.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市东河区人民法院民事判决书（2018）内0202民初2580号原告（执行案外人）李淑琴，女，汉族，1951年6月6日出生，地址包头市昆都仑区。委托代理人郝振明，系内蒙古钢苑律师事务所律师。委托代理人王宝翠，系内蒙古钢苑律师事务所律师。被告（申请执行人）侯来斌，男，汉族，1958年11月13日出生，地址包头市东河区。第三人（被执行人）包头市汇金房地产开发有限责任公司。法定代表人刘有奇，系该公司经理。原告（执行案外人）李淑琴诉被告（申请执行人）侯来斌及第三人（被执行人）包头市汇金房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑琴的委托代理人郝振明、王宝翠，被告侯来斌，第三人包头市汇金房地产开发有限责任公司的法定代表人刘有奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决不得对位于包头市××区以西东亚世纪城北馨合佳园19-301号房屋的强制执行，并解除查封；2、请求依法确认昆区林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园19-301号房屋所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月25日，包头市东河区人民法院对被告侯来斌与包头市汇金房地产开发有限责任公司纠纷一案，作出(2016)内0202财保50号民事裁定书，查封了包头市昆都仑区林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园19-301号房屋。2018年7月16日，原告向包头市东河区人民法院提出执行异议，东河区人民法院于2018年7月30日作出(2018)内0202执异21号执行裁定书，驳回原告李淑琴的异议请求。2009年11月19日，原告李淑琴与包头市汇金房地产开发有限责任公司（以下简称汇金公司）签订了一份《工程建设款顶房双信约定书》，购买了汇金公司开发的的位××园号东户楼房一套（实际交付房屋时编号为19号楼1单元3楼301号），房屋面积79.97平方米，每平米单价为4160元，总价款为316160元。同日，原告向汇金公司一次性付清了全部购房款（一次性付清优惠房价为294880元整）。2011年7月26日，原告向汇金公司缴纳了装修押金3000元、垃圾清理费400元。2011年8月20日，原告与汇金公司签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》后，汇金公司向原告交付了房屋，一直居住使用至今，已有8年之久，并缴纳历年各项费用（包括物业费、取暖费、水电煤气费等）。在这期间多次联系汇金公司要求办理网签及产权事宜，人去楼空。是汇金公司的原因，一直没有为原告办理网签及房屋所有权证。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告自2009年11月已向汇金公司支付了全部购房款，并且一直占有使用本案争议房屋至今，虽然未进行产权登记，但原告是该房屋的唯一合法所有权人这一事实不容置疑，且原告在与汇金公司签订《工程建设款顶房双信约定书》购买该房屋时，根本不知道被告侯来斌与汇金公司之间存在纠纷，更何况被告侯来斌与汇金公司之间的民间借贷纠纷，是在原告已经购买、占有该房屋以后发生的，与原告根本就没有任何关系，因此，原告在与汇金公司签订协议购买房屋的行为不存在任何过错，原告属善意取得。有鉴于此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向人民法院提起异议诉讼，请求法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。原告为证明其主张，提供证据有：1.（2018）内0202执异21号执行裁定书及送达回证各一份（出示原件，留存复印件），证明原告已经履行提起执行异议之诉的前置程序。2.《工程建设款项顶房双信约定书》（即购房合同）一份（协议背面有同意发钥匙办理入住手续刘伟明签字）、转款凭证一份、收据二张（第三人和工程队开的）（出示原件，留存复印件），证明原告于2009年11月9日与第三人、第三方签订购房合同。原告已于2009年11月9日全额支付了购房款项。证明第三人向原告出具了收款收据，原告向第三人购买房屋。第三人开发房产以后，委托给丙方签了三方协议，原告按照合同约定把购房款转给了施工单位，抵顶了工程款，通过银行转款，收款单位开了个收据，第三人给原告出了一个收款收据，原告替第三人交了工程款。在双信约定书背后刘伟明签字同意发钥匙。3.装修协议书、装修押金、垃圾清理费、燃气卡费、热力费、水费、物业费、电费（出示原件，留存复印件）。证明第三人已经向原告支付案涉房屋。原告已经居住装修案涉房屋并缴纳了该房屋的有关费用。证明原告是案涉房屋所有权人。4.（2017）内0202民初533号民事调解书一份（出示复印件，留存复印件）。证明该民事调解书是被告和第三人在原告购买并占有房屋之后达成的。证明原告在东河人民法院查封案涉房屋之前合法购买、占有、使用该房屋。5.（2016）内0202财保50号民事裁定书一份（出示复印件，留存复印件），证明原告与第三人在东河区人民法院查封之前已签订房屋买卖协议。证明原告在东河区人民法院查封之前占有案涉房屋。6.公告一份，证明原告于2018年7月10日得知房屋被查封。被告（申请执行人）侯来斌辩称：一、原告乙方李淑琴是和丙方（施工单位）包头市信通建设安装有限公司购买的房产，不是和甲方包头市汇金房地产开发有限责任公司直接购买的，是甲方付给丙方的工程款。是甲、丙双方的债权关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，请求优先原则对于到期债权的多个债权人，优先请求（优先取得执行依据）获得法院支持的债权则优先清偿，但同时取得了执行依据则要共同参于分配。据此我们属于优先清偿的一方。二、本案是第三方（丙）和第二方（乙）签订的售房协议，而且没有核实本房产的五证是否具全，且没有办理网鉴合同，属于无效合同，甲方未直接销售，由丙方售给乙方他们偷逃一次国家的税收，属于违法合同，我们认为此售房合同，双信约定书无效。三、甲方和乙方签订了一份《协议书》协议第二、第三条约定水电都是临时使用，而且第七条约定：签订本协议后，只领取钥匙，暂不装修，等签订网购合同后再开始装修。此期间如因乙方不慎造成的破坏与损失所产生的一切后果由乙方负责。这说明甲方不想违法销售此房产，只能等有了网购合同，此合同，协议才能生效，所以乙方只是简装出租给托管班，一直没有入住也没有实际占有。所以乙方应承担违法购买的错误。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应序支持。其中第二条：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋之条款，买售人根本是有房，此房没有用来居住，而且不是名下无其他房屋，为此乙方提出的诉讼请求不成立。五、乙方提供的物业费、供热费都是有断交和停暖情况。六、乙方没有购房汇款凭证。被告为证明其主张，提供证据有，原告起诉以后我去法院复印的工程建设款顶房双信约定书一份，协议书一份（出示复印件，留存复印件），证明他们三方属于丙方卖给乙方的，装修简单，没有住人。证明答辩词的第三项内容。第三人（被执行人）包头市汇金房地产开发有限责任公司述称，我认可和原告的签的合同，等举证质证阶段再说。经审理查明：申请人侯来斌因与被申请人包头市汇金房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷，于2016年11月24日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封被申请人包头市汇金房地产开发有限责任公司名下房产，申请保全标的282万元。本院于2016年11月25日作出（2016）内0202财保50号民事裁定书,裁定“查封被申请人包头市汇金房地产开发有限责任公司名下的，许可证号为2011-0091，坐落于林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园8-104、5-205、19-301、3-401、3-501、19-604、2-109房产七套，查封期间允许使用该房，但不得处分；有关产权登记部门不予办理该房抵押、产权过户登记等手续。”。原告侯来斌诉被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月27日作出（2017）内0202民初533号民事调解书，内容有“一、二被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇共计欠原告侯来斌人民币282万元，由二被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇于2017年5月底之前偿还原告侯来斌人民币10万元，从2017年6月开始由二被告包头市汇金房地产开发有限责任公司、刘有奇每月偿还原告侯来斌人民币20万元，直至还清为止。二、其他诉讼请求原告自愿放弃。诉讼费14680元、保全费5000元，共计19680元由二被告承担”。2018年7月10日本院作出(2017)内0202执1360号公告并予以张贴，内容有“本院受理执行的侯来斌诉包头市汇金房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，于2016年11月25日依法查封了被执行人包头市汇金房地产开发有限责任公司如下财产：座落于林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园19-301号房产一套。上述财产已由有关部门协助本院登记查封，在查封期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。如对查封财产有异议，在十日内向本院提交书面申请”。案外人李淑琴于2018年7月16日书面向本院提出执行异议申请，称其全款购买了该套房屋，该套房屋为其所有，法院不应该查封该套房屋，故请求依法解除位于昆区林荫路以西东亚世纪城北馨合佳园19-301号房屋的查封并停止执行。本院于2018年7月30日作出（2018）内0202执异21号执行裁定书，内容有“本院认为：坐落于包头市××区以西东亚世纪城北馨合佳园19-301号（产权面积：79.97平方米）房产系汇金公司开发，未办理产权登记。案外人李淑琴称其已经全部交付了房屋的购房款，是房屋实际所有权人，进而主张所有权的需要通过诉讼解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人李淑琴的异议请求”。原告遂在法定期限内提起了案外人执行异议之诉。另查明：2009年11月19日，包头市汇金房地产开发有限责任公司作为甲方，李淑琴作为乙方（购房人），包头市信通建筑安装有限公司作为丙方（施工单位），三方签订了“工程建设款顶房双信约定书”。约定，经甲方同意将甲方开发的位于昆区林荫路以西东亚世纪城北馨合佳园10栋1单元3楼东户房屋作为工程款顶给丙方；由丙方出具收款凭证，再由丙方出售给乙方；丙方和乙方的售房价由丙、乙双方另行解决，该约定书的房价只是甲方支付给丙方的工程款项；暂约定房屋面积为76平方米，每平米单价为4160元，总价款为316160元。合同签订当日，原告一次性付了购房款294880元。2011年7月20日，刘伟明在“工程建设款顶房双信约定书”背面书写“同意发钥匙办理入住前手续李总批”。2011年7月26日，原告支付了垃圾清理费400元和装修押金3000元。2011午8月20日，原告与包头市汇金房地产开发有限责任公司签订了一份有关发放钥匙及装修方面等内容的“协议书”。之后，包头市汇金房地产开发有限责任公司向原告交付房屋，交付给原告的××园号房屋。此后，原告一直占有该房屋，原告在庭审中提供了占有房屋期间的一些缴费收据予以证明（包括有燃气卡费收据、物业费收据、水费收据、电费收据、热费及停供基础热费收据等）。包头市汇金房地产开发有限责任公司已经取得房屋的预售许可证，证号为2011-0091，但是，至今，仍然没有为原告办理网签及过户登记等手续。原告在开庭前提供第三人法定代表人变更信息表，证明已由李风友变更为刘有奇，并且，明确确定以刘有奇为第三人的法定代表人参加诉讼。国家企业信用信息公示系统显示，在2016年7月5日，包头市汇金房地产开发有限责任公司的法定代表人由李风友变更为刘有奇。庭审中，原告首先根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条之规定，向本院提出确认包头市汇金房地产开发有限责任公司的诉讼主体为第三人。本院认为：本案当事人争议的焦点问题是原告对案涉房产是否享有阻却法院强制执行的实体权利。通过综合分析评判现有证据，原告对案涉房屋所享有的民事权益足以排除人民法院就执行标的的强制执行。具体分析如下：首先，原告作为乙方（购房人）与甲方包头市汇金房地产开发有限责任公司、丙方包头市信通建筑安装有限公司（施工单位）三方签订的“工程建设款顶房双信约定书”，原告与包头市汇金房地产开发有限责任公司签订的一份有关发放钥匙及装修方面等内容的“协议书”以及房款给付、房屋交付、占有的时间，均早于本院对案涉房屋的查封时间。其次，原告的证据能够证明原告为购买案涉房屋已经支付了合理对价；再次，原告提供的证据能够证明其实际占有了案涉房屋；还有，原告非因自身原因未办理过户登记。关于原告提出解除查封的诉讼请求，其应根据生效判决结果，向实施查封的法院提出申请解决。另外，原告提出确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不能成立，因为其是基于买卖合同而享有的合同权利包括债权请求权，买受人物权期待权等权利，如欲取得案涉房屋的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记，所以，其要求确认对该房屋拥有所有权的诉求，不予支持。被告侯来斌的辩称理由缺乏事实证据及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第八十七条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行本院于2016年11月25日作出的（2016）内0202财保50号民事裁定书中已经裁定查封的第三人包头市汇金房地产开发有限责任公司开发的，许可证号为2011-0091，坐落于林荫中路以西东亚世纪城北馨合佳园19-301房产一套。驳回原告李淑琴的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告侯来斌负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 王 忠人民陪审员 马明甫人民陪审员 杜 敏 二〇一八年十月二十三日书 记 员 王筠婷本判决所附条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第八十七条法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。