沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初11450号原告：盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行。法定代表人：马瑞。委托诉讼代理人：曹彤。被告：邱玉英。被告：阎庆富。被告：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司。法定代表人：曲波。委托诉讼代理人：卢星光。原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行与被告邱玉英、阎庆富、辽宁报业衡臻房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行委托诉讼代理人曹彤，被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司委托诉讼代理人卢星光到庭参加诉讼，被告邱玉英、阎庆富经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号为3601192318000098号的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）；2、判令被告邱玉英、阎庆富立即偿还原告借款本金104754.34元，利息及罚息4773.14元（暂计算至2020年9月1日，2020年9月1日之后的利息及罚息按合同执行约定的利率计算至借款实际结清之日止。）；3、判令被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司对上述债务与被告邱玉英、阎庆富承担连带保证责任；4、判令原告对被告邱玉英、阎庆富提供的抵押物享有优先受偿权；5、判令各被告负担原告行使、实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、评估费、拍卖费、过户费、查询费等）。事实与理由：2018年8月10日，原告与被告邱玉英、阎庆富签订了合同编号为3601192318000098号的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》(抵押加阶段性保证借款）（以下简称“借款合同”），借款合同第四条约定了被告邱玉英、阎庆富购买被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司开发的坐落于沈阳市苏家屯区屋，借款合同第五条、第六条、第七条约定了原告向被告邱玉英、阎庆富提供贷款人民币12万元，贷款年利率为5.88%，如遇国家法定利率调整，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率，但借款期限在1年以内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整时不调整合同利率，借款期限自2018年8月21日至2026年8月10日。借款合同第十条、第十一条约定了还款总期数为120期，还款方式为等额本息，每月20日还款。借款合同第四十条第四项第3款约定了借款期间被告邱玉英、阎庆富连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权要求提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同第十七条约定了被告邱玉英、阎庆富将购买的上述房屋抵押给原告。上述合同签订后，原告履行了放款义务，但被告邱玉英、阎庆富自2019年12月20日开始未按照借款合同约定的期限偿还借款本息。截至2020年9月20日，己欠月供10期，贷款本金104754.34元，利息及罚息4773.14元。上述合同一经签署对合同各方均具有约束力，依据《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）第十一条、第四十条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十九条等赋予了原告向借款人、保证人主张借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、赔偿金及实现债权费用的权利。同时《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第2款规定“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”综上，为维护原告合法权益，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告邱玉英、阎庆富未到庭未答辩。被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司辩称，该房屋已经具备了办理了房产证的条件，也有了对应的房产登记证号，被告同意向被告邱玉英、阎庆富追偿，不同意承担责任，同意原告拍卖该房屋。原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人借款借据、不动产登记查询证明、预告抵押登记、业务查询明细等证据。被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司未提供证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和质证，本院认定事实如下：2018年8月10日，原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行与被告邱玉英、阎庆富及被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司签订盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款），合同约定被告邱玉英、阎庆富向原告借款12万元，借款期限自2018年8月10日至2026年8月10日止，采用等额本息还款法，本合同适用浮动利率。担保方式为被告邱玉英、阎庆富以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告代为保管之日止。合同约定借款期间被告邱玉英、阎庆富连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。2018年8月17日，被告邱玉英、阎庆富将位于沈阳市苏家屯区产（建筑面积31.74平方米）为本借款合同办理了抵押预告登记。2018年8月21日，原告向被告邱玉英银行账户发放贷款12万元。被告邱玉英、阎庆富自2019年12月20日开始出现逾期，截至2020年9月1日，被告邱玉英、阎庆富尚欠原告贷款本金104754.34元，利息、罚息合计4773.14元。本院认为，原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行与被告邱玉英、阎庆富及被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司签订的盛京银行个人住房（商业用房）借款合同，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。被告邱玉英、阎庆富未按合同约定还款付息系违约行为，故对原告要求被告邱玉英、阎庆富偿还尚欠贷款本金104754.34元，利息、罚息合计4773.14元（利息、罚息暂计至2020年9月1日）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司承担连带担保责任的诉讼请求。本案中，被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司作为保证人，保证期间为自本借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告代为保管之日止。现被告邱玉英、阎庆富抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司保证责任期间届满的条件还未成就。被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司在被告邱玉英、阎庆富不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任，但其承担了保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人追偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告邱玉英、阎庆富的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邱玉英、阎庆富于本判决发生法律效力后十日内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行尚欠借款本金104754.34元，利息、罚息合计4773.14元（利息、罚息暂计至2020年9月1日）；二、被告邱玉英、阎庆富于本判决发生法律效力后十内给付原告盛京银行股份有限公司沈阳市大东路支行逾期还款利息、罚息（按盛京银行个人住房借款合同中有关利息及罚息的约定计算，期间自2020年9月2日起至借款实际付清之日止）；三、被告辽宁报业衡臻房地产开发有限公司对被告邱玉英、阎庆富上述第一、二项给付内容承担连带保证责任；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2491元，保全费1068元，公告费800元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  王智宇审判员  吴金凤审判员  李 季二〇二一年三月二十四日书记员  宿美娜