上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初12969号原告：威根(上海)汽车科技有限公司。法定代表人：龚某甲，总经理。委托诉讼代理人：李某甲。被告：上海星帝投资管理有限公司。法定代表人：徐某甲。原告威根(上海)汽车科技有限公司与被告上海星帝投资管理有限公司(以下分别简称威根公司及星帝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后，因被告上海星帝投资管理有限公司下落不明，本院于2018年6月20日采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告威根公司的委托诉讼代理人李某甲到庭参加了诉讼。被告星帝公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告威根公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁押金人民币(币种下同)4,600元；2.判令被告返还租金3,327.10元)；3.判令被告赔付三个月租金6,900元。诉讼中，原告将上述诉请3金额变更为4,600元，同时对上述第2项诉请明确表示不要求在本案中作出处理。事实和理由：2017年2月22日，被告将位于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室，面积为50平方米的房屋出租给原告使用。合同租赁期为1年，自2017年2月20日至2018年2月19日。原告于2017年2月28日向被告支付了3个月租金及2个月租房押金,共计11,500元。上述合同履行期间，原告按照合同条款按时支付租金，但原告员工于2017年11月3日前去租赁房屋内拿取物品时发现，该租赁房屋正门上方贴有案外人A数码电子(上海)有限公司(以下简称A公司)的告知书。方知因被告与A公司存在房屋租赁纠纷,又因被告长期拖欠A公司的房租未付，一审判决被告败诉。据被告口述，双方正处于司法诉讼二审阶段。原告多次与被告取得联系，并在2017年11月14号向被告发送了告知函，要求解除双方间的租赁合同及向原告赔偿由此造成的财产损失。被告总经理黄某甲承诺会妥善处理好与原告的关系,而且不用原告支付后续租金，待被告与A公司诉讼结束后再行商谈。被告方物业徐经理、黄经理均答复不用原告支付后续租金，后续解决以此事做不了主为由进行推诿。被告方财务及租赁办事员赵小玉也以不知情来进行回避，以上通话信息由录音为证。原告租赁的场地由于停电失去照明，电梯停电，货物进出及打包无法完成，原告已经完全失去了在此租赁场地的实际意义。原告即派人与被告进行多次电话催复，希望被告尽快处理相关事务，但被告始终以敷衍拖延拒不出现。2018年1月2日，原告在实属无奈的情况下选择搬离租赁场所，并提前一周电话通知被告,希望能够办理交接手续，但被告黄某甲总经理虽电话承诺同意安排相关人员办理，但始终无人出现。原告物品在出园区大门时遭到A公司保安及物业人员的强行阻拦，原告多次电话报警后均无果,并被A公司物业负责人强行要求支付44天租金(3,327.10元)后才予以放行。原告认为，被告在租赁时隐瞒与A公司间存在房屋租赁纠纷的真实情况，导致原告在不知情的情况下与其签署了房屋租赁协议。上述合同履行过程中，原告都能按照合同协议条款内容执行，但被告在与A公司存在法律纠纷的过程中,无视所有小业主的利益，导致原告的损失进一步扩大。目前被告与A公司的司法诉讼阶段，被告不应以此为借口拖延和拒赔对原告造成的直接损失，原告无奈只得向法院提起本案诉讼要求判如所请。被告星帝公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区XXX路******楼**房屋的权利人为案外人A公司。2017年2月22日，原告威根公司(作为承租方，签约乙方)与被告星帝公司(作为出租方，签约甲方)签订《上海星帝投资管理有限公司租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室房屋，建筑面积为50平方米的营业场地出租给乙方供其作为仓库使用。租赁期限为1年，自2017年2月20日起至2018年2月19日止。双方签订合同后，乙方须向甲方交纳月租金总额为2,300元整。租金、物业费实行每3个自然月计算一次，按先付后用的原则。首笔租金应于本合同签订后3个工作日内支付，以后支付日期为每3个月的提前5天支付(遇法定节假日顺延)。本协议计费期自2017年2月20日起，乙方应于2017年2月16日前将首笔2017年2月20日至2017年5月19日的租金6,900元整交付给甲方，延期支付每日需承担日租金5%的违约金。乙方每月在经营中所发生的水电费用按实结算，于当月15日前交由甲方代缴。为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为4,600元整，按押二付三的方式支付。乙方应于本合同签订时付清全额保证金，甲方在收到保证金后应予书面签收并提供有效收款凭证。租赁期满后，乙方应按甲方交房标准(详见交房清单)交还房屋，并付清所有应付费用，经甲方确认后甲方应在3个工作日内将保证金无息退还乙方。若甲方或乙方在合同期满前，无故提前解除协议，就赔偿对方折合两个月租金的违约金。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，并由甲方承担违约责任：(1)甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。(2)甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，甲方向乙方支付两个月租金的违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。上述合同对双方的其他权利义务也作了约定。上述合同签订后，原告于2017年2月28日向被告支付了3个月租金及2个月租房押金，共计11,500元。并在上述合同履行期间，按约向被告支付了租金等费用。2017年11月初，原告员工前去租赁房屋内拿取物品时，发现该租赁房屋正门上方贴有涉案房屋产权人A公司于2017年10月27日打印的《告示》1份，其内容为，尊敬的租户：经上海市闵行区人民法院判定：我司于2016年12月28日解除与上海星帝投资管理有限公司签订的《租赁合同》，请你在2017年11月2日前，速联系A物业公司，否则我司视此房无人租赁。A物业电话：XXXX****，地址：东业园区**楼**，或联系：XXXXXXXXXXX龚先生。期间，原告与被告经多次联系，于2017年11月14号向被告发送了《告知函》1份，称：2017年11月1日我司发现张贴在大门进口处的法院判决文书，显示贵司与房东A公司存在法律诉讼，且已败诉，而且也得到贵公司确认。目前大楼内停电、电梯无法使用，直接给我司物品进出造成很大影响，已失去在此租赁的意义。贵司与A公司的租赁合同在2016年12月28日就已经解除，仍与我司签订租赁合同，存在故意隐瞒过错。故我司提出以下要求：(1)根据合同内容，贵司已无法正常履行合同，给我司造成的不便需承担赔偿责任。退还3个月押金及一次性赔偿3个月租金。(2)恢复我司租赁区域的电力，电梯能正常使用。安保确保我司存放财物安全。(3)双方合同解除，我司物品搬运时确保电梯正常运行。但未果。2018年1月2日，原告无奈搬离了涉案租赁场所，但遭到A公司保安及物业人员的阻拦，原告在A公司物业负责人的要求下支付了44天租金3,327.10元，A公司物业人员才予以放行。原告无奈只得向法院提起诉讼。另查明，2017年1月3日，A公司曾因星帝公司拖欠支付租金等费用起诉星帝公司及案外人上海B商贸有限公司等至本院，要求确认A公司与星帝公司签订的租赁合同于2016年12月28日解除并要求将租赁房屋立即交还，同时要求星帝公司支付自2016年10月16日至2016年12月28日止的房租欠款、滞纳金、违约金及合同解除后的房屋使用费。同时要求案外人等承担担保责任。该案经本院审理认为，星帝公司长期未能如期足额支付租金的行为显然已经违背了租赁合同的缔约目的，已经构成根本违约，A公司有权依据租赁合同的约定行使合同解除权，故本院于2017年8月22日以(2017)沪0112民初253号民事判决书作出如下判决：一、确认A公司与星帝公司于2014年10月21所签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年12月28日解除；二、星帝公司搬离位于上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号厂房的科研楼全幢、厂房北1-4层及门卫房东侧、门卫房西侧的房屋，并将上述房屋归还A公司；三、星帝公司支付A公司自2016年10月16日起至2016年12月28日止的房屋租金199,360元；四、星帝公司偿付A公司自2016年12月29日起至实际搬离上述第二项租赁场所之日止，按照日租金14,240元的标准计算的房屋使用费损失(上述使用费中应扣除星帝公司自2017年2月10日至2017年7月18日支付给A公司的款项合计1,366,243.20元)；第五至第十一条判决主文(省略)。上述判决后，星帝公司及案外人不服提起上诉，二审法院于2018年1月30日驳回上诉，维持原判。以上事实，由原告提供涉案房屋的1.双方签订的《上海星帝投资管理有限公司租赁合同》1份；2.租金及押金的付款凭证、银行流水单以及收据1组；3.原告支付给A公司租金的银行转账记录1份；4.通话记录(含录音光盘)1份；5.A公司张贴的《告知书》1份；6.原告于2018年1月2日搬场当天的报警记录1份；7.短信记录1组；8.原告于2017年11月14日致函被告及快递信息记录1组；9.一、二审民事判决书各1份以及原告的当庭陈述等为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，原告作为承租人已按约向被告支付了租赁押金及租金，但被告作为出租人，应当按照约定将租赁物交付原告使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但在上述合同履行过程中，原告于2017年11月初发现，涉案租赁房屋处由房屋产权人A公司张贴因被告长期拖欠A公司房租不付，已被法院判决确认A公司与被告间签订的租赁合同于2016年12月28日解除以及由被告支付A公司拖欠租金等费用。从而导致本案原告作为承租人无法实现其租赁合同目的。现原告要求被告返还租房押金(即双方合同约定的租赁保证金)之诉请，于法有据，本院予以支持。另根据双方合同约定，被告违反本合同约定，提前收回房屋的，被告向原告支付两个月租金的违约金。因此，本院对原告要求被告支付违约金4,600元之诉请亦予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海星帝投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告威根(上海)汽车科技有限公司租赁保证金4,600元。二、被告上海星帝投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告威根(上海)汽车科技有限公司违约金4,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告上海星帝投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳人民陪审员  陈永乾人民陪审员  尹 萍二〇一八年十月二十九日书 记 员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。