湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初4336号 原告（反诉被告）：彭倩，女，1989年12月28日出生，汉族，住湖南省湘乡市月山镇田心村友谊塘村民组。 委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏程律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何卫锋，男，1977年5月20日出生，汉族，住长沙市开福区芙蓉中路65号7栋。 委托诉讼代理人：朱杰，湖南东方阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周辛，湖南东方阳光律师事务所律师。 被告（本诉被告）：长沙市雨花区争光信息房屋信息咨询服务部，住所地长沙市雨花区洞井商贸城13区。 经营者：曾光，经理。 委托诉讼代理人：伍求贵，系公司服务部业务员。 被告（本诉被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼。 法定代表人：袁李，执行董事。 委托诉讼代理人：李铁山，系公司法务人员。 原告彭倩诉被告何卫锋、长沙市雨花区争光信息房屋信息咨询服务部（以下简称“争光咨询部”）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，被告何卫锋在答辩期间向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭倩的委托诉讼代理人刘恺恺，被告（反诉原告）何卫锋及其委托诉讼代理人朱杰，被告争光咨询部的委托诉讼代理人伍求及被告新环境公司的委托诉讼代理人李铁山，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭倩向本院提出诉讼请求：1、判令解除彭倩与何卫锋于2018年3月6日就买卖长沙市天心区时代阳光大道西108号金城和苑3栋某房屋签订的《房屋买卖合同》；2、判令何卫锋立即返回彭倩定金10万元；3、判令争光咨询部、新环境公司立即返回彭倩居间服务费20082元；4、判令何卫锋承担彭倩支付的律师费10000元及本案诉讼费。事实与理由：2018年3月6日，彭倩与争光咨询部、新环境公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定彭倩购买何卫锋所有的位于长沙市天心区时代阳光大道西108号金城和苑3栋305号房屋，合同对房屋价款、支付方式及违约责任等进行了约定。因签约时彭倩个人不具备购房资格，双方还商定，由彭倩落户长沙取得购房资格或彭倩以有购房资格的其丈夫刘涛名下湖南天翊米粉加工有限公司（自然人独资）的名义购买上述房屋。合同签订后，彭倩积极履行合同。2018年3月6日，彭倩向何卫锋支付购房定金10万元，并积极办理落户，同时还做好落户不成由公司购买房屋的准备事宜。2018年6月25日，长沙市出台《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（以下简称“6·25政策”），按“6·25政策”规定“暂停企业在限购区域内购买商品住房”及“市外迁入的户籍家庭，落户满1年限购1套商品住房”。6月28日，彭倩与何卫锋在争光咨询部组织下协商，彭倩提出以一次性付清剩余购房款的方式继续履行合同，何卫锋则要求增加房价，双方因此发生分歧，以致成诉。 被告何卫锋辩称：1、彭倩歪曲事实，隐瞒其不具有购房资质的情况，导致合同无法履行；2、彭倩在其诉状中已经明确陈述了其不具有购房资格，其原告的丈夫名下的公司与本案无关联，也未就此与何卫锋及中介公司进行沟通协商，只是彭倩为了达到其目的所编造的；3、彭倩的行为导致合同无法继续履行，应承担违约责任，而何卫锋已在积极准备办理过户手续，不存在任何违约行为。故请求驳回彭倩的全部诉讼请求。 被告争光咨询部辩称：1、本案事实陈述如下：2018年3月6日，彭倩与何卫锋来到公司签约，见面时相互了解了个人身份信息，何卫锋系律师，彭倩也明确告知了何卫锋其系外地户口，但其丈夫在长沙有公司，争光咨询部也已告知了彭倩、何卫锋有限购政策，当时的限购政策若要购买房屋，则要么彭倩落户长沙，要么以彭倩丈夫名下的公司名义购房，彭倩、何卫锋对此均未提出异议，彭倩当即支付了10万元定金。后期办理相关手续，何卫锋一直声称在出差，直至2018年6月28日才答应办理过户手续，并于当日进行了三方洽谈，当时彭倩、何卫锋均表示愿意继续履行合同，且彭倩提出了一次性支付房款的方案，何卫锋也认可该方案，但其要求加价27万元，双方就此未达成一致。2、若案涉房屋买卖最终无法达成，争光咨询部同意返还居间服务费。 被告新环境公司辩称：居间服务费是由争光咨询部所收取，居间服务也是争光咨询部提供，彭倩要求新环境公司退还，无事实和法律依据。 反诉原告何卫锋向本院提出反诉请求：1、判令依法解除何卫锋与彭倩签订的《房屋买卖合同》；2、判令何卫锋不予退还所收取的定金10万元；3、判令彭倩承担何卫锋支付的律师费3万元；4、判令彭倩承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月6日，彭倩与何卫锋签订《房屋买卖合同》，约定：何卫锋向彭倩出卖位于天心区时代阳光大道西108号金城和苑3栋305号房屋，总价1338800元；彭倩支付定金10万元；2018年5月31日前办理产权过户进窗手续，同时支付首付款28万元；彭倩以办理银行按揭贷款94万元的方式向何卫锋支付尾款；违约金为总房款的20%，并承担律师费等费用。合同签订后，何卫锋多次要求彭倩履行合同，但彭倩一直未按合同约定履行，后经了解系彭倩隐瞒其不具有购房资格的事实。何卫锋为维护自身合法利益，遂提起反诉，请求法院判如所请。 反诉被告彭倩辩称：1、长沙市的房屋限购政策的内容是众所周知，何卫锋、争光咨询部都知悉该政策，且签约当天，彭倩也对自身情况进行了说明，并对后续履行合同是以个人名义或者公司名义购买都进行了商谈，何卫锋对此是知情的，并且也认可了该方案；2、政府的限购政策是不可抗力，过错不能归属于彭倩，因不可抗力原因导致合同无法履行的，定金是应退还给彭倩的；3、长沙“6·25政策”出台后，即使彭倩落户，也必须要在缴纳社保和个税24个月后方能购买房屋，故在2018年6月28日三方面谈时，彭倩提出了更有利于合同履行的方式即一次性支付购房全款，并办理相关公证，在取得购房资格后再办理过户手续，故彭倩一直在积极善意地履行合同，不存在恶意隐瞒情形。故请求驳回何卫锋的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。争光咨询部、新环境公司未向本院提供任何证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对彭倩提供的证据一房屋买卖合同，该份合同系各方当事人真实意思表示，约定给了各方的权利义务，本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以采信；对证据四收款收据，该份收据是争光咨询部收到彭倩支付的居间服务费后出具的，争光咨询部认可收到了该笔费用，故本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以采信；对证据五营业执照、法定代表人身份证明、身份证、结婚证，该组证据仅能证明彭倩的丈夫刘涛名下登记有公司，但无其他有效证据佐证合同签订时有约定将以公司名义购房，且该公司亦不是合同签订方，该证据与本案无关，故本院对该份证据的关联性及证明目的不予采信；对证据六微信记录，该聊天记录的内容体现了彭倩要求何卫锋考虑继续履行合同的意思表示，本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以采信；对补充证据七长沙市不动产信息查询证明，该份证据证明彭倩为履行合同获取购房资格，已在长沙购买商业用房一套的事实，本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以采信；对补充证据八如法网律师查询页面，该份证据仅能证明何卫锋系专职律师的身份，与本案无关，本院对该份证据的关联性及证明目的不予采信。对何卫锋提供的证据一《签约前提示（告知书）》，该份证据载明买受人应确认自身购房资质，仅凭此约定无法得出彭倩隐瞒了其无购房资格的事实，故本院对该份证据的真实性、合法性予以采信，但对其证明目的不予采信；对证据二解除合同通知书，该份证据实为何卫锋通知彭倩要求解除合同的短信，解除合同的原因是何卫锋单方陈述的，无其他证据佐证该陈述事由的真实性，故本院对该份证据的真实性及证明目的不予采信；对证据三委托代理协议、证据四律师费发票，该两份证据证明了何卫锋委托律师代理本案并支付律师费的事实，故本院对该两份证据的真实性、合法性及关联性予以采信；对补充证据五提前还款凭证证明、证据六抵押物注销清单，该两份证据证明了何卫锋为履行合同于2018年3月8日还清案涉房屋购房贷款并办理了抵押注销登记手续，故本院对该两份证据的真实性、合法性及关联性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年3月6日，在被告争光咨询部居间服务的促成下，原告彭倩作为乙方（买受方），被告何卫锋作为甲方（出售方），争光咨询部作为丙方（居间方）及被告新环境公司作为丁方（管理方），共同签订了《房屋买卖合同》。签订合同时，何卫锋核对了合同上的彭倩的身份证号码，争光咨询部告知了买卖双方长沙现有的限购政策，彭倩亦明确告知何卫锋其为外地户口暂无购房资格，欲通过尽快落户长沙的方式取得购房资格，何卫锋同意了该方案，遂各方签订了合同。该合同主要约定：甲方自愿将坐落于长沙市天心区时代阳光大道西108号金城和苑3栋某号房屋出售给乙方，；房屋总售价为1338800元，付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+（购房款、政府货币补贴款项）+交房尾款；乙方于2018年3月6日支付甲方购房定金100000元，该定金甲乙双方要求丁方指定账号托管；2018年5月31日之前办理产权过户，乙方在产权过户进窗后缴税前自行将首付款28万元支付给甲方；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款94万元；甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款条件的一切资料提交丙方；本合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担；合同还对其他相关事项进行了约定。 合同签订当日，彭倩支付购房定金10万元，何卫锋出具金额为10万元的定金收条一张，同日，彭倩向争光咨询部支付了居间服务费20080元，争光咨询部出具了《收款收据》一份。2018年3月8日，何卫锋还清了案涉房屋所欠的购房贷款，并办理了抵押注销手续。后何卫锋向争光咨询部提供了彭倩办理贷款所需的材料，彭倩的购房贷款已通过。彭倩为落户长沙购买了位于长沙市芙蓉中路八一桥西北侧-1*3号商业用房一套，并于2018年6月4日完成了房屋所有权人信息记载于登记薄。2018年6月26日，长沙市政府发布了长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日印发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（即“6·25政策”），该通知载明：市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月偷个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房；本通知自2018年6月26日起施行，我市原有房地产调控措施与本通知不一致的，按本通知执行。2018年6月28日，争光咨询部约彭倩、何卫锋进行了三方面谈协商，因“6·25政策”出台后，彭倩无法按照原方案获取购房资格，合同无法继续履行，遂酿成本案纠纷。 另查明，何卫锋与湖南东方阳光律师事务所签订《委托代理协议》，该所委派律师代理并出庭参加诉讼，何卫锋支出律师费3万元。 本院认为，本案争议的焦点在于：一、彭倩是否故意隐瞒其在签订合同时无购房资格的事实；二、本案房屋买卖合同至今无法履行是何原因。 关于焦点一，何卫锋主张彭倩故意隐瞒其无购房资格的事实，经查，彭倩的身份证上的住址系“湖南省湘乡市”，何卫锋当庭陈述其有核对合同上彭倩的身份证号码，即何卫锋有查看彭倩身份证的事实，且争光咨询部亦陈述彭倩在签订合同时已明确告知何卫锋其无购房资格，欲采用尽快落户长沙的方式获取购房资格，之后彭倩确有购买商铺，依据交易习惯和常理，且何卫锋亦未提供有效证据证明其主张成立，故本院认定彭倩并未隐瞒其在签订合同时无购房资格的情况，何卫锋对该事实是知情的。 关于焦点二，合同签订后，彭倩为履行合同支付了定金、居间服务费，并通过了银行贷款审批、购买了商业用房用于落户，而何卫锋为履行合同提供了彭倩购房贷款银行所需的资料，并还清购房贷款并注销了抵押登记，双方都在积极履行合同。直至“6·25政策”出台后，彭倩原有的通过落户长沙立即获取购房资格的方案不符合该政策，致使合同无法继续履行，即合同无法履行是由于政策原因。 综上，《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同因政策原因无法继续履行，按照合同第八条约定，因政策原因致使本合同无法履行，本合同自行终止，甲方已收的定金、房款无息全额退还乙方，已实际发生的费用由甲乙双方各自承担，该合同条款于法无悖，故双方应按照该条款履行，故本合同在该政策执行之日已符合了约定的解除条件，且双方在本案中均请求判决解除合同，故本院对彭倩、何卫锋要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，均予以支持。按照该约定，何卫锋应返还彭倩购房定金10万元，已实际发生的费用由双方各自承担，同时各自损失也应由各自承担，故彭倩要求何卫锋返还定金10万元的诉求，本院予以支持，何卫锋主张不予返还定金的诉求，则不予支持。彭倩、何卫锋要求对方承担律师费、诉讼费用的诉求，于法无据，本院不予支持。因争光咨询部辩称若合同无法履行，自愿退还居间服务费，故彭倩要求争光咨询部返还居间服务费20082元的诉求，本院予以支持。因新环境公司仅为管理方，亦未收取居间服务费，故无需向彭倩返还该笔居间服务费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、解除原告（反诉被告）彭倩与被告何卫锋（反诉原告）于2018年3月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告何卫锋于本判决生效之日起十日内返还原告彭倩购房定金100000元； 三、被告长沙市雨花区争光信息房屋信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内退还原告彭倩居间服务费20082元； 四、驳回原告彭倩的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告何卫锋的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费550元，由原告彭倩负担。本案反诉受理费2900元，减半收取1450元，由被告何卫锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  周长军 人民陪审员  杨昌新 人民陪审员  吴 荣 二〇一八年十月十五日 书 记 员  唐 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。