广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初23129号原告：叶向阳，男，1985年10月13日出生，汉族，住中山市**。委托诉讼代理人：陈舒媚，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永忠，广东诺臣律师事务所律师。被告：杨锐坚，男，1984年11月28日出生，汉族，住中山市。被告：钟佩玲，女，1990年6月4日出生，汉族，住中山市。上列两被告共同委托诉讼代理人：王方强，广东凯行律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司中山海关支行，住所地中山市中山五路**中山海关办公综合楼附楼**商铺（东106、107卡），统一社会信用代码91442000898120833J。负责人：叶祝华，行长。委托诉讼代理人：曾涛，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。原告叶向阳与被告杨锐坚、钟佩玲、第三人中国银行股份有限公司中山海关支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，被告提出管辖权异议，本院审查后作出民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，提起上诉，中山市中级人民法院于2017年6月30日作出（2017）粤20民辖终314号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。根据原告申请，本院依法追加中国银行股份有限公司中山海关支行（以下简称中行中山海关支行）为无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶向阳及其委托诉讼代理人陈舒媚、陈永忠，被告杨锐坚、钟佩玲的共同委托诉讼代理人王方强到庭参加第一次庭审，未参加第二次庭审，第三人中行中山海关支行到庭参加第二次庭审，未参加第一次庭审，本案现已审理终结。原告叶向阳向本院提出诉讼请求：1.被告杨锐坚、钟佩玲继续履行《二手房购买合同》，并协助办理涉案房屋过户手续；2.第三人中行中山海关支行涂销涉案房屋的抵押登记。事实和理由：原告与被告于2016年2月2日签订《二手房购买合同》，合同约定涉案房产位于中山市东区，房价总额150万元，原告需在签订二手房购房合同后三天内向被告支付15万元作为购房定金，被告需在原告支付定金的五个月内还清银行贷款，解除房屋抵押，并确保没有拖欠发展商和银行的相关债务，同时被告应及时缴纳契税，确保房屋的房地产证能及时办理，以便进行二手房贷款及过户。同时约定，原告与被告自协议生效后，除不可抗力外，原告或被告任何一方违反本购房协议的行为都视为违约。过错方应按定金罚则向无过错方承担违约责任，违约责任不足以弥补无过错方损失的，按实际损失计算。现原告已经按约向被告支付定金15万元，而被告在收到定金后一直未办理房屋过户手续，原告经多次催促被告仍未履行。为此，原告委托律师于2016年9月2日向被告的工作单位和住所邮寄律师函，督促履行，以维护自身合法权益，但被告至今仍不予理会。经原告多次催促，二被告仍拒不依约办理房屋过户手续，已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身权益，原告特提起本案诉讼。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：原告代为清偿被告尚欠第三人中行中山海关支行的银行贷款，第三人协助注销涉案房屋的抵押登记。被告杨锐坚、钟佩玲共同辩称，1.原、被告签订购房合同时，被告尚未取得不动产权证书，权属存在瑕疵，应当认定合同无效。2.签订合同时，被告对还贷部分的约定存在误解，当时口头约定由原告承担部分还款，在合同签订后原告不同意承担部分还款责任，被告也没有资金偿还银行贷款，导致双方无法继续履行。3.签订合同后，被告也向原告表示解除涉案合同，并按照合同约定承担违约责任。双方因为赔偿数额问题未能达成一致，所以原告起诉被告。4.涉案房屋因为被告与案外人纠纷，现已被中山市第二人民法院查封，客观上无法履行合同，所以被告要求解除合同，按照合同约定赔偿原告的损失。5.在合同签订后，因为被告资金困难，将涉案房屋出租给了他人，客观上也是无法履行的。第三人中行中山海关支行述称，银行同意在涉案住房尚欠贷款结清后一个月内协助注销抵押登记。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，原告叶向阳（买方、乙方）、被告杨锐坚、钟佩玲（卖方、甲方）、案外人中山市信扬会计事务有限公司（担保方）签订《二手房购买合同》，约定：乙方购买甲方名下位于中山市东区，建筑面积172.38元，房屋已经登记备案至甲方名下，尚未办理房地产权证，房屋目前仍有银行贷款未清偿。成交价为150万元，房屋买卖交易税费由买成双方按法定责任各自承担，即乙方承担买方契税，其余税费由甲方承担。乙方应在本合同签订后三天内向甲方支付15万元作为购房定金。乙方以银行按揭方式购买并支付购房款。在乙方支付定金后五个月内，甲方应还清银行贷款，解除房屋的抵押，并确保没有拖欠发展商和银行的相关债务。在甲方取得房屋的房地产证7天内，甲乙双方把相关资料提交银行办理相关的二手房贷款预审批手续，二手房贷款在乙方欠付房款范围内的收款人约定为甲方。甲方应根据相关部门的要求及时缴纳办理新证的契税，确保房屋的房地产权证能及时办理，以便继续进行下一步的二手房贷款及过户手续。在甲方取得房屋的房地产权七天内，甲乙双方把相关资料提交银行办理相关的二手房贷款审批手续。贷款银行发放的二手房贷款在乙方欠付的放款范围内应直接支付甲方，如银行发放的贷款不足以支付房款尾款的，乙方应在银行发放贷款后七天内以现金方式补足，付清全部房款。如经银行审批确认不能发放贷款的，甲方仍需在七天内配合乙方办理房屋过户手续，乙方应在房屋过户后七天内以现金方式付清全部房款。自本合同生效后，除不可抗拒的自然因素外，任何一方违反本购房合同的行为都视为违约，应按定金罚则承担违约责任，违约责任不足以弥补损失的，按实际损失计算。本合同经双方签字且乙方付清购房定金后生效。合同还约定了其他事项，由原告叶向阳、被告杨锐坚、钟佩玲签名捺印，案外人中山市信扬会计事务有限公司盖章予以确认，当天，原告向被告支付定金6万元，次日原告支付定金9万元，被告杨锐坚出具收据予以确认。后因被告未依约清偿涉案房屋尚欠银行按揭贷款，导致双方产生纠纷，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，诉讼中，根据原告的保全申请，本院依法查封了涉案房地产，原告为此预交保全费5000元。中山市土地房产产权档案馆于2017年10月25日出具的不动产登记资料证明表显示，位于中山市**的权利人为杨锐坚，占有份额为全部，登记时间为2016年6月17日，不动产证号为：粤（2016）0087416。2016年6月17日办理抵押登记，抵押权人为第三人中行中山海关支行，被担保主债权数额为1307000元。2016年11月11日被本院本案查封，登记的查封顺序为第一查封。又查，诉讼中，经本院释明，原告表示愿意将剩余购房款的支付方式变更为一次性付款，并提供其名下中国工商银行账号尾数6425银行明细清单以证明其具有支付剩余购房款的相应付款能力，该清单显示2017年10月26日账户余额为1402902.70元。再查，被告杨锐坚、钟佩玲系夫妻关系。被告称涉案房屋已于2016年6月1日出租给案外人卢耀锋，并提供其与案外人签订的房屋租赁合同，经庭审质证，原告不确认该证据的真实性、合法性、关联性，并认为涉案房产尚未装修，无人居住使用。还查，庭审中，原告明确表示愿意承担相关法律规定由买方承担的过户税。第三人称截止2018年3月19日，被告尚欠按揭贷款本金1244615.80元，第三人称如果法院判令原告代位清偿涉案房产尚欠住房贷款，其同意接受，并协助原告注销抵押登记。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告叶向阳与被告杨锐坚、钟佩玲签订的二手房购买合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。被告辩称双方签订购房合同时尚未取得不动产权证书，故合同无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。原告在涉案合同签订后，已依约支付了定金15万元，积极履行合同义务。被告未依约办理提前清偿尚欠第三人的住房按揭贷款，进而消灭抵押权，并在办理不动产权证之前将涉案房屋出租给案外人，表明不履行合同，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张继续履行涉案合同，系被告承担违约责任的方式。因原告在诉讼中已明确表示愿意代被告向银行偿还尚欠住房按揭贷款、并同意一次性支付剩余购房款，亦具有支付剩余购房款的履行能力，即涉案合同继续履行并不存在法律或事实上的障碍，因此，原告要求被告继续履行合同，将案涉房屋过户至原告名下的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，原告亦应履行支付剩余购房款的义务，被告需配合原告收取相应款项。因涉案房产尚欠第三人中行中山海关支行的按揭贷款未予清偿，原告要求代为清偿涉案房产按揭贷款以消灭抵押权，根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本院予以支持。第三人中行中山海关支行在原告代为清偿按揭贷款后，应协助办理注销涉案房地产的抵押登记。关于过户所产生的税费的负担问题，根据涉案合同约定及原告的意见，过户税费由原、被告各自负担各自应缴税费。被告辩称双方曾口头约定由原告垫付部分银行还款，原告不认可，被告亦未提供相关证据，故本院不予采信。被告辩称涉案房屋已被中山市第二人民法院查封，故涉案合同无法继续履行。对此，本院认为，涉案房屋因本案被本院查封，且系第一查封，故涉案合同继续履行不存在法律上的障碍，被告的上述辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告叶向阳于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国银行股份有限公司中山海关支行代为清偿位于中山市东区［权利人：杨锐坚；不动产权证号：粤（2016）0087416］的贷款本金及利息（贷款本金及利息以清偿之日确定的具体数额为准）；二、第三人中国银行股份有限公司中山海关支行于原告叶向阳清偿前述贷款本金及利息之日起七日内，协助原告叶向阳办理注销上述房地产的抵押登记手续；三、被告杨锐坚于注销上述房地产抵押登记之日起七内协助原告叶向阳将前述房地产的权属变更登记至原告叶向阳名下；过户所产生的税费由原、被告各自承担（原告承担买方应缴税费，被告承担卖方应缴税费）；四、原告叶向阳于双方办理前述房地产权属变更登记递件手续当日向被告杨锐坚一次性支付剩余购房款（房价款1500000元扣减定金150000元及原告履行上述第一判项后的剩余款项）；若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（原告已预交），由被告杨锐坚负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。诉讼保全费5000元，由被告杨锐坚负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李    劲    松审判员 董诗婷人民陪审员郭琦文二〇一八年三月二十日书记员 陈         璐李小穆钟金花