上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初4809号原告(反诉被告)：金峰，男，1985年2月10日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。被告(反诉原告)：李爱妮，女，1970年5月13日生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：杨明文，男，1966年6月24日生，汉族，住河南省。上述二被告的共同委托诉讼代理人：胡洁群，上海普衡律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：张素红，上海普衡律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：张嘉瑶。委托诉讼代理人：范碧颖。原告金峰诉被告李爱妮、杨明文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理。诉讼中，二被告申请追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)作为第三人参加诉讼，并向本院提出了反诉，本院均予以准许。后本案于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金峰的委托诉讼代理人李莉、被告(反诉原告)李爱妮及二被告的共同委托诉讼代理人胡洁群、第三人德佑公司的委托诉讼代理人张嘉瑶、范碧颖到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告金峰向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付违约金人民币(以下币种同)30万元，并支付相应的利息(以30万元为本金，自起诉之日即2018年3月13日起至实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算)。事实和理由：原告与两被告于2016年8月29日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定两被告向原告购买位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋价款为人民币440万元，于2016年10月10日前双方办理过户手续，并约定了“乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应当继续履行。乙方未按照本合同及各项附件约定履行的，逾期超过10个工作日的，乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除该合同，乙方除需支付10个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金”。原、被告于同日还签订了协议书一份，两被告仍需支付原告装修补偿款115万元。同日双方还签订了《补充协议》一份，约定两被告需于2016年9月3日取得购房资格，若因此导致双方不能在2016年10月10日前办理完房屋产权交易手续的，原告可依据买卖合同追究两被告违约责任。此后，两被告于2016年10月10日后才取得购房资格。经协商，双方于2016年10月8日签订了《协议书》一份，约定被告承诺于2016年10月18日前取得购房资格，双方重新签订《上海市房地产买卖合同》及相关协议；交易条件应与原买卖合同一致；被告应当支付违约金80万元，且应在2017年5月20日前，将违约金支付至原告账户，若被告未能在2017年5月20日前支付全额违约金的，则违约金变更为90万元，期限为2017年11月17日前支付给原告。同日双方又签订一份《上海市房地产买卖合同》，除办理转让过户手续变更为2016年10月28日外，其余交易条件均一致。另，双方签订了协议书一份，确定双方于2016年8月29日签订的补充协议及2016年10月18签订的协议书仍然有效。合同签订后，原告已经履行完毕合同义务，配合办理完毕转让过户手续且已按约交房。但被告并未按协议书的约定支付完毕违约金，其行为已构成根本违约，按照合同约定违约金变更为90万元，两被告仅支付60万元。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告李爱妮、杨明文辩称：原告起诉与事实不符，请求驳回原告诉请并要求原告返还被告钱款并支付违约金。原、被告签订的协议书是被告对情况有重大误解的情况下订立的显失公平的协议，应当予以撤销，原告应当返还钱款。2016年8月29日，双方在居间人的居间下签订了正式的房地产买卖合同及补充协议(此前被告已向原告支付了210万元的房款)，约定房屋总价440万元，房屋装修补偿款115万元，被告于2016年9月13日取得购房资格，双方于2016年10月10日前办理房屋交易手续，超过十个工作日，原告才有单方解除权。两被告于2016年9月在上海交税满五年，取得购房资格，于2016年10月11日将完整的税单拉出，当日即联系第三人望原告配合办理房屋交易手续，然而原告却以被告违约为由，拖延不去办理，且威胁要扣下总房款百分之二十的违约金，不将房屋出售给被告。由于两被告文化水平不高，以为超过2016年10月10日后就不能交易过户了，也担心原告不将房屋出售给自己，故多次恳求原告，原告直至将时间拖到2016年10月18日才愿意重新签订合同，并将过户时间约定为2016年10月28日，还要求被告于2016年11月2日拿到产证，并将违约金增加至90万元。原告还声称按照合同约定违约金应该是115万元，原告让步后才只要求被告支付90万元，第三人也未对此情况进行说明，致使被告真的相信其要支付给被告如此大额的违约金。故被告认为该协议书属因重大误解订立的合同，该合同显失公平，应当予以撤销，原告应返还被告支付的超过原合同约定的违约金。其次，就房屋买卖事项原告多次恶意提价，双方曾于2016年6月18日签订房地产买卖居间协议，约定由两被告购买涉案房屋，总价为520万元，亦约定室内固定装修及附属设备一并转让，家具家电及室内装饰为固定装修。后因房价上涨原告提出涉案房屋价款金额上涨50万元，后经协商上涨35万元，最终房屋总价555万元。后房屋涨价原告再次提出涨价90万元，并利用各种手段逼迫被告签订协议书一份，使得被告多付违约金90万元。第三人德佑房地产经纪有限公司述称：因原告的诉请未涉及第三人，故请求法院依法判决。同时，被告李爱妮、杨明文向本院提出反诉请求：1、撤销原、被告于2016年10月18日签订的两份协议书，原告返还违约金577,800元；2、原告支付家具家电的损失20万元；3、原告支付逾期腾房的违约金19,425元(以555万元为本金，按照日万分之五计算，自2017年3月21日至2017年3月27日止，共计7天)。事实和理由：原、被告于2016年6月18日在德佑公司的居间下签订房地产买卖居间协议，约定两被告购买原告的涉案房屋，总价520万元，亦约定了室内固定装修及附属设备一并转让，家具家电及室内装饰为固定装修，后因房价上涨，双方协商房屋总价为555万元。2016年8月29日，双方在居间人的居间下签订了正式的房地产买卖合同及补充协议(此前被告已向原告支付了210万元的房款)，约定房屋总价440万元，房屋装修补偿款115万元，被告于2016年9月13日取得购房资格，双方于2016年10月10日前办理房屋交易手续，如有违约可按照合同追究违约方责任。两被告于2016年9月取得购房资格，于2016年10月11日联系第三人望原告配合办理房屋交易手续，然而原告故意拖延直至2016年10月18日重新签订合同，并将过户时间约定为2016年10月28日，原告要求被告于2016年11月2日拿到产证，并将违约金增加至90万元。居间人明知两被告在取得购房资格后难以在2016年10月10日之前完成交易过户，居间人在此过程中存在明显的失职与过错。另原告于2017年3月27日才将涉案房屋交付，应当承担违约责任。据此，两被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求支持其诉请。原告针对被告李爱妮、杨明文的反诉辩称：不同意所有反诉请求，2016年10月18日签订的协议没有违反法律规定，真实合法有效，应当按约履行，被告应当举证证明是在重大误解的情况下签订的合同，况且在重大误解的情况下签订的合同的撤销权应当在6月内行使，即便按照规定，被告也超出了撤销权行使的1年出除斥期间。对于家具家电，固定装修是指不能拆除或者拆除会损坏房屋结构的物品，空调等均不属于该范围。关于交房，根据2016年10月18日签订的协议，2017年3月20日交房或者以被告交付60万违约金的时间为准。第三人德佑公司述称：与本方无关，请依法判决。第三人没有参与交房，原告拿走了哪些物品不清楚，当时约定是保留固定装修，所以家具家电等设备原告是可以拿走的。经审理查明：涉案房屋原产权人为原告金峰。2016年6月18日，原被告委托第三人提供居间媒介服务，订立《房地产买卖居间协议》，约定两被告购买的房屋为上海市松江区三新北路XXX弄XXX号，总房价款为520万，意向金为10万，定金为20万，并且约定室内固定装修及附属设施设备一并转让，若一并随同转让的，价格均已包含在房价款内，家具家电及室内装饰品为：“固定装修”。2016年8月29日，原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两被告购买的标的物为松江区三新北路XXX弄XXX号1-3室，房价款为440万元；甲、乙双方同意，甲方于2017年3月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年10月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；随房屋同时转让的设备、装饰情况包括固定设备、固定装饰，以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不应拆除并应随房屋交付乙方。房地产买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告作为甲方(出售方)、两被告作为乙方(买受方)，签订了《协议书》一份，约定乙方应在支付该房地产的合同总价款440万元外，再直接支付给甲方装修补偿款共计115万元，以上合计555万元；本协议书与《上海市房地产买卖合同》以及乙方取得购房资格之后重新签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的均以本协议书为准。同日，原告作为甲方(出售方)、两被告作为乙方(买受方)，签订了《补充协议》一份，约定签订《上海市房地产买卖合同》时，根据本市现行相关规定，乙方仍未取得购房资格，相关风险居间方已告知，甲乙双方均已知晓，乙方承诺于2016年9月13日前取得购房资格，若乙方如期取得购房资格，则甲方应于乙方取得购房资格后2个工作日内配合乙方重新签署《上海市房地产买卖合同》及相关协议，除双方一致同意变更外，交易条件应与2016年8月29日签署的《上海市房地产买卖合同》及相关协议保持一致；若因乙方逾期取得购房资格，导致甲乙双方无法在《上海市房地产买卖合同》第六条所约定的期限内(于2016年10月10日前)办理完毕该房屋产权交易手续的，则甲方可根据《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)款约定追究乙方相应的违约责任；若乙方取得购房资格时，上述《上海市房地产买卖合同》价格无法通过税务机关核价，则多余的税费由乙方承担。2016年10月18日，原告作为卖售人(甲方)、两被告作为买受人(乙方)，双方重新签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定两被告购买的标的物为松江区三新北路XXX弄XXX号1-3室，房价款为440万元；甲、乙双方同意，甲方于2017年3月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年10月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；随房屋同时转让的设备、装饰情况包括固定设备、固定装饰，以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不应拆除并应随房屋交付乙方。房地产买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告作为甲方(出售方)、两被告作为乙方(买受方)，再次签订了《协议书》一份，约定乙方承诺于2016年10月18日前取得购房资格，甲方愿意在乙方取得购房资格后2个工作日内配合乙方重新签订《上海市房地产买卖合同》及相关协议，除双方一直同意变更外，交易条件应与原买卖合同及相关补充协议保持一致；甲乙双方一致同意，在2016年10月28日前，共同赴房地产所在地交易中心办理产权过户手续，若因乙方原因，导致甲乙双方无法在《上海市房地产买卖合同》第六条所约定的期限内(于2016年10月28日前)办理完毕该房屋产权交易手续的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，甲、乙双方应继续履行至办理完毕该房屋产权交易手续；乙方应保证2016年11月2日之前，该房地产的权利人为乙方，若乙方违反上述约定的，乙方应补足原买卖合同约定的115万元违约金的不足部分；除原买卖合同及相关协议约定的房屋价款外，乙方支付甲方违约金计80万元，乙方需于2017年5月20日前，将该笔款项直接支付至甲方指定账户，若乙方未能于2017年5月20日前支付全额违约金的，则违约金变更为90万元，期限为2017年11月17日前支付给甲方；甲方应于2017年3月20日前或乙方支付违约金60万元以上之日(以时间较后者为准)交付房屋；本协议与《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议约定不一致的，以本协议为准。同日，原告作为甲方(出售方)、两被告作为乙方(买受方)，又签订了《协议书》一份，约定甲、乙双方于2016年8月29日签订了《上海市房地产买卖合同》，现由于乙方原因，甲、乙双方于2016年10月18日签订了《上海市房地产买卖合同》，现甲乙双方确认如下：一、甲乙双方于2016年8月29日签订的补充协议以及2016年10月18日签订的协议书依然有效……。2016年10月11日，两被告拉出了涉案房屋的税单，该税单显示截至2016年9月，两被告已累计缴纳个税满60个月。2016年10月28日，原告与两被告办理了涉案房屋的过户手续，2016年11月1日，涉案房屋被核准登记在两被告名下。2017年3月11日，两被告支付原告违约金60万元。另查明，庭审中，原告提交了房屋买卖交接书一份，证明原告于2017年3月20日将房屋交给被告，附属设施和装饰装修的约定同合同一致，因为交接手续在实际入住之后才办理，所以签字时间是2017年3月27日，实际迁入时间是2017年3月20日，落款处是被告本人签字。两被告质证认为，三性不予认可，2017年3月20日被告还居住在旅馆里，落款处被告李爱妮的签字并非其本人所签，2017年3月27日原告才将该房屋买卖交接书交给被告，原告在甲方日期处签的是2017年3月20日，被告认可的是2017年3月27日，所以被告就没有签字。庭审中，两被告提交了照片一组，证明原告拆走了涉案房屋内的家具家电，包括空调7个、电视2个，洗衣机2个、沙发2套、二楼次卧和三楼主卧的衣柜2套。原告质证认为，自己搬走了4、5个空调，2个电视、1个洗衣机、1套沙发，都是可移动的物品，不构成固定装修和固定设备，衣柜留下来了，因为是固定的。第三人质证认为，第三人没有参与交房，原告拿走了哪些物品不清楚，当时约定是保留固定装修，所以家具家电等设备原告是可以拿走的。庭审中，两被告提交了录音资料一组，证明房地产买卖合同、协议书签订的背景，原告无故拖延，中介哄骗被告签字的事实。原告质证认为，无法证明存在重大误解或者胁迫，双方一直在对两被告逾期取得购房资格进行协商，也达成了一致结果。第三人质证认为，真实性不认可，不能达到被告的证明目的，所有协议都是双方的真实意思表示。以上事实，有上海市房地产买卖合同、协议书、补充协议、居间协议、照片、税单、房地产权证等证件予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2016年8月29日签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》以及2016年10月18日签订的《上海市房地产买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现双方已经履行了付款、交房及协助办理过户手续的义务，合同的主要内容已经履行完毕，双方的争议焦点在于：1、2016年10月18日签订的两份协议书是否应当撤销；2、原告是否应当赔偿被告家具家电损失；3、原告是否应当支付被告逾期腾房违约金。对于第一个争议焦点，本院认为，首先，原、被告于2016年8月29日签约时对于两被告未取得购房资格是明知的，对于取得购房资格后还需重新签订买卖合同也是明知的，并且约定了若两被告无法按约取得购房资格，双方均同意解除合同，由原告返还全部房款，双方互不追究违约责任。现两被告未于2016年9月13日前取得购房资格，导致双方无法在2016年10月10日前办理产权过户手续，其行为已构成违约，在此情形下，两被告有权选择解除合同、返还购房款。虽然两被告于2016年10月11日取得了购房资格，但已违反了《补充协议》中如期取得购房资格之约定，故原告已无配合两被告重签《上海市房地产买卖合同》之义务。其次，两被告并未充分举证证明原告签订协议书时存在欺诈、胁迫的事实，其作为完全民事行为能力人，对于在当时房价上涨的情形下是否继续履行合同有明确的判断，其经过利益衡量后，选择与原告协商签订协议书，并重新签订《上海市房地产买卖合同》，系双方的真实意思表示，故对于两被告辩称的其存在重大误解，本院不予采纳。综上，对于两被告反诉主张的撤销两份协议书并返还已付的违约金，本院不予支持。相反，两被告还应按约支付欠付的违约金30万元。对于原告主张的违约金的利息，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，固定装修与家具家电有本质区别，双方在居间合同中已用手写的方式载明，能够包含在房价款内的“家具家电及室内装饰品”仅为“固定装修”，且此与签订在后的《上海市房地产买卖合同》约定一致，亦与第三人的陈述相互印证，本院予以采信。故对于被告关于原告赔偿家具家电损失的主张，本院不予支持。对于第三个争议焦点，原告虽辩称其于2017年3月20日既已交房，但被告对此不予认可，并主张实际交房时间为同年3月27日。本院认为，根据原告自身提供的《房屋买卖交接书》，被告签署交接的时间也为2017年3月27日，原告并未提供充分证据证明其实际于2017年3月20日既已交房，故其应当承担相应的违约责任。两被告的该项主张合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李爱妮、杨明文于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金峰违约金300,000元；二、原告(反诉被告)金峰于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李爱妮、杨明文逾期腾房违约金19,425元；三、驳回原告(反诉被告)金峰的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)李爱妮、杨明文的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,800元，减半收取2,900元，反诉案件受理费5,886元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,786元，由原告(反诉被告)金峰负担143元(已付)，被告(反诉原告)李爱妮、杨明文负担13,643元(已付5,886元，余款7,757元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年八月二日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……