苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0509民初11582号 原告马菊芳，女，1961年5月21日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人李正义，上海市金螳螂律师事务所律师。 委托代理人李婷，上海市金螳螂律师事务所律师。 被告苏州铭基置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖经济开发区。 法定代表人李中芳，董事长。 委托代理人李万平，北京市华泰律师事务所律师。 委托代理人董福顺，男，1963年1月9日生，汉族，住北京市崇文区，系该公司法务总监。 第三人上海金盟投资集团有限公司，住所地上海市浦东新区福山路450号26楼。 法定代表人陶勇，董事长。 原告马菊芳与被告苏州铭基置业有限公司（下称铭基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序公开进行审理。审理中，本院根据被告铭基公司申请依法追加上海金盟投资集团有限公司（下称金盟公司）为本案第三人参加诉讼，并于2017年12月15日公开开庭进行了审理，原告马菊芳的委托代理人李正义、李婷，被告铭基公司的法定代表人李中芳及其委托代理人李万平、董福顺到庭参加诉讼，第三人金盟公司委托原告马菊芳的代理人李正义到庭参加诉讼，因原告马菊芳与第三人金盟公司有利害关系，故第三人金盟公司后撤销了与李正义的委托代理关系。因案情复杂，本院依法由审判员姚民、人民陪审员张芹芳、吴巧珍组成合议庭适用普通程序于2018年7月16日公开开庭进行了审理，原告马菊芳的委托代理人李正义、李婷，被告铭基公司的法定代表人李中芳及其委托代理人李万平、董福顺到庭参加诉讼，第三人金盟公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马菊芳诉称：2011年11月11日，被告与第三人签订《协议书》，主要约定：第三人有条件地筹集资金支付被告开发的“铭基生态住宅区二期”项目材料款和人工工资，并由第三人负责完成该项目的施工，用工程款冲抵原告向被告的购房款。2011年11月16日，原、被告签订3份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：原告以总价12211920元向被告购买其开发的“铭基生态住宅区二期”杏园6幢、10幢、榴园21幢共3套商品房；根据上述《协议书》，被告视同收到原告的购房款，并于2013年6月30日前将3套商品房交付原告使用，于交房后180天内办理完3套商品房的产权登记。后原、被告变更了购房款支付方式，由第三人代原告等五位购房人以现金方式支付给被告，并于2015年7月29日、8月3日分别向被告开具了二张金额均为3948万元的华夏银行支票；2015年12月28日，被告承诺于2016年5月底前办理好3套商品房的不动产权证；2015年12月29日，原告依被告要求向其提供了办理3套商品房不动产权证所需的各项资料；2016年5月26日，原告依被告要求向其支付了办理3套商品房不动产权证所需缴纳的契税、维修基金、不动产权证代办费等共计459742.33元；2016年5月27日，原告从被告处取得3套商品房钥匙。此后，原告与被告多次交涉，要求被告及时办理3套商品房不动产权证，但被告以各种理由拖延。现要求判令：1、被告办理3套商品房的不动产权证，相关办证费用由被告在收取的款项中支付（多退少补）；2、被告支付逾期交房赔偿金1917666.60元（杏园6幢商品房自2013年6月30日起至2016年5月27日止按15000元/月租金标准计算；杏园10幢、榴园21幢商品房自2013年6月30日起至2016年5月27日止按20000元/月租金标准计算）；3、被告支付逾期办证赔偿金（以已付总房款12211920元为基数自2014年1月1日起至被告办理完3套商品房不动产权证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即按年利率4.35%上浮50%后的6.52%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告铭基公司辩称：1、根据被告与第三人签订的《协议书》，被告开发的楼盘由第三人进行施工，当时，由于被告资金不足，被告与第三人约定用被告开发的20套别墅折抵工程款，并根据第三人指定与原告等5位购房人签订《吴江市商品房买卖合同》，由于第三人的实际施工人身份未被法院认可，《协议书》所约定的内容也没有履行，因此，该《协议书》无效，基于该《协议书》所签订的《吴江市商品房买卖合同》也自始无效。2、第三人于2015年7月29日、8月3日开具的二张金额均为3948万元的华夏银行支票，实际并没有兑付，系空头支票，不能认定第三人已代原告等5位购房人支付了购房款。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人金盟公司述称：“铭基生态住宅区二期”施工总承包单位为中国建筑技术集团有限公司（下称中技公司），在施工过程中，被告出现严重的资金困难，在面临破产的情况下，被告向第三人及原告等5位购房人寻求融资，协调中技公司以施工项目管理委托形式与第三人合作，试图推进工程正常进行，但由于被告资金缺口巨大，最终无法实施。后被告提出用20套别墅作价7896万元出售给原告等5位购房人，第三人及原告等5位购房人考虑到用现金购买20套别墅价格太高，也不需要，故没有接受被告的上述方案。之后，被告又多次向第三人及原告等5位购房人请求资金帮助，经过多次协商，最终达成如下协议：由原告等5位购房人购买20套别墅，第三人有条件地筹集资金支付“铭基生态住宅区二期”项目材料款和人工工资，并由第三人负责完成全部施工，用工程款冲抵原告等5位购房人7896万元购房款。2011年11月11日，根据上述情况，第三人与被告签订《协议书》，原告等5位购房人与被告签订《吴江市商品房买卖合同》，约定：由原告等5位购房人以7000元/平方米、总价7896万元价格购买被告开发的20套别墅，并以第三人的工程款冲抵上述购房款（多退少补）。嗣后，被告并没有按上述协议内容履行，继续与中技公司履行施工合同，同时变更了《协议书》履行方式，将以第三人工程款冲抵购房款变更为工程竣工后直接由第三人用7896万元现金代原告等5位购房人支付购房款，并要求第三人为被告应付中技公司的7896万元工程款提供连带责任保证。为避免发生烦琐的诉讼，第三人及原告等5位购房人被迫按被告要求的履行方式履行，同时被迫向中技公司承诺对被告应付7896万元工程款范围内承担连带保证责任。鉴于被告的违约行为已造成第三人1684万元损失，对此，第三人将考虑以合理方式向被告主张权利。 经审理查明：2011年11月11日，铭基公司（甲方）与金盟公司（乙方）签订一份《协议书》，载明：甲方系苏州铭基生态住宅区的开发商，开发建设位于苏州吴江汾湖经济开发区之铭基生态住宅区别墅二期第二施工段项目（下称本项目），中技公司系别墅项目的总承包单位，乙方根据甲方与中技公司签订的《补充合同》，为别墅项目第二施工段88幢别墅的实际施工方，预计工程造价约1亿元，目前本项目已完成三分之二以上的工程量。由于受房地产调控影响，甲方出现严重的资金困难，已造成大批民工闹事等严重事件。至今甲方只支付本项目工程款2107万元整，尚拖欠大量工程款无着落。在上述情况下，为了控制事态继续恶化，并确保本项目的顺利完成，甲、乙双方达成如下协议：一、甲方和乙方同意将本项目如下别墅打包作价冲抵给乙方，乙方有条件地筹集资金支付材料款和人工工资，并由乙方负责完成第二施工段的全部施工：B型别墅6幢，杏园1号、7号、8号、9号、10号及榴园21号，面积620平方米/幢，单价7000元/平方米，总价2604万元；C型别墅4幢，杏园2号、3号、5号、6号，面积480平方米/幢，单价7000元/平方米，总价1344万元；B型别墅6幢，榴园15号、19号、25号、26号、兰园6号、9号，面积620平方米/幢，单价7000元/平方米，总价2604万元；C型别墅4幢，桂园6号、15号、16号、榴园20号，面积480平方米/幢，单价7000元/平方米，总价1344万元。以上合计7896万元（暂计，最终以实测面积为准，多退少补）。二、在本项目工程竣工验收之后，甲方视作已收到乙方或乙方指定人上述房产的购房款，并在办理房产证、地产证之前，向乙方指定人开据购房发票。如乙方或乙方指定人届时需要变更相关商品房预售合同购房人及相关备案登记信息，甲方应提供相应的协助，但由此产生的全部税收、费用，与甲方无关，由乙方承担。三、本协议签订后7天内，甲方与乙方指定人签订本协议第一条所述之20套别墅的商品房预售合同（网上备案），交房期限为2013年6月底之前。甲方负责办理上述20幢别墅之房地产产权证书，在办证过程中所发生的税费按相关法规，由甲方和乙方或乙方指定人各自承担。此外，甲方对于榴园16号别墅（工程编号56号）的建设现状予以确认，同意不予追究。四、对于上述打包作价之款项7896万元（暂计），由乙方负责协调中技公司。工程完工后向甲方开具相关工程施工发票，并按税务相关规定办理付款转账手续。五、各方确认，本协议签订后，甲方实际支付本项目工程款和房产冲抵合计约为10003万元（暂计），如果本项目工程最终决算不足10003万元，则乙方应当向甲方及时返还超付部分的工程款项；如果本项目最终决算超过10003万元，则甲方应当按相关合同约定，在决算之后，及时向乙方支付差额部分的工程款项。如甲方届时不能按决算支付工程余款，则甲方同意按本协议每平方米7000元单价转让相应面积的别墅给乙方，直至冲平工程结算款。六、双方确认，本协议签订后，除本协议已经约定内容之外，乙方不得再就本施工段别墅项目向甲方提出由于甲方未付乙方工程款而产生的索赔。与此同时，乙方应当确保别墅项目第二施工段施工的顺利进行，保质、保量，按期完成。此外，对于本协议及《补充合同》的履行，包括但不限于施工、竣工、验收等事宜，中技公司可能向甲方提出对本项目的索赔或主张，由乙方负责处理，并实际承担相关责任。否则，本协议及上述第三条所述之商品房预售合同等法律文件自动解除，自始无效，始终无效，并由乙方承担全部费用损失及赔偿甲方因此遭受的全部损失。七、本协议签订后，各方应当严格遵守执行，任何一方违约均需承担他方实际损失。如因为甲方违约，导致乙方或乙方指定人员无法取得相关别墅所有权，则除支付乙方工程进度及结算款外，约定的别墅每平方米7000元与市场实际每平方米售价价格的差价乘无法取得的平方米的总额，视为乙方实际损失。反之亦然，如乙方违约，乙方应按本条前述计算方式，作为甲方的实际损失，向甲方支付违约金。相关调查费、交通费、律师费等维权费用视为实际损失。 2011年11月16日，铭基公司（甲方、卖方）就上述《协议书》中所涉杏园6号、10号、榴园21号别墅与金盟公司指定购房人马菊芳（乙方、买方）分别签订了《吴江市商品房买卖合同》，面积分别为487.48平方米、637平方米、620.08平方米；总价分别为3412360元、4459000元、4340560元，共计12211920元，并约定：根据2011年11月11日铭基公司与金盟公司的《协议书》，出卖人视同收到买受人的购房款；出卖人应于2013年6月30日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，取得《商品房交付使用通知书》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按如下处理：出卖人逾期交房不超过120日，合同继续履行；由于买受人原因，未能按期交房的，按如下处理：逾期不超过45日，买受人按日向出卖人缴纳万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：出卖人已按规定向产权登记机关提供合法有效的资料，而由于产权登记机关或其它不可抗拒原因的，出卖人不承担责任。上述合同签订后，铭基公司与马菊芳就上述商品房办理了合同网签备案手续。 2015年7月29日、8月3日，金盟公司向铭基公司开具了二张金额均为3948万元的华夏银行支票（一张凭证号码为304××××2823，另一张为304××××2824），载明的收款人为铭基公司，用途为代付房款。上述华夏银行支票由铭基公司财务人员签收后背书给了中国建筑技术集团有限公司上海建筑技术分公司（下称中技公司上海分公司）。金盟公司、铭基公司一致确认：按照2011年11月11日金盟公司与铭基公司签订的《协议书》，现由金盟公司代马菊芳等五人支付给铭基公司购房款共计7896万元，其中代马菊芳支付的购房款为1204万元。 2015年12月17日，铭基公司向马菊芳发出《交房通知书》，载明：马菊芳购买的上述房屋已具备交房条件，通知马菊芳于2016年1月30日前前往铭基公司交房地点办理交付手续，带好相关资料，并准备现金用于支付物业维修基金、物业管理费、契税、垃圾清运费、房屋装修押金及代办产证等相关费用，并附应缴费用清单。 2015年12月28日，铭基公司出具《承诺书》，载明：我司已全额收到马菊芳等五人购买我司20套别墅的全部购房款，现我司承诺：在2016年3月底前开具以上20套别墅的正式购房税务发票，并在2016年5月底前办理好房地产权证。 2015年12月29日，铭基公司工作人员出具《收条》，写明：收到马菊芳身份证、结婚证、户口本复印件一套。 2016年2月16日，马菊芳发函给铭基公司，载明：贵司迟迟未按交房时间交房，直到2015年12月17日和2016年1月5日才收到贵司发出的交房通知，购房人收到通知后，即委托施火平来贵司收房，并索取正式税务发票，但施火平和贵司指定的物业公司顾春锋对此3套别墅进行收房验收时发现诸多问题，相关房屋根本达不到交房条件，贵司顾春锋已对相关问题签字认可，并承诺尽快整改，以早日达到交房条件，另外，验房当日，贵司以没钱交税为由拒绝开具3套别墅的正式税务发票，在此，购房人声明，贵司的行为已经违约，严重侵害了购房人的利益，购房人将按约追究贵司的违约责任，望贵司抓紧整改，尽快交房，并开具正式税务发票，以免承担更多的违约责任。 2016年4月15日，苏州怡中物业管理有限公司吴江分公司向马菊芳收取了2016年6月至2017年5月期间的物业费。 2016年5月16日，铭基公司针对马菊芳购买的别墅开具了3份金额共计12211920元的江苏增值税普通发票。2016年5月17日，铭基公司工作人员在上述发票复印件上写明“原件放在开发商办产证需要”的字样。 2016年5月26日，马菊芳按照铭基公司告知单通过施火平向铭基公司支付了涉案房屋所需缴纳的契税、物业专项维修基金、不动产权证代办费等共计459742.33元。 2016年5月27日，马菊芳收到了涉案房屋的钥匙，并于2016年6月7日确认房屋交接手续已完成，已领取别墅进门钥匙、套内钥匙、门禁卡及其他物品。 截止2018年9月4日，涉案3套别墅登记在铭基公司名下，无查封、抵押。 另查明：2015年12月14日，中技公司以铭基公司拖欠工程款为由向苏州市中级人民法院（下称苏州中院）提起诉讼，要求铭基公司支付工程款88300847元及违约金。苏州中院查明：2006年，中技公司（承包人）与铭基公司（发包人）签订一份《建设工程施工合同》，约定：工程名称：铭基公司生态住宅二期，工程内容：建筑面积68000平方米，工程承包范围：设计图纸范围内的土建、室内水电安装等工程，合同工期：开工日期2006年，竣工日期2009年，合同价款：4800万元。2010年8月16日，双方签订了《补充合同》，约定：合同价款由原来的4800万元调整为15000万元。根据单位工程竣工验收证明书记载，开工日期2010年10月8日，竣工日期2015年5月26日，验收意见：本工程共88幢别墅，经施工单位自验，监理、建设复验合格，88幢别墅和配套及其他工程评定为合格工程，同意验收。2015年8月5日，铭基公司与中技公司签订《结算协议》，明确铭基公司发包给中技公司的工程原定于2012年4月8日竣工，由于铭基公司原因导致工期拖延，直至2015年5月26日才全部竣工，工期拖延的责任全部由铭基公司承担，并由铭基公司承担中技公司损失，相关补偿费用已计入决算书中；双方确认工程决算总计190430847元，扣除铭基公司已经支付的102130000元，铭基公司还需支付88300847元。苏州中院认为：上述《结算协议》予以认定，另铭基公司认为金盟公司系涉案工程的实际施工人，因未能提供相应的证据予以证明，不予支持，最终判令铭基公司向中技公司支付工程款88300847元及违约金。铭基公司因不服上述判决，向江苏省高级人民法院（下称江苏高院）提起上诉，其中理由之一：铭基公司与中技公司签订《建设工程施工合同》及《补充合同》后，中技公司作为总承包单位将该工程违法整体转包给不具备相应施工资质的金盟公司，因此，铭基公司与中技公司签订的相关施工合同应属无效合同，并直接影响案涉工程款结算金额的认定。江苏高院认为：中技公司与铭基公司签订《建设工程施工合同》、《补充合同》，中技公司系涉案工程的总承包单位，中技公司向铭基公司主张工程款，具有合同依据，金盟公司不是该《建设工程施工合同》的相对方，虽然铭基公司举证2010年8月16日中技公司与金盟公司签订施工项目管理委托协议，2011年11月11日铭基公司与金盟公司签订协议载明“金盟公司是别墅项目第二施工段88幢别墅的实际施工方”，但这并不足以说明2006年施工合同及2010年补充合同是金盟公司借用中技公司名义和资质签订的，该施工合同及补充合同不具备《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定的合同无效情形。即使中技公司在承揽工程后存在转包行为，其法律后果也有别于借用有资质的建筑施工企业名义的“挂靠”行为，并不直接导致中技公司与铭基公司之间施工合同无效，因此，铭基公司以转包为由主张施工合同、补充合同无效的主张不成立。虽然铭基公司与金盟公司在2011年11月11日签订了一份《协议书》，约定铭基公司将案涉部分别墅打包作价7896万元冲抵给金盟公司，但该份《协议书》中并未对案涉工程进行最终决算，而在2015年8月5日铭基公司与中技公司签订《结算协议》时，已将7896万元计入铭基公司已付工程款，对案涉工程款进行了最终结算。据此，江苏高院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。 本案审理中，本院根据五位购房人之一陶宏申请委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司（下称中冠公司）对其购买的商品房市场租赁价值进行评估，该公司出具的估价报告载明：2013年6月30日至2016年5月27日时段，位于苏州市吴江区建筑面积488.25平方米的市场租赁价值为49928元，位于苏州市吴江区建筑面积615.31平方米的市场租赁价值为62922元，以上合计建筑面积为1103.56平方米，市场租赁价值为112850元。上述市场租赁价值是中冠公司基于毛坯房作出的，本院在向中冠公司估价师咨询同地段中等装修的市场租赁价值时，得到的回答是350平方米别墅在2015年下半年至2016年上半年的市场租赁价值大约在3000元/月；本院另向本地房地产经纪公司了解，同地段350平方米中等装修的别墅在2016年上半年的市场租赁价值大约在2500元/月，500平方米至600平方米中等装修的别墅大约在3000元/月，别墅的市场租赁价值主要取决于装修等，与别墅面积关系不大。 以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、华夏银行支票复印件及存根原件、代付房款清单、《交房通知书》、《承诺书》、《收条》、信函等公证书、物业费用明细表、江苏增值税普通发票、收款收据，被告提供的《协议书》、（2015）苏中民初字第00116号民事判决书、（2017）苏民终233号民事判决书、中冠公司出具的估价报告，本院向不动产登记机关查询的查询记录、向中冠公司估价师和本地房地产经纪公司所作的询问笔录及本案庭审笔录予以证实。 本案当事人争议的焦点：原、被告之间是否存在合法有效的商品房买卖合同。 原告主张双方存在合法有效的商品房买卖合同。原告认为：原、被告双方签订了《吴江市商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，虽然购房款没有按照原先约定以第三人工程款来冲抵，但事后双方变更了购房款支付方式，即由第三人代为以现金方式支付给被告，被告也已确认收到全部购房款，并将涉案房屋交付给原告，因此，原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同。 被告主张双方不存在合法有效的商品房买卖合同，为此，提供了如下证据材料：1、2010年8月16日中技公司上海分公司（甲方）与金盟公司（乙方）签订的《苏州铭基生态住宅二期第二施工段施工项目管理委托协议书》（下称《委托协议书》）复印件1份，载明：中技公司于2006年与铭基公司（业主）签定的《铭基生态住宅二期建设工程施工合同》（下称原合同），原合同中指明：“工程共计136幢别墅，分三个施工段分期实施施工”，其中第一施工段48幢别墅于2009年12月已竣工验收并审计完成，现铭基公司对原合同涵盖的所剩88幢别墅（其中13幢已开工）即第二施工段、第三施工段提出开工要求。根据目前的实际情况，甲方与业主商讨确认，88幢别墅的施工总承包工程统称为“苏州铭基生态住宅二期第二施工段工程”（下称第二施工段），取消原合同中第三施工段的分期。甲、乙双方对原合同、业主与甲方的来往函及针对第二施工段于2010年8月16日签定的《铭基生态住宅区二期建设工程施工补充合同》（下称《补充合同》）进行了深入的研究和进行了现场踏勘，对第二施工段的工程实施进行多方面的探讨，双方对第二施工段的各类情况已充分了解。通过双方的充分酝酿、沟通，在公开、公平、自愿的基础上达成共识，签定本施工项目管理委托协议书。一、委托方式。1、甲方委托乙方选择并落实施工劳务队伍，并与劳务单位签定劳务分包协议，乙方承担对劳务单位的管理责任及承担劳务单位在本项目中的一切责任；2、甲方委托乙方选择并落实施工建材的材料供应商，并与材料供应商签订供货合同，乙方承担材料供应商在本项目中一切责任；3、……；4、……。二、工程款的支付。……。三、总包管理费、配合费。……。四、其他。……。以证明上述第二施工段的实际施工人系第三人之事实。2、中国银行存款交易明细对账单2份、中国银行支票5份、同城转账/费用回单2份，上述对账单显示：金盟公司于2015年7月30日转给中技公司上海分公司3948万元（交易类型为同城交换，凭证号码304××××2823），中技公司上海分公司于2015年7月31日转账支出3948万元；金盟公司于2015年8月3日转给中技公司上海分公司3948万元（交易类型为同城交换，凭证号码304××××2824），中技公司上海分公司于2015年8月4日转给金盟公司9186584元（交易类型为同城交换），于2015年8月6日又转账支出25547785.4元。上述中国银行支票显示：中技公司上海分公司于2015年7月30日开具给金盟公司的3948万元银行支票，在用途栏中填写为“材料款”，于2015年8月4日开具给金盟公司的4张金额共计25547785.4元银行支票，其中3张在用途栏中填写为“材料款”。上述同城转账/费用回单显示：中技公司上海分公司于2015年8月4日转给金盟公司的9186584元，在汇款附言栏中填写为“还往来款”。以证明第三人二次转账给中技公司上海分公司7896万元后，中技公司上海分公司又以材料款、还往来款为名将74214369.4元转给金盟公司之事实。被告认为：虽然苏州中院、江苏高院对第三人的实际施工人身份不予认可，但第二施工段事实上是由第三人施工完成的。根据第三人与被告签订的《协议书》约定：“对于本协议及《补充合同》的履行，包括但不限于施工、竣工、验收等事宜，中技公司可能向甲方提出对本项目的索赔或主张，由乙方负责处理，并实际承担相关责任，否则，本协议及上述第三条所述之商品房预售合同等法律文件自动解除，自始无效，始终无效，并由乙方承担全部费用损失及赔偿甲方因此遭受的全部损失”。由于第三人未处理好与中技公司的相关事宜，致使中技公司在苏州中院向被告提起诉讼，因此，根据上述约定，该协议应为无效协议，基于该协议所签订的商品房买卖合同也自始无效。嗣后，原、被告未签订过商品房买卖合同，也不存在原告所述的变更了购房款支付方式。至于第三人开具给被告的二张金额均为3948万元的华夏银行支票，被告在背书人栏中加盖公章和法定代表人私章后又交给了第三人，第三人事后并没有兑付票据上的金额，而是直接转给中技公司上海分公司7896万元，中技公司上海分公司又以材料款、还往来款为名将其中74214369.4元转回给了第三人，双方之间是否具有真实合法的债权债务关系令人怀疑，被告有理由认为第三人与中技公司上海分公司存在不合法的利益勾连。由于原告不能提供上述二张华夏银行支票原件，从华夏银行或中国银行也找不到这二张华夏银行支票原件，因此，这二张华夏银行支票并没有实际兑付，系空头支票，不能据此认定第三人已代原告支付购房款之事实。而江苏高院判决书中计入被告已付的7896万元工程款系被告支付给案外人朱颂阳挂靠中技公司施工的工程款（被告与中技公司签订的15000万元建设工程施工合同，共建设136幢房屋及会所、门卫房、垃圾房、配电房，总计施工量75982.49平方米，其中朱颂阳挂靠中技公司施工了61幢房屋及会所、门卫房、垃圾房、配电房等，总计施工量32977.55平方米，为此，被告支付给中技公司工程款及管理费等共计7896万元），并不是上述二张华夏银行支票中的款项。综上，原、被告之间不存在合法有效的商品房买卖合同。经质证，原告对证据1的真实性不予认可，认为被告应提供证据原件；对证据2的真实性没有异议，但对其合法性、关联性不予认可，认为该组证据系被告通过非法手段获得的，且第三人开具给被告的二张华夏银行支票已成功兑付，这从中技公司与被告的工程款纠纷中已将7896万元工程款予以扣除可以得到证实，至于中技公司与第三人之间的往来款与本案没有关联性。 本院认为：虽然被告铭基公司与第三人金盟公司签订《协议书》，约定由第三人金盟公司负责完成第二施工段的全部施工，并以其工程款冲抵原告马菊芳与被告铭基公司所签商品房买卖合同中的购房款，但由于本案中原告马菊芳不是以第三人金盟公司的工程款来主张冲抵购房款，因此，不管上述《协议书》是否有效、第三人金盟公司是否系实际施工人，均不作为判断本案所涉商品房买卖合同是否合法有效的依据。根据2015年7月29日、8月3日第三人金盟公司开具的二张华夏银行支票，第三人金盟公司代原告马菊芳等五位购房人向被告铭基公司支付了7896万元购房款，虽然被告铭基公司未将上述支票直接兑现，但背书给了中技公司上海分公司，且从被告铭基公司提供的中国银行存款交易明细对账单中所记载的凭证号码与这二张华夏银行支票的凭证号码相一致可以看出，上述支票最终由中技公司上海分公司成功兑现，而不是被告铭基公司所述这二张华夏银行支票系空头支票；另据2015年8月5日被告铭基公司与中技公司签订的《结算协议》，中技公司已将7896万元计入被告铭基公司已付工程款，被告铭基公司虽认为上述7896万元是指已付朱颂阳挂靠中技公司施工的工程款，但并无相应证据证实，可认定该7896万元系上述第三人金盟公司开具给被告铭基公司、被告铭基公司又背书给中技公司上海分公司的二张华夏银行支票中的款项。据此，本院认定，原告马菊芳的购房款已由第三人金盟公司代为支付给被告铭基公司，被告铭基公司已用于支付给中技公司工程款。虽然原告马菊芳的购房款并没有按《协议书》约定以第三人金盟公司工程款来冲抵，但第三人金盟公司又以现金方式代为支付了购房款，且被告铭基公司、第三人金盟公司一致确认代为支付的购房款是按照2011年11月11日的《协议书》，亦即根据该《协议书》所签订的《吴江市商品房买卖合同》，后被告铭基公司又向原告马菊芳发出《交房通知书》，通知于2016年1月30日前前往交房地点办理交房手续，带好相关资料，准备用于支付物业维修基金、物业管理费、契税、垃圾清运费、房屋装修押金及代办产证等相关费用，并承诺于2016年5月底前办理好房地产权证，原告马菊芳也已按照被告铭基公司要求支付了相应费用，并已收房，应认定原告马菊芳与被告铭基公司之间存在合法有效的商品房买卖合同。被告铭基公司确认第三人金盟公司代付房款是根据所签《吴江市商品房买卖合同》，并不表示其认可该合同中的交房期限和办证期限，且认可早已过期的交房期限和办证期限有违公平原则，也与常理不符，因此，原告马菊芳所述双方只是变更了《吴江市商品房买卖合同》中的购房款支付方式，本院碍难采信。 综上，本院认为：原告马菊芳与被告铭基公司之间存在合法有效的商品房买卖合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。鉴于被告铭基公司确认第三人金盟公司代原告马菊芳支付购房款时，《吴江市商品房买卖合同》中约定的2013年6月底交房早已过期，可视为双方变更了其中的交房期限和办证期限。考虑到被告铭基公司通知原告马菊芳于2016年1月30日前办理交房手续，并承诺于2016年5月底前办理好房屋的不动产权证，原告马菊芳又无证据证实变更后的交房期限和办证期限，因此，本院视上述2016年1月30日为交房期限，视上述2016年5月31日为办理不动产权证期限。根据原告马菊芳提供的项目整改单，原告马菊芳在收到交房通知书后及时对房屋进行了验收，验收时发现房屋存在诸多问题，要求整改，并由物业公司人员在项目整改单上签名，而被告铭基公司在收到原告马菊芳的整改通知函后并没有提出异议，可认定逾期交房的责任在被告铭基公司，被告铭基公司应承担2016年1月31日至2016年5月27日（原告马菊芳实际收房日）逾期交房的违约责任。关于逾期交房赔偿金，因双方未约定出卖人逾期交房违约金，故参照同地段同类房屋市场租赁价值计算；本院综合中冠公司的估价报告和在此基础上向中冠公司估价师所作的咨询，以及向本地房地产经纪公司所作的咨询，酌定同地段400平方米至500平方米中等装修的别墅在2016年1月31日至2016年5月27日期间的市场租赁价值为3200元/月，600平方米至700平方米中等装修的别墅在2016年1月31日至2016年5月27日期间的市场租赁价值为3500元/月，现原告马菊芳要求被告铭基公司支付逾期交房赔偿金40120元〔118÷30×（3500×2＋3200×1）〕，本院予以支持。被告铭基公司将涉案3套商品房出售给原告马菊芳，并收取了相应契税、物业专项维修基金、不动产权证代办费用等款项后，应将该3套商品房的不动产权证办至原告马菊芳名下，被告铭基公司未办理的，应承担逾期办证的违约责任；由于被告铭基公司要求原告马菊芳于2016年1月30日前将办证所需费用支付给被告铭基公司，而原告马菊芳直至2016年5月26日才支付，因此，原定于2016年5月底前办理好不动产权证相应顺延至2016年9月25日。关于逾期办证赔偿金，因双方未约定逾期办证违约金，故根据已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告马菊芳要求以已付购房款为基数按年利率6.52%计算，并无不当，本院予以支持。由于第三人金盟公司代原告马菊芳等五位购房人支付的7896万元，其中1204万元系支付本案所涉购房款，且系暂计价，而所签订的商品房买卖合同及被告铭基公司开具的购房款发票上的金额均为12211920元，二者相差171920元，因此，该171920元应由原告马菊芳补足给被告铭基公司。综上，原告马菊芳要求被告铭基公司将涉案3套商品房的不动产权证办至原告马菊芳名下，并要求被告铭基公司支付逾期交房赔偿金40120元和逾期办证赔偿金（以已付购房款1204万元为基数自2016年9月26日起至3套商品房不动产权证书办理完毕之日止按年利率6.52%计算）的请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告马菊芳于本判决生效之日起10日内支付被告苏州铭基置业有限公司剩余购房款171920元；被告苏州铭基置业有限公司于本判决生效之日起10日内将“铭基生态住宅区二期”杏园6幢、10幢、榴园21幢商品房的不动产权证办至原告马菊芳名下〔办证所需税费全部由原告马菊芳承担，并在其交纳的459742.33元中支付（多退少补）〕。 三、被告苏州铭基置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告马菊芳逾期交房赔偿金40120元和逾期办证赔偿金（以已付购房款12040000元为基数自2016年9月26日起至上述3套商品房不动产权证书办理完毕之日止按年利率6.52%计算）。 如果原告马菊芳、被告苏州铭基置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45492元，诉讼保全费5000元，合计50492元，由原告马菊芳负担33463元，由被告苏州铭基置业有限公司负担17029元。被告苏州铭基置业有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告马菊芳，原告马菊芳已预交的案件受理费本院不再退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。 审 判 长  姚 民 人民陪审员  张芹芳 人民陪审员  吴巧珍 二〇一八年九月四日    书记员蒋梦颖