江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0582民初6887号 原告：孙莉，女，1989年6月2日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：刘海，江苏润众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹辉，江苏润众律师事务所实习律师。 被告：周志良，男，1965年11月29日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。 原告孙莉与被告周志良房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年6月6日立案受理后，于2018年7月12日适用简易程序、10月18日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙莉及其委托诉讼代理人刘海、曹辉，被告周志良及其委托诉讼代理人冯景善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙莉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年3月21日签订的《张家港房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告定金20万元并向原告支付违约金33.6万元；3、请求判令被告赔偿原告律师代理费损失1万元、保全费担保费损失1100元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求第二项变更为：“2、判令被告返还原告定金10万元并向原告支付违约金33.6万元”。事实与理由：2018年3月21日，原、被告双方在自愿基础上、张家港永邦房产经纪有限公司居间下签订了《张家港房地产买卖合同》，约定被告将其个人所有位于张家港市的房产转让给原告，转让价格为168万元，房产交付时间为2018年3月31日前，合同同时约定了悔约应适用定金罚则及一方违约应承担的违约责任。签订合同当日，原告向被告支付了购房定金10万元。合同签订后，原告多次与被告联系支付房款、并交涉交付房屋、办理过户手续等事宜，但被告均以产权证丢失需要补办、房产有其儿子和前妻份额、其前妻不同意出卖等借口推拖。2018年5月25日，被告在微信上向原告方明确表示由于前妻不同意己无法履行合同义务。当日，原告在张家港友邦房产中介网上发现上述案涉房产的出售信息(委托日期为2018年5月16日，出售价格为200万元)。原告认为，被告未在合同约定的日期前交付房产、经多次催告仍不履行合同义务并明确表示无法履行合同义务的行为己构成违约，应解除合同并由被告向原告返还定金、支付20%合同总价款的违约金、赔偿原告律师代理费、保全担保费等损失。为此具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 第一次开庭审理中，周志良辩称，首先，买卖房屋这件事原告知道我儿子的份额为99%，我是1%，对方一直要求我儿子追认，但我儿子一直没有签字，我认为合同无效；其次，原告说我前妻在中介登记200万元出售，原告也已经查过，出售的名字不是我的名字；最后，这套房屋我没有权利来处置，我跟前妻离婚，房屋归儿子所有，有协议书、离婚证复印件为证，所以，被告认为案涉房屋买卖合同无效。既然发生了这件事，我承认我有一定的责任，但违约金过高，我只认可1%的产权的过失，被告同意解除合同，返还原告10万元定金并愿意赔偿原告5万元损失。 第二次庭审中，被告周志良答辩称，1、双方签订的涉案合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，法律应当支持合同得到切实、完整、充分的履行，原告要求解除合同，没有任何依据，不应得到支持；2、被告不存在拒绝履行合同的意思表示和行为，对合同履行过程中的瑕疵可以消除，对继续履行合同没根本性影响，所以，被告不存在根本性违约行为；3、被告系涉案房屋的共有人之一，另一位房屋共有人也没有明确表示拒绝，所以不存在拒绝履行的故意，被告前妻的意见对涉案合同的履行没有影响；4、经被告努力后另一共有权人已取得一致意见，愿意继续履行房屋买卖合同，现已没有任何主观、事实及法律上的障碍；5、涉案合同履行过程中，原告存在严重违约，被告延期交付房屋是因为原告在约定的首付款交付日期前没有履行付款义务，原告存在严重的违约行为，且原告起诉要求解除合同，表明原告存在毁约的故意，对此根本性违约行为，原告应当承担违约责任，无权要求被告返还定金，并应当按照合同约定向被告支付违约赔偿责任。如果法院一定认定被告，则原告诉请的违约金也过高，应当依法予以调减。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审查确认如下事实:2018年3月21日，周志良作为售房人（甲方），孙莉作为购房人（乙方），张家港永邦房产经纪有限公司作为居间方，三方共同签订《张家港房地产买卖合同》一份，主要内容为：“卖方同意将其名下位于张家港市的房屋转让给买方，房屋建筑面积为130平方米，自行车库为8平方米，房屋价款168万元，此价格为含装修、附属设施及相关物品的总价款。买方于签订合同当时支付卖方购房定金人民币10万元整。除购房定金以外的房款买方以下列方式支付：2018年3月31日前首付41万元，剩余房款人民币117万元通过银行贷款支付。甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产权登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应的手续（包括并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。双方确定的交房时间为2018年3月31日前，甲方在交房前将房屋所设水、电、气、网络、有线电视等费用全部结清并迁出户口；逾期交房的，甲方承担房屋总价计算的每天万分之五的违约金……第六条违约责任：1、除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约行为而给对方造成的损失；关于定金：买方签订本合同后违悔约，卖方有权没收定金，卖方签订本合同后悔约，买方有权要求双倍返还定金。2、本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括并不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房产生的房屋租金、诉讼费、律师费、差旅费等……各方还在合同中作了其他约定。”该合同底部甲方处由周志良签字确认，乙方处由孙莉签字确认，丙方处由张家港永邦房产经纪有限公司盖章确认。2018年3月21日，孙莉通过银行转账的方式支付周志良购房定金10万元。 合同签订后，孙莉的男朋友高某就购房首付款的支付、办理案涉房屋过户手续等问题多次与周志良协商。2018年3月29日，高某以微信的方式询问“首付是今天转给你，还是等房产证找到之后转给你”，周志良回复“等找到之后吧”。2018年5月1日，高某询问“周总，（就房屋所有权证遗失一事）我听说你去登报了，但是最近三天的报纸我都看了，没有看到”，周志良回复“5月2号能看到”。2018年5月2日，高某看到案涉房屋的“遗失启事”后问：“周总，除了遗失启事公示的两证外，是否还有其他证遗失”，周志良回复“你问中介”。之后高某问“周总，现在公示期已经结束，你们家人商量的怎么样了？如果可以，我们去办理过户”、“你们到底什么想法，两个月了”、“下周一早上九点到张家港市不动产登记中心一起办理过户”，周志良回复“主要我前妻不来”、“已经没有指望了”。高某问：“你（周志良）的意思你们肯定不卖了？”周志良回复“她不签又有什么办法呢”。 2018年5月24日，孙莉向周志良寄送通知一份，主要内容为：“周志良，2018年3月21号本人与你签订的房屋买卖合同一份，约定应于2018年3月31号向本人交付房屋并办理不动产权过户手续，如今你方迟迟不向本人履行合同义务。现再次通知你，请你于2018年5月28日上午9点-10点之间携相关手续至张家港市不动产登记中心办理过户手续，逾期产生的法律后果由你承担。如你当天不来办理过户，本人将按照相关法律规定和合同约定要求你承担相应的法律责任。”周志良于2018年5月26日收到上述通知。 2018年6月4日，周志良向孙莉寄送通知一份，主要内容为：“孙莉，本人于2018年3月21日与你签订了一份卖房合同，规定合同签订之日支付100000元定金，同时约定3月31日前交付410000元首付并交付房屋，但你在交付了定金后，未在3月31日前交付410000元首付，也未按合同规定来接受房子，我认为你的行为已经构成根本违约，你应当按照合同的约定承担相应责任，同时本人明确告诉你，由于你的违约行为已导致我们之间的合同被解除。”孙莉于2018年6月5日收到上述通知。 孙莉认为周志良的行为已构成违约，遂聘请律师向本院提起诉讼，并支付律师代理费10000元。为此引起本案纠纷。 另查明，张家港市、杨舍镇庆丰新村8幢车库登记的所有权人为：1、共有人顾菊芳；2、按份共有：周志良1%、周宇99%。周志良与顾菊芳于2016年2月25日登记离婚，离婚协议书中约定庆丰新村8-405室归儿子所有。 再查明，2018年7月6日，孙莉与案外人瞿海丰签订《存量房买卖合同》，以166万元购买了张家港市杨舍镇名都花苑19幢604室房屋（含车库、阁楼），并于2018年8月20日完成过户登记、领取了房屋所有权证书。 审理中，证人高某出庭作证，证明：“其是孙莉的男朋友，也是案涉房屋购买方的经办人。上述微信聊天记录是其与周志良的聊天记录。案涉房屋买卖合同签订时周志良没有出示房产证，后来其了解到案涉房屋为周志良、其儿子、其前妻共有，高某于是就要求周志良的儿子前妻一起来写授权委托书，但周志良一直推脱”。证人黄某出庭作证，证明其是案涉房屋中介经办人，周志良不愿意出售房屋的原因是房屋涨价了，黄某在网上看到案涉房屋的出售价为200万元。由于孙莉、周志良均不申请对案涉房屋进行价值评估，本院依法向张家港市房产交易中心调取了张家港市杨舍镇庆丰新村10幢801室房屋及张家港市杨舍镇庆丰新村8幢402室房屋成交价格。其中张家港市杨舍镇庆丰新村8幢402室房屋面积为129.23平方米，车库面积为14.11平方米，2017年1月10日（开票日期）价格为1110000元；张家港市杨舍镇庆丰新村10幢801室房屋面积为143.54平方米，成交价格为1741719.83元，该房屋买卖合同签订日为2018年6月6日。 审理中，周志良要求继续履行《张家港房地产买卖合同》，孙莉表示其已于2018年7月6日购买了案外房屋，不再同意购买案涉房屋。 以上事实，有《张家港房地产买卖合同》、借记卡转账明细、微信聊天记录、电话录音、《聘请律师合同》、增值税发票、通知、EMS回执、存量房交易资金托管协议、存量房交易信息确认书、税收缴款书、庭审笔录及当事人陈述等予以佐证。 案件审理过程中，由于原告不同意调解，本案调解未成。 本院认为，原告孙莉与被告周志良签订的《房地产买卖合同》合法有效，受法律保护。双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，孙莉按照约定支付了购房定金，周志良理应按照约定接受首付款、交付房屋并协助孙莉办理房屋过户手续。周志良在《房地产买卖合同》明确：“甲方保证出卖的房屋权属清楚，办理网签、不动产权登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应的手续（包括并不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失。”而在履行合同过程中，周志良却以出售案涉房屋未经过其他共有人同意为由拒绝继续履行合同，致使孙莉无法实现合同目的，周志良的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。现孙莉主张解除双方签订的《张家港房地产买卖合同》、由被告返还定金10万元，合法正当，本院予以支持。 对于孙莉的“要求周志良支付违约金33.6万元”诉讼请求应否支持的问题。孙莉主张按照《房地产买卖合同》第六条约定，要求周志良支付合同总价款20%的违约金计33.6万元。周志良认为违约金过高，只同意赔偿原告5万元损失。本院认为，原、被告双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。由于孙莉、周志良均不申请对案涉房屋进行价值评估，本院结合双方在合同中的约定、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能、周志良在本案中的违约行为、证人证言及本院调查的情况等因素综合考量，酌定周志良应向孙莉支付违约金16.8万元。 至于孙莉要求周志良赔偿其律师代理费1万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 对于被告周志良的“案涉房屋买卖合同无效”抗辩主张应否采信的问题。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，周志良辩称案涉房屋买卖合同未经共有权人签字而无效，根据上述司法解释可以看出，出卖人就标的物是否具有所有权或处分权并不影响合同效力。故被告周志良的辩称，缺乏依据，本院不予采信。 对于被告周志的“要求继续履行合同”抗辩主张应否支持的问题。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人进行民事活动、民事诉讼等行为时，在作出相应的言词后，要对自己的言词负责，不得为自己的利益而作出否定先前言词的言论。本案中，被告周志良先是明确表示不再出售案涉房屋，在原告孙莉购买案外房屋后又表示愿意出售案涉房屋，且在该情况下，原告孙莉表示不再购买案涉房屋。故对于被告周志良“要求继续履行合同”的抗辩主张，本院不予支持。 对于被告周志的“原告没有按照合同约定支付首付款，存在严重违约，请求驳回原告的诉讼请求”抗辩主张应否采信的问题。本院认为，按照原、被告签订的《房地产买卖合同》的约定，原告孙莉应于2018年3月31日前支付被告周志良购房首付款41万元。从原告孙莉的男朋友高某2018年3月29日以微信的方式询问“首付是今天转给你，还是等房产证找到之后转给你”，周志良回复“等找到之后吧”的实际情况来看，原、被告对于首付款的支付达成了新的合意，在新的合意未履行前，被告周志良表示不再出售案涉房屋。原告孙莉不构成违约。故对于被告周志良的该抗辩主张，本院不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及相关规定，判决如下： 一、解除原告孙莉与被告周志良签订的《张家港房地产买卖合同》。 二、被告周志良返还原告孙莉定金10万元，并支付原告孙莉违约金16.8万元，合计26.8万元。限被告于本判决生效之日起十日内履行。 三、驳回原告孙莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19920元、保全费3270元、保全担保费1100元，合计24290元，由原告孙莉负担9473元，由被告周志良负担14817元。被告负担的部分原告已预交，由被告在履行本判决时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省苏州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  宋会谱 人民陪审员  缪 安 人民陪审员  许玉田 二〇一八年十二月三日 书 记 员  吴 洁