上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初14310号原告(反诉被告)：任守民，男，1953年10月7日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：吴建利，上海吴建利律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倍冰，上海吴建利律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海海螺商务咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。诉讼代表人：夏云青，上海海螺商务咨询有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：夏琦绿，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。任守民与上海海螺商务咨询有限公司(以下简称海螺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，海螺公司提起反诉，本院合并进行了审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理，任守民及其委托诉讼代理人吴建利、吴倍冰，海螺公司的委托诉讼代理人夏琦绿、施赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任守民向本院提出诉讼请求：1.要求确认任守民与海螺公司签订的《房屋租赁合同》自2020年4月1日起解除；2.要求海螺公司结清应支付的通讯、水、电、煤气、有线电视、宽带等费用，将承租的上海市黄浦区巨鹿路XXX弄XXX号房屋恢复原状后返还任守民；3.要求海螺公司支付自2019年9月1日起至2020年3月31日止的租金人民币(以下币种均为人民币)245000元；4.要求海螺公司按照月租金35000元的标准支付自2020年4月1日起至实际搬离日止的房屋占用使用费；5.要求海螺公司支付自2019年9月1日起至实际支付日止按每月35000元标准计算的逾期付款违约金；6.要求海螺公司赔偿违约金100000元。事实与理由：任守民是本案系争的上海市黄浦区巨鹿路XXX号房屋承租人，经上海贞一房地产经纪有限公司居间介绍，任守民和海螺公司于2017年2月27日签订房屋租赁合同，约定任守民将系争房屋出租给海螺公司，租期自2017年4月1日起至2026年3月31日止；月租金35000元，第三年起递增，租金按月支付，当月房租到期日的前5天支付下月租金；逾期支付的，每逾期一天按照月租金金额的千分之五向任守民支付逾期付款违约金，逾期超过30日视为严重违约，任守民可单方解除合同收回房屋；任何一方违约，违约方应向守约方赔偿违约金100000元；出租房屋已装修完毕，海螺公司再次装修时不得破坏原有结构，应对房屋建筑力学和原设计风格尽可能少做改动；水、电、煤气、有线电视、宽带等费用由海螺公司负担。海螺公司承租房屋后，不听从任守民劝阻，对房屋结构大肆改动，破坏原有结构和风格，且从不按约支付租金，任守民无数次催讨后，海螺公司仍未支付2019年9月1日后的租金。海螺公司严重违约，造成任守民重大经济损失，故诉至法院。海螺公司辩称，同意解除租赁合同，但海螺公司收到解除合同律师函的时间是2020年4月11日，应自2020年4月11日解除。根据合同约定，任守民无需征询海螺公司同意即可收回房屋，任守民2020年4月29日在房屋外张贴的通知亦证明其已经收回系争房屋。房屋钥匙确实没有交还给任守民，但任守民依据合同可以自行收回房屋，任守民怠于行使权利导致损失扩大，责任应由任守民自行承担。房屋装修经过任守民同意，恢复原状的诉请无事实和法律依据。海螺公司确实未支付2019年9月1日起的租金，但因为疫情原因房屋无法出租，希望将2020年2月1日起至2020年4月10日止的租金减半。任守民2020年4月29日收回房屋，即使存在房屋使用费亦应截至到2020年4月28日，占有使用费的标准亦应减半。逾期付款违约金的标准过高，应调整为银行同期贷款利率。违约金和逾期付款违约金系重复收取，且金额过高，即使支持亦应根据任守民损失情况予以调整。海螺公司支付了70000元保证金，保证金应抵扣欠款。根据合同约定，如果提前解除合同，任守民应给予三个月至半年的免租期，考虑到海螺公司装修投入大、租赁时间短，要求在欠款中扣除半年免租期租金。海螺公司向本院提出反诉诉讼请求：要求任守民赔偿装修损失350000元。事实与理由：2017年2月27日，海螺公司和任守民签订《房屋租赁合同》，海螺公司向任守民租赁系争房屋，租赁用途为办公，租期自2017年4月1日起至2026年3月31日止，前两年月租金35000元，任守民允许海螺公司转租。合同签订后，海螺公司装修投入883738元，但因系争房屋无法办理营业执照，无法用于经营用途，任守民对此存在过错，故反诉要求其承担装修损失的40%。任守民辩称，海螺公司未经任守民同意大肆改变房屋结构，长期拖欠租金，海螺公司违约导致合同解除，应由海螺公司自行承担装修损失，海螺公司提供的证据亦不能证明其装修投入的金额，不同意反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：本案系争的上海市黄浦区巨鹿路XXX弄XXX号一至三层房屋系任守民承租的居住公房。2017年2月27日，任守民(甲方)、海螺公司(乙方)在案外人上海贞一房地产经纪有限公司居间下签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋，房屋类型为住宅，租期9年，自2017年4月1日起至2026年3月31日止；月租金35000元，租金每个月支付一次，每次租金于房租到期日前5天支付；租金二年内不变，第三第四年月租金36500元，第五第六年月租金38000元，第七年到第九年月租金40000元；乙方向甲方支付保证金70000元，甲方应于租赁期满，乙方交还房屋并结清费用当天无息返还给乙方；任何一方违约，违约金金额为100000元；乙方逾期交付房租，每逾期一天，由甲方按照月租金金额的千分之五收取违约金，逾期超过三十天视为严重违约，甲方可单方终止合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋；物业管理费由甲方承担，乙方正常使用水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带产生的费用由乙方承担；乙方承租期内因公司发展向第三方出租本房屋，乙方需事先向甲方报备第三方信息并承担相应责任；甲方房屋出租时已经装修完毕，乙方承租前提出要根据自己的意愿实际使用方便、风格再次装修，装修费用由乙方承担，甲方同意，并同意给予再次装修的宽限期一个月，但要求不破坏房屋原有结构、房屋的建筑力学原理和原设计风格进行尽可能少的装修，乙方同意并认可；乙方提出由于装修投入，希望在原承租年限九年中，未达到承租约定年限之前一旦提早结束租期，除愿意承担违约责任，也希望甲方有所经济补偿，甲方表示不赞成大投入的装修，对此甲方并不承担责任，但考虑到乙方的实际投入，届时通过协商，甲方可以考虑给予三个月至半年的免租期，以免租形式补偿乙方的折旧装修投入，具体方案以双方再次协商的补充条款为准。林一麟作为海螺公司代理人在《房屋租赁合同》上签字，此后亦由其和任守民沟通租赁事宜。《房屋租赁合同》签订后，海螺公司向任守民支付了70000元和相应的租金。海螺公司租赁系争房屋后进行装修改造，包括将门窗改成不锈钢玻璃门窗、二至三楼之间的木楼梯改造成不锈钢楼梯、在三楼上加盖阁楼等。合同履行中，海螺公司经常延迟支付租金。2019年8月，在任守民数次催缴并表示如资金困难可将房屋恢复原状退租后，海螺公司支付了2019年6月和7月的租金。2019年10月底，海螺公司支付了2019年8月的租金，2019年9月起的租金虽经数次催缴仍未支付。2020年1月，任守民告知林一麟长期拖欠租金构成违约，合同已经解除，要求尽快归还房屋；双方2017年签约时约定不得破坏原来的装修，但林一麟租赁后破坏原来格局大肆装修、加装阁楼，房管所多次找任守民，不能以未收回装修和租金为由拒不交还房屋，任守民已经找中介发布房屋租赁信息，希望林一麟不要再招租。林一麟回复希望继续沟通，但公司确实有困难所以没办法付租金。双方协商未果。2020年4月10日，任守民委托律师向海螺公司发出《律师催告函》，表示海螺公司拖欠自2019年9月1日起的租金构成严重违约，现通知租赁合同自2020年4月1日起解除，海螺公司应在2020年4月20日前将系争房屋恢复原状后返还给任守民，支付租金、房屋占用使用费、逾期付款违约金和违约金。2020年4月11日，海螺公司签收《律师催告函》。海螺公司收到律师函后未交还房屋。2020年4月29日，任守民在系争房屋外张贴告示，内容为“本栋房，巨鹿路XXX弄XXX号，房东已经收回，任何人无权转租”。诉讼中，海螺公司表示愿意和任守民办理房屋交接手续。2020年8月17日，海螺公司将系争房屋钥匙交还给任守民，任守民收回房屋。2020年12月1日，上海市徐汇区人民法院受理债务人海螺公司的破产清算案。2021年1月5日，上海市徐汇区人民法院指定瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所为破产管理人，负责人为夏云青。鉴于系争房屋已收回和海螺公司进入破产程序，任守民修改诉请为：1.要求确认任守民与海螺公司签订的《房屋租赁合同》自2020年4月11日起解除；2.要求海螺公司支付自2019年9月1日起至2020年4月10日止的租金256666.67元；3.要求海螺公司支付自2020年4月11日起至2020年8月16日止的房屋占用使用费147000.02元；4.要求海螺公司支付自2019年9月1日起至2020年11月30日止的逾期付款违约金91699.84元(按照日千分之一的标准计算)；5.要求海螺公司赔偿违约金100000元。海螺公司仍坚持此前的答辩意见。上述事实，由双方当事人陈述及任守民提供的租用居住公房凭证、《房屋租赁合同》、信用卡交易明细、微信聊天记录、《律师催告函》及邮寄凭证、照片、视频，海螺公司提供的照片、《楼梯和门窗购销合同》、支付凭证等证据予以证实。本院认为，任守民和海螺公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。海螺公司逾期支付租金构成违约，任守民有权解除租赁合同，海螺公司于2020年4月11日签收《律师催告函》，亦同意合同自该日起解除，故任守民要求确认《房屋租赁合同》自2020年4月11日解除的诉请，本院依法予以支持。海螺公司确认欠付2019年9月起的租金，但表示因为新冠肺炎疫情原因要求减半支付2020年2月1日起至4月10日止的租金，本院认为，海螺公司未支付2019年9月起的租金，任守民多次催缴并表示如资金困难可提前退租，海螺公司既不支付租金亦不同意返还房屋，故对其要求减少租金的意见不予采纳。海螺公司要求扣除六个月的免租期租金，本院认为，《房屋租赁合同》载明任守民反对大投入装修，亦未明确同意给予免租期，海螺公司的装修破坏了公房原有结构并违章搭建，任守民此前要求海螺公司恢复原状后返还房屋，亦不同意给予免租期，故对海螺公司要求六个月免租期的意见不予采纳。海螺公司向任守民支付了保证金70000元，双方均同意抵扣2个月租金，故海螺公司还应支付租金186666.67元。关于房屋使用费，海螺公司收到解除合同通知后未将系争房屋归还任守民，虽然任守民依据合同约定可直接收回房屋，但任守民在解除合同前和起诉时均要求海螺公司将房屋恢复原状后交还，任守民未自行收回房屋并无不当，不能仅凭在房屋外张贴告示认定已经收回房屋，海螺公司于2020年8月17日将系争房屋交还任守民，应支付此前的房屋占用使用费，数额应为147000元。关于任守民要求海螺公司支付逾期付款违约金和违约金的诉请，海螺公司辩称两项诉请系重复主张且金额过高，本院认为，任守民主张的逾期付款违约金过高，合同约定了一方违约的违约金数额，该数额亦能弥补逾期付款的损失，结合本案具体情况，海螺公司应向任守民支付违约金100000元。海螺公司违约导致合同解除，无权要求任守民赔偿装修损失，故其要求任守民赔偿装修损失的诉请不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告任守民和被告上海海螺商务咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》自2020年4月11日起解除；二、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告任守民租金人民币186666.67元；三、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告任守民自2020年4月11日起至2020年8月16日止的房屋占用使用费人民币147000元；四、被告上海海螺商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告任守民违约金人民币100000元；五、原告任守民其余诉讼请求，不予支持；六、反诉原告上海海螺商务咨询有限公司反诉诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9753.60元，由原告任守民负担人民币2926.60元，被告上海海螺商务咨询有限公司负担人民币6827元。反诉案件受理费人民币3275元，由反诉原告上海海螺商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 常彩玲二〇二一年三月十九日法官助理 邹招法书 记 员 邹招法附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。