重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017)渝0117民初5281号原告：重庆宝龙长润物业管理有限公司（以下简称宝龙物管公司），住所地重庆市合川区合办处大道618号，统一社会信用代码91500117084669755K。法定代表人：许华琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒙伟、秦秀亮，重庆典柯律师事务所律师。被告：冯辉辉，男，1989年2月15日出生，汉族，住河南省汝南县。原告宝龙物管公司与被告冯辉辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙物管公司的委托诉讼代理人秦秀亮到庭参加诉讼。被告冯辉辉经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠综合物业服务费3361.96元，并自2015年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金；2、判令被告支付所欠电费1422.25元，并自2015年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金；3、判令被告支付所欠收银机使用费2200元。事实和理由：被告承租重庆市合川区合阳城宝龙城市广场二区（期）×1号商铺用于经营餐饮业务，租期五年，商铺面积为77.15㎡。原告系该商铺所在宝龙城市广场物业服务企业。2014年10月21日，原、被告签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，并按照38元/㎡/月的标准收取综合物业服务费。2015年12月1日，被告违约单方面撤离商铺，终止经营，并欠付原告2015年10月和11月份综合物业费3361.96元、电费1422.25元、收银机使用费2200元，至今未予支付。被告冯辉辉未作答辩。原告宝龙物管公司围绕其诉讼请求当庭举示了《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《宝龙城市广场物业服务合同》、《收银专用收银系统使用协议》、《租赁场所交付确认书》、欠费通知、律师函等证据，经当庭质证，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：被告因承租重庆市合川区合阳办“宝龙城市广场”二区（期）×1号商铺（面积77.15㎡）经营餐饮业务，于2014年10月21日分别与商铺相关开发建设单位重庆宝龙长润置业发展有限公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》、与商铺物业服务企业原告宝龙物管公司签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》、《POS专用收银系统使用协议》。约定由原告为被告商铺所在共用部位及共用设施设备提供管理、维护、维修、保养、保洁、安防、秩序维持、绿地养护、装饰装修等物业服务，由被告向原告支付综合物业服务费、公用事业费、收银系统使用管理费等费用。根据上述合同约定：1、综合物业服务费计算标准为38元/㎡/月，第一期综合物业服务费计费时段为自被告进场之日起（如进场时广场已对外开业经营）至被告商铺所在区域开业之日所属月份的当月末，或（如被告进场时广场尚未对外开业经营）自广场整体开业或被告商铺所在区域开业之日（以较前者为准）至当月月末，其余各期综合物业服务费按自然季度于前一季度末月25日前提前支付；2、公用事业费收费标准为水费5.5元/立方米、电费1.2元/度，由被告按月于每月5日前根据实际发生量支付上一月份费用；3、由原告于2014年12月20日至2019年12月19日期间为被告商铺提供收银系统，由被告向原告支付使用管理费，标准为200元/月，于支付商铺综合物业服务费时一并支付；4、被告如逾期支付综合物业服务费、公用事业费，每逾期一日按所欠金额的5‰支付违约金；如逾期支付收银系统使用管理费，每逾期一日按所欠金额的3‰支付违约金；4、被告应于协议签订后5日内支付2个月综合物业服务费作为履约保证金，于协议签订时支付1000元作为质量保证金，于商铺租金起算之日支付5000元作为收银系统押金。上述合同并对原、被告双方其他权利义务及其相应的违约责任进行了约定。合同签订当日，被告与重庆宝龙长润置业发展有限公司办理了商铺交付并签署了《租赁场所交付确认书》。被告承租经营涉案商铺期间，因迟延支付相关款项，原告屡次向其发函，催讨综合物业服务费、公用事业费、收银收银机使用管理费、履约保证金、质量保证金、收银机押金等相关费用。2015年12月1日，被告在尚未结清所欠2015年10月份综合物业服务费430.26元、2015年11月份综合物业服务费2931.7元、2015年前11个月收银机使用管理费2200元、2015年度电费1422.25元的情况下，未经与原告协商一致，单方面终止经营业务，清空并撤离了承租商铺。另查明，除本案所涉“宝龙城市广场”二区（期）×1号商铺，被告还承租了同一楼层×2号商铺（面积54.22㎡），亦用于餐饮经营。被告就该商铺与原告方亦签订有《宝龙城市广场商铺物业服务合同》、《POS专用收银系统使用协议》，所约定的原告方服务内容和项目及被告方交费项目和标准与本案所涉相关合同一致。因被告亦欠付就该商铺所产生的相关费用，原告另案向本院起诉要求支付，本院依法将该案与本案进行了合并审理。本案诉讼过程中，被告于2018年7月10日通过银行转账向原告汇款10000元，用以清偿所欠原告方相关费用。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当按照约定及时、全面并诚实信用地履行所负合同义务。原、被告自愿签订《宝龙城市广场商铺物业服务合同》、《POS专用收银系统使用协议》，约定由原告为被告提供物业服务，由被告向原告支付综合物业服务费、公用事业费、收银系统使用管理费等相关费用。双方由此形成物业服务合同关系。上述合同系原、被告真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告按照合同约定为被告提供了物业等相关服务，被告即应按照合同约定的标准和期限向原告支付相关费用。本案诉讼过程中，除于本案诉讼过程中向原告汇款10000元之外，被告方并未举示其他证据证明其另向原告支付履行期已经届满的全部或部分综合物业服务费、公用事业费、收银机使用管理费的事实、金额及其所对应的计费周期，本院对原告方主张的被告清空并撤离商铺之前尚有2015年10月份综合物业服务费430.26元、2015年11月份综合物业服务费2931.7元、2015年前11个月收银机使用管理费2200元、2015年度电费1422.25元未予支付的事实予以采信。根据双方约定，被告应按季度于前一季度末月25日前提前支付综合物业服务费，并至迟于终止经营并清空和撤离商铺前结清公用事业费，但截止原告起诉之日，被告方始终未予支付，构成逾期付款，依法应当承担继续付款并自逾期之日起在法律规定限度内按照合同约定标准支付逾期利息的违约责任。故本院对原告方提出的判令被告支付所欠综合物业服务费3361.96元、收银机使用管理费2200元、电费1422.25元的诉讼请求予以支持，并对原告方提出的就其中综合物业服务费自2015年10月1日起、电费自2015年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息的诉讼请求，亦予支持。因被告就其所承租经营的两个商铺，同时欠付综合物业服务费、收银机使用管理费及电费，而就其于本案诉讼过程中即2018年7月10日向原告所汇款项10000元，被告亦并未指定以该款项清偿所欠费用的顺序，故本院确定以该10000元分别冲抵被告两间门市所欠费用各自5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯辉辉于判决生效后五日内支付原告重庆宝龙长润物业管理有限公司所欠综合物业服务费3361.96元，并自2015年10月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，支付逾期利息，至付清全款；二、被告冯辉辉于判决生效后五日内支付原告重庆宝龙长润物业管理有限公司所欠电费1422.25元，并自2015年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，支付逾期利息，至付清全款；三、被告冯辉辉支付原告重庆宝龙长润物业管理有限公司所欠收银机使用管理费2200元。四、被告冯辉辉所向原告重庆宝龙长润物业管理有限公司汇款5000元，首先冲抵依据本判决第一项、第二项所产生的截止汇款日即2018年7月10日前的逾期利息，其次冲抵依次本判决第一项、第二项所涉及的综合物业服务费和电费本金，最后冲抵本判决第三项所涉及的收银机使用管理费。五、根据本判决第四项冲抵后的剩余综合物业服务费和电费本金，自2018年7月11日起，继续按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算逾期利息至付清全款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯辉辉承担。本判决为终审判决。审 判 员 黄永宏二〇一八年七月十七日法官助理 刘 晴书 记 员 尹秀红