广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0306民初26555、26561、26565、26566、26568、26569、26571-26573号 原告：深圳市陆港物业管理有限公司，地址：广东省深圳市罗湖区北斗路北斗肉菜市场综合大楼第**。 法定代表人：李梦祥。 委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所实习律师。 各案被告管忠宝、苏丹等（身份信息详见附表）。 各案被告共同委托诉讼代理人：夏聪颖，广东深宏盾律师事务所律师。 各案被告共同委托诉讼代理人：黄浩，广东深宏盾律师事务所律师。 原告深圳市陆港物业管理有限公司与各案被告管忠宝、苏丹等物业服务合同纠纷九案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄昌宏、郑秀琴，各案被告共同委托的诉讼代理人夏聪颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市陆港物业管理有限公司诉称，2013年11月25日原告与深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场业主委员会签订了《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定自2013年11月25日开始由原告为龙华煜丰泽花园广场公共区域提供物业服务。合同第九条第一项中约定了住宅物业管理服务费按人民币0.8元/月/平方米，专项维修资金人民币0.15元/月/平方米收取，当月的管理费应于次月的20日前交清，最多可延长一个月，逾期未交清的按每日万分之五计收滞纳金。合同签订后原告按时进驻小区履行合同义务。被告是深圳市龙华区龙华煜丰泽花园广场的业主（具体房号、房产建筑面积详见附表），但被告没有在上述诉求时间缴纳物业管理服务费和专项维修资金。现原告向被告就其所欠费用多次进行电话催缴、文书催缴，被告以各种理由拒不缴纳，极大地损害了原告的合法利益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费及专项维修资金、违约金（各案欠费时间、拖欠物业管理服务费及专项维修资金本金及违约金数额均详见附表，违约金按照每日万分之五的标准，自2014年2月1日计至起诉之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费（各项具体金额详见附表）。 原告于庭审中明确，其主张的违约金系按日万分之五的标准，以被告每月欠费金额为基数，从应缴费时间的次月1日起算至起诉之日止，金额不超过欠费本金为限，起诉之日之后的违约金不再主张。 各案被告答辩称，一、原告的诉讼请求已超过了诉讼时效，原告企图通过提供与本案无关的催交单及事后制作的委托书来掩盖其诉讼已过时效的事实，请求法院依法查明，驳回其诉讼请求；二、原告提交的物业管理服务合同中并未对专项维修资金的缴纳作出约定，原告无权要求被告支付专项维修资金；三、原告提交的物业管理服务合同中并未对违约金作出相应的具体约定，原告无权要求被告支付违约金。 经审理查明，各案被告系位于深圳市××龙××路南侧煜丰泽花园广场小区的业主（各案所涉房产房号、建筑面积详见附表）。 2013年11月15日，案外人深圳市龙华新区龙华煜丰泽花园广场业主委员会作为委托方（甲方），与作为受委托方（乙方）的原告深圳市陆港物业管理有限公司，签订《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对深圳市龙华煜丰泽花园广场物业实行专业化、一体化的物业管理服务，物业类型为多层住宅小区（一、二层为商铺、三至七层为住宅区）。合同期限为五年，自2013年11月25日起至2018年11月24日止。住宅区的物业管理费为人民币0.8元/平方米/月，商铺区的物业管理费为人民币7.5元/平方米/月。同日，双方又签订一份《关于龙华煜丰泽花园广场滞纳金的补充协议》，约定当月物业管理费、物业维修基金应于次月的20日之前交清，逾期未付的原告有权按千分之三计收滞纳金。 2014年6月30日，原告退出涉案小区管理。 原告主张其在退出涉案小区管理后，委托新的物业公司深圳市幸福庭园物业管理有限公司（以下简称幸福庭园公司）对拖欠管理费、维修资金的商铺及住户进行催交，原告提交了其向幸福庭园公司出具的委托书，以及以幸福庭园公司名义发出的缴费通知单以证明其上述主张。被告对原告提交的证据不予认可，并称其从未收到过缴费通知单。 另查，原告主张其曾就部分被告拖欠费用提起诉讼，后因双方和解，原告撤诉，但撤诉之后部分被告没有履行，故原告再次起诉，故不存在超过诉讼时效的问题，原告提交了受理案件通知书、民事裁定书、民事起诉状以证明其主张。上述证据显示，原告曾于2015年9月16日，起诉煜丰泽花园广场业主支付2013年12月1日至2014年6月止的物业管理服务费及专项维修资金，其中包括1栋53号商铺业主陈惠珊、1栋27号商铺业主徐秀兰、1栋57号商铺业主陈上俞、1栋11号商铺业主管忠宝、苏丹、1栋45号商铺业主陈上俞、1栋C6座301号房产业主叶孟娟、1栋B5座703号房产业主李梦妮，案号分别为（2015）深宝法民三初字第1969号、1973号、1987号、1988号、1989号、1995号、2001号，后原告于2015年9月28日向本院提出撤诉申请，本院于2015年10月14日作出（2015）深宝法民三初字第1962-1997、2001-2008号民事裁定，准许原告撤回起诉，并于2015年12月19日送达原告。 另查，2015年1月12日，原告以案外人深圳市华杰同富实业发展有限公司（以下简称华杰公司）、深圳市高科同富实业有限公司（以下简称高科公司）为被告提起诉讼，案号为（2015）深宝法民三初字第197号（以下简称197号案件），原告诉称华杰公司与涉案的煜丰泽花园广场商铺的业主签订了煜丰泽花园广场《商铺委托经营合同书》，约定由华杰公司统一代租、统一经营管理商铺，并承担物业管理义务及承担相关费用等。华杰公司签订上述商铺委托经营合同后，将商铺出租给被告高科公司开办了龙华电子市场，华杰公司与高科公司约定房屋管理费由高科公司承担。高科公司经营的龙华电子市场建筑面积为10378.35平方米，故每月应缴物业管理服务费为77837.63元，专项维修资金1556.75元。但自原告接手煜丰泽花园广场的物业管理后，华杰公司与高科公司一直拒交物业管理服务费及专项维修资金，故诉请法院判令华杰公司与高科公司连带支付2013年l2月至2014年6月的物业管理服务费人民币544863.41元、专项维修资金人民币11675.65元，并按照欠费金额每日支付千分之三违约金。本院于2015年7月14日作出（2015）深宝法民三初字第197号民事判决书，查明如下事实：1、2008年起，华杰公司与煜丰泽花园广场一、二层689户商铺业主签订了《商铺委托经营合同》，约定相关商铺由华杰公司统一代租、统一经营管理。后来，华杰公司代理煜丰泽花园广场一、二层689户商铺业主与高科公司签订《房地产租赁合同》，约定由高科公司承租上述业主商铺，并用于开办经营龙华电子市场，同时约定由高科公司负责支付水电费、房屋管理费等因使用租赁房产所产生的其他费用；2、原告深圳市陆港物业管理有限公司具备物业管理一级资质；3、原告与华杰公司、高科公司确认高科公司承租经营的龙华电子市场面积为9950平方米，2013年12月至2014年6月期间两被告未向原告缴纳物业管理费及专项维修资金。原告主张其已按照合同约定提供物业管理服务，被告则以龙华电子市场的安防、消防、安保、清洁、电梯保养维护等服务均由其自行管理为由提出抗辩。经查实，高科公司聘请人员从事保洁、安保、水电维修的范围为龙华电子市场内部；有关龙华电子市场的监控、安防、电梯、自动喷淋系统等设施由高科公司安装，相关监控安防、电梯、喷淋设施的使用范围为龙华电子市场内部。本院认为华杰公司、高科公司应当向原告连带支付2013年12月至2014年6月物业管理费522375元（7.5元/平方米/月×9950平方米×7个月）、专项维修资金10447.5元（0.15元/平方米/月×9950平方米×7个月），并酌情调整为按照每日万分之五的标准支付违约金。本院判决如下：一、被告华杰公司、高科公司连带支付原告物业管理服务费522375元，并支付违约金(违约金以522375元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年1月12日计付至本判决指定的付款之日止)；二、被告华杰公司、高科公司连带支付原告专项维修资金10447.5元，并支付违约金(违约金以10447.5元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年1月12日计付至本判决指定的付款之日止)；三、驳回原告的其他诉讼请求。华杰公司与高科公司不服上述判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2015年12月11日作出（2015）深中法房终字第1755号民事判决书，对原审查明事实予以确认，对原审法院依照涉案物业管理服务合同约定的缴费标准判令华杰公司、高科公司向原告连带支付所欠的物业管理服务费并酌定相应的违约金予以维持；但专项维修资金的交纳主体为全体业主，无证据证明煜丰泽花园一、二层物业的业主与华杰公司、高科公司约定专项维修资金由华杰公司、高科公司交纳，因此，二审法院予以纠正，华杰公司、高科公司无需支付涉案的专项维修资金，并判决维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第197号民事判决第一项；撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第197号民事判决第二项、第三项；驳回原告在原审的其他诉讼请求。 再查，关于197号案件中所诉费用涉及的商铺范围。原告主张197号案件未涉及本案各商铺；被告主张原告已在197号案件中起诉了华杰公司、高科公司支付本案各商铺的费用。原告在197号案件主张华杰公司、高科公司实际租赁经营的龙华电子市场实际面积为10378.35平方米，具体为：第一层分三个区，1B区1921.74平方米，1C区1594.95平方米，1A区的02、03商铺共211.53平方米，08、10、22号商铺共225.48平方米，第二层6424.65平方米。华杰公司、高科公司认为其实际经营的范围为1B区的全部、1C区的部分、1A区的部分及二层全部，总面积9950平方米，即一层B区+二层A、B、C区共9350平方米+临街铺位600平方米，但只有总面积，没有细分。原告于197号案件庭审中认可华杰公司、高科公司主张的面积，放弃其在诉讼请求中主张的其他面积，但原告无法明确上述“一层B区”及“临街铺位600平方米”涉及哪些商铺。原告在本案审理过程中提交了一份《华杰电子城197号案件时确认的属于电子城总面积》表格，主张其在197号案件中确认属于电子城的商铺面积共计10118.84平方米，具体包括如下商铺：（1）1层A区1-6号独立商铺；（2）1层B区28、30、31、32、34号独立商铺；（3）1层C区36、38、50、54、56、60、62、64、66、68、70、72号独立商铺；（4）一楼中间1B区域共计1953.95平方米；（5）二楼整层面积6424.65平方米。被告对原告提交的上述证据不予认可，认为原告的证据无法解释清楚本案所涉的商铺在197号案件中未涉及。 以上事实，有房产证、物业公司资质证明、龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同、管理费催缴通知单、（2015）深宝法民三初字第1962-1997号、2001-2008号民事裁定书、委托书、送达回证等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案的《龙华煜丰泽花园广场物业管理服务合同》系由原告与煜丰泽花园业主委员会签订的，为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。各案被告作为涉案小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当向原告支付相应的物业管理服务费。 但原告请求人民法院保护其权利应受到诉讼时效的限制，原告在被告未支付相关费用时即应知道其权利受到侵害。关于26555、26562、26565、26566、26568、26572号案件。原告曾于2015年9月16日起诉涉案小区1栋53号商铺业主陈惠珊、1栋57号商铺业主陈上俞、1栋11号商铺业主管忠宝、苏丹、1栋45号商铺业主陈上俞、1栋C6座301号房产业主叶孟娟、1栋B5座703号房产业主李梦妮，诉请各业主支付拖欠的2013年12月1日至2014年6月止的物业管理服务费及专项维修资金，后原告撤回起诉，诉讼文书于2015年12月9日送达被告，诉讼时效在该案诉讼期间持续中断，诉讼时效重新计算，故原告于2017年10月提起本案诉讼，未超过法律规定的两年诉讼时效，其诉请上述业主（即26555、26562、26565、26566、26568、26572号案件被告），支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张违约金按日万分之五的标准，以被告每月欠费金额为基数，从应缴费时间的次月1日起算至起诉之日止，金额不超过欠费本金为限，并明确对起诉之日之后的违约金不再主张，此系原告自由处分权利的范畴，本院予以支持，各被告的欠费期间及应付的物业管理费及逾期付款违约金具体金额详见附表。对原告的超额诉讼请求，本院不予支持。 关于26569、26572、26573号案件。原告主张其曾委托幸福庭园公司代为催收各案被告拖欠的费用，但被告否认收到催收通知，原告亦未提交证据证明其于何时通过何种方式向各案被告催收，相应的举证不能的不利法律后果应由原告自行承担。原告提交的证据不足以证明存在诉讼时效中止、中断等情形，因此原告直至2017年10月提起本案诉讼，诉请各案被告支付拖欠的物业管理费及违约金已超过法律规定的两年诉讼时效，本院对其主张不予支持。 另，被告辩称原告已就涉案各商铺提起了197号案件的诉讼，原告提起本案诉讼构成重复起诉。经查，原告在197号案件中提出的诉讼请求确实涉及龙华煜丰泽广场小区业主委托华杰公司、高科公司经营的689家商铺，但原、被告双方在本案中均未提交充分有效的证据证明本案所涉的各商铺是否包含在上述689家商铺范围内，对被告的该项辩解不予采信。 原告诉请被告支付专项维修资金，该项请求虽不受诉讼时效的限制，但由于原告已于2014年6月30日退出涉案小区管理，其亦未提交证据证其已代为垫付了各案被告应当缴纳的专项维修资金，故其诉请各案被告向其支付专项维修资金，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告管忠宝、苏丹（26555号案）、陈上俞（26562号案）、陈惠珊（26565号案）、陈上俞（26566号案）、李梦妮（26568号案）、叶孟娟（26571号案）于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市陆港物业管理有限公司支付物业管理费及逾期付款违约金（具体金额详见附表）； 二、驳回原告深圳市陆港物业管理有限公司的其他诉讼请求。 各案案件受理费由原、被告负担（具体金额详见附表）。案件受理费原告已预交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审 判 长  陈蕾仰 人民陪审员  陈施宁 人民陪审员  唐宇佳 二〇一八年四月十八日 书 记 员  席俊奇 书 记 员  李玉婷 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。