上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19140号原告：中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：左兴凯，董事长。委托诉讼代理人：刘克峰，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗杨，上海市协力律师事务所律师。被告：上海蓝波湾生物技术研究中心(普通合伙)，住所地上海市青浦区。执行事务合伙人：徐瑞英、周健华。委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓聿，上海通解律师事务所律师。原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司(以下简称中石化公司)诉被告上海蓝波湾生物技术研究中心(普通合伙)(以下简称蓝波湾研究中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序审理。蓝波湾研究中心在答辩期内提出管辖权异议，本院于2020年10月20日裁定驳回蓝波湾研究中心提出的管辖权异议。蓝波湾研究中心不服上诉，上海市第二中级人民法院于2020年12月29日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2021年2月22日公开开庭进行了审理，原告中石化公司的委托诉讼代理人刘克峰、被告蓝波湾研究中心的执行事务合伙人周健华及委托诉讼代理人朱福昌、何晓聿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中石化公司向本院提出如下诉讼请求：1、蓝波湾研究中心腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)，清理全部物品向中石化公司返还房屋和场地；2、蓝波湾研究中心支付中石化公司房屋占有使用费(按人民币2,667元/天，自2019年5月1日起至实际腾退日止)。事实与理由：2016年4月25日，中石化公司与蓝波湾研究中心签订《原万隆油库房地产租赁合同》，约定中石化公司将上级集团所有的系争房屋出租给蓝波湾研究中心，房屋建筑面积677平方米，土地13,750平方米，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。中石化公司分别于2018年12月25日、2019年3月19日向蓝波湾研究中心发函，表示后续不再出租系争房屋，要求蓝波湾研究中心合同到期后按期返还房屋。2019年11月27日中石化公司委托律师向蓝波湾研究中心发送《律师函》，要求蓝波湾研究中心搬离。因蓝波湾研究中心拒绝腾退，中石化公司起诉至法院。被告蓝波湾研究中心辩称：不同意腾退。双方之间存在长期合作关系，蓝波湾研究中心租赁房屋后在空地上投入1,000余万元建造了1万余平方米的房屋，并将房屋对外转租，目前仍有19家企业占有使用，如果要腾退应当追加次承租人作为第三人。同意支付房屋占有使用费，但是中石化公司主张的占有使用费标准过高，远高于实际损失，应当按照欠付租金的贷款市场报价利率计算。系争土地是集体土地，中石化集团通过划拨方式无偿取得，合同尽管到期，但蓝波湾研究中心享有优先承租权。经开庭审理查明：中国石油化工集团公司、中国石油化工股份有限公司为上海市青浦区朱家角镇15街坊4丘土地及地上房屋(以下简称系争房屋)的权利人，房屋类型为公共设施用房，土地13,750平方米，房屋建筑面积677平方米，目前门牌号为上海市青浦区沪青平公路XXX-XXX号。2020年6月5日，中国石油化工集团公司、中国石油化工股份有限公司出具《房屋租赁授权情况说明》，授权中石化公司蓝波湾研究中心与蓝波湾研究中心签订租赁合同，管理、出租房屋和土地。2005年12月7日，中石化公司(甲方)与蓝波湾研究中心(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限10年，自2006年2月1日起至2016年1月31日止。甲方负责对除房屋外的储油罐及附属设施拆除平整后，于2006年1月底交付乙方。乙方在不破坏整体布局的前提下，另需装修或者增设其他设施、设备的，应事先征得甲方同意；按规定须向有关部门审批的，还应办理报批手续。租赁期满后，如乙方不再续租，增设的其他设施或设备可由乙方自行处理。租赁期间，乙方可将该场地及其房屋转租第三方。租赁期间，甲方仅提供交付之日该场地及其房屋所拥有的设施及设备，不再另行增设。乙方需另行增设的，费用均由乙方自理。租赁期满后，甲方如继续出租该场地及其房屋的，乙方在同等条件下享有优先权。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，中石化公司将系争房屋交付蓝波湾研究中心，蓝波湾研究中心在空地上建造了大量房屋并对外转租。蓝波湾研究中心建造的房屋无产权证或其他合法批建手续。2016年4月25日，中石化公司(甲方)与蓝波湾研究中心(乙方)签订《原万隆油库房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限3年，自2016年5月1日至2019年4月30日。租赁期满，甲方若继续出租该房地产，乙方在同等条件下具有优先续租权，但需另行签订租赁合同。年租金32万元，半年支付一次，先付后用。甲方收取乙方履约和安全保证金64,000元，甲方有权从上述保证金中抵扣乙方应付而未付的任何费用。乙方在不破坏整体布局的前提下，另需装修或者增设其他设施、设备的，应事先征得甲方同意，费用由乙方支付；若需搭建临时建筑的，必须征得甲方同意，并由乙方向政府有关部门申报并办妥许可证。租赁期间发生第七条情形或租赁期满后乙方不再租赁时，乙方增设的设施、设备和临时建筑由乙方自行拆除，无法拆除的无偿归甲方所有。租赁关系终止时，无论乙方是否拆除其增设的设施设备及装修，甲方均无须对其作任何补偿。如有留置的任何物品，在未取得甲方谅解之下的，均视为放弃，归由甲方处置。租赁期满后，若甲方不再出租，乙方应在租赁期满后十五日内搬迁。延期搬迁的，每天向甲方支付日租金的三倍的金额。租赁期间，若该房地产遇市政动迁，甲方的土地和房产补偿款归甲方所有，乙方自行搭建的建筑物补偿款和停业损失补偿归乙方所有。合同另约定了其他权利义务。2018年12月25日，中石化公司向蓝波湾研究中心发送《关于万隆油库合同到期不再租赁通知的函》，表示双方签订的租赁合同到期后将收回自用，不再出租。2019年3月15日，蓝波湾研究中心向中石化公司发送《关于申请延长8个月租期的函》，表示蓝波湾研究中心最早于2006年2月租赁系争房屋，当时系争场地是一块荒地，中石化公司通过万隆城村委会找到蓝波湾研究中心，蓝波湾研究中心于2006年3月进场投资建设，建设期10个月，投资904万元盖了6栋厂房。2008年1月28日，因遭遇雪灾，蓝波湾研究中心又投资415万元用于重建厂房。2018年蓝波湾研究中心对厂房进行加固翻新。至今蓝波湾研究中心投资成本尚未收回。目前最晚一个租户到期时间为2019年12月1日，蓝波湾研究中心在收到中石化公司不再续租通知后，就不再对外签租赁合同，开始做清退思想工作，但租户得知后拒绝支付租金。结合以上原因，申请延长租赁合同至2019年12月31日，在此期间承诺如下：1、做好承租户清退工作，保证只出不进……5、在2019年12月31日之前清退场地所有租户并将场地恢复原状交中石化公司。蓝波湾研究中心将积极推动有利于中石化公司的土地开发利用或者土地减量化及土地置换等工作。请求中石化公司对8个月租期的租金给予一定的减免。2019年3月29日，中石化公司向蓝波湾研究中心发送《关于万隆油库合同到期后归还场地的函》，表示对蓝波湾研究中心要求延长8个月租期的申请不予同意，该场地出租合同到期后将收回自用，不再出租。2019年11月27日，中石化公司委托律师向蓝波湾研究中心发送《律师函》，要求蓝波湾研究中心收到律师函后7日内返还房屋并清理全部物品，并按照日租金的三倍支付2019年5月1日至实际清退之日止的房屋使用费。蓝波湾研究中心已经付清了截至2019年4月30日的租金。蓝波湾研究中心于2016年5月10日支付了保证金64,000元，于2019年8月28日支付保证金136,000元。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，上海市房地产权证、情况说明、租赁合同、原万隆油库房地产租赁合同、关于万隆油库合同到期不再租赁通知的函、关于申请延长8个月租期的函、关于万隆油库合同到期后归还场地的函、律师函、邮寄凭证、转账凭证，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，蓝波湾研究中心表示：租赁合同对于到期后果处理的约定显示公平。目前蓝波湾研究中心将系争房地产出租给19家租户，租赁合同均已到期，未续签合同，口头同意租户继续使用。蓝波湾研究中心之所以在函件中同意2019年12月31日之前腾退，是因为该地块可能要进行减量化，但是之后减量化工作未实际开展。蓝波湾研究中心建造房屋并转租，对当地的就业和税收作出了贡献，如果腾退会影响当地经济发展和稳定。原告不同意续租的情况下应当赔偿被告600万元投入费用。为此蓝波湾研究中心提供：1、青浦区朱家角镇万隆村村民委员会出具的《情况说明》，表示2005年该村委会将蓝波湾研究中心招商引资至该村，蓝波湾研究中心租赁了中石化公司的房屋及场地，并建造了约10,000平方米房屋。自建房屋中已有近二十家企业入驻，解决了一部分村民就业问题。如果终止租赁关系，会增加劳动者就业压力，不利于社会经济发展和稳定。中石化公司认为该份证明无经办人员签字，且与本案无关。2、报价单、彩钢板房搭建工程合同、厂房租赁合同。中石化公司认为该组证据真实性无法确认，合同期满的情况下法律风险由蓝波湾研究中心自行承担。中石化公司表示：关于蓝波湾研究中心建造的房屋要求依据合同约定处理，中石化公司不需要加以利用。本院认为，中石化公司与蓝波湾研究中心签订的《原万隆油库房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。上述合同已于2019年4月30日到期，双方未续签合同，合同到期后蓝波湾研究中心理应腾退系争房屋，故对中石化公司主张的腾退返还房屋的请求予以支持。根据租赁合同约定，租赁期满后，蓝波湾研究中心应自行拆除增设的设施设备及临时建筑，无法拆除的归中石化公司所有，中石化公司无须作任何补偿。双方租赁关系已持续十余年，合同约定的期限已经届满，蓝波湾研究中心在系争土地上建造的房屋无产权证或其他合法批建手续，中石化公司也明确表示不需要加以利用，故蓝波湾研究中心以其投入巨大不同意腾退的抗辩意见本院不予采纳。蓝波湾研究中心与次承租人之间的关系由其自行处理，蓝波湾研究中心理应做好次承租人腾退工作。关于房屋使用费，合同约定的标准为日租金的三倍，蓝波湾研究中心抗辩该标准过高，且因受疫情影响要求减免租金，故本院酌情调整为原租金标准。关于保证金20万元，中石化公司同意抵扣欠款，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海蓝波湾生物技术研究中心应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX-XXX号房屋及土地并返还原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司；二、被告上海蓝波湾生物技术研究中心应于本判决生效之日起十日内支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司房屋占有使用费(按照32万元/年，自2019年5月1日起计算至实际腾退之日止，扣除保证金20万元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,801.10元，减半收取计6,900.55元，由原告负担900.55元，被告负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年三月十九日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。