广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1592号 原告：宋宪梅。 委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 被告：陈明英。 委托诉讼代理人：黄永和。 被告：防城港市海润兰庭房地产经纪有限公司，住所地防城港市港口区中心区乐天小区商业街G54号，统一社会信用代码：91450602MA5N3NGY6C。 法定代表人：吴静梓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：巫世冰，广西幸程律师事务所律师。 原告宋宪梅诉被告陈明英、防城港市海润兰庭房地产经纪有限公司（以下简称海润公司）定金合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖添荣，被告陈明英的委托诉讼代理人黄永和，被告海润公司的委托诉讼代理人巫世冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋宪梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈明英返还原告双倍购房定金16万元；2.判令被告陈明英返还原告为其向开发商垫付的费用11369.38元；3.被告海润公司对被告陈明英在本案中的债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月20日，被告陈明英购买了位于防城港市行政中心区南北大道东侧新城国际广场第A幢15层1501号房（以下简称1501号房屋），并办理了商品房买卖合同备案登记。2018年4月，被告陈明英委托被告海润公司转让该房屋。被告海润公司与原告签订《购房定金协议书》约定：原告签订《购房定金协议书》之日交付定金8万元，被告海润公司于2018年6月16日前与原告签订《房屋买卖合同》，并将房屋过户至原告名下，违约则双倍返还定金。签订协议当日，原告支付定金8万元。为了办理转让手续，原告于2018年5月到防城港市不动产登记局办理了不动产抵押登记注销手续，并代被告陈明英向开发商垫付被代扣的保证金和保证金滞纳金11369.38元。但被告未按约定与原告签订《房屋买卖合同》，亦未将房屋交付原告办理过户手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”之规定及《购房定金协议书》之约定，被告陈明英应当双倍返还定金16万元及原告垫付的费用11369.38元。因协商不成，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈明英辩称，其确实委托被告海润公司出售1501号房屋，并收到2万元。但其从未与原告打交道，也不知道原告与被告海润公司有何约定，其未收到原告交付的款项，原告要求被告陈明英双倍返还购房定金16万元没有事实依据和法律根据。 被告海润公司辩称，被告海润公司受被告陈明英委托，为被告陈明英转让1501号房屋。被告海润公司已将收到的8万元全部交给被告陈明英。被告海润公司没有理由拒绝与被告陈明英签订合同，相反是原告担心房屋无法过户，未按约定于2018年6月16日前与被告陈明英签订合同，且海润公司为了原告与被告陈明英顺利交易，先行垫资给被告陈明英269710元还款解押涉案房屋。综上所述，原告主张的没有事实和法律依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提交如下证据：1.原告的身份证，证明原告的身份情况；2.被告陈明英的身份证，证明被告陈明英的身份情况；3.商品房买卖合同备案证明，证明被告陈明英购买1501号房屋，并已办理备案登记手续；4.委托书，证明被告陈明英委托被告海润公司转让1501号房屋、办理相关手续、代收定金等；5.购房定金协议书，证明被告海润公司与原告约定了定金及违约事宜；6.收据，证明原告支付定金8万元；7.收据，证明原告代被告陈明英向开发商垫付了被代扣的保证金及保证金滞纳金11369.38元。被告陈明英为其辩解向本院如下提交证据：1.商品房买卖合同，证明被告陈明英是1501号房屋的权属人；2.委托书，证明被告陈明英与被告海润公司的关系。被告海润公司为其辩解向本院提供如下证据：1.营业执照及法定代表人证明，证明被告海润公司主体适格；2.委托书，证明被告陈明英委托被告海润公司转让1501号房屋；3.收据，证明被告海润公司于2018年4月16日将收到原告定金中的2万元转交给被告陈明英；4、银行流水明细查询单，证明被告海润公司于2018年4月26日垫资329710元（包含原告支付定金中的6万元）给被告陈明英用于偿还银行贷款；5.贷款还款回单、贷款还款（已结清）凭证，证明被告陈明英收到被告海润公司的转账后于2018年4月26日结清银行贷款；6.不动产抵押权预告登记注销办结通知书、房产撤案查询结果报告，证明1501号房屋于2018年5月7日已被注销不动产抵押登记。经开庭质证，被告陈明英对原告提供的证据1—5无异议；对证据6有异议，认为其未收到定金8万元；对证据7有异议，认为其不清楚是何费用。被告海润公司对原告提供的证据均无异议。原告、被告海润公司对被告陈明英提供的证据无异议。原告、被告陈明英对被告海润公司提供的证据无异议。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1、2系原告、被告陈明英的身份证，本院已依法核对，无需作为证据使用；证据3、4、5，被告陈明英、海润公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据6、7，本院将结合本案其他证据综合认定。被告陈明英提供的证据，原告及被告海润公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告海润公司提供的证据1，本院已依法予以核对，无需作为证据使用；证据2—6，原告及被告陈明英无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月30日，原告作为买受人与广西防城港市宝来建设投资有限公司（以下简称宝来公司）作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款方式购买宝来公司开发的位于防城港市行政中心区南北大道东侧新城国际广场第A幢15层1501号房，房屋建筑面积为176.77平方米，每平方米单价为3250元；总价款为574500元，首付174500元，贷款40万元；于2012年12月30日前交房。2018年4月16日，被告陈明英向被告海润公司出具一份《委托书》，主要内容为：“本人陈明英委托海润公司代理防城港新城国际小区A座1501号房出售房产相关手续，包括代为收取定金、代为过户事宜。”。2018年4月16日，原告为乙方与被告海润公司为甲方签订《购房定金协议书》，约定：“第一条、乙方预订的房屋位于防城港市。甲方已取得该房屋的所有权证（编号：新城国际A座1501），该房屋建筑面积为176平方米，产权人：陈明英，房号为1501；第二条、乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为3200元，乙方预订的该房屋总房价为563200元。甲乙双方一致同意乙方先支付8万元的房屋首付款，其余的房款通过买卖一次性支付；第三条、乙方同意签订本合同时，向甲方支付8万元的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方，甲方在乙方交定金后2018年6月16日把该房屋无条件交给乙方过户，乙方不承担任何费用；第四条、甲乙双方商定，乙方于2018年6月16日前到防城港与甲方签订《房屋买卖合同》；第五条、在本合同的第四条约定的预订期限内，险本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；第六条、有下列情形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方在签订房屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不能协商一致，向当地人民法院提出诉讼；第七条、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。”。签订《购房定金协议书》当日，原告向被告海润公司支付定金8万元。同日，被告海润公司向被告陈明英支付购房定金2万元。 另查明，2018年4月26日，被告海润公司通行银行转账向被告陈明英支付5万元、279710元，共计329710元。同日，被告陈明英向中国银行股份有限公司防城港分行清偿尚欠的贷款本金327923.06元，并支付利息147.29元及提前还款违约金1639.62元。2018年5月7日，防城港市不动产登记局注销涉案房屋的不动产抵押登记。 再查明，2018年5月4日，原告通过银行转账向宝来公司支付1501号房屋代扣保证金11119.75元及代扣保证金滞纳金249.63元，共计11369.38元。 本案争议焦点为：一、《购房定金协议书》对被告陈明英是否具有法律约束力；二、被告海润公司、陈明英是否存在拒绝签订房屋买卖合同的情形，是否应当双倍返还定金。 本院认为，原、被告为达成签订房屋买卖合同的合意先行支付及收取定金，尚未签订房屋买卖合同，双方未成立买卖合同法律关系，故本案案由应为定金合同纠纷。 关于《购房定金协议书》对被告陈明英是否具有法律约束力问题。根据被告陈明英向被告海润公司出具的《委托书》,被告陈明英委托被告海润公司转让1501号房屋,被告陈明英与被告海润公司存在委托合同关系,被告陈明英系委托人,被告海润公司系受托人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”，虽然被告陈明英不是《购房定金协议书》列明的合同当事人，但该协议中明确转让房屋的所有权人为陈明英，原告对被告海润公司作为受托人，有权代理被告陈明英转让1501号房屋的事实是清楚的，《购房定金协议书》直接约束被告陈明英和原告，该协议书应为有效，双方均应遵照履行。 二、被告海润公司、陈明英是否存在拒绝签订房屋买卖合同的情形，是否应当双倍返还定金。原告诉称被告未按约定与其签订房屋买卖合同，亦未将房屋过户给原告，构成违约。被告海润公司辩称原告担心房屋无法过户才未按约定于2018年6月16日前与被告签订房屋买卖合同。被告陈明英辩称其与原告没有合同关系，不应承担责任。被告海润公司与被告陈明英的法律关系及《购房定金协议书》的效力问题，本院已在前文论述。《购房定金协议书》约定，被告陈明英应当在收到原告定金后，于2018年6月16日前把1501号房屋无条件交给原告过户；原告于2018年6月16日与被告签订房屋买卖合同。但《购房定金协议书》并未将过户作为签订房屋买卖合同的前提条件，此外双方就房屋交付、违约责任、争议解决方式等房屋买卖合同主要条款均未作明确约定。现双方在协议履行过程中发生纠纷，原告也无证据证明被告存在无故拒绝签订房屋买卖合同的行为。《购房定金协议书》约定的2018年6月16日前签订房屋买卖合同的目的无法实现，双方对此后果均负有一定责任，故本案不适用定金罚则。原告要求被告陈明英双倍返还定金16万元，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的代理行为，对被代理人发生效力。”，原告陈明英委托被告海润公司转让1501号房屋，包括代为收取定金、代办过户事宜。原告已向被告海润公司支付定金8万元，现双方未能实现转让房屋的目的，被告陈明英作为被代理人应将原告已支付的定金8万元返还原告。至于被告海润公司是否将收取的定金8万元交给被告陈明英，属另一法律关系，被告陈明英可另行主张权利。 关于原告主张被告陈明英返还其向开发商垫付的11369.38元的问题。根据本案查明的事实，原告于2018年5月4日通过银行转账向宝来公司支付1501号房屋代扣保证金11119.75元及代扣保证金滞纳金249.63元，共计11369.38元。该费用系原告为实现签订房屋买卖合同而为被告陈明英垫付的费用，被告陈明英应将费用返还原告。 关于被告海润公司是否应承担连带责任的问题。被告海润公司作为被告陈明英的受托人，代被告陈明英处理销售1501号房屋的相关事宜，该行为仅对委托人即被告陈明英发生法律效力，现原告要求被告海润公司对被告陈明英在本案中的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、被告陈明英于本判决生效之日起十五日内返还原告宋宪梅购房定金8万元； 二、被告陈明英于本判决生效之日起十五日内返还原告宋宪梅垫付的房屋代扣保证金及代扣保证金滞纳金共计11369.38元； 三、驳回原告宋宪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3727.39元，减半收取计1863.69元，保全费1376.85元，两项合计3240.54元，由原告宋宪梅承担1512.77元，被告陈明英负担1727.77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3727.39元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一八年十二月二十七日 法官助理  姚国荃 书 记 员  简汇财