上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初7105号原告：李聪，男，1968年1月14日生，壮族，现住上海市徐汇区，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱以林，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱玲，上海汉盛律师事务所律师。被告：施霞敏，女，1958年9月10日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：谢建勇，男，1962年3月14日生，汉族，现住上海市徐汇区，户籍地上海市徐汇区。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市中国(上海)自由贸易试验区浦东南路９９０号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：周文秀。委托诉讼代理人：傅薇。原告李聪与被告施霞敏、谢建勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序审理。后根据原、被告的申请，本院依法追加上海太平洋房屋服务有限公司为本案第三人，并于同年11月5日公开开庭进行了审理。原告李聪及其委托诉讼代理人朱以林、刘爱玲，被告施霞敏、谢建勇，第三人的委托诉讼代理人周文秀到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付剩余购房款人民币(以下币种同)430万元；2、判令两被告支付迟延付款违约金(具体计算方式：以280万元为基数，自2017年11月1日至实际付款之日为止，以150万元为基数，自2018年1月1日起至实际付款之日为止，均按每日万分之五的标准计算)；3、判令两被告向原告支付保全担保费6,450元；4、判令两被告付清剩余购房款及违约金过后立即配合原告过户，将房屋产权变更至两被告名下，并承担过户税费。审理中，原告向本院申请撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原告为上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人。2017年4月27日，原、被告在第三人的居间介绍下就系争房屋签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价款为650万元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告总计向原告付款220万元，剩余房款430万元至今未付。原告多次要求被告继续履行合同，尽快办理过户手续，均未果。遂涉讼。被告辩称，对原、被告之间的房屋买卖合同关系及被告已支付房款220万元不持异议；原告向被告交付的房屋布局与系争房屋竣工图不一致，对房屋结构改动，原告未告知过被告；且系争房屋存在严重的渗水漏水问题，原告亦未告知过被告。原告的行为构成违约，且导致被告合同目的无法实现，故被告要求解除合同，返还房款(被告已另案起诉)，案号为(2018)沪0112民初6112号。第三人述称，第三人的工作人员带被告现场看房时，第三人已告知被告系争房屋客厅墙面有漏水痕迹，被告表示如果经装修不影响使用就同意签订合同。至于系争房屋露台、卫生间的漏水情况，原告并未告知第三人，并且物业处也没有维修记录，故第三人不知情。本院经审理认定如下事实：原告为系争房屋的产权人。2017年4月27日，原告(出卖人、甲方)与被告(买受人、乙方)在第三人的居间下，就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：房屋总价款为650万元，乙方于签约时支付甲方房款5万元、乙方于2017年7月31日前支付甲方房款200万元、乙方于2017年10月31日前支付甲方房款295万元、乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续前，支付甲方房款150万元；甲、乙双方应于2017年12月31日前，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于甲乙双方办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方；甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订合同之日的状况相符，下水畅通。同日，原告(出卖人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订《补充协议》一份，该补充协议约定：甲方同意乙方最后一笔支付款项若有延迟，(乙方因不可抗力因素造成的延迟)，则甲方同意款项往后延迟，最晚在2018年2月1日之前，若乙方在2018年2月1日之前还未支付，甲方同意乙方继续按照月为单位往后推迟至2018年3月31日，乙方必须承诺收到自己的购房款后一个工作日内马上支付甲方，不能恶意拖延；买卖合同中乙方应在2017年7月31日前支付200万元，甲方同意乙方最少支付180万元；乙方应在2017年10月31日前支付甲方共计500万元整；本次交易，甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对系争房屋进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方即可；在2017年10月31日之前甲方收到500万元房款后将此房交付乙方开展装修；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关约定。2017年4月28日，原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)在第三人的居间下就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(即网签合同，本院注)，合同约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为400万；乙方于签约时支付甲方房款5万元、乙方于2017年7月31日前支付甲方房款200万元、乙方于2017年10月31日前支付甲方房款45万元、乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续前，支付甲方房款150万元；乙方未按本合同约定的期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日计算至实际付款之日；逾期超过15日乙方未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方未按本合同约定期限向乙方交接房地产的(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15天后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任；甲、乙双方确认，在2017年12月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，原告(出卖人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订《补偿协议》一份，该协议约定：甲乙双方于2017年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为400万元，未包含房屋装潢，现经双方友好协商，就此达成如下协议：乙方同意就现有装潢另行补偿甲方250万元，并于2017年10月31日前支付甲方；本次交易，甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关约定；本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2017年4月27日，被告向原告付款5万元；2017年5月31日，被告向原告付款100万元；2017年6月14日，被告向原告付款35万元；2017年6月30日，被告向原告付款80万元。被告总计已向原告付款220万元。2017年9月20日，原告(甲方)与被告(乙方)就系争房屋签订《房屋装修协议》，该协议主要约定，乙方拟于2017年9月20日启动装饰装修工程，由装饰装修工程引起的一起费用及相关责任均由乙方承担。2017年9月26日，被告发现系争房屋存在漏水瑕疵，遂与原告协商。双方协商未果，被告遂停止支付后续款项。审理中，双方对系争房屋是否存在漏水瑕疵有争议。被告申请对系争房屋是否漏水、漏水严重程度、漏水原因、修复方案等事项申请鉴定。本院根据被告的申请，依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋卫生间墙壁、卫生间屋顶开大洞到露台、厅墙面、楼上破墙开门位置是否存在渗水、渗水原因、渗水严重程度、修复方案进行鉴定。2018年9月12日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，该意见书(四)检测鉴定情况处载明：1)经查，房屋客厅内楼梯位置改动，设有现浇钢筋混凝土插层，楼上门洞位置处插层楼板边缘有管线孔洞；2)楼上东外墙门洞位置与竣工图不一致，开设位置原为填充墙，门槛降低，门扇位置往外偏移，与墙面平齐；3)屋面北露台(与系争房屋卫生间上下基本对应的位置)范围内原搭建卫生间，现已拆除，屋面多处钻孔埋管，卫生间北侧墙体相对原露台北侧边界向南移动0.8m。(五)渗漏原因及程度分析部分载明：1)卫生间墙壁原来有渗水痕迹，但此次淋水试验未发现该墙面还存在渗水现象；2)卫生间顶板处的PVC污水管管壁有滴水是由于屋面钻孔后，屋面防水层遭破坏，并且PVC污水管与屋面之间的防水密封未处理好；3)楼上东墙面开门洞位置墙体、门扇和门框之间缝隙渗水原因：通向室外露台的外门已被更改，现门洞的门槛高度不满足设计要求；门扇外移后未做相应的防水构造措施，且门水密性不良；外墙底部防水层翻边破损；4)厅东墙面有明显水迹，该水迹位于楼上开门洞位置下面，该水迹为楼上外门门槛、门洞两侧墙体渗水后，流到插层楼板，再沿楼板的管线孔洞向下渗流；卫生间屋顶开大洞到露台、厅墙面、楼上破墙开门位置渗漏水较严重，需进行针对性的修复。(六)修复方案部分载明：系争房屋损坏修复包括渗漏水修复和渗漏损坏修复，室内渗漏损坏修复应在渗漏水修复后进行，修复的基本原则为：屋面修复范围限于系争房屋露台范围及其与公用屋面连接部位，室内墙面和顶板修复至砂浆层。(七)鉴定意见部分载明：1)经复核，房屋室内楼梯、楼上门洞位置有改动，露台范围缩小，原围护墙拆除，后期搭建阳光房和卫生间，现已拆除；屋面多处钻孔；2)经鉴定，系争房屋卫生间墙壁不存在渗漏，卫生间屋顶开大洞到露台、厅墙面、楼上破墙开门位置均存在渗漏水；3)以上3处位置渗水是由房屋门洞改动及屋面钻孔、防水层被破坏所引起。同时，在(2018)沪0112民初6112号案件中，本院根据原告的申请，通知鉴定人员到庭就《司法鉴定意见书》中的专业性问题接受双方当事人的询问。鉴定人员表示，系争房屋漏水可修复，具体的修复造价需要专业机构另行评估；系争房屋楼上东外墙门洞原开设位置为填充墙，现开设位置亦为填充墙；系争房屋无结构安全隐患。以上事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《补偿协议》、2017年4月12日拍摄的照片、上海市房地产权证，被告提交的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《补偿协议》、收据、付款凭证、照片、《房屋装修协议》、《司法鉴定意见书》、鉴定费发票，以及原告、被告、第三人及鉴定人员的当庭陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告经协商，就系争房屋的买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。本院认为，与原告签订买卖合同之前，被告已现场察看过系争房屋，双方在买卖合同中均认可按照系争房屋的现状进行交易。后原告向被告交付了系争房屋，被告亦已进场安装过空调，应视为对房屋交接现状的认可。且鉴定机构亦已表明，系争房屋不存在结构安全隐患。故被告以系争房屋现有布局与竣工图不一致为由，拒绝支付后续房款的理由难以成立。双方争议的焦点在于：系争房屋漏水是否导致被告的合同目的无法实现？根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”“不能实现合同目的”的情形是卖方交付的标的物存在重大、显著瑕疵，使买受人无法按预期计划使用，买卖失去了等价的特性。如果标的物质量虽然不符合质量要求，但是并没有达到足以影响合同目的实现的程度，此时买受人无权拒绝接受标的物或者解除合同。本案中，原告交付的房屋存在渗水漏水问题，显有质量瑕疵，但该质量瑕疵可以修复，故系争房屋渗水漏水并不当然导致被告的合同目的无法实现，被告无权单方解除合同。故原告要求被告继续履行双方的买卖合同并支付房款的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于原告主张的迟延付款违约金，本院认为，因系争房屋确实存在渗水漏水，被告迟延支付房款存在合理性，故对原告主张的违约金，本院不予支持。原告主张的保全担保费损失，并非是涉案诉讼所导致的原告之必然损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告施霞敏、谢建勇于本判决生效之日起十日内向原告李聪支付房款人民币430万元；二、驳回原告李聪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币20,625.8元，财产保全费人民币5,000元，两项合计人民币25,625.8元，由原告李聪负担人民币5,625.8元，被告施霞敏、谢建勇负担人民币20,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一八年十一月二十一日书记员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。