山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁03民终1842号上诉人（原审被告）：王保华，男，1951年12月7日出生，汉族，农民，现住周村区。上诉人（原审被告）：闫兆玲，女，1950年12月11日出生，汉族，农民，现住周村区。共同委托诉讼代理人：李科，淄博市周村建民法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：司书会，男，1952年6月17日出生，汉族，淄博矿务局退休职工，现住周�区。被上诉人（原审原告）：唐允英，女，1951年11月6日出生，汉族，农民，现住周村区。共同委托诉讼代理人：王元博，淄博市周村胜峰法律服务所法律服务工作者。上诉人王保华、闫兆玲因与被上诉人司书会、唐允英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院(2017)鲁0306民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王保华、阎兆玲及其委托诉讼代理人李科，被上诉人司书会、唐允英及其委托诉讼代理人王元博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王保华、闫兆玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判涉案房屋买卖合同无效；2、确认房权证第J06-0003769�、0003770号、0003771号、0003772号房屋及院落归上诉人所有；3、追究被上诉人司书会利用伪证诬告上诉人的法律责任；4、请求对上诉人阎兆玲在涉案《房产买卖协议》中的捺印进行鉴定；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为本案纠纷不属于1986年《土地管理法》第四十一条规定的情形不正确，根据山东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》鲁20**-201号规定和《物权法》、《土地管理法》等相关规定，应当认定本案合同无效；2、一审判决依据《城镇私有房屋买卖产权转移审批表》的填表时间作为交房时间不正确，实际交房时间为1996年4月1日，且双方都予认可；3、由于过户需要，我方才与被上诉人签订第二份协议，也才有上诉人阎兆玲的捺印；4、1995年双方填写《城镇私有房屋买卖产权转移审批表》时阎兆玲的印章是上诉人王保华�人所为，且在1996年4月1至1999年5月6日长达3年多的时间内，上诉人在当时政策法律能办理过户的情况下不去办理，却要上诉人承担责任有失诚实本分的做人原则；5、郑家社区出具证明称被上诉人司书会是郑家社区村民，此系假证明。司书会系淄博矿务局退休职工，不可能是该社区村民；《房产买卖协议》中并没有提及也把宅基地卖给被上诉人；6、涉案的两次买卖协议及一份《城镇私有房屋买卖产权转移审批表》只是上诉人王保华一人签字盖章或捺印，上诉人阎兆玲并未参与，系上诉人王保华擅自处分共有财产，因此该买卖房屋协议应为无效；申请对阎兆玲的捺印进行鉴定。被上诉人司书会、唐允英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。司书会、唐允英向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《房产买卖协议》有效；2.确认周村区永安南路东二巷56号房屋及院落归原告所有，要求被告协助办理房屋产权转移登记；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对有争议的证据和事实，认定如下：1.对买卖56号房屋是否存有未经被告阎兆玲许可擅自处分夫妻共同财产之事实，因被告阎兆玲未申请鉴定，对《城镇私有房屋买卖产权转移审批表》及《房产买卖协议》中其盖章、捺印之事实未提供相应的反驳证据，被告王保华对该两份证据无异议，故对《城镇私有房屋买卖产权转移审批表》《房产买卖协议》的效力予以认定，结合被告阎兆玲于2013年4月补办结婚证，办理56号房屋换证登记的事实，对二被告主张的出卖56号房屋系王保华一人所为，阎兆�对此自始不知情之事实，不予采信；2.关于56号房屋交付时间，被告未提供证据证明具体交付时间，因被告认可其于1995年搬离该房屋，结合双方签订《城镇私有房屋买卖产权转移审批表》的时间及《房产买卖协议书》《房产买卖协议》中未再约定房屋交付时间的事实，对原告主张的56号房屋交付时间，予以确认；3.原告对被告提供的不动产登记信息查询结果证明无异议，被告对原告提供的周村区永安街街道郑家社区居民委员会证明的真实性无异议，原被告对原审法院调查收集的《周村区永安街街道办事处郑家社区棚户区改造项目房屋搬迁补偿方案》均无异议，对上述证据效力予以确认，据此认定：被告王保华名下另有周村区凤阳南路174号住宅，包括152.74平方米及530.46平方米房屋二幢，房权证第××号。2013年10月24日周村区永安街街道郑家社区居民委员会（原淄博市周�区周村镇郑家村民委员会）为原被告办理56号房屋过户出具证明，载明“兹证明王保华及妻子阎兆玲均系本村村民，司书会也系本村村民，于1996年4月1日协商自愿将王保华位于永安南路东二巷五十六号的宅基地卖于司书会，王保华在本村只有一住宅，司书会在本村无宅。买卖后，司书会不再申请宅基地。”近期周村区人民政府永安街街道办事处实施郑家社区棚户区改造项目，囊括56号房屋。2017年8月31日出台的房屋搬迁补偿方案规定搬迁推行模拟搬迁工作模式。房屋搬迁补偿协议由永安街街道办事处与被搬迁人签订。被搬迁人以房屋所有权证所载明的所有人为准。住宅房屋搬迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，具体补偿方式由被搬迁人自愿选择。被搬迁住宅房屋为平房带院落且期限内完成搬迁的，若选择货币补偿方式，平房为在证合法建筑面积4400.00元/平方米、净院落土地使用权面积×0.8×2400.00元给予奖励性补偿；若选择房屋产权调换方式，应置换建筑面积为房屋所有权证载明的建筑面积加平房净院落折算奖励换算成的建筑面积之和，被搬迁人可在方案列明的房源中，按应置换建筑面积选择就近靠建筑面积的房屋。另查明，至一审法庭辩论终结前56号房屋土地性质仍未变更为国有土地。一审法院认为，对原告司书会、唐允英之诉讼请求：首先，根据物权法第十五条规定不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分原则，不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实，其生效要件应根据不同的法律规定来认定。不动产物权变动合同的生效只需要具备以下三个条件：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反�律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。至于所签合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并非合同生效的必要条件。本案中，原被告签订的《房产买卖协议》是双方真实意思的表示，且实际履行迄今逾二十年。被告认为原告为城镇居民或非原郑家村集体经济组织成员，购买56号房屋违反强制性规定。对此，原告购买被告房屋不属于1986年《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”的情形；对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。1999年5月6日《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》发布实施，规定农村的住宅不得向城市居民出售，而本案�事人房屋买卖合同发生在该规定之前，则不适用该规定。同时，56号房屋所在集体经济组织同意原被告的房屋买卖，即上述房屋买卖协议不损害集体经济组织的利益，不违背公序良俗，故对被告上述抗辩，不予采信；对原告要求确认合同有效的诉讼请求，予以支持。其次，原告根据房屋买卖合同只对被告享有债权请求权，现原告依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。再次，因56号房屋土地性质仍未变更，2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，即国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物。则原告现要求办理56号房屋产权转移登记属法律上不能履行，对�该项诉讼请求，亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告司书会、唐允英与被告王保华、阎兆玲签订的落款日期为1996年4月1日的《房产买卖协议》有效；二、驳回原告司书会、唐允英其他诉讼请求。案件受理费减半收取计406.00元，由原告司书会、唐允英负担356.00元，被告王保华、阎兆玲负担50.00元。二审期间，上诉人提交收据复印件和收据影印件各一份，收据复印件为淄博市周村区加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室开具的上诉人王保华之弟王宝福上交其母亲吴庆英土地证的收据，�期记载为2013年，月日处空格；收据影音件为同一领导小组办公室开具的收到案外人杨延浩土地证的收据，时间也为2013年。上诉人拟以此证明被上诉人所称购房后没能办理过户是由于上诉人土地证已经上交的主张错误。被上诉人认为，两份土地证与涉案房屋没有关系，不能作为依据。本院认为，上述两份证据与本案待证事实没有关系，对该两份证据的效力不予认定。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审双方诉争的主要焦点为双方所签房屋买卖协议是否有效。本院认为，上诉人与被上诉人约定买卖涉案房屋后，双方于1995年12月28日办理了《淄博市周村区城镇私有房屋买卖产权转移审批表》，并又于1996年4月1日签订书面房屋买卖协议，上诉人收取了被上诉人的购房款，并将房屋交与被上诉人居住，至今已有二十余年。该协议系双方真实意思表示，双方当事人应按照诚实信用原则依约履行。双方的房屋买卖协议及履行发生于《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》发布实施之前，且被上诉人已经在此长期居住，一审认定不适用该项规定、确认双方涉案房屋买卖协议有效并无不当。关于上诉人所称阎兆玲并未参与有关协议签订、房屋产权转移审批及本案房屋买卖系上诉人王保华一人所为因而应认定买卖协议无效的主张，本院经审查认为，涉案房屋交与被上诉人居住长达数十年，双方其后也居住、生活在附近，上诉人在此期间也并未向被上诉人主张过房产权利，其所称不知悉、不同意涉案房屋买卖的辩称既不符合常理，被上诉人也不予以认可，本院对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人请求对阎兆玲在有关买卖协议及审批�书的捺印进行鉴定的意见，因综合本案现有证据足以对相关事实予以认定，且上诉人在一审中并未提出申请，也未做出合理解释，对上诉人的申请本院不予批准。关于上诉人要求追究被上诉人作伪证及诬告上诉人法律责任的上诉请求，因与本案不属于同一案由，本院不予审理。上诉人如果认为其合法权益受到侵害，可另案主张。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人王保华、阎兆玲负担。本判决为终审判决。审判长  王光龙审判员  徐连宏审判员  刘 宁二〇一八年七月十五日书记员  彭倩倩