宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初5265号 原告：银川星悦城商业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区 法定代表人：吴一天，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李红艳，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王学斌，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：银川高新技术开发区灵动健身俱乐部，经营场所宁夏回族自治区银川市 经营者：吴学峰，男，1978年4月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 被告：吴学峰，男，1978年4月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 原告银川星悦城商业管理有限公司与被告银川高新技术开发区灵动健身俱乐部（以下简称灵动俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依原告申请，追加灵动俱乐部经营者吴学峰为被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李红艳、被告灵动俱乐部的经营者吴学峰、被告吴学峰到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月22日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告交还其租赁的银川星悦城购物公园房屋，并恢复原状；3.判令被告支付拖欠原告自2018年2月1日起至2018年5月31日止的租金277560元、物业费61680元（计算方式：租金69390元/月×4个月=277560元；物业费15420元/月×4个月=61680元），合计339240元；并支付至被告实际返还原告房屋之日止的租金及物业费；4.判令被告支付拖欠原告截止2018年5月31日的租金及物业费的逾期违约金39521.46元（2018年2-3月份租金及物业费169620元，按日1‰自2017年12月21日计算至2018年5月31日，共161天，违约金27308.82元；2018年4-5月份租金及物业费169620元，按日1‰自2018年3月21日计算至2018年5月31日共72天，违约金12212.64元）；并支付自2018年6月1日至被告付清租金及物业费之日止的逾期违约金；5.判令被告向原告支付解除《租赁合同》的违约金254430元（三个月租金208170元+物业费46260元）；以上租金、物业费、违约金暂合计633191.46元；6.本案诉讼费、保全费由被告负担。 事实和理由：2016年6月22日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：被告租赁原告所有的位于银川星悦城购物公园房屋用于灵动健身品牌生活配套类项目的经营；租赁期限共计72个月，自2016年7月15日至2022年7月14日止。租金约定为固定租金方式，其中2016年9月1日-2017年6月30日租金为每平方米45元，共1542平方米；租金以一个季度（三个月）为一个缴费期，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的租金；同时约定物业费为10元/月/㎡，物业费按自然季度缴纳，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的物业费，若与《物业管理服务协议》冲突，以本条款为准。《租赁合同》第二十七条被告的违约责任第1款约定：被告违反租赁合同的约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金的，被告应按逾期款项总额的1‰每日向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，原告有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，逾期超过30日的，原告有权解除合同；第7款约定原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的，被告已付的租金、物业费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时，被告还须向原告支付相当于3个月的租金和3个月的物业费之和的金额作为违约金。合同签订后，原告按约履行了合同各项义务，被告却违反合同的约定，一直拖欠原告房租及物业费。被告拒不支付拖欠租金的行为已构成违约，为维护原告合法权益，原告现诉至法院，请求法院判如所请。 被告灵动俱乐部、吴学峰辩称，1.不同意解除双方之间的租赁合同、返还房屋，因为原告当初给被告承诺了很多优惠条件，被告与原告签订了6年的合同，投入了大笔资金；2.经被告与原告公司领导商量，被告在2018年5月30日已经将2018年2月至5月中三个月的房租支付给原告，剩余两个月的房租因原告的星悦城一直在装修，导致被告经营状态很不好，大部分会员来店里退费，所以被告就没有支付；3.因为原告领导之间给被告的很多承诺都没有兑现，所以才导致被告违约，而且被告一直都在积极地和原告领导商量这些事情，所以被告不认可原告主张的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《租赁合同》经被告质证无异议，本院予以确认；被告提交的照片及通话录音等证据，无法达到被告的证明目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月22日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于银川星悦城购物公园房屋用于灵动健身品牌生活配套类项目的经营；租赁保证金为139100元、物业费保证金为30900元；租赁期限共72个月，自2016年7月15日至2022年7月14日止，租赁面积共1542平方米，租金为固定租金方式，其中2016年7月15日-2016年8月31日为装修期、免租期，2016年9月1日-2017年6月30日租金为每平方米45元，2017年7月1日-2017年9月15日为免租期，2017年9月16日-2018年6月30日租金为每平方米45元，2018年7月1日-2018年8月31日为免租期，2018年9月1日-2019年6月30日租金为每平方米48元......装修期、免租期内被告无须支付租金，但支付物业费；租金以一个季度（三个月）为一个缴费期，除第一期租金外，其余租金均按自然季度缴纳，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的租金；租赁房屋的物业管理由甲方负责，物业费由被告直接向原告支付，物业费标准为10元/月/㎡，物业费以一个季度（三个月）为一个缴费期，除第一期物业费外，其余物业费均按自然季度缴纳，被告应当在每个缴费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴费期的物业费，若与《物业管理服务协议》冲突，以本条款为准；被告违反租赁合同的约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金的，被告应按逾期款项总额的0.1％每日向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，原告有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，逾期超过30日的，原告有权解除合同；原告根据租赁合同的约定解除租赁合同的，被告已付的租金、物业费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时，被告还须向原告支付相当于3个月的租金和3个月的物业费之和的金额作为违约金。 合同签订后，原告按约履行了合同各项义务，被告交纳了租赁保证金139100元、物业费保证金30900元。自2017年9月起，被告以原告未兑现承诺为由未按合同约定向原告交纳租金及物业费，原告于2017年9月25日向本院提起民事诉讼要求解除合同，后经本院主持调解，双方于2018年2月6日达成调解协议，合同继续履行，就被告所欠租金及物业费也达成调解协议。后被告未履行该调解协议，原告又提起本案诉讼。 另查明，2018年5月30日，被告向原告交纳房屋租金及物业费254430元。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现原告已按合同约定履行了义务，被告未按约定履行支付租金及物业费的义务，达到了合同约定的原告行使解除权的条件，对原告要求解除与被告于2016年6月22日签订的《租赁合同》、由被告交还其租赁的银川星悦城购物公园A段4层1号房屋的诉讼请求，本院依法予以支持；但因原告未举证证明房屋原状情况，故对原告要求被告恢复原状的诉请，本院不予支持。关于原告主张的2018年2月1日至今的房屋租金及物业费，按照合同约定的标准计算，2018年2月1日至2018年6月30日租金为346950元（1542㎡×45元/㎡×5个月），2018年9月1日至2018年9月30日租金为74016元（1542㎡×48元/㎡×1个月），2018年2月1日至2018年9月30日物业费为123360元（1542㎡×10元/㎡×8个月），上述租金及物业费合计544326元，被告已付254430元，尚欠289896元应支付给原告；之后的租金及物业费按合同约定的标准继续支付，付至实际返还房屋之日。因双方在《租赁合同》中约定，被告交纳的租赁保证金、物业费保证金不是被告预付的租金或物业费，保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，故在被告违约、原告解除合同的情况下，原告交纳的租赁保证金139100元、物业费保证金30900元，合计17万元原告有权不予退还。关于原告主张的按每日1‰支付租金及物业费违约金及解除合同违约金的诉请，因原告没收租赁保证金、物业费保证金系以被告违约导致合同提前终止为依据，故前述租赁保证金、物业费保证金的性质实系违约金，而违约金系以惩罚性为辅，补偿性为主，原告没收租赁保证金及物业费保证金共计17万元的行为已足以弥补其经济损失，故对其主张的其他各项违约金本院不予支持。被告吴学峰系被告灵动俱乐部的经营者，对被告灵动俱乐部的债务应承担共同偿还责任，对原告该项诉请本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告银川星悦城商业管理有限公司与被告银川高新技术开发区灵动健身俱乐部、吴学峰于2016年6月22日签订的《租赁合同》； 二、被告银川高新技术开发区灵动健身俱乐部、吴学峰于本判决生效之日起十日内向原告银川星悦城商业管理有限公司返还位于银川星悦城购物公园房屋； 三、被告银川高新技术开发区灵动健身俱乐部、吴学峰于本判决生效之日起十日内向原告银川星悦城商业管理有限公司支付租赁费、物业费共计289896元（已按合同约定算至2018年9月30日）；2018年9月30日之后的租赁费、物业费按租赁合同约定的标准继续计算至实际返还房屋之日； 四、被告银川高新技术开发区灵动健身俱乐部、吴学峰为履行协议支付的租赁保证金139100元、物业费保证金30900元，合计17万元作为其应承担的违约金，归原告银川星悦城商业管理有限公司所有； 五、驳回原告银川星悦城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5116元，由被告银川高新技术开发区灵动健身俱乐部、吴学峰负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  何玲 二〇一八年十月十六日 书记员  陈鑫 附：本判决适用法律条款 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民法总则》 第五十六条第一款个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。