上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第10482号原告(反诉被告)上海三横里机电科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人唐福官，总经理。委托代理人施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)上海舜吉金属制品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张毓鹏，总经理。委托代理人张虹，女。委托代理人顾正，上海市正达律师事务所律师。原告上海三横里机电科技有限公司(以下简称三横里公司)诉被告上海舜吉金属制品有限公司(以下简称舜吉公司)及反诉原告舜吉公司诉反诉被告三横里公司房屋租赁合同纠纷一�，本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)三横里公司的委托代理人施煜、耿沛阳，被告(反诉原告)舜吉公司的法定代表人张毓鹏及其委托代理人张虹、顾正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三横里公司诉称，原告三横里公司原企业名称为上海诚然汽配制造有限公司。2012年9月29日，原、被告签订租赁合同一份，约定由被告承租原告位于上海市浦东新区泥城镇银河路XXX号的厂房，租期10年，第一年租金人民币(以下币种同)50万元。但合同签订后，被告仅支付了第一年的部分租金35万元。2014年11月13日，双方针对上述租赁合同补充了相关条款，被告确认自2012年9月29日至2014年9月28日期间的结欠租金数额为45万元，2014年9月29日至2015年9月28日的年租金30万元，支付方式为先付后用。上述合计75万元，被告应于2014年12月31日�付，如到期未付，原告收取5%的滞纳金。但至今为止，双方约定的付款期限早已届满，被告并未按约支付。原告多次联系并发函告知进行催讨，被告置之不理。因此原告起诉来院，要求：1、解除原、被告于2012年9月29日签订的“租赁合同”及2014年11月13日的“补充条款”；2、判令被告立即搬离浦东新区泥城镇银河路XXX号厂房，并将厂房归还原告；3、判令被告支付原告至2015年9月28日的房屋租金75万元(2015年9月29日起至实际返还之日止的使用费，要求按照每年30万元按实计算)；4、判令被告支付原告违约金3.75万元(按租金75万元的5%计)。被告上海舜吉金属制品有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。理由是：舜吉公司的工厂原设在松江区叶榭镇，面积2000平方米，年租金仅为15万元，因为舜吉公司和三横里公司商定合作经营，由三横里公司以厂房使用权作为出资并负责材料供应，舜吉公司已生产工艺技术和加工设备作为投资，共担风险和共负盈亏，也就是说舜吉公司在银河路XXX号厂房内合作生产经营是不用支付房租的，所以舜吉公司在2012年10月份举厂搬迁至银河路XXX号厂房；彭镇厂房的租金普遍比叶榭镇的高，距离市中心也远，所以舜吉公司实际想改租房办厂为合作经营办厂；2012年9月29日晚至次日凌晨，舜吉公司的法人代表张毓鹏与三横里公司的法人代表唐福官等人商谈时，始终围绕着合作经营的主题，之后将“合作经营合同”改成“租赁合同”等都是唐福官提出和决定的，张毓鹏只要求唐福官承诺免收房租、供应材料、共同经营管理和共负盈亏；“租赁合同”的形式完全不符合房屋租赁合同的格式要求，其注明的面积4900平方米实际上不满1800平方米，双方也没有履行过验收交接手续，实际上双方当时就约定由舜吉公司免费�用房屋，所以该合同是一份临时文件；2012年10月，唐福官办理了舜吉公司的注册地变更，其存于工商局备案的2012年10月2日的“租房协议”是双方在“租赁合同”中约定要签订的正式协议，故“租赁合同”实际在2012年10月2日就由双方合意撤销了；2012年11月，三横里公司法人代表唐福官将“项目合作协议书”提交给舜吉公司法人代表张毓鹏，2013年下半年唐福官再次将该协议书面交张毓鹏，而该协议书与双方的“各扬所长、共负盈亏、共同经营”的目的相去甚远，2013年下半年舜吉公司将协议书进行修改，变更为“合作经营协议书”后交给唐福官，之后舜吉公司未再收到新的要约；原、被告双方在2012年9月29日签订的租赁合同，名为租赁，实为合作经营关系，只是因为三横里公司不愿意承担合作经营风险，所以导致双方迄今没有签订正式合作协议和联营不成；2014年10月，唐福官、张毓鹏、张虹等三人在龙阳路地铁站肯德基店内商谈，但最终双方未就合作经营一事达成一致；2014年11月13日，唐福官起草了无题文件，并谎称是“龙阳路地铁站肯德基会议纪要”，利用张毓鹏正在生产线上处理紧急技术问题的关口，诱骗其签署了该文件；2015年春节三横里公司起诉舜吉公司，舜吉公司方认识到已落入圈套，2015年3月10日张毓鹏行使误签姓名撤销权，将上述文件，即“租赁合同补充条款”予以退回；2014年12月3日的“讨款函”由张毓鹏的弟弟张毓磊签字，但当时原件未提供给张毓磊，张毓鹏也从未看到过这份“讨款函”；2013年4月17日和11月13日，舜吉公司向三横里公司支付35万元，是合作经营款项，但三横里公司违约未实际用于合作经营，舜吉公司要求予以退回并赔偿损失；2014年4月14日开始，舜吉公司就开始搬迁，至4月底已将除被查封以外的�备全部搬空；双方商谈合作经营时，由舜吉公司出资，三横里公司购买了三台设备，被放置在川南奉公路XXX号三横里公司厂房内，要求三横里公司合理分摊所花费的购置款。根据上述事实理由，舜吉公司提出反诉，要求：一、确认《租赁合同》前三条已在2012年10月2日由双方合意解除；二、要求反诉被告赔偿反诉原告37.50万元；三、撤销2014年11月13日无题文件(即所谓的“补充条款”)；四、要求反诉被告返还合作款35万元并支付相应利息；五、要求反诉原告自川南奉公路XXX号厂房内搬离自己的设备三台，反诉被告予以配合；六、确认反诉原告系被动、被迫反诉，故诉讼费由反诉被告承担；七、律师费1,000元由反诉被告承担。庭审中，反诉原告又变更了诉请第5项，改为要求反诉被告分摊由反诉被告选定后反诉原告垫资购买的锻造设备共计14.95万元。反诉被告三横里公司辩�，不同意反诉请求。理由是：双方在2012年9月29日签署的“租赁合同”对房屋的坐落、租金等做了相应约定，舜吉公司认为该合同名为租赁实为合作的说法没有依据；双方没有合意解除过上述“租赁合同”，之后还对“租赁合同”的租金进行了结算；舜吉公司否认双方是租赁关系，却还按照租赁合同反诉主张违约责任，其说法自相矛盾；无论租赁合同还是补充条款，都是双方真实意思表示，并不存在合意撤销的情况；2014年11月13日，双方在“补充条款”中第1项明确了租金的结算，第一年舜吉公司所欠15万元，就是年租金扣去舜吉公司已付款35万元，所以该35万元实际已经作为租金了；双方至今未对房屋进行了交接，不认可双方已经在2015年5月进行了交接的事实；反诉请求第4、5项均不属于本案受理范围，也不予同意。经审理查明：2012年9月29日，三横里公司(原上海诚然�配制造有限公司，2013年11月15日变更企业名称为三横里公司)作为甲方，舜吉公司作为乙方，双方签订“租赁合同”一份，约定：“乙方租赁甲方位于上海市浦东新区泥城镇银河路XXX号厂房，占地面积4000平方米，建筑面积2800平方米，空地2100平方米。经双方共同协商，达成以下共识：一、租金：第一年租金50万元。二、支付方式：按月支付。若乙方在租约期间支付困难，应及时与甲方沟通，再确定支付日期与方式。乙方应在租赁期当年以25万元作为一个基数付给甲方。另外25万元和若干年后的欠款累计总和，当乙方遇到上述支付困难时，乙方应及时与甲方沟通，甲方允许乙方在拆迁补偿款中一次性缴清甲方。三、租赁合约：10年，每年年终根据市场行情协商第二年的租金，以此类推。甲方开发票给乙方。”同时，“租赁合同”下方还约定了“补充条款”如下：“一、甲乙双方当遇到以上租赁地块发生国家动拆迁时，应按照国家相应的动拆迁条款。A、土地与地上建筑物补偿款归甲方所有；B、对于乙方设备的搬迁以及乙方正常的生产状况造成影响等，国家给予的补偿款甲乙双方各享有50%的补偿。二、甲方和乙方是供应关系，在同等的价格与质量的前提下，乙方应把甲方作为一个主要的供应商。在这工程中，甲乙双方应相互帮助，资源共享。三、甲方厂房的装机容量为178千瓦，产证归甲方所有，遇到拆迁时相应的补偿也归甲方所有，但使用权归乙方，包括开增值税发票。四、乙方办理相应的注册过程中，甲方应提供合法、有效的产权证，如果甲方不能提供有效的产权证，由此所造成的损失，甲方应承担相应的责任。五、租金起算日于乙方搬迁到位并正式生产日为准(期限于10月底必须搬迁结束)。六、甲乙双方在租赁期要求退出终�本合约，应一次性赔偿对方违约金(50%当年年租金)。本协议一式两份，双方法人代表签字盖章生效。本协议在节后完成正式租赁文本签约后，本合约自动终止。”“租赁合同”下方签章栏内由三横里公司和舜吉公司的法人代表唐福官、张毓鹏分别签字署期，并盖具两公司的财务专用章。2014年11月13日，三横里公司与舜吉公司签订“12-9-29租赁合同补充条款”(以下简称“补充条款”)，内容为“前言：一、12-9-29~13-9-28，乙方欠款15万元。二、13-9-29~14-9-28，甲、乙未完成租赁合同第三条款，因果是乙方忙于理顺生产人事调整，决策人事加入等客观因素。于14年第三季度，甲、乙双方两次沟通，第三次三人十月份在龙阳地铁站，在平和珍视客观的情况下，作出以下三年的租金价/年。壹：一、12-9-29~13-9-28乙方欠款15万元；二、13-9-29~14-9-28租金30万元/年；三、14-9-29~15-9-28租金30万元/年。贰、第三年先付后用，一、二欠租金合计75万元。交款期限14-12-31前。乙方到期未付，甲方收取5%滞纳金。叁、12-9-29租赁合同，不再文本签约。第四年15-9-28~16-9-29租金，议定期15年9月1日-15年9月28日。甲、乙双方哪一方违约的，哪一方收取违约金15万元整。”“补充条款”下方签章栏内，由三横里公司法人代表唐福官签字署期，并盖具三横里公司的公章，舜吉公司的法人代表张毓鹏在乙方签章栏内签字署期。2014年12月3日，三横里公司向舜吉公司发出“讨款函”，内容为“今早唐福官多次打给张总电话没接，特来面交讨款函。”该函由舜吉公司法人代表张毓鹏的弟弟张毓磊签收。2015年3月22日，三横里公司发函给舜吉公司，内容为“有以下四笔累帐，2014年年头、年末二次合作结算单，……一、据2012.12.27电工聘用合同第四条，2013年度66.54/工×333.56共计工资22,194.56元；二、2013年来接待费6,000元；三、2012第四季度，配电安装费46工×100元，4600元；四、泥城镇彭镇银河路XXX号，楼上三间租金费150/间月×3间×(2012、2013、2014)26个月，11700元；五、以上1-4贵公司欠款合计44,494.56元，望即打入我公司账户。我公司决定：泥城镇彭镇银河路XXX号楼上四间请贵公司组织职工在2015年4月10日前搬迁。”2015年3月23日，三横里公司起诉来院，诉请如前。庭审中，三横里公司向法庭提供房地产权证一份，证明系争的位于泥城镇银河路XXX号的厂房系其(原上海诚然汽配制造有限公司)所有，产证载明建筑面积1836平方米。三横里公司还提供了泥城镇村镇规划建设办公室出具地籍图说明一份，内容为“同意你单位(上海诚然汽配制造有限公司)在南侧原有一层平顶车间上加建400平方米的一层临时房屋，但必须对原有建筑进行加固，确保质量和安全；同意在西�间东侧厂区内的空地上建造600平方米的临时钢棚，层次为1层，层高为6米。但禁止擅自扩大建筑面积，不得移位和增高……”舜吉公司对房地产权证真实性无异议，对地籍图说明不予认可。审理中，舜吉公司提供了双方均未签章的“项目合作协议书”一份，欲证明双方接触的初衷是经营合作，2012年9月29日双方讨论合作经营事项后，三横里公司根据“租赁合同补充条款”，起草了“项目合作协议书”，并在2012年11月打印后交舜吉公司修改。2013年下半年三横里公司再次将“项目合作协议书”稿件交舜吉公司。舜吉公司还提供另外一份双方亦未签章的“合作经营协议书”，欲证明2013年下半年舜吉公司针对“项目合作协议书”进行修改后将之交三横里公司。三横里公司对上述两份协议书的真实性均不予确认。舜吉公司又提供工商银行的汇款凭证两份，载明舜吉公司在2013年4月16日和11月12日，分别向诚然公司汇款了20万元和15万元，并注明用途为采购款和货款。三横里公司表示上述钱款确已收到，但实为支付的租金。舜吉公司还提供自工商部门调取的“租房协议”一份，内容为三横里公司(原上海诚然汽配制造有限公司)将位于泥城镇银河路XXX号3幢面积50平方米的房屋租赁给舜吉公司，租期10年，租金500元，每年结算一次等。舜吉公司欲以此证明双方之间重新签订了“租房协议”，用于变更注册地，并以此解除并取代了“租赁合同”的前三条。三横里公司对“租房协议”的真实性无异议，但认为该协议仅为办理工商登记之用，并未实际履行。舜吉公司另提供了照片等证据，证明银河路XXX号的厂房和场地并非由舜吉公司独自使用。三横里公司对此均不予认可。审理中，本院在2015年9月28日对现场进行勘查时，双方当事人同意先行移交场地和房屋。之后在舜吉公司搬离后，双方曾于2015年10月19日到现场准备签署书面交接手续，但因双方均不愿在对方提供的移交协议或交接情况表上签字，因而未能签署书面交接手续。庭审中，经法庭予以释明，三横里公司表示，如法院判决合同无效的，要求舜吉公司支付相应的使用费。以上事实，由房地产权证、租赁合同、补充条款、说明、照片、勘查笔录、通知及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，首先，原、被告于2012年9月29日签订的“租赁合同”和于2014年11月13日签订的“补充条款”均系双方当事人之间的真实意思表示，其内容系关于位于银河路XXX号厂房及场地的租赁关系。舜吉公司认为“租赁合同”系名为租赁，实为合作经营关系，又提出“补充条款”系张毓鹏误签字，要求予以撤销，均无相应的事实依据，本院难以采信。舜吉公司还认为上述“租赁合同”�由双方在2012年10月2日签署“租房协议”而合意解除，因该“租房协议”约定的租赁面积、租金标准等均非双方实际履行之客观内容，故该协议仅为工商备案之用，对舜吉公司的意见不予采纳。对舜吉公司提出的反诉请求第一、三项均予以驳回。值得强调的是，即便如舜吉公司所称双方确曾协商进行合作经营，双方在协商期间所签署的法律文件，因为是双方对已形成一致的真实意思表示予以的书面化，也具有相应拘束力，况且舜吉公司亦无证据证明三横里公司自愿放弃租金收益或者免费提供厂房给舜吉公司使用的事实。其次，就合同的效力而言，双方在2012年9月29日“租赁合同”中载明的系争厂房建筑面积有2800平方米，但产证记载的建筑面积仅有1836平方米，剩下不足1000平方米面积的房屋并无产证或者合法有效的建造手续，故双方之间关于这部分无证房屋的租赁关系�属无效，而产证载明的1836平方米面积的有证房屋的租赁关系不存在法定无效情形，应属有效。就合同的有效部分来讲，虽然合同之有效部分不因无效部分而受影响，但该租赁合同履行过程中，舜吉公司未按约支付租金，显已违约，并在三横里公司催讨后仍未支付，三横里公司要求解除合同的有效部分具有法律依据，应予支持。舜吉公司提出反诉认为三横里公司违反“租赁合同”第六条约定应赔偿37.5万元，并无事实和法律依据，不予支持。就合同无效部分而言，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。三横里公司在本诉中提出要求舜吉公司搬离浦东新区泥城镇银河路XXX号厂房，并将之归还的本诉诉请，理应予以支持。但在本案审理过程中，在法庭主持下，双方同意提前移交租赁房屋和场地。之后双方在2015年10月19日舜吉�司已经实际迁出的情况下，却因故未能完成书面的交接手续，因三横里公司当时即可自行收回房屋和场地，且双方未能完成书面手续的责任和过错不能单独归咎于舜吉公司，故对三横里公司坚持主张舜吉公司迁出并交还房屋场地和要求舜吉公司支付自2015年10月20日以后的使用费的本诉请求不予支持。关于租金和滞纳金。就合同有效部分，舜吉公司作为承租人应按约支付租金，就合同无效部分，其亦应参照合同约定支付相应的使用费，双方在“补充条款”中已然明确舜吉公司截至2015年9月28日止结欠租金75万元，故对三横里公司要求舜吉公司支付租金和使用费75万元和以30万元标准计付至2015年10月19日止的使用费的本诉诉请予以支持。舜吉公司提出反诉认为已付的35万元系合作经营款并要求返还和支付相应利息，因与双方在“补充条款”的租金结算中实际扣除了该35万元的事实相悖，故不予支持。三横里公司还诉请要求支付滞纳金3.75万元，因合同部分无效，本院参考无效部分在租赁场地和房屋所占面积比例酌情予以支持，判决由舜吉公司支付滞纳金3万元。关于舜吉公司的其余反诉诉请。舜吉公司要求三横里公司分摊其所购置的放置在川南奉公路XXX号厂房内的三台设备的费用，因与本案所涉租赁合同无关，本案不予处理。舜吉公司如有相应依据，可另行主张。舜吉公司还要求三横里公司支付律师费1,000元，亦无事实和法律依据，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海三横里机电科技有限公司与被告(反诉原告)�海舜吉金属制品有限公司之间的租赁关系部分无效，其有效部分予以解除；二、被告上海舜吉金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三横里机电科技有限公司截至2015年9月28日止的租金或使用费75万元；三、被告上海舜吉金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三横里机电科技有限公司自2015年9月29日起至2015年10月19日止的使用费(按照每年30万元的标准按实计算)；四、被告上海舜吉金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三横里机电科技有限公司滞纳金3万元；五、驳回原告上海三横里机电科技有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回反诉原告上海舜吉金属制品有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,132元(原告上海三横里机电科技有限公司已预付)，由原告上海三横里机电科技有限公司负担50元，被告上海舜吉金属制品有限公司负担16082元。反诉案件受理费5,650元(反诉原告上海舜吉金属制品有限公司已预付)，由反诉原告上海舜吉金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  曹 璐二〇一五年十二月二十九日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合�部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。