广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初913号原告深圳市南约股份合作公司南约联和分公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人黄志庆。原告深圳市南约股份合作公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人余荣斌。共同委托代理人林清源，广东星辰律师事务所律师。被告林成光，男，朝鲜族，1968年10月24日出生，户籍地址吉林省汪清县，被告深圳市腾龙文具有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人林成光。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市南约股份合作公司南约联和分公司、深圳市南约股份合作公司共同委托代理人林清源到庭参加诉讼，被告深圳市腾龙文具有限公司、林成光经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月15日，原告深圳市南约股份合作公司南约联和分公司（以下简称南约公司联和分公司）与被告林成光续签了《厂房租赁合同》，约定：1、后者向前者承租位于深圳市龙岗区龙岗街道南约社区联和工业区C15厂房、C16栋宿舍、电房及门卫室，建筑面积共计7906.88平方米，用以工业生产；2、租赁期限10年，自2009年7月1日起至2019年4月14日止；2、前二年月租金6.5元/平方米，合计51395元，第三年至第五年月租金7元/平方米，合计55348元，最后五年租金另行协商，被告应于每月5日前向原告南约公司联合分公司支付上月租金；原告委派厂长协助被告业务，由被告负担厂长工资2000元/月（后调整为3000元/月），交给原告南约公司发放；被告向原告南约公司缴纳综合服务费2000元/月，并按实际用电量缴纳电管费。2009年11月18日，被告林成光注册成立被告深圳市腾龙文具有限公司（以下简称腾龙公司），两被告共同使用涉案房屋。原被告于2014年4月24日签订了《补充合同一》，约定月租金自2014年4月15日起至2017年4月15日止期间调整为79069元/月。双方另于2017年7月6日签订《补充合同二》，约定自2017年4月16日起至2019年4月15日止期间调整为118603元/月。被告自2017年起拖欠租金及其他费用，至今已拖欠原告南约公司联合分公司2017年7月15日至2017年11月14日期间四个月租金合计474412元，拖欠原告南约公司2017年7月至11月共5个月的厂长工资15000元，综合服务费10000元，以及2017年4月至8月的电管费4311元。此外，原告为被告垫付自2017年10月、11月电费合计50188.17元，自2017年9月24日至2017年10月23日水费1115.92元，以及2017年9月24日至2017年10月23日污水处理费、垃圾处理费合计351.12元。原告认为，虽然原告出租给原告的租赁物因未取得建设工程规划许可证，双方租赁合同无效，但是被告仍应按照租金标准支付房屋占有使用费，以及厂长工资、综合服务费及电管费等费用，并偿还其垫付的水电费用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请法院依法判决：1、确认原告与被告签订的厂房租赁合同无效，被告立即将涉案房屋返还给原告南约公司联和分公司；2、被告支付原告自2017年7月15日起至实际返还涉案房屋的房屋占有使用费（按照租金标准118603元/月，暂计至2017年11月14日，共四个月房屋占有使用费474412元）及利息（其中房屋占有使用费474412元的利息自2017年11月21日起，以后每月拖欠房屋占有使用费的利息分别自次月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；三、被告向原告南约公司联和分公司偿还为其垫付的自2017年10月、11月两个月电费50188.17元，自2017年9月24日至2017年10月23日水费1115.92元，以及2017年9月24日至2017年10月23日污水处理费、垃圾处理费合计351.12元；四、被告向原告南约公司支付2017年7月至11月期间共5个月的厂长工资15000元、综合服务费10000元，以及2017年4月至8月的电管费4311元；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，两原告向本院明确其已于2018年4月10日收回涉案租赁物，故请求撤销两被告立即返还涉案租赁物给原告南约公司联和分公司的诉讼请求，但保留确认涉案厂房租赁合同无效的诉讼请求；二、明确第二项诉讼：请求两被告向原告南约公司联和分公司支付自2017年7月15日至2017年11月14日共4个月的房屋占有使用费474412元及利息（利息自2017年11月21日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），以及自2017年11月15日至2018年4月10日止的房屋占有使用费573248元及利息（利息自2018年4月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、明确本案诉讼费用包括案件受理费9354元、公告费450元，两项合计9804元，请求由两被告承担；四、其他与起诉状一致。被告林成光、腾龙公司未到庭应诉答辩，亦未提交证据材料。经审理查明，被告林成光因工业生产需要向原告南约公司联和分公司承租涉案房屋，并于2009年4月15日双方签订《厂房租赁合同》，该合同加盖原告南联公司联和分公司公章并署被告林成光签名，经原告南联公司加盖公章并备注“同意双方合同”，明确约定了租赁期限（10年，自2009年7月1日起至2019年4月14日止）、月租金（租金分段计算，关于原告诉请期间租金，双方另行协商并签订《补充合同二》）、电管费（按实际用电量收取0.03元/度，由原告南约公司收取）、保证金（154184元）、厂长工资（2000元/月，由原告南约公司收取）、综合服务费（2000元/月，由原告南约公司收取）等条款。被告林成光于2009年11月18日设立被告腾龙公司，工商登记住所地即为涉案房屋所在地，此后，两被告共同实际使用涉案房屋。2014年4月24日，双方补充签订了《补充合同一》，该合同加盖原告南联公司联和分公司公章、被告腾龙公司公章以及署有被告林成光签名，约定将2014年4月15日至2017年4月15日期间的租金上调至79069元/月。2017年7月6日，双方补充签订《补充合同二》，该合同加盖原告南联公司联和分公司公章并署被告林成光签名，经原告南联公司加盖公章并备注“同意联和分公司与林成光补充合同之条款签定”，约定2017年4月16日至2019年4月15日期间的租金上调至118603元/月。原告提交了2017年4月至6月的租金收款收据、厂长工资及服务费收款收据，证明两被告依约支付租金、厂长工资及服务费等费用至2017年6月，确认两被告自2017年7月15起未再向原告支付上述费用。并提交2017年10月、11月的电费发票、水费发票、污水垃圾处理费收据，证明原告南约公司联和分公司为两被告垫付2017年10月、11月两个月的电费50188.17元、水费1115.92元、污水垃圾处理费合计351.12元。另查，涉案房屋系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证，本院认为，被告经本院依法传唤，未到庭应诉及答辩，亦未对原告的主张及其提交的证据提出异议，应承担相应消极答辩及举证不能的不利后果。因涉案房屋系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方订立的《租用厂房宿舍合同书》无效。因此，原告南约公司联和分公司作为出租人有权要求两被告支付实际占有使用房屋的房屋占有使用费；而被告已缴纳的保证金154184元原告亦应当返还。关于房屋占有使用费。原告主张两被告在2017年7月15日至2018年4月10日期间实际占有使用涉案房屋，尚欠2017年7月15日至2017年11月14日期间四个月房屋占有使用费474412元及利息以及2017年11月15日至2018年4月10日期间的房屋占有使用费573248元及利息未支付。本院认为，鉴于两被告与原告有长期的房屋租赁关系，并长期占有使用涉案房屋至2018年4月10日，虽然双方租赁合同无效，但依照法律规定，两被告应当支付其实际占有使用期间的房屋占有使用费，原告请求参照合同约定的租金标准118603元/月来计算2017年7月15日至2018年4月10日期间房屋占有使用费，符合法律规定，本院依法予以支持，被告应当支付原告2017年7月15日至2017年11月14日期间四个月房屋占有使用费474412元及利息（利息自2017年11月21日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），以及2017年11月15日至2018年4月10日期间的房屋占有使用费573248元及利息（利息自2018年4月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），本院在此予以确认。关于厂长工资问题。因工资纠纷系属劳动争议，依据劳动争议相关法律规定，人民法院受理追索劳动报酬等劳动争议案件应当以经过劳动争议仲裁委员会裁决为前置程序，而被告的关于支付厂长工资请求未经劳动争议仲裁程序，本院对此不予处理。关于服务费、电管费。虽然原被告在《厂房租赁合同》中约定了综合服务费，但由于合同无效，且原告提交的证据不足以证明综合服务费系因被告占有使用涉案房屋实际所产生的附加费用，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。同理，由于合同无效，原告亦未能充分举证证明电管费系因被告实际用电所产生的附加费用，缺乏事实及法律依据，本院对此亦不予支持。关于水电费及污水垃圾处理费用。原告主张两被告返还原告南约公司联和分公司为其垫付的2017年10月、11月两个月的电费50188.17元、水费1115.92元、污水垃圾处理费合计351.12元，经核算，前述款项合计51655.21元，并提交水电费发票、污水及垃圾处理费发票收据予以证明。本院认为，两被告实际占有使用涉案房屋期间所产生的水电费、污水及垃圾处理费应由两被告负担，原告南约公司联和分公司为其垫付上述费用，两被告应当向其偿还，对原告的该项主张，本院予以支持。综上，两被告应当支付原告南约公司联和分公司2017年7月15日至2017年11月14日期间四个月房屋占有使用费474412元及利息（利息自2017年11月21日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），以及2017年11月15日至2018年4月10日期间的房屋占有使用费573248元及利息（利息自2018年4月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），以及2017年10月及11月水费、电费、污水及垃圾处理费合计51655.21元。被告林成光、腾龙公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院在查明事实的基础上，依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告深圳市南约股份合作公司南约联和分公司与被告林成光签订的《厂房租赁合同》及《补充合同》无效；二、被告林成光、深圳市腾龙文具发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市南约股份合作公司南约联和分公司2017年7月15日至2017年11月14日期间四个月房屋占有使用费474412元及利息（利息自2017年11月21日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），以及2017年11月15日至2018年4月10日期间的房屋占有使用费573248元及利息（利息自2018年4月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告林成光、深圳市腾龙文具发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市南约股份合作公司南约联和分公司2017年10月及11月水费、电费、污水及垃圾处理费合计51655.21元；四、支付上述费用时，应当扣减被告林成光已缴纳的保证金154184元;五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9354元（该款原告已预缴），由两被告承担，该款两被告应于本判决生效之日起三日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  翟新立人民陪审员  温昭伟人民陪审员  余生华二〇一八年十月十二日书 记 员  谭俊杰本案适用的相关法律条文如下：1、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”第一百五十三条第一款：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”3、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法“5、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条：“中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用本法：（一）因确认劳动关系发生的争议；（二）因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议；（三）因除名、辞退和辞职、离职发生的争议；（四）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议；（五）因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议；（六）法律、法规规定的其他劳动争议。”第五条：“发生劳动争议，当事人不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织申请调解；不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁；对仲裁裁决不服的，除本法另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼。”6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”