上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初12151号原告(反诉被告)：韩开玲，女，1977年3月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海御世源餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘聿达。委托诉讼代理人：韩雪松，上海汇裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思杨，上海汇裕律师事务所律师。原告韩开玲与被告上海御世源餐饮管理有限公司(以下简称御世源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序审理。本案诉讼期间，被告御世源公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)韩开玲的委托代理人曾艳及被告(反诉原告)御世源公司的委托诉讼代理人张思杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)韩开玲向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同于2017年3月15日解除；2.御世源公司双倍退还履约保证金人民币146,448元(币种下同)；3.御世源公司退还韩开玲租金24,512元、物业管理费36,300元；4.御世源公司赔偿韩开玲装修损失354,396元；5.御世源公司赔偿韩开玲经济损失94,800元。事实与理由：2016年10月24日，双方签订《关于新华联购物中心的租赁合同》一份，约定御世源公司将位于上海市闵行区的“上海新华联购物中心”LG2层18铺位的部分区域(以下简称系争商铺)出租给韩开玲，用途为经营餐饮，租赁期限为8年，合同约定的开业日(计租日)为2016年11月19日。合同签订后，韩开玲按约交纳了履约保证金、租金等费用，并对系争商铺进行了装修，购买经营所需的设施设备、招聘人员等。然而，由于御世源公司的原因，韩开玲至今无法办出食品卫生、餐饮许可证、营业执照等合法经营餐饮所必须的证照，至今无法合法经营，致合同目的不能实现，造成巨大损失。根据合同约定，韩开玲书面通知御世源公司从2017年3月13日起解除租赁合同，并要求御世源公司收回房屋。但御世源公司拒不配合，阻挠韩开玲撤场。韩开玲为避免损失进一步扩大，只能诉诸法院，请求法院依法支持其诉讼请求。被告(反诉原告)御世源公司辩称，系争商铺由御世源公司从业主处承租后转租给韩开玲。签订租赁合同时，御世源公司明确告知韩开玲商铺没有大产证，韩开玲对此表示认可。办理证照是韩开玲的义务，韩开玲未主动去办理相关证照。御世源公司仅有协助义务，即使未办出，也非御世源公司过错。御世源公司一直为产证一事与业主沟通，具体以业主答复为准。地下二层的其他商铺均可以正常经营。韩开玲开业仅一个月就停止经营，并非由于大产证原因，而是自身经营状况不佳关闭了店铺。事实上，韩开玲租赁了两间商铺，系争商铺是其中一间商铺。另一商铺一直经营到2017年4、5月，相对比，系争商铺开业一个月就停业，完全是韩开玲投资判断失败所致。2017年5月，开发商与园区管委会进行协调，可以通过备案制进行经营，御世源公司也向韩开玲提出上述方案，不影响其正常经营，但是韩开玲一意孤行，想单方面解除合同，但其解除合同并无根据。租赁合同存在继续履行的条件。韩开玲无故要求解除租赁合同、拒绝支付租金及物业管理费等行为，构成根本违约。虽韩开玲在律师函中要求御世源公司接收其交还的房屋，但韩开玲并未将房屋恢复到合同约定的交还状态，不符合交还条件。韩开玲的违约行为对御世源公司造成严重经济损失，御世源公司多次与韩开玲交涉，其均置之不理。综上，御世源公司不同意的韩开玲的全部诉讼请求，并据此提出反诉，要求法院判令：1.韩开玲向御世源公司支付自2017年2月19日至2017年5月18日的租金73,536元；2.韩开玲向御世源公司支付免租期内的租金49,024元；3.韩开玲向御世源公司支付自2017年2月19日至2017年5月18日的物业管理费36,300元；4.韩开玲向御世源公司支付水、电、燃气费5,000元；5.韩开玲向御世源公司支付自2017年2月19日起至实际支付之日止，以114,836元为本金，按照每日千分之五的标准计算的延迟履行违约金。诉讼中，御世源公司变更其诉讼请求为：1.韩开玲向御世源公司支付自2017年2月19日至实际返还房屋之日止，按照每月24,512元的标准计算的租金；2.韩开玲向御世源公司支付免租期内的租金49,024元；3.韩开玲向御世源公司支付自2017年2月19日至实际返还房屋之日止，按照每月12,100元的标准计算的物业管理费；4.韩开玲向御世源公司支付水、电、燃气费5,000元(暂估)；5.韩开玲向御世源公司支付延迟履行违约金，其中，水费、电费、燃气费自2017年3月1日起算，以5,000元为本金，按每日千分之五的标准，计算至实际支付之日；2017年2月19日至2017年5月18日的租金及物业管理费，自2017年1月26日起算，以109,836元为本金，按每日千分之五的标准，计算至实际支付之日；2017年5月19日至2017年8月18日的租金及物业管理费，自2017年4月26日起算，以109,836元为本金，按每日千分之五的标准，计算至实际支付之日；2017年8月19日至2017年11月18日的租金及物业管理费，自2017年7月26日起算，以109,836元为本金，按每日千分之五的标准，计算至实际支付之日；2017年11月19日至2018年2月18日的租金及物业管理费，自2017年10月26日起算，以109,836元为本金，按每日千分之五的标准，计算至实际支付之日；2018年2月19日至2018年5月18日的租金及物业管理费，自2018年1月26日起算，以109,836元为本金，按每日千分之五的标准，计算至实际支付之日。诉讼中，御世源公司撤回上述第4项诉讼请求以及第5项中关于水、电、燃气费滞纳金的诉讼请求，保留另案诉讼的权利。对于御世源公司的反诉，韩开玲辩称，系争商铺在2016年12月底已经交付御世源公司，故御世源公司主张支付租金、物业管理费、水、电、燃气费等，均无事实依据。合同解除的原因系御世源公司根本违约所致，故其主张支付免租期内租金及支付违约金，均无事实及法律依据。违约金标准过高。综上，不同意御世源公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区华漕镇252街坊18丘的权利人登记为案外人上海新华联房地产开发有限公司，地下建筑面积为0。2016年10月24日，被告(反诉原告)御世源公司(出租方，签约甲方)与原告(反诉被告)韩开玲(承租方，签约乙方)签订《关于上海新华联购物中心LG2-18-05商铺的租赁合同》，约定，甲方同意将其在上海新华联购物中心租赁的位于【LG2】层【18-05】铺位出租给乙方使用。乙方作为【餐饮】业态的投资商，同意承租租赁场所，并在该商铺开展餐饮服务，拟定餐饮品牌为【遇见林小姐-蒸汽海鲜】。合同第1条约定，该房屋的套内建筑面积为242平方米。合同第2条约定，租赁场所的租赁用途为餐饮，乙方应在租赁场所统一以【遇见林小姐-蒸汽海鲜】作为品牌对外持续营业。租赁期限内，乙方应接受和服从管理公司的统一经营管理。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁用途或品牌，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品、商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同解除的违约责任。合同第3条约定，租赁期限为八个租约年，自计租日起算，即2016年11月19日。合同第4条约定，房屋按现状交付。合同第5条约定，从进场日至开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止(或者解除后)3日内向甲方补交免租装修期租金(计算公式为：本合同项下第一个租约年的租金标准*免租装修期时间)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。甲方为支持乙方经营发展，甲方分贰年将给予乙方一共肆个月的经营免租期，免租期分别在租赁前贰个租赁年度的第一、二个月执行免租，免租期内乙方正常缴纳物业服务费(含空调费)，该项费用缴费标准统一为50元/月/平方米。如乙方因自身原因未能完成整个租赁周期，则免租期内已经减免的租金应当交付甲方。开业日暂定为2016年11月19日，物业服务公司另行书面通知乙方开业的，以物业服务公司通知为准。乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。合同第6条约定，乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金及物业费(含空调费)。应付租金及物业费(含空调费)如下：第1、2年的月租金24,512元，月物业费12,100元，第3、4年的月租金25,763元，月物业费12,100元。租金及物业费支付方式：以一个季度(三个月)为一个缴租期。首付租金及物业费应于本合同签订后五个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后方有义务向乙方交付该房屋。此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金及物业费(含空调费)。合同第7条约定，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳73,224元(相当于第一个租约年的贰个月租金及物业费)的履约保证金。合同第8条约定，自进场之日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。公用事业费及能源损耗费的支付时间、方式均按物业服务公司规定执行。该项费用由甲方代为收取，甲方收到乙方交费后协调物业服务公司开具相关收据。合同第9条约定，如果乙方未按约向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。合同第13条约定，租赁期限内，甲方应保证乙方有权按本合同约定合法使用租赁场所，不存在妨碍乙方行使承租权的权属争议。甲方有义务协调物业服务公司向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。甲方应保证乙方租赁商铺可独立办理相应证照。合同第14.2条约定，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书)后方可正式投入商业使用。合同第15.2条约定，乙方应当办齐经营相关的各类证照(复印件提交甲方及物业服务公司备案)……。合同第21.1条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第21.3条约定，在下列情况下，甲方有权立即解除合同：(1)按照本合同其他条款的专门约定，甲方选择解除本合同的……(5)乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次(含本数)的；……第21.4条约定，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：(1)按照本合同其他条款的专门约定，乙方选择解除本合同的；……(3)由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；(4)国家法律规定的其他情形。第21.5条约定，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第21.6条约定，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第21.7条约定，甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项(如有)。合同第22.1条约定，无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内(下称“交还期”)将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第22.3条约定，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费。第22.4条约定，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。合同第26.6条载明，双方特别确认，无论业主方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响。合同还对其他权利义务作出约定。租赁合同签订后，原告(反诉被告)韩开玲向被告(反诉原告)御世源公司支付了履约保证金73,224元、第一个月的租金24,512元，以及三个月的物业管理费36,300元，并对租赁商铺进行了装修，添置了经营餐饮所需的设施设备。2017年3月13日，原告(反诉被告)韩开玲委托律师向被告(反诉原告)御世源公司发《律师函》，称租赁合同签订后，承租人按约交纳了履约保证金、租金等费用，并对租赁场所进行了装修，购买了经营所需设施设备。然而，由于御世源公司提供的租赁场所的原因，承租方至今无法搬出食品卫生、餐饮许可证、营业执照等合法经营餐饮所必须的证照，始终无法合法经营。由于御世源公司的原因致使合同目的不能实现，承租方蒙受了巨大损失，为避免损失进一步扩大，承租方根据合同约定，通知御世源公司，即日起解除双方签订的租赁合同，并请御世源公司在合同解除后派员接受承租方交还的房屋，双倍退还承租方的履约保证金，同时退还承租方已经交纳的租金，以及赔偿承租方包括装修损失在内的各项损失。邮件查询系统显示，该邮件于2017年3月15日签收。2017年3月16日，上海市闵行区市场监督管理局向原告(反诉被告)韩开玲经营的餐饮店开具了《责令停止经营活动通知书》，查实其经营的上海本清素餐饮管理有限公司未取得许可证擅自从事经营活动，责令即日起停止无照经营活动。另查明，系争商铺于2017年1月的燃气费发票记载的金额为121元。诉讼中，原告(反诉被告)韩开玲为证明其招录员工产生的损失，向本院提供了与案外人周某某签订的劳动合同、解除劳动合同协议等，其自行统计于2016年11月、12月分别发放工资48,500元、23,650元，于2016年12月发放遣散费23,650元。其自称，前述款项皆为现金发放。还查明，除本案系争商铺外，韩开玲还向御世源公司承租了另一间商铺，两间商铺相互毗邻。韩开玲就另一间商铺亦向本院提起诉讼。上述事实由原告(反诉被告)韩开玲提供的租赁合同、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、上海市不动产登记簿、上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营活动通知书、律师函及邮寄凭证、邮件查询记录、账户明细、银行个人活期账户交易明细、燃气发票，由被告(反诉原告)御世源公司提供的租赁合同、银行交易明细、照片，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于韩开玲提供的旨在证明御世源公司持有系争商铺钥匙，早已自行进入系争商铺进行维修的微信记录，御世源公司对真实性予以认可，但认为微信记录不能体现名称为“鼎丰源美食广场”的微信用户就是御世源公司负责与韩开玲沟通的工作人员。事实上，韩开玲未将钥匙交给御世源公司，没有履行正常的交接程序。鉴于此，韩开玲向本院提供了微信记录的原始载体，该移动设备的持有人为案外人张某。同时，本院向御世源公司的法定代表人进行视频通话，视频通话中，本院向该法定代表人展示了名称为“鼎丰源美食广场”的微信用户的详细资料，该法定代表人确认为其公司的工作人员金某，原负责美食广场的招商工作。故本院认为，上述微信记录能够证明御世源公司持有系争商铺钥匙，其坚持否认没有系争商铺钥匙不符合客观事实。审理中，本院应原告(反诉被告)韩开玲的申请，通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争商铺商铺内的固定装修工程造价进行司法鉴定。鉴定单位于2017年12月7日出具《关于闵行区申滨路XXX号XXX号楼地下二层“遇见林小姐”商铺内固定装修工程造价司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：1、涉案商铺内固定装修工程造价为354,396元；2、装修工程折旧后残值，按韩开玲主张使用时间为2016年11月19日至2017年11月20日，租赁时间为8年，折旧率为98.96%，残值为350,852元，按御世源公司主张使用时间为2016年11月至2017年11月，折旧率为87.5%，残值为310,097元；3、双方存在争议的工程造价为65,200元，其中海鲜蒸汽锅：42,500元，桌椅22,700元；4、关于蒸汽海鲜锅、桌椅的折旧率，按韩开玲主张计算，折旧率为98.96%，残值为64,584元，按御世源公司主张计算，折旧率为87.5%，残值为57,050元。对于鉴定意见，韩开玲不持异议，同时其认为，装修损失不应考虑折旧问题。签订租赁合同后，其未合法使用商铺，实际经营使用仅一个月，如果需要考虑折旧，也仅能考虑一个月的折旧。御世源公司则认为，关于折旧问题，系争商铺由韩开玲占有，自2016年11月19日至实际鉴定日，故上述期间均应计算进行折旧，且应按照市场惯例五年期限进行折旧。争议部分属于可移动设备，不应该纳入鉴定报告最终金额。另案商铺，即隔壁四号商铺，承租人也是韩开玲，四号、五号商铺之间共用墙，存在两案重复计算该面墙的造价问题，不应重复计算。鉴定单位在庭审中陈述，关于折旧率，双方有租赁合同，租赁期限结束则装修清零。双方存在争议的工程造价一项中，经现场勘察，海鲜蒸汽锅附着于桌子上，桌子是可以移动的，桌子根据现场定制。其中桌椅一半为软包固定，固定的软包价值为9,000元，在该项中予以扣除，其余桌子(价值为22,700元)是可以移动的。另，上述鉴定意见书出具后，本院曾于2018年3月8日组织双方就鉴定意见书发表意见，并就系争商铺的交接征询双方意见，韩开玲认为，其已于2016年12月底将商铺交付御世源公司的法定代表人，同时表示，因商铺内的桌椅系定制，其也已经主张赔偿，故其不要这些桌椅了；御世源公司认为，韩开玲未将商铺恢复原状交接，不符合合同的约定。本院释明，桌椅属于可移动物品，韩开玲可先行搬离商铺，否则可能产生相应使用费的风险。其后，韩开玲未将上述桌椅搬离商铺。直至2018年5月11日庭审当日，双方确认于该日进行交接。本院认为，韩开玲与御世源公司就系争商铺签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现本案的争议焦点为：1.系争商铺能否用以租赁合同约定的餐饮经营，以及双方对于租赁合同解除的过错责任；2.因租赁合同解除，韩开玲就系争商铺从事餐饮经营的损失，以及御世源公司的赔偿范围。关于争议焦点一，本院认为，韩开玲就此提交了上海市不动产登记薄，建设工程规划许可证，建筑工程项目表，责令停止经营活动通知书，旨在证明承租的商铺所在房屋没有取得房地产权证，且商铺位于商场地下，使用用途为其他，无法办理出合法经营餐饮的许可证照，其在同一商场内另处经营的餐饮店因无证经营活动被闵行区市场监督管理局责令停止营业；御世源公司对上述建设工程规划材料认为没有规划职能部门的盖章不予确认，对不动产登记簿和责令停止经营活动通知不持异议，但认为市场监督管理局所作通知书是韩开玲自行举报后发生的，并提供了租赁商场内其他商户的营业照片，以证明租赁商场的产证虽未办理出来，但商户通过临时备案可以正常营业，不影响经营活动。同时，御世源公司亦承认目前经营的商户确实未取得营业执照。韩开玲对御世源公司提供的照片不予认可，表示没有商场地下一层、二层没有一家商铺出于合法经营状态。结合双方当事人所举证据和庭审陈述等分析，本院认为，从事餐饮经营应当取得市场监管部门核发的营业执照和有关餐饮卫生许可证照，而合法且可适用于餐饮活动的经营场所是取得相关证照的前提，目前系争商铺所在新华联购物中心尚未取得房地产权证，御世源公司虽坚称系争商铺可参照商场内其他餐饮店通过备案后正常营业，但没有提供相应证据佐证，且御世源公司亦承认经营中的其他餐饮店铺均未取得营业执照。据此可以认定系争商铺尚不符合双方约定的餐饮服务的租赁用途，导致合同目的无法实现，韩开玲据此要求解除租赁合同的诉请，应予支持。御世源公司作为出租方，提供符合约定用途的租赁物系其基本的合同义务，而韩开玲承租系争商铺从事餐饮经营，应当对于房屋的产权性质，使用方式等尽到审慎核实义务，且根据双方租赁合同约定，韩开玲作为承租方亦负有自行办理营业证照的义务，因此，本院认为，租赁合同双方当事人对合同解除均有过错，结合合同约定和履行情况，御世源公司对租赁合同解除负有主要责任。关于合同的解除日期，以韩开玲发出的解除通知到达双方租赁合同约定的御世源公司的通讯地址之日(即2017年3月15日)解除。合同解除后，御世源公司理应将履约保证金返还韩开玲。根据合同约定，擅自解除合同一方应向另一方双倍返还履约保证金。因本案双方对合同的解除均负有责任，故双倍返还履约保证金亦应以御世源公司的责任为限，由此，御世源公司应向韩开玲返还履约保证金应为102,513.60元(具体计算方式为：146,448元*70%=102,513.60元)。关于韩开玲主张的退还一个月租金及三个月物业管理费，本院认为，根据双方的陈述，韩开玲实际经营使用系争商铺的期限为1个月，则该月的租金及物业管理费不应由御世源公司退还。至于其后的物业管理费，因韩开玲终止经营并离开商铺后未产生物业管理服务，故御世源公司理应退还两个月的物业管理费24,200元。相应地，御世源公司主张韩开玲支付自2017年2月19日起的物业管理费的反诉诉讼请求，本院则不予支持。本案争议焦点二，因租赁合同解除，韩开玲就系争商铺从事餐饮经营的损失，以及御世源公司的赔偿范围。韩开玲起诉主张御世源公司赔偿其因合同解除导致的装修损失、招录及遣散员工等损失。本院结合合同约定，系争商铺装修造价鉴定结论等，对韩开玲就系争商铺的装修添附、招录及遣散员工等损失认定如下，1.系争商铺的装修损失，根据鉴定意见书的记载，双方无争议部分的工程造价为289,196元，争议部分(即海鲜蒸汽锅、海鲜蒸汽桌椅)的工程造价为65,200元。就无争议部分的工程造价，双方对折旧率持有争议，御世源公司认为应按照市场惯例五年期限，结合使用期间(自2016年11月至2017年11月)计算折旧率；韩开玲则认为不应计算折旧率，即便计算折旧率，亦应按照合同约定的八年的租赁期限，结合实际使用期间(自2016年11月19日至2017年11月20日)计算折旧率。本院认为，根据鉴定单位的意见，双方约定了租赁期限，租赁期限届满则装修折旧完毕，本院参考鉴定单位的上述意见认为，按照合同约定的八年的租赁期限计算折旧率，并无不当，御世源公司提出的五年期限没有法律依据，本院不予采信。关于使用期间，韩开玲实际经营使用系争商铺的期限为1个月，则该段期间应予折旧。此后，韩开玲终止经营，但未及时将可移动的海鲜蒸汽锅、桌椅搬离系争商铺，致御世源公司无法完整收回、利用系争商铺，故御世源公司主张，自2016年11月19日至2017年11月20日期间均应予折旧的意见，具有合理性，本院予以采纳。故本院认为，对于无争议部分的装修残值的认定，应按照合同约定的八年的租赁期限(自2016年11月19日计租)、结合使用时间(2016年11月19日至2017年11月20日)，确定固定装修残值为253,046.50元(具体计算方式为：289,196元×(1-12/96)=253,046.50元；关于争议部分(即海鲜蒸汽锅、桌椅)的工程造价，同理可证，按照上述计算方式得出的残值为65,200×(1-12/96)=57,050元。至于御世源公司提出的，海鲜蒸汽锅、桌椅可以搬走，不应赔偿，本院注意到，根据鉴定单位的陈述，该些海鲜蒸汽锅、桌椅系根据现场情况定制，故本院参考鉴定单位的上述意见，考虑到该些海鲜蒸汽锅、桌椅并非市场标准化产品，使用场景具有特定性，合同解除后较难再次利用，加之御世源公司对合同解除负有主要责任，故御世源公司提出的不予赔偿的意见，本院不予采信。2.招录及遣散员工产生的损失，本院认为，为经营餐饮招录员工、支付员工工资等，为经营者的必要的开支，但本案中，仅依据韩开玲提供的证据，不足以证明该等费用均已实际发生，再者，本院已判令御世源公司在韩开玲主张双倍返还履约保证金的该项诉请中，由御世源公司承担主要退还责任，一定程度上弥补了韩开玲的损失，而其自身亦需对合同解除承担部分责任，故本院对于其主张的招录及遣散员工产生的损失，不再予以支持。综上，本院认定，御世源公司应当对韩开玲就租赁合同解除所导致的损失(主要为装修损失)310,096.50元(即253,046.50元+57,050元)承担主要的赔偿责任，赔偿金额为217,067.55元(具体计算方式为：310,096.50元×70%=217,067.55元)。就御世源公司反诉主张的租金，如前文所述，因韩开玲始终未将可移动的海鲜蒸汽锅、桌椅搬离商铺，且经过法院释明，仍未搬离，则在本院已判令御世源公司就上述海鲜蒸汽锅、桌椅向韩开玲承担主要赔偿责任的情况下，韩开玲理应支付相应的占有使用费，具体期限自御世源公司主张的2017年2月19日起至2018年5月11日交接该日。同时，本院也注意到，在本院于2018年3月8日组织双方协调交接问题时，韩开玲一方已经明确作出放弃桌椅所有权的意思表示，则御世源公司作为出租人应负有防止损失扩大之义务，及时收回商铺，故对于2018年3月8日之后的占有使用费，须由韩开玲承担的责任比例应有所下降。综上，本院综合双方的过错程度、合同的履行情况等，酌情判令韩开玲承担上述期间内的租金及占有使用费80,000元。关于免租期内的租金49,024元，本院亦按照双方导致合同解除的责任比例承担，即韩开玲应向御世源公司支付免租期内的租金14,707.20元(具体计算方式为：49,024元×30%=14,707.20元。就御世源公司主张的自2017年2月19日起的租金及物业管理费的延迟履行违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。御世源公司撤回部分反诉诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)韩开玲与被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于2016年10月24日签订的《关于上海新华联购物中心LG2-18-05商铺的租赁合同》于2017年3月15日解除；二、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)韩开玲履约保证金人民币102,513.60元；三、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)韩开玲物业管理费人民币24,200元；四、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)韩开玲损失人民币217,067.55元；五、原告(反诉被告)韩开玲于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司免租期内的租金14,707.20元；六、原告(反诉被告)韩开玲于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司2017年2月19日起至2018年5月11日止的租金及占有使用费人民币80,000元；七、驳回原告(反诉被告)韩开玲的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计人民币10,364.56元，鉴定费人民币15,000元，合计人民币25,364.56元，由原告(反诉被告)韩开玲负担人民币13,283.23元，被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司负担人民币12,081.33元。反诉案件受理费计人民币2,526.11元，由被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司负担人民币1,442.27元，原告(反诉被告)韩开玲负担人民币1,083.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  曹文进人民陪审员  董孟范二〇一八年五月三十一日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。