江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初11246号原告：南京水平方投资有限公司（统一社会信用代码91320104682514403H），住所地江苏省南京市秦淮区建康路**。法定代表人：刘成刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张茜，女，该公司法务，住北京市昌平区。被告：李庆云，男，1985年10月03日出生，汉族，无业，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。原告南京水平方投资有限公司（以下简称水平方公司）与被告李庆云房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年12月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告水平方公司的委托诉讼代理人张茜，被告李庆云的委托诉讼代理人李天平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水平方公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《水平方临时租赁合同》于2017年11月24日解除；2.判令被告支付原告所拖欠的租金65120元、物业管理费40700元、水费2251.2元、电费28649.95元、其他杂费（收银、易耗品、促销费）2920元、原装恢复费48980元、围挡费2160元、房屋占用费14296元、扣除被告电表押金4000元、水表押金500元、装修押金14800元，共计185777.15元；3.被告支付原告合同违约金267089.5元（其中合同解除违约金150109.5元、保证金116980元）。事实与理由：2017年4月28日原、被告签订《南京水平方租赁合同》一份，约定由被告承租原告开发的南京水平方商场B2-08号商铺，承租期为2017年5月15日至2020年5月31日。双方在合同中对合同的解除条件及违约责任均作出了明确的约定。被告店铺自2017年10月起开始拖欠租金、物业管理费及其他费用，原告于2017年10月25日向被告发出《关于大悦香店铺租金催缴函》，要求被告于2017年10月27日前支付拖欠原告的189902.7元，被告在接函后仍未支付任何款项。被告于2017年10月23日向原告递交了一份房租减免申请，称公司效益不佳，经营困难，申请租金下调，原告收函后，同意对租金进行部分减免，并准备就此与被告签订降租补充协议，但是被告于2017年11月6日擅自闭店。原告在和被告多次沟通、被告拒绝再开业的情况下，根据租赁合同的约定于2017年11月16日向被告发出《大悦香店铺解约通知函》，通知被告双方合同正式解除，并要求被告支付违约金等相关费用。被告于2017年11月17日收到该解约函后，于2017年12月10日晚将店铺内的全部物品搬走，但未支付任何款项。为了维护原告合法权益，原告遂诉至法院，要求判如所请。本院经审理认定事实如下：南京市秦淮区建康路3号房屋系原告所有。2017年4月28日，原告水平方公司（甲方）与被告李庆云（乙方）签订《南京水平方租赁合同》，约定，甲方将南京市建康路3号南京水平方B2-08号店铺（以下简称大悦香店铺）出租给乙方使用，租赁面积296平方米；店铺名称大悦香，租赁期限自2017年5月15日起至2020年5月31日；乙方擅自休业、停业3天（含3天）以上的，甲方有权通过向乙方所提供的地址寄送解约通知函的形式解除本合同，解约通知函送达之日，即为本合同解除之时，如果因乙方的住址不明等原因导致无法投递送达的，本合同于解约通知发出后的第7日起，本合同视为已被解除；当本合同终结时，乙方应当在合同解除或者期限届满之日将其在店铺中的所有之物全部搬出，费用自负；开店铺位内经过加工、改建的部位，予以恢复，为了返还所进行的施工活动需要由甲方来指定施工者的，所需费用由甲方算定，乙方承担；因为解约、期限届满等原因本合同终结之日，乙方须完成店铺恢复原状工作，原始状态交付甲方，如乙方逾期未完成交付，按照原合同过去一年平均月租金标准向甲方支付房屋占用费（不足一个月的按一个月计算）；乙方将保证金116980元交付甲方，乙方应于2017年5月8日前预付租金及管理费292448元；2017年5月15日至2017年7月31日期间，店铺租金总额为35993.6元，2017年8月1日至2018年5月31日期间，店铺租金按照4元/平方米/天计算；2017年7月1日至2018年5月31日管理费为2.5元/平方米/天；促销费用为1000元/月，店庆赞助费3000元/年，于正式经营的第一个月结算中一次性付清；营业开始后，因为乙方的责任使本合同终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金及物业管理费（根据过去1年的平均月租金算定），并且乙方根据本合同约定收取的保证金全额不予返还，另外应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失。上述合同签订后，被告按约缴纳租金，并向原告缴纳保证金116980元、电表押金4000元、水表押金500元、装修押金14800元。但自2017年10月起，被告拖欠租金未能按时支付，原告遂于2017年10月25日发出《关于大悦香店铺租金催缴函》，要求被告于2017年10月27日前支付拖欠租金。但此后被告仍未能支付欠缴租金，并于2017年11月6日自行关闭大悦香店铺，停止经营。2017年11月17日，原告向被告发出《大悦香店铺解约通知函》，载明自通知函送达被告之日解除双方的租赁合同，要求被告支付因解约产生的费用及实际发生的各项费用，并要求被告于2017年11月17日前将大悦香店铺内全部物品清空。被告于2017年11月24日收到上述通知函。2017年12月10日，被告将大悦香店铺内物品清空。2017年11月8日，原告水平方公司（甲方）与江苏新视野建筑装饰有限公司（乙方）签订《建筑装饰施工合同》，由乙方对大悦香店铺进行围挡，原告为此支付工程款2160元。2017年12月18日，原告水平方公司（甲方）与南京玥瑶装饰工程有限公司（乙方）签订《建筑装饰施工合同》，由乙方对大悦香店铺进行原状恢复工程，原告为此支付工程款48980元。案件审理过程中，被告对欠付租金65120元、物业管理费40700元、水费2251.2元，电费28649.95元的金额不持异议，但认为物业管理费部分在2017年11月6日闭店后不应支付。另，被告申请就违约金标准予以酌减。原告对此认为因为被告的违约行为，除了给原告带来了租金的损失，还有重新招商的损失，原告在2017年12月28日才将大悦香店铺重新招租，新商户开业时间为2018年3月16日，在2017年12月28日至2018年3月16日期间，原告只收取物业管理费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按合同全面履行自己义务。被告李庆云于2017年10月起欠缴费用，并于2017年11月6日自行关闭店铺，原告主张解除《南京水平方租赁合同》，于法有据，本院予以支持。原告于2017年11月17日向被告发出解约通知函，被告于2017年11月24日收到该函，故双方《南京水平方租赁合同》已于2017年11月24日解除。关于原告主张的欠付租金65120元、物业管理费40700元、水费2251.2元，电费28649.95元、促销费2800元、围挡费2160元、原状恢复费48980元，有合同约定、发票等为依据，本院予以确认。被告虽抗辩认为其闭店后不应支付物业管理费，但被告在闭店后仍继续占用大悦香店铺，故对其该项抗辩主张本院不予采纳。关于原告主张的房屋占有使用费14296元，因被告在合同解除后仍继续占用大悦香店铺，故应支付2017年11月25日至2017年12月10日期间的占有使用费用，原告按照合同约定的2017年平均日租金计算为14296元并无不当，本院予以确认。关于原告主张的违约金267089.5元，本院认为，根据合同约定，因被告拖欠租金等费用并擅自闭店致合同解除，被告应支付相当于3个月的租金和物管费（根据过去1年的平均月租金算定）以及相当于保证金数额的违约金，被告申请就该违约金约定标准予以酌减，本院综合考虑本案案情及原告已经将大悦香店铺另行出租等事实，酌定被告支付违约金116980元。因被告已向原告缴纳保证金116980元，故被告无需再行支付。另，被告已支付电表押金4000元、水表押金500元、装修押金14800元，原告亦同意予以扣除，同时原告撤回要求被告支付杂费120元的诉讼请求，本院对此予以确认。故扣除上述押金，被告应支付欠款金额为185657.15元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京水平方投资有限公司与被告李庆云签订的《南京水平方租赁合同》已于2017年11月24日解除。二、被告李庆云于本判决生效之日起十日内向原告南京水平方投资有限公司支付所欠款项合计185657.15元。三、被告李庆云于本判决生效之日起十日内向原告南京水平方投资有限公司支付合同解除违约金116980元（已履行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8093元，减半收取为4046.5元，由被告李庆云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一八年二月二十四日见习书记员  朱秋萍