上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第8632号原告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会(原名上海市浦东新区川沙新镇大沟村民委员会)，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨秋华，村长。委托代理人张伟宏，上海元始律师事务所律师。被告上海潮河物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人薛美芳，执行董事。委托代理人郑志民，上海浩荡律师事务所律师。原告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会(以下简称大沟村委会)诉被告上海潮河物业管理有限公司(以下简称潮河公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月15日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，分别于同年6月10日、10月10日两次公开开庭审理。原告的法定代表人杨秋华及其委托代理人张伟宏、被告的委托代理人郑志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大沟村委会诉称，原、被告双方分别于2007年9月19日、2007年11月3日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定被告向原告承租位于本区祝桥镇大沟村西李家宅XXX号房屋(以下称租赁房屋)，租赁期限自2007年11月19日起至2028年11月18日止，租金为每年人民币(下同)20万元，每三年递增5%。原告签约后依约交付了房屋，但被告仅就2007年11月19日至2010年11月18日租赁期间支付了租金25万，被告自2010年11月19日至今未支付租金。截至2014年11月18日，被告共计拖欠租金118.05万元及拖欠水电费50,734.70元。另原、被告双方于2010年11月25日签订了《土地使用协议》，约定指定地块的土地年使用费2.8万元，但被告至今未付，欠付金额11.2万元。上述租金及土地使用费经原告多次催讨，被告拒不支付，故诉请判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告支付原告房屋租金118.05万元、水电费50,734.70元及延期支付的利息；2、解除原、被告之间的《土地使用协议》，被告支付原告土地使用费11.20万元及延期支付的利息；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回部分诉请，明确请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告将租赁房屋返还原告；2、被告支付原告房屋租金118.05万元(暂算至2014年11月18日)及上述租金从应付之日算至判决生效之日的利息；3、诉讼费用由被告承担。被告潮河公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，租赁房屋原为工业用房，根据《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告负责办理租赁房屋用途改变的手续，将工业用途改为商业用途。后由于原告无法办出相关手续，导致被告对租赁房屋并未实际使用，且被告对租赁房屋进行改扩建，损失很大，故被告不支付租金是行使不安抗辩权。其次，根据原告开具的租金发票，被告实际支付的租金是58万元，而不是25万元。对于租金的利息损失，也无合同依据。第三，租金的诉讼时效为一年，原告主张的租金已过诉讼时效。如果解除租赁合同，也是基于客观情况导致合同无法履行的解除，并非因被告违约导致解除。故请求驳回原告的全部诉请。经审理查明，租赁房屋系上海浦东机场镇资产投资经营管理中心旗下的资产，产权原登记在上海浦东机场镇临空企业发展有限公司(以下称临空企业)名下，土地权属性质为集体，系工业用房。因大沟村系镇政府协调扶持村，故临空企业将该房屋自2001年起交原告使用，并于2007年9月8日出具《托管证明》，全权委托原告管理该房屋，权限为按照房屋租赁合同，履行一切合约义务。2007年9月19日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。合同第三条约定，租赁期限自2007年9月19日起至2010年9月18日止，租金为每年20万元，首期租金为5万元，剩下三期各为5万元，租金按三个月结算，由乙方于每前一个星期交付给甲方。合同第六条约定，双方签订本合同当日，乙方已对该房屋的现状及土地、设施等充分了解并予以确认。对于合同的解除，双方约定如乙方有拖欠租金累计达三个月等情形，甲方有权解除合同并收回房屋。2007年11月3日，原告(甲方)与被告(乙方)就上述租赁合同签订《补充协议》。就房屋用途的改变，协议第2条约定了该房屋目前为工业用途，乙方将做酒店、旅馆使用，性质为商业用途，有关该房屋用途性质的改变由甲方负责办理，如甲方没有将房屋的用途性质改变，导致乙方无法实现本合同目的，甲方需赔偿乙方的全部经济损失；就租赁期限及租金，双方在协议第4条中予以补充，约定将租赁期限调整为2007年11月19日至2028年11月18日，租金每三年递增一次，递增率为前一次房租的5%；对于改扩建，协议第6条约定了该房屋经营面积增扩建投资由乙方负责投入，所增扩建面积的归属权归甲方拥有，甲方出具该房屋的增扩建书面同意书，乙方改建的施工实施在前，有关改建手续的办理在后，有关改建手续的办理继续由甲方负责。2007年11月3日，原告就租赁房屋改扩建出具《该房屋改扩建同意书》，同意被告在原有三层楼建筑面积1,308.40平方米的基础上增扩建建筑面积2,458.10平方米，有关改扩建手续由原告办理。原、被告双方签订上述租赁合同及补充协议后，原告将租赁房屋交付被告。2008年1月15日，租赁房屋原产权人临空企业出具书面证明，对原、被告之间签订的《房屋租赁合同》予以确认。2008年2月3日，在未办理合法建设手续前提下，被告与案外人上海国泰创业(集团)有限公司签订建设工程施工合同，对租赁房屋进行改扩建。2008年9月1日，租赁房屋改扩建工程主体结构完成。由于原告未能就租赁房屋办出相关报建手续，租赁房屋至今仍处于空关状态，被告并未实际使用。后因临空企业被吊销营业执照，2014年8月5日，上海浦东机场镇资产投资经营管理中心为维持原有托管关系及强化对资产的监管，与原告就租赁房屋签订《资产托管协议》，继续由原告托管租赁房屋。另查，涉案租赁合同及协议签订时，时任原告村支部书记朱卫明与被告法定代表人的儿子杨兴汇分别代表原、被告双方签约，之后由朱卫明与杨兴汇代表各自方负责履约事宜。根据被告提供的《情况说明》，杨兴汇与朱卫明之间曾就被告欠付的相关费用进行协商。后因朱卫明工作调动，原告由其法定代表人杨秋华与被告方杨兴汇就合同履行保持沟通，双方就租赁房屋的水电使用、租金支付、产权办理等问题有过多次协商。审理中，原告明确表示其无权亦无法办出租赁房屋改变用途手续及改扩建手续。被告表示如判决解除租赁合同及补充协议，对于改扩建费用及无法使用租赁房屋遭受的经济损失，不要求在本案中处理，其将另行起诉要求原告赔偿或补偿其相关经济损失。租金支付方面，被告于2007年8月24日支付原告租赁定金2万元，于2008年2月份支付租金3万元，于2011年2月份支付租金20万元，其中定金2万元以现金支付。2011年1月7日，原告向被告开具一张金额为58万元、品目为租金2007.11.19—2010.11.18的统一发票。之后，被告未付租金。对于已付租金数额，原告认为被告仅支付了25万元(含定金2万元)，即被告事实上仅支付了2007年11月19日至2009年2月18日期间的租金。被告则认为已付租金应以开具的发票数额58万元为准。以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》及《补充协议》、上海市房地产权证、托管证明、租金收据及发票及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，虽然《补充协议》约定了二十一年的租期，但对于未超过二十年部分的租期及合同其他条款，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告以被告多年拒付租金构成违约为由，请求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，返还租赁房屋，并支付欠付租金及其利息。对此，本院认为，根据《补充协议》的约定，原告负责办理租赁房屋工用转商用手续及改扩建手续，但原告至今未能办出上述手续，系原告违约。鉴于涉案合同签订至今已近八年，原告已明确表示其无权亦无法办理上述手续，涉案合同的目的不能实现，若再继续履行，本案损失将进一步扩大，故《房屋租赁合同》及《补充协议》以判决解除为宜。合同解除后，被告无继续占用房屋的合同及法律依据，理应将租赁房屋返还给原告，对于被告改扩建部分，系在原租赁房屋基础上所建，返还租赁房屋时应一并移交给原告。原告违约导致被告至今未能实际使用租赁房屋，原告要求被告支付租金及利息的诉请，本院不予支持。对于改扩建费用等损失，被告不要求在本案中处理，其将另行起诉，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会与被告上海潮河物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告上海潮河物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于上海市浦东新区祝桥镇大沟村西李家宅XXX号房屋(包括改扩建部分)返还给原告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会；三、驳回原告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会的其余诉讼请求。案件受理费15,881元，由原告上海市浦东新区祝桥镇大沟村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政法官 助理 陈建军人民陪审员 梅丽华二〇一五年十月二十三日书 记 员 陈佳琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……