广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2293号原告：珠海市飞沙滩旅游开发有限公司，住所地：珠海市南水飞沙。法定代表人：刘崇森，董事长。委托诉讼代理人：多向玉，山西锐剑律师事务所律师。被告：珠海海景旅游服务有限公司，住所地：珠海市高栏港区南水镇飞沙滩旅游开发有限公司一楼。法定代表人：刘小利，总经理。委托诉讼代理人：蔡志东，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷志斌，广东法宗律师事务所实习律师。原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司与被告珠海海景旅游服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司的委托诉讼代理人多向玉，被告珠海海景旅游服务有限公司的法定代表人刘小利及其委托诉讼代理人蔡志东、雷志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《承包租赁经营合同书》；2.判令被告向原告支付欠缴的承包租赁费共计144万元及电费7万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月9日签订《承包租赁经营合同书》约定，被告承租原告的商场超市、保管箱柜、台椅、帐篷，每月租金3万元，租赁期限自2016年8月9日起至2021年8月8日止。合同签订后，原告依约提供场地给被告使用，但被告自2017年9月起拒不缴纳租赁费、电费等费用，经原告多次催缴，被告仍拒不支付，被告的行为已构成实际违约，双方的合同无法继续履行。故原告依据相关法律规定诉至法院，请求判如所请。原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司向本院提交的证据：1.《承包租赁经营合同书》；2.《电表图片》、《电费欠缴明细表》、《电表数》；3.《股东会决议》；4.报案材料；5.《停业情况说明》、《停业公告》、《停业申请》；6.《登报声明》。被告珠海海景旅游服务有限公司辩称：一、被告自2016年8月承租涉案场地以来，每月都积极向原告缴纳租金。2017年8月23日，受台风“天鸽”影响，被告损失严重，属于法律上的“不可抗力”，据此应该免除相应的租金。经协商，原告同意被告缓交一年租金。被告于2017年10月18日向原告书面报告，原告在被告的书面报告中作了批示，同意被告缓交一年租金，即于2018年9月开始交上一年度的租金。据此，被告不存在违约的事实，原告不能要求解除合同，被告要求继续履行合同。二、原告要求缴纳承包租赁费144万元的理由不成立。1.按照承包租赁合同第六条的约定，原告应该提供三间员工宿舍给被告，但原告没有提供。为此，被告在承包后投资修建了两个商场、一个沙滩物品开票处、员工宿舍三间共花费被告30余万元，被告损失巨大。另外，《承包租赁合同》第五条约定：“由被告独家经营承包租赁的商定项目范围，不得在景区内出现相同或类似的经营活动。”而事实上，被告并不是独家经营，除被告外，还有两家同类性质的商户：一家是快餐厅，一家是咖啡厅。原告上述违约行为，致使被告损失巨大，原告应该承担违约责任。2.原告存在违法犯罪行为。2018年6月18日，因景区内发生游客死亡事件，整个景区全部停止营业。2018年6月26日，原告发通知给被告，要求被告三天内搬离景区。2018年7月8日，原告指使黑恶人员暴力强行驱赶被告公司人员离开景区。被告的法定代表人被打伤住院，施暴者也已经被公安机关刑事拘留。飞沙滩经营是季节性经营，每年5月1号开业，每年10月10号放假。被告实际上是2018年5月才开始使用承包项目的。2017年10月至2018年4月30日期间，被告没有使用承包场所和物品。原告在经营旺季使用暴力驱赶被告公司人员，造成被告无法经营，损失惨重。三、依《承包合同》第六条的约定，电费应该由原告承担，原告要求被告承担电费的理由不成立。综上，原告的起诉的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告珠海海景旅游服务有限公司向本院提交的证据：1.《证明材料》；2.回复；3.《通知》；4.《鉴定委托书》；5.《照片》；6.《修建员工宿舍协议书》、《收条》；7.《珠海海景旅游服务有限公司工资发放表》。经审理查明，2016年8月9日，原、被告签订《承包租赁经营合同书》约定，被告承包租赁原告的经营项目，被告承包租赁经营的范围及项目有：商场超市、保管箱柜、台椅、帐篷及开发的其他项目。原告为被告提供员工住宿房间3间，库房1间，商场2间，门厅两处的180平方米。经营产生的水电费由原告负责。租赁经营后，被告独立核算，自主经营，自负盈亏。租赁经营期限为5年，自2016年8月9日起至2021年8月8日止。本合同租金每年36万元，平均每月3万元，被告必须于每月1日前交纳。被告应当按照合同约定缴纳租金。合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除的，应当经双方协商一致，达成书面协议。2017年10月18日，被告向原告提出申请的内容为：受2017年8月23日台风“天鸽”的影响，导致被告受损很大，停业将近两个月，造成经营亏损。特向原告提出申请，减免租赁费两个月或缓交2017年9月9日至2018年9月8日期间的租赁费一年，在2018年9月9日交清该年度的租赁费。该申请下方写有：“减免问题，如果市救灾给予原告补助，可考虑酌情核定对所有承包单位的停业损失。如市救灾不能给予补助，公司可给你从2017年9月开始缓交一年照顾。大家共同抗灾很尽力，况且刘小利在公司最困难无法开业时给公司两次借款，帮助很大，缓一年是应该的，同意从9月份缓交一年。”上述字样下方加盖了原告的印章，落款日期为10月20日。原、被告共同确认上述字样由原告公司总经理王一书写。原告不认可上述回复，主张上述内容是王一和被告恶意串通所写，且不排除是王一事后补写，王一已经被免职，原告公司公章也已经登报作废。2018年6月20日，原告召开2018年股东会，内容为：鉴于王一在暂停职务期间，拒不服从公司的工作安排，将公司公章、财务章、土地使用证、报审材料等机密文件盗取私自藏匿，将价值40万元的奥迪车开走，拒不返还，拒不交接，故作出以下决定：一、免去王一总经理的职务；二、为避免公司遭受经济及名誉损失，决定暂停营业；三、对公司现阶段的问题，进行调查核实及全面整改。2018年8月13日，珠海市公安局高栏港分局高栏港派出所出具《受案回执》显示，案外人郭二英报称的王一职务侵占罪该单位已经受理。2018年9月10日，珠海市公安局高栏港分局高栏港派出所出具《不予立案通知书》显示，案外人郭二英控告王一职务侵占罪，经该单位审查认为王一的行为未达职务侵占立案标准，不需要追究刑事责任。2018年9月19日，珠海市公安局高栏港分局出具《刑事复议决定书》显示，原告不服上述《不予立案通知书》并申请复议。经审查，该单位认为王一的行为未达职务侵占罪及挪用资金罪立案标准，原决定认定的事实清楚、证据充分、依据准确、程序合法，决定维持原决定。2018年8月20日，原告出具《停业整顿情况说明》内容为：原告自2018年6月24日起至2018年8月31日停业整顿。停业期间，飞沙滩景区停止对外开放营业。该《停业整顿情况说明》下方加盖有珠海市经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会社会保障和公共事业局的印章并写有“情况属实，2018年8月21日”。2018年6月24日，原告向高栏港社会保障与公共事业局出具《关于飞沙滩景区暂停营业全面整顿的说明》内容为：由于原告管理工作调整，原告总公司下达了停止总经理王一的一切职务。但王一拒绝配合相关手续的移交工作，并将原告的公章及财务章，以及公司的机密文件、土地使用证等报审资料全部带走藏匿，致使原告的日常工作及经营无法继续进行，鉴于该情况，为避免原告出现不必要的损失，本景区暂停对外开放，全面整顿。同日，原告出具《停业整顿公告》内容为：2018年6月15日原告对原任总经理王一做出暂停职务、接受调查的处理决定，2018年6月20日正式对王一做出免职决定。但王一被免职后，拒绝交接工作，将公司公章、财务章、票务章、土地使用证、救生员证等共计171项有价资质文件私自带走藏匿，并将原告的公务车奥迪车开走、三菱车钥匙私藏，皮卡车私自锁扣，其一系列违法行为造成原告无法进行正常经营，在原告总公司及股东向公安部门及上级主管部门多方协调后，仍然无法解决。鉴于此，经公司股东会研究决定，自2018年6月24日起至2018年8月31日止珠海市飞沙滩旅游开发有限公司停业整顿。停业整顿期间，公司经营业务全部停止，无营业收入，劳动合同继续履行，员工工资按照法律规定正常发放，员工社保公司正常缴纳。所有员工在公司正常出勤，由公司统一安排安全防范工作，杜绝安全事故的发生，及停业期间需要的其他工作。公司视整顿的情况确定重新开始营业的时间。特此通知。2018年6月26日，原告向被告发出的《通知》内容为：被告自2017年9月至今一直未按合同约定向原告交纳承包租金，原告多次催缴，被告一直拖延搪塞，被告的行为已违反合同的约定。现原告根据协议通知被告：一、原、被告签订的《经营租赁合同》于被告收到本通知之日起依法解除；二、被告应在2018年6月30日前付清承包租金及相关其他费用；三、被告应在收到本函之日起至2018年6月30日止全部撤离，否则原告有权自行清理。2018年6月29日，原告在珠海报发布遗失声明显示：原告遗失公章、财务专用章各一枚，声明作废。原告提供的飞沙别墅区电费表及《电费催缴通知单》，主张被告应向原告交纳2017年8月8日至2018年11月期间的电费。被告提交的《修建员工宿舍协议书》、《收条》，主张因原告未按合同约定向被告提供三间员工宿舍，被告在承包租赁项目后投资修建了两个商场、一个沙滩物品开票处、员工宿舍三间，共花费238,080元。原告对此不予认可，称原告已经按合同约定向被告提供员工住宿房间3间、库房1间、商场2间和门厅两处180平方米。庭审中，原告明确其主张被告支付租金144万元是双方约定的租赁期限2016年8月9日至2021年8月8日期间的租金，扣除被告已经支付一年的租金，被告尚欠原告四年的租金，共计144万元。原告自2018年6月24日起停业，一直未恢复营业。被告称涉案租赁项目是季节性经营，2017年8月23日台风“天鸽”的影响，导致被告经营亏损，且原告未按照合同约定保证被告独家经营租赁项目，该经营场地还有快餐厅、咖啡厅两家同类性质的商户，被告从2017年8月23日起至今都不应该支付租金。原告对此不予认可，称根据合同约定，被告的经营项目为商场超市、保管箱柜、台椅、帐篷及开发的其他项目，与快餐厅、咖啡厅并不构成同类经营。原、被告共同确认被告已经向原告交纳了2016年8月至2017年9月8日的租金，之后就没有支付租金。上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告双方于2016年8月9日签订的《承包租赁经营合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照上述合同书的约定行使权利、履行义务。一、关于原告主张解除原、被告签订的《承包租赁经营合同书》的问题。原告主张解除合同，主要基于两个理由：一是被告拖欠电费；二是被告从2017年9月起拖欠租金。对此，本院分析如下：首先，原、被告签订的《承包租赁经营合同书》约定，经营产生的水电费由原告负责。原告以被告未支付电费为由，请求解除原、被告签订的《承包租赁经营合同书》，没有合同依据，本院不予支持。其次，原、被告签订的《承包租赁经营合同书》约定，被告承包租赁原告的经营项目，包括商场超市、保管箱柜、台椅、帐篷及开发的其他项目。租金每年36万元，每月3万元，被告必须于每月1日前向原告交纳租金。2017年10月18日，被告向原告申请缓交2017年9月9日至2018年9月8日的租金一年，被告公司总经理王一于2017年10月20日作出回复，同意被告从9月份开始缓交一年租金，并在该回复内容下方加盖公司公章。关于上述回复的效力，原告主张上述回复是原告公司原总经理王一和被告恶意串通所写且不排除是事后补写，王一已经被免职，公司公章也已经登报作废。其一，原告于2018年6月20日召开股东会免去王一总经理的职务，于2018年6月29日登报声明原告的公章作废，而上述回复形成的时间是2017年10月20日，也即上述回复是原告总经理王一在任职期间向被告作出并加盖原告公司公章。其二，原告主张上述回复是被告与原告公司总经理恶意串通所写且不排除是事后补写，但没有提供相应的证据予以证明，被告亦不认可，原告应承担举证不能的法律后果，对原告上述主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”如前所述，上述回复是原告公司总经理王一在任职期间作出，且加盖原告公章，应当认定是原告向被告作出的回复，是原、被告双方协商一致对《承包租赁经营合同书》作出的变更，该变更对双方当事人均有约束力。庭审中，原、被告共同确认被告已经向原告支付了2016年8月至2017年9月8日的租金，但对于2017年9月9日至2018年9月8日期间的租金，根据原告作出的回复，原告同意被告从2017年9月开始缓交上述租金一年，也即被告应从2018年9月9日开始交纳上述期间的租金。原告于2018年6月24日因内部原因开始停业整顿，导致被告从该时间开始无法营业，被告无需交纳2018年6月24日之后的租金，但仍应支付2017年9月9日至2018年6月23日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”和第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”由于被告无正当理由，至今未按双方约定支付2017年9月9日至2018年6月23日期间的租金，原告请求解除原、被告签订的《承包租赁经营合同书》，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称台风“天鸽”导致被告经营亏损，且原告未按照合同约定向被告提供三间员工宿舍，并保证被告独家经营租赁项目，被告从2017年8月23日起至今都不应该支付租金。对于台风“天鸽”，原告已经给予被告缓交租金一年，被告以此为由主张从2017年8月23日起至今都不应该支付租金，没有法律依据，本院不予支持。对于被告的其余辩称理由，被告没有提供相应的证据予以证明，原告亦不认可，被告应承担举证不能的法律后果，被告以此为由不支付租金，无事实和法律依据，本院亦不予支持。二、关于原告主张被告支付欠缴的承包租赁费144万元及电费7万元的问题。首先，原、被告签订的《承包租赁经营合同书》约定，租金每年36万元，每月3万元，被告必须于每月1日前向原告交纳租金。结合2017年9月9日至2018年9月8日是被告缓交租金的期间，且原告自2018年6月24日已经正式停业整顿，则被告应当按每月3万元的租金标准，于2018年9月9日向原告交纳2017年9月9日至2018年6月23日的租金共计285,000元。原告主张被告支付原告正式停业之日即2018年6月24日起至2021年8月8日的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，原、被告签订的上述《承包租赁经营合同书》约定，经营产生的水电费由原告负责。原告主张被告支付电费，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司与被告珠海海景旅游服务有限公司于2016年8月9日签订的《承包租赁经营合同书》；二、被告珠海海景旅游服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司支付租金人民币285,000元；三、驳回原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币9195元，由原告珠海市飞沙滩旅游开发有限公司负担人民币7460元，被告珠海海景旅游服务有限公司负担人民币1735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审判员  许金二〇一八年十二月二十日法官助理汤淋虹书记员赵友祺郑鑫宇