广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初82号原告：东莞市金展物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯社区厚街大道西115号之二。统一社会信用代码：91441900MA4W8A3899。法定代表人：黄春来，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汤济源，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓兰，广东南天星律师事务所律师。被告：东莞兆和服饰科技股份有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇竹山工业园旧园区43号二栋。统一社会信用代码：91441900MA4UKDL503。法定代表人：戴乔良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁家儿，广东环广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹国鸯，广东环广律师事务所律师。被告：东莞市英伟实业有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇竹山工业区。统一社会信用代码：91441900759204279U。法定代表人：关伟。原告东莞市金展物业投资有限公司（以下简称金展公司）与被告东莞兆和服饰科技股份有限公司（以下简称兆和公司）、东莞市英伟实业有限公司（以下简称英伟公司）返还原物及财产损害赔偿纠纷一案,本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，后转换适用普通程序，先后两次公开开庭进行了审理。原告金展公司的委托诉讼代理人汤济源、叶晓兰，兆和公司的法定代表人戴乔良及其委托诉讼代理人梁家儿、邹国鸯到庭参加两次诉讼，英伟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金展公司向本院提出诉讼请求：1.两被告之间所签订的《厂房租赁合同书》、《租赁补充协议》对原告无效；2.被告立即停止侵占原告所有的厂房及宿舍，恢复原状返还给原告；3.两被告连带赔偿原告自2017年5月1日起至2017年11月30日期间的租金损失1,088,500元（该租金损失参照其它厂房租金10元每平方计算，按被告占用厂房、宿舍的面积15,550平方米计算每月租金损失为155,500元，该租金损失要求计至被告返还占用的厂房、宿舍交还给原告时止）；4.本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：英伟公司因债务问题，被东莞市中级人民法院将原属英伟公司名下的位于东莞市大朗镇××区××、××、房产；位于东莞市××号（厂房、宿舍）的土地及房产（下称案涉物业）进行公开拍卖，并由原告以最高价拍得。2017年5月24日，东莞市中级人民法院作出（2016）粤19执563号之一号《执行裁定书》裁定，拍卖物业产权归原告所有。原告参与竞拍案涉物业时，从《竞拍须知》及附件中得知，拍卖标的附有相关租赁合同。在取得拍卖物业所有权后，2017年5月，对拍卖物业进行接收时，兆和公司向原告出示两份租赁合同及补充协议，告知原告英伟公司出租了案涉物业2#厂房及宿舍12,846平方米、2#号办公楼一栋2,704平方米给其使用，并说是其与被告应为公司之间的租赁合同关系，与原告无关，拒绝将案涉物业交还给原告。其后，经原告查阅从《竞拍须知》及附件，并向东莞市中级人民法院了解得知，两被告之间签订的所谓租赁合同，在案涉物业拍卖之前没有向东莞市中级人民法院申报权利。就占用原告物业问题，原告多次与两被告展开交涉，但两被告不单不配合，还多次使用极端手段阻碍原告。本案审理过程中，原告明确上述第2项诉讼请求恢复原状具体指腾空及返还案涉物业。被告兆和公司辩称，合同有效，原告应继续履行合同，根据买卖不破租赁的规则，被告与英伟公司签订的合同有效，因此原告应该继续履行合同。被告并未欠租金等费用，已按合同约定向英伟公司履行支付租金等费用的义务，并未拒付租金。被告英伟公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年11月9日，兆和公司与英伟公司签订租赁合同，承租案涉厂房，租金每平方米8万元。兆和公司与英伟公司签订承租合同时，案涉厂房已经设定抵押且被人民法院查封。2017年5月，英伟公司因不能清偿抵押权人等众多债务人债务，案涉房产被人民法院强制拍卖，原告通过竞拍取得了案涉厂房所有权。兆和公司对其与英伟公司签订租赁合同时案涉房屋已经设定抵押且被人民法院查封无异议，但声称其不知情，其权益应受保护。2.原告于诉状中陈述其于2017年9月19日接收案涉物业，被告亦陈述原、被告于9月21日因案涉厂房的租赁问题发生冲突。因此可以认定原告于2017年9月19日以所有权人身份要求接收案涉厂房。兆和公司主张其已经将2017年19月及此前租金交付英伟公司，除提供收据外，尚提交了银行转帐记录证实。被告交付英伟公司的2017年9月租金61,300元的交付时间是2017年10月。3.2017年10月起，兆和公司将水电费、卫生费、管理费等交至其以孙某名义开立的帐户。兆和公司收到通知后将前述费用连同租金一并交至该帐户，合共交费160,482元。兆和公司提交的证据显示原告通知被告交付的9月水电费、管理费、卫生费为7,538元，11月份水电卫生费为1,276元，兆和公司自认10月的水电费是3,255元。前述106,482元减去其他费用后，可以认定兆和公司已交租金94,413元（160,482元－7,538元－1,276元）。4.兆和公司从英伟公司租得案涉物业后，部分用于自用，部分转租他人。对于转租他人部分，原告已与次承租人达成协议，或者退租或者直接与原告重新签订租赁合同。兆和公司已英伟公司支付2017年9月租金61,300元，按其与英伟公司约定每平方米8元计算，可以推知兆和公司此时占有的面积为7,662.5平方米。兆和公司10月、11月实际占有的厂房面积为4楼2,000平方米和5楼面积，此后实际仅占有5楼。现场勘验表明，5楼包括厂房（兆和公司用作仓库）面积1,400平方米，露台177.12平方米及相连的厕所和一个小房间，面积82.8平方米。原告主张全部都为兆和公司占有，面积均应计算租金。厕所和小房间没有另外通道，在兆和公司实际控制之下，应计算租金。按交易习惯，露台通常不能算作出租面积。因此，本院确认5楼应计收租金的面积为1,482.8平方米（1,400平方米+82.8平方米）。因此，2017年10月、11月应计收租金的面积为3,482.8平方米（2,000平方米+1,482.8平方米）本院认为，本案为返还原物及财产损害赔偿纠纷。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，买受人不受买卖不破租赁原则的制约。承租人在与出租人订立合同时，对租赁物是否已设定抵押，是否被法院查封应当有所了解，承租人不得以对此不知情为由要求新的物业人继续履行原租赁合同。兆和公司与英伟公司签订的租赁合同对原告没有约束力，兆和公司对案涉厂房的占有为无权占有，原告要求兆和公司返还，本院予以支持。兆和公司在与原告没有合同关系的情况下经原告主张而拒不交还物业，侵犯了原告物权，应当赔偿租金损失给原告，损失应按市场价计算。因原告不受兆和公司与英伟公司签订的合同约束，兆和公司主张参照其与英伟公司所签租赁合同的约定计算租金，没有法律依据，本院不予采纳。考虑租金上涨因素，原告主张按10元为标准计算租金符合实际，本院予以支持。租金的性质为租赁物的占有使用费，占有为对物的事实上管领控制。原告通过竞拍取得案涉物权后，持权利证明文件接收物业之时即成立占有。原告于2017年9月17日向兆和公司表明接收了案涉物业，兆和公司从此应向原告交付租金。兆和公司于2017年10月交付9月租金给英伟公司，不能免除其该月应付金展公司租金的义务。兆和公司应从2017年9月起向原告支付租金，根据兆和公司的实际占有面积，可以计算出截至2018月6月原告的租金损失为250,077元（2017年9月7,662.5平方米×10元＝76,625元；2017年10月、11月3,482.8平方米×10元×2个月＝68,016.4元；2017年12月至2018年6月1,482.8平方米×10元×7个月＝103,796元）。减去兆和公司已付租金94,413元，尚欠租金为155,664元。英伟公司与兆和公司签订租赁合同时，英伟公司仍享有案涉物业的物权，其出租行为不构成侵权。侵害债权须有阻止债权人实现其债权的恶意。2017年9月之前，原告尚未占有案涉物业。原告取得案涉物业后，没有及时接收物业，英兆和公司向英伟公司交付2017年5月至8月的租金给英伟公司，不能认为英伟公司具有侵害原告债权的恶意。原告要求英伟公司承担侵权责任，缺乏依据，本院不予支持。至于英伟公司所取得的租金是否为不当得利，不在本案审理范围，原告可另案循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告东莞兆和服饰科技股份有限公司与被告东莞市英伟实业有限公司签订的租赁合同不能约束原告东莞市金展物业投资有限公司；二、限被告东莞兆和服饰科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内将其占有的位于东莞市大朗镇高英村银英路128号的厂房等物业交还原告东莞市金展物业投资有限公司；三、限被告东莞兆和服饰科技股份有限公司向原告东莞市金展物业有限公司赔偿租金损失，租金损失计至2018年6月为171,038元，以后租金损失按1,482.8平方米，每平方米10元，计算至被告东莞兆和服饰科技股份有限公司搬离时止；四、驳回原告东莞市金展物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,597元，已由原告东莞市金展物业投资有限公司预交，由原告东莞市金展物业投资有限公司负担12,303元，被告东莞兆和服饰科技股份有限公司负担2,294元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龚国柱人民陪审员  叶创忠人民陪审员  陈献惠二〇一八年七月二日书 记 员  全纯芳附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。