广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂1123执异3号 案外人：廖家凤，男，1967年4月29日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：聂新航，广西守初律师事务所律师。 申请执行人：张少波，男，1974年5月7日出生，汉族，住湖南省双牌县,现住广西富川瑶族自治县。 被执行人：蒋小兵，男，1969年7月11日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 被执行人：唐翠玉，女，1970年12月16日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 在本院执行申请执行人张少波与被执行人蒋小兵、唐翠玉民间借贷纠纷一案中，案外人廖家凤于2021年3月1日向本院提出书面异议,请求立即停止执行本院于2021年2月3日作出的（2021）桂1123执恢22号执行裁定书。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人廖家凤称，富川瑶族自治县人民法院于2021年2月3日作出的（2021）桂1123执恢22号执行裁定书裁定拍卖被执行人蒋小兵名下位于富川瑶族自治县（不动产权证号:富房权证富阳镇字第××号，建筑面积54.28平方米）房产，法院拟拍卖的标的物权属归申请人所有，法院不应将该房屋作为被执行财产予以拍卖，具体理由如下:一、案涉拟拍卖的富川瑶族自治县已于2017年3月11日由被执行人蒋小兵、唐翠玉转让给申请人，双方于当日签订房屋产权转让协议证书，受让方廖家凤于2017年3月22日前已将全部房屋转让款支付给蒋小兵、唐翠玉，在上述房屋转让协议签订后，蒋小兵、唐翠玉立即将房屋交付给申请人占有和使用。申请人在2017年3月占有、使用案涉房屋后多次与蒋小兵、唐翠玉到富川瑶族自治县不动产登记中心要求进行过户登记，但不动产登记中心以土地性质为划拨地为由不予办理过户登记。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，申请人主张排除案涉房屋的执行已经符合上述法律的规定，人民法院应当中止执行，停止对案涉房屋的司法拍卖程序。综上，申请人认为法院的执行行为已损害了申请人的合法权益，现根据《民事诉讼法》第227条的规定，提出执行异议，请法院立即中止对上述财产的执行，切实维护申请人的合法权益。 经审理查明，张少波与蒋小兵、唐翠玉民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月8日作出（2020）桂1123民初219号民事判决：“被告蒋小兵、唐翠玉于本判决生效之日起十日内共同偿还原告张少波的借款700000元。”该案上诉至贺州市中级人民法院（以下简称贺州中院）后，贺州中院作出（2020）桂11民终957号民事判决，维持原判。因蒋小兵、唐翠玉未在规定的履行期限内履行义务，申请执行人张少波向本院申请强制执行，本院于2020年12月29日作出（2020）桂1123执646号执行裁定书，裁定查封被执行人蒋小兵名下位于广西富川瑶族自治县【房权证号：富房权镇富阳镇字第××号】。2021年2月3日，本院作出（2021）桂1123执恢22号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人蒋小兵名下位于广西富川瑶族自治县［不动产权证号：富房权镇富阳镇字第××号，建筑面积：54.28平方米］房产以履行义务。 另查明，涉案房产系蒋小兵于2006年4月7日竞拍所得,2017年3月1日,蒋小兵、唐翠凤与廖家凤签订《房屋产权转让协议书》，约定:蒋小兵、唐翠凤将位于广西富川瑶族自治县XXXX门面中间第一、二间的房屋转让给廖家凤，房屋面积为54.28平方米，转让价格为120万元，签订本协议后一个月内付清所有房款，并约定该房屋的转让是永久性的转让，该房屋转让至2066年5月1日后，若政府有关管理部门对该房屋未收回，房屋的所有权、使用权、收益权等权能继续归廖家凤所有。2017年3月22日,廖家凤替蒋小兵提前还清了蒋小兵在中国工商银行的贷款本息492509.32元。在签订房屋产权转让协议之前，因资金周转蒋小兵多次向廖家凤借款，廖家凤于2013年2月8日、2015年3月28日分别转账200000元、600000元给蒋小兵的妻子唐翠玉。后廖家凤与蒋小兵双方协议将蒋小兵的借款800000元中未还的700000元借款与廖家凤帮蒋小兵提前还款的本息作为房屋转让款，故蒋小兵分别于2017年3月5日、3月22日出具手写两份收条给廖家凤收执，证明廖家凤已经支付完毕房屋转让款。房屋转让款付清后，蒋小兵将房产证【房权证号：富房权镇富阳镇字第××号】交给廖家凤收执。房屋转让后，原蒋小兵与明丹签订的《房屋租赁合同》作废，于2017年3月20日由廖家凤与明丹重新签订《房屋租赁合同》。 2021年2月5日，廖家凤向富川瑶族自治县不动产登记服务中心申请涉案房产的转移登记，该不动产登记中心当日向廖家凤送达不动产登记不予受理告知书，载明不予受理的原因为：“1、由于该套房屋处于查封状态，不能进行转移；2、将小兵在办理该套房屋登记时与出让方（县五金公司）所签订的房屋产权转让协议书为租赁性质的协议书，由该协议书中的第二点“房屋产权转让60年的使用权，期限从二00六年五月一日起至二0六六年五月一日止，使用期限满后，本协议自然消失，其权属归有关管理部门。四至范围见房产证”可认定，蒋小兵未实际取得该套房屋的所有权。3、该套房屋所关联的土地【土地证号：富国用（2000）字第××号】使用权人为县五金公司，土地使用权类型为划拨，该套房屋未办理所占份额的土地分割手续”。 本院认为，案外人廖家凤与被执行人蒋小兵之间签订有《房屋产权转让协议书》，廖家凤与蒋小兵之间约定将蒋小兵未偿还的700000元借款与廖家凤替蒋小兵提前偿还银行的贷款本息492509.32元一起作为涉案房屋的转让款，按照《房屋产权转让协议书》的约定，案外人廖家凤已付清被执行人蒋小兵的房屋转让款，有收条、银行个人还款凭证可以证实。《房屋产权转让协议书》签订并付清房款后，蒋小兵将房产证【房权证号：富房权镇富阳镇字第××号】交给廖家凤收执。廖家凤与明丹重新签订《房屋租赁合同》，对涉案房屋对外出租，收取租金等，案外人廖家凤已实际上对涉案房产实施了占有、使用、收益等权益。根据富川瑶族自治县不动产登记服务中心作出的不予受理告知书可知，涉案房产因土地性质原因未能实现房屋产权的转移。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,案外人廖家凤已于涉案房产被查封前签订了房屋转让协议，在法院查封前已实际占有该房屋且支付完毕全部价款,非因廖家凤本人原因导致房屋产权未过户。因此，案外人廖家凤请求停止执行被执行人蒋小兵名下位于富川瑶族自治县的房产，于法有据，其异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中排除强制执行的情形，涉案房屋应中止执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定,裁定如下: 中止（2021）桂1123执恢22号执行裁定书中对蒋小兵名下位于广西富川瑶族自治县［不动产权证号：富房权镇富阳镇字第××号，建筑面积：54.28平方米］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  唐兆鑫 人民陪审员  白光记 人民陪审员  何永新 二〇二一年三月十二日 法官 助理  徐维凤 书 记 员  陈翠艳 附适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。