浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终7577号上诉人（原审被告）：王巍，女，1972年8月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人（原审被告）：陈海松，男，1969年6月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。两上诉人共同委托诉讼代理人：潘虎铭，北京市中誉威圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜艳斐，女，1986年11月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：白学华，男，1982年9月20日出生，汉族，住江苏省赣榆县。（系颜艳斐丈夫）被上诉人（原审原告）：白学华，男，1982年9月20日出生，汉族，住江苏省赣榆县。上诉人王巍、陈海松因与被上诉人颜艳斐、白学华房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：杭州市滨江区房屋系王巍、陈海松共同共有。2016年10月2日，由杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）提供居间服务，甲方王巍、陈海松作为卖方，乙方颜艳斐、白学华作为买方，经协商一致，最终签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0419549）一份，就上述房屋买卖事项约定：该房屋抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行（以下简称浦发银行杭州分行），抵押登记日期为2012年3月2日，他项权利证号为杭房他高新字第××××号；甲方于产权受理前办理抵押注销手续。该套房屋转让总价为叁佰陆拾万元整；甲乙双方同意委托杭州银行股份有限公司西湖支行77×××13账号对房产交易资金进行监管支付；双方约定按贷款付款（公积金+商业贷款）支付房款，乙方须于2016年10月12日前支付首期款1080000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2016年10月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行贷款2520000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；待首付房款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付首付房款1080000元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款2520000元（甲方凭物业交验单领取）；待银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方，等。双方同日签订的《协议》约定：该房屋随房赠送地下车位二个（编号为D100号、D102号）；甲方已将该房屋出租，租赁结束日期至2018年6月21日，并且承诺承租人已申明放弃优先购买该房屋的权利，甲乙双方协商约定，乙方同意该房屋现有的租约按原租赁合同约定继续履行，待甲方将房屋交付给乙方当日起，该房屋的租金归乙方所有，并于交房当日由甲方将该房屋的租金、租赁押金据实结算给乙方；乙方承诺名下为首次购房，于2016年10月12日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因乙方个人征信情况或所提供资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任；若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任；若甲方需在符合领取首笔房款前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取首笔房款并用于结清抵押贷款，且应在1个工作日内完成抵押注销手续，如甲方领取的首笔房款不足以还清该房屋的抵押贷款，则不足部分由甲方自行筹款补足还清贷款。10月12日，白学华向监管账户汇转购房首付款108万元并向银行递交贷款申请材料。经银行审查，颜艳斐、白学华不符合省公积金组合贷款条件，需更改为商业贷款方式。10月31日，因颜艳斐、白学华无法联系王巍、陈海松、合同无法继续履行，颜艳斐、白学华要求我爱我家公司先行退还首付款108万元。我爱我家公司于2016年11月4日发函通知王巍、陈海松，“买方颜艳斐、白学华已依约将首付款打入资金监管账户，并于10月12日前往银行办理按揭手续。后接到银行反馈买方不符合省公积金组合贷款条件，需更改为商业贷款方式。我司滨盛店经办人于10月19日联系你方，沟通后达成一致，你方同意配合买方更改贷款方式，重签合同，要求我司以快递方式将重签的合同文本寄送给你方。门店通过顺丰快递（运单号：923802425986）寄出合同，你方已于2016年10月21日签收。……请你方自本函发出之日起五个工作日内与我司联系，逾期，我司将配合买方办理先行退首付款手续。”王巍、陈海松收到该通知函后，自称是陈海松姐夫的黄先生致电我爱我家公司，告知陈海松已被羁押暂时不能履行房屋转让合同，要求颜艳斐、白学华等待一段时间，其后出示杭州市公安局于2016年11月27日告知陈海松家属的逮捕通知书。陈海松被取保候审后，明确表示不再履行合同。颜艳斐、白学华于2017年7月12日起诉至原审法院，请求判令：1、双方房屋买卖合同有效，王巍、陈海松继续履行购房合同，还清上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行抵押贷款150万元，协助颜艳斐、白学华办理过户手续，房屋价值360万元；2、王巍、陈海松赔偿房屋`租赁费用5万元整；（按该房屋租赁合同5000元/月计算，按10个月计算从2016年11月-2017年8月）；3、王巍、陈海松赔偿颜艳斐、白学华购房贷款利率上浮10%增加贷款利息费用66.8万元；4、王巍、陈海松承担本案的诉讼费及其他相关费用。在原审庭审过程中，颜艳斐、白学华增加第5项诉讼请求，要求王巍、陈海松将案涉房屋所在小区的D100、D102号车位一并交付颜艳斐、白学华使用。原审法院认为：颜艳斐、白学华与王巍、陈海松签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0419549）系双方真实意思的表示。履行过程中，颜艳斐、白学华因无法依照合同约定的组合贷款形式获得贷款审批而与王巍、陈海松协商变更为商业贷款方式。虽双方未就该变更达成书面协议，但据我爱我家公司的通知函和白学华与刘金明的电话录音显示，王巍、陈海松已经口头发出同意的意思表示；且王巍、陈海松缔结该合同的目的在于获取购房款，按照贷款通常流程，商业贷款比组合贷款放款更快，较王巍、陈海松更为有利。故双方签订的房屋买卖合同继续有效，且双方已就贷款方式的变更达成一致，颜艳斐、白学华可申请商业贷款获得银行贷款以履行合同。王巍、陈海松抗辩因按揭审批不能通过、合同终止的理由不能成立。在我爱我家公司向王巍、陈海松寄送《通知函》后，王巍、陈海松及时与居间的我爱我家公司联系、要求颜艳斐、白学华等待一段时间。王巍、陈海松抗辩案涉房屋买卖合同因我爱我家发函而解除的理由亦不能成立。双方签订的房屋买卖合同并不存在权利义务终止的事由，合法有效。《杭州市房屋转让合同》及《协议》应当继续履行。根据合同约定，该房屋抵押权人为浦发银行杭州分行，王巍、陈海松于产权受理前办理抵押注销手续。在办理产权登记前，颜艳斐、白学华得请求王巍、陈海松还清浦发银行杭州分行的抵押贷款、抵押权消灭，以进行房屋的转移登记。故对颜艳斐、白学华的第一项诉讼请求，予以支持。关于颜艳斐、白学华的第二项诉讼请求，根据合同约定，王巍、陈海松将房屋交付给颜艳斐、白学华当日起，该房屋的租金归颜艳斐、白学华所有，但即使双方依约履行，房屋交付仍具有不确定性，故对颜艳斐、白学华主张王巍、陈海松赔偿房屋租赁费用的请求，不予支持。关于颜艳斐、白学华的第三项诉讼请求，颜艳斐、白学华购房贷款利率，会因贷款银行政策等因素而存在差异，颜艳斐、白学华要求王巍、陈海松赔偿因购房利率上浮造成的贷款利息损失的主张，没有事实与法律依据，不予支持。关于颜艳斐、白学华的第五项诉讼请求，根据双方于2016年10月2日签订的《协议》约定，双方确认该房屋随房赠送地下车位二个（编号为D100号、D102号）。双方在《杭州市房屋转让合同》中关于交房方式的约定为，待银行放贷后五个工作日内，王巍、陈海松将房屋交付给颜艳斐、白学华。原审法院结合上述条款及交易习惯，判定在银行放贷后五个工作日内王巍、陈海松将车位随房交付颜艳斐、白学华。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，于2017年9月26日判决：一、确认颜艳斐、白学华与王巍、陈海松于2016年10月2日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0419549）有效；二、王巍、陈海松于判决生效之日起十五日内办理坐落于杭州市滨江区房屋的抵押权注销登记，以消灭在该房屋上设立的抵押权；三、王巍、陈海松于前款抵押权消灭后十五日内协助颜艳斐、白学华办理坐落于杭州市滨江区房屋的产权转移登记手续；四、王巍、陈海松于颜艳斐、白学华申请的银行抵押贷款放款后五个工作日内将坐落于杭州市滨江区浦沿街道君景庭编号为D100号、D102号的地下车位交付颜艳斐、白学华；五、驳回颜艳斐、白学华的其他诉讼请求。案件受理费41344元，减半收取20672元，由颜艳斐、白学华负担2872元，由王巍、陈海松负担17800元。宣判后，王巍、陈海松不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，证据不足。1、颜艳斐、白学华已然解除合同的意思表示真实。颜艳斐、白学华在2016年11月4日已然通过中介向王巍、陈海松发出退还首付款的意思表示，该意思表示已经书面送达王巍、陈海松处，王巍、陈海松也表示默认。而颜艳斐、白学华有没有实际到中介处退回款项，那只是其个人的时间问题，不能认为合同未解除。且在第一次庭审中，颜艳斐、白学华明确了其听第三人说退回该款就是解除合同的意思。可见，其对于发出退款的通知法律后果已然明确，但事后并没有撤回该通知或协商作废。解除通知是生效的。2、无足够证据证明事后双方恢复继续履行合同。虽颜艳斐、白学华提供了一些通话记录（其中很大部分都是没有打通的），但没有证明其主张的真实性，其实际上是催办首付108万退款手续的电话。且，退一步讲即使这些通话真实，其也是无权代理王巍、陈海松的。3、即使不存在颜艳斐、白学华发函解除，那么依照合同的约定，也自然解除。双方补充协议也明确了不能按主合同约定办理贷款的，合同自行解除。而事实情况也是颜艳斐、白学华没有能办理成功约定方式的贷款。4、原审法院判决的依据是本案的两个证据，一个是通知函，还有一个是白学华与刘金明的录音，而这两个证据根本就不符合法律规定，通知函中提到的陈海松在电话里同意变更贷款方式，这属于证人证言，证人是谁都不明确，证人也没有出庭作证。关于刘金明的录音，刘金明经法院传唤未到庭，其证言不应被采纳。该录音是否就是刘金明本人都无法确认。退一步，即使刘金明的录音真实，其并没有参与本案合同的签署，电话也不是刘金明打给陈海松的，刘金明也是听说，是传来证据。这两份证据均不应被采纳。二、原审适用法律错误，导致判决不公。1、颜艳斐、白学华因为主合同约定的贷款无法实现，王巍、陈海松没有同意变更贷款方式。颜艳斐、白学华认为合同无法实现而要求退款、解除合同。王巍、陈海松认可，且一直未表示恢复履行。这些行为应当适用《合同法》第93、96、109条的规定认定，双方合同已经解除。2、房屋是共有的，即使陈海松说了同意变更贷款方式，而另一共有人王巍从来没有做出过同意变更的意思表示。故不存在合同变更。3、合同约定了解除条件，公积金贷款审批不下来，合同就可以解除。原审却主观地认为商业贷款比组合贷款对王巍、陈海松更有利，是错误的。请求二审法院：1、依法撤销杭州市滨江区人民法院作出的（2017）浙0108民初3836号民事判决；2、依法直接改判驳回颜艳斐、白学华的全部诉讼请求；3、本案的一审、二审诉讼费用等全部由颜艳斐、白学华承担。上诉人王巍、陈海松在二审中未提交新证据。被上诉人颜艳斐、白学华在二审中辩称：1、颜艳斐、白学华与王巍、陈海松签订的房屋买卖合同真实有效。王巍、陈海松在其上诉状中声称双方房屋买卖合同无效，颜艳斐、白学华不认可。颜艳斐、白学华与王巍、陈海松于2016年10月2日通过我爱我家公司的居间服务，就位于杭州市滨江区的房屋签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》并完成网签手续，合同金额总价为360万元。此合同系双方真实意思表示。依照合同约定，颜艳斐、白学华已向监管账户汇转购房首付款108万元，后由于王巍、陈海松的个人原因导致合同无法继续履行办理相关过户手续，但不影响合同效力。故颜艳斐、白学华认为本合同真实有效。2、颜艳斐、白学华一直积极履行买受人的义务。依据合同约定，颜艳斐、白学华于2016年10月12日向监管账户汇转购房首付款108万元，自2016年10月19日起王巍、陈海松手机一直处于关机状态，鉴于颜艳斐、白学华无法联系上王巍、陈海松，便积极联系我爱我家公司，要求其协助联系颜艳斐、白学华办理相关手续完成过户。2016年11月4日我爱我家公司向王巍、陈海松发出通知函“买方颜艳斐、白学华已依约将首付款打入资金监管账户，并于10月12日前往银行办理按揭手续。后接到银行反馈买方不符合省公积金组合贷款条件，需更改为商业贷款方式。我司滨盛店经办人于10月19日联系你方，沟通后达成一致，你方同意配合买方更改贷款方式，重签合同，要求我司以快递方式将重签的合同文本寄送给你方。门店通过顺丰快递（运单号：923802425986）寄出合同，你方已于2016年10月21日签收。……请你方自本函发出之日起五个工作日内与我司联系，逾期，我司将配合买方办理先行退首付款手续。”王巍、陈海松在收到通知函后，自称是陈海松姐夫的黄先生致电我爱我家公司，告知陈海松已被羁押暂时不能履行房屋转让合同，要求颜艳斐、白学华等待一段时间，其后出示杭州市公安局于2016年11月27日告知陈海松家属的逮捕通知书。颜艳斐、白学华后续每间隔半个月左右的时间都电联（证据中有关于电话联系的通话记录、微信记录等）王巍、陈海松的亲戚催促做公证继续履行房屋转让合同的义务，王巍、陈海松始终未予办理导致合同处于中止状态。陈海松于2017年6月16日被取保候审后，明确表示不再履行合同。3、王巍、陈海松称不认识刘金明，案涉房屋买卖合同中中介联系人即为刘金明，寄送给王巍、陈海松的通知函下方的联系人也是我爱我家公司滨盛路刘金明。4、诉讼费用应由王巍、陈海松承担。一审的诉讼费用的承担方式在一审判决已做明确判决，颜艳斐、白学华将依照判决履行。二审的诉讼费用应由王巍、陈海松承担。请求二审法院在查清事实的基础上驳回王巍、陈海松的上诉，维持一审判决，以维护颜艳斐、白学华的合法权益。被上诉人颜艳斐、白学华在二审中未提交新证据。上诉人王巍、陈海松及被上诉人颜艳斐、白学华对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，王巍、陈海松与颜艳斐、白学华2016年10月2日签订的《杭州市房屋转让合同》中约定颜艳斐、白学华除首付款108万元外，其余房款为贷款付款（公积金+商业贷款），但在合同履行过程中，颜艳斐、白学华经银行审查，不符合省公积金组合贷款条件，需更改为商业贷款方式。颜艳斐、白学华在之后无法联系上王巍、陈海松的情况下，即要求我爱我家公司先行退还首付款108万元。该退还首付款的意思表示应理解为要求解除房屋转让合同。后我爱我家公司于2016年11月4日发给王巍、陈海松的函件中也明确表达了两个意思，一是让王巍、陈海松重新签订合同，更改贷款方式，在收到函件五个工作日内与其联系；二是逾期我爱我家公司则将配合颜艳斐、白学华先行退还首付款。即函件中给予了王巍、陈海松两个选择，重新签订合同或解除合同。颜艳斐、白学华更改合同贷款方式的内容，属于向王巍、陈海松发出的新的要约，需王巍、陈海松作出新的承诺，而王巍、陈海松在之后对此明确予以了拒绝，表示不再履行合同，故双方就合同的变更未达成一致意见。我爱我家公司在函件中所称的“你方同意配合买方更改贷款方式，重签合同”，未能提供有效证据证明，白学华与刘金明的录音的真实性无法确认，即使录音真实，对于同意更改贷款方式的话也是刘金明说的，而刘金明在本案中并未出庭作证，故不能证明王巍、陈海松曾同意更改贷款方式。在该录音中，刘金明对于函件发出第几天，自称是陈海松姐夫的黄先生致电刘金明的回答也是前后不一，按刘金明第一次的回答，是函件发出后“过了大概有十几天了”，按函件的意思，在函件发出后五个工作日内王巍、陈海松不答复的，我爱我家将退还颜艳斐、白学华首付款，原合同解除。故双方原签订的《杭州市房屋转让合同》已经解除。颜艳斐、白学华在本案中诉请要求确认双方房屋买卖合同有效、继续履行、协助过户等诉讼请求均无法支持。王巍、陈海松的上诉请求成立，本院予以支持。综上，原审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初3836号民事判决；二、驳回颜艳斐、白学华的全部诉讼请求。一审案件受理费41344元，减半收取20672元，由颜艳斐、白学华负担；二审案件受理费30364元，由颜艳斐、白学华负担（王巍、陈海松已向本院预缴上诉案件受理费41344元，王巍、陈海松应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费41344元；颜艳斐、白学华应于本判决生效之日起十日内将应负担的30364元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年四月二十日书记员 袁其伟