江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初5032号原告：胡伟文，男，1951年8月31日生，汉族，江苏省人，住江苏省润州区。原告：华萍，女，1956年6月25日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。两原告共同委托诉讼代理人：朱蕾，北京盈科（张家港）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：胡晓伟（系胡伟文之妹），女，1957年8月6日生，汉族，汉族，江苏省南京市人，住江苏省南京市鼓楼区。被告：朱为，男，1982年12月7日生，江苏省沭阳县人，住常州市武进区。被告：蒋栋亚，女，1981年12月29日生，常州市人，住常州市武进区。两被告共同委托诉讼代理人：张强，江苏尚朴律师事务所律师。原告胡伟文、华萍诉被告朱为、蒋栋亚合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告胡伟文、华萍的共同委托诉讼代理人朱蕾、胡晓伟、被告朱为及其与蒋栋亚的共同委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡伟文向本院提出诉讼请求：1.原、被告解除2019年11月22日签订的《原地优惠购房转让协议书》；2.两被告将位于常州市天宁区××广场花园××幢××单元××室的房屋返还给两原告，返还房屋的过程中产生的全部费用由两被告承担；3.本案诉讼费用、律师费、保全担保费用由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2016年10月，两原告位于常州市天宁区新民××幢××单元××室的房屋拆迁，拆迁安置位于常州市天宁区××广场花园××房屋一套。两被告系夫妻关系，欲购买两原告的拆迁安置房。因当时房屋还没有确定具体坐落，两被告于2016年年底、2017年年初分两次共支付了购房定金12.4万元。2019年11月，原告可以拿房时，双方协商除了两被告按照优惠价支付给政府的房款外，两被告除定金外再支付80万元房款给两原告，其中30万元于2019年11月21日前支付，尾款50万元于2020年7月30日前一次性支付。两原告转让给两被告的房屋实际价格比当时的市场价便宜了100万元，主要考虑到朱为与华萍之前是同事关系。2019年11月22日，原、被告补签《原地优惠购房转让协议书》，两原告将选定的位于常州市天宁区××广场花园××幢××单元××室的原地优惠购房转让给两被告，并再次明确尾款50万元由两被告于2020年7月30日前一次性支付给原告。但是该尾款经原告多次催讨，两被告至今分文未付。原告认为，两被告的行为已经构成根本违约，故原告已于2020年11月1日通过手机短信通知被告解除2019年11月22日签订的《原地优惠购房转让协议书》，要求两被告返还房屋，但是两被告对此置之不理。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.两被告立即支付两原告房款50万元及逾期付款利息暂计16675元（按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，自2020年7月31日起计算至两被告实际给付之日）；2.本案诉讼费用、律师费27900元、保全担保费5000元由两被告承担。被告朱为、蒋栋亚辩称，1.原告诉请的50万元不是原告所认为的购房款，而是支付给原告的补偿利益；2.截至目前为止，被告已经支付了42.4万元的款项，尚欠7.6万元，被告同意支付；3.原告要求按照LPR的两倍支付利息没有合同依据和法律依据；4.原告要求被告支付律师费及担保保全费也无合同和法律依据，且原告应当自行承担因为提高诉讼标的而支付的相关费用；5.对诉讼费和保全费应收取的部分由法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，两原告与两被告口头约定：两原告将位于常州市天宁区火车站南广场地块旧房拆迁原地优惠购买常州市天宁区南广场花园房屋一套的资格转让给两被告。两被告于2016年至2017年期间共向两原告支付12.4万元，双方未签订书面协议。2019年7月26日，常州市天宁区住房和城乡建设局发布《关于的公告》。2019年11月，被告朱为与原告华萍通过微信聊天的方式就相关事宜进行协商，聊天记录简要摘录如下：11月20日20：07朱为：“干妈，这个事情你怎么看，给个意见”华萍：“此事很简单，你只要好好的想一想，按现行市场价，你能用每平方米12000元买到市区的双学区房吗？就是你现在每平方米再加10000元，你也买不到的，你自己应该很清楚。那你现在为什么能以这个价格买到，正因为是我让给你买的。那换位思考一下，如果这个房子的主权是你，你能否让给我102万元？”朱为：“为什么不早点说。我们好另作打算”11月20日20：48朱为：“三百万的房子，四年过后过户的话税就几十万，现在140万+100万，再算上四年利息，这样跟市场上正常出售已无大差别”……“加价一百万群里早就有人在卖，找不到关系不能写名根本没人接手”、“这个账别人早就算过”、“我们也是纯粹因为小孩念书”、“不然这个房价高峰期完全不会考虑买房”11月20日20：54华萍：“刚刚林园村的老邻居打电话给我，说是100平方米的房子300多万一套的早就卖完了”朱为：“那是售楼处的正常出售的房子”华萍：“那你可以退给我啊，我们没有逼你买啊……”朱为：“这个事情你不能这个时候才讲，都过了三年了”、“你让我怎么办”、“钱也筹好了，关系也走了”华萍：“你想买你就买，不想买你就退！”……“我们的底线就是这样，你们再考虑考虑，要不要答复我们。”11月22日8：29朱为：“干妈，街道那边说好了，今天下午两点”、“我一点四十过来接你们”、“款我用网银，可以立即到账”华萍：“好的。我们在家里等你。下面是我的账号”、“6217680502996692中信银行”朱为“我中午先打款给你，下午办完直接去九洲办公证”11月22日9：21华萍向朱为发送手写《还款协议》一份，主要载明：甲方（胡伟文、华萍）与乙方（朱为、蒋栋亚）就甲方拆迁房转让给乙方的付款事宜，达成如下协议：1.乙方于2020年7月底前将全款50万元一次性付给甲方；2.如至2020年7月底不付，由诉讼解决。2019年11月22日13时20分许，被告朱为向原告华萍转账6笔每笔5万元共计30万元。被告支付完毕上述30万元款项后，两原告（甲方、转让方）与两被告（乙方、受让方）于当日签订《原地优惠购房转让协议书》一份，载明：甲方系火车站南广场地块旧城区改建项目房屋征收的被征收人，已经按照该征收项目的征收政策、协议、选房办法选定原地优惠购房户型。鉴于甲方急于还贷，愿意将所选定的优惠购房权利转让给乙方，为此，甲乙双方本着互利互惠、诚实信用的原则，在不影响征收部门和优惠房开发商利益的前提下，根据《合同法》等有关法律法规规定，经双方平等友好协商达成如下协议：1.转让的原地优惠购房户型、面积、坐落：甲方转让选定的原地优惠购房南广场花园公安编号25幢丙单元601室，预测建筑面积为102.27平方米。2.转让原地优惠购房内容：甲方将上述原地优惠购房的权利全部转让归乙方享受，即甲方按照征收政策和征收协议对上述优惠购房所享受的全部权利包括商品房买卖合同签约及其履行、各项优惠结算价格及与优惠购房商品房有关的一切权利自本协议签署之日起均转让归乙方享受。3.转让原地优惠购房价款及其结算：经甲乙双方友好协商一致确定由乙方一次性补偿甲方所转让的原地优惠购房各项享受利益作价人民币50万元整，上述款项于2020年7月30日前一次付清。4.转让的原地优惠购房必要手续的交付：于本协议签署之日，甲方向乙方交付转让的原地优惠购房的定房单原件；并向乙方交付有关原地优惠购房的征收补偿协议原件，以使乙方持甲方交付的上述必要手续在征收部门规定的时间内与房屋开发商办理商品房买卖手续。5.转让的原地优惠购房买卖合同手续：⑴由乙方持甲方交付乙方的转让原地优惠购房的必要手续在征收部门规定的时间内按开发商统一要求直接以乙方名义与开发商签订商品房买卖合同并自行履行；⑵在乙方直接以乙方名义办理甲方上述转让原地优惠购房的商品房买卖手续时，需要甲方向征收部门和开发商出具有关证明手续的，甲方应无条件予以配合；⑶乙方以乙方名义办理甲方转让的原地优惠购房买卖合同手续及其履行所应支付的各类款项均由乙方自行承担。6.转让双方承诺：⑴转让双方对于本协议全部内容均确保各自家庭内部无任何争议；如有争议，均由转让双方各自负责，与对方无关；⑵自本协议签署之日起，除乙方行使转让的原地优惠购房的各项权利外，甲方不得再行使任何权利；⑶自本协议签署之日起，甲乙双方应按照本协议约定相互配合共同确保转让的原地优惠购房直接办理至乙方名下手续；⑷自本协议签署之日起，甲乙双方不得擅自变更和解除本协议或者发生其他违约行为，如擅自变更和解除或者发生其他违约行为，则由此所导致的一切责任和后果均由擅自变更和解除或者违约的一方负责承担，并赔偿对方一切经济损失（包括但不限于：返回补偿价款、重新购房的差价损失、重新购房期间耽搁时间房租损失、已付款项的利息损失、主张权利的各项实际支出等）；⑸本协议转让的原地优惠购房的全部优购权益均以天宁区征收部门和优购房开发商的有关原地优惠购房的统一规定享受；⑹本协议内容为甲乙双方之间自行协商达成，其内容及其履行中发生的一切争议均有甲乙双方自行按本协议解决，确保不影响征收实施单位和项目开发建设单位利益。7.其他：本协议签署后即生效，甲乙双方应将本协议递交征收部门和优购房开发商，并共同申请有关单位给予方便；未尽事宜双方友好协商处理；在本协议履行中如有争议，均可向天宁法院起诉。原、被告向有关部门提交上述协议后，常州市天宁区住房和城乡建设局于2019年12月10日向常州南广场建设有限公司开具《关于变更优购权人的通知》，将火车站南广场项目原地优惠购房选房顺序823号的优购权人（优购房屋位于南广场花园公安编号25幢丙单元601室）由胡伟文变更为朱为。2019年12月11日，两被告共同作为买受人与常州南广场建设有限公司签订商品房买卖合同，购买了南广场花园施工编号25幢丙单元601室房屋，建筑面积102.27平方米，单价12463.6元/平方米，房屋总价1274652元。2020年7月至10月，原告多次通过微信方式向被告催要上述50万元，被告未予回复。2020年11月2日，两原告与北京盈科（张家港）律师事务所签订委托代理合同，委托该所代理其与被告之间的合同纠纷，北京盈科（张家港）律师事务所于2020年11月4日开具发票，载明收到代理费27900元。为申请诉讼财产保全，原告向中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司投保诉讼财产保全责任保险。同日，中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司开具发票，表明收到原告保险服务费5500元。后两原告诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，原告提交书面意见，认为：被告在转让合同中承诺50万元，但逾期未付，严重违约，损害原告利益，双方的合同违反国家有关政策，应为无效，故要求剥夺被告的购买权，并要求被告支付50万元。经本院释明，原告明确，认为合同有效，要求被告支付50万元，具体效力由法院认定，愿意承担后果。本院认为，当事人在不违反法律及行政法规前提下，有依法自愿订立合同的权利。本案中所涉拆迁后优惠购买房屋的资格是有关部门对房屋征收对象给予的政策性优惠，所涉买卖行为并不为国家法律或行政法规所禁止。两原告的房屋被拆迁，其享有被安置权，该权利系两原告房屋被拆迁而享有的一项财产性权利，其将房屋被拆迁后享有的原址优惠购房的权利转让给两被告，其本质上是一种财产权利转让，该协议系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。关于双方对合同标的额的争议。本院认为，从微信聊天记录中朱为陈述的“街道那边说好了，今天下午两点”、“款我用网银，可以立即到账”、“我中午先打款给你，下午办完直接去九洲办公证”等内容来看，双方在2019年11月22上午就“被告先向原告支付一定数额的款项，即时到账，款到后双方再办理签订协议等相关手续”达成合意。此后，被告向原告转账30万元，原告确认收到，双方对于办理手续前被告先行支付30万元这一事实明知且无争议。原告向被告发送的手写《还款协议》载明2020年7月底全款50万元一次性支付，双方签订的《原地优惠购房转让协议书》载明50万元于2020年7月30日前一次付清。在明知当天被告需要支付30万元以及此前已经支付12.4万元的前提下，经双方签字的协议仅约定于2020年7月30日前一次性支付50万元，并未提及30万元、12.4万元款项，应当认定被告还需支付原告余款50万元。被告辩称协议约定的50万元包括已付30万元、12.4万元的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。《原地优惠购房转让协议书》约定违约方需承担对方包括主张权利的各项实际支出在内的一切经济损失。被告未按协议约定期限履行支付款项的义务，原告有权按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率要求被告支付逾期利息。原告主张的律师代理费、保全保险费属于原告为主张权利的实际支出，有合同依据，本院按照双方实际争议标的额，参照相关标准，酌情认定律师代理费20000元、保全保险费1200元，由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条的规定，判决如下：一、朱为、蒋栋亚于本判决发生法律效力之日起十日内向胡伟文、华萍支付50万元及逾期利息（自2020年7月31日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、朱为、蒋栋亚于本判决发生法律效力之日起十日内向胡伟文、华萍支付律师代理费损失20000元、保全保险费损失1200元，合计21200元。三、驳回胡伟文、华萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8800元、保全费5000元，合计13800元，由胡伟文、华萍负担1980元，朱为、蒋栋亚负担11820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  储 丽人民陪审员  薛玉蓉人民陪审员  蒋 伟二〇二一年三月二十四日法官 助理  张为可书 记 员  林甜甜