西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终945号上诉人（原审原告）冯忠民，男，汉族，1957年8月8日出生，略阳钢铁厂退休职工，住西安市灞桥区。委托代理人徐丽华，北京市两高律师事务所律师。委托代理人邹秀丽，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安市灞桥区人民政府，住所地：西安市灞桥区纺一路809号。法定代表人苗志忠，区长。委托代理人马骏驷，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安市灞桥区公产管理所，住所地：西安市灞桥区纺织城纺一路809号灞桥区政府院内。法定代表人王耀华，所长。委托代理人郭晓红，陕西权诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安市灞桥区城镇建设开发有限公司，住所地：西安市灞桥区纺一路9号。法定代表人杨绥明，总经理。委托代理人雷风，陕西权诚律师事务所律师。上诉人冯忠民因与被上诉人西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2015)灞民初字第01646号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯忠民向本院提起上诉，请求1、撤销西安市灞桥区人民法院(2015)灞民初字第01646号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用及鉴定费用由西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人在出售涉案房屋时，故意隐瞒情形涉案房屋为“房改房”的事实，欺骗作为大宗商品消费者的冯忠民。1、冯忠民与西安市灞桥区公产管理所签订的合同清楚的写明是《商品房买卖合同》，被上诉人并没有对涉案房屋的性质为“房改房”做出明确告知，构成欺诈。冯忠民在2007年11月28日购买涉案房屋时支付的购房价格高于周围商品房的价格，就是因为西安市灞桥区城镇建设开发有限公司宣传涉案房屋是政府开发的，保证是商品房。出于对政府及国企开发商的信任，冯忠民以高于周边商品房的价格购买了涉案房屋，但是被上诉人却以销售商品房的名义销售房改房，故意隐瞒房屋性质，是对购房者的欺诈行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”的规定，被上诉人故意隐瞒房屋性质，构成欺诈。如果冯忠民在购房之初清楚涉案房屋是房改房，冯忠民为什么要购买市场价值、升值空间明显不如商品房的房政房？明显不符合常理；2、一审法院认为“冯忠民知道或应当知道西安市灞桥区公产管理所并非商品房的开发、销售主体，而仍与其签订上述合同，足以认定涉案房产交易的法律关系绝非商品房买卖合同，且不存在欺诈事实，该合同系交易单位集资建设的房改房所签订的房屋买卖合同。”属于事实认定错误。从冯忠民与西安市灞桥区公产管理所签订的《商品房买卖合同》中不难看出，没有一处写明房屋为“房改房”，尽管在合同第一条“项目建设依据”里有“划拨”二字，但规划用途为住宅、使用期限为70年，作为普通消费者，对“划拨”的含义不甚了解，而看到住宅、70年字样，就会认为这是商品房；况且在合同第二条明确写着“商品房销售依据”，有批准单位，更令冯忠民确信这就是商品房，而非房改房。一审法院以法律专业知识的判断标准来评判一名普通购房者的法律意识，对冯忠民来讲不但显失公平，且明显偏袒应该承担无效责任的被上诉人，有枉法裁判之嫌；3、冯忠民签订《商品房买卖合同》的目的，是购买商品房，而非房改房。购买“房改房”并非冯忠民真实意思表示，双方购房合同的目的，是为了购买商品房而不是房改房，西安市灞桥区城镇建设开发有限公司在销售宣传时，开发商告知是商品房，宣传单上也没有明确告知该房屋不属于商品房，以“政府支持、国企开发”迷惑购房者，其为的就是吸引老百姓，隐瞒房改房的事实真相，但事实上，被上诉人作为具有优势地位的国家机关、国有企业，利用冯忠民的信任，来欺骗销售，导致目前该房屋升值空间与商品房相差甚远，完全违背了冯忠民的真实意思表示，根据《民法总则》一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，应为无效。4、冯忠民在《商品房买卖合同》上签字时，合同中“出卖人即西安市灞桥区公产管理所”、“划拨”等盖戳字体处，均为空白。冯忠民签字后，合同被西安市灞桥区城镇建设开发公司收走，说要办理相关手续，之后要走冯忠民的个人名章，称办理手续使用名章更方便。为了进一步确定所购买的房屋为商品房，被上诉人还为冯忠民出具了《补充协议》，进一步证明冯忠民购买的房屋就是商品房。5、签订合同时房屋性质尚未确定，被上诉人就以“商品房”名义对外出售，违背相关法律规定。根据冯忠民提供的证据10：西安市灞桥区城镇建设开发有限公司关于《现代花城》房屋问题向区政府的汇报，被上诉人在2011年6月才将房屋性质调整为房改房，并在2012年9月办结了房产证，前述事实被上诉人在庭审中亦承认。冯忠民签订购房合同的时间是2007年，被上诉人以商品房的名义销售涉案房屋后，2011年才履行了房改房的报批手续，与法院认定的被上诉人在销售房屋时就已经告知了房改房的事实，明显存在矛盾，无法自圆其说！一审判决置事实与法律于不顾，难以令人信服；6、伪造冯忠民系被上诉人职工的虚假身份，伪造签字，办理了“房改房”产权登记。被上诉人为了继续隐瞒房改房的事实，在办理房产登记时，伪造冯忠民的身份和签名，办理了涉案房屋的“房改房”的房产证，被上诉人把内部职工低价位销售的福利房以商品房价格对外销售，并伪造冯忠民签名办理房产登记手续，明显存在欺诈情形。在多次庭审中，被上诉人未能提供任何有效证据来证明其销售房屋时，已经向冯忠民做过任何房改房的提示和说明，一审法院认定事实没有任何事实依据。二、一审法院适用法律不当，《商品房买卖合同》应属无效。l、房屋与土地分开转让，导致合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的“房地一体主义”原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分，否则无效。2、商品房预售违法，合同无效。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书：持有建设工程规划许可证，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。3、根据《合同法》第四十四条第（二）款、第五十二条（五）规定，合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，对外出售必须经过有批准权的人民政府批准，但是，从冯忠民调取的房屋登记档案看，有关政府批准的只是同意职工集资建房，而非批准的是对外转让销售，职工集资建房带有一定的社会福利性质，且价格很低，在1500左右；而出售给冯忠民的是以商品房名义，价格也是商品房价格。由此可见，这份房屋买卖合同因未经有权批准的人民政府批准进行转让，属于无效。依据《合同法》第四十四条第（二）款、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人在明知没有被批准的情况下，虚构冯忠民是政府职工的事实，以商品房的价格出售未缴纳土地收益金的房改房，符合《合同法》关于无效合同的规定，应认定为房屋买卖合同无效。4、该房屋买卖合同因损害社会公共利益而无效，由于在划拨土地上建房对外销售，没有依照法律规定缴纳土地出让金或土地收益，侵害的是国家公共利益，显属无效；5、被上诉人在房屋买卖过程中存在欺诈，损害国家社会利益，应属无效。根据《合同法》第五十二条（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。6、从签订《商品房买卖合同》是双方的意思表示看，合同无效。冯忠民目的是购买商品房，而被上诉人明知道自己销售的是政策性房屋而不予告知，双方意思表示不真实，根据《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，应为无效。三、被上诉人承担合同无效的全部责任，冯忠民无责任。被上诉人作为房地产开发者，明知道自己销售的房屋属于政策性房屋，不能面向社会的不特定购买者销售，依然在未取得预售许可的情况下，虚构所出售的房屋为商品房的事实，与冯忠民签订冠名为《商品房买卖合同》，迷惑购买人，并伪造冯忠民是其内部职工的身份，存在故意欺诈行为，应承担合同无效的全部责任；而冯忠民真实意思是为了购买商品房，也支付了与周边商品房一样的购房款，直到拿到房产证时，才发现房屋性质为房改房，因此，冯忠民不存在任何主观过错。四、对于无效合同的处理。1、互相返还：根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。2、赔偿损失，包括：(1)房屋装修损失；(2)按揭贷款的贷款利息损失；(3)支付全部的利息损失；(4)房屋差价损失：由于冯忠民购买涉案房屋属于“房改房”，与商品房价格相差很多，由此导致的差价损失，被上诉人应该予以赔偿，赔偿标准是判决作时西安市灞桥区纺织城商品房平均价格，减去购买时价格的差价损失。3、双倍支付已付购房价款：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”双方签订的本是商品房买卖合同，但由于审批原因，在2011年才被批准为对内部职工销售的房改房，被上诉人在整个买卖过程中存在以下几种欺骗行为：(1)房屋未经预售许可而建设、出售：没被批准的情况之下建设的房屋，各种建设、审批手续是不会健全的，但就是这样的房屋却可以对外以商品房名义预售，可见，欺诈的故意十分明显：(2)在2011年被批准为房政房，只能对内部职工销售后，伪造了补充协议，粘贴合同之后，是谓第二次欺诈，前面签订的本是商品房，在2011年才能知道是对内销售的房改房，但并没有对冯忠民说明真实情况，而是采取伪造补充协议的手段。(3)故意伪造购房者属于灞桥区公房管理所职工的身份，来蒙蔽房屋登记管理机关。综上所述，冯忠民认为，双方签订的《商品房买卖合同》因没有经过有批准权人民政府的批准而擅自对外以商品房名义和价格销售，欺骗购买者，严重损害了国家利益、公共利益和第三人合法权益，违反法律的强制性规定，应属无效合同。根据《合同法》第五十八条之规定，合同被认定无效后，双方应彼此返还取得的财产，造成对方损失的，有过错一方应该承担赔偿责任。本案中，作为出售方的政府部门，无论在法律、政策的熟知程度上，还是在信息的取得上，都要优于冯忠民。在信息严重不对称的情况下，采用欺骗手段为自己获取不当利益，存在明显过错，应该赔偿冯忠民包括以支付的购房款及利息、房屋差价部分损失、装修损失、银行贷款利息损失，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，赔偿冯忠民已支付购房款一倍的价款。灞桥区政府辩称，区政府从未和冯忠民签订过房屋买卖合同，不存在合同法律关系，涉案的房屋买卖合同对区政府无任何约束力，因此区政府不是本案的适格被告，鉴于一审法院已经认定合同属有效合同，所以我们认可一审判决，我们认为一审判决认定事实正确，请求依法维持。灞桥区公产管理所辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、2005年6月，灞桥区人民政府研究决定，将灞桥区电影院、卫生防疫站、妇保站、粮食分局等范围的国有土地资产进行盘活，建设社会保障性质的住房项目，以解决干部住房困难问题。冯忠民虽与灞桥区公产管理所签订了《房地产买卖契约》、《商品房买卖合同》，但涉案房屋的建设、施工、房屋销售事项等具体实施都是由灞桥区城镇建设开发公司完成的。二、冯忠民称“一审法院认定事实不清，被上诉人在出售涉案房屋时，故意隐瞒情形涉案房屋为房改房的事实，欺骗作为大宗商品消费者的冯忠民”与事实严重不符。三、合同效力问题。涉案房屋从报建到建设到销售，始终是社会保障性质的政策性商品房。合同上写的清清楚楚，冯忠民也了解，出售房屋的预售许可证正在办理中冯忠民也是明知的，其也看到灞桥区公产管理所的证照不全而同意购买，表明冯忠民愿意接受灞桥区公产管理所的房屋。综上，双方签订的《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。灞桥区城建公司辩称，一、涉案房屋性质始终是按照政府房改政策审批建设的具有社会保障性质的政策性商品房，政策性商品房虽然不是完全意义上的商品房，但又具有商品房的特性，出卖人从来没有对任何人有过任何隐瞒。涉案“现代花城”高层住宅建设项目，系灞桥区政府为了盘活区内闲置资产，解决干部住房困难问题，按照政府房改政策审批建设的具有社会保障性质的政策性商品房项目。建房用地以行政划拨方式取得国有土地使用权。由灞桥区公产管理所和灞桥区城建公司负责组织建设，具体是以灞桥区公产管理所名称报建，由灞桥区城建公司实施建设、组织施工（包括组织资金）和对外销售等工作事项。政策性商品房虽然不是完全意义上的商品房，但又具有商品房的特性，出卖人从来没有对任何人有过任何隐瞒。二、涉案房屋从对外披露售信息、与冯忠民交易协商价款、签定契约合同、交付定金及支付房款、收房入住等等，完全是公开自愿协商一致的结果，出卖人对冯忠民购房不存在有任何隐瞒和欺骗。“现代花城”房屋（包括涉案房屋）在对外销售时，出卖方售楼部对所有出售房屋的信息是公开的；签订的房屋买卖合同文本上，其“项目建设依据”与公开信息一致，而且明白无误的表明“出卖人以划拨方式取得的土地使用权”，同时该合同附件四补充协议6也清楚载明“买受人购买的是政府集资建房”；房屋价格，销售时更是明码公开，最后确定的价款，也是双方协商一致的结果，随后，冯忠民在完全知情又自愿购买的情况下，主动交付定金及支付房款包括以后的自愿收房入住等等。显然，出卖人对冯忠民的涉案购房不存在有任何隐瞒和欺骗。三、涉案房屋买卖合同，是双方完全自愿协商，意思表示真实一致的有效的法律行为，该合同是合法有效的。购买房屋，是每一个购房者乃至一个家庭的重大事件，无疑是最为慎重的决定。冯忠民购买的涉案房屋，是和“现代花城”其他几百户购房人一样，是在经过详细询问了解、反复认真研判后自愿做出的决定，即完全自愿承认并接受该房屋的属性状况以及购买该房屋的必备条件，完全自愿签订的房屋买卖合同，完全自愿交付的购房款项包括以后的自愿收房入住，是真实有效的法律行为。涉案房屋买卖合同内容合法，属有效合同。冯忠民向一审法院提出诉讼请求：1、确认涉案房屋买卖合同无效；2、西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司连带返还冯忠民购房款354129元及入住办证费用16603元（含天燃气费1518元、有限电视费350元，暖管网费3972元、大修基金10603元、产权证办证费80元、他项权证登记费80元），并支付自2008年1月28日始至实际给付之日的利息（基数370732元，年利率6%）；3、西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司赔偿冯忠民房屋装修损失和市场差价损失（原购房时间至今的购房差价）；4、西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司承担给付购房款一倍即354129元的赔偿责任；5、本案诉讼费由西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司承担。事实和理由：冯忠民于2007年10月30日与西安市灞桥区城镇建设开发公司在开发公司的售楼处签订了《房地产买卖契约》，交付定金10000元；2007年11月28日签订了正式《商品房买卖合同》，并支付首付购房款100035元，余款240000元办理了银行按揭贷款。西安市灞桥区城镇建设开发公司承诺是政府行为，保证涉案房产是商品房，该合同所列条款均为商品房买卖条款；在冯忠民签字时，合同中“出卖人”“划拨”等盖戳字体处均为空白。冯忠民签字后，合同均被西安市灞桥区城镇建设开发公司收走，称需办理相关手续，一并要走了冯忠民的个人名章，称是为了办理手续方便。由于购房者与开发商的信息不对称，冯忠民误以为西安市灞桥区城镇建设开发公司的行为是在加快办事效率，便给予配合。后冯忠民在2008年12月收房，进行了装修并入住。2015年5月，冯忠民拿到房产证，但房产证上载明“房改房”字样，冯忠民及有关业主到西安市灞桥区城镇建设开发公司、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区人民政府等多次反映后，方得知西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司以签订商品房买卖合同为名欺骗购房者，在未取得商品房销售许可证的情况下，长期使用冯忠民印章，私自将购房者的身份伪造成灞桥区区政府职工，将大量的房改房以商品房价格销售给购房者，从中谋取暴利。综上，西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司的行为不仅侵害了冯忠民的合法权益，而且损害了国家利益、社会公共利益，所签订的《商品房买卖合同》应属无效。故冯忠民诉至法院，请求西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司向冯忠民返还购房款，并赔偿各项损失。西安市灞桥区人民政府辩称，冯忠民所诉为房屋买卖合同纠纷，依法应属合同主体之间履行合同义务，享受合同权利所发生的纠纷，无论是主张权利或者是承担责任，只能依据合同主体双方签订的合同约定为依据。本案中冯忠民与西安市灞桥区人民政府从未签订房屋买卖合同，无合同关系。因此，西安市灞桥区人民政府不是本案的适格被告，冯忠民依法不能向西安市灞桥区人民政府诉请确认房屋买卖合同无效，返还费用及赔偿损失，冯忠民起诉西安市灞桥区人民政府应被驳回。2005年6月，为了盘活区内闲置资产，解决干部住房困难问题，灞桥区政府研究决定：按照房改政策，将涉案土地上的电影院、卫生防疫站、妇幼保健站、粮食分局院内部分土地资产进行盘活，建设保障性住房项目，建房用地以行政划拨方式取得国有土地使用权，此项工作具体由灞桥区公产管理所和灞桥区城镇建设开发公司组织实施。西安市灞桥区公产管理所辩称，2005年6月，灞桥区人民政府研究决定：将灞桥区电影院、卫生防疫站、妇幼站、粮食分局范围的国有土地资产进行盘活，建设社会保障性质的住房项目，以解决干部住房困难问题。该项目建设也就是涉案的“现代花城”高层住宅项目。政府将该项目交由西安市灞桥区公产管理所和灞桥区城镇建设开发公司负责组织实施。“现代花城”项目虽然是由西安市灞桥区公产管理所和灞桥区城镇建设开发公司负责组织实施，但该项目实际建设实施中，西安市灞桥区公产管理所与灞桥区城镇建设开发公司又有着明确的分工和不同的职责。即以灞桥区公产管理所的名称报建，实施建设、组织实施、房屋对外销售等工作事项则全部由灞桥区城镇建设开发公司负责。灞桥区城镇建设开发公司先后多份的相关“说明”和“承诺”材料也足以证明上述基本事实。因此，涉及“现代花城”住宅项目建设、施工、房屋销售事项的法律责任应当由灞桥区城镇建设开发公司全部承担，西安市灞桥区公产管理所对此无责。涉案房屋从报建到建设、销售，始终是社会保障性质的政策性商品房，建设用地以行政划拨取得国有土地使用权，合同中明确约定，冯忠民也知晓。双方签订的房屋买卖合同，是在公开、公平、自愿协商的基础上签订的，出卖方不存在对冯忠民有任何隐瞒和欺骗。综上，法院应驳回冯忠民的起诉。西安市灞桥区城镇建设开发有限公司辩称，涉案“现代花城”高层住宅建设项目，系灞桥区政府为盘活区内闲置资产，解决干部住房困难问题，按照房改政策审批建设的具有社会保障性质的政策性商品房项目。建房用地以行政划拨方式取得国有土地使用权，由灞桥区公产管理所和西安市灞桥区城镇建设开发有限公司负责组织建设，具体是以灞桥区公产管理所名称报建，由西安市灞桥区城镇建设开发有限公司实施建设、组织施工（包括组织资金）和对外销售等工作事项。“现代花城”房屋在对外销售时，出卖方售楼部对所有出售房屋的信息是公开的；签订的房屋买卖合同文本上“项目建设依据”与公开信息一致，而且明确无误的表明“出卖人以划拨方式取得的土地使用权”。同时，该合同附件四补充协议6也清楚载明“买受人购买的是政府集资建房”。房屋价格销售时更是明码公开，最后确定的价款也是双方协商一致的结果。出卖人对冯忠民方不存在任何的隐瞒和欺骗。购房是购房者乃至购房家庭的重大事件，无疑应是最为慎重的决定。冯忠民购买的涉案房屋和其他购房者一样，是在经过详细询问了解、反复认真研究后自愿作出的决定，即完全自愿承认并接受该房屋的属性状况以及购买该房屋的必备条件，完全是自愿签订的房屋买卖合同，自愿交付的购房款项，是真实有效的法律行为。因此，涉案房屋买卖合同系双方公开、公平、自愿协商签订，是合同当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。冯忠民诉讼请求不成立，应予以驳回。一审法院认定如下：西安市灞桥区城镇建设开发有限公司关于现代花城房屋问题向区政府的汇报、证明、售房广告宣传单、西安电视台的新闻报道视频、发还印章的视频、灞桥区政府会议纪要、2011年6月25日给公产所说明、承诺书、西灞国用（2005）第1021号、西灞国用（2005）第1022号、西灞国用（2006）第726号、建设用地规划许可证（2007）034号、建设用地规划许可证（2006）013号、西规建字第（2010）005号、建设工程施工许可证（2007）0118号、通知真实、合法与本案部分具有关联性，对其中能与其他证据及庭审查明的事实相互印证的内容本院予以采信，并作为有效证据使用。一审法院经审理认定事实如下：2007年11月28日，冯忠民（乙方）与西安市灞桥区公产管理所（甲方）签订房产买卖契约，该契约第一条约定：甲方自愿将坐落在西安市灞桥区现代花城1幢1单元32层13205号的房地产（房屋建筑面积132.41平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。第二条约定：甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾伍万叁仟肆佰叁拾伍元；￥353435元。乙方由2007年11月28日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：按揭付款。第三条约定：双方同意于2008年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。2007年11月28日，冯忠民还与西安市灞桥区城镇建设开发公司签订商品房买卖合同（该合同中载明：西安市灞桥区公产管理所作为出卖人；西安市灞桥区城镇建设开发公司为委托代理机构），该合同主要约定：西安市灞桥区公产管理所将位于西安市灞桥区现代花城第1幢1单元32层13205号房出卖给冯忠民，该商品房建筑面积共132.41平方米。其中套内建筑面积111.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.62平方米，该商品房单价为每平方米2724.6元，总金额叁拾伍万叁千肆佰叁拾伍元整。合同钤印:冯忠民/西安市灞桥区公产管理所/西安市灞桥区城镇建设开发公司;同时，冯忠民及西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发公司的法定代表人签字确认。同日，冯忠民与西安市灞桥区城镇建设开发公司签订补充协议，该协议第2条约定：冯忠民自愿购买纺正街高层住宅楼（现代花城）1座32层13205号房。第三条约定：该房屋建筑面积132.41平方米，其中，套内建筑面积111.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.62平方米。第4条约定：房款按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米2724.60元，总金额（人民币）叁拾伍万叁仟肆佰叁拾伍元整。第五条约定：冯忠民、西安市灞桥区城镇建设开发公司双方于2007年11月28日签订《商品房买卖合同》及本协议。另查明，2007年10月30日，冯忠民向西安市灞桥区城镇建设开发有限公司支付购房定金10000元。2007年11月28日，冯忠民向西安市灞桥区城镇建设开发有限公司支付购房款90035元。2008年1月24日，冯忠民与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订西安市房地产抵押借款合同。2011年4月13日，中国建设银行股份有限公司陕西省分行向冯忠民出具个人还款凭证，该凭证载明：冯忠民已结清借款本息。2008年1月31日，冯忠民为本案所涉房屋向西安市灞桥区城镇建设开发有限公司交纳抵押登记费80元、他项权利证费80元。2008年12月8日，冯忠民为涉案房屋向西安市灞桥区城镇建设开发有限公司交纳了房屋维修基金10603元、天然气费1518元、有限电视费350元、暖管网费3372元。2015年5月13日，冯忠民还曾缴纳房屋面积差价款694元。2008年12月西安市灞桥区城镇建设开发有限公司向冯忠民交付房屋，交付房屋后冯忠民开始装修，装修完毕后冯忠民于2009年5月入住至今。2014年8月24日，西安市灞桥区城镇建设开发有限公司通知领取房产证，冯忠民于2015年5月13日领取房产证，该房产证载明的房屋性质为房改房。又查明，冯忠民并非西安市灞桥区人民政府、西安市灞桥区公产管理所、西安市灞桥区城镇建设开发有限公司方干部、职工。本案审理期间，本院依冯忠民申请经西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司对本案所涉房屋的装修价值进行司法鉴定，经鉴定：“涉案房屋装修的继续使用价值为：人民币98322元（玖万捌仟叁佰贰拾贰元整）。该报告有效期为一年，即自2015年11月27日至2016年11月26日”冯忠民就此支出鉴定费2000元。审理中本院还依冯忠民申请经西安市中级人民法院委托陕西蓝图司法鉴定中心对本案冯忠民自西安市住房保障和房屋管理局调取的西安市房屋所有权转移登记申请书中冯忠民的签字，是否为冯忠民本人书写进行司法鉴定，经鉴定：“西安市房屋所有权转移登记申请书中冯忠民的签字不是冯忠民书写。”冯忠民就此支出鉴定费5400元。审理中本院还曾依冯忠民申请经西安市中级人民法院委托陕西金达房地产评估有限公司对本案所涉房屋2007年度商品房价格进行评估，但鉴定机构因无法采信，故无法进行评估退卷。此外，本院还依冯忠民申请经西安市中级人民法院委托陕西金达房地产评估有限公司对本案所涉房屋2017年的市场价值进行了司法鉴定，经鉴定：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，并进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果如下：68.25万元，大写：（人民币）陆拾捌万贰仟伍佰元整。由于该房产载性质为房改房，上市交易需缴纳1%的土地出让金，鉴于本次估价目的，仅以市场价值列示。一审法院认为，本案争议焦点主要集中在冯忠民与西安市灞桥区公产管理所就涉案房产交易所签订合同性质应为房屋买卖合同还是商品房买卖合同；冯忠民与西安市灞桥区公产管理所就涉案房产交易所签订合同是否有效。本案中，冯忠民先后与西安市灞桥区公产管理所签订房屋买卖契约、商品房买卖合同，但西安市灞桥区公产管理所不可作为商品房的开发、销售主体。冯忠民知道或应当知道西安市灞桥区公产管理所并非商品房的开发、销售主体，而仍与其签订上述合同，足以认定涉案房产交易的法律关系绝非商品房买卖合同，且不存在欺诈事实，该合同应系交易单位集资建设的房改房所签订的房屋买卖合同。单位职工集资兴建的房屋无论纳入房改房或经济适用房范畴，均系面向特定群体出售的，具有保障性质的政策性住房，购买需经一定的审批手续，虽然政府通过部门规章对此类房屋的购买资格作出了相关要求，但对于此类房屋买卖合同的效力并无强制性、效力性规定，认定其无效，冯忠民提出合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。关于冯忠民是否具有购买资格，应否通过审批，应否办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力；故冯忠民与西安市灞桥区公产管理所之间的房屋买卖合同为双方真实意思表示，应为有效。现冯忠民主张涉案合同无效及围绕合同无效提出的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告冯忠民的全部诉讼请求。案件受理费10780元、鉴定费7400元，原告已预交；由原告自行负担。经审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点是冯忠民与西安市灞桥区公产管理所就涉案房产交易所签订合同是否有效。本案中，冯忠民先后与西安市灞桥区公产管理所签订房屋买卖契约、商品房买卖合同，因西安市灞桥区公产管理所不可作为商品房的开发、销售主体，案涉合同应系交易单位集资建设的房改房所签订的房屋买卖合同。虽然政府通过部门规章对此类房屋的购买资格作出了相关要求，但对于此类房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，冯忠民提出合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，至于冯忠民是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。故原审法院认定案涉合同有效并对冯忠民主张合同无效及围绕合同无效提出的诉讼请求未予支持，并无不当。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10780元，由冯忠民承担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  李美红审判员  朱利安二〇一八年四月十一日书记员  孙 妍