广东省深圳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）粤03民终21154号 上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司，住所地：深圳市福田区福中一路2016号深圳音乐厅东北面商铺H-2，组织机构代码：31939843-6。 法定代表人：杨晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王耀，男，该公司总经理。 上诉人（原审第三人、反诉被告）：江西省天稻子实业有限公司，住所地：江西省吉安市泰和县工业园创业园区，组织机构代码：67795847-2。 法定代表人：郭桦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周劲松，上海市天源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳音乐厅运营管理有限责任公司，住所地：深圳市福田区福中一路2016号深圳文化中心（音悦台），组织机构代码：68200405-9。 法定代表人：郭肖兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪芝光，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：余春圃，广东信桥律师事务所律师。 上诉人深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司（以下简称慈怀公司）、江西省天稻子实业有限公司（以下简称天稻子公司）因与被上诉人深圳音乐厅运营管理有限责任公司（以下简称音乐厅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 慈怀公司上诉请求：1.一审违反法律程序，第三人作为反诉被告不适格；2.其与原审第三人无连带债务责任；3.其是音乐厅东北面素食馆的实际经营人；4.《承诺及声明函》中关于对经营场地漏雨、消防等不得被要求赔偿的条款显失公平，且违反法律规定无效；在本案件诉讼期间，被上诉人不得对经营场地采取停水、停电或清场等措施；5.由被上诉人承担全部诉讼费用。主要事实和理由： 反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能针对原告以外其他人；其是案涉场地的实际经营者，与音乐厅公司之间有实际的租赁关系，在案涉场地无人经营的情况下，其缴纳租金等费用的行为，在法律上属于无因管理，其与天稻子公司无共同承担的债务关系；经营场地漏雨、消防等问题，音乐厅公司免责无效。 天稻子公司上诉请求：1.一审违反法律程序，第三人作为反诉被告不适格，应当依法改判；2.其不应承担案涉场地2015年5、6、7月费用；3.被上诉人应当归还扣留的财产，赔偿相关投资经济损失，合同押金22万；4.其实际经营不足60个月，请求经营时间补偿；5.由被上诉人承担诉讼费用。主要事实和理由： 第三人作为反诉被告不适格，反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能针对第三人，一审程序严重错误，应当发回重审或者改判。 音乐厅公司答辩称，一审程序中追加天稻子公司作为第三人及对被上诉人提出反诉并进行合并审理，均符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条和第二百三十三条的相关规定；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 慈怀公司向一审法院起诉请求：1.确认其与音乐厅公司之间存在租赁合同法律关系；2.2013年5月15日《承诺及声明函》中第一条、第三条“关于停水、停电、漏雨、消防、停工等不得要求赔偿”的条款是霸王条款，对其无效；3.因为场地漏水，且音乐厅公司对案涉场地进行停电，并遣散其员工，造成其无法正常经营，音乐厅公司不能收取其2015年5、6、7月份的租金；4.诉讼期间，音乐厅公司不得对场地采取停水、停电或清场等措施；5.由音乐厅公司承担诉讼费用。 音乐厅公司向一审法院反诉请求：1.依法确认其与天稻子公司的租赁合同于2015年7月27日解除；2.判令其有权没收天稻子公司交纳的履约保证金人民币200000元；3.判令天稻子公司向其支付2015年5月至2015年7月的租金、管理费、水电费等共计303724.29元及滞纳金11860.38元（按每天所欠租金及物业管理费款额的万分之五支付，从2015年5月16日起算，暂计至2015年8月28日，实际应计至天稻子公司足额支付全部拖欠的租金、物业管理费等款项之日止）；4.由天稻子公司承担本案的全部诉讼费用；5.慈怀公司对天稻子公司前述全部债务承担连带清偿责任。 天稻子公司向一审法院提出独立诉讼请求：请求音乐厅公司交还场地，让其继续经营，并将扣留的财产恢复原状。 一审法院认定事实：2010年12月，音乐厅公司通过招标方式将深圳音乐厅一层东北面场地对外出租，天稻子公司参与竞标并最终中标。音乐厅公司与天稻子公司签订了《深圳音乐厅西餐厅场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》）,约定:音乐厅公司将位于深圳市福田区福中一路2016号深圳音乐厅一层东北面的场地租赁给天稻子公司作餐饮或茶饮服务用途,套内建筑面积772平方米;租赁期从2011年3月1日起至2016年2月28日止，租赁期前三个月为免租期，第四个月开始按月收取租金及管理费；每月租金为92786元、管理费为15440元；天稻子公司应在每月的前10个工作日内（如遇到交租截止日为法定节假日，则顺延）向音乐厅公司全额缴付当月的租金及管理费；天稻子公司未能按时支付租金及管理费的，音乐厅公司有权自逾期之日起至还款之日止，每天按所欠租金及管理费款额的万分之五收取滞纳金；天稻子公司逾期达到或超过应付费用日30个工作日仍未付清所欠费用及滞纳金，不论欠费金额大小，音乐厅公司均有权解除本合同，并有权不予返还天稻子公司缴纳的履约保证金（合同3.1.6条）；天稻子公司一次性向音乐厅公司交纳履约保证金20万元；未经音乐厅公司书面同意，天稻子公司擅自改变租赁物业经营用途或擅自改变物业结构或擅自将租赁物业之全部或部分转租、转借予其他人的，或天稻子公司逾期支付租金达到或超过30日的，音乐厅公司有权解除合同且不予返还全部履约保证金（3.2.2条）；在租赁期届满或提前解除合同时，天稻子公司应自本合同终止之日或接到解除合同通知之日起7日内搬走属于自己的物品，完成场地的清洁，然后移交音乐厅公司并结清实际租赁期间的租金及本合同所约定的各项有关费用；如天稻子公司未如期清场撤离的，音乐厅公司自本合同终止之日或天稻子公司接到解除合同通知之日起第11日起即有权无需征得天稻子公司同意而随时中心或雇请他人进入天稻子公司租赁物业内清理所留存物品，由此产生的费用及造成的天稻子公司一切损失概由天稻子公司承担，音乐厅公司并有权以清理租赁物业留存物品之所得抵偿天稻子公司欠付音乐厅公司的租金及本合同约定的各项有关费用（5.1条）；天稻子公司不得以任何形式转租、分租或放弃占有租赁该租赁物业或其中任何部分，或以分租、借用、共用或联营等其他任何方式以致任何非本合同当事人在租赁期内取得使用或占用该租赁物业或其中任何部分（6.5条）。 合同签订后，音乐厅公司将场地交付给天稻子公司使用，天稻子公司向音乐厅公司交纳了租赁保证金。天稻子公司陈述，其从2011年10月起与其关联公司深圳市爱乐荟投资管理有限公司共同以“金色一号西餐厅”的商号经营上述租赁场地。2013年3月，因天稻子公司拖欠租金、管理费及水电费，音乐厅公司向福田区人民法院提起诉讼。福田区人民法院作出（2013）深福法民三初字第619、620号民事调解书，天稻子公司向音乐厅公司付清拖欠的租金、管理费、水电费，双方继续履行合同。在该案调解时，天稻子公司于2013年5月15日向音乐厅公司出具一份《承诺及声明函》。天稻子公司承诺：自愿承担因音乐厅公司对天稻子公司采取停水停电措施而造成的一起损失及后果，并承诺不以此向音乐厅公司以任何方式提出任何赔偿请求；天稻子公司明确知悉租赁场地的现状并确认租赁场地符合租赁要求，承诺在租赁期间按《场地租赁合同》约定支付费用，且不以漏雨、消防、停工等任何理由迟延支付或拒付租金；天稻子公司逾期未向音乐厅公司足额支付租金、水电费等费用达十五日及以上的，音乐厅公司有权采取停水停电措施，因此造成的损失由天稻子公司自行承担；若逾期支付达二十日及以上的，音乐厅公司有权立即解除《场地租赁合同》、没收天稻子公司缴纳的履约保证金并要求第三方在指定期限内清空租赁场地并归还租赁场地，此外音乐厅公司有权直接清场，相应后果由天稻子公司自行承担。 天稻子公司陈述，2013年11月起，天稻子公司因与案外人发生经济纠纷，导致天稻子公司失去对经营场地的实际控制，经营场地被案外人控制。2014年6月起，案外人对场地进行装修并开办餐厅对外营业。因经营不佳，案外人后将场地委托给柳少君开办曼乐餐厅。曼乐餐厅后因经营不佳，退出经营，场地又被案外人转给杨晓红，杨晓红在该场地以慈怀慧舍为名开展经营。 慈怀公司成立于2014年10月20日，注册地址为深圳市福田区福中一路2016号深圳音乐厅东北面商铺H-2，法定代表人为杨晓红。从2014年8月份起至2015年5月份止，场地的租金、管理费以及水电费先后由慈怀公司财务人员肖艳、法人代表杨晓红、总经理王耀向音乐厅公司支付，音乐厅公司收取相关费用后，均开具抬头为天稻子公司的场地租金、管理费以及水电费发票，其中2014年8月至12月的租金及管理费发票，2014年8月至11月的水电费发票，均已由慈怀公司财务人员肖艳签收。 慈怀公司陈述，2014年10月曼乐餐厅因经营不善，请了一位高僧在案涉场地设了佛堂，很多佛教徒和养生人士来吃素菜，大家众筹资金设立了慈怀公司，由杨晓红担任法定代表人，场地恢复了经营。2015年3月之后，因场地屋顶漏水，影响餐厅经营，其开始拖欠租金。 音乐厅公司表示，对于出租场地被案外人控制并被案外人转让给其他方经营的事实并不知情。在其发现场地经营商号变更为“慈怀慧舍养生素菜馆”之后，经多次咨询，从慈怀公司处得到反馈：慈怀公司与天稻子公司之间系委托经营关系，商号的变更系出于经营考虑而做出的合理更换。因场地屋顶漏水，音乐厅公司确认，天稻子公司、慈怀公司未向其支付2015年5月的租金、管理费65710.09元，6月的租金、管理费108226元、水电费6991.99元，7月租金、管理费108226元、水电费7253.51元。 2015年7月27日，音乐厅公司以邮政特快专递方式向天稻子公司的法定代表人郭桦公证送达《关于解除合同返还租赁场地的通知》（公证书号：（2015）深证字第129671号），要求解除合同，且天稻子公司应于2015年8月1日清空场地并移交音乐厅公司，否则音乐厅公司将自行组织人员收回租赁场地。2015年7月28日，音乐厅公司发出一份致天稻子公司的《深圳市音乐厅关于解除合同返还租赁场地的通知》，认为天稻子公司拖欠2015年5月、6月的租金、管理费、水电费，及存在未经音乐厅公司同意擅自转租的嫌疑，通知解除合同，履约保证金不予返还，天稻子公司应于2015年8月1日前清空租赁场地返还给音乐厅公司，否则音乐厅公司将自行组织人员收回场地。该函件由慈怀公司法定代表人杨晓红签收。2015年8月2日，音乐厅公司自行组织人员收回了租赁场地，对场地内的物品进行了清点并扣留。 一审法院认为，音乐厅公司接受慈怀公司支付场地相关费用的行为，只是音乐厅公司错误认为慈怀公司是天稻子公司的合作方，并不能视为音乐厅公司认可慈怀公司取代天稻子公司成为《场地租赁合同》的相对方，故慈怀公司诉请确认慈怀公司与音乐厅公司之间成立了有效的租赁合同关系，依据不足，不予支持。天稻子公司于2013年5月15日作出的《承诺及声明函》是天稻子公司单方自愿作出的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，也没有损害慈怀公司的利益，与案涉租赁合同构成了音乐厅公司与天稻子公司之间的租赁合同条款。慈怀公司明知音乐厅公司与天稻子公司之间存在租赁合同关系，案涉场地原由天稻子公司依据租赁合同使用，慈怀公司未经音乐厅公司及天稻子公司的同意，进入案涉场地实际经营，并按租赁合同约定的费用标准向音乐厅公司支付场地租金、管理费和水电费，可以认为是慈怀公司向音乐厅公司作出了承担天稻子公司在案涉租赁合同所产生债务的单方意思表示，而该债务不属于法律规定或者合同约定不得转移的义务。慈怀公司既已加入了天稻子公司的债务负担，则案涉合同及《承诺及声明函》中天稻子公司的义务及于慈怀公司，慈怀公司主张《承诺及声明函》的部分条款对慈怀公司无效，不予支持。 《场地租赁合同》3.1.6款约定：“如乙方逾期达到或超过应付费用日30工作日，仍未付清所欠费用及滞纳金，不论欠费金额大小，甲方均有权解除合同。”音乐厅公司在发出《解除合同通知》之时，5月份以及6月份租金、管理费已经逾期超过30日未付清，满足合同约定的解除条件。音乐厅公司先以EMS全球邮政特快专递方式对天稻子公司进行公证邮寄送达，后又将《解除合同通知》交由慈怀公司法定代表人杨晓红签收。杨柳红于2015年7月28日签收音乐厅公司发出的《解除合同通知》的行为，构成表见代理，解除通知到达杨晓红时即视为到达天稻子公司，并发生合同解除的效果。天稻子公司与音乐厅公司之间的《场地租赁合同》于2015年7月28日解除，天稻子公司主张继续履行合同，音乐厅公司交还场地，将扣留的物品恢复原状，予以驳回。 案涉场地虽然屋顶有漏水，但天稻子公司已在《承诺及声明函》中放弃了抗辩权，不以漏水为由拒交租金等费用，故慈怀公司、天稻子公司以屋顶漏水为理由未交2015年5月以后的租金，有悖于天稻子公司之前作出的承诺，天稻子公司构成了违约，音乐厅公司主张其有权没收天稻子公司交纳的履约保证金20万元，天稻子公司应支付2015年5、6、7月的租金、管理费、水电费303724.29元及滞纳金，符合合同约定，且慈怀公司以自己的行为主动加入了天稻子公司债务的履行，慈怀公司应与天稻子公司共同承担给付上述欠款的责任。 据此，一审法院判决：一、驳回原告深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司的诉讼请求；二、确认被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司与第三人江西省天稻子实业有限公司的租赁合同于2015年7月28日解除；三、被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司有权没收第三人江西省天稻子实业有限公司交纳的履约保证金20万元；四、原告深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司、第三人江西省天稻子实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司支付2015年5月的租金、管理费65710.09元，6月的租金、管理费108226元、水电费6991.99元，7月的租金、管理费108226元、水电费7253.51元及滞纳金（其中2015年5月的租金、管理费滞纳金以65710.09元为基数从2015年5月19日起，2015年6月的租金、管理费滞纳金以108226元为基数从2015年6月15日起，2017年7月的租金、管理费滞纳金以108226元为基数从2015年7月15日起，均按每日万分之五计算至实际付清之日止；2015年6月的水电费滞纳金以6991.99元为基数从2015年6月15日起，2017年7月的水电费费滞纳金以7253.51元为基数从2015年7月15日起，均按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至实际付清之日止）；五、驳回第三人江西省天稻子实业有限公司的诉讼请求；六、驳回被告深圳音乐厅运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本院对一审查明的事实予以确认。另查，一审审理过程中，音乐厅公司2015年8月28日向一审法院申请追加天稻子公司作为本案第三人参与诉讼，并对天稻子公司、慈怀公司提出反诉，天稻子公司收到音乐厅公司的反诉状后，于2015年11月23日提出独立诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一款规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。根据前述司法解释的规定，反诉为本诉被告对本诉原告提起的诉讼，本、反诉当事人应完全相同，仅原、被告诉讼地位互换，反诉被告的范围不应超出本诉原告。本案中，音乐厅公司2015年8月28日提出反诉将原审第三人天稻子公司列为反诉被告之一，不符合前述司法解释关于反诉被告范围的规定，音乐厅公司对天稻子公司的主张应以另诉方式解决。 综上，慈怀公司、天稻子公司的上诉请求部分成立，就音乐厅公司在一审中对天稻子公司提起的反诉，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1802号民事判决第二项、第三项、第六项； 二、驳回深圳音乐厅运营管理有限责任公司对江西省天稻子实业有限公司的反诉起诉。 本裁定为终审裁定。 审判长 傅 新 江 审判员 唐   毅 审判员 蔡 妍 婷    二〇一八年六月十九日 书记员 刘月（兼） 附相关法律、司法解释条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。 反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。