呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初8486号原告（反诉被告）：张乐君，男，1990年12月27日出生，汉族，住内蒙古托克托县。原告（反诉被告）：柴惠珍，女，1990年07月11日出生，蒙古族，住内蒙古托克托县。二原告共同委托诉讼代理人：陈浩，内蒙古立浩律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈龙，内蒙古立浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古亿科房地产开发有限公司，住所呼和浩特市赛罕区亿科·公元2010小区1号楼2501室。法定代表人:马云中，总经理。委托诉讼代理人：姜磊，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：萨仁托娅，慧聪律师事务所律师。第三人：内蒙古亿拓地产顾问有限责任公司，住所内蒙古自治区呼和浩特市新城区中山东路波士名人国际1号楼15层。法定代表人：巩龙飞，董事兼经理。委托诉讼代理人：阿如汗，女，该公司员工。委托诉讼代理人：萨仁其木格，女，该公司员工。原告张乐君、柴惠珍与被告内蒙古亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科房地产公司）、第三人内蒙古亿拓地产顾问有限责任公司（以下简称亿拓地产顾问公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张乐君、柴惠珍的委托诉讼代理人陈浩、陈龙，被告亿科房地产公司的委托诉讼代理人姜磊、萨仁托娅，第三人亿拓地产顾问公司的委托诉讼代理人阿如汗、萨仁其木格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张乐君、柴惠珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2013年8月9日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款273648元及利息暂计至起诉之日90989.05元(以已付购房款273648元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自付款之日起计算至实际给付之日止)；3.依法判令被告赔偿原告273648元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张乐君、柴惠珍与被告内蒙古亿科房地产开发有限公司于2013年8月9日签订《商品房买卖合同》，被告向原告出售位于呼和浩特市兴安南路以西、山丹街以南亿科·公元2010第3栋1单元1304号房屋一套，面积为119.38平米，价格为每平米7568元，总价款903468元，付款方式为首付款273648元，余款630000元以按揭贷款的方式支付，交付房屋的时间为2014年6月30日前。合同签订后，被告称原告的按揭贷款由被告代办，要求原告将按揭贷款的手续材料提交给被告。随后原告按照合同约定向被告支付了首付购房款273648元，同时将办理按揭贷款的手续全部交给被告。之后被告又以原告在银行有别的贷款，无法办理为由一直未给原告办理按揭贷款，而被告承诺的房屋更是一直迟迟不能交付，直到2016年10月份被告才开始陆续向购买人交付房屋，但原告购买的房屋被告始终不予交付，后经原告核实，被告已将原告购买的房屋再次出卖给他人，但至今未退还原告的购房款。为此，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律规定，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。亿科房地产公司辩称，一，原被告已经于2016年7月25日解除了合同。原被告于2013年8月29日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定了原告于合同签订时支付房屋首付款273468元，剩余房款63万元以银行按揭贷款方式支付。原告在支付了首付款后，因个人原因未能顺利办理按揭贷款，也没有交纳剩余的房款。涉案房屋具备了交付条件，被告两次发函催促原告出面沟通交房事宜，交纳剩余房款，但原告均没有交纳，无奈被告已经通过发函的形式于2016年7月25日解除了与原告之间的合同关系。二、原告主张的返还购房款与对应利息没有事实与法律依据。被告与原告解除合同时，被告已经将原告应当承担的违约金、物业费、取暖费等部分扣除后，剩余部分与本案第三人亿拓地产顾问公司进行了结算。三、原告系在与被告解除合同之后，将房屋另行出卖，不应支付赔偿金。因原告无力支付房款，被告与原告已经解除了合同。被告在解除合同后，将房屋另行出卖于他人，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》中应当支付赔偿金的情况，故原告请求支付赔偿金的诉求没有事实与法律依据。第三人亿拓地产顾问公司辩称，第三人与原告于2013年9月9日签订了借款协议，协议约定原告向第三人借款182312元，并约定原告于亿科·公元2010项目封顶之日向第三人归还91156元，在交房之日归还剩余91156元，原告必须按期还款，逾期超过30天，原告自愿放弃上述所购房屋的全部权利，亿科公元2010项目于2015年12月30日具备交房条件，但原告却没有按期向第三人归还任何的款项，后第三人从亿科房地产公司处得知因原告没有交纳剩余房款，亿科房地产公司已经解除了同原告之间的买卖合同，亿科房地产公司在扣除了原告物业费、取暖费、定金等费用后，与第三人进行了结算，针对原告所借第三人的剩余未归还款项以及延期偿还的利息第三人将另外主张。被告亿科房地产公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告的《商品买卖合同》及《商品房买卖合同附件》于2016年7月25日解除；2.请求确认反诉原告为反诉被告垫付的物业费1939元、取暖费1518元；扣除违约金9034.6元、销售佣金4517.3元；扣除反诉被告已经支付的91156元定金，以上费用合计108164.9元；3.判令反诉被告支付因确认合同解除产生的律师代理费20518元；4.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年8月9日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定反诉原告将亿科公元2010第3幢1单元1304号房出售给反诉被告，付款方式为签订合同时支付房屋首付款273468元，剩余房款630000元，反诉被告以银行按揭方式支付，并约定如果买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，并按累计应付款1%向出卖人支付违约金。反诉被告自第三人亿拓地产顾问公司处借款182312元，连同定金90000元交纳了房屋首付款，后因其个人原因未办理银行贷款，且未采用其他方式在约定的时间交纳630000元房款，应反诉被告请求，反诉原告同意将其预购房屋暂留。在反诉原告为反诉被告保留房屋期间，反诉原告替其垫付了物业费1939元，暖气费1518元。房屋保留后反诉被告仍迟迟未交款，2016年7月22日，反诉原告向反诉被告发出解除合同的通知函，函告其及时与反诉被告联系，否则解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。但反诉被告接函后未予任何回应，按《告知函》给定时间，原告与被告的合同已经与2016年7月25日解除。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款、《商品房买卖合同附件四》第四条的约定，反诉原告有权主张依法解除与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，并从退还反诉被告的房款中将合同或协议约定的定金或违约金及为行使解除权而支出的各种费用（该费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、公证费、鉴定费、律师费发出各种书面通知的邮寄费等）全部扣除。扣除费用165483元，已经按当时的约定直接向第三人亿拓公司进行了结算。以及本案为解除合同事宜所产生的律师费20518元，人民法院应依法依约判令反诉被告支付。庭审中，被告亿科房地产公司（反诉原告）撤回第二项反诉请求。反诉被告（原告）辩称，反诉原告所提起的反诉请求没有任何的事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。第一，本案是原告起诉被告的商品房买卖合同纠纷，原告与第三人是民间借贷的法律关系，这两个法律关系是完全独立的，由此亿拓地产顾问公司不应当作为与本案有利害关系的第三人参加到诉讼中来，本案也不能将商品房买卖合同的法律关系和民间借贷的法律关系在一个案件中进行审理。第二点，反诉原告所主张的第一项诉讼请求，确认双方签订的《商品房买卖合同》及其附件于2016年7月25日解除，没有任何的事实依据和法律依据。我们在签订《商品房买卖合同》、向被告交付了首付款之后，被告一直没能按照合同的约定交付房屋，被告亿科房地产公司所开发的楼盘直到2016年都无法向购买人交付房屋。而我们合同约定的交付日期是2014年的6月30日，在整个合同生效期间，原告均没有收到任何亿科房地产公司给我们下发的通知或告知，因此也不存在反诉原告所主张的合法解除双方签订的买卖合同的事实。第三点，关于反诉原告主张的律师代理费，我们没有见到合同里面有相关的约定，而且也不是反诉原告主张行使解除权的所支出的合理费用，与本案没有任何的关联性。因此，我们认为反诉原告所提起的各项反诉请求没有相应的事实依据，也没有相应的法律依据，应依法全部驳回。第三人亿拓地产顾问公司述称，亿科房地产公司所说的是事实，我方没有其他答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月9日，内蒙古亿科房地产开发有限公司（出卖人）与张乐君、柴慧珍（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于呼和浩特市兴安南路以西、山丹街以南，亿科·公元20103幢1单元1304号商品房，建筑面积119.38平方米，单价为7568元/平方米，总房款903,468元。付款方式为按揭方式，签订合同时交纳273,468元，剩余购房款630,000元自合同签订之日起三十日内，与原告签订借款合同的银行将贷款足额支付至被告账户。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前交付房屋。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2013年8月9日，张乐君、柴慧珍向亿科房地产公司支付订购金273468元，至今未办理银行贷款手续，未向亿科房地产公司支付剩余购房款630,000元。另查明，被告已经于2017年3月24日将涉案房屋出售给案外人并办理期房合同备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，涉案房屋已经另售他人，无继续履行可能，不能实现合同目的，故本院予以支持。对于被告称合同已经解除的抗辩理由，因被告所提交EMS邮寄单未按照合同中原告提供的地址邮寄，且没有原告签收或相应回执证明，被告亦未提交证据证明向原告邮寄解除函的地址系原告提供，故本院不予采信。对原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应向原告返还已交纳的购房款并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。对于被告已经将原告应当承担的违约金、物业费、取暖费等部分扣除、并就剩余款项与本案第三人亿拓地产顾问公司对原告购房款项进行结算的抗辩理由，本院认为，被告未提交证据证明为原告垫付相关费用，亦未提交与第三人的结算凭证，且原告并未授权被告对涉案购房款与第三人进行结算，故本院不予采信。被告在未解决与原告的合同纠纷的情况下将房屋另售他人，损害了原告的利益，原告未在合同签订之日起三十日内将贷款金额支付至被告账户，在签订《商品房买卖合同》后至被告将房出售他人的3年间都未对此进行协商变更付款方式，导致未支付剩余购房款，存在违约行为，双方均存在过错。综合考量合同履行情况等因素，对原告主张被告承担273648元赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）支付律师费的诉讼请求，本院认为，该项费用未在合同中明确约定，且并非原告因解除合同所产生的必要支出，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张乐君、柴惠珍与被告内蒙古亿科房地产开发有限公司于2013年8月9日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告内蒙古亿科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张乐君、柴惠珍返还已付购房款273648元并支付利息(以273648元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年8月9日计算至实际给付之日止)；三、驳回原告张乐君、柴惠珍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）内蒙古亿科房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10183元（原告已预交），由被告内蒙古亿科房地产开发有限公司负担6770元，原告张乐君、柴惠珍负担3413元；反诉案件受理费256元（反诉原告已预交），由反诉原告（被告）内蒙古亿科房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审??判??长郝英人民陪审员 刘玉英人民陪审员 王冠男二〇一九年三月十九日书 记 员 邢春霞