安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0603民初1839号 原告：崔华敏，女，1955年11月2日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：赵后毛，安徽淮信律师事务所律师。 被告：安徽亚坤建设集团有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区紫云路北、金寨南路西。 法定代表人：张求武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏云聪，男，1965年2月25日出生，汉族，安徽亚坤建设集团有限公司第九分公司项目部负责人，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽亚星律师事务所律师。 被告：崔吉华，男，1962年1月10日出生，汉族，淮北矿务局相城矿退休工人，住安徽省淮北市相山区。 被告：程克文，男，1963年5月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告崔华敏与被告安徽亚坤建设集团有限公司（简称亚坤公司）、崔吉华、程克文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。崔华敏向本院申请追加程克文为被告，经审查，程克文与本案存在利害关系，本院依法追加程克文为本案被告并通知其参与本案诉讼。因本案不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告崔华敏及其委托诉讼代理人赵后毛到庭参加诉讼，被告亚坤公司的委托诉讼代理人许光耀、被告崔吉华到庭参加诉讼，被告程克文经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。审理中，因案情需要变更了审理期限。本案现已审理终结。 崔华敏向本院提出诉讼请求：1、判决解除2007年10月20日崔华敏与亚坤公司淮北分公司签署的认购协议书；2、亚坤公司、崔吉华、程克文退还崔吉华购房款288282元及利息164321元（288282*6%*9.5=164321，暂计算至2017年4月20日），以后的利息按照人民银行发布的贷款基准利率6%计算至购房款全部还清之日止，赔偿原告可以得到的房租64555元【（110/360+2）*28000=64555元，暂计算至2017年4月20日】，并支付一倍的赔偿金288282元。以上暂计805440元（740885+64555=805440元）；3、诉讼费、公告费、保全费、邮寄费等费用均由三被告承担。事实和理由：2007年初，亚坤公司淮北分公司开发淮北市供销大厦，除返还原业主淮北市供销社房产以外，其余房产向外出售。2007年10月初，亚坤公司淮北分公司向崔华敏销售该大厦B202号房产，面积15.8平米，单价每平米18810元，总价297198元，一次性付款优惠，97折扣，折后价格288282元，亚坤公司承租该房，承诺给原告总房款8%的年租金作为回报，3年总回报金额69189元在购房时一次性返还冲抵购房款。2007年10月20日，崔华敏与亚坤公司淮北分公司签署认购协议书，该认购协议书符合商品房买卖管理办法第十六条规定，实质上是一份商品房买卖合同。认购协议书约定：位于淮北市相山区淮海路**综合办公楼（淮北市供销社社有资产经营管理有限公司）1栋2层B202号出售给原告，折扣后再扣除三年返租的租金后，单价每平米13724元，总价216835元。原告在2007年10月8日交纳15000元现金作为定金，2007年10月20日交纳201835元商铺余款，至此，房款已经全部交清。以上款项交给崔吉华，崔吉华出具收据，加盖亚坤公司公章。该房出售给原告后，亚坤公司淮北分公司故意隐瞒事实，将该房产办理该分公司实际负责人程克文名下，被法院查封后被法院解除保全，程克文以1元的价格出售给他人。原告原本主张房租费，经过调查了解，原告发现房产已被处理，原告主张物权为时已晚，被告的违约导致原告的合同目的不能实现，无法取得房屋。依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。经查明，亚坤公司于2006年7月26日在淮北市工商行政管理局注册成立亚坤公司淮北分公司。2010年6月21日，亚坤公司因为淮北供销大厦项目完成，依法注销淮北分公司。依据法律规定，分公司注销后，其债务应当由设立该分公司的亚坤公司承担责任。原告认为：最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。认购协议应当认定为商品房买卖合同。原告的诉讼请求与法有据，提起诉讼，依法支持原告的诉讼请求。 亚坤公司当庭答辩称，1、原告诉称不是事实，亚坤公司未开发供销大厦，亚坤公司及原淮北分公司未向原告销售涉案房屋，未授权他人与原告签订所谓的认购协议书，更未承租涉案房屋；且原告已自认将款项交给崔吉华，被告亚坤公司从未收到原告支付的购房款。2、原告举证的认购协议书依法无效，根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定下列房地产，不得转让；（六）未依法登记领取权属证书的；亚坤公司淮北分公司无涉案房屋的产权证书，不是涉案房屋的产权人，因此，即便所谓的认购书上出卖人一栏是亚坤公司淮北分公司的真实印章，该认购书也是无效的，不具有法律效力。3、2007年10月8日、2007年10月20日二份收据上所谓的安徽亚坤建设集团有限公司淮北项目部的印章是虚假的。亚坤公司从未启用该印章，也没有亚坤公司淮北项目部。同时，也与原告提供的认购书中的淮北分公司名称不一致。4、本案不适用最高法院商品房买卖合同的司法解释。该解释的主体是房地产开发企业，亚坤公司不是涉案房屋的开发企业。5、原告对亚坤公司的起诉超过了诉讼时效。涉案房屋早已竣工交付，这是原告明知的事实，且自2008年11月已经登记在程克文名下，至原告起诉已经8年多时间，远远超过了诉讼时效。综上，本案原告起诉亚坤公司系主体不适格，其起诉亚坤公司无事实和法律依据，且远远超过了诉讼时效，请求依法驳回原告对亚坤公司的诉讼请求。 崔吉华当庭辩称，其只是程克文的员工，不应作为被告。房产名字是程克文，收房款后交付给程克文了。 程克文未进行答辩，亦未提交证据，视为放弃举证和答辩的权利。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 崔华敏为支持其诉讼请求，提交证据：1、置业计划表，拟证明：亚坤公司淮北分公司对崔华敏的置业计划应为合同的一部分。2、认购协议书及附件，拟证明：认购协议书实质为商品房买卖合同，双方建立买卖合同法律关系。3、2007年10月8日收据一张、2007年10月20日收据一张，拟证明：崔华敏按照合同约定支付全部房款。4、私营企业信息查询单、国家企业信用信息公示系统（安徽）关于安徽亚坤建设集团有限公司淮北分公司成立及注销等基本信息、亚坤公司租赁程克文的房屋租赁合同，拟证明：亚坤公司淮北分公司依法成立，合法注销。其分公司的买卖合同产生的法律后果应由被告亚坤公司承担。5、房产证，拟证明：程克文名下的房产证，现被王某所持有，证明崔华敏在购买房产时被告提供的图纸房号B202，在房产证办证时变更为266。分区都是一样的。6、淮北市社有资产公司的房产档案一套，拟证明：亚坤公司淮北分公司及亚坤公司与供销社社有资产管理公司建设供销大厦的合同过程及承建的过程及该产权办在供销社名下。7、程克文名下的房产档案一套，拟证明：该项目为亚坤公司承建，程克文为该公司项目经理。淮北市社有资产公司之所以把涉案房产过户给程克文是抵偿亚坤公司的债权即抵偿工程款，所以把房产办理在程克文名下，亚坤公司承建涉案房产，供销社所欠亚坤公司的工程款经亚坤公司同意抵偿给程克文，所以亚坤公司是本案适格主体，是本案直接被告。对本案产生的债务应当承担返还责任。8、淮北中院执行裁定书，拟证明：在该案件中本案证人王某的执行异议所下的裁定书，从该裁定书能看出程克文是亚坤公司淮北项目部负责人。可以看出房号的变动及认购协议书、置业计划表的真实性。 对崔华敏提交的证据，亚坤公司质证意见如下：对证据1，该证据没有相关人员签名和盖章，没有合法的证据来源，没有制作时间。单价和总价均与认购协议书不一致，对证据真实性、合法性、关联性均有异议。对证据2，亚坤公司及原淮北分公司从未向崔华敏销售涉案房屋，程克文不是亚坤公司工作人员，无权代表亚坤公司及原淮北分公司；上面加盖印章的真实性无法确定，我公司不予认可；亚坤公司及原淮北分公司不是涉案房屋的产权人，从未取得涉案房屋的产权证书；所谓的认购协议书并未在崔华敏和亚坤公司之间履行，该证据不具有法律效力。对证据3，亚坤公司从未启用亚坤公司淮北项目部印章，也没有设立淮北项目部，对该印章不予认可；从后面原告提供的工商注销登记印章及财务专用章，既然有财务专用章，收据就应加盖财务专用章，因此，该印章是虚假的；亚坤公司及原淮北分公司没有收到原告的购房款；收据中的崔吉华不是亚坤公司工作人员，该收据与亚坤公司无关。对证据4，真实性无异议，但达不到原告方的证明目的。对证据5，认为该证据没有合法的来源，两个证据之间不具有连续性，原告所谓的B202与测绘所附图纸266系同一房屋的证明观点不能成立。对证据6，对该组证据真实性没有异议，不能证明待证事实。对证据7，对该组证据真实性没有异议，但是对其合法性、关联性均有异议，不能证明原告的待证事实；该证据证明了涉案房屋办公楼的建设单位不是亚坤公司；三方协议内容说明了程克文是涉案工程款的债权人，所有的工程款都是建设单位直接支付给程克文的，不是支付给亚坤公司，实际工程建设与亚坤公司无关；该协议明确证明是建设单位欠程克文工程款，建设单位以房抵债并不是经亚坤公司同意进行抵债；该证据不能证明亚坤公司是本案的适格主体，原告观点不能成立。对证据8，该裁定书没有发生法律效力；亚坤公司没有参加该执行异议，失去了对涉案事实的抗辩权，在亚坤公司没有参与的情况下对亚坤公司的相关认定是不公平的；王某认购协议亦无法证明与本案的认购协议是同一个房产；该裁定书也查明是王某多次找程克文，程克文为其出具了办理产权的承诺书；裁定书认定在2015年亚坤公司拖欠房租无任何事实依据。且与裁定书自己认定的事实相矛盾；该裁定书不能作为本案的定案依据。 对崔华敏提交的证明，崔吉华对证据2、3、4、5、8均无异议，对证据1质证认为其不知情，对证据6-7认为与其无关。 经审查，上述证据1-3，能够相互印证，且与崔吉华、崔华敏陈述相符，证据4-7各方当事人对真实性均无异议，本院对证据1-7均予以认定；证据8系未生效法律文书，本院对其关联性不予认定。 根据当事人提交的证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2007年10月20日，崔华敏与亚坤公司淮北分公司签订认购协议，主要内容：崔华敏向亚坤公司淮北分公司购买坐落于淮北市相山区淮海路北、洪山路西的淮北市供销社综合楼二层B202号房屋，建筑面积15.8平方米，13724元/平方米，计216835元，2007年10月8日支付定金4万元，余款176835元于2007年10月20日前付清，房屋用途为商业。协议落款处“出卖人”栏加盖亚坤公司淮北分公司公章，“法定代表人或授权代理人”栏加盖程克文的私章，崔华敏在“买受人”栏签名。签订认购协议书时，崔华敏与亚坤公司淮北分公司口头订立租赁合同，由亚坤公司淮北分公司承租涉案商铺并转租出去，按照年回报率8%支付崔华敏租金，并从购房款中扣除前三年租金，2007年10月8日、10月20日，崔华敏分别支付程克文15000元、201835元，上述款项系折抵三年租金收益后的价款。2008年10月27日，淮北市社有资产经营管理有限公司（甲方，简称社有公司）与亚坤公司（乙方）、程克文（丙方）签订协议书，主要内容：淮北市供销社综合楼为甲方自筹资金对原旧楼进行改建的项目，乙方负责承建，乙方通过内部承包的方式将工程交由丙方具体施工；施工过程中，甲方分期支付200万元工程款后，未能按照工程进度及时支付工程款，经甲、乙、丙三方协商，之后工程款由丙方垫付，工程完工后，甲方应按甲、乙双方于2007年5月25日签订的补充协议约定，在两个月内付清丙方垫付的工程款；2007年12月底，社有公司综合楼竣工并交付使用，于2008年6月经验收合格，自2007年5月25日至工程完工期间，甲方又先后支付丙方100万元，总计支付工程款300万元；该工程的价款共计1278.86万元，甲方已支付丙方300万元，余款无力支付，甲、乙、丙三方同意按补充协议的约定，用淮北市供销社综合楼第二、三层房产抵偿欠丙方的工程款978.86万元，并办理产权过户手续。之后，社有公司协助程克文办理了产权过户登记手续。在办理房地产权登记时，崔华敏所购房屋编号变更为266号，实测建筑面积为17.16平方米。后程克文将涉案房屋出租给他人使用，2011年7月13日程克文扣除超出的房屋面积款项后支付崔华敏11412元房款，2012年1月17日、2013年7月4日分别按照总房款8%标准支付崔华敏租赁费22825元，2014年双方约定年租赁费按照总房款10%支付，2014年3月8日、9月19日程克文分别支付崔华敏14266元，合计28532元，2015年1月1日之后经崔华敏向程克文催要，程克文未再支付租金。期间崔华敏曾与程克文交涉退房事宜等。2012年6月4日，程克文将涉案房屋抵押给他人，2016年7月20日注销抵押，2016年7月28日，程克文将涉案房屋从其名下转移登记在他人名下，致纠纷发生。 另查，亚坤公司淮北分公司于2006年7月26日成立，2010年6月21日注销登记。 本院认为，本案有以下争议焦点：1、认购协议书的性质、效力及合同相对方；2、房屋租赁合同的效力及相对方；3、应否解除商品房买卖合同，如解除商品房买卖合同，租赁费用及购房价款如何返还；4、本案是否超出诉讼时效。 关于认购协议的性质，该认购协议书虽系“认购协议”，但该协议具备《商品房销售管理办法》规定的当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，并且买受人已经按约支付了房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。 关于认购协议及租赁合同的效力，淮北市不动产登记中心的卷宗材料显示，程克文作为实际施工人因承建社有公司综合楼，社有公司欠其工程款，与亚坤公司三方签订了以房抵债的协议；崔华敏在上述三方协议前已经与亚坤公司淮北分公司签订了认购协议书，程克文亦在协议书上加盖印章，认购协议是当事人的真实意思表示，且认购协议的标的亦系社有公司为清偿工程款而折抵给亚坤公司，亚坤公司又将该房屋折抵给其内部承包人程克文，亚坤公司对外签订商品房买卖合同并不违反法律规定，认购协议系有效合同。在签订认购协议书的同时，程克文与购房者口头商定房屋承租事项，亦不违反法律规定，故房屋租赁合同亦系合法有效。 关于商品房买卖合同的相对方，认购协议上买受人为崔华敏，出卖人处加盖有亚坤公司淮北分公司印章，程克文以出卖方代表人加盖私章，结合亚坤公司系涉案房屋承建方，亚坤公司与程克文又签订有内部承包协议，程克文系涉案房屋实际施工人的事实，买受人有足够理由相信亚坤公司淮北分公司为认购协议书出卖方。亚坤公司虽辩称程克文并未得到亚坤公司授权，但未提供证据证明认购协议上加盖的亚坤公司淮北分公司印章系无权使用，且即便程克文未获授权，亦构成表见代理，故亚坤公司淮北分公司系认购协议的出卖方。另，本案认购协议签订后，该房屋的所有权亦通过三方协议由社有公司通过承建方亚坤公司转移至内部承包人程克文，三方协议后程克文虽未与崔华敏重新签订认购协议，但程克文实际收取了房款，且通过亚坤公司淮北分公司取得涉案房屋所有权，其本人亦在认购协议上加盖私章，认购协议的合同相对方外观上表现为亚坤公司淮北分公司，但结合本案房屋的权属情况、房款交付情况，实质上程克文系借用亚坤公司淮北分公司的名义对外销售房屋，其本人作为接受购房款项一方，并取得涉案销售房屋的产权，其亦负有交付房屋、为买受人办理转移登记的义务。 关于租赁合同的相对方，买受人与程克文商谈整体返租和办理交付房款事项均是在同时进行，且是口头约定，虽亚坤公司淮北分公司未书面委托程克文办理承租涉案房屋事项，但根据签订认购协议书时的签章情况，崔华敏有理由相信程克文系亚坤公司淮北分公司的代表人或委托代理人，是亚坤公司淮北分公司承租其房屋。根据法律规定，程克文承租涉案房屋的行为构成表见代理，其代理行为对有效，亚坤公司淮北分公司系租赁合同的相对方。同时，程克文实际承租了房屋，应与亚坤公司共同承担租赁合同的义务。 关于是否应解除认购协议，亚坤公司淮北分公司、程克文负有转移房屋登记的义务，但程克文于2016年7月28日将涉案房屋转让给他人，造成商品房买卖合同无法继续履行，崔华敏请求解除商品房买卖合同，符合法律规定，应予支持。 关于房屋价款返还及租赁费支付，因程克文于2016年7月28日始将房屋转让给他人，致使合同不能履行,导致合同解除，程克文、亚坤公司淮北分公司应全部返还购房款，因购房款包括预先折抵的三年租赁费用，故返还的购房款应包括该三年的租赁费用，根据程克文支付租赁费的情况，总房款应为22825元÷8%=285312.5元。在2016年7月28日之前，程克文实际承租了涉案房屋，故亚坤公司淮北分公司、程克文应按照原约定年10%支付租赁费至2016年7月28日，合计19个月共计为45164.97元。因亚坤公司淮北分公司、程克文须支付租赁费至2016年7月28日，故2016年7月28日之前，崔华敏并未因解除商品房买卖合同而遭受损失，故本院对崔华敏关于赔偿损失的请求自2016年7月28日起支持，因双方未约定损失计算方式，本院酌情参照中国人民银行同期贷款利率计算。 崔华敏请求支付房款一倍的赔偿金，经查，程克文取得涉案房地产权后，并未为崔华敏办理转移登记，并于2012年将房产抵押给第三人，并于2016年注销抵押后将房款转让给第三人，崔华敏请求支付赔偿金，符合法律规定，但程克文于2008年取得涉案房屋产权后，崔华敏因与程克文交涉退房事宜等原因直至2016年7月28日程克文将涉案房屋转移登记至他人名下前，均未向程克文主张变更登记，故涉案房屋未能过户并最终被程克文抵押、转让给第三人并非仅程克文之单方过错，结合程克文的违约行为、崔华敏所遭受损失情况，本院酌情参照房款30%赔偿金（85593.75元）予以支持。 关于诉讼时效，双方在签订认购协议时并未约定办理房屋登记的时间，至2016年7月才发生致使认购协议不能履行的事由，故关于解除合同并要求返还购房款本息、赔偿房款一倍以内赔偿金的诉讼时效并未经过；双方口头约定返租房屋后，程克文一直按约定履行至2014年12月，后崔华敏一直向程克文主张租赁费，关于请求租赁费的诉讼时效亦未经过。 关于崔吉华的责任承担，因崔吉华接收房款系受程克文指派的职务行为，与崔华敏之间并未建立合同关系，故崔华敏请求崔吉华承担责任，无事实依据，本院不予支持。 因亚坤公司淮北分公司已于2010年6月21日注销登记，其权利义务由亚坤公司承继。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告崔华敏与被告安徽亚坤建设集团有限公司、程克文于2007年10月20日签订的房屋认购协议书； 二、被告安徽亚坤建设集团有限公司、程克文于本判决生效后十五日内返还原告崔华敏购房款285312.5元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年7月28日计算至款项付清之日），并赔偿原告崔华敏85593.75元； 三、被告安徽亚坤建设集团有限公司、程克文于本判决生效后十五日内支付原告崔华敏房屋租金45164.97元； 四、驳回原告崔华敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11854元，由被告安徽亚坤建设集团有限公司、程克文负担受理费6123.7元及公告费350元，由原告崔华敏负担受理费5730.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  尹书华 人民陪审员  王新桥 人民陪审员  刘 帅 二〇一八年一月十九日 书 记 员  张永芹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。