云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）楚民初字第1290号 原告何永林，男，1963年11月20日生，汉族，大专文化，云南省姚安县人，公务员，住姚安县。 委托代理人马啸宇，北京市昌久律师事务所昆明分所律师，代理权限为特别授权。 被告金德发，男，1955年3月16日生，汉族，楚雄市人，住楚雄市。 被告陈华云，男，1956年8月16日生，云南省姚安县人，公务员，住姚安县。 原告何永林与被告金德发、陈华云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法适用普通程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告何永林的委托代理人马啸宇到庭参加诉讼。被告金德发经本院于2014年9月10日在《楚雄日报》刊登公告传票传唤、被告陈华云经本院传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何永林诉称，原告与被告陈华云系同事，被告陈华云与被告金德发是朋友，经被告陈华云介绍，原告购买被告金德发准备建盖的一幢7层楼房中的第4层住房一套。2011年12月17日，被告陈华云作为担保人，原告与被告金德发签订了《协议书》，合同约定：被告金德发将楚雄市开发区上苏安置小区2幢12号第4层住房一套出售给原告，建筑面积保证120平方米，每平方米售价2500元，原告在2011年12月18日前付款8万元，在2012年1月10日前付款10万元，被告金德发在2012年7月30日前将建盖好的房屋交付原告使用，若不按时交付房屋，被告金德发自2012年7月30日起承担每月2.4万元的违约金；在2013年12月30日前被告金德发负责为原告办理好房屋的产权证和土地使用证，由原告支付2.8万元办证税费，超出2.8万元的费用由被告金德发负责。2011年12月17日原告支付了房款8万元给被告金德发。合同签订后，被告金德发为筹集建房资金，对原告说如果原告能在2012年1月6日前支付24万元房款，被告金德发可优惠1万元房款，为此，2012年1月6日，原告与被告金德发签订了《购房补充协议》，协议约定，被告金德发优惠原告购房款1万元，无论市场涨跌，双方均按所签协议执行，被告金德发在2013年12月30日前不将房屋交付原告，被告金德发退还原告23万元购房款，同时支付违约金23万元，原告退还房屋，2013年12月30日前被告金德发办不齐全二证，原告不要房屋。2012年1月7日，原告按约定支付被告金德发房款15万元，但被告金德发未按合同约定于2012年7月30日前交房。本来按合同约定被告金德发要将二证办理给原告后，原告才能支付购房尾款6万元，但被告金德发不顾自己违约延期交房的事实，要求原告付清尾款才能接房，原告只得提前支付了尾款2万元，对被告金德发逾期交房的违约责任，交涉后被告金德发承担了4万元，其余10.4万元原告不追究，2013年2月3日，被告金德发交房给原告。2013年5月23日，原告何永林支付被告金德发2万元办证费，但至今被告金德发未将二证办理给原告，现请求法院判决：1、解除原、被告签订《协议书》及《购房补充协议》；2、由被告返还原告支付的房款25万元，并支付违约金25万元；3、由被告接收原告归还的坐落于楚雄市开发区上苏安置小区2幢12号第4层房屋一套；4、由被告归还原告办理房屋产权证、国有土地使用权证的费用2万元；5、由二被告承担原告往返楚雄产生的车旅费300元，住宿费500元，伙食费300元；6、本案诉讼费由被告承担。 被告金德发、陈华云均未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。 原告何永林为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：《协议书》1份、《购房补充协议》1份、收条4张、房屋买卖移交清单1份，欲证明原、被告双方签订房屋买卖合同，原告已支付被告金德发25万元房款及办理两证费用2万元，但被告未按合同约定履行义务，应按合同约定返还原告购房款并支付违约金。 被告金德发、陈华云均未到庭质证，亦未向本院提交证据。 本院认为，原告何永林向本院提交的证据证明2011年12月17日，原告何永林与被告金德发签订《协议书》，双方对权利及义务进行了约定，被告陈华云作为被告金德发的担保人，在该协议上签名“陈华莹”。2012年1月6日，原告何永林与被告金德发又签订了《购房补充协议》。原告何永林于2011年12月17日支付被告金德发房款8万元，于2012年1月7日支付被告金德发房款15万元，于2013年2月3日支付被告金德发房款2万元。2013年2月3日，被告金德发交房给原告何永林。2013年5月23日，原告何永林支付被告金德发办理房屋产权证和土地使用证费用2万元，本院均予以采信。 根据庭审，本院确认本案法律事实如下：原告何永林与被告陈华云系同事，被告陈华云与金德发是朋友。2011年12月17日，原告何永林与被告金德发签订《协议书》，协议约定：被告金德发将楚雄市开发区上苏安置小区2幢12号第4层住房一套，按2500元/㎡出售给原告何永林，房款合计30万元；原告何永林于2011年12月18日支付被告金德发8万元首付款，于2012年1月10日前支付被告金德发10万元；在被告金德发所建整幢楼房第7层封顶时，原告何永林支付被告金德发6万元，但被告金德发必须在2012年7月30日前把建盖好的房屋交给原告何永林使用，若在2012年7月30日前不能按时交房给原告何永林，被告金德发要付给原告何永林违约金，违约金为每月2.4万元；被告金德发在2013年12月30日前把房屋产权证和土地使用证办好交给原告何永林时，原告何永林付清最后6万元房款；办理房屋产权证和土地使用证所产生的费用2.8万元由原告何永林负责，超出2.8万元的费用由被告金德发负责，被告陈华云作为被告金德发的担保人，在该协议上签名“陈华莹”。2012年1月6日，原告何永林与被告金德发又签订了《购房补充协议》，该协议约定：原告何永林在2012年1月6日前能付给被告金德发所购房款30万元的80%即24万元，被告金德发优惠原告何永林1万元，原告何永林只需付23万元房款；被告金德发在2013年12月30日前一定要将房屋产权证和土地使用证交给原告何永林；原告何永林在2013年12月30日前，在被告金德发交给两证的同时，原告何永林一定要无条件付清所欠房款；到2013年12月30日前，被告金德发不把两证交给原告何永林，被告金德发要退还原告何永林所付23万元房款，同时被告金德发要付给原告何永林违约金23万元，原告何永林把房屋交还给被告金德发，没有两证，原告何永林不要房屋。原告何永林于2011年12月17日支付被告金德发房款8万元，于2012年1月7日支付被告金德发房款15万元，于2013年2月3日支付被告金德发房款2万元。2013年2月3日，被告金德发交房给原告何永林。2013年5月23日，原告何永林支付被告金德发办理房屋产权证和土地使用证费用2万元。至今，被告金德发未将房屋产权证和土地使用证办理给原告何永林。原告何永林亦未对该房屋进行装修。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告何永林与被告金德发签订《协议书》及《购房补充协议》后，被告金德发并未按协议约定在2013年12月30日前办理原告何永林所购房屋的房屋产权证和土地使用证，被告金德发的行为已违反协议约定，应承担违约责任，原告何永林可要求解除双方签订的协议，并要求被告金德发返还购房款，故对原告何永林要求解除双方签订的协议及要求被告金德发返还购房款、返还办证费用及退还房屋的诉请，本院均予以支持。对于原告何永林要求被告金德发支付违约金的诉请，由于双方约定的违约金过高，本院予以调整由被告金德发支付原告何永林已付房款的利息，利息自原告何永林支付房款之日起，按原告何永林已付房款每日2.1‰0的标准计算至购房款付清止。对于原告何永林要求被告承担车旅费、住宿费、伙食费的诉请，由于原告何永林未向本院提交相应证据，本院均不予支持。 关于原告何永林要求被告陈华云承担民事责任的诉请，原告何永林的书面诉请不明确，经庭审中询问原告何永林，原告何永林要求被告金德发承担的是保证责任，保证范围为违约金24万元，即原告何永林与被告金德发于2011年12月17日签订的《协议书》第4条中的违约金。但原、被告双方对保证方式、保证期间没有约定，本院视为被告陈华云对被告金德发的债务承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月，原、被告双方在《协议书》中约定被告金德发最后履行义务期限为2013年12月30日，原告何永林应在2014年7月1日前要求被告金德发承担保证责任，原告何永林于2014年7月31日向本院提起诉讼，已超过保证期间，原告何永林提交的证据不能证实其在保证期间届满前向被告金德发主张过权利，因此，被告金德发的保证责任免除，故对原告何永林要求被告陈发云承担保证责任的诉请，本院不予支持。被告金德发、陈华云经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告何永林的主张及诉请放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告何永林与被告金德发于2011年12月17日签订的《协议书》及2012年1月6日签订的《购房补充协议》； 二、由被告金德发返还原告何永林购房款25万元，并支付自付款之日起至2014年12月20日止的利息55081元，2014年12月21日以后的利息按欠款金额每日2.1‰0的标准支付至购房款付清止； 三、原告何永林将坐落于楚雄市开发区上苏安置小区2幢12号第4层住房一套交还被告金德发，被告金德发于本判决生效之日起10日内予以接收； 四、由被告金德发返还原告何永林办理房屋产权证和土地使用证的费用2万元； 五、被告陈华云在本案中不承担民事责任； 六、驳回原告何永林的其他诉讼请求。 案件受理费9002元，公告费500元，合计9502元，由被告金德发承担（未交）。 以上应由被告金德发交纳的执行款，限本判决生效后10日内履行（款交本院）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 长  徐红燕 人民陪审员  徐永礼 人民陪审员  王玉发 二〇一五年一月四日 书 记 员  周树忠