江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初6108号原告：泰兴市济川街道办事处王坔村村民委员会，住所地泰兴市济川街道王坔村。法定代表人：李祥，主任。委托诉讼代理人：戴光峰，江苏律园律师事务所律师。被告：李兴，男，1979年2月12日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：薛中华，男，1976年11月7日生，汉族，住泰兴市。原告泰兴市济川街道办事处王坔村村民委员会（以下简称王坔村村委会）与被告李兴确认协议无效纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王坔村村委会的委托诉讼代理人戴光峰、被告李兴的委托诉讼代理人薛中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王坔村村委会向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2005年6月28日签订的土地出让协议无效；2、判令被告返还（东至泰常路，人行道边向西10.5米处，西至宣泰路，电线杆向东2.5米处，南至七组李长和北墙向北2米处，北至六组李桂生南墙向南2米处）8.49亩土地，并将土地恢复至协议签订的原状。3.本案的诉讼费用由被告承担。本案审理中王坔村村委会曾变更诉讼请求，上述诉讼请求为最终确认的诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2005年6月28日签订《土地出让协议书》，协议书约定界址（东至泰常路，人行道边向西10.5米处，西至宣泰路，电线杆向东2.5米处，南至七组李长和北墙向北2米处，北至六组李桂生南墙向南2米处）内的土地出让给乙方，土地出让后，所有权归属乙方。据调查，上述界址内的土地在2004年已经办理了集体土地使用证，证号为：泰集用（2004)字第240089号，证内记载：土地使用者为泰兴市纺织助剂四厂，土地所有者为泰兴市村委会。据法律规定，集体土地所有权不可以转让或出售。双方签订的《土地出让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效协议书。为维护集体的合法权益，请求贵院依法支持原告的诉请。原告王坔村村委会向本院提供了以下证据：1、土地出让协议书，证明双方于2005年6月28日签订了土地出让协议书，该协议书第四条约定土地出让后，其所有权归属本案被告李兴，该约定违反法律规定，依据相关法律规定，集体土地所有权不得转让或出售。2、泰集用（2004）第240089号集体土地使用证复印件，证明涉案土地使用者为泰兴市纺织助剂四厂，土地所有者为泰兴市村委会，使用权类型为拨用，能够证明本案原告作为相应土地的所有者将土地所有权出让给被告李兴的行为违反法律规定，该土地实际是依据相关文件拨用给泰兴市纺织助剂四厂使用的。土地的使用权如需变更需要办理相关登记，土地的使用权也不能够依据协议转让给被告。被告李兴辩称，原告主张案涉土地出让协议无效，缺乏法律和事实依据。1、案涉土地出让协议实为集体经营性建设用地出让合同。原告王坔村村委会作为案涉土地所有权人，与李兴就土地出让签订书面合同，虽然协议中有土地所有权归属变更的表述，但协议主要内容载明了土地四至、面积、期限及各方权利义务，符合土地使用权转让的形式要件和实质要素。2、案涉土地出让协议体现了各方真实意思表示，亦未损害国家、集体利益。案涉土地出让协议签订前，协议所涉土地长期闲置，无法产生任何经济效益。经村两委会讨论及泰兴镇人民政府同意，以不低于同时期本地区同类地块出让价格水平的价格进行出让，盘活了村闲置土地，发展了村集体经济，未损害国家、集体利益。3、案涉土地出让协议不违反法律法规强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”。本案中，土地出让协议所涉土地已被明确登记为集体经营性建设用地，具备对外流转的条件，该宗流转行为亦由原告召集的村民代表大会讨论通过，符合程序性要求。综上，案涉土地出让协议不存在无效的法定情形。被告向本院提供了以下证据：1、土地出让协议书，证明原被告就土地使用权出让签订书面合同，协议主要内容载明了土地四址、面积、期限及各方权利义务，合同尾部由泰兴市泰兴镇人民政府盖章见证，该协议符合土地使用权转让的形式要件和实质要素，内容程序合法，应为有效合同。2、2005年8月4日王坔村村民代表大会记录复印件1份，证明土地出让协议所涉土地流转行为已由原告召集的村民代表大会讨论通过，符合程序性要求，需要说明的是上述大会记录原件在原告处，如果原告不认可我方提供复印件的真实性，我方申请法院责令原告提供该证据原件。3、收据4张，2008年12月25日60260.85元、2006年9月20日35000元、2006年3月30日25475元、2005年8月15日233264.15元，合计354000元。证明被告已按照土地出让协议的约定履行了支付价款的义务。4、2004年8月7日泰兴开广塑胶有限公司土地征用协议书、用地红线图、2006年11月30日泰兴市泰兴镇人民政府与泰兴市李仕玻璃制品有限公司协议书、李仕玻璃公司房产证、土地证以及土地估算价值等材料，证明泰兴市开广塑胶有限公司位于泰兴市，土地位置及环境好于案涉土地，其出让费用为4万元/亩。泰兴市李仕玻璃制品有限公司受让王坔村及泰兴镇镇政府土地及房屋，每亩出让费用约35171元/亩。5、江苏泰拓减速机有限公司营业执照、李兴与叶长德2017年8月5日签订的协议。证明李兴在取得案涉土地使用权后，于2005年至2010年间，在案涉土地上开办了泰兴市泰常停车场，后因经营不善倒闭，并自2010年起将案涉土地及其投入的房屋等租赁给案外人叶长德开办了江苏泰拓减速机有限公司。6、2005年1月15日王坔村村委会会议记录、2005年5月21日会议记录、2005年6月15日会议记录、2005年6月28日会议记录、2005年7月27日会议记录。证明当时同地段根思园区的土地价格为3.5万元/亩，案涉土地出让的前后经过，经王坔村两委会开会一致讨论同意拍卖，于2015年4月第一次公开拍卖，因未有人报名而流拍。案涉土地经再次公告后，被告报名并中标，后经王坔村村民代表大会表决，通过案涉土地的出让经审理查明，2005年初原告王坔村村委会根据当时政策为发展村级经济、盘活出让村闲置土地，决定出让该村村委会办公室后的空闲土地，经该村两委会讨论、张贴公告、竞价等程序。2005年6月28日，该村村委会与竞标人李兴订立了“土地出让协议书”，载明“为发展村级经济，盘活村闲置土地，经村民代表会讨论，村两委会决定将王坔村办公室后的空闲土地出让给乙方（李兴），经双方协商，特定以下协议：1、土地界址为：东至泰常路，人行道边向西10.5米处…其总面积为实际现场丈量为准，2、土地出让价格：村集体纯收4.18万元/亩，其余一切手续、费用由乙方负责，但甲方协助乙方办理出让过程中的一切手续，若乙方手续未尽造成一切损失与甲方无关；3、出让期限：2006年元月1日起2076年12月31日止。4、土地出让后，其所有权归乙方，自主经营，甲方无任何权利干涉，但甲方必须协助乙方解决施工中的一切矛盾。5、甲方土地出让给乙方后，若遇国家征用，其一切权利或损失由乙方自行享有和承担，与甲方无关。6、现状菊花厂房由乙方自行与菊花厂产权人协商处理，但其土地面积归属总丈量面积中计算。7、交款方式：经双方现场丈量面积为8.49亩（附丈量图）一份，共计人民币叁拾伍万肆仟元整，协议签订后乙方一次性交足村收的土地出让金，以村开具的行政事业收据为准。8、本协议一式三份，双方各执一份，镇见证机关一份，双方签字生效，不随行政区划调整而变动，为最终协议，若一方违约，则承担该协议总额的10%违约金。”。该土地出让协议书甲方处加盖有“泰兴市泰兴镇王坔村村民委员会”印章、“泰兴市泰兴镇王坔村经济联合社管理委员会”印章，并有相关人员签名。乙方处李兴签名。见证单位处有“泰兴市泰兴镇人民政府”印章，并有相关人员签名。2005年8月4日该村召开村民代表会议，讨论该块土地出让事项，会议记录记载“应到代表48人实到40人一致同意该块土地出让”，并有相关村民签名。土地出让协议书订立后，王坔村村委会向李兴交付了8.49亩土地。李兴于2005年8月15日交纳233264.15、2006年3月30日交纳25475元、2006年9月20日交纳35000元、2008年12月25日向王坔村村委会交纳60260.85元，合计354000元。另查明，案涉土地在国土部门登记土地所有人为泰兴市村委会，土地使用者为泰兴市纺织助剂四厂。泰兴市纺织助剂四厂成立于1992年11月17日，为原告王坔村村委会注册资金9.9万元的集体所有制企业，法定代表人为李少西，企业目前为吊销状态。本案审理中，本院至泰兴市档案馆调取了2005年左右泰兴地区土地价格出让材料，具体如下：1、2006年7月3日泰兴市张桥镇人民政府与泰兴市长江电力设备有限公司订立的“土地出让协议书”，约定“现有厂区内实有面积23.59亩，按5.7万元/亩计算”、“现有厂区东围墙外至江平路西路牙之内…折3.28亩，按3.5万元/亩计算…”、“乙方现厂区外3.28亩不办土地使用证，50年内使用权归乙方所有，如当地老百姓强行使用，由甲方负责处理并清障”。2、2006年5月25日泰兴市河失镇人民政府与泰兴联创绝缘材料有限公司订立的“土地出让协议书”，载明“甲方将位于，工业集聚区2号路以西（泰兴市中兴钢结构有限公司计划用地）的11亩土地出让给乙方用于塑料保护膜项目建设，出让规费4万元/亩，共计44万元。用地时间按国家规定执行”。3、2006年泰兴市城郊工业园区开发有限公司与泰兴市航联电电连接器厂订立的“土地出让协议书”，载明“甲方将土地一次性出让给乙方，每亩出让价格定为捌万元…余额在甲方交付国有土地使用权证时一次性付清”。4、2007年10月泰兴市张桥镇人民政府与泰兴市蓝光纺织机电设备有限公司订立的“土地出让协议书”，载明“甲方为盘活教育资产，帮助乙方企业的快速发展，愿意将现有土地部分及附着物出让给乙方，出让后的土地为国有土地”、“出让价按每亩10万元”。5、2006年5月19日泰兴市河失镇人民政府与泰兴市中兴钢结构有限公司订立的“土地出让协议书”，载明“甲方将位于、奥丽雅鞋业有限公司以东，原一号路以西地块出让给乙方用于工业项目建设（土地面积按实际丈量面积计算）。土地出让费3.5万元/亩…用地时间按国家规定执行”。本案审理中，李兴向本院提供了与案涉土地流转关联的村委会会议记录复印件，本院至泰兴市济川街道王坔村调阅了会议记录本原本并拍照打印存卷，摘录如下：2005年1月15日“土地征用北边未到手，现目前老校址的手续已到，要付18000万元，如交市办需7万多，现校址要不要拍卖，一致同意拍卖”。2005年4月22日“经济工作助剂厂手续转换/村收土地出让费现出公告/10天，转让4.5万-5万/S”。2005年6月28日上午8点/地点：村办公室/参加人员:李彬、李泽生、李佰明、钱云芳、徐风波（因镇工作组开会书面委托李佰明）、李少西回避/主持人：钱云芳/内容：村办公室后学校自置土地出让讨论/钱云芳：为了发展集体经济，根据市、镇二级政府的各级会议精神，结合我村情况，要想完成各项招商引资指标及工业指标只有充分利用有利条件，我村目前学校有能人利用，但学校我村基本无权干涉。只有村办公室后的土地，今年开春有人租用，由于种种原因未成一直闲置。目前由于几个人看上这块土地，两委决定通过张榜公布，公开报名招标，先后有四人报名竞争，通过代表会公布，仅剩2人参加报名，于6月26日本村李兴胜出，故今天结合前几次的会议精神，及合同签订的各项规定，今天开此会请大家谈谈看法/李佰明：当为村委会主任，你先拿出主导意见，我们两委人员再议。/钱云芳：我看结合镇园区和我村实际情况和现状，该块土地能够得到4.3万元左右一亩就行了。/李泽生：价格基本上有比价，但丈量必须现场到位，对老百姓一个交待。/李彬：我看价格基本维持在4.2左右，每一个投资者有信心，最主要是拉动本村经济。/最后两委会一般人统一，…，决定以4.18万元/亩土地出让给李兴。2005年6月28日“泰兴市王坔村4.18万/亩、8.49亩”。2005年8月4日“上午8时/地点：村会议室/参加对象：戴理生、马洪生…主要内容：讨论、决议原小学土地出让/主持人：李佰明/记录人：李彬/李少西：1、传达市委、市政府发展农村乡镇企业经济会议精神；2、原小学土地出让：盘活土地，利用资金投入公益事业；3、91年推磨的土地建学校一直欠费，于03年薛于贯出租两年未到就停，今年上半年人家未成，土地又一直闲置，后来村两委会讨论张榜公布出让，结果有李兴报名，李泽生也报名，之后介绍前一段土地出让情况，现在有人价格高可以让人，但同价基础上李兴先优，另外征停车场投入的16.65万元先拿出，此外在8月10日前一次性把钱交足我队，否则作放弃。4、对推磨：几块土地分别作解释，北块村支部承包，南块鱼塘。5、招商引资者除土地之外投入50万元以上的享有5%的奖金…应到代表48人实到40人一致同意该块土地出让”。本院认为，关于原告王坔村村委会与被告李兴2005年6月28日签订的土地出让协议效力。一、该协议实质为农村经营性建设用地出让合同。案涉土地的土地在国土部门登记为工业用地，性质上属于农村经营性建设用地,按照《中华人民共和国土地管理法》的规定,我国农民集体所有的土地可分三大类:第一类是农用地,指直接用于农业生产的土地。第二类是集体建设用地,指经依法批准用于非农业建设的土地。第三类是未利用地,指农用地和建设用地以外的土地。该法第六十三条规定的:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”,是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设,而不应包括农民集体所有的非农建设用地使用权,因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设,该条规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损,而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”。《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第(十)条规定:“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。据上述法律及相关规定可知,并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。涉案土地已经政府职能部门规划为建设用地,故不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的情形。且根据本院从泰兴市档案馆调取的材料显示同时期亦有同类型转让合同得到政府部门批准，本案并非个例。因此,案涉土地出让协议,是双方的真实意思表示,其内容和约定并未违反法律、行政法规的强制性规定,应系合法有效。同时，2020年1月1日施行修订后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。泰兴市人民政府亦出台了配套的《泰兴市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》文件，对集体建设用地使用权的流转作出了更加明确细化的规定。关于王坔村村委会陈述目前涉案土地使用权仍登记在村办企业泰兴市纺织助剂四厂名下的意见。本院认为，根据物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案涉案土地登记所有人为王坔村村委会，使用权登记在王坔村村办企业泰兴市纺织助剂四厂名下，虽未办理物权变更手续，但对土地出让协议的效力并无影响。二、因本案涉及到村委会集体利益，故本院依职权主动对本协议书是否存在恶意串通，损害集体利益的情形进行审查。1、本院首先考量出让土地价格是否显著低于市场价格，本院至泰兴市档案馆调档，2005年左右泰兴地区此种土地出让样本较少，调取到的五个样本，分别为2006年7月张桥镇5.7万元/亩、3.5万元/亩；2006年5月河失镇4万元/亩；2006年泰兴市城郊工业园区8万元/亩（交付国有土地使用权证）；2007年10月张桥镇10万元/亩（出让后的土地为国有土地）；2006年5月河失镇3.5万元/亩。本案所涉土地转让时土地性质为集体建设用地，土地出让协议中无关于可转为国有土地的条款约定，出让价格为4.18万元/亩。2、关于4.18万元/亩价格的形成过程，王坔村村委会会议记录显示，土地出让过程经过了张榜公示、会议讨论、村民代表大会表决的流程。在2005年6月28日的会议记录中记载“…参加人员:李彬、李泽生、李佰明、钱云芳、徐风波（因镇工作组开会书面委托李佰明）、李少西回避…目前由于几个人看上这块土地，两委张榜公布，公开报名招标，先后有四人报名竞争，通过代表会公布，仅剩2人参加报名，于6月26日本村李兴胜出…李佰明：当为村委会主任，你先拿出主导意见，我们两委人员再议。/钱云芳：我看结合镇园区和我村实际情况和现状，该块土地能够得到4.3万元左右一亩就行了。/李泽生：价格基本上有比价，但丈量必须现场到位，对老百姓一个交待。/李彬：我看价格基本维持在4.2左右，每一个投资者有信心，最主要是拉动本村经济。/最后两委会一般人统一，…，决定以4.18万元/亩土地出让给李兴”。3、介于李兴订立时与王坔村时任村党支部书记李少西是父子关系，本院对李少西进行了调查谈话，李少西陈述“这块土地的出让从2005年年初就开始经过多次村两委会、群众代表会商议，最后是这一份村民代表大会确认。当时我们村里由群众选取的村民代表是48人，到场的40人一致同意的”。本院询问“你与李兴是父子关系，出让土地时你又是村里的支部书记，是否存在恶意低价出让土地，或者以权谋私的情形”。李少西：“不存在。我们当时土地出让的价格还高了的，根思的土地只有三万多一亩，根思跟我们交界，我们买了四万多一亩。关于出让土地的手续，就考虑到这层因素，村里是十分慎重的，先是贴通告，没有人招标。后我们继续出通告，有李泽生、李兴两个人报名。李泽生是他亲戚杨志明报名，杨志明当时是汽修厂的，李泽生嫌价格高就放弃。之后就是李兴招标的”。4、本院询问泰兴市济川街道王坔村村委会“你方目前有无证据证明该份协议存在恶意窜通、损害国家或集体利益的情况”，王坔村村委会表示“暂时没有”。综上，本院在民事案件审理框架内已尽可能调查本案是否存在恶意串通损害集体利益的情形，但无法得出确定性结论。考虑到民事案件审理调查手段存在局限性，若原告王坔村村委会后续有证据证明在本案土地出让过程中存在恶意串通损害集体利益的情形，可依相关程序向本院重新申请确认案涉土地转让协议无效。三、该协议第4条“土地出让后，其所有权归乙方（李兴）”，土地出让后，建设用地使用权归受让方享有，土地所有权应仍属集体所有。原告王坔村村委会、被告李兴均认为土地所有权仍归村集体所有。故出让协议中该条款的表述违反了法律的强制性规定，应属无效。根据合同法第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。该土地出让协议第4条表述建设用地使用权出让后，所有权也随之转移的约定无效，但对该建设用地使用权出让协议其他部分的效力并无影响。四、该协议第3条“出让期限：2006年元月1日起至2076年12月31日止”。参考同时期国有土地使用权出让年限、农村土地承包权转让年限的规定，双方订立的土地出让协议书约定70年的期限过高。2020年修订后的土地管理法及地方配套性政策性文件已对集体建设用地使用权的流转年限作出了细化规定，双方可依现行政策另行协商调整出让年限。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条规定，判决如下：一、本院确认原告泰兴市济川街道办事处王坔村村民委员会与被告李兴2005年6月28日签订的土地出让协议第3条“出让期限：2006年元月1日起至2076年12月31日止”、第4条“土地出让后，其所有权归乙方（李兴）”的内容无效。二、驳回原告泰兴市济川街道办事处王坔村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费6610元，由原、被告各半负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内给付原告3305元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长 严 超人民陪审员 戴 佳人民陪审员 燕春美二〇二一年三月二十九日法官 助理 伏平卫书 记 员 徐 网附：引用相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。