北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初14928号原告：盛曈，女，1992年12月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏全记，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟博，北京市京师律师事务所律师。被告：朱旭锦，女，1960年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：南杉（朱旭锦之女），女，1986年9月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。原告盛曈与被告朱旭锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛曈的委托诉讼代理人魏全记、被告朱旭锦的委托诉讼代理人南杉、陈昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛曈向本院提出诉讼请求：1．确认解除原、被告于2019年8月31日签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议于2019年9月9日解除；2．判令被告向原告支付违约金3140000元；3．判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年8月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定：被告购买原告所有的位于北京市昌平区x家园x区x号-1至2层房屋，成交总价：1620万元。被告于签约当日支付第一期定金十万元。2020年9月12日被告明确向原告表示不再购买房屋，不再履行付款责任。被告已构成根本违约，原告要求被告按照合同约定赔偿违约金，被告无理拒绝。综上，被告已明确表示不再履行合同，合同已不存在履行的基础，原告同意解除合同。被告违约行为已给原告造成巨大损失，应当承担违约责任。原告为维护自身权益，无奈诉至贵院，请求依法判如所请。朱旭锦辩称：不同意盛曈的诉讼请求。一、双方签订的房屋买卖合同解除事项已达成一致。朱旭锦于2019年9月9日将卖方盛京琛（盛曈父亲）约到“豪宅天下”房屋中介机构会议室，三方商谈解除合同。朱旭锦正式通知出卖方和房屋中介，要求解除合同，并将之前支付的10万定金作为补偿。并于当天用微信信息发给房屋中介董飞，并得到中介方和盛京琛的同意。9月12日被告通过用手机短信发给盛京琛，重申解除合同，9月19日通过邮政EMS的形式向盛京琛发送解除合同书。现盛曈单方反悔，违反诚信原则。二、因不具备交易主体资格，双方签订的房屋买卖合同无效。2019年8月31日，“豪宅网”中介董飞及孙宝琴带领朱旭锦参观涉案房屋，房屋中介推脱说不了解具体情况，强行邀约业主一起参观介绍。朱旭锦感到实属突然，因看房一事只是一时兴起，并未深入了解市场情况与自身购房资格。但是中介销售董飞及负责人孙宝琴反复劝说，碍于情面只好答应与业主见面。当天下午16时左右，业主的父亲盛京琛到达中介公司的办公室，盛京琛讲该房屋是他以女儿的名义买的，相关事项及合同问题与他直接联系即可。当朱旭锦询问自己的购房资格情况时，房屋中介孙宝琴、董飞都表示资格具备，可以购买该房产。后经中介二人“催眠”式轰炸劝说，朱旭锦于2019年9月1日0点39分支付购房定金10万元。出于对购房一事的谨慎态度，朱旭锦于9月2日至9月5日分别向多家中介机构查询自己购房资格时，均表示朱旭锦无购房资格。得知此事后，朱旭锦向中介及盛京琛说明情况，表示合同解除的意愿。朱旭锦与盛曈虽然草拟签订的房屋买卖合同，不排除中介相互串通欺诈朱旭锦的可能，因朱旭锦不符合购房资格，违反了法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款之规定，属于合同法定无效理由。三、盛曈已经将涉诉房屋高价出售，不存在需要填补的损失。据中介机构了解，涉诉房屋已经被高价出售，双方原合同不具备履行可能，即便朱旭锦排除上述交易困难，房屋一房二卖不具有交易的属性，故盛曈通过实际行为已经认可双方不再继续履行房屋交易，并将房屋另售他人，不存在需要填补的经济损失和交易成本，故无权要求朱旭锦支付违约金及赔偿损失。综上，朱旭锦在诉讼中提出的《房屋买卖合同》解除事项已协商一致并履行，《房屋买卖合同》甚至存在法定无效事由，朱旭锦出于善意未追偿已经交付的定金，但盛曈歪曲事实，试图利用朱旭锦对法律常识的浅薄，赚取不正当的经济利益。恳请法官驳回盛曈的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年8月31日，盛曈（出卖人）委托盛京琛与朱旭锦（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将位于北京市昌平区x家园******全部房屋出售给买受人；房屋所有权证号为京（2018）昌不动产权第XXXX号；该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，出卖人应当于过户前办理抵押权注销登记手续；该房屋成交价格为16200000元，签订本合同，买受人向出卖人支付定金3000000元（于过户当日抵作本房屋成交价款）；买受人采取分期付款方式支付付款，分别于2019年10月11日前支付2000000元，于2020年5月6日前支付11200000元；买受人未按照约定时间付款的，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5个工作日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。合同附件一付款方式及付款期限约定，买方于2019年8月31日前通过【自行支付的】方式，向卖方支付购房定金人民币100000元，买方于2019年9月12日前通过【自行支付的】方式，向卖方支付购房定金人民币2900000元……。该合同还对其他内容进行了约定。同日，双方签署《补充协议》，对合同履行中的违约责任进行了约定：买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金：1．不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2．或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的……；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5％）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。该补充协议还对其他内容进行了约定。合同签订后，朱旭锦向盛曈支付10万元购房定金。2019年9月9日，朱旭锦与盛曈就买卖合同进行协商，朱旭锦提出由于身患癌症，无法购买涉案房屋，提出解除买卖合同，盛曈亦同意解除合同，但双方就赔偿一事未达成一致。盛曈提交与朱旭锦的短信记录，其中，2019年9月18日的短信记载“盛京琛先生及盛曈女士：您（们）好！我是朱旭锦。我们买卖双方于今年9月9日在房屋买卖中介机构豪宅网办公室三方见面，就我因身体例行体检中被诊断为癌症的原因，不能购买《昌平x家园5区x号-1至2层全部》这套房屋一事，买卖双方对解除房屋买卖合同基本达成一致，但赔偿问题有争议。9月15日买卖双方及房屋买卖中介机构共三方继续商谈赔偿问题，盛先生要求按总房价的10%赔偿，我不同意，没有达成一致。我因急需看病治疗需要大量资金，无力按盛京琛先生的要求来赔偿。现请盛京琛先生及盛曈女士妥善处理，避免您的损失扩大，否则扩大的损失我们不承担。买房人朱旭锦2019年9月18日”。后双方就赔偿问题未达成一致，盛曈于2020年7月28日将朱旭锦诉至本院。庭审中，朱旭锦向本院提交北京大学肿瘤医院乳腺中心超声检查报告及诊断书、出院通知书，证明其罹患乳腺癌，经济上和身体上无法继续履行合同。盛曈对该份证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。案件审理过程中，本院对案涉房屋的经纪人孙宝琴进行询问，孙宝琴陈述，朱旭锦没有购房资格我是知道的，朱旭锦想把自己的房子卖掉，来得及的话就用她的名字购买，来不及就用她孩子的名字购买，合同中约定的办理不动产转移登记的时间比较长，就是为了给她时间腾出购房资格。后来朱旭锦不想买了，我们三方于2019年9月9日谈合同解除事宜，朱旭锦坚持说不买了，并说把之前支付的10万元定金作为补偿，盛曈也同意解除合同，但双方补偿方案没有谈拢。盛曈的房屋在2019年10月份又签订买卖合同出售了，还以1620万元卖出的。盛曈认可孙宝琴所述，朱旭锦对孙宝琴的陈述不完全认可。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，盛曈与朱旭锦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在京购房资格属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，因此，朱旭锦关于自己没有购房资格而买卖合同无效的答辩意见，本院不予采信。当事人协商一致，可以解除合同。双方就违约责任、赔偿损失等解除合同的法律后果虽然尚未达成一致，但双方明确约定先行解除合同的，可以认定双方已经单就解除合同协商一致。现双方均认可2019年9月9日合同解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱旭锦未按合同约定的付款时间支付购房款，并明确提出解除合同，构成违约，应当向盛曈支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现朱旭锦认为盛曈主张的违约金数额过高，要求法院予以调整，且盛曈亦未提交充分证据证明其损失。故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以确定。朱旭锦已经向盛曈支付购房定金10万元，不足部分，朱旭锦另需向盛曈支付。朱旭锦辩称双方就10万元补偿问题达成一致的意见，未提交证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认盛曈与朱旭锦于2019年8月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年9月9日解除；二、朱旭锦于本判决生效后七日内支付盛曈违约金100000元；三、驳回盛曈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由朱旭锦负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  黄丽霞人民陪审员  周建环二〇二一年三月三十日书 记 员  周心怡书 记 员  马瑞辉