北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第02489号原告北京市海淀区长银大厦业主委员会，住所地北京市海淀区永定路88号5B22室。负责人申晋，主任。委托代理人韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。委托代理人费小娇，女。被告北京邦泰兴业投资集团有限公司，住所地北京市海淀区永定路88号4C01室。注册号：110000003124559法定代表人赵铁铮，总经理。委托代理人张永锋，男。被告北京邦维商业管理中心，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号421室。注册号：1101081435736（1-1）法定代表人邓小兵，董事长。二被告委托代理人周大海，北京市康达律师事务所律师。原告北京市海淀区长银大厦业主委员会（以下简称业委会）与被告北京邦泰兴业投资集团有限公司（以下简称邦泰公司）、北京邦维商业管理中心（以下简称邦维中心）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告业委会负责人申晋及其委托代理人韩松、费小娇与被告邦泰公司的委托代理人张永锋；被告邦泰公司、邦维中心的委托代理人周大海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会诉称，北京市海淀区长银大厦于2004年10月建成，所有业主均于2004年底前入住。从2005年起，邦泰公司就委托邦维中心在长银大厦收取地面停车位的停车费用。开始收费是每小时2元，2006年初涨至每小时4元，2008年初涨至每小时5元。后长银大厦全体业主委托我委诉至海淀法院要求确认大厦地面停车位归全体业主所有，法院判决支持了我方的诉讼请求。但时至今日，两被告仍以每小时5元的价格收取地面停车位的停车费用，侵犯了全体业主的所有权。故我委受广大业主所托，要求人民法院依法维护业主们的合法权利，给予公正判决。按照物权法，凡是占用属于业主共有的道路和绿地的停车收费，从2005年至今全部属于本次诉讼请求的范围。诉讼请求：请求判令两被告连带给付我委自2005年1月1日至2015年9月17日收取的停车费共计6842500元。邦泰公司、邦维中心辩称，不同意原告诉讼请求。原告有权主张的车位是13.8个。根据业委会备案表，业委会所代表的建筑物面积为38039.52平方米,而长银大厦总建筑面积为57861.8平方米，其中19822.28平方米房屋为我方所有，因此按比例划分原告只能主张13.8个车位的权属及收益。原告主张的停车收费时间及标准与事实不符。长银大厦地面停车从2006年6月开始改造，将原位于地下的智能停车收费系统迁移至地上，2006年9月迁移完毕，开始地面收费。每小时4元的停车收费标准自2011年4月1日开始实施，此前一直按照每小时2元的标准进行经营，直至2015年8月才开始按照每小时5元收费。关于收费标准，我方的收费系统中有大量收费记录可以证明。地面车场收益应按照每年每车位1600元并扣除相应成本进行计算。原告主张依据每小时临时收费标准进行计算与事实不符，任何停车场都会存在一定比例的车位闲置，不同时间、地点车位使用率肯定不同。地面车场偶有占用非车位面积临时停车，对于我方而言330个车位不可能全部停满，我方自有的车位还在闲置状态，停车场的收益并未因此而增加。依据《北京市机动车停车场收费标准核准表》露天停车每年应为1600元。依据我方与宏状元餐饮管理有限公司签订的协议及支付凭证，实际租用车位15个，按照10个车位计价，2006年9月至2010年3月26日收费标准为每年1440元，2010年3月37日至2012年3月25日收费标准为每年1920元，2012年3月26日至今收费标准为每年2160元。停车场收费属于经营行为，必然面临成本，包括税金、人员费用、设备投入和维护等，扣除成本，地面车位每年处于亏损状态，无任何收益。除去管理、水电、设备投入和维护等计算较为复杂的费用外，有几项费用是确定且必须的成本，包括：保安，地上必须设置一个岗位，需四个保安，2006-2007年月人均工资870元，2008年1620元，2009年1710元，2010年2060元，2011年2890元，2012年3420元，2013年3640元，2014年3810元，2015年3730元，合计成本1119600元；保洁，地上设一个保洁岗位，2006-2007年月人均工资900元左右，2008年1400元左右，2009-2010年将保洁外包给保洁公司费用每月每人1150元，2011年费用调整为1300元，2012年调整为1700元，2013年调整为1800元，2014年调整为2000元，2015年调整为2300元，合计成本163800元；税费，停车收费税目属于服务业，税费为5%。业委会未取得业主大会授权，不具有诉讼主体资格。业委会成立时间为2008年，此前的诉讼标的业委会不具有相应的资格。原告部分主张已过诉讼时效。经审理查明，邦泰公司系北京市海淀区永定路88号长银大厦（以下简称长银大厦）开发商。长银大厦业主大会于2008年5月选举业委会并进行备案，2013年业主大会换届选举业委会并于5月7日完成备案。据2013年《业主委员会备案单》记载，建筑物总面积为38039.52平方米。邦维中心在长银大厦建筑区划内经营收费停车场。本院依职权向北京市海淀区市政市容管理委员会查知：长银大厦停车场备案车位数330个（其中地面车位37个，地下车位293个），初始备案日期2005年5月17日。2013年，业委会曾至本院起诉邦泰公司，要求判令长银大厦建筑区划内占用业主共有道路用于停放汽车的37个车位属于全体业主共有，并交由其管理使用。该案审理过程中，本院于2013年9月23日进行现场勘验，所见长银大厦建筑区划内以挡车器、车位线实际划定用于停放汽车的地面车位共21个（北侧13个、南侧7个、东侧1个），位置和数量与备案登记的地面停车场规划图所示均有出入。另查，根据建设工程规划许可证附图，长银大厦建筑区划内并无规划用于停放汽车的地面车位，登记备案的地面车位以及实际划定的地面车位所在区域规划用途为道路、绿地。本院于2013年12月19日判决确认长银大厦建筑区划内以挡车器、车位线划定用于停放汽车的21个地面车位属于全体业主共有并驳回业委会其它诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉。本案庭审中，双方当事人对地面停车收费的起始时间以及标准各执一词。业委会就自己的主张提交业主书面证言74份，并申请业主杨×、周×、董×、牟×出庭作证。杨×证明称其2005年1月入住长银大厦，入住时车位费每小时2元，2005年底涨到每小时4元，2007年5月前后涨到每小时5元，直到现在；原来停车会给一张纸条，写上时间，近期出入停车场给一张停车卡。周×证明称其2005年1月入住长银大厦，入住后在小区停车，开始是每小时2元，过了几个月涨到每小时4元，再过一年左右又涨到每小时5元，直到现在；停车有时候给纸条，写上进场时间，有时候给卡，基本上一半一半；地上地下的收费标准一样；停车岗有两个，南边北边各一个，南边进，北边出。董×称其2005年1月入住长银大厦，当时停车费是每小时2元，到年底时涨到每小时4元，2007年年中涨到每小时5元；停车期间，地面车位基本都是满的，有四、五十辆，没有车位的时候只能停到地下。牟×证明称其2004年底入住，入住后地面停车开始收费，刚开始每小时2元，入住后没多久就涨到每小时4元，后来涨到每小时5元，具体时间记不清楚了；临时停车地面和地下的收费标准是一样的。邦泰公司、邦维中心对书面证言和出庭证人的证言均不认可，称业主与本案有利害关系。邦泰公司、邦维中心就其主张提供《北京顺恒达全自动化设备有限公司（以下简称顺恒达公司）合同书》、《北京市机动车停车场收费标准核准表》等证据。其中合同书落款日期为2006年6月9日，甲方为邦泰公司，乙方为顺恒达公司，记载道：“甲方委托乙方将长银大厦原地下车库智能收费系统（二进一出）迁移至地面进出口”。核准表载明：2011年3月8日邦维中心就长银大厦停车场（地面37个）申报标准：路外露天临时停车：白天（7时-21时）小型车每15分钟1.25元，大型车每15分钟2.5元；夜间（21时-7时）小型车每两小时1元，大型车每两小时2元；按月、年租停车位收费标准可下浮，下浮幅度不限；按月租车位：小型车每月150元，大型车每月210元；按年租车位：小型车每年1600元，大型车每年2300元；北京市海淀区发展和改革委员会于次日核准上述收费标准。业委会对合同书的真实性不认可，称是邦泰公司与案外人签署的协议，且二者之间有利害关系。业委会认可核准表的真实性但不认可内容，并称照片显示收费标准夜间停车半小时2.5元实际就是每小时5元，二被告说收费标准是每小时4元与事实不符。为证明地面停车收费情况，业委会还提供停车费发票、照片、2014年10月14日至2014年10月29日期间录像等证据。照片显示停车场所立收费牌上写明“白天（7时-21时）小型车：1.25元/15分钟，大型车：2.5元/15分钟；夜间（21时-7时）小型车：2.5元/半小时，大型车：5元/半小时”。录像显示有时地面所停车辆停放在划定车位以外的区域。同时，业委会提供根据录像制作的统计表，表格记载2014年10月14日至2014年10月29日每日8时至17时40分各时段地面停车最多45辆、最少10辆，每日停车最少时段均为8时。邦泰公司、邦维中心认可停车费发票和照片的真实性但对证明目的不认可，称照片显示的是临时停车的收费标准；对录像的真实性和证明目的均不认可，并称统计表缺乏合理依据，不应用15天的标准计算10年的，且录像期间车辆虽然增多，但不排除业委会作假。邦泰公司、邦维中心还提供《补充协议》、《停车收费协议》、发票及其他支付凭证，以证明实际收取的停车费数额。同时，邦泰公司、邦维中心称长期出租的15个车位具体位置没有确定，就是在大厦南侧宏状元餐厅附近停车，进出车辆仍需取卡。其中《补充协议》系北京西点永定百货市场有限公司（甲方）与北京市宏状元餐饮管理有限公司2006年3月1日签订，载明原签订的《房屋租赁合同》条款不变，签订此补充协议；甲方把位于乙方门前道路南侧15个停车位租给乙方使用，根据甲乙双方原合同条款规定，甲方只同意免费给乙方提供5个车位，剩余车位乙方向甲方交纳租金；车位租金为每车位每月120元，计10个车位（如北京市停车费价格上调，此车位租金价格则相应上调），租金支付方式为半年付，租金每半年共计7200元；租期与《房屋租赁合同》日期一致（即截止至2015年3月27日），乙方应于每年5月1日及10月1日前分别付清全年租金。《停车费协议》系邦泰公司（甲方）与北京市新宏状元餐饮管理有限公司永粥店（乙方）签订，载明就北京市新宏状元餐饮管理有限公司永定路店门前机动车停车位收费签订此协议；甲方将位于乙方门前道路南侧15个机动车停车位租赁给乙方使用；根据甲乙双方原场地租赁合同条款规定，甲方同意免费给乙方提供5个停车位，剩余10个停车位乙方向甲方缴纳租赁费；租期自2010年3月27日至2012年3月26日，租金每车位每月160元，合计38400元（如北京市停车费价格上调，此合同内停车位价格相应上调）；乙方每年3月27日前支付当年租金19200元。发票和其他支付凭证载明2007年4月18日邦泰公司收到北京江南大夫第宏府家宴餐饮管理有限公司2007年3月1日至2007年8月31日车位费7200元，2007年11月12日邦泰公司收到北京市宏状元餐饮管理有限公司2007年9月1日至2008年2月29日车位费7200元，2009年9月16日邦泰公司收到北京市新宏状元餐饮管理有限公司车位费14400元（单价14400，数量1），2009年9月16日邦泰公司收到北京市新宏状元餐饮管理有限公司车位费7200元（单价7200，数量1），2010年7月1日邦泰公司收到北京市新宏状元餐饮管理有限公司2010年3月27日至2011年3月26日车位费19200元（单价19200，数量1），2011年5月11日，邦泰公司收到北京市新宏状元餐饮管理有限公司2011年3月26日至2012年3月25日永粥店停车费19200元，2012年9月7日邦泰公司收到北京市新宏状元餐饮管理有限公司2013年（笔误，应为2012年）3月27日至2013年3月26日管理费21600元（单价21600，数量1），2013年5月30日邦泰公司收到北京市新宏状元餐饮管理有限公司管理费21600元（单价21600，数量1）。业委会对两份协议的真实性均不认可，称其中写道将南侧15个停车位出租，而南侧是最短的；对发票的真实性认可，但称发票说明二被告自2007年开始一个车位每年收取14400元，2011年每个车位每年收费19200元，2013年每个车位每年收费21600元，证明诉讼请求的计算方式符合客观事实，而且比实际要少。邦泰公司、邦维中心还提供北京顺恒达停车设备科技有限公司2015年1月29日盖章的《停车场收费证明》，其上写明“我司于2011年5月10日更换停车场系统，由北京顺恒达停车设备科技有限公司承接此项目。现根据北京发改委的停车场收费标准由北京顺恒达公司按照我司要求将原停车收费系统里2元/每小时调整为4元/每小时”。业委会对该份证明的真实性不认可。同时，邦泰公司、邦维中心还申请现场核查其所使用停车收费系统中的收费记录，以证明2011年4月至2015年8月前一直按照每小时4元收费。但本院按照邦泰公司、邦维中心此前提供的顺恒达公司售后人员电话联系询问停车收费系统数据保存时间，对方答复“系统应该更新过，具体更新时间现在无法确定，所保存的最早何时的记录不清楚。数据存在软件中，一般来说因为数据庞大，一到两个月前的数据将被新数据覆盖，自动清除”。本院未批准邦泰公司、邦维中心的申请，未对其所使用停车收费系统中的收费记录进行现场核查。此外，邦泰公司、邦维中心提供劳动合同书、保洁服务协议、2007年至2015年工资表及其他支付凭证，以证明其为停车场管理所支付的保安、保洁人员工资。其中劳动合同书共四份，工种均为保安，甲方均为邦泰公司，乙方分别为曹×（2011年3月8日签订）、赵×（2013年8月3日签订）、廉×（2014年7月3日签订）、张×（2014年7月15日签订），均约定“固定期限，期限5年，工作区域或工作地点为北京，执行标准工时制度，每天工作时间不超过6小时，月工资均包括工资2200元和饭补每天16元”。保洁服务协议共两份，签署日期分别为2014年1月15日、2015年1月15日，协议有效期分别为2014年1月17日至2015年1月16日、2015年1月17日至2016年1月16日，甲方均为邦泰公司，乙方均为北京蓝雨龙保洁服务有限公司，均载明“甲方委托乙方对西点百货的公共区域、外围提供保洁综合服务；委托服务范围：长银大厦东侧、南侧、北侧广场的地面卫生和西点百货地下一、二层停车场内公共区域内的日常清洁保养维护（包括疏散楼梯、公共通道、扶梯、男女卫生间），西点百货商场南侧、东侧、北侧外围地面、广场旗杆及广场外立广告牌日常清洁打扫及保养”。业委会对以上证据的真实性均不认可，并称侵权行为人应对成本的支出和合理性承担举证责任，二被告无法证明该支出是合理的，保安合同时间跨度较大且无法证明雇员是为长银大厦地面停车场服务，保洁合同服务区间有些不是地面停车场，且二被告没有提供为相关人员缴纳社会保险的凭证，是非法用工，无法计算在正常支出里。庭审中，邦泰公司、邦维中心自认长银大厦地面停车场由邦维中心管理和收费，但两公司的管理和收支均未完全分离，两公司为同一控制人。另查，长银大厦初始登记房屋所有权证载明建筑面积合计57861.8平方米，其中地下室含车库面积4089.25平方米，1-3层含商业面积11708.98平方米。关于《业主委员会备案单》和房屋所有权证登记的建筑面积差额，业委会解释称换届选举业委会时业主都办理了分户房产证，但有9000平方米房屋业主既提供不了产权证也不出席，业委会所代表的3万多平方米房屋的业主都参加了选举。此外，经询问，业委会明确所主张的停车费系按照每天35辆车、停10个小时、每小时5元计算，共计10年零260天。上述事实，有双方当事人陈述、（2013）海民初字第20324号民事判决书、《业主委员会备案单》、房屋所有权证、照片、录像、《北京市机动车停车场收费标准核准表》等证据材料在案佐证。本院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行法定职责。本案中，业委会系长银大厦业主大会选举成立并已备案，有权履行相应职责。邦泰公司、邦维中心有关业委会不具有诉讼主体资格的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据已发生法律效力的人民法院判决，长银大厦建筑区划内并无规划用于停放汽车的地面车位，登记备案的地面车位以及实际划定的地面车位所在区域规划用途为道路、绿地，长银大厦建筑区划内以挡车器、车位线划定用于停放汽车的21个地面车位属于全体业主共有。邦维中心在未取得合法授权的情况下擅自经营长银大厦地面停车场，侵犯了长银大厦业主的共有权利，所取得的收益应归全体业主所有。邦泰公司与邦维中心为同一控制人，且两公司的管理和收支均未完全分离，两公司应承担连带责任。认定停车费收入，需要确定地面停车收费的起始时间及标准。长银大厦停车场在相关部门初始备案日期为2005年5月17日，且根据有关规定停车场经备案后方可经营。业委会一方的证人证言以及邦泰公司、邦维中心提供的《恒顺达公司合同书》均不足以证明各自的主张，故本院认定地面停车收费自2015年5月18日开始。关于收费标准，根据《北京市机动车停车场收费标准核准表》及收费牌照片，有关部门已于2011年3月9日核准“临时停车白天小型车每15分钟1.25元，大型车每15分钟2.5元”的收费标准，且停车场收费牌亦如此标示。邦泰公司、邦维中心虽主张自2011年4月起实际按照每小时4元收费直至2015年8月，提供《停车场收费证明》并申请对停车收费系统中的收费记录进行核查，但在《停车场收费证明》上盖章的公司并非恒顺达公司，且从收费记录的来源、属性、关联性判断其证明效力亦弱于其他证据，故上述主张缺乏充足证据支持，本院不予采信。业委会主张收费标准于2006年初涨至每小时4元、于2008年初涨至每小时5元，仅有证人证言佐证，且证人们关于涨价时间的表述有的不明确、相互间出入较大，故本院对业委会的主张亦无法采信。据此，本院认定2011年3月9日之前收费标准为每小时2元，2011年3月10日起收费标准调整为小型车每小时5元、大型车每小时10元。邦泰公司、邦维中心又称将15个地面车位长期出租，并提供《补充协议》、《停车收费协议》、发票及其他支付凭证以证明实际收取的停车费，但两公司自认15个车位的位置没有确定，所提供的证据也存在瑕疵，仅凭此无法证明地面停车收费的整体情况。根据查明的事实，地面所停车辆停放在划定车位以外区域的情况确实存在，同时地面停车数量在不同年度、不同时段也有变化，本院将依据所认定的收费起始时间及标准，综合考虑以上因素酌定停车费收入。邦泰公司、邦维中心应对成本的支出及其合理性承担举证责任。邦泰公司、邦维中心所提供的劳动合同书、保洁服务协议、2007年至2015年工资表及其他支付凭证，未直接体现所支出的保安、保洁人工成本与地面停车管理相关，但考虑到经营停车场确实存在税费、保安工资等合理的成本支出，同时停车场包括地面车位和地下车位，存在成本分摊，本院将结合以上证据及实际情况酌定应扣除的合理成本。现业委会主张邦泰公司、邦维中心连带给付2005年1月1日至2015年9月17日收取的停车费，本院仅对所认定扣除合理成本之后的收益予以支持，超出部分于法无据不予支持。擅自经营地面停车场并从中获益的行为持续存在，且业委会的诉讼请求是基于业主共有权利提出，邦泰公司、邦维中心关于部分主张已过诉讼时效的抗辩理由无法律依据本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、第七十五条第一款；《物业管理条例》第九条、第十五条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、北京邦泰兴业投资集团有限公司、北京邦维商业管理中心于本判决生效后七日内连带给付北京市海淀区长银大厦业主委员会二〇〇五年五月十八日至二〇一五年九月十七日停车收益共计二百万八千二百六十二元四角；二、驳回北京市海淀区长银大厦业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万九千六百九十八元，由北京市海淀区长银大厦业主委员会负担三万六千八百三十二元，已交纳；由北京邦泰兴业投资集团有限公司、北京邦维商业管理中心连带负担二万二千八百六十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹月晖人民陪审员  刘松庆人民陪审员  李立敏二〇一五年十一月十三日书 记 员  胡美青