福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初2381号 原告：厦门海投供应链运营有限公司，住所地××自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景东二路28号5楼。 法定代表人：林尚勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘雪慧，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：吴静，女，该公司工作人员。 被告：厦门锟鸿贸易有限公司，住所地××自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景东路18号4楼Ａ07单元。 法定代表人：吴文广。 原告厦门海投供应链运营有限公司（以下简称海投公司）与被告厦门锟鸿贸易有限公司（以下简称锟鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门海投供应链运营有限公司的委托诉讼代理人刘雪慧、吴静到庭参加诉讼，被告锟鸿公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门海投供应链运营有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认海投公司与锟鸿公司签订的《厦门服务外包产业园写字楼租赁合同》已于2017年2月25日因合同到期终止；2.锟鸿公司立即向海投公司支付拖欠的租金27247.2元及金违约金（违约金按每逾期一日支付千分之三的标准计算至还清款项为止）；3.锟鸿公司立即向海投公司支付海投公司代垫的水电费1870.81元及违约金（自应支付水电费之日起按每逾期一日支付千分之三的标准计算至实际支付款项之日）；4.锟鸿公司立即向海投公司支付自2017年3月5日起计算至2017年10月12日止的占用费16726.75元；5.锟鸿公司立即变更其公司注册地址及经营场所，即不再以厦门市海沧区厦门海沧保税港区厦门服务外包产业园09地块Ｅ幢厂房4楼Ａ07单元即××自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景东路18号4楼Ａ07单元作为其公司注册地址及营业场所。 案件事实 本院查明的事实如下： 一、租赁合同签订主体：出租方海投公司，承租方案外人吴佳。 二、合同名称：《厦门服务外包产业园写字楼租赁合同》。 （一）房屋地点：福建省厦门市海沧区厦门海沧保税港区厦门服务外包产业园09地块Ｅ幢厂房［门牌号为××自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景东路18号］4楼Ａ07单元（建筑面积113.53㎡）。 （二）租赁用途：商业经营用房。 （三）租赁期限：2015年2月26日至2017年2月25日。 （四）租金标准：2015年2月26日至2015年8月25日月租金每平方米10元；2015年8月26日至2017年2月25日月租金每平方米10元。 （五）租金缴纳金额和时间：每三个月一付，于每期开始前10日内支付当期三个月租金。 （六）约定的拖欠租金违约金标准：每逾期一日按应付而未付款项的千分之三计算。 （七）承租人拖欠租金期间：2015年2月26日至2017年2月25日。 （八）拖欠租金及水电费数额：租金27247.2元（113.53平方米×10元每平方米×24个月）、水电费1870.81元； （九）合同的其他约定：1.自承租方吴佳所设新企业设立之日起，合同项下的所有应由承租方承担的责、权、利均由新设公司承担（合同1.1条款）；2.承租期满或合同解除后，若承租方未按约搬离房屋并将该房屋交付给出租方，每逾期一日，按合同约定的租金折算的日租金的两倍向出租方支付房屋占有使用费，若当时的市场租金高于本合同约定的租金的，则以市场租金折算的日租金的两倍计算逾期交付期间每日的房屋占有使用费，若因此给出租方造成的损失高于前述房屋占有使用费，出租方有权要求承租方予以补足（合同2.2条款）；3.承租方于合同签订时三日内将款项4541.2元整作为租赁期间的保证金（合同3.2条款）；4.租赁期限届满，在承租方返还房屋后出租方经查验合格，并在承租方已向出租方结清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用及履行完毕合同所约定的承租方应承担的其他责任后10日内，出租方应将履约保证金无息返还给承租方（合同3.2.1条款）；5.承租方承担租赁物所产生的水电费等生产生活相关费用，承租方按月向出租方缴纳，出租方每月向承租方发出《水、电费代收通知单》，承租方应在接到出租方通知单7日内向出租方交款（合同3.3.2条款）；6.租赁期满或合同解除后7日内若出租方不能在规定时间内撤出租赁物内的物品视为承租方放弃其所有权，出租方有权进入租赁场所内处置该物品而无需承担任何责任，由出租方按无任何价值之废弃物处置，处置费用由承租方承担（合同5.5条款）。 三、其他需要说明的事项： （一）锟鸿公司于2015年4月21日登记成立，注册资本为102万元，公司登记地址为××自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景东路18号4楼Ａ07单元即本案讼争租赁房屋的地址，登记成立时吴佳为法定代表人任执行董事兼经理并占95%的股份，杨群英任监事职务并占5%的股份。2015年10月15日，吴佳与杨群英签订一份股东会决议，免去吴佳执行董事及经理职务，选举朱海松为公司执行董事及法定代表人，同时聘任朱海松为公司经理。2016年3月14日，锟鸿公司的股东由吴佳、杨群英变更为吴文广、谢尚泮，变更后吴文广占公司80%的股份，谢尚泮占20%的股份，吴文广任公司的法定代表人，吴文广任公司的执行董事兼经理，谢尚泮任公司监事。 （二）2017年5月5日，海投公司向吴佳、锟鸿公司发出一份名称为《关于：要求立即支付＜厦门服务外包产业园写字楼租赁合同＞项下拖欠租金、违约金、房屋占有使用费并腾退房屋的通知函》的律师函，通知吴佳、锟鸿公司于2017年5月12日缴纳拖欠的相关租金27247.2元等相关租赁款项。 （三）诉讼过程中，海投公司向本院提交国网福建省电力有限公司厦门分公司出具的《福建省电费清单》、厦门出口加工区物业管理处出具的《说明》、《110联动协作单位（锁具维修、开锁、换锁、配匙）登记单》，欲证明：海投公司为锟鸿公司垫付水电费1870.81元，2017年10月12日海投公司在110委派的开锁人员的帮助下收回房屋。本院经审查认为，《福建省电费清单》与《说明》相互印证可以证实锟鸿公司因使用讼争租赁房屋产生水电费为1870.81元，《110联动协作单位（锁具维修、开锁、换锁、配匙）登记单》可以佐证海投公司在2017年10月12日收回房屋的事实。 （四）庭审过程中，海投公司陈述：租赁合同于2015年2月26日前签订，锟鸿公司仅通过吴佳在2015年9月17日支付了7946.9元，由于之前锟鸿公司未支付保证金，海投公司将该笔款项充作保证金，除该笔款项外锟鸿公司未再支付任何费用；合同约定保证金的数额为4541.2元，多出的部分同意冲抵租金；首期租金的付款期限为2015年2月28日，其余每个租赁期开始前一天是最后付款日；水电费通知单只有2015年的是在2016年统一发了一次，2016年的是每月发一次；水电费通知单都是通过物业转交，会在园区内公告，但没有相应的证据；房屋占有费按日租金标准的2倍计算，海投公司在2017年10月12日收回了讼争租赁房屋；第5项诉讼请求合同中没有约定，但该注册地址属于锟鸿公司使用租赁标的物的一部分，现合同已经终止，海投公司有权要求锟鸿公司搬离该地址。 要点分析 厦门海投供应链运营有限公司与锟鸿公司法定代表人吴佳签订的《厦门服务外包产业园写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，依法应当认定合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。合同中约定自吴佳所设新企业设立之日起，合同项下的所有应由承租方承担的责、权、利均由新设公司承担，锟鸿公司的注册地址为本案讼争的租赁房屋，吴佳在锟鸿公司成立时为法定代表人且占有公司95%的股份，吴佳为锟鸿的实际发起人，在锟鸿公司成立之前其有权代表锟鸿公司与海投公司签订房屋租赁合同。海投公司有权根据合同约定请求锟鸿公司承担房屋租赁合同中的相应义务。 一、锟鸿公司应支付的租金及逾期支付租金的违约金 2015年2月26日至2017年2月25日期间的租金数额为27247.2元。锟鸿公司在租赁期间共支付7946.9元，扣除锟鸿公司支付的超过租赁保证金4541.2元后，尚有3405.7元，该部分可抵扣锟鸿公司尚欠的租金，抵扣后锟鸿公司尚欠租金为23841.5元。海投公司、锟鸿公司双方在合同中约定的逾期支付租金违约金的标准为日千分之三，在海投公司未举证证明锟鸿公司逾期支付租金给其造成损失的情况下，海投公司的损失仅为资金占用部分的损失，海投公司请求锟鸿公司按照日千分之三的标准支付违约金，标准明显高于自身的实际损失，本院结合合同履行情况将违约金的标准调整为以未付租金为基数按年24%的标准计算。 2015年2月26日至2015年5月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2015年2月28日，锟鸿公司应自2015年3月1日起支付违约金，计算至锟鸿公司2015年9月17日支付7946.9元款项时数额为450.14元（3405.9元×201天×24%÷365天/年）；2015年5月26日至2015年8月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2015年5月25日，锟鸿公司应自2016年5月26日起支付违约金，2015年8月26日至2015年11月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2015年8月25日，锟鸿公司应自2015年8月26日起支付违约金；2015年11月26日至2016年2月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2015年11月25日，锟鸿公司应自2016年11月26日起支付违约金；2016年2月26日至2016年5月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2016年2月25日，锟鸿公司应自2016年2月26日起支付违约金；2016年5月26日至2016年8月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2016年5月25日，锟鸿公司应自2016年5月26日起支付违约金；2016年8月26日至2016年11月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2016年8月25日，锟鸿公司应自2016年8月26日起支付违约金；2016年11月26日至2017年2月25日期间的租金3405.9元，根据合同约定支付时间最迟为2017年2月25日，锟鸿公司应自2016年11月26日起支付违约金。 二、锟鸿公司应支付的水电费及违约金 锟鸿公司租赁期间应支付的水电费金额为1870.81元。海投公司、锟鸿公司双方在合同中约定的逾期支付水电费违约金的标准为日千分之三，在海投公司未举证证明锟鸿公司逾期支付租金给其造成损失的情况下，海投公司的损失仅为资金占用部分的损失，海投公司请求锟鸿公司按照日千分之三的标准支付违约金，标准明显高于自身的实际损失，本院结合合同履行情况将违约金的标准调整为以未付水电费为基数按年24%的标准计算。海投公司未举证证明其何时向锟鸿公司发出水电费代收通知单，也无法证明锟鸿公司应缴纳水电费的时间，故本院认定水电费部分的违约金自海投公司向本院递交诉状之日起即2017年11月3日起计算，计算至锟鸿公司实际支付水电费之日止。 三、锟鸿公司应支付的房屋占有使用费（占用费） 海投公司主张锟鸿公司应按照合同约定的日租金两倍标准支付2017年3月5日起至2017年10月12日止的房屋占有使用费。考虑到锟鸿公司未及时搬出讼争租赁房屋必然给海投公司重新利用房屋造成不便及一定程度上的损失，本院认定海投公司按照租金标准的两倍主张2017年3月5日至2017年10月12日期间的房屋占有使用费并未明显高于自身的损失，且符合合同约定，占用费数额为16497.62元（1135.3元/月×12个月×221天÷365天/年×2）。 综上所述，锟鸿公司应向海投公司支付租金23812.5元及有关逾期支付租金的违约金、水电费1870.81元及其相应逾期支付违约金、房屋占有使用费16497.62元。本案讼争租赁合同中并没有工商变更登记手续的有关约定，海投的主张锟鸿公司变更其公司注册地址即经营场所的没有相应合同依据；变更其公司注册地址属于市场监督管理机关的行政管理职能，海投公司自身无权办理工商登记变更手续，如锟鸿公司逾期办理工商变更登记手续海投造成损失，海投公司可另行主张。海投公司的主张锟鸿公司变更其公司注册地址及经营场所没有相应的合同依据及法律依据，本院依法不予支持。 裁判结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门海投供应链运营有限公司、厦门锟鸿贸易有限公司签订的《厦门服务外包产业园写字楼租赁合同》于2017年2月25日终止； 二、厦门锟鸿贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门海投供应链运营有限公司支付租金23812.5元及逾期支付租金的违约金（其中，2015年2月26日至2015年5月25日期间的租金3405.9元的违约金为450.14元，2015年5月26日至2015年8月25日3405.9元部分租金的违约金自2015年5月26日起计算，2015年8月26日至2015年11月25日期间的租金3405.9元的违约金自2015年8月26日起计算，2015年11月26日至2016年2月25日期间的租金3405.9元的违约金自2015年11月26日起计算，2016年2月26日至2016年5月25日期间的租金3405.9元的违约金自2015年2月26日起计算，2016年5月26日至2016年8月25日期间的租金3405.9元的违约金自2015年5月26日起计算，2016年8月26日至2016年11月25日期间的租金3405.9元的违约金自2015年8月26日起计算，2016年11月26日至2016年2月25日期间的租金3405.9元的违约金自2015年11月26日起计算，均按每年24%的标准计至实际支付租金之日止）； 三、厦门锟鸿贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门海投供应链运营有限公司支付水电费1870.81元及逾期支付水电费的违约金（按每年24%的标准自2017年11月3日起计算至实际支付水电费之日止）； 四、厦门锟鸿贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门海投供应链运营有限公司支付房屋占有使用费16497.62元； 五、驳回厦门海投供应链运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2338元，由厦门海投供应链运营有限公司负担1084元，厦门锟鸿贸易有限公司负担1254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  张占甫 人民陪审员  李珊红 人民陪审员  林婉璐 二〇一八年十一月三十日 代书 记员  姚卓群 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。