上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14166号原告：天喔食品(集团)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林建华，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹灿灿，上海欧博律师事务所律师。被告：上海正圣实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：纵瑞光，执行董事。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡隽，上海恒在律师事务所律师。原告天喔食品(集团)有限公司(以下简称“天喔公司”)与被告上海正圣实业有限公司(以下简称“正圣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告正圣公司送达诉讼文书，本案于2020年11月20日转为适用普通程序，并采用公告送达，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告天喔公司的委托诉讼代理人还航，被告正圣公司的委托诉讼代理人王浩君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天喔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租赁费人民币(以下币种同)254,726.43元[(34,144.38元/月+2,245.11元/月)×7个月]；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告将位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号6F房屋(以下简称“系争房屋”)转租给被告使用，租赁期间为自2017年4月1日起至2020年3月31日止。双方约定每月租金为34,144.38元，每月物业费为2,245.11元，被告应于每月收到原告开具的发票后10天内将相应款项支付到原告指定账户内。被告未按约支付租金的，应向原告支付相应租金的违约金。2017年10月，被告因自身原因提前解除合同。经核查，被告使用房屋期间为2017年4月至2017年10月，相应租金、物业费分别为239,010.66元、15,715.77元，合计254,726.43元。2017年11月21日，原告向被告开具等额发票，但被告收到发票后未能及时付款，经原告多次催告后仍未付款。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告正圣公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订租赁合同、被告搬离系争房屋、欠付租金及期间均属实，但被告曾在系争房屋对面另行租赁了案外人上海天盛仓储有限公司(以下简称“天盛公司”)的仓库，约定仓库租金3个月一付。被告一直以为天盛公司系原告关联公司，故当原告在被告搬离后将本案所涉发票开具给被告之时，双方即口头协商一致以被告租赁仓库多付的租金及应退的保证金抵消涉案欠付租金。因此，两笔费用抵消后，被告无需再向原告支付租金，之后双方未再联系，也无其他争议。本院经审理认定事实如下：案外人上海港发实业有限公司(以下简称“港发公司”)为坐落于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号房屋(以下简称“1199号房屋”)权利人，该房屋建筑面积为13,626.65平方米。2014年4月15日，案外人上海泗泾资产经营有限公司(以下简称“泗泾资产公司”)作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将1199号房屋中的部分出租给乙方，建筑面积为7,936平方米；租赁期限为20年，自2014年6月1日起至2034年5月31日止；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按解除合同时月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(四)乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的……合同另就其他租赁事项作了相应约定。2014年12月18日，案外人泗泾资产公司作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《房屋补充协议》一份，约定甲、乙双方于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》，由于厂房未能及时竣工验收，造成乙方无法按时使用。现经双方友好协商达成以下补充协议：一、租赁期限不变，仍为自2014年6月1日起至2034年5月31日止，但租金起算日期调整为2014年12月1日；二、此补充协议与原合同具有同等法律效力；三、本协议一式四份，双方各执两份。2017年4月1日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议书》一份，合同第一条约定甲方将系争房屋转租给乙方使用；房屋面积为748.37平方米。合同第二条约定租赁期限为自2017年4月1日起至2020年3月31日止；每月租金为34,144.38元，每月物业费2,245.11元，水电费根据实际使用由乙方自付；租金与物业费以电汇或者划账方式支付，乙方应于每月收到甲方开具的发票后10天内将租赁费支付至甲方指定账户。合同第五条约定甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方解除租赁手续。合同第六条约定乙方未按照约定支付租金的，应向甲方支付相应租金的违约金。双方当事人还就其他事项作了约定。嗣后，原告按约将系争房屋交付被告使用，但被告未按约支付租金及物业费。2017年11月21日，原告向被告开具号码为XXXXXXXX的上海增值税专用发票一张，货物或应税劳务、服务名称为仓储服务费，价税合计254,726.43元，税额14,418.48元。另查明，2019年5月24日，案外人泗泾资产公司以原告天喔公司拖欠租金为由诉至本院，请求解除其与原告于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》；原告立即搬离并返还1199号房屋；原告支付租金以及占有使用费。该案审理过程中，案外人港发公司于2019年5月30日向本院出具《情况说明》一份，载明：1199号房屋依法登记在其名下，其委托泗泾资产公司管理该房屋。该房屋由泗泾资产公司出租给了原告天喔公司使用，并签订了书面租赁合同。因原告天喔公司严重拖延租金未付，现泗泾资产公司作为租赁合同的甲方即出租方向松江法院提起了诉讼。其作为房屋产权人，对于泗泾资产公司的起诉以及诉讼请求等均没有任何异议，其也不会另行向原告天喔公司就房屋租赁事宜主张任何权利，由法院在该案中一并处理。后该案经本院主持调解，双方达成一致，本院于2019年7月9日作出(2019)沪0117民初8951号民事调解书，协议如下：一、原告天喔公司于2019年8月31日前给付泗泾资产公司2018年1月1日至2019年6月30日的租金3,259,315元；二、原告天喔公司于2019年8月31日前给付泗泾资产公司律师费损失123,047元；三、原告天喔公司于2019年8月31日前给付泗泾资产公司财产保全保险费7,690元。案件受理费33,920元，减半收取计16,960元，财产保全费5,000元，合计诉讼费21,960元，由原告天喔公司负担(于本调解协议生效之日起七日内交付本院)。原、被告一致确认：双方之间租赁合同已于2017年10月31日解除。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供原告及案外人天盛公司企业信用公示信息各1份，该组证据显示原告于1999年12月2日成立，住所地位于上海市松江区泗泾工业区九干路****，法定代表人为董事长林建华，主要人员有董事林莉萍、龚玉雄、陆影、林奇、沈伟年、黄碧华，监事林洪清，股东系案外人香港南某国际有限公司；案外人天盛公司于2003年2月24日成立，住所地，住所地位于上海市松江区泗泾镇九干路**表人为董事长赵炜，主要人员有董事陈磊及杨瑜铭，监事杨旭怡，股东系案外人南某(香港)投资有限公司。被告提供该组证据欲证明原告与天盛公司系关联公司。原告对该组证据真实性均无异议，但认为原告与天盛公司各自股东系在香港注册、名称有相似之处的企业。原告与天盛公司确因业务关系存在一定关联，且有一阶段天盛公司由原告暂代管理，但原告与天盛公司在法律上、股东上、工商上仍为两独立法人，有独立的公司法人人格，各自独立享有权利和义务。且目前天盛公司已进入破产程序，由破产管理人管理。2.被告提供《仓库租赁协议书》《仓库租赁补充协议书》《新仓资料移交单》及不动产权证书复印件1组，其中《新仓资料移交单》中出租方处载明的联系人为案外人许某某，联系地址为九干路(天喔食品)。被告提供该组证据欲证明被告向原告承租系争房屋的同时也向原告关联企业案外人天盛公司承租了位于上海市松江区九干路XXX号8#一楼(以下简称“1300号8#一楼”)仓库。被告承租系争房屋、1300号8#一楼仓库以及与案外人天盛公司解约时进行结算的经办人均为许某某，但被告并不清楚许某某具体身份。原告对该组证据真实性、合法性均认可，但对关联性不认可，确认许某某曾系原告员工，经庭后向其核实，其回复不记得被告情况，也记不起曾将被告欠租与仓库款项相抵的情况。3.被告提供付款回单、记账凭证、上海增值税专用发票1组，欲证明被告向原告关联企业案外人天盛公司租赁1300号8#一楼仓库，多付租金224,036元(112,018元/月×2个月)及应退还保证金116,284元，二项合计340,320元，超出原告诉请金额。原告对该组证据真实性均无异议，但无法核实相关具体情况。对于被告所称原告同意以仓库多付租金及应退保证金抵消涉案欠付租金不予认可。此外，根据被告与天盛公司之间《仓库租赁协议书》第二条第3款及第六条约定，该租赁合同系因被告自身原因提前解除，被告系违约方，无权要求退还押金。本院对被告提供的上述证据真实性均予以确认。审理中，原告陈述：原告将系争房屋转租给被告后，泗泾资产公司至今未对此提出异议，故其应是同意转租的。被告陈述：被告收到原告于2017年11月21日开具的发票后已按照财务流程进行增值税抵扣；被告与案外人天盛公司之间租赁合同解除时进行过结算，但无书面协议。根据付款记录，被告支付租金至2017年12月31日，后被告提前退租，故多付了2个月租金及押金。本院认为，虽然在原告与案外人泗泾资产公司签订的《房屋租赁合同》中约定原告不得擅自转租，但首先，在原、被告履行合同的7个月时间里，管理人泗泾资产公司及房屋产权人港发公司从未对原告转租事宜提出异议；其次，在泗泾资产公司起诉原告(2019)沪0117民初8951号房屋租赁合同纠纷案件中，泗泾资产公司及港发公司自始亦未对此提出异议，泗泾资产公司也并非以原告违反转租约定为由要求解除其与原告之间的《房屋租赁合同》，由此能够认定两家公司对于原告转租行为知情或者应当知情且并无异议；最后，涉案《房屋租赁协议书》约定的租赁期限未超过原告剩余租赁期限。因此本院认定，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。我国法律规定：当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告一致认可《房屋租赁协议书》已于2017年10月31日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付租赁费254,726.43元，被告主张该笔款项因已与《仓库租赁协议书》解除时的结算款相抵消，故被告无需再付。对此本院认为，首先，即便原告与案外人天盛公司存在一定关联，但两家公司系两个独立的法律主体，被告就租赁事宜仍应分别与两家公司进行结算；其次，被告陈述原、被告已就抵消事宜达成一致，但原告不予认可，被告未就该陈述提供证据予以证明，故被告抗辩意见，本院难以采纳。现原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》已于2017年10月31日解除，原告先开票后收租的做法符合双方合同约定及交易惯例，现被告自认该笔254,726.43元未付，原告的计算方式亦无不当，因此，原告的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。但双方确认该笔费用实际包含租金及物业费，本院对其性质予以更正。被告主张的结算款340,320元涉及案外人，故在本案中不作处理，当事人可以另行协商或者依法主张权利。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、2015年《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告上海正圣实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天喔食品(集团)有限公司租金及物业费254,726.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,121元，由被告上海正圣实业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 贤审 判 员 张 莉人民陪审员 朱 泽二〇二一年三月十七日法官 助理 王艳萍书 记 员 吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、2015年《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。