呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3123号原告：殷妍，女，无固定职业，住所地呼和浩特市，现住呼和浩特市。被告：内蒙古华秀房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区公园西路五塔寺小区11号商业楼3楼。统一社会信用代码：91150100720194544R。法定代表人：王海燕，总经理。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司，住所地呼和浩特市。统一社会信用代码：911501007401351541。法定代表人：王燕霖，经理。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。原告殷妍、郝庆儒诉被告内蒙古华秀房地产开发有限责任公司（以下简称华秀公司）、内蒙古昭华建筑有限责任公司（以下简称昭华公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月25日立案，2018年11月29日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郝庆儒经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，按郝庆儒撤诉处理。2018年12月12日转为普通程序，2018年12月18日第二次公开开庭进行了审理。原告殷妍、被告华秀公司及昭华公司的诉讼代理人焦培东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告殷妍向本院提出诉讼请求：1、判令被告华秀公司按照原被告双方的《顶房协议》办理房屋移交手续，即签订《商品房预售合同》或《认购协议》、办理交房确认书、交水电暖天然气等相关生活用卡、交单元门钥匙；2、判令本案诉讼费用由被告华秀公司承担。事实与理由：2014年6月27日，经被告华秀公司、昭华公司、原告殷妍及徐某，即甲、乙、丙三方友好协商，就华秀公司以房屋抵付昭华公司部分工程款及为原告殷妍办理房屋买卖手续等事项达成如下协议：该协议共为四项，一式五份，甲方两份，乙方两份，丙方一份，该协议加盖了华秀公司、昭华公司的公章，原告殷妍及徐某在协议书上签字捺印，当时被告华秀公司给原告殷妍出具编号000559号的房款收据。原被告于2014年6月27日签订协议已过去4年多，华秀公司至今未给原告办理房屋移交手续。原告多次找被告华秀公司办理房屋移交手续，华秀公司每次承诺下个月交房，但并未实际交付。在2018年8月份，华秀公司允诺原告对D7-东-18西户96.33平方米的房屋进行装修和居住，现原告已经在上述房屋居住，望判如所请。被告华秀公司、昭华公司辩称，原告未向被告交付购房款，按照2014年6月27日三方签订的《（抵付工程款房屋认购协议）顶房协议》（以下简称《顶房协议》）第二条及第三条的约定，昭华公司是工程的建筑方，华秀公司用房顶工程款，现在华秀公司已经多付工程款，具体多付数额还在结算当中。按照第三条第二款的约定，工程竣工以后，昭华公司及丙方应将全部房款交付完成抵付，昭华公司为华秀公司提供全部工程款结算发票后，才办理《商品房预售合同》或《认购协议》，并交付房屋钥匙。现在工程虽竣工但华秀公司、昭华公司双方未结算，原告也未交清购房款，不具备签订商品房预售合同交付钥匙的条件。应驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1、《顶房协议》一份，拟证明订房协议是原被告真实意思表示，合法有效。二被告没有按照合同约定为原告办理房屋移交手续，已构成违约；2、付款收据、证人徐某的证言，拟证明原告依据合同约定，已将房款全部交清，被告华秀公司也提供了付款收据，房屋已具备交付条件，应该给原告办理相关手续；3、业主采暖收据、业主装修许可证、给小区业主的公告、承诺，拟证明华秀公司于2018年4月份已经具备交房条件，但二被告至今也未协助原告办理房屋移交手续；4、《房屋交换协议》，拟证明原告已付清抵付房款。被告华秀公司提交了下列证据：1、《顶房协议》，拟证明2014年6月27日华秀公司、昭华公司、殷妍签订《顶房协议》，确定了相关的权利义务、工程结算款、付款约定、工程款余额不足时由丙方直接向华秀公司支付。丙方未按照《顶房协议》的第二条及第三条履行义务；2、华秀公司的证明，拟证明二被告工程款尚未结算，现该房屋不具备交付条件。被告昭华公司未提交证据。经审查，原被告提交的证据符合真实性、合法性、关联性的要求，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年6月27日，华秀公司（甲方）、昭华公司（乙方）、徐某（丙方）三方签订《顶房协议》，协议约定乙方昭华公司同意将部分工程款抵偿的“塞外名苑”D7-东单元-18楼西户（96.33平方米）房屋转让给丙方徐某，同时华秀公司出具了收到昭华公司、许杰房款466237.20元的收据一份。协议第二条约定：因乙方承揽甲方的工程还未进行结算或正在结算中，若结算工程款扣减甲方已付工程款后余款不足房款，其余款项，三方同意简化付款程序，由丙方以现金直接支付给甲方；协议第三条第2项约定：在原《施工合同》规定的工程竣工后，且乙方、丙方将房款全部交齐完成抵付，乙方为甲方提供全部工程结算发票后，甲方与丙方签订《商品房预售合同》或《认购协议》，并交付房屋钥匙；协议第七条约定：本协议签订后，视为甲方已将用于抵付工程款的商品房实际交付乙方，甲乙双方抵付行为完成。2014年9月20日，徐某（甲方）与原告殷妍（乙方）签订《房屋交换协议》，协议约定徐某将上述“塞外名苑”D7-东单元-18楼西户房屋（96.33平方米）与殷妍所有的的坐落××区中户房屋（71.34平方米）相互交换。同时约定徐某协助原告殷妍于2014年9月22日前办理变更“购房协议”及相关手续（包括购房收据等）。2014年9月24日，华秀公司、昭华公司、徐某及殷妍四方协商一致，将2014年6月27日签订的《顶房协议》的丙方徐某直接变更为殷妍，由原告殷妍作为丙方履行《顶房协议》。之后，原告殷妍依据《顶房协议》要求华秀公司交付房屋并办理手续，华秀公司以不符合合同约定，不具有交付条件不予办理。2018年8月，未经华秀公司同意，原告自行开锁对“塞外名苑”D7-东单元-18楼西户房屋进行装修使用。本院认为，经法庭归纳，双方确认，本案争议的焦点为：原告要求办理相关手续的条件是否成就。对此，本院分析如下：华秀公司、昭华公司及殷妍于2014年9月24日签订的《顶房协议》，是三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应该依约履行义务、享有权利。原告认为在签订《顶房协议》时，华秀公司出具了收到昭华公司房款466237.20元的收据一份，第七条又约定了甲乙双方抵付行为完成，因此应该认定丙方原告已经全部交付房款，华秀公司应该按照《顶房协议》办理房屋移交手续。本院认为，《顶房协议》第二条的约定，显然是明确结算时扣减华秀公司已付昭华公司的工程款后剩余工程欠款不足466237.20元房款时，由丙方殷妍以现金直接补齐给甲方华秀公司。结合该《顶房协议》第一条第2项的约定，第二条约定的“余款”也不是证人徐某陈述的相关税费。华秀公司出具的收据和《顶房协议》第七条的约定，只是证明了甲方华秀公司与乙方昭华公司之间按照466237.20元完成工程款抵顶，并不能证明丙方殷妍在尚未结算的情况下已经实际全部交付了房款。《顶房协议》第三条第2项明确约定了办理房屋手续及交付钥匙的条件，根据被告提供的《证明》以及原告自行开锁占房的行为，原告要求华秀公司办理房屋手续及交付钥匙的条件尚不成就。综上，原告既不能证明华秀公司与昭华公司已经结算，也不能证明在尚未结算的情况下已经实际全部交付了房款，又不能证明办理房屋手续及交付钥匙的条件已经成就，故对对原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告殷妍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告殷妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 白 旭人民陪审员 宋 义人民陪审员 韩 萍 二○一八年十二月二十四日书 记 员 张逸丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。