广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初544号原告：李大明。委托诉讼代理人：黄如花，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。被告：杨欠生。委托诉讼代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。原告李大明与被告杨欠生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审判，于2018年1月29日进行第一次公开开庭审理，原告李大明及其诉讼代理人黄如花、唐建，被告杨欠生及其诉讼代理人陈浩鹏到庭参加诉讼。本案于2018年10月26日进行第二次开庭审理，原告李大明的诉讼代理人黄如花、唐建，被告杨欠生及其诉讼代理人陈浩鹏到庭参加诉讼。本案因鉴定暂缓审限177天，现已审理终结。原告李大明向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金差额1988000元；2.被告向原告支付违约金745400元（违约金按月息2%标准计算，从2014年8月计算至付清之日止，暂算至立案之日止）；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年1月15日,原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租位于东莞市XXX的厂房，租赁期限自2014年3月1日至2024年2月28日，其中2014年3月1日至2017年2月28日的租金为每月230000元，2017年3月1日至2020年2月28日的租金为每月252000元。合同还约定“租金应于每月15日前缴付当月租金给甲方，如果乙方未缴交租金，应按月息5%计付滞纳金”。合同签订后，被告支付了押金690000元及2014年6月份租金230000元。2014年8月至2015年3月，被告每月向原告支付租金180000元，从2015年3月至2017年3月，被告每月向原告支付租金184100元，从2017年4月至今，被告每月向原告支付租金210000元，被告一直未按合同约定支付租金，长期拖欠租金差额，原告对此提出异议，并多次要求被告支付租金差额，均遭到被告拒绝。综上所述，为维护自身合法权益，原告依据相关法律规定提起民事诉讼，请法院依法判决。被告杨欠生辩称，案涉厂房的交付时间并非2014年3月1日，因为原租客拒绝搬离，原告无法按期交付案涉厂房给被告，经过被告与原告以及房屋所有权人马某多次交涉，原告一直延迟至2014年5月才将案涉房屋交付被告使用；原告迟延交付案涉厂房给被告，导致被告已经谈好的大客户流失，并错过了年后租赁市场的黄金时间，原告为避免空置厂房导致经济损失，表示被告按照其与房屋所有权人马某签订的合同支付租金180000元/月即可，被告勉强同意；根据一般的交易规则和习惯，若被告未与原告协商一致，在三年多的时间内未依照书面合同约定支付租金，且在案涉《厂房租赁合同》对原告的救济手段提供充分保障的情况下，原告为何一直采取宽宥的态度，显然是不符合通常的交易规则和习惯；从原告的诉讼请求来看，原告并非诉请解除双方之间的租赁合同，并且在第一次按照撤诉处理后，第二次起诉也并未诉请解除双方之间的租赁合同，继续收取租金并出具收据给被告，这恰恰说明了原告妄图通过不诚信的手段来获取非法的经济利益；退一步说，原告的诉讼请求也已经超过了诉讼时效，租金给付请求权的时效应当从每一期租金应当支付的时间开始起算，诉讼时效为一年，原告的诉讼请求超过了诉讼时效；综上所述，答辩人不存在拒绝支付租金差额的行为，更不存在其他的任何违约行为，请法院根据本案事实和法律规定，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年12月31日，案外人马某作为出租方（甲方），原告李大明作为承租方（乙方），签订一份《厂房租赁合同（RC131205）》，约定：甲方有一厂房坐落于东莞市XXX路，包含厂房4层、宿舍5层、综合楼3层（不包括靠近厂门口的第一第二间铺位）、门岗、电房、胶水房，合计面积约22000平方米，兹经甲、乙双方同意及确认上述物业租期由2014年3月1日开始生效，租期至2024年2月28日止，共10年，装修期3个月，由2014年3月1日至2024年5月31日止；从2014年3月1日至2017年2月28日的租金为每月180000元，从2017年3月1日至2020年2月28日的租金为每月200000元。另查明，2014年1月15日，原告李大明作为出租方（甲方），被告杨欠生作为承租方（乙方），签订一份《厂房租赁合同（RC140104）》，约定：甲方有一厂房坐落于东莞市XXX路，包含厂房4层、宿舍5层、综合楼3层（不包括靠近厂门口的第一第二间铺位）、门岗、电房、胶水房，合计面积约22300平方米，以实际面积为准，兹经甲、乙双方同意及确认上述物业租期由2014年3月1日开始生效，租期至2024年2月28日止，共10年，装修期60天，由2014年3月1日至2024年4月30日止；从2014年3月1日至2017年2月28日的租金为每月230000元，从2017年3月1日至2020年2月28日的租金为每月252000元，从2020年3月1日至2024年2月28日的租金于2019年3月前议定，如商议不成，甲乙双方有权解约；租金应于每日之15日前缴付当月租金给甲方，如乙方逾期未缴交租金，应按月息5%计付滞纳金；于本合同签订日，乙方需付3个月租金即6900000元给甲方作为抵押金，且无利息计算，及一个月上期租金即230000元，合共920000元，该笔抵押金的金额，在租赁合同期满后，乙方按甲方要求复原厂房，经甲方认可后，在合同期满后一个月内，甲方须退还给乙方，若乙方不愿复原厂房，甲方有权用作抵扣修缮费用支出，若有剩余，甲方须在合同期满后一个月内退还；本合同若有未尽事宜，经双方协商同意后，方可作成补充条文，作为本合同的附件，并与本合同具有同等的法律效力。合同签订当天，被告杨欠生向原告李大明转账支付了押金690000元及首期租金230000元，共计920000元。另查明，原、被告确认双方约定的免租期延长至2014年5月31日，被告杨欠生自2014年6月起开始向原告李大明缴纳租金。被告杨欠生预交的首期租金230000元抵扣了2014年6月份的租金，2014年7月起至2017年3月期间，被告杨欠生每月向原告李大明支付租金180000元，自2017年4月起，被告杨欠生每月向原告李大明支付租金210000元。另，在2014年12月至2017年3月期间，被告杨欠生还每月向原告李大明支付协作服务款4100元。被告杨欠生主张，在2014年6、7月期间，其与原告李大明达成口头协议，约定租金按照每月180000元缴纳。原告李大明对此不予认可，其确认被告杨欠生曾向其提出过上述要求，但其并未同意。对此，被告杨欠生向本院申请就“原、被告双方是否曾经协商一致同意按照每月180000元的标准交付租金”的事实对原、被告双方进行测谎鉴定，原告李大明同意接受测谎，且双方在鉴定笔录中均表示同意将本次测谎的鉴定结果作为本案认定事实的依据。2018年6月14日，广东警官学院司法心理测试技术中心在对原告李大明及被告杨欠生进行了相关测试后，出具了一份《司法心理生理测试报告》，记载“根据以上测试结果，结合测前谈话中被测人言语陈述及测试过程中行为态度观察，综合分析判断结论意见为：李大明说‘2014年没有和杨欠生达成过每月18万元租金的房屋租赁口头协议’系说谎，杨欠生说‘2014年和杨欠生达成过每月18万元租金的房屋租赁口头协议’系说实话。”原告李大明对上述《司法心理生理测试报告》的结论不予认可，被告杨欠生对上述《司法心理生理测试报告》的真实性、合法性、关联系都没有异议。另查明，原告李大明向本院提交一份《厂房租赁合同（RC140104）补充协议二》，记载：原告李大明为出租方（甲方），被告杨欠生为承租方（乙方）；甲方同意乙方按以下支付方式支付租金，2014年7月1日至2014年12月31日的租金为每月180000元，2015年1月1日至2016年12月31日的租金为每月210000元，2017年1月1日至2019年12月31日的租金为每月220000元，2020年1月1日至2024年2月28日的租金于2019年3月前议定，如商议不成，甲乙双方有权解约；乙方每月之15日前缴付当月租金给甲方，如乙方逾期未缴交租金，应按日息2%计付滞纳金；甲乙双方签定此补充协议后，乙方不得以任何理由拖欠租金及减免租金；其他条款不变，原《厂房租赁合同（RC140104）》同样保持法律效率；本协议一式贰份，经甲、乙双方签名后生效，由甲、乙双方各执壹份为凭；甲方落款处未签名，乙方落款处有“杨欠生”字样签名及指模，日期为2014年8月1日。原告李大明主张上述《厂房租赁合同（RC140104）补充协议二》系被告杨欠生打印好签完字并交给原告李大明，但因其并不同意该协议约定的2015年1月1日之后的租金标准，故并未在上述协议上签字确认。被告杨欠生则主张，上述协议系由原告李大明打印并交给被告杨欠生签名。原、被告双方均确认上述《厂房租赁合同（RC140104）补充协议二》并未生效。庭审中，原告李大明明确其诉请的租金差额系被告杨欠生在2014年7月至2017年12月期间实际缴纳的租金与案涉《厂房租赁合同（RC140104）》约定的租金标准之间的差额，其诉请的违约金系案涉《厂房租赁合同（RC140104）》约定的滞纳金，系以每月拖欠的租金差额为本金，自当月的16日起，按照月利率2%的标准计算至付清之日止。另查明，案涉位于东莞市XXX的厂房、宿舍、综合楼的权属人均为案外人马某，均已办理《房地产权证》。原告李大明在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封被告杨欠生价值900000元的财产。根据原告李大明的申请，本院依法作出（2018）粤1972民初544号及（2018）粤1972民初544号之二民事裁定书，裁定冻结被告杨欠生银行存款人民币900000元或查封、扣押其相应价值的财产，原告李大明为此支付保全费5000元。以上事实，有原告李大明提供的《房地产权证》（复印件）三份、《集体土地使用证》（复印件）、《厂房租赁合同（RC131205）》、《厂房租赁合同（RC131205）补充协议一》、《厂房租赁合同（RC140104）》、《厂房租赁合同（RC140104）补充协议二》、被告杨欠生提交的《厂房租赁合同（RC131205）》（复印件）、《厂房租赁合同（RC140104）》、转账（汇款）凭证（三押一租）、业务委托书、转账（汇款）凭证（租金）、银行卡交易明细清单、储蓄对账单、个人结算业务申请书、收据三张及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉租赁物均已办理《房地产权证》，案涉《厂房租赁合同（RC140104）》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，本院依法予以确认。综合原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、原、被告双方是否曾经协商一致同意按照每月180000元的标准交付租金；二、原告李大明诉请的租金差额及违约金是否能得到支持。对于争议焦点一，本院分析如下：一、针对该争议事项，被告杨欠生申请测谎鉴定，原告李大明亦表示愿意接受测谎鉴定，且双方均同意将测谎的结果作为本案认定事实的依据，对此，本院依法予以确认；二、案涉《司法心理生理测试报告》记载的测试结果为“李大明说‘2014年没有和杨欠生达成过每月18万元租金的房屋租赁口头协议’系说谎，杨欠生说‘2014年和李大明达成过每月18万元租金的房屋租赁口头协议’系说实话”；三、原告李大明提交的《厂房租赁合同（RC140104）补充协议二》亦反映双方曾就减租问题进行过协商，且该协议记载“2014年7月1日至2014年12月31日的租金为每月180000元”，原告李大明在庭审过程中亦确认对此约定没有异议。综上分析，本院依法认定原告李大明与被告杨欠生曾经达成过租金按照每月180000元的标准计算的口头约定。对于争议焦点二，本院分析如下：一、虽然本院已经认定原、被告双方曾经达成过租金按照每月180000元的标准计算的口头约定，但被告杨欠生并未提供证据证明该约定的有效期间，案涉《厂房租赁合同（RC140104）》约定的租赁期间为十年，租金亦三年逐渐递增，如一直按照每月180000元的标准计算租金明显不合理；二、原告李大明提交的《厂房租赁合同（RC140104）补充协议二》虽然未生效，但被告杨欠生在该补充协议上签名确认，可以看出被告杨欠生期待或者认可租金按照每月180000元的标准计算的期间仅为2014年7月1日至2014年12月31日，原告李大明庭审中对于该期间的租金按照每月180000元计算亦表示认可；三、对于2015年1月1日起的租金，被告杨欠生未提供证据证明双方对于租金标准有达成过其他约定，故被告杨欠生应按照案涉《厂房租赁合同（RC140104）》的约定向原告李大明支付租金，即被告杨欠生应向原告李大明支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的租金差额，租金差额计算为50000元×26个月（2015年1月至2017年2月，每月租金差额为50000元）+72000元(2017年3月的租金差额72000元)+42000元×9个月（2017年4月至2017年12月，每月租金差额42000元）=1750000元；四、对于被告杨欠生主张的诉讼时效问题，案涉《厂房租赁合同（RC140104）》中约定租金的付款期限是“每月15日前缴付当月租金”，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，原告李大明诉请的租金差额应自2017年12月11日计算诉讼时效，故对于被告杨欠生的该抗辩意见，本院依法不予采纳；五、对于原告李大明诉请的违约金，根据案涉《厂房租赁合同（RC140104）》的约定，被告杨欠生应于每月15日前支付当月租金，否则应按月利率5%计算滞纳金，现原告李大明自动调整为按照月利率2%计算，系对其权利的自由处分，本院依法予以准许，故违约金应分别以2015年1月至2017年2月期间拖欠的每月租金差额50000元为本金，以2017年3月拖欠的租金差额72000元为本金，以2017年4月至2017年12月拖欠的每月租金差额42000元为本金，自当月的16日起，均按照月利率2%的标准计算至付清之日止，但每月的违约金总额均应以当月拖欠的租金差额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本院判决如下：一、限被告杨欠生于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李大明支付租金差额共计1750000元；二、限被告杨欠生于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李大明支付违约金（违约金分别以2015年1月至2017年2月期间拖欠的每月租金差额50000元为本金，以2017年3月拖欠的租金差额72000元为本金，以2017年4月至2017年12月拖欠的每月租金差额42000元为本金，自当月的16日起，均按照月利率2%的标准计算至付清之日止，每月的违约金总额均应以当月拖欠的租金差额为限）；三、驳回原告李大明的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14334元、保全费5000元（原告已预交），共计19334元，由原告李大明自行负担1252元，由被告杨欠生负担18082元。本案鉴定费20000元（被告已预交），由原告李大明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡辉二〇一八年十二月四日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡谢鹏