山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0682民初1965号原告：张少倩，女，1990年11月8日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：谢爱民，莱阳大通法律服务所法律工作者。被告：于晓庆，女，1993年1月11日出生，汉族，住莱阳市。被告：于淑成，男，1963年11月10日出生，汉族，住莱西市。被告：于瑞青，女，1962年8月10日出生，汉族，住莱西市。第三人：莱阳市阳光房地产营销策划服务部。地址：莱阳市富水南路富霖居小区南。工商注册号：370682600292980。经营者：李明，个体工商户。原告张少倩与被告于晓庆、于淑成、于瑞青、第三人莱阳市阳光房地产营销策划服务部买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、三被告到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告立即付清所欠原告购房款230000元，并承担延付金5000元，三被告承担连带付款义务，诉讼费用由被告负担。庭审中，原告针对购房款变更诉讼请求即要求房款为225000元。事实与理由：上述三被告的被继承人于卫康，身份证号：，于2017年11月21日购买原告房屋一套，位于莱阳市富水南路4号富霖居0016－01－601，双方定价为31万元，签订合同后，于卫康已付8万元，尚欠230000元未付。2017年2月份，于卫康因事故死亡，三被告为其继承人。原告与于卫康签订的合同是经过第三人签订的。现所欠的购房款至今未付清，故诉至法院，请求依法裁判。被告于晓庆辩称：现在只欠原告225000元房款，只同意给付该数额。对于5000元延付金不同意赔偿，对于原告陈述的其他事实予以认可。被告于淑成、于瑞青均辩称：于卫康系被告于淑成、于瑞青的儿子，于卫康系2018年1月10日18时45分因事故去世，购买原告的房子是事实，但付了多少钱以及欠多少钱均不清楚。本院经审理认定事实如下：于卫康系被告于晓庆的丈夫、系被告于淑成、于瑞青的儿子。于卫康与于晓庆未生育子女。2017年11月21日，于卫康（作为乙方）与原告（作为甲方），第三人作为中介方，签订房屋买卖合同一份，部分合同内容约定：甲方将位于富水南路4号富霖居0016－1－601号房产出售给乙方，建筑面积58.51平方米，包括随房附带设备如下：储物室8平方米；确认房屋按套销售，成交价为人民币31万元；房屋买卖过户所涉及税、费，双方约定按下列方式承担：乙方承担过户费用及个人所得税；乙方签约当日向甲方支付购房定金人民币2万元，定金违约事项可冲抵房款；乙方购房付款方式为商业贷款，贷款金额为人民币21万元；甲乙双方约定于2017年11月5日前备齐资料办理乙方购房贷款申批手续，乙方贷款申批通过后，双方办理房屋过户手续，乙方应于过户前将首付款交付于甲方；乙方出不动产证后无条件配合中介办理抵押；甲方收齐全部购房款后7日内将房屋交接给乙方并结清物业费、水电费；若乙方贷款申批办理过程中出现银行缩减贷款额或其它不可抗拒因素，致使本次贷款无法办理，则甲乙双方、中介方均无违约责任，本合同解除；甲乙双方协商同意从房款中预留人民币5000元，作为交房履约保证金存中介处，该款项在甲方完成产权转移登记及实际交付房产时进行结算，由中介方转付甲方。原告、于卫康及第三人经办人签字及捺印。当日，于卫康通过中介交纳定金2万元，原告收到15000元，其中5000元由第三人保管，约定交房无误后交付于卖方。当日，原告通过中介交付房屋产权及土地证书：莱字第00083603及莱国用（2013）第2343号。2017年12月26日，经第三人联系，于卫康及被告于晓庆给付了原告房款65000元，原告配合办理了买卖房屋的登记过户手续。于卫康及被告于晓庆当日共同给原告出具欠条一张，内容为：今欠姜超莱阳市富霖居0016#1－601号房屋尾款人民币贰拾贰万伍仟元整（￥225000.00），由交通银行贷款付清，欠款人：于卫康，于晓庆，日期：2017.12.26。针对欠条中“姜超”，原告称系其丈夫，三被告对此没有异议。2018年1月15日，莱阳市国土资源局发放了不动产权证书，涉案房屋登记为于卫康和被告于晓庆共有。关于于卫康去世后的遗产处理问题，三被告均称除了涉案房屋登记在于卫康和于晓庆名下之外，于卫康在莱西市店埠镇东张格庄村名下有房子四间，系2006年于卫康婚前所盖；被告于淑成、于瑞青则称该房子四间现由其二人管理。对于于卫康的遗产三被告没有进行继承和分割。对于所欠原告的房款225000元，被告于晓庆称想用于卫康的赔偿款去支付，但被告于淑成、于瑞青不同意，其自己也没有能力支付。被告于淑成、于瑞青则称没有能力支付。因于卫康于2018年1月8日因事故去世，导致银行未发放贷款，买卖合同未能履约。原告针对余款向被告索要未果后，诉至本院，请求依法裁判。审理中，原告减少主张给付的房款至225000元。双方争议的焦点：被告应否承担逾期付款损失5000元以及三被告应当承担的责任？原告主张根据2017年11月21日签订的房屋买卖合同第八条乙方第4条的约定，被告未按约定付清尾款构成违约，应按照每天100元支付违约金，但原告主张5000元。被告于晓庆主张未付款是因为于卫康因事故意外死亡，无法办理贷款，并不是不想支付。被告于淑成、于瑞青称不清楚。原告认为三被告应当在继承遗产范围内对原告的请求承担责任，另外于晓庆应该在遗产范围之外，应当履行付款义务。三被告对此没有异议。上述事实，有当事人的陈述、房屋买卖合同、不动产权属证书、收据及欠条等在案为证，足以认定。本院认为，原告与于卫康、于晓庆、第三人签订的房屋买卖合同，不违反法律法规的规定，其合法性本院予以确认。合同的当事人均应当严格履行合同约定的义务，因原告主张要求给付余款225000元，说明原告愿意继续履行合同义务，被告于晓庆在办理房屋登记过户手续时，其作为共有人之一接受了原告的合同履行，房屋现已登记在于卫康及于晓庆名下，物权已变动。于晓庆共同出具了欠条，故其主张上是明知并同意，实际加入并成为合同的一方当事人，故应当承担继续履行合同的义务；同时其作为于卫康的妻子且系涉案房屋的共同共有人，房屋形成的欠款系为共同生活所产生的共同债务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。”原告要求被告于晓庆给付欠款225000元，该请求符合法律规定，本院予以支持。虽然作为合同一方的于卫康意外死亡而无法办理抵押贷款，但办理买卖房屋登记过户手续、出具的欠条时，被告于晓庆也是明知的，对于应当履行给付原告款项并不是无法克服的困难，与原告的权益相比较更应首先保护原告的合法权益，故于卫康的死亡并不能成为不履行合同义务的法定事由。合同上的财产性权益是可以成为继承标的的，只要合同当事人存在继承人，合同就不会因为一方的死亡而无法履行。因为按照继承法的相关规定，法定继承自被继承人死亡之日开始。即在合同当事人死亡之日，合同上的权利义务已经为其继承人所继承，不会发生合同缺少当事人的情形，仍然可以继续履行。于卫康的死亡并未形成法定的不可抗力事实，故作为于卫康的继承人对此不能免责。本案三被告均系于卫康的法定继承人，截止庭审时三被告并未就于卫康的遗产进行继承和分割，故对于于卫**前基于买卖房屋所形成的合法债务，被告在继承于卫康遗产的范围内仍应承担。原告与于卫康在买卖合同中并没有约定尾款的交付时间及方式，而2017年12月26日欠条中约定有“由交通银行贷款付清”，原告即已接受，故视为原告与于卫康、于晓庆对于合同中约定的支付房款的时间进行了重新约定，即附条件的进行了约定，但该条件在于卫康的去世无法办理抵押贷款而已无法成就。因房屋物权已变更至于卫康和于晓庆名下，作为于晓庆和于卫康的继承人于淑成、于瑞青应继受合同而产生的权利和义务，三被告未提供证据证实曾主张过解除合同并退还房屋，故应视为三被告均同意继续履行合同。在于卫康去世之日三被告即产生承担给付义务，原告有权随时向三被告主张权利；考虑到于卫康去世的意外，酌情给付三被告一定的履行义务宽限期，故本院以原告起诉三被告的时间作为其主张权利的起始时间。原告要求的5000元延付金实际上系逾期付款利息，但其要求按照每天100元计算，不符合法律规定，应以中国人民银行公布的同期贷款利息标准计算，因5000元也低于截止到判决确定的履行之日按照上述标准计算的利息数额，故本院予以支持。第三人莱阳市阳光房地产营销策划服务部仅仅是中介人，并没有因其行为给原告造成损失，其不应承担责任，且原告也未要求其承担责任，故本院予以确认。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于晓庆给付原告张少倩房款225000元，并负担逾期利息5000元，共计230000元，于本判决生效后10日内一次性付清；二、被告于淑成、于瑞青在继承于卫康遗产范围内，对所欠原告张少倩房款225000元、并负担逾期利息5000元，共计230000元承担给付责任，于本判决生效后10日内一次性付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费2413元（已减半收取），由三被告共同负担2375元，余款38元于本判决生效后退还原告；保全申请费1620元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王少峰二〇一八年九月十八日书记员  曲芸芸