盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初5832号原告：交通银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码913209006649068334，住所地在江苏省盐城市亭湖区建军东路68号。负责人：杨玉琴，该行行长。委托诉讼代理人:孙**，该公司员工。委托诉讼代理人：苏惠，江苏一正律师事务所律师。被告：吕晓梅，女，1979年7月17日生，住盐城市盐都区。被告：周勇，男，1974年6月28日生，住盐城市盐都区。被告：盐城港龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132090356029772X0，住所地盐城市盐都区新区开发大道603号1012室（B）。法定代表人：叶冰冰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱纪成，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司盐城分行（以下简称交行盐城分行）与被告吕晓梅、周勇、盐城港龙房地产开发有限公司（以下简称港龙地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告交行盐城分行的委托诉讼代理人孙**、苏惠，被告港龙地产公司的委托诉讼代理人朱纪成到庭参加诉讼；被告吕晓梅、周勇经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。交行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、被告吕晓梅、周勇立即偿还原告借款本息461840.23元，并承担利息、罚息和复利（从2021年2月23日起至实际还款之日止按合同约定计算）；2、被告吕晓梅、周勇承担律师代理费19000元；3、被告港龙地产公司对上述债务承担连带责任；4、原告对被告吕晓梅、周勇用于抵押担保的房产享有优先受偿权。事实与理由：2014年12月17日，原告与被告吕晓梅、周勇、港龙地产公司签订个人房产抵押贷款合同约定，原告向被告吕晓梅、周勇发放购房贷款47元，用于购买港龙地产公司开发建设的港龙华侨城某室不动产，合同并对借款期限、利率标准、保证人的阶段性担保、违约责任等进行了约定。原告发放贷款后，借款人未能按约还款，已构成根本违约，保证人亦未履行保证责任。吕晓梅、周勇未答辩。港龙地产公司辩称：港龙地产公司为吕晓梅、周勇就案涉借款向原告提供的是阶段性担保责任，仅在担保期限内承担责任；本案已符合保证责任解除的条件，港龙地产公司不应当再承担保证责任。综上，请求法院驳回原告对港龙地产公司的诉讼请求。经审理查明：2014年12月17日，吕晓梅、周勇、港龙地产公司与交行盐城分行签订个人房产抵押贷款合同约定，交行盐城分行向吕晓梅、周勇发放贷款47万元，用于购买港龙地产公司开发建设的港龙华侨城不动产，借款期限29年；借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行月利率5.125‰，借款发放后，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则于次年1月1日起，按调整后的基准利率执行；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为开发商港龙地产公司提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）；借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明文件或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除；抵押物为以贷款所购的不动产；担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用；借款人未按时足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同签订后，三方于2015年1月5日办理了不动产买卖预告登记和预售商品房抵押预告登记，不动产权利人吕晓梅、周勇，预抵押权人为交银行盐城分行，登记的债权数额为47万元。上述手续完备后，交行盐城分行于同日将案涉借款根据约定汇入指定账户，吕晓梅、周勇亦向交行盐城分行出具了借款凭证，确认收到借款47万元。吕晓梅、周勇借款后正常还款至2019年11月份出现逾期，此后直至2020年7月份前没有还款，后在同年9月16日还款一次，并在本案审理期间陆续偿还了部分款项，但未能足额还款。根据交行盐城分行账户明细反映，截止2021年2月22日，吕晓梅、周勇借款账户尚欠借款本金431998.06元，利息29178.60元，罚息663.57元，本息合计461840.23元。庭审中，交行盐城分行及港龙地产公司均确认案涉的港龙华侨城小区的建筑物均已完成了所有权的首次登记。本案在审理中，交行盐城分行于2020年12月7日向本院提出财产保全申请，本院经审查，于同日作出（2020）苏0902民初5832号民事裁定书，并依法采取了保全措施。以上事实，有借款申请表、个人房产抵押贷款合同、借款借据、欠款明细、预购商品房抵押预告登记申请书、不动产登记查询表及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的个人房产抵押贷款合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告已按约履行了出借款项的义务，被告吕晓梅、周勇应当按约定及时偿还借款本息，现其从2019年11月份后长期不能按约还款，已构成根本违约，原告有权按合同约定要求被告吕晓梅、周勇一次性偿还全部欠款本息及原告为实现债权所支出的律师代理费19000元。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，本案的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据最高院关于适用民法典关于时间效力的规定，本案应适用合同签订时的相关法律规定；根据相关规定，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。被告港龙地产公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证；根据《中华人民共和国担保法》及物权法的相关规定，本案的正式抵押登记手续尚未办理，原告不能享有优先受偿权，故被告港龙地产公司应按合同约定承担连带保证责任。被告吕晓梅、周勇在答辩期内未提出抗辩，视为对质证权利的放弃，对原告主张的事实本院予以确认。综上，原告要求被告吕晓梅、周勇偿还欠款本息及律师代理费的请求依法应予支持；要求被告港龙地产公司承担保证责任的请求依法应予支持；要求对预抵押不动产享有优先受偿的请求依法不予支持；据此，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕晓梅、周勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司盐城分行偿还贷款本息461840.23元，并承担利息、罚息、复利（自2021年2月23日起至实际给付之日止以本金431998.06元为基数按借款合同约定的利率标准计算）。二、被告吕晓梅、周勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司盐城分行支付律师代理费19000元。三、被告盐城港龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；被告盐城港龙房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向债务人吕晓梅、周勇追偿。四、驳回原告交通银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8524元，财产保全申请费3020元，合计11544元，由被告吕晓梅、周勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡永平人民陪审员  徐乾霞人民陪审员  刘玉勤二〇二一年三月三十日书 记 员  熊正露附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。