广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初9588号原告：张倬华，男，1989年8月8日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东合慧益律师事务所实习律师。被告：胡智亮，男，1988年3月20日出生，汉族，住湖北省天门市，第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区林和东路200号首层自编10号房，统一社会信用代码91440101304779666H。法定代表人：王宝玉。委托诉讼代理人：陈宇轩，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈金月，系该公司员工。原告张倬华与被告胡智亮、第三人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案受理，依法适用简易程序于2018年1月31日公开开庭进行了审理，原告张倬华及其委托诉讼代理人杨丽华、钟敏瑶，被告胡智亮到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张倬华向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告、第三人签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》；2.判令被告向原告返还定金100000元；3.判令被告向原告支付违约金1150000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告返还定金80000元。事实和理由：原告与被告及第三人于2017年5月7日签订了一份《广州市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定由被告胡智亮将其所有的位于广州市花都区风神大道18号风神花园3区4栋1004房的房屋（以下简称房屋）转让给原告张倬华。因该房屋当时尚在确权房产证，被告称大概两个月可以拿到房产证进行房屋交易。期间双方对交易过户进行多次友好协商，但在2017年12月18日，原告突然发现被告正在将房屋另外转让给其他人，并在2017年11月进行了网签。原告认为被告涉嫌一屋两卖，有诈骗嫌疑，立即报警处理。被告确认已经与其他人对房屋进行了网签并准备过户。综上，原告认为被告在双方签订了房屋买卖合同的情况下一屋两卖，性质恶劣，按照相关司法解释，原告要求被告承担相当于约定房价一倍的违约金。为保护原告的合法权益，原告依照相关法律规定向贵院提起诉讼，希望贵院能公正审判，支持原告的请求。被告胡智亮辩称，我方与原告签订的房屋买卖合同是第三方提供的格式合同，我方当时对二手房市场的交易底价不清楚，故认为签订合同属于受蒙骗。对于合同履行过程中，我方确认我方存在违约行为，我方沉迷网络游戏导致无法偿还抵押贷款，无法履行合同，我方就此对原告表示欠意。但我方仅收到8万元定金，另外2万元由中介收取，我方仅同意退还定金8万元，即使最终要承担违约责任，也应按定金罚则承担，原告主张的违约金没有事实与法律依据，我方认为不应得到支持。第三人乐有家公司未到庭应诉，庭前向本院提交书面意见述称，涉案房产的产权人为被告，当时房产证并未出，初次查册结果为房屋产权处于按揭抵押中，欠款约为36万元，无查封状态。2017年5月7日，原告与被告在第三人的居间服务下签署《广州市二手房买卖及居间服务合同》就涉案房产进行买卖，原告依约将100000元定金交给第三人居间方进行监管，并于2017年6月18日经买卖双方同意，居间方将10万定金中的8万元定金转账给被告，剩余2万仍监管至第三人处。合同签订后，第三人积极履行义务，协助双方进行后续的买卖手续并且每月了解出房产证状况。于2017年8月13日，被告表示违约不卖房子，愿意赔偿违约金并签署了补充协议，约定2017年8月31日前赔偿违约金23万元，收到违约金当日即解除《广州市二手房买卖及居间服务合同》，若到期未支付赔偿违约金，则原合同继续生效；结果直至期限届满被告仍未支付违约金，原合同继续生效。于2017年11月，了解到被告已经可以到银行还贷款拿房产证，第三人通知被告可以申请还贷款，被告称没有钱还贷款，并称没钱还贷款，并称等房产证出了再还款；期间第三人一直保持与被告方联系了解出证情况，并在2017年12月11日了解到已出房产证，于是约被告胡智亮出来锁网签，但被告胡智亮推脱说回乡下了。后经第三人公司按揭部锁网签，发现该房产在2017年11月17日己与他人锁定网签。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区风神大道18号3区4栋1004房，2017年11月6日办理权属登记于胡智亮名下，该房屋设有抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花都支行，债权数额为360000元。2017年5月7日，胡智亮（卖方）与张倬华（买方）及乐有家公司（居间方）签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，总楼价为1150000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金100000元，付款方式为按揭付款，买方须向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为710000元，买方须于成功办理产权递件过户手续当天向卖方支付首期款（不含定金）340000元给卖方。买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起7个工作日内，缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方均清楚该房产以现状出售，该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款承诺函后/个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。备注：至签订合同开始，在非不可控的情况下，卖方需在三个月内把房产证办好，如因居间方不配合情况下，导致不能如期完成出房产证，则优惠买方成交价1%的佣金为违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。签订合同当日，张倬华将定金100000元交给乐有家公司进行托管，之后乐有家公司将定金80000元支付给胡智亮。之后，胡智亮并未按合同约定的时间取得涉案房屋的房地产权证，在2017年8月，胡智亮提出解除合同并支付违约金，张倬华表示同意，但胡智亮未能履行双方在2017年8月协商的解除合同方案中的义务，之后又表示同意继续与张倬华履行涉案合同，但胡智亮在2017年9月与案外人签订涉案房屋的买卖合同，胡智亮表示其一直沉迷网络赌博，将所有资金均投入赌博，无法偿还涉案房屋的按揭贷款，在2017年9月将涉案房屋另售他人，是打算让新的购房者垫资赎契，并将收取的售楼款用于返还张倬华的定金并支付相应的违约金，但最后亦将相关款项用于赌博，导致无法履行。各方协商不成，张倬华遂诉至本院成讼。诉讼中，张倬华向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2017）粤0114民初9588号民事裁定，裁定冻结胡智亮的银行存款500000元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此张倬华预缴了保全费3020元。本院认为，张倬华与胡智亮及乐有家公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查张倬华与胡智亮之间的房屋买卖合同关系。在签订合同后，张倬华已按合同约定支付定金100000元，胡智亮作为卖方有义务按照合同约定积极办理涉案房屋的房地产权证，并涂销涉案房屋的按揭抵押，但胡智亮却因其个人赌博行为导致资金紧张无法履行合同义务，之后还将涉案房屋另行出售他人，导致合同无法继续履行，其行为构成根本违约，诉讼中，双方确认胡智亮仅收取定金80000元，故张倬华要求解除涉案合同并要求胡智亮返还定金80000元，合理有据，本院予以支持。关于违约金，胡智亮将房屋另行出售他人是在与张倬华签订合同之后，并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第九条中规定的出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实的情形，故张倬华主张胡智亮承担相当于约定的房价一倍的违约金，依据不足，本院不予采纳，但胡智亮的违约行为应承担相应的违约责任，本院酌定胡智亮按合同约定的支付转让总价款20%即230000元的违约金，超出部分，本院不予支持。胡智亮作为违约方，其要求违约金按定金罚则计算，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告张倬华与被告胡智亮及第三人广州市乐有家房产经纪有限公司签订的《广州市二手房买卖及居间服务合同》中关于原告张倬华与被告胡智亮之间的房屋买卖合同关系；二、被告胡智亮在本判决生效之日起十日内向原告张倬华返还定金80000元；三、被告胡智亮在本判决生效之日起十日内向原告张倬华支付违约金230000元；四、驳回原告张倬华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7935元，由原告张倬华负担5935元，由被告胡智亮负担2000元；保全费3020元，由被告胡智亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一八年二月六日书记员  曾佩仪孙雪芳