上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初10598号原告：朱丹君，男，1982年7月2日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：黄春花，女，1983年2月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：俞健，上海景昊律师事务所律师。被告：上海锦冠房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区，经营地上海市嘉定区。法定代表人：罗小华，总经理。委托诉讼代理人：沈宏亮，男。被告：上海小马过河投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵承霞，董事长。委托诉讼代理人：周乐多，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴跃栋，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告朱丹君、黄春花诉被告上海锦冠房地产开发有限公司(以下简称锦冠公司)、上海小马过河投资管理有限公司(以下简称小马过河公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人俞健、被告锦冠公司的委托诉讼代理人沈宏亮、被告小马过河公司的委托诉讼代理人吴跃栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告锦冠公司于2017年3月24日所签订的《上海市商品房预售合同》有效；2、判令两被告返还购房款人民币(下同)436,585元。事实和理由：2017年2月，原告通过被告小马过河公司购买位于上海市奉贤区贤瑞路111弄《中南锦庭》14号1层1室商铺，被告小马过河公司称全权代理该楼盘的销售，后被告小马过河公司作为被告锦冠公司的代理商，与原告签订房屋预定协议书，约定该商铺总价1,856,610元，但被告小马过河公司告知原告该价格表示最终价格，价格按照最终与被告锦冠公司签订的买卖合同为准，实行多退少补。2017年3月24日，原告与被告锦冠公司签订上海市商品房预售合同，最终成交价为1,420,025元，但为了与之前房屋预定协议书相一致，需交齐预定书价格后再予以返还多支付的房款，于是原告按照被告小马过河公司所述支付总房价款1,856,610元。2017年9月13日，原告至被告锦冠公司拿取购房发票时，发现被告锦冠公司确实只开具了预售合同中约定的1,420,025元的购房发票，故应当返还原告多支付的436,585元房款。后经沟通发现，两被告之间有约定，被告小马过河公司不得收取其他任何费用，原告要求返还多支付的房款，但被告锦冠公司表示不知情，被告小马过河公司不愿意返还，故提起诉讼。被告锦冠公司辩称：同意原告的第一项诉请，被告锦冠公司不同意返还购房款436,585元房款。被告锦冠公司按照双方预售合同约定的房款金额1,420,025元收取，发票也按照该金额开具并已经将发票给了原告，被告锦冠公司也确认本次交易的房款价格为1,420,025元。被告小马过河公司辩称：对第一项诉请，由法院认定。被告小马过河公司收取的436,585元是服务费，不是购房款，服务内容包括带看房屋、置业顾问、银行贷款以及商品后续的定位、运营、市场相关的服务等，小马过河公司也向原告出具了服务费收据、开具了服务费发票，故不同意原告的第二项诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告签订有《商业地产营销包销服务合同》，约定被告锦冠公司将“中南锦庭”项目独家交由被告小马过河公司负责销售，并约定：包销房源销售底价为28,500元/平方米，合作期限自2016年12月25日至2017年12月31日止，另约定，被告小马过河公司不向客户私自收取好处费、或以变相抬高销售价为客户争取优惠等形式从购房客户处谋取私利。2017年2月26日，原告朱丹君与被告小马过河公司签订《房屋预定协议书》，约定双方就预定购买“中南锦庭”房屋事宜订立本协议，并约定：原告朱丹君预定购买“中南锦庭”7号107室房屋，建筑面积44.21平方米、单价41,996元/平方米、总价1,856,610元；原告朱丹君应于2017年3月23日前就本协议确定的相关内容与小马过河公司签订《商品房买卖合同》，并根据《商品房买卖合同》规定履行付款义务。2017年3月24日，两原告与被告锦冠公司网签了《上海市商品房预售合同》，约定两原告购买奉贤区贤瑞路111弄“中南锦庭”14号1层店铺，建筑面积44.21平方米、单价32,120元、总房价1,420,025元等内容。为此次购房，两原告支付款项如下：2017年2月26日至2017年5月9日共支付给被告锦冠公司购房款1,420,025元。另外在2017年3月24日，两原告支付被告小马过河公司款项436,585元。2017年9月13日，原告朱丹君签收了被告锦冠公司向其开具的金额为1,420,025元的增值税普通发票一份。另查明，审理中两原告、两被告均确认涉案《房屋预定协议书》中的“中南锦庭”7号107室房屋与《上海市商品房预售合同》中的“中南锦庭”14号1层店铺系同一套房屋。涉案楼盘有《预售许可证》、《销售方案备案证明》。涉案楼盘销售中，曾有人向公安部门报案，2018年4月19日上海市公安局奉贤分局以“因认为商业欺诈，不应当追究刑事责任”为由，作出撤销案件决定书。关于双方争议的被告小马过河公司收取两原告款项436,585元的性质，两原告主张是房款，被告小马过河公司主张是服务费。为此，被告小马过河公司提供收据存根一份及增值税普通发票一份。收据存根上载明：交款单位朱丹君、黄春花，金额为436,585元，收款事由：中南锦庭7号楼107室商铺运营服务费。增值税普通发票上载明：购买方名称为朱丹君、黄春花；名称一栏填写的是服务费；备注一栏填写的是商铺服务费。被告小马过河公司主张，该收据存根及增值税普通发票交给两原告，并且两原告没有提出异议；两原告主张，该收据存根及增值税普通发票系被告小马过河公司单方制作，未交给两原告。本院认为：被告小马过河公司没有提供证据证明收据存根及增值税普通发票交付给两原告，也没有提供证据证明与两原告之间有过支付服务费的协议；同时，在他们双方签订的《房屋预定协议书》中，约定房款为1,856,610元，并约定根据商品房买卖合同规定履行付款义务，而两原告与被告锦冠公司签订的买卖合同中约定的房款为1,420,025元，并由被告锦冠公司确认此次交易的房款确为1,420,025元，故本院认定两原告多支付的436,585元为《房屋预定协议书》约定房款的一部分，属于房款，被告小马过河公司主张为服务费，缺乏证据证明和事实基础，本院无法采信。本院认为，两原告与被告锦冠公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该《上海市商品房预售合同》中约定房款为1,420,025元，合同双方实际确认和支付的也是1,420,025元。两原告与被告小马过河公司签订的《房屋预定协议书》中约定的房款1,856,610元，两原告基于该约定多付房款436,585元。被告小马过河公司主张该款为服务费，因依据不足，本院未予认定，被告小马过河公司收取436,585元没有合同依据和法律依据，应当退还两原告。两原告主张由两被告共同返还该款，但该款由被告小马过河公司单独收取，返还义务在被告小马过河公司，两原告主张由被告锦冠公司共同返还，依据与理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告朱丹君、黄春花与被告上海锦冠房地产开发有限公司于2017年3月24日签订的《上海市商品房预售合同》有效；二、被告上海小马过河投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱丹君、黄春花人民币436,585元；三、对原告朱丹君、黄春花的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3,925，诉讼保全费2,756元，由被告上海小马过河投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一八年十一月二十九日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。