广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7897号原告：蔡伟业，CHOI，WAIYIP，男，1980年11月23日出生，证件号码H01197766，原告：杨锋，YEUNG,FUNG，男，1980年1月9日出生，证件号码H00729118，A）。上述两原告共同委托诉讼代理人：李飞杰，广东金桥百信律师事务所律师。被告：钟永广，男，1983年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：尹智元，广东荆紫律师事务所律师。原告蔡伟业、杨锋与被告钟永广物权确认纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理，两原告共同委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加庭审。现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、两原告占有佛山市禅城区岭南大道北121号一座804、805房（以下简称“案涉房屋”）89.13%的产权；2、分割佛山市禅城区岭南大道北121号一座804、805房；3、被告承担原告因维权所产生的律师费30000元、担保费6000元；4、被告承担本案全部诉讼费、诉讼保全费；5、判令被告协助将案涉房屋89.13%份额过户登记至两原告名下。事实与理由：两原告为香港居民，与被告为朋友关系，被告曾在原告的公司工作。2013年，两原告有意购买案涉房屋，但被告向原告谎称“由于原告系香港居民，受佛山市限房政策限制，无法以原告自身名义在佛山购买案涉房屋并办理权属登记，只有将案涉房屋登记在被告名下才能达到购买房屋的目的。”原告信以为真，将案涉房屋登记在被告名下，支付了案涉房屋首付并承担了水电费及大部分房贷。2015年11月8日，两原告与被告在律师见证下签订《房产共有协议书》。2015年12月4日，被告辞职，不再在原告公司任职。2018年1月，两原告有意将案涉房屋对外转让用于资金周转，原告要求被告就案涉房屋转让及过户事宜予以协助，却遭到被告无理拒绝。根据《物权法》第一百零四条的规定。首先，两原告系案涉房屋的实际出资人，支付了案涉房屋的首付款及大部分贷款，系案涉房屋的实际权属人，占有案涉房屋权属的大部分比例，而被告仅占有案涉房屋权属的极少比例；其次，两原告与被告原为朋友关系，被告利用两原告对其的信任，谎称两原告没有资格作为房屋权属人在佛山市购买房屋，两原告受到被告欺诈在违背自身真实意思的情况下才将案涉房屋初始登记在被告名下。再次，被告于2015年12月4日已经离开两原告公司，双方不再存在合作关系，三方共有房屋的基础已经不再存在。另外，由于两原告目前经营困难急需将案涉房屋对外转让以换取资金进行周转。综上，请求法院查明事实，确认两原告对案涉房屋享有相应的权属，并对案涉房屋进行分割。庭审中，两原告共同委托诉讼代理人补充意见如下：要求被告承担律师费的依据是由于被告不同意将涉案房屋进行分割，导致其不得不提起诉讼和聘请律师，所以要求被告承担律师费用。没有跟被告对律师费进行约定，由法院判定。至于担保费用，是因为在本案中其提出了财产保全，委托保全公司所产生的费用。两原告请求按89.13%办理产权证的依据是根据《房产共有协议书》，三方对房产是有约定，但对共有的形式没有约定，依据物权法的约定应当视为按份共有，同时依据原告蔡伟业与被告之间的转款记录计算汇总所得，两原告目前所付金额是881364.2元，除以双方为案涉房屋所支出的总费用，被告支出的费用为107464.96元，即双方合计的是881364.2元+107464.96元=988829.16元，然后得出89.13%，份额在书面协议中没有约定。被告辩称：一、针对原告的诉讼请求的意见。1、两原告只享有案涉房屋的66%的份额，被告享有34%的份额；2、要求被告承担律师费和担保费没有事实和法律依据，应当由两原告自行承担。3、要求将案涉房屋登记到两原告的名下不符合国家的政策（禁止境外的机构在国内购买办公用的房产）。4、案件诉讼费和保全费由两原告自行承担。二、购买案涉房屋的首期款572495元（322016元+250479元）和第1-8期的按揭款属于双方的共同出资，不是两原告的单独出资。2011年，双方在香港合伙成立联合世纪实业有限公司（以下简称“联合世纪公司”）从事家具外贸生意，蔡伟业持33%的股份，杨锋持股（以其母亲林舒的名义持股）33%，被告持股34%。被告在佛山负责家具的采购，而蔡伟业在香港负责公司的财务和资金的进出。2013年6月，双方约定共同购买案涉的公寓楼，并约定购房首期和按揭款从公司的资金提取，作为三人的分红或福利。当时考虑到两原告是香港居民不能以其身份购买办公用房，且要贷款按揭，所以约定以被告的名义购买和被告的名义按揭。被告签订购房合同后，蔡伟业从公司提取首期购买款569880元汇到被告的账户，再由被告汇付给房地产公司，后续按揭的第1-8期也是以这种模式支付给房地产公司，被告以上支付的房款和按揭款都要电传到公司入账。因此，上述款项应当认定为三方共同支付的款项。二、案涉房屋的第9-11、13-15、17-25、52-56（共21期）期按揭款是被告单独支付。从2013年的年底开始，公司的生意开始下滑，加上要还银行的贷款，公司每月基本上没有盈利了，所以公司的资金勉强供楼到2014年7月，后续没有能力再供楼。此时三方商量先由被告供一段时间，后面再由两原告供楼，为此被告陆续供了16期款。到2015年12月，被告从公司退出，不再从公司领取工资和担任任何职务，且三方通过律师见证约定案涉房屋为三方共同所有，并约定两原告继续供楼供到2018年10月为止，后面的供楼款再由三方共同承担，为此两原告供楼到2018年2月共26期。三、两原告违背约定，没有按照约定供楼到2018年10月，中途提出要卖楼，所造成的损失应当由两原告承担。自被告退出公司以后，两原告将按揭款直接汇付到供楼的扣款账户，当时约定两原告要供到2018年10月，但是到了2018年3月，蔡伟业提出因资金紧缺要卖楼，不想供楼了，被告提出卖楼也可以，但是需要时间，且案涉房屋不好卖。但是两原告从3月开始断供至今，被告多次发信息给两原告，两原告都提出资金紧缺，不能按时按揭了。两原告已经构成违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告委托诉讼代理人补充意见如下：两原告只享有66%是依据两原告当时在公司持有的股份的比例来分配在房产中所持有的比例，在公司的三人所持有比例的材料中有显示，当时购买房子的初衷是以联合世纪公司的名义去购买。后面写都是世纪联合购款，直至今年3月原告打电话给被告说要把楼卖掉，联合世纪公司是香港公司。当时不以香港联合世纪公司的名义来签订合同是因为境外的机构不能买办公用楼，而且还涉及到按揭，港澳的居民是不能办理按揭的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中两原告提交：1、两原告身份证复印件、被告身份证复印件；2、房产共有协议书；3、房产证及平面图、不动产登记信息查询结果；4、中港人民币找换行（元朗分行）汇款单（编号：000472）及汇丰交易通知书（日期为2013年6月17日）、中港人民币找换行（元朗分行）汇款单（编号分别为：0000582、0001483、0001981、0006075、0008717、0003042）、交易明细打印件26张、中国银行股份有限公司原告蔡伟业名下的账户新线存款历史交易明细清单9张、中国银行原告蔡伟业名下的账户交易流水明细清单共24页、广东省地方税收通用发票（电子）机动联2张、税收转账专用完税证4张、税收缴款书（税务收现专用）、统计表；5、广东增值税电子普通发票（服务名称为法律服务，编号：95431253）。其中被告提交：1、联合世纪实业有限公司2011和2013年的《周年报表》；2、房产共有协议书；3、QQ聊天记录；4、佛山农商银行网银互联系统业务凭证5张；5、世纪联合公司的产品宣传册。另外，本院依两原告申请向佛山市禅城区不动产登记中心就两原告于2013年7月在禅城区是否具有购房资格进行询问，该中心向本院出具复函。经审查，本院对两原告提交的证据的真实性均予以确认。对于被告提交的证据，其中证据1、5，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的规定，当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。由于两原告对上述证据的真实性有异议，被告亦未能提供相应的证明手续，因此本院对上述证据的真实性不予认可。至于证据3，两原告虽有异议，但未能提供相反的证据足以推翻，故本院对证据3予以采信。至于证据2、4，本院对其真实性予以确认。关于佛山市（禅城区）不动产登记中心向本院出具的复函，来源合法，故本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年11月8日，被告钟永广（甲方）、原告蔡伟业（乙方）、原告杨锋（丙方）签订《房产共有协议书》，确认三方共同购买案涉房屋，因方便管理贷款，房产所有权登记在甲方一人名下，实际属于甲、乙、丙三方共同出资向银行贷款形式购买。贷款金额及每个月还贷费用由三方共同承担出资，实际金额以银行贷款合同为准。甲、乙、丙三方在共同享有该房产权同时，也同时共同承担该房每月还银行贷款费用及该房产产生的一切费用。因该房产引起的一切法律责任，均由甲、乙、丙三方共同承担。另查明一，案涉房屋现均登记于被告名下，均于2013年7月购买，房屋用途为办公用房。案外人佛山农村商业银行股份有限公司系抵押权人，债务履行期限是2023年12月。根据两原告提交的税收转账专用完税证（契税）备注栏显示，案涉房屋中的804房，合同成立日期：2013-06-21，计税金额：490479，案涉房屋中的805房，合同成立日期：2013-06-21，计税金额：632016。另查明二，两原告提交的交易明细打印件附言部分，其中第26期供楼款-第35期供楼款、第51期供楼款显示联合世纪-第××期供款，第36期供楼款-第37期供楼款显示联合-第××期供楼，第38期供楼款显示联合-供楼××期，第39期供楼款显示供楼-××期，第40期供楼款-第41期供楼款显示联合××期供款，第42期供楼款-第50期供楼款显示联合-第××期供款。原告蔡伟业名下用于转账上述款项的中国银行账户（交易区间：2016-05-10至2018-05-10）大部分交易附言均注明联合世纪或联合，具体内容包括运费、律师费、讼费、楼宇担保、台架、椅等。另查明三，庭审中，两原告共同委托诉讼代理人陈述：关于汇款单的金额与每一期的供款金额无法对应，需要明确的是案涉房屋是原、被告三人之间的个人购房行为，与公司无关。由于当时被告是负责公司在大陆地区的采购，且双方的关系比较好，因此原告将房款以及采购的款项包括工资一并转账给被告，由被告自行分配，进行采购以及购房，因此汇款单跟每一期的供房的款项无法对应的原因在此，在26期以后被告离开公司双方之间也没有业务的往来，因此原告决定直接从原告的个人账户将每一期的准确的购房款打到被告的账户。我方确认原、被告三人曾是香港世纪联合公司的注册股东。关于股权的比例作为代理人不清楚。被告委托诉讼代理人陈述：1、关于为什么是以被告的名义购买房屋，第一个如果是香港居民购买境内的房屋，按揭必须提交在境内的流水，当初就是因为两原告不能办理按揭；2、我们认为在本案两原告不诚信，事实上从原告提交的证据可以显示当初原、被告购买房屋的最初目的是以公司的名义购买的，从原告的证据可以看出每一笔供楼款都是以联合世纪的名义在供楼，若如原告所说的，那就没有必要在每一笔款项中标注联合世纪的供楼，也可以看出当初购买的初衷是以公司的名义来购买的，股份的分配应当以个人所持的股份比例来分配。假设首期款第1-8、12、16期首期款是个人供的，那原告应当提供相应的从个人账号汇到被告扣款账号的银行流水，到目前为止原告不能提供上述个人账号汇到被告扣款账号的记录。而且，原告蔡伟业在世纪联合公司担任财务和出纳的工作，由其掌握世纪联合公司的资金出入，对于蔡伟业有责任和义务区分哪些款项是公司，哪些款项是个人的。而且通过蔡伟业所提供的找换单和兑款单，这些款项的真正来源应该是公司，我想作为蔡伟业不可能拿自己的资金去支付世纪联合公司的采购款项和员工的工资，那么从原告提供的证据可以显示蔡伟业仅仅是个经办人。另查明四，根据佛山市禅城区不动产登记中心的复函，自2011年3月18日起，在本市行政区域内实施住房限购措施，对于居民家庭、境外机构和个人购买限购区域的住房执行限购政策，两原告购买限购区域的办公用房，不在限购政策执行范围。本院认为，因两原告系香港居民，故本案属于涉外民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案虽系所有权确认纠纷，但两原告仍是基于原、被告双方签订的《房产共有协议书》作为诉请的基础。而据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”,因双方未对适用的法律作出约定，而本案合同履行地在广东省佛山市禅城区，故中国内地法律与本案有最密切联系，因此本院确定本案适用中华人民共和国内地法律。关于两原告的诉请，本院作如下分析：一、根据双方的陈述，购买案涉房屋时，双方均系联合世纪公司的股东；二、根据两原告的陈述及本院查明的事实，案涉房屋于2013年7月购买，但被告自2015年12月4日才不再在联合世纪公司任职；三、根据两原告提交的中港人民币找换行（元朗分行）汇款单及汇丰交易通知书，结合两原告共同委托诉讼代理人庭审陈述来看，上述汇款单金额与每一期的供款金额无法对应，而被告未离开联合世纪公司前是负责公司在大陆地区的采购，两原告将案涉房屋房款以及采购款包括工资一并转账给被告，由被告自行分配，进行采购以及购房；四、根据两原告提交的交易明细打印件附言部分，除第39期供楼外，均显示联合世纪或世纪第××期供楼款，原告蔡伟业名下用于转账上述款项的银行账户大部分交易附言亦均注明联合世纪或联合，显示相关款项应与联合世纪公司有关；五、根据被告的答辩意见，2013年6月双方约定共同购买案涉房屋，并约定购房首期和按揭款从联合世纪公司的资金提取，作为三人的分红或福利。被告委托诉讼代理人于庭审中则陈述称，当初原、被告购买房屋的最初目的是以联合世纪公司的名义购买；六、从现有证据来看，两原告相关款项均是由香港汇入内地后才转入被告内地银行账户，且两原告并未能提供证据证明上述款项均非联合世纪公司的款项确系其个人款项，与联合世纪公司无关。结合以上分析，本院认为，本案原、被告购买案涉房屋时实际上系以联合世纪公司的名义购买资产，故联合世纪公司才是案涉房屋的借名人，由联合世纪公司借用被告的名义购买房屋，而非两原告借用被告的名义购买房屋。双方签订的《房产共有协议书》实际上损害了联合世纪公司的利益，故属于无效合同。因此，两原告在本案中的诉请均缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告蔡伟业、杨锋的诉讼请求。案件受理费12974元，财产保全费5000元，合计17974元，均由原告蔡伟业、杨锋负担。如不服本判决，原告蔡伟业、杨锋可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告钟永广可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  侯 德人民陪审员  梁佩霞二〇一八年十二月十七日书 记 员  冯裕雯