江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初2778号原告：镇江国际饭店置业有限公司，住所地镇江市解放路**，统一社会信用代码913211007624399176。法定代表人：徐琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王非，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，江苏汇典律师事务所律师。被告：南京美特斯邦威服饰有限公司，住，住所地南京市秦淮区贡院街**一社会信用代码91320104660660602M。法定代表人：钱文波，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁金宗，上海市郑传本律师事务所律师。被告：镇江新东方培训中心，住所，住所地镇江市梦溪路**展销馆第**社会信用代码52321100511049519W。法定代表人：赵金鑫。委托诉讼代理人：张辽，北京大成（南京）律师事务所律师。原告镇江国际饭店置业有限公司与被告南京美特斯邦威服饰有限公司、镇江新东方培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭审理本案。原告镇江国际饭店置业有限公司（以下简称国际饭店公司）的委托诉讼代理人王非，被告南京美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美特斯公司）的委托诉讼代理人袁金宗，被告镇江新东方培训中心（以下简称新东方培训中心）的委托诉讼代理人张辽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国际饭店公司向本院提出诉讼请求：1.解除与被告美特斯公司2014年1月27日签订的房屋租赁合同；2.被告美特斯公司支付2019年12月至2020年5月的租金1785000元，以及从2020年6月起至租赁合同解除之日止按租赁合同的约定支付租金；3.被告美特斯公司支付2020年5月和2020年6月的水电费29803.44元，以及两被告将租赁房屋腾空交还原告之日止实际发生的水电费；4.被告美特斯公司支付自2019年12月1日起至实际付清租金、水电费之日止，以应付费用为基数按每日万分之三计算迟延履行金；5.被告美特斯公司支付违约金1785000元（按租赁合同约定的第六年半年租金计算）；6.被告美特斯公司缴纳的550000元保证金冲抵该公司欠原告之款项；7.被告美特斯公司支付租赁房屋外立面恢复费用302898.93元；8.被告美特斯公司恢复租赁房屋的中央空调系统或赔偿恢复所需费用；9.两被告在上述租赁合同解除后立即将房屋腾空交还原告，并支付自合同解除次日起至腾空交还房屋之日止，按租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费；10.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年1月27日，原告与被告美特斯公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于镇江市解放路218号镇江国际饭店裙楼1-3层房屋及设备出租给被告美特斯公司销售服装服饰，租赁期限自2014年3月1日起至2024年5月31日止（2014年3月1日至2014年5月31日为免租期），第一年至第五年租金每年为3500000元，第六年、第七年租金每年为3570000元，第八年至第十年租金每年为3677100元。租金每半年支付一次，先付后用，租赁期间的水电费由被告美特斯公司另行支付。合同还约定被告美特斯公司单方违约解除合同，须恢复所租房屋外立面原貌或支付恢复原貌的费用，同时支付半年租金标准的违约金。合同签订后，原告依约交付了出租房屋及设备。后被告美特斯公司又将该房屋的第3层转租给被告新东方培训中心。自2019年12月1日起，被告美特斯公司拖欠租金及水电费，经原告多次催要，被告美特斯公司仍未支付。2020年6月11日，被告美特斯公司向原告发出《关于租赁合同解除通知函》，要求解除《房屋租赁合同》，但两被告至今仍占用案涉房屋。原告认为，被告美特斯公司未按约定支付租金及水电费，并提前解除合同的行为构成违约。被告新东方培训中心作为案涉房屋第3层的次承租人，在原告与被告美特斯公司租赁合同解除后，也丧失继续使用案涉房屋的权利。合同解除后，两被告应将案涉房屋腾空交还原告，并支付占用费。被告美特斯公司辩称，同意解除合同，因疫情原告应当减免我公司两个月租金，并对欠付的租金做适当减免。欠付的水电费在与原告核对金额后支付。我公司因疫情欠付租金及水电费，不应当承担迟延履行金及违约金，原告应当返还我公司保证金。合同的解除是基于疫情不可抗力导致，原告要求我公司恢复租赁房屋外立面没有依据。原告要求我公司恢复中央空调系统或赔偿恢复所需费用没有依据。我公司已在2020年6月底将租赁房屋的第1层、第2层腾空交还原告，第3层应当由被告新东方培训中心腾空交还，我公司为腾空案涉房屋第3层已将被告新东方培训中心诉至法院，我公司已经履行了案涉房屋的腾退义务。被告新东方培训中心辩称，原告与被告美特斯公司签订的房屋租赁合同第36条约定，原告提前收回房屋应提前6个月书面通知被告美特斯公司，两被告均未收到通知。2020年6月15日，原告发函给被告美特斯公司，第4条要求被告美特斯公司先解除与我公司的租赁合同，妥善解决与我公司的租赁纠纷，否则拒绝被告美特斯公司提前解除租赁合同，现两被告并未妥善解决租赁纠纷，原告不应当解除和被告美特斯公司之间的租赁合同。我公司与被告美特斯公司的租赁系经原告同意，我公司正常支付租金，经营良好，如原告与被告美特斯公司解除租赁合同，原告与被告美特斯公司应承担我公司的损失。关于解除租赁合同后立即腾空交付案涉房屋的诉请，不符合我公司的经营情况，我公司从开始搬迁到搬迁完毕至少需要6个月的时间。我公司在使用期间可按照两被告租赁合同约定的租金标准向原告缴纳租金，但原告应开具发票。原告为支持其诉请提交了房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议、催款函、关于租赁合同解除通知函、函、律师函及邮件交寄单，被告美特斯公司围绕抗辩事由提供了关于租赁合同解除通知函及邮寄凭证、快递单及物流信息打印件，被告新东方培训中心围绕抗辩事由提供了房屋租赁合同、交房确认书、转租申请、补充协议、付款凭证及发票。本院经庭审就证据材料进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月27日，原告国际饭店公司与被告美特斯公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告美特斯公司经营服装服饰；租赁期限自2014年3月1日起至2024年5月31日止（含免租期），第一年至第五年的租金每年为3500000元，第六年、第七年租金每年为3570000元，第八年至第十年租金每年为3677100元，租金每半年支付一次，先付后用，被告美特斯公司于前一支付期期满前10日内，向原告支付下一期租金。租赁期间案涉房屋的水电费按承租区域内水电表示数及水电部门向原告收费标准计算水电费，被告美特斯公司在次月5日前给付原告。被告美特斯公司迟延支付租金和水电费的，以未付费用为基数，按每日万分之三的标准向原告支付迟延履行金。合同还约定，被告美特斯公司单方违约提前解除合同的，被告美特斯公司须恢复房屋租赁前外立面原貌或支付原告恢复原貌相应的费用，同时支付半年租金标准的违约金，原告租赁房屋内的设施设备（包含中央空调系统等）在租赁期满或合同终止时，被告美特斯公司应保证设施设备是正常使用后的自然状态。合同签订后，原告依约交付了出租房屋，被告依约向原告交付了保证金550000元。后被告美特斯公司经原告同意后将承租房屋的第3层转租给被告新东方培训中心。自2019年12月1日起，被告美特斯公司拖欠租金，2020年5月起拖欠水电费，经原告多次催要，被告美特斯公司仍未支付。2020年6月11日，被告美特斯公司向原告发出《关于租赁合同解除通知函》，要求解除《房屋租赁合同》，原告回函要求被告美特斯公司结清租金、水电费、迟延履行金、违约金、交还房屋等，双方未能就合同解除协商一致，两被告亦未将案涉房屋整体腾空交还原告。还查明，被告美特斯公司诉被告新东方培训中心房屋租赁合同纠纷，本院于2020年9月30日作出（2019）苏1102民初4870号民事判决，判决两被告之间于2017年12月1日签订的关于案涉房屋第3层的租赁合同解除，被告新东方培训中心于判决生效之日起三十日内将案涉房屋第3层返还被告美特斯公司。因被告新东方培训中心不服上述判决，向江苏省镇江市中级人民法院提起上诉，江苏省镇江市中级人民法院于2021年3月11日作出驳回上诉，维持原判的判决。审理中，因被告美特斯公司同意将案涉房屋内的中央空调保留给原告使用，原告撤回了要求被告美特斯公司恢复案涉房屋中央空调系统或赔偿恢复中央空调系统所需费用的诉请。另，因为疫情影响，原告同意免除被告美特斯公司2020年2、3月份的租金。此外，关于原告要求被告美特斯公司支付租赁房屋外立面恢复费用302898.93元的诉请，原告单方委托第三方机构确认需要恢复费用302898.93元，被告美特斯公司对此不予认可，认为应当由双方共同委托第三方机构。后经原告与被告美特斯公司协商，为避免损失扩大，双方同意以上述金额为基数，由本院酌情打折予以确定。据此，本院酌定打八折以242319元计算。本院认为，原告与被告美特斯公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约履行。本案中，被告美特斯公司在疫情之前即未按合同约定期限足额支付租金，并非因疫情影响，被告美特斯公司不履行支付租金义务构成违约。原告有权根据合同约定和法律规定行使解除权。现原告主张解除房屋租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故案涉租赁合同于被告美特斯公司收到本案起诉状副本之日即2020年9月11日解除。关于原告要求被告美特斯公司支付租金的诉请。本院认为，2019年12月至2020年5月，合同尚未解除，被告美特斯公司应按约支付租金。扣除原告同意因疫情减免的2020年2月、3月的租金，被告美特斯公司应向原告支付此期间的租金1190000元。从2020年6月起至2020年9月11日合同解除，被告美特斯公司应按租赁合同约定的标准向原告支付租金1000089元，合计应当支付租金2190089元。故对原告要求被告美特斯公司支付租金的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告美特斯公司支付2020年5月起至实际腾空交还案涉房屋时实际发生的水电费的诉请。原告与被告美特斯公司确认从2020年5月起不再缴纳案涉房屋产生的水电费，且被告美特斯公司未能将案涉房屋整体腾空交付原告，对交付之前产生的水电费应依约予以承担。审理中，原、被告确认2020年5月份水电费为13740.61元，6月份水电费为16062.83元，合计29803.44元，本院对原告主张29803.44元水电费的诉请予以支持。因之后产生的水电费具体金额尚不能确定，本案中暂不处理，原告可在法定时效内依法另行主张。关于原告要求被告美特斯公司支付自2019年12月1日起至实际付清租金、水电费之日止，以应付费用为基数按每日万分之三计算迟延履行金，以及按合同第六年租金标准支付半年租金标准的违约金的诉请。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告与被告美特斯公司在合同中约定被告迟延支付租金和水电费的，每迟延一天，以应付而未付的费用为基数，按每日万分之三的标准向原告支付迟延履行金。原告要求被告以所欠租金、水电费为基数，按每日万分之三计算迟延履行金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同还约定，被告美特斯公司违约提前解除合同的，应以半年租金为标准向原告支付违约金，被告抗辩合同约定的违约金标准过高。鉴于被告美特斯公司违约，原告的损失主要为因被告违约而解除合同后再次出租期间房屋空置的租金损失。根据合同的履行情况，结合合同解除的过错以及原告方因合同解除产生的损失，本院酌定被告美特斯公司按合同约定第六年租金标准计两个月的租金标准向原告支付违约金，即被告美特斯公司向原告支付违约金595000元。关于原告要求被告美特斯公司支付案涉房屋外立面恢复费用302898.93元的诉请。审理中，原告与被告美特斯公司为避免损失扩大，协商后认可本院以诉请金额302898.93元为基数，酌情打八折计242319元，本院予以确认。关于原告要求将被告美特斯公司缴纳给原告的550000元保证金冲抵该公司欠原告之款项的诉请。本案中，被告美特斯公司对原告负有给付义务，为减少当事人诉累，对该诉请本院予以支持。据此，与被告应给付原告的租金2190089元相抵消，被告美特斯公司还应给付原告租金1640089元。关于原告要求两被告在租赁合同解除后，腾空交还房屋并支付房屋占用费的诉请。本院认为，租赁合同解除后，被告美特斯公司负有向原告交还房屋，并支付自房屋租赁合同解除次日起至腾空交还房屋之日止的房屋占用费的义务。从合同解除次日2020年9月12日至2021年5月31日，被告美特斯公司按年租金3570000元标准向原告支付房屋占用费；2021年6月1日至被告美特斯公司实际交还房屋之日，被告美特斯公司按年租金3677100元标准向原告支付房屋占用费。考虑到本院作出的（2019）苏1102民初4870号民事判决已对被告新东方培训中心关于案涉房屋租赁的权利义务做出生效判决，故原告要求被告新东方培训中心交还房屋的诉请，本院不再理涉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江国际饭店置业有限公司与被告南京美特斯邦威服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；二、被告南京美特斯邦威服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告镇江国际饭店置业有限公司2019年12月1日至2020年9月11日期间的租金1640089元（已扣除减免的两个月租金以及冲抵550000元保证金）及迟延履行金（以1190000元为基数，按每日万分之三，从2019年12月1日计算至实际给付之日止；以1000089元为基数，按每日万分之三，从2020年6月1日计算至实际给付之日止）；三、被告南京美特斯邦威服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告镇江国际饭店置业有限公司2020年5月和6月的水电费29803.44元及迟延履行金（以13740.61元为基数，按每日万分之三，从2020年6月6日计算至实际给付之日止；以16062.83元为基数，按每日万分之三，从2020年7月6日计算至实际给付之日止）；四、被告南京美特斯邦威服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告镇江国际饭店置业有限公司违约金595000元；五、被告南京美特斯邦威服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告镇江国际饭店置业有限公司房屋外立面恢复费用242319元；六、被告南京美特斯邦威服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将镇江市解放路218号镇江国际饭店裙楼1-3层房屋腾空交还原告镇江国际饭店置业有限公司，并给付原告镇江国际饭店置业有限公司从2020年9月12日起至被告南京美特斯邦威服饰有限公司实际交还房屋之日止期间的房屋占用费（从合同解除次日2020年9月12日至2021年5月31日，按年租金3570000元标准向原告支付房屋占用费；2021年6月1日至实际交还房屋之日，按年租金3677100元标准向原告支付房屋占用费）；七、驳回原告镇江国际饭店置业有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42422元，保全费5000元，合计47422元（原告镇江国际饭店置业有限公司已预交），由被告南京美特斯邦威服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本四份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  丁晓鸣人民陪审员  王爱红人民陪审员  伍云蓉二〇二一年三月三十一日书 记 员  史方雅附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：1相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。