安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1204民初4216号原告:张后刚，男，1973年10月3日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦宝昌，安徽皖北律师事务所律师。被告:阜阳佳海产业新城发展有限公司,住所地安徽省阜阳市颍泉区顶大路13号,实际经营地阜阳市颍泉区阜涡路与潘寨路交汇处阜阳佳海产业新城售楼部，统一社会信用代码913412003439617510。法定代表人：袁化,该公司董事长。委托诉讼代理人：高文侠，安徽志豪律师事务所律师。原告张后刚与被告阜阳佳海产业新城发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月27日立案后，阜阳佳海产业新城发展有限公司提起反诉，本院依法适用简易程序合并审理，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。2018年12月19日，阜阳佳海产业新城发展有限公司撤回对张后刚的反诉请求，本院裁定准许阜阳佳海产业新城发展有限公司撤回反诉。原告张后刚的委托诉讼代理人何胜、韦宝昌，被告阜阳佳海产业新城发展有限公司的委托诉讼代理人高文侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张后刚向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金2255929×0.0005×188=212057元（自2017年8月30日计算至2018年3月6日）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年1月5日签订商品房买卖合同，合同中约定：原告购买被告开发位于颍泉区潘寨路循环经济园区佳海产业新城D区一期D-18厂房D-18室，面积936.07㎡，房价总额2255929元。同时规定被告应当在2017年6月30日前，将购买的商品房交付买受人使用，并在商品房交付之日起60日内办讫房屋所有权登记。合同签订后，原告积极履行合同义务支付房款，被告于2017年6月30日将商品房交付给原告使用。但由于被告的过错，直至2018年3月6日才办讫房屋所有权登记，依据双方签订的《阜阳市商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起60日内办讫房屋所有权登记的，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。由于被告自合同约定办讫房屋所有权登记的期限届满至2018年3月6日，已逾期188天，构成严重违约，应当支付违约金212057元。被告阜阳佳海产业新城发展有限公司辩称：一、本案没有证据证明出卖人对延迟办理房屋所有权登记负有责任。被答辩人以《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定的“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起60日内办讫房屋所有权登记的”出卖人应承担违约责任为由，要求答辩人向被答辩人承担违约责任，但是本案没有证据证明出卖人对延迟办理产权登记负有责任。房屋交付之后，能不能及时办理不动产登记，受很多因素影响，不能因为没有在60日之内办讫产权登记，就直接推定全部是出卖人的责任，本案不适用推定过错责任原则。谁主张谁举证，被答辩人不能证明是出卖人的责任导致的不能办理产权登记，其诉讼请求应当被驳回。答辩人举证的《工程竣工验收报告》证明涉案房屋在交付之前已经竣工验收合格，《阜阳市不动产登记受理凭证》证明答辩人在2017年8月2日就已经将产权首次登记的资料全部提供给登记中心，不存在因出卖人责任导致的不能办证的情形，所以对2017年8月2日之后的产权登记延误问题，答辩人无责任。二、因买受人原因、或因地方性法规原因、或因登记机关工程流程原因，导致的办理产权登记延迟，均不是出卖人的责任，出卖人不承担违约责任。答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第十五条第（二）项第3点约定：“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起60个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。”在《附件四：合同补充协议》第三条第8项约定：“因国家及地方政府政策、地方政府主管部门工作流程原因或其他非出卖人原因，造成产权登记机关不能按照合同约定时间办理产权登记手续的，出卖人不承担责任。”《附件四：合同补充协议》第三条第8项约定：“合同售价不包含内容：……维修基金……以上费用均由买手人承担，在办理相关手续时向有关部门一次性付清。”本案答辩人于2017年6月30日将商品房交付给被答辩人后，即协助被答辩人向阜阳市不动产登记中心申请产权登记，但是因为被答辩人没有缴纳专项维修资金，根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第七条规定：“首次物业专项维修资金，由业主在办理物业权属登记时向所在地市、县人民政府房地产行政主管部门交存。……违反前款规定，业主未交存物业专项维修资金的，市、县人民政府房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。”所以，产权登记部门拒绝给被答辩人办理产权登记手续。为帮助被答辩人办理产权证，答辩人无数次向政府主管部门进行沟通协调，并向阜阳市国土资源局和阜阳市房地产管理局分别递交了《关于厂房免缴“公共维修基金费用”的申请》，申请书中承诺由答辩人设立的物业公司承担公共维修责任，最终才说服主管部门，2017年12月1日主管部门才同意被答辩人可以免缴专项维修资金，开始给佳海产业新城的业主办理产权登记手续。所以，因被答辩人没有缴纳专项维修资金和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》的规定导致的不能办理不动产登记，不是出卖人的责任，答辩人不应当承担违约责任。综上所述，本案延迟办理产权登记的原因，不在答辩人，答辩人没有责任，所以不应当支付违约金，被答辩人的诉讼请求缺乏证据支持，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：张后刚与阜阳佳海产业新城发展有限公司于2016年11月23日签订一份《商品房买卖合同》该合同约定:原告购买被告开发位于颍泉区潘寨路循环经济园区佳海产业新城D区一期D-18厂房D-18室,面积936.07平方米,房价总额2255929元。阜阳佳海产业新城发展有限公司应当在2017年6月30日前,将购买的商品房交付买受人使用,并在商品房交付之日起60日内办讫房屋所有权登记。合同签订后,原告按照合同约定支付房款，阜阳佳海产业新城发展有限公司于2017年6月30日将商品房交付给张后刚使用。2018年2月11日张后刚办理房屋所有权登记。依据双方签订的《阜阳市商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定,“如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起60日内办讫房屋所有权登记的,买受人不解除合同的,自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。阜阳佳海产业新城发展有限公司于2017年6月20日取得《工程竣工验收报告》，该房屋经验收合格。2017年8月2日，阜阳佳海产业新城发展有限公司向阜阳市不动产登记中心申请不动产登记，并于当日取得《阜阳市不动产登记受理凭证》，该凭证注明以下申请登记材料，经核查，申请登记材料齐全，符合法定形式，现予受理。自受理之日15个工作日领取结果（特殊情况在30个工作日内告知结果）。2017年11月20日，阜阳佳海产业新城发展有限公司向阜阳市房地产管理局提出《关于厂房免缴“公共维修基金费用”的申请》，申请免缴案涉房屋的公共维修基金。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第三条第2项中约定合同售价不包含税费、维修基金，该费用由买受人在办理时向有关部门一次性付清。张后刚于2017年12月25日缴纳房产增值税。本院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律规定，该合同为有效合同。对于有效合同，双方当事人均应当遵守。张后刚已经按照合同约定的义务支付了购房款，阜阳佳海产业新城发展有限公司按照合同约定交付房屋。房屋交付后，阜阳佳海产业新城发展有限公司于2017年8月2日向阜阳市不动产登记中心申请办理不动产初始登记手续。阜阳市不动产登记中心在受理凭证中注明自受理之日15个工作日领取结果（特殊情况在30个工作日内告知结果）。而本案未能为张后刚办理房产登记手续的原因为张后刚未能按照双方合同约定在符合办证条件时及时缴纳各种税费。因此，本案阜阳佳海产业新城发展有限公司不存在违约，张后刚要求阜阳佳海产业新城发展有限公司支付逾期办理房产登记手续的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张后刚的诉讼请求。案件受理费减半收取2240元，由原告张后刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  巫卫东二〇一八年十二月二十七日书记员  谭 惠