潍坊高新技术产业开发区人民法院潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0791民初3874号原告：李**斌，男，1987年7月21日出生，汉族，住潍坊高新区。委托诉讼代理人：栾凤仪，山东韬博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张徽，山东韬博律师事务所实习律师。被告：潍坊厚德置业有限公司，住所地：潍坊高新区金马路与玉清街西南角金玉豪府4号楼14层1402室，统一社会信用代码9137070006591855X8。法定代表人：徐振五，经理。委托诉讼代理人：郝义华，山东求是和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭姿言，山东求是和信律师事务所实习律师。原告李**斌与被告潍坊厚德置业有限公司（以下简称“厚德公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**斌及其委托诉讼代理人栾凤仪、张徽、被告潍坊厚德置业有限公司的委托诉讼代理人郝义华、郭姿言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金78755.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月20日，原告购买被告开发的金玉豪府小区1-2-1301号房，总金额883899元。双方约定被告应于2019年12月31日前交付房屋，但被告却于2020年10月24日交房，逾期297天，按合同约定，应按日计算全部房款万分之三的违约金，共计78755.4元。为维护原告权益，特诉至法院，请求判如所请。厚德公司辩称，一、李**斌与厚德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽约定于2019年12月31日前交付涉案房产，但双方同时在合同第十二条及附件十一补充协议第四条中明确约定，因遭遇不可抗力、恶劣天气及自然灾害；政府原因或……等不属于出卖人的原因导致房屋在规定日期未达到使用条件或出卖人延期交付，出卖人可据实顺延且不承担违约责任。二、根据国家及潍坊市人民政府、高新区管委会环保要求，因潍坊市重污染天气原因，政府要求被告执行《潍坊市重污染天气应急预案》停工达18次，平均每次停工7-10天，导致工程停工3个月，根据上述合同约定及相关法律规定，交房时间应当在合同约定的时间之外相应顺延3个月。三、金马路与银枫路之间玉清街路段于2019年5月份开始修路，政府公示的计划工期为5月19日-7月19日，实际于11月9日才通车，工地土方因此不能外运，配电室、消防控制室、消防水池等项目一直不能施工，直至玉清街通车后才开始土方外运施工，导致工程停工171天。根据上述合同约定及相关法律规定，应当在合同约定的交付时间之外相应顺延。四、2020年1月23日开始，因爆发新冠肺炎疫情，政府要求企业停工，山东省所属企业自2020年1月23日开始进入全面停工，至3月28日才开始逐步取消房地产企业复工复产审批，建设工程施工人员所辖地区繁杂，部分人员因疫情管控不能按时到岗，部分人员到岗后仍按政府规定严格执行防控及隔离措施，因疫情原因导致直至5月份才被允许开始逐步恢复施工，至六月份才全面恢复施工，期间全面停工达3个月，政府部门发布通知，“因疫情影响交房的，要求参考不可抗力法律规定，按实际情况合理顺延交房日期”。根据上述合同约定及相关法律规定，交房时间应当在合同约定的交房时间之外相应顺延3个月。上述三种情形符合法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力，属于法定免责情形，同时符合双方合同约定，交房期限应当顺延11个月的情形。在上述不可归责于被告的不利情形下，被告仍加紧施工，并且多次通知原告2020年10月24日交房，但原告始终不配合，应视为被告已于2020年10月24日向李**斌实际交付了房产，被告并未违反合同或法律规定，依法不属于逾期交房，李**斌主张的违约金无事实和法律依据。五、依据合同第十二条，如出卖人构成逾期交房，且逾期付款60之内的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并非原告主张的万分之三。并且，依据相关法律规定，违约金比照损失计算，涉案房屋交付状态为毛坯，在未经装修且符合居住条件之前，即使被告逾期交房也并不导致原告产生任何损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，故原告主张的违约金过高，法院应当依法进行调整。综上，李**斌主张的违约金无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的无争议的事实和证据如下：2018年7月20日，李**斌与厚德公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：李**斌购买厚德公司开发的位于潍坊高新区，房屋总价款883899元。采用按揭贷款方式付款，李**斌于2018年7月20日前支付首付款673899元，余款210000元申请贷款支付。厚德公司应当于2019年12月31日前交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，如逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；第十二条第1（1）项中的比率为逾期在60日内出卖人应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。第八条逾期付款责任第1（1）项约定，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同附件十一补充协议第四条房屋交付期限约定：出卖人应于合同约定的时间将符合合同约定的房产交付买受人适用，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期交付：遭遇不可抗力；因国家或者地方政府的有关法律、法规或政策发生变化导致的延期；因地质或政府等非出卖人可以控制的因素影响工程进度的等共计十条导致房屋在规定日期内未达到使用条件或出卖人延期交付，出卖人可据实顺延且不承担违约责任。合同签订后，李**斌向厚德公司支付了房款。涉案房屋于2020年9月30日通过竣工验收，并于2020年12月23日办理竣工验收备案。李**斌于2020年10月24日在金玉豪府楼宇交接书中签字，确认该涉案房屋交付给李**斌。以上无争议的事实本院予以确认。双方当事人争议焦点是：一、被告是否逾期交房，逾期交房的时间；二、逾期交房违约金如何计算。一是关于被告是否逾期交房，以及逾期交房的时间。原告提交《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告约定的交房时间应为2019年12月31日，提供《金玉豪府楼宇交接书》一份，证明2020年10月24日被告向原告办理交房手续，延期交房共计297天。被告对交房时间无异议，但被告辩称合同约定了延期交房的事由，其具有延期交房的事由，事由有三，一是因《潍坊市重污染天气预案》中规定，发生重污染天气预警时，被告作为建设工程施工企业和在建工程施工场地应严格履行停工等应急响应措施。提供2017年12月20日等十八份潍坊市发布的重污染预警文件，主张因重污染预警停工18次，平均每次停工7至10天，导致工程停工3个月，交房日期应顺延3个月。二是因玉清街（金马路-潍县中路）道路改造及排水排涝工程施工，施工期间为2019年5月19日至2019年11月6日，该道路施工工程导致金玉豪府玉清街出口封堵，被告工地土方不能外运，配电室、消防控制室、消防水池等项目不能施工，导致工程停工171天，主张交房时间应顺延171天，提交高新区城市管理中心出具的工程竣工验收证书等证据。还提交潍坊高新区城市建设管理局出具的档案表一份，证明金玉豪府金马路的西门通行口的审批时间2019年12月5日，施工期限为2019年12月7日至2019年12月22日。三是因新冠疫情防控需要，自2020年1月23日山东省所属企业开始全面停工，至3月28日才开始逐步取消房地产企业复工复产审批，因疫情原因导致被告六月份才全面恢复施工，期间全面停工达3个月，政府部门发布通知，“因疫情影响交房的，要求参考不可抗力法律规定，按实际情况合理顺延交房日期”。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议及相关法律规定，交房时间应当在合同约定的交房时间之外相应顺延3个月。上述三种情形依法符合《合同法》第一百一十七条被告所不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，系不可抗力，属于法定免责情形，同时符合双方《商品房买卖合同（预售）》第十一条和附件十一补充协议被告交房期限应当顺延的情形，上述情况应当顺延10个月零26天。被告于2020年10月24日向被告实际交付了合同约定房产，并未违反合同或法律规定，依法不属于逾期交房，被告主张的违约金并无事实和法律依据。另提供潍坊高新区新城街道玉龙社区居民委员会于2020年11月30日出具的关于金玉豪府小区延期交房的情况说明一份，证明：涉案房产因政府环保管控、城市基础设施建设、突发新冠疫情等政府及不可抗力等原因导致实际停工达10个月有余的事实，因此被告不存在违约，无需承担逾期交房违约责任。对于被告提供的证据，原告质证认为，一、对于被告提供的十八份潍坊市发布的重污染预警文件真实性有异议，对证明事项也不予认可。认为证据为复印件，想要证明因环境天气造成停要还应提供施工日志证明。二、关于被告主张的玉清街修路导致工程停工的证据不认可，因修路过程是半封闭状态，没有完全影响小区北门进出，并没有完全影响被告的施工。高新区城市管理中心出具的证明与其职责不符，没有经办人员签字，证据形式不符合法律规定，经核实该中心未出具过证明，属于无效证据。高新区城建局出具的档案表与原告提供的视频等证据相矛盾，不能证明小区西门的开门时间。三、对于被告提供的有关新冠疫情相关文件的证明内容有异议，疫情发生在春节期间，建筑行业在春节期间属于正常停工，不能因为疫情发生而成为迟延交房的理由，因此不能证实因疫情延误171天。二是关于逾期交房违约金的计算。原告主张，按照合同约定，按日以全部房款万分之三计算297天。被告主张，即便违约，按合同约定应按日计算全部房款万分之一。并且被告认为万分之一约定过高，应当依照相关司法解释比照逾期交房对买受人所产生的损失进行调整，请求法院按同区域、同地段、同类型房产的租金标准600元计算原告的损失。原告不同意调整，主张违约金超过造成的损失30%的才适当减少，本案中不存在此类情形，不应调整；其次，被告主张按照租金计算没有法律依据，且130平米的房子每月600元租金也远远低于潍坊市租房市场行情，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是没有约定违约金数额或者损失赔偿的计算方法，违约金的数额方可参考同地段租金标准确定。本院认为，（一）关于被告是否存在逾期交房，是否应支付逾期违约金。原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定的交房时间应为2019年12月31日，实际交房时间为2020年10月24日，原、被告双方均无异议，本院予以确认。对于延期交房的原因，被告辩称第一个原因系因重污染预警停工18次，累计工程停工3个月，原告虽提出异议，但未提供证据予以证实，本院不予采信，本院酌情认定因重污染天气预警停工18次，工程停工时间为18天；被告主张第二个原因系玉清街（金马路-潍县中路）道路改造及排水排涝工程施工，施工期间为2019年5月19日至2019年11月6日，该道路施工导致工程停工171天，主张交房时间应顺延171天。原主张金马路并未封闭，小区在金马路的西门可以通行，并提供了小区业主拍摄的视频。被告则提供潍坊高新区市政绿化审批表一份，证明金玉豪府小区西门施工期限为2019年12月7日至2019年12月22日，玉清街修路期间金玉豪府小区西门并未开通。综合考虑上述证据的证明效力、修路对工期产生的实际影响并结合本院就同一小区在先生效判决的认定，故对被告主张的因修路工程延期171天（2019年5月19日至2019年11月6日）本院予以认定；被告主张第三个原因系新冠疫情防控需要，山东省所属企业自2020年1月23日全面停工，至3月28日才开始逐步取消房地产企业复工复产审批，被告提出因施工人员有外地人员等原因，至2020年6月才全面恢复施工。本院认为，疫情期间全面停工系不可抗力，但对被告2020年6月恢复施工的说法不予采信，2020年3月28日潍建发【2020】6号文件《关于保持房地产稳定健康发展的意见》明确规定房地产企业复工复产取消审批，企业可以自主确定复工。取消复工复产审批后，被告应尽快恢复施工，对于超出3月28日的期限系被告自身原因，本院不予支持，故本院认定因疫情原因，被告停工的期限应为2020年1月23日至2020年3月28日，共计63天。综上，因重污染天气预警停工中2019年9月23日、2019年10月18日、2019年10月21日、2019年10月30日四次停工在修路停工期限内，不能重复计算，故认定被告因重污染天气预警停工14天，因修路停工171天，因疫情停工63天，共计248天，上述三项延期交房原因符合合同附十一补充协议中第四条约定的免责延期交房事由，本院予以认定。合同约定的交房时间为2019年12月31日，扣除免责延期248天，应交房的时间为2020年9月4日，而被告实际交房时间为2020年10月24日，本院认定被告逾期交房违约时间50天。（二）关于逾期交房违约金如何计算，合同第十二条约定逾期交付责任为，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，鉴于双方明确约定逾期交房违约金按日万分之一计算，故对原告要求按照日万分之三计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告要求调低违约金计算标准的辩称，缺乏合同依据，并且，本院已综合考虑了合同的履行情况、当事人的过错承担及造成的损失等因素，对合理的停工期间予以扣除，故对违约金计算标准不予调整。被告逾期交房的时间为50天，故被告应向原告支付违约金共计4419.5元（总房款883899元×1?×50天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潍坊厚德置业有限公司支付原告李**斌逾期交房违约金4419.5元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告李**斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取884元，由原告李**斌负担834元，被告潍坊厚德置业有限公司负担50元；财产保全费808元，由被告潍坊厚德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  孙希佳二〇二一年三月二十日书记员  王彦平