广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初16088号原告（反诉被告）：佛山市南海区狮山镇沙水村上沙股份合作经济社，住所地：佛山市南海区。负责人：何炳滔。委托诉讼代理人：张涛，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁煜麟，广东信广律师事务所律师。被告：关翰祥，男，1948年10月7日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：何少敏，男，1940年10月16日出生，汉族，住佛山市南海区。被告（反诉原告）：何耀星，男，1976年11月3日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：麦丹丹，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文琪，广东禅信律师事务所律师。被告（反诉原告）：何锦常，男，1984年11月10日出生，汉族，住佛山市南海区。（变更前）委托诉讼代理人：何少敏，男，1940年10月16日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：麦丹丹，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文琪，广东禅信律师事务所律师。原告佛山市南海区狮山镇沙水村上沙股份合作经济社诉被告关翰祥恢复原状纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法追加何耀星、何锦常作为本案的共同被告参加诉讼。本案适用简易程序，由审判员张文炎独任审判，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告何耀星、被告关翰祥、何锦常的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后本案依法转换适用普通程序，组成合议庭，于2018年11月12日、28日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告何耀星、何锦常及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告关翰祥经本院传票传唤无到庭。被告何耀星、何锦常于第二次开庭审理前提出反诉，本院决定合并审理。诉讼期间，双方申请一个月调解期。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于佛山市南海区狮山镇沙水村上沙村内“竹园”、面积180平方米土地的地上建筑物、构筑物予以拆除，恢复原状；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1998年1月21日，原告与被告关翰祥签订《松岗镇沙水村委上沙经济社合同》约定：由被告占用原告位于佛山市南海区狮山镇沙水村上沙村内“竹园”约180平方米土地作喷漆厂使用，被告在涉案土地上兴建了地上建筑物和构筑物。后就原告与被告土地租赁合同纠纷一案，佛山市南海区人民法院作出（2011）佛南法民三初字第1196号民事判决书（以下简称1196号民事判决书），判令被告关翰祥应于判决发生法律效力之日起三十日内返还位于佛山市南海区狮山镇沙水村上沙村内“竹园”、面积180平方米土地予原告。上述判决生效后，原告向法院申请执行，案号为（2012）佛南法执字第4868号。在执行过程中，法院以生效法律文书未对地上建筑物作出处理为由，中止该案执行。原告认为，原告将涉案土地出租给被告后，被告自行在土地上加盖了建筑物，且未办理任何规划、报建、验收手续，1196号民事判决书也已判决被告将该土地返还给原告，依法被告应当将该土地上的建筑物、构筑物予以拆除并恢复原状。但被告至今未拆除，也未恢复原状，不仅导致上述生效法律文书无法执行，也严重损害了原告的合法权益。原告特诉诸贵院，恳请判如所请。被告关翰祥辩称，被告关翰祥无需承担本案的责任，关翰祥已将厂房、土地转让给被告何耀星、何锦常。被告何耀星、何锦常辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉案厂房已经经过佛山市南海区人民法院（2011）佛南法民三初字第1196号案件和佛山市中级人民法院（2011）佛中法民一终字第2424号案件判决确认，并非原告所有，因此本案原告主张恢复原状、拆除被告所有的财产，依法应对被告进行补偿。二、依据《中华人民共和国民法通则》的规定，涉案厂房属于添附所得，在不能拆除的情况下可以折价归土地所有人即原告所有，因此无论原告是要求拆除厂房还是折价取得，均应当对被告进行补偿。三、依据被告提供的原松岗镇沙水村委上沙经济社合同可证实被告在承租土地时，其向原告申请的理由是建厂，该申请得到了原告的批准，因此被告在涉案土地上新建厂房的行为是得到原告同意的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，在经得出租人同意的情况下，承租人有权对租赁物进行改善或者增设，故被告在涉案土地上新建厂房是对租赁物的合法使用。即使本案中的土地租赁合同被法院判决无效，但在承租时被告也是在原告同意的情况下使用租赁物，为此被告使用租赁物的方式合法、有理。四、原告作为涉案土地的所有人及管理人，其有能力了解国家的土地政策及法律规定，相比之下被告作为欠缺文化知识的人，对法律及政策的了解能力远远不及原告。原告为了追求经济利益，无视国家禁止性规定将涉案土地违法出租给被告新建厂房及经营，原告是导致涉案土地租赁合同无效的过错方，因此其应当对被告的损失予以赔偿及补偿。综上所述，如涉案厂房须拆除的，原告要对被告的损失进行补偿。被告何耀星、何锦常提出反诉请求：1.判令原告赔偿损失35万元；2.判令原告支付搬迁费5万元；3.本诉及反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：1998年1月21日，关翰祥与原告签订一份《松岗镇沙水村委上沙经济社合同》，约定由原告出租村内180平方米土地给关翰祥用于搞喷漆厂，在开业期间，任何人不能侵占该厂用地面积180平方米等。合同签订后，关翰祥出资兴建厂房用于经营永兴五金喷漆厂，并向原告交纳租金。2011年6月6日，关翰祥与被告签订一份《厂房转让合同》，约定关翰祥将向原告承租地块上兴建的永兴五金喷漆厂的厂房和建筑物及土地使用权转让给两名被告共同所有和使用，2011年6月6日前永兴五金喷漆厂的一切债权债务由关翰祥负责，2011年6月6日后永兴五金喷漆厂的一切债权债务由被告负责。《厂房转让合同》签订后，被告一直依约按时交纳租金给原告，并出资对厂房进行扩建、维修后，一直使用至今。然而在2011年8月11日，原告以不定期租赁合同为由请求法院判决解除土地租赁合同及要求关翰祥返还租赁物，经佛山市南海区人民法院审理后判决原告和关翰祥之间的土地租赁合同无效，关翰祥向原告返还涉案租赁土地及支付土地使用费。关翰祥不服上诉，佛山市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向法院申请强制执行，佛山市南海区人民法院以上述生效判决未对建筑物作出处理为由中止执行。2017年，原告以恢复原状为由再次起诉关翰祥，要求关翰祥将承租土地的地上建筑物、构筑物予以拆除，恢复原状。后因厂房已经转让的事实，原告向法院申请追加两被告作为共同被告参加诉讼。被告认为，关翰祥与原告签订的《松岗镇沙水村委上沙经济社合同》中已经载明关翰祥在申请用地时是搞喷漆厂，并且双方约定在开业期间允许关翰祥使用，关翰祥一直按照合同约定的用途使用土地，涉案厂房转让给被告以后，被告也是按照合同约定用途使用土地并缴纳租金，被告在承租及使用土地的过程无任何过错。相反，原告明知涉案土地为集体所有土地，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设，在明知关翰祥及被告承租土地用途的前提下，为了追求经济利益而罔顾国家法律禁止性规定出租土地给被告使用，并导致双方土地租赁合同关系无效，原告应当承担全部过错责任。现原告已经在出租土地上完全获益的前提下，以合同无效为由收回涉案土地并要求被告予以拆除地上建筑物、构筑物，导致被告损失严重，为此，原告应对被告的全部损失承担赔偿责任。为了维护自身合法权益，被告特提出反诉，望判如所请。原告针对反诉答辩称，一、涉案建筑物已经经过鉴定机构评估，被告提出的赔偿金额没有依据。二、涉案建筑物是违章建筑，占地面积远超租地面积，且是被告恶意新建。本案土地已经人民法院判决处理，被告本应返还给原告，原告也已经申请强制执行，被告没有理由不知情，但其仍然于2017年对上盖建筑物进行改建、扩建，完全是漠视法院生效法律文书，由此造成的损失应由其自行承担。被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回。诉讼中，双方提交了证据材料，本院组织双方进行了质证。诉讼中，本院根据原告的申请，对涉案厂房的造价及机器设备搬迁费用委托广东同益达工程顾问有限公司进行了评估。经审查，对双方无异议的证据及评估报告本院予以认定，对双方有异议的证据由本院综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：1988年1月21日，原告与被告关翰祥签订《松岗镇沙水村委上沙经济社合同》，约定：被告关翰祥占用位于原告村内“竹园”约180平方米土地作喷漆厂使用，每年租金在当年7月底交齐；在开业期间，任何人不能侵占该厂用地面积180平方米内，允许被告使用等。被告关翰祥在上述土地上兴建了厂房，并成立佛山市南海区松岗新联永兴喷漆厂。2011年6月6日，三被告签订《厂房转让合同》，约定：关翰祥将上沙村“竹园”地块上永兴五金喷漆厂的厂房、建筑物及土地使用权转让给何耀星、何锦常共同所有和使用，自2011年6月6日起永兴五金喷漆厂的所有权和使用权归何耀星、何锦常所有，债权债务亦由何耀星、何锦常承担等。2011年8月11日，原告向本院起诉关翰祥，要求解除双方于1988年1月21日签订的土地租赁合同，关翰祥支付土地使用费、将涉案土地交回原告，并确认租赁土地上搭建的简易厂房归原告所有等。被告何耀星作为关翰祥的委托诉讼代理人出庭参加诉讼。同年10月26日，本院作出1196号民事判决书，认定原告与关翰祥之间的土地租赁合同无效，并判令关瀚祥向原告返还涉案土地、按每年3500元的标准支付土地使用费等。关翰祥不服上诉，佛山市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。原告向本院申请强制执行后，本院以生效法律文书未对涉案土地上的建筑物作出处理为由，裁定中止对1196号判决书的执行。原告遂向本院提起本案诉讼。另查明：一、诉讼中，原告确认涉案土地的使用费按每年3500元已收取至2017年12月31日。二、被告何耀星、何锦常承认自2011年起由其二人向原告交纳土地使用费，在2017年间对涉案建筑物的地基和墙身部分进行了翻新，并承认建筑物实际占用的土地面积为460.74平方米。三、涉案土地上的建筑物无权属证书，亦无规划、报建手续。本案在审理期间，根据原告的申请，本院委托广东同益达工程顾问有限公司对被告占用土地上兴建的建筑物、水泥地面及机械设备的搬迁费用进行了评估，该公司出具报告认定建筑物、构筑物的综合造价为195827.96元。本院认为，被告关翰祥于1988年1月21日向原告承租土地开办工厂，其于2011年6月6日将工厂的建筑物和土地使用权一并转让给被告何耀星、何锦常后，何耀星、何锦常实际占有、使用涉案土地及地上建筑物，并向原告交纳土地使用费。由于何耀星、何锦常并未与原告另行签订租赁合同，故就涉案土地使用权而言，关翰祥与何耀星、何锦常之间形成转租关系。由于原告与被告关翰祥之间的土地租赁合同已被本院生效的民事判决书认定为无效合同，故关翰祥与何耀星、何锦常之间的转租关系亦无效；跟随土地使用权一并转让的地上建筑物，因未办理规划、报建手续，其转让亦无效。本院已判令关翰祥须将涉案土地返还给原告，被告何耀星、何锦常作为土地的实际使用人，应负协助返还的责任；对于土地上盖建筑物、构筑物，因原告出租时明知是用于建设厂房，故何耀星、何锦常应按现状随土地返还，原告要求三被告拆除没有法律依据或约定依据；原告作为涉讼土地所有权人,依法负有按国家规划管理使用土地的义务,原告回收土地后,应自行对涉案土地作相应处理，如因拆除发生实际损失可另行主张。何耀星、何锦常实际使用涉案土地期间在租赁物内投放的机械设备等动产，应自行搬离。对合同无效相关损失如何处理的问题。原告与被告关翰祥、何耀星、何锦常均明知或应当知道出租集体土地用于非农建设的行为违法，仍然出租（或承租）涉案土地用于工业用途，双方对合同无效应承担同等责任。对于因此造成的损失，本院确定原告与被告何耀星、何锦常各承担50%的责任；被告何耀星、何锦常在明知本案租赁合同已被判定为无效、土地应返还的情况下，仍决定翻新建筑物，对扩大部分的损失应自行承担责任。结合评估机构的结论及案件实际情况，本院认定实际承租人即被告何耀星、何锦常因合同无效发生的建筑物投建损失为18万元，原告应赔偿9万元予该两被告，两被告的反诉请求超出部分依据不足，本院不予支持。被告关翰祥经本院传票传唤无到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回佛山市南海区狮山镇沙水村上沙股份合作经济社的本诉请求；二、佛山市南海区狮山镇沙水村上沙股份合作经济社应于本判决发生法律效力后十日内向何耀星、何锦常支付赔偿款9万元；三、驳回何耀星、何锦常的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元（原告已预交），由原告负担。本案评估费5000元（原告已预交），由原告与被告何耀星、何锦常各负担2500元，两被告负担的部分于本判决发生法律效力后十日内迳付给原告。本案反诉受理费7300元（被告何耀星、何锦常已预交），由原告负担1679元，被告何耀星、何锦常负担5621元。原告负担的部分于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院强制执行。对被告何耀星、何锦常已预交的反诉受理费1679元，在本判决发生法律效力后经两被告申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张文炎人民陪审员  刘淑华人民陪审员  唐汉冰二〇一八年十二月二十一日书 记 员  岑洁文