四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第3349号上诉人（原审原告）王瑜，女，汉族，1977年4月16日出生，住成都市武侯区。委托代理人杨玉庭，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都悦城实业有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人周政。委托代理人李帅，男，汉族，1986年5月24日出生，住成都市青羊区。上诉人王瑜因与被上诉人成都悦城实业有限公司（以下简称悦城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月13日公开开庭进行了审理，上诉人王瑜及其委托代理人杨玉庭，被上诉人悦城公司委托代理人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，悦城公司是“成都中粮.祥云国际生活社区”地产的开发商。2011年，王瑜到该项目看房，看中了“云和墅”B户型。悦城公司的宣传资料“楼书”载明：“云和墅”B户型产权面积（约）255.57平方米／地上面积（约）231.93平方米赠送面积（约）70.79平方米。楼书中的户型图中载明了每一层房屋的结构和相应的数据，同时以涂色的方式将承诺赠送的房屋空间部分进行了标注，其中地下储藏室以全部赠送的色彩进行了标注。同时在户型图下方以较小的字体注明：“本户型图为要约邀请，买卖双方权利义务以合同为准。本公司保留对户型资料修改权利，敬请留意最新资料。”、“本户型为之示意图仅供所在位置示意，不作其他用途，鉴于该图的简约性，请以项目总平为准。”、“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准。”2011年8月12日，王瑜、悦城公司签订《商品房买卖合同》，王瑜向悦城公司购买“成都中粮.祥云国际生活社区”8幢2单元3层302号房屋，测绘建筑面积共255.2平方米，其中，套内建筑面积239.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.87平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米17958.50元，总价款4298007元。悦城公司应在2012年5月31日前向王瑜交付该商品房。该合同附《商品房买卖合同补充协议（一）》，第九条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖人提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。合同签订后，王瑜按约支付了全部购房款。2013年2月2日，王瑜到悦城公司办理房屋交接手续。悦城公司向王瑜提供了《中粮.祥云国际生活社区（1、4、5、7-9、13-15号楼）项目房产测绘成果报告》，该报告显示，王瑜所购买的8幢2单元302号房屋建筑面积为253.14平方米，其中套内面积（含阳台）为234.98平方米，备注称含地下储藏室面积23.85平方米。王瑜为此提出异议，认为悦城公司售房时将地下储藏室的面积计入了售房面积，与其宣传资料中反映的地下储藏室面积为全赠送不符，王瑜当时没有接房。2014年12月，王瑜才办理了接房手续。王瑜坚持认为悦城公司提供的户型图充分表明了其意思，王瑜正是基于这种优惠才决定购买该房屋，既然悦城公司已承诺赠送面积，那么其已经收取的该部分款项就应该退还。王瑜遂诉至原审法院，请求判令悦城公司退还其应免费赠送面积的房款428310元（面积23.85平方米，单价17958.5元／平方米）。原审认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（一）》、购房发票、“成都中粮.祥云国际生活社区”楼书、《中粮.祥云国际生活社区（1、4、5、7-9、13-15号楼）项目房产测绘成果报告》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第14条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该规定表明，要约应当具备四个方面的条件，一是要约是特定合同当事人所为的意思表示；二是要约必须具有与他人订立合同的目的；三是要约的内容必须具体、确定；四是经受要约人承诺，要约人即受要约的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此可见，售房宣传资料是否构成要约，首先要看宣传资料的内容是否具体确定，二是发出人有无受宣传资料的内容约束的意思表示，三是对合同的订立及房屋价格的确定是否产生重大影响。关于悦城公司向王瑜出示的“成都中粮.祥云国际生活社区”楼书，是该公司对外向不特定的人发放的宣传资料，从其内容看，虽然该楼书载明了房屋面积的数据，但同时又注明“约”，表明该数据仅为大概，并不十分确定。而且，从楼书载明的数据与图示看，产权面积（约）255.57平方米、地上面积（约）231.93平方米并没有明确具体构成位置，无法与赠送的空间相互对应，由于二者之间并不统一，因此，该楼书的内容并不具体确定。其次，在该“成都中粮.祥云国际生活社区”楼书户型图下方，以较小的字注明了“本户型图为要约邀请，买卖双方权利义务以合同为准。本公司保留对户型资料修改权利，敬请留意最新资料。”、“本户型为之示意图仅供所在位置示意，不作其他用途，鉴于该图的简约性，请以项目总平为准。”、“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准。”，这些内容表明，悦城公司向宣传资料的接受者表明了楼书为要约邀请的性质，悦城公司不受楼书内容的约束，双方的权利义务要以正式签订的合同为准。同时，双方签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》第九条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖人提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。因此，王瑜在签订合同的过程中，实际也认可楼书对悦城公司无约束力。综上所述，王瑜认为楼书构成要约、悦城公司将承诺赠送的负一层地下储藏室计算了房价、悦城公司应退还多收的房屋价款的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回王瑜对悦城公司的诉讼请求。案件受理费7725元，减半收取3862.5元，由王瑜承担。宣判后，王瑜不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一审法院认为楼书中关于地下储藏室赠送不构成要约属于适用法律错误，悦城公司的楼书关于地下储藏室赔偿的宣传明确具体，对合同的订立和价格确定具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定已构成要约，对双方具有约束力。请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人悦城公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实及所采信的证据予以确认。本院认为，本案争议的焦点是悦城公司在销售其开发建设的位于成都市武侯区簇锦街道高碑村“成都中粮·祥云国际生活区”的房屋过程中，对外发放的宣传资料（“楼书”）是要约还是要约邀请，悦城公司是否应该受楼书内容的约束。《中华人民共和国合同法》第14条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意见表示约束”。该规定表明，要约应当具备四个方面的条件，一是要约是特定合同当事人所为的意思表示；二是要约必须具有与他人订立合同的目的；三是要约的内容必须具体、确定；四是经受要约人承诺，要约人即受要约的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，售房宣传资料是否构成要约，首先要看宣传资料的内容是否具体确定，二是发出人有无受宣传资料的内容约束的意思表示，三是对合同的订立及房屋价格的确定是否产生重大影响。首先，悦城公司对外发放的“成都中粮·祥云国际生活区”楼书，是悦城公司对外向不特定的人发放的宣传资料，从其内容看，载明了“产权面积（约）255.57㎡／地上面积（约）231.93㎡赠送面积（约）70.79㎡”，同时楼书中的户型图中还载明了“每一层房屋的结构和相应的数据、以涂色的方式将承诺赠送的房屋空间部份进行了标注，其中地下储藏室以全部赠送的色彩进行了标注。”虽然该楼书载明了房屋的面积的数据，但在后面又注明了“约”，表明该数据仅为大概，并不十分确定。另从楼书载明的数据与图示看，产权面积（约）255.57㎡、地上面积（约）231.93㎡并没有明确具体构成位置，无法与赠送的空间相互对应，由于二者之间并不统一，因此，该楼书的内容并不具体确定。其次，在该“成都中粮·祥云国际生活区”楼书户型图下方，以较小的字注明了“本户型图为要约邀请，买卖双方权利义务以合同为准。本公司保留对户型资料修改权利，敬请留意最新资料。”、“本户型为之示意图仅供所在位置示意，不作其他用途，鉴于该图的简约性，请以项目总平为准”、“本资料仅供形象宣传，一切资料数据均以政府最后批准的版本及正式签订的合同及其附件为准”的内容，该内容表明，悦城公司向宣传资料的接受者表明了楼书为要约邀请的性质，悦城公司不受该楼书载明的内容约束，双方权利义务要以正式签订的合同为准。同时王瑜与悦城公司签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》第九条明确约定，悦城公司提供的楼书不作为双方交房标准及违约条件，仅为购房前参考，双方不受交易过程中口头表达的意向和信息约束。因双方在订立合同过程中，均认可楼书对悦城公司不具有约束力，因此，王瑜现主张该楼书对悦城公司具有约束力与事实不符。最后，从王瑜与悦城公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（一）》的内容看，与楼书记载的面积、图示并不完全一致，且双方在合同中并未约定赠送面积和赠送的空间位置，因此，不能认定双方在缔约过程中对楼书的内容确认为合同内容。由于双方在缔约过程中对楼书的内容未作确认，且合同内容与楼书记载的内容并不一致，现有证据不能认定楼书的内容对双方合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。综上所述，王瑜认为悦城公司的楼书构成要约、悦城公司将承诺赠送的负一层计算了房价、悦城公司应退还多收的房屋价款的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费7725元，由王瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾光勇代理审判员  曹 洁代理审判员  范 珍二〇一五年六月八日书 记 员  龙春光