北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1907号上诉人（原审原告）：杨江欢，女，1980年11月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李波，北京市中普律师所律师。被上诉人（原审被告）：刘雷，男，1987年7月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付晨曦，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：莲莲，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈建军，男，1975年11月3日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：辛化岐，北京霍尚锋律师事务所律师。原审第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：芦博，北京市信格律师事务所律师。上诉人杨江欢因与被上诉人刘雷、陈建军，原审第三人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称对外公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨江欢及其委托诉讼代理人李波，被上诉人刘雷之委托诉讼代理人莲莲，被上诉人陈建军之委托诉讼代理人辛化岐到庭参加诉讼。原审第三人对外公司向本院书面申请不参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨江欢上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判确认杨江欢与陈建军签署的北京市朝阳区潘家园××号的房屋买卖合同无效，陈建军将房屋过户至杨江欢名下，陈建军返还上述房屋，一、二审诉讼费由刘雷、陈建军负担。事实与理由：一、一审庭审时，有如下事实，杨江欢在一审时已经做出陈述，一审判决书没有记载，更没有对相应事实进行审理：1.杨江欢与陈建军签署的存量房屋买卖合同，出卖人杨江欢的名字是刘雷伪造的，杨江欢没有授权刘雷在合同上代替杨江欢签字;2.陈建军的账户于2015年2月，向杨江欢账户汇款29000元，杨江欢根本不认识陈建军，陈建军为什么给杨江欢付款，且不要求偿还；3.北京中圣明达投资担保有限公司（以下简称中圣明达公司）的法人杨滨控制杨江欢的账户，从杨江欢的账户转款;陈建军向杨江欢的账户汇款，也是受中圣明达公司的指使，或者就是中圣明达公司使用的陈建军的账户；4.刘雷是中圣明达公司的员工，为中圣明达公司的利益出卖杨江欢的住房;中圣明达公司可以使用陈建军的账户汇款，也可以用陈建军的身份证买房;5.刘雷作为代理人，没有向法庭公开所有的卖房细节:如完税凭证没有出示全套(契税、个税、地税);6.陈建军在没有网签、没有办理交易手续时，就给付了全部合同款，在当今社会，用这样的方式买房，就不是正常的交易；7.陈建军买房不看房、不与业主见面，任凭刘雷冒签杨江欢字，不找刘雷、杨江欢要钥匙，直接找开锁公司撬锁，不是一个正常的买房人所为;8.陈建军、刘雷本来认识，在合同中假称通过中介达成买卖合同，还不提供与中介公司的合同、缴费凭证，在派出所询问时，还是假称不认识刘雷，同样不是一个正常的买房人所为。二、本案虽然是房屋买卖合同纠纷，但是源于杨江欢与深圳市信安小额贷款有限责任公司（以下简称信安小贷公司）、中圣明达公司的民间借贷合同纠纷。三、杨江欢已经起诉信安小贷公司、中圣明达公司(杨江欢称其为另案)，另案审理结果，可以证实杨江欢在本案中主张的事实。四、杨江欢在一审时提交了中止审理申请，一审法院没有准许，杨江欢在二审时，仍然请求法院中止审理，待另案审结后继续本案审理。五、一审法院遗漏必须参与诉讼的当事人中圣明达公司，杨江欢申请一审法院追加，一审法院没有准许。本案应当追加中圣明达公司作为被告。刘雷辩称，同意一审判决，不同意杨江欢上诉请求。杨江欢、刘雷是完全民事行为能力人，双方达成协议出售房屋，不存在合同法第52条合同无效的情形。陈建军辩称，同意一审判决，不同意杨江欢上诉请求。同意刘雷的答辩意见。杨江欢的上诉理由关于恶意串通的怀疑都是主观猜测，没有事实法律依据，关于其与其他当事人的案件与本案无关。陈建军购房的所有程序都是合法有效，卖房均有合法手续，不低于410万元，陈建军支付了所有房款并已实际占有使用。对外公司向本院提交书面答辩意见称，同意一审判决。杨江欢向一审法院起诉请求：1.确认杨江欢与陈建军就北京市朝阳区潘家园××号房屋签订的房屋买卖合同无效；2.陈建军将上述房屋过户至杨江欢名下；3.陈建军将上述房屋返还给杨江欢。一审法院认定事实：北京市朝阳区潘家园××号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在杨江欢名下。2014年3月26日，杨江欢为刘雷出具经公证的委托书，委托事项包括代为办理买卖交易手续，委托期限自2014年4月20日至委托事宜办理完毕止。刘雷提交了杨江欢出具的还款保证书，其中记载如杨江欢不能于2015年5月28日以前将应归还的本金及罚息存入刘雷账户，则刘雷可直接将涉案房屋以不低于410万元的价格出售。刘雷提交一份载明签署日期为2015年7月9日的北京市存量房屋买卖合同，其中记载刘雷代理杨江欢作为出卖人，陈建军作为买受人，双方约定出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格4218100元。陈建军称其于2015年7月9日以现金方式向刘雷支付意向金18100元。2015年7月10日，陈建军向刘雷转账汇款420万元；刘雷称其于同日将上述款项给付中圣明达公司法定代表人郭楠，并提交了借记卡账户历史明细清单予以佐证。2015年7月21日，刘雷代理杨江欢作为出卖人，陈建军作为买受人，双方签订网签版本存量房屋买卖合同（合同编号：C1055258），约定出卖人向买受人出售涉案房屋；成交价格4218100元。2015年7月28日，涉案房屋转移登记至陈建军名下。经询，陈建军称其于2015年7月底8月初时找开锁公司人员开锁进入涉案房屋；因杨江欢报警，双方曾至公安机关处理此事。2015年8月6日，陈建军就涉案房屋为对外公司设立抵押权，被担保主债权数额400万元，债务履行期限自2015年8月5日至2015年10月4日。经询，杨江欢表示同意代偿上述债务，以消灭抵押权。经杨江欢申请，法院委托北京市华天通房地产评估有限公司对涉案房屋于2015年7月21日时的市场价格进行鉴定，鉴定结论为5529501元。一审法院认为，杨江欢为刘雷出具经公证的委托书，委托事项包括代为办理买卖交易手续，委托期限自2014年4月20日至委托事宜办理完毕止；杨江欢还出具了还款保证书，确认刘雷可以不低于410万元的价格出售涉案房屋；刘雷代理杨江欢与陈建军达成房屋买卖交易的成交价格为420万余元，不低于杨江欢自行确认的价格，且高于当时市场价格的75%；本案中，并无证据表明刘雷与陈建军存在恶意串通损害杨江欢利益的情形；综上，杨江欢要求确认其与陈建军就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，缺乏依据，法院不予支持。确认合同无效，系恢复房屋所有权以及返还房屋的前提，故对杨江欢提出的其他诉讼请求，法院亦不支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决：驳回杨江欢的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案中，杨江欢作为完全民事行为能力人，在处分自己民事权利时，应谨慎行使，并充分认识其行为后果。杨江欢虽提出“刘雷伪造签名，杨江欢没有授权刘雷在房屋买卖合同上代替杨江欢签字”、“刘雷是中圣明达公司的员工，为中圣明达公司的利益出卖杨江欢的住房”等诸多细节表明刘雷与陈建军存在恶意串通的上诉主张，但杨江欢为刘雷出具经公证的委托书上明确记载，委托事项包括代为办理买卖交易手续，且杨江欢出具的还款保证书，亦确认刘雷可以不低于410万元的价格出售涉案房屋，因此，刘雷代理杨江欢，与陈建军签订房屋买卖合同，将涉案房屋以不低于410万元，并以高于当时市场价的75%的价格出售与陈建军的过程中，本院并未发现刘雷与陈建军存在恶意串通损害杨江欢利益的情形。综上，杨江欢要求确认其与陈建军就涉案房屋签订的房屋买卖合同存在恶意串通情形而合同无效的请求，尚证据不足，本院不予支持。确认合同无效，系恢复房屋所有权以及返还房屋的前提，因此，一审法院驳回杨江欢提出的返还房屋等诉讼请求，于法有据，本院予以确认。杨江欢提出的应追加中圣明达公司为被告、法院应中止审理本案，等待另一案件审理结果的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，杨江欢相关上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对外公司经本院合法传唤，书面申请不出庭应诉，视为其放弃了参加庭审的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40545元，由杨江欢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  玄明虎代理审判员  申峻屹二〇一八年二月六日法官 助理  胡震霄书 记 员  高 媛