上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初988号原告：上海银名商贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：冯新福，总经理。委托诉讼代理人：何小敏，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德明，上海市申中律师事务所律师。被告：上海鼎基房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：叶卫军，执行董事。委托诉讼代理人：沈勇，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菁，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海银名商贸有限公司(以下简称银名商贸公司)诉被告上海鼎基房地产开发有限公司(以下简称鼎基房产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序审理。2017年1月25日，被告鼎基房产公司对本案管辖权提出异议，本院作出(2017)沪0115民初988号民事裁定书，裁定驳回了被告鼎基房产公司的管辖权异议。被告鼎基房产公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院作出(2017)沪01民辖终314号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年6月13日，本院公开开庭对本案进行了审理。2017年8月28日到至2018年4月18日期间，根据原告银名商贸公司申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案装修改造费用进行司法鉴定。2018年5月4日，本院再次公开开庭对本案进行了审理。原告银名商贸公司的委托诉讼代理人孔德明、被告鼎基房产公司的委托诉讼代理人李菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银名商贸公司向本院提出诉讼请求：1、鼎基房产公司返还银名商贸公司保证金人民币(以下币种同)50万元；2、鼎基房产公司支付银名商贸公司违约金1,093,929元；3、鼎基房产公司赔偿银名商贸公司装修改造损失2,739,793元(未评估商铺保留诉权)。事实与理由：2007年3月23日，双方签订《商铺租赁合同》，约定银名商贸公司向鼎基房产公司承租上海市浦东新区惠南镇南门大街XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号及城南路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号(以下简称系争房屋)；租赁期限20年，自2007年7月6日起至2027年7月5日止。另，双方还约定了租金标准等事项。2014年1月8日，双方签订《补充协议》，就部分商铺退租、租金的减免等事宜作了变更和补充。然在实际履约过程中，鼎基房产公司存在诸多严重违约行为，致银名商贸公司无法实现租赁目的，表现为：一、2013年10月21日，南门大街XXX号商铺发生火宅，由于该房屋的喷淋设施、烟感报警、防火等消防设施无法使用，故未能及时灭火，致银名商贸公司巨大经济损失。银名商贸公司为此多次催促、发函给鼎基房产公司，要求其尽快解决烟感系统等问题，但其置之不理。二、2016年9月25日开始，鼎基房产公司纠集相关人员至系争房屋处骚扰，并扬言要赶走经营户，致银名商贸公司收不到租金。综上，双方签订的合同合法有效，鼎基房产公司至今未修复消防设备设施，已构成根本性违约，其多次骚扰、阻止经营户正常经营已构成违法。故银名商贸公司为维护自身合法权益，起诉来院。为证明自己的主张，银名商贸公司提供以下证据材料：1、《商铺租赁合同》、《补充协议》，证明双方的租赁关系、租赁范围、租金支付方式及违约责任等；2、函件3份，证明因系争房屋消防设施有问题，银名商贸公司于2014年1月6日、2015年4月18日、2016年7月18日三次向鼎基房产公司发送函件，但鼎基房产公司未予改正；3、情况说明，证明系争房屋于2016年9月起多次受到鼎基房产公司的骚扰，影响正常经营；4、租赁保证金(押金)收据，证明鼎基房产公司收到租赁保证金50万元；5、费用赔偿清单，证明实际承租人的装修损失、经营损失，清单前4项是银名商贸公司花费做的，之后所列是次承租人花费做的；6、中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司2016年9月6日致银名商贸公司《函告》、2016年9月30日的回函、2016年11月18日的函，证明鼎基房产公司将租金债权转让给了招商银行，招商银行又将收取租金的权利转让给了该公司。银名商贸公司支付租金至2016年10月6日，之后未再支付租金；7、2015年3月3日、2016年3月31日、2016年9月30日的《行政处罚决定书》，证明因为系争房屋消防设施不合格导致商铺被处罚，鼎基房产公司交付的房屋不符合合同约定；8、支票存根，证明银名商贸公司于2014年1月6日至2016年9月6日期间一直按约支付租金。被告鼎基房产公司辩称：鼎基房产公司交付的房屋是符合合同约定的，并未违约，无需承担违约责任。银名商贸公司并无解约权，且其至今仍在使用系争房屋。相反，银名商贸公司长期欠付租金达1,000万元以上，鼎基房产公司已另案起诉解约。银名商贸公司无权要求返还保证金，因其延期支付租金，保证金应抵扣租金。银名商贸公司就其主张的损失仅提供了费用清单，并未提供损失明细及实际发生的证据，其主张不能成立。为证明自己的主张，鼎基房产公司提供以下证据材料：1、惠南派出所出具的轻微火宅的处置记录，证明此次火灾造成的财产损失在5,000元以下，起火原因为电线问题；2、照片，证明所有承租商铺都在正常使用过程中；3、竣工图(附图)，系争房屋原层高6.5米，交付后，银名商贸公司做了插层(二次装修)；4、(2017)沪0115民初40532号民事判决书、(2017)沪01民终14500号民事判决书、银名商贸公司与租客的《房屋租赁合同》，该租赁合同第九条约定了银名商贸公司对租客的装修是无需作任何补偿的。经质证，除对证据4中的《房屋租赁合同》真实性无法确认外，银名商贸公司对鼎基房产公司提供的其他证据真实性无异议。鼎基房产公司对银名商贸公司提供证据1、4的真实性无异议；对证据2、3、5、6的真实性不认可；对证据7，认为与本案无关；对证据8，认为租金支付情况以(2017)沪0115民初40532号案件认定为准。对于双方认可真实性的证据，本院予以确认；银名商贸公司提供的证据5，系其单方制作，鼎基房产公司亦不认可，相关装修改造损失本院依鉴定意见认定。对银名商贸公司提供的其他证据，本院依另案生效判决认定的事实结合上述证据与本案的关联性予以认定。据此，本院确认如下事实：鼎基房产公司为系争房屋权利人。2007年3月23日，银名商贸公司(乙方)与鼎基房产公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，其中第1-1条约定，甲方出租给乙方系争房屋，实测建筑面积2731平方米(含夹层)，房屋用途为商业房屋。第3-1条约定，甲方于2007年4月6日前向乙方交付房屋，房屋租赁期限为20年，自2007年7月6日起至2027年7月5日止。第4-1条约定，房屋第一年租金为368万元，第二、第三年租金为每年408万元，自第四年起，该租金应按每年5%的比例环比递增，即第四年为4,284,000元，第五年为4,498,200元，第六年为4,723,110元，此后各年依次类推。第4-2条约定，乙方应每三个月一次向甲方支付租金，租金应按照先付后用的原则支付，乙方必须在2007年7月1日前支付该房屋前三个月的租金，此后，乙方应于每三个月租赁期限届满前五日向甲方支付下三个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当年日租金的两倍支付违约金。第5-1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于本合同签订之日内向甲方支付房屋租赁保证金50万元，甲方收取保证金后向乙方开具凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第6-1条约定，租赁期间……乙方应负责本合同所述该房屋夹层施工，甲方对此补贴乙方40万元整，于乙方首期租金中扣除。第7-3条约定，乙方返还该房屋的，房屋内乙方遗留下的任何装饰、装潢、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处置，乙方不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。同时甲方有权要求乙方清理、拆除该些物品，如甲方自行清理、拆除该些物品的，甲方有权要求乙方支付清理拆除该些物品所需的费用。第9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可选择书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当年月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的。2014年1月8日，银名商贸公司(乙方)与鼎基房产公司(甲方)签订《补充协议》，其中第一条约定原合同约定的位于上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号、XXX号商铺的租赁关系终止，面积共计176.49平方米，对退租物业给予经济补偿100万元，从乙方拖欠甲方的租金中直接抵扣，2014年2月6日，乙方保证将退租物业全部撤离完毕返还甲方；第二条约定，乙方确认，截至2013年7月5日，累计拖欠甲方租金8,654,642元，扣除乙方对退租物业的经济补偿费100万元后，尚拖欠租金7,654,642元。乙方承诺于2014年1月15日前，偿还甲方租金100万元，若乙方逾期偿还的，每逾期一天，乙方按应承担应付未付费用的1%的违约责任，逾期超过30天的，本协议自动解除，恢复原合同的全部条款执行。在扣除本条第2项所述费用后，剩余拖欠的租金共计6,654,642元，按8年租期分期偿还，乙方同意，取整后每月应偿还7万元，支付时间和方式同租金一致；第三条约定，若乙方按照本协议第一条约定履行相应的义务，则甲方同意依据原合同减免乙方租金。自2013年7月6日起，原合同约定的租赁物业的租金标准按每年360万元重新计算，每两年环比递增5%，每月20日前支付，先付后用，若乙方逾期缴纳的，每逾期一日，乙方应承担应付未付费用的0.1%的违约责任，逾期超过60日，本协议自动解除，恢复原合同全部条款执行。自退租物业交付之日起，租赁面积应调整为2554.51平方米，在年租金360万元的基础上，按调整后租赁面积比例重新计算新租金标准，具体支付租金标准如下：2013年7月6日至2014年2月5日减免后年租金360万元，每月实际应付租金30万元，累计支付210万元；2014年2月6日至2014年7月5日减免后年租金3,367,351元，减免后月租金280,613元，每月应付拖欠租金7万元，每月实际应支付租金350,613元，累计支付1,753,065元；2014年7月6日至2015年7月5日减免后年租金3,367,351元，减免后月租金280,613元，每月应付拖欠租金7万元，每月实际应支付租金350,613元，累计支付4,207,356元……；第四条约定，第三人为乙方向甲方提供一处不动产作为抵押担保，具体权利义务以相关方另行签署的抵押担保合同为准，并按法律法规的规定至政府相关部门办理抵押担保手续，若乙方未按照本协议约定支付每月应付租金或支付不足，累计拖欠甲方租金100万元的，则本协议自动解除，恢复原合同全部条款执行。2014年1月8日，银名商贸公司(乙方)与鼎基房产公司(甲方)签订《补充协议之生效约定》，其中约定2013年7月6日起至2014年2月5日，乙方应按照协议约定向甲方交付租金共计210万元，该笔租金分三期支付，首期租金70万元于2014年1月15日前支付，第二期租金70万元于2014年2月16日前支付，第三期租金70万元于2014年2月28日前支付；上述任何一期租金，若乙方逾期支付的，按该协议约定向甲方承担相应违约责任；2014年1月15日前(在乙方账户解封的情况下)，乙方应向甲方偿还拖欠租金共计100万元，若乙方逾期支付的，按该协议约定向甲方承担相应违约责任；现甲方书面通知乙方，乙方应在2014年2月6日前将退租物业全部撤离完毕返还甲方，若在上述期限内，退租物业未搬离或未搬离完毕的，则恢复原合同条款执行。2017年6月1日，鼎基房产公司以银名商贸公司、案外人檀某、计某(该两人系银名商贸公司的保证人)为被告向本院提起诉讼，请求确认涉案《商铺租赁合同》解除，银名商贸公司支付拖欠的租金、违约金，并搬离系争房屋等。本院经审理后，于2017年9月20日作出(2017)沪0115民初40532号民事判决书，判决：双方签订的《商铺租赁合同》于2016年10月24日解除；银名商贸公司支付鼎基房产公司拖欠的租金8,505,931.39元；银名商贸公司支付鼎基房产公司违约金1,345,000元；计某、檀某分别承担相关保证责任；银名商贸公司向鼎基房产公司返还系争房屋；银名商贸公司按照每月447,496.78元的标准支付自2016年10月25日起至实际返还房屋之日止的使用费。同时，在该判决书的“本院认为”部分认定：银名商贸公司逾期不支付租金已构成根本违约，对其不付租金的三点抗辩理由：鼎基房产公司提供的烟感系统不符合要求;鼎基房产公司多次骚扰实际承租人；案外人信达公司函告银名商贸公司称与鼎基房产公司有经济纠纷，要求银名商贸公司向信达公司支付租金，法院均未采信。该案判决后，银名商贸公司、檀某提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年4月27日作出(2017)沪01民终14500号民事判决：驳回上诉、维持原判。另查，2007年4月12日，银名商贸公司向鼎基房产公司支付押金50万元。鼎基房产公司表示同意将上述押金退还给银名商贸公司，可在另案执行时进行抵扣。经司法鉴定，鉴定意见为：惠南镇南门大街XXX-XXX号商铺银名商贸公司主张部分装修及改造工程的造价为2,739,793元，其中“京都拉面”、“三湘人家”、“烤鱼火锅”、“胖子肉蟹煲”工程造价分别为472,154元、403,490元、499,070元、280,079元,室外人行道铺设景观树灯工程排烟管道系统的造价为302,791元，钢结构工程造价为782,209元。司法鉴定费10万元，由银名商贸公司预缴。就上述鉴定意见，银名商贸公司对其真实性无异议，仅认为总体价格偏低。鼎基房产公司认为，1、鉴定意见中的4户商户未明确具体部位。2、预算书和工料表各项材料的单价依据不详，若有实际施工合同，应以此为依据，费用表和工料计表中的人工费也未标明。3、就室外人行道工程、排烟管道工程、广告牌工程，其中室外广告牌不应在本次审价范围内，即不在银名商贸公司的赔偿清单范围内。4、补差表中都有可拆卸的项目，比如空调、探头。若租赁合同约定该些项目是不赔偿的，则该些项目不应列入鉴定范围。5、鉴定意见未考虑折旧。对于鼎基房产公司的异议，鉴定人员当庭表示，1、4户商户的审价是分开的，具体部位是看不出的，跟造价没有关系。2、单价的依据是根据现场用料、市场询价来确定的。银名商贸公司未提供施工合同，即便提供，也无法判断真实性。3、室外广告牌，是银名商贸公司主张的。4、监控、空调都需排管，亦属固定装修范围，厨房设备是根据饭店需要定制的；冰箱和洗碗机是可以搬掉的；挂壁式空调仅计算了移机费用，中央吸顶式空调计算了总费用。5、装修时间不清楚，鉴定中未考虑折旧。审理中，银名商贸公司称，其承租系争房屋后，进行了转租。除“蜀山烤鱼火锅”是自己经营之外，其余均由次承租人经营，包括烤鱼火锅店在内，共计有14家店。因系争房屋烟感系统有问题，导致次承租人做不下去，目前尚无次承租人起诉，但以后会要求银名商贸公司赔偿，故申请对次承租人的装修一并评估，又因很多次承租人都已离开并锁门了致无法鉴定，故本案中只要求鉴定4户。鼎基房产公司的行为系根本性违约，银名商贸公司主张违约金及装修赔偿。鼎基房产公司称，对于次承租人，若其原意承租，则可继续出租给他们。根据合同第7-3条约定，鼎基房产公司无需向银名商贸公司赔偿装修损失。以上事实，有《商铺租赁合同》、押金收据、《补充协议》、(2017)沪0115民初40532号民事判决书、(2017)沪01民终14500号民事判决书、司法鉴定意见书以及银名商贸公司、鼎基房产公司的当庭陈述在案佐证。本院认为，银名商贸公司、鼎基房产公司之间签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。一、关于银名商贸公司主张违约金的诉请。生效民事判决已认定，涉案租赁合同及补充协议因银名商贸公司未按约支付租金构成根本违约而解除，并认定银名商贸公司不付租金的三点抗辩理由不成立，本案中银名商贸公司以鼎基房产公司构成根本违约为由，要求鼎基房产公司支付解约违约金的诉讼请求，显然与生效判决认定内容相悖，本院不予支持。二、关于银名商贸公司主张退还保证金的诉请。审理中，鼎基房产公司表示同意退还租赁保证金，并在另案执行中进行抵扣，经查并无不当，本案中本院判决鼎基房产公司向银名商贸公司退还租赁保证金。三、关于银名商贸公司主张装修损失赔偿的诉讼请求。首先，鼎基房产公司对鉴定意见所提之异议，鉴定机构已经作了解释，除可移动的冰箱和洗碗机不宜作为装修损失之外，其他造价鉴定意见具有客观性和合理性；其次，“京都拉面”、“三湘人家”、“胖子肉蟹煲”三家店系次承租人装修并经营，银名商贸公司亦确认尚无次承租人向其主张装修损失赔偿，其主张该部分装修损失没有事实依据；再者，本案租赁合同因银名商贸公司违约而解除，银名商贸公司主张装修赔偿没有合同和法律依据，但考虑到银名商贸公司投入的装修改造费用较大，合同解除后客观上对鼎基房产公司具有一定利用价值，本院从公平合理的角度出发，根据合同实际履行情况结合折旧因素，酌定鼎基房产公司补偿银名商贸公司装修改造损失30万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告上海鼎基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海银名商贸有限公司租赁保证金50万元；二、被告上海鼎基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海银名商贸有限公司装修改造损失30万元；三、驳回原告上海银名商贸有限公司要求被告上海鼎基房地产开发有限公司支付违约金1,093,929元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,470元，由原告上海银名商贸有限公司负担29,670元、被告上海鼎基房地产开发有限公司负担11,800元。司法鉴定费10万元，由原告上海银名商贸有限公司负担9万元，被告上海鼎基房地产开发有限公司负担1万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 盈人民陪审员  田有娣二〇一八年六月十二日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。