河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0503民初511号原告：中国工商银行股份有限公司安阳中华路支行，住所地：安阳市北关区中华路北段。负责人：许文震，职务：行长。委托诉讼代理人：王阅宇，系公司员工。委托诉讼代理人：李志鹏，河南国银(安阳)律师事务所律师。被告：徐建芳，女，1986年2月26日生，汉族，住安阳市龙安区。被告：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地：安阳市北关区创业大道东段路北（中原高新区科技创业园）。法定代表人：黄波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，系公司员工。原告中国工商银行股份有限公司安阳中华路支行（以下简称工行安阳中华路支行）与被告徐建芳、被告安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行安阳中华路支行的委托诉讼代理人王阅宇、李志鹏，被告通瑞达公司的委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加诉讼。被告徐建芳经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行安阳中华路支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告徐建芳立即向原告清偿贷款本金583413.43元及利息、罚息和复利（利息、罚息和复利以银行信贷系统实际计算为准自起诉之日起至履行完毕之日止）；2、请求依法判令被告安阳通瑞达房地产开发有限公司对上诉债务承担连带清偿责任；3、请求依法判令原告对位于安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××号房屋享有优先受偿权；4、本案所有诉讼费用、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：2013年11月28日，原告与借款人徐建芳、安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达开发公司）签订《个人购房借款合同/担保合同》，约定借款人向原告借款65万元，用于个人购置住房贷款，贷款期限为30年，购买房屋位置位于安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××号，并以该房屋向原告提供抵押担保，同时通瑞达开发公司承诺承担阶段性连带担保责任。原告依照合同约定，向借款人指定账户（即通瑞达开发公司）发放了65万元的贷款。安阳市房管局对抵押房屋进行预购商品房抵押权预告登记，出具了安阳市房预安阳房管字第00090048号《安阳市房屋预告登记证明》，预告登记权利人为原告，义务人为徐建芳，担保人为通瑞达开发公司，履行期限从2013年11月28日-2043年11月28日。借款期间内，被告徐建芳未按照合同约定履行还款义务，截至2020年11月9日，被告徐建芳已逾期74期，经原告多次催要仍不予偿还，现原告有权依照合同约定诉至法院，要求被告徐建芳偿还贷款本息、罚息、复利及其他费用。依照《个人购房借款合同/担保合同》第一部分第十条关于保证担保的约定，保证人通瑞达开发公司应当承担连带担保责任。被告徐建芳未到庭，未答辩。被告通瑞达公司辩称，被告公司为被告徐建芳承担该笔贷款阶段性保证责任，根据合同约定，在涉案房屋办理正式抵押之后不再承担阶段性保证责任。根据新担保法司法解释第五十二条规定，目前涉案房屋已经办理首次登记、预告登记且预告登记不存在失效情形，应当认定涉案房屋已经办理正式抵押登记，故被告公司对该笔贷款不再承担阶段性保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对本案事实认定如下：2013年11月28日，被告徐建芳、通瑞达公司与工行安阳分行签订个人购房借款/担保合同(合同编号:A豫房字安阳行豆腐营支行2013年0018号)，合同约定贷款金额65万元；贷款用途为购买位于安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××号房屋；贷款期限为30年；还款方式为按月等额本息还款；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率(如基准利率在一个日历年度内经两次或两次一行调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准)执行新的利率；借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。该合同同时约定将安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××号房屋作为贷款抵押，通瑞达公司为贷款阶段性保证人，在正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人保证责任免除。2013年12月4日，原、被告在安阳市房管局办理了抵押权房屋预告登记证明，登记债权数额为65万元。另查明，原告如约将65万元发放到位。截止2020年11月9日，徐建芳逾期还款74期。又查明，2019年11月14日，工行安阳豆腐营支行更名为工行安阳中华路支行。上述事实有原告举证的徐建芳身份证及户口本复印件、未婚声明、通瑞达公司工商登记信息表、个人购房借款担保合同、个人借款凭证、抵押权预告登记证明、工商银行自营历史明细列表、工商银行GCMS系统显示截屏等证据，予以证实。本院认为，原、被告签订的个人购房借款/担保合同，合法有效，原告按约定足额发放贷款，徐建芳作为借款人未按约定如期偿还依法应承担清偿责任。本案争议焦点在于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权以及通瑞达公司作为担保人应否承担担保责任。关于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权。双方对截至目前，案涉合同仅办理抵押权预告登记这一事实无异议，但预告登记是在当事人无法办理抵押权本登记情况下，采取的一种特殊措施，目的在于为了保障将来实现物权。办理预告登记后，法律赋予预告登记权利人的仅仅是一种顺位利益，作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对争议房屋办理抵押本登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，并不意味着债权人已现实的享有抵押权，而是待房屋建成交付购房人后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查，已经办理首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持。因此，只有在预告登记没有失效，且债权人具备办理本登记的条件下，才能认定为债权人享有优先受偿权利，可无需另行办理抵押权本登记。本案中，通瑞达公司已在2018年8月28日为案涉小区办理了不动产登记权利证书且房屋已交付业主，但截至目前未能办理抵押权本登记，导致预告登记失效，故原告作为预告登记的债权人，对预告登记的抵押房产已不再享有优先受偿权，其关于优先受偿的诉请于法无据，应予驳回。关于通瑞达公司应否承担连带清偿责任。合同第53条约定，保证人保证责任范围按10.2确定，即保证人承担阶段性连带责任保证，免除保证责任的条件为A款条件，即案沙房屋办理正式抵押登记手续，且原告收到正式抵押手续的房屋他项权证书。鉴于本案抵押预告登记已经失效，通瑞达公司作为担保人免除担保责任的条件并未成就，故通瑞达公司的担保责任依法不予免除，原告该诉请本院予以支持。通瑞达公司辩称涉案房屋已经办理首次登记、预告登记且预告登记不存在失效情形，应认定该房屋已经办理正式抵押登记，该公司对该笔贷款不再承担阶段性保证责任的意见，于法无据，本院不予采纳。原告诉请被告清偿贷款本息合计583413.43元及利息、罚息和复利（利息、罚息、复利以银行信贷系统实际计算的数额为准，自2021年2月19日至实际履行完毕之日止），于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下:一、被告徐建芳在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安阳中华路支行贷款本金583413.43元及利息、罚息和复利（利息、罚息、复利以银行信贷系统实际计算的数额为准，自2021年2月19日至实际履行完毕之日止）；二、被告安阳通瑞达房地产开发有限公司对被告徐建芳的上述债务承担连带清偿责任；三、被告安阳通瑞达房地产开发有限公司承担保证担保责任后，有权向被告徐建芳追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安阳中华路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9634元，减半收取计4817元，由被告徐建芳和被告安阳通瑞达房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审判员  封志勇二〇二一年三月五日书记员  张梦瑶