广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终11号上诉人（原审被告）：陈伟健，男，汉族，1978年08月10日出生，地址：广东省惠州市惠城区。上诉人（原审被告）：罗小晴，女，汉族，1978年9月18日出生，住址：惠州市惠城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：许耀凤，广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘燕如，女，汉族，1982年05月12日出生，地址：惠城区。委托诉讼代理人：刘小辉，广东达伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱伟霞，广东达伦律师事务所律师助理。被上诉人（原审第三人）：袁小康，男，汉族，1980年04月25日出生，地址：惠城区。上诉人陈伟健、罗小晴与被上诉人刘燕如、袁小康因房屋买卖合同纠纷一案，广东省惠州市惠城区人民法院于2015年10月27日受理后作出（2015）惠城法民一初字第3512号民事判决，刘燕如不服上诉至本院，本院作出（2016）粤13民终3710号民事裁定，将本案发回重审。陈伟健、罗小晴不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2017年3月9日，原审原告刘燕如向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求判决被告立即向原告返还出售房产所得价款人民币捌拾万元（800000.00元）及逾期还款违约金，逾期还款违约金自2014年11月20日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付（暂计至2015年9月30日，违约金为人民币62400元）；2、请求判决房屋过户产生的契税、营业税、登记费、房产交易税共计86564元由两被告负担；3、请求判决案件保全费和诉讼费由被告承担。主要事实和理由是：2014年9月30日，原告经公证委托被告一以不低于人民币捌拾万元的价格代为出售登记在原告名下的位于惠州市下角××湖畔××房；被告一在2014年11月20日将前述房产以人民币捌拾万元的价格出售并过户至被告二名下。但被告一和被告二却迟迟未将出卖前述房产所得价款支付给原告。被告一和被告二拒不将卖房所得价款支付给原告的行为严重损害了原告的利益。因此，为维护原告的利益，根据相关法律，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告提供的证据有：证据一、（2014）粤惠惠州第008XXX号《公证书》；证据二、广东省房地产买卖合同；证据三、发票，该三份证据来源于房产档案馆（原告将惠州市XX菱湖X路XX号XXXXX栋XXX号方以80万元的价格出售给被告二）；证据四、袁小康向陈伟健的还款明细表（2014年3月13日至2015年5月6日期间，第三人袁小康共向被告还款447600元）；证据五、工商银行账户明细信息；证据六、工商银行转账汇款凭证（袁小康通过工商银行账号向陈伟健（账号：62×××91）还款共197600.00元）；证据七、农业银行账户明细信息（袁小康委托刘东方将还款250000.00元）；证据八、（2016）粤1302民初9066号案的传票、民事起诉状副本、证据材料（被告一已就其与第三人袁小康之间的借贷纠纷另案提起诉讼）。两被告答辩称，一、我们认为被答辩人返还房款80万元没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。2012年7月到14年初，袁小康多次向被告借钱，原告也作为担保人确认签字，到期后在被告多次催要下，原告和袁小康只是还了部分的款项给被告，原、被告在同一单位工作，故原告自己主动提出将登记在原告名下的房子委托答辩人即被告委托拍卖，还办理了委托手续，当时约定卖房款项用做还款，房子在买卖过程中的相关费用全部是被告垫付的，原告两次办理公证委托，第一次两个人都到齐，2014年9月份原告第二次办理公证委托，委托书上注明了以不低于人民币80万元出售，这个房子的价值当初我们委托第三方鉴定，只是63万元，并非原告所说的80万元，原告是委托被告代为出售其名下的财产，折扣合理费用之后所剩房款根本不能冲抵原告和第三人欠被告的款项，故无论原告以何种方式起诉被告都是错误的，本案被告不需要承担费用。二、本案被告和原告约定将涉案房产转卖后的售房款扣除费用后给原告，依据公证委托和双方的约定，所得售房款在扣除合理费用后清偿原告欠被告的款项，双方的委托关系合法有效，至于本案的借款双方当时口头有约定，卖房款抵偿原告欠被告的款项，我们也另案起诉，案号为（2016）粤1302民初9066号。三、原告要求以不低于人民币80万元转卖房产没有事实和法律依据，1、房子评估只有63万元，房子是90年建设的，处在下角，没有电梯，没有物业，小区年久失修，破烂不堪；2、双方没有约定不低于人民币80万元出售涉案房屋。四、至于原告在本案上诉期内变更案由，说本案存在委托合同纠纷，对于这点我们认为本案不属于委托合同的规定，1、应该是建立在委托人和受托人相互信任基础上，标的是处理委托事项，2、受托人是以委托人名义处理委托事务，从本案看，原被告之间不是出于相互信任的基础上，只是债权人和债务人的关系，原告如果认为是委托合同，他们的债权债务关系又应该怎么认定？我们认为本案不是委托合同关系，而是借款无法还款以房抵部分债务，原告要求我方承担办理过程中的税费没有理由，我们是代他们垫付的费用，一共垫付了20多万元，这个款项是我们经过授权委托的，现在要我们出这个钱没有法律依据，原告本来就是出钱借款才拿房子抵债。两被告提供的证据有：证据1、借据；证据2、公证书；证据3、税费发票、代付款资料；证据4、惠州市房地产权转移登记申请书；证据5、房屋保险单及个人贷款结算证明；证据6、常住人口信息；证据7、（2016）粤1302民初9066号案的传票、民事起诉状副本；证据8、2012年9月14日及5月3日借条。第三人重审中未到庭参加诉讼；在原审时第三人于2016年5月30日到庭参加诉讼，述称，我与陈伟健的民间借贷关系与本案无关联，希望本案以房屋买卖进行审理，有些债务我前妻刘燕如是不知情的。第三人未提供相关证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：被告一陈伟健与第三人袁小康是朋友关系，原告与第三人是夫妻关系（现已经离婚），两被告是夫妻关系。当时被告一陈伟健与第三人袁小康在同一单位工作。2012年7月至2014年初，第三人袁小康以资金周转困难为由多次向被告一陈伟健借款，原告刘燕如作为担保人在借据中签字，借款到期后在被告的多次催要下，原告和第三人偿还部分款项给被告。因债务未能清偿，原告提出将登记在其名下的位于惠州市XX菱湖X路XX号XXXXX栋XXX房委托被告代卖。2012年9月14日，原告给被告一出具《委托书》，委托出售位于惠州市下角××湖花××房，但未约定出售价格，2012年9月14日的《委托书》约定委托期限至2014年9月13日（第三人陈述当时只是以房屋作为担保）。到期后，第三人债务仍未清偿。2014年9月30日，原告向被告一重新出具《委托书》，委托被告一以不低于人民币80万元的价格出售位于惠州市下角××湖花××房。委托期限自2014年9月30日起至2015年9月30日止。《委托书》经过广东省惠州市公证处公证。原告委托被告出售房屋时，仍欠银行按揭款135972.9元，2014年11月17日被告代原告支付了按揭款135972.9元；后，被告办理房屋交易相关手续。被告垫付了房屋过户的全部税费86514元，其中，被告代原告缴纳的税款有：房地产交易手续费978元的一半489元，所有权登记费160元的一半80元，营业税（包含其他销售不动产城建税等税费，该税费由房屋出卖人负担）61376元，共计61945元。2014年11月20日，被告一将惠州市下角××湖花××房过户到被告二罗小晴名下。原告未收到相应款项，拒绝交付房屋。2015年10月27日原告向本院提起诉讼，请求被告向原告支付购房款。另查明，一、本院对作出（2015）惠城法民一初字第3512号一审判决后，原告提起上诉，惠州市中级人民法院二审审理期间，陈伟健就本案所涉及的原、被告双方的民间借贷纠纷，于2016年8月6日向本院提起另案诉讼，本院立案号为（2016）粤1302民初9066号。该案原告的诉讼请求为：1、请求依法判令两被告（袁小康、刘燕如）立即支付借款人民币50万元及利息约人民币30万元（利息计算按月息两分计，自2013年11月15日起至还清全部款项之日止，现暂计至2016年8月6日）；2、请求依法判决被告承担本案所有的诉讼费用。二、根据原告的申请，本院作出（2015）惠城法立保字第XXX号民事裁定书，裁定：查封登记在罗小晴名下位于惠州市下角××湖花××房【房屋合同编号：惠州（2014）2001XXXX号，建筑面积162.7平方米，查封期限三年。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案案由不是房屋买卖纠纷；本案是双方当事人存在债权债务关系的前提下，债务一方（原告）向债权人（被告）出具公证委托书、由被告（债权人）全权代理买卖原告名下的房屋而引发的纠纷，应属于委托合同纠纷。被告一接受原告委托后代理出售房屋，将涉案房屋转让过户到被告二名下，被告取得房屋产权、未支付相应价款，两被告应共同承担返还出售房屋的相应价款的民事责任。关于原告委托出售的涉案房屋的房地产交易价款是多少、原告实际应得出售房屋价款多少的问题。在2014年9月30日原告向被告一出具的公证《委托书》中第四项约定，在符合转让条件后，以不低于人民币80万元的价格转让；被告一以原告名义与被告二签订的《房地产买卖合同》中第二条约定，房地产交易总金额为人民币80万元。故应认定房屋转让价为80万元。所以，被告辩称不知委托书中有“不低于人民币80万元的价格转让”的约定，没有事实依据，不予采纳。涉案房屋在委托出售时，仍欠银行按揭款135972.9元，未符合转让条件，被告主张被告代原告支付了按揭款抵减转让价款，理由成立，予以采纳。《委托书》未对房屋过户的税费作出明示，实际交易中，按税务部门所开具的交税人的交税份额，由房屋出卖人和买受人各负担相应的税费。综上，涉案房屋已经过户到被告二名下，被告二取得房屋产权，原告请求被告返还购房款，理由成立，应予以支持。原告实际应得出售房屋价款为602082.1元（80万元-135972.9元-61945元）。关于被告要求本案中对原、被告及第三人的民间借贷纠纷一并审理的问题。本院认为，原告出具委托书委托被告出售房屋的委托关系与原告及第三人向被告借款和担保产生的债权债务关系，是不同的两个法律关系；由于两个法律关系有一定关联，如果双方当事人均申请一并审理或者和解，才能考虑合并审理。本案中，原告及第三人均表示对民间借贷纠纷另行审理，被告陈伟健于2016年8月6日向本院提起另案诉讼，本院已经立新案号为（2016）粤1302民初9066号。基于以上事实和理由，双方的民间借贷纠纷另案审理，本案对此不作审理。此外，原告诉请两被告支付出售房屋所得款项，说明原告认可了房屋过户即房屋转让，由被告取得房屋产权，被告返还相应价款后，原告即应当交付房屋给被告。综上所述，原告诉请有理由的部分，予以支持，无理由的部分，予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈伟健、罗小晴应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘燕如返还出售房屋所得价款602082.1元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费6212元（原告已预交），由原告刘燕如负担932元、被告陈伟健、罗小晴负担5280元。当事人二审的意见上诉人陈伟健、罗小晴不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2017）粤1302民初2229号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、请求依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由：一、原判决审理程序错误。理由如下：1、原审期间，针对被上诉人的诉讼请求，上诉人立即提出反诉请求，并请求将两案合并审理。上诉人的反诉请求，符合最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第232、233条之规定。且上诉人的反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，人民法院依法应当合并审理。但是，原审法院在无法律依据支持的情况下，仅以“如果双方当事人均申请一并审理或者和解，才能考虑合并审理”为由，拒不受理上诉人的反诉请求，显然违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定；2、因原审法院不接受上诉人的反诉请求，且该50万元借款到期日为2016年9月，为确保诉讼时效，上诉人无奈只好在2016年8月6日向惠城区人民法院提起民间借贷诉讼(案号：(2017)粤1302民初9066号)。这本是无奈之举，不想原审法院竟以上诉人已起诉为由作为两案不合并审理的理由，令上诉人苦不堪言。明明两案存在相同的事实，明明两案之间具有因果关系，明明两案相互牵连互为一体，作为人民法院理当合并审理。但是，原审不仅以“如果双方当事人均申请一并审理或者和解，才能考虑合并审理”这一没有法律依据的“滑稽”理由搪塞上诉人，还将上诉人不得己另案起诉作为驳斥上诉人的理由，令人贻笑大方。3、两被上诉人目前是夫妻还是己离婚，原审期间上诉人并未收到被上诉人提交的相关证据，原审法院亦没有将该证据交于上诉人质证，原审法院认定两被上诉人已离婚事实依据不充分；4、原审期间两被上诉人并未提交证据证明那些税费其不应承担。在公证委托书中，被上诉人刘燕如亦承诺：“受托人在其代理权限范围及代理期限内所签署的一切有关文件，我均予以承认，并承担相关的法律责任”。故：原审法院在没有事实依据的情况下仅判决被上诉人承担部分税费是错误的。二、原判决认定本案为委托合同关系不论是事实依据，抑或是法律依据均不充分，不能说明上诉人，理由如下：1、既然原判决己认定“本案是双方当事人存在债权债务关系的前提下，债务一方(原告)向债权人(被告)出具公证委托书、由被告（债权人）全权代理买卖原告名下的房屋而引发的纠纷”，原审法院已明知双方之间存在债权债务关系，也清楚被上诉人刘燕如是债务人，更明确刘燕如办理公证的意图(或目的)就是卖房，卖房的目的就是还债。却主观认定“由被告(债权人)全权代理买卖原告名下的房屋而引发的纠纷，应属于委托合同关系”，显然违背事实；2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第64条明确规定：“审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”、“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。既然原审明知被上诉人是债务人，被上诉人又作为委托人委托上诉人卖房，涉案标的物本身尚欠135972．9元的按揭款未付，房屋过户又存在税费及其他费用86514元等，如不是以房抵债，上诉人有何理由再替被上诉人承担20多万元的费用。上述事实，原审法官完全可以从各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系，运用逻辑推理和日常生活经验等多方面进行综合审查判断。令人遗憾的是，原判决却将本案基本事实及各证据之间的密切联系抛却一边，机械照搬，所得出的结论自然是错误的；3、依据《中华人民共和国合同法》第396条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。本案如是委托关系，就应有具体委托事项，是委托上诉人代为购买汽车，还是代为接送小孩上学，抑或是其他事项。从惠州市公证处公证书来看，本案是委托卖房。既然是卖房，不是一般物品，则双方也应明确委托的具体事项是什么。而本案被上诉人刘燕如委托上诉人陈伟健将房屋以不低于80万元的价格出售，双方对房屋究竟以多少价格成交，最终的买受人是谁，相应的税费由谁承担，按揭款怎样垫付，如何支付购房款，这些房屋买卖合同的基本要素均未约定，不符常理；4、依据《中华人民共和国合同法》第398条的规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”。而本案被上诉人刘燕如委托上诉人陈伟健出售房屋时，该房屋尚欠银行按揭余款135972．9元。如按被上诉人所述只是委托代卖，为何该按揭款该款由陈伟健垫付，并且陈伟健在垫付该款项以后，也未向被上诉人主张返还款项，更不符常理；5、被上诉人袁小康与上诉人陈伟健在同一单位上班，双方系同事关系。被上诉人刘燕茹本身也是惠州人，也没有外出工作，既然两夫妻均在惠城区工作，完全有时间去办理涉案房屋买卖事宜，有何理由委托陈伟健代卖房?要知道陈伟健可是债权人，让债权人代卖房，卖房款还能给回债务人吗?这些道理就是不识字的人都懂得，何况是长期拖欠借款不还的被上诉人夫妻。显然本案是以物抵债而非委托代卖关系；6、本案原审期间，被上诉人袁小康承认拖欠上诉人款项且至今未还，既然被上诉人夫妻拖欠上诉人款项，也就不难解释被上诉人公证委托上诉人代卖房屋以物抵债事实；7、被上诉人袁小康向上诉人借款时，被上诉人刘燕如是作为连带保证人在保证栏签字，说明被上诉人刘燕如是知道袁小康向上诉人借款的。被上诉人夫妻一方面拖欠上诉人借款本金人民币50万元及利息长期不付(原借款近百万元，被上诉人两夫妻已还部分款，剩余50万元本金及利息)，一方面又委托上诉人代卖房屋，并要求上诉人将卖房款给付其本人，根本不符合常理；8、被上诉人在原审期间无论是民事起诉状，亦或是庭审答辩，一直主张双方之间是房屋买卖合同关系。在看到一审判决后，在上诉状中又改口称双方之间为“委托合同关系”。上诉人可以不理会被上诉人本人的前后矛盾，但被上诉人在一审期间聘请了专业律师，不可能连“委托合同关系”与“买卖合同关系”无法区别，答案只有一个：本案本身就是“以物抵债”，难怪被上诉人语无伦次，前言不搭后语。三、原判决以80万元的转让价格计算涉案房屋价值是错误的，判令上诉人返还房款人民币602082．1元没有事实及法律依据，理由如下：l、原审期间，上诉人在举证期限内申请人民法院委托有资质的评估机构对涉案房屋在转让时的价值予以评估。惠州市恒正房地产评估有限公司接受人民法院的委托后，选定2016年3月23日作为价值时点进行评估，评估总价为人民币639700元。上诉人虽不同意按2016年3月作为价值时点评估，认为应按涉案房屋具体过户时间2014年11月时点评估，但还是尊重第三方的评定。但是，原审法院无视涉案房屋实际价值，主观认定按80万元的转让价格计算涉案房屋价值，没有法律依据；2、涉案房屋建于1991年，至今己使用25年。该房屋十分老旧，既无电梯，又无物业管理。该房屋所在小区环境极差，小区内既无绿化带，又非湖景房。该房屋装修简陋，且装修时间过长，变现能力差，根本值不了80万元；3、既然第三方评估价值仅为63万元，该房己使用26年之久，实际价值根本不值80万元，原审法院据何认定该房价值80万元。又依据什么判令上诉人在扣减垫付相关费用后还要承担602082．1元款项。四、被上诉人一方面否定本案是“以房抵债”，另一方面又认可借款事实，只是“已还款金额及欠款金额等关键问题分歧巨大”。上诉人在原审已提交被上诉人欠款50万元的“借条”，足以证明被上诉人两夫妻欠款具体金额。被上诉人辩称本案债务事实不明确，将欠债无法还清后以房抵债事实割裂开来，所做出的结论自然是错误的。五、上诉人与被上诉人已约定将涉案房产转卖后的售房款在扣除相关合理费用后清偿(抵消)给上诉人，上诉人并未超越代理权限。依据被上诉人的公证委托及双方约定，上诉人受托代其转让其名下房产，所得售房款在扣除相关合理费用后清偿(抵消)被上诉人欠上诉人款项。上诉人与被上诉人之间的委托与被委托关系并未违反国家法律强制性规定，依法应属有效。至于被上诉人欠上诉人的借款，被上诉人已口头承诺将上述涉案房产转卖后的售房款在扣除相关合理费用后清偿(抵消)给上诉人。由于上诉人是受被上诉人的委托，在代理权限范围内完成被上诉人的委托事项，故上诉人并未超越代理权限。综上，上诉人按被上诉人委托要求，代办涉案房屋的出售并将售房款在扣除相关合理费用后清偿（抵消）被上诉人欠答辩人款项，合法有据。本案物抵债事实俱在，法律关系明晰，原判决认定本案为委托合同关系不仅事实依据不充分，而且法律依据也不充分，依法应予改判。为此，上诉人恳求二审人民法院查明事实真相，依法驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人刘燕如答辩称：1、我方认为今天两个案件不应当合并审理，因为（2018）粤13民终11号案案由是委托合同纠纷，这一点在一审法院已经认定的，而（2018）粤13民终638号案是民间借贷纠纷，11号案的当事人与638号案的当事人、诉讼主体都不相同，因此不应合并审理。2、就11号案而言，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，应当予以维持。被上诉人袁小康答辩称：本案是由刘燕如委托陈伟健办理的，我是知情的情况下叫陈伟健代理，但陈伟健从2015年开始，一直都并未将卖出所得的款项和利息交付给我方。二审中，被上诉人陈伟健提交了五份新证据：证据一、房产证复印件，拟证明涉案房屋在2014年11月过户至上诉人罗小晴名下。证据二、银行流水复印件，拟证明上诉人陈伟健在2014年6月21日将涉案房产按揭款人民币135972.9元转至被上诉人刘燕如在中国农业银行惠州分行开设的账户里。证据三、中国农业银行业务凭证复印件，拟证明上诉人陈伟健在2014年4月21日将涉案房产按揭款人民币135972.9元转至被上诉人刘燕如在中国农业银行惠州分行开设的账户里。证据四、上诉人陈伟健整理的通话笔录复印件，拟证明被上诉人刘燕如、袁小康整理的《录音笔录》与谈话录音光碟不符。证据五、重新整理后的被上诉人刘燕如《录音笔录》复印件，拟证明上诉人陈伟健依据被上诉人提交的《录音笔录》，在依据光碟重新核实后进行了修改事实。上诉人袁小康针对上述证据发表了质证意见：证据一：本人对该证据真实性认可，但从庭审中各方提交的证据可以证明，陈伟健在将案涉房产的过户给罗小晴时，是持公证委托书办理；刘燕如也在庭审中表示陈伟健将案涉房产过户给罗小晴时并未告知并取得刘燕如的同意。证据二：该银行流水系陈伟健的银行流水，本人无法确认该证据真实性。证据三：本人对该证据真实性认可。但该业务凭证上系陈伟健签名，由此可以证明办理案涉房产房贷的提前还款手续系陈伟健办理，陈伟健将案涉房产过户给罗小晴时并未告知并取得刘燕如的同意。证据四：对该证据真实性不予认可。本人收到该证据后，也重新听了几遍录音。经核实，本人发现，陈伟健将部分关键内容进行篡改，其目的在于误导法院。例如：①陈伟健提交的证据四第1页倒数第5行“我现在也没办法了，反正我现在就只能用这两套房子抵债”；录音原文内容是“我现在也没办法了，反正我现在就处理这两套房的事……”。刘文斌与陈伟健之间并未谈及以房抵债事宜。陈伟健篡改该内容是为了误导法院，可见陈伟健诚信有问题。②陈伟健提交的证据四第3页第7行“刘：那27万不是在你那吗？陈：早被人家拿了”；录音原文内容是“刘：那27万不是在你那吗？陈：……早被公司拿了……”首先，陈伟健的该陈述表明其承认收到该27万元，但是其在原一审及二审、重审一审时均不予承认收到该27万元，还说不认识刘东方（刘燕如父亲）和吴勇伟（系陈伟健朋友）；其次，其不想提及公司，是为了隐瞒其与高利贷公司存在经济利益关系的事实。由此可见，陈伟健这人毫无诚信可言。另外，从录音中可以看出，刘文斌与陈文健原本约定陈伟健收到27万元后，陈伟健应将惠州市下角××湖花××房过户回来，但陈伟健并未履行承诺，既没有将房子过户回来，也没有将借条还给本人。由此可见陈伟健贪得无厌，毫无诚信，收了27万元后还想霸占房屋。证据五：该份录音笔录复印件是刘燕如整理的，陈伟健在其上进行篡改，本人对陈伟健篡改的部分不予认可。而且其篡改的部分很大一部分的意思与刘燕如整理的意思是一样的。本人认为，陈伟健之所以进行这样的篡改，目的是为了混淆视听，想误导法院，让法院觉得刘燕如整理的录音笔录不可信。但是，无论陈伟健怎么掩饰，事实就是事实，录音内容以录音原件为准。原审被告刘燕如对上述证据发表了质证意见：证据一：真实性认可。但是陈伟健在将案涉房产的过户给其妻罗小晴时，是持公证委托书办理，并未告知并取得刘燕如的同意。证据二：真实性无法确认。因为该银行流水系陈伟健的银行流水，刘燕如并非该银行账户所有人，无法确认该证据真实性。证据三：真实性认可。但该证据客户签名一栏系陈伟健签名，可见办理案涉房产房贷的提前还款手续系陈伟健办理，并未告知并取得刘燕如的同意。证据四：对该证据的真实性不予认可。陈伟健提交的录音文字档与录音原文存在较大出入，其目的在于误导法院。双方通话录音内容以刘燕如提交的录音文件为准。具体如下：①陈伟健整理内容：那人家说少他的那么多个月，多少利息你要画个字给人家，让人家来交差，阿康同人家的意思表达，就是意思说“我现在也没办法了，反正我现在就只能用这两套房子抵债”。录音原文：陈：……就是意思说“我现在也没办法了，反正我现在就处理这两套房的事……”。注：我方与陈伟健之间并未谈及以房抵债事宜。②陈伟健整理内容：刘：那27万不是在你那了吗？陈：早被人家拿了。录音原文：陈：……早被公司拿了……注：陈伟健承认收到该27万元。③陈伟健整理内容：刘：拿你现在拿了我27万，你不用告诉我听，怎么拿的吗？不是我少你的钱啊，阿健。陈：我知啊，当时是你们同意了拿东平那套房去贷款，贷出的钱还阿康的债，是这样的意思啊！刘：还他的债，是不是他那套房要转过给我才算啊，那你现在没转，意思是阿康那套房有没转过给我？没转是吧？注：我方与陈文健约定陈伟健收到27万元后，陈伟健应将惠州市下角××湖花××房过户回给我方，但陈伟健并未履行承诺。由此也可见陈伟健贪得无厌，收了27万元后还想霸占案涉房屋。④陈伟健整理内容：刘：你一开始说40万全部都可以，现在你拿了钱，拿了我27万元之后，就说不可以了，那你摆明玩我啦，拿我27万。注：这里所说的“你一开始说40万全部都可以”，并不是说案涉房屋过户给陈伟健后还欠陈伟健40万元。这“40万”具体构成如下：400000元（2012年9月14日借据）+100000元（2013年11月3日借条）+135972.9元（陈伟健代提前还贷款）-197600元（截止于2015年4月16日已还款）。我方与陈伟健约定，陈伟健收到27万元后，陈伟健应将惠州市下角××湖花××房过户回给我方，但陈伟健并未履行承诺。由此也可见陈伟健贪得无厌，收了27万元后还想霸占案涉房屋。⑤陈伟健整理内容：陈：我告诉你听，27万那个呢，是阿康借的钱，我会拿回那张借条给他的。注：陈伟健与袁小康之间并不存在金额为27万元的借条。陈伟健收到该27万元后，也未将案涉的40万元借据返还给袁小康。我方与陈文健约定，陈伟健收到27万元后，陈伟健应将惠州市下角××湖花××房过户回给我方，但陈伟健并未履行承诺。由此也可见陈伟健满嘴胡言、贪得无厌，收了27万元后还想霸占案涉房屋。证据五：对陈伟健篡改的部分不予认可。录音内容以刘燕如提交的录音文件为准。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明以下事实：另查一，在本院（2018）粤13民终638号陈伟健诉袁小康、刘燕如民间借贷纠纷一案中，陈伟健主张其与袁小康原来既是同事又是朋友，双方夫妻关系一直很好，2012年7月2日至2014年4月24日期间，袁小康、刘燕如夫妻多次向其借款合计98万元。分别为该案起诉的50万元：2012年9月14日40万元（借款期限至2014年9月14日）、2013年11月3日10万元（借款期限30天）；以及另外已经偿还的48万元（陈伟健提交的为《借条》复印件）：（空白）年5月3日20万元（借款期限本年）、2012年7月2日10万元（借款期限至2012年12月2日）、2012年9月29日10万元（借款期限1年）、2014年4月24日8万元（无约定借款期限）。其中，2012年9月14日40万元《借据》以及（空白）年5月3日《借据》中刘燕如均作为保证人签名并捺印。陈伟健称，因袁小康、刘燕如位于惠州市下角××湖畔××东××房屋（即本案涉案房屋）已抵押给银行，为保证借款资金安全，袁小康主动提出双方协商办理公证委托，如袁小康不能按期归还借款本息，则陈伟健有权转让该房产，所得款项用于归还袁小康欠陈伟健债务。第一次公证时双方都到齐，第二次时是刘燕如自己去的，因袁小康、刘燕如一直拖欠本息未按时归还，陈伟健变卖涉案房产以抵偿袁小康所欠债务。另查二，2012年9月14日袁小康向陈伟健出具一份《借据》，载明向陈伟健借到现金40万元，借款期限为2012年9月14日至2014年9月14日。刘燕如在该《借据》连带保证人处签名。同日，刘燕如给陈伟健出具一份经公证的《委托书》，委托陈伟健出售位于惠州市下角××湖畔××东××房，委托期限至2014年9月13日，未约定出售价格。也即委托售房的期限与40万元借款的期限一致。陈伟健主张因袁小康夫妇到期未偿还债务，所以随即在2014年9月30日由刘燕如再次向其出具一份经公证的《委托书》，再次委托陈伟健出售湖畔XXA东XXX房。2014年11月20日，陈伟健作为刘燕如的委托代理人与自己妻子罗小晴签订《广东省房地产买卖合同》，约定转让价格原为409692元，后手写更改为80万元，陈伟健称当时涉案房屋的评估市值为409692元，按此价格申报过户，因委托书记载的售价为80万元，后按房产部门和税务部门发现后要求变更房产转让价格为80元，并按80万元价格补交税款，因此第一次于2017年11月18日是按409692元的真实价格缴交房产契税，2014年11月27日按390308元的差价补交了一次契税。房产部门存档的罗小晴、陈伟健递交的《惠州市房地产转移登记申请书》中显示，2014年11月20日两人申报的交易价是409692元，2014年12月1日罗小晴已领取了房产证书。另查三，本案发回重审前在原一审（2015）惠城法民一初字第3512号案审理中，陈伟健、罗小晴于2015年12月20日申请对湖畔XXA东XXX房的现今市场价值进行评估。经一审法院委托，惠州市恒正房地产评估有限公司于2016年3月30日作出《房地产估价报告》，结论为在2016年3月23日的价值时点，涉案房屋的价格为63.97万元。陈伟健、罗小晴质证提出异议，认为应按2014年11月20日的时点确定价格，该鉴定结论远高于当时房产的市值。另查四，在（2015）惠城法民一初字第3512号案庭审中，袁小康自认：欠陈伟健40万元，20万元以现金支付、20万元转账支付，后来已经还了部分款项和利息，每个月五分钱利息还给林伟健，从2012年9月开始到2014年9月期间一直有还利息和本金，银行有转账凭证的是利息58300元，另有一部分是现金支付利息，另有部分还本金的也有凭证，袁小康除还款没有要求林伟健出具收据。陈伟健则主张袁小康已经还款的借条原件都已经还给袁小康，现仍持有大部分借条的复印件，没有还款的借据原件还保存在林伟健处。在发回重审后的（2017）粤1302民初2229号案一审中，袁小康则主张在2014年3月13日至2015年4月16日期间共计已经向陈伟健还款197600元。其中，袁小康的银行流水显示，2014年3月13日至2014年5月16日期间袁小康每月向陈伟健同一账户转账两次，六次合计转账58300元；，袁小康另提交10份银行转账汇款凭证，显示2014年11月6日至2015年4月16日期间袁小康通过另一银行账户向陈伟健同一账户转账合计139300元。此外案外人刘东方于2015年5月6日向案外人吴勇伟转账25万元，袁小康主张是据陈伟健的要求委托刘东方将借款本金转入吴勇伟账户，陈伟健对此予以否认。袁小康主张共计还款卡447600元。本院裁判理由和结果本院认为：依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，除法定情形外不予审理。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：1、一审认定本案法律关系性质是否正确；2、房屋转让价一审认定为80万元是否合理。具体判析如下：关于本案法律关系性质，上诉人主张是以房抵债关系，但上诉人没有提交的证据证明双方之间存在以涉案房屋抵偿借款的约定，而被上诉人对此亦不予认可。结合双方提交的证据，可以认定本案是由双方民间借贷关系衍生的委托合同纠纷。理由如下：双方之间存在多笔民间借贷关系，2012年9月14日袁小康向陈伟健借款40万元，借款期限为2012年9月14日至2014年9月14日。袁小康的妻子刘燕如在该《借据》连带保证人处签名。同在2012年9月14日，刘燕如给陈伟健出具《委托书》委托陈伟健出售涉案房屋，委托期限至2014年9月13日，与上述40万元借款的期限相同。陈伟健主张正是由于袁小康夫妇到期未偿还该笔40万元及1993年12月2日到期的10万元债务，所以刘燕如才愿意随即在同月的2014年9月30日再次出具一份《委托书》委托陈伟健出售湖畔XXA东XXX房以购房款抵偿借款债务。结合双方的借款历史、出具《委托书》的特殊时间点，陈伟健主张袁小康、刘燕如是基于借款关系出具《委托书》、当时的真实意思表示是以涉案房屋作担保、在逾期还款后委托售房以房款折抵借款债务，符合当年民间借贷的交易习惯。而袁小康、刘燕如夫妇对于为何两次在借款关系发生、到期的时点委托陈伟健转让涉案房屋未能作出其他合理解释。故此本院采纳陈伟健关于涉案《委托书》、房屋买卖关系是基于双方民间借贷关系，双方实际是借款到期后约定以购房款偿还借款债务的主张。一审结合被上诉人陈燕如出具的两份《委托书》内容，认定本案是刘燕如委托上诉人出卖房屋的委托合同纠纷，有证据支持，并无不当，二审予以维持。同时，由于本案是由民间借贷衍生的委托合同纠纷，双方的权利义务及法律责任仍需结合双方的真实意思表示作出合理认定。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”依照该规定，陈伟健应将代为出售房屋所得的购房款在扣除其支付的合理费用后交回给刘燕如。又由于双方之间并非单纯的委托售房关系，而是因陈伟健与袁小康、刘燕如夫妻之间的借款关系衍生，双方的真实意思表示是以购房款折抵借款债务，故此，陈伟健对刘燕如、袁小康如享有到期债权，陈伟健有权主张债务抵消。购房款在抵消到期债务及相应税费后，剩余余款应返还给刘燕如。关于房屋转让价一审认定为80万元是否合理的问题。上诉人主张原审期间申请法院委托对涉案房屋转让时的价值予以评估，惠州市恒正返给产评估有限公司以2016年3月23日作为时点评估价值为639700元，认为一审认定涉案房屋转让价为80万元偏离房屋实际价值。对此本院认为，被上诉人刘燕如出具给上诉人的《委托书》中明确，是委托上诉人陈伟健以不低于人民币80万元的价格出售涉案房屋。此后上诉人陈伟健将涉案房屋过户至其妻子上诉人罗小晴名下。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”第四百零六条规定：“……受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”被上诉人刘燕如出具公证委托书委托上诉人陈伟健售房，对于出具此委托书相应的法律后果刘燕作为完全民事行为能力人应依法承担。而上诉人接受委托后，依法应按照委托人刘燕如的指示处理委托事务，即只能以不低于80万元的价格代为出售涉案房屋。故即使房屋当时市值估价低于80万元，假设低于《委托书》授权最低价格出售房屋由此给委托人造成的损失依法仍应由作为代理人的陈伟健赔偿给刘燕如。故此，一审认定房屋转让价为80万元，上诉人依照刘燕如出具的委托书将涉案房屋过户至自己妻子名下后，应当交回80万元售房款给刘燕如有事实和法律依据，二审予以维持。关于双方之间的民间借贷关系，因被上诉人袁小康、刘燕如要求另行审理，上诉人陈伟健后已经另案提起诉讼，本院以（2018）粤13民终638号案进行处理。基于涉案委托关系是由双方之间借贷债务到期后抵偿而衍生，罗小晴、陈伟健如认为房屋当时市值仅有409692元、2016年3月23日作为时点评估价值也仅为639700元、2014年11月转让时的价格80万元显失公平，可以另行依法主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用9873元，由上诉人陈伟健、罗小晴负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一八年十月十八日法官助理雷彩霞书记员李丽莎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。