成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初6951号 原告（反诉被告）:董健伟，男，汉族，1991年4月26日出生，住河南省沁阳市。 委托诉讼代理人：张桂花，四川霖澳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张志鸿，男，汉族，1981年5月5日出生，住四川广安市广安区。 被告（反诉原告）：张华，女，汉族，1982年4月5日出生，住四川省华蓥市。 二被告的委托诉讼代理人：姜均，坤源衡泰律师事务所律师。 第三人：成都天府新区华阳玛雅房屋中介有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道利通路99号出水芙蓉38栋2层26号。 法定代表人：沈鹏，总经理。 委托诉讼代理人：石冰，系公司员工。 原告董健伟与被告张志鸿、张华、第三人成都天府新区华阳玛雅房屋中介有限公司（以下简称：玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，被告张志鸿、张华提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）董健伟及委托诉讼代理人张桂花、被告（反诉原告）张志鸿及二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人姜均、第三人玛雅公司的委托诉讼代理人石冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董健伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令张志鸿、张华继续履行与董健伟签订的《房产买卖合同》，将位于成都市双流区房屋过户登记至董健伟名下，过户费用由张志鸿、张华承担，并将房屋交付给董健伟；2、依法判令张志鸿、张华向董健伟支付违约金58000元。本院受理后，董健伟变更诉讼请求如下：1、判令解除董健伟与张志鸿、张华、玛雅公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令张志鸿、张华向董健伟双倍返还定金100000元；3、判令张志鸿、张华赔偿董健伟房屋涨价损失320000元；4、请求依法判令张志鸿、张华赔偿董健伟佣金损失19600元；5、判令玛雅公司退还董健伟佣金19600元；6、请求依法判令张志鸿、张华承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月16日，我方与张志鸿、张华在玛雅公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定张志鸿二人将名下位于成都市双流区房屋出售给我方，成交价为58万元，合同签订时，案涉房屋尚未取得产权证，且有银行按揭尚未结清。双方在合同中对房屋产权办理、结清银行按揭、房屋价款支付时间进度以及违约责任等进行了明确的约定。合同签订后，我方按约定支付了购房定金5万元并向中介支付了居间服务费，按约定，合同签订后15个工作日内，张志鸿二人应配合我方到公证处办理房屋预约买卖公证，并负有结清银行按揭贷款的义务，同时应当积极办理房屋产权以满足过户条件，然而，张志鸿二人在签订合同后，基于成都市房屋价格迅速上涨企图占有上涨利益，违背合同约定，拒绝办理房屋买卖预约公证，拒绝偿还银行贷款，怠于办理房屋产权证，甚至直接向我方提出涨价要求，并声称如果不加价就拒绝出售房屋。后我方向法院提起诉讼，在法院审理过程中，张志鸿二人隐瞒我方将案涉房屋以90万元的价格出售给案外人，导致我方合同目的不能实现，给我方造成了巨大的经济损失。庭审中，董健伟撤回要求玛雅公司退回佣金的诉讼请求，明确选择主张房屋涨价损失，放弃双倍返还定金的诉讼请求，要求张志鸿二人返还定金本金5万元。 被告张志鸿、张华辩称：1、因董健伟早就以实际行为表明不再履行《房产买卖合同》，我方同意解除合同。2、董健伟未按合同约定按时足额向我方支付应付款项，构成了根本违约，依据《合同法》第一百一十五条之规定，董健伟无权要求我方返还定金。3、董健伟要求我方赔偿房屋涨价损失没有事实和法律依据，且陈述的事实与客观事实不符。董健伟与我方在签订合同时就已经口头约定好，如果房产证在2017年9月30日前能办理好，双方按合同价格成交，房产证未能在2017年9月30日办理好，双方则按房产证办理下来的市场价格成交。2018年4月，房产证办理好后，我方便电话告知董健伟，明确告知董健伟按照约定双方需按目前的市场价交易。董健伟明确表示，以目前的市场价格自己没有经济能力购买，决定不再购买此房，之后，我方与董健伟及玛雅公司一直就定金的返还及中介费退还等事项一直在协商，但至今未能达成一致意见。4、佣金是玛雅公司收取的，且玛雅公司存在过错，佣金应由玛雅公司向董健伟退还，我方没有过错，不应承担赔偿责任，同时董健伟已经向玛雅公司主张退还，无权再向我方重复主张。5、预约合同没有办理成功，是因为董健伟不愿意签订房产证在2017年9月30日后办理下来按市场价格交易的补充协议，不是因为我方没有带结婚证。董健伟的其它诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。 第三人玛雅公司述称：1、董健伟与张志鸿、张华签订买卖合同属实，对解除合同我方没有意见。2、我公司经办人已经离职，当时我公司谢亨、向心力、刘小梅3人和董健伟一起去的广安签订的合同，据我方员工石冰向刘小梅、向心力了解，双方没有去办理预约合同公证属实，是因为张志鸿第一次没带结婚证，他的老婆张华也没有来，没有办成公证。第二次张志鸿没有和我们见面，去案涉房屋周边的中介了解了房价，得知房屋在涨价后，张志鸿就给向心力打电话说不见面了，如果要卖的话，按照现在市场价卖。我们向董健伟转达了张志鸿二人要求涨价的情况。石冰接手后，和双方都进行了沟通，请双方来公司门店协商怎么解决，是按合同继续履行还是解除合同。张志鸿二人提出要卖的话，要按照现在房屋的市场价出售，在原来合同基础上，要涨价几十万元。3、我公司只收取了董健伟佣金11600元，贷款服务费8000元向心力已退给了董健伟。 反诉原告张志鸿、张华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令董健伟向张志鸿、张华支付违约金人民币58000元；2、请求判令玛雅公司返还董健伟支付的中介费人民币10000元；3、本案反诉费由董健伟承担。事实和理由：根据《房产买卖合同》补充约定第7条，若产权证原件于2017年10月31日之前未下来，董健伟应于3个工作日内向我方支付3万元首付款；若产权证原件于2017年11月31前未下来，董健伟应于3个工作日内向我方支付5万元。但上述付款期限届满后，董健伟并未按照约定支付相应款项；同时，合同约定签订当日起案涉房屋所产生的一切费用（包括物管费）均应由董健伟承担，但董健伟并未按约定支付相应费用，而是我方支付的物业费用。董健伟的行为构成违约，应按合同第6.2条约定房屋总价的10%向我方支付违约金，并承担中介费。玛雅公司未尽到中介机构应尽的职责，且合同已经无法继续履行，应退还中介服务费。 反诉被告董健伟辩称：张志鸿二人的反诉请求没有事实和法律依据。1、房屋价格上涨后，张志鸿二人先拒绝办理预约公证，然后涨价，将房屋出售给了案外人，房屋不能成交的原因在张志鸿二人。2、我方无违约行为。合同虽约定我方要支付3万元和5万元的首付款，但合同补充约定第3、4条约定了张志鸿的先履行义务：办理预约公证，偿还银行贷款，配合办理贷款手续等。在张志鸿二人拒绝履行先义务的情况下，我方有权拒绝后履行义务。张志鸿二人无权使用定金法则没收我方定金。我方没有拒绝支付物业费，是张志鸿在卖房时自己交的物业费，张志鸿在交物业费时已多次拒绝卖房。 第三人玛雅公司述称：不同意退中介费，我方已完成居间服务的义务，是因为张志鸿、张华不履行合同造成的纠纷，买卖双方都不退中介费。请法院依法判决。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年3月16日，张志鸿、张华（甲方，出卖方）与董健伟（乙方，买受方）、玛雅公司（丙方，中介方）签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：甲方将位于成都市双流区住宅出售给乙方，建筑面积85.95平方米；成交价为58万元，签订本合同当天，乙方一次性支付甲方5万元定金，此定金计入房屋总价，甲方此房还有银行按揭，由甲方自行承担还清按揭事宜；签订本合同15个工作日内，甲乙双方前往公证处签订预约合同公证，待公证成功当天，乙方一次性支付甲方首付款10万元；待此房屋产权证拿到后，甲乙双方约定7个工作日内，签订乙方的贷款合同，贷款通过后（贷款金额为40万元），甲乙双方约定至双流房管局进行办理房屋产权过户手续，待递件成功当天，乙方将剩余购房款3万元一次性转给甲方；签订本合同时，甲方向丙方支付中介服务费10000元，乙方向丙方支付中介服务费11600元；此房屋买卖合同签订当日，此房产生的一切费用（含物业费）均由乙方承担，甲方允许乙方搬进去住，允许简单装修，如果乙方精装修，因为乙方的问题，此房交易不成功，甲方不承担任何赔偿；甲乙双方约定，若产权证原件于2017年10月31日前未下来，乙方于3个工作日内支付甲方3万元，若产权证原件于2017年11月31日前未下来，乙方于3个工作日内支付甲方5万元；本合同签字生效后，若甲方提出不出售此房的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付房屋成交价10%的违约金并承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用，以及向丙方支付中介服务费11600元；若乙方提出不购买此房或者乙方未按本协议规定日期及金额交付或支付房款的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付房屋成交价10%的违约金并承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用，以及向丙方支付中介服务费11600元等等。合同签订当天，董健伟向张志鸿、张华支付定金5万元，张志鸿二人向董健伟出具了定金收条，董健伟向玛雅公司支付佣金费用11600元、贷款服务费8000元，共计19600元、张志鸿二人向玛雅公司支付佣金费10000元，玛雅公司分别向董健伟、张志鸿出具了收款收据。此后，经玛雅公司联系，买卖双方准备去公证签订预约合同，因张华未到场，虽张华向张志鸿出具了委托书，但张志鸿未带齐卖方的结婚证等资料，没有做成公证。张志鸿第二次到成都准备去做公证时，没有通知中介和买方，在向案涉房屋周边的中介了解房价得知房屋在涨价后，就给玛雅公司经办人向心力打电话，告诉他来成都了解房价的情况，说价格涨了。然后并未与中介及买方见面。此后，玛雅公司经办人及董健伟多次打电话给张志鸿，要求他回成都做公证签订预约合同，张志鸿称如果要卖的话，要按照现在市场价卖。董健伟没有同意，张志鸿便不愿意卖房，也没回成都公证签订预约合同。玛雅公司经办人向心力因故辞职后，门店负责人石冰接手了工作，曾联系买卖双方协商如何处理，是继续履行合同还是解除合同，张志鸿提出如要卖要按现在的市场价涨价几十万元，董健伟未同意。双方经多次协商，对解除合同的赔偿金额未达成一致意见。 又查明，2018年4月17日，张志鸿、张华通过购买方式从开发商处取得案涉房屋的不动产权证书，但并未告知中介及买方。张志鸿二人未向董健伟交付房屋，也未将案涉房屋过户至董健伟名下。董健伟因张志鸿二人不按约定做公证签订预约合同，也未支付约定的房款3万元、5万元。 审理中，董健伟向成都市双流区国土资源局不动产登记中心查询案涉房屋房屋信息时，发现张志鸿、张华于2018年9月30日与案外人李京、袁风顺签订了一份《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋以90万元的价格出售给李京、袁风顺，李京、袁风顺于2018年10月25日取得案涉房屋不动产权证书。张志鸿于2017年12月20日、2018年9月向物业公司支付了案涉房屋2017年3月1日至2018年9月30日期间的物业费。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份信息、第三人的工商登记信息；2、房产买卖合同；3、定金收条，第三人出具的董健伟支付佣金的收款收据；4、房屋信息摘要3，张志鸿、张华与案外人签订的《成都市存量房买卖合同》；5、董健伟手机录音文件光盘1张及整理文字资料：董健伟与张志鸿手机通话录音1段，董健伟与中介向心力手机通话录音1段，董健伟与中介方谢亨手机通话录音1段；6、第三人出具的张志鸿支付佣金的收款收据；7、公证书及委托书，公证费增值税发票；8、物业服务费收据、微信支付、信用卡明细；9、张志鸿手机录音文件光盘1张及整理文字资料：张志鸿与中介向心力手机通话录音；10、当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，董健伟与张志鸿、张华、玛雅公司签订的《房产买卖合同》系三方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，属有效合同，各方当事人均应全面履行合同义务。本院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对双方的争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、关于董健伟要求解除合同的诉讼请求。 各方当事人对解除合同均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，对董健伟要求解除合同诉讼请求，本院予以支持。 二、合同履行中，双方当事人是否有违约行为。 张志鸿、张华的违约行为。根据审理查明事实，合同履行中，张志鸿二人未按合同约定在2017年3月16日签订合同后15个工作日内至公证处签订预约合同，在中介及买方的多次催促下，以董健伟不同意涨价为由不愿意按合同约定价格出售房屋，在取得房屋产权证后也未告知中介及买方，导致双方无法继续履行合同约定的签订贷款合同的义务，且张志鸿二人还将案涉房屋出售并过户给案外人，导致案涉合同无法继续履行，董健伟无法取得案涉房屋的所有权，合同目的无法实现，属根本性违约。张志鸿二人辩称在签订合同前双方有口头约定如房产证在9月30日以前取得，双方按合同约定房价履行，如房产证在9月30日以后取得则双方按房屋的现行市价格交易，因董健伟不与张志鸿签订上述内容的补充协议，也不按此约定履行，所以张志鸿未与其公证签订预约合同，不属违约行为。董健伟对其所称达成口头协议一事予以否认，认为双方已在合同中明确约定房屋成交价为58万元，应按合同约定成交价履行。经审查，张志鸿除自述有此口头协议外，仅提供了与中介经办人向心力的手机通话录音，向心力的通话录音也只证明了签订合同前张志鸿有过要按市场价卖房的要求，但该录音文件并不能证明买卖双方对此已达成了一致意见，不能证明张志鸿的诉讼主张。因三方当事人所签订的《房产买卖合同》已对房屋成交价格有明确约定，该书证的证明效力远远大于张志鸿单方陈述的证明效力，故张志鸿所主张与董健伟达成了房产证在9月30日以后取得则双方按房屋的现行市价格交易的口头协议的事实，因证据不足，本院不予确认，张志鸿的上述抗辩事由并不成立。 董健伟是否有违约行为。张志鸿反诉称董健伟未按合同约定向其支付应付房款3万元、5万元，也未支付物业费用，以实际行为表明不再履行合同，属根本性违约，与审理查明事实不符。首先，合同约定的张志鸿履行办理公证签订预约合同义务的时间为“签订合同后15个工作日内”，即2017年4月初；合同中关于董健伟支付其余两笔房款时间的约定为“若产权证原件于2017年10月31日前未下来，乙方于3个工作日内支付甲方3万元，若产权证原件于2017年11月31日前未下来，乙方于3个工作日内支付甲方5万元”，即分别为2017年11月3日前、12月3日前。因合同中约定的张志鸿二人应履行的办理公证义务在先，董健伟应履行的付款义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，张志鸿二人未履行先合同义务，董健伟有权拒绝履行其后合同义务，董健伟未支付两笔房款3万元、5万元的行为，符合法律规定，不属于违约行为。其次，虽合同约定案涉房屋的物业费由董健伟承担，但并未约定支付物业费用的具体金额及时间、期限，张志鸿二人也未向董健伟提供与物业公司签订物业服务合同或告知其应缴纳物业费的金额及时间、期限，也未将房屋交付董健伟使用，董健伟未实际享受物业公司提供的物业服务，张志鸿二人也未举证证明向董健伟催收物业费后董健伟有拒绝交纳物业费用的意思表示，仅张志鸿自行向物业公司缴纳物业费的行为，并不足以证明董健伟有拒绝支付物业费的行为，张志鸿主张的该项违约事实，证据不足，不成立。综上所述，张志鸿所提交的现有证据，并不能证明董健伟未按约定期限支付房款、未交物业费的行为属于以实际行为表明不履行合同的根本性违约行为。 三、民事责任的承担。 董健伟要求张志鸿二人返还定金5万元的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，张志鸿二人应退还依合同约定收取董健伟的款项，故对董健伟要求张志鸿二人退还购房定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。张志鸿以董健伟不按约支付应付款项、以实际行为表示不再履行合同、有根本性违约行为为由，拒绝返还定金，缺乏事实和法律依据，该抗辩不成立。 董健伟要求张志鸿二人赔偿佣金损失19600元的诉讼请求。经审查，张志鸿在合同履行中有拒绝向董健伟出售房屋，并将房屋卖给案外人的违约行为，依据合同：“若甲方提出不出售此房，视为甲方违约，甲方应向乙方支付房屋成交价10%的违约金并承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用，以及向丙方支付中介服务费11600元”之约定，董健伟有权要求张志鸿支付董健伟向玛雅公司预付的中介服务费11600元，故对董健伟要求张志鸿赔偿佣金损失11600元的诉讼请求，本院予以支持。董健伟向中介公司所交19600元中有8000元为贷款服务费，属另一法律关系，应另行处理。张志鸿二人以佣金是玛雅公司收取、玛雅公司存在过错、张志鸿二人无过错、佣金应由玛雅公司退还为由，拒绝赔偿，缺乏事实和法律依据，该抗辩不成立。 董健伟要求张志鸿、张华赔偿房屋涨价损失320000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对董健伟要求张志鸿二人赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于损失赔偿数额。因董健伟主张的购房涨价损失32万元并非实际损失，而是预期可得利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，董健伟主张的购房涨价损失即履行合同后预期可得利益，不得超过违约一方（即张志鸿二人）在订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而双方当事人在2017年3月16日签订房屋买卖合同时，案涉房屋售价仅为58万元，当时成都市尚未发布二手房买卖的限购政策，双流区的二手房交易价格涨幅并不大，从生活常识及交易习惯来判断，双方当事人在订立合同时均不可能预见到2018年11月董健伟提出该项诉讼请求时案涉房屋的交易价格会上涨32万元，故董健伟主张的购房涨价损失数额为32万元，明显超过了张志鸿二人在订立合同时可以预见到或者应该预见到的因违反合同可能造成的损失，董健伟请求赔偿的数额过高，不符合法律规定；且本案董健伟仅支付了购房定金5万元，其余购房款53万元尚未支付，合同的大部分内容双方尚未履行，董健伟以支付5万元定金而预期在合同履行完毕后获利32万元的诉讼主张，明显不符合商业交易习惯和公平原则,故对董健伟要求赔偿房屋涨价损失的数额为32万元的诉讼主张，不予采纳。本案中，因张志鸿二人的根本性违约行为导致合同无法继续履行，对纠纷的产生负有重大过错，应承担全部民事责任。根据本案实际情况，本院综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，以及董健伟未选择主张双倍返还定金、未选择主张支付违约金等因素，根据公平原则，张志鸿二人应赔偿董健伟的房屋涨价损失数额酌定为80000元。 张志鸿二人要求董健伟支付违约金58000元、要求玛雅公司退中介费的反诉请求。因董键伟未按约定期限支付房款并不属于违约行为，其未缴纳物业费也不属于合同约定的要支付房款10%数额违约金的违约行为。张志鸿要求支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于玛雅公司是否应当退中介费，属另一法律关系，应另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告董健伟和被告张志鸿、张华、第三人成都天府新区华阳玛雅房屋中介有限公司签订的《房产买卖合同》。 二、被告张志鸿、张华在判决生效后十日内退还原告董健伟购房定金50000元。 三、被告张志鸿、张华在判决生效后十日内向原告董健伟赔偿房屋涨价损失80000元及佣金损失11600元。 四、驳回原告董健伟的其它诉讼请求。 五、驳回反诉原告张志鸿、张华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3947元及反诉案件受理费750元，由被告（反诉原告）张志鸿、张华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一八年十二月二十六日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶