广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1972民初10149号原告：东莞市襄楚实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇陈村工业区厚虎路22号，统一社会信用代码为91441900592190601Y。法定代表人：刘丽静，该公司经理。委托诉讼代理人：马成，广东莞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林玉莲，广东莞泰律师事务所律师。被告：ＸＸ建，男，1973年8月20日出生，壮族，住广西田东县，原告东莞市襄楚实业投资有限公司（以下简称襄楚公司）与被告ＸＸ建、东莞市�初实业投资有限公司（以下简称易初公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理。原告襄楚公司于2017年10月16日向本院申请撤回对被告易初公司的起诉，本院依法予以准许。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员陈达生、伍秩华组成合议庭进行审判，于2017年12月22日公开开庭进行了审理，原告襄楚公司的委托诉讼代理人林玉莲到庭参加诉讼，被告ＸＸ建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄楚公司向本院提出诉讼请求：1.被告ＸＸ建腾退并交付房屋给原告襄楚公司；2.被告ＸＸ建向原告襄楚公司支付自腾退并交付房屋之日前的占有使用费（自2015年6月30日起计至腾退并交付房屋之日止，暂计至起诉之日即2017年8月17�为93684元）；3.本案的诉讼费用由被告ＸＸ建负担。在本案审理过程中，原告襄楚公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.被告ＸＸ建向原告襄楚公司支付2015年6月30日至2016年5月30日期间以及2017年7月30日至2017年9月30日期间的占有使用费166780元；3.本案的全部诉讼费用由被告ＸＸ建负担。事实与理由：2015年6月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告ＸＸ建向原告襄楚公司租赁位于东莞市虎门镇白沙三村大路中100号的整栋厂房以及宿舍二楼、三楼、四楼用于五金生产，租赁期间为四年，每月占有使用费26000元，第三年即2017年7月开始递增10%，被告ＸＸ建应于每月5日前向原告襄楚公司支付当月使用费。合同签订后，原告襄楚公司按约定于2015年6月30日即向被告ＸＸ建及易初公司交付了租赁物，易初公司将租赁物作为其住所使用。截止本案起诉之日，被告ＸＸ建应支付占有使用费668284元，实际已支付占有使用费543020元，对于拖欠的占有使用费，虽经原告襄楚公司多次催讨，被告ＸＸ建仍无理拒绝支付。原告襄楚公司为维护自身之合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告ＸＸ建未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明，原告襄楚公司主张被告ＸＸ建向其租赁厂房及宿舍，向本院提交《租赁合同》一份，显示：原告襄楚公司作为甲方，被告ＸＸ建作为乙方；经协商一致，甲方将其合法受托管理经营的厂房出租给乙方使用，租赁物业为东莞市虎门镇白沙三村大路中100号厂房，厂房整栋，宿舍二楼、三楼、四楼，用途为五金生产；每月总租金为26000元，租赁期限4年，即自2015年6月30日至2019年6月30日止，甲方给乙方30天厂房装修期，计租日自2015年8月1日起计收，租金第三年递增10%；签合同时，乙方应向甲方交纳相当于三个月厂房租金、宿舍租金共计人民币78000元作为租赁保证金（即押金）和一个月租金26000元，合同到期后乙方凭押金单据和乙方法人代表签名或授权委托办理退款手续，押金不计利息；乙方应按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，在每月5日前向甲方缴交当月的租金和相关费用，到管理处交纳现金或将款项打入甲方指定银行账号；甲方处有“东莞市襄楚实业投资有限公司”字样印章，乙方处有“ＸＸ建”字样签名及指模，落款日期为2015年6月30日。另查明，原告襄楚公司主张其于案涉《租赁合同》签订后即向被告ＸＸ建交付案涉厂房及宿舍，但被告ＸＸ建未向其支付押金，被告ＸＸ建于2015年7月至2016年1月期间以现金形式支付占有使用费，自2016年2月起通过其妻子兰万丽的银行账户以�账的形式支付占有使用费至2017年7月，并提交中国农业银行银行卡交易明细清单以及中国农业银行个人明细对账单为证，显示：兰万丽于2016年3月14日转账支付32000元，于2016年4月10日转账支付26000元，于2016年5月17日转账支付14420元，于2016年6月6日转账支付10000元，于2016年6月9日转账支付10000元，于2016年6月13日转账支付6000元，于2016年7月6日转账支付10000元，于2016年7月10日转账支付8000元，于2016年7月11日转账支付8000元，于2016年8月9日转账支付10000元，于2016年8月12日转账支付16000元，于2016年9月8日转账支付26000元，于2016年10月15日转账支付10000元，于2016年10月18日转账支付18900元，于2016年11月8日转账支付26000元，于2016年12月8日转账支付26000元，于2017年1月10日转账支付26000元，于2017年2月13日转账支付26000元，于2017年3月9日转账支付26000元，于2017年4月9日转账支付26000元，于2017年5月8日转账支付26000元，于2017年6月9日转账支付26000元，于2017年7月9日转账支付26000元，于2017年7月23日转账支付2600元。原告襄楚公司还主张被告ＸＸ建目前尚欠2015年7月26000元、2015年12月26000元、2016年1月26000元、2016年2月20000元、2016年5月11580元、2017年8月28600元及2017年9月28600元的占有使用费未付，共计166780元。原告襄楚公司确认被告ＸＸ建于2017年9月3日自行搬走，未搬离交接手续，并遗留了部分设备于案涉厂房内，原告襄楚公司于2017年9月30日自行收回了案涉厂房及宿舍，并另租他人。另查明，本院根据原告襄楚公司的申请，向东莞市城乡规划局调查案涉位于东莞市虎门镇白沙三村大路中100号的厂房及宿舍是否有办理《建设工程规划许可证》，东莞市城乡规划局回复称“该项目没有在我局办理过任何规划许可手续”。庭审中，原告襄楚公司主张案涉厂房及宿舍是从东莞市虎门镇白沙股份经济联合社租赁而得，租赁时地址为东莞市虎门镇白沙社区白沙大路中A010，现今地址为东莞市虎门镇白沙大路中100号，并确认案涉厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证、产权证，也未经主管部门批准建设。以上事实，有原告襄楚公司提供《厂房租赁合同书》（复印件）、《合同转让协议》（复印件）、收据三张、《租赁合同》、工商登记信息、证明、情况说明、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国农业银行个人明细对账单以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告ＸＸ建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对原告襄楚公司所提交的证据的真实性，本院依法予以认定。原告襄楚公司确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证、产权证或经�管部门批准建设，被告ＸＸ建未对此提出异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法认定原、被告签订的《租赁合同》无效。原告襄楚公司确认其于2017年9月30日自行收回案涉厂房及宿舍，对此，本院依法予以确认。原告襄楚公司还主张被告ＸＸ建尚欠其2015年7月的26000元、2015年12月的26000元、2016年1月的26000元、2016年2月的20000元、2016年5月的11580元、2017年8月的28600元及2017年9月的28600元的占有使用费未付，共计166780元，被告ＸＸ建未提出任何异议或提交任�证据予以反驳，案涉《租赁合同》约定每月租金26000元，租金第三年递增10%，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告襄楚公司主张各月的占有使用费均按案涉《租赁合同》约定的金额计算合理，但案涉《租赁合同》约定租金自2015年8月1日起计收，故原告襄楚公司主张的2015年7月的占有使用费26000元应当予以扣除，被告ＸＸ建应向原告襄楚公司支付占有使用费共计140780元，对于原告襄楚公司主张超出的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》�二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、确认原告东莞市襄楚实业投资有限公司与被告ＸＸ建于2015年6月30日签订的《租赁合同》无效；二、限被告ＸＸ建于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市襄楚实业投资有限公司支付2015年7月1日至2017年9月30日期间的房屋占有使用费共计140780元；三、驳回原告东莞市襄楚实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3636元（原告已预交），由原告东莞市襄楚实业投资有限公司负担567元，由被告ＸＸ建负担3069元。如不服本判决�可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  陈达生人民陪审员  伍秩华二〇一八年二月二十三日书 记 员  丁紫茵谢鹏