文书内容广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1490号上诉人（原审原告）：张朋记，男，1979年10月21日生，汉族，户籍住址：广东省阳江市江城区，现住阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司。住所地：阳江市江城区。法定代表人：何恭帆，该公司经理。上诉人张朋记因与被上诉人阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司（下称杰俊公司）委托合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张朋记上诉请求:1.撤销广东省阳江市江城区人民法院(2018)粤1702民初3320号民事判决。2.改判杰俊公司返还张朋记多交代办证费人民币31775.2元。3.一、二审诉讼费用由杰俊公司承担。事实与理由：1.一审法院认定张朋记与杰俊公司之间形成居间合同关系是定性错误。张朋记于2018年5月15日通过杰俊公司向叶植改购得位于阳江市江城区建设一路2号德信华城9幢2单元801房，杰俊公司作为居间方签订了《房屋转让合同》、《买方佣金承诺书》，张朋记也支付了中介费7600元给杰俊公司。2018年5月17日，张朋记与杰俊公司签订《代办过户合同》，张朋记与杰俊公司签订的上述合同应定性为房屋买卖中介服务合同，并不是单纯的居间合同。2.一审法院适用法律错误。虽然张朋记与杰俊公司所签的《代办过户合同》是有效合同，但杰俊公司提供《代办过户合同》是格式合同，杰俊公司在提供报酬格式条款时因杰俊公司没有明确告知及阐明代办产权证的服务项目和收费标准，也没有对张朋记进行收费说明和明示，加重了张朋记的合同义务，属于无效格式条款。对于无效的格式条款，不能以当事人意思自治原则予以尊重，而认定为有效。3.退一步说，一审法院认定居间合同关系成立。根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。”的规定，杰俊公司作为居间方签订了《房屋转让合同》中约定其作为居间方协助买卖双方办理更名手续，房屋转让交易过程中所涉及的一切税费及办证费用均由买方承担等内容，而张朋记己按双方约定按房屋成交价1%支付杰俊公司中介费7600元，并签订了《买方佣金承诺书》，张朋记也支付了中介费7600元给杰俊公司。杰俊公司作为居间方协助买方办理房屋更名手续是其作为居间合同当事人的义务，居间费包括了杰俊公司作为居间方履行上述在《房屋转让合同》中约定的义务才完成居间行为，收取居间费，而张朋记己支付7600元居间费给杰俊公司，但居间方仍未履行完成居间义务，又在《代办过户合同》中收取居间费用，明显是属于重复收费。对于该约定的重复收费，也与法律规定的按居间人劳务合理确定居间费用规定不相符合，也对张朋记不公平，应不予支持。但一审法院又以所谓的包干方式支持了杰俊公司的辩护意见，是事实认定错误和适用法律错误的结果。同时，根据代理委托的法律原则，委托处理委托人事务所取得的利益应归受托人，而不是归属委托人。杰俊公司不能占有张朋记的财产，杰俊公司多收取张朋记的费用也应返还给张朋记。办理相关手续时，杰俊公司告知张朋记按国家规定交纳二手房相关税费94500元，张朋记刚开始对《代办过户合同》相关事项条约不明确性认为不合理，明显失公平，但杰俊公司与张朋记签订《代办过户合同》是因为杰俊公司的一个形式，并不按《代办过户合同》条约执行了，口头解释代办费多还少补，按实际交纳发票计算，同时也没有提及任何风险，张朋记出于对杰俊公司诚信经营信誉情况，没有选择权情况签订的。该合同约定明显违反了相关合同法的公平、公正相关规定，杰俊公司属于以合同形式掩盖非法目的，其行为扰乱了二手房买卖市场的正常秩序，损害了张朋记的合法权益，这种以“合同约定”为条件获取不明确费用，明显违反合同法应遵循的原则。由于杰俊公司在协助办理交纳二手房买卖税费后，张朋记问杰俊公司交付相关发票时，杰俊公司一直不给予回复，因此张朋记认为杰俊公司存在不实行为，也不相信杰俊公司原先讲好在农商银行办理房贷，而另行约定原房屋卖方业主在中国邮政银行办理房贷，顺利办理成功房贷42万元，在办理房贷按揭及房屋评估期间杰俊公司均无参与协助。杰俊公司二审答辩称：1.杰俊公司与张朋记签订的《代办过户合同》合法有效，张朋记要求返还多交代办费用没有依据。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杰俊公司与张朋记签订的《代办过户合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。《代办过户合同》中约定张朋记同意杰俊公司以人民币94500.00元办理其所购买位于阳江市江城区建设一路2号德信华城9幢2单元801房屋(下称“该房屋”)的更名过户手续和办理银行贷款41万，杰俊公司依据《代办过户合同》约定履行合同义务，已经成功办理了该房屋更名过户手续和银行贷款42万，张朋记也应该按照合同约定履行义务，所以杰俊公司不需要返还张朋记所谓多交的办证费。2.叶植改(该房屋的原所有权人)以30万的价格购入该房屋，后以76万元的价格转让给张朋记，本次房屋买卖所缴纳的契税12000元，个人所得税50724.8元，房产测绘费160元，共62884.8元。《代办过户合同》还约定杰俊公司办理该房屋贷款，双方本来约定贷款41万，但是后来为张朋记办理贷款42万，税费也相应增加，还需要支付其他的相关费用，所以杰俊公司为张朋记办理该房屋过户和银行贷款的费用不止62884.8元，张朋记主张杰俊公司返还31775.2元没有依据。3.《代办过户合同》中第四款约定:如办证费用超出代办费，则超出部分由甲方承担。代办费高出办证费的部分为甲方应收取的酬劳。该条款不具有《合同法》52、53条规定的无效情形，且没有免除杰俊公司的责任或者加重张朋记的责任、排除张朋记的主要权利。同时该条款下杰俊公司也承担着合同风险，所以该条款公平有效，杰俊公司收取代办费高出办证费的部分有合同依据，张朋记没有依据要求返还。4.《代办过户合同》中第五款项下的第四项：甲方承诺，乙方房屋过户当天起3个月内保证银行放贷。如超期以人民币伍拾万为基数，按日万分之一支付违约金给乙方，合同继续履行。”此条款是增加杰俊公司的合同风险，若杰俊公司未能按时履约便需要支付张朋记违约金，《代办过户合同》具有高风险性，收取代办费高出办证费的部分是合理的。张朋记向一审法院提出诉讼请求：1.判令杰俊公司返还多交代办证费31775.20元；2.本案诉讼费由杰俊公司承担。一审法院认定事实：杰俊公司于2014年9月4日登记成立，经营范围为房地产信息咨询、房地产中介、代理房产买卖、代办房地产权证。2018年5月15日，张朋记（买方）与杰俊公司（居间方）、案外人叶植改（卖方）签订《房屋转让合约（三方居间合同）》，约定：卖方通过居间方将坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城9幢2单元801房（粤房地权证阳字第0100032176号）的房屋卖给买方；成交价为760000元；转让金通过分三期付款方式支付；第一期：本转让合同签订后（2018年5月15日）买方支付购房定金30000元给卖方；第二期：2018年5月28日前办理过户手续，过户当天卖方支付购房款250000元给卖方；第三期：买方在拿到新房地产权证贷款后支付购房余款480000给卖方，该笔款项是通过二手房贷款方式由银行直接将贷款金额放款到卖方银行账户，如贷款不足，由买方现金补齐，如贷款多出部分，卖方现金返还；居间方协助买卖双方办理更名手续；房屋转让交易过程中所涉及的一切税费及办证费用均由买方承担；等等内容。合同落款处，张朋记、案外人叶植改签名并盖指模，杰俊公司加盖公司公章。同日，张朋记出具《买方佣金承诺书》交杰俊公司收执，主要内容为：张朋记委托杰俊公司购买坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城9幢2单元801房，成交价为760000元；张朋记承诺成功购买该房屋后，支付7600元给杰俊公司作为佣金；以现金方式支付，签订合同当天收取佣金50%，余下50%付清所有购房款当天一次性付清；等等内容。落款处，张朋记签名并盖指模，杰俊公司加盖公章。2018年5月17日，杰俊公司（甲方）与张朋记（乙方）签订《代办过户合同》，约定：乙方自愿将位于阳江市江城区建设一路2号德信华城9幢2单元801房的物业委托甲方代办二手房交易过户手续事项，并承诺办理该房贷款410000元；代办费为94500元（包括二手房交易税费、不含银行评估费和保险费、交税成交价金额由甲方自行操作，是不按照实际成交价填写的）；如办证费超出代办费，则超出部分由甲方承担；代办费高出办证费的部分为甲方应收取的报酬；等等内容。合同落款处，张朋记签名并盖指模，杰俊公司加盖公章。合同签订后，张朋记支付了7600元佣金和94500元代办过户费用给杰俊公司。张朋记认为，双方约定代办过户费用多还少补，杰俊公司办理过户手续仅支付了税费共62724.80元，故杰俊公司应返还多收取的代办过户费用31775.20元给张朋记，遂诉至一审法院，原诉讼请求除上述诉称外，还包括请求杰俊公司返还为张朋记代办的房屋买卖发票原件。庭审中，杰俊公司已将相关发票原件交付给张朋记，张朋记遂撤回该项请求，获一审法院准许。诉讼中，张朋记主张，杰俊公司能预计办理房屋过户手续实际所需的费用，却没有如实告知张朋记具体数额，合同条款显失公平，应属无效。对张朋记上述主张，杰俊公司不予认可，张朋记未能举证证明。杰俊公司主张，其确认收到张朋记支付的佣金7600元和代办过户费用94500元，但没有约定费用多还少补；其无法预计实际办理过户手续所需费用；办理过户手续支付税费共62724.80元；双方签订合同约定如办证费超出代办费，则超出部分由杰俊公司承担，代办费高出办证费的部分为杰俊公司应收取的报酬，故杰俊公司无需返还31775.20元给张朋记。一审法院认为，杰俊公司作为居间人，向作为房屋买卖双方的案外人叶植改、张朋记报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其与案外人叶植改、张朋记之间形成居间合同关系。张朋记与杰俊公司签订的《代办过户合同》是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。张朋记与杰俊公司约定，如办证费超出代办费，则超出部分由杰俊公司承担；代办费高出办证费的部分为杰俊公司应收取的报酬。从该约定内容来看，杰俊公司收取张朋记交付的代办证费用，是包干式的。对当事人该种约定，应根据意思自治原则予以尊重。本案中，张朋记主张，杰俊公司在与张朋记签订合同时已知晓办证费用的具体数额，因其未能举证证明，一审法院不予采纳。由于相关政府行政主管部门（如税务部门）依法确定并计收涉案房屋转让的个人所得税、契税等税费前，杰俊公司无法预见行政主管部门对作为买卖标的物的涉案房屋的评估价格，也就无法确定实际应缴办证费用的具体数额。在这种情况下，杰俊公司所收取的张朋记代办证费用并不必然会超出实际应缴办证费用。因此，张朋记主张杰俊公司没有如实告知张朋记具体数额，合同条款显失公平，应属无效，一审法院依法不予采纳。张朋记请求杰俊公司返还31775.20元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：驳回张朋记的诉讼请求。案件受理费594元，由张朋记负担。二审期间，张朋记提供其妻子与杰俊公司工作人员阮永兴通话录音，拟证明杰俊公司曾答应退回8000元，但要张朋记交回《代办过户合同》原件，由于合同原件是张朋记预交94500元的凭证，张朋记不同意交回原件。杰俊公司经质证认为，录音里的声音是杰俊公司员工阮永兴的声音，阮永兴的意思不代表杰俊公司的意思。本院经审理，对一审认定事实予以确认。另查明：杰俊公司在二审法庭调查中，陈述涉案房屋二手房银行按揭是由房屋卖方去办理。本院认为，杰俊公司作为居间方，促成张朋记与叶植改签订《房屋转让合约》、张朋记出具《买方佣金承诺书》，与张朋记签订《代办过户合同》。《房屋转让合约》、《买方佣金承诺书》、《代办过户合同》等包含了房屋买卖居间，委托代办房屋过户等内容，本案是张朋记与杰俊公司在履行《代办过户合同》过程中而产生的纠纷，本案应为委托合同纠纷。一审判决案由定为居间合同纠纷，定性不当，应予纠正。归纳当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是杰俊公司应否退还31775.2元给张朋记。本案中，张朋记与杰俊公司签订的《代办过户合同》没有违反法律法规禁止性规定，应确认有效，双方应按合同全面履行。合同格式条款是当事人为了重复使用合同预先拟定好，并在订立合同时，没有与对方协商的条款。杰俊公司称双方在充分协商基础上签订合同，《代办过户合同》没有重复使用。张朋记主张《代办过户合同》第四条约定：如办证费用超出代办费，则超出部分由甲方承担，代办费高出办证费的部分为甲方应收取的酬劳。该条款属于格式条款，显失公平，应为无效，上诉理由不成立。《代办过户合同》约定代办费高出办证费的部分为杰俊公司应收取的酬劳，实际是张朋记委托杰俊公司办理房屋过户而应支付的报酬。故张朋记预付过户办证费用94500元给杰俊公司，杰俊公司实际支付62724.8元，余款31775.2元应是杰俊公司应得的报酬。但《代办过户合同》约定张朋记委托杰俊公司办理房屋过户手续和向银行办理二手房银行按揭手续，杰俊公司仅办理房屋过户手续，而未办理二手房银行按揭手续，未能全面完成委托事项，本院酌定在杰俊公司应得报酬中扣减8000元，由杰俊公司退还给张朋记。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3320号民事判决。二、被上诉人阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内退还8000元给上诉人张朋记。三、驳回上诉人张朋记的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费594元，由上诉人张朋记负担394元，被上诉人阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司负担200元。二审案件受理费594元，由上诉人张朋记负担394元，被上诉人阳江市江城区杰俊房地产经纪有限公司负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 张国雄审 判 员 梁宗军审 判 员 蔡旻霏二〇一八年十二月二十四日法官助理 叶宝宁书 记 员 许君怡附法律相关条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。