上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初19566号原告(反诉被告)：玩具反斗城(中国)商贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：ANDREARCHIEJAVES，董事长。委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳，上海四维乐马律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海莘宝企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶挺，董事长。委托诉讼代理人：戴旭舟，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。原告玩具反斗城(中国)商贸有限公司(以下简称玩具反斗城)诉被告上海莘宝企业管理有限公司(以下简称莘宝企业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告莘宝企业依法向本院提出反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并进行审理。基于本案部分事实不易查明，但法律适用明确，故依法裁定转为普通程序，并由审判员周颖独任审理。本院于2020年7月1日进行第一次公开开庭审理。原告(反诉被告)玩具反斗城的委托诉讼代理人严寒、黄佳，被告(反诉原告)莘宝企业的委托诉讼代理人戴旭舟、洪维争到庭参加了诉讼。本院于2020年9月18日进行第二次公开开庭审理。原告(反诉被告)玩具反斗城的委托诉讼代理人严寒，被告(反诉原告)莘宝企业的委托诉讼代理人洪维争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)玩具反斗城向本院提出诉讼请求：1.确认莘宝企业解除《租赁合同》无效，莘宝企业继续履行租赁合同；2.自2019年10月起玩具反斗城免付房屋租金，直至莘宝企业纠正违约行为为止；3.莘宝企业返还玩具反斗城自2019年10月起至2020年7月止房屋租金人民币(下同)564,649.46元。事实和理由：2016年8月11日,玩具反斗城与莘宝企业签署《上海市房屋租赁合同》，约定由莘宝企业将位于上海市漕宝路XXX号“七宝万科广场”3层L342号面积为641.13平方米的商铺租赁给玩具反斗城使用,租赁期限为2016年8月12日起至2024年11月3日止。玩具反斗城须于每月25日前向莘宝企业提前付清下个月保底租金57,702元。双方在租赁合同15-11条约定：“租赁期内,除非经得乙方书面同意,甲方不得以任何方式,使商场内存在第二家玩具专营店,但商场如存在经营玩具为非主营业务的店铺,不得销售与‘玩具反斗城’经营品牌冲突的玩具,否则乙方有权免付租金直至甲方纠正该行为”。而莘宝企业与上海易智乐玩具销售有限公司签订了一份租期自2019年8月25日至2022年9月24日,为期三年的租约,约定将万科七宝广场X层XXXX室面积为214.30平方米的店铺租赁给该公司,并于2019年10月15日在该地址上成立上海易智乐玩具销售有限公司闵行第五分公司,专门从事“IEG0”(乐高)品牌玩具的销售。莘宝企业的该行为违反了租赁合同15-11条的约定。玩具反斗城在多次和莘宝企业沟通并要求其改正该行为未果的情况下,根据15-11条的约定,自2019年10月开始,玩具反斗城有权行使免付租金的权利。2020年4月27日下午15时左右莘宝企业将一份“商户催缴函”及一份“通知函”送到莘宝企业位于七宝万科广场的门店。“通知函”要求玩具反斗城在2020年4月27日之前,向莘宝企业支付所欠租金计223,485.68元及应对的违约金,否则将“自4月28日9时开始,停止向玩具反斗城提供商场管理服务及物业管理服务,包括但不限于停止供应水、电等服务。”因玩具反斗城在如此短期的通知时间内无法支付该笔租金,莘宝企业于2020年4月28日上午九点二十分左右停止供电,玩具反斗城因此被迫报警。为防止损失进一步扩大,玩具反斗城不得不于当天下午支付1-4月本应免除的租金165,783.68元。该停电行为对玩具反斗城当天的经营活动及声誉造成重大损失及不良影响。2020年4月30日,莘宝企业再次发出一份“解约函”,表示“双方已无任何协商的基础”,并要求玩具反斗城必须在5月25日前返回商铺、支付到期租金及支付违约金176,379元。鉴于莘宝企业已做出过以停电相胁迫的行径,玩具反斗城为维持良好商誉及避免损失扩大,于2020年5月11日支付5月租金57,702元,并于当天发出公函,确认不同意莘宝企业单方面解除合同,并表示会追索莘宝企业的违约责任。综上所述,莘宝企业在双方明确约定了排他条款的情况下,违反诚信原则,罔顾双方约定,允许另一家专门从事乐高玩具专营的零售店在商场一楼的黄金铺位设立;并利用业主的优势地位,以停电等手段相威胁,置玩具反斗城良好的商业信用为不顾,逼迫玩具反斗城支付全部房租甚至所谓的违约金;还进一步以玩具反斗城未交付本应免除的租金为由要求解除合同。故玩具反斗城为维护自身合法权益,向法院提起诉讼,望依法支持玩具反斗城全部的诉讼请求。被告(反诉原告)莘宝企业辩称，不同意玩具反斗城的请求。租赁合同，莘宝企业没有解除，但是反诉要求撤销租赁合同，因为租赁合同显失公平。合同第15-11条约定：“租赁期内,除非经得乙方书面同意,甲方不得以任何方式,使商场内存在第二家玩具专营店,但商场如存在经营玩具为非主营业务的店铺,不得销售与‘玩具反斗城’经营品牌冲突的玩具,否则乙方有权免付租金直至甲方纠正该行为”。合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。截至本案发生时，莘宝企业才意识到租赁合同中存在的该第15-11条，莘宝企业在重大误解(双方对“玩具”概念的界定及内外延存在重大误解)及显失公平情况下订立的合同条款，玩具反斗城拟期通过该条款达成其继续租赁该商铺又完全不支付租金的不当商业意图，造成双方合同利益完全失衡，显失公平，且有违诚信。关于第2、3项诉讼请求，莘宝企业未违反条款，无违约行为，实际享受租赁利益的是玩具反斗城，其要求返还租金不具有合理性。基于上述事由，莘宝企业提出反诉请求：撤销双方于2016年8月11日签署的《上海市房屋租赁合同》，如法院认为不应当撤销，则请求法院判令撤销双方于2016年8月11日签署的《上海市房屋租赁合同》中第15-11条。就莘宝企业提出的反诉请求，玩具反斗城辩称，不同意莘宝企业的反诉请求，莘宝企业认为订立合同重大误解，首先其是大型专业房产企业，订立合同过程中，玩具反斗城只是客户之一，合同版本由莘宝企业提供，双方确认第15-11条。对于文字概念，不做探讨，乐高属于玩具。莘宝企业与乐高合同中第22页第21.1条明确表明玩具零售，不存在重大误解。关于显失公平，双方依法订立合同进行执行。莘宝企业为了经济利益引进乐高，未通知玩具反斗城，是莘宝企业对玩具反斗城显失公平。综上，请求法院驳回反诉。经审理查明，2016年8月11日,莘宝企业(出租人、甲方)与玩具反斗城(承租人、乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定由甲方将位于上海市漕宝路XXX号“七宝万科广场”X层XXXX号单元租赁给乙方，该单元的租赁面积为641.13平方米。租赁期自2016年8月12日起至2024年11月3日止。自交付日起，该单元的租金按照月保底租金或月营业额提成租金两者取高，由乙方向甲方支付。自2018年11月4日起至2020年11月3日止，月租金为57,702元。甲方应于每月的15日前提供乙方租金缴款通知单,乙方应于每月的第25日之前向甲方提前付清下一个月的保底租金(如有,如遇节假日的,则于之后最近的工作日支付)。租赁期内,除非经得乙方书面同意,甲方不得以任何方式,使商场内存在第二家玩具专营店,但商场如存在经营玩具为非主营业务的店铺,不得销售与“玩具反斗城”经营品牌冲突的玩具,否则乙方有权免付租金直至甲方纠正该行为。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，莘宝企业向玩具反斗城交付了商铺。2019年10月30日、同年11月14日，玩具反斗城向莘宝企业发出公函，告知莘宝企业计划引入乐高授权专卖店将严重违反双方租赁合同第15-11条约定，要求莘宝企业书面答复。2019年11月15日，莘宝企业复函，指出引进乐高店铺未对玩具反斗城构成恶意竞争。2019年12月3日，玩具反斗城向莘宝企业发出沟通函，指出双方合同中的排他条款合法有效，莘宝企业擅自引进乐高店铺的行为构成违约，望及时纠正，否则自2020年1月起暂定支付租金直至纠正违约行为为止。2019年12月27日，莘宝企业回函，表示愿意通过以市场推广活动形式补偿玩具反斗城。2020年1月2日，玩具反斗城向莘宝企业发出沟通函，指出因双方未能就排他事宜的补救方案达成共识，莘宝企业未纠正违约行为，故暂缓支付2019年12月及之后的租金直至双方达成共识或莘宝企业纠正行为为止。2020年2月21日，莘宝企业向玩具反斗城发出催收租金的告知函，要求支付自2020年1月起的租金、电费等各项应付款。2020年3月2日，玩具反斗城向莘宝企业发出沟通函，指出将支付除租金以外的费用，但暂缓支付租金。玩具反斗城又于同年3月27日的沟通函中提出解决方案。2020年4月27日，玩具反斗城向莘宝企业发出沟通函，表明其立场。同日，莘宝企业向玩具反斗城发出通知函，催付租金、电费等费用，否则将停止商场及物业管理服务。次日，莘宝企业对商铺停止供水供电。玩具反斗城为此委托律师向莘宝企业发出律师函。2020年4月30日，莘宝企业向玩具反斗城发出《解约函》，指出双方合同于2020年5月25日解除，要求玩具反斗城支付各项费用，并要求将商铺恢复原状并返还商铺。2020年5月11日，玩具反斗城向莘宝企业发出《解约函》回函，不同意解除合同并要求继续履行合同。同日，玩具反斗城亦委托律师向莘宝企业发出律师函。庭审中，双方均确认，因玩具反斗城已支付租金，故合同解除条件已消除，合同继续履行中。玩具反斗城向莘宝企业支付的2019年10月至2020年5月期间的租金总额为449,245.46元。后，莘宝企业确认收到玩具反斗城支付的2020年6月的固定租金57,702元及2020年7月的固定租金57,702元。另查明，莘宝企业与案外人上海易智乐玩具销售有限公司签订《商铺租赁合同》，约定的租赁位置位于系争商铺所在的七宝万科广场一层L150A号商铺，租赁期限自2019年9月25日至2022年9月24日，租赁用途为经营乐高品牌玩具零售系列商品。以上事实，由玩具反斗城提供的房屋租赁合同、往来公函、通知函、照片、解约函、律师函、付款凭证、商铺租赁合同，以及当事人庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。关于莘宝企业提供的七宝万科广场2019年至今客流量与销售额统计表、玩具反斗城与易智乐公司并存情况统计表，因上述证据与本案没有关联，本院对上述两份证据的证明效力不作认定。关于莘宝企业提供的根据玩具反斗城每月上报数据导出的2018年至今的销售额统计表，玩具反斗城未予以确认，本院对上述证据的证明效力不作认定。本院认为，首先，本案的争议焦点之一在于系争《上海市房屋租赁合同》是否属于1999年《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同。莘宝企业主张，其在签订合同时，对合同条款(主要针对合同第15-11条的约定)存在重大误解(主要指对“玩具”概念的界定及内外延的认知产生重大误解)，且双方订立的合同条款显失公平，故符合上述法律规定，合同(或合同第15-11条)理应予以撤销。玩具反斗城认为，合同不存在任何可撤销的情形。本院认为，重大误解的合同是指当事人对合同的重要内容产生错误认识而使意思与表示不一致的合同。主要包括对合同的性质、当事人特定身份、标的物性质、关涉订约目的或重大利益的标的物质量、标的物价值等发生误解。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验而与对方当事人订立的对对方当事人明显不利的合同。本案中，本院注意到，商铺所在的七宝万科广场属辖区内大型综合购物中心，莘宝企业作为专门从事商业地产出租、出售、物业管理及提供相关配套服务的公司，具有多年的商业实践和丰富的商业经验。而通常，对于租赁合同或其他关系双方重要权利义务的法律文本的拟定和签署，会由具有相关法律知识的从业人员提供法律服务支持。且本案中，双方自2016年8月签署合同至2019年10月发生争议期间，合同已正常履行三年有余。故本院认为，时至今日，莘宝企业于本案诉讼中才以重大误解、显失公平为由要求撤销合同，缺乏依据，亦超过了法律规定的除斥期间，本院实难支持。其次，关于玩具反斗城主张免付租金及返还租金的诉讼请求，本院认为，玩具反斗城据此提出上述主张的合同依据为合同第15-11条的约定，上述条款列于合同违约责任项下，由此属于违约方承担违约责任的方式之一。但违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，玩具反斗城占有使用了系争商铺，其实际占有使用利益并未受到严重影响。其主张的损失或将指向因莘宝企业引入与之主营业务相类似的即以玩具为主要销售商品的乐高品牌授权商家后，因相互之间的业务产生竞争关系，导致玩具反斗城经营受损。但对此部分损失，玩具反斗城在本案中尚未完成切实充分的举证。故其在享有全部占有使用收益的情况下，以豁免上述使用期间全部租金的方式要求莘宝企业承担违约责任，尚缺乏依据，本院实难支持。最后，关于玩具反斗城在本诉中主张确认莘宝企业解除《租赁合同》无效，莘宝企业继续履行租赁合同，鉴于双方均已于本案庭审中确认，合同解除条件已消除，合同继续履行，故双方实际对上述事项已无争议，本院遵照双方的共同意思表示确认合同继续履行。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)玩具反斗城(中国)商贸有限公司与被告(反诉原告)上海莘宝企业管理有限公司继续履行于2016年8月11日签署的《上海市房屋租赁合同》；二、驳回原告(反诉被告)玩具反斗城(中国)商贸有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海莘宝企业管理有限公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费8,038.68元，由原告(反诉被告)玩具反斗城(中国)商贸有限公司负担。反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)上海莘宝企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  周 颖法官助理  董琪华书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。