福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0503民初5904号原告：陈世雄，男，1975年7月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区法花村水木春天1期店面售楼部，统一社会信用代码91350500553225111E。法定代表人：刘峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈慧明，系该公司职员。委托诉讼代理人：李峰，系该公司副总经理。原告陈世雄与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈世雄、被告中超公司的委托诉讼代理人陈慧明、李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈世雄向本院提出诉讼请求：1.判令中超公司支付陈世雄逾期办证违约金2349元（自2015年5月23日至2015年6月22日止）；2.判令中超公司支付能量损失费，并从2015年5月23日起，至实际施工完成之日止，按每天人民币10元标准赔偿原告损失，暂计至2017年7月31日为人民币7500元；3.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款无效；4.由中超公司承担本案所有诉讼费用、鉴定费、检测费、保全费、律师费等相关费用。庭审过程中，陈世雄当庭撤回前述第一项诉求。事实与理由：陈世雄于2013年5月29日与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，以总金额783079元向中超公司购买位于泉州市区商品房。中超公司于2015年3月23日将前述商品房交付陈世雄，但中超公司为了达到按时交房的目的，减少延期带来的赔偿，未能达到验收的工程采取虚假资料，骗取相关部门并取得验收报告，在验收报告不全（为达到竣工备案）的情况下采用欺诈方式通知业主交房，后经相关部门检查后，发现水木春天楼盘存在很多的质量问题不能满足使用要求问题，严重影响工程质量和使用安全，严重侵犯陈世雄的权利，对于存在大量的工程质量问题和使用功能问题。保温未施工只是原告所购商品房是“冬冷，夏热”，目前陈世雄已对本房屋装修，现要求中超公司采用墙体外保温层施工。同时，因为中超公司未按设计和节能环保要求保温层，而造成能源消耗和使用功能降低的损失，中超公司应予赔偿。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款，剥夺了陈世雄自行或委托他人办理房屋权属证书的权利，排除了陈世雄在办理房屋权属证书是的主要权利，根《商品房预售合同》第二十二条的约定当属无效，且办证本是业主自己的权利，是否委托中超公司办证也是业主的权利，中超公司却通过不平等条约要求必须委托其办证，否则就必须赔偿其损失，纵然成了其敛财的工具。中超公司辩称，1.中超公司不存在支付能量损失费，陈世雄主张中超公司赔偿损失，没有事实依据，该小区外墙墙体、铝合金门窗均符合国家规范及建设标准，整体工程经验收合格，不存在陈世雄提出的质量问题，且陈世雄提供的铝合金门窗的检测报告书中检测结论表明门窗气密性能、水密性能、抗风压性能均符合设计要求，陈世雄主张墙体及铝合金门窗质量不符合国家规范，应提供相应的证据予以证明；2.陈世雄主张的合同附件六第七条第一、第二款无效，中超公司认为该主张没有法律依据；3.本案的诉讼费、鉴定费、检测费、保全费、律师费应由陈世雄承担。综上所述，中超公司交付给陈世雄的房屋经竣工验收合格，符合建设标准，陈世雄的主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：陈世雄与中超公司于2013年5月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201305290106，以下简称“合同”）一份，约定陈世雄向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1109号商品房，房屋总价款为783079元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”合同附件六合同补充协议第七条约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2.买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”；该《商品房买卖合同》于2013年7月3日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，陈世雄依约支付了全部购房款。诉争商品房于2015年3月23日实际交付。2014年10月29日，诉争商品房通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。其中2014年10月29日的《工程质量评定》载明地面和楼面工程、门窗工程、装饰工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风和空调工程、室外工程等项目均为合格，工程质量符合设计及施工规范要求。2015年5月23日，泉州市丰泽区建设工程质量监督站向“水木春天”建设各方责任主体出具《督促整改通知书》一份，载明“水木春天”工程质量存在诸项问题。2016年7月25日，诉争商品房通过丰泽区建设工程竣工验收备案。本案诉讼过程中，诉争条款经本院审查认为有效条款，并依法向陈世雄释明，陈世雄明确表示不变更诉讼请求。双方的争议焦点在于：1.陈世雄请求中超公司支付能量损失费是否合法有据？2.双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第一、二款是否合法有效。关于争议焦点一，本院认为，第一，2014年10月29日，诉争商品房通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，诉争商品房已具备交房条件。2015年3月23日，陈世雄办理了诉争商品房的交接手续，并根据交接房屋现场确认情况签署《房产验收确认书》，对诉争商品房质量和装修情况进行了确认。第二，陈世雄主张的墙体保温层存在问题，并应由中超公司承担整改费用，但其提供的证据不足以证明上述问题属于法定的房屋主体质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，且前述项目均包含在《竣工项目审查》中，审查的地面和楼面工程、室外工程等均为合格，均已通过国家有关部门的验收。第三，中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，故陈世雄要求中超公司承担能量损失费的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于争议焦点二，本院认为，《商品房买卖合同》附件六第七条第一款、第二款，是对买受人委托出卖人办理权属登记，买受人应予配合，买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，上述条款应认定为合法有效条款，陈世雄诉请上述条款无效，于法无据，应予驳回。综上，本院认为，陈世雄与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。其中附件六合同补充协议第七条第一、二款是买卖双方的真实意思表示，条款未违反法律及行政法规强制性效力性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应认定为合法有效。陈世雄主张墙体保温层存在问题，中超公司应承担整改费用，但其提供的证据不足以证明其主张，陈世雄关于中超公司承担能量损失费的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈世雄的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告陈世雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  林娟美二〇一八年六月七日书 记 员  倪淑玲附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。