江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书(2020)苏1291行初34号原告靖江市华盛电子器材有限公司，统一社会信用代码×××06Ｋ，住所地靖江市开发区城南园区东进路8号。法定代表人常玉富，总经理。委托代理人（特别授权）梁荣林、沙敏,江苏江豪海信（靖江）律师事务所律师。被告靖江市自然资源和规划局，统一社会信用代码×××641，住所地靖江市阳光大道12号。法定代表人沙旭东，局长。参与诉讼负责人赵敏，副局长。委托代理人（特别授权）李静，江苏骥江律师事务所律师。第三人靖江宏茂金属制品有限公司，统一社会信用代码×××760，住所地靖江市东进路95号。法定代表人陈家辉，董事长。委托代理人邹俭飞，江苏信义诚律师事务所律师。委托代理人王翠琴，该公司工作人员、第三人江苏靖江农村商业银行股份有限公司孤山支行，统一社会信用代码×××0ＸＭ，住所地靖江市孤山镇孤山中路58号。法定代表人盛晨辉，行长。委托代理人（特别授权）张雨枫、缪洁，该单位工作人员。原告靖江市华盛电子器材有限公司（以下简称华盛电子公司）诉被告靖江市自然资源和规划局（以下简称靖江市自然资源局）、第三人靖江宏茂金属制品有限公司（以下简称宏茂金属公司）行政登记一案，于2020年1月20日向本院提起行政诉讼。本院在原告补正材料后于2020年2月10日立案受理，于2020年2月14日向被告靖江市自然资源局、第三人宏茂金属公司送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2020年6月16日公开开庭审理了本案，原告华盛电子公司法定代表人常玉富、委托代理人梁荣林，被告靖江市自然资源局参与诉讼负责人赵敏、委托代理人李静，第三人宏茂金属公司法定代表人陈家辉、委托代理人邹俭飞到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依职权追加江苏靖江农村商业银行股份有限公司孤山支行（以下简称孤山农商行）为本案第三人，依法组成合议庭于2021年1月20日再次公开开庭审理了本案，原告华盛电子公司法定代表人常玉富、委托代理人梁荣林，被告靖江市自然资源局参与诉讼负责人陈胜昌、委托代理人李静，第三人宏茂金属公司委托代理人邹俭飞、王翠琴，第三人孤山农商行委托代理人张雨枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靖江市房屋产权产籍管理处于2012年向宏茂金属公司发放编号为靖房权证城字第××号房屋所有权证，载明不动产权利人为宏茂金属公司、房屋坐落于靖江市××村××、抵押权人为孤山农商行。原告华盛电子公司诉称，原告于2008年通过出让方式取得位于靖江市经济开发区××路××号的国有土地使用权，并领取靖国用（2008）第415号国有土地使用权证，使用权面积为10782平方米。第三人宏茂金属公司于2012年领取靖房权证城字第××号房屋所有权证，该证指向的房屋部分建设在原告土地上，故被告发证行为侵害了原告合法权利，请求法院依法撤销靖房权证城字第××号房屋所有权证，并由被告承担诉讼费用。原告华盛电子公司提交了以下证据：1.靖江市不动产登记中心出具的不动产产权查询表；2.登记在原告名下的靖国用（2008）第415号国有土地使用权证；3.原告出具的情况说明。被告及第三人对原告证据真实性未提出异议，认为被告发放靖房权证城字第××号房屋所有权证的行为对原告权利未产生实际影响，因为原告实际使用土地面积符合其国有土地使用权记载面积。被告靖江市自然资源局辩称，宏茂金属公司2012年申请房屋权属登记，是对原先已办理权属登记房屋局部加建而申请换发新证，登记部门进行实地查看、对房屋进行了测绘，确定房屋均在宏茂金属公司围墙范围内，宏茂金属公司对登记房屋界址进行了确认，被告按照测绘报告进行房屋产权登记认定事实清楚，登记程序符合《房屋登记办法》的有关规定；原告提起诉讼已超过法定起诉期限，原告因与宏茂金属公司之间土地纠纷于2009年曾向靖江市人民法院（以下简称靖江法院）提起民事诉讼，民事判决确认原告取得国有土地使用权时宏茂金属公司建造的厂房和围墙已存在，且宏茂金属公司于2003年已办理了厂房产权证，故靖江法院认为原告提起民事诉讼的争议应由政府有关部门先行处理，从而驳回原告起诉；原告对其与宏茂金属公司之间已存在的纠纷可以通过查询或者向相关政府部门了解并寻求救济方法，在房屋登记对外具有公示效力的情况下，原告对于宏茂金属公司2012年8月换领房屋所有权证的事实应当明知，原告提起诉讼已超过法定起诉期限，请求法院驳回原告起诉或者驳回其诉讼请求。被告靖江市自然资源局提交以下证据：1.房屋登记询问表；2.靖江市房屋产权产籍管理处向靖江市住房和城乡建设局的请示和批复；3.房屋登记申请书；4.房屋实地查看记录；5.靖江市房屋四面墙界申报表；6.宏茂金属公司营业执照复印件；7.宏茂金属公司出具的书面申请；8.靖江市大地测绘有限公司出具的测绘报告；9.（2009）靖园民初字第0262号民事裁定书。原告及第三人对被告证据真实性未提出异议，原告认为上述证据不能证明被告2012年发证行为合法。第三人宏茂金属公司述称，被告向其发放靖房权证城字第××号房屋所有权证认定事实清楚、适用法律正确，发证行为并未侵犯原告合法权利且不存在可撤销情形，在原告起诉已经超过法定起诉期限的情况下，请求法院依法驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。第三人宏茂金属公司向本院提交江苏省靖江经济开发区管理委员会与宏茂金属公司签订的协议书、关于宏茂金属公司新建厂房的立项批复、案外人靖江市坤宏织布厂受让国有土地使用权的通知和建筑红线图、宗地图、原告向宏茂金属公司发送的函等证据。原、被告及第三人孤山农商行对证据真实性未提出异议，原告对靖江市坤宏织布厂受让国有土地使用权的通知和建筑红线图、宗地图的关联性不予认可。第三人孤山农商行述称，宏茂金属公司的房屋已抵押给孤山农商行，孤山农商行善意取得抵押权时原告主张撤销房产登记的主张不应得到支持，请求法院依法处理。第三人孤山农商行向本院提交编号为苏（2019）靖江不动产证明第0007303号他项权证、借款借据、房地产抵押物清单、最高额个人担保借款合同等证据。原、被告及宏茂金属公司对证据真实性未提出异议。本院对各方证据认证如下：宏茂金属公司提交的靖江市坤宏织布厂受让国有土地使用权的通知和建筑红线图、宗地图与本案并无关联性，本院不予采信；原、被告及第三人对各方提交的其他证据真实性均无异议，本院依法予以确认，可作为本案认定事实的依据。经审理查明，江苏省靖江经济开发区管理委员会于2003年3月10日与宏茂金属公司签订协议书，宏茂金属公司新建厂房项目征用八圩镇前进村十四组农田19.66亩（其中道路代征面积3.18亩），双方约定了土地位置、补偿费用标准、土地交付方式等事宜。宏茂金属公司于2003年10月15日领取靖国用（2003）字第276号国有土地使用证，载明土地坐落于靖江市××村××、用途为工业用地、使用权类型为出让、使用权面积10984.1平方米，土地使用范围位于宗地图确定的4个定界点范围内，宗地图显示宏茂金属公司建设南侧围墙的大部、南侧围墙内侧两处房屋的一部分、宗地图第2号和第3号定界点以东部分围墙不在宏茂金属公司土地使用权范围内。2003年11月15日，宏茂金属公司领取靖房权证八圩镇第00000073号房屋所有权证，记载宏茂金属公司房屋共5幢，其中1号房屋结构为一层混合结构、建筑面积34.32平方米，2号房屋为三层混合结构、建筑面积767.01平方米，3号房屋为一层混合结构、建筑面积90.51平方米，4号房屋为一层混合结构、建筑面积3017.94平方米，5号房屋为一层混合结构、建筑面积70.21平方米。2008年5月27日，华盛电子公司领取靖国用（2008）第415号国有土地使用权证，载明土地坐落于靖江市经济开发区××路××、地类为工业用地、使用权类型为出让、使用权面积10782平方米，土地使用范围位于宗地图确定的12个定界点范围内，其中第1号、第2号定界点位于宏茂金属公司南侧围墙处，第3号定界点与宏茂金属公司宗地图中的第3号定界点重合，第5号定界点与宏茂金属公司宗地图第2号定界点重合，第6号定界点为宏茂金属公司围墙东北角。2009年3月27日，华盛电子公司向靖江法院提起诉讼，认为宏茂金属公司建设的厂区东侧围墙侵占其土地使用权600平方米左右，要求法院判令宏茂金属公司排除妨碍并赔偿损失，靖江法院审理后认为相关行政部门在向原告及宏茂金属公司核发国有土地使用权证时宏茂金属公司围墙早已建设完成，由此引发的纠纷依法应由政府有关部门进行处理，故驳回原告华盛电子公司起诉。该案审理过程中，宏茂金属公司向靖江法院提起行政诉讼，要求判决撤销宏茂金属公司名下的靖国用（2003）字第276号国有土地使用证和华盛电子公司名下的靖国用（2008）第415号国有土地使用权证，后撤回起诉。2012年8月8日，宏茂金属公司向靖江市房屋产权产籍管理处提交申请，以2011年对原有房屋加建为由申请换领房屋所有权证，房屋实地查看记录显示以下内容：宏茂金属公司于2010年领取证号分别为74090和74092房屋所有权证，2011年在原有房屋基础上加建房屋，其中第4幢房屋原发证面积为3017.94平方米、加建面积2395.03平方米，第6幢房屋原发证面积41.29平方米、房屋加建面积346.38平方米。靖江市房屋产权产籍管理处于2012年8月13日向宏茂金属公司发放靖房权证城字第××号房屋所有权证。作为房屋登记基础资料的房产平面图（2012年5月18日由靖江市大地测绘有限公司制作）显示加建房屋均在宏茂金属公司围墙范围内，其中第4幢房屋的部分加建面积位于华盛电子公司宗地图第4号和第5号定界点的东侧，在原告国有土地使用权证记载范围内。2020年1月20日，华盛电子公司以被告发放靖房权证城字第××号房屋所有权证侵害其国有土地使用权为由诉来本院。另查明，孤山农商行于2019年8月9日与王翠琴签订最高额个人担保借款合同，宏茂金属公司以靖房权证城字第××号房屋所有权证指向的房屋为王翠琴借款提供抵押担保，孤山农商行于2019年8月13日领取苏（2019）靖江不动产证明第0007303号他项权证，后于2020年3月、2020年7月、2020年12月等分别向王翠琴出借款项近500万元。还查明，自2016年6月起，靖江市住房和城乡建设局下属事业单位靖江市房屋产权产籍管理处行使的房屋登记职权由被告靖江市自然资源局行使。审理中，被告靖江市自然资源局主张其向宏茂金属公司发放靖房权证城字第××号房屋所有权证是依据靖江市人民政府靖政发（2008）第46号文件办理。第三人宏茂金属公司在本院确定的期限内未提交材料证明其已经就土地争议提出裁决申请。本院认为，本案的争议焦点为：1.华盛电子公司提起本案诉讼是否已经超过法定起诉期限；2.本案争议是否应当由政府有关部门先行处理、法院能否审理并作出处理；3.靖江市自然资源局发放靖房权证城字第××号房屋所有权证是否符合《房屋登记办法》的有关规定。关于焦点1,根据当时有效的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条和《最高人民法院关于执行的解释》第四十一条规定，本案起诉期限的计算从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年，同时对于当事人不知道行政机关作出涉及不动产的具体行政行为内容的，从行为作出之日起超过20年人民法院才不予受理。本案中，虽然被告及宏茂金属公司主张原告早已知晓靖房权证城字第××号房屋所有权证发证行为的内容，从而认为原告起诉超过法定期限，但两位当事人均未提交证据证明其主张；原告主张因通行问题与宏茂金属公司交涉未果、在行政机关协调阶段才于2019年9月12日知晓发证行为。本院认为，原告对第三人所持靖房权证城字第××号房屋所有权证内容并不当然知晓，在争议产生时才追根溯源寻求救济，根据经验法则，原告于2019年9月12日知晓被告发证行为具有较高可信度。从该时点起算，原告于2020年1月20日向本院提交起诉状时并未超过法定期限。关于焦点2，本院对比华盛电子公司和宏茂金属公司名下土地使用权证的宗地图发现，两宗土地并无重复登记的情况，上述证据可以反映华盛电子公司与宏茂金属公司之间并不存在土地使用权争议，现宏茂金属公司认为本案的实质是土地使用权争议、应由政府有关部门先行处理的主张不能成立。此外，宏茂金属公司在本院确定的期限内未提交证据证明其就土地争议已经提出裁决申请，应视为其放弃相关权利。至于原告华盛电子公司领取靖国用（2008）第415号国有土地使用权证时，第三人宏茂金属公司已在该土地上实际建设围墙，故行政机关向原告交付土地并非净地交付的问题，与本案并无关联，原告可另行主张权利。靖江市房屋产权产籍管理处于2012年8月13日向宏茂金属公司发放靖房权证城字第××号房屋所有权证，其中第4幢房屋紧靠厂区东侧围墙的加建部分确在原告国有土地使用权范围内，该发证行为导致“房地分离”的状况为法律所不允，该发证行为侵害了原告合法权利、且原告对其土地使用权范围内房屋发证行为具有法律上利害关系时，原告向人民法院提起诉讼符合行政诉讼受理条件。靖房权证城字第××号房屋所有权证指向房屋中位于靖国用（2008）第415号国有土地使用权证宗地图第4号和第5号定界点以西的房屋，并未占用原告土地，原告对该部分房屋发证行为并不存在法律上的利害关系，对该部分房屋登记行为的起诉依法应当予以驳回。关于焦点3，当时有效的《房屋登记规则》第八条确定办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，该办法第三十条规定因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记时应提交建设用地使用权证明。本案中，被告提交的证据显示靖江市房屋产权产籍管理处并未要求宏茂金属公司提交建设用地使用权证明，其作出房屋登记行为证据不足，依法应予撤销。为了维护交易安全，我国物权法确定了善意取得制度。在办理抵押登记后，抵押权已达到公示公信的法律效果，作为其他物权而存在的抵押权与所有权一样应适用物权法规定的善意取得制度，同时结合《房屋登记办法》第八十一条的规定，第三人善意取得房屋抵押权构成人民法院撤销房屋登记的阻却事由。善意取得的构成要件中受让人善意是适用善意取得制度的首要条件，理论通说认为受让人“善意”的判断标准在于是否存在重大过失。对于重大过失的认定，是以行为人欠缺一般人具有的注意为判断标准，即只要行为人稍加注意即可避免出现认识错误或者发生损失，如没有尽到次注意义务应认定存在重大过失。在为办理贷款而设定的房屋抵押中，金融机构作为交易相对人，在进行不动产这类重大交易时，进行房产价值评估是必要的程序，通过评估报告全面了解标的物状况，应当是一种合理的注意义务。本案中，宏茂金属公司将靖房权证城字第××号房屋所有权证指向的房屋及其名下国有土地使用权一并作为抵押物为王翠琴借款提供担保，符合当时有效的《中华人民共和国担保法》第三十六条的有关规定。相关抵押登记基础资料不能看出部分房屋处于“房地分离”状态的结论，由此不能认定孤山农商行取得房屋抵押权存在“重大过失”，原告亦未举证证明孤山农商行取得抵押权非出于善意。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。故本院对原告华盛电子公司请求撤销宏茂金属公司靖房权证城字第××号房屋所有权证的诉讼请求依法不予支持，位于原告靖国用（2008）第415号国有土地使用权证宗地图范围内的房屋登记行为应确认违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、确认被告靖江市自然资源和规划局对位于靖江市华盛电子器材有限公司靖国用（2008）第415号国有土地使用权证宗地图第4号和第5号定界点以东的房屋向靖江宏茂金属制品有限公司登记发证行为违法。二、驳回原告靖江市华盛电子器材有限公司有关靖江市自然资源和规划局对位于靖江市华盛电子器材有限公司靖国用（2008）第415号国有土地使用权证宗地图第4号和第5号定界点以西房屋向靖江宏茂金属制品有限公司登记发证行为的起诉。案件受理费50元，由被告靖江市自然资源和规划局承担（原告已预交，于本判决生效后十五日内退还原告，被告靖江市自然资源和规划局于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  杨鑫森人民陪审员  陈少青人民陪审员  高 飞二〇二一年三月三十一日书 记 员  杨 洁附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。《房屋登记办法》第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。