广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第6号原告王微（反诉被告，以下统称原告），女，汉族。委托代理人潘书力，男，汉族。被告ＸＸ玲（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。原告王微诉被告ＸＸ玲及被告ＸＸ玲反诉原告王微房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员廖艳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘书力、被告ＸＸ玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年4月23日签订租房合同（位于深圳市某房，以下简称涉案房产）后，被告未经原告同意将前阳台及客厅用水泥墙隔断成两间房，破坏了房屋原有结构，并转租给次承租人造成房屋内墙面、物件损害。原告于2014年10月12日发现这一事实后，多次联系被告要求解除合同、赔偿损失，被告置之不理。被告拒不赔偿损失及缴纳水电物管欠费，不返还次承租人租金及押金，致使次承租人滞留涉案房产；并在原告解除房屋租赁合同后，再次将涉案房产转租他人，不当得利。原告为避免损失扩大，支付了被告所欠次承租人押金。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金2700元；3、被告赔偿原告的损失4700（1500+3200）元；4、被告支付原告不当得利500元；5、被告支付欠缴的水电物管费822（590+140+92）元；6、被告承担诉讼费用。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中1500元系租赁期间造成的房屋毁损，3200元系原告预支付的次承租人的押金。被告辩称，1、原、被告签约时，原告口头同意被告将大厅隔成住房出租，现协议未到期，原告反悔、违约。原告于2014年10月提出加租，加租不成后和被告协商，三个月后将涉案房产退还原告，大厅恢复原貌，但其后原告又反悔，要马上收回自己出租。2、原告提交的证据三，是因原告多次到涉案房产内和租客交涉，谎称被告欠其几个月房租、水、电费未缴，让租客将房租直接交给原告，故被告在涉案房产内张贴温馨提示。3、原告提交的证据四，房屋内墙面是外墙、屋顶、卫生间渗水造成，被告当时通知原告维修，原告不予理睬。被告当时租下涉案房产，花费了几千元进行修葺，包括批墙、油漆粉刷、修门、换锁、更换卫生间水龙头等，原告拍摄的有些照片根本与被告无关，被告承租时就存在这些问题。4、原告提交的证据五，被告和次承租人签的合同与本案无关，次承租人的押金应由被告退还，被告也多次告知次承租人，可以随时退房，该退的房租、押金均会全退。原告收到被告支付的2014年10月23日至11月22日的房租后，与次承租人交涉，并谎称被告欠几个月的房租、水、电费未交，要求次承租人将该交给被告的房租交给原告。此时原告和被告的租房协议尚未到期，又收别人房租，还和次承租人签订租房协议，涉案房产重复出租。次承租人不向被告交租，欠被告房租等未交，被告怎么向他们退还押金。5、原告提交的证据六，被告和次承租人签订的合同与本案无关，此人入住几天就退房，被告也将1000元退还他，并未得利，原告在调解时已知情。6、原告提交的证据七，被告会交其应该交的水、电、物业费，原告抢在被告前交费，还反告被告拒不交费。被告反诉称，原、被告签约时，原告口头同意被告将涉案房产大厅改成房间。于是被告花费6000元将其改建。现租房协议未到期，原告要求提前终止租房协议，导致被告损失了装修费6000元，且不肯退还被告租房押金。在被告于2014年10月23日向原告交了2014年10月23日至11月22日的房租期间，原告未经被告同意，更换了涉案房产的大门锁，致使被告交了房租，却无法正常使用房屋。被告购买配置在涉案房产内的家私电器，原告至今不肯退回被告。故被告提起反诉，请求判令：1、原告违反和被告签订的租房协议，并支付被告违约金2700元；2、原告支付被告装修损失费用6000元；3、原告退还被告租房押金3150元；4、原告退还被告2014年10月23日至11月22日的已交房租2700元；5、原告退还被告家私电器（1.5米席梦思床2套，衣柜1个，桌子2张，空调1台，上下床2张，木床1张）；6、原告承担诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，1、被告并未对房屋进行软装、修葺，只是在未经原告同意的情况下擅自改变房屋结构，将前阳台和客厅用墙隔断成小房间，并拆除了后阳台的铝合金，加装了一扇木门，将厨房与后阳台隔断成一间房。后又在未经原告同意的情况下，将整个房屋转租给多位次承租人使用，从而导致房屋内物品损坏。原告于2014年10月中旬知晓这一情况后，与被告协商，协商未果后，告知被告合同解除，尽到告知义务，并要求赔偿损失，补缴水电、物管欠费。归因于被告的行为，导致合同解除，应由被告承担违约责任并偿付违约金2700元。提醒法庭注意，关于被告6000元砌墙的诉求，已于上个月在粤海法庭另案（2015）深南法粤民初33号（原告诉被告财产损害赔偿纠纷）处理，原告主张了2014年10月份以后被告对涉案房产造成的损坏，本案原告主张的是解除合同即2014年10月份之前的损失。2、被告已于2014年10月中旬向次承租人预收了10月中旬至11月中的房租，同时，又不向次承租人退还押金，导致次承租人滞留在原告房屋内。后被告又于11月中旬招揽了新的次承租人，致使原告于12月才完全收回房屋。鉴于房屋租赁合同已于10月19日解除，因此被告10月中旬所支付的2700元应视为房屋占有使用费。3、合同的违约责任中明确约定，未住满3年，原告无需退还被告押金，因被告未经原告同意砌墙、转租等行为导致合同未满3年解除，且被告未退还次承租人押金，次承租人押金3200元已由原告负责退还。故原告有理由不退还被告押金。4、被告在反诉状中所陈述的情形与事实严重不符，房屋内床、柜、桌子、空调为原告所有，被告的诉求缺乏真实、有效的证据。综上，原告认为被告并无证据及法律依据支持其诉求，原告请求驳回被告全部反诉请求。经审理查明，2013年4月24日，原告与被告签订《租房协议》，约定原告将南油B区57栋704房出租给被告使用，租期自2013年4月23日起至2016年4月22日止，每月租金2700元，原告收取被告押金2700元，租房期满3年退房时返还；每月管理费、水费、电费由被告承担，每月23日交租金；被告应爱惜房屋、门锁、铁门的锁，若损坏，应恢复原貌；若被告未住满3年，中途退房，原告不返还押金，及其它内容。2013年4月17日，原告出具收据，载明收到被告支付的押金2700元，房租2700元，机顶盒（款）420元。被告陈述，原告口头同意其改建、转租涉案房产，故被告将涉案房产大厅隔成两间房，并将涉案房产转租给4-6户。原告否认曾与被告口头约定涉案房产可以改建、转租。原告陈述其发现被告对涉案房产进行了改建，与被告协商不成，原告通知被告于10月18日到场交接，被告未到场，原告遂于2014年10月19日在涉案房产上张贴了《房屋租赁合同终止通知书》，告知被告解除合同。对此，被告表示，原告没有通知其解除合同，只是要求加租，被告不同意，原告称三个月后要收回房子，退回押金，后来原告又想被告把租客转给她。被告表示未看到原告张贴的解除合同通知。被告于2014年10月向原告支付了2014年10月23日至11月22日期间的租金。被告陈述原告于2014年10月25日换了门锁，当时涉案房产内住了5户人，被告收取陈远国的房租至11月7日，何志刚的房租至10月15日（10月15日至11月15日的租金），梁倩的租金至11月7日，王月玲的租金至10月23日，贺水根的租金至10月30日；被告于11月份向5户次承租人收取租金，次承租人称已经交给原告。对此，原告表示，其告知次承租人已与被告解除合同，但次承租人表示已向被告支付押金且支付了部分租金，不肯搬离，原告遂于10月底与5户次承租人签订了租赁协议，于11月初换了门锁，并从12月实际收取次承租人的租金；5户次承租人中有一户贺水根退租，原告实际退还了押金750元，其他未实际退还；11月11日，被告又招揽了新的承租人，收取了500元租金，该次承租人于11月30日搬走。原告提交了被告与次承租人签订的租房合同、押金单以及原告与次承租人协议书，拟证明被告将涉案房产出租给陈远国等6人，并收取了押金（其中何志刚的押金为450元、梁倩为600元、王月玲为750元、贺水根为750元、陈远国为650元），原告于2014年10月25日与陈运国等5人签订《协议书》，愿与次承租人签订租房协议，次承租人无需向与原告支付押金，原告愿向次承租人提供相应的金额作为被告拒不返还押金的补偿。被告对租房合同、押金条等予以认可，对于原告与次承租人签订的《协议书》不予认可。被告认可曾于2014年11月与林东辉签订租赁合同，林东辉住了几日就搬走了。另查，涉案房产至庭审之日，仍由原告继续出租给次承租人。原告提交了照片、维修收据、情况说明等，拟证明被告、次承租人损毁了涉案房产的房屋墙面、瓷砖、厕所门等，原告的部分修缮支出为500元，以及被告于2011年11月到涉案房产进行砸锁及抢走机顶盒等，被告对上述证据不予认可。被告提交了证明、收款收据等拟证明其装修涉案房产花费了6000元，以及被告购买了床、衣柜、桌子等家具，原告对上述证据不予认可，原告亦否认被告的上述家具在涉案房产内。原告提交水费单、电费单、物管费单据等，拟证明被告拖欠了涉案房产的上述费用，后由原告缴纳。其中电费发票载明涉案房产从2014年9月9日至11月8日电费为426.68元；从2014年10月7日至12月7日污水、垃圾处理费为61.2元，水费为96.6元，2014年11月至12月的物业服务费为183.88元，原告认为被告从2014年9月开始拖欠上述费用，原告主张822元系根据上述票据载明的用量及实际使用天数概算的。被告对上述证据不予认可，但承认未支付2014年9月至11月期间的上述费用，但认为原告已于2014年10月25日收回涉案房产，上述费用不应由其承担。再查，王微（本案原告）于2014年12月22日向本院起诉ＸＸ玲（本案被告）[（2015）深南法粤民初字第33号，排除妨害纠纷]，请求判令ＸＸ玲赔偿改变房屋结构造成的损失2100元，故意损毁财物的损失2414元，目前，该案仍在审理中。以上事实，有《租房协议》、收据、租房合同、《协议书》、水费单、电费单、物管费单据等证据及庭审笔录在卷为证，足以证明。本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。被告在承租涉案房产后，将涉案房产大厅隔成两间房，并将涉案房产转租给4-6户次承租人，被告并未举证证明其改建行为经过原告同意，但原告也未举证证明原、被告曾约定不得对涉案房产进行改建和转租以及上述改建行为实际上影响了房屋的安全使用，故本院认为，被告的改建和转租行为并未构成根本违约，原告在知晓被告的改建和转租行为后，并不具有单方解除权，原告称其于2014年10月19日在涉案房产上张贴了《房屋租赁合同终止通知书》，告知被告解除合同，被告则表示并未看到原告张贴的该通知，并向原告支付了2014年10月23日至11月22日期间的租金。因原告不具有单方解除权限，原告张贴解除合同通知的行为亦不发生解除合同的法律效力。后原告更换了涉案房产的锁，与次承租人签订协议书，被告也去涉案房产砸锁，并未支付2014年11月22日之后的租金，故本院认为，原、被告的行为表明其不愿继续履行合同，原、被告签订的合同应于2014年11月23日解除。对于原告请求解除房屋租赁合同的主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金和被告反诉主张的违约金，本院认为被告并未举证证明改建经过原告同意，原告亦在在不具有单方解除权的情况下要求解除合同，其后，双方也对继续履行合同未协商一致，故对于合同的提前解除，双方均有过错，对于原、被告分别主张的违约金，本院不予支持。对于原告主张的损失4700元，其中原告主张1500元为被告对涉案房产造成的毁损，对此，本院认为，原告提交的照片及收款收据不足以证明照片所示毁损系被告及次承租人对涉案房产的不当使用导致，以及原告为修复该毁损的实际支出，故对于该1500元，本院不予支持。原告主张其余3200元系被告收取的5位次承租人支付的押金，被告认可实际收取上述押金，因至庭审之日，涉案房产实际由原告继续出租给4位次承租人，且原告已向贺水根退还押金750元，故为减少讼累，本院判令被告应将其收取的次承租人支付的押金共计3200元转交原告，并由原告在与次承租人的租赁期届满后与次承租人结算，被告无需再向次承租人退还该押金。关于原告主张的不当得利500元，本院已确认原、被告签订的合同于2014年11月23日解除，故被告于2014年11月11日与次承租人签约并收取租金并非不当得利，原告无权主张返还。关于原告主张被告欠缴的水电物管费，原告提交的水费单、电费单、物管费单据等载明涉案房产从2014年9月9日至11月8日电费为426.68元；从2014年10月7日至12月7日污水、垃圾处理费为61.2元，水费为96.6元，2014年11月至12月的物业服务费为183.88元，被告认可未支付2014年9月至11月期间的上述费用，原告主张的上述费用822元虽超出上述单据的总和，但因本院已确认原、被告签订的合同于2014年11月23日解除，尚有部分期间未计入上述票据的计费期间，原告的主张亦属合理，本院予以支持。对于被告反诉主张的装修损失，被告所提交的证明不足以证明被告的实际装修支出，且被告也未举证证明其装修经过原告同意，对其主张的装修损失，本院不予支持。因原、被告对于合同的解除均有过错，且本院已判令被告支付欠缴的水电物管费等，被告对涉案房产进行改建等损失，原告已在另案中主张，故原告并无依据继续占有租房押金，因原告实际收取的押金为2700元，机顶盒已由被告自行取走，故原告应向被告返还租房押金2700元。对于被告已支付的2014年10月23日至11月22日的房租，因本院已确认涉案合同于2014年11月23日解除，被告也实际收取了部分次承租人2014年10月、11月期间的部分租金，故被告要求返还该月租金，本院不予支持，对于被告未足额收取的次承租人应支付的租金，被告可另循法律途径解决。关于被告主张原告退还家私电器，因被告所举的收款收据不足以证明其在涉案房产添置了上述家具，对于被告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ玲应于本判决生效之日起十日内向原告王微支付次承租人支付的押金3200元；三、被告ＸＸ玲应于本判决生效之日起十日内向原告王微支付水电、物管等费用822元；四、原告王微应于本判决生效之日起十日内向被告ＸＸ玲退还租房押金2700元；五、驳回原告王微的其它诉讼请求；六、驳回被告ＸＸ玲的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，原告负担13元，被告负担12元；反诉案件受理费41元，原告负担8元，被告负担33元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 廖 艳二〇一五年三月十六日书记员 金明敏