上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第9827号原告江清，男，1950年9月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人袁春松，上海宇克律师事务所律师。被告江一鸣，男，1980年3月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告泽亦投资管理(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人林泽阳，总经理。委托代理人李景良，上海市汇盛律师事务所律师。委托代理人华翎玲，上海市汇盛律师事务所律师。原告江清与被告江一鸣、泽亦投资管理(上海)有限公司(以下简称泽亦公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月29日、11月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁春松、被告泽亦公司法定代表人林泽阳、委托代理人李景良、华翎玲到庭参加诉讼。被告江一鸣经本院合法传唤,无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江清诉称，原告与被告江一鸣系父子关系，两人共有坐落于上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2013年，被告江一鸣对外欠下巨额债务，偷走家中房产证及户口簿放置于债权人处保管，直到债权人到系争房屋讨债时原告才得知被告江一鸣借款一事，后江一鸣与原告协商将系争房屋出售供其还债，原告不予同意。之后江一鸣的债权人一直上门骚扰，故原告在外租房居住。2015年3月初，原告前往房地产交易中心调取房屋产权信息时发现，系争房屋产权人已变更为泽亦公司，系两被告串通擅自买卖房屋，原告对此并不知情。现原告诉至法院，要求判令两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并恢复系争房屋产权为原告及被告江一鸣共同共有，被告泽亦公司配合原告办理产权过户登记。被告江一鸣未作答辩。被告泽亦公司辩称，其在系争房屋交易中不存在恶意串通或欺诈，交易过程正常且合理，其应善意取得系争房屋产权；其是以投资为主营业务的公司，会在市场上寻找合适的标的物包括车、房产作为投资对象；其于2015年2月初通过黄牛得知系争房屋挂牌信息，于2015年2月5日前后去看房，由黄牛陪同；当时接待的是被告江一鸣，房屋内有租客；看完房后，江一鸣提出要于2月底将现金房款给他，挂牌价260万元，2015年2月6日双方谈成250万元交易价；2015年2月9日，其与被告江一鸣去房地产交易中心拉取了产调，江一鸣提供了公证书、交易相关资料，双方审核无误后在房地产交易中心签署了房屋买卖合同；合同签订后，双方办理了审税事宜、缴纳税款，被告江一鸣催促其支付首付款，其于2015年2月10日支付了100万元，系通过法定代表人林泽阳的账户转账至江一鸣账户，双方于当日办理了过户手续；2015年2月28日，其拿到系争房屋产权证，当天至系争房屋与江一鸣办理了房屋交接，更换了门锁，因房屋内租客东西未搬走，故江一鸣出具了保证书，承诺于2015年3月2日前全部搬离，逾期则视为放弃；当日办完上述事宜后，其法定代表人林泽阳通过在系争房屋附近的工商银行转账至江一鸣账户150万元。故被告泽亦公司认定其是善意购房人，应适用物权法规定的善意取得系争房屋。经审理查明，原告与被告江一鸣系父子关系。系争房屋产权原登记于原告及被告江一鸣名下。2015年2月3日，以“江清”名义出具《委托书》一份，内容为“江清”委托江一鸣代为办理签订系争房屋的买卖转让合同、交易过户、收取房款等事项，委托期限自“江清”签署本委托书之日起至2016年2月2日。该委托书由湖北省通城县公证书对“江清”签名真实性作出公证并出具公证书。2015年2月9日，被告江一鸣(并作为原告的代理人)与被告泽亦公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同列原告与被告江一鸣为甲方(卖售人)、被告泽亦公司为乙方(买受人)，约定双方系通过上海隆坤房地产经纪事务所公司居间，房屋建筑面积97.33平方米，房屋转让价为250万元，合同第六条约定，双方于2015年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：1、待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)当日内，乙方应自行直接向甲方支付首期房价款计100万元；2、待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书(若有)，甲、乙双方亲自赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据后当日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，若有户口并全部迁出后乙方应自行支付给甲方第二期房价款150万元……。当日，被告泽亦公司缴纳了系争房屋的交易契税。2015年2月10日，被告江一鸣与被告泽亦公司办理了系争房屋的申请过户手续。当日，被告泽亦公司法定代表人林泽阳通过工商银行向被告江一鸣支付100万元，当日被告江一鸣又将该100万元转出。2015年2月26日，系争房屋经核准登记于被告泽亦公司名下。2015年2月28日，被告江一鸣向被告泽亦公司出具《保证书》一份，内容为：“本人江一鸣于2015年2月28日把XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋交于泽亦投资管理(上海)有限公司，原先屋内的家具、电器、衣物等所有物品保证于2015年3月2日之前全部搬离，如果按时不能搬离将视为自动放弃，绝不追究任何责任。”当日，被告泽亦公司法定代表人林泽阳向被告江一鸣工商银行账户转入150万元，当日，被告江一鸣将150万元转出。2015年3月14日，被告泽亦公司作为出卖方，案外人张杰作为买受方，双方就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》一份，买卖合同约定系争房屋转让价为267万元，交易税费约定由买受方承担契税、中介费、交易手续费，其它费用均由卖方承担。本案审理过程中，经原告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心就2015年2月3日《委托书》上落款“委托人”处的“江清”签名是否为原告所签进行鉴定，该中心于2015年5月28日向本院出具鉴定意见书，认定《委托书》落款处“江清”签名不是出自原告的笔迹。原告与被告泽亦公司对上述鉴定结论并无异议。2015年7月9日，湖北省通城县公证处撤销了对上述《委托书》的公证书。另查明，因被告江一鸣与案外人蒋建伟借款纠纷，蒋建伟于2013年11月5日向本院申请强制执行公证债权文书，债权金额为65万元。2013年11月27日，案外人杨某向本院申请强制执行公证债权文书，债权金额为65万元。本院根据两案外人申请分别查封了系争房屋。之后，因被告江一鸣履行了对蒋建伟、杨某的还款义务，本院于2015年1月15日依法解除了对系争房屋的司法查封。庭审中，被告泽亦公司就系争房屋另行转售他人事宜，第一次庭审陈述其再次出售房屋存在十几万差价；第二次庭审陈述再次出售房屋是因为发现原房东有很多债主上门讨债，只要保本尽快套现等原因。关于系争房屋买卖事宜，被告泽亦公司陈述：其与被告江一鸣之前并不认识，向其推荐房源的是黄牛，黄牛全程陪同看房到过户；买卖合同约定的中介公司并未去过，双方买卖合同是在交易中心签订的；居间协议未签订；看房是被告泽亦公司员工、黄牛及被告江一鸣一起去的；看房时未签订材料；房屋价格也是黄牛在谈的，具体细节通过黄牛协商……。就法院询问双方合同无效的后果问题，原告表示，如法院确认房屋买卖合同无效，要求被告泽亦公司恢复系争房屋产权登记于原告及被告江一鸣名下，并将系争房屋返还给原告及被告江一鸣；被告泽亦公司则表示系争房屋现由其占用，其占用后并未进行装修，如法院确认房屋买卖合同无效，要求原告及被告江一鸣连带返还被告泽亦公司房款250万元及中介费2万元。上述事实，由房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿信息、缴税凭证、保证书、委托书及公证书、被告江一鸣工商银行卡明细、林泽阳工商银行卡明细、鉴定意见书、被告江一鸣执行案件材料等及原告、被告泽亦公司的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，系争房屋系原告与被告江一鸣共同共有，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。现经本院委托司法鉴定，以“江清”名义出具的委托书并非原告本人所签，系他人假冒原告出具，故被告江一鸣代原告签订房屋买卖合同的行为对原告并不发生法律效力，现并无证据证明原告对于房屋买卖事先同意，原告亦未事后追认，故本院认定被告江一鸣以原告代理人的名义出售房屋的行为，并非原告意思表示，侵犯了原告的合法财产权益，故原告主张被告江一鸣及以原告名义与被告泽亦公司就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，本院予以支持。至于被告泽亦公司是否系善意购房人，本院认为，根据被告泽亦公司陈述的看房、签约、履约等过程均存在诸多疑点，按被告陈述，其看房、协商合同条文、过户等均由黄牛参与，但该黄牛身份及与两被告关系无从查实；其次，两被告买卖合同于2015年2月9日签订，根据被告泽亦公司陈述，双方除看房外并未再见面磋商合同事宜，买卖合同内容如何协商无从体现；签约当日被告未支付任何房款，却先行缴纳了交易契税；签约次日双方又见面支付首付款，办理申请过户，而此时被告泽亦公司仍有150万元房款未付，而根据买卖合同约定，办理过户取得收件收据当日出卖方应交付房屋，交付房屋后被告江一鸣才能得到其余房款，异于正常交易；再次，根据被告泽亦公司举证的被告江一鸣的保证书，在2015年2月28日被告泽亦公司支付150万元房款时，系争房屋并未清空并交付给被告泽亦公司，其在未实际接收房屋的情形下即支付了全部房款，亦与常理不符；最后，系争房屋于2015年2月26日登记于被告泽亦公司名下，2015年3月14日被告泽亦公司即与案外人签订售房合同欲将房屋转售，而转让价仅为267万元，在无明显投资利润的情形下，其仓促转售房屋的真实用意使人产生合理怀疑。综上，本院认为，被告江一鸣与被告泽亦公司的交易明显有悖常理，被告泽亦公司在此情形下与被告江一鸣签订合同，无论其是故意或过失，均存在过错，不属于善意当事人，其关于善意取得系争房屋所有权的答辩意见本院不予采信。根据法律规定，合同无效，因合同取得的财产应当返还。现系争房屋已登记至被告泽亦公司名下并由被告泽亦公司占有，被告泽亦公司应予恢复系争房屋产权登记并将房屋返还给原权利人。根据被告泽亦公司提供的转账凭条等证据，可认定其曾将250万元购房款支付给被告江一鸣，被告江一鸣应将上述款项返还。被告泽亦公司要求原告连带返还房款的主张，无事实和法律依据；其主张的中介费2万元，并非本案合同无效的直接后果，不论是否确实发生，本案中不作处理。至于被告江一鸣在上述款项转入后又随即将钱转走，与本案房屋买卖非同一法律关系，本案中不予认定。被告江一鸣经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告江一鸣(并作为原告江清的代理人)与被告泽亦投资管理(上海)有限公司就上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告泽亦投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告江清将上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告江清及被告江一鸣名下；三、被告泽亦投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告江清及被告江一鸣；四、被告江一鸣于本判决生效之日起十日内返还被告泽亦投资管理(上海)有限公司房款250万元。案件受理费人民币26,800元，鉴定费人民币5,000元,共计人民币31,800元，由被告江一鸣及被告泽亦投资管理(上海)有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华审 判 员  周 箐人民陪审员  曹 璐二〇一五年十二月七日书 记 员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。