北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第03778号上诉人（原审被告）厚长明，男，1955年3月4日出生。被上诉人（原审原告）北京寅海锅炉安装中心，住所地北京市海淀区四季青乡云慧寺**号。法定代表人陈运山，总经理。委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。委托代理人田颖，北京市合达律师事务所律师。原审被告北京金信隆发商贸有限公司，住所地北京市石景山区景阳公司鸡场3号院。法定代表人李贵智，经理。上诉人厚长明因租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人厚长明及被上诉人北京寅海锅炉安装中心（以下简称寅海中心）的委托代理人余尘、田颖，原审被告北京金信隆发商贸有限公司（以下简称金信隆发公司）法定代表人李贵智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寅海中心在原审法院诉称：寅海中心与厚长明代表金信隆发公司于2005年10月26日签订《意向书》，约定寅海中心将位于联勤部大院东门外右侧院内整体场地（约五千平方米）出租予金信隆发公司使用，租赁期限为10年，每年租金为19万元。寅海中心根据金信隆发公司的要求将租赁标的物平整、改造后依约交付了金信隆发公司。《意向书》履行期间金信隆发公司给付寅海中心一年半租金共计28.5万元，租金即交至2007年4月25日。按约定，金信隆发公司应当于2013年4月25日前交纳第二期租金，但金信隆发公司一直未向寅海中心交付租金。寅海中心于2013年6月向金信隆发公司发出通知，要求金信隆发公司交纳租金，但金信隆发公司一直未予缴纳。由于金信隆发公司的违约行为，寅海中心遭受巨大的损失。现寅海中心为维护自己的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、金信隆发公司向寅海中心支付租金1330000元（2007年4月26日至2014年4月25日）；2、判令金信隆发公司、厚长明向寅海中心支付的租金承担连带责任；3、本案的诉讼费用由金信隆发公司、厚长明负担。金信隆发公司在原审法院辩称：金信隆发公司不同意寅海中心的全部诉讼请求，理由如下：1、金信隆发公司与寅海中心曾有合作，但2006年8月经寅海中心同意解除了租赁意向书的约定。因为2005年10月26日，厚长明和金信隆发公司合作了半年，后期就不合作了。2005年是金信隆发公司和寅海中心签订的意向书，但之后厚长明与寅海中心签订了合同，而2006年8月厚长明与金信隆发公司签订了退股协议书，金信隆发公司退出了涉案租赁场地的合租，厚长明实际占用了该涉案地块。退股后，金信隆发公司与该地块没有任何经济利益的纠纷，金信隆发公司和厚长明也再没有关系。2、寅海中心的债权已经超过诉讼时效，金信隆发公司要求驳回寅海中心的诉讼请求。厚长明在原审法院辩称：不同意寅海中心的诉讼请求，请求法院驳回寅海中心的诉讼请求并由寅海中心承担诉讼费。具体理由如下：1、厚长明与寅海中心经协商于2005年10月26日签订《意向书》拟将位于联勤部大院东门外小院出租给厚长明。并于第二年2006年6月1日，寅海中心与厚长明签订了正式的租赁合同书，并同时交给了寅海中心相应的租金，合同共同签字即时生效。2、根据《意向书》第七款的约定，该意向书应于正式合同签订之日起失效。寅海中心以意向书为根据向法院提起诉讼，没有法律依据。3、根据租赁合同书第二款的约定，该合同正式租赁期起始日应为2006年6月1日。4、根据协议书乙方义务第一条约定，寅海中心所称第一期、第二期租金毫无法律依据。5、厚长明自正式合同签订起，向寅海中心交纳了与之合同约定的相应租金28.5万元，自2006年6月至2007年底。2008年初，因奥运会需要拆除涉案场地，土地权方不断前来干扰正常经营，当时寅海中心、厚长明商定以免除半年租金的方式作为厚长明的补偿。2008年本案寅海中心因与土地权方的租金纠纷，土地权方收回了涉案土地，使厚长明与寅海中心之间的合同无法实现，被迫撤出了场地，土地权人于2008年6月1日租给了另一租赁人。原审法院经审理查明：位于北京市石景山区后勤部甲×号院东门外独院（以下简称涉案场地），原有房屋5间，系北京市石景山区五里坨农工商联合公司集体所有，由其提供给社员赵×使用。2005年6月1日，甲方赵×与乙方陈运山签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于北京市石景山区后勤部甲×号院东门外独院一处，面积约8亩，房屋5间，供乙方使用；甲方为乙方提供土地使用权15年，从2005年6月1日至2020年6月1日止；期间甲方不得干涉乙方土地使用权（国家占地除外）；乙方自使用甲方土地之日起，向甲方交纳第一年租金70000元整，以后每年租金都在前一年基础上增加3500元至合同期满。合同签订后，赵×将涉案租赁物交付陈运山，陈运山按合同约定给付赵×2005年6月1日至2008年5月31日的租金。2005年10月26日，陈运山以寅海中心（甲方）名义，厚长明以金信隆发公司（乙方）名义，双方签订《意向书》，约定：双方就联勤部大院东门外，右侧院内整体场地（约五千平方米），用于开发便民市场项目，达成合作意向如下：一、甲方提供经整平后的场地，并在场地内相应的位置完成43间房屋建设，生活用水用电引进到市场内乙方指定位置；二、甲方以场地租赁的方式向乙方提供场地及相应设施。租赁期为十年，租金为每年19万元；三、甲方提供场地内原有未完成事项及因场地使用所发生的未尽事宜，在乙方租赁期内，归甲方全权负责；四、甲方有为乙方提供开办市场所需要的证明及帮助协调的义务；五、乙方独立法人、自主经营、自负盈亏；六、此意向书中未尽事宜本着真诚、友好协商精神，并以此意向书的主体内容为基点共同在正式合同文本中完善；七、此意向书一式两份，以正式合同签订之日起失效。上述《意向书》签订后，寅海中心将涉案场地加盖房屋共计43间交付厚长明，厚长明作为金信隆发公司人员接收了涉案场地。接收并使用涉案场地后，厚长明经手共向寅海中心支付租金共计28.5万元。2006年6月1日，陈运山以寅海中心名义与厚长明签订《租赁合同书》，其中约定：甲方北京寅海锅炉安装中心，乙方厚长明；一、甲方义务：1、甲方为乙方提供北京市石景山区高井果园西联勤部东门外右侧独院一处，面积约五千平方米及院内43间商用房，临时房若干等，供乙方开办市场使用。2、甲方为乙方提供以上的土地及其相应的设施使用权为十年整，从2006年6月1日至2016年6月1日止。二、乙方义务：1、乙方自本合同生效之日起一次性向甲方交纳每年的场地租金共计19万元整。以此类推。但在乙方开业后的前两年，乙方每年平均分三次向甲方交纳场地租金；2、乙方在租赁期内，可根据需要进行投资建设，原有建筑不许拆除，如需要拆除改建的，乙方与甲方协商后方可实施。乙方续建的不动产，合同期满后归甲方。合同落款处有陈运山与厚长明个人签字，无公司印章。原审法院上述租赁合同书签订后，金信隆发公司撤出了涉案场地。厚长明实际占有使用涉案场地。2008年6月1日，赵×（甲方）与崔×（乙方）签订《租赁合同书》，约定赵×将涉案租赁场地出租于崔×，租赁期限自2008年6月1日起至2018年6月1日止；租金标准为第一年租金84000元整，以后每年租金都在前一年基础上增加4000元至合同期满。每年以5月25日至6月1日之内缴纳租金。该合同签订后，崔×、厚长明实际占用使用涉案租赁场地，并按约定向赵×交纳租金直至2010年11月30日。本案审理过程中，金信隆发公司表示并未向寅海中心交纳过涉案租赁物的租金，厚长明亦表示其个人向寅海中心交纳的28.5万元系自2006年6月1日至2007年底共计一年半的租金。另金信隆发公司和厚长明表示在此之后金信隆发公司和厚长明均未向寅海中心交纳过租金。另查：2012年6月27日，陈运山以赵×、崔×、厚长明为被告诉至法院，要求确认赵×与崔×、厚长明2008年6月1日所签订的租赁合同无效。该案经审理认为：赵×与崔×于2008年6月1日签订的《租赁合同书》系赵×与崔×、厚长明成立的租赁合同关系，崔×与厚长明系合伙租赁，与赵×不存在恶意串通行为，故认定此《租赁合同书》为有效，对陈运山的诉讼请求不予支持。另，赵×与陈运山于2005年6月1日签订《租赁合同书》系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行义务。在赵×与陈运山于2005年6月1日签订的《租赁合同书》中，因赵×存在擅自另行出租的违约行为，如陈运山认为给其造成相应损失等，其应另行通过法律途径解决。在陈运山与金信隆发公司于2005年10月26日之间签订的《意向书》中，如陈运山认为金信隆发公司存在拖欠租金等违约行为，陈运山亦应另行通过法律途径解决，并于2012年12月13日作出（2012）石民初字第3613号民事判决书，驳回了陈运山的诉讼请求。判决后，陈运山提起上诉，北京市第一中级人民法院于2013年4月15日作出（2013）一中民终字第2102号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查：赵×曾以陈运山为被告，厚长明、崔×为第三人诉至法院，要求解除赵×与陈运山于2005年6月1日所签订的租赁合同书，并要求陈运山、厚长明、崔×腾退并交还涉案场地内的房屋及附属设施。经审理法院作出判决：一、解除赵×与陈运山于二零零五年六月一日签订的《租赁合同书》；二、驳回赵×的其他诉讼请求。判决后，陈运山提起上诉，北京市第一中级人民法院于2014年6月10日作出（2014）一中民终字第3518号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2013年1月23日，赵×以崔×、厚长明为被告起诉至法院，要求解除赵×与崔×、厚长明于2008年6月1日所签订的租赁合同书，并要求厚长明、崔×腾退并交还涉案场地内的房屋及附属设施，同时要求厚长明、崔×给付自2010年12月1日起至合同解除之日止的租金及解除合同之日起至租赁物交还之日止的使用费，按租金标准计算。经审理法院于2013年12月19日作出（2013）石民初字第1051号民事判决书，其中确认：2008年6月1日的租赁合同书签订后，厚长明、崔×每年均按照约定交纳租金，租金交至2010年11月30日。并认为：2008年6月1日租赁合同书属有效合同，因合同目的无法实现，故对赵×要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，崔×、厚长明作为承租人和实际使用人应当将诉争院落房屋交还，亦应按约定支付租金和占用期间的使用费，故判决：一、解除赵×与崔×、厚长明于二零零八年六月一日签订的《租赁合同书》；二、崔×、厚长明于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区后勤部甲×号院东门外独院及房屋腾退并交付赵×；三、崔×、厚长明于本判决生效后三十日内支付赵×自二零一零年十二月一日起至合同解除之日止的租金及自解除合同之日起至实际交付租赁场地之日止的使用费，按合同约定的租金标准计算。判决后，崔×、厚长明提起上诉，后于2014年5月19日申请撤回上诉，据此北京市第一中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）一中民终字第3517号民事裁定书，准许上诉人崔×、厚长明撤回上诉，双方均按原判决执行。另外，经法院充分释明，寅海中心明确不主张解除涉案租赁合同，并表示对2014年4月25日后的涉案合同租金不再主张。原审法院认定上述事实，有2005年6月1日租赁合同书、2005年10月26日意向书、2006年6月1日租赁合同书、2008年6月1日租赁合同书、（2012）石民初字第3613号民事判决书、（2013）一中民终字第2102号民事判决书、（2014）一中民终字第3518号民事判决书、（2013）石民初字第1051号民事判决书、（2014）一中民终字第3517号民事裁定书、谈话笔录、当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：本案的争议焦点主要存在以下三个方面：一是2005年10月26日意向书与2006年6月1日租赁合同书的效力和相互关系；二是寅海中心与金信隆发公司、厚长明对涉案场地租赁合同的实际履行情况；三是本案的处理与涉案场地相关其他租赁合同的关系。第一，关于寅海中心与金信隆发公司于2005年10月26日签订的《意向书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。就同一涉案租赁物，寅海中心于2006年6月1日另行与厚长明签订了租赁合同书，而2005年10月26日意向书的承租人金信隆发公司亦对2006年6月1日租赁合同书不持异议，并认可金信隆发公司已退出了对涉案租赁场地的合租，该租赁合同书系厚长明个人与寅海中心所签，故该租赁合同书亦应为有效。该租赁合同书成立并生效后，实质上对意向书的内容进行了包括合同主体在内的实质性变更。庭审中，寅海中心虽陈述称2006年6月1日租赁合同书系其与金信隆发公司所签，但该租赁合同书既无双方公司印章，亦无证据证明厚长明系金信隆发公司的法定代表人或委托代理人，故对于寅海中心的意见，法院不予采纳。所以，该租赁合同书应认定为寅海中心与厚长明所签订的租赁合同。根据以上分析，法院认定如下：2005年10月26日至2006年5月31日，寅海中心与金信隆发公司存在对涉案租赁物的租赁合同关系；2006年6月1日之后，寅海中心与厚长明存在对涉案租赁物的租赁合同关系，二者应按租赁合同书的约定履行合同义务。第二，上述意向书和租赁合同书的履行情况。因厚长明自意向书签订之后即代表金信隆发公司接收涉案场地，而经生效判决确认金信隆发公司实际撤出了涉案场地。2006年6月1日之后厚长明亦自认由其实际占有使用涉案场地，对此可以认定：寅海中心作为出租人已经依据意向书和租赁合同书的约定履行了交付租赁物的义务，考虑到金信隆发公司自认其并未向寅海中心交纳租金，厚长明亦表示其代表个人交纳租金，故对于寅海中心自厚长明处收取的28.5万元租金应视为厚长明所支付，其对应的租赁期间应为厚长明与寅海中心租赁合同书签订后一年半的租金，即自2006年6月1日至2007年11月30日。故对于寅海中心要求金信隆发公司及厚长明给付2007年4月26日至2007年11月30日期间租金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。而对于意向书租赁期间（即2005年10月26日至2006年5月31日）的租金，金信隆发公司系意向书的承租人且委托厚长明接收了涉案租赁物，涉及到金信隆发公司与寅海中心之间的权利义务关系，因寅海中心并未主张该期间内的租金，法院对此不予处理。对于2007年11月30日以后所产生的租金，应为厚长明基于租赁合同书所产生的义务，在合同有效期间内，厚长明应按照合同约定支付给寅海中心。对于厚长明所称寅海中心曾免除其半年租金的陈述意见，因未提供证据证明，法院不予采纳。第三，对于寅海中心所要求支付租金的具体数额，法院需综合考虑涉案租赁物的使用状况以及相关租赁合同的履行情况等进行确定。根据2006年6月1日租赁合同书，厚长明在仍占有使用涉案租赁物的情况下，其理应按照合同约定的租金标准支付给寅海中心租金。但是，2008年6月1日后，基于同一租赁物，厚长明根据其与案外人赵×的租赁合同书履行了交付租金的义务并经生效判决确认。因此，在生效判决对上述两份租赁合同书的法律效力均予以确认的情况下，在该两份租赁合同书租赁期间重合的部分，厚长明需就同一租赁物的使用，向不同出租人交纳两份合同租金，这实际上不合理地加重了承租人的义务负担。在此情形下，因厚长明已向案外人交纳了部分租金并经生效判决要求支付所欠付的租金，故其可请求寅海中心减少上述重合期间内的相应租金。所以，在2008年6月1日租赁合同书的权利义务已经生效判决确认的情况下，2006年6月1日租赁合同书与2008年6月1日租赁合同书租赁期间重合的部分（即2008年6月1日至2014年4月25日）的租金，应扣除厚长明向赵×已支付和经判决确认应支付的租金，差额部分由厚长明直接向寅海中心支付。对于2007年12月1日至2008年5月31日期间的租金，厚长明则需按照双方租赁合同书的约定全额支付给寅海中心。对于寅海中心因此而损失的租金收益，可通过其他合法途径另行解决。最后，经法院充分释明，寅海中心明确不主张解除涉案租赁合同，并表示对2014年4月25日后的涉案合同租金不再主张，法院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、厚长明于本判决生效后七日内给付北京寅海锅炉安装中心自2007年12月1日起至2014年4月25日止的租金共计六十六万二千六百元；二、驳回北京寅海锅炉安装中心的其他诉讼请求。厚长明不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回寅海中心原审诉讼请求。一、二审诉讼费用由对方承担。上诉理由：1、厚长明与寅海中心的租赁合同因奥运会的需求拆除了租赁场地的设施导致双方租赁合同终止；2、由于土地所有权人将涉案的土地收回，另行租给案外人崔×，厚长明是作为崔×的雇佣人员在涉案场地工作；3、寅海中心的诉讼请求已过诉讼时效。寅海中心服从原审法院判决，针对厚长明的上诉理由答辩称：合同没有解除，也没有任何一方提出提前终止合同，合同是合法有效的，厚长明应该履行合同。关于诉讼时效问题，厚长明在一审没有提过，且寅海中心一直向厚长明主张租金。金信隆发公司服从原审法院判决。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审审理期间陈述在案佐证。本院认为：本案争议焦点为，1、双方所签合同是否应当继续履行；2、寅海中心的诉讼请求是否已经超过法定时效。首先，寅海中心与厚长明所签租赁合同于2008年5月31日终止。2005年10月26日，陈运山以寅海中心（甲方）名义，厚长明以金信隆发公司（乙方）名义，就涉案场地双方签订《意向书》中明确约定双方签订正式合同后该合同失效。2006年6月1日寅海中心与厚长明签订了正式租赁合同书，金信隆发公司亦对2006年6月1日租赁合同书不持异议，2006年6月1日的租赁合同书系厚长明个人与寅海中心所签，该租赁合同书亦合法有效。但双方履行到2008年5月31日后，厚长明未交纳租金，寅海中心未向厚长明索要，且已经生效的判决书亦认定寅海中心亦将其应交付给赵×的租金交至2008年5月31日。自2008年6月1日起赵×将涉案场地另租给崔×及厚长明。该合同已经生效判决认定为有效协议。因此，事实上，寅海中心与厚长明的租赁合同已于2008年5月31日终止。寅海中心向厚长明主张2008年6月1日以后的租金，没有事实根据，本院不予支持。其次，厚长明抗辩寅海中心索要租金的主张已过法定诉讼时效。寅海中心主张厚长明拖欠租金，但合同中只对前两年给与厚长明一年三次付款的优惠方式，之后应当一年一次性支付。寅海中心提出双方口头约定，2013年4月26日支付其余租金，但厚长明对此一无所知，且对此不予认可。因此，即使厚长明有拖欠租金的事实存在，亦因寅海中心主张的口头付款约定没有证据，本院不予支持。因此，寅海中心向厚长明主张拖欠2008年5月31日以前的租金已过法定时效，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，厚长明的上诉主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第391号民事判决；二、驳回北京寅海锅炉安装中心的全部诉讼请求。一审案件受理费一万六千七百七十元，由北京寅海锅炉安装中心负担（已交纳）。二审案件受理费一万零四百二十六元，由北京寅海锅炉安装中心负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  刘 磊二〇一五年六月八日书 记 员  刘芳芳