上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初22115号原告(反诉被告)：上海亚舟酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡海斌，执行董事。委托诉讼代理人：洪瑜，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪玲，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：曾玲，董事长。被告(反诉原告)：曾玲，女，1975年5月1日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。上述两被告共同委托诉讼代理人：熊伟，上海市信本律师事务所律师。原告上海亚舟酒店管理有限公司诉被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法组成合议庭，审理中，被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司提起反诉，本院依法合并审理，于2019年5月22日、2019年12月16日、2020年4月22日、2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海亚舟酒店管理有限公司的委托诉讼代理人洪瑜、张洪玲，被告(反诉原告)外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司、曾玲的共同委托诉讼代理人熊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海亚舟酒店管理有限公司诉称：2012年6月原告与被告曾玲签订《合作经营合同》，由原告将其承租的本市中山东二路XXX弄XXX号XXX幢房屋及本市延安东路XXX号房屋与被告曾玲合作经营，合作期自2012年6月1日起至2019年1月31日止，合同对收益款标准及支某方式、违约责任等事项均作了约定。合同履行过程中，因双方产生纷争而提起仲裁，仲裁期间，双方于2015年9月14日达成和解协议，对2015年8月31日前被告曾玲拖欠的收益款金额及应付时间等事项达成协议。但之后，被告曾玲未全面履行和解协议。2016年2月18日，根据《合作经营合同》和《和解协议》的相关约定，原告与被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定的租期、租金标准、违约责任等事项与《合作经营合同》一致，实际系承租主体变更。租赁合同履行期间，被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司未全面履行支某租金义务，故原告于2018年7月提起诉讼要求提前解除合同返还房屋并结清拖欠的各项费用和偿付违约金。因诉讼期间，合同约定的租赁期届满，被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司继续占用场地，原告遂变更诉讼请求并在法院主持下收回场地。现诉请要求：1、判令被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司、曾玲支某拖欠的2016年2月1日前收益款人民币1,516,321元和判令被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司支某拖欠的自2016年2月1日起至2019年1月31日止的租金人民币2,286,618.42元以及以上述两项欠费总和为基数的滞纳金(自2018年7月13日起至实际支某之日止，其中2018年7月13日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计);2、判令被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司偿付逾期付款违约金人民币2,051,827元(当期6个月租金)；3、判令被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司赔偿2019年2月1日至2019年7月23日房屋租金及房屋占用费人民币394,096.58元；4、判令被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司支某2019年2－7月水电费人民币58,384.28元；5、判令被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司支某2019年2－7月保安费人民币220,379元；6、判令被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司赔偿财产损失人民币800,000元；7、判令诉讼费由被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司、曾玲负担。被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司辩称：根据《合作经营合同》、《和解协议》以及《合作经营合同》的约定，其系根据原告开某的发票付款，其确实尚欠原告部分租金，但原告有大于其所欠租金金额的发票未按约开某，故其在原告未开某发票情形下，欠付租金不构成违约，无需承担违约责任，故在原告开某相应发票后，其同意支某欠付的租金，同时其对原告主张的欠付租金金额也持有异议；此外，在合同期届满后，原告阻止其搬离物品，故对之后所造成损失，应由其自行承担责任；对于原告主张的损失赔偿也缺乏依据，故不同意原告主张的诉讼请求。被告曾玲辩称：根据其与原告上海亚舟酒店管理有限公司签订的《合作经营合同》以及《和解协议》的相关约定，原告同意在其设立自己参股或控制的公司后，合同的签约主体变更为公司。根据该约定在成立其为法定代表人的公司(即被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司)后，原告与被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中承租人的权利义务均覆盖了《合作经营合同》中其的权利义务，原告再要求其共同承担合作经营期间的义务，缺乏依据，故不同意原告要求其共同承担责任的诉讼请求。反诉原告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司、曾玲诉称：租赁期届满后，其按照合同约定搬离可移动物品，但遭反诉被告阻扰。诉讼期间，在法院主持下，其搬离了大部分可移动物品，但有部分因来不及搬离的物品被反诉被告扣留，故要求反诉被告返还被扣物品或支某折价款人民币310,000元，此外，因反诉被告未按约开某承租期间的租金和水电煤费用的发票，故要求反诉被告补开租金人民币5,800,685.99元的发票和水电费人民币1,606,489元的发票。反诉被告上海亚舟酒店管理有限公司辩称：反诉原告在承租房屋内的物品，诉讼期间在法院主持下，已由反诉原告全部搬离，不存在未搬离被扣留的情形；对于租金发票确有未开某的情形，但对反诉原告主张少开的金额有异议，经核对其同意对确认少开的部分金额发票予以补开，对于水电煤费用的发票，因反诉原告未向其交付出租方开某的水电煤发票，故不存在其再开某发票给反诉原告的情形，综上，对反诉原告要求返还被扣物品或支某折价款和补开水电煤费用发票的反诉诉讼请求，不予同意；对确实少开的租金发票同意补开。原告(反诉被告)上海亚舟酒店管理有限公司提供的证据如下：1、《合作经营合同》，证明原告与被告曾玲签订《合作经营合同》，对合同事项作出明确约定，原告不参与经营，但享有收益，双方实为房屋租赁关系；2、《和解协议》，证明由于被告曾玲未按约履行合同，原告提起仲裁，在此期间，双方达成和解协议；3、《房屋租赁合同》，证明根据约定，在被告曾玲成立外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司后，原告与被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，对房屋租赁的权利义务作出约定；4、交接表、设备清单、公司股东信息，证明在签订《房屋租赁合同》时，双方对财物办理了交接手续；5、收益明细表、租金明细表、对帐单，证明被告支某收益金和租金的具体明细，用以证明被告尚欠的费用；6、发票统计表、发票，证明原告已开某的发票情况；7、报警回单、照片、设施、设备的合同、报价单、发票等资料，证明被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司故意破坏房屋内设施、设备，造成原告重大经济损失，设施、设备的合同、报价单、发票等资料作为原告主张损失赔偿的依据；8租赁合同期满收房告知函及邮寄凭证、告知函，证明合同期届满后，原告发函通知被告要求其履行交房义务；9、民事调解书、房租、物业费发票，证明由于被告未按约腾退房屋，逾期办理交房手续，导致原告向出租方多支出的房屋占用费；10、水电费发票，证明由于被告未按约腾退房屋，导致原告向出租方多支出的水电费；11、安保劳务协议书、收条，证明由于被告未按约腾退房屋，导致原告多支出的安保费用；12、发票统计表及发票，证明经结算被告在2015年7－9月共支某原告租金人民币280万元(含税)，该款已将2015年6月前合作经营款结清，其中原告已开某人民币658,914元发票；13、出租方提供的情况说明、水电费发票和签收单，证明租赁期间的水电费发票，出租方开某后交与被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司；14、生效判决书，15、参保信息，证明签收水电费发票的人系被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司的工作人员。被告(反诉原告)外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司、曾玲对原告(反诉被告)上海亚舟酒店管理有限公司提供的证据1真实性无异议，但合同约定原告先开票，被告再付款，故开票不是附随义务，原告未按约开某发票已构成违约，故被告在未收到发票前提下未付款不属违约；此外还约定原告同意在被告曾玲设立自己参股或控制的公司后，合同的签约主体变更为公司，现被告曾玲已设立其为法定代表人的公司并与原告签订《房屋租赁合同》，故原告再要求被告曾玲承担责任缺乏依据；对证据2真实性无异议，协议约定被告未收到发票前不承担逾期付款违约责任，现被告未收到原告的足额发票，原告已构成违约；对证据3真实性无异议，该合同承租方的权利义务已覆盖合作经营合同，故主体已发生变化，被告曾玲无需再承担责任，合同对开票和付款、房屋返还状态等事项均由约定，根据约定被告并无违约情形，此外合同约定的违约金过高；对证据4中交接表中的物品已由被告物品抵冲，对股东信息无异议，对设备清单不予认可；对证据5原告制作的统计表有异议，且金额与被告主张的金额有差异；对证据6原、被告主张的金额有差异；对证据7中报警的真实性无异议，但报警人所称内容与事实不符，故不予认可，对其他作为赔偿依据的资料均不予认可；对证据8称未收到；对证据9－11，因原告在2019年1月31日已收回房屋，并由原告控制，故对该日后所发生的费用与其无关；对证据12真实性无异议，根据合同约定原告先开票，被告再付款，故在原告未开某发票情形下，被告可暂不支某租金；对证据13－15真实性无异议，因水电费系被告承担，故出租方将开某的发票交于被告，因原告搬离，故发票无法交付于原告。被告(反诉原告)外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司、曾玲提供的证据如下：1、《上海市房屋租赁合同》，证明原告与出租方的租赁期至2019年2月1日，出租方在期限届满前已告知原告不再续约，故期限届满后，原告仍占用房屋所产生的费用应由其自行承担；2、《房屋租借合同》，3、《补充约定》，证据2－3证明原告与出借方的合同期至2019年4月14日，原告在2019年1月31日已强行收回房屋，故该日后的租金与被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司无关；4、2019年合同到期主张及移交场地通知书(2019年1月14日)，5、关于租赁场地清场、移交通知书(2019年2月11日)，证据4－5证明出租方明确通知原告不再续租且要求限期移交场地，但原告在收回房屋后，不履行清场移交手续，故后果应由其自担；6、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方签订合同建立租赁关系，且合同的权利义务已覆盖《合作经营合同》，故被告曾玲不再是适格当事人；7、租赁合同期满清场通知书，8、微信聊天记录，9、关于帕奇酒店公司租赁合同期满主动清场告知函、附件(物品清单)及快递凭证，证据7－9证明被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司通知原告其按合同约定开始清场，但遭到原告阻扰，被告将该情况通知出租方，并明确其主动完成房屋交接手续，但遭原告阻扰，故之后产生的房屋占用费与其无关；10、照片，11、询问笔录、短信，证明原告自2019年1月31日强行收回房屋后，同时扣留被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司的可移动物品，被告多次要求原告同意其搬离可移动物品，均遭拒绝；12、物品清单(2019年7月24日),证明尚有价值人民币309,649.50元的物品在房屋内，原告阻扰搬离；14、银行转账清单，证明2015年9月至2019年1月被告支某租金的情况；15、询问笔录(2019年2月1日夏广建)，证明原告于2019年1月31日强行收回房屋，没有遵守合同有7个工作日交接期的约定，故原告收回房屋后产生的所有费用均与被告无关；16、视频资料，证明原告于2019年1月31日强行收回房屋和被告于2019年2月14日撤离人员后，原告一直占用房屋并扣留被告物品。原告(反诉被告)上海亚舟酒店管理有限公司对被告(反诉原告)外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司、曾玲提供的证据1－2真实性无异议，但由于被告拒不交还房屋，导致原告向出租方支某租金、房屋占用费和水电费；对证据3真实性无异议，原、被告合同期届满，不存在继续合作的可能，被告不如期搬离，是为了逼迫原告和出租方，已达到继续占用房屋的目的；对证据4真实性认可，因被告长期不足额支某租金已构成违约，原告有权提前解除合同，在合同期届满后，被告也无搬离的迹象；对证据5真实性不予认可，从通知的时间看，是在被告经营期间，故不存在原告阻扰出租方收房的情形；对证据6真实性无异议，虽在诉讼期间合同到期，但被告仍应承担逾期付款的违约责任；对证据7真实性不予认可；对证据8真实性不予认可，对聊天人身份无法确认，也不能证明出租方对被告行为的认可，被告的逾期交房直接影响原告向出租方交房；对证据9真实性不予认可，函件内容与事实不符且所谓的很多物品也不存在，被告还存在人为破坏的情形；对证据10反映内容不真实客观，很多物品与事实不符；对证据11系单方面陈述，不真实客观，短信不予认可；对证据12真实性不予认可，被告可移动的物品在法院主持下已清理搬出，不存在尚有未搬离的物品；对证据14被告计算有误，与事实不符；对证据15真实性认可，证明被告阻扰原告交接且恶意破坏设施、物品；对证据16反映内容不真实、不客观全面，不存在原告阻扰的事实。经审理查明：原告与被告曾玲于2012年6月1日签订《合作经营合同》，由原告将其向案外人上海百联集团股份有限公司租赁的本市中山东二路XXX弄XXX号XXX幢房屋(租赁期至2019年2月1日)和向案外人上海仟宸置业发展有限公司租赁的本市延安东路7－9号房屋(租赁期至2019年4月14日)与被告曾玲合作经营酒店项目。双方约定：合作期自2012年6月1日至2019年1月31日，2012年8月1日起支某收益款，2012年8月1日至2014年5月31日期间每年收益款人民币3,545,063元，之后每两年收益款在前一期收益款基础上递增5％，收益款包含向案外人支某的租金和物业费；原告同意在被告曾玲设立自己参股或控制的公司后，将合同的签约主体变更为该公司，被告曾玲通知原告完成签约变更即生效，合同其他条款内容不变；在新公司成立前，原告将案外人开某的对应租金发票提供给被告曾玲做财务处理，不足部分原告提供发票抵充，新公司成立后，则原告开某发票给新公司，新公司按票付款；若逾期支某收益款超过45天或累计超过三次的，原告有权解除合同并有权要求按违约行为发生当年6个月的收益款金额支某违约金。合同签订后，双方办理了交接手续。经营期间，因合同履行发生争议，原告提起仲裁。仲裁期间，双方于2015年9月14日达成《和解协议》，对2015年8月31日前被告曾玲、外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司欠付的收益款金额作了确认以及对欠款履行和原告开某发票等事项作出约定。2016年2月18日，原告与被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期、租金及支某方式等主要内容与之前的《合作经营合同》相同。合同履行期间，原告未按约足额开某全部发票，被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司也未按约及根据原告开某的发票金额支某租金。2018年7月，原告以被告曾玲、外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司未按约履行《和解协议》和《房屋租赁合同》为由，提起诉讼，要求解除合同返还场地、结清欠付费用和偿付违约金。审理期间，租赁合同的租期届满，原告遂要求被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司清场返还房屋，双方对返还房屋搬离物品发生争执，未能办毕房屋交接手续。因双方对搬离物品腾退房屋无法达成一致，2019年7月23日在法院主持下，双方对被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司可以搬离的物品进行了确认并实施搬离，搬离完物品后的房屋由原告向案外人作了移交。因双方未能按合同约定期限办理房屋交接手续，导致原告与案外人办理房屋交接的时间延期，为此，原告向两个案外人支某了延期期间的水电费人民币58,484.28元、租金及房屋占用费人民币394,096.58元、安保费人民币220,379元。此外，原告自认其尚未开某的发票金额为人民币3,424,889.72元。另查明：被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司于2014年1月2日成立，法定代表人为曾玲。此外，被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司未将房屋租赁期间案外人开某的所有水电费发票交付原告。本院认为：原告与被告曾玲签订的《合作经营合同》虽名为合作经营，但从约定的内容看实为租赁合同，即被告曾玲为承租人，该合同系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，故应为合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。合同中约定原告同意在被告曾玲设立自己参股或控制的公司后，将合同的签约主体变更为该公司，之后，被告曾玲确实成立了以其为法定代表人的被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司，并以外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司作为承租人与原告签订《房屋租赁合同》，且该合同主要条款与《合作经营合同》相同，故应当认定《房屋租赁合同》替代了原《合作经营合同》，且承租人作了变更并承继原承租人的权利义务，故现原告仍要求被告曾玲共同承担原合作经营合同期间的义务，缺乏依据，本院不予支持。合同履行期间，原、被告双方均未按照合同约定全面履行各自开票、付款义务，给双方结算造成影响及产生纷争，现原告主张被告的欠费金额，系依据合同约定的收益款和租金标准扣除被告实际已付金额而计，被告对原告主张的金额持有异议，也提供了相关证据，但从两者证据来看，原告的证据及计算更为合理，故本院对原告主张的欠付金额予以确认。因合同约定被告系根据原告开票后付款，现原告确认存在少开发票的事实，故原告主张逾期付款滞纳金的基数应扣除未开某发票的金额。对于原告主张的违约金和合同到期后所发生的费用，因双方在合同履行过程中均有过错和合同到期后未能按约办理房屋交接手续双方均有责任，故对原告主张的违约金之诉请不予支持，对合同到期后所产生的实际费用，应由双方分担。对原告主张的财产损失赔偿，因其所提供的证据不足于证明其主张，故对该诉请，本院不予支持。对被告反诉要求原告返还物品或支某折价款的反诉诉请，因审理期间双方在法院主持下对被告可搬离的物品已作确认并实施搬离，现被告仅凭其单方制作的清单称尚有受阻未搬离的，要求返还物品或支某折价款之诉请，缺乏依据，本院不予支持。对被告要求原告补开租金发票之诉请，虽原告对被告主张的金额有异议，但认可确有部分租金发票未开某，并表示同意补开，但补开租金发票之诉请，缺乏强制执行的可操作性，故本案不予处理。被告可在原告不自觉履行情况下，向税务部门举报反映或就原告未补开发票给其造成的损失另行提起诉讼。对于被告要求原告开某租赁期间水电费发票的诉请，因被告未将案外人出某的租赁期间水电费发票交付原告，致使原告无法办理相关抵扣手续，故不存在再由原告向其开某水电费发票的事实和理由，故对该诉请，本院不予支持。据此，根据查明的事实以及双方的证据，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海亚舟酒店管理有限公司拖欠的2016年2月1日前收益款人民币1,516,321元和2016年2月1日至2019年1月31日的租金人民币2,286,618.42元；二、被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海亚舟酒店管理有限公司逾期付款滞纳金(以人民币378,049.70元为基数，自2018年7月13日起计算至实际支某之日止，其中2018年7月13日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计)；三、被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海亚舟酒店管理有限公司2019年2月1日至2019年7月23日的租金及房屋占用费人民币197,048.29元；四、被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海亚舟酒店管理有限公司2019年2月1日至2019年7月23日的水电费人民币29,192.14元；五、被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海亚舟酒店管理有限公司2019年2月1日至2019年7月23日的安保费人民币110,189.50元；六、原告上海亚舟酒店管理有限公司其余诉讼请求，不予支持；七、反诉原告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司要求反诉被告上海亚舟酒店管理有限公司返还物品或支某折价款人民币310,000元和开某租赁期间水电费人民币1,606,489元发票的反诉诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50,690.20元，反诉案件受理费人民币16,396.89元，共计人民币67,087.09元,由原告上海亚舟酒店管理有限公司负担人民币11,000元，被告外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司负担人民币56,087.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  白莉萍二〇二〇年八月五日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。