上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第1301号原告上海九星控股（集团）有限公司。法定代表人吴恩福，总经理。委托代理人徐冰辉，上海市新闵律师事务所律师。被告上海漕河泾实业有限公司。法定代表人朱圣龙，总经理。委托代理人高红秀，上海市黄河律师事务所律师。委托代理人王寅玮，上海市黄河律师事务所律师。第三人上海塔星石材有限公司。法定代表人吕双治。第三人上海莲漕实业有限公司。法定代表人许盛梅，经理。委托代理人夏桂鸿，男，公司员工。原告上海九星控股（集团）有限公司与被告上海漕河泾实业有限公司确认合同无效纠纷，本院于2014年6月11日立案受理。同年6月19日，本院以与本案存在利害关系为由通知上海塔星石材有限公司、上海莲漕实业有限公司作为本案第三人参加诉讼。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，并于2014年12月15日及2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告上海九星控股（集团）有限公司（以下简称九星公司）的委托代理人徐冰辉，被告上海漕河泾实业有限公司（以下简称漕河泾公司）的委托代理人高红秀及第三人上海莲漕实业有限公司（以下简称莲漕公司）的委托代理人夏桂鸿等人到庭参加了诉讼。第三人上海塔星石材有限公司（以下简称塔星公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告九星公司诉称，1993年12月18日，九星公司与漕河泾公司签订的《合作协议书》约定，九星公司将位于上海市闵行区××路西侧工业小区内划出的32亩工业用地使用权以每亩人民币（币种下同）12万元的价格转让给漕河泾公司，使用期限50年。签约后，九星公司交付了上述土地，漕河泾公司将所取得的使用权土地分别出租给莲漕公司、塔星公司。2004年10月20日，上海市闵行区七宝镇九星村民委员会通过与塔星公司签订租赁合同，取得了塔星公司租赁的土地，并一次性向塔星公司支付租金1,450万元及租赁土地上搭建的构筑物及相关设施等费用2,000万元。原告认为，其与漕河泾公司签订的《合作协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关集体土地不得进行出让、转让及出租的规定，应依法确认无效。据此，请求法院判令九星公司与漕河泾公司签订的《合作协议书》无效；判令被告漕河泾公司迁出上海市闵行区××路西侧工业小区。被告漕河泾公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原被告于1993年签订《合作协议书》时，法律并不禁止该种类型的合作行为。直到2004年《土地管理法》才规定农用地不得出租转让，但之前先行法律及政策，非农用土地已经可以被纳入流转。二、上海市闵行区七宝镇九星村民委员会与本案原告系两个不同的主体，故村民委员会与塔星公司签订的租赁合同，与本案原告无关。三、原被告之间不是租赁关系，即使是租赁关系，关于农村集体建设用地的租赁合同效力，在2011年时已经有生效判决认定有效，况且，1993年签订合同时适用的是1988年的《土地管理法》，而该法当时并未有禁止性的规定第三人塔星公司未作答辩也未提供证据。第三人莲漕公司述称，第三人系按照租赁合同正常使用涉案房屋，并依约支付租金。2011年后，又对租赁场所进行巨大投资，该投资又经过政府同意，故租赁合同也延长至2020年7月7日。此前，第三人与原告没有任何关系，双方之间不存在任何法律关系，希望驳回原告的诉请。经审理查明，1993年间，原告九星公司（更名前企业名称为上海九星实业公司）向上海市闵行区规划土地管理局提出申请使用土地申请。同年12月10日，上海市闵行区规划土地管理局下发《关于核发七宝镇上海九星实业公司建上海橡胶模具厂七宝分厂等二单位建设用地规划许可证的通知》，该通知记载的主要内容为：经核，你村经闵计基（93）49号文批准，建上海橡胶模具厂七宝分厂，总投资1,200万元，总建筑面积5,000平方米；建上海漕河泾实业总公司九星仓库，总投资1,400万元，总建筑面积8,000平方米。对你村为该两个项目申请使用土地范围同意发给建设用地规划许可证。规划许可上海橡胶模具厂七宝分厂在七宝九星村第八生产队使用土地14,980平方米，规划许可上海漕河泾实业总公司九星仓库使用七宝镇九星村第四生产队土地21,800平方米。1993年12月18日，原告九星公司（为签约甲方）与被告漕河泾公司（更名前企业名称为上海漕河泾实业总公司；为签约乙方）签订了一份《合作协议书》。双方约定：甲方在××路西侧工业小区内划出32亩工业用地作为投入，乙方以每亩12万元支付给甲方作为合作条件；签约后，乙方向甲方支付50万元，在甲方办好全部用地手续和筑好新厂基地的水泥道路后，乙方再向甲方支付60万元，1995年乙方再向甲方支付100万元，余款由乙方在1996年底前基本付清；该合作期限为50年，自1994年1月1日起至2043年12月31日止；合作期内，乙方可根据企业发展和经营管理状况，决定生产经营内容和方向，不受甲方任何干扰；乙方在本地块内投入的固定资产（如厂房及附属设施等）产权属于乙方所有。签约后，原告向被告交付了上述32亩土地，被告按约向原告支付了全部款项计384万元。期间，被告在该土地上搭建了部分建筑物、构筑物后出租。2000年3月5日，被告漕河泾公司（为签约甲方）与第三人塔星公司（为签约乙方）签订了一份《租地合同》。双方约定：甲方将位于星风路93号30亩土地出租给乙方，租赁期限20年，即自2000年5月1日至2020年4月30日止；乙方向甲方租地的第一二年每年每亩土地的租金为25,000元，以后每二年每亩租费增加1,000元；乙方租地采取先付后用，半年一付，即每年4月20日前和10月20日前各付清年租金的50%，如逾期付款，每月按2%的标准支付滞纳金；甲方为乙方提供300KV用电量（电费由乙方承担），甲方在星风路93号、99号土地上的电装机容量，除提供上海凯华电源成套设备厂200KV用电量外，剩下的电电量归乙方使用；租地期满后，动产归乙方所有，不动产归甲方所有；合同期满后，乙方如需续租，在同等条件下有优先承租权；在本合同签订履行后，双方于1997年4月20日签订的《租地合同》终止。签约后，双方按约履行协议。2001年5月8日，被告漕河泾公司（为签约甲方）与第三人莲漕公司（为签约乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将位于星风路99号3,769平方米厂房出租给乙方，租赁期限10年，即自2001年7月8日至2011年7月7日止；前5年每年租金为62万元，后5年每年租金为64万元，半年一付，先付后用，每年6月28日、12月28日各付年租金的50%。此外，还对其他事项进行了约定。签约后，被告漕河泾公司按约交付了租赁物，第三人莲漕公司承租后，在上述场所搭建了部分建筑物，除自用10%面积外，其余部分转租给20余家承租户。2006年间，被告漕河泾公司（为签约甲方）与第三人莲漕公司（为签约乙方）签订了一份《补充协议》，约定将原租赁期限延长10年，即自2011年7月8日起至2021年7月7日止；延长期间前5年年租金在上年租金的基础上增加8万元即每年72万元，后5年年租金在上年租金的基础上再增加8万元即每年80万元。2004年10月20日，第三人塔星公司（为签约甲方）与上海市闵行区七宝镇九星村民委员会（以下简称村民委员会，与原告九星公司为两块牌子一套班子；为签约乙方）签订了一份《场地租赁协议书》。乙方向甲方租赁位于星风路原塔星石材厂约30亩场地，租赁期限自本协议生效之日起至2020年4月30日；本协议内的租金共计1,450万元，此款在本协议生效后3天内由乙方支付给甲方；甲方在场地内的地面建筑物约10,000平方米，包括地下设施及水电设施等折价2,000万元，由甲方卖给乙方使用，此款在本协议生效后3日由乙方支付给甲方。此外，双方还就其他事项分别进行了约定。签约后，第三人塔星公司向村民委员会交付了租赁物，村民委员会则按约向塔星公司支付了1,450万元租金及2,000万元地面建筑物、水电设施及地下设施折价款。2014年6月11日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理期间，本院根据原告申请委托上海万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案的32亩土地内的房屋造价及折旧后的现值进行审价。经审价，在××路西侧工业小区内被告搭建的房屋造价为4,356,313元，折旧后的现值为2,541,473元；案外人（第三人莲漕公司转租的次次承租人）在××路西侧工业小区内二幢三层厂房投入的装修造价为9,459,397元，折旧后的现值为4,578,348元；第三人莲漕公司建造的房屋造价为578,610元，折旧后的现值为437,776元；第三人塔星公司建造房屋的造价为5,218,606元，折旧后的现值为3,131,163元。原告（与第三人塔星公司签订《场地租赁协议书》）回租后新建工程造价为10,084,414元，折旧后的工程现值为8,904,491元。原被告及第三人莲漕公司对上述审价结论不持异议，但被告漕河泾公司对原告称第三人塔星公司建造的房屋折旧后卖给原告的说法持不同意见，认为根据其与第三人塔星公司签订的合同约定，合同期满后的不动产归被告所有。诉讼中，被告对上述××路西侧工业小区内约32亩土地全部出租的事实不持异议。以上事实，由上海市闵行区规划土地管理局下发《关于核发七宝镇上海九星实业公司建上海橡胶模具厂七宝分厂等二单位建设用地规划许可证的通知》，原告与被告签订的《合作协议书》，被告漕河泾公司与第三人塔星公司签订的《租地合同》，被告漕河泾公司与第三人莲漕公司签订的《房屋租地合同》及《补充协议》，第三人塔星公司与村民委员会签订的《场地租赁协议书》，村民委员会向第三人塔星公司支付租金及地面建筑物、水电设施、地下设施折价款的凭证，上海万隆建设工程咨询集团有限公司出具的《上海市闵行区七宝镇××路西侧工业小区内的房屋造价及折旧后现值的咨询报告》、《关于上海市闵行区七宝镇××路西侧工业小区内的房屋造价及折旧后现值咨询补充意见书》及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本案争议的焦点是，原被告签订的《合作协议书》根据当时的法律是否有效。本院认为，原告为规避《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，以建上海漕河泾实业总公司九星仓库之名义，向上海市闵行区规划土地管理局提出使用土地申请，取得了上海市闵行区七宝镇九星村第四生产队土地21,800平方米土地的规划许可后，即与被告签订《合作协议书》，以384万元价格，将经规划许可的21,800平方米土地（约32亩）使用权转让给被告。原被告签订的《合作协议书》，就其性质是一份名为合作实为租赁的合同。依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条关于“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”的规定，原告变更土地使用的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，即谁申请，谁使用。经审理已查明原告申请（农民集体所有）土地之目的并非自己使用（出租收取租金），而被告承租之目的也非自己使用。显然，原被告签订《合作协议书》的行为，不仅规避了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设的规定，而且违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，应依法认定无效。合同被确认无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知申请的土地系用于出租，故应对合同无效承担主要责任。被告应当知道涉案土地的实际使用人不是申请人原告，因此，被告也应承担相应的责任。就本案而言，被告通过《合作协议书》取得的土地应返还给原告，原告则应根据合同约定的50年土地使用时间，确定被告实际使用涉案土地期间的使用费，将多余的使用费退还被告。从双方约定的自1994年1月1日起计付租金（起算使用时间），计算至2015年5月31日的使用费为1,568,000元[（3,840,000÷50=76,800）;（76,800÷12=6,400）；（20×76,800）+（5×6,400）]，余下的使用费2,272,000元（3,840,000-1,568,000）退还被告。关于被告在承租土地上搭建的建筑物及构筑物的损失，根据审价单位审价的2,541,473元现值，由原告承担其中的95%即2,414,399.35元（2,541,473×95%），被告自行承担其中的5%即127,073.65元（2,541,473×5%）。至于第三人在承租土地上搭建的建筑物及构筑物的损失，为避免讼累及本案的实际情况，根据有利于案件的处理原则，决定在本案中一并处理，即不以第三人向被告索赔，然后再由被告向原告索赔的方式处理，直接由原告根据过错责任向第三人予以赔偿。本案中，第三人塔星公司在承租土地上投入的地面建筑物、水电设施等损失，由于原告（即村民委员会）通过回租协议已经解决，不需在本案中再进行处理。根据审价报告，第三人莲漕公司在承租土地上建造的房屋经折旧后的现值为437,776元，由原告直接赔偿其中的95%即415,887.20元；同理（第三人莲漕公司应该知道搭建房屋等建筑物需经规定许可，故其亦应承担相应的责任），第三人莲漕公司自行承担5%即21,888.80元。此外，关于案外人即次次承租人在承租房屋投入的装饰装修损失一节，由于案外人未列入本案当事人，且向第三人莲漕公司承租房屋的租户达数十家之多，不宜在本案中处理，由第三人与案外人另行处理。被告漕河泾公司关于法律并未禁止原被告之间合作行为的辩称意见，与《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定相悖（包括1991年2月1日实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》），本院不予采信。第三人莲漕公司关于其通过租赁合同使用涉案房屋，要求驳回原告诉讼请求的述称意见，与法律规定不符，本院不予采信。第三人塔星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，判决如下：一、原告上海九星控股（集团）有限公司与被告上海漕河泾实业有限公司签订的《合作协议书》无效；二、被告上海漕河泾实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于上海市闵行区××路西侧工业小区内32亩土地（清退租赁户后）返还给原告上海九星控股（集团）有限公司；三、原告上海九星控股（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海漕河泾实业有限公司使用费2,272,000元；四、被告上海漕河泾实业有限公司自2015年6月1日起按每月6,400元的租金标准，向原告上海九星控股（集团）有限公司支付至实际返还上海市闵行区××路西侧工业小区内32亩土地之日止的使用费；五、原告上海九星控股（集团）有限公司于被告上海漕河泾实业有限公司返还上海市闵行区××路西侧工业小区内32亩土地之日起五日内向其偿付搭建的房屋等损失计2,414,399.35元；六、第三人上海莲漕实业有限公司于本判决生效之日起十五日内撤离（并清退向其承租的所有租户）位于上海市闵行区××路西侧工业小区内（星风路99号）的承租场所；七、原告上海九星控股（集团）有限公司于第三人上海莲漕实业有限公司撤离上海市闵行区××路西侧工业小区内（星风路99号）的承租场所、并清退向其承租的所有租户之日起五日内向其偿付搭建房屋等损失计415,887.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告上海九星控股（集团）有限公司负担；审价费425,000元，由原告司上海九星控股（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  刘 锋人民陪审员  徐雯婷二〇一五年五月二十二日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。