中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0604民初8136号原告：广东百花物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区祖庙路33号1819室，统一社会信用代码91440604193555271M。法定代表人：李可可。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟恒，广东金信方正律师事务所实习律师。被告：林迪（LINDI），男，1959年8月31日出生，原号码111671612、112976783）。原告广东百花物业管理有限公司诉被告林迪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告林迪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告林迪向原告支付2014年11月1日起至2017年10月30日止的物业服务费人民币150915元、2014年11月1日起至2017年10月30日止的推广费人民币16768元，两项合计167683元。自2017年8月8日起，每月增加支付物业服务费4915.80元，推广费546.20元，至生效裁判文书作出之日；2、判令被告林迪向原告支付逾期支付物业服务费和推广费的滞纳金合共人民币46731.8元（滞纳金以涉案商铺每月欠付的物业服务费、推广费为本金，自2014年11月8日起按日万分之七的标准每月分段累计，暂计算至原告起诉之日，实际违约金计算至被告付清欠付的物业服务费和推广费之日止）；3、本案诉讼费用由法院依法退还原告。事实和理由：2004年11月17日，被告签订两份《广东省商品房买卖合同》（编号分别为：281978、281980，以下统称“原合同”），购买佛山市禅城区祖庙路33号（百花广场）5E33、5E36合共2个单元（以下统称“该单元”）。根据原合同约定，被告应根据该单元的建筑面积，按照物业服务费人民币45元/平方米、推广费人民币5元/平方米的标准，于每月7日前向原告交付物业服务费和推广费；逾期交付的应按月息1.8%计算滞纳金。被告于2008年1月1日接收该单元，但长期拖欠物业服务费和推广费。原告就被告长期欠付该单元物业服务费和推广费事宜多次向被告发出追收通知，且已就2014年10月及以前的欠费两次提起诉讼；本次就2014年11月之后的欠费再次提起诉讼。其次，原告通过物业服务公司选聘程序，于2008年4月17日与佛山市百花广场业主委员会签订《佛山市百花广场物业管理服务合同》，继续作为该单元所在的百花广场的物业服务企业，为百花广场全体业主、租户和物业使用人等提供物业管理服务。再次，被告于2013年1月5日向原告出具二份《业主委托书》分别委托廖连喜代表被告管理该单元及其他单元的相关事宜。最后，原告因业务需要两次变更公司名称，曾用名分别为“佛山市百花物业管理有限公司”和“佛山市百花广场物业管理有限公司”。被告长期恶意拖欠物业服务费和推广费，已严重损害百花广场全体业主和原告的合法权益。为此，原告特具状法院，请依法支持原告的诉请。被告未作答辩。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照及变更资料、被告身份信息和代理人信息，证明：（1）原被告诉讼主体适格；（2）原告因业务需要两次变更公司名称，曾用名分别为“佛山市百花物业管理有限公司”和“佛山市百花广场物业管理有限公司”；（3）被告有委托代理人管理商铺。2、不动产登记信息查询结果、百花广场交楼确认书、商品房买卖合同（两份），证明：（1）被告是涉案5E33、5E36的所有权人，且已于2008年1月1日收楼；（2）《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，涉案商铺的管理费及推广费由被告承担；（3）《商品房买卖合同》附件三第三条约定，原告（原佛山市百花广场物业管理有限公司）负责物业管理；（4）《商品房买卖合同》第四条约定，被告应在每月8日前向管理公司缴纳当月管理费和推广费。……商铺管理费的收费标准为45元/平方米/月、推广费的收费标准为5元/平方米/月，……否则，原告可按月息1.8%计算收取滞纳金（该标准高于原告起诉请求的滞纳金计算标准）。3、佛山市百花广场物业管理服务合同、业委会成立文件，证明：（1）原告系百花广场的物业服务企业，依法签订物业服务合同，且已在住建部门备案，对原告及被告均具有约束力；（2）该合同第二十一条约定：“……物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商场：每月45.00元/㎡；……推广费收费标准：对商场物业按5.00元/㎡收取。……业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、推广费或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之叁交纳滞纳金……”（该标准高于原告起诉请求的滞纳金计算标准）。4、（2015）佛中法民三终字第792号《民事判决书》，证明：（1）被告长期拖欠物业服务费和推广费；（2）案涉商铺因租户退场，自2012年9月30日起长期闲置。经庭审质证，本院对原告提供的证据1-4予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2000年7月17日，佛山市建设委员会出具佛建房字【2000】31号《关于同意成立百花广场业主委员会的复函》，同意成立百花广场业主委员会。2004年11月17日，案外人佛山百花物业发展有限公司（出卖人）与被告（买受人）分别签订两份《广东省商品房买卖合同》，约定被告向案外人佛山百花物业发展有限公司购买涉案佛山市禅城区祖庙路33号5E33、5E36号两间铺位，双方在上述两份《广东省商品房买卖合同》第十一条中均约定：“1、自2008年1月1日起该商品房的管理费及推广费由买受人承担。……”另，上述两份《广东省商品房买卖合同》附件三《双方的其他约定》第三条均约定：“由佛山市百花广场业主委员会选定佛山市百花广场物业管理有限公司负责物业管理”；第四条均约定：“乙方接收该单元后，必须服从管理公司制定的大厦管理规定，并在每月七号前向管理公司缴纳当月管理费及推广费。签订本合同时，商铺管理费的收费标准为每月￥45.00元/㎡，推广费的收费标准为每月￥5.00元/㎡，……该单元之管理费及推广费从本合同第八条规定的交付日期（2008年1月1日）起计算。……乙方必须准时足额缴付管理费用，否则甲方（原告）可按月息1.8%计算收取滞纳金。”后被告签署《百花广场收楼确认书》，确认案外人佛山百花物业发展有限公司于2008年1月1日将涉案铺位全部交付被告使用。2008年4月17日，案外人佛山市百花广场业主委员会与原告签订《佛山市百花广场物业管理服务合同》，约定：业委会根据业主大会的决定，代表业主大会委托原告对百花广场提供物业管理服务。委托管理期限为十年，自2008年8月14日至2018年8月13日。合同第二十一条约定：“……物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商场：每月￥45.00元/㎡；……推广费收费标准：对商场物业按￥5.00元/㎡收取。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、推广费或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之叁交纳滞纳金……”。另查明一，涉案佛山市禅城区祖庙路33号5E33、5E36号铺位，购房人均为被告，建筑面积分别为47.42㎡、61.81㎡，上述铺位均已登记在被告名下。另查明二，原告系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、房屋租赁、房地产中介服务等。原告具备物业管理企业资质，其资质等级为一级。原告于2006年2月20日由佛山市百花广场物业管理有限公司变更名称为佛山市百花物业管理有限公司，于2017年3月再次变更名称为广东百花物业管理有限公司。另查明三：根据原告提供的欠款明细表，被告拖欠原告5E33铺位自2014年11月至2017年10月的物业服务费合计为65511元、推广费为7279元、截止至2018年1月8日的滞纳金29777.71元。拖欠原告5E36铺位2014年11月至2017年10月的物业服务费合计为85404元、推广费为9489元、截止至2018年1月8日的滞纳金38799.42元。本院认为，因被告系美国居民，故本案属于涉外民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系物业服务合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”,因双方未对适用的法律作出约定，而本案合同履行地在广东省佛山市禅城区，故中国内地法律与本案有最密切联系，故本院确定本案适用中华人民共和国内地法律。本案系物业服务合同纠纷，原告与案外人佛山市百花广场业主委员会于2008年4月17日签订的《佛山市百花广场物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，上述合同对原告及涉案百花广场全体业主均具有约束力，原告以及作为涉案百花广场业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。原、被告双方虽未签订正式书面物业服务合同，但被告作为涉案各商铺的业主，实际已接受原告提供的物业服务，且按照被告与案外人佛山百花物业发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件三的约定，被告亦应准时足额交付物业管理费和推广费。被告未能依照约定缴纳物业管理费和推广费，构成违约，应承担违约责任。对于原告主张被告支付物业管理费和推广费的诉请。因被告经本院合法传唤未到庭抗辩，本院对原告主张的欠费项目和时间段予以采信。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。因涉讼《佛山市百花广场物业管理服务合同》对违约金有明确约定，原告主张的违约金低于约定的标准，且被告未提出抗辩意见，本院对原告主张的截止至2018年1月8日的违约金予以支持，但考虑到已支持的违约金足以弥补原告损失，本院对2018年1月8日后的违约金不再予以计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告林迪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东百花物业管理有限公司支付佛山市禅城区祖庙路33号5E33、5E36号商铺自2014年11月至2017年10月的物业管理费、推广费合计167683元；二、被告林迪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东百花物业管理有限公司支付违约金68577.13元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费4261元、财产保全费1510.14元，合计5771.14元，由被告林迪负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告林迪可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邬青山人民陪审员  肖璇娜人民陪审员  陈桂好二〇一八年一月二十三日书 记 员  潘有鹏