黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初705号原告:杨志成，男，1970年8月17日出生，汉族，大庆石化总厂物资供应公司职工，住大庆市龙凤区，委托代理人:王显坤，大庆市龙凤区中心法律服务所法律工作者。被告:大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼，统一社会信用代码：91230600725328417D。法定代表人:孙洪海，总经理。委托代理人:王利刚，男，1983年9月4日出生，汉族，大庆久隆房地产开发股份有限公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区，原告杨志成与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告杨志成委托代理人王显坤，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司委托代理人王利刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月13日,被告大庆久隆房地产开发股份有限公司将其开发的龙凤区东城领秀华彩园后七栋018栋C单元034号车库以150000元价格出卖给原告，双方签订了认购书。被告于2011年6月14日和2011年8月15日相继收取原告购房款50000元和100000元后，将车库交付给原告经营使用，可是该车库产权证书一直没给办理，为此，原告提起诉讼，请求法院判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金52816.44元（自2012年2月15日起至2017年12月29日止,按照银行同期贷款利率每年6%除以365天乘以2142天乘以购房款15万元）;被告承担本案诉讼费。被告辩称，对事实部分无异议，我公司认为应当于买卖合同签订之日即2017年12月15日起算严格按照合同规定进行判定违约金。案件受理费由法院判决我方承担。本案在庭审过程中，原告提供如下证据：证据一、华彩园后七栋认购确认书1份、收款收据各2份（复印件经与原件核对无异议），欲证明2011年6月13日，被告与原告协商签订了认购确认书，将其开发的龙凤区东城领袖华彩园后七栋018栋C单元034号车库以15万元的价格出卖给原告。2011年6月14日和2011年8月15日，被告共收取了原告交付的购房款15万元后，将该房屋交付给原告使用，双方的买卖合同关系依法成立且已履行。可是该房屋的权属证书却至今没给办理。被告的违约行为事实存在。被告质证，对真实性无异议，对证明问题无异议。证据二、2017年12月15日，被告与原告签订得商品房买卖合同（复印件经与原件核对无异）和不动产权证（复印件）各一份，欲证明被告于2017年12月15日，被告给原告签订了商品房买卖合同，合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按3项处理，第3项没有约定违约金的给付标准”，2017年12月29日，被告给原告办理涉案房屋的不动产证。按合同的规定，延期了2142天。被告质证，对真实性没有异议，我方认为违约开始时间认同原告观点，但截止时间应该到合同签订之日2017年12月15日，因为权属证书是是由业主自行办理，不是我方办理的，我方只是协助原告出具我方应该出具的办理手续。鉴于被告对原告提供的证据一、二的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。庭审过程中，被告未向本院举证。依据认定的证据和当事人的陈述，本院确定如下法律事实:2011年6月13日，原告与被告签订大庆市龙凤区东城领秀华彩园后七栋认购确认书，原告购买被告开发的大庆市龙凤区东城领秀华彩园018栋C单元034号车库，车库面积为25.52平方米，价款为人民币15万元。原告先后于2011年6月14日和2011年8月15日向被告交付了购房款15万元。2011年8月15日，原告购买的车库交付使用。2017年12月15日，原、被告书面签订商品房买卖合同，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按3项处理，第3项没有约定违约金的给付标准。被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年12月29日，被告开始办理房产证书。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方主体合格，意思表示真实，约定内容不违反国家强制性法律规定，合同依法成立，合法有效。本案争议的焦点系被告是否应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。关于被告是否违约问题：根据合同法第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。据此，出卖人及时向产权登记备案机关提交相关办证资料协助买受人办理房屋所有权证书是其应履行的主合同义务。原告按合同约定交纳了全部购房款，已履行了合同义务，被告做为房屋出卖方应履行向产权登记备案机关提交相关办证资料协助原告办理所购车库权属证书的义务，并就未按约定或法定期限履行办理房屋所有权证书义务系其自身原因亦或行政主管部门原因所致承担举证责任。具体而言，被告应就其是否履行了在约定或法定期限届满前完成了办理房屋产权所需的相关材料的初始登记备案，并将协助办证所需材料备齐提交房屋登记机关等义务负举证责任，如举证不能，将承担合同约定或法律规定的违约责任。被告未举证证明其在合同约定的期限内已履行登记备案的协助办证义务，本院认定系由于被告原因致原告未取得房屋所有权证书的事实。关于违约期限问题：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；由于出卖人的原因致使买受人在该期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应承担违约责任。本院依据原、被告在合同中关于180天内由出卖人登记备案的约定及开始办证的时间，并依照房屋的交付时间2011年8月15日推定被告的违约期间为自2012年2月12日起至2017年12月29日止，原告主张的被告违约时间自2012年2月15日起至2017年12月29日止在本院确定的期限内，本院予以确认。关于违约金计算问题：本院认为，因当事人未在合同中约定违约金的计算方法，本院依据法律规定予以确定。原告主张按年利率6%计算逾期违约金不当，应予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款相关规定，因不同时期的银行利率具有浮动性，本院参照2014年至2016年中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率平均值5.1%计算，被告应支付的违约金为44936元（购房款150000元×年利率5.1%÷365天×2144天）。综上，被告未按法定的期限按时为原告购买的车库办理房屋所有权证书，应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金。本院对原告诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司支付原告杨志成违约金44936元，于本判决生效之日起七日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元，原告承担234元，被告承担963元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  孙景耀人民陪审员  殷 媛人民陪审员  马丽萍二〇一八年十一月十五日书 记 员  于美琪附本判决适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。