甘肃省白银市平川区人民法院民 事 判 决 书(2015)平民重字第2号原告甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦（原甘肃伟盛商贸有限责任公司开元商厦）。法定代表人尚立军，该商厦总经理。委托代理人张红英，甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦运营副经理。委托代理人高韬，甘肃法翔律师事务所律师。被告陈瑛。委托代理人徐丽军，系陈瑛丈夫。原告甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦（以下简称“开元商厦”）与被告陈瑛租赁合同纠纷一案，本院作出（2014）平民三初字第49号民事判决后，被告陈瑛提起上诉，白银市中级人民法院裁定撤销该判决，发回重审。本院于2014年12月20日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张红英、高韬，被告陈瑛及其委托代理人徐丽军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月1日，原、被告双方签订联营合同，约定被告在开元商厦设立金利来专柜，被告按约月向原告交纳联营费和自用电费、空调费等费用；逾期支付，每逾期1日按拖欠款额的1%支付滞纳金；合同期限2013年1月1日至2014年12月31日。合同签订后，原告按照约定向被告提供商厦二楼A区56.85㎡的经营场地。被告却于10月份始拖欠联营费等费用，至2014年12月31日合同期满后，被告既不交纳联营费，且至今仍占据商厦经营场地拒绝撤出，自2013年10月至2015年6月10日拖欠费用共计139060.75元。因合同约定违约金高于法律相关规定，依照银行贷款年利率6.5%的4倍计算，被告应支付逾期付款违约金15064.91元。撤出商场的日期不确定，故占场费用按每日联营费费用219.37元即日（6581元÷30天）和日采暖费12.96元（4632元÷365天）计算。请求判令解除原、被告之间的联营合同，被告立即撤出商厦；由被告向原告支付联营费139060.75元，逾期付款违约金15064.91元；2015年6月11日之后日均占场费232.06元；由被告承担诉讼费用。被告辩称，双方2013年签订合同属实，2014年的合同只有原告持有，签订合同时内容和合同中约定的费用都是空白的，没有经过被告确认，不是被告的真实意思，没有法律效力。原告的诉讼请求没有证据和依据，应予驳回。1、联营费性质约定不明确。商厦与商户之间签订的是联营合同，但原告却以柜台租赁的方式收取费用，却不承担风险，是对被告和所有商户的误导和欺骗。2、原告主张每月承担联营费用没有任何依据。合同书上约定“本专柜联营费8130元”，没有明确是一年还是一个月的费用，合同期限为一年，8130元就是合同有效期一年的全部费用。3、被告不存在违约行为，不应承担违约责任。合同第31条规定的被告承担的9项违约责任中，没有拖欠联营费用的约定，且被告没有拖欠任何费用，不构成违约。4、原告违反解除合同的约定，造成被告至今无法签订终止合同，也无法离场。被告至今未接到原告终止合同通知书，不敢擅自撤离。5、合同由原告单方持有保存，被告对合同内容不了解，对原告每次的扣费是否合理也不清楚，只能被迫接受，原告应该承担全部对自己不利的法律后果。综上，原告要求被告承担联营费用的诉讼请求，没有证据支持，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，原告的请求，没有证据和法律依据，应依法驳回。经审理查明，2012年10月26日，原、被告签订合作意向书，2013年1月1日，原、被告签订《联营合同书》，原告向被告提供开元商厦二楼A区56.85㎡的经营场地，由被告经营金利来品牌系列，合同期限2013年1月1日至2013年12月31日。合同约定的主要内容为，1、合同签订当日被告向原告交纳履约合同保证金人民币10000元，用于防范无故毁约、被告权利外终止合同、装修时对商场结构主体造成损害及合同约定的其它违约行为、未落实管理制度、违反国家相关政策，使被告守约履行合同；若合同期内出现履约合同保证金担保范围内事项，原告从保证金中直接扣划代收并从营业款中补足，履约保证金在合同期满后半年内，如被告税清不违约，则不计息全部返还。2、装修期间被告向原告缴纳装修保证金3000元，装修完成后退还。3、费用结算原告提供的格式合同记载为“本专柜联营费8130元”；税费、电费被告自行承担；空调费按实际成本用被告公摊面积分摊，当月发生从当月销售货款中扣除或缴纳，预计约50至60元∕㎡∕月；物业管理费第一年免收；促销员由被告雇用，原告统一管理并代发工资，管理费第一年30元∕人∕月；年节广告费用根据楼层业态、区域的不同每月定额收取，按使用面积加公摊面积确定收取，二层A区8元∕㎡，公摊面积均为43%；团购服务费由原告团购服务销售的，按卡、券销售额1%收费，由被告自行组织的，原告只收代开发票税金；银行卡消费时银行代收的费用由被告承担；对账日期和返还日期为营业满一个月后10至15日和18至20日。4、被告自行办理相关经营手续并自主经营、自负盈亏，接受原告日常管理并承担管理费用。5、原告在商场内实行统一收银，被告不得擅自收银。6、合同期满未进行续约，或被告违反合同而被原告单方解除合同时，被告必须在接到原告终止合同通知书之日起7日内撤离商场并由双方签订“撤场确认书”，被告延期撤离，原告有权采取单方行为。7、合同终止，双方应在合同终止日起45日内结清各项费用及欠款，若被告逾期向原告支付有关费用，每逾期一日按拖欠款额的1%向原告支付滞纳金。合同对其他权利义务也进行了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了履约合同保证金10000元和装修保证金3000元。被告实际经营区域为开元商厦二楼A区55.85㎡。2013年5月28日，原、被告签订了《优惠政策》，对《联营合同书》进行了补充和修改，双方约定：优惠政策执行时间为2013年6月1日—2014年5月31日，对入驻品牌专柜商户，除黄金珠宝专柜外，按合同约定执行ABCD区域优惠，分别为A区20元/月/㎡，B区15元/月/㎡，C区13元/月/㎡，D区12元/月/㎡；各品牌专柜税金免收；未交清5月31日前费用的商户不享受该优惠政策。2014年1月6日，原、被告双方续签了联营合同，合同期限一年，新的合同约定月保底联营费用为8129.55元，其他内容与原合同约定基本一致。双方认可2013年1月1日至2014年2月28日被告实际经营期间销售总收入106637元，其中储值卡9672元、银联卡41926元、现金55040元；原告向被告返款16999.99元，代发导购员工资613元；被告经营中产生团购卡服务费96.72元，银联卡手续费241.64元、导购工服费150元；被告经营期间仅第一个月雇用导购一名。原告主张被告在经营期间发生税金1284.32元、导购管理费450元（不雇用导购的商户自己为导购）、罚款320元、空调暖气费7940元、年节促销费9237元、库房联营费1944元，被告认为收费不合理不予认可。另查明，甘肃伟盛商贸有限责任公司成立于2012年11月27日，甘肃华能工程建设有限公司撤销甘肃伟盛商贸有限责任公司后，于2013年8月2日成立甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦，负责开元商厦的开发经营。2013年10月25日，白银市工商行政管理局平川分局核准甘肃伟盛商贸有限责任公司注销登记。上述事实，原告提供的准予注销登记通知书一份、华能公司文件一份，营业执照2份，能够证明原告于2013年8月2日将单位名称由甘肃伟盛商贸有限责任公司变更为甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦；提供的意向协议、优惠政策各一份、联营合同书2份，能够证明原、被告之间的合同关系；提供的返款确认表4份能够证明向被告还款的数额。结合当事人陈述及举证、质证情况，本院对上述证据的证明效力予以确认。本院认为，一、关于双方所签2份联营合同书的性质。双方所签“联营合同书”中约定由原告提供经营场地，相关费用均由被告承担，合同中虽对由谁承担联营费未明确，但合同履行过程中原告既未投入资金也未直接参与经营，更未承担经营风险，被告也不能举证证明双方存在联营的事实，故该合同名为联营，实为柜台租赁，合同约定的联营费实为柜台租赁费，应由被告承担，该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行中，被告未按期缴纳联营费，原告要求解除合同，符合合同约定和法律规定，故对原告要求解除合同，被告撤离商厦的诉讼请求，本院予以支持。被告虽然自2014年3月份开始未实际经营，但一直未撤离商厦，也未向原告移交租赁场地，故应按合同约定承担实际撤离商厦之前的占场费用，因被告在原告提起诉讼后已经停止营业，占场费用仅承担联营费用，其余费用不再承担。原告依据联营合同书第三十九条主张被告应向原告支付违约金，但联营合同书第三十九条的约定为合同终止双方清算后欠缴费用的滞纳金等，不属于合同履行期间欠费违约金的约定事项，且联营合同书中对合同履行期间欠费时是否支付违约金并未作约定，故对该项诉请不予支持。二、关于《优惠政策》的约定。双方签订的《优惠政策》实质是对原合同的补充约定，与原合同具有同等效力，根据平川区2013年商业柜台租赁的实际情况和“优惠政策”第3.2条关于“对入驻品牌专柜商户，按合同约定现执行ABCD区域优惠，分别为A区20元/月/㎡,B区15元/月/㎡,C区13元/月/㎡,D区20元/月/㎡。”的约定，能够认定该约定是在原合同8130元/月基础上A区柜台每月优惠20元/㎡，故自2013年6月1日起合同约定的联营费应按被告实际经营的交纳联营费的面积，即A区55.85㎡加公摊面积24.02㎡后的面积79.87㎡，优惠1597.4元。三、关于联营费数额及缴费期限。合同中约定“本专柜保底联营费8130元”，虽然未明确约定为每月的费用，但结合合同中对账周期的约定、平川区2013年商业柜台租赁的实际情况及双方在实际履行合同中的对账、返款情况，能够证明合同中的8130元联营费系每月的费用而不是合同期一年的费用，应当按月缴纳；2013年1月1日至5月31日按实际租赁面积A区79.87㎡费用为每月7987元，6月1日优惠后为每月6390元，计算至2015年6月10日为195425元。四、关于扣减的各项费用。1、双方认可的费用代发导购员工资、团购卡服务费、银联卡手续费、导购工服费及导购管理费合计1131.36元；2、扣减的税金1284.32元，原告提供的与税务机关签订委托代征税款协议、税收通用完税证、代征代缴明细表能够证明代扣税款数额，且该税款已经实际向税务机关缴纳，被告在履行合同中领取返款时也未提出异议，故对原告提供的上述证据的证明效力予以确认，扣减的税款被告应当承担；3、导购管理费450元（不雇用导购的商户自己为导购），联营合同中第七条及促销员管理制度约定促销员由被告雇用，原告代发工资并管理，被告需向原告报备促销员名单，但未约定经营者当然为促销员，原告也未提供证据证明被告被告一直雇用促销员一名，故除双方认可的2013年1月份促销员一名的管理费外，原告扣减的其余导购管理费420元，本院不予支持；4、罚款320元，根据联营合同的约定，被告作为商场的经营商户，有遵守商场管理制度的义务，故被告违反商场管理制度原告作出相应处罚，应予支持；5、空调暖气费7940元，空调暖气费按照合同的约定由商户分摊，且被告在租赁过程中已经实际产生该费用，应当向原告支付，但2014年暖气费4632元，因被告未实际经营，故不再承担；6、年节促销费9237元，年节促销费按照联营合同的约定，由被告向原告定额缴纳，原告按被告实际经营期间计算费用，被告应当支付；7、库房联营费1944元，双方没有合同约定，原告也没有提供证据证明该费用已经实际发生，故对原告扣减该项费用，本院不予支持。上述应当扣减的费用合计为15280.68元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的联营合同。被告陈瑛于本判决生效后五日内撤出甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦。二、被告陈瑛向原告甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦支付2015年6月10日前联营费195425元、应当扣减的各项费用15280.68元，合计210705.68元。冲抵原告持有被告的履约合同保证金及装修保证金13000元、销售收入89637.01（销售总收入106637元-返款16999.99元）后，余款108068.67元于本判决生效之日起十日内一次性付清。三、2015年6月11日至被告实际撤出开元商厦之日至的联营费按6390元/月计算，于被告搬离甘肃天伟房地产开发有限责任公司开元商厦之日一次性付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3383元，原告负担922元，被告负担2461元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 长  吴祥国审 判 员  刘光平人民陪审员  申建强二〇一五年六月十六日书 记 员  孙鹏斐附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。