河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1724民初2122号原告驻马店市东方宏图房地产开发有限公司。法定代表人王运良，系该公司总经理。委托代理人潘成中，河南明信律师事务所律师。被告王元，男，汉族，1968年1月15日出生，住正阳县。被告李连东，男，汉族，1966年7月15日出生，住正阳县。二被告委托代理人黎佳，河南明信律师事务所律师。被告毛根岁，男，汉族，1963年4月1日出生，住正阳县。原告驻马店市东方宏图房地产开发有限公司（以下简称东方宏图公司）诉被告毛根岁、王元、李连东确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东方宏图公司委托代理人潘成中、被告李连东、王元及二被告委托代理人黎佳、被告毛根岁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令三被告之间于2013年3月15日签订的协议无效；2、诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告在正阳县真阳镇原看守所附近开发“壹号公馆”小区，被告王元、李连东未经原告同意且未经授权，并在原告不知情的情况下，于2013年3月15日与被告毛根岁签订协议书，该协议书损害了原告的合法权益，根据相关法律规定应为无效。被告毛根岁在庭审中口头辩称，原告起诉不属实。被告毛根岁是与被告王元、李连东签订协议，不是与原告签订的，但协议上盖有原告公司的印章，该协议有效，理由为王元系东方宏图公司正阳分公司的负责人，其有权代表东方宏图公司与被告毛根岁签订协议。被告王元在庭审中口头辩称，原告起诉内容属实。被告李连东在庭审中口头辩称，原告起诉内容属实。原告针对其诉讼请求提交如下证据：证据1：营业执照、不动产产权登记证书，证明本案所诉协议系三被告擅自处分了原告的权益，原告具有本案的诉讼主体资格。证据2：正阳县人民法院案件受理通知书、2013年3月15日三被告签订的协议书，证明原告所提供的协议书来源于原告于2017年另案诉本案被告毛根岁排除妨碍纠纷一案中，该协议书上加盖的印章与原告现适用的公章不一致。原告未授权王元、李连东加盖印章。证据3:2013年6月1日土地转让协议、河南振茂置业有限公司（以下简称振茂公司）出具的证明，证明振茂公司于2011年5月18日通过招标的形式中标驻马店市正阳县真阳镇原看守所商业小区开发建设，2013年6月1日振茂公司与原告签订土地转让协议，振茂公司将该商住小区的土地所有权转让给原告，原告并于2013年6月1日后入场并开发建设该商住小区，振茂公司在2011年5月18日至2013年6月1日期间没有与任何人签署协议，也未给任何人加盖振茂公司的公章。证据4：原告于2015年12月5日与案外人刘鹏签订的租赁合同及收据，证明2015年12月原告租刘鹏的宾馆设立售楼部。被告毛根岁对原告提供以上证据质证意见为：营业执照无异议，对原告提供的其他证据不发表质证意见。被告王元、李连东对原告提供以上证据质证意见为：无异议。被告毛根岁提供如下证据：证据1:2013年3月15日协议书一份，证明该协议约定拆除正阳县真阳镇原看守所西院墙让被告毛根岁从小区通行，水、电、燃气、下水道与被告毛根岁接通。证据2：东方宏图公司基本信息查询单，证明东方宏图公司2012年开始运营，被告王元系东方宏图公司正阳分公司的负责人。原告对被告毛根岁提供上述证据质证如下：对协议书有异议，原告是在2013年6月1日与案外人振茂公司签订土地转让协议，签订协议后对该商住小区进行开发，原告不可能在2013年3月15日协议上加盖印章，小区的公共道路及公共设施归全体业主共有，该协议擅自处分了小区业主的权益，该协议应为无效协议。原告东方宏图公司于2012年成立，对该商住小区开发建设的时间为2013年6月1日，故原告成立的时间与本案没有关联性，原告工商注册信息显示的股东为张XX、黄XX，不包括本案被告王元、李连东，也证明被告王元、李连东不是原告公司的股东，也不是开发商。被告李连东对被告毛根岁提供上述证据质证意见为不知道、不清楚。被告王元质证意见为东方宏图公司正阳分公司成立时间属实，但成立后即注销了。被告王元提供证据如下：证据1：建筑防水工程合同，证明王元与本案原告签订防水工程协议，由被告王元承建商住小区的防水工程，同时证明被告王元与原告系合同关系，不存在隶属关系。原告对被告王元提供上述证据质证意见为无异议。被告毛根岁对被告王元提供上述证据不发表质证意见。被告李连东对被告王元提供上述证据质证意见为无异议。本院通过原、被告举证、质证，能够查明如下事实：案外人振茂公司于2011年中标承建正阳县真阳镇正大路与南环城路交叉口西北土地使用权开发工程（现称为“壹号公馆”小区）。2013年6月1日案外人振茂公司与本案原告东方宏图公司签订土地转让协议，案外人振茂公司将其中标承建正阳县真阳镇原看守所国有土地使用权，以每亩211万的价格转让给本案原告东方宏图公司。土地转让协议签订后由本案原告东方宏图公司对该块国有土地进行房产开发。2017年本案原告另案以排除妨碍为由向本案被告毛根岁主张权利，在另案诉讼中，本案原告得知三被告之间于2013年3月15日签订的协议书，并当庭提供2013年3月15日被告李连东、王元与被告毛根岁签订的协议书，该协议主要内容为“1、开发商所建高层楼房与老看守所西院墙间隔11米。2、原老看守所西院墙西边的四处住户所有人员及车辆终身从小区内通行，小区居民住户，物业管理人员无权干涉。并终身不能收取任何物业费用，如收物业费用均由开发商承担。如果不让从小区内通行和小区内有一家住户入住后未立即撤掉老看守所西院墙，都由开发商赔偿老看守所西院墙西边的四处住户，每家每户人民币壹佰万元整。3、开发商同意我们住户以原老看守所西院墙，西外墙边作为我们的前墙来建筑房屋，无论建多高，开发商无权干涉，开发商所开发的小区的自来水、煤气、天然气、下水管道等所有通道都必须与老看守所西院墙西边的四处住户接通，正常入户。院墙以内费用由开发商承担，墙外由西边住户承担。协议生效后我们随时施工，开发商无权干涉。”等。该协议签订的地点为案外人刘鹏所经营的宾馆内，在场人有三被告王元、李连东、毛根岁及正阳县真阳镇原看守所西院墙周边住户，三被告签订协议时原告东方宏图公司及案外人振茂公司工作人员未在场。另查明，1、二被告王元、李连东与原告及案外人振茂公司书面及口头达成施工合同，由被告王元承建原告开发商住小区（现称为“壹号公馆”小区）防水工程，被告李连东承揽拆除正阳县真阳镇原看守所土地上的附属物。2、2017年被告王元曾系原告东方宏图公司正阳分公司负责人。上述查明事实有原告提供营业执照、三被告2013年3月15日签订的协议书、受理通知书、原告与案外人振茂公司于2013年6月1日签订的土地转让协议、房屋租赁合同收据、案外人振茂公司出具的证明，被告毛根岁提供身份证复印件、2013年3月15日签订的协议书一份、企业基本注册信息查询单、东方宏图公司基本信息单，被告王元提供身份证复印件、建筑防水工程合同书，被告李连东提供的身份证复印件及原、被告在庭审中陈述相印证，故对以上证据，本院予以采信。根据原、被告双方陈述，合议庭归纳本案争议的焦点：原告东方宏图公司要求确认被告王元、李连东与被告毛根岁于2013年3月15日签订的协议无效有无事实和法律依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本案中，案外人振茂公司于2013年6月1日将其中标承建位于正阳县××大路与××环城路交叉口西北土地（地块编号**宗地，共计20.342亩）以42921620元的价格转让给本案原告东方宏图公司，原告东方宏图公司2013年6月1日受让该土地所有权进行商住开发之前，被告王元、李连东即不是原告东方宏图公司的工作人员，也不是案外人振茂公司的工作人员，同时原告也未授权被告李连东、王元关于该块土地西院墙西边（原正阳县看守所）通行及相关事项与被告毛根岁签订协议。被告王元、李连东虽然基于与案外人振茂公司以及原告东方宏图公司之间书面或口头达成的由二人承建的防水工程以及拆除土地上建筑物的施工工程，但其二人仅是与原告东方宏图公司、案外人振茂公司之间系合同关系，且庭审中被告毛根岁也陈述2013年3月15日签订协议时原告东方宏图公司及案外人振茂公司的工作人员均不在现场，也未加盖原告东方宏图公司的印章。被告毛根岁称事后其本人及其他人员持该协议到原告东方宏图公司的售楼部找有关人员加盖原告印章，当庭未提供证据予以证明。综上，因二被告王元、李连东签订协议时事先未有原告东方宏图公司的授权，事后又未得到原告东方宏图公司的追认，二被告无权关于开发正阳县真阳镇原看守所高层楼房影响西邻阳光等相关事项与本案被告毛根岁签订协议，故原告请求确认被告王元、李连东于2013年3月15日与被告毛根岁签订的协议为无效协议事实清楚、理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认二被告王元、李连东2013年3月15日与被告毛根岁签订的协议为无效协议。案件受理费100元，由三被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 员  程国胜审 判 员  付树鹏人民陪审员  项继军二〇一八年十二月十四日书 记 员  姚依森