广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初234号原告：曾志洪，男，1969年12月10日出生，汉族，住址：广东省清新区，原告：黄艳梅，女，1977年6月19日出生，汉族，住址：广东省清新区，委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振荣，广东恒展律师事务所律师。被告：清远建发房地产开发有限公司，住所：清远市清城区下廓二街130号瀚景天域名苑三号楼201号。法定代表人：童锦锣。委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师委托代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师原告曾志洪、黄艳梅与被告清远建发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾志洪、黄艳梅的委托诉讼代理人朱理忠，被告清远建发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄卫国、黎玉莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾志洪、黄艳梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付符合国家商品房交付标准的清远市清城区××景天域名××楼××层××号房屋给原告；2、判决被告赔偿原告因延迟交付合格房屋的违约金，从2017年1月17日起按已交付房价日万分之一计付，直至被告交付符合国家商品房交付标准房屋为止，暂计至2017年11月17日违约金为22424.07元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月17日，原告方与被告清远建发房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，由原告方向被告购买其所开发的位于清远市清城区××景天域名××楼××层××号房屋，购房金额为747469元，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2017年1月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合验收质量的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，预期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告催促原告收取购买的房屋，但经多户业主的反应，房屋存在严重的质量问题，根本不符合交付的条件，被告却置之不理，原告没有办理相关收房手续，后经多户业主上访以及新闻报道，在政府部门的协调下，被告、承建商、业主代表于2016年11月22日委托广东省建筑科学研究院集团股份有限公司对翰景天域名苑1#楼房进行建筑物结构安全性检测，该公司于2016年11月22日作出相应的报告，报告指出1号楼大部分房屋存在严重的质量问题，承载力不足等诸多问题，而原告购买的房屋正是在不合格行列中，后被告在2017年5月对原告购买房屋进行修补，修补后是否符合国家和地方政府交付使用标准，原告是无从考究，且被告亦没有正规鉴定单位出具相应的鉴定报告。据上述事实与理由，原告现诉至贵院，请求根据《合同法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被告应立即交付符合国家商品房交付标准的房屋给原告，并承担相应的逾期交付责任。被告清远建发房地产开发有限公司辩称，答辩人不存在逾期交房，原告诉请延迟交房违约金，没有事实和法律依据。首先，原告认为因房屋存在质量问题而推定房屋未交付，并不符合合同约定。依据双方《商品房买卖合同》附件四第四条的约定：“3、该商品房经验收合格，出卖人按买卖合同履行交付使用义务后，买受人未接受交付的，出卖人不承担延迟交付违约责任，但不免除质量保证责任”。依据该条约定，收房是不代表认可房屋质量问题，原告完全可以接收房屋后再要求出卖人承担保修的义务，原告拒绝收楼，答辩人是依法不在承担延迟交付违约责任的。其次，依据广东省建筑科学研究院集团股份有限公司出具的《建筑物结构安全性检测鉴定报告》表明该地基基础工作无异常。答辩人的房屋交付符合双方《商品房买卖合同》附件四第四条亦约定：“4、该商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何手续的，不得要求出卖人承担商品房质量问题的损失责任”。最后，依据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，房屋交付达到第4种条件“经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格”，争议房屋已于2015年10月30日依法竣工验收，并于2016年1月6日进行竣工验收备案。原告购买的是现楼，已在购买当天告知原告收楼，符合合同约定的于2017年1月17日前交房时间。因此，房屋的交付是符合双方约定，并不存在逾期交房的责任。综上，原告所反映的房屋质量问题，并不属于房屋主体结构质量问题，而是一般质量瑕疵，可以修复，不会导致业主不能实现合同目的，业主以此为由拒绝接受房屋不符合《合同法》的规定和双方合同的约定，原告因此而诉请的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。争议房屋的质量问题按规定进行保修并经验收，目前不存在房屋不符合国家标准的问题，原告的第一项诉讼请求没有依据。在交房过程中发现的相关质量缺陷，答辩人已按合同约定的保修条款及相关法律法规组织责任方履行了保修义务，从原告提交的视频资料来看，亦已经全面进行了修复，并依法组织了验收工作。依据谁主张主举证的举证规则，原告认为答辩人的房屋经保修后仍不合格，应由其举证证明。若其没有相应的证据推翻答辩人的依法验收，而仅是推定或担心质量仍存在问题，依法应由其承担举证不能的法律后果。诉讼费用应由原告承担鉴于被告不存在违约行为，诉讼费用依法应由原告承担。综上所述，原告的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，特请求法院依法驳回其诉讼请求，作出公正的裁决。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，原告方与被告清远建发房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，由原告方向被告购买其所开发的位于2016年8月17日清远市清城区××景天域名××楼××层××号房屋（涉案房屋于2015年10月30日竣工验收，并于2016年1月6日竣工验收备案，合同签订后，原告已支付购房款747469元）。该合同第八条约定，被告应在2017年1月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格的商品房交付原告使用；合同第九条规定，出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；该合同的《合同补充协议》第四条的约定：“3、该商品房经验收合格，出卖人按买卖合同履行交付使用义务后，买受人未接受交付的，出卖人不承担延迟交付违约责任，但不免除质量保证责任；4。该商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何手续的，不得要求出卖人承担商品房质量问题的损失责任”。合同签订后，原告方发现涉案房屋存在质量问题，为此该楼业主代表、清远建发房地产开发有限公司、重庆博达建设集团股份有限公司共同委托广东省建筑科学研究院集团股份有限公司对房屋结构安全等进行鉴定，广东省建筑科学研究院集团股份有限公司出具结构安全性鉴定报告，该报告认为：“根据委托方提供的资料、现场检测结果和结构复核验算结果，依据国家现行标准、规范和规程，提出如下结构鉴定结论：1、该楼各测点侧向位移均未超过规范规定的不适于继续承载的位移限值；室内外地面与主体结构之间没有出现明显的相对位移，上部结构未出现因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形。结合沉降观测报告结果，表明目前该楼地基基础工作无异常。2、剪力墙承载力验算结果表明，该楼剪力墙满足承载力要求，在地震荷载组合作用下剪力墙轴压比满足或基本满足规范要求。梁承载力验算结果表明，该楼梁满足承载力要求。4、楼板承载力验算结果表明，该楼部分楼板不满足承载力要求，部分楼板钢筋配置不满足构造要求。5、结构验算结果表明，该楼结构周期比、结构位移比满足规范要求，在多遇地震或风荷载作用下楼层内的最大弹性层间位移角满足规范要求，相邻层侧向刚度比、结构层间受剪承载力比值满足规范要求，刚重比满足规范要求。6、该楼楼板板面沿板边分布的裂缝主要属于受力裂缝；楼板板角斜向裂缝、楼板跨中裂缝、隔墙与剪力墙、梁交界裂缝主要属于非受力裂缝。综上所述，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-2015)，该楼地基基础子单元安全性等级评为A级，上部承重结构子单元和围护系统承重部分子单元安全性等级评为B级，鉴定单元安全性等级因此评定为B3级，即安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-2015)对As级的要求，尚不显著影响整体承载。处理意见及建议根据现场检测结果及委托方提供的资料进行的分析提出如下建议2016年11月22日：1、建议对存在板边裂缝的楼板端部板面钢筋保护层厚度进行普查，对不满足承载力要求的楼板进行加固，对不满足构造要求和存在损伤的构件进行处理。如固和处理需委托有资质的单位进行设计和施工，并按照当地管理程序进行。2、加强结构在后续使用过程中的维护和管理，如发现构件出现损伤应及时处理。3、在使用中楼屋面活荷载限定在设计活荷载范围内。4、未经技术鉴定或设计许可，在使用过程中不得随意改变其使用功能。”鉴定报告出具后，被告于2017年4月19日与广东天昌防水隔热工程有限公司签订《结构加固工程合同》，委托其进行裂缝修补、粘碳纤维、粘钢加固。2017年5月21日、22日，清远市卓越工程建设监理有限公司认为涉案房屋的加固符合要求，并给出同意验收的结论，被告通过短信的方式通知原告方于2017年12月19日12月20日前往物业办公室，就房屋事宜进行协商。另查明，庭审中被告确认，涉案房屋的补强维修应当在房屋未装修前进行。对于修复后房屋的质量是否达到安全标准的问题，原告表示应当由被告进行举证证明，被告表示已经通过有资质的施工方进行修为加固，而原告表示不申请对房屋质量进行鉴定。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告企业信息、《商品房买卖合同》、发票、《建筑物结构安全性检测鉴定报告》、投诉复函、视频资料，有被告提供的《验收报告》、《竣工验收备案表》、EMS快递、验收记录及本院庭审笔录予以证实。本院认为，商品房的交付除应符合合同约定的交付标准，还应符合可以正常居住使用的条件。本案中涉案房屋虽然经过竣工验收备案且符合合同约定的交付条件，但根据《建筑物结构安全性检测鉴定报告》及现场视频资料的显示，该房屋存在较多的裂缝，而鉴定机构也建议：“对存在板边裂缝的楼板端部板面钢筋保护层厚度进行普查，对不满足承载力要求的楼板进行加固，对不满足构造要求和存在损伤的构件进行处理”，且该修复还应在房屋未装修前进行，为此本院认为该房屋存在的质量问题属于严重影响正常居住使用的质量问题，为此本院认为涉案房屋尚未达到可交付的条件，为此对于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求本院予以支持。对于违约金的计算问题，应当从最后交付期限的第二天（2017年1月18日）至房屋实际维修完毕并通知原告之日（2017年12月20日）止，以原告方已交付房价款为基数，按照每日万分之一的标准计算。对于原告要求被告交付符合国家标准房屋的诉讼请求，本案中被告已按照鉴定报告的要求委托相关施工单位对房屋存在的质量问题进行加固补强，且监理单位也认可加固补强的施工符合规定，同时被告在加固补强后已通知原告收楼，在原告戴育存未能提供其他相反证据证明涉案房屋仍存在质量问题的情况下，本院认为原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，为此对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告清远建发房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告曾志洪、黄艳梅支付逾期交房违约金25114.96元（747469元×万分之一×336日）；二、驳回原告曾志洪、黄艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由被告清远建发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邓 楠人民陪审员  潘素华人民陪审员  黄桂娟二〇一八年四月二十七日书 记 员  陈晓怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。