上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初17120号原告：上海万虹胶制品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许振林，董事长。委托诉讼代理人：熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。被告：上海傲成餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：饶家清。委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。原告上海万虹胶制品有限公司(以下简称万虹公司)与被告上海傲成餐饮管理有限公司(以下简称傲成公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理，依法适用简易程序于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊兆罡、高士强，被告的委托诉讼代理人戴元胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万虹胶制品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告的租赁关系；2.判令被告搬离并将租赁房屋返还原告；3.判令被告支付拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费、仓租费及停车服务费共计人民币(币种下同)983,176.20元(暂计至2018年9月26日)；4.判令被告向原告支付租金逾期付款违约金，以每段租金为基数，按日千分之五计算，从2018年2月25日主张至实际付款之日；5.判令被告承担本案诉讼费用。后，原告撤回仓租费的诉讼请求并主张将逾期付款违约金之标准降低为日万分之五。事实和理由：2010年2月22日，上海合川置业有限公司(以下简称合川公司)经原告同意与被告签订《上海市房屋租赁合同》，将上海市宜山路XXX号XXX楼XXX室的商铺转租给被告，房屋建筑面积690.45平方米。2013年7月10日，原告、被告以及合川公司签订三方备案录，同意将2010年2月22日签订的《上海市房屋租赁合同》中的出租方变更为原告，主体变更后出租人与承租人的权利义务不变。2017年4月28日及2018年3月19日，原告与被告分别签订两份《补充协议》，约定2017年5月1日至2018年4月30日的租金为每月130,207元，2018年5月1日至2019年4月30日的租金为每月134,408元。另外，被告于2010年4月29日承租原告名下位于上海市宜山路XXX号合川大厦1楼半仓库，面积44.55平方米，每月租金2,033元。根据合同约定，乙方若逾期支付租金，经催缴后依然未能缴纳所欠款项，甲方有权立即收回房屋，解除合同，并没收已缴纳的保证金。现被告已经拖欠2018年2月至5月房租(包含物业费)400,346元，拖欠水电费、仓租费、停车服务费45,498.60元。经法院催告后，被告至今仍未能支付，因此原告要求解除租赁合同。此外，根据合同约定，若乙方未按照合同约定支付租金及其他各种费用，乙方应当向甲方按日支付拖欠金额0.5%的滞纳金直至实际支付日，因此被告还需支付滞纳金9,195.50元。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至本院。被告上海傲成公司辩称：1、原告起诉被告主体不适格，被告仅是第三人，是实际房屋使用者；2、根据合同，租赁房屋系商铺，但原告提供的证据显示房屋性质是工厂，原告违反行政法规，请求法庭认定为无效。原告不应按商铺条件收取租金，而应按70%的折扣折价后收取租金；3、物业有其管理方，原告是产权人，无法向我方主张物业费，原告并非适格的合同相对方，故对停车费有异议；4、原告陈述被告涉嫌犯罪，有异议，为避免扩大损失，原告可自行收回房屋。经审理查明：上海市宜山路XXX-XXX号双号房屋登记在万虹公司名下。2010年2月22日，合川公司(出租方，签约甲方)、傲成公司(承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落在宜山路XXX号XXX楼XXX室，甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方于2010年3月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2010年6月1日起至2020年4月30日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.50元，月租金总计为52,503元；该房屋租金一年内不变，自第二年起，双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月25日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为200,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后次日内返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金*2元/平方米建筑面积向甲方支付该房屋占用期间使用费；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，但同一间居住房屋，不得分割转租；在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意，转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；保证金系乙方履行本合同的保证，乙方如逾期未付租金及本合同规定之费用，经催缴后依然未能缴纳所欠款项，甲方有权立即收回房屋，解除本合同，在此情况下，甲方没收保证金并按本合同之规定追究乙方违约责任；在任何情况下，保证金不作为租金及其他费用的抵扣；……2016年5月1日至2017年4月30日每天每平方米7元，月租金合计147,008元；2017年5月1日至2020年4月30日每天每平方米8元，月租金合计168,010元；物业管理费每月每平方米12元，包含于租金内，乙方在经营活动中的水、电费用自行向物业公司缴纳，水费为3.80元/立方米，电费为1.15元/kwh，合同期间水、电费用如遇国家相关部门调整则作相应调整；租金以一个月为一期预缴，首期租金须于起租日前5日支付，以后每期的租金应于应付租金的前一个公历月的25日预先支付，如乙方未能准时按上述日期支付该月租金，则甲方或甲方委托的物业公司会发出书面催款通知并限定付款日期，限定日期内仍未按时付清上述费用，乙方被视为违约，甲方将有权中断该房屋供电和其他附属设施的服务，及采取任何甲方认为适合的其他措施并由乙方支付所有因此而引起的费用及开支(包括重新接驳电供应的费用及开支)，甲方根据本条款采取的措施及行为导致或引起乙方的损失、费用、不便等，甲方不承担责任；乙方若未按本合同规定按时支付租金及其他各应付费用，乙方应向甲方按日支付拖欠金额0.5%的滞纳金至实际支付日；甲方为乙方就餐车辆提供停产便利，乙方就餐车辆需打卡入场，出场时凭乙方提供的停车证明免费停车三小时，超时按大厦停车场收费规定收费，就餐高峰时乙方应派人员协助引导泊车，物业公司凭乙方停车证明收取乙方每张5元停车费用，按每月结算，甲方对乙方就餐车辆仅提供泊车场地，不负责该车辆及车内财产在停放地发生的任何损失；合川大厦物业管理委托上海华寿物业管理有限公司进行，凡涉及大厦物业管理服务方面之规定，上海华寿物业管理有限公司(以下简称华寿公司)代表甲方行使权利义务。该合同还对其他内容进行了约定。2010年4月29日，华寿公司(出租方)、傲成公司(承租方)签订《房屋租赁协议书》，内容为，承租方现协议按以下条件向出租方租赁位于宜山路XXX号合川大厦之物业，双方达成的租赁协议如下：租赁物业部位为宜山路XXX号合川大厦1楼半仓库；面积44.55平方米，1.50元/平方米/天，租金2,033元/月；付款方式为押三付一；租期为自2010年5月1日起至2020年4月30日止；用途仅用作仓库使用；由承租方承担所使用的电费、电话费等费用；承租方已于合川大厦物业管理处沟通，并同意遵守物业公司之规定；本协议书一式两份，出租方及承租方各执一份，均具有同等效力。2013年7月10日，合川公司(签约甲方原)、傲成公司(签约乙方)、万虹公司(签约甲方现)签订《备忘录》，内容为：合川公司与傲成公司于2010年2月22日签订《上海市房屋租赁合同》，乙方租赁甲方宜山路XXX号XXX楼XXX室为商铺用，租期2010年6月1日至2020年4月30日。现乙方同意甲方更名为万虹公司，更名后租赁合同甲乙双方权利义务不变。后，合川公司将收取的保证金20万元转付给万虹公司。2017年4月28日，万虹公司(签约甲方)、傲成公司(签约乙方)签订《补充协议》，内容为：甲乙双方自2010年2月22日签订房屋租赁合同以来，在双方的共同努力下，合同得到了有效执行。现根据乙方的实际经营情况，经甲方研究同意，原合同乙方2017年5月1日至2018年4月30日租金应为8元/平方米/天，现经双方协商，乙方在不改变目前的经营状态下，甲方同意将租金调整为6.20元/平方米/天,月租金130,207元。该协议有效期为2017年5月1日至2018年4月30日，合同其余条款不发生任何变更。2018年3月19日，万虹公司(签约甲方)、傲成公司(签约乙方)签订《补充协议》，内容为，甲乙双方于2010年2月22日签订房屋租赁合同，乙方承租甲方位于宜山路XXX号XXX楼XXX室的房屋，租赁期限自2010年6月1日至2020年4月30日；自合同订立以来，在双方的共同努力下，合同得到了有效执行，现根据乙方的实际经营情况，经甲方研究同意，双方达成以下条款，以兹共同遵守：1、原合同规定，“乙方2017年5月1日至2020年4月30日租金应为8元/平方米/天”，现经双方协商，乙方在不改变目前的经营状态的前提下，甲方同意将2018年5月1日至2019年4月30日的租金调整为6.40元/平方米/天，月租金134,408元；2019年5月1日至2020年4月30日的租金调整为6.5元/平方米/天，月租金136,508元;合同其余条款不变。2、乙方承诺遵守合川大厦有关规定，服从物业公司管理，不在店门外摆放广告牌等影响公共环境的物品，保持通道边门周边卫生整洁，边门只在进出货物时使用。3、本补充协议的履行以乙方遵守上述约定为前提，若乙方改变经营状态或未遵守本协议第二条约定，甲方有权终止本协议，继续按原合同所约定条款履行双方权利义务。2018年4月19日，傲成公司向万虹公司发送《协议书》，内容为：因本公司连续亏损严重导致无法正常付清房租，我方在各方支持与协助下尽量把房租提前付清，4月30日把3月房租付清，争取5月20日把4月房租付清，6月房租付清，7月起正常支付，请给我们一个缓冲时间，谢谢各位领导的支持与理解。2018年4月20日，傲成公司向万虹公司发送《协议书》，内容为，公司严重亏损导致3月、4月房租无法正常支付(2月份一个月就亏损27.30万元)，本公司会想尽一切办法尽快支付所欠租金，计划如下：4月30日前支付3月租金，5月20日前支付4月租金，6月30日前结清6月份以前的所有租金，7月正常支付租金。本公司为了表示歉意，6月30日前所欠的租金公司可以支付相应的利息(按照中国银行的利率支付)。望领导给予缓冲时间，双方长期以来合作愉快，本公司也尽全力贵公司改造环境及服务，所有的改造都需要资金投入，望领导支持与理解！2018年4月25日及2018年5月2日，合川公司向傲成公司发送《客户通知单》四份，就2018年2月至5月期间的仓租费8,132元、2018年3月至5月的房租374,049元、2017年12月至2018年3月期间的水电费49,315.60元、2018年2月至5月期间的物业管理费22,096元、2017年12月至2018年3月期间的有偿服务费1,655元等进行催收。被告表示其未收悉该组通知单。2018年5月3日，傲成公司分三笔向万虹公司支付水电费18,427元、13,457.80元和8,687元，共计支付水电费40,571.80元。2017年12月1日至2018年7月31日期间，原告统计被告停车票签收记录，并计算应付停车费。被告当庭表示并非由其工作人员签字。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《备忘录》、《补充协议》二份、《房屋租赁协议书》、《协议书》二份、《客户通知单》四份、《中国工商银行网上银行电子回单》三份、《七婆停车票签收记录》八张等证据及原告的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案中，合川公司、傲成公司、万虹公司通过签订《备忘录》的形式将租赁合同中权利义务概括转移，自此万虹公司概括承受了原合川公司于2010年2月22日就宜山路XXX号XXX楼XXX室所签订的《上海市房屋租赁合同》中出租方的权利义务，万虹公司与傲成公司形之间成的租赁关系合法有效，就租赁合同中约定的权利义务双方均应依约履行，故对傲成公司辩称原告主体不适格的意见，本院不予认可。傲成公司作为承租人，自2018年3月起未能支付租金，被告已属违约。《上海市房屋租赁合同》第9.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，据此，对于原告主张解除合同的诉讼请求，符合合同约定且于法不悖，本院予以准许。至于合同解除的时间，本案中，被告知晓诉讼后于2018年6月12日向本院提起管辖权异议申请，即被告于2018年6月12日之前已收悉本案的应诉材料，解除合同的通知于该日之前到达被告，故本院确认原、被告的租赁关系于2018年6月12日解除。合同解除后，被告应搬离并返还租赁房屋。对于欠付的自2018年3月1日起至2018年6月12日止的租金(含物业管理费)以及2018年6月13日起至返还房屋之日止的占有使用费(含物业管理费)，被告仍需支付。被告辩称系争房屋性质是工厂，原告不应按商铺条件收取租金，应按70%的折扣折价后收取租金。本院注意到，双方于租赁合同中就租金支付标准有着明确约定，且合同附件中分段列明了各期间段的租金标准，更在被告未能按约支付租金后，双方以《补充协议》的方式将租金标准进行变更，故双方对租金标准约定明确，系双方签约时真实意思表示，双方均应按约履行，且在实际租赁过程中对被告的经营并未产生影响，故对被告该答辩意见本院不予采纳。原告主张占用使用费按照租金标准收取，于法不悖，本院予以准许。本院注意到，双方于2017年4月28日及2018年3月19日分别签订《补充协议》，就租金标准进行了变更，其中2017年5月1日至2018年4月30日的租金调整为6.20元/平方米/天,月租金130,207元；2018年5月1日至2019年4月30日的租金调整为6.40元/平方米/天，月租金134,408元。故被告应以约定之标准支付自2018年3月1日起至2018年6月12日之租金(含物业管理费)448,585.20元；并以月134,408元的标准支付自2018年6月13日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费(含物业管理费)。对于原告主张租金之逾期付款违约金，租赁合同补充条款第三条约定，“租金以一个月为一期预缴，首期租金须于起租日前5日支付，以后每期租金应于应付租金的前一个公历月的25日预先支付”，第四条约定，“乙方若未按本合同规定按时支付租金及其他各应付费用，乙方应向甲方按日支付拖欠金额0.5%的滞纳金至实际支付日”，被告自2018年3月1日起未能支付租金，原告依据上述约定主张按照日万分之五的标准分段计算(以前一个公历月的25日起算)截止至实际付款之日的逾期付款违约金。本院认为系争合同已于2018年6月12日解除，就原告主张的6月12日之前欠付租金之逾期付款违约金，符合合同约定且于法不悖，本院予以准许。合同解除后，自2018年6月13日起，被告欠付的实为占用使用费，原告主张占用使用费之逾期付款违约金缺乏合同依据，本院实难支持。综上，2018年3月1日至2018年3月31日的欠付租金为130,207元，该笔租金应于2018年2月25日之前支付，被告应按照日万分之五的标准支付自2018年2月26日计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；2018年4月1日至2018年4月30日的欠付租金为130,207元，被告应按照日万分之五的标准支付自2018年3月26日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；2018年5月1日至2018年5月31日的欠付租金为134,408元，该笔租金应于2018年4月25日之前支付，被告应按照日万分之五的标准支付自2018年4月26日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；2018年6月1日至2018年6月12日的欠付租金为53,763.20元，该笔租金应于2018年5月25日之前支付，被告应按照日万分之五的标准支付自2018年5月26日起计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。对于被告支付的押金20万元，原告主张作为违约金不予返还，为避免当事人讼累，本院就押金一并处理。本院注意到，租赁合同补充条款1.2条约定，“乙方如逾期未付租金及本合同规定之费用，经催缴后依然未能缴纳所欠款项，甲方有权立即收回房屋，解除本合同，在此情况下，甲方没收保证金并按本合同之规定追究乙方违约责任”，被告经催告后依然未能支付租金，原告据此主张押金作为违约金不予返还，符合合同约定且于法不悖，本院予以准许。对于原告主张租赁期间产生的水电费，虽被告作为承租人有支付水电费的义务，但本院注意到，原告未能向本院提供其代为缴纳水电费的依据，无法确认水电费的支付金额，故对于水电费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的停车服务费，本院注意到，租赁合同就停车费约定为由物业公司收取。另原告向本院提供的《七婆停车票签收记录》，虽有签字，但并未能确定签字人的身份，也无法体现该笔费用系向何方支付。故对停车服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海万虹胶制品有限公司与被告上海傲成餐饮管理有限公司就上海市宜山路XXX号XXX楼XXX室房屋形成的租赁关系于2018年6月12日解除；二、被告上海傲成餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海万虹胶制品有限公司返还上海市宜山路XXX号XXX楼XXX室房屋；三、被告上海傲成餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万虹胶制品有限公司支付2018年3月1日至2018年6月12日之日止的租金(含物业管理费)共计448,585.20元；四、被告上海傲成餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照月134,408元的标准向原告上海万虹胶制品有限公司支付2018年6月13日至实际返还房屋之日止的占用使用费(含物业管理费)；五、被告上海傲成餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万虹胶制品有限公司支付以130,207元为本金，按照日万分之五的标准计算的自2018年2月26日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；六、被告上海傲成餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万虹胶制品有限公司支付以130,207元为本金，按照日万分之五的标准计算的自2018年3月26日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；七、被告上海傲成餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万虹胶制品有限公司支付以134,408元为本金，按照日万分之五的标准计算的自2018年4月26日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；八、被告上海傲成餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海万虹胶制品有限公司支付以53,763.20元为本金，按照日万分之五的标准计算的自2018年5月26日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；九、被告上海傲成餐饮管理有限公司支付的押金20万元，原告上海万虹胶制品有限公司不予返还；十、驳回原告上海万虹胶制品有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,038.57元，保全费2,795.20元，二项合计共计9,833.77元，由原告上海万虹胶制品有限公司负担3,636.26元，由被告上海傲成餐饮管理有限公司负担6,197.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年十月二十二日书记员 倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。