成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0115民初1106号原告：ＸＸＸ，男，汉族，1971年3月25日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：黄平，四川思勉律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川千祥房地产开发有限责任公司。住所地：温江区柳城镇文化路*号*幢***号。法定代表人：徐正伦。委托诉讼代理人：黄绍华，四川及第律师事务所律师，特别授权代理。第三人：谭某，男，汉族，1968年11月20日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师，特别授权代理。原告ＸＸＸ与被告四川千祥房地产开发有限责任公司（以下简称千祥公司）第三人谭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月6日受理后，于2018年3月22日，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告ＸＸＸ的委托诉讼代理人黄平、被告千祥公司的委托诉讼代理人黄绍华、第三人委托诉讼代理人何晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的“格凌蘭”项目1期地下负一层***号车位办理不动产权证书；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月20日原告与被告签订《车位买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于温江区“格凌蘭”项目1期地下负一层地下***号车位，并于合同签订当日（2013年8月20日）向被告缴清了购买车位的费用。后被告将车位于2013年10月21日交付给原告，根据法律规定，被告应该在车位交付后的90日内为原告办理不动产权证书，但是时至今日仍没有办理。综上，原告为维护其合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持其前述诉讼请求。被告辩称，千祥公司与第三人谭某之间不存在车位买卖关系，存在的是民间借贷关系。第三人谭某述称，第一、第三人谭某与被告签订的《车位买卖合同》合法有效。第三人与被告于2014年5月7日签订的《车位买卖合同》，在购买车位前第三人谭炜到房产管理部门查询过房屋情况，在得知该车位并未销售给他人的情况下，并亲自前往本案争议车位现场查看，也并无他人使用。第三人确信被告有权处分诉争车位。第三人与被告于2014年5月7日签订的《车位买卖合同》系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，乘人之危等违反法律、法规情形，属有效合同，依法成立的合同受法律保护。第二、第三人已将全部车位价款支付给了被告。2014年5月7日，第三人通过银行转账方式将本次所购得的全部车位价款1000万元人民币支付给被告，同日被告向第三人出具了收款收据，第三人已履行完支付车位款的义务。第三、诉争车位已于2014年5月7日经温江区房管局办理了登记备案手续。在签订《车位买卖合同》并交付购车款的情况下，该车位的销售行为取得了行政主管机关的备案登记手续，主管行政机关的登记备案，不仅仅是对物业销售行政管理措施，也对物业销售具有对外公示公信效力。第三人的购买行为由于取得了备案登记行为，享有对物权请求权，且该权利具有排他性。第四、第三人已先行合法占有诉争车位。被告已将诉争车位实际交付给第三人，2014年6月28日，第三人与被告委托的该小区物管公司“成都闲居物业管理有限公司”办理了车位交付手续，并将该车位委托物管公司进行代租代管，签订了《物业委托代管协议书》，约定委托成都闲居物业管理有限公司对诉争车位代管代租。事实上，第三人已经合法占有并实际使用了该车位。第五、第三人谭某系小区业主。2015年10月9日，成都豪运置业有限公司（小区开发商）与刘晓兵签订了《商品房买卖合同》，约定刘晓兵购买成都豪运置业有限公司商业用房12套并办理了签约备案。2015年12月1日，刘晓兵与谭某签订了《房屋买卖合同》，约定刘晓兵将前述购买的成都豪运置业有限公司12套商业用房出卖给谭某，合同签订后，谭某累计向刘晓兵支付购房款1051.55万元且现已占有使用。谭某通过签订《房屋买卖卖合同》支付对价并实际占有使用，属于小区业主，享有购买车位之权利。以上是关于第三人购买案涉车位的基本事实，基于上述事实，根据相关法律及解释、学术观点，房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立多个买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，受让方均要求履行合同的，法院按照以下顺序支持诉求：1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。本案的事实如前所述，第三人与被告签订合同后，全额支付了车位价款，并经房管局办理登记备案手续，且该车位已由第三人合法占有并实际使用。因此，根据我国法律、司法解释的相关规定及学术观点，该车位应属第三人所有。从维护交易安全和正常的交易秩序角度考虑，由于该车位已由第三人合法取得，故应驳回原告要求被告交付车位及办理产权过户的诉讼请求。至于原告与被告之间基于买卖合同关系未能取得房屋所有权请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：ＸＸＸ与千祥公司于2013年8月20日签订《车位买卖合同》，约定千祥公司将“格凌蘭”项目1期地下负一层***号车位出售给ＸＸＸ。ＸＸＸ向千祥公司支付了车位价款90000元。2013年11月5日，ＸＸＸ与周明琴按份共有位于成都市温江区房屋。千祥公司就案涉车位于2014年5月7日与谭某也签订了《车位买卖合同》，谭某于2014年5月7日以1000万元价格向千祥公司购买车位188个，当日在成都市温江区房管局办理登记备案。2014年6月28日与车位所在小区的成都闲居物业管理有限公司签订物业委托代管协议，谭某委托物业公司代管代租案涉车位。2015年2月4日案外人刘晓兵与成都豪运置业签订房屋买卖合同，共购买案涉车位所在小区12套房屋。第三人谭某于2015年12月1日同刘晓兵签订房屋买卖合同，以1200万元价格购买该12套房屋。2016年2月18日成都闲居物业管理有限公司出具的一份证明，里面载明，谭某购买的“格凌蘭”小区地下车位，已于2014年6月28日移交给谭某使用。另查明，案涉车位的不动产权仍登记在千祥公司名下。上述事实，有ＸＸＸ、谭某的陈述，《车位买卖合同》，四川银行POS单凭证、房屋信息查询记录、格凌蘭地下停车场物业管理服务协议等证据在卷予以佐证。本院认为，ＸＸＸ与千祥公司签订《车位买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议焦点在于1、谭炜是否是案涉车位所在小区（“格凌蘭”小区）的业主；2、本案诉争的车位客观上交付给了ＸＸＸ还是谭某；3、千祥公司同谭炜签订的《车位买卖合同》是否有效。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：关于谭某是否是案涉车位所在小区（“格凌蘭”小区）的业主的问题。虽然谭某庭审中提交了其同刘晓兵签订房屋买卖合同证明其购买了案涉车位所在小区的12套房屋，其属于该小区的业主，但是其未能提交证据证明该12套房屋已经交付给自己，也未能证明该12套房屋的不动产权已经转移登记到谭炜名下，故其对该12套房屋不享有房屋所有权，享有的仅仅为请求刘晓兵履行交付并转移该12套房屋所有权于谭某的债权。根据《物业管理条例》第六条第一款关于“房屋的所有权人为业主”的规定。第三人谭某主张其为案涉车位所在小区的业主的主张不能成立。关于本案诉争的车位客观上交付给了ＸＸＸ还是谭某的问题。同一标的物客观上只能交付一次并由一人合法占有，ＸＸＸ提交了案涉车位所在小区成都［格凌兰］收楼证明、专用收据及居住证明，证明该车位已于2013年10月21日交付给了ＸＸＸ。虽然第三人谭某也提交物业移交流程单和物业委托代管协议证明案涉车位交付给了第三人，但该证据仅能证明物业公司和谭某之间存在40个车位的交接协议和委托代管协议，不能直接证明案涉车位已经客观上由谭某占有使用。虽然成都闲居物业管理有限公司出具的一份证明，里面载明，谭某购买的“格凌兰”小区地下车位，已于2014年6月28日移交给谭炜使用，但是谭炜并没有千祥公司向其出具的成都［格凌兰］收楼证明，而ＸＸＸ有成都［格凌兰］收楼证明，所以对于谭某主张已经交付涉案车位不予采信。案涉车位在谭某和千祥公司签订买卖合同之前就已经交付给了ＸＸＸ，在谭某未能举证证明ＸＸＸ就已经合法占有的案涉车位丧失了占有的合法依据的情况下，本院对第三人谭某主张已经交付给ＸＸＸ的车位又再次交付给自己、自己合法占有案涉车位的主张不予认可。故，本案案涉车位已经交付给ＸＸＸ，由ＸＸＸ合法占有使用。关于千祥公司同第三人谭某签订的车位买卖合同是否有效的问题。该问题涉及到《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的解释适用问题。具体涉及到该规范属于效力性强制性规范还是管理性强制性规范。而这一问题目前在理论学说和审判实务均存在分歧。一种观点认为，该规定不属于效力性强制性规定，违反该规定由相关职权行政机关对开发商的违法行为进行调查认定，作出行政处罚，而民事交易合同的效力不应当被否定。另一种观点认为，在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法享有的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规定属于效力性强制性规定，其理由在于，该规范不仅使用了“应当”的字样，而且该规范的规范目的是调整公共利益。建筑区划内的车位、车库首先满足业主的需要，不是满足某一特定的业主的需要，而是满足整个建筑区划内的所有的业主对车位、车库的需要。属于建筑区划内的利益，而建筑区划内利益不同于一家一户的业主的利益，建筑区划内利益表现为建筑区划内的文化、建筑区划内的治安、建筑区划内的形象，建筑区划内的利益属于公共利益。因此，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的规范目的在于调整公共利益，其性质应当属于效力性强制性规定，开发商违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款而将建筑区划内的车位、车库出卖或出租给业主以外的人，同业主以外的人签订的车位、车库的买卖合同的情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该合同无效。故，本案中，千祥公司同不是案涉车位小区业主的第三人谭某签订的《车位买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款而无效。另外，关于谭某提出的其与千祥公司签订的《车位买卖合同》已经办理了网签的备案手续，该备案行为具备了准物权的性质，对外有公示公信的效力，该权利具有排他性的问题。本院认为。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。综上所述，当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。截至法庭审理结束前，ＸＸＸ未取得案涉车位的不动产权证书，且其继续取得不动产权不存在客观权利障碍，千祥公司应当继续负担履行向不动产登记机关申请办理房屋转移登记的合同义务，承担继续履行车位买卖合同的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：四川千祥房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助ＸＸＸ办理成都市温江区“格凌蘭”项目1期地下负一层***号车位的不动产权转移登记手续，将成都市温江区“格凌蘭”项目1期地下负一层***号车位的不动产权转移登记至ＸＸＸ名下。本案案件受理费减半收取50元，由四川千祥房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 魏义欢二〇一八年三月二十二日书 记 员 陈卓婷法官助理 陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。