江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0829民初456号原告：黄北图，男，1967年7月28日出生，汉族，江西省安福县人，木工，住安福县。被告：刘辉，男，1965年8月21日出生，汉族，江西省安福县人，农民，住安福县。原告黄北图与被告刘辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄北图、被告刘辉到庭参加诉讼。审理过程中，由于原告黄北图与被告刘辉均同意由双方来承担本案的法律责任，原告黄北图于2021年3月12日向本院提出撤回对被告江西省吉水县城建房地产开发有限公司、朱绪文的起诉申请。本案现已审理终结。黄北图向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同向原告支付购房延期交付房产证的违约金24000元；2、判令三被告共同按购房实际面积退回房款5698元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2012年11月22日，原告与三被告签订了《购房协议》，协议约定，原告向被告购买位于安福县城北县行政中心后侧变电站围墙边的一套房屋，房屋面积为125平方米，每平方米价2200元，购买价款为24万元。附加条款约定，被告于2014年12月30日之前完成证件办理，违约金为交款金额的百分之十。协议签订当天，原告一次性交付24万元购房款，但此后被告一直未按约定办理好证件，原告多次催促，直到2019年5月，被告才为原告办理了证件相关手续。被告逾期办证的行为违反双方的合同约定，被告依约应向原告支付2.4万元的违约金。此外，协议约定所购买房屋面积为125平方米，但房产证实际建筑面积为122.41平方米，比约定的面积少了2.59平方米。依照法律规定，按每平方米2200元价款，被告应向原告退回房款5698元。因双方多次协商无果，原告遂起诉。刘辉辩称，1、办证延时是原告一直没交钱办证，所以拖延了5年时间办证，后来调解书先付3万元去办证，尚欠的5万元办证后2年付给我，并且打了欠条；2、少2平方米的面积是因为公摊面积，实际一点面积都没少；3、上次开庭的时候原告已经说了这3个问题，第一个是施工洞，第二个是办证延时，第三个是少2个平方米的面积，有调解书为证。经审理查明，2012年11月22日，原告黄北图（乙方）与被告刘辉、案外人朱绪文、江西省吉水县城建房地产开发有限公司（甲方）签订《购房协议》，协议约定：甲方将行政中心后排北向第二单元第4层的房屋（含车库）出售给乙方,房屋建筑面积：125㎡，单价2200元／㎡，包办房产证，房屋价款为27.5万元；并将车库第三间以5万元出售给乙方，车库或柴划间不办证；房款及车库合计32.5万元。付款方式为：签订协议时支付24万元，主体完工交房时支付5万元，封顶为准，付清全款,办证保证金为3.5万元。另附加条款：一、交房时间为2013年6月30日前；二、办证时间在2014年12月30日前，如违约按交款的百分之十支付给乙方。购房合同签订时，原告黄北图按约支付合同款24万元。2013年被告按约将涉案房屋交付给原告，原告在当年装修入住后，并未按约支付余款，被告未为原告办理房产证。2019年3月21日，刘辉向本院起诉黄北图，要求其支付剩余房款。2019年4月15日本院出具（2019）赣0829民初797号民事调解书，双方调解协议约定：黄北图支付刘辉购房款含车库共8万元，于2019年4月25日前支付3万元，余款5万元在2020年12月31日前付清，双方在2019年4月25日付款3万元时共同前往办理房产证。调解协议达成后，原、被告双方在2019年5月份为原告黄北图办理了不动产权证。该不动产权证号为赣（2019）安福县不动产权第××号，权利人为黄北图、朱伍英，共有情况：共同共有，房屋建筑面积为122.41㎡。涉案房屋登记建筑面积比合同约定面积少了2.59㎡，现原告要求被告退回多付的房款，并支付延期办证的违约金，被告不同意。双方协商未果，原告遂起诉。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的身份证复印件、购房协议、安福县不动产权证复印件、欠条，被告提供的安（2019）赣0829民初797号民事调解书复印件、欠条复印件等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务，如一方履行义务不符合约定，则应承担相应的违约责任。对于本案诉讼主体问题，涉案购房协议系被告刘辉、案外人朱绪文、江西省吉水县城建房地产开发有限公司与原告黄北图签订的，庭审过程中，原告黄北图与被告刘辉均同意由双方承担本案的民事法律责任，不要求其他人承担法律责任，原告黄北图撤回对被告江西省吉水县城建房地产开发有限公司、朱绪文的起诉，系原、被告双方权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于案涉房屋面积误差的问题。根据审理查明情况，案涉房屋在合同中约定的建筑面积为125㎡，但其产权登记的建筑面积为122.41㎡，涉案房屋登记建筑面积比合同约定面积少了2.59㎡，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，被告应按照购房协议约定的成交单价退回原告多支付的购房款，故对原告要求被告应返还购房款5698元［2200元/㎡×（125㎡-122.41㎡）］的诉讼，本院予以支持。关于逾期办证违约责任问题，双方在购房协议上约定“办证时间在2014年12月30日前，如违约按交款的百分之十支付给乙方”。同时双方也约定了支付方式为：在签订协议时支付24万元购房款，在房屋主体完工交房时支付5万元购房款，封顶为准，付清全款，办证保证金3.5万元。从合同约定可以看出，协议对付款及办证有时间先后的约定，即要求原告付清房款及办证保证金之后，被告才进行办理房产证，但是原告只在签订协议时支付了第一笔购房款24万元，2013年被告交房给原告后，原告直至本案起诉时，仍然未付清全部房款，尚有24000元房款未支付。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当行履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”在原告未按约先付款的情形下，被告行使后履行抗辩权，有权拒绝履行原告要求办证的请求。黄北图称其不支付余款的原因是发现刘辉用集体土地开发涉案房屋可能办不到证，但涉案房屋现已经办理了产权证，原告的不安抗辩无事实与法律依据，本院不予认可。况且2019年被告刘辉向本院起诉要求原告黄北图支付剩余购房款及逾期付款利息，经本院调解，双方约定黄北图支付刘辉购房款含车库共8万元，于2019年4月25日前支付3万元，余款5万元在2020年12月31日前付清，并且双方在2019年4月25日付款3万元时共同前往办理房产证。因此，黄北图与刘辉对办证时间和付清房款时间重新进行了约定，而原、被告双方也在2019年5月份已经将涉案的房产证办理好。综上，本案并不存在黄北图所称的逾期办证情形，故对原告黄北图主张的逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告刘辉于本判决生效之日起五日内向原告黄北图返还购房款差价5698元；二、驳回原告黄北图的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，减半收取271元，由原告黄北图负担219元，被告刘辉负担52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 王 雷二〇二一年三月二十三日书记员 倪青兰附本案适用的法律：1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当行履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。