重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0109民初3144号原告：孙菊花，女，汉族，1973年7月22日出生，住重庆市渝北区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告孙菊花与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称“隆鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告孙菊花、被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙菊花向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲机、红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、由被告依据《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前的物业管理费6832.78元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋。合同附件三约定了被告应配置室内智能化可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并接房、装修入住。但原告接房至今，被告安装的可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮都无法正常使用。根据合同第十六条第2款约定，被告还应支付原告相应的物管费损失。故原告起诉来院，望判如所请。被告隆鑫公司辩称：1、原、被告双方签订了房屋买卖合同后，被告依约交付了经竣工验收合格的房屋，原告所称的智能化设备不属于房屋设施，应该属于为小区公共安全所配备的设施，且该设施若暂时无法正常使用不影响原告装修和使用房屋，也没有对原告造成任何损害，被告不应承担违约责任和物管费。2、原告是在2015年8月1日验收并接收了涉案房屋，因此原告在接房时就知道或应当知道智能化配置无法正常使用，原告的诉讼请求已经超过2年诉讼时效，原告从未向被告要求安装智能化设备和将智能化设备投入使用，因此也不发生时效中断的情形。故原告的诉讼请求已过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月6日，原告孙菊花（乙方、买方）与被告隆鑫公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的爱琴海小区二期项目中位于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路×××号×幢×-×-×预售商品房一套，建筑面积79.76㎡。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间影响乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定：室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。2015年8月1日，原告接房，并在对涉案房屋进行装修后于2016年2月入住。接房时，被告已为涉案房屋安装了可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，但上述室内智能化配置至今均无法正常使用。被告陈述从原告接房至今，被告一直在对涉案房屋所在小区的智能化设备进行调试。2015年8月1日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋的费用727元（预收物管费：527元，预收公摊水电费：200元）；2016年2月1日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋的物管费1435.68元；2016年11月25日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋的物管费1196.4元；2017年6月17日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司缴纳涉案房屋的物管费759元；2018年3月4日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司支付涉案房屋的物管费1026.88元；2018年3月31日，原告向重庆隆鑫物业管理有限公司支付涉案房屋的物管费1052.82元（2018年1月1日至2018年6月30日）。另查明，坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路×××号×栋×单元×-×号房屋的房屋产权证号为×××房地证××××字第×××××号，建筑面积79.76㎡。庭审中，原告还举示了：1、2016年11月4日、2016年12月12日的会议纪要；2、2017年3月10日的会议纪录；3、北碚区蔡家岗镇隆鑫爱琴海（二期）业主委员会〔2016〕004号文《关于规范隆鑫·爱琴海二期小区建设和完善管理的催办函》（2016年10月）、〔2016〕005号文《关于强烈要求降低物业管理费的交涉函》（2016年12月16日）；4、重庆隆鑫物业管理有限公司爱琴海管理处于2017年6月25日在小区张贴的公告及通知。拟证明原告通过业委会向物管公司反映涉案房屋的智能化配置的使用情况，小区的智能化配置未启用，原告与被告一直在协商，至今未过诉讼时效。被告对原告举示证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均不予认可，被告从未收到小区业委会的任何通知和函件。被告对证据4的真实性认可，但认为原告取得该证据手段违法，不应采信。关于物管费缴纳标准，原、被告双方一致认可为：2016年1月1日至2016年7月31日按3元/㎡缴纳，除此之外的所有时间均是按照2.2元/㎡缴纳；若房屋系一楼，则物管费同期相比降低0.2元/㎡。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。关于原告诉讼请求是否超过诉讼时效，双方存在争议。对此，本院认为，该案未超过诉讼时效。第一，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》开始施行前，原告曾多次通过业委会与隆鑫物业公司进行协商解决案涉事宜，隆鑫物业公司方面也出面进行回应，有会议记录、催办函、交涉函在卷佐证。且在2017年6月25日隆鑫物业公司也出具通知，该通知载明从2017年6月26日开始进场入户对门禁进行调试。从以上证据可以看出，在2017年6月26日之前，原告和隆鑫公司一直就案涉事宜进行交涉，诉讼时效出现中断。第二，根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，本案于2018年4月4日立案之时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定时根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款对于诉讼时效的规定，即诉讼时效期间为三年。因此，即使从2015年8月1日原告接房时起算，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辨称原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见不能成立。根据合同约定，被告应为原告提供并安装室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，且上述配置可以正常使用。本案中，被告已为原告安装了红外探头、紧急报警按钮、可视对讲分机，但至今不能正常使用，现原告提出要求被告将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可以正常使用的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。本案中，因被告交付给原告的涉案房屋确实存在室内智能化配置不符合双方合同约定的情形，依照双方签订的合同第十六条约定，被告应承担涉案房屋室内智能化配置达到约定标准前，亦即2018年5月31日判决之日前，原告举示有充分证据证明的物管费。现原告主张装饰设备达到约定前的物管费损失6832.78元。根据原告举示的票据显示，2015年8月1日的票据上载明有公摊水电费200元，该笔费用并非物业管理费，不应该作为原告的物业管理费损失。2018年3月31日举示的票据显示缴纳的是2018年1月1日至2018年6月30日期间的物管费，而截至判决之日即2018年5月31日之后的物管费损失并未实际产生，故2018年原告的物管费损失为877.35元（1052.82元÷6个月×5个月）。综上，原告2015年至2018年的物管费实际损失为5822.31元（527+1435.68+759+1196.40+1026.88+877.35）。因此，被告应支付原告涉案房屋物业管理费损失5822.31元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告孙菊花所有的坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇同荣路×××号×栋×单元×-×房屋中的可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告孙菊花物管费损失5822.31元；三、驳回原告孙菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  甘文杰二〇一八年五月三十一日书记员  邓 为