?浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0703民初1591、2045号原告[（2018）浙0703民初1591号案件原告，（2018）浙0703民初2045号案件被告]：余庆生，男，汉族，1959年5月10日出生，住浙江省金华市金东区。委托诉讼代理人：朱靖洁，北京盈科（金华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝林茂，浙江泽大（金华）律师事务所律师。原告[（2018）浙0703民初2045号案件原告]：庄远航，男，汉族，1977年8月19日出生，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：高春蕾，金华市登峰法律服务所法律工作者。被告[（2018）浙0703民初1591号、（2018）浙0703民初2045号两案被告]：冯微，男，汉族，1987年4月8日出生，住浙江省金华市金东区孝顺镇上市基村学士街70号，公民身份号码：3307211987××××××××。被告[（2018）浙0703民初1591号、（2018）浙0703民初2045号两案被告]：张萍，女，汉族，1988年11月12日出生，住浙江省金华市金东区孝顺镇张宅村长丰中路17号，公民身份号码：3307211988××××××××。被告[（2018）浙0703民初2045号案件被告]：冯小虎，男，汉族，1962年10月16日出生，住浙江省金华市金东区孝顺镇上市基村学士街70号，公民身份号码：3307211962××××××××。原告余庆生与被告冯微、张萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理案号为（2018）浙0703民初1591号；原告庄远航与被告冯小虎、冯微、张萍、余庆生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理案号为（2018）浙0703民初2045号。（2018）浙0703民初1591号案件诉讼过程中，原告余庆生向本院提出财产保全申请，本院审核后于2018年3月29日查封了被告冯微名下位于金华市金东区孝顺镇上市基村学士街70号香水湾·国际花园庭7-1号（合同备案号201208170411）的不动产；（2018）浙0703民初2045号案件诉讼过程中，原告庄远航向本院提出财产保全申请，本院审核后于2018年4月20日查封了登记在被告冯微名下坐落于金华市金东开发区03省道南侧、金山大道西侧香水湾·国际花园庭7幢01号的不动产。本院受理上述两案后，分别依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余庆生及其委托诉讼代理人朱靖洁、蓝林茂到庭参加（2018）浙0703民初1591号案件诉讼，被告冯微、张萍经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加（2018）浙0703民初1591号案件诉讼，依法缺席审理；原告庄远航及其委托诉讼代理人高春蕾、被告冯小虎、被告余庆生的委托诉讼代理人朱靖洁、蓝林茂到庭参加（2018）浙0703民初2045号案件诉讼，被告冯微、张萍经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加（2018）浙0703民初2045号案件诉讼，依法缺席审理。因案情疑难复杂且诉讼标的是共同的，上述两案转为普通程序合并审理。余庆生的委托诉讼代理人朱靖洁、蓝林茂，庄远航及其委托诉讼代理人高春蕾到庭参加诉讼，冯微、张萍、冯小虎经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。两案现已审理终结。（2018）浙0703民初1591号案件原告余庆生向本院提出诉讼请求：1、确认原告余庆生与被告冯微、张萍于2018年2月3日签订了关于位于金华市金东区转让事宜的《房屋转让协议》有效；2、确认原告应付给被告的180万元房款已经付清；3、确认原告已经实际占有讼争房屋；4、确认原告享有金华市金东区的房屋所有权；5、判令被告冯微、张萍取得房产证后立即协助原告办理房产证；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月8日，被告冯微与金华天惠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告冯微购买金华市金东区孝顺镇上市基村学士街70号第7幢1号房的相关事项，并于2013年8月9日付清房款。2018年2月3日，被告冯微、张萍与原告签订《房屋转让协议》，双方约定被告冯微、张萍将位于金华市金东区转让给原告，价款为180万元，并约定了关于转让房屋的一系列事项。原告在签订房屋后，就将房屋价款转入指定账户。现在房屋已经交付给原告，但是还未进行不动产登记。鉴于被告的债务纠纷较多，原告为保障自己的合法权益，故按相关法律提起诉讼，希望支持原告诉请。被告冯微、张萍未作答辩。针对（2018）浙0703民初1591号案件原告余庆生的诉讼请求，（2018）浙0703民初2045号案件原告庄远航发表如下意见：合同是否有效由法院依法判决，庄远航对余庆生是否已付清房款并不清楚，但该房屋实际并没有交付给余庆生，余庆生是非法进入房屋的，余庆生并不享有涉案房屋的所有权，庄远航的权利优先于余庆生，余庆生的第五项诉讼请求不能成立。（2018）浙0703民初2045号案件原告庄远航向本院提出诉讼请求：1、确认原告庄远航与被告冯小虎、冯微于2016年12月9日签订的关于位于金华市金东区孝顺镇鞋塘香水湾·国际花园庭7幢1号房混砖结构排屋一栋转让事宜的《房屋买卖合同》、2017年9月11日签订的《补充协议》有效；2、确认原告付给被告冯小虎、冯微、张萍的购房款205万元已付清；3、判令被告冯小虎、冯微、张萍取得涉案房产证后立即协助原告办理房产证过户手续；4、确认原告取得该涉案房产物权的顺位优先于被告余庆生；5、判令被告余庆生立即从涉案房屋搬离；6、由被告冯小虎、冯微、张萍、余庆生承担本案诉讼费用。事实和理由：被告冯小虎与被告冯微系父子关系，被告冯微与被告张萍系夫妻关系。被告冯小虎、冯微、张萍因共同经营超市需要周转资金，于2013年11月29日向原告借得现金200万元，双方约定借期一年，年息20%，由被告冯小虎出具了借条一张。期满，被告冯小虎、冯微、张萍无力偿还，遂于每年届满时均向原告要求延期续借，2016年2月29日明确续借至2017年2月底。2016年12月9日，被告冯小虎、冯微与原告签订了《房屋买卖合同》，约定被告冯小虎、冯微、张萍将座落在香水湾·国际花园7幢1号房排屋一栋（套内面积256.47平方米）、鞋塘上市基村计占地面积130.27平方米混砖结构一层一宗出卖给原告所有，款项以被告冯小虎向原告的借款抵付，被告冯微将购房合同、购房款交付收据原件都已交付给原告，并约定半年内被告冯小虎、冯微、张萍有权赎回相关房产。半年期满后，被告冯小虎、冯微、张萍无力以现金方式赎回相关房产。2017年9月11日，原告与被告冯小虎、冯微、张萍协商后，双方同意结清之间的债权债务关系。经结算，被告冯小虎、冯微、张萍共欠原告本金和利息2703000元，被告冯小虎、冯微将香水湾排屋（即涉案房产：香水湾·国际花园7幢1号房混砖结构排屋一栋，预告登记在被告冯微名下）按市场价205万元卖给原告，将上市基村一层房屋及对应宅基地作价66万元卖给原告，原告总共应付被告冯小虎、冯微、张萍271万元。上述款项互抵后，原告还应支付被告冯小虎、冯微、张萍7000元。原告当场付清购房余款，被告冯微当场将香水湾排屋及钥匙交付给原告，并约定以后可以办理过户手续的时候，被告冯小虎、冯微、张萍应当协助原告办理。2018年4月，原告因准备装修去涉案房屋查看，发现门锁已经被被告余庆生更换，被告余庆生称其已于2018年2月将该涉案房屋买下。原告经向被告冯小虎、冯微、张萍了解，被告冯小虎、冯微、张萍表示未向被告余庆生交付过涉案房屋，被告余庆生系单方面擅自撬锁后强占涉案房屋。原告遂报警，要求被告余庆生搬离。原告认为，原告与被告冯小虎、冯微、张萍之间就涉案房屋的买卖合同已经于2017年9月11日履行，原告已付清全部房款并合法取得房屋，即使被告余庆生所称其于2018年2月将该涉案房屋买下的事实成立，原告取得该涉案房产物权的顺位，也优先于被告余庆生，被告余庆生通过非法侵入方式强占该涉案房产，严重侵害了原告的合法权益。综上，原告为了维护自身合法权益，诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告冯小虎辩称，认可与庄远航之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，庄远航的购房款已经付清，对庄远航的其他诉讼请求也无意见。被告冯微、张萍未作答辩。被告余庆生辩称，被告余庆生因家里拆迁，需要购置新的房屋。通过案外人庄某的介绍，得知了被告冯微在出售房屋，便在庄某的带领下于2018年2月2日去看房，当时冯微一家人居住在里面。经过双方的讨价还价，双方协商确定了房屋的价格为180万元，于2018年2月3日签订了《房屋转让协议》，并在当日支付给张萍160万元，于2018年2月7日支付给张萍20万元。因冯微家人说想要在房子里过年，并且村里要做戏，所以双方在《房屋转让协议》中约定交房时间为2018年农历二月初一。2018年3月份，被告余庆生按照合同约定的时间搬入房屋内，同时被告冯微家人把东西搬离。在被告余庆生居住期间，原告庄远航在2018年4月15日来闹过事，还惊动了警察。在派出所时，原告庄远航向派出所出示了原告与被告冯小虎、冯微签订的《房屋买卖合同》，但是并没有出示《补充协议》，故被告余庆生有合理的理由怀疑原告的《补充协议》是事后补签的，并且时间是故意写到2017年9月的。综上，被告余庆生通过签订有效的《房屋转让协议》取得房屋，并按约支付了价款且通过合法的手段占有房屋。根据以上事实，请法庭驳回原告对被告余庆生的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、对余庆生提交的《房屋转让协议》，庄远航质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，冯小虎质证认为签订该协议属实，本院对该证据的真实性予以确认；2、对余庆生提交的银行账户明细及收条，庄远航质证认为其不清楚，冯小虎质证无异议，本院对该组证据予以确认；3、对余庆生提交的生活照、《居民用户城市燃气供用气合同》、金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司收款收据、物业费收款收据、彩电安装收款收据、金华华数数字电视有限公司发票、数字电视业务受理（变更）登记表及服务协议，本院审核后对该组证据的真实性予以确认；4、对余庆生提交的《债权转让告知书》，该告知书系由余庆生单方自行制作，因余庆生并未提交相应的送达证据，本院依据现有证据不能认定余庆生已通知金华市天惠房地产开发有限公司；5、对余庆生提交的电话录音及证人庄某的证言，结合余庆生与冯微、张萍签订的《房屋转让协议》中“冯微、张萍保证出让给余庆生的房屋享有完整的产权，没有纠纷”的约定，本院认定余庆生向冯微、张萍购买涉案房屋时对涉案房屋此前已出卖给庄远航的事宜并不知情；6、对余庆生提交的录像，冯小虎质证对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；7、对证人张某的证言，根据庭审中被告冯小虎的自认，本院对张某有关冯小虎并未向香水湾小区物业公司反应余庆生撬锁进入涉案房屋并更换门锁的证言予以确认；8、对庄远航提交的借条、银行付款凭证、《房屋买卖合同》及《补充协议》，余庆生质证认为其均不清楚，冯小虎质证对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；9、对庄远航提交的冯微书面陈述，冯小虎质证无异议，余庆生质证认为真实性不清楚，本院认为，庄远航提交该证据欲证明余庆生系非法占用涉案房屋，针对该问题，本院将在本院认为部分予以认定；10、庄远航申请调取的金华市公安局金东分局鞋塘派出所2018年4月15日的出警录像，本院对其真实性予以确认。根据对证据的质证，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：被告冯小虎与被告冯微系父子关系，被告冯微与被告张萍系夫妻关系，双方于2014年7月7日登记结婚。2012年1月8日，被告冯微（买受人）与金华天惠房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（已办理商品房合同登记备案，编号：201208170411），约定：买受人冯微向出卖人金华天惠房地产开发有限公司购买位于金东经济开发区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号商品房，用途为住宅，属砖混结构，建筑面积共256.47平方米，其他套内建筑面积256.47平方米；总价款为130万元，于2012年1月16日支付；出卖人应当在2012年12月30日前将合同约定的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项做出了约定。合同签订后，冯微付清了全部房款130万元，金华天惠房地产开发有限公司已将合同约定房屋交付给冯微使用，但至今未办理产权登记手续。2013年11月29日，被告冯小虎向原告庄远航借款200万元，由被告冯小虎出具借条一张，约定：借款金额为200万元，年息40万元，借款期限为一年，到期后本息共计240万元一次性付清；以香水湾排屋计票金额130万元作抵押，如到期未归还本金，香水湾排屋归庄远航所有。当日，原告庄远航一方通过银行汇款方式向冯小虎交付了200万元借款。借款到期后，双方于2014年11月29日约定借期延长一年至2015年11月29日，利率不变；2015年12月28日，双方约定续借三个月；2016年2月29日，双方约定借款期限延长一年至2017年2月底，利率不变。2016年12月9日，庄远航（甲方）与冯微（乙方）、冯小虎（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙、丙方为缓解资金周转紧张，自愿将香水湾·国际花园庭7幢1号房混砖结构排屋一栋、鞋塘上市基村计占地面积130.27平方米混砖结构一层房屋一宗出卖给甲方所有；乙方出卖房屋为混砖结构地上三层地上一层，计建筑面积265.50平方米，其中套内面积256.47平方米（详见乙方与金华天惠房地产开发有限公司2012年1月8日签订的商品房买卖合同，合同备案编号：201208170411），丙方出卖的房屋位于鞋塘市基村，具体四至如下：东至公路中心10米，南至期福住房，西至旱地，北至旱地，计占地面积130.27平方米，现状为一层[详见金县07集建（91）字第7579号集体土地建设用地使用证]；乙方、丙方的房屋价款合计为200万元，款以丙方于2013年11月29日向甲方的借款抵付，该借条经丙方于2014年11月29日、2015年12月28日两次向甲方要求续借签字确认，乙方、丙方均无异议，甲乙丙三方一致同意视为房屋价款于本合同签订之日一次性付清，乙方的香水湾·国际花园购房合同、房屋价款支付收据，丙方的集体土地建设用地使用证同时交给甲方保管；乙方的香水湾·国际花园购房合同、房屋价款支付收据，丙方的集体土地建设用地使用证同时交给甲方保管后不得以任何理由向政府相关职能机关申请办理挂失补办，上述房产在具备变更过户条件时，乙方、丙方应无条件协助甲方办理变更过户手续，相关费用由乙方、丙方承担；上述房产在本合同签字生效后仍暂由乙方、丙方管理使用，乙方、丙方向甲方支付房屋租赁费，租赁使用期间，乙方、丙方不得损坏房屋原有结构及现有设施，租赁使用期间的水电气费用、房屋维修维护及相关费用由乙方、丙方承担；乙方、丙方如在本合同签字生效之日起六个月内还清200万元借款以及至还款之日止的约定利率利息，甲方同意将上述房产交还给乙方、丙方，逾期甲方可以按照自己的规划处理，乙方、丙方不再享有上述房产的任何权益。2017年9月11日，庄远航（甲方）与冯微（乙方）、冯小虎（丙方）签订《补充协议》一份，约定：甲、乙、丙三方曾于2016年12月9日签订《房屋买卖合同》，鉴于乙方、丙方在2017年6月未能付清200万元本金及利息，甲方按市场价买断不再退还乙方、丙方房屋；三方结账，截止到2017年9月11日，乙方、丙方共欠甲方本金200万元，利息703000元；乙方、丙方将香水湾排屋按市场价205万元，将上市基村一层房屋及对应的地基作价66万元，卖给甲方；上述两笔款项互抵，甲方再支付乙方、丙方7000元；本补充协议签订之日，乙方、丙方将上述房产及钥匙交付给甲方，以后可以办理房屋过户手续时，乙方、丙方无条件配合甲方协助办理；本补充协议如有与《房屋买卖合同》不符之处，以本补充协议为准。被告冯微在该协议上注明“现金已收7000元”，原告庄远航在该协议上注明“钥匙已收”。协议签订后，涉案的香水湾·国际花园庭7幢1号房仍由被告冯小虎、冯微等居住使用。2018年2月3日，冯微、张萍（甲方，出卖方）与余庆生（乙方，买受方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方自愿将位于金华市金东区（对应金华天惠房地产开发有限公司与冯微于2012年1月8日签订的《商品房买卖合同》）转让给乙方，转让总价为180万元，款于协议签订之日由乙方汇入甲方指定账户160万元（张萍，农行6228480383391558111，其中100万元为履约定金），余款于房屋产权证办理完成时付清；乙方出让给乙方的房屋，包含装潢、家具、家电等，四张床除外，交接时间为2018年农历二月一日（公历2018年3月17日）前；甲方保证出让给乙方的房屋享有完整的产权，没有纠纷，如有人因房屋产权纠纷或其他原因可归责于甲方的责任导致乙方无法正常使用该房屋或乙方无法取得房屋产权证书的，由甲方承担违约责任；该转让房屋现登记在冯微名下，待可以办房产证（不动产登记证）时，甲方应积极办理，办证的全部费用由乙方承担，如甲方故意拖延，视甲方违约，如甲方已具备办证条件，而乙方拖延不办，视乙方违约，应由乙方向甲方赔偿；甲方保证现没有向外个人借款，不会因追索个人债务影响本协议的执行。协议签订当日，余庆生依约向张萍账户汇款160万元，后又于2018年2月7日向张萍账户汇款20万元，由冯微向余庆生出具收条二张，确认购房款180万元已付清。余庆生于2018年3月17日搬入涉案房屋居住生活，后于2018年3月25日交纳了涉案房屋2018年度的物业费，于2018年4月3日在涉案房屋内安装了电视并开通了数字电视，于2018年4月16日就涉案房屋的管道燃气供应和使用与供气方签订了《居民用户城市燃气供用气合同》，用电地址浙江省金华市金东区孝顺镇鞋塘社区香水湾小区排屋庭7幢01号的户名现为余庆生。庄远航陈述其于2018年4月11日得知涉案房屋已非由冯小虎家人居住使用，为核实涉案房屋的居住使用情况，其于2018年4月15日至涉案房屋，发现涉案房屋已被余庆生占用，其当即向金华市公安局金东分局鞋塘派出所报警。根据证人张某（小区物业工作人员）的证言及被告冯小虎的自认，可以认定冯小虎并未向香水湾小区物业公司反应余庆生撬锁进入涉案房屋并更换门锁的情况，冯小虎亦自认其并未就涉案房屋的门锁被撬情况向公安机关报警处理；根据余庆生提交的录像证据，可以认定冯小虎家人于2018年4月12日至涉案房屋将其部分物品搬离。本院认为，本案系冯微就本案所涉的坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号房先后分别与庄远航、余庆生签订房屋买卖合同，但仅能向一个房屋买受人交付房屋并办理过户而引发的纠纷。关于庄远航与冯微、冯小虎之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》的效力问题。本院认为，被告冯小虎于2013年11月29日向原告庄远航借款200万元，后经双方协商借款期限至2017年2月底止，在债务履行期限届满前，庄远航与冯小虎、冯微之间于2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》，应认定为前述借款的担保，但在前述债务履行期限届满后，庄远航与冯小虎、冯微于2017年9月11日经协商一致将对账确认的借款本息205万元转化为涉案房屋的已付购房款，将双方之间借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同具有法律效力。综上，庄远航与冯微、冯小虎之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》中关于涉案房屋部分，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于余庆生与冯微、张萍签订的《房屋转让协议》的效力问题。本院认为，根据余庆生提交的电话录音及证人庄某的证言，结合余庆生与冯微、张萍签订的《房屋转让协议》中“冯微、张萍保证出让给余庆生的房屋享有完整的产权，没有纠纷”的约定，可以认定余庆生向冯微、张萍购买涉案房屋时对涉案房屋此前已出卖给庄远航的事宜并不知情；与冯微将房屋抵偿给庄远航的抵债价205万元相比较，双方约定的转让价格180万元并不明显过低。综上，余庆生与冯微、张萍之间签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于余庆生、庄远航均要求确认其应付的购房款已付清的诉讼请求。本院认为，确认之诉的客体应当是有争议的权利或法律关系，余庆生、庄远航是否已付清购房款属于事实问题而非权利或法律关系范畴，故余庆生、庄远航的该项诉讼请求不能成为确认之诉的客体，本院在判决主文部分对该项诉讼请求不做处理，在事实认定部分对余庆生、庄远航均已付清其应支付的购房款的事实予以确认。关于余庆生要求确认其已经实际占有涉案房屋的诉讼请求。本院认为，确认之诉的客体应当是有争议的权利或法律关系，余庆生是否已经实际占有涉案房屋属于事实问题而非权利或法律关系范畴，故余庆生的该项诉讼请求不能成为确认之诉的客体，本院在判决主文部分对该项诉讼请求不做处理，在事实认定部分对涉案房屋现由余庆生占有使用的事实予以确认。关于余庆生是否实际合法占有涉案房屋问题。本院认为，庄远航与冯小虎、冯微于2017年9月1日签订的《补充协议》中虽然约定了冯小虎、冯微在协议签订之日将涉案房屋的钥匙交付给庄远航，但并未对涉案房屋的交付时间做出约定。根据庭审查明情况，上述《补充协议》签订以后，涉案房屋仍由冯小虎、冯微一家居住使用，故不能认定庄远航已实际占有涉案房屋。余庆生与被告冯微、张萍于2018年2月3日签订的《房屋转让协议》中约定房屋交付时间为2018年农历二月一日（即公历2018年3月17日）前，根据庭审查明情况，可以认定余庆生在付清了购房款后已于约定时间搬入涉案房屋居住。对冯小虎、冯微及庄远航有关余庆生系自行撬锁进入涉案房屋故属于非法占有的主张，本院认为，结合冯小虎等既未向香水湾小区物业公司反应余庆生撬锁进入涉案房屋并更换门锁的情况，也未就涉案房屋的门锁被撬情况向公安机关报警处理，后又于2018年4月12日至涉案房屋将其部分物品搬离等事实，且余庆生有权依照《房屋转让协议》的约定要求冯微等于约定时间交付涉案房屋，即余庆生实际占有并使用涉案房屋具有相应的合同上的依据，故本院认定余庆生实际占有使用涉案房屋属于合法占有。因本院认定余庆生系合法占有涉案房屋，故对庄远航要求余庆生立即从涉案房屋搬离的诉讼请求，本院不予支持。关于余庆生要求确认其享有涉案房屋所有权的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故只有办理房屋权属转移登记后，才能认定买受人已经取得房屋的所有权。现涉案房屋并未转移登记至余庆生名下，依法尚未发生物权变动的效果，余庆生关于确权的请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于余庆生、庄远航均主张被告方取得房产证后立即协助其办理房产证过户手续的诉讼请求，即多重买卖的履行顺序问题。如前所述，本院已认定庄远航与被告冯微等、余庆生与被告冯微等之间均存在合法有效的房屋买卖合同关系，且现有证据证明庄远航、余庆生分别以抵债方式、银行付款方式支付了全部购房款。但合同的有效并不等同于合同的履行，有效的合同可以但并不必然发生当事人订立合同时所预期的法律效果。本案中，关于涉案房屋所签订的二份房屋买卖合同，仅其中一份可以得以实际履行，未实际履行的合同，合同双方当事人可以另行解决相关责任问题。虽然现行法律及司法解释没有对同一房屋的多重买卖履行顺位作出规定，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定了土地使用权多重买卖合同的履约顺序，由于房屋所有权与土地使用权均属物权法所规定的应当依法登记才能发生物权变动效力的不动产物权，本案在确定履约顺序时应当参照适用上述规定。本案中，余庆生与冯微、张萍签订了《房屋转让协议》后，支付了全部购房款且实际合法占有并使用了涉案房屋，在余庆生、庄远航均未办理涉诉房屋所有权登记手续的情况下，应认定已实际合法占有并使用了涉案房屋的买受人余庆生为履行合同的买受人，即余庆生与冯微、张萍之间签订的《房屋转让协议》的履行顺序应优先于庄远航与冯小虎、冯微之间签订的《补充协议》，余庆生应优先取得合同权利。余庆生要求被告冯微、张萍取得房产证后立即协助办理房产证的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；对庄远航要求被告冯小虎、冯微、张萍取得房产证后立即协助办理房产证过户手续及要求确认其取得该涉案房产物权的顺位优先于余庆生的诉讼请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定并参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，判决如下：一、原告余庆生与被告冯微、张萍之间于2018年2月3日就坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号房签订的《房屋转让协议》有效；二、原告庄远航与被告冯微、冯小虎之间于2016年12月9日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月11日签订的《补充协议》中关于坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村的香水湾·国际花园庭7幢1号房的部分合同有效；三、在上述房屋符合过户条件的前提下，被告冯微、张萍应在原告余庆生提出请求之日起十日内协助原告余庆生办理上述房屋的过户登记相关手续；四、驳回原告余庆生的其他诉讼请求；五、驳回原告庄远航的其他诉讼请求。（2018）浙0703民初1591号案件受理费50元，财产保全申请费5000元，合计5050元，由被告冯微、张萍负担；（2018）浙0703民初2045号案件受理费50元，财产保全申请费5000元，合计5050元，由被告冯小虎、冯微、张萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  章城伟人民陪审员  刘权生人民陪审员  张瑞启二〇一八年十月十七日代书 记员  戴梦恬