湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第02075号上诉人（原审被告）周可立。委托代理人苏国杰，湖南言顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄娴。原审第三人范燕平。上诉人周可立因与被上诉人黄娴、原审第三人范燕平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2014）岳民初字第05790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月5日，黄娴（甲方）与周可立（乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》-1”），约定黄娴将其名下位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1148号房屋（即长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-068号商铺）出租给周可立，租赁期为六年（自2011年3月1日至2017年3月1日）。租金约定为：“2011年3月1日至2014年3月1日是，租金每季度14052元整；2014年至2015年租金每季度为14754元整；2015年至2016年租金每季度为15489元；2016年至2017年租金每季度为16262元（甲方不提供票据）……”该合同还就其他事项进行了约定。2013年10月15日，周可立（甲方）与第三人（乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》-2”），约定由周可立将其承租的涉案商铺（本案黄娴所有的A1-068号门面及刘松林所有的A1-063号门面）转租给第三人，租赁期为三年（自2013年11月1日至2016年10月30日）。租金约定为：“2013年11月1日至2014年4月30日半年应缴115900元，2014年5月1日至2014年10月30日半年应缴119700元，2014年11月1日至2015年4月30日半年应缴121695元，2015年5月1日至2015年10月30日半年应缴125682元，2015年11月1日至2016年4月30日应缴半年127780元，2016年5月1日至2016年10月30日半年应缴131966元。”该合同还就押金缴纳等其他事项进行了约定。2014年9月13日，周可立向黄娴出具《承诺书》，内容为：“此A1-068号、A1-063号门面在2014年9月13日之前门面未转让给第三方，如在没有告知业主之前私自转让，一经核实，业主将无条件收回门面，并处罚金计人民币五万元整（￥50000.00）。”该承诺书上有黄娴及周可立的签字。黄娴起诉至原审法院，请求判令：1.解除黄娴与周可立之间的商铺租赁合同，周可立退还黄娴商铺；2.周可立支付黄娴违约金50000元；3.周可立承担本案诉讼费。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、周可立的转租行为是否对黄娴进行了告知；二、关于《承诺书》中周可立意思表示是否真实的问题；三、黄娴诉请的违约金金额是否合法有据。关于周可立的转租行为是否对黄娴进行了告知的问题。周可立抗辩认为其将涉案房屋转租给第三人时，已将转租情况告知了黄娴，并提交了录音资料予以证明。对此，该院认为，首先，周可立未能提交其对外转租时，确已告知黄娴转租情况的直接有效的证据。其次，周可立提交的录音资料形成于2014年10月22日，从周可立摘取的对其有利的《录音资料说明》来看，谈话过程黄娴并未明确认可周可立对外转租时确已对其进行过告知，而是一再陈述不想继续将涉案房屋租赁给周可立。相反，一审庭审中范燕平陈述，周可立为了达到隐瞒转租的情况，让范燕平告诉业主方其系周可立的儿媳妇。因此，周可立此抗辩意见，欠缺事实依据，该院不予采信。关于《承诺书》中周可立意思表示是否真实的问题。周可立抗辩认为，周可立认为“转让”系使用权的全部转移，故其仅系转租行为，非“转让”行为，且周可立还认为该《承诺书》系黄娴欺骗其所作出的。对此该院认为，首先，所谓欺诈是指一方捏造虚假事实或隐瞒真实情况，使他人陷入错误，作出了意思表示。本案中，周可立并未提交有效证据证明因黄娴捏造虚假事实或隐瞒真实情况，从而使周可立作出错误的意思表示。因此，周可立认为受黄娴欺诈出具了《承诺书》，欠缺事实依据。其次，从周可立的提交的录音资料、当事人当庭陈述及《承诺书》的内容来看，在出具此《承诺书》时，周可立已认可了存在“转租”的事实，但其始终认为“转租”并非“转让”，其认为“转租”系使用权的部分转移。而黄娴则认为，周可立出具了《承诺书》系其不对外转租的承诺。因此，在出具《承诺书》时，双方对“转让”的意思理解并不一致，故就《承诺书》所约定的内容，其实双方并未达成一致的意思表示。退一步而言，即便如黄娴所认为“转让”与“转租”系同一概念，或“转让”包含了“转租”之意思，但周可立是基于“转让”系租赁权的全部转移、“转让”与“转租”系不同概念之认知基础上出具《承诺书》的，显然周可立在《承诺书》的意思表示亦属于重大误解之意思表示。综上，该《承诺书》中周可立意思表示存在瑕疵，在黄娴与周可立之间并不产生约束力。关于黄娴诉请的违约金金额是否合法有据的问题。黄娴依据周可立出具的《承诺书》要求周可立支付违约金50000元。周可立则抗辩认为，《承诺书》系因受黄娴欺诈所作出，不能以此作为支付违约金的依据，且周可立的转租行为并未给黄娴造成实际的经济损失。对此，该院认为，上节已阐明就《承诺书》所约定的内容，其实双方并未达成一致的意思表示，实际上并未生效，因此该《承诺书》并不能约束周可立。退一步而言，即便如黄娴所主张“转让”与“转租”系同一意思，但该《承诺书》系黄娴已确知周可立转租情况下，且在离周可立转租行为近一年之后让周可立所出具，则黄娴在知晓周可立对外转租的情况下，还要求周可立出具《承诺书》，显然有违诚信。另，因双方在《商铺租赁合同》-1中并未明确约定转租情形的违约金具体金额，因此黄娴要求周可立支付违约金50000元，理据不足。另因黄娴未能提供有效证据证明，因周可立的违约致其受有损害及损害的具体金额，故对黄娴要求周可立支付违约金的请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决：一、黄娴与周可立于2010年11月5日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除，周可立于本判决生效之日五日内将位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1148号房屋（即长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-068号商铺）交付给黄娴；二、驳回黄娴的其他诉讼请求。本案受理费减半收取525元，由黄娴负担25元，周可立负担500元。黄娴已预交受理费1050元，本院退回525元；周可立应负担的500元，周可立应在本判决生效之日起五日内迳付给黄娴，本院不再予以收退。上诉人周可立不服原审判决，上诉称，1、原审判决认定周可立没有向黄娴告知转租涉诉门面属于认定事实错误。因为双方的租赁合同第六条约定“周可立可以无条件转让门面给第三方，只是转让之前须告知黄娴”，并没有约定告知需要采取何种形式，口头告知也行，周可立提供的录音证据可以证明其就转租事实告知了黄娴；2、原审判决解除合同属于适用法律错误，有违诚实信用原则。请求二审法院撤销原审判决，改判黄娴与周可立的租赁合同继续履行，并判令黄娴承担本案全部诉讼费用。被上诉人黄娴答辩称，周可立未告知黄娴房屋已经转租，且2014年9月13日出具《承诺书》：“保证未转让给第三方，否则业主将无条件收回门面”，但周可立已将门面转租给了范燕平。请求二审法院予以维持原判。原审第三人范燕平陈述：周可立与范燕平之间是租赁合同关系，是周可立要我在房东来的时候说是他的媳妇，范燕平没有向黄娴交纳过租金，租金一直是向周可立交纳的。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，黄娴与周可立于2010年1月1日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违法法律法规等强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依照约定全面履行自己的义务。依据合同第六条第2款“租赁期间，周可立可以无条件的转让门面给第三方（但转让之前须告知黄娴如没告知黄娴否则黄娴有权收回该门面），并履行本合同约定条款”，本案中，周可立主张其将涉案房屋转租给范燕平时，已将转租情况告知了黄娴，并提交了录音资料予以证明，但周可立于2014年9月13日出具的《承诺书》，承诺自己在出具承诺书之日前未将承租门面转让第三方，该承诺书明确说明周可立并未告知黄娴该门面已经转租的事实。承诺书还载明：如在没有告知业主（黄娴）之前私自转让，一经核实，业主黄娴将无条件收回门面，但周可立与范燕平早就在2013年10月15日就涉诉门面签订了《商铺租赁合同》，故在周可立出具承诺书之前就已经将涉案门面转租给了第三方范燕平，违反双方约定。周可立上诉称“承诺书上的转让是指门面使用权全部转移，而不是转租”，明显与事实和双方合同的约定不符，因为涉诉门面的所有权人事黄娴，周可立作为承租人不可能有权转让门面，双方约定的“转让”其实际意义就是“转租”，故对上诉人周可立的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1050元，由上诉人周可立负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年五月二十二日书 记 员  陈天附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。