上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28554号原告：谢正伦。委托诉讼代理人：黄喜容，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：上海首翟置业有限公司。法定代表人：张某。被告：上海首创正恒置业有限公司。法定代表人：李某某。以上两被告共同委托诉讼代理人：丁山，远闻(上海)律师事务所律师。原告谢正伦与被告上海首翟置业有限公司(以下简称首翟公司)、上海首创正恒置业有限公司(以下简称首创公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后本案依法转为普通程序独任制于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告谢正伦的委托诉讼代理人黄喜容，两被告的共同委托诉讼代理人丁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢正伦向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2020年3月8日签订的《认购协议书》；2.判令被告首翟公司返还购房意向金10万元；3.判令被告首翟公司支付自2020年3月8日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息；4.判令被告首创公司对被告首翟公司的债务承担连带责任。事实与理由：2020年3月8日，原告与被告首翟公司签订《首创置业华东区域公司首创禧瑞荟项目(备案名：XXX庭)商品房认购协议》，约定原告向被告首翟公司预定闵行区XX路XX弄X幢X号XXX室房屋，面积96.13平方米，房屋总价5,633,168元。签订认购协议当日，原告支付被告首翟公司购房意向金2万元，被告首翟公司出具收据。因原告系台湾居民，认购协议未约定签订商品房预售合同及首付支付的具体时间。认购协议签订后，被告首翟公司一直催促原告付款，并告知原告已有客户预定原告此套房屋，并支付了全部意向金10万元。为此，原告于2020年3月19日另行支付购房意向金8万元。后被告首翟公司单方要求原告于2020年4月16日支付首付款，双方未能就预售合同签订及首付款支付时间未能达成一致。被告首创公司系被告首翟公司独资股东，应对被告首翟公司的债务承担连带责任。原告认为，双方签订《商品房认购协议》作为此后签订正式的房屋买卖合同的预约,合法有效。认购协议中未约定预售合同签订时间及首付款支付时间，后因不可归责于双方原因未能协商一致。为了维护合法权益，原告提起本案诉讼要求判如所请。两被告共同辩称，同意第1项诉请，不同意其他全部诉请，本案涉案款项并非意向金，而是定金，双方有明确合同约定，并且原告解除定金合同没有法定和约定事由。因原告没有继续支付房款，于2020年4月25日提出不购买房屋，构成违约，故不予返还定金。被告首创公司不同意第4项诉请，被告首创公司作为出资单位已经履行了出资义务。被告首翟公司作为项目公司，系独立核算，不存在一人公司股东和一人公司财务混同的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2020年3月8日，原告谢正伦(作为买方)、被告首翟公司(作为卖方)签订《首创置业华东区域公司首创禧瑞荟项目(备案名：XXX庭)商品房认购协议》一份，约定认购房屋地址XX路XX弄X幢X号XXX室，预测建筑面积96.13平方米，房屋单价60,680元/平方米，房屋总价5,833,168元。买方向卖方预定《首创禧瑞荟项目》商品房事宜，需交付定金2万元整(签订《上海市商品房预售合同》时直接冲抵首付款)。房屋总价5,833,168元。买方应于年月日晚17：00之前前往《首创禧瑞荟》接待中心签署《上海市商品房预售合同》，并首付不低于1,166,634元(交付金额不低于总房款的20%)。同时提交符合银行规定的贷款资料办理按揭手续。当日，原告谢正伦支付2万元，被告首翟公司出具了收到2万元意向金的收据。2020年3月15日，原告通过微信询问第三方中介人员：“2万块定金能退回来吗？看需要怎么办理？”该中介人员表示：“定金只能问开发商，几乎不退的，我尽量帮您问”。原告回复：“还是尽量帮我争取吧，毕竟也是2万呢，看有没有什么方式”。该中介回复：“是的，放心，不过我只能尽力。”2020年3月17日，原告通过被告首翟公司员工王秀峰的微信好友申请。王秀峰于18时52分留言称：“您定的3幢9号301室，已付定金2万整，原规定3月14日补足10万定金，未补足，请于明天前往售楼处补足定金10万元整，如定金不不(补)足，我们于3月19号X幢X号XXX室，此套房源正式对外出售。”19时18分，王秀峰继续留言：“我们项目96的户型就几套楼层很差的了。您后天不补钱，今天已经收了一套10万意向金在您那套房子上了，领导让后天拿出来，马上就卖掉了。”当日，原告未予回复。2020年3月17日23时35分，原告将王秀峰当天的微信截图发给中介，并询问“不好意思，置业顾问这是什么意思呢？沟通完后我的定金能退吗？”中介回复：“我尝试沟通了好久，几乎是不给退。”原告回复：“我也是想尽量减少自己损失，还要麻烦看能不能再帮我争取一下，该给你们的一定不会少的”。中介回复“我给开发商打了好几通电话沟通，开发商这边确实没有松口”，原告回复：“如果能处理好，其他真的不是问题，但他今天都传这个信息给我了，感觉是在最后通牒”。中介回复：“因为肯定不能只收您两万元就拖着很长时间不处理哈，很多客户在等着要房源”。原告回复：“这我明白”，并麻烦中介再跟开发商沟通。2020年3月18日，中介人员将与被告首翟公司员工王秀峰沟通的微信截图发予原告，并表示：“开发商真的不给退”。2020年3月19日，原告微信回复王秀峰：“我今天去交剩余的部分可以吗？”王秀峰将被告首翟公司的账户发给原告，原告谢正伦于当日16时55分向被告首翟公司转账支付了8万元。2020年4月15日，被告首翟公司员工王秀峰通过微信通知原告，“4月16日补首付款20%，你明天大概几点来”，原告回复：“最近钱暂时无法转，可以往后延一段时间嘛？”王秀峰回复：“不是说16号吗”，原告回复：“确实有些原因，暂时无法转钱，麻烦通融一下，而且目前在外地出差，比较麻烦点。”王秀峰回复：“大概几号，准确的时间。”原告回复：“我确认一下。”2020年4月16日，王秀峰分别于8时59分、15时59分通过微信询问原告是否已经确定好时间。当日18时18分，王秀峰微信留言：“你这边确定好时间，我还要走流程。您电话也不接，信息也不回。”原告均未予回复。当日16时06分，中介微信联系原告称：“销售跟我说找不到您，说签约时间到了，资金问题是出了点问题吗？如果要几天的话可以跟我们说一下的，我们看看怎么处理，我们会尽量帮您的。”原告回复：“我在开会，晚点说”。当晚18时32分，原告回复：“因为一些原因，需要申请延到5月初再付款。麻烦帮忙沟通一下，我还在开会。”中介回复：“嗯好的，大概五月什么时候呢？”晚上19时19分，中介微信告知原告：“销售今天真的在认真帮您写申请书，但是如果真的五月份的话问了不行”，并称：“您买房的时候92的户型量还可以，所以特意通融晚点的，如果您当初晚几天再买以这样的付款周期开发商真的可能不卖您，因为现在只有92的1楼跟2楼的这样的楼层，项目结束要去别的楼盘了，您有空了跟我们说一下，我们尽量折中帮您解决”。原告遂于晚上19时46分通与中介进行了2分57秒的微信通话。2020年4月18日，中介告知原告：“92平的1楼都没有了”。2020年4月23日，王秀峰再次通过微信询问原告：“您这边资金确定好了吗？”原告回复：“这几天还在跟，目前还没下来。”王秀峰回复：“大概几号知道吗？”原告回复：“说最快周六会有结果”王秀峰继续询问：“有结果，是资金到位的意思吗？”原告回复：“应该是”，王秀峰回复：“等您信息吧”。2020年4月25日，原告微信告知王秀峰：“因为目前经济问题没法解决，就不买了，给你添麻烦了。”王秀峰予以语音回复，大意是公司这两天会发函，定金是不退的，房屋是会拿出来重新对外出售。原告当日未予回复。当日，原告微信告知中介：“首创不买了，今天跟置业顾问回复了”。中介询问：“主要什么原因呢？”“真的卖完了”，原告回复“资金问题”。中介继续回复：“我现在好多客户在等你们房子”并告知：“销售说不给退定金”。原告表示：“那只能起诉了”。中介回复：“法律是不退的，起诉更没有”并询问：“之前资金不是放理财吗？”原告回复：“有点问题”，中介继续询问：“是理财产品出问题了吗？不是存的定期吗？如果理财问题需要律师盆友吗？我有这方面的盆友”。原告回复：“有律师朋友的话可以帮我看看定金怎么退”，中介回复：“问题是你的问题在法律上是不退的”。2020年4月28日，中介通过微信询问原告：“刚刚销售和我说您还是不买，说自己搞定定金，销售那里说几乎是找了关系也不退的。那我弱弱的问您下，钱真的要不回来，您房子还买吗？要不房子到时候卖给别人怎么办？”原告表示：“那还是只能走法律途径了”“真实想法就是确定不买了，但是定金希望公司那么可以退回来”。中介表示：“我只能尽力，不过我感觉几乎要不回来”。原告表示：“首创那边还是有很多问题的，所以我坚持公司要把定金退回给我”。中介询问：“是质量的问题？还是觉得规划时间的问题？”原告表示：“这个先不方便说，如果首创那边坚持不退，那真的只能走法律途径。这个你也不用跟销售说，只是跟你说明我的想法”并确认：“确实不买了，所以也不希望造成公司那边的麻烦，才尽早通知的。”2020年5月7日，原告微信联系王秀峰：“因我们就付款未能达成一致，你们收取的10万元意向金什么时候可以退给我”，王秀峰回复：“不知道，您发这段话什么意思，之前已经明确告知，再三和您强调定金不退，您也是回答知道，明白。是您单方面违约。”当日，中介微信联系原告称：“今天我和销售聊天，说您的房源在发函阶段，程序走好就可以买了，您确定不买了？10万退不回来的”。原告未予回复。2020年5月11日，被告首翟公司向原告发送《催告函》，称原告与被告首翟公司于2020年4月7日就涉案房屋签订了《商品房认购书》，认购书编号为000348，并已交付定金100,000元。根据该认购书约定，原告应于2020年4月30日前与我司签订《上海市商品房预售合同》。但截至今日，原告未按约全面履行。特致函，请务必于2020年5月18日17：00前联系我司销售人员并前往项目售楼处履行完相关约定。逾期仍未履行，我司不再保留该房，并有权将其另售他人，同时已付定金不予退还。2020年5月22日，被告首翟公司委托律师向原告发送《律师函》，函称原告与被告首翟公司于2020年4月7日就涉案房屋签订了《商品房认购书》，认购协议约定房屋购房款总金额5,833,168元，签订认购协议当日支付定金100,000元，并于2020年4月30日前签订《上海市商品房预售合同》。如未按约定时间签订的，视为原告违约，首翟公司有权没收已缴纳的定金，并解除《认购协议》，将认购房屋另行销售。《认购协议》签订后，原告未能按约签订《上海市商品房预售合同》，应承担违约责任。据此，声明：被告首翟公司于2020年5月22日解除《认购协议》并没收定金100,000元。原告认可收到该函。被告于庭审中陈述，《催告函》及《律师函》上引用的合同编号错误，被告认为双方口头约定了于2020年4月16日签约。因原告坚持要求退还10万元未果，遂成讼。另查明，各方当事人于庭审中均确认，支付首付款的时间即为预售合同签订日期。以上事实，由原告提供的商品房认购协议、收条、付款凭证、微信聊天记录、《催告函》、《律师函》等证据，两被告提供的微信聊天记录等证据以及当事人的当庭陈述为证。本院予以确认。本院认为，原告与被告首翟公司之间签订的商品房认购协议书载明了涉案房屋的位置、每平方米建筑面积单价以及大致面积等，并明确了将来依约签订房屋预售合同的意思表示，故原、被告首翟公司之间已成立商品房预约合同关系。该认购协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。对于原告缴纳10万元款项的性质，本院注意到，涉案认购协议明确定金为2万元，虽被告首翟公司开具了意向金收据，但原告在支付2万元后曾经通过微信要求退还该2万元定金，且中介人员再三明确该2万元的性质系定金，不予退还。且此情况下，原告又应被告首翟公司关于补足定金至10万元之要求，再次支付了8万元，共计达10万元。在2020年5月7日之前，原告与中介或被告首翟公司员工的微信沟通中，原告自身对于“定金”的表述从未有过变化，故原告对其所缴纳款项的性质为定金系明知的。对于双方未签订商品房预售合同的原因，本院注意到，涉案认购协议上约定的签约日期确为空白，但原告系由中介人员介绍至涉案项目，对付款周期、签约时间均应有所了解。且从被告首翟公司员工于2020年4月15日与原告的沟通记录来看，原告对于被通知应于2020年4月16日支付首付款并未提出质疑，还表示“最近钱暂时无法转，可以往后延一段时间嘛”。2020年4月16日，原告也向中介表明“因为一些原因，需要申请延到5月初再付款”，直至2020年4月25日，原告明确向被告首翟公司表示“因为目前经济问题没法解决，就不买了”，原告也在中介询问不购买原因时明确回答“资金原因”。故纵观原告与被告首翟公司员工以及与第三方中介人员的沟通记录，足以反映原告对所付款项之性质系明知的，也明确表达了系因资金原因不再购买涉案房屋的意思表示。故本院认为，最终双方未能签署商品房预售合同应归责于原告，原告无权要求被告退还其所交纳的定金，故本院对于原告要求被告返还10万元的诉请不予支持。原告经被告首翟公司催告后仍未与之签约，被告首翟公司有权解除合同。之后，被告首翟公司向原告送达了《律师函》，涉案房屋另行出售，系被告首翟公司行使解除权。尽管本院注意到被告首翟公司发送的两份函件上对于认购协议签订时间以及付款时间之表述有误，但函件所对应的房屋、购房人、已付款项的指向明确，结合前期的微信沟通过程，发送方及接收方对此不应产生异议，现原告已经收到了被告解约的意思表示，故本院确认双方签订的认购协议于2020年5月22日解除。鉴于原告支付的定金不应予以退还，原告主张被告首翟公司支付利息以及要求被告首创公司承担连带责任之诉请，本院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条及2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、原告谢正伦与被告上海首翟置业有限公司签订的《首创置业华东区域公司首创禧瑞荟项目(备案名：XXX庭)商品房认购协议》于2020年5月22日解除；二、驳回原告谢正伦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由原告谢正伦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒书记员 许婵娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。