湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0602民初1328号 原告：易艳，女，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：彭蠡月，湖南碧灏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴威明，湖南碧灏律师事务所实习律师。 被告：湖南和立东升置业投资有限公司，住所地湖南省岳阳经济技术开发区。 法定代表人：冯杨辉，该公司总经理。 被告岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地湖南省岳阳经济技术开发区。 法定代表人：冯健，该公司执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：何力，湖南金鹗律师事务所律师。 被告：刘菲菲，女，汉族，住湖南省新宁县。 委托诉讼代理人：张响，系刘菲菲丈夫。 被告：张响，男，汉族，住湖南省长沙市高桥镇。 原告易艳与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称湖南和立东升公司）、岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称岳阳兴润物业公司）、被告刘菲菲、被告张响商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告易艳及其委托诉讼代理人彭蠡月、吴威明，被告湖南和立东升公司、岳阳兴润物业公司的委托诉讼代理人何力，被告张响到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告易艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告150000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月2日，原告易艳获知湖南和立东升公司开发的“珍珠山花园一期”观澜紫台项目正在预售，前往售楼部看房，彭海、苏成明系岳阳兴润物业公司的销售人员。彭海、苏成名告知原告由于该项目房价较高，现公司有内部指标，原告缴纳一定的指标款后，可在开盘价格基础上享受较大优惠，原告与岳阳兴润物业公司就观澜紫台某栋某号房屋达成购买意向，于2017年10月2日签订团购协议书，并按照苏成名的指示支付了房款150000元。2018年6月25日，岳阳市住房和城乡建设局作出了《行政处罚决定书》，认定被告和立东升公司在其开发的珍珠山花园一期观澜紫台项目未取得预售资格证的情况下，委托岳阳兴润物业公司对外销售，构成违规销售，责令其限期改正，退还预定性购房款。双方签订的《观澜紫台住宅团购协议》主要合同目的不能实现，已经构成根本违约，原告多次要求退还购房款，被告相互推诿。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 被告湖南和立东升公司、被告岳阳兴润物业公司共同辩称：《观澜紫台住宅团购协议书》不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。湖南和立东升公司与岳阳兴润物业公司并未与原告易艳签订协议，易艳并不是合同相对人，合同相对人是刘菲菲，应由刘菲菲主张权利。 被告刘菲菲、被告张响共同辩称：被告刘菲菲只收取了30000元指标费，同意将15000元指标费退给原告，剩余15000元，被告联系廖继光，返还给原告。 根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 被告湖南和立东升公司在岳阳市经济技术开发区开发建设“珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目，2017年12月被告湖南和立东升公司委托被告岳阳兴润物业公司对外签订观澜紫台住宅团购协议，代为收取团购金。被告湖南和立东升公司设立了观澜紫台售楼部，委托案外人长沙置业通投资咨询有限公司以及案外人长沙世联顾问公司对涉案房屋进行销售。苏成名、彭海系长沙世联顾问公司业务员。2017年10月2日，被告刘菲菲（乙方）与被告岳阳兴润物业公司（甲方）签订《观澜紫台住宅团购协议书》，约定乙方自愿向甲方交纳100000元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以下15-某号房的意向金。办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户。甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳意向金直接用于冲抵购房款。甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金。该协议为甲乙双方就认购本次推售物业所达成的预约合同，在本次推售物业正式公开发售时，乙方成功认购后，承诺将依据认购流程与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。协议签订后，刘菲菲向被告岳阳兴润物业公司交付意向金100000元。 被告刘菲菲委托苏成名、彭海将涉案房屋指标进行转卖，并将团购协议书、收据交给苏成名、彭海。 2017年，原告易艳获知湖南和立东升公司开发的“珍珠山花园一期”观澜紫台项目正在预售，前往观澜紫台项目售楼部，由长沙世联顾问公司销售经理苏成名、彭海负责接待，原告与岳阳兴润物业公司就观澜紫台某栋某号房屋达成购买意向。原告通过银行转账向彭海支付了100000元、通过现金支付方式陆续向苏成名、彭海支付50000元，苏成名将刘菲菲签订的团购协议书、收据交付给了原告。苏成名在收到原告150000元后，由苏成名支付给原团购户刘菲菲130000元，苏成名收取了中介费16000元，彭海收取了中介费4000元。 另查明，被告湖南和立东升公司开发建设“珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目，以内部认购形式于2017年12月与岳阳兴润物业公司签订《观澜紫台委托协议书》，收取每户10万至30万不等的团购金。岳阳市住房和城乡建设局以被告湖南和立东升公司在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告湖南和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以30000元罚款。 再查，被告刘菲菲已退还原告易艳指标转让款15000元。 本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列两个个方面：1、合同相对方怎么认定？2、原告的款项应由谁返还？怎样返还？关于争议焦点一，合同相对方怎么认定？原告认为自己是与被告湖南和立东升公司之间形成了合同关系。被告湖南和立东升公司则主张原告与被告湖南和立东升公司之间并未签订任何书面的合同，也没有向公司支付款项，苏成名并非被告湖南和立东升公司员工，原告在明知涉案房屋已有房屋购买人的情形下，仍与他人进行交易，价格也远高于被告岳阳兴润物业公司收取的意向金，原告的该行为表明其是自愿购买第三人的房屋指标，发生法律关系的对象并非被告湖南和立东升公司或岳阳兴润物业公司。本院认为，虽然原告未直接与被告湖南和立东升公司之间签订书面的合同，但案外人长沙世联顾问公司系受被告湖南和立东升公司委托对涉案房屋进行销售，被告湖南和立东升公司在观澜紫台项目处设立售楼部，苏成名作为销售公司员工在该处进行房屋销售，收取了原告交付的购房款，原告有理由相信苏成名是代表被告湖南和立东升公司进行房屋买卖，且事实上也符合被告之间代理销售关系，故应当认定为原告与被告湖南和立东升公司之间形成了观澜紫台住宅的团购协议。对被告湖南和立东升公司提出的其并非合同相对人的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，原告的款项应由谁返还？怎样返还？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，虽然本案合同原告有权主张解除，但在合同解除后，当事人仅应当在其接受履行的范围内承担返还责任，被告湖南和立东升公司应在其收到原业主的100000元意向金的范围内承担返还责任。被告刘菲菲收取了原告易艳的指标转让款30000元，在被告湖南和立东升公司无法交付房屋的情况下，被告刘菲菲应将指标转让款退还原告易艳，因刘菲菲已退还15000元，另只需退还15000元。被告张响未与原告易艳发生直接的法律关系，不承担退还义务。原告已与苏成名、彭海就中介费庭外已经达成协议并履行，原告已向本院申请撤回对苏成名、彭海的起诉，对中介费本院不予处理。被告岳阳兴润物业公司不是合同的相对方，是受被告湖南和立东升公司委托售房，不应承担退款义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、由被告湖南和立东升置业投资有限公司在本判决书生效后七日内退还原告易艳意向金100000元； 二、由被告刘菲菲在本判决书生效后七日内退还原告易艳15000元； 逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告易艳的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告湖南和立东升置业投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  朱潇峰 二〇二一年三月二十四日 书记员  何 云