广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初3368号反诉原告：广州壹心贸易有限公司宾馆，住所地广州市白云区三元里大道1299号。法定代表人：卢文坛，经理。委托诉讼代理人：张威进，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。反诉被告：陈润娇，女，1953年10月2日出生，汉族，住广州市越秀区，反诉被告：卢尚志，男，1949年3月29日出生，汉族，住广州市荔湾区，上述两反诉被告共同委托诉讼代理人：王朔，广东华安联合律师事务所律师。上述两反诉被告共同委托诉讼代理人：严瑞丝，广东华安联合律师事务所律师。反诉被告：王毅辉，男，1980年7月25日出生，汉族，住广州市海珠区，反诉被告：邹健超，男，1981年9月19日出生，汉族，住广州市荔湾区，上述两反诉被告共同委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。上述两反诉被告共同委托诉讼代理人：黄新华，北京市隆安（广州）律师事务所实习律师。反诉被告：张娥，女，1968年12月4日出生，回族，住乌鲁木齐市天山区，第三人：李卢山，男，1975年12月25日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，第三人：王健能，男，1950年2月2日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新华，北京市隆安（广州）律师事务所实习律师。反诉原告广州壹心贸易有限公司宾馆（以下简称壹心宾馆）与反诉被告陈润娇、王毅辉、卢尚志、邹健超，第三人李卢山、王健能租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）粤0111民初14686号民事判决书，反诉被告陈润娇、王毅辉、卢尚志、邹健超及第三人王健能不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终22383号民事裁定书，以涉案合同的解除涉及案外人诉请权益，需追加案外人张娥为当事人为由，裁定撤销（2016）粤0111民初14686号民事判决书，将本案发回本院重审。本院于2018年3月15日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。反诉原告广州壹心贸易有限公司宾馆的委托诉讼代理人邹灵珊、反诉被告陈润娇、卢尚志的共同委托诉讼代理人王朔、严瑞丝，反诉被告王毅辉、邹健超及第三人王健能的共同委托诉讼代理人陈慧敏，第三人李卢山到庭参加了诉讼。本院追加的反诉被告张娥经本院公告送达，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。反诉原告广州壹心贸易有限公司宾馆向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的客房承包合同；2、判令反诉被告支付自2015年5月起至2016年2月止其所拖欠的承包费、水电费、排污费、停车费等费用合计1261691元；3、判令反诉被告支付滞纳金，滞纳金的计算标准按拖欠费用总额每日1%交纳，自2015年5月开始计算，直至反诉被告交纳所有费用之日止，滞纳金暂计40万元。事实和理由：反诉被告在2015年5月至2016年2月期间开始未按合同约定足额向反诉原告支付承包费、水电费、排污费、停车费等费用。反诉原告认为，根据合同约定，本案反诉被告逾期不交纳相关费用的行为已满足《合同法》第九十三条合同解除条件和《承包合同》第四条第二款约定的合同终止解除条件。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉。反诉被告王毅辉、邹健超、第三人王健能共同辩称及陈述：一、《壹心宾馆六至十二楼客户承包合同》（以下简称承包合同）并非我方过错或者主观意愿解除，该承包合同系反诉原告以断水、断电的方式迫使我方无法继续承包相关楼层而被迫解除的，如我方的损失无法弥补，我方将另行通过司法途径向反诉原告追偿由此造成的损失。二、我方于2015年11月底被反诉原告赶出壹心宾馆并无进行正常经营，因此，我方不应当承担2015年12月至2016年2月的相关费用。同时，我方在2015年6月至2015年11月期间应向反诉原告交付的费用不足以弥补我方在此期间因受到反诉原告装修、停水停电造成的经营损失，因此，我方暂停向反诉原告支付全部租赁款项是行使不安抗辩权以主动维护我方合法权益的行为，而不是无故拖欠其费用。因此，对于滞纳金的诉请没有依据，应予以驳回。三、1、反诉原告从2015年5、6月份开始对壹心宾馆进行装修的，且在2015年8月开始对大堂进行大规模装修，对我方正常经营造成巨大影响。2、2015年10月中旬，由于我方在反诉原告的装修影响下，经营状况严重下滑，无法再支撑正常的经营成本支出而且为了继续履行与反诉原告的承包合同，经过反诉原告同意，我方引入第三人对壹心宾馆七至十二楼进行继续经营，并由第三人承担相关承包费用。当时，反诉原告确认，至2015年10月，我方仍欠费约70万元，并同意在扣除我方交付的40万元押金后暂时搁置双方矛盾，由第三人先交付10万元，反诉原告重新对壹心宾馆七至十二楼进行供水、供电。后第三人先向反诉原告支付现金4万元以及我方向反诉原告交付水电费10350元（以壹心宾馆2015年11月的开房费直接抵扣）。但反诉原告重新供水、供电不到一周，再以我方仍应当支付全部费用为由，突然停止对七至十二楼的供水、供电，第三人的经营再一次陷入无法进行状态。在反诉原告连续断水、断电一周后，第三人退出七至十二楼的承包经营。反诉被告陈润娇、卢尚志共同辩称：一、根据承包合同约定，反诉原告即甲方的义务不仅仅是交付涉案场地，还应当根据合同约定承担如下义务：1、必须保证乙方承包合同的履行期限；2、必须保证承包方的正常供水供电；3、不得干扰承包方的合法正常经营活动。如果反诉原告未能履行相应的义务，则视为反诉原告违约，应承担违约责任。反诉原告对上述合同约定的三条义务均未履行，属于严重违约。具体体现在：2015年5月16日，壹心公司对酒店的其他部分进行围闭装修，影响到合同乙方所承包酒店的正常经营。反诉原告在2015年的7月-8月期间先后三次停止对我方经营范围内的场所供电供水，导致我方在2015年7月到10月期间完全无法正常经营，双方多次交涉未果。2015年的11月，壹心公司不顾合同约定，强行收回酒店的经营权，将承包人赶出酒店。在2016年的3月我方申请广州市公证处对现场进行了拍照和证据保全，所拍的照片反映反诉原告对现场的围闭施工在2016年3月都仍然没有完成。所以在此情况下，反诉原告很明显是违反合同约定，侵害了我方的正常经营权。所以壹心宾馆是合同的违约方，无权向法院提出要求解除合同的请求。二、我方是在经营活动受到影响和严重干扰以及经营权被反诉原告强行收回之后，才没有缴纳承包费用的。是由于反诉原告的违约行为在先，我方所作出的对应行为是事出有因，而且反诉原告接管的酒店经营权是我方以数百万元的价钱从他方受让的七天连锁酒店的经营权，反诉原告接管经营权后所获得收益远远超过我方没有缴纳的承包费用。在双方所签订合同的履行过程中，既没有合同法上所规定的法定的解除情形，也没有双方达成解除合同的合意，所以我方认为双方所签的承包合同仍然是合法有效的。反诉原告一天没把酒店经营权交回给我方，就一天构成严重性的违约。反诉原告不仅无权向我方主张缴纳承包费用，而且应当赔偿我方的经营损失。所以我方认为本案中，反诉原告的请求缺乏事实和法律依据，不应当得到法院的支持。对于我方所主张的权利，我方仍然保留寻法律途径向反诉原告提起司法程序来主张合法权益的权利。所以综上，我们请求合议庭查明案件事实，依法驳回反诉原告方的无理诉求。反诉被告张娥无答辩意见。第三人李卢山陈述，股权交出去之后，之后发生的事情不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《壹心宾馆六至十二楼客户承包合同》、《证明》、酒店经营权装让协议及补充协议（一）（二）、7天连锁酒店股份转让协议、客户承包合同、（2016）粤广广州第34125号公证书、（2017）粤广海珠第38931、38932、38933、42110号公证书、七天酒店经营数据统计表、交款明细、对账明细、证明、应收七天租金水电明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月8日，反诉原告（甲方）与反诉被告张娥、陈润娇、第三人李卢山、王健能(乙方)签订《壹心宾馆六至十二楼客户承包合同》，约定：甲方提供座落在广州市三元里大道1299号壹心宾馆六至十二楼（以下简称涉案物业）承包给乙方经营，一、甲方宾馆内六至十二楼由乙方经营客房，承包期限为2012年8月1日至2021年3月28日。二、承包费每月七层20万元，押金40万元，承包费每年递增3%。乙方向甲方缴纳每月500元的垃圾处理费或自行承担处理。乙方使用的水电按政府部分规定的标准每立方米和每度加收0.1元的损耗费。乙方客户在本宾馆停车场停车每月缴纳2000元场地使用费。违约责任：乙方的承包费、水、电费、排污费、停车费等必须在当月10日前付清给甲方，逾期按每日1%交纳滞纳金，逾期15天不交齐以上费用，则本合同自动终止，乙方所有押金、设备、设施用品归甲方所有，乙方无条件退出，甲方不承担任何责任等。位于白云区三元里大道1299号的物业权属人为广州市白云区棠景街棠溪经济联合社，房屋占有份额为全部，土地权属性质为集体所有，用途为商业用地。2014年5月10日，广州市白云区棠景街棠溪经济联合社出具《证明》，证实上述物业是其产权，该物业2001年开始租赁给反诉原告经营使用。结合反诉被告陈润娇、卢尚志提供的酒店经营权装让协议及补充协议（一）（二）、7天连锁酒店股份转让协议、客户承包合同等证据、反诉被告与第三人的自认，陈润娇、王健能、李卢山经反诉原告同意，在承包合同的承租人处增加签名，后承包合同的实际承租人变更为反诉被告陈润娇、王毅辉、卢尚志、邹健超、张娥。庭审中，反诉被告王毅辉、邹建超及第三人王健能提交了（2017）粤广海珠第38931、38932、38933、42110号公证书及七天酒店经营数据统计表，拟证实反诉原告的装修行为及停水停电行为对其正常经营造成的负面影响，导致用户差评、客流流失严重，营业额严重下滑，构成单方违约，应赔偿反诉被告的损失。反诉原告称，反诉被告经营状收入下滑的主要原因在于其自身的经营及服务质量的问题所致，并非是反诉原告的装修行为导致，且反诉原告的装修行为是在取得反诉被告同意后进行的。因七天酒店经营数据统计表为反诉被告单方制作，对该证据三性不予确认。庭审中，反诉被告陈润娇、卢尚志提交了（2016）粤广广州第34125号公证书，拟证实反诉原告对涉案物业的围闭施工在2016年3月都仍然没有完成。反诉原告对该证据不予确认。根据反诉原告提供的《应收七天租金水电明细》显示，反诉被告尚欠涉案物业租金、水电费等费用共计1261691元。反诉被告确认拖欠涉案物业2015年5月至2015年10月期间的承包费、水电费、排污费等费用，2015年11月至2016年2月之间的拖欠的费用不予确认。庭后，反诉被告陈润娇、卢尚志表示，反诉原告作为出租方不仅要交付涉案场地，并且需根据合同第三条的约定承担以下义务：一、保证乙方承包合同的履行期限；二、保证乙方的正常供水供电；三、不得打扰乙方的合法正常经营活动。但从反诉原告的履行情况看，其并未尽到上述三项义务，违反合同约定，故因装修围蔽对反诉被告经营范围停水停电造成的损失，应从应收承包费中予以减免。本院认为，反诉原告与反诉被告及第三人签订的《壹心宾馆六至十二楼客户承包合同》是其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该承包合同合法有效。根据承包合同的约定，乙方的承包费、水、电费、排污费、停车费等必须在当月10日前付清给甲方，逾期15天不交齐以上费用，则本合同自动终止。此条款为当事人享有单方解除权的条款，因反诉被告已逾期15天未支付上述费用，合同解除条件成就，守约方即反诉原告享有单方解除合同的权利，现反诉原告主张单方解除该承包合同的诉请于法有据，本院予以支持。关于反诉原告主张反诉被告支付拖欠2015年5月至2016年2月期间的承包费、水电费、排污费、停车费等费用共计1261691元的诉请，本院认为，对于反诉被告抗辩称，自2015年11月起已被反诉原告赶出壹心宾馆，故此后产生的费用概不负责的抗辩意见，因反诉被告未提供证据证实其已于2015年11月起搬离涉案物业，且亦未提供证据证实其已缴纳2015年11月至2016年2月期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果。故反诉被告应向反诉原告支付拖欠的2015年11月至2016年2月期间的承包费、水电费、排污费、停车费等费用共计1261691元。对于反诉被告抗辩称反诉原告断水断电及装修行为对其经营收入造成损失，应从应收承包费中予以减免的抗辩意见，本院认为，结合（2017）粤广海珠第38931、38932、38933、42110号公证书、（2016）粤广广州第34125号公证书等证据可证实，反诉原告自2015年5月起至2016年3月止对涉案物业进行围蔽施工，且反诉原告对涉案物业的装修施工确实对反诉被告酒店的正常经营造成一定影响，故反诉被告抗辩称应从应收承包费中予以减免的抗辩意见本院予以采纳。因反诉被告并未提供证据证实其经营损失的具体数额，本院酌情认定其经营损失为20万元。反诉被告拖欠反诉原告自2015年5月起至2016年2月止的租金、水电费等费用共计1261691元，扣除该段期间的营业额损失20万元，反诉被告应向反诉原告支付拖欠的承包费、水电费、排污费、停车费等费用共计1061691元（1261691元-200000元）。关于要求反诉被告支付滞纳金的诉请，反诉被告以抗辩形式要求对滞纳金予以调整，本院酌情将滞纳金调整为以1061691元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自反诉受理之日即2016年12月12日起计至反诉被告实际清偿之日止。反诉被告张娥经本院公告送达，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、反诉原告广州壹心贸易有限公司宾馆与反诉被告陈润娇、王毅辉、卢尚志、邹健超、张娥签订的《壹心宾馆六至十二楼客户承包合同》于本判决生效之日解除；二、自本判决生效之日起十日内，反诉被告陈润娇、王毅辉、卢尚志、邹健超、张娥向反诉原告广州壹心贸易有限公司宾馆支付拖欠的自2015年5月起至2016年2月止的租金、水电费等费用共计1061691元及滞纳金（滞纳金以1061691元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年12月12日起计至反诉被告实际清偿之日止）；三、驳回反诉原告广州壹心贸易有限公司宾馆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费9878元，由反诉原告广州壹心贸易有限公司宾馆负担1565.8元，由反诉被告陈润娇、王毅辉、卢尚志、邹健超、张娥共同负担8312.2元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  孙 慧人民陪审员  陈惠玲二〇一八年十月十日书 记 员  陈春燕