广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1972民初10392号原告：苏炯全，中国香港特别行政区居民，男，1956年3月29日出生，住中国香港特别行政区，委托诉讼代理人：方楚帆，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。被告：黄代娣，女，1983年12月27日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县，原告苏炯全与被告黄代娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员何淑贞、伍秩华组成合议庭进行审理，于2017年12月28日公开开庭进行了审理，原告苏炯全及其委托诉讼代理人潘翔到庭参加诉讼，被告黄代娣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏炯全向本院提出诉讼请求：1.被告黄代娣将位于东莞市××镇××社区××号的全座七层楼房返还给原告苏炯全；2.被告黄代娣向原告苏炯全支付累计拖欠的上述楼房租金54000元并赔偿损失（损失参照中国人民银行同期同类贷款利率计付，从起诉之日起计至全部款项还清之日止）；3.被告黄代娣按照11000元/月的租金标准支付《房屋租赁合同》到期后至被告黄代娣搬离上述楼房期间的占有使用费，暂计至2017年8月28日为6387.1元；4.本案的诉讼费由被告黄代娣负担。在本案审理过程中，原告苏炯全变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告黄代娣立即将位于东莞市××镇××社区××号的全座七层楼房返还给原告苏炯全；3.被告黄代娣向原告苏炯全支付累计拖欠的上述房屋使用费54000元并赔偿损失（损失参照中国人民银行同期同类贷款利率计付，从起诉之日起计至全部款项还清之日止）；4.被告黄代娣按照11000元/月的标准支付《房屋租赁合同》到期，即2017年8月10日后至被告黄代娣实际搬离上述楼房期间的占有使用费，暂计至2017年8月28日为6387.1元；5.本案的诉讼费由被告黄代娣负担。事实与理由：原告苏炯全拥有位于东莞市××镇××社区××号的全座七层楼房。2012年8月，案外人张某仔受原告苏炯全委托将上述楼房出租给被告黄代娣并与之签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期为五年，即由2012年8月10日起至2017年8月10日止；租金为人民币11000元/月，每月租金须在1号至5号前交纳。合同签订之初，被告黄代娣尚能按照约定交付租金，但从2013年3月起，被告黄代娣每月只交纳10000元租金，至2017年8月10日《房屋租赁合同》到期后已累计拖欠租金54000元，如今更是罔顾合同约定，到期后拒绝搬离上述楼房，严重损害了原告苏炯全的合法权益。为维护自身合法权益，原告苏炯全特诉至贵院，望判如所请。被告黄代娣未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明，原告苏炯全主张被告黄代娣向其租赁房屋一栋，并委托了案外人张某仔签订合同，向本院提交《房屋租赁合同》及《代签证明书》一份，《房屋租赁合同》显示：案外人张某仔作为甲方，被告黄代娣作为乙方；甲方位于龙眼社区八路43号全座七层楼房租给乙方；本房屋租期为五年，即由2012年8月10日起至2017年8月10日止；租金为人民币11000元/月，每月租金须在1号至5号前交给甲方；甲方签约时收取乙方捌万元租金作为押金，期满后甲方如数退还给乙方；本合同签订后，乙方如转租他人，需经甲方同意并收去乙方半个月租金（即5500元）手续费；甲方全权代理人处有“张某仔”字样签名，乙方处有“黄代娣”字样签名及指模。《代签证明书》显示：兹证明本人张某仔与黄代娣就东莞市××镇××社区××号全座七层楼房所签的《房屋租赁合同》，系本人代该43号全座七层楼房的权属人苏炯全先生【男，1956年3月29日出生，身份证号码：E666079（0）】所签，《房屋租赁合同》项下的一切权利义务关系概由苏炯全先生享有和承担，与本人无关，情况属实；证明人处有“张某仔”字样签名，日期为2017年8月28日。原告苏炯全主张案外人张某仔系其姐夫。另查明，原告苏炯全主张签订案涉《房屋租赁合同》后，被告黄代娣于2015年10月之前均通过现金支付占有使用费，之后则通过银行转账支付，收款人均为案外人张灿峰，案外人张灿峰系案外人张某仔的儿子，即原告苏炯全的外甥。原告苏炯全还主张被告黄代娣自2013年2月11日起每月仅支付了10000元的占有使用费，每月均拖欠占有使用费1000元，计至2017年8月10日共计54000元，为此，原告苏炯全向本院提交了业务凭证十二张及收据九张，显示的租金金额均为10000元。原告苏炯全确认被告黄代娣支付占有使用费至2017年12月10日，但每月仅支付了10000元，至今被告黄代娣仍控制案涉房屋。原告苏炯全还主张其于2017年8月9日向被告黄代娣邮寄《律师函》以催讨拖欠的占有使用费，但被告黄代娣不予理会。庭审中，原告苏炯全明确每月的10日到下月的10日为一个租金周期，每月月初交纳上月10日至本月10日的租金。原告苏炯全主张案涉房屋系其所有，位于东莞市××镇××社区××号，房屋共七层，并确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证、产权证，也未经主管部门批准建设。原告苏炯全当庭放弃关于拖欠占有使用费产生的利息损失。以上事实，有原告苏炯全提供的权属证明、红线图、《房屋租赁合同》、《代签证明书》、张某仔身份证复印件、业务凭证十二张、情况说明、张灿峰身份证复印件、《律师函》、快递单、快递查询结果、收据九张以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告黄代娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对原告苏炯全所提交的证据的真实性，本院依法予以认定。原告苏炯全确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证、产权证或经主管部门批准建设，被告黄代娣未对此提出异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告苏炯全诉请被告黄代娣返还位于东莞市××镇××社区××号的房屋有理，本院依法予以支持。原告苏炯全还主张被告黄代娣自2013年2月11日起每月仅支付10000元占有使用费，有《房屋租赁合同》、收据九张及业务凭证十二张为证，被告黄代娣对此未提出任何异议或提交任何证据予以反驳，本院依法予以确认。案涉《房屋租赁合同》约定每月租金11000元，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告苏炯全主张占有使用费参照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准，即按每月11000元计算有理，本院依法予以支持，原告苏炯全确认被告黄代娣每月交付占有使用费10000元至2017年12月10日，即被告黄代娣应向原告苏炯全支付自2013年2月11日起拖欠的每月1000元的占有使用费，计至2017年12月10日拖欠的占有使用费共计58000元，并自2017年12月11日起，按每月11000元的标准计付占有使用费至案涉房屋返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、确认原告苏炯全与被告黄代娣签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告黄代娣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告苏炯全返还位于东莞市虎门镇龙眼社区八路43号的房屋；三、限被告黄代娣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告苏炯全支付2013年2月11日至2017年12月10日期间的占有使用费差额共计58000元；四、限被告黄代娣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告苏炯全支付占有使用费（自2017年12月11日起，按每月11000元的标准计至位于东莞市虎门镇龙眼社区八路43号的房屋返还给原告苏炯全之日止）；五、驳回原告苏炯全的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1310元（原告已预交），由原告苏炯全负担52元，由被告黄代娣负担1258元。如不服本判决，原告苏炯全可在判决书送达之日起三十日内，被告黄代娣可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  何淑贞人民陪审员  伍秩华二〇一八年二月二十六日书 记 员  丁紫茵谢鹏