上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初18632号原告：上海中原物业顾问有限公司。法定代表人：陆某。委托诉讼代理人：诸葛某某。委托诉讼代理人：贾某。被告：上海在沃资产管理有限公司。法定代表人：张某某。委托诉讼代理人：周艳军，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海在沃资产管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2017年11月16日公开开庭进行了审理了本案。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人诸葛某某，被告上海在沃资产管理有限公司的委托诉讼代理人周艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付佣金人民币(以下币种相同)195,221.84元以及滞纳金(自2015年10月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算，暂计58,566.55元)。诉讼中，原告变更诉请金额为219,929.12元，其中403室的佣金修改为107,558.24元，103室原来未结佣金是45,000元，现在调整为30,000元。事实与理由：2014年7月1日，就被告委托原告代理销售的上海市浦驰路XXX号华侨城XXXX项目，双方达成一致，经磋商，双方签订《分销合作协议》，确认原告为被告提供代理服务。原告在与被告合作期间积极履行代理合同，但被告未依约按时支付原告佣金，时至今日，被告仍有佣金195,221.84元未支付给原告。为维护原告的合法权益和法律的尊严，遂提出上述诉请。诉讼中，原告认为被告仍有219,929.12元的佣金及现金奖未支付，故变更相应的诉请。被告上海在沃资产管理有限公司辩称，不同意原告的诉请，被告已经支付完毕所有款项，其余的都是不应该支付的。103室的佣金已经支付完毕，403室不符合佣金支付条件，但其已经支付了68,829.12元，还有101室在销售中，按照合同的约定，原、被告之间本来没有合同关系。只是后来案场的经理与原告签约了，其实每笔的销售都是通过路某指定的，只有经过路某的确认，被告才会支付给原告，而且其已经支付给路某3,000,000余元。另对于原告变更的诉请认为，不同意变更后的诉请。对于30,000元的现金奖励原告方已经签收。本院经审理认定事实如下：2015年1月12日由被告作为委托方(甲方)，原告作为受托方(乙方)签订《分销合作协议书》一份，由甲方委托乙方代理销售《华侨城.XXXX》项目，一、该项目地址：1、项目地址浦驰路XXX号，销售范围为该项目中所有可售独立成套单元；2、甲方对外销售或者委托其他第三者代理销售的价格不得低于甲方给乙方的报价；二、委托销售期限：乙方代理期限自2014年12月1日起至2015年3月31日止。本合同期限届满前(一个月)，双方协商并以书面方式确定是否续约的相关事宜；三、代理成功标志：乙方申请结佣客户与甲方签署《上海市商品房预售》或《上海市商品房出售合同》等证明买卖关系成立的有效合同后，并且乙方申请结佣客户已付清所有款项或者乙方申请结佣客户银行贷款到账；四、佣金计算及支付方式：1、甲方应当按照乙方在销售过程中按实际成交额计算佣金：实际成交在每套的按照6%标准向乙方支付佣金；且每套成交甲方都给予乙方实际成交在每套的按照1%的标准作为现金奖励于首次结佣时一并支付给乙方(该现金奖可以不用开具正规发票)，乙方每次结佣需提供相应的全额佣金发票；2、支付条件：乙方持有经甲方确认的《客户确认单》(表明乙方带看并向客户推荐项目)、客户报备信息(短信或邮件)、《房屋认购单》(表明客户已支付定金或认购房屋)；3、支付方式：甲方应在乙方客户签订《上海市商品房预售/出售合同》后当同日向乙方全额结算佣金；甲乙双方确认，若因乙方客户申请退房，导致乙方客户解除《上海市商品房预售/出售合同》，则乙方应将已结算的佣金退还给甲方，甲方应将乙方开具的佣金发票退还给乙方。乙方应在收到甲方要求退还佣金的书面申请后三个工作日内退还给甲方，但甲方需向乙方出示其与乙方客户解约的相关书面凭证(包括但不限于解约协议)，每逾期一日，按逾期退还佣金数额的万分之五向甲方支付逾期违约金。本案主要涉及到的系三套房屋的佣金：第一套：针对浦驰路XXX号403室这套房屋，原告提供了《XXXX》定单一份，定单所载的认购日期为2014年6月21日，认购客户姓名为毛某某，认购总价为970,728元；正式签约日期为2014年7月31日；被告提供的明细表中载明了客户姓名为毛某某，下定日期2014年6月21日，签约日期为2014年9月3日，合同总价为970,728元，付款方式贷款，首付金额670,728元，贷款金额300,000元；现金奖30,000元，应结佣金77,658.24元，实结佣金38,829.12元；另被告提交了一份金额为38,829.12元的发票(系原告开具给被告)，时间为2014年9月10日；另在被告提交的现金奖同意明细表中载明了客户毛某某，现金奖30,000元，签字栏处由原告的项目经理陈家豪签字。2014年9月3日客户毛某某与案外人A(有限合伙)签订上海市房地产买卖合同，坐落于浦驰路XXX号403室的房屋已经于2016年11月2日登记在客户毛某某名下。庭审中，原告确认该套房屋其有权主张的佣金金额为107,558.24元，实际其已经收取的佣金金额为38,829.12元,现金奖励30,000元并未收到，故尚有佣金68,729.12元未收到。第二套：针对浦驰路XXX号103室这套房屋，原告提供了《XXXX》定单一份，定单所载的认购日期为2014年7月5日，认购客户姓名为楼某某，认购总价为2,200,000元；正式签约日期为2014年9月10日；被告提供的明细表中载明了客户姓名为楼某某，下定日期2014年7月6日，签约日期为2014年9月14日，合同总价为2,250,000元，付款方式一次性付款，首付金额2,250,000元；现金奖30,000元，佣金点数5%(中原让佣3%),应结佣金112,500元，实结佣金112,500元；另被告提交了一份由原告项目经理陈家豪所签的折佣说明载明了：因中原东区陆家嘴豪宅客户楼某某订购华侨城XXXXXXX号，原价格是2,700,000元，因成交价格低于开发生的底价，成交价格为2,250,000元，所以折掉三个点佣金，结佣按照五个点来结取。2014年9月14日客户楼某某与案外人A(有限合伙)签订上海市房地产买卖合同，坐落于浦驰路XXX号103室的房屋已经于2014年11月11日登记在客户楼某某名下。庭审中，原告确认该套房屋其有权主张的佣金金额为157,500元，实际其已经收取的佣金金额为112,500元，未收佣金金额为45,000元。第三套：针对浦驰路XXX号101室这套房屋，原告提供了《XXXX》定单一份，定单所载的认购日期为2014年12月16日，认购客户姓名为刘文倩，认购总价为1,730,000元；正式签约日期为2015年3月15日；另购房人刘文倩出具的确认书中载明：本人刘文倩确认通过上海中原物业顾问有限公司邓琼推荐，于2015年11月4日购买了上海市闵行区浦驰路XXX号101室物业，总房价款为1,740,000元，目前已将上述房款全部付清，并已拿到产证。2016年6月22日客户刘文倩、王娅楠与案外人A(有限合伙)签订上海市房地产买卖合同，坐落于浦驰路XXX号101室的房屋已经于2016年11月22日登记在客户刘文倩、王娅楠名下。庭审中，原告确认该套房屋其有权主张的佣金金额为121,100元，实际其已经收取的佣金金额为0元，未收佣金金额为121,100元。对于刘文倩该客户的网签时间为何在2016年6月22日，原告解释称由于刘文倩涉及到限购，故其与上海承石苏太投资中心(有限合伙)签订过多份买卖合同，但是最早的认购时间是2014年12月16日，第一份网签合同的时间是在2015年1月27日。针对以上事实，原告上海中原物业顾问有限公司提供的如下证据材料：1、原、被告签订的分销合作协议书一份，证明原、被告之间的代理关系及服务费的约定；被告上海在沃资产管理有限公司对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，原告主张的滞纳金没有合同的相应条款所对应，而且合作协议的委托期限是2014年12月1日至2015年3月31日，一部分是作为现金奖励，而争议的403室房屋被告已经支付了部分现金奖励，但是原告并未做报备，案场的销售人员被告无法确认其真实性，对于案外人的签字也无法认可；2、原告制作的华侨城XXXX项目的未结佣金明细表一份，证明被告未结算给原告的佣金明细金额。被告上海在沃资产管理有限公司对该份证据经质证后认为，该份证据系原告自行制作，被告不予认可。3、XXXX定单、客户确认书、商品房预售合同、上海市房地产登记簿一组，证明原告促成客户购买了涉案房产项目。被告上海在沃资产管理有限公司对该组证据经质证后认为，对于定单无异议，客户毛某某可能尚未将房款支付完毕，故403室房屋的产权应该还是在产权人的名下；103室房屋产权证已经出来了，在客户楼某某名下；101室房屋的销售，已经超出了原、被告之间的销售代理期限，所以无法确认101室房屋由原告促成交易。4、不动产登记簿、上海市房地产买卖合同一组，证明涉案房屋均已经完成交易，现浦驰路XXX号403室的产权人为毛某某，浦驰路XXX号101室的产权人为刘某某、王某某，浦驰路XXX号103室的产权人为楼某某。被告上海在沃资产管理有限公司对该组证据经质证后认为，对于证据的真实性均无异议，103室房屋应该成交价是2,700,000元，但是网签合同只有1,510,000元，成交价格很低，应按照5%结算佣金，而且该房屋的佣金已经结算完毕；403室房屋是2016年9月30日签订买卖合同，产证也是在2016年10月20日领取，代理的期限内网签并未成功，而且被告已经支付了佣金68,829.12元；101室房屋的网签合同时间是2016年6月26日，产证登记时间是2016年11月8日，故原告在代理期限内没有销售成功，客户刘文倩自己确认的时间是在2015年11月4日，也是超过了合同约定的代理期限，故被告无须支付该笔佣金，原告应当向产权人主张佣金。被告上海在沃资产管理有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据材料：1、结佣统一明细表(楼某某)、折佣说明一组，证明103室的应按照5%结算佣金，而且佣金已经支付完毕的事实，被告是按照案外人路某的签字支付佣金；原告上海中原物业顾问有限公司对该组证据经质证后认为，明细表的真实性无异议，但不认可陈家豪的这份折佣说明。2、结佣统一明细表(毛某某)、发票、现金奖统一明细表一组，证明403室房屋并未促成交易，不符合佣金支付条件，但被告已经支付给原告佣金68,829.12元。原告上海中原物业顾问有限公司对该组证据经质证后认为，原告仅收到佣金38,829.12元，30,000元现金奖原告并未收到。3、(2016)沪0112民初4394号民事判决书一份，证明2015年9月28日产权人已经撤销了对被告的委托，故后续101室房屋的佣金原告无权向被告主张。原告上海中原物业顾问有限公司对该份证据经质证后认为，证据真实性无异议，文件中已经提及101、103、403室房屋均已成交的事实，故客户的房款均已全额支付。本院结合原告上海中原物业顾问有限公司及被告上海在沃资产管理有限公司对各自证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认定原、被告所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的《分销合作协议》系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。依据协议书的约定，对于佣金的计算及支付方式进行了详细的约定。本案主要的争议焦点是原告所主张的三套房屋的佣金，被告实际应支付的具体佣金金额。首先，针对浦驰路XXX号403室该套房屋的佣金结算：依据被告提供的证据，其已经支付给原告的佣金包括原告所确认的38,829.12元，还有一笔现金奖励30,000元。虽然原告对此现金奖励予以否认，但是从被告提供的现金奖励明细表中有原告方项目经理陈家豪的签字，而原告对于陈家豪的身份本身予以认可，而且陈家豪的签字在其他几套房屋的明细表中也有出现，故本院认为应当认定被告已经就该套房屋支付给原告的佣金为(38,829.12元+30,000元)，该套房屋签订网签合同的时间是在2014年9月3日，虽然该套房屋产权登记的日期是在2016年11月2日，但实际产权登记的日期并不影响原告实际已经促成该套房屋交易成功的事实，更何况被告已经实际支付了大部分的佣金，说明被告也认可原告促成该套房屋成交的事实，依据被告提交的佣金结算表的金额，其认可原告有权主张的金额为77,658.24元，故减去其已经支付的(3,8829.12元+30,000元)，针对403室该套房屋被告尚应支付给原告的佣金金额为8,829.12元。而原告主张应结佣金额107,558.24元缺乏合同依据，对此本院不予认可。其次，针对浦驰路XXX号103室该套房屋的佣金结算。结合被告提供的结算明细表可以说明，原告方的项目经理陈家豪出具书面声明同意该套房屋按照5%的佣金结算，结合合同约定的房价款，故被告已经支付的112,500元符合5%佣金结算的标准，据此针对该套房屋本院认为，被告无须再支付佣金。再次，针对浦驰路XXX号101室该套房屋的佣金结算。依据原告提供的证据足以说明客户刘文倩实际定购的时间是在2014年12月16日，属于原、被告之间所约定的代理销售期限。虽然最终网签合同的时间是在2016年，但是均不能否定原告在代理销售期间，促成了该套房屋的顺利交易，至于该套房屋的实际产权登记日期，更不影响认定原告促成该套交易的客观事实，故依据协议书的约定，原告有权主张相应比例的佣金121,100元。综上所述，原告目前有权主张的佣金金额为121,100元+8,829.12元=129,929.12元。被告理应依据协议书的约定向原告支付上述佣金。虽然被告未能及时支付给原告上述佣金构成违约，但是协议书中并未约定佣金逾期支付的违约责任，故本院认为原告按万分之五的标准主张支付滞纳金，缺乏合同依据，故对此诉请本院不予支持。据此，依照、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海在沃资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海中原物业顾问有限公司佣金以129,929.12元计；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,106.84元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担2,553.42元，由被告上海在沃资产管理有限公司负担2,553.42元(于本判决生效后十日内向原告上海中原物业顾问有限公司直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  黄国富人民陪审员  高桂庆二〇一八年三月九日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。