广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22312号原告（反诉被告）：麦荣昌，男，1966年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××673。委托诉讼代理人：曾显扬，广东信广律师事务所律师。被告（反诉原告）：张兴荣，男，1964年6月13日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区×××××××××××××××××，公民身份号码432××××××××××××378。委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：何颖欣，广东国慧律师事务所实习律师。第三人：陈燕杰，男，1991年9月5日出生，汉族，住广西博白县××××××××××××××，公民身份号码450××××××××××××450。第三人：陈梓杰，男，1996年9月19日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区××××××××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××91X。原告麦荣昌与被告张兴荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理。因审理需要，本院依法追加陈燕杰、陈梓杰为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告及委托诉讼代理人曾显扬、被告及委托诉讼代理人杨德明、何颖欣到庭参加诉讼。第三人陈燕杰、陈梓杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.被告立即将房屋返还给原告，被告所交的押金24000元原告不予返还；3.被告立即支付租金2万元给原告，并从立案之日起按日1%计付利息给原告至实际付清为止；4.被告按从2020年9月1日起按每月8000元的标准支付租金给原告至被告返还房屋给原告为止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月12日，原告将自有的位于佛山市南海区××××××××××××屋租赁给被告，并签订《房屋租赁合同》，约定期限从2020年2月1日至2030年2月1日止等。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用，但被告没有按合同约定支付租金，至今拖欠2020年4-6月12000元租金及8月份租金8000元。被告辩称，一、原告诉请解除合同没有事实及法律依据，依法应予以驳回。新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力的情形，被告无法正常经营获取收入，故被告未能足额支付租金事出有因，依法不构成违约。而且被告曾向原告提出减少受疫情期间影响的租金，原告收取被告租金时，亦未提出异议，应视为双方对减少租金达成合意，被告不构成违约，原告无权主张解除合同。另外，疫情的影响逐渐减少，希望原、被告可共担风险、共渡难关，继续履行合同。二、被告征得原告口头同意后，已经于2020年2月将涉案房屋一楼出租给两案外人作经营用途，转租已经超过6个月，而且被告与两案外人的租赁期限尚未届至，解除原、被告间的租赁合同严重损害两案外人的利益，被告亦愿意继续履行合同，原告收取租金的合同目的仍然可以实现，故双方租赁合同应继续履行。三、被告承租涉案房屋后花费410659.5元对房屋进行装修，若原告坚持解除合同，应当双倍退还押金48000元给被告，并赔偿被告装饰装修残值378966.57元。据此，被告向法院提交了鉴定申请并提供部分装修时的花费凭证以及大整改后的租赁房屋的照片以确认被告的装修支出。虽然《房屋租赁合同》中第五条第3项规定原告违约则双倍退还押金和赔偿被告在租赁房屋上的投资装修款5万元，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款作为格式合同的条款，免除原告足额赔偿被告装修损失的义务，亦排除被告要求原告足额赔偿装修损失的权利，该格式条款依法属于无效条款，故原告应按实际损失对被告作出赔偿。另外，在被告不构成违约的情形下，原告单方解除合同应征得被告同意，并赔偿被告的全部经济损失。原告提出解除合同的行为属于违约行为，应向被告双倍退还押金并赔偿损失。四、如上所述，被告不构成违约，无需向原告支付按日1%计算的利息，双方租赁合同应继续履行。另外，在没有法定和约定的情形下不可能按日1%的标准计算利息，应按起诉日LPR利率（年3.85%)计算所谓的利息损失。五、若法院考虑到本案的具体情况支持解约，根据公平原则，原告亦应返还押金给被告，并依法减少收取被告租金，赔偿被告的装修损失。综上所述，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。最后，如原告坚持解约，在对被告的经济损失作出足额赔偿的前提下，被告可以考虑协商处理。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告双倍退还押金48000元；2.原告赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失378966.57元；3.被告需向次承租人赔偿的经济损失由原告承担；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年7月12日，被告和原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将佛山市南海区×××××××××××的房屋出租给被告，租期从2020年2月1日至2030年2月1日止。由于新冠疫情及政府管制的影响，被告与负责管理出租房屋的原告的小舅子达成了口头协议，约定减少收取每月租金。另外，被告经原告同意后将租赁房屋一层于2019年10月1日、2020年4月1日分别出租给了次承租人陈燕杰和陈梓杰使用，约定租期为三年，若因任何一方未能履行合同条款，另一方可要求责任方赔偿造成的损失。被告认为，被告和原告之间的租赁合同关系真实、合法、有效，依法受法律保护。被告花费了410659.5元对租赁房屋进行了大整改，现因事出有因及不可抗力的影响，被告虽未能足额缴交原告的租金，但该情形不应认定为被告违约。本案中原告在没有约定和法定的条件下单方要求解除合同，使得被告的心血付诸东流，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，原告应当向被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失378966.57元，且根据《房屋租赁合同》第五条第3项的约定，原告还应向被告双倍退还押金48000元。另外，原告的违约行为将导致被告与两位次承租人分别签订的《商铺租赁合同》和《佛山市房屋租赁合同》难以继续履行，原告应当承担由此产生的赔偿责任。原告辩称，被告违约在先，相关的装修应由原告没收。第三人陈燕杰、陈梓杰没有发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。第三人陈燕杰、陈梓杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对被告提交的送货单、收款收据、手写单等关于装修的材料，本院作综合认定。2.对原、被告提交的其他证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年7月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于佛山市南海区××××××××××××屋，租赁期限自2020年2月1日至2030年2月1日止，合同期共计10年；租金按月支付，每三年递增10%，2020年2月1日至2023年1月31日每月8000元，2023年2月1日至2026年1月31日每月8800元，如此类推；乙方每月5日前向甲方交纳房租和水电费，超出缴纳期限，甲方将根据乙方实际欠款每天收取1%滞纳金，乙方超过15天不缴纳，甲方可终止合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项；合同签订时，乙方支付甲方共计24000元作为押金；合同期满后，属甲方的财产，乙方应保持租赁前的结构交回给甲方，属乙方的可动财产应在合同期满一个月内搬迁完毕，甲方应将押金退还给乙方（不计利息）；乙方在租赁期间投资兴建的基础项目，包括水电、装修、电梯、弱电线路等，但不包括乙方家私、家电，合同期满时应无偿归甲方所有；在合同有效期内，双方不能借故中断合同，无论哪一方中途中断合同，一律作违约处理，若乙方违约，没收乙方押金及乙方在甲方物业上投资的所有动产和不动产，若甲方违约则双倍押金退还给乙方，赔偿乙方在甲方物业上的投资装修款共计5万元；在合同有效期内，乙方有其他情况需将房屋转租给第三方的，必须征得甲方签名同意，否则按违约处理；等等。同日，被告向原告支付了押金24000元。被告分别于2020年3月1日、4月3日、5月4日、6月3日、7月7日、8月28日、9月17日、10月18日向原告支付了12000元、4000元、4000元、4000元、8000元、6000元、6000元、8000元，以上合共52000元。另查明，被告（甲方）与第三人陈燕杰（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××出租给乙方，每月租金1800元，租赁期限自2019年10月1日至2022年10月1日止。2020年4月1日，被告（甲方）与第三人陈梓杰（乙方）签订《佛山市房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××××房屋出租给乙方，每月租金1600元，租赁期限自2020年4月1日至2023年4月1日止。原告提起本案诉讼后，本案起诉状等材料于2020年9月25日送达被告。再查明，涉案房屋已办理房屋所有权证，并登记在原告名下。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未依约向原告支付租金，根据双方合同约定，原告有权解除合同。原告主张解除合同的起诉状于2020年9月25日送达被告，本院据此认定双方签订的《房屋租赁合同》于当日解除。双方合同已解除，原告主张被告返还涉案租赁物，本院予以支持。如前所述，被告违约导致双方合同解除，双方合同约定“若乙方违约，没收乙方押金及乙方在甲方物业上投资的所有动产和不动产”，故对原告主张没收押金24000元的请求，本院予以支持。被告主张原告双倍退还押金、赔偿装修残值损失及向次承租人赔偿经济损失缺乏依据，本院不予支持。关于租金问题，双方合同约定每月租金8000元，被告主张其与原告的小舅子达成口头协议减少租金，但未能提供充分证据予以证明，故本院对被告该主张不予采纳。但考虑到疫情的影响，基于公平原则，本院酌定2020年2月、3月租金减半收取，因此，被告应支付原告2020年2月至9月租金56000元。被告已支付52000元，故被告尚应支付原告2020年9月租金4000元，并从2020年10月1日起按每月8000元的标准继续支付租金至实际返还涉案租赁物之日止予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张的利息，由于被告在原告起诉后已付清2020年9月1日前的租金，且原告没收了被告的押金，故对原告主张的利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认麦荣昌与张兴荣于2019年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月25日解除；二、张兴荣应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述《房屋租赁合同》项下位于佛山市南海区××××××××××××屋予麦荣昌；三、张兴荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4000元及自2020年10月1日起按每月8000元的标准计算至上述第二项判决实际履行之日止的租金予麦荣昌；四、张兴荣已支付的押金24000元归麦荣昌所有；五、驳回麦荣昌的其他诉讼请求；六、驳回张兴荣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取7093.75元、财产保全费220元，合共7313.75元（麦荣昌已预交），由张兴荣负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予麦荣昌，本院不另收退。反诉受理费3852.25元（张兴荣已预交），由张兴荣负担。对麦荣昌多预交的受理费171元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年三月三日书记员  钟丹