四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初6749号原告:串炳洪,女,1971年8月3日出生,汉族,住四川省宜宾市翠屏区。原告:张某,女,2002年3月28日出生,汉族,住四川省宜宾县。法定代理人：张某1，男，1963年9月23日出生，汉族，住四川省宜宾县，系原告张某的伯父。二原告委托诉讼代理人：张华，翠屏区叙府法律服务所法律工作者。被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1，统一社会信用代码91511500584242344M。法定代表人：熊泽逊，董事长。委托诉讼代理人：胡扬，女，系被告公司员工。委托诉讼代理人：雷正祥，男，系被告公司员工。原告串炳洪、张某与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告串炳洪及二原告共同委托诉讼代理人张华，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡杨、雷正祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告串炳洪、张某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金25700元（从2016年3月29日计算至2017年6月16日，1157726元×0.00005元×444天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月，原被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的“丽雅龙城”小区面积166.71㎡住房一套，购房总价款1157726元。2015年3月29日，被告向原告交付了上述房屋，原告按被告要求交清了税收、办证费等所有费用。《商品房买卖合同》第二十条对房屋、产权证的办理时间约定为：被告应在交付房屋之日起365日内为原告办理完毕房屋所有权证书，如因被告原因迟延办理的，每逾期一日，被告需按原告已付房款的十万分之五支付违约金。原告直至2017年6月16日才取得房屋不动产权证，已逾合同约定办证期限，故应当向原告承担违约责任、支付违约金。被告大地坡丽雅公司辩称，原告在2017年3月20日才向被告提交家庭住房情况书面查询结果，原告于2017年6月16日取得不动产权证书，被告不应当承担责任。2016年2月17日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，其中对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。依据该通知规定，被告分别于2016年3月20日、3月31日以电话、张贴《通知》的方式要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交相应资料。被告在2016年3月20日电话通知原告时，原告告知被告其所购买的本案房屋系第三套住房，不能享受二套房的契税减免，但其即将出售名下一套住房，以此享受二套房减免，故要求被告暂缓按照4%的标准缴纳契税。被告本着让原告享受契税优惠的角度，同意原告暂不为其缴纳契税，并要求原告在出售后及时将《房屋登记信息查询结果证明》交予被告，以便尽快缴纳契税、办理产权证，同时也明确告知由此产生的法律后果由原告本人承担。直至2017年3月20日，原告才向被告提交家庭第二套住房的证明，被告随即完清契税，积极为原告办理不动产权证书、退还原告多缴纳的23154.52元税款。现原告已享受2%契税优惠，又于2017年6月取得不动产权证书，故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2015年3月8日，原告（买受人）与宜宾丽雅置地有限责任公司（出卖人，以下简称：丽雅置地）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买其开发建设的“丽雅龙城”小区2栋2单元19层1903号住宅一套，预测建筑面积166.71㎡，套内建筑面积138.99㎡，购房总价款1157726元。针对房屋产权证的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。同日，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述商品房买卖合同第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。”上述合同及补充协议签订后，原告按约向被告付清了购房款。2015年3月29日，被告向原告交付了房屋，原告在接房当日均依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税46309.04元、维修基金15003.90元和办理房屋权属登记的其他费用。2017年6月16日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2、个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。因本案所涉原告所购“丽雅龙城”小区住宅为面积超90平米的大户型商品房，且本案所涉房屋非原告家庭唯一住房，不符合享受契税优惠政策条件，故原告均按4%的税率向被告预缴了契税。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，对上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知载明：“……1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，被告丽雅置地以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，原告串炳洪于2017年3月15日在房管局开具了相关购房情况说明，原告张某于2017年3月20日在房管局开具了相关《房屋登记信息查询结果证明》。此后，二原告向被告提交了前述资料。原告串炳洪陈述其并未看到被告所张贴的《通知》，同时陈述被告于2016年3月通知其本人时，因原告当时确无法享受契税优惠，未向被告提交相应资料；2017年3月被告再次通知其提交相应资料，原告遂向被告提交了相关资料。2017年4月19日，相应地税机关向二原告（纳税人）分别出具了《税收完税证明》，载明税种为契税，两张《完税证明》实缴金额均为11577.26元。另查明：2016年8月，鉴于宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”提前至“不动产权证书”申办时一并提交。本院认为，本案焦点为被告丽雅置地是否存在办证违约行为、是否应当承担违约责任及违约金的认定问题。（一）关于被告丽雅置地是否违约的认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依照合同的约定恪守。本案中，原告按约向被告缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的全部相关资料，被告亦应在约定的期间内为原告办理房屋产权证。依照原、被告签订的买卖合同、补充协议约定，被告为原告办理权属登记期间的起算点为原告向被告提交齐全办证资料及完清各项税费费用之日起，即自2015年3月29日起，截止时间为后推365日即2016年3月28日止。现被告于2017年6月16日办理完毕案涉房屋的《不动产权证》，已逾约定办证期间，构成违约。（二）关于被告丽雅置地逾期办证违约是否应当向各原告承担违约责任以及违约金的计算问题。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，违约金应当自逾期之日起即2016年3月29日计算至《房屋所有权证》办理完毕之日止即2017年6月16日。对此，被告抗辩在办证期限内，因为契税减免优惠政策的改变，各原告基于享受优惠政策所需补充提交了《房屋登记信息查询结果证明》，故按照补充协议约定办证期间应自提交该份证明当日重新起算，且后续因“双证合一”办证的政策改变，客观上造成了权属证书的迟延办理，因此，被告不应承担支付违约金的违约责任。本院认为，按补充协议约定，被告为原告办理分户《房屋所有权证》的办证期间为2015年3月29日起至2016年3月28日止，故被告只要在该段期间内的任何时间节点完成分户权属登记办理，均符合合同约定。被告有权结合自身情况，在对实际需要的办证时间评估后，自行决定在该段期间内的任意时间点启动办证程序。但为了确保《房屋所有权证》在约定的期限内按期办理完毕，被告应当在合理的期间内着手启动办证流程。经审查，实践中正常的办证所需期间，自申请人向相关部门完清税费、提交资料起算至权属证书办理完毕，周期约需4个月左右，考虑办证过程中可能出现的提交资料不符、不全等导致办证迟延的因素，还应适当预留2个月左右的机动期间以确保《房屋所有权证》能如期办理完毕，故合理的办证周期本院酌情认定为6个月。就本案而言，被告最迟在1年办证期间中段即2015年9月29日前后，向税务部门为原告代缴契税并同时向房地产管理局提交各项办证资料，着手为原告办理《房屋所有权证》。但被告自约定的2015年3月29日办证期间起，直至2016年2月17日国家相关部门颁布契税优惠政策止，在该期间内没有进入为原告办理分户《房屋所有权证》的流程，后续剩余的办证期间已不能确保分户权属证书按期办理完毕。基于此，被告怠于在合理的期间内着手开始为原告办理《房屋所有权证》，对于最终导致的办证逾期理应向各原告承担违约责任、支付违约金。鉴于办证期间内因契税优惠政策的调整，各原告在提交对应的《房屋登记信息查询结果证明》后，已实际受益，即税务机关已依照税收优惠政策减按2%收取本案所涉房屋的契税，且因不动产权属登记“双证合一”新政施行前，原办证职能部门停止了办证受理，同时办证新政施行后对办理不动产权属登记的条件、资料对比之前有所增加，上述不可归咎于被告的政策、政府职能部门的外因，客观上均迟滞了分户权属登记的办理。本案中，虽原告否认其看到被告所张贴的《通知》，但原告串炳洪认可被告于2016年3月电话通知其提交《房屋登记信息查询结果证明》等相应享受税收优惠的资料，因此从被告2016年3月31日通知原告至2017年6月16日《不动产权证书》办理完毕，应当认定被告该段期间积极履行了合同约定的办证义务，故对于被告应当承担的逾期办证违约责任应为被告怠于在合理期限内启动办理分户权属登记的对应期间。综上，对被告承担的逾期办证违约金期间，本院确定为：从预留的6个月合理办证期间届满之日即2015年9月29日起计算至2016年3月31日被告通知原告提交相应税收优惠资料之日止，共计185天。故对原告诉请被告支付逾期办证违约金25700元，本院支持为以原告支付的购房款总额1157726元为基数，按日十万分之五计算185天，经本院核算为10730元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告串炳洪、张某支付逾期办证违约金10730元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，减半收取计221元，由原告串炳洪、张某负担121元，被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。审判员 刘 晗二〇一八年一月五日书记员 韦海艳