河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终749号上诉人（原审被告）：邢聪敏，女，汉族，1981年12月25日出生，住许昌市魏都区。被上诉人(原审原告)：郭琛，男,1989年1月24日出生,汉族，住许昌市。委托诉讼代理人：马忠良，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵才风，河南君志合律师事务所律师。上诉人邢聪敏因与被上诉人郭琛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邢聪敏上诉请求：一、请求依法撤销建安区法院（2020）豫1003民初5204号民事判决，依法驳回起诉或待条件符合时另行起诉；二、本诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。本案上诉人和被上诉人的房屋买卖合同纠纷属于给付之诉（违约之诉），而上诉人在建安区法院针对被上诉人就房屋买卖合同纠纷提起了确权之诉（确认合同解除）。其房屋买卖合同效力是否解除属于待定，有待于院依法予以裁决，在合同是否已经解除是本案审理的前提，在不能确认合同效力是否解除的前提下，合同违约问题就根本无从谈起。本案中法院认定上诉人违约也就不合法，属于程序违法，民事诉讼法中关于中止审理规定本案必须以另一案的审理结果为依据，另一案尚未审结的应当中止审理。本案中就属于此种情况，在前提条件尚未满足的情况下，法院判决合同违约违反了民事诉讼法的规定。应当依法中止审理案件，而不是继续开庭审理，在前提错误的情况下，作出的判决也是错误的，违反了诉讼程序的要求。二、一审事实认定错误。本案中上诉人不属于违约，法院认定的违约事实错误。双方按照合同约定由被上诉人在2017年5月20日支付上诉人房款，按照双方签订的房屋买卖合同，被上诉人已经构成违约，上诉人有权解除合同。因此认定上诉人违约实属错误。合同法规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务，本案中上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律的约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被上诉人违反合同在先，上诉人已经明确表示解除合同，属于依法行使自己的合法权益，并且不违反法律法规的和《房屋买卖合同》的约定，其做出的解除合同的意思表示真实，理应有效，应当认定双方的《房屋买卖合同》已经解除。本案中法院认定《房屋买卖合同》继续有效，属于事实认定错误，违反了合同法关于意思自治的规定。其所认定的事实错误，请求二审法院查明案件事实后依法改判。被上诉人郭琛辩称，一、被答辩人要求本案中止审理的理由不能成立。一审程序并无不当。二、房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。三、被答辩人迟迟不办理房屋产权证，已构成严重违约，依法应当承担违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判被上诉人郭琛向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》约定的义务（办理房产证、缴纳契税、解除抵押、办理过户等）；2、判令被告向原告支付违约金（违约金计算方式：以386956元为基数，自2017年8月20日起按每日3‰的标准计算至合同履行完毕之日止）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，被告邢聪敏作为甲方，原告郭琛作为乙方，通过居间方许昌亿家房地产经纪有限责任公司作为丙方共同签订房屋买卖合同一份，合同约定被告邢聪敏将其所有的位于许昌市天基理想城5幢1单元9层中西户903号商品房出卖给原告郭琛，房屋建筑面积为91.93平方米，房屋存在抵押贷款，抵押权人为邢聪敏，至今未还贷款余额为人民币贰拾万叁仨仟玖佰伍拾陆元整（203956.00元）；甲、乙双方同意上述房产的交易价格为叁拾捌万陆仟玖佰伍拾陆元整（386956.00）；合同第四条约定：1、乙方以给甲方首付款且续甲方月供的方式进行交易。2、乙方总共需付于甲方首付款壹拾捌万叁仟元整，首付款分三次付于甲方，第一部分即第一次于2017年4月20日乙方付于甲方壹拾万元整（含之前已付定金壹万元整），第二次乙方于2017年5月20日之前甲方交接钥匙当天付于甲方伍万叁仟元整，第三次乙方于甲方过户到乙方名下当天，乙方将剩余叁万元整支付甲方；合同第十三条约定：1、甲方负责此房屋办理不动产权证前所交契税费。2、乙方负责过户时的各种契税费。3、在此房屋不动产权证办出且甲方所交契税满2年之日起十个工作日之内双方办理过户。4、交接钥匙之前物业上所产生水、电、气费用由甲方付清。5、在过户前双方共同出资银行尾款的50％来结清尾款。6、甲方出资解押共同还款的钱，乙方在此房屋办出不动产权证后以按揭贷款方式支付甲方。合同签订后，2017年4月18日至2017年6月25日，原告共向被告支付房款17.1万元（17.1万元中有18000元系原告购买被告房屋内家具的费用），被告将房屋交付给原告，原告自2017年7月一直占有居住并交纳相关生活费用，房屋银行贷款之后一直由原告偿还。被告邢聪敏至今一直未交纳案涉房屋契税也未办理房屋不动产权证。另查明：2019年11月28日，许昌市魏都区人民法院作出（2019）豫1002执3528号执行裁定书，将涉案房产邢聪敏名下位于河南省××大道与××交叉口天基理想城西城新天地5号楼1单元9层西户903室（合同编号：20121542）的房产予以查封，查封期限2019年11月28日至2022年11月27日，查封期间未经法院允许不得办理过户、抵押、买卖等相关手续，查封期间停止办理一切业务。原告郭琛向魏都区人民法院提出书面执行异议，许昌市魏都区人民法院于2020年8月26日作出（2020）豫1002执异156号执行裁定书，裁定中止对位于许昌市××大道与××交叉口天基理想城5号楼1单元9层西户903室房屋的执行，该裁定已于2020年9月15日生效。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告郭琛与被告邢聪敏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按照合同约定向被告支付了购房款，被告也将房屋交付给了原告，被告应继续按照合同的约定缴纳契税并办理相关的过户手续，原告亦应按照合同约定履行自已过户时的合同义务。合同中虽未约定缴纳契税以及办理不动产权证的期限，但被告应在合理期限内办理，自房款最后一次缴纳即2017年6月25日至今已近三年之久，且原告提供的录音证据亦能证明原告妻子黄丽可曾于2017年8月16日催促被告办理房产证，被告至今仍未按合同约定缴纳契税并办理不动产权证，明显超出了合理期限，已属违约，故原告要求被告继续履行合同，要求被告缴纳案涉房屋契税、办理案涉房屋产权证以及协助原告办理房屋过户，合法有据，法院予以支持。为方便房屋过户，原告自愿履行清偿剩余的房屋银行抵押贷款债务及相应的过户费用，不违反法律规定，也未因此加重被告方的合同义务，法院予以支持，被告应在原告清偿剩余房屋银行抵押贷款债务后，配合原告办理解除房屋抵押的手续。关于原告主张的违约金的数额，法院认为，被告虽已构成违约，但合同约定的违约金计算方式过高，考虑到原告在签订合同不久就已实际占有并使用房屋，法院酌定被告支付原告违约金2万元。被告辩称原告未按照合同约定在2017年5月20日支付被告房款，按照房屋买卖合同的约定，原告已经构成违约，被告有权解除合同，被告也已通知原告解除合同且已提起解除案涉合同的诉讼，法院认为，案涉房屋买卖合同约定：“……第二次乙方（郭琛）于2017年5月20日之前甲方（邢聪敏）交接钥匙当天付于甲方（邢聪敏）53000元整”，根据合同该条之约定，原告交付被告53000元房款和被告交付原告房屋钥匙应是同时履行的义务，现被告未提供证据证明在交付房屋钥匙之后原告迟于履行交付约定房款的义务，故不能据此认定原告构成违约，被告出具收据及交付房屋的行为也印证了被告愿意继续履行合同，被告要求解除合同不符合合同所约定的解除合同的条件。且房屋交付至今已三年，被告提出解除合同的请求的时间也已超出了法律规定的提出合同解除权的合理期限，故被告该辩，法院不予支持。被告又辩，被告已另案提起解除案涉合同的诉讼，本案应中止和延期审理，法院认为被告另案提起诉讼不符合法律规定的延期审理的条件，另外，原告要求被告继续履行合同及被告要求解除合同均基于涉案的房屋买卖关系所衍生，上述两种法律关系存在关联性，法院已在本案中对案涉合同是否应当解除进行明确，从节约司法资源及减少当事人诉累考虑，法院对被告关于本案应中止审理的抗辩，不予采纳。一审法院判决如下：一、被告邢聪敏继续履行与原告郭琛于2017年4月20日签订的《房屋买卖合同》，被告邢聪敏应于判决生效后七日内缴纳案涉房屋契税并办理房屋权属证书。二、待原告郭琛清偿银行抵押债务且被告邢聪敏取得房屋权属证书后三十日内，被告邢聪敏应配合原告将房屋解除抵押登记并将位于许昌市天基理想城5幢1单元9层中西户903号房屋过户登记至原告郭琛名下，过户费用由原告承担，原告应于房屋过户至原告郭琛名下之日起七日内支付被告邢聪敏剩余房款30000元；三、被告邢聪敏于判决生效后十日内向原告郭琛支付违约金20000元；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由被告邢聪敏承担150元，由原告郭琛承担1000元。二审中，双方均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案是否应当中止审理；二、一审判决双方继续履行合同、上诉人支付违约金2万元是否有事实及法律依据。双方签订的房屋买卖合同在上诉人与被上诉人之间系合法有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。在该合同的履行过程中，上诉人有办理一手房产证的义务，以及在被上诉人将案涉房贷清偿完毕之后，上诉人配合被上诉人办理解除房屋抵押登记及变更所有权登记的义务；被上诉人有依约支付房款及按时偿还房贷的义务。上诉人主张被上诉人延迟付款构成违约，要求解除房屋买卖合同。关于被上诉人是否违约的问题，结合双方书面约定的首付款18.3万元三次付款的时间点及付款条件，本院未发现被上诉人在支付首付款时存在违约行为。上诉人主张被上诉人另一违约行为是被上诉人逾期偿还银行贷款影响自己的征信记录，但上诉人对此未提供证据证明，故本院无法认定被上诉人存在该违约行为。案涉房屋买卖合同中未约定缴纳契税以及办理不动产权证的期限，上诉人应在被上诉人提出要求后的合理期限内履行自己的义务，被上诉人曾于2017年8月16日向上诉人提出办理房产证的要求，上诉人至今仍未办理一手房产证，已构成严重违约。故一审认定上诉人构成违约，判决双方继续履行合同，并根据上诉人的违约程度及被上诉人的损失，酌情确定上诉人赔偿被上诉人违约金2万元，并无不当。双方的履约情况及房屋买卖合同是否达到解除条件，均可以在本案中得到查明及确认，无须等待另案审理结果作为本案审理的依据，因此上诉人主张一审违反诉讼程序，应当中止审理的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人邢聪敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.00元，由上诉人邢聪敏负担。本判决为终审判决。审判长  郭林山审判员  张 靖审判员  陈 晖二〇二一年三月二十九日书记员  李永慧执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口