云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0328民初1903号原告：杨叶，男，1977年9月30日生，汉族，曲靖市师宗县人，大学文化，律师，住云南省曲靖市开发区。被告：曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司。住所地：云南省曲靖市沾益区龙华街道庄家湾村委会。统一社会信用代码：91530328792871444B。法定代表人：杨斌，总经理。委托代理人：李荣芳，云南天志律师事务所律师。特别授权代理。原告杨叶诉被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月13日立案受理，依法由审判员杨林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨叶及被告委托诉讼代理人李荣芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨叶向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付逾期办证违约金81123.53元；2.由被告向原告一次性退还配套费5400元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年5月30日，原被告双方签订了1份《商品房销售合同》，合同约定由被告将位于曲靖市预售商品房出卖与原告，房价429580元，当天原告按照被告的要求支付了相关费用，原告委托被告以原告的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由原告承担。并约定在交房后180个工作日内代办产权申报手续，逾期不履行即为违约，由违约方承担全部违约责任。2012年7月26日，被告向原告收取了相关费用后办理了房屋交接手续。2018年3月7日，被告通知原告交费办理不动产权属证书，此时原告方知被告在2015年1月14日就为原告办理了房屋权属证书。按照合同约定，被告必须在2013年1月26日之前为原告办理产权登记，却逾期办证718天，属于违约行为，应当向原告支付逾期办证违约金81123.53元。因配套费已经包含在总房款中，不应当重复收取，被告应当退还配套费5400元。被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司承认原告主张的事实，但提出原被告双方签订的《商品房销售合同》也同时约定了原告应当向被告提交相关相关有效证件的合同义务，原告却没有向被告提交完备的需要产权登记的材料。因此，本案属于附条件、附期限的请求权，在条件尚未成就时，被告不可能在180日内为原告办理房屋产权登记手续，且被告仅仅是代为申报产权登记，而非代为办证，故被告不存在违约的事实。且合同约定在交房后的180日内办理产权登记，诉讼时效期间应适用我国民法通则规定的2年，应当从2013年1月26日起开始计算至2015年1月26日止，原告在2018年10月才起诉，已经过了诉讼时效。另外，原告主张的配套费5400元也过了诉讼时效，因原告在2011年5月30日缴纳配套费时就已经知道了自己的权益被侵害，已经超过了2年。且属于不当得利纠纷，原告应当另案起诉。此外，本案原告系按揭贷款购房，相关房产权属证书至今抵押给了银行，原告在客观上没有任何损失，即便存在损失，原告也没有提供证据加以证实，应当承担举证不能的不利后果。因此，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，被告没有违约行为，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告杨叶为支持其主张，向本院提交了如下证据资料：第一组：原告身份证复印件及被告网上工商登记信息，证明原被告的诉讼主体资格。第二组：购房合同、交费单据、房屋交接清单、广发银行对账单及配套费明细表。证明2011年5月30日签订购房合同后，原告按被告要求支付了购房款429580元，支付配套费9000元。2012年7月26日被告向原告收取了契税、维修基金、办证费后办理了房屋交接手续。配套费已经包含在总房款中，不应当重复收取，被告应当向原告退还配套费54000元。广发银行个人对账单能够证明银行在2011年6月30日就已经将购房尾款发放给了被告。第三组证据：收条、曲靖市不动产登记申请书、宗地图及房产证。证明2018年3月7日被告通知原告交费办理不动产权证，此时原告才知道被告在2015年1月14日曾经为原告办理了曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权登记，按照合同约定被告必须在2013年1月26日之前为原告办理产权登记，被告却逾期办证718天，应当向原告支付预期办证违约金81123.53元（429580×9.60%÷365×718天）经质证，被告对原告提交的第一、二组证据资料无异议。对于第三组证据资料的真实性、合法性无异议，但对于收条、宗地图、房产证的关联性不予认可。被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司为支持其主张，向本院提交了如下证据资料：第一组：商品房购销合同复印件及补充协议一份。用以证明合同中对配套费已经明确作出约定，并且、被告只是负责产权申报，不是代理办证，双方没有约定违约金。第二组：原告领款单复印件一份、退款凭证一份、收据一份。证明被告2011年5月30日收取原告配套费9000元后，在扣除实际费用后在2015年11月4日退还了原告2450元。经质证，原告对被告所举第一组证据资料的真实性、关联性无异议，但认为双方在合同中约定的楼椅对讲系统，太阳能热水器，太阳能供水箱等配套设施属于房屋买卖的附属设施，不应当由买受人承担，故双方签订的补充协议没有合法性。对于第二组证据，原告没有异议，强调说明原告于2015年11月4日收到被告退还的配套费2450元，故诉讼时效应当从2015年11月4日开始计算，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效为3年的规定，并没有超过诉讼时效。本院对原被告双方所举证据资料认证如下：一、关于双方无异议的证据资料，本院予以采信，作为证据使用。二、关于原告所举的收条，能够证实2018年3月7日，被告工作人员赵巧收取了原告打宗地图费用500元，这属于当事人履行商品房买卖合同的义务，另本案系商品房买卖合同纠纷，按照合同约定以及国家有关行政法规的规定，涉及到开发商需要办理房屋产权登记的主要义务，故宗地图与房产证与本案具有密切联系，被告所提的没有关联性的质证意见不能成立，本院对原告所举的收条、宗地图、房屋权属证书予以采信，作为证据使用。三、关于被告所举的商品房购销合同及补充协议复印件，原告对其合法性提出异议，而事实上原告也同样向本院提交了该证据资料。本院认为，证据的合法性是指证据的来源是否合法，而非其它所指，原告对证据的合法性的理解存在误解，该质证意见不能成立，本院不予采纳。对被告所举的商品房购销合同及补充协议复印件予以采信。经审理查明，2011年5月30日，原告杨叶与被告曲靖市沾益区嘉福房地产开发有限责任公司签订了1份《商品房销售合同》及《教苑花园商品房购销合同补充协议》，合同约定由被告将位于曲靖市预售商品房出卖与原告，房价429580元，原告必须于2011年5月30日前向被告支付购房款129580元，余款300000向银行按揭贷款，原告在合同签订之日应备齐相关有效材料到被告指定的银行办理贷款相关手续；被告应于2012年6月30日前向原告交房；原告委托被告以原告的名义向产权登记机关办理登记手续，产权登记费和相关税费由原告承担，被告在交房及原告应提供的相关有效证件备齐后180个工作日内，代办产权申报手续，逾期不履行的，由违约方承担全部违约责任；签订合同前，原告需缴纳配套设施费9000元，最终以实际发生费用多退少补。配套设施明确为：1.安防：楼宇可视对讲系统；2.供热：太阳能安装到户；3.数字电视线路入户；4.通讯（电话）线路安装入户；5.宽带线路安装入户。合同签订后，原告于当日即向被告支付购房款129580元及预付配套费9000元。2012年7月26日，被告向原告支付了相关购房款后，原被告双方办理了房屋交接手续，被告将房屋交付与原告使用，同日，被告向原告代收购房契税6443.70元，维修基金6443.70元及办证费727.49元，合计13614.89元，被告向原告开具了收据。但直至2014年12月26日，被告才开具了契税完税发票。2015年1月14日，原告杨叶取得了曲靖市人民政府颁发的曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权证。2018年3月7日，被告向原告收取了关于打宗地图费用500元。本院认为，本案的主要争议焦点为本案是否已过诉讼时效以及配套费是否应当返还。按照法律的有关规定，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。结合到本案，被告于2012年7月26日就向原告交付了房屋，同日，被告向原告代收了购房契税6443.70元，维修基金6443.70元及办证费727.49元，应视为原告履行了合同义务并提交了相关需办理产权登记的有关材料，被告却拖延办理，直至2015年1月14日才办理了相关产权转移登记手续，至此才完成了出卖人房屋所有权转移的主要义务，明显超过了原被告双方约定的“被告在交房及原告应提供的相关有效证件备齐后180个工作日内，代办产权申报手续”的合同约定，构成违约。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。转移标的物所有权与买受人系出卖人的主要义务，共同申请办理产权登记是商品房买卖双方的法定义务，被告认为仅仅是代为申报，并不符合国家有关房地产转移登记的法律、法规的规定，因此，被告代为申报的辩解意见不能成立。另外，原告明知双方约定了办证期限，也就是在交房后180个工作日内办理产权登记手续，扣除休息日之外，也就是被告应当在2013年2月份左右就应当为原告办理相关产权登记手续。因此，违约金的诉讼时效应当从2013年2月份左右开始计算，截止原告2018年10月13日止，已经届满5年。截止2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日，也已经届满4年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条明确规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此，本案应当适用《中华人民共和国民法通则》有关2年诉讼时效的规定，本案原告杨叶的起诉已经超过了诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原告杨叶提出的由被告返还2011年5月30日收取的配套费5400元的主张，更是明显超过了诉讼时效，而且收取配套费属于双方合同约定的内容，双方就此配套费达成的协议并没有违反法律关于效力性强制性规定，合法有效，原告应当按照合同约定履行义务，不能根据系重复收取之理由主张予以返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告杨叶的诉讼请求。案件受理费982元由原告杨叶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  杨林二〇一八年十一月二十六日书记员  汪经