黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民重字第4号原告：牡丹江市农业生产资料有限责任公司，住所地牡丹江市西安区西二条路北小爱民街88号，组织机构代码13023653-X。法定代表人：戴胜全，男，总经理。委托诉讼代理人：朱国林，黑龙江�正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，黑龙江大正律师事务所律师。被告：解晓宾，女。被告：刘文波，男。二被告委托诉讼代理人：张德筠，黑龙江牡大律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：李大富，黑龙江牡大律师事务所实习律师。原告牡丹江市农业生产资料有限责任公司（以下简称农资公司）与被告解晓宾、刘文波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案后，依法于2014年7月21日作出(2013)牡西民初字第408号民事判决书，原、被告均对此判决不服，提起上诉，牡丹江市中级人民法院于2014年11月20日作出(2014)牡民终字第424号民事裁定书，裁定撤销本院(2013)牡西民初字第408号民事判决书，将该案发回本院重审。本院于2015年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农资公司的委托诉讼代理人綦振东与刘冬梅、被告解晓宾及二被告的委托诉讼代理人张德筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农资公司向本院提出诉讼请求：要求确认原告与被告解晓宾于2005年10月16日签订的房屋出租合同已经终止，二被告立即向原告交付其占用的峨嵋宾馆一楼195.33平方米门市房、182平方米的二楼及锅炉房，同时二被告向原告支付2012年1月1日至2015年3月23日共计1177天的房屋租金1048793元。诉讼中原告变更诉讼请求，要求二被告按照鉴定报告中的价格向原告支付自2012年1月1日至2014年5月13日期间的房屋占用使用费合计762271元。事实和理由：2005年10月16日，原告与被告解晓宾签订了房屋出租合同，约定原告将位于牡丹江市西二条路北小�民街88号，峨嵋宾馆一楼门市房共两层及后院一个锅炉房出租给被告解晓宾，租赁期限自2006年1月1日至2011年12月31日。合同期满后，被告将大量物品留存放在浴池内，并未向原告交付上述房屋。2013年4月24日，被告在参加其他案件的开庭时仍然表示不同意将房屋返还给原告，后被告在2014年5月13日开庭时表示放弃租赁房屋内的物品，此时才应视为房屋已经交付给原告。因二被告系夫妻关系，应共同向原告承担相关责任。被告解晓宾、刘文波辩称，被告已经将所承租的房屋交给了原告的转承租人，原告要求被告给付房屋占有使用费或租赁费，没有事实依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。租赁合同已经到期，到期就已经解除了，不存在终止。因被告确实延期三十天交付房屋，故二被告同意按合同约定的租金交付三十天的房屋占用费用约4000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据六授权委托书复印件一份。授权单位是原告，被授权人是张树忠，授权时间是2013年5月23日。证明：原告在2013年5月将与被告交接房屋的权利委托给张树忠，由张树忠与被告协商和督促被告交付房屋。张树忠也多次与被告协商交付房屋事宜，但被告没有交付。二被告对证据的形式要件有异议，认为是一份复印件。另外，这份证据不能证明原告想证明的问题。一方面这个授权委托书上没有被告的签字，所以原告对张树忠的授权没有告知被告，对被告没有法律上的约束力。不能证明张树忠多次找被告要�交接房屋，事实上在被告的租期届满后一个月内，被告就已经向原告交付了房屋，所以在2013年5月23日再出现的授权和被告不再有任何关联。本院认为：该证据未能提供原件，对该证据不应予以采信。2.原告提供的证据七工商档案一份。意在证明：牡丹江市西安区设计师宾馆开业时间是在2012年5月30日以后，被告的四位证人证言说的是在2012年1、2月份宾馆就开业了，所以证人证言都是虚假的，是不真实的。二被告认为该证据不是新证据，不能作为新证据对待，根据相关法律规定，人民法院对延期举证的证据应不予采信，即使采信也应罚款。牡丹江顺时针设计师酒店的登记名称叫设计师宾馆，该证据当中只有特种行业许可证的颁证时间是2012年5月31日，材料中没有提到顺时针设计师酒店实际开业�具体时间。原告的承租人张树忠和转承租人徐顺于2011年10月6日签订合同，承租人给转承租人自2011年10月5日至2011年12月20日75天的装修期，也是免收房屋租金的，也就是说顺时针设计师酒店至2011年12月20日开业。根据此前向旅店业的主管部门公安机关调查了解，顺时针设计师酒店自2011年12月8日就开始开业，接待旅客，12月8日接待了6人，12月9日接待35人，12月10日接待73人，2012年的除夕和初一都有客人入住，所以顺时针设计师酒店自2011年12月8日开始营业是符合客观事实的。原告如果否认这一基本客观事实，被告请求人民法院向公安机关调取旅店业食宿旅客实名登记的电子记录，但由此产生的调查费用应由原告承担。本院认为：经公安机关出证，牡丹江市西安区顺时针设计师宾馆自2011年12月8日已经开始接待客人，故该证据不能证明原告欲证明的问题。3.二被告提供的证据一调取证据申请书及牡丹江市城市管理行政执法局西安分局出具的证明各一份、照片两张。意在证明：结合原审证人孙学云、二审证人田英、吴柏娟、唐凤阁、王宏、薛凯证言，可以证明被告解晓宾已于2012年1月30日通过将峨嵋浴池房屋钥匙交付给本案争议房屋转承租人顺时针宾馆的方式交付了房屋，顺时针宾馆已实际占有使用了该房屋。原告对调取证据申请书的申请行为没有异议。对行政执法局出具的证明有异议，认为证明上说顺时针宾馆的负责人邵明喆与申请书上标注的徐顺不一致，而邵明喆与本案是什么关系没有其他证据证实，无法证明与本案原、被告及诉争的房屋有关联性。从执法局出具证明的内容看仅是说在峨嵋浴池门前开了个大排档，而没有涉及到峨嵋浴池房屋的使用问题，�以这份证明与本案诉争的房屋不具有关联性，证明不了被告想证明的问题。这两组照片也仅是在峨嵋浴池门前有大排档，看不出经营者是谁，也看不出与诉争的峨嵋浴池房屋的使用有什么关联性。本院认为：该组证据不能证明被告已经将租赁房屋交付给原告。4.二被告提供的证据二被告刘文波与原告吕经理通话录音整理材料。证明原告已经将房费收到了2014年底，原告的权益没有受到任何影响。原告与本案没有直接利害关系，不应再向被告主张权利。原告认为吕经理不是原告的负责人，吕经理的身份也没有核实，原告没有姓吕的经理。本院认为：该证据不能证明被告欲证明的问题，对该证据不应予以采信。5.被告提供的证据四证人薛凯、盛�庭、薛金荣、王珍的出庭证言。证人薛凯当庭陈述：证人是牡丹江市宇霖铁艺卷帘门不锈钢负责人，证人原来的店在被告开的洗浴拐角。2012年正月初七的时候，证人去峨嵋浴池洗浴，看到门上贴着二月份退浴池联票的通知，证人初十去浴池退联票时浴池没开门，证人在旁边的顺时针宾馆等着浴池老板，看到浴池女老板去顺时针吧台拿的浴池钥匙，证人和女老板一起回浴池退的联票。证人盛海庭当庭陈述：2012年证人经常在被告的浴池洗浴，购买的联票，浴池停业的时候，证人去退联票，被告去隔壁顺时针酒店吧台取的钥匙，拿完钥匙给证人退的联票。证人薛金荣当庭陈述：证人在峨嵋浴池附近居住，经常在峨嵋浴池洗浴，2012年峨嵋浴池退联票时，女老板是从顺时针宾馆吧台拿的浴池钥匙，到浴池内给退的联票。证人王珍陈述：证人居住在昌德小区，之前经常去峨嵋浴池洗浴，2012年正月初十浴池退联票的时候，证人看到女老板是在顺时针一楼的大厅拿的浴池钥匙。意在证明：被告已于2012年1月30日将本案争议房屋的钥匙交给了原告的转承租人。原告认为四位证人证言均不真实、不可信，中级法院二审开庭的时候被告找了五个证人，只有一个说到退票的问题，剩下均与退票无关。经过反复的一、二审之后，这次的证人完全是证明一个内容退票，实际就是要证明钥匙在顺时针吧台放着，所有的证人的证词基本差不多。按照正常人的理解，这些顾客与浴池的老板没有特殊的人际关系，不会轻易的将自己的电话号码或家庭住址告诉被告，而被告也不能在没有发生诉讼之前就有意识的意识到这个问题可能会发生诉讼需要搜集证据，如果有这个预见能力，在交付钥匙的时候打个收条就完事。而且证人自己说与浴池�有特殊关系，但浴池却都有他们的电话号码，这是违背常理的。原告认为证人都是经被告授意之后所做的证词，不真实，不可信，不应作为定案的依据。本院认为：该组证人证言不能证明2012年1月30日原、被告就租赁房屋交接完成。根据二被告的申请，本院在牡丹江市公安局先锋分局圆明社区警务大队调取的证明及本院(2013)牡西民初字第267号庭审笔录各一份。意在证明：被告已于2012年1月30日将本案诉争房屋交付给了原告的承租人，顺时针设计师宾馆是从2011年12月8日开始营业，而不是原告所说的在2012年5月份开始营业。原告对该组证据中证明的形式要件没有异议，对被告欲证明的问题有异议。认为仅有客人入住的记录不能代表宾馆开业。对本院(2013)牡西民初字第267号的庭审笔录的真实性没有异议，认为在该案件的庭审中，原告张树忠的委托代理人并没有说浴池已经交付，只是说后来解晓宾将浴池的钥匙交给了第三人徐顺，张树忠作为出租人，王丽涛是承租人，徐顺不是承租人，钥匙交给徐顺的行为不能代表钥匙交给了房屋合法承租人，顺时针宾馆并非是徐顺开的，按被告的说法，浴池的钥匙只是交给了顺时针宾馆的服务员，既不是宾馆的开办者，也不是徐顺，更不是房屋的实际承租人王丽涛，被告没有合法正当的将浴池的钥匙交给合法的管理人员，故该组证据不能证明被告要证明的问题。本院认为：该组证据中的公安机关出具的证明，可以证明顺时针设计师宾馆自2011年12月8日开始有客人入住记录。(2013)牡西民初字第267号庭审笔录不能证明二被告欲证明的问题。根据当事人举证、质证、法庭调查及本�对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：被告解晓宾、刘文波系夫妻关系。2005年10月16日，原告农资公司与被告解晓宾签订房屋出租合同，约定农资公司将爱民街西二条路峨嵋宾馆一楼门市房（一楼195.33平方米，二楼182平方米）及后院锅炉房出租给解晓宾，房屋租金为每年50000元整，从第二年起视情况双方协商上涨幅度。房屋出租时间自2006年1月1日至2011年12月31日止。合同期满，不动产留给原告。合同签订后，被告解晓宾用承租房屋经营浴池。2011年6月17日，农资公司发布办公楼招投标条件书，规定：1、起标价70万元/年(含劳动保险等)，年增3%(定基)；2、上打租金，半年一次；3、期限5-8年；4、经营项目：宾馆、酒店；5、承租方为招租方提供办公室四间，就业岗位4-6个；6、经营抵押金10万元；7、宾馆于9月30日，浴池于12月31日，饭庄于6月22日交接，其中三楼办公室租赁合同由中标方继续履行。招标程序：1、投标者于2011年6月20日上午10:30分之前缴纳投标保证金10万元，身份证复印件一张；2、中标后投标保证金转为经营抵押金，并于三日内签订租赁合同，交齐半年租金，否则视为违约，10万元保证金归招标方；3、有相同投标价格者由招标方确定中标人，未中标者返还投标保证金10万元；4、开标日期为2011年6月22日上午10：00时整。案外人张树忠于2011年6月21日以76万元的价格中标，农资公司于当日发布中标书。2011年6月27日，农资公司与张树忠签订了房屋租赁合同，约定农资公司将位于西二条路北小爱民街88号，建筑面积4769平方米（宾馆七层，饭店四层和一个锅炉房）的综合楼租赁给张树忠，租赁期限从2011年6月24日至2019年12月31日止。其中浴池部分2011年12月31日交给张树忠，张树忠每年向农资公司交租金76万元，从2013年1月1日起每年增加租金22800元（年定基增长3%）。2011年8月26日，张树忠与王丽涛签订房屋租赁合同，约定张树忠将其中标承租的房屋中宾馆部分(包括一楼峨嵋浴池、老板电器、水站、后院建筑及宾馆二楼到七楼现所有房间)、建筑面积约2600平方米的宾馆共七层租赁给王丽涛，王丽涛只能做为宾馆使用，未经张树忠同意，不得擅自改变其用途，可以部分出租。租赁期限从2011年11月1日至2019年11月1日止，承租期限为八年，年租金为120万元，从2012年11月1日起每年租金环比增长3%。峨嵋浴池2011年12月31日交房。另查，在租赁期间内，被告向原告交纳的年租金一直为50000元，被告向原告交付租金至2011年12月31日，被告解晓宾经营的峨嵋浴池于2012年春节前停止营业，被告自称其撤出峨嵋浴池的具体时间为2012年1月30日。2014年5月13�，被告刘文波在原一审开庭时陈述，浴池停业后房屋始终没有人使用，被告没有拿走的搓澡床、鞋柜、吧台等都是不要的，能拿走的已经搬走了，被告的浴池停业以后，原告从来没有找被告要过房子。原告在诉讼中申请对诉争房屋的租金价格进行评估鉴定，黑辰资评字［2016］第072号资产价格评估报告书的结论为：牡丹江市西二条路峨嵋宾馆一楼门市租金2012年1月1日至2014年5月13日评估金额取整为528856元，2014年5月14日至2016年7月6日评估金额取整为525926元；牡丹江市二条路峨嵋宾馆二楼租金2012年1月1日至2014年5月13日评估金额取整为233415元，2014年5月14日至2016年7月6日评估金额取整为257985元，现原告要求二被告按照该鉴定价格支付占用使用房屋的费用。本院认为：原告与被告解晓宾之间的租赁合同关系届满前，原告已发�办公楼招投标通知，将包括峨嵋浴池在内的办公楼整体出租，故在原、被告租赁合同关系届满后，被告解晓宾负有法定的返还租赁物的义务，其不再具有占用和使用租赁房屋的权利，被告拒不交付租赁房屋，侵犯了原告的合法权利，故本案案由应为返还原物纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。对于被告占有诉争房屋的时间问题，虽然二被告称在浴池停业后将浴池的钥匙放到了顺时针设计师酒店，但即使该事实成立也不属于正式交接，直至2014年5月13日庭审中被告表示对浴池内物品全部放弃，自此方可认定被告已将租赁物返还给原告。对于责任的承担问题，被告未及时将租赁物返还给原告，侵害了原告的民事权益，应当承担侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十六条规定：被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案租赁合同届满后，原告并未及时要求被告办理房屋交接手续，应视为其怠于行使其权利，被告解晓宾在合同到期后虽然未继续经营，但也未主动要求与原告履行交接手续，双方均存在过错，故对于2012年1月1日至2014年5月13日期间的房屋使用费用，应当由原、被告各自负担50%。经鉴定，牡丹江市西二条路峨嵋宾馆一楼门市租金2012年1月1日至2014年5月13日评估金额取整为528856元，牡丹江市西二条路峨嵋宾馆二楼租金2012年1月1日至2014年5月13日评估金额取整为233415元，即2012年1月1日至2014年5月13日诉争房屋的使用费用合计762271元，故被告解晓宾有义务向原告支付房屋占用使用费用381135.5元，对于原告超出该部分的主张，本院不应予以支持。被告刘文波与�晓宾系夫妻关系，故被告刘文波应与被告谢晓宾共同承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条、第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，依法判决如下：一、解晓宾、刘文波给付牡丹江市农业生产资料有限责任公司房屋占有使用费381135.5元，上述款项于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回牡丹江市农业生产资料有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14239元，由牡丹江市农业生产资料有限责任公司承担7222元，解晓宾和刘文波承担7017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  魏起兰代理审判员  于 佳代理审判员  胡金龙二〇一七年六月三十日书 记 员  贾媛媛