四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0182民初3706号 原告：朱良华，男，1973年6月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 原告：高建群，女，1971年6月30日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告：成都瑞丽米兰服饰有限责任公司，注册号：510182000051615，住所地：四川省成都市彭州工业开发区西河东路29号。 法定代表人：高建群，职务：执行董事。 共同委托诉讼代理人：张洋，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：柳林，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被告：唐德新，男，1977年7月16日出生，汉族，住上海市宝山区。 原告朱良华、高建群与被告唐德新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，本院依职权追加成都瑞丽米兰服饰有限责任公司(以下简称：瑞丽公司)作为本案原告参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱良华、高建群、瑞丽公司的共同委托诉讼代理人张洋，被告唐德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱良华、高建群、瑞丽公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除双方签订的《租赁合同书》；2.判令唐德新支付截止2018年6月1日前欠付租金127500元；3、判令唐德新支付2018年6月1日至7月31日房屋占有使用费31500元；4、判令唐德新按月租金16537.5元支付自2018年8月1日起至判决解除合同时的房屋占有使用费；5、判令朱良华、高建群、瑞丽公司不退还唐德新租赁保证金15000元；6、判令唐德新将租赁房屋恢复无隔断最初框架租赁状态，并清扫所有垃圾后交付给朱良华、高建群、瑞丽公司；7、判令唐德新承担2018年6月1日后的物业管理费、水电气费、垃圾费、电梯维护费等。事实与理由：朱良华、高建群为夫妻关系，案涉租赁房屋位于彭州市华茂工业园，系瑞丽公司所有。2015年7月24日，朱良华、高建群与唐德新签订《租赁合同书》，约定唐德新租赁案涉房屋，租期十年，自2015年8月1日起至2025年7月31日，2015年8月1日至8月31日为装修期免收租金。租金为2015年8月1日至2017年7月31日每年180000元，2017年8月1日至2018年7月31日年租金189000元，2018年8月1日至2019年7月31日年租金198450元。租金交付方式为第一年按季度缴纳，第二年为每六个月缴纳，第三年为按年一次性缴纳。同时约定，唐德新交付租赁保证金15000元。合同期内如唐德新违约，欠缴费用等，保证金不予退还。如保证金不足以弥补损失的，朱良华、高建群有权追偿。还约定，未经书面同意，唐德新不得对房屋设施进行改动、拆除和装修。承租期内的水电费、物管费等费用由唐德新承担。唐德新在使用案涉房屋过程中，多次延迟支付租金，至2018年6月1日，唐德新仅支付了2015年9月1日至2018年6月1日租金375000元，尚欠127500元未付。唐德新于2018年6月1日提出终止合同，但未支付欠付租金，也未移交房屋，已经构成违约。 唐德新辩称，双方已经约定自2016年4月租金降为每月10000元，因朱良华、高建群要求涨价，双方协商未果，其于2018年5月31日搬离，认可双方合同于2018年6月1日解除；进行隔断时经过了朱良华、高建群的同意，不应由其进行拆除；因其2018年5月31日搬离，其后的水电气费等不应由其承担，也不存在交付的问题。 双方围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，并经当庭举证质证，本院审查。本院认为双方提交的当事人身份信息、租赁合同书、产权证、结婚证、转账记录，具备证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；对唐德新出示的短信记录，无法确定该记录的相对人，朱良华、高建群、瑞丽公司予以否认，其真实性存疑，本院不予采信；对唐德新出示的照片，无法确定拍摄时间，朱良华、高建群、瑞丽公司予以否认，不能达到唐德新的证明目的，本院不予采信；对唐德新申请证人郑某的证言，证人当庭陈述未看到或听到双方协商租金，证人的证言无法达到唐德新的证明目的，本院不予采信。 根据采信的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2015年7月24日，高建群作为代表人，代表甲方朱良华与唐德新签定《租赁合同书》一份，约定甲方为乙方提供华茂国际服装产业园东方米兰工业园A区22幢40-6号楼房屋，建筑面积2500平方米。租赁期自2015年8月1日至2025年7月31日止，2015年8月1日至2015年8月31日为装修期，免收一个月租金。还约定2015年8月1日至2017年7月31日年租金180000元；2017年8月1日至2018年7月31日，年租金189000元，并约定第一年租金按季度缴纳，第二年租金每半年缴纳；第三年租金按年一次性缴纳，每次缴纳租金应在到期前一个月付款，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋。《租赁合同书》还约定，在承租期内，乙方经营产生的水电气费、物管费、垃圾费、电梯维护费由乙方交纳。《租赁合同书》第三条约定，乙方向甲方缴纳租赁保证金15000元，合同期内乙方无违约行为、无赔偿事项、无欠交费用，合同期满甲方退还，如有上述违规事项或乙方中途违规，甲方不退还保证金，如保证金不足以弥补损失，甲方有权追偿。《租赁合同书》第八条约定，未经甲方书面批准，不得擅自对房屋设施进行改动、拆除和维修，期满后房屋内原有设施不得破坏、拆除，如不得破坏墙体，吊灯和办公用具乙方可以带走。《租赁合同书》签定后，朱良华、高建群向唐德新交付了案涉房屋，唐德新将房屋装修后用于婚纱摄影，并支付租金。第一年租期内，唐德新于2015年7月支付租金45000元，2015年10月15日、16日支付租金45000元，2016年1月支付租金30000元，2016年3月支付租金15000元，2016年4月支付租金10000元，2016年5月支付租金10000元。第二年租期内，唐德新自2016年7月15日起，于每月15日左右支付租金，每月平均支付租金10000元，至2018年5月31日搬离案涉房屋。 另查明，案涉房屋坐落于四川省彭州市致和镇护贤南路139号40栋1-5层6号，由瑞丽公司于2014年3月17日取得（彭房权证监证字第××号），由瑞丽公司于2014年3月17日取得，瑞丽公司股东为高建群、朱良华，朱良华与高建群系夫妻关系，高建群为瑞丽公司法定代表人。 本院认为，案涉房屋系瑞丽公司所有，瑞丽公司在庭审中对该《租赁合同书》予以认可，可以认定朱良华与唐德新签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。朱良华诉至本院，请求解除与唐德新签订的《租赁合同书》，庭审中，双方均认可合同于2018年6月1日解除，本院予以确认。 关于唐德新是否欠付租金的问题。首先，从租金金额上看，唐德新自租赁的第三个季度起，未按合同约定按季度支付租金，且实际支付的租金平均每月为10000元。其次，从租金支付时间上看，唐德新自2016年4月至2018年5月长达两年的时间内，基本上在每月15日左右向朱良华、高建群支付租金10000元。最后，高建群、朱良华虽未明确表示同意每月10000元的租金标准，但其在两年时间内并未提出异议，也未要求唐德新出具欠条等债权凭证，与常理不符。综上，本院认为，双方在合同履行过程中，虽然未签订书面协议，但双方事实上已经变更了《租赁合同书》中关于租金标准部分的约定，唐德新已经支付完租赁期内的全部租金。 关于租赁保证金的问题。根据合同约定，唐德新无违约行为、无赔偿事项、无欠费情况下，朱良华应当退回该款，在案没有证据证明唐德新存在上述行为，故朱良华应当返还该保证金，对朱良华、高建群所提不予返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。 关于恢复案涉房屋隔断及房屋占有使用费、物管费等费用的问题。虽然《租赁合同书》约定，唐德新对房屋进行改动、拆除和装修，应当取得书面同意，但《租赁合同书》明确载明唐德新租赁案涉房屋用于经营婚纱摄影，《租赁合同书》第二条亦明确约定给予唐德新一个月的装修期，且唐德新使用案涉房屋数年，朱良华并未对其使用提出异议，故可以认定朱良华同意唐德新装修案涉房屋。唐德新在2018年5月31日已经搬离案涉房屋，根据合同约定，合同期满后，唐德新不得破坏房屋原有设施、不得破坏墙体，因此，唐德新未拆除装修物符合合同约定，也不应支付其搬离后的房屋占有使用费、物业管理费等费用。 综上所述，对高建群、朱良华提出确认《租赁合同书》于2018年6月1日解除的诉讼请求，本院予以支持；对高建群、朱良华提出要求唐德新支付2018年6月1日前租金127500元的诉讼请求，本院不予支持；对高建群、朱良华提出不予返还唐德新保证金15000元的诉讼请求，本院不予支持；对高建群、朱良华提出的其他诉讼请求，本院不予支持。对唐德新抗辩高建群、朱良华同意其进行装修的意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认朱良华与唐德新签订的《租赁合同书》于2018年6月1日解除； 二、驳回高建群、朱良华的其他诉讼请求。 案件受理费1740元，由高建群、朱良华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何倩 二〇一八年十二月二十一日 书记员  谢爽