上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初3449号原告：上海松江月星家居经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：丁佐勇，总经理。原告：上海中展企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵进添，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。被告：赖秀银，女，1975年3月15日生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。原告上海松江月星家居经营管理有限公司(以下简称“月星公司”)与被告赖秀银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序于2018年3月30日公开开庭进行第一次庭审。审理中，本院根据上海中展企业发展有限公司(以下简称“中展公司”)的申请依法追加其作为共同原告参与本案诉讼，并于2018年5月30日公开开庭进行第二次庭审。原告月星公司、中展公司的共同委托诉讼代理人吴全明、周文强，被告赖秀银的委托诉讼代理人顾宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告月星公司、中展公司向本院提出诉讼请求：１、判令被告向两原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXXXXXXXX商铺(合同称为展位，以下简称“系争商铺”)；２、判令被告支付原告系争商铺综合费用481,824元(2016年9月1日至2018年1月18日，按合同约定计算，扣除已付的351,330元)；3、判令被告支付两原告逾期付款违约金90,492.57元(按合同第八条第2款约定计算)；4、判令被告支付两原告提前解除合同违约金100,380元(按合同第八条第3款约定计算)；5、判令被告支付两原告自2018年1月19日起至系争商铺实际返还日止的占有使用费(按合同约定计算)。审理中，两原告自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2016年4月22日，两原告与被告签订《展位租赁合同》一份，约定被告向原告中展公司承租系争商铺(合同载明的坐落为上海市松江区茸梅路XXX号XXXXXXXXX)，用于经营“艺木达”品牌家具，租赁面积为478平方米，租赁期限为自2016年9月1日起至2018年8月31日止，综合费用为每月每平方米105元，合计每月50,190元，按季结算，先付后用，每期综合费用应于下一个结算期前15日一次性支付。合同另对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，两原告按约将系争商铺交付被告使用，但被告未能按约向两原告支付租金。2018年1月18日，被告向两原告发出《解除合同通知书》，单方提出提前解除合同。故请求法院判如所请。被告赖秀银辩称：1、被告向两原告承租系争商铺目的是为了经营，合同也约定是被告以自己的名义进行经营，但两原告提供系争商铺无法办理工商登记手续，被告的合同目的无法实现，故被告在履行合同过程中不存在违约，且合同约定的违约金明显过高；2、在本案诉讼过程中，两原告向法院申请了财产保全，被告已经无法在系争商铺开展经营活动，两原告无权再向被告主张占有使用费；3、被告在第一次庭审之后，根据法庭的要求，被告已经撤离了系争商铺。综上，被告在履行合同过程无任何的违约行为，而是两原告构成了根本违约，故请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。经审理查明：坐落于上海市松江区光星路、广富林路XXX弄房屋的权利人为上海炬盛置业有限公司，建筑面积为36,685.61平方米。2016年3月9日，上海炬盛置业有限公司授权原告中展公司对上述房屋对外进行招商事宜并签订房屋租赁合同。2016年4月22日，原告中展公司作为甲方、被告作为乙方、原告月星公司作为丙方签订《展位租赁合同》一份，约定甲方在上海市松江区广富林路XXX弄开设商场，并委托丙方为管理人对商场进行管理。乙方向甲方承租系争商铺，面积为478平方米(含实际使用面积20%的公摊面积)，租赁用途为经营“艺木达”品牌家具。乙方同意系争商铺符合交付乙方承租的条件，乙方于2016年9月1日接收系争商铺。租赁期限为自2016年9月1日起至2018年8月31日止。综合费用为每月每平方米105元，月合计为50,190元(其中，租金每月每平方米28元、物业管理费每月每平方米46元、商场运营管理费每月每平方米31元，租金和物业管理费由乙方直接交付甲方)。综合费用每季度为一个结算期，先付后用，乙方于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日支付。乙方于本合同签订之日起10日内向丙方支付商品质量保证金50,190元……如乙方退出一年后无售后遗留问题，则由丙方通知乙方在商品三包期结束后十个工作日内无息归还乙方交存的质量保证金。合同第四条甲方的权利和义务：1、甲方委托丙方按照租赁合同的约定向乙方收取相关费用；2、甲方应当按时向乙方交付符合租赁合同约定的商铺；3、甲方全权委托丙方对商场进行管理，代为行使本合同约定的出租人权利。合同第五条乙方的权利和义务：1、乙方应当以自己的名义，在租赁合同约定的范围内，依法独立经营，独立承担民事责任，严格遵守税收、工商等规定，由此产生的费用由乙方自行承担；……。合同第六条丙方的权利和义务：1、丙方有权按照租赁合同约定及甲方的委托，向乙方收取相关费用，代为行使本合同约定的出租人权利；2、在租赁期限内，丙方负责商场公共部位的物业管理工作；3、丙方根据乙方需要，可以有偿向乙方提供系争商铺以外的辅助设施及有关服务；……。第八条违约责任：……2、乙方未按租赁合同约定，按时向甲方或丙方支付首期综合费用及其他款项的，应当向丙方支付应付未付金额的每日3‰的违约金，同时甲方或丙方有权采取断水、断电等限制经营措施；3、因一方违约导致另一方解除租赁合同的，违约金应当向另一方支付两个月综合费用违约金……；5、如提前终止合同，乙方需向甲方或丙方补交免租期的综合费用。合同第九条第2款约定，合同解除后，未经丙方书面同意，乙方逾期占有系争商铺的，每日按原月综合费用5%的金额支付场地占用费。合同第十一条双方特别约定事项：按原政策免租期增加一个月。合同另对其他事项作了相应的约定。上述《展位租赁合同》签订后，原告月星公司、中展公司按约将系争商铺交付被告使用。审理中，两原告自认按照招商政策，两原告给予被告7个月的免租期，即2016年11月及2017年2月、5月、7月、8月、12月和2018年4月为免租期。另查明：2018年1月18日，被告向两原告发出《解除合同通知书》，载明：双方于2016年4月22日合同签订后，两原告多次要求被告提交申办营业执照所需的材料，被告均按要求提交了所需材料，但营业执照至今仍未办出，导致被告在系争商铺一直处于无证经营状态，客户前来购买家具也无法开具发票。现系争商铺已经无法正常经营，双方签订的《展位租赁合同》目的根本无法实现。根据法律规定，两原告已经构成根本违约。现被告正式通知两原告：一、《展位租赁合同》自本通知书发出后立即解除；二、两原告应在2018年1月28日之前退还被告支付的房屋租金，并赔偿被告的装修损失等一切经济损失。否则。被告将进一步采取法律措施，由此造成的损失都将由两原告承担。又查明，原告月星公司成立于2015年7月30日，注册地址为上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室。经营范围为：企业管理服务、物业管理、家居用品、建材、家具、装潢材料(除危险品)的销售等。原告中展公司成立于2010年10月22日，原住所地登记在上海市闵行区中春路XXX弄XXX号第一幢A-101室，于2017年8月29日变更到现在的住所地。审理中，两原告证明其主张另提供了如下证据材料：1、综合费用一份，证明被告已付款情况及逾期付款违约金计算依据；被告对此不予认可；2、《公共聚集场所投入使用、营业前交付安全检查合格证》及《建设工程消防验收意见书》各一份，证明涉案商场于2016年9月20日通过了消防验收，符合开业条件，也具备合法经营的条件；被告质证后认为，原、被告签订合同的时间为2016年4月22日，而涉案商场取得上述合格证的时间在2016年9月20日；3、申办公司通知一份及照片两张，证明原告为了涉案商场的有序经营多次通知小业主办理营业执照；被告质证后认为，被告未签收上述通知；4、企业工商信息四份，证明其他小业主向原告承租涉案商场内商铺后，已经办理并取得了营业执照；被告质证后认为，系争商铺的地址在上海市松江区广富林路XXX弄，而企业工商信息在上海市松江区广富林路777弄，与实际地址不一致，按照规定实际经营地址与注册地址应该一致。被告证明其主张另提供了如下证据材料：１、立案通知书、责令停止经营通知书(复印件)，证明系争商铺无法办理营业执照，主管部门已经上门进行了执法；两原告质证后认为，被告提供的证据不是原件，对真实性不予认可，即便是真实的，与本案无关，立案通知书上所涉的商铺在XXX弄地下一层，不是本案系争商铺；２、现场照片，证明当时现场执法的情况；两原告质证后认为，对真实性不予认可，不能证明被告所要证明的内容；3、《月星家居办理营业执照情况表》，证明经营户无法办理营业执照；两原告质证后认为，系被告单方制作的，对真实性不予认可，不能证明被告所要证明的内容；4、上海市公安局案(事)件接报回执单；证明被告搬离系争商铺受阻挠，无法搬走系争商铺内相关物品；两原告质证后认为，对真实性无异议，因被告拖欠租金，两原告按法律规定行使留置权。本案审理中，针对原、被告签订《展位租赁合同》后，就有关办理营业执照相关事宜，本院向上海市松江区市场监督管理局(以下简称“市场监督管理局”)发函进行调查，该局于2018年7月16日向本院复函，主要内容为：1、自2016年4月后，坐落于上海市松江区广富林路XXX弄内先后办理了企业营业执照2户、个体工商户营业执照3户；2、依据《上海市企业住所登记管理办法》第七条第一款的规定，区(县)人民政府或其授权单位可以指定一处或多处非居住用房为集中登记地，供本区(县)内从事不扰民、不影响周边环境和公共安全经营项目的企业登记住所。坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室系区政府授权中山街道办事处所指定的“集中登记地”供本区内从事不扰民、不影响周边环境和公共安全经营项目的企业登记住所[沪松府办(2015)124号《上海市松江区企业住所登记管理细则》]。并附有原告中展公司企业信用信息公示报告及《经济小区引进商贸型企业集中注册场所意见书》。针对上述复函意见，两原告认为，根据复函被告的营业执照完全可以统一办理在广富林路XXX弄XXX号XXX室，被告的辩称意见与事实不符。被告认为，复函附件二《经济小区引进商贸型企业集中注册场所意见书》批复时间为2018年1月11日，而原、被告签订《展位租赁合同》的时间为2016年4月22日，故双方在签订合同之初系争商铺很有可能不能办理营业执照。以上事实，有上海市不动产权证、《展位租赁合同》、《解除合同通知书》、企业信用信息公示报告及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《展位租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案审理中，原、被告双方均确认《展位租赁合同》已于2018年1月18日解除，故本院予以确认。合同解除后，被告应当将系争商铺返还给两原告。本案主要争议焦点在于被告未办出营业执照是否系两原告根本违约所致？对此，本院认为，合同约定被告应当以自己的名义在系争商铺开展内经营活动，合同没有约定申请办理营业执照的义务为两原告，故被告应当依法以自己的名义向市场监督管理局申请办理营业执照，不管是办理《企业法人营业执照》，还是《个体工商户营业执照》，根据相关法律规定，申请办理营业执照的主体是被告，并非是两原告，然而，被告没有证据证明其与两原告签订《展位租赁合同》后已经向市场监督管理局申请办理公司登记或申请个体工商户登记，被告也没有证据证明其向市场监督管理局申请办理公司登记或申请个体工商户登记后，是因系争商铺存在瑕疵或是因两原告的过错，市场监督管理局拒绝为被告办理营业执照。根据本案查明的事实，涉案商场于2016年9月20日通过了消防验收，已经符合申请注册登记的条件，只要被告依法向市场监督管理局提出申请，完全可以将公司或个体工商户注册登记在上海市松江区广富林路XXX弄，事实证明在上述地址已经办理了《企业法人营业执照》2户、《个体工商户营业执照》3户。另市场监督管理局复函，为了方便各经营户办理营业执照，自2018年起松江区人民政府已授权中山街道办事处确定坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室为“集中登记地”，现有多家经营户向两原告承租涉案商场内商铺后，已经申请办理并取得了营业执照，集中登记在上述地址。因此，被告在系争商铺无证经营，完全是其未向市场监督管理局申请注册登记造成的，被告将办理营业执照责任推卸给两原告，显然，缺乏事实和法律依据，被告主张以其未办出营业执照为由，认为是两原告构成了根本违约的理由不成立。综上所述，本院认为，两原告已经按合同约定将系争商铺交付被告占有使用，被告应当按合同约定向两原告支付综合费用，被告未能按约向两原告支付综合费用的，应按合同约定向两原告支付逾期付款违约金。现两原告自愿放弃逾期付款违约金的诉讼请求，是其处分自己的权利，本院予以准许。关于两原告主张的综合费用及占有使用费。系争商铺的租赁期限自2016年9月1日起至2018年8月31日止，两原告自认给予被告7个月的免租期，但合同中未明确免租期的具体月份，因此，根据日常生活经验，本院依法推定2016年9月至2017年3月为免租期，对两原告自认的免租期月份，本院不予采纳。本案审理中，原告月星公司向本院提出了财产保全申请，据此，本院于2018年4月17日依法查封了被告在系争商铺内的家具等物品，至此，被告已经无法在系争商铺内开展经营活动，故本院依法确定综合费用及占有使用费计算至2018年4月17日止。因此，被告应向两原告支付2017年4月1日至2018年1月17日期间的综合费用480,151元【(50,190元×9个月)+(50,190元÷30天×17天)】，被告已向两原告支付351,330元，余款128,821元被告应支付给两原告。根据合同第九条第2款约定，被告应支付两原告2018年1月18日至同年4月17日期间的占有使用费225,855元(2,509.50元×90天)。关于两原告主张的提前解除合同违约金。本院认为，两原告按照合同第八条第5款约定，要求被告补交免租期的综合费用，其性质就是提前解除合同违约金，再加上合同第八条第3款约定，被告需要向两原告支付9个月的综合费用作为提前解除合同违约金。被告认为按上述约定计算提前解除合同违约金过高，要求予以调整，故本院根据公平原则、诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况，依法酌情调整为被告支付两原告提前解除合同违约金100,380元(50,190元×2个月)。本院注意到，涉案商场的消防验收通过时间晚于《展位租赁合同》约定的起租时间20天，但两原告已经用免租期弥补给了被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司与被告赖秀银于2016年4月22日签订的《展位租赁合同》于2018年1月18日解除；二、被告赖秀银于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区光星路、广富林路XXX弄XXXXXXXXX商铺返还给原告上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司；三、被告赖秀银于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司综合费用128,821元；四、被告赖秀银于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司2018年1月18日至同年4月17日期间的占有使用费225,855元；五、被告赖秀银于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司提前解除合同违约金100,380元；六、驳回原告上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费10,527元，减半收取5,263.50元，财产保全申请费3,883元，合计诉讼费9,146.50元，由原告上海松江月星家居经营管理有限公司、上海中展企业发展有限公司负担1,120.50元(已付)，由被告赖秀银负担8,026元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一八年八月三十日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。