上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初15841号原告：上海花界企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：严翠兰，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓宇，上海九泽律师事务所律师。被告：上海武瑞体育文化发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：孙希昆，总经理。委托诉讼代理人：赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。原告上海花界企业发展有限公司(以下简称花界公司)诉被告上海武瑞体育文化发展有限公司(以下简称武瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序。后，本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，遂根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2021年1月20日公开开庭进行审理。原告花界公司的委托诉讼代理人刘晓宇，被告武瑞公司的委托诉讼代理人赵玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花界公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月29日解除；2.判令被告将上海市长宁区红宝石路XXX号2层201、202号商铺(以下简称涉讼房屋)腾空并返还给原告；3.判令被告注销注册在涉讼房屋内的工商注册登记；4.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年5月29日期间的租金804,360元(实际按9个月28天主张)；5.判令被告支付原告2019年5月19日至2020年5月29日期间的物业费210,000元；6.判令被告支付原告水电费6,169元；7.判令被告支付原告违约金165,861元、免租期租金404,540元；8.判令被告已经支付的押金164,128元归原告所有；9.判令被告支付原告2020年5月30日至2020年7月28日期间的占有使用费159,599.34元(参照日租金标准为2,659.99元，计算60日)；10.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二、三、六项诉讼请求并变更诉请如下：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；2.判令被告支付原告2019年8月1日至2020年7月28日期间的租金及使用费963,959.34元(解除前为租金，解除后为使用费)；3.判令被告支付原告2019年5月19日至2020年5月29日期间的物业费210,000元；4.判令被告支付原告违约金165,861元、免租期租金404,540元；5.判令被告已经支付的押金164,128元归原告所有；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年3月11日，原、被告签订租赁合同，约定原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限自2018年7月1日起至2021年11月30日止。合同签订后，被告应当于2019年6月1日前向原告支付下一期租金，但被告迟迟未予支付，经原告催告仍然未予支付。2020年7月29日，原告自行收回涉讼房屋。现原告诉至法院，要求判如所请。被告武瑞公司辩称，同意解除双方的租赁合同，但解除时间为2020年3月18日，双方通过电话协商一致解除。2020年3月18日，原告已经实际控制了涉讼房屋。被告自租赁涉讼房屋起，共计支付租金648,252元、物业费181,688元、电费52,740元、水费605元以及押金164,128元。原告拖欠物业公司物业费，导致物业公司未提供正常物业服务，涉讼房屋空调无法正常使用并存在漏水情况，合同目的无法实现，原告存在违约行为。原告未能提供符合合同约定条件的房屋，不同意支付租金以及物业费。2020年2月至5月中旬期间疫情属于不可抗力，根据国家规定健身房不能开业，上述期间的房租应当予以减免。因原告违约在先，故不同意支付违约金、免租期租金以及押金归原告所有，上述三项均属于违约责任范畴，即便被告需要支付违约金，亦存在违约金约定过高的情况，应当予以调整。2020年3月18日，双方协商一致解除合同并约定涉讼房屋室内物品做丢弃处理，原告已经自行处理了物品，故不同意支付占有使用费。原、被告双方对于涉讼房屋的转让有过协商，如转让成功，则物业费、租金与被告的装修及设备费用进行抵扣，现原告已经将涉讼房屋与被告的设备转让给第三方，被告的租金及使用费等应当予以折抵。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、银行付款凭证、违约终止合同通知书、营业执照、微信记录及公证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年7月29日，原告与案外人上海兆丞物业管理有限公司签订一份房屋租赁合同，约定原告承租包括涉讼房屋在内的黄金城道688弄83号二层以及红宝石路XXX号一层及地下一层房屋，租赁期限自2017年8月1日起至2027年7月31日止。2019年3月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份房屋租赁合同，约定，甲方将涉讼房屋租赁(建筑面积700平方米)给乙方作为经营场所，经营范围为亲子教育培训及体育文化；租赁期限自2018年7月1日起至2021年11月30日止，甲方同意提供乙方152日免租期，即自2018年7月1日起至2018年11月30日止，装修期及免租期内除免交租金外，乙方仍应承担合同所规定的责任及义务(包括但不限于缴纳装修期内的物业管理费、水、电等费用)，如乙方提前提出终止合同或乙方违反合同各项条款或业主公约内的条款，则免租期的房租按合同规定租金收取房租；月租金80,908元，支付方式为付三押二，遵循先付后用原则，每期租金为242,724元，租赁保证金为164,128元；若乙方拖欠租金超过15天，甲方有权终止合同、收回涉讼房屋、没收押金；涉讼房屋物业管理费按建筑面积计算，为每平方米每天0.8元；物业管理费用每季度一付；承租期间，甲方应负责涉讼房屋主体及固定设施的维修维护，保证涉讼房屋在正常使用情况下涉讼房屋结构的使用安全；在租赁期间，乙方逾期不支付租金累计超过15天，甲方有权单方面通知乙方解除本协议，收回全部商铺，乙方应按总租金金额的5%及商铺押金向甲方支付违约金。签订合同后，被告实际在涉讼房屋内经营健身房。被告于2018年6月21日至2020年1月11日期间，共计向原告支付租金648,252元、物业费181,688元、电费52,740元、水费605元以及押金164,128元。之后被告未再向原告支付过任何费用。2019年5月23日，被告原法定代表人张兆义向原告处刘欣发送微信：“房子啥时候修啊”。刘欣回复：“物业在和开发商商量”。张兆义表示：“这要商量到啥时候？我们怎么办？那我们怎么经营啊？”。刘欣回复：“我和殷总联系过了，又针对你们的事商量了一下，殷总说我们自己先出钱找人来修，毕竟你们要做生意的，然后和物业的账我们再慢慢算”。同日，张兆义向原告处殷总发送微信：“房子漏水，赶紧安排修修吧？半月多了，再不修里边没办法办了”、“一直没修啊”。殷总回复：“好，物业现在一直不修，我们自己先修”。张兆义表示：“嗯，再不修，我没法经营了”。殷总回复：“嗯，安排了”。2019年6月6日，张兆义再次向殷总发送微信：“老乡啊，求助，一是店里冷气问题二是漏水泡了顶维修，还需要您提供支持啊，不然没法经营了……冷气也没有，客户都跑了……”。殷总回复：“冷气大家不肯交空调费，我现在已经协调了，每天上午开几个小时，下午开几个小时，物业费兄弟还是赶快交了，我这给物业也要交代，房间里面我让物业安排人帮你修掉，物业不给修，我帮你修掉”。2020年1月10日，刘欣向张兆义发送微信：“老板，今天十号了，我们所有股东今天都在上海开会”。张兆义回复：“明白，今天无论如何给交一部分，这个月一共销两万不到，直接没人”。2020年5月29日，原告向被告发出一份违约终止合同通知书，载明因被告拖欠租金及物业费等，故通知被告解除双方的租赁合同。被告于2020年6月5日收到上述通知书。原告自认于2020年7月28日收回涉讼房屋，并于2020年11月30日另行出租。庭审中，被告申请证人刘某某到庭作证，证人到庭陈述：涉讼房屋由其为被告装修，2018年8月开始装修，装修期45天。装修完成后空调不制冷，被告请证人帮忙调试，但空调不是证人安装的，证人无法调试，被告就自行购买了一个大风扇。2019年3、4月期间，被告找到证人表示楼上平台漏水，证人与物业一起去查看，物业承认房屋漏水，证人就进行了维修，被告支付了1000余元。半年之后又发生了漏水，就又更换了一块石膏板。涉讼房屋三楼楼顶没有建筑物，仅有一个采光井，做了防水沥青，通过沥青渗水，涉讼房屋漏水面积大概为顶板3至4个平方米，滴滴答答地渗漏，对于平台漏水问题证人未能解决。2020年3月疫情期间，被告经理刘鹏伟联系证人，要求证人至涉讼房屋查看需要修复的受损部位以及进行改装事宜，方便后续经营，证人到涉讼房屋后发现每个大门上有两把锁，后门从内反锁，被告在场人员亦无法进入，证人就致电刘鹏伟，刘鹏伟表示肯定是物业锁的。原告认为证人所陈述的系被告与证人之间的情况，原告对此不清楚。如被告正常支付物业费，应当要求物业维修，被告找证人维修可能是证人装修质量问题。证人的陈述无法证明2020年3月涉讼房屋被加锁，亦无法证明由物业加锁，原告从未对涉讼房屋进行锁门。被告认为证人证言符合实际情况，涉讼房屋大门上的一把锁是被告的，另一把是属于其他人的，且涉讼房屋漏水情况确实比较严重。本案审理过程中，被告表示不再要求留存于原告处的物品用于抵扣租金等费用，要求从原告处取回物品，自行处理。原告认为被告拖欠租金等费用，不同意被告取回物品，需要被告支付所有费用后才同意由其取回。鉴于此，被告表示对物品保留自行取回或另案起诉的权利。审理中，原告提供如下证据：2020年7月4日拍摄的涉讼房屋照片，证明被告当时尚未返还涉讼房屋，其物品仍然在涉讼房屋内。被告对于照片原件及复印件一致性认可，但认为只能在手机上看到拍摄日期为7月4日，但无法确定拍摄时间是否能更改，故对拍摄时间不予认可，真实性亦不予认可。被告提供如下证据：1.被告固定资产明细表，证明涉讼房屋内尚留存被告固定资产222,349.55元。2.2020年12月7日被告向原告发送的告知函以及涉讼房屋的照片，证明2020年3月时原、被告约定用被告器材折抵租金及物业管理费，现涉讼房屋中的装修及器材已经被原告转让给第三方使用。3.装修及健身器材明细表、建筑装修工程施工合同、消防验收委托协议、室内环境净化治理服务合同、资产清单，证明被告在涉讼房屋投入装修费用967,841元，其中有发票部分为611,359.55元。原告意见如下：1.原件与复印件一致性认可，但三性均不认可，系被告单方制作。2.对于告知函的真实性、内容及证明目的均不认可。刘欣并非被告负责人，仅仅是负责催讨物业费的普通员工。2020年3月被告向刘欣表示将延期支付租金及物业费，但未获得原告同意，双方并未约定以器材折抵租金及物业费。照片真实性认可，证明目的不认可。3.认可三份合同真实性，但不认可证明目的，其余材料真实性及证明目的均不认可。资产清单系被告自行制作并盖章。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。被告自2020年1月12日起未再向原告支付过租金及物业管理费，已经构成违约，原告有权依约解除合同。被告于2020年6月5日收到原告发出的解除合同通知函，现原告起诉要求确认双方的房屋租赁合同于该日解除，具有事实及法律依据，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除。被告主张双方租赁合同于2020年3月18日协商一致解除，但其提供的2020年12月7日的告知函及照片不足以证明上述主张，故本院对于被告该主张不予采信。现双方对合同解除后果亦存在争议，主要争议焦点如下：一、被告是否应当向原告全额支付2019年8月1日至2020年7月28日期间的租金及使用费963,959.34元；二、被告是否应当向原告全额支付2019年5月19日至2020年5月29日期间的物业费210,000元；三、被告是否应当承担合同解除的违约责任。关于2019年8月1日至2020年7月28日期间的租金及使用费963,959.34元，被告认为涉讼房屋存在空调无法正常使用以及漏水情况，导致合同目的无法实现，原告违约在先，故不同意支付租金。同时2020年2月至5月期间的疫情属于不可抗力，根据国家规定健身房不能开业，故相应的租金应当予以减免。此外，2020年3月18日原告已实际控制涉讼房屋，故被告无需支付之后的租金及占有使用费。对此本院认为被告提供的证据尚不足以证明空调及漏水问题已达到导致合同目的无法实现的程度，原告即便存在违约亦不属于根本违约。被告亦未提供充分证据证明原告已于2020年3月18日收回涉讼房屋，故被告认为无需支付上述期间租金及使用费的主张，本院不予采信。鉴于被告的物品目前仍然在原告处，且被告未提供证据证明其于2020年7月28日之前向原告主张要求取回物品，现原告自认于2020年7月28日自行收回涉讼房屋，并要求被告支付该日之前的租金及使用费，并无不当，本院予以确认。关于租金及使用费的金额，考虑到根据被告提供的张兆义与殷总及刘欣的微信聊天记录、证人刘某某的证言显示涉讼房屋确实存在空调制冷不佳以及漏水，以及被告在涉讼房屋内所经营的健身行业因属于人员密集场所在疫情期间经营确实受到影响涉及关停的情况，本院酌情确定被告应当向原告支付2019年8月1日至2020年7月28日期间的租金及使用费800,000元。关于物业费，双方的租赁合同中对于物业费具有明确约定，被告亦确认之前曾向原告支付过物业费，现被告认为原告无权要求其支付物业费的主张，本院不予采信。鉴于原、被告双方确认被告在合同期间已经支付的物业费用为181,688元,经核算被告还应当向原告支付物业费204,152元。关于违约责任，如前所述被告逾期支付租金导致合同解除，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定如被告违反合同各项条款的，则免租期的房租按合同规定租金收取，被告拖欠租金超过15天，原告有权终止合同并没收押金，被告应按总租金金额的5%及商铺押金向原告支付违约金。关于原告所主张的免租期租金404,540元，考虑到租赁合同所约定的租期以及合同履行情况，本院酌情支持161,816元。关于原告主张没收押金再行支付违约金的诉请，本院认为没收押金以及再行支付违约金均是针对被告迟延支付租金导致解约之违约行为，考虑到合同履行情况以及被告的违约情形、涉讼房屋存在漏水、涉讼房屋已于2020年11月30日另行出租等因素，原告主张的违约金金额过高，本院酌情予以调整。综上，对于原告要求没收相当于两个月租金金额押金的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告再行支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告上海花界企业发展有限公司与被告上海武瑞体育文化发展有限公司就上海市长宁区红宝石路XXX号2层201、202号商铺签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、被告上海武瑞体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海花界企业发展有限公司支付2019年8月1日至2020年7月28日期间的租金及使用费800,000元；三、被告上海武瑞体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海花界企业发展有限公司支付物业费204,152元；四、被告上海武瑞体育文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海花界企业发展有限公司支付免租期租金161,816元；五、被告上海武瑞体育文化发展有限公司已经支付的押金164,128元归原告上海花界企业发展有限公司所有，原告上海花界企业发展有限公司不予返还；六、驳回原告上海花界企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,976.39元，由原告上海花界企业发展有限公司负担5,169.90元，由被告上海武瑞体育文化发展有限公司负担16,806.49元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴怡聂二〇二一年三月二十九日书记员  包志胜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。