云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初9782号原告：毛雯慧，女，1989年5月19日生，汉族，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：马俊，男，1970年8月11日生，回族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：梁俊杰、吴能一，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。原告毛雯慧诉被告马俊租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2018年1月24日裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服本院裁定提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2018年4月20日作出（2018）云01民辖终338号民事裁定，裁定维持本院裁定。其后，本院依法组成合议庭，于2018年8月13日公开开庭对本案进行了审理。原告毛雯慧委托诉讼代理人饶曙辉，被告马俊及其委托诉讼代理人梁俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛雯慧诉称：原、被告双方于2010年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于昆明市新昆洛路与金星啤酒厂之间所夹土地占地面积8.58亩，建盖装修后房屋建筑面积约4,100平方米，停车场约3,500平方米及绿化面积约1,500平方米，租赁给乙方经营使用；2、租赁期限为拾年即2010年5月1日起至2020年4月30日止；3、拾年期内乙方对租赁场地上的建筑物及一切附属物享有管理权和使用权；4、每年租金提前四个月支付，若超期三个月不交租赁费，视乙方违约，甲方有权无偿收回租赁物，同时乙方还应承担年租赁费10%的违约金；5、2015年5月至2020年每年租金为132万元。合同签订后，原告认真履行了自己的义务向被告提供了租赁物，而被告却不能认真履行支付义务，2015年租金132万元，被告拖至今日才支付了67万元，下欠65万元至今未付，2016年4月，双方签订了《解除房屋租赁合同协议书》，协议约定：1、双方终止《房屋租赁合同》；2、2016年4月30日前将房屋归还原告；3、被告向原告结清2016年前的房屋租赁费及水电费。而被告至今没有与原告结清2015年租金，经多次催告被告仍然没有诚意支付，其行为严重损害了原告的合法权益。特诉至法院，请求：一、判令被告立即支付拖欠租赁费650,000元及违约金132,000元；二、本案诉讼费由被告承担。被告马俊辩称：被告已付清原告全部租金，并不存在拖欠的情形。被告要求原告开具发票，但原告均未提供。原告诉请违约金无依据。即使存在违约金约定，也明显超过实际损失。原、被告对下述事实无争议：2010年1月1日，原告毛雯慧与被告马俊签订《房屋租赁合同》，约定由原告将“位于昆明市新昆洛路与金星啤酒厂之间所夹土地占地面积8.58亩，建盖装修后房屋建筑面积约4100平方米，停车场约3500平方米及绿化面积约1500平方米”租赁给被告经营使用，租赁期限自2010年5月1日起至2020年4月30日止，租赁费用及支付方式为“1.付款方式：第一年租赁费在签订本合同时乙方（即被告）一次性付清给甲方（即原告）。以后乙方应当年房屋使用起始前4个月之前一次性付清甲方当年租赁费（因第一年优惠了乙方4个月租赁费），以此类推。若超期三个月不交租赁费，视乙方违约。甲方有权无偿收回房屋、场地的使用权及土地上的建筑物、不动产设施，并终止合同，同时乙方还应承担年租赁费的10%违约金，而甲方对乙方之前的再次装修等所有投资不作任何经济补偿；2.租赁费用支付分为2个阶段，即第一个阶段5年（2010年5月1日至2015年4月30日）乙方每年向甲方支付租赁费120万元；第二个阶段5年（2015年5月1日至2020年4月30日）乙方每年向甲方支付租赁费132万元”，并约定“租赁期间所产生的水、电、卫生费用由乙方自行承担：水、电由乙方向供电局及自来水公司自行交纳，但甲方提供给乙方使用的供电设施—变压器及供水设施，乙方需交纳设施保证金30万元。乙方合同到期或不再继续经营，须结清水电费及将甲方提供给乙方使用的供电设施—变压器及供水设施完好无损的交还给甲方，甲方退还乙方所交的设施保证金30万元。”上述合同签订后，被告使用合同项下租赁房屋及场地用于经营“盛世龙吟KTV”。因原告计划将涉案租赁场地附近的临时交易市场引入固定场所经营，在与被告协商后，双方于2015年8月5日签订《补充合同》，约定“1、甲方（原告）需用与乙方（被告）于2010年1月1日签订的租赁合同中的停车场做为甲方农副产品集散地（使用时段为每天晚上2点至早上7点）。每天早7点至晚2点由乙方按原合同约定自行使用。甲方每年从乙方支付的租赁费中减免人民币：￥600000.00（大写：陆万元整），折合每月人民币：￥5000.00（大写：伍仟元整），做为甲方场地使用补偿费。2、使用期限为：2015年8月1日起至2020年4月30日止；3、使用补偿费从乙方每年支付房屋租赁费中扣除支付，一年一次性扣清；4、甲方需用水电，甲方独立安装电表、水表，费用由甲方自行承担。电源、水源由原来租赁房屋中接出。所产生水电费每月由甲方按水电表数量，照水电公司收费标准支付给乙方，由乙方收取支付给水电公司；5、甲方在使用停车场时段，负责场地卫生及垃圾清理，确保场地清洁卫生，所产生费用由甲方承担。每天7点前清扫干净交回乙方使用；6、如果甲方不再使用该停车场，停车场交还乙方，此补充合同自行失效，按原2010年1月1日签订的租赁合同继续执行，甲方在停车场设施投资由甲方自行承担；7、本补充合同一式两份，与2010年1月1日签订的房屋租赁合同有同等相应的法律效力。经双方签字后生效。”该《补充合同》签订后，因未能引入经营者，原告未按计划使用合同项下停车场地。2016年4月25日，原、被告签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定“甲乙双方于2010年1月1日签定了房屋租赁合同，以下简称（原合同）甲方（即原告）将位于昆明市新昆洛路与金星啤酒厂之间所夹土地占地面积8.58亩，及建盖装修后的房、停车场、绿化等不动产设施租赁给乙方（即被告）使用，（具体租赁方式详见原合同），租赁期限为拾年，自2010年5月1日起至2020年4月30日止，现因乙方经营出现亏损，无法经营及支付租赁费，单方提出解除甲乙双方于2010年1月1日所签定的房屋租赁合同，根据原合同第六条之规定，乙方需在合同期内终止合同，则视乙方违约，乙方在甲方承租的场地上所再次装修的一切房屋，不动产全部收归甲方，甲方对乙方不做任何经济补偿。但考虑到乙方改造装修投资过大，经甲乙双方协商达成以下协议：1、甲乙双方于2016年4月30日止，终止甲乙双方于2010年所签定的房屋租赁合同，并搬出腾空房屋，场地交还给甲方。2、甲方一次性补偿给柒拾万元人民币给乙方。3、乙方必须于2016年4月30日前，腾空房屋场地，并将所有不动产完好无损交还给甲方，可动产部分由乙方自行带走。4、甲方收到并验收房屋后，乙方结清水电费用，及2016年4月30日租赁费后，将一次性补偿费及原合同第三条交纳的设施保证金叁拾万元，一次性支付给乙方……”上述无争议事实有经庭审质证且被告对其真实性的原告提交《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议书》，以及原告对真实性无异议的《补充合同》为据，本院予以确认。另，本案庭审中，原告主张其出租被告使用的场地系从昆明市官渡区晓东社区居委会雨龙居民小组处租赁而来，地上建筑物系其出资建设。被告确认在《解除房屋租赁合同协议书》约定租赁物返还时间即2016年4月30日之后其仍在使用场地及房屋，并主张在此时间之后其系从雨龙居民小组处承租使用。原告认可被告已将租赁物返还，并主张返还方式为其在与被告解除合同时亦与雨龙小组解除合同，租赁物转由案外人毕庆忠和被告建立使用关系。此外，原告以提交其出具《收条》复印件，以及（形式上为案外人毕庆忠出具）情况说明方式主张案外人毕庆忠已代其向被告退还设施保证金30万元并支付《解除房屋租赁合同协议书》约定的补偿费用70万元。被告对原告提交的《情况说明》表示无异议，确认对于补偿款70万元和设施保证金30万元已抵作交付案外人毕庆忠的租金，其与原告之间所约定补偿款及设施保证金已结清。基于上述原、被告主张或确认事实，双方对涉案《解除房屋租赁合同协议书》项下原告应支付被告费用及被告返还租赁物义务的履行无争议，但相应事项涉及案外人，故本院在本案中不作具体判定。对原告提交的《收条》复印件和《情况说明》，本院在本案中不予认证。本案原告诉请被告支付租金并在庭审中明确其诉请对应的租赁周期为2015年5月1日至2016年4月30日。其在自认被告已支付该期间租金67万元的同时主张被告尚余65万元未付。被告在抗辩被告无权收取该期间租金的同时主张其已交付原告该争议期间租金117万元并提交《收条》10份作为依据。经质证，原告对被告提交的①落款时间为2015年5月26日、内容为“今收到马俊人民币￥150000元，大写壹拾伍万元正”的《收条》；②落款时间为2015年6月9日、内容为“今收到马俊付来人民币￥200000元，大写贰拾万元正”的《收条》；③落款时间为2015年8月28日、内容为“今收到马俊付来2015年租金人民币￥100000元，壹拾万元正”的《收条》（该收据在落款时间上有涂改痕迹）；④落款时间为2015年10月3日、内容为“今收到马俊付来2015年租赁费人民币￥50000元，伍万元正”的《收条》；⑤落款时间为2015年11月4日、内容为“今收到马俊付来2015年租金人民币伍万元正（￥50,000元）”的《收条》；⑥落款时间为2015年11月30日、内容为“今收到马俊付来2015年租金人民币（￥100,000元）大写壹拾万元正”的《收条》；⑦落款时间为2016年1月8日、内容为“今收到马俊付来2015年房租人民币贰万元正（￥20,000元）”的《收条》表示无异议，认可上述《收条》所记载款项（合计67万元）为被告支付其2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金，并主张相应《收条》记载款项即为其起诉自认被告已付租金。对于上述原告无异议的《收条》，本院予以确认并采证。同时，原告对被告提交的⑧（形式上落款时间为2015年5月13日）、内容为“今收到马俊现金人民币￥100000.00（拾万元正）”的《收条》；⑨（形式上落款时间为2015年5月16日）、内容为：“今收到马俊人民币￥200000大写贰拾万元正”的《收条》以及⑩（形式上落款时间为2015年1月20日）、内容为“今收到马俊付来2015年房屋租赁费￥200000.00（贰拾万元正）”的《收条》不予认可，并陈述其理由为被告长期拖欠租金，均未按期支付，《收条》⑧并非支付本案争议租赁年度租金，《收条》⑨在落款时间上有明显涂改，《收条》⑩内容上的年度及落款时间均有明确篡改痕迹。对此，本院认为，租赁合同为继续性合同。根据前述原、被告无争议事实，涉案《房屋租赁合同》约定从第二年开始“应（在）当年房屋使用起始前4个月之前一次性支付当年租赁费”。据此，可确定双方约定的租金支付方式为按年度支付，先付后用。结合租赁期限起始时间的约定，相应计费年度非自然年度，而系约定年度，即当年5月1日至下一自然年的4月30日为一个年度。针对涉案计费年度租金（即2015年5月1日至2016年4月30日期间租金）争议，在双方履行合同多年的情况下，被告所提交《收条》⑧、⑨即便真实，逻辑上只是部分履行依据。且该两份《收条》均未明确对应的租赁周期，不能确定即为支付本案争议计费年度的租金。同时，其中《收条》⑧落款年份书写不自然、《收条》⑨落款年度有涂改痕迹，不足以据之从落款收款时间反推付款对应的租赁周期。而《收条》⑩在落款年份和内容记载年份上，均有凭借生活常识即可判断的改写痕迹，同样不足以据之确定收款时间以及对应租赁周期。基于本案属租金支付争议，被告为履行义务一方，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，本院分配举证责任，庭审释明限期由被告补充证据证明其已履行完本案争议周期以外租金支付义务，以及对其提交的《收条》根据此前履行义务情况可确定为支付本案争议租赁周期租金的依据。在本院指定补充举证期限（开庭次日七个工作日内）届满后，被告未向本院提交任何补充证据。基于上述举证分配原则，被告应承担举证不能的不利后果，对被告针对争议租赁周期内租金主张提交的《收条》⑧—⑩不予采证。综上，本院对前述原、被告无争议事实予以确认并认定被告已支付原告2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金为67万元。本案法律适用争议焦点如下：一、被告是否应支付原告2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金；二、被告关于其已付清争议租赁周期内租金的抗辩是否有据；三、原告的违约金诉请是否有依据。关于争议焦点一。被告基于原告在庭审中确认已和涉案租赁场地的所有人昆明市官渡区晓东社区居委会雨龙居民小组解除合同，抗辩主张原告无权收取2015年5月1日至2016年4月30日期间租金。对此，本院认为，原、被告于2010年1月1日所签订《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，原告作为出租人已实际将合同项下房屋及场地交付被告使用，被告应当依约支付租赁对价。2016年4月25日，双方签订《解除房屋租赁合同协议书》明确上述《房屋租赁合同》于2016年4月30日终止并由被告履行返还房屋及场地的义务。庭审中，被告确认其在2016年4月30日前仍在实际使用合同项下房屋及场地，故其应当承担截至该日的租金支付义务。原告确认在与被告解除《房屋租赁合同》时已和前手出租人达成解除合同的合意，但被告并无依据表明原告的前手出租人已在2016年4月30日前收回租赁标的物。被告在该期间对涉案场地、房屋的使用仍应认定为基于与原告之间所签订《房屋租赁合同》而占有，系属涉案《房屋租赁合同》项下履行事项。故原告有权要求被告根据合同约定支付2015年5月1日至2016年4月30日期间租金，被告关于原告无权收取相应期间租金的抗辩于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点二。被告抗辩其已付清原告2015年5月1日至2016年4月30日期间租金，除前述款项交付争议以外，其主张双方所签订《解除房屋租赁合同协议书》约定“甲方收到并验收房屋后，乙方结清水电费用，及2016年4月30日租赁费后，将一次性补偿费及原合同第三条交纳的设施保证金叁拾万元一次性支付给乙方”，实际履行过程中，原告已将补偿费和保证金退还被告，故应推定被告已付清租金。原告对此抗辩表示《解除房屋租赁合同协议书》约定的补偿费和设施保证金并非其直接支付被告，不能证实被告已先行付清租金。对此，本院认为，原、被告所签订《解除房屋租赁协议书》对合同解除后双方各自义务的履行进行了约定，其中确有被告主张约定内容。但相应约定系属对部分债务及履行先后顺序的约定，且约定在后债务已履行并不能成为推定顺序在先债务已履行的理由。此外，就相应约定中原告负有的补偿款支付义务和保证金返还义务的履行而言，根据庭审中原、被告所确认履行方式，系与案外人之间做债务抵销，更缺乏推定的合理性基础。故对被告的相应抗辩主张，本院不予采纳。另，被告抗辩原告未提供已交付租金的发票导致其损失，对此，发票开具主要涉及税收事项，非支付合同对价的对等义务，不能成为拒付租金的理由。而对于被告以《补充合同》约定为据要求扣减租金的主张，本院认为，原、被告于2015年8月5日所签订《补充合同》为限定时段的部分场地返租合意，其中约定“如果甲方不再使用该停车场，停车场交还乙方，此补充合同自行失效，按原2010年1月1日签订的租赁合同继续执行”，从相应约定来说，不属于完整性质的标的物返租使用，被告并不丧失对标的物的占有，且原告方有权随时终止返租关系，故相应合同约定费用的负担应以原告实际占有或使用场地为原则。庭审中原、被告双方确认原告并未按《补充合同》预定使用计划持续性使用场地，故被告主张要求按《补充合同》约定扣减租金无据，本院不予采纳。结合本院认定事实及争议焦点一、二，本院认定被告应支付原告2015年5月1日至2016年4月30日期间租金132万元，被告主张租金已付清、已支付该期间租金117万元、应扣减租金的抗辩理由均不成立。减去原告自认（亦为本院认定）被告已付租金67万元，原告诉请要求被告支付该租赁期间租赁费65万元有相应事实及法律依据，本院予以支持。关于争议焦点三。原告主张被告迟延交付租金并以《房屋租赁合同》第4条约定为据，诉请要求被告支付违约金132,000元。被告在抗辩不应支付原告诉请租金的同时抗辩《房屋租赁合同》所约定违约金明显高于实际损失，应予调减。对此，就本案争议租金，根据《房屋租赁合同》约定，应于2015年1月31日前支付。被告未按约定期限履行义务应承担相应违约责任。涉案《房屋租赁合同》同时约定若超期三个月不交租赁费，原告有权无偿收回租赁物，被告应承担年租赁费10%的违约金。相应违约金结合合同租金约定计算下来为132,000元，综合本案被告迟延交付租金数额和迟延情形而言，仅从资金占用角度考虑亦不存在明显高于实际损失的情况，故被告要求调减违约金无据，本院不予采纳。基此，原告诉请要求被告支付违约金132,000元于法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：由被告马俊于本判决生效之日起十日内支付原告毛雯慧租赁费（租金）650,000元及违约金132,000元，合计782,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,620元，由被告马俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 涛人民陪审员  王昆生人民陪审员  杨嘉升二〇一八年八月二十三日书 记 员  达 玥