河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0422民初1992号原告：王振威，男，1992年6月21日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：秦晓东，河南首位律师事务所律师。被告：叶县龙潭茶叶有限公司,住所地河南省叶县九龙路与建设路交叉口北,统一社会信用代码:91410422395584230W。法定代表人：鲁道宽，总经理。委托诉讼代理人：张豪，河南星烁律师事务所律师。被告：刚轲，男，1982年7月1日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：张豪，河南星烁律师事务所律师。被告：信阳市龙潭茶叶有限公司，住所地河南省信阳市鸡公山大街289号，统一社会信用代码：9141150277215363XX。法定代表人：陈义兴，执行董事兼总经理。原告王振威与被告叶县龙潭茶叶有限公司（以下简称：叶县茶叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案。案件审理过程中，原告王振威于2020年8月14日向本院提出追加被告申请书，追加信阳市龙潭茶叶有限公司（以下简称：信阳龙潭公司）、刚轲为共同被告。本院认为，王振威追加信阳龙潭公司、刚轲为共同被告，符合法律规定，本院予以准许。2020年9月1日，被告信阳龙潭公司对本案提出管辖权异议。本院对被告信阳龙潭公司提出的管辖权异议进行审查后，于2020年10月9日作出了（2020）豫0422民初1992号民事裁定书，驳回了信阳龙潭公司对本案管辖权提出的异议。被告信阳龙潭公司提出上诉，上诉至平顶山市中级人民法院。平顶山市中级人民法院于2020年12月3日作出（2020）豫04民辖终148号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭于2020年12月21日、2021年3月10日两次公开开庭进行了审理，原告王振威的委托诉讼代理人秦晓东、被告叶县茶叶公司、刚轲的共同委托诉讼代理人张豪到庭参加诉讼，信阳龙潭公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振威向本院提出诉讼请求：1.判令叶县茶叶公司支付王振威第四年、第五年、第六年的租金1010000元；2.判令叶县茶叶公司支付因欠付租金的违约金（按照月利率2%自2018年1月1日计算至清偿完毕之日止）；3.诉讼费由叶县茶叶公司承担。诉讼中，王振威申请追加刚轲、信阳龙潭公司为被告，并变更诉讼请求为：1.判令叶县茶叶公司、信阳龙潭公司共同支付王振威第四年、第五年、第六年的租金1010000元；2.判令叶县茶叶公司、信阳龙潭公司支付因欠付租金的违约金（按照月利率2%自2018年1月1日计算至清偿完毕之日止）；3.判令刚轲对1、2项诉讼请求承担共同连带清偿责任；4.诉讼费由叶县茶叶公司、信阳龙潭公司、刚轲承担。事实与理由：被告承租王振威海龙湾九龙城小区第北21-北26号商铺,约定租赁期限十年,第一年租金268275元,第二年至第三年租金每年为340000元(实际口头约定第二年、第三年缴纳每年300000元，第四年起按合同约定金额缴纳)，第四年至第六年租金为每年400000元，被告需提前两个月交付，逾期一天在原定租金基础上加5%的滞纳金，否则王振威有权单方终止协议停止被告的使用权。合同签订后，被告交付了第一年租金，第二年、第三年便找各种理由拖欠租金，经王振威不断索要，第四年的租金被告仅支付了190000元，剩余租金至今仍未支付，严重损害了王振威的合法权益。为此，王振威起诉。因房屋租赁协议上加盖有叶县茶叶公司和信阳龙潭公司两个印章，刚轲对租金签署保证书。为有效查明案情，故追加信阳龙潭公司、刚轲为共同被告。叶县茶叶公司、刚轲辩称，1.王振威作为本案原告诉讼主体不适格。王振威并不是该房屋的权利人，王振威无权将该房屋进行出租，因此，王振威与信阳龙潭公司签订《房屋租赁协议》属于无权处分行为，如果没有权利人的追认，该《房屋租赁协议》是无效的。2.信阳龙潭公司才是案涉房屋的承租人，且信阳龙潭公司在管辖权异议申请书中也明确了叶县茶叶公司根本不是承租人，王振威应当直接起诉信阳龙潭公司。2014年10月20日，王振威与信阳龙潭公司签订了《房屋租赁协议》，根据合同的相对性原则，王振威与信阳龙潭公司之间存在租赁关系，与叶县茶叶公司之间没有租赁关系。因此，王振威基于与叶县茶叶公司之间存在租赁合同纠纷起诉至法院，没有事实和法律依据。3.叶县茶叶公司在《房屋租赁协议》手写的部分盖章行为只是针对增加地下室一间费用一年一万元这一事实的认可，而不是与王振威之间直接就存在租赁关系了。王振威突破合同的相对性原则，直接要求叶县茶叶公司支付租金显然没有事实和法律依据。4.案涉房屋存在严重的质量问题，该房屋的消防并不合格，且地下一层的房屋没有做防潮工程，导致该房屋不仅楼上漏水，地下一层潮湿根本无法使用，地下一层的装修也全部毁损，该部分损失应当从王振威起诉的租金中予以扣除。5.根据《河南高级人民法院依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》，应当根据公平原则减免疫情期间的租金。自2020年1月份农历春节全国爆发新冠疫情以来，餐厅关闭数月没有营业。目前虽然开门营业，但是受疫情影响，餐厅生意仍然惨淡入不敷出，在餐厅无法正常生产经营的情况下，如果仍按照租赁合同约定支付租金，显然违背了公平原则，也违背了社会一般观念。因此，王振威起诉要求的租金不能全部得到支持，应当减免相应的租金。6.刚轲对王振威起诉的租金并没有签署过保证书。因此，王振威要求刚轲对案涉租金承担连带清偿责任没有任何事实和法律依据。信阳龙潭公司未向本院提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王振威向本院提交的证据有：1.房屋租赁协议1份，证明王振威与信阳龙潭公司、叶县茶叶公司之间存在房屋租赁合同关系，双方的租赁期限、租金标准、逾期未缴纳租金的责任，合同上二公司法人均加盖印章，信阳龙潭公司是叶县茶叶公司的控股股东。在合同第三条租金之外，因承租人使用地下室，在合同的尾部备注地下室租金一万元，通过合同约定，叶县茶叶公司既是签约主体也是合同的承租主体，信阳龙潭公司是合同的签约主体。王振威签署租赁协议，并且已经实际履行数年，河南省金九龙置业有限公司予以认可。另外，还证明了租金问题，被告于2015年1月1日实际支付268275元，2016、2017两年应付680000元；2018、2019两年应支付820000元；2020年应支付410000元。以上总计应付2178275元，被告实际支付1058275元，欠付1120000元。因合同约定较早，王振威按照月利率2%主张。2.原告方负责房租人员马庄与被告刚轲的微信聊天、短信记录照片一组，证明房屋租赁事宜和房租支付是被告刚轲实际负责、实际支付，被告刚轲是叶县龙潭茶楼（经营的饭店名称）的实际负责人和实际承租人，同时也证明原告方一直催收房租，但被告一直推脱。3.刚轲的承诺书1份，与证据3共同证明刚轲是实际承租人，并且作出支付房租的承诺。4.河南省金九龙置业有限公司出具的证明1份，证明王振威具备出租人资格。叶县茶叶公司、刚轲向本院提交的证据有：1.案涉房屋地下一层的照片1组9张，证明案涉房屋的消防并不合格，地下一层没有做防潮工程，存在严重质量问题，地下一层至今根本无法使用，所有的装修也全部毁损，该部分损失应当从王振威起诉的租金中予以扣除。庭审中，对于王振威提供的证据，叶县茶叶公司、刚轲对1号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该租赁合同第一页明确了承租人是信阳龙潭公司，在第二页中手写的部分，加盖有叶县茶叶公司的公章，仅仅是叶县茶叶公司针对增加西门地下室一间，费用一年一万元这一事实的认可，而不是王振威与叶县茶叶公司存在租赁关系。叶县茶叶公司加盖公章的位置可以看出叶县茶叶公司并没有在乙方（信阳龙潭公司）旁边加盖公章。因此，王振威认为叶县茶叶公司也是本案的承租人，不符合常理，没有事实依据。对2号证据，其中2020年1月20日前短信记录的真实性无异议，2020年1月20日之后的短信记录，因为没有提供原始凭证，对于该部分聊天记录不认可，认为该聊天记录中没有显示叶县茶叶公司承租涉案房屋事宜，不能证明涉案房屋的承租、支付租金都是由刚轲来支付，更不能证明刚轲是叶县茶叶公司的实际使用人和支付人。对3号证据，房租保证书无异议，对证明目的有异议，该保证书签订日期是2016年4月1日，内容是支付2016年的租金，而2016年的租金已经支付完毕，王振威起诉要求2018、2019、2020年的租金，刚轲从来没有签署过王振威起诉中的租金保证书，因此王振威要求刚轲承担连带责任没有事实和法律根据。对4号证据的真实性有异议，该证明中没有河南省金九龙置业有限公司的签字，并且该单位没有提供房屋的权属证明，因此该单位对王振威签署的租赁协议表示认可，是没有任何效力的。对于叶县茶叶公司、刚轲提供的证据，王振威对照片的真实性不认可，认为应以现场为准。该证据不能证明是房屋质量问题，也不能证明是王振威交付给被告使用的房屋质量问题，地下一层租金为一万元，对被告使用没有实际影响。对于王振威提供的1-3号证据，叶县茶叶公司、刚轲对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于王振威提供的4号证据，叶县茶叶公司、刚轲虽有异议，但是河南省金九龙置业有限公司表示认可，授权王振威可以签订出租房屋合同，且王振威与被告签订的租赁合同已经履行多年，被告一直以该合同关系占有、使用该租赁物，故本院予以采信。对于叶县茶叶公司、刚轲提供的证据，虽证明地下室潮湿，但未提供证据证明地下室潮湿的原因及租赁房屋存在质量问题，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，经刚轲介绍，王振威与信阳龙潭公司签订了房屋租赁协议1份，内容如下：“房屋租赁协议第016号出租方（甲方）：王振威承租方（乙方）：信阳市龙潭茶叶有限公司电话：0376-6601296经甲、乙双方共同协商，在自愿公平的基础上，达成以下协议：第一条：甲方将位于叶县九龙路与建设路交汇处海龙湾九龙城小区第北21-北26号商铺出租给乙方使用，建筑面积共计约2200.㎡。第二条：乙方租用上述房屋的期限为十年，即自2015年01月01日至2024年12月31日止。第三条：乙方可将出租房屋作为龙潭茶叶公司使用，不经甲方同意不得转租。房屋租赁税由乙方承担，协议签定当日乙方向甲方交付一年租金为268275.00元。第二至第三年每年租金为三十三万元整，第四至第六年每年租金为四十万元整，第七至第十年每年租金为四十七万元整。乙方需提前两个月向甲方交付一年租金，逾期一天乙方应在原定的租金基础上加5%的滞纳金，以此类推。否则甲方有权单方终止协议或暂时停止乙方的使用权。同时乙方仍应按正常使用租金及滞纳金缴纳租赁费。…第五条：租赁期间内，乙方所租房屋因主客观原因产生的不可预见性费用由乙方承担。如乙方用电负荷过大需改造线路，甲方协调，所需费用乙方负责承担，租赁期满，所改造线路不得拆除，产权归甲方所有。每月15日前，必须到物业办公室缴清当月水电费用(按水电表指示数加上损耗，按当时水电费价格计算)。第六条：房屋是甲方建造的，乙方租赁期间不得随意改动其建筑与装修结构。若必须改动时，在不影响建筑结构的情况下应事先征得甲方同意。第七条：合同终止时，乙方应按时交回房屋，并保证房屋及内部设施的完好，同时结清应当乙方承担的各项费用。除可移动的物品之外，其他装饰、装潢不可动用、损坏(若造成损坏恢复原状或折价赔偿给甲方)，产权归甲方所有。…第九条：本合同终止后，乙方应于终止后5日内迁离出租房屋，并将其返还甲方。第十条：此协议一式两份，甲、乙双方签字生效。若有违约，应由违约方一次性赔偿另一方损失费。损失费包括因违约造成的财物损失总金额及第一期租金的百分之十两部分。甲方：王振威乙方：某某（因署名过于潦草，看不清）信阳市龙潭茶叶有限公司”，某某签名后，加盖了信阳龙潭公司的印章。该合同签订后，2015年初，在该租赁合同的基础上，又进行了补充，补充内容如下：“增加西门地下室一间（费用一年壹万元），自2016年1月1日起开始收费用。即在原租金基础上增加壹万元（原租金指北21-北26号商铺租金）”并在增加内容上加盖了叶县茶叶公司的印章。王振威自认实际口头约定第二年、第三年每年交付租金300000元，第四年起按合同约定交付租金。合同签订后，叶县茶叶公司一直将本合同约定的租赁房屋用于叶县醉爱餐饮服务有限公司经营饭店，该饭店的招牌为“龙潭茶楼”。叶县醉爱餐饮服务有限公司的法定代表人是鲁道宽。2017年，叶县茶叶公司的法定代表人鲁道宽向王振威以转账的方式交了部分房租。信阳龙潭公司、叶县茶叶公司已按合同约定支付了自租赁涉案房屋以后至2016年12月31日止的房屋租金；但自2017年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租金，叶县茶叶公司及刚轲指派人员自2017年至今分数次支付，累计总额为490000元，下欠租金未予支付；王振威与叶县茶叶公司、刚轲对上述房屋租金支付情况并无异议，本院对该事实予以确认。按照王振威与信阳龙潭公司、叶县茶叶公司的书面合同及口头约定，自2017年1月1日至2020年12月31日的房屋租金，共计为1530000元，叶县茶叶公司及刚轲指派人员已支付了490000元，下欠租金1040000元。另查明：2016年4月6日，刚轲、冯凯签订了1份还款保证书，内容如下：“九龙城房租一事，达成如下协议：一、今天先付租金伍万元整，余款于2016年6月10日付清，如到时不付，伍万元为违约金，房租按合同原数缴清。保证人：刚轲、冯凯。2016.4.6”。自2016年至王振威起诉，王振威的受托人马庄每年都多次向刚轲追要房租，如“刚总，打电话不接，公司一直催房租”等等类似信息，刚轲每年也多次回复，明确表示支付房租如：“周末转”“好的，正找钱最好是月底”等等。庭审中，刚轲、王振威均未向本院提供其与信阳龙潭公司、叶县茶叶公司的关系证明。本院认为:一、租赁合同的双方当事人。1.王振威与信阳龙潭公司签订了《房屋租赁协议》，王振威与信阳龙潭公司是本案房屋租赁合同的当事人，王振威是出租人，信阳龙潭公司是承租人。2.王振威与信阳龙潭公司签订了《房屋租赁协议》以后，叶县茶叶公司在《房屋租赁协议》下方的补充协议部分，增加协议内容并加盖了公章，应当视为叶县茶叶公司对本租赁合同的确认。且叶县茶叶公司也是房屋的实际承租人、使用人，房租的支付人之一。为此，叶县茶叶公司、信阳龙潭公司是本案房屋租赁合同的共同承租人。二、房屋租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”为此，信阳龙潭公司及叶县茶叶公司作为房屋租赁合同的承租人负有共同支付下欠租金义务。至2020年12月31日止，信阳龙潭公司、叶县茶叶公司共下欠租金1040000元。王振威主张信阳龙潭公司、叶县茶叶公司支付下欠租金金额为1010000元，王振威的请求系对自己权利的处分，其请求符合法律规定，本院予以支持。三、违约金问题。王振威与信阳龙潭公司、叶县茶叶公司签订的《房屋租赁协议》第二条的约定，“…乙方需提前两个月向甲方交付一年租金，逾期一天乙方应在原定的租金基础上加5%的滞纳金，以此类推。否则甲方有权单方终止协议或暂时停止乙方的使用权。同时乙方仍应按正常使用租金及滞纳金缴纳租赁费。…”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因王振威与信阳龙潭公司、叶县茶叶公司在租赁合同中约定的逾期支付房屋租金的违约金过高，叶县茶叶公司请求予以调整，本院酌定违约金最高以不超过下欠租金30%为宜（即：1010000元×30%=303000元）。四、刚轲是否承担连带责任的问题。刚轲是涉案房屋租赁合同的介绍人，为支付2016年6月10日前的租金担任过保证人，但2016年6月10日前的租金已经支付完毕，故刚轲已免除了保证责任。自房屋租赁合同履行之日起至今，刚轲一直负责涉案房屋租金的交付事宜，直接或间接交付过租金，虽刚轲未提供证据证明其与信阳龙潭公司、叶县茶叶公司之间的关系，但王振威亦无证据证明刚轲为本案房屋租赁合同的承租人，故王振威请求刚轲承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告信阳市龙潭茶叶有限公司、叶县龙潭茶叶有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告王振威支付2020年12月31日前欠付的房屋租金1010000元；二、被告信阳市龙潭茶叶有限公司、叶县龙潭茶叶有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告王振威支付逾期支付租金的违约金303000元；三、驳回王振威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16617元，由被告信阳市龙潭茶叶有限公司、叶县龙潭茶叶有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  胡溶溶审判员  刘耀斋审判员  杨希鸽二〇二一年三月二十二日书记员  张朝辉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。