云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云01民终6187号 上诉人（原审被告、反诉原告）：云南经典房地产开发集团有限公司，住所云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******，统一社会信用代码91530000731215910J。 法定代表人：王远。 委托诉讼代理人：段福东，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨雯媛，该公司法务，特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张加兵，男，1973年7月16日出生，汉族，住云，住云南省昆明市五华区div> 委托代理人：王云，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人云南经典房地产开发集团有限公司因与被上诉人张加兵商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人云南经典房地产开发集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并支持上诉人一审的全部反诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》约定了上诉人逾期交房及被上诉人逾期接房的违约责任。本案中同时存在上诉人逾期交房及被上诉人逾期接房的情形，上诉人已向被上诉人支付了6150元的违约金而被上诉人却逾期三年未接房，其违约程度更大，一审法院判决上诉人按合同约定向被上诉人支付违约金却对被上诉人应承担的违约金酌情认定，有违公平。故请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人张加兵答辩称，请求驳回上诉，维持原判。 张加兵向一审法院起诉请求：一、经典公司支付张加兵自2014年7月1日起至竣工验收合格之日止的违约金（暂计至2016年10月30日止的违约金为45728元）；二、经典公司承担本案诉讼费。 云南经典房地产开发集团有限公司反诉请求：一、张加兵支付经典公司逾期接房的违约金77817.15元；二、本案反诉费由张加兵承担。 一审法院认定事实：2012年8月16日，张加兵与经典公司签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为:“张加兵向经典公司购买经典双城D地块第6幢第28层2804号房，房屋总价788421元。经典公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给张加兵。经典公司未按约定时间交房，逾期90天后，经典公司按张加兵已付款的0.01%乘以逾期天数向张加兵支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，经典公司应当以交付之日的三天前，书面通知形式通知张加兵办理交接手续。张加兵逾期30天未来办理接房的，以后每天赔偿经典公司总房款0.01%的违约金。办理产权登记张加兵须达到以下四个条件：1、买受人支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其它费用；2、双方办理完房屋交接手续；3、买受人向出卖人出具书面委托书；4、买受人向出卖人交付办理产权所需资料”。当日，张加兵（买受人）与经典公司（出卖人）还签订《合同补充协议》一份，约定主要内容为：“出卖人以媒体公告的形式通知买受人办理房屋交接手续，不再另发通知。《商品房购销合同》第七条中‘经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房’是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的本《商品房购销合同》标的房屋”。2015年1月15日，经典公司发布《入伙公告》，通知经典双城D区业主于2015年1月31日正式办理入伙手续。逾期交房90天内的违约金每天以50元计算，经典公司以50元／天标准向张加兵支付了6150元违约金。经典公司提交的《竣工验收合格证明书》载明：经典双城D地块二标段，已按设计图纸及设计变更通知施工完成主体结构分部、建筑屋面分部、建筑装饰装修分部、建筑电气分部、建筑给排水及采暖分部，且现场验收合格、质量保证、资料齐全、观感良好。竣工验收日期为2015年1月28日，验收结论为合格。建设、勘查、设计、监理、施工单位在该《竣工验收合格证明书》上加盖公章。张加兵已付清了全部购房款788421元，截止一审终结，本案所涉房屋尚未办理接房手续。 一审法院认为，张加兵与经典公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。在本案中，张加兵提出的诉讼请求是否能够得到法律的支持，需以经典公司有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约情形为前提条件，一审对此评析如下：首先，《合同补充协议》约定“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房”是指经施工、监理、勘察、设计及出卖人共同验收合格的房屋，经查明，本案所涉房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，已符合合同约定条件，也不存在违反法律、行政法规的强制性效力性规定的情形，但经典公司实际交房时间晚于合同约定交房时间。其次，本案所涉房屋是否进行建设工程竣工验收备案，并不是合同约定的房屋交付前提条件，是否竣工验收备案影响的仅是建设工程所有权证的办理。最后，张加兵主张经典公司所交付的本案所涉房屋有违反《中华人民共和国消防法》之强制性效力性规定的情形，但消防法并非强制性效力性规定，不能据此做为认定本案双方约定交房条件无效的依据。综上，经典公司应按约向张加兵支付2014年7月1日约定交房次日至2015年1月31日通知接房期间逾期交房的违约金。通过审理查明，双方2014年7月至2014年9月期间的违约金标准无异议，且经典公司亦按约定标准实际支付，故张加兵向经典公司主张该期间的违约责任没有事实依据，依法应予以驳回。2014年10月1日至2015年1月31日通知交房期间，因双方约定违约金以总房款日万分之一计算，且该约定不违反法律、行政法规的规定，故该期间的违约金应为9619元（788421元×0.01%×122天=9619元），扣除已支付的1550元后，实际还需支付该期间的违约金为8069元。自2015年2月1日起，经典公司以媒体公告的形式通知张加兵于2015年1月31日交房，且该房屋已于2015年1月28日经勘察、设计、监理、施工及经典公司共同验收合格，该交付行为符合双方之间的约定，也不违反法律规定，故张加兵主张的该部分违约责任无事实和法律依据，依法应予以驳回。 关于经典公司提出的反诉请求部分，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，经典公司有权根据与张加兵的约定以媒体公告的形式通知张加兵办理房屋交接手续，不再另发通知，且经典公司已发布通知于2015年1月31日接房，表明张加兵理应知晓上述交房时间，张加兵截止本案一审终结仍未接房已构成违约，经典公司虽未举证证明其因张加兵逾期接房所受的具体损失，一审结合张加兵逾期接房的时间，酌情支付违约金4000元。据此，原判依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、云南经典房地产开发集团有限公司于本判决书生效之日起五日内支付张加兵2014年10月1日至2015年1月31日期间逾期交房的违约金8069元；二、张加兵于本判决书生效之日起五日内支付云南经典房地产开发集团有限公司逾期接房的违约金4000元；三、驳回张加兵的其他请求；四、驳回云南经典房地产开发集团有限公司的其他请求。本案本诉件受理费472元（此款张加兵已预交，为已减半金额），由张加兵负担389元，由云南经典房地产开发集团有限公司负担83元（执行前款时一并支付）。本案反诉案件受理费873元（此款云南经典房地产开发集团有限公司已预交，为已减半金额），由张加兵负担45元（执行前款时一并支付），由云南经典房地产开发集团有限公司负担828元。 二审中，双方当事人未提交新证据。对一审法院认定的事实双方当事人不持异议，本院依法予以确认。 本案的争议焦点是：逾期接房违约金应当如何计算？ 本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被上诉人虽未按照约定的期限接房构成违约，但上诉人亦无证据证实该合同按约履行后其可以获得的利益，一审法院酌情支持该期间违约金4000元并不违反前述法律规定，且趋于合理，故本院予以维持。 综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费2690元，由上诉人云南经典房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。 审判长  古维贤 审判员  姚 丹 审判员  杨 茜 二〇一八年十一月六日 书记员  陈婷婷