陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0902民初3009号 原告刘天娥，女，汉族，生于1971年9月28日。住安康市汉滨区流水镇。 委托代理人：尹正锋，系陕西宁康律师事务所律师。 被告安康市林业局，住安康市政府办公大楼。 法定代表人：陈杨斌，系林业局局长。 委托代理人：唐华，系陕西宁康律师事务所律师。 被告安康市林产品经销公司，住安康市巴山西路。 负责人：何兆祥。 委托代理人：秦开波，系陕西持衡律师事务所律师。 第三人何兆祥，男，汉族，安康市汉滨区人。 原告刘天娥与被安康市林业局、安康市林产品经销公司、何兆祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘天娥与被告安康市林业局、安康市林产品经销公司、第三人何兆祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，从1995年开始，原告租用被告安康市林业局投资新办的安康市林产品经销公司临街商用房一间，用于开理发店，开始房租每月交一次，从2014年开始每半年交一次，每月租赁费2100元，年租金25200元，水电费由原告自行承担。每年都是由第三人何兆祥负责与原告联系，口头约定：只要房屋不拆，租赁无期限，并在同等条件下有优先承租权。同时按原来房租数额按时收取原告租金。2018年7月16日被告安康市林产品经销公司通知原告终止租赁合同，限原告搬出并另租他人。原告认为，签订的租赁合同是无期限合同，按口头约定原告具有优先承租权，被告的行为侵犯了原告的合法权益，现根据我国相关法律法规的规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法判决，1请求人民法院依法判令被告继续履行租赁合同并确认原告具有优先承租权。2本案的诉讼费由被告承担。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.《交租赁费票据》证明：原告租金交至2018年6月30日，原被告双方签订的是不定期租赁合同。 2.工商部门档案资料，证明：安康市林产品经销公司是国有企业，已于1999年注销，现该公司已经不存在，原告租赁的房屋应当属于安康市林业局所有，安康市林产品经销有限公司无权收回房屋，与原告解除合同的应当是安康市林业局。 3.《关于我司整体维修办公楼的通知》，证明：该通知是被告安康市林产品经销公司向原告送达的，安康市林产品经销公司在公司已注销的情况下，向原告送达盖其公司公章的通知是不合法的，注销的公司不在享有民事权利和义务。 被告安康市林业局辩称，安康市林业局不是本案的适格被告主体，与本案没有利害关系，原告与安康市林产品经销公司的租赁合同，安康市林业局不是租赁合同的相对人，对于安康市林产品经销公司与原告租赁房屋，安康市林业局并不知情。 安康市林业局就自己的答辩意见向本院提交以下证据： 安康市地区林特局文件，证明：第三人何兆祥是安康市林产品经销公司的经理。 被告安康市林产品经销公司辩称，1982年应市场成立安康市林产品经销公司，1988年公司以自有的资金建造了六间三层房屋，由于林木禁伐政策的实施，公司在1994年就停止了经营，职工全面下岗，为解决职工的生活，交纳养老保险，经公司决定将门面房屋由职工自行使用，自己来缴纳社会保险和承担生活费，房屋使用中慢慢的职工就把门面房屋开始了对外使用，职工达到退休年龄时，就把自己所使用的房屋交回公司，由于使用年限不同有的就出现转与他人使用，公司考虑原使用的情况就没有收回，但没有签订任何合同，半年交一次使用费，原告承担水电费用。2018年4月1日给各租房户下发“关于我司整体维修办公楼的通知”；2018年4月28日向各门面房租房户下发“关于我司整体维修办公楼的通知”，通知送达到各租房户，在通知中明确了騰房搬离时间，考虑了奖励措施，并讲明了不搬离将要采取 的措施。通知时间到期，各租户以各种理由拒绝腾房搬离，2018年7月11日决定再次给予延期至2018年7月30日，2018年7月16日通知到各租户，延止2018年7月30日騰房搬离，对搬离户仍给予奖励五千元，到期不搬离公司将关停水电，关门收回房屋，造成的损失自行承担，该通知送达各租户。2018年7月30日腾房时间届满，租户还是抗拒不搬，公司按通知内容在2018年8月8日停止水电供给。合同法236条规定不定期租赁关系随时可以解除。现在公司决定停止房屋的使用，在使用期间的60日前进行了书面告知，答辩人尽到了告知义务，使用人没有房屋租赁合同，答辩人随时有权决定收回房屋，停止他人的使用，本案中答辩人的做法没有违反法律。由于房屋存在严重安全隐患，答辩人决定停止他人的使用收回全面维修。终止各门面房的继续使用，进行了提前告知，考虑了过渡期限，给予了奖励，答辦人的行为符合法律规定，保护公司全体职工利益，请求驳回被答辩人无理请求，保护公司利益。 安康市林产品经销公司就自己的答辩意见向本院提交以下证据： 1.社会保险登记、缴纳社会保险票据、养老保险交费票据、医疗保险交费票据、公司职工花名册。证明：安康市林产品经销公司是本案的适格被告主体，公司合法存在，安康市林产品经销公司有统一组织机构代码、法定代表人等。公司职工出租房屋的收入用于缴纳社会保险。 2.房屋维修、遗属费用发放收据、房屋照片。证明：安康市林产品经销有限公司解除与原告之间的租赁合同的原因是原告所使用的房屋已存在安全隐患，无法使用，每年需要修缮。遗属费用发放收据证明公司修缮房屋所花的费用。 3.原告向安康市林产品经销产品有限公司缴纳房屋租赁费的收据，证明：安康市林产品经销有限公司与原告之间的租赁关系为不定期租赁关系。 4.2018年4月18日、2018年7月16日安康市林产品经销有限公司向原告发的《通知》三份，证明：安康市林产品经销有限公司在与原告解除租赁合同关系之前，已经在合理时间向原告通知要求原告搬出房屋 5.送达和张贴《通知》的照片，证明：通知书已送达给原告，原告知晓安康市林产品经销有限公司与其解除租赁合同。 6.2018年8月21日《调解笔录》，证明：原告已经知晓安康市林产品经销有限公司与其解除租赁合同，要求其搬离。 第三人何兆祥辩称，何兆祥只是安康市林产品经销公司的职工，由于原是公司经理，在单位房屋管理中被推荐履行代理人职责，义务为大家服务，在公司全体职工决定收回房屋这件事上，代表职工进行的权利行使，不是个人行为，何兆祥不是本案的第三人，何兆祥对本案没有任何利害关系，不是案件当事人，不承担法律责任。 被告安康林业局对原告提出的证据当庭质证，对原告证据1真实性无异议，证明目的与林业局无关系；对原告证据2，从资料中可以看到安康市林产品经销有限公司是被吊销而不是注销，安康市林产品公司依然存续，是本案适格被告。对原告证据3安康市林业局不知情。 被告安康市林产品经销公司对原告提出的证据当庭质证，对原告证据1无异议，对原告证据2真实性无异议，对证明目的有异议，安康市林产品公司的主体至今依然存在。对原告证据3无异议。 第三人何兆祥对原告提出的证据质证意见与安康市林产品经销公司的质证意见相同。 原告对被告安康市林业局提供的证据当庭质证，对其证据真实性无异议，但对证明目的有异议，我租赁的房屋是安康市林业局的，安康市林业局才是本案的适格被告，但林业局并没有通知我搬出房屋。 原告对被告安康市林产品经销公司提出的证据当庭质证，对证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能证明职工缴纳的保险就是安康市林产品经销公司的，社会保险和医疗保险机构没有权利决定安康市林产品公司的成立或吊销，安康市林产品经销有限公司应当出示纳税票据证实其主体资格；对证据2无异议，但安康市林产品经销有限公司没有出示相关部门的鉴定证实该房屋需要修缮；对证据3无异议；对证据4、证据5真实性无异议，但安康市林产品经销有限公司无权通知原告搬出房屋，应当由林业局通知，但林业局对该通知并不知情，所以该通知无效；对证据6，无异议。 经审理查明，1982年安康市林产品经销公司成立，1988年安康市林产品经销公司以自有资金建造了六间三层房屋。由于林木禁伐政策的实施，公司在1994年停止了经营，职工全面下岗，为解决职工的生活问题，交纳养老保险等社会保障，安康市林产品经销公司决定将门面房屋由职工自行使用，职工把房屋对外出租，收来的房租作为生活来源自行缴纳社会保险。职工退休后把房屋交还给公司，原告1995年与被告安康市林产品经销公司口头约定租赁巴山西路161号临街门面房一间开理发店，现每年租金25200元，半年交一次，交至2018年6月30日，水电费由原告承担。被告安康市林产品经销公司因对房屋整体维修将房屋收回，于2018年4月18日向原告送达《关于我司整体维修办公楼的通知》，并要求原告在2018年6月30日前搬离该房屋，原告尚未搬离。被告安康市林产品经销公司又于2018年7月16日向原告送达《搬离房屋通知书》再次通知原告搬离房屋，要求原告在2018年7月30日交还房屋，原告未搬离。2018年8月1日安康市林产品经销公司停水停电，2018年8月8日正式断水断电。原告于2018年7月26日向本院起诉，要求继续租赁该房屋。 上述事实有双方当事人陈述、收费票据、《搬离房屋通知书》等证据证实。 本院认为：被告安康市林产品经销公司与原告口头约定将其房屋租赁给原告使用，且原告按约定交付了租金，双方意思表示真实，双方之间虽未签订书面租赁合同，但已形成了事实租赁合同关系。双方之间没有约定租赁期限，租金半年交纳一次，双方之间应属于不定期房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告安康市林产品经销公司在停止对原告房屋使用时，在使用期（2018年6月30日）满期前60日进行了书面通知，并明示期满后不再将房屋租赁给原告。现原告要求继续使用租赁房屋理由不充分，本院不予支持，原告起诉被告安康林业局及何兆祥要求继续租赁房屋，因二被告不是本案适格主体，对其不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下： 一、驳回原告刘天娥要求继续履行房屋租赁合同及原告具有优先承租权的诉讼请求。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘天娥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  张 波 人民陪审员  徐少林 人民陪审员  程礼秀 二〇一八年八月三十日 书 记 员  黄奕萱