呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2387号上诉人（原审被告）：李三小，农民，住呼和浩特市和林格尔县。上诉人（原审被告）：李迎春，农民，住呼和浩特市和林格尔县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘文斌，内蒙古卓然律师事务所律师。上诉人（原审原告）：呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司。法定代表人：董成根，该公司总经理。委托诉讼代理人：史强，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和林格尔县盛乐经济园区第二农场。法定代表人：李喜宽，该农场村委会主任。被上诉人（原审被告）：李喜宽，农民，住呼和浩特市和林格尔县。被上诉人（原审被告）：董永新，农民，住呼和浩特市和林格尔县。上诉人李三小、李迎春、上诉人呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司（以下简称天艺公司）与被上诉人和林格尔县盛乐经济园区第二农场（以下简称盛乐第二农场）、李喜宽、董永新房屋买卖合同纠纷一案，不服和林格尔县人民法院(2017)内0123民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李三小、李迎春的委托诉讼代理人刘文斌，上诉人天艺公司的委托诉讼代理人史强，被上诉人董永新到庭参加诉讼，盛乐第二农场、李喜宽经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李三小、李迎春上诉请求：撤销一审判决第一项,改判驳回天艺公司的诉讼请求或者由盛乐第二农场及李喜宽承担返还购房款的连带责任。事实和理由：一、本案协议无效的过错方是盛乐第二农场、李喜宽及天艺公司。本案李喜宽明知案涉房屋及土地的权利人为李利春，并非李三小和李迎春，仍以担保人的身份在协议中签字。天艺公司和李喜宽明知其开发征用土地性质及相关法律规定，仍与李三小和李迎春签订案涉协议，天艺公司、盛乐第二农场及李喜宽明显互相串通恶意侵害他人利益，应当承担过错责任。二、一审判决认定事实不清。在返还购房款的问题上，本案依据民事诉讼"谁主张，谁举证"的原则，应当由天艺公司举证证明李三小、李迎春是否实际收到12万元购房款。天艺公司未能出示收条原件，李三小、李迎春对收条复印件不予认可。且李三小未收到天艺公司12万元购房款，其与李喜宽之间有过的其他收款事宜与本案无关。天艺公司不能证明其向李三小和李迎春支付过12万元购房款。因此，一审法院判决由李三小和李迎春连带返还天艺公司12万元购房款缺乏事实及法律依据。天艺公司辩称，李三小和李迎春的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审庭审中，李三小和李迎春均认可收到12万元购房款的事实，因此其上诉请求不能成立。董永新辩称，确实在天艺公司与李三小、李迎春签订的协议书上签过字，但时间长了不记得签字的原因。盛乐第二农场未作答辩。李喜宽未作答辩。天艺公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、天艺公司与李三小、李迎春签订的《协议书》，其性质是房屋拆迁补偿协议，意在改善该村民的居住条件，且协议得到了房屋所在地村委会（四铺村）的认可，同时天艺公司的征地手续正在办理中，因此，一审法院认定涉案协议为无效合同欠妥。二、合同中有关违约责任的约定，应属独立的解决争议条款，不因该协议无效而无效。因此，一审法院驳回天艺公司请求李三小和李迎春承担违约责任的诉请，是错误的。案涉协议无效的后果，除返还购房款外，"有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失"。涉案房院非李三小、李迎春所有，其明知集体土地上的房院不允许买卖的法律规定而签订《协议书》，因此涉案协议无效的过错方应为李三小、李迎春。李三小和李迎春收取天艺公司向其支付的购房款12万元超过6年，期间既不履行协议又不退购房款，明显违反诚实守信原则，给天艺公司造成巨大经济损失，作为无效合同的过错方，在李三小和李迎春返还12万元购房款的同时，对其给天艺公司造成的损失应予赔偿。天艺公司诉请的12万元违约金，其实质为经济损失的赔偿金，一审法院在不支持违约金的情形下，应向天艺公司释明并询问是否主张损失赔偿。三、一审法院以"李喜宽、董永新及盛乐第二农场并未收取购房款，不应承担连带返还购房款的责任"，而否定李喜宽、董永新及盛乐第二农场的连带返还购房款责任属适用法律错误。李喜宽、董永新及盛乐第二农场在《协议书》的担保人一栏签字，依法应承担保证责任，即对购房款的返还及赔偿损失应负连带责任。李三小、李迎春辩称，关于案涉土地的权属问题。李三小、李迎春向一审法院出示了1999年建设用地使用权证，上面载明的内容是所有权人是李利春，该土地权属是没有问题的。李利春在协议签订后未提出任何异议，是因为他一直不知情，所以一直未提出异议。关于天艺公司认为案涉协议应属房屋拆迁补偿协议的问题。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，案由的来源是天艺公司的起诉，天艺公司起诉所依据的就是房屋买卖合同关系，又以拆迁补偿协议为由提起上诉显然不能成立。从合同内容可以看出是买卖农村房屋的协议，没有任何的拆迁补偿方面的内容。关于购房款的问题，一审庭审中李三小出庭参加了诉讼，李迎春未参加，所以说李迎春在一审承认收过12万，这是没有事实依据的，而李三小因为年龄比较大，陈述不太明确，开庭后他对法官做了补充，他记忆中签协议的过程村委会的负责人都参与了，后来钱应该给了李喜宽，李三小庭后表示未收到过钱，所以我们提起了上诉。董永新辩称，不发表意见。盛乐第二农场未作答辩。李喜宽未作答辩。天艺公司向一审法院起诉请求：1、解除协议书；2、五原审被告连带返还天艺公司购房款12万元并支付违约金12万元。一审法院认定事实如下：2011年10月11日，天艺公司和林项目部与李三小、李迎春签订《协议书》，约定李三小、李迎春将和林盛乐园区四铺村院落（协议书中注明李利春土地本），四至为东至路，西至李大春，南至路，北至广电局南墙，其中房屋共计14间，以现金12万元出售给天艺公司，后期天艺公司再交付给李三小、李迎春83平方米房屋一套，并约定"若乙方（李三小、李迎春）反悔，加倍赔偿甲方（天艺房地产公司）损失，并由四铺村委会对此承担担保责任"，该协议书加盖"呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司和林项目部"章，乙方有李三小、李迎春签名按手印，李喜宽、董永永在担保人四铺村委会负责人栏签名。协议书签订后，李三小收取天艺公司购房款120000元，但未向天艺公司交付房屋及院落。案外人李利春于1999年12月取得本案所涉院落土地的《集体土地建设用地使用证》。一审法院认为，本案所涉院落及房屋坐落的土地为集体所有。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设"，天艺公司作为房地产开发企业与李三小、李迎春签订《协议书》买卖集体土地上的院落及房屋用于房地产项目建设，该协议书因违反法律的强制性规定而无效，合同中关于违约责任的约定也无效。李三小、李迎春主张诉讼时效期间届满的辩称意见，一审法院不予采信，李三小、李迎春应当向天艺返还购房款120000元。李喜宽、董永新及盛乐第二农场并未收取购房款，不应承担连带返还购房款的责任。综上所述，对天艺公司要求解除协议书的诉讼请求，一审法院不予支持；对天艺公司要求李三小、李迎春连带返还购房款120000元的诉讼请求，一审法院予以支持；对天艺公司要求盛乐第二农场、李喜宽、董永新承担连带返还购房款的责任的诉讼请求，一审法院不予支持；对天艺公司要求五一审被告连带支付违约金120000元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：一、李三小、李迎春于本判决生效后十日内连带返还呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司购房款120000元；二、驳回呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。二审中，天艺公司围绕争议焦点提交了一组新的证据。天艺公司提交的新证据为《合伙投资建设新农村项目协议书》，拟证明：天艺公司和林项目部与盛乐第二农场签订合伙投资建设新农村项目协议书，约定四铺村提供土地，天艺公司出资，双方合作建房，四铺村提供的土地包括了案涉房院。李三小、李迎春发表质证意见认为，因天艺公司未提交该证据的原件，真实性无法核实，对该证据不发表质证意见，且该证据不属于新证据的范畴，不应采信。董永新发表质证意见认为，因其未在该协议上签字，对该协议所证事实不了解，故对该证据不发表质证意见。天艺公司仅凭其提交的《合伙投资建设新农村项目协议书》，不能证明该《合伙投资建设新农村项目协议书》与本案具有关联性，故对该组证据所证事实本院不予确认，对该组证据本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：天艺公司请求解除与李三小、李迎春之间的《协议书》并由李三小、李迎春及盛乐第二农场、李喜宽、董永新承担返还购房款12万元和赔偿违约金12万元的连带责任是否有事实和法律依据。根据我国现行法律和政策规定，农村住房不得向本集体经济组织成员以外的人转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项"有下列情形之一的，合同无效：......（五）违法法律、行政法规的强制性规定"以及第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"的规定，本案中，天艺公司和林项目部与李三小、李迎春签订《协议书》，约定李三小、李迎春将李利春所有的的位××区的院落、房屋共计14间出售给天艺公司，天艺公司向李三小、李迎春支付现金12万元并向李三小、李迎春交付83平方米房屋一套。该协议因违反法律的强制性规定，属无效合同。因合同无效，双方因该协议书所取得的财产应当予以返还。该协议书签订后，天艺公司向李三小支付的购房款12万元，李三小、李迎春虽抗辩称其未收到该笔款项，且不认可天艺公司出示的收条上的签名，但未能提交相反的证据反驳该收条所证明的事实，也未申请对收条上的笔迹进行鉴定，同时李三小在一审中陈述认可收到12万元购房款的事实，因此李三小应当向天艺公司返还购房款12万元。因李三小、李迎春并未向天艺公司交付房屋及院落，天艺公司也未向李三小、李迎春交付协议书约定房屋，故对此双方均无需返还。关于李三小、李迎春是否应当向天艺公司支付违约金的问题。因主合同无效，故双方协议书中约定的违约责任承担一并无效，天艺公司请求李三小、李迎春向其支付违约金12万元的请求不能成立。天艺公司上诉理由所称，因一审法院在不支持违约金的情形下，应向天艺公司释明并询问是否主张损失赔偿的问题，当事人提出诉讼主张属其对自身权利的处分，其诉请如何确定并非人民法院释明的范围，其诉请是否能成立也应经过审理才能最终确定的本案中，天艺公司并未提出由李三小、李迎春向其赔偿损失的诉讼请求，因此，天艺公司请求李三小、李迎春向其赔偿损失的上诉理由不能成立。关于盛乐第二农场、李喜宽及董永新是否应当对李三小、李迎春返还购房款向天艺公司承担连带担保责任的问题。因主合同无效而导致担保条款无效的，担保人不承担民事责任。因此虽天艺公司与李三小、李迎春在《协议书》中约定由四铺村委会对该协议书承担担保责任，且由李喜宽、董永永在担保人四铺村委会负责人栏签名，但天艺公司与李三小、李迎春之间的《协议书》因违反法律的强制性规定而无效，因此盛乐第二农场不应对该协议的无效承担担保责任，其负责人李喜宽、董永新更无须承担担保责任。本案中，虽天艺公司的诉讼请求之一解除与李三小、李迎春之间的《协议书》是基于该协议有效的前提，而一审判决将该协议认定为无效合同，但合同解除的后果为已经履行的恢复原状，合同无效的后果为相互返回，一审判决结果与天艺公司请求解除合同的后果无二，且一审判决对案涉协议效力的认定并无不妥，双方当事人也均未就一审判决对该协议效力的认定提出上诉，因此对一审判决结果本院不予变更。综上所述，李三小、李迎春的上诉请求不能成立，应予驳回；呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司预交二审案件受理费的5000元，由呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司负担；李三小、李迎春预交二审案件受理费的2700元，由李三小、李迎春负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一八年十二月三日书记员 蔡曦琛