广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5699号原告（反诉被告）：广州市商利泰投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路135号第五层TL507室，注册号：440106000263536。法定代表人：赵建民。委托诉讼代理人：张春，广东连通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱中军，男，系原告公司员工。被告（反诉原告）：佛山市尚怡房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇路南侧世博嘉园售楼部二楼之一，统一社会信用代码：91440604761553056T。法定代表人：高祺允。被告（反诉原告）：佛山市世博房地产实业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇路南侧世博嘉园售楼部一楼，统一社会信用代码：9144060069054176XF。法定代表人：高祺允。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈嘉伟、黄曦，广东金信方正律师事务所律师。原告广州市商利泰投资管理有限公司（下称“商利泰公司”）与被告佛山市尚怡房地产开发有限公司（下称“尚怡公司”）、佛山市世博房地产实业发展有限公司（下称“世博公司”）合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序审理。被告尚怡公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，经审查，本院依法作出民事裁定驳回其管辖权异议。被告尚怡公司不服，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院依法作出民事裁定驳回其上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间不计入审理期限。诉讼中，被告尚怡公司及世博公司共同提出反诉，经审查，本院予以接纳并将本诉与反诉合并审理。本案于2017年11月17日组织原、被告双方进行庭前证据交换，并于2018年1月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。庭前证据交换以及两次开庭时，原告的委托诉讼代理人张春、朱中军及两被告的共同委托诉讼代理人陈嘉伟、黄曦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付已到期应付的商业地产服务费用250万元及相应的利息（利息从立案之日起按中国人民银行商业银行同期逾期贷款利率计算）；2.被告承担本案的全部案件受理费。事实和理由：一、被告尚怡公司与原告于2005年12月8日签订了一份《委托合同书》，第一条约定：1、按甲方（即被告尚怡公司）的需求促成商业项目在甲方开发的世博商业中心落户。2、为世博商业中心提供如下服务：（1）商业策划和执行；（2）大型商业企业进场意向书的签订；（3）商场功能规划；（4）商业调研；（5）商场定价策略；（6）招商引资；（7）协助选定商场设计公司；（8）协助开展世博商业中心的推广包装；（9）提供商场整体指示标识规划和实施标识；（10）派员进驻尚怡房地产公司。3、同意在世博商业中心开业之日起五年内，为世博商业中心提供整体综合服务（服务内容见乙方义务第2条）；4、在签订本合同后50天内至少签订一家世界500强商业企业的进场意向书，三个月内至少签订10家大型商业企业进场意向书；5、及时将工作情况与甲方沟通，对洽谈过程中可能出现的困难和新问题及时与甲方协商对策；（6）对在合作过程中接触和了解到的甲方的任何商业、技术资料进行保密。该合同还约定了被告尚怡公司支付报酬等义务，即：1、按原告的要求提供所需信息；2、及时向原告提供办公场所及相关的办公设施；3、在被告尚怡公司与客户签订合同并交纳定金后十个工作日内，甲方将客户支付的订金的50%支付给乙方；4、保证对在合作过程中接触和了解到的原告任何商业、技术资料进行保密。合同第三条还约定了被告尚怡公司支付给原告的费用计算方式、支付时间和付费项目等，即：1、被告尚怡公司在与客户签订合同并收取订金后，甲方按客户支付的每年费用的金额，首年按年收入的15%、以后4年按每年按年收入的3.8%支付费用给原告；2、奖励计划（以商业中心实际租赁面积预计10万平方米为基数，多除少补计算收入2380万元）。a)若商场年收入超出2380万元，年收入增加1%收入，按年收入奖励0.1%；b)若商场年收入超出2380万元的150%，年收入增加1%收入，按年收入奖励0.08%；c)按照租赁商家，第二家世界500强企业额外奖励乙方20万元；3、被告支付给被告费用包含如下：a）商业策划和执行费用；b）进场意向协议签订费用；c）商场功能规划费用；d）商业调研费用；e）定价策略费用；f）筛选设计公司费用；g）推广包装费用；h）商场标识费用；i）招商引资费用。合同第三条第4项还约定了费用的支付时间和数额，即在甲方与客户签订合同并交纳订金后十个工作日内，甲方将客户的订金50%支付给乙方，余款在年终结算时给付给乙方。甲方对于乙方引进500强企业的20万元奖励，在收取订金时一次给付乙方等等。二、原告已履行合同约定的义务，具体表现为：（1）商业策划与执行。根据已签意向和要求提供图纸直接签合同客户的需求情况，原告向被告提出了“商业策划与执行”的三个方案，并就各方案中世博商业中心主要技术经济指标进行了策划。（2）大型商业企业进场意向书的签订。原告先后提供多家世界五百强企业与被告签订意向书，因为对500强企业的优惠政策，为被告顺利取得土地使用权提供便利。（3）商场功能与规划。①原告于进驻后对原商业中心布局发展提出了重大的修改意见：最早被告的首层布局是占地7000多平方米（见原始设计图纸）；原告建议调整为首层占地20000多平方米（见改后图纸）。因为首层商铺的商业价值最高，只有首层最大化，才能令商业价值最大化（即被告也采纳了原告的建议）。②原告推动世博商业中心的商场功能优先于规划与建筑设计，要在设计开始前初步确定功能布局。商场里带动客流的称为主力店，如超市、百货、电影院等。以电影院为例，高度要求通常为9-12米高度，比商场常规设计高度超出4.5--6.5米，还要建设斜坡，并且消防要求人群疏散标准比较高，故在设计前要基本确定电影院的位置、面积和布局，所以，招商谈判要在设计以前就要进行。以超市为例，因为人流量大，因而出入口设计基本都要按照超市自己的要求布局，而且超市的装卸货区的承载达到每平方米1-2吨，大型冷柜区域要求承载达到1-2吨。由于超市的商业布局会有严格的承载、物流、客流、层高、柱距、消防的要求，事实上在商场规划设计前就要进行招商谈判确定世博广场的基本布局与功能分区才可以进行建设规划与建筑设计。在世博广场建筑设计确定前，原告已经进行了大量的招商工作，按客户的不同要求和不同的功能区，确定各项功能区的布局与功能区分，从而确定不同的设计标准，否则，一旦建成而不符合不同客户的功能布局设计要求（因为商业广场的客户不同，其功能不同，对建筑设计的要求也不同），不仅对招商有影响，而且若要改变规划，则对业主造成巨大损失。（4）商业调研。原告于2009年下半年对世博商业中心周边市场情况进行实地调查和分析，分别对位于广州名盛广场、正佳广场、宜家家私，位于南海的保利水城、南海广场、嘉洲广场、南海新都会，位于佛山的东方广场，位于深圳的万象城、中心城，位香港××、又××城、、圆方广场，位于澳门的威尼斯人酒店，位于杭州的万象城等商业广场进行实地考察和市场调查，分析各地的主力店业态（业务情况）、对经营状况、经营面积、停车场、中庭布局、电梯分布、客流导线、功能定位等的情况都进行了记录与分析，并向被告提出了世博商业中心的初步设想（包括项目方案的考虑因素、经营定位、经营业态、目标客户及经营面积、各业态的占比、各业态对商场的作用）、布局方案和综合建议，并10月形成书面的《项目调研报告》。以调查数据为依据结合自身的实际作为商场招商的初步定局，分析各地主力店业态（业务情况）、停车场经营等商业情况，得出调查启示等结论，并制定出多个方案供被告参考。（5）商场定价策略。原告通过商业调研收集的各商场以及各行业市场的租金数据、结合周边小区的户数及人数，根据客户的反馈意见，对商场的定价进行研判和测算，通过结合各价格世博商业中心的不同影响，原告制定了三个方案的租金定价策略供被告甲方参考和对比，在对比中，原告充分说明了各方案的优劣性、各方案价格所带来的影响，以及公寓对应部分的布局困难予以说明。（6）招商引资。2006年原告即推荐吉之岛与被告洽谈，吉之岛针对世博广场提出建筑面积12万平方米，头五年只开6万平方米，起步租金为3000万元，递增可以进一步再谈。被告只负责投资土建和一次消防。吉之岛可以另外开设2亿元的现金银行履约保函。按此方案，被告不需要七年就可以100%回收投资，净赚一个商业中心。当时原告连吉之岛入驻后的布局都找人设计好了。截至2010年，经过原告数年的沟通、洽谈及推荐，被告完成了与沃尔玛、卜蜂莲花、华润、吉之岛等大型零售企业之间平面布局、工程分工的谈判，最后重点锁定了沃尔玛和卜蜂莲花，连合同基本条款也洽谈完毕，就待签约。电影院选了中影、华逸和韩国CGV进行洽谈，原告重点是推荐和选择CGV,这是韩国富有影响力的公司，电影首映时可以不停安排韩国影星和歌星前来，在开拓市场会有良好的影响力。当时被告认为以后商场会更值钱，不愁出租，要求原告再等等，导致吉之岛等意向企业未能入参驻。（7）协助选定商场设计公司。原告协助为被告寻找并推荐有设计资质的设计公司——广东省华城建筑设计有限公司、香港刘荣广伍振民建设师事务所（香港）有限公司与之沟通协调，参与《建设工程设计合同》的洽谈与签订，了解世博商业中心的设计方案，并多次参与了政府主管部门召开的《世博商业中心设计方案联合评审会议纪要》，向规划部门报送设计方案等。（8）协助开展世博商业中心的推广包装。为推广宣传世博商业中心，原告自己出资委托印刷公司印刷几千本宣传手册（见样本《营造大商业、定位大佛山——广东省佛山市最大的地王商业旗舰项目》），并聘请人员派发，通过在世博商业中心拉横幅等渠道宣传、介绍世博商业中心项目。（9）派员进驻尚怡房地产公司。为履行委托合同书，原告于签订合同后即派出四个专业人员和两台汽车进驻被告的办公地点办公。为被告提供了长达近十年的服务，2013年底，被告以原告使用的场地需统一装修作为售楼部为由，要求原告到其它地方租场地办公。由上可知，原告已按照合同的约定履行了《委托合同书》第一条第2项约定的义务和该合同第三条第3项约定的收费服务。仅该条第（9）项义务即“提供商场整体指示标识规划和实施标识”尚未履行，这是因为该项义务需要商场总体竣工验收并开业后方可提供。另，被告尚怡公司与原告签订合同后，因被告世博公司实际开发世博商业中心，且被告世博公司同意与被告尚怡公司一起履行《委托合同书》约定的义务，并继续出具委托书给原告提供服务，因此两被告的义务是共同的。三、原告要求被告支付首期服务费的付款条件已成就。经原告调查了解：世博商业中心于2016年左右（具体月份不详）竣工验收并开业。被告于2016年底已将10万平方米（2－7楼）出租给了第三人，并收取了第三人的订金人民币500万元。依据原、被告双方签订的《委托合同书》第三条第4项的约定，被告应在收到客户订金之日起十个工作日内将该订金50%即人民币250万元支付给原告，但被告视原告近十年的心血及合同约定于不顾，没有将该相应的服务费按合同的约定支付给原告，因此，请求法院判令两被告连带向原告支付付款条件已成就的商业地产服务费用人民币250万元，并判令被告应按人民银行公布的商业银行同期逾期贷款利率计算的逾期付款利息支付给原告（利息从本案起诉之日起计算）。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请法院判允原告诉讼请求。原告在庭审辩论终结后向本院提交增加诉讼请求申请，已超过法律规定的期限，本院不予接纳。被告尚怡公司、世博公司辩称：一、商利泰公司称已提供《委托合同书》中的服务内容并履行了约定的义务是不成立且毫无事实依据。商利泰公司在起诉状中大量罗列了其提供的所谓服务及履行的合同义务，企图证明其已完成了合同约定的工作，应当享受相应的服务费用。两被告认为商利泰公司罗列的相关工作完全与事实不符，两被告现具体一一作出如下回应：1、商利泰公司称为世博商业中心项目落实提供了服务与事实不符。商利泰公司称由于其成功促成了世界500强公司家乐福及乐购公司签订了意向书，为尚怡公司竞拍土地作出重要贡献。两被告认为，引入世界500强企业是商利泰公司招商任务考核的指标之一，两被告作出该项要求完全是出于对涉案物业整体招商运营的考虑，并非主要针对项目土地招拍挂考虑。况且，上述两家企业最终均未依约签订正式的租赁合同并完成进驻，故对涉案物业的整体招商任务和效果完全没有作用。2、商利泰公司称完成了商业策划与执行与事实不符。商利泰公司称已向尚怡公司提出了“商业策划及执行”的三个方案，并就各方案进行了策划。两被告从未接收过商利泰公司提供的所谓商业策划方案，其所谓的策划方案也未能最终实现和执行，因此商利泰公司提出的该项服务是不成立的。3、商利泰公司称完成了大型商业企业进场意向书的签订与事实不符。从商利泰公司提供的所谓大量意向书中，仅有家乐福及乐购两家企业签订意向书，其余所谓的其他大型商家意向书均没有两被告的盖章确认，甚至连商家的盖章确认也没有，两被告也从未见过该部分意向书，其事实根本就是商利泰公司捏造虚假事实企图证明其完成合同义务。4、商利泰公司称完成了商场功能的规划与事实不符。两被告确认商利泰公司在商业中心的规划布局中提出了相关意见，两被告也积极听取其意见对建筑设计及规划作出调整。但正是由于商利泰公司招商工作迟迟未能完成，相关的策划方案一改再改，导致涉案物业的设计、布局、规划迟迟未能落实，从而是涉案物业的施工进度受到极大影响。因此，商利泰公司该项工作不仅未能为两被告带来任何的效益，反而导致两被告的利益受到严重损害。5、商利泰公司称完成了商业调研工作无法核实。商利泰公司提供的所谓商业调研资料两被告均不知情，其也没有两被告的签章确认，该调研工作也最终未能带来任何招商成果。6、商利泰公司称完成了商场定价策略工作无法核实。商利泰公司称将三个方案的租金定价策略提供两被告参考和对比是无依据的，两被告未收到过商利泰公司该商场定价方案。7、商利泰公司称提供了招商引资服务与事实不符。商利泰公司称与吉之岛、沃尔玛等多个商家洽谈完毕并具备签约条件，但两被告对此毫不知情，两被告从未与上述商家进行洽谈并签订任何协议，商利泰公司提供的相关资料无任何事实依据。8、商利泰公司称协助两被告选定设计公司，两被告确认商利泰公司参与了设计公司选定的部分工作，但该工作也是基于其招商工作需要而进行，并非额外的服务内容。9、商利泰公司称协助开展推广包装工作。两被告确认商利泰公司进行了部分招商工作，该部分工作也是其主要工作内容之一，但该部分工作未能为两被告带来相应的招商成果。10、商利泰公司派员进驻尚怡公司。两被告认为该部分在委托合同书中已明确约定该部分人员的费用由商利泰公司自行负责。二、商利泰公司称要求被告支付首期服务费的付款条件已成就是完全没有依据的。《委托合同书》中第六条明确约定，乙方未能在签订合同后50天内签订1家世界500强商业企业的进场意向以及在三个月内未能签订10家大型商业企业的进场意向或2家500强企业的，合同将终止。显然商利泰公司至今也未能完成合同约定的义务及招商目标，因此相应的服务费不应支付。更重要的是，商利泰公司诉请提出要求支付的250万服务费并非其招商服务成果对应的服务费，其提出的涉案物业已出租是项目土地业主方佛山市禅城区石湾镇街道黎冲股份合作经济联合社自行通过公共资源交易中心公开招标而引入，与商利泰公司毫无关系，更不是商利泰公司的“功劳”。商利泰公司以此作为其收取服务费是毫无事实和法律依据。综上所述，商利泰公司的起诉毫无事实及法律依据，应驳回其全部诉请。反诉原告尚怡公司、世博公司提起如下反诉请求：1、判令被反诉人商利泰公司赔偿其因逾期未完成合同义务而导致反诉人的损失共90万元；2、判令反诉与本诉的全部诉讼费用由被反诉人商利泰公司承担。事实与理由：2005年12月8日，尚怡公司及商利泰公司签订《委托合同书》，约定由尚怡公司委托商利泰公司代理世博商业中心项目策划招商。合同约定商利泰公司在签订合同后50天内至少签订一家世界500强商业企业的进场意向书，三个月内至少签订10家大型商业企业进场意向书。但自签订合同至今，商利泰公司仅促成了2家企业与尚怡公司签订租赁意向书，且该2家企业也于最后也由于其自身原因未能与尚怡公司签订正式租赁合同进驻经营；除此之外，商利泰公司再没有成功策划及引入任何的商家与尚怡公司签订合作意向并进驻经营。鉴于尚怡公司已委托商利泰公司进行策划招商服务，尽管商利泰公司的招商工作迟迟未见成效，但尚怡公司仍秉承合同诚信原则继续委托商利泰公司进行招商，即使有多家招商代理公司带着有租赁意向的商家前往与尚怡公司洽谈合作招商事宜，尚怡公司也予以婉拒，为此尚怡公司损失了不少的商机和租金收益。经尚怡公司初步估算，预期租金收益部分的损失至少在900万以上。此外，由于商利泰公司经常变动招商方案，并根据所谓不同的商家需求要求尚怡公司迎合其招商设计需要，导致尚怡公司需频繁调整涉案物业的规划设计方案，以致拖延了涉案物业的设计及施工进度，从而增加对尚怡公司造成的额外巨额损失。但令尚怡公司意想不到甚至气愤的是，商利泰公司在未有任何迹象的情况下，突然向贵院提出起诉要求支付250万元服务费并查封了世博公司名下的多家商铺（该部分商铺在前已与客户签订买卖合同），导致该批商铺未能正常与客户办理过户手续，使尚怡公司及世博公司遭受极大的经济损失及商誉损失。尚怡公司认为，商利泰公司在未依约完成相关合同义务的前提下，在造成尚怡公司极大的经济损失的情况下，并非秉承合同诚信原则与尚怡公司协商解决相关问题，而是通过无理的诉讼及恶意的查封行为进行处理，商利泰公司已丧失基本的合同信用。为此，鉴于商利泰公司已构成严重违约且造成尚怡公司极大的经济损失，尚怡公司及世博公司特向贵院提出反诉，请求贵院依法审理并作出公平的判决，以维护尚怡公司及世博公司的合法权益。反诉被告商泰利公司辩称：反诉原告认为反诉被告逾期未完成合同约定的相关义务的主张是没有事实根据的。一、反诉原告认为案涉合同早已达到合同约定的终止条件的理由没有事实根据。《委托合同书》第六条虽约定，乙方即反诉被告未能在签订合同后50天内签订1家500强商业企业进场意向及在三个月内未能签订10家大型商业企业的进场意向或2家500强企业的，合同将终止。事实上，反诉被告早已完成了家乐福（2005年12月19日《租赁意向书》）、易初莲花在2005年7月即《委托合同书》签订之前就提供了《易初莲花连锁超市选址基本要求》，并要求单面积不低于6000平方米，租负一层至3层等。这一点从《委托合同书》前言中就可以得到应证。反诉原告对反诉被告的服务工作认可的前提下，才与反诉被告签订了《委托合同书》。即使前述期限届满后，反诉原告也没有通知反诉被告解除《委托合同书》，相反，反诉原告还于2007年11月14日出具函，要求反诉被告多安排人手，对佛山大型商业中心的服装、饮食、休闲、娱乐和文化项目的租金价格水平开展全面调查；于2008年1月25日还向反诉被告出具委托书，委托反诉被告代为招商工作，并于2010年4月1日向反诉被告发函，要求反诉被告尽快安排人手，与大型超市、电影院展开平面及功能布局设计对接工作。这一方面证明反诉被告履行了《委托合同书》约定的服务内容，另一方面也证明双方的委托合同没有终止，反诉原告也从来没有通知反诉被告已解除了双方的合同关系。相反，反诉被告提供的大量证据证明反诉被告为世博商业中心提供了包括商业策划、商业调研、商场定价、选定商场设计公司、进行商业推广包装在内的大量工作，因此，反诉原告主张合同早已解除及反诉被告没有提供服务的抗辩理由是不能成立的，是没有事实根据的。二、招商工作只是《委托合同书》约定的服务内容之一，且反诉被告完成了约定的招商工作，没有与客户签订租赁合同是由于反诉原告自身原因、反诉原告恶意阻止条件的成就造成的。从反诉被告提供的有关招商工作的证据来看，例如，吉之岛即永旺公司同意整体租赁100000平方米，并同意支付上亿元的保证金。永旺公司于2006年初打算租21000平米（见反诉被告证据5），并对租金价格、租赁期限、递增幅度、建设详细要求等提出意向。至2006年8月，还制作了永旺公司租赁世博商业广场的平面图；2006年10月永旺公司向反诉原告提供了《房屋租赁补充合同》及附件（见反诉被告证据51），要求签订租赁合同；2007年3月永旺公司再次向反诉原告发出格式的《魁奇路项目洽谈备忘录》，要求整体租赁反诉原告10万元平方米的物业，年租金3000万元，租赁期为15年，并同意向反诉原告支付人民币1亿元的保证金。反诉原告以永旺公司向政府沟通（要优惠政策）为由，不予理会；2007年3月28日永旺公司领导中村登则为此还专门向反诉原告道歉，并同时要求反诉原告在2007年4月份之前签订备忘录（见证据5）。由于反诉原告股东婚姻关系破裂，造成股权变动，其配偶分走几亿元资金，造成资金困难，反诉原告被迫增资扩股，同时改变用地投资主体，即由尚怡公司变更为世博公司，土地使用需要重新招挂拍，直到2009年才重新起动工程规划设计等实质，实际世博商业中心直到2016年才竣工验收，长达十年之久，且反诉原告认为租金价格还会上涨、不愁出租等原因，最终未能与永旺公司签订租赁合同。且与客户签订租赁合同只有反诉原告盖章才能完成，反诉被告只能从中撮合、报告订约机会，无权代替反诉原告与客户签订租赁合同。租赁合同什么时候签、与谁签等完全由反诉原告决定，永旺公司追着被告签合同，但反诉原告不予签订合同，责任完全在反诉原告，且2007年反诉原告也根本无法向永旺公司交付物业，这才是反诉原告不签合同的真正原因，因为2007年世博商业中心还没有开建，2009年项目用地还重新招走挂拍程序，故世博商业中心的竣工日期无法预见。事后事实也证明，反诉原告若当时与永旺公司签订了租赁合同，也是不可能在两年内交付物业的，否则构成违约。可见，反诉原告称反诉被告没有完成招商任务及责任在反诉被告，这纯属狡辩。不与客户签订租赁合同的责任完全在反诉原告。依照合同第六条的约定，若反诉被告没有完成招商任务，反诉原告为何不向反诉被告发出书面的解除合同通知书呢？三、反诉原告违约将整体世博商业中心出租给了案外人，导致其无法继续履行《委托合同书》，实际上是反诉原告违约想逃避向反诉被告支付服务费。在反诉被告与反诉原告的《委托合同书》没有解除的情况下，反诉原告擅自将世博商业中心全部出租给案外人佛山市千昱发商贸有限公司或东莞千昱发义乌小商品商贸城，然后由案外人为自己（案外人）承租的物业进行招商（注意：不是为反诉原告招商），实际上，反诉原告在反诉被告招商之后不存在招商的行为或活动。可见，是反诉原告违约将物业出租给了案外人，导致其不再履行与反诉被告签订的《委托合同书》，其目的是想逃避向反诉被告支付服务费。综上所述，反诉原告要求反诉被告赔偿其所谓的损失，没有事实根据，纯属子虚乌有。请求法庭驳回其反诉请求。原、被告以及反诉原、被告围绕本诉及反诉的诉讼请求依法提交了证据。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：被告对原告举证的与家乐福、特易购有关的证据无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告举证的《易初莲花连锁超市选址要求》有会议纪要的内容及证人证言相佐证；原告举证的永旺（中国）商业有限公司发出的《魁奇路项目租赁提案书》、《魁奇路项目洽谈备忘录》、《关于进一步确认世博广场合作的函件》有原件及签名确认，并有会议纪要的内容相佐证；广州真功夫发展部的合作意向书有电子邮件为证；华润万家有限公司出具的额租赁方案有原件及盖章，并有会议纪要的内容相佐证；原告举证的《关于佛山世博商业中心设计方案的若干问题》、《世博商业中心首层平面修改方案（2008年3月21日）均有被告工作人员签名确认；原告举证的广东省华城建筑设计有限公司（下称华城设计公司）制作的案涉世博商业中心的规划设计方案有电子邮件为证，且被告在第二次庭审中确认世博广场系由华城设计公司设计；故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告举证的2009年10月13日、2009年10月17日、2009年12月21日、2010年9月8日、2010年10月11日、2010年10月18日、2010年11月15日、2011年1月11日、2011年1月13日的会议记录均有原、被告与会人员的签名，被告虽持有异议但未提供相反的证据以反驳，本院对上述会议记录的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告举证的市场调查报告中有上述会议记录的内容予以佐证的，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证人证言，因两名证人均系原告的员工，身份与原告存在利害关系，故对证人证言的效力应结合本案其他书面证据进行认证。对两被告持有异议的其他证据，因原告未提供原件核对且未经被告或第三方的签收确认，无其他证据相佐证，本院对其不予采信。被告举证的成交确认书、农村集体资产管理交易资料、立项审批表及立项申请表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，本院对其真实性予以确认。被告举证的佛山世博嘉园商场招商代理即经营管理合作建议书、关于佛山世博嘉园商场租金收益预测的邮件无原件核对且未经第三方签章确认，亦无其他证据佐证，本院对其真实性、合法性、关联性不予确认。被告举证的租赁合同及分租合同无原件核对且有涂改，本院对其真实性不予确认。综合本院采信的证据和原告的陈述，本院对以下事实予以确认：2005年12月8日，原告商利泰公司（乙方）与被告尚怡公司（甲方）签订《委托合同书》，合同正文第一段载明：根据甲方的指示和要求，乙方已经为甲方完成多项服务内容，包括：1.联络并带同多家500强商业企业—乐购、家乐福、易初莲花等企业的老总前来世博商业中心谈判，并且初步促成双方协议签订意向。2.已经提供世博商业中心的策划方案给董事会。3.根据世博商业中心董事会的要求，在两周内快速联络数百家商业企业，迅速获得商家的硬件要求，及时提供给世博董事会参考，使世博商业中心的商场规划获得可靠的内容资料。在乙方提供上述服务的基础上，甲方决定委托乙方代理世博商业中心项目策划招商，并要求乙方在签订协议后，暂不收取费用先行进驻世博商业中心开展招商工作。合同第一项“乙方义务”约定：1.乙方应按甲方的需求促成商业项目在甲方开发的世博商业中心落户。2.乙方为世博商业中心提供服务包括：（1）商业策划方案和执行；（2）大型商业企业进场意向书的签订；（3）商场功能规划；（4）商业调研；（5）商场定价策略；（6）招商引资；（7）协助选定商场设计公司；（8）协助开展世博商业中心的推广包装；（9）提供商场整体指示标识规划和实施标识；（10）派员进驻尚怡房地产公司。3.乙方同意在世博商业中心开业之日起五年内，为世博商业中心提供整体综合服务（服务内容见乙方义务第2条）；4.在签订本委托协议后，50天内至少签订一家世界500强商业企业的进场意向书，三个月内至少签订10家大型商业企业进场意向书；5.乙方应及时将工作情况与甲方沟通，对洽谈过程中可能出现的困难和新问题及时与甲方协商对策；6.乙方保证对在合作过程中接触和了解到的甲方的任何商业、技术资料进行保密。合同第二项“甲方义务”约定：……2.及时向原告提供办公场所及相关的办公设施；3.在被告尚怡公司与客户签订合同并交纳定金后十个工作日内，甲方将客户支付的订金的50%支付给乙方；……合同第三项“甲方支付乙方费用”约定：1.甲方与客户签订合同并收取订金后，甲方按客户支付的每年费用的金额，首年按年收入的15%、以后4年按每年按年收入的3.8%支付费用给乙方；2.奖励计划（以商业中心实际租赁面积预计10万平方米为基数，多除少补计算收入2380万元）：a)若商场年收入超出2380万元，年收入增加1%收入，按年收入奖励0.1%；b)若商场年收入超出2380万元的150%，年收入增加1%收入，按年收入奖励0.08%；c)按照租赁商家，第二家世界500强企业额外奖励乙方20万元；3.被告支付给被告费用包含如下：a）策划方案和执行费用；b）进场意向协议签订费用；c）商场功能规划费用；d）商业调研费用；e）定价策略费用；f）筛选设计公司费用；g）推广包装费用；h）商场标识费用；i）招商引资费用。4.费用在甲方与客户签订合同并交纳订金后十个工作日内，甲方将客户的订金50%支付给乙方，余款在年终结算时给付给乙方。甲方对于乙方引进500强企业的20万元奖励，在收取订金时一次给付乙方。合同第六项合同终止约定：1.乙方未在50天内签订一家世界500强商业企业的进场意向；2.在三个月内未能签订10家大型商业企业进场意向或2家500强企业；……甲方可以终止合同。2010年4月1日，被告世博公司向原告商利泰公司发函，内容为：兹因佛山市世博商业中心的设计及开发需要，请贵司尽快安排人手与大型超市、电影院展开平面及功能布局设计对接，并希望在两周内完成。世博公司确认商利泰公司是佛山市世博商业中心的招商总代理，世博公司同意按照尚怡公司与商利泰公司在2005年12月8日签订的委托合同书执行商利泰公司的报酬。世博公司及其全体股东承认并承担尚怡公司在委托合同书中的所有责任和义务。2005年7月，广州易初莲花公司事业发展部通过电子邮件向原告发送《易初莲花连锁超市选址基本要求》并要求业主提供相应资料。2006年4月，永旺（中国）商业有限公司向原告传真《魁奇路项目租赁提案书》。2006年5月11日，广东吉之岛天贸百货有限公司与原告签订《项目推进服务合同》。2006年12月8日，原告及被告尚怡公司、永旺（中国）商业有限公司签订《魁奇路项目洽谈备忘录》，三方对于永旺租赁案涉世博商业中心进行运营的具体事宜进行确认。2007年3月28日，永旺（中国）商业有限公司向被告尚怡公司发出《关于进一步确认世博广场合作的函件》，内容主要有：贵我双方已就世博广场商业项目的合作进行了多次洽谈，双方取得一定的成果。对于近期在……我司将在4月份日本召开董事会提报世博广场这一项目，在此之前我司必须与贵司签订合作备忘录，内容基本与上次一致……。2006年2月13日，广州真功夫发展部通过电子邮件向原告发送《合作意向书》。深圳家乐福商业有限公司（下称家乐福深圳公司）分别于2005年12月19日及2006年7月20日与被告尚怡公司签订《租赁意向书》，就家乐福公司租赁世博商业中心物业达成租赁意向。随后，家乐福公司于2007年2月14日与被告尚怡公司签订《租赁意向终止协议》，并由佛山家乐福商业有限公司（下称家乐福佛山公司）于同日与被告世博公司签订《初步合作协议》，就被告世博公司拟将案涉世博商业中心租赁给家乐福佛山公司使用达成意向。2007年2月15日，佛山市禅城区澜石街道黎冲股份经济联合社（下称黎冲经联社）出具《承诺函》，内容为：黎冲经联社通过协议方式授权被告世博公司为“世博商业中心”建筑物及其所属地块的唯一永久经营、管理、使用权人。被告世博公司与家乐福佛山公司签订的物业租赁合同已经得到村委会认可。2009年6月5日，被告尚怡公司与特易购商业（广东）有限公司签订租赁意向书。韩国CGV影院分别于2010年11月11日、2011年1月5日向原告发送租赁条件方案。2011年1月10日，被告世博公司向广州易初莲花连锁超市有限公司（下称易初莲花公司）发出商务函，内容为：收到易初莲花超市于2010年12月30日发来的报价函，据此进行复函。2009年至2010年期间，原告的工作人员陪同被告的工作人员对广州的名盛广场、正佳广场、佛山的保利水城、南海广场、嘉洲广场、东方广场进行商业考察。在此期间，原告工作人员与被告工作人员还就案涉合作项目的招商、策划、规划等问题多次召开会议，其中2009年10月13日的会议记录记载：“项目正式进入实质性阶段，以前的土地权属未定，拆迁未完全解决的问题现在都已解决。目前已接触过的超市包括乐购、华润、吉之岛、卜蜂莲花。乐购与泰国中央（百货）这两家主力店较为看好，但位置有冲突，需要研究解决”；2010年9月8日会议记录记载：“项目定位及主力店布局已明朗并确定，合乎经营者利益，最终商家位置须看商务条件来确定”；2010年11月15日会议记录记载讨论韩国CGV影院租赁条件，并对杭州万象城的尚泰百货、沈阳百盛百货进行了参观考察。2011年1月11日至13日的会议纪要记载原、被告与尚泰零售有限公司对尚泰百货租赁面积范围的设计图纸、租赁条件等进行磋商并达成共识。华城设计公司于2008年1月7日通过电子邮件向原告发送案涉世博广场的规划设计方案，并于2008年3月20日向原告传真《关于佛山世博商业中心设计方案的若干问题》。两被告在第二次庭审时确认案涉世博广场系由华城设计广场设计。2016年6月8日，黎冲经联社与广东韵宅实业有限公司（下称韵宅公司）签订《成交确认书》，内容概要为：韵宅公司于2016年6月8日竞得石湾镇街道黎冲村世博广场出租项目，竞得方缴纳的竞价保证金500万元自动转为合同保证金，正式交楼后7日内需补齐剩余保证金500万元。庭审中，原、被告双方一致确认：原告在签订案涉委托合同后的五十天内与家乐福签订了意向书。世博广场于2016年底竣工，并于2017年9月开业，没有因原告促成而在该中心落户的商业项目。庭审中，本院询问原告在履行合同过程中有哪些费用支出，原告回答有人力成本支出、与客户沟通联络成本支出等，但资金都系由原告的员工朱中军垫付，没有证据提交。本院认为，被告委托原告策划招商、促成商业项目在其开发的商业中心落户，性质属于居间合同关系，原告是居间人，被告是委托人，本案应为居间合同纠纷。原、被告签订的居间合同既是双方的真实意思表示，内容与法律、法规的规定不相悖，则为有效合同，双方应依约履行。本案争议焦点为：一、原告有无按照案涉委托合同的约定为被告提供服务；二、原告主张被告支付服务费的条件是否已经成就。对此，本院分述如下：一、原告有无按照案涉合同的约定为被告提供服务根据本院查明的事实，原告在履行案涉合同过程中，主要为被告提供了如下服务：1.按照合同约定联系了多家企业，包括百货、超市、影院、餐饮企业，多家企业也通过原告向被告提出了合作意向或与被告签订了合作意向书；2.原告的工作人员陪同被告的工作人员到数个地区的商场进行了商业考察；3.协助被告选定商场设计公司，由该设计公司制作了案涉世博广场的规划设计图；4.派员进驻被告处，为履行案涉合同提供服务。原告主张其还为被告提供了其他服务，因原告未举证证明其主张的事实，故本院不予采信。二、原告主张被告支付服务费的条件是否已经成就被告抗辩称根据案涉合同第六条之约定，原告未能在签订合同三个月内签订10家大型商业企业进场意向或2家500强企业，故案涉合同已经终止。根据本院已查明的事实，案涉居间合同于2005年12月8日签订，被告世博公司曾于2010年4月1日向原告发函，确认原告是案涉世博广场的招商总代理并同意按照2005年12月8日签订的合同书执行原告的报酬，此后原、被告一直有履行案涉合同约定的义务直至2011年1月，故在此之前案涉合同并未终止。根据案涉合同的约定，被告委托原告为世博广场进行招商，原告的首要义务即促成商业项目在被告开发的世博广场落户，原告所提供的各项服务均系围绕招商工作展开，故合同中约定被告支付原告的费用只做罗列，并未就各项费用的具体数额进行约定，并且合同约定被告是在与客户签订合同并收取订金及每年费用后按比例向原告付款，可见被告付款是以原告招商成功、促成商业项目落户为条件的。现原、被告双方均确认世博广场运营后，里面的商业项目均非由原告促成，故原告主张被告支付报酬的条件并未成就。原告虽主张其洽谈的客户最终未与被告签订合同原因在于被告，但原告未举证证明其主张的事实，应自行承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于原告在签订案涉居间合同前以及合同签订后均有为被告提供多项服务，时间长达数年，原告在从事居间活动中必然有一些必要费用的支出，例如人力成本、交通成本等支出，被告应予支付。因原告在诉讼中未能举证，本院根据原告履约的情况及时间等因素，酌定由被告向其支付费用100000元。关于原告主张的利息。原告未举证证明其在起诉前曾向被告主张过付款的权利，也未举证其向被告主张过具体费用的数额，故在本案纠纷作出裁判前，被告向原告付款的义务尚未明确，原告主张被告支付利息的理由并不充分，本院不予支持。关于反诉原告尚怡公司、世博公司主张因反诉被告商利泰公司逾期未完成合同义务而导致其损失的诉请。根据本院查明的事实，双方当事人于2005年签订案涉居间合同，世博广场直至2016年底竣工，距双方签订合同的时间已经超过十年。反诉被告已举证证明期间为反诉原告提供了多项服务，反诉原告既未举证证明反诉被告存在逾期开展招商工作的情形，亦未举证证明其曾催告反诉被告继续履行合同而反诉被告不予履行，并且，反诉原告对己方的损失亦未进行举证。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，反诉原告未能提供证据证明其事实主张，应自行承担不利的后果。本院对反诉原告的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市尚怡房地产开发有限公司、佛山市世博房地产实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市商利泰投资管理有限公司支付费用100000元；二、驳回原告广州市商利泰投资管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告佛山市尚怡房地产开发有限公司、佛山市世博房地产实业发展有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26800元，保全费5000元，合计31800元，由原告广州市商利泰投资管理有限公司负担元25728元，由被告佛山市尚怡房地产开发有限公司、佛山市世博房地产实业发展有限公司共同负担6072元；反诉受理费6400元，由反诉原告佛山市尚怡房地产开发有限公司、佛山市世博房地产实业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张必成审 判 员  杨 莹人民陪审员  陈贞卫二〇一八年五月二十二无书记员何泳仪余焕仪附法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。