广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13681号原告：广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社，住所地广东省广州市花都区狮岭镇居委会，社会诚信服务凭证用户号72378367-8。法定代表人：冯桂青，该社社长。委托诉讼代理人：张斌，广东卓明律师事务所律师。被告：毕文鑫，男，1985年4月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：苏文辉，男，1984年6月16日出生，汉族，住广东省封开县，原告广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社（以下简称闪壁经济社）与被告毕文鑫、苏文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理。本院依法适用简易程序，2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告闪壁经济社的法定代表人冯桂青及其委托诉讼代理人张斌，被告毕文鑫到庭参加诉讼。被告苏文辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告闪壁经济社向本院提出诉讼请求：1.判令解除闪壁经济社与毕文鑫、苏文辉签订的《租赁合同》于2020年8月12日解除，没收毕文鑫、苏文辉支付的保证金100000元；2.判令毕文鑫、苏文辉向闪壁经济社连带支付租金200600元（2019年3月21日至2019年9月20日租金8000元，2019年9月22日至2020年8月12日租金192600元）；3.判令毕文鑫、苏文辉交还租赁物，按照每月18000元标准向闪壁经济社连带支付自2020年8月13日起至交还之日止的占有使用费；4.诉讼费用由毕文鑫、苏文辉负担。闪壁经济社于2020年11月10日变更第1、2项诉讼请求为：1.判令确认闪壁经济社与毕文鑫、苏文辉签订的《租赁合同》无效，闪壁经济社无需退还毕文鑫、苏文辉支付的保证金100000元；2.判令毕文鑫、苏文辉连带支付闪壁经济社占有使用费200600元（2019年3月21日至2019年9月20日占有使用费8000元，2019年9月22日至2020年8月12日占有使用费192600元）。事实与理由：闪壁经济社与毕文鑫、苏文辉于2018年3月14日签订《租赁合同》，约定：闪壁经济社将位于广州市花都区狮岭镇先锋路32号厂房（共2000平方米）和四间商铺（共170平方米）出租给毕文鑫、苏文辉。租金每年共计216000元，采用先交款后使用原则，按年度支付。闪壁经济社依约交付房屋，毕文鑫、苏文辉未按照约定及时交付租金，经多次催讨，均消极应对，至起诉之日2020年8月12日，已累计拖欠租金200600元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下城镇房屋租赁合同解释）第二条、第五条的规定，因未取得建设工程规划许可证，闪壁经济社与毕文鑫、苏文辉签订的租赁合同无效。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告闪壁经济社为证明主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.自行制作的《收租情况表》。被告毕文鑫辩称：1.双方签订《租赁合同》后，又另行签订补充协议，变更合同内容。其履行补充协议内容，但闪壁经济社单方更改两个电梯房且重新对外出租，致双方协商至今仍未达成一致意见。2.其与杨旭日合作打算升级改造及加建租赁物，因杨旭日提出加建后必须出租给他使用，致其已开工但无法继续加建，对此无法达成一致意见。被告毕文鑫为证明主张，提供证据：1.《闪壁村（社）会议记录》、《补充协议》；2.《租赁合同》、欠条。被告苏文辉没有提交书面答辩意见及证据。经审理查明：闪壁经济社（出租方，甲方）与毕文鑫、苏文辉（承租方，乙方）于2018年3月14日签订《租赁合同》，约定：甲方将自有位于广州市花都区狮岭镇先锋路32号厂房（共2000平方米）和四间商铺（共170平方米）出租给乙方使用，租赁期限共10年，自2018年3月21日起至2028年3月20日止。第三条关于租金、履约保证金的计算和交付方式，约定：1.租赁期间，前三年（从2018年3月21日起至2021年3月20日止）厂房每平方米每月租金6.5元，四间商铺每年租金60000元，合计一年总租金216000元。第四年至第六年合计一年总租金237600元，第七年至第十年合计一年总租金261360元。2.根据先交款后使用的原则，乙方按年度向甲方交纳租金，当年3月21日和9月21日前分两次付清给甲方。3.签订本合同后，乙方先前交纳200000元交易保证金，其中100000元作为乙方履行本合同的履约保证金，剩余100000元转为本合同租金。该保证金在租赁期满，乙方不存在违约、续租并按约定付清所有费用后，甲方三天内无息退还。第九条约定：签订本合同前，乙方已知晓甲方出租物未办理相关证件（包括土地使用证、房产证等），乙方自愿承担相关风险。如日后因甲方出租物不符合出租条件导致本合同无效的，造成乙方的损失，由乙方自行承担，与甲方无关，但乙方仍应按合同约定按实际使用租赁物的时间向甲方支付租金或占用费。第十条约定：乙方如租赁中途因经营不善，不能继续经营时需以书面形式同甲方作出说明，在不违反合同基础上可自行转租和分租给第三人使用。第十八条关于违约责任，约定：1.租赁期间，乙方应按合同约定向甲方支付租金及履约保证金。逾期支付的，每逾期一日，乙方按应交租金的日千分之二向甲方支付滞纳金；逾期超过30天，仍未将相关款项付清的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，收回租赁物，没收乙方已交纳的履约保证金，乙方出资增设在租赁范围的不动产无偿归甲方所有，且甲方无须向乙方支付任何补偿。合同另约定其他事项。闪壁经济社收取毕文鑫、苏文辉支付的履约保证金100000元，2018年3月21日至2019年3月20日占有使用费216000元，2019年3月21日至2019年9月21日占有使用费100000元。在诉讼过程中，闪壁经济社和毕文鑫确认：租赁物是位于先锋路××除××楼另××商铺外××层建筑物的整体，由闪壁经济社出资建设，没有取得建设工程规划许可证。毕文鑫与苏文辉未支付2019年3月21日至2019年9月20日的占有使用费8000元和2019年9月22日至2020年8月12日的占有使用费192600元。闪壁经济社未退还履约保证金100000元。毕文鑫主张：其对四间商铺进行扇灰、拉水电、铺设地板砖和吊顶天花的简单装修，自用一间商铺及过道，另三间商铺分别转租杨旭日、谢伟清和另一人，转租二至四层给杨旭日装修改造作为公寓并自2018年9月始经营至今。闪壁经济社确认：二至四层已被改造作为公寓出租；主张：四间商铺均由毕文鑫与苏文辉转租他人使用。毕文鑫确认：其没有在租赁物上加建；主张：不同意履约保证金100000元抵扣占有使用费，不同意当前交还租赁物，只同意在人民法院判决后交还租赁物。闪壁经济社与毕文鑫均主张《租赁合同》无效。闪壁经济社明确，请求确认2018年3月14日签订《租赁合同》无效，不请求确认《补充协议》无效。毕文鑫主张：其因故停止搭建排栅，没有加建。闪壁经济社没有履行《补充协议》。其与闪壁经济社至今未对《补充协议》内容协商一致。其因杨旭日拖欠租金致其拖欠闪壁经济社的租金。毕文鑫提供《闪壁村（社）会议记录》、《补充协议》、《租赁合同》、欠条，证明：1.闪壁经济社经2018年4月25日召开会议讨论决定，2018年6月22日与毕文鑫和苏文辉签订《补充协议》，约定：毕文鑫和苏文辉升级改造和加建租赁物，变更租赁范围、期限和租金等。2.毕文鑫与杨旭日于2018年3月21日签订《租赁合同》，约定：杨旭日向毕文鑫承租先锋路32号厂房和一间商铺。杨旭日于2019年3月3日书面确认“雨果精品公寓欠房租186000元，2019年4月10号前结清”。闪壁经济社质证上述证据，认为：双方没有实际履行《补充协议》。该《补充协议》与本案没有关联。毕文鑫和苏文辉没有升级改造和改建租赁物，不能以此不履行支付租金的义务。无论第三人是否拖欠租金，毕文鑫和苏文辉均应按照合同约定支付租金。本院在法庭审理时，向毕文鑫释明，如存在装饰装修损失争议的，可另行主张。闪壁经济社向本院申请对毕文鑫、苏文辉的财产采取保全措施，由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司提供担保，预缴财产保全费1523元，本院于2020年9月21日作出（2020）粤0114民初13681号民事裁定，裁定冻结毕文鑫、苏文辉的银行存款200600元或者查封、扣押、冻结其他的等值财产。本院认为：城镇房屋租赁合同解释第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。闪壁经济社与毕文鑫、苏文辉于2018年3月14日签订《租赁合同》，该厂房和商铺在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。闪壁经济社主张确认《租赁合同》无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效……后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《租赁合同》无效，毕文鑫、苏文辉不具有继续占有使用厂房和商铺的依据，应当向闪壁经济社返还厂房和商铺。闪壁经济社主张毕文鑫、苏文辉交还厂房和商铺，符合法律规定，本院予以支持。城镇房屋租赁合同解释第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。毕文鑫承认未支付2019年3月21日至2019年9月20日的占有使用费8000元和2019年9月22日至2020年8月12日的占有使用费192600元，应当向闪壁经济社继续支付。闪壁经济社主张上述期间占有使用费合计200600元，以及按照每月18000元标准支付自2020年8月13日起至交还之日止的占有使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同……自始没有法律约束力。《租赁合同》自始无效，闪壁经济社主张无需退还履约保证金100000元，没有合同及法律依据，本院不予支持。毕文鑫明确不同意履约保证金100000元抵扣占有使用费，系在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院不予综合处理履约保证金。毕文鑫、苏文辉占有使用闪壁经济社交付的厂房和商铺，即应当向闪壁经济社支付占有使用费。其是否及时收取向案外人转租厂房和商铺的租金，系另一法律关系，不影响毕文鑫、苏文辉应当及时向闪壁经济社支付占用使用费。另，毕文鑫确认与闪壁经济社没有履行《补充协议》，至今未协商一致。毕文鑫所提抗辩意见，没有理据，本院不予采纳。苏文辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社与被告毕文鑫、苏文辉于2018年3月14日签订的《租赁合同》无效；二、被告毕文鑫、苏文辉于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社支付2019年3月21日至2019年9月20日的占有使用费8000元和2019年9月22日至2020年8月12日的占有使用费192600元，合计200600元；三、被告毕文鑫、苏文辉于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社交还位于广州市花都区狮岭镇先锋路32号二至四层的厂房和一层的四间商铺；四、被告毕文鑫、苏文辉于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社支付自2020年8月13日起至交还厂房和商铺之日止的占有使用费（按照每月18000元的标准计算）；五、驳回原告广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13425元，由原告广州市花都区狮岭镇居委闪壁经济合作社经济社负担400元，被告毕文鑫、苏文辉负担13025元；财产保全费1523元，由被告毕文鑫、苏文辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年三月一日书记员  刘雄燕