安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0203民初1097号 原告：张超，男，1994年12月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人：靳园军，安徽盛国律师事务所律师。 被告：查路平，女，1978年6月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托代理人：李龙飞，安徽江声律师事务所律师。 原告张超诉被告查路平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年5月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人靳园军，被告查路平及其委托代理人李龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张超诉称：查富银、张正英与被告查路平系养父、母女关系。2013年1月10日，原告向查富银、张正英购买位于芜湖市弋江区儒林西苑23幢1单元201室房屋，并签订房屋买卖合同。由于涉讼房屋系安置房，当时无法办理产权过户手续，遂由真见律师事务所对合同的三性进行见证，并制作律师见证书。原告向查富银、张正英支付了全部购房款（其中90000元直接替查富银、张正英缴纳了新旧房屋差价款，余款为现金支付），查富银、张正英向原告出具收条。现涉讼房屋已可以办理产权过户手续，但查富银、张正英均已死亡。现请求判令：1、被告依约配合原告办理芜湖市弋江区儒林西苑23幢1单元201室房屋产权过户手续；2、被告立即向原告交付芜湖市弋江区儒林西苑23幢1单元201室房屋。 被告查路平辩称：一、涉讼房屋买卖协议落款时间为2016年1月16日，当时查富银、张正英年事已高，精神状态不佳，即使房屋买卖协议真实存在，因两位老人意思表示存在瑕疵，协议依法也不具有法律效力。二、涉讼房屋系拆迁安置房，根据原房屋权属状况和拆迁政策，且拆迁安置协议明确载明被拆迁房屋家庭人口为四人，应为家庭成员共同共有。三、原告主张其已向查富银、张正英支付220000元购房款缺少事实依据，应不予认可。签订涉讼房屋买卖合同时，原告尚不满19周岁，明显不具备支付涉讼款项的能力，即使是其父亲代为支付，但其父对于另外130000元却无法说明合理出处。四、涉讼房屋价格明显低于市场价格，且房屋买卖协议条款显失公平。五、原告明知被告系查富银、张正英唯一子女，但却刻意隐瞒涉讼房屋买卖的事实，具有主观恶意。综上，涉讼房屋买卖协议系查富银、张正英受到欺骗的情况下签订，并非查富银、张正英真实意思表示，且涉讼房屋未经其他共有权人同意出售，故该房屋买卖协议不具有法律效力。原告主张其已支付220000元购房款缺少事实依据，且故意隐瞒被告涉讼房屋出售事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：查富银与张正英系夫妻关系，双方没有生育子女，但共同收养一女查路平，没有其他子女。2014年5月20日，查富银因病死亡。2016年3月20日，张正英因病死亡。 2012年12月27日，查富银（被拆迁人）与弋江区城市建设工作重点项目办公室签订《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书载明：“被拆迁房屋：松元行政村查屋基自然村27号，建筑面积138.91平方米；被拆迁房屋家庭人口为4人；安置房座落：十二中23幢1单元201室（建筑面积90.81平方米），亿万多19幢2单元1404室（建筑面积80.35平方米），松元小区36幢102室（建筑面积61.6平方米）；安置面积合计243.76平方米；拆一还一：拆一还一面积138.91平方米，安置高层增加面积4.32平方米，合计51082.87元；购买面积：标准安置面积1.09平方（单价1063.2元/平方米，小计1158.89元），优惠购买面积40平方米（单价1772元/平方米，小计70880元），就近靠档面积10.44平方米（单价1772元/平方米，小计18499元），计生面积40平方米（单价1417.6元/平方米，小计56704元），以上合计147242.57元；结算后查富银应支付弋江区城市建设工作重点项目办公室126858.04元。” 2013年1月16日，查富银、张正英（甲方）与张超（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，其中张超签名系其父代签，查富银、张正英在协议上签字。协议约定：一、甲乙双方经协商，甲方将拆迁安置的十二中23幢1单元201室房屋以220000元价格出售给乙方；二、因该房产属拆迁安置房，按目前政策不能办理过户手续，特立此协议，以资双方共同遵守。待该房取得产权后，甲方应给乙方及时无条件的办理过户手续，如甲方届时不配合乙方办理过户手续，甲方应按银行贷款利息四倍支付乙方已付房款的利息。若甲方付不出乙方所付的房款和利息，甲方自愿拿出现在的房屋来偿还（亿万多19幢2单元1404室及松元小区36幢102室）；三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。同日，查富银、张正英出具《收条》一份，载明：“今收到张超购买查富银拆迁安置的十二中23幢1单元201室房款人民币220000元”。2013年1月19日，安徽真见律师事务所律师莫春生、许崇国为查富银、张正英作了《见证笔录》，并由安徽真见律师事务所出具《见证书》一份，载明：“兹证查富银、张正英与张超所签《房屋买卖协议》是查富银、张正英与张超真实意思表示，出卖人查富银、张正英签《协议》时思维清楚，所签印字是查富银、张正英当着见证人面亲自签名按手印，见证人并审查双方当事人提供的身份证及《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》原件。” 2016年9月23日，查路平领取了涉讼房屋，并于2016年10月11日向芜湖新马投资有限公司缴纳了38173元。 以上事实有经庭审质证原告提交的身份证复印件，常住人口登记表复印件，房屋买卖协议原件，见证笔录原件，见证书原件，收条原件，结算票据原件，拆迁补偿安置协议书原件，死亡证明复印件，银行取款凭证原件，告知函复印件，证人证言；被告提交的物业电费缴费凭证复印件，安置房交房结算单复印件，单位资金往来结算票据复印件，收条复印件、装饰装修工程施工合同复印件及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点：查富银、张振英签订房屋买卖协议是否系真实意思表示，房屋价格是否显示公平，讼争房产是否系家庭共同财产，房屋买卖协议是否合法有效，原告是否已支付全部购房款，被告有无义务协助原告办理房产登记手续并交付原告讼争房屋。 首先，原告张超与查富银、张振英签订的房屋买卖协议是否合法有效。被告虽主张查富银、张振英签订协议之时年事已高，表意存在瑕疵，但并未提供证据予以证明。本院认为，查富银、张振英签订协议时作为具有完全民事行为能力的成年人，且安徽真见律师事务所律师莫春生、许崇国见证查富银、张振英签订协议时思维清楚，故可以认定查富银、张振英签订协议是其真实意思表示。被告认为房屋买卖协议中房屋价格明显低于市场价格，显示公平，但未提供证据予以证明。故本院认定该份房屋买卖协议系双方的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效合同。 其次，被拆迁房屋系查富银、张振英夫妻共有房产，拆迁安置协议书记载被拆迁房屋家庭人口为4人，但被拆迁人仅登记查富银一人，拆迁安置所得三套房产，其中一套即讼争房产，另两套房产已由被告查路平领取一套、出售一套，故可以认定讼争房屋系查富银、张振英夫妻共同财产。且原告以拆迁安置协议书记载的被拆迁人查富银为依据，与查富银、张振英签订房屋买卖协议已尽到了合理注意义务，应为善意，协议约定的对价也无证据证明显示公平。故对被告认为讼争房屋系家庭共同财产，对房屋买卖协议效力提出异议的意见，本院不予认可。 最后,原告已提供芜湖新马投资有限公司出具的单位资金往来结算票据证明其代查富银支付拆迁安置差价款90558元，以及查富银、张振英签名按印的收条证明已收取购房款220000元。原告已对其履行给付购房款提供证据予以证明，被告虽对此提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，故本院认定原告已履行完毕给付购房款义务。 综上，原告与查富银、张振英签订的房屋买卖协议合法有效，原告已履行完毕给付购房款义务，被告查路平作为查富银、张振英唯一继承人，应在继承遗产实际价值范围内对查富银、张振英的债务予以清偿，现被告已领取了讼争房屋，故应协助原告办理房屋产权登记手续并将讼争房屋交付原告。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告查路平于本判决生效后十日内协助原告张超办理将位于芜湖市弋江区儒林西苑23幢1单元201室房屋产权登记至原告张超名下的手续； 二、被告查路平于本判决生效后十日内将位于芜湖市弋江区儒林西苑23幢1单元201室房屋腾空交付给原告张超。 本案受理费减半收取2460元（原告已预交），由被告查路平负担（其于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长 张 瑜 人民陪审员 陶 全 人民陪审员 汪丽莎 二〇一八年十二月二十四日 法官助理  张晋 书记员曾蓉 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。