安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1302民初6523号原告：钟文新，男，1969年1月1日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被告：宿州皇冠物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区汴河办事处206国道西侧。法定代表人：邱在东，该公司经理。委托诉讼代理人：田鹏，男，1976年5月1日出生，住安徽省宿州市埇桥区，系该公司职工。原告钟文新与被告宿州皇冠物业管理有限公司（以下简称皇物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟文新、被告皇冠物业公司的委托诉讼代理人田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟文新向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的商铺使用费4788元；2、判令被告承担《皇冠国际家居建材城商铺委托经营管理合同》第十一条违约责任，即向原告支付违约金47382.40元；3、依法解除原、被告签订的两份《皇冠国际家居建材城商铺委托经营管理合同》；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月5日，原告购买被告开发的位于宿州市××办事处××国道西侧××家居建材城××楼××号、××楼××号房屋。经协商一致，原告与被告就上述两处房屋签订了《皇冠国际家居建材城商铺委托经营管理合同》。依据《皇冠国际家居建材城商铺委托经营管理合同》第五条：委托经营条款之第5项约定商铺使用费自第四年起支付：支付方式按三个月支付一次，先付后用。由乙方在第三个月中第一个月的10日前支付给甲方。第七条、合同解除之第四条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同；1、未按照约定支付商铺使用费达第二个季度以上的，（被告自2015年7月6日-2016年全年未支付原告商铺使用费）3、因乙方（被告）违约造成该合同没有履行必要的。第十条、双方约定的其他事项第1款、本合同如与商品房买卖合同及其他协议有相矛盾之处，以本合同为准，公司承诺5年后如甲方（原告）不想继续持有该铺合同总价150%回购。现被告拒绝履行回购约定。第十一条、违约责任、（一）委托经营期间，任何一方均不得违约也不得单方面解除合同，否则按照商品房买卖合同约定的商铺总价20%向对方支付违约金。综上所述，被告已经违反了上述约定。原告为维护自身合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特具状起诉，请求依法支持原告诉讼请求。被告皇冠物业公司辩称：对于原告要求被告支付商铺使用费的诉求，原告应提供被告拖欠其商铺使用费的相关证据。原告要求被告承担的违约责任明显过高，根据法律规定，被告只应按照原告实际遭受的损失承担违约责任。对于原告要求解除《皇冠国际家居建材城商铺委托经营管理合同》及由被告承担诉讼费的诉求，请法院查明事实后依法判决。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院经审理认定事实如下：2012年7月5日，钟文新购买了宿州皇冠家居发展有限公司开发的“皇冠国际家居建材城”1#楼4区3层371、372两处商铺，两处商铺的建筑面积均为29.37平方米，该两处商铺现均已取得了产权证。在购买该两处商铺的同时，钟文新与皇冠物业公司签订了两份《皇冠国际家居建材城商铺委托经营管理合同》，约定钟文新将其购买的该两处商铺委托给皇冠物业公司长期统一经营管理，委托经营期限自2012年6月至2022年6月，在委托经营期内前三年，皇冠物业公司无须向钟文新支付任何费用，从第四年（2015年7月6日）起，皇冠物业公司在按照实际收取的租金扣除10%的综合管理费后，将剩余租金支付给钟文新，商铺使用费每三个月支付一次，在每三个月中的第一个月10号前支付给钟文新；在委托经营期间，钟文新和皇冠物业公司不得以任何理由单方解除合同，但如果皇冠物业公司有未按约定支付商铺使用费达两个季度以上、或擅自更改商铺使用性质、或因违约造成合同没有履行必要情形之一的，钟文新有权单方面解除合同，并有权要求皇冠物业公司按照《商品房买卖合同》约定的商铺总价的20%支付违约金。合同签订后，钟文新依约将上述两处商铺交给皇冠物业公司使用，皇冠物业公司分别在2017年3月、5月份向钟文新支付了1000元、500元的商铺使用费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当法律规定的或者当事人约定的解除合同的条件具备时，一方当事人可以要求解除合同。案涉《商铺委托经营管理合同》虽是合法有效的合同，钟文新和皇冠物业公司在该合同第七部分合同的解除中已明确约定，皇冠物业公司未按照约定支付商铺使用费达二个季度以上的，钟文新有权单方面解除合同。皇冠物业公司虽提出钟文新未提供证明其拖欠商铺使用费的证据，因钟文新确实已将两处商铺交给皇冠物业公司使用，而皇冠物业公司与租赁户签订的租赁合同及收取租金的凭证均不在钟文新处，在皇冠物业公司不配合的情况下，钟文新无法获取皇冠物业公司收取租赁户租金及应向其支付商铺使用费数额的相关证据。根据举证责任倒置的规定，皇冠物业公司应提供证据证明其已向钟文新足额支付了商铺使用费。且庭审时法庭已要求皇冠物业公司在庭审结束后提交其已向钟文新足额支付商铺使用费的相关凭证，并已向其释明如不提交，将视为其已超过两个季度未向钟文新支付商铺使用费且将按照钟文新主张的4778元判令其向钟文新支付商铺使用费。但至本判决书制作时，皇冠物业公司仍未向法庭提交其已向钟文新足额支付商铺使用费的相关证据，应视为其已超过两个季度未向钟文新支付商铺使用费，钟文新要求皇冠物业公司支付4778元商铺使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。既然皇冠物业公司拖欠钟文新商铺使用费已超过两个季度，钟文新要求解除其与皇冠物业公司签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求，符合该合同第七条第（四）款约定的钟文新单方解除合同的条件，本院依法予以支持。对于钟文新要求皇冠物业公司按照购买两处商铺总价款（236912元）的20%向其支付违约金47382.40元的诉讼请求。审理认为，虽然《商铺委托经营管理合同》第十一条约定，如一方违约的需按照商铺总价的20%向对方支付违约金，但合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。皇冠物业公司未按照约定时间向钟文新支付商铺使用费给钟文新造成的商铺使用费的利息损失，利息损失应从皇冠物业公司违约之日即2015年7月10日（根据合同约定的商铺使用费在每三个月中的第一个月10号前支付给钟文新推算得出）开始算计。该利息损失明显低于约定的违约金，对于皇冠物业公司要求调整违约金的答辩意见，本院予以采纳，并酌定皇冠物业公司按照同期同类银行贷款利率的二倍向钟文新支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定,判决如下:一、解除原告钟文新与被告宿州皇冠物业管理有限公司于2012年7月5日签订的《皇冠国际家居建材城商铺委托经营管理合同》；二、被告宿州皇冠物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告钟文新支付商铺使用费4778元并支付违约金（违约金以4778元为基数，按照同期同类银行贷款利率的二倍自2015年7月10日起计算至实际付清4778元之日止）；三、驳回原告钟文新的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为40.00元，由被告宿州皇冠物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  石少一二〇一七年九月二十七日书记员  周擎宇附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。