湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初465号原告：朱振元。被告：武汉爱屋管家房地产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路**华中科技大学紫菘教师公寓******。法定代表人：刘树良，该公司经理。原告朱振元与被告武汉爱屋管家房地产经纪有限公司（以下简称爱屋管家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案，适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2018年4月4日依法作出（2018）鄂0111民初465号民事裁定，将本案转为适用普通程序审理。2018年4月20日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。因原告朱振元当庭增加变更诉讼请求，被告爱屋管家公司需要答辩期和举证期，本院决定本案延期26天审理。2018年5月16日，本院公开开庭审理。原告朱振元、被告爱屋管家公司的法定代表人刘树良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱振元向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的房屋租赁合同，要求被告立即腾退房屋给原告并负责善后工作；2、判令被告向原告支付拖欠的房租及滞纳金并承担相应的水电费，房租押一付三即3600元×3－已付5000元=5800元，滞纳金3600×3×10天（2017年7月19至29日）×0.5%=540元，滞纳金5800×37天（2017年7月29日至2017年9月4日）×0.5%=1073元暂算至起诉之日，以实际判决时间为准；3、判令被告恢复房屋原状并承担与此相关的费用，赔偿原告因诉讼造成的误工费，被告已交的房租押金不予退还；4、本案诉讼费用由被告承担。2018年4月20日，原告变更、增加后的诉讼请求如下：1、请求确认原、被告于2017年4月17日签订的《房屋出租委托合同》解除，判令被告立即腾退房屋，将两个柜子、一张床、一张床垫、石膏板隔断、一张电脑桌搬走；2、判令被告向原告支付拖欠的2017年7月18日至2018年4月17日期间的房租27400元及滞纳金4860元（每日按月租金3600元的千分之五的标准，计算至2018年4月17日止的滞纳金）；赔偿因空调漏水导致楼下隔壁邻居房屋墙壁损坏产生的维修费用700元；3、判令被告恢复房屋原状（拆除客厅隔断、更换客厅与阳台之间的玻璃门、次卧与小阳台之间的玻璃门）并承担与此有关的相关费用3000元（若被告不恢复房屋原状，则承担由我方恢复原状的费用）；因被告屡次违约致使合同终止，被告已交的房租押金3400元不予退还，用于补偿被告因诉讼造成的误工费；4、本案诉讼费用（含公告费）由被告承担。事实和理由：2015年4月，原告与被告签订房屋租赁委托合同1份，原告将坐落于武汉市洪山区紫菘枫林上城12-1-2401房屋出租给被告，租期为两年（2015年4月18日至2017年4月17日）。2017年4月17日，原、被告续签《房屋出租委托合同》，租期为2017年4月18日至2018年4月17日。被告承租后即在原告房屋承重墙上钻眼安装空调室外机，室内玻璃门上开孔，破坏房屋结构，违反案涉《房屋出租委托合同》第九条“补充协议”第四款。被告将房屋转租给第三方，缺乏管理致使案涉房屋的客厅室内墙面、地板、地板受损并波及楼下邻居房屋致损17年7月18日，被告更换电话号码导致原告无法与其取得联系，并以资金周转不通、房屋还未租出为由压低且拖欠房租，被告的行为违反案涉《房屋出租委托合同》第四条第二款、第九条“补充协议”第一款。被告构成违约的事实清楚。为维护自己的合法权益，原告提出上述诉求。被告爱屋管家公司辩称：其一，2017年7月29日，被告向原告说明政府要求拆除隔断等租房难处后，原告同意将每月租金降至3400元，并同意被告先行支付5000元租金，剩余租金待房屋全部出租后支付。被告基于对合作了两年的原告的信任未重新签订书面合同，仅达成口头协议。一名次承租人见证了双方达成降低房租和支付部分租金的口头协议。该口头协议已经构成对原合同的变更，应合法有效。被告按照变更后的合同相关约定积极履行合同义务，没有拖欠原告房租的行为。相反，原告提前解除合同并收回房屋的行为，违背了诚实信用原则，构成违约。其二，因原告违约，被告于2017年9月向原告提出交房，但原告拒不接受。2017年9月4日原告起诉被告后，对次承租人声称要收回房屋，并唆使次承租人不向被告支付房租。在被告要将房屋对外出租时，原告亦百般阻挠，致使被告一直未将剩余闲置房屋租出，也无法收到相关租金。原告的行为致使被告的合同目的不能实现，已构成根本违约，故被告向原告提出解除合同，欲交还房屋钥匙、办理清退，但原告一直拒绝。在此期间，被告依然按时向原告支付已出租房屋的租金。被告于2017年12月12日向原告退房，并与原告就家具等问题完成了交接。物业公司在与原告确认后出具了《物品放行条》。其三，房屋租赁合同无法履行系客观原因造成的，被告并无违反合同约定的行为，原告应退还被告租房押金3400元。因案涉房屋所在的小区天然气管道爆炸引发对小区进行整治，政府有关部门加强对隔断房的打击力度，被告不得不拆除隔断，房租收入大幅下降；原告房屋存在地板和墙面均有损坏、房顶掉皮、卫生间漏水、装修简陋、家电不齐全等问题，案涉房屋在不打隔断的情况下出租，每月租金不可能达到原告收取的3600元。案涉合同已显失公平。因不可归责于双方且双方在订立合同时无法预见的客观原因，继续按原合同履行对被告明显不公平，案涉合同目的已不能实现，属于情势变更，被告有权解除合同。其四、被告在案涉房屋客厅用轻质石膏板沿承重墙打隔断进行转租、为安装空调在室内玻璃门上打孔的行为，均为原告事先知情且同意，并未违反合同约定。关于原告声称客厅地板是被告损坏，根据案涉合同附件2《物品交接单》中注明的木地板和墙面的立邦漆均有损坏的装修情况及案涉房屋的次承租人证明地板早在2015年其入住之时就已损坏的证据，案涉房屋地板在2015年被告接手涉案房屋时就已明显损坏。邻居房屋致损是原告房屋自身造成。因此，原告称被告破坏案涉房屋结构的说法不成立。被告一直积极履行合同义务，并无违约。原告阻止被告对外出租导致被告的合同目的不能实现，构成违约，且被告早已向原告完成了交房手续，原告应向被告返还租房押金3400元。本院经审理认定事实如下：原告曾与被告就武汉市洪山区紫崧枫林上城12-1-2401房屋签订房屋租赁合同。2017年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）就续租签订了《房屋出租委托合同》1份，主要约定：1、甲方将位于武汉市洪山区紫崧枫林上城12-1-2401房屋，建筑面积112.03平方米，委托乙方对外出租。甲方提供现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。2、委托期限共计12个月，即2017年4月18日起至2018年4月17日止。3、房屋每月租金为3600元，房租按季缴付，具体付款日期为：第一次2017年4月18日（10800元）、第二次2017年7月18日（10800元）、第三次2017年10月18日（10800元）、第四次2018年1月18日（10800元）。在合同期内，乙方不得低于价格付款，为了适于出租，乙方可以出资对房屋进行改善装修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。4、房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。双方如有异议，提交有关质量检查部门鉴定。5、除乙方及其代理客户使用不当，人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏或者老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任。6、委托期内及委托终止后的六个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租户自行成交，否则甲方向乙方支付原定月租金的两倍作为赔偿。7、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。8、委托期内，甲方违约或提前收回房屋的，无论转租、自用、出售或自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。9、在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用：（1）房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；（2）木地板、地砖、地砖因使用问题而破损的。10、乙方如期向甲方支付房租，逾期支付应按月租金千分之五支付滞纳金，如连续超过15天未付房租，甲方有权终止合同（甲方原因除外）。11、甲方同意乙方在客厅可用轻质石膏板沿承重墙打隔断，乙方不得破坏墙体结构，不得在墙上开凿钻孔，走线只能隔成一间房住人，可以分租居住，合同到期乙方负责拆除隔断并做好室内卫生，否则扣除房屋押金抵扣做保洁费用。12、乙方向甲方交房租押金3400元。案涉《房屋出租委托合同》附件2：《物品交接单》记载：地面：地面木地板立邦漆有损坏，门窗无损坏。移交物品有：燃气灶、热水器、坐便器、洗衣机、空调、电视、冰箱、茶几、化妆台、餐桌各1个（台），面盘2个，床及床垫3张，椅子4张。案涉《房屋出租委托合同》签订后，被告向原告支付房租押金3400元。被告于2017年4月18日、7月29日向原告分别支付租金10800元、5000元，共计15800元。此后的租金被告未向原告支付。被告入住案涉房屋后，将案涉房屋客厅做了隔断，并在承重墙上钻孔；被告在案涉次卧、客厅安装空调时，未经原告同意在客厅和阳台之间、次卧与小阳台之间的玻璃门上打孔。案涉房屋搬出后，没有拆除其在案涉客厅所做的隔断，也未修复承重墙上的钻孔以及玻璃门上的孔洞。2017年12月12日，被告的法定代表人刘树良向原告发送短信：“……乙方爱屋管家公司于2017年12月18日12点准时交房，以后房租乙方不会向甲方支付。特此声明”。关于被告何时将案涉房屋退还原告，被告称其于2017年12月12日将案涉房屋退还原告；原告称被告于2018年4月17日将案涉房屋退还原告。2018年4月，原告（甲方）与武汉市青山区美一家房屋装饰维修部（乙方）签订《房屋装饰维修合同》1份，约定：甲方委托乙方进行居室装修，工程地址为雄楚大道968号（墙面修补、粉刷），局部维修，工程价款4000元。2018年4月26日，朱振元向武汉市青山区美一家房屋装饰维修部支付房屋维修费4000元，空调漏水、墙面维修费700元，两项合计4700元。2018年5月2日，原告朱振元向武汉华明到家保洁服务有限公司支付保洁费600元。另查明，本院于2018年4月16日向被告爱屋管家公司送达民事诉状副本。若被告依法要承担滞纳金（违约金）责任，被告申请调低滞纳金的计算标准。原告于2009年4月14日取得案涉房屋（房屋所有权证号：武房权证湖字第**）的所有权证书。被告在庭审中自认对案涉房屋进行隔断时在房梁上进行打孔用于固定石膏板隔断，并陈述案涉房屋中的两个柜子、一张床、一张床垫、石膏板隔断、一张电脑桌不是被告所有的，也不是次承租人所有的。以上事实，有原告朱振元提供的《房屋出租委托合同》（含附件《物品交接单》）、银行流水明细清单、《房屋装饰维修合同》及发票、视频光盘、短信截图、房屋产权证书等证据，被告爱屋管家公司提供的《物品放行条》、短信截图等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，案涉《房屋出租委托合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应合法有效。被告主张案涉《房屋出租委托合同》中关于月租金标准的约定由3600元变更为3400元，因无充分的证据证明，本院不予支持。双方当事人应全面履行自己的合同义务。被告作为房屋承租人应对房屋退还给出租人的时间承担举证责任。被告提交的物品放行条，只能证明被告搬走物品，经物业公司工作人员向业主确认，业主未提出异议，不能证明双方办理了案涉房屋的退房手续，该物品放行条不能证明被告退房时间。被告辩称其于2017年12月12日将案涉房屋退还给原告，本院不予支持。原告诉称被告退还案涉房屋的时间为2018年4月17日，本院予以采信。根据案涉《房屋出租委托合同》中关于房租的支付方式和支付期限的约定，被告应于2017年7月18日之前支付第二期房租10800元，于2017年10月18日支付第三期房租10800元，于2018年1月18日支付第四期房租10800元，但被告于2017年7月29日仅支付第二期房租5000元，此后一直未再支付房租，被告已逾期超出15天未支付房租，原告享有约定的单方合同解除权。被告于2017年12月12日向原告发送定期退房，停交房租为内容的手机短信时，不具有单方合同解除权，该手机短信送达原告不产生案涉《房屋出租委托合同》解除的效力。本院于2018年4月16日向被告送达民事诉状副本，应视为原告解约通知送达被告，案涉《房屋出租委托合同》于2018年4月16日解除。被告逾期支付房租，构成违约，依法应承担继续履行支付房租的义务，支付滞纳金，赔偿损失等违约责任。被告按约应向原告支付2017年7月18日至2018年4月16日期间的房租以及2018年4月17日的房屋占用费合计32400元（10800元/季×3季）。扣减被告已支付的第二期房租5000元，被告尚应向原告支付房租和房屋占用费共计27400元（32400元-5000元）。案涉《房屋出租委托合同》约定，被告逾期支付租金每日应按月租金3600元的千分之五计算滞纳金，该滞纳金计算标准过高，本院酌情按每日拖欠租金的万分之五计算滞纳金。被告应支付原告截至2018年4月16日的滞纳金2258元［10800元×0.5‰×11天+（10800元-5000元）×0.5‰×261天+10800元×0.5‰×180天+（10800元-120元）×0.5‰×88天］。原告已收回案涉房屋，原告主张被告腾退案涉房屋，本院不予支持。原告无证据证明案涉房屋内留存有被告所有的两个柜子、一张床、两张床垫、一扇木门、一张电脑桌，原告主张被告将案涉房屋内的两个柜子、一张床、两张床垫、一扇木门、一张电脑桌搬走，本院不予支持。被告在使用空调时，空调冷凝水导致案涉房屋相邻房屋渗水，造成维修费损失700元。原告主张被告赔偿该修复损失700元，本院予以支持。案涉《房屋出租委托合同》约定，“合同到期乙方负责拆除隔断并做好室内卫生，否则扣除房屋押金抵扣做保洁费用。”被告退房后，负有将案涉房屋客厅恢复至无隔断的原状的义务。考虑被告已退房，进入案涉房屋组织施工不便，本院酌定被告支付恢复客厅原状的修复费1000元。被告安装空调，未经原告同意在玻璃门上打孔，被告应承担修复玻璃门上孔洞的费用的义务。本院酌情被告支付玻璃门维修费1000元。原告将案涉房屋修饰装修工程发包给武汉市青山区美一家房屋装饰维修部，发生房屋维修费4000元，但原告无证据证明案涉《房屋装饰维修合同》项下的房屋维修项目均系被告损坏所致，原告主张维修费3000元，本院不予支持。原告因本案维权确有误工费发生，本院酌情支持原告误工费332元（60561元/年÷365日/年×2日）。原告主张用被告已支付的房租押金3400元全部冲抵误工费，本院不予支持。用被告已支付的房租押金3400元抵销后，被告无需向原告支付截至2018年4月16日的滞纳金2258元，无需向原告支付误工费332元，无需向原告支付邻居房屋渗水维修费700元，尚应向原告支付案涉房屋恢复原状的费用1890元［2000元-（3400元-2258元-332元-700元）］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告朱振元与被告武汉爱屋管家房地产经纪有限公司于2017年4月17日签订的《房屋出租委托合同》于2018年4月16日解除；二、被告武汉爱屋管家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱振元支付租金和房屋占用费共计27400元；三、被告武汉爱屋管家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱振元案涉房屋恢复原状的费用1890元；五、驳回原告朱振元的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费784元（原告朱振元已预交），由被告武汉爱屋管家房地产经纪有限公司负担532元，由原告朱振元负担252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  熊新文人民陪审员  张 明人民陪审员  王建明二〇二〇年六月五日法官助理王点书记员熊丰