上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初30404号原告：方宏杏，男，1980年10月29日生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住上海市浦东新区。原告：葛折美，女，1980年3月28日生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：程钟，北京市通商律师事务所上海分所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：缪大伟，北京市通商律师事务所上海分所律师。被告：曹四新，女，1937年4月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：马冬云，女，1971年12月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：马春伟，男，1977年3月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：封琴，女，1980年2月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列四被告共同委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。原告方宏杏、葛折美诉被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告方宏杏、葛折美及其委托诉讼代理人程钟、缪大伟，被告封琴及四被告的共同委托诉讼代理人张春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方宏杏、葛折美向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房屋买卖合同解除补偿金200万元(按合同解除时系争房屋市场价356万元计算)。事实与理由：2013年11月17日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室拆迁房(以下简称系争房屋)出售原告，房屋总价为156万元，并约定在被告取得该房屋产证后5个工作日内签订网签版《上海市房地产买卖合同》并进行后续交易流程。合同签订当日，原告依据合同约定向被告支付了部分房价款100万元(含2万元定金)；2014年4月15日，原告依合同约定支付了被告部分房价款41万元，期间双方对房屋进行了验收交付。2016年3月，上海市发布新的住房限购政策，将非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限由2年提高至5年，由此，原告将至2017年12月才具备购房资格；2017年1月，被告取得系争房屋的产权证；2017年4月2日，被告以原告限购无法办理过户手续、合同目的无法实现为由向原告邮寄《合同解除函》；2017年4月13日，原告向被告支付了购房尾款15万元。2017年10月24日、2018年3月23日，上海市浦东新区人民法院、上海市第一中级人民法院分别做出一审(2017)沪0115民初36398号、二审(2018)沪01民终163号判决，判决确认原、被告之间的房屋买卖合同于2017年4月3日解除。判决书载明，原告表示对合同解除后果将另案主张，各方对此事实也已经进行了确认。原告认为，房屋限购政策的出台毕竟非普通居民所能够预见，原告在合同履行过程中没有任何过错。房屋买卖合同的解除，系由作为出卖方的被告主动提出，此举有违诚实信用的交易原则，现房价与合同约定的转让价格相比，存在200万元的差价，如果被告没有任何补偿，将严重违反公平原则，所以，原告要求按合同解除时系争房屋的市场价值确定补偿标准，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年11月17日，被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴(甲方、卖售人)与原告方宏杏、葛折美(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方被拆迁安置的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计156万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应出具相应收款凭证。第四条约定，甲方应于2014年4月15日前让乙方对系争房屋进行验收交接。乙方应于交房当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后交房为房屋转移占有的标志。第六条约定，在甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后五个工作日内签订网签版《上海市房地产买卖合同》(下称备案范本)，并于动迁协议与大产证均满三年后(即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准)二十五个工作日内共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。第九条约定，乙方违反本合同约定的，甲、乙双方同意按如下方式处理：若乙方未按时履行合同的，自乙方应履行期限之次日起算违约金，按该房屋合同价格日万分之五计算，直至实际履行日。逾期超过三十日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的100%以及甲方其他相关损失(包括但不限于该房地产由于市场价格降低所造成的经济损失、诉讼费、财产保全费用、律师费等)。第十条约定，若甲方违反本合同约定的，甲、乙双方同意按如下方式处理：自甲方未及时履行合同约定的，自甲方应履行期限之次日起算违约金，按该房屋合同价格日万分之五计算，直至实际履行日。逾期超过三十日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方交付三十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，除向乙方退还所收房价款外，甲方还应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的100%以及乙方其他相关损失(包括但不限于该房地产由于市场价格上升所带来的经济损失、诉讼费、财产保全费用、律师费等)。附件三付款协议约定，1、乙方应于签订本买卖合同之日后当日内直接支付给甲方首期房价款100万元(其中包括已付定金2万元整)。2、甲乙双方应于2014年4月15日前对该房屋进行验看、清点，甲方应将该房屋交付乙方。交房当日，乙方应直接支付给甲方第二期房价款41万元。3、待甲方取得以甲方为所有权人的房地产权证后五个工作日内共同赴居间方签订网签版备案范本。4、待动迁协议与大产证均满三年后(即该房屋满足产权过户条件后，若届时条件有变化，则以变化后的条件为准)25个工作日内甲乙双方共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据。乙方应于双方办理产权过户当日直接支付给甲方第三期房价款15万元整。2013年11月17日，被告封琴出具收款收据将其收到的定金2万元确定为原告方宏杏向其支付的部分房价款2万元。同日，被告封琴出具收款收据确定原告葛折美向其支付的部分房价款98万元。在2014年4月15日之前，被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴将系争房屋交付原告方宏杏、葛折美。2014年4月15日，被告封琴出具收款收据确定原告葛折美向其支付的部分房价款41万元。2017年4月13日，原告方宏杏通过银行转账向被告封琴支付尾款15万元。2017年5月4日，本院立案受理曹四新、马冬云、马春伟、封琴与方宏杏、葛折美房屋买卖合同纠纷一案，曹四新、马冬云、马春伟、封琴与方宏杏、葛折美要求解除合同，后方宏杏、葛折美提起反诉，要求继续履行合同。本院于2017年10月24日作出(2017)沪0115民初36398号判决书认为：因动迁协议和大产证均满三年的时间在2016年6月份，而曹四新、马冬云、马春伟、封琴取得小产证在2017年1月份，前者早于后者，所以根据《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应当曹四新、马冬云、马春伟、封琴在2017年1月份取得小产证后五个工作日内签订网签版《上海市房地产买卖合同》并之后再共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。但是，尽管按照2013年11月的本市购房政策规定，方宏杏、葛折美在动迁协议和大产证同时满三年时已具备购房资格，而根据2016年3月本市的购房政新规定，方宏杏、葛折美尚不具备购房资格，属于限购对象。由此，双方事实上无法办理系争房屋产权变更手续，合同目的无法实现，从而造成方宏杏、葛折美未能与曹四新、马冬云、马春伟、封琴签订网签版《上海市房地产买卖合同》并共同向房地产交易中心申请办理审税、过户等交易手续。综上，本案属于房地产买卖合同订立后由于住房限购政策的变化致使买受人无法办理房屋过户登记的情形，导致合同目的无法实现，所以，曹四新、马冬云、马春伟、封琴要求确认合同解除及返还系争房屋的本诉请求，依法有据，本院予以支持。相应的，方宏杏、葛折美提出的反诉请求，本院难以支持。同时，曹四新、马冬云、马春伟、封琴表示自愿返还方宏杏、葛折美向其支付的全部房款156万元且自愿补偿方宏杏、葛折美装修等费用10万元，本院予以确认。此外，经本院释明后，方宏杏、葛折美当庭表示对于解除合同的后果另案主张，本院在本案不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认曹四新、马冬云、马春伟、封琴与方宏杏、葛折美于2013年11月17日签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年4月3日解除；二、曹四新、马冬云、马春伟、封琴于本判决生效之日起十日内向方宏杏、葛折美返还购房款156万元；三、曹四新、马冬云、马春伟、封琴于本判决生效之日起十日内向方宏杏、葛折美支付装修费用等补偿款10万元；四、方宏杏、葛折美在收到曹四新、马冬云、马春伟、封琴返还的购房款156万元以及支付的装修费用等补偿款10万元的同时向曹四新、马冬云、马春伟、封琴交付上海市浦东新区金晓路XXX弄XXX号XXX室房屋；五、驳回方宏杏、葛折美的所有反诉请求。方宏杏、葛折美不服上述判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年3月23日作出(2018)沪01民终163号民事判决认为：方宏杏、葛折美与曹四新、马冬云、马春伟、封琴就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于曹四新、马冬云、马春伟、封琴是否具有合同单方解除权。根据合同约定，双方应于曹四新、马冬云、马春伟、封琴取得系争房屋小产证后五个工作日内进行网签并办理审税、过户手续，而曹四新、马冬云、马春伟、封琴系在2017年1月取得了产证，系争房屋也已经满足了上市交易的条件，但根据本市2016年3月出台的购房政策，方宏杏、葛折美于该时仍属于限购对象，双方当事人在当时的客观条件下无法依约继续履行，属于履行不能。“合同目的”具有整体性，在房屋买卖合同中，转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的”，该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现，而不应以当事人合同地位为准将“合同目的”割裂开来。故一审认定系争房屋买卖合同于2017年1月属履行不能，其合同目的无法实现，于法不悖，本院予以支持。并且，造成上述合同履行不能的原因系由方宏杏、葛折美自身不符合购房条件所造成，虽然其中有本市购房政策变化的因素，但购买动迁安置房本就具有一定的风险，方宏杏、葛折美应合理预期，谨慎判断，风险自负，其无权要求在合同履行过程中并无过错的曹四新、马冬云、马春伟、封琴延长合同履行期限。方宏杏、葛折美于2017年4月仍不符合购房条件，早已超过了合同约定的履行期限，曹四新、马冬云、马春伟、封琴于该时无论从双方约定还是法律规定来审视，均已具有单方合同解除权，一审据此确认曹四新、马冬云、马春伟、封琴于该月向方宏杏、葛折美发送《合同解除函》的效力，于法不悖，本院予以支持。虽然方宏杏、葛折美主张其于本案二审期间已经符合购房条件，但合同已于2017年4月解除，故其要求继续履行的诉请，本院实难支持。考虑到本案系房屋买卖合同签订后本市购房政策变化所引起的纠纷，一审支持了曹四新、马冬云、马春伟、封琴自愿向方宏杏、葛折美补偿装修等损失10万元，于法不悖，本院同样予以确认。综上所述，驳回上诉，维持原判。在庭审中，原、被告双方对2017年4月3日合同解除时系争房屋的市场价格达成一致，即315万元。以上事实，由原告方宏杏、葛折美提供的《上海市房地产买卖合同》、收据及付款凭证、上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初36398号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终163号民事判决书以及原告方宏杏、葛折美、被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴陈述等在案佐证。本院认为，在限售期内买卖动迁安置房具有一定的风险，原、被告都应合理预期，谨慎判断，风险自负。鉴于双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除的主要原因是该合同订立后由于住房限购政策的变化致使原告方宏杏、葛折美无法办理房屋过户登记进而合同目的无法实现的情形，系不可归责于当事人的事由，双方均不承担违约责任。但是，在合同解除时系争房屋的市场价格是315万元，而合同约定的转让价格为156万元，价差高达159万元，故原、被告双方在合同解除后各自利益严重失衡。对此，根据公平原则，结合被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴已自愿向原告方宏杏、葛折美支付装修费用等补偿款10万元的情形，本院酌定被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴补偿原告方宏杏、葛折美45.65万元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴于本判决生效之日起十日内向原告方宏杏、葛折美补偿45.65万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，财产保全费5,000元，共计16,400元，由原告方宏杏、葛折美承担10,660元，由被告曹四新、马冬云、马春伟、封琴承担5,740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一八年七月十八日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。