浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7615号 上诉人（原审被告）：杭州达舍酒店管理有限公司，住所地：杭州市上城区打铜巷31号。 法定代表人：李杨。 被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：杭州市上城区祠堂巷19号。统一社会信用代码：91330102689072812U。 法定代表人：游文程，执行董事。 委托诉讼代理人：周春，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱珣，浙江五联律师事务所律师。 原审被告：李杨，男，1982年11月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人杭州达舍酒店管理有限公司（以下简称达舍公司）因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）、原审被告李杨房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年3月19日，南宋御街公司与李杨签订《房屋租赁合同》一份，约定了南宋御街公司将位于本市进房屋（建筑面积116.92平方米，建筑面积以产权证、测绘图所确认的面积为准），出租给李杨使用，房屋租赁期限为捌年，自2012年3月18日起至2020年3月17日止，南宋御街公司给予李杨四个月免租金装修期，免租金装修期自2012年3月18日起至2012年7月17日止，免租装修期内，李杨无需支付租金，但仍需承担物业管理费及经营活动而产生的政府税费及其他费用，若李杨于免租装修期届满后未能完成装修并开业，李杨可继续装修，但须向南宋御街公司支付租金及其他实际发生的费用，第一年房屋租金单价为2元/平方米/日，房屋租金每半年支付一次，先付后用，于本合同签订后三日内支付，此后每期租金李杨需提前15日支付，第三年租金在前一年租金基础上递增5%，第六年租金在前一年租金基础上递增5%，第八年租金在前一年租金的基础上递增5%，合同结束（不论基于何种原因，包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），南宋御街公司有权要求李杨按下述方式交还租赁标的物：李杨自费将租赁标的物内的由其出资添置的可移动设备、用具等物品搬离租赁标的物，租赁标的物交还时的状况应当与李杨在最后一段正常营业时间时的状况一致，对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备，无偿归南宋御街公司所有，双方均无需补偿，李杨逾期交还租赁标的物，除应按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的2倍向南宋御街公司支付占用费，直至李杨交还租赁标的物或南宋御街公司收回租赁标的物为止，李杨未按时足额支付租金、物业管理费或其他费用，逾期时间超过30日的，南宋御街公司有权解除合同，无条件收回房屋，李杨逾期支付房屋租金的，由李杨按当年租金总额千分之一的标准向南宋御街公司支付违约金，直至付清为止，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，其中李杨的地址为杭州市下城区施家花园4幢3单元101室等事项。同日，南宋御街公司与李杨签订物业移交单，确认交付日期为2012年3月19日。后，南宋御街公司与达舍公司、李杨签订《关于变更合同主体的补充协议》一份，约定了自本协议签订之日起，上述《房屋租赁合同》的承租人变更为达舍公司，李杨在该《房屋租赁合同》项下的全部权利义务均转给达舍公司享有和承担，李杨不再作为上述《房屋租赁合同》的承租人，其身份转为达舍公司的担保人，对达舍公司在《房屋租赁合同》项下的义务承担连带保证责任，除上述变更事项外，该《房屋租赁合同》的其他条款不做变更等事项。南宋御街公司与达舍公司签订《补充协议》一份，约定了南宋御街公司同意将免租期延长至2013年6月底止，自2013年7月1日起按《房屋租赁合同》约定正常缴租，支付方式、租金递增按照原房屋租赁合同，具体详见附件《房屋租金支付清单》等事项。房屋租金支付清单约定第一年（自2012年3月18日至2013年3月17日止）为装修免租期，第二年（自2013年3月18日至2014年3月17日止），租金为2元/㎡/天，实际计租日从2013年7月1日起，共260天，年租金为60798.4元，第三年（自2014年3月18日至2015年3月17日止），在第二年租金基础上递增5%，租金为2.1元/㎡/天，年租金为89619.18元，分别于2014年3月2日和2014年9月2日之前支付，第四年（自2015年3月18日止2016年3月17日止），租金为2.1元/㎡/天，年租金为89619.18元，分别于2015年3月2日和2015年9月2日之前支付，第五年（自2016年3月18日至2017年3月17日止），租金为2.1元/㎡/天，年租金为89619.18元，分别于2016年3月2日和2016年9月2日之前支付，第六年（自2017年3月18日至2018年3月17日止），租金为2.21元/㎡/天，年租金为94313.52元，分别于2017年3月2日和2017年9月2日之前支付，第七年（自2018年3月18日至2019年3月17日止），租金为2.21元/㎡/天，年租金为94313.52元，分别于2018年3月2日和2018年9月2日之前支付，第八年（自2019年3月18日至2020年3月17日止），租金为2.21元/㎡/天，年租金为94313.52，分别于2019年3月2日和2019年9月2日之前支付。2015年3月4日，南宋御街公司向达舍公司催讨2014年1月1日至2015年3月17日的租金，2015年12月17日，南宋御街公司向达舍公司催讨2013年7月1日至2016年3月17日的租金，2016年3月10日，南宋御街公司向达舍公司催讨2014年1月1日至2016年3月17日的租金，2016年5月16日，南宋御街公司向达舍公司催讨2014年1月1日至2016年9月17日的租金，2016年8月12日，南宋御街公司向达舍公司催讨2014年1月1日至2016年9月17日的租金。2012年5月8日，南宋御街公司收到租金14264.24元。另，根据施工竣工图中施工说明载明，案涉房屋总建筑面积为116.92平方米。 南宋御街公司起诉至原审法院，请求：1、判令解除南宋御街公司与达舍公司、李杨于2012年3月19日签订的《房屋租赁合同》及《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》；2、判令达舍公司立即腾退坐落于杭州市上城区进房屋，并将上述房屋归还南宋御街公司，上述房屋内的装修等归南宋御街公司所有；3、判令达舍公司立即向南宋御街公司支付租金335029.58元（暂计算至2017年6月1日），自2017年6月2日起按258.39元/天的标准支付租金至《房屋租赁合同》解除之日止，并自《房屋租赁合同》解除次日起按516.78元/天的标准支付占有使用费至被告实际腾退之日止；4、判令达舍公司立即支付南宋御街公司违约金55460.78元（自2013年9月2日起暂计至2017年6月1日止，次日起至付清之日止的违约金以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算）；5、判令李杨对上述第3、4项付款义务承担连带责任；6、判令达舍公司、李杨承担本案诉讼费用。 原审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，南宋御街公司与达舍公司、李杨签订的《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，南宋御街公司与达舍公司、李杨均应按照上述合同、协议的约定履行合同义务，现达舍公司拖欠房租累计已达30天以上，符合合同约定的解除条件，故南宋御街公司要求判令解除《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》，于法有据，原审法院予以支持。案涉房屋租赁合同解除后，达舍公司应当腾退案涉房屋并将房屋交还南宋御街公司，并根据合同约定，案涉房屋内不可移动的装修装潢及其他设施设备归南宋御街公司所有。关于南宋御街公司要求达舍公司的支付租金的诉讼请求，原审法院认为，2013年3月2日之前应当能支付2013年3月18日至2013年9月17日的租金，2013年9月2日之前应当支付2013年9月18日至2014年3月17日的租金，2014年3月2日之前应当支付2014年3月18日至2014年9月17日的租金，根据一年的诉讼时效规定，南宋御街公司就该部分未付租金应当在2015年3月2日前向达舍公司主张，根据南宋御街公司的催讨记录，南宋御街公司于2015年3月4日向达舍公司主张权利，已经超过诉讼时效，故达舍公司关于该部分未付租金的诉讼时效抗辩，原审法院予以采信。2014年9月18日之后的租金，南宋御街公司均在诉讼时效期间内向达舍公司催讨，故达舍公司应当按照合同约定支付租金。达舍公司抗辩称南宋御街公司未向公司进行催讨，原审法院认为，南宋御街公司向李杨邮寄催缴通知单，李杨系达舍公司的法定代表人，故可以认定南宋御街公司向达舍公司履行了催讨义务。经计算，截止2017年6月1日，达舍公司需向南宋御街公司支付租金243317.53元，之后的租金按照每天258.39元的标准支付至房屋租赁合同解除之日止。合同解除后，达舍公司若未腾退案涉房屋，应当自房屋租赁合同解除次日起向南宋御街公司支付房屋占有使用费，但南宋御街公司主张按日租金二倍计算房屋占有使用费的标准明显偏高，原审法院酌情调整为按日租金的1.3倍计算房屋占有使用费，即按照每日335.91元的标准计算房屋占有使用费，直至达舍公司实际腾退之日止。达舍公司至今没有向南宋御街公司支付租金，已构成严重违约，南宋御街公司要求达舍公司支付违约金，于法有据，原审法院予以支持，关于违约金的计算标准，南宋御街公司自愿将违约金的标准调整为按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，原审法院依法予以确认，经计算2014年9月3日至2017年6月1日的违约金为28020.14元，之后的违约金按未付租金为标准，按照银行同期基准利率的1.3倍计算至租金实际付清之日止。李杨对达舍公司的债务提供了连带保证责任，故南宋御街公司要求李杨对达舍公司应付的租金、房屋占有使用费、违约金承担连带清偿责任，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院于2018年6月18日判决：一、杭州南宋御街商业管理有限公司与李杨、杭州达舍酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》于判决生效之日起解除；二、杭州达舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司租金243317.53元（暂计算至2017年6月1日），之后的租金按照每日258.39元的标准支付至房屋租赁合同解除之日止；三、杭州达舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司房屋违约金28020.14元（暂计算至2017年6月1日），之后的违约金按未付租金为基数，按照银行同期基准利率1.3倍的标准计算至租金实际付清之日止；四、杭州达舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起30日内将位于杭州市上城区进房屋腾空，交还杭州南宋御街商业管理有限公司，房屋内不可移动的装修装潢及其他设施设备归杭州南宋御街商业管理有限公司所有；五、杭州达舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司房屋占有使用费（按每日335.91元的标准，自房屋租赁合同解除之次日起计算至房屋实际腾退之日止）；六、李杨对杭州达舍酒店管理有限公司上述第二、三、五项应付之款承担连带清偿责任，李杨承担连带清偿责任后，有权向杭州达舍酒店管理有限公司追偿；七、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7157元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担1787元，杭州达舍酒店管理有限公司、李杨负担5370元。 宣判后，达舍公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律不当。一、诉讼主体；南宋御街公司出示的证据：“委托书”上没有落款时间，不能证明在达舍公司和南宋御街公司签订合同之时已经具有合法出租的权利。从南宋御街公司提供的证据一：部分“（2000)年浙规用证0100438号建设用地规划许可证”（南宋御街公司仅以第一页作为证据)可以看出，此证据关于杭州市清河坊历史街区管理委员会用地位置为上城河坊街大井巷，而不是案涉打铜巷，证据二“杭州市人民政府关于区保护规划的批复”虽然提及保护要求中有打铜巷，但保护和作为商业经营并不对等，如果房产要作为商业经营，南宋御街公司应相应获得打铜巷的作为商业用地的四证，即《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》以及涉案房屋的《房产证》。可南宋御街公司至今未取得房产证，推论也没有其他四证。如果打铜巷包含在（2000)年浙规用证0100438号建设用地规划许可证中的话，应由南宋御街公司举证证明，至少南宋御街公司应提供（2000)年浙规用证0100438号建设用地规划许可证的附图及附件指出案涉房屋在附图中的某处，由达舍公司确认，更何况“杭州市人民政府关于区保护规划的批复”四明确载明“本规划经批准并加盖杭州市规划设计成果检验章后生效”，但是至今没见到杭州市规划设计成果检验章；故南宋御街公司没有诉讼主体资格，至少在本案一审中没有证明其主体资格。二、土地性质；涉案房屋土地性质不明确，根据南宋御街公司提交的证据一“授权委托书”案涉房屋系产权调换或货币补偿而来，应该不是商铺。综合其他案件，按照规划案涉房屋土地系市政公用设施用地，依法不能作为商业使用，故达舍公司与南宋御街公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，按照法律规定，无效合同自始无效。三、即使南宋御街公司能证明其主体适格，合同有效的情况下，仍存在以下重大问题：第一、案涉房屋面积不确定，根据《房屋租赁合同》第1.1租赁房屋位于：中山中路60号二进，建筑面积：116．92平方米（建筑面积以产权证、测绘图所确定的面积为准，详见附件平面图)，但南宋御街公司并没有提供产权证、测绘图，合同也没有附件平面图；且面积存在较大争议（达舍公司自测结果为85方)。达舍公司一直要求南宋御街公司核实面积，可南宋御街公司一直怠于核实，达舍公司在一审中还是无法确定案涉房屋面积。而南宋御街公司以修缮报告竣工图中施工说明记载的面积作为证据来代替合同约定的产权证、测绘图。对此达舍公司不认可该施工竣工图中施工说明记载的面积，南宋御街公司应按照合同约定提供房产证、官方测绘部门测绘图确定面积；而南宋御街公司将案涉房屋出租于达舍公司，对案涉房屋的面积确定系南宋御街公司的首要责任，南宋御街公司将面积不确定的房屋交给达舍公司使用才导致租金无法计算，导致达舍公司无法及时缴纳租金；达舍公司并不是不缴纳租金，而是房屋面积不确定导致达舍公司无法缴纳租金，所以，达舍公司并未违约，《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》不应解除而应继续履行。第二、在案涉房屋面积不确定的情况下达舍公司不构成违约，案涉房屋的租金应按实际面积计算，但南宋御街公司均是按照合同面积主张租金，故达舍公司不应承担违约责任支付违约金。一审法院基本事实的认定不清，南宋御街公司举证不能。四、诉讼时效；一审法院在认定南宋御街公司提交的证据5《催缴通知单》、邮寄凭证均为有效的情况下作出认定。然而，除了2015年3月4日的催缴通知单是由原审被告李杨签收外，其他催缴通知单均为邮寄；且南宋御街公司提交EMS催缴通知证据无法证明三性。即便EMS催缴单为真实存在，也不能证明南宋御街公司的催缴行为合法有效。首先，根据合同中对通知与送达的约定（合同第十三条)，通知和送达必须由当事双方发出，而实际没有一封EMS是由南宋御街公司发出的（1、2015年12月17日第二份催缴通知单寄件人并非南宋御街公司，而是杭州清河坊资产管理有限公司，虽然签收，但签收之人应为戴某某，达舍公司根本不认识，故未收到过该催缴通知单；2、2016年3月10日第三份催缴通知单寄件人也是杭州清河坊资产管理有限公司，且催缴通知单显示被通知人为“李杨打铜巷31号”，系退件；3、2016年5月16日第四份催缴通知单寄件人也是杭州清河坊资产管理有限公司，签收为“他人收保安”；4、2016年8月12日第五份催收通知单、2016年9月7日第六份催收通知单寄件人也均为杭州清河坊资产管理有限公司，都为退件)。故达舍公司未收到过邮寄的催缴通知单。杭州清河坊资产管理有限公司系案外非权利人，故向达舍公司邮寄信件的行为不能等同于南宋御街公司的行为，其多次邮寄催缴均是无效的，亦不产生租金诉讼时效的中断。其次，此组EMS催缴证据完全不能证明信封内外的关联性，特别是EMS信封内内容（所谓的催缴单)的真实性，而催缴单是否存在更是值得怀疑。综上所述，达舍公司与南宋御街公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同；若合同有效，也不能因为南宋御街公司没有提供案涉房屋的面积导致达舍公司无法缴纳租金而合同解除，《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》在有效的情况下应继续履行，达舍公司更不应当承担违约责任支付违约金。而且，南宋御街公司没有及时催讨租金超过诉讼时效。请求：一、二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。二、本案全部诉讼费用由南宋御街公司承担。改判内容为：1、因诉讼时效问题达舍公司应支付2016年9月18日以后的租金，按照面积85平方米暂计算至起诉之日为35034元（85*2.21*365/2+85*2.21*4=35034），后续日租金按合同约定单价乘以85平方米和天数计算至合同结束；2、改判合同继续履行；3、改判无需交纳违约金。 被上诉人南宋御街公司在二审中答辩称：一、南宋御街公司具有本案诉讼主体资格，达舍公司上诉理由不成立。1、根据一审查明的事实，案涉房屋租赁事宜系由南宋御街公司与达舍公司、李杨达成合意、签署合同，并履行交付房屋等出租人义务。南宋御街公司系案涉房屋租赁合同的出租人，具有本案诉讼主体资格。2、案涉房屋系坐落于区的范围之内，属清河坊历史街区改造三期项目，该项目经已取得相关的规划等许可，南宋御街公司经案涉房屋权利人授权对案涉房屋有权对外出租。故此，南宋御街公司具有对外出租案涉房屋的权利，并与达舍公司、李杨达成租赁合意、签署合同、履行出租人义务，系案涉房屋租赁合同的出租人，均应由本案诉讼主体资格。二、案涉《房屋租赁合同》合法有效，达舍公司关于案涉合同无效的上诉理由不成立。1、案涉房屋系坐落于区的范围之内，根据杭州市人民政府关于该历史街区保护规划的批复，该街区的规划定位系集旅游、商业、文化、娱乐休闲、博物馆设施等功能为一体的历史街区。相关政府部门已经批准，案涉土地使用权可用于商业等用途。故此，达舍公司认为案涉房屋不能作为商业使用不符合本案事实。2、根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，土地性质并非判定租赁合同有效与否的要件。由于案涉合同不存在法律规定的无效情形，合法有效。案涉房屋经相关部门批准可用于商业用途，达舍公司关于案涉合同无效的主张没有事实与法律依据。三、房屋面积及租金支付金额、支付时间等均已明确，案涉合同因达舍公司违约而解除，达舍公司关于案涉房屋面积不明确、未违约的上诉理由不能成立。根据一审查明的事实，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》已多次明确以建筑面积116.92平方米作为计租面积，以及各期租金的支付金额及支付时间；且案涉房屋的竣工图中施工说明载明案涉房屋总建筑面积为116.92平方米，与合同约定计租面积一致。故此，案涉房屋建筑面积已经明确，达舍公司明确知晓案涉房屋计租面积，以及租金支付时间及金额，达舍公司以面积不确定导致无法缴纳租金的上述理由不能成立。另，达舍公司如果对案涉房屋建筑面积有异议，应就其面积异议承担相应的举证责任。但达舍公司在一审过程中，经一审法院多次释明，未提供任何证据予以证明，也明确表示不就案涉房屋面积申请鉴定。达舍公司关于本案面积异议事宜没有任何事实依据。故此，案涉房屋租赁合同已就房屋面积及租金支付金额、支付时间予以明确，南宋御街公司基于达舍公司逾期支付租金，有权根据合同约定解除案涉房屋租赁合同并要求达舍公司承担违约责任，达舍公司关于案涉房屋面积不明确、未违约的上述理由不能成立。四、南宋御街公司对于一审判决未全部支持其诉请虽有异议，但考虑到尊重司法裁判、尽快解决本案纠纷，未提出上诉。根据一审查明的事实，由于达舍公司未能按约支付租金，南宋御街公司已多次向达舍公司及其法定代表人李杨催讨案涉租金，并向其合同指定的收件地址寄送催告函，即南宋御街公司已积极履行催讨义务。达舍公司关于本案诉请的诉讼时效期间已届满的主张不成立。综上所述，请求依法驳回达舍公司的上诉，维护南宋御街公司的合法权益。 原审被告李扬的意见同上诉人达舍公司。 二审中，上诉人达舍公司提交建设用地规划许可证全本7页，证明此土地用地性质为市政公用设施用地，不能用作商业开发。针对达舍公司提交的证据，南宋御街公司认为，该证据超出了二审的举证期限，不属于新证据；对真实性没有异议，该证据可以证明案涉房屋系经规划许可，根据该规划许可的相关的四至范围，该规划包含诉争的房屋，另根据南宋御街公司一审所提供的证据一项下的杭州市人民政府关于清河坊至大井巷历史街区保护规划的批复，案涉房屋所涉的土地经规划及相关行政部门许可，可以用于商业用途，达舍公司举证的事实与证明目的之间不具有关联性，反而能够证明案涉房屋经规划许可、案涉合同合法有效。原审被告李杨的意见同上诉人达舍公司。本院认为，达舍公司提交的建设用地规划许可证第一页已在一审中进行过质证，对该建设用地规划许可证的真实性南宋御街公司无异议，本院对该证据真实性予以确认，但仅依据该证据无法证明案涉地块不能用于商业开发，南宋御街公司异议成立，对该证据关联性本院不予认可。 被上诉人南宋御街公司及原审被告李杨均未向本院提交新的证据。 本院另查明，达舍公司成立于2013年12月11日，达舍公司成立后，南宋御街公司与李杨、达舍公司于2013年12月签订《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明：原审判决除对南宋御街公司向达舍公司催讨相应租金的事实认定有误外，其余认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”关于南宋御街公司的主体问题，南宋御街公司提交《建设用地规划许可证》、《杭州市人民政府关于区保护规划的批复》、授权委托书，共同证明其有权出租案涉房屋。本院认为，该建设用地规划许可证明确用地单位为杭州市清河坊历史街区管委会；授权委托书由杭州市清河坊历史街区管委会盖章，明确房屋确权手续正在申报办理中，授权南宋御街公司对案涉房屋进行招收租。南宋御街公司已提交证据证明其有出租权限。李杨于2012年3月19日与南宋御街公司签订《房屋租赁合同》，后达舍公司、李杨与南宋御街公司签订《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》等，李杨、达舍公司作为承租人亦应当审核出租人的出租权限，现达舍公司主张南宋御街公司不具有合法出租的权利依据不足，本院不予确认。关于案涉土地性质，达舍公司主张，案涉土地性质系市政公用设施用地，不能作为商业使用，故租赁合同无效。本院认为，达舍公司就自己的主张未能提供充分有效证据证明，本院对于达舍公司诉称的南宋御街公司的诉讼主体资格以及案涉房屋租赁合同的效力主张不予采信。案涉《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效。本案二审过程中，各方均认可，南宋御街公司与达舍公司、李杨签订《关于变更合同主体的补充协议》后，《房屋租赁合同》的承租人变更为达舍公司，李杨在该《房屋租赁合同》项下的全部权利义务概括转让给达舍公司，李杨身份转为达舍公司的担保人，对达舍公司在《房屋租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。据此，因履行《房屋租赁合同》项下的权利义务均应由达舍公司承担，李杨承担连带责任。 关于案涉房屋面积，南宋御街公司与李杨签订的《房屋租赁合同》中明确案涉房屋建筑面积116.92平方米，建筑面积以产权证、测绘图所确认的面积为准。南宋御街公司、李杨、达舍公司三方签订的补充协议第1条再次明确，双方约定建筑面积116.92平方米。根据南宋御街公司提交的施工竣工图中施工说明载明，案涉房屋总建筑面积为116.92平方米。李杨、达舍公司在签订多份合同时均未对案涉房屋面积提出异议，李杨亦认可其已缴纳的房租系按照116.92平方米计算金额，并在一审中明确就案涉房屋面积不申请鉴定。本院认为，现达舍公司主张案涉房屋面积不足，但未能提供充分有效证据证明，本院不予确认。 关于本案的诉讼时效问题。根据《补充协议》后附的房屋租金支付清单，达舍公司应分期支付南宋御街公司案涉房屋自2013年7月1日起的租金，其中自2013年7月1日起共计260天的第二年租金60798.4元未约定给付期限，自2014年3月18日起的租金分别为每半年支付一次。对于原审判决认定的南宋御街公司已收到案涉房屋租金14264.24元的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认；但各方当事人均未提交付款凭证以证实上述付款系哪期租金，本院根据双方关于债务清偿顺序的约定确定上述付款系支付自2013年7月1日起共计260天的第二年租金60798.4元的一部分。上述合同所约定的租金债务系分期履行的合同之债，各期债务为独立债务，应根据相关给付约定分别计算其诉讼时效期间。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该《总则》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”该《总则》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”经查，达舍公司应付的自2013年7月1日起共计260天的第二年租金的剩余部分以及应于2014年9月2日前支付的第三年租金、于2015年9月2日前支付的第四年租金至南宋御街公司提起本案诉讼之日——2017年5月22日已超过民法通则规定的一年诉讼时效期间。除李杨认可签收的2015年3月4日催缴单外，南宋御街公司在原审诉讼中提交的催款通知书载明出具人为南宋御街公司，而南宋御街公司提交的相应邮寄凭证则载明寄送人为案外人杭州清河坊资产管理有限公司，南宋御街公司未举证证明由案外人寄送的相应邮件即为其或者案外人管委会出具的催款通知书，达舍公司、李杨也不予认可，南宋御街公司依法应承担举证不能的不利后果，原审判决对南宋御街公司提交的上述证据予以认定并以此确认南宋御街公司诉请给付相应租金之诉讼时效据此中断而重新起算系错误。李杨认可的催缴单虽构成诉讼时效中断，但至本案提起诉讼之日亦已过诉讼时效。自2016年3月18日起至2017年3月17日止的第五年租金89619.18元达舍公司按约应分别于2016年3月2日和2016年9月2日之前支付，此系同一债务的分期履行之约定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”故该第五年租金89619.18元应从2016年9月2日起算诉讼时效期间，至南宋御街公司起诉之日未超过法定诉讼时效期间。此后的租金支付之法定诉讼时效期间也应按照上述法律规定认定。达舍公司应支付南宋御街公司租金（暂计算至2017年6月1日）为108998.67元（89619.18元+94313.52元/365*75），李杨承担连带责任。 关于违约责任的问题，双方在《房屋租赁合同》及其附件房屋租金支付清单、《补充协议》及其附件房屋租金支付清单中均明确租金支付时间，李杨、达舍公司未能按期支付租金，显属违约。根据《补充协议》的约定，李杨应对达舍公司债务承担连带责任。原审判决认定构成违约并判令承担相应的违约责任并无不当，因南宋御街公司自愿将违约金的标准调整为按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，违约金应从2016年9月3日开始分别暂时计算至2017年6月1日为5746.44元（89619.18元×5.655%×1.3倍×271/365天+47156.76元×5.655%×1.3倍×90/365天）。达舍公司未按约支付租金且逾期超过30日以上，案涉房屋租赁合同所约定的甲方有权解除该合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，南宋御街公司有权解除案涉房屋租赁合同，达舍公司应按约向南宋御街公司返还案涉房屋并支付逾期腾房占有使用费。原审判决对于2017年6月1日之后达舍公司应付租金的计算标准（258.39元/日）以及达舍公司应付逾期腾房占有使用费的计算标准（335.91元/日）的认定正确，对于南宋御街公司诉请支付的违约金的认定标准亦无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实部分有误，达舍公司关于南宋御街公司给付租金的诉讼时效期间的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2199号民事判决第一项； 二、撤销杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2199号民事判决第二、三、四、五、六、七项； 三、杭州达舍酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司租金108998.67元（暂计算至2017年6月1日），之后的租金按照每日258.39元的标准支付至上述第一项判决的案涉房屋租赁合同解除之日止； 四、杭州达舍酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司违约金5746.44元（暂计算至2017年6月1日），之后的违约金以未付租金为基数，按照银行同期基准利率1.3倍的标准计算至租金实际付清之日止； 五、杭州达舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起30日内将位于杭州市上城区进房屋腾空，交还杭州南宋御街商业管理有限公司，房屋内不可移动的装修装潢及其他设施设备归杭州南宋御街商业管理有限公司所有； 六、杭州达舍酒店管理有限公司应支付杭州南宋御街商业管理有限公司自案涉房屋租赁合同解除之次日起至其实际腾退返还案涉房屋日止的占有使用费（按每日335.91元的标准计算）； 七、李杨对杭州达舍酒店管理有限公司上述第三、四、六项之应付款承担连带清偿责任，李杨承担连带清偿责任后，有权向杭州达舍酒店管理有限公司追偿； 八、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7157元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担5054元，由杭州达舍酒店管理有限公司及李杨负担2103元；二审案件受理费5370元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担3267元，杭州达舍酒店管理有限公司负担2103元，限各方当事人于本判决生效之日起七日内分别至原审法院及本院办理结算、退费手续。（本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68） 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月十一日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯