河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0726民初2002号原告:刘灵枝，女，1965年9月2日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：任纪华，河南恒升律师事务所律师。被告：常龙飞，男，1986年6月6日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：李俭，延津县蓝天法律服务所法律工作者。第三人：新乡市锦源置业有限公司，住所地：延津县西安大道路西。统一社会信用代码：914107267957459459。法定代表人：江盛松。第三人：温晓莉，女，1980年4月6日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：钟勤勇，河南众硕律师事务所。第三人：常合军，男，1965年8月1日出生，汉族，住延津县。第三人：臧广书，女，1967年12月28日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：李俭，延津县蓝天法律服务所法律工作者。原告刘灵枝与被告常龙飞、第三人新乡市锦源置业有限公司、温晓莉、臧广书、常合军物权保护纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘灵枝的诉讼代理人任纪华、被告常龙飞、第三人常合军、臧广书的委托诉讼代理人李俭、第三人新乡市锦源置业有限公司的法定代表人江盛松、第三人温晓莉的诉讼代理人钟勤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘灵枝向本院提出诉讼请求：1、确认原告对延津广义花园北排独院西头第二户房产的合法占有状态；2、依法排除被告对原告合法占有案涉房屋状态的妨害并恢复原状；3、判令被告赔偿原告经济损失500元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，原告为购买延津广义花园北排独院西头第二户住宅房屋，与新乡市锦源置业有限公司（下称锦源公司）签订了房屋买卖协议，并依约向锦源公司支付了250000元购房款。2018年3月19日，锦源公司将案涉房屋的钥匙交给了原告。原告于2019年2月开始对案涉房屋进行装修，并于同年6月份入住。入住后被告常龙飞多次将案涉房产的门锁换掉，原告多次报警，在警察的介入下，原告又将案涉房产门锁恢复原状，并对案涉房屋继续保持合法占有状态。2020年5月23日，被告常龙飞再次将案涉房产的门锁换掉，搬进案涉房屋一些物品。原告为维护自身的合法权益，特诉至本院。常龙飞辩称，1.原告起诉常龙飞主体错误，常龙飞没有对案涉房屋占有使用过，案涉房屋是臧广书、常合军从温晓莉处购买的合法财产，故原告起诉常龙飞主体错误，应该依法驳回原告对常龙飞的诉讼请求。第三人新乡市锦源置业有限公司述称，本案纠纷的发生主要原因是锦源公司导致的。锦源公司购买了广义花园原业主八套房子，房子的所有权属于公司，案涉的房屋是这八套房屋中的一套，锦源公司负责对外销售该房屋，三个业主购买时已经交付了大部分房款。锦源公司销售涉案房屋时，房屋的所有权是属于公司所有的，八套房屋其中五套没有纠纷，中间因为资金周转需要，公司向温晓莉借款，并以公证卖给温晓莉作为借款的抵押，因公司不能及时偿还温晓莉该笔借款，导致原告与常龙飞（温晓莉委托的人）因房屋发生纠纷。对案件当事人受到的损失公司愿意承担责任。第三人温晓莉述称，诉状所诉不符合事实，原告没有报过警，都是当原告去占有房屋时常龙飞报的警。原告并没有实际占有房屋，不存在占有状态。2017年12月15日温晓莉与公司签订了合同，并且经过公证。温晓莉将房屋出卖符合法律规定，原告签订的合同在后，不具有法律效力。请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告的损失可以与锦源公司协商解决。第三人常合军、臧广书述称，除认可温晓莉答辩意见外，该案涉房屋是第三人常合军、臧广书从温晓莉处购买，双方在延津公证处进行了公证，是第三人常合军、臧广书的合法财产。原告没有权利占有使用，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告刘灵枝向本院提交的证据有：1.商品房买卖协议书一份，证明2017年12月25日，买受人刘灵枝与出卖人锦源公司签订了房屋买卖协议，约定购买延津广义花园北排独院西头第二户2号房产，当事人之间的权利义务设立；2.2017年12月25日、2018年1月7日收据两份，证明原告向锦源公司交付房款250000元。3.证明一份，证明2018年3月19日原告从售楼部领走广义花园北排独院西头第二户钥匙，涉案房产已交付于刘灵枝；4.收据一份，证明2019年3月1日，原告修复案涉房屋房顶，向东升防水支付3763元；销货清单一份，证明2019年3月25日，因装修案涉房产支付墙漆、涂料款11371元；泰鑫物业证明一份，证明刘灵枝占有案涉房产期间向泰鑫物业预付电费200元；收款收据一份，证明2019年4月26日因装修案涉房屋向发展不锈钢支付防盗网款项560元；销货清单一份，证明2019年4月26日，因装修案涉房屋向西环金鑫源门市支付3400元；销货清单二份，证明2019年5月7日，因装修案涉房屋安装雨塔6个支付款项600元、配件67元。上述证据共同证明原告对案涉房屋实际占有并进行了装修。5.音频、视频资料两份，证明常龙飞曾干涉、妨碍原告对案涉房产合法占有。6.证人武某,4、张某,4证人证言各一份，证明案涉房产买卖、房款交付、房屋交付情况。被告常龙飞的质证意见为，对原告提供的商品房买卖协议书以及两份收据真实性有异议，被告只知道锦源公司与温晓莉在2017年12月15日签订了房屋买卖合同并进行了公证；相关装修证明，证明形式不合法，装修收据、清单等不能证明是原告对案涉房屋的花费。对证人武某,4的证言的真实性有异议，证人在公司就是一般销售人员，在与客户签订商品房买卖合同时，武某,4不可能在甲方处签字，发放房屋钥匙也不能是武某,4私自让购房者领走。证人张某,4的证言不能证明案涉房屋属于原告所有，只说明了证人张某,4自己的购房过程。常龙飞阻止原告装修时，证人已告知原告案涉房屋是常龙飞的，恰说明案涉房屋不属于原告所有。第三人新乡市锦源置业有限公司质证意见为，对原告提供的商品房买卖协议和房款收据无异议，后期装修锦源公司不知道。对光碟无异议。证人武某,4交钥匙有失偏颇，在房屋没有通天然气的情况下，武某,4不应该交给原告钥匙，剩下50000元当时已经告知了原告无法进行公证，房屋处于抵押状态。对证人张某,4的证言无太大异议。证人将房款交给锦源公司后，通过常龙飞将钱给了温晓莉，温晓莉无异议。锦源公司有权处理该房产。第三人温晓莉质证意见为，对原告提供的商品房买卖协议书、两份收据真实性有异议。买卖协议签订的比较笼统，房价是300000元，但原告支付了250000元。协议上约定公证后交尾款，原告知道公证不了，产生不了法律效力。上述装修证据不属实，当时原告抢占房屋的时候，常龙飞进行干涉并报警，原告强行撬锁是事实，房屋保持原有现状，原告并没有进行占有使用。领钥匙不属实，当时温晓莉已经把钥匙领走了，原告如果领钥匙应该向公司出手续。卖房时已告知原告房屋有抵押，温晓莉并没有收到公司的还款。对证人证言的质证意见同锦源公司意见。第三人常合军、臧广书的质证意见为，对商品房买卖协议书、以及两份收据真实性有异议，被告知道锦源公司与温晓莉在2017年12月15日签订了房屋买卖合同并进行了公证；相关装修证明，证明形式不合法，装修收据、清单等不能证明是原告对案涉房屋的花费。对武某,4证人证言的质证意见同锦源公司意见，对张某,4证人证言的质证意见同常龙飞意见。常合军、臧广书已经对案涉房屋进行了占有和使用。经审查，原告提交的房屋买卖合同和两份收据之间相互印证，都有锦源公司的盖章，本院对该组证据予以认定。原告提交的证明与证人证言之间相互印证，且锦源公司对证人证言基本认可，本院对证明及证人证言予以认定。原告提供的预存电费收据,收据上显示预存电费是广义花园北排西2，且有泰鑫物业公司印章，本院对该电费收据予以认定；原告提供的其他收据、销货清单、泰鑫物业等证据，不能证明原告上述支出是用于案涉房产装修，本院对该组证据不予认定。本院对原告提供的音频、视频的真实性予以认定。被告常龙飞向本院提交的证据为，温晓莉与常合军、臧广书公证书一份，证明案涉房屋是第三人臧光书、常合军从温晓莉处购买了房屋。原告刘灵枝的质证意见为，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明温晓莉及第三人对涉案房屋享有任何权利，没有正当权利来源。第三人新乡市锦源置业有限公司对公证书的真实性无异议。第三人温晓莉、常合军、臧广书对公证书真实性无异议。经审查，本院对公证书的真实性予以认定。第三人温晓莉向本院提交的证据为，温晓莉和锦源公司公证书和收到条各一份，证明温晓莉和锦源置业是合法的买卖关系。原告刘灵枝的质证意见为，对证明目的有异议，江盛松在答辩期间已经明确该买卖合同并非当事人之间的真实意思表示，其真正的法律关系是民间借贷的抵押关系，并非买卖关系。该买卖合同不具有法律效力，温晓莉应以真实的借款关系来主张权利。被告常龙飞对公证书及收到条真实性无异议。第三人新乡市锦源置业有限公司对公证书真实性无异议，收到条是根据公证书出具的，温晓莉真实打给我的款是90万元，为了公证我又转给了温晓莉150万元，随后温晓莉又把150万元转给了我，账面显示温晓莉转给了我240万元。第三人常合军、臧广书对公证书及收到条无异议。经审查，本院对温晓莉提交的公证书及收到条本身的真实性予以认定。第三人常合军、臧广书向本院提交的证据有：温晓莉和常合军、臧广书公证书一份，买房的取款记录一张，证明案涉房屋是第三人臧广书、常合军从温晓莉处购买了房屋。原告刘灵枝的质证意见为，对证明目的有异议，不能证明其对案涉房产享受任何权利的来源，只能证明存在债权关系。被告常龙飞对上述证据无异议。第三人新乡市锦源置业有限公司对上述证据的真实性无异议，但只能证明经济往来，不能确定是买房款。第三人温晓莉对证据无异议，温晓莉收到了400000元。经审查，本院对公证书和买房的取款记录的真实性予以认定。经审查，本院对公证书和取款记录的真实性予以认定。根据案情，本院依法对案涉房屋内的物品进行了勘验，原被告对勘验笔录无异议。第三人温晓莉、常合军、臧广书经本院通知未到场参加勘验。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人新乡市锦源置业有限公司购买了广义花园业主位于延津县广义花园后××套两层楼房（包括案涉房屋），后锦源公司因资金周转需要，向第三人温晓莉借款，为了保证资金能够顺利归还，双方于2017年12月15日签订了房屋买卖合同，合同约定：“乙方（买方）温晓莉购买甲方（卖方）锦源公司位于延津广义花园后排的房屋（详见照片），房屋出售价格为2400000元。温晓莉于合同签订后，一次性以转账的方式付清给甲方，甲方收到购房款后为乙方出具收据。”温晓莉实际给付第三人新乡市锦源置业有限公司的款项为900000元，因为公证需要合同上涉及的标的额2400000元有转款记录，新乡市锦源置业有限公司法定代表人江盛松又给温晓莉转款1500000元，温晓莉收到1500000元后又转给了江盛松。2017年12月15日锦源公司向温晓莉出具收条，收条显示：“今收到温晓莉购房款共计人民币贰佰肆拾万元整（2400000元）收款人：江盛松”。双方于2017年12月18日在延津公证处对房屋买卖合同进行了公证。2017年12月25日原告刘灵枝作为乙方在第三人锦源公司售楼部，与作为出卖方（甲方）新乡市锦源置业有限公司签订了案涉商品房买卖协议书，协议约定：“乙方购买甲方位于新乡市延津广义花园北排独院西头第二户，暂定建筑面积为240平方米；购买价格为300000元；购房定金：为150000元，由乙方于本协议书签订之同时全额支付给甲方。签约及付款方式：自协议签订之日起一周内付清全款。备注：水电、天然气、暖气甲方负责免费接通，元月10号前负责办理公证手续，交钥匙时再交100000，公证后交尾款50000。经办（销售）：武某,4买受人（乙方）：刘灵枝2017年12月25日。”原告于2017年12月25日、2018年元月7日分别支付锦源公司150000元、100000元，锦源公司向原告出具了两张收据。2018年3月19日锦源公司的销售员武某,4将涉案房屋的钥匙交给了原告。2019年7月18日，甲方（转让方）温晓莉与乙方（受让方）常合军、臧广书签订房屋使用权转让合同，合同约定：“甲方自愿将坐落在延津城北建设路北段广义花园后排自西向东第二户，坐北朝南两层楼房以人民币400000元的价格出售给乙方，乙方承诺于公证后一次性付清所有购房款给甲方，甲方确认乙方付清购房款后，将上述房屋及房屋的相关手续移交乙方，上述房屋的占有、使用、收益和处分的权利由乙方享有。”同日双方又将房屋使用权转让合同向延津公证处申请公证，延津公证处于同日作出（2019）豫新延证内民字第442号公证书，对房屋使用权转让合同的相关内容进行了公证。案涉房屋内属于原告所有的物品有：客厅大门、两个沙发、两把椅子、一张圆桌、东北角卧室内一张床、主卧内两个床头柜、一个茶几、一个电风扇、一个饮水机；属于被告常龙飞所有的物品有：主卧内的一张床、一个茶几、一个电视柜、一辆电车、一个花瓶、客厅里的被子等日用品。原被告于2019年春因房屋使用权发生争执。为此原告诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是谁拥有案涉房屋的占有使用权、第三人温晓莉与锦源公司签订的房屋买卖合同是否是双方真实的买卖意思表示。本案中，第三人锦源公司在庭审中称锦源公司借用第三人温晓莉钱款用于公司资金周转，并以延津广义花园后排八套两层楼房产与温晓莉签订房屋买卖合同并进行公证以作为双方借款合同的担保，结合江盛松关于2400000元合同标的款的转款经过陈述以及温晓莉既未向本院说明购房的合乎情理的理由也未提供相关证据予以反驳，本院确认锦源公司与温晓莉实际是以签订房屋买卖合同作为其民间借贷合同的担保，双方之间实属民间借贷法律关系，而不是房屋买卖法律关系。故温晓莉不能依据买卖房屋合同及公证书主张其享有涉案房屋的物权《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案的涉案房产是锦源公司购买广义花园业主的八套房产中的一套，锦源公司自购买之日起即享有该房屋的使用权、处分权。原告刘灵枝于2017年12月25日在锦源公司售楼部（具有公信力和公示力）与锦源公司签订房屋买卖协议，并支付购房款250000元，后锦源公司将涉案房屋的钥匙交给了原告，原告与锦源公司是基于房屋买卖的真实意思表示签订的房屋买卖协议，该协议自成立时生效，双方均应按照协议约定的内容履行相应的权利和义务，锦源公司将房屋钥匙交付原告，即应视为锦源公司向原告交付了房屋，原告就取得了房屋的占有使用权。在售楼部与锦源公司签订房屋买卖合同，符合一般购房者的安全预期，虽然该房屋不能办理产权变更登记手续，但并不影响原告对该房屋的占有使用权。故原告刘灵枝要求确认其对涉案房屋的合法占有状态，本院予以支持。原告要求排除被告常龙飞对涉案房产的妨碍并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持；锦源公司与温晓莉之间的借款纠纷，温晓莉可另行向锦源公司主张。原告要求被告赔偿原告经济损失500元，证据不足，本院不予支持。由于温晓莉并未取得案涉房屋的占有使用权，第三人常合军、臧广书通过与温晓莉签订买卖合同也不能取得案涉房屋的占用使用权。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘灵枝享有延津县广义花园北排独院西头第二户房产的占有使用权；二、被告常龙飞立即停止侵权，于判决生效后十日内将自己放置在案涉房屋内的财产（详见查明部分）全部清理完毕；三、驳回原告刘灵枝的其他诉讼请求。案件受理费5058.00元，原告负担58元，被告常龙飞负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  张瑞鹏人民陪审员  薛 巍人民陪审员  马霄云二〇二一年三月二十五日书 记 员  高继恒