江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0282民初5350号原告：周志奋，男，1973年8月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周鹏，江苏景明律师事务所律师。被告：王旭平，男，1963年3月8日生，汉族，住宜兴市，现住阳光××××室。被告：刘凤珍，女，1969年7月7日生，汉族，住宜兴市，现住阳光××××室。原告周志奋与被告王旭平、刘凤珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告周志奋的委托诉讼代理人周鹏、被告王旭平到庭参加诉讼，被告刘凤珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周志奋向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令解除双方于2019年2月26日签订的《宜兴市房产买卖协议》。2、请求判令被告一、被告二立即向原告双倍返还定金10万元。3、请求判令被告一、被告二立即向原告支付违约金10万元。4、请求判令被告一、被告二赔偿原告房价上涨的经济损失（具体金额待评估后确定）。5、请求判令被告一、被告二立即向原告支付律师费损失5万元。6、本案诉讼费用全部由被告承担。后变更诉讼请求2为请求判令被告一、被告二立即向原告返还定金5万元。明确诉讼请求4为请求判令被告一、被告二赔偿原告房价上涨的经济损失287400元（依据评估后确定）。事实与理由与诉状一致。事实与理由：2019年2月26日，原告与被告王旭平、刘凤珍签订宜兴市房产买卖协议，约定被告购买被告名下坐落在阳光××××室的房产，总价1088800元，原告依约支付了定金50000元。然同年3月8日王旭平告知原告方涉案房屋已被法院查封，期间二被告一直向原告声称涉案房屋被查封的事他们会妥善解决，但最终二被告都没能依约履行合同约定的义务。故诉至法院。被告王旭平辩称：我方与原告签订合同真实性无异议。定金实际只收到3万元，2万元被中介拿去了。当时签完合同一两个星期到银行办理解除抵押，但被银行告知房屋被查封了，我就到不动产中心查询，看到房屋被查封了，那个民事案件当时还在审理，我就立刻跟中介说房子被查封的事情，叫他把房子退掉吧，中介说你有什么办法再想想。我当时和查封我房屋的人商量，商量了好几个月都没有成功。我都是跟中介联系的，打电话给中介。后来我妻子刘凤珍也和原告联系过。大概过了2019年10月后，中介问我进展，结果当时有第二起诉讼案件也查封了，我就表示肯定过不了户了。在2019年12月左右，原告律师打电话给我要协商。到2020年3、4月左右，我跟查封我房子官司的人商量卖了房子解封，我就跟原告再商量，原告一直说人在外地，直到2020年4、5月份，我跟原告说卖不成功了，我老婆说愿意给原告6万元，但是没有商量成功。从2019年3月我跟原告说了房屋查封的事情后原告一直表示愿意等我解决后履行过户，所以我只同意退还3万元，其他经济损失我要求不予承担。被告刘凤珍未作答辩。经审理查明，2019年2月26日，王旭平、刘凤珍（甲方）与周志奋（乙方）通过宜兴市宜城街道喜缘中介服务部介绍，签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定甲方自愿将坐落于本市阳光××××室的房产（不动产权证号××号，土地证：041092973），自库28号（约12平方米），出售给乙方。房屋及车库总成交价1088800元，2019年2月26日付定金50000元，2019年3月25日之前乙方付贰拾贰万元整，同时做备案资金监管、贷款等相关手续，等银行贷款伍拾万元整到政府平台后办理过户，过户当天付清房款叁拾壹万捌仟捌佰元整（柒拾贰万元到乙方领好房产证3日之日内打入甲方账户）。甲方应当在款清交房。……甲方应保证上述房产的权属清楚，若发生与甲方该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。……甲、乙双方达成协议后若乙方悔约应当书面告知甲方，甲方应在当日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金10万元给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在当日内将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金10万元。……本协议一经签定，房库成交总额的3%为中介费折合18000元，乙方需先支付一半中介费，剩余一半过户当天一次性付清。如甲乙任何一方违约，剩余中介费有定金中扣除，并且违约言（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。签订合同当日，周志奋支付定金50000元，王旭平出具收条一份，载明“今收到周志奋购宜城街道阳光花苑20幢504室（含自库1只）购房定金50000元（伍万元整）。另查明，坐落于阳光××××室的房产，登记所有权人为王旭平。该房屋上设有江苏宜兴农村商业银行股份有限公司广汇支行抵押贷款97万元，抵押期限2018年11月9日-2020年11月9日。王旭平、刘凤珍在与原告周志奋签订房产买卖协议后准备至银行办理解押手续时被银行方告知该房屋上现有查封，发现为（2018）苏0282民初13985号案件查封，查封日期为2019年1月11日至2022年1月10日。王旭平、刘凤珍遂将房屋被查封事宜告知中介。2019年3月17日周志奋通过微信与被告刘凤珍联系，周志奋询问刘凤珍“大姐你即，我是买你房子的小周。上周跟你家大哥见面说他上个星期你那个朋友打官司，后来怎么说？什么时候有个日期给我们？”刘凤珍回复“上星期没有开庭，具体时间等法院通知，一有会马上通知你的”。2019年3月25日，刘凤珍通过微信联系周志奋“周老师你好，不好意思法院到现在还没有消息，……当时我也不知道房子给封了，不然的话真的不会耽误你们买房了，我想想一直对不起你们”，周志奋回复“是的，谁都不想碰到这事，本来今天应该是开始办理房子过户相关手续的日期了，上次3月10日我和你老公在喜缘房产沟通一次，你先生说解封房产，他那有几个方案都可以操作，你们看是否能够尽快把房产解封，这样大家都好，最好你们沟通协商后能给我们一个具体等待时间，我们也是通情达理的，如果能确定个交付时间，我们等下也没关系的，就是要明确个交付时间。……”此后被告一直未能解决查封事宜。2020年5月14日，原告周志奋委托江苏景明律师事务所代理与王旭平、刘凤珍因房屋买卖合同一案的一审诉讼，签订委托合同一份，代理费约定为50000元。同年6月19日原告诉至法院，审理中提交评估申请，对涉案房屋于2020年7月1日的市场价值进行评估，经江苏苏地行土地房产评估有限公司评估该房屋市场总价为137.62万元。再查明，上述房屋除被(2018)苏0282民初13985号案件查封外，还于2019年11月5日被(2019)苏0282民初12273号、12277号、12278号、12280号等案件轮后查封。审理中，被告辩称其实际收到中介转账定金为30000元，并提供微信转账记录，对此原告质证表示对证据三性没有异议，但该款我方支付的是50000元，中介是否扣掉款项是和被告应当向中介支付有关，与我方无关。另外被告还提供刘凤珍与中介于2020年10月7日的现场录音，以证明当时发现房屋被查封后立刻跟中介说了，也通知了原告，原告自行表态愿意等待，原告质证表示真实性无异议，但仅为中介单方陈述，我方在签订合同时并不知道房屋被查封，在与刘凤珍核实后原告一方也是一直说短期内可能解封，被告是真心想买房，所以也愿意等的。上述事实，由房产买卖协议、收条、微信聊天记录、房产信息登记、微信转账记录、委托合同、鉴定报告、律师费收费标准及庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定的,适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，虽然双方签订房屋买卖合同前房屋实际已被法院查封，但并不代表原、被告间的房屋买卖合同必然无效。原、被告间的合同约定属双方真实意思表示，对双方间仍具有约束力，双方应当按约履行。根据原告周志奋与被告刘凤珍间的微信聊天记录以及双方在庭审中所作陈述，原告周志奋在签订合同后得知房屋被查封，立即与被告方联系，在得到被告方会尽快解决查封事宜的答复后也明确表示同意等待，然最终被告王旭平、刘凤珍无法解除查封以履行交付房屋的主要合同义务，故被告王旭平、刘凤珍的行为属违约行为，应当承担违约责任。现原告主张解除双方于2019年2月26日签订的《宜兴市房产买卖协议》，二被告立即返还已付定金5万元并支付违约金10万元的诉讼请求，符合法律规定与双方合同约定，本院予以支持。至于被告辩称定金仅收到3万元仅同意返还3万元的抗辩意见，经查原告已按约支付定金5万元，至于中介仅支付被告3万元系被告与中介间关于支付中介费的纠纷，与原告无关，被告的该抗辩意见于法无据，本院不予支持。对于原告主张的律师费50000元，经查原告尚未实际支付该费用，未有相应发票予以佐证，故对该费用本院暂不予支持。对于原告主张二被告赔偿原告房价上涨的经济损失287400元的诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告王旭平、刘凤珍虽将查封房屋出售而最终未能履行交付房产属于违约，但二被告于发现后已通知原告方，原告方在明知房屋已被查封后仍同意待被告解除查封后再行履行房屋买卖，而非与原告提出解除合同以避免损失进一步的扩大。因此，原告方对该房产买卖交易行为所可能发生的风险应当是明知的，在此情形下原告方仍主张由此扩大的房屋溢价之损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告周志奋与被告王旭平、刘凤珍于2019年2月26日签订的《宜兴市房产买卖协议》。二、被告王旭平、刘凤珍于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告周志奋50000元。三、被告王旭平、刘凤珍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周志奋违约金100000元。四、驳回原告周志奋的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5050元、保全费3020元，评估鉴定费12500元，合计20570元，由原告周志奋承担14828元，由被告王旭平、刘凤珍承担5742元，二被告应承担的款项已由原告垫付，二被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 艳人民陪审员  徐东明人民陪审员  吴益平二〇二一年三月三十日书 记 员  朱桢辰