天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初8483号原告（反诉被告）：李浩，男，1977年11月25日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李森，天津展格律师事务所律师。委托诉讼代理人：常欢，天津展格律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦萍，女，1953年11月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：韩铁林。委托诉讼代理人：刘雅君。第三人：天津百联房地产信息咨询有限公司，住所地天津市和平区新兴路西康路10号康宁大厦B-1105。法定代表人：蓝静，总经理。委托诉讼代理人：孙学东，男。第三人：天津市和平区五大道房管站，住所地天津市和平区成都道165号。负责人：马君楷，站长。委托诉讼代理人：王继辰，男。原告李浩（反诉被告，以下简称原告）与被告秦萍（反诉原告，以下简称被告）及第三人天津百联房地产信息咨询有限公司、天津市和平区五大道房管站房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李浩的委托诉讼代理人李森、常欢，被告秦萍的委托诉讼代理人韩铁林、刘雅君，第三人天津百联房地产信息咨询有限公司的委托诉讼代理人孙学东，天津市和平区五大道房管站的委托诉讼代理人王继辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李浩向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告及第三人百联之间签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令被告双倍返还原告定金400000元；3.请求法院判令被告赔偿原告中介费损失36000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月14日，原、被告在第三人居间下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下承租的天津市和平区××道××号××1公产房屋，成交价人民币180000元，定金人民币200000元于签订合同之日原告支付给被告，居间佣金36000元，由原告承担。同时双方在补充协议约定，被告（甲方）承诺该房屋401旁的卫生间（以照片为准），原封不动交房给原告（乙方），如若拆除，被告（甲方）属于违约，原告（乙方）有权要求被告（甲方）双倍赔偿定金以及原告（乙方）的损失。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金人民币20000元，向第三人支付了中介费人民币3000元，但被告违反合同约定在未通知原告的情况下，擅自将卫生间拆除，致使合同无法继续履行，故成讼。综上所述，被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身的合法权益根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。秦萍辩称，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。双方房屋买卖合同所约定的房屋价款与售卖的面积是房屋合同上的证载面积，不包括证载外的卫生间面积，原告明知露台上的卫生间不在房屋面积中有随时拆除的可能，但仍坚持购买，又与被告签订补充协议，最后又以该卫生间被拆除导致合同无法履行为由主张解除合同，被告认为不符合法律规定，不应支持。相反只有拆除了证载外的卫生间合同才能依法履行。第三人百联作为专业房地产经纪机构对房屋的现状以及过户程序应是精通和知晓的，但第三人明知房屋存在不符合过户要求的证载外卫生间仍促成双方签订买卖合同，未告知过户风险，并与原告事先拟定了补充协议，要求被告原封不动的交付房屋及卫生间，被告认为这属于第三人与原告欺诈订立补充协议，该补充协议中关于保留卫生间的条款违法法律、行政法规规定是无效的，法律依据是2019年津住建发4号文件天津市直管公产房屋管理办法第22条，其中规定有下列情形之一的，直管公产房屋不能转让使用权或变更承租权，其中第五条规定了在屋顶、露台、挑檐或者利用房屋外墙悬空搭建的建筑物和构筑物的，这种情形是不予过户的。根据合同法52条规定，违反法律行政法规强制性规定的合同无效，被告认为补充协议中保留卫生间的条款是无效的。合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此双方房屋买卖合同有继续履行的条件，应继续履行。被告为履行合同作出了积极的履约准备，在无法达到中介方要求额外支付8万元所谓好处费的情况下，为了能够顺利过户，自行拆除了卫生间，为房屋过户创造合法条件，相反原告及第三人百联也应知道房屋证载外面积如不拆除就不能过户，因此被告认为不合法的权利不应受法律保护。原告的诉讼请求不能成立。如果原告坚持要求解除合同并要求双倍返还定金及赔偿中介费，致使合同不能继续履行的话，被告将当庭提起反诉要求原告承担违约责任，原告所缴纳的定金依法不应退还，且保留要求原告赔偿被告经济损失的权利。天津百联房地产信息咨询有限公司述称，涉案房屋是否带有已拆除的卫生间的市场价值不同。被告所述的公产房交易条款，在涉案合同第9条第一项有明确约定。关于被告所述的8万元好处费，涉案合同的经办业务员已经离职了，其行为不代表公司。天津市和平区五大道房管站述称，服从法院判决。秦萍向本院提出反诉诉讼请求：1.请求法院判令依法解除2020年7月14日原、被告及第三人百联签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.请求法院依法判令原告因违反合同约定所交纳的20万元定金不予返还；3.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2020年7月14日，原、被告及第三人天津百联房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》《补充协议》，约定原告购买被告承租的和平区成都道昭明里1号0门301、304、401号公产房屋，房屋价款1800000元。被告为履行房屋买卖合同作出各项准备工作，补齐水、电、暖气等费用与房租，创造过户条件。2020年11月23日，由津房置换通知原告可以办理后续事宜。被告及时通知中介此情况，原告不积极配合过户及相关手续，并齐声至法院要求解除《房屋买卖合同》，已构成违约，故提起反诉，望人民法院支持。李浩辩称，不同意被告的反诉请求，在涉案合同中双方互负给付义务，被告一再向原告保证被拆除的卫生间能够正常交付，这是被告自愿与原告签订补充协议的原因，现被告未经原告同意自行拆除卫生间是被告违约在先，并且因被告的违约行为致使原告签订涉案合同的合同目的不能实现，所以原告才停止继续履行合同义务，被告如有损失应自行负担。同时关于原被告在补充协议中关于已拆除卫生间的约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，被告所提及的天津市直管公产房屋管理办法属于地方规章，其效力低于法律，不能作为判断认定该约定是否有效的依据。天津百联房地产信息咨询有限公司述称，服从法院判决。天津市和平区五大道房管站述称，服从法院判决。经审理查明，坐落于天津市和平区××道××号××1出租人为天津市和平区五大道房管站，承租人为被告秦萍，其中301、401为被告秦萍独用，304为伙用。2020年7月14日原、被告及第三人天津百联房地产信息咨询有限公司签订房屋买卖合同，约定被告秦萍将上述房屋承租权利出售给原告李浩，同时约定了价格为180万元，定金为20万元，中介费36000元。同日原、被告及第三人签订补充协议，约定被告承诺该房屋401旁的卫生间（以照片为证），原封不动交房给原告，如若拆除，被告属于违约，原告有权要求被告双倍赔偿定金以及原告损失等。同日原告方向被告方缴纳了房屋定金20万元，向第三人缴纳了中介费36000元。涉案房屋401房屋旁卫生间不在被告秦萍租赁第三人天津市和平区五大道房管站涉案房屋的共有住房租赁合同内。第三人天津市和平区五大道房管站工作人员告知被告方，只有拆除401房屋旁厕所才能办理过户手续，后被告方将401房屋旁厕所拆除。2020年11月20日被告秦萍与天津市津房支行有限责任公司签订共有住房使用权委托代理转让合同，将其承租的天津市和平区成都道昭明里1号301和401房屋委托天津市津房支行有限责任公司挂牌对该房屋使用权进行代理转让。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同及补充协议除401旁卫生间约定内容外，系当事人真实意思表示，合法有效。关于涉案房屋401旁的卫生间在被告秦萍持有的天津市公有住房租赁合同中并不存在，在其他处亦无登记信息，不受法律保护，对此原、被告及第三人在签订涉案房屋买卖合同及补充协议时均应知晓，现原、被告及第三人将该卫生间予以交付并将其约定为违约条件，系以合法形式掩盖非法目的，对此三方均有过错，故原、被告及第三人签订的房屋买卖合同及补充协议有关401旁卫生间的相关约定内容无效，故原告要求双倍返还定金及要求被告赔偿中介费的诉讼请求本院不予支持，被告要求不退还原告定金的反诉请求本院亦不予以支持。关于中介费原告可另行向第三人主张权利。关于解除合同的请求，涉案房屋401旁卫生间虽无合法手续，但该卫生间存在与否确实影响原告是否购买涉案房屋之意愿，现该卫生间已拆除，故关于解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持，同时三方签订的补充协议是双方房屋买卖合同的从合同，主合同解除从合同亦应一并解除，被告应退还原告定金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；二、被告秦萍于本判决生效之日起十日内退还原告李浩定金200000元；三、驳回原告李浩其他诉讼请求；四、驳回被告秦萍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元，减半收取计3920元，保全费2700元，由秦萍负担3037元（于本判决生效之日起十日内直接给付李浩），由李浩负担3583元。反诉费2150元，由秦萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 堃二〇二一年三月一日书记员 张中豪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法（1999）》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。