上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初56325号原告：上海柏思特投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王菊仙，总经理。委托诉讼代理人：张勇，男。委托诉讼代理人：叶培维，上海市公民律师事务所律师。被告：上海南汇华丰塑料厂，住所地上海市浦东新区。投资人：孙国华，总经理。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。被告：沈耀华，男，1967年12月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海柏思特投资管理有限公司诉被告上海南汇华丰塑料厂(以下简称华丰厂)、沈耀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨怡霖独任审理，于2017年9月7日、2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告上海柏思特投资管理有限公司的委托诉讼代理人张勇、叶培维、被告华丰厂的委托诉讼代理人唐建、裘振华到庭参加诉讼。被告沈耀华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海柏思特投资管理有限公司诉称，上海市浦东新区康桥镇沔新路XXX号房屋(以下简称系争房屋)是两被告共同建造。2007年始，沈耀华将系争房屋出租给原告用作生产经营。2016年，系争房屋被拆除。华丰厂与上海市浦东新区康桥镇人民政府签订《集体土地非居住房屋补偿协议》并领取补偿款人民币6,574,573.14元(以下币种相同)，其中包含属于原告的装饰装修、附属设施、机器设备、物资搬迁及停产停业等费用。原告多次要求两被告支付补偿款，遭拒。现向法院起诉要求判令两被告支付给原告在上海市浦东新区康桥镇沔新路XXX号房屋中补偿款1,704,740元(其中装饰装修394,050元、附属设施165,312元、机器设备987,938元、物资搬迁费44,940元，停业停产补贴112,500元)。本案在审理过程中，原告表示只要求华丰厂支付补偿款。被告华丰厂辩称，系争房屋系违章建筑，本次补偿是拆除违建后针对房屋所有人华丰厂的补偿，与原告无关。华丰厂从未将系争房屋出租给原告经营使用，原告未在系争房屋中生产经营。系争房屋属于华丰厂所有，沈耀华不是共同建造人。系争房屋中只有华丰厂在经营，没有其他人在经营。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告沈耀华未到庭应诉。经审理查明，系争房屋是违章建筑，未取得合法房屋所有权证或建设工程规划许可证。原告称自2007年始，原告以上海意隆模塑有限公司的名义与沈耀华签订房屋租赁合同，约定沈耀华将系争房屋出租给原告使用。之后，原告新注册一个公司，以上海永隆金属制品有限公司的名义与沈耀华签订房屋租赁合同。2013年，上海永隆金属制品有限公司的企业名称变更为原告，原告以自己名义与沈耀华签订房屋租赁合同，约定沈耀华将系争房屋出租给原告使用。房屋租赁合同是一年一签的。庭审中，原告分别提供两份租赁合同，一份租赁合同于2015年1月1日签订，约定沈耀华将系争房屋出租给原告使用，建筑面积为750平方米，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为215,000元。另一份租赁合同于2015年12月23日签订，约定沈耀华将系争房屋出租给原告使用，建筑面积为750平方米，租期为2016年1月1日至2016年12月31日，年租金为215,000元。2016年12月10日，华丰厂(乙方)与上海市浦东新区康桥镇人民政府(甲方)签订《集体土地非居住房屋补偿协议》，约定乙方房屋坐落地址为康桥镇沔新路XXX号，有证建筑面积为0平方米，暂未认定为违法建筑面积为3,520.66平方米，违法建筑面积为0平方米。补偿、补贴内容如下：(一)货物搬迁补偿80,170元；营业执照变更补偿费1万元；(二)房屋建筑面积3,520.66平方米，残值补偿费2,950,741.03元；装饰装潢、附属设施补偿费1,449,615元；对于乙方在签约期内签约并完成搬迁的，可适当给予以下补贴：设备搬迁补贴费1,167,874元；配电增容补贴费93,000元；停产停业损失费528,099元；配合搬迁补贴费295,074.10元；上述(一)至(二)项补偿、补贴、奖励等合计6,574,573.14元。华丰厂已领取补偿费6,574,573.14元。系争房屋于2016年底被拆除。本案在审理过程中，上海市浦东新区康桥镇沔青村民委员会出具《证明》称，上海市浦东新区康桥镇沔青村XXX号地址与康桥镇沔新路XXX号是同一地址。审理中，本院向上海港城房地产估价有限公司工作的张杰、郁来标调查时称，因系争房屋属两被告共有，最初分两份报告进行评估，报告抬头为华丰厂(沈耀华)。因房屋所有权人是华丰厂，故之后出具了一份评估报告，抬头为华丰厂。沪港房地估(2016)Z字第85号-14-1是针对沈耀华和原告所作的评估，沪港房地估(2016)Z字第85号-14是针对华丰厂所作的评估。因沈耀华将系争房屋出租给原告，故最初出具的《附属设施查看及估价明细表》上抬头写的是华丰厂-沈耀华-柏思特公司。沪港房地估(2016)Z字第85号-14-1报告里平面示意图中2号房的底楼放置的机械设备是生产模具的。沪港房地估(2016)Z字第85号-14报告里平面示意图中西面厂房放置的机械设备是生产塑料的。沪港房地估(2016)Z字第85号-14-1报告中机器设备搬迁补偿估价明细表中所列的设备均放在该报告平面示意图中2号房的底楼。沪港房地估(2016)Z字第85号-14-1物资搬迁费是根据该报告平面示意图中放置在四间房内外的生产原材料、半成品、成品、办公用品等计算得出。审理中，本院向在上海市浦东新区康桥镇城镇建设管理中心工作的步旭东调查时称《“横沔老街城中村改造”项目非居补偿结算表》中的金额，其中房屋、装饰装修、附属设施是根据上海港城房地产土地估价有限公司出具的评估报告中评估金额的60%计算得出，机器设备、物资搬迁是根据评估报告中评估金额计算得出，评估金额和补偿金额中细微差额是由政府、甲方、征收所、评估公司四方认证后核减的费用。以上事实由经庭审质证的《房屋租赁合同》、照片、集团土地非居住房屋补偿协议、评估报告、律师函、订购单、送货单、证明、调查笔录等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与沈耀华之间所租赁的房屋系违章建筑，双方之间签订的《房屋租赁合同》无效。原告只要求华丰厂支付补偿款，是对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。华丰厂抗辩从未将系争房屋出租给原告经营使用，原告未在系争房屋中生产经营，针对该争议焦点，本院认为，首先，本案在审理过程中，华丰厂自认其投资人是沈耀华的姐夫，原告自2007年始因使用系争房屋而支付给沈耀华租金，华丰厂从未提出过异议。其次，华丰厂出具抬头为原告、地址为系争房屋，名目为电费的上海增值税专用发票并加盖华丰厂的发票专用章，证明华丰厂对原告支付因使用系争房屋而产生电费的事实是明知的。再次，原告出具一系列载有系争房屋地址的银行对账单、社保缴纳通知书、消防安检通知书、参保凭证等以证明原告在系争房屋内生产经营。综上，本院对华丰厂的抗辩，难以采信。因系争房屋被拆除，华丰厂理应将领取的补偿款中属于原告的部分支付给原告。针对装饰装修及附属设施费，首先，原告未就其施工了装饰装修及附属设施的事实及其投入费用进行举证，华丰厂对此亦不予认可。其次，原告虽举证了两张建材供货凭证以及康桥电器经营服务部电料清单，华丰厂对该两份证据真实性不予认可，原告举证的证据与评估报告中所列的装修内容也缺乏关联性。再次，原告主张其装修行为征得华丰厂的同意，华丰厂对此予以否认，原告对其主张未举证证明。综上，对原告要求华丰厂支付装饰装修费394,050元和附属设施费165,312元的诉讼请求，本院难以支持。针对机器设备费，首先，原告提供了一系列上海增值税专用发票、送货单、产品使用说明书等予以证明机器设备均为原告所有。其次，评估公司称沪港房地估(2016)Z字第85号-14-1报告中机器设备搬迁补偿估价明细表中所列的设备均放在该报告平面示意图中2号房即原告承租的房屋底楼，且这些设备均为生产模具的设备，而放置在华丰厂处的机器设备则是生产塑料的。故华丰厂理应将针对属于原告的机器设备补偿款987,738元(评估金额987,938元扣除四方认证核减费200元)支付给原告。针对物资搬迁费，评估公司称沪港房地估(2016)Z字第85号-14-1中物资搬迁费是根据该报告平面示意图中放置在四间房内外即原告承租的房屋内外的生产原材料、半成品、成品、办公用品等计算得出，故华丰厂理应将该笔物资搬迁费35,940元(评估金额44,940元扣除四方认证核减费9,000元)支付给原告。针对停产停业费，因原告无证据证明停产停业费是针对承租人的补偿，故对该项诉请，本院难以支持。被告沈耀华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海柏思特投资管理有限公司与被告沈耀华签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海南汇华丰塑料厂在本判决生效之日起十日内支付给原告上海柏思特投资管理有限公司机器设备补偿费人民币987,738元；三、被告上海南汇华丰塑料厂在本判决生效之日起十日内支付给原告上海柏思特投资管理有限公司物资搬迁费人民币35,940元；四、驳回原告上海柏思特投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,950元，减半收取计人民币8,475元，由原告上海柏思特投资管理有限公司负担人民币3,390元，被告上海南汇华丰塑料厂负担人民币5,085元。财产保全费人民币5,000元，由被告上海南汇华丰塑料厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一八年一月十日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。