福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终375号 上诉人（原审被告）：刘松柏，男，1963年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：苏庆跃，福建华达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳华，福建华达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市丰泽区东涂街“经典名门”1号楼8店面。 法定代表人：吴玉英，总经理。 委托诉讼代理人：何玉成，福建达业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王全发，男，1976年11月25日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住福建省泉州市洛江区。 原审第三人：杨幼，女，1966年4月19日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人刘松柏、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司（以下简称聚荣信泉州分公司）因与被上诉人王全发及原审第三人杨幼房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘松柏上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，驳回王全发对刘松柏的诉讼请求。事实和理由：刘松柏与王全发、聚荣信泉州分公司在2017年3月30日订立的《房产买卖协议书》尚未依法成立，不发生法律效力。诉争房屋虽登记于刘松柏名下，但为刘松柏和杨幼的夫妻共同财产，协议明确将刘松柏和杨幼列为房屋的处分权人，在协议的第16条明确约定必须经过三方签订才生效，杨幼拒绝签字，协议无法生效，刘松柏亦明确告知王全发，杨幼不签字，合同无法履行，王全发与聚荣信泉州分公司之间的收款行为及事后付款，刘松柏并不清楚，不应当承担由此引起的法律责任。一审法院关于违约金及房屋差价损失的认定及适用法律错误。王全发重复要求违约金和损失赔偿，有违法律规定。刘松柏在订立合同已经明确涉案房屋有共有人存在，必须杨幼签字，协议才生效，不存在缔约过失，一审法院认定刘松柏存在过错不成立。在杨幼明确表示拒绝签字，协议无法生效的情况下，王全发应及时采取措施另购房，不能以目前房价上涨而主张房屋差价损失。 聚荣信泉州分公司上诉请求：聚荣信泉州分公司在促成交易过程中已经尽到了一般人的审查、注意义务，不存在过错，无需承担赔偿责任。聚荣信泉州分公司在促成本案买卖过程中，要求刘松柏出示房产证，房产证登记所有权人为刘松柏一人，并没有共有权人，聚荣信泉州分公司并不知道涉案房产存在共有人。聚荣信泉州分公司在《房屋买卖协议》签订之前明确告知王全发涉案房屋可能存在发生的风险，并要求刘松柏出具《共有权人未到场声明》。根据本案《房屋买卖协议书》第七条有关刘松柏应保证房屋权属清楚，无债权债务纠纷，如存在其他共有权人则共有权人同意出售……若因刘松柏或其代理人原因导致房屋买卖合同无效或被撤销，刘松柏及其代理人自愿向乙方（王全发）、丙方（聚荣信泉州分公司）分别按照相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任的约定，聚荣信泉州分公司并没有对涉案房屋权属状态进行实质审查的义务，本案因共有人杨幼不同意出售房屋，导致合同无法继续履行，应当由刘松柏承担责任。根据房产经纪居间服务交易习惯和《房地产经纪管理办法》第十六条规定，买卖双方需要居间人提供对涉案房产权属状态进行实质审查，调查服务的，应当在《房产买卖协议》中明确约定，而本案的《房屋买卖协议》并未约定对房产的权属状态进行实质审查。聚荣信泉州分公司不存在故意隐瞒订立合同有关重要事实或提供虚假情况的事实，不需要承担赔偿责任。合同法第四百二十五条第二款规定的居间人损害赔偿责任的范围为客观实际发生的损失，而不应包括履行房屋买卖合同后可获得的利益。本案房屋差价463500元属于履行合同后所能获得的预期利益，根据合同相对性原则，应当由刘松柏承担。聚荣信泉州分公司与王全发之间为居间合同法律关系，并非买卖合同法律关系，履行买卖合同所能获得的利益不属于居间合同可预见的范围，不属于聚荣信泉州分公司的赔偿范围。 王全发辩称，本案的《房产买卖协议书》成立、有效。本案的当事人均具备完全民事行为能力，应当依约履行义务。涉案房屋的产权登记仅记载刘松柏，不存在共有权人，涉案房产权属与第三人无关。本案《房屋买卖协议书》未违反法律和行政法规禁止性规定。假设第三人为共有权人，其辩称看见《房屋购买意向书》时才知道涉案房屋的买卖关系，鉴于《房屋购买意向书》的签订时间系2017年3月24日，《房屋买卖协议书》签订的时间是2017年3月30日，可以证明第三人在《房屋买卖协议书》签订之前就知情，第三人知情后未起诉刘松柏，也未提出异议，可证明第三人默认涉案房屋的买卖关系。第三人在收到原审判决后，未在15日内提起上诉，已经放弃上诉权利，可证明第三人已经同意原审判决，不持异议。聚荣信泉州分公司和刘松柏不履行合同义务，构成违约，致使合同目的不能实现，符合法定解除的情形。《房屋买卖协议书》中有聚荣信泉州分公司注明杨幼的身份信息及该公司提供的共有权人未到场声明书，可见聚荣信泉州分公司在明知杨幼未到场，可能为共有权人，未促成杨幼签字确认的情况下，仍促成王全发签订该协议书，致使合同目的不能实现，聚荣信泉州分公司未尽到一般人的注意义务及合理审查义务，存在过错。依据《房屋买卖协议书》的约定、收据、一审法院委托的评估报告，王全发的主张具有事实和法律依据。 杨幼未作陈述。 王全发向一审法院起诉请求：1.解除王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司于2017年3月30日签订的编号：6010259的《房产买卖协议书》；2.刘松柏、聚荣信泉州分公司应立即返还王全发购房意向金3000元、购房定金5万元，共计53000元及支付占用资金逾期利息（利息自2017年5月1日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；3.刘松柏、聚荣信泉州分公司应赔偿王全发违约金68300元、房屋升值差价损失费463500元、鉴定费4100元，合计535900元及支付逾期利息（利息自2017年5月1日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。 一审法院认定事实：2017年3月24日，王全发与聚荣信泉州分公司签订《房屋购买意向书》，欲购买座落于吉源花苑2幢603室的房产，向聚荣信泉州分公司支付购房意向金3000元，并自动转为购房定金，由聚荣信泉州分公司代为保管。同年3月30日，王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订《房产买卖协议书》，约定：刘松柏同意将座落于福建省泉州市洛江区吉源花苑2幢603号的房产出售给王全发，成交价683000元，协议签订当日，王全发应支付购房定金5万元至聚荣信泉州分公司处，待办理交易过户手续当日由聚荣信泉州分公司无息支付给刘松柏。双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款10%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。协议签订当日，王全发支付给刘松柏购房定金5万元，刘松柏出具了定金收据交王全发收执。刘松柏于当日授权聚荣信泉州分公司保管该定金5万元。后刘松柏以共有权人杨幼不同意出卖房屋为由，拒不履行合同约定的义务，故王全发诉至法院。在诉讼过程中，王全发申请对案涉房屋的市场价进行评估，评估基准日为起诉日即2017年5月22日，经委托福建均恒房地产评估有限公司进行评估，评估结果为：评估对象在价值时点估价结果：假设未设立他项权利下的市场价值为人民币114.65万元（其中住宅价值为110.56万元，单价为6316元/㎡，储藏间价值为4.09万元，单价为4421元/㎡）。另查明，刘松柏与杨幼于1987年结婚，案涉房屋登记在刘松柏名下，其于2006年12月1日取得房屋所有权证。 一审法院认为，本案双方当事人争议的主要焦点是：1.《房产买卖协议书》是否成立？若成立，是否有效？2.王全发的诉讼请求是否符合双方的约定和法律规定？对于上述争议焦点，审查、分析，认定如下：1.对于《房产买卖协议书》是否成立，若成立是否有效的问题。2017年3月30日，王全发与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订《房产买卖协议书》（以下简称“协议书”），该协议书上有王全发与刘松柏的亲笔签字，是双方的真实意思表示，该买卖协议自王全发与刘松柏签字即成立，并自成立时生效，且该协议书并无法律规定的合同无效情形，故王全发与刘松柏签订的《房产买卖协议书》是合法有效的。刘松柏辩称，因协议书中的出售方有刘松柏与杨幼二人，而杨幼并没有在协议书上签字，也不同意出售房屋，故该协议书并未成立，不发生法律效力。杨幼未在协议书上签字，也未对该协议进行追认，该协议对其不发生法律效力，但并不影响协议书在刘松柏与王全发之间的法律效力，上述辩解意见不成立。本案《房产买卖协议书》成立且有效。2.对于王全发的诉讼请求是否符合双方的约定和法律规定的问题。王全发主张解除与刘松柏、聚荣信泉州分公司签订的《房产买卖协议书》，现因案涉房屋共有权人杨幼不同意出售房屋，刘松柏无法继续履行合同，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，王全发可主张解除合同；王全发要求刘松柏、聚荣信泉州分公司返还购房意向金3000元及购房定金5万元及资金占用利息，王全发先后在与聚荣信泉州分公司签订《购买意向书》及《房产买卖协议书》后，按约定将购房意向金3000元及购房定金5万元支付至聚荣信泉州分公司处，由聚荣信泉州分公司代为保管，待符合条件后再无息支付给刘松柏。现因刘松柏无法继续履行合同，聚荣信泉州分公司代为保管的意向金3000元及定金5万元，应返还给王全发。但王全发主张购房意向金及定金的资金占用利息，因双方对此并无约定，王全发主张资金占用利息，并无依据。王全发主张刘松柏、聚荣信泉州分公司赔偿违约金68300元、房屋升值差价损失463500元、鉴定费4100元,合计535900元，及上述经济损失自2017年5月1日起至实际付清款项之日止的逾期利息。首先，关于聚荣信泉州分公司是否应承担赔偿责任的问题。王全发认为聚荣信泉州分公司同意将杨幼列为合同的主体，但未促成杨幼在合同上签字确认，存在过错和违约行为，该过错和违约行为亦是不能实现合同目的的原因之一，故其应承担赔偿责任。聚荣信泉州分公司辩称，其作为合同的居间方，在促成双方签订合同的过程中并不存在过错，在合同履行过程中也无违约行为，其不应对王全发的损失承担赔偿责任，合同无法继续履行系刘松柏配偶杨幼不同意出售，违约的原因在于刘松柏，责任也应当由刘松柏承担。经查，案涉房屋登记在刘松柏名下，而《房产买卖协议》之所以列杨幼为合同当事人，也是基于王全发的要求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，其主要的义务是一般人的注意义务及合理审查义务，该义务主要包括：不可故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、不可故意提供虚假情况。聚荣信泉州分公司作为居间方，虽其辩称不知案涉房屋有共有权人，但其在签订协议当天，要求刘松柏出具了“共有权人未到场声明”，该声明明确载明案涉房屋的共有权人即为房产买卖协议的一方当事人杨幼，但聚荣信泉州分公司在杨幼未在《房产买卖协议》上签字的情况下，即促成王全发与刘松柏之间的买卖，未尽到一般人的注意义务及合理审查义务，存在一定过错，应对王全发的损失承担相应的赔偿责任。其次，王全发主张违约金及房屋差价损失的金额问题。因《房产买卖协议》第十一条约定“甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担百分之壹拾的违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失……”，现王全发主张违约金68300元，符合双方的约定，可予以支持。王全发主张房屋差价损失463500元，根据福建均恒房地产评估有限公司作出的福均恒估字[2017]第Q08322号《房地产估价报告》，案涉房屋在价值时点的估价为1146500元，与双方约定的购房价格683000元，差价为463500元，王全发主张的房屋差价损失463500元，合法有据，王全发因鉴定房屋差价损失花费鉴定费4100元，有鉴定费发票为证，可予以支持。王全发主张上述经济损失的逾期利息，因上述损失并不存在逾期支付,该主张与事实不符，不予支持。最后，王全发主张损失的赔偿责任主体及承担责任比例问题。刘松柏在未取得案涉房屋共有人杨幼同意的情况下，即与王全发签订《房产买卖协议》，将房屋出售给王全发，现因杨幼不同意出售房屋，导致合同无法继续履行，刘松柏应对王全发的损失承担70%的赔偿责任，即（违约金68300元+房屋差价损失463500元+鉴定费4100元）×70%=375130元。王全发在签订《房产买卖协议》时即主动要求增加杨幼为合同当事人，虽然案涉房屋产权证上仅登记刘松柏为产权人，但王全发显然已意识到房屋可能存在共有人，其对该房屋交易可能发生的风险应当有一定的预判，但其在未得到共有人杨幼签字确认同意出售的情况下，仍然不顾风险，与刘松柏签订协议，自身存在一定的过错，应对自己的损失承担15%的责任，即（违约金68300元+房屋差价损失463500元+鉴定费4100元）×15%=80385元。聚荣信泉州分公司作为居间方，未尽到注意义务及合理审查义务，也存在过错，应对王全发的损失承担15%的赔偿责任，即（违约金68300元+房屋差价损失463500元+鉴定费4100元）×15%=80385元。刘松柏与王全发、聚荣信泉州分公司于2017年3月30日签订的《房产买卖协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予以保护。因王全发要求解除上述协议，上述协议因案涉房屋共有人杨幼不同意出售房屋已无法继续履行，故该协议予以解除。因协议解除，王全发支付的意向金3000元及定金5万元，聚荣信泉州分公司应予以返还。因刘松柏违约及王全发、聚荣信泉州分公司各自的过错，导致王全发产生经济损失，应对王全发的损失各自承担相应的赔偿责任。王全发诉求合法合理的部分，予以支持。刘松柏、聚荣信泉州分公司缺乏证据支持的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、王全发与刘松柏、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司于2017年3月30日签订的《房产买卖协议书》解除；二、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司应于判决生效之日起十日内返还王全发购房意向金3000元、购房定金5万元；三、刘松柏应本判决生效之日起十日内赔偿王全发经济损失375130元；四、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司应于判决生效之日起十日内赔偿王全发经济损失80385元；五、驳回王全发的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘松柏提供照片一张及通话记录，欲证明王全发是具有法律知识的人，从事法律工作，其在聚荣信泉州分公司已经告知交易可能存在风险的前提下，又主动要求增加杨幼作为合同当事人并要求中介机构把杨幼名字写在《房屋买卖协议》上，显然已经意识到房屋可能存在共有权人，但是其没有找杨幼核实是否同意出售，也没有要求刘松柏通知杨幼签名，仍然与刘松柏签订合同，过错在王全发，王全发在主动要求增加杨幼作为合同当事人后，在2015年就与杨幼电话沟通买卖事项，杨幼表示不同意出售，王全发应当采取补救措施，而不是放任损失扩大。聚荣信泉州分公司认为上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为刘松柏提供的证据证明了其已经尽到风险告知义务，王全发作为法律专业人士，不顾风险与刘松柏订立房屋买卖协议，公司不存在过错。王全发认为刘松柏对其店面进行拍摄，构成侵权，证据来源不合法，与本案争议焦点无关，不影响合同效力及解除、赔偿的确定，通话记录可证明王全发尽到了主动联系杨幼的义务。本院认为，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利是出卖人的义务而非买受人的义务，不论王全发是否具备法律知识，均不能减轻或免除刘松柏权利瑕疵担保义务，通话记录可证实王全发对杨幼进行了主动联系，上述证据无法达到刘松柏的证明目的，均不予采纳。一审查明的事实属实，予以确认。 本院认为，刘松柏主张该协议因共有权人杨幼未签字，协议未生效，缺乏依据，本案《房产买卖协议书》因共有权人杨幼未签字，不同意出卖房屋，合同已无法继续履行，一审法院判决该协议书予以解除正确，予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，赔偿损失与其他违约责任可以并用，故王全发有权同时主张违约金和赔偿损失，刘松柏主张王全发无权同时主张违约金和赔偿损失，缺乏依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，王全发因本案合同无法履行的损失应确定为房屋差价及为确定房屋差价所支出的评估费，根据估价报告及评估费发票，两项合计为467600元（463500元+4100元）。因我国合同法上的违约金本质属于损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方的损失，故本案损害赔偿及违约金的总额不应超过上述467600元。王全发主张刘松柏及聚荣信泉州分公司应赔偿其违约金、房屋升值差价损失费、评估费合计535900元，超出了其损失范围，予以支持467600元。聚荣信泉州分公司与王全发之间成立居间合同法律关系，因聚荣信泉州分公司在意识到共有权人存在，却又未能明确房屋共有权人真实意思的情况下，仍然促成王全发与刘松柏签订合同，应认定聚荣信泉州分公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，聚荣信泉州分公司应对王全发承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款中对损害赔偿责任的范围，并未进行限定，聚荣信泉州分公司主张不需要对房屋差价损失承担赔偿责任，缺乏依据，不予采纳。根据日常生活经验，处于刘松柏所在年龄阶段的公民在通常情况下应有配偶，聚荣信泉州分公司一审提供的由刘松柏签字的共有权人未到场声明，也可证实聚荣信泉州分公司在签订本案房屋买卖协议书时意识到本案存在共有权人。刘松柏在未征得共有权人同意的情况下，将房屋出售；聚荣信泉州分公司在知晓存在共有权人存在，未知晓共有权人真实意思的情况下，未对王全发购房进行劝阻，仍促成本案房屋买卖；王全发在明知共有权人，且不知晓共有权人真实意思的情况下仍然在《房屋买卖协议书》上签字，同意购买房屋，现因共有权人杨幼拒绝出卖房屋，导致合同无法履行，刘松柏、聚荣信泉州分公司、王全发均存在过错，各方应根据各自的过错承担责任。综合本案各方的过错，综合认定，对王全发的损失467600元，王全发自负10%的责任，刘松柏承担80%的责任，即374080元，聚荣信泉州分公司承担10%的责任，即46760元。双方对一审判决聚荣信泉州分公司应于判决生效之日起十日内返还王全发购房意向金3000元、购房定金50000元，未提出异议，予以确认。 综上所述，刘松柏、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0504民初1104号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0504民初1104号民事判决第三项、第四项、第五项； 三、刘松柏应于本判决生效之日起十日内赔偿王全发经济损失374080元； 四、厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王全发损失46760元； 五、驳回王全发一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10630元，由王全发负担1425元，刘松柏负担6911元，厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司负担2294元。二审案件受理费8133元，由王全发负担253元，刘松柏负担6911元，厦门市聚荣信房地产经纪有限公司泉州分公司负担969元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金凤 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年七月十日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈威鸿 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。