广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初12091-12125号、12176-12190号原告：深圳市福中福房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区中心区N15区幸福海岸10栋201（办公场所），统一社会信用代码91440300192479756R。法定代表人：倪世斌，总经理。委托代理人：刘海，广东深宝律师事务所律师。委托代理人：陈丽芬，广东深宝律师事务所律师。各案被告：陈丹妮等。各案被告共同委托代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。原告深圳市福中福房地产开发有限公司与各案被告陈丹妮等房屋买卖合同纠纷共50案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘海、各案被告共同委托代理人谭光达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、各案被告赔偿原告代缴的相关费用损失144718.06元及利息（从2017年9月29日起计至被告实际支付之日止，按同期银行贷款利率计）；2、被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费等费用。事实和理由如下：2015年，各案被告向原告购买幸福港湾御品居的商品房，在被告向原告订购上述房产，双方尚未签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，原告就明确告知了被告涉案房地产项目全部户型不允许做任何形式的违规搭建，被告明确知晓并同意，被告还就原告所告知的事项签署了《声明》。在此前提下，原、被告双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方在合同第23条进一步约定：“本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此约定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任”。在该合同的附件一《房屋套内建筑面积测绘图》和附图5《分户平面图》均明确了阳台的位置，且建筑面积也是按阳台来计算的，仅计算一半。在入伙时，原告再次向被告重申不能违法建设，被告亲笔签署了《承诺书》，承诺不进行任何形式的违规搭建，且同意遵守《业主规约总则》，同意承担违反《业主规约总则》的相应责任；而在《业主规约总则》中多处明确不得加建、搭建，如业主规约第三条业主责任的第l条“维护物业结构、外观现状：不得改变物业的楼宇结构，不得更改承力墙、梁、支柱等；不得加建、扩建、任何建筑物；不得改变任何部位的外观；不得在本物业区域任何公共地方和天台、阳台加建任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、窗花、天线用旗杆；不得随意张贴、安装及悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱和其他任何延伸物出户，亦不得堵塞任何窗户和封闭阳台”。但令人遗憾的是，在原告多次告知被告涉案房产不允许任何形式的违规搭建，被告也多次向原告承诺不会作任何违规搭建的情况下，被告仍然违背其自身承诺和与原告的约定，在接收房屋后擅自封闭阳台，被西乡街道执法队查处，造成了涉案房地产项目被国土规划部门暂缓办理规划验收，影响了规划验收和产权办证。2017年9月，因被告及其他业主封阳台的违建问题，市规划国土委宝安管理局发函要求缴纳相关费用，并完善相关手续，否则不予规划验收和产权办证。2017年9月28日，原告为包括被告在内的违建业主代缴费用18958066元。因此，包括被告在内的131位业主的违建行为，导致原告经济损失18958066元，根据《预售合同》和合同法、侵权责任法的相关规定，被告应赔偿原告经济损失144180.06元（18958066元÷131户=144718.06元）。各案被告辩称：一、被告封闭阳台没有违反本案合同的约定。1、被告将阳台封闭并没有改变建筑的主体结构、承重结构和用途，没有违反《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十三条的约定。原告认为被告违反该条约定与事实不符，要求被告赔偿损失没有事实依据。2?被告封闭阳台符合双方的合同约定。被告向原告购买涉案房屋时，原告展示的样板房阳台是封闭的，户型赏析单说明涉案阳台可以封闭，原告售楼人员推销说涉案阳台可以封闭，所以被告封闭阳台符合双方约定。被告接收房屋后封闭阳台时,原告委托的物业管理公司要求所有业主均按统一的式样封闭，封闭阳台的施工单位是经原告委托的物业管理公司同意后才能施工，封闭阳台的材料在原告委托的物业管理公司指定的地点展示，这些事实充分说明原告为被告封闭阳台提供了便利条件。在封闭阳台时，原告也没有予以制止。如果没有得到原告的支持，业主不可能将阳台封闭起来。二、被告是受到原告欺骗才封闭阳台，原告应对封闭阳台的行为承担全部法律责任，被告无须承担任何法律责任。被告将阳台封闭只是为遮风挡雨防尘隔噪，有利于改善居住环境，并没有损害他人利益，没有违反公序良俗。所有业主按原样板房统一式样封闭阳台，没有影响建筑物的整体美观。在没有向外扩展的情况下封闭阳台,法律没有明文规定不允许,被告不知道涉案项目的建筑规划设计，不知道阳台是不能封闭的。虽然《声明》、《业主规约总则》有不得封闭阳台等内容，但其均是格式条款，未向购房者特别提示。所以被告封阳台没有错。然而被告向原告购买涉案房屋时，原告明知按建筑规划设计涉案阳台是开放式的，仍以样板房、户型赏析单、售楼人员推销等方式诱导购房者涉案阳台是可以封闭的，购房者正是基于阳台可以封闭后使房间数量可变成“2+1”、“3+1”才购买原告房屋的。被告封窗时，原告也并没有制止。因此原告的行为构成欺诈，原告应对封闭阳台的行为承担全部法律责任，被告无须承担任何法律责任。三、规划国土局以被告封闭阳台为由向原告收取涉案相关费用没有事实与法律依据，涉案费用是原告承诺自愿缴纳的。1、封阳台没有增加建筑面积。从法律上讲，《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.21规定，在主体结构内的阳台应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算二分之一面积。从物理空间讲，封阳台也不会增加建筑面积。所以，阳台计算面积与封闭与否没有关系，封闭阳台并没有增加建筑面积。宝安规划国土委以超建为由要求原告缴纳相关费用没有事实与法律依据。2、根据原告向宝安规划国土委出具的承诺书，涉案相关费用是原告主动自愿缴纳的，在原告出具承诺书后，宝安规划国土委是根据其承诺才要求缴纳相关费用（原告2017年9月5日出具承诺书，宝安规划国土委收到其承诺书后第二天发出处置函，要求原告缴纳相关费用）。原告自愿缴纳的涉案款项要求被告承担没有法律依据。四、缴款通知书载明的缴款义务人是原告，不是被告，原告认为是为被告代缴与事实不符。1?非税收入收据载明涉案款项针对250个已封的及可能封的阳台，不只是针对包括被告在内的130个阳台，涉案款项与被告的封窗行为没有必然的联系。2?代缴义务要么是来自法律的规定，要么是来自合同的约定。法律没有规定开发商有为业主代缴相关费用的义务，双方也没有约定原告有为被告代缴相关费用的义务。原告称其向宝安规划国土委缴纳的相关费用是为被告代缴没有任何依据。五、被告是基于原告有关阳台可以封闭、房间数量可变成“2+1”、“3+1”的宣传才购买原告房屋的。原告的行为构成欺诈，原告应对封闭阳台的行为承担全部法律责任。如果规划国土局以封闭阳台加建为由向原告收取相关费用是合法的，那么该费用也应当由原告自己承担。六、涉案款项是针对250个已封或可能封的阳台收取的，如果规划国土局以封闭阳台加建为由向原告收取相关费用是合法的，且该费用应当由业主承担，那么原告应当要求250个业主共同承担涉案款项，但原告只起诉包括被告在内的130多位业主要分担涉案款项，违反了公平原则。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《声明》、《前期物业服务合同》、《承诺书》、《业主规约总则》、被告封闭阳台的图片、《深圳市宝安区土地规划监察局限期拆除通知书》、《关于办理幸福港湾御品居项目规划验收的申请》（2016年9月19日、2017年7月6日）、《深圳市规划国土委（市海洋局）宝安管理局业务回执》（2016年9月30日、2017年9月4日）、《关于对幸福珺湾小区暂缓办理规划验收的请示》、《市规划国土委宝安管理局关于幸福港湾御品居项目封阳台问题处置工作的函》、《深圳市非税收入缴款通知书》、中国建设银行网上银行电子回执、广东省非税收入（电子）票据、《装修管理服务协议》、《装修流程》、《装饰装修指引》、《室内装饰施工图册》、样板房阳台照片、户型赏析宣传单、微信聊天记录、文峰空间装饰公司办公地点的照片、物业公司向搭建封闭阳台的部分业主退还装修保证金的押金退款单、协调会议的录音、（2017）粤0306民初26170-26202号《民事判决书》等证据，本院依法调取市规划国土委宝安管理局《关于（2018）粤0306民初12091-12125号委托调查函的复函》[深规土宝函（2018）1043号、1136号]，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年，各被告作为买受人，原告作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、各被告购买原告开发的深圳市宝安区西乡街道西乡大道与兴业路交汇处的幸福港湾御品居的房产，用途为住宅（具体房号详见附表）；2、合同第九条约定，出卖人应于2016年10月1日前将房地产交付给买受人；3、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理的《房地产证》的书面通知后3日内，向出卖人或出卖人指定的物业公司提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费；4、合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此约定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任；5、合同附件五第六条约定，买受人确认出卖人已在本房地产销售现场将出卖人与深圳市万家园物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细并理解上述合同及公约的全部条款及内容。买受人同意接受并遵守该《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的全部权利和义务约定。合同后附各房产对应的分户平面图。原告提交了一份《声明》，主张系由各被告在购买涉案房产时作为声明人签名确认。《声明》载明内容如下：“1、本人已充分了解本项目的地理位置、户型、朝向、结构、周边环境等，本人已被告知本项目的上述信息以政府相关部门批准的文件及《深圳市房地产买卖合同（预售）》中载明的内容为准。本人已被告知本项目全部户型不允许做任何形式的违规搭建。2、本人同意本项目开发商对本项目所做的样板房展示及全部宣传资料（包括但不限于售楼广告、售楼书、售楼模型、户型图册等资料）属于要约邀请，不构成双方房地产买卖合同的内容”。各被告对上述《声明》不予认可，部分对其中业主签名不予认可；其他被告表示因证据无原件可供核对，无法确认真实性。各案被告在（2017）粤0306民初25438-25467、25800-25819、25820-25829、26203-26205、26271-26277、26075-26107、26130、26132-26155、26157、26278-26284、26170-26202号起诉原告并主张延期办证违约金的案件中对签名的真实性未持异议，仅主张该《声明》为原告事先拟定的，属于格式条款，原告让被告签字时并未与被告协商或提醒被告注意。上述合同签订后，各案被告已付清全部购房款。2016年8月23日，原告取得了幸福港湾御品居的《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。原、被告均确认：2016年9月28日，双方办理了收楼手续，原告将涉案房产交付给各被告。原告主张各被告在办理收楼手续时均在《承诺书》中签字确认，并当庭出示《承诺书》原件，内容如下：“一、确认已详细阅读深圳市福中福房地产开发有限公司（建设单位）制定的幸福港湾御品居‘业主规约总则’(以下简称‘本规约’)；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效”。各案被告在本案中均主张因证据无原件可供核对，无法确认真实性。各案被告在（2017）粤0306民初25438-25467、25800-25819、25820-25829、26203-26205、26271-26277、26075-26107、26130、26132-26155、26157、26278-26284、26170-26202号起诉原告并主张延期办证违约金的案件中均确认其在上述《承诺书》中的签名。另，原、被告确认真实性的《业主规约总则》第二章第三条规定业主“不得加建、扩建、拆除任何建筑物”，装修管理规约后附的装修费用一览表中注明装修保证金每户人民币2000元，“无违规装修，投入使用1个月后无息退还”。2016年9月30日，原告取得了深圳市规划国土委（市海洋局）宝安管理局出具的申请办理幸福港湾御品居的建设工程规划验收业务回执。2016年11月17日，深圳市宝安区城市管理行政执法局西乡街道执法队向规划国土委宝安管理局作出《关于对幸福珺湾小区暂缓办理规划验收的请示》，该请示载明内容如下：“日前，我队接到关于宝安区西乡街道兴业路幸福珺湾小区一期二期存在违法加建行为的投诉后，立即派员现场查看，同时向管理处了解情况。经核对，该小区部分业主正准备对入户后一侧每层约10平方米的架空层，按照样板房格式进行封闭加建；同时，对B、C、D户型洗手间一侧的阳台封闭改造成为房间，据初步统计，涉及上述情形的约有160余户。由于业主反应强烈，可能引发维稳事件，特请贵局暂缓办理该房地产项目的规划验收或者暂缓发放规划验收许可证件”。2017年3月8日，深圳市宝安区土地规划监察局作出深宝土规监字[2017]西乡第1705754号《深圳市宝安区土地规划监察局限期拆除通知书》，该通知书载明2017年3月8日西乡街道幸福港湾御品居1栋、2栋存在将阳台改成房间的违法搭建行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条第1款，现责令在2017年3月22日前自行拆除。另，该通知书下方附有存在上述违法搭建情况的房号共144户，所列房号与本系列案部分被告的房号一致（本系列案中列明房号部分详见附表）。2017年9月4日，原告经申请再次取得了深圳市规划国土委（市海洋局）宝安管理局出具的申请办理幸福港湾御品居的建设工程规划验收业务回执。2017年9月6日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向原告作出深规土宝函[2017]1333号《市规划国土委宝安管理局关于幸福港湾御品居项目封阳台问题处置工作的函》，该函载明内容如下：“你司开发的‘幸福港湾御品居’项目（宗地号Ａ104-××4）因存在阳台超建问题，影响规划验收和产权办证的正常办理。经区政府研究决定，你司须就封阳台问题处置缴纳相关费用（具体以我局发出的缴款通知为准），并完善相关手续”。2017年9月13日，原告取得了幸福港湾御品居的《建设工程规划验收合格证》。2017年9月28日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向原告发出《深圳市非税收入缴款通知书》，通知原告缴纳“其他收入”款项人民币18958066元。2017年9月29日，原告缴纳了上述款项。2017年10月18日，原告申请办理幸福港湾御品居的初始登记并取得了《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》。涉案房产现已全部办理了房产证。原、被告于庭审中确认：1、涉案小区共计252户，可封闭的阳台户数及个数均为250个，另有两户（即1号楼32D及2号楼32D）是复式房屋，没有可封闭的阳台；2、各案被告均已封闭了阳台。原、被告均表示不清楚具体搭建时间，原告主张各被告均是在通过规划验收之前搭建的，各被告则主张其均是在通过规划验收之后搭建的。双方均未对各自主张的搭建时间提交证据证明。另查，1、经本院依法查询，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局于2018年6月25日作出《关于（2018）粤0306民初12091-12125号委托调查函的复函》[深规土宝函（2018）1043号]，复函内容如下：一、封阳台问题处置原因：幸福港湾御品居项目存在擅自变更建筑设计（即封闭阳台）行为，违反了《深圳市城市规划条例》相关规定，需予整改完善后，方可办理规划验收及产权登记等相关手续。因涉及众多小业主，整改难度大，且形成重大信访维稳案件。时值十九大特别防护期，为解决项目规划验收及产权登记问题，妥善处理信访维稳问题案件，经宝安区政府会议研究，对该项目封阳台问题及规划验收、产权办证问题形成处置决定。二、涉及住户及费用计算：根据区政府相关处置决定，本次处置是对已封阳台及可能封阳台（即全部住宅）产生的建筑面积增量进行顶格处罚，包括两部分：一部分由规划国土部门对已封阳台及可能封阳台产生的建筑面积增量（728.3平方米），按市场评估地价进行处罚，评估地价款依据市房地产发展评估中心所出具的《评估报告书》确定，共18958066元；另一部分由宝安区土地规划监察局对全部封阳台可能增加的728.3平方米建筑面积进行并处罚款（该部分处罚情况请询宝安区土地规划监察局）。2、经本院依法查询，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局于2018年7月10日作出《关于（2018）粤0306民初12091-12125号委托调查函的复函》[深规土宝函（2018）1136号]，复函内容如下：2016年11月17日西乡街道执法队向我局来函幸福珺湾小区（即幸福港湾御品居项目）部分业主存在阳台封闭改造成为房间等违法加建行为，并要求我局暂缓办理规划验收。该封阳台问题涉及重大信访维稳案件，后经现场查看，发现大部分业主在装修时，将户内连通卧室或衣帽间的阳台封闭改为房间（少量未封）。时值十九大特别防护期，为妥善处理重大信访维稳案件，解决项目规划验收及产权登记问题，宝安区政府研究决定对已封阳台及可能封阳台（即全部住宅）产生的建筑面积增量进行处罚处置，涉及250户共250个阳台，面积共728.3平方米。后附《幸福港湾御品居阳台增加面积汇总表》，其中记载各户型已封或可能封引起的面积增量，按投影面积一半计算具体如下：1号楼、2号楼A户型为3.02平方米、B户型为3.02平方米、C户型为2.78平方米、D户型为2.83平方米，以上户型ABC涉及2至33层住户，D户型涉及3层至31层住户，共计250户，两栋32D户型为0平方米。3、各被告主张原告在销售时诱导购房者阳台可以封闭，其系按照原告委托的物业管理公司要求的统一样式进行封闭的，封闭阳台的施工材料在原告委托的物业管理公司指定的地点展示，被告的装修通过了物业公司的验收。被告提交了以下证据予以证明：（1）户型赏析宣传单。户型赏析宣传单的A户型有“2+1超值空间”的表述，B户型有“2+1灵动空间”的表述，C户型有“2+2奢阔户型”的表述，D户型有“3+2奢阔升级户型”的表述，被告主张上述“+1”是指封闭阳台可以增加1个房间，“+2”是指通过封闭阳台、搭建楼板增加2个房间；（2）样板房阳台照片。样板房照片中显示现涉案部分被告搭建的位置均为封闭状态，在封闭位置均注明有“交楼时没有此楼板”或“交楼时没有此窗”，被告主张在看房及购房时销售人员告知阳台是可以封闭的，原告主张考虑到安全问题才对样板房的阳台进行了封闭；（3）《装修管理服务协议》及《装修流程》。《装修流程》中载明入伙流程第一项为：“宣传、咨询——装修程序、注意事项咨询”，第二项为：“业主（租客）申请——填写《申请表》、提供装修全套图纸、施工单位《营业执照》、《资质证书》副本复印件、施工人员1寸彩照2张”……，上述流程与原告提交的《业主规约总则》中的《装修流程》一致；（4）押金退款单。被告提交了八户业主的押金退款单，显示物业公司于2017年向该八户业主退还装修保证金；（5）装修公司营业场所照片。照片显示为相当数量业主实施封闭阳台施工的文峰公司在涉案小区地下停车场设营业点。原告对上述证据均不予认可，认为与原告及本案没有关联性。4、被告提交了2017年9月2日协调会议的录音，以证明原告的法定代表人倪世斌承认房产证没及时办下来是原告的责任，其愿意承担相应责任。该录音中原告法定代表人倪世斌称“幸福港湾这个项目呢，大家都知道，因为我们开发商的责任，我们相当的责任所以导致办证出现了延迟办理的这个情况”，且在协调会的录音中业主称搭建是物业公司允许的，原告法定代表人对此言论并未提出异议。原告虽然对该份录音不予认可，但其既未对此提出反证，又未对该录音的真实性申请鉴定。5、2017年10月，包括各案被告在内的169户涉案小区业主，以深圳市福中福公司房地产开发有限公司为被告，向本院提起诉讼，诉请深圳市福中福公司房地产开发有限公司限期办理好房地产证，并向业主支付逾期办证违约金。本院于2018年6月29日作出（2017）粤0306民初25438-25467、25800-25819号、（2017）粤0306民初25820-25829、26203-26205、26271-26277号、（2017）粤0306民初26075-26107号、（2017）粤0306民初26130、26132-26155、26157、26278-26284、（2017）粤0306民初26170-26202号民事判决，认为福中福公司确实存在未在约定时间内办理房地产证的情况，应当支付逾期办证违约金，但应当区分情况对待，对于不存在搭建行为或没有证据证明在通过规划验收前搭建的业主，福中福公司应当按照合同约定支付每日万分之四的违约金；对于在规划验收前搭建的业主，福中福公司减半支付违约金，即按每日万分之二的标准支付，主要理由在于福中福公司作为专业的房地产开发企业，应当完全清楚办理规划验收以及办理房地产证的流程，并应当预知业主的搭建行为产生的后果和风险，但福中福公司仍实施了足以误导该部分业主认为搭建存在现实可能性的行为，且福中福公司亦在一定程度上放任了该后果的产生，其对于搭建造成的逾期办证的后果存在过错；但上述搭建行为是业主自行实施的，该部分业主作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉搭建本身存在违法性的情况，鉴于该部分业主的搭建行为与延期办证存在一定的因果关系，故对违法搭建产生的后果不应当全部由福中福公司承担。结合双方的过错程度，本院酌情判令福中福公司应当按照每日万分之二的标准向该部分业主支付延期办证违约金。双方当事人均不服上述判决，提起上诉。本院认为，《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及附件为原、被告真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。本案原告缴纳的18958066元系因涉案房地产项目存在擅自变更建筑设计（即封闭阳台）的行为，由深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局针对已封阳台及可能封阳台产生的建筑面积增量进行的处罚处置，涉及250户共250个阳台，双方当事人于庭审中均确认各案被告已封闭了阳台。根据已查明的事实，结合各案被告的具体情况，应当区分以下两种情况予以认定。第一种情况：针对有证据证明在涉案楼盘通过规划验收前实施了违法搭建行为的被告。经查，2017年3月8日，深圳市宝安区土地规划监察局作出的深宝土规监字[2017]西乡第1705754号《深圳市宝安区土地规划监察局限期拆除通知书》载明了涉案小区违法搭建情况的房号，载明房号与部分被告的房号一致，在该部分被告未提交充分有效的证据予以反证的情况下，上述通知书存在一定的客观性，足以证明该部分被告在涉案楼盘通过规划验收前实施了违法搭建行为，对于该部分被告而言，均应当对因擅自变更建筑设计要求（即封闭阳台）所导致的处置费用承担相应责任，争议焦点在于被告应按何种比例承担责任。本案中，根据本院查明的事实可知，户型赏析宣传单的A户型有“2+1超值空间”的表述，B户型有“2+1灵动空间”的表述，C户型有“2+2奢阔户型”的表述，D户型有“3+2奢阔升级户型”的表述，且“+”后面的数量能够与可封闭阳台的情况相对应；样板房照片中显示被告进行搭建位置均为封闭状态;为相当数量的业主实施封闭阳台工程的装饰公司的经营场所位于涉案小区地下停车场；被告提交了2017年9月2日协调会议的录音证明其相应主张，该录音中原告法定代表人倪世斌称“幸福港湾这个项目呢，大家都知道，因为我们开发商的责任，我们相当的责任所以导致办证出现了延迟办理的这个情况”，且在协调会的录音中业主称搭建是物业公司允许的，原告法定代表人对此言论并未提出异议。原告虽然对该份录音不予认可，但既未对此提出反证，又未对该录音的真实性申请鉴定。上述证据足以说明：首先，虽然原告以让被告签署《声明》和《承诺书》的方式，让被告对不实施违法搭建行为进行声明和承诺，但在被告购买涉案房产以及实施封闭阳台的过程中，原告的行为已对被告封闭阳台行为具备现实可能性形成误导；其次，原告未提交证据证明其对被告封闭阳台的行为予以制止，结合涉案小区封闭阳台的户数、实施封闭阳台工程的装饰公司经营场所位置，以及退还装修押金的情况，足以表明原告在一定程度上放任了被告封闭阳台的行为；最后，原告未提交充分有效证据证明其在被告封闭阳台前已经明确告知该行为违反建筑设计要求以及会导致无法通过规划验收、遭受处罚处置等后果。综上所述，原告作为专业的房地产开发企业，应当清楚知道将涉案房地产项目阳台封闭的行为违反了建筑设计要求，并应当预知封闭阳台的行为产生的后果和风险，但原告仍实施了足以误导各案被告认为封闭阳台存在现实可能性的行为，且原告亦在一定程度上放任了该后果的产生，其对于因擅自封闭阳台导致被行政主管部门进行处罚处置的后果存在过错。另一方面，上述搭建行为是该部分被告自行实施的，该部分被告作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉搭建本身存在违法性的情况，该部分被告的搭建行为与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局要求缴纳处置费用也存在因果关系，原被告对于违法搭建阳台均存在过错，故违法搭建产生的后果不应当由原告全部承担，本院认定被告应当与原告共同分担上述行政部门要求缴纳的处置费用。至于被告承担比例，结合原被告双方的过错程度，本院认为应以各案被告封闭其阳台产生的增量面积所对应处置费用的二分之一计算为宜。第二种情况：针对虽然存在违法搭建行为，但无充分有效证据证明搭建行为发生在涉案楼盘通过规划验收前的被告。本院认为，一方面，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向本院作出的复函已明确，其要求原告缴纳处置费用18958066元，系针对涉案房地产项目已封阳台及可能封阳台（即全部住宅）产生的建筑面积增量进行处罚处置，即包含了针对第二种情况的各房产；另一方面，虽无证据证明第二种情况的被告的搭建行为发生在涉案楼盘通过规划验收前，但各案被告已实施的行为与第一种情况相同，均属于违反建筑设计要求而封闭阳台，涉案房地产项目亦系在进行相应行政处置后才能予以规划验收，因此该部分被告亦应当遵循公平原则，承担相应的义务与责任。故该部分被告亦应按其各自封闭阳台产生的增量面积所对应处置费用，承担二分之一的责任。关于利息。由于原告已缴纳了因擅自封闭阳台导致的处置费用，利息是本金所生法定孳息，原告诉请各案被告支付处置费用的相应利息，符合法律规定，本院予以支持。对于第一种情况即有证据证明在涉案楼盘通过规划验收前实施了违法搭建行为的被告，利息应自原告缴款之日即2017年9月29日起计算；对于第二种情况即无充分有效证据证明搭建行为发生在涉案楼盘通过规划验收前的被告，现有证据无法显示各被告实际封闭阳台的时间，本院认为不宜按照原告主张的缴款之日起计息，酌情判令其自原告提起本案诉讼之日即2018年4月23日起支付利息。上述利息均按中国人民银行同期同类贷款基准利率，计至实际清偿之日止。综上，各案被告均须向原告支付因其各自封闭阳台产生的面积增量相对应处置费用的二分之一，即18958066元×各案房产面积增量÷728.3平方米×1/2（各案面积增量及具体金额详见附表），同时支付相应的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止，具体起算时间详见附表）。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、各案被告陈丹妮等于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福中福房地产开发有限公司支付因其封闭阳台产生的面积增量相对应处置费用的二分之一（具体金额详见附表）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止，具体起算时间详见附表）；二、驳回原告深圳市福中福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费人民币3194元，由原告与各案被告按比例分摊，各自应负担的具体金额详见附表。案件受理费原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  高志军人民陪审员  张 颖二〇一八年十一月二十九日书 记 员  李玉婷书 记 员  席俊奇原告深圳市福中福房地产开发有限公司诉被告陈丹妮等房屋买卖合同纠纷50案附表