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被上诉人于2016年10月15日所发布《关于优活城项目逾期交房的违约公告》载明：“……二、2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之三赔偿（不予退房），《商品房购销合同》约定交房时间为2016年9月30日交房的新业主则按合同约定违约责任执行；若2017年5月31日仍无法交付房屋则自2017年6月1日起新老业主统一按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。……。五、本公告内容与原公告或通告、协议、合同等内容有冲突部分以本公告为准。”该公告虽未经上诉人签字确认，但被上诉人提交该公告的行为即为对该公告内容的认可，该公告对当事人均有约束力。上诉人认为被上诉人至今尚未向其交付案涉房屋，应按照公告自2016年10月1日起至2017年5月31日按照日万分之三承担违约金，自2017年6月1日至实际交付案涉房屋之日按照日万分之五承担违约金。被上诉人认为该违约金标准过高，向本院申请调整，本院酌情调整违约金标准为日万分之零点五，即被上诉人应以上诉人已付的615577元购房款为基数，从2016年10月1日起至实际交付案涉房屋之日止按照日万分之零点五的标准向上诉人支付违约金。另，关于上诉人所主张退还维修基金、契税、印花税、工本费，被上诉人逾期交房后双方并未就该部分重新约定，且该部分费用系被上诉人代收，一审判决对该部分费用的处理并无不当，本院予以维持。此外，因上诉人诉请的被上诉人承诺的交房时间已过，现双方当事人均同意上诉人将诉讼请求第一项中的被上诉人承诺的交房时间变更为2018年10月31日，对此，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2669号民事判决第二项“被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在本判决生效十日内向原告李开能出具购房款发票；对于契税、维修基金、印花费、工本费发票，待相关部部门出具后向原告李开能交付”；二、变更云南省昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2669号民事判决第一项“被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在2017年12月31日前向原告李开能交付金山小区二期（优活城）20幢第2层203号房屋”为“被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在2018年10月31日前向原告李开能交付金山小区二期（优活城）20幢第2层203号房屋”；三、变更云南省昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2669号民事判决第三项“被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司按照2015年8月23日签订的《补充协议》向原告李开能提供一个符合国家标准的汽车位”为“被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司在2018年10月31日前向原告李开能提供一个符合国家汽车标准的汽车位”；四、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2669号民事判决第四项“驳回原告李开能其他诉讼请求”；五、由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李开能支付以470505元购房款为基数，从2016年10月1日起至实际交付案涉房屋之日止按照日万分之零点五的标准计算的违约金；六、驳回李开能的其他诉讼请求。一审案件受理费678元，二审案件受理费1356元，共计2034元，由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司负担1871元，由李开能负担163元。本判决为终审判决。审判长  方晨石审判员  贾 音审判员  李蔚然二〇一八年七月十三日书记员  王炜进