福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初2206号 原告:林丽红女，1971年12月8日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：童建炫、周惟佳，福建博世律师事务所律师。 被告：葛晶女，1989年8月11日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：朱国辉，福建汇成律师事务所律师。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地：福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉、黄建灿，福建国富律师事务所律师。 原告林丽红与被告葛晶、第三人福州中联立信房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林丽红委托诉讼代理人童建炫、周惟佳、被告葛晶及其委托诉讼代理人朱国辉、第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林丽红向本院提出诉讼请求:1.被告葛晶立即返还原告已支付的购房定金30万元，并向原告支付违约金60万元；2.被告葛晶赔偿原告已支付给第三人中联立信公司的佣金2万元，并由被告葛晶支付给第三人中联立信公司剩余的佣金20500元；3.本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、执行费、鉴定费等）由被告葛晶负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告双方及第三人于2017年3月26日签订的《房地产经纪合同》。事实和理由：2017年3月26日，原告与被告及第三人共同签订了一份《房地产经纪合同》（以下简称经纪合同），约定原告以总价270万元购买被告坐落于福州市仓山区西南侧闽江世纪城-52地块Ａ区Ａ-×＃×单元房产，原告应向第三人支付佣金40500元、交易服务费800元和按揭服务费2000元。合同补充条款第十一条补充协议第2项约定：签订本合同时上述房产的《不动产权证书》暂时不可办理，被告仅提供《商品房买卖合同》。被告保证于开发商通知可以办理《不动产权证书》之日起五个工作日内至相关部门办理《不动产权证书》，保证于领取到被告名下的《不动产权证书》交由第三人保管。补充协议第4项约定：原告有权指定第三方作为上述房产的新产权人，被告已知晓并同意。被告须于2017年3月27日前办理将上述房产委托至原告指定人员名下的委托公证手续，公证书由第三人保管。在原告将购房定金支付给被告后，若被告不配合办理相应的交易手续，则第三人有权持公证书代理被告配合原告办理相应的交易手续。还约定原告于领取到《公证委托书》的当日向被告支付购房定金30万元。如果一方违约，应赔偿守约方60万元，并赔偿合同约定应支付给第三方的佣金及后期服务费。合同生效后，原告于2017年3月27日向第三人支付了佣金2万元和购房定金30万元，同日原被告双方办理了《公证委托书》。2017年4月24日，第三人将30万元定金转交给了被告。2018年3月19日，被告在未通知第三人的情况下，自行向开发商办理并领取了上述房产的《不动产权证书》。2018年3月26日，原告按照合同约定，通知第三人已指定原告的女儿郑苗旖为购买房屋的新产权人。2018年3月28日，第三人向被告发送催告函，告知郑苗旖为原告指定的购买房屋新产权人，其身份符合福州现行购房政策，要求被告按照合同约定将《不动产权证书》交由第三人保管，并配合办理相关交易手续。被告在收到第三人的通知后，不仅不按照合同约定履行义务，反而于2018年4月2日向原告发出《解除函》，以“贵方提出的要求过户到女儿名下的要求，我方不予接受”为由，宣布解除《房地产经纪合同》，并没收原告所支付的定金。2018年4月9日，第三人再次向被告发出《催告函》，告知郑苗旖为原告指定的购买房屋新产权人，其身份符合福州现行购房政策，要求被告按照合同约定将《不动产权证书》交由第三人保管，并配合办理相关交易手续。2018年4月18日，原告向被告发出《催告函》，告知郑苗旖为原告指定的购买房屋新产权人，其身份符合福州现行购房政策，要求被告按照合同约定将《不动产权证书》交由第三人保管，并配合办理相关交易手续。否则根据被告单方面解除合同的违约事实，将要求被告承担违约责任。但是被告不予理睬。根据我国法律规定，原告、被告及第三人订立的《房地产经纪合同》及相关附件是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行合同约定的义务。原告按照约定支付了定金、佣金，并指定女儿为买卖合同的买受人后，被告不顾第三人和原告的多次催告，拒不履行合同义务，单方面解除合同，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。鉴于福州市房地产市场的变化，被告所出卖的房屋已经增值60万元以上。被告的单方面解除合同行为，给原告造成了重大损失。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此原告有权要求被告退还原告已支付的定金30万元，并要求被告按照合同约定支付违约金60万元，赔偿原告已支付和应该支付给第三人的佣金及服务费。 被告葛晶辩称，被告已于2018年4月2日依法行使解除权，解除与原告签订的《房地产经纪合同》，解除的原因系原告不具备福州现行的购房资格条件，致使被告签订合同的目的无法实现而被迫为之，并非被告故意违约，故原告要求被告承担违约责任与事实不符，于法无据。1.被告与原告签订合同后即积极履行合同义务，并在取得不动产权证书后于2018年3月20日便通知原告可以办理解押手续，为确保合同能够顺利履行，被告希望在解押前得到原告具备购房资格的确认，避免后续不必要的麻烦，完全合理合法。被告依法行使不安履行抗辩权，是基于原告拒绝向被告提供其购房资格信息，理由是购房资格可在交易时通过中介“包装”取得，不影响交易。2.双方合同约定，被告允许将房屋过户给原告女儿是基于原告首先应具备购房资格的前提，而非原告女儿的购房资格可以作为唯一的交易条件，且从原告发函的具体时间可知，原告向被告发函声明指定其女儿作为新产权人是在被告获知原告不具备购房资格之后，是原告得知被告要行使解除权时才匆忙改变的主意。通过双方的来往信息可知，这并非原告在交易时的真实意愿。3.被告认为，双方签订的合同补充协议第十一条4、5款已明确约定，其一原告应具备购房资格，其二原告指定的新产权人具备购房资格。故原告于3月26日发函变更新产权人的声明并不能免除原告自身应具备购房资格的前提条件。被告拒不配合履行而是选择行使解除权，完全符合合同第十七条的约定以及法律规定。被告并无过错，不构成违约。故原告要求被告支付违约金60万元于法无据。依法应予以驳回。4.第三人福州中联立信房产代理有限公司自始至终明知原告存在购房资格问题，却并未如实告知被告，在被告多次催告后才以购房资格可在交易前“包装”处理的解释敷衍被告，其对本案诉争合同无法继续履行而被迫解除存在严重过错。事后又想以变更购房人的方式掩盖其过错，显然是欲盖弥彰，依法应自行承担交易失败的后果，故第三方应向原告返还已收取的佣金，而不该由毫无过错的被告买单。综上，被告不存在任何违约情形，导致讼争合同解除系因原告违约造成，且第三人存在明显的重大过错。 第三人中联立信公司述称，房地产经纪合同是三方真实意思表示，合同有效，三方应按照合同履行，是否解除应尊重双方意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的房地产经纪合同、指定新产权人声明、通知函、催告函、EMS快递详情单、EMS快递跟踪单、解除函，被告、第三人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但其中EMS快递详情单(2018年4月9日)无原件核对，也无体现催告函内容，原告仅提供相应的EMS快递跟踪单，本院不予采纳。被告提交的手机短信聊天记录截图、微信聊天记录截图、解除函短信，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；律师函、运单详情单、EMS退件单，不能体现被告签收，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2017年3月26日，原告林丽红与被告葛晶、第三人中联立信公司签订《房地产经纪合同》，约定原告以2700000元价格购买被告坐落于福州市仓山区Ａ-×＃楼×单元房产，第三人向原告收取中介佣金40500元、交易服务费800元和按揭服务费2000元。合同补充条款第十一条补充协议第2点约定：签订本合同时,上述房产的《不动产权证书》暂时不可办理，仅提供《商品房买卖合同》。被告保证于开发商通知可以办理《不动产权证书》之日起五个工作日内至相关部门办理《不动产权证书》，保证于领取到被告名下的《不动产权证书》交由第三人保管。补充协议第4点约定：原告有权指定第三方作为上述房产的新产权人，被告已知晓并同意。乙方购房资格：乙方保证此次购房符合福州现行购房及贷款政策，否则导致交易无法进行，视为乙方违约。补充协议第8点约定，被告须于2017年3月27日前办理将上述房产委托至原告指定人员名下的委托公证手续，公证书交由第三人保管。在原告将购房定金支付给被告后，若被告不配合办理相应的交易手续，则第三人有权持公证书代理被告配合原告办理相应的交易手续。补充协议第9点约定，原告于领取到《公证委托书》的当日将交由第三人无息监管的购房定金300000元直接支付给被告。补充协议第10点约定，若一方违约，则赔付守约方600000元，须赔付合同约定双方应支付的中介佣金及后期服务费。2017年3月26日、3月27日，原告共向第三人支付中介佣金20000元和购房定金300000元。2017年3月27日，被告葛晶等人到福州市公证处签署委托原告代为办理上述房产办证、出售等事项的委托书。2017年4月24日，第三人将原告支付的购房定金300000元转交给被告。2018年3月19日，被告领取其名下的《不动产权证书》，但之后未交由第三人保管。2018年3月21日，原告与被告之间短信往来信息如下：“被告：办解押是大事，如果条件受限，回头无法交易，很麻烦。所以，为慎重起见，请将你的交易条件证明资料发给我确认一下啊！……原告：我女儿是福州户口，考虑到她以后还要买房，所以这次还是做我们的……我们没有购房资格，所以中介会帮我们包装，要花3万……就是我们交3万钱给他们，就可以有资格买房了，应该是这意思吧……被告：中介刚才跟我通过电话了，说你没有购房资格，这个与你在合同里面对我的承诺是不一样的，我现在最后问你一次，你是否可以向我提供你具备购房资格的材料，如果仍然无法提供，我将按照合同约定，行使解除权……你把购房资格材料发给我确认一下，没问题，我自然愿意继续履行合同啊……原告：根据合同第十一条第四款规定，我指定我女儿作为该房产的新产权人……”。2018年3月26日，第三人收到原告发出的《指定新产权人声明》，指定郑苗旖作为上述房产的新指定产权人。2018年3月28日，第三人向被告发出《通知函》，告知郑苗旖为原告指定的购买房产的新产权人，其身份符合福州现行购房政策，要求被告按照合同约定将《不动产权证书》交由第三人保管，并配合办理相关交易手续。2018年4月2日，被告向原告发出《解除函》，其中提及“贵方提出的要求过户到女儿名下的要求，我方不予接受。合同约定我方同意贵方指定第三人代持是以贵方具备购房资格作为前提条件的，现由于贵方拒不提供购房资格，且在我方多次催告后仍不提供，已用实际行动表示拒不履行合同义务，我方根据合同法第94条规定依法行使解除权，解除贵我双方签订的《房地产经纪合同》，并没收贵方支付的定金。”2018年4月3日，原告收到被告通过手机彩信发送的上述《解除函》。2018年4月18日，原告向被告发出《催告函》，告知郑苗旖为原告指定的购买房屋新产权人，其身份符合福州现行购房政策，要求被告将《不动产权证书》交由第三人保管，并配合办理相关交易手续。 本院认为,原告林丽红与被告葛晶、第三人中联立信公司签订的《房地产经纪合同》系三方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，对各方均有法律约束力。本案争议的焦点是，原告指定购买房产的新产权人，是否必须以原告自身具备购房资格为前提？补充协议第4点约定：原告有权指定第三方作为上述房产的新产权人，被告已知晓并同意。乙方购房资格：乙方保证此次购房符合福州现行购房及贷款政策，否则导致交易无法进行，视为乙方违约。上述约定的目的为购房资格不违反限购限贷政策的规定，保证交易的顺利进行，并不局限于原告本人必须具备购房资格。合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定。在合同履行过程中，即使原告不具有购房资格，但依据上述约定，原告有权指定第三方作为新产权人，即只要房产交易过户的对象具备购房资格，就不违反政策规定。双方交易过程中，被告以原告不具备购房资格为由，领取产权证后未依约交给第三人保管，导致后续交易无法进行，其行为已构成违约，被告经催告后至今仍未履行，原告依法有权解除合同，要求被告返还已支付的购房款300000元、赔付约定应支付的中介佣金并承担违约责任。关于违约金问题，考虑到原告没有购房资格，起初欲通过“包装”的方式过户到自己名下，被告对原告规避政策的表示产生不安而引发争议，且原告仅投入300000元购房款，双方在《房地产经纪合同》中约定600000元的违约金明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院依法参照原告已支付的购房定金调整违约金为300000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告林丽红与被告葛晶、第三人福州中联立信房产代理有限公司于2017年3月26日签订的《房地产经纪合同》； 二、被告葛晶于本判决生效之日起十日内向原告林丽红返还购房款300000元； 三、被告葛晶于本判决生效之日起十日内向原告林丽红支付违约金300000元； 四、被告葛晶于本判决生效之日起十日内向原告林丽红赔付中介佣金20000元； 五、被告葛晶于本判决生效之日起十日内向第三人福州中联立信房产代理有限公司支付中介佣金20500元； 六、驳回原告林丽红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28400元、财产保全费5000元，由被告葛晶负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 审 判 员  陈家挺 代理审判员  王 龙 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。