天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0115民初140号原告：王为，男，1982年12月19日出生，汉族，居民，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：刘连伟，天津津宝律师事务所律师。被告：天津开发区泰富置业发展有限公司，住所地天津开发区第二大街翠园西路19号。法定代表人：郭瑞林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪宇、张有志，该公司员工。被告：廊坊市博祥房地产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳区第六大街3-1-609。法定代表人：田军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋军燕，廊坊市广阳区爱民道爱民法律服务所法律工作者。原告王为与被告天津开发区泰富置业发展有限公司（以下简称泰富置业公司）、廊坊市博祥房地产经纪有限公司（以下简称博祥经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王为的委托诉讼代理人、被告泰富置业公司的委托诉讼代理人、被告博祥经纪公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。因本案系批量系列案件之一，需要协调统一裁判标准而扣除相应审限。本案现已审理终结。王为向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告王为与被告天津开发区泰富置业发展有限公司2016年8月18日签订的《泰富橄榄树认购协议》；2.请求依法判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司立即返还原告已付购房款（包括定金）、契税、维修基金、产权登记费计262226.54元；3.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司以262226.54元为基数，向原告支付自2016年8月19日至起诉之日期间的利息损失23600元；4.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司赔偿原告损失241998元；5.请求依法判令被告廊坊市博祥房地产经纪有限公司立即返还团购费60000元；6.本案诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令解除原告与被告天津开发区泰富置业发展有限公司于2016年8月18日签订的《认购协议》；2.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司向原告返还购房款、税费及其他费用，共计262226.54元；3.被告泰富支付原告利息损失23600元（自2016年8月19日起，暂计算至起诉之日），主张以262226.54元为基数，至实际给付之日的利息损失；4.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司赔偿原告损失241998元；5.请求依法判令被告廊坊市博祥房地产经纪有限公司立即返还团购费60000元，被告天津开发区泰富置业发展有限公司承担连带责任；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告泰富置业公司于2016年8月18日签订《认购协议》，房屋总价款471998元。原告经被告博祥经纪公司介绍至被告泰富置业公司售楼处购买被告开发的天津市宝坻区津蓟高速温泉城出口，祥瑞大街南侧泰富·橄榄树小区房屋A座718号房屋。被告博祥经纪公司收原告电商费60000元，原告给付被告泰富置业公司购房款及其他费用共计262226.54元。二被告在原告购房之初隐瞒了房屋处于抵押状态的事实，且因被告泰富置业公司原因导致银行贷款一直没有放贷，最终导致原告签订合同的根本目的无法实现。综上，被告所售卖的房屋因存在抵押以及因被告泰富置业公司原因贷款银行一直未下房贷，致使原告签订合同的根本目的无法实现。为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，请法院依法裁决并支持原告的诉讼请求。泰富置业公司辩称，1、同意解除被告泰富置业公司与原告签订的《认购协议》；2、利息同意自立案之日起计算；3、本案中原、被告签订的《认购协议》的性质是预约合同，而不是商品房销售合同，不同意原告第5项诉讼请求，即返还一倍已付购房款；4、被告泰富置业公司没有委托他人收取电商费用，原告要求被告泰富置业公司对返还电商费承担连带责任没有法律依据。博祥经纪公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。本院经审理对双方没有争议的事实认定如下：2016年8月18日，王为购买了泰富置业公司开发的宝坻区津蓟高速温泉城出口东行999米，祥瑞大街南侧A718号房屋，并于当日交付定金50000元。2016年8月29日，原告与泰富置业公司签订《泰富·橄榄树认购协议》，协议除载明购房人基本情况、房屋坐落、建筑面积及房号外，还载明房屋总房款471998元，其他费用：契税14159.94元、维修基金4719元、预告登记费590元、印花税×，他项费合计×元（合同备案后凭票多退少补）；买方应在签署本协议时交清首付款241998元（包括定金），剩余房款230000元由买方向银行申请贷款或于×年×月×日前交清。协议同时约定：1、买方在交付购房款并签署本协议后，不允许调换其他房屋以及更改购房者姓名；2、双方签订《商品房买卖合同》时的房屋面积以天津市房屋土地资源管理局认定的《测绘成果报告》上的实测面积为准，如有误差则按每平米建筑面积单价多退少补；3、双方约定，＿年＿月＿日（注：没有具体日期）前签署《天津市商品房买卖合同》；4、如因买方单方原因未在约定时间内前来签署《商品房买卖合同》的，卖方扣除总房款的20%作为买方违约金，同时卖方有权将上述房屋另售他人；5、买方在签署《商品房买卖合同》之前除遇不可抗力因素外，不得以任何理由提出退房，否则视同违约，卖方扣除总房款的20%作为买方违约金，同时卖方有权将上述房屋另售他人；6、双方约定，买方在办理贷款过程中，经银行审查，如出现买方不良征信记录导致贷款审查不合格，买方可选择提高首付或一次性支付余款，买卖关系不解除，卖方不承担任何责任；但如买方接到卖方通知后7日内未对任何一种方式作出选择，卖方有权在买方已付房款中扣除总房款10%的违约金并解除买卖关系，并将余款无息退还，买方配合卖方办理注销备案手续并承担产生的相关费用；7、买方未按约定时间交纳购房余款，卖方有权终止合同并扣除总房款20%作为乙方违约金，或选择合同继续履行，按银行同期贷款利率收取乙方违约金；8、本协议以双方签字盖章，同时在卖方收到买方缴纳的购房款后生效，签署正式《商品房买卖合同》后，本协议同时失效。该认购协议签订当日，王为向泰富置业公司支付购房款、契税、维修基金等费用212226.54元，泰富置业公司出具收据“今收到王为A718交来房款191998元，税（契税）14159.94元、维修基金4719元、产权（预告登记费）590元、手续（费）759.6元，计212226.54元。”2016年8月18日，原告交付博祥经纪公司电商费60000元。另，本院调取涉案房屋不动产登记簿查询证明，该查询证明载明：权利人天津开发区泰富置业发展有限公司，房屋坐落宝坻区××镇××座××，抵押权人秦皇岛市商业银行股份有限公司友谊路支行，抵押登记日期2012年11月23日。2016年6月30日，涉案房产再次抵押给张铭。双方对以下事实存在争议：1.王为与泰富置业公司签订的认购协议的性质是商品房销售合同还是商品房预约合同。王为认为认购协议是商品房预售合同，所谓商品房预约合同是指开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，而商品房预售合同是指当事人之间就达成的开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。王为在与泰富置业公司签订认购协议时按照约定支付了定金和部分购房款，且在签订认购协议时，双方确定的标的房屋正在建设中，由此可见，本案应属于商品房预售合同纠纷，而非商品房预约合同纠纷；泰富置业公司认为其与王为签订的认购协议不是商品房预售合同，而是商品房预约合同，该协议不具备商品房买卖合同的13条主要内容，且双方在该协议中约定了签署正式《商品房买卖合同》后，本协议失效，因此该认购协议只能是商品房预约合同。2.泰富置业公司与博祥经纪公司的关系。泰富置业公司否认与博祥经纪公司存在销售代理关系，其自行对外销售，没有委托任何中介机构。其对博祥经纪公司在其售楼处收取电商费不知情（注:泰富置业公司在其他同类型案件中，其陈述与本次陈述不一致，称当时销售现场有很多销售团队，带客户来看房、选房及办理相应购房手续）；博祥经纪公司称，博祥经纪公司提供的是团购服务，与原告是团购服务关系。3.涉案房屋存在抵押是否告知原告的问题，二被告陈述称，涉案房屋抵押情况已在售楼处显著位置进行公示，并告知原告因房屋存在抵押，网签时间不能确定，原告表示愿意等待，自愿购买。另，本院审理的史小亮与泰富置业公司、北京金之家房地产经纪有限公司、李明商品房销售合同纠纷（2018）津0115民初53号案件，李宁与泰富置业公司、香河融创房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷（2018）津0115民初1246号案件，白雪伶与泰富置业公司、天津博祥房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷（2018）津0115民初3310号案件，上述三案判决后，泰富置业公司不服提起上诉，天津市第一中级人民法院均作出判决，驳回上诉，维持原判。上述判决均确认泰富置业公司就涉案房屋所属楼盘对外委托、并且允许不特定的多家经纪公司进行推广销售。天津博祥房地产经纪有限公司、北京金之家房地产经纪有限公司、香河融创房地产经纪有限公司均为泰富置业公司代理销售房屋，在销售房屋时均收取了金额不等的电商费或团购费，该费用不属于居间费性质，是依附于泰富置业公司基于房屋买卖合同收取，属于交易服务费的性质。本案博祥经纪公司代理销售涉案房屋及收取电商费的过程与上述三案相似。本院认为，根据当事人陈述及举证质证意见，结合业已查清的案件事实，本院确定的争议焦点及分析裁判意见如下：一、《泰富·橄榄树认购协议》是本约还是预约问题。王为与泰富置业公司签订《泰富·橄榄树认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，且系双方真实意思表示，协议合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，且泰富置业公司已按照协议约定向王为收取了定金、首付款，并代收了契税、维修基金、手续费及预告登记费等费用。因涉诉房屋已经过竣工验收，具备销售交付条件，如全款支付即可签署商品房买卖合同并交付房屋，仅因泰富置业公司将此房屋进行抵押，故在协议中未具体约定贷款时间和签署正式商品房买卖合同的时间。双方签订认购协议的目的是实际售房并交付房屋，具备了商品房买卖的实质要件，本院认定双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》为房屋买卖合同之商品房销售合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，为有效合同。二、关于《泰富·橄榄树认购协议》应否解除问题。上述协议签订后，王为已按协议约定支付了首付款及相关税费等全部代收费用，但因涉案房屋被泰富置业公司进行抵押，导致该房屋无法签订正式的《天津市商品房买卖合同》，亦无法办理贷款手续，原告无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现涉案房屋抵押仍未撤销，合同目的不能实现，王为要求解除合同，符合法律规定，本院准予。三、合同解除后的费用返还等问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。王为向泰富置业公司交纳购房款（含定金）241998元，在合同解除后，泰富置业公司应予返还，并应支付利息。泰富置业公司向王为代收的契税、维修基金、预告登记费及手续费等费用合计20228.54元，仍在其账户留存，尚未交付给相关部门，亦应返还并支付利息。王为认购的房屋设定抵押，符合相关司法解释规定承担一倍赔偿责任的情形，故泰富置业公司应支付王为已付购房款一倍的赔偿金241998元。四、关于电商费返还问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院作出的（2018）津0115民初53号民事判决、（2018）津0115民初1246号民事判决、（2018）津0115民初3310号民事判决对泰富置业公司就涉案房屋所属楼盘对外委托、并且允许不特定的多家经纪公司进行推广销售，在销售房屋时均收取了金额不等的电商费或团购费的事实予以确认。对电商费的性质均认定为交易服务费，在此不再赘述。博祥经纪公司代理销售过程及收取电商费的过程与上述三案相似。故本院确认博祥经纪公司代理泰富置业公司销售涉案房屋，在销售过程中收取的60000元电商费属于交易服务费。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。泰富置业公司虽然否认允许博祥经纪公司进行销售并收取电商费，但博祥经纪公司进行销售并收取电商费是客观事实。博祥经纪公司在销售过程中与泰富置业公司隐瞒了涉案房屋存在抵押的事实，导致不能办理房屋产权登记手续，博祥经纪公司所提供的服务存在重大瑕疵，给王为造成了相应的损失。博祥经纪公司向王为收取佣金之外的费用没有法律依据或合同约定，违反了行业规定，应予以退还并支付利息。二被告虽称已告知原告涉诉房屋存在抵押的情形，但提交的证据不足以证明其已告知原告，且原告当庭予以否认，故对二被告所述，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”泰富置业公司对外委托经纪公司代销房屋并无不妥，但对经纪公司的报酬应以佣金方式结算，不得另行收取佣金之外的任何费用。泰富置业公司明知且放任博祥经纪公司收取电商费行为的发生，应对博祥经纪公司返还电商费承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王为与被告天津开发区泰富置业发展有限公司2016年8月29日签订的《泰富·橄榄树认购协议》；二、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后三十日内返还原告王为已付购房款241998元并赔偿原告的利息损失。利息损失的计算方法：1.以50000元为基数，自2016年8月19日起按照中国人民银行发布的同期贷款利率计至付清之日止；2.以191998元为基数，自2016年8月29日起按照中国人民银行发布的同期贷款利率计至付清之日止。以上1、2项相加，为应当赔偿原告的利息损失；三、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后三十日内返还其代收原告王为交纳的契税、维修基金、产权登记费、手续费合计20228.54元，并自2016年8月29日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告王为支付利息；四、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告王为已付购房款一倍损失241998元；五、被告廊坊市博祥房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内返还原告王为电商费60000元；六、被告天津开发区泰富置业发展有限公司对被告廊坊市博祥房地产经纪有限公司应返还原告王为上述电商费承担连带责任。（当事人可将执行款直接给付原告或汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052××××7636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9678元，减半收取计4839元（原告王为已交纳），由被告天津开发区泰富置业发展有限公司负担4345元，被告廊坊市博祥房地产经纪有限公司负担494元，于判决生效后三十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  裴悦杰二〇一八年十二月二十七日书记员  于心平附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。