安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0208民初1641号 原告（反诉被告）：钱友辉,男,1973年10月19日出生,汉族,住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芮先明，安徽纬纶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶招军,男,1990年3月1日出生,汉族,住安徽省芜湖市无为县。 被告（反诉原告）:黄俊,女,1988年11月17日出生,汉族,住安徽省芜湖市无为县。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。 原告钱友辉与被告叶招军、黄俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，叶招军、黄俊于2018年8月27日提起反诉，本院受理后，决定与本诉合并审理。并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱友辉的委托诉讼代理人古立平、芮先明，被告（反诉原告）叶招军、黄俊及其共同委托诉讼代理人周世景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱友辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除钱友辉与叶招军、黄俊签订的《房屋买卖合同》，并由叶招军、黄俊配合钱友辉完成网签解除；2.判令叶招军、黄俊立即按合同约定向钱友辉支付违约金179000元（895000元*20%），同时支付自2018年7月1日起至实际支付之日止以179000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由叶招军、黄俊负担。事实与理由：钱友辉与叶招军、黄俊于2018年4月9日经三山区格家房产中介所三华路店（以下简称格家房产）居间介绍签订房屋买卖合同，约定叶招军、黄俊以895000元的价格购买钱友辉坐落于芜湖市三山区碧桂园江心环玉607#楼2-1001（房地权证芜三山区字第××号）自有房屋一套。合同中关于付款方式、付款期限及违约责任作了明确约定。合同签订后，叶招军、黄俊于2018年4月18日之后才去银行办理相应贷款手续，后因流水不足被拒。2018年5月24日，叶招军、黄俊向钱友辉提出多给一个月宽限期（至2018年6月24日）以完善其流水情况申请贷款，钱友辉同意给予叶招军、黄俊一个月宽限期，并要求最迟于2018年8月10日办结所有手续，完成此次交易。因叶招军、黄俊未按约完成银行贷款手续的办理，钱友辉于2018年7月1日短信通知叶招军、黄俊解除合同并主张违约责任。2018年7月7日，钱友辉再次以书面律师函方式正式通知叶招军、黄俊合同解除，并要求承担违约责任及解除网签合同。现钱友辉认为叶招军、黄俊己构成根本性违约，侵害了其合法权益，故诉至法院，望判如所请。 叶招军、黄俊共同辩称，1、钱友辉与叶招军、黄俊签订的房屋买卖合同真实有效。叶招军、黄俊在本次交易过程中无任何违约行为，实际违约是由钱友辉导致。从合同原来约定来看，“乙方同意于2018年4月18日前与贷款银行签订贷款借款合同等相关资料”，是约定办理贷款审批手续的行为，而非贷款审批通过的结果，且贷款是否通过并非叶招军、黄俊能够决定。叶招军、黄俊按照合同约定提交了贷款所需的资料，并配合签订借款合同，因流水过低未能审批通过。2018年5月24日，叶招军、黄俊与钱友辉已经协商将手续办理好时间推延至2018年8月10日，双方都应当遵守约定，钱友辉在庭审中主张应在2018年6月24日办理好贷款审批手续，没有事实依据。2、钱友辉构成违约，依法应当承担违约责任。钱友辉与叶招军、黄俊已达成一致意见，在2018年8月10日前办理贷款审批手续，后钱友辉于2018年7月1日短信告知叶招军、黄俊，明确表示不履行合同义务，且在叶招军、黄俊第二次提交贷款资料后，迟迟不去银行确认贷款意向，致使贷款未能审批，其行为已经严重违反合同约定，构成违约，依法应当承担违约责任。 叶招军、黄俊向本院提出反诉请求：1、判令解除钱友辉与叶招军、黄俊签订的《房屋买卖合同》；2、判令钱友辉退还叶招军、黄俊购房定金40000元；3、判令钱友辉支付违约金179000元（895000元×20%）；4、判令钱友辉支付中介费20000元；5、钱友辉承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年4月9日，钱友辉与叶招军、黄俊通过格家房产签订房屋买卖合同，约定由叶招军、黄俊购买钱友辉位于芜湖市三山区碧桂园江心环玉607#楼2-1001室房产，合同总价款为895000元。首付款345000元（含已付定金40000元），该款于钱友辉偿还该房屋银行按揭尾款当日支付，剩余款项通过银行贷款的方式支付，如一方违约，则按照合同总价款的20%支付违约金并承担中介费用。合同签订后，叶招军、黄俊积极办理银行贷款审理手续，后因银行流水过低被拒，叶招军、黄俊在收到贷款银行反馈的信息后，积极按照银行要求重新整理资料提交，钱友辉却不肯再次协助办理银行审批手续，且明确表示不同意按照原合同价款继续交易。叶招军、黄俊认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，各自应当按照合同约定履行义务，钱友辉明确表示不愿意按照合同价款继续履行合同，且拒不配合银行贷款审批手续，其行为已经违反合同约定，严重损害了叶招军、黄俊的合法权利。叶招军、黄俊为维护自身合法权利不受侵害，特提起反诉，望判如所请。 钱友辉针对反诉辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同。双方合同约定的付款义务人及贷款义务人是叶招军、黄俊，约定办理好贷款手续时间为2018年4月18日之前，后钱友辉同意给予叶招军、黄俊一个月宽限期，即至2018年6月24日前完成贷款合同签订和审批手续办理，至2018年8月10日前完成过户和交易，但直至2018年的7月1日前贷款手续都没有办好，而贷款未审批通过是因为叶招军、黄俊自身原因导致的。双方签订合同后，叶招军、黄俊未按合同约定积极履行付款义务，经钱友辉催告后仍置之不理，在此情况下，钱友辉提出解除合同的通知是完全正当的，不存在借机涨价的事实。钱友辉认为合同已经于2018年7月1日解除，不同意继续跟叶招军、黄俊进行交易。本案违约是因为叶招军、黄俊不具备贷款的能力和条件，导致不能履行合同约定的付款义务，故钱友辉根据合同约定书面通知解除合同并追究对方违约责任，于理于法有据，请予以支持。 本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，钱友辉（甲方）与叶招军、黄俊（乙方）及格家房产（居间方）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方将坐落于芜湖市三山区碧桂园江心环玉607#楼2-1001（房地权证芜三山区字第××号）房屋出售给乙方，房屋建筑面积为140.15平方米，交易总价款为895000元。乙方采用贷款方式付款，首付款345000元（含定金40000元）于甲方偿还该房屋银行尾款当日转账支付给甲方，剩余房款550000元申办贷款，乙方于2018年4月18日前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关资料。买卖双方任一方逾期履行房屋买卖合同第四条、第五条、第七条、第八条约定的义务超过15个工作日的，视为根本违约，违约金为总房价款的20%。居间服务费按房屋成交总价的1%收取，即8950元；过户服务费用为1000元，如发生违约，居间费用由违约方承担，具体金额从违约金中扣除。 合同签订后，叶招军、黄俊于2018年4月9日和4月12日分别向钱友辉支付购房定金20000元，钱友辉于收款当日出具了收据。另黄俊于合同签订当日支付了中介费8950元，弋江区格家房产中介所商业街店出具了收据。钱友辉、叶招军、黄俊及格家房产三方在微信群聊中协商一致将办理银行贷款的时间由2018年4月18日变更为2018年4月23日。2018年4月23日，叶招军向格家房产支付过户服务费1000元、评估费1600元、担保费5500元，共计8100元，镜湖区格家房产中介所万达店出具了收据。同日，叶招军、黄俊与钱友辉完成网签备案手续，并在兴业银行办理了贷款相关手续，签订了贷款借款合同。后因叶招军、黄俊名下有未结清房贷、车贷，导致银行贷款审批一直未能通过。2018年5月24日，叶招军、黄俊通过微信与钱友辉协商，要求再给予一个月时间办理贷款相关手续，钱友辉同意把手续办好时间延长至2018年8月10日前。2018年6月27日，钱友辉短信催告叶招军三日内付清首付款，否则解除合同，2018年7月1日钱友辉短信通知叶招军解除合同，叶招军未予回复。钱友辉于2018年7月7日通过律师函告叶招军、黄俊解除合同。叶招军于2018年7月20日还清与宝马汽车金融（中国）有限公司所签订的《汽车贷款合同》（编号CH-B002763928-1）项下全部贷款，于2018年7月23日结清在中国建设银行的个人贷款。叶招军、黄俊庭审中陈述于2018年7月底再次向兴业银行申报贷款，需要钱友辉配合签字但钱友辉未予配合。钱友辉当庭陈述未接到要求配合前往兴业银行签字的通知，且即便接到通知，钱友辉也认为因叶招军、黄俊根本违约，双方签订的房屋买卖合同已于2018年7月1日单方解除，拒绝再次协助叶招军、黄俊办理银行贷款手续。 以上事实，有当事人的陈述及双方提交的公民身份证复印件、《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》、微信截图、短信截图、律师催告函、房地权证、收据、汽车贷款结清证明、银行贷款结清证明在卷佐证。 本院认为，钱友辉和叶招军、黄俊签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示,未违反法律规定,当事人均应当按照合同约定的内容履行。根据双方签订的房屋买卖合同第四条约定，钱友辉同意且积极配合叶招军、黄俊以商业贷款方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，叶招军、黄俊同意于2018年4月18日（后协商顺延至2018年4月23日）前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关材料，同时委托银行将贷款资金全部划入芜湖市不动产交易中心设立的存量房交易结算资金监管账户。根据该条约定，双方未明确约定贷款审批通过时间，且银行贷款审批时间并非叶招军、黄俊可以控制，另贷款资金监管手续亦不是贷款审批通过才能办理，且该条款其他部分亦有关于办理资金免监管的约定。故对钱友辉辩称该条款中约定的时间系贷款审批通过时间的相关辩解不予采纳。2018年5月24日，双方通过微信重新协商至2018年8月10日前办理好手续，其中，叶招军、黄俊提出宽限一个月时间补充贷款资料的请求，应视为要约，钱友辉同意将手续办好时间定在2018年8月10日前的答复应视为承诺，双方未就何时完成贷款审批手续达成一致意见。对钱友辉关于2018年6月24日前办理好贷款审批手续的辩解不予采纳。钱友辉在2018年7月1日单方通知解除合同，且明确表示不同意再次配合叶招军、黄俊办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行。现叶招军、黄俊以此为由要求解除合同，钱友辉亦同意解除合同，本院予以确认。网签主要是基于行政管理的需要，保障双方签订的房屋买卖合同顺利进行，现钱友辉与叶招军、黄俊签订的房屋买卖合同已无法继续履行，行政管理的基础已丧失，故对钱友辉要求叶招军、黄俊协助其办理解除涉案房屋网签手续的诉讼请求,本院予以支持。 因钱友辉对双方合同的解除存在明显过错，故对于叶招军、黄俊要求钱友辉返还定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于合同解除后的违约金认定，本院认为，钱友辉在双方约定交易到期之日即2018年8月10日前明确提出解除合同，并拒绝配合叶招军、黄俊办理贷款手续，致使合同目的从根本上无法实现，应当承担违约责任。而叶招军、黄俊在合同签订之后因自身原因未能积极完善贷款材料，致使贷款手续一直未完成，虽履行时间尚在钱友辉预期的2018年8月10日之前，未造成合同根本履行不能的后果，但在一定程度上加重了钱友辉的配合义务。本院兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，从公平角度调整违约金为房屋总价款的10%。故钱友辉应支付叶招军、黄俊购房违约金89500元（895000元×10%）。 关于中介费，涉案房屋买卖合同第六条约定，如发生违约，居间费用由违约方承担，具体金额从违约金中扣除。本案中，钱友辉系违约方，故居间费用应由其承担，但根据钱友辉与叶招军、黄俊签订的房屋买卖合同约定，该部分费用应包含于违约金中，故钱友辉无需再另行支付居间费用。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除钱友辉与叶招军、黄俊于2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》，叶招军、黄俊于本判决生效后十日内协助钱友辉办理芜湖市三山区碧桂园江心环玉607#楼2-1001房屋（房地权证芜三山区字第××号）的网签解除手续； 二、钱友辉于本判决生效后十日内归还叶招军、黄俊购房定金40000元； 三、钱友辉于本判决生效后十日内支付叶招军、黄俊购房违约金89500元； 四、驳回钱友辉的其他诉讼请求； 五、驳回叶招军、黄俊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1953元，由钱友辉负担；反诉案件受理费减半收取2443元，保全费1720元，合计4163元，由叶招军、黄俊负担2029元，钱友辉负担2134元（钱友辉已垫付1953元，叶招军、黄俊已垫付4163元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  薛萍 二〇一八年十月三十一日 法官助理蒋能慧 书记员赵雅云 附：本案适用法律条款 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人的约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条给付定金的一方，不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。