北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初140号原告：国家机关事务管理局，住所地北京市西城区西安门大街22号。负责人：李宝荣，局长。委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢，男，1982年4月12日出生，汉族，该单位员工。被告：北京红宝鼎商业发展有限责任公司，住所地北京市东城区鼓楼东大街51号4幢一层。法定代表人：张琼，总经理。委托诉讼代理人：韩润生，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：付洪哲，北京市盈科律师事务所律师。原告国家机关事务管理局与被告北京红宝鼎商业发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》以及北京市高级人民法院《关于在民事诉讼程序中扩大独任制适用范围的实施细则（试行）》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告国家机关事务管理局的委托诉讼代理人杨晓勇，被告北京红宝鼎商业发展有限责任公司的委托诉讼代理人韩润生、付洪哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）国家机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1、要求被告腾退北京市东城区南锣鼓巷X号房屋；2、要求被告按照每年18万元的标准向原告支付自2017年1月1日至实际腾退房屋之日的占有使用费；3、要求被告将北京红宝鼎商业发展有限责任公司红宝鼎餐厅的营业执照从涉案房屋迁出；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：北京市东城区南锣鼓巷X号房屋系原告所有。2014年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市东城区X号房屋（以下简称涉案房屋）租予被告使用。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月30日。租金每年18万元。合同签订后，原告将涉案房屋交予被告使用，被告在涉案房屋注册成立北京红宝鼎商业发展有限责任公司红宝鼎餐厅。租赁期限届满后，双方未签署续租协议，原告及原告委托的物业公司多次要求被告腾房，均无果。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司辩称：原告主体不适格。涉案房屋未取得规划和产权证，原告并非涉案房屋产权人及合法出租人，涉案合同当属无效，原告要求被告腾房及支付使用费缺乏依据。关于迁照，因涉案房屋无产权证，被告系自行托关系办理的营业执照，与原告无关，但如果法院判令被告腾房，被告同意将注册地址迁出。被告租金交纳至2016年底，未曾交纳押金。涉案合同履行期间，原告系委托物业公司收取租金，合同到期后，被告一直同意继续交纳租金，但原告未确定收取租金主体，故未交纳。涉案房屋被告用于经营餐饮，现涉案房屋处于营业状态。但在2020年1月23日至6月30日期间，受疫情影响未营业。2020年7月后，虽营业但受疫情影响每天仅有一两百元的经营收入。鉴于合同无效，原告作为出租人存在重大过错，应向被告赔偿相应损失。2016年9月至2017年5月期间，被告按照东城区政府的整改要求，花费大量资金对涉案房屋进行停业装修，此间原被告一直在协商续租一事，原告并未对被告装修提出异议。2020年3月，因南锣鼓巷未营业的餐厅煤气罐起火，东城区政府开展南锣鼓巷商圈生产经营单位安全检查，要求包括被告在内的全部商户进行气改电整改，被告对涉案房屋进行了电量增容改造施工并更换了电器，此前被告亦未营业，故上述期间的损失，原告应予赔偿，被告提出反诉：1、要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告赔偿被告装修损失100万元；2、要求原告退还被告2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金4.5万元，免除2017年1月1日至2017年5月31日期间的房屋占有使用费9万元；3、要求原告免除被告2020年1月23日至被告腾退涉案房屋之日的全部占有使用费。针对被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司的反诉请求，原告（反诉被告）国家机关事务管理局辩称：不同意被告反诉请求。涉案合同为有效合同，涉案房屋建成于上世纪50年代，属于国家部委住宅，原告为中央在京单位部级干部住房的管理单位，涉案房屋建设是规划法尚未颁布，涉案房屋不属于规划法规范范畴。从涉案合同履行情况看，被告对原告主体资格一直未提出异议，被告认为原告主体不适格系对中央驻京单位部级干部住房管理政策不了解。关于被告主张的装修损失，被告所述2016年9月至2017年5月期间的装修，被告并未告知原告，原告交付涉案房屋时是按现状出租，被告基于其开餐厅需要对涉案房屋装修完全是为实现其自身经营目的，该行为属于经营投资行为，被告装修时应明知涉案合同期限仅有四年，故其装修价值应按四年为限清零，合同到期后，被告的装修目的已实现，不应向原告主张。被告所述2020年的装修，是发生在合同到期后的装修改造行为，合同到期后被告已经不具备合法使用或占有涉案房屋的法律基础，被告装修亦未经过原告许可，故其装修行为本身就是侵权行为，根据被告所述装修改造内容，属于为其经营而实施的行为，鉴于合同已到期，被告非法装修改造的法律后果应由被告自行承担，原告对于被告的装修改造均不同意利用，可移动物，被告可以自行拆走，且原告保留要求被告恢复原状的权利。关于被告所述减免租金使用费问题，被告实际使用且属于正常租赁期内的租金，被告要求免除没有依据，2017年合同到期后，被告非法占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费，且涉案合同于2016年12月31日到期，被告的反诉请求已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：国管局房地司公寓管理处（甲方）与被告（乙方）曾签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区X号院，房屋占地面积约180平米，租予被告使用。租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金18万元，每年分两次支付，乙方应于每年12月前向甲方交纳租金9万元，每年5月前缴纳后半年租金9万元。甲方拥有该房屋所有权，监督乙方按本合同的要求租用房屋。乙方不得擅自拆改房屋、设备，确保该院完整，保持原状。如确属必须拆改，需取得甲方同意。上述甲方处加盖有国务院机关事务管理局房地产管理司公寓管理处公章，乙方处由被告加盖公章。上述合同签订后，被告使用涉案房屋经营餐饮，并在涉案房屋注册北京红宝鼎商业发展有限责任公司红宝鼎餐厅。合同履行期间，被告依约向原告交纳了租金。合同到期后，双方未再签订书面合同，被告继续占有使用涉案房屋经营餐饮，但未交纳过任何费用。关于被告所述装修损失一节，被告提交1、人民网新闻截图、东城区政府网站刊登《北京市东城区提升生活性服务业品质三年行动计划》网页截图、《南锣鼓巷历史文化街区风貌保护管控导则》，东城区人大常务委员会网站刊登《东城区人民政府关于实施历史文化街区——南锣鼓巷地区保护复兴计划情况的报告》网页截图、中央电视台新闻报道、环球网新闻报道网页截屏等证据，其中环球网新闻报道网页截屏显示北京晚报报道从2016年10月28日起至12月15日，南锣鼓巷主街进行道路改造，重新铺装主街地面，开展公共环境建设，主街部分施工现场24小时封闭交通。被告以此证明2016年3月东城区政府发布提升生活性服务业品质三年行动计划，决定以南锣鼓巷为试点，进行街区改造。2016年10月起，对南锣鼓巷主街区进行封闭整改，商户全部停业装修，被告应对原告装修整改明知且并未提出异议。经质证，原告对其关联性不予认可。2、案外人郭振书写证人证言，显示2016年10月16日至2016年11月25日期间涉案房屋进行装修，工费186500元，工程结束后以现金方式收取工程款。经质证，原告不予认可。3、北京市消防总队微博发布的2020年3月10日南锣鼓巷警情通报及起火视频，东城区人民政府网站刊登的南锣鼓巷商圈生产经营单位安全检查工作新闻截图，交道口街道安全生产委员会推进南锣鼓巷商圈“气改电”工作组织节前安全检查新闻网页截屏。经质证，原告对其关联性及证明目的不予认可。4、厨具销售单据，金额为16500元。经质证，原告对其关联性及证明目的不予认可。关于被告所述2016年装修的内容，其表示对餐厅厨房墙、地砖、吊顶进行了装修，但未提供任何证据予以佐证。原告表示不清楚被告装修情况，且根据被告提供的新闻报道等证据，2016年应是对整个街区景观的改造，不涉及内部装修。对于2020年的“气改电”整改，被告表示其进行了电量增容改造施工并更换电用厨具等。原告亦表示不知情，且不同意利用。庭审中被告申请对涉案房屋装修现值进行鉴定，因被告无法明确装修内容，亦未提供任何检材，无法进行鉴定，本院未予准许。被告为证明其受疫情影响遭受损失，提交1、东城区人民政府网站刊登《南锣鼓巷升级限流措施商会倡议商户暂停营业》的网页截图、2020年5月1日恢复南锣鼓巷主街开放，实施实名预约游览的网页截图及东城区召开疫情防控工作领导小组会议网页截图，证明自2020年1月23日起，为防控新冠肺炎疫情，被告暂停营业，2020年5月1日街区开放后，仍采取限流措施。2、被告拍摄的南锣鼓巷视频。经质证，原告对其证明目的不予认可，表示合同已到期，不存在减免租金情况。另查，2019年2月1日，北京国联同利物业管理中心曾以房屋租赁合同纠纷为由将被告及北京红宝鼎商业发展有限责任公司红宝鼎餐厅诉至本院，要求二被告腾退涉案房屋并支付房屋占用费。在该案中，原告内设房地产管理司公寓管理处向本院出具说明，表示房地产管理司于2017年5月31日向北京国联同利物业管理中心发送了《关于石雀胡同14号院等6处出租院落移交的函》，将包括涉案房屋在内的6处房屋移交北京国联同利物业管理中心经营管理。公寓管理处已经通知被告涉案合同到期终止不再续签，自2017年5月31日开始涉案房屋经营管理直接由北京国联同利物业管理中心协商处理。本院经审理认为，国家机关事务管理局房地产管理司公寓管理处与被告之间存在租赁合同关系，故驳回了北京国联同利物业管理中心的起诉。关于涉案房屋产权，原告表示涉案房屋系建国初期建设房屋，没有规划手续，亦没有进行产权登记。本院向原告释明相关法律规定，并询问原告如果法院认定涉案合同无效，原告是否同意就合同无效的法律后果一并处理。原告表示同意法院依法认定合同效力，并就合同无效的法律后果一并处理。本院认为，涉案房屋系原告管理房屋，尚未进行产权登记，根据原告陈述，涉案房屋系建国初期建设，当时有关城乡规划的法律法规尚未公布，涉案房屋亦未有规划手续，故原、被告之间的房屋租赁合同当属无效，被告要求确认涉案合同无效的反诉请求，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于合同无效，被告占有使用涉案房屋缺乏事实和法律依据，故原告要求被告腾退并交付涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告腾退房屋前，实际占用涉案房屋期间，应当向原告支付占有使用费，故原告要求被告支付自2017年1月1日至实际腾退涉案房屋之日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于使用费的具体数额，被告主张免除2017年1月1日至2017年5月31日期间及2020年1月23日至被告腾退涉案房屋之日的全部占有使用费，对于2017年1月1日至2017年5月31日期间的占有使用费，根据被告提交证据无法证明上述期间因南锣鼓巷改造提升对其使用涉案房屋造成影响，故其要求免除上述期间房屋占用费的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。对于2020年1月23日至被告腾退涉案房屋之日房屋占用费，根据被告提交证据，2020年5月1日前南锣鼓巷采取疫情管控措施，此后街区开放，但仍采取限流措施，疫情管控措施确对被告使用涉案房屋经营造成一定影响，但鉴于在2019年北京国联同利物业管理中心与被告的房屋租赁合同纠纷诉讼中，原告已明确表示过涉案合同到期终止不再续签，且原告于2020年1月7日即已起诉被告腾退房屋，此后被告仍占有使用涉案房屋原告不存在过错，且原告并未以涉案房屋市场租金价值主张使用费，仅以2017年前的租金标准主张房屋占用费，故被告要求原告免除上述期间占有使用费的反诉请求，本院不予支持。关于被告要求退还2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金一节，鉴于涉案合同无效，被告主张的2016年9月1日至2016年12月31日期间的租金实为房屋占有使用费，根据相关证据，2016年10月起因南锣鼓巷街区整体改造实行封闭管理，确对被告经营产生一定影响，但被告的上述主张已经超过诉讼时效，人民法院不予保护，故对于被告的上述反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。结合本案实际情况，被告未就其所述两次装修的具体内容及装修价值提供证据予以佐证，且即使被告存在对涉案房屋的装修行为，被告所述的2016年装修系在双方约定的合同履行期限临近届满之时，涉案合同虽无效，但双方约定的租赁期间内，被告均正常使用涉案房屋，且至今仍在占有使用。被告在其能够预见的期限内使用了涉案房屋，作为理性社会人应当明知对涉案房屋的装修加固投入和可使用时限之间的关系，双方约定的履行期限早已届满，故本院认为，涉案合同虽无效，但被告对涉案房屋投入的装修加固并未受到任何影响，其所投入的装修加固价值已在涉案合同约定的履行内全面的得到了实现，故被告要求原告赔偿上述装修损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。被告所述2020年气改电整改，系发生在双方约定的履行期间届满之后，在2019年北京国联同利物业管理中心与被告的房屋租赁合同纠纷诉讼中，原告明确表示已经通知被告涉案合同到期终止不再续签，且被告亦未举证证明其装修改造经过原告同意，故原告对被告继续使用涉案房屋并进行改造的行为并不存在过错，原告对其装修改造及未形成附和的物品均不同意利用，故被告要求原告赔偿上述气改电装修改造损失的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告迁出工商登记手续的诉讼请求，并非人民法院民事案件处理范畴，本院不予处理。被告表示如果法院判令被告腾房，被告同意将注册地址迁出的意见，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）国家机关事务管理局与被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）国家机关事务管理局腾退北京市东城区X号院并交付原告；三、被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司于本判决生效后七日内按照每年180000元的标准向原告（反诉被告）国家机关事务管理局支付自2017年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；四、驳回原告（反诉被告）国家机关事务管理局的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费9793元，由被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8315元，由被告（反诉原告）北京红宝鼎商业发展有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年三月二十九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟