中华人民共和国湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017）鄂0192民初4293号原告：李全意，女，1960年10月17日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被告：凃淑华，女，1948年5月28日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：曾琦，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晶晶，湖北观筑律师事务所实习律师。被告：李绍永，男，1949年10月8日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：曾琦，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晶晶，湖北观筑律师事务所实习律师。被告：余平望，男，1949年1月21日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：曾琦，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晶晶，湖北观筑律师事务所实习律师。被告：余竞男(YUJingnan)，女，法国籍，1976年6月25日出生，委托诉讼代理人：曾琦，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晶晶，湖北观筑律师事务所实习律师。原告李全意诉被告凃淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，当事人申请追加李绍永、余平望、余竞男(YUJingnan)作为本案被告参加诉讼，诉讼中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，转为普通程序，由审判员杜厚胜担任审判长，与人民陪审员李汉生、李红琳组成合议庭，于2018年6月25日公开开庭进行了审理，原告李全意机器委托诉讼代理人杨红胜，被告凃淑华、李绍永、余平望、余竞男共同的委托诉讼代理人曾琦、石晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李全意诉讼请求：1、依法判令原告于1996年6月26日签署的《房屋买卖交易协议书》无效；2、依法判令被告返还原告于1996年6月26日出卖的位于武汉市XXXXX小队房屋（约10万元）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求，其诉讼请求变更为：1、依法判令原告于1996年6月26日签署的《房屋买卖交易协议书》无效；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系武汉市XXXXXXXX小队村民，被告非武汉市XXX村民，1996年6月26日，原告以12000元价格将位于武汉市XXXXX房屋出卖给被告，根据相关法律规定，非本村村民不可以购买本村村民自建的房屋，因房屋买卖所签署的相关合同或协议违反国家法律法规的强制性规定也是无效的，故诉至人民法院，请求判如所请。被告凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)共同辩称：1、原告于1996年6月26日与李绍永签订了《房屋买卖交易协议书》，凃淑华未与李全意签订房屋买卖合同，未向李全意支付购房款，将凃淑华列为本案被告属主体错误，李全意要求确认《房屋买卖交易协议书》无效以及要求凃淑华返还房屋的请求于法无据，应当驳回李全意的诉讼请求；2、案涉房屋已被政府征收拆除，李全意主张返还该房屋的诉讼请求无事实依据，应予以驳回；3、李全意签订《房屋买卖交易协议书》系发生于1996年6月26日，根据当时的法律规定，1987年1月1日修订实施的《土地管理法》中并未规定城镇居民不可购买农村住房，非本村村民集体成员合法取得的农村房屋所有权应予认可和保护；4、国土资源部于2016年发布《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条中提到：1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋二占用的宅基地，按照批准面积予以确认登记，凃淑华在购买案涉房屋后，房地管理部门已为其核发了土地使用权证及房屋所有权证，应当认可凃淑华对案涉房屋享有的权利；5、案涉房屋转让行为发生至今20余年，即使房屋买卖合同无效，李全意主张返还的请求权已超过最长诉讼时效；6、李全意在转让案涉房屋时，完全基于自愿，交易公平合理，合同履行完毕后一直未提出异议，凃淑华从绍永处受李让该房屋后一直实际居住使用，李全意出卖房屋后一直未向凃淑华主张过权利，其现主张案涉房屋买卖合同无效的原因是因该房屋被列入东湖绿道二期项目的征收范围，其欲从中分得补偿款，具有主观恶意。被告李绍永辩称：1、李绍永于1996年6月26日与李全意签订了《房屋买卖交易协议书》购买案涉房屋，合同约定购房价格22500元且实际支付购房款22500元，合同签订后李绍永将案涉房屋转让给凃淑华，该房屋现已被政府征收拆除，故李全意要求返还房屋的诉讼请求无现实可能，且房屋拆除前的所有权人为凃淑华，原告的诉请应予驳回；2、李绍永与李全意签订《房屋买卖交易协议书》系发生于1996年6月26日，根据当时的法律规定，1987年1月1日修订实施的《土地管理法》中并未规定城镇居民不可购买农村住房，非本村村民集体成员合法取得的农村房屋所有权应予认可和保护；3、案涉房屋转让行为发生至今20余年，即使房屋买卖合同无效，李全意主张返还的请求权已超过最长诉讼时效；4、李全意在转让案涉房屋时，完全基于自愿，交易公平合理，合同履行完毕后一直未提出异议，其现主张案涉房屋买卖合同无效的原因是因该房屋被列入东湖绿道二期项目的征收范围，其欲从中分得补偿款，具有主观恶意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据案情综合认定，并在法院查明的事实部分予以记载。本院经审理认定如下事实：李全意与何先政均系XXXX村民，两人在婚姻存续期间在现地址为武汉市XXXXX处自建案涉房屋；1993年，李全意与何先政离婚，约定案涉房屋归李全意所有。1996年，李全意将案涉房屋出售。李全意向本院提交的《房屋买卖交易协议书》（以下简称：协议I）中载明：甲方李全意，乙方李绍永，甲方房屋座落在武汉市XXXX，房屋结构为砖瓦平房，产权属甲方所有，甲方愿以人民币壹万贰仟元卖给乙方，乙方同意成交，产权交易手续办理完毕后，房前、房后属甲方所有的树木与房产全部归乙方所有，如有违约，乙方有权要求索赔等内容；协议落款处甲方为手写签名“李全意”，乙方为手写签名“李绍永”，签约时间1996年6月26日，并由武汉市XXXX印章，并手写“同意以上协议1996.6.26”的字样。而被告凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)向本院提交的《房屋买卖交易协议书》（以下简称：协议II）中载明：甲方房屋座落在武汉市XXXXX，房屋结构为砖瓦平房，产权属甲方所有，甲方愿以人民币2.25万元正卖给乙方，乙方同意成交，产权交易手续办理完毕后，房前、房后属甲方所有的树木与房产全部归乙方所有，如有违约，乙方有权要求索赔等内容；协议落款处甲方为手写签名“李全意”，乙方为手写签名“李绍永”，签约时间1996年6月26日。被告凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)同时提交手写收条，载明：今收到李绍永同志买房费贰万贰仟伍佰元正，落款处手写签名为“李全意”，日期为1996年6月26日；以及武汉市XXX于1996年6月26日出具的收款收据，载明：今收到李绍永购房管理费1200元等内容。被告凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)提出，房屋实际是李绍永从李全意处购买，之后将房屋转让给了凃淑华，签约时李全意提出为防止何先政找其要钱，希望合同金额少写一点钱，故双方签订了两份协议，并将协议I留存在XXX加盖了印章，但李全意出具的收条显示其收到房款22500元。李全意在庭审中称，协议I与协议II均系无效，其将房屋出售时是自称“凃老师”的被告凃淑华与其进行交易，其签订空白协议书后便将协议书交予凃淑华，不再持有，房屋成交价格为12000元，其不认识李绍永，被告方出具的协议II及收条中的签字不是其本人所签。经本院释明，李全意不对上述其有异议的签名笔迹申请鉴定。1997年，凃淑华为案涉房屋办理了所有权人为凃淑华的房屋所有权证，武汉市国土资源和规划局洪山分局就案涉房屋下发了土地使用者分别登记为凃淑华、余竞男(YUJingnan)以及余平望的两份土地使用权证（证号分别为：洪国用（个XX）字第XXX号、洪国用（个XX）字第XXX号），其中，洪国用（个XXX）字第XXX号土地使用权证登记土地使用者为凃淑华、余竞男(YUJingnan)，地号G10040007，用途为宅基地；洪国用（个XXX）字第XXX号土地使用权证登记土地使用者为余平望，地号GXXXXXXX，用途为宅基地。该房屋在2017年被拆除。诉讼中，被告凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)提交武汉市东湖生态旅游风景区支持重点工程建设领导小组办公室于2017年12月21日向武汉市国土规划局洪山分局发出的《关于核实XXXX红线范围内国有两证的函》，其上载明：根据《市城建委关于东湖绿道二期工程可行性研究报告（代项目建议书）的批复》（武城建可研[2017]8号）和《东湖绿道二期选址意见书》（武规选[2017]027号）以及红线范围图，拆迁范围涉及东湖风景区XXXX，拆迁过程中，发现XXXX有一户房屋具有国有“两证”（国有土地使用证、房产所有权证），请贵局查验相关资料，明确该户国有“两证”的真实性……函告我办”等内容。并提交武汉市国土资源和规划局洪山分局出具的情况说明，其上载明：余平望（洪国用（个XX）字第XX号），凃淑华、余竞男（洪国用（个XX）字第XX号）位于武汉市洪山区红山乡XXXX于一九九七年六月十日武汉市国土资源和规划局洪山分局下发此证。原被告对上述两证明材料均无异议。被告凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)提交由武汉市公安局东湖生态旅游风景区分局吹笛派出所于2017年12月28日出具的处警证明，载明：2017年5月18日该所接到涂淑英报警称位于XXXX内XXXX号房屋遭人为破坏，该所民警现场发现该房屋院墙门被推倒、房屋大门被打开、房内堆满了木柴，经查报警人凃淑英受房屋屋主凃淑华委托照看该房屋，其于中午来到该房屋发现房屋遭人为破坏，遂报警，后民警向XXX和凃淑英了解了相关情况，该私房原为何先政所有，1993年何先政与前妻李全意协议离婚时，洪山区法院将该房屋判给了李全意，1996年李全意将该房屋转卖给了李绍永，并在XXX做了登记，后李绍永将该房屋转让给了凃淑华，凃淑华于1997年在洪山区土地规划局和房产局办理了房屋土地使用证和房屋所有权证，2016年东湖生态旅游风景区城乡办事处在该村进行房屋登记时，因何先致、李全意将该房屋登记在自己名下（房屋编号XXX），故双方发生纠纷等内容。原告李全意则称，该处警的原因是由于房屋在李全意及其家人的掌管之下，涂淑英因房屋被李全意占用、使用而报警。原告陈述的情况与处警证明中的记载相左，又未提交证据证实其陈述属实，本院对原告的上述陈述意见不予采纳，并对该处警证明中载明的事实予以确认。被告凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)提交2005年、2006年、2007年湖北省电信有限公司武汉市分公司200电话卡开户（续存）凭证若干，用户名称均为余平望，用户地址均为XXXX，称凃淑华购买房屋后，其公公居住在房屋内一直到2005年去世，之后由凃淑华及其二妹、三妹照看房屋，据此欲证明凃淑华占有、居住、使用案涉房屋。原告李全意对此不予认可，并称曾有一老人在房屋内居住一年多，老人去世后至房屋拆除前李全意在房屋内堆放了物品等。结合原、被告的陈述，本院对凃淑华家人曾占用并使用该房屋的事实予以确认；原告提出其在2005年后在房屋内堆放了物品，但未提交证据予以证明，结合上述吹笛派出所出具的处警证明载明的内容，可以佐证该房屋长期由凃淑华及其家人占有并使用。另查明，凃淑华、李绍永、余平望、余竞男(YUJingnan)均非XXXX村民。余平望系凃淑华配偶，余竞男(YUJingnan)系凃淑华女儿，李绍永系凃淑华妹夫。本院认为：一、关于实际履行的《房屋买卖交易协议书》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告李全意提出在协议I、协议II及收条上手写姓名为“李全意”的签字非其本人所签，经本院释明后亦不申请对笔迹进行鉴定，故本院对李全意否认其签名的意见不予采纳，并对原告李全意签订了上述协议I、协议II及收条的事实予以确认；虽然两协议中约定的价款不一致，但两协议均能够证明原告李全意与被告李绍永曾达成了买卖房屋的一致意见，协议I中村委会的盖章亦能够证明村委会确认了双方买卖房屋的行为，而收条的内容能够印证李绍永已向李全意支付了购房款22500元，亦能够佐证李全意与李绍永已按照协议II的约定实际履行了合同，协议II系双方当事人的真实意思表示，也是实际履行的合同。二、关于《房屋买卖交易协议书》的效力当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动，1996年6月26日李全意与李绍永签订的《房屋买卖交易协议书》系双方当事人真实意思表示，双方按照协议II的约定实际履行，事后，李绍永将房屋转让给其妻姐凃淑华，并办理了所有权人为凃淑华的房屋所有权证以及土地使用者分别登记为凃淑华、余竞男(YUJingnan)以及余平望的土地使用权证，原、被告对该房屋所有权证、土地使用权证的真实性均予以认可。李绍永虽非XXXX村民，但其购买农村私有房屋的事实已经过村委会的确认；凃淑华、余平望、余竞男(YUJingnan)虽亦非XXXX村民，但凃淑华从李绍永处受让该房屋后，已就该房屋在房地产管理部门进行了确认登记，并颁发了权属证书。虽然1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》施行后禁止了城镇非农业户口居民使用集体土地，并在1999年5月6日国务院颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；但本案中原、被告的买卖房屋行为的时间先于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》、1999年5月6日国务院颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，本案中的房屋买卖行为不违反当时的法律规定。另外，案涉房屋曾由凃淑华及其家人长期占有使用，形成了较为稳定的社会关系。故本院对李全意、李绍永签订的《房屋买卖交易协议书》的效力予以确认。对原告李全意要求确认其于1996年6月26日签署的《房屋买卖交易协议书》无效的诉讼主张不予支持。三、关于诉讼时效虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。但原告诉请主张合同无效，而合同无效的原因主要在于其违法性，时间的经过不能改变无效合同的法律性质，故被告凃淑华、李绍永、余平望、余竞男(YUJingnan)提出的诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院为保护当事人合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李全意的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告李全意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜厚胜人民陪审员  李汉生人民陪审员  李红琳二〇一八年九月十七日法官助理许加强书记员颜晓霞