广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3191号原告：陈涛，男，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：侯军，广东尚玖律师事务所律师。被告：万喜，男，汉族，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：王连申，广东格昂律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包桂兴。委托诉讼代理人：林荣金，系该公司员工。委托诉讼代理人：谭丽鸽，系该公司员工。第三人：北京银行股份有限公司深圳恒和国际社区支行，住所，住所地深圳市宝安区龙华镇东环一路东侧恒和大楼103社会信用代码91440300342832456X。法定代表人：沈卫文。原告陈涛诉被告万喜，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，北京银行股份有限公司深圳恒和国际社区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯军，被告万喜委托诉讼代理人王连申到庭，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司委托诉讼代理人林荣金、谭丽鸽到庭参加了诉讼，第三人北京银行股份有限公司深圳恒和国际社区支行经传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：1、判令解除原、被告及第三人于2018年6月20日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【编号：深（宝）房居间字（2018）第14806号】；2、判令被告返还原告购房定金人民币200000元，公证费人民币980元；3、判令被告按照《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第十六条规定向原告支付违约金人民币636000元；4、判令第三人北京银行恒和国际社区支行立即将原告账号为62×××15的账户解除资金监管；5、判令被告向原告支付因维权支出的律师费人民币20000元；6、被告承担本案诉讼费、保全费、担保费及其他相关费用。被告辩称，一、被告没有违约，涉案合同仍在履行过程中，原告起诉状中的陈述与事实不符。二、原告自身存在违约情形，并导致合同迟延履行。根据《补充协议》第八条备注内容，原告签订合同时不具备购房资格，导致合同暂时无法继续履行。截至目前，原告尚未取得贷款承诺函，被告的赎楼条件尚不成就，不能因暂时没有完成赎楼而认定被告违约。三、被告签订涉案合同后，一直积极履行合同，积极联系中介和担保公司办理公证委托赎楼。四、原告要求支付公证费、律师费没有事实依据。涉案合同约定，赎楼过程中的担保费、手续费均由原告负担。即便是解除合同，也是合同履行过程中原告所必须支出的费用。双方未就律师费承担进行约定，原告诉请律师费没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人世华房地产公司述称，原被告双方系属于房屋买卖合同关系，与第三人系属于居间合同关系。二者不属于同一法律关系，第三人并非本案适格主体。第三人北京银行恒和国际社区支行未作陈述，亦未举证质证。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××南侧××单元××房，为市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积65.68平方米，登记权利人为被告万喜。2018年7月19日，涉案房产被本院查封，查封文号为（2018）粤0309执保470号之一，查封期限三年，自2018年7月19日至2021年7月18日止。庭审中，被告确认其与案外人徐蓉琳就涉案房产亦签订了房屋买卖合同，涉案房产因被告与案外人徐蓉琳之间的房屋买卖合同纠纷被申请查封。二、2018年6月20日，在第三人世华房地产公司提供居间服务下，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【编号：深（宝）房居间字（2018）第14806号】约定，被告向原告转让涉案房产，转让成交价318万元；该房地产交易定金为人民币20万元，本合同签订时向卖方支付定金13万元，合同签订后2日内，向卖方支付定金7万元；买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金，并交由居间方托管；买方按向银行抵押付款的方式给付除定金、交房保证金之外的房款298万元；买方须于2018年8月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款76万元至双方约定的银行第三方监管账户，并提交抵押贷款申请的相关资料；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；赎楼费（担保费、手续费）及过户按揭服务费由买方支付；合同第十六条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《补充协议》约定，被告应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。2018年6月16日，被告出具《定金收据》，确认收取原告支付的购房定金8万元。2018年6月19日，被告出具书面函件，确认收取原告支付的购房定金5万元。2018年6月20日，原告通过银行转账方式将购房定金7万元托管于第三人世华房地产公司账户。庭审中，原、被告及第三人世华房地产公司均确认上述托管的定金7万元已满足支付条件，现仅有交房保证金5000元托管于第三人世华房地产公司处，余款已支付被告。2018年6月21日，原告通过微信支付向第三人世华房地产公司员工刘小梅转款980元，该费用为公证费及副本费。庭审中，第三人世华房地产公司确认刘小梅系其员工，第三人世华房地产公司确实待收取了公证费。根据原告提交的微信聊天记录显示，刘小梅收取原告980元后，向原告发送了深圳公证处受理通知单及发票照片，该照片显示被告于2018年6月21日赴深圳公证处办理了委托书公证，公证费及副本费合计1000元。三、2018年7月11日，原、被告赴第三人北京银行恒和国际社区支行办理首期款76万元的资金监管手续。三方共同签订《二手房交易资金监管协议》约定，原、被告约定以原告在第三人北京银行恒和国际社区支行开立的账号为62×××15的银行账户作为监管账户；监管资金为76万元；原、被告共同授权第三人北京银行恒和国际社区支行，在标的房产成功过户的情况下，第三人北京银行恒和国际社区支行收到以原告或其指定的其他产权人为所有权人的标的房产不动产权证后，经形式审核（仅限深圳房产）无误后直接解除监管资金的止付，并将资金划至被告账户内，第三人北京银行恒和国际社区支行无须通知双方也无须征得其同意；本协议生效日起六个月内有效；如发生房产无法过户等相关事由，由原、被告共同签署并向第三人北京银行恒和国际社区支行提交《二手房交易资金监管终止确认书》，第三人北京银行恒和国际社区支行据此办理解除监管资金止付及划款。合同还对三方的其他权利义务进行了约定。同日，原告将款项76万元存入上述监管账户。四、2018年11月20日，被告赴深圳公证处办理委托书公证。根据被告提交的公证胜利通知单显示，公证费860元，副本费80元，合计940元。五、2018年7月24日，原告为提起本案诉讼与广东尚玖律师事务所签订《委托代理合同》，由广东尚玖律师事务所指派侯军律师作为原告的诉讼代理人参与本案诉讼。原告向广东尚玖律师事务所支付了律师费2万元。以上事实，有不动产登记信息查询表、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《定金收据》、《二手房交易资金监管协议》、银行转账凭证等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于涉案合同无法继续履行的过错责任应当如何认定？对此，本院认为，涉案合同签订后，原告向被告支付了定金、办理了首期款资金监管手续并向银行递交了按揭贷款相关资料，原告作为购房人的付款义务在涉案房产完成赎楼前已经履行完毕，在涉案合同履行过程中，原告为守约方。被告作为出卖人，就涉案房产的转让事宜同时与原告及案外人徐蓉琳分别签订房屋买卖合同，其行为明显违背诚信，存在明显过错，并导致涉案房产被司法查封，涉案合同在根本上无法继续履行。被告之行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故，原告诉请解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》并要求被告返还定金20万元具有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于定金款项中尚有5000元托管于第三人世华房地产公司，从减轻当事人讼累的角度出发，该款项5000元应由第三人世华房地产公司径付原告。关于违约金。涉案合同关于违约责任约定了定金罚则与违约金条款的竞合适用规则，原告请求适用违约金条款以追究被告的违约责任，系原告作为守约方的权利，既符合法律规定，又有合同约定，本院予以认可。庭审中，被告认为合同约定的违约金标准过高，应予调整。然而，根据庭审查明之事实，被告就涉案房产存在“一房二卖”的不诚信行为并导致房产被人民法院依法查封，合同无法继续履行，其行为已严重损害了原告作为善意购房人的信赖利益，扰乱了正常的二手房交易秩序，应承担与其过错相当的违约责任。同时，合同应予信守。被告未合理说明其认为违约金标准过高的理由，仅以其单方陈述而否定双方关于违约金的真实合意缺乏法律依据。故，对被告关于调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请被告支付违约金636000元（318万元×20%）具有事实及法律依据，本院予以支持。关于公证费、律师费、担保费及其他费用。鉴于原告关于违约金之诉求已获本院支持，且违约金具有一定的补偿功能，原告诉请的公证费、律师费、担保费及其他损失费用未明显超出违约金范围，故原告诉请被告支付前述费用理由不足，本院不予支持。关于第三人北京银行恒和国际社区支行解除资金监管问题。虽然三方签订的《二手房交易资金监管协议》未就房产买卖合同因一方违约导致无法履行的情形下资金监管处理问题进行约定，但资金监管的主要目的在于保证买卖双方的交易资金安全，确保交易得以顺利进行。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同已经无法继续进行，对原告首期款的资金监管已经无法实现合同目的，而继续止付款项亦会导致原告损失的扩大，违背了资金监管的初衷。故，原告诉请第三人北京银行恒和国际社区支行解除资金监管理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈涛与被告万喜之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【编号：深（宝）房居间字（2018）第14806号】。二、被告万喜应于本判决生效之日起十日内向原告陈涛返还购房定金人民币200000元（其中托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的5000元部分定金，由第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司径付原告陈涛）三、被告万喜应于本判决生效之日起十日内向原告陈涛支付违约金人民币636000元。四、第三人北京银行股份有限公司深圳恒和国际社区支行应于本判决生效之日起五日内解除对原告陈涛名下账号为62×××15银行账户的资金监管。五、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。案件受理费人民币6185元，由原告负担人民币185元、被告负担人民币6000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一八年十二月二十八日书记员  纪 惠书记员  唐 聪