上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13323号原告(反诉被告)：高家麒，男，1987年3月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：李君静，上海共识久久律师事务所律师。委托诉讼代理人：童立，上海共识久久律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海景蟾物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王振宇，总经理。委托诉讼代理人：徐月英，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇懿鋐，上海市嘉华律师事务所律师。原告高家麒与被告上海景蟾物业管理有限公司(以下简称景蟾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。期间，景蟾公司提起反诉，本院予以并案处理。原告(反诉被告)高家麒的委托诉讼代理人李君静，被告(反诉原告)景蟾公司的委托诉讼代理人仇懿鋐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)高家麒向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的房屋使用合同无效；2、判令被告返还原告房屋押金及物业押金共计人民币(币种下同)80,178元；3、判令被告赔偿原告装修损失278,461元。事实和理由：2015年6月16日，原告通过广告招租与被告景蟾公司签订的租赁合同约定，由原告承租上海市合川路XXX号“亲水花街”C7、C8商铺。签约后，原告开始对租赁商铺进行装修，投入装修费279,285.70元。2016年10月，原告得到消息，被告出租的房屋因违法使用土地可能被强制拆除。同年12月9日，上海虹桥资产投资经营有限公司在党务网上发布公告，称“亲水花街”的商铺属于违章建筑，现一期已经被拆除，原告承租的商铺也将被拆除。高家麒认为，景蟾公司明知出租的商铺不能经营餐饮仍与原告签约，并造成原告巨额的装修投入损失。现该承租场所已被强制断电，故景蟾公司应对原告的损失予以赔偿。被告(反诉原告)景蟾公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在签约时明确告知涉案房产的性质，原告系自愿签约，并实际占有使用商铺，理应支付租金。就本案而言，原告系因经营不下去而拒绝向被告支付租金，周围的商铺都在正常经营，也不存在原告诉称的商铺被拆除及断电等情况。同时，被告(反诉原告)景蟾公司提起反诉称，根据双方签订的租赁合同约定，出租房屋性质为无产权的绿化管理用房，且约定反诉被告不得以此为由解约或要求任何赔偿。签约后，反诉被告在支付了两期租金及物业管理费后即拖欠各项费用，也未返还租赁房屋。期间，反诉原告多次催讨未果。在此情况下反诉原告为减少损失，按约提出解除合同，并于2017年3月7日向反诉被告发出解约通知。景蟾公司认为，反诉被告拖欠租金及物业管理费，且经多次催讨未付，其行为已构成违约。据此，景蟾公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋使用合同》无效；2、判令反诉被告向反诉原告支付自2016年10月11日到2017年08月27日(即双方交接租赁房屋之日)，拖欠的使用费445,058元；3、判令反诉被告向反诉原告支付2017年8月27日至2018年01月16日的房屋占有使用费(即审价结束日前房屋空置期间的损失,按每天每平方米10元计算)197,230元；4、判令反诉被告向反诉原告支付2015年7月10日至2015年9月10日的免租期的房屋占有使用费75,288元；5、判令反诉被告向反诉原告支付2016年10月11日至2017年08月27日拖欠的物业管理费25,791元；6、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的水电费共计18,030元；7、判令反诉原告向反诉被告支付的押金75,288元(不包括物业押金)不予退还。原告(反诉被告)高家麒针对景蟾公司的反诉辩称，对反诉原告的第一项诉请予以认可。对第二项同第五项诉请不予认可，因为反诉被告已经缴纳了房租至2016年11月10日。况且，当时反诉原告出租场所的河道一直到2015年10月左右才修复完工，故反诉原告承诺自2017年1月1日开始计算房租，由此推算，反诉被告的租金已支付至2017年2月，在3月份双方已事实上交接完毕，所以反诉被告无需再支付房屋使用费。关于第三项请求，反诉被告不予认可。2017年8月25日，双方在法院的要求下办理了租赁房屋交接手续，并签署了交接书，在此期间，反诉被告未使用该房屋。对反诉原告的第四项诉请，反诉被告也不同意，因为双方在合同中明确规定，反诉原告已放弃了免租期的租金。反诉原告的第六项诉请没有证据证明，反诉被告不同意支付。此外，因合同无效的责任在反诉原告，故对其不退返押金的诉讼请求，反诉被告不能同意。经审理查明，2015年6月16日，景蟾公司(为签约甲方即房屋管理方；下同)与高家麒(为签约乙方即房屋使用方；下同)签订了一份《房屋使用合同》。双方约定：甲方给乙方使用的房屋位于上海市合川路XXX号C7、C8，该房屋建筑面积为163平方米；该房屋权利人为闵行区虹桥镇虹桥资产投资经营有限公司，甲方已取得该房屋的使用权，该房屋性质属于无证绿化管理用房，乙方对此已知悉，自愿接受并使用该房屋，今后乙方不得以甲方提供的房屋没有取得房地产权证为由提出解约要求，或提出任何赔偿要求；房屋使用期限自2015年7月10日至2020年7月9日止，使用期届满前3个月，乙方可以提出续用，经甲方同意后双方重新签订使用合同；房屋交付日期为2015年6月28日，至2015年9月10日为乙方装修免租期，户外免租期至2015年10月10日；甲方如逾期交付该房屋的，免租装修期及房屋使用期限相应顺延；房屋使用费每月37,644元，自2015年7月10日起至2020年7月9日止，每年房屋使用费单价在上一年使用费的基础上环比递增5%，在签订本合同当日，乙方应付清全额首期款；使用费实行先付后用的原则，由乙方按每6个月支付使用费，即225,864元(若有递增，按递增率另行计算)；使用费应于使用房屋前7天向甲方支付，如逾期付款的，应按每天千分之五的利率向甲方偿付滞纳金；超过7天的(含7天)，甲方有权提出解除合同；乙方应向甲方支付2个月的租赁保证金即75,288元，合同终止时，甲方收取的租赁保证金(在扣除应由乙方支付的款项后)，于15个工作日内无息归还乙方；使用期间，因使用该房屋所产生的水费、电费及煤气费、通讯费等相关费用由乙方承担，由甲方代缴代付；物业服务管理费为每月2,445元。此外，双方还就各自的责任、房屋的使用和维修责任及违约责任等内容分别进行了约定。同日，双方又签订了《消防安全责任协议书》及《房屋使用管理制度》等文件。签约后，景蟾公司于2015年6月28日向高家麒交付涉案房屋。交房后，高家麒则对承租房屋进行装修，之后(以设立的上海钦奚餐饮管理有限公司名义)对外经营。2016年6月27日，景蟾公司与高家麒签订了一份《合同补充协议》。双方约定：1、根据原合同4.2条款，自房屋交付日起算，至2015年10月10日为乙方户外免租期。现因乙方申请，甲方视其实际情况同意延长乙方户外免租期至2016年12月31日；如乙方自起算日起至2016年12月31日止缴纳过户外面积使用费的，所缴纳额可作为该房屋应付月使用费的抵充。2、乙方在正常履行该合同并按时缴清费用的情况下，甲方同意在本合同结束后给其再增加相当于一个月免租期费用的优惠政策。3、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。期间，高家麒先后向景蟾公司支付了617,182元。高家麒认为该款项包括保证金80,178元、物业费和其它杂费、垃圾清运费等费用;其中，2017年1月3日支付的15,000元(加上退还给承租人的户外租金)，系向景蟾公司支付的2017年10月11日至同年11月10日的租金。景蟾公司对高家麒支付的金额没有异议，认为退还的户外租金已充抵先前欠付的水电费。高家麒于2017年1月3日支付的15,000元，系因欠费被停电后支付的电费。2017年2月24日，高家麒通过律师向景蟾公司发《律师函》(本案审理过程中景蟾公司称未收到过《律师函》)，该函记载的主要内容为：我方当事人与你方于2015年6月16日签订了租赁合同，签约后，我方当事人于同年7月开始装修，花费279，285.70元，并按约支付你方自2015年10月至2016年11月租金。2016年10月，有消息称租赁房屋为违章建筑将被拆除，故而我方当事人与你方求证并协商赔偿事宜，但你方至今态度不明。我方当事人承租的房屋面临拆除的危机，现已被你方强制断电，导致我方当事人无法继续经营，合同目的无法实现。本律师认为，你方在明知租赁房屋系绿化用地而非商业用地的情况下，仍以招租形式与我方当事人签订为期5年的租赁合同，你方的行为不仅违反了法律、法规的规定，同时也损害了我方当事人的利益。本律师正式函告你方，为避免事件扩大而给你方造成不必要的影响，请你方在收到此函之日起7日内提出方案，否则我方当事人将诉诸法律，追究你方的法律责任。同年3月7日，景蟾公司向高家麒(设立的上海钦奚餐饮管理有限公司)发《合同终止通知》，该通知记载的主要内容为：您欠付自2016年10月11日至2017年3月10日的房屋使用金156,407元及物业费12,225元，延期支付滞纳金1002元；2016年12月、2017年1月的水电费及垃圾(清运)费13,860元。我司曾多次向您催款，但您置之不理。根据协议规定，我方有权立即终止合同。同时，请将原使用的上海市合川路XXX号C7、C8房屋归还我司；您在上述房屋中的设备、装潢等添加物无偿归我司所有；您缴纳的押金不予退还；您应另外向我司支付相当于当月6倍的房屋使用金的款项作为违约金。请您严格遵守协议，于2017年3月10月12：00前付清上述欠款，否则我司将采取法律手段维护我司的合法权益。2017年5月11日，高家麒以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理过程中，应高家麒申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋的装修工程造价进行审价。2018年1月16日，审价部门向本院出具了《关于闵行区合川路XXX号C7、C8房屋装修工程残值的鉴定报告》，该鉴定报告记载的装修工程造价为255,337元。关于双方争议部分，该鉴定报告记载：高家麒认为，装修的折旧应按14个月计算；吸顶空调属于装修工程，应计入装修范围。景蟾公司认为，工程折旧应按24个月计算(即法院委托审价之日)；另，吸顶空调属于可移动的设备，不应计入装修范围。按高家麒意见计算的装修残值(即现值)为175,825元；吸顶空调的残值(即现值)为19,933元。按景蟾公司意见计算的装修残值(即现值)为137,602元。本院认为，关于折旧年限问题，按照法院委托审价的时间计算折旧较为合理。至于吸顶空调是否应列入装修范围，考虑到该吸顶空调系根据租赁房屋(的环境和面积)所购，离开租赁房屋不一定适用其他场所，故可将吸顶空调列为装修范围。综上所述，涉案租赁房屋的装修现值为157,535元。诉讼过程中，双方当事人根据本院要求于2017年8月25日办理了涉案房屋交接手续(诉讼中，高家麒认为其于2017年3月就通知出租方要求搬离，系景蟾公司工作人员以欠租金为由拒绝其搬离)。以上事实，由景蟾公司与高家麒签订的《房屋使用合同》，高家麒通过律师发函的投递凭证，高家麒支付租金、押金及相关费用的凭证及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，景蟾公司将未经合法批准的房屋出租给高家麒，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，本院确认景蟾公司与高家麒签订的《房屋使用合同》无效。由于当事人双方签订的《房屋使用合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，景蟾公司明知涉案房屋没有经合法批准，但仍予以出租，其应对无效合同之后果承担相应的民事责任。同理，高家麒在景蟾公司明确告知其涉案房屋之性质后仍愿意租赁，并对涉案房屋进行装修，对无效合同之后果及扩大之损失应承担相应的民事责任。高家麒(包括景蟾公司)要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，并要求景蟾公司返还房屋押金(包括物业押金)的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于高家麒要求景蟾公司赔偿装修损失之请求，本院认为，出租人在签约时已告知租赁房屋之性质，高家麒作为承租人可以拒绝签约，其自愿签约意味着愿意承担租赁无证房屋之风险，而其对无证房屋进行装修，系扩大风险的冒险行为，故由此造成的损失应当由其自行承担。高家麒要求景蟾公司承担装修损失之诉请，没有法律依据，本院不予支持。考虑到承租人投入的装修现值，对出租人还有利用价值，基于公平原则，本院酌定由景蟾公司补偿高家麒60,000元。景蟾公司关于其明确告知涉案房屋之的性质，系高家麒自愿签约，并实际占有使用的辩称意见成立，本院予以采信。景蟾公司要求高家麒支付房屋占有使用费及物业管理费的反诉请求，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，本院予以支持。但其请求的金额有误(误将双方办理涉案房屋交接手续的时间计算至2017年8月27日)，本院调整至双方实际办理房屋交接手续的2017年8月25日，即高家麒应向景蟾公司支付房屋占有使用费的金额为404,036.68元[其中，2016年10月11日至同年12月31日的使用费为(35697*2)+(35697*12/365*20);2017年1月1日至同年8月25日的使用费为(37644*5%+37644)*7+(37644*5%+37644)*12/365*25]；应支付的物业管理费为25,655.75元。关于双方争议的相差1个月使用费的问题(即高家麒认为使用费已支付至2017年11月10日,景蟾公司则认为使用费仅支付至2017年10月10日),本院认为,承租人向出租人支付的款项应根据合同约定及支付习惯予以对应,根据双方约定,高家麒每次支付使用费的金额为225,864元(6个月),而其述称于2017年1月3日支付的15,000元(加上退还给承租人的户外租金)系向景蟾公司支付的2017年10月至11月的租金(即使用费),该金额明显与合同约定的付款金额及先前的付款习惯不符合,且该金额与其中1个月的使用费金额也不符。而景蟾公司述称该款系高家麒支付的电费，与高家麒在此期间没有支付电费的事实吻合，故本院确认高家麒实际支付使用费至2017年10月10日。关于景蟾公司要求高家麒支付涉案房屋空置损失之诉请，本院认为，审价程序的启动系基于承租人坚持要求出租人赔偿装修损失，而本案理查明该装修损失系高家麒自身原因造成的扩大损失，故因审价造成无法使用涉案房屋的空置损失[2017年8月27日至2018年1月16日计143天(39,526*12/365*143=185,826.34元)]应由高家麒承担。关于装修免租期房屋占有使用费损失的问题，本院认为,出租人给予承租人装修免租期，系基于合同能按照约定期限履行，其放弃的装修期租金(即房屋占有使用费)可在以后收取的租金(即房屋占有使用费)得以弥补。而无效合同决定了本案当事人已不可能再按约履行合同，由此造成免租期房屋占有使用费的损失，应根据无效合同之过错由双方各半承担，即高家麒承担37,644元，景蟾公司自行承担37,644元。景蟾公司主张的水电费没有证据证实，本院不予支持。此外，景蟾公司要求不予退还押金之诉请，不符合法律规定，本院亦不予支持。高家麒关于景蟾公司主张的水电费没有证据证明及其主张不予退还押金之诉请不能成立的辩称意见成立，本院予以采信。高家麒称因河道修复工程，故房屋占有使用费应从2017年1月1日开始计算的辩称意见，没有相应的证据证实,本院不予采信；其关于免租期系出租人放弃租金的辩称理由不能成立，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)高家麒与被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司签订的《房屋使用合同》无效；二、被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)高家麒押金80,178元；三、被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告(反诉被告)高家麒装修损失60,000元；四、驳回原告(反诉被告)高家麒其余诉讼请求；五、原告(反诉被告)高家麒于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司支付房屋占有使用费404,036.68元及物业管理费25,655.75元；六、原告(反诉被告)高家麒于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司房屋空置损失185,826.34元；七、原告(反诉被告)高家麒于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司免租期损失37,644元；八、驳回被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,618.61元，由原告(反诉被告)高家麒负担5,121.98元，被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司负担1,496.63元；审价费8,400元，由原告(反诉被告)高家麒负担;反诉案件受理费6,083.43元，由被告(反诉原告)上海景蟾物业管理有限公司负担1,334.37元,原告(反诉被告)高家麒负担4,749.06元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  曹文进人民陪审员  叶菊花二〇一八年七月三十日书 记 员  陈奕含附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。