内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）乌勃民一初字第02798号原告郝某某，男，汉族，1986年9月1日生。委托代理人王某，内蒙古坤泰律师事务所律师。被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司（以下简称“世景公司”）。法定代表人余某某，总经理。委托代理人张某某，男，汉族，1965年6月28日生。原告郝某某诉被告世景公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告郝某某的委托代理人王某，被告世景公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方签定商品房买卖合同后，被告未按合同约定的期限交房，逾期交房196天，应支付违约金36645.84元〔（房屋总价款446796元×6%银行同期贷款利率÷365天×196天=14395.4元）+（446796×万分之三×166天）=36645.84元〕被告辩称：按照合同约定，原告郝某某最迟于2012年9月11日办妥公积金贷款，但原告逾期办妥贷款16天，致使贷款没有按双方约定的时间办理出来，故原告的违约在先才造成了被告的延期交房，被告不应承担违约责任；原告诉称的交房时间与事实不符；原告诉请的违约金过高，且对此法院已有生效判决认定，应以生效判决对此的处理为准。请求驳回原告诉请。经审理查明：2012年8月23日，原、被告双方签定了一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发位于海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区19号楼2单元302。2、房屋面积106.38平米，房款总价446796元，首付136796元，剩余房款办理公积金贷款，原告于合同签定之日起15个工作日内未办理完手续视为逾期交款……，逾期交款的违约责任为，原告逾期交款30日内的，被告有权追究逾期付款及利息，利息按银行同期贷款利率从应付款之日至实际付款日计算；超过30日的，被告有权追究逾期付款及利息，利息除按银行同期贷款利率从应交款日至实际交款日计算外，还按商品房价款的万分之三支付违约金。3、房屋交付日期为2013年9月30日前，水、电、暖于2013年10月15日前通。被告逾期交房在30日内，原告有权按银行同期贷款利率向被告追究从应交房日至实际交房日的已付款利息；超过30天，被告除按银行同期贷款利率支付原告从应交房日至实际交房日的已付款利息外，还按商品房价款的万分之三支付违约金等。2012年8月18日，原、被告经协商，在合同签定前原告已将购房首付款136796元交给被告。2012年9月21日，原告郝某某的公积金贷款310000元转入被告账户。2012年10月8日，被告出具了《设计变更通知单》，变更内容为“根据业主要求将16#楼、19#楼外墙保温材料由原设计的50厚泡沫板变更为60厚LDK相变蓄热自控建筑保温砂浆……”2014年1月20日，被告在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑16#楼、19#楼全体业主于2014年1月21日—28日集中办理交房手续，涉案房屋交房时为毛坯房。另经查明：涉案房屋所在小区16号楼、当时购房款为455350元的张某某房屋，经乌海市国力资产评估事务所评估，2014年左右房屋的年租金为16500元。认定上述事实的证据有：1、原告提供合同编号为2011-0012379号的《商品房买卖合同》，可以证实双方签定买卖合同中涉案房屋的面积、总价，交房和办理贷款的时间及相应的违约责任等。2、原告出具的房款发票两张结合被告提供的公积金划款凭条，可以证实原告首付款的时间及贷款划到被告账户的时间。因办理完公积金贷款手续并不等同于公积金到账时间，故被告提供的公积金划款凭条并不能证明原告在2012年9月11日前没有办理完公积金贷款手续，而原告是否在2012年9月11日前将公积金贷款手续交给被告的证据应由被告提供，被告在本案未提供，应承担举证不能的相应法律后果。3、被告提供的2014年1月20日的《乌海日报》一份，可以证实2014年1月20日，被告已通过报纸公告的方式通知16#和19#楼的住户收房。虽然原告对此有异议，但因原、被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定交付房屋的通知方式，之后双方亦为就此有补充协议。而在当地报纸刊登公告是通知交房的行规及合理方式，故本院对被告的通知确认有效。4、被告提供的我院已生效的（2014）乌勃民一初字第00434号民事判决书，可以证实被告对双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任过高请求调整的意见后，本院生效判决对此的调整是以该地段房屋的租金认定违约损失。本院认为：原、被告双方签定的《商品房买卖合同》已明确约定交房时间为2013年9月30日，而被告在2014年1月21日才开始交房已逾期113天，对此被告应承担逾期交房的违约责任。虽然双方在上述合同中已明确约定违约责任，但被告对此提出该约定显失公平，加之，世景公司逾期交房作为被告并非一案，我院生效判决对同类案件根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，进行了调整。在本案同类案中，与原告房屋同地段、同价位的房屋经评估，年租赁为16500元，即被告的违约行为给原告产生的直接损失需租赁房屋的房屋租赁费为5108元（年房租16500元÷365天×逾期113天）。因立法时对于违约金的规定不仅具有补偿性，还具有惩罚性，根据上述司法解释，惩罚性违约金的最高限为实际损失的30%，故被告应承担的违约金除上述需租赁房屋的实际损失外，还需承担实际损失的30%，即5108元+5108元×30%=6640元。虽然双方签定合同后，被告由于将原设计防火等级为B1级的外墙泡沫板变更为防火等级为A1的60厚LDK相变蓄热自控建筑保温砂浆……，该变更提高了房屋防火、保温等性能，于原告有利，但被告在本案没有提供该设计变更需要增加的工作量是多少，所以不能证实其可以在原合同约定的交房时间（2013年9月30日）后应顺延多长时间，故其应承担举证不利的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，判决如下：被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告郝某某逾期交房违约金6640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元（因适用简易程序，减半收取，原告已预交），由原告承担293元，由被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司承担65元，于上述付款日期给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  黄春花二〇一五年五月八日书记员  冯 栋