上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14485号原告(反诉被告)：上海好赐餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王乐平，总经理。委托诉讼代理人：李明明，上海旭路伟光律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵铭强，男，1969年11月24日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：俞国栋，上海诤正律师事务所律师。原告(反诉被告，下称原告)上海好赐餐饮有限公司(下称好赐公司)与被告(反诉原告，下称被告)赵铭强间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告好赐公司委托诉讼代理人李明明、被告赵铭强及其委托诉讼代理人俞国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好赐公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告将承租的房屋返还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的租金及房屋占有使用费(按7,000元/月的标准，自2019年12月1日起计算至房屋实际返还之日止)。诉讼过程中，原告认为合同期限已经届满，故撤回第一项诉请中主张解除合同的请求，仅主张被告向原告返还承租的房屋，其余诉请不变。事实与理由：2018年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上海市嘉定区澄浏中路XXX号102-2房屋(下称案涉房屋)，年租金84,000元，租赁期限自2018年6月1日至2019年12月31日，如需继续承租，应提前一个月向出租人提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后原告按约将案涉房屋交付被告使用，被告支付租金至2019年11月30日，自2019年12月1日起未再缴纳租金。原告自2019年7月起多次通过口头及书面形式通知被告合同期限届满后不再续租，请被告于合同期满后交还案涉房屋。现合同约定的租赁期限届满，被告仍拒绝交还房屋且不支付租金。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，望判如所请。被告赵铭强辩称，不同意原告全部诉请。1、虽然原、被告间签订的书面合同的租赁期限至2019年12月31日届满，但签订合同时，出租方的签约代表袁志杰及案涉房屋产权人的上海嘉乐房地产开发有限公司(下称嘉乐公司)的负责人武忠兴曾口头答应到期后续租，租赁期限至2024年12月底，按每两年递增5%计租金。被告基于该约定的租赁期限，才在案涉房屋上办理了酒类商品零售许可证等执照，故双方间的租赁关系应当延续。2、被告另行承租的房屋房东给予了两个月的租金减免，故希望原告就案涉房屋疫情期间的租金也予以一定减免。3、2019年5月，原告将案涉房屋的门牌和广告牌拆除，致使被告无法正常经营，被告只能重新承租一间房屋继续经营，案涉房屋现作为仓库使用。鉴于以上原因，被告不愿返还案涉房屋，如需被告返还房屋，原告需赔偿被告的相应损失。因此，被告提出反诉请求：1、判令原告返还被告支付给案外人的某让费10,000元；2、判令原告返还被告押金10,000元；3、判令原告赔偿被告装修损失130,200元。针对被告赵铭强的反诉请求，原告好赐公司辩称，不同意全部反诉请求。1、10，000元的某让费系被告自愿支付给案外人的，与原告无关。2、10，000元押金收据只有袁志杰签字，并无原告公司盖章，被告可向袁志杰主张。现同意将该10,000元押金用于抵扣租金。希望被告尽快返还房屋。3、关于被告主张的装修损失，一是双方合同期限已届满，原告无需赔偿被告装修损失。二是原告向被告出租案涉房屋时，该房屋已具备正常进行烟酒经营的装修条件，且原告作为出租方，并未同意被告进行装修及进行远超出正常装修金额的装修，故不同意赔偿装修损失。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉乐公司系案涉房屋权利人，2019年6月28日，嘉乐公司(出租方，甲方)与好赐公司(出租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定嘉乐公司将上海市嘉定区澄浏中路XXX号XXX、XXX、XXX室及澄浏中路XXX号承租给好赐公司。2018年，好赐公司(出租人，甲方)与赵铭强(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由赵铭强承租上海市嘉定区澄浏中路XXX号102-2房屋，年租金84,000元，租赁期限自2018年6月1日至2019年12月31日。合同第一条约定：……(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施……(三)乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后好赐公司按约将案涉房屋交付赵铭强使用，赵铭强依约将租金支付至2019年11月30日，之后未再支付租金。2019年12月1日，好赐公司在案涉房屋门口张贴《通知》，该《通知》载明：上海好赐餐饮有限公司因业务发展需要，现将一楼铭强名烟名酒店房屋使用权收回，根据租赁合同于2019年12月31日房租到期，不在续租，特此通知。合同期满后，赵铭强未返还房屋且仍欠付部分租金。2020年1月6日，好赐公司向案涉房屋地址寄送律师函，要求赵铭强收到律师函之日起3日内搬离案涉房屋，并与好赐公司办理房屋交付手续。该律师函于2020年1月7日被签收，赵铭强称系其老婆签收。好赐公司认为赵铭强既不支付欠付租金，也不返还案涉房屋，且经多次交涉无果，故为维护自身合法权益，其诉至法院。经查，1.庭后，好赐公司确认合同约定的出租房屋地址有误，赵铭强实际承租并使用的房屋系上海市嘉定区澄浏中路XXX号101室。2.庭审中，赵铭强向法院提交2018年3月15日的收据一张，载明：“今收到赵铭强先生意向金1万元整，意向范围嘉乐大厦102-2(原优客超市)，一旦新合同成立，意向金自动转为押金。”落款处为好赐公司，同时有袁志杰的签字。对此，好赐公司认为该收据无好赐公司盖章，真实性不予认可，公司亦未收到过该押金。但确认袁志杰曾系好赐公司经营的翡翠饭店的承包人，案涉房屋租赁合同是袁志杰代好赐公司与赵铭强签订的。3.庭审中，双方一致确认涉案房屋仍由赵铭强占用，且赵铭强不愿返还。经法院释明后，2020年9月30日，好赐公司向法院提交一份《房屋交付情况说明》(附微信聊天记录截图、1份《通知》及2张照片)。双方微信聊天记录显示，2020年9月1日，赵铭强与好赐公司微信联系：“好赐公司，本店因受到骚扰和影响，已无法正常经营，故退还房屋，保留对本店装修以及其他合理费用的申诉权利。”2020年9月2日，好赐公司微信回复：“你既然说了退房，就请把里面的东西搬完，把钥匙给我，你东西不搬完，钥匙不给房租还是要算的。”“你把钥匙交过来才算退房。”2020年9月16日，好赐公司通过微信向赵铭强发送房屋交接通知，载明：“……请你于2020年9月19日前与我司办理房屋交接手续，包括但不限于清空店铺内所有你方物品、交还房屋钥匙……”。好赐公司在《房屋交付情况说明》中称赵铭强于2020年9月19日前将案涉房屋内全部物品搬离，房屋门未锁。2020年9月20日，其进入案涉房屋清洁，根据《房屋交接通知》，认为赵铭强默认与其进行了房屋交接。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。好赐公司已依约将案涉房屋交付赵铭强使用，赵铭强理应依约支付租金，故好赐公司要求赵铭强支付2019年12月1日至2019年12月31日期间欠付租金的诉请，符合合同约定，依法可予支持。2019年12月31日，好赐公司与赵铭强间签订的《房屋租赁合同》租赁期限期满，双方后未再续签合同，好赐公司亦明确表示不再续租。赵铭强抗辩称双方签订合同时好赐公司及案涉房屋产权人均曾向其口头承诺过租赁期限至2024年底，但好赐公司对此不予认可，赵铭强亦未提供充分证据予以证明，故对赵铭强该项抗辩意见，本院难以采信。赵铭强应于合同期满后在合理期限内将案涉房屋交还好赐公司，鉴于赵铭强已于庭审结束后搬离案涉房屋，好赐公司亦认可双方进行了房屋交接，故对于好赐公司原主张的要求赵铭强返还房屋的诉请，本院不再判明。合同届满后，因赵铭强继续占有使用案涉房屋，好赐公司要求赵铭强支付继续占有期间房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据。至于房屋占有使用费的计算期间，房屋租赁合同法律关系中，双方租赁关系解除后，房屋的返还义务在于承租人。现经法院释明，且经好赐公司通知交接后，双方仍未办理交接手续，好赐公司认可赵铭强于2020年9月19日前搬离案涉房屋，并自认其于2020年9月20日收回案涉房屋，故房屋占有使用费应计算至2020年9月20日止。另，该期间全国范围内爆发了新冠肺炎疫情，考虑到疫情对赵铭强的经营可能带来的影响，兼顾双方共同分担损失等原则，本院酌情部分减免赵铭强的房屋占有使用费。经核算，赵铭强应支付好赐公司房屋占有使用费60,000元。至于赵铭强反诉主张要求退还及赔偿的费用，转让费系赵铭强转给案外人优客超市的，与好赐公司无涉，亦不属于本案房屋租赁合同关系审查的范围，故对该项诉请，本院不予支持。关于押金10,000元，虽然押金收据仅有袁志杰签字，现好赐公司同意将该押金10,000元用作抵扣欠付的租金，本院予以照准。关于装修损失，因赵铭强与好赐公司间的租赁合同期限已经届满，赵铭强要求好赐公司赔偿其装饰装修损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)赵铭强应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海好赐餐饮有限公司欠付的租金及房屋占有使用费共计50,000元；二、原告(反诉被告)上海好赐餐饮有限公司的其余本诉请求不予支持；三、被告(反诉原告)赵铭强的其余反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费675元，减半收取337.50元，由被告(反诉原告)赵铭强负担。本案反诉受理费3,304元，减半收取1,652元，由原告(反诉被告)上海好赐餐饮有限公司负担110元，由被告(反诉原告)赵铭强负担1,542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年十二月二十四日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。