福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初1312号 原告：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地：广东省深圳市南山区前海路0101号丽湾商务公寓A-2616、2617、2618。 法定代表人：陈瑞正，总经理。 委托诉讼代理人：邓建国、陈杰，公司员工。 被告：林东胜男，1968年8月25日出生，汉族，住福州市台江区，现住福州市仓山区。 原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称银典物业公司）与被告林东胜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银典物业公司委托诉讼代理人陈杰、被告林东胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告物业服务费4234.14元（从2015年1月起，计至2017年3月）及违约金5239.8元（违约金从逾期付款之日按每日欠费总额千分之三的标准，从2015年1月1日起计算，暂计至2017年3月31日），公摊水费41.4元，公摊电费879.1元（从2015年4月份起计算，暂计至2017年2月份），合计10484.44元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是福州市仓山区首山路50号滨海嘉年华E区×#楼×单元的业主，被告房屋的建筑面积为113.64平方米。被告在接收该房屋时与原告签订了《前期物业管理协议》，协议约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.38元/月/㎡的标准向原告缴纳物业服务费。物业服务费按月度交纳，每月20日前交纳当月服务费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，并且拒绝缴纳小区的公摊水电费。原告多次对被告书面及上门催缴，均无果。 被告辩称，1.原告主张物业服务费缺乏依据，原告与被告签订原《前期物业管理服务协议》及福州滨海房地产有限公司与原告签订的《福州市前期物业服务合同》的合同期限均是2014年12月31日届满，该合同期满后未续期，双方现已不存在物业服务合同关系；2.《前期物业管理服务协议》于2014年12月31日届满之后，小区已经选聘新的物业管理服务企业即福州市香江物业管理有限公司提供服务；3.福州市香江物业管理有限公司系目前小区的实际及合法有效的物业管理服务企业，并已实际提供物业服务；4.原告的所谓“事实物业服务”属违法的强行服务，被告已经拒绝原告提供的服务；5.即便假设原告系目前海嘉年华E区七街十二府小区的事实物业管理服务企业，其提供的物业管理水平低下，主张的物业服务费收取标准缺乏依据，且时效已经届满；6.原告主张滞纳金缺乏事实和法律依据；7.原告虽有公布公摊水电费，但无依据，无法确认真实性和合法性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告有提交业主资料清单、《前期物业管理协议》、《福州市前期物业服务合同》原件核对，对上述证据真实性本院予以采信。原告提交的欠费清单，系原告单方制作的，本院不予采信。被告有提交物业服务合同续签结果的公告、海峡都市报、福州滨海房地产有限公司与福州市香江物业管理有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》及服务承诺原件核对，对其形式真实性予以确认；被告提交的12345回复并无相关部门盖章确认，对其真实性不予确认；被告提交的告七街十二府业主书、黄红牌警告的通报、东南快报、合同到期告知函、函告等证据仅为照片原件并不是其所提交证据书面原件，对其内容真实性不予确认；被告提交的榕房〔2015〕4号《关于做好物业服务项目合同期满后续工作的通知》不属于证据范畴，本院不予确认；被告有提交照片原件核对，但其并未说明照片拍摄的时间与地点，对其真实性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与福州市仓山区滨海嘉年华小区建设单位福州滨海房地产有限公司签订《福州市前期物业服务合同》一份。双方约定：原告为福州市仓山区滨海嘉年华小区提供物业管理服务，公摊水电费用单独按实由业主分摊，合同为期五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2011年12月31日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业服务费标准为住宅1.38元/月.平方米，商业部分2.7元/月.平方米，协议为期三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订后至今，原告依约为滨海嘉年华小区提供物业服务。 另查，被告系福州市仓山区首山路滨海嘉年华E区×#楼×单元业主，房屋建筑面积为113.64平方米，每月应交物业服务费156.82元。 本院认为，原告作为物业服务企业，与福州市仓山区滨海嘉年华小区建设单位福州滨海房地产有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力,《福州市前期物业服务合同》对包括被告在内的所有小区业主均具有约束力。《福州市前期物业服务合同》期满后，原告仍在小区提供物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，被告应参照《福州市前期物业服务合同》约定的物业服务费标准支付物业服务费。被告辩称福州市香江物业管理有限公司系目前小区的实际及合法有效的物业管理服务企业，并已实际提供物业服务，但其提交的证据不足以证明福州市香江物业管理有限公司已实际提供物业服务，故对被告的该辩称本院不予采信。原告要求被告支付2015年1月1日至2017年3月31日的物业服务费，被告辩称该诉请已超过诉讼时效，鉴于原告于2017年3月16日向本院提起诉讼，其诉请的2015年1月1日至2015年3月15日的物业服务费已超过诉讼时效，故被告应向原告支付2015年3月16日至2017年3月31日的物业服务费3844.62元〔80.94元（156.82元/月÷31天×16天）＋156.82元/月×24月〕。《福州市前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》并没有关于违约金的约定，现原告主张被告支付违约金，本院不予支持。关于原告诉请的公摊水、电费用问题，本院认为，首先，原告并未提交证据证明其已实际代缴了相应的水电公摊费用；其次，原告未提交证据证实公摊水电费用的计算方式及标准有经过主管行政机关和业主大会的确认，故原告要求被告支付公摊水电费用的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告林东胜于本判决生效之日起十日内向原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司支付物业服务费3844.62元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，由原告负担39元，被告负担23元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任小平 人民陪审员  秦 霖 人民陪审员  高秀明 二〇一八年六月十三日 书 记 员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”