上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初34436号原告（反诉被告）：上海绘乐教育科技中心（有限合伙）。法定代表人：吴某某。委托诉讼代理人：江晨佳，上海政博律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海银欧房产经营有限公司。法定代表人：卢某。委托诉讼代理人：刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐元浩，上海市国茂律师事务所律师。原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）（下称绘乐教育）与被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司房屋（下称银欧房产）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序于2017年12月1日、2018年3月15日公开开庭进行了审理。绘乐教育的委托诉讼代理人江晨佳，银欧房产的委托诉讼代理人齐元浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）绘乐教育向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的关于上海市闵行区×路×号×大楼×单元、×层×-×单元房屋的《房屋租赁合同》于2017年11月1日解除；2、判令银欧房产返还绘乐教育已付的预付租金312,884元、押金234,663元；3、判令银欧房产赔偿绘乐教育设计费92,700元、律师费6万元。事实和理由：2017年8月，绘乐教育因经营教育培训机构需要，通过朋友找到了上海市闵行区×路×号×大楼×单元、×层×-×单元房屋。绘乐教育告知银欧房产承租房屋系开办教育培训机构，需办理相关执照及许可证，而银欧房产在明知绘乐教育租赁目的的情况下未向绘乐教育告知承租房屋的土地用途仅限工业用途、房屋类型系工厂，无法进行商业经营，即与绘乐教育于2017年8月11日签订房屋租赁合同。合同签订后，绘乐教育依约支付了租金312,884元和押金234,663元。2017年9月，绘乐教育携带银欧房产提供的房产证和建设工程竣工验收消防备案受理凭证等材料向闵行区教育局办理经营所需的相关许可及登记手续时，被告知所交材料不符合规定无法办理。教育局口头告知绘乐教育工业用地不能办教育培训机构，但拒绝出具书面材料。另消防材料也不符合规定，要求提供消防验收合格通知的证明。绘乐教育发函要求银欧房产提供符合规定的材料，然银欧房产无法提供。银欧房产隐瞒房屋实际状况导致合同目的无法实现，故绘乐教育于2017年10月31日发律师函要求解除合同，该函银欧房产于2017年11月1日收到，故租赁合同应于该日解除。银欧房产尚未将出租的房屋交付绘乐教育，但双方约定由绘乐教育提供设计方案、由银欧房产进行装修，现绘乐教育已找了设计单位，支付了设计费。双方对合同解除后的损失赔偿等不能达成一致，故诉至法院。被告（反诉原告）银欧房产辩称，确于2017年11月1日收到绘乐教育邮寄的解除合同函，但银欧房产并未违约，绘乐教育无权单方解除合同。签订租赁合同当日银欧房产向绘乐教育交付房屋，绘乐教育派员查看了现场，后绘乐教育将确认盖章的图纸交付银欧房产，银欧房产依约自2017年8月起开始装修，10月17日完工。2017年10月18日，银欧房产通过挂号信形式通知绘乐教育来接收现场。10月24日，绘乐教育发函要求银欧房产提供相关房产证、消防证明，银欧房产回函告知上述材料均已提供，如仍需要银欧房产可再次提供。上海市教委的相关规章只规定了办学面积，并未对房屋性质、用途进行规定。关于消防现行的法律法规，并非全面发放合格证，只要向有关部门办理了消防备案，应视为已完成了相应的消防审查。涉案房屋所在的同幢大楼已有两家公司依据该文件成功申办了执照，故绘乐教育所述因银欧房产未提供材料致其无法办理执照不成立。绘乐教育未验收装修后的房屋，直接发函要求解除合同，系绘乐教育违约。故提起反诉，要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月1日解除；2、判令绘乐教育支付银欧房产三个月装修免租期租金234,663元；3、判令绘乐教育支付银欧房产实际装修费用890,475.36元；4、判令绘乐教育支付银欧房产鉴定费40,500元；5、判令绘乐教育支付银欧房产自2017年8月至2018年3月，按78,221元/月计算的7个月空置期租金损失。针对反诉，绘乐教育辩称，承租房屋时其未看到产证，因办理相关资格证向银欧房产要产证时才第一次看到，发现用地性质是工业用地，当即向银欧房产提出工业用地无法办理教育经营许可资格证。绘乐教育要求银欧房产提供相关文件但银欧房产无法提供。因银欧房产隐瞒房屋工业用途的事实导致合同无法继续履行，违约责任在于银欧房产。租赁事宜由绘乐教育法定代表人与银欧房产进行接洽，但绘乐教育没有收到过银欧房产发出的交房通知。合同签订时，银欧房产明确提出免费提供装修，故应当由银欧房产承担装修费用。合同解除后，银欧房产收回房屋并继续使用，应扣除可再利用部分。因银欧房产原因导致合同无法继续履行，不同意支付免租期租金、装修期租金，不同意赔偿空置期租金损失。银欧房产至今未向绘乐教育交付过房屋，银欧房产应自2017年12月1日合同解除之日起对房屋进行再利用，防止损失扩大。该日之后的损失与绘乐教育无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定如下：案外人上海A实业公司系上海市闵行区×路×号不动产权利人，该不动产土地用途为工业，房屋用途为厂房。上海A实业公司于2016年4月26日对上海市闵行区×路×号改扩建生产厂房及辅助用房工程竣工验收进行了消防备案，上海市闵行区公安消防支队于出具了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2017年8月11日，绘乐教育与银欧房产签订两份《房屋租赁合同》，其中一份租赁合同约定由绘乐教育承租上海市闵行区×路×号欧银集心大楼1层102单元，建筑面积300平方米，租金每天每平方米3.8元，年租金416,100元，每年环比递增5%，押金104,025元；绘乐教育应于2017年8月15日前支付租赁押金和第一期4个月的租金138,700元，先付后用。另一份租赁合同约定由绘乐教育承租上海市闵行区×路×号欧银集心大楼2层205-207单元，建筑面积550平方米，租金每天每平方米2.603元，年租金522,552元，每年环比递增5%，押金130,638元；绘乐教育应于2017年8月15日前支付租赁押金和第一期4个月的租金174,184元，先付后用。两份租赁合同均约定，银欧房产同意由绘乐教育提供装修设计图纸，银欧房产负责进行装修，装修费用由银欧房产承担，租赁用途为商业经营，项目类型为教育培训，所需办理的全部手续由绘乐教育按政府的有关规定申报，绘乐教育依法予以注册、登记，银欧房产应当予以配合提供相关登记材料；租赁期限4年，自2017年8月11日起至2021年8月10日止；2017年8月11日起至银欧房产装修完成后的交付当天多增加10日为装潢免租期，房屋按银欧房产装潢后的状况交付绘乐教育使用，如承租方未于双方约定的交付日（2017年8月11日）办理该房屋的交付手续，出租方有权要求承租方支付自双方约定的交付日起应支付的租金、管理费和其他费用，如承租方直至交付日起计的第15天仍未实际办理验收交接手续，则出租方有权提前终止本合同，并没收全部租赁定金/押金，并有权追索出租方因承租方的该等行为所遭受的一切损失；租赁期届满，绘乐教育向银欧房产交清全部应付租金及因租赁产生的一切费用，并按约履行完交还房屋、恢复原状、迁移注册地等所有应尽责任后15个工作日，银欧房产向绘乐教育退还租赁押金；如绘乐教育提前解约，绘乐教育应按合同约定的租金标准支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。2017年8月18日，绘乐教育向银欧房产支付上述两份合同项下押金234,663元和四个月租金312,884元。绘乐教育称，2017年9月其向闵行区教育局申请民办学校的设立筹办手续，教育局口头通知因银欧房产提供的房产证上记载土地用途是工业用地故不予批准。2017年10月23日，银欧房产将下列三份邮件快递至上海市闵行区×路×号×中心×楼×室。当时，绘乐教育的法定代表人吴某某作为股东的关联公司租借了该房屋，2018年1月租赁合同到期之前吴某某在内办公。2017年10月24日，上述三份邮件妥投。邮件之一：2017年10月18日的《通知》，银欧房产根据合同约定按绘乐教育提供的图纸已完成对×大楼×、×-×单元的装修，通知绘乐教育即日起即可办公。邮件之二：2017年10月20日的《关于所需材料的回复》，关于欧银集心大楼的消防验收合格材料可复印；关于二次装潢消防验收合格文件，银欧房产系根据图纸进行装潢的施工单位，二次装潢消防申报非银欧房产职责，应由绘乐教育向相关部门提出办理，如绘乐教育需委托银欧房产办理，请绘乐教育承担相关费用及提供相关消防设计图纸等材料；关于商业经营证明文件，目前在大楼注册办公经营商户均无提供相关证明的要求，如绘乐教育需要请提供相关审批部门指定上海绘乐教育科技中心（有限合伙）提供相关证明的红头文件或盖章文件，银欧房产将据此向有关部门提交申请，看看是否能为绘乐教育单独提供此类证明文件。邮件之三：2017年10月23日的《关于即将起算房屋租金的友情提示》，银欧房产已按约于2017年10月17日装修完毕，并先后通过电话、EMS等方式通知绘乐教育正式办公，现进一步提示，根据双方《房屋租赁合同》的约定，在装修完成后给予10天的装潢免租期，即至2017年10月29日装潢免租期使用完毕，自2017年10月30日作为房屋租金起算日。2017年10月24日，绘乐教育向银欧房产发函，称其持银欧房产提供的不动产权证书和建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件前往教育局等相关机构办理相关手续时，被告知所提交材料不符合规定无法办理相关手续：所租赁场地的土地用途系工业用途、房屋类型系工厂，无法进行商业经营，消防验收合格的材料不符合规定。故函告银欧房产请于3日内提供关于所租赁房屋可用于商业经营的相关证明文件和符合规定的消防验收合格材料，若无法在3日内提供，绘乐教育将因无法实现合同目的而行使解除权。2017年10月30日，绘乐教育向银欧房产再次发函，称因银欧房产无法提供租赁房屋可用于商业经营的相关证明文件和符合规定的消防验收合格材料，导致其无法及时办理经营所必须的相关许可及登记手续，因无法实现合同目的，其正式通知银欧房产解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求银欧房产退还其已支付的押金和租金共计547,547元。还查明，绘乐教育、银欧房产双方确认租赁房屋自2017年12月1日起由银欧房产自行收回。本案在审理过程中,经银欧房产申请，本院委托上海B建设工程造价咨询监理有限公司对上海市闵行区×路×号×、×-×室内装潢造价进行评估，并于2017年1月31日出具《司法鉴定意见书》。经鉴定，双方确认项目的房屋装修工程造价为871,684.29元，双方争议项目的房屋装修工程造价为18,791.07元，其中石膏板墙内隔音棉造价16,070.39元，化粪池造价2,720.68元。银欧房产认为在施工石膏板墙时墙内均安防隔音棉，绘乐教育则认为并未安防隔音棉，鉴定方认为石膏板墙内隔音棉属隐蔽工程，在现场查勘时无法确定，故将造价单列。银欧房产认为化粪池是应绘乐教育要求专门设置的，建造费用应纳入评估范围，绘乐教育则认为不是专门设置，不应纳入评估范围，鉴定方认为该化粪池应为涉案房屋二层卫生间专用。银欧房产预付鉴定费用40,500元。银欧房产对鉴定结论无异议。绘乐教育认为，根据其实际查看的情况，装修材料质量差且银欧房产自有施工队，材料、人工应低于市场价格；房屋二楼窗口栏杆、消防管道、化粪池在承租房屋之前已存在，应在总价中予以剔除；隔音棉未按装；大门、台阶虽系重新铺设，然作为基础设施本应提供，应予剔除；空调管道、主机、地板均可再利用；进户总管亦本应提供。司法鉴定人员出庭陈述：其按现场所见材料进行鉴定，人工费按市场价格取中间值，系合理的；窗口栏杆未计入，原有消防部分未计入，仅计入本次装修引入管道的部分，化粪池现场实际存在，管道通入涉案房屋卫生间，系为本次装修而安装，故应计入；隔音棉系隐蔽工程，无法看到，在鉴定意见书中单列了价格；大门、台阶、空调管道、主机、地板均系新做的，能否重新利用与鉴定单位无关。上述事实，由绘乐教育提供的房屋租赁合同、付款回单、不动产权证书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表、律师函及送达情况，银欧房产提供的司法鉴定意见书、通知、函件及送达情况等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，双方当事人争议的焦点在于绘乐教育是否有权解除合同以及合同解除后相关责任的承担。绘乐教育与银欧房产签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。双方在签订合同时已明确租赁用途为商业经营，合同签订后银欧房产也向绘乐教育提供了涉案房屋的不动产权证书和消防备案材料等材料，履行了出租人的义务。至于绘乐教育在商业经营过程中需在承租房屋内筹办民办学校，从而需要教育部门的特别审批，明显已经超出当事人订立合同时所能预见的提供商业经营所需文件的范围。并且，教育部门能否批准绘乐教育在承租房屋中办学，亦有赖于绘乐教育的办学资格是否具备。此外，绘乐教育也没有提供证据证明其未被批准办学的唯一原因在于银欧房产，故绘乐教育以合同目的不能实现归责于银欧房产缺乏依据，绘乐教育无权据此要求解除合同。根据约定，银欧房产根据绘乐教育提供的设计图纸对涉案房屋进行了装修，装修完毕后书面通知绘乐教育验收交接房屋，但绘乐教育未前往接收房屋，已经构成违约。鉴于绘乐教育实际未入住涉案房屋，双方当事人也确认2017年12月1日银欧房产已收回房屋，故银欧房产反诉要求确认租赁合同于该日解除，本院予以支持。导致涉案合同解除的责任在于绘乐教育。合同解除后，绘乐教育无权要求银欧房产赔偿设计费和律师费。关于绘乐教育已付租赁押金和租金，根据合同约定，银欧房产多次催告绘乐教育仍不前往验收交接装修后的房屋，无意继续履行合同，故绘乐教育支付的租赁押金应由银欧房产没收，绘乐教育预付之租金应由银欧房产予以返还。合同解除后，银欧房产根据绘乐教育提供的设计图纸对涉案房屋进行的装修和房屋的空置系其遭受的损失。银欧房产于2017年10月17日完成对涉案房屋的装修，装潢免租期依约为2017年8月11日至2017年10月27日期间。银欧房产要求赔偿装修免租期租金，合法有据，本院予以支持。鉴于银欧房产于2017年12月1日收回涉案房屋，但因鉴定需要无法立即予以使用，结合鉴定进程，故本院确定合理的空置期间为2017年10月28日至2018年1月31日。银欧房产主张空置期租金损失，其合理部分，本院予以支持。根据《司法鉴定意见书》，双方确认项目的房屋装修工程造价为871,684.29元，双方有争议的石膏板墙内隔音棉属于隐蔽工程，鉴定方未能现场查勘确认，故该费用本院在造价中予以剔除。双方另有争议的化粪池系为涉案房屋专门设置，该费用应计算在造价内。本院确认装修工程造价为874,404.97元。租赁合同虽然约定装修费用由银欧房产负担，但该约定仅适用于合同正常履行的情况，且该装修也是按照绘乐教育提供的图纸定作，现装修后不足三月即因绘乐教育的原因导致租赁合同解除，故银欧房产的装修损失应由绘乐教育分担。考虑到银欧房产及时收回了房屋，绘乐教育尚未使用该装修，银欧房产向外出租时存在可重复利用的部分，故本院酌情确定由绘乐公司赔偿银欧公司40万元。鉴定费40,500元，由银欧房产负担20,500元，绘乐教育负担20,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）与被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司签订的关于上海市闵行区×路×号×大楼×单元、×层×-×单元的两份《房屋租赁合同》于2017年12月1日解除；二、被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）预付租金312,884元；三、原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司自2017年8月11日起至2017年10月27日止的装修免租期租金198,017.05元；四、原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司装修费400,000元;五、原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司自2017年10月28日至2018年1月31日期间的空置期租金损失244,306.75元；六、驳回原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,401.24元、财产保全费4,021.24元，由原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）负担2,404.61元，被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司负担7,017.87元。反诉案件受理费减半收取计10,109.34元、鉴定费40,500元，由原告（反诉被告）上海绘乐教育科技中心（有限合伙）负担26,111.62元，由被告（反诉原告）上海银欧房产经营有限公司负担24,497.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一八年八月三日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。