福建省漳州市芗城区人民法院 行 政 裁 定 书 （2017）闽0602行初132号 原告：郭积玉，女，1984年11月15日出生，回族，住泉州市洛江区，现住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林少辉，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄顺舟，福建南州律师事务所实习律师。 被告：漳州市国土资源局，住所地漳州市芗城区。 法定代表人：陈华，局长。 委托诉讼代理人：王贺洋，福建九鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘语誗，漳州市国土资源局工作人员。 第三人：锦圣源集团有限公司，住所地厦门市思明区。 法定代表人：潘凌燊，执行董事。 委托诉讼代理人：郑兆雄，福建泾渭明律师事务所律师。 第三人：林益明，男，1968年11月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林跃辉，福建兴南律师事务所律师。 第三人：漳州市住房与城乡建设局，住所地漳州市芗城区。 法定代表人：蔡兴州，局长。 委托诉讼代理人：周霖蔚，福建罡言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩海林，漳州市住房与城乡建设局工作人员。 原告郭积玉诉被告漳州市国土资源局、第三人锦圣源集团有限公司、第三人林益明、第三人漳州市住房与城乡建设局撤销行政行为一案，于2017年9月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郭积玉的委托代理人林少辉、黄顺舟，被告漳州市国土资源局的委托代理人王贺洋、刘语誗，第三人锦圣源集团有限公司的委托代理人郑兆雄，第三人林益明的委托代理人林跃辉，第三人漳州市住房与城乡建设局的委托代理人周霖蔚、韩海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2015年3月26日，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心颁发漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》，将址于漳州市芗城区水仙大街66号新城苑北区1幢2608号房屋所有权人由林益明变更登记为锦圣源集团有限公司。 原告郭积玉诉称，2012年6月25日原告通过中介许水英、黄丽雅向第三人林益明购买址于漳州市芗城区水仙大街66号新城苑北区1幢2608号房屋，三方签订了一份《房地产买卖协议书》，协议书载明：该房地产建筑面积为147.2平方米，总成交价为127万元；付款方式为买方于2012年6月25日支付卖方37万元作为购房定金，首期购房款67万元（含定金）于2012年7月25日前支付，第二期购房款60万元分6个月支付，于2013年1月25日前支付完毕；交房期限为2012年7月25日等条款。协议签订后，原告依约于2012年6月25日向第三人林益明支付了37万元定金，次日，第三人林益明将房屋交付给原告，原告进行装修并入住。原告于2012年7月25日支付了首期购房款67万元（含定金），但当时由于消防未能通过验收等原因，该房屋暂时无法办理房屋产权证。截止至2013年1月29日，原告已将购房款127万元全部支付完毕并与子女共同居住在该房屋至今，该期间的物业费、水电费等均由原告支付，第三人锦圣源集团有限公司未曾执掌过房屋。2017年8月18日原告收到法院的传票[（2017）闽0602民初6839号]才得知该房屋已经登记在第三人锦圣源集团有限公司名下，且第三人锦圣源集团有限公司请求判令原告立即搬出房屋、支付房屋占用费。原告认为，原告支付了该房屋的全部购房款项，也实际居住在该房屋多年，并未曾和任何人签订过转让协议等，现向原卖方第三人林益明了解到其也未曾将房屋卖给除原告之外的其他人，也未曾配合办理过该房屋的相关手续。故被告在办理漳房权证芗字第××号房屋产权证时，对该房屋的相关证明材料未能尽到审查义务，其认定事实不清，主要证据不足，办证程序缺乏合法性。请求判决撤销被告于2015年3月26日为第三人锦圣源集团有限公司办理的漳房权证芗字第××号房屋产权证，并承担本案的诉讼费用。 原告提交的证据有：1.《房地产买卖协议书》、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同公证书》、中介费发票，欲证明2012年6月25日，原告通过中介许水英、黄丽雅向卖方林益明购买了一套址于漳州市芗城区水仙大街66号新城苑北区1幢2608号的房屋。三方签订了一份《房地产买卖协议书》，协议书上载明：该房地产建筑面积为147.2平方米等条款。2.《委托合同》、《委托合同公证书》、《公证费发票》，欲证明协议签订后，卖方委托陈荣峰办理房地产交易的相关手续。3.《收款收据》，欲证明原告依约支付了全部127万元的购房款。4.《物业服务协议书》、《装修工程预算书》、订货单、发票、收据，欲证明卖方将房屋交付给原告居住后，原告进行装修并与子女共同居住至今，期间物业、水电等费用均由原告支付，第三人锦圣源集团有限公司未曾执掌过房屋。5.传票、举证通知书、应诉通知书、起诉状、租赁合同、房权证，欲证明2017年8月18日原告收到法院[（2017）闽0602民初6839号]才得知房屋已经登记在第三人锦圣源集团有限公司名下，且第三人请求法院判了原告立即搬出房屋、支付房屋占用费。6.《（2012）闽漳佳证民内字第1746号公证书的卷宗资料》、《（2013）闽漳佳证民内字第3549号公证书的卷宗资料》，欲证明原房东第三人林益明委托陈荣峰办理涉案房屋交易的相关手续并就委托进行公证，通过比对两份公证书，发现相互之间也存在诸多合理疑问，该公证书由明显错误。7.陈荣峰于2013年8月21日照片，欲证明与陈荣峰手机里的其于2013年8月21日的自拍照片比对，陈荣峰本人在头发长度上与3549号公证书资料中显示拍摄公证处现场办理转委托公证的陈荣峰照片存在巨大差异。 被告漳州市国土资源局辩称，一、第三人锦圣源集团有限公司与第三人林益民之间签订的《存量房买卖合同》合法有效。2012年7月27日，第三人林益民、陈水棉（林益民之妻）与陈荣峰签订《委托合同》，委托事项包括出售新城苑北区1幢2608号房产，收取售房款，与买方签订《存量房买卖合同》，协助买方办理产权过户等手续，受托人对委托事项有转委托权。该份《委托合同》经福建省漳州市佳信公证处作出的（2012）闽漳佳证内字第1746号《公证书》公证。2013年8月22日，陈荣峰签订《转委托书》将原委托事项转委托给受托人蔡裕章。该份《转委托书》经福建省漳州市佳信公证处作出的（2013）闽漳佳证内字第3549号《公证书》公证。2015年1月27日，第三人锦圣源集团有限公司签署委托书，委托彭坤同办理新城苑北区1幢2608号房屋过户手续，领取房屋所有权证和国有土地使用权证。同日，第三人林益民、陈水棉与第三人锦圣源集团有限公司签订《存量房买卖合同》，该份合同由出售人的代理人蔡裕章签名并按指纹，买受人一栏盖有锦圣源集团有限公司公章，法定代表人潘凌燊私章及代理人彭坤同签名并按指纹，该份合同不存在违反法律强制性规定的情形，合同主体及其代理人资格合法有效。因此，原告诉称第三人林益民未曾将房屋卖给除原告之外的其他人，也未曾配合办理过涉案房屋的相关手续明显与事实不符。二、漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心作出的漳房权芗字第××号号房屋产权证登记行为合法。2015年2月3日，第三人锦圣源集团有限公司提出房屋所有权转移登记申请，同日漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心予以收件、受理。2015年2月4日、2月6日分别经过初审和复审。2015年3月13日经审批同意登记，完税后准予载入登记薄。2015年3月26日颁发漳房权芗字第××号号房屋产权证。 被告提交的证据有：1.漳州市房屋所有权转移登记申请书，欲证明申请人提出登记申请。2.收件收据、受理单，欲证明被告依法予以受理。3.营业执照、组织机构代码证、港澳居民来往内地通行证、居民身份证（彭坤同、蔡裕章、陈荣峰、林益明、陈水棉）、委托书、公证书、结婚证，欲证明申请人及代理人身份证明、委托关系。4.漳国用（2014）第157117号、平面图、张房权芗字第××号号、房地产平面图，欲证明房屋、土地权属证书。5.《存量房买卖合同》，欲证明房屋所有权发生转移的依据。6.房产测绘成果图册，欲证明测绘信息。7.涉税证明、非税收入缴款通知书，欲证明申请人依法缴纳税费。8.房屋登记审核表，欲证明被告依法审核。9.受理单送达回执、领证回执，欲证明被告依法受理、依法颁证。 第三人锦圣源集团有限公司辩称，一、被告审查申请人提交的材料，按规定登记、发证，程序合法，不存在过错，原告主张被告办证违法缺乏依据。二、原告所诉事实不属实，本第三人依法取得涉案房屋的所有权。三、原告提起本案诉讼已超过法定诉讼时效。 第三人锦圣源集团有限公司提交的证据有：证据1、（2012）闽漳佳证内字第1746号公证书及委托合同、（2013）闽漳佳证内字第3549号公证书及委托手续，欲证明林益明、陈水绵委托陈荣峰办理涉案房屋办证、买卖、过户等手续，陈荣峰对委托事项具有转委托权；陈荣峰根据原告的授意安排，将林益明、陈水绵委托事项转委托给蔡裕章。证据2、《存量房买卖合同》、《房地产买卖协议书》、《销售不动产同意发票联》（2009）闽漳佳证内字第4690号公证书及商品房买卖合同，欲证明原告因无力偿还挪用的款项，同意将涉案房屋过户登记至潘鑫璋实际掌控的锦圣源公司，以转让款抵偿挪用的款项。原告因此将《房地产买卖协议书》及购房发票原件交给锦圣源公司，授意蔡裕章代表林益明、陈水绵与锦圣源公司签订买卖合同，办理过户手续，原告应当知道合同的签订、办理各种手续等。证据3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、税收完税证明及付款回单，欲证明锦圣源公司缴交了过户、办理所需水费，按规定办理了涉案房屋过户登记手续，取得了产权证书，依法拥有涉案房屋的所有权，原告提供本案诉讼已超过诉讼时效，其诉讼请求依法应于驳回。证据4、《住所（营业场所）租赁合同》、原告支付租金给合同约定的蔡佳静（锦圣源公司财务人员）的凭证，欲证明锦圣源公司取得所有权购，原告承租了涉案房屋，就租期、租金及支付方式（付款给蔡佳静）等签订租赁合同、原告按合同约定支付租金。证据5、会计账册及转账凭证、声明、明细单，欲证明原告汇款给林益明的原告名下银行帐号62×××144及62×××648，林秋芬名下银行帐62×××111均为漳州讯邦贸易有限公司日常经营使用的帐号，原告系用公司资金支付给林益明购房款。 第三人林益明辩称，原告请求事项由法院依法判决，本人与原告存在买卖关系，原告已经支付购房款，本人也已经履行了卖方义务。本人与第三人锦圣源集团有限公司不存在有任何房屋买卖合同关系，没有收到第三人锦圣源集团有限公司支付的购房款，本人委托讼争手续是应原告郭积玉要求，并没有授权陈荣峰转委托其他人和第三人锦圣源集团签订买卖协议。本第三人对于办理房屋权属的事实，是在接到材料后才知道的，我方仅认可与原告郭积玉存在买卖合同关系，不存在和第三人锦圣源集团有限公司有买卖合同关系。第三人林益明未向本院提交证据材料。 第三人漳州市住房与城乡建设局辩称，本案办理登记事实清楚，程序合法。本第三人向第三人林益明办理房产权，后本第三人依申请进行变更，颁证事实清楚，应予以维持，其他意见与被告意见一致。第三人漳州市住房与城乡建设局未向本院提交证据材料。 经庭审举证、质证，针对原告提交的证据，被告的质证意见如下：对证据1《房地产买卖协议书》系复印件，真实性无法确认，其他证据即使是真实的，也不影响登记的合法性。对证据2至7的真实性没有异议。但证据3的相关款项没有支付完毕；证据4、5无法确认与本案具有关联性；证据6、7的公证书是否合法不是本案审查问题，登记部门依据公证机关进行行政行为应合法有效。 第三人锦圣源集团有限公司对原告提交的证据，质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，表面上是原告购买房屋，实际上是原告公司的款项支付，真正购房者不是原告。对证据2的真实性没有异议，这两份原件在本第三人处，原告手中并无原件，有无原件涉及到权属问题，受理的权限已经全都转移给蔡裕章；原告已经将所有的原件交给本第三人，本第三人于林益明交易室真实合法。对证据3真实性没有异议，但原告支付款项的账62×××144及62×××648，林秋芬名下银行账62×××111均为漳州讯邦贸易有限公司日常经营使用的账号，是公司的账号，并非原告实际支付的。对证据4的真实性无法确认，即使这些材料是真实的，不影响本第三人主张权利，原告有租用本第三人的房屋。对证据5真实性没有异议，足以证明房产是本第三人所有，原告以此来主张买卖不真实，缺乏依据。对证据6、7的真实性无异议，但这两份公证书的原件由本第三人执掌，应当尊重公证机关的公信力，另外这两份证据与本案没有关联。 第三人林益明对原告提交的证据，质证意见如下：真实性均无异议，对证据2中委托书是应原告郭积玉要求进行委托，并且是格式合同，对象是郭积玉，不能无限的于其他第三人发生交易。 第三人漳州市住房与城乡建设局对原告提交的证据，质证意见与被告一致。 本院认证如下，原告所举的证据1可证明原告郭积玉与第三人林益明于2012年6月25日签订《房地产买卖协议书》，原告郭积玉向第三人林益明购买涉案漳州市芗城区新城苑北区1幢2608室房屋的事实。证据2可证明2012年7月27日，第三人林益明与其妻陈水棉签订《委托合同》，委托陈荣峰办理芗城区新城苑北区1幢2608号房屋的相关事宜，主要事项有：出售上述房产，收取售房款，与买方签订《存量房买卖合同》，协助买方办理产权过户登记手续等；同意陈荣峰对上述委托事项有转委托权。证据3、4真实性予以确认，但与本案不具有关联性。证据5的真实性予以确认，可证明第三人锦圣源集团有限公司向本院起诉要求原告搬出涉案房屋。证据6真实性予以确认，但两份公证书之间是否存在合理怀疑不是本案审查的内容。证据7与本案不具有关联性，本院不予确认。 针对被告提交的证据，原告质证意见如下：对证据1，被告没有尽到审慎审查义务，本案转移登记的特殊性在于转委托，被告对转委托的真实性和合法性具有审查义务，应当核实转委托是否真实，是否存在规避税收的问题。对证据2，收件栏中写明收到公证书原件一份，但是实际上公证书应该有两份，委托和转委托都要有原件，只有一份的情况下无法办理转移登记，被告缺乏办理相关转移登记的材料，就进行办理转移登记。对证据3没有异议。对证据4至6，被告没有尽到审查义务，没有提供原件进行核对，其中委托书需要进行公证。对证据7结婚证没有提供人签名，是否原件无法体现。对证据8、9不发表质证意见。对证据10，被告存在疏忽，在签订时间和地点上，应该在收件柜台上签，被告提交的该证据的日期2015年1月3日，存在倒签情况，这份合同是否存在不真实的情况，作为被告未尽到审查义务。根据法律规定，被告不仅要审查该份合同，还要审查真实性，被告显然未做到。对证据11、12无异议。对证据13、14，被告单位应加盖公章，当时收件的时候就缺乏委托公证的实质性要件，收件只有一份，并无审查清楚陈荣峰是否有转委托权限。 第三人锦圣源集团有限公司对被告提供的证据均无异议，认为被告颁证行为合法。 第三人林益明对被告提供的证据质证如下：对证据1至7的真实性没有异议，但认为该材料不具合法性，其与锦圣源公司不存在买卖合同关系，锦圣源公司隐瞒了实际情况提出登记申请，不具有真实性，部分材料来源系其提供给原告的，但是为何会转移到第三人锦圣源公司手上，其不清楚。其委托陈荣峰的意向很明确，系与原告进行房屋买卖手续，并无转委托的情况。对证据8、9真实性及证明内容没意见。对证明10至14的表面真实性无异议，但不具有合法性，本人与锦圣源公司不存在买卖关系，存量房买卖合同时虚假合同。 第三人漳州市住房与城乡建设局对被告提供的证据没有异议，房屋登记交易行为程序合法，适用法律正确。 本院对被告提供的证据认证如下：证据1、2可证明申请人林益明、陈水棉及锦圣源集团有限公司向被告提出登记申请，被告于2015年2月3日依法受理申请的事实。证据3至7可证明申请人及其委托代理人的身份证明、委托关系的事实。证据8、9可证明涉案房屋的原产权登记情况。证据10可证明林益明、陈水棉通过委托代理人与锦圣源集团有限公司签订《存量房买卖合同》，系涉案房屋产权发生转移的依据的事实。证据11可证明涉案房屋的测绘信息。证据12可证明房屋产权转移申请人依法缴纳税费的事实。证明13、14可证明被告对转移申请依法审核并颁证的事实。 针对第三人锦圣源集团有限公司提供的证据，原告的质证意见如下：对证据1的意见与我方举证意见一致，第二份转委托公证书存在错证乃至假证，其中林益明夫妻的身份证和结婚证是从第一份委托手续中复印出来的。对证据2中《存量房买卖合同》的意见与之前质证意见一致，《房地产买卖协议书》真实性无异议，但锦圣源公司直接将房屋从林益明转移登记到其名下，存在违法避税行为。对证据3不予质证。证据4、5与本案无关。 原告及第三人漳州市住房与城乡建设局对第三人锦圣源集团有限公司提供的证据没有异议。 针对第三人锦圣源集团有限公司提供的证据，第三人林益明质证意见如下：对证据1中第一份公证书没有异议，对第二份公证书并不知情，不具合法性。对证据2中《存量房买卖合同》不具合法性，双方并没有签订该合同，对《房地产买卖协议书》没有意见。对证据3的真实性没有异议，但锦圣源公司属非法取得，不存在买卖关系。证据4、5由法院审查。 本院对第三人锦圣源集团有限公司提供的证据认证如下：对证据1至3不再重复认证，证据4、5与本案不具关联性，不予认证。 经审理查明，2012年6月25日，第三人林益明与原告郭积玉签订《房地产买卖协议书》，约定（摘要）：第三人林益明自愿将其所有的座落于漳州市芗城区新城国际1幢2608号房屋出售给原告郭积玉，建筑面积147.2平方米，总成交价127万元。 2012年7月27日，第三人林益明及案外人陈水棉（甲方）签订《委托合同》，委托案外人陈荣峰（乙方）办漳州市××区新城苑××号号房屋相关事宜，具体事宜（摘要）：甲方委托乙方出售上述房产，收取售房款，与买方签订《存量房买卖合同》，协助买方到有关部门办理上述房产的产权过户、土地使用权变更的一切相关手续，到税务部门申报、减免、交纳与上述房产交易有关的税费，并与买受人办理房屋交接等事宜，包括办理水、电、有线或数字电视、煤气、电话、物业费等过户手续；甲方同意乙方对上述委托事项有转委托事权。该《委托合同》同日在漳州市佳信公证处进行公证，公证处作出（2012）闽漳佳证内字第1746号《公证书》。 2013年8月22日，案外人陈荣峰前往漳州市佳信公证处办理转委托公证，根据（2012）闽漳佳证内字第1746号《公证书》，陈荣峰是林益明、陈水棉夫妇的委托代理人，且具有转委托权，现自愿将上述委托事项全部转委托蔡裕章全权办理。漳州市佳信公证处对此进行公证并作出（2013）闽漳佳证民内字第3549号《公证书》。 2015年1月27日，第三人锦圣源集团有限公司签订《委托书》，委托彭坤同办理涉案房屋房产过户手续、领取房屋所有权证和国有土地使用权证。同日，第三人林益明、陈水棉的转委托代理人蔡裕章与第三人锦圣源集团有限公司的委托代理人彭坤同签订《存量房买卖合同》，约定林益明将涉漳州市××区新城苑××号号房屋出售给锦圣源集团有限公司，房屋总价款为912640元。2015年2月3日，第三人林益明、陈水棉的转委托代理人蔡裕章与第三人锦圣源集团有限公司的委托代理人彭坤同向被告漳州市国土资源局提出房屋所有权转移登记申请。同日，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心予以收件、受理。2015年2月4日、2月6日分别经过初审和复审。2015年3月13日经审批同意登记，完税后准予载入登记薄。2015年3月26日颁发漳房权芗字第××号号房屋所有权证。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告主张址漳州市××区新城苑××号号房屋系其向第三人林益明购买，第三人林益明也未将房屋卖与其他人，也未曾配合其他人办理相关的产权转移登记手续，故原告认为被告漳州市国土资源局未尽到审查义务，认定的事实不清。因原告的主张关键在于作为房屋登记行为基础的《存量房买卖合同》是否有效，本院依法告知原告根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，应当先行解决民事争议，而原告在本院限定的时间内未提起民事诉讼。据此，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三条第一款第十项之规定，裁定如下： 驳回原告郭积玉的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄东平 人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一八年三月六日 书 记 员  吴泽帅 附：相关法律条文 《关于适用若干问题的解释》 第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21852"t"_blank?)第四十九条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?21852?deid=464681"t"_blank?)规定的； （二）超过法定起诉期限且无正当理由的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的； （十）不符合其他法定起诉条件的。 人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。