鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0611民初177号原告（反诉被告）：张露阳，男，1991年12月12日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：李帅，河南谦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家鑫，河南谦荣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘海琴，女，1977年7月15日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被告（反诉原告）：张学风，男，1974年12月28日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。二被告（二反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘素霞，河南奥博律师事务所律师。原告（反诉被告）张露阳（以下简称张露阳）与被告（反诉原告）刘海琴、张学风（以下简称刘海琴、张学风）房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。张露阳及其委托诉讼代理人李帅、王家鑫，刘海琴及刘海琴、张学风共同委托诉讼代理人刘素霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张露阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与刘海琴、张学风签订的房屋买卖合同；2、要求刘海琴、张学风返还购房款200000元;3、要求刘海琴、张学风支付违约金19000元。事实与理由：2020年10月12日,我与刘海琴、张学风签订房屋买卖合同,约定刘海琴、张学风将位于鹤壁市淇滨区方世纪城20号楼101（一层东户）的房屋,以950000元的价格出售给我。因该房屋为银行分期房,双方约定原告先支付200000元,刘海琴、张学风须用于偿还银行贷款,解除银行对房屋的抵押,并于2020年12月23日前完成过户手续。我于2020年10月21日向刘海琴、张学风转款200000元,但刘海琴、张学风至今未将该款偿还银行贷款,导致房屋无法过户。因此,我认为刘海琴、张学风的行为已构成根本违约,现我为维护自身合法权益，诉至法院。刘海琴、张学风辩称：张露阳诉请无事实及法律依据，根据双方2020年10月12日签订的房屋买卖合同关于付款方式的约定，至今为止张露阳未能按照约定到银行进行面签，至面签通过后将首批款30万元交付被告。根据合同第三条第二项违约责任的约定，甲乙双方任意一方反悔，需要支付该房屋成交总价2%的违约金，张露阳的违约行为已经违反了合同的约定，应当承担该违约条款约定的违约金。综上，请求法院依法查明本案事实，驳回张露阳的诉讼请求。刘海琴、张学风向本院提出反诉请求：1、判令解除我们与张露阳之间签订的房屋买卖合同；2、要求张露阳支付违约金19000元；3、判令张露阳返还房产证。事实与理由：2020年10月12日，我们与张露阳签订了一份房屋买卖合同，合同约定我们以95万元的价格将自己位于鹤壁市淇滨区房屋出卖给张露阳。合同第二条第二项付款方式约定双方在银行面签时张露阳支付我们首付房款30万元。至今为止，张露阳除支付20万元的部分首付款外，剩余10万元首付款不再支付，且不与我们去银行面签。因双方未约定到银行面签的期限，根据相关法律规定，我们可以随时要求张露阳履行。故我们在2020年12月23日将该涉案房屋腾空后，于2020年12月28日给张露阳发出了履行办理房屋手续的通知。张露阳收到该通知后，仍未与我们到银行进行面签办理房产过户手续，张露阳的行为已经构成违约。于是，我们又于2021年1月11日给张露阳送达了解除该涉案房屋买卖合同的通知并要求张露阳承担违约责任。综上，张露阳经我们通知仍拒不履行合同约定的行为已构成根本违约，我们为维护自己的合法权益诉至法院。张露阳辩称：我无任何违约情形，更无需向刘海琴、张学风支付违约金。第一、双方虽在合同中约定了购房首付款为30万，但后来经双方协商将首付款改成20万，并且刘海琴、张学风在明知我向其支付20万的情况下仍于2020年12月28日向我发送办理房屋办理过户的通知，而不是要求我继续支付剩余10万首付款，这恰恰说明刘海琴、张学风对首付款改为20万是知情并认可的。第二、双方在合同中约定的付款方式2全款支付，并不需要银行贷款，所以也就不需要银行面签，这个条款（第二条第二款第二项）也就无效的。第三、刘海琴、张学风至今仍未将我的首付款偿还银行贷款，在该情况下房屋根本无法办理过户手续，所以刘海琴、张学风向我发出的办理房屋过户的通知毫无意义。第四、根据双方签订的房屋买卖合同第三条第二款的约定，只有在甲方也就是刘海琴、张学风未按约定时间腾清房屋并且过户，刘海琴、张学风需支付该房屋成交总价2%的违约金，所以刘海琴、张学风也无权依据该条款要求我方支付违约金。本院经审理认定事实如下：2020年10月12日，张露阳（乙方、购买方）与刘海琴、张学风（甲方、出售方）签订《房屋买卖双方合同》1份，主要约定甲方将位于鹤壁市淇滨区方世纪城20号楼101（1层东户）的房屋出售给乙方，建筑面积125.34平方米。出售价格为95万元整，该房屋若有地下室、维修基金、管理费押金、电话初装费、有线电视申请费等均包含在该房价中。第二条第2款付款方式约定……（2）首付支付：双方在银行面签同时，至交易中心办理房产过户手续当日，乙方向甲方支付房款30万元；（3）尾款支付在乙方银行审批批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项65万元划入甲方账户。第二条第3款其他要求中（2）付款方式载明付款方式为全款支付。房屋交易过程中产生的费用由乙方承担。甲方在收到第一笔房款后10日内将所交易的房产全部交付给乙方并结清该房产的所产生的一切费用，并随同房产钥匙一并交给乙方，以后再产生的经济及其他纠纷与甲方无关。第六条备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）中手写内容：乙方的首付款用于替甲方解押，剩余房款于过户当日一次性转给甲方，甲方保证有户口迁出地后尽快迁出户口，甲乙双方约定于2020年12月23日前完成过户并支付全款。关于第三条违约责任第2款约定，双方提交的合同内容显示不一致，张露阳提交的合同第二页中该条约定：“2.如甲方未按约定时间腾清房屋并且过户，甲方需支付该房屋成交总价的2%的违约金。”刘海琴、张学风提交的合同第二页中该条款约定：“2.如甲方反悔定金双倍退还乙方，乙方反悔定金不退，甲乙双方任意一方反悔反悔方需支付该房屋成交总价的2%的违约金。”张露阳当庭提交的合同原件第二页与其立案时提交的合同复印件第二页手写部分字迹不一致。签订合同后，张露阳向刘海琴、张学风支付购房款20万元，刘海琴、张学风未将该20万元偿还涉案房屋贷款。刘海琴、张学风将涉案房屋产权证交付张露阳。张露阳从事房屋中介工作，合同履行中，张露阳与刘海琴协商由他人购买涉案房屋并与刘海琴、张学风签订房屋买卖合同事宜。2021年1月12日，本院将张露阳的起诉状送达刘海琴、张学风。2021年1月15日，本院将刘海琴、张学风的反诉状送达了张露阳。诉讼中，张露阳将涉案房屋产权证返还刘海琴、张学风。本院认为：本案中，张露阳与刘海琴、张学风签订的《房屋买卖双方合同》，系双方在平等自愿的基础上签订,不存在违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。合同签订后，张露阳向刘海琴、张学风支付购房款20万元，刘海琴、张学风将涉案位于鹤壁市淇滨区方世纪城20号楼101（1层东户）房屋的产权证书交付张露阳。诉讼中，双方均同意解除涉案双方于2020年10月12日签订的《房屋买卖双方合同》，本院确认双方签订的《房屋买卖双方合同》于2021年1月15日解除。因涉案合同已解除，双方权利义务关系终止，对于已履行的部分，双方均需恢复原状，故刘海琴、张学风应将张露阳已支付的20万元购房款予以返还，张露阳应将刘海琴、张学风交付的涉案房屋产权证书予以返还，故对张露阳要求刘海琴、张学风返还购房款20万元的诉讼请求，本院予以支持。因诉讼中，张露阳已将涉案房屋产权证返还刘海琴、张学风，对刘海琴、张学风要求返还房产证的诉讼请求，本院不再处理。关于双方主张的违约金，因双方提交的涉案《房屋买卖双方合同》第二页第三条第2款关于违约金的约定不一致，双方均称对方私自更换了合同第二页，张露阳提交的合同中该条款约定“如甲方未按约定时间腾清房屋并且过户，甲方需支付该房屋成交总价的2%的违约金”，刘海琴、张学风提交的合同中该条款约定“如甲方反悔定金双倍退还乙方，乙方反悔定金不退，甲乙双方任意一方反悔反悔方需支付该房屋成交总价的2%的违约金”。因本案诉讼中，张露阳立案时向本院提交的合同复印件第二页与其当庭提交的合同原件第二页内容中手写部分笔迹不一致，张露阳称其立案时提交的合同第二页丢失，又打印了一份第二页，结合双方陈述及上述情况，本院认可刘海琴、张学风提交的合同内容，即甲乙双方任意一方反悔反悔方需支付该房屋成交总价的2%的违约金。本案双方均称对方违约，并要求对方支付违约金，在涉案合同履行过程中，根据张露阳与刘海琴的微信聊天记录，结合张露阳从事房屋中介的身份，张露阳作为合同当事人并未积极履行涉案房屋买卖合同。刘海琴、张学风收到张露阳支付的20万元购房款后也未按合同约定偿还贷款办理解押。根据涉案合同履行的情况，可以看出双方均未严格按照合同履行义务，涉案合同履行中双方均存在违约情况，涉案合同未能继续履行双方均有过错，结合本案实际情况，本院认为张露阳过错系合同无法继续履行的主要原因，故本院结合双方过错程度，酌定由张露阳支付刘海琴、张学风违约金1万元，对此本院予以支持，张露阳主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张露阳与被告（反诉原告）刘海琴、张学风于2020年10月12日签订的《房屋买卖双方合同》于2021年1月15日解除；二、被告（反诉原告）刘海琴、张学风于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张露阳购房款20万元；三、反诉被告张露阳于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘海琴、张学风违约金1万元；四、驳回原告（反诉被告）张露阳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘海琴、张学风的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4586元，减半收取2293元，由本诉原告张露阳负担；反诉费274元，减半收取137元，由反诉原告刘海琴、张学风负担65元，反诉被告张露阳负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 员 王丽芳二〇二一年三月八日法官助理 郭丙乾书 记 员 张渝敬