山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1091民初1497号原告：威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村社区居民委员会，住所地威海市西钦村，组织机构代码K2344011-9。负责人：郭学开，主任。委托诉讼代理人：于兆燕，山东胶东律师事务所律师。被告：威海市金谷房地产开发有限责任公司，住所地威海市世昌大道201-2号，统一社会信用代码913710001667033636。法定代表人：王卫国，董事长。委托诉讼代理人：夏欣，该公司员工。委托诉讼代理人：毕崇伟，山东凌云志律师事务所律师。第三人：侯绍光，男，1954年7月14日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：ＸＸ鹏，山东泰祥（威海）律师事务所律师。原告威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村社区居民委员会（以下简称西钦村居委会）与被告威海市金谷房地产开发有限责任公司（以下简称金谷公司）、第三人侯绍光房地产开发合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西钦村居委会之委托诉讼代理人于兆燕、被告金谷公司之委托诉讼代理人夏欣、毕崇伟及第三人之委托诉讼代理人ＸＸ鹏到庭参加诉讼。期间各方当事人申请庭外和解，未达成一致意见，本案现已审理终结。西钦村居委会向本院提出诉讼请求：判令被告履行《协议书》、《交房确认书》项下义务，即为原告履行办理文鑫嘉园4号楼-9、-10（以下简称案涉的两套房屋）不动产产权登记手续。同时判令第三人协助办理上述房产产权登记手续。事实和理由：2002年9月18日，原、被告签订了《协议书》，双方合作开发阮家寺路东侧土地，共11栋，主要为住宅，另有部分网点。金谷公司负责开发、建设工作，确定双方分配房屋的比例为居委会3.2，金谷公司6.8。根据合作开发协议书，2016年11月9日，被告将文鑫嘉园4号楼-9、-10两套商业用房交付居委会，居委会接受房屋后对外出租经营。被告交付房屋后，至今不予办理产权登记手续，且将房屋网签至第三人名下，为保护原告的合法权益，故诉至法院。金谷公司辩称，案涉的两套房屋由于公司具体的经办人调离公司，领导因不了解上述涉案房产的具体情况，又和原告签署了《交房确认单》，后来经第三方交涉才了解房屋已于2015年7月份网签给第三人了。过后又与原告进行多次沟通，但没达成共识。侯绍光述称，1.第三人不清楚原告所说的协议书及交房确认书的存在；2.被告与第三人之间存在借贷关系，双方于2015年7月13日签订了抵债还款协议，约定被告以案涉的两套房屋抵顶给第三人，用于偿还部分借款，双方已办理了网签手续，并实际交付了房屋，第三人已经使用该房屋进行物品的存放，被告应与第三人继续履行房屋买卖合同，办理过户手续；3、原告对案涉两套房屋进行撬锁强行霸占房屋，严重损害了第三人的合法权益，应当立即腾房。本院经审查认定事实如下，2002年9月18日，原、被告签订了《协议书》约定，原告同意被告开发原告村内规划路（阮家寺路）东侧土地，共11栋，主要为住宅，另有部分网点。原告负责开发区内拆迁、安置工作，并负担相关费用，在规划部门放线之前搞好区内三通一平；被告负责办理土地相关手续，并缴纳有关费用，负责开发、建设工作。原、被告双方根据规划部门批准的方案面积按3.2：6.8比例分成；房证、土地证办理费用由原、被告双方按分得面积各自负担。2014年7月15日，原、被告签订《关于文鑫嘉园项目的清算协议》约定,根据金谷房地产与西钦村村委签订的合作开发协议，村委应分得住宅及车库面积为：（48605.97+2939.34-212.59-34.02）*32%=16415.58平方米，网点2376.61*32%=760.51平方米。西钦村村委已分得住宅及车库面积为13581.04平方米，网点590.59平方米。其它事项：……（与本案无关）综上所述，金谷房地产欠村委：住宅面积834.93平方米，网点169.平方米。村委欠金谷房地产代缴税金：壹佰陆拾柒万贰仟壹佰陆拾捌元伍角柒分（￥1672168.57元）。2016年11月9日，原告与被告签订《交房确认单》，内容为：根据双方2002年9月18日签订的《合作开发协议》西钦村村委应当分配住宅16415.58平方米，网点房760.51平方米，双方于2014年7月15日签订的《关于文鑫嘉园项目的清算协议》，金谷房地产欠西钦村村委住宅面积83.93平方米，网店169.93平方米。现交付网点房214.平方米，位置情况如下：文鑫嘉园4号-9面积73.6、-10面积141，以上房屋交付后，物业费由西钦村或业主按照规定承担。原告提交房屋出租合同两份、物业费收据两张、营业执照一份，主张其接受涉案房屋后，分别将文鑫嘉园4号-9、-10号网点房于2016年12月、2017年1月出租给案外人苗宜林、郭瀚田，承租人分别交纳了案涉房屋的物业费，其中郭瀚田作为个体工商户，营业执照登记的经营场所即是文鑫嘉园9号。被告质证中称，交房确认单的真实性没有异议，但这是在公司领导不知道案涉房屋实际已抵顶给第三人的情况下又与原告签订了交房确认单；对于原告提交的房屋租赁合同、物业费收据的真实性和营业执照的证明力提出异议，认为不能证明原告拥有涉案房屋的所有权和占有使用权。第三人对原告的上述证据不予认可。第三人提交抵债还款协议、房款收据两份、商品房买卖合同两份、房屋租赁合同及押金收据（交款人孙玲）一张，抵债还款协议落款时间为2015年7月13日，内容为：乙方（金谷公司）因经营资金紧张，先后于2015年1月23日、2月15日、2月16日向甲方借款94万元、23万元、99.2万元，借款利息为月息3%，借款期3个月。前述三笔借款均通过周宏伟银行卡汇至乙方账户，现该三笔借款均已到期，因乙方无力清偿，自愿以自己开发的文鑫嘉园-4号-9、-10两套网点房按每平方米8000元的价格抵给甲方（侯绍光）。一、双方确认至本协议签订之日，乙方欠甲方借款本金216.2万元，利息356730元。二、乙方用文鑫嘉园-4号-9、-10两套网点房作价1717030元抵给甲方，甲方同意按该价款接收该两套顶账房，双方在本协议签订之日起十五日内网签正式的《商品房买卖合同》。三、因甲方无意购买前述顶账房，因此双方同意甲方先不办理该两套顶账房的房证，但甲方有权对外转售，届时乙方无条件配合甲方与甲方指定的实际购房人签订合同，并办理房证。四、双方网签正式的《商品房买卖合同》后，甲方为乙方出具金额为1717030元的收款收据，乙方为甲方按每套房价款出具相应金额的购房款收据。五、乙方承诺双方网签正式的《商品房买卖合同》后五日内将该两套顶账房交付给甲方。六、余下借款本金801700元，甲方承诺在2015年12月31日前付清，并继续按利率3%计算利息，直至本息全部付清。两张收款收据分别记载时间为2015年7月14日、7月22日，交款单位侯绍光，事由：收文鑫嘉园-4号-9房款、收文鑫嘉园-4号-10房款，金额：588800元、1128320元。第三人陈述称被告与第三人于2015年7月13日就涉案的两套房屋抵顶给第三人用于偿还部分债务，被告向第三人出具了房款收据；在抵债协议签订后，被告将涉案房屋的钥匙交付给了第三人，当时该房屋有承租方即孙玲，第三人与承租方孙玲协商后，第三人代被告返还了承租方租赁押金4000元，承租方把押金收据退还给第三人，证明第三人实际占有和使用了涉案房屋；2015年7月14日和2015年7月22日被告与第三人就涉案房屋签订了商品房买卖合同并办理了网签手续。被告认可第三人的上述证据和主张；原告对于抵顶协议的真实性有异议，认为该协议本身不能确认双方确实存在真实的资金往来及借贷关系，即便该协议系双方签署，但也仅是以物抵债关系，而双方之间的以物抵债协议并没有实际的交付及履行；对于房款收据的真实性无法确认，即便是真实的，根据第三人提交的其他证据，可以确认第三人并未实际支付相应房款，也不能确认双方之间存在真实的房屋买卖合同关系；房租押金收条不能确定孙玲交付的是什么押金或哪一套的押金，也不能认证押金的返还情况；对商品房买卖合同的真实性没有异议，但是被告和第三人之间并非真实的房屋买卖合同关系，仅是双方之间债务履行、清偿过程中以物抵债当中的一个手续而已，不能确认被告和第三人之间实际交付了涉案房屋。被告提交房款收据会计联，与第三人提交的收据联相符且对应。被告又就其与第三人之间的借款债务提供证据：收款收据三张（借款）和银行流水或银行卡交易明细三张，其中2015年1月23日收据记载收侯绍光借款940000元，银行卡交易明细中记载2015年1月19日由周宏伟账户转给刘芳账户内105000元，同年1月21日转入600000元，同年1月23日转入120000元；2015年2月15日收款收据记载收侯绍光借款230000元，建设银行单位客户专用回单记载同年同月同日付款人周宏伟、收款人被告金谷公司，汇款金额230000元；2015年2月16日收款收据记载收侯绍光借款992000元，同年2月16日个人活期明细信息显示在2015年2月16日由周宏伟账户转给刘芳账户内99.2万元。被告依据上述证据称，周宏伟是被告公司高级管理人员，周宏伟与第三人是朋友关系，因被告公司经营需要由周宏伟向第三人侯绍光借款，再由周宏伟将款项汇入被告公司财会人员刘芳的账户内，除上述转账款项外，2015年1月23日收款收据涉及的940000元借款中除了转账的款项外还包括以现金形式从第三人处借款11.5万元，综上，被告共计从第三人处借款本金为216.2万元，说明被告与第三人于2015年7月13日签订的抵债还款协议是真实的。被告与第三人均未提交第三人向周宏伟交付借款款项的证据。原告对被告的上述证据及主张质证认为，即使三张借款收款收据是真实的，也不能证实第三人与被告之间所借款项的履行事宜，且两张银行交易明细凭证所载明的户名是刘芳，并非是金谷房地产公司，该明细中也无刘芳与第三人之间的款项往来记录，即便是周宏伟和刘芳有往来记录，也不能证实是被告与第三人之间所借款项的往来，不能确定周宏伟账户转账有关的款项与第三人有关。建设银行客户专用回单（23万元）真实性没有异议，但是证明内容有异议，这张单据本身不能证实第三人和被告之间的款项有关联，此外从被告提交的2015出具给第三人的借款收款收据所加盖的财务印章可以看出，该财务印章的编号为3710010021370，而上次庭审中被告出具的2015年收房款的财务印章的编号是3710000046254，明显不是同一枚印章，这个编号和被告现在使用的财务印章是一样的，也就是说上次庭审过程中被告提交的其与第三人之间的抵债还款协议和收款收据均是后补的，并且从抵债还款协议中第三人明确表示无意购买顶账房的表述来看，被告和第三人之间即便有涉案房屋的买卖合同，但是双方并未真实履行，或者说如果被告和第三人之间即便借款关系成立，当时签订的房屋买卖合同仅为借款合同的担保，并无真实的房屋买卖合意或关系。被告另提交了押金（交款人孙玲）收据记账联，据以主张该收据与第三人提交的收据联相对应，称涉案房屋曾出租给案外人孙玲，房屋抵顶给第三人后，由第三人向孙玲提前收回房屋。原告质证认为，押金收据不能证明孙玲承租房屋情况，也不能证实该款项是否归还或由谁归还。另，原告申请法院对案涉房屋的使用情况进行调查，本院依法向网点房所在小区的威海楷苑物业服务有限公司发出调查函，该物业公司回复：自其公司于2006年10月开始管理文鑫嘉园，涉案两套网点房在其公司处没有业主登记，也没有交纳物业费。其中2014年—2015年有一经销白酒的人用过10号网点，物业公司在2014年至2016年占用9号网点房存放工具。另查，案涉两套房屋所在的小区已经竣工验收，房屋登记在被告名下。本院认为，根据原、被告均提交和认可的《协议书》、《清算协议》、《交房确认书》，可以认定原告与被告之间存在房地产合作开发合同关系，本案诉争的文鑫嘉园4号楼-9、-10号网点房即是双方开发项目中的房产，因此，该两套诉争房产在处分前属于原告与被告共同共有。对于诉争两套网点房的交付占有问题，第三人称是原告撬锁强行霸占房屋，但未提供相应证据；被告与第三人提交与孙玲的房屋租赁协议、押金收据，只能说明在被告与第三人签订抵债还款协议之前其中一套房产曾出租的事实，无法证实之后该房产交付给第三人并由第三人实际占有的主张；原告提交房屋出租合同两份、物业费收据两张、营业执照一份，被告和第三人虽提出异议，但没有提出相反证据，结合《交房确认书》的内容，故本院认定涉案房产已由被告交付给原告占有使用。对于第三人提交的两份《商品房买卖合同》的真实性，原告与被告均无异议，并在相关管理机关进行了网签备案，本院对该两份合同的真实性予以确认。但因涉案两套房产已实际交付给原告，原告亦以对外出租的形式占有使用，故被告与第三人之间签订的商品房买卖合同已无法实际履行。因此，原告要求被告及第三人协助原告办理案涉两套房屋的产权登记手续，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决如下：被告威海市金谷房地产开发有限责任公司与第三人侯绍光于本判决生效之日起十日内，协助原告威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西钦村社区居民委员会办理文鑫嘉园-4号-9、文鑫嘉园-4号-10不动产产权登记手续。案件受理费4900元、申请费3520元，由被告威海市金谷房地产开发有限责任公司与第三人侯绍光各负担4210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员  焦 卫二〇一八年二月十二日法官助理  任怀钰书 记 员  李 毅