广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤05执异3号、4号 异议人：广东鸿运劳务有限公司，住所地汕头市洛河路龙腾熙园9栋211，统一社会信用代码：91440500086822581Q。 法定代表人：肖小玲。 委托代理人：向小彪，该司经理。 异议人：汕头市吉祥桃园货运站，住所地汕头市龙湖区练江路B3轻工厂房102号房，统一社会信用代码：914405007250641753。 法定代表人：陈基雄。 申请执行人：汕头市恒益顺资产托管中心，住所地汕头市珠池路珠华工业区3栋东侧附楼，统一社会信用代码：914405007848707408。 法定代表人：陈伟宁。 委托代理人：陈苗苗，广东渠源律师事务所律师。 委托代理人：蔡建生，广东渠源律师事务所律师。 被执行人：汕头海洋（集团）公司，住所地汕头市龙眼路85号。 法定代表人：杨少雄。 被执行人：汕头海洋化学有限公司，住所地汕头市珠池黄厝围。 法定代表人：翁学镇。 被执行人：汕头海洋第一聚苯树脂有限公司，住所地汕头市珠池黄厝围海湾大桥头。 本院在执行申请执行人汕头市恒益顺资产托管中心（下称恒益顺中心）与被执行人汕头海洋化学有限公司（下称海洋化学公司）、汕头海洋第一聚苯树脂有限公司（下称海洋聚苯公司）以及申请执行人汕头市恒益顺资产托管中心与被执行人汕头海洋（集团）公司（下称海洋集团）、汕头海洋第一聚苯树脂有限公司借款、保证合同纠纷二案过程中，广东鸿运劳务有限公司（下称鸿运公司）、汕头市吉祥桃园货运站（下称吉祥货运站）分别向本院提出书面异议，请求撤销对涉案房地产的拍卖并中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人鸿运公司称，本院执行的申请执行人恒益顺中心与被执行人海洋集团、海洋聚苯公司保证合同纠纷执行一案，案号为（2020）粤05执恢201号。2020年8月15日，本院在阿里司法拍卖网上对被执行人海洋集团、海洋聚苯公司名下位于汕头市××区黄厝围片区四宗土地使用权及12处房地产进行公开拍卖，该拍卖标的已于2020年9月16日由张美銮竞得。鸿运公司作为上述部分财产的实际权利人，请求本院依法撤销对上述房产的拍卖并中止执行。事实和理由如下：一、2017年3月30日，鸿运公司与被执行人一方的海洋化学公司签订《租赁合同》（合同编号：HX-2017-003），双方约定将被执行人汕头市××区东海南路黄厝围海洋化学公司厂区门房左侧1700平方米洼地及一间120平方米房子租赁给鸿运公司，租期自2017年4月5日至2018年4月4日。2017年10月25日，鸿运公司与海洋化学公司签订了《补充协议》（协议编号：HX-2017-009），将原约定的一年租期变更为四年，即2017年11月5日起至2021年11月4日，同时对租金标准作出相应变更。至本院到被执行人房地产查封及拍卖成交时，该地块上部分房地产的使用人仍为鸿运公司，该事实有《租赁合同》及《补充协议》等材料为证，相应地存放于上述的物品亦为申请人所有（占有）。鸿运公司签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，鸿运公司对被拍卖的部分房地产享有租赁权，该租赁权不受拍卖的影响。二、本院对涉案土地拍卖前，被执行人部分土地已经出租给鸿运公司，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，鸿运公司的承租权不应受到执行影响。三、为了响应汕头市政府“三旧改造”政策、美化环境，鸿运公司在承租后投资了约600多万元的资金用于平整土地、清理垃圾、建设开发等事项。涉案土地上的地上建（构）筑物、附着物、经营设施设备均是由鸿运公司投入资金建设或配备而成。经鸿运公司委托评估机构对鸿运公司在涉案地块上建设投入资产进行评估，鸿运公司投资价值为人民币4650813元。若无法妥善处理好该地块的拆迁安置赔偿、安置租户等问题，鸿运公司将承受巨大损失，鸿运公司的员工面临失业，造成巨大的社会不稳定因素。四、“买卖不破租赁”是民法的基本原则，鸿运公司签有书面租赁合同，已支付对价租金，且租赁期未满，应当准许鸿运公司继续租赁使用涉案房产至租赁期满。 异议人吉祥货运站称，本院执行的申请执行人恒益顺中心与被执行人海洋化学公司、海洋聚苯公司保证合同纠纷执行一案，案号为（2020）粤05执恢202号。2020年8月15日，本院在阿里司法拍卖网上对被执行人海洋化学公司、海洋聚苯公司名下位于汕头市××区黄厝围片区四宗土地使用权及12处房地产进行公开拍卖，该拍卖标的已于2020年9月16日由张美銮竞得。吉祥货运站作为上述部分财产的实际权利人，请求本院依法撤销对上述房产的拍卖并中止执行。事实和理由如下：一、2018年6月1日，吉祥货运站与被执行人海洋化学公司签订了《租赁合同》（合同编号：HX-2018-002），双方约定被执行人汕头市××区东海南路黄厝围海洋化学公司厂区门房左侧1100平方米用地及房地产租赁给吉祥货运站，租期自2018年7月1日至2022年6月30日。合同生效当日，吉祥货运站向被执行人支付了第一期合计人民币67000元，此后吉祥货运站均依约定向被执行人支付租金及相关费用。吉祥货运站将该场地用作茶座经营，并依法注册成立了汕头市橙润茶艺文化有限公司，该公司的注册地点为汕头市××区黄厝围海洋EPS厂内电控车间之一，即吉祥货运站承租地。因此，至本院到被执行人房地产查封及拍卖成交时，该地块上部分房地产的使用人仍为吉祥货运站，相应地存放于上述的物品亦为吉祥货运站所有（占有）。吉祥货运站与被执行人签订的《租赁合同》合法有效，吉祥货运站对被拍卖部分房地产享有租赁权，该租赁权不受拍卖的影响。二、本院对涉案土地拍卖前，被执行人部分土地已经出租给申请人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，本院在对涉案房地产采取拍卖等执行措施时，不得影响吉祥货运站的承租权并应当中止执行。吉祥货运站享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则。三、吉祥货运站因受到被执行人其他债权债务及本院执行措施的影响，导致无法继续履行《租赁合同》约定，被执行人构成违约，应当依法对吉祥货运站承担违约责任。吉祥货运站自2020年7月19日收到通知，要求解除《租赁合同》并进行退场，但被执行人却不能拿出诚意与申请人协商解除并赔偿，以致于本应及时解决的租赁合同纠纷拖延至今，被执行人一方现仍然无法对申请人作出合理的解释。根据双方于2018年6月1日签订的《租赁合同》（合同编号：HX-2018-002）之约定，由于租期未届满，被执行人的行为已经构成严重违约，吉祥货运站有权请求被执行人赔偿损失。同时，由于被执行人违约在先，其违约行为导致吉祥货运站无法正常经营，无法达到吉祥货运站的合同目的。吉祥货运站的员工将无法妥善安置，员工工资亦无法得到及时清偿，据此，吉祥货运站有权行使履行抗辩权，自2020年7月19日起不再向被执行人继续支付租金。四、为了响应汕头市政府“三旧改造”政策、美化环境，吉祥货运站在承租后投资了约600多万元的资金用于平整土地、清理垃圾、建设开发等事项。涉案土地上的地上建（构）筑物、附着物、经营设施设各均是由吉祥货运站投入资金建设或配置而成。经吉祥货运站委托评估机构对吉祥货运站在涉案地块建设上投入资产进行评估，吉祥货运站投资价值为人民币4650813元。因法院执行行为严重了影响吉祥货运站的正常业务、工作的开展，给吉祥货运站造成巨大的经济损失。吉祥货运站的员工面临失业，造成巨大的社会不稳定因素。五、“买卖不破租赁”是民法的基本原则，吉祥货运站签有书面租赁合同，已支付对价租金，且租赁期未满，应当准许吉祥货运站继续租赁使用涉案房产至租赁期满。 申请执行人恒益顺中心辩称：一、黄厝围片区四宗土地使用权及12处房地产为被执行人海洋聚苯公司所有，海洋化学公司并非上述不动产的权利人，无权对外租赁。二、上述不动产存在抵押、查封情况，不得任意对外出租，异议人明知上述土地使用权及房产存在抵押、查封等情况仍承租，其不能对抗申请执行人恒益顺中心。综上所述，异议人主张其为部分财产的实际权利人没有依据，其执行异议请求依法无据，恳请本院审查后依法驳回其请求。 被执行人海洋化学公司承认鸿运公司、吉祥货运站异议的租赁事实。 本院查明，申请执行人恒益顺中心与被执行人海洋集团、海洋聚苯公司借款、保证合同纠纷一案，案号列（2020）粤05执恢201号，执行依据是本院2006年12月6日（2006）汕中法民四初字第2号民事判决，依该判决：一、海洋集团对海洋发展美国有限公司结欠中国信达资产管理公司广州办事处垫款2135735.98美元（计至2004年5月31日的利息为118029.50美元，2004年6月1日起至本判决发生法律效力之日止按月2.675‰计算利息）承担连带清偿责任；二、海洋聚苯公司对海洋发展美国有限公司结欠中国信达资产管理公司广州办事处垫资2135735.98美元（计至2004年5月31日的利息为118029.50美元，2004年6月1日起至本判决发生法律效力之日止按月2.675‰计算利息）承担连带清偿责任；三、海洋集团、海洋聚苯公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费人民币101950.72元及付还中国信达资产管理公司广州办事处人民币101950.6元。 申请执行人恒益顺中心与被执行人海洋化学公司、海洋聚苯公司借款、保证合同纠纷一案，案号列（2020）粤05执恢202号，执行依据是本院2006年12月6日（2006）汕中法民四初字第4号民事判决，依该判决：一、海洋化学公司应在本判决发生法律效力之日起十内内付还中国信达资产管理公司广州办事处借款本金4400000元和至2004年6月28日的利息、复息6904107.59元（按月利率5.4450‰计收利息和复息）以及50904107.59元自2004年6月29日起至本判决发生法律效力之日止按万分之二点一计算的罚息。逾期还款，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍计算迟延履行期间的债务利息；二、海洋化学公司以其提供的可发性聚苯乙烯树脂（EPS）生产专用设各69台、通用设各79台的抵押物（抵押登记号码：汕市工商抵字第O1018号）对本判决第一项债务承担抵押担保责任，抵押担保责任最高限额为147260000元，中国信达资产管理公司广州办事处对上述抵押物享有优先受偿权；三、海洋聚苯公司以位于汕头市××区××路（地号：343-00-011-01、03、04、05、06）五宗土地〔权证号：汕国用（2001）71001936-71001940号〕对本判决第一项债务在借款本金20050000元及相应的利息、复息、罚息范围内承担抵押担保责任，抵押担保责任最高限额为33420000元。中国信达资产管理公司广州办事处对上述抵押物享有优先受偿权；四、海洋聚苯公司以位于汕头市××区黄厝围海洋EPS厂内塔楼（权证号：粤房地证字第3013438号）的房地产对本判决第一项债务在借款本金4670000元及利息、复息、罚息范围内承担抵押担保责任，抵押担保责任最高限额为6670000元。中国信达资产管理公司广州办事处对上述抵押物享有优先受偿权；五、本案诉讼费512961.18元由海洋化学公司负担，海洋聚苯公司承担连带清偿责任。海洋化学公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳诉讼费256480.59元及付还中国信达资产管理公司广州办事处诉讼费256480.59元。 2007年12月28日，汕头市恒益顺资产托管中心与中国信达资产管理公司广州办事处签订了《债权转让合同书》，中国信达资产管理公司广州办事处将上述二案债权及相关权益转让予汕头市恒益顺资产托管中心。2008年3月7日，恒益顺中心向本院申请强制执行，本院分别于2008年6月20日、7月7日作出（2008）汕中法执一字第59号、（2008）汕中法执一字第61号民事裁定书，确认上述二案债权及相关权益的转让，由恒益顺中心作为申请执行人主张权利。 （2006）汕中法民四初字第4号民事判决的诉前财产保全案号列（2005）汕中法立保字第52号，本院于2005年11月15日作出（2005）汕中法立保字第52号民事裁定，查封了海洋聚苯公司位于汕头市××区××路（地号：343-00-011-01、03、04、05、06）五宗土地〔权证号：汕国用（2001）71001936-71001940号〕使用权及位于汕头市××区黄厝围海洋EPS厂内塔楼（权证号：粤房地证字第3013438号），分别于2005年11月15日、18日向汕头市土地房产管理部门送达了民事裁定书和协助执行通知书。后办理了续封手续，查封期限分别至2022年10月25日、2022年10月11日。 海洋聚苯公司名下位于汕头市××区黄厝围海洋EPS厂房共11幢的房地产（房地产权证号分别列：粤房地证字第3013414、3013415、3013418、3013428、3013429、3013431、3013432、3013434、3013435、3013436、3013437号）也于2005年6月2日被另案诉前财产保全裁定查封，案件债权人系汕头市金源资产经营有限公司（原汕头市商业银行），本院于2005年5月26日作出（2005）汕中法立保字第15号民事裁定，于6月2日向汕头市房产管理部门送达了民事裁定书和协助执行通知书，后办理了续封手续。海洋聚苯公司的其他债权人也在其他法院起诉该司，轮候查封了海洋聚苯公司的上述11幢的房地产，现查封法院系福建省泉州市人民法院，案号（2006）泉执行字第185号，汕头市土地房产管理部门登记查封期限至2021年5月29日。 案在执行过程中，本院于2020年8月6日作出（2020）粤05执恢201号之一、（2020）粤05执恢202号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人海洋聚苯公司所有的位于汕头市××区黄厝围海洋EPS厂房共11幢的房地产（房地产权证号分别列：粤房地证字第3013414、3013415、3013418、3013428、3013429、3013431、3013432、3013434、3013435、3013436、3013437号）和位于汕头市××区××路的4处土地使用权[土地使用权证号分别为汕国用（2001）字第71001936号、汕国用（2001）字第71001937号、汕国用（2001）字第71001938号、汕国用（2001）字第71001939号]以及位于汕头市××区黄厝围海洋EPS厂内塔楼的房地产（权证号：粤房地证字第3013438）。于2020年8月15日委托淘宝网对上述不动产进行公开拍卖。2020年9月16日，买受人张美銮（居民身份证号码）以94030900元的最高价竞得。2020年9月29日，本院作出（2020）粤05执恢201号、（2020）粤05执恢202号执行裁定书，确认上述拍卖标的权属人为买受人张美銮。 另查明，2017年3月30日，鸿运公司与被执行人海洋化学公司签订《租赁合同》（合同编号：HX-2017-003），双方约定汕头市××区东海南路黄厝围海洋化学公司厂区门房左侧1700平方米土地及一间120平方米房子租赁给鸿运公司，租期自2017年4月5日至2018年4月4日。2017年10月25日，鸿运公司与海洋化学公司签订了《补充协议》（合同编号：HX-2017-009），将原约定的一年租期变更为四年，即2017年11月5日起至2021年11月4日，同时对租金标准作出相应变更。2018年6月1日，吉祥货运站与被执行人海洋化学公司签订《租赁合同》（合同编号：HX-2018-002），双方将约定汕头市××区东海南路黄厝围海洋化学公司厂区门房左侧1100平方米用地租赁给吉祥货运站，租期自2018年7月1日至2022年6月30日。上述合同签订后，鸿运公司、吉祥货运站在合同约定的土地、房产上使用至今。合同约定的土地、房产系本案拍卖成交的部分标的物。本院在交付拍卖标的物过程中，鸿运公司、吉祥货运站提出上述异议。 本院认为，本案被执行标的物海洋聚苯公司名下位于汕头市××区××路的4处土地使用权、汕头市××区黄厝围海洋EPS厂内塔楼、汕头市××区黄厝围海洋EPS厂房共11幢的房地产被法院查封后，鸿运公司、吉祥货运站与海洋化学公司就部分被执行房地产设定租赁，请求撤销对上述房地产的拍卖并中止执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。的规定，鸿运公司、吉祥货运站的租赁行为未经人民法院准许，不得对抗申请执行人，不能阻却法院的执行。异议人鸿运公司、吉祥货运站的请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。异议人鸿运公司、吉祥货运站如认为其合法权益被侵害，可另循合法途径主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人广东鸿运劳务有限公司、汕头市吉祥桃园货运站的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 （此页无正文） 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  陈家彬 二〇二一年三月二十三日 书记员  吴秀银