湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0102民初9538号 原告：龚某。 被告：某公司。 委托诉讼代理人：陈铭，湖南天弘远律师事务所律师。 原告龚某诉被告某公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月12日立案受理后，公开开庭审理了本案，原告龚某、被告某公司的委托诉讼代理人陈铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚某向本院提出诉讼请求：1、某公司向龚某支付托管费79933元；2、某公司支付租金53328元；3、某公司承担本案诉讼费。事实与理由：2012年6月，龚某看到某公司发布的商业广告称：100%满租，5年租约，前3年收益高达24%，一次兑现，后续更享利润增长及商铺价值暴涨空间等。在此诱惑下，龚某与某公司签订了《商铺委托租赁管理合同》，将位于长沙市芙蓉区人民路10号“某”负一层23号商铺委托给某公司管理。首先，依据合同某公司应向龚某支付前三年的固定委托租赁费79933元，但龚某至今未收到该款项。其次，依据合同，某公司应于2015年8月30日前向龚某明示后两年的续租事项，但龚某至今未收到任何相关信息，某公司应按每月不低于2220元的标准支付龚某后两年的租赁费，共计53328元。上述款项因某公司不履行合同，拖欠龚某款项而起，故应由某公司承担本案诉讼费。 被告某公司辩称：一、龚某所主张的托管费请求完全违背事实，毫无道理。1、龚某在《某商铺签约计算单》明确知晓商铺实际购买金额为333055元，其中前三年租金收益为79933元，该租金应由承租方某公司支付给龚某，龚某再用其抵扣应付给原湖南成信商业地产投资有限公司（以下简称成信公司）的购房款。同时《商铺委托租赁管理合同》中明确约定“该租金已在商铺出售方（即成信公司）与甲方(龚某)签订《房屋买卖合同》时一次性支付给甲方，乙方（某公司）不再支付任何租金给甲方”。同日，龚某向某公司出具一份其本人签字盖手印的收条，证明收到某公司支付的租金79933元，故本案中不存在某公司拖欠龚某租金未付的情况；2、龚某已经取得了所购买商铺的所有权，即“某”10号-1023房屋的所有权证已于2013年5月22日办理至龚某名下，鉴于该商铺租金收益已由龚某享有且房屋所有权证办理至其名下，故其享有涉案商铺完整的物权。3、该种销售模式，即用一定期限的租金抵扣购房款的付款方式，已由生效判决予以认可。二、龚某要求某公司支付后两年租金53328元的诉求没有合同和法律依据，且与事实不符。1、《商铺委托租赁合同》约定：在合同的后两年委托租赁期开始前一个月，如乙方向甲方书面承诺给予甲方后两年的每月委托租赁管理费不低于2220元，则后两年的委托租赁管理期限自动生效。”这个条款的约定表示该租赁合同中关于后两年的委托租赁期生效是附条件的租赁法律关系，如果条件未成就，则后两年的租赁法律关系未生效。某公司于2015年8月30日向龚某发函通知无法承诺按照2220元标准支付后两年的委托租赁管理费，可以证明因为某公司条件未成就，进而导致该租赁合同在后两年的委托租赁管理期限并未自动生效。故龚某在诉状中所称某公司未告知龚某相关是否续租事项是与事实不符的，龚某主张后两年的租金收益已经没有合同依据。2、龚某在收取某公司函件后，委托维权小组对于涉案商铺对外招租。这一行为可以认定为龚某用实际行动表示了认可双方后两年委托租赁法律关系未生效意思。该委托是龚某一方做出，故龚某主张某公司支付2015年10月1日至2017年9月30日期间的委托租赁费是没有法律依据的。3、龚某提交的证据还可以证明在2016年12月之前，由业主委托的消防公司在现场进行了勘查，且发现该场地空置、相关消防设备报废。则间接证明了涉案商铺并非龚某所称的一直由某公司经营管理使用。4、龚某没有举证证明涉案商铺占用使用，该商铺的空置损失应由龚某自行承担。三、龚某的诉讼请求已经超过诉讼时效。某公司已于2015年8月30日向龚某发函告知承租条件不能成就。那么龚某在收到函告后两年时间未能向法院起诉要求支付租金。即使龚某举证证明向某公司发函，其内容也是要求返还商铺，且商铺某公司并没有占有使用，龚某收回商铺并未受到限制，商铺空置的状态，龚某自身应该承担责任。故龚某在收到某公司通知函后两年内未就后两年租金问题主张任何形式的权利，已经因超过诉讼时效而丧失胜诉权，且前三年托管费在2017年9月30日即超过诉讼时效。综上，请求驳回龚某的诉讼请求。 经审理查明:成信公司与某公司在报刊上共同发布商业广告称：2年包租，回报一次兑现，某小金铺委托经营管理即买即收两年租金回报。前两年租金回报高达17%，某小金铺第一年租金回报高达8%,第二年回报高达9%，2年合计回报高达17%，且未计算商铺的升值收益。2年后商场经营成熟更享收益和升值暴涨空间等。为此，龚某拟购买成信公司开发的位于长沙市芙蓉区人民路10号负一层023号商铺。2012年6月17日，置业顾问为龚某就拟购买的上述商铺进行了价格计算，《某商铺签约计算单》注明：铺号负一层023号、建筑面积11.29平方米、单价每平方米29500元、总价定价333055元、抵扣前两年租金24%共79933元后实付总价为253122元，优惠后实付248122元。2012年6月17日，龚某与成信公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述负一层023号商铺，合同载明：按建筑面积11.29平方米（其中套内建筑面积6.55平方米）计算，总金额为248122元。同日，成信公司向龚某出具今收到龚某交来某负一层023号商铺房款325426元的收据。同日，龚某与某公司签订《商铺委托租赁管理合同》，合同载明：本委托租赁管理期限为五年，从2012年10月1日起至2017年6月30日止，其中前三年为固定委托租赁期限。该商铺前三年固定委托租赁期限的委托租赁管理费总计79933元，该委托租赁管理费已一次性支付给龚某，某公司不再支付任何费用给龚某；鉴于该商铺前三年委托租赁租金已一次性支付给龚某，则某公司在此期间有权自主与承租经营户另行确定租金额，如确定的租金额高于龚某与某公司在本合同中确定的租金额，则高出部分归某公司所得，如确定的租金额低于龚某与某公司在本合同中确定的租金额，则亏损部分由某公司承担。龚某不得以该商铺所有人身份或其他任何理由，对某公司与承租经营户确定的租金额提出异议或主张租金高出部分的分配占有；在合同的后两年委托租赁期开始前一个月，如某公司书面承诺给予龚某后两年的每月委托租赁管理费不低于2220元，则后两年的委托租赁期自动生效，龚某不得提出变更、提高、解除委托租赁的要求。同日，龚某出具收条一张，载明：今收到某公司交来人民路10号“某”负一层023号商铺2012年10月1日至2015年9月30日（3年整）租金，计79933元整。 某公司称于2015年8月30日向龚某发出《通知函》告知龚某：《商铺委托租赁管理合同》将于2015年9月30日到期，鉴于目前的经济环境和市场的整体状况（现负一层已处于空置状况），某公司无法按之前标准给龚某后两年的每月委托租赁管理费。龚某称未收到该《通知函》。2013年5月22日，上述负一层023号商铺的所有权登记至龚某名下。2014年4月29日，《销售不动产统一发票》上显示龚某购房款为248122元。龚某认为自己购买的上述商铺的实际价格应为发票上的价格，故而诉至本院。 另查明，2015年11月17日，长沙市芙蓉区朝阳街道办事处向曾立明回复《关于曾立明等人反映某门面租赁纠纷问题信访事项答复意见书》，告知曾立明通过合法途径维权。曾立明、龚某在该意见书上加注补充意见：1、双方合同约定的后两年租金处理问题……。2016年3月28日，某负一楼全体业主向某公司发出《通知》：自贵公司于2015年8月30日向某负一楼部分业主发出通知以来，经负一楼全体业主商议，决定并成立了本楼层维权小组，该小组成员全权代表全体业主维权并代理招租。就合同约定五年返租之事，朝阳街道办事处曾两次召开协调会，至今未果。为使商铺减少损失，朝阳街道办事处司法所在维权小组的请求下，召集了贵公司及维权小组成员，于2016年2月2日在负一楼现场见证你我双方交接。因贵公司没有提交以下必要的交接证书和设施条件，致使交接未果……。 上述事实，有身份证明、商业广告、《房屋买卖合同》、《商铺委托租赁管理合同》、《销售不动产统一发票》、《某商铺签约计算单》、清算资料、《收条》、《收据》、《通知函》、快递邮寄单、银行账户流水、《通知》及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。 本院认为：一、关于时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。龚某与某公司的《商铺委托租赁管理合同》中的三年固定期限至2015年9月30日，之后，双方就门面的问题一直交涉协商，包括龚某在内的负一楼业主就商铺的交接等问题向某公司发出《通知》。因此，本案尚未超过诉讼时效，某公司的相关意见，本院不予采信。二、关于固定委托租赁期间的租金问题。龚某在购买商铺时，对商铺的总价格333055元是明确知晓的，以该价格交易也是双方的真实意思表示，且龚某亦同意在支付购房款时一次性抵扣前3年的租金79933元，并出具了租金收条。现龚某以《销售不动产统一发票》上注明的价格系248122元为由向某公司主张2012年10月1日至2015年9月30日的租金，与事实不符，对其该项诉讼请求，本院不予支持；三、关于后两年租赁期间的租金问题。某公司提交了快递邮寄单以证明《通知函》已经送达给龚某，龚某表示没有收到。但根据龚某提交的《关于曾立明等人反映某门面租赁纠纷问题信访事项答复意见书》、《通知》可以证明包括龚某在内的“某”业主收到了某公司发出的不再续约的通知，且自行组织了维权小组处理商铺的统一招租事宜。在随后龚某和某公司的协商过程中，双方亦未达成续租两年的合意，因此，龚某称某公司未告知续租事宜的意见与事实不符。龚某作为涉案商铺的业主在合同到期后应及时收回商铺另行处置，因龚某自己未及时收回商铺而导致的商铺空置后造成的损失应由龚某自行承担责任。故本院对龚某主张的2015年10月1日至2017年9月30日期间的租金53328元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回龚某的诉讼请求。 本案受理费2965元，由龚某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 宜 人民陪审员  刘精科 人民陪审员  康 毅 二〇一八年四月二十日 书 记 员  黄子钰