广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第672号原告深圳市东昶实业有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道文锦南路法定代表人胡心怡，该公司总经理。委托代理人牛强，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司，住所地深圳市福田区彩田南路负责人郑宋强。被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路法定代表人韩茂盛。两被告共同委托代理人李丹阳，系深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司员工。两被告共同委托代理人于长兴，系深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司法务副总监。被告深圳市华富创新投资有限公司，住所地深圳市罗湖区立新路法定代表人马锦惠。委托代理人宋姝琳，广东联建律师事务所律师。委托代理人王劲松，广东联建律师事务所律师。原告深圳市东昶实业有限公司诉被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司（以下简称好百年福田公司）、深圳市好百年家居连锁股份有限公司（以下简称好百年公司）、深圳市华富创新投资有限公司（以下简称华富公司）房屋租赁合同并返还原物纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，由代理审判员吴颂适用简易程序独任审理、于2015年6月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人牛强、被告好百年福田公司、被告好百年公司共同委托代理人李丹阳、于长兴、被告华富公司委托代理人王劲松、宋姝琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，关于原告与被告好百年福田公司、被告好百年公司房屋租赁合同纠纷一案，福田区人民法院于2014年12月19日做出（2014）深福法民三初字第631号民事判决书，判决深圳市好百年投资发展有限公司（以下简称好百年投资公司）与被告好百年福田公司于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》以及于2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》于2014年12月17日解除。该判决于2015年1月22日发生法律效力。另外，被告好百年福田公司与被告好百年公司将房屋又转租给被告华富公司。根据法律规定，从2014年12月17日起，被告华富公司作为次承租人、房屋的直接占有人理应在合同解除之日，履行返还房屋的义务。此外被告好百年福田公司、被告好百年公司应向原告支付自2014年12月3日至实际返还租赁房屋之日的全部租金。根据相关规定，合同解除后，原告可向负有腾房义务的被告华富公司主张支付逾期腾房占有使用费。但经原告多次催促后仍拒不履行义务，该行为已构成违约，并严重侵犯了原告的合法权益。据此，请求法院判令：1、被告向原告实际返还占有房屋；2、被告好百年福田公司、被告好百年公司向原告返还拖欠的房屋租金120113.51元；3、被告华富公司向原告支付逾期腾房占有使用费11191382.96元（参照当地标准100元/平方米的价格，自2014年12月18日起计算至被告实际付清之日止）；4、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。后原告将第三项诉讼请求变更为，要求被告华富公司向原告支付逾期腾房占有使用费2274432.6元（参照合同标准123.6元/平方米的价格，自2014年12月18日起计算至被告实际付清之日止）。庭审中，原告明确诉讼请求第一项是请求三被告共同向原告返还涉案房产；诉讼请求第二项的租金系从2014年12月3日计算至2014年12月17日，共计15天，按照月租金248234.6元/月的标准进行计算。248234.6×15天÷31天=120113.51元。被告好百年福田公司与被告好百年公司共同答辩称：1、被告好百年福田公司与被告好百年公司并非涉案场地的实际占有和使用人，未实际占有也未实际使用涉案场地，不负有实际返还义务；2、本案案由为返还原物纠纷，是基于物权产生的。原告第二项诉讼请求要求被告好百年福田公司与被告好百年公司支付租金，是基于合同产生的。请求法庭驳回原告第二项诉讼请求。被告华富公司答辩称：被告华富公司因涉案房屋租赁与被告好百年福田公司存在纠纷，正在诉讼中。原业主好百年投资公司与被告好百年福田公司于2007年8月10日签订了《房地产租赁合同》。2013年6月8日，被告好百年福田公司将涉案房屋及下面三层转租给被告华富公司使用，并保证租赁合同签订十年，且可向其他小租户转租。所以被告华富公司承租了涉案房屋，并投入巨额资金进行装修。装修开业后因涉案房屋存在消防问题、电梯问题，根据深圳市租赁条例规定不能再次转租，租赁期限过短等原因，导致涉案房屋并未成功转租给其他小租户，基本处于空置状态。被告华富公司就这些问题多次与被告好百年福田公司协商，要求被告好百年福田公司按照约定解决问题，因被告好百年福田公司违约而行使抗辩权停缴租金，且涉案房屋及下面三层的装修损失经专业机构评估有1188.421万元。上述纠纷正在福田法院审理，案号为（2014）深福法民三初字第358号。所以，被告华富公司认为：1、被告华富公司基于约定理由合法占有使用涉案房屋，需待装修损失确定后才能配合被告好百年福田公司返还涉案房屋；被告华富公司是因为被告好百年福田公司的转租行为而合法占有使用房屋，现被告好百年福田公司与原告的租赁合同因被告好百年福田公司违约终止，则被告华富公司投入的装修与招商等损失需向被告好百年福田公司索偿。若此时返还房屋，则装修损失无法估量，故请求待装修损失确定后再返还涉案房屋；2、房屋占有使用费应由被告好百年福田公司支付。被告华富公司与被告好百年福田公司之间的转租合同中，被告华富公司行使抗辩权，无需向被告好百年福田公司支付租金，故亦无需向原告支付房屋占有使用费，应由被告好百年福田公司支付。待被告华富公司与被告好百年福田公司的案件完结后，被告华富公司和被告好百年福田公司另行结算。（2014）深福法民三初字第631号民事判决书中明确写明“因好百年福田分公司实际返还租赁房产的时间尚未确定，且原告未缴纳相应诉讼费用，本院对原告主张的租金暂支持至本案庭审结束之日”。自该生效判决可知，返还租赁房产的主要义务是在被告好百年福田公司，未返还之前的房屋占有使用费应由被告好百年福田公司承担。但被告好百年福田公司一直到2015年4月27日才要求被告华富公司配合返还房屋，在此之前被告华富公司不清楚被告好百年福田公司与原告的租赁合同已解除，被告好百年福田公司与原告未尽到合理的通知义务，被告华富公司对此是善意的，故房屋占有使用费应由被告好百年福田公司支付；3、退一步讲，即便应由被告华富公司承担房屋占有使用费，原告所提标准过高。123.6元/平方米是一至四层的综合租金，不应作为涉案房屋的标准。常理上来说第一层租金最贵，随着层数的上升，租金也逐渐降低，第四层租金最低。而且实际经营中，房屋基本处于空置状态，并未实际收到租金；应按照福田区政府指导租金作为标准，即40元/月/平方米计算。再退一步讲，也应参照被告好百年福田公司与好百年投资公司之间的约定标准确定房屋占有使用费，即67.88元/月/平方米。经审理查明，涉案彩天名苑裙楼第4层的原权利人为好百年投资公司。2007年8月10日，好百年福田公司与出租方好百年投资公司签订《房地产租赁合同》，好百年投资公司将所有的位于彩田路彩天名苑裙楼1-4层房产共计建筑面积13016.73平方米租赁给被告好百年福田公司，租赁期限为2007年9月1日起至2017年8月31日止。07-08年租金为40元/平方米，08-09年为50元/平方米，09-10年为60元/平方米。好百年福田公司与好百年投资公司于2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》约定好百年投资公司同意被告好百年福田公司根据经营需要将承租的房屋进行分租或转租。从2010年9月1日起租金每年逐年递增2.5%。2013年6月8日，被告好百年福田公司（合同甲方）、被告华富公司（合同乙方）签订《租赁合同书》，约定被告好百年福田公司将位于深圳市福田区彩天名苑裙楼1-4层（建筑面积约为13016.73平方米）的房屋及相关广告位及设施全部转租给被告华富公司，租赁合同并明确该租赁物业系被告好百年福田公司向他人承租，被告华富公司清楚了解租赁物业产权、现租赁关系以及租赁房屋物业现状，并承租租赁物业用于经营新福民文具、玩具、服装批发等专业市场。租赁合同第一条“租赁物业”中明确租赁房屋房地产权证载明建筑面积共13016.73平方米，其中第一层建筑面积2379.96平方米，第二层建筑面积3461.65平方米，第三层建筑面积3518.39平方米，第四层建筑面积3656.72平方米；第三条“租赁期限及免租期”约定，租赁期限自租赁物业交付之日起算至2017年8月31日止，自租赁房屋交付之日起3个月作为被告免租期，免租期限届满之次日为开始计租日。第五条“租金及其他费用”约定，租金为综合租金，包括租赁房屋租金、设备设施使用费、商场内外广告位的使用费、招牌位使用费等，但不包括被告应独立承担的费用，起租日开始第一年租金标准为120元/平方米，自第二个合同年度开始，每一合同年度的租金标准在上个合同年度租金标准的基础上逐年递增3%，即第二年租金标准为123.6元/平方米，第三年为127.31元/平方米，第四年为131.13元/平方米。被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期，则每逾期一天，按所欠租金的千分之一支付违约金。因原告向深圳市中级人民法院申请收购好百年投资公司所有的彩天名苑第四层，深圳市中级人民法院裁定将第四层过户至原告名下。原告以被告好百年福田公司、被告好百年公司为共同被告，向本院提起诉讼，案号为（2014）深福法民三初字第631号。请求判令被告好百年福田公司、被告好百年公司共同向原告支付拖欠的租金以及解除双方之间的租赁合同。本院经审理，于2014年12月19日作出（2014）深福法民三初字第631号民事判决书。在该判决书中，本院查明被告好百年福田公司请求本院确认双方租赁合同已解除，并同意按照补充协议约定的租金标准即67.88元/平方米向原告支付自2014年3月17日起的未付租金。则2014年9月1日至2015年8月31日的租金为每月248234.6元/平方米。本院认为被告好百年福田公司请求法院确认合同解除的意思与原告诉请解除合同的主张形成合意，双方合同关系自该日解除。并判决：案外人深圳市好百年投资发展有限公司与被告好百年福田公司于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》、2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》有关彩天名苑4层的部分于2014年12月17日解除；被告好百年福田公司向原告支付2014年3月17日至2014年12月2日的租金2113857.82元，被告好百年公司承担补充清偿责任。该判决于2015年1月22日生效。本院受理的案号为（2014）深福法民三初字第358号，被告好百年福田公司与被告华富公司租赁合同纠纷，2015年1月19日开庭审理过程中，被告华富公司提交2015年1月12日，原告向被告华富公司出具的房产移交通知函。上面载明，2014年12月19日，福田法院判决原业主好百年投资公司与被告好百年福田公司的合同及补充协议于2014年12月17日解除，现原告决定收回该房产，鉴于被告华富公司为该房产的实际使用方，要求被告华富公司提前做好腾退房屋准备。2015年4月23日，被告好百年福田公司向被告华富公司发出通知函。告知被告华富公司，原告为彩田名苑大厦第4层的业主，被告好百年福田公司与原告的合同于2014年12月17日解除，并要求被告华富公司与原告接洽。另查，彩天名苑裙楼系位于深圳市福田区彩田路以东、福田路以西、深南路以南、福华路以北的多层商业用房。该区域多层商业用房二楼以上，2015年上半年度房屋租赁指导租金标准为40元/平方米/月。庭审中，被告好百年福田公司陈述其与原业主好百年投资公司的合同没有就单层的单独租金进行约定，仅约定了1-4层的综合租金。被告好百年福田公司与被告华富公司之间的合同也未就单层租金进行约定。2014年12月3日至12月17日止的租金确实未支付。被告华富公司当庭陈述称第四层现在处于空置状态。本院认为，原告依据深圳市中级人民法院的裁定书，取得涉案房产的所有权。在生效判决判令原告与被告好百年福田公司之间的租赁合同关系自2014年12月17日解除后。原告有权要求被告好百年福田公司以及次承租人被告华富公司返还涉案房屋。关于2014年12月3日至2014年12月17日的租金，被告好百年福田公司当庭陈述没有支付，原告有权要求被告好百年福田公司支付上述期限内的租金。原告主张租金为120113.51元（248234.6元/月÷31天×15天），没有超过其可主张的范围，本院予以支持。被告好百年福田公司系被告好百年公司的下属分公司，对于被告好百年福田公司不能清偿的上述债务，被告好百年公司应承担补充清偿责任。关于原告诉请被告华富公司支付逾期腾房占有使用费的问题。因被告好百年福田公司与原业主之间的租赁合同，以及被告好百年福田公司与被告华富公司之间的租赁合同均未约定第四层的租金计算方式。而作为商业用房，第一层临街铺面的租金应远远高于第四层的租金。在没有证据证明原业主与被告好百年福田公司，或被告好百年福田公司与被告华富公司就第四层的租金有过约定的情况下，原告主张按照被告好百年福田公司与被告华富公司之间租赁合同约定的综合租金标准来计算房屋占有使用费，没有事实依据，本院不予确认。本院参照2015年上半年福田区房屋租赁指导租金标准，同一区域的多层商业二楼以上用房的租金为40元/平方米/月进行计算，则每月的房屋占有使用费为40元/平方米/月×3656.72平方米=146268.8元。自2014年12月18日起计算至被告华富公司与被告好百年福田公司实际向原告返还涉案房产之日止。被告华富公司抗辩在收到原告通知前，并不清楚原告与被告好百年福田公司之间的租赁合同已经解除。因此被告华富公司不存在向原告支付占有使用费的问题。但被告华富公司承租涉案房产，是基于被告好百年福田公司向业主承租了涉案房产。在被告好百年福田公司与原业主好百年投资公司的租赁合同已经解除的情况下，被告华富公司占有房屋的行为事实上变成了无权占有，原告有权要求其支付逾期腾房的占有使用费。对于被告华富公司的该项辩称，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司、被告深圳市华富创新投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市东昶实业有限公司返还位于深圳市福田区彩田路3010号彩天名苑裙楼第四层房产；二、被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市东昶实业有限公司支付租金120113.51元；三、被告深圳市好百年家居连锁股份有限公司对被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司上述判项二确定的债务不足清偿部分承担补充清偿责任；四、被告深圳市华富创新投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市东昶实业有限公司支付逾期腾房占有使用费（使用费自2014年12月18日起，按照每月146268.8元的计算标准，计算至被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司、被告深圳市华富创新投资有限公司实际向原告深圳市东昶实业有限公司返还涉案房产之日止）；五、驳回原告深圳市东昶实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25956元（已由原告预交），因适用简易程序而由本院收取的12978元，由原告负担9764元，被告好百年福田公司负担651元，被告好百年公司对被告好百年福田公司负担不足清偿部分，承担补充清偿责任，被告华富公司负担2563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴    颂二〇一五年六月三十日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅