北京市西城区人民法院民事判决书(2018)京0102民初5009号原告（反诉被告）：王存在，女，1943年10月24日出生，汉族，中国兵工物资集团有限公司退休干部，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊志勇，北京市中允律师事务所律师。被告（反诉原告）：冀凌杰，男，1983年10月14日出生，汉族，阿尔斯通技术服务（上海）有限公司工程师，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：刘英茜，女，1981年2月5日出生，满族，北京石油化工工程有限公司工程师，住北京市昌平区。以上二被告共同委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。第三人：北京天仁信房地产经纪中心，住所地北京市西城区西外铁路巷*号楼4门***室。法定代表人：张郑，总经理。委托诉讼代理人：孙琼，男，1983年6月18日出生，汉族，该公司职员。原告（反诉被告）王存在与被告（反诉原告）冀凌杰、被告（反诉原告）刘英茜，第三人北京天仁房地产经纪中心（以下简称天仁地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日出具（2016）京0102民初33557号民事判决书，冀凌杰、刘英茜不服提起上诉,北京市第二中级人民法院以（2017）京02民终8420号民事裁定书，撤回原判决，发回重审。案件发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。王存在及其委托诉讼代理人陈海昶、樊志勇，冀凌杰、刘英茜及该二人共同委托诉讼代理人李松、朱甜，天仁地产的委托诉讼代理人孙琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王存在向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年5月14日就位于北京市西城区团结大院xx号楼xx层xx单元xx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》。2、二被告向原告支付违约金87.2万元。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：与原审案件一致。原、被告于2016年5月14日通过居间人北京天仁信房地产经纪中心签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》。根据合同约定被告向原告购买坐落在北京市西城区团结大院xx号楼xx层xx单元xx号的房屋，房屋成交价为436万元，其中定金10万元，首付款136万元（2016年7月30日前支付），剩余购房款通过银行贷款方式支付。合同约定2016年8月30日前办理房屋过户手续，如逾期付款，每日按延迟付款额的万分之五支付违约金，逾期付款超过30日，原告有权解除合同；任一方违反约定，应向对方支付房屋总价20%的违约金。签约后，被告逾期50天才向原告付首付款，已构成合同解除的条件。之后，因被告原因，房屋过户手续未在2016年8月30日前完成。为催促被告尽快履约，2016年9月26日，原告向被告发出催告函，要求被告尽快履行合同。2016年10月9日，原告又发出律师函，明确告知2016年10月14日前办理交税过户手续，否则原告将解除合同。2016年10月13日，第三人通知原告和被告于次日上午十点到税务所办理交税手续，被告短信确认收到通知，但被告并未在约定时间到达交税大厅，且在事后告知原告其无法赶到。原告认为被告构成根本性违约，要求解除合同并支付违约金。冀凌杰、刘英茜辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提出解除理由是首付款迟延，我方不认可。被告没有在合同约定期限内支付首付款是双方签订了装修款补充协议，是约定203万元进行缴税过户，签署协议后，履行合同中原告反悔，要求按436万元全款缴税，双方争执后导致首付款没在合同期限内支付。约定2016年7月30日缴纳，实际是在2016年9月19日付清135万元首付。原告收到首付款后在2016年9月26日发出催告函，原告表示收到首付款并提出继续履行合同。我方认为原告放弃了关于首付款迟延问题的解除权。2016年11月原告起诉被告要求继续履行合同，后原告2016年12月底撤诉。以上原告的行为表明不能再依据首付款迟疑为由要求解除合同。原告2016年10月14日被告没有到税务所缴税要求解除合同的理由不能成立，被告在此之前就税费达成一致意见，税费我方愿意按照全款缴税，2016年10月13日中介通知原被告双方到税务局缴税，因原告没有给中介公司回复，被告及中介公司当日都没有去税务局，此事中介公司在短信中表明。我方于2016年10月17日发送律师函，要求原告一起去税务局缴税。缴税不成功是中介与原告或自荐的沟通处了问题，与我方无关。缴税当日网签处于撤回状态，无法缴税。以上两点我方认为原告要求解除合同没有依据，我方为了继续履行合同，我方同意全款缴纳税费，原告还要求解除合同没有依据，原告也是不诚信的。原告主张的20%的违约金没有合同依据，没有事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。冀凌杰、刘英茜提起反诉并向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告配合反诉原告办理北京市西城区团结大院1号楼5层8单元9号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋的产权登记人变更登记至二反诉原告名下。2、请求人民法院依法判令被告将位于北京市西城区团结大院xx号楼xx层xx单元xx号房屋交付给原告。3、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金87.2万元。4、依法判令被告赔偿反诉原告实际损失71.5745万元（贷款利息损失68.9445万元、抵押贷款服务费2.4万元、国内公证服务费0.24元）。5、诉讼费及保全费由反诉被告承担。事实和理由：合同签订的事实认可。合同签订当日，反诉原告支付定金10万元。2016年8月2日，反诉原告取得了291万元贷款的批贷函。2016年9月19日反诉原告支付首付款135万元。后因房价上涨，反诉被告恶意不配合反诉原告继续履行合同。天仁地产述称，我方对于原告诉讼请求以及被告反诉请求均不发表意见。并向法院寄送答辩状一份，陈述意见以答辩状为准，具体为：因答辩人与王存在及刘英茜、冀凌杰为居间服务合同关系，答辩人并非本案适格被告和被反诉人，应当驳回原告和反诉人对答辩人的诉讼请求。答辩人作为王存在与刘英茜、冀凌杰房屋买卖合同居间方，现就房屋买卖合同签订和履行经过说明如下:1、经答辩人居间，2016年5月14日，王存在(以下简称“卖方”)与刘英茜、冀凌杰(以下简称“买方”)签订《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议)、《补充协议)，以及包括客辩人在内的三方签订(北京房屋买卖居间合同》，约定卖方将坐落于西城区团洁大院xx层xx单元xx号房屋出售给买方，成交价436000元(包括该房屋配套设施折价款2330000元)。2、上述合同签订当日，买方支付卖方购房定金10000元，3.2016年7月21日，各方到浦发银行朝阳门支行办理银行申请贷款手续。4、2016年8月2日，银行工作人员将批贷函照片通过微信发价等辩人负责人张郑，批准买方贷款额度为291万元。5、经答辩人通知，各方商定于2016年8月5日到答辩人经营场所办理首付款支付事宜，因卖方对网签合同价有异议，拒绝收取买方首付款。6、截至9月19日给首付前，双方通过答辩人协商合同履行事宜，卖方提出要求买方补偿相应损失，双方代理人2016年9月22日到答辩人经营场所进行了磋商，但未能达成一致意见。7、2016年10月10日，答辩人收到卖方敦促买方缴税的律师函，但没明确具体办理日期。答辩人收到后以短信方式通知双方定于2016年10月14日办理缴税手续，但未收到卖方回复确认。8、2016年10月14日早上9点左右，答辩人以微信方式通知双方因客户购房资质审核和卖方房源核验均已过期，需要重新办理，当时不具备缴税条件。9、2016年11月18日，答辩人参加了卖方起诉买方要求履行合同一案的审理，就上述合同履行经过已在庭审中作出全面陈述和说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）、被告（乙方）于2016年5月14日通过居间人北京天仁信房地产经纪中心签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖居间合同》、《装修款补充协议》及《补充协议》，约定：原告向二被告出售位于北京市西城区团结大院xx号楼xx层xx单元xx号的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共61.30平方米，房屋成交价为436万元，其中定金10万元，首付款136万元于2016年7月30日前支付，剩余购房款通过银行贷款方式支付。合同约定2016年8月30日前办理房屋过户手续，如逾期付款，每日按延迟付款额的万分之五支付违约金，逾期付款超过30日，原告有权解除合同；任一方违反约定，应向对方支付房屋总价20%的违约金。其中，《装修款补充协议》就房屋价格具体约定如下：“甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为：4360000元，包含标的房屋配套设施折价款2330000元，因此甲方出售该房屋的合同价格为2030000元……甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。”2016年7月19日，原、被告就诉争房屋签订网签合同（编号C1314781），居间人为北京信洋伟业房地产经纪有限公司，房屋成交价格填写为4168400元，自有交易结算资金为1258400元，贷款金额为291万元。2016年8月3日，该网签合同由北京信洋伟业房地产经纪有限公司提交申请撤销。现该网签合同处于申请撤销状态。关于网签撤销的原因，原告称其在本案诉前并不清楚。因第一次网签价格416万余元与合同总价较为一致，原告配合做完了第一次网签手续。后来得知该网签价格可以使被告多得贷款。在贷款完成后，被告要求重新按照203万元做网签手续，我方坚决不同意，但是第三人委托另外一家公司申请撤销第一次网签。因我方不同意进行二次网签，被告即认为我方没有配合其进行避税。签订装修款补充协议时，没有任何一方曾告知原告要进行二次网签并按照203万元的价格进行缴税。被告对原告的陈述不予认可，主张撤销网签是中介进行操作的，因装修款补充协议第四条约定了要按照合同价格203万元进行缴税，整个网签过程都是第三人所做。2016年10月18日，原告因合同履行问题向我院提起诉讼[案号为（2016）京0102民初28069号（以下简称28069号案件）]，要求被告继续履行房屋买卖合同，办理相关税费手续，并支付剩余购房款,判令网签合同无效，支付相应的违约金。关于申请撤销网签的原因，第三人在该案审理中做如下陈述：“网签我们是有权利网签的，涉案房屋已经在签订后合同半个月左右就办理网签，因为贷款需要网签。因为我公司网签的钥匙盘丢失了，现在正在申请，因此委托北京信洋伟业房地产经纪有限公司办理的网签合同，网签合同不需要原被告签字，我们是有权利办理网签的。网签办理后，办理了银行贷款，时间大概为2016年7月初，批贷函是8月2日出具的。再之后就是约时间交税过户了，首付款按照约定时间应该在2016年7月底支付，因为首付款无法确定金额，贷款金额无法确认，需要以银行实际审批为准，合同中的136万元拟首付款金额，具体要以银行批贷为准，合同中没有这项的具体约定，但是事实却是这样的。批贷金额为291万元，因此首付款金额为135万元，确定金额后8月5日约双方见面，见面目的就是交首付款，到场后关于税费存在争议。签订合同时，有一份装修款补偿协议，其中有一个装修折价，这个装修款是不需要缴纳税费的。网签约定的房屋价款为431万元，应该是按照这个数额缴税。7月份我方办理的网签就是办理贷款，办理后，双方还要再次网签，因为还有一个装修款的问题，再次网签需要把装修款从房屋总价款中扣除，以扣除后的数额为网签新的数额。原告不同意重新签订，所以没有谈成，被告表示先把首付款交了，原告说的是不着急，就没有收取，之后就一直在协商首付款交付及赔偿问题。原告提出耽误用钱了，要求赔偿，我们一直在中间做工作。”关于合同的其他履行情况。合同签订当日，被告给付原告定金10万元。2016年8月2日，被告取得上海浦东发展银行北京分行291万元批贷函，该批贷函有效期为一个月，现已失效。2016年9月19日，被告向原告转账支付135万元首付款。关于贷款函失效以及首付款支付迟延的原因，被告称：“因双方就税费问题出现争议，网签撤销后要重新签网签才能办理税费，按照全款缴税会多出20多万元的税费，双方一直争执不下，当时就没有支付首付款，在合同中没有任何首付款的支付方式的约定，也没有资金监管账户，原告一开始拒绝接受首付款，也拒绝见面。”2016年8月至9月19日，原、被告通过短信方式进行多次协商，内容多为原告向被告催收首付款等事宜。2016年9月25日，原告向被告发送律师函，内容为确认收到被告首付款，要求被告于2016年10月23日前办理房屋验收、网签及交税等手续，并于2016年10月31日前办理房屋转移登记。2016年10月12日，原告向被告发送短信，内容为催促被告交税。2016年10月13日，被告回复称收到对方律师函及中介通知，同意于第二天即2016年10月14日上午十点到西城第三税务所交税。至今，诉争房屋税款未缴纳。原因为诉争房屋的网签处于申请撤销状态。另查，关于28069号案件的审理情况，该案以原告撤诉结案。关于原告撤诉的原因，原告称在该案审理过程中发现网签处于撤销状态，按合同规定无法继续履行，而被告的贷款有效期为一个月，早已过期无法打款。在我与对方调解的过程中，被告表示在三个月后才能支付剩余购房款，故被告已经违约，我方本以为可以继续履行，但事后发现无法履行，故该案申请撤诉，并另行起诉要求解除合同。被告称贷款确实过期，我方需要三个月筹款时间，当时原告没有提出认可异议，原告要求继续履行的态度表明其已经放弃对我方延迟付款违约而要求解除合同的权利。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案的焦点问题在于双方是否存在违约行为并导致合同无法履行。被告虽主张原告未能按照《装修款补充协议》约定的“合同价格”203万元继续签订网签合同，导致其首付款延迟支付、贷款过期。但是原告以416余万元的价格与被告签订网签合同是不争的事实。因网签的时间晚于双方签订《装修款补充协议》的时间，故双方以416万余元签订网签合同的行为，实际上已经改变了《装修款补充协议》中有关网签问题的约定，故无论是按照203万元的价格进行网签还是撤销第一次网签（以416万余元签订网签合同），均需要获得原告的认可并重新达成合意，在双方未提交证据证明原告明确知晓网签价格且同意再次进行二次网签的情况下，被告及第三人显然应当与原告进行协商，如协商不成，被告作为买受方应积极履行付款义务，而不应放任贷款过期并迟延支付首付款。据此，本院认为被告的履行瑕疵是导致其未能按照合同约定时间支付首付款及剩余购房款的主要原因，其行为已经构成违约。另外，关于原告主张其认为网签价格即是416万余元的抗辩理由，考虑到《装修款补充协议》文本中出现的“合同价格”一词文义指代并不十分清晰，且原告签署合同时已年逾七十，在双方未提交证据证明被告或中介人员对该“合同价格”条款的意义向原告进行充分说明的情况下，结合416万元的价款数额与买卖合同约定的真实购房价款数额相差较小的情形，本院认为原告的该抗辩意见具备较强合理性，综合以上分析的法律事实，以及目前房地产交易中普遍存在的阴阳合同偷逃税款行为及风险性，在原告已实际按照416万余元的价格配合签属完毕网签合同的情况下，原告不同意再行按照极低价格（203万元）进行网签亦具备一定合理性。关于合同解除问题，被告提出原告曾主张继续履行，合同不应解除。根据双方提交的律师函，原告在被告出现首付款延迟情况后，确实曾向被告主张过继续履行合同，但是根据合同约定、双方陈述以及28069号案件审理材料可知，原告向被告主张继续履行合同时，被告延迟付款的行为已经构成根本违约，而原告向法院主张继续履行合同的时间亦晚于合同约定的“2016年8月30日”最晚过户时间，在原告得知被告需要较长时间（三个月）才能付清剩余购房款后，认为合同目的无法达成，并进而主张解除合同并无不妥之处。故原告主张解除合同，存在法律及事实依据，本院予以支持。被告主张合同继续履行并要求被告给付违约金、赔偿相应的损失均缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张违约金一节，在合同解除的情况下，原告并未提交证据证明其实际损失，综合考虑本案的具体情况，本院对其违约金一项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、解除王存在、冀凌杰、刘英茜于2016年5月14日就位于北京市西城区团结大院xx号楼xx层xx单元xx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》。二、解除王存在、冀凌杰、刘英茜、北京天仁房地产经纪中心于2016年5月14日就位于北京市西城区团结大院xx号楼xx层xx单元xx号房屋签订的《北京市房屋买卖居间合同》中有关王存在、冀凌杰、刘英茜房屋买卖事宜的约定条款。三、驳回王存在的其他诉讼请求。四、驳回冀凌杰、刘英茜的反诉请求。案件受理费41680元，由冀凌杰、刘英茜负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费41680元，由冀凌杰、刘英茜负担（其中20084元已交纳，剩余20084元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  高 磊人民陪审员  付永生人民陪审员  张京颖二〇一八年六月八日书 记 员  王 溪