湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初607号 原告：长沙桐木建设股份有限公司，住所地：长沙市岳麓区枫林二路望麓桥对面桐木建设办公大楼。 法定代表人：蒋大为，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜晓华，湖南尚友律师事务所律师。 被告：郴州市群众艺术馆，住所地郴州市飞虹路**。 法定代表人：李英资，该馆馆长。 委托诉讼代理人：艾刚强，男，汉族，1971年9月出生，湖南省临武县人，住湖南省郴州市苏仙区飞虹路，系郴州市群众艺术馆副馆长。 委托诉讼代理人：张洪，男，汉族，1968年9月出生，住湖南省郴州市苏仙区飞虹路，系郴州市群众艺术馆副馆长。 被告：中国共产主义青年团郴州市委员会，，住所地：郴州市苏仙区苏仙北路郴州市委大院 负责人：牛威威，团委书记。 委托诉讼代理人：曹海飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 第三人：郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会。 负责人：陈与昌，男，1957年7月出生，汉族，湖南省安仁县人，现住郴州市国庆南路。 第三人：陈与昌，男，1957年7月出生，汉族，湖南省安仁县人，现住湖南省郴州市北湖区国庆南路。 第三人：张勤勤，女，1982年6月出生，汉族，现住郴州市北湖区竹叶冲路。 第三人：李新凤，女，1978年7月出生，汉族，住湖南省郴州市。 第三人：袁建安，男，汉族，1955年12月出生，湖南省临武县人，住郴州市北湖区人民路办事处人民西路。现住郴州市北湖区民权路。 原告长沙桐木建设股份有限公司与被告郴州市群众艺术馆、中国共产主义青年团郴州市委员会，第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告长沙桐木建设股份有限公司申请追加陈与昌为第三人，被告中国共产主义青年团郴州市委员会申请追加陈与昌、张勤勤、袁建安、李新凤为第三人，本院经审查予以准许并进行通知。原告长沙桐木建设股份有限公司的委托诉讼代理人颜晓华，被告郴州市群众艺术馆委托诉讼代理人艾刚强、张洪，被告中国共产主义青年团郴州市委员会委托诉讼代理人曹海飞、许历斌，第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会负责人陈与昌、陈与昌、张勤勤、袁建安到庭参加了诉讼，第三人李新凤经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙桐木建设股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告及第三人向原告支付维修款204536.13元，延期付款利息19226元(按月息0.5%暂自2016年9月26日计算至2018年4月20日计18.8月)止，实际应计算至全部款项付清之日止)，合计223762.13元。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年4月15日，第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会与原告签订了一份《群艺馆维修合同书》，该合同约定由原告垫资施工郴州市群艺馆馆舍大楼的道路、接污管道维修及新建化粪池工程，并约定工程款由第三人协调市房产局维修基金支付，工程竣工180天未付清工程款即按民间借款允许的利率支付利息。原告完成维修任务后，第三人委托郴州华建工程造价事务所有限公司于2016年7月18日由具了审计报告，认定工程量为377476.65元。2016年9月26日郴州市物业专项维修资金管理中心确认审计决算金颇为361206.82元，其中未出售的商品住宅和非住宅应分摊的维修资金费用为263040.64元，经核算应由被告分摊的费用为232630.13元，后被告就404号-412号房屋的分摊费用28094元支付给了原告，其余房屋的分摊费用合计204536.13元却未支付。因被告未如期支付应分摊费用，故还应支付延期付款利息19226元。 原告长沙桐木建设股份有限公司就其主张，向本院举证如下： 证据1：原告工商信息及法人身份证明复印件，拟证明原告信息。 证据2：被告信息复印件，拟证明被告信息。 证据3：《群艺楼维修合同书》、工程竣工审计报告复印件，拟证明：关于维修的项目内容及工程款的支付方式；群艺楼维修工程竣工造价审计。（附有详细的工程量清单，同时在工程造价表中加盖了业主委员会的公章，并有被告代理人张洪和陈与昌签字）。 证据4：群艺馆馆舍大楼维修资金业主分摊表及房产证信息复印件，拟证明：被告应就原告完工的工程款分摊（含化粪池和消防、排水系统分摊）金额；郴州市群众艺术馆与郴州市团委是共有人。陈与昌在维修时已经支付了维修费，所以分摊表的金额为0，物业维修管理中心对被告应当分摊的房屋面积是准确的且通过房产信息可以明确房屋的实际所有人是为被告。 被告郴州市群众艺术馆辩称，被告郴州市群众艺术馆从未与原告未签订任何维修合同，被告郴州市群众艺术馆不具备被起诉主体资格，原告列举的维修费用与被告郴州市群众艺术馆无任何法律关系，故被告郴州市群众艺术馆不应承担任何法律责任，请求驳回原告的诉讼请求。 被告郴州市群众艺术馆未举证。 被告中国共产主义青年团郴州市委员会辩称，1、第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会不具备主体资格与原告签订建设工程合同，属于无权代理，相应的合同义务应当归属于陈与昌；2、本案的争议工程实际施工人为被告陈与昌，所以原告提交对于工程款的证据不予认可，应当提供相应的工程资料予以佐证。3、退一万步说，需要承担的话，团市委也在实际所占有的755.66㎡按照比例予以分担。4、《专业维修管理中心》的函不能作为分担费用的事实依据，（1）该函所认定的整栋房屋的面积11428.27㎡与法院查明的10987㎡不一致。（2）载明的业主与实际业主不一致。（3）该函对某些业主的分配为零与管理中心所依据的按面积分摊费用自相矛盾。 被告中国共产主义青年团郴州市委员会向本院举证如下： 证据1：房屋分配红线图复印件，拟证明房屋建成后的房屋信息以及团市委、郴州市群众艺术馆（简称群艺馆）关于房屋分配的情况。 证据2：房屋测绘报告书复印件，拟证明群艺馆进行登记时的房屋面积、房号等信息。 证据3：不动产登记中心查询结果复印件，拟证明群艺馆楼在房屋登记部门的登记情况，团市委、群艺馆并未拥有群艺馆楼的全部房屋。 证据4：（2004）郴民一初字第2号民事判决书复印件，拟证明群艺馆楼201、203—207、218号房屋以及4楼南面整层（404—412号）房屋已被郴州市玖合玖房地产开发有限责任公司（简称玖合玖）出售给其他人、202号房屋被玖合玖作价抵偿他人债务，判决要求玖合玖将剩余房屋（根据分配红线图，除以上已转让房屋，玖合玖名下尚有房屋4394.05㎡返还给团市委、群艺馆）。 证据5：（2008）郴民一初字第6号民事判书复印件，拟证明：团市委、群艺馆已将群艺馆楼6楼617、618号房屋合计约257.38㎡转给袁建安用于抵债；（2004）郴民一初字第2号民事判决书所返还的房屋大部分被法院强制执行，用于抵团市委、群艺馆所欠郴州市第一建筑公司的工程款；群艺馆楼房屋一部分被团市委、群艺馆分配、一部分由法院执行给了郴州市第一建筑公司、陈与昌。 证据6：（2009）湘高法民一终字第61号民事判决书复印件，拟证明团市委、郴州群众艺术馆曾被郴州市中级人民法院以群艺馆楼房屋冲抵郴州市第一建筑公司工程款。 证据7：（2009）民申字第1723号民事裁定书复印件，拟证明团市委、群艺馆已将群艺馆楼6楼617、618号房屋合计约257.38㎡转给袁建安用于抵债。 证据8：（2009）郴民执字第45-1号执行裁定书复印件，拟证明群艺馆楼312—318、712—720号房屋已被拍卖给李新凤、张勤勤。 证据9：（2016）湘1003民初1215号民事判决书复印件，拟证明陈与昌群艺馆楼二楼大厅所有人、群艺馆是三楼（308等11套房产）所有人。 证据10：（2017）湘10民终1606号民事判决书复印件，拟证明法院查明群艺馆楼产权登记在陈与昌名下有3834㎡，登记在团市委、群艺馆名下有7153㎡（包括实际权利人为其他人部分）。 证据11：玖合玖公司已售房屋清单复印件，对证据4的补充，拟证明玖合玖公司将房屋201出售给王靓、203出售给姜华南、204出售给周智效、205出售给蒋尚宝、206出售给余红之，207出售给胡雄军、218出售给吴兵海，以及4楼南面整层（404--412号）房屋出售给无限电局、202被价抵偿他人债务。这些房号与不动产登记中心的房号是不一致的。当时没有办理房产证的。 证据12：协议书复印件，对证据5的补充，拟证明团市委、群艺馆将房屋617（不动产登记中心登记为608）、618（不动产登记中心登记为604）转让给袁建安用于抵偿债务。 第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会、陈与昌述称，1、合同的主体是合理合法的，业主委员会是2006年选出来的，有会议记录，陈与昌为大楼做事没有拿工资，除了这一次以外，其他业主为大楼维修没有出一分钱，都是陈与昌出资维修大楼十多年，以前的小维修出的钱都是陈与昌出的，因为本栋楼特殊没有物业管理所以有了麻烦事都是找陈与昌，陈与昌是最大的受害者。2、从出问题开始，当地的老百姓、政府及电视台曝了光，关于这次维修与群众艺术馆一起召开了几次会议，从公告到请设计院到施工请施工队伍监督管理全程都是公开的，全程都有群众艺术馆张副馆长签字。3、也有业主已经支付了维修费。 第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会、陈与昌向本院举证如下： 证据1：成立业主委员会《倡议书》，拟证明陈与昌当天就任业主委员会当事人。 证据2：市公安局消防《责令整改书》复印件； 证据3：市公安局消防《责令整改书》复印件； 证据4：是城管《通知》； 证据5：苏仙街道《督办函》复印件； 证据6：苏仙街道《交办函》复印件； 证据7：维修会议纪要复印件； 证据2-7拟证明有关部门有事都找陈与昌。 证据8：设计院为本楼选择的化粪池图样复印件； 证据9：现场放线签字复印件； 证据10：和张副馆长一起发《公告》复印件； 证据11：统计表复印件； 证据8-11拟证明陈与昌在为本楼办事。 证据12：本大楼办证费用《判决书》复印件，拟证明陈与昌自己垫上几十万元为群艺大楼办理了房产证。 证据13：群艺馆馆舍大楼小区使用维修资金业主意见签名表（2014年4月21日）复印件，拟证明这次维修征求了业主的意见。 证据14：房屋维修基金票据复印件（共7页），拟证明陈与昌交了维修基金。 第三人袁建安述称，1、就是所谓的业主委员会和签订的协议不知情，原告应当找到与他们签订合同的人要钱；2、签了维修合同的话就应当公开商量；3、第三人袁建安的房子现在还未办理相关的过户手续。 第三人袁建安未举证。 第三人张勤勤述称，第三人张勤勤不知道有业主委员会这个事情，第三人张勤勤也是通过法院才知道有这么事情；对维修金额有异议；原告应当找与他们公司签合同的人陈与昌支付维修金，第三人张勤勤屋顶在漏水，也应当找业主委员会把这个问题解决，到时候第三人张勤勤也会把他们告到法院。 第三人张勤勤未举证。 第三人李新凤未出庭也未举证。 根据原、被告的诉辩主张、第三人的述称及举证、质证，本院确认如下案件事实： 一、位于郴州市苏仙区飞虹路**群艺馆馆舍大楼（以下简称“群艺大楼”）由郴州市群众艺术馆、中国共产主义青年团郴州市委员会于1998年联合建设。双方约定郴州群众艺术馆出土地、中国共产主义青年团郴州市委员会出资金共同开发，“群艺大楼”建成后，郴州群众艺术馆占40%、中国共产主义青年团郴州市委员会占60%的份额。后郴州群众艺术馆、中国共产主义青年团郴州市委员会将“群艺大楼”建设工程发包给案外人玖和玖实业发展有限责任公司承建，玖和玖实业发展有限责任公司在建设“群艺大楼”过程中因经营不善破产，其法人代表下落不明，由于“群艺大楼”在建设过程中拖欠工程材料款、工资等原因造成一系列诉讼，最终造成“群艺大楼”部分房产被法院依法拍卖等。 二、2014年4月14日，原告长沙桐木建设股份有限公司（乙方）与第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会（甲方）签订《群艺楼维修合同书》（第三人陈与昌在郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会印鉴处签了名），合同对工程概况：市群艺馆馆舍大楼地势低洼、多次被洪水淹没一、二楼。使用十多年，没有任何一家物业公司敢于管理，因此从来没有维护过，以致排污道、水沟、化粪池淤塞，消防道烂损积淤，管道井供排管破烂，漏水不断。现在积水淤腐。很多人担心此处爆发瘟疫。无数次报政府。经绝大多数业主同意并报市维修中心批准，动用维修资金维修，委托乙方承包施工。另约定开工日期为2014年5月28日，由于本项目是业主各自缴纳的维修资金，结算定案时乙方不代收税金，也不出具税票领款。工程造价以审计部门审计结果为准，付款方式:1、本项目先由乙方垫资施工，工程达到60%后经甲方申请到维修资金或筹集资金酌情支付。如果甲方资金确有不能到位的实际情况，乙方也要有一定的思想准备。工程竣工180天甲方还没付清工程款即按乙方借款的利率支付利息。工程实际施工时间2016年结束。2016年7月15日，郴州华建工程造价事务所有限公司作出华建造价（2016）第061号审计报告，结论为群艺楼维修工程此次施工单位提供数据送审金额为453861.58元，我方审定金额共计377476.65元，其中:群艺楼管道、消防道及排水沟改造工程部分审定金额为291609.67元(该部分工程属于本次申请维修基金服务范围);群艺楼化粪池改造工程部分审定金额为64596.85元(该部分工程不属于本次申请维修基金服务范围);群艺楼化粪池清污工程部分审定金额为21270.13元(该部分工程属于小区物业管理服务范围)。本次建设单位应支付给审计单位审计费用共计5000.00元。该工程审定属于本次申请维修基金服务范围内工程造价(包括支付给施工单位施工费用及支付给审计单位审计费用)共计:296609.67元。2016年9月26日，郴州市物业专项维修资金管理中心出具《群艺馆大楼消防通道、排水系统和化粪池改造等项目受益业主应承担费用分摊的函》，内容为：郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主:贵小区因消防通道、排水系统和化类池改造等项目，已申请动用维修资金进行维修更新改造，审计决算金额:361206.52元。其中未出售的商品住宅和非住宅应分摊的维修资金费用:263040.64元。分摊表中，群艺大楼总面积为11428.27㎡；其中被告郴州市群众艺术馆名下8340.51㎡[含第三人张勤勤所有的702房（面积368.44㎡）、袁建安所有的604、608房（面积238.74㎡）、李新凤所有的312-318号（面积558.41㎡）]，第三人陈与昌占2483.13㎡，案外人李兵占604.63㎡；被告郴州市群众艺术馆的分摊费用共计223856.97元，其中312-318房分摊费用共计20781.54元，604、608房分摊费用共计8884.79元，702房分摊费用13711.65元。 被告郴州市群众艺术馆名下的404-412房所分摊的费用28094元已付清。 三、2006年6月，“群艺大楼”当时的业主因大楼脏乱差、消防系统等问题，想对大楼进行管治，倡议成立业主委员会。但最终未向相关部门报备成立业主委员会，政府有关部门对该大楼下达的有关通知等都下达给第三人陈与昌。对“群艺大楼”的维修，一些业主讨论了几次。在维修施工前，第三人陈与昌以业主委员会名义发出维修公告，并征求使用维修资金业主意见，在该意见签名表中，郴州群众艺术馆职员、李兵、陈与昌、罗明坚等到场签名同意维修，在维修施工期间，有关部门下达的督办函、交办函，被告郴州群众艺术馆的职员均出具了意见，也在相关施工图纸中签字确认。 本院认为：郴州市物业专项维修资金管理中心出具《群艺馆大楼消防通道、排水系统和化粪池改造等项目受益业主应承担费用分摊的函》系依据不动产登记信息及相关工程造价审计报告做出，内容客观、真实，本院予以采信。 本案争议焦点有二：一、《群艺楼维修合同书》的效力问题。二、承担责任的主体问题。 争议焦点一：关于《群艺楼维修合同书》的效力问题。在维修施工前，第三人陈与昌曾以业主委员会名义发出维修公告征求使用维修资金业主意见，郴州群众艺术馆职员、李兵、陈与昌、罗明坚等到场签名同意维修；在维修施工期间，被告郴州群众艺术馆在有关部门下达的督办函、交办函及相关施工图纸中签字确认。因《群艺楼维修合同书》涉及筹集群艺楼维修资金的筹集、专项维修资金的使用及改建、重建建筑物附属设施等内容，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（五）、（六）及第二款的规定，上述事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，签订主体方有相应权限签订《群艺楼维修合同书》，第三人陈与昌以第三人郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会的名义与原告签订了上述合同，因郴州市群众艺术馆馆舍大楼业主委员会未经法定程序设立，签订合同的行为实为第三人陈与昌的代理行为，该代理行为经李兵、郴州市群众艺术馆认可，且郴州市群众艺术馆所有房产为办公用房，使用业主人数众多，综合陈与昌、李兵、郴州市群众艺术馆所占面积、业主人数，第三人陈与昌代理业主签订的《群艺楼维修合同书》达到“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的同意”的标准，故《群艺楼维修合同书》合法有效。 争议焦点二：承担责任的主体问题。郴州市物业专项维修资金管理中心出具《群艺馆大楼消防通道、排水系统和化粪池改造等项目收益业主应承担费用分摊表》系按各业主产权面积计算分摊费用，符合《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”的规定，故各受益业主应按《分摊表》明细分摊维修费用，两被告属共有人，应共同承担相应分摊费用。另《群艺楼维修合同书》约定工程竣工180天未付清工程款即按借款支付利息，因2016年9月26日确定工程款，故从此日按180天确定支付期限至2017年3月25日，逾期支付利息，对原、被告较为公平。 至于被告中国共产主义青年团郴州市委员会辩称郴州市物业专项维修资金管理中心出具出具的函载明的业主与实际业主不一致，不能作为分摊的依据，因郴州市物业专项维修资金管理中心出具的函及所附《分摊表》所依据的是不动产登记薄信息，具有公信力，在被告未举出确切证据证实不动产登记薄信息有误的情况下，可作为分摊依据，即除第三人张勤勤、袁建安、李新凤外，其余分摊应以《分摊表》为准。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市群众艺术馆、被告中国共产主义青年团郴州市委员会在本判决生效之日起三十日内共同支付原告长沙桐木建设股份有限公司房屋维修公摊费152384.99元及利息9930.42元（利息按年利率6%从2017年3月25日计算至2018年4月20日止，后段利息按年利率6%计算至全部款项付清之日止）； 二、第三人李新凤在本判决生效之日起三十日内支付原告长沙桐木建设股份有限公司房屋维修公摊费20781.54元及利息1354.26元（利息按年利率6%从2017年3月25日计算至2018年4月20日止，后段利息按年利率6%计算至全部款项付清之日止）； 三、第三人张勤勤在本判决生效之日起三十日内支付原告长沙桐木建设股份有限公司房屋维修公摊费13711.65元及利息893.54元（利息按年利率6%从2017年3月25日计算至2018年4月20日止，后段利息按年利率6%计算至全部款项付清之日止）； 四、第三人袁建安在本判决生效之日起三十日内支付原告长沙桐木建设股份有限公司房屋维修公摊费8884.79元及利息577.51元（利息按年利率6%从2017年3月25日计算至2018年4月20日止，后段利息按年利率6%计算至全部款项付清之日止）； 五、驳回原告长沙桐木建设股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4656.43元，由被告郴州市群众艺术馆、被告中国共产主义青年团郴州市委员会共同承担3678.6元，第三人李新凤承担465.64元,第三人张勤勤承担325.95元，第三人袁建承担186.25元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  胡红锋 人民陪审员  李大华 人民陪审员  曹 志 二〇一八年十月十九日                                                          法官助理    曾伟                                                        书  记 员     邓红娟