上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初25100号原告：宣祝燕，女，1954年2月20日生，汉族，住浙江省诸暨市。原告：夏高锋，男，1977年6月4日生，汉族，住上海市静安区。上列两原告共同委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。被告：周浩，男，1969年2月22日生，汉族，现住上海市宝山区。第三人：上海市宝山区周浩小吃店，住所地上海市宝山区三泉路XXX号A。经营者：周浩。原告宣祝燕、夏高锋与被告周浩、第三人上海市宝山区周浩小吃店(以下简称“周浩小吃店”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宣祝燕、夏高锋的共同委托诉讼代理人汪鸿，第三人周浩小吃店的经营者暨被告周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣祝燕、夏高锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人立刻搬离并返还上海市宝山区三泉路XXX号房屋(以下简称“三泉路XXX号房屋”)；2、判令被告支付拖欠两原告自2019年2月1日起至2020年3月31日止的租金139,630元(2019年2月1日至2019年3月31日按月租金9,185元计算，2019年4月1日至2020年3月31日按月租金10,105元计算)；3、判令被告按合同约定月租金的双倍(即每月10,105元的双倍)的标准向两原告支付房屋占有使用费141,470元(自2020年4月1日暂算至2020年10月，实际算至判决生效之日止)。事实和理由：2018年7月，两原告与被告签订了《租赁合同》，将两原告名下三泉路XXX号房屋出租给被告，约定租期至2020年3月15日止，租金9,185元，先付后用。此后，被告在该房屋地址上设立了第三人的个体工商户。被告在2019年2月起前就有拖欠租金，直至2020年3月租期届满租赁合同结束，此后被告继续占用房屋，并拒不支付欠租和房屋占用费。2020年9月，两原告发律师函通知立即交还房屋，但被告仍未实际履行。故，两原告诉请如上。被告周浩辩称，对第一项诉讼请求，不同意搬离，被告于2018年7月15日承租，7月16日开始装修，7月23日开张，承租后开的就是周浩小吃店，经营炒菜。开了没几天，工商部门以没有营业执照不让被告营业，还罚款了1万元。该房屋有上家的营业执照没有注销，被告让房东去注销，才能办理新的营业执照。同年11、12月，上家营业执照注销，被告的营业执照于2019年2月15日办下来，工商部门罚款之后到办好营业执照期间，没有经营过。营业执照办好以后，被告经营了三个月，交了房租后，因为环保问题关门了5个月，之后又开始经营。2020年初因为疫情关门，后在同年4月底开门，现在还是经营炒菜。被告支付给两原告押金1万元，又向上家退了1万元押金，一共付过2万元押金。对第二项诉讼请求，两原告所述的支付租金情况属实，没有付过其他租金，被告认为关门的时间都不应该付租金的。对第三项诉讼请求，不同意支付房屋占有使用费。第三人周浩小吃店述称，同被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、三泉路XXX号房屋的权利人系夏高锋及案外人夏某某，宣祝燕系夏某某的妻子。2、2018年7月16日，宣祝燕并代夏高锋(甲方)与周浩(乙方)签订了《租赁合同》，主要约定，将三泉路XXX号A室房屋出租给乙方使用，建筑面积45平方米；用途为经商；租赁期自2017年3月20日起至2020年3月19日止；月租金9,185元；首期付三月，另付2万元押金以后按每三个月结算一次；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。另约定补充条款，乙方不得转让；不得拖欠房租，否则甲方有权终止合同并扣除压金；租赁期第二年递增10%，即2018年3月20付9,185元/月，2019年3月20日起10,105元/月。上述合同下方备注有“另收压金1万元现金”，并由案外人严某签字确认，落款时间2018年7月16日。审理中，周浩表示严某是房东方的人。周浩承租上述房屋后用于经营炒菜，并在该房屋地址上设立了个体工商户周浩小吃店，于2019年1月9日经核准登记成立。2020年9月18日，宣祝燕、夏高锋发送律师函，认为周浩的欠租行为已经构成合同的根本性违约，要求周浩在接到函件后五日之日向宣祝燕、夏高锋交还房屋，并付清拖欠的房租与违法占用费。同年9月20日，周浩收悉上述函件。3、2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。自2020年3月24日零时，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。4、关于租金支付情况。审理中，宣祝燕、夏高锋与周浩一致确认，周浩于2018年9月14日支付了2018年8月至10月租金27,555元，于2019年5月19日支付2018年11月至2019年1月房租27,555元，之后未支付过租金。关于押金支付情况。宣祝燕、夏高锋认可于2018年7月16日收到周浩支付的押金1万元。周浩则表示，1万元支付给房东，又向上家退了1万元押金，一共付过2万元押金，但没有凭证提供。5、审理中，周浩表示，周浩从上个租户名叫成曾的人处受让了涉案商铺，并向成曾支付了10余万元的转让费，没有书面协议，原营业执照没有注销，新的营业执照于2019年1月才办出来，工商部门罚款之后到办好营业执照期间没有经营过。为证明上述主张，周浩向本院提供了2018年9月立案通知、2018年11月行政处罚告知书、2018年12月行政处罚决定书、2019年消毒记录、2019年1月开业通知及2019年12月信访答复。宣祝燕、夏高锋发表如下质证意见：真实性均无异议，关于行政处罚，是周浩自身原因，未办理食品经营许可证擅自经营餐饮，两原告于2017年先行租给成曾，2018年周浩自行结识成曾，在达成转让店面协议后，一起找到两原告重新签订租赁合同，两原告并不清楚周浩与成曾之间关于门店转让、营业执照借用等情况，之前也并没有通知过两原告；关于开业登记，可以证明申办营业执照并未遇到困难；关于信访答复，与本案无关。两原告另表示，原执照于2018年11月注销，但周浩是可以经营的，营业执照办出后，也是正常经营的。同意向周浩返还押金。本院认为，两原告与被告就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。被告承租涉案商铺并经营小吃店，理应向两原告支付租金。审理中，双方一致确认被告支付租金至2019年1月，之后未再支付租金。因此，被告长期拖欠租金未付，已构成根本违约。涉案合同约定的租期于2020年3月19日届至，之后承租人继续使用租赁物，两原告于2020年9月18日通过律师函明确要求被告限期搬离。鉴于两原告并未提供证据，证明在此之前曾作出过相关主张，因此，根据相关规定，涉案合同应于被告收悉上述通知之日即2020年9月20日解除。涉案合同解除后，被告理应返还租赁物，并结清款项。两原告请求被告立即搬离并返还涉案商铺，于法有据，本院予以准许。第三人应当一并迁出。被告、第三人拒绝搬离，但无合理理由，本院不予采纳。关于租金及房屋占有使用费。两原告请求被告按合同约定的租金标准的双倍支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予准许。本院根据本案实际情况，酌定房屋占有使用费参考合同约定的租金标准计算。审理中，被告抗辩工商部门罚款之后到办好营业执照期间没有经营过。本院认为，被告从上个租户处受让涉案商铺，理应知晓该地址上原营业执照设立情况，也应由其与转让人协商好原营业执照的注销事宜，现据此主张不付租金，本院不予采纳。被告另抗辩称商铺因环保问题关店5个月。本院认为，被告承租商铺经营餐饮店，应当遵守相关部门规定，合法合规经营，若因违法违规受到处罚，相应后果应由被告承担，现以此为由主张不付租金，本院亦不予采纳。被告还抗辩称2020年初因疫情关门直至同年4月底开门。对租期届满前疫情期间的租金，本院根据本案实际情况，依照诚实信用、公平合理原则，结合合同实际履行、租赁房屋用途及疫情实际影响程度等，酌情予以适当减免。至于租期届满后，被告本可以及时返还商铺，但其实际占有使用至今，现又以疫情为由请求免付原定租期届满之后的租金，显不合理，本院不予准许。综上，本院酌定被告向两原告支付自2019年2月1日起至2020年3月31日止的租金共计124,400元，并按每月10,105元的标准支付自2020年4月1日起至判决生效之日止的租金及房屋占有使用费。关于押金的金额。被告自述向两原告支付的押金是1万元，从涉案合同下方备注的内容看，也为“另收压金1万元现金”，现被告对另1万元押金也未提供证据证明，因此，本院认为，两原告关于押金实际为1万元的主张，更具高度盖然性，本院予以采信。审理中，两原告表示同意退还押金，为避免当事人诉累，本案予以一并处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告周浩于本判决生效之日起十日内，立即搬离并向原告宣祝燕、夏高锋返还上海市宝山区三泉路XXX号房屋(建筑面积45平方米)，第三人上海市宝山区周浩小吃店一并迁出；二、被告周浩于本判决生效之日起十日内，向原告宣祝燕、夏高锋支付自2019年2月1日起至2020年3月31日止的租金124,400元，并按每月10,105元的标准支付自2020年4月1日起至判决生效之日止的租金及房屋占有使用费；三、原告宣祝燕、夏高锋于上述房屋实际返还之日，向被告周浩返还押金1万元；四、驳回原告宣祝燕、夏高锋的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为2,758元，保全费1,925元，由原告宣祝燕、夏高锋负担843元，被告周浩负担3,840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二一年三月八日法官助理  董程程书 记 员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。