上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初14448号原告：卫林明，男，1962年1月18日出生，汉族，户籍地浦江镇胜利村4组33号，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李德兴。被告：葛文薇，女，1954年4月16日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李国衡，京衡律师集团上海事务所律师。原告卫林明与被告葛文薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理，依法适用简易程序于2018年6月13日公开开庭予以审理。原告卫林明及其委托诉讼代理人李德兴。被告的委托诉讼代理人李国衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫林明向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋转让协议书约定义务；2．判令被告协助原告将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告名下，凡办证中所需的交易税款等由原告负担；3.判令于过户完毕后原告向被告支付购房尾款人民币(币种下同)7万；4．判令被告支付逾期过户违约金30万；5.本案诉讼费全部要被告承担。事实与理由：2011年3月，被告的原住所地被动迁，并取得了位于浦江镇鲁汇地区4套安置房，被告经家人授权同意，将系争房屋通过中介方上海洪瑞房地产经纪事务所挂牌居间介绍后，双方于2013年12月24日自愿签订了一份房屋转让协议书，双方约定将该套安置房以闭口价72万元转让给原告所有。据此，原告在被告交房后并装修入住至今，并按约准时按期或提前给付了房款65万，余款7万元，按约定由被告于2017年12月30日之前办理过户交易手续后当日无息支付尾款7万元。交易限制期届满后，原告多次督促被告要求一起去中介和房产交易中心办理过户手续，但被告以现房价与当初出售价相差甚远，要求原告给予补偿15万，否则不予配合过户致拖欠至今，构成违约。原告认为，原告系上海户籍且名下只有本案系争房屋一套房屋，符合购房资格。系争房屋于2011年3月签订动迁协议，2013年房屋竣工办理出大产证，被告也于2016年8月办理出了属于其一人名下的产权人登记手续，房屋已可上市交易。故以讼称事由诉至本院。被告葛文薇辩称，不同意原告的诉讼请求。1、双方签订的系购房意向，为《房屋待转让协议》，并非真正的转让协议。合同系购房缔约意向，在产证办下来后再行交易，故原被告间的不是正式购房合同。同时，双方协议中约定了正式签订买卖合同的时间，表示还需继续协商，后没签订买卖合同是谈判失败的结果；2、本案系争房屋系动迁安置所得，依据动迁协议约定的是货币补偿，需要自己补差价后购买房屋，故被告在与原告签订合同时，拥有的只是房屋购买权，无所有权；3、被拆迁公房的拆迁利益归承租人和同住人共有，涉案房屋在被安置的6个人间并未约定区分共有权，被告与原告签订协议系无权处分；4、另，2016年12月26日双方签订了借款抵押合同，约定被告向原告借72万，以系争房屋抵押，侧面说明双方间非正式合同的买卖合同。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年3月27日，上海市土地储备中心、黄浦区土地储备中心(拆迁人、签约甲方)，上海市南房屋动拆迁有限公司(代理人、房屋拆迁实施单位)与王同晔(乙方、被拆迁人)签订《上海市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：乙方的房屋坐落于牌楼弄7弄1号二层亭子间，房屋类型为旧里，房屋性质为公房；根据相关规定及拆迁安置方案，被拆迁居住房屋价值补偿款计641,216元；经认定，居住保障对象为王同晔、葛文薇、王哲、王宗烈、陈佳凡、余文婷，居住保障户货币补贴款520,384元；甲方应支付乙方被拆迁房屋价值补偿补偿款为1,161,600元，乙方选择货币补偿后，根据本基地拆迁补偿安置方案，购买甲方提供的动迁安置房4套，房屋建筑面积256.21平方米，鲁汇地块A块1幢东单元1602室、鲁汇地块A块1幢东单元1603室、鲁汇地块A块1幢西单元903室、鲁汇地块A块1幢东单元1302室等。2013年12月24日，被告葛文薇(卖出方、签约甲方)与原告卫林明(买入方、签约乙方)、上海洪瑞房地产经纪事务所(签约丙方)签订《房屋待转让协议》一份，约定：该房屋建筑面积55.86平方米，该房屋转让总价款为72万元，此房价包含该房屋相关进户费用、维修费用、煤气户头、有线开通费，此房价为甲方净到手价，乙方承担交易过户中的所有税费；因该房屋未动迁房，暂无法办理产权证过户手续，按产证上记载需满三年后交易过户。甲、乙双方均对此情况有充分的了解，并约定于产权证解锁后(最晚于2017年12月30日之前)甲乙双方共同到上海洪瑞房产签订买卖合同并到闵行区房地产交易中心办理过户手续；乙方于2013年12月24日支付定金5万元，甲、乙双方约定于2013年12月30日之前乙方支付房款55万元给甲方，双方当日办理交房手续；甲乙双方约定于2014年5月30日之前房产证申办下来后签署签订《上海市房地产买卖合同》当日乙方支付房款5万元给甲方，当日甲方交付该房屋产权证原件、密码和相关进户资料给乙方，陪同乙方去做委托公证；乙方于2017年12月30日之前到交易中心过户，当日无息支付甲方房屋尾款7万元；甲乙双方任何一方不能按上述日期前来办理手续的，则做违约处理；若由于甲方的原因不能按上述日期履行本协议的，甲方应向乙方支付违约金，违约金为房款总价的40%即30万元，并赔偿乙方装修费用(按实际装修费用以市场评估为准)；若由于乙方的原因导致本协议无法继续履行的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为房款总价的40%即30万元，甲方退还扣除违约金后的剩余房款等。当日，王宗然与葛文薇出具《承诺书》一份，载明：本人同意出售位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室之房屋。本人无异议，全权委托爱人葛文薇签署买卖合同，收取房款等相关事宜。2013年12月24日，原告向被告支付定金5万元，被告出具收据。2013年12月26日，原告向被告支付房款55万元，被告出具收据。后被告葛文薇将系争房屋交付原告使用。2013年12月26日，原告卫林明(贷款人、签约甲方)与被告葛文薇(借款人、签约乙方)签订《房地产借款抵押合同》一份，约定：甲乙双方于2013年12月26日签订本合同，乙方愿以合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用，经双方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行；抵押房地产位于闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积约55.86平方米，抵押房地产价值72万元，月利率2.35%，借款期限自2013年12月26日至2017年12月30日；乙方如未到期未将借款金额归还甲方，乙方所抵押的房屋作为72万元过户给甲方，所借款利息不再结算(参照)双方所签订的房屋待转让协议等。2014年1月3日，被告葛文薇出具《承诺书》一份，载明：本人葛文薇慎重承诺：原约定于房产证下来后购买方卫林明支付的5万元因本人急需要用钱，因此在三方协商下同意本人提前支取，因此本人慎重承诺遵守双方签订的《房屋待转让协议》和《房地产借款抵押合同》的各项条款，在房产证申办下来后配合购买方卫林明去洪瑞房产签署《上海市房屋买卖合同》，当日将房屋产权证原件、密码及相关进户资料交给购买方卫林明并且陪同购买方去做委托公证。当日，原告向被告支付房款5万元，被告出具收据。2014年11月21日，系争房屋登记至上海益恒置业有限公司名下。2016年1月，上海益恒置业有限公司(卖方、签约甲方)与被告葛文薇(买方、签约乙方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价格为447,939.28元，甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；甲、乙双方商定，2015年12月31日前，由甲乙双方共同向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证等。2016年8月19日，系争房屋登记至被告葛文薇名下。2017年12月24日，上海洪瑞房地产经纪事务所向被告葛文薇邮寄《催告函》，表示依据《房屋待转让协议》约定，系争房屋符合国家过户条件时办理产权过户手续，现已符合国家之规定可以办理产权变更手续了。因2017年11月30日两次去电无人接听，所以书面形式致函。请被告收悉函件后联系确认过户事宜。该函件于2017年12月27日送达，被告葛文薇于庭审中表示未予收悉。2018年1月10日，上海洪瑞房地产经纪事务所经办人吴某某向被告葛文薇发微信，表示卫林明同意向其补偿2万元，尚余7万元房款未予支付，卫林明同意共支付9万元，希望葛文薇予以配合。被告葛文薇表示2万元不可能，要求补偿15万元，加上尾款7万元还需支付22万元。对于该聊天记录，被告葛文薇于庭审中未予认可。另查明，王同晔于2018年7月起诉于本院，请求判令系争房屋未王同晔与葛文薇共同共有，后王同晔于2018年8月向本院申请撤诉。上述事实，由原告提交的《上海市房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋待转让协议》、《承诺书》二份、收据及转账凭证、《催告函》及邮寄凭证、上海市房地产登记簿、物业费发票一组、燃气费发票一组、微信聊天记录，由被告提交的《上海市商品房出售合同》及售房发票、《房地产借款抵押合同》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明双方交易情况，申请证人吴某某出庭作证。证人吴某某证言的主要内容为：其为上海洪瑞房地产经纪事务所的经理，原、被告双方就系争房屋交易达成意向后，找到其要求签订待转让协议。其看过系争房屋的动迁协议，知道被告与王宗烈系夫妻关系，其收取了原告2%的佣金，佣金原告已经支付。《房屋待转让协议》的名称中“待”字的由来，系因为房屋暂时无法交易，双方明知该情况，其也告知了双方交易的条件限制，故约定过了价格和过户时间，签订了待转让协议。合同第三条第3点中载明的“房产证”系指小产证。双方原约定转让价格为甲方净到手价72万元，原告先支付60万元，待小产证办理出以后再付5万元。后被告需钱用，与原告协商提前支付了5万元。双方签订的《房地产借款抵押合同》并没有履行，也未去办理抵押登记。该合同为双方在买卖关系确定后的约束协议，故在签订买卖合同两天后才予以签订，签订该抵押合同时原、被告及其三方均在场。双方间系买卖关系。2014年其向被告要了一次产证，被告表示正在办理，故未能网签。小产证办理出以后，被告未能按约提供产证。其一直催促被告交付房产证，但被告女儿表示可以过户再处理。系争房屋已符合过户条件，2017年12月起致电原被告督促过户，被告提出涨价补偿，双方未能就补偿金额谈妥。原告多次来中介公司，要求签订合同，其于2018年春节前通知过被告，被告并未到场，其还去被告家附近找过被告两次询问原因。后其向被告在同小区的另一处房屋邮寄了《催告函》，被告收悉以后还与其电话沟通过一次。庭审中，本院向证人吴某某出示原告提交的吴某某与被告葛文薇之微信聊天记录，被告吴某某确认系其与被告的聊天内容。经庭审质证，原告对证人证言无异议。被告认为原告提前支付佣金不符合常规，原告与证人存在利害关系，证言失去中立性。证人在居间过程中未尽审核义务，并不清楚被拆迁房屋性质，也不知补偿形式，证人对事实认知不清，故证言不应被采信。本院认为，证人系原、被告双方交易之经办人，其陈述能与证据相印证，且证言逻辑清晰，表达客观，对其证言本院予以采信。本院认为，现本案争议焦点为原被告双方系何关系，就此被告认为双方为借贷关系，出售房屋系意向，双方并未成立房屋买卖合同关系。首先，双方签订的《房屋待转让协议》中虽名为“待转让”，但合同内容中关于房屋坐落、交易价格、付款方式、过户时间、违约责任等均作出了明确且详细的约定，该协议已具备房屋买卖合同成立之要件。其次，系争房屋为动迁安置房屋，需于交易限制期满后至房地产交易中心另行办理过户手续，合同的履行时间较长，故吴某某向本院的陈述并无有悖常理之处。再次，被告葛文薇在收悉钱款后将房屋交付，若双方系房地产借款抵押合同，应予办理抵押登记而无需进行房屋交接。最后，虽双方签订了《房地产借款抵押合同》，但该合同并未办理抵押登记，被告葛文薇也从未归还过借款，且在被告葛文薇与中介方的聊天中，明确需加价再予以出售房屋，系出售房屋之意。被告葛文薇与王宗烈出具的承诺书，亦明确系出售房屋。综上，本院认为双方为房屋买卖合同关系，且买卖合同已成立，对于被告的抗辩意见不予采信。原、被告签订的《房屋待转让协议》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。现原告已经按照合同约定支付了购房款65万元，系争房屋的交易限制期已于2017年11月21日届满，被告应按约配合原告办理该房屋的交易过户手续。至于剩余房款7万元，原告应依据双方协议约定于过户当日予以支付。关于交易过户所产生之税费，原告依据协议同意负担，并无不妥，本院予以支持。关于原告主张的违约金30万元，本院注意到，双方于合同中约定：“若由于甲方的原因不能按上述日期履行本协议的，甲方应向乙方支付违约金，违约金为房款总价的40%即30万元，并赔偿乙方装修费用(按实际装修费用以市场评估为准)”，该违约金系在合同无法履行的情况下，即被告根本性违约导致合同解除后所应承担之违约责任。但原告现主张继续履行，双方合同并未解除，原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告卫林明与被告葛文薇就上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋待转让协议》继续履行；二、被告葛文薇于本判决生效之日起十五日内协助原告卫林明办理将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告卫林明名下的手续(由此产生的税费由原告卫林明负担)；三、原告卫林明于办理上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记当日向被告葛文薇支付房款7万元；四、驳回原告卫林明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,425元，由原告卫林明负担；财产保全费5,000元，由被告葛文薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年九月二十六日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。