江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0281民初10041号原告：毛燕，女，1994年9月26日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人:邵波（系毛燕丈夫），男，1993年8月20日生，汉族，住江阴市。被告：卢玉平，男，1964年6月7日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：戴全珍（系卢玉平妻子），女，1964年2月26日生，汉族，住江阴市。原告毛燕诉被告卢玉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛燕及其委托诉讼代理人邵波，被告卢玉平及其委托诉讼代理人戴全珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛燕向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告根据双方的房屋租赁合同要求补偿原告违约金1200元。2、请求法院判决被告补偿原告损坏的门头广告贴纸255元以及人工安装费100元。3、请求法院判决被告退还押金1000元尾款200元。4、请求法院判决被告退还自原告违约时的违约所得或者退还剩余房租自2019年11月份起到2020年9月8号末房租款11000元。5、本次诉讼费用由被告负责。事实与理由：2019年8月29日她向卢玉平租赁位于江阴市××街××镇××路××号房屋，租赁期限为一年，到期日为2020年9月8日，年租金12000元。根据租赁协议，卢玉平在其租赁期间擅自将房屋2楼、3楼出租给他人，违反合同约定，侵害了她的租赁使用权，需按约承担违约金1200元。卢玉平在其租赁期间擅自撕毁她在玻璃上的广告纸。卢玉平退还押金时以其未交付钥匙扣除200元，仅返还押金800元。现为维护自身合法权益，故诉至法院。卢玉平辩称，毛燕于2019年9月8日向他租赁房屋，租期至2020年9月8日，年租金12000元，房屋租赁押金1000元，押金是用于保证还房时与交房时一致。房屋2楼、3楼在毛燕租赁期间确实是由他出租给他人。他没有违约，不同意支付违约金。门口广告是由他撕的，毛燕搬走了，他是在2020年7月23日晚上毛燕搬走后撕的。毛燕交付押金1000元，之所以退还800元，是因为他曾交付毛燕钥匙，毛燕后未将钥匙返还，故扣除了款项200元。他不同意退还毛燕剩余房租款项。经审理查明：一、2020年，毛燕与卢玉平签订租房合同1份，约定内容如下：1、租赁房屋位于江阴市××街××镇××路××号。2、租赁期共12个月，自2019年8月29日至2020年9月8日。3、年租金12000元，押金1000元。4、租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由毛燕居住而产生的费用由毛燕负担。租赁结束时，毛燕须交清欠费。租赁期间自行负责卫生情况，如毛燕有合租需求，合租方亦受本合同限制，如出现纠纷，所有责任由毛燕全权承担。5、租赁期间，毛燕不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得卢玉平同意，并承担装修改造费用。如在卢玉平不知情情况下，随意改变房屋面貌，卢玉平有权要求毛燕恢复原样，所有因此产生的费用由毛燕承担。6、房屋租赁期间，任何一方违反本合同约定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金，毛燕逾期未交付租金的，每逾期一日，卢玉平有权按月租金2%向毛燕加收滞纳金。合同签订后，毛燕支付卢玉平房屋租金12000元、押金1000元。二、2019年11月2日，毛燕丈夫邵波与卢玉平妻子戴全珍微信聊天记录中称“老板娘，你好。我们的合同并没有说不可以和别人合租。合同第五条说我可以和别人合租的。”、“这个也不来和你计较了，你要出租便出租吧。按照你说的一人一半。但是我有3点要求：1、水电分开。水表电表你去分开。2、租户不得占用一楼大厅任何位置。3、租户发生的一切意外和我无关。”2020年7月23日，毛燕丈夫邵波与卢玉平妻子戴全珍微信聊天记录中称“搬走了，钥匙给你了，我没有大门钥匙，我只有里面的房门的钥匙。好，你把二楼又租出去了，我一分都没看到，钥匙我找到了给你。钥匙在的，老板娘。你房租我给你的本来就比别人贵。房子你要出租我也没有说什么。我的电费一个月60块左右。我啊算好说话的了。钥匙我会拿来给你的。我租这个房子。一楼到三楼都是租下来的。没事我这两天来把钥匙给你。”同日，戴全珍转账邵波800元。审理中，卢玉平明确对于扣除的押金200元，只要毛燕把钥匙还给他，他就将200元退给毛燕。审理中，毛燕明确对于卢玉平将租赁房屋的2楼、3楼何时出租给他人的时间不清楚，但发现是在2020年7、8月份左右。合同签订后，也没有整体搬入，只使用了一个门面店的权限由个人经营，她丈夫邵波曾向卢玉平及其妻子咨询过可否出租2楼、3楼，卢玉平及其妻子告知不可以出租，故2楼、3楼就空置了。对于她搬离租赁房屋的时间，大概是从2015年7月15日至8月初这段时间，将机器搬离租赁区域，当时没有告知过卢玉平放弃租赁权限，她还有部分物品在屋内，最终是在2020年8月初全部搬完。审理中，毛燕明确卢玉平撕了她制作的广告海报，对此卢玉平妻子戴全珍明确是她在2020年7月23日晚上毛燕搬走后撕的。毛燕提供制作费用255元的截图凭证，付款时间为2019年9月2日17时12分。审理中，卢玉平提供2份租赁合同，承租人分别为张小龙、李强，租赁区域分别为镇澄路1304号3楼、2楼，租赁期限分别为2020年4月17日至2020年6月17日、2020年7月15日至2020年8月15日，月租金均为200元。审理中，卢玉平提供租赁房屋1楼现状，称毛燕未经其同意进行了房屋改变。卢玉平提供毛燕租赁期间制作的“爱无忧”广告，称在2021年他将该广告牌取下。上述事实，有租房合同、微信聊天记录、制作海报截图、照片及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，毛燕与卢玉平签订的租房合同，是当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效。毛燕主张卢玉平违约应承担违约金1200元，理由是卢玉平未经其同意擅自对外出租房屋，对此卢玉平不予认可，其提供了戴全珍与邵波的微信聊天记录，根据微信聊天记录，可以认定邵波曾向戴全珍提出对于房屋他要同别人合租，但戴全珍未予同意，后经邵波与戴全珍协商，邵波明确戴全珍出租就出租，但按照一人一半，并提出3点要求，根据双方微信聊天记录，毛燕主张卢玉平将房屋租赁他人构成违约应承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于卢玉平租赁房屋的费用，根据卢玉平与张小龙、李强签订的租房合同，租金共计600元，根据邵波与戴全珍一人一半的约定，卢玉平应将收益所得中的300元交付毛燕。毛燕要求卢玉平退还押金尾款200元，卢玉平明确是因毛燕未将房屋钥匙返还，待毛燕返还钥匙时他将款项退还毛燕，本院认为根据戴全珍与邵波的微信聊天记录，邵波明确钥匙在的，会把钥匙还回来，在毛燕未返还钥匙的情况下，其要求卢玉平全额返还押金，于法无据，本院对其主张不予支持。对于毛燕主张毁坏门头广告贴纸及人工安装费的损失，毛燕提供了制作广告贴纸的255元费用截图，根据其订单时间2019年9月2日，结合其租赁到期日2020年9月8日，平摊到每天的费用为0.68元，卢玉平妻子戴全珍撕毁时间为2020年7月23日，其未使用的天数为47天，卢玉平应赔偿毛燕的损失为32元。毛燕主张人工安装费100元，未提供证据，本院对此不予支持。如卢玉平认为毛燕未按租赁合同履行义务，给其造成损失，卢玉平可另行向法院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、卢玉平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿毛燕广告海报费用32元。二、卢玉平应于本判决发生法律效力之日起十日内退还毛燕租金300元。三、驳回毛燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元（毛燕已预交），由毛燕负担117元，由卢玉平负担3元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付毛燕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审 判 长  尹德元人民陪审员  张燕萍人民陪审员  徐 群二〇二一年三月十二日书 记 员  张 燕附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。