江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1283民初4950号 原告:顾鼎,男,1983年12月5日出生,汉族,住苏州市。 委托诉讼代理人：徐睿（特别授权），江苏星月城律师事务所律师。 被告:卞金震,男,1976年8月19日出生,汉族,住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：姚曙琴、孔宪涌（特别授权），江苏君谊律师事务所律师。 原告顾鼎与被告卞金震租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾鼎的委托诉讼代理人徐睿、被告卞金震的委托诉讼代理人姚曙琴、孔宪涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾鼎向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋租金106万元以及自2018年1月21日起至实际付清之日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的利息。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于泰兴市房屋出租给被告使用，年租金126万元。合同还约定，被告应提前10日支付下一年度的租金，2018年2月1日至2019年2月1日的租金应于2018年1月21日前支付。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼。审理中，原告变更诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告自2018年2月1日起至本判决生效之日止按年租金126万元的标准计算的房屋租金（扣减被告已经支付的40.7336万元），以及以上述租金为本金自2018年1月21日起至实际付清之日按照中国人民银行同期同类贷款利息的1.5倍计算的利息。2、判令被告赔偿原告损失计90万元。3、本案诉讼费由被告承担。原告补充事实与理由如下：原告于2018年5月31日收到被告发出的《交房通知书》，通知书中记载：“两日内前往出租房屋交接房屋”，但因被告该《交房通知书》不具备法律效力，故原告没有接收租赁房屋。原告认为，原告有权要求被告继续履行合同，但法院释明被告用实际行动不再租赁房屋，租赁合同目的已经无法实现，为公平起见，原告认为本案判决生效之日为原被告双方租赁合同解除的时间点比较适宜，被告应当支付自2018年2月1日至该时间点期限之间的租金。被告恶意违约应承担原告的损失。 被告卞金震辩称，1、原、被告签署了两份租赁合同，第一份合同约定租赁期限自2013年2月1日至2019年2月1日，第二份合同约定租赁期限自2019年2月3日至2025年2月2日。但自2018年1月起，市场行情发生重大变化，实体店铺经营困难，周边同地段房屋租金普遍大幅下降，但原告不同意降房租，因此2018年4月底被告已提前一个月通知原告解除合同，并于5月底腾空返还了房屋。2、被告已于2018年4月28日、5月29日两次通知原告解除合同，要求原告交接房屋，并将钥匙寄交原告，被告已实际搬离、腾空房屋，双方继续履行合同已不可能实现。3、被告解除合同符合双方约定。原、被告《房屋租赁合同》第九条第一款约定，继续履行本合同没有意义的，任何一方均可终止本合同。本案中，因市场行情发生情势变更，如果继续履行合同对被告而言没有意义，且会造成被告损失扩大，同时亦会间接扩大原告的损失，因此被告解除合同符合合同约定的解除条件。4、原告变更诉讼请求，超过法律规定的期限。5、被告已支付了租用期间全部租金及自2018年4月29日解除合同后实际占用至5月29日期间的房屋使用费。被告自2018年5月29日返还房屋后，无义务再支付租金。6、原告并未向法庭提供证据证明其90万元的损失。原告拒不交接房屋，更不及时招租，恶意造成的损失，应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年9月20日，原告顾鼎（甲方）与被告卞金震（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，顾鼎（甲方）将座落于泰兴市房屋租给卞金震（乙方）使用，建筑面积约400平米，租赁期限自2013年2月1日起至2019年2月1日止，房屋使用费每年1260000元；房屋使用需先交纳使用费后使用，卞金震在签订本协议时支付顾鼎第一年房屋使用费，从第二年起（包括第二年）房屋使用费提前10日支付。卞金震向顾鼎承诺该房屋作为乙方的手机卖场经营场所使用。该合同第九条约定：1、因不可抗力导致一方无法继续履行本合同或者继续履行本合同没有意义的，任何一方均可终止本合同，双方互不承担责任。2、除非本合同另有规定，未经对方同意，任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，若一方违约须赔偿对方相应损失。该合同签订后，双方开始依约履行。2018年2月1日前的房租被告卞金震均依约按期给付。2018年3月19日被告卞金震向原告母亲账户汇入房租200000元。2018年4月23日，原告顾鼎委托律师事务所致函给被告卞金震，要求其支付拖欠的全部租金及相应的利息。2018年4月28日，被告卞金震邮寄《解除房屋租赁合同通知》给原告顾鼎，内容：“顾鼎先生：2012年9月20日，贵我双方签署房屋租赁合同一份，约定我租用你座落于泰兴市房屋，租赁期间自2013年2月1日至2019年2月1日。现因市场行情变化，该店铺经营困难，连年亏损，无力继续支付约定的高额租金。为此，我特书面通知于你：自2018年5月1日，提前解除上述房屋租赁合同，我方不再租用该房屋。请你提前招租并做好新旧租赁衔接工作，减少、避免租赁空档期，最终减少或避免你的损失。”2018年5月15日，原告顾鼎回函给被告卞金震：“卞金震先生：你于2018年4月28日致函于我，通知我自2018年5月1日起解除你与我于2012年9月20日签订的《房屋租赁合同》，该函收悉，现回复如下：你发出的《解除房屋租赁合同通知》系你擅自单方面解除合同，不符合双方合同的约定，也不符合法律规定。因此，该《解除房屋租赁合同通知》不具有任何法律效力。现我书面回函于你，要求你继续履行双方于2012年9月20日签订的《房屋租赁合同》，并立即支付拖欠的房租及利息损失”。2018年5月29日，被告卞金震用短信发给原告顾鼎《交房通知书》，“…。2018年4月29日本人已书面通知你解除房屋租赁合同，并要求你到出租房屋接收交房，但你至今未来交接。现本人再次通知你，请你两日内前往出租房屋交接房屋，逾期如造成损失扩大以及所有损失由你自行承担”。同日被告卞金震用短信发给原告顾鼎《解除房屋租赁合同通知》：“…。今天我再次通知你，我已腾空房屋，自2018年5月30日起，我将不再租用房屋、不再支付租金。”同日，被告卞金震将涉案租赁房屋的钥匙贴在了该房屋的大门上。2018年5月30日，被告卞金震将书面的《解除房屋租赁合同通知》和《交房通知书》及房屋钥匙一枚通过顺丰快递寄给了原告顾鼎。原告顾鼎于2018年5月31日签收。2018年5月31日，案外人高某代被告卞金震通过网上银行汇款给原告方207336元，并附言：2018年5月29日以前的房租。2018年6月1日，原告顾鼎诉至本院，要求被告给付房租106万元及利息，后变更诉讼请求如前。 本院认为，1、关于被告是否应支付原告自2018年2月1日至本判决生效之日的租金（扣除已支付部分）及利息的问题。这需要确定原、被告租赁合同解除的时间节点，2018年4月28日被告卞金震邮寄《解除房屋租赁合同通知》给原告顾鼎，5月29日搬离房屋并用短信发给原告《解除房屋租赁合同通知》、《交房通知书》，5月30日又将以上两份通知及房屋钥匙寄给原告，原告于2018年5月31日签收。被告卞金震以其实际行为明确表示不再继续履行租赁合同，被告卞金震的该行为导致双方租赁关系已于2018年5月31日实际解除，故本院以2018年5月31日作为原、被告解除租赁合同的时间节点。原告顾鼎将房屋交给被告卞金震使用、收益，被告卞金震应支付原告顾鼎2018年2月1日至5月31日的房租，扣减其已支付的407336元，应再支付房租6904元，至于原告顾鼎要求被告卞金震支付至本判决生效之日的租金及利息，依据不足，本院不予支持。2、关于被告是否应赔偿原告损失90万元的问题。原告顾鼎与被告卞金震于2012年9月20日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，该合同内容不违反法律法规的规定，系合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告卞金震辩称因市场行情发生重大变化，其解除合同符合合同约定的解除条件。对此，本院认为，原、被告《房屋租赁合同》第九条第一款约定的是“因不可抗力导致一方无法继续履行本合同或者继续履行本合同没有意义的，任何一方均可终止本合同，双方互不承担责任”，被告卞金震辩称的市场行情变化导致实体店经营困难并不属于不可抗力也不属于情势变更，被告卞金震搬离房屋的行为不符合双方合同约定的解除条件，属于违约行为。原、被告在《房屋租赁合同》中约定“任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，若一方违约需赔偿对方相应损失”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。卞金震应因自身的违约行为承担赔偿原告损失的责任，原告顾鼎作为守约方也负有减少损失扩大的义务。结合本案实际情况，本院酌情认定被告卞金震按照年租金1260000元的标准赔偿原告顾鼎自2018年6月1日起四个月的房租损失，即赔偿原告420000元。 至于被告所称的2017年5月18日顾鼎与江苏金震手机连锁商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》解除事宜，因不在原告的诉讼请求之列，本案不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告卞金震于本判决生效后十日内给付原告顾鼎房屋租金6904元。 二、被告卞金震于本判决生效后十日内赔偿原告顾鼎损失420000元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费14340元，原告负担8340元，被告负担6000元。（此款原告已垫付，被告于于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员 刘 凌 二〇一八年八月二十三日 书记员 朱音谚