广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初7702号原告潘文进，男，汉族，1974年12月23日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人张志森，广东晟典律师事务所律师。被告深圳市富莱兴投资有限公司（以下简称富莱兴公司），住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道中心城鸿基花园三期3栋B座2102，统一社会信用代码914403000688556451A。法定代表人刘华贇。委托代理人彭孝华，广东生龙律师事务所律师。委托代理人刘桂雄，广东生龙律师事务所实习律师。被告刘发扬，男，汉族，1979年12月14日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区。委托代理人刘志鹏，广东生龙律师事务所律师。第三人深圳市花溪里物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坪地街道香元排社区西元路98号，统一社会信用代码91440300076938919A。法定代表人李伟平。委托代理人吴朝晖，广东迪明律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚宇辉担任审判长，与人民陪审员余生华、温昭伟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张志森、被告富莱兴公司委托代理人彭孝华、被告刘发扬委托代理人刘志鹏、第三人委托代理人吴朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月5日，原告与被告富莱兴公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告富莱兴公司提供位于深圳市龙岗区厂房出租给原告作为仓库使用，租赁期限从2016年1月6日至2022年1月5日，计租日为2016年3月15日。签订合同当日，原告依照合同约定和付款指令将首月租金、用电保证金和租赁保证金支付给了被告。合同履行过程中，由于装修及过春节，原告4月份正式入驻，但入驻没超过半个月，却无缘无故被停水停电多达6次，严重影响了原告对租赁物的使用。2016年4月22日，原告突然接到自称是厂房房东的深圳市花溪里物业管理有限公司的《搬离通知书》，明确房东与被告富莱兴公司解除了《租赁合同》，要求原告三日内自行搬离涉案厂房，否则一切后果由原告自行承担。此后，原告多次要求被告富莱兴公司解决，但其一直没有正面回应，也没有采取任何解决措施，一直拖延至今，严重损害了原告的合法权益。后原告获悉，被告富莱兴公司不仅仅是二房东，而且租赁给原告的厂房系没有合法产权的房屋，依法不得出租。为此，原告多次找到二被告，但均协商无果。原告认为，被告富莱兴公司隐瞒租赁物没有合法产权和因自身导致租赁物被提前收回的行为，已经构成根本违约，将没有产权的租赁物出租给原告更是违法行为，双方签订的《租赁合同》应为无效合同，被告富莱兴公司应返还原告租赁保证金、租金等相关费用，并承担赔偿责任。被告刘发扬作为公司股东，滥用股东权利，应当对公司债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1、确认原告与被告之间签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告租赁保证金152000元（币别：人民币，下同）、用电保证金5000元、首月租金76000元，支付原告损害赔偿金152000元；3、二被告对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。被告富莱兴公司辩称，被告不存在违约，是原告自2016年4月起未交租金，因此，系原告存在违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告刘发扬辩称，其不是合同相对方，而且其是受到被告富莱兴公司的委托收取租金，是职务行为，因此本案与其无关。第三人辩称，第三人向被告收回房屋的原因是被告未能按照合同的约定支付租金，现涉案厂房收回后已出租给案外人。被告富莱兴公司反诉称，原、被告于2016年1月5日签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限自2016年1月6日至2022年1月5日，免租期70天，计租日为2016年3月15日。同时约定，原告于每月5日前支付租金、上月水电费及其他费用，若原告逾期支付，则按所欠总额的3%支付违约金，且被告有权停止供应水电及质押货物等，若逾期十日以上，被告有权解除租赁合同并没收租赁保证金；若原告中途退约或者其他违约，违约金为两个月租金，还必须另外补偿被告中介费和免租期的费用。至目前为止，原告仅支付了2016年3月15日至2016年4月15日的租金，其余月份的租金及水电费等其他费用均一直拖欠，被告向原告催收上述费用，但原告一直拖延拒不支付。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院判决：1、解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付被告占用房屋的租金（自2016年4月15日至原告退房之日止）；3、被告不用退还原告租赁保证金152000元；4、原告支付被告免租期的租金及中介费共计253333元；5、原告支付被告3个月的水电费等杂费共计9989.44元；6、原告支付被告电梯改造费、地面铺水泥费共计65000元；7、本案反诉费由原告承担。经审理查明，2016年1月5日，原告与被告富莱兴公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告富莱兴公司提供位于深圳市龙岗区厂房出租给原告作为仓库使用，租赁期限从2016年1月6日至2022年1月5日，每月租金76000元，装修期限为70天，装修期内不计房租，计租日为2016年3月15日。签订合同当天，原告向被告支付租赁保证金152000元、用电保证金5000元及第一个月租金76000元。原告于每月5日前支付租金、上月水电费及其他费用，若原告逾期支付，则按所欠总额的3%支付违约金，且被告有权停止供应水电及质押货物等，若逾期十日以上，被告有权解除租赁合同并没收租赁保证金；若原告中途退约或者其他违约，违约金为两个月租金，还必须另外补偿被告中介费和免租期的费用；若被告中途收回涉案厂房的，须无息退还原告租赁保证金，并支付两个月租金作为赔偿损失。对于租金的交纳方式，被告富莱兴公司向原告出具委托付款账号，要求原告将租金支付至被告刘发扬账户，并有被告富莱兴公司盖章及被告刘发扬签名确认，该文件还注明“若变更账号需本账号户名本人签字确认”。另查，涉案厂房属于历史遗留问题建筑，未办理房产证，其房东为本案第三人深圳市花溪里物业管理有限公司。2015年10月12日，第三人将涉案厂房出租给被告富莱兴公司，租期为10年，自2015年10月12日至2025年10月11日。2016年1月至3月，涉案厂房分别产生水电费2611.34元、2154.6元、5223.5元，共计9989.44元。2016年4月22日，第三人向原告送达《搬离通知书》，称由于被告富莱兴公司没有按时缴纳房租，故第三人已与被告富莱兴公司解除租赁合同，要求原告三日内自行搬离涉案厂房。第三人亦称其在向原告送达《搬离通知书》后一周后收回涉案厂房。2016年5月1日，第三人将涉案厂房出租给案外人林千石（身份证号码3505251976××××××××），租赁期限自2016年5月1日至2026年5月1日止。庭审中，原告提交其于2016年4月15日出具给被告富莱兴公司的《通知》，称该《通知》已张贴于被告富莱兴公司的办公地址，但无人签收，故张贴于被告富莱兴公司门口，该《通知》显示在2016年1月6日至2016年4月15日期间，涉案厂房无故停电达6次，影响原告的生产，而被告富莱兴公司一直未处理，故自2016年4月15日起暂停交付租金，要求被告富莱兴公司5日内派人处理该停电事宜。被告富莱兴公司则提交证据称其按原告的要求对涉案厂房进行整改而花费了电梯改造费及水泥地面铺设费等共计65000元；为与原告签订租赁合同，被告富莱兴公司向中介公司支付中介费76000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案厂房属于历史遗留问题建筑，未办理相关产权证书，因此，原告与被告富莱兴公司签订《房屋租赁合同》属于无效合同，被告富莱兴公司基于上述无效合同向原告收取的租赁保证金、用电保证金合计157000元，应予退还。关于原告要求被告支付损害赔偿金的问题，因原、被告双方在《房屋租赁合同》约定若被告中途收回涉案厂房的，被告须支付原告两个月租金作为赔偿损失，而涉案厂房每月租金76000元，因此，原告要求被告支付152000元作为损害赔偿金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还首月房屋租金的问题，因原告已实际占有使用涉案厂房，因此，原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告富莱兴公司反诉请求原告支付房屋租金的问题，根据原告与被告富莱兴公司签订《房屋租赁合同》，被告同意免收70天装修期租金，被告自2016年3月15日起开始计算租金，且原告已交付首月租金。根据提交的于2016年4月15日出具的被告富莱兴公司的《通知》，在租赁期限内涉案厂房共6次停电，虽被告富莱兴公司称只停电一两次，且只是本案第三人对原告进行停电，但本案第三人对停电的次数予以确认，因此，本院对原告的主张予以采信，认定原告在2016年4月15日前被无故停电6次，原告要求被告富莱兴公司及时派人处理停电事宜并暂停交纳房租的请求合理。然而在被告富莱兴公司未派人处理停电事宜时，原告却于2016年4月22日收到本案第三人要求原告搬离涉案厂房的通知，而原告亦于2016年4月29日搬离涉案厂房，第三人亦将涉案厂房于2016年5月1日租赁给案外人林千石，因此，可以认定原告与被告富莱兴公司签订的《房屋租赁合同》已因第三人事实上解除与被告富莱兴公司签订的《房屋租赁合同》而终止，而原告对此不负责任，因此，被告富莱兴公司要求原告支付免租期及2016年4月29日之后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。但原告仅向被告支付租金至2016年4月14日，对2016年4月15日至2016年4月29日期间的房屋占用费共计38000元（76000元÷30天×15天），原告仍需向被告富莱兴公司支付。关于中介费，因原告搬离涉案厂房并不存在过错，亦不存在其他违约情况，因此，被告要求原告支付中介费没有依据，本院不予支持。关于2016年1月至3月的水电费9989.44元，根据被告提交的证据，在原告租赁涉案厂房期间，被告富莱兴公司对涉案厂房的电梯进行改造，在厂房门口铺设水泥路面，加盖围墙等，上述工程必然需要用水电，而本案第三人确认只有一套水电表，因此，被告富莱兴公司交纳的水电费亦包括上述工程的用水用电，因此，被告富莱兴公司主张其所交的全部水电费由原告负担不合理，根据公平原则，本院认定被告富莱兴公司与原告对上述水电费各负担50%，即原告需向被告富莱兴公司支付4994.72元。关于电梯改造费、水泥路面铺设费等共计65000元，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未对上述工程作出约定，被告富莱兴公司亦未提交其他证据证明系原告要求其对涉案厂房进行改造，因此，应视为是被告富莱兴公司对涉案厂房的自主改造行为，其要求原告负担上述改造费用无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告刘发扬的责任承担问题，根据被告刘发扬提交的并经被告富莱兴公司确认的《委托说明书》，系被告富莱兴公司委托被告刘发扬向原告收取租金，原告的合同相对方仅为被告富莱兴公司，被告富莱兴公司亦未向原告重复收取租金，因此，原告并未因该委托收款行为受到损失，而被告刘发扬收取被告富莱兴公司的应得款项是何法律关系，不在本案审查范围内，综上，原告要求被告刘发扬承担连带责任，本院不予支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告潘文进与被告深圳市富莱兴投资有限公司于2016年1月5日签订的关于广东省深圳市龙岗区厂房的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市富莱兴投资有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告潘文进租赁保证金、用电保证金合计人民币157000元；三、被告深圳市富莱兴投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告潘文进损害赔偿金人民币152000元；四、原告潘文进于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市富莱兴投资有限公司房屋占用费人民币38000元；五、原告潘文进于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市富莱兴投资有限公司水电费人民币4994.72元；六、上述第二、三项与第四、五项相抵后，被告深圳市富莱兴投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告潘文进人民币266005.28元；七、驳回原告潘文进的其它诉讼请求；八、驳回被告深圳市富莱兴投资有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7076元、保全费2445元（原告已预交），由被告深圳市富莱兴投资有限公司承担7641元，原告承担1880元；反诉案件受理费5822元（被告已预交），由被告深圳市富莱兴投资有限公司承担5301元，原告承担521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  龚宇辉人民陪审员  温昭伟人民陪审员  余生华二〇一七年五月四日书 记 员  张 健