辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初15166号原告：中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部，住所地沈阳市沈河区北站路115号。负责人：杨东，该分行行长。委托诉讼代理人：韩大鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：邓丰，该公司员工。被告：朱家新，男，1974年04月10日出生，蒙古族，无职业，住址：沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：王美娥，女，1973年2月14日出生，汉族，无职业，住址:沈阳市苏家屯区，朱家新妻子。被告：王美娥，女，1973年2月14日出生，汉族，无职业，住址:沈阳市苏家屯区。被告：沈阳悦通置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市苏家屯区南京南街1001-19甲号（2门）。法定代表人：刘宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱江，该公司法务部员工。原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部与被告朱家新、王美娥、沈阳悦通置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部的委托代理人邓丰、韩大鹏，被告朱家新的委托代理人及被告王美娥，被告沈阳悦通置业有限公司的委托代理人朱江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.判令朱家新与中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》:合同号为21020120120042128提前到期；2、判令被告朱家新、王美娥立即偿还原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部个人住房贷款本金人民币340779.54元；3、判令被告朱家新、王美娥立即偿还原告中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部个人住房贷款利息人民币10151.46元(利息截至2017年9月5日，自2017年9月6日起至实际给付日止的利息按合同约定计算)；4、判令被告朱家新、王美娥、沈阳悦通置业有限公司承担中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部为本案支付的律师费用、差旅费及其他实现债权的费用；5、判令沈阳悦通置业有限公司承担连带担保责任；6、判令原告对位于沈阳市苏家屯区、建筑面积为118.05平方米的房产有优先受偿权。事实与理由：借款人朱家新于2012-11-15在我行办理个人住房贷款39万元，以沈阳市苏家屯区房产为抵押物，还款至2016年11后不再偿还贷款本息，至2017年9月5日，累计欠款265天，逾期本金10235.48元，逾期正常息9883.93元，逾期罚息11.83元，逾期复利155.7元，累计欠款350931元，其中本金340779.54元，欠息10151.46(截至2017年9月5日)。由于借款人长期拖欠贷款本金及利息，对朱家新、王美娥依法起诉，同时沈阳悦通置业有限公司对我行本案债权全额承担连带担保责任。被告朱家新辩称，一、借款人朱家新在2012-11-15在农业银行按揭贷款39万元整，以沈阳市苏家屯区房产为抵押物，被告从2012年12月开始还款到2018年3月17日还款：144872.13元。二、按《国家合同法》规定被告还款总额144872.13元整，贷款总额39万元整。按双方合同规定贷款期限240个月到2032年12月份。三、被告的经济实力不好，所造成拖欠还款剩余的欠款申请法院给予分期还款判决，《按国家高法的司法解释》规定，要保证公民的居住权利。给予合理的判决。被告王美娥的答辩意见与朱家新一致。被告沈阳悦通置业有限公司辩称，本人受沈阳悦通置业有限公司委托，现就中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部诉朱家新、王美娥、沈阳悦通置业有限公司合同纠纷案，代理被告沈阳悦通置业有限公司发长答辩意见如下:抵押物己办理初始产权登记，答辩人应免除阶段行担保责任。答辩人已于2016年2月2日为案涉抵押房产沈阳市苏家屯区南京南街1001-20号楼栋办理了初始产权登记(通过公共网站:沈阳房产网htp:/:/ww.wswiwcwcom.cn/可查询)，具备了办理产权证和抵押权证的条件，朱家新、王美娥得随时办理产权证和抵押登记，是否办理、何时办理完全不受答辩人控制。根据《合同法》第四十五条第二款:当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，因此，基于该事实，应当视为产权证及抵押权证已办理，答辩人应免除阶段行担保责任。因此，原告诉请答辩人承担连带担保责任没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以保护我方当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月15日，朱家新作为借款人、中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部作为作为贷款人、沈阳悦通置业有限公司作为保证人、朱家新和王美娥作为抵押人签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：朱家新向原告借款人民币39万元，用于购买坐落于沈阳市苏家屯区，建筑面积为118.05平方米的房屋，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法。借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行贷款同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同约定朱家新、王美娥以涉诉房屋向原告提供抵押担保，朱家新、王美娥均在合同抵押人签章处签字捺手印，办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押权设立登记。被告沈阳悦通置业有限公司为《个人购房担保借款合同》的保证人，保证方式为连带责任保证，约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证期间为借款到期日起二年。合同签订后，原告依合同约定发放贷款。现被告未按期偿还欠款，截止至2017年9月5日，累计拖欠借款本金340779.54元，利息10151.46元。现原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告要求被告解除个人购房担保借款合同，偿还欠款本息，符合法律规定，本院予以支持。另因借款合同于被告朱家新、王美娥婚姻关系存续期间签订，且借款用途为购买房产，根据法律规定，朱家新以个人名义签订的借款合同是为满足夫妻共同生活需要所负的债务，应属夫妻共同债务，故被告王美娥应对上述债务承担共同还款责任，故原告要求判令被告王美娥与朱家新共同偿还欠款本息的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求判令对被告房产享有优先受偿权的诉讼请求，原告对被告提供的抵押物进行了预购商品房抵押权预告登记，但未实际办理抵押权设立登记。抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为本案所涉房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告沈阳悦通置业有限公司作为借款合同的保证人，保证方式连带责任保证，且在保证期间内，应当对涉诉债务承担连带保证责任。故对于原告请求判令被告沈阳悦通置业有限公司对被告朱家新、王美娥所负债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于被告沈阳悦通置业有限公司辩称的被告朱家新、王美娥不正当阻止条件成就，原告可对诉争房屋行使抵押权的问题，根据物权法定原则，抵押权的设立必须经过登记程序，故对被告沈阳悦通置业有限公司的此项答辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行与被告朱家新、王美娥、沈阳悦通置业有限公司于2012年11月15日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告朱家新、王美娥于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行借款本金340779.54元、利息10151.46元（利息截止至2017年9月5日，自2017年9月6日起至债务实际清偿之日止的利息、逾期利息按合同约定计算）；三、被告沈阳悦通置业有限公司对本判决的第二项承担连带给付义务；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6578元，保全费2274元，由被告朱家新、王美娥、沈阳悦通置业有限公司公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓霞人民陪审员  关 宏人民陪审员  张鹏程二〇一八年十一月八日书 记 员  张 博