广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1281民初1356号 原告陈卫，男，1974年9月20日生，汉族，户籍所在地湖南省岳阳市岳阳楼区，现居住地广西宜州市。 委托代理人石镇宾，广西昭义律师事务所律师。 委托代理人张祝梅（系原告陈卫妻子），女，1983年9月14日生，汉族，户籍所在地湖南省武冈市，现居住地广西宜州市。 被告刘旺秋，男，1965年7月17日生，汉族，户籍所在地以及现居住地广西鹿寨县。 委托代理人吴磊，广西正营律师事务所律师。 原告陈卫诉被告刘旺秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。依法由审判员覃敏红适用简易程序独任审判，于2017年10月23日公开开庭审理了本案，书记员韦兰情担任法庭记录，原告陈卫及其委托代理人石镇宾、张祝梅，被告刘旺秋及其委托代理人吴磊到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告陈卫向本院请求，一、请求判决被告赔偿因其违约给原告造成的损失1019986元（其中1、按房屋目前市场价格赔偿原告房屋差价损失794300元；2、赔偿原告房屋改造及装修支付的费用约100000元，以上两项以实际评估价格为准。3、请求被告退还原告支付给被告的利息58800元；4、请求被告支付原属于被告承担的护理外婆的保姆工资10000元；5、请求判决被告支付原属于被告承担的外婆的生活费27000元；6、请求判决被告支付原告预交的评估费29886元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2010年2月10日签订《购房合同》，房屋买卖的价格为70万元。合同签订当日，原告向被告支付30万元购房款，余下的40万元，在原告未付款之前要向被告支付利息，直至2013年元月付清余款。第一年，原告每月支付利息2800元；第二年，每月支付利息2100元，共计支付利息58800元。购买房屋后，原告为了方便使用，对房屋进行了装修和部分改造，花去的装修费约10万元。购房合同签订后，原属于被告承担的护理原告外婆的责任同时转达给原告负责，在此期间，原告请保姆护理外婆共支付了10000多元的保姆工资。原告按约完全履行了其应承担的合同义务。但被告后来因房屋价格上涨，有利可图，就违背诚信原则，假借其妻不同意过户为由，恶意违约不履行合同义务，不同意把房屋过户给原告。原告多次催被告协助办理房产过户手续均未果。被告的行为严重损害了原告的合法权益，应赔偿原告的损失，为此，原告诉至法院。 被告刘旺秋答辩，一、本案原告不是争议房产的物权所有人，该房的用益物权包括租金等应当由原告支付给被告以及房产的共有人杨春雷；二、原告在签订购房合同时明知房产共有人杨春雷不同意仍然与被告签订合同。原告存在过错，应当减轻被告的赔偿责任；三、原告主张被告支付外婆的护理费以及保姆工资等费用不属于本案审理范围，依法不应当得到支持，同时原告的诉请中的第一项的第2、第3分项属于重复请求，应当予以驳回；四、原告诉请的房产损失应当包含原被告在（2016）桂1281民初1132号、（2016）桂12民终1620号判决书确认的由被告退还的70万元的房款。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、购房合同一份，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系的事实； 2、收款收据四份、银行个人业务凭证五份、《证明》一份，证明原告依约向被告支付全部购房款的事实； 3、（2014）宜民初字第2022号民事判决书、（2016）桂12民终64号民事判决书，证明原被告签订的房屋合同合法有效，被告不履行合同义务，应当承担违约责任的事实； 4、（2016）桂12民终64号法庭审理笔录一份，证明房屋的装修以及改造是经过被告同意的事实； 5、（2014）宜民初字第2022号法庭审理笔录一份，证明原告向被告支付了58800元的利息的事实；原告因装修改造房屋支付了9万多元装修费用的事实；原告支付了两年多照顾被告母亲的保姆工资10000元的事实；被告妻子杨春雷同意改造房屋的事实； 6、照片12份，证明原被告签订购房合同，原告向被告支付购房款后对房屋进行改造的情况； 7、桂科房估（2016）字第149号房产估价报告一份，证明本案房屋现在的市场价值为1494300元，土地使用权的价值是每平方米13187元。 8、宜铁城估字（2014）第0142号评估报告书一份，证明与本案房屋同地段的一座楼房在2014年的评估价值，土地使用权价值为每平方米27941.2元，本案房屋评估价值明显过低。 9、评估费用发票一份，证明由于被告的违约行为导致了原告支付了29886元的评估费用的事实。 被告向法庭提供如下证据： 1、（2016）桂1281民初1132号民事判决书一份、（2016）桂12民终1620号民事判决书一份，证明原被告签订的房屋买卖合同已被法院依法判决解除，并判决原告将本案诉房屋交还给被告，被告退还70万元购房款给原告，原告的诉请没有事实与法律依据的事实； %1、桂科房估（2017）字第152号房地产评估报告书一份，证明本案房产从2010年2月10日至2017年6月10日该房屋租金总额为372596元，根据物权法规定，应当由物权所有人享有租金权利，应当由原告支付房屋的租金给被告及其妻子杨春雷； %1、评估费发票一份，证明被告因原告提起诉讼支付的评估费用4396元的事实； 4、证人刘某证人证言一份。证明原被告在签订房屋买卖合同时共同隐瞒了被告妻子杨春雷，双方都存在过错的事实；双方认可房屋市场价值是100万元的事实。 经开庭质证，被告对原告提交证据1-2无异议。对原告提交证据3-5、7-9的真实性、合法性无异议，但认为证据3不能证明被告违约；证据4中房屋改造部分价值包含在房屋评估价中，不应分离出来；证据5不能证明原告的证明目的；证据7包含房屋装修价值；证据8与本案无关；证据9不能证明被告违约。对原告提交的证据6有异议，认为该证据的真实性无法确认。原告对被告提交的证据1-3的真实性、合法性没有异议，但认为证据1中的房屋是否退还给被告与本案无关；证据2-3与本案无关。对被告提交的证据4有异议，认为证人所言与购房合同的约定不符，不能证明原告存在过错。对双方无异议的证据本院予以确认。本院认为，原告提交的证据3-5、7、9来源真实、合法，对本案事实具有证明力，本院予以认定；证据6系原告拍摄照片，无拍摄时间、地点，无法确认原告在何时何地拍摄，本院不予认定；证据8系复印件且不是本案诉争房屋的评估报告，与本案无关联，本院不予认定。被告提交的证据1、4来源真实、合法，对本案事实具有证明力，本院予以认定；证据2-3虽为原件，但与本案无关，本院不予采纳。 根据上述有效证据，并结合原被告陈述，本院确认以下法律事实：被告刘旺秋与原告陈卫系舅侄关系，与案外人杨春雷系夫妻关系。2010年2月10日，被告刘旺秋与原告陈卫签订《购房合同》，将其和杨春雷共有的位于宜州市（国有土地使用权证：宜国用2000字第××号；房屋所有权证号：桂房证字第××号）以70万元的价格出售给原告。签订合同当日,原告向被告支付购房款30万元，被告将房屋交给原告管理使用。2011年2月15日，原告向被告支付购房款10万元；2011年9月6日支付10万元；2012年3月14日支付60000元；2012年3月24日支付110000元；2013年1月15日支付30000元。2013年1月15日，被告出具《证明》一张给原告，证明原告已将上述购房款全部付清。房款付清后，原告多次要求被告办理过户登记手续，但因房屋共有人杨春雷提出异议未能办理。2014年11月11日，原告陈卫向本院提起诉讼，请求确认原告与被告签订的购房合同有效并要求刘旺秋与杨春雷将上述房产过户到其名下。2015年10月20日，本院作出（2014）宜民初字第2022号民事判决书，判决刘旺秋与陈卫签订的购房合同有效，驳回陈卫的其他诉讼请求。原告陈卫不服提起上诉，2016年3月22日，河池市中级人民法院作出（2016）桂12民终64号民事判决书，判决维持原判。2016年5月17日，被告刘旺秋及杨春雷向本院提起诉讼，请求解除原告与被告签订的购房合同；陈卫将房产交还给刘旺秋及杨春雷。2016年10月11日，本院作出（2016）桂1281民初1132号民事判决书，判决解除原告与被告签订的购房合同，陈卫将房产交还给刘旺秋和杨春雷。陈卫不服提起上诉。2017年2月26日，河池市中级人民法院作出（2016）桂12民终1620号民事判决书，判决维持上述两项判决；被告刘旺秋将购房款70万元退还给原告陈卫。为此，原告诉至法院，提出如上诉讼请求。本案在审理过程中，原告向本院提出申请，评估本案诉争房产的市场价格及该栋楼房的改造和装修费用，评估鉴定结果为：评估总价149.43万元。原告支付评估费用29886元。 另查明，签订购房合同后，原告另向被告支付58800元。该款原告主张系因其未能向被告一次性付清房款而支付给被告的尚欠房款利息；被告主张系原告未能向其一次性付清房款却使用房屋而支付给其的房租。 本院认为，原告陈卫与被告刘旺秋签订的《购房合同》因履行不能而被两级法院生效判决解除，并经两级法院生效判决认定导致合同无法履行是由于被告一方原因造成的，被告作为违约方必须承担违约的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同履行后原告可以获得的利益系本案涉案房屋的增值溢价款，经过评估，本案涉案房屋的市场价值为149.43万元，该报告对涉案房屋的评估价格149.43万元可以作为本案房屋的参考价格，该土地价格149.43万元减去原告与被告协议约定的购地价格70万元，该土地的增值溢价款数额为79.43万元。兼顾合同履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院认定被告应赔偿原告的损失79.43万元。 关于被告是否应赔偿原告改造、装修房屋所支付的费用问题。本院认为，评估价是结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其他特征因素等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。原告对房屋的改建和装修，已构成房屋的组成部分，房屋的市场评估价值已包含改造及装修的评估价值，原告主张被告另行赔偿其对房屋改造及装修支付的费用10万元，本院不予支持。 关于被告是否应退还原告支付的58800元。本院认为，原、被告在签订的《购房合同》中约定的付款方式为：“首付30万元，余款40万元在办理房产过户手续后由原告一次性付清。”签订合同后，原告除支付给被告70万元购房款外，另向被告支付58800元，合同解除后，被告应将58800元退还给原告。 关于原告请求被告承担原告评估费的问题，本院认为，原告经法定程序申请法院委托有资质的机构进行评估，所支付的评估费用29886元是必然发生的费用，应由被告负担。 原告主张被告支付其外婆的保姆工资10000元及生活费29886元，但无证据佐证上述款项与本案有关联，故本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 1、被告刘旺秋支付给原告陈卫882986元（其中赔偿原告的损失794300万元，退还给原告58800元，支付原告的评估费29886元）； 二、驳回原告陈卫的其他诉讼请求。 案件受理费16220元，减半收取8110元，由原告陈卫负担2466元，被告刘旺秋负担5644元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98），逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  覃敏红 二〇一八年二月八日 书记员  韦兰情