上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初17308号原告(反诉被告)：韩开玲，女，1977年3月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：曾艳，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海御世源餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘聿达，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩雪松，上海汇裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思杨，上海汇裕律师事务所律师。原告(反诉被告)韩开玲与被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司(以下简称御世源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理，依法适用简易程序进行审理，御世源公司在答辩期内提出反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。本院于2017年9月27日、2018年3月9日组织双方进行证据交换，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)韩开玲的委托诉讼代理人曾艳，被告(反诉原告)御世源公司的委托诉讼代理人韩雪松、张思杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩开玲向本院提出如下诉讼请求：1、确认韩开玲与御世源公司签订的《租赁合同》于2017年4月20日解除；2、御世源公司双倍返还韩开玲履约保证金人民币(币种下同)181,244元(已双倍)；3、御世源公司退还韩开玲2016年11月19日至2017年4月18日期间的三个月租金共计91,008元、五个月物业管理费共计74,875元，两项合计共165,883元；4、御世源公司赔偿韩开玲各项损失414,400元(包括装修费用300,000元、厨房设备70,400元、店招广告牌44,000元)，诉讼过程中，原告根据鉴定意见书报告，将诉求4各项损失金额调整为377,241元。本诉的事实及理由：2016年10月24日，韩开玲与御世源公司签订《关于上海新华联购物中心的租赁合同》一份，约定御世源公司将位于上海市闵行区的“上海新华联购物中心”LG2层18铺位的部分区域(以下简称系争商铺)出租给韩开玲。租赁用途为经营餐饮。租赁期限为8年。合同约定的开业日(计租日)为2016年11月19日。合同签订后，韩开玲按约交纳了履约保证金、租金等费用，并对系争商铺进行了装修，购买了经营所需的设施设备、招聘了人员等等。然而，由于御世源公司的原因，至今无法办出食品卫生、餐饮许可证、营业执照等合法经营餐饮所必须的证照，至今无法合法经营。由于御世源公司的原因致使合同目的不能实现，韩开玲蒙受了巨大的损失，故根据约定，书面通知御世源公司自2017年4月18日起解除双方签订的租赁合同，并要求御世源公司收回房屋。但御世源公司拒不配合，并阻挠韩开玲撤场。韩开玲为避免损失进一步扩大，起诉至法院，请求支持其诉讼请求。御世源公司针对本诉辩称，不同意韩开玲的全部诉讼请求。韩开玲称无法正常经营，是因大产证未办出，但在签订涉案合同时其已明确告知大产证未办出的情况，韩开玲也是表示许可的。系争商铺系其自案外人上海新华联房地产开发有限公司处承租而来，再转租给韩开玲。根据合同约定，办理各种证照是韩开玲的义务，御世源公司针对大产证的办理只有协调及协助的义务，大产证未办出，并非其原因，对此并无过错，其一直与业主就大产证进行沟通，并等待业主的回复。事实上，工商部门未对韩开玲经营进行干涉，是韩开玲自身经营不善，向工商部门举报了自己，并擅自关闭店铺，主动停止经营。2017年4月起至今一直拖欠租金及物业管理费未支付。系争商铺所在的其他商铺均可以正常经营，不受影响，故系争商铺是可以继续经营的，韩开玲诉求无依据。关于鉴定意见书，认为争议项中要考虑折旧、重复计算等情况，关于广告牌，现无异议。关于交房，希望韩开玲在恢复系争商铺原状后尽快进行交接，避免损失进一步扩大。据此，御世源公司提出如下反诉请求：1、判令韩开玲支付租金，自2017年4月19日起算，以合同约定月租金30,336元为标准，计算至2018年4月25日交接日止；2、判令韩开玲支付经营免租期内的租金60,672元；3、判令韩开玲支付物业费，自2017年4月19日起算，以合同约定每月物业费14,975元为标准，计算至2018年4月25日交接日止；4、判令韩开玲支付水费、电费、燃气费合计32,076元，其中截止至2017年11月28日的水费6,919.92元、电费15,463.2元；截止至2018年4月24日的燃气费9,692.91元(2017年3月本金1,672.17元、违约金730.8元；2017年4月本金2,275.56元、违约金839.7元；2017年5月本金1,965.96元、违约金666.5元；2017年6月本金1,184.22元、违约金358元)；5、判令韩开玲支付延迟履行违约金，分段计算：1、水费、电费、燃气费，以32,076元为本金，自2017年7月1日起算；2、2017年4月19日至5月18日的租金及物业费，以45,311元为本金，自2017年1月26日起算；3、2017年5月19日至8月18日的租金及物业费，以135,933元为本金，自2017年4月27日起算；4、2017年8月19日至11月18日的租金及物业费，以135,933元为本金，自2017年7月26日起算；5、2017年11月19日至2018年2月18日的租金，以135,933元为本金，自2017年10月26日起算；6、2018年2月19日至2018年5月18日的租金，以135,933元为本金，自2018年1月26日起算。以上各笔均按每日千分之五的标准，计算至实际支付之日止。针对御世源公司的反诉请求，韩开玲辩称，不同意反诉诉求。关于反诉诉请1及反诉诉请3，是御世源公司未提供符合合同约定的租赁场所，从而导致合同解除，故御世源公司存在根本性违约，其已于2017年4月19日发函通知解除合同，在合同解除之前的费用已全部及时付清，在合同解除之后，其未再继续使用该房屋，并多次要求办理交接，御世源公司拒不办理交接，导致双方至今未办理交接，该责任在御世源公司，其已撤场搬离，且合同已解除，故反诉诉请既无合同也无事实依据；关于反诉诉请2，因合同解除是由于御世源公司根本性违约，故不应当收取；关于反诉诉请4，对水电煤等金额不认可，系御世源公司口述，并未出具详细单据。御世源公司系二房东，上述费用并未实际垫付过，故无权要求原告支付；关于反诉诉请5，其不存在违约行为，御世源公司无权要求违约金。另外，其现已将可搬物品都搬走，作为承租方，其合同义务在合同解除后已全部履行，不可能作到御世源公司要求的恢复至毛坯的状态。综上，不同意御世源公司的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区华漕镇252街坊18丘的权利人登记为案外人上海新华联房地产开发有限公司，地下建筑面积为0。2016年10月24日，被告(反诉原告)御世源公司(出租方，签约甲方)与原告(反诉被告)韩开玲(承租方，签约乙方)签订《关于上海新华联购物中心LG2-18-04商铺的租赁合同》，约定，甲方同意将其在上海新华联购物中心租赁的位于【LG2】层【18-04】铺位出租给乙方使用。双方确认，该房屋的套内建筑面积为299.5平方米。租赁场所的租赁用途为经营【餐饮】，乙方应在租赁场所统一以【本清素】作为品牌对外持续营业。租赁期限内，乙方应接受和服从管理公司的统一经营管理。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁用途或品牌，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品、商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同解除的违约责任。租赁期限为八个租约年，自计租日起算。双方约定，本合同项下的进场日为2016年(年月空白)，届时房屋按现状交付。合同第5条约定，从进场日至开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。甲方为支持乙方经营发展，甲方分二年将给予乙方一共四个月的经营免租期，免租期分别在租赁前二个租赁年度的第一、二个月执行免租，免租期内乙方正常缴纳物业服务费(含空调费)。如乙方因自身原因未能完成整个租赁周期，则免租期内已经减免的租金应当交付甲方。开业日暂定为2016年11月19日，物业服务公司另行书面通知乙方开业的，以物业服务公司通知为准。乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。合同第6条约定，乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金及物业费(含空调费)。应付租金及物业费(含空调费)如下：第一、二年租金单价3.33元/天/平方米，月租金30,336元，月物业费14,975元；第三、四年租金单价3.5元/天/平方米，月租金31,885元，月物业费14,975元；……。租金及物业费支付方式：以一个季度(三个月)为一个缴租期。首付租金及物业费应于本合同签订后五个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后方有义务向乙方交付该房屋。此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金及物业费(含空调费)。合同第7条约定，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳90,622元(相当于第一个租约年的二个月租金及物业费)的履约保证金。合同第8条约定，自进场之日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等事项的开通、开户及日常费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，乙方应按照租赁场所各项能源的实际使用量占整个商业广场相应能源使用总量的比例承担能耗损失。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业服务公司缴纳，具体费用收取标准以物业服务公司规定为准。前述公用事业费及能源损耗费的支付时间、方式均按物业服务公司规定执行。该项费用由甲方代为收取，甲方收到乙方交费后协调物业服务公司开具相关收据。合同第9条约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。合同第13条约定，租赁期限内，甲方应保证乙方有权按本合同约定合法使用租赁场所，不存在妨碍乙方行使承租权的权属争议。甲方有义务协调物业服务公司向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助，甲方应保证乙方租赁商铺可独立办理相应证照。合同第14.2条约定，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书)后方可正式投入商业使用。合同第15.2条约定，乙方应当办齐经营相关的各类证照(复印件提交甲方及物业服务公司备案)……。合同第15.6条约定，未经甲方、物业服务公司许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营。合同第20.5条约定，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。合同第21.1条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第21.3条约定，在下列情况下，甲方有权立即解除合同：(1)按照本合同其他条款的专门约定，甲方选择解除本合同的……(5)乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次(含本数)的；……第21.4条约定，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：(1)按照本合同其他条款的专门约定，乙方选择解除本合同的；……(3)由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；(4)国家法律规定的其他情形。第21.5条约定，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第21.6条约定，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第21.7条约定，甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项(如有)。合同第22.1条约定，无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内(下称“交还期”)将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第22.3条约定，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费。第22.4条约定，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。合同第26.6条载明，双方特别确认，无论业主方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同的登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响。合同还对其他权利义务作出约定。租赁合同签订后，原告(反诉被告)韩开玲向被告(反诉原告)御世源公司支付了履约保证金90,622元、三个月租金91,008元(该租金对应租期为2016年11月19日至2017年4月18日，其中有两个月为免租期)、五个月的物业管理费74,875元(该物业管理费对应日期为2016年11月19日至2017年4月18日)，并经御世源公司同意对租赁商铺进行了装修，添置了经营餐饮所需的设施设备后开展餐饮经营。2017年3月16日，上海市闵行区市场监督管理局向原告(反诉被告)韩开玲经营的餐饮店开具了《责令停止经营活动通知书》，查实其经营的餐厅未经许可在新华联中心从事餐饮服务，责令即日起停止无照经营活动。2017年4月19日，原告(反诉被告)韩开玲委托律师向被告(反诉原告)御世源公司发《律师函》，称租赁合同签订后，承租人按约交纳了履约保证金、租金等费用，并对租赁场所进行了装修，购买了经营所需设施设备。然而，由于御世源公司提供的租赁场所的原因，承租方至今无法办出食品卫生、餐饮许可证、营业执照等合法经营餐饮所必须的证照，始终无法合法经营。由于御世源公司的原因致使合同目的不能实现，承租方蒙受了巨大损失，为避免损失进一步扩大，承租方根据合同约定，通知御世源公司，即日起解除双方签订的租赁合同，并请御世源公司在合同解除后派员接受承租方交还的房屋，双倍退还承租方的履约保证金，同时退还承租方已经交纳的租金，以及赔偿承租方包括装修损失在内的各项损失。邮件查询系统显示，该邮件于2017年4月20日签收，被告(反诉原告)御世源公司亦确认于该日收到律师函。2017年5月8日，由上海市闵行区市场监督管理局向案外人樊晟出具信访答复意见书，载明系争商铺所在的新华联购物中心B1、B2层有关食品经营户在未取得《食品经营许可证》的情况下，擅自经营…。我局严格按照法律法规的有关规定处理上述违法经营行为等内容。此后，上海市民防办公室于2017年7月11日出具行政处罚决定书，对案外人上海新华联房地产开发有限公司作出行政处罚。2017年5月19日，被告(反诉原告)御世源公司委托律师向原告(反诉被告)韩开玲发《律师函》，称韩开玲在承租18-04、18-05两个商铺后，仅分别缴纳了第一个缴租期内的租金、物业费及履约保证金等费用，未按约定继续缴纳，韩开玲于2017年3月13日和2017年4月19日分别发出律师函，无故要求解除合同并退还租金等，均要求委托人接收其交还的房屋，但因并未将两间商铺恢复至合同约定的租赁物交还状态，故不符合交还条件。另查明，系争商铺内燃气费为9,692.91元(截至2018年4月24日包括本金及违约金)、水费为6,919.92元(截至2018年4月25日)、电费为15,463.2元(截至2018年4月25日，包括店内电表+分摊电表)。还查明，除本案系争商铺外，韩开玲还向御世源公司承租了另一间商铺，两间商铺相互毗邻。韩开玲就另一间商铺亦向本院提起诉讼。以上事实，由原告(反诉被告)韩开玲提供的《关于上海新华联购物中心LG2-18-04商铺的租赁合同》、建设工程规划许可证、上海市不动产登记簿、《责令停止经营活动通知书》、韩开玲发送给御世源公司的律师函及邮寄凭证、账户明细、由御世源公司提供的《租赁合同》、律师函、水、电、燃气表照片、银行明细明等证据及当事人的庭审陈述所证实。关于韩开玲对有关燃气费用滞纳金和分摊电费的异议，本院认为，燃气未付金额应为涉案商铺所产生的燃气费用，亦基于此，经燃气公司热线电话查实的该用户编号下的含违约金的欠费，即9692.91元，亦应为涉案商铺所欠的燃气费用。关于分摊电费，此数据来自于鉴定现场商铺所抄得的电表，而该电表抄得的数字相对合理,且双方合同中并未就物业费含大排风产生的电费进行约定，合同中对于分摊的损耗能源费用亦约定按比例承担,故对该分摊电费本院亦予以认可,对于韩开玲提出的异议本院不予采纳。审理中，本院应原告(反诉被告)韩开玲的申请，通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案租赁商铺内的固定装修工程造价进行司法鉴定。鉴定单位于2018年2月1日出具《关于闵行区申滨路XXX号上海新华联购物中心LG2层18铺位的商铺装修项目工程造价司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：一、无争议项目，金额342,759元：1、装饰装修工程，金额214,729元；2、安装工程，金额106,019元；3、广告牌制作安装，金额22,011元。二、争议项目，金额34,482元：1、04号商铺与05号商铺之间的隔断墙砌筑工程，金额12,376元；2、04号商铺与05号商铺厨房之间的隔断墙砌筑工程，金额6,081元；3、04号商铺与03号商铺之间的隔断墙砌筑工程，金额16,025元。上述鉴定意见书出具后，本院于2018年3月9日组织双方就鉴定意见书发表意见，韩开玲认可鉴定结论金额，御世源公司则认为对无争议部分无异议，对有争议部分，关于折旧系需要考虑的因素，另外关于争议项目，其认为04-05号商铺之间隔断的工程量不应重复计算，03-04号商铺之间隔断的工程量不应计算在鉴定报告中。鉴定单位于2018年3月13日出具折旧费及现值计算说明，经本院组织双方发表意见，韩开玲认为折旧时间的计算有误，应按照八年计算，御世源公司认为对终止时间有异议，应按照现场勘验时间为准。在本案审理过程中，就系争商铺的交接征询双方意见，根据2017年9月27日证据交换笔录，本院释明为避免扩大损失，建议双方先行交接。韩开玲认为，其一直要求办理交接手续，系御世源公司故意扩大损失，御世源公司认为，韩开玲经营商铺至2017年5月30日，后擅自关闭，目前商铺状态不明，且韩开玲未付相关费用，故交接条件不符合。根据2018年3月9日证据交接笔录记载，韩开玲认为其已于2017年7月底8月初撤场，御世源公司认为虽认可该撤场时间，但仍坚持认为仅搬离了可移动的物品，双方并未办理正式交接手续。直至2018年4月25日庭审当日，双方确认该日为交接日。本院认为，本案争议焦点一，涉案商铺能否用以租赁合同约定的餐饮经营，以及双方对于租赁合同解除的过错责任。原告(反诉被告)韩开玲就此提交了上海市不动产登记薄，建设工程规划许可证，责令停止经营活动通知书等，旨在证明承租的涉案商铺所在房屋没有取得房地产权证，且商铺位于商场地下，使用用途为其他，无法办理出合法经营餐饮的许可证照，其因无证经营活动被闵行区市场监督管理局责令停止营业；被告(反诉原告)御世源公司在庭审中对原告提供的建设工程规划许可证，予以确认，对不动产登记簿和责令停止经营活动通知书亦不持异议，但认为市场监督管理局所作通知书是韩开玲自行举报后发生的，并提供了租赁商场内其他商户的营业照片，以证明涉案商铺所在房屋的产证虽未办理出来，但商户通过临时备案可以正常营业，不影响经营活动。同时，御世源公司亦承认目前经营的商户确实未取得营业执照。韩开玲对御世源公司提供的照片不予认可，表示大部分商户已关门停业，且照片也无法证明商户在正常经营。结合双方当事人所举证据和庭审陈述等分析，本院认为，从事餐饮经营应当取得市场监管部门核发的营业执照和有关餐饮卫生许可证照，而合法且可适用于餐饮活动的经营场所是取得相关证照的前提，目前涉案商铺所在新华联购物中心尚未取得房地产权证，御世源公司虽坚称租赁商铺可参照商场内其他餐饮店通过备案后正常营业，但没有提供相应证据佐证，且御世源公司亦承认经营中的其他餐饮店铺均未取得营业执照。据此可以认定涉案商铺尚不符合双方约定的餐饮服务的租赁用途，导致合同目的无法实现，韩开玲据此要求解除租赁合同的诉请，应予支持。御世源公司作为出租方，提供符合约定用途的租赁物系其基本的合同义务，而韩开玲承租涉案商铺从事餐饮经营，应当对于商铺的产权性质，使用方式等尽到审慎核实义务，且根据双方租赁合同约定，韩开玲作为承租方亦负有自行办理营业证照的义务，因此，本院认为，租赁合同双方当事人对合同解除均有过错，结合合同约定和履行情况，御世源公司对租赁合同解除负有主要责任。另，关于合同的解除日期，以韩开玲发出的解除通知到达双方租赁合同约定的御世源公司的通讯地址之日即2017年4月20日解除。合同解除后，御世源公司理应将履约保证金返还韩开玲。根据合同约定，擅自解除合同一方应向另一方双倍返还履约保证金。因本案双方对合同的解除均负有责任，故双倍返还履约保证金亦应以御世源公司的责任为限，由此，御世源公司应向韩开玲返还履约保证金应为63,435.4元(具体计算方式为：90,622元*70%=63,435.4元)。关于韩开玲主张的退还租金及物业管理费，本院认为，根据韩开玲的陈述,即其于发出律师函后即停止经营,根据御世源公司的陈述,即2017年5月30日之后韩开玲不再经营,再结合系争商铺内实际产生的水电燃气费用等的金额显示,可推断出韩开玲实际经营使用系争商铺的期限应晚于其现支付至2017年4月18日的时间结点,故现韩开玲支付至2017年4月18日的租金及物业管理费，不应由御世源公司退还，韩开玲的该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点二，因租赁合同解除，韩开玲就系争商铺从事餐饮经营的损失，以及御世源公司的赔偿范围。韩开玲起诉主张御世源公司赔偿各项损失，以鉴定报告书中金额为准。本院结合合同约定，系争商铺装修造价鉴定结论等，对韩开玲就系争商铺的装修等各项损失认定如下，1.系争商铺的无争议部分的工程造价为342,759元，争议部分的工程造价为34,482元。就无争议部分的工程造价，双方对折旧率持有争议，御世源公司认为应按照市场惯例五年期限，并认为应按照鉴定当时的时间并结合本案中使用期间来计算折旧率；韩开玲则认为应按照装修全新价值进行赔偿，不应计算折旧率，即便计算折旧率，亦应按照合同约定的八年的租赁期限，结合实际使用期间(自2016年12月至2017年10月)计算折旧率。本院认为，根据鉴定单位的意见，双方约定了租赁期限，租赁期限届满则装修折旧完毕，本院参考鉴定单位的上述意见认为，按照合同约定的八年的租赁期限计算折旧率，更为妥当，御世源公司提出的五年期限没有法律依据，本院不予采信。关于使用期间，韩开玲实际经营使用系争商铺期间应予折旧。此后，韩开玲终止经营，但未及时将可移动设备搬离系争商铺，致御世源公司无法完整收回、利用系争商铺，根据御世源公司主张，自2016年11月19日至2017年11月28日期间均应予折旧的意见，具有合理性，本院予以采纳。故本院认为，对于无争议项目，应按照合同约定的八年的租赁期限(自2016年11月19日计租)、结合使用时间(2016年11月19日至2017年11月28日)，确定固定装修残值为304,198.61元(具体参考鉴定单位出具的折旧费及现值说明：342,759-(342,759-34,275.9)/96*12)；关于争议项目，同理可证，按照上述计算方式得出的残值为30,602.77元。至于御世源公司对争议项目提出的观点，本院注意到，根据鉴定单位的陈述，该争议项目的三项工程系按照现场情况进行鉴定，关于04-05号之间的工程，结合韩开玲另案承租的商铺，两商铺相邻，在另案中韩开玲未就两商铺间的隔断主张相关费用，故其单独在本案中提出该部分费用，并无重复计算，对此本院予以支持。关于03-04号商铺之间的隔断工程，从韩开玲承租本案商铺用于经营的角度考虑，其装修时必然需要对此进行处理，从现场商铺现状也看，该隔断也现实存在，被告交付给韩开玲时商铺处于毛坯状态，该隔断与毛坯状态不符，故本院认为此工程系原告在承租商铺后进行的施工，对此部分本院亦予以认可。综上，本院认定，御世源公司应当对韩开玲就租赁合同解除所导致的损失334,801.38元(即304,198.61元+30,602.77元)承担主要的赔偿责任，赔偿金额为234,360.97元(具体计算方式为：334,801.38×70%=231,419元)。就御世源公司反诉主张的租金，庭审过程中，双方均认可韩开玲在发律师函后不再继续经营的情况，也均认可在2017年7月底8月初时韩开玲已撤场的情况，同时法院对于为避免损失继续扩大，建议双方进行交接，但直至2018年4月25日，双方才一致明确房屋于当日进行交接，故一方面，本院认为韩开玲理应支付相应的租金及占有使用费、物业管理费等，具体期限自御世源公司主张的2017年4月19日起至2018年4月25日交接该日，但另一方面，本院也注意到，在本院于2017年9月27日组织双方证据交换时，韩开玲一方明确表示其数次要求与出租方进行交接，但出租方拒不交接，则御世源公司作为出租人应负有防止损失扩大之义务，及时收回商铺，故对于2017年9月27日之后的占有使用费，须由韩开玲承担的责任比例应有所下降。综上，本院综合双方的过错程度、合同的履行情况等，酌情判令韩开玲承担上述期间内的租金及占有使用费(含物业管理费)80,000元。关于免租期内的租金60,672元，本院亦按照双方导致合同解除的责任比例承担，即韩开玲应向御世源公司支付免租期内的租金18,201.6元(具体计算方式为：60,672元×30%=18,201.6元)。就御世源公司主张的租金及物业管理费等的延迟履行违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于租赁商铺内的水电煤气费用，上述费用系韩开玲经营商铺时的实际产生费用，韩开玲应当予以结清，计燃气费9,692.91元，水费6,919.92元，电费15,463.2元，合计32,076元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)韩开玲与被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司签订的《关于上海新华联购物中心LG2-18-04商铺的租赁合同》于2017年4月20日解除；二、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)韩开玲返还履约保证金63,435.40元；三、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)韩开玲损失234,360.97元；四、原告(反诉被告)韩开玲于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司支付自2017年4月19日起至2018年4月25日止的房屋租金及占有使用费(含物业管理费)80,000元；五、原告(反诉被告)韩开玲于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司免租期内的租金18,201.60元；六、原告(反诉被告)韩开玲于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司支付水、电、燃气费共计32,076元；七、驳回原告(反诉被告)韩开玲的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,635.63元，由韩开玲负担2,654.25元，御世源公司负担3,981.38元，反诉案件受理费减半收取计2,526.11元，由韩开玲负担1,010.44元，御世源公司负担1,515.67元，鉴定费12,000元，由韩开玲负担4,800元，御世源公司负担7,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一八年五月三十一日书记员  谭静贤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。