徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初8931号原告：李帅帅，男，1990年9月1日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：刘伏洲，江苏禾邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤金旺，江苏禾邦律师事务所律师。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西30米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行，住所地徐州市环城路88号。负责人：季淑文，该行行长。委托诉讼代理人：吴镝，该支行员工。委托诉讼代理人：张琳，该支行员工。原告李帅帅诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称徐州瑞远公司）、第三人中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行（以下简称农业鼓楼支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李帅帅的委托诉讼代理人刘伏洲，被告徐州瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦，被告农业鼓楼支行的委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李帅帅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款686385元及相应利息（自2018年8月3日起以本金206385元，利率日万分之四计算至实际付清之日止。自2018年9月7日起以本金480000元，利率日万分之四计算至本金支付完毕时止)；3、违约金6863.85元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年8月3日订立房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的位于铜山区的商品房，约定价款686385元。原告于2018年8月3日向被告支付了首付款206385元，于2018年9月7日支付了购房款480000元。合同第十一条约定，被告应当在2019年10月31日前向原告交付该商品房。但被告未交付房屋，原告遂提出书面退房通知书。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告徐州瑞远公司辩称：因逾期交房解除合同的解除权在商品房买卖合同补充协议14.1条有明确约定，原告现行使解除权已超过约定的十五天期限，其解除权已经消灭。现涉案房屋已达到法定交房条件，再申请解除没有意义。请求法院依法判决。被告农业鼓楼支行述称：如合同解除，需先偿还我行贷款本息。经审理查明，原告李帅帅（买受人）与被告徐州瑞远公司（出卖人）于2018年8月3日签订编号为TS0071231的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区房屋，建筑面积112.43平方米，总价款686385元。签订合同前买受人已向出卖人支付定金206385元抵作房款，剩余房款480000元向商业银行申请贷款支付。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。2018年9月6日，李帅帅（借款人）与农业鼓楼支行（贷款人）、徐州瑞远公司（担保人）签订个人购房担保借款合同，约定借款金额480000元，用途为购买本案涉案房屋。贷款期限30年，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。本合同贷款利率按实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮15%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。贷款资金支付的借款人交易对象为徐州瑞远公司。贷款的还款方式为等额本息还款法，每期还款日为1日。本合同项下的抵押财产为本案涉案房屋。逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。同日，李帅帅（抵押人）与农业鼓楼支行（抵押权人）签订了徐州市不动产抵押合同，约定为确保上述借款合同的履行，抵押人自愿将涉案房屋的合法房地产抵押给抵押权人，被担保的主债权数额480000元。上述合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，农业鼓楼支行于2018年9月7日将贷款480000元直接汇入徐州瑞远公司账户。瑞远公司于2018年8月2日、2018年10月6日向原告开具金额206385元、480000元的发票，服务名称为“房地产预收款”，备注为“徐州市铜山区大彭镇青年路1号山水文园D15-2-1103室”。涉案房屋办理了不动产抵押预告登记。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为徐州瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。另查明，2020年6月20日，李帅帅提交退房申请并邮寄给被告徐州瑞远公司，载明因开发商交房延期超三个月，符合商品房买卖合同退房条件，提出解除合同申请。徐州瑞远公司于2020年6月24日签收。涉案房屋于2018年5月7日办理了预告登记。自2018年9月7日起至2020年12月1日止，原告按约定偿还贷款本息，截止至庭审之日尚欠贷款本息465531.11元，未出现逾期现象。2020年4月1日至2020年12月1日原告合计偿还贷款本金4122.27元。原告同意将瑞远公司退回的购房款优先偿还第三人的贷款。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、增值税发票、个人购房担保借款合同、徐州市房地产抵押合同、退房申请、转退款处理确认书，浦发银行徐州分行提交的不动产登记证明、还款明细、贷款发放明细等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，原告有权按照合同第十二条的约定解除合同。瑞远公司抗辩按照涉案商品房买卖合同补充协议14.1条约定，原告应于约定期限届满之日起十五日内向瑞远公司发出解除合同的书面通知，现原告行使解除权已超过约定期限，解除权已经消灭。对此，本院认为，瑞远公司提供的该补充协议关于行使合同解除权的期限损害了购房人的权益，没有法律依据，故对该条款应认定为格式条款，且原告已于2020年3月30日提交了退房申请，明确表示要求解除买卖合同，故涉案商品房买卖合同已于2020年6月24日解除。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与瑞远公司的商品房买卖合同已解除，原告要求解除其与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同，于法有据。三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，涉案房款合计543048元，其中380000元系原告向浦发银行徐州分行贷款，由浦发银行徐州分行受托直接支付给瑞远公司，截至2020年12月28日，原告已累计还贷31期，已经支付贷款本金13496.59元，未出现逾期情况，尚欠贷款本金366503.41元，不欠付利息。原告与瑞远公司签订的商品房买卖合同及原告与浦发银行徐州分行签订的个人购房担保借款合同解除后，瑞远公司应向原告返还购房首付款163048元及原告已偿还给浦发银行徐州分行的贷款本金，并按合同约定向原告支付利息。涉案商品房买卖合同约定瑞远公司应自原告付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，并按照全部房价款的1%支付违约金，该约定足以弥补原告支付贷款利率的损失。同时瑞远公司应将农业鼓楼支行发放至其账户的贷款中原告尚未偿还的部分返还给农业鼓楼支行。农业鼓楼支行在贷款结清后，应及时协助办理撤销抵押预告登记手续。因本案判决的生效日期尚未确定，故确定原告已还贷款的数额和尚欠农业鼓楼支行贷款的数额以判决生效之日农业鼓楼支行保存的原告还款记录为准。原告应当按照其和农业鼓楼支行之间担保借款合同的约定按月偿还贷款本息直至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李帅帅与被告徐州瑞远房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2020年6月24日解除；二、解除原告李帅帅与第三人中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行及被告徐州瑞远房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李帅帅房屋预付款206385元；四、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还李帅帅实际已偿还的银行贷款本金（以中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行保留的李帅帅还款记录为计算依据）；五、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李帅帅利息（计算方式如下：以206385元为基数，自2018年8月3日起至债务实际付清之日止，以480000元为基数，自2018年9月7日起至债务实际付清之日止，均按照日万分之四计算）；六、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行给付上述《个人购房担保借款合同》项下剩余未偿还的贷款本金（以中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行保留的李帅帅还款记录为计算依据）七、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李帅帅违约金6863.85元；八、驳回原告李帅帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1533元，由被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  张 翼人民陪审员  刘存银人民陪审员  杜秀丽二〇二一年三月二十日书 记 员  荣晨君