贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2701民初29号原告：都匀华盛房地产开发有限责任公司，住所贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市工人路39号，统一社会信用代码91522701722188922E。法定代表人：张文雁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘丽丽（系该公司办公室主任），女，汉族，1966年2月5日生，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：胡蝶，系贵州匡大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭成皋，系贵州匡大律师事务所律师。被告：李豪,男,住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：刘琼，女，住贵州省都匀市。（系被告李豪之母亲）第三人：都匀市志诚房地产开发有限责任公司，住所贵州省都匀市港龙大酒店二楼，统一社会信用代码91522701789752225L。法定代表人：陈志，系该公司总经理。第三人：陈志，男，户籍住址贵州省都匀市，现被羁押于贵州省平塘县看守所。上列二第三人委托诉讼代理人：黄云中，系北京市培文律师事务所律师。第三人：谭家勤，男，住贵州省都匀市。原告都匀华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛公司）诉被告李豪及第三人都匀市志诚房地产开发有限责任公司（以下简称志诚公司）、陈志、谭家勤商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，因第三人陈志涉嫌犯罪被羁押，依法中止审理并扣除了审限，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华盛公司的委托诉讼代理人潘丽丽、胡蝶，被告李豪的委托诉讼代理人刘琼，第三人志诚公司、陈志及其委托诉讼代理人黄云中，第三人谭家勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付尚欠购房款及垫付的税款、按揭款共计231042元；2.依法判令被告承担以尚欠购房款231042元为基数，按银行同期存款利率，自起诉之日起计至实际偿清之日的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人李华于2010年5月5日向原告购买位于都匀市，并签订《商品房买卖合同》，合同对商品房价格、位置、交房日期、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按约交付了房屋，并按李华要求将案涉房屋产权证书办理至被告李豪名下，但被告至今尚欠231042元购房款未支付。经原告多次催讨未果。综上，被告的行为严重侵害原告的合法权益，现特提起诉讼，望判如所请。原告华盛公司为证明其主张向本院提交以下证据：1.原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，拟证明原告主体身份信息。被告李豪及第三人志诚公司、陈志、谭家勤质证无异议。2.《商品房买卖合同》，拟证明被告于2010年5月5日向原告购买位于贵州省都匀市，购房总价款为528162元。被告李豪质证认为，合同中签字是李华而不是李豪，达不到原告的证明目的，不予认可。第三人志诚公司、陈志质证认为，合同仅仅只是一个形式，华盛公司只是名义上的出售人，整个项目的收支都是交给陈志、谭家勤具体实施的。华盛公司只是收取管理费，并未出资对项目工程进行建设，该项目开发过程中华盛公司从未出过一分钱。合同不是李豪本人签字，对该合同不认可。第三人谭家勤质证认为，对该合同不认可。3.《收款收据》，拟证明被告仅支付案涉房屋款项360000元（银行按揭），余款至今尚未支付的事实。被告李豪质证认为，该证据是真实的，但不完整。第三人志诚公司、陈志质证认为，收据上写明是明珠广场项目的收据，购房款应当是交由项目部，与华盛公司没有关系，华盛公司没有必要起诉购房人。第三人谭家勤同意被告及上述第三人的质证意见。4.税收通用完税证、中国工商银行个人业务凭证，拟证明原告为被告垫付税款及银行按揭款共计73322.43元的事实。被告李豪质证认为，完税证交款人是李豪，对该证据的证明目的不予认可。第三人志诚公司、陈志、谭家勤质证认为，请原告出示代被告支付税款的凭证，该款是项目部支付的，不是华盛公司支付的。被告李豪辩称：1.答辩人没有欠被答辩人任何款项。答辩人父亲李华于2010年5月5日在华盛公司明珠广场销售部与被答辩人华盛公司签订《商品房买卖合同》，向华盛公司购买都匀市房屋一套，合同约定购房总价款为528162元，付款方式为部分按揭，首付款为168162元，按揭贷款为360000元。合同签订后，李华于2010年6月26日向被答辩人支付首付款168162元，于2010年9月10日向被答辩人支付按揭贷款360000元，被答辩人设立的明珠广场项目部为此分别出具收款凭证，并由项目部签章、经办收款人艾从容签字确认。之后，李华将房产变更至答辩人名下，向被答辩人申请并征得书面同意，原李华所支付的购房款通过被答辩人及其明珠广场项目部以收退款的方式直接转为答辩人的已付购房款。被答辩人于2013年5月16日向答辩人开具销售不动产统一发票，同时收回原开具收款收据，同年7月18日答辩人办理取得房屋所有权证，但由于房产登记时建筑面积缩小，发票记载的销售金额调整为517720元，李华原支付的购房款应退款10442元，答辩人补交现金5089.6元，交由被答辩人及其明珠广场项目部用于代缴契税及办理产权登记开支。另，结合房地产的交易习惯，都是购房人向开发商支付购房款后，开发商才会向购房人开具对应收款凭证，直至达到办理产权登记条件时才向购房人开具不动产销售发票用于办理产权登记，根本不存在先开票后付款的可能，更不可能在没有收到房款的情况下向购房人交付房产、甚至协助办理产权登记。此外，被答辩人华盛公司于2016年4月5日作出的会议纪要及所拟定的客户欠款清单中也没有答辩人，答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同已经全部履行完毕，答辩人根本不差欠被答辩人的任何购房款。以上事实有被答辩人华盛公司出具的销售发票，及其下设明珠广场项目部出具的收款凭证、答辩人付款凭证等证据充分印证。2.被答辩人华盛公司本次起诉已经超过法定诉讼时效期间，其诉求不应得到法律的保护。答辩人与被答辩人分别于2010年5月5日、2013年5月10日签订的商品房买卖合同，合同明确约定购房款数额及逾期付款违约责任，且两份合同已经于2013年7月18日全部履行完毕，依法属于自然终止的合同。现被答辩人于2020年才以答辩人未付购房款为由诉至人民法院，该诉请系普通债权债务纠纷，受到诉讼时效的规则规定，而答辩人从入住该房屋至接到法院传票前，从未收到任何形式的催款通知，被答辩人相隔7年多的时间才提起本次诉讼，显然已经超过三年的法定诉讼时效期间，属于对自己诉讼权利的放弃，依法不再受到法律的保护。3.答辩人作为购房人，所持有的收款凭证记载的开具单位、经办人与被答辩人持有并自认的收款凭证相同，相关财务凭证均应作为认定答辩人向被答辩人付款的事实依据。而明珠广场项目部系被答辩人设立的内设机构，项目部对外开展活动产生的法律后果也均由被答辩人承担。4.本次争议系被答辩人与第三人陈志、谭家勤之间内部违法转让房地产开发项目所引发，正因为被答辩人违法出售房地产项目导致项目管理混乱，答辩人因此被无辜卷入被答辩人华盛公司与第三人之间的内部经济纷争，加重了答辩人的诉累，且答辩人付款的事实得到了第三人陈志、谭家勤的认可，故请求法庭查明事实后驳回被答辩人华盛公司的本次诉讼请求。被告李豪为证明其主张向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明李豪购买位于都匀市，面积为147.92㎡，总价款为528162元。原告华盛公司质证认为，三性予以认可，证明目的不认可，该合同只能证明原、被告双方系买卖关系，被告也说了用银行转账30余万。第三人志诚公司、陈志、谭家勤同意被告的举证。2.缴纳首付款凭证，拟证明已经依据合同缴纳案涉房屋首付款为168162元。原告华盛公司质证认为，收据是明珠广场项目部开具，但该款项并没有真实交付，根据案涉房屋的销售发票显示总价格为517720元，银行按揭贷款36万元，首付款项应为157720元，而该收据金额是168162元，该收据是当时为了银行贷款所开具的收据。第三人志诚公司、陈志、谭家勤同意被告的举证。3.抵押注销通知、退房申请、领条，证实还清贷款后李华更名为李豪的证据，购买案涉房屋的付款方式为一次性付款。原告华盛公司质证认为，对该证据抵押注销通知和退房申请没有异议，案涉房屋确实是由李华转变为李豪，但该组证据不能证实被告已完全支付购房款，对领条真实性持异议。第三人志诚公司、陈志、谭家勤同意被告的举证。4.银行卡（工行尾号8556名字是李华），拟证实按揭款是由我个人支付的，前期是现金存入，后改为由刘琼卡（9585）转账。原告华盛公司质证认为，被告方提交的只有两个月2013年1、2月的还款记录，与我们向法庭举证的是从2010年9月20日至2012年8月16日为案涉房屋垫付按揭款并不冲突。第三人志诚公司、陈志、谭家勤同意被告的举证。5.（1）华盛房开列的客户清单，2015年4月17日客户欠款清单上并没有李豪的名字；（2）公司文件通知，明珠项目部的欠款名单上没有李豪的名字；（3）股东销售房款会议有张文雁认可纪要名单，没有李豪及李华的名字，证实李豪没有欠款。原告华盛公司质证认为，三性认可，证明目的不认可。第三人志诚公司、陈志质证认为，同意被告举证，华盛公司没有资格收取购房款，我们已经完善了买卖合同。第三人谭家勤质证认为，同意被告举证，该案件是商品买卖纠纷，不是商品买卖经济纠纷。6.税收通用完税证、销售不动产发票、住宅专项维修基金收据、银行流水，拟证明案涉房款已付清。原告华盛公司质证认为，三性认可，证明目的不认可，该证据能证明原告方已履行义务，但被告未举证证明其支付首付款的方式及金额。第三人志诚公司、陈志、谭家勤同意被告的举证。7.被告于庭审后补充提交第三人谭家勤所作的《情况说明》，拟证明原购房人为李华，已通过首付加按揭方式支付完全部购房款，后将该房产变更至其子李豪名下，项目部同意以退款和收款的方式办理了更名手续，项目部实际没有向李华退还房款，而是直接转为李豪的房款。房价按照实际面积调整为517720元，首付款应退回10442元，被告自己补交现金5089.6元，原告协助被告办理了产权登记手续。为此，被告没有差欠原告的购房款。原告华盛公司质证认为，对购房过程购房因果没有异议，但对购房款已缴清有异议，因为没有相应的支付流水予以作证。第三人志诚公司、陈志、谭家勤质证没有意见。第三人志诚公司、陈志述称：我们与华盛公司是买卖关系，项目华盛公司已经卖给我们了，我们签有买卖合同的，财务上我们之间没有任何关系，如果华盛公司把项目卖给了我们，又追究被告差房款的事情，我认为不合理。如果被告差房款，追款也应当由我们来追款。如华盛公司需要追后续的税款，应该是我们去追要。即使要收回房款，房款也应当归项目部。该案应当是第三人与原告买卖关系，第三人是实际施工人，原告无权追要房款。原告所说多次催款，但没有提交证据，已经远远超过了诉讼时效。第三人志诚公司、陈志无证据向本院提交。第三人谭家勤述称：其意见与第三人志诚公司、陈志一致。第三人谭家勤为证明其主张向本院提交以下证据：1.华盛大厦项目开发承包协议书（2006年9月11日）；2.华盛大厦项目承包开发协议书（2006年9月18日），拟证明两个第三人是自筹资金，自主管理及开发的。原告华盛公司质证认为，对其关联性不予认可，该协议书产生于原告与第三人之间，与本案诉争的商品房销售合同无关。被告李豪质证没有意见。第三人志诚公司、陈志质证认为，该证据充分证明了两个第三人是有独立请求权的第三人，因为他们是自筹资金，自主管理及开发，原告无权追诉。3.承诺书，拟证明项目开发拆迁前期费用是由项目部缴纳的。原告华盛公司质证认为，关联性不予认可，与本案无关。被告李豪质证没有意见。第三人志诚公司、陈志质证无异议。4.华盛公司财务部给华盛公司总部的报账请示函，拟证明内部清算过账目，另支付一部分款项给华盛公司。原告华盛公司质证认为，关联性不予认可，与本案无关。被告李豪质证没有意见。第三人志诚公司、陈志同意第三人谭家勤的举证。5.华盛公司及法定代表人给明珠广场各股东的函，拟证明明珠广场项目是由第三人及股东自筹资金，自主管理及开发的。原告华盛公司质证认为，关联性不予认可，与本案无关。被告李豪及第三人志诚公司、陈志质证没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2006年8月9日，原告华盛公司出具委托书，载明全权委托第三人陈志、谭家勤办理都匀市剑江中路113号黔南州供销社华盛大厦项目开发的所有事宜。2006年9月18日，原告华盛公司与第三人志诚公司签订《华盛大厦项目承包开发协议书》，其中约定志诚公司自筹资金，自行管理，自负盈亏，自行开发建设，并以原告华盛公司名义开立项目专户，并预留法人印章，保证项目贷款资金专款专用，并且不因项目拖欠税款或其他债务问题对原告华盛公司造成影响。2008年9月11日，原告华盛公司与第三人陈志、谭家勤就同一项目又签订了《华盛大厦项目开发承包协议书》，对相关拆迁、管理费用等进行了约定。二、2010年5月5日，原告与案外人李华（系被告李豪之父亲）签订了《商品房买卖合同》，约定李华购买位于贵州省都匀市，房屋总价为528162元，付款方式及期限为银行按揭，其中首付168162元，按揭360000元；合同还对交房日期、违约责任等进行了明确的约定。合同尾部盖原告华盛公司合同专用章。合同签订后，原告于2010年6月26日向李华开具加盖有华盛公司明珠广场项目部财务专用章的《收据》一张（Ｎｏ8006295），收到李华购房款168162元（首付款）；于2010年9月10日向李华开具加盖有华盛公司明珠广场项目部财务专用章的《收据》一张（Ｎｏ1206819），收到李华（后改为李豪）购房款360000元（银行按揭款）。自2010年9月20日至2012年8月16日期间，原告为被告垫付银行按揭贷款共计65400元，垫付税款7922.43元。三、2013年5月16日，被告取得载明购房总价款为517720元的《销售不动产统一发票》，于2013年7月9日为该房屋缴纳契税15531.6元，于2013年7月18日为该房屋办理了产权登记手续。四、2013年3月5日，原购房人李华向原告提出退房申请，并办理了领回购房款和抵押注销手续，实际是将该房屋变更至其子李豪名下，项目部实际没有向李华退还房款，而是直接转为李豪的房款。后被告李豪分别补签了日期为2010年5月5日房屋总价为528162元的《商品房买卖合同》和日期为2013年5月10日房屋总价为517779元的《商品房买卖合同》。另，原告于诉前申请财产保全，本院于2019年10月11日作出（2019）黔2701财保125号民事裁定书，查封了被告李豪位于贵州省都匀市房屋一套，查封期限三年。上述事实，有经过庭审质证的证据材料及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告华盛公司是否为本案的适格主体；2.被告李豪是否应当支付尚欠款项231024元；3.原告华盛公司主张的利息是否应予支持；4.原告诉请是否已经超过诉讼时效。一、关于原告华盛公司是否为本案的适格主体问题。案涉《商品房买卖合同》签订的主体系原告华盛公司和被告，被告和第三人抗辩原告华盛公司已将案涉项目卖给了第三人，由第三人自主管理、自负盈亏开发项目，购房款应由第三人或项目部收取，本院认为这应属于原告与第三人之间的内部问题，对外签订《商品房买卖合同》的主体是原告华盛公司，根据合同相对性原理，原告系本案的适格主体，被告及第三人的抗辩主张于法无据，本院不予采信。二、关于被告李豪是否应当支付尚欠款项231024元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，非经双方协商一致，不得擅自变更或者解除。根据双方所举证据，分析认定如下：案涉房屋总价为517720元，按揭贷款360000元，被告已交首付168162元，应退回10442元[168162元－（517720元－360000元）]；被告自己为该房屋缴纳的契税为15531.6元，其款项来源于应退款10442元和现金缴纳5089.6元，而原告主张的垫付税款为7922.43元，一套房屋不应存在缴纳两次契税，故对原告主张垫付的税款本院不予认定。另，2010年9月20日至2012年8月16日期间，原告垫付的银行按揭贷款共计65400元事实是清楚的。综上，被告尚欠原告的款项为垫付的银行按揭贷款65400元，有事实依据和法律依据，本院予以支持；原告主张被告尚欠购房款157720元及税款7922.43元，其所举证据不足以证明其主张，故该诉请本院不予支持。三、关于原告华盛公司主张的利息是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，双方没有约定逾期付款违约金或计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告华盛公司主张利息损失从起诉之日即2020年1月3日起计算，本院依法予以支持。由于从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故以65400元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至本金付清之日止。四、关于原告诉请是否已经超过诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，自权利受到损害之日起超过二十年的不予保护。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，案涉《商品房买卖合同》的付款方式及期限注明为“银行按揭，首付168162元，按揭360000元”，未约定付款期限，对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，被告虽然交清了购房款，但其银行按揭贷款是由原告代为垫付的，原告有权向其主张权利，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效期间，故对被告及第三人提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。综上所述，对原告华盛公司诉讼请求的合理合法部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李豪于本判决生效之日起十日内支付原告都匀华盛房地产开发有限责任公司垫付银行按揭贷款65400元及利息（利息以65400元为基数，自2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付至本金付清之日止）；二、驳回原告都匀华盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766元，由原告都匀华盛房地产开发有限责任公司负担3416元，被告李豪负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘洪莉审 判 员  赵华祥人民陪审员  吴桂华二〇二一年三月五日书 记 员  胡自冰