上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初14816号原告：雷富房地产(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：CHANYENTJIN，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海樱富健康管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈志彪。原告雷富房地产(上海)有限公司与被告上海樱富健康管理咨询有限公司(以下简称樱富健康)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告雷富房地产(上海)有限公司的委托诉讼代理人李海波到庭参加诉讼，被告上海樱富健康管理咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷富房地产(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告所签署的《盛邦国际大厦租赁合同》、原告、上海大沽健康管理咨询有限公司(以下简称大沽健康)与被告三方签署的《合同主体变更协议》、原告与大沽健康签署的《房屋租赁合同补充协议》均于2018年9月14日解除；2、判令被告基于无限连带责任支付大沽健康拖欠的费用合计63,327.8元，其中2018年8月1日至9月14日的租金47,029.58元、物业费11,381.38元，水电费4,916.84元，并支付自应付未付款之日起按照每日千分之一计算至全部付清之日止的滞纳金；3、判令被告基于无限连带责任支付装修期租金132,241.62元，其中免租期租金94,827元及2018年7月的租金优惠差额15,207.5元，2018年8月份的租金优惠差额15,207.5元，2018年9月份的租金优惠差额6,999.62元；4、判令被告基于无限连带责任支付违约金165,622.5元(已扣除被告支付的保证金)。事实和理由：2017年4月14日，原告与被告签订《盛邦国际大厦房屋租赁合同》，约定原告出租上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢2层201室房屋(以下简称系争房屋)给被告，租赁期限5年，被告应向原告支付租金、物业费及其他费用。2018年6月15日，原告与被告、大沽健康签署《合同主体变更协议》，同日，原告与大沽健康签署《房屋租赁合同补充协议》，约定系争房屋的承租方由被告变更为大沽健康，大沽健康承继被告的全部权利和义务，且被告对此承担无限连带责任。大沽健康支付了6月份的房屋租金，根据补充协议，租金进行了下调，从每月47,413.5元降至32,206元，大沽健康7月份按照降低后的标准支付了租金。但自2018年8月起，大沽健康未按约定向原告支付租金、物业管理费及其他费用，原告依据合同约定行使单方解除权，于2018年9月6日函告与被告及大沽健康签订的三份合同均于2018年9月14日解除，大沽健康应向原告支付其拖欠的全部款项并承担违约责任，大沽健康在系争房屋的门店店长王粒当面签署了解约函，该函同样寄送给大沽健康的法定代表人马美华。2018年9月10日，大沽健康自行搬离了系争房屋。现大沽健康已经于2019年6月24日注销，被告应根据合同约定就大沽健康拖欠的全部款项及违约责任承担无限连带责任，故原告诉至法院。被告大沽健康未作答辩。审理中，原告撤回要求被告支付水电费4,916.84元的诉讼请求。本院经审理查明：原告(甲方)作为出租方，被告(乙方)作为承租方签订《盛邦国际大厦租赁合同》(以下简称原合同)。租赁房屋为上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢2层201室，房屋面积为155.88平米，房屋用途为经营，约定租赁期限自2017年6月15日起至2022年6月14日。第5-2条约定，租赁期间内，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。第9-2条约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按合同约定向守约方支付违约金……(五)乙方逾期不支付租金累计超过合同约定期限30日以上的。第10-6条约定，租赁期间，乙方中途擅自退租的，所交租赁保证金不予退还，且乙方应按合同约定承担违约责任。第12-5条约定，在租赁期间内，乙方应向甲方支付租金并向管理处支付物业管理费，但本合同关于装修期的条款另有约定的除外；第4款约定乙方逾期支付合同规定的任何款项(包括但不限于租金、物业管理费、其他费用)……甲方有权向乙方要求支付应付款项日千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期限应自该款项应付之日起开始计算，直至乙方付清前述款项的本金、滞纳金及其他相关费用(如有)……；第12-14条约定对本合同主文第9-2条作如下修正，甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而解除本合同……(1)乙方再本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后三十天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用。第12-15条对本合同主文第9-2条和第10-6条作如下修正：……乙方需在合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金金额按该房屋在本合同提前终止时的六个月基本租金和物业管理费之和计算，甲方可通过不予返还租金保证金及用乙方根据合同向甲方支付的未实际使用部分的租金充抵上述款项。附表一第一部分约定装修期2个月，自2017年4月15日至2017年6月14日；第三部分租金金额约定，(1)从2017年6月15日至2020年6月14日，租金每天每平米10元，月租金47,413.5元，租金不包含物业管理费，(2)从2020年6月15日至2022年6月14日，租金每天每平米11元，月租金52,154.85元，租金不包括物业管理费，乙方应在每个公历月的第一日或之前向甲方支付该房屋当月的基本租金；物业管理费每月每平米50元，即每月7,794元，乙方应在每个公历月的第一日或之前支付当月的物业管理费；第五部分租赁保证金约定保证金相当于三个月的租金和物业管理费即165,622.5元；第六部分，乙方应将租赁保证金、租金、物业管理费、水费、电费、电费押金支付至原告名下的大华银行XXXXXXXXXX账户。附表四房屋交接书约定房屋交付日为2017年4月15日。2018年6月27日，原告(甲方)、被告(乙方)、大沽健康(丙方)签订《合同主体变更协议》，载明甲、乙双方于2017年4月14日签署的关于系争房屋的租赁合同，现乙、丙双方向甲方申请，乙方拟将该房屋转由丙方承租，原合同项下乙方的全部权利义务由丙方承担，同时乙方声明愿意为丙方履行原合同及本协议各项义务向甲方承担无限连带责任，甲方同意将该房屋转租给丙方，转租期限与原合同项下的剩余租期相同，即2018年7月1日至2022年6月14日，并不得超过原合同项下的租赁期限。第一条约定，自2018年7月1日起，原合同的承租方由乙方转为丙方，原合同项下乙方的全部权利义务均由丙方承继，并按本协议约定执行；第二条约定，自转租日起，乙方对丙方履行本协议及原合同项下的全部权利义务承担无限连带责任，丙方存在任何违反原合同及本协议规定的行为的，则甲方有权按照原合同及本协议规定追究丙方的违约责任，乙方对相关违约责任亦承担无限连带责任；第三条约定，各方同意，乙方就该房屋已支付的保证金自转租日起自动转为丙方在原合同项下支付的保证金，转租期届满终止后或原合同提前解除后，除用以抵充原合同及本协议约定由乙方及丙方承担的费用外，剩余部分应在终止或解除后无息归还丙方，无须归还乙方；第七条约定，若租赁期内，乙方、丙方因任何原合同及本协议履行产生协议的，系乙方、丙方内部问题，与甲方无关，亦不影响原合同及本协议的履行，乙方需对丙方按照原合同及本协议约定应履行的全部义务承担无限连带责任，且乙方和丙方将确保甲方不会因为该等争议而遭受任何的损失和损害。2018年6月27日，原告(甲方)与大沽健康(丙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，载明，第一条约定，原合同项下自2018年7月1日2018年9月30日期间(调整期间)的租金标准由每月47,413.5元调整为租金及物业管理费共计每月4万元；第四条约定，如乙方违反原合同、原补充协议或本协议的任何条款，或乙方提前解除原合同，或原合同由于乙方原因提前终止的，乙方不得享受上述租金优惠，甲方有权向乙方索取上述租金优惠所免去的所有租金。原告向大沽健康出具落款日期为2018年9月10日的催款通知单，载明大沽健康未支付2018年9月份的租金32,206元、物业管理费7,794元，下有签名为“王粒”签收。原告向大沽健康出具落款日期为2018年9月6日的《关于终止房屋租赁合同的通知》，载明截至2018年9月14日，大沽健康未支付2018年8月份的租金32,206元及物业费7,794元，并通知大沽健康双方的租赁合同于2018年9月14日17时终止，保证金165,622.5元不予返还。下有签名“王粒”签收。原告向大沽健康在《合同主体变更协议》中载明的法定代表人马美华通过中国邮政EMS寄送终止租赁合同通知。另查明，大沽健康已经注销。审理中，依原告申请，本院于2020年7月22日作出(2020)沪0109民初14816号民事裁定，裁定冻结被告名下银行存款581,685.22元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。上述事实，有《上海市房地产权证》《盛邦国际大厦租赁合同》《合同主体变更协议》《房屋租赁合同补充协议》《催款通知单》《终止房屋租赁合同通知单》、EMS送达底单及原告的当庭陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《盛邦国际大厦房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。大沽健康欠付2018年8月起的租金已经超过三十日，原告有权解除合同，且原告述称大沽健康已经自行搬离系争房屋，故本院对原告要求原、被告及大沽健康之间的《盛邦国际大厦租赁合同》《合同主体变更协议》《房屋租赁合同补充协议》均于2018年9月14日解除的主张予以确认。原告要求被告按《合同主体变更协议》约定支付大沽健康欠付的房屋租金、物业管理费及租金调整期内的优惠差额等费用及相应的滞纳金，于法有据，本院予以支持。因大沽健康违约导致合同提前解除，原告有权主张装修期租金，故原告要求大沽健康支付装修期的租金，本院予以支持。租赁合同解除的原因系大沽健康拖欠租金且未经原告同意而擅自中途退租，故原告要求扣除保证金用以抵充违约金后被告支付剩余相当于三个月租金及物业管理费的违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。根据《合同主体变更协议》，被告对大沽健康未按合同约定应履行的全部义务承担无限连带责任，故原告要求被告对大沽健康的上述款项承担共同还款责任，符合合同约定，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告与被告所签署的《盛邦国际大厦租赁合同》、原告、上海大沽健康管理咨询有限公司与被告三方签署的《合同主体变更协议》、原告与上海大沽健康管理咨询有限公司签署的《房屋租赁合同补充协议》均于2018年9月14日解除；二、被告于本判决生效之日起10日内支付上海大沽健康管理咨询有限公司欠付原告自2018年8月1日至9月14日的租金47,029.58元及按照每日千分之一计算至全部付清之日止的滞纳金,其中以32,206元为基数，自2018年8月1日起计算；其中以14,823.58元为基数，自2018年9月1日起计算；三、被告于本判决生效之日起10日内支付上海大沽健康管理咨询有限公司欠付原告自2018年8月1日至9月14日的物业管理费11,381.38元及按照每日千分之一计算至全部付清之日止的滞纳金其中以7,794元为基数，自2018年8月1日起计算；其中以3,587.38元为基数，自2018年9月1日起计算；四、被告于本判决生效之日起10日内支付上海大沽健康管理咨询有限公司欠付原告雷富房地产(上海)有限公司装修期租金94,827元；五、被告于本判决生效之日起10日内支付上海大沽健康管理咨询有限公司欠付原告租金优惠差额37,414.62元；六、被告于本判决生效之日起10日内支付上海大沽健康管理咨询有限公司欠付原告违约金165,622.5元(已扣除保证金)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,616.85元，财产保全费3,428.42元，由被告上海樱富健康管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠 力二〇二一年三月十八日书记员 苏振振附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。