山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0116民初5928号 原告：王玉珍。 委托诉讼代理人：刘胜（系王玉珍儿子），住山东省济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：邓存昌，山东圣宏律师事务所律师。 被告：莱芜市隆福房地产开发有限公司。 法定代表人：张国利，执行董事。 原告王玉珍与被告莱芜市隆福房地产开发有限公司（以下简称隆福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉珍委托诉讼代理人刘胜、邓存昌到庭参加诉讼，被告隆福公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告隆福公司支付自2017年9月18日起至涉案商品房达到交付条件之日止，按房屋总价款665424元的万分之一按日计算的违约金，目前暂计算至2020年8月20日，计违约金71000.74元（665424元*0.01%*1067天=71000.74元）；2.判令被告隆福公司立即支付以总价款665424元为基数，自2019年9月9日起至原告取得房屋所有权证（不动产权证）时止，按年利率6.5065%计算的逾期办证违约金，目前暂计算至2020年8月20日的违约金41131.02元（665424元*6.5065%*0.95年=41131.02元，1、2项合计112131.76元）；3.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年8月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的莱芜星河城小区第14幢东2单元1301室。合同约定总价款为659268元，支付实测面积差额款后房屋总价款为665424元。同时约定原告如果逾期付款的，要承担扣除定金、支付总房价款10%的苛刻违约责任；隆福公司应在2017年9月17日前将具备交付条件的房屋交付给原告使用，如隆福公司逾期交付房屋的按逾期时间分别处理（1和2）不做累加：（1）在180日之内的，从约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金；（2）逾期超过X日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比例应当不低于第1项中的比率）的违约金；隆福公司未能在该商品房交付使用后720日办证的，隆福公司按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约足额交纳了购房款。因隆福公司交付的房屋未取得建筑工程竣工验收备案表，达不到交付条件，又无法办证，双方争议不断。原告多次向隆福公司主张权利并与众多购房户上访，要求其承担违约责任，地方政府及建设管理部门也多次协调未果。经查询，隆福公司因债务纠纷造成工程难以在短期内竣工验收备案，涉案房屋及整个该期项目的土地使用权已被多家法院查封，房产证难以在短期内办理。隆福公司交付的房屋达不到合同约定的交付条件构成逾期交付，应当承担逾期交付的违约责任，逾期交付时间超过180日，但合同约定逾期交付的违约金比例，应按照隆福公司向其他绝大多数业主约定的违约金比例即每日按全部房价款的万分之一计算。合同约定的逾期办证违约金数额极低，应认定为隆福公司免除或限制自己责任的无效格式条款，按照没有约定违约金的相关规定依法处理。为此起诉，请依法判决。 隆福公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：隆福公司在济南市莱芜高新区××街××号开发建设星河城住宅。2017年3月11日，案外人谭业国（出让方、甲方）与王玉珍（承购方、乙方）、莱芜市天马房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，甲方委托丙方将房屋卖与乙方，约定甲方自愿将坐落于星河城14号楼东2单元1301号出售给乙方，房屋成交价格770000元，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金20000元，此定金由丙方保管，转作购房尾款，剩余购房款750000元于改合同之日一次性支付给甲方。后谭业国于2017年3月22日出具收到条，收到王玉珍交房款770000元。同日丙方作为见证方，甲乙双方签订交接协议，甲方将上述房产一次性转让给乙方并将钥匙及所有收据交给乙方。 2017年8月17日，被告隆福公司（出卖人）与原告王玉珍（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的星河城项目14幢东2单元13层1301号房屋及14幢-1层-C1048号储藏室，房屋总价款为659268元（632268元+27000元），买受人采取一次性付款方式付款，在2017年8月17日前支付该商品房全部价款；合同第九条约定，商品房交付时应当符合两项条件，已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告；第十条约定商品房相关设施设备交付条件包括小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等公共服务及其他配套设施2018年2月17日达到规划要求；第十一条约定，出卖人应当在2017年9月17日前向买受人交付该商品房，交付时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第十二条处理；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单；第十二条约定，出卖人未按上述约定时间交付的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；第二十条约定，买受人自房屋交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。涉案房屋于2016年11月24日交付谭业国，谭业国在房屋验收表上签字确认。谭业国于2017年3月22日将涉案房屋交付王玉珍。同日，隆福公司为原告出具收据，收到房款739268元（房款632268元、车位80000元、储藏室27000元）。后经原告多次催促，隆福公司一直未予办理产权登记手续。 以上事实，由《房屋买卖合同》、交接协议、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、收据、房屋验收表、钥匙托管承诺书及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。现原告依约履行了交付房款义务，被告应按照合同约定交付房屋并协助原告办理产权登记手续。交付房屋时间为2017年3月22日，按双方约定，被告应自交房后720日内即2019年3月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但现无证据证实被告已履行上述义务，亦无证据证明被告未履行上述义务是因归责于买受人的责任，故被告理应承担违约责任。合同约定的逾期办证出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该比例计算违约金数额极低，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，可认定为开发商免除或限制自己责任的格式条款，且无证据证实被告隆福公司向原告履行了明确的说明及提示义务，故该条款无效。逾期办证违约金可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，即由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。原告主张违约金按年利率6.5065%计算，不超过上述规定标准，故逾期办证违约金可以659268元（房款632268元+储藏室27000元）为基数，自2019年9月9日起至原告取得不动产权证时止，按年利率6.5065%计算，截至2020年8月20日逾期办证违约金计40779.89元（659268元×6.5065%÷365天×347天）。原告主张支付实测面积差额款后房屋总价款为665424元，无证据证实，本院不予采信。关于原告主张的未达到交付条件违约金，合同约定商品房交付时应当已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。案涉房屋已于2017年3月22日交付原告，故原告主张被告隆福公司支付未达到交付条件违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告莱芜市隆福房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王玉珍支付逾期办理产权登记手续的违约金40779.89元（截至2020年8月20日为40779.89元，后期违约金以659268元为基数，自2020年8月21日起至原告取得不动产权证时止，按年利率6.5065%计算）； 二、驳回原告王玉珍的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1271元，由原告王玉珍负担861元，被告莱芜市隆福房地产开发有限公司负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  池洪波 二〇二一年三月二十九日 书记员  张 文