安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖03民初54号 原告（申请执行人）:李先树，男，1974年3月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省怀远县。 被告（案外人）:叶蔺，女，1978年4月2日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 被告（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区，组织机构代码66196038-3。 法定代表人：刘泽臣，该公司经理。 委托诉讼代理人：李琳琳，山东星河泰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里甲22号楼303室，组织机构代码67574728-4。 法定代表人：孙连楷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李从斌，该公司副总经理。 原告李先树与被告叶蔺、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称烟台驰盛公司）、第三人北京中翔华威科技有限公司（以下简称中翔华威公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告李先树及被告叶蔺、被告烟台驰盛公司委托诉讼代理人李琳琳到庭参加诉讼。后因案件需要，本院于2018年10月8日继续开庭审理，原告李先树到庭参加诉讼。被告叶蔺、烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李先树向本院提出诉讼请求：继续执行烟台驰盛公司名下位于山东省烟台市芝罘区1—3002号房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。事实和理由：2015年5月26日，安徽省高级人民法院依法对李先树与中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决，判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起至款清之日止），按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限。二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、驳回李先树的其他诉讼请求。该判决生效后，李先树于2015年8月3日向安徽省高级人民法院申请执行。该院2015年8月10日作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定蚌埠市中级人民法院执行。2016年12月27日，蚌埠市中级人民法院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权［土地证号为：烟国用（2008）第100355号］，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，另行查封了烟台驰盛公司所有的烟台市××30套住宅房。叶蔺对执行标的提出书面异议，蚌埠市中级人民法院于2018年5月16日作出（2018）皖03执异7号执行裁定，中止对位于山东省烟台市芝罘区1—3002号房屋及该房屋占有范围内的土地使用权的执行。李先树不服该中止执行的裁定，特提起执行异议之诉，具体理由如下：一、叶蔺与烟台驰盛公司系利益共同体，不排除双方恶意串通，通过虚构合同等方式，利用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定，将被查封的房屋转移藏匿，逃避执行。首先，双方2011年12月21日签订《商品房买卖合同》以731377元购买××Ｂ-3602号（房产证号1-××号）建筑面积76.6㎡的房屋，此后，双方又签订《补充协议》，叶蔺购买的商品房实际建筑面积77.42㎡，最终价款731377元。叶蔺在2016年3月18日反而取得烟台驰盛公司出具的金额为739206.36元的发票。叶蔺在购房面积大于合同约定面积的情况下，最终销售价款为731377元，反而取得739206.36元的购房发票不合常理。叶蔺也未提交其支付购房款的相应付款凭证。二、对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已占有该不动产；3、未办理产权过户登记；4、第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。反之，有任意一个上述条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，叶蔺应就此及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其在执行异议程序中提交的证据并不能达到此证明标准。三、叶蔺购买的是商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，叶蔺要想排除对案涉房屋的执行还应举证证明其符合该条规定的条件，其现有证据也不能达到此证明标准。四、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，需经依法登记才能发生效力，否则不发生效力。案涉房屋至今登记在烟台驰盛公司名下，叶蔺现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。综上，为维护合法权益，依法提起诉讼，请求支持李先树的诉讼请求。 被告叶蔺辩称，一、法院执行局查封裁决错误，执行超越了判决。安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决书判决如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。叶蔺购买的房屋没有任何抵押权，案涉房产属于御金台137号产权，不属于烟房他证芝字第××号抵押权证项下的御金台××财产。李先树无权申请查封抵押权证项下以外的其他财产。二、案涉房产已经归叶蔺所有，且在办理产权登记一事上没有过错。2011年12月21日购买案涉房屋，一次性付清房款731377元。当时房屋已经是现房，签过购房合同就领取钥匙入住。由于当时不能办理产权，烟台驰盛公司出具了全款收据。2016年3月18日，叶蔺交清了房屋的面积补差款7829.36元，开发公司财务出具了739206.36元全款发票。案涉房屋房款分三次支付，第一次651371元，为烟台九庐房地产公司与烟台驰盛公司的抵账数额；第二次80006元，为购买房屋价款和抵账款之间的差额，有银行转款凭证为证；第三次7829.36元，为面积补差款，合计739206.36元。烟台九庐房地产公司原法人为叶蔺，胡娅为公司股东之一。具体经办也是胡娅。案涉房产在签署合同时尚不具备办理产权的条件，后期叶蔺多次电话及到烟台驰盛公司的方式催促办理产权，得到的回复一直都是等待，直至房产被查封，在办理产权登记一事上叶蔺没有过错。根据法律规定，叶蔺与烟台驰盛公司已经签订合法有效的书面合同，已经支付全部价款，合法占有案涉房屋，且该房屋是用于居住，叶蔺名下也没有其他房产，叶蔺对案涉房屋未办理产权登记不存在过错。三、李先树在追索债权过程中，于2016年3月18日未对抵押物御金台××房产申请以物抵债或再次拍卖的请求，导致债权落空，该损失不能转嫁到烟台驰盛公司名下，并间接转移到购房业主身上。综上，请求法院驳回李先树的诉讼请求，解除对案涉房屋的查封。 烟台驰盛公司辩称，一、李先树申请执行的民事判决书判决烟台驰盛公司承担抵押担保责任，而非连带还款责任。二、烟台驰盛公司承担责任范围限于抵押财产，法院执行机构无权查封抵押财产之外的烟台驰盛公司其他任何财产。三、执行内容不能超越判决书，法院查封烟台驰盛公司任何抵押财产之外的执行行为，均系非法。蚌埠市中级人民法院于2018年5月16日作出的（2018）皖03执异7号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，李先树本次起诉没有事实及法律依据，请求予以驳回。 中翔华威公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见。 李先树为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交如下证据： 一、安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03执异7号执行裁定书，证明本案进行执行异议之诉的依据。 二、安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决书，证明李先树具有申请执行人的权利。 三、最高人民法院（2018）最高民申688号民事裁定书，证明烟台驰盛公司所有的位于烟台市××同一幢大楼另外房产（门牌号××号）经最高人民法院（2018）最高法民申688号民事裁定审查认定为2013年9月16日已具备办理房屋产权属初始登记，叶蔺在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。 四、烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书，证明案涉房产从2013年12月份就可以进行房屋产权登记，叶蔺在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。 五、编号20130707抵押合同，证明烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同并办理了抵押登记，该合同第十条约定抵押物不足以偿还债务和费用的，李先树有权向烟台驰盛公司进行追索。 六、山东省烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初42号民事判决书。 七、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第300号民事判决书。 八、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第291号民事判决书。 九、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第288号民事判决书。 十、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第290号民事判决书。 十一、山东省烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初44号民事判决书。 十二、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第289号民事判决书。 证据六至证据十二共同证明烟台驰盛公司坐落在烟台市芝罘区××房屋所有权证第315507号下的房产，第一顺位抵押给中粮世通供应链物流（中国）有限公司、第二顺位抵押给李先树，该抵押物中的房产部分又被烟台驰盛公司转卖给其他人，致使抵押物部分灭失，使其抵押物价值减少。李先树依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第144条第二款规定，申请执行烟台驰盛公司名下的其他财产，代替抵押物用于清偿债务。 十三、编号为烟房他证芝字第××号房屋他项权证，证明李先树系抵押权人，烟台驰盛公司系抵押人。 叶蔺质证意见：对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，与本案没有关联性，与案涉房屋被查封没有关系；证据三、四是复印件，不予认可；对李先树提供的证据五至证据十三，因叶蔺在本院第二次开庭审理期间未到庭参加诉讼，未发表质证意见。 烟台驰盛公司质证意见：对证据一、二无异议；对证据三、四系复印件，不予质证。对李先树提供的证据五至证据十三，因烟台驰盛公司在本院第二次开庭审理期间未到庭参加诉讼，未发表质证意见。 叶蔺为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据： 一、商品房买卖合同，证明叶蔺与烟台驰盛公司之间签订真实有效的房屋购买合同。 二、全款购房发票及两张签约时付款收据，证明叶蔺已经实际支付全款。 三、光大银行刷卡记录、招商银行刷卡记录、烟台九庐房地产经纪有限责任公司营业执照副本、九庐公司与驰盛公司的销售代理合同、九庐公司与驰盛公司的代理补充协议、九庐公司与驰盛公司的代理合同终止协议、授权胡娅为项目负责人的授权委托书，九庐公司注销通知书、九庐公司账户开户行注销申请书、证明叶蔺实际支付全部房款。 四、居住证明、物业缴费收据及物业服务协议等，证明叶蔺实际占有案涉房产。 李先树质证意见：对证据一的真实性无异议，对其补充协议没有落款日期，不予质证；证据二发票的真实性无异议，不能证明其支付全部房屋价款提供合法来源的银行缴款支付凭证。对付款收据的真实性无异议，写的房号与本案没有关联性。对公维基金发票的真实性无异议，与本案没有关联性，不能证明是叶蔺缴纳的；证据三与本案没有关联性；证据四烟台物业公司的居住证明不予认可。三份收据无法证明是叶蔺缴纳的。电费收据及金额为6000元的收据无法证明是叶蔺缴纳的。编号为5972的发票反映不出具体的缴纳年月，不予质证。物业管理服务协议与本案没有关联性。 烟台驰盛公司质证意见：对叶蔺提交的证据一、二、三、四均无异议。 烟台驰盛公司未向本院提交证据。 为查明案件事实，本院依职权调取案涉房产××1、2、3号及××楼房屋所有权初始登记申请书、审批书及驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明。 李先树质证意见：对房产登记信息的真实性以及合法性无异议，但是看不出本案抵押权范围。 本院认证意见：对李先树所举的证据一、证据二，叶蔺及烟台驰盛公司对其真实性无异议，本院予以认定。对李先树提交的证据三，与本案无关，本院不予认定。对李先树提交的证据四，与本院依职权调取的案涉房屋所有权初始登记申请书、审批书一致，本院对其真实性予以认定。对证据五至证据十三，本院对其真实性予以认定。对叶蔺提交的证据一，李先树对其真实性无异议，本院予以认定。对证据二，李先树对其真实性无异议，本院予以认定。对证据三，李先树对真实性并不持异议，仅对关联性有异议，本院对其真实性予以认定。对证据四，李先树虽对该组证据不予认可，认为达不到叶蔺的证明目的，因李先树对该组证据真实性并未持有异议，且该组证据系物业部门出具，本院对其予以认定。对案涉房产御金台小区房产登记信息，系本院依职权从烟台市方管部门调取的档案资料，且李先树对其真实性无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和举证情况，本院查明以下事实： 2011年12月21日，叶蔺与烟台驰盛公司签订《商品房买卖合同》，叶蔺购买××Ｂ-3602号住宅房。合同主要约定，叶蔺购买××Ｂ-3602号住宅房，建筑面积76.6平方米，价款731377元。此后，双方签订《补充协议》一份，主要约定，叶蔺购买的商品房建筑面积77.42平方米，最终销售价款731377元，公安部门确认的门牌号码是××1-××号。2016年3月18日，叶蔺取得烟台驰盛房地产开发有限责任公司出具的金额为739206.36元的销售发票。同日，叶蔺向烟台明路物业管理有限公司交纳有线电视接入费250元、物业费4440元。2018年8月1日烟台明路物业管理有限公司出具入住证明，载明叶蔺从2012年1月1日入住居住至今。 2013年9月16日，烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书。2012年2月2日，烟台市公安局与烟台驰盛公司共同做出驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明，该说明载明，御金台小区商住楼门牌号码同意核定为烟台市××、××。其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。原御金台Ｂ栋楼变更为××1号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台Ａ栋楼变更为××2号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台Ｃ栋楼变更为××3号楼，共31层，其中地上2-3层物业管理用房以及储藏室，4-31层全部为住宅。御金台商业门牌号为××，物业管理用房位于地下一层。 2014年7月7日，烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同 （编号:20130707），烟台驰盛公司以其所有的位于“烟台市芝罘区××，建筑面积为12837.21平方米的房屋（房产证号烟房权字芝字第××号）”的房产作抵押。同年7月14日，烟台驰盛公司与李先树将上述房产办理抵押登记（房屋他项权证编号为烟房他证芝字第××号）。 2015年5月26日，安徽省高级人民法院依法对李先树诉中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷一案作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决，判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回李先树的其他诉讼请求。 2015年8月10日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定本院执行（2014）皖民二初字第00040号民事判决。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。 本院针对叶蔺对上述执行标的提出的书面异议，于2018年5月16日作出（2018）皖03执异7号执行裁定书，裁定中止对位于山东省烟台市芝罘区1-××号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：叶蔺对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 叶蔺在与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已将案涉房屋交付给叶蔺占有使用。同时因烟台驰盛公司未告知叶蔺能够办理案涉房屋的产权登记，故叶蔺对未能办理案涉房屋权属登记不存在过错。李先树虽主张叶蔺应在2013年12月份之后进行权属登记，但提交的证据不足以证明叶蔺对未办理过户存在过错，故李先树该诉讼主张不能成立。 根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，李先树作为抵押权人只能以抵押合同中明确记载的抵押物作为担保责任的范围，而烟台驰盛公司抵押给李先树的房产为烟房权字芝字第××号项下房产是××，叶蔺所购房产不属于涉案抵押物范围。根据安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在叶蔺购买的房屋不属于抵押财产的情况下，李先树要求继续执行叶蔺所有的案涉房屋及房屋占有范围内土地使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于李先树主张叶蔺与烟台驰盛公司存在恶意串通情形问题。根据叶蔺与烟台驰盛公司签订的《商品房买卖合同》、叶蔺提供的物业费收据及李先树和烟台驰盛公司订立的《抵押合同》等证据，叶蔺与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同购买涉案房产及支付房屋款项的行为均发生于2011年，而李先树和烟台驰盛公司订立抵押合同的时间为2014年。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，李先树对其主张负有举证责任，而李先树对其上述主张亦无证据加以证明，故李先树主张叶蔺与烟台驰盛公司存在恶意串通情形的诉讼理由不能成立。 综上所述，李先树的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回李先树的诉讼请求。 案件受理费80元，由李先树负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  潘伟荣 审 判 员  陈二伟 人民陪审员  王文君 二〇一八年十一月十六日 法官助理李小芹 书记员张慧敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。