江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0582民初13458号原告：张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会，住所地张家港市常阴沙农场。负责人：沈维良，该委员会支部书记。委托诉讼代理人：包新东，江苏润众律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱巧，江苏润众律师事务所律师。被告：张家港市龙派针织服饰厂，住所地张家港市常阴沙。投资人：蔡宝泉，该厂厂长。被告：蔡宝泉，男，1964年11月17日生，汉族，住张家港市。两被告共同委托诉讼代理人：冯根华，江苏国之泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：詹吉夫，江苏国之泰律师事务所律师。原告张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会（以下简称常红社区委员会）与被告张家港市龙派针织服饰厂（以下简称龙派服饰厂）、蔡宝泉租赁合同纠纷一案,本院于2017年12月14日立案后,依法适用简易程序，于2018年1月16日、2月2日公开开庭进行了审理。原告常红社区委员会的委托诉讼代理人包新东到庭参加两次庭审，被告龙派服饰厂的投资人蔡宝泉即被告蔡宝泉到庭参加第一次庭审，被告龙派服饰厂、蔡宝泉的共同委托诉讼代理人詹吉夫到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告常红社区委员会向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告龙派服饰厂向原告支付租金414112元及违约金45340元；2、判令被告办理并退还租赁房屋，支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照租金标准支付；3、被告蔡宝泉对被告龙派服饰厂的财产不能承担上述债务部分承担补充清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年7月1日签订两份《租赁协议》，约定被告龙派服饰厂租用原告位于常红社区办公室边标准型厂房及原常红社区老仓库，其中标准型厂房年租金211700元，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月30日，原常红社区老仓库年租金为15000元，租赁期限为2014年7月1日至2017年12月30日。两份协议均约定：若乙方在本协议期内违约，甲方有权停电、停水，乙方应向甲方支付当年度租金的20%作为违约金。原告认为，两份《租赁协议》合法、有效，被告龙派服饰厂应恪守协议按时支付租金。被告龙派服饰厂系个人独资企业，投资人对投资的个人独资企业不足以清偿债务的由投资人承担补充清偿责任。为此，原告提起本案诉讼。被告龙派服饰厂、蔡宝泉辩称，1、案涉厂房未进行规划设计，未取得建设许可，未通过相关验收，属于违章建筑，依法不得投入使用和出租，所以原告的出租行为属于非法行为，双方的租赁协议为无效合同，不受法律保护。2、即使合同有效，但合同约定的厂房面积为2117平方米，但经被告方实际测量发现，厂房的套内面积仅仅有1900平方，实际使用面积则更少，按照1900平方计算每年租金仅为19万元，但原告一直按照2117平方米向被告收取租金，每年多收取租金约2万元，自2009年7月至2016年6月原告累计向被告收取租金近16万元，该款原告应当予以返还，或者直接抵扣后期的租金，同时，因为原告交付的房屋面积远不足合同约定面积，违约在先，应该承担相应的违约责任。3、原告的厂房屋顶和排水沟在设计上存在严重缺陷，导致厂房内小雨小漏大雨大漏，经被告多次交涉，原告一直未进行维修和改造，严重影响了被告的正常使用，特别是在2017年8月16日，突降大雨时，因厂房屋顶无法及时排水，雨水倒灌倾泄到厂房内，造成被告厂房内的大量服装、面辅料被浸泡或淋湿，无法按期保质向客户交货，损失高达42万元，该损失应当由原告承担，并从后期的租金中直接抵扣，而且原告房屋不符合基本的使用要求构成违约，也应当承当相应的违约责任。4、原告自2009年6月起，将案涉房屋交付给被告，至2016年6月期间，被告累计向原告支付了租金有120多万元，但原告从未向被告开具过发票，原告不仅存在偷税漏税行为，涉嫌刑事犯罪，而且被告因未收到相应发票无法入账抵扣，增加财务成本高达30多万元，该损失应当由原告承担，从后期的租金中直接抵扣，并且对原告的偷税漏税行为法庭应当审查并决定是否移送税务或公安机关。5、原告违约在先，应承担违约责任，被告不存在违约情形，原告主张的违约金45340元，没有事实和法律依据。6、两被告是相互独立的民事主体，各自独立承担民事责任，故被告蔡宝泉不应对被告龙派服饰厂的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证、质证及庭审陈述，本院经审查确认如下事实：龙派服饰厂系个人独资企业，蔡宝泉系投资人。2014年7月1日，常红社区委员会（甲方）与龙派服饰厂（乙方）签订两份《租赁协议》，分别约定：乙方租用甲方位于常红社区办公室标准型厂房，面积为2117平方米，租金按100元/平方米/年，合计全年租金为人民币211700元，租赁期限3年，从2015年1月1日至2017年12月30日，租金结算方式为先交后用，即签订合同时交租金的二分之一，每年的6月30日交租金的二分之一；乙方租用甲方位于常红社区办公室标准型厂房后原常红社区老仓库，面积为300平方米，租金按50元/平方米/年，合计全年租金为人民币15000元，租赁期限3年半，从2014年7月1日至2017年12月30日，租金结算方式为先交后用，每年的7月30日前交清。两份协议均约定：甲方在本协议期内违约，应向乙方支付当年度租金的20%作为违约金；乙方在本协议期内违约，甲方有权停电、停水，乙方应当向甲方支付当年度租金的20%作为违约金；在租赁期间，未经甲方同意，乙方不得随意变更房屋结构，不得抵押、转租或毁损，租赁期间房屋的维修、保养由乙方负责，费用由乙方承担，租期结束，乙方必须将租赁物完好无损交给甲方，如有损缺，由乙方按市场价格赔偿给甲方。因龙派服饰厂未按约支付租金，引起本案纠纷。龙派服饰厂确认抛开其辩称的面积问题，标准型厂房结欠的租金即常红社区委员会主张的369112.5元。双方对结欠小仓库租金存在争议，常红社区委员会主张龙派服饰厂结欠的小仓库租金为45000元，龙派服饰厂主张结欠的小仓库租金为30000元，但未能就小仓库2015年度租金已经支付提供证据。常红社区委员会出租给龙派服饰厂的案涉标准型厂房及仓库未取得建设工程许可证，也未领取房屋产权证。本院认为，原告常红社区委员会出租给被告龙派服饰厂的案涉标准型厂房及仓库未取得建设工程规划许可证，本案所涉两份《租赁协议》无效。但使用案涉房屋被告龙派服饰厂应当按照租金标准支付使用费。关于被告龙派服饰厂主张的标准型厂房实际面积少于合同约定面积，但未能提供相应的证据，且根据被告龙派服饰厂的陈述，其自2009年起即承租上述房屋，至今将近十年，在原告常红社区委员会提起本案诉讼主张租金前，被告龙派服饰厂从未就面积问题提出异议，不符合常理，故对被告龙派服饰厂的该项抗辩意见，本院不予支持。经核算，被告龙派服饰厂尚结欠的结至2017年12月31日的按照租金标准计算的案涉厂房及仓库的使用费为414112元，原告常红社区委员会要求被告龙派服饰厂支付上述费用，本院予以支持。原告常红社区委员会要求被告龙派服饰厂按照租金标准支付自2018年1月1日起至实际返还租赁物之日止的使用费，本院予以支持，经计算，租金标准为621元/日。原告常红社区委员会要求被告龙派服饰厂搬离并退还案涉租赁房屋，因合同无效，且租赁期限也已经届满，被告龙派服饰厂应当退还案涉租赁房屋。原告常红社区委员会要求被告龙派服饰厂支付违约金，案涉合同因出租房屋未取得建设工程规划许可证而无效，原告常红社区委员会无权依照合同约定主张违约金。原告常红社区委员会要求被告蔡宝泉对被告龙派服饰厂的财产不能承担上述债务部分承担补充清偿责任，被告龙派服饰厂系个人独资企业，被告蔡宝泉系被告龙派服饰厂的投资人，根据个人独资企业法规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故对原告常红社区委员会的该项诉讼请求予以支持。关于被告龙派服饰厂提出的原告的厂房屋顶和排水沟在设计上存在严重缺陷导致厂房雨水倒灌造成损失的抗辩意见，被告龙派服饰厂未能提供证据予以证实，本院不予采信。关于被告龙派服饰厂抗辩所称的偷税漏税，不属于本案处理的范围。关于被告龙派服饰厂抗辩所称的要求原告常红社区委员会负担的各项损失及违约责任，被告龙派服饰厂当庭表示需要提出反诉，但未在本院限定的期限内提交反诉状，直至本院判决时止也未提交反诉状明确反诉请求，故本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张家港市龙派针织服饰厂于本判决生效后10日内给付原告张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会房屋使用费414112元及自2018年1月1日起至实际返还租赁厂房、仓库之日止按照621元/日的标准计算的使用费。二、被告张家港市龙派针织服饰厂于本判决生效后15日内将位于常红社区办公室标准型厂房和常红社区办公室标准型厂房后原常红社区老仓库腾退后返还给原告张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会。三、被告张家港市龙派针织服饰厂的财产不足以清偿本案债务的，被告蔡宝泉应当以其个人的其他财产予以清偿。四、驳回原告张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费减半收取4096元、保全费2817元，合计6913元，由原告张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会负担682元，由被告张家港市龙派针织服饰厂负担6231元，被告张家港市龙派针织服饰厂负担部分原告张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会已经预交本院，本院不再退还，由被告张家港市龙派针织服饰厂在履行本判决时直接给付原告张家港市常阴沙现代农业示范园区常红社区委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院缴纳上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10555301040017676。审 判 员  吴 丹二〇一八年二月二十三日法官助理  朱麒达书 记 员  陆湘君