上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12267号原告(反诉被告)：石兴龙，男，1962年11月15日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱怡华，上海金经律师事务所律师。被告(反诉原告)：王斌，男，1971年5月25日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：顾立群，上海小城律师事务所律师。原告石兴龙与被告王斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年月7月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，后被告提起反诉,本院受理后与本诉合并处理，并于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)石兴龙的委托诉讼代理人朱怡华、被告(反诉原告)王斌的委托诉讼代理人顾立群到庭参加诉讼。经报本院院长批准，本案简易程序延长审限三个月审理。本案现已审理终结。原告石兴龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将上海市松江区新桥镇九新公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋产权过户给原告；2、判令被告将上述房屋交付给原告；3、判令被告支付暂计至起诉之日的违约金人民币(以下币种同)365,070元(以350万元为本金，自2016年9月1日起，按每日万分之五分阶段计算至实际交付之日止)；4、判令被告支付2016年9月1日至实际交付之日止的房屋租金收益50,000元(暂计至起诉之月按每月租金5,000元，每月租金按实际出租合同约定的租金计)。事实和理由：2016年6月29日，原被告双方通过中介上海远哲房地产经纪事务所(以下简称“远哲房产事务所”)，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将位于上海市松江区新桥镇九新公路XXX弄XXX号XXX-XXX层的房屋(以下简称“涉案房屋”)卖给原告，合同总价为人民币350万元。合同签订后，原告即按约支付了合同前期的房款，但被告在履约过程中一直怠于履行合同，未在合同约定的2016年8月31日将房屋交给原告，且仍将房屋出租给他人继续承租，收取租金，并在原告付清全部房屋款项后，提出解除合同。故特此提起诉讼，请求判如所请。被告王斌辩称：不同意原告全部诉讼请求。合同签订后，原告依约支付了前三期房款，根据合同附件三，原告应于2017年3月31日前支付100万元，但原告未能如约支付，已构成违约，故被告依据合同的第九条第三款及附件三，有权行使解除权。被告于2017年4月24日向原告发送解除合同通知书，原告于2017年4月26日收到通知，合同于当日解除。因合同解除，被告不同意交付房屋。被告并未违约，不同意支付违约金，合同第四条和附件三约定的交房日期矛盾，根据合同附件三第5条的约定，应该以合同附件三为准，根据该约定，第四期100万元应于2017年3月31日前支付，被告收到房款后再履行交房义务，被告未逾期交房,不同意支付违约金。同时，被告王斌提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》已经于2017年4月26日解除；2、原告向被告支付违约金700,000元(根据合同第九条第三款，违约金按照总价的20%计算)。事实和理由：2016年6月29日，原、被告通过中介机构签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名下的涉案房屋出售给原告，合同对于房屋总价、房款支付期限、违约责任等均进行了详细的约定。上述合同签订后，原告如约向被告支付了前三期房款。按合同附件三的约定，第四期房款最迟应当于2017年3月31日之前支付，但直到2017年4月下旬原告仍未支付，已构成违约。根据合同第九条的约定，被告于2017年4月24日以挂号信的方式向原告住所地、单位发送《解除合同通知书》，原告于2017年4月26日收到，并于2017年4月28日将第四期房款100万元支付给了被告。被告通知原告合同已经解除，要将房款退还给原告，但原告未告知银行卡号，一直无法退还。据此，被告依法提出反诉，请依法判决。原告石兴龙针对被告的反诉辩称：不同意全部诉请。合同并未解除，解除通知没有有效送达，双方也没有解除合同的合意。在原告已经付清房款的情况下，合同应当继续履行。根据合同，被告应于2016年8月31日之前交房，在被告不交房且仍有人承租的情况原告可以行使不安抗辩权。原告4月份已全部付清房款后，被告也未能在2017年6月30日之前协助过户，即便原告存在违约，被告也认可了最后一笔房款支付时间的变更。违约金标准过高,被告未举证证明其损失。经审理查明：系争房屋于2014年3月25日取得房地产权证(大产证)，并于2015年4月16日登记在被告王斌名下，该房为动迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者抵押，动迁协议签订日期为2012年8月23日。2016年6月29日，被告王斌(出售方、甲方)与原告石兴龙(承购方、乙方)在案外人远哲房产事务所(丙方)的居间下签订《上海市房地产合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积为256.3平方米成交总价为350万元，合同第四条约定“甲、乙双方同意，甲方于2016年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”；合同第六条约定“甲乙双方确认，在2017年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”；合同第九条约定“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金……，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%……”。该合同补充条款(一)第4条约定：甲、乙双方本应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本交易所产生的税、费，现双方协商一致，甲乙双方的费用均由乙方承担；合同附件三约定“……3、乙方于2016年8月15日前支付甲方第三期房价款计人民币伍拾万元整；4、乙方于2017年3月31日之前支付甲方第四期房价款计人民币壹佰万元整。甲方在收到乙方第四期房款后当日内，将房屋交付乙方。在交房当日，甲方结清物业、水、电、煤气、有线电视等相关费用；5、若甲、乙双方按照本协议(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件(即付款协议)约定履行”；合同就其他事宜进行了约定。关于合同附件三的第三条，第三期房款原告实际支付人民币100万元，被告确认收到，双方均认可是笔误。原告质辩称，如果附件三第三条与主文不一致被视为笔误，同理，第四条与主文不一致，也应以主文的交房时间为准。被告质辩称，不能以一个笔误否认整个附件的规定，按照附件三第五条的约定应以附件为准。上述协议签订后，被告按约支付了前三笔房款共计250万元。2017年3月28日，远哲房产事务所出具收条一份，载明收到原告购买涉案房屋的房款100万元，该款项由远哲房产事务所代石兴龙支付给王斌，王斌于收到该款项后，远哲房产事务所需尽快协调该房屋交付及房地产产权交易过户事宜。2017年4月25日，被告向原告的户籍地址寄送了《解除合同通知书》一份，载明因原告逾期支付第四笔房款构成违约，被告从即日起解除上海市房地产买卖合同并要求原告支付相应的违约金及赔偿损失。根据邮局投递邮件清单反映，原告于2017年4月26日签收。原告则表示自己不住在户籍地，该清单上“石兴龙”的签名不是原告本人或家属签署，也不知道被告寄出邮件内容，被告也没有在2017年4月26日的录音中提及解除的事情。2017年4月26日，远哲房产事务所的中介工作人员符某电话联系被告，告知房屋可以交易了，询问租客的事情如何解决，原告的房款100万元已经准备好了，随时可以支付。被告则表示知道了，租客那边随时随地可以离开，原告可以与租客碰头，自己人在外面，现在定不下来何时来碰头。2017年4月28日，被告王斌的农业银行新桥支行的账户收取现金存款100万元。被告确认收到但表示不愿意接受，并发短信至中介提供的原告手机号码(XXXXXXXXXXX)，告知原告要求提供退款银行账号。原告质证称，没有收到短信，这个号码之前用过,现在用不用不清楚，且与原告提供的录音证据相印证，被告认可了最后一笔款项支付时间的变更。2017年5月5日，被告向远哲房产事务所提交了《解除合同通知书》一份，该所于2017年5月6日左右将其告知原告。2017年5月5日，被告还向原告XXXXXXXXXXX手机号码上发送了短信，载明双方合同已经解除，原告再付款没有意义，请原告提供账号和名字，以便被告将钱款返还。庭审中，原告申请证人符某出庭，证人系上海远哲房地产经纪事务所的工作人员，证人符某当庭陈述：原告的付款之所以迟延是因为交房的问题迟延了，二房东在涉案房屋内转租了很多人，为了确保房东把租客清走，原告于2017年3月28日将100万元款项先付到中介处，中介出具了收条；截止到原告付钱的时间，中介去涉案房屋查看，仍有租客未搬走，租客表示租房合同签到了2017年10月，租金为每月5,500元，证人打电话给被告，告诉其房屋可以交易了，请被告把租客清走，被告一直在外地出差，表示等回来再办；房款支付到70%就达到了交房条件，被告交房的前提是清空租客，当时口头约定的是2016年8月31日交房。因为被告4月份仍未来交易，为了交易继续履行，中介自愿录音。原告对于证人证言没有异议。被告质证认为，不认可证人证言，中介之前说是原告要求其录音的，与之前陈述不符。诉讼中，被告又提供录音证据一份，证明中介庭审证言不实，是原告要求其录音的，中介为了促成交易拿到中介费，与案件存在经济上的利害关系，证人证言不能采信。原告质证认为，对被告录音证据的真实性无异议，证人录音的动机不影响案件的基本事实。诉讼中，原告提供了银行流水一份，证明原告分别于2017年3月21日、2017年3月22日、2017年3月24日从其生意上的朋友张小江的中国农业银行卡上支取45万元、45万元、40万元，目的用于支付购房款。被告质证认为，从案外人张小江账户提取的钱款与本案无关联性，即便原告陈述是真实的，也无法证明是中介在被告账户存入100万元；证人出具的收据真实性存在严重问题，证人因与本案有经济上的利害关系，证人证言和证人提供的收据均不应作为定案证据。上述事实，有上海市房地产买卖合同、解除合同通知书、邮寄凭证、存款回单、短信截图、不动产登记簿、银行交易明细、动迁安置协议、证人证言及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同内容系双方的真实意思表示，当事人均应恪守。双方的争议焦点在于：1、涉案房屋的交房时间是何时？2、双方所签的房屋买卖合同是否应当解除。对于第一个争议焦点，虽然房地产买卖合同第四条与合同附件三的第4条关于交房时间的约定存在矛盾，但根据附件三第5条约定，若双方按照附件履行与正文条款不一致的，双方同意按照附件约定履行，故本案实际交房时间应为2017年3月31日之前、原告将第四期房价款100万元支付的当日。原告虽辩称应以房地产买卖合同第四条为准，即被告于2016年8月31日前腾房并交付，但此与双方约定不符，且被告在2016年8月31日前未交房原告也长期未提出异议，此与常理不符，故本院对此不予采纳。对于第二个争议焦点，被告反诉主张解约的理由是原告逾期付款符合解约条件，被告行使了合同解除权。原告则对被告的解约理由及解约函件的送达提出异议。本院认为，其一，虽然合同约定涉案房屋先付尾款后交房，原告的尾款支付的确迟延，但尾款的支付与房屋的交付系同一天进行，根据查明的事实，原、被告及证人均确认涉案房屋内有他人租赁使用且始终未能明确何时交房，中介人员符某2017年4月26日与被告的电话沟通中，也明确表示了钱款已经备好并敦促被告及时清理租客，而被告对于合同的继续履行并未表示拒绝，故本院认为原告对此享有不安履行抗辩权，被告据此径行要求原告解除合同缺乏依据。其二，原告虽然逾期付款，但其前三笔主要款项250万元均已按约支付，剩余的尾款100万元经中介沟通后能及时支付，违约程度较轻，并未对被告造成重大经济损失，双方合同履行并无障碍。故对于被告反诉请求的解除合同支付解约违约金的诉请，本院不予支持。现原告已将涉案房屋的房款全部付清，过户及交房条件也已具备，故对于原告过户及交房的诉请，本院予以支持，过户中产生的所有税费按约应全部由原告承担。对于原告主张的逾期交房的违约金，符合双方合同约定，但应从2017年4月29日即原告尾款付清而被告逾期交房之日起算，并以350万元为本金，计算至实际交付之日止；对于原告主张的违约金的标准，被告诉讼中表示违约责任过高，本院结合本案的实际情况以及当事人的违约程度，酌情调整为按照每日万分之二计算。对于原告主张的房屋租金收益，亦属违约责任的一部分，本院已对被告应当承担的违约责任酌情予以调整，故对于该租金收益，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)石兴龙与被告(反诉原告)王斌继续履行双方于2016年6月29日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、被告(反诉原告)王斌于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)石兴龙办理位于上海市松江区新桥镇九新公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户至原告(反诉被告)石兴龙名下(产权过户中产生的所有税费由石兴龙负担)；三、被告(反诉原告)王斌于本判决生效之日起十日内将上海市松江区新桥镇九新公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋交付给原告(反诉被告)石兴龙；四、被告(反诉原告)王斌于本判决生效之日起十日内按照每日万分之二的标准支付原告(反诉被告)石兴龙逾期交付房屋的违约金(以350万元为本金，自2017年4月29日起至实际交付房屋之日止)；五、驳回原告(反诉被告)石兴龙的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)王斌的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,851元，减半收取3,425.50元，反诉案件受理费5,440元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,865.50元，由原告(反诉被告)石兴龙负担525元(已付)，被告(反诉原告)王斌负担13,340.50元(已付5,440元，余款7,900.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年一月八日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。