湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第02478号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈湘明，男，1969年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人王锋，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人李翼涵，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：湖南凯达财信投资有限责任公司，住所地长沙市望城区高塘岭镇旺旺路社区147号。法定代表人乐根成，总经理。委托诉讼代理人汤亚男，湖南人和律师事务所律师。上诉人陈湘明因与被上诉人湖南凯达财信投资有限责任公司（以下简称凯达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理期�，陈湘明于2015年4月28日向本院申请中止本案的审理，经审查后，本院于2015年5月27日作出（2015）长中民三终字第02478号民事裁定书，裁定中止审理本案。后陈湘明于2017年3月28日向本院申请恢复对本案的审理，本院经审查后，决定对本案恢复审理。现已审理终结。上诉人陈湘明上诉请求：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00482号民事判决书。二、依法驳回被上诉人的诉讼请求。三、依法支持上诉人的反诉请求，即判决被上诉人支付上诉人因延期交房的违约金948246元及利息（自2012年3月19日起至执行之日止）。事实和理由：一、一审法院判决要求上诉人给付被上诉人购房款428689元没有法律依据。被上诉人主张多增加的建筑面积系变更规划、变更施工图纸而增加，构成违约。被上诉人变更规划没有经过规划部门审批，其增加的建筑面积�能进入市场流通。二、长沙市国土资源局的测绘结果只表明别墅的空地面积是多少，但空地面积不等于花园面积，一审法院判决要求上诉人补交花园款117350元没有事实依据。三、一审判决要求上诉人支付被上诉人代缴的物业管理费49223元没有事实依据。被上诉人没有提供缴纳物业管理费的正式发票，且被上诉人与广东莱佛士物业服务有限公司的合同是2013年的，其从2011年收取物业费不合理。四、一审法院认定被上诉人延期交房的违约金计算至2009年5月9日错误。被上诉人并未能提供证据证明其将2009年5月9日的《关于催缴房款并收房的通知》送达给了上诉人，且被上诉人的别墅未达到双方签订的《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。五、一审法院将违约金的标准从每天万分之三调至每天万分之一没有法律依据。双方合同约定的违约金标准是每天万分之三，且低于�律保护的银行同期贷款利率的四倍。被上诉人凯达公司辩称：一、双方合同约定对增加的面积按实际增加的计算，上诉人应补交购房款428689元。二、对上诉人主张的空地面积不等于花园面积不能认同。三、凯达公司已代上诉人缴纳了物业费，后面物业公司有变更。四、违约金是从合同约定的应交房之日起计算至通知上诉人止的，被上诉人有若干次的快递催收和公报催收。五、违约金的标准应以上诉人的损失为参照，其要求的违约金明显偏高。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。凯达公司最终向一审法院起诉请求：一、判决陈湘明补交购房款428689元，花园款117350元，总计546039元，并向凯达公司支付违约金（以应补交的购房款428689元为基数，按日万分之三的标准从2008年12月30日起计算至实际付清之日止，以应补交的花园款117350元为基数，按日万分之三的标准从2009年4月25日起计算至实际付清之日止）。二、判决陈湘明支付凯达公司代缴的物业管理费49223元及利息损失（以49223元为基数，按日万分之十的标准，从2008年1月1日起计算至实际付清之日止）。三、由陈湘明承担本案的全部诉讼费用。陈湘明最终向一审法院反诉请求：请求判令凯达公司支付因延期交房的违约金948246元，以及支付从2012年3月19日至执行之日止以违约金948246元为基数，按照每天万分之三的标准计算的利息，并承担反诉费用。一审法院认定的事实：2007年7月31日，陈湘明（买受人）与凯达财信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第三条约定由陈湘明购买凯达财信开发的香格里•麓山别墅月亮湾第59幢房屋。合同约定建筑面积共391.02平方米。第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第1、4种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房总金额为1835789元；4、本价格为商品房买卖价格，不含政策规定应交纳税费，所有税费按政策规定，各自承担相应交纳部分。第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：⑴预售面积与实际面积有差异时，以房地局的产权面积为准；⑵房价款总金额按房地局的产权面积调整多退少补。第六条约定，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式，签定《商品房买卖合同》时首付31%，即585789元已付清，余款125万元以办�银行按揭方式支付。第七条约定，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：即按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2007年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关政策调整和主管部门的指定性计划需延期的；3、买受人未按期付清房款。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起�实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付，买受人按照政府政策规定的相关标准交纳物业管理费。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理：即出卖人赔偿装饰、设备差价。同日，双方签订香格里•麓山别墅花园、庭院使用权转让协议。协议第一条约定，该户花园、庭院面积暂定为350平方米，如花园、庭院实际面积与暂定面积有差异，按实际交付进实际面积进行调整，花园、庭院总价多退少补。第二条约定，花园、庭院为每平方米500元，合计175000元。陈湘明已向凯达财信公司交纳房款1835789元及花园款175000元。2007年11月28日，由勘察单位中国有色金属工业长沙勘察设计院、设计单位湖南大学设计研究院、施工单位湖南凯达建筑有限公司、监理单位长沙湘沙监理咨询有限公司、建设单位凯达财信公司对香格里•麓山别墅月亮湾第59幢进行竣工验收，以上五单位均同意竣工验收。凯达财信公司于2008年8月25日报望城县建筑工程质量监督站备案，2008年8月29日该站盖章备案。2008年12月30日，望城县房地产管理局颁发望房权证含字第××号房屋所有权证（栋证），登记房屋所有权人为湖南凯达财信投资有限公司，房屋坐落为望城县含××山别墅月亮××栋，建筑面积为488.33平方米，其中第一层建筑面积为192.46平方米。2009年4月25日，长沙市国土资源测绘院作出长沙市建设用地单位地籍测绘成果宗地图，并加盖长沙市国土资源测绘院勘测定界专用章。该成果图记载，权利人（用地单位）为陈湘明，土地座落为岳麓区含××山别墅月亮××栋，有效面积为817.64平方米。2011年6月20日，长沙市�民政府颁发了证号为长国用（2011）第056219号的国有土地使用权证书，土地使用人为陈湘明，座落为岳麓区含浦镇麓山别墅，使用权面积为817.64平方米。2009年5月9日，凯达财信公司向陈湘明发出关于催缴房款并收房的书面通知。通知表明陈湘明尚欠房屋尾款（含花园）555967元，经多次电话联系，陈湘明一直未来收房，今特通知在接函后三日内前来公司结清尾款并办理交房手续。此后，凯达财信公司又多次向陈湘明发函要求陈湘明前来结清房款、收房、办理房产证及告知已欠缴物业管理费用。2012年3月19日，凯达财信公司在《长沙晚报刊》刊登收房通告，通告对象为麓山别墅业主，声明因部分业主在凯达财信公司多次发出收房通知后仍没有回复，故发出公告通知业主前来办理收房手续。陈湘明以房屋未达到交付条件和房屋面积超出为由拒绝收房，至今未办理�房手续。2010年凯达财信公司与广州莱佛士物业服务有限公司湖南分公司签订前期物业管理合同。2011年1月至2014年4月30日止，陈湘明应交纳的物业管理费49223元，已由凯达财信公司向广州莱佛士物业服务有限公司湖南分公司交纳。一审法院认为：一、关于本案本诉部分。凯达公司与陈湘明双方在自愿平等的基础上签订《商品房买卖合同》、《香格里•麓山别墅花园、庭院使用权转让协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，凯达公司、陈湘明均应按照合同的约定全面履行自己的义务。此部分争议焦点为陈湘明是否应补交房款及花园庭院款。本案中，房屋产权证登记房屋建筑面积为488.33平方米，比《商品房买卖合同》约定的建筑面积391.02平方米增加了97.31平方米；国有�地使用权证登记土地使用面积为817.64平方米，相应的花园庭院面积为625.18平方米（土地使用面积817.64平方米-房屋第一层建筑面积192.46平方米），比《花园、庭院使用权转让协议》约定的暂定面积350平方米增加了275.18平方米。根据《商品房买卖合同》第五条合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：⑴预售面积与实际面积有差异时，以房地局的产权面积为准；⑵房价款总金额按房地局的产权面积调整多退少补及《香格里•麓山别墅花园、庭院使用权转让协议》第一条该户花园、庭院面积暂定为350平方米，如花园、庭院实际面积与暂定面积有差异，按实际交付进实际面积进行调整，花园、庭院总价多退少补的约定，陈湘明应当依照合同约定的多退少补原则以有权机关确定的建筑面积和土地使用面积补交实际所增加房屋建筑面积部分的房屋价款和增加花园庭院面积部分的花园庭院款。陈湘明应补交的房屋价款为456858元（1835789元/391.02平方米*97.31平方米），应补交的花园庭院款为137590元（500元/平方米*275.18平方米），因凯达公司只主张由陈湘明补交房屋价款428689元及花园庭院款117350元，故对经一审法院核算实际价款中超出凯达公司的主张部分，一审法院不予处理。因陈湘明在凯达公司多次催收后没有积极予以交纳，应当承担逾期付款的违约责任，但凯达公司主张按日万分之三为标准计算，要求过高，一审法院酌情认定按日万分之一计算较为适宜。又因凯达公司、陈湘明双方在《花园、庭院转让协议》中没有约定逾期付款的违约责任，故凯达公司主张计算花园庭院款的逾期违约金的请求，一审法院不予支持。故陈湘明应从2009年5月9日起至本判决指定给付之日止以428689元为基数按日万分之一标准向凯达公司支付逾期付款违约金。陈湘明抗辩称，按相关法律规定房屋建筑面积超出3%，买受人不承担责任，花园庭院的范围不明确，凯达公司不能强行加给陈湘明，一审法院认为，凯达公司、陈湘明双方在合同第五条已明确建筑面积以房地局登记为准及《花园、庭院转让协议》约定面积以实际交付时为准，现国家有权机关已确定房屋建筑面积和土地使用面积，陈湘明应当依合同约定对超出部分履行补款义务。对于花园庭院面积的界定，一审法院认为在规划红线范围内减去房屋占地面积部分后剩余部分均应为花园庭院面积。故一审法院对陈湘明的此抗辩意见不予采信。因凯达公司已代替陈湘明向前期物业服务公司交纳其从2011年1月至2014年4月份止应缴纳的物业管理费49223元，凯达公司主张陈湘明向其支付，一审法院予以支持。凯达公司主张由陈湘明支付代缴物业管理费49223元产生的利息损失，因没有法律依据，一审法院不予支持。二、关于本案反诉部分。此部分争议焦点为凯达财信公司是否存在逾期交房行为。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，凯达财信公司应当书面通知陈湘明办理交付手续。根据本案查明事实，本案诉争房屋在2007年11月28日已通过验收合格，达到合同约定的交房条件，但凯达财信公司未提供证据证明其在达到交房条件后，在合同规定的交房日期前已向陈湘明书面通知交房，故凯达财信公司存在交房迟延的事实。事实上，凯达财信公司直至2009年5月9日才书面通知陈湘明办理收房手续，因凯达财信公司没有按照合同约定及时履行书面通知交房的义务，故应承担迟延交房的法律后果�陈湘明诉请凯达财信公司支付自2007年12月29日至2012年3月19日止按已交房款日万分之三计算的违约金948246元，并按日万分之三计算违约金的利息至实际执行之日止。一审法院认为凯达公司已于2009年5月9日书面通知陈湘明收房，达到合同约定的书面通知义务，陈湘明应在收到收楼通知后及时办理交接手续，但陈湘明没有及时办理，应视为凯达公司已交付，故凯达公司延期交房的截止时间应为2009年5月9日，凯达公司应承担交房迟延的违约责任应从2007年12月29日计算至2009年5月9日止（共计497天）；对于违约金如何计算问题。凯达公司抗辩称陈湘明所主张的违约金过高应予调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的规定，一审法院认为陈湘明主张按日万分之三标准计算违约金确实较高，一审法院酌情认定以日万分之一为标准计算违约金较适宜。经一审法院核算，凯达财信公司应支付迟延交房违约金为91239元（183××××*497*1/10000）。对于陈湘明要求凯达财信公司支付从2012年3月19日起迟延交房违约金利息的请求，一审法院认为陈湘明此请求没有法律依据，故不予支持。陈湘明认为凯达财信公司没有达到合同附件三规定的交房条件，一审法院认为陈湘明没有提供证据证明凯达公司的商品房不符合合同附件三规定的交付条件，故一审法院对陈湘明的此主张，不予采信。凯达财信公司认为陈湘明的反诉请求已超过诉讼时效，一审法院认为凯达财信公司多次向陈湘明主张收房和交纳剩余房款，陈湘明亦以迟延交房的违约金来进行对抗，故诉讼时效一度处于中断状态，故凯达财信公司认为超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、陈湘明自本判决生效之日起十日内支付湖南凯达财信投资有限责任公司房款428689元；二、陈湘明自本判决生效之日起十日内支付湖南凯达财信投资有限责任公司花园庭院款117350元；三、陈湘明自本判决生效之日起十日内支付湖南凯达财信投资有限责任公司从2009年5月9日起至本判决指定给付之日止以428689元为基数按日万分之一标准计算的逾期付款违约金；四、陈湘明自本判决生效之日起十日内支付湖南凯达财信投资有限责任公司物业管理费49223元；五、湖南凯达财信投资有限责任公司自本判决生效之日起十日�支付陈湘明迟延交房违约金91239元；六、驳回湖南凯达财信投资有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回陈湘明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9852元，由湖南凯达财信投资有限责任公司负担852元，陈湘明负担9000元；反诉受理费6641元，由湖南凯达财信投资有限责任公司负担660元，陈湘明负担5981元。本院二审中，陈湘明向本院提交了湖南省长沙市岳麓区（2015）岳行初字第00089号和湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中行终字第00700号两份行政判决书作为证据，证明涉案房屋的房产所有权证已被撤销。凯达公司对陈湘明提交的证据发表如下质证意见：对该证据的真实性和合法性没有异议，对其�联性有异议，其并没有否定涉案房屋的计费面积。本院认证认为，凯达公司对上述证据的真实性和合法性没有异议，故本院对该证据予以确认。本院二审查明：2015年7月9日，湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2015）岳行初字第00089号行政判决，驳回了陈湘明关于撤销长沙市望城区住房保障局向凯达公司颁发的望房权证含字第××号房屋所有权证的诉请请求。该判决后，陈湘明不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月12日作出（2015）长中行终字第00700号行政判决：撤销长沙市岳麓区人民法院作出（2015）岳行初字第00089号行政判决，并撤销长沙市望城区住房保障局作出望房权证含字第××号房屋所有权证的登记行为。本院二审中，陈湘明明确表示对一审判决的第二项、第四项没有异议。即对补交涉案花园庭院款、支付物业管理费等相关事项没有异议。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于陈湘明是否应补交购房款及支付相应违约金问题，据本院查明的事实，长沙市望城区住房保障局向凯达公司颁发的望房权证含字第××号房屋所有权证已被本院作出的（2015）长中行终字第00700号行政判决撤销。望房权证含字第××号房屋所有权证登记的房屋就是本案的涉案房屋，凯达公司起诉陈湘明主张其应依据双方合同约定依照多退少补原则并以国家有权机关确定的建筑面积补交实际所增加的房屋建筑面积部分的房屋价款，由于涉案房屋的房屋所有权证书已被行政判决予以撤销，故至少目前还没有国家有权机关对涉案房屋的建筑面积予以确认，故对凯达公司起诉要求陈湘明补交购房款428689元及相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于陈湘明是否应补交花园庭院款及是否应向凯达公司支付物业管理费的问题，由于陈湘明在本院二审审理中明确表示对补交花园庭院款及支付物业管理费没有异议，本院对此予以维持。关于凯达公司逾期交房的违约金计算的起止时间和计算标准问题。据本院查明的事实，凯达公司没有按照合同约定及时履行书面通知交房的义务，其陈述曾于2009年5月9日书面通知陈湘明办理收房手续，但陈湘明对此予以否认，且凯达公司不能提供证据佐证。由于陈湘明对一审判决的第四项即对物业管理费缴纳没有异议，本院结合凯达公司不能举证证明其于2009年5月9日已将书面收房通知送达给了陈湘明和陈湘明认可物业管理费的缴纳时间对违约金的计算时间予以调整。故本院认可逾期交房的违约金从合同约定的应该交房的2007年12月29日起计算至2010年12月30日止（共计1097天）。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，人民法院有权根据当事人的申请对约定的违约金进行调整，陈湘明主张一审法院将违约金从每天万分之三调至每天万分之一没有法律依据，本院对此不予支持。因此，一审法院判决以日万分之一为标准计算违约金并无不当，本院对此予以维持。综上，对于上诉人陈湘明的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00482号民事判决第二项、第四项；二、变更第五项为湖南凯达财信投资有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付陈湘明迟延交房违约金201386.05（1835789*1097*1/10000）元。三、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00482号民事判决第一项、第三项、第六项、第七项；四、驳回上诉人陈湘明的其他反诉请求。五、驳回被上诉人湖南凯达财信投资有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费9852元，反诉案件受理费6641元，由上诉人陈湘明负担7348元，由被上诉人湖南凯达财信投资有限责任公司负担9145元。本案二审案件受理费9852元，由上诉人陈湘明负担2117元，由被上诉人湖南凯达财信投资有限责任公司负担7735元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英代理审判员  金新贵二〇一七年五月二十五日书 记 员  杨琳琳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。