重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0235民初3778号 原告：伍刚，男，汉族，1971年8月1日出生，户籍地重庆市云阳县，现住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：徐进，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。 被告：云阳诚信房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇滨江路**，统一社会信用代码915002356635965620。 法定代表人：王荆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：萧沙（公司法务），男，汉族，1970年3月8日出生，户籍地重庆市江**。特别授权。 原告伍刚与被告云阳诚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍刚的委托诉讼代理人徐进、被告云阳诚信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人萧沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍刚向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房面积差价款11363.28元。2.被告退换原告大修基金8050元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年12月26日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告在云阳县新县滨江大道晶岛郦舍住房一套，被告在房屋综合验收合格180天内为原告办理产权登记。合同签订后原告按约定支付了购房款，并预交了大修基金等费用。而被告没有按合同约定为原告办理房产证，也没有将原告预交的大修基金交到相关部门，原告只能自己到相关部门办理房产证。房产证办下来后原告又发现所购房屋登记面积与《房屋买卖合同》约定面积不相符，原告多次找被告要求退还房屋面积差价及大修基金，但被告不予理会。 被告云阳诚信房地产开发有限公司辩称，1.涉案晶岛郦舍楼盘并非被告开发，而是陈生和云阳县合升商贸有限公司开发。2.被告未与原告签订《房屋买卖合同》，也没有收取原告的购房款和大修基金。所有款项都是房屋实际开发人陈生收取的，应由陈生承担责任。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月26日，甲方（出卖方）抬头为“云阳县诚信房地产开发公司”，代表人为陈生，乙方（买受方）为伍刚，双方共同签订《房屋买卖合同》。合同约定：第一条本房屋土地使用权状况及其项目名称。本房屋项目的土地使用权为出让方式取得，该地块土地面积2380平方米，规划用途为商住，其证号：建50023520090009。本房屋项目名称现定名晶岛郦舍。建设工程规划许可证号：建500235201000012，施工许可证号：500235201005060101。第二条乙方所购房屋的基本情况。房屋坐落于重庆市云阳县新县城滨江大道，具体位于晶岛郦舍楼盘，建筑面积115平方米。第三条计价方式与价款。甲方与乙方约定以建筑面积计算房屋价款，按2712元/平方米计价，乙方所购房屋总价款311880元。房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门实测的面积为准，在房屋交付时如实测面积与合同约定的面积有差异的，据实结算，多退少补。合同还对付款方式及期限、交房期限及手续办理、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、甲方关于房屋产权状况的承诺、产权登记的约定、合同效力等进行了约定。《房屋买卖合同》尾部甲方处加盖“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”和陈生的印章，并由委托代理人廖成平签名，乙方处伍刚签名、捺印。经审查，合同抬头载明的“云阳县诚信房地产开发公司”并未经工商登记注册成立，合同尾部载明的“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”也未进行工商登记。《房屋买卖合同》签订后，原告陆续支付购房款309850元（伍刚下差2000元，领取房产证时支付）。收款收据由梁波作为填票人出具，并加盖了“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”印章。2012年2月13日，原告接房入住并交纳了房屋大修基金8050元，大修基金的收款收据也是由梁波作为填票人出具。2015年12月2日，原告取得云阳县青龙街道滨江大道600号房屋的房地产权证，房屋建筑面积为110.81平方米。 另查明，2007年11月19日，被告云阳诚信房地产开发有限公司（甲方）与案外人乙方陈生（乙方抬头为云阳县合升商贸有限公司）签订《房地产开发内部挂靠协议》，主要约定：经甲乙双方协商，乙方自愿挂靠在甲方企业之下，从事在甲方资质范围内进行开发建设、经营。第一条开发项目概况。项目名称：云阳县合升商贸有限公司职工联建房（晶岛郦舍），项目地址云阳县新县城滨江大道600号，项目建设面积贰仟叁佰捌拾平方米，项目投资额伍佰捌拾叁万元正，项目工期2007年11月至2009年11月。第二条项目开发范围及开发方式。1.开发范围：经批准的规划建设范围内的房地产开发建设。2.项目开发方式：（1）享受甲方所提供的所需房地产开发资质证书，完全自主的开展开发建设项目。（2）整个项目由乙方全额投资，自主经营，自负盈亏。（3）乙方按每平方米两元向甲方缴纳监督、管理、综合服务费。第三条甲方的权利义务。1.甲方提供办理房地产开发建设所需要的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部证明文件。3.甲方对乙方工程进度、质量、安全等进行监督管理。第四条乙方的权利义务。1.乙方负责整个项目的全部投资和建设，并按规定完清开发项目依法应缴纳的所有税、费。4.一切正常利润归乙方所有，不受干涉。6.乙方负责房屋保修及房屋质量终身责任。7.乙方全面履行本开发项目以甲方名义对外签订的合同，承担全部合同义务。在协议上甲方加盖云阳诚信房地产开发有限公司印章，但乙方未加盖云阳县合升商贸有限公司印章，仅有陈生签名，该协议对陈生具有约束力。2016年9月6日，被告向云阳县地税局作出情况说明，说明中被告表述“该项目纯属是陈生挂靠我公司的项目，我公司既未投资，也无股权，除缴纳了2万元资质管理费外，更未从中获利。” 还查明，2010年8月23日，云阳诚信房地产开发有限公司缴纳契税27348元（税目商业用房，房地产权属转移面积980平方米，计税金额911600元）。2010年9月15日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证，权利人：云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县双江镇滨江路，土地使用权面积980平方米。同日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证，权利人：云阳县合升商贸有限公司，坐落：云阳县双江镇滨江路，土地使用权面积1400平方米。2015年2月28日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发房地产权证，权利人：云阳县合升商贸有限公司、云阳诚信房地产开发有限公司，坐落：云阳县青龙街道滨江大道600号，土地使用权面积1639.8平方米。在办理上述产权登记时，系由案外人陈生作为被告的委托代理人经手，且办理时的登记申请中均加盖了被告公司印章。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告身份证、被告工商登记信息、房屋买卖合同、收款收据、房地产权证、重庆市土地房屋权属登记申请书，被告提供建设工程施工合同、房地产开发内部挂靠协议、建设工程规划许可证、纳税主体的情况说明、非税收入一般缴款书，以及本院调取的涉案房屋初始登记申请资料予以证实。上述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点如下： 1.原、被告之间是否成立房屋买卖合同关系。 本院认为，涉案合同抬头载明的甲方“云阳县诚信房地产开发公司”没有依法成立，不具有民事主体资格。而合同尾部加盖的“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”，也未经工商登记，不是法律意义上的民事主体，不能作为当事人参加诉讼。但未经工商登记注册的建设工程项目部，以其名义对外签订的买卖合同应视为项目经理代表公司签订的买卖合同。因为项目经理作为建筑施工企业法定代表人的委托代理人，所签订的买卖合同对建筑施工企业具有约束力，但合同相对方知道或应当知道项目经理（项目部）没有或超越代理权签订合同的除外。因此，“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”以及陈生是否能够代表被告是认定原、被告之间成立房屋买卖合同关系的关键。被告云阳诚信房地产开发有限公司否认成立了云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部，但被告于2007年11月19日与陈生签订的《房地产开发内部挂靠协议》载明“陈生享受云阳诚信房地产开发有限公司所提供的所需房产开发资质证书，完全自主的开展开发建设项目。云阳诚信房地产开发有限公司提供办理房地产开发建设所需要的资质、营业执照等法定资料，并出具项目开发所需的授权文件和全部证明文件”，能够证明陈生是在被告知情并许可的情况下成立“云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部”。同时，被告于2016年9月6日出具的情况说明，加上陈生作为被告的委托代理人进行房屋建设审批和房屋产权登记的行为，也能说明被告对陈生以该公司项目经理部进行销售房产的行为是明知的。而且被告明知陈生以在本公司名义成立晶岛郦舍项目经理部、并以项目经理部名义对外出售房屋的事实后并未予以否认，反而在陈生办理产权登记的申请中加盖了公司印章，更表明被告对该项目经理部的行为是予以认可的。综上所述，被告的行为足以使原告有理由相信该项目经理部为被告授权设立。因此，陈生作为代表人，以云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部与原告签订的房屋买卖合同对被告发生法律效力，原、被告据此成立房屋买卖合同关系。 2.关于购房面积差价款。 依法成立的合同，受法律保护。原告与云阳诚信房地产开发有限公司晶岛郦舍项目经理部签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行自己的义务。《房屋买卖合同》约定：“房屋建筑面积以云阳县房地产行政主管部门实测的面积为准，在房屋交付时如实测面积与合同约定的面积有差异的，据实结算，多退少补。”原、被告在《房屋买卖合同》中约定的房屋建筑面积为115平方米，而现在原告取得的房屋产权证载明原告的房屋建筑面积为110.81平方米，该面积存在差异，双方应按合同约定据实结算。原、被告在合同中约定单价为2712元/平方米，因此实际房屋价款应为300516.72元。原告在签约后共计支付购房款309850元，多支付的购房面积差价款9333.28元，被告应当予以退还。 3.关于大修基金。 大修基金实质为物业专项维修基金，是业主用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。原告作为商品房购买人（业主），应当依法缴纳大修基金，而被告作为开发商，在收取购房人大修基金后，应当及时将大修基金交给相应的管理机构。专项维修资金由政府专项维修资金管理部门进行管理，开发商未依法将代收的专项维修资金交存，应由负有管理职责的政府专项维修资金管理部门依法进行处理。故原告主张被告退还已交付的大修基金，没有合理的请求权依据，本院对该请求不予支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告云阳诚信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告伍刚购房面积差价款9333.28元； 二、驳回原告伍刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计142.67元，由原告伍刚负担117.67元，被告云阳诚信房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  陈俊太 二〇一八年八月三十日 书记员  叶 平