新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初4205号原告：聂光所，男，汉族，1982年3月6日出生，住河南省延津县。委托诉讼代理人：毛光辉，河南乾川律师事务所律师。被告：新乡市万新置业有限公司，住所地新乡市开发区华兰大道509号三号创业园南楼。法定代表人：林建军，总经理。委托诉讼代理人：李菊香，河南中原法汇律师事务所律师。原告聂光所诉被告新乡市万新置业有限公司（以下简称万新置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，因双方争议较大，后裁定改用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂光所的委托诉讼代理人毛光辉，被告万新置业公司的委托诉讼代理人李菊香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂光所诉称，2017年1月18日，原、被告双方签订了商品房买卖合同（预售，合同编号为：2017-0118002），合同约定：原告购买被告开发建设的位于高新区振中路609号万新.莱茵半岛项目的4号楼20层2003号房屋，建筑面积89.23㎡，房屋单价3798.82元/㎡，总价款为338969元；房屋价款采取贷款方式付款；被告应当自2017年12月31日前向原告交付房屋；被告逾期交房，原、被告双方同意继续履行合同的，出卖人应自第十一条规定的交房期限届满次日起至实际交付之日止，按房屋价款的日万分之一计算，向原告支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定履行了相应付款义务，但至2017年12月31日，被告未向原告交付符合法定交付条件的房屋。综上，被告逾期交付房屋的行为违反了法律规定和合同约定，侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金6745.5元（从2018年1月1日起至2018年7月19日暂定为6745.5元，要求支付至实际交房之日止，按房屋价款的日万分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告万新置业公司书面辩称，第一、双方约定原告应当于2017年1月18日之前付首期房款，于2017年1月24日之前申请按揭贷款，事实上，原告于2017年2月4日向金融机构申请了按揭贷款，导致付款迟延。因此，答辩人根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，应当享有先履行抗辩权，及可以要求原告承担逾期付款的违约责任；第二、答辩人于2018年6月底按照双方合同上约定的原告的地址以书面形式通知原告于2018年7月15日至20日办理交房手续，但原告却没有按时办理交房手续，属于原告的责任；第三、关于延期交付的问题，延期交房系当地政府政策及不可抗力因素所导致，根据双方的约定，不应当视为答辩人违约，且答辩人也按双方约定书面通知了原告延期交房的原因及期限。综上，答辩人不应当支付违约金，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告聂光所向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同（预售）一份，契税发票一份，证明被告违约的事实；2、购房款收据，个人购房抵押（保证）借款合同一份、偿还贷款银行流水、被告按揭抵押费用收据一份、房产证费用收据、维修基金费用收据一份、有线电视初装费收据一份，证明原告按照合同约定履行了相应的付款义务；3、照片8张。被告万新置业公司向本院提交证据材料有：1、编号为2017-0118002的《商品房买卖合同（预售）》及附件共20页，证明合同约定：遭遇不可抗力或有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟的，非出卖人控制，可能导致工期迟延或交付迟延，出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定的形式告知买受人，不属于出卖人的违约范围；2、河南省建设工程竣工验收意见书一份；3、竣工验收备案表一份；4、交房通知一份；5、韵达快递回执单一份，证据2-5证明被告已于2018年7月5日取得河南省建设工程竣工验收意见书，达到双方约定的交房条件，并以书面形式按照双方约定的联系方式通知原告交房，且原告于2018年7月2日收到了被告的交房通知；6、2016年11月17日高新区交通城管局关于加强重污染天气建筑工地扬尘管控工作的紧急通知一份、2016年11月17日高新区交通城建局局长《告知区内各建设项目的一封信》、2016年12月1日高新区交通城建局：关于启动高新区建筑工地重污染天气II级（橙色）预警应急响应的紧急通知一份、2016年12月16日高新区交通城建局关于建筑工地启动重污染天气I级（红色）预警应急响应的紧急通知一份、2016年12月29日新重污染应急办（2016）13号新乡市重污染天气应急指挥部办公室文件一份、2017年1月5日新重污染应急办（2016）1号新乡市重污染天气应急指挥部办公室文件一份、2017年1月14日新重污染应急办（2017）2号新乡市重污染天气应急指挥部办公室文件一份、2017年2月24日新重污染应急办（2017）6号新乡市重污染天气应急指挥部办公室文件一份、2017年7月31日新环攻坚办（2017）139号新乡市环境污染防治攻坚指挥部办公室文件一份、2017年9月29日高新区国土规划建设管理局通知一份、2017年10月15日新重污染应急办（2017）12号关于启动重污染天气III级（黄色）预警响应的紧急通知一份、2017年10月21日新乡市高新区国土规划建设管理局的通报一份、微信图片高新区建筑管理工作群通知在十九大结束前一律不准施工（十九大召开的时间为2017年10月18日至10月24日）、2017年10月24日新乡高新区国土规划建设管理局通知一份、2017年11月2日豫环攻坚办（2017）274号河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件一份、2017年11月6日豫环攻坚办（2017）282号河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件一份、2017年11月8日新建监（2017）48号关于印发《2017年新乡市建筑施工扬尘防治“封土行动”实施方案》的通知（2017年11月15日至2018年3月15日停工）一份、2017年11月13日豫环攻坚办（2017）289号河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件一份、2017年11月21日新重污染应急办（2017）18号新乡市重污染天气应急指挥部办公室文件一份、2017年12月1日高新区国土规划建设管理局通知一份，证明因省、市、区自2016年下半年以来，对重污染天气的管控政策的变更，致使被告工期顺延256天，未能按双方合同约定的时间交付房屋，不属于被告违约；7、延期交房通知书及韵达快递回执各一份，证明被告按合同约定通知了原告延期交房；8、监理日记和监理日志各一份，证明因省、市政府的政策因素及不可抗力因素，被告不能实际按期施工，不属于出卖人违约；9、新乡高新技术产业开发区管理委员会综合监管和执法局出具的《责令限期改正通知书》一份；10、送货单、考勤表、万新.莱茵半岛1#至5#楼混凝土浇筑时间表各一份，莱茵半岛3、4、5号楼施工日记一份；11、工程分部验收记录5页、韵达快递回单两份。庭审期间，被告对原告提交证据的真实性无异议，但质证意见同答辩意见。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为该合同及其附件是格式性合同，其中排除原告主要权利或者加重原告责任的条款是无效的，例如合同第九条所列交付条件的第三项为无效，（以上1、2条件达不到时，以单体楼获得五大责任主体竣工验收为交房条件）原因为按照住房和城乡建设部合同的原意及约定，案涉合同第九条三项条件是并列的，第一，根据商品房买卖合同示范文本“说明”中，只有在合同文本没有约定或者约定不明的情况下才进行补充约定，本案合同第九条中已经对交房所达到的标准有明确约定，不存在没有约定或者约定不明需要补充说明的地方。第二，1、2、3项条件为并列条件，不能以第3项条件来排除第1、2项。第三，第1、2项条件更为严格，更有利于保护原告的合法权益，达到第1、2项条件不仅需要五大责任主体验收，更需要有消防、环保、规划等的批准使用文件，被告设置第三条排除了原告的主要权利，同时减轻了自己的主要责任。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”附件十一第二条约定的，除了不可抗力的因素，其他逾期交房的事由都是开发商的商业风险，不能通过约定来免除；对证据2-5真实性无异议，但认为该组证据只能证明以下事实：1、竣工验收意见书不符合法律规定的交付条件，不能作为房屋竣工验收合格的证明，其时间（2018年7月9日）不能作为交付房屋的时间；2、从竣工验收备案表显示的日期来看，在2018年9月21日才符合合同约定的交付条件，因此本案逾期交付房屋的计算期间为2018年1月1日至2018年9月21日，共计264天；3、交房通知和韵达快递单，只是被告的单方行为，并且交房通知的时间为2018年6月27日，该时间即使是案涉工程的五大责任主体也未验收，更能证明被告在未达到交付条件的情况下，违法交房的事实；对证据6认为在有原件的基础上，对其真实性无异议，但认为政府治理环境的举措，不属于不可抗力，不属于本案延期交房事由。原因如下：1、根据相关新闻报道及生活常识，在本案所涉及的施工之前，国家已经长期进行环境治理，保护环境是我国《民法总则》第九条之规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。大气污染防控及治理、环境保护等已成为我国一项基本国策，并应在实践中得到长期坚持。万新置业公司作为民事主体，应当遵守上述法律规定，合理安排履行日期，避免纠纷的产生。2、我国大气污染防治法在1987年就已经制定了，政府部门根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产的环境保护举措，被告作为一个企业应当熟知法律，对其经营行为及周期作出一个合理的安排。不能将政府的正常环境治理行为作为不可抗力，免除其商业责任。3、在被告提交的政府文件中，并非要求一律停止任何施工活动，有的是要求达到环保标准，有的要求是停止土方作业，同时文件跨度较长，被告可以对工期进行合理安排。在合议庭认可政府治理环境的举措属于不可抗力，计算逾期交付违约金的期限为2018年6月30日至取得竣工验收备案表；对证据7有异议，认为被告未达到合同约定的交房标准，交房通知是其单方行为。对证据8认为只能证明因自然灾害停工的期限仅为3天；对证据9有异议，认为出具该通知书的新乡高新技术产业开发区管理委员会是否有资格出具该通知书没有相关依据；对证据10中的送货单和考勤表认为与本案没有关联性，对施工日志认为达不到被告施工4栋楼在2017年11月份进行室外作业的证明目的；对证据11认为系复印件，无法核实其真实性。经庭审质证及合议庭评议，对原、被告提交的证据，本院结合案情予以综合认证。根据上述有效证据、当事人的当庭陈述及诉辩意见，本院确认以下事实：2017年1月18日，原告聂光所与被告万新置业公司签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定被告万新置业公司将4#楼20层2003号房（预测面积89.23㎡）以338969元价格出售给原告，首付款68969元，其余270000元按揭贷款，该房屋于2017年12月31日交付；其中合同第九条约定：商品房交付应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、以上1、2条件达不到时，以单体楼获得五大责任主体竣工验收为交房条件。第十一条约定：1、出卖人自2017年12月31日前向买受人交付该商品房。2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。补充协议第二条约定：以下情况非出卖人控制，可能导致工期迟延或交付迟延，不属于出卖人违约范围：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策调整导致交付延迟；3、……；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、……；第十二条第二项逾期交房责任约定：非属附件十一《补充协议》第二条约定的情形且双方同意继续履行合同的，出卖人自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按房屋价款的日万分之一计算，向买受人支付违约金。合同签订后，双方均按合同约定履行各自的合同义务。2016年7月9日，因新乡市范围内下特大暴雨，致使工程停工3天。自2016年11月17日至2017年12月1日，根据新乡市区域环境污染程度，新乡高新技术产业开发区交通城建局、新乡市重污染天气应急指挥部、新乡市环境污染防治攻坚指挥部、新乡高新技术产业开发区国土规划建设管理局、河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室共向被告万新置业公司传达文件、通知、通报、微信等21次，要求被告万新置业公司按文件要求部分或全部停止施工，防治环境污染，其间被告万新置业公司施工的1#-5#楼实际停工天数（经文件与施工日记和监理日志对照）为235天（包括暴雨停工3天）。因暴雨及环境污染造成1#-5#楼停工时间较长，2017年12月8日，被告万新置业公司向1#-5#楼买受人通过快递送达延期交房通知书，将交房时间暂定为2018年6月30日。2018年6月下旬，该4#楼竣工，被告万新置业公司于2018年6月27日制作交房通知书，通知原告在2018年7月15日至20日办理交房手续，并采用快递方式向原告送达了交房通知书。2018年7月5日被告万新置业公司承建的3#、4#、5#楼经竣工验收合格。2018年9月21日3#、4#、5#楼完成了竣工验收备案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年1月18日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售）及补充协议，该合同出于当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，本院予以确认。本案中，虽然原、被告约定交房时间为2017年12月31日，但在该建设工程施工过程中，因国家重大政治活动以及大气污染防控等原因，施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工，其行为虽然不符合我国法律规定的不可抗力的基本要求，但是该停止施工行为符合国家整体利益，也是为了充分保护大气环境及全体民众的切身利益。考虑到建设工程实际施工的工序要求，政府要求停止施工的项目，对于工程施工进程确有较大影响，且合同约定因法律、法规、政策调整导致交付延迟，不属于出卖人违约范围，故对因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。根据文件要求的停工期限及被告提交的施工日记和监理日志的记录，确定施工期间停工时间为232天，另因7.9特大暴雨停工3天，合计停工为235天。从原、被告签订合同约定交房时间为2017年12月31日至合同约定的交房条件具备及被告通知原告交房的时间为2018年7月15日，延期交房的时间为195天，政策性停止施工的时间超出了实际延期交房的时间，被告万新置业公司不应承担延期交房期间的违约责任，故对原告要求被告向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告还称，从竣工验收备案表显示的日期来看，在2018年9月21日才符合合同约定的交付条件，因此本案逾期交付房屋的计算期间为2018年1月1日至2018年9月21日，但双方合同约定的交房条件共3项，其中第3项约定：以上1、2条件达不到时，以单体楼获得五大责任主体竣工验收为交房条件，而3#、4#、5#楼于2018年7月5日经竣工验收合格，符合合同约定的交房条件，故对原告的该意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：驳回聂光所的诉讼请求。案件受理费50元，由聂光所承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一八年十二月十三日书 记 员  张 冲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）