昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初802号原告（反诉被告）：戴萌，女，1995年6月21日生，汉族，昆明市官渡区人，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周宗能，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人，戴娅辉，女，1968年8月29日生，汉族，昆明市官渡区人，住昆明市官渡区。系原告母亲，特别授权代理。被告（反诉原告）：谢杨忠，男，1948年2月18日生，汉族，昆明市五华区人，住昆明市五华区。被告（反诉原告）：田键明，女，1949年6月24日生，汉族，昆明市五华区人，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨皓然，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理人。第三人：昆明熙成房地产经纪有限公司；住址：昆明市龙泉花园5幢1单元104室。法定代表人，李存禄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：宗小兴，女，系该公司员工，特别授权代理。原告戴萌与被告谢杨忠、田键明，第三人昆明熙成房地产经纪有限公司（以下简称熙成经纪公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理。被告谢杨忠、田键明提出反诉，本院将本反诉合并公开开庭进行审理。戴萌委托诉讼代理人戴娅辉、周宗能，谢杨忠、田键明委托诉讼代理人杨皓然，熙成经纪公司委托诉讼代理人宗小兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告戴萌向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告协助原告办理房产所有权人变更登记手续，将位于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块x栋xxx号房屋所有权人变更为原告戴萌个人所有并办理该房屋《不动产权证书》。2、判令被告承担本案的案件受理费、律师费、保全费等费用。事实与理由：原告于2016年9月25日委托母亲戴娅辉购买被告所有的位于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块x栋xxx号房屋以及金盾俊园A5地块A5地下室入xxx号车位。后双方于2016年10月3日与被告及第三人签订《房屋买卖经纪合同》，双方约定购买房屋及车位总价款为560000元，在办理《房屋转让预约公证》当日，原告支付被告甲方首付款200000元，其余房款310000元待双方办理完毕住房产权变更登记即原告取得住房《不动产权证书》当日一次性付清，剩余款项50000元待办理完毕车位变更登记一次性付清。同时约定，原告购买的房屋过户时间为被告取到《不动产权证》原件30日内办理。原告委托母亲戴娅辉签订《房屋买卖经纪合同》之后即于当日向被告支付购房定金50000元。后原告从外地回来之后，于2016年10月8日与被告两人签订《房屋转让预约协议》并办理公证，协议再次约定被告取得房屋所有权登记证之日起30日办理产权变更手续，并约定在转让预约协议生效之日支付转让款200000元，剩余价款人民币330000元在办理完毕变更登记之后向银行办理贷款支付，尾款30000元于车位过户当日支付。被告拒不按照协议履行的，原告有权要求被告继续履行本协议，将房屋转让给原告。在公证办理完毕的同时，原告按约向被告支付150000元房款，与50000元定金合计200000元首付款，被告向原告交付房屋，并且房屋己经由原告装修使用至今。2018年1月30日，原告购买的房屋《不动产权证书》己经由被告取得，被告应于取得当日将不动产权证书交于第三人处保管并于2018年3月1日之前协助原告办理房屋转让及并更登记事宜，但原告、第三人与被告多次沟通并要求被告协助过户，被告反悔拒不协助办理房屋变更登记手续。原告认为，其与被告之间的买卖关系成立并生效，原告依约履行支付房款的义务，被告在具备房屋过户条件之后，经原告催告仍拒不配合原告办理房屋转让及变更登记相关事宜，已经构成违约。根据双方合同约定，原告有权要求被告继续履行转让协议的约定办理房屋变更登记手续，并由被告承担相应的违约责任。为此，特起诉至人民法院，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢杨忠、田键明答辩并提出反诉：原告违约在先，不履行合同中明确的付款义务导致该合同无法履行，同时原告也未向我方提交任何用以贷款或者已经申请贷款的任何材料，其违约责任应该由戴萌承担，我方提出反诉请求：1、依法解除反诉原告、反诉被告签署的《房屋转让预约协议》并由被告向原告支付违约金112000元。2、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2016年10月3日，反诉原告、反诉被告及第三人共同签订了《房屋买卖经纪合同》约定两反诉原告出售呈贡区金盾俊园A5地块x栋xxx号房屋及A5地块A5地下室xxx号车位给被告，交易总价为560000元，在签订上述合同后原被告协商一致于2016年10月8日至昆明市明诚公证处办理《房屋转让预约协议》时变更付款方式为反诉被告办理银行贷款支付，该协议还约定任何与本协议有冲突的条款均视为无效，以公证过的《房屋转让预约协议》内记载的为准，按照协议约定反诉被告应当积极办理银行贷款用以支付购房尾款，但是时至2017年12月26日反诉原告方取得云（2017）呈贡区不动产权第0183872号《不动产权证书》后反诉原告多次要求反诉被告尽快确定购房合同用以办理银行贷款支付剩余330000元房款，但反诉被告仍然拒不办理贷款的行为已构成根本违约，按《房屋转让预约协议》约定原告有权解除合同并要求被告支付购房总价款的20%违约金。第三人熙成经纪公司述称，不动产证书一直由卖方这边保管，我方多次催促卖方过户，但是卖方一直不配合。同意戴萌的意见。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：涉案的《房屋转让预约协议》应否予以解除，双方当事人如何承担合同责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据“三性”无异议的部分，本院予以确认，并附卷予以佐证，对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的录音光盘、录音笔录、证明、委托合同、律师费发票、民事裁定书、保全费发票、保单、保单保函、诉讼保全责任保险发票，真实、合法，至于能否证实原告的主张，本院在说理部分综合评判，原告提交的房屋部分装修照片、装修合同、物业费发票、家具购货单等票据，与本案无关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：谢杨忠、田键明（甲方）与戴娅辉（乙方戴萌的母亲）、熙成经纪公司（丙方）于2016年10月3日签订《房屋买卖经纪合同》，约定乙方向甲方购买位于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块x栋xxx号房屋以及金盾俊园A5地块A5地下室xxx号车位，总价款为560000元，办理《房屋转让预约协议》公证当日，乙方向甲方首付贰拾万元（包含定金伍万元），其余房款叁拾壹万元待甲方取得住房《不动产权证》双方办理完住房产权变更登记当日一次性付清，剩余房款伍万元待甲方取到车位不动产权证原件后双方办理完产权变更登记当日即乙方取得其名下由不动产管理部门出具的《不动产登记受理通知书》一次性付清。2016年10月8日,谢杨忠、田键明（甲方）与戴萌（乙方）签订《房屋转让预约协议》，约定房屋坐落于，乙方对该房屋于签署本协议时所处现实自然状况及权利状态已充分知悉并自愿购买，本协议项下房屋转让价款为伍拾陆万元，乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让价款贰拾万元，剩余价款叁拾叁万元以贷款的形式支付甲方，且于车位过户当日支付甲方尾款叁万元，双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起三十日内，符合本协议约定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择要求甲方退赔所有实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金或要求甲方继续履行本协议，将房屋转让于乙方。上述《房屋转让预约协议》经云南省昆明市明诚公证处进行公证。戴萌于2016年10月8日向谢杨忠、田键明支付房款贰拾万元，涉案房屋于当日交由戴萌占有使用。2017年12月26日，昆明市呈贡区金盾俊园A5地块x幢x层xxx号房屋不动产权利登记在谢杨忠名下，不动产登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第0xxxx2号。戴萌为维护自身权益向法院提出诉讼支付保全费5000元。本院认为，本案诉争的合同名为房屋转让预约协议，但已经具备房屋买卖合同的主要条款，故，本案争议的法律关系性质为房屋买卖合同法律关系。针对《房屋转让预约协议》应否予以解除的问题，双方的争议在于剩余购房尾款的支付和办理产权变更手续的顺序问题。首先，结合前后两份合同的约定，2016年10月3日签订的《房屋买卖经纪合同》约定“乙方向甲方首付贰拾万元（包含定金伍万元），其余房款叁拾壹万元待甲方取到住房《不动产权证》双方办理完住房产权并更登记当日一次性付清”以及经过公证的《房屋转让预约协议》约定“乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让价款贰拾万元，剩余价款叁拾叁万元以贷款的形式支付甲方”、“签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起三十日内”。其次，谢杨忠、田键明在签订《房屋转让预约协议》后即将房屋交付给戴萌，占有使用，在长达近两年的时间中并未向戴萌要求支付剩余购房款，也没有主张解除合同，虽然谢杨忠、田键明辩称，其多次向买方主张购房款，也并未向原告交房，但其并未提交相应的证据予以证实多次向原告主张购房尾款的支付，同时如没有得到谢杨忠、田键明的许可、配合，戴萌对该房屋的占有使用亦不可能实现。综合前后两份合同的约定以及谢杨忠、田键明的实际行为，原告戴萌不存在违约行为，《房屋转让预约协议》不应解除，戴萌也不应承担违约金，而谢杨忠、田键明应当履行合同约定，在取得该房屋所有权登记证原件之日起三十日内协助原告办理产权变更登记手续，至于戴萌支付购房尾款的问题，如在双方办理产权变更登记后，其未按照约定支付尾款，谢杨忠、田键明可依照合同约定主张权利。原告主张的律师代理费、诉讼保全责任保险费，均不是原告主张权利必须支出的费用，且双方合同中也并未作出约定，故，该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告谢杨忠、田键明在本判决生效后十日以内配合、协助原告戴萌办理昆明市呈贡区金盾俊园A5地块10幢9层902号房屋所有权【不动产登记证号为云（2017）呈贡区不动产权第01xxxx2号】变更登记手续；二、驳回原告戴萌的其他诉讼请求；三、驳回被告谢杨忠、田键明的反诉请求。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费1270元，均由被告谢杨忠、田键明承担，本诉案件受理费50元，由原告戴萌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  晋彦萍人民陪审员  李建波二〇一八年七月三十日书 记 员  刘智楠