广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0312民初678号 原告：刘某霞，女，1956年出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区，现住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李某荣，广西君慎律师事务所律师。 被告：崔某刚，男，1972年出生，汉族，住山东省济南市天桥区，现住山东省济南市历城区。 原告刘某霞与被告崔某刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、王秀利参加的合议庭，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告刘某霞及委托诉讼代理人李某荣到庭参加诉讼。被告崔某刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某霞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告、被告签订的二手房居间买卖合同；2.判决被告向原告返还已支付的购房款人民币55万元；3.判决被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币12万元；4.本案诉讼及保全费用由被告承担。事实与理由：2018年10月12日，原、被告通过平等协商，由丙方居间，三方签订二手房居间买卖合同。合同约定：被告将自己购买的位于桂林市临桂区转卖给原告；甲方自筹资金完成银行按揭贷款还款与结清手续；涉案房屋转让价款为人民币61万元，分三次付，第一次于2018年10月12日合同签订时支付定金2万元，第二次于2018年10月28日支付53万元，第三次为转让房产过户变更手续到原告名下后，再向甲方支付剩余购房款6万元；合同第三条的补充约定，“2.凡违反合同约定的责任人承担违约金人民币拾贰万元整。3.违约责任人承担违约金后，本合同终止，甲方退购房款，乙方退回房屋”。合同第四条违约条款约定，任一方违约方需承担合同总标的额20％的违约金。合同签订后，原告依约按时向被告支付了55万元购房款，被告也向原告出具了收条。从2020年6月起，被告不再按时缴纳银行按揭贷款，导致中国工商银行上门催收房屋按揭贷款，严重影响原告的生活。时至今日，被告虽向原告交付了房屋，但被告仍未履行其义务，其也不缴纳涉案房屋按揭贷款，银行已准备拍卖涉案房屋，实现其债权。原告曾于2020年10月16日向贵院起诉，请求被告履行合同义务，但被告置之不理，原告已知其实现合同目的已微乎其微，于是撤回起诉。现原告请求贵院解除三方签订的合同，该合同无法继续履行的原因完全是被告违约造成，被告应当承担违约责任并返还原告购房款。为了维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求法院在查清事实的基础上，判决所请。 原告刘某霞对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告身份情况；2.被告身份证复印件，证明被告身份情况；3.商品房买卖合同，4.广西增值税普通发票，5.住宅专项维修资金专用收据，6.农村信用社现金缴款单，四组证据共同证明被告向桂林市华力重工房地产开发有限公司购买涉案房产的情况；7.房地产买卖居间合同，证明原、被告之间签订了房屋买卖合同，原、被告之间房屋买卖中的权利义务；8.定金收条一份，9.中国工商银行转账小票二张，10.收条两份，三组证据共同证明原告已依据双方约定全部履行了义务；11.中国工商银行个人逾期贷款催收函，证明被告未按约定履行义务，严重违反合同约定；12.裁定书，证明原告为维护自己的利益曾向法院起诉。 被告崔某刚未作答辩，也未向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告崔某刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利；原告提供的证据1-12，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本院予以确认并附卷在案，作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月12日，原告（为乙方）、被告（为甲方）、桂林某正投资管理有限公司（为丙方）签订《房地产买卖居间合同》一份，该合同约定：一、该房地产基本情况。1.该房地产：合同编号某某茗城851号，建筑面积：128.45㎡，建筑年份：约2015年；2.该房地产已设定抵押，抵押权人：崔某刚，贷款总额：35万元；3-4略。二、转让总价及定金支付。甲乙双方明确，该房地产的转让总价款：61万元；乙方于签署本合同时，支付诚意金2万元至丙方，并委托丙方与甲方洽谈；若甲方接受交易条件并签署本合同的，则乙方委托丙方将诚意金转交给甲方作为定金；若至2018年10月28日前，甲方仍未签署本合同的，则乙方有权至丙方处无息取回诚意金；若乙方未按时取回诚意金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；本合同签订当日乙方直接向甲方支付定金2万元；甲方同意在本合同签订后15日内，乙方再向甲方支付定金53万，补足定金至53万元，该定金由乙方或乙方授权的其他人以现金方式或支付至甲方的指定账户，若采用支付至甲方指定账户的，下述账户已为甲方所确认：户名：崔某刚，账号：62×××22，开户行：临桂人民路支行。三、主要买卖条件。1.转让总价款：61万元；2.甲乙双方同意按以下方式支付款项至甲方账户：分期付款：乙方须在2018年10月28日前，支付房款53万元；关于付款的补充约定：①过户当天，乙方支付余额6万元，②凡违反合同约定的责任人承担违约金12万元，③违约责任人承担违约金后本合同终止，甲方退还房款，乙方退回房屋；3.贷款及抵押权处理：若甲方有抵押贷款未结清，甲乙双方明确贷款余额及抵押权解押由甲方自筹资金完成银行按揭贷款还款与结清手续；4-6略；7.交易税、费双方同意由乙方承担并支付；8.买卖合同订立：甲乙双方约定，于2018年10月12日前按本合同约定的主要买卖条件签署《桂林市存量房买卖合同》；9.略。四、违约责任。1.甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金；2.乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过十五日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法追究乙方违约责任；3.甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付或过户乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房产成交价千分之三的违约金。逾期天数超过十五日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同、书面通知甲方并依法追究甲方违约责任；4.甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，□违约方承担定金罚则□违约方向守约方支付总房价款20％的违约金。若双方未勾选，则适用违约方向守约方支付总房价款20％的违约金；5.略。五、居间费用。1-4略。六、三方约定的其他事项：甲方在房产证下来1个月之内配合乙方办理过户手续，过户前把银行抵押还清。七-九略。十、合同效力。本合同自乙丙方签署起对乙方丙方生效，甲方签署后分别对各方产生效力。本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。三份记载不一致的，以第一联记载内容为准。甲、乙双方签署《桂林市存量房买卖合同》后，由丙方全数收回。上述合同签订后，同日原告即向被告支付了购房款定金2万元，被告亦出具收条一份给原告予以确认；同时，原告还向居间方支付了中介服务费6000元。2018年10月29日、11月7日，原告从其银行账号23×××78中先后分别向被告账号：62×××22内汇入15万元、38万元共计53万元，被告也出具了二份收条给原告予以确认收到上述房款。之后，因被告一直未与原告办理涉案房屋的过户手续，原告遂将被告诉至本院［案号：（2020）桂0312民初5108号］，后又于2020年11月12日向本院撤回起诉并获得本院准许。2021年1月15日，原告再次将被告诉至本院，请求：1.判决解除原告、被告签订的二手房居间买卖合同；2.判决被告向原告返还已支付的购房款人民币55万元；3.判决被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币12万元；4.本案诉讼及保全费用由被告承担。本案庭审中，原告自认被告是于2018年10月12日签订合同时就将涉案房屋交付给其使用，其现居住在涉案房屋中。 同时查明，涉案房屋坐落于桂林市临桂区某某茗城6幢1单元8层03号，该房屋登记权利人为崔某刚，单独所有，不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第××号，登记时间：2019年4月17日。被告用涉案房屋作抵押于2017年5月4日向案外人中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行按揭贷款35万元，贷款期限20年（从2017年5月16日至2037年5月16日），截止至2021年2月21日尚欠贷款本金316668.2元及相应利息未归还，并已逾期9期按揭贷款本息未支付，现今涉案房屋仍尚未解除抵押手续。另，居间方桂林某正投资管理有限公司已于2019年11月14日注销。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告刘某霞、被告崔某刚及桂林某正投资管理有限公司于2018年10月12日签订的《房地产买卖居间合同》，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。经查，在履行涉案《房地产买卖居间合同》过程中，原告履行了依合同约定向被告支付购房款55万元的义务，没有过错和违约情形；涉案房屋不动产权已于2019年4月17日登记在被告名下，但被告却未能按合同第六条的约定即“甲方在房产证下来1个月之内配合乙方办理过户手续，过户前把银行抵押还清”的义务。故，被告的行为已构成违约，依照合同约定及法律规定应对此承担违约责任，本院予以确认。由于被告不履行涉案《房地产买卖居间合同》约定的主要义务，且现今涉案房屋仍在贷款抵押状态未予解除，从而致使原、被告及桂林某正投资管理有限公司所签订的《房地产买卖居间合同》的合同目的已无法实现。因此，原告向本院诉请要求解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》，符合事实和法律规定，本院予以支持。至于解除涉案《房地产买卖居间合同》后的结算问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，被告应将其收取的房款55万元返还给原告。涉案《房地产买卖居间合同》第三条第2点中关于付款的补充约定中约定“②凡违反合同约定的责任人承担违约金12万元”以及第四条违约责任第4点约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，□违约方承担定金罚则□违约方向守约方支付总房价款20％的违约金。若双方未勾选，则适用违约方向守约方支付总房价款20％的违约金”，依上述约定内容可知，若原、被告双方任何一方违约，则违约方须向守约方支付不少于12万元的违约金。本案中，本院已确认被告构成违约并应承担违约责任，而原告仅诉请要求被告支付其违约金12万元，故从其诉请予以确认和支持。因此，被告在返还房款给原告时，还应向原告支付违约金12万元。综上所述，原告就本案提起的全部诉讼请求，均符合合同约定和法律规定，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。经查，原、被告之间的房屋买卖合同关系发生在2018年10月12日，但双方的权利义务持续至今尚未完成，依上述法律规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。至于被告崔某刚在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十五条第一款、第五百九十五条、第五百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘某霞与被告崔某刚于2018年10月12日签订的《房地产买卖居间合同》； 二、被告崔某刚应返还房款55万元给原告刘某霞； 三、被告崔某刚应支付违约金12万元给原告刘某霞。 上述义务，义务人应于本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11100元，诉讼保全费3520元，合计14620元。由被告崔某刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费11100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  周道奕 人民陪审员  王秀利 二〇二一年三月二十三日 书 记 员  秦丽菊