陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0802民初1758号 原告（反诉被告）：榆林市天泽房地产开发有限责任公司。 被告（反诉原告）：刘某某，男，1958年11月1日出生，汉族，陕西省佳县人，现住榆林市榆阳区南郊尤家湾小区8号楼1单元402室，退休干部。公民身份号码：612729195811010034。 原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司（以下简称天泽公司）与被告刘某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘统江、被告刘某某及其委托诉讼代理人陈震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行双方于2014年6月10日签订的《商品房预售合同》，立即付清拖欠购房尾款345115元；2.依法判令被告向原告支付从2016年10月31日起至实际应付款之日止按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金（至起诉时暂计41413元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，被告与原告签订《商品房预售合同》，合同第三条约定：“被告购买了商品房第8幢1单元402室，该房屋建筑面积共104.06平方米”；合同第四条约定：“该商品房单价为每平方米5648元，总金额587730元”；合同第六条约定：“被告在签订合同时选择银行按揭付清购房尾款”；合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，买受人办理按揭贷款的，应当按期偿还银行贷款本金及利息，否则所造成的一切不利后果均由买受人承担”。合同签订后，被告支付首付款242616元，现欠购房尾款345115元。原告按照合同约定的期限将房屋交付给被告，被告于2016年装修并入住，至今未支付购房尾款，经原告多次催要，均无果。原告无奈之下只能提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告刘某某辩称，一、被告不能按时支付购房款是由于原告的原因造成的，被告对此不承担责任。原告与被告签订的《商品房预售合同》第六条约定：“在本合同签订之日首付该商品房总价40%以上，余款办理以万为单位的整额按揭贷款”。《商品房预售合同》签订于2014年4月23日，但被告在2011年10月26日就给原告支付了涉案房屋总价款的40%，对剩余60%房款完全是由于原告的原因无法办理银行按揭造成的，责任不在被告。依据被告与原告签订的商品房买卖合同并没有约定办理按揭的义务主体，所以只能依据《合同法》第六十一条之规定。依据商业惯例和交易习惯，原告在与被告签订房商品房屋买卖合同之前应当先与银行有一个大的合作框架协议，为办理按揭贷款购房的购房人提供便利，原告一直未举出其与指定银行的合作协议。签订合同后被告已经按照合同所约定的义务提供了办理按揭贷款购房所需的全部个人材料，是由于原告与银行之间的沟通对接，故无法办理按揭贷款完全是原告造成的，是原告先违反了合同协助义务。被告就是因为经济困难才选择按揭贷款方式购房，如果当时原告不承诺办理按揭贷款方式购房，被告是绝不会选择在原告处购房，原告让被告一次性拿出剩余60%的购房款有违法律和合同约定。被告因没有能力支付全部购房款才选择按揭，被告不应承担违约责任。二、由于原告违约导致被告所购买房屋价值降低，被告系正当合法行使抗辩权。其一原告擅自变更规划，增加了楼房高度。双方签订的《商品房预售合同》第三条约定“建筑层数地上6层，地下1层”但在实际施工过程中，原告为了节约成本，建设为地上层，增加了楼房高度，给业主出行增加了困难。同时该地上一层现为车库，原告将这些车库出售给他人，这些人在此生活起居，燃烧煤气，造成了房屋的安全隐患。其二原告擅自改变规划进行建设，增加容积率，给小区造成安全隐患，导致小区至今无法通过验收。严重影响房屋价格，给被告造成巨大经济损失。原告为了增加小区建筑面积，擅自将规划部门审批确定的容积率1.89增加为2.24，使小区建筑密度由28.60%增加为31.1%。建筑密度增加，导致楼距变小，小区绿化覆盖率变小，影响了业主的居住与采光。同时，规划预留的消防通道也没有了，给包括被告在内的业主造成巨大安全隐患。正是由于原告擅自改变规划进行建设，导致小区至今无法验收。因为无法验收，所以不能办理房屋产权证书。本来被告购买的是商品房，但由于改变规划，房屋不能办理不动产权证书。社会上大部分人认为被告所购买的房屋是小产权房，客观上损害到被告权益。被告于2014年4月23日向原告购买房屋，当时房价为每平方米5648元。2018年以来，榆林房价猛涨，但被告所购买房价依然达不到每平方米5600元。这是原告擅自改变规划造成的。三、原告违反合同约定迟延交付房屋，应当承担违约责任。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，原告应当在2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付被告。后在补充协议中将交房的日期提前到2014年10月31日之前。实际上，原告给被告的交房时间在2016年10月左右，但因出卖房屋所在小区至今未经有关部门验收，所以，原告至今不能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，从法律意义上讲该房屋仍未实际交付给被告。据此，原告的交房既不符合合同约定，也不符合法律规定，其应当承担违约责任。被告认为原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，不能付款是因为原告没有履行合同附随协助被告办理按揭贷款义务造成的。原告不按照规划进行建设，肆意增加容积率，给小区造成安全隐患，导致涉案房屋价格降低，无法交易，严重损害被告权益。且涉案房屋不能办理不动产权证书，故被告应当预留部分房款，依法行使抗辩权。待不动产权证书办出后，被告自愿再交付原告剩余房款，对于房屋降价后的剩余房款，被告愿意支付。综上所述，被告认为原告请求无合同和法律依据，诉讼事由不实。该案系涉众案件，关系民生问题，诚望人民法院依法查明案件事实，驳回原告诉请，督促原告办理房屋产权证，以此体现法律应有的公平正义。 被告刘某某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告给反诉原告赔偿房屋降价款10万元；2.判令反诉被告给反诉原告支付迟延交房的违约金17000元，以上两项计117000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年6月10日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房预售合同》。合同约定，反诉原告购买反诉被告开发的位于榆阳区青云乡尤家湾小区北区8幢1单元402室房屋一套。房屋面积104.06平方米，总价587730元。首付款为房屋总价的40%，其余房款办理银行按揭。合同签订前的2011年，反诉原告给反诉被告支付首付款242616元，后因反诉被告的原因银行按揭未能办理。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定，反诉被告应当在2015年10月31日前将经验收合格的房屋交付反诉原告。后补充协议约定将交房的日期提前到2014年10月31日之前。但反诉被告实际交房日期为2016年10月30日，根据合同约定如果反诉被告不能按时交房，应当向反诉原告支付每日万分之一的违约金。本案中，反诉被告迟延两年给反诉原告交付房屋，应当按约定给反诉原告支付违约金17000元。双方签订的《商品房预售合同》第三条约定“建筑层数地上6层，地下1层”但在实际施工过程中，反诉被告为了节约成本，建设为地上层，增加了楼房高度，给业主出行增加了困难。同时该地上一层现为车库，反诉原告将这些车库出售给他人，这些人在此生活起居，燃烧煤气，造成了房屋的安全隐患。反诉被告为了增加小区建筑面积，擅自将规划部门审批确定的容积率1.89增加为2.24，使小区建筑密度由28.60%增加为31.1%。建筑密度增加，导致楼距变小，小区绿化覆盖率变小，影响了业主的居住与采光。同时，规划预留的消防通道也没有了，给包括反诉原告在内的业主造成巨大安全隐患。正是由于反诉被告擅自改变规划进行建设，导致小区至今无法验收。因为无法验收，所以不能办理房屋产权证书。本来反诉原告购买的是商品房，但由于改变规划，房屋不能办理不动产权证书。社会上大部分人认为该房屋是小产权房，客观上损害到反诉原告的权益。反诉原告于2014年4月23日购买房屋，当时房价为每平方米5648元。2018年以来，榆林房价猛涨，但反诉原告所购买房价依然达不到每平方米5600元。这是反诉被告擅自改变规划造成的。据此，反诉被告应当给反诉原告赔偿由此造成的经济损失10万元左右。 原告对被告的反诉请求辩称，在合同中未就交房时间进行约定。建筑层数是地上六层地下一层，现在的实际情况依然是如此。房屋在施工时是由建设规划部门全程监督检查之下，原告完全依照规划设计要求进行施工的。建筑密度原告无证据加以证明。房屋的价格涨落不是由个人能决定的。被告的反诉请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告被告均提交了《商品房预售合同》，经当庭比对，两份合同的内容相符，故对该证据所记录的客观事实予以确认。2.原告提交的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等相关书证，对于本案的争议案件事实（原告擅自变更建设规划、买房人未办理按揭贷款的原因等）缺乏证明力；结合休庭后被告从榆林市城市建设档案馆调取的证据可知，案涉住宅小区于2011年审核通过的规划指标中，容积率为1.89，建筑密度为28.6%，绿化率为42.83%，停车率为504位。2013年，规划指标已被调整，容积率为2.24，建筑密度为31.1%，绿化率为32.6%，停车位为445位。3.原告提交的不动产登记证明仅能反映出案涉住宅小区的个别房屋买受人曾进行了预告登记，这与本案争议事实的关联性明显不足，故对原告的举证证明目的不予采纳。4.原告提交了《协商事项》一份，拟证明双方约定按揭办理后一个月交房，延迟交房是双方同意的。被告对此表示：该协议是原告与小区的部分业主协商后签订的，被告未签字，被告也不认可。因该证据的内容不明确，被告也未签字确认，故本院据此仅能认定多位买受人因原告未能按期交房，曾与原告进行过协商的事实成立。5.原告对被告提交的《合同补充协议》的真实性认可，故对该证据的真实性本院予以确认。该协议第八条约定：原告在2014年10月31日前向被告交房。被告在庭审中自述：因开发商长期不交房，买房人在上访时向市政府递交了书面报告，然后自行开锁，在2016年10月30日入住。原告对此表示：对入住的时间不清楚，入住的方式属实。因原被告均未能提交双方交接房屋的其他证据，本院认定被告所述入住案涉房屋的时间和方式属实。6.本院现场勘验后，能够确定被告提交的照片所拍摄的主要内容属实。7.原告提出调查取证申请后，本院为查明案涉住宅小区按揭贷款办理的事实，调取了邮储银行和榆阳农商行分支机构的相关书证，同时与该金融机构的工作人员进行了调查。上述证据的内容，结合双方当事人的陈述，本院足以认定原告与两家金融机构就案涉小区的房贷业务有过合作关系，合作期间仅有少量的房屋买受人办理了按揭贷款等案件事实。 本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2011年10月26日，刘某某即向某房地产开发企业交纳了首付购房款242617元。2014年6月10日，天泽公司（出卖人）与刘某某（买受人）订立《商品房预售合同》一份，其中第一条和第三条约定：买受人购买由出卖人建设的位于榆林市榆阳区青云乡尤家湾村尤家湾住宅小区（北区）8幢1单元402室商品房，建筑层数为地上6层，地下1层，该房建筑面积为104.06m2。第四条约定：该商品房单价5648元/m2，总价587730元。第六条约定：首付款为总房价的40%以上，余款办理以万为单位的整额按揭贷款，因政策原因导致贷款不能实施或买受人不具备住房贷款条件以及按揭比例调整，买受人应当在接到出卖人通知五日内一次性支付剩余房款。第七条约定：买受人如未按照合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人办理按揭贷款的，如果提交的贷款资料不完整、不齐全，买受人应在出卖人或按揭银行告知之日起五日内完善，否则，视为买受人逾期付款，则买受人应当按照第七条约定方式承担违约责任。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：逾期交房不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还须向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款向买受人支付万分之一违约金。同日，原被告双方还订立了《合同补充协议》一份，约定：出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交房。为完善和优化规划设计，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经政府部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计做出细部调整的，可不通知买受人，且买受人予以认可；对于重大设计变更，在出卖人书面通知后15日内，买受人可要求退房，否则视为接受。 原告未按约定的期限向被告等买受人交房，众多买受人为此实施了集体上访活动。2016年10月30日，被告自行开锁后入住了其所购买的房屋。 2019年，相关国家机关、组织成立的联合工作组入驻该小区,并在2019年12月18与原告联合发出了《通知》，告知案涉小区的业主，该小区现已具备签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款的条件，同时公布了优惠方案：一、于2019年12月20日起至2019年12月30日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠8%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠6%；二、于2020年1月10日起至2020年1月20日止，一次性付款的业主，原销售价的总价优惠6%；银行按揭的业主，原销售价的总价优惠4%；三、自发通知之日起，需要办理银行按揭的业主，请在七日内提供相关房屋按揭资料，逾期公司不予受理；四、银行按揭因业主自身因素导致银行不予受理，公司通知业主即日起7日之内一次性付清剩余房款，在原销售价总价仍享有优惠8%，超出7日的业主，执行原销售价格，不予任何优惠……。因被告未予理会，原告便向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明：2014年4月4日，原告曾与邮储银行榆林一分支机构订立《开发商合作及担保协议》，约定由该金融机构向符合规定条件的购买案涉小区的自然人发放贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区有20多位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。2017年4月11日，榆阳农商行相关部门批准其桥头支行办理案涉小区的住宅按揭贷款，合作期限为3年。在此期间，该小区仅有1位房屋买受人成功办理了按揭贷款手续。 本院认为:原被告所订立的合同名为预售合同，但具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按照约定收受了购房款，故案涉合同应为商品房买卖合同，而非预售合同。该合同及同日订立的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，故属有效合同。双方当事人均认为对方违约，但均不主张解除合同，故双方均应继续履行各自的合同义务，并承担各自的违约责任。 当事人在财产关系中获得利益需要支付对价，否则有违公平。被告仅支付了40%的购房款，即入住其所购买的房屋数年，原告请求其支付余款，合理合法。合同约定首先以办理按揭贷款的方式支付余款，否则须一次性付款。被告至今再未通过任何方式向原告支付下余的购房款，其已构成违约。原告和工作组通过前述《通知》督促被告等房屋买受人办理按揭贷款之时，原告与金融机构的合作期限尚未届满，被告不能举证证明按揭贷款未办理系因原告之过，故被告应通过此种方式履行支付购房款的合同义务。因原告自认其与金融机构仍保持按揭贷款的合作关系，故被告应按照金融机构的要求，提供办理按揭贷款所需材料。参考之前的方案，本院确定被告应在判决生效后的七日内对此予以完成。若因被告自身原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性付清余款345113元。因双方在合同中未作约定，若因原告的原因导致被告不能获得按揭贷款，则双方应自行协商，或者另案诉讼。 案涉居民小区现行的容积率、绿化率、建筑密度已经过建设规划部门批准，被告所持原告擅自改变规划进行建设一说显然不能成立。原被告订立预售合同之时，该小区规划指标变更已获批准，被告以其支付首付款之时的规划指标为据认为原告违约，明显不具有说服力，本院对此不予采纳。 被告使用非正常的方式入住所购房屋之时，双方约定的交房期限早已届满，本院认定原告已构成违约。房价除了受房地产市场总体走势的影响外，还与房屋所处地段、市政设施的配套情况、建筑质量、物业管理质量、入住人群等因素有关。被告将该小区房价的低迷完全归咎于原告，有失公允。双方所签合同约定建筑层数为地上六层，地下一层。审批通过的案涉小区建设规划档案中也有地下室高度、面积等内容。而国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353-2013第2.08对地下室定义为：室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1／2的房间。经现场查看，该小区中此类房屋的室内外的地平面处于同一水平面，且相当多的房间已被改造后用于居住。原告承认该小区至今未能进行验收，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》合同义务也就无法履行。本院审理的一起刑事案件的证据中反映，该小区在物业管理工作中相关人员曾出现过激烈的冲突。数个国家机关和组织成立的联合工作组入驻住宅小区，协助解决各方矛盾的现象非常罕见，这进一步说明案涉小区所存在的问题之严重和紧迫。对此，原告显然难辞其咎。 两相比较，原告的过错更为明显，其应承担更重的违约责任。为了平衡双方的利益，妥善化解矛盾，在各自应承担的违约责任互相抵顶之后，本院酌情确定原告另按照购房款总价的4%向被告支付违约金，即在购房款587730元的基础上减免被告23509元。 案涉房屋的所有权登记能否办理，现无法确定。待办理条件具备后，若因原告的原因导致不能在合同约定的期限内予以办理时，双方应自行协商，或者另案诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司与被告刘某某所订立的《商品房预售合同》《合同补充协议》有效。 二、本判决生效后七日内，由被告刘某某按照原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的书面通知与相关金融机构办理按揭贷款手续。若因被告刘某某自身的原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性向原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司付清购房余款345113元。 三、本判决生效后七日内，由原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司向被告刘某某支付违约金23509元（该款在办理按揭贷款手续或支付购房款时予以抵顶）。 四、驳回原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求及被告刘某某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3540元、反诉费1320元，共计4860元，由原告榆林市天泽房地产开发有限责任公司和被告刘某某各负担2430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员 郭  少  伟 二〇二〇年七月三十一日 法官助理 贾  彩  英 书 记 员 贾彩英（兼）