上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26400号原告：毕小琴，女，1975年12月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：翟立伟，上海市百良律师事务所律师。被告：周志珍，女，1962年11月14日，汉族，住上海市虹口区安庆东路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告毕小琴与被告周志珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理，依法适用简易程序于2018年10月11日公开开庭予以审理。原告毕小琴及其委托诉讼代理人翟立伟，被告的委托诉讼代理人陈中圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕小琴向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的动迁房买卖合同合法有效；2、判令被告于交易限制期满后配合原告办理上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号楼103室房屋的过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年7月23日，就被告向原告出售上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号楼103室房屋事宜，签订了《动迁房买卖合同》，双方在协议中约定房屋总价款为54万元，并约定了付款方式、交房日期、税费负担、违约责任等事宜。嗣后，被告于2015年8月向原告交付了房屋，原告按约定向被告支付了47万元房款，剩余7万元协议约定过户完成后支付。本案系争房屋目前已经可以办理产权证，但被告身负巨额债务，明确表示即使办理出产权证，也要交于其债权人抵押，且房屋肯定涨价。原告与被告协商时，被告债权人同时到场，并明确表示本案系争房屋将用于抵债。故原告为保护合法权益，故以讼称事由诉至法院。被告周志珍辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋买卖合同系无效，该房屋由动迁所得，被安置对象为周冰辉、周新民及周志珍三人，动迁利益归三人共同所有，现尚未分割动迁利益，故被告无权代表周冰辉、周新民签订买卖合同，属无权代理，故合同应属无效。2、原告购买房屋时明知系动迁安置所得，也知权利人为三人。因周新民为残疾，周志珍为其监护人，代周新民处分。现宣告周新民民事行为能力案件正在审理；3、本案交易条件尚未成就，无法履行买卖合同。经审理查明，2015年，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(签约甲方)、上海市虹口第一房屋征收服务所有限公司(房屋征收实施单位)、被告周志珍(签约乙方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定：乙方的房屋坐落于安庆东路XXX弄XXX号，属于上述征收决定的征收范围，房屋类型为旧里，房屋性质为公房，房屋用途为居住；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3套，王家厍路XX弄2幢XX号1903室、王家厍路XX弄2幢13号XXXX室、盐铁塘路XXX弄16幢XX号楼XXX室等。2015年1月11日，被告周志珍取得系争房屋的《配套商品房供应单》。2015年7月23日，被告周志珍(出卖人、签约甲方)与原告毕小琴(买受人、签约乙方)签订《动迁房买卖合同(房屋买卖合同)》一份，约定：2015年7月23日，甲乙双方在上海美然居置业的主持下达成动迁房买卖协议，约定甲方将其分得的位于上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室的动拆迁安置房一套出售给乙方，房屋总价为五十四万，房东到手价，该房屋房型结构1室1厅1卫，建筑面积51.62平方米，建筑类型为住宅，权属为产权房，土地使用权获得方式为动迁安置；本合同签订之后到该房屋过户给乙方之前的过渡期内，甲方不得在对该房屋进行任何权利上的处分；签订本合同当日乙方支付给甲方首付房款三十八万，待甲方办理以甲方为名的小产证后5个工作日内甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给甲方部分房款六万；在交易限制期满后30个工作日内甲乙双方共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)当日，乙方支付尾款十万元，若甲方产证办理下来后，乙方需要办理公证，需提前付清尾款十万元；因甲方提前交房给乙方予以使用，经甲、乙双方协商一致，乙方自愿每年支付房屋物业费；乙方自愿承担该房屋交易过户时国家所规定的所有相关税费和交易中心各项税费，甲方不承担任何税费(甲方办理以甲方为名的小产证的费用由甲方自行承担)；在交易限制期满后，甲乙双方应该在30个工作日内共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)，及水电煤有线电视过户手续；甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利；若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须退还乙方所付房款，并按照已付款的一倍赔偿给乙方，并且赔付房子升值部分的市场价值所相应的钱款(即本合同的成交价与当时市场评估价的差额部分)，同时退还乙方已支付的每年物业费，如乙方对甲方提前交房的房子进行装修，则按装修估值的二倍进行赔偿；若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实并导致不能按时过户给乙方，该房屋仍然按期有效过户给乙方了，但是给乙方造成了其他损失，则甲方须按每天总房价千分之一的逾期违约金赔偿给乙方；在物业或动迁办或开发商通知办理房地产权证(房屋所有权人的“小产证”)后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司通知之后一个月内未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第32日起，每日向乙方支付总房价千分之一逾期的违约金；甲方保证在过渡期内不将本人及任何亲友的户口迁入该房屋，如甲方在过渡期内将本人及任何亲戚好友或者任何其他人的户口迁入该房屋，须赔偿乙方已付定金的双倍作为违约金；在双方交接房屋后，甲方将该房屋内，水、电、煤(若有)、有线电视(若有)维修基金无偿赠送给乙方，物业管理费自房屋交接当日起由乙方承担；甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同、不过户给乙方，甲方不得追加本协议外的其他费用，甲方不得因任何理由不去办理小产证，甲方不得因任何理由不与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，甲方不得在任何情形下不履行本协议，同时保证及时办理本协议约定的所有关于该房产的相关手续；如发生上述任何一种情形，导致该房屋不能过户给乙方，甲方须按照本协议规定须退还乙方所付房款，并按照已付款的一倍赔偿给乙方，并且赔付房子升值部分的市场价值所相应的钱款，(及本合同的成交价与未来当时市场评估价的差额部分)，同时退还乙方已支付的每年物业费，如乙方对甲方提前交房的房子进行装修，则须按装修估值的二倍进行赔偿；如果延期过户，则每逾期一日，甲方按照总房价千分之一的计算逾期违约金给乙方；甲方在房地产管理部门颁发该房屋房地产权证后，须在三日内交付乙方收存，甲方将房产证交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式拖延签订《上海市房地产买卖合同》，配合共同到闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)，及水电煤有线电视过户手续；若甲方拖延时间办理上述约定的相关手续的，除因不可抗力外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日30日内向乙方每日支付总房价的千分之一的违约金；因相关的法律规则(法律、法规、规章、司法解释)或者国家和本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或者不能过户而造成的损失，双方都不承担任何的违约责任；如果地方政府的政策发生变动，交易限制期延长或缩短，则按照地方政府的政策处理，但甲乙双方应保证在相应政策下及时配合办理本协议所约定的所有事项；如果过户时关于动迁房交易管理的实施办法或实施细则已经颁布施行，政府主管部门要求补缴的相关税收由乙方承担，按照政府的实施办法(细则)的规定执行，如果地方政府的实施细则(实施办法)没有具体规定，则以地方税务部门的收费为准；因甲方所售上述房屋为动迁安置房，甲方同意乙方在不损害甲方利益的前提下可自由处分再转让上述房屋，甲方同意乙方将上述房屋的房产购买权益转让给第三方，在乙方确认要再转让上述房屋后，甲方须无条件配合乙方办理相关合同签署、产权过户、签署转让第三方协议书、解除原抵押，重新办理该房产抵押登记及该房产公证委托手续等，如乙方再转让价款超出本协议约定转让总价款，超出部分归乙方所有；甲乙双方此前签订的协议、合同中对双方权利义务关系的约定以及对同一事项的约定与本合同不一致的，以本合同为准；该房屋交易限制期满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同(包括附属法律文书和补充协议)约定不一致的，以本合同为准等。合同签订后，原告于2015年7月23日向被告支付房款38万元，被告出具收条；于2016年1月9日向被告支付房款3万元，被告出具收条；于2016年5月30日向被告支付房款3万元，被告出具收条；于2016年11月96日向被告支付房款3万元，被告出具收条。2015年8月，被告将系争房屋交付原告，原告在该房屋内居住使用至今。2017年2月6日，系争房屋登记至上海盛淼房地产开发有限公司名下。另查明，周冰辉于2018年10月诉至上海市虹口区人民法院，请求宣告周新民无民事行为能力。上述事实，由原告提交的《动迁房买卖合同》、房款收据及转账凭证、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《配套商品房供应单》、《居住证明》、《上海市不动产登记簿》，由被告提交的《诉讼服务告知书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。现本案争议焦点为双方签订的《动迁房买卖合同》是否有效，就此被告认为动迁利益归周冰辉、周新民及周志珍第三人所有，被告周志珍无权代理周冰辉、周新民出售房屋，故认为该《动迁房买卖合同》无效。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告周志珍以其个人名义出售房屋，在合同抬头出售方处明确出卖人为其一人，在合同签章处亦仅签署其一人姓名。同时《动迁房买卖合同》中明确约定：“甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利”，被告周志珍并未有代理周冰辉、周新民二人之表意，故被告的该抗辩理由，本院不予支持。虽就本案系争房屋之产权归属，周冰辉、周新民二人存在异议，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该争议并不影响买卖合同之效力。原、被告双方就房屋买卖事宜进行磋商，详细约定了房屋交易价格、付款方式、过户时间、违约责任等，该买卖合同系原被告双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，原告要求确认买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。但系争房屋为动迁安置所得，现仍处于交易限制期内，尚不具备过户条件，原告要求被告协助办理过户的诉讼请求，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告毕小琴与被告周志珍就上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号楼XXX室房屋签订的《动迁房买卖合同》有效；二、驳回原告毕小琴的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计4,600元，财产保全费3,220元，二项合计7,820元，由原告毕小琴负担3,910元，由被告周志珍负担3,910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年十月二十六日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。