上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初24259号原告(反诉被告)：上海澳丰置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姚玉坤，执行董事。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海易尚酒店有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：马蓓蓓，执行董事。被告：马蓓蓓，女，1989年1月27日生，汉族，住山东省济南市。两被告共同委托诉讼代理人：王鹏，上海德禾翰通律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐炜，上海德禾翰通律师事务所律师。原告(反诉被告)上海澳丰置业有限公司(以下简称澳丰公司)与被告(反诉原告)上海易尚酒店有限公司(以下简称易尚公司)、被告马蓓蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汤志红、徐天合，两被告共同委托诉讼代理人王鹏、徐炜到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告澳丰公司提出诉讼请求：1、确认解除原告与被告易尚公司于2018年7月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月17日解除；2、判令被告易尚公司立即腾退上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX楼大堂及设备房、2楼208室至215室、3楼301室至315室、4楼401室至415室、5楼501室至515室、6楼601室至613室、615室、7楼位于东南方的两间房屋(以下简称系争房屋)；3、判令被告易尚公司支付自2019年1月1日起至2020年11月17日止的租金1,064,120.70元；4、判令被告易尚公司按每日14,553.77元的标准支付自2020年11月18日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；5、判令被告易尚公司支付至2020年11月30日的逾期付款违约金162,529.85元以及以892,978.25元为基数，按日千分之一的标准支付自2020年12月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；6、判令被告易尚公司支付解除合同违约金768,900元；7、判令被告易尚公司赔偿律师费72,000元；8、判令被告易尚公司立即办理其注册于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号的营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防许可证、特种行业许可证等一切证照的注册地迁移变更或注销手续；9、判令被告马蓓蓓对上述各项诉请承担连带清偿责任。事实和理由：2018年7月19日，原告与被告易尚公司签订了《房屋租赁合同》，约定由被告易尚公司向原告承租系争房屋，租赁面积3818.35平方米；租赁期限自2018年7月1日起至2026年1月31日止；第一年月租金为192,225元，以后租金每年递增4%；租金按二个月为一个付款周期，先付后用，被告易尚公司应在前一个月的28日之前将相应的租金支付给原告，若遇国定节假日，则提前一个工作日支付租金，原告在收到被告易尚公司租金后10日内开具租金收据；若被告易尚公司逾期5个工作日未支付租金，自逾期第6日起，每逾期一日按月租金千分之三的标准向原告支付逾期付款违约金；守约方向违约方追索合法权益所产生的诉讼费、律师费、鉴定费等引起的相关费用，由违约方承担。合同签订后，原告按约履行了相应的义务，被告易尚公司却总不能及时付租金。2020年11月16日，原告向被告易尚公司发出《解除房屋租赁合同通知》，载明：原告决定于即日起解除与被告易尚公司之间的《房屋租赁合同》；被告易尚公司应于2020年11月30日前交还钥匙、腾退房屋、付清租金等。然，被告易尚公司收函至今，既未结清租金及违约金，也未腾退系争房屋。此外，原告因被告易尚公司拒不支付租金的违约情形诉至法院，为此支出律师费72,000元。为维护原告自身合法权益，故要求判如所请。被告易尚公司、马蓓蓓辩称，1、同意合同于2020年11月17日解除，但解除合同原因是多重的，被告在承租房屋期间内，原告委托的物业公司多次以安全检查为由更换电表，采取断电措施，致使被告长时间无法正常经营，故原告对合同的解除具有过错；2、系争房屋已被原告强行腾退，被告想向原告办理房屋交接手续，钥匙还在被告处，但原告不予配合，房屋已由原告实际控制，被告无任何经营活动，大量物品还在系争房屋内，但原告要求被告付清欠款后才能搬离；3、原告主张的租金金额为含税金额，但合同未约定税费，税费应由原告承担，故截止2020年11月17日止的欠付租金金额应为845,505.23元；另外由于2020年6月至9月期间原告存在多次停电，天数在15天左右，致使被告无法正常使用房屋，应扣除相应租金；4、使用费同意从2020年11月18日起算，但应计算至被告被原告强行清退之日即2020年12月15日，同意2020年11月30日后按双倍租金标准支付使用费，但2020年11月30日之前应按正常的租金标准支付使用费；5、系争房屋租金的延付属于不可抗力，应对被告缓交租金期间的逾期付款违约金予以减免，且违约金计算标准过高，高于原告实际损失，2020年12月1日后的逾期付款违约金的计算应以被告易尚公司实际欠付租金845,505.23元为基数计算；6、原告主张4个月租金的解约违约金违背了违约金的补偿性质，高于原告的实际损失，且合同解除并非由于被告一方原因所致，原告也应承担相应法律责任；7、原告主张的律师费过高，且无具体计算依据，律师费损失可归于违约金的补偿范围内，属于重复主张，故不同意支付；8、原告的第8项诉请并非法院受理范围，请求法院予以驳回；9、被告易尚公司具有独立法人性质，与被告马蓓蓓不存在人格混同，原告也并未举证证明两被告间存在人格混同，故被告马蓓蓓不同意承担连带责任。由于被告易尚公司承租房屋经营酒店，受到新冠肺炎疫情影响，酒店全部停业，属于不可抗力，但被告仍按合同约定将疫情期间租金全部支付完毕，被告已尽到合理的通知和沟通义务，被告有权暂缓支付租金，且被告拒付后续租金系由于原告委托的物业方严重干扰被告酒店正常经营所致，且原告将被告强行腾退，扣押被告酒店内物品，故被告易尚公司提出反诉请求：1、判令原告向被告易尚公司返还保证金768,900元；2、判令原告支付被告易尚公司系争房屋装修残值补偿(具体金额以司法鉴定确认的金额为准)；3、判令原告返还被告易尚公司租赁房屋中的物品。针对被告易尚公司的反诉，原告澳丰公司辩称，被告易尚公司自2020年3月起已恢复经营，不存在被告易尚公司所述的不存在任何收入；被告易尚公司仅于2020年4月向原告申请减免一个月租金，原告遂后减免了被告易尚公司2020年2月的租金，此后直到原告发解约函前，被告易尚公司从未向原告提出另行减免租金，合同解除系被告易尚公司长期拖欠租金的违约行为所致；原告从未强行霸占酒店，也从未给酒店加锁等强行清退被告易尚公司的工作人员；物业系被告自行委托，物业停电检修与原告无关；根据合同约定，因被告易尚公司违约致使合同解除的，原告有权没收被告易尚公司支付的保证金，且原告无需补偿被告易尚公司装修残值，故不同意退还租赁保证金及支付装修残值损失；另外，被告易尚公司未向原告交还系争房屋钥匙，原告并未实际占有房屋内的物品，故被告易尚公司要求原告返还物品的诉请缺乏事实依据。综上，请求驳回被告易尚公司的全部反诉请求。审理中，原告申请撤回第8项诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为澳丰公司。2018年7月19日，澳丰公司(出租方，甲方)与易尚公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，一份，约定甲方将其名下位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号的部分房屋租赁给乙方使用，其中一楼建筑面积为304.36平方米，二楼(含208室、209室、215室)建筑面积为680.65平方米，三至六楼建筑面积为2753.34平方米，七楼建筑面积为80平方米，合计计租的建筑面积3818.35平方米；乙方经营业态为酒店；租赁期限自2018年7月1日起至2026年1月31日止；2018年7月1日至2019年1月31日期间月租金为192,225元，年租金为1,345,575元；2019年2月1日至2020年1月31日期间月租金为199,915元，年租金为2,398,980元；2020年2月1日至2021年1月31日期间月租金为207,911元，年租金为2,494,932元；每年递增率为4%；租金按二个月为一个付款周期，先付后用，乙方应在前一个月的28日之前将相应的租金支付给甲方，若遇国定节假日，则提前一个工作日支付租金，甲方在收到乙方租金后10日内开具租金收据；乙方在本合同约定的付款日将租赁费以转账/现金形式一次性支付给甲方；若乙方逾期5个工作日未支付租金，自逾期第6日起乙方除支付正常租金外还需承担违约金，每逾期一日按照月租金3‰的标准向甲方支付；房屋租赁保证金为4个月租金数额即768,900元；乙方不得将保证金用以支付房租或其他费用，租赁关系期满终止时，在乙方付清所有费用(包括但不限于租金、公共事业费、设备维护费等)，搬除归属于乙方的所有可移动物品，注销在租赁标的物内企业工商注册，变更或注销燃气、通讯设备等注册，并向甲方完成房屋交付工作，甲方在十五天内将保证金无息归还乙方，若因乙方违约解除本合同，甲方有权没收乙方保证金；合同期满或由于乙方的过错导致合同终止后，如甲方选择将该装饰、装修或设施、设备保留，则甲方无需补偿乙方装饰或装修材料残值；具有下列情形之一的，甲方有权单方面通知乙方解除合同，合同自乙方收到书面解除通知之日起解除：乙方无正当理由拒绝或迟延支付保证金、租金期限达到30日以上的；出现下列情况之一的，乙方应当按照月租金的4倍(即为履约保证金)向甲方支付违约金，仍不足以弥补甲方损失的，乙方仍应当予以赔偿：乙方具有本合同第九条第3款所约定情形的；守约方向违约方追索合法权益所发生的诉讼费、律师费、鉴定费等引起的相关费用，由违约方承担；租赁期满，乙方应在5日内交还该房屋，并保持房屋的现租赁状态；乙方逾期交还租赁标的物的，应当按逾期天数支付逾期占用费，占用费按租赁期最后一日的日租金标准的双倍*占用天数计算，并双倍支付物业管理费，直至乙方交还租赁标的物或甲方按照本合同约定收回租赁标的物，如造成甲方损失的，乙方应继续承担赔偿责任。合同签订后，易尚公司向澳丰公司支付房屋租赁保证金768,900元。2020年4月17日，易尚公司向澳丰公司发出一份《房租减免申请说明书》，称因受疫情影响，资金短缺，申请减免一个月租金207,911元，剩余租金和其他费用从4月20日开始支付。2020年7月7日，易尚公司向澳丰公司出具一份《房屋租赁合同租金支付保证书》，承诺2020年5月的租金，于5月底支付半月租金；2020年6月的租金，于6月底支付整月租金；2020年7月的租金，于7月底支付整月租金；2020年8月的租金，于8月底支付整月租金以及5月未支付的半月租金；如易尚公司未能如期支付以上约定的租金，愿意承担滞纳金(即按合同约定的违约金标准支付)。2020年8月13日，易尚公司向澳丰公司支付租金103,955元，之后未再支付过租金。易尚公司陆续向澳丰公司支付租金至2020年7月15日，其中2020年2月的租金澳丰公司已予以免收。2020年11月16日，澳丰公司向易尚公司发出一份《解除房屋租赁合同通知》，称易尚公司目前尚拖欠自2020年7月16日起的租金，澳丰公司决定于即日起解除与易尚公司的《房屋租赁合同》；易尚公司须于2020年11月30日前交还钥匙、腾退房屋，并付清租金及相应违约金等款项；逾期腾退的视为易尚公司放弃租赁房屋内物品的所有权等。该通知易尚公司于2020年11月17日签收。2020年11月18日，易尚公司向澳丰公司出具一份《公司函》，称因受疫情影响，要求澳丰公司减免上半年3个月的房租，如有延误则视为澳丰公司违约，并要求变更原合同房屋押金改为押一付一，房租下调至1.3元/平方米。澳丰公司于2020年11月19日向易尚公司回函称，其已克服自身困难减免了易尚公司2月的租金，但易尚公司自2020年7月16日起的租金未付，已严重违反合同约定，其有权行使单方解除权并要求易尚公司承担违约责任；因易尚公司为降低租金成本，故要求澳丰公司不要开具发票，只要出具收据，合同中载明的金额为未税价，若易尚公司需要开具发票，应按含税价支付租金；再次要求易尚公司于2020年11月30日前返还钥匙、腾退房屋，并付清租金及相应违约金等。因易尚公司未向澳丰公司支付租金，也未返还房屋，澳丰公司涉诉。澳丰公司为本次诉讼支付律师费72,000元。另查明，易尚公司系自然人独资的有限责任公司，股东为马蓓蓓。2018年7月25日，易尚公司与展豪物业管理(上海)有限公司(以下简称展豪物业)签订《物业管理服务协议》及补充协议各一份，约定由展豪物业对系争房屋提供物业管理服务。庭审中，易尚公司表示澳丰公司于2020年12月15日对系争房屋大门加锁，自2020年12月15日起系争房屋已由澳丰公司实际控制，虽然房屋大堂钥匙还在易尚公司处，客房门卡在保险柜中，但澳丰公司不让其搬离物品，其担心返还钥匙后无法取回系争房屋内的物品，故未返还钥匙和房卡。易尚公司为证明其主张提交了一组于2020年12月15日拍摄的酒店大堂照片。澳丰公司对照片真实性无异议，但认为其并未强制易尚公司腾退房屋，易尚公司自2020年12月18日起停止经营，物品还留在系争房屋内，易尚公司并未向澳丰公司返还钥匙，系争房屋未由澳丰公司控制。审理中，本院于2021年1月5日向双方释明，要求双方于一周内办理房屋交接手续，但双方届期未能办理。易尚公司表示其电话联系澳丰公司沟通交接事宜，因澳丰公司不同意其搬走系争房屋内的物品，故其未返还房屋钥匙及房卡。澳丰公司则表示其确实要求易尚公司在结清欠付的款项后再搬离物品，但是其要求易尚公司先行返还钥匙，易尚公司未予返还。本院认为，澳丰公司与易尚公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于易尚公司辩称澳丰公司授意物业公司对易尚公司恶意采取停电措施，致使易尚公司无法使用系争房屋一节，展豪物业系易尚公司自行委托，其提交的证据也不足以证明物业公司恶意停电或澳丰公司授意物业恶意对系争房屋停电，故易尚公司主张澳丰公司对合同解除具有过错以及要求扣减15天租金的抗辩意见，本院不予采信。合同履行中，易尚公司逾期支付租金超过30日，根据合同约定，澳丰公司可据此解除合同。澳丰公司要求确认双方之间的合同关系于解除合同通知书送达易尚公司之日即2020年11月17日解除，易尚公司亦表示同意，本院予以照准。合同解除后，易尚公司应向澳丰公司支付拖欠的租金至合同解除之日。关于双方争议的租金计算问题，易尚公司此前向澳丰公司支付的租金均按合同约定的不含税价格计算，澳丰公司未提出过异议也未向易尚公司出具过发票，故澳丰公司主张应按含税价格计算租金，与合同约定不符，本院不予采信。易尚公司仅向澳丰公司支付租金至2020年7月15日，故易尚公司还应向澳丰公司支付2020年7月16日至2020年11月17日期间的租金，易尚公司辩称该期间应付租金金额为845,505.23元，符合合同约定，本院予以照准。关于双方争议的返还房屋及房屋使用费的计算问题，易尚公司同意支付自2020年11月18日起至2020年12月15日止的房屋使用费，且同意2020年11月30日后的房屋使用费按双倍租金标准支付，本院予以照准。关于2020年12月15日后的房屋使用费，易尚公司抗辩其已于2020年12月15日停止经营，但其仅提供当天的照片，不足以证明系争房屋自此之后已由澳丰公司控制，且易尚公司确认其也未向澳丰公司返还系争房屋的钥匙及房卡，而澳丰公司在此期间确有使用费损失，故易尚公司应支付2020年12月16日至2021年1月12日之间的房屋使用费。本院于2021年1月5日责令双方于一周内办理房屋交接手续，并告知双方均有防止损失扩大的义务，但因澳丰公司要求易尚公司在结清欠款后才允许易尚公司搬离物品，致双方未能办理房屋交接手续，故澳丰公司对双方未能办理房屋交接手续具有过错，澳丰公司无权主张2021年1月13日起扩大的房屋使用费损失。至于2020年11月18日至2020年11月30日的房屋使用费及2020年12月16日至2021年1月12日的房屋使用费，本院酌情予以调整，易尚公司应支付2020年11月18日起至2021年1月12日止的房屋使用费480,000元。合同解除后，易尚公司有权携其财产搬离系争房屋，澳丰公司应予以配合。澳丰公司仅表示不同意易尚公司搬离物品，但并未实际采取扣留措施，故易尚公司要求澳丰公司返还物品本院难以支持。由于本案合同解除系易尚公司违约所致，易尚公司应承担相应的民事责任。易尚公司逾期支付租金，澳丰公司主张逾期付款违约金，符合合同约定，应予支持，但计算基数应根据本院认定的实际欠付金额予以调整，至于违约金的计算标准，由于合同约定的违约金计算标准过高，易尚公司亦申请予以调整，故本院酌情将自2020年12月1日起的违约金调整为按日万分之三的标准计算，至于至2020年11月30日的逾期付款违约金，考虑到易尚公司延迟支付2020年3月至7月的租金系受疫情影响等情况，故对该期间的逾期付款违约金本院酌情调整为40,000元。关于澳丰公司主张的解约违约金，虽然合同确因易尚公司欠付租金而至违约解除，但考虑到疫情对于易尚公司经营的酒店业务有一定的影响，且违约金的标准较高，故本院酌情将解约违约金调整为按2个月租金标准计算。至于澳丰公司主张的律师费，符合合同约定，也未超过相关收费标准，故本院予以照准。易尚公司系自然人独资的有限责任公司，马蓓蓓作为唯一股东提交的易尚公司审计报告不足以证明公司财产独立于其个人财产，应当对公司债务承担连带责任，故澳丰公司要求马蓓蓓对易尚公司的付款义务承担连带责任的诉请，本院予以支持。审理中，澳丰公司撤回要求易尚公司办理各类证照迁移或注销手续的诉请，系其处分自己的权利，本院予以准许。虽然根据合同约定，因易尚公司违约致使合同解除的，澳丰公司有权没收保证金，但考虑到澳丰公司已主张了解约违约金，疫情对于易尚公司的合同履行能力有一定影响，且保证金的数额较高，故本院酌情确定澳丰公司应向易尚公司返还50%的保证金。至于易尚公司主张的装修残值补偿，因澳丰公司不存在违约行为，且根据合同约定因易尚公司过错导致合同终止的，澳丰公司无需补偿易尚公司的装修残值，且澳丰公司也表示不需要利用其装修，故对该项反诉请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海澳丰置业有限公司与被告上海易尚酒店有限公司于2018年7月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月17日解除；二、被告上海易尚酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内携其财产从上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX楼大堂及设备房、2楼208室至215室、3楼301室至315室、4楼401室至415室、5楼501室至515室、6楼601室至613室、615室、7楼位于东南方的两间房屋内搬离，将上述房屋返还给原告上海澳丰置业有限公司；三、被告上海易尚酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳丰置业有限公司2020年7月16日至2020年11月17日期间的租金845,505.23元；四、被告上海易尚酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳丰置业有限公司至2020年11月30日的逾期付款违约金40,000元；五、被告上海易尚酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳丰置业有限公司逾期付款违约金(以845,505.23元为基数，自2020年12月1日至实际支付之日止，按每日万分之三计算)；六、被告上海易尚酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳丰置业有限公司2020年11月18日至2021年1月12日的房屋占有使用费480,000元；七、被告上海易尚酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳丰置业有限公司解除合同违约金384,450元；八、被告上海易尚酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳丰置业有限公司律师费72,000元；九、被告马蓓蓓对被告上海易尚酒店有限公司上述第三项至第八项付款义务承担连带责任；十、反诉被告上海澳丰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海易尚酒店有限公司保证金384,450元；十一、原告上海澳丰置业有限公司的其他诉讼请求不予支持；十二、反诉原告上海易尚酒店有限公司的其余反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,340元，减半收取11,670元，财产保全费5,000元，合计诉讼费16,670元，由原告上海澳丰置业有限公司负担5,850.24元，由被告上海易尚酒店有限公司、马蓓蓓负担10,819.76元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉案件受理费5,744.50元，由原告上海澳丰置业有限公司负担2,872.25元(应于本判决生效之日起七日内给付被告上海易尚酒店有限公司)，由被告上海易尚酒店有限公司负担2,872.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……