江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0781民初778号原告（反诉被告，以下简称原告）：张爱华，女，1978年1月25日生，汉族，浙江省瑞安市人，住瑞安市。被告（反诉原告，以下简称被告）：原告邹群秀，女，1967年2月17日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。原告张爱华为与被告邹群秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张爱华、被告邹群秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告押金2000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月4日，原告向被告租赁瑞金市象湖镇绵江小区H栋6楼的套房，双方签订了租赁合同，约定租房期限从2016年10月4日起至2017年4月3日止，每月租金1200元，住房押金2000元。2018年1月26日，原告向被告退房，但是，被告至今拒绝向原告退回押金2000元。被告向本院提出反诉请求：1、被反诉人张爱华向反诉人邹群秀支付三个月的房屋租金3600元；2、被反诉人张爱华向反诉人邹群秀支付垫付的四个月电费1415元；3、被反诉人张爱华向反诉人邹群秀支付之前垫付的卫生费360元。事实和理由：2016年10月4日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定：反诉人将自有的位于瑞金市象湖镇绵江小区H栋6楼的套房出租给被反诉人使用，每月被反诉人向反诉人支付房租1200元，电费每一度1元，卫生费每月20元，租期为半年。合同到期时，双方口头约定续租一年。但是，被反诉人只支付了2018年1月4日之前的租金，之后，被反诉人就不再支付租金，也不与反诉人协商解除租房合同，房屋钥匙也没有返还给反诉人，且被反诉人一直都在使用该房屋。被反诉人一直都没有支付双方约定的卫生费，还有四个月的电费也没有交。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、《租房合同》；2、银行转账明细；3、原告发送给被告和被告女儿的手机短信打印件；4、2016年11月-12月、2017年1月-12月原告向被告的打款记录，欲证原告已经按合同的约定向被告支付了房屋租金，并已经交付了押金2000元，只是最后一个月的电费没有缴纳，被告应当退回原告已经交付的租房押金2000元。经质证，被告对原告所提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其并没有接到该短信。本院经审查认为，由于被告对证据1、2的三性均没有异议，本院予以认定。对于原告发送给被告的短信，本院认为，虽然被告不认可其已经接收到该短信，但从原告所出示的短信可以看出原告所发出的短信并没有发送不成功的提示，所以，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，而原告发送给被告女儿的短信虽然已经发送成功，但是，由于原、被告签订《租房合同》，被告仅提供了其自己的手机号码给原告，而原告所发送给被告女儿的短信，原告没有提供被告已经知情的证据，因此，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，但对其关联性不予以认定。对于证据4，因被告未到庭质证，本院经审查认为，该证据中反映的2016年11月04日原告跨行转出到“对方账户62×××07邹群秀”3200元的内容看，由于原告每月向被告交纳的房屋租金是1200元，而原告在没有其他事项还需向被告支付其他款项的情况下，该笔3200元中的2000元恰好印证了是原告所支付的押金的事实，因此，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。被告向本院提供如下证据：国网江西省电力公司瑞金市供电分公司开出的：1、2016年12月12日：发票号码005××××6034，金额266.2元；2、2017年12月19日：发票号码006××××0223，金额229.7元；3、2018年1月1日：发票号码：00600053，金额159.3元；4、2018年2月1日：发票号码：00611098，金额333.6元。欲证明原告在租房后，被告为原告垫付了电费1415元，原告至今没有支付，按双方签订的《租房合同》约定，原告没有交付的电费应当按1元一度向被告缴纳。经质证，原告对证据1中的电费认为其已经交付了，并且向本院提交了账户明细，本院经审查认为，从原告提供的账户明细内容看：“支出1470.00跨行转出交易时间2017010320：48：59对方账户62×××07邹群秀”，原告每月向被告支付的房屋租金为1200元，而原告向被告转款1470元，在原告没有其他事项还需向被告支付其他款项的情况下，该笔1470元中的270元恰好印证了是原告所支付了电费的事实，因此，本院对被告该证据的真实性、合法性予以认定，但对其关联性不予认定；对证据2，原告质证认为，该笔电费其已经向被告支付了，庭审中被告也认可该笔款项原告已经支付，本院经审查认为，由于被告认可该笔电费原告已经向其支付，因此，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，对其关联性不予认定；对证据3、4，原告经质证对其真实性、合法性、关联性均予以认可，认可证据3、4电费自己没有向被告支付，本院经审查，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年10月初，原、被告签订《租房合同》，约定“…一：甲方将坐落于绵江小区H栋6楼套房租给乙方用于日常生活居住、办公。…二：乙方租赁期为半年，从2016年10月4日起至2017年4月3日止。合同期满乙方在同等条件下享有优先权。三：在签订合同时，乙方一次性支付押金贰仟元整（2000.)每月租金为壹仟贰佰元整(1200.)，支付方式为每月支付一次房租，在每月的1日前必须支付。水、电、闭路、天然气、物业等费用由乙方承担。一年小区物业管理费——元整()，一年闭路电视费——元整()。…五：在租用期间甲方不得干扰乙方正常使用房屋，不得私自增加房价。乙方应按时交清房租(延期时间限制1天，如超过约定时间，按每天10%的房租收取滞纳金，甲方有权收回房屋并终止合同及没收押金)。水费每顿3元，电费每度1元。乙方不得破坏房内一切设施，如有破坏行为，物件照价赔偿。六：在租赁期内，乙方提前退房押金无需退回，租赁期满，家具家电没有损坏的情况下，水电已交清，甲方应将押金退还给乙方。如附属设施有损坏现象，乙方应修补好交还给甲方，如无法修补应照价赔偿。合同期内，押金不能转换为租金。”其后，原告向被告交付了租房押金2000元，被告向原告交付了租赁的房屋。在租房期间，原告按约定每月向被告支付了房屋租金，并自行向相关部门交纳了水电费。2017年4月3日，原、被告签订的《租房合同》期满，原、被告口头约定续租，并且原告仍然按《租房合同》的约定定期向被告缴纳房租。2018年1月26日，原告向被告发送短信，通知被告“你好，我房子已经找好，到2月3号那天麻烦你过来退下房，谢谢”，同月30日，原告再次向被告发送短信“你好，你什么时候过来处理，你不来的话处理的话，我报警了啊！不管怎么说也要协商对吧！麻烦你3号前过来处理下”。但是，原、被告就退房一事一直未处理好。故而引起本案诉讼。本院认为，原、被告签订《租房合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。《租房合同》期满后，原、被告口头约定继续租赁，被告陈述双方约定了一年的租赁期，而原告陈述仅是继续租赁而没有约定租期，对于原、被告口头约定继续租赁是一年还是不定期，原、被告均没有提交证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，原、被告在签订的《租赁合同》期满后的继续租赁，应当认定为不定期租赁。而对于不定期租赁合同，原、被告均可以根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定随时解除合同。本案中，原告于2018年1月26日通知被告于2018年2月3日办理退房手续，且其后原告也于2018年2月3日前搬离租赁房屋，应当认定原、被告的租房合同于2018年2月3日已经解除，原告应当向被告支付的房屋租金应当计算到2018年2月3日。由于原告在解除《租房合同》前已经向被告发出通知，按照原、被告签订的《租房合同》约定，原告并没有违反《租房合同》的违约行为，所以，被告应当向原告返还已经支付的房屋押金2000元。但是，本院从原告提交的“2016年11月开始打款给邹群秀，以下是2016年11月-12月打款记录！”的账户明细所反映的原告向被告支付第一个月的房屋租金及交付押金的时间看，应当认定原告是在签订《租房合同》后的第二个月开始向被告支付第一个月的房屋租金，而原告最后一次向被告支付房屋租金是在2018年1月5日，按照原告每月支付房屋租金的时间顺序，可以认定2018年1月5日原告向被告交付的房屋租金应当是2017年12月4日起至2018年1月3日止的房屋租金，而从2018年1月4日起至2018年2月3日止的房屋租金原告并没有支付，因此，本院对被告反诉要求原告支付剩余未支付的房屋租金为1200元。对于被告反诉原告要求其返还其垫付的四个月电费问题，本院认为，由于被告提供的4张电费票据中仅可以认定的原告未支付的电费为2018年1月1日和2018年2月1日的发票中的733度，按照双方签订的《租房合同》第五项的约定，原告对未支付的733度电费按每度1元计算，原告还应当向被告支付733元电费。对于被告反诉原告要求支付垫付的360元卫生费的问题，本院认为，按照原、被告签订的《租房合同》的约定，原告无须向被告支付物业管理费，且被告对其的该反诉请求也没有提交证据予以证明，因此，本院对被告的该项反诉请求不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邹群秀应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张爱华退还押金2000元二、原告（反诉被告）张爱华应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）邹群秀支付房屋租金1200元及电费733元；三、上述第一项与第二项相抵，被告（反诉原告）邹群秀还应当向原告（反诉被告）张爱华支付67元；四、驳回被告（反诉原告）邹群秀的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，原告已预交，由被告承担。反诉案件受理费50元，被告已预交，由原告承担20元，被告承担30元。被告应当承担的本诉受理费与原告应当承担的反诉受理费相互折抵后，被告应当承担的受理费30元应于本判决生效之日起十五日内支付给原告。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭瑞萍人民陪审员  宋东北人民陪审员  徐德清二〇一八年八月八日代书 记员  宁 馨