上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初87239号原告(反诉被告)：上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店，住所地上海市浦东新区东建二路XXX号。负责人：郑珏，经理。委托诉讼代理人：王悦，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳芳，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海炫多餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱小霞，总经理。委托诉讼代理人：苗彬，上海凯曼律师事务所律师。原告上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店(以下简称新雅二分店)诉被告上海炫多餐饮管理有限公司(以下简称炫多公司)以及反诉原告炫多公司诉反诉被告新雅二分店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新雅二分店的委托诉讼代理人王悦、李佳芳，被告(反诉原告)炫多公司的法定代表人朱小霞、委托诉讼代理人苗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新雅二分店向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间的《商铺租赁协议》于起诉之日终止，被告于判决生效之日向原告移交涉案商铺，并向原告按租金标准支付使用费；2、被告支付原告2017年5月至8月的租金人民币(币种下同)120,000元；3、被告支付2017年3月至2018年3月的电费20,044.28元；4、被告承担违约金90,000元，且没收保证金90,000元。事实和理由：2015年12月2日，原、被告签订《商铺租赁协议》，原告将上海市浦东新区1535号商铺出租给被告使用，期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日。按约定，被告应于2017年5月5日前支付2017年5月至10月的租金，但经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。根据协议第五条，被告拖欠租金一个月以上，原告有权终止合同，故原告诉如所请。被告炫多公司辩称：被告经营连锁品牌加盟业务，承租房屋部分用于开设餐饮品牌形象店，部分用于品牌推广、培训、接待。经营餐饮的前提是取得餐饮许可证，但原告拒不注销房屋内原有证照，而是让被告使用原有证照。合同期间，原告的餐饮许可证过期，导致被告损失。目前房屋仍由被告使用，被告没有违约行为，系原告违约，不同意终止合同、支付租金等诉讼请求。同意支付电费，但要求原告先开具电费发票。承担违约金和没收保证金属于重复主张，而且违约金过高，请求调整。反诉原告炫多公司向本院提出诉讼请求：1、解除《商铺租赁协议》；2、反诉被告退还反诉原告2016年5月1日至2017年4月30日的租金36万元；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失572,170元；4、反诉被告赔偿反诉原告经营损失75.60万元；5、反诉被告支付反诉原告违约金9万元；6、反诉被告承担反诉原告搬迁过渡费12万元；7、反诉被告返还保证金87,500元；8、反诉被告赔偿反诉原告停电损失32,500元。事实和理由：反诉被告自2011年3月起将案涉房屋出租给反诉原告法定代表人朱小霞名下的上海紫草贸易有限公司(以下简称紫草公司)，经营品牌餐饮形象店及招商办公。2013年3月，由反诉原告与反诉被告续约，2015年12月双方再次续约。因一个经营场所只能注册一个经营证照，故反诉原告曾要求反诉被告将经营证照过户给反诉原告，或者注销原证照后由反诉原告自行注册，但反诉被告不同意过户或注销证照，仅同意让反诉原告延用反诉被告原有证照。2014年10月，相关部门检查时发现原有的餐饮服务许可证已于2014年8月过期，反诉原告只能暂停营业，等待反诉被告办理新的餐饮服务许可证，但直至2015年12月双方续签协议，反诉被告仍未办出新的餐饮服务许可证。2015年12月，反诉被告原负责人陈耀良告知，案涉房屋只能办理小吃类餐饮证照。为配合反诉被告办证，2016年4月开始反诉原告开始筹款准备改动装修。2016年12月反诉原告将设计图纸交反诉被告审核，但经反诉原告多次交涉，反诉被告未办理完成餐饮许可证。反诉原告认为，反诉被告承诺办理餐饮许可证，为反诉原告提供正常的餐饮经营条件，但至今未能办理，造成反诉原告超期停业，故提起反诉。另外，2018年4月10日房屋内电表被销户，开始停电，故增加相应的反诉请求。反诉被告新雅二分店辩称：同意解除合同，不同意其他反诉请求。事实和理由：一、反诉被告没有义务为反诉原告办理餐饮许可证。双方建立租赁关系时是单纯的租赁关系，反诉原告经营品牌培训推广，并不需要餐饮许可证。2016年底，反诉原告打算调整经营策略，将租赁房屋后方仍用于品牌推广，前方另设场地对外经营小吃。反诉原告向反诉被告负责人提出办理餐饮许可证是在其改变经营策略私自装修的两个月之后，而且反诉原告与反诉被告相关人员之间属于个人的磋商，没有经过双方书面确认，不能达到变更合同的目的，以上足以说明所谓办理餐饮许可证是反诉原告强加给反诉被告的义务。二、不同意赔偿或补偿反诉原告的装修费用。反诉原告私自于2016年10月装修，至2016年12月才以需要办证为由私下告知反诉被告的负责人，根本未与反诉被告协商，因此装修并未经过反诉被告同意。反诉被告无法经营反诉原告的经营项目，现有装修不但反诉被告无法再利用，而且影响后续房屋使用。有关装修价值的鉴定范围、鉴定依据、折旧方式，均存在错误。三、反诉原告主张的巨额损失缺乏事实和法律依据。四、在反诉原告违约的情况下，反诉被告采取停电措施是催告对方履约的自力救济行为，停电后反诉原告不但存在私拉电线的行为，还擅自闯入反诉被告经营场所，影响正常办公秩序。不同意承担停电损失。本院经审理认定事实如下：2013年3月9日，新雅二分店(甲方)与炫多公司(乙方)签订《商铺租赁协议》，约定甲方将上海市浦东南路XXX号近252平方米的经营场地租借给乙方经营，乙方承诺不使用新雅品牌和字号，租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日，保证金为87,500元。2015年12月2日，双方续签《商铺租赁协议》，约定租期自2016年5月1日至2019年4月30日。年租金为36万元，租金以付六押三的办法支付，签定协议的同时支付六个月租金及保证金90,000元，以后每六个月结算一次，乙方在当月5日前支付后六个月的租金。乙方如有装修改建等改动行为，必先征得甲方同意后方可进行。乙方有下列情形之一的，甲方有权无条件终止合同，并没收乙方协议保证金：……3，乙方不遵守先付后用原则，拖欠甲方租金一个月以上的。协议另约定，双方应严格遵守合同中的条款，任何一方不得违约，否则另一方有权追索违约一方给对方造成的经济损失，除因不可抗力的因素本协议可自动终止外，违约方应支付对方违约赔偿金90,000元。本协议期满后，商铺内一切固定装修乙方将不再拆除，免费提供给甲方继续使用。乙方支付甲方协议保证金为87,500元，保证金不计利息，本合同终止时，如无违约等情况发某，则甲方在七日内向乙方返还保证金。经双方确认，炫多公司已向新雅二公司支付保证金87,500元及至2017年4月底的租金。双方还确认，在炫多公司承租该房屋前，先由炫多公司的关联公司紫草公司于2010年(或2011年)承租该房屋。另查，2016年10月起炫多公司对涉案房屋重新装修。2016年12月，炫多公司的法定代表人朱小霞多次发微信给新雅二分店原负责人陈耀良，告知装修进展，并询问餐饮服务许可证办理情况；陈耀良在2016年12月12日回复“第一步是办物业租约，第二步再办营业执照续期”。2017年2月，朱小霞微信告知陈耀良已经装修完毕，再次询问餐饮许可证的办理进展；陈耀良回复其已经退居二线，要求朱小霞问郑副总等人。2017年3月15日，朱小霞发短信给新雅二分店负责人郑珏，询问卫生许可证办理进展；郑珏回复新雅办公室李主任会联系朱小霞。此后，朱小霞又多次与陈耀良、郑珏联系有关餐饮许可证办理事宜。2017年8月，炫多公司数次向新雅二分店寄送函件，反映店面证照等问题，要求新雅二公司落实推进证照办理工作，如新雅二公司不解决证照问题，造成炫多公司重大损失，则要求新雅二分店退还停业期间的租金同时赔偿损失。2017年8月21日，新雅二分店委托律师向炫多公司寄送律师函，要求炫多公司在三日内支付拖欠的租金及电费、电话费。新雅二分店沪餐证字XXXXXXXXXXXXXXXX号餐饮服务许可证的类别为小型饭店(含熟食卤味)，有效期限为2011年8月19日至2014年8月18日。炫多公司在本案审理中向法庭提交了由新雅二分店加盖公章的该许可证复印件，并主张新雅二分店将该许可证提供给其使用。新雅二分店则曾表示向炫多公司提供该复印件仅是为了证明出租房屋的合法性，而不是提供给其使用。双方均未举证证明新雅二分店将该复印件提供给炫多公司的具体时间。另查，炫多公司成立于2011年6月，注册地址位于浦东新区秦家港路XXX号XXX幢XXX室，经营范围包括：餐饮企业管理(不得从事食品生产)，餐饮技术服务、技术转让，投资管理，企业营销策划、企业形象设计……(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。“炫多”商标的注册人为紫草公司。2018年4月10日，新雅二分店申请案涉房屋内电表销户。系争房屋2016年5月至2018年3月电费账单总金额为20,044.28元。经炫多公司申请，本院委托上海同济工程咨询有限公司对炫多公司的装修价值进行了鉴定，鉴定结论为炫多公司的装修造价为500,236元，争议部分(不锈钢水槽、不锈钢操作台、吊柜)7,934元。新雅二分店不认可鉴定结论，主要理由为：1、鉴定所依据的施工合同等真实性无法认可，2、应对现场装修残值进行鉴定，而不是对炫多公司投入的造价进行鉴定，要求按合同期限3年进行折旧，3、争议部分属可移动物品。炫多公司认可鉴定结论，同时表示：1、争议部分是定制产品，无法二次使用，应计入装修价值，2、鉴定范围不包括设计费，另行主张。鉴定单位当庭表示：1、本次鉴定根据现场实测及相应的市场信息价作出最终结论，未依据炫多公司单方提供的合同等资料；2、根据装修的一般情况，炫多公司提出的准备使用装修6年的说法是合理的，建议自2017年2月起按照6年进行折旧；3、争议部分确实是非标产品，具体由法院裁决；4、设计费属二类费用，以实际发某为准，不需要鉴定。另外，炫多公司提供了2016年8月9日其与上海沪颐建筑装饰有限公司签订的《上海市住宅室内设计委托合同》(设计费28,000元)、沪颐公司开具的发票(金额14,000元)，以及2016年9月30日其与杭州蓝图文化艺术策划有限公司签订的《“炫多”VISI单店设计服务协议》(服务费用50,000元)、蓝图公司出具的收款证明(2016年9月30日10,000元、2016年10月10日40,000元)、银行收付款入账通知(2010年10月10日40,000元)，并主张设计费总计64,000元。新雅二分店对上述证据均不予认可。2018年1月17日庭审中，双方确认《商铺租赁协议》于新雅二分店本诉起诉状副本送达炫多公司之日(2017年11月20日)解除。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。现双方确认《商铺租赁协议》于2017年11月20日解除，本院可予照准。本案的主要争议在于合同解除的责任。炫多公司主张协议签订后新雅二分店不同意炫多公司自行办理相关证照，而提供原有证照给炫多公司使用，在原有餐饮许可证过期后又未能提供新的证照，导致炫多公司无法经营餐饮，构成违约，炫多公司有权拒付租金；新雅二分店主张，双方合同并未约定由新雅二分店提供餐饮许可证，而且炫多公司原来并不从事餐饮经营，而是在2015年底改变经营策略，才提出需要餐饮许可证，因此新雅二分店并无提供餐饮许可证的义务，炫多公司逾期未支付租金，新雅二分店有权解除合同。本院根据查明的事实，认为：原、被告之间无论是2013年的《商铺租赁协议》还是2015年续签的《商铺租赁协议》，并未约定炫多公司租赁房屋用于经营餐饮，更未对餐饮许可证做出过约定。目前也没有证据证明炫多公司在协议签订后曾经要求自行办理证照遭新雅二分店拒绝。虽然新雅二分店曾将加盖公章的餐饮许可证复印件提供给炫多公司，但仅凭该节事实尚不足以说明新雅二分店负有向炫多公司提供证照的义务。而且，该餐饮许可证早已于2014年8月过期，至2016年底炫多公司重新装修前，长达两年多的时间内，炫多公司正常使用租赁物，并未就餐饮许可证问题向新雅二分店提出过任何异议，甚至在2015年12月续签合同时也未提及该问题，足以说明当时炫多公司自身对餐饮许可证也并不在意。以上，可以认定在2016年底之前新雅二分店并不存在违约行为。2016年底，炫多公司重新装修，并向新雅二分店相关人员提出办理餐饮许可证，从新雅二分店相关人员的回复看，可以认定当时新雅二分店也同意办理餐饮许可证并提供给炫多公司使用。后因未能办理餐饮许可证双方产生纠纷，并导致合同解除。对此，本院认为，企业开展经营前应取得相应的证照，作为承租人的炫多公司应该在签订合同时即根据自身的经营需要，与出租人协商确定相关事宜，并在合同中加以明确。在双方合同中并未明确约定的情况下，炫多公司将未能取得经营证照的责任归责于对方，显然没有事实和法律依据。同时，借用或出借证照并不合法，新雅二分店在合同履行过程中同意办理证照后提供给炫多公司使用，也存在过错。综合上述分析，对合同不能继续履行提前解除，炫多公司应负主要责任，新雅二分店亦有一定责任。合同解除，承租人应将租赁物返还出租人，新雅二分店相应请求应予支持。炫多公司实际占有使用房屋，应向新雅二分店支付至合同解除之日的租金及合同解除后至实际返还租赁物之日的使用费，使用费的标准参照租金标准计算，但考虑到2018年4月10日起系争房屋内已经停电，故自该日起酌减使用费。炫多公司同意支付新雅二分店主张的电费，但要求新雅二分店先开具发票。支付电费是炫多公司的合同主要义务，开具发票并不构成合理的抗辩理由，新雅二分店该请求本院予以支持。合同履行期间炫多公司占有使用房屋，应承担相应租金。没有证据表明炫多公司完成重新装修前房屋使用受到任何影响。而且，如前所述，炫多公司不能将自身未取得经营证照归责于对方。因此，炫多公司要求新雅二分店返还2016年5月至2017年4月期间租金的请求，予以驳回。炫多公司主张装修损失。2016年底双方之间的信息往来可以看出，新雅二分店明知并同意炫多公司进行装修，故新雅二分店主张炫多公司未经其同意进行装修不予采信。双方对合同解除均有责任，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。鉴定单位经本院委托对炫多公司的装修投入进行了鉴定，鉴定程序合法，结果客观，本院予以采纳。其中争议部分确属定制的非标产品，移动之后效用将大幅减损，故一并纳入计算范围。对于炫多公司主张的设计费，由于原告提供的证据均系与案外人发某，新雅二分店不予确认，本院亦难以核实；而且即便真实，从内容看大部分设计内容与“炫多”品牌相关，不宜认定为剩余租期内装饰装修残值损失的范围。关于新雅二分店提出的折旧问题，本院认为承租人进行装修，不仅需要考虑房屋用途和需要，还应考虑租期长短，并根据租赁期限进行适当装修。现炫多公司主张其准备使用装修6年显然没有依据，本院根据装修时间并结合双方租赁期限、合同解除时间等因素，酌定剩余租期内装饰装修残值损失的数额。综上，本院以鉴定结论为依据，并合理分摊确定残值损失，根据双方的责任大小，酌定新雅二分店应赔偿炫多公司装修损失的数额。炫多公司对合同解除承担主要责任，而且其主张的经营损失、搬迁损失没有有效的证据可以证明，本院不予支持。由于停电发某于合同解除之后，炫多公司占有房屋已经没有依据，故其主张停电期间的损失，也不予支持。因双方对合同解除均有责任，故新雅二分店诉请的没收保证金、炫多公司支付违约金9万元，以及炫多公司诉请的新雅二分店支付违约金，均不予支持。保证金87,500元由新雅二分店返还炫多公司。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店与被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司2015年12月2日签订的《商铺租赁协议》于2017年11月20日解除；二、被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区浦东南路XXX号房屋返还原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店；三、被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店自2017年5月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金或使用费(2017年5月1日至2018年4月9日按每月3万元的标准计算，2018年4月10日至实际返还房屋之日按每月2万元的标准计算)；四、被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店电费20,044.28元；五、原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店应于本判决生效之日起十五日内赔偿被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司装修残值损失101,634元；六、原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店应于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司保证金87,500元；七、驳回原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司其余反诉请求。本诉案件受理费6,188.34元，保全费2,150元，反诉案件受理费11,536元(已减半收取)，合计19,874.34元，由原告(反诉被告)上海杏花楼(集团)股份有限公司新雅二分店负担6,195.34元，被告(反诉原告)上海炫多餐饮管理有限公司负担13,679元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  田有娣人民陪审员  王开会二〇一八年七月二日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。