广东省珠海市香洲区人民法院稿纸主送文件编号（2015）珠香法民三初字第1027号拟稿时间2015年11月10日拟稿人张从和印发份数15份核稿人承办法官意见合议庭成员意见庭长或院长批示广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1027号原告：珠海市东部派迪包装印刷有限公司，住所地珠海市湾仔作物路工业区28号A型2号厂房一层厂房。法定代表人：苏意成，董事长。委托代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海长水建材有限公司，住所地珠海市香洲凤凰路2088号一单元3004房。法定代表人：李观水，总经理。委托代理人：卓秀勤，该公司股东。上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人苏意成及其委托代理人周凯，被告的委托代理人卓秀勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年6月4日，原、被告签订一份《协议书》，约定：1.被告将位于沥溪村工业区（二期）1#厂房一栋约9000平方米（以下简称涉案厂房）转租给原告，租赁期10年；2.原告在合同签订当日支付定金10万元；3.被告须在2014年7月30日前将涉案厂房交由原告装修，并在8月15日前完成租赁物业的交接手续；4.发生争议时由违约方承担律师费等各种费用。合同签订后，原告于2014年6月10日按照合同的约定通过银行转账支付了10万元定金并等待被告将租赁物交付进行装修。令人意外的是，2014年7月13日，被告向原告发函《解除协议通知书》，明确表示不能如期交付租赁物，将解除双方签订的租赁协议书。2014年7月18日，原告发出《通知函》给被告，明确表示被告单方面解除合同的行为给原告造成巨大影响，被告应当双倍返还定金并赔偿原告全部损失。随后，被告通过银行转账返还了10万元定金。原告认为，原告按照合同的约定支付了定金，并不存在任何违约行为，被告拒绝交付租赁物并单方面解除合同的行为严重违反了合同约定，对原告的合法权益造成了巨大损害。根据担保法及担保法司法解释的相关规定，被告应当双倍返还定金。原告故提起诉讼，请求判令：1.被告返还定金罚金人民币10万元；2.被告承担支付原告诉讼所需支付的律师费8000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.协议书；2.银行进账单；3.解除协议通知书；4.通知书；5.QQ聊天记录；6.律师费发票。被告答辩称，双方所签订的协议书无效，由于在签订本协议时被告依合同建房所取得的涉案厂房并没有竣工验收合格，也没有取得消防验收，涉案厂房是在建且没有验收合格，原告是清楚的，故造成合同无效并非被告单方故意过错造成，被告不应承担合同无效的过错责任和后果。即使双方所签订的协议书有效，也是因为原告企业的性质类型等因由，造成不能在涉案厂房经营，原告企业不属于三高一特企业，根据珠海市清项目促转型指导意见的规定，原告不具备进入涉案厂房经营的条件，致使双方不能继续履行协议书内容，故造成双方合同终止或不能履行的原因是原告。协议书签订后，被告曾按照协议约定内容和原告提供的单位名称前往珠海市科技工贸和信息化局查询后得知，原告企业不具备在涉案厂房经营的条件，原告及法院也可以前往查询，故被告即告知原告，并向原告发出通知和退回定金。双方终止合同并没有给原告造成任何损失，相反还对被告不利，给被告造成了租金收入损失，也使被告不能及时将涉案厂房出租出去，绝对不是被告提高租金另行出租等等。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告就其答辩向本院提交了如下证据：1.协议书；2.珠科工贸信（2013）5号文件（附件：《珠海市清理项目促转型指导意见》）；3.原告公司宣传单。经审理查明，2011年3月1日，珠海市香洲沥溪股份合作公司（甲方）与被告（乙方）就合作开发“沥溪村”项目的部分面积相关事宜签订了一份《协议书》，约定：项目内容为“沥溪村”（暂定名）项目为甲方所拥有位于珠海市前山工业片区二期04-5、05-2地块项目；项目用地权属人为甲方，双方合作项目规模为10000平方米，即本协议项下合作面积，具体位置由甲方指定；甲方拥有项目所占地块的建设土地使用权及项目完成后地上建筑物的所有权，同时甲方不参与该项目开发工作；甲方必须保证项目土地未对外抵押或担保，不会影响乙方的项目开发、经营工作；甲方自本协议书签字生效之日起12个月内免收管理费，自第13个月开始三十年（自第13个月开始每满一年为一个年度），按照本协议约定的土地面积收取管理费；在乙方对项目建设和自主经营期间，甲方具有配合乙方完成相关事宜的义务，不得干预乙方的建设工作和经营工作；乙方全权负责本协议项下约定的项目，并保证该项目于2013年3月完成开发，2015年3月之前完成房地产登记手续，项目完成后自主经营，自本协议生效第13个月后，乙方享有地上建筑物的使用权期限30年；乙方在项目工程建设中及自主经营期间与包括且不限于建设的承包方、分包方、监理方等项目建设的相关人员及承租方、使用方和其他任何第三方产生的纠纷，均由乙方自行承担；乙方基于其所享有的地上建筑物使用权，可以自主合法经营地上建筑物。此外，双方还就其他事项进行了约定，该协议于同日生效。2014年6月4日，原、被告签订一份《协议书》，约定：被告将涉案厂房转租给原告，租赁期10年，自交楼日起算两个月为免租金装修期，第三个月正式计收租金；原告在合同签订当日支付定金10万元，本合同即时生效；被告应于2014年7月30日前通水通电，将涉案厂房的内外墙、地板、电梯、围墙及厂房外围墙内的地面等主体工程完成，将涉案厂房交由原告装修，并在8月15日前完成涉案厂房的整体验收并与原告办理租赁物业交接手续；原告应按时将租赁物交由原告使用，延期交房原告有权终止合同，被告应赔偿原告因此造成的损失；任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失；由于不可抗力或其他双方不能预见并且不能控制的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除遭受不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当及时将情况通知另一方；任何一方违约，而另一方不行使本合同约定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任；本合同终止不影响合同约定的违约及赔偿责任的承担。此外，双方还就其他事项进行了约定。2014年6月10日，原告通过银行转账方式向被告支付了定金10万元。2014年7月13日，原告通过QQ联系被告，聊天记录内容如下：“原告：现在工期进展如何了呢？8月15日交楼没问题吧？被告：可能有问题，因为停工现在都未批，星期一再去，现在偷开工。原告：不可以有问题的哦，如果我们不能如期搬迁，损失会不小的，可能会超200万。被告：所以我叫你们最好先再找下有没有其他厂房合适先。原告：现在去找，已经来不及了，公司找地方搬迁是个大事，这么短的时间，想找到合适的，非常难，所以你那边无论如何也要全力赶工啊，我们自6月初跟你们签了合约至今，都一直在催你们抓紧时间，可你们好像都没当回事，工地上一直都只有5、6个人在干活。被告：我只能这样讲，叫你们都是想办法去找厂房，因为现在资金问题没办法继续快。原告：郑小姐前两天应该有请你们写个书面的函给我们，如果你们要解除合同，要书面通知我们的。被告：好的，等老板回来我同老板讲点写。原告：我们只有拿到你们解除合同的通知书，才能做出下一步的安排，希望你那边抓紧，务必在下周一前给我。”同日，被告向原告送达《解除协议通知书》，其根据《珠海市清项目促转型指导意见》以原告不属于“三高一特”企业，不符合涉案厂房所属工业园区入园标准，以及被告投资其他项目的资金未能收回导致涉案厂房不能如期交付使用为由，解除双方签订的协议，要求原告另外选址搬迁。2014年7月19日，原告向被告送达《通知函》，明确表示被告未经原告同意单方面解除合同的违约行为对原告造成不良影响，鉴于被告已明确表明因资金问题无法按时完工向原告交楼，有条件同意被告的“解约”要求要求被告双倍返还定金20万元并赔偿原告相应损失。后被告向原告返还了定金10万元。原告委托广东德赛律师事务所代理本案诉讼，相应支出律师费8000元。《珠海市清理项目促转型指导意见》载明其出台目的是为加快推进珠海市“清项目”工作，转移低端产业，依法淘汰不良企业，促进产业转型升级。被告确认其在与原告签订协议书时未根据该指导意见审查原告是否符合入园标准，主张当时不知道有该指导意见，后面经过咨询才知道。原告主张审查义务在于被告，不应当由原告承担其未审查的不利后果。本院认为，根据珠海市香洲沥溪股份合作公司与被告签订的《协议书》，被告取得对外转租涉案厂房的权利。原、被告双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。《协议书》约定被告交付经验收合格的涉案厂房，被告关于涉案厂房在建且未验收合格，因此《协议书》无效的主张，理据不充分，本院不予采纳。被告抗辩主张由于原告不属于“三高一特”企业，不符合涉案厂房所属工业园区入园标准，双方无法按《协议书》继续履行的原因在于原告。对此，本院认为，审查是否符合入园标准的义务主要在于被告，被告未尽相应义务，相应的责任应由被告承担。而且双方签订《协议书》时涉案厂房为在建工程，根据双方的QQ聊天记录及被告向原告送达的《解除协议通知书》，被告已经确认由于项目资金问题导致涉案厂房不能如期交付。因此，本院对被告相关抗辩意见不予采纳。被告未按照《协议书》约定履行交付涉案厂房的义务，并且通知原告解除协议，导致原告的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告交纳了定金10万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行义务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告诉请被告返还双倍定金的差额10万元，依据充分，本院予以支持。双方签订的《协议书》约定“任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失……任何一方违约，而另一方不行使本合同约定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任。”依照上述约定，原告在被告违约的情况下已经主张被告承担定金责任，实际行使了《协议书》约定的终止合同的权利，双方未约定此情形发生时违约方需承担对方当事人律师费等费用，而律师费也不属于法定的损害赔偿范围，原告关于律师费的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告双倍定金的差额100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，由原告负担160元，被告负担2300元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  莫宇兴代理审判员  张从和人民陪审员  王道红二〇一五年十一月十日书 记 员  陈少如广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第1027号原告：珠海市东部派迪包装印刷有限公司，住所地珠海市湾仔作物路工业区28号A型2号厂房一层厂房。法定代表人：苏意成，董事长。委托代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海长水建材有限公司，住所地珠海市香洲凤凰路2088号一单元3004房。法定代表人：李观水，总经理。委托代理人：卓秀勤，该公司股东。上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人苏意成及其委托代理人周凯，被告的委托代理人卓秀勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年6月4日，原、被告签订一份《协议书》，约定：1.被告将位于沥溪村工业区（二期）1#厂房一栋约9000平方米（以下简称涉案厂房）转租给原告，租赁期10年；2.原告在合同签订当日支付定金10万元；3.被告须在2014年7月30日前将涉案厂房交由原告装修，并在8月15日前完成租赁物业的交接手续；4.发生争议时由违约方承担律师费等各种费用。合同签订后，原告于2014年6月10日按照合同的约定通过银行转账支付了10万元定金并等待被告将租赁物交付进行装修。令人意外的是，2014年7月13日，被告向原告发函《解除协议通知书》，明确表示不能如期交付租赁物，将解除双方签订的租赁协议书。2014年7月18日，原告发出《通知函》给被告，明确表示被告单方面解除合同的行为给原告造成巨大影响，被告应当双倍返还定金并赔偿原告全部损失。随后，被告通过银行转账返还了10万元定金。原告认为，原告按照合同的约定支付了定金，并不存在任何违约行为，被告拒绝交付租赁物并单方面解除合同的行为严重违反了合同约定，对原告的合法权益造成了巨大损害。根据担保法及担保法司法解释的相关规定，被告应当双倍返还定金。原告故提起诉讼，请求判令：1.被告返还定金罚金人民币10万元；2.被告承担支付原告诉讼所需支付的律师费8000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.协议书；2.银行进账单；3.解除协议通知书；4.通知书；5.QQ聊天记录；6.律师费发票。被告答辩称，双方所签订的协议书无效，由于在签订本协议时被告依合同建房所取得的涉案厂房并没有竣工验收合格，也没有取得消防验收，涉案厂房是在建且没有验收合格，原告是清楚的，故造成合同无效并非被告单方故意过错造成，被告不应承担合同无效的过错责任和后果。即使双方所签订的协议书有效，也是因为原告企业的性质类型等因由，造成不能在涉案厂房经营，原告企业不属于三高一特企业，根据珠海市清项目促转型指导意见的规定，原告不具备进入涉案厂房经营的条件，致使双方不能继续履行协议书内容，故造成双方合同终止或不能履行的原因是原告。协议书签订后，被告曾按照协议约定内容和原告提供的单位名称前往珠海市科技工贸和信息化局查询后得知，原告企业不具备在涉案厂房经营的条件，原告及法院也可以前往查询，故被告即告知原告，并向原告发出通知和退回定金。双方终止合同并没有给原告造成任何损失，相反还对被告不利，给被告造成了租金收入损失，也使被告不能及时将涉案厂房出租出去，绝对不是被告提高租金另行出租等等。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告就其答辩向本院提交了如下证据：1.协议书；2.珠科工贸信（2013）5号文件（附件：《珠海市清理项目促转型指导意见》）；3.原告公司宣传单。经审理查明，2011年3月1日，珠海市香洲沥溪股份合作公司（甲方）与被告（乙方）就合作开发“沥溪村”项目的部分面积相关事宜签订了一份《协议书》，约定：项目内容为“沥溪村”（暂定名）项目为甲方所拥有位于珠海市前山工业片区二期04-5、05-2地块项目；项目用地权属人为甲方，双方合作项目规模为10000平方米，即本协议项下合作面积，具体位置由甲方指定；甲方拥有项目所占地块的建设土地使用权及项目完成后地上建筑物的所有权，同时甲方不参与该项目开发工作；甲方必须保证项目土地未对外抵押或担保，不会影响乙方的项目开发、经营工作；甲方自本协议书签字生效之日起12个月内免收管理费，自第13个月开始三十年（自第13个月开始每满一年为一个年度），按照本协议约定的土地面积收取管理费；在乙方对项目建设和自主经营期间，甲方具有配合乙方完成相关事宜的义务，不得干预乙方的建设工作和经营工作；乙方全权负责本协议项下约定的项目，并保证该项目于2013年3月完成开发，2015年3月之前完成房地产登记手续，项目完成后自主经营，自本协议生效第13个月后，乙方享有地上建筑物的使用权期限30年；乙方在项目工程建设中及自主经营期间与包括且不限于建设的承包方、分包方、监理方等项目建设的相关人员及承租方、使用方和其他任何第三方产生的纠纷，均由乙方自行承担；乙方基于其所享有的地上建筑物使用权，可以自主合法经营地上建筑物。此外，双方还就其他事项进行了约定，该协议于同日生效。2014年6月4日，原、被告签订一份《协议书》，约定：被告将涉案厂房转租给原告，租赁期10年，自交楼日起算两个月为免租金装修期，第三个月正式计收租金；原告在合同签订当日支付定金10万元，本合同即时生效；被告应于2014年7月30日前通水通电，将涉案厂房的内外墙、地板、电梯、围墙及厂房外围墙内的地面等主体工程完成，将涉案厂房交由原告装修，并在8月15日前完成涉案厂房的整体验收并与原告办理租赁物业交接手续；原告应按时将租赁物交由原告使用，延期交房原告有权终止合同，被告应赔偿原告因此造成的损失；任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失；由于不可抗力或其他双方不能预见并且不能控制的原因造成的原因造成不能履行本合同所规定的义务，得免除遭受不可抗力的一方不履行合同的责任，但遭受不可抗力的一方应当及时将情况通知另一方；任何一方违约，而另一方不行使本合同约定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任；本合同终止不影响合同约定的违约及赔偿责任的承担。此外，双方还就其他事项进行了约定。2014年6月10日，原告通过银行转账方式向被告支付了定金10万元。2014年7月13日，原告通过QQ联系被告，聊天记录内容如下：“原告：现在工期进展如何了呢？8月15日交楼没问题吧？被告：可能有问题，因为停工现在都未批，星期一再去，现在偷开工。原告：不可以有问题的哦，如果我们不能如期搬迁，损失会不小的，可能会超200万。被告：所以我叫你们最好先再找下有没有其他厂房合适先。原告：现在去找，已经来不及了，公司找地方搬迁是个大事，这么短的时间，想找到合适的，非常难，所以你那边无论如何也要全力赶工啊，我们自6月初跟你们签了合约至今，都一直在催你们抓紧时间，可你们好像都没当回事，工地上一直都只有5、6个人在干活。被告：我只能这样讲，叫你们都是想办法去找厂房，因为现在资金问题没办法继续快。原告：郑小姐前两天应该有请你们写个书面的函给我们，如果你们要解除合同，要书面通知我们的。被告：好的，等老板回来我同老板讲点写。原告：我们只有拿到你们解除合同的通知书，才能做出下一步的安排，希望你那边抓紧，务必在下周一前给我。”同日，被告向原告送达《解除协议通知书》，其根据《珠海市清项目促转型指导意见》以原告不属于“三高一特”企业，不符合涉案厂房所属工业园区入园标准，以及被告投资其他项目的资金未能收回导致涉案厂房不能如期交付使用为由，解除双方签订的协议，要求原告另外选址搬迁。2014年7月19日，原告向被告送达《通知函》，明确表示被告未经原告同意单方面解除合同的违约行为对原告造成不良影响，鉴于被告已明确表明因资金问题无法按时完工向原告交楼，有条件同意被告的“解约”要求要求被告双倍返还定金20万元并赔偿原告相应损失。后被告向原告返还了定金10万元。原告委托广东德赛律师事务所代理本案诉讼，相应支出律师费8000元。《珠海市清理项目促转型指导意见》载明其出台目的是为加快推进珠海市“清项目”工作，转移低端产业，依法淘汰不良企业，促进产业转型升级。被告确认其在与原告签订协议书时未根据该指导意见审查原告是否符合入园标准，主张当时不知道有该指导意见，后面经过咨询才知道。原告主张审查义务在于被告，不应当由原告承担其未审查的不利后果。本院认为，根据珠海市香洲沥溪股份合作公司与被告签订的《协议书》，被告取得对外转租涉案厂房的权利。原、被告双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。《协议书》约定被告交付经验收合格的涉案厂房，被告关于涉案厂房在建且未验收合格，因此《协议书》无效的主张，理据不充分，本院不予采纳。被告抗辩主张由于原告不属于“三高一特”企业，不符合涉案厂房所属工业园区入园标准，双方无法按《协议书》继续履行的原因在于原告。对此，本院认为，审查是否符合入园标准的义务主要在于被告，被告未尽相应义务，相应的责任应由被告承担。而且双方签订《协议书》时涉案厂房为在建工程，根据双方的QQ聊天记录及被告向原告送达的《解除协议通知书》，被告已经确认由于项目资金问题导致涉案厂房不能如期交付。因此，本院对被告相关抗辩意见不予采纳。被告未按照《协议书》约定履行交付涉案厂房的义务，并且通知原告解除协议，导致原告的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告交纳了定金10万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行义务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告诉请被告返还双倍定金的差额10万元，依据充分，本院予以支持。双方签订的《协议书》约定“任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方有权终止本合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失……任何一方违约，而另一方不行使本合同约定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任。”依照上述约定，原告在被告违约的情况下已经主张被告承担定金责任，实际行使了《协议书》约定的终止合同的权利，双方未约定此情形发生时违约方需承担对方当事人律师费等费用，而律师费也不属于法定的损害赔偿范围，原告关于律师费的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告双倍定金的差额100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，由原告负担160元，被告负担2300元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长莫宇兴代理审判员张从和人民陪审员王道红二○一五年十一月十日书记员陈少如