上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12256号原告(反诉被告)：上海缪彪实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：缪喜，总经理。委托诉讼代理人：孙康，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金鹏，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑志福，男，1979年1月13日出生。被告：陈国金，男，1983年4月12日出生，汉族，住福建省莆田市。两被告共同委托诉讼代理人：郭辉，上海文飞永律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨燕琳，上海文飞永律师事务所律师。原告上海缪彪实业有限公司与被告郑志福、陈国金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序。被告郑志福于2020年9月25日提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本案依法裁定转为适用普通程序独任审理，并于2020年12月22日再次公开开庭进行了审理。原告上海缪彪实业有限公司的委托诉讼代理人孙康，被告郑志福、陈国金的共同委托诉讼代理人郭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海缪彪实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2019年12月24日签订的《商铺租赁合同》;2、判令被告郑志福向原告支付自2020年3月1日至2020年7月31日的租金250,000元;3、判令被告郑志福向原告支付滞纳金32,800元(以150,000元为基数，自2020年2月15日起至2020年7月31日；以100,000元为基数，自2020年5月17日起至2020年7月31日；均按照每日千分之一计算)；4、判令被告郑志福向原告支付违约金150,000元;5、判令被告陈国金对被告郑志福的上述义务承担连带保证责任。事实和理由：2019年12月24日，原告与两被告签订《商铺租赁合同》一份，主要约定如下：被告郑志福承租位于上海市松江区车墩镇虬长路XXX号首层西侧3间门面商铺；租赁期限为2020年3月1日至2024年7月13日；年租金为：第一年、第二年为人民币60万元，第三年为62万元，第四年为64万元，第五年为66万元；付款方式为季付，每次付款提前15天支付，若迟交一天，每天按拖欠额的千分之三计算违约金，且原告有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿违约金及押金不予退还(违约金为当年年租金的3个月计算)；被告陈国金作为担保人，在合同签字页签字确认。合同签订后，原告按照合同约定向被告郑志福交付了租赁房屋，但被告郑志福未按照合同约定支付租金，原告多次催讨，但被告郑志福一直拖延支付租金。至起诉日，被告从未支付过租金，被告长期拖欠租金的行为给原告带来了重大经济损失。原告认为，两被告与原告签订的《商铺租赁合同》系各方的真实意思表示，合法有效，各方都应当严格履行义务。现被告郑志福未履行支付租金的义务，构成违约，应承担违约责任。被告陈国金作为担保人，应对被告郑志福的全部义务承担担保责任。鉴于此，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告郑志福、陈国金辩称，我方同意解除租赁合同，但对于要求解除的情形和适用依据不同意，是原告单方违法解除租赁合同。被告从未取得过涉案房屋的使用权，所以不存在被告需要向原告支付租金、滞纳金、违约金的情形，故不同意支付。而且滞纳金和违约金的标准过高。如果法庭最终判决被告郑志福需要承担责任的话，被告陈国金愿意承担保证责任的。在诉讼过程中，反诉原告郑志福向本院提出反诉请求：1、判令解除原告与两被告于2019年12月24日签订的《商铺租赁合同》;2、判令原告退还被告郑志福押金150,000元。事实和理由：2019年12月24日，原告与两被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区车墩镇虬长路XXX号首层西侧3间门面商铺出租给被告郑志福，合同对押金、商铺交付等作出了明确约定。合同签订后，被告郑志福支付押金15万元，但原告未将商铺交付被告郑志福。故被告郑志福提起反诉，请求法院依法判决。反诉被告上海缪彪实业有限公司辩称，我方同意解除合同的，但不同意退还押金。因为合同约定被告违约，押金不退，我方认为被告存在未支付租金的违约行为，故我方认为押金不予退还。本院经审理认定事实如下：2019年12月24日，原告(出租人、甲方)与被告郑志福(承租人、乙方)、被告陈国金(承租人担保人、丙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.1乙方承租甲方位于上海市松江区车墩镇虬长路XXX号首层西侧，约120平方米面积，3间门面商铺产权房。1.2乙方确定在签署本合同之前已了解并接受该房产的全部现有状况，乙方应自行取得在该房产内合法经营的全部资质和批准文件，并承担未获得产生前述资质或批准时的不利后果或损失。1.3经营范围：金饰店。2.0租赁期限自2020年3月1日起至2024年7月13日止。3.1年租金为：第一年、第二年为60万元，第三年为62万元，第四年为64万元，第五年为66万元；本合同押金为15万元。3.4付款方式为季付，每次付款提前15天支付；若迟一天，每天按拖欠额的千分之三计算违约金；且甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿违约金及押金不予退还(本合同争议违约金为当年年租金的3个月计算)。7.1甲方交户时未按约定提供场地或用水、用电等场地内的非经营设施使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。2019年12月23日，被告郑志福向原告支付押金15万元。合同签订后，被告郑志福未支付租金。审理中，原告确认其于2020年8月4日收回租赁房屋。审理中，原告提供照片一组，显示涉案房屋外立面装修已拆除，仅用塑料布围住，塑料布上粘贴有“门面转让XXXXXXXXXXX郑先生”的字样。审理中，原告申请证人彭某出庭作证，该证人称其为涉案房屋的前一手租户，其于2020年3月1日退租后将房屋钥匙放在隔壁，并告知了被告郑志福。同时彭某提供其与被告郑志福的微信聊天记录，根据聊天记录中的图片显示，彭某腾退房屋时涉案房屋的外立面还存在。同时聊天记录还显示，被告郑志福已知晓彭某已撤场，还向彭某打听是否可以进场装修。庭审中，被告郑志福确认系其与彭某之间的聊天记录。审理中，被告陈国金表示如果被告郑志福需要承担付款义务，则其愿意承担保证责任，但认为第一期租金已过保证期间。以上事实，有商铺租赁合同、照片、证人证言、微信聊天记录、收据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守各自的义务。双方争议之处在于(一)涉案房屋是否交付，合同解除权应归于哪方；(二)被告郑志福是否应当支付租金；(三)原告主张的滞纳金和违约金是否恰当合适；(四)原告是否应当退还押金；(五)被告陈国金应如何承担保证责任。关于第一个争议焦点，原告认为，因被告郑志福未按约支付租金，故原告可依据合同约定行使解除权。被告则认为，原告未交付房屋，故被告郑志福行使合同解除权。本院认为，首先，涉案房屋系由上一手租户彭某直接交付给被告郑志福，彭某于2020年3月1日腾退房屋，将钥匙放在隔壁，并将这一情况通过微信告知被告郑志福，被告郑志福并未对该交付方式表示异议，且再三询问装修事宜，故本院有理由认为被告郑志福已默认其接收房屋。其次，原告提供的装修现场照片与彭某腾退房屋时的照片相比，涉案房屋显已由被告郑志福进场装修，而商铺外围布上的转让广告亦写有被告郑志福的手机号码。最后，双方自2019年12月签订合同后，被告郑志福支付了押金15万元，若原告未交付房屋的话，被告从未向原告催促，也未向原告讨要押金，显然不符合常理。综合以上几点，本院认为原告已将涉案房屋交付被告郑志福。因被告郑志福未按约支付租金，故原告有权行使解除权。关于第二个争议焦点，原告于2020年3月1日交付房屋，于8月4日收回房屋，现被告郑志福并未提供足以反驳的证据，故本院采信原告的意见。现原告要求被告郑志福支付2020年3月1日至7月31日的租金25万元，并无不当，本院予以支持。关于第三个争议焦点，根据合同约定，被告逾期支付租金，每天按拖欠额的千分之三计算违约金；且原告有权解除合同，并要求被告赔偿违约金及押金不予退还(违约金以当年年租金的3个月计算)。上述滞纳金、违约金、押金的约定均属于被告的违约责任，考虑到租赁合同的期限，并结合原告的实际损失及预期利益，本院认为押金足以弥补原告的损失，故不再另行支持滞纳金和违约金的请求。关于第四个争议焦点，被告郑志福要求原告退还押金，不符合合同约定，本院不予支持。关于第五个争议焦点，本案被告陈国金系承租人的担保人，因合同对担保没有具体约定，故被告陈国金应当对被告郑志福的付款义务承担连带责任。被告陈国金同意对被告郑志福的付款义务承担保证责任，但认为第一期租金已过保证期间，不应承担保证责任。本院认为，根据合同约定，租金为季付，每期提前15天支付，故第一期即2020年3月1日至5月31日的租金应于2020年2月15日支付，原告在付款期间届满后的6个月内未向被告陈国金主张权利，已过保证期间，故本院采信被告陈国金的意见，免除其对第一期租金的保证责任。至于剩余租金，应由被告陈国金承担连带清偿责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、1995年《中华人民共和国担保法》第二十五条规定，判决如下：一、解除原告上海缪彪实业有限公司与被告郑志福、陈国金签订的《商铺租赁合同》；二、被告郑志福于本判决生效之日起十日内支付原告上海缪彪实业有限公司租金250,000元；三、被告陈国金对上述第二项判决主文确定的付款义务中的100,000元承担连带清偿责任；四、驳回原告上海缪彪实业有限公司的其余本诉请求；五、驳回被告郑志福的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,792元，反诉案件受理费1,650元，合计诉讼费9,442元，由原告上海缪彪实业有限公司负担2,742元(已付)，被告郑志福负担6,700元(已付1,650元，余款5,050元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉书记员  吴 澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、1995年《中华人民共和国担保法》第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。