安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1321民初3653号原告：禹丛丛，男。委托诉讼代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思源，安徽贾东峰律师事务所律师。被告：砀山县城关供销合作社，住所地安徽省砀山县砀城镇西北内环路。法定代表人：张桂华，该社主任。委托诉讼代理人：吴占伟，安徽安康律师事务所律师。原告禹丛丛与被告砀山县城关供销合作社（以下简称城关供销社）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案，依法组成合议庭，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告禹丛丛及其委托诉讼代理人王宜利、被告城关供销社的法定代表人张桂华及其委托诉讼代理人吴占伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹丛丛向本院提出诉讼请求：1.依法确认砀山县西北内环路38号院内的新建房屋面积341.23128平方米拆迁补偿禹丛丛享有70%的份额，改造改建房屋面积457.15平方米拆迁补偿禹丛丛享有50%的份额，后禹丛丛在诉讼期间将上述诉讼请求申请变更为判令城关供销社支付给禹丛丛拆迁补偿款1210000元；2.判令城关供销社承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月16日，禹丛丛与城关供销社签订了《房屋租赁合同》，城关供销社将位于砀城镇西北内环路38号院内的全部房屋空地租赁给禹丛丛使用（并有靠南边房屋12间、北门东侧房屋5间）。合同第五条约定：禹丛丛如需要在城关供销社院内空白地上另行建筑厂房或其他设施投资，如遇到国家征地拆迁补偿时城关供销社应占30%，禹丛丛应占有70%的补偿款。城关供销社旧房禹丛丛改造改建以后，如遇国家征地拆迁补偿时城关供销社应占50%，禹丛丛应占有50%的补偿款，装修费用不包括在内。合同生效后，禹丛丛对租赁的厂房进行了新建和改建。现砀山县政府已对租赁的房屋进行了丈量，从计算账单1、2、3以及图纸上可以表明14处房子的面积和具体位置。具体新建房屋面积：新建西小屋面积13.60128平方米、新建大门口面积12.22平方米、新建大门路边面积36.38平方米、新建大门最东头面积35.75平方米、新建大门东头7.29平方米、新建大门东面积154.92平方米、新建大门东南面积105.41平方米、违建24.26平方米。在原房屋上进行改造和修建的南屋12间，总面积为328.12平方米，大门东屋5间，总面积为130.14平方米，大门南小屋12.89平方米。以上是禹丛丛根据租赁协议的第五条规定新建的面积，并得到拆迁指挥部的认可。禹丛丛依据租赁合同中第五条的约定请求对租赁的城关供销社新建和改建房屋总面积的拆迁补偿款按约定比例进行分配。城关供销社辩称：1.禹丛丛诉状陈述内容与事实严重不符。2014年11月16日，城关供销社与禹丛丛签订了《房屋租赁合同》，合同第一条明确记载，靠南边房屋12间及北门东侧房屋5间属租赁范围，即该17间房屋在双方签订租赁合同时就已经存在。所以禹丛丛所述自己改造和修建的南12间面积328.12平方米及大门东5间130.14平方米的面积与事实严重不符，该房屋本就应该属于城关供销社所有，该涉案房屋的拆迁补偿款与禹丛丛无关。禹丛丛诉求说自己新建了西小屋、大门口等房屋面积389.83128平方米也与事实严重不符。因租赁合同已经限定了租赁范围（靠南边房屋12间、北门东侧房屋5间及空地），租赁范围以外的面积禹丛丛无权改扩建。况且该房屋在双方签订租赁合同时就已经存在，根本不存在禹丛丛新建之事。因房屋年久失修，禹丛丛未经许可私自使用，也仅在原有房屋的基础上对个别地方稍作修缮，与新建、扩建是两个不同的概念，禹丛丛明显是混淆事实。即使改扩建，因不属于租赁合同限定的范围，禹丛丛的行为也不应获得补偿。总之，以上房屋的拆迁补偿款属城关供销社所有，该款项与禹丛丛无关；2.禹丛丛存在违约行为。双方在签订租赁合同时明确约定，如禹丛丛所租赁的房屋需要维修，应向政府申请批准相关手续后方可维修。即使禹丛丛对原有房屋作了修缮，因未得到政府的有关批准而应属无效的行为，也不应获得拆迁补偿款；3.涉案房屋的拆迁补偿款应属城关供销社所有，与禹丛丛无关。双方签订租赁合同时明确约定，禹丛丛对旧房改造改建后，禹丛丛才可获得相应的补偿。但禹丛丛既未在空白地上另行建筑厂房或建筑其他新的设施，也没有对旧房改造、改建，现在涉案房屋依然保持租赁时的原状，因此该房屋的拆迁补偿款与禹丛丛无关。综上，请依法驳回禹丛丛的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：城关供销社系依法登记设立的集体所有制供销合作社。2014年11月16日，城关供销社（甲方）与禹丛丛（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要条款约定：一、甲方将位于西北内环路38号院内全部房屋、空地租赁给乙方使用，靠南边房屋12间、北门东侧房屋5间。大门东侧仓库无栋；二、租赁期限自2014年11月16日起至2029年11月16日止；三、房屋租赁金额为每年18000元，并在开始的第一年第一月前交清当年房租，方可使用，否则如有拖欠，甲方有权收回房屋和场地；四、乙方在租赁期间，所产生的一切费用均由乙方承担，租赁结束时乙方须缴清欠费；五、乙方如需要在甲方院内空白地上另行建筑厂房或其他设施投资，如遇到国家征地拆迁补偿时甲方应占30﹪、乙方应占有70﹪的补偿款。甲方旧房乙方改造改建以后，如遇国家征地拆迁补偿时，甲方应占有50﹪、乙方应占有50﹪的补偿款，装修费用不包含在内；六、甲方旧房维修，先由乙方出面并向政府申请批准相关手续乙方维修，其维修费用归乙方支付；七、租赁期间，甲乙双方不得以任何理由终止合同，甲乙双方如有违约，按投资成本费用双倍赔偿对方；十一、如遇不可抗拒因素，将终止合同，甲乙双方均无责任等内容。合同生效后，城关供销社将涉案房屋院落交付给了禹丛丛。因涉案房屋年久失修，为便于承租使用，禹丛丛申请城关供销社要求维修房屋。2015年3月20日，城关供销社书面向砀山县城管局提出申请，请求批准维修涉案房屋院落，申请内容如下：“由于我社职工宿舍及仓库破旧，院墙及大门破损老化，不能起到安全防护作用，仓库里物品经常丢失，经职工大会研究决定需翻修院墙及大门加固，请给予批准”。在城关供销社的上述申请尚未得到砀山县城管局的批准时，禹丛丛即先行开始组织施工对城关供销社房屋院落进行了维修及改造改建。城关供销社认为禹丛丛的行为违反了双方所签房屋租赁合同第六条的约定，并于2015年8月份起诉，要求单方解除合同，案经一、二审，城关供销社要求解除双方合同的诉求被依法驳回。2017年下半年，砀山县人民政府根据砀城的整体规划要求，依法对城关供销社所属砀山县西北内环路38号院内房屋进行了征收拆迁。砀山县拆迁部门依据2008年砀山县城卫星航拍图显示及实地测量后对城关供销社38号院内资产已经进行了货币补偿，补偿金额为3180000余元。双方合同中约定的禹丛丛承租房屋涉及到的靠南边房屋12间拆迁补偿款为774035元、北门东侧房屋5间拆迁补偿款为315329元、2008年航拍图未显示的违建部分拆迁补偿款为4852元。现案涉房屋及院落均已拆迁完毕。上述案件事实有《房屋租赁合同》、申请书、现场实物照片、民事判决书、砀山县公证处出具的证据保全公证书、卫星航拍图、测绘图、拆迁补偿款计算账单、本院现场勘验照片及当事人陈述等内容在卷佐证，足以认定。本院认为：禹丛丛与城关供销社签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中根据城关供销社出具的申请、诉讼过程中禹丛丛举证的照片及砀山县公证处保全证据公证书、本院现场勘验照片等相关证据综合来分析，可以证实在承租期内，因合同约定的房屋年久失修，禹丛丛从物尽所有、实现合同目的的角度对所租赁房屋进行了必要的修缮和改造改建，对该事实本院予以认定。按照涉案合同第一条的约定，禹丛丛所租赁房屋应为靠南边房屋12间、北门东侧房屋5间，该部分的拆迁补偿款按照合同第五条约定禹丛丛应占有50%即544682元（774035+315329=1089364元×50%）；根据拆迁部门核定的计算账单显示，2008年航拍图以后的违建部分应视为禹丛丛主张的新建部分，禹丛丛对该项补偿款4852元应占有70%即3396.4元。综上，禹丛丛对案涉租赁房屋的拆迁补偿款应享有548078.4元的权益；对禹丛丛诉求的不属于合同约定的承租房屋以外的修缮及改造改建拆迁补偿款，因无事实及法律依据，对其该部分诉求本院不予支持。对城关供销社的部分抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、砀山县城关供销合作社于本判决生效后十日内给付禹丛丛拆迁补偿款548078.4元；二、驳回禹丛丛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，诉讼保全费5000元，合计20690元，由禹丛丛负担11318元，由砀山县城关供销合作社负担9372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  彭 岩审 判 员  刘善宗人民陪审员  刘金山二〇一八年三月十二日书 记 员  刘馨丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。…第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。