河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初1957号原告:张文波，男，1973年12月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：任纪华，河南恒升律师事务所律师。被告：常龙飞，男，1986年6月6日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：李俭，新乡市蓝天法律服务所法律工作者。第三人：新乡市锦源置业有限公司，住所地：延津县西安大道路西。统一社会信用代码：914107267957459459。法定代表人：江盛松。第三人：温晓莉，女，1980年4月6日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：钟勤勇，河南众硕律师事务所律师。原告张文波与被告常龙飞、第三人新乡市锦源置业有限公司、温晓莉物权保护纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张文波的诉讼代理人任纪华、被告常龙飞的诉讼代理人李俭、第三人新乡市锦源置业有限公司的法定代表人江盛松、第三人温晓莉的诉讼代理人钟勤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文波向本院提出诉讼请求：1、确认原告对延津广义花园北排独院西头第三户房产的合法占有状态；2、依法排除被告对原告合法占有案涉房屋状态的妨害并恢复原状；3、判令被告赔偿原告经济损失500元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月10日，原告为购买延津广义花园北排独院西头第三户住宅房屋，与新乡市锦源置业有限公司（下称锦源公司）签订了房屋买卖协议，并依约向锦源公司支付了250000元购房款。2018年3月19日，锦源公司将案涉房屋的钥匙交给了原告。原告于2019年2月开始对案涉房屋进行装修，并于同年6月份入住。入住后被告常龙飞多次将案涉房产的门锁换掉，原告多次报警，在警察的介入下，原告又将案涉房产门锁恢复原状，并对案涉房屋继续保持合法占有状态。2020年5月23日，被告常龙飞再次将案涉房产的门锁换掉，搬进案涉房屋一些物品并称其是涉案房产的所有权人。原告为维护自身的合法权益，特诉至本院。常龙飞辩称，案涉房屋是被告常龙飞从第三人温晓莉处购买，常龙飞着手对案涉房屋进行装修时，原告多次进行阻挠，报警记录是常龙飞报的警，原告在起诉状中内容均不属实。原告侵犯了被告的合法权利，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人新乡市锦源置业有限公司述称，主要原因是锦源公司导致的。锦源公司购买了广义花园原业主八套房子，房子的所有权属于公司，案涉的房屋是这八套房屋中的一套，锦源公司负责对外销售该房屋，原告购买时已经交付了大部分房款。锦源公司销售涉案房屋时，房屋的所有权是属于公司所有的，八套房屋其中五套没有纠纷。中间因为资金周转需要，公司向温晓莉借款，并以公证卖给温晓莉作为借款的抵押，因公司不能及时偿还温晓莉该笔借款，导致原告与常龙飞（温晓莉的代理人）因房屋发生纠纷。对案件当事人受到的损失公司愿意承担。第三人温晓莉述称，诉状所诉不符合事实，原告没有报过警，都是当原告去占有房屋时常龙飞报的警。原告并没有实际占有房屋，不存在占有状态。2017年12月15日温晓莉与公司签订了合同，并且经过公证。温晓莉将房屋出卖符合法律规定，原告签订的合同在后，不具有法律效力。请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告的损失可以与锦源公司协商解决。原告张文波向本院提交的证据有，1.商品房买卖协议书一份，证明2018年1月10日，买受人张文波与出卖人锦源公司签订了房屋买卖协议，约定购买延津广义花园北排独院西头第三户住宅；2.锦源公司收据三份，证明2018年1月10日、1月11日、1月12原告分别向锦源公司交付房款20000元、100000元、130000元，原告履行了购房义务。3.领钥匙证明一份，证明2018年3月19日原告从售楼部领走广义花园北排独院西头第三户钥匙，涉案房产已交付于张文波；4.东升防水收据一份，证明2019年3月1日，原告修复案涉房屋房顶，向东升防水支付3763元；泰鑫物业证明一份，证明张文波占有案涉房产期间向泰鑫物业预付电费100元；微信转账记录，2019年5月9日，张文波支付装修款280元；微信转账2份，证明2019年5月10日原告交防盗窗定金100元，2019年5月14日，张文波支付发展不锈钢480元，2019年9月6日原告支付美元来门业2400元购买防盗门。该组证据共同证明，原告对案涉房产进行了装修并实际占有。5.证人武某,4、张某,4证人证言各一份，证明案涉房产买卖、房款交付、房屋交付、占有等事实情况。被告常龙飞的质证意见为，对商品房买卖协议书、及收据真实性有异议，被告只知道锦源公司与温晓莉在2017年12月15日签订了房屋买卖合同并进行了公证；相关装修证明，证明形式不合法，装修收据、清单等不能证明是原告对案涉房屋的花费。对证人武某,4的证言的真实性有异议，证人在公司就是一般销售人员，在与客户签订商品房买卖合同时，武某,4不可能在甲方处签字，发放房屋钥匙也不能是经武某,4的手私自让购房者领走。证人张某,4的证言不能证明案涉房屋属于原告所有，只说明证人张某,4购房过程。常龙飞阻止原告装修时，已告知原告案涉房屋是常龙飞的，恰说明案涉房屋不属于原告所有，该房是常龙飞的合法房产。第三人新乡市锦源置业有限公司质证意见为，对商品买卖协议和房款收据无异议，后期装修锦源公司不知道。证人武某,4交钥匙有事偏颇，在没有通天然气的情况下，武某,4不应该交钥匙，剩下50000元当时已经告知了原告无法进行公证，房屋处于抵押状态。对证人张某,4的证言无太大异议，证人将房款交给锦源公司后，通过常龙飞将钱给了温晓莉，温晓莉无异议。锦源公司有权处理该房产。第三人温晓莉质证意见为，对商品房买卖协议书、收据真实性有异议。买卖协议签订的比较笼统，房价是300000元，但原告支付了250000元。协议上约定公证后交尾款，原告知道公证不了，产生不了法律效力。上述装修证据不属实，当时原告抢占房屋的时候，常龙飞进行干涉并报警，原告强行撬锁是事实，房屋保持原有现状，原告并没有进行占有使用。领钥匙不属实，当时温晓莉已经把钥匙领走了，原告如果领钥匙应该向公司出手续。卖房时已告知原告房屋有抵押，温晓莉没有收到还款，证人与张文波有利害关系。经审查，原告提交的房屋买卖合同和收据之间相互印证，都有锦源公司的盖章，本院对该组证据予以认定。原告提交的领钥匙证明与证人证言之间相互印证，且锦源公司对证人证言基本认可，本院对证明及证人证言予以认定。原告提供的预存电费收据,收据上显示预存电费是广义花园北排西3户，且有泰鑫物业公司印章，本院对该电费收据予以认定；原告提供的其他收据、销货清单、泰鑫物业等证据，不能证明原告上述支出是用于案涉房产装修的，本院对该组证据不予认定。被告常龙飞向本院提交的证据有，温晓莉证明一份，证明被告常龙飞是从温晓莉处购买的涉案房屋；转账记录一份，证明常龙飞向温晓莉付款。原告张文波的质证意见为，对证明目的有异议，只能证明温晓莉与常龙飞之间存在借贷关系，名为买卖实为借款关系。第三人新乡市锦源置业有限公司未发表质证意见。第三人温晓莉对证据的真实性无异议。经审查，本院对证明书是温晓莉出具及常龙飞与温晓莉之间转款的真实性予以认定。第三人温晓莉向本院提交的证据为，温晓莉和锦源公司公证书和收到条各一份，证明温晓莉和锦源置业是合法的买卖关系。原告张文波的质证意见为，对证明目的有异议，江盛松在答辩期间已经明确该买卖合同并非当事人之间的真实意思表示，其真正的法律关系是民间借贷的抵押关系，该买卖合同是双方虚假的意思表示，该合同不具有法律效力，温晓莉应以真实的借款关系来主张权利。被告常龙飞对公证书及收到条无异议。第三人新乡市锦源置业有限公司对公证书真实性无异议，收到条是根据公证书出具的，温晓莉实际给付第三人新乡市锦源置业有限公司的款项为900000元，因为公证需要合同上涉及的标的额2400000元有转款记录，新乡市锦源置业有限公司法定代表人江盛松又给温晓莉转款1500000元，温晓莉收到1500000元后又转给了江盛松。经审查，本院对温晓莉提交的公证书及收到条本身的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人新乡市锦源置业有限公司购买了广义花园业主位于延津县广义花园后××套两层楼房，后锦源公司因资金周转需要，向第三人温晓莉借款，双方于2017年12月15日签订了房屋买卖合同，合同约定：“乙方（买方）温晓莉购买甲方（卖方）锦源公司位于延津广义花园后排的房屋（详见照片），房屋出售价格为2400000元。温晓莉于合同签订后，一次性以转账的方式付清给甲方，甲方收到购房款后为乙方出具收据。”温晓莉实际给付第三人新乡市锦源置业有限公司的款项为900000元，因为公证需要合同上涉及的标的额2400000元有转款记录，新乡市锦源置业有限公司法定代表人江盛松又给温晓莉转款1500000元，温晓莉收到1500000元后又转给了江盛松。2017年12月15日锦源公司向温晓莉出具收条，收条显示：“今收到温晓莉购房款共计人民币贰佰肆拾万元整（2400000元）收款人：江盛松”。双方于2017年12月18日在延津公证处对房屋买卖合同进行了公证。2018年1月10日原告张文波作为乙方在第三人锦源公司售楼部，与作为出卖方（甲方）新乡市锦源置业有限公司签订了商品房买卖协议书，协议约定：“乙方购买甲方位于新乡市延津广义花园北排独院西头第三户，暂定建筑面积为240平方米；购买价格为300000元；购房定金：为20000元，由乙方于本协议书签订之同时全额支付给甲方。签约及付款方式：自协议签订之日起一周内付清全款。备注：水、电、天然气、暖气甲方负责免费接通，三天交清250000元，元月10号前负责办理公证手续，公证后交尾款50000元。经办（销售）：武某,42018年1月10日。”原告于2018年1月10日、1月11日、1月12日分别支付锦源公司20000元、130000元、100000元，锦源公司向原告出具了收据。2018年3月19日锦源公司的销售员武某,4将涉案房屋的钥匙交给了原告。2017年12月18日常龙飞通过农村信用社分别向温晓莉转账300000元、400000元，共计700000元。2020年8月24日，温晓莉向常龙飞出具一张证明，证明显示：“我叫温晓莉，2017年12月因购买房产向常龙飞借款70万元整，后因个人原因，无法及时偿还，经协商决定将广义花园北侧独院（自西向东第一和第三套）抵给常龙飞。证明人：温晓莉2020年8月24日”。案涉院内属于原告的财产有：房间大门、窗户的防盗网、主卧的一张床及床的散木板、东北屋内一个压力罐、四把椅子、餐厅的一个桌子、一个沙发；属于被告常龙飞所有的财产有：客厅内四个档案柜、两个保险柜、两个床头柜、一张床、一张餐桌、六把餐椅、餐厅内一张大桌、两个打印机、一套电脑。原被告于2019年春因房屋使用权发生争执。为此原告诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是谁拥有案涉房屋的占有使用权、第三人温晓莉与锦源公司签订的房屋买卖合同是否是双方真实的买卖意思表示。本案中，第三人锦源公司在庭审中称锦源公司借用第三人温晓莉钱款用于公司资金周转，并以延津广义花园后排八套两层楼房产与温晓莉签订房屋买卖合同并进行公证以作为双方借款合同的担保，结合江盛松关于2400000元合同标的款的转款经过陈述以及温晓莉既未向本院说明购房的合乎情理的理由也未提供相关证据予以反驳，本院确认锦源公司与温晓莉实际是以签订房屋买卖合同作为其民间借贷合同的担保，双方之间实属民间借贷法律关系，而不是房屋买卖法律关系。故温晓莉不能依据买卖房屋合同及公证书主张其享有涉案房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案的涉案房产是锦源公司购买广义花园业主的八套房产中的一套，锦源公司自购买之日起即享有该房屋的使用权、处分权。原告张文波于2018年1月10日在锦源公司售楼部（具有公信力和公示力）与锦源公司签订房屋买卖协议，并支付购房款250000元，后锦源公司将涉案房屋的钥匙交给了原告，原告与锦源公司是基于房屋买卖的真实意思表示签订的房屋买卖协议，该协议自成立时生效，双方均应按照协议约定的内容履行相应的权利和义务，锦源公司将房屋钥匙交付原告，即应视为锦源公司向原告交付了房屋，原告就取得了房屋的占有使用权。在售楼部与锦源公司签订房屋买卖合同，符合一般购房者的安全预期，虽然该房屋不能办理产权变更登记手续，但并不影响原告对该房屋的占有使用权。故原告张文波要求确认其对涉案房屋的合法占有状态，本院予以支持。故原告要求排除被告常龙飞对涉案房产的妨碍并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持；由于温晓莉并未取得案涉房屋的占有使用权，温晓莉也无权将案涉房屋交付被告常龙飞予以折抵欠款。锦源公司与温晓莉之间的借款纠纷，温晓莉可另行向锦源公司主张。原告要求被告赔偿原告经济损失500元，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张文波享有延津县广义花园北排独院西头第三户房产的占有使用权；二、被告常龙飞立即停止侵权，于判决生效后十日内将自己放置在案涉房屋内的财产（详见查明部分）全部清理完毕；三、驳回原告张文波的其他诉讼请求。案件受理费5058.00元，原告负担58元，被告常龙飞负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  张瑞鹏人民陪审员  薛 巍人民陪审员  马霄云二〇二一年三月二十五日书 记 员  高继恒