.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初2082号原告：张杰，男，1988年12月7日出生，汉族，河北省人，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：潘子旭，宁夏青禾律师事务所律师。被告：绿地集团银川学府置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李越，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告张杰与被告绿地集团银川学府置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理，依据原告的申请，本院已作出（2018）宁0106民初2082号民事裁定书，冻结了被告的银行存款870435.6元。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杰的委托诉讼代理人潘子旭，被告绿地集团银川学府置业有限公司的委托诉讼代理人李越、张理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年2月22日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告退还原告购房款751989元，支付违约金15039.78元，合计767028.78元；3.判令被告赔偿原告利息损失103406.82元，并以购房款751989元为基数按照年利率6%承担2018年4月1日之后利息损失，直至款项付清之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月24日，原、被告双方签订了一份《内部认购协议单》，约定由原告认购被告开发的位于银川市金凤区某小区住房，房屋面积114.96平方米，单价为6541.31元/平方米，房屋总价为751989元。协议签订当日原告向被告支付认购金17万元，同年2月3日，原告分二笔以刷卡方式向被告支付房款65100元；2016年2月22日又向被告支付房款116889元。2016年5月12日，原告通过交通银行贷款向被告支付房款40万元。2016年2月22日，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告应于2017年10月15日前向原告交付房屋。合同约定的交房期间届满后，被告未能按约定向原告交付房屋，后经原告多次催促，均无结果。2018年1月12日，原告向被告发出书面解除合同通知，要求被告退还房款并赔偿损失，但被告对此无任何回应。原告认为，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，鉴于此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的规定，现向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告绿地集团宁夏置业有限公司辩称，一、涉案房屋确系逾期交付，被告愿继续履行合同并依照合同约定向原告支付违约金。2016年2月22日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》合同约定由原告购买被告开发的位于金凤区某房屋一套并约定于2017年10月15日交付。现由于客观原因涉案房屋仍未取得交付使用证，无法向原告交付，被告方愿继续履行合同并按照双方签订《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定以全部房款每日万分之一向原告支付违约金。二、原告并未满足要求被告退款及支付违约金的约定条件。根据上述《商品房买卖合同（预售）》第十二条之约定，原告解除合同的，应当在有关政府部门正式解除涉案合同登记备案后60日内方可向被告要求退还全部已付款以及全部房款2%的违约金，现涉案房屋仍未解除备案，故原告并未满足向被告要求退还购房已付款的条件。三、原告主张的损失和违约金不能同时得到支持。我国合同法中，违约责任的一般原则是”补偿性为主”，如对同一违约事实适用违约金和利息损失赔偿，那么赔偿的数额将超过损失数额。本案中，原告主张的违约金足以弥补其全部损失，其在主张违约金的情况下，又主张资金占用期间利息，没有合同及法律依据。即便可以主张资金占用期间的利息，原告诉请的103406.82元计算有误，因为原告是分四笔款项，不同日期向被告支付的款项，原告没有在诉状中陈述计算的时间及方式，对该金额不予认可。综上所述，被告恳请人民法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益为盼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、招商银行交易明细表、中国农业银行信用卡交易明细查询回单，中国建设银行消费凭证交通银行借款凭证、销售不动产统一发票，被告对三性及证明目的无异议，上述证据来源合法、内容真实，并与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的绿地集团客户退房、退款申请流转单一份，据以证明由于被告未按期交付房屋，原告于2018年1月12日向被告提出书面解除合同的申请。被告认为该证据为复印件，无法认定其真伪，对真实性不予认可。本院当庭向被告代理人发问时，被告代理人认可该流转单系被告公司出具，并于庭后提交了员工身份证明，认可流转单中签名的腾某某、关某、吴某某、王某某为被告公司员工，本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于银川市金凤区某室商品房一套，预测建筑面积为114.96平方米，每平方米单价为6541.31元，总价款为751989元，买受人应于2016年2月20日前支付首期房价款351989元，余款40万元申请贷款支付；出卖人应当在2017年10月15日前向买受人交付该商品房；出卖人未按合同约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90日后15日内以书面形式提出，否则视为放弃解除权；出卖人应当在正式接收到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。该合同附件十一《补充协议》第八条对合同解除进行了补充约定：若买受人根据合同约定选择解除本合同或提出退房的，出卖人应在正式收到买受人解除合同的通知或退房通知后与买受人签订解除合同协议，并在买卖双方在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的60日内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率付给利息（利息计算期间为出卖人收到买受人支付的房价款之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）。原告于2014年12月17日分别支付购房款15000元、5000元（原告母亲张某某支付），2015年1月24日支付15万元，2015年2月3日分别支付17000元、48100元，2016年2月22日分别支付4万元、15000元、15000元、31889元、15000元，被告于2016年2月22日给原告出具金额为351989元的销售不动产统一发票。2016年5月12日，原告通过公积金贷款方式支付了剩余40万元购房款，被告于同日给原告出具了金额为40万元的发票。涉案商品房交付期限届满后，被告未按约交房。原告于2018年1月12日向被告申请退房、退款，并填写了绿地集团客户退房、退款申请流转单，该流转单中有被告的工作人员腾某某、关某、吴某某、王某某签字确认。被告至今未退还购房款项并承担违约损失，故涉诉本院。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，严格按照约定履行各自义务。被告作为开发商，按约交房系其基本合同义务。原告已足额支付购房款，被告未如期交付商品房，显属违约；逾期交房超过90日后，原告依据合同约定行使合同解除权，符合约定。被告工作人员签署了退房、退款申请流转单，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方订立的商品房预售合同即于签署退房、退款申请流转单时予以解除。原告主张解除双方签订的商品房预售合同的诉讼请求，本院予以确认。买卖合同解除后，原告要求被告返还已付购房款，并依据商品房买卖合同约定按照已付房款的2%支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告应支付逾期交房违约金15039.78元（已付房款751989元×2%）。关于原告主张的利息损失，本院认定如下：虽然原、被告双方签订补充协议对合同解除条款进行补充约定，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该补充协议的格式条款系被告提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然置买方利益于不顾，明显对原告不利，导致商品房买受人权益处于不确定状态，免除了开发商因违反合同应当预见到给买受人可能造成损失的赔偿责任，应当为无效的格式条款。被告签署退房退款申请流转单后，怠于涤除涉案房屋备案登记，较长时间占用房款资金，客观上亦给原告造成利息损失，原告有权以违约金明显过低，不足以弥补守约方实际损失、惩戒失信行为为由，要求被告按照年利率6％分段计算占用资金期间赔偿利息损失，本院予以支持。因原告主张的已付款截止时间不一，本院调整计算至起诉之日即2018年3月13日的利息如下：原告于2014年12月17日共计支付购房款2万元，2015年1月24日支付15万元，原告要求自2015年1月24日起计算上述17万元的利息，至起诉之日为32016.67元（17万元×6%÷360天×1130天）；2015年2月3日共计支付65100元，至起诉之日利息为12152元（65100元×6%÷360天×1120天）；2016年2月22日共计支付116889元，至起诉之日利息为14416.31元（116889元×6%÷360天×740天）；2016年5月12日支付40万元，至起诉之日利息为44066.67元（40万元×6%÷360天×661天）。以上利息损失合计102651.65元。关于被告的其他辩解意见。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人撤销商品房备案登记，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。被告在原告提起本案诉讼本院作出一审裁决前，怠于涤除涉案房屋备案登记，进而主张退还房款条件不成就，违反诚实信用原则，规避承担违约责任，有违诚信且对合同相对人显失公允，本院对其抗辩主张不予采纳。被告可在合同解除后，要求原告予以协助办理撤销涉案房屋备案登记。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、被告绿地集团银川学府置业有限公司返还原告张杰购房款751989元；二、被告绿地集团银川学府置业有限公司赔偿原告张杰逾期交房违约金15039.78元及占用购房款期间利息损失102651.65元，并以751989元为基数，按照年利率6％支付自2018年3月14日起至判决确定的给付之日止期间的利息。以上确定的返还、给付义务，限被告绿地集团银川学府置业有限公司于判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案已减半收取的受理费6252元，财产保全费4872元，合计11124元，由被告绿地集团银川学府置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员贺彬二〇一八年六月一日书记员杨培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。