云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0181民初655号原告：谢付银，男，汉族，1969年11月24日生，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：王枫、王声正，云南宁昱律师事务所律师，特别授权代理。被告：祁明生，男，汉族，1969年10月12日生，现住云南省。原告谢付银与被告祁明生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月10日开庭审理。原告谢付银的诉讼代理人王枫、王声正，被告祁明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告返还原告已支付的剩余租金，共计人民币42125元。二、请求判决被告向原告支付房屋装修、装饰款，共计人民币163800元。三、请求判决被告返还押金人民币2000元。四、请求判决由被告承担案件受理费。事实及理由：原告2014年4月1日与被告签订《租房合同》，约定租用位于安宁市的房屋作为商铺使用，租期自2014年4月1日至2019年4月1日，租金为每年60000元，按年支付。2016年4月1日双方签订《房屋租赁合同》，重新约定房屋租期，租期自2016年4月1日至2021年4月1日止，租金提高至每年61500元，按年支付。原告按时给付租金和水电费，合同解除前租金按年缴清至2018年4月1日。租期内，被告同意原告对房屋进行装修、装饰及改造，因此原告自费改造、装修房屋，并自费在原房屋空地上修建钢架结构大厅和内厅，增加房屋面积共计81.6平方米，装饰、装修工程款共计花费163800元。2016年6月24日，原告交付2000元押金给被告，作为房屋维修担保。2017年6月，安宁市政府根据《安宁市征地拆迁补偿安置办法》（46号公告）及《县街街道祁家庄村征地拆迁安置方案》、《土地征收通告》等文件，决定对该房屋所在土地进行征收。原、被告双方于2017年7月1日约定：2017年7月1日至2017年8月31日，两个月约定租金为人民币2000元。2017年9月13日和2017年9月23日，安宁市县街街道办事处分别下发了《限期搬离通知书》和《告知书》，要求原告商铺搬离经营场所。原告为支持和配合政府征收工作，只有于2017年10月告知原告无法继续经营，合同解除。安宁市政府对被告的原有房屋和由原告出资搭建的新建房屋进行了补偿，补偿款已全部交付至被告，共计人民币730000元。合同解除后，原告多次与被告协商剩余租金返还和装饰装修补偿费用等问题，均遭到被告无理拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”，第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告依靠此租赁房屋做小本生意谋生，家计生活均指望此店，本打算长期租用才足以收回原来投入成本，因政府突然征地导致无法继续经营，家庭和生活均陷入巨大的困扰之中，出于无奈唯有诉请至法院。请求法院依法给予公正判决。被告辩称，原告诉讼请求金额如何计算？原告要求为什么解除合同但没有把原告的东西搬走？对方占用我的房子，政府都还没有来征收，政府和我的手续都还没有办理清楚，所以现在那条街上还有三分之二的人在经营。而且原告是今年3月份才搬走的，而且至今还没有来退房。原告举证如下：证据一《租房合同》，证据二《房屋租赁合同》，证据三《房屋租金收条》、《收据》，证据四《装饰装修合同》，证据五《装饰工程预（结）算表》，证据六《营业执照》，证据七《收据》，证据八《安宁市征收拆迁补偿安置办法》、《县街街道祁家庄征收拆迁补偿安置方案》，证据九《地上建筑物评估补偿方案》，证据十《告知书》、《限期办理通知书》，证据十一《证据》两份，证据十二《光盘》。十二组证据欲证实原告的诉讼请求所依据的事实。被告质证意见：我对上述证据都不予认可。因为我认为对方是诬告，对方仅仅搭建了两个大棚，评估价格就是5万元，怎么可能会有10多万元。政府于2017年10月份发了撤离通知书，就要求所有商户搬走，对方是今年三月初才搬走，我的拆迁款共计70多万补偿款也就仅仅拿到了70%，并没有全部拿到手。被告举证如下：《租赁合同》两份、《证据》一份、《摘录表》一份。欲证实被告反驳所依据的事实。原告质证意见：我方认可《租赁合同》两份、《证据》一份，但是对证明目的都不予认可；对《摘录表》，上面列举了很多项目，但是被告勾选的其中一部分，对方认为是我方加盖部分，仅仅是原告单方面评判，而不是实际评估，我方不予认可。我方认可面积就是81.6平方米，而且仅仅是评估的价值，它和实际价值有差距，例如包括人工费用和材料费。经审查，本院认为：原告证据被告虽不认可，但部分证据如租赁合同与被告证据相同，被告关于原告证据的异议不能成立，本院予以采信；被告证据，予以采信。双方证据可证实事实在后面阐述。经审理确认本案法律事实：2014年4月1日，原、被告签订《租房合同》，约定原告租用被告位于安宁市的房屋作为商铺使用，租期自2014年4月1日至2019年4月1日，租金为每年60000元，按年支付。2016年4月1日双方签订《房屋租赁合同》，重新约定房屋租期，租期自2016年4月1日至2021年4月1日止，租金提高至每年61500元，按年支付房租；双方约定“如政府占用不与甲、乙双方有任何关系采用住几日付几日的方法结算”；双方还约定“租赁期内一律不给予退租金，除政府占用之外；在租房期内，乙方（原告）装修甲方（被告）的房子、修建改造室内外，设施等属甲方所有，注：乙方在甲方院内搭棚，乙方在甲方铺面前搭棚，待乙方房租期满或者未满及政府占用任何情况下，任何时候，乙方离去或者房租期满后，乙方都一律不准对甲方提出任何条件及损坏，如损坏照价赔偿，所有修建设施、搭棚、装修属曱方所有，乙方必须服从此条件如甲方铺面前的地面积因政府产生资金，由甲方支付；乙方使用房租期满后，乙方没有任何权利使用甲方的房子，甲方有权收回乙方的全部使用房、大棚等，乙方无条件搬走。”原告按时给付租金和水电费，合同解除前租金按年缴清至2018年4月1日。租期内，被告同意原告对房屋进行装修、装饰及改造，因此原告自费改造、装修房屋，并自费在原房屋空地上修建钢架结构大厅和内厅，增加房屋面积共计81.6平方米，装饰、装修工程款共计花费163800元。2016年6月24日，原告交付2000元押金给被告，作为房屋维修押金担保。2017年6月，安宁市政府根据《安宁市征地拆迁补偿安置办法》（xx号公告）及《县街街道祁家庄村征地拆迁安置方案》、《土地征收通告》等文件，决定对该房屋所在土地进行征收。原、被告双方于2017年7月1日约定：2017年7月1日至2017年8月31日，两个月双方约定租金为人民币2000元。2017年9月13日和2017年9月23日，安宁市县街街道办事处分别下发了《限期搬离通知书》和《告知书》，要求原告商铺搬离经营场所。安宁市政府对被告的原有房屋和由原告出资搭建的新建房屋进行了补偿，补偿款730000元之70%已拨付被告。合同解除后，原告与被告就剩余租金返还和装饰装修费用补偿等问题协商无果成诉，双方纠纷未经人民调解委员会调解。本院认为：本案系租赁合同纠纷，原、被告所签合同系双方真实意思表示，合法有效。双方争议焦点为：何时解除租赁关系？被告应否退还原告部分租金？被告应否就新增部分补偿款支付给原告？2000元押金应否退还原告？关于解除租赁关系及租金退还，原告无证据证实2017年10月退租，被告无证据证实原告实际经营至2018年3月，本院推定双方解除租赁合同时间为2017年12月31日。原告已交租金61500元，被告应收取正常租金7个月35875元、优惠租金2个月2000元，合计37875元，应退回原告租金23625元。关于新增部分的补偿，双方合同中约定的内容，其实质是租期未满原告离去、租期届满两种情形下，新增部分归被告所有，原告不得提任何条件。综合全案来看，双方是对于政府占用有预期的，租赁合同中多处出现“政府占用”的字眼，但是并未约定清楚该不可归责于双方的情形出现时，如何处理各自利益，本院需要兼顾出租方、承租方的利益平衡、权利保护，故应以被告实际取得的补偿款中、被告自行认可的原告新增部分的相应补偿额归原告所有更为公平合理。原告主张按照自己10余万元的修建成本予以补偿，因该新增部分已经使用两年有余，故本院不予支持。被告认可的补偿款73万元其中原告新增部分为5.7万余元，本院予以认定5.7万元并判由被告补偿原告。关于被告是否返还押金2000元的问题，本院认为该笔钱并未被双方新的约定改变其性质，故仍为押金，被告应当返还原告。综上，原告部分诉讼请求符合法律规定，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告祁明生于本案判决生效之日起十日内支付原告谢付银返还租金23625元、补偿款57000元、押金2000元，合计82625元。二、驳回原告谢付银其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4419元，减半收取计2209.5元，由被告负担878元，原告负担1331.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。审判员  尹红伟二〇一八年五月二十八日书记员  董呢喃