新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0104民初5231号原告（反诉被告）：陈华，男，1984年1月7日出生，汉族，乌鲁木齐爽佳佳酒店有限公司负责人，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：万婷婷，新疆恒瑞律师事务所律师。委托代理人：范晓毅，新疆恒瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：王纪萍，女，1968年8月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：刘新武，新疆大典律师事务所律师。原告(反诉被告)陈华与被告（反诉原告）王纪萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈华及其委托代理人万婷婷、被告（反诉原告）王纪萍及其委托代理人刘新武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2011年8月18日原告陈华与被告王纪萍签订《房屋租赁合同》；2、判令被告王纪萍向原告陈华退回多收取的房屋租赁费49667元，3、判令被告王纪萍支付剩余租赁期内的加盖翻建部分损失658010元，装修损失398923元，附属物损失15368元，计入拆迁补偿房屋价值装修损失358636.85元，共计143037.85元；4、判令被告王纪萍承担诉讼保全费5000元，5、诉讼费、邮寄费由被告王纪萍承担。事实和理由：2011年8月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告王纪萍将位于乌鲁木齐市的房屋租赁给我作为开设酒店、餐饮使用，租期自2011年11月1日至2021年10月31日，合同签订后，我依约缴纳了房屋租金，并且对租赁房屋进行了装饰装修和加盖改造，用于快捷酒店、餐饮经营。2017年3月，该房屋列入老城区征迁改造范围，故《房屋租赁合同》目的已不能实现，无法继续履行，我多次找被告王纪萍协商有关多交房租费和剩余租赁期内的装饰装修及加盖房屋残值损失补偿问题，被告王纪萍推脱，故诉至法院。被告（反诉原告）王纪萍答辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》第九项约定了合同解除权，原告(反诉被告)陈华没有按时足额支付房租，我们已经发了解除通知书，合同实际上已经解除；2、不认可多收取房租费，应付租金234600元，原告(反诉被告)陈华已付180000元，尚欠付54600元未付；3、对于原告(反诉被告)陈华主张加盖翻建部分损失不认可，原告(反诉被告)陈华加盖翻建200多平方我们不知道，这个加盖是不存在的；4、对于原告(反诉被告)陈华主张装饰装修损失、附属物损失、其他装修损失均不认可，该房屋租赁之前也是用于宾馆饭店，按照拆迁办的报告大部分装修也是我们装修的，且原告(反诉被告)陈华没经过我们同意私自装饰装修，故原告请求无根据；5、对于诉讼保全费、诉讼费、送达费我们认为是原告(反诉被告)陈华违约在先，我们均不承担。综上，请求驳回原告(反诉被告)陈华诉讼请求。被告（反诉原告）王纪萍提出反诉请求：1、判令双方解除《房屋租赁合同》2、判令被反诉人支付房屋租金54600元，3、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2011年8月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）王纪萍将位于乌鲁木齐市的房屋租赁给原告(反诉被告)陈华，约定自2011年起每年的11月1日付清下一年度全年租金，自2016年11月1日原告(反诉被告)陈华不按合同约定支付租金，多次索要无果，故提起反诉。原告（反诉被告）陈华针对被告（反诉原告）王纪萍的反诉请求答辩称：不认可欠付房租的事实。《房屋租赁合同》没有完整履行，不应当索要全年租金，故请求驳回被告（反诉原告）王纪萍的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本院经审理认定事实如下：2011年8月8日，原告（反诉被告）陈华与被告（反诉原告）王纪萍签订《房屋租赁合同》，约定由原告（反诉被告）陈华租赁被告（反诉原告）王纪萍所属位于乌鲁木齐市房屋，房屋租赁期限自2011年11月1日至2021年10月31日。约定房屋租金壹拾柒万元，租金两年不变，第三年七，房租上涨15%，到第六年在第一次上涨基础上再涨20%。每年11月1日前支付下一年租金。2016年11月1日至2017年10月31日租期内原告已支付房屋租赁费180000元。2017年3月，新市区老城改造房屋征收与补偿公告将租赁房屋列入征收范围。2017年6月1日，银川路老城区改造征收办公室发公告，对于征收片区签约奖励期限2017年6月25日截止。2017年6月15日，租赁房屋确认拆迁价格：8909859元。2017年6月22日，被告（反诉原告）王纪萍与银川路片区及征收补偿办公室签订补偿协议书，确定同意按照8909859元补偿款征收该租赁房屋。其中房屋补偿7830747元、装修补偿398923元、附属物补偿466650元，搬家费2000元、临时过渡费6000元，奖励205539元，经核算共计8909859元。另查明，该租赁房屋属被告王纪萍所有，房屋产权证号：乌房权新市区字第××号号，证载面积：地下206.90㎡，地上四层827.60㎡。被征收房屋价值评估表显示：评估地上五层1074.1㎡，地下及一至五层装修合计1281.11㎡。本院认为：一、关于解除房屋租赁合同的问题。原告(反诉被告)陈华起诉及被告（反诉原告）王纪萍反诉均提出解除双方于2011年8月18日签订的《房屋租赁合同》，原告(反诉被告)陈华主张称：该租赁房屋已依法被征收，房屋租赁合同无法继续履行导致不能实现合同目的，依据该合同第十条终止合同并不承担违约责任。被告（反诉原告）王纪萍主张称：原告(反诉被告)陈华未按合同约定期限足额支付租金，构成严重违约，依据该合同第九条其有权单方提出解除合同，且已依法向原告(反诉被告)陈华送达了解除合同通知书，该租赁合同已实际解除。涉案房屋的征迁补偿协议签订于解除合同通知书送达之后，房屋征迁与合同解除无因果关系。本院认为：原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。原告(反诉被告)陈华未按合同约定期限及方式足额支付租金，构成违约，被告（反诉原告）王纪萍依据合同约定及相关法律规定行使解除权，合法有据。且该租赁房屋已由被行政征收，已不具备继续履行的条件。故原告(反诉被告)陈华及被告（反诉原告）王纪萍提出解除合同的主张，本院予以支持。二、关于房屋租金超付还是欠付的问题。依据《房屋租赁合同》的约定，原告（反诉被告）陈华应于2016年11月1日前支付第六年度（2016年11月1日至2017年10月31日期间）的租金204000元（第一年租金上浮20%），但原告（反诉被告）陈华未按约定支付房租，构成违约。至本案诉讼时，原告（反诉被告）陈华已支付180000元，尚欠24000元未支付。但由于该欠付租金数额系计算至2017年10月31日，而原告（反诉被告）陈华实际租赁时间截止至2017年7月1日，未到期部分租金68000元（四个月，每月17000元）扣减原告（反诉被告）陈华未支付的24000元，余额44000元被告（反诉原告）王纪萍应退还原告（反诉被告）陈华。因此，原告（反诉被告）陈华诉请退还租金49667元计算有误，本院支持44000元。被告（反诉原告）王纪萍反诉主张支付拖欠租金54600元系第六年度全年租金的未支付数额，但第六年租期未满涉案房屋即被征收，因此应按原告（反诉被告）陈华实际使用期限计算租金，故被告（反诉原告）王纪萍反诉本院不予支持。三、关于剩余租赁期内的加盖翻建部分损失、装饰装修损失、附属物损失、计入拆迁补偿房屋价值装修损失的问题。本案系租赁合同纠纷，因租赁合同履行、解除或终止引发的争议及纠纷应适用中华人民共和国合同法及相关司法解释。因原被告签订的房屋租赁合同中未约定合同终止后关于装修装饰的处理方式，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”依据以上法律规定，装饰装修物系房屋附合物，不形成独立的所有权。本案中原告(反诉被告)陈华虽未能提供证据证实其装修加盖翻建系征得被告（反诉原告）王纪萍同意，但原告(反诉被告)陈华进行装修改造后作为酒店及饭店经营场所，被告（反诉原告）王纪萍未提出过异议且配合进行了装修后的消防验收，应视为被告（反诉原告）王纪萍对原告(反诉被告)陈华装修改造事实明知及默认。但原告(反诉被告)陈华主张赔偿损失的依据并非剩余租赁期内装饰装修残值损失及扩建造价费用，而是涉案房屋征收补偿价格中装修及扩建部分的金额。依据国务院颁布的《国有土地上征收与补偿条例》的相关规定，征收补偿是基于国有土地使用权及地上建筑物所有权对权利人进行的补偿，由于装修及扩建并不独立享有所有权，而是作为被征收房屋的附属及附合物计算征收补偿金额，因此，原告(反诉被告)陈华是否为合法被补偿人或原告(反诉被告)陈华是否有权主张被告（反诉原告）王纪萍返还部分征收补偿金额，属于另一法律关系，不属于本案审理范围，故不在本案中处理。原告(反诉被告)陈华可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈华与被告（反诉原告）王纪萍签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）王纪萍退还原告(反诉被告)陈华房屋租赁费44000元；三、驳回被告（反诉原告）王纪萍其他反诉请求。以上被告（反诉原告）王纪萍退还原告(反诉被告)陈华44000元，于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼请求标的金额1485604.85元，判决给付标的金额44000元，占诉讼请求标的金额的2.96%。本诉案件受理费18170.44元（原告陈华已预交）由原告陈华负担97.04%即17632.59元，由被告王纪萍负担2.96%即537.85元；诉讼保全费5000元（原告陈华已预交）由原告陈华负担97.04%即4852元，由被告王纪萍负担2.96%即148元；邮寄送达费20元（原告陈华已预交）由被告王纪萍负担，被告王纪萍应负担的诉讼费、邮寄送达费在履行义务时一并给付原告陈华。本案反诉诉讼请求标的金额54600元，应收反诉费582.5元（反诉原告王纪萍已预交）由反诉原告王纪萍自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  关 菱人民陪审员  张建芬人民陪审员  林莉霞二〇一八年一月三十日书 记 员  海 迪