安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初480号 原告：柏春飞，男，1969年9月6日生，汉族，住江苏省宝应县。 委托诉讼代理人：朱立新，江苏擎天柱（宝应）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅旭，江苏擎天柱（宝应）律师事务所实习律师。 被告:来安香江置业有限公司，住所地安徽省滁州市来安汊河经济开发区南京湾香江黄金时代104国道旁与长江路交汇处，统一社会信用代码91341122567540737J（1-1）。 法定代表人：鲁朝慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李一鸣，该公司法务。 原告柏春飞与被告来安香江置业有限公司（以下简称来安香江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏春飞及其委托诉讼代理人朱立新、被告来安香江公司的委托诉讼代理人李一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柏春飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方所签订的《滁州市商品房预售合同》；2.判令来安香江公司向其返还购房款及费用计507285元及利息（自2018年12月25日起按2018年8月20日公布的1年期LPR4.25％计算至实际返还之日止）;3.本案的诉讼费用由来安香江公司承担。事实和理由：2018年7月30日，其经宝应熟人丁某（房产销售中介人员）推介，向来安香江公司缴纳了“香江黄金时代”二期高层8幢402号商品房购房定金8000元，同年8月2日，其再次支付购房定金12000元。2018年8月17日，其支付了房款186815元、贷款代办费350元、测绘费40元、备案登记费80元、不动产登记费80元。2018年11月，来安香江公司以快递方式向其寄发《滁州市商品房预售合同》格式文本，同时要求其按要求签署后予以回寄。来安香江公司在邮寄的《滁州市商品房预售合同》格式文本中暂定购房总价款为1006815元，支付方式为2018年8月17日前其应支付房款206815元，2019年2月17日前其以在中国工商银行来安支行所借的800000元按揭贷款予以支付。此后，其按来安香江公司的求及时如实全面的向同来安香江公司开发项目合作的中国工商银行来安支行提供了所指定的贷款资料，但结果来安香江公司却告知其的贷款暂时不能审批下来。同年12月24日，其为履约通过民间借贷多方筹资再次向来安香江公司支付房款300000元。其后，其一方面多次主动联系来安香江公司催办按揭贷款事宜，一方面按来安香江公司的要求又前后五六次提交了变更后的相关贷款资料，但最终结果是约定的按揭贷款仍毫无着落。2020年12月1日，其再次前去来安香江公司处追问贷款办理事宜，来安香江公司的一唐姓女经理在报警后当着警察面告知其依目前银行的政策其的个贷是办不下来的。事后其又联系工行来安支行得到的答复仍是无法办理。其觉得自己被来安香江公司欺骗了，当时决定购买是在来安香江公司承诺其可申办银行按揭贷款才买房的，现贷款无法办理其的确无力再购买。其认为这是因不可归责于已的原因所致，于是2020年12月其与来安香江公司沟通要求解除购房预售合同并要求来安香江公司返还已支付房款507285元，但来安香江公司对此却一再拖延不予理睬。其认为，一、来安香江公司所邮寄的《滁州市商品房预售同》系来安香江公司单方拟定的格式合同，其合同内容存在排除其主要合同权利、加重其合同义务的条款；二、该合同系来安香江公司未在与其当面经充分协商或对相关条款应向其履行提示说明法定义务情形下以邮递方式签订。据此，其认为由于约定的来安香江公司所承诺的按揭贷款不能办理而致上述所签商品房预售合同无力继续履行，其显然属依法不可归责于其的事由所致。据此，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，现其请求解除双方所签《滁州市商品房预售合同》，同时要求判令来安香江公司向其返还购房款507285元及利息。为此，特提起诉讼，请依法判如所请。 来安香江公司辩称：1.双方购房合同明确约定柏春飞最迟应于2019年2月17日前付清购房款，逾期支付购房款，包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能足额支付给卖方，且不同意转换其他付款方式等应按欠付款额每日向卖方支付万分之三的违约金。合同签约后已经正式备案，柏春飞一直未履行付款义务，违约责任在柏春飞而非其公司。柏春飞对其提出的诉求无事实与法律依据，其才是主张违约责任的适格原告。之所以其一直保留追责权利，并一直协助柏春飞办理购房贷款，是其公司在真心实意维护双方合同关系。柏春飞因个人原因导致一直无法办理贷款，其给予其足够宽容的时间，不但未向柏春飞追究迟延付款违约责任，还积极配合柏春飞办理贷款事宜。因柏春飞为个体工商户，所提供的流水在工商银行无法过审的情况下，其建议柏春飞换一家银行申请贷款，但柏春飞既不配合，也迟迟未将购房款付清，导致其本应在2019年2月就收齐的购房款，至今无法足额收到。经济利益受损方是其公司，而非柏春飞。柏春飞无权向其提出解约、赔偿等诉求；2.柏春飞所称民法典，实际公布生效日期是在双方签订正式购房合同之后。柏春飞用民法典确定的部分原则来针对案涉合同有悖最基本的法律原则。综上，请求法院驳回柏春飞全部诉请。 柏春飞针对来安香江公司答辩补充意见：1.来安香江公司答辩陈述中称其支付约定首付款206815元之后一直未履行支付义务不属实。虽然其在购房时，来安香江公司口头承诺其购房所做的按揭贷款800000元在来安香江公司协助办理之下肯定能够获批，在没有获批下，其还是本着诚信、积极履约的态度于2018年12月24日通过民间借贷的方式多方筹资支付了300000元；2.来安香江公司答辩称一直协助其办理贷款审批事宜，未能获批是因为其个人没有积极配合，这也不属实。合同签订后，其按照来安香江公司指定的工行来安支行，前后五六次提交了完备的申办贷款资料，但最终却被来安香江公司和工行来安支行告知按揭贷款不能获批。2020年12月1日，其去工商银行来安支行都没找到办贷款的材料。来安香江公司工作人员一再说其贷款在放款中。2021年年前，来安香江公司要求其转行办理按揭贷款，但其询问转行之后其按揭贷款是否能够获批，来安香江公司告知其无法保证，有可能仍然不能获批；3.其去买房时，其与来安香江公司签订买房合同的真实意思是其支付房款的20％作为首付款，另来安香江公司当时承诺如果其贷款申办不成功，其按揭贷款完全由来安香江公司包办，否则其不可能与来安香江公司签订案涉合同。 来安香江公司补充答辩意见：贷款审批是银行的权力，其公司没有权限办理贷款。柏春飞所述情况无任何事实依据。 本院经审理认定事实如下：柏春飞与来安香江公司签订《来安县商品房预售合同》，约定：柏春飞购买来安香江公司开发的位于安徽省来安县的住宅房屋。房屋总价款为人民币1006815元。柏春飞于2018年8月17日前应支付房款计人民币206815元，于2019年2月17日前应支付房款计人民币800000元。柏春飞与来安香江公司另在补充条款中约定：如柏春飞无法在总房款欠付额度内足额取得银行按揭贷款，或无法在买卖合同约定期限内足额取得银行按揭贷款的，柏春飞同意在《商品房买卖合同》附件一第2点约定的期限内自行筹款付清剩余房款，否则视为柏春飞逾期付款。来安香江公司在《签约告知书》中向柏春飞告知了柏春飞所购买的案涉房屋的相关信息及所需相关费用，并提示柏春飞如选择贷款方式支付房款，柏春飞签约前应已充分了解相关贷款政策及批贷要求，贷款额度如遇贷款银行政策调整或柏春飞本人原因无法获得审批时，柏春飞需按银行要求进行调整，确保在约定期限内足额支付房款。 上述事实，有双方当事人的陈述及柏春飞提供的《来安县商品房预售合同》，来安香江公司提供的《签约告知书》复印件等证据在卷佐证。 本院认为，柏春飞主张来安香江公司在其购房时曾向其承诺并保证能成功办理按揭贷款并获放款，但其提供的证据尚不足以证明该主张，故本院不予采信。因柏春飞未能证明其商业贷款未能获批并放款的责任在于来安香江公司或系因不可归责于双方当事人的不可抗力因素而致其商业贷款合同无法订立，故而柏春飞未依约足额支付购房款，其并不具有法律规定或双方约定的合同解除权，且对于合同的解除，双方亦未能协商一致，而柏春飞对来安香江公司所负的债务为给付房款，该债务亦非不适于强制履行或者履行费用过高，故对柏春飞主张解除合同并要求返还购房款的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告柏春飞的全部诉讼请求。 案件受理费8873元，减半收取计4436.50元，由原告柏春飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二一年三月二十九日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。