北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8904号原告：龚啸怡，女，1983年7月16日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。被告：李雪，女，1990年1月7日出生，汉族，户籍地北京市密云区，住北京市密云区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：程秀敏，北京市京博律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司北京顺义支行，住所地北京市顺义区府前西街4号，统一社会信用代码91110113102521130J。负责人：闫振坤，行长。委托诉讼代理人：徐树杰，男，1969年3月18日出生，汉族，中国银行股份有限公司北京顺义支行职员。委托诉讼代理人：王雪鹏，男，1990年2月22日出生，汉族，中国银行股份有限公司北京顺义支行职员。原告龚啸怡与被告李雪、第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称中国银行顺义支行）合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员黄敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告龚啸怡及其委托诉讼代理人苟波，被告李雪及其委托诉讼代理人程秀敏，第三人中国银行顺义支行之委托诉讼代理人徐树杰、王雪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚啸怡向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间所签订《借名购房协议书》有效；2.判令由原告偿还第三人剩余欠款（具体数额以第三人核算为准），第三人受偿后立即注销顺义区×区×号楼×单元×室房屋（以下简称涉诉房屋）的抵押权；3.判令被告在第三人注销涉诉房屋抵押权后立即配合将涉诉房屋过户至原告名下；4.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原、被告系姑嫂关系。2017年1月，原告委托案外人田皓代原告购买了案外人李建英的涉诉房屋，并由田皓代为签订购房合同。2017年1月13日，1月23日，原告从母亲张秀兰账户中向案外人李建英及我爱我家房地产经纪有限公司支付了首付款和监管资金115万元，又从弟弟龚啸博账户向被告支付首付款90余万元。经原告与被告协商，决定将该房屋暂时过户至被告名下。2017年2月28日，房屋过户至被告名下，并且原告与被告就购买涉诉房屋签订了《借名购房协议》。房屋过户至被告李雪名下后，原告每月向被告支付9200元用于偿还银行贷款。购买该房屋后，所有购房原件均由原告保管，该房屋也由原告实际使用、出租。原告认为，涉诉房屋系原告出资购买，该房屋并非被告的财产，为结束涉诉房屋实际权力与登记不一致的问题，原告有权利要求被告将该房屋立即过户至原告名下。为维护原告合法权益，故诉至人民法院请依法予以判决。被告李雪辩称：借名购房协议虽然做了笔迹鉴定，但被告不认可鉴定结果。被告坚持借名购房协议不是被告所签，手印不是被告所按，故不同意原告的诉讼请求。第三人中国银行顺义支行辩称：服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.龚啸怡提交的《借名购房协议书》，鉴定意见书。《借名购房协议书》内容为：甲方（委托人）龚啸怡，乙方（受托人）李雪。经甲乙双方协商一致，就甲方以乙方名义购买涉诉房屋一事，特订立如下合同：1、2017年1月7日，甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买李建英（身份证号：×××）名下涉诉房屋一套，面积92.49平方米，该房屋所有权证号为：X京房权证顺字第×号，乙方接受甲方的委托。2、甲方已于2017年1月7日以乙方名义与李建英（身份证号：×××）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M16120019）并支付购房款218万元，该《北京市存量房屋买卖合同》的权利义务由甲方享有及承担。3、由甲方以乙方名义签订《北京市存量房屋买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付。购房款项共计：400万元整，首付款为218万元，甲方是实际出资人。4、乙方代甲方购买的涉诉房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。5、购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费，所有交款凭据由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续。6、涉诉房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续，不得拒绝。7、乙方因代理甲方购房的合理交通费、误工费、通讯费等费用由甲方承担。8、乙方有义务将本协议代理购房事直通知乙方的所有利害关系人（包括但不限于父母、子女及配偶），保证其利害关系人不得主张涉诉房屋所有权利。9、甲方有权随时解除本协议，解除本协议后，乙方有义务协助将受甲方委托购买的房屋更名到甲方指定人名下。10、甲方对该房屋进行的装修及在该房屋内添置的所有家具、家电及物品均归甲方所有。11、乙方应当恪守诚信，受甲方委托购买的房屋在其名下时不得侵害甲方的利益，如果乙方对受甲方委托购买的房屋进行毁损，乙方应当负责全额赔偿；如乙方恶意侵占、转卖、抵押及赠与该房屋，乙方应当按房屋当时市场价格给予甲方赔偿，并承担相当于房屋价值30%的违约金，并承担法律责任。12、乙方不得随意解除本协议，不得拒绝、拖延履行代理购房的协助义务，如随意解除本协议或拒绝、拖延履行代理购房的协助义务给甲方造成损失的，乙方负责全额赔偿。13、在经得甲方同意的清下，乙方可以出售该房屋，所得价款乙方应当全部支付给甲方。14、争议的解决方式：（1）友好协商；（2）诉至房产所在地的人民法院。15、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后成立。16、本协议自坐落在北京市顺义区×区×号楼×单元×室房屋《北京市存量房屋买卖合同》签订之日起生效。17、附件：原房主房本复印件1份，原房主身份证复印件1份。注：由于乙方贷款，须要资金监管手续，所以购房首付款由甲方打到乙方卡上。尾部有甲方龚啸怡、乙方李雪签名，落款日期2017年2月28日。李雪申请就《借名购房协议书》尾部“李雪”签名是否为李雪本人所签进行笔迹鉴定。龚啸怡申请就《借名购房协议书》首部尾部“李雪”签名是否为李雪本人所签进行笔迹鉴定，尾部“李雪”签字处的指纹是否为李雪本人所捺进行鉴定。2020年11月9日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具情况说明：被鉴定的两枚指印均捺印模糊，纹线特征不清晰，不具备检验条件，无法受理该项鉴定。2020年11月16日，经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定，出具鉴定意见如下：检材第1页中和第2页中的“李雪”签名与样本中“李雪”签名是同一人书写。李雪支付鉴定费9600元。龚啸怡主张与李雪签订了《借名购房协议书》，明确约定了涉诉房屋的出资、贷款偿还、使用等，双方为借名买房关系，龚啸怡为涉诉房屋的实际所有人。李雪坚称《借名购房协议书》并非其本人所签，指纹并非其本人所捺，《借名购房协议书》违反国家强制性规定，没有法律效力；即使《借名购房协议书》可能是其本人所签，但也是龚啸怡让其在空白纸上签字，龚啸怡后添加内容；申请提交新样本重新鉴定。本院认为，鉴定意见明确《借名购房协议书》“李雪”签名与样本中“李雪”签名是同一人书写，本院对《借名购房协议书》真实性予以采信，确认《借名购房协议书》为李雪本人所签。李雪申请重新鉴定的理由不足，本院不予准许。2.龚啸怡提交的《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据，龚啸怡申请田皓出庭作证的证人证言；李雪提交的《存量房买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》的出售方（甲方）李建英，买受方（乙方）田皓，约定田皓购买涉诉房屋，房屋总价款400万元，当日应支付定金5万元；首付款218万元，拟贷款金额182万元；落款日期2017年1月7日。定金收据内容为：今收到买受方田皓购买涉诉房屋定金人民币伍万元整，以此为证，收款人李建英，2017年1月7日。田皓出庭作证陈述如下：我与龚啸怡为朋友关系，给龚啸怡开车一年多；龚啸怡刚开始想以我的名义买房，买完涨价再卖掉，可能因为是外人不放心，后来以李雪的名义购买；交定金时的房屋买卖合同是我本人签订的，购买涉诉房屋的定金和中介费是我先支付的，后来龚啸怡全还我了。《存量房买卖合同》的出卖人李建英，买受人李雪；房屋成交价格为280万，其中自有交易结算资金为98万元，买受人向银行申办抵押贷款金额为182万元；尾部有“李建英”和“李雪”签字，落款日期2017年2月28日。龚啸怡主张田皓代其签订《北京市存量房屋买卖合同》，定金由田皓代为支付；认可李雪提交的《存量房买卖合同》真实性，不认可证明目的。李雪认可《北京市存量房屋买卖合同》真实性，不认可定金收据真实性，不认可田皓证人证言。本院认为，田皓认可代龚啸怡签订《北京市存量房屋买卖合同》，定金和中介费实际由龚啸怡出资，其陈述与龚啸怡陈述一致，本院予以采信。李雪提供的《存量房买卖合同》为网签合同，并不能直接证明其为涉诉房屋的实际购买人。3.龚啸怡提交的首付款收条、汇款凭证、张秀兰中国银行交易流水明细清单、宁建佳中国建设银行账户交易明细，龚啸怡申请张秀兰和宁建佳出庭作证的证人证言。首付款收条内容为：今李建英收到田皓交来购买涉诉房屋房款40万元，（手写）此款由张秀兰中国银行账号转入，宁建佳代；收款人李建英，付款人宁建佳，2017年1月13日。汇款凭证显示：2017年1月13日，付款人张秀兰给收款人李建英转账40万元；客户签字处为“宁建佳”。张秀兰中国银行交易流水明细清单显示：2017年1月13日，张秀兰给李建英转账40万元；2017年1月23日，张秀兰POS消费75万元，附言“北京我爱我家房地产经纪有限公司二手房交”。宁建佳中国建设银行账户交易明细显示：2017年7月20日至2020年3月5日期间，宁建佳×××账号每月给李雪×××账号转账9200元。张秀兰出庭作证陈述如下：龙湖的房屋使用我的名字，实际上是龚啸怡买的，我配合龚啸怡办手续；龙湖的房子卖了，买的裕龙三区的房子，不清楚具体买房情况，也不清楚使用哪张银行卡，银行卡在龚啸怡处，账户内的钱款是龚啸怡的。宁建佳出庭作证陈述如下：我与龚啸怡原为夫妻关系，2012年离婚；2017年想与龚啸怡共同投资买房，龚啸怡出首付，我还贷款；涉诉房屋应属于我与龚啸怡，但没有商量过各自占有的份额；首付款收条是我的字，也是我办理的首付款转账手续，交纳契税也是我办理的；涉诉房屋购买后的物业费和供暖费都是我交纳的；同意涉诉房屋的剩余贷款由龚啸怡偿还，解押手续办理完毕后，也同意涉诉房屋转移登记到龚啸怡名下，我与龚啸怡私下解决涉诉房屋的份额问题，不要求在本案中处理。龚啸怡表示田皓代交的5万元、张秀兰账户支出的115万元、龚啸博转账给李雪的98.5万元均系涉诉房屋的购房款，龚啸怡为实际出资人。李雪不认可首付款收条真实性，认可宁建佳中国建设银行账户交易明细真实性；龚啸博跟李雪表示后续贷款不用李雪管，由龚啸博支付，但不清楚为何每月由宁建佳将还款数额转账到李雪用于偿还银行贷款的账户中；认可其本人没有操作过还贷款的事宜；张秀兰、宁建佳与龚啸怡有亲属关系，不认可二人的证人证言。本院认为，李雪认可汇款凭证、张秀兰中国银行交易流水明细清单、宁建佳中国建设银行账户交易明细真实性，本院予以确认。李雪未提交证据否认首付款收条，本院对首付款收条予以采信。张秀兰证人证言、宁建佳证人证言虽与龚啸怡陈述并无矛盾之处，但关于张秀兰账户内支出的115万元的实际出资情况及认定，并非本案争议焦点，本案中不宜处理。4.龚啸怡提交的龚啸博中国建设银行账户交易明细，龚啸怡申请龚啸博出庭作证的证人证言。龚啸博中国建设银行账户交易明细显示：2017年2月27日，龚啸博×××账户给李雪×××账户转账48.6万和50万。龚啸博出庭作证陈述如下：2016年，因为生意周转，我用龚啸怡龙湖的房子在典当行抵押借款，向龚啸怡借款将近200万；涉诉房屋实际是龚啸怡以李雪的名义买的，买房的时候龚啸怡跟我说过，让我还钱；我用长安小区的房屋在典当行做抵押，贷出来的钱还了龚啸怡90多万元，转到李雪账户中，用于支付涉诉房屋的首付款；涉诉房屋的坐落、楼号等具体信息我都不清楚。龚啸怡表示龚啸博给李雪转账的98.6万元系龚啸博欠龚啸怡的钱款。李雪认可该笔98.6万元款项用于支付涉诉房屋首付款，但不认可龚啸博证人证言。本院认为，龚啸博证人证言虽与龚啸怡陈述并无矛盾之处，但关于龚啸博转账给李雪的98.5万元的实际出资情况及认定，并非本案争议焦点，本案中不宜处理。5.龚啸怡提交的供暖费专用收据、物业费收款收据。供暖费专用收据分别为涉诉房屋2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度供暖费。物业费收款收据分别为涉诉房屋2017-2018年、2019年、2020年物业费。龚啸怡主张涉诉房屋购买后由其实际缴纳供暖费和物业费。李雪认可其并未支付过供暖费和物业费。本院对供暖费专用收据、物业费收款收据真实性予以采信。6.龚啸怡提交的《个人二手住房贷款合同》。《个人二手住房贷款合同》载明：借款人李雪，贷款人中国银行顺义支行，抵押物为涉诉房屋，价值280万元，贷款金额182万元，落款日期2017年3月29日。李雪表示个人《个人二手住房贷款合同》系他人代签，其2017年3月1日至2017年6月17日期间出国生孩子并不在国内。审理过程中，李雪表示不申请对《个人二手住房贷款合同》“李雪”的签名进行笔迹鉴定。中国银行顺义支行表示在二手房买卖交易过程中，买家支付完首付款，双方来银行办理贷款申请时，银行对贷款申请材料进行初步审核，房屋买卖交易双方需亲自到银行办理贷款面签手续；为便利借款人，签字处会一次性完成签字，银行和借款人签署贷款合同，之后银行会根据批贷时间在贷款合同上添加落款日期。本院认为，李雪对《个人二手住房贷款合同》未申请笔迹鉴定，结合中国银行顺义支行的陈述，可以认定《个人二手住房贷款合同》系李雪本人所签署。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月7日，出售方李建英与买受方田皓签署《北京市存量房屋买卖合同》，田皓支付定金5万元。2017年1月13日，龚啸怡通过其母亲张秀兰账户向李建英支付涉诉房屋首付款40万元。2017年1月23日，张桂兰POS消费75万元，龚啸怡表示该笔款项亦用于支付涉诉房屋首付款。2017年2月27日，龚啸博账户给李雪转账98.6万元，该笔款项用于支付涉诉房屋首付款。2017年2月28日，龚啸怡与李雪签订《借名购房协议书》，双方约定由龚啸怡借用李雪名义购买涉诉房屋。龚啸怡持有《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、首付款收条、《借名购房协议书》、税收完税证明、不动产权证、供暖专用收据、物业费收款收据原件，主张借用李雪名义购买涉诉房屋，购买后涉诉房屋由龚啸怡实际占有和使用。李雪坚称其并未签署《借名购房协议书》，李雪与龚啸博为了孩子购买涉诉房屋作为学区房，李雪缴纳了各项税金；张秀兰出资40万元，龚啸博出资98.6万元，同意将涉诉房屋登记在李雪名下，二人的行为即是赠与，即便不是赠与，也是债务关系，与房屋所有权无关，李雪为涉诉房屋实际所有人；龚啸博说后续银行贷款不用李雪管、有人还贷款就行；购买涉诉房屋时李雪正怀孕，之后生孩子、带孩子，涉诉房屋的事都由龚啸博处理，李雪并不清楚；李雪与龚啸博2016年12月8日为了再买一套房协议离婚，离婚后仍共同居住，2019年6月17日复婚。庭审中，李雪表示并不清楚涉诉房屋购买后由谁实际占有和使用。中国银行顺义支行表示截止2020年11月27日，涉诉房屋的银行贷款剩余本金170.6742万元。中国银行顺义支行同意由龚啸怡偿还剩余贷款后撤销抵押权。另，龚啸怡表示其现具备北京房屋购买资格。诉讼前，本院根据龚啸怡的申请及担保作出（2020）京0113财保83号民事裁定书，裁定对李雪名下价值350万元的财产予以查封或者冻结。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点在于龚啸怡与李雪之间是否存在借名买房关系。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。根据本案查明事实，龚啸怡借田皓名义与李建英签订《北京市存量房屋买卖合同》，龚啸怡与李雪签有《借名购房协议书》，宁建佳每月偿还了涉诉房屋的银行贷款。李雪虽对上述情况予以否定，但并未提交证据予以证明，庭审中也未对《借名购房协议书》的签署、首付款的支付、贷款的偿还等情况作出合理解释，本院对李雪提出的其为涉诉房屋的实际购买人的主张难以采信。结合龚啸怡能够提供《北京市存量房屋买卖合同》、定金收据、首付款收条、税收完税证明、不动产权证、供暖专用收据、物业费收款收据原件，以及李雪并不清楚涉诉房屋由谁实际占有和使用的陈述，本院认定龚啸怡与李雪之间存在借名买房合同关系。李雪称双方不存在借名买房关系之抗辩意见，证据不足，法院难以采信。李雪主张《借名购房协议书》违反国家强制性规定而不具有法律效力，依据不足，本院不予支持，对龚啸怡要求确认《借名购房协议书》有效的请求予以支持。龚啸怡主张向中国银行顺义支行偿还涉诉房屋的剩余贷款，中国银行顺义支行表示同意，本院不持异议，中国银行顺义支行受偿后应在合理期限内注销涉诉房屋抵押权。宁建佳到庭表示涉诉房屋贷款由其偿还，但明确表示同意涉诉房屋转移登记至龚啸怡名下，本院不持异议。涉诉房屋的抵押权注销后，李雪应配合龚啸怡将涉诉房屋转移登记至龚啸怡名下。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告龚啸怡与被告李雪签订的《借名购房协议书》有效；二、原告龚啸怡于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行偿还北京市顺义区×区×号楼×层×单元×号房屋的剩余贷款（具体数额以第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行核算为准），第三人中国银行股份有限公司北京顺义支行受偿全部贷款后十五个工作日内注销北京市顺义区×区×号楼×层×单元×号房屋的抵押权；三、被告李雪在北京市顺义区×区×号楼×层×单元×号房屋抵押权注销后十日内配合原告龚啸怡将北京市顺义区×区×号楼×层×单元×号房屋转移登记至原告龚啸怡名下。案件受理费三万八千八百元，保全费五千元（原告龚啸怡均已预交），均由被告李雪负担，于本判决生效之日起七日内支付原告龚啸怡。鉴定费九千六百元，由被告李雪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 黄 敏二〇二一年三月三十日书记员 范春艳