河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0110民初1565号 原告：董立新，男，1976年7月13日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托代理人：孙鹏飞，河北三和时代律师事务所律师。 被告：董建鹏，男，1981年3月16日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 被告：邵瑞利，女，1966年9月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托代理人：孟嗣雨，北京普纬律师事务所律师。 委托代理人：张洪伟，男，1966年10月6日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区（系被告邵瑞利的丈夫）。 被告：孙朋飞，男，1987年12月13日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托代理人：孟嗣雨，北京普纬律师事务所律师。 被告：石家庄东宏房地产开发有限公司。 住所地：石家庄市赵县赵州镇东环路152号。 法定代表人：鲁辉珍，系该公司经理。 委托代理人：郑建峰，河北时代经典律师事务所律师。 原告董立新与被告董建鹏、孙朋飞、邵瑞利、石家庄东宏房地产开发有限公司（以下简称东宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告董立新委托代理人孙鹏飞、被告邵瑞利委托代理人孟嗣雨、张洪伟、被告孙朋飞及其委托代理人孟嗣雨、被告东宏公司委托代理人郑建峰到庭参加了诉讼，被告董建鹏经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。 原告董立新向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告董建鹏与被告孙朋飞签署的《售楼转让协议》无效；2、请求人民法院依法确认被告东宏公司与被告孙朋飞于2016年3月16日签署的六份《方兴大厦内容认购协议》（被告孙朋飞购买位于方兴大厦19层01号、02号、03号、04号、05号06号办公楼）无效；3、请求人民法院依法确认被告东宏公司与被告邵瑞利于2016年3月16日签署的六份《方兴大厦内部认购协议》（被告邵瑞利购买位于方兴大厦17层01号、02号、03号、04号、05号、06号办公楼）无效；4、请求人民法院依法确认被告东宏公司向原告董立新转让其所有的方兴大厦17层01号、02号、03号、04号、05号、06号办公楼、19层01号、02号、03号、04号、05号、06号办公楼的行为无效；5、请求人民法院依法判令被告东宏公司返还原告董立新缴纳的购房款6108344元，并赔偿原告董立新的损失（以6108344元为基数，以24%/年的标准赔偿自2016年3月18日至实际返还期间的损失）；6、诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2016年3月18日，原告董立新向被告东宏公司缴纳了6108344元购房款，用于购买方兴大厦17层01－06号、18层04号、19层01－06号办公楼，总计1388.26平方米。后原告发现被告董建鹏未经原告授权，擅自与被告孙朋飞于2016年2月5日签订了《售楼转让协议》，将原告认购的方兴大厦17层650平方米，19层650平方米房产以远低于市场价的410万元转售给了被告孙朋飞，而被告东宏公司于2016年3月16日分别与被告孙朋飞、邵瑞利签署了六份《方兴大厦内部认购协议》，办理了更名手续，并指示下属物业公司分别于2017年9月10日、2017年9月14日将方兴大厦19层01－06号、17层01－06号房产交接给了被告孙朋飞、邵瑞利。原告认为，原告董立新向被告东宏公司缴纳了购买方兴大厦17层01－06室、18层04室、19层01－06室的购房款，被告东宏公司亦向原告出具了《方兴大厦房款交付证明》，原告依法取得方兴大厦的认购权，但被告董建鹏未经原告授权，擅自与被告孙朋飞签订《售楼转让协议》，将原告的房产以低价转售给被告孙朋飞，其行为违反了法律的强制性规定，应依法确认为无效。另，被告东宏公司向原告转让的涉案房产至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告东宏公司向原告销售涉案房产的行为无效，其将涉案房屋更名至被告孙朋飞、邵瑞利的行为亦为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告东宏公司应依法返还原告的购房款，并赔偿原告的损失。 被告孙朋飞、邵瑞利辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回，且原告的诉请不明确，诉请中包含五个当事人之间的不同法律关系，不能同时在同案中提起，且本案的案由实质为确认合同有效纠纷，被告取得上房屋有事实依据，请求贵院予以维持被告所取得房屋的事实。二、被告在2016年2月5日与董建鹏签订售房转让协议，合同约定了双方的权利义务，对涉案房屋定性为顶帐，且是转售给被告，并且董建鹏作为甲方承诺可以将涉案房屋跟开发商协商后变更为被告名下，该合同签订后，被告履行了协议义务，向董建鹏支付了相应的售房转让款，董建鹏也根据该协议内容协助被告到开发商处办理了更名手续，且让开发商为被告开具了收款收据。在2016年9月14日开发商所属下属物业将房屋交予被告使用，因此，被告取的涉案房屋是有合法依据的。三、原告诉请第二、三请求，要求确认被告与东宏房地产签定的认购协议无效，是没有事实和法律依据的，该认购协议实质为开发商将涉案房屋更名为被告名下的手续，关于原告诉请第四、五项没有事实和法律依据，本案东宏房公司与原告之间并不存在涉案房屋的买卖关系，涉案房屋只是顶账给原告及董建鹏二人，东宏房公司与其二人没有签订买卖合同，且原告及董建鹏二人未实际向东宏房公司支付房屋价款，不存在原告诉请的第四、五项。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告东宏公司辩称，一、本案诉争的房产不是对外销售，而是以物抵债，而且已经将诉争房产交付给原告指定的人，我们认为合同是有效的，原告要求确认合同无效是因为原告和董建鹏之间关于房款发生了纠纷，属于恶意确定合同效力。二、6108344元的款项中也包括18层的房产，但是原告仅确认17、19楼相应合同无效，明显是不对的，18楼的权利如何处理还请原告予以明确。三、东宏公司不应当返还购房款，即便合同无效的话也应当返还给邢利风，而且原告所要求的年息24%的损失没有法律依据，原告所指定的人已实际接收了房屋，享受了房屋的使用收益，即便在无效的情况下，也不应当支持原告此项的诉讼请求。综上，请求驳回原告的不当诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一、方兴大厦房款交付证明。 证据二、董立新中国银行的银行转账凭证。 证据一、二显示原告于2016年3月18日向东宏公司的会计杜青岭的银行账户交付了购房款6108344元，购买其开发的方兴大厦17层01－06号、18层04号、19层01－06号房产，上述房产17层6套房产总面积为646.51平方米，19层6套总面积为也是646.51平方米。据原告陈述，原告认购上述房产后，曾口头委托被告董建鹏寻找意向购买上述房产的买家，董建鹏找到孙朋飞后，原告与之一起协商购买房产事项，当时协商的结果是由董立新协调开发商直接为孙朋飞和其指定的人员办理更名手续，即重新与东宏公司签署认购协议。孙朋飞以568万元的价格购买董立新的房产。随后原告向东宏公司出具了书面授权，在董立新在场的情形下由东宏公司与孙朋飞和邵瑞利签订了《方兴大厦内部认购协议》，双方协商一致，协议留存在东宏公司，东宏公司待董立新收到购房款后取得董立新的确认，东宏公司再将认购协议交予孙朋飞和邵瑞利。后董建鹏与原告联系，说孙朋飞想再看一下内部认购协议，便立即付款，董建鹏便从东宏公司取走了内部认购协议，但孙朋飞仍未支付购房价款，原告便找到董建鹏，要求取回内部认购协议，董建鹏便将邵瑞利关于17层的内部认购协议返还给了原告。19层的内部认购协议说过几天再返还，但之后便联系不上董建鹏了。后原告发现，被告董建鹏未经原告同意，擅自与孙朋飞签署了《售楼转让协议》。 证据三、董建鹏与孙朋飞签署的《售楼转让协议》。 证据四、孙朋飞向董建鹏支付价款的银行转账凭证。 据该协议显示，被告董建鹏以410万元的价格把原告购买东宏公司的方兴大厦17层、19层转让给了孙朋飞，而孙朋飞未经原告同意，擅自把购房款410万元的价款支付了董建鹏。原告从未授权董建鹏与孙朋飞签署售楼协议，亦未授权董建鹏接收房屋转让价款。孙朋飞、邵瑞利依据董立新给东宏公司的书面授权在未向东宏公司支付购房价款情况下便与东宏公司签署了内部认购协议，足以证实孙朋飞、邵瑞利知晓原告为涉案房屋的权利人，董建鹏并非权利人，在此情形下，其仍然以远低于市场价格与董建鹏签署《售楼转让协议》，并向董建鹏履行购房款的支付义务。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”的规定，董建鹏向孙朋飞出售房屋的行为未经原告授权，而孙朋飞向董建鹏支付购房价款的行为亦未经原告同意，事后亦未经原告追认。因此产生的法律后果应由董建鹏自行承担。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，董建鹏与孙朋飞签订的《售楼转让协议》系无效合同。孙朋飞明知董建鹏没有代理权限仍与之签订并履行售楼转让协议，以远低于市场价格购买涉案房产，其行为涉嫌与董建鹏恶意串通，侵害原告的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”的规定，人民法院亦应认定董建鹏与孙朋飞签署的《售楼转让协议》无效。 证据五、东宏公司与孙朋飞、邵瑞利签署的12份内部认购协议。 上述协议显示，东宏公司根据董建鹏与孙朋飞的无效协议为孙朋飞与邵瑞利办理了方兴大厦17层、19层的更名手续。 证据六、房屋交接书两份。 证实物业公司分别于2016年9月10日将19层移交了孙朋飞，2016年9月14日将17层移交给了邵瑞利。上述证据证实，东宏公司根据无效的《售楼转让协议》履行了更名手续，东宏公司与孙朋飞、邵瑞利签署的12份《方兴大厦内部认购协议》亦对原告不发生法律效力，也属于无效合同。 证据七、6份东宏公司与邵瑞利签订的《方兴大厦内部认购协议》原件。 该原件证实原告取回了东宏公司与邵瑞利签署的内部认购协议，即原告不同意为孙朋飞及其指定的邵瑞利办理更名手续，但东宏公司依然依据原告在之前的授权为邵瑞利重新办理了更名手续。东宏公司对此存在严重过错。同时，原告发现，被告东宏公司向原告转让的方兴大厦17层1－6号、18层的04号及19层1－6号房屋未依法取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”的规定，东宏公司向原告销售上述房屋的行为应当依法认定为无效，根据《中华人民人和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”的规定，东宏公司应当依法返还原告向其支付的6108344元购房款。 被告孙朋飞、邵瑞利对上述证据质证认为：对证据一不予认可，认为证明的部分内容不属实，在2016年3月16日涉案房屋已经更名到被告孙朋飞、邵瑞利名下，客观上就不存在原告之后3月18日向东宏公司交付房款的基础事实。东宏公司已经无权处分房屋，原告向其缴纳房款是没有事实依据的。这份证明的下面部分内容恰恰能证明2016年3月16日被告签订了认购协议，董立新是知情并认可的，而且也授权东宏公司将涉案房屋变更到被告孙朋飞、邵瑞利的名下，进一步证明在3月16日的时候董立新知情涉案房屋已经转售给了孙朋飞、邵瑞利，并且表示认可。对证据二，在3月18日不存在董立新购买涉案房屋的事实基础，第二该证据恰恰能够证明涉案房屋是以物抵债，以及涉案房屋为原告及董建鹏顶帐的事实。600万元的款项是由邢利风的账户转给董立新的，然后由董立新在事隔一个小时之后又转给了杜青岭，这两笔转账的操作人并不是原告，而是公司财务借用董立新的账户进行的打账，不存在是原告向东宏公司支付房款的事实。第一没有实际支付购房款，第二该两笔转账都不是自己操作的。对证据三，对协议的真实性、合法性认可，不认可原告的证明目的，而该份售房转让协议恰恰能证明以下几个问题，第一是董建鹏将从房地产公司顶帐来的涉案房屋转售给被告而签订的转让协议的事实。根据协议内容可以看出，约定董建鹏负责与房地产公司协调，必须完成与孙朋飞等购房者的更名手续及，要写成孙朋飞等人的名字。第三根据协议内容可以证明董建鹏、孙朋飞等人在办完房地产确名手续后余款付清给董建鹏的事实。该份售房转让协议已经按照约定内容履行完毕，涉案房屋已经更名到被告名下，被告孙朋飞也将涉案的转让款全部支付完毕，该协议是合法有效的应受法律保护。对证据四，真实性、合法性认可，能证明被告孙朋飞、邵瑞利已经将涉案房屋的转让款支付完毕，已经履行完合同义务。对证据五，真实性、合法性、关联性认可，该协议能够证明2016年3月16日涉案房屋已经更名到被告孙朋飞、邵瑞利名下，而且该认购协议是经过董立新、董建鹏予以认可，并授权东宏公司与被告孙朋飞、邵瑞利签订的。进一步证明董立新是认可董建鹏与被告孙朋飞之间签订转售协议的事实，以及支付转让款的事实，签定协议当天董立新、董建鹏均在现场，在东宏公司向董立新、董建鹏讯问转让事宜是否完毕、款项是否结清，原告董立新及董建鹏一致答复转让事宜已经完毕，款项已经付清，并且出具书面授权，让东宏公司与孙朋飞、邵瑞利签订认购协议，并且强调孙朋飞和邵瑞利无须再向东宏公司支付购房款。通过这一事实能够印证原告刚才所述与事实不符。对证据六，真实性、合法性、关联性认可，能够证明孙朋飞、邵瑞利已经合法取得涉案房屋，因此，东宏公司下属物业将涉案房屋交予其正常使用至今。对证据七，真实性、合法性、关联性认可，不认可原告的证明目的，该证据同证据五质证意见一致。说明2016年3月16日涉案房屋其中一层与孙朋飞、邵瑞利签订的认购协议，完成了更名手续，原告也是予以认可的。原告所述这个协议的原件在其手里面就认为我们没有支付转让款的主张不能成立，在2016年3月16日东宏公司与孙朋飞、邵瑞利签订认购协议之后，东宏公司将这所有的认购协议原件及收款收据原件交付给了孙朋飞、邵瑞利，之后董建鹏找到孙朋飞说有一套房屋的手续还需要完善，将17层的认购协议及相应的收款收据取走，应当是骗走，至今不予归还。 被告东宏公司对上述证据质证认为：对证据一、二的真实性无异议，对关联性及证明内容提出以下意见，在2016年3月18日董立新的转款实际上是邢利风将其款项打入原告出借来的账户，并由东宏公司的财务人员去办理的转入东宏公司的名下的行为，实质上是后补的房款、支付流水，用于东宏公司记账。因为房屋的顶账是发生在3月16日，授权邵瑞利、孙朋飞也是3月16日，而3月18日的转款完全是东宏公司的财务人员去一手操作的，这并非是原告向东宏公司直接支付房款的行为，而是后补手续之用。对证据三、四，东宏公司不清楚此协议的内容，也没见过此协议，不发表质证意见。对证据五、六、七，认购协议真实性无异议，但是认购协议是基于原告的要求和授权才签署到邵瑞利、孙朋飞的名下。当时原告以及董建鹏、邵瑞利、孙朋飞都在场，各方对顶账的房子签暑到邵瑞利和孙朋飞名下均无异议。 被告邵瑞利、孙朋飞为证明其主张提交以下证据： 证据一、售房转让协议。证明1、董建鹏将从房地产公司(即本被告东宏公司)顶账而来的涉案房屋转售给被告而签订的售楼转让协议的事实。2、约定董建鹏负责与房地产公司协调必须完成与孙朋飞等购房者的更名手续，写成孙朋飞等购房者名字的事实。3、证明董建鹏、孙朋飞等人办完与房地产登记确名手续后，余款付清给董建鹏的事实。 证据二、银行回单、账户明细及身份户口信息。证明孙朋飞、邵瑞利售房转让协议约定的付款义务已将涉案房屋的转让款全部支付完毕的事实。 证据三、方兴大厦内部认购协议。证明董建鹏根据售房转让协议约定的义务，负责与房地产公司协调将涉案房屋完成更名，已经写成购房者孙朋飞、邵瑞利的名字的事实。认购协议实际上是更名协议，原告主张该认购协议违反了最高院关于商品房审理的第二条的规定，是适用法律错误，该条规定不适用于本案，该更名协议不是一份商品房预售协议，根据该条第二款的规定，本案中各被告之间以及原告与东宏公司之间，均没有订立过商品房预售合同，因此该法律规定不适用于本案，第二，东宏公司与原告之间也没有买卖合同的关系，原告也没有提供买卖合同，只是以物抵账的行为。第三，董建鹏跟孙朋飞和邵瑞利签订的合同也不是商品房预售合同，是一个二手房转让合同，因此，原告所述这三份协议无效的理由，根据该法律规定是错误的，且涉案房屋为东宏公司企业的办公用房，用地性质是工业用地，更不适用于该条法律规定。进一步证明该认购协议是合法有效的，且该认购协议的签订也是经过董立新授权东宏公司签订。 证据四、收款收据。证明涉案房屋的房地产开发公司认可董建鹏与孙朋飞之间的签订的售房转让协议约定的内容，并根据核实的情况下，给孙朋飞、邵瑞利开具收款收据，证明孙朋飞、邵瑞利已经完成支付涉案房屋购房款的事实。收款收据是应董建鹏及原告的要求开具的。 证据五、房屋交接书，证明孙朋飞、邵瑞利对涉案房屋已经完成转售更名手续及支付全部购房付款义务后，由开发商下属物业将无争议的涉案房屋交由孙朋飞、邵瑞利使用将近两年的事实。 证据六、证明一份，证明孙朋飞、邵瑞利与石家庄东宏公司于2016年3月16日签订认购协议办理更名手续时，原告及董建鹏均在现场，且东宏公司现场对原告及董建鹏核实相关房屋转售情况，在确认各方当事人对转售涉案房屋事宜都说好了及房款结清的情况下，应原告等人的要求与孙朋飞、邵瑞利签订认购协议，并将认购协议及收款证据交付给孙朋飞、邵瑞利的事实。 证据七、录音、文字稿，证明1.涉案房屋董建鹏有处置权。2.涉案房屋为董建鹏从开发公司顶账而来进行转售。3.签署转让协议前，董建鹏与开发公司的负责人沟通房屋买卖及过户具体事宜，开发公司认可其转售行为，且通过后续进行更名，为孙朋飞、邵瑞利开具收款收据及将房屋交付给孙朋飞、邵瑞利能印证这一事实。 证据八、邢利风的证人证言，证明董立新方兴大厦17层、19层的房屋不是从东宏公司买的，是顶账顶给董立新的。2016年1月份董立新他们给东宏公司供的材料，欠货款600多万元，跟董立新说的是顶两层方兴大厦的房子，他也同意了。后来董立新和董建鹏一起去找的邢利风，委托董建鹏给办手续，董立新和董建鹏让把房子写到孙朋飞和邵瑞利名下，说房款已经结清了。 原告方对上述证据质证认为：对证据一、二，孙朋飞与董建鹏签订的售楼转让协议及价款支付凭证，对该协议的合法性不予认可，首先，孙朋飞作为房屋买受人应当知晓涉案房屋的所有权人，在董立新向东宏公司出具的授权声明中，明确载明将涉案房屋中的19层与孙朋飞签署《方兴大厦内部认购协议》、17层与邵瑞利签署《方兴大厦内部认购协议》，而被告孙朋飞根据董立新而非董建鹏的授权没有向东宏公司缴纳购房款，这一点已经被东宏公司确认，被告孙朋飞、邵瑞利应当知晓上述房屋的权利人系原告董立新。原告并未授权董建鹏以其自己的名义与孙朋飞签订售楼转让协议，亦未授权董建鹏代为收取转让价款。现被告孙朋飞、邵瑞利主张董建鹏享有代理权，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款:“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”的规定，被告孙朋飞、邵瑞利应当就董建鹏有代理权的事实承担举证责任，否则应当依法承担举证不能的法律后果，即董建鹏无权与之签订《售校转让协议》，同时被告孙朋飞、邵瑞利主张董建鹏是涉案房屋的权利人，既没有得到东宏公司的确认，也没有提供任何证据证明，人民法院亦应认定售楼转让协议无效。对证据三、四、五，内部认购协议、收款收据及房屋交接书。内部认购协议只是董建鹏与孙朋飞合同履行过程中的更名手续，因董建鹏与孙朋飞的合同无效，故东宏公司与孙朋飞、邵瑞利签署内部认购协议的更名行为也是无效的。基于无效更名手续所进行的交接亦为无效。对邢利风的证人证言，通过工商登记查询，东宏公司的法定代表人为鲁辉珍、田慧敏，邢利风陈述其是东宏公司的负责人，但没有提供任何证据予以证明，其身份应当不予认定。其次，证人陈述董立新与孙朋飞的款项已经结清的事实不是真实的，董立新从未作过相关的陈述。证人关于董立新从未找过东宏公司的陈述也不是真实的，据董立新陈述，多次找过东宏公司要求解决房屋事项。证人陈述的内容，原告不是购买东宏公司的房产与东宏公司给原告出具的证明显示原告向东宏公司交付购房款的内容相互矛盾，应当以东宏公司加盖印章的证件为准。同时，东宏公司包括证人亦陈述不欠董建鹏的工程款，董建鹏无权处分涉案房产。 被告东宏公司对被告邵瑞利、孙朋飞提交的所有证据质证均无异议。 被告东宏公司为证明其主张，提交了一份原告董立新签字的授权声明。 原告对该份证据签字的真实性予以确认，确实系董立新授权东宏公司为孙朋飞和邵瑞利办理的内部认购协议，但根据原告与孙朋飞协商的结果是先办理授权和更名手续，然后原件留存在了东宏公司，待孙朋飞付款后，再由东宏公司将相关手续交给孙朋飞，但因为孙朋飞未向原告支付购房款，所以东宏公司无权为孙朋飞和邵瑞利办理更名手续。同时，原告已经将邵瑞利与东宏公司签署的原件取回，东宏公司未经董立新确认，无权再与邵瑞利签暑内部认购协议。 被告邵瑞利、孙朋飞对该授权声明质证无异议，认为更能印证刚才邢利风的证言是真实的，该份证据也能证明在2016年3月16日东宏公司与孙朋飞、邵瑞利签订认购协议时，原告在现场，且也出具了授权声明，明确同意涉案房屋让东宏公司更名至孙朋飞、邵瑞利名下。该授权声明最后一张，认购人签订认购协议后，无须再向贵方缴纳购房款，说明孙朋飞和邵瑞利已经将购房款交付给了原告，原告刚才所述，签订该协议时没有交付购房款，完全与事实不符。东宏公司根据其授权与孙朋飞签订认购协议，而原告违背诚实原则，认定该份协议是无效的，没有任何法律依据，这份协议是应原告的要求签订的。 本院经审理认定的事实如下，原告董立新与被告东宏公司之间素有业务往来，被告东宏公司曾拖欠原告方工程材料款未予支付，后双方口头协商一致，被告东宏公司将其建设的位于石家庄市裕华区办公楼（东宏公司称涉案房屋的土地性质属于工业用地），总计1388.26平方米抵顶其拖欠原告方的工程材料款。2016年3月16日，原告董立新向东宏公司出具《指定签署房产认购协议的授权声明》，授权东宏公司将方兴大厦17层01-06号办公楼与邵瑞利签署《方兴大厦内部认购协议》，将方兴大厦19层01-06号办公楼与孙朋飞签署《方兴大厦内部认购协议》，且声明签署《方兴大厦内部认购协议》后无需再向东宏公司缴纳购房款，董立新与认购人之间自行处理房款交接事宜。2016年3月18日，原告董立新通过其银行账户向被告东宏公司缴纳了6108344元用于购买方兴大厦17层01-06号、18层04号、19层01-06号办公楼，被告东宏公司辩称，该款项实际是其指定其工作人员邢利风将款项先打入原告账户，再由原告账户支付给东宏公司，目的是为了公司记账，原告方并未对此提出明确异议。2016年2月5日被告董建鹏与被告孙朋飞签订《售楼转让协议》，约定董建鹏同意把位于方兴大厦17层650平方米、19层650平方米，两层以410万元的价格转售给孙朋飞。孙朋飞及其指定人员于2016年2月6日至2016年3月16日期间通过银行转款的方式向董建鹏支付了410万元购房款。2016年3月18日，东宏公司就方兴大厦17层01-06号办公楼与邵瑞利签署了《方兴大厦内部认购协议》，就方兴大厦19层01-06号办公楼与孙朋飞签署了《方兴大厦内部认购协议》，并向孙朋飞与邵瑞利出具了《收款收据》，孙朋飞、邵瑞利并未向东宏公司支付购房款。另查明，原告董立新持有被告邵瑞利与东宏公司签订的6份《方兴大厦内部认购协议》的原件。上述事实有《方兴大厦房款交付证明》、《售楼转让协议》、《指定签署房产认购协议的授权声明》、《方兴大厦内部认购协议》及收据、庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，违反法律、法规强制性规定的合同和行为不受法律保护。被告东宏公司建设的位于石家庄市裕华区房屋所占用土地的性质为国有工业用地，东宏公司开发的方兴大厦用途为商业办公，与该土地使用权用途不符。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”的规定，东宏公司应当与当地人民政府重新签订土地使用权出让合同或变更原合同的土地用途，并补缴土地出让金，而东宏公司并未提供证据证明其履行了上述手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，被告东宏公司在未按照上述规定履行变更土地用途的审批手续，同时其建造的方兴大厦在未取得商品房预售许可证明的情况下对外实施销售行为，并与买受人签订内部认购协议，其转让行为违反了法律的强制性规定，应均属无效行为。因此，被告东宏公司与原告方之间口头约定的以方兴大厦17层01-06号、18层04号、19层01-06号办公楼抵顶拖欠原告方工程材料款的约定属于无效约定，同时被告东宏公司与被告邵瑞利及孙朋飞签订的《方兴大厦内部认购协议》亦应均属于无效协议。同样，被告董建鹏即使享有代理权，其与被告孙朋飞之间签订的《售楼转让协议》亦应属于无效协议。因此，原告方起诉要求确认上述协议无效，本院对此应予支持。 根据我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告邵瑞利、孙朋飞基于上述无效协议取得了方兴大厦17层01-06号、19层01-06号房产的使用权，二被告对此应首先返还给原告董立新，原告董立新亦应将该两层房产连同18层04号房产一同返还给被告东宏公司。被告东宏公司虽因其与原告间无效抵账协议未直接取得财产，但被告东宏公司却因此免除了其拖欠原告方工程材料款的义务，其免除的债务数额亦应认定为其因此取得的财产，鉴于双方商定的抵顶价款为6108344元，该价款应视为原告与被告东宏公司关于工程材料款数额的合意，被告东宏公司基于上述无效协议应当对此予以返还。被告邵瑞利、孙朋飞已将其商定的购房款410万元支付给了被告董建鹏，即使原告方存在授权董建鹏对外签订合同的行为，但被告邵瑞利、孙朋飞对于款项的支付问题应尽合理的注意义务，且本案所涉款项数额巨大，被告邵瑞利、孙朋飞理应严格审查被告董建鹏是否享有代收款项的授权，而事实是，二被告并未提交任何证据证实本案原告曾向其二人示意将款项支付给董建鹏，而董建鹏在其受到款项后亦未支付给本案原告，因此，对于二被告所支付的购房款应由被告董建鹏直接予以返还为宜。关于原告方主张的利息损失，因原告与被告东宏公司达成抵顶协议时，已经明确知到该房屋的性质，其对于合同的无效也存在过错，因此利息损失应由其自行负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、第三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告石家庄东宏房地产开发有限公司以其建设的方兴大厦17层01－06号、18层04号、19层01－06号房屋抵顶其拖欠原告董立新工程材料款的行为无效。 二、被告董建鹏与被告孙朋飞签订的《售楼转让协议》无效。 三、被告孙朋飞与被告石家庄东宏房地产开发有限公司签订的关于方兴大厦19层01－06号办公楼的六份《方兴大厦内部认购协议》无效。 四、被告邵瑞利与被告石家庄东宏房地产开发有限公司签订的关于方兴大厦17层01－06号办公楼的六份《方兴大厦内部认购协议》无效。 五、被告董建鹏于本判决生效后十日内返还被告孙朋飞、邵瑞利410万元购房款。 六、被告孙朋飞、邵瑞利于本判决生效后十日内将方兴大厦17层01－06号、19层01－06号房屋返还给原告董立新，并由原告董立新在收到房屋后十日内将方兴大厦17层01－06号、18层04号、19层01－06号房屋返还给被告石家庄东宏房地产开发有限公司。 七、被告石家庄东宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告董立新返还6108344元工程材料款。 八、驳回原告董立新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54558.0元（原告已预交），由被告石家庄东宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  杨玉国 人民陪审员  史春青 人民陪审员  白建丽 二〇一八年十月七日 书 记 员  刘灵芝