中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初10821号原告(反诉被告)：沈杰，男，1972年5月5日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：潘斌，上海市现代律师事务所律师。原告(反诉被告)：周桂纺，女，1978年2月16日出生，汉族，住澳大利亚。原告(反诉被告)：沈修文，男，2000年8月30日出生，汉族，住澳大利亚。上列二原告的共同委托诉讼代理人：沈杰(系周桂纺配偶、沈修文之父)。被告(反诉原告)：吴江汉，男，1968年3月19日出生，回族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：马金株、彭朝辉，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告沈杰、周桂纺、沈修文与被告吴江汉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高行玮独任审理。被告吴江汉对原告沈杰、周桂纺、沈修文房屋买卖合同纠纷一案提起反诉，本院依法合并公开开庭进行了审理。原告沈杰(暨原告周桂纺、沈修文的委托代理人)及其委托代理人潘斌，被告吴江汉及其委托代理人马金株、彭朝辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈杰、周桂纺、沈修文向本院提出诉讼请求：1、吴江汉立即支付违约金1,572,000元；2、吴江汉赔偿损失893,921.5元。事实和理由：沈杰、周桂纺、沈修文与吴江汉于2018年9月21日经居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定由吴江汉购买上海市虹口区纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，吴江汉仅按约支付了第一期房款110万元，之后经多次催促均未能按期足额付款，其违约行为给沈杰等三人造成了巨大损失，致使合同目的不能实现，沈杰、周桂纺、沈修文于2019年8月7日发出《解除合同通知书》，吴江汉签收后未提出异议，房屋买卖合同已经解除。然合同解除后，吴江汉不配合办理网签撤销手续，导致该房屋无法向他人出售。吴江汉还应承担违约责任并赔偿因其违约所造成的损失，合同约定的违约金不足以赔偿实际损失。同意将吴江汉已付款项在诉请中抵扣。故起诉。沈杰、周桂纺、沈修文主张实际损失主要包括：(1)国外大使馆办理公证的相关费用32,800.97元，包括往来机票费用17,974元，大使馆公证费4,826.97元，境外租车费、膳食、误工费等其他经济损失1万元；(2)房价下跌的差价损失126万；(3)房屋抵押贷款银行利息损失525,468.75元；(4)房屋未能及时出售导致无法在国外买房只能租房居住的租金损失153,330元；(5)钱款没有及时到位为生意周转进行银行贷款产生的利息损失144,861元；(6)房屋折旧损失79,760.42元；(7)律师费损失236,000元。被告吴江汉辩称，合同订立后吴江汉积极履行合同，并支付了166.6万元房款。由于吴江汉没有房屋买卖的经验，误以为其能取得银行贷款，也认为可以很容易将现住房屋出售，获取足额款项。然现住房未能顺利出售，银行贷款未能按时取得，导致没有按时支付房款。经过与沈杰等三人协商，吴江汉获得了一定的宽限期，并在此期间努力筹款，其并非恶意违约。在发解除合同通知之前，吴江汉一直在付款，最后一次付款是2019年8月14日，其实际已支付房款166.6万元。签合同的时候沈杰等三人表示系争房屋是满五唯一，但实际上沈杰等三人还有另一套住房，增加了税费成本和交易成本，也存在一定过错。吴江汉收到了解除合同通知并在筹款困难的情况下同意解除。合同约定的违约金过高，从目前房价来看实际损失没有那么高，沈杰等三人所谓的公证费损失、银行利息损失没有提供充分证据证明。被告(反诉原告)吴江汉向本院提出反诉请求：1、沈杰、周桂纺、沈修文返还吴江汉购房款1,666,000元；2、沈杰、周桂纺、沈修文赔偿吴江汉逾期返还购房款的利息，以1,666,000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)计付，从2019年8月7日起计算至实际清偿之日止；3、沈杰、周桂纺、沈修文赔偿吴江汉损失20万元。事实和理由：沈杰、周桂纺、沈修文与吴江汉签订上海市房地产买卖合同后，吴江汉按约支付了多笔购房款，共计1,666,000元。后沈杰等三人于2019年8月7日发函通知吴江汉解除合同并拒绝沟通，吴江汉被迫同意解除合同。合同解除后，吴江汉要求协商退还购房款事宜，沈杰等三人置之不理。在本案审理过程中，吴江汉根据沈杰等三人的同意继续为购买系争房屋筹款，并为此额外支付20万元，然沈杰等三人在此期间已将该房屋对外出售，导致吴江汉无法继续购买系争房屋。故起诉。原告(反诉被告)沈杰、周桂纺、沈修文对反诉辩称，吴江汉的反诉不成立，根据民诉法及最高人民法院民诉法司法解释，反诉与本诉事实请求应基于同一法律事实或同一法律关系、诉讼请求之间有因果关系。本案沈杰等三人诉请要求吴江汉履行合同解除后的付随义务，吴江汉反诉要求退还购房款，不构成排斥、抵销，不属于反诉抗辩，应当裁定驳回反诉，其可另行起诉。如果法院认为反诉成立，不同意其反诉请求。吴江汉已经在2019年8月同意解除合同，其已付房款不足以冲抵沈杰等三人的损失。吴江汉未能按约支付房款，构成违约，理应承担违约责任。违约金包括对违约方的惩罚性责任和对守约方的补偿性责任。现合同明确约定了违约责任，合同主体应当谨慎缔约、适当履约，吴江汉明知违约后果，现未能举证证明违约金过高，应承担违约责任并补偿超过违约金部分的实际损失。经审理查明，2017年10月27日，沈杰(债务人)与恒丰银行股份有限公司上海分行(债权人)以系争房屋作抵押签订了《个人经营借款合同》，约定借款金额为360万元，借款期限为36个月，自2017年10月31日至2020年10月31日止，借款用途为个人经营，借款利率为7.125%；债务人愿意以按月付息，到期还本的方式偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止；如正常还款12月以内提出提前还款的，按提前还款金额的2%支付违约金；债务人违约，债权人可要求债务人支付本合同项下借款金额50%的违约金。沈杰的个人信用报告显示该笔贷款截至2019年12月21日的本月应还利息为21,375元。2018年7月27日，沈杰与吴江汉就系争房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》载明房地产转让价款为806万元，包含车位转让款20万元。2018年8月20日，周桂纺、沈修文在中华人民共和国驻墨尔本总领事馆办理公证委托书，委托沈杰办理系争房屋买卖事宜，并为此支出4,826.97元。2018年9月21日，沈杰、周桂纺、沈修文(卖售人、甲方)与吴江汉(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方依法取得的系争房屋，转让价款为786万元。合同第6条约定，双方应于2020年2月29日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第9(3)条约定，乙方未按合同约定期限付款的，逾期超过七日后，甲方有权单方面解除合同；甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担违约责任，赔偿金额为总房价款20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方。合同补充条款(一)约定，若该房地产内有附属设施、设备、室内装饰的，其价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；乙方另行支付甲方车位款20万元，不包括在房屋转让款786万元总价内。合同附件三付款协议约定，甲、乙双方签订本合同后，乙方于2018年9月30日前向甲方支付部分首付款110万元；乙方于2019年1月30日前支付甲方部分首付款80万元，若因外资银行及外汇管理局审批放款滞后原因，则该笔款项支付时间往后顺延至2019年2月28日前；乙方于2019年7月31日前支付甲方部分首付款186万元，若此笔房款因为乙方卖房原因到期无法支付给甲方，支付时间往后顺延至2020年1月31日止；本合同签订前乙方已支付定金10万元转为首付款；待上述事项完成后，甲方将尽快至抵押人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料在房屋交易过户前去上海市房地产交易中心办理抵押注销手续；甲方同意乙方通过贷款银行申请400万元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订本合同后近期内向贷款银行申请贷款……若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，乙方应于过户当日将第二期房款全额或差额补足并支付甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2019年12月31日前，甲、乙双方亲自赴上海市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续……待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，同时甲方收到乙方银行贷款后7日内(且不早于2019年2月28日)，甲方应将该房地产交付乙方，由中介公司无息转付甲方尾款5万元。合同签订后，沈杰、周桂纺、沈修文共计收到吴江汉支付的购房款166.6万元，其中于2018年7月27日向中介支付10万元、于2018年9月18日支付2万元、于2018年9月21日支付98万元、于2019年4月8日支付27.4万元、于2019年4月30日支付9.4万元、于2019年5月11日支付2.9万元、于2019年5月20日支付10.6万元、于2019年6月12日支付2.2万元、于2019年6月14日支付2.6万元、于2019年8月14日支付1.5万元。2019年8月7日，沈杰向吴江汉发送《解除合同通知书》，载明，其于2019年3月27日向吴江汉发出解除合同通知书，4月22日上午吴江汉发短信表示争取6月份搞定，沈杰明确表示不同意该要求，但又给了吴江汉一周宽限期，但至今仍未完全收到当期购房款，现解除双方于2018年9月21日签订的上海市房地产买卖合同，本通知到达合同解除即生效。合同解除后，吴江汉应按约承担违约责任，包括逾期付款违约金及合同约定的赔偿款。吴江汉于2019年8月9日收到该通知书。2019年8月14日，沈杰向中银消费金融有限公司借款20万元。2019年8月15日，沈杰向浙江泰隆商业银行股份有限公司上海分行借款68,000元。2019年8月21日，沈杰向恒丰银行股份有限公司借款46万元。2020年6月21日，沈杰(甲方)与案外人陈某(乙方)签订《房屋买卖意向协议书》，约定甲方向乙方出售系争房屋，房价款为786万元；上海市虹口区纪念路XXX弄XXX号地下停车位及系争房屋内全部家具和6台大金空调为免费赠送。2020年6月23日，沈杰、周桂纺、沈修文(卖售人、甲方)与案外人陈某、邓某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为786万元。合同补充条款(一)约定，若该房地产内有附属设施、设备、室内装饰的，其价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。合同附件三付款方式约定，本合同签订前乙方已支付定金20万元转为房价款；签订本合同当日，乙方向甲方支付房价款378万元；乙方应于2020年7月30日前向甲方支付部分房价款158万元……待上述事项完成后，甲方将尽快办理抵押注销手续。签订合同时沈杰等三人使用的公证委托书同此前与吴江汉签订房地产买卖合同时使用的委托书一致。现该交易已完成，系争房屋于2020年8月1日核准登记至陈某、邓某某名下。2020年7月1日，沈杰就本案房屋买卖合同纠纷与上海市现代律师事务所签订《聘请律师合同》，约定律师费为236,000元。2020年7月6日，沈杰归还恒丰银行股份有限公司上海分行银行贷款本金360万元及2020年6月21日至2020年7月6日的利息10,687.5元。另查明，2018年7月18日，沈杰乘坐CX178航班从墨尔本至香港，并于2018年7月19日乘坐CX368航班从香港至上海浦东，为购买机票花费2,911元。2018年8月11日，沈杰乘坐KA891航班从上海浦东至香港，并于2018年8月12日乘坐CX105航班从香港至墨尔本，为购买机票花费4,678元。2018年8月15日，沈杰乘坐KA831航班从上海浦东至香港，并于2018年8月16日乘坐CX105航班从香港至墨尔本，为购买机票花费1,700元。2018年9月14日，沈杰乘坐CX178航班从墨尔本至香港，并于2018年9月15日乘坐CX864航班从香港至上海浦东，为购买机票花费3,710元。2018年10月1日，沈杰乘坐CA117航班从上海浦东至墨尔本，为购买机票花费4,975元。再查明，2020年5月10日，吴江汉(甲方)与上海亿羿企业管理咨询有限公司签订《贷款咨询服务协议》，约定甲方申请银行抵押贷款300万元，贷款服务费为最终审批通过贷款总额的3.5%，其中于签订合同当日支付服务费用定金1万元，于银行贷款审批通过当日付清剩余服务费9万元。2020年7月13日，吴江汉(甲方)与上海叁虎金融信息服务有限公司(乙方)签订贷款(融资)咨询服务合同，约定甲方因经营需要委托乙方提供办理贷款服务，拟贷款金额为800万元，平台服务费按贷款实际总额度的1%计算，即8万元，签订融资服务合同当日需预收部分服务费2,000元，放款当日需结清合同约定的剩余全部服务费用78,000元。本案审理中，沈杰、周桂纺、沈修文申请对系争房屋市场价格进行鉴定，上海百盛房地产估价有限责任公司于2020年8月19日出具上海市虹口区纪念路XXX弄XXX号XXX室居住房地产市场价值估价报告，明确系争房屋当前市场价值为777万元。上述事实，有原告沈杰、周桂纺、沈修文提供的上海市房地产买卖合同、解除合同通知书、通知书、恒丰银行个人经营借款合同、个人信用报告、律师服务合同、公证书、行程发票、房屋买卖意向协议书、还贷凭证，被告吴江汉提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、银行回单及流水、收款收据、上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、贷款咨询服务协议、借款借条、贷款融资咨询服务合同、个人信息查询使用授权书，估价公司出具的估价报告，以及双方陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应恪守。然吴江汉自支付首笔房款后，未能按约最晚于2019年2月28日前支付后续款项，此后虽偶有付款，但均没有按时足额支付，构成违约，沈杰、周桂纺、沈修文因此享有合同解除权。吴江汉辩称沈杰等三人隐瞒其另有一套住房的事实导致税费成本增加，也存在过错，但未提供证据证明，也没有合同依据，且从吴江汉的付款情况来看，无论税费成本有无增加其都无力承担高达786万元的房价款，故对其主张本院依法不予认可。吴江汉辩称其系因未能及时将现住房屋出售导致未能顺利筹措款项，并非恶意违约，然主观上是否恶意不影响其已构成根本性违约，故对其主张本院依法不予认可。沈杰发出解除合同通知书后，吴江汉未提出异议，故双方的房屋买卖合同已于吴江汉收到该份解除合同通知之日即2019年8月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴江汉要求沈杰、周桂纺、沈修文赔偿后续筹款产生的损失20万元，但未提供充分证据证明该笔费用实际发生及其与系争房屋买卖的关联性，且系争房屋买卖合同解除的责任在于吴江汉，故对该项诉请本院依法不予支持。沈杰、周桂纺、沈修文主张因吴江汉违约导致的实际损失共计七项。其中，针对沈杰等三人主张的系争房屋房价下跌差价损失126万元，该金额系其自行计算得出，没有充分依据，本院不予认可。现沈杰等三人已自行将系争房屋对外出售，结合《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖意向协议书》的内容，沈杰等三人在前次与吴江汉的交易中约定购房款786万元、另有车位款20万元，在后次与案外人的交易中明确购房款含车位共计786万元，两次交易的价格下跌为20万元。根据估价报告，系争房屋当前市场价为777万元，不含车位款。考虑到市场波动、当事人议价能力等因素，实际交易价格与评估价格存在差异符合常理，现后次实际交易价格并未明显低于市场价，沈杰等三人为了尽快取得钱款偿还银行贷款而出售房屋，以避免房屋抵押贷款逾期、损失进一步扩大而在房价上作出适当让步也具有一定合理性，且差价也已实际产生，故本院根据两次实际交易价格的差额认定系争房屋(含车位)的房价下跌差价损失为20万元。针对房屋折旧损失，已体现在房价下跌中，不应重复计算，本院依法不予认定。针对房屋抵押贷款银行利息损失525,468.75元及钱款没有及时到位为生意周转进行银行贷款产生的利息损失144,861元。沈杰于2017年以系争房屋作抵押向恒丰银行股份有限公司上海分行申请了360万元的银行贷款。而根据《上海市房地产买卖合同》约定，吴江汉最晚于2020年1月31日支付共计386万元款项后，沈杰等三人至抵押人处全额还清该笔抵押贷款。即如果吴江汉按约履行，则沈杰等三人可于2020年1月31日前取得足额款项，加上合理的办理手续时间即可涤除该笔360万元的房屋抵押贷款。现因吴江汉违约，沈杰等三人只能再次出售系争房屋，最终于2020年6月底取得足额款项，实际于2020年7月6日还清贷款、涤除抵押，在此期间的贷款利息属于因吴江汉违约而导致的实际损失，本院酌情认定为10.5万元。而沈杰于2019年8月份申请的三笔银行贷款共计728,000元，无法证明与吴江汉的违约行为有关，所产生的利息损失无法认定为实际损失，本院依法不予认定。针对在国外大使馆办理系争房屋买卖委托公证的相关费用，包括公证费、往来机票费、境外租车费、误工费、膳食费等，沈杰为与吴江汉进行房屋买卖，多次乘坐飞机往来上海及澳大利亚，先后签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，对于签订合同前后发生往来机票费用，可以推定与系争房屋买卖有关，属于因吴江汉违约导致的实际损失；沈杰等三人虽未提供证据证明误工费、租车费等费用的实际金额，但从常理推断，在途期间必然会产生除机票费用外的其他成本，具体金额则由本院酌情确定。至于公证费，由于沈杰等三人此后向案外人出售系争房屋时使用的仍是该份公证委托书，无法认定办理公证所产生的费用系其在本次房屋买卖过程中遭受的实际损失。综上，本院酌情认定此笔损失金额为2.5万元。针对房屋未能及时出售导致无法在国外买房只能租房居住的租金损失153,330元，沈杰等三人未能举证证明该笔租金损失实际发生及其与系争房屋未能及时出售的关联性，本院依法不予认定。关于律师费损失236,000元，没有合同约定和法律依据，本院依法不予认定。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，如约定违约金已高于实际损失，当事人不得重复主张损害赔偿。根据上文所述，现本院依法认定沈杰等三人的实际损失共计33万元。沈杰、周桂纺、沈修文诉请的违约金相比实际损失而言明显过高，应当予以调整降低，本院酌情确定为45万元。该违约金数额已足够弥补实际损失，沈杰、周桂纺、沈修文依法不得再向吴江汉主张相关损害赔偿，故对其要求吴江汉赔偿损失的诉请本院依法不予支持。对于吴江汉要求沈杰等三人返还已付房款166.6万元的诉请，根据合同约定，买方违约的，卖方可从已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还买方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，由买方补足。则已付房款应当在扣除买方应承担的违约金45万元后返还买方，故本院依法认定沈杰、周桂纺、沈修文应当返还已付房款121.6万元。对于吴江汉主张的逾期返还购房款的利息，因双方就系争房屋买卖发生争议并提起诉讼，在此情况下，沈杰等三人无法确定应当返还的购房款金额，其未在合同解除后返还购房款具有合理性，故对该项诉请本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈杰、周桂纺、沈修文于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)吴江汉购房款121.6万元(已扣除违约金45万元)；二、驳回原告沈杰、周桂纺、沈修文的诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)吴江汉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26,527.37元，由原告沈杰、周桂纺、沈修文负担10,000元，被告吴江汉负担16,527,37元。反诉受理费10,797元(已减半收取)，由原告(反诉被告)沈杰、周桂纺、沈修文负担6,000元，被告(反诉原告)吴江汉负担4,797元。财产保全申请费5,000元，由原告沈杰、周桂纺、沈修文负担3,000元，被告吴江汉负担2,000元。评估费19,733元，由原告沈杰、周桂纺、沈修文负担9,733元，由被告吴江汉负担10,000元。如不服本判决，原告周桂纺、沈修文可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二一年三月二十六日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。