杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0191民初2978号 原告（反诉被告）：金其明，男，1975年1月28日出生，汉族，住浙江省磐安县， 原告（反诉被告）：罗桂凤，女，1981年2月20日出生，汉族，住浙江省磐安县， 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陆阿明，浙江同济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：商涛，男，1980年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区， 被告（反诉原告）：许慧玲，女，1980年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区， 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王伟华，浙江泽大律师事务所律师。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陆江，浙江泽大律师事务所律师。 原告金其明、罗桂凤与被告商涛、许慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，二被告提出反诉，本院予以受理，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。金其明及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人陆阿明，二被告（反诉原告）商涛、许慧玲共同委托诉讼代理人王伟华、陆江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金其明、罗桂凤向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》；2.判令二被告支付违约金200000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原、被告在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的居间斡旋下，签订《购房意向合同》。当天，被告支付定金10万元，原告将房屋权属证书交给居间方保管。同年9月27日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定：房屋坐落于杭州经济技术开发区，转让价格150万元，委托银行监管支付，采用分期付款方式，其中本合同签订之日起43天内，被告支付房款首期50万元；2016年11月15日前，支付余款100万元。被告逾期付款超过10天，被告向原告支付违约金共计30万元，合同终止。同日，原、被告和房产经纪公司签订《杭州市房地产经纪服务合同》，约定交易过户中发生的税费、经纪服务费等相关费用由被告承担。上述合同签订后，被告未按约履行付款义务，经居间方多次协调未果。 被告商涛、许慧玲辩称：原告在起诉前未主张解除合同，现在案涉房屋买卖合同也未达到解除条件。原告要求按照违约金条款支付违约金无事实和法律依据，请求法院不予支持。案涉房屋价格上涨，原告并没有实际损失，若法院支持违约金，请求调整违约金数额。本案应当追加房产中介公司为第三人。 反诉原告商涛、许慧玲向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《杭州市房屋转让合同》；2.判令反诉被告返还定金10万元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月20日，反诉原、被告与杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订《购房意向合同》。当天，反诉原告支付定金10万元。同年10月3日，反诉原、被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定了转让房屋的具体位置及价格。同日，双方签订《协议》一份，约定甲方需在符合领取首笔房款前与抵押银行预约还款日期，并于预约还款日至委托代理机构领取首笔房款结清房屋抵押贷款。同日，反诉原、被告与居间方签订了《杭州市房地产经纪服务合同》，居间方提供的服务包括办理房屋转移登记手续、房款转移手续、交易税费代办手续、房屋权属证书申请、领取手续。后经反诉原告、居间方多次沟通，反诉被告拒绝履行房屋转让合同。综上，反诉被告拒绝履行《杭州市房屋转让合同》，已构成违约。请求法院依法判决。 反诉被告金其明、罗桂凤辩称：一、反诉原、被告之间的房屋买卖合同关系经历了三个阶段。第一阶段为2016年9月20日双方签订《购房意向合同》至2016年11月15日。双方签订意向合同当日，反诉原告支付定金10万元，反诉被告将房屋权属证书交给居间方保管。9月27日，双方签订《杭州市房屋转让合同》《杭州市房地产经纪服务合同》，约定了房屋买卖的权利义务内容。其中房屋转让价格150万元，本合同签订之日起43天内，反诉原告支付房款首期50万元；2016年11月15日前，支付余款100万元。第二阶段为2016年11月16日至11月25日。反诉原告未按约支付首付款和尾款，构成根本违约。双方反复协商违约金未果。第三阶段为2016年11月26日至2017年10月25日。期间，原、被告多次协商违约金，居间方调和未果，故反诉被告提起诉讼。二、反诉原告所述反诉被告违约完全无事实依据。三、反诉原告的反诉请求无事实依据，定金返还无法律依据。 本院经审理查明：2016年9月20日，原、被告在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下，签订了《购房意向合同》。当天，商涛支付金其明定金10万元，金其明将房屋权属证书交给居间方保管。同年9月27日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》，该合同的修改日期为2016年10月3日。合同中约定：房屋坐落于杭州经济技术开发区，建筑面积129.74平方米。房屋转让价格150万元，委托银行监管支付，采用分期付款方式，本合同签订之日起43天内，支付房款首期50万元；2016年11月15日前，支付余款100万元。逾期付款超过10天，买受人向出卖人支付违约金共计30万元，合同终止，房屋退还。出卖方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分据实赔偿。同日，原、被告签订《协议》，约定金其明、罗桂凤需在符合领取首笔房款前与抵押银行预约还款日期，并于预约还款日至委托代理机构领取首笔房款结清房屋抵押贷款。 上述合同签订后，金其明、罗桂凤按约履行了合同义务，商涛、许慧玲未按约履行付款义务。双方多次就违约金数额协商未果。 上述事实认定，由金其明、罗桂凤提供的《购房意向合同》、交易收件收据、《杭州市房屋转让合同》《杭州市房地产经纪服务合同》《协议》、微信聊天记录、短信记录，商涛、许慧玲提供的《购房意向合同》、收条、《杭州市房屋转让合同》、杭州市不动产权属信息查询记录、《杭州市房地产经纪服务合同》《协议》、通话录音光盘以及原、被告的当庭陈述加以证实。此外，商涛、许慧玲提供的银行明细清单、网上截图，与本案无直接关联，不予认定。情况说明，与金其明、罗桂凤提供的微信聊天记录，商涛、许慧玲提供的通话录音等证据不相符，本院对其证据效力不予认定。 本院认为：原、被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，本合同签订之日起43天内，支付房款首期50万元；2016年11月15日前，支付余款100万元。合同签订日为2016年9月27日，43天内应为2016年11月8日前支付首期款50万元，即使按照被告所述自合同修改之日2016年10月3日起计算，首期付款日应为2016年11月14日前。但上述两笔款项被告均未按约支付，已构成违约。关于本诉请求，原告要求解除《杭州市房屋转让合同》，并要求被告支付违约金20万元。本院认为，根据合同约定，逾期付款超过10天，买受人向出卖人支付违约金共计30万元，合同终止。原告的诉请具有合同依据，本院予以支持。关于反诉请求，反诉原告要求继续履行合同，并要求反诉被告返还定金10万元。本院认为，本案的违约方系反诉原告，在反诉被告要求解除合同的情况下，反诉原告无权再要求继续履行合同，其支付的定金10万元被扣除后，尚应支付违约金20万元。关于商涛、许慧玲提出追加房产中介公司为本案第三人的请求，本院认为，本案系金其明、罗桂凤与商涛、许慧玲之间的房屋买卖合同纠纷，《杭州市房屋转让合同》中的合同主体为其双方，现双方就合同的履行问题产生争议，即合同应否解除还是继续履行，是否违约及违约金问题产生争议，而其与房产中介之间的居间服务合同关系与本案系不同法律关系，不宜在本案中处理。商涛、许慧玲认为房产中介公司知晓合同履行情况，法院应通知其出庭陈述情况，本院认为此属于证人证言的范畴，属于商涛、许慧玲的举证责任，不属于应当追加第三人的情形，实际上，商涛、许慧玲已将房产中介人员出具的情况说明作为证据予以提交，本院亦结合其他证据进行了分析说明及综合认证。综上，本院对该项申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、金其明、罗桂凤与商涛、许慧玲签订的《杭州市房屋转让合同》于本判决生效之日解除； 二、商涛、许慧玲于本判决生效之日起十日内支付金其明、罗桂凤违约金200000元； 三、驳回商涛、许慧玲的反诉请求。 本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由商涛、许慧玲负担。反诉案件受理费1150元，减半收取575元，由商涛、许慧玲负担。金其明、罗桂凤于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。商涛、许慧玲于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  刘承娜 二〇一八年一月二十六日 书记员  何晓宇