江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0505民初4826号 原告：苏州工业园区中环科技有限公司，住所地苏州工业园区扬东路277号晶汇大厦3幢1321室。 法定代表人：董秋忠，总经理。 委托诉讼代理人：杨羿珺，北京大成（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙正彤，北京大成（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州雅景物业管理有限公司，住所地苏州高新区永安路128号1号楼3120室（横塘科技工业园）。 法定代表人：朱国建，总经理。 委托诉讼代理人：胡薇，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田慧，江苏凡创律师事务所实习律师。 原告苏州工业园区中环科技有限公司（以下简称中环公司）与被告苏州雅景物业管理有限公司（以下简称雅景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法由审判员张凌云独任审理，于2017年11月23日公开开庭，原告中环公司的委托诉讼代理人杨羿珺、孙正彤，被告雅景公司的委托诉讼代理人胡薇、田慧到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2018年4月11日、6月14日、7月20公开开庭审理，原告中环公司的委托诉讼代理人杨羿珺、孙正彤，被告雅景公司的委托诉讼代理人胡薇、田慧到庭参加诉讼。后又于2018年9月13日再次开庭，原告中环公司的委托诉讼代理人杨羿珺，被告雅景公司的委托诉讼代理人胡薇、田慧到庭参加诉讼。原告本案现已审理终结。 原告中环公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失700000元；2、被告承担本案诉讼费用。后原告将第一项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告损失847234.79元。事实和理由：2015年11月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告对外招租的苏州市高新区马运路298号房屋。原告入住以来，房屋屡次出现漏水问题，造成原告存放的货物、办公用品等多项财产受损。原告多次报修，被告至今未妥善维修。2017年6月10日，租赁房屋再次发生严重漏水，造成原告包括货物、办公设备等在内的大量财物被水浸泡后报废，并造成公司长时间停工。原告多次要求被告赔偿未果，故诉至法院。 被告雅景公司辩称：1、原、被告已于2017.11.20签订了租赁终止合同，房屋内的所有物品均已搬空；2、原告诉状所称其入住以来屡次发生漏水情况不符合实际，原告从2015年底开始使用该房屋，而2016年是暴雨自1961年以来天数最多的一年，但是原告从未向被告进行过报修，而且原告在收房时被告已对房屋的情况进行了告知，双方在合同第三条第五款中已经明确，被告对房屋情况是全部了解的，即使房屋有个别渗水情况但并不影响房屋的正常使用，不能仅凭2017年6月发生浸水就能证明导致房屋不能正常使用，而且在浸水之后被告也进行了积极的修缮，尽到了维修管理义务；3、原告主张损失的数额没有相应的事实和法律依据，对于原告所主张的损失其发生的原因、数量、责任及双方的过错均无法确认，现在房屋内的货物已经全部搬离，从原告提供的照片中看，设备和货物都是可以重复使用的，对此原告对货物损坏的程度并没有举证，退一步讲，根据双方签订的合同第三条第九款，原告也无权向被告主张任何损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：座落于苏州市高新区马运路298号的房屋系被告雅景公司从案外人苏州力生能源科技有限公司（以下简称力生公司）处转租。2015年11月2日，原告中环公司（乙方）与被告雅景公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于苏州市高新区马运路298号的房屋用于生产，租赁期限自2015年11月2日起至2017年11月19日止，租金起算日期自2015年11月20日起开始计算，押金35000元，租金为40万元每年。合同对双方的权利义务约定如下：……5、乙方已熟知房屋的全部情况，愿意租赁本合同的租赁物，甲方将现有的装修及配套设施提供给乙方使用，甲方不再另行投资装修，如乙方需装修，应交相关政府部门审批，并得到甲方书面的同意，乙方所有装修费用全部由乙方承担。乙方装修时，不得改变房屋的主体结构和影响房屋安全，避免扰及邻居，减少日后房屋保养的难题。……8、乙方在租赁期间享有租赁物业及附属设施的使用权、维护保养权，甲方对此有检查监督权。乙方对租赁物业及附属设施负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时清除，以避免一切可能发生的隐患，乙方在租赁期限内应爱护租赁物业，因乙方使用不当造成租赁物业损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。9、租赁期间，乙方负责防火安全、门前三包、综合治理及安全、防盗、保卫等工作，如因火灾及其他事故造成的一切损失（包括房屋、办公）一概由乙方负责。乙方应妥善保管好所有物品，对租赁物及租赁物内的财产（包括工作人员、房、物）购买保险（包括责任险、防盗险、火灾险、水灾险等）。若乙方未购买上述保险，由此而产生的所有物品的丢失、损坏、火灾、水灾、其他灾害或人员伤亡等全部责任均由乙方承担，与甲方无关，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何损失。如甲方警告后乙方仍不购买，则甲方有权单方终止本合同，并按乙方违约处理。另外，合同在免责条款约定中载明，遇有下列情况，本合同自动解除，甲乙双方造成的损失各自承担，互不补偿：1、如因相关法律法规修改、火灾、水灾、政府或开发商征收拆迁，导致甲方无法履行本合同时；2、凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时。 合同签订后，原告中环公司按约支付房屋租金和押金，被告雅景公司将房屋交付原告使用。2017年6月10日，租赁房屋发生漏水，造成原告损失。原告当即通知被告，后续亦多次向被告反映漏水损失情况，双方协商未果。2017年8月12日，被告向原告发送《租赁合同到期通知书》，要求原告在2017年8月19日前确定是否续租。2017年9月4日，原告同意续租。2017年9月18日，被告向原告发送函件，载明因原告未与被告商定租金费用并签署续租合同，视为原告不续租，并要求原告办理退租手续。2017年10月10日，被告雅景公司向原告中环公司发出《到期清退场地告知函》，载明双方租赁合同到期日为2017年11月19日，因双方就续约条件未达成一致，现通知原告于2017年11月14日前办理退租手续及签订租赁终止合同，并于2017年10月19日将场地清理干净退还被告；若原告逾期未能返还租赁房屋，被告有权随时收回租赁房屋，且原告须从2017年11月20日起按照原租赁合同约定的租金双倍计算场地占用费和其他费用。原告于2017年10月11日发函给被告，载明原告入住以来房屋屡次出现漏水，原告多次报修，被告至今未妥善维修；2017年6月10日，租赁房屋再次发生严重漏水，造成原告大量财物被水浸泡后报废，并造成公司长时间停工，原告要求被告收到函件后两日内与原告协商损失赔偿事宜并共同委托评估机构对损失予以评估；逾期未答复，原告有权单方委托评估机构评估并追究被告违约责任。后原、被告多次就损害赔偿事宜协商未果，2017年11月3日，原告函至被告，载明由于原告仍有部分受损货物未送回原厂修理，被告现在明确要求原告搬离会对这些受损货物的仓储保管造成影响，原告要求被告自收到本函之日起两日内，安排工作人员前来公司现场查看目前仍留置于厂房内的部分受损货物，并予以清点核实；安排人员前来共同委托评估机构对留置于现场的部分受损货物和受损的装饰装修、办公设施设备进行评估；逾期处理，原告有权单方委托评估机构进行评估，且搬离所可能造成的部分受损货物丢失等风险由被告承担。2017年11月7日，被告回复，原告所称的损失发生原因、数额、责任以及过错方均无法确定，且原告已经向法院诉讼，应由法院主持判定是否需要评估，是否有发生损失，对自行评估行为我方不予认可；租赁合同到期日为2017年11月19日，被告多次告知原告续约未果，现提醒原告认真履行合同条款，到期后做好交接工作。 2017年10月，原告委托苏州名典资产评估事务所对原告申报的因房屋漏水而受损的资产（部分装修、库存商品和办公电子设备）进行评估，2017年11月12日，苏州名典资产评估事务所出具评估咨询报告书，载明截止于评估基准日2017年10月18日，在假设委估资产未受损和持续使用前提下，原告申报的相关资产的评估价值为198471元，其中装修评估价值为13600元，库存商品评估价值为178880元，办公电子设备评估价值为5991元。 2017年11月20日，原、被告签订《租赁终止合同》，原告从租赁地点搬离，双方还对租金、押金结算等事宜进行了交接。在搬迁过程中，原告将评估中的部分库存商品出卖，剩余部分库存商品搬至后来的租赁地点。法庭于2018年6月26日组织双方至原告搬迁后的租赁场地现场清点尚存的库存物品，并制作清查明细表，记载了库存商品的基本情况，上述库存商品均在评估报告书记载的范围内，原告按照评估报告中的单价计算库存商品价值为78189.8元。原告陈述其在搬迁过程中出卖的库存商品所得价款金额为9960元，对此，其申请当时出卖库存商品的经办人柳宇出庭，柳宇陈述库存商品重约5.8吨，每吨价格1700元，合计价格为9960元，并当庭拨打了收购废品的老板电话，收购废品的老板对上述事实进行了确认。对于清点后的库存商品残值，双方均表示不申请鉴定，原告后于2018年8月23日自行作为废品处理，所得款项金额为5310元。 另查明，原告中环公司的经营范围包括开发销售计算机软硬件；销售机电产品及配件、五金建材、塑料材料、物流设备、金属材料等。原告与山东亿佰通机械股份有限公司（以下简称亿佰通公司）存在长期的经销合作关系，双方签订有《地区总经销合同》，约定亿佰通公司同意并授权原告为苏州地区的总经销商，准其经销亿佰通公司的沟槽管件及其他产品，并承诺在该地区不再设其他经销商，结算方式为现款提货，运输方式由原告自提或亿佰通公司代办托运，相关运输费用由原告负担。漏雨事故发生后，亿佰通公司为其出具《苏州中环科技有限公司返厂退回产品处理意见》，意见明确根据亿佰通公司《客户退货处理规定》，需要车间（回炉烧漆、抛丸、重新喷塑）的扣货款50%，退铸造车间化铁水的扣货款70%，对原告货物做以下处理：1、31箱219*114丝接机三，总数124件，单价91.73元，合计金额11373.9元，扣除货款70%处理，应由原告承担7961.73元。2、55箱114刚卡，总数1650件，单价23.66元，合计金额39039元，扣除货款70%处理，应由原告承担27327.3元。3、75箱165刚卡，总数1050件，单价41.38元，合计金额43449元，扣除货款70%处理，应由原告承担30414.3元。4、21箱165*60丝接机三，总数273件，单价50.77元，合计金额13860.21元，扣除货款70%处理，应由原告承担9702.15元。5、43箱76*33丝接机三，总数1548件，单价20.8元，合计金额32198.4元，扣除货款70%处理，应由原告承担22538.88元。6、7箱114*89丝接大小头，总数168件，单价27.97元，合计金额4698.12元，扣除货款70%处理，应由原告承担3288.68元。7、16箱114*76丝接大小头，总数576件，单价25.17元，合计金额14495.04元，扣除货款70%处理，应由原告承担10146.53元。8、23箱165*76丝接机三，总数276件，单价59.49元，合计金额16417.86元，扣除货款70%处理，应由原告承担11492.5元。9、41箱114*76丝接机三，总数820件，单价37.04元，合计金额30372.8元，扣除货款70%处理，应由原告承担21260.96元。10、17箱165*48丝接机三，总数221件，单价46.96元，合计金额10378.16元，扣除货款70%处理，应由原告承担7264.71元。11、7箱114*76丝接三通，总数84件，单价70.67元，合计金额5936.28元，扣除货款70%处理，应由原告承担4155.4元。12、11箱114*89丝接三通，总数132件，单价70.67元，合计金额9328.44元，扣除货款70%处理，应由原告承担6529.91元。13、21箱165*114沟槽三通，总数84件，单价119.45元，合计金额10033.8元，扣除货款50%处理，应由原告承担5016.9元。14、9箱219*114沟槽三通，总数108件，单价284.95元，合计金额30774.06元，扣除货款50%处理，应由原告承担15387.03元。15、15箱273刚卡，总数60件，单价151.48元，合计金额9088.5元，扣除货款70%处理，应由原告承担6361.95元。16、33箱114弯头，总数528件，单价37.93元，合计金额20027.04元，扣除货款50%处理，应由原告承担10013.52元。17、23箱165弯头，总数138件，单价119.94元，合计金额16551.03元，扣除货款50%处理，应由原告承担8275.52元。以上原告合计负担207137.96元。对此，亿佰通公司向法院出具《苏州中环科技有限公司退货产品所涉处理费用情况说明》，明确因2017年6月10日漏雨事故导致供应产品受损，公司于2017年7月收到原告退回部分产品，处理方法见处理意见，涉及需要原告承担的费用为207137.96元，由亿佰通公司直接从原告按经销合同约定支付的货款中扣除，原告因此造成的货款不足问题，作为拖欠货款处理。情况说明后附有联系人季良友及其联系方式。另外，潍坊万兴物流有限公司出具货运情况说明，载明2017年7月1日，公司受亿佰通公司委托，有沟槽管件需由苏州返厂，公司安排车辆予以承运，货物情况共计447箱，往返运费每箱10元，共计4470元。为核实货损结算情况，原告申请季良友出庭作证，季良友陈述，其系公司江苏区域销售部的负责人，在漏水事故发生之后，原告电话通知其至现场查看，看到产品包装烂掉，货物上全是水，推断是由于水浸泡导致。公司根据退货处理规定，对受损货物进行处理，根据剩余的货值重新发新货来平账。交易和结算方式是先货后款，具体是根据销售计划发货，结算周期根据实际情况，一般为1到2个月进行结算。 再查明，原告与山西卡耐夫管业股份有限公司（以下简称卡耐夫公司）存在长期的经销合作关系，2017年2月6日，双方签订有《山西卡耐夫管业股份有限公司合同书》，约定原告代理卡耐夫公司消防类沟槽管件，合同有效期限自2017年2月6日起至2018年2月5日止。原告保证在合同有效期内该地区确保销售额400万元，首批预定50万元。2017年7月14日，卡耐夫公司出具返厂再加工费用说明，载明原告退厂卡耐夫沟槽管件（因遭水浸生锈受损），请求进行翻抛重新喷漆，个数共计28047个（43.35吨），原告需要承担二次加工各项费用如下：1、二次加工吨数计43.35吨，共计43.35*1600元=69360元；2、纸箱包装共计11734个，11734*5.5元/个=64537元;3、胶圈消耗共计14146个,14146*5元/个=70730元；4、螺丝消耗共计56814个，56814*1.3元/个=73858.2元；5、往返运费共计43.35吨*380元/吨*2车=32946元（货运车辆晋KN6846、晋K56748），以上费用共计311431.2元。对此，卡耐夫公司向法院出具情况说明，载明原告因2017年6月10日漏雨事故导致我司供应产品受损，特就原告退回我司部分受损产品要求处理而产生的费用作出说明，我司于2017年7月收到原告退回产品详见返厂再加工费用说明，需要原告承担的费用为311431.2元，由我司直接从原告按经销合同约定支付的货款中扣除，原告因此造成的货款不足问题作为拖欠货款处理。情况说明后附有联系人王亚杰及其联系方式。为核实货损结算情况，原告申请卡耐夫公司销售部江苏、上海区域的经理郭进苗以及晋KN6846车辆驾驶员孙雨椿出庭作证，郭进苗陈述2017年6月，原告反馈产品因漏雨受损，其与原告进行视频确认系淋雨受损后同意返厂处理，费用说明是由公司会计出具的；原告与卡耐夫公司之间的交易结算是采用先货后款的方式，返厂运输是由卡耐夫公司负责找车，原告支付运费。孙雨椿陈述晋KN6846车辆专门为卡耐夫公司运输货物，按吨位计费；原告货物也是由其进行运输，重量为19.5吨，每吨380元，运费是原告现金支付的。 又查明，原告代理玫德集团有限公司（以下简称玫德公司）产品，双方签订有《工业产品买卖合同》，约定原告代理迈克商标的玛钢、沟槽，付款方式款到发货。2017年10月15日，玫德公司致函原告，载明玫德公司已经收到2017年7月21日原告返厂退货管件，经核算金额为635623.15元，通过审核，退货管件系6月仓库顶层漏水导致，非我公司责任，根据公司规定，所有产品根据出厂总额折损20%即127124.63元，并由原告承担苏州-济南运费380元，合计吨位36.5，合计运费13870元。函件后附迈克产品退厂明细，明细表中注明了所退产品的名称、件数、包装、个数、出厂价等，退厂产品包括三通、弯头、刚卡、丝接机等，合计金额为635623.15元。后玫德公司出具情况说明，载明原告因2017年6月16漏雨事故导致供应产品受损事实，就原告退回公司部分受损产品要求处理而产生的费用由原告公司承担的金额为127124.63元，情况说明后附联系人吕家峰及其联系方式，为核实货损结算情况，原告申请吕家峰作为证人出庭，吕家峰陈述原告漏雨当天，其在原告公司，亲眼看到原告货物的受损，因为货物堆满，重量很大，没有办法进行转移，之后原告的退货事宜也是其进行沟通的；原告与玫德公司实际结算是采用先货后款的方式，结算周期一般是两个月，运费是公司的运输科按照吨位核算，由原告承担。 因原、被告多次协商赔偿事宜未果，原告特诉至法院。 在庭审中，原告陈述涉案房屋在此次漏雨事故发生之前就已经发生过漏水，原告也就此向被告进行报修，但未提供书面报修证据；对于评估报告中的办公电子设备，因上述物品已经灭失，无法进行残值评估，对该部分损失予以放弃。 上述事实，由苏州市房屋租赁合同书、收据、照片、往来函件、苏州名典资产评估事务所评估咨询报告书、情况说明、地区总经销合同、亿佰通公司出具的返厂退回产品处理意见、客户退货处理规定、货运情况说明、返厂再加工费用说明、销售合同、工业产品买卖合同、授权书、迈克产品退厂明细、库存商品再次清查明细表、证人季良友、郭进苗、吕家峰、孙雨椿、柳宇的证言及本院谈话笔录、听证笔录、庭审笔录予以证明。 本案的争议焦点为原告因漏雨事故而遭受的损失金额以及被告责任的承担。 综合本案的证据，本院认为，原告的损失应由以下四部分构成：1、库存商品，因苏州名典资产评估事务所对于原告因房屋漏水而受损的库存商品已经进行现场清点，评估的价值为178880元，本院予以认定。鉴于上述库存商品已经被原告处理，处理得到价款总额为15270元，故原告的实际损失金额为163610元。2、涉及亿佰通公司退货损失及运费，因亿佰通公司就返厂退回的产品制作清单并根据退货处理规定分别给予扣除货款相应比例的处理，情况说明载明原告应承担的费用为207137.96元，潍坊万兴物流有限公司出具的货运情况说明载明运费金额为4470元，同时，亿佰通公司的员工亦出庭陈述退货细节，与情况说明相吻合，退货导致运输费用产生亦为合理，本院予以认定。3、涉及卡耐夫公司的退货损失及运费，因卡耐夫公司已就返厂再加工费用出具详细说明，对加工吨数、纸箱包装、胶圈消耗、往返运费等予以明确，金额合计311431.2元，同时，卡耐夫公司的员工及相关运输人员亦出庭陈述退货细节，与情况说明相吻合，本院予以认定。4、涉及玫德公司的退货损失及运费，因玫德公司就退厂货物制作明细，载明货物损失金额为127124.63元，运费金额为13870元，同时玫德公司的员工到庭陈述了原告受损的经过以及退货处理的细节，与明细表相吻合，本院予以确认。关于原告主张的装修损失13600元，因原告陈述其并未对受损的装修进行修复，现租赁期间届满，双方已经终止租赁合同，原告也已将租赁房屋返还被告，也无需再行修复，故本院对上述装修损失不予支持。综上，原告的损失金额为827643.79元。关于被告提出的原告损失金额没有依据的意见，一方面，如前所述，对于漏水造成的损失，原告先是通过返厂维修的方式及时止损，相应的返厂厂家对此亦出具情况说明，后续又通过评估的方式对于自己另外的损失予以固定，其已经对自己的损失金额提供了相应证据予以证明；另一方面，反观被告，被告作为房屋的出租方，本应在漏雨事故发生之后及时查看现场、进行漏雨原因的排查、协同原告对损失进行固定等，实际上，原告也通知被告一同委托鉴定，确定损失金额，而被告并未进行因果关系排查及损失固定，亦未参与损失评估，只是屡次提醒原告租期已到，督促搬离，在庭审中，被告亦未对原告的损失证据提供任何反证。综合本案的实际情况，本院对被告的上述意见不予采纳。 关于责任承担，本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按约定履行。本案中，被告作为房屋的出租方，在租赁期间内保持房屋处于适租状态是其基本义务，租赁房屋却在租期内发生漏雨，导致原告财产受损，被告负有不可推卸的责任；原告作为房屋的承租人，应当妥善保管、正当使用租赁房屋，在发现房屋有任何需要维修的情况时，应及时告知出租人。而原告陈述其在此次漏雨事故发生之前就曾经多次发现房屋有漏水情况，其本应及时向作为出租人的被告告知，督促其履行维修义务，甚至在出租人未履行维修义务时，原告应自行维修，以避免之后损失的产生和扩大，但原告未能提供任何书面报修证据，故原告对此次漏雨事故造成的损失亦负有责任。综合本案的实际情况，本院认定被告对原告的损失承担40%的赔偿责任，金额为331057.52元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告苏州雅景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区中环科技有限公司331057.52元。 二、驳回原告苏州工业园区中环科技有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228400407001541360。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12272元，由原告苏州工业园区中环科技有限公司负担6006元，由被告苏州雅景物业管理有限公司负担6266元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10555301040017676。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  周丽敏 人民陪审员  余家春 二〇一八年九月十三日 书 记 员  张云霞