江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0121民初2680号原告：周文，女，汉族，1989年2月24日生，住赣州市宁都县，被告：罗季祥，男，汉族，1989年1月2日生，住南昌县，被告：吴丹，女，汉族，1987年8月15日生，住南昌市东湖区。被告：罗来保，男，汉族，1956年8月23日生，住南昌县，被告：涂毛毛，女，汉族，1958年3月17日生，住南昌县，被告罗来保、涂毛毛委托代理人：万小平，江西华罡律师事务所律师，执业证号：13601200010662895。被告罗来保、涂毛毛委托代理人：杨睿奇，江西华罡律师事务所实习律师，第三人：南昌市中环互联信息服务股份有限公司，住所地：南昌市中山路64号商会大厦五层。统一社会信用代码：91360100731958271Y。法人代表：刘持海。委托代理人：肖维，女，系公司员工。原告周文与被告罗季祥、吴丹、罗来保、涂毛毛、第三人南昌市中环互联信息服务股份有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周文，被告罗来保、涂毛毛委托代理人万小平、杨睿奇，第三人中环公司委托代理人肖维到庭参加诉讼。被告罗季祥、吴丹经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告罗来保和涂毛毛系夫妻关系，被告罗季祥和吴丹系夫妻关系，被告罗来保、涂毛毛和被告罗季祥系父子、母子关系。2016年12月30日中午13时，经罗季祥通过电话联系罗来保、涂毛毛、吴丹三人均表示同意由罗季祥代表签字出售奥林匹克花园住宅区42栋三单元201室房屋给原告周文。当日原告周文、被告罗季祥、房屋中介南昌市中环互联信息服务股份有限公司签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份。合同约定：被告自愿将南昌金沙大道2008号江西奥林匹克花园住宅区42栋三单元201室房屋出售给原告，房屋面积128.26元，售价890000元（含装修及附属设施）。合同签订之日原告支付定金20000元，该定金由房屋中介南昌市中环互联信息服务股份有限公司代管。原、被告双方同意自合同签订之日起5个工作日内提供有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过资金托管190000元（含原告替被告还贷金额），在不动产登记机构受理当日支付给被告，剩余房款700000元在不动产登记机构受理后见不动产权证后通过银行支付给被告。双方同意如被告方的房屋系按揭或抵押情形，自原告的贷款审批通过之日起5个工作日内由原告方出资人民币185000元（冲抵购房款）帮助甲方还清贷款。合同签订后，原告按照合同约定通过中介公司南昌市中环互联信息服务股份有限公司支付了定金20000元。之后，原告周文多次催促罗季祥办理审批和过户手续，被告罗季祥以家中在洪城大市场做粮油批发生意年底太忙妻子吴丹无法前来办理审批手续为由，要求将审批手续推后至2017年2月25日前办理。2017年2月20日上午被告罗季祥和被告罗来保、涂毛毛、吴丹及原告周文夫妻在南昌中环二手房审批提交办理中心办理了审批手续，贷款银行为中国邮政储蓄银行，贷款金额为人民币700000元。被告罗季祥、罗来保、涂毛毛、吴丹均签字同意出售房屋。后因房屋中介公司工作人员原因导致审批手续进度缓慢。在2017年3月份因南昌市出台限购政策导致过户网签端口关闭，暂时不能办理相关手续。后南昌市房屋限购政策细则出台，该房屋所在区域房屋不在限购范围，而期间该片区房价持续上涨。至2017年4月7日被告罗季祥表示不愿再履行合同，后多次协商被告罗季祥坚持不履行合同。而同时期同小区二手房价格已升至9500元每平米。2017年4月15日被告罗季祥通过其它房产中介试图以人民币110万元出售该房屋。被告违约行为明显有悖诚实信用原则，为维护原告合法权利，故诉诸法院，请求判决：1、解除原、被告和第三人之间签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、被告、第三人双倍返还定金共计人民币40000元；3、被告赔偿原告经济损失328500元。诉讼费及鉴定费由被告承担。被告罗季祥、吴丹、罗来保、涂毛毛共同辩称：1、原告与罗季祥签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》因违约无效，原告与第三人在签订合同时都存在主观过错。合同只有被告罗季祥签字，没有被告吴丹、罗来保、涂毛毛签字，也没取得三人认可。2、合同履行中，原告没有按合同约定期限履行自身提交资料通过贷款审批及按约付款的义务，有在先的重大违约事实，导致被告卖方及时获得周转资金的目的无法实现，遭受重大损失，故被告罗季祥解除合同时符合法律规定的。3、本案原告违约在先，不适用定金罚则，且定金是交付给第三人，被告并未授权第三人代为收取，故定金应由第三人返还。4、原告同时主张双倍返还定金与损害赔偿的做法不符合法律规定。且赔偿房屋溢价款的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。第三人南昌市中环互联信息服务股份有限公司辩称：我公司在居间合同过程中已尽到居间任务，按照交易流程和合同约定办理相关手续，为了保证交易安全，原告即将定金20000元交到我方代管，我方不是定金所有人。原告主张双倍返还定金，应由违约方承担，我方愿在法院释明的情况下退还20000元定金，原告主张的另外20000元不应向我方主张。本院经审理查明事实如下：被告罗来保和涂毛毛系夫妻关系，被告罗季祥和吴丹系夫妻关系，被告罗来保、涂毛毛和被告罗季祥系父子、母子关系。2016年12月30日中午13时，原告周文、被告罗季祥、房屋中介公司南昌市中环互联信息服务股份有限公司签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份。合同约定：被告自愿将南昌金沙大道2008号江西奥林匹克花园住宅区42栋三单元201室房屋出售给原告，房屋面积128.26元，售价890000元（含装修及附属设施）。合同签订之日原告支付定金20000元，该定金由房屋中介南昌市中环互联信息服务股份有限公司代管。原、被告双方同意自合同签订之日起5个工作日内提供有效材料申请贷款审批手续，并同意办理交易手续前通过资金托管190000元（含原告替被告还贷金额），在不动产登记机构受理当日支付给被告，剩余房款700000元在不动产登记机构受理后通过银行支付给被告。如被告方的房屋系按揭或抵押情形，自原告的贷款审批通过之日起5个工作日内由原告方出资人民币185000元（冲抵购房款）帮助甲方还清贷款。合同签订后，原告按照合同约定通过中介公司南昌市中环互联信息服务股份有限公司支付了定金20000元。合同签字栏有原告周文、被告罗季祥签字，并有第三人南昌市中环互联信息服务股份有限公司盖章。之后，原告周文多次催促罗季祥办理审批和过户手续，被告罗季祥以家中在洪城大市场做粮油批发生意年底太忙妻子吴丹无法前来办理审批手续为由，要求将审批手续推后至2017年2月25日前办理。2017年2月20日上午被告罗季祥和被告罗来保、涂毛毛、吴丹及原告周文夫妻在南昌房屋交易中心办理了审批手续，签订了银行贷款协议，贷款银行为中国邮政储蓄银行，贷款金额为人民币700000元，被告罗季祥、罗来保、涂毛毛、吴丹在房屋出售人申明上均签字同意出售该房屋，被告罗季祥和原告周文签订补充协议一份，约定双方一致同意不办理贷款见不动产登记受理单三个工作日放款业务，改为正常银行见不动产登记证明放款。2017年3月份因南昌市出台限购政策导致房管局过户网签端口关闭，暂时不能办理相关手续。后南昌市房屋限购政策细则出台，该房屋所在区域房屋不在限购范围，而期间该片区房价持续上涨。至2017年4月7日被告罗季祥表示不愿再履行合同，后原、被告多次协商被告罗季祥坚持不履行合同。双方协商未果，故原告诉至来院。另查明，南昌金沙大道2008号江西奥林匹克花园住宅区42栋三单元201室房屋所有权人为罗季祥，共有权人为罗来保、涂毛毛，该房屋产权证登记时间为2011年10月11日。被告吴丹系被告罗季祥妻子，二人于2012年9月7日登记结婚。本案审理中，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院于2017年9月5日依法委托江西省豫章房地产经纪评估有限公司对涉案房屋进行了评估。2017年12月18日，江西省豫章房地产经纪评估有限公司出具赣豫章[2017]（房评）字第B-302号房地产估价报告，涉案房屋在2017年9月21日（估价对象实地查看之日）的市场价值为人民币1117040元，单价为人民币9125元/平方米。鉴定费5048.54元。原告对该鉴定结论无异议，被告认为房屋鉴定时间节点应以双方发生争议时间2017年4月7日作为节点。上述事实有原告提供的录音光盘、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、房屋贷款审批表复印件、房屋履约金收条复印件、补充协议房屋出售人声明、房屋评估鉴定报告、鉴定费发票、结婚证和当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，涉案《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系原告周文、被告罗季祥和第三人南昌市中环互联信息服务股份有限公司所签，房屋共有人被告罗来保、涂毛毛虽未签字，但在2017年2月21日的房屋出售人申明上均签字同意出售该房屋，视为事后追认行为，故《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效，受法律保护。在该合同签订后，原告依合同约定支付了定金20000元由第三人南昌市中环互联信息服务股份有限公司代为保管，但被告却拒绝履行合同义务，明确表示不再将该房屋卖给原告。被告的行为违反了合同约定，构成违约，其应当承担违约责任。现原告要求解除合同，故该合同已不具备继续履行条件，本院依法予以解除。对于原告要求被告赔偿房屋差价款328500元，因被告未能履行合同义务，给原告造成损失，损失包括合同履行后可以获得的利益。经司法评估鉴定机构评估，涉案房屋价格由原、被告签订合同时的890000元上涨至1117040元，其差价部分属于合同履行后原告可以获得的利益，故对原告要求房屋差价损失的主张，本院予以支持。对于实际损失金额，鉴于原告只支付了购房定金，同时结合被告的过错程度及原、被告双方对房屋价格上涨的预期，本院酌定被告赔偿原告涨幅差价的70%为宜，即（1117040元-890000元）×70%＝158928元。因被告吴丹和被告罗季祥婚姻登记时间晚于该房屋产权证取得时间，且原告未提供其他证据证明被告吴丹系该房屋的共同共有人，故被告吴丹在本案中不应承担责任。原告主张被告及第三人双倍返还购房定金40000元，但未能提交证据证实差价款不足以弥补其损失，故在合同解除后，被告应返还原告购房定金20000元，超出部分本院不予支持。鉴于该20000元系在第三人处代管，故应由第三人退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周文与被告罗季祥、罗来保、涂毛毛、第三人南昌市中环互联信息服务股份有限公司之间签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；二、被告罗季祥、罗来保、涂毛毛赔偿原告周文房屋价格上涨差价损失158928元，此款于本判决生效后十五日内给付；三、第三人南昌市中环互联信息服务股份有限公司于本判决生效后五日内退还原告周文购房定金20000元；四、驳回原告周文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12700元、评估费5048.54元，合计17748.54元由被告罗季祥、罗来保、涂毛毛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  万明华人民陪审员  黄凤梅人民陪审员  王 燕二〇一八年二月六日书 记 员  熊文丽