上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三（民）初字第1049号原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年9月20日，原告与被告签订上海某贸易城营业房联建协议书，协议选定上海某贸易城某路B10幢第9间为联建营业房，联建营业房由底楼一间商铺（面积45.6平方米）和一套商务房（二楼或三楼，建筑面积91.2平方米）组成，共计建筑面积136.8平方米，协议签订后，原告依约向被告支付了建房基础配套建设费人民币178000元。后因规划调整，原被告双方于2007年5月15日重新确定上海金山区国际贸易城一期总平面布置图中A53东第5间商铺为双方的合同标的物，被告客户经理夏某在平面布置图（复印件）上予以标注，同时原告向被告支付联建房工程款（第一、二期）人民币150000元，被告向原告出具收据并在收据中载明“原房号B10-9，新房号A53-5（壹间）”。后由于主客观原因，被告未能如期进行房屋的建设，并向原告等公布了工程不能如期进行的现状与原因，希望得到原告等的理解。2009年11月下旬，上海某贸易城开业。原告父亲薛某到被告处要求交房，夏某表示年内给原告办好产证，但未兑现。2010年1月21日，原告父亲再次到被告处要求办理产证，夏某答应2010年上半年为原告办好产证，在原告父亲要求下，夏某在原告持有的《联建协议书》签章页上注明“产权证办理时间约在2010年6月份左右”，但被告仍未能履约。2010年7月，原告父亲再次来到被告处，被告表示等到年底。嗣后，原告在金山区房地产交易中心查询到，包括原告在内的房屋已于2008年11月20日由被告申请登记并于12月8日得到核准。原告遂向政府相关部门反映情况，在多次信访后，2011年3月28日金山卫镇人民政府回复“因你的协议方在国际贸易城一期项目地块偏北侧，故按顺序办理产证时间要相对晚些”，后被告再次向金山卫镇政府去信，2011年5月23日，镇政府回应“经与金山卫镇三产办联系，国贸城商铺房大产证已办好，小产证未办理，尚有个别问题未解决，请你前去与国贸城招商部林经理协商，并给予办理”。2012年2月20日，包括原告在内的20多个客户再次来到被告处要求办理产证，金山区信访办周科长和金山卫镇信访办主任黄某在场，被告法人代表夏某在审查资料后表示原告房子可以办理产证。次日，原告父亲前往被告处要求办理产证，被告要求补交260000元，原告不同意。2013年4月5日，被告发《催告函》给原告，要求原告在4月30日前到被告单位办理投资联建的相关事宜，原告父亲前往，双方未能谈妥。原告遂涉讼，请求判令：1.被告交付上海某贸易城一期总平面图布置图标注的A53东第五间（现地址为金山大道3898弄某号后门、某号前门）的商铺及位于该商务楼上的商务房一套并将产权过户至原告名下；2.被告支付自2008年11月20日起至其向原告交付营业用房之日止的利息，以328000元为基数，按同类同期银行贷款利率标准计算（暂计算至2015年2月19日，五年期以上的年利率为6.12%，金额为328000＊6.12%＊6.25=125460元），本案诉讼费由被告承担。被告未作书面答辩。庭审中称，双方签订的联建协议书，是在未得到国家相关销售许可、建设许可的情况下签订的，协议实际履行中，经过规划部门的规划调整，调整后方案对应的房屋已经不存在。故，协议书指定的标的物实际未建设，被告请求确认双方之间的协议无效，被告愿意承担无效协议的相应法律后果经审理查明，2003年9月20日，原、被告签订了营业房联建协议书一份，约定双方联建某贸易城，联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为40年，联建房工程费，根据初步预算造价为建筑面积每平方米600元左右，增减工程费按实际造价计算（以工程各项相关合同及工程决算书为准），原告选定上海某贸易城某路B10幢第9间的地块联建营业房，每间联建房由一间商铺（底楼建筑面积45.6平方米）和一套商务房（二楼或三楼建筑面积91.2平方米）组成，共计建筑面积136.8平方米，；双方签订《协议书》后，原告即向被告交付联建房基础配套建设费，每间价格为15.8万元，另外大路边沿每间加2万元，总计人民币17.8万元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用。被告于2003年12月底前做好土地平整并动工，于2005年3月底前竣工，如遇人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，其他非被告所能控制的因素，可延期竣工时间。如竣工时间延期，第二个月起按已收联建房款按银行同期利息计算利息。开工前一个月，被告必须通知原告，原告即向被告交付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再交付40%，其余工程款10%在工程验收合格后3个月内付清。原告如不按时交付建房工程费，被告有权向原告收取每天0.5%的滞纳金，同时可采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订当日，原告即支付被告基础配套费17.8万元，2007年5月16日原告又支付被告工程款15万元。此后，原、被告双方多次交涉未果，原告遂起诉来院。另查明，2006年11月22日，金山区金山卫镇人民政府办公室在“关于国际贸易城部分投资户信访问题协处的会议纪要”中指出，被告前期与投资者签订的联建协议的每平方米600元工程造价只是初步估算价格，并且双方在协议中明确按实际造价计算。2004年12月经上海荣基造价公司测算，国际贸易城工程造价每平方米在1，450元，为此被告召开了由150多名投资者参加的建筑造价沟通会，与会投资户同意被告将工程造价调整为1，200元／平方米，会后，被告对所有投资户包括未参加会议的投资户给予了有关造价调整的书面通知。还查明，2003年3月的《上海某贸易城详细规划》未经有关部门批准，2005年，原金山区规划管理局以金规规（2005）164号文批准《某贸易城修建性详细规划调整》，2008年9月，原金山区规划管理局批准《某贸易城1号地块规划调整》。另还查明，在本院审理的（2007）金民三（民）初字第663号吴某诉被告等案件中，查明以下事实：在2002年12月23日，自然人俞某、夏某（即后来的被告法定代表人）与上海金山卫工业区企业发展有限公司签订《协议书》，约定俞某在上海金山第二工业区设立“上海国际贸易城”（后由夏某接替），规划投资4.8亿元人民币，注册资金1，000万元，项目计划2003年底开工建设，批租土地700亩，上海金山卫工业区企业发展有限公司以每亩9万元人民币的价格批租给投资人，其中包括土地出让金，并约定提供的土地为国有商业用地，使用权限40年（绿证），分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日，上海市金山区人民政府以金府发｛2003｝10号文作出《关于同意成立上海某贸易城有限公司的批复》，同意由上海市金山卫城区市场发展有限公司等出资成立《上海某贸易城有限公司》，同年2月26日经工商登记取得企业法人资格，同年6月3日改名为上海某贸易城市场经营管理有限公司。2003年7月20日，上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》，明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》的规定，对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式，由此被告的土地使用权的取得方式发生根本变化，被告为此对占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖，2004年8月27日有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告，同年12月1日，上海市金山区房屋土地管理局向被告发出《竞得通知书》，指出土地使用权竞得价格达1.46亿元，通知被告签订土地使用权出让合同，至此，使被告的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加为每亩72万元，2005年3月15日被告支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4380万元，同年3月30日被告取得建设用地规划许可证，同年5月20日取得建设用地批准书、同年5月25日被告缴纳契税438万元，同年11月18日取得建设工程规划许可证，2006年5月被告支付征地费1.022亿元及其他费用2万元，2006年12月23日被告取得金山区金山卫镇1街坊33／3丘4丘商业用地的初始登记，土地使用权证（即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证）载明，被告取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24275、110672、总面积也为24275、110672，在房屋状况栏内为空白。至此，被告在土地上交付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。诉讼中，原告表示若原、被告间的协议书被认定无效，同意按无效合同的法律后果作出判决。以上事实，由金山卫府（2003）10号关于建立上海国际贸易城筹建领导小组的通知、联建协议书、收据及银行电汇凭证、上海某贸易城一期平面布置图、关于国际贸易城部分投资户信访问题协处的会议纪要、与金山卫镇政府间的信件、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、催告函、关于某贸易城1号地块规划调整的审核意见、民事判决书、本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，关于法律性质问题。根据有关法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖关系。涉案《协议书》，在形式上表现为联建关系，但根据协议约定，原告仅有出资购买及监督等权利，其他事项基本上均由被告负责，故实质上为房屋预售关系。被告方在无预售许可的情况下与原告依据原规划图签订协议，此后规划调整，原协议约定的房屋被批准后的新的规划图调整取消后，工程款支付标准重新确定后，大部分业主与被告就进一步履行进行了重新磋商并达成了新的协议，而原、被告并未就新的标的物等达成新的协议，故应视为买卖的标的物不明确，其效力实际上未得到补正，应视为双方签订的联建协议规避法律“关于未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同无效”的禁止性规定，故依法确认涉案协议无效。合同无效后，被告应当返还已收取原告的配套费和工程款，并应当根据造成合同无效的过错由过错方承担相应的损失，双方均有过错的，各自承担损失。尽管被告因国家宏观调控即土地使用权的取得方式发生变化，无法预见土地使用权价格的上涨，但是被告作为房地产开发企业，在商品房尚未投资建造就已开始预售，属违规销售，对造成合同无效的后果应承担相应责任。原告作为一名公民，有义务了解相关法律法规的规定，其明知房屋尚未建造，被告之销售行为存在违规，仍然与之签订合同，对造成合同无效的后果也应承担相应责任。关于损失的承担问题，本院在受理和判决的吴某等诉被告涉联建房纠纷案件中，酌定由被告赔偿对方一定的损失，考虑到本案的实际情况，酌定由被告赔偿原告损失金额142，670元，并酌情支持吴某等诉被告案件判决后至原告起诉时止所交付基础配套建设费的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告与被告签订的协议书无效；二、被告于本判决生效后十日内返还原告人民币328，000元；三、被告于本判决生效后十日内赔偿原告损失人民币142，670元；四、被告于本判决生效后十日内赔偿原告以人民币178，000元为基数，自2009年2月27日起至2015年3月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失；五、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4028元，由原、被告各半负担，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一五年六月十日书记员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。