北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1419号原告：刘业伟，男，1965年10月31日出生，汉族，中国石油总公司退休职员，住丰台区。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。被告：刘颖，女，1964年8月5日出生，汉族，无业，住丰台区。委托诉讼代理人：郑爱利，北京嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红艳，北京嘉安律师事务所律师。被告：刘冬来，男，1965年12月28日出生，汉族，无业，住东城区。委托诉讼代理人：刘红艳，北京嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬嶺（刘冬来之兄），1962年12月27日出生，无业。原告刘业伟与被告刘颖、刘冬来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘业伟及其委托诉讼代理人李平，被告刘颖委托诉讼代理人郑爱利、刘红艳，被告刘冬来委托诉讼代理人刘冬嶺、刘红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘业伟向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）于2020年5月10日解除；2、刘颖、刘冬来给付逾期给付租金的滞纳金570000元；3、刘颖、刘冬来给付解除合同违约金1900000元；4、刘颖、刘冬来给付占有使用费，以每年1900000元为标准，自2020年5月8日至实际腾退之日；5、刘颖、刘冬来给付逾期腾退违约金，自2020年5月15日起至实际腾退之日止，以每日6860元为标准；6、刘颖、刘冬来腾退位于丰台区科学城帝京路5号C座C-3、C-5、C-6（以下简称诉争房屋）；7、刘颖、刘冬来给付律师费30000元、公证费4520元、鉴定费30000元；8、诉讼费用由刘颖、刘冬来负担。事实和理由：2008年，我将诉争房屋出租给刘颖。合同履行过程中，刘颖破坏房屋主体结构。经法院调解，双方于2011年12月16日重新签订《房屋租赁合同》，并于2019年7月12日签订《补充协议》。新的合同签订后，刘颖、刘冬来再次违约：1、违反担保约定；2、迟延给付租金；3、擅自装修并破坏主体结构；4、擅自转租。2020年5月10日，我向刘颖、刘冬来送达解除通知。综上，我诉至法院提出上述诉讼请求。被告刘颖、刘冬来辩称：我们没有违约行为。1、我方不存在破坏主体结构的情形，对鉴定结论不予认可。即使我们打了孔洞，也是为了经营，不构成合同目的无法实现。2、我方不存在拒付租金的行为，疫情原因我们和刘业伟协商减免租金，而且我们也给付了600000元。3、我不存在转租的行为，我们与案外人是合作关系。4、刘颖、刘冬来在履行期间存在停电行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，刘业伟（甲方）与刘颖（乙方）签订合同，刘业伟将诉争房屋出租给刘颖。合同履行期间，双方发生争议，刘业伟诉至法院。案件审理过程中，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，鉴定书中提到“该房屋屋面板空调打孔数量共14个”。2009年5月20日，刘颖（甲方）与杨晔（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定杨晔承租丰台区科学城帝京路5号C座地下一层约1000平方米房屋，租赁期限为2009年5月25日至2023年5月6日，免租期为2009年5月25日至2009年7月5日。其中，2019年7月6日至2020年7月5日租金为530000元，2020年7与6日至2021年7月5日租金为550000元。2010年9月30日，本院作出（2009）丰民初字第3594号判决。判决作出后，刘业伟不服提出上诉。北京市第二中级人民法院裁定，撤销（2009）丰民初字第3594号判决，发回北京市丰台区人民法院重审。2011年12月16日，本院就重审案件作出（2011）丰民初字第01004号调解书，一、刘业伟、刘颖、刘冬来另行签订……当事人均须按照上述协议履行各自权利义务。如一方当事人违约，对方当事人可以依法解除房屋租赁协议……2011年12月16日，刘业伟（甲方）与刘颖（乙方）、刘冬来（丙方）根据调解协议书约定，就《租赁合同》进行修订，重新签订《房屋租赁合同》，刘颖、刘冬来承租诉争房屋，租期自2008年5月8日至2023年5月7日。2020年5月8日至2021年5月7日的租金标准为每年1080000元。下一年租金应于每年4月8日前一次性付清。合同第五条约定“1、乙方必须将前合同履行期间的装修方案、设计图纸及施工单位资质情况补充提交给甲方，必须依法进行装修。如无上述材料，则依鉴定机构的鉴定报告，作为房屋的现状。2、在房屋现状的基础上，若承租方需变动主体结构以及与主体结构相关联的结构进行装修时，必须提交新的方案及图纸征得甲方同意签字后，方可进行。3、承租方违反本条约定，甲方有权解除合同。”；第六条约定“6、甲方有权向承租人中的任何一方收取约定的租金，任何一方均不得推诿。如延迟交付，每逾期一天，承租人按当年年租金的1%交付滞纳金；逾期一个月，出租方有权解除本合同。”；第七条约定“2、在租赁期间，没有征得甲方同意不得转租、转让、转借给第三方（不包括地下一层C-3955.63平米）。如承租方违约甲方有权终止合同……7、本合同期满前三个月内，承租方无偿腾退，将租赁物交回出租方验收。逾期未腾退交回，每逾期一天，承租人按当年年租金的10%交付违约金；且视为承租方放弃其在租赁物的财物，出租方有权处分而不需承担任何责任。”；第八条约定“2、因乙方、丙方原因致使本合同提前解除、终止，乙方、丙方应当支付当年的全年租金作为违约金赔偿给甲方，并赔偿甲方的全部经济损失包括但不限于：待租损失、聘请律师的费用、诉讼费用等。3、甲方以其所属坐落于北京市丰台区科学城帝京路5号C座房屋为赔偿责任的担保，乙方以其所属的坐落于北京市怡海花园恒泰园13号楼5单元602室房屋为赔偿责任的担保，丙方以其所属的坐落于北京市景泰东里1号楼232号房屋为赔偿责任的担保。”。2019年7月12日，刘业伟（甲方）、刘颖（乙方）、刘冬来（丙方）签订《补充协议》，2020年5月8日至2021年5月7日的租金标准修改为1900000元。协议第二条约定“地上二层1104.96平方米加一楼约16平米，刘颖（乙方）、刘冬来（丙方）在经营中可以与第三方合作，共同经营。如乙方与第三方共同经营，需保证原有法人执照名称不变，否则无效。”；第六条约定“租金合同第七条承租方权利义务中第7项本合同期满前三个月内，承租方无偿腾退取消，合同到期日2025年11月7日将租赁物交回出租方验收。逾期未腾退每逾期一天，承租人按当年年租金10%交违约金；且视为承租方放弃其在租赁物的财物，出租方有权处分而不需承担任何责任。”。上述合同签订后，刘颖、刘冬来依约给付租金至2020年5月8日。2020年4月7日前依约未支付下一年度租金。后，刘颖、刘冬来给付刘业伟600000元。刘冬来在诉争房屋注册成立北京瑞丰鸿福祥酒楼（以下简称鸿福祥酒楼）。2019年7月12日，鸿福祥酒楼（甲方）与石强（乙方）签订《承包协议》，约定承包地点为丰台区科学城帝京路5号C座房屋，地上二层约1200平米，承包期限为2019年7月20日至2025年11月7日，装修免租期为2019年7月21日至2019年9月20日。第三条约定“1、2019年9月21日至2020年11月7日，年承包金204万元……本协议签订之日，由乙方向甲方付清204万元，每年9月8日前付清一周期年的承包金”。2019年10月11日，刘业伟就本案提起诉讼。2020年1月9日，本院向刘颖、刘冬来送达起诉状副本。2020年5月10日，刘业伟向刘颖、刘冬来送达解除通知，要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，解除理由为刘颖、刘冬来未能依约给付租金。2020年6月2日至6月5日，诉争房屋停电，刘业伟称系由于维修线路。2020年6月28日，刘颖、刘冬来基于同一《房屋租赁合同》诉至法院，要求刘业伟减免租金【（2020）京0106民初21183号】。刘颖、刘冬来申请对诉争房屋的改建行为是否破坏了主体结构，以及现有孔洞形成时间、现有孔洞对主体结构的破坏程度以及是否影响房屋安全使用进行鉴定。2020年5月9日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具鉴定说明函，从技术角度无法对现有孔洞形成时间进行分析。2020年9月8日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具鉴定说明函，经三次勘验，现场均未达到检测条件，故无法对破坏程度以及是否影响安全使用进行鉴定。2020年9月18日，经刘业伟申请，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具鉴定意见，涉案工程屋面板现存的17个空调孔洞破坏了涉案工程的主体结构。刘业伟支付鉴定费30000元。刘颖、刘冬来对鉴定结论提出异议要求鉴定机构书面回复。鉴定机构对异议内容进行了回复。刘业伟主张刘颖、刘冬来有以下违约行为，依照调解书第一条，刘业伟享有解除权。1、违反《房屋租赁合同》第第八条第3款，未履行担保义务，将上述房屋出售；2、违反《房屋租赁合同》第六条第6款，未依约于2020年4月7日前给付租金；3、违反《房屋租赁合同》第五条第2、3款，擅自装修并破坏主体结构；4、违反《房屋租赁合同》第七条第2款，将诉争房屋部分转租给案外人石强。刘业伟对上述主张申请石强出庭作证。石强称：1、我与刘颖、刘冬来之间签订《承包协议》，但双方实际是租赁关系。2、租金每年1800000元。3、石强对外经营不以福祥居名义，仅以福祥居名义开具发票，刘颖、刘冬来未将福祥居公章、财务章交付石强。另，石强在另案中作证称：1、不向刘颖、刘冬来主张疫情期间减免租金以及停电损失。2、2019年7月底，将装修方案送达刘颖、刘冬来。3、当庭出示与刘冬嶺的微信记录，记录显示石强最早于2019年7月27日向刘冬嶺发送装修方案。另，石强称直接给付刘业伟800000元，但上述费用仅是为保证本案诉讼中能够继续使用房屋而暂交，诉讼结束后要求返还该笔费用。刘颖、刘冬来对刘业伟上述主张及证据不予认可。刘颖、刘冬来称：1、所谓担保房屋自始就未办理抵押登记，现已出售。2、刘业伟于2019年7月12日出具《证明》，同意刘颖、刘冬来与石强签订承包协议以及装修方案并对主体结构进行适当打孔及调整。3、因疫情无法正常经营，并未故意拖欠租金，且2020年5月8日起还支付了600000元租金。4、认可存在14个空调孔洞，现场有12个带有外机的空调孔，加上2个废弃的空调孔。刘业伟主张的剩余3个孔洞不是空调孔洞，所以之前诉讼中这些孔洞没有计入空调孔洞数量中。换言之，目前存在的17个孔洞均为之前纠纷中已经出现，并不存在新增3个孔洞的情形。5、公章、财务章未交付石强，但石强使用鸿福祥酒楼的营业执照、POS机等。刘颖、刘冬来对上述主张提交《证明》予以佐证。《证明》载明“本人同意刘冬嶺与石强签订的承包协议以及装修方案并对主体结构进行适当打孔及调整，但不得有破坏性损失，否则承担一切法律责任”，《证明》下方有刘业伟签字，签字下方注有日期2019年7月。经询问，刘颖、刘冬来称《证明》中除“刘业伟”以外的内容均为刘冬嶺书写。刘业伟在另案中申请对《证明》上签字是否为刘业伟所写，以及《证明》内容与签名是否为同一人书写申请鉴定。2021年2月4日，北京华夏物证鉴定中心出具《终止鉴定告知书》就《证明》，本院在另案中询问刘颖、刘冬来以下问题：1、本案于2020年10月29日第一次开庭，为何开庭时没有提交《证明》或主张刘业伟曾经出具《证明》的事实，而要待开庭刘业伟提出解除理由后才提交《证明》。2、为何在签订《补充协议》当日又要求刘业伟另行出具《证明》。3、《证明》中提到的装修方案是何时形成。刘颖、刘冬来答复称：1、因为本案第一次开庭时没有找到《证明》，误认为提出主张必须有证据佐证，故当时并未提出主张、提交证据。2、《补充协议》是双方协商很久，提前打印好。签订《补充协议》时刘颖、刘冬来吸取之前纠纷的教训，要求刘业伟必须明确同意的内容，故形成《证明》。3、刘颖、刘冬来于2019年7月12日前已经收到石强承包诉争房屋的装修方案。刘业伟称因刘颖、刘冬来未依约给付租金，故依照《房屋租赁合同》第六条第6款主张滞纳金，以1900000元为基数，按照30%计算，自2020年4月8日至5月8日。刘业伟称因刘颖、刘冬来原因致使《房屋租赁合同》解除，故依照《房屋租赁合同》第八条第2款主张违约金。刘业伟称《房屋租赁合同》应于2020年5月8日解除，但刘颖、刘冬来未依约腾退诉争房屋，故参照《房屋租赁合同》第七条第7款、《补充协议》第六条主张逾期腾退违约金。刘颖、刘冬来认为如果法院认定二人应当承担违约责任，则认为违约金标准过高，请求法院予以调整。刘业伟称逾期给付租金“造成损失很大、很多，但没有证据”，解除合同的损失包括空置期损失、无法偿还银行贷款的损失。刘业伟称依照《房屋租赁合同》第八条第2款，刘颖、刘冬来原因导致合同解除，应当赔偿律师费、为取证支付的公证费以及鉴定费，并对上述费用提交票据予以佐证。经询问，刘业伟称：1、在本案中基于合同相对性仅要求刘颖、刘冬来腾退诉争房屋。2、石强于2020年11月7日之后给付刘业伟800000元。该笔费用日后还要清算。经询问，刘颖、刘冬来称：1、石强的承包金依照合同标准已经付至2020年11月7日，杨晔的租金依照合同标准付至2021年5月。2、诉争房屋没有刘颖、刘冬来自用的区域，全部被转租、发包。本院认为：《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议，双方均应依约履行。一、刘业伟是否享有解除权及解除时间1、《房屋租赁合同》第八条第3款提到的担保，应理解为刘颖、刘冬来将合同约定的房屋设定抵押，现二人认可未将上述房屋设立抵押，且已经转移登记，本院予以认定。虽然刘颖、刘冬来违反合同约定。但刘业伟在应当知道上述房屋并未设立抵押的情形下，自2011年底签订合同至起诉前长达八年的时间中并未提出异议，应视为对该情形的认可。因此，本院认定刘业伟并不因刘颖、刘冬来未履行担保义务享有解除权。2、双方均认可诉争房屋用于经营餐饮，本院予以认定。刘颖、刘冬来认可未能依约在2020年4月7日前给付租金，本院予以认定。一方面，虽然刘颖、刘冬来并不通过实际占有、使用房屋盈利，而是通过杨晔、石强向二人交纳费用盈利，但在杨晔、石强未明确放弃向刘颖、刘冬来主张因疫情减免租金的情形下，刘颖、刘冬来未依约给付租金，不宜认定为违约。另一方面，刘颖、刘冬来收到起诉状副本后，在刘业伟要求解除合同的情形下，未依约给付租金，亦不宜认定为违约。因此，本院认定刘业伟并不因刘颖、刘冬来未依约给付租金享有解除权。3、依据另案及本案中鉴定结论可以认定，自上次鉴定后诉争房屋屋面板新增3个空调孔洞，且该孔洞破坏诉争房屋主体结构。刘颖、刘冬来称上述孔洞在之前诉讼时已存在，但未提交证据予以证明，本院不予采信。关于《证明》的效力，本院综合各种情节后对其证明力不予认定，理由如下：首先，《证明》属于私文书证，《证明》下方有“刘业伟”签字，本院应先推定该《证明》为真实。刘业伟在另案中对签名是否为其所签进行鉴定，但最终因刘业伟提供的样本存在瑕疵未能得出结论，故本院在现有证据下认定“刘业伟”系刘业伟本人所签。其次，《证明》上除“刘业伟”三字以外的内容均为刘颖、刘冬来书写，相比全文为刘业伟书写，证明力较低。第三，本案第一次开庭时，刘颖、刘冬来不仅未提交《证明》，甚至未主张有《证明》存在。直到第一次开庭，刘业伟主张解除合同理由后，才提交《证明》，且《证明》内容直指解除事由。上述情形，明显有悖常理。第四，《证明》上载明刘业伟同意装修方案，但依据现有证据可以认定刘颖、刘冬来于该日尚未收到石强的装修方案。《证明》内容与认定事实明显矛盾。第五，刘颖、刘冬来称《证明》签订时间与《补充协议》为同日。既然双方于该日签订《补充协议》，那么《证明》的内容完全可以在《补充协议》中进行约定，没有必要另行出具《证明》。综合上述情形，本院最终对《证明》不予采信。因未经刘业伟同意，刘颖、刘冬来擅自装修破坏主体结构，违反《房屋租赁合同》第五条第2款约定，本院依照《房屋租赁合同》第五条第3款，认定刘业伟享有解除权。4、合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，应认定为承包经营合同。依刘颖、刘冬来所述，并未将鸿福祥酒楼公章、财务章交付石强，二人亦未提交证据证明石强继续留用原从业人员，签订合同后石强亦立即进行装修，故并不符合承包合同的实质要件，双方亦不属于共同经营，故本院认定《承包协议》名为承包实为租赁。即，鸿福祥酒楼经刘颖、刘冬来同意将诉争房屋部分转租给石强。基于《房屋租赁合同》的相对性，刘颖、刘冬来应当对上述行为向刘业伟承担责任。《证明》的效力在前文已经认定，此处不再重复。依照《房屋租赁合同》第七条第2款，本院认定刘业伟享有解除权。因合同自解除通知送达时解除，而刘颖、刘冬来于2020年1月9日领取起诉状副本，故《房屋租赁合同》、《补充协议》已于该日解除。合同解除后，双方间合同权利义务关系消灭，故对刘业伟要求确认《房屋租赁合同》、《补充协议》于2020年5月10日解除，不予支持。二、《房屋租赁合同》解除后的处理合同解除后，刘颖、刘冬来应当将诉争房屋腾退给刘业伟。因石强、杨晔无论是在受疫情影响期间以及停电期间均依合同标准给付了费用，故疫情、停电均未对刘颖、刘冬来的使用房屋获得收益造成影响，因此，上述事由均不构成减免占有使用费的事由。本院依据原合同标准认定刘颖、刘冬来所付600000元可以使用至2020年8月30日，还剩余1369.8元。即，刘颖、刘冬来应自2020年8月31日起按照每年1900000元标准给付占有使用费至腾退之日（已支付1369.8元）。合同解除后，刘颖、刘冬来与实际使用人应当对占有使用费承担连带责任，部分连带债务人履行的，其他债务人对债权人的债务在相应范围内消灭。虽然石强支付了部分费用，但因石强、刘业伟均称对于上述费用仅是暂交，故本院结合本案情节认定刘颖、刘冬来不能因石强给付费用的情节相应免除给付占有使用费的义务。刘颖、刘冬来给付占有使用费后可以另行主张权利。《房屋租赁合同》于2020年1月9日已解除，早于刘颖、刘冬来应付下一季租金的时点，换言之，2020年4月7日时，《房屋租赁合同》对双方已无约束力，故本院对刘业伟主张的逾期给付租金违约金，不予支持。因刘颖、刘冬来原因导致合同解除，依照《房屋租赁合同》第八条，本院对刘业伟主张解除合同违约金予以支持，但违约金数额由本院依据刘业伟所述损失情况以及本案其他情节酌情予以确定。本案系合同解除后的腾退，与《房屋租赁合同》第七条、《补充协议》第六条约定的给付逾期腾退违约金的情形并不相同，故本院对刘业伟要求参照上述条款给付逾期腾退违约金，不予支持。依照《房屋租赁合同》第八条第2款，本院对刘业伟主张的律师费、公证费予以支持，具体数额以票据为准。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认刘业伟与刘颖、刘冬来签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于二〇二〇年一月九日解除；二、刘颖、刘冬来于本判决书生效之日起三十日内将位于丰台区科学城帝京路5号C座C-3、C-5、C-6号房屋腾退给刘业伟；三、刘颖、刘冬来于本判决书生效之日起十日内给付刘业伟解除合同违约金500000元；四、刘颖、刘冬来于本判决书生效之日起十日内给付刘业伟占有使用费，以每年1900000元为标准，自二〇二〇年八月三十一日起至腾退之日止（已给付1369.8元）；五、刘颖、刘冬来于本判决书生效之日起十日内给付刘业伟律师费30000元、公证费4520元；六、驳回刘业伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费78825元、保全费5000元、鉴定费30000元，由刘颖、刘冬来负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  王新胜人民陪审员  王淑兰二〇二一年三月三十一日书 记 员  郭 融