江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0681民初7830号原告：陈伟，男，1974年1月20日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：范豪金，上海富勤律师事务所律师。被告：刘爱东，男，1974年12月17日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。被告：王彩红，女，1974年11月8日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。被告刘爱东、王彩红共同委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。被告：顾正逵，男，1951年7月21日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。被告：龚红健，女，1976年12月14日生，汉族，住启东市汇龙镇汇东村****，现住启东市。委托诉讼代理人：陆海荣，江苏禾东律师事务所律师。原告陈伟与被告刘爱东、王彩红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理，因顾正逵、龚红健与本案存在法律上的利害关系，本院依法追加其为被告参加本案的诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟及其委托诉讼代理人范豪金、被告刘爱东及被告刘爱东、王彩红共同委托诉讼代理人邓介辉、被告龚红健的委托诉讼代理人陆海荣到庭参加诉讼。被告顾正逵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房定金5万元，赔偿原告违约金24.8万元（含双倍定金5万元元），以上总计29.8万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月28日，原告经介绍后与被告签订房屋买卖合同一份，约定购买位于启东市北上海Ｃ区房屋一套，交易价格124万元，并约定于2017年9月30日办理产权过户手续。合同签订之日原告按约支付购房定金5万元，但2017年9月30日未按约定与原告办理过户手续。原告认为被告以不办理过户手续的行为表示不再履行合同，应向原告承担合同约定的违约责任。刘爱东、王彩红辩称，其受房东被告顾正逵及其女儿被告龚红健、女婿委托出售案涉房屋。房东在订立合同前，将案涉房屋的钥匙交给刘爱东、王彩红，并就房价及支付时间作为详细的沟通。2017年10月22日，被告顾正逵进一步确认将案涉房屋委托女儿出卖且价格由其女儿决定。刘爱东、王彩红系无偿代理，有代理权，未超载代理权，代理过程中不存在任何过错，其不应承担任何责任。顾正逵辩称，案涉房屋系其夫妻俩老宅拆迁的安置房，所有权属其夫妻俩，其尚未向启东市保障房建房投资有限公司交付房款，未实际办理交房手续，其与原告陈伟、被告刘爱东、王彩红均不认识，也未委托任何人包括其女儿出售案涉房屋。龚红健辩称，案涉房屋实际所有人为其父亲顾正逵，顾正逵未委托本案其他被告出售案涉房产，被告刘爱东、王彩红在未征得顾正逵同意下，无权私自处分案涉的房产，该处分的行为应当为无效的民事行为，对顾正逵没有法律的约束力。龚红健作为顾正逵女儿，只是代父亲通过微信的方式发布了出售房产的信息，与被告刘爱东、王彩红原本不认识，王彩红获悉该信息后主动在2017年8月17日左右，与被告龚红健联系，在没有征得被告顾正逵和被告龚红健同意的情况下，私自与原告订立了买卖合同。合同订立以后，被告刘爱东、王彩红也没有将合同的文本以及合同的条款详细告知被告龚红健，所以案涉合同无法继续履行以及产生的违约责任，对被告龚红健没有法律约束力。原告对案涉房产的真实信息未尽合理的审核义务，案涉合同无效的法律后果，应当由原告或者被告刘爱东、王彩红承担，请求法院驳回原告陈伟对被告顾正逵、被告龚红健的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，被告刘爱东作为甲方（卖方）代理人、原告陈伟作为乙方（买方）、启东市瑞居房产信息咨询有限公司作为丙方（见证方）签订《房产买卖合同》，合同约定的主要内容为：1.乙方同意购买甲方名下座落于启东市北上海Ｃ区的房产，房屋产权建筑面积96.81平方，车库建筑面积15.4平方，交易价格为124万元；2.合同签订之日，乙方向甲方先支付人民币5万元作为购房定金。余款2次付清，乙方需在2017年9月30日前办理产权过户手续或公证委托手续时支付70万元。如涉部分房款需办理按揭贷款，则在过户时办理贷款手续，按揭贷款余款计49万元，待银行审批后放款时支付；……4.甲乙双方合同签订后不管房价涨跌，双方均不得反悔。如有违约，违约方除按约定支付购房定金外，还应支付买卖总房价百分之二十的违约金。同时承担双方中介费。被告刘爱东、王彩红在甲方代理人栏内签名，原告陈伟在乙方栏内签名，启东市瑞居房产信息咨询有限公司在丙方栏内签名。签订地址为香榭水岸30号。同日，被告王彩红出具收条，收原告定金5万元。同时，原告陈伟出具欠条，欠代理人刘爱东购北上海C区19号206室房款119万元。同年9月27日，原告陈伟向被告刘爱东、王彩红邮寄《函》，主要内容为，根据合同约定于2017年9月30日办理过户手续，出具收条，其已将70万元准备好。另查明，被告龚红健与刘国兴系夫妻。被告王彩红与网名为刘国兴老婆即被告龚红健间于2017年8月17日至9月7日间有多次微信往来。其中8月17日，被告王彩红：“老板娘你好，睡了吗？”“你家的房子现在还卖吗？”“这两天有人要看房你如果方便的话让你的老公把钥匙带给我的老公”，被告龚红健“好的好的，我忘了把钥匙给他了”；8月28日，被告王彩红将原告陈伟出具的欠条、定金拍照给被告王彩红；8月29日，被告龚红健“那房款什么时候付，不是说先付我70万，余下的等房产过户了再付吗？”“我必须拿到那70万我才能去办房产证呀！”；9月7日，被告龚红健“我下午1点半左右过来拿一下钥匙，你在店里的吧？”“或者你配一下钥匙，或者我用完再给你”；9月7日，被告龚红健“你那客户还要一个星期才能定，我等不得了。别人出我净125万元，不好意思了，你把订金还了吧！”“如果这个价格他同意的，我可以优先考虑他”“我和他没谈成”“反正我房了不卖给他了”；……还查明，2017年7月4日，启东市保障房建设投资有限公司作为甲方、被告龚红健丈夫刘国兴作为乙方签订了《启东市城建中被拆迁房安置房选房、交款约定协议》，约定甲方为乙方提供的房源位于汇东小区南侧小区（暂定名），乙方选定***室。姓名为被告顾正逵、房号分别为汇东小区南侧***室（建筑面积96.81㎡、车库编号为33、车库面积15.4㎡），包括附属设施，实际应缴款675732.74元。上述事实，由《房产买卖合同》、《函》、《启东市城建中被拆迁房安置房选房、交款约定协议》、《北上海C区房价计算表》及庭审陈述等证据相佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告陈伟与被告刘爱东、王彩红签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点系被告刘爱东、王彩红与被告龚红健、被告顾正逵之间是否存在委托关系。本院认为，本案中，被告顾正逵的拆迁安置房由其女婿即被告龚红健的丈夫刘国兴与启东市保障房建设投资有限公司签署，被告龚红健又在网络上发布了案涉房屋的出售信息、被告顾正逵又将案涉房屋的钥匙交被告龚红健，可以认定被告顾正逵委托被告龚红健出售案涉房屋。从被告王彩红与被告龚红健间的微信看，被告龚红健将案涉房屋的钥匙交被告王彩红用于购房人看房，在案涉房屋出售给原告陈伟前后，双方有多次的通话及微信往来，可以看出被告龚红健是同意被告刘爱东、王彩红出售案涉房屋，被告龚红健与被告刘爱东、王彩红之间存在委托关系。但是因为被告顾正逵与被告龚红健、被告龚红健与被告刘爱东、王彩红间的委托代理行为未采用书面形式，致代理权限不明，各方应承担相应的民事责任。而原告陈伟作为房屋买受人，有谨慎的注意义务，即在签订合同时对房产情况作全面充分了解，应与被告顾正逵签订房屋买卖合同并认真审查被告刘爱东、王彩红间的委托代理权限，故房屋买卖合同无法履行，原告陈伟应负相应的责任。四被告认为原告主张的违约金24.8万元过高，但未提供相应的证据，本院不予采信。本院综合本案案情及原、被告各方的责任，酌情由四被告向原告陈伟支付违约金16万元，四被告各支付4万元。被告刘爱东、王彩红收取原告陈伟定金5万元应予返还。被告顾正逵经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处分，不碍本院在查明事实的基础上依法裁判，同时对被告不到庭参加诉讼可能带来的不利的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条、第一百六十九条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈伟与被告刘爱东、王彩红于2017年8月28日签订的《房产买卖合同》；二、被告刘爱东、王彩红于本判决发生法律效力之日起十日向原告陈伟返还定金5万元；三、被告刘爱东于本判决发生法律效力之日起十日向原告陈伟支付违约金人民币4万元；四、被告王彩红于本判决发生法律效力之日起十日向原告陈伟支付违约金人民币4万元；五、被告顾正逵于本判决发生法律效力之日起十日向原告陈伟支付违约金人民币4万元；六、被告龚红健于本判决发生法律效力之日起十日向原告陈伟支付违约金人民币4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5770元、保全费2020元，合计7790元（原告已预交），由原告陈伟负担2302元，被告刘爱东负担1699元，被告王彩红负担1699元，被告顾正逵负担1045元，被告龚红健负担1045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5770元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  庞素珍人民陪审员  史桂林二〇一八年九月二十五日书 记 员  陈琳琳