四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初10130号原告（反诉被告）：高丽，女，1984年8月13日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。委托诉讼代理人：廖丹，四川选择律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜宇飞，男，1989年7月12日出生，汉族，住成都市天府新区。被告（反诉原告）:穆媛媛，女，1988年1月17日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：罗真义，四川文典律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司成都沙河支行，住所地成都市一环路。法定代表人：周星屿。委托诉讼代理人：任婧媛，女，系公司员工。第三人：成都市总商会（金牛区）小额贷款有限公司，住所地成都市金牛区。法定代表人：向忠，董事长。委托诉讼代理人：涂圩航，四川川商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，四川川商律师事务所律师。第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区。法定代表人：徐万刚。委托诉讼代理人:周孝兰，女，系公司员工。委托诉讼代理人：刘情，女，系公司员工。原告（反诉被告）高丽与被告（反诉原告）杜宇飞、穆媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高丽（反诉被告）的委托诉讼代理人廖丹、邹雪，被告（反诉原告）杜宇飞、穆媛媛及其委托诉讼代理人罗真义、第三人中国工商银行股份有限公司成都沙河支行（以下简称“工商沙河支行”）的委托诉讼代理人任婧媛、成都市总商会（金牛区）小额贷款有限公司（以下简称“商会小贷公司”）的委托诉讼代理人涂圩航、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）的委托诉讼代理人周孝兰、刘情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高丽向本院提出诉讼请求：1.判令杜宇飞、穆媛媛协助办理位于成都市华阳街道华府大道一段×号×栋×单元×层×号房屋（以下简称“案涉房屋”）的抵押注销手续；2.判令工商沙河支行、商会小贷公司协助办理案涉房屋的抵押注销手续；3.判令杜宇飞、穆媛媛协助办理案涉房屋的所有权变更登记手续；4.判令杜宇飞、穆媛媛在收齐合同约定房款后3日内将案涉房屋及合同约定的附属设施（附清单）交付给高丽。事实和理由：杜宇飞与穆媛媛系夫妻关系。2017年9月6日经穆媛媛同意，杜宇飞与高丽就案涉房屋签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定由高丽购买登记在杜宇飞名下的案涉房屋，合同总价为1800000元。案涉房屋设定了抵押，抵押权人为第三人工行沙河支行和商会小贷公司。《成都市存量房屋买卖合同》约定杜宇飞应于2017年10月31日之前解除抵押登记手续并承担相关费用。2017年9月6日，高丽、杜宇飞及链家公司签订了《过户、按揭服务合同》，约定杜宇飞在该合同签订当日将案涉房屋所有权证、国有土地使用证存放于经纪方作为产权过户之用。合同签订后，高丽按约向杜宇飞支付了定金190000元，并支付了中介费54000元。杜宇飞配合办理了贷款申请手续，高丽的贷款申请现已经银行审批通过。后因房价上涨，杜宇飞、穆媛媛找各种理由不再履行，并于2017年10月12日书面通知要求解除合同，且到链家公司强行取走案涉房屋所有权证、国有土地使用证。高丽认为杜宇飞夫妇的行为违反合同约定，且有违诚实信用原则，双方签订的合同合法有效，应当继续履行。为维护其合法权益，故诉至法院。杜宇飞、穆媛媛辩称，我方于2017年10月10日单方提出解除房屋买卖合同，且已发出通知，合同已经解除；高丽与链家公司恶意串通损害国家税收（利益），依法应属于无效合同，故高丽的诉请不应该得到支持。第三人工行沙河支行述称，工行沙河支行并非合同的相对方，而是案涉房屋的抵押权人，没有义务协助高丽注销房屋的抵押手续，除非高丽涤除抵押权。第三人商会小贷公司述称，商会小贷公司并非合同的相对方，而是案涉房屋的抵押权人，没有义务协助高丽注销房屋的抵押手续，除非高丽涤除抵押权。第三人链家公司述称，买卖双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》是其真实意思表示，链家公司不存在与高丽恶意串通行为。杜宇飞，穆媛媛向本院提出反诉请求：确认高丽与杜宇飞签订的《成都市存量房屋买卖合同》（包含在第三人《房屋交易文件》（合同编号：×××××）无效。事实与理由：2017年9月4日，杜宇飞、穆媛媛委托第三人链家公司将案涉房屋以1800000元价格出售，并明确表明房屋内家具、家电一同赠送买方。2017年9月6日，买卖双方及中介方签订了《成都市存量房买卖合同》，杜宇飞、穆媛媛对合同第四条有关案涉房屋的成交价由1800000元变成了1180000元表示不理解，链家公司表示只是作为报税时的技术处理，房屋价款还是1800000元，并让其不要多心，杜宇飞当时也没有多想就签订了合同。尔后，杜宇飞认为链家公司与高丽私自将案涉房屋的成交价变更违反了杜宇飞的真实意思表示，同时，用1180000元的成交价去报税会使国家税收减少，属于损害国家利益的行为。杜宇飞经多次努力，高丽及链家公司均拒绝将房屋的成交价变更回1800000元的真实价格，故杜宇飞只好在当天向高丽发出了解除《成都市存量房买卖合同》的微信和短信通知。为维护其合法权益，故诉至法院。高丽辩称，1.合同总价款180万元（包括房屋价款118万元与装修家电价款62万元）是双方当事人的真实意思表示；2.恶意串通是合同双方当事人，买卖双方没有恶意串通的行为，不能以根据合同法第52条来认定合同无效，双方签订的合同真实、有效，合同的约定不违反国家强制性规定。结合双方的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：买方高丽（乙方）通过中介居间介绍于2017年9月5日向卖方杜宇飞（甲方）支付了购房定金190000元，尔后双方于2017年9月6日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于成都市华阳街道华府大道一段×号×栋×单元×层×号（权×）房屋出售给买方；交易价款、付款方式约定：1.甲乙双方协商同意该房屋成价款为1180000元。2.双方协商同意该房屋的家具、家电装饰、装修及配套设施设备、甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价620000元，与该房屋一并转让给乙方。3.合同成交价（以上两项合计金额）为1800000元。4.具体付款方式：⑴定金：乙方应在签订合同当日支付定金190000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；⑵首付款：乙方在过户递件之前将全部或部分首付款540000元存入银行资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻；⑶尾款：尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额1070000元，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批贷款金额低于尾款金额的，由乙方在过户递件当日补足差额；若银行审批贷款金额超过尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减…若乙方仍未获得贷款批准的，双方同意按下列方式解决：乙方自行筹齐剩余房款，以银行转账形式支付给甲方。第六条关于房屋交易具体事宜的约定：2.甲乙双方应在接到经纪方通知后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；3.还款解押：该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年10月31日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款，按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户，注销抵押登记）并承担相关费用；4.双方同意贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续；5.在收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内甲方将该房屋交付给乙方。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：甲方同意将以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方。1.装饰装修情况。地面：木地板。墙面：墙纸。窗帘。2.固定设施：抽油烟机、燃气灶、燃气热水器、坐便器、洗漱台、花洒、浴霸、窗、门、灯具。3.电器及家具：电视、冰箱、洗衣机、空调、床、衣柜、鞋柜、书桌、餐桌、沙发、茶几、椅子、可视电话。同日，杜宇飞、高丽向链家公司工作人员刘情出具授权委托书，委托事项包括：1.双方协商同意该房屋成交价为1180000元，并授权受托人在成都市城乡房产管理局存量房交易服务平台按照成交价填写《成都市存量房买卖经纪服务合同》及《成都市存量房买卖合同》，并以该成交价申报税费；2.双方协商同意该房屋的家具、家电装饰、装修及配套设施设备、甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价620000元，与该房屋一并转让给购买方；3.合同成交价（以上两项合计金额）为1800000元。同日，穆媛媛出具了《配偶同意出售声明》，表示同意房屋产权人出售案涉房屋并同意产权人签署的《房屋交易文件合订本》，相关的补充协议，资金托管协议等与出售该房屋签署的相关所有文件约定的所有条款，愿意按照合同的约定履行相应的义务。合同签订后，杜宇飞、链家公司协助高丽办理了银行按揭等面签手续，链家公司亦于2017年10月11日通知高丽贷款审批已经通过。当日，杜宇飞以合同价格不真实、报税问题通过短信向高丽发出了解除合同的通知。高丽收到通知后认为杜宇飞没有合同解除权，并要求继续履行合同。另查明，杜宇飞分别于2010年5月4日、2016年6月12日将案涉房屋设定了抵押，抵押权人分别为工行沙河支行、商会小贷公司。庭审中，高丽同意涤除抵押权，即同意代杜宇飞偿还工行沙河支行、商会小贷公司剩余款项。工行沙河支行、商会小贷公司亦明确表示涤除抵押权后同意协助办理抵押权的注销手续。以上事实，有当事人身份信息、成都市存量房买卖合同、房屋信息摘要、居间服务合同、过户、按揭服务合同、收据、配偶同意出售声明、短信记录及当事人当庭陈述,本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。本院认为，本案的争议焦点在于:1.买卖双方签订的《成都市存量房买卖合同》是否有效问题；2.《成都市存量房买卖合同》是否已经解除问题；3.高丽要求杜宇飞、穆媛媛交付房屋及合同约定的附属设施（附清单），并办理房屋的过户手续是否成立问题。本院将根据查明的事实，综合作出如下评判：一、合同是否有效问题。杜宇飞认为，买卖双方约定的购房款1180000元并非其真实意思表示，高丽与链家公司恶意串通降低购房款损害国家的税收利益，应属无效。本院认为，高丽与杜宇飞均系完全民事行为能力人，双方签订的合同与向第三人链家公司出具的委托书均约定“甲乙双方协商同意该房屋成价款为1180000元…双方协商同意该房屋的家具、家电装饰、装修及配套设施设备、甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价620000元，与该房屋一并转让给乙方…合同成交价（以上两项合计金额）为1800000元”，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，《成都市存量房买卖合同》应属合法、有效。杜宇飞主ＸＸＸ与第三人链家公司恶意串通损害国家的税收利益，没有事实依据，本院不予采信。杜宇飞也并未举证证明双方签订的合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，故要求确认双方签订的《成都市存量房买卖合同》无效，本院不予支持。二、合同是否已经解除问题。杜宇飞以合同价格不真实、报税问题通过短信向高丽发出了解除合同的通知，虽然通知到达了高丽，但杜宇飞行使的解除权既没有合同约定，也不符合法定解除权的法律规定，高丽收到通知后亦认为杜宇飞没有合同解除权，并要求继续履行合同，故杜宇飞发出解除合同的通知不产生合同解除的效力。三、关于案涉房屋（及配套设施）的过户及交付问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，根据上述规定，杜宇飞在转让案涉房屋时，虽未经工行沙河支行、商会小贷公司的同意，但在庭审中，高丽明确表示愿意代杜宇飞还清款项以涤除抵押权，工行沙河支行、商会小贷公司亦明确表示高丽在涤除抵押权后同意协助办理抵押权的注销手续，故在高丽涤除抵押权后杜宇飞应当协助办理案涉房屋的过户手续。穆媛媛作为杜宇飞的配偶同意出售案涉房屋，但其并非房管部门的登记权利人，故高丽要求办理案涉房屋的过户手续并不能约定穆媛媛。高丽代杜宇飞向工行沙河支行、商会小贷公司支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房定金、购房款后，高丽应将剩余的购房款及时支付杜宇飞。杜宇飞在收齐合同约定房款（1800000元）后3日内应将案涉房屋及合同约定的附属设施（附清单）交付给高丽。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高丽于本判决生效之日起十日内代被告（反诉原告）杜宇飞向第三人中国工商银行股份有限公司成都沙河支行、成都市总商会（金牛区）小额贷款有限公司偿还余下款项（以涤除抵押权）；二、第三人中国工商银行股份有限公司成都沙河支行、成都市总商会（金牛区）小额贷款有限公司在原告（反诉被告）高丽支付完毕上述款项后十日内协助办理位于成都天府新区华阳街道华府大道一段×号×栋×单元×号房屋的抵押权注销手续；三、被告（反诉原告）杜宇飞在上述房屋抵押权注销后五日内协助原告（反诉被告）高丽办理过户手续；四、被告（反诉原告）杜宇飞在收齐房款后三日内将上述房屋及合同约定的附属设施（附清单）交付原告（反诉被告）高丽；五、驳回原告（反诉被告）高丽的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）杜宇飞、穆媛媛的诉讼请求。本诉案件受理费10500元，反诉案件受理费50元，由被告(反诉原告)杜宇飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一八年三月十五日书记员 黄小琴