抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0411民初1302号 原告：王江，男，1971年11月11日出生，满族，住辽宁省抚顺市新抚区。 原告：边玲玲，女，1975年11月6日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。 二原告共同委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区，系社区推荐人员。 二原告共同委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区，系社区推荐人员。 被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号，统一社会信用代码：912104005742985122。 法定代表人：杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。 原告王江、边玲玲诉被告抚顺德创置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王江、边玲玲共同委托诉讼代理人秦亚东，被告抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人周冠豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王江、边玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金6310.38元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年5月25日，原告与被告签订了《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议中关于房屋所有权登记进行了约定，按照逾期时间，原告要求被告按照合同约定赔偿逾期办理产权证所产生的违约金。违约金计算方式如下：第一阶段：2016年06月30日-2017年06月28日，365日免责；第二阶段：2017年06月29日-2018年06月28日，365天*326118*0.1/10000=1190.33元；第三阶段：2018年06月29日-2019年05月08日，合计：314天*326118*0.5/10000=5120.05元，合计：6310.38元。原告购买位于抚顺市远洋城二期Ａ区商品房，自房屋2016年06月30日房屋交付以来，原告曾多次找到被告要求被告及时协助办理产权事宜，但均未能成功。原告作为小区业主也曾委托远洋城小区业主委员会与开发商进行交涉，获得的结果仍然是开发商与政府沟通，开发商手续未齐全等原因未能符合下达产权证书的条件，时间待定。开发商负责人也曾召开业主代表会议，承诺对逾期的事实进行法定的赔偿义务。开发公司逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，导致买受人未如期取得房屋所有权证书的违约行为，买受人有权要求开发商承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此房地产开发企业的协助办证义务，应一直到买受人办理完毕房屋所有权转移登记日期止。综上所述，被告逾期办理产权证的行为已经构成严重违约，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告抚顺德创置业有限公司辩称，一、违约金计算开始时间应为2018年2月27日。《民法典》关于诉讼时效的规定为三年，根据双方商品房买卖合同第九条约定，违约金按日计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八项规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。我公司于2021年2月26日收到传票及原告起诉状，故2018年2月27日之前产生的违约金因原告怠于行使权利而超过诉讼时效。二、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月4日。办理产权证的法定和约定主体都是购房人，开发商依法只有协助义务，只需办理大产权证，即商品房初始登记。我公司在约定时间内办理完毕商品房初始登记，就已完成了合同约定的提供资料报产权登记机关备案、使房屋具备办理权属登记条件的义务。三、原告并无实际损失，其主张的违约金过高。我公司已按期交付房屋，自交房之日起，原告一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对原告享有的物权造成任何影响。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，违约金应以补偿性为主，过分高于所造成的损失的，应当予以减少。本案中，若按《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准，即使按开始时间为2018年2月27日，截止时间为2018年12月4日计算（共计281天），违约金数额高达2560元。原告无任何实际损失，其主张的违约金金额过高，且我公司涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，加之本项目政府欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月25日，二原告与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，约定二原告购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋，该房屋建筑面积为85.52平方米，总价款为326118元。被告应当在2016年6月30日前交付房屋。按照商品房买卖合同第九条及补充协议第7条约定，预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起365日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理房屋所有权证的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，如因被告的责任，未能按期提交申请，并记载于抚顺市房屋登记薄的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在365日（含）之内，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金；逾期超过365日后，被告按已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告按约定支付房款，被告按约定于2016年6月30日交付房屋。2019年5月9日，被告发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并于我司进行核对，如因个人原因导致办证延迟，一切后果由个人承担。原告现未取得该房屋的不动产权证书。原告以被告逾期办证为由来院主张权利，因原、被告双方调解意见分歧较大，故未能达成调解协议。 本院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同及补充协议约定履行各自的义务。被告未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向原告支付违约金。本案的争议主要焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。 关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。原告于2021年1月21日来院起诉，并在庭审中提交相关证明材料，但上述材料并非其本人向被告主张给付逾期办理房屋产权证违约金的权利，不足以证明本案存在诉讼时效中断情形，故原告要求被告给付2018年1月21日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。又，原告向本院起诉之日即视为其主张权利之日，而非被告所称其收到传票及原告诉状之日，故本院对被告此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非被告所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。被告于2019年5月9日在园区公告栏内张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知原告办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。 关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，原告无法对案涉房屋充分享有物权。被告以原告一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对被告此项辩称理由本院不予采信。 综上，被告应向原告支付2018年1月21日至2019年5月8日的逾期办证违约金5626元（326118元×0.01‰×160天+326118元×0.05‰×313天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告王江、边玲玲2018年1月21日至2019年5月8日的逾期办证违约金5626元； 二、驳回原告王江、边玲玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告抚顺德创置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  张凤敏 审 判 员  何佳欣 人民陪审员  郭潇然 二〇二一年三月三十日 法官助理  徐幼庭   书记  员  闫肃