广东省佛山市南海区人民法院执 行 裁 定 书（2015）佛南法执外异字第2号异议人（案外人）邓校波，男，住佛山市南海区。异议人（案外人）邓湛杭，男，住址同上。法定代表人邓校波，系本案异议人之一。委托代理人邓日科，系广东法品律师事务所律师。委托代理人梁健津，系广东法品律师事务所律师助理。原告陈伟贤，男，住佛山市南海区。委托代理人张伟涛，系广东引力律师事务所律师。委托代理人董展庆，系广东引力律师事务所律师。被告ＸＸ英，男，住佛山市南海区。被告吴美醒，女，住址同上。本院在审理原告陈伟贤与被告ＸＸ英、吴美醒民间借贷纠纷［案号：（2014）佛南法沥民一初字第768号］一案的过程中，根据原告提起的财产保全申请，查封了被告吴美醒名下的位于佛山市南海区大沥镇南海碧桂园翠堤水岸一街9座1003房（以下简称“1003房”）。案外人邓校波、邓湛杭提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。两异议人称，一、请求依法撤销（2014）佛南法沥民一初字第768-1号民事裁定书。二、请求裁定解除对1003房的查封。事实和理由：2014年10月29日，异议人通过佛山市南海区实富房地产中介服务部（以下简称“实富地产”）与吴美醒签署《房地产买卖合同》，约定由吴美醒以176万元的价格将1003房转让予异议人。转让前，该房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称“建设银行”）。2014年10月30日，异议人按吴美醒的要求将房产价款中的150万元支付给ＸＸ英，吴美醒继而将该房屋全部钥匙交付异议人，异议人已实际占有、使用该房屋。建设银行从ＸＸ英的账号扣划150万元借款后，涂销该房屋的抵押登记。2014年11月11日，经异议人向房管部门查询确认，该房屋无抵押、查封情况。2014年11月17日，经异议人向国土部门查询确认，该房地产无抵押、查封情况。异议人遂向吴美醒支付剩余26万的购房款，并于当天分别向国土和房管部门申请办理该房屋的过户及“两证合一”登记手续，相关房屋转让所涉的税、费均已缴付完毕，国土和房管部门亦已受理申请。国土部门初审合格，大沥镇人民政府同意发证。2014年11月19日，国土和房管部门在出证前，通知异议人该房屋暂未能发证的原因是被法院于2014年11月19日查封。事实上，异议人已付清该房产的所有价款，取得该房产的所有权，实际占有该房产，并依法申请办理过户手续。陈伟贤申请查封该房产的行为已严重侵害异议人的合法权益。为保护交易安全，维护公平正义，恳请法院裁如所请。两被告称，同意异议人的异议主张。原告称，请驳回异议人的全部请求。事实理由：一、查封时，1003房仍登记在吴美醒名下，属于吴美醒所有，因此法院依法查封被告吴美醒的房产符合法律规定。根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。法院查封之时房产仍在吴美醒名下尚未发生转让登记，因此该房产所有权仍属于吴美醒所有，异议人与吴美醒之间的转让不发生效力。法院的查封符合法律规定，应当予以维持。二、异议人与吴美醒之间的转让行为是协作逃避债务的行为，是虚假的，转让行为无效。1、吴美醒与ＸＸ英婚姻存续期间，ＸＸ英向原告借款100万元，至2014年10月底本息合计180多万元没有偿还，为了逃避所欠债务，与异议人一起以虚假的明显低于市场价格（见58同城、实富地产南海碧桂园同结构、同面积房产带车位报价为250、260多万元，不带车位220万、230多万元）转让其名下房产，是一种共同侵害作为债权人的原告的权益的行为，该转让行为无效。2、异议人向国土及房产登记部门提供的合同明显是虚假的合同，包括编号为876号的车位所标价格不但与市场价格相差巨大，就是与虚假的明显低于市场价格的所谓交易合同的价格都相差26万元，这非常明显是一份既侵犯国家利益也侵犯原告利益的虚假合同，共同作假的交易行为是违法的、无效的，已经违反了《合同法》第五十二条、五十九条，不应当得到保护。三、法院查封房产之时，异议人实际没有接收和占有房产。1、异议人、吴美醒及中介为了制造已经交付及实际占有的虚假情况，在法院查封之后制作了《房屋交付确认书》，该证据是虚假证据，不能作为已经交付的依据。1003房是吴美醒已经入住的二手房，2014年11月19日法院查封后，原告派人去看，房屋中还有吴美醒的物品，房屋没有交付给异议人，异议人一直也没有进去住，不存在交付及占有的情况。异议人提供的《房地产买卖合同》第七条约定交楼前的费用由吴美醒交清，第八条约定“乙方房产证出证后10个工作天内甲、乙、丙三方一同到相关部门办理全部转名和扣费手续”房产的转让是在异议人拿到房产证之后，因此10月30日不可能也没有交付房产，双方只是为了制造已经交付的假象而伪造了所谓《房屋交付确认书》。2014年11月17日签的《房地产买卖合同》第四条约定“房地产交接双方同意于2014年12月10日由甲方将房地产交付给乙方使用”已经非常清楚地证明了该事实。综上所述，1003房仍登记在吴美醒的名下，该房产的所有权人仍是吴美醒，且查封之时尚未交付，而异议人所提交给有关部门的材料是虚假的，交易无效。法院依据原告的申请所做的查封合法合理，应当予以维持，异议人的异议主张无效，应当予以驳回。不应当让案外人提出的异议成为被告的挡箭牌、避风港。在当前社会诚信缺失问题凸显的阶段，许多当事人想法设法千方百计地逃避债务、转移财产的现象屡见不鲜。在异议人与吴美醒以明显低价且以虚假合同进行交易的情况下，如果仅凭异议人提出的一纸前后自相矛盾的买卖合同，就不应该查封登记在被告吴美醒名下的财产，从某种程度上来说是对被告逃避债务的纵容，不仅不利于维护原告的合法权益，也将使得法院判决成为法律白条，更是对法律尊严的一种亵渎，请法院明察。异议人向本院提交如下证据：1、业主放盘委托书原件、实富地产营业执照副本原件、佛山市房地产经纪员证书（陈小芳）原件各1份，证明自2014年8月24日起，吴美醒委托实富地产出售1003房及露天车位，陈小芳为实富地产的经营者和本次房屋交易的经办人。2、《房地产买卖合同》（落款日期：2014年10月29日）原件1份，证明2014年10月29日，吴美醒、邓校波在实富地产的撮合下签订《房地产买卖合同》。3、指定收款人确认书原件1份、南海农商银行客户回单原件2份（转账至ＸＸ英账户，一张400000元，一张1100000元）、收据原件2份（吴美醒收款400000元和1100000元后出具的收据），证明2014年10月29日，邓校波支付400000元定金至吴美醒指定的银行账户；2014年10月30日，邓校波再次支付1100000元至吴美醒指定的银行账户，吴美醒分别出具收款收据。4、房屋交付确认书（2014年10月30日）原件1份，证明2014年10月30日，邓校波已取得房屋钥匙，并实际占有和控制涉讼房屋。5、《个人消费普通借款合同》原件、《个人消费普通借款抵押合同》原件、中国建设银行个人贷款结清证明原件各1份、注销抵押登记资料取件单复写件1份，证明中国建设银行于2014年10月31日从ＸＸ英账户划扣150万元，结清吴美醒、ＸＸ英150万元的借款。2014年11月10日，吴美醒、邓校波和陈小芳的配偶邝绍锋到中国建设银行佛山分行领取《房地产他项权证》、《注销申请书》、《委托书》（委托吴美醒办理房屋注销手续）、《还清证明》等相关涂销房屋抵押登记材料，当天下午，邝绍锋协助吴美醒到房管局办理房屋抵押登记涂销手续。6、佛山市（南海区）房产查询证明（查询日期2014年11月11日）原件1份，证明2014年11月11日，邓校波到房管局查询1003房的登记情况，1003房的抵押登记已涂销，房屋没有其他抵押或查封登记。7、《广东省房地产买卖合同》（2014年11月17日）原件1份，证明邓校波拟将房屋直接过户登记在其未成年儿子邓湛杭名下，继而以邓湛杭的名义签署建设厅专用版本的房地产买卖合同。8、《土地登记信息卡》（打印日期2014年11月17日，权属人：佛山市南海区碧桂园房地产开发有限公司）原件、《土地登记调查审批表》原件各1份，证明异议人在申请办理房屋过户登记时，国土所已同意将1003房过户登记予以上报，土地管理机关初审意见合格，同意上报注册登记，大沥镇人民政府同意发证，且明确发证时间。9、南海农商银行客户回单原件2份（一份260000元，一份15000元）、收据原件2份（一份260000元，一份15000元），证明2014年11月17日，邓校波通过其妻子邓锦霞的账户向陈小芳支付中介代理费15000元，向吴美醒支付260000元购房尾款，实富地产和吴美醒分别出具收款收据。10、收据原件1份（金额17600元），证明吴美醒向实富地产支付中介代理费17600元，实富地产开具收款收据。11、离婚协议书、离婚证（吴美醒）复印件各1份，证明吴美醒离婚前后，1003房均登记在吴美醒个人名下。12、购房款发票（开票日期2014年11月17日）原件1份、契税税收缴款书（2014年11月17日）原件1份、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加税收缴款书原件1份、房地产交易手续费发票（金额1463.52元）原件1份、土地增值纳税（免）税证明原件1份，证明邓校波缴纳全部购房的税费。13、办房产证材料一套：房地产权证原件1份、佛山市南海区共用宗土地房产“两证合一”登记申请书原件1份、户口本原件1份、邓校波身份证原件1份、吴美醒身份证复印件1份、邓校波的佛山市房屋登记询问笔录原件1份、吴美醒的佛山市房屋登记询问笔录原件1份、广东省房地产买卖合同原件1份（即证据7）、申明陈述书原件1份、佛山市（南海区）房产查询证明（查询日期2014年11月11日，查询权属人邓湛杭）原件1份、土地增值税（免）税证明原件1份（送房管部门联）、广东省契税纳税申报表原件1份、税收缴款书（金额46923.47）原件1份、发票原件1份（即证据12中房地产交易手续费发票，金额为1463.52元）、刷卡票据原件1份（金额80元）、土地登记信息卡（打印日期2014年11月17日，查询权属人邓湛杭）原件1份、宗地平面图原件1份、房屋平面图原件1份。14、办国土证材料一套：土地证原件1份（含宗地平面图）、佛山市南海区共用宗土地房产“两证合一”登记申请书原件1份、宗地平面图原件1份、土地登记情况原件1份、佛山市（南海区）房产查询证明（打印日期2014年11月11日）原件1份（即证据6）、土地登记调查审批表原件1份（即证据8）、土地登记信息卡原件1份（即证据8）、广东省房地产买卖合同原件1份（即证据7）、宗地平面图（共用宗）制作通知单原件1份、邓校波身份证原件1份、邓锦霞身份证原件1份、户口本原件1份、邓湛杭身份证原件1份、邓湛杭的出生医学证明原件1份、吴美醒身份证复印件复印件1份、房地产权证原件1份、宗地平面图原件1份、佛山市（南海区）房地产查询证明（打印日期2014年11月20日）原件1份。证据13-14共同证明2014年11月11日，邓校波和陈小芳到大沥房管部门查询该房屋的登记情况，《房产查询证明》显示该房屋没有抵押、查封登记。邓校波凭《房产查询证明》向大沥地税部门提出纳税申请，并填报《广东省契税纳税申报表》，等待地税部门批准。2014年11月17日，地税部门通知邓校波缴纳税费，邓校波缴清税费及房地产交易手续费等费用后，以儿子邓湛杭的名义签署并提交《“两证合一”申请书》及《房地产买卖合同》专用版本等材料。该房屋的过户登记经国土部门初审合格，大沥镇人民政府已同意发证。房管和国土部门承诺在19个工作日出证。15、行政服务中心答复单原件1份，证明因2014年11月19日南海法院在出房产证前查封1003房，房屋过户登记手续未能完成。16、陈小芳证明原件1份，证明邓校波与吴美醒之间的房屋买卖关系由中介代理促成，1003房出售、售房信息发布、看楼洽谈、购房合同居间签订、办理过户登记等事宜均由实富地产代理。17、（2014）佛南法沥民一初字第768号民事判决书复印件1份，证明2014年10月30日，邓校波支付150万元购房款，建设银行从ＸＸ英的账户划走到期贷款后，ＸＸ英即于2014年11月1日向陈伟贤出具对账单，该对账单在异议人付清全部贷款后出具的，确认全部借款及高额利息。陈伟贤于2014年11月7日向法院提起诉讼，并在2014年11月11日邓校波协助吴美醒涂销房屋抵押登记后，立即向法院提起财产保全，并2014年11月19日查封涉讼房屋。该查封行为，动作迅速、时间精准且配合紧密，显然存在侵害善意第三人邓校波权益的恶意，该行为不具有正当性。两被告无证据提交。原告向本院提交如下证据：18、（2014）佛南法沥民一初字第768-1号民事裁定书复印件1份，证明法院已经于2014年11月10日作出裁定，裁定查封或冻结被告的财产，该日期在异议人与被告吴美醒向有关部门申请转让房产备案之前。19、查封（扣押）财产清单复印件2份，证明法院查封房产的时候，该房产仍登记在吴美醒名下，权属没有发生转移，属于可以查封的财产。20、58同城网页打印件4页。21、实富地产报价图打印件1页。证据20、21证明与1003房同类型同结构的房产带车位价格在230万元至260万元之间，没有车位的价格在210万元以上，但异议人与被告交易的1003房的价格严重低于市场价，属于恶意转移财产的行为。证据4证明实富地产的人员所述与事实不符。经质证，关于异议人提交的证据，原告对证据1中营业执照及经纪员证书的真实性无异议。对业主放盘委托书有异议，该委托书由利害关系人签订的，放盘的价格明显低于市场价格几十万元，且同类型同结构的地产报价多为230万元以上，故异议人提交的委托书是虚假的，严重低于市场价格的委托书。对证据2的真实性有异议，该房产买卖（包括房产及车位）的价格严重低于同类带车位的房产交易价格，该合同约定的第7条约定交楼前的费用需要缴清，但异议人无证据证明其已经交清物业水电等费用，在房产交易期间，该房产仍抵押给建设银行，属于禁止转让的房产，故该买卖合同违反了明令禁止交易的房产的规定，也严重低于市场价，是无效的。对证据3有异议，收据与收款人确认书是为了本案事后补充的，不应认定是指向购买1003房的依据，款项的往来不能排除双方之间有其他业务存在的可能。对证据4有异议，该确认书与2014年11月17日异议人交给房管及国土部门的材料中约定的房产交付时间矛盾，不符合基本逻辑，故该证据是异议人伪造的。对证据5的真实性无异议，但与本案无关，该证据恰恰证明了在2014年11月17日之前该房产仍抵押给建设银行，属于明令禁止转让的房产，所以异议人与被告之前签订的房屋买卖合同是无效的。对证据6的真实性无异议，该证据证明了2014年11月11日该房产仍登记在被告吴美醒名下，属于吴美醒所有，不存在已经转让及交付使用的事实。对证据7的真实性有异议，该合同明显是不合法的，该合同与异议人提交的证据2存在严重矛盾，证据2中交易价格为176万元，但该合同的交易价格为156万元，所以该合同是虚假不符实际的，因该虚假交易合同办理的有关手续涉及的全部单据反映的内容都因该合同的无效归于无效。依据合同中第4条约定2014年12月10日交付可见，2014年11月17日房产仍然没有交付。该合同反映了该房产交易价格与市场价差距很大。对证据8中《土地登记信息卡》的真实性无异议，对《土地登记调查审批表》有异议，因为异议人提供的虚假合同骗取房管部门办理过户，该审批过户是不合法的，现在无法办理过户的事实恰恰证明是异议人的虚假合同之一。对证据9的真实性无异议，但其不能作为本案的证据，因为该证据不能证明该款项是因本案交易产生的。该证据中的收据是异议人为本案制作的。对证据10，该收据应该是在吴美醒手里，但该证据却是异议人当庭从一本收据中撕下出示，可见该收据是异议人为本案制作的。对证据11中的协议内容有异议，但协议中1003房登记在吴美醒名下是真实的。对证据12有异议，该证据是因为异议人提供虚假的房产交易合同而误导有关部门出具的有关发票等材料，应当撤销，不应作为本案的证据。对证据13中户口本、邓校波身份证、吴美醒身份证无异议，对广东省房地产买卖合同有异议，该合同本身就是虚假的合同，没有按交易价格如实备案。该合同与异议人提交的证据1的交易价格相差很大。对邓校波的佛山市房屋登记询问笔录、吴美醒的佛山市房屋登记询问笔录、申明陈述书、佛山市（南海区）房产查询证明（查询日期2014年11月17日，查询权属人邓湛杭）、土地增值税（免）税证明（送房管部门联）、广东省契税纳税申报表、税收缴款书（金额46923.47）、发票（即证据12中房地产交易手续费发票，金额为1463.52元）、刷卡票据（金额80元）、土地登记信息卡（打印日期2014年11月17日，查询权属人邓湛杭）、宗地平面图、房屋平面图均有异议，这些证据材料均因无效的广东省房地产买卖合同导致的交易行为、登记及核税的行为而无效。对证据14的质证意见与证据13一致。对证据15的真实性无异议，该答复因有关部门不了解异议人提供的虚假材料误导而出具。对证据16的质证意见同对证人证言的质证意见。对证据17的真实性无异议，对证明内容有异议，ＸＸ英及吴美醒于2007年向原告借款，到2014年11月的本金加利息共180多万元，原告在起诉时1003房仍登记在吴美醒名下，属于吴美醒所有，原告依法申请诉讼保全是法律赋予的权利。异议人与被告的房产交易明显低于市场价格，如果原告没有申请财产保全，就不知道异议人与被告之间以严重低于市场价格进行房产交易，以达到转移财产的目的。两被告对证据1的真实性无异议，1003房是吴美醒委托实富地产卖出的。对证据2-9的真实性无异议。对证据10的真实性无异议，该17600元是吴美醒以现金支付的。对证据11的真实性无异议。对证据12无异议，这些材料是吴美醒和异议人一起去行政服务中心办理获得的。对证据13-17无异议。关于原告提交的证据，异议人对证据18、19的真实性无异议，该房产在查封时没有完成过户，所以仍登记在吴美醒名下，在查封前异议人与被告已经签订房屋买卖合同，异议人支付全部价款，房屋已经交付至异议人实际占有，办理过户手续，相关部门已经初审同意受理过户申请并明确发证事宜，只是在发证前原告通过诉讼查封1003房，导致异议人无法获得房产证，根据相关司法解释异议人善意取得1003房应优先于原告的债权，应获得法律的保护。对证据20有异议，即使该证据从58同城打印出来，该价格只是参考价格，58同城不是房屋交易评估机构，价格不是实价，故以该价格作为实际交易价格进行评估不合理，二手房的交易价格由交易双方协商成立，很大程度上受出卖方套现交易需要影响，结合异议人的到期抵押债权2014年9月23日，异议人与被告交易时已经超出了银行交易的付款期限，被告根据实际需要对房屋进行定价没有过错，也没有违反市场交易价格。根据证据13的广东省契税纳税申报表，该表由地税部门加盖印章，地税对1003房的市场评估价是1564115元，即市场的权威机构对1003房的交易价格，异议人的交易价格没有低于此价格。对证据21不予确认，从照片看出同样面积的房屋的价格也是不一样的，原告简单的认为相应的其他房屋的价格可以左右1003房的价格不合理。实富地产仅仅是中介机构，1003房的价格由销售一方开价，不是由实富地产确定价格，所以原告提交的该证据不是客观的。两被告认为，在银行贷款即将到期的情况下，吴美醒只想尽快偿还银行的贷款，所以即使1003房的交易价格低于市场价格，吴美醒都愿意尽快卖出。当时，吴美醒就催促中介机构尽快将1003房卖出就行了，不管交易价格多低都行。庭审中，本院审查后同意证人陈小芳出庭作证。证人陈小芳称，其所证明的内容与证据16中的书面意见一致，并对异议人提交的证据的真实性及原告提交的证据21的真实性予以确认。经质证，异议人认为证人很清晰阐述了交易过程，该交易是真实的，异议人支付了房款并实际占有房屋，对未办理过户无过错。两被告对证人证言无异议。原告认为，证人是利害关系人，万一交易不成功，证人是没有钱收的，异议人提交的中介费收据还在证人的丈夫手里，不在邓校波或吴美醒手里，表明该交易是没有成功的。异议人以虚假的合同进行备案，房管是在核查交易房产买卖真实的情况进行核价定税的，并非证人所称的地税部门自己对房屋进行核价。异议人实际没有占有涉案房屋。证人作为利害关系人所做的证言涉及有利于异议人的都是虚假陈述，不应予以采纳。经审查，原告对证据1中的业主放盘委托书有异议，对其他证据无异议。因被告吴美醒与证人陈小芳对其真实性无异议，故本院对证据1的真实性予以确认。证据2，被告吴美醒及异议人邓校波对其真实性均无异议，本院对证据2的真实性予以确认。被告吴美醒对证据3无异议，且证据3中的农商银行客户回单为原件，有银行印章，与收据及指定收款人确认书能相互印证，故本院对证据3的真实性予以确认。陈小芳、吴美醒、邓校波对证据4无异议，本院对证据4的真实性予以确认。证据5、6、9、11、15、17，各方当事人对其真实性均无异议，本院对证据5、6、9、11、15、17的真实性予以确认。证据7，合同双方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据8、12均为行政部门出具，本院对证据8、12的真实性予以确认。证据10，证人陈小芳对其真实性无异议，故本院对证据10的真实性予以确认。证据13、14中为行政部门出具的单据、异议人的身份资料或家庭资料或刷卡凭证等，本院对证据13、14的真实性予以确认。证据16，实富地产是个体户，工商部门核定的经营范围是房地产中介服务，证人陈小芳是实富地产的经营者，持有《佛山市房地产经纪员证书》，无证据证明其与本案有利害关系，故本院对证据16中有书面证据辅证的证人证言均予确认。原、被告均对证据17的真实性无异议，本院对证据17的真实性予以确认。证人陈小芳对证据21的真实性无异议，故本院对原告提交的证据18-21的真实性均予确认。经审查查明，本院于2014年11月7日受理原告陈伟贤与被告ＸＸ英、吴美醒民间借贷纠纷一案［案号：（2014）佛南法沥民一初字第768号］。立案当日，原告向本院提出财产保全申请，经审查，本院作出（2014）佛南法沥民一初字第768-1号民事裁定，裁定冻结被告ＸＸ英的银行存款1005000元或查封、扣押其相应价值的财产。后原告再向本院申请增加被告吴美醒为上述财产保全的被申请人，同时要求一并冻结被告吴美醒银行账户内的存款1005000元或查封、扣押其相应价值的财产。经审查，本院作出（2014）佛南法沥民一初字第768-2号民事裁定，裁定增加冻结被告吴美醒的银行存款1005000元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院据此于2014年11月19日查封了登记在吴美醒名下的1003房（证号：6284568），于2014年11月24日查封了1003房所对应的土地使用权［土地证号：佛府南国用（2007）第07150**）。另查明，实富地产为个体工商户，工商行政部门核定的经营范围为房地产中介服务，其经营者是证人陈小芳。被告ＸＸ英、吴美醒曾为夫妻关系，两人于1989年10月24日登记结婚，于2014年9月28日登记离婚。异议人邓校波与异议人邓湛杭为父子关系，邓湛杭出生于2000年9月18日。再查明，2014年8月24日，被告吴美醒与实富地产的经营者陈小芳签订《业主放盘委托书》，委托实富地产出售1003房，该委托书中注明吴美醒出售房屋的意向价格为1850000元，1003房欠建设银行贷款1500000元。2014年10月29日，吴美醒（甲方）与异议人邓校波（乙方）、实富地产（丙方）签订《房地产买卖合同》，双方在合同中约定：甲方将1003房（建筑面积243.92平方米）及露天车位一个（编号为876号）出售给乙方，成交价格为1760000元；乙方在签订合同时支付400000元给甲方作为购房定金；在2014年10月31日前，甲方向银行提前申请还贷手续当天，乙方将首期房款1100000元给甲方，注销抵押三个工作日内，甲、乙、丙三方一起到房管所签订正式《房地产买卖合同》，办理过户手续；甲、乙、丙三方一起到大沥行政服务中心地税所申请纳税当天，乙方将100000元支付给甲方作为部分首付房款；甲、乙双方一起到大沥行政服务中心国土所、房管所窗口签订正式房地产买卖合同并进行交易当天、乙方取得房屋受理回执的同时，乙方必须将余下首期房款150000元给甲方；余下房款10000元于乙方房产证出证后10个工作日内办理完该物业的扣费转名手续的同时一次性付清给甲方；甲方代理费17600元、乙方代理费17600元，签订本合同当天甲、乙双方各付一半代理费给丙方，余下代理费待办理过户手续完毕当天一次性付清给丙方。2014年10月29日，异议人邓校波从其银行账户中转账汇入400000元至被告ＸＸ英银行账户（账号：……7625）。2014年10月30日，异议人邓校波从其银行账户中转账汇入1100000元至被告ＸＸ英银行账户（账号：……7625）。2014年10月30日，吴美醒（甲方）与异议人邓校波（乙方）、实富地产（丙方）签订《房屋交付确认书》，确认甲方已于2014年10月30日将房屋全部钥匙以及房屋交付给乙方占有、使用，房屋已为乙方所有。2014年11月4日，1003房的抵押权人建设银行出具证明予被告ＸＸ英，确认1003房的抵押贷款1500000元已于2014年10月31日结清。2014年11月17日，被告吴美醒（甲方）与异议人邓湛杭（乙方）、异议人邓校波（乙方委托代理人）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将1003房出售给乙方，价格为1560000元，双方同意于2014年12月10日由甲方将房地产交付给乙方使用。同日，异议人邓湛杭向行政部门申请办理房产及其土地使用权的过户手续。2014年11月17日，另发生以下事实：1、异议人邓校波的妻子邓锦霞从其银行账户分别转账汇入15000元至陈小芳的银行账户、转账汇入260000元至被告吴美醒的银行账户。2、异议人邓校波作为异议人邓湛杭的监护人填写《佛山市南海区共用宗土地房产“两证合一”登记申请书》。3、异议人邓湛杭缴纳1003房契税46923.47元，缴纳房地产交易手续费1463.52元。4、被告吴美醒缴纳营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加共计37609.01元。5、佛山市南海区大沥国土资源管理所审批同意将1003房附着土地使用权变更至异议人邓湛杭名下，并注销原土地证。2014年11月19日，大沥国土城建和水务局（房管）出具《行政服务中心项目答复单》，该答复单中申报事项名称为“邓校波申报镇两证合一登记—买卖房屋的产权登记（二手商品房）”，受理日期为“2014年11月17日”，承诺办结日期为“2014年12月12日”，答复日期为“2014年11月19日”，不批准原因为“法院查封”。本院认为，异议人邓校波与被告吴美醒均确认1003房的买卖交易双方当事人为邓湛杭与吴美醒。异议人邓校波是异议人邓湛杭的父亲，邓湛杭未成年，邓校波作为邓湛杭的法定代理人，其依法可以代表邓湛杭从事有益于邓湛杭的民事活动。两异议人提交的证据能形成证据链有效证明邓湛杭在本院查封1003房前，已与吴美醒签订房屋买卖合同，邓湛杭依约付清了所有房款。邓校波与吴美醒在实富地产经营者陈小芳的见证下，于2014年10月30日签订《房屋交付确认书》，邓湛杭已对1003房拥有实际控制权，故应认定邓湛杭已实际占有1003房。邓湛杭已向行政部门申请办理1003房及其土地使用权的产权变更手续，国土部门已审批同意变更土地使用权至邓湛杭名下，但在房管部门出具产权证书之前，因1003房被本院查封，故邓湛杭对未办理房屋过户登记手续不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本院应解除对1003房的查封。原告提交的58同城网页的房屋报价及实富地产的报价，只是房产交易的参考价格，不能证明吴美醒以明显低于市场价格转让房屋，原告亦无证据证明本案房屋转让为虚假转让。综上，两异议人的异议主张，理据充分，本院对其予以支持。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及第二百二十七条的规定裁定如下：中止对登记在被告吴美醒名下的位于佛山市南海区大沥镇南海碧桂园翠堤水岸一街9座1003房（证号：6284568）的执行。本裁定送达后立即生效。审判长  梁健辉审判员  郭敏谊审判员  敬志超二〇一五年二月十五日书记员  郭 俊