上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初12082号原告：陈亚妮，女，汉族，户籍所在地河北省石家庄市。委托诉讼代理人：朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，副总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。委托诉讼代理人：陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。原告陈亚妮与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2017年10月26日和2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱博卓到庭参加了两次庭审、被告委托诉讼代理人刘领凌、陶灏婷到庭参加了第一次庭审，被告经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以人民币(以下币种同)64万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年7月1日起计算至房屋实际交付之日止；2、判令被告向原告赔偿因虚假宣传20号线轨交而造成的损失25.2万元(按照总房价的20%计算)。事实与理由：2015年12月31日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的嘉定区丰翔路XXX号XXX层XXX室房屋，约定总房价款126万元；被告应于2016年6月30日前将房屋交付给原告，被告如未依照约定期限交付房屋，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。签订合同后，原告按约支付了全部购房款，被告至今尚未交房，但按照合同约定，构成交房条件不仅要符合合同第十条，也要符合第十三条的约定，被告至今未提供房屋实测面积的有关资料，故原告认为房屋没有完全交付，根据合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。预售合同第12条逾期交房违约金条款系被告单方拟定，违约金计算标准明显偏低，原告的损失远远高于约定的违约金，故原告要求按照日万分之五的标准计算违约金。另，被告在售房时的宣传页、网站等宣传20号线与新明六一广场项目无缝对接，被告所宣传的在建20号线轨交是被告在推介销售该项目时的核心卖点。但被告极力宣传的20号线并未在建或者被官方确认存在，被告涉嫌虚假宣传，已对原告的购房利益造成重大损害，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、同意支付逾期交房违约金，对原告主张的违约金的计算基数没有异议，计算标准同意按照会议纪要确定的日万分之一的标准，计算期间应自2016年7月1日至2017年9月28日(取得竣工备案验收证书)止；2、被告对20号线不存在虚假宣传，被告在拿地之前，规划局已向被告出具控制性详细规划图，要求被告在开发时预留20号线的对接口，被告按照要求施工后再在销售中对20号线进行宣传无可厚非。但因交房时20号线并没有开通，现同意按照会议纪要，给予原告三年物业费的补偿，物业费标准为4.5元/平方米/月。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告(乙方)和被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区丰翔路新明六一广场2800号11层1107室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积72.91平方米，总房款为126万元，政府批准的规划用途为办公；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由乙方承担。另查：1、2015年12月3日，原告向被告支付了首付款64万元；2018年3月15日，原告通过贷款方式向被告支付了62万元。目前，原告已经向被告支付了全部房款。2、2017年8月，被告取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，至今尚未取得系争房屋实测面积相关资料；3、被告已向原告支付逾期交房违约金2,880元；4、2018年4月24日，被告将系争房屋交付原告。对上述事实，当事人双方均没有争议，本院予以确认。双方的主要争议在于逾期交房违约金的计算标准、计算截止时间及原告是否有权要求被告赔偿虚假宣传轨道交通20号线产生的损失。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、上海市商品房预售合同，证明合同约定的交房时间及违约责任；2、公证书，证明被告在公开平台对项目地铁的宣传和承诺；3、楼盘宣传页和项目调查问卷，证明被告说明并承诺20号线浏翔公路站无缝对接项目负一层；4、17号线专项规划的公示，证明2012年将原20号线改为17号线，被告在2015年后卖房时理应知道上述规划更改，却仍然宣传20号线；且设置的13座地铁车站中根本没有浏翔公路站；5、告知书，证明2016-2040城市规划中没有20号线的规划；6、评估机构的文章《交通因素对于房价的影响》，证明地铁对于房价的影响：离地铁站500米内的近郊物业价值提升20%—25%；7、《9.16会议纪要》，证明被告与业主代表约定的对于20号线选择现金赔偿的为三年物业费，但该赔偿远不足以覆盖原告实际损失；8、5.22会议纪要和录音，证明被告放弃贷款逾期的赔偿，贷款无法房款是因为政策和被告的原因；9、合同示范文本公证书，证明第12条约定的逾期交房违约金的标准是日万分之五。被告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，证明内容有异议；对证据2，真实性无异议，对证明内容不认可，我方在宣传的是规划中的20号线；对证据3，认为无法证明被告存在虚假宣传；对证据4，证明内容有异议；对证据5，材料中体现具体规划以审批为准，且规划系发生过变更；对证据6，认为系争房屋周边有11号线，还有规划中的嘉闵线，不存在所谓虚假宣传对房屋价值的影响；对证据7，认为会议纪要承诺将违约金标准进行变更；对证据8，与代理人刘领凌的录音无异议；对证据9，公证书中的违约金标准是日万分之.5，即为日万分之0.5。被告为证明其主张，向本院提交了上海市嘉定区南翔东部社区控制性详细规划，证明被告是2013年9月份拿下项目地块，当时的控制性详细规划中明确了20号线的存在。被告该对证据真实性不予认可，认为控制性规划图中没有显示出具单位，亦没有盖章；即便是真实的，地铁规划2012年更改后，被告于2015年预售时仍然公开以地铁**线为卖点宣传买房，隐瞒了地铁规划更改的真实情况，提供了与宣传不符的房产，构成虚假宣传。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。被告于2017年8月取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》后，通知原告办理交接房屋的手续，原告于2018年4月24日接受了系争房屋的钥匙，至此房屋已实际交付原告。至于原告认为因被告未提供实测面积的有关资料，故房屋至今未交付，然根据合同第十三条第三款的约定，被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担，但现原告已经实际接收了钥匙，应当认定已经完成实物交房，故对原告该意见，本院不予采纳。因被告未能按照约定期限交房，显属违约，按照合同约定应承担自2016年7月1日起至2018年4月24日止的逾期交房违约金；至于违约金的计算标准，被告同意按照日万分之一的标准偿付原告违约金，该违约金已足以弥补原告损失，故本院认定被告应按照原告已付首付款的日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，经核算为42,432元，扣除被告已支付的2,880元，被告尚应支付原告违约金39,552元。关于原告主张因被告虚假宣传20号线轨交而要求被告赔偿总房价10%损失的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定“……出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”然，首先，轨道交通属于市政设施设备，不属于被告可承诺范围，被告宣传的规划中的20号线属于对其规划范围之外周边环境的渲染、描述；其次，被告宣传20号线系在规划中，该说明和允诺并非具体确定；再次，原告亦无充分证据证明被告的说明和允诺对商品房的价格确定产生重大影响。故被告对20号线的宣传不符合上述司法解释的规定，不能视为要约。此外，轨道交通规划及变更属于公开信息，原告亦可通过相关渠道获取该信息，且政府相关部门并未就被告存在虚假宣传行为作出认定与处罚。故原告以被告虚假宣传轨道交通20号线而要求其赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现被告自愿补偿原告三年的物业管理费，经核算为11,811.42元，于法无悖，本院予以照准。被告经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈亚妮逾期交房违约金人民币39,552元；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈亚妮补偿款人民币11,811.42元；三、驳回原告陈亚妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,270元，减半收取3,135元，由原告陈亚妮负担2,985元，被告上海新明环球置业有限公司负担150元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年五月二十八日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。