广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初7721号原告：何丽芳。委托代理人：马安好，广东一粤律师事务所律师。被告：广州恒越房地产发展有限公司。法定代表人：彭杰。第三人：广州市高仕汽车维修有限公司。法定代表人：梁展强。原告何丽芳诉被告广州恒越房地产发展有限公司、第三人广州市高仕汽车维修有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马安好到庭参加了诉讼。被告及第三人下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等，公告期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于1996年7月30日签订了《房屋拆迁安置协议》，并在海珠区公证处进行了公证。《房屋拆迁安置协议》约定由被告拆除原告所有的位于纺织××××号的房屋，被告须于1996年12月31日前在原征地处新建大楼首层、南向西南边角建筑面积41.53平方米安置给原告作永久性回迁。2009年11月23日，原、被告达成《协议书》，其中被告为甲方，原告为乙方，第三人为丙方，《协议书》第十条约定：被告应协助原告办理房产证。第四条约定“甲乙双方确认，乙方与丙方签订租赁合同的当天即视为甲方将该房屋回迁给乙方。”后原告与第三人于2009年11月27日签订《广州市房屋租赁合同》，原告开始取得并使用回迁房屋至今，但被告未履行协议书约定，一直未协助配合办理涉案房屋的不动产权证。原告已取得回迁房屋，回迁房屋地址明确，四周边界清楚，客观上符合办证条件。被告不配合办理产权证的行为已经侵害原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告协助办理位于广州市海珠区怡安路2××号首层原C-1铺内西南边角、门口南向（在怡安路××Ｃ1-1-2铺的隔壁），建筑面积以实测为准（以41.53平方米为限）的房屋不动产权证；2、本案诉讼费由被告承担。被告没有提交答辩意见及举证。第三人没有提交意见及举证。经审理查明：1996年7月30日，原告（被拆迁人、乙方）与被告（拆迁人、甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除纺织路草芳横一巷61号的房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积36.53平方米；甲方应于1998年12月31日前，在原征地段新建大楼首层、南向西边角的套间，建筑面积41.53平方米，其中房、厅，独立厨、厕、阳台规划安置给乙方回迁居住；（六）甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；（十）其他事项：甲方置乙方永久在第三期新建大楼首层门口南向、西南边角建筑面积为41.53平方米作永久性回迁，41.53平方米已含天井5平方米作价购买，以上数据待乙方办理产权交换后生效；在第三期新建大楼售楼前，甲方应先由乙方自行选楼；等。原告曾以被告没有通知其回迁为由，向本院起诉被告及案外人林睿胤（作为该案的第三人），要求被告按《房屋拆迁安置协议》约定的地址安置其回迁。被告在该案中辩称：原告原址房屋是民宅，而非商铺，原告坚持回迁商铺不存在法律上和事实上依据。本院于2007年6月12日作出（2007）海民三初字第103号《民事判决书》，查明：被告对合同约定安置原告回迁的房屋提交了测字××号广州市房地产查丈原图（首层平面图），并确认该图所载为第三期房屋，怡安路2××号西南边角的C-1部位按自然层在首层，该房屋现作洗车档使用。原告提交的《广州市房地产产权情况表》，记载被告占有全部的海珠区怡安路2××号首层C-1铺已经被有关部门查封和轮候冻结。原、被告均确认该事实。经本院释明，原告仍坚持要求回迁该址房屋。广州市工商行政管理局海珠分局核发的《个体工商户营业执照》记载：字号名称广州市海珠区天健汽车美容护理服务部，经营者姓名林睿胤，经营场所广州市海珠区怡安路2××号首层自编**。该案认为：原告要求被告按上述协议约定的地址安置其回迁，符合合同约定，应予以支持。被告的抗辩理由依据不足，本院不予采纳。被告将按约定安置原告回迁的房屋交与第三人使用，显然有违诚实信用原则，故有责任与第三人共同将应安置的房屋交付给原告，故判决：一、被告在该判决生效之日起30日内，在广州市海珠区怡安路2××号首层、门口南向、西南边角、划出建筑面积41.53平方米的套间安置原告回迁居住，并同时与第三人林睿胤共同将该房屋交付给原告；等。该案判决后，被告不服提起上诉称：一、原告原址是民宅，而非商铺，而开发商在统一办理该批物业时，按规划已交纳了相应的费用，因此可以支持原告的回迁要求，但不同意以商铺的物业回迁给原告，现这个地方是商铺而非住宅用途。二、一审判决的地址在抵押及查封状态下，如果现在分割给原告不可行，即使分割也无法办理过户手续。三、该地址已出租给第三人林睿胤，租期到2010年。故要求撤销原审判决第一项，依法改判。广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民五终字第2514号《民事判决书》，认为被告以该处是商铺为由不安排原告回迁无事实和法律依据，至于被告提出该讼争单位现已被查封，并已出租给第三人等均非被告可以不按约履行的法定理由，故判决驳回上诉，维持原判。此后，原告向本院申请强制执行，本院于2008年10月7日作出（2008）海民执字第3000号-3《民事裁定书》，认为采纳原告表示房屋回迁的申请可延期执行的意见，裁定：判决所确定的房屋回迁问题中止执行。2009年11月23日，被告（甲方）、原告（乙方）和第三人（丙方）签订《协议书》，约定：一、甲乙双方一致同意由甲方将原征地段新建大楼首层南向西边角建筑面积41.53平方米（现怡安路2××号西南边角的首层C-1部位，具体位置东西向4.5米门面，南北向深9米）房屋回迁给乙方，甲方应为乙方办理应由甲方办理的回迁手续。二、鉴于甲方拟回迁给乙方的房屋现正租赁予丙方，甲乙丙三方同意，乙方回迁后仍将该回迁房租赁予丙方，乙丙双方另行签订租赁合同，租赁条件与甲丙双方签订的租赁合同一致。乙丙方签约后，丙方直接交租给乙方。四、甲乙双方确认，乙方与丙方签订租赁合同的当天视为甲方将该房屋回迁给乙方。十、甲方应协助乙方办理房产证事宜。2009年11月27日，原告（甲方、出租人）与第三人（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区怡安路2××号首层C1的房地产出租给乙方作为经营场地使用，面积41.53平方米；租赁期限从2009年12月1日至2012年12月31日；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。据查册时间为2017年12月19日的《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址为海珠区怡安路2××号首层C-1铺的所有权人为被告，占有全部，建筑面积为111.763平方米，使用性质为商铺；来函摘要：2006年1月11日，陕西省西安市公安局西公经侦函（2005）20号关于协助冻结房屋的函查封该业……2009年12月25日，陕西省西安市公安局以西公经侦字（2009）205号解除冻结通知书解封该业；2006年1月17日，广州市中级人民法院（2006）穗中法民二初字第1号协助执行通知书及民事裁定书查封该业（期限从2006年1月17日至2008年1月16日）；2008年3月12日，广东省从化市人民法院以（2008）从法执字第2476-3号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业……2013年8月19日，广东省从化市人民法院以（2008）从法执字第2476-18号协助执行通知书及民事裁定书解封该业，协助蔡锐东办理该业其中建筑面积70.233平方米的产权过户手续，注销原房产证及抵押登记；2008年6月10日，本院以（2008）海民执字第3000号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业；本案已注销，产权变更注销，没有他项权利内容；等。查册时间为2020年4月26日的《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址为海珠区怡安路2××号首层C-1-2铺的产权人为蔡锐东，建筑面积为70.76平方米，登记时间为2017年7月11日，登记附注;依据广州市从化区人民法院（2008）从法执字第2476-18号、（2008）从法执字第2476-18-1号《协助执行通知书》予以登记；等。本院就原告要求办证的问题向广州市规划和自然资源局发函调查，该局函复称：查无海珠区怡安路2××号首层C-1-1铺产权登记记录；㈠海珠区怡安路2××号首层C-1铺原以2005登记152275号登记在广州恒越房地产发展有限公司名下，建筑面积111.763平方米。㈡2013年8月，从化市人民法院（现从化区人民法院）以(2008)从法执字第2476-18号《协助执行通知书》要求将2××号首层C-1铺中面积为70.233平方米过户给买受人蔡锐东。2017年7月，蔡锐东持上述协执文书回执、测字08CH88170410000032号测绘成果等资料以2017登记1031955号申请办理了分割、涂销、转移登记，地址为怡安路2××号首层C-1-2铺，建筑面积为70.76平方米。根据测字08CH88170410000032号测绘成果显示，原C-1铺拆分为C-1-1、C-1-2铺。㈢根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发【2004】5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若2××号首层C-1-1铺不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院可向我局送达过户协执文书，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，登记机构可根据协执文书办理不动产权转移登记。另查，查册时间为2020年3月17日的《广州市不动产登记查册表》载明：房产地址为海珠区怡安216号地下室，2××号首层，216-244号2-9层的所有权人为被告，占有全部，使用性质为商住；来函摘要：广东省阳江市江城区人民法院以（2008）城法执字第372,606,607,608-35号协助执行通知书及执行裁定书各一份续封该业怡安花园住宅、商业及停车场（除已出售，抵押，查封，已解封外），查封时效为2018年11月11日到2021年11月10日；等。原告因此向广东省阳江市江城区人民法院提出执行异议，该院作出（2018）粤1702执异13号《执行裁定书》，认为原告的异议理由成立，裁定中止对广州市海珠区怡安路2××号首层西南边角、门口南向建筑面积为41.53平方米房屋的执行。此后，广东粤财投资控股有限公司（执行案件的申请人，以下简称粤财公司）向广东省阳江市江城区人民法院提出申请执行人异议之诉，广东省阳江市江城区人民法院作出（2018）粤1702民初1749号《民事判决书》，驳回粤财公司的诉讼请求。该案判决后，粤财公司不服提起上诉，广东省阳江市中级人民法院作出（2019）粤17民终672号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。该案已于2019年10月28日生效。2020年3月10日，广东省阳江市江城区人民法院解除了对怡安路2××号首层西南边角，门口南向建筑面积为41.53平方米房屋的查封。原告就其主张还提交了以下证据：1、陈国超手写的《证明》复印件，内容为兹有我本人自建屋壹间座落纺织路草芳横壹巷68号左户主陈国超转样给何丽芳女仕贰仟捌佰元整，现已全部款项收完，1983.9.21。2、广州市海珠区工商行政管理局于1983年12月15日出具的《个体工商业营业执照》，载明姓名为何丽芳，营业地点为纺织街草芳一巷61号内。3、原告向滨江派出所申请查询地址门牌更换的档案资料的《申请书》，广州市公安局海珠区分局滨江派出所于2019年11月20日回复：经查阅我所七十年代至八十年代户籍档案，七十年代户籍档案中登记有：草芳横一巷68号；八十年代户籍档案中登记有：草芳横一巷60号（68号）、草芳横一巷61号（68号）、草芳横一巷62号（68号）。4、广州宜家创生物业管理有限公司于2017年4月出具的《综合服务收据》两张，记载业主名称为何丽芳，业户地址为怡安商铺三期商铺101（C1之一）房。5、拍摄涉案商铺外观的图片（招牌为博联置业）。原告于2017年8月23日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：从2009年开始我方就回迁了，现涉案商铺由原告出租给博联置业地产公司。本院认为：原、被告和第三人签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《协议书》约定：原、被告双方一致同意由被告将原征地段新建大楼首层南向西边角建筑面积41.53平方米（现怡安路2××号西南边角的首层C-1部位，具体位置东西向4.5米门面，南北向深9米）房屋回迁给原告；原、被告双方确认，原告与第三人签订租赁合同的当天视为被告将该房屋回迁给原告；被告应协助原告办理房产证事宜。现原告主张其已于2009年安置回迁至海珠区怡安路2××号西南边角的首层C-1部位（具体位置东西向4.5米门面，南北向深9米）的房屋，并提供了其与第三人于2009年11月27日签订的《广州市房屋租赁合同》、涉案房屋的管理费收据等作为证据，故对原告已于2009年实际回迁至上述房屋的事实，本院予以确认。现原告要求被告协助办理回迁房屋的房产证，合理有据，本院予以支持。但鉴于《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址为海珠区怡安路2××号首层C-1铺的产权已变更注销，广州市规划和自然资源局也函复没有海珠区怡安路2××号首层C-1-1铺产权登记记录，故原告要求被告协助办证的地址为广州市海珠区怡安路2××号首层原C-1铺内西南边角、门口南向（在怡安路××Ｃ1-1-2铺的隔壁），建筑面积以实测为准（以41.53平方米为限）合理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州恒越房地产发展有限公司在本判决生效之日起十五日内协助原告何丽芳办理广州市海珠区怡安路2××号首层原C-1铺内西南边角、门口南向（在广州市海珠区怡安路2××号首层C1-1-2铺的隔壁），建筑面积以实测为准（以41.53平方米为限）的房产证。本案受理费100元，由被告负担。如不服本判决，原、被告和第三人可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  林艳红人民陪审员  陈燕珍二〇二〇年八月二十六日书 记 员  招佐文冯琬晴