云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初1836号原告：石林黎明物业有限公司，住所：云南省石林彝族自治县鹿阜街道办事处东城区竹雨雅苑**。法定代表人：尹立明，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢春，男，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：姜红波，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。被告：张继琼，女，1970年3月21日生，汉族，住云南省石林彝族自治县鹿阜街道办事处西北街**，现住石林彝族自治县。原告石林黎明物业有限公司与被告张继琼物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理，原告石林黎明物业有限公司的委托诉讼代理人谢春到庭参加诉讼。被告张继琼经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林黎明物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止2018年年底物业服务费5146.32元及滞纳金2514元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系石林天奇花园小区C幢5单元702室的业主。2009年5月25日，原告与被告所在小区的开发单位石林天奇电力发展有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定，原告作为被告所在小区的物业管理单位，对原告所在小区进行物业管理服务，并约定该小区多层住宅、四、六联排别墅住宅按照0.6元/月?㎡计算物业服务费，两联排别墅按照0.8元/月?㎡计算物业服务费，单体别墅按照1.0元/月?㎡计算物业服务费，商铺按照1.5元/月?㎡计算物业服务费。合同签订后，原告进驻该小区，并对小区进行物业管理，但至今为止，被告拖欠物业服务费5146.32元不予交纳。期间，原告多次在小区内粘贴公告，催促被告交纳物业服务费，但被告至今未支付。现原告诉至法院并提出上述诉讼请求。被告张继琼未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《前期物业服务合同》1份；欲证实原告与石林天奇花园小区的建设单位签订合同，对物业管理的期限、物业费的收取标准、公共照明电费、水费、共用部位、共用设施设备的维修基金等方面作出明确约定。2、授权委托书1份；欲证实石林电力工程发展有限责任公司授权原告对其开发的楼层房收取配套费3000元/户，该笔费用用于支付其欠原告的物业服务费；该小区自2009年到2011年期间，免收业主物业服务费。3、昆发改审批办【2009】47号文件1份；欲证实原告是按照昆明市发展和改革委员会的文件要求，每户每年收取120元城市生活垃圾处理费。4、昆明市物业服务代收标价牌7份、水费单12份；欲证实原告所管理小区自2011年到2017年期间的公共水、电费的收支情况以及交纳垃圾清运费的情况。5、文件发文登记表3份、通知19份，6、太阳能维修登记表1份，7、借用钥匙登记本1份，8、来访人员登记表1份，9、小区物品出入登记表1份，10、签到表1份，11、业主诉求登记表1份，12、设备运行维修记录1份，13、维修服务单、诉求服务单各1份，14、现场照片1组，15、通知2份、统计表1份，16、《施工合同》1份，17、《场地使用协议》、《合同》各1份；欲证实原告在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面已履行了物业管理的职责。18、土地使用权证书1份；欲证实位于小区西北面的3.22亩空地产权属于石林电力工程发展有限公司。19、房屋信息查询摘抄表1份；欲证实被告是石林天奇花园小区******房屋的所有权人。20.《天奇花园物业服务协议》1份；欲证实原告与被告签订物业服务合同，约定原告对被告的房屋提供物业管理服务，其中普通住宅按0.6元/月/㎡计算物业服务费，逾期付款按照每日3%交纳违约金。被告张继琼未到庭质证，也未向法庭提交相关证据。本院认为，原告提交的证据1、3、4、19、20内容真实、来源合法、与本案存在关联，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的证据5至证据17能反映原告在提供物业管理服务期间履行了相应义务，本院对原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证；原告提交的证据2、18，与本案没有关联，本院在本案中不作认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院，本院认定事实如下：被告张继琼系石林天奇花园小区******房屋的所有权人，建筑面积为118.15平方米。2009年5月25日，原告与石林天奇花园小区的建设单位石林天奇电力发展有限公司签订《前期物业服务合同》约定：由甲方（石林天奇电力工程发展有限公司）选聘乙方（原告）对石林天奇花园小区提供前期物业管理服务；前期物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括：家庭有偿维修服务，家政服务，水费代收代缴服务，受业主委托的其他服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅0.6元/月?m2、高层住宅一层至六层1.20元/月?m2、七层至顶层1.5元/月?m2（水池清洗30元/户?年）、单体别墅住宅1元/月?m2、两联排别墅住宅0.8元/月?m2、四、六联排别墅住宅0.6元/月?m2、商铺1.5元/月?m2、车库0.6元/月?m2，公共照明电费、公共用水费，按实际发生费用按户数进行分摊。该合同同时约定：本合同期限自2009年6月1日至2014年12月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同到期时，业主大会尚未成立时，本合同自动延期。《前期物业服务合同》签订后，原告入驻该小区提供物业管理服务。2009年9月8日，被告张继琼作为石林天奇花园小区C幢5单元702号房屋业主与原告签订《天奇花园物业服务协议》，对物业管理服务相关内容进行约定，其中第四条明确普通住宅物业服务费按0.6元/月?m2收取；公共照明电费、公共绿化水费按0.5元/月?m2进行预收。因被告未交纳2015年1月1日起至2018年12月31日四年的物业服务费，原告催收无果，遂诉至本院。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在该小区成立业主大会及业主会员会之前，石林天奇电力工程发展有限公司作为小区建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》属合法有效协议。被告张继琼作为该小区业主，该物业服务合同对其具有约束力。合同签订后，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。故被告自2015年至今拒不按约向原告交纳物业服务费的行为显然不具备事实及法律依据，对原告要求被告支付物业服务费的主张本院予以支持。关于物业服务费的收取数额，《前期物业服务合同》、《天奇花园物业服务协议》对普通住宅收取物业服务费的单价约定不一致，现原告按0.6元/月/m2标准主张物业服务费不违反法律规定，而被告张继琼所有的天奇花园C幢5单元702号房屋建筑面积为118.15平方米，其中1年的物业服务费为850.68元（118.15m2×0.6元/月?m2×12个月）；对于垃圾清运费，原告提交了《昆发改审批办【2009】47号文件》证实收取该费用的标准为120元/年，本院予以支持；对水电公摊费，双方签订的《天奇花园物业服务协议》约定“公共照明电费、公共绿化水费按0.5元/月?m2进行预收”，原告提交的水电费收支票据也能够证实该水电公摊的产生及金额，现原告主张300元/年并未超出双方约定的标准，本院予以支持。据此，被告欠交费用计算为：5082.72元〔（850.68元+120.00元+300.00元）×4年〕，另外原告认为被告4年的水电公摊费实际为1170元，应扣减30元，故被告欠款总额为5052.72元。对原告主张的违约金，被告在长达四年的时间里享受被告提供的物业服务，却拒不交纳物业服务费的行为违反法律规定及双方约定，已构成违约，依法、依约均应承担违约责任。但原告主张的违约金过高，本院结合本案双方物业服务合同的履行情况，酌定违约金为被告欠交费用总金额的20%，为1010.54元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告张继琼于本判决生效之日起十日内支付原告石林黎明物业有限公司2015年至2018年的物业服务费、垃圾清运费、水电公摊费合计5052.72元。二、由被告张继琼于本判决生效之日起十日内向原告石林黎明物业有限公司支付违约金1010.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张继琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 王 燕二〇一八年十二月二十日书记员 李才丽