上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初63051号原告：李某，女，1983年8月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：冯大志，上海市金马律师事务所律师。被告：尹某某，男，1967年10月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告李某诉被告尹某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人冯大志、被告尹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：判令被告尹某某协助原告办理上海市浦东新区白萱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的过户手续。事实与理由：系争房屋系案外人王某某的拆迁安置房。翁木兰是王某某的儿媳。尹大兴和被告尹某某系父子。尹某某、尹大兴与王某某于2010年12月20日签订《收条承诺》，于2011年1月1日签订《不可撤销承诺书》，由王某某将系争房屋转让给尹某某、尹大兴。尹某某、尹大兴于2011年4月对系争房屋进行了装修并居住。王某某、尹某某等人之间曾因《收条承诺》和《不可撤销承诺书》涉讼，当事人要求确认《收条承诺》和《不可撤销承诺书》无效的诉讼请求被法院驳回。2013年8月4日，原告李某与尹某某、尹大兴经中介公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》，约定尹某某、尹大兴将系争房屋转让给原告，房屋总价人民币(以下币种同)105万元，并约定于产权证出来及可上市交易后10个工作日内与原告办理过户手续，交易产生的营业税由两被告承担。2013年8月24日，李某与尹某某、尹大兴又签订《上海市房地产买卖合同》，也约定房屋总价105万元，交房为房屋转移占有的标志。李某已向尹某某、尹大兴支付定金4万元及部分购房款56万元，系争房屋也于2013年8月24日交付原告使用至今。系争房屋产权于2016年2月2日登记于被告王某某、翁木兰名下。2016年3月,原告起诉要求尹某某、尹大兴、王某某等协助办理系争房屋的产权过户手续，被法院驳回，并明确待尹某某、尹大兴取得房屋产权后再行主张。2016年7月，原告向尹某某提起违约金诉讼，经庭外协商撤诉。2017年3月25日，原告与尹某某、尹大兴签订补充协议书，约定由尹某某、尹大兴起诉王某某办理系争房屋过户手续，原告愿意再行支付35万元以取得房屋产权。2017年6月，尹某某、尹大兴起诉王某某办理系争房屋过户手续，经法院调解确认，王某某等应于2017年11月30日前配合尹某某将系争房屋产权登记至尹某某名下。现系争房屋已于2018年8月15日登记至被告名下，原告要求被告按照补充协议书的约定办理过户，但被告再次要求加价。被告尹某某辩称，原告要支付被告80万元(尾款45万元、补偿款35万元)才能办理过户手续，但原告目前在上海市的社会保险未能连续缴纳满5年，又无法过户给原告。35万元是被告与王某某之间的事情，被告曾为王某某还债12万元及4万元、为了过户至被告名下而给王某某及翁木兰9万元、还依据调解书给王某某补偿款5万元，共计30万元。还有过户税费8.5万元，原告说好补贴给被告5万，故原告应付35万补偿款，但原告分文未付。此外，如果法院判决支持原告的诉讼请求，被告不同意承担由此产生的税费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2006年12月，王某某等人原有房屋拆迁，王某某、王某某的前妻王美琴(2009年8月与王某某离婚)、王某某之子王志峰、王志峰之妻翁木兰为被拆迁人，被安置三套房屋即系争房屋(大产证核准日期为2011年2月25日)及白萱路XXX弄XXX号XXX室、白萱路XXX弄XXX号XXX室。2010年12月20日，王某某、尹某某及中介方三方签订《收条承诺》，《收条承诺》载明“今收到尹某某购浦东新区高行绿洲1期9号902室、面积57.26平方米，总房价为柒拾肆万元正，先付定金伍万元。壹星期内签双方不可撤销承诺书的同时在(再)付壹拾伍万元正。房主要到2011年2月30日前付房款、交房。房款在(再)付计肆拾陆万元正，余款捌万元正到尹某某产证办出全部付清……”2011年1月1日，王某某作为甲方、尹大兴作为乙方及中介方三方签订《不可撤销承诺书》，约定因王某某欠尹大兴钱款148万元，无力偿还，现决定将王某某位于本市浦东新区高行绿洲一期9号902室房屋抵给尹大兴用于还债，至此，该房屋所有权归尹大兴所有。2011年3月，王某某将系争房屋交付尹某某、尹大兴。2011年8月，王美琴、王志峰、翁木兰起诉王某某、尹某某、尹大兴，要求确认《收条承诺》、《不可撤销承诺书》无效，尹某某、尹大兴迁出并恢复系争房屋原状。本院审理后，于2011年12月21日作出(2011)浦民一(民)初字第31826号民事判决，驳回王美琴、王志峰、翁木兰的诉讼请求，该判决已生效。2013年8月4日，尹某某、尹大兴(甲方)与李某(乙方)、中介方，签署《房地产买卖居间协议》，约定甲、乙双方就买卖系争房屋达成买卖条件，房价款总计105万元，首期房款60万元于《上海市房地产买卖合同》签订后2日内支付，45万元以贷款支付；双方同意于2013年8月31日前签署《上海市房地产买卖合同》(登记文本)；甲方于新产证出来后及可上市交易后10个工作日内与乙方办理产权过户手续。2013年8月6日、8月8日，尹某某出具收款收据2份，载明收到李某定金各2万元。2013年8月24日，尹某某、尹大兴(甲方)与李某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方被拆迁安置所得的系争房屋，转让价款为105万元。甲方于2013年8月24日之前与乙方进行验收交接，查验后交房为房屋转移占有的标志。双方确定在取得房地产权证后五个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》(示范文本)，并于动迁协议与大产证均满三年后五个交易日内办理审税、过户等交易手续。合同附件一(补充条款一)约定双方当事人确认在订立买卖合同时，已明确知晓下述事实：该房屋系卖售人与房屋动迁权利人王某某通过债务清偿所得，并于2011年1月1日与王某某签订了相关清偿协议；卖售人承诺，卖售人将该协议之权利义务一并转让给乙方；卖售人承诺，王某某同意其将该协议之权利义务一并转让给乙方；卖售人承诺，王某某同意本买卖合同中约定的该房屋之动迁权利人应履行之义务。合同附件三(付款协议)，乙方应于签订本买卖合同当日直接支付甲方首期房价款60万元(包括已付定金4万元)；甲方同意乙方向银行贷款45万元支付第二期房价款。当日，李某支付尹某某、尹大兴56万元。尹某某、尹大兴将系争房屋交付李某。2016年2月2日，系争房屋产权核准登记在王某某、翁木兰名下。2016年3月，李某起诉尹某某、尹大兴、王某某、翁木兰房屋买卖合同纠纷，案号(2016)沪0115民初19697号，要求王某某、翁木兰将系争房屋产权过户登记至尹某某、尹大兴名下，再由尹某某、尹大兴将系争房屋产权过户登记李某名下。该案审理中，王某某与尹某某、尹大兴均称合同不再履行，王某某退还尹某某、尹大兴房款。李某、尹某某、尹大兴在回答法庭询问时，均称不清楚《上海市房地产买卖合同》补充条款一中所称该“清偿协议”的具体指向。本院于2016年6月13日作出民事判决，驳回了李某的诉讼请求。李某曾提起上诉，后又撤回上诉，该判决已生效。该判决明确，尹某某、尹大兴尚未取得房屋所有权，李某要求办理过户手续的条件尚未成就。李某可待尹某某、尹大兴取得产权后再行主张合同继续履行，或者直接解除合同并追究尹某某、尹大兴的违约责任。2016年7月，李某起诉尹某某、尹大兴房屋买卖合同纠纷，案号(2016)沪0115民初53102号，要求其支付未及时履行审税、过户等交易手续的违约金(以105万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年3月1日计算至实际履行之日止)。该案审理中，尹某某、尹大兴表示，系争房屋产权人为王某某和翁木兰，其会起诉王某某和翁木兰，将系争房屋过户至其名下，税费由其承担，要求原告一次性补偿35万元。李某表示同意，但如果能直接过户到李某名下，希望补偿款降低到30万。2017年3月25日，尹某某、尹大兴(甲方)与李某(乙方)签订《补充协议书》一份，约定：“鉴于王某某将系争房屋出售给甲方。2013年甲方将系争房屋出售给乙方。系争房屋于2016年2月2日登记于王某某、翁木兰名下。以甲方名义起诉王某某、翁木兰要求过户，法院应会判决支持。系争房屋被另案查封等。乙方愿意再行支出35或者30万元，以取得系争房屋的产权证。(如甲方起诉王某某、翁木兰案件后法院判决执行房屋可直接过户给乙方，则为30万元；如房屋需过户给甲方后再行过户给乙方，则为35万元)。补充协议如下：1、甲方於本协议签订的15日内，以自己名义对王某某、翁木兰提起诉讼，主要诉请为：王某某、翁木兰将系争房屋过户至甲方名下。2、履行本协议第一条，将产生诉讼中及诉讼后办理相关手续的受理、保全等诉讼费用、向法院交付保证金或者提供担保财产的担保费用、律师费用、涤除相关案件司法查封的费用，房屋过户过程中产生的税费等等，以上费用一般将由法院判决王某某、翁木兰向甲方支付，故，以上费用在甲乙双方之间，由甲方承担。支付方式为：乙方在30万元之内帮助甲方垫付，超出30万元之数，由甲方直接支付。……”2017年4月5日，李某撤回起诉。2017年6月，尹某某、尹大兴起诉王某某、翁木兰房屋买卖合同纠纷，案号(2017)沪0115民初47157号，该案在审理中，尹大兴表示放弃在本次房屋买卖中的全部权利。该案民事调解书载明：王某某、翁木兰于2017年11月30日之前配合尹某某办理系争房屋产权过户手续登记至原告尹某某名下的手续；上述手续办理完毕当日，尹某某支付王某某、翁木兰补偿款5万元。2018年8月15日，系争房屋产权核准登记在尹某某名下。审理中，关于原告购房资格问题，本案当事人所指限购政策是指2016年3月25日上海市政府发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见明确：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。对此，被告认为原告无购房资格，无法过户。原告则表示：其曾在上海购房，此次购买系争房屋系置换性购房，买房时原告看到了拆迁协议及(2011)浦民一(民)初字第31826号民事判决书，而且签合同当日就交房，便向尹某某、尹大兴购买了系争房屋；原告一直在问王某某小产证有无办出，2015年底被告说办产证需要原告帮王某某还债，原告不同意；2013年8月签订合同时，原告具有购房资格，而限购政策出台是在2016年3月，原告不能预料；原告于2011年1月至2014年3月在柯达电子(上海)有限公司缴纳社会保险，累计39个月；2014年2月，原告与柯达电子(上海)有限公司解除劳动合同并于同年5月起在江苏省昆山市工作；因原告的工作情况，原告将来打算将系争房屋作为固定住所。经本院释明，原告坚持诉请，不作变更。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。房屋买卖作为标的相对较大、与切身利益密切相关的合同，当事人应对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。本案系争房屋系拆迁安置房，存在交易限制期，且被告并非被拆迁人，原告购房时并无生效法律文书确认房屋权利人为被告或明确案外人负某某系争房屋过户给被告的义务，系争房屋所涉拆迁协议时间为2006年12月，大产证核准时间为2011年，原、被告约定的“取得房地产证后五个工作日内”网签、“动迁协议与大产证均满三年后五个工作日内”过户等，均因涉及案外人，处于不确定状态。系争房屋产权已于2018年8月登记至被告名下，根据现行住房限购政策，原告目前不具有购房资格，无法继续履行合同，属于因不可归责于当事人的原因导致合同目的无法实现，原告要求过户的诉讼请求，本院难以支持。经本院释明，原告坚持诉讼请求，应予驳回。原告可待符合购房资格时再行主张继续履行合同，或者请求解除合同、确认损失。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费14,250元，减半收取计7,125元，保全费5,000元，由原告李某和被告尹某某各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 明二〇一八年十一月二十三日书记员 张晓龙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。