广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1122民初543号 原告：冼蕊兰，女，1983年10月12日出生，汉族，住广西钟山县。 原告：陈才华，男，1988年4月5日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人:蒙振爱，广西汇豪律师事务所律师，二原告共同委托。 被告：钟山泰丰房地产开发有限公司，住所地钟山县城。 法定代表人：陈海连，董事长。 委托诉讼代理人：朱琨琳，男，钟山泰丰房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：陈裕卫，钟山县法律事务中心法律工作者。 原告冼蕊兰、陈才华与被告钟山泰丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冼蕊兰及冼蕊兰、陈才华的委托诉讼代理人蒙振爱，被告钟山泰丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱琨琳、陈裕卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冼蕊兰、陈才华向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定支付原告逾期交房违约金42008.29元（自2016年12月29日起暂计算至2018年5月29日止，合计510天，按411846元的每日万分之二计算）；2.判令被告按照合同约定支付原告逾期办理不动产权登记证书违约金2059.23元（411846元×0.5%）；3.判令被告按照合同约定为原告办理好不动产权证；4.判令被告按照合同约定为原告提供电力公司独立电表或赔偿安装费12192元（121.92平方米×100元/平方米)；5.判令被告按照合同约定安装好门禁。事实和理由：2016年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：00476），合同约定被告将至尊国际小区2幢2单元17层2号商品房销售给原告，房屋总价款为411846元。合同约定商品房应在2016年12月28日前交付原告使用，但该商品房至今没有验收合格，没有办理相关备案手续，仍不具备交付条件，被告违反了该合同第八条、第九条第二款的约定，应向原告支付己付购房款日万分之二的违约金42008.29元（自2016年12月29日起暂计算至2018年5月29日止，共计510天，按411846元的日万分之二计算）。因被告的原因致使商品房实际交付至今，仍然无法办理不动产权属证书，被告违反了合同第十五条的约定，应向原告支付已付购房款0.5%的违约金2059.23元。被告没有按合同约定为原告安装供电公司独立电表，原告商品房的电表为被告自行安装，不可以直接在供电公司发放的电卡中缴纳电费，而由物业收取，并由业主自己承担电损及电力设施维护费用，被告亦没有按合同约定安装启用刷卡门禁，违反了合同第十三条、合同附件三第（一）项第11、16条的约定，应按合同约定为原告安装供电公司独立电表或赔偿安装费12192元（按广西物价局相关文件每平方米100元计算）、安装好门禁。原告就上述问题多次与被告协商无果，故提起本案诉讼。 被告钟山泰丰房地产开发有限公司辩称，一、被告所预售的商品房己验收合格并实际交付原告使用，未构成逾期交房。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件是该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。该约定的交付条件符合国家住建部《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》（建质[2013]171号）关于五方验收的相关规定，且双方所签订的《商品房卖买合同》，在被告办理商品房预售许可证时经房屋登记部门审核备案，所制定的合同条款符合相关法律法规的规定。被告出售的商品房于2016年8月22日竣工并经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，符合合同约定的交付条件。被告于2017年7月20日正式交付商品房给原告使用，该交付日期虽迟于合同约定的交付日期（2016年12月28日），但《商品房卖买合同》第八条约定，如遇正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，被告可据实延期，以施工单位或监理单位的签证为准。监理单位出具的签证单及气象部门出具的降雨资料证明，在商品房建设期间因雨天不能作业的天数198天，工期据实顺延198天，被告的交房日期在合同约定的合理顺延期限内。因此，被告不存在逾期交房，不应支付逾期交房违约金。二、被告依法不承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人前述责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人需承担违约责任。经被告查询，钟山县房地产管理部门于2016年7月起停办房产证、土地使用权证，正式启动办理不动产权证，即实行二证合一。由于房屋产权登记政策的重大变更，房屋不动产权证的初始登记及办理条件发生了重大变化，过去单体房屋建筑主体结构质量验收合格即可办理房产证，但二证合一后的不动产权证需小区整体(包括公共道路、绿化、公用设施、物业服务用房等配套设施）验收合格后才能办理。因至尊国际小区分一期、二期建设，当时二期项目正在建设中，小区整体配套设施需逐步建设完善，相关配套设施需二期项目完工后才能整体实施或验收，故造成小区全部商品房的不动产权证延后办理，这并非被告的原因所致，而是国家政策及行政法规发生变更所致，原、被告双方在签订合同时，无法预见国家颁布实施《不动产登记暂行条例》，因此，逾期办证系出现被告无法预见和避免的客观情况所致，系行政不可抗力，属于法定免责事由（不可抗力包括：一是自然灾害，如地震、海啸等；二是社会现象，如战争、武装冲突等；三是政府行为，即行政机关的行政行为，如政府制定的政策、规定、征收等）。如果继续按商品房买卖合同之约定要求被告承担违约责任，明显不公平，被告不应对此承担违约责任。三、如法院认定被告存在逾期交房、逾期办证情形而应当支付违约金，那么合同约定的违约金过高，要求予以调整。四、被告已按照合同约定及供电部门的要求，委托有资质的设计及施工单位为原告安装了供电“一户一表”，并已并网供电，被告已履行合同约定的义务。原告以未系供电部门“一户一表”直接抄表收费否定被告“一户一表”的安装，没有事实依据。同时，被告没有额外向原告按《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》收取供配电设施建设维护费每平方米100元，且《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（自治区人民政府令第108号）已废止，原告根据己废止的文件要求被告按每平方米100元赔偿安装费，没有事实和法律依据。四、被告已按照合同约定安装好1#、2#、3#、5#楼的单元一层门禁，为了各业主的房屋装修人员出入方便，物业公司对门禁启用时间进行有序调控，对此被告不承担违约责任。综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予全部驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：00476），约定被告将至尊国际小区2幢2单元17层2号商品房预售给原告，房屋总价款为411846元。双方对付款方式及期限、交付期限及条件、逾期交房违约责任、产权登记等亦做了约定。其中，合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5.该商品房经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，…2.政府行为因素影响。…3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的贰%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰[该比率应不小于第（1）项中的比例]的违约金。2.…。”第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人承诺在出卖人发出房屋交付通知之日起，七日内与出卖人办理房屋交接手续，逾期则视为出卖人已将房屋正式完整交付。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人前述的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.…。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同附件三至尊国际装饰、设备标准中约定，供电：电线安装至住户内总配电箱，各住户均为供电公司独立电表；单元一层门禁、负一层门禁设对讲门禁、刷卡门禁。合同附件四第二条约定：“出卖人通知买受人，可以采取的形式有：1.按买受人在合同中所确认的地址邮寄挂号信；2.买受人直接书面签收；出卖人与买受人的电话通话记录；4.短信转递。出卖人采取上述1、2、3、4种通知形式中的任何一种形式均视为通知了买受人。”合同签订后，原告按合同约定支付完全部购房款411846元。2016年8月10日涉案商品房竣工。2016年8月22日，施工、勘察、设计、监理、建设五单位出具建设工程质量竣工验收意见书。被告于2017年6月27日通过电话和短信通知原告办理交房手续，于2017年7月20日将涉案商品房交付给原告。涉案商品房的供配电设施由被告自行建设，供电公司验收合格后接入电网，并对总表进行抄表收费，各业主电表为一户一表，电费由小区物业代收。在本案诉讼过程中，被告对包括原告在内的各房屋买受人的电表进行改造，改造成房屋买受人与供电企业直接建立用电关系的“一户一表”，但尚未改造完成并投入使用。同时，涉案商品房的单元一层门禁、负一层门禁均已安装完毕并启用。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 原、被告有争议的事实是：1.在涉案商品房建设过程中，是否存在可延期的事实？被告主张在涉案商品房建设过程中，因雨天造成工期延误的天数为198天，并提供了2013年6月至2016年8月的签证单、钟山县住房和城乡建设局关于红豆社区反映“为什么钟山县至尊国际小区延期交房”问题的答复、钟山县2013年5月至2016年5月逐日降水资料统计表、降雨等级分类予以证明，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，证据之间能相互印证，能够证明涉案商品房在建设过程中存在可延期的事实。经本院核实，涉案房屋所在楼栋自2013年5月28日开工至2016年8月10日，签证单记载的顺延天数为193天，对超过部分，本院不予认定。2.被告是否存在逾期办理房屋权属证书的事实？原告主张被告逾期办理房屋权属证书，提供了钟山县房地产管理所的情况说明以证明被告至今未向房地产管理部门提供办理房屋初始登记及房屋转移登记的相关材料。被告主张涉案商品房至今未办理房屋权属证书,系因国家政策调整改为办理不动产权证致使办理条件发生变化，属行政不可抗力，不能归责于被告，对该主张，被告未提供相应证据。本院认为，双方当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告为其主张，提供了相应证据证明，对原告主张被告至今未向房屋管理部门提供办理房屋初始登记及房屋转移登记的相关材料的事实，本院予以确认。同时，经本院查实办理不动产权证应由被告提供的《竣工验收合格备案表》，因被告没有提供竣工测量成果至规划部门核实，而至今尚未取得。 本院认为，原、被告于2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第八条约定，被告应在2016年12月28日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设五单位共同验收合格的商品房交付原告使用。从合同约定交房次日即2016年12月29日起至2017年7月20日实际交房之日止，被告逾期203天交房。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金16720.95元（411846元×2?/天×203天），对原告诉请超出部分本院不予支持。经审理查明，涉案房屋所在楼栋自2013年5月28日开工，2016年8月10日竣工，2016年8月22日，施工、勘察、设计、监理、建设五单位出具建设工程质量竣工验收意见书。原、被告签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房已竣工，故对被告主张如遇正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，被告可据实延期的辩解意见，本院不采纳。涉案商品房已于2016年8月22日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位共同出具工程质量竣工验收意见书，符合合同约定的交付条件。因此，原告以涉案商品房未取得《竣工验收合格备案表》、交房时未经消防验收合格不符合交付条件为由，要求被告支付逾期交房违约金的主张本院不予采纳。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人前述的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告交付房屋至今，未向房屋登记管理部门提交任何相关资料，已构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金2059.23元（411846元×0.5%），符合法律规定，本院予以支持。被告主张该违约金过高，但未提出合理的计算标准，亦未提供相应的证据证明该违约金过高，本院不予采纳。原告要求被告按照合同约定为原告办理好商品房的不动产权证，而办理不动产权证，开发商和买受人互有协助履行之义务，同时再加上房屋登记管理部门，即通过三者的共同行为完成权属登记。因此，按合同约定被告的义务仅为将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但因被告的原因，至今未取得《竣工验收合格备案表》，办理不动产权证的条件尚未成就。原告可在该条件成就后另行主张权利。合同附件三至尊国际装饰、设备标准中约定，电线安装至住户内总配电箱，各住户均为供电公司独立电表。该条款系被告为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。因此，合同约定的“供电公司独立电表”应该理解为安装业主能够自行到供电公司缴费的一户一表。被告交付的商品房，虽形式上安装了一个能计量用电数量的电表，但不符合合同的约定。因此，被告应当为原告安装能够自行到供电公司缴费的一户一表。关于门禁，在本案审理过程中，被告已按合同约定为原告商品房所在楼栋安装好单元一层、负一层门禁并启用，原告该项诉请的事实基础已经不存在，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告钟山泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冼蕊兰、陈才华逾期交房违约金16720.95元； 二、被告钟山泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冼蕊兰、陈才华逾期办理不动产权证违约金2059.23元； 三、被告钟山泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内安装原告冼蕊兰、陈才华能够自行向供电公司缴费的电表； 四、驳回原告冼蕊兰、陈才华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费603元，由原告冼蕊兰、陈才华负担400元，被告钟山泰丰房地产开发有限公司负担203元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。 审判员  唐华 二〇一八年九月二十八日 书记员  黎欣 附相关法律条文： 《中华人民共和合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。