新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）新民再13号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆瑞基投资集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区迎宾大道75-15-1号。法定代表人：刘国营，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志轮，新疆瀛华律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈非一，男，1993年8月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王一丹，女，1996年6月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。再审申请人新疆瑞基投资集团有限公司（以下简称瑞基公司）因与被申请人沈非一、王一丹商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2017）新02民终375号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月27日作出（2017）新民申2392号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞基公司申请再审称，我公司请求撤销原判决、驳回沈非一、王一丹的诉讼请求。事实和理由：一、虽然涉案《克拉玛依市商品房买卖合同》第八条约定我公司应在2015年10月30日前交房，但又约定如遇六级以上大风天气，或因水、电、暖、燃气等政府外配套设施系统的批准和安装延误的，我公司可据实延期交房。市政配套设施不到位是开发商不可控的情势变更因素，无论依据公平原则还是我公司举证证明的事实，我公司的逾期交房行为均应依约免责。据此，合同约定的解除条件未成就，原审人民法院判决解除合同错误。二、如我公司违约，也应依约支付违约金，原审人民法院判决我公司按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息错误，加重了我公司的民事责任。沈非一、王一丹未提交答辩意见。沈非一、王一丹向一审法院起诉请求：1.解除沈非一、王一丹与瑞基公司之间签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》；2.瑞基公司返还购房款1269150元；3.瑞基公司承担已支付房款的利息损失206700元。一审法院认定事实：2014年11月12日，沈非一、王一丹与瑞基公司签订了《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS2014-02720）1份，合同约定沈非一、王一丹购买瑞基公司开发的克拉玛依市克拉玛依区浅水湾嘉瑞园37栋101号，房屋总价款1269150元。瑞基公司应当在2015年10月30日前向沈非一、王一丹交付经验收合格房屋，同时约定”如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：······原因规划和设计方案变更；非出卖人能控制因素如区域规划变更、六级以上大风天气；供水、供电、供热、天然气等外配套设施系统的批准和安装延误。”第九条第1款第（2）项约定，瑞基公司未按合同规定的期限将商品房向沈非一、王一丹交付使用的，逾期超过30日后，沈非一、王一丹有权解除合同，瑞基公司应当退还全部已付款，并按沈非一、王一丹累计已付款的0.1%支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第8条约定：”本合同第八条第五款'该商品房经分户验收合格'的证明文件为《建筑安装工程竣工验收交接证明书》。”后，沈非一、王一丹于2015年3月23日支付完全部房款1269150元，瑞基公司未在期限内交付房屋。另查，涉案工程于2017年1月17日通过竣工验收。一审法院判决：一、沈非一、王一丹与瑞基公司签订的《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号为：KWS2014-02720）于本判决生效之日起解除；二、瑞基公司向沈非一、王一丹退还购房款1269150元；三、瑞基公司向沈非一、王一丹支付利息损失145952.25元。瑞基公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈非一、王一丹的诉讼请求或发回重审。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，瑞基公司与沈非一、王一丹对签订的《商品房买卖合同》及补充协议内容、按时交付房款的事实无异议，应予以确认。双方当事人争议的焦点是：瑞基公司未按《商品房买卖合同》约定的交房日期即2015年10月30日前交付房屋是否存在免责事由，合同解除条件是否成就。一、关于瑞基公司是否存在免责事由的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条”买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，瑞基公司与沈非一、王一丹在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同。双方当事人应当依合同约定履行各自义务，否则将承担相应的民事法律后果。依上述查明事实，沈非一、王一丹按约全额交付购房款，已履行了合同义务，但瑞基公司未按合同约定的日期交付房屋，属违约方，应承担相应的违约责任。瑞基公司依据合同第八条的约定主张其存在逾期交房的免责事由，经审查，该条款系格式条款，内容明显限缩了房屋买受人的权利。因格式条款是由当事人一方单方制定，他方当事人没有参与协商，故可能存在一些不利于他方当事人的不公平条款。因此，为了保护相对人的权利，法律对格式条款的使用、效力及解释等有特殊的限制。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，提供格式条款的一方在拟定和订立格式合同时应遵循公平原则，对免除或者限制责任的条款应采取合理的方式提请对方当事人注意和进行说明，否则格式条款无效。本案瑞基公司未举证证实其就上述格式条款向沈非一、王一丹进行提醒注意并说明，故该条款不产生相应的法律效力。因此，涉案交易标的物的交付日期未发生变更，双方当事人应按合同约定的日期即2015年10月30日前进行交付房屋。至于瑞基公司因与第三方设计、施工或办理行政手续等原因致使涉案标的物未能竣工，不影响沈非一、王一丹的合同权利。二、关于涉案合同解除条件是否成就的问题。双方合同约定买受人在出卖人逾期交房超过30日的情况下有权解除合同，该约定不违反法律法规禁止性规定且符合当事人订立合同的初衷。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，瑞基公司逾期履行交付房屋的事实存在，故沈非一、王一丹依据约定要求解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，瑞基公司应当退还已付款并支付相应利息，因此，一审法院判决瑞基公司向沈非一、王一丹退还购房款1269150元、支付利息损失145952.25元并无不当，依法予以支持。综上所述，瑞基公司的上诉请求及事实理由，不符合本案已查明的事实，亦无法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院另查明：2016年3月15日，王一丹、沈非一委托王一丹的父亲王永峰与瑞基公司进行验收交接后签署了《房屋验收交接单》并领取了钥匙。本院再审查明的其他事实与原审人民法院查明的事实相同。本院再审认为，本案争议焦点为：案涉商品房买卖合同及其附件、合同补充协议是否应当解除；原审人民法院判决瑞基公司向沈非一、王一丹赔偿利息损失145952.25元是否适当。现评析如下：一、关于案涉商品房是否已交付使用以及交付使用的时间问题。沈非一、王一丹起诉时主张瑞基公司交付使用的房屋不符合法定和合同约定的条件，应视为未交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉《克拉玛依市商品房买卖合同》第十一条及《附件四合同补充协议》第8条约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件即《建筑安装工程竣工验收交接证明书》并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据审理查明且双方无异议的事实，2016年3月15日，双方按合同约定的验收交接程序、方法进行房屋验收交接后签署了《房屋验收交接单》，沈非一、王一丹已领取房屋钥匙，应认定房屋已交付使用。在房屋验收交接时涉案商品房尚未竣工验收，瑞基公司没有出示也根本无法出示证明房屋符合约定交付条件的《建筑安装工程竣工验收交接证明书》，沈非一、王一丹知道或者应当知道交付使用的涉案房屋状况，二人明知商品房不具备法定和约定交付条件仍同意接收房屋，属于自己对民事权利的放弃和处分，同时涉案房屋在二人提起本案诉讼前的2017年1月17日已通过了竣工验收。沈非一、王一丹接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张未交付的理由不能成立。二、关于案涉商品房买卖合同及其附件、合同补充协议是否应当解除问题。沈非一、王一丹起诉时以瑞基公司逾期未交房为由，主张行使约定解除权。依照《克拉玛依市商品房买卖合同》第八条和第九条约定，出卖人瑞基公司应于2015年10月30日前按合同约定的交付使用条件交付商品房，逾期超过30日后，买受人沈非一、王一丹有权解除合同。瑞基公司实际于2016年3月15日交房已逾期且超过了30日，沈非一、王一丹原本有权解除合同，但约定解除权成立后约定解除权人就解除合同还是继续履行合同应当在法定或者约定的期间内择其一行使，否则将使双方当事人的合同法律关系始终处于不稳定、不确定状态，从而损害市场交易秩序。本案中，沈非一、王一丹在约定解除条件成就后未行使约定解除权，而是于2016年3月15日与瑞基公司办理了房屋验收交接手续，同意和接受了瑞基公司对合同义务的履行，表明其二人已选择继续履行合同而以自己的行为放弃了解除权，该解除权随即消灭。若此后还允许行使该解除权，一是将损害法律应予保护的相对人瑞基公司的信赖利益，二是有违诚信原则和公平原则。因沈非一、王一丹的约定解除权已丧失，可以认定案涉《克拉玛依市商品房买卖合同》及其附件、合同补充协议不具备解除的条件。沈非一、王一丹提出的解除合同、返还购房款和赔偿利息损失的主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。原审人民法院判决合同解除并支持沈非一、王一丹的诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，原审人民法院适用法律错误，瑞基公司的再审请求成立，本院予以改判。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2017）新02民终375号民事判决及新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初436号民事判决；二、驳回沈非一、王一丹的诉讼请求。一审案件受理费8816.32元（沈非一、王一丹已预交）、二审案件受理费17535.92元（瑞基公司已预交），均由沈非一、王一丹负担。审判长  乌日娜审判员  薛根富审判员  张红见二〇一八年四月二十三日书记员  岳 靓