福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初6196号 原告（反诉被告）：林庆义，男，汉族，1951年1月2日出生，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李周亮，男，汉族，1976年4月8日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈思亨，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈阿兰，福建闽天律师事务所实习律师。 第三人：福州朝阳房产代理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：林峻森，系公司职员。 委托诉讼代理人：江燕，系公司职员。 第三人：福建仁文建设有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区梅亭路**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：熊益彬，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱静，北京德恒（福州）律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行，，住所地：福建省福州市鼓楼区鼓屏路 负责人：张数更，行长。 委托诉讼代理人：毛国槟，系公司职员。 委托诉讼代理人：魏虹，系公司职员。 原告（反诉被告）林庆义与被告（反诉原告）李周亮、第三人福州朝阳房产代理有限公司（以下简称朝阳房产公司）、第三人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）、第三人中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称建行鼓楼支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林庆义及其委托诉讼代理人池建伟，被告（反诉原告）李周亮的委托诉讼代理人陈思亨和陈阿兰，第三人朝阳房产公司的委托诉讼代理人江燕，第三人仁文建设公司的委托诉讼代理人朱静，第三人建行鼓楼支行的委托诉讼代理人毛国槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林庆义向本院提出本诉诉讼请求：1．判令被告继续履行与原告之间关于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产的《房产买卖合同》及《补充协议》，向原告交付诉争房屋；2．判令被告向原告支付违约金15万元；3．判令被告承担原告的律师费14000元；4．本案诉讼费用全部由被告承担。 事实与理由：2013年2月19日，原告向被告购买其名下位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产，当日双方签订《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》等合同文件。双方约定共同委托第三人福州朝阳房产代理有限公司作为诉争交易的手续服务人，对全部交易服务提供手续服务。由于签订《房产买卖合同》时被告出售之房屋尚未交房，故前述房屋买卖合同及补充协议约定：被告需在开发商通知被告交房时，被告须同时通知原告，一同前往交接，同时被告须将房屋（钥匙）和相关资料交给原告，便于原告使用及管理并装修入住。之后，原告支付给被告45万元购房款项，并帮助被告缴纳了15年期银行月供，但是被告拒不按照合同约定履行程序，未予办理交房等手续。原告因人长期居住在永泰，对此情况了解不清，后在第三人也了解到此情况后，第三人福州朝阳房产代理有限公司也对原告进行多次督促，并发函书面告知被告履约，但被告均置之不理，导致诉争交易无法进行。被告还告知原告必须加价方履行合同，另外将其产权权属材料擅自从第三人处骗取，拒不履行合同义务，导致交易暂停至今。综上，被告现拒不履行合同约定的义务，主观恶意明显，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。现原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《房屋买卖合同》第十一条的违约责任条款及《补充协议》的违约责任规定，向法院提起诉讼，请求依法判决，维护原告合法权益。 被告李周亮辩称，2013年2月19日，原告与被告签订了关于买卖坐落于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并于当日双方与福州市朝阳房地产代理有限公司共同签订《居间合同》及《交易服务合同》。 一、原告迟延支付首付款且至今未完全支付购房款的行为已先行违约。根据《补充协议》规定在《房屋买卖合同》及本协议签订后的三日内，原告同意先向被告支付首期房款计45万元，《房屋买卖合同》是双方于2013年2月19日签订，原告应于2013年2月22日前就应将首付款45万元交付被告，但原告却在2013年2月23日先交付20万元，于2013年3月1日再付25万元，未按合同约定的时间给付首付款已违约。根据《房屋买卖合同》第四条规定房产交易总成交价格为77万元，双方约定原告房款的支付方式为一次性付款方式交易，在附件1《一次性付款交易程序》第四条规定原告应在办理该房产产权交易登记受理手续前将扣除定金、解押资金外的购房款汇入双方指定的银行账户冻结，因此原告应先行将购房款77万元全部交付给被告，但实际上除去原告已付的首付款人民币45万元、15期银行月供及定金等外，剩余购房款一直未付，原告该行为违约。原告上述两种行为均先行违约，被告无需承担支付违约金及律师费等违约责任。 二、原告给付剩余购房款的义务应先于被告交付诉争房屋的义务。根据前述《房屋买卖合同》第四条及一次性付款交易程序第四条可知，原告应先行将购房款全部给付给被告，被告方履行交付诉争房屋的行为。根据合同法第六十七条规定，原告交付购房款的义务应先于被告交付房产的义务，因此被告拥有先履行抗辩权，无需先行向原告交付诉争房屋。 综上，原告诉求没有事实与法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 第三人朝阳房产公司述称，原、被告双方于2013年2月在其处签订了房屋买卖合同，按照合同约定原告已依约付款给被告，直至2017年6月初，其得知诉争房产已可以交房，就通知被告交房，根据合同上的电话多次联系被告无法拨通，后其业务员与被告取得联系，被告称房价上涨要加价，其即向被告发了函件要求其履行合同。 第三人仁文建设公司述称，其已于2017年5月4日向被告寄送商品房交付通知书，通知被告于2017年5月8日办理交房手续，是被告自身原因未与其办理交房手续，其已履行合同约定义务，本案与其无关。因被告未前来办理交房手续，诉争房产现仍处于其控制之下。原、被告之间的法律关系和纠纷与其无关。 第三人建行鼓楼支行述称，被告李周亮、方文晶因购买诉争房产与其签订个人住房借款合同，以所购房产抵押，其为诉争房产之合法抵押权人，暂计算至2018年2月8日，李周亮、方文晶尚欠其贷款本金280927.86元、利息967.4元。第三人仁文建设公司为被告偿还贷款提供连带责任担保。至于原、被告之前的买卖合同，其并不是合同的当事人，与其无关。根据合同相对性原则，其只接受李周亮、方文晶或仁文建设公司的还款，但若他人持合法有效的判决书，其也可依程序办理。 被告（反诉原告）李周亮向本院提出反诉诉讼请求：1．判令反诉被告立即向反诉原告支付关于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产的剩余购房款32万元；2．判令反诉被告支付反诉原告代缴的月供本息95460元（自2014年6月起暂计至2017年12月止）；3．判令反诉被告赔偿反诉原告房屋增值价款655000元（按起诉之日市场价与合同价的差额款1310000元的50%计，具体待评估鉴定后的增值款确定）；4．判令反诉被告承担自2018年1月起至讼争房屋贷款还清之日止期间的月供本息；5．判令反诉被告向反诉原告支付违约金15万元；6．判令反诉被告承担反诉原告的律师费15000元；7．本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2013年2月19日，反诉原告与反诉被告根据当时房屋市场价格签订了关于买卖坐落于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并于当日双方与福州市朝阳房地产代理有限公司共同签订《居间合同》及《交易服务合同》。在《房屋买卖合同》及补充协议签订后的三日内，反诉被告同意先向反诉原告支付首期房款计45万元。《房屋买卖合同》是双方于2013年2月19日签订，反诉被告应于2013年2月22日前就应将首付款人民币45万元交付反诉原告，但反诉被告却于2013年2月23日支付20万元，于2013年3月1日再支付25万元，未按合同约定的时间给付首付款。同时，《房屋买卖合同》约定：房产交易总成交价格为77万元，支付方式为一次性付款方式交易。为确保反诉原告安全，反诉被告应在办理该房产产权交易登记受理手续前将扣除定金、解押资金外的购房款汇入双方指定的银行账户冻结。反诉被告应在办理上述房产交易过户登记受理手续前将应付给居间方、交易服务方的中介佣金及服务费用一次性转入交易服务方指定账户内。因此反诉被告应于房产交易过户登记受理手续前将购房款77万元全部交付给反诉原告，但实际上除去反诉被告已付的首付款45万元、15期银行月供及定金等外，剩余购房款一直未付。相反，反诉原告在房屋买卖合同签订后，仍在继续承担讼争房屋的按揭款支付，为讼争房屋保值增值承担了大额的费用，该费用应由反诉被告赔付给反诉原告。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。反诉原告为了维系讼争房屋的价值不受损失，不仅代为缴交反诉被告拒不缴交的月供费用，也为合同继续履行和房屋交易提供了保障，依法应当获得相应的增值赔偿。反诉被告应赔偿反诉原告该房产买卖的房屋增值价款，反诉原告主张房屋增值款的一半价值。综上，因本诉原告违约又提起诉讼，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）林庆义辩称，第一，李周亮乃是本案为违约方，其应当承担违约责任。如林庆义在起诉状中所陈述，其未按照诉争房屋买卖合同附件2补充协议第五条“交房”的约定办理交付房屋手续，且对林庆义及第三人的督促置之不理，拖延数月之久，理应按照诉争房屋买卖合同十一条、十二条等约定；又不顾诚实信用，还向林庆义提出了加价的要求，于情于理，应当承担违约责任。而且，诉争交易服务合同中，第三条“履约保证”第一款明确了李周亮必须交付产权权属材料的义务，该条第三款规定未交付材料的构成违约也应当按照房屋买卖合同承担违约责任。因此，李周亮在本案中乃是证据确凿的违约方，必须承担违约责任。 第二，李周亮对房屋月供的主张完全违背合同约定，应当依法予以驳回。首先，诉争房屋的贷款合同乃是李周亮所签署，法律关系上也是李周亮欠银行贷款，是李周亮有义务每月归还银行月供。其次，在本案的诉争交易中，在诉争房屋买卖合同附件2补充协议第2条也明确约定了乙方支付“2013年3月至2014年5月止”的月供，抵作购房款。因此，李周亮要求林庆义支付其他时间的月供，也违背了合同约定，其主张应当依法予以驳回。 第三，李周亮对剩余房款支付时间的抗辩也完全违背合同约定，在李周亮尚未办理诉争房屋所有权证的情况下，根本不存在林庆义的剩余款项支付问题。诉争合同对付款时间及流程有着明确的约定，可参见诉争《房屋买卖合同》附件1交易流程，及附件2补充协议。具体为：首先，附件2《补充协议》第3条“办证”这段的倒数第三行约定：“上述房产的交易手续在甲方名下的《房屋所有权证》办理完毕后按附件1的流程开始办理”，即约定了必须先办理诉争房产甲方名下的房屋所有权证，才有按照流程支付剩余房款的问题，这里面先后顺序是明确约定的。其次，附件1《一次性付款交易程序》中，第二条、第三条分别包括了甲方（即李周亮）领取其名下诉争房屋的《房屋所有权证》并办理解除抵押权的相关事项；再往后进行的流程，即该文件第四条，约定的林庆义支付剩余房款的事宜，也就是说，从合同中的交易流程中，也能明确李周亮先办理房屋所有权证后，才有剩余款项支付，时间先后非常明确。最后，款项要进行资金监管，银行也是要求需要有产权证方能办理资金监管手续的。另外，在李周亮拒不交付房屋的情况下，林庆义也能行使相应法定抗辩权，李周亮之主张也不能成立。综上，诉争合同中对剩余款项的支付时间都是明确约定的，应当于诉争房屋办理完毕李周亮名下的房屋所有权证，并解除了银行抵押权后，方届至时间节点。李周亮想以此抗辩误导法院，显然不能得到支持。 第四，李周亮主张的所谓违约金及房屋差价损失更是无稽之谈，应当依法予以驳回。首先，如前所述，李周亮乃是本案违约方，其无权主张任何违约金，及所谓房屋差价。其次，仅从李周亮自身法律逻辑上，所谓房屋差价损失也不能得到支持。因为房屋的价值增减的相应后果，在法律上乃是买方所承受，与卖方并无任何关联。即使按照李周亮的主张逻辑，与房屋有关联的并不是所谓房价差价款项，而只能是资金利息问题而已。因此，李周亮的所谓违约金及房屋差价损失也应当依法予以驳回。 第五，至于律师费诉讼费等主张，如前述理由一致，此主张没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 第六，关于银行贷款，物权法赋予原告代为涤除抵押权的权利，在被告剩余房款范围内，原告也愿意代为进行还款，充分保障贷款银行的合法权益。 第三人朝阳房产公司述称，同本诉答辩意见一致。 第三人仁文建设公司述称，与其无关。 第三人建行鼓楼支行述称，与其无关。 在本案庭审过程中，原、被告及第三人建行鼓楼支行围绕诉讼请求均向本院提交了证据，本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人对真实性无异议的证据及当事人提供原件供核对的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2013年2月19日，原告林庆义与被告李周亮签订《房产买卖合同》一份及其附件二份，约定：1．被告将位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产（以下简称诉争房产）出售给原告，价款为77万元，签约当日应支付定金35000元。2．合同第十一条约定，双方约定签订本合同后任何一方违约，需向对方支付违约金15万元。3．合同第十二条约定，双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，除另有约定外，到期不履行义务的即构成违约。自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金直至违约方违约行为终止之日止，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发函即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付合同第十一条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付本条款中约定的迟延履行违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。本案合同有附件1《一次性付款交易程序》及附件2《补充协议》，附件1约定：被告需在取得其名下的所有权证并提交交易服务方保管后3个工作日内向银行办理解押申请手续，以注销诉争房产的抵押权，在被告取得抵押权注销后的所有权证后3个工作日内双方至房地产管理部门办理诉争房产产权交易登记手续，原告在办理交易登记手续前将未付房款汇入双方指定的银行账户冻结等内容。附件2约定：原告应于合同签订后3日内向被告支付首期购房款45万元，并由原告代被告偿还2013年3月至2014年5月的银行贷款月供，本金抵作购房款，利息由原告承担，被告在开发商（即第三人仁文建设公司）通知或其知道可以办理产权证起7个工作日内至相关部门办理过户手续，在原告名下的产权证办理完毕后按附件1的流程办理；另外，在开发商（即第三人仁文建设公司）通知被告交房时，被告应通知原告一同前往交接。 同日，原、被告和福州市鼓楼区阳春白雪房产经纪服务部签订《居间合同》一份，约定由该服务部提供本次居间服务，第三人朝阳房产公司作为见证方在该合同上盖章确认。原、被告和第三人朝阳房产公司签订《交易服务合同》一份，约定由第三人朝阳房产公司为本次房产交易提供交易服务。 合同签订后，原告于2013年2月19日向第三人朝阳房产公司交付定金35000元，第三人出具收款收据一份。原告分别于2013年2月23日向被告支付20万元，于2013年3月1日向被告支付25万元，被告均向原告出具了收据。 另查，被告于2009年12月22日与第三人仁文建设公司签订《商品房买卖合同》，向该第三人购买诉争房产，约定交房时间为2014年3月30日。2010年1月6日，被告取得该诉争房产的预购商品房预告登记。2011年1月份，被告以诉争房产作为抵押物向第三人建行鼓楼支行按揭贷款31万元用于支付购房款。 再查，原告为本案委托福建名仕律师事务所指派律师代理本案诉讼，支付律师代理费14000元；被告为本案委托福建闽天律师事务所指派律师代理本案诉讼，支付律师代理费15000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房产买卖合同》及相关附件，是双方当事人的真实意思表示，尽管合同签订时作为出卖人的被告尚未取得诉争房产的占有及所有权，作为买受人的原告同意等待被告取得占有及所有权证书后再行交付并办理过户手续，并非履行不能，亦不违反法律禁止性规定，为合法有效，双方均应依约履行。合同约定在第三人仁文建设公司通知被告交房时，被告应通知原告一同前往交接，庭审中第三人仁文建设公司确认其已于2017年5月4日通知被告于2017年5月8日办理交房手续，被告对此不持异议，并自认其至今未办理交房手续，其主张系因原告违约在先，导致其拒绝办理诉争房屋的交付手续，对此本院认为，被告称原告未及时交付首付款45万元构成违约，但原告迟延履行的时间仅数日，且被告收款并出具收据，原告亦继续依约代被告偿还2013年3月至2014年5月的银行贷款月供，表明被告对该迟延履行未持异议，且不影响合同的继续履行；至于被告主张原告应在交房前支付全部购房款及原告应继续代被告偿还银行贷款月供直至具备交房条件，则系对合同约定的错误理解，没有事实与法律依据；而被告向法院申请对诉争房产的增值部分进行鉴定评估并分割相应价值，亦没有事实和法律依据，本院不予准许，故被告主张原告存在违约，本院不予采信，被告基于此提起的全部反诉请求，本院均不予支持。 综上，被告不履行交付诉争房屋的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。现第三人仁文建设公司确认诉争房产由其实际控制并已具备交付条件，故被告应依约向原告交付诉争房产的占有，由第三人仁文建设公司协助办理。 至于违约金，原告主张违约金15万元明显高于其实际损失，本院酌情认定为8万元。关于律师费问题，双方亦约定违约方应赔偿守约方支出的律师代理费，故原告主张被告向其赔偿本案律师代理费14000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李周亮于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）林庆义交付位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家单元房产，第三人福建仁文建设有限公司予以协助办理； 二、被告（反诉原告）李周亮于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林庆义支付违约金人民币8万元； 三、被告（反诉原告）李周亮于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林庆义赔偿律师代理费人民币14000元； 四、驳回原告（反诉被告）林庆义的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李周亮的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费11500元（由原告林庆义预交），由原告林庆义承担862元，被告李周亮承担10638元；反诉受理费7959元（由被告李周亮预交），由被告李周亮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一八年十月二十二日 法官助理方晓宇 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。