四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10554号 原告：杨云芳，女，1943年9月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：成都云祖投资管理有限公司。住所地：成都市高新区尚锦路166号。 法定代表人：黄雲瑛，职务不详。 被告：成都市武侯区桂溪房地产开发公司。住所地：成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，系该公司董事长。 原告杨云芳与被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪房地产公司）、成都云祖投资管理有限公司（以下简称云祖管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。后因被告云祖管理公司下落不明，本院对其公告送达，并依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理，原告杨云芳到庭参加诉讼，被告云祖管理公司、桂溪房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨云芳向本院提出诉讼请求（经庭审明确）：1.云祖管理公司向杨云芳支付拖欠的2018年6月1日至2021年3月31日的租金；2.云祖管理公司向杨云芳支付拖欠的2018年6月1日至2021年3月31日的顾问费，上述两项合计100587元；3.云祖管理公司支付违约金8067元；4.桂溪房地产公司对上述债务承担连带责任。事实及理由：杨云芳与云祖管理公司于2011年底签订了《房屋租赁合同》，约定将杨云芳所有的位于成都市高新区××路××号××栋××楼××号房屋租赁给云祖管理公司，2018年至2019年月租金1281.5元及顾问费每月1281.5元；2020年租金是每月1344.5元及顾问费每月1344.5元，租金支付方式为季度支付。云祖管理公司以多种方式无故拖欠租金，已经严重违反合同约定，根据合同违约条款约定，拖欠租金的，杨云芳有权解除合同且要求云祖管理公司支付违约金，桂溪房地产公司为合同的连带责任担保人，应当承担连带担保责任。 桂溪房地产公司、云祖管理公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明： 2011年5月24日，杨云芳（出租人）与云祖管理公司（承租人）、桂溪房地产公司（担保人）签订《商品房租赁合同》。合同中与本案争议相关的约定如下：1.租赁标的：成都市高新区尚锦路241号***号房屋，精装房；2.租期：20年，即从2011年11月1日至2031年10月30日；3.租金：租金每月1162元，顾问咨询费1162元，上述费用每三年租赁期满后即调增一次，2017年11月1日至2020年10月31日，租金以及顾问费分别为1281.5元，2020年11月1日至2023年10月30日分别为1344.5元；4.首次支付租金及顾问咨询费时间为2011年11月10日前，以后每满叁个月支付一次，即在叁个月期满后的第一个租赁计费月度内的公历月份的伍日前支付；5.云祖管理公司逾期支付应付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的千分之三向杨云芳支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费；6.桂溪房地产公司自愿以自有资产为云祖管理公司租金支付提供连带责任担保，如云祖管理公司未能按期支付杨云芳租金及相关费用时，桂溪房地产公司愿代云祖管理公司支付上述费用并承担相应法律责任。 合同签订后，双方依约履行合同。 2018年3月23日，本院依法受理了杨云芳与云祖管理公司、桂溪房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，杨云芳主张云祖管理公司支付拖欠的案涉房屋2014年11月1日至2018年1月1日租金、顾问费以及违约金。诉讼中双方达成和解，本院制作（2018）川0191民初5373号《民事调解书》确认双方调解方案为：合同继续履行，云祖管理公司与桂溪房地产公司于2018年5月31日前向杨云芳支付2016年3月1日至2018年5月31日的租金顾问费合计64424元，违约金5000元。 2018年5月27日，杨云芳收到上述调解书确认的金额，杨云芳确认案涉房屋租金收至2018年5月31日，其后的租金及顾问费至今未收到。 以上事实有当事人身份信息、《商品房租赁合同》《民事调解书》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商品房租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。本案争议的焦点：1.本案的法律适用；2.云祖管理公司欠付的租金及顾问费金额；3.违约金是否应该予以支持；4.桂溪房地产公司是否应该承担连带责任。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷所涉合同虽签订于2011年，但是云祖管理公司欠交租金的行为一直从2018年6月1日延续至今，属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故应适用民法典的规定。 二、云祖管理公司欠付的租金及顾问费金额 依据杨云芳举示的证据显示，云祖管理公司自2018年6月1日起即未再支付租金。现双方合同继续履行，按照合同约定，云祖管理公司应该向杨云芳支付租金及顾问费。根据双方约定，2018年6月1日至2020年10月31日的租金及顾问费标准分别为每月1281.5元，上述期间租金为37163.5元，顾问费为37163.5元；从2020年11月1日起至2021年3月31日分别为每月1344.5元，上述期间租金为6722.5元，顾问费为6722.5元。至于杨云芳诉请至2021年3月31日的租金及顾问费，虽尚未届至，但是依据双方合同约定，2021年2至4月的租金及顾问费的支付时间应该为2021年2月5日前，已经到期，故对其上述诉请予以支持。 综上，云祖管理公司应该向杨云芳支付2018年6月1日至2021年3月31日租金为43886元，顾问费43886元。 三、违约金是否应该予以支持 双方合同约定，如云祖管理公司逾期支付租金及顾问费，则每日按应付租金和顾问费的千分之三计算违约金，以此标准计算云祖管理公司应该支付的违约金远远超过杨云芳主张的8067元。至于合同条款进一步约定违约金总计不超过三个月租金和顾问费，对此，本院认为，上述约定限制了本案所涉的20年长期租赁合同的出租方的权利，理由如下：案涉房屋为桂溪房地产公司开发的商业房屋，杨云芳等个人出资购买后，又由云祖管理公司统一租赁打造并再次出租。杨云芳等出租方的个体房屋价值与收益依赖于云祖管理公司的集体打造与出租，虽合同约定了杨云芳的解除权，但是在解除明显不利于守约方的情况下，守约方如选择继续履行合同，则不管云祖管理公司多长时间，多次拒不支付费用，违约方云祖管理公司的违约金上限皆为三个月租金和顾问费，守约方的权利明显受限。再则，本案所涉合同为云祖管理公司统一制定的格式合同，上述约定限制出租人权利的格式条款并未以加黑加粗等方式特别提醒杨云芳，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”之规定，因此，本院认定，违约金以三个月租金和顾问费为上限的约定条款，不成为合同的内容。故，杨云芳主张的8067元违约金与（2018）川0191民初5373号《民事调解书》中确定的5000元违约金并不冲突，本院予以支持。 四、桂溪房地产公司是否应该承担连带责任 本案所涉合同中明确载明，桂溪房地产公司为担保人，担保范围为云祖管理公司应向杨云芳支付的租金及相关费用，担保方式为连带责任担保，桂溪房地产公司在合同之中加盖合同专用章，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条：“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，桂溪房地产公司对上述云祖管理公司应该支付的租金、顾问费以及违约金承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款、第六百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨云芳支付2018年6月1日至2021年3月31日的租金及顾问咨询费共计87772元； 二、被告成都云祖投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨云芳支付逾期支付租金及顾问咨询费的违约金8067元； 三、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司对被告成都云祖投资管理有限公司的上述第一、二项判决内容确定的全部债务向原告杨云芳承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨云芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1063元，由被告成都云祖投资管理有限公司、成都市武侯区桂溪房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年三月十七日 书记员  曾娜