成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书(2014)青羊民初字第5947号原告聂齐。委托代理人邓太玲，重庆天亿律师事务所律师。一般授权。委托代理人王镜杰，重庆商策律师事务所律师。特别授权。被告陈小林。委托代理人杨学荣，四川蜀诚律师事务所律师。一般授权。第三人四川欣悦投资咨询有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人张育滋，职务不详。委托代理人史栋梁，四川韬世律师事务所律师。一般授权。第三人成都广厦房地产实业总公司。住所地：成都市。法定代表人张新民，职务不详。第三人荣德（四川）体育休闲管理有限公司（四川）体育休闲管理有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人黎钜成，职务不详。原告聂齐诉被告陈小林及第三人四川欣悦投资咨询有限公司（以下简称欣悦公司）、荣德（四川）体育休闲管理有限公司（以下简称荣德公司）、四川广厦地产实业总公司（以下简称广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员隋婧与人民陪审员易静远、曾国州组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂齐的委托代理人邓太玲、王镜杰，被告陈小林的委托代理人杨学荣，第三人欣悦公司的委托代理人史栋梁到庭参加诉讼。第三人荣德公司、第三人广厦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告聂齐诉称，原、被告于2009年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于青羊区清溪东路99号的荣德体育中心大楼二楼整层的营业用房分租给被告作为酒店场地使用；约定先交租后用房，被告须提前15日交纳下一个租赁年度的租金，如无故拖欠房租达30天以上，原告有权终止合同收回房屋，双方还约定了违约责任等。2014年1月31日前，双方各自按合同履行，被告从2014年2月1日起拖欠房屋租金。原告催收无果后依法委托律师于2014年8月8日向被告发出律师函，要求与被告解除协议、结算租金和房屋占有使用费；之后律师于2014年8月25日当面送函给被告人员，被告收函后至今未按函件要求办理。原告为维护自身合法权益，诉至法院，故请求法院判令：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年8月13日解除；2.被告向原告归还租赁的青羊区清溪东路99号的荣德体育中心大楼二楼房屋；3.被告从2014年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止按每年200000元的标准向原告支付租金和《房屋租赁合同》解除之后的房屋占有使用费及被告向原告支付违约金2000元；4.被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审中，原告放弃主张本案保全费的诉请。经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。被告陈小林辩称，1.被告从原告处租赁的房屋有破损，原告未按合同约定履行修缮义务；2原告不是案涉房屋的合法的合格的出租人，原告对房屋没有占有使用收益的权利；3.涉案房屋属于违法建筑，原被告签订的《房屋租赁合同》无效。故请求驳回聂齐的诉讼请求。第三人欣悦公司述称，1.原告的诉请中没有要求欣悦公司承担任何责任，第三人不应当承担责任；2.建筑物是否违章是属于行政管理方面的事情，被告应当向原告支付租金；3.欣悦公司知晓聂齐转租房屋给陈小林的事实，并且欣悦公司也收到过聂齐支付的租金。第三人荣德公司、广厦公司未提交书面答辩，也未向本院提交证据。经审理查明，2009年10月29日，聂齐（甲方）与陈小林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于成都市青羊区清溪东路99号荣德体育中心大楼二楼整层的营业用房分租给乙方作为酒店场地使用；租赁期限共计9年，时间从2009年12月1日至2018年11月30日止；租金平均每年为200000元，第一年以半年为交纳单位，其余八年为年度交纳，交纳房租时须提前15日交纳，双方约定在租赁期内不因任何因素而增长房租；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，经甲方同意可以对分租房屋进行装修，租赁期满后装修的权属处理，不可拆卸物归甲方所有；乙方逾期未交付租金时间一个月以内的，应按应交租金1%向甲方支付违约金，乙方如有利用承租房进行非法活动或无故拖欠房租达30天以上的，甲方有权终止合同。另查明，1.广厦公司于2000年取得位于青羊区（县）石人小区用地面积28621.45平方米的建设有用地规划许可证，建设项目名称为体育中心（公建配套）；2.2010年7月14日，四川省巴中市中级人民法院作出（2005）巴中法执字第68-8号执行裁定书，裁定将广厦公司位于成都市青羊区府南街办清溪东路66号的地上建筑物（包括阳光茶坊、网球会所、综合楼、烧烤场平房、游泳池附属房间、网球场、游泳池、围墙）、附着物及国有土地使用权抵偿给欣悦公司；3.2009年10月8日，荣德公司与聂齐签订《综合楼租赁协议》，约定：荣德公司将位于石人小区清溪东路99号荣德体育休闲广场内的四层钢结构房屋综合楼租赁给聂齐，聂齐愿承租开办餐饮娱乐住宿等合法经营项目；租赁时间为2007年7月30日至2019年7月8日；聂齐在经营期间，有经营权、转让权，荣德公司不得干涉；聂齐在转让中，在所剩的合同期间内，聂齐可按原合同内容不变和荣德公司一起，将其合同转签给第三方，荣德公司不得干涉阻止；荣德体育休闲广场综合楼由荣德公司修建，整体租赁给聂齐；4.双方当事人确认陈小林向聂齐支付租金至2014年1月底，从2014年2月起就没有缴纳过租金。上述事实，有原、被告的身份证及第三人欣悦公司企业法人营业执照、第三人荣德公司、广厦公司的工商信息查询单、（2005）巴中法执字第68-8号执行裁定书、《房屋租赁合同》等证据及双方的当庭陈述在案为证。审理中，1.聂齐提交了加盖欣悦公司公章的“收据”3张，拟证明，聂齐向欣悦公司交租金的事实；2.聂齐提交了国有土地登记审批表，载明：2012年4月27日，涉案楼栋变更登记为欣悦公司；3.陈小林提交了一张荣德体育休闲广场的规划平面图复印件，该图显示现综合楼的位置原规划为绿地；4.陈小林提交6张照片，拟证明，涉案房屋破损严重；聂齐代理人对房屋照片的真实性不予认可；5.陈小林提交通话清单1份，拟证明，陈小林多次与聂齐联系要求聂齐修缮房屋；聂齐代理人对通话清单的真实性有异议；6.聂齐的委托代理人邓太玲律师于2014年8月8日向陈小林邮寄《重庆天亿律师事务所律师函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及支付租金、违约金等。陈小林拒收该份函件；陈小林委托代理人对该份证据的关联性有异议；7.聂齐提交录音1份，拟证明，曾经将《重庆天亿律师事务所律师函》当面送达到陈小林的酒店经营地，陈小林否认收到过该份函件。陈小林代理人对该份证据的真实性、合法性、关联性有异议；8.欣悦公司也认可聂齐一直向欣悦公司缴纳租金也知晓聂齐转租的事实，但没有与聂齐签订转租的书面协议。本院认为，关于聂齐与陈小林于2009年10月29日所签订的《房屋租赁合同》的效力问题。虽然陈小林提交的荣德体育休闲广场的规划平面图复印件显示案涉房屋现处位置与平面图不符，但不能以该规划变更即认定房屋系违章建筑。同时，即使案涉房屋系违章建筑，但违章建筑的认定和处罚也属于行政管理的范畴，况且租赁标的物为违章建筑的租赁合同，并不违反相关法律、法规的强制性效力性规定。故聂齐与陈小林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。关于陈小林辩称聂齐无权出租及主张权利问题。本院认为，荣德公司与聂齐签订《综合楼租赁协议》将荣德体育休闲广场综合楼整体租赁给聂齐，聂齐可以将其转租给第三方，欣悦公司也认可聂齐一直向欣悦公司缴纳租金也知晓聂齐转租的事实，故聂齐有权将涉案房屋租赁给陈小林。陈小林提交的房屋照片及与聂齐的通话清单，真实性无法核实，本院对上述证据不予采信，故陈小林主张的因聂齐未按合同约定履行修缮义务的抗辩理由，本院不予支持。聂齐提交的《重庆天亿律师事务所律师函》未有效送达给陈小林，且聂齐提交的录音证据的真实性无法核实，故本院对上述两份证据不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定及《房屋租赁合同》的约定，即陈小林作为承租人从第二年起应按年度支付租金，并提前15日交纳下年度租金，如陈小林无故拖欠房租达30天以上的，聂齐有权终止合同，而陈小林从2014年2月起就没有支付过租金，聂齐迟延履行缴纳租金的义务致使双方签订的《房屋租赁合同》目的不能实现，聂齐要求解除双方签订的《房屋租赁合同》于法不悖，且符合合同约定，本院予以支持。该《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除。陈小林至今未将租赁房屋交还，陈小林应从本案所涉租赁房屋内迁出并腾退给聂齐。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因合同解除前，陈小林作为承租人只支付到2014年1月的租金后就未支付过租金，故陈小林应当向聂齐支付2014年2月至合同解除之日止的租金及合同解除次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。租金及房屋占有使用费按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，即每年200000元标准计算，每天按547.95元计算（200000元÷365天=547.95元）。聂齐与陈小林签订的《房屋租赁合同》中约定“乙方逾期未交付租金时间一个月以内的，应按应交租金1%向甲方支付违约金”，即双方对逾期缴纳租金支付违约金的约定，故陈小林应向聂齐支付违约金2000元（200000元×1%=2000元）。综上，聂齐的诉请部分成立。本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告聂齐与被告陈小林签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈小林于本判决发生法律效力之日起十五内将位于成都市青羊区清溪东路99号荣德体育中心大楼二楼房屋腾退给原告聂齐；三、被告陈小林于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告聂齐支付从2014年2月1日至《房屋租赁合同》解除之日的租金及《房屋租赁合同》解除次日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（每天按547.95元租金标准计算）；四、被告陈小林于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告聂齐支付违约金2000元；五、驳回原告聂齐的其余诉讼请求。如果被告陈小林未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告陈小林负担，该款已由原告聂齐预交，被告陈小林履行上述义务时一并支付给原告聂齐。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  隋 婧人民陪审员  曾国州人民陪审员  易静远二〇一五年四月十三日书 记 员  邓象月