湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初2047号原告：刘平平，女，汉族，1986年11月11日出生，住湘潭市雨湖区。原告：段理梁，男，汉族，1981年12月7日出生，住湘潭市雨湖区。被告：湖南福鑫投资有限公司，住所地湘潭市雨湖区法定代表人：孙福，总经理。委托诉讼代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。原告刘平平、段理梁与被告湖南福鑫投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘平平、段理梁，被告湖南福鑫投资有限公司的委托诉讼代理人许利新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘平平、段理梁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按《商品房买卖合同》履行交房义务，并立即向原告提供雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区的住宅质量保证书、住宅使用说明书，以及立即出示该房屋竣工验收合格证；2.请求判令被告向原告支付从2016年3月31日起至起诉之日(2018年5月2日）止共763日逾期交房违约金人民币26802元，并按照35.12元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月24日，原告与被告湖南福鑫投资有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以351273元的价格购买被告开发的雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区房屋，被告应按照购房合同第十条约定于2016年3月30日前将竣工验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内房，应当按照合同第十一条规定“逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之曰起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房款万分之一（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告于2015年10月24日支付首付款111273元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行己于2015年11月24⑻00元按揭贷款全额支付被告，至此，原告己按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告多次催促，被告处工作人于2017年3月30日电话通知原告办理交房、入住手续，未按合质量保证书》、《住宅使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。且合同第十三条约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，据此原告拒绝接收房屋。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约应承担违约原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告湖南福鑫投资有限公司辩称，1.原告起诉状所陈述有部分与事实不符，原告所购买的商品房已经于2017年元月13日竣工验收合格，具备交付条件，且于2017年2日13日书面通知原告进行房屋交付，但是原告一直拖延不办理房屋交付手续；2.造成本案中房屋延期交付是因为不可抗力因素造成的，在本案诉争的房屋建设过程中湘潭市范围内有记录的发过两次洪水，这是本案诉争房屋建设停止相关的不可抗力的情况，在相关部门均有记录；3.结合以上事实，我方认为根据双方所签订的合同及相关的法律规定，因为不可抗力造成合同不能履行的，合同当事人均承担违约责任，另外，在2017年2月13日被告通原告收知房后因原告的因素导致至今房屋未交房，对此造成的由其原告自行承担。且因为原告在房屋具备交付的条件下不收房，造成被告的物业费、水电费分摊等损失被告保留另外主张权利。原告刘平平、段理梁向本院提交了证据：1.商品房屋买卖合同；2.购房发票2张；3.建设银行个人住房（商业用房）借款合同；4.湘潭市广园物业公司催收通知书；5.湘潭市广园物业公司业主投诉处理登记表。被告湖南福鑫投资有限公司向本院提交了证据：1.建设工程质量监督报告、工程竣工验收备案表。2.交房通知、快递回单；3.钥匙领取登记表；4.证明。本院对原、被告所提交的证据认定如下：对原告所提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告所提交的证据1、3的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告所提交的证据2因原告未举证证明被告收到了原告的书面交房通知，故本院不予确认；对被告所提交的证据4的真实性、合法性予以确认，但达不到其证明目的。根据对证据的认定并结合原、被告的陈述，本院查明如下事实：原告刘平平、段理梁系夫妻关系。2015年10月24日，两原告与被告湖南福鑫投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：两原告以351273元的价格购买被告开发的位于雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区，被告应于2016年3月30日前将竣工验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内房，应当按照合同第十一条规定“逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之曰起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房款万分之一（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。”承担违约责任。合同还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交房的，从交房期限届满之日起，视为商品房已交付买受人。该商品房的风险责任和物业管理费自交房通知指定日期第2天起由买受人承担。”“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；”合同签订后原告于2015年10月24日支付首付款111273元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行己将按揭贷款全额支付被告。2017年3月30日，被告工作人员电话通知原告办理交房、入住手续，但由于被告未按合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及验收备案文件，故原告拒绝接收房屋。另查明，2018年8月2日，富鑫源小区物业服务中心向原告送达了一份《催收楼通知书》，内容包括：“现我司再次通知阁下，请于2018年8月31日前到办理有关收楼手续。逾期不来办理，根据合同约定视作您已收楼”。由于原告认为被告应当交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及验收备案文件而未交付，被告认为从2016年起不动产登记中心就《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，现在房子的质量保障就是验收，原、被告对此有分歧，加之原告没有入伙通知书，故原告未能实际收房。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发系被告未按合同约定在2016年3月30日之前向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告立即履行交房义务，符合合同和法律规定，本院予以支持。被告提出的“造成本案中房屋延期交付是因为不可抗力因素造成的，在本案诉争的房屋建设过程中湘潭市范围内有记录的发过两次洪水”的抗辩意见，根据被告所提交的证据显示暴雨发生的时间均在2016年的7月份，晚于合同约定的交房时间，且被告并未在合同约定的暴雨发生之日起30日内告知原告，故被告要求延期交房的抗辩理由不符合合同的约定，本院不予支持。本院认为，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》的约定以及《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明说制度的规定》第三条、第十条的规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应住宅交付的同时提供给用户”。原、被告交接房屋的同时被告应当出示的证明文件包括竣工验收合格证，应当提供的证明文件是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而本案至今，被告仍未能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，符合合同约定和法规的规定，本院予以支持。对于原告要求被告出示该房屋竣工验收合格证的诉讼请求，因被告在开庭时已经将竣工验收合格证作为证据提交，原告已经质证，视为已经出示，故本院对原告该诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求（从2016年3月31日起至起诉之日(2018年5月2日）止共763日逾期交房违约金人民币26802元，并按照35.12元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金），因合同中对于逾期交房约定的违约金约定为已交付购房款万分之一，每日即35.1273元/日（351273元×万分之一），故原告要求被告按照35.12元/日支付违约金至实际交房之日止的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第一百一十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》三十四、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、由被告湖南福鑫投资有限公司在本判决生效之日起十日内交付位于雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区6栋3单元1003001号的房屋给原告刘平平、段理梁；二、由被告湖南福鑫投资有限公司在本判决生效之日起十日内提供位于雨湖区护潭乡范围步步高大道西侧富鑫源小区6栋3单元1003001号的房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》给原告刘平平、段理梁；三、由被告湖南福鑫投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告延期交房违约金（延期交房违约金按35.12元/日，从2016年3月31日起计算至被告实际交房之日止）；四、驳回原告刘平平、段理梁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费470元，由湖南福鑫投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  夏 丹审 判 员  左 斌人民陪审员  涂志文二〇一八年十月十六日代理书记员  陈 含附法律、法规等条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；继续履行；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明说制度的规定》第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应住宅交付的同时提供给用户。