北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初9629号原告：张玉霞，女，1972年8月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙林（张玉霞之配偶），男，1964年5月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区。法定代表人：张智军，总经理。委托诉讼代理人：吴健超，城市社区服务集团（西安）有限公司员工。原告张玉霞与被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称“城市社区公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告张玉霞及其委托诉讼代理人孙林、被告城市社区公司委托诉讼代理人吴健超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉霞向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的《房屋托管合同》；2．判令被告支付房屋租金人民币14000元；3．判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币21000元（按房屋租金的3个月支付）；4．判令被告返还未产生的托管服务费人民币4083．33元（计算方法7000/12＊7）；5．判令被告支付维修费用2350元；6．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日，被告因经营需要而与原告签订《房屋托管合同》（以下简称合同）合同约定：原告将位于北京市昌平区天通苑北二区x号楼x单元x的房屋（以下简称该房屋）出租给被告城市社区服务集团（西安）有限公司。该房屋的租期为2019年10月13日至2021年10月12日止，该房屋月租金为人民币7000元，且该租金合同签订之日起12个月内不变。月租金的支付方式为：每月25日银行汇款支付，逾期支付租金的，逾期30日或者逾期支付达人民币10000元以上的原告可以单方面解除合同。此外水、电、燃气、通讯等费用由被告承担，物业费取暖费由原告承担。合同签定后，被告在租赁期内未按期支付租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费。因此根据《房屋托管理合同》第十四条（三）款1、2款之规定，原告于2019年3月7日发出《解除合同告知书》。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请，维护原告的合法权益。城市社区公司辩称，不同意张玉霞诉讼请求。2019年10月10日，答辩人与被答辩人签订了《房屋托管合同》，约定将案涉房屋托管给答辩人，托管期限为2年，同时约定合同支付方式为月付，租金为7000元/月，并于每月25日支付当月租金，每年托管费与春节当月租金冲抵，互不支付。一、被答辩人已收回房屋，双方合同关系基础已经灭失，合同已经解除。二、城市社区公司于2019年10月20日支付押金7000元，依照合同约定，2020年2月13日到2020年3月12日的租金用押金抵扣，答辩人无需支付租金。三、因疫情影响，城市社区公司无法在2020年2月25日按时支付2020年2月13日到2020年3月12日的租金，基于情势变更原则，答辩人提出分期支付的意见，与被答辩人协商变更合同支付条款。但张玉霞直接于2020年3月7日发出《解除合同告知书》单方解除合同。按照《房屋托管合同》第十四条第三款第一项之约定，答辩人未支付租金期限没有超过约定时限，无需支付违约金。且答辩人支付的押金可以抵扣合同履行期最后一个月的租金，所以答辩人不欠付被答辩人租金，没有违约，不应承担违约责任。四、答辩人作为房屋托管公司，向被答辩人提供的房屋托管事项包括线上展示房源信息、寻找租客、出租房屋、提供平台线上签约、合同查询、合同下载等事项。在合同签订后，城市社区公司已经向张玉霞提供了托管服务，张玉霞主张退还托管服务费没有合同依据和法律依据。五、房屋交付时隔断已经拆除，不产生拆除及修复费用，故不同意支付修复费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月10日，张玉霞（甲方、托管方）与城市社区公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，约定，甲方将坐落于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区1栋x单元x室的房屋托管给乙方；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付；本合同托管期限合计24个月，自2019年10月13日至2021年10月12日止，甲方实收租期22个月，冲抵服务费2个月；甲乙双方托管期满，若乙方与承租方的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长托管期限，延长后的截止日期以当时承租人与乙方租赁合同终止日期为准，但延长期限最长不得超过6个月，期间乙方仍然按照合同约定的托管租金标准按月向甲方支付租金，延长期满，甲方有权收回房屋；月租金7000元每月，付款方式月付；本合同起租日前三天内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为7000元；合同期最后一个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租日前三天内乙方向甲方支付首次租金，以后起每月25日乙方支付甲方租金，每年春节当月除外；托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）、2．乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的、3．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……；托管期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按3个月租金标准的违约金支付给乙方，同时退还乙方押金。乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不予退还；乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，张玉霞将案涉房屋交付城市社区公司，城市社区公司按约定交纳房屋租金和押金。城市社区公司于2019年12月28日向张玉霞支付7000元后再未支付租金。2020年2月27日，城市社区公司与张玉霞协商签订《补充协议》，其内容为“受新型冠状病毒的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方一个月的租金，合计7000元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付636．37元，其他合同条款不变。甲方对本协议条款有异议，双方另行协商后再行签订。甲方无异议，双方签字或盖章后生效。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力”。张玉霞未同意上述内容，城市社区未向其支付房屋租金。2020年3月8日，张玉霞向城市社区公司发送邮件，主要内容为：因城市社区公司违反合同约定，现张玉霞决定收回房屋，请城市社区公司2020年3月10日前解决好现有房屋租客，并支付房租及合同约定的违约金32667．68元。城市社区公司认可收到上述邮件，但认为张玉霞不具备合同解除权，未达到合同解除的条件。庭审中，张玉霞陈述，2020年3月10日左右，城市社区公司通知我次承租人于2020年3月15日退租，约定了当天交接，当天我去了，城市社区公司没有人去，次承租人告诉我疫情期间无法搬家，要求我给次承租人一定的时间准备，后来案涉房屋于2020年4月15日收回。城市社区公司陈述，我方与次承租人2020年3月9日办理的交接。张玉霞对城市社区公司的陈述及证据不予认可。另查，2020年3月23日，张玉霞向本院提起诉讼，要求解除《房屋托管合同》，本院诉前通过法院专递（EMS单号：1008029269393）向城市社区公司送达起诉状副本，城市社区公司于2020年4月30日收到上述文件。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张玉霞与城市社区公司签订的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据托管合同约定，城市社区公司应当在2020年2月25日支付2020年2月13日至2020年3月12日的租金，在双方未就变更租金支付方式协商一致的情况下，且城市社区公司将案涉房屋正常出租，城市社区公司应当按照合同约定向张玉霞支付租金。合同约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同。张玉霞于2020年3月23日向本院提交起诉状，城市社区公司于2020年4月30日收到起诉状，张玉霞解除合同的意思表示已送达城市社区公司，且在此时，张玉霞具备合同解除权。故本院认为双方之间的合同于2020年4月30日解除。张玉霞自述其于2020年4月15日收回房屋，城市社区公司亦未提交证据证明其向张玉霞交付了房屋，城市社区公司应当承担举证不利的法律后果。故张玉霞主张租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，现张玉霞主张14000元，本院不持异议。城市社区公司未按照合同约定支付租金导致合同解除，城市社区公司违约，按照合同约定，应当向张玉霞支付违约金，张玉霞亦无需退还城市社区公司交纳的押金。关于违约金数额，城市社区公司主张违约金数额过高，要求法院予以调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌情予以确定。关于张玉霞主张退还托管费的诉讼请求，城市社区公司已经履行了托管服务，故张玉霞的该项诉讼请求，本院不予支持。关于张玉霞主张赔偿维修费的诉讼请求，违约金足以弥补其损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条规定，判决如下：一、确认张玉霞与城市社区服务集团（西安）有限公司2019年10月10日签订的《房屋托管合同》于2020年4月30日解除；二、城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效后十日内支付张玉霞房屋租金14000元；三、城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效后十日内支付张玉霞违约金7000元；四、驳回张玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费836元，由张玉霞负担511元（已交纳）；由城市社区服务集团（西安）有限公司负担325元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二一年三月二十三日书记员  马瑞辉书记员  周心怡