广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初2199、2297、2305号 原告：王嘉民，男，汉族，1975年11月8日出生，身份证住址辽宁省沈阳市大**， 原告：郭尚兵，男，汉族，1973年12月15日出生，身份证住址广东省广州市天河区之一， 原告共同委托诉讼代理人：霍燕华、伦嘉泳，广东至高律师事务所律师。 被告：广州市赛盈企业管理有限责任公司，住所地广东省广州市白云区太和镇谢家庄村第八经济合作社自编**锦邦货运市场****。 法定代表人：李少武，董事长。 委托诉讼代理人：王小雨、赵峻博，广东易恒律师事务所律师。 第三人[（2018）粤0111民初2199号]：德州金宝泰工贸有限公司，住所地，住所地山东省德州市德城区iv> 法定代表人：王平。 第三人[（2018）粤0111民初2199号]：王兆瑞，男，汉族，1952年2月15日出生，身份证住址山东省德州市德城区顺河西路******，身份证号码3724011952********。 第三人[（2018）粤0111民初2297、2305号]：广州市润科实业有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区奥体南路自编****iv> 法定代表人：钟纯壮。 第三人[（2018）粤0111民初2297号]：钟纯永，男，汉族，1970年10月11日出生，身份身份证住址广东省广州市天河区，div> 原告王嘉民、郭尚兵与被告广州市赛盈企业管理有限责任公司及第三人德州金宝泰工贸有限公司（以下简称金宝泰公司）、王兆瑞、广州市润科实业有限公司（以下简称润科公司）、钟纯永合同纠纷三案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王嘉民、郭尚兵的共同委托诉讼代理人霍燕华、伦嘉泳到庭参加了两次庭审；被告广州市赛盈企业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王小雨到庭参加了第一次庭审，赵峻博到庭参加了第二次庭审；第三人润科公司、钟纯永经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉；第三人金宝泰公司、王兆瑞经本院依法公告传唤，期满未到庭应诉。三案现已审理终结。 原告王嘉民、郭尚兵共同诉称： [（2018）粤0111民初2199号]：鉴于广州市萝岗区科学城横沙村工业园内（即广州市萝岗区南云四路以西南翔三路以北）的仓库是被告与第三人合作共建的物业，被告享有50%的权属份额。经被告与原告协商，双方于2016年9月28日签订了《合作共建转让协议》。协议中约定，被告将该协议中涉及的第1点所述协议及合同项下权利（包括但不限于经营权、使用权、收益权、处置权、支配权等）和义务及被告拥有的物业权属份额的21.195%份额转让给两原告（其中原告王嘉民占15.76%、原告郭尚兵占5.435%）；并约定因物业产生的收益（从2016年10月1日起）由被告代收，被告须在每月5日前出具经营报表交付原告，在原告核实确认后，被告于每季度结束后10日内进行收益分配；如被告未按本协议履行义务，应向原告支付总违约金141万元，并应按本协议继续履行完义务；如逾期分配收益，每逾期一日，按日万分之五向原告支付违约金。协议签订后，两原告依约于2016年9月28日向被告支付全额转让款，但被告却未能按协议的约定每月按时出具经营报表及支付每季度分配收益。经原告多次催促，被告仅在2017年2月及3月向原告出具了一份收益分配表，而物业收益却至今未做分配。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向两原告支付自2016年10月至2017年3月的物业出租收益482091.3元；2、被告向原告支付因逾期分配收益而产生的违约金（从2017年1月11日开始计算，每逾期一日，按日万分之五计算违约金，暂计至2017年4月30日为15667.97元）；3、被告向原告支付因未按协议履行义务而产生的违约金23.5万元；4、被告支付律师费25000元；5、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。 [（2018）粤0111民初2297号]：鉴于广州市天河区岐岗路263号仓库及办公用房（A、B仓库）、广州市天河区科林路18号D号仓库、广州市天河区科林路18号E仓库、广州市天河区岐岗路263号宿舍楼整幢楼是被告与第三人合作共建的物业，被告享有20%的权属份额。经被告与原告协商，双方于2016年9月28日签订了《合作共建转让协议》。协议中约定，被告将该协议中涉及的第2-5点所述协议及合同项下权利（包括但不限于经营权、使用权、收益权、处置权、支配权等）和义务及被告拥有的物业权属份额的8.478%份额转让给两原告（其中原告王嘉民占6.304%、原告郭尚兵占2.174%）；并约定因物业产生的收益（从2016年10月1日起）由被告代收，被告须在每月5日前出具经营报表交付原告，在原告核实确认后，被告于每季度结束后10日内进行收益分配；如被告未按本协议履行义务，应向原告支付总违约金141万元，并应按本协议继续履行完义务；如逾期分配收益，每逾期一日，按日万分之五向原告支付违约金。协议签订后，两原告依约于2016年9月28日向被告支付全额转让款，但被告却未能按协议的约定每月按时出具经营报表及支付每季度分配收益。经原告多次催促，被告仅在2017年2月及3月向原告出具了一份收益分配表，而物业收益却至今未做分配。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向两原告支付自2016年10月至2017年3月的物业出租收益548677.76元；2、被告向原告支付因逾期分配收益而产生的违约金（从2017年1月11日开始计算，每逾期一日，按日万分之五计算违约金，暂计至2017年4月30日为17832.02元）；3、被告向原告支付因未按协议履行义务而产生的违约金94万元；4、被告支付律师费25000元；5、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。 [（2018）粤0111民初2305号]：鉴于广州市天河区科林路18号A2仓库（又称广州市天河区岐岗路263号A2仓库）是被告与第三人合作共建的物业，被告享有20%的权属份额。经被告与原告协商，双方于2016年9月28日签订了《合作共建转让协议》。协议中约定，被告将该协议中涉及的第1点所述协议及合同项下权利（包括但不限于经营权、使用权、收益权、处置权、支配权等）和义务及被告拥有的物业权属份额的8.478%份额转让给两原告（其中原告王嘉民占6.304%、原告郭尚兵占2.174%）；并约定因物业产生的收益（从2016年10月1日起）由被告代收，被告须在每月5日前出具经营报表交付原告，在原告核实确认后，被告于每季度结束后10日内进行收益分配；如被告未按本协议履行义务，应向原告支付总违约金141万元，并应按本协议继续履行完义务；如逾期分配收益，每逾期一日，按日万分之五向原告支付违约金。协议签订后，两原告依约于2016年9月28日向被告支付全额转让款，但被告却未能按协议的约定每月按时出具经营报表及支付每季度分配收益。经原告多次催促，被告仅在2017年2月及3月向原告出具了一份收益分配表，而物业收益却至今未做分配。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向两原告支付自2016年10月至2017年3月的物业出租收益29910.38元；2、被告向原告支付因逾期分配收益而产生的违约金（从2017年1月11日开始计算，每逾期一日，按日万分之五计算违约金，暂计至2017年4月30日为972.09元）；3、被告向原告支付因未按协议履行义务而产生的违约金23.5万元；4、被告支付律师费25000元；5、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。 被告广州市赛盈企业管理有限责任公司答辩称：我方不同意原告的诉讼请求，案涉合作建房协议无效，属于违建，没有取得不动产权证、建设用地规划许可证、建设施工许可证，应当依法驳回不予受理。 经审理查明：被告广州市赛盈企业管理有限责任公司于2004年3月3日经核准注册成立，成立时企业名称为广州市新易泰物流有限公司，后于2017年8月15日变更企业名称为广州市新易泰企业管理有限公司，并于2018年10月23日变更企业名称为现名称，同时法定代表人由李乐合变更为李少武。 2009年7月20日，被告（乙方）与润科公司（甲方）、钟纯永（丙方）签订《合作协议》，根据该协议载明，甲乙双方共同委托丙方以个人名义于2009年7月20日与潘先业签订了《场地租赁合同书》，甲、乙、丙三方就甲乙双方合作投资开发位于广州市天河区岐山村北科学城征地社留用地红线内48亩土地事宜，达成协议：由甲、乙双方共同出资在该土地上建设仓库进行经营，并按照本合同约定的方式分配利润承担亏损；甲方负责仓库的建设，办理仓库能够使用及出租的合法手续；合作期间为20年，自2009年9月2日起至2029年9月1日止；双方以现金形式出资，甲方80%，乙方20%。2016年9月28日，被告向润科公司、钟纯永发出《通知函》，告知该两当事人其拟将上述建筑物属于其享有的20%权属份额中的42.39%的权利及义务转让给王嘉民、郭尚兵。该通知系以EMS快递方式发出，但被告未能提交该快递的签收证明。 2012年6月29日，被告（乙方）与金宝泰公司（甲方）、王兆瑞（丙方）签订《仓储物流项目合作合同》，根据该合同载明，乙方于2012年5月30日与广州市砼盛混凝土有限公司罗灿荣签订了《土地租赁合同》，甲乙双方计划共同在该租赁地块建设专业物流仓库，开展专业物流仓储业务，甲乙双方经平等协商就双方合作投资开发位于广州市萝岗区科学城横沙村工业园征地社留用地红线内25.3亩土地，开展仓储物流业务，达成协议：由甲、乙双方共同出资在该土地上建设仓库，并按照本合同约定的方式分配利润承担亏损；甲乙双方就本仓储物流项目的合作期间为20年，自2012年5月29日起至2032年5月28日止；双方以现金形式出资，出资比例甲方50%、乙方50%，乙方占股51%、甲方占股49%；分红比例，甲方50%、乙方50%。2016年9月28日，被告向金宝泰公司、王兆瑞发出《合作共建物业权益转让及优先购买权通知函》，告知该两当事人其拟将其公司拥有的广州市萝岗区科学城横沙村工业园（即广州市萝岗区南云四路以西南翔三路以北）的仓库的50%份额中的42.39%的权益（包括但不限于经营权、使用权、收益权、处置权、支配权等）及义务转让给王嘉民、郭尚兵。同日，金宝泰公司、王兆瑞确认收到该通知函，并表示放弃优先购买权，同意被告的权利义务转让给第三方。 2016年9月28日，被告公司召开股东会并通过决议如下： 一、权利义务转让 1、(1)本公司与合作共建方润科公司、钟纯永于2009年7月20日签订的《合作协议》项下本公司享有的权利和义务（含土地上所建造的A、B仓库所占的20%的份额）；(2)本公司与润科公司、上海新易泰物流有限公司签订的两份《租赁协议》及其《补充协议》项下的权利和义务，本公司同意将上述全部权利义务的42.39%转让给王嘉民(占31.52%)、郭尚兵(占10.87%)。上述合同所涉标的为广州市天河区岐岗路263号仓库及办公用房（原合同地址为岐山村北科学城征地社留用地红线内48亩土地）。 2、(1)本公司与合作共建方润科公司、钟纯永签订《合作协议》项下本公司享有的权利和义务[含合作共建位于广州市天河区科林路18号D号仓库（又称广州市天河区岐岗路263号D号仓库）本公司所占的20%份额]；(2)本公司与广东德邦物流有限公司签订《租赁协议》项下本公司享有的权利义务；本公司同意将上述全部权利义务的42.39%转让给王嘉民(31.52%)、郭尚兵(10.87%)。上述合同所涉标的为广州市天河区岐岗路263号D号仓库（原合同地址为广州市天河区科林路18号D号仓库）。 3、(1)本公司与合作共建方润科公司、钟纯永签订《合作协议》项下本公司享有的权利和义务（含合作共建位于广州市天河区科林路18号E仓库及办公用房（又称广州市天河区岐岗路263号E仓库及办公用房）本公司所占的20%份额）；(2)本公司与钟纯永、华润万家生活超市（广州）有限公司于2010年12月30日签署《租赁协议》项下本公司享有的权利义务；(3)本公司与钟纯永、华润万家生活超市（广州）有限公司签订的《补充协议》项下本公司享有的权利义务。本公司同意将上述全部权利义务的42.39%转让给王嘉民(占31.52%)、郭尚兵(占10.87%)。上述合同所涉标的为广州市天河区岐岗路263号E仓库及办公用房（原合同地址为广州市天河区科林路18号E号仓库及办公用房）。 4、(1)本公司与合作共建方润科公司、钟纯永签订《合作协议》项下本公司享有的权利和义务[含合作共建位于广州市天河区科林路18号A2号仓库（又称广州市天河区岐岗路263号A2号仓库）本公司所占的20%份额]；(2)2014年12月12日本公司与润科公司、上海域通物流服务有限公司签订的《租赁协议》项下本公司享有的权利义务。本公司同意将上述全部权利义务的42.39%转让给王嘉民(占31.52%)、郭尚兵(占10.87%)。上述合同所涉标的为广州市天河区岐岗路263号A2号仓库（原合同地址为广州市天河区科林路18号A2号仓库）。 5、(1)本公司与合作共建方润科公司、钟纯永签订《合作协议》，现本公司同意将该《合作协议》项下本公司享有的权利和义务（含合作共建位于广州市天河区岐岗路263号宿舍楼整幢楼本公司所占的20%份额）；(2)润科公司与广州现代信息工程职业技术学院签订的《租赁合同》项下本公司享有的权利义务。本公司同意将上述全部权利义务的42.39%转让给王嘉民(占31.52%)、郭尚兵(占10.87%)。上述合同所涉标的为广州市天河区岐岗路263号宿舍楼。 6、(1)本公司于2012年5月30日与广州市砼盛混凝土有限公司签订《土地租赁合同》项下本公司享有的权利及义务；(2)本公司于2012年12月18日与广州市砼盛混凝土有限公司、广州市森恒仓储有限公司签订《补充协议》项下本公司享有的权利及义务；(3)本公司于2012年6月29日与合作共建方金宝泰公司、王兆瑞签订的《仓储物流项目合作合同》项下本公司所占的50%份额涉及的权利及义务；(4)本公司于2013年5月与广州晶东贸易有限公司签订的《库房租赁合同（现库）》项下本公司享有的权利及义务。本公司同意将上述全部权利义务的42.39%转让给王嘉民(占31.52%)、郭尚兵(占10.87%)，上述合同所涉标的为广州市萝岗区科学城横沙村工业园（即广州市萝岗区南云四路以西南翔三路以北）。 7、本公司拥有的广州市萝岗区科学城横沙村工业园内（即广州市萝岗区南云四路以西南翔三路以北）2200平方米的办公楼的全部权利（包括但不限于经营权、使用权、收益权、处置权、支配权等）及义务的42.39%份额分别转让给王嘉民(31.52%)、郭尚兵(10.87%)。上述合同所涉标的为广州市萝岗区科学城横沙村工业园（即南云四路以西南翔三路以北）的办公楼。 二、本公司所转让的上述第1-7项合同项下的权利义务作价共为1044万元，其中王嘉民所占份额为31.52%，支付的转让价款为777万元；郭尚兵所占份额为10.87%，支付的转让价款为267万元。等等。 2016年9月28日，原告王嘉民、郭尚兵（乙方）与被告（甲方）签订《合作共建转让协议》，约定：鉴于：1、甲方与润科公司签订了合作协议，合作共建位于广州市天河区科林路18号A2号仓库（又称广州市天河区岐岗路263号A2号仓库，仓库面积2100平方米），甲方拥有该物业20%的权属份额。同时，甲方、润科公司、上海域通物流服务有限公司签订了《租赁协议》。2、甲方与润科公司、钟纯永于2009年7月20日签订的《合作协议》，合作共建广州市天河区岐岗路263号仓库及办公用房（原合同地址为广州市天河区岐山村北科学城征地社留用地红线内48亩土地的A、B仓库，其中A库11342平方米、B库6561平方米），甲方拥有该物业20%的权属份额。另，润科公司、上海新易泰物流有限公司与甲方签订了两份《租赁协议》及《补充协议》。3、甲方与润科公司、钟纯永签订了合作协议，合作共建位于广州市天河区科林路18号D号仓库（又称广州市天河区岐岗路263号D号仓库，仓库面积2128平方米），甲方拥有该物业20%的权属份额。另甲方与润科公司作为出租方与甲方签订了《租赁协议》。甲方与广东德邦物流有限公司签订了《租赁协议》。4、甲方与润科公司、钟纯永签订了合作协议，合作共建位于广州市天河区科林路18号E仓库及办公用房（又称广州市天河区岐岗路263号E仓库及办公用房，仓库面积12390平方米），甲方拥有该物业20%的权属份额。另，甲方与钟纯永作为出租方与华润万家生活超市（广州）有限公司于2010年12月30日签署了《租赁协议》，后续签订了《补充协议》。5、甲方与润科公司、钟纯永签订合作协议，合作共建了位于广州市天河区岐岗路263号宿舍楼整幢楼，面积3600平方米，甲方拥有该物业20%的权属份额。另，润科公司与广州现代信息工程职业技术学院签订了《租赁合同》。6、甲方与金宝泰公司、王兆瑞签订了《仓储物流项目合作合同》，合作共建位于广州市萝岗区科学城横沙村工业园（即广州市萝岗区南云四路以西南翔三路以北）的仓库，面积为10441.8平方米，甲方拥有该物业50%的权属份额。另，甲方与广州晶东贸易有限公司签订了《库房租赁合同（现库）》。7、甲方在2016年9月28日就转让事宜作出了股东会决议，同意将上述1-6点所涉合同项下甲方的权利义务及甲方拥有的物业权属份额转让给乙方。现甲、乙双方经平等协商，就上述转让事宜达成协议；甲方将上述第1-6点协议及合同项下权利（包括但不限于经营权、使用权、收益权、处置权、支配权等）和义务及甲方拥有的物业权属份额的42.39%分别转让给王嘉民（31.52%）、郭尚兵（10.87%）；自本协议签订之日起15日内，乙方按约定的金额向甲方支付转让款，王嘉民支付525万元，郭尚兵支付180万元，甲方指定收款账户为广州市卓尔物流有限公司工商银行广州经济技术开发区支行的尾号为7157的账号；乙方中任何一方或委托的第三方将相关款项汇至以上指定账户，即视为已完成向甲方付款的义务；自本协议签订之日起，甲方应积极配合乙方办理物业转让变更和移交手续，乙方不承担物业转让变更等涉及的相关税费；2016年10月1日前因物业产生的租赁保证金及相应权利义务由甲方享有和承担；2016年10月1日起甲乙双方按照约定的份额比例享有和承担；各方同意因物业产生的收益由甲方代收，从2016年10月1日起，由甲方代收代付，即至2017年9月30日，每月5日前出具经营报表交予乙方，由乙方核实确认后，收益应于每季度结束后10日内进行分配，代收方收到收益后在两日内按各方的份额比例将相应的收益转到各方的以下指定账号（此账号信息为空白）；如果甲方未按本协议履行义务，则应向乙方支付违约金141万元，并应按本协议继续履行完义务；如果甲方违反本协议义务，而使乙方遭受损失，则乙方有权要求予以赔偿全部损失，损失包括但不限于直接损失、可期待收益及乙方为主张权利而支出的费用；如甲方逾期分配收益，每逾期一日，按日万分之五向乙方支付违约金。 2016年10月11日，原告王嘉民向案外人张世忠转账支付了物业转让款共计777万元；2016年10月12日，原告郭尚兵向案外人张世忠转账支付了物业转让款267万元。诉讼中，两原告提交了《变更收款账户通知函》一份，该函显示系由被告方出具并加盖了被告公司公章，其内容为被告通知两原告将案涉1044万元转让款的指定收款账户，由广州市卓尔物流有限公司的账户变更为张世忠的招商银行股份有限公司广州增城支行的尾号为8992的银行账户。被告确认两原告向张世忠共计转账1044万元的事实，但否认有授权张世忠收取案涉转让款，并表示本案的物业转让款被告实际并未收到，且于庭后向本院提出了公章鉴定申请。 另查，2016年11月22日，被告向两原告出具了授权委托书，称为了更好沟通物业事宜，其公司委托物业经理郭广秀与两原告对接物业事宜。随后，两原告提交了郭广秀、被告财务中心唐凤玲与原告之间的相互邮件往来，证明其与被告公司就2016年10月至2017年2月物业经营报表进行邮件沟通、磋商的事实。虽被告以相关工作人员已经离职为由对邮件内容没有当庭确认，但在本院指定的期限内其亦未向本院提交核实意见。同时，被告在庭审中还曾表述对于物业收益实际上有分配过一段时间。 庭审中，原、被告双方确认，广州市天河区科林路18号与广州市天河区岐岗路263号实际上为同一地址。而广州市萝岗区南云四路以西、南翔三路以北的仓库，庭后经本院组织双方当事人现场勘查，确认该地址的门牌号为广州市黄埔区南云四路5号。经查，广州市天河区岐岗路263号及广州市黄埔区南云四路5号的房产均未办理产权登记。 另查，根据广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局出具的《关于协助查核广州市黄埔区南云四路5号建筑物规划报建审批情况的复函》（穗开国规函[2018]3879号）证实，广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社于2013年曾向该局申请办理规划报建，因该地块在未取得规划审批和许可的情况下即已动工建设，该局曾以穗规开发复[2013]99号文要求其完成违法建设处理后再开展其他工作，在此之后，该局未查询到来函提及的南云四路5号建筑物取得《建设工程规划许可证》的记录。 对于广州市天河区岐岗路263号、265号建筑物的规划报建情况，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局出具的《关于协助查核天河区岐岗路263号、265号建筑物规划报建审批情况的复函》（穗开国规函[2018]4329号）称：该局曾于2009年11月批复《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2009]227号），其中包括配套仓库A（建筑面积11222平方米）及配套仓库B（建筑面积6496平方米），上述项目后经该局规划验收；该局曾于2011年10月批复《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2011]198号），其中包括配套仓库C（建筑面积12183平方米）及配套仓库D（建筑面积2198平方米），上述项目后经该局规划验收。根据该复函所附的《建设工程规划许可证》显示，建设单位为广州市天河区东圃镇吉山村民委员会。 庭审中，原告王嘉民、郭尚兵称，其已向被告所支付的1044万元转让款，仅有339万元可以明确是本院受理的（2018）粤0111民初2170号案中其所主张的广州市黄埔区南云四路5号仓库的转让款；而余下的705万元，原告则表示是案涉2016年9月28日与被告所签订的《合作共建转让协议》项下的物业转让款，但无法就具体的单个转让物业明确转让金额，即无法明确本院所受理的（2018）粤0111民初2199、2297、2305号案件所分别对应的单笔转让款。经本院释明后，原告明确表示若《合作共建转让协议》无效，其诉讼请求变更为：1、被告立即向两原告返还转让款705万元（平均到三个案件，每个案件为235万元）及支付利息，利息自2016年10月11日起计至被告全额返还转让款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算；2、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。就原告变更后的诉讼请求，被告答辩称不同意该诉讼请求，理由为其从未收到过原告所述的款项。 上述事实，有工商登记信息、《合作协议》、《仓储物流项目合作合同》、通知函、股东会决议、《合作共建转让协议》、授权委托书、转账凭证、《变更收款账户通知函》、《关于协助查核广州市黄埔区南云四路5号建筑物规划报建审批情况的复函》、《关于协助查核天河区岐岗路263号、265号建筑物规划报建审批情况的复函》及当事人陈述等证据证实。 本院认为：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条及《广州市城乡规划程序规定》相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑工程建设的，建设单位或者个人应当取得建设规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的建（构）筑物，其建设合法性存疑，涉嫌违法建设。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据原、被告双方所签订的《合作共建转让协议》显示，三案所讼争的物业为广州市黄埔区南云四路5号的仓库，以及天河区岐岗路263号的A仓库（11342平方米）、A2号仓库（2100平方米）、B仓库（6561平方米）、D号仓库（2128平方米）、E仓库（12390平方米）及整幢宿舍楼（3600平方米）等物业。经查询，广州市黄埔区南云四路5号的建筑物并未依法办理建设工程规划许可证，亦未在不动产登记主管部门办理权属登记，故属于违法建设且无产权登记的建筑物。而天河区岐岗路263号的建筑物，虽经查询有办理建设工程规划许可证，但根据规划行政主管部门的回复函证实，该建设工程规划许可证的申请建设单位为广州市天河区东圃镇吉山村民委员会，且规划项目仅包括配套仓库A（建筑面积11222平方米）、配套仓库B（建筑面积6496平方米）、配套仓库C（建筑面积12183平方米）及配套仓库D（建筑面积2198平方米），从原、被告所签订的案涉转让协议中显示项目实际建设情况及面积与规划许可不一致。同时，根据被告与第三人润科公司、钟纯永、金宝泰公司、王兆瑞所签订的《合作协议》、《仓储物流项目合作合同》等，可以证明被告拟向原告所转让的物业均系被告与第三人以从案外人处租赁土地然后合资共建的方式所建设而来，该行为与建设工程规划许可证中所许可的建设单位为广州市天河区东圃镇吉山村民委员会的事实不符。因此，虽天河区岐岗路263号的部分建筑物经查询有办理相关的建设工程规划许可证，但该许可证所许可的建设单位与实际建设人为被告及第三人的事实不符，被告及第三人所建设的项目及面积亦与该建设工程规划许可证的许可存在差异，故不能证明被告及第三人建设案涉拟转让给原告的天河区岐岗路263号物业办理了合法的规划及报建手续，系涉嫌违法建设的建筑。综上，被告将违法建设且无产权登记的违法建筑物转让给两原告的行为，违反了上述法律法规的强制性规定，应属无效，双方所签订的转让协议无效。 根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方在案涉的《合作共建转让协议》中约定物业转让款为705万元，而根据被告股东会决议显示，原、被告之间包含案涉物业在内的所有物业转让款为1044万元。原告提交了转账凭证及《变更收款账户通知函》，证实其已向被告所指定的收款人转账支付了物业转让款1044万元。虽被告对该《变更收款账户通知函》的真实性不予确认，并在庭审提交了公章鉴定申请，但根据原告所提交的与被告方所指定的物业经理郭广秀及被告公司财务中心的唐凤玲之间的相互邮件往来，可以证明原告与被告公司就2016年10月至2017年2月物业经营报表多次进行了邮件沟通、磋商。对于上述邮件内容，被告虽然当庭未予确认，但在本院限定的期间内却未能提交核实意见，故本院对该邮件内容予以确认。根据上述邮件往来及协商内容显示，原、被告双方已经就物业转让后的经营收益及分配等进行沟通处理，如若原告方并未向被告支付案涉物业转让款，被告就径行与原告就有关收益分配的物业经营报表进行协商确认，且被告在庭审中还陈述向原告分配过收益，上述双方的行为及被告的自述意见显然与常理不符。鉴于原告所提交的邮件往来可以佐证其已向被告支付物业转让款的事实，而被告亦无反证证明案涉的《变更收款账户通知函》系原告方通过伪造公章或其他非法方式取得，也无证据证明原告明知该《变更收款账户通知函》的被告印章不真实，因此原告方基于《变更收款账户通知函》而产生的信赖利益应当给予充分保护，即使《变更收款账户通知函》上盖的被告公章真实性存疑，亦不能否认原告依照该通知函的要求履行向被告方支付物业转让款的事实，故本院对被告方庭后提交的鉴定申请依法不予接纳。至于被告所称的其未能收到原告所支付的物业转让款的情形，被告可另循法律途径解决其与实际收款人之间的纠纷。 由于原告已向被告支付了案涉转让协议项下的物业转让款705万元，且原、被告双方均无法明确该705万元转让款与各转让物业之间的具体金额明细划分，鉴于该705万元转让款均系在同一份《合作共建转让协议》项下所发生，故本院为查明事实及减少诉累的需要，将本院基于该转让协议而分别受理的三个案件[（2018）粤0111民初2199、2297、2305号]合并处理。现原告在案涉协议无效的情况下，要求被告返还该转让款705万元及自所有转让款支付完毕当日即2016年10月11日起的利息，并无不当，本院予以支持。由于原告对于案涉合同的无效，在物业报建及权属等方面亦存在疏于审查的过错，对于损失应当承担一定的责任，因此本院酌定该利息按中国人民银行同期同类存款利率计付至本金付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市赛盈企业管理有限责任公司向原告王嘉民、郭尚兵返还转让款705万元及利息（该利益以705万元为本金，自2016年10月11日起，按中国人民银行同期同类存款利率计付至本金付清之日止）； 二、驳回原告王嘉民、郭尚兵的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2018）粤0111民初2199号案受理费25600元，（2018）粤0111民初2297号案受理费25600元及保全费5000元，（2018）粤0111民初2305号案受理费25600元及保全费1975元，由被告广州市赛盈企业管理有限责任公司负担，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  白 亮 人民陪审员  许燕娜 人民陪审员  江秀云 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  陈芷清 周燕文