上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3278号上诉人（原审被告）上海麦格茂置业有限公司。委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶显助。被上诉人（原审原告）周亚芬。上列两被上诉人的共同委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。原审第三人上海五角世贸商城有限公司。委托代理人凌某，该公司员工。上诉人上海麦格茂置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第20532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人上海麦格茂置业有限公司的委托代理人戴睿，被上诉人叶显助、周亚芬的共同委托代理人高军，原审第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌某到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准，延长了审理期限。本案现已审理终结。原审认定，2009年12月10日，叶显助、周亚芬（乙方）与上海麦格茂置业有限公司（甲方，以下简称“麦格茂公司”）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），约定由乙方向甲方购买上海市某区某镇某公路5959弄（现某路2999弄）上海五角世贸商城某号2255室商铺（以下简称“系争房屋”），总价279，195元（人民币，下同）。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，乙方继续履行合同，甲方继续向乙方支付违约金，违约金以乙方已付房款按日万分之一计算，至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋的手续；乙方应在收到该通知之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。《预售合同》签订当天，叶显助、周亚芬（甲方）与上海五角世贸商城有限公司（乙方，以下简称“五角世贸公司”）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。《预售合同》和《物业委托经营合同》签订当日，叶显助、周亚芬支付购房款149，195元，后又于2012年9月27日以贷款方式支付剩余房款13万元。2010年12月，麦格茂公司与五角世贸公司签订《房屋交接书》，由五角世贸公司接收麦格茂公司交付的上海五角世贸商城3号、5号、某号、10号、15号楼（含系争房屋）。另查明，麦格茂公司于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月底，麦格茂公司向叶显助、周亚芬发出书面通知，通知包括叶显助、周亚芬在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证。审理中，叶显助、周亚芬表示麦格茂公司发出的《办证通知》载明的办证流程为先签订新的委托经营合同才能办证，因叶显助、周亚芬不同意签订委托经营合同，故麦格茂公司拒绝办证，并非叶显助、周亚芬未前往麦格茂公司处办理产证。麦格茂公司亦承认办证的前提是签订委托经营合同。审理中，叶显助、周亚芬、麦格茂公司一致确认《预售合同》约定的系争房屋价格与房屋原价相比存在40%的折扣，即房屋原价为《预售合同》约定房价除以0.6。麦格茂公司认为《预售合同》约定的房屋价格与上述折扣金额之和即为系争房屋的房产价值，在实际交易时，上述折扣金额被作为5年的委托经营收益予以扣除，房产价值中剩余的60%作为正式的房产价格写入了《预售合同》，叶显助、周亚芬实际是按照《预售合同》约定的价格支付购房款，故即便要承担违约责任，也应当按叶显助、周亚芬实际付款金额作为违约金计算基数。叶显助、周亚芬则否认收到麦格茂公司所述的委托经营收益，认为上述折扣金额纯属房价优惠，系麦格茂公司的促销手段。原审审理中，叶显助、周亚芬请求法院判令：1、麦格茂公司支付逾期交房违约金（以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准，自2011年1月1日起计算至实际交房之日止）；2、麦格茂公司支付逾期办证违约金（以已付购房款为基数，按照银行同期贷款基准利率上浮30%，自2011年5月1日起计算至小产证办出之日止）；3、麦格茂公司承担本案诉讼费用。审理中，叶显助、周亚芬表示若法院认定的房价款与诉请的房屋价款不一致，则要求以法院确定的房屋价款作为上述诉请1、2违约金计算基数。麦格茂公司及五角世贸公司则不同意叶显助、周亚芬的上述诉讼请求。原审认为，叶显助、周亚芬分别与麦格茂公司、五角世贸公司签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。（一）关于麦格茂公司是否应当支付逾期交房违约金。原审认为，本案系争房屋为商铺，根据《物业委托经营合同》约定，叶显助、周亚芬已将系争房屋前五年的经营权转让给五角世贸公司，在此期间叶显助、周亚芬不再享有占有、使用系争房屋的权利，此种交易模式有别于一般的房屋买卖，而且麦格茂公司及五角世贸公司也通过房款折扣的方式保证叶显助、周亚芬取得了系争房屋自2011年1月1日起五年的投资收益，实现了叶显助、周亚芬的合同目的。因此，麦格茂公司在未取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下于2010年12月直接将系争房屋实际交付给了五角世贸公司，尽管存在一定瑕疵，但未影响叶显助、周亚芬实现合同目的，不属于逾期交房。叶显助、周亚芬称并未收取到系争房屋前五年的委托经营收益，与合同约定不符，不予采纳。叶显助、周亚芬要求麦格茂公司支付逾期交房违约金，依据不足，原审法院难以支持。（二）关于麦格茂公司是否应当支付逾期办证违约金。原审认为，《预售合同》约定房屋交付时麦格茂公司应取得竣工验收文件，麦格茂公司取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助叶显助、周亚芬办理小产证，据此计算麦格茂公司应于2011年7月29日前协助叶显助、周亚芬办理小产证，现麦格茂公司实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年10月才通知叶显助、周亚芬办理小产证，显属违约。麦格茂公司辩称系叶显助、周亚芬拒绝办理产证，故麦格茂公司不应承担违约责任。原审认为，叶显助、周亚芬作为购房人，在得知可以办证后无故拖延办理显然有悖生活常识，麦格茂公司发出的《办证通知》载明的办证流程以及麦格茂公司当庭陈述表明，麦格茂公司强行将续签《物业委托经营合同》作为购房人办理小产证的前提条件才是叶显助、周亚芬至今未能办理小产证的真正原因，而该前置条件并无合同及法律依据，故麦格茂公司应当承担逾期办证违约责任。不过叶显助、周亚芬未能举证证明在麦格茂公司逾期办证违约行为发生之日起二年内向麦格茂公司主张过逾期办证违约金，故叶显助、周亚芬主张的2012年6月2日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，原审法院难以支持。叶显助、周亚芬所主张的自2012年6月3日起的逾期办证违约金未超过诉讼时效，原审法院予以支持。（三）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，叶显助、周亚芬主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法予以采纳。关于违约金计算基数，原审认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据叶显助、周亚芬与五角世贸公司签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，叶显助、周亚芬已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，故双方关于系争房屋的真实交易价格应认定为《预售合同》约定的房价与折让金额（即五年委托经营收益）之和即465，325元，应以此并结合叶显助、周亚芬实际分期付款情况确定违约金计算基数。麦格茂公司辩称应以《预售合同》约定的价格作为房屋真实交易价格，与事实不符，不予采纳。原审法院审理后于二○一四年十月二十一日作出判决：一、上海麦格茂置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付叶显助、周亚芬逾期办证违约金（以335，325元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年6月3日起计算至2012年9月27日止；以465，325元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年9月28日起计算至本案一审判决之日止）；二、驳回叶显助、周亚芬的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，079元，减半收取计1，039.50元，由上海麦格茂置业有限公司负担。原审判决后，麦格茂公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人主张办证违约金已超过了诉讼时效，据此上诉人依法无需支付办证违约金；原审判决混淆了收益和房价的区别，将收益一并作为违约金计算基础，属于法律适用错误，加重了上诉人的责任。上诉人请求二审法院撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担逾期办证违约金。被上诉人叶显助、周亚芬辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人五角世贸公司则表示同意上诉人的上诉请求及理由。为证明自己的主张，上诉人向法庭提供了七份房地产权证，以证明对于没有办理委托经营合同的小业主，上诉人也帮其办理了产权证，故交房通知书标注的签订委托经营合同并非办证的必要前提。经质证，被上诉人表示，上诉人提供的上述证据都是复印件，也超过了法律规定的举证期限，不予质证。而且，上述证据涉及案外人，与本案无关。本院经审查认为，上诉人所举上述证据涉及其与案外人间的法律关系，与本案不具有关联性，不能证明上诉人的举证目的，故本院对上述证据不予认定。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。在被上诉人按约支付了购房款后，按约及时协助被上诉人办理房屋产权证系上诉人的合同义务。但根据本案查明的事实，上诉人并未按照合同约定的期限协助被上诉人办理房屋产权证，其直至2013年10月才向被上诉人发出办理产权证的通知，且上诉人强行将续签《物业委托经营合同》作为协助被上诉人办理产权证的前置条件，导致系争房屋至今未能办理产权证。上诉人的上述行为已经构成违约，其理应承担逾期办证的违约责任。原审法院根据本案已经查明的事实，认定被上诉人所主张的自2012年6月3日起的逾期办证违约金之诉讼请求未超过诉讼时效，并无不当，本院予以认同。上诉人关于被上诉人主张逾期办证违约金已全部超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。关于逾期办证违约金的计算依据及方式，系争合同未就逾期办证违约金作出约定，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算”，本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则，对于上诉人在本案纠纷中应承担的违约金应按被上诉人已付购房款总额作为计算基数。虽然系争合同约定的房屋总价款为279，195元，但结合被上诉人与原审第三人五角世贸公司所签订的《物业委托经营合同》及各方当事人的庭审陈述可以认定，被上诉人以放弃系争房屋五年收益的代价而获得低价购房，故本案系争房屋的真实交易价格应包括售房合同约定的房款及五年委托经营收益，原审判决以此作为购房款总额计算违约金并无不当，本院予以认同。上诉人就该项主张所提出的上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，942元，由上诉人上海麦格茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年三月二十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……