广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初6566号原告（反诉被告）：梁结丽，女，1974年8月31日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘兰芳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州利盟合创物业有限公司，住所地广州市白云区江高镇夏花三路****，统一社会信用代码91440101MA59QWJ988。法定代表人：黎英源，经理。委托诉讼代理人：黎家学、曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。梁结丽诉广州利盟合创物业有限公司及广州利盟合创物业有限公司反诉梁结丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月22日进行审理。梁结丽的委托诉讼代理人刘兰芳、广州利盟合创物业有限公司（以下简称利盟公司）的委托诉讼代理人黎家学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁结丽向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年4月27日已解除；2、判令被告返还原告已缴纳的费用107250元（含赞助费60000元、租赁保证金47250元）；3、判令被告赔偿原告装修费用折价80000元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月考察被告位于广州市白云区江高镇夏花三路310号的江村广场项目，欲承租铺面经营奶茶小吃。当时江村广场还未施工完毕，原告经查看平面图，效果图后，心仪A102室，靠近马路，位置优越，无任何遮挡，虽为该江村广场项目铺位中单价、赞助费均最贵的，但原告还是决定承租。2017年10月27日，原被告签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告江村广场A102室经营奶茶小吃，面积45平方米，租金15750元，即单价350元每平方米，原告依约缴纳了赞助费60000元，保证金47250元，并在被告的同意下进行了装修，装修花费了115000元。原告的店面装修完成后，被告在广场公共位置的装修进入尾声，此时被告在原告承租的A102室旁边建了一扇大门，且大门位置突出3米，将原告的奶茶店挡于门后，另外突出的玻璃大门日夜反射另一旁店的招牌，大马路上来人根本看不见原告的奶茶铺，严重影响了原告营业。原告营业后每个月亏将近两万元，原告曾与被告协商减租或者退租，被告曾答应可退回进场费和押金，但后来又执意不退。因铺租过高也无法转租出去，无奈之下，原告只能在2018年4月27日找到商场协商达成退场合意，于2018年4月底结束营业搬走。原告认为被告在还未完全装修完毕时，仅依据平面图与效果图招租，让原告产生了错误的认识，基于错误的认识签订了单价与实际明显不相匹配的《房屋租赁合同》，被告最后施工建设的商场大门超出三米，与平面图，效果图并不一致，而原告这种营业内容的小店又基本依靠位置取得营收的情况下，案涉合同为严重误解下签订，而被告利用了商场方的优势，急于在竣工验收前将商铺租赁出去，签订合同时因合同标的物现实情况未明，导致合同内容显失公平，被告提供的商铺根本与整个商场最贵的商铺性价比严重不对等。最后导致原告不得已解除合同，损失重大。而被告却因此获利将近20万元。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，恳请法院在依法查明事实的前提下判如所请。利盟公司辩称，1、原告在起诉书称涉案合同存在重大误解与事实不符，原告作为完全民事行为人，涉案的租赁合同是原告的真实意思表示，并且在起诉书称原告在2017年7月多次考察涉案场地，而涉案合同的签订时间2017年10月27日，原告有三个月的考察时间，并且涉案合同明确约定租赁场地的位置、租金、租赁期限等内容，原告在签订合同后，一直未对合同的内容提出异议，并且实际使用多时，可见原告对于合同的内容等约定是明确的，不存在任何的重大误解，相反根据原告提交的录音记录，原告本人亲自承认，由于原告认为涉案场地租金贵以及商场内存在太多相同性质的商店，生意难以兴旺的原因才退出涉案场地，因此原告所称的重大误解只是为了企图解除自身的违约责任而编造的。2、被告无需向原告返还赞助费、保证金，涉案合同第2条明确约定赞助费是原告自愿交纳的，我方不予退还，至于保证金，涉案合同的第6条、第11条明确约定了由于原告方拖欠租金等管理费用已经超过了合同约定的时间，被告有权没收原告的保证金。3、被告无须赔偿原告的装修费用，我方不确认原告所举证的装修费用与实际支出，因为没有任何的装修费发票佐证，并且我方不存在任何的违约责任，相反是原告私自搬出场地，由此产生的后果，原告是知道，应由其自行承担。即使装修费用实际产生，也是原告基于自身租赁场地经营奶茶店生意的正常投资范围，如果原告由于自身的经营困难就要求装修费是不合理的，我方作为出租人已经体谅原告的经营困难，主动免除原告2018年2月至4月的管理费，而2018年4月的租金是按照80%收取，可见我方已经尽到出租人应尽的道德义务。利盟公司的反诉请求：1、请求被反诉人立即向反诉人支付2018年5月租金15750元、管理费900元、水费156元以及违约金（以被反诉人拖欠费用总额16806元为基数，按每日千分之五计算违约金，自2018年5月6日计算至被反诉人实际付清欠款之日止，暂计算至2018年7月31日，暂为7226.58元）；2、请求判令反诉人没收被反诉人的保证金47250元及赞助费60000元；3、本案的诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年10月27日签订《江村广场租赁合同书》，其中约定被反诉人向反诉人承租位于江高镇××室；被反诉人应于每日5日前向反诉人支付租金、管理费以及水电费。如被反诉人逾期不缴的，被反诉人应按照付款总额的千分之五计算违约金，反诉人有权单方解除合同并没收保证金；被反诉人自愿向反诉人缴纳赞助费60000元，此费用由被反诉人自愿缴纳，反诉人不予退还。上述租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。在签订合同后，被反诉人一直按照合同约定交付租金至2018年4月。但被反诉人拒收2018年5月《租户缴费通知单》，由于被反诉人拖欠反诉人2018年5月租金15750元、管理费900元、水费156元多时。反诉人于2018年5月30日向被反诉人寄出《告知书》要求被反诉人在6月7日前支付逾期租金、管理费等费用。但被反诉人拒收上述告知书。反诉人于2018年6月9日再次向原告寄出解除通知书，明确由于被反诉人违约，双方的租赁合同已于2018年6月7日解除。现由于被反诉人违反合同约定，逾期没有支付租金、管理费等费用，反诉人有权没收被反诉人的保证金及要求被反诉人支付拖欠的租金、管理费、水费、违约金。梁结丽对利盟公司的反诉请求辩称，1、被告援引录音内容即证明被告确认录音的真实性，事实上在2018年4月27日双方以口头形式达成解除合同的一致意见后，我方在2018年4月底搬离了涉案场地，并依据被告的指示向国税局、地税局、地税局提出注销公司个工作日，后又向工商局提出注销申请用时10个工作日，工商局在2018年5月22日核准注销我方经营奶茶店，时间及内容均与录音内容约定一致，我方根本没有被告所谓的单方解除合同，被告反诉要求承担2018年5月份租金管理费和水费是完全没有事实根据的。2、被告与我方达成解除合同的一致意见后，又突然多次发送律师函催告交租的行为，说明了被告想要我方承担没收保证金及赞助费的违约责任。经审理查明，2017年10月27日，利盟公司（甲方、出租方）与梁结丽（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：由梁结丽承租利盟公司位于江高镇××广场××室经营奶茶小吃，面积45平方米，每月租金15750元、管理费900元，水费按6元每立方米，电费按1.6元每千瓦；乙方向甲方缴纳赞助费60000元，此费用由乙方自愿缴纳，甲方将不予退还；租赁保证金47250元乙方应于签订合同之日向甲方缴纳；甲方应于2017年12月1日前将租赁房屋交付乙方使用，计租日期为2017年12月1日，如甲方因不可控因素未能按约定日期交付，计租日期以实际交付日期往后顺延，租赁期限三年，自2017年11月1日至2020年10月31日；乙方应于每月5日前向甲方交付租金、管理费以及水电费，逾期按每日5‰计算违约金，逾期超过5日，甲方有权单方面解除合同并没收保证金。合同签订当日，梁结丽向利盟公司交纳保证金47250元。此前还于2017年10月25日向利盟公司交纳赞助费60000元。梁结丽为证明履行合同投入装修费115000元，提供了《装饰工程合同书》、微信聊天记录、收据、照片，合同书是梁结丽与广州市美星装饰设计有限公司东莞第一分公司签订，约定工程造价115000元，广州市美星装饰设计有限公司东莞第一分公司出具3张收据，开具时间分别是2017年10月27日、2017年11月7日、2018年1月23日，金额分别是40000元、40000元、35000元。微信聊天记录显示梁结丽支付工程款80000元。梁结丽称另外35000元是现金支付。利盟公司对该组证据均不予确认，认为与本案无故，微信转账没有注明用途。2018年4月16日，梁结丽委托律师向利盟公司发送律师函，主要内容为：利盟公司改建大门影响其经营，导致合同目的不能充分实现，要求协商处理。2018年4月20日，利盟公司针对上述律师函委托律师予以回复，内容为：大门并非改建，属于原有规划范围内。2018年4月27日，梁结丽与利盟公司的法定代表人进行协商，对话主要内容如下：……梁（指梁结丽）：我营业到月底吧。黎（指黎英源）：这个月底？梁：是，我将场交还给你，我把东西搬走。黎：好的，无问题，你的营业执照呢？梁：我自己取消就可以了。黎：你什么时候取消呢？梁：我现在还在营业，我营业到月底吧，都已经月底了，我都要收拾东西了。黎：是的，你那尽量今天去吧，因为你一旦未注销营业执照的话，我们就有权利要求你交下个月的租金，因为你的执照未注销，我的商铺就根本租不出去，人家要租，我给不了人家，我只能够在你那收回租金，注销执照一天就可以了，注销很方便的，其他的商户试过两三天的时间。梁：嗯。黎：你去办的时候即时就会有回执的了，到时你退场的时候你交回那个回执给我们，我们就知道了。粱：嗯。黎：因为我们已经知道你办了这些事了，那我们公司就不会让你产生5月份的租金了。梁：好的，我就说这件事而已。黎：好，无问题。梁：那我走了。……利盟公司对该录音证据的真实性予以确认，但认为不足以证明双方已经协商一致解除合同。2018年5月30日，利盟公司向梁结丽发送告知书敦促对方履行合同义务。2018年6月9日，利盟公司向梁结丽发送租赁合同解除通知书，载明：因梁结丽拒交2018年5月租金，明确于2018年6月7日解除合同，并没收保证金。梁结丽拒收该两份邮件。该两份通知书梁结丽没有签收，梁结丽解释称因不在广州无法签收。关于梁结丽何时将涉案商铺交还给利盟公司。梁结丽主张于2018年4月30日交还给利盟公司，利盟公司主张2018年6月7日收回商铺，双方均无书面证据。另查，梁结丽于2018年5月22日注销在涉案商铺经营的广州市白云区江高微悦饮品店。以上事实有房屋租赁合同、收据、业务回执、装饰工程合同书、微信聊天记录及收据、企业信用信息公示报告、律师函、快递单、电话录音及当事人陈述予以证实。本院认为，梁结丽与利盟公司自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方应恪守履行。在合同履行过程中，梁结丽以涉案商铺所在商场后来装设大门影响其商铺经营为由，要求解除合同。从原告提供的录音证据可以证实，双方对解除合同进行协商过，利盟公司同意梁结丽经营至2018年4月底，结合梁结丽主动及时于2018年5月22日注销其涉案商铺经营的商户工商登记，考虑办理需要时间，更进一步证实双方协商一致于2018年4月30日解除合同。至于梁结丽何时交回涉案商铺，梁结丽主张2018年4月30日，利盟公司对梁结丽何时清空涉案商铺表示不清楚。因双方已经对合同解除协商过，利盟公司作为出租方理应更加注意涉案商铺的经营动态，利盟公司作为商场出租方，负有管理商场义务，其对梁结丽何时清空涉案商铺表示不清楚，明显与事实不符，梁结丽主张搬离时间与录音证据约定的时间相吻合，本院确认梁结丽交回涉案商铺的时间为2018年4月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同双方协商解除，利盟公司收取的保证金应当返还给梁结丽。合同约定赞助费不予退还，应当理解为合同履行期满，承租方不得要求返还，现合同解除，应当按照合同履行期限按比例返还。合同期限3年，原告仅经营6个月，对于未履行期间相应的赞助费部分利盟公司应当返还给梁结丽，经核算为50000元（60000元÷36个月×30个月）。梁结丽认为影响其经营的商场大门，并非改建项目，属原规划范围内的工程，梁结丽以存在重大误解签订合同要求利盟公司赔偿装修损失，依据不足。首先，梁结丽在签订合同时未认真考虑涉案商铺的周边情况及未完工部分对涉案商铺的影响，梁结丽也没有证据证明利盟公司有故意隐瞒的事实，因此，导致合同解除的原因应当是梁结丽在签订合同时考虑不周造成的，合同解除过错在梁结丽，其主张利盟公司赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案商铺于2018年4月30日交回利盟公司，利盟公司反诉请求梁结丽给付2018年5月租金、管理费，缺乏事实依据。利盟公司主张梁结丽给付2018年水费未提供相应证据，对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认广州利盟合创物业有限公司与梁结丽签订的《房屋租赁合同》于2018年4月30日解除；二、自本判决生效之日起三日内，广州利盟合创物业有限公司向梁结丽返还赞助费50000元、保证金47250元；三、驳回梁结丽的其他诉讼请求；四、驳回广州利盟合创物业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4045元，由梁结丽负担1944元，广州利盟合创物业有限公司负担2101元。反诉受理费1463元，由广州利盟合创物业有限公司负担。广州利盟合创物业有限公司负担本诉受理费部分于本判决生效之日起三日内向梁结丽支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张里活人民陪审员  温志伟人民陪审员  肖 群二〇一八年八月三十日书 记 员  李幸锋