北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初10807号原告（反诉被告）：张兰英，女，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：梁炜彤，北京众再成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张玉柱，男，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）张兰英诉被告（反诉原告）张玉柱确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰英的委托诉讼代理人梁炜彤、陈军，被告张玉柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张兰英向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《协议书》无效；2、判令张玉柱向张兰英返还购房款305363．52元及利息97818．11元（以305363．52元为基数，利率参照2020年8月20日全国银行间同业拆借中心授权公布的5年期以上LPR4．65%为标准，自2013年11月20日暂计至2020年9月4日），合计403181．63元；3、判令张玉柱向张兰英返还契税3053．64元、专项维修资金10692元及利息4161．72元（以13745．64元为基数，利率参照2020年8月20日全国银行业间同业拆借中心授权公布的5年期以上LPR4．65%为标准，自2014年4月5日暂计至2020年9月4日），合计17907．36元；4、判令张玉柱向张兰英给付房屋增值补偿金1556336．48元；5、诉讼费、保全费、评估费由张玉柱承担。事实和理由：张兰英与张玉柱系姐弟关系。张玉柱于2012年按国家政策可以购买经济适用房一套。张兰英与张玉柱约定由张兰英支付购房款，借用张玉柱之名购买北京市房山区XX镇XX小区X号楼X单元XX号房屋（共计53．38平方米，以下简称XX房屋）一套，房屋所有权归张兰英。2013年11月19日，张兰英支付了购房款304906元。2013年11月22日，张兰英与张玉柱签署《协议书》，约定：一、张玉柱于2012年按国家政策分得XX房屋一套，按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于张兰英住房更困难，姐弟商量后，张玉柱自愿将XX房屋由张兰英全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改产权户主名，张玉柱主动协助张兰英办理房屋过户手续，将户主改为张兰英。购房合同及所有权证归张兰英所有。二、张兰英居住期间如需缴纳其他费用，张兰英全额负责。三、张兰英在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由张兰英负责。张兰英于2014年4月4日支付了产权契税3053．64元、专项维修基金10692元、物业服务费853．22元、购房款457．52元。房屋交付后张兰英对房屋进行了装修，并一直占有、利用至今。2016年6月18日，北京市国土资源局为房屋进行登记，颁发不动产权证。与房屋有关的不动产权证书、发票、税收缴款书、收据等文件始终由张兰英持有。2020年8月，房屋具备办理过户手续条件时，张玉柱因房屋的增值巨大而拒绝配合办理过户手续。综上所述，张兰英借用张玉柱购买经济适用房的资格，房屋实际由张兰英出资购买并一直由张兰英占用和利用，张兰英与张玉柱之间形成了借名买房合同关系，根据法律规定，借名买房合同关系应属无效。张兰英支付了全部购房款、税费并一直占有和利用，张玉柱与张兰英达成借名买房合同后又拒绝履行，对合同无效应当承担主要责任。张玉柱应当向张兰英返还因购房支出的购房款、公共维修基金、契税等款项，并赔偿张兰英因此受到的利息损失，对于房屋升值产生的收益也应当给予补偿。故诉至法院，望判如所请。张玉柱辩称，对于借名买房的事实认可，购买房屋的价款认可是张兰英出的，其他各项费用我不清楚，都是张兰英办理的，这些钱里面没有我交纳的。从交房至今，房子一直由张兰英使用。认可鉴定报告里评估的房屋现值，但对张兰英主张的现值不认可，因为没有扣除转卖之后要缴纳的税费。张兰英主张的利息没有依据。张玉柱提出如下反诉请求：要求张兰英返还XX房屋。事实和理由：2013年11月22日张兰英与张玉柱签署的协议书无效，因张兰英提起诉讼要求确认协议无效并要求张玉柱赔偿损失，现张玉柱要求张兰英返还房屋，其他损失另案处理。张兰英针对反诉辩称，如果判决合同无效，张兰英同意返还房屋，张玉柱没有必要提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，张玉柱与张兰英签署《协议书》，约定，一、张玉柱于2012年按国家政策分得XX房屋一套，按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于张兰英（张玉柱三姐）住房更困难，姐弟商量后，张玉柱自愿将XX房屋由张兰英全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权，女儿魏琦是唯一继承人并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改中华人民共和国房屋所有权证户主名，张玉柱主动协助张兰英办理房屋过户手续，将户主改为张兰英。购房合同及中华人民共和国房屋所有权证归张兰英所有。二、张兰英居住期间如需缴纳其他费用，张兰英全额负责。三、张兰英在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由张兰英负责。协议书监证人处由张大均、张某签名。2013年11月19日，张兰英为购买XX房屋支付了购房款304906元;2014年3月26日，张兰英又支付购房款457．52元;2014年4月4日，张兰英办理入住手续，支付产权契税3053．64元、专项维修基金10692元及物业服务费等费用。张兰英办理入住后一直占有使用至今。2016年6月18日，XX房屋取得不动产权证书，登记信息显示该房屋权利人为张玉柱，房屋坐落为房山区XX镇XX路X号院X号楼X层X单元XX，权利性质为经济适用房。2020年8月，张兰英要求张玉柱配合办理房屋过户手续，张玉柱拒绝办理。张兰英将张玉柱诉至本院，要求确认双方签署的《协议书》无效，退还相关费用并赔偿损失。本案审理过程中，张兰英申请对XX房屋市场价值进行评估，经本院委托，北京华中兆源房地产土地评估有限公司于2020年11月13日出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明XX房屋估价时点2020年11月10日的市场价值为：总价186．17万元、单价34824元/㎡，估价报告自2020年11月13日至2021年11月12日有效。张兰英支付评估费7154元。本案审理过程中，张兰英向本院提出财产保全申请，本院于2020年10月15日出具民事裁定书，裁定查封登记在张玉柱名下的1303房屋。本院认为，损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明事实，张兰英不具备购买经济适用房的资格，其借用张玉柱名义购买了涉案房屋，双方存在借名买房合同关系。由于经济适用房系向中低收入住房困难的家庭供应的政策性保障住房，鉴于该类房屋的特殊性质及出售对象的特殊性，张兰英与张玉柱所签订的《协议书》违反了相关政策，损害了社会公共利益，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《协议书》无效后，张兰英为购买涉案房屋而支付的购房款、契税、专项维修资金及利息，张玉柱应当予以返还。关于张兰英主张的购房款的利息计算基数及起止期间，本院结合其主张，根据相关规定予以调整，其主张的契税及专项维修资金的利息计算标准及期间，未超过合理范围，本院予以确认。故张兰英要求张玉柱返还购房款、契税、专项维修资金并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。同理，张玉柱要求张兰英返还涉案房屋，亦于法有据，本院亦予以支持。鉴于张兰英借用张玉柱名义购买涉案房屋时，双方均明知涉案房屋的权利性质为经济适用房，且明知张兰英不具备购买资格，仍然签订《协议书》，对导致合同无效的后果双方均具有过错。关于张兰英要求张玉柱赔偿房屋增值损失的诉讼请求，该损失符合信赖利益损失范畴，张玉柱应当予以赔偿，本院根据双方的过错程度酌定张玉柱赔偿增值损失的60%，根据北京华中兆源房地产土地评估有限公司出具的评估结果核算，本院酌定张玉柱赔偿张兰英房屋增值损失933801．89元，故张兰英要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。另，经本院释明，张玉柱表示关于占有使用费等其他损失其另案主张，对此本院不持异议。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认张兰英与张玉柱于2013年11月22日签订的《协议书》无效；二、张兰英于本判决生效之日起十五日内将位于房山区XX镇XX路X号院X号楼X层X单元XX房屋返还张玉柱；三、张玉柱于本判决生效之日起十五日内返还张兰英购房款305363．52元及利息（以304906元为基数，自2013年11月20日至2014年3月26日按照年利率4．65%计算；以305363．52元为基数，自2014年3月27日至2020年9月4日按照年利率4．65%计算）；四、张玉柱于本判决生效之日起十五日内返还张兰英契税3053．64元、专项维修资金10692元及利息（以13745．64元为基数，自2014年4月4日至2020年9月4日按照年率4．65%计算）；五、张玉柱于本判决生效之日起十五日内赔偿张兰英房屋增值损失933801．89元；六、驳回张兰英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11298元，由张兰英负担4140元（已交纳），由张玉柱负担7158元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由张兰英负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费7154元，由张兰英负担2862元（已交纳）、由张玉柱负担4292元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由张玉柱负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 付 雪二〇二一年三月二十六日书记员 张晓曦