天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初1680号原告：周加望委托诉讼代理人：张旭，上海森岳律师事务所律师。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。统一社会信用代码：91120223550397807D。法定代表人：张雪峰，经理。委托诉讼代理人：张兴丽，天津三凯律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司天津静海支行，住所地天津市静海区静海镇静文路。统一社会信用代码：91120223804118346N。负责人：徐郁，行长。委托诉讼代理人：孙晓东，天津君朋律师事务所律师。原告周加望与被告天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称“天汇公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行（以下简称“建行静海支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周加望及其委托诉讼代理人张旭，被告天汇公司的委托诉讼代理人张涛（第一次庭审）、张兴丽（第二次庭审），第三人建行静海支行的委托诉讼代理孙晓东（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周加望向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043384）；2、被告支付原告购房款人民币2204242元；3、被告支付原告已向银行偿还的贷款本金的利息（自2018年10月3日起计算至原告无需向银行履行还贷义务时止）；4、被告支付原告全部代缴税金及费用合计52179.84元；5、被告支付原告违约金66127.26元；6、诉讼费、保全费由被告承担；7、解除《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：120740800-2012-20181343568）；8、判令被告与原告共同承担对第三人建行静海支行还款义务。事实和理由：2018年6月26日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告的房产，总房款2204242元，其中首付714242元，其余为贷款。合同签订后，原告先后向有关部门支付房屋所有权登记费80元、天津市住宅专项维修基金22042元、税费30057.84元，合计52179.84元。合同约定被告应于2019年9月30日前将前述房产交付给原告，但截至本案起诉之日，被告未能履行交房义务。2018年8月29日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：120740800-2012-20181343568），以上述房产向银行申请抵押贷款，贷款金额1490000元，借款期限自2018年8月27日至2043年8月27日。2020年3月2日，原告向被告发出《律师函》，同时抄送第三人，提出与被告解除买卖合同并要求被告按买卖合同约定向原告赔偿损失，但截至本案起诉之日，被告对原告的相关请求未予表态。天汇公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一、不同意解除商品房买卖合同，请求继续履行。涉案工程施工过程中存在疫情、高温、政府停工令、高考、雾霾天气等符合补充协议约定的应依法顺延的情形，所以交房日期也应依法顺延。截止本案审理日尚不构成延期交房，并且被告在2020年12月份已经向原告发送了交房通知书，通知原告办理收房，原告收到后无正当理由尚未办理。第二、不同意向原告支付2204242元购房款，原告购房时办理了银行贷款，本人仅支付了首付款。现原告要求被告将全部房款支付给原告，既不符合法律规定，也会导致银行资金的流失，损害银行的利益。第三、不同意支付贷款利息。原告向银行支付利息的行为系基于借贷关系产生，与本案审理的买卖合同关系不是同一法律关系，原告与银行约定的利率标准、贷款数额、借款期限均是由双方自行约定，被告并未参与，因此原告应自行负责，其次原告在买卖合同补充协议约定的被告违约责任中也仅约定被告自应交付房屋之日次日起计算利息，利息按照人民银行同期同类贷款利率计算，原告主张自2018年10月3日起算没有合同依据，利息标准也不符合约定。第四、不同意支付税费，原告购房产生的税费系由行政管理部门收取，并由相应部门向原告开出了票据。在整个过程中，被告只是代收代缴，如果涉案房屋买卖合同解除，该笔款项会由行政部门直接打入原告账户，不会经由被告之手，本案中若判决被告向原告支付，则会导致原告重复收取该笔款项，而被告的损失只能再次提起诉讼主张。第五、不同意支付违约金。本案原告主张退房的主要原因在于房产市场价格下降，原告为免损失解除合同，全部降价损失都由被告来承担，实际上解除本合同，原告不仅没有损失，反而规避了房屋降价的损失，在毫无损失的情况下，原告主张各项利息赔偿的同时又主张违约金，已经违背了违约金的法定性质，反而会导致原告因此获益。另外补充协议第五条明确约定，原告各类赔偿上限加起来不得超过已付房款的2%，因此原告主张3%的违约金毫无合同依据。第六、不同意承担诉讼保全费。第七、不同意该项诉讼请求。根据商品房买卖合同司法解释第25条的规定，银行作为第三人参加诉讼，如果未提出独立诉讼请求，仅审理商品房买卖合同纠纷，不审理借贷合同纠纷。借款合同纠纷应当另案解决。因此，被告不同意在本案中一并处理借款合同纠纷。第八、不同意承担向银行还款的责任，理由同上，并且借贷关系发生在原告与第三人之间，与被告无关。第三人建行静海支行辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，并自行承担诉讼费用。原告在本行办理贷款后至今正常履行还款义务，未发生拖欠，原告与本行不存在任何纠纷或违反合同约定之事项，故不同意原告的诉讼请求。如原告坚持解除借款合同，应将其在合同项下的全部债务履行完毕后，由我行办理该房屋的抵押权撤销手续，如其不能全部履行合同项下的未偿还部分，我方不能同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043384）及《补充协议》，约定原告购买被告的房产，总房款2204242元，其中首付714242元，其余为贷款，被告对收到全部购房款无异议。合同约定被告应于2019年9月30日前将前述房产交付给原告。《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。2018年8月29日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：120740800-2012-20181343568），以上述房产抵押向银行申请贷款，贷款金额1490000元，借款期限自2018年8月27日至2043年8月27日。截至2021年2月1日，原告归还贷款本金72685.24元、归还利息174743.59元。合同签订后，原告先后支付房屋所有权登记费80元、天津市住宅专项维修基金22042元、税费30057.84元，合计52179.84元。截止本案一审辩论终结前，原告未实际收取房屋。以上事实，有《天津市商品房买卖合同》复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件及原、被告双方当庭陈述为证。本院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定解除权的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期交付房屋构成违约。虽被告主张存在免责事由，考虑高考、高温等天气不属于不可预见情形，其他免责事由或发生在合同签订之前，或发生在延期交付之后，故本院不予采纳。因停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。本院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况认定，被告免责天数为35天，扣除免责天数后，被告逾期交房已超过90日，原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的请求予以支持。二、关于原告与第三人签订的借款合同是否应予解除的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告主张被告返还全部购房款、赔偿各项损失并支付违约金是否成立的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款714242元；原告要求被告赔偿已交纳的房屋所有权登记费80元、天津市住宅专项维修基金22042元、税费30057.84元，合计52179.84元的诉请符合法律规定，本院予以支持；关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即44084.84元，现原告主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，本院不予支持。四、关于被告应否给付原告已支付的贷款本息，及剩余贷款及利息的还款义务主体。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故借款合同解除后，被告应给付原告截止到2021年2月1日的已还贷本金72685.24元、利息174743.59元。原告主张原、被告共同承担对第三人的还款义务不违反法律规定，本院予以支持。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：解除原告周加望与被告天汇公司于2018年6月26日签署《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0043384）；二、解除原告周加望与建行静海支行于2018年8月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告天汇公司于本判决生效后五日内返还原告周加望首付款714242元、已还贷本金72685.24元、已还贷款利息174743.59元并赔偿原告违约金44084.84元、房屋所有权登记费80元、天津市住宅专项维修基金22042元、税费30057.84元。以上共计1057935.51元；四、被告天汇公司与原告周加望于本判决生效后十五日内共同偿还第三人建行静海支行《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：120740800-2012-20181343568）项下自2021年2月2日起的剩余全部贷款本息的还款义务；五、驳回原告周加望的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12690元、保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 英二〇二一年三月一日书记员 王洪德附：本裁判文书所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。8、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。9、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。10、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。11、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。