广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民初22号原告（反诉被告）：珠海市加新华房产有限公司。住所地：广东省珠海市吉大景山路金升大厦13楼。法定代表人：叶艳青，董事长。委托诉讼代理人：张佳晋，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小渊，广东万言律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市吉大富泓股份合作公司。住所地：珠海市吉大景山路93号金升大厦十四楼。法定代表人：吴淑贤，董事长。委托诉讼代理人：刘美霞，广东众礼杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙世福，广东精诚粤衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市吉大日昇股份合作公司。住所地：珠海市吉大景山路87号日昇大厦六楼。法定代表人：苏卫棠，董事长。委托诉讼代理人：刘美霞，广东众礼杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙世福，广东精诚粤衡律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海市加新华房产有限公司（下称加新华公司）与被告（反诉原告）珠海市吉大富泓股份合作公司（下称富泓公司）、珠海市吉大日昇股份合作公司（下称日昇公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。加新华公司的委托诉讼代理人张佳晋、王小渊律师和富泓公司、日昇公司的委托诉讼代理人刘美霞、龙世福律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加新华公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告继续履行与加新华公司的吉大旧村改造项目合同（合同标的约为58593万元）；2.请求判决二被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：广东省第三建筑工程公司珠海市分公司（下称省三建珠海公司）参与珠海市香洲区吉大村旧村改造项目投标中标后，省三建珠海公司就吉大村旧村改造项目成立了加新华公司对吉大旧村改造用地进行单项开发经营房产。2002年，珠海市香洲区吉大村村民委员会（下称吉大村委会）分立为日昇公司、富泓公司。吉大村改造项目中标后，加新华公司一方面积极与日昇公司、富泓公司协商集体利益补偿事宜，另一方面努力推进吉大村房屋确权工作及与村民签订拆迁补偿安置合同。经确权并多次商谈，加新华公司于2012年1月9日与日昇公司签订了吉大旧村改造集体利益补偿协议书、于2013年2月1日签订珠海市香洲区吉大旧村拆迁补偿安置合同及补充协议书。自2010年起，加新华公司多次与富泓公司协商，富泓公司均不予按照加新华公司对日昇公司之补偿标准与加新华公司签订吉大旧村改造集体利益补偿协议书及珠海市香洲区吉大旧村拆迁补偿安置合同，导致项目拖延至今。加新华公司作为吉大旧村改造项目实施主体，积极与村集体、村民商议补偿事宜。截止目前，已经完成全部应拆建房屋总面积的80.3%的拆迁（已拆迁房屋总面积69467.06㎡），自2002年1月起，已投入了36628万元资金（统计至今整个项目合计支付成本为116810万元）。综上，加新华公司投入了大量精力以及资金用于吉大旧村改造项目，按时、足额支付了村民、村集体安置补偿租金等，已实际履行了作为吉大旧村改造实施主体资格的义务。但由于富泓公司的消极态度，不仅导致吉大村改造项目的拖延，更侵害了加新华公司的合法权益。为推进项目尽快开工建设，加新华公司继续与富泓公司商议集体利益补偿事宜。珠海市香洲区委办公室召开了会议，力求解决加新华公司对富泓公司集体利益补偿事宜并作出重要决定。加新华公司于2017年12月27日召开董事扩大会议，就与富泓公司签订集体利益补偿合同展开9次洽谈，对补偿作出明确答复：一、住宅面积l500㎡x3万元／㎡=4500万元；二、地下车位60个×20万元／个=1200万元；三、地下车位折半收费50个，实际建筑成本为50个×10万／个=500万元；四、现金补偿1020万元；五、富泓公司商业比例为45.65%，即4386㎡×45.65%=2002㎡，2002㎡×4000元／m2=800万元。以上五项补偿合计8020万元。另外，加新华公司对香洲区政府决定的4386㎡商业面积指标也作出承诺：一、同意指标全部补偿二被告；二、该4386㎡商业面积在A、B两个回迁区内建设；三、同意代建该4386㎡商业面积工程并承担建筑费，该4386㎡商业面积建筑费为1754万元，其中，富泓公司按照村股民比例，可分得2002㎡商业面积。综上，加新华公司同意给富泓公司的补偿实际已经高达20000万元。2018年1月，二被告与案外人串通，先由案外人利用其作为加新华公司小股东的身份提起对加新华公司的解散诉讼，同时将法院受理解散诉讼的《案件受理通知书》交予二被告，由二被告张贴在村告示栏，制造加新华公司已经无法继续开发吉大村改造项目的假象。二被告同时还张贴了《关于终止珠海市加新华房产有限公司吉大旧村改造项目实施主体资格的公示》，其内容为：“加新华公司已经进入解散公司程序，加新华公司的种种迹象表明已经丧失继续完成吉大旧村改造的能力和条件，因此二公司决定：1、终止加新华公司作为吉大旧村改造项目实施主体资格；2、通过表决引入新的实施主体。”二被告决定于2018年1月30日对前述事项进行表决。与此同时，案外人向二被告及全体吉大村村民发出《承诺书》，告知村民“加新华公司无法继续向各位村民支付临时安置租金及生活补偿费，由其代替加新华公司继续支付临时安置租金及生活补贴费，自二被告集体补偿合同签订后，保证4年内完成回迁房的建设并交付使用。”案外人与二被告串通意图废除加新华公司作为吉大旧村改造项目主体资格的行为已经预示二被告将要违约，加新华公司因此向二被告发出《关于吉大旧村改造项目实施主体的重要公示》，以告诫二被告不得违约，否则将追究相关法律责任。二被告一意孤行，如期在2018年1月30日对前述“终止加新华公司作为吉大旧村改造项目实施主体资格”进行投票。更为恶劣的是，案外人安排加新华公司出纳人员将公司支票带走，导致加新华公司无法在1月30日向村民支付租金，进一步误导村民以为加新华公司已经无法经营。2018年2月8日，二被告向加新华公司发出《关于终止珠海市加新华房产有限公司吉大旧村改造项目开发实施主体资格的通知》，提出终止加新华公司作为吉大旧村改造项目实施主体资格，同时解除与加新华公司签订的相关补偿合同，二被告的行为已经构成违约。日昇公司、富泓公司答辩称，1.城中旧村改造的宗旨是“全力保障居民利益，先建好新区，安置好居民”。本案中，日昇公司、富泓公司共同代表的吉大村委会与加新华公司之间的“吉大旧村改造项目”合同关系于2002年2月6日成立，加新华公司的根本合同义务是在2002年2月6日中标通知书发出后的30个月内完成回迁房的建设。但截止至2018年1月，在累计近200个月的时间内，其尚未建设回迁房，严重违反合同约定，导致吉大村民流离失所、客死他乡，合同目的不能实现。2.对于加新华公司的上述根本违约行为，日昇公司及富泓公司多年来一直督促加新华公司加快回迁房建设，并多次请求政府予以协调，但加新华公司抱以各种托辞、不采取实际行动。日昇公司及富泓公司无奈于2018年1月30日，依据《章程》及《珠海市社区股份合作公司规范和监管暂行办法》召开股东大会，通过股东大会表决终止了加新华公司对涉案项目的实施主体资格。3.2018年2月9日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室（下称珠海市改建办）终止加新华公司作为吉大旧村改造项目的实施主体资格；2018年4月18日，珠海市国土资源局终止供应涉案项目用地，因此加新华公司已客观上不能继续履行涉案合同。4.在加新华公司的项目实施主体资格被终止后，珠海市宝盛房地产开发有限公司（下称宝盛公司）已经被政府确定为涉案吉大旧村改造项目新的项目实施主体，该公司已经向政府部门提供了改造专项资金1亿元，启动了项目奠基工作。可见，涉案项目目前已经确定了新的实施主体且该新实施主体已经开始实质推动项目，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，涉案合同在法律上或事实上已经不能继续履行。5.加新华公司诉称，导致项目拖延至今、其迄今未建设回迁房的理由是富泓公司不按照加新华公司与日昇公司签署的集体利益补偿协议及拆迁补偿安置合同的补偿标准与其签署集体利益补偿协议及拆迁补偿安置合同，该理由缺乏合同依据及法律依据。首先，涉案合同并未约定签署集体利益补偿协议及拆迁补偿安置合同是加新华公司履行建设回迁房义务的前提条件；其次，涉案合同约定的加新华公司的根本合同义务是在中标通知书发出后30个月内建设完工回迁房，该理由不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于中止履行前述合同义务的情形。6.加新华公司认为日昇公司、富泓公司与案外人串通终止其吉大旧村改造项目开发实施主体资格，缺乏事实依据，且与本案的审理范围无关。加新华公司的项目实施主体资格是在政府部门的监督下，两个股份公司依据公司章程、《珠海市社区股份合作公司规范和监管暂行办法》召开股东大会，通过股东大会表决终止的，是经过法定程序终止的。7.加新华公司公章由两位董事（同时也是股东）共管、公司财务由两位董事共同控制，公司治理结构存在严重缺陷，两位董事的经营理念出现分歧，导致公司出现僵局，正在进行公司解散诉讼，无力推动项目。综上，恳请依法驳回加新华公司诉讼请求。日昇公司、富泓公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除日昇公司、富泓公司与加新华公司之间的吉大旧村改造项目合同关系（具体为2001年11月26日《珠海市香洲区吉大文明社区开发商招标书》与2002年2月6日《中标通知书》确立的合同关系）；2.请求判令加新华公司承担反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2001年11月26日，珠海市香洲区吉大旧村改造项目由珠海市香洲区吉大街道办事处（下称吉大街道办）和吉大村委会对外招标并发布《珠海市香洲区吉大文明社区开发商招标书》，该招标书第四条第（二）款明确载明“完工时间：中标通知书发出后30个月内（不含商品房建设时间）”。2002年1月，以省三建珠海公司为代表的投标联合体参与投标，其在《珠海市吉大文明社区开发综合标书》第24页承诺：村民周转安排时间：我们确保12-18个月内完成回迁房建设，让村民迁入新房后再进行商品房建设，此外还在该标书第55页承诺：第一期开发：重点解决村民回迁安置，工期安排约12-18个月。2002年2月6日，珠海市建设工程商用土地交易中心、吉大村委会及珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室（下称珠海市改建办）向省三建珠海公司发出《中标通知书》，通知其为吉大旧村改造项目的中标单位，并要求其收到通知书后“进一步完善规划方案，按改建工作计划要求，尽快完成各项工作”。2002年6月27日，珠海市建设局批准省三建珠海公司成立加新华公司对吉大旧村改造用地进行单项开发经营房产。2003年3月21日，加新华公司正式成立。2005年，按珠海市香洲区农村集体资产管理办公室的批复，吉大村委会改制分立为富泓公司和日昇公司，改制后，原吉大村委会的权利义务由富泓公司和日昇公司承继。自加新华公司成立以来，吉大旧村改造项目进入漫长的、无休止的谈判过程中，日昇公司、富泓公司数次要求加新华公司履行承诺加快回迁房建设，屡次请求政府机关从中协调甚至废除加新华公司吉大旧村改造项目2002年的中标结果，但加新华公司依然我行我素，各种托辞。2017年11月16日，日昇公司、富泓公司致函珠海市香洲区政府，请求政府“督促开发商加新华公司加快推进吉大旧村Sl、S2地块旧改工作”。2017年11月22日，珠海市改建办致函加新华公司，要求其在2017年12月31日前与日昇公司、富泓公司协商解决4386平方米的商业面积相关事宜，并在此时间之前完成与村集体达成集体资产协议并签订《集体资产补偿合同》，否则4386平方米商业面积将予以撤销。最终，加新华公司仍然未能如期完成相关事项。截止至2018年1月，加新华公司在近十六年的时间内连回迁房的建设方案都迟迟未能制定，回迁房的建设和村居民的回迁更是遥不可及。由于原房屋被拆，大量村居民十几年来只能租房居住，流离失所，苦不堪言。2018年1月30日，在政府的监督下，日昇公司、富泓公司依照《章程》及《珠海市社区股份合作公司规范和监管暂行办法》召开股东大会，让村居民自行选择继续与加新华公司合作还是寻找新的开发商，最终日昇公司以75.5%的同意比例（通过股权数占出席会议股民所持股权数的92.86%），富泓公司以95.09%的同意比例（通过股权数占出席会议股民所持股权数的99.68%），高票通过《终止加新华公司吉大Sl、S2地块旧村改造项目实施主体》的议案。2008年2月1日至2月7日，日昇公司、富泓公司将会议决议进行公告。2018年2月8日，日昇公司、富泓公司分别向加新华公司发函，正式告知终止加新华公司吉大旧村改造项目开发实施主体资格。2018年2月9日，珠海市改建办向加新华公司发出《关于终止珠海市加新华房产有限公司作为吉大SIS2地块改造项目实施主体的通知》，终止了加新华公司对吉大旧村改造项目的实施主体资格。2018年4月18日，珠海市国土资源局向加新华公司发出《关于终止供应珠海市加新华房产有限公司吉大旧村改造项目76066.46平方米商业、住宅用地的决定》，该局经珠海市人民政府批准，终止向加新华公司供应吉大旧村改造项目76066.46平方米土地。日昇公司、富泓公司认为，加新华公司无视吉大旧村四百多户村民的基本的生活保障和生存尊严，故意拖延吉大旧村改造项目的回迁房建设，不仅严重违反招标书“在中标通知书发出后30个月内完成回迁房建设”的要求，更违反其在投标书中12-18个月内完成回迁房建设的承诺，且经多次催告后仍未履行，日昇公司、富泓公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定（当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行）解除合同。此外，加新华公司吉大旧村改造的实施主体资格已被珠海市改建办终止，项目用地也被珠海市国土资源局依法收回，其继续开发吉大旧村改造项目已无可能，日昇公司、富泓公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定（当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的）解除合同。由上可知，加新华公司严重违约在先，日昇公司、富泓公司有权依法解除双方订立的吉大旧村改造项目合同，且日昇公司、富泓公司于2018年2月8日向加新华公司发出解除通知，但因加新华公司起诉请求继续履行合同，故日昇公司、富泓公司反诉请求解除合同关系。加新华公司对日昇公司、富泓公司的反诉口头辩称，1.加新华公司并没有违约行为，双方经历了长达十几年的协商和谈判，期间政府多次出面协调，并对补偿问题作出批示。由于富泓公司不同意政府的意见，不愿按政府要求与加新华公司签订补偿合同，不愿在规划图纸上盖章，阻碍施工，导致项目的拖延。本案不适用合同法第九十四条第四项之规定解除合同。2.在招标文件中完工时间为在中标通知发出30个月，但本案诸多证据包括政府的一些复函和文件能够证明该时间是一个预估的时间，该时间应该以面积确权签订补偿合同为前提条件。3.本案项目能够继续履行，虽然加新华公司的股东王俊成另外成立的宝盛公司暂时拿到了项目的实施主体资格。但是我们认为这个是违法的，相关的诉讼和复议还在进行中。请求驳回日昇公司、富泓公司的反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2001年11月26日，吉大街道办和吉大村委会就吉大村旧村改造项目制定《珠海市香洲区吉大文明社区开发商招标书》（下称《招标书》）进行公开招标，《招标书》第一条旧村现状说明为：（一）吉大村村民1186人，居民1500人，404户，建筑物472栋；……（五）补偿合法建筑面积78505.8m2；（六）预算补偿产权面积：1.补偿合法住宅面积68314.14m2；2.补偿村委商业面积4386m2；3.补偿优惠政策住宅面积5805.6m2（村民需补交建筑成本）；4.补偿临时建筑面积9122.8m2，其中砖混结构2738.6m2，铁皮棚6384.2m2。（所有建筑面积补偿以最终确权面积为准）。……（八）补偿村集体利益由中标开发商根据收益情况与村委协商解决。第二条社区规划设计要点为：容积率2.4，建筑密度28%，绿化率≥30%；商业要集中布局，商业面积控制在总建筑面积15%以内等。第四条预算开发资金和完工时间：（一）预算前期开发主要资金：补偿村（居）民产权面积建设费、安置费、搬迁费、公共配套设施建设费、附属物赔偿费、园林路建设费及1/3商品房开发资金合计约20000万元。（二）完工时间：中标通知书发出后30个月内（不含商品房建设时间）。第六条开发商可享受的优惠政策：（一）根据《关于香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策的通知》（珠府[2006]62号）的文件精神，开发商在改建方案中享受拆一免二点七的优惠政策，超出优惠政策的建筑面积按现行商品房地价交纳（如最终确权面积与此标书的合法面积有5%以上的出入，拆免政策将做相应调整，原则上优惠指标全部在吉大文明社区建设中用完，不可剩余）。第七条开发商需要提交的文件资料：（一）银行出具的信用保函或银行进帐单；（二）公司营业执照及法定代表人证明；（三）开发商简介及开发项目业绩；（四）改建方案（含拆迁、补偿、安置办法）；（五）规划设计方案（达到规划方案投标设计深度）。另，《招标书》还对其它事项作出约定。2001年12月15日，吉大街道办和吉大村委会公开发布《珠海市香洲区吉大文明社区开发商招标公告》，该公告主要内容包括改造旧村用地情况、社区规划设计要点、开发商的资格和条件、报名地点和时间，同时公告明确招标文件和有关资料到交易中心索取。2001年12月21日，珠海市改建办组织召开吉大村标前答疑会，参加会议的有珠海市土地交易中心、吉大街道办、吉大村委以及开发商代表，会议对开发商代表提出的有关吉大村改建方面的问题进行了解答，并形成《工作会议纪要》（[2002]02号），该会议纪要载明：二、村民回迁房的补偿如何同明成公司分摊？答：按用地比例分摊，标书所示的78000平方米的合法面积，是已经按照比例折算过的，全部由中标开发商来赔偿。省三建珠海公司制作《珠海市吉大文明社区开发综合标书》参加投标，该标书第五部分改建赔偿方案具体内容为:固定补偿：征地村民合法面积回迁，根据市改建办的拆迁补偿标准，并结合本村的实际情况，给予适当优惠。根据每户征地村民的不同意愿，选择以现金补偿方式的，补偿标准每平方米不低3300元。商铺的补偿，以市改建办的标准为依据，并结合本村的具体情况安排。住宅改商铺的回迁村民，可根据具体情况，给予适当的优惠照顾，回迁村民混合框架结构的临时建筑，按每平方米600—1000元的标准补偿。征地村民的剩余指标，如补交建筑成本，按市改建办的标准补偿；如不交建筑成本，参照其它城中旧村的补偿方法，并结合本村的实际情况妥善安排。回迁村民的房租每月按每平方米20元的标准补偿；搬迁费按每平方米20元的标准补偿。城市居民的补偿标准，以市改建办的拆迁补偿标准为依据，参考附近其它村的优惠条件，结合本村具体情况做出安排。华侨和港、澳、台胞的补偿，依据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》办理。果树、围墙等其它补偿，依据市改建办的有关规定，结合本村具体情况做出安排。额外补偿：装修补偿将参考其它城中旧村的补偿标准，并结合本村的实际情况给予优惠。物业、管理费补偿，根据村民回迁率，每2户配套停车位1个，回迁村民免交1年物业管理费。我司将以市场价格为村民代卖回迁房，并给予免收代理费、代交交易费的优惠照顾。被拆迁人在规定期限内，自动搬迁完毕的，给予优先选择回迁房的优惠。特殊补偿：在社区中建立吉大村民“世代基石”纪念雕塑。我司会对吉大村遗留的历史文化（如祠堂，古庙等）给予集中安置。物业与村委会共同管理，并提供数名村民或子女就业指标，为本社区物业管理服务，提供300平方米场所作为居委会办公和物业管理场所。配置4700平方米的幼儿园，另设置小区的儿童活动场所。配置300平方米的邮政所和300平方米的文化站。免费为老人文化活动中心配备棋牌、报纸、杂志及健身器材等。改建方案的拆免比为1:2.6，比政策规定降低0.1。第六部分规划方案中关于改造开发进度内容为：由于吉大村规模庞大，涉及的层面较广，故旧村改造拟分二期开发完成：第一期重点解决村民回迁安置，工期安排约12-18个月；第二期开发剩余的对外商品房部分，预计完成时间为18-24个月。第七部分结束语中关于规划方案内容为：规划涉及方案容积率为1:2.28，比政府规定降低0.12；建筑密度为22.5%，比政府规划降低5.5%；规划涉及方案详见本标书第六部分及《珠海市吉大村文明社区规划设计》。2002年1月31日，上述项目开发招商招标公开开标。2002年2月6日，珠海市改建办、吉大村委会和珠海市建设工程商用土地交易中心向省三建珠海公司发出《中标通知书》,该通知书载明：项目名称：珠海市香洲吉大文明社区开发招商招标；招标单位：吉大村委会；中标单位：省三建珠海公司；中标日期：2002年1月31日；通知书最后明确，中标单位收到通知书后，进一步完善规划方案，按改建工作计划表要求，尽快完成各项工作。省三建珠海公司中标后，因其在中标时指定的银行账号存有的专项监管资金不足，珠海市改建办于2002年7月8日发函督促省三建珠海公司在接文后十个工作日补存1亿元到中标时指定的账号。因省三建珠海公司未在指定的时间补存足额专项监管资金，珠海市改建办遂作出《关于取消省三建珠海公司进行吉大旧村改建资格的通知》（珠改[2002]05），取消了省三建珠海公司进行吉大旧村改建的资格。2002年8月12日，省三建珠海公司向珠海市改建办和吉大村委会申请复议，请求恢复其进行吉大旧村改建的资格。同日，吉大村村民集体签名请求珠海市改建办恢复省三建珠海公司中标资格。2003年1月13日，珠海市改建办作出《关于取消珠改[2002]05号文的通知》（珠改[2003]02号），决定由省三建珠海公司继续开展吉大旧村改建工作。2002年6月21日，省三建珠海公司向珠海市建设局申请成立加新华公司进行吉大村旧村改造。同月27日，珠海市建设局同意省三建珠海公司成立加新华公司对吉大旧村改造用地进行单项开发经营房产。2003年3月21日，加新华公司在广东省珠海市工商行政管理局登记成立。2003年9月11日，加新华公司与珠海市金世纪房地产有限公司致函（《对吉大旧村改建拆迁补偿涉及商业面积补偿问题的意见》）珠海市改建办，该函内容为：得悉吉大旧村改建所涉及的部分被拆迁村民以2001年1月26日《珠海市香洲区吉大文明社区开发商招标书》（下称招标书）第一条第（六）点为依据，要求贵办对改建开发商应补偿村委商业面积问题做出合理解释，我们特向贵办提交如下书面意见：……；2.招标书第一条第（六）点完整明确的表述了拆迁补偿面积的确定方式为“预算补偿产权面积（所有建筑面积补偿以最终确权面积为准）”，即招标书中所列的补偿数据是制定招标书时的预计数（根据村委和相关历史资料所反映的拆迁面积预算，属供投标人参考数据，不是中标开发商必须补偿的数据），只有最终经确权程序确认的拆迁面积才是要实际补偿的；3.招标书第一条第（六）点预算的补偿产权面积包括合法住宅面积68314.14m2，村委商业面积4386m2，优惠政策住宅面积5805.6m2，三项合计正好等于招标书第一条第（五）点补偿合法建筑面积78505.8m2，说明只有被拆迁的建筑面积（包括数量和性质）才是开发商应补偿面积的依据，不存在额外给予商业面积补偿的依据；……。2003年9月17日，吉大村委会向珠海市改建办发出《关于解决集体商铺赔偿的请求》，在该请求中吉大村委会提出：《珠海市香洲区吉大文明社区开发商招标书》中赔偿村集体商铺4386m2是参加投标的开发商都能接受标书的条件，该商铺面积是结合吉大村改建成经济中心，占15%的建筑面积为商业面积，以及2001年4月13日吉大村委会送给珠海市改建办的报告，由珠海市改建办精心核算出来的，该4386m2商铺是给吉大村委会对吉大村集体宅基地使用权的补偿，以确保吉大村集体、村民今后的生活、出路和发展，请求珠海市改建办依法落实解决应赔偿给吉大村委会的商铺。2003年10月30日，珠海市改建办以《关于吉大旧村改建有关问题的复函》（珠改办函[2003]100号）函复吉大村委会认为：标书中商铺4386m2应是现状丈量面积，补偿村委会商业面积应按照吉大村最终实际确权商业面积予以补偿。关于村集体利益补偿问题，根据《招标书》第一条第八款的精神，可根据实际情况与开发商协商解决。根据加新华公司申请，2004年1月7日，珠海市改建办致函珠海市国土局（《关于核发吉大村旧村改建S1和S2地块建设用地规划许可证的函》珠改函[2004]07号），建议核发该项目的建设用地规划许可证。2004年1月20日，珠海市国土局颁发的《建设用地规划许可证》（编号：2004拨字026号），该许可证载明：本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续；用地单位为加新华公司，用地面积76066.46㎡；本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效；附图及附件名称：1.2004拨字026号建筑设计要点一份。2.2004拨字026号用地红线图一份；备注：原发1993拨字530号,2000拨字161号《建设用地规划许可证》及红线图，2000准字第305号《建设用地批准书》作废。2004拨字026号建设用地项目规划设计要点载明：容积率2.9，商业服务业15%（集中布置）。2004年9月18日，加新华公司向珠海市规划局申请调整吉大旧村改建项目规划设计要点，批准加新华公司在住宅底层设置商铺。同月20日，珠海市规划局对加新华公司报送的吉大旧村改建建筑工程规划设计方案提出以下审核意见：建筑风格应和南边珠海市金世纪房地产有限公司的设计协调统一；现方案公厕及垃圾房不足；小学用地及建筑面积未满足规划要求；商铺设在住宅底层而未集中设置。要求严格按设计要点控制指标，小学方案需由教育部门加具意见。2004年11月8日，加新华公司致函珠海市改建办（《关于吉大村改建项目回迁房建设存在问题的请示》）称：我司为响应2004年11月26日珠海市改建领导小组关于加快城中旧村改建进度的会议精神，争取回迁房在春节前动工。为确保村民回迁房的建设进度，保障村民的合法利益，减少我司每月所支付的庞大搬迁租金，现恳请领导小组协调吉大村改建项目回迁房施工图报建尽快批准建设。对于改建范围内商业部分的违章建筑要求政府启动强制拆迁。2005年2月18日，加新华公司取得吉大旧村改造项目子项目A区、B区、C区商住楼《建设工程规划许可证》，该许可证载明，自核发之日起，必须在六个月内，按规定进行建设，逾期本证自行失效。2005年10月11日，加新华公司向珠海市改建领导小组申请协调解决吉大村改建项目中三点主要问题：一、金泉楼列入旧村改建范围的问题；二、吉大旧村集体合同尚未达成协议；三、吉大旧村回迁区四户钉子户问题。2005年12月16日，珠海市改建领导小组召集珠海市及香洲区两级政府相关职能部门及吉大S1、S2和吉大S3改建项目开发商代表调研，了解该改建项目开发中存在的问题。2006年3月7日，珠海市改建领导小组致函加新华公司（《会议决定事项督办通知》珠改函[2006]06号），对吉大旧村改建项目回迁房建设等问题进行督办，要求加新华公司必须在2006年3月31日之前按照《招标书》要求和旧村改建政策规定，提供保证回迁区建设及村民补偿所需资金并全额纳入监管，正式开展回迁房工程建设，逾期将重新审核加新华公司改建资格，并将采取行政或法律手段，确保该项目村（居）民回迁房建设顺利进行。2006年3月20日，加新华公司向珠海市建设局申请办理吉大新城回迁房A、B、C区施工许可证。同月29日，珠海市建设局颁发了该项目A、B、C区的桩基础开工临时许可证。另查明，经珠海市香洲区农村集体资产管理办公室批复同意，吉大村集体经济分立为富泓公司和日昇公司。富泓公司于2005年2月7日注册登记成立，日昇公司于2005年6月16日注册登记成立。2006年4月24日，富泓公司致函珠海市香洲区政府（《关于请求立即妥善处理吉大村旧村改造现有问题的报告》）要求对加新华公司未与吉大村委会做具体补偿的协商、未签订书面合同、项目土地被更名为加新华公司名下、集体利益补偿问题和回迁房建设问题能够得到妥善处理。该报告同时抄送吉大街道办和日昇公司。2006年5月20日，日昇公司致函省三建珠海公司（《关于要求切实保障旧城改建拆迁补偿利益的函》），日昇公司在该函中称:鉴于贵司旧村改建过程中未能履行竞标承诺，且未切实保障我们两公司集体资产及广大拆迁户的拆迁补偿利益，故郑重致函贵司，希望贵司对此引起重视并妥善解决。一、贵司中标后一直未与吉大村委会或管理集体资产的吉大工贸公司签订旧城改建拆迁补偿合同的行为，已严重违反有关法律规定。根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。我们两公司认为，贵司中标以后必须依照双方招投标文件，与吉大村委会或管理集体资产的吉大工贸公司签订旧城改建拆迁补偿合同。事实上，据我们两公司了解，珠海市其它城中旧村均有签订上述合同，但遗憾的是，贵司却一直未予签订，导致吉大村集体资产及广大拆迁户的拆迁补偿利益难以得到保障。为此，我们两公司认为，在管理集体资产的吉大工贸公司已分立为我们两公司的情况下，贵司应积极与我们两公司磋商并依据相关招投标文件及时补签旧城改建拆迁补偿合同。否则，在贵司未能签订拆迁补偿合同的情况下，我们两公司将暂缓将集体资产交由贵司拆迁改造，以保障拆迁补偿利益不受侵害。二、贵公司违背竞标承诺，擅自提高吉大旧村商住用地的容积率，致使我们两公司集体利益及广大拆迁户的合法权益受到侵害，故贵司依法应承担相关违约责任。根据2001年12月29日《招标书》第二点要求，吉大旧村改建商住用地的容积率为2.4。贵司在投标过程中为能获得优于投标他方的竞争优势，在编制《吉大村旧村改造综合标书》时明确承诺，吉大旧村改建商住用地的容积率为2.28，比招标文书确定的容积率降低0.12。但目前据我们两公司了解，贵司申请核发的建设用地规划许可证的容积率却为2.9，远远超出竞标时承诺的2.28。众所周知，容积率对于发展商来说，直接决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率却直接涉及居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒适。因此，我们两公司认为，容积率高低与否，将直接关系到集体资产与广大拆迁户的合法权益。故我们两公司希望贵司严格履行竞标承诺，如确需调整容积率，必须与我们两公司协商一致，并依法承担擅自变更竞标承诺的违约责任。三、吉大村委会要求贵司参照“给予村集体9000万元集体补偿”的招标文件之规定，给予吉大村集体利益的补偿合情、合理、合法。根据2001年12月29日《招标书》第一点第八款要求：“补偿村集体利益，由中标开发商根据收益情况与村委协商解决。”中标后，吉大村委会曾要求贵司在城中旧村拆迁补偿政策外参照北岭旧村改建的补偿标准给予村集体合情、合理的补偿。贵司则认为对吉大村集体补偿已包含在拆迁范围内被拆迁户的补偿中。对此，我们两公司不予认同。首先，不论是吉大村委会还是我们两公司均未对集体利益补偿一事达成一致意见，更未同意贵司以上述支付方式作为补偿。其次，贵司给予拆迁户1070元/平方米现金补偿，系贵司为能尽早与广大拆迁户签订拆迁补偿合同争取顺利开发，并考虑吉大村得天独厚的区域优势，参考其它城中旧村所制定优惠举措，与补偿集体无关。最后，据我们两公司初步估算贵司此次旧村改建，至少将获利2.5亿元以上。鉴于此，我们两公司认为，吉大村委会要求贵司补偿集体利益合情、合理、合法，希望贵司对此予以重视并早日做出决定，以免引起不必要的纠纷。四、吉大村委会自筹资金建设的供水、供电等基础设施，贵司应根据现值予以酌情补偿。自1980年以来吉大村委会后投入3500万元建设供水、供电、通讯、道路等基础设施，该基础设施并非由市政出资建设的公益设施，而是吉大村集体资产的重要组成部分。此次旧城改造，使上述基础设施均被拆除破坏殆尽，无法利用。根据《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，我们两公司认为，上述被拆除的基础设施应如同果树、围墙等附属物同样列入拆迁补偿范围。为此，希望贵司与我们两公司妥善协商上述基础设施的补偿价款，或交由法定评估机构确定其现值后再依法予以补偿。五、贵司应根据招标文件之要求，以优于其它城中旧村的补偿条件补偿我司商业面积。根据2001年12月29日《招标书》第一条第六款第2项要求，此次旧城改建应补偿吉大村委会商业面积4386平方米。因贵司一直未就补偿事宜与吉大村委会达成协议。故吉大村委会曾多次向珠海市改建办反映此事。对此，珠海市改建办复函认为，4386平方米的商业面积是一个估算丈量面积，补偿面积应按最终实际确权面积为依据。对此，我们两公司持有异议，因贵司中标后曾多次承诺，补偿标准不低于其它城中旧村补偿标准，故希望贵司在招标书确定补偿标准的基础上，以优于其它城中旧村的补偿条件补偿我司商业面积。最后，希望贵司在追求投资开发效益的同时兼顾三方的利益，与我们广大拆迁户友好合作，互惠互利，争创三赢良好局面并确保早日完成旧村改建任务。2006年6月30日，吉大街道办和富泓公司通知加新华公司于2006年7月14日到吉大街道办商谈吉大村7.6万平方米土地问题和村集体利益补偿问题。2006年8月24日，吉大街道办再次通知加新华公司于2006年8月28日到吉大街道办和富泓公司、日昇公司商谈吉大村集体利益补偿合同问题。2007年6月15日，珠海市香洲区改造城中村建设文明社区领导小组召开会议并于同年8月20日形成《关于吉大村等城中旧村改建和被拆迁户上访问题会议纪要》（[2007]02号），该会议纪要第一条第一款内容为：关于吉大S1、S2项目改建问题。吉大S1、S2项目由省三建珠海公司于2002年1月31日中标，后成立单项开发公司加新华公司负责该项目的改建工作，该项目改建范围内有317户被拆迁户，已签订拆迁补偿合同262户，已拆除旧房115栋。根据2005年12月31日市改建领导小组现场调研会议精神，加新华公司必须在2006年4月前开始动工兴建回迁房，但至今回迁房工程仍未启动，为此，会议对吉大S1、S2项目改建工作进行了部署，要求加新华公司必须在2007年内完成回迁房建设，具体回迁房建设计划和时间安排在2007年6月20日前报珠海市改建办审核监督落实；同时，加新华公司应积极与村股份公司协商集体资产补偿问题，对村股份公司的要求，在不违反改建政策的前提下，可考虑按招标书约定让利解决。本项目如在2007年内仍无法取得实质进展及时启动回迁房建设，政府将采取果断措施，包括重新招标确定开发商或由政府出资先予建设回迁房等，以保障被拆迁村（居）民的合法权益。2009年3月23日，富泓公司、日昇公司致函吉大街道办（《关于尽快推进吉大旧村改建工作的紧急请示》），在该函中富泓公司、日昇公司提出：吉大旧村改造项目从2001年1月31日起至今已有七年多了。由于该项目久拖不动，造成诸多社会问题。一是普遍村民强烈要求尽快推进旧村改建工作；二是久拆不建，严重影响吉大村的卫生、治安环境；三是部分被拆迁户子女在七年多的过渡期内在外长大，已到了需要入学的年龄，现在急需解决入读学校问题。结合广大村民诉求，日昇公司、富泓公司联合就旧村改建问题紧急请示如下：一、日昇公司、富泓公司联合将全力支持配合开发商真正动工旧村改建回迁房建设。请市、区、街道办督促开发商拿出真正的诚意及举措，尽快筹措足够开发资金，按招标合同规定存放足够监管资金在监管帐户，尽快启动回迁房建设动工。二、同时启动与日昇公司、富泓公司的村集体补偿的谈判，签订集体补偿合同。三、请尽快拿出回迁房的设计方案，让全体回迁户审议通过。2009年11月3日，富泓公司致函珠海市改建办（《关于尽快推进吉大村旧村改建工作的紧急请示》），请求：1、督促开发商尽快启动回迁房建设动工；2、敦促开发商尽快启动与村集体补偿谈判，签订集体补偿合同；3、请求政府明确开工期限，富泓公司要求给予三个月期限。否则，收回项目开发权重新招标。2010年8月28日，吉大村村民联合签名致函珠海市改建办和吉大街道办（《吉大村民要求政府尽快废除中标开发商加新华公司以使吉大旧村改造尽快推进，村民尽早回迁以稳定社会、平息村民民怨的请求》），要求：一、尽快废除加新华公司吉大旧村改造的开发权；二、由我村村民自选有实力、有资质的开发商进行吉大旧村改造。2012年2月16日，富泓公司致函珠海市住房和城乡建设局、香洲区政府、区三旧办（《关于要求加快吉大旧村改造工作的紧急报告》），请求监督并督促开发商尽快促成如下工作：一、督促开发商遵循相互尊重、互利互助、公开、公平、公正的原则，尽快与富泓公司协商集体补偿事宜。二、督促开发商尽快按吉大村《招标书》约定的设计要点（容积率：2.4，建筑密度28%，绿化率≥30%，商业面积控制在15%以内）完善该项目的设计规划方案供村（居）民审议，这是保障村（居）民回迁，维护集体利益的必要举措，也是旧改项目启动的前提。三、根据珠规土函[2001]136号《关于重新确定吉大村改造设计要点的复函》中明确答复“本项目规划设计要点不再复议”精神，如原有经政府部门批准的设计方案，督促开发商提供村民研讨，如因原批准的设计方案变更调整，或该旧改项目设计要点中容积率等技术指标作变更时，富泓公司要求必须经90%以上村民同意方可实施。四、鉴于开发商所聘用的人员在吉大村到处搬弄是非，挑动群众斗群众，并采取黑社会下三滥手段野蛮拆迁，严重影响吉大村和谐稳定，也损害了开发商的名誉和信用。富泓公司不接受这些聘用人员和富泓公司发生业务往来。2012年4月18日，珠海市住房和城乡规划建设局复函富泓公司（《关于吉大旧村改正规划事宜的复函》珠规建地函[2012]39号）：2006年该项目曾规划报建，但目前尚未完成报建手续，督促开发商加快吉大旧村改造不属我局职能，我局将积极为该项目实施配合做好规划建设服务工作。同日，珠海市住房和城乡规划建设局复函富泓公司（《关于要求提供吉大文明社区设计方案的报告》珠规建管函[2012]61号）：你公司《关于要求提供吉大文明社区设计方案的报告》收悉。经查核，函复如下：我局曾于2006年5月31日给吉大S1、S2旧村改造项目核发过《建设工程规划许可证》（2006规字106号），该许可证及其附图有效期两年。在许可证有效期内该公司未按要求进行设计方案完善工作，现许可证及其附图已失效。该项目至今并未重新办理方案报建，我局没有合法有效的批准图纸，因此无法提供该项目的规划设计方案。2012年1月9日，加新华公司与日昇公司签订《吉大旧村改造集体利益补偿协议书》，该协议第二条约定，为支持日昇公司发展集体经济，保障村民的利益，加新华公司给予日昇公司以下集体利益补偿：1.加新华公司同意向日昇公司补偿建筑面积为1450平方米的住宅回迁，回迁房的面积以珠海市测绘院确权的房屋建筑面积（即房产证上的建筑面积）为准，不分摊车位及本大楼以外的小区公共配套设施的面积。加新华公司补偿的回迁房在办理房产证时产生的相关费用及税金由加新华公司负责，回迁房尽量统一安排在同一栋楼；2.加新华公司向日昇公司补偿地下车位28个（加新华公司负责办理产权证及支付相关费用、税金），补偿的地下车位要集中统一；3.加新华公司同意在签订本协议之日起七个工作日内向日昇公司支付拆迁补偿金人民币1100万元；4.加新华公司同意在签订本协议之日起七个工作日内向日昇公司一次性补偿公用水电设施及其他一切公共设施的补偿金120万元；5.加新华公司同意在签订本协议之日起七个工作日内向日昇公司支付道路、树木补偿费24万元；上述补偿金合计1244万元，加新华公司按照日昇公司提供的股东账号、名单和金额分别汇入，一切税费由加新华公司承担。该协议第五条第1款约定：加新华公司承诺自领取回迁楼建设施工许可证（包括临时建设施工许可证）并建至正负零零之日起24个月交付回迁房（加新华公司承诺自领取施工许可证并建至正负零零的工期不得超过8个月）。该协议第十二条第一款约定：严格按照日昇公司与富泓公司分家时的持股比例进行补偿（即日昇公司占集体利益补偿的54.35%，富泓公司占集体利益补偿的45.65%）。若加新华公司与富泓公司签订集体利益补偿协议超出上述比例，导致日昇公司达不到集体利益补偿54.35%的，加新华公司应在签订协议之日起一个月内主动按照上述比例给日昇公司补偿，如一个月内未予补偿，加新华公司自愿对差额部分进行双倍补偿。2015年9月17日，日昇公司致函珠海市香洲区更新办（《关于吉大村S1、S2地块旧村改造目前存在问题的报告》），请求重视、帮助解决被拆迁户反映强烈的问题：一、要求开发商提供吉大文明社区设计总体方案给被拆迁户研讨。设计要点中的容积率、建筑密度、绿化率等技术指标与《中标书》中的设计要点有出入时，我司要求必须经90%以上被拆迁户同意。二、责令开发商补足不少于1.67亿元的回迁区建设保证金于共管账户。三、近几年的物价上涨较快，开发商补偿的临时安置费（租金由开始每月20元／m2至2008年8月起调增到每月23元／m2，这点租金已远远不能应付目前租住周转房的租金，现被拆迁户强烈要求开发商补偿的租金提高到每月35元／m2。四、我们被拆迁户拆迁已十多年，公司集体补偿合同及集体物业拆迁安置补偿合同已签订4年，但开发商至今仍未动工，严重伤害了广大被拆迁户及集体的利益，我司被拆迁户强烈要求政府有关部门责令开发商今年内动工，让被拆迁户早日实现归家梦。否则，请政府引进更有实力的发展商参加吉大旧村改造项目的建设。2016年7月4日，珠海市改建办向珠海市国土资源局发出《关于吉大村S1S2地块旧村改建项目享受拆免指标事宜的函》，该函载明，经我办核实，截止今日止，吉大村S1S2地块改建项目经国土部门初步确认，补偿产权总面积为86045.85平方米，其中住宅84123.01平方米，商业180.41平方米，宿舍1742.43平方米。根据招标书和有关文件规定，对上述确认的补偿产权面积中住宅、商业按功能享受“拆一免二点六”优惠报建政策，宿舍按照住宅享受“拆一免二”优惠报建政策，按照有关规定审查办理有关用地手续。2017年4月18日，日昇公司致函吉大街道办（《关于请求加快吉大旧村改造的请示》），请求督促加快吉大旧村改造。2017年9月13日，香洲区委召开会议研究香洲区建设项目开工等工作会议并形成会议纪要（珠香委办[2017]98号），对于吉大旧村改造项目中4386平方米商业面积补偿问题，形成以下决定：同意采取政府让利的方式解决4386平方米商业面积的补偿问题，调动开发商推进项目的积极性，制定合理约束条件，限期与村集体达成拆迁补偿协议。2017年11月16日，富泓公司、日昇公司向香洲区人民政府递交《关于加快推进吉大旧村S1、S2地块旧村改造项目的诉求》，强烈要求政府督促开发商加新华公司加快推进吉大旧村S1、S2地块旧改工作的同时，启用新的谈判代表与两公司继续在原有达成一致协议的前提下，解决剩余未解决的问题，如：4386m2商铺问题，落实开工时间、回迁时间、总体设计方案、户型问题等等，尽快动工，早日让被拆迁户回迁。2017年11月22日，珠海市改建办致函加新华公司（《关于加快推进吉大旧村改造工作的函》珠改办函[2017]55号），通知加新华公司：一、在收到本函一周内推举项目全权代表，与村集体商谈集体资产补偿方案；二、加新华公司须在2017年12月31日之前与富泓公司、日昇公司协商解决4386平方米商业面积的相关事宜，并在此时间之前与村集体达成集体资产协议并签订《集体资产补偿合同》，否则4386平方米商业面积将予以撤销。此后，双方当事人多次协商但未能达成一致意见。2018年1月30日，富泓公司、日昇公司分别召开临时股东大会，就是否同意终止加新华公司作为吉大旧村改造项目开发实施主体资格和是否同意由宝盛公司作为吉大旧村改造项目开发实施主体进行记名投票表决。经表决，富泓公司和日昇公司股东大会均通过同意终止加新华公司作为吉大旧村改造项目开发实施主体资格的决议和同意由宝盛公司作为吉大旧村改造项目开发实施主体。其中，富泓公司同意终止加新华公司开发实施主体资格的股数占总股数的95.09%，同意由宝盛公司作为开发实施主体的占总股数94.24%；日昇公司同意终止加新华公司开发实施主体资格的股数占总股数的75.5%，同意由宝盛公司作为开发实施主体的占总股数82.87%。2018年2月5日，富泓公司、日昇公司向珠海市改建办递交《关于确认吉大旧村改造项目实施主体表决结果的请求》，请求确认终止加新华公司作为吉大旧村改造项目开发实施主体资格和确认宝盛公司作为吉大旧村改造项目开发实施主体。2018年2月8日，富泓公司向加新华公司发出《关于终止加新华公司吉大旧村改造项目开发实施主体资格的通知》，终止加新华公司吉大旧村改造项目开发实施主体资格。同日，日昇公司向加新华公司发出《关于终止加新华公司吉大旧村改造项目开发实施主体资格并解除的通知》，终止加新华公司吉大旧村改造项目开发实施主体资格，并解除与加新华公司签订的《吉大旧村改造集体利益补偿协议书》。又查明，2018年2月9日，珠海市改建办向加新华公司作出《关于终止加新华公司作为吉大S1S2地块改造项目实施主体的通知》（珠改办函[2018]29号），决定终止加新华公司作为吉大S1S2地块改造项目实施主体资格，并告知加新华公司及其股东在本项目上的实际投入及相关民事权益，可通过民事法律途径向相关责任主体追偿。2018年2月11日，珠海市改建办作出《关于确认吉大旧村S1S2项目实施主体的通知》（珠改办函[2018]30号），确认宝盛公司为该项目的实施主体并要求宝盛公司自行处理好与加新华公司及其股东的项目投入投资的清算和偿还问题。2018年4月28日，加新华公司以珠海市人民政府为被告，向珠海市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销上述终止加新华公司实施主体的通知。2018年6月19日，珠海市中级人民法院作出(2018)粤04行初47号行政裁定书，认定珠海市改建领导小组的职权已变更由珠海市香洲区住房和城市更新局（下称香洲区住更局）行使，适格被告应为香洲区住更局。加新华公司错列被告，要求其变更被告为香洲区住更局，但加新华公司拒绝变更，遂裁定驳回起诉。加新华公司不服向本院提起上诉，2019年1月2日，本院作出（2018）粤行终1579号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年6月24日，加新华公司以香洲区住更局为被告，向珠海市金湾区人民法院提起行政诉讼，请求撤销前述通知，2019年10月10日珠海市金湾区人民法院作出（2019）粤0404行初209号行政判决书，判决驳回加新华公司的诉讼请求。加新华公司不服向珠海市中级人民法院提起上诉，2020年2月25日珠海市中级人民法院作出（2019）粤04行终195号行政判决书，认为香洲区住更局作出的前述通知，认定事实清楚，主要证据和依据充分，处理结果正确。但前述通知在形式方面存有瑕疵，也未能依正当程序原则保障加新华公司的参与权、申辩权，应确认程序轻微违法，保留其效力，原审判决对前述通知的职权形式和程序合法性的评断欠妥，导致结果有误，予以纠正，遂判决：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404行初209号行政判决；二、确认珠海市香洲区住房和城乡建设局（原香洲区住更局）作出的珠改办函[2018]29号《关于终止珠海市加新华房产有限公司作为吉大S1S2地块改造项目实施主体的通知》程序违法；三、驳回上诉人珠海市加新华房产有限公司的其他诉讼请求。2018年4月18日，珠海市国土资源局作出《关于终止供应加新华公司吉大旧村改造项目76066.46平方米商业住宅用地的决定》（珠国土字[2018]263号），决定终止供应加新华公司吉大旧村改造项目76066.46平方米用地。加新华公司不服该决定，于2018年6月28日以珠海市人民政府为被申请人向广东省人民政府申请复议，请求撤销该决定。2020年6月11日，广东省人民政府作出粤府行复[2018]274号行政复议决定书，维持该决定。再查明，2000年6月4日，珠海市人民政府制定《关于香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策的通知》（珠府[2000]62号），该通知第6条规定，制定合理的拆迁补偿办法：对具有合法产权的房屋可采用收购、补偿等多种方式；拆除未超过批准期限的临时建筑，按评估临时建筑的残值予以补偿建设费（不包括违法处罚的地价款），不作产权补偿；对违法建筑及超过批准期限的临时建筑一律予以拆除或没收。第7条规定，按功能规划和“生产在园区，生活在城镇”的要求，允许城中旧村自留生活、生产用地改变功能，用于城中旧村改造。第15条规定，多渠道解决城中旧村改造的资金来源，可合资合作，也可由村民自筹或参照银行按揭项目融资贷款，鼓励金融机构参与城中旧村改造。2000年8月24日，珠海市改建领导小组制定下发了《关于实施改造城中旧村建设文明社区工作计划的通知》，该通知第一条规定，列入本次改建范围的26个城中旧村，必须按照市改建配套政策及实施办法和《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区工作计划表》的要求进行改建，保证在2002年12月30日前完成拆迁和补偿给村竣工验收的楼房。吉大村属于上述改建范围的26个城中旧村之一。对于吉大村旧村改造项目，珠海市改建办确认在2001年珠海市改建办制定了《珠海市香洲区吉大村文明社区开发商投资效益分析》（下称《投资效益分析》），用于与村集体协商旧村改造和制作标书的参考依据。《投资效益分析》第一部分基本情况项下第2条内容为：可建房面积：109585.99m2×2=219172m2，其中：……（2）商铺按20%计算，面积为43834m2；……。第3条内容为：补偿楼房总面积108608m2，其中：……（3）补偿村委商业建筑面积5000m2（补商铺）。第二部分总投资项下第（3）款内容为：补偿村集体利益9000万元。经本院调查，加新华公司确认在参与本案项目投标之前，其已取得该《投资效益分析》，并以此作为参与投标的参考资料。对于《投资效益分析》中第一部分第3条第（3）补偿村委商业建筑面积5000m2（补商铺），加新华公司认为按照吉大村的招标文件应当是以最终的确权面积进行补偿；对于《投资效益分析》第二部分第（3）补偿村集体利益9000万元，由开发商根据收益情况与村委协商解决。省三建珠海公司也以此《投资效益分析》作为制作标书的参考。对于上述补偿村委建筑面积5000m2（补商铺），富泓公司认为，村里原本就没有商铺，规划里约定将可建商铺中的10%作为商铺补偿村委，按照商铺面积43834m2的10%算出来是4384m2，但4384数字不好听，就改成4386m2。对于标书中“所有建筑面积补偿以最终确权面积为准”的内容，富泓公司认为是指以建成补偿确权面积为准，不是以拆迁最终确定的面积为准。加新华公司与富泓公司、日昇公司双方都确认在本案项目招投标完成之后，双方就商业面积补偿和村集体利益补偿一直在协商，但最终未能达成一致意见。2018年1月18日，加新华公司股东王俊成以加新华公司为被告向珠海市香洲区人民法院提起民事诉讼，请求解散加新华公司。2019年7月23日，珠海市香洲区人民法院作出（2018）粤0402民初717号民事判决书，驳回王俊成的诉讼请求。本院认为，案涉项目为旧村改造项目，经珠海市政府相关部门批准，吉大村委会通过公开招标的方式选定案涉项目改造开发商，并于2002年2月6日向省三建珠海公司发出《中标通知书》，确定省三建珠海公司为中标单位。依照合同法第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中，省三建珠海公司提交《珠海市吉大文明社区开发综合标书》参加投标属于要约，吉大村委会的《中标通知书》属于承诺。依照合同法第二十五条“承诺生效时合同成立”之规定，吉大村委会与省三建珠海公司就吉大旧村改造项目合同于2002年2月6日成立。省三建珠海公司中标后经珠海市建设局批准同意于2003年3月21日在珠海市工商局注册成立加新华公司，由加新华公司承接案涉项目改造合同中省三建珠海公司的权利义务对案涉项目进行单项开发经营。2005年吉大村委会集体经济分立为日昇公司、富泓公司，并由日昇公司、富泓公司承接案涉改造项目合同中吉大村委会权利义务。依照招标投标法第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。本案中，由于中标后双方当事人对合同部分内容产生争议，双方当事人未能签订相关书面合同。虽然双方当事人未签订书面合同，但从招标文件和投标文件的内容反映，双方当事人成立的合同中并不存在对案涉项目共同经营、共担风险的约定，不具有合作合同的特征，且案涉合同也并非合同法规定的典型合同，依照《最高人民法院关于印发的通知》第四条第1款之规定，本案案由应确定为合同纠纷。案涉项目改造合同并不违反法律行政法规强制性规定且双方当事人意思表示真实，依法应认定为有效。根据双方当事人诉辨意见，本案争议的焦点为双方当事人之间就案涉改造项目成立的合同应继续履行还是解除。综合本案事实，本院认为，双方当事人之间的旧村改造合同应予解除。理由如下：第1双方当事人对合同部分条款产生争议未能达成一致意见，案涉项目也未进行改造开发建设，导致合同目的长期无法实现。案涉项目中标后，双方当事人对补偿村集体4386m2商铺、集体利益补偿和变更容积率产生争议，针对上述争议的主要问题，具体分析如下：关于补偿村集体4386m2商铺的问题。综合案件事实，本院认为，日昇公司、富泓公司认为吉大村原本没有商铺，补偿4386m2商铺是对吉大村集体、村民今后生活、出路和发展补偿之主张，更符合客观实际，本院予以采信。首先，案涉改造项目为吉大村村民的居住地，案涉土地在归国有之前属于集体所有的土地，从历史原因分析看，原有的旧房产属于商业性质的应该很少。事实上在2016年珠海市改建办致函珠海市国土资源局的函中也反映，经珠海市改建办核实，截止2016年7月4日，吉大村只有180.41平方米的商业面积。因此，富泓公司主张不是以实际商铺作为补偿依据的意见更符合情理和实际。其次，珠海市改建办2001年制定的《投资效益分析》第3条已经明确补偿村委商业建筑面积5000m2（补商铺），该《投资效益分析》中并没有明确补偿商业面积以实际商铺确权为依据，而且珠海市改建办也确认制作《投资效益分析》目的在于与村集体协商旧村改造和作为制作标书的参考依据。因此，补偿5000m2商业面积属于吉大旧村改造的条件之一，按照《投资效益分析》应当补偿吉大村委会商铺5000m2。再次，从《招标书》第一条第五项明确补偿合法建筑面积为78505.8m2，与第六项预算补偿产权面积包括合法住宅面积68314.14m2、村委会商业面积4386m2、优惠政策住宅面积5805.6m2、临时建筑9122.8m2的约定内容来看，第五项合法建筑面积与第六项中合法住宅面积、村委商业面积和优惠政策住宅面积之和基本一致。对此，加新华公司在2003年9月11日向珠海市改建办提交的《对吉大旧村改建拆迁补偿涉及商业面积补偿问题的意见》也予以确认。既然在第五项中已经明确为合法建筑面积，显然就不需要再进行确权确定面积。另外，在开标前的答疑会中珠海市改建办也明确答复了开发商代表：标书所示的78000平方米的合法面积全部由中标开发商来赔偿。该答复实质已经确认标书第一条第五项78505.8平方米为合法应当补偿的面积，该面积由标书第一条第六项中的补偿合法住宅面积、补偿村委会商业面积和补偿优惠政策住宅面积三部分组成。至于第六项中约定以最终确权面积为准，应当是针对临时建筑部分补偿的约定，而非对已经确认合法的面积部分而言，否则相互矛盾。对于补偿4386m2商铺的问题，珠海市改建办在案涉项目标前答疑会中已明确答复开发商代表标书所示的78000平方米的合法面积全部由中标开发商来赔偿，但在双方当事人产生争议之后又在2003年10月30日答复吉大村委会，补偿村委会商业面积应按照吉大村最终实际确权商业面积予以补偿。由于珠海市改建办前后答复不一致，从而导致双方当事人一直对商业面积补偿问题产生争议并多次请求政府相关部门协调解决。虽然珠海市香洲区政府最终于2017年9月13日同意通过政府让利的方式解决4386m2商业面积补偿问题，但由于双方当事人争议已久且积怨较深，以致双方当事人最终仍未能达成一致意见。关于集体利益补偿问题。依照招标投标法第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。因此，本案中《招标书》的内容是订立合同并确定合同内容的依据。依照《招标书》约定，补偿村集体利益由中标开发商根据收益情况与村委协商解决。在中标后，加新华公司与日昇公司、富泓公司对集体补偿协议产生争议并多次协商，虽然加新华公司与日昇公司于2012年1月9日达成集体利益补偿协议，但加新华公司与富泓公司一直未就集体利益补偿达成一致意见。关于改变容积率问题。本案中，省三建珠海公司投标书属于要约，在吉大村委会确认省三建珠海公司中标后，该投标书即发生法律效力，属于合同内容，在未经双方当事人协商一致情况下，一方不得擅自变更。根据省三建珠海公司投标书约定规划设计方案的容积率为2.28，但事实上加新华公司申领的《建设用地规划许可证》（编号：2004拨字026号）载明2004拨字026号建设用地项目规划设计要点载明容积率2.9，超出了投标书约定的容积率，但加新华公司没有提交证据证明改变投标书约定的容积率已经取得富泓公司和日昇公司同意，因此，变更容积率为加新华公司单方行为，不符合双方当事人的约定。第二、虽然案涉项目改造合同主体为双方当事人，但由于案涉项目属于旧村改造项目，涉及项目改造以及改造实施主体都需要经相关政府部门审批确定。根据查明事实，珠海市改建办已于2018年2月19日作出《关于终止珠海市加新华房产有限公司作为吉大S1S2地块改造项目实施主体的通知》，决定终止加新华公司改造案涉项目的实施主体资格。虽然加新华公司对此提起行政诉讼，请求撤销上述通知，但珠海市中级人民法院已于2020年2月25日作出（2019）粤04行终195号行政判决书，判决驳回加新华公司撤销《关于终止珠海市加新华房产有限公司作为吉大S1S2地块改造项目实施主体的通知》的诉讼请求。上述事实反映，加新华公司已经不再具备改造案涉项目的实施主体的资格，客观上加新华公司已无法继续履行案涉合同。综上，由于双方当事人对部分合同内容产生争议，经协商未能达成一致意见，从而产生纠纷，加新华公司未能按照标书的约定在中标后30个月内完成村民回迁房建设，且从2002年2月起至今未实际施工建设，导致合同目的无法实现，严重影响吉大村民的合法权益。日昇公司、富泓公司主张解除其与加新华公司之间的吉大旧村改造项目合同关系实质上是主张解除双方当事人基于《珠海市吉大文明社区开发综合标书》和《中标通知书》成立的合同，该请求于法有据，本院予以支持。加新华公司主张日昇公司、富泓公司与案外人串通提起解散加新华公司诉讼及制造加新华公司无法继续开发的假象，证据不足，本院不予采信，其请求继续履行合同之依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四、五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除珠海市吉大日昇股份合作公司、珠海市吉大富泓股份合作公司与珠海市加新华房产有限公司基于《珠海市吉大文明社区开发综合标书》和《中标通知书》成立的合同；二、驳回珠海市加新华房产有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2971450元，反诉案件受理费1485725元，保全费5000元，合共4462175元，由珠海市加新华房产有限公司负担；珠海市吉大富泓股份合作公司已预交反诉案件受理费1485725元，本院予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  张艮开二〇二〇年八月十九日书记员  赵时雨