天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初3030号原告:王洋。委托诉讼代理人：王瑞（系原告之姐）。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：张雪峰，该公司经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司天津静海支行，住所地天津市静海区静海镇静文路。负责人:徐郁，该行行长。委托诉讼代理人：王英峰。原告王洋与被告天津市天汇房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洋的委托诉讼代理人王瑞，被告天津市天汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张涛，第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行的委托诉讼代理人王英峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洋向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、请求判令被告返还原告首付款788740元、房屋所有权登记费80元、住宅专项维修基金22787元，契税30793.79元，以上共计842400.79元；4、判令被告给付原告截止2020年12月18日的已还贷本金83784.38元，利息199010.98元，本息合计282795.36元；5、判令被告偿还剩余贷款本息；6、判令被告赔偿原告实际损失（以原告向被告支付的购房首付款、代缴税金和费用为基数，按人民银行同期存款利率的4倍计算全部利息损失，支付期间从2018年1月20日至以上款项实际清偿之日止；以原告向本案第三人已偿还本息282795.36元为基数，按人民银行同期存款利率的4倍计算全部利息损失，支付期间按照首次贷款计息日（2018年5月18日至以上款项实际清偿之日止）；7、判令被告支付原告违约金68362.2元（总房款2278740元的3%）；8、判令被告立即履行因《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人住房（商业用房）借款合同》解除的附随义务，包括但不限于注销该商品房相关登记、合同网签备案、完成注销该商品房正式抵押登记等。被告未能限时履行完成附随义务的，被告每延迟一日需向原告支付相当于全部房价款万分之二的赔偿金；9、本案案件受理费、诉讼保全保险费、保全费、交通费、误工费等全部由被告承担。事实及理由：2018年1月22日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告的房产。合同签订后原告依约支付了首付款788740元，向被告预缴税金和费用53660.79元，含房屋所有权登记费80元、住宅专项维修基金22787元，契税30793.79元。2018年4月12日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》向第三人贷款1490000元，第三人于2018年4月18日向被告支付该款。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前交房，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告曾于2020年4月13日向被告当面送达解除合同通知书，被告无理拒收，要求原告填写《绿地集团客户退房申请书》并将原告解除合同要求登记在册，确未履行退款赔偿义务。原告于2020年5月23日再次以ＥＭＳ方式向被告邮寄《商品房买卖合同及补充协议解除通知函》，该函于2020年5月25日送达。原告为维护自身权益，故诉至贵院，望判如所请。天津市天汇房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告全部诉请。理由如下：1、被告因不可抗力等原因导致项目延期，故对延期的天数应依法予以顺延，截止原告起诉之日被告逾期交房尚未超过90日，原告不具有单方解除权。原告未按合同约定支付房屋贷款，应向被告支付逾期违约金，在原告支付违约金前，原告无权要求解除合同；2、原告与第三人的抵押借款合同与被告无关，本案中银行作为第三人未提出独立诉请，借款合同不应在本案中一并处理，应仅审理商品房买卖合同纠纷。3、税金和费用已经交到相关行政管理部门，即使在退还情况下，退还主体应是行政部门不应不是被告；4、如商品房买卖合同解除，原告应自行偿还贷款，并办理注销抵押登记才具备履行解除合同之条件；5、4倍利息损失无事实法律依据；6、支付违约金上限为已付房款的2%；7、借款合同系原告与第三人签署，被告不是相对人，没有配合办理的义务，也就没有承担法律义务的责任；8、诉讼费用按照法院判决执行，交通费、误工费、诉讼保全保险费等费用于法无据，应由原告自行承担；9、本案利息的计算点按照合同约定应是约定交房日次日起算即2019年10月1日，同时本案存在不可抗力因素约定交房日应依法顺延，故利息起算点亦应顺延；关于利息计算标准，合同虽约定按银行同期贷款利率计算，但2019年8月20日后银行同期贷款利率取消，改为LPR,目前LPR利率为3.85%，利息计算方式应依法调整；10、原告向银行贷款所产生的利息系原告与第三人自行约定，与被告不存在关联性，原告与第三人约定的贷款金额、利率被告均无权参与，也无决策权，判令被告承担银行利息有失公平，贷款利息亦存在起算点问题，应从约定交房日次日起算。中国建设银行股份有限公司天津静海支行辩称，1、原告需结清与我行贷款，才涉及到之后解除合同的问题，现案涉房屋办理了抵押预告登记，现在合同解除不了，我方也不同意解除；2、如法院判令借款合同解除，我方也无异议，但原告仍须履行借款合同项下的还款义务，结清全部贷款，这样我方才能配合办理案涉房屋撤抵押预告登记的相关手续，银行的合法权益应受到法律保护。本院经审理认定事实如下：2018年1月22日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：2017-0200572），合同约定原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积148.84平方米，总价款2278740元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。被告于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇免责事项，不能履行合同的，按变更合同处理。双方《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。2018年1月20日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款688740元；2018年4月8日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告首付款100000元；2019年5月8日，被告为原告开具天津增值税普通发票证实被告收到原告剩余房款1490000元（原告向第三人所贷款项），被告对此亦无异议。庭审中被告认可收到原告交纳的房屋所有权登记费80元、住宅专项维修基金22787元，契税30793.79元。2018年4月12日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：120740800-2012-20181199930），合同约定原告向第三人借款1490000元，借款期限为300个月，还款方式为等额本息还款，还款日为每月18日，暂不收取提前还本违约金及缩短借款期限违约金，用于购买案涉房屋并以案涉房屋办理抵押预告登记。后第三人通过原告账户直接一次性向被告支付1490000元。借款合同第十九条约定，本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房屋有关质量、条件、权属或其他事宜发生纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。截止到2020年12月18日，原告已向第三人偿还贷款本金83784.38元、利息198990.98元，合计282775.36元。截止本案一审辩论终结前，原告未实际收取房屋。另查，原告因申请财产保全向阳光财产保险股份有限公司天津市分公司投保诉讼财产保全责任保险，共花费诉讼保全保险费3000元。庭审中原告主张：1、我方损失已超过合同约定的违约金，违约金不足以弥补原告损失，被告应支付原告已偿还的贷款本息及首付款利息等；2、借款合同解除后，还款责任从原告转移至被告，应由被告承担还款责任。第三人主张即使借款合同被解除，依旧不能免除原告还款责任。庭审中被告主张其因2017-2019年高考（共计6天）、静海区高温天气（共计61天）、政府停工令（共计207天）、重大公共卫生事件（共计134天）、重污染天气（共计66天）等因素导致延期交房，延期交房存在免责事由，同时根据合同约定原告应于2018年2月21日前支付贷款，但实际支付日期为2018年4月18日，原告逾期应向被告支付违约金，但原告对此均不予认可。本院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定解除权的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋。本案中被告主张其因政府停工令、高温天气等因素导致停工474天，其逾期交房存在免责事由，而原告对此均不予认可。关于被告主张的停工天数是否成立的问题，本院分析如下：1、因高考属于每年定期举行的大型考试，不属于被告不可预见之情形，故该因素导致的停工，本院不予扣除；2、高温天气不属于被告施工中不可预见之情形，本院亦不予以扣除；3、《美丽天津一号工程指挥部[2017]9号文件》、《美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部津气分指函（2017）075号文件》所涉及停工天数198天，因上述文件发布于原、被告订立《天津市商品房买卖合同》前，被告应对此已知晓，故上述文件对被告不适用；天津市建设工程质量安全监督总队发出的津建质安总（2018）72号文件未载明被告需停止施工作业，故该文件亦对被告不适用；4、因新冠肺炎疫情因素发生于被告延期交房之后，被告迟延履行期间产生的免责事由本院不予扣除；5、天津市发布的重污染天气应急响应措施旨在保障生态环境质量、公众身体健康，相关限制施工措施的采取会对工程施工进度造成不同程度的影响，故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。本院根据双方合同签订时间、约定交房时间及本案实际情况认定，被告免责天数为46天，扣除免责天数后，被告逾期交房已超过90日。现原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请予以支持。二、关于原告与第三人签订的借款合同是否应予解除的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，在原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》已判令解除的情况下，原告从第三人处借款支付购房款的目的已无法实现，原告请求解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。三、关于原告主张被告返还首付款、各项税费，赔偿损失并支付违约金是否成立的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房首付款788740元；原告要求被告返还已交纳的房屋所有权登记费80元、住宅专项维修基金22787元，契税30793.79元的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即45574.8元，现原告主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其各项实际损失的问题。1、原告主张以代缴税金和费用为基数，按人民银行同期存款利率的4倍支付利息的诉请于法无据，本院不予支持；2、原告主张以其向第三人偿还本息数额282795.36元为基数，按人民银行同期存款利率的4倍支付利息的诉请缺乏合同依据，本院不予支持；3、关于首付款利息损失问题。按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中原告主张合同约定的违约金不能弥补原告损失时，应以原告实际损失为赔偿依据。本院认为，本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，现原告自述其于2018年1月20日向被告支付首付款688740元，于2018年4月8日向被告支付首付款100000元，故本院酌情认定首付款利息支付时间段应分段计算，被告应以688740元为基数，支付原告自2018年1月21日起至2018年4月8日的首付款利息；并以788740元为基数，支付原告自2018年4月9日至实际返还首付款之日止的首付款利息。关于首付款利息计算方式问题，原告主张按照人民银行同期存款利率的4倍计算缺乏依据，因自2019年8月20日起人民银行同期同档贷款基准利率已取消，故利息标准应分段计算，2019年8月20日后的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院对利息的计算方式依法予以调整。四、关于原告已支付给第三人的贷款本息，被告应否给付及借款合同解除后剩余贷款本息由谁承担还款责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中借款合同生效，第三人通过原告账户直接向被告一次性支付1490000元。故借款合同解除后，被告应给付原告截止到2020年12月18日已向第三人偿还的贷款本金83784.38元、利息198990.98元并由被告承担向第三人偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2020年12月19日起的剩余全部贷款本息的义务。五、关于原告是否应偿还剩余贷款本息的问题。原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”，故原告在被告未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，原告仍应承担偿还义务，本院对第三人主张不能免除原告还款责任的意见予以采纳。六、关于被告所述原告逾期支付贷款是否在本案中处理的问题。本案中被告虽主张原告应于2018年2月21日支付贷款，但实际支付日期为2018年4月18日，原告逾期支付贷款应向被告支付违约金，但被告未就此提出独立诉请，本案中不作处理，被告可另案主张权利。七、关于原告主张被告履行《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人住房（商业用房）借款合同》解除的附随义务及如未能履行，应承担总房款日万分之二赔偿金的诉请是否成立的问题。关于被告的附随义务问题。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》解除后，被告应配合原告办理涉诉房屋撤销预告登记及网签备案登记等解除合同的相关手续；原告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，因被告负有还款义务，其应尽快清偿剩余贷款本息并协助第三人办理撤销涉诉房屋抵押预告登记等解除借款合同的相关手续。原告主张被告如未能履行附随义务，应支付总房款日万分之二的赔偿金的诉请于法无据，本院不予支持。七、关于原告主张的诉讼保全保险费3000元、交通费8976元及误工费是否应由被告承担的问题。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》并未对诉讼保全保险费3000元作出明确约定，且该费用支出不属于因被告违约行为而发生的必然损失，故不应由被告承担诉讼保全保险费3000元。另原告要求被告支付交通费及误工费于法无据，本院不予支持。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告王洋与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年1月22日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；并由被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内配合原告王洋办理涉诉房屋的撤销预告登记及合同网签备案登记等解除合同的相关手续；二、解除原告王洋与第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行于2018年4月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王洋首付款788740元并赔偿原告王洋首付款利息损失（以688740元为基数，自2018年1月21日起至2018年4月8日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以788740元为基数，自2018年4月9日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以788740元为基数，自2019年8月20日起至被告实际返还首付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王洋已还贷本金83784.38元、利息198990.98元、房屋所有权登记费80元、住宅专项维修基金22787元，契税30793.79元，以上共计336436.15元；五、被告天津市天汇房地产开发有限公司、原告王洋于本判决生效后五日内连带偿还第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行《个人住房（商业用房）借款合同》项下自2020年12月19日起的剩余全部贷款本息；待上述贷款本息清偿后十五日内，由第三人中国建设银行股份有限公司天津静海支行办理撤销涉诉房屋抵押预告登记等解除借款合同的相关手续，原告王洋与被告天津市天汇房地产开发有限公司予以协助；六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王洋违约金45574.8元；七、驳回原告王洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14499元、保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  辛长青二〇二一年三月二十二日书记员  李海瑞