海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初14863号 原告（反诉被告）张辉，男，1987年11月3日出生，汉族，住海口市。 委托代理人王倩雯，海南东方国信律师事务所律师。 被告（反诉原告）张韬，1988年2月18日出生，汉族，住海口市。 第三人张华云，女，1963年11月29日出生，汉族，住海南省海口市，系张韬母亲。 原告（反诉被告）张辉与被告（反诉原告）张韬、第三人张华云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张辉及其委托代理人王倩雯，张韬，张华云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张辉诉称，2016年6月1日，张韬将其坐落于海口市××区一套建筑面积为84.87平方米的房产（以下简称涉案房产）卖给张辉，并签订了一份《房屋买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条、第四条规定，房屋总金额为人民币62万元整。张韬需在2016年9月1日前将该房屋产权证及土地证过户到张辉指定的人名下。同时，合同第八条还约定，如张韬在合同生效后，有其他违约行为，张韬除将已收的房价款全部退回给原告外还应赔偿所付房价款同额的赔偿金给原告。另张韬拖欠张辉款项38万元，该笔款项用于抵扣该房产购房款。2016年6月1日，原告支付现金17万元，2016年6月6日通过银行转账5万元、2万元。至此，张辉已按约支付了全部房款62万元。合同签订当天，张韬将该房产交付给张辉使用。按合同约定，张韬应在2016年9月1日前将该房屋产权证过户至原告名下，经张辉多次催促均无果，张韬才说明原因是由于其未向第三人偿还完毕该房产的贷款，导致该房产不能过户至张辉名下。根据合同第八条违约条款约定张韬应偿付所付房价款同额的违约金给原告62万元，原告基于双方的友情关系和公平原则，将该违约金主动减少为18万元。基于以上事实和理由，张韬不履行合同约定，为维护自身合法权益，张韬特提起诉讼，请求法院判决：1.张韬在判决书生效之日起30日之内，将海口市龙华区金垦路35号清清家园A405号的房产过户至原告名下，并将该房产权属证书交付给原告；2.张韬支付张辉违约金18万元；3.判决张韬承担本案的诉讼费用。2017年12月25日，张辉提交变更诉讼请求申请书，要求将第2项诉讼请求“被告支付原告违约金180000元”变更为“被告支付原告违约金120000元”。 张韬辩称，双方签订的《房屋买卖合同》的第三条明确约定了房屋总金额62万元整，由张辉直接通过转账或者直接存入等方式支付到张韬提供的本人银行账号，收款后张韬应当开具收据给张辉。但实际在《房屋买卖合同》签订之后，双方口头约定由张辉先支付购房款人民币25万元，张韬拿这部分购房款去银行办理房屋解押手续，然后配合张辉办理房屋过户手续，张辉再支付剩余37万元购房款，这也是双方在第四条约定过户时间为2016年9月1日的原因，就是预留出三个月的时间来办理房屋的解押手续。2016年6月6日收到张辉支付的购房款五万元后，就再未支付过任何款项，张韬多次催促张辉支付剩余款项，张辉均拒绝支付，张辉严重违约行为已导致合同无法履行。张韬母亲张华云使用其多张信用卡，欠额累计高达人民币四十多万元。张韬为尽快还款，委托房屋中介公司出售房屋但未售出，于是张韬母亲介绍张辉购房，于此看出张辉与张韬无经济往来，拖欠张辉款项也无从谈起。合同已明确约定通过转账或者直接存入的方式支付到张韬本人银行账号，而张辉声称合同签订当日已支付现金17万元显然不合理，且声称写收条的人是张韬的母亲而张韬从未委托其母亲处理买房和收款事宜，且张韬之前从未见过此收条也从未听张辉提起过。张辉提交的转账记录清楚的显示2016年6月6日转入张韬账户人民币5万元，并没有2万元进入张韬账户。并且张韬和张辉从未约定将房产在签订合同当日就交付给张辉使用，张辉签订合同当日分文未付，张韬根本不可能让其入住。张韬是在2017年春节后偶然知道张辉已经入住了自己的房屋，是在房子出售当日其母亲就搬出了房屋而将房屋钥匙私自交给了张辉。从知道这一消息起张韬就多次催促张辉支付其剩余房款，张辉拒绝支付，严重影响了张韬的生活。 第三人张华云述称，我之前经营电子商务公司，2015年之前不认识张辉，而是认识案外人孟某。张华云向孟某借款10万元，张辉向其转钱。后来公司合作伙伴将股份卖给孟某，但孟某回河南后派张辉过来，之前卖给孟某的股份卖给了张辉，由此我就跟张辉成为了合作伙伴，张辉进来后，我以个人的名义再向孟某借10万元，但依旧是张辉给我转账，并口头约定有利息，过年后孟某也多次追讨，期间我也还了三万，也是打给张辉的。年后公司经营不下去，我将房子挂在网上出卖，张韬不愿意授权给我，说要自己卖，那时候关系弄的很僵。后来在孟某的撮合下，张辉愿意购买这个房子。当时由于张韬没有给其授权，我不能与张辉签订这个合同，当时张辉说将我的借款用来抵扣房款，但是张韬至今还是不愿意授权给我对房屋进行售卖。房子是按揭的，房贷也是我在还，从3月到8月没有还是因为其让张辉帮还房贷。9月后，公司法定代表人就变更成张辉。 张韬反诉称，与张辉签订《房屋买卖合同》后，双方口头约定张辉先向其支付人民币25万元，办理解押、过户手续后，剩余房款37万元在办理完过户手续后当日支付给张韬。但是2016年6月6日张辉通过转账5万元之后，就再也没有支付任何款项。2017年春节后张韬偶然间发现张辉早已经住进了自己的房子，于是多次打电话要求反诉张辉支付房屋全款，并要求其腾退房屋，待支付完毕后再入住，但张辉却置之不理，拒绝支付房款还占用房屋。张辉拒绝支付剩余房款的行为已构成《房屋买卖合同》中第七条第二款的严重违约行为，张韬享有解除合同的权利，并有权收回合同下的房屋。为维护张韬合法权益，恳请法院判令：1.解除张韬与张辉于2016年6月1日签订的关于海口市××区号房的《房屋买卖合同》；2.张辉立即向张韬返还所占用的海口市××区号房；3.张辉向张韬支付占用期间的房屋使用费从2016年6月1日至实际搬离之日（以每月800元计算，从2016年6月1日暂计至2017年10月31日共计13600元）4.张辉支付违约金人民币5万元，支付的5万元房款直接冲抵为违约金；5.由张辉承担反诉费用。 张辉辩称，其已按合同约定全面履行付款义务，故本案并不具备法定或约定解除合同的情形。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律诺干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案张辉的合同解除权早已消灭。为鼓励交易和保护交易双方，法律不能让合同长期处于不确定状态，因此，本案双方当时人应继续履行合同。其次，关于张韬声称其并未委托其母亲处理过卖房收款事宜，对其母亲签收的收条也不知晓的说法属于狡辩。1、从合同签订内容上看，双方并未对就具体付款时间进行约定，而根据生活常识可知，付款时间是房屋买卖合同的两个关键点。之所以未对付款时间进行约定是因为合同签订前，张韬已交付大部分的购房款55万元，并让其母亲给张辉出具收条。同时，于6月6日张辉向张韬支付5万元，及后期的银行贷款也是张辉代为支付，且张辉至今并未提出过异议。显然，张辉有理由相信，张韬母亲是出于张韬的授权委托乃至默认许可而进行代理签字的。2、从该房屋购买的情况看，该房屋于2009年购买，2010年办理房产证，当时张辉仅21岁，没有工作，没有收入来源，是由其母亲完全出资购买的。当时出售该房屋也是经张辉同意，现由于房屋价格涨幅较大，张辉故提出上述荒谬的说法，这也是有违诚实信用原则的，更是没有事实和法律依据的。本案涉及的合同已依法生效，故张辉有权合法占用使用该房屋。换言之，张辉系基于合法有效的债权占有涉案房屋，属于有权占有，根据民法理论，有权占有可对抗物的所有权人，张韬无权要求张辉返还原物。因此“占有期间的实际使用费”也就无从谈起。退一步讲，即使属于无权占有，即使按法律规定要支付房屋占有使用费，也要结合实际占有时间，一方获得的利益，双方的过错、恶意程度等综合因素进行处理。张韬主张按照800每月的标准支付的做法亦不妥当。张辉并不存在任何违约事由。对于张韬主张违约金5万没有任何合同依据，也没有法律依据。同时，该项主张存在相互矛盾之处，若解除合同，应将已支付的购房款退还给张韬，而不能既不退还购房款，也要违约金。 经审理查明，张辉与张华云系合作伙伴，共同经营电子商务公司。张韬系张华云的儿子。因张华云公司经营不善，遂打算将张韬名下的涉案房产出售给张辉。2016年6月1日，张韬与张辉签订了一份《房屋买卖合同》，该合同第三条约定，房屋总金额为人民币62万元整。第四条约定，张韬需在2016年9月1日前将该房屋产权证及土地证过户到张辉指定的人名下。合同第八条约定，如张韬在合同生效后，有其他违约行为，张韬除将已收的房价款全部退回给张辉外还应赔偿所付房价款同额的赔偿金支付给张辉。同日，张华云出具收条，载明“收到张辉现金17万元整，款项用于购买清清家园A405房，并备注涉总房款为62万元整，3月至5月张辉返佣捌万元，原借款二十万元，投资回报10万元，计38万元，用于张辉抵扣房款，剩余房款7万元尽快支付。”2016年6月6日，张辉向张韬转账5万元。张华云于2016年5月份搬出涉案房屋，张辉入住至今。后张华云拖欠原告佣金2万元用于抵扣购房款。由于涉案房屋银行贷款未归还完，张华云要求将其2月至8月的租金由张辉转入张韬账户还房贷，张辉自2017年3月至2017年8月通过银行向张韬转账，代其偿还房屋贷款，共计还款约17000元。 以上事实，有借记卡账户历史明细清单、电话录音、贷款证明、张辉与张华云微信聊天记录、海南佳旺达电子商务有限公司工商登记信息、《房屋买卖合同》、海口市国用（2010）第001167号土地使用权证书、银行流水、收条、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为，张辉、张韬双方签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，根据合同约定，涉案房屋价款为62万元。张辉在签订合同后向张华云支付现金17万元用于购买涉案房屋，且张华云出具收条载明收到以上款项，并备注将所欠张辉佣金及投资回报共38万元用于抵扣房款。张辉通过银行转账方式向张韬转账5万元。后张华云拖欠原告佣金2万元用于抵扣购房款。至此张辉已完成62万元房款支付义务。此后张华云同意将张辉应支付给其的佣金直接存入张韬银行卡用于偿还房贷。虽涉案房屋所有权人张韬未全部取得上述购房款，但张华云系张韬的母亲，且该房产的买卖合同亦是由张华云与张辉形成缔约意向而为之的合同，已足以使合同善意相对人张辉相信张华云具有法律意义上的代理处置房屋及收益的权利，此外，原告实际居住至今并代为交纳房屋按揭款，据此可以推断张韬对于其母亲收受张辉房款及张辉代为偿还涉案房屋银行贷款是知情的。 其次，关于张辉主张张韬将涉案房屋过户及支付违约金的问题，依照《房屋买卖合同》中第八条“甲方违约责任”载明如甲方（张韬）违约，除应将已收房屋价款全部退还张辉外，应赔偿所付房价款同额的赔偿金给张辉。现涉案房屋银行贷款未还清，并未达到房产过户的条件，对于张辉要求张韬过户涉案房屋的诉讼请求，存在客观履行不能的情况，本院不予支持，张辉可在条件成就后另行主张权利。而张辉主张将涉案房屋过户，系继续履行合同之请求，而合同中约定出卖方违约应退还房屋价款并支付房款同额赔偿金，从合同权利义务对等性原则来看，该违约金与原告继续履行合同之主张存在重复，原告要求的120000元赔偿金过高，不符合公平原则，故本院不予支持。对于该违约金，本院酌情确定为50000元。 第三，关于张韬主张解除与张辉的买卖合同的问题，因张韬明知其母亲张华云代为收取房款且知晓房屋交付张辉占有居住的事实，张华云收取购房款的行为产生的法律后果应由张韬承担，张辉并未存在买卖合同约定的违约行为，双方签订的《房屋买卖合同》不存在法定解除事由，故对张韬解除涉案房屋《房屋买卖合同》以及要求张辉支付违约金的主张，本院不予支持。张韬主张其不知道其母亲卖房以及将房屋交付张辉使用的情况，且多次催促张辉支付房款，张辉均拒绝支付，导致合同无法履行，但张韬未提供相应证据予以证明，故张韬主张张辉返还房屋及支付占有费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、限张韬于本判决生效之日起赔偿张辉违约金50000元； 二、驳回反诉原告张韬的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费用1950元，其中1408元由本诉原告张辉负担，542元由本诉被告张韬负担。反诉诉讼费用1390元由反诉原告张韬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员 许蕾 二〇一七年十二月二十四日 法官助理 尹霏 书 记 员 夏夏