湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1181民初1222号原告：王福海，男，1972年10月24日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市，委托诉讼代理人：陈伟、陈吉禾，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为提起上诉、反诉；代为和解；代为参加开庭；代收法律文书。被告：邱元兵，男，1974年7月20日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市，委托诉讼代理人：颜梅，湖北光程律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：丁小玲，女，1975年10月22日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市，委托诉讼代理人：张汉东，湖北光程律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告王福海诉被告邱元兵、被告丁小玲所有权确认纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王福海及其委托诉讼代理人陈伟、被告邱元兵及委托诉讼代理人颜梅、被告丁小玲及委托诉讼代理人张汉东到庭参加诉讼。2018年10月15日被告邱元兵向本院申请对涉案房屋的建造成本进行鉴定，本院依法委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对本案涉案房屋的建造成本进行鉴定。2018年10月18日原告王福海申请对涉案房屋的现有价值进行鉴定，本院依法委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对本案涉案房屋的现有价值进行鉴定。现已审理终结。原告王福海诉称：1、请求判令确认位于麻城市龙池街道办事处城西社区狮子塘3号房屋（土地使用权证号为：麻土国用（2014）4201061210；房屋所有权证号为：麻城市房权证龙池字第**）为原被告双方按份共有（具体份额以结算为准）；2、请求判令被告继续履行《共建房屋协议书》，责令二被告将位于麻城市龙池桥街道办事处城西社区狮子塘3号房屋（土地使用权证号为：麻土国用（2014）4201061210；房屋所有权证号为：麻城市房房权证龙池字第**）土地使用权和房屋所有权办理至原告名下；3、由被告承担本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。本案在审理过程中原告变更诉请，一、请求判令二被告共同返还原告垫付的全部费用310万元，并以房屋现有价值超出310万元的部分按50%支付原告合伙建房的收益，二、请求判令上述款项按年利率24%至2016年6月1日止支付违约金至实际给付之日止，三、请求判令原告有权就麻城市龙池桥办事处城西社区狮子塘3号涉案房屋拍卖变卖的价款中优先受偿，四、由被告承担本案的受理费、保全费。事实与理由：二被告原系夫妻关系。原、被告双方经协商于2013年3月18日签订《共建房屋协议书》一份，约定由原告全部出资，以被告夫妻名义购买被告丁小玲父母所有位于麻城市龙池桥街道办事处城西社区狮子塘3号的房屋，然后由原告全额垫资改建，改建的房屋先以房屋抵付原告支付的施工费用，剩余部分权益由原被告双方共同按50%享有，协议还约定，房屋改建后的土地使用权和房屋所有权办理至原告名下，实际所有权根据约定支付全部建筑成本费用后，由原、被告双方按份共有。协议签订后，原告出资40万元购买了丁小玲父母的房屋，并出资对房屋进行改建，现房屋已改建成功，在原告的要求下，被告将房屋的房屋所有权证和土地使用证原件交给原告，并承诺另行办理房屋过户手续，但迟迟以各种理由拒绝办理。2018年4月11日，二被告以原始证件遗失为由，隐瞒上述客观事实，向麻城市国土资源局提出申请，麻城市国土资源局发布《不动产权证书作废公告》，原告才获知二被告毫无履行协议的诚意，并依法向登记部门提出异议，而且，二被告还于2017年3月21日办理离婚手续。综上所述，原被告之间的《共建房屋协议书》依法成立合法有效，原告应享有涉案房屋的所有权，且被告应按照协议约定将房屋过户至原告名下，现被告恶意违约，原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法确权，并责令被告履行协议约定办理房屋过户登记手续。被告邱元兵辩称，第一、原告所诉不实，原告的共建协议和结算协议的签订存在胁迫和重大误解，应予撤销；第二、狮子塘三号房屋不存在共建，系被告邱元兵向原告借款建成的；第三、被告邱元兵、丁小玲共有的涉案房屋的取得是有条件的，除了被告邱元兵向原告借款４０万元支付给原房主外，还需要还建两套房屋给被告丁小玲的母亲和姐姐，因此，被告方认为所谓２０１３年３月８号共建协议是应予撤销的，原告所诉与事实不符。原告诉请没有合法依据，应当驳回。被告丁小玲辩称，第一、原告所称单独出资４０万取得房屋，是不属实的，没有与原告达成购房协议和未收到购房款，丁小玲的娘家的房屋在２０１３年前拆建价值为１５０万元，不可能以４０万元价格出售；第二、答辩人未与本案原告及被告邱元兵签订过共建房屋协议，该协议擅自为丁小玲设立权利义务，不是真实意思表示，依法不成立；第三、本案原告擅自占用和处分了答辩人与邱元兵的共同房产，侵犯答辩人的权益，为避免损失扩大，请求人民法院责令原告腾出房屋及解除冻结过户等措施。对上述原被告提供的证据有异议的，本院认为，1、对原告提供的证据三系原告与被告邱元兵自愿签订，虽被告丁小玲未在协议书上签名，但在房屋改建时未提出异议，应视为对协议的认可，但原被告开发系商品房开发，属小产权房，原被告双方无开发资质，系无效合同，故本院对此证据效力不予以确认；2、对原告提供的证据四和补充证据，虽原被告提供结算协议，但在庭审中被告申请对房屋的改建成本进行鉴定，故房屋的改建成本应以鉴定结论为计算依据；3、对原告提供的证据五、六的真实性予以认可，对拟证明目的不予确认；4、对被告邱元兵提供的证据三、四真实性予以认可，但不能说明改建房屋款项由其支付的事实，故本院对此证据的拟证明目的不予确认；5、对被告邱元兵提供补充证据，由于被告在庭审中被告申请对房屋的改建成本进行鉴定，故房屋的改建成本应以鉴定结论为计算依据。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月18日原被告签订共建房屋协议，协议约定由原告王福海出资，被告邱元兵、丁小玲负责建造位于麻城市××办事处××私房××改建（城××狮子××号房屋属被告丁小玲母亲的所有，城西村狮子塘5号属3号隔壁属程本胜所有），被告丁小玲母亲房屋由被告负责收购，收购价为40万元，此款由原告出资（原告实际支付30万元）。另约定房屋改建所需费用由原告出资，待房屋改建完成后双方核算全部改建费用，还约定改建后分配方式按先支付原告支出的改建全部成本费用，并以房屋抵付建筑施工的施工费用，剩余部分权益由原被告共同享有各占50%，（该协议丁小玲未签字，系被告邱元兵代签）。协议签订后，原告即出资由被告邱元兵负责改建房屋，共改建12套商品房及车库一层，其中给另一房屋户主还建两套商品房及部分车库，实际剩下10套商品房及部分车库），2015年12月30日邱元兵向原告出具领到原告投资改建款2580000元领条一份，并注明邱元兵与原告共同开发涉案房屋的建造成本，从2013年8月至2015年12月，此款由原告出资，2016年6月1日原告与被告邱元兵就共建房屋进行结算，并出具结算协议书，结算原告共出资310万元（包括私房购买款40万元、房屋拆除费、建筑施工费、办证费）扣除给付住房两套，还有改建10套商品房及车库一层，双方确认住房按25万元一套，车库一层作价30万元，以上共作价280万元归原告所有，剩余部分按照共建房屋由原被告按50%承担即原被告各承担15万元，被告承担部分由被告于签订协议后一年内付清给原告。本协议签订后，抵付购房款和建筑成本的房屋和车库均由原告负责处理，邱元兵予以配合。2016年8月邱元兵向原告支付20万元垫付款。后被告邱元兵以和原告的共建协议和结算协议的签订存在胁迫和重大误解，应予撤销，狮子塘三号房屋不存在共建，系被告邱元兵向原告借款建成的，被告丁小玲未与本案原告及被告邱元兵签订过共建房屋协议，该协议擅自为丁小玲设立权利义务，不是真实意思表示，依法不成立，双方遂酿成纠纷诉至本院。另查明，城西村狮子塘3号房屋原属丁小玲母亲所有，2013年12月19日变更该涉案房屋所有人为二被告，并办理国有土地所有权证和办理规划许可证。该城西村狮子塘5号房屋属程本胜所有，办理有房产证及国有土地所有权证和办理规划许可证，但狮子塘5号房屋房产未办理过户手续。2018年10月15日邱元兵向本院申请对涉案房屋的建造成本进行鉴定，本院依法委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对本案涉案房屋的建造成本进行鉴定，2019年11月14日湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具关于狮子塘3号和5号房屋建筑成本评估意见书，评估其房屋总面积为1252.06平方米，建筑成本价格为760851.82元（其中车库面积为220.18平方米）。2018年10月18日王福海申请对涉案房屋的现有价值进行鉴定，本院依法委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对本案涉案房屋的现有价值进行鉴定，2019年9月15日湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具函，以王福海未缴纳鉴定费为由，终止该鉴定申请。邱元兵与丁小玲原系夫妻关系，后双方于2017年3月21日协议离婚。本案经本院审判委员会讨论认为，原告王福海与被告邱元兵签订的共建房屋协议书，虽被告丁小玲未签名，但原告与邱元兵在改建房屋时未提出异议，应视为对原告与邱元兵签订的共建房屋协议书的确认。原被告在庭审中均认可原被告共建房屋的事实及原告出资改建的事实，但由于原被告的合同目的是小产权房开发，改建的目的是为了向市场销售并获得利益，而非旧房改造，同时又无开发资质，违反了法律禁止性规定。因此，原被告所签定的《共建房屋协议》属无效合同，其共建房屋协议应无效。根据无效合同的处理原则，被告应退还原告垫付的款项，虽原被告签订共建房屋结算协议，但在庭审中被告认为结算协议被告丁小玲未签名，且该协议存在重大误解，同时申请就共建房屋的成本进行鉴定，故应按鉴定机构出具的结论由被告向原告返还建造成本760851.82元和收购房屋价款300000元，但应扣除已支付原告的200000元购房款；合同无效后除退还建造成本外，被告应支付原告因合同无效造成的损失，因原告未缴纳房屋现有价值鉴定费，属原告举证不能，故该项诉请不予支持，原告可另行主张权利。被告邱元兵在庭审中辩称未收取原告支付的收购款30万元，但根据原告与被告邱元兵签订的结算协议，该协议书当中均包含此项费用，且被告未提供充分证据证实其主张，故本院对此辩解意见不予采信。综上根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告邱元兵、丁小玲于本判决生效之日起十五内向原告王福海支付房屋建造成本款760851.82元和收购房屋价款300000元，扣减已支付的200000元后，被告还应支付原告860851.82元；二、驳回原告王福海其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费14340元由被告邱元兵、丁小玲负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费(注：按一审裁判文书诉讼费预交)款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审判长  蔡永光审判员  戴 英审判员  薛 娇二〇二〇年六月十七日法官助理叶劲岐书记员戴琨附：1、原告王福海提供的证据：证据一、原告的身份证，拟证明原告的身份信息；证据二、被告身份证、婚姻登记查询单，拟证明被告身份信息，并已离婚；证据三、共建房屋协议书，拟证明原被告约定由原告全部出资，以被告夫妻名义购买被告丁小玲父母所有位于麻城市龙池桥街道办事处城西社区狮子塘3号的房屋，然后由原告全额垫资改建，改建的房屋先以房屋抵付原告支付的施工费用，剩余部分权益由原被告双方共同按50%享有，协议还约定，房屋改建后的土地使用权和房屋所有权办理至原告名下，实际所有权根据约定支付全部建筑成本费用后，由原、被告双方按份共有；证据四、共建结算协议书，拟证明房屋改建后，经双方结算出房屋成本，并全部由原告支付；证据五、土地使用权证、房屋所有权证、规划许可证，拟证明共建房屋土地和房产登记信息，被告将两证原件交付原告；证据六、不动产权证书作废公告，拟证明被告虚构土地使用权证、房屋所有权证遗失的事实，向不动产部门申请报废。补充提交一份证据，２０１５年１２月３０日金额为２５８万元的领条一张，拟证明原告与邱元兵在２０１５年进行过一次结算，基本内容与共建协议一致。2、被告邱元兵提供证据。证据一、被告邱元兵的身份证，拟证明被告的基本情况；证据二、被告邱元兵工商银行流水，拟证明被告向原告还款的事实；证据三、《工程承包协议书》，拟证明被告与施工方签订建筑工程施工合同，发包方为被告邱元兵，该所建房屋发包方为被告邱元兵的事实；证据四、部分工程款凭证，拟证明建房施工材料费，人工费等均由被告邱元兵给付的事实。补充提交提供一组录音材料，拟证明1、2013年3月18日共建房屋协议书是虚假的；2、共建成本160.8万元中有虚报利息或其他用途的成分有非建筑成本的部分。3、被告丁小玲未提交的证据。