.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终138号上诉人（原审被告）：郝素萍，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：田文亮，内蒙古信真律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑞军，内蒙古信真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：班芳，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：石峰，内蒙古天晟律师事务所律师。上诉人郝素萍因与被上诉人班芳排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人郝素萍及其委托诉讼代理人胡瑞军，被上诉人班芳及其委托诉讼代理人石峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝素萍上诉请求：1．撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的(2017)内0102民初3216号民事判决第一项判决，依法改判驳回班芳的诉讼请求或发回重审。2．本审一、二审诉讼费用由班芳承担。事实与理由：呼和浩特市新城区人民法院作出的(2017)内0102民初3216号民事判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销；班芳的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、一审法院认定班芳合法占有取得房屋的使用权属于认定事实不清、适用法律错误。二、一审法院认定班芳通过向物业公司、供热公司缴纳采暖费的方式，产生了对外公示的法律效果属于认定事实不清、适用法律错误。三、本案中，郝素萍并没有实施侵权行为，也并未侵权，郝素萍对诉争房屋系合法占有使用。一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，班芳的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。班芳辩称，班芳提供四组证据来证明诉讼请求的合法性，请予支持。第一组证据：2013年2月2日班芳与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司签订的《房屋预购协议书》及三张交款收据。第二组证据：房屋装修管理协议及班芳在交房时交纳的采暖费、物业管理费、水电费。第三组证据：停暖合同。第四组证据：房屋钥匙。四组证据证明了：班芳与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司就购买房屋合同权利、义务，房号3号楼、面积149.69平方米、价款每平米3500元，总房款523915元都进行了约定，并且约定在2016年12月30日前办理签订正式的商品房买卖合同。班芳分别于2013年2月5日缴纳房款现金315000元，2013年7月19日缴纳房款170000元，此款以转账的形式转给呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司财务人员樊杰，2013年12月28日在交房时交纳了剩余房款38915元。该四组证据证明了班芳按合同约定购买了房屋，取得了房屋的所有权，交清了房款，开发商也交付了房屋，班芳已占有了该房屋。郝素萍现行的行为完全是侵权。一、郝素萍在答辩中认为班芳与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司签订的《房屋预购协议书》已经解除或变更，但郝素萍未提供任何解除或变更合同的证据。班芳在2013年12月28日就取得了该房屋的所有权，并且实际占有，怎么可能与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司解除或变更合同。至于呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司没有在约定的时间与班芳签订正式的商品房买卖合同，是房地产公司的违约行为，违约并不必然导致合同的解除或变更。合同的解除和变更只有通过合同的签订主体双方协商解除或变更这是其一，其二解除合同只有法律规定的仲裁机构和人民法院。本案中，没有任何证据显示班芳与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司签订的《房屋预购协议书》已解除或变更。根据郝素萍提供的三组证据：第一组证据《房屋预购协议书》与班芳提交的《房屋预购协议书》除了签订日期不一致外，没有任何变化，虽然郝素萍也缴纳了房款，但并不是交给呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司，而是交给了范海利，这是不符合法律规定的，自然人和法人必须分离。郝素萍提供的第二组证据采暖费收据付款人就是班芳，明确证明了郝素萍在购房时是知情的，并且热力公司也明确给郝素萍讲了房屋的产权人是班芳。该两组证据充分说明了郝素萍在购房时是知情的，明知该房屋已经出售他人，还要购买，并且是低于市场价购买，同时，郝素萍在明知开发商无入户钥匙，还强行换门进入，这些都说明了郝素萍与开发商里面有问题，购买是虚假的。故班芳不认可郝素萍提交的证据。第三组证据装修费用，班芳不认可。2017年3月3日班芳来到小区，用钥匙打不开房门时，得知有人正准备装修，班芳找到郝素萍说明了情况，但郝素萍不理不睬，还一意孤行强行装修，郝素萍对因装修产生的费用，应自行承担。根据以上事实，班芳购买房屋的事实存在，并且房款交清，取得了房屋的所有权并已占有，请判决支持班芳的诉请。班芳向一审法院起诉请求：1、判令郝素萍立即停止侵权、搬离侵占的房屋、恢复原状、返还房屋并赔偿损失10万元；2、并承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年2月2日，班芳与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司签订了《房屋预购协议书》，购买该公司开发的位于呼和浩特市新城区某地房屋，面积149.6平米，每米3500元，房款总价523915元。合同签订后，班芳于2013年2月5日、2013年7月19日、2013年12月28日将购房款全部交清。2013年12月28日，双方签订《房屋装修管理协议》，班芳向呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司交纳了2000元装修管理金、采暖费2203元、物业管理费2807元、水电费400元，呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司向班芳交付了房屋。2015年9月25日，班芳向呼和浩特市凯德成热力公司缴纳了992元取暖费办理停暖手续。2017年3月3日，班芳再次来到小区准备装修时，发现房屋被郝素萍强行占有，并进行了装修，班芳与郝素萍说明情况，郝素萍认为2016年12月30日，郝素萍与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司签订了《房屋预购协议书》，呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司将涉案房屋以每平方米3000元的价格卖给郝素萍，房屋总价人民币45万元，郝素萍交纳了相关费用，没有对班芳构成侵权。一审法院认为，呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司与班芳签订《房屋预购协议》后，将房屋交付班芳，班芳已经交纳了购房款及相关费用，合法占用并使用了该争议房屋，班芳因合法占有而取得了房屋的使用权。班芳通过向物业公司、供热公司缴纳采暖费的形式，产生了对外公示的法律效果。呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司与郝素萍签订《房屋预购协议》时，涉案房屋为现房，已经具备物业及供热设施，呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司向郝素萍交付房屋时，郝素萍对于房屋未尽到审慎义务，对于该争议房屋班芳已经交过采暖费而未予理会，其占有房屋的形式存在瑕疵。呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司将房屋先交付于班芳占有使用，班芳对涉案房屋形成有权占有，班芳作为权利人可以请求郝素萍返还原物，恢复原状；对于班芳请求郝素萍交还房屋的诉请，该院予以支持；对于班芳请求郝素萍将房屋恢复原状、赔偿损失10万元的诉请，因班芳对于房屋原状以及10万元损失未向该院提交证据予以证明，故对班芳的此项诉请，由于证据不足，该院不予支持。综上所述，班芳的诉讼请求，合理部分，该院予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条之规定，判决如下：一、郝素萍于判决生效后十日内将位于呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧新城区沁丰园小区3号楼东单元（1单元）十二层东户的房屋返还班芳；二、驳回班芳的其他诉讼请求。案件受理费人民币1150元，由班芳承担650元、郝素萍负担500元。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，在二审期间班芳提交了李瑞玲、徐波的证人证言。郝素萍质证意见是对证人证言均不予认可。本院认证意见是因证人证明2016年6月之前涉诉房屋由班芳占有、使用，故对出庭证人李瑞玲、徐波证言的真实性、合法性、关联性予以确认。班芳购买的位于呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧新城区沁丰园小区3号楼东单元十二层东户的房屋与郝素萍购买的该地址上的3号楼东单元12层东户房屋系同一房屋。本院认为，本案的争议焦点为：郝素萍将位于呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧新城区沁丰园小区3号楼东单元十二层东户的房屋返还班芳是否有事实和法律依据。针对本案争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。根据已查明的事实，2013年2月2日，班芳与呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司签订了《房屋预购协议书》，购买该公司开发的位于呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧新城区沁丰园小区3号楼东单元（1单元）十二层东户房屋。合同签订后，班芳于2013年2月5日、2013年7月19日、2013年12月28日将购房款全部交清。2013年12月28日，双方签订《房屋装修管理协议》，班芳向呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司交纳了装修管理金、采暖费、物业管理费、水电费，呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司向班芳交付了房屋。2015年9月25日，班芳向呼和浩特市凯德成热力公司缴纳了992元取暖费办理停暖手续。由此可以认定，呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司按照约定向班芳交付了房屋，班芳占用并使用了房屋。班芳通过向供热公司缴纳采暖费的形式，产生了对外公示的法律效果。呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司与郝素萍于2016年12月30日签订了《房屋预购协议书》，此时房屋已经由班芳占有。郝素萍可以向呼和浩特市兆丰房地产开发有限公司另案主张其权利。故一审法院判决郝素萍将涉案房屋返还班芳，符合法律规定，并无不当。综上，郝素萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由郝素萍负担。本判决为终审判决。审判长巴特尔仓审判员何建军审判员蔡世杰二〇一八年三月十五日书记员樱子