福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初419号 原告：中国人民解放军福建省军区保障局，住所地福州市鼓楼区铜盘路**。 法定代表人：陈永银，局长。 委托诉讼代理人：邱国营、陈爱玲，福建建达律师事务所律师。 被告：福州博思学生公寓管理有限公司，住，住所地福州市鼓楼区铜盘路**五凤新村**楼**/div> 法定代表人：黄晨波，公司总经理。 委托诉讼代理人：潘宜斌、廖美红，北京德恒(福州)律师事务所律师。 原告中国人民解放军福建省军区保障局（以下简称省军区保障局）与被告福州博思学生公寓管理有限公司（以下简称博思公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告省军区保障局委托诉讼代理人陈爱玲、被告博思公司委托诉讼代理人潘宜斌、廖美红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 省军区保障局向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即解除省军区保障局、博思公司之间的不定期租赁合同；2.依法判令博思公司立即腾退位于福建省福州市仓山区训练场场地及地面建筑物、构筑物等，并交还给省军区保障局；3.依法判令博思公司支付2015年度欠交的递增部分租金及自2016年1月1日起至不定期租赁合同解除之日止的租金(暂计至起诉之日止为294924元)；4.依法判令博思公司向省军区保障局支付逾期支付租金的违约金(暂计至2017年12月31日止为466235元)；5.依法判令博思公司按合同约定的租金每年152012元标准向省军区保障局支付自不定期租赁解除之日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费；6.依法判令省军区保障局不予退还博思公司房屋租赁保证金12000元；7.依法判令本案全部诉讼费用由博思公司承担。事实与理由：2010年5月10日，原中国人民解放军福建省军区物资采购中心与博思公司订立《军队房地产租赁合同》（合同编号：[2010]闽军租合字第×号），约定将福建省军区后勤部坐落于福建省福州市仓山区出租给博思公司使用；租赁物场地面积3894平方米（约5.84亩）；租赁用途为学生公寓用地；租赁期限自2010年1月1日起至2015年1月1日止；年租金为120000元，并确定合同生效满1年后，从第二年起，租金每一年比上一年度增加3%。租金按每年结算一次，博思公司应于每年1月的前10日内交付福建省军区后勤部，逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，应按滞交经费总额的千分之三加收违约金；自该合同签订后10日内，博思公司按年租金的百分之十向福建省军区后勤部支付房地产租赁保证金12000元，未履行合同约定义务的，不予退还房地产租赁保证金等。 合同终止期限届满后，双方并未继续签订租赁合同，但博思公司仍继续使用租赁物并支付租金至2015年12月31日。2016年中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动，并要求自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。依据停止有偿服务的精神和要求，福建省军区后勤部也分别于2015年10月21日与2015年9月1日向博思公司发出通知，要求博思公司停租清退并做好搬迁工作，博思公司却仍占有使用该租赁物至今。 原中国人民解放军福建省军区后勤部基建营房处、原中国人民解放军福建省军区物资采购中心、原中国人民解放军福建省军区后勤部财务处均是原中国人民解放军福建省军区后勤部的内部机构，因军队改革，原中国人民解放军福建省军区后勤部及内部机构一并转隶，现称中国人民解放军福建省军区保障局。 省军区保障局认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条之规定，原合同约定的租赁期限届满后，双方之间形成不定期租赁关系，省军区保障局有权随时解除合同。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》下达后，省军区保障局多次通知被告解除合同，博思公司置之不理，现诉至法院，请求依法判令解除不定期租赁合同，博思公司立即腾退租赁物并返还省军区保障局。根据租赁合同第四条约定的租金按每年递增3%的标准计算，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为：135061元×（100%+3%）=139113元，博思公司已支付两笔租金共计125061元，尚欠递增部分的租金为4052元；2016年1月1日至2016年12月31日的租金为：139113元×（100%+3%）=143287元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金为：143287元×（100%+3%）=147585元；因此，不定期租赁期间，博思公司尚欠租金（暂计至2017年12月31日）为294924元。根据租赁合同约定，租金按每年结算一次，博思公司应于每年1月的前10日交付福建省军区后勤部，逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期1日，应按滞交经费总额的千分之三支付违约金，2016年度的违约金（自2016年1月11日暂计至2017年12月31日，共计720天）为：143287元×720×3‰=309500元；2017年度的违约金（自2017年1月11日暂计至2017年12月31日，共计354天）为：147585元×354天×3‰=156735元。因此，博思公司应向省军区保障局支付违约金（暂计至2017年12月31日）为466235元。省军区保障局请求解除与博思公司之间的不定期租赁关系，若合同依法解除之后，博思公司仍占有使用租赁物，则为无权占有，依法应当支付占有使用费至实际返还租赁物之日止。依据租赁合同租金每年递增3%的约定，2018年1月1日起至2018年12月31日期间应付租金的标准为147585元×（100%+3%）=152012元。占有使用费参照此标准计算合情合理。根据租赁合同第六条约定，博思公司已支付房地产租金保证金12000元，博思公司未履行合同约定义务的，省军区保障局不予退还房地产租赁保证金。因博思公司在不定期租赁期间并未依约支付全部租金，且在省军区保障局通知其腾退租赁物后，并未履行相应的义务，因此，博思公司的行为已构成违约，省军区保障局有权不予退还该房地产租赁保证金12000元。本案诉讼是因博思公司违约导致的，博思公司应承担本案全部的诉讼费用。现诉至法院，请求判如所请。 博思公司辩称，1.本案双方当事人之间并非存在单纯的租赁合同关系，而是存在合作投资之合同关系，且租赁合同是履行和细化合作投资合同的行为。1999年，福建师范大学、福建省军区通讯器材厂、福建京乾房地产开发有限公司（以下简称京乾公司），共同就京乾公司利用福建省军区通讯器材厂空闲土地兴建福建师范大学学生公寓达成合作共识。1999年9月29日和10月8日，福建省军区通讯器材厂（甲方）与京乾公司（乙方）分别签订《合作开发土地协议书》、《补充意见》，约定甲方约8亩空闲土地出租、每亩空地租金暂定2万元，乙方出资兴建校舍和后勤设施，合作兴建师大学生公寓；合作期限20年，期满后产权归甲方；甲方应负责工程项目申报、审批等一切手续。自此，双方建立起合作经营学生公寓项目关系。2000年2月1日，省军区后勤部发函，土地租赁合同按每5年一签，到期后续签，最长累计不超过20年。为此，5年期的租赁合同成为履行、细化学生公寓合作合同的具体措施。2000年9月11日，京乾公司专门设立博思公司履行合作合同，为履行与上述两家单位20年期限的合作协议，博思公司投资建设福建师范大学博思学生公寓，至2001年夏季高校入学前，博思公司共投资贰仟伍佰多万元，在上述空地上开发建设了两座共有10231.36平方米，可居住1458人配套齐全的新型钢结构大学生公寓。2001年9月，福建师范大学博思学生公寓正式投入使用。自2000年9月起至今，都是博思公司作为合作一方，履行京乾公司与福建省军区通讯器材厂及之后的权利义务继受者中国人民解放军福建省军区后勤部、省军区保障局之间的合作合同义务，包括履行土地租金的支付义务。因为福建省军区通讯器材厂实际提供的土地面积只有5.84亩，双方大致按比例协商和调整了租金金额。2010年5月10日，在第3个五年租赁期间内，中国人民解放军福建省军区后勤部与博思公司签订了军队房地产租赁合同，租赁期限5年。2015年10月21日，中国人民解放军福建省军区后勤部基建营房处以整改通知书的方式要求博思公司搬迁，收回土地；2016年9月1日，该处又以终止经营学生公寓项目为由向博思有限公司要求收回房地产，但双方虽经多次协商，尚未能就博思公司的损失补偿达成一致意见。因为合作合同未到期，省军区保障局以判令解除不定期租赁合同为由提起租赁合同纠纷之诉讼，要求解除合同、腾退房屋、支付租金等，导致合作合同无法履行，造成博思公司损失，其请求不应得到法院支持，相反，合作合同无法履行或解除导致的博思公司的损失，省军区保障局应当予以赔偿。2.博思公司已经于答辩期内提起反诉，属于向本诉的原告提出的独立的反请求，反诉与本诉的诉讼请求在事实上、法律上有牵连，且目的就在于抵消或吞并本诉原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，可以合并审理，人民法院应当合并审理，博思公司请求人民法院将博思公司反诉予以合并审理。3.省军区保障局主张的租金以及违约金已经超过诉讼时效。4.省军区保障局主张的租金计算方式没有依据。5.博思公司的违约事实不存在。6.省军区保障局不能以国家政策为由解除合同而不予补偿、赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.博思公司对省军区保障局提交的《军队房地产租赁合同》、《银行转账凭证》真实性没有异议；省军区保障局有提交《整改通知书》、《通知》、终止租赁项目通知书原件核对，对上述证据的形式真实性予以采信。2.省军区保障局对博思公司提交的营业执照副本、整改通知书、补充意见、福建省军区后勤部《关于租用通信器材厂营区土地的复函》、发票真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。博思公司提交的《合作开发土地协议书》，《建设工程施工合同》、协议书、博思公司与福州知行诚广教育发展有限公司签订的《房屋租赁合同》、与福州市仓山区典艺教育培训学校签订的《房屋租赁合同》、与杨丽英、檀健苗签订的《超市承包合同》、与方国华签订的《食堂租赁合同》与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月10日，原中国人民解放军福建省军区物资采购中心与博思公司订立《军队房地产租赁合同》（合同编号：[2010]闽军租合字第×号），约定将福建省军区后勤部坐落于福州市仓山区训练场面积3894平方米（约5.84亩）出租给博思公司使用；租赁用途为学生公寓用地；租赁期限自2010年1月1日起至2015年1月1日止；年租金为120000元，并确定合同生效满1年后，从第二年起，租金每一年比上一年度增加3%。租金按每年结算一次，博思公司应于每年1月的前10日内交付福建省军区后勤部，逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，应按滞交经费总额的千分之三加收违约金；自该合同签订后10日内，博思公司按年租金的百分之十向福建省军区后勤部支付房地产租赁保证金12000元，未履行合同约定义务的，不予退还房地产租赁保证金等。合同第八条第（三）项约定：租赁期内，博思公司“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方”；第（四）项约定，博思公司“不得在承租的场地上新建和添建临时性建筑物、构筑物，确实需要新建的，必须向甲方提供建设方案，征得书面同意，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给甲方”。 上述《军队房地产租赁合同》约定的期限届满后，双方未再重新签订租赁合同，但博思公司仍继续使用上述场地至今，并缴纳租金至2015年10月。 另查，原中国人民解放军福建省军区后勤部基建营房处、原中国人民解放军福建省军区物资采购中心、原中国人民解放军福建省军区后勤部财务处均是原中国人民解放军福建省军区后勤部的内部机构，因军队改革，原中国人民解放军福建省军区后勤部及内部机构一并转隶，现称中国人民解放军福建省军区保障局。2016年，中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据上述通知要求，省军区保障局要求博思公司于2017年9月30日前办理房地产交还手续。 本院认为，原中国人民解放军福建省军区物资采购中心与博思公司订立的《军队房地产租赁合同》在2015年1月2日合同期限届满后，双方未重新签订租赁合同，但博思公司仍继续使用讼争场地至今，并支付部分租金，出租方对此未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《军队房地产租赁合同》对合同双方继续有效，但双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，省军区保障局作为出租方，有权随时解除合同，现省军区保障局诉请解除双方之间的不定期租赁合同，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，省军区保障局要求腾退《军队房地产租赁合同》约定的出租场地3894平方米（约5.84亩）的诉请，于法有据，本院予以支持。关于省军区保障局诉请腾退地面建筑物、构筑物问题，本院认为，讼争场地的地上建筑物、构筑物是在讼争场地上兴建的，与场地不可分割。鉴于讼争场地的合法使用权人为省军区保障局，省军区保障局现已要求解除租赁合同并要求返还讼争场地，根据“房随地走”原则以及《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项“……租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方”的约定，上述场地上的建筑物、构筑物在合同解除后，应交付予出租方即省军区保障局。 关于省军区保障局诉请的租金、违约金、占用费及保证金问题，本院认为，1.租金部分：《军队房地产租赁合同》在2015年1月2日合同期限届满后，对省军区保障局、博思公司继续有效，故关于租金每一年比上一年度递增3%的约定继续有效，博思公司在2015年1月2日至次年1月1日应支付的年租金为139113元，2016年1月2日至次年1月1日应支付的年租金为143286元，2017年1月2日至次年1月1日应支付的年租金为147585元，2018年1月2日至次年1月1日应支付的年租金为152012元。博思公司应依约于每年1月的前10日内支付。博思公司辩称省军区保障局主张的租金已超过诉讼时效不应予以支持，对此，本院认为，根据《民法通则》的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。根据双方的约定，租金支付时间为每年1月的前10日，省军区保障局于2018年1月12日向本院提起诉讼，省军区保障局现未能提交证据证实其在博思公司未付租金后有向博思公司要求支付相应租金，故省军区保障局诉请的租金中有关2015年、2016年、2017年的部分已超过诉讼时效，故省军区保障局主张的上述租金，本院不予支持。但在2018年1月2日起至合同解除之日止的租金，博思公司应予以支付。2.违约金部分：根据约定，如博思公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按滞交经费总额的千分之三加收违约金，但上述关于违约金计算的约定，标准过高，本院予以核减为按每日万分之五计算。由于省军区保障局诉请的部分租金已超过诉讼时效，故相应部分租金的违约金，本院不予支持。此外，由于双方约定租金支付时间为每年1月的前10日，故博思公司应自2018年1月11日起至2018年度租金付清之日，以152012元为基数，按日万分之五标准，向省军区保障局支付相应的违约金。3.占用费部分：省军区保障局主张博思公司在合同解除后，若仍占有使用租赁物的，应参照年租金152012元标准，按日向省军区保障局支付合同解除日起至讼争场地实际交还之日止的占用费，省军区保障局的该项诉请，没有违反法律规定，本院予以支持。4.保证金部分：由于博思公司未按约定及时支付租金，已构成违约，故省军区保障局收取的保证金12000元按约可不予退还。 关于博思公司辩称要求补偿损失问题，本院认为，根据《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项“……租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方”的约定，讼争场地上的建筑物、构筑物在合同解除时，应当无偿移交给省军区保障局，故博思公司要求赔偿的请求，本院不予支持。关于博思公司要求本院受理其提起的反诉并与本案合并审理的问题，本院认为，博思公司提交的反诉请求为：1.解除双方于1999年9月29日签订的《合作开发土地协议书》；2.判令中国人民解放军福建省军区保障局向福州博思学生公寓管理有限公司赔偿上述合同履行后福州博思学生公寓管理有限公司可以获得的利益损失5193000元；3.诉讼费用由中国人民解放军福建省军区保障局负担。根据博思公司提交的关于反诉部分的证据材料，博思公司反诉诉请中的《合作开发土地协议书》的协议一方为福建京乾房地产开发有限公司，而非本案的博思公司，本案博思公司不是《合作开发土地协议书》的协议方，不是适格的反诉原告。故对博思公司要求受理其反诉并合并审理的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、解除中国人民解放军福建省军区保障局与福州博思学生公寓管理有限公司关于坐落于福建省福州市仓山区训练场面积为3894平方米（约5.84亩）场地的租赁合同关系； 二、福州博思学生公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于福建省福州市仓山区训练场场地，并将场地范围内的地面建筑物、构筑物等交付予中国人民解放军福建省军区保障局； 三、福州博思学生公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军福建省军区保障局支付自2018年1月2日起至合同解除之日止按年租金152012元标准计算的租金及违约金（以152012元为基数，自2018年1月11日起至2018年度租金付清之日止，按日万分之五标准计算）； 四、福州博思学生公寓管理有限公司每日按年152012元标准，向中国人民解放军福建省军区保障局支付自本判决确定的租赁关系解除之日起至上述场地及场地范围内地面建筑物、构筑物实际腾空并交付之日止的占有使用费； 五、中国人民解放军福建省军区保障局已收取的租赁保证金12000元不予退还； 六、驳回中国人民解放军福建省军区保障局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11412元，由福州博思学生公寓管理有限公司负担。福州博思学生公寓管理有限公司应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年四月十八日 书记员  付静思