上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28534号原告(反诉被告)：沈佳，女，1986年10月14日出生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：焦桃妹，女，1963年8月28日出生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)：陈晓，男，1986年8月30日出生，汉族，住上海市长宁区。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：陈根荣。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王浩，上海李东方律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海錾江贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：莫嘉俊，执行董事。被告(反诉原告)：萧柳芹，女，1966年4月10日出生，汉族，住广东省东莞市。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：何传标，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓与被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司(以下简称錾江公司)、萧柳芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，依法适用简易程序审理。被告(反诉原告)錾江公司、萧柳芹于答辩期内提起反诉，本院受理后于2020年12月8月公开开庭予以合并审理。因本案事实不易查明，但法律适用明确，故本院依法转为普通程序，并适用独任审理于2021年2月26日公开开庭予以审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人陈根荣、王浩，被告(反诉原告)錾江公司、萧柳芹的委托诉讼代理人何传标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年10月1日至2020年3月10日的商铺租金人民币(币种下同)11万元，并以11万为本金，按每日240元标准，支付自2020年5月6日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；2.要求被告搬离并返还上海市闵行区申虹路XXX号一层房屋；3.判令被告按每月2.40万元标准，支付自2020年3月21日起至实际搬离日的房屋占有使用费；4.判令被告支付自2019年12月15日起至实际搬离日的物业费，现已自2019年12月15日起代付至2020年12月31日；5.判令被告支付自2020年1月1日至实际搬离日的电费，现自2020年1月代付至2020年11月30日；6.判令被告支付2020年1月1日至实际搬离日的水费，现自2020年1月代付至2020年11月30日；7.判令被告支付2019年11月1日起至实际搬离日的能量使用费(冷气、热气)，现已自2019年11月代付至2020年12月31日；8.判令被告结清所交保证金48,000元，在被告结清各项费用后退还被告；9.判令被告支付自2020年3月21日至实际工商登记等信息注销日，按每日240元标准支付逾期注销营业执照、卫生许可证的违约金；10.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2018年7月14日签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于申虹路XXX号的出租给被告，租赁期为2018年7月15日至2023年7月31日。2020年3月11日，因被告无力经营，经协商一致，双方签订《解除租赁合同协议书》，解除了该租赁合同。《解除租赁合同协议书》签订时，被告尚欠租金11万元及水电费等费用未支付，经原告催讨，被告拒不支付，故原告以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)錾江公司、萧柳芹辩称，1、对于原告的第一项诉讼请求中，11万元的金额予以认可。但现因原告擅自停电导致了被告的损失，故应将损失一并予以计算考量。且因原告存在违约，故不同意支付逾期付款违约金。即使被告存在逾期付款行为，原告主张的违约金标准过高，应按照LPR计算。2、原告自行更换了房屋的门锁，房屋一直处于原告的控制之下，原、被告双方存在无偿保管的法律关系。3、不同意支付房屋占有使用费。双方于合同解除后曾经协商过保证金返还事宜，当时原告陈晓同意返还保证金，但是其他家人意见不同，故双方协商未果。后原告擅自停电换锁导致了被告的巨大损失，协商期间的房屋占有使用费被告不应予以支付。4、关于物业管理费、电费、水费及能源使用费，在原告提交垫付凭证原件并确认金额后同意支付。代缴部分可以直接支付，未付部分至搬离之日止我方可以自行结清。同时认为自2020年3月10日后的相关费用不应由被告予以支付。但因疫情影响，水电费及能量使用费是不合理的，远超出被告闭店的支出，被告对此费用存在异议，非恶意不支付。5、保证金应在本反诉一并处理后予以处分。6、被告的执照在系争商铺内，因原告一直将房屋管着故无法获取，无法办理变更手续。即使被告存在逾期迁离营业执照的违约行为，原告主张的违约金标准过高，应按照LPR计算。被告(反诉原告)錾江公司、萧柳芹向本院提出反诉诉讼请求：1、判令三原告赔偿因关闭电路给被告造成的损失12万(暂定)；2、反诉费用由原告负担。事实与理由：依据原被告双方签订的解除租赁合同协议，双方明确约定被告有权将货物暂存店铺中，并且可以在商铺出租前搬离。但在暂存期间，原告不遵守约定，主动断电，以致被告在店内的大量冻品化冻损毁，到现在房屋钥匙还在原告掌控中，被告无法到现场清理，造成了大量的损失。故被告提起反诉诉讼请求。针对反诉，原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓辩称，不同意反诉诉讼请求。原告从未对房屋停电。依据双方签订的解除协议，被告仅在短期内暂存货物，原告已经给予足够时间，但被告迟迟未能搬离，现原告的反诉诉讼请求无事实依据。经审理查明，上海市闵行区申虹路XXX号1层房屋的产权人为原告焦桃妹、陈晓、沈佳。2018年7月14日，原告陈晓、焦桃妹、沈佳(出租方、签约甲方)与被告錾江公司、萧柳芹签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于申虹路XXX号1层的商铺租给乙方，出租商铺的建筑面积为85.33平方米；该商铺规划用途为店铺，商铺内未设有排污等设施；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限用于经营，经营单位为錾江公司；甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年7月15日起至2023年7月31日止。甲方于房屋租赁起始日前向乙方交付该房屋。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；甲、乙双方同意，该商铺租金为每月24,000元，每两年按前一年度的5%递增；甲方给予乙方15天装修免租期，免租期自2018年7月15日至2018年7月31日，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应承担并按时缴纳水、电、通讯、物业管理、暖通等费用。免租期满后次日开始计付租金；以上租金不含税，甲方收到乙方款项后乙方开具收据，租金按每两个月支付，乙方应于租金到期前1日之前向甲方支付下一周期租金。逾期支付的，乙方按本合同违约条款承担违约责任；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、有线电视、物业管理、政府税收等费用由乙方承担。乙方须按有关收费单位要求时间交付。乙方拒交或逾期交付的，按本合同违约条款承担违约责任。物业管理费按该商铺的建筑面积计算，单价为17.80元/月/平方米；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为48,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；本合同终止后十日内，乙方应将与本商铺相关的行政许可(包括但不限于营业执照等)迁出或注销，并搬离该商铺可移动的物品，商铺装修及固定添附物(包括但不限于，铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)无偿归甲方所有。如乙方逾期搬离(包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形)，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不语乙方任何赔偿或补偿。如乙方逾期迁出或注销与本商铺相关的行政许可(包括但不限于营业执照等)，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，并承担由此造成的一切后果；本合同终止，乙方应于终止日后十日内结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费等有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品；乙方逾期缴纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)等。合同签订后，被告向原告支付了保证金48,000元及租金等费用，原告将系争商铺交付被告使用。2020年3月4日，被告萧柳芹向原告陈晓发送短信，表示因疫情影响损失严重，系争商铺所在商区经营环境差，所以决定3月10日不租了。并表示如有人租的话，会与新租客谈转让费，或者其自己找到客户也可以谈转让，到时候会结清费用。原告陈晓回复表示同意，但需要尽快办理营业执照的注销等手续，结清物业费及租金。2020年3月11日，原告陈晓、焦桃妹、沈佳(出租方、签约甲方)与被告錾江公司、萧柳芹(承租方、签约乙方)签订《解除租赁合同协议书》，约定：甲、乙双方于2018年7月14日签订《上海市房屋租赁合同》，乙方向甲方承租位于上海市申虹路1216弄1层的商铺，租赁期限自2018年7月15日起至2023年7月31日止。现乙方因无力经营，提出提前解除租赁合同。甲、乙双方经友好协商就租赁合同达成协议；甲、乙双方签订的租赁合同自2020年3月10日起解除，合同中双方的权利义务自租赁合同解除之日起终止；3月10日乙方将钥匙交给甲方，乙方征得甲方同意，原有的货物暂存店里，期间产生的水电费由乙方支付，该商铺出租前搬离；乙方应在2020年3月20日前完成营业执照等证照迁址或注销；易爱芳尚未支付甲方的商铺租金共计十一万元，乙方承诺2020年4月5日前支付五万元，2020年5月5日前支付六万元，可以晚十天付完；乙方应在尽快结清物业管理费、水电费、能耗费及其他相关费用；甲方承诺下一次出租时，乙方在同等条件下有优先承租权，若后续租客需要店铺内乙方的设施设备，配合洽谈转让费用等。解除合同签订当日，被告向原告交付了系争商铺的钥匙。2020年5月2日，被告萧柳芹通过微信联系原告陈晓，表示系争商铺所在商区的其他房东都给予租客较大的优惠，原告却把商铺门锁更换了。询问原告是否自行收回了房屋，如果收回了要求原告自行处理押金等后续问题。原告陈晓回复表示，被告并未按照解除协议支付租金、物业费等，也未注销营业执照。更换门锁是中介为了方便出租带看，如果有需要可以随时安排过去开门，并询问被告如何解决。被告萧柳芹表示公司没有清算存在经济纠纷，不能先注销营业执照。同年5月6日，原告陈晓通过微信催促被告萧柳芹支付拖欠的租金。被告萧柳芹表示要退回押金，并协商煤气投入补偿事宜。原告陈晓要求其先结清物业费等费用，其他费用可以见面再行协商。5月7日，被告萧柳芹联系原告陈晓，要求其开门。原告陈晓表示需要当日下午才能到，并表示要求被告在5月9日前把东西都搬走。5月11日，被告萧柳芹通过微信联系原告陈晓，表示系争商铺被上锁并停电了，房屋内东西估计都烂掉不能用了，并提出以押金及安装煤气的费用抵充，多退少补。原告陈晓回复表示，5月7日当天去开门，被告未能到场，其还在商铺门口张贴了搬离告知书。并且物业那边也有钥匙，被告不去沟通。原告再次要求被告尽快拿走东西搬离，其要收回房屋。被告萧柳芹提出要以押金和煤气安装费冲抵款项，双方进行结算。但原告陈晓多次要求其出示煤气安装费用凭证，被告萧柳芹未予提供。同时原告陈晓提出，曾经带人来看房，被告萧柳芹在房屋内做饭，房屋内未能清空导致无法找到新租客，并表示从未停电。当时双方协商未果。2020年6月4日，被告萧柳芹通过微信联系原告陈晓，提出要求原告开门。原告陈晓要求其联系父亲陈根荣，被告萧柳芹表示联系未果。2020年6月，上海永升物业管理有限公司向原告发出付款通知书，上载要求被告錾江公司支付物业管理费、水费、电费、能量使用费。后原告于2020年6月15日支付了系争商铺自2019年12月起至2020年9月止的物业管理费、自2019年11月起至2020年3月止的能量使用费、自2020年1月起至2020年5月止的电费、自2020年1月1月起至2020年3月止的水费，共计55,088.03元。2020年12月22日，原告支付了系争商铺自2020年9月起至2020年12月止的物业管理费、自2020年5月起至2020年12月止的能量使用费、自2020年6月起至2020年11月止的电费、水费，共计12,054.33元。2020年12月8日，上海永升物业管理有限公司工作人员向原告出具《钥匙留用确认书》，确认收到系争商铺钥匙一把。2020年12月10日，上海永升物业管理有限公司出具《情况说明》一份，证明系争商铺的水、电等能量供应没有切断。同时，上海永升物业管理有限公司并出具《请求付款通知书》一份，上载系争商铺自2020年5月至2020年12月期间的能量使用费、电费、水费的读数及费用详单。另查明，被告萧柳芹承租系争房屋后，于房屋内设立了上海錾江贸易有限公司申虹路第三分公司，负责人为萧柳芹，注册地址为上海市闵行区申虹路XXX号1层101室。该分公司于2021年1月12日注销。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议书》、付款通知书、代缴费用发票、支付记录、《钥匙留用确认书》、《情况说明》，由被告提交的与原告陈晓的微信聊天记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。原告为证明其曾通知被告搬离，向本院提交张贴通知的照片一份，对此被告认为并未收到该告知书。但从被告提交的与陈晓的微信聊天记录来看，原告陈晓于2020年5月11日将张贴照片发送给被告，对此证据本院予以确认。被告为证明原告擅自停电，向本院提交监控截图及与物业人员的微信聊天记录，经庭审质证原告对其真实性不予认可，本院认为系争店铺内的监控系被告自行安装并由被告进行管理，对于监控关闭系停电导致并无唯一必然的因果关系，聊天记录中也未得到物业管理人员的正面认可，对于该两项证据的关联性本院难以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。原、被告于合同履行过程中经协商一致解除合同，并签订了《解除租赁合同协议书》，约定了合同解除时间及解除之后果。该解除协议亦为双方当事人真实意思表示，原、被告亦应按约予以履行。现本案争议焦点为被告应于何时搬离并向原告返还房屋；被告是否应承担合同解除至搬离之日止的房屋占有使用费、物业管理费及水电费；被告是否应按照双方原租赁合同的约定承担违约责任；原告是否应赔偿被告的财物损失。关于争议焦点一，原、被告双方于《解除租赁合同协议书》中约定合同解除后被告仍可将货物暂存在系争房屋内，即房屋仍可由被告暂时占有使用，并约定被告需在另行出租前予以搬离。从双方的该项约定来看，系原告将房屋占有使用的权利无对价让渡于被告，虽未约定固定期限，但被告应在合理期限内予以搬离，以保证原告权利的正常行使。现从查明的事实来看，原告于2020年5月7日已明确提出要求被告搬离，并于同年5月11日再次要求被告予以搬离，被告应自收到通知后的合理期限内予以搬离。且从双方的聊天记录来看，原告告知了被告钥匙的存放情况也配合被告予以开门，故被告搬离并未存在障碍。现原告于2020年5月中旬提出搬离主张，考虑到被告的合理搬离时间，本院确认被告应于2020年5月31日前搬离并向原告返还系争房屋。关于争议焦点二，对于合同解除前的租金，双方已进行结算，且已过约定的支付期限，但被告尚未能向原告予以支付，原告要求被告租金11万元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的房屋占有使用费，如前所述，双方约定在合同解除后给予被告一定期限的存放物品时间，并未约定需支付房屋占有使用费。但被告在原告明确主张的情况下未能在合理期限内予以搬离，导致了原告的损失。如前所述，被告应自2020年6月1日起，参照合同约定的租金标准即每月2.40万元的标准向原告支付至返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于产生于被告承租期内的物业管理费、水电费及能量使用费，按照双方合同约定应由被告予以支付。至于在合同解除后的房屋占用期间内，原告并未免除被告支付上述费用之义务，且房屋在被告占有期间内，相应的费用也因被告的实际使用而产生，应由被告予以负担。现原告代为支付了67,142.36元(55,088.03元+12,054.33元)，被告应予以返还，同时被告于返还房屋之时应结清占用期间的物业管理费、水电费及能量使用费。关于争议焦点三，原告主张被告应承担逾期支付租金违约金及逾期迁离营业执照违约金，对此被告不予认可，认为原告擅自断电存在违约被告不应予以支付逾期租金违约金，且原告主张的标准过高；至于营业执照的迁离，因房屋在原告的控制之下，所需材料在房屋内无法拿出故未能予以迁出，且原告主张的标准过高。本院认为，双方在解除时已经明确约定了支付租金的时间及迁离营业执照的时间，关于租金支付被告并无合理抗辩，现未能按时履行已属违约；关于证照迁出，从被告实际履行的情况来看并未存在障碍，故被告并无合理抗辩，现未能按时迁出已属违约。在原告并未放弃追究的情况下，其要求被告参照合同约定承担违约责任并无不当。至于违约金计算标准，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑原告实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中被告逾期支付确给原告造成了损失，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合违约行为对原告造成的实际损失，确认被告按照每日30元的标准向原告支付自2020年5月16日起至实际支付之日止的逾期支付租金违约金；及被告向原告支付逾期迁出证照违约金2万元。关于争议焦点四，被告向本院提交的证据并未能显示商铺内曾经停电。且从被告自2020年3月至今的电费使用情况、物业管理公司出具的情况说明来看，商铺的电能供应一直处于正常状态，故被告的该项反诉诉讼请求并无依据，本院不予支持。至于被告支付的保证金48,000元，原告同意于被告清偿费用后予以退还，为避免当事人讼累，本院于本案中一并予以处理。原告应于被告清偿各项费用后予以退还。综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓返还位于上海市闵行区申虹路XXX号1层的承租房屋；二、被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓支付租金11万元；三、被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹于本判决生效之日起十五日内，按照每日30元的标准向原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓支付自2020年5月16日起至实际支付之日止的逾期支付租金违约金；四、被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹于本判决生效之日起十五日内，按照每月24,000元的标准向原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓支付自2020年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；五、被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓返还代付费用67,142.36元；六、被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓支付逾期迁出证照违约金2万元；七、原告(反诉被告)沈佳、焦桃妹、陈晓于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹返还保证金48,000元；八、驳回被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,340.56元，反诉案件受理费减半收取计1,350元，二项合计5,690.56元，由被告(反诉原告)上海錾江贸易有限公司、萧柳芹负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二一年三月十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典试行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。