山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初5881号原告：滕州市滨湖镇人民政府，住所地滕州市滨湖镇岗头村。法定代表人：远洋，镇长。委托诉讼代理人：宗文明，山东真谛律师事务所律师。被告：滕州市滨湖宏达工贸有限公司，住所地滕州市滨湖镇工业园区。法定代表人：秦真国，总经理。委托诉讼代理人：连磊，山东祺博律师事务所律师。原告滕州市滨湖镇人民政府（以下简称滨湖镇政府）与被告滕州市滨湖宏达工贸有限公司（以下简称宏达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本案于2020年12月3日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。滨湖镇政府的委托诉讼代理人宗文明，宏达公司的法定代表人秦真国及委托诉讼代理人连磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨湖镇政府向本院提出诉讼请求：1、判令宏达公司交纳租金（从2017年至2020年，共四年）32000元及违约金（每拖欠一天，拖欠金额的5%计算，以8000元为基数，乘以5%乘以365乘以4，双方的租赁合同第七项第二款）；2、判令解除滨湖镇政府以滕州市滨湖镇农业机械管理站为名与宏达公司签订的租赁合同，宏达公司将涉案土地及地上建筑物恢复原状后从涉案土地上搬离；3.诉讼费由宏达公司承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令解除滨湖镇政府以滕州市滨湖镇农业机械管理站为名与宏达公司签订的租赁合同，要求宏达公司搬离，将土地和现存的房屋返还给滨湖镇政府，相关的被告改扩建的部分评估后折价给宏达公司。事实和理由：2008年2月1日，滨湖镇政府以滕州市滨湖镇农业机械管理站为名与宏达公司签订了租赁合同，将位于济微路西侧，兽医站北侧，东西85米，南北82米，面积6970平方米的土地及房屋18间（面积427.5平方米）租赁给宏达公司，变压器一台交由宏达公司使用并负责维修。租赁合同约定，租期30年，实行前15年交清30年租金的方式，即前15年交纳租金为每年8000元，交款时间每年的2月1日之前交纳下一年的租金。宏达公司已交纳租金至2017年2月1日，2017年2月1日以后的租金以种种理由拒绝交纳。为维护滨湖镇政府合法权益，请求依法支持诉请。宏达公司辩称，1.请求法庭驳回滨湖镇政府的起诉。宏达公司与滨湖镇政府之间不存在租赁合同，只与滕州市滨湖镇农业机械管理站签订过租赁合同，因此滨湖镇政府主体不适格。滕州市滨湖镇农业机械管理站为滕州市农业机械管理局派出机构，在机构设置上不属于滨湖镇政府行政序列。2.滨湖镇政府陈述的拖欠租金情况属实，自2017年2月1日以后的租金系因宏达公司法定代表人身体患病治疗没有及时交纳，且一直没有单位或个人向宏达公司催要过租金。本案事先也是镇政府想收回土地，让宏达公司搬离，没有提过交纳租金的事。即使宏达公司拖欠租金，滨湖镇政府也应给予宽限期，现宏达公司愿意交纳租金，不同意解除合同，下一步被告还要继续使用该租赁物。3.即使滨湖镇政府与宏达公司之间存在租赁合同关系，也不具备解除的条件。租赁合同约定是每年交纳租金，如果不交可以终止合同。当时租赁物的现状不具备利用条件，房屋已经倒塌，只有底座子，有12间房屋已不存在。宏达公司修复了租赁物西北角五间房屋，2008年挨着南墙建了15间砖木结构的瓦房，靠南大门旁建了一个地磅，租赁后拉了院墙，且因地面低而往院子里填了土。租赁物大约2016年左右起已不再使用。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2008年2月1日，滕州市滨湖镇农业机械管理站（以下简称滨湖农机站）与宏达公司签订《租赁合同》，约定由滨湖农机站将位于济微路西侧，兽医站北侧，东西85米，南北82米，总占地面积6970平方米的土地及房屋18间，建筑面积427.5平方米（因长期没有维修，有的不再存在，只剩北面6间）出租给宏达公司，变压器一台（30KVA）交由宏达公司使用并负责维修；租赁期限为三十年，从2008年2月1日至2038年1月31日；租金为每年4000元，交款方式为前15年交清30年的租金，每年每次交8000元，后15年不再交纳，第1年在合同签订之后一次交清8000元，以后应于每年1月20日前交纳租金8000元（以滨湖农机站收据为准），如不按期交纳租金，则视为宏达公司自愿放弃合同，合同终止，滨湖农机站不再赔偿任何经济损失及提前交纳的租金；违约责任:1.滨湖农机站如不按时将土地及建筑物交付宏达公司，每拖延一天，应按总租金的千分之一向宏达公司交纳违约金；2.宏达公司如不按时交纳租金，每拖欠一天，应按拖欠金额的5%向滨湖农机站交纳违约金，逾期二个月不交或交纳不足，滨湖农机站有权解除合同；3.单方无故终止合同，应赔偿给对方造成的经济损失;租赁期满或合同解除，宏达公司必须在合同终止之日起二十日内搬出属于自己的全部物品，逾期按自动放弃，无偿归出租房所有；本合同附原岗头镇人民政府2001年2月1日《财产租赁合同》1份。合同签订后，双方履行合同义务，宏达公司修复了租赁物西北角五间房屋，2008年挨着南墙建了15间砖木结构的瓦房，靠南大门旁建了一个地磅，租赁后拉了院墙。宏达公司交纳租金至2017年2月1日，2017年2月1日以后的租金未再交纳。2020年7月29日，滨湖镇政府工作人员向宏达公司送达《合同解除通知》，以宏达公司在履行合同过程中长期拖欠租金、经多次催缴而未缴纳，已构成严重违约为由解除双方于2008年2月1日签订的《租赁合同》，限宏达公司20日内自行清理财物，逾期视为放弃并承担清理费用，且10日内缴清拖欠的租金及违约金。宏达公司法定代表人拒绝签收《合同解除通知》。滨湖镇政府现以被告违约为由诉来本院，请求判令宏达公司交纳租金32000元及违约金、解除滨湖镇政府以滕州市滨湖镇农业机械管理站为名与宏达公司签订的租赁合同，要求宏达公司搬离，将土地和现存的房屋返还给滨湖镇政府，相关的被告改扩建的部分评估后折价给宏达公司。庭审中，宏达公司认可滨湖镇政府陈述的拖欠租金情况，辩称现愿意交纳租金，不同意解除合同；宏达公司与滨湖镇政府之间不存在租赁合同关系，滨湖镇政府主体不适格；即使滨湖镇政府与宏达公司之间存在租赁合同关系，也不具备解除的条件。双方当事人对于宏达公司所主张的租赁后在案涉土地上有建筑行为，包括在大门口建了一个地磅，在合同约定的北面6间实际5间建了砖混结构的15间房屋，把12间推平了硬化，打了水泥平台，2008年整理的南北下水道管子的建设、添附行为无异议；滨湖镇政府对宏达公司主张的租赁后在所建地磅上对院落土地进行覆填了60公分的山沙或20公分的煤矸石的建设行为有异议，陈述双方均存在覆填行为。滨湖镇政府、宏达公司均不申请对相关所涉资产进行评估鉴定。另查明，2001年1月16日，滕州市人民政府与滕州市司杰多文化有限责任公司签订《财产租赁合同》，约定将本案所涉的土地等租赁；租赁期限10年，自2001年2月1日至2010年1月30日；租金为每年4000元，自合同签订之日交第1年的租金4000元，以后每年1月26日前交清当年租金等。2004年5月13日，滨湖镇人民政府与滕州市司杰多文化有限责任公司签订《解除财产租赁合同协议书》，双方一致同意解除于2001年1月16日签订的《财产租赁合同》。后宏达公司开始使用本案所涉土地等，且于2008年2月1日与滨湖农机站签订本案《租赁合同》。又查明，1992年7月12日，中共滕州市委员会、滕州市人民政府制订文件，规定将滕州市农业机械管理站的人、财、物全部下放到滕州市人民政府。2001年，滕州市人民政府和滕州市原望庄镇人民政府合并为滨湖镇政府。滨湖镇政府办法【2015】6号文件规定，滕州市滨湖镇农业综合服务中心的主要职能为负责抓好全镇农业、农机、农技、经管、水利；2019文件规定，优化调整组织架构，设置公益一类事业单位6个，分别为农业综合服务中心等，在该职责权利架构职能确立上，确定了依托于农机局而下辖的农业服务中心，在滨湖镇事业机构改革中滨湖农机站的政府职能归农业综合服务中心。本院认为，滕州市人民政府于2001年1月16日与滕州市司杰多文化有限责任公司签订《财产租赁合同》，约定将本案所涉的土地等租赁，后双方于2004年5月13日签订《解除财产租赁合同协议书》，一致同意解除于2001年1月16日签订的《财产租赁合同》。宏达公司随后开始使用本案所涉土地等，且于2008年2月1日与滨湖农机站签订本案《租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容除租赁期限超出法律规定的租赁合同最长20年的规定，超出部分应属无效外，其余内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行，否则应承担相应违约责任。根据本案查明的事实，滨湖农机站前身系滕州市农业机械管理站，按照1992年滕州市文件规定，其人、财、物全部下放到滕州市人民政府。滕州市人民政府和滕州市原望庄镇人民政府已于2001年合并为滨湖镇政府。滨湖镇政府在事业机构改革中，滨湖农机站的政府职能归农业综合服务中心，农业综合服务中心为滨湖镇政府的公益一类事业单位之一。滨湖农机站所签订合同的权利义务主体现归于滨湖镇政府，故滨湖镇政府系本案的适格主体。宏达公司辩称滨湖镇政府主体不适格，无法律依据，本院不予采信。本案《租赁合同》履行过程中，宏达公司交纳租金至2017年2月1日，2017年2月1日以后的租金未再交纳，事实清楚，宏达公司亦予以认可，辩称是因其法定代表人身体患病治疗没有及时交纳，且一直没有单位或个人向宏达公司催要过租金。《租赁合同》约定，每年1月20日前交纳租金8000元（以滨湖农机站收据为准），如不按期交纳租金，则视为宏达公司自愿放弃合同，合同终止，滨湖农机站不再赔偿任何经济损失及提前交纳的租金；违约责任2.宏达公司如不按时交纳租金，每拖欠一天，应按拖欠金额的5%向滨湖农机站交纳违约金，逾期二个月不交或交纳不足，滨湖农机站有权解除合同。故宏达公司拖欠租金的情形已符合《租赁合同》约定的合同解除条件。滨湖镇政府工作人员已于2020年7月29日向宏达公司送达《合同解除通知》，以宏达公司在履行合同过程中长期拖欠租金、经多次催缴而未缴纳，已构成严重违约为由解除双方于2008年2月1日签订的《租赁合同》，故2008年2月1日签订的《租赁合同》已于即日解除。此外，滨湖镇政府诉请宏达公司交纳租金（从2017年2月1日至2020年2月1日，共计四次）32000元，因双方签订的《租赁合同》约定，合同期限为2008年2月1日至2038年1月31日，租金为每年4000元，交款方式为前15年交清30年的租金，每年每次缴纳8000元，后15年不再缴纳。滨湖镇政府诉称宏达公司将租金交至2017年2月1日后不再缴纳，宏达公司也亦认可，故宏达公司2008年2月1日至2017年2月1日的租金已按每年缴纳两年租金每次8000元的金额缴纳，即至2017年2月1日，宏达公司已缴纳9次、18年的租金，故至2020年7月29日的租金宏达公司已缴纳，滨湖镇政府诉请宏达公司缴纳2017年2月1日至2020年2月1日的租金32000元，与事实不符，本院不予支持。滨湖镇政府诉请宏达公司支付违约金（以8000元为基数，乘以5%乘以365日乘以4），《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，滨湖镇政府未能提供因宏达公司的违约行为造成其实际损失的相关证据，该违约金计算标准过高，依法应予以调整。相关标准可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定处理。故滨湖镇政府诉请宏达公司支付的违约金，应当以8000元为基数，自2017年2月1日至2021年2月1日，2019年8月20日之前按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付；之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付。《合同法》第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，双方当事人对于宏达公司所主张的租赁后在案涉土地上有建筑行为，包括在大门口建了一个地磅，在合同约定的北面6间实际5间建了砖混结构的15间房屋，把12间推平了硬化，打了水泥平台，2008年整理的南北下水道管子的建设、添附行为无异议；滨湖镇政府对宏达公司主张的租赁后在所建地磅上对院落土地进行覆填了60公分的山沙或20公分的煤矸石的建设行为有异议，陈述双方均存在覆填行为。滨湖镇政府、宏达公司均不申请对相关所涉资产进行评估鉴定。故因合同无效导致的财产返还后的赔偿或补偿没有依据，本院认为案涉租赁物目前处于宏达公司保管下，在双方均不申请对各类资产进行评估鉴定的情况下，单方面的进行财产返还与民事活动应遵循的公平、诚实信用原则相悖，且地上附着物及设施的保管人一旦发生变化，极易发生物品贬值灭失损毁，也不利于双方当事人一次性解决纠纷，故本院认为，原、被告间租赁合同无效后的资产返还应当同时进行，本案不予处理，当事人可以另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条之规定，判决如下：一、滕州市滨湖镇农业机械管理站与滕州市滨湖宏达工贸有限公司签订的《租赁合同》于2020年7月29日解除；二、滕州市滨湖宏达工贸有限公司支付滕州市滨湖镇人民政府租违约金（以8000元为基数，自2017年2月1日至2021年2月1日，2019年8月20日之前按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付；之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）；三、驳回滕州市滨湖镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由滕州市滨湖宏达工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘亚南人民陪审员  马玉环人民陪审员  张光中二〇二一年三月三日书 记 员  黄 霞