文书内容山东省滨州市中级人民法院山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终526号上诉人(原审被告)：滨州巿银星商务酒店有限公司，住所地：滨州巿滨城区渤海七路659号银茂大酒店宜宾楼四楼东侧南数第一间。法定代表人：赵佃青，总经理。委托诉讼代理人：索琳，山东源诚（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏京良，山东源诚（滨州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金辉，男，1970年2月12日出生，汉族，住滨州巿滨城区。委托诉讼代理人：崔晓丽，女，1970年7月28日出生，汉族，住滨州市滨城区，与上诉人系夫妻关系。委托诉讼代理人：韩伟盛，山东芳军律师事务所律师。原审第三人：滨州市滨城区佳汇商务酒店，住所地：滨州市黄河三路604号。经营者：崔晓丽，女，1970年7月28日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：韩伟盛，山东芳军律师事务所律师。上诉人滨州市银星商务酒店有限公司（以下简称银星公司）因与被上诉人张金辉、原审第三人滨州市滨城区佳汇商务酒店（以下简称佳汇酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张金辉于2021年3月18日，自愿撤回上诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。银星公司上诉请求：1.撤销(2020)鲁1602民初408号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由张金辉承担。事实和理由：1.涉案资产评估报告认定“协议(团体)单位收入减少带来的利润减少”错误。市场本身的变化、配套设施的陈旧、经营者经营不善、疫情等都会造成张金辉营业收入减少或者无收入；而且评估机构采用了张金辉单方提交的材料，未质证和法院确认认定，不得作为鉴定材料。因此，该评估报告不应作为定案的依据。2.涉案评估报告进行面积测算时未加入如锅炉房、7间平房、停车场等功能性区域，增加了16间房屋的租赁面积和租赁占比导致评估结果不准确。3.张金辉擅自破坏内部结构，改变租赁用途，将房屋转租给水果店熟食店经营，应当按照约定承担违约责任。4.本案一审历经1年多，较立案时变化巨大，张金辉继续租用剩余房屋经营宾馆，应继续支持租赁费及违约金。5.张金辉因小部分租赁面积减少而肆意援用不安抗辩权，长期、恶意拖欠全部租赁费，构成严重违约行为，其作为恶意违约不享有合同解除权。被上诉人张金辉答辩称，1.我方已就涉案租赁合同纠纷起诉，本案不应立案。2.涉案评估报告程序合法，银星公司无推翻的证据和合法理由。3.被收回的房屋系我方最主要收入来源的大型客房，该房屋收回导致宾馆经营整体性被破坏，经营收入直线下滑。附属设施是为租赁物服务的，并且附属设施使用费是单独计算的，一次性缴纳了23万元，所以不应计算在租赁总面积内。4.我方不存在私自转租，为便于房客需求，只是提供便利而合作经营的便利店。5.我方通知缓交租金具有正当性。我方得知近三分之一房屋可能收回时，行使不安抗辩权，合理合法。原审第三人佳汇酒店述称，同张金辉答辩意见。银星公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除银星公司与张金辉于2012年5月1日签订的房屋租赁合同及2016年3月9日签订的补充协议；2.判令张金辉向银星公司返还租赁房屋；3.判令张金辉向银星公司支付2019年房屋租赁费用400000元及滞纳金、违约金1000000元（自2018年12月1日起计算，保留对剩余滞纳金追诉的权利）；4.诉讼费用由张金辉负担。一审法院认定事实：2012年5月1日，银星公司（甲方，出租方）与张金辉（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于滨州市黄河三路604号营业楼（包括现营业中的登记大厅及二、三、四楼客房，会议室2个、餐厅1个，后院停车场、锅炉房等）出租给乙方作为宾馆酒店办公使用；租赁期限自2012年7月1日起至2020年6月30日止，共计8年；年租金为650000元，房屋附属及配套设施使用费为230000元，租金采取预交方式，每半年交纳一次，签订合同时缴纳50%房租费，待正式接管时一次性缴纳剩余50%房费，以后每半年提前一个月预交后半年租金；房屋附、配套设施使用费于签署本合同前一次交清；甲方除交纳房屋和土地的产权税外，其他经营税金、经营费用由乙方承担；甲方同意乙方更改店名和经营风格，同意乙方在不破坏主体结构的情况下进行装修改造，装修费用乙方承担，甲方协助乙方办理相关经营手续；双方协商一致可变更或终止合同；甲方提供的房屋不符合约定条件或有严重干扰乙方正常使用的情况时，乙方有权解除合同；乙方有下列行为之一（包括：1.未经甲方书面同意，私自转租转借该房屋，私自改变房屋用途；破坏房屋不及时修缮；利用该房屋存放或销售易燃易爆危险品，或进行违法活动；不及时向甲方交纳租金及相关费用）时，甲方有权解除合同，收回该房屋，同时乙方应向甲方支付年租金20%的违约金，违约金不够弥补甲方损失时，乙方还应继续赔偿至甲方完全弥补损失时为止。甲方逾期不能提供给乙方房屋时，甲方应向乙方支付违约金（逾期日租金的两倍）；乙方未及时向甲方交纳租金及其他费用时，每逾期一天，加收交纳额3%的滞纳金；由于甲方违反本合同约定，使乙方经营受到严重影响的，乙方可终止合同，甲方补偿乙方投资损失，退回合同期租金50%的违约金，赔偿乙方预期经营损失。合同签订后，张金辉与其妻崔晓丽将上述承租楼房用于经营登记在崔晓丽名下的佳汇酒店，并对承租房屋进行了装饰装修。2015年5月1日，银星公司与张金辉就上述租赁房屋签订过补充协议，因当事人均未提交该协议，双方约定内容不明。2016年3月9日，银星公司与张金辉再次签订补充协议，对原合同作如下补充调整：1.租赁期限调整为2016年1月1日起至2022年6月30日止，为期6年6个月；2.租赁费调整为第一年550000元、自第二年起至合同到期日租赁费为每年400000元，不足一年按实际天数计算；3.原补充协议（2012年5月1日签订）作废；4.协议签订后，原三路店水、电费由甲方负责管理、收交，并改造水路、电路；电价、水价的收取按甲方实际支付单价计算；5.乙方经营期间若出现房屋漏水，由甲方负责维修；6.院内南平房7间，由乙方免费使用；7.原合同其他条款不变；8.本补充协议与原合同有抵触时以本协议为准，本协议与原合同具有相同法律效力。因银星公司出租给张金辉的上述楼房的2、3层中的16间标准间及1间仓库原系案外人姜钦敏、宋荣芹所有并出租给银星公司，在银星公司与张金辉签订房屋租赁合同前，姜钦敏、宋荣芹已于2010年2月1日将包括上述16间标准间及1间仓库在内的房屋作为借款担保抵押给其债权人中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行（以下简称工行滨化支行），并于2010年2月9日办理了抵押登记。因姜钦敏、宋荣芹未按约定向工行滨化支行还款，工行滨化支行于2013年8月16日向一审法院提起诉讼，2014年1月20日，一审法院作出（2013）滨民三初字第352号民事判决，判决姜钦敏、宋荣芹归还工行滨化支行借款2162355.34元及利息，因姜钦敏、宋荣芹未履行该判决，工行滨化支行向一审法院申请强制执行，2017年9月28日，案外人李振国通过淘宝网司法拍卖程序以3243965元最高价竞买购得上述商铺，并办理了不动产所有权登记。2018年9月29日，李振国诉至一审法院，要求银星公司返还其购买的上述沿街商铺，支付房屋占用费并赔偿损失。诉讼过程中，银星公司申请追加张金辉为第三人参加诉讼。2019年5月9日，张金辉向银星公司邮寄送达通知一份，以银星公司与李振国发生物权保护纠纷案件，且银星公司追加其为第三人参加诉讼，使其产生不安抗辩为由，决定缓交2019年度的租金。2019年6月20日，一审法院作出（2018）鲁1602民初3999号民事判决，判决银星公司、张金辉于本判决生效后三十日内返还李振国位于滨州市××路××号××号楼××层××街商铺××{房屋产权证号为鲁（2017）滨州市不动产权第0015522号、（2017）滨州市不动产权第0015542号，国有土地使用证号为滨国用（2009）第8××7号，房屋坐落登记为：滨州市黄河三路608号银茂饮食服务有限公司红旗饭店15号楼606、608号和滨州市渤海六路中段，一楼一间，二三楼整层，包括16个标准间加一个仓库}；案件受理费34671.72元，由李振国负担1920元，银星公司负担16375.86元，张金辉负担16375.86元。2019年8月22日，银星公司、崔晓丽将以上判决返还的位于滨州市××路××号××号楼××层××街商铺全部交予李振国，三方并于同日在交接单中分别盖章、签名、捺印予以确认。本案审理过程中，经银星公司申请，一审法院委托滨州铭泰资产评估事务所对李振国收回的16间客房和1间仓库在银星公司出租给张金辉的房屋总租赁范围内所占的租赁费比例进行评估，银星公司预交评估费20000元。该评估事务所于2020年12月21日作出滨铭专评报字（2020）第099号资产评估报告，评估结论：（一）假设只考虑房屋面积比例：滨州市滨城区人民法院委估被判令返还的房屋在总租赁范围内所占的租赁费评估比例为17.87%；（二）假设同时考虑协议（团体）单位收入的减少带来的利润减少对租赁费的影响，滨州市滨城区人民法院委估被判令返还的房屋在总租赁范围内所占的租赁费评估比例为26.74%。申请人在核对过程中提出：相关材料未经质证，不能作为鉴定的基础依据。因收入减少已客观存在，本次评估已认真分析了获取的各类资料间数据逻辑关系，并根据获取资料的可靠程序等因素分别设置了不同权重。一审法院认为，银星公司与张金辉签订的房屋租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。按照合同约定，张金辉应于2018年12月1日向银星公司支付2019年上半年租赁费，2019年6月1日支付2019年下半年租赁费，但张金辉至今未向银星公司支付2019年度的租赁费。对张金辉关于其自2019年起未再向银星公司支付租赁费系行使不安抗辩权，不存在违约行为的答辩意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行；（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，因案外人李振国要求返还的房屋只占银星公司出租给张金辉房屋的一小部分，该部分房屋被李振国收回后，张金辉仍继续租用剩余房屋经营酒店至今，该情形不能认定银星公司已丧失合同履行能力，张金辉可以依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”之规定，要求银星公司减少租金，但不应单方停止支付租金，故张金辉关于其有权行使不安抗辩权的答辩意见不符合法律规定，不予采纳，确认其单方中止支付租金的行为构成违约，应按实际租赁范围向银星公司支付拖欠租金并承担相应违约责任。经审查，一审法院认为（2018）鲁1602民初3999号民事判决中判令返还的房屋在总租赁范围内所占的租赁费比例按26.74%认定较为合理，据此确认2019年1月1日至2019年8月22日期间（计234日），张金辉应向银星公司支付房屋租赁费256438.37元（400000元÷365日×234日），2019年8月23日至2019年12月31日期间（计131日），张金辉应向银星公司支付房屋租赁费105173.26元（400000÷365日×131日×73.26%），即2019年度应付租赁费合计361611.63元。因银星公司主张的违约金数额远超其实际损失，依法应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，一审法院确认违约金应按2019年应付租赁费资金占用期间利息的130%计算；据此，以180805.82元（361611.63×50%）为基数，自2018年12月1日起至2019年6月1日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（年利率4.75%）的130%计算，应付违约金为5644.41元；2019年6月1日起至2019年8月20日止，以361611.63元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（年利率4.75%）的130%计算，应付违约金为4962.11元；以361611.63元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。银星公司支出的评估费用20000元是为查明案件事实所支出的必要、合理费用，应由张金辉负担。对银星公司要求解除房屋租赁合同、补充协议并返还房屋的诉讼请求，因一审法院在（2020）鲁1602民初6号案件中已做出处理，故不再重复判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张金辉向滨州市银星商务酒店有限公司支付2019年度的房屋租赁费361611.63元；二、张金辉向滨州市银星商务酒店有限公司支付违约金（截至2019年8月20日应付违约金10606.52元；自2019年8月20日起至实际给付之日止的违约金，以361611.63元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；以上一二项应付款，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回滨州市银星商务酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由滨州市银星商务酒店有限公司负担12180.29元，张金辉负担5219.71元；司法评估费20000元，由张金辉负担。二审期间，张金辉提交证据1：2021年1月27日形成的光盘录像，证明涉案租赁房屋酒店的整体布局及收回房屋房间类型、面积；证据2：2021年2月1日形成的光盘录像，证明涉案租赁房屋酒店已向银星公司交回；证据3：2021年1月16日，张金辉向银星公司发出的交房通知及银星公司回函，证明张金辉已于2021年1月16日交房。银星公司质证称，对证据1的真实性和合法性有异议，一审中，双方提交了房产证书、布局图，评估部门已进行现场勘查，涉案评估报告已对收益影响因素进行评估，该份证据不属于新的内容；对证据2，我方对张金辉不经过法院单方强制性的将钥匙交给银星公司的行为不认可；证据3中我方明确在未有生效判决，不接受房屋。银星公司提交证据1：银星公司与张金辉往来信函、EMS退回邮件、银星公司法定代表人赵佃青手机屏幕截图，证明本案尚未作出生效判决时，张金辉要求单方交付租赁房屋，我方拒绝；证据2：（2021）鲁滨州滨城证民字第148号公证书，证明2021年2月5日，银星公司向滨州市滨城公证处对涉案租赁房屋内部及停车场内设施现状办理保全公证，张金辉因转租，未能向银星公司完整交付租赁房屋；证据3：《商铺租赁合同》3份，证明2017年10月18日，张金辉配偶崔晓丽分别与李秀芹、吴新房签订《房屋租赁合同》，私自转租获利，构成严重违约。张金辉、佳汇酒店质证称，对证据1真实性无异议，我方交房符合双方意愿，银星公司未拒绝；对证据2真实性无异议，对其证明目有异议，从该公证书中可见房屋交付完成；对证据3中与李秀芳签订的两份租赁合同的真实性有异议，不是崔晓丽签字，与吴新房签订的合同是复印件。本院认为，张金辉提交的证据1系张金辉一方录制，不能直接证明涉案租赁物的面积等，依法不予确认；证据2虽系张金辉单方录制，但银星公司对张金辉该日期交回钥匙无异议，对该证据证明内容予以确认；对证据3真实性无异议，且与本案有关，依法予以确认。银星公司提交的证据1各方无异议，且与本案有关，依法予以确认；证据2系公证处作出，且与本案有关，依法予以确认；银星公司证据3不符合证据形式，且与本案待证事实不相关，依法不予确认。二审经审理查明，2021年2月1日，张金辉将涉案房屋钥匙交于银星公司。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，张金辉、银星公司对双方之间的租赁合同关系无异议，关于涉案租赁合同解除问题已在（2021）鲁16民终525号案件中进行审理和认定。本案争议点是张金辉在涉案租赁合同履行过程中是否存在违约，涉案租赁费及违约金应如何确定。根据涉案租赁合同约定，租赁费为每半年交纳一次并提前一个月交纳。涉案合同签订后，银星公司将涉案全部房屋交付张金辉使用至2019年8月22日前。2019年8月23日至2021年2月1日期间，张金辉仍持续使用除返还的16间房屋以外的其他租赁物。因此，张金辉对其在该期间使用房屋是明知且自主控制的。张金辉主张因涉案房屋产权存在不确定状态，涉案合同可能存在履行不能，暂不交纳租赁费属于行使不安抗辩权。但张金辉已对2019年1月1日至2021年2月1日期间的租赁物进行了使用，享有了合同权利，则应当履行相应的合同义务，即支付租赁费，而张金辉在长达2年有余的期间内，未支付2019年的租赁费，违反合同约定，应承担相应的违约责任。张金辉主张违约金过高，一审判决已经依据银星公司的损失对违约金进行了相应的下调，下调后以同期贷款利率的1.3倍进行计算，该标准适当。关于租赁费，银星公司主张涉案评估报告中参考了团体协议等证据对涉案16间房屋的租赁费占比进行计算错误。但涉案租赁物系作为酒店进行整体运营，不应仅以面积作为租赁费分担的标准，而应将返回部分在运营中的比重作为考量，涉案评估对该部分的认定，符合租赁物的运营现状，依法予以采信。银星公司认为张金辉的经营不善、路面修理、疫情对经营也有影响，但不能提供相应证据证明其影响经营的比重，对该部分不予采信。银星公司主张停车场、锅炉房等附属设施面积应进行租赁费的平摊，但上述附属场所已经支付了使用费，不应再进行租赁费的平摊，银星公司的该项上诉请求，依法不应支持。张金辉持续占用涉案房屋至2021年2月1日，应支付占用期间的费用，银星公司起诉只主张了2019年的租赁费，对于超出部分双方未能在本案中达成一致，可另行处理。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人滨州市银星商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 琦审判员 王 杰审判员 邵佳宁二〇二一年三月十八日书记员 李 茜