江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初6536、6540号 原告：陈熠，男，1985年10月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程琳，江苏名仁律师事务所律师。 被告：常熟诚创文化传媒有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇通塔路10号，统一社会信用代码91320581MA1P1MP148。 法定代表人：王正钧，执行董事。 委托诉讼代理人：朱春雷，江苏华元民信律师事务所律师。 原告陈熠与被告常熟诚创文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷两案，本院于2018年5月28日分别受理后，依法适用简易程序，之后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告陈熠及委托诉讼代理人杨金元、被告常熟诚创文化传媒有限公司的委托诉讼代理人朱春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈熠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年6月签订的两份《商家入住（联营）合同》自2018年3月21日解除；2、判令被告返还原告租金合计680834元、履约保证金合计170208元，总计851042元；3、判令被告支付原告租金及履约保证金的利息损失（利息以851042元为基数从2018年3月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清为止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月签订了两份《商家入住（联营）合同》，约定由被告将坐落于梅李综合市场的房屋出租给原告经营“毛毛豆豆儿童游乐园”、“毛毛豆豆儿童摄影”，租赁期三年，被告应于2017年7月10日起将租赁标的物交付给原告使用，至2020年7月9日收回。合同签订后，原告按约向被告支付了一年租金计680834元和履约保证金170208元。后因被告出租的市场三楼未办理施工许可证而无法施工，公共区域消防验收仍未通过等原因，导致原告一直无法开业。2018年3月20日，原告委托江苏名仁律师事务所向被告发函，通知被告解除双方的《商家入住（联营）合同》，并要求被告返还租金及履约保证金合计851042元。被告于2018年3月21日签收了该律师函，但被告至今未返还上述款项。原告认为，因被告出租的市场三楼未办理施工许可证而无法施工，公共区域消防验收仍未通过等原因导致原告一直无法开业，根据合同法九十四条规定，原告有权解除双方签订的合同并要求被告返还租金和履约保证金，为此原告诉讼至法院。 被告常熟诚创文化传媒有限公司辩称，原告主张自2018年3月21日解除租赁合同无事实和法律依据，原告及原告实际控制的苏州诚享聚美影城管理有限公司共签订三份合同，本案所涉的租赁合同被告原计划经营“毛毛豆豆儿童游乐园”，包括影城在内，原告于2017年7月10日开始进场并对三个场地进行陆续实施装修。该房屋于2017年7月19日申报消防验收并通过验收，消防部门于同年8月3日出具消防验收意见书。案涉房屋租赁面积均超过300平方米，需要原告自行办理施工许可及消防验收；原告同时租赁三处场地，既然原告可以完成影城的所有经营手续，也可以完成对其他两个场地的手续，实际由于原告自身项目定位及资金周转问题拖延了项目投资的进度；原告陆续对该场进行改造，且于2018年2月向被告出具付款计划，之后又要求解除合同，有违诚信；原告提出退租申请后，还在隔墙，但一直没有开业，影响整体形象和经营，被告无奈之下，为避免各方损失，于2018年5月30日同意原告退租，但要求原告租金计算至2018年5月30日，因此合同解除时间为2018年5月30日，租金结算从2017年7月10日至2018年5月30日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。1、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下：位于常熟市梅李镇通塔路10号梅李综合市场的房产登记权利人为常熟市梅李镇城镇经营投资有限公司。常熟市梅李镇城镇经营投资有限公司委托常熟市梅李综合市场进行日常管理，并负责小商品市场对外出租、物业管理等具体事宜。2017年5月20日，常熟市梅李综合市场作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的常熟诚创文化传媒有限公司签订《租赁合同》，约定甲方将梅李通塔路小商品市场（二楼3000平方米、三楼全部7000平方米）的房屋出租给乙方，面积10000平方米，租赁期为十年等事项。2017年7月19日，常熟市梅李镇城镇经营投资有限公司对该市场的土建及内装修工程进行消防申报。苏州市公安消防局出具苏公消验字（2017）第0683号建设工程消防验收意见书，结论为：综合评定该工程消防验收合格；建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通；该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法申请建设工程消防设计审核和验收等。 2017年6月，常熟诚创文化传媒有限公司作为甲方与作为乙方的陈熠签订两份《商家入住（联营）合同》，约定甲方将梅李综合市场的房屋，建筑面积分别为883平方米、416平方米出租给乙方，乙方开办“毛毛豆豆儿童游乐园”、“毛毛豆豆儿童摄影”；租赁期限为三年，自2017年7月10日起至2020年7月9日止；第一个租约年租金分别为483442元、197392元，支付方式为第一个租约年半年付，提前两个月付。后两个租约年年付，提前两个月付款。本合同签订之日乙方支付第一租约年半年租金分别为241721元、98696元。2017年11月10日支付第一个租约年余半年租金分别为241721元、98696元。以后每年的6月10日乙方支付下一租约年的租金。第三个租约年的租金按上一计租周期租金标准涨幅5%-8%。考虑到乙方前期的装修时间，甲方同意给予乙方二个月的装修免租期，即第二个租约年支付10个月租金；签署本合同时，乙方交纳三个月租金120860元、49348元分别作为履约保证金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔付后，甲方即可无息退还；逾期交纳租金超过10日的，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权无条件收回租赁标的物，内部所有装修及履约保证金无偿归甲方所有等事项。 另外，常熟诚创文化传媒有限公司作为甲方与作为乙方的陈熠还签订《商家入住（联营）合同》一份，约定甲方将梅李综合市场的房屋，建筑面积2792平方米出租给乙方用于经营“幸福蓝海国际影城”；租赁期限十年，自2017年7月10日起至2027年7月9日止；第一个租约年租金为611448元，在签订之日支付半年租金305724元，2017年11月10日付余半年租金305724元。以后的每年6月10日付下一租约年租金；乙方在签订合同时交纳履行保证金152862元等事项。2017年8月10日，苏州诚享聚美影城管理有限公司成立，住所地综合市场，法定代表人为陈熠，该公司经营范围为电影放映等。 2017年7月1日，常熟诚创文化传媒有限公司作为甲方与作为乙方的陈熠签订《梅李综合市场入驻企业装修协议》一份，约定乙方装修的建筑面积为4091平方米；乙方在进场装修前需向消防或环保部门等主管部门报审的，乙方须先行报审，通过后方可进场；乙方交纳装修保证金30000元，另外还约定了施工时间等事项。 2017年7月5日，陈熠付租金20万元。2017年7月9日，陈熠付租金30万元。2018年2月8日，陈熠付租金20万元。 2018年2月11日，常熟诚创文化传媒有限公司作为甲方与作为乙方的陈熠达成《协议》一份，内容为：“今2018年2月11日协议支付常熟诚创文化传媒有限公司房租总计945352元，大写：玖拾肆万伍仟叁佰伍拾元。2018年2月11日支付25万，2月12日支付40万，13日支付19.54万，剩余10万元3月15日付清，房租支付完后甲方不得干预乙方经营，如未履行协议，甲方有权断电活动，后果乙方承担。春节期间，所有活动安排由乙方负责及承担，所有活动方等案排、计划报备甲方，协商后方可进行！”。同日，苏州诚享聚美影城管理有限公司付租金26万元。2018年2月12日，苏州诚享聚美影城管理有限公司付租金19万元。2018年2月13日，陈熠付租金40万元。2018年3月12日，苏州诚享聚美影城管理有限公司付租金10万元。 2018年1月-3月间，陈熠支付对本案所涉房屋进行隔墙的费用合计19600元。 2018年3月12日，陈熠向常熟诚创文化传媒有限公司提出申请退租，登记退租理由为“出租方违约，由于迟迟未能办理产证，导致长时间延迟交房。我方要求解约，退还房租及保证金（保留追责及索赔权）”；登记签约入驻时间为2017年7月10日、申请退时间为2018年3月12日；登记已交房租为483442元、保证金120860元。2018年3月20日，陈熠委托名仁律师事务所杨金元律师发函给常熟诚创文化传媒有限公司，内容为：“常熟诚创文化传媒有限公司：本律师受陈熠委托，就我委托人与贵公司解除合同并要求贵公司返还房租、履约保证金事宜，特致此函。我委托人与贵公司于2017年6月签订了《商家入住（联营）合同》，约定由贵公司将坐落于梅李综合市场（下称“梅李市场”）的房屋出租给我委托人经营毛毛豆豆儿童摄影，租赁期三年，贵公司应于2017年7月10日起将租赁标的物交付我委托人使用，至2020年7月9日收回。合同签订后，我委托人支付了一年租金197392元和履约保证金49348元，后虽经我委托人多次催促和交涉，但因贵公司出租的梅李市场三楼未办理施工许可证而无法施工，公共区域消防验收仍未通过等原因，直至今日我委托人仍无法开业，致使不能实现合同目的，造成了我委托人极大的经济损失。本律师认为，贵公司上述行为已构成严重违约，侵犯了我委托人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……，我委托人有权解除双方《商家入住（联营）合同》并要求贵公司返还房租、履约保证金。故我委托人通过本律师正式函告贵公司如下：1、解除双方的《商家入住（联营）合同》。2、请贵公司于收到本律师函后七日内向我委托人一次性返还租金197392元、履约保证金49348元，共计246740元。望贵公司本着诚实信用、友好协商的精神，按上述函告内容积极履行租金、履约保证金返还等义务。否则，我们将采取进一步的法律行为。届时，一切责任和损失（包括但不限于诉讼费、逾期利息等）均将由贵公司承担。本律师函被视为对我当事人任何权益的减损和/或义务的增加”。2018年3月21日，常熟诚创文化传媒有限公司签收上述邮件。2018年5月30日，常熟诚创文化传媒有限公司向陈熠出具答复一份，内容为：“本公司于2018年3月12日收到贵方的退租申请，现同意收回出租用地。未消耗房租金共计人民币56736元，同意退还给贵方。请贵方在三日内到本公司办理退租确认手续。如逾期不来办理退租确认手续，贵方须于2018年6月10日前缴纳合同约定租金”。 审理中，原、被告一致表示装修押金30000元不在本两案中处理。 2、对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）关于本案所涉房屋是否因未办理施工许可证而无法施工导致消防验收仍未通过无法开业的问题。原告认为，因被告出租的房屋未办理施工许可证而无法施工，公共区域消防验收仍未通过导致原告一直无法开业，后来被告让原告和其他商铺一起重新签订合同时间，但原告已对被告没有信任了，为此提交了相关承租户向“寒山闻钟”“12345”投诉的贴子及相关部门的回复内容、工商登记信息、微信聊天记录、梅李镇责令限期改正通知书等，其中投诉贴子内容反映相关承租户就梅李综合市场三楼没有施工许可证和未报消防检查致无法开业而投诉，答复内容中反映经市公安局、梅李镇核查梅李综合市场二证齐全符合交付使用条件。梅李镇政府会同镇建设、消防、环保等职能部门于2018年3月15日到现场进行检查指导发现有擅自变更烟道、消防通道等等情况致消防部门责令停工整改。承租方依据常熟消防大队发布（2017年5月26日）的相关要求：建筑面积小于300平方米或工程投资低于30万元等依法不需要办理施工许可的建设工程，可直接申报开业前安全检查；相关工商登记信息，载明个体字号常熟市梅李镇毛毛豆豆儿童游乐园、常熟市梅李镇优漫餐厅均于2017年9月28日经工商核准设立；陈熠与被告方人员朱进的微信聊天记录、被告与其他商户的合同，反映了被告与其他商户的租赁时间由2017年7月10日改为2017年12月5日起算；陈熠与杜佳怡的聊天记录，双方就欠钱、拉电等发生争执；陈熠与被告方人员姚超的聊天记录，双方就入股进行磋商；陈熠与梅李镇政府有关人员的微信聊天记录，陈熠反映与被告之间有纠纷，政府有关人员表示经济纠纷由原、被告自行处理，稳定工作由政府负责；梅李镇责令限期改正通知书，载明2017年12月8日，梅李镇政府综合执法部门对上海加丰建筑工程有限公司（幸福蓝海梅李影城）的装修施工的行为要求补办手续；公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明常熟市公安消防大队于2018年2月7日对苏州诚享聚美影城管理有限公司颁发该证，消防安全负责人为陈熠。被告认为，本案所涉房屋已经申报消防验收并通过验收，因案涉房屋租赁面积均超过300平方米，需要原告自行办理施工许可及消防验收，原告同时租赁三处场地，既然原告可以完成对影城的所有经营手续，也可以完成对其他两个场地的手续，当时被告与其他商铺重新签订合同，也是希望原告同其他商铺一起做，但实际由于原告自身项目定位及资金周转问题拖延了项目投资的进度，为此提交了相关的微信聊天记录、收条，其中被告三楼整体负责人姚超与原告管理人员徐佳的微信聊天记录，徐佳于2018年3月2日表示662平方的租赁地没有好的项目做按合同出现的违约情况支付违约金了；陈熠与杜佳怡的微信聊天记录，反映了杜佳怡于2018年1-2月催交租金期间，陈熠表明儿童游乐和摄影影响整体形象自身轻率了；原告管理人员徐佳与杜佳怡的微信聊天记录，反映了原告有联系电玩、装宽带、砌墙等行为；陈熠与被告方人员朱进的微信聊天记录，朱进于2017年8月期间向陈熠催交租金483938.60元，陈熠表示稍微缓一下时间；收条载明原告于2018年1-3月间对本案所涉房屋结算砌墙的款项。对于上述双方提交的证据，原告认为，被告提交的聊天记录是断章取义，原告不想以冲突的形式解决就想用资金问题来解除合同，但实际并未解决，最后用法律来解除合同；对于被告提交的收条，原告在2018年1、2月时还没想真正解除合同，但到了3月所有人都去闹事，原告才忍无可忍正式解除合同。被告认为，原告提交的上述投诉的贴子及相关部门的回复内容，因无法看出投诉人是谁故投诉内容与本案没有直接的关联性，同时根据政府答复说明本案所涉房屋已取得了相关的许可及消防验收，且建筑面积超过300平方米的应由原告自行按照政府部门要求完成各项审批流程；对相关工商登记信息，实际根本原因在于原告资金问题及项目定位问题，原告不愿意做了；对于微信聊天记录，关联性不予认可，因为每家商铺情况不一致，不能参照其他商铺作变更，另外停电不是被告所为。本院认为，根据消防法的相关规定，租赁房屋用于开设经营游乐园等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，因此原告主张本案所涉房屋用于开办“毛毛豆豆儿童游乐园”、“毛毛豆豆儿童摄影”因被告未办理施工许可证而导致消防验收未通过，致其一直无法开业，本院不予支持。本两案中，根据原、告的陈述及举证情况，可以确认原、被告之间就租金的支付更改了支付时间且为此达成新的协议，另外被告亦更改了与商户之间的租赁起始时间，重新签订合同的期限自2017年12月5日起计算，本院认为双方系因不可归责的事由导致了合同的解除。 （2）关于隔墙、电缆的问题。原告认为，本案所涉房屋没有进行其他装饰装修，仅做了隔墙，加上电缆合计花费25000元，现在这个墙已由被告租赁给了新的租户，因此被告要向新租户要回这个钱，然后再给付原告，为此提交了录音整理资料及制作了光盘，录音资料反映了原告隔墙、电缆的花费。被告认为，隔墙是原告未按照要求使用的情况下为了避免影城和周边商户使用而建造，系原告自身的行为，现在隔墙已由新租户在3月22日后拆掉了，但因隔墙属于原告的遗弃物，因此被告不承担任何费用，对原告提交的录音整理资料及制作的光盘不应采纳，已超过举证期限，且来源不合法。本院认为，原、被告双方因不可归责的事由导致了合同的解除，故对于原告做隔墙及电缆的费用，按照公平原则分担，结合被告提交的收条，本院认定原、被告各承担费用10000元。 （3）关于因合同解除导致计算租金起止日期的问题。原告认为，因被告未办理施工许可证而致消防原因，原告自2017年7月份一直不能进场，故要求被告返还原告已交纳的房租和履约保证金。被告认为，因原告未按约支付租金，双方于2018年2月11日就原告租金支付作出安排达成上述书面协议，说明原告所有经营项目已在进行，租赁房屋三处在原告控制之下，为避免各方进一步损失，被告同意解除合同，但解除时间为2018年5月30日，故租金结算自2017年7月10日起至2018年5月30日止。本院认为，根据原、被告的陈述及举证情况，结合被告与其他商户之间更改租赁期限时间，以及原告解除合同通知到达时间，本院认定租金自2017年12月5日起计算至2018年3月21日止，计199586.95元。 综上所述，原告陈熠与被告常熟诚创文化传媒有限公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，原告要求解除合同，被告亦将本案所涉租赁房屋出租给他人，故双方已解除合同，因此确认双方于2017年6月签订的本案所涉两份《商家入住（联营）合同》已于2018年3月21日解除。因此被告应退还原告剩余租金481247.05元、履行保证金170208元，合计651455.05元。被告还应赔偿原告隔墙、电缆费用10000元。对于原告主张自2018年3月29日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告陈熠与被告常熟诚创文化传媒有限公司于2017年6月签订的两份《商家入住（联营）合同》于2018年3月21日解除。 二、被告常熟诚创文化传媒有限公司退还原告陈熠剩余租金人民币481247.05元、履行保证金170208元、赔偿隔墙电缆费用10000元，合计661455.05元，并支付自2018年3月29日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失（计息金额为651455.05元），于本判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告陈熠指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：10×××62）。 三、驳回原告陈熠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费合计收取14846元、保全费合计5440元，合计20286元，由原告陈熠合计负担4519元，由被告常熟诚创文化传媒有限公司合计负担15767元（被告负担的诉讼费已由原告预交，由被告在本判决生效之日起十日内向原告直接支付，本院不再收退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。 审 判 长  陶云芬 人民陪审员  糜正东 人民陪审员  徐 琳 二〇一八年十一月二十七日 书 记 员  蒋 琦