广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0309民初5540号原告深圳市优资行商业运营有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区龙华街道三联社区富泉新村**保利悦都**A-2-039，统一社会信用代码91440300311835232D。法定代表人刘宏超，总经理。委托代理人胡高敏，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。被告深圳市欢乐多餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道东门中路**温莎广场****，统一社会信用代码91440300326678575C。法定代表人黄泰龙。委托代理人陈镜庭，系该公司营运经理。委托代理人伍舜锋，广东弗尔顿律师事务所律师。原告深圳市优资行商业运营有限公司（以下简称优资行公司）与被告深圳市欢乐多餐饮管理有限公司（以下简称欢乐多公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认双方2016年10月27日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月7日解除；2、判令被告支付合同解除前欠付的2017年10月1日至2018年2月7日期间租金人民币295728.57元；2017年4月1日至2018年2月7日期间物业管理费4916.77元、日常专项维修基金971.67元、电费51172.7元、垃圾处理费62.17元、水费1526.81元、排污费3267.62元；3、判令被告按照日1‰的标准支付逾期支付租金、物业管理费、水电费等应付费用违约金，直至欠付金额全部付清之日止（暂计至2018年7月31日为人民币72278.59元）；4、判令被告承担原告为追讨欠款支付的律师费人民币28000元；5、依法判令由被告承担本案的全部诉讼费用。（以上金额合计人民币：457925.5元）本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡高敏，被告法定代表人黄泰龙及其委托代理人陈镜庭、伍舜锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况原告诉称，2016年6月、8月，孟祥勇、张惠珍（B001、B002）、邬稳（B003）向深圳市保利置业房地产开发有限公司购买保利悦都花园B区001、002、003号商铺，同时与原告签订《保利悦都花园商铺委托运营合同》，将涉案商铺委托原告出租并运营管理。2016年10月27日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），将涉案商铺出租给被告经营“很二牛杂火锅”。2017年3月9日，被告自原告处接收了涉案商铺，理应按照租赁合同的约定支付租金。按照合同约定被告应在2017年10月5日前支付2017年10月的租金，然而截止至2017年12月18日，被告仅支付2017年10月的部分租金2万元后拒不支付租赁合同约定的租金，且长期拖欠物业管理费、水费、电费等租赁合同约定的应付费用。被告拒不支付租赁合同约定的租金的行为已经达到租赁合同第18.2条约定的解除条件。2018年2月6日，原告向租赁合同约定的送达地址向被告发出了《解除通知书》，该通知于2018年2月7日送达被告签收。根据合同法第九十六条的规定，双方之间的租赁合同自通知到达被告时解除。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、本案的原、被告签订《商铺租赁合同》无效，因为：1、原告未提交证据证明原告是涉案商铺的所有人或合法使用人；2、涉案商铺不符合安全生产条件；3、商铺租赁合同违反了社会的公共利益，因此其主张的租金、违约金、律师费没有法律依据和事实依据。二、实际使用人何本华已经支付的履约保证金、租金等费用总额超过房屋使用费的部分，原告应当退还。三、房屋使用费的计算期限应当自2017年7月1日原告正式开业起至2018年1月16日，原告强行将涉案商铺上锁停业。四、房屋使用费的标准应当低于租金标准的5折以下计算，因为：1、合同无效的过错在于原告；2、商铺不符合安全生产条件；3、在使用过程中，原告经常无故停电，严重影响了被告的使用。五、原告的主张的垃圾处理费、排污费，没有事实和法律以及合同依据，该主张应当包括在物业管理费中，原告未提供相应的物业管理服务，其收取物业管理费没有法律依据。六、原告应赔偿被告和实际使用人何本华的经济损失，包括装修损失、设施设备被非法上锁扣押的损失以及人工损失，该费用还在核算。判决结果关于《商铺租赁合同》。根据原告提交的《深圳市不动产权预售备案登记查询表》和《保利悦都花园商铺委托运营合同》显示，案外人孟祥勇、张惠珍将他们名下所有的位于深圳市龙华新区龙观路北侧、青龙路西侧、清泉路东侧“保利悦都花园”二层B001号、B002号商铺于2016年6月24日委托给原告优资行公司运营管理，案外人邬稳亦将其名下所有的位于深圳市龙华新区龙观路北侧、青龙路西侧、清泉路东侧“保利悦都花园”二层B003号商铺于2016年8月13日委托给原告优资行公司运营管理。另根据原告提交的原、被告于2016年10月27日签订的《商铺租赁合同》显示，原、被告双方约定，原告将位于深圳市龙华新区龙华办事处龙观路以南、青龙路以西“保利悦都花园”B区二层001、002、003号商铺出租给被告使用。租赁期限为2017年3月1日至2022年2月28日止，商铺的租赁期限按交铺日起自然往后顺延，免租期自商铺交付之日起三个月。免租期内，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费、水、电、燃气费用、装修押金、装修保证金及其他应当承担的费用。原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》真实有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守合同约定履行各自权利义务。现原、双方于庭审中确认被告于2017年12月28日向原告支付2017年10月份部分租金2万元。原告主张因被告长期拖欠租金，2018年2月6日原告向被告发出了书面解除通知书，双方的租赁合同依法于2018年2月7日解除。被告对上述合同履行情况予以认可。根据《商铺租赁合同》第18.2条显示，如被告逾期付款超过30天的，视为被告方单方面解除合同，故本院认定原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年2月7日解除。关于租金、管理费等。原告庭审中自认的因涉案商铺交付时竣工验收面积与预售面积存在差异，所以租赁合同约定的月租金74968.50元实际变更为73670元。另根据被告支付的月租金金额亦为73670元/月，故本院认定被告应支付的租金为73670元/月。被告主张原告于2018年1月16日强制锁上店铺停电致使被告无法正常使用和搬离店内设施设备，但未能提交相关有效证据予以证明，故本院对被告的该项主张不予采纳。另原告主张原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年2月7日解除，根据原告提交的解除《商铺租赁合同》通知书、《限期腾空、返还商铺并支付房屋占有使用费通知书》和相关快递物流记录，本院对上述事实予以认定。故被告仍应向原告支付2017年10月1日至2018年2月7日期间的租金为293097.5元（73670元/月×4个月+73670元/月÷28天/月×7天-20000元）。根据双方签订的《商铺租赁合同》显示，被告方应承担该商铺的物业管理费并向原告或物业管理公司支付，每月物业管理费标准暂定为8.5元/㎡/月。被告应在双方签署合同之日起，缴纳2个月的物业管理费押金人民币4809.30元，及首月物业管理费2404.65元。并从商铺交付的第2个月起，在每月5号前支付当月物业管理费。经本院核算，自2017年4月1日至2018年2月7日期间的物业管理费应为24647.66元（2404.65元/月×10个月+2404.65元/月÷28天/月×7天）。现原告起诉状中自认该期间内被告仍拖欠的物业管理费为4916.77元，且被告未能提交相关有效证据予以证明其已足额支付该期间内的物业管理费，故本院对原告的该项诉请予以支持，即被告仍应向原告支付2017年4月1日至2018年2月7日期间的物业管理费4916.77元。另根据《商铺租赁合同》显示，原、被告双方约定由被告向原告支付相关的水电费、维修费，但原告提交的欠费明细表未有相关机构单位的签章，且原告亦未能提交其他有效证据予以证明其已代为足额支付相关费用。故本院对原告要求被告支付水电费、维修费的诉请不予支持。另原告要求被告支付的垃圾处理费、排污费，无相关事实和依据，本院不予支持。关于违约金。根据《商铺租赁合同》第18.2条显示，被告方未按本合同约定按期足额支付违约金及其他费用的，每逾期一天，被告应按照逾期未支付金额的5‰向原告方支付违约金及其他费用，直至被告方实际付款日止。按照合同第4.1条约定，被告应于每月5日前将本月租金支付给原告。现被告最后一次支付租金为于2017年12月18日向原告支付2017年10月份部分租金20000元。被告逾期支付租金，依然严重违约，故本院认定，被告应向原告支付相应的违约金。现原告庭审中自认将违约金利率调整至1‰/天，但仍偏高，本院依法调整为月利率2%，故被告应向原告支付违约金[以人民币53670元(73670元-20000元)为基数，自2017年10月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币73670元为基数，自2017年11月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币73670元为基数，自2017年12月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币73670元为基数，自2018年1月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币18417.50元（73670元/月÷28天/月×7天）为基数，自2018年2月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币4916.77元为基数，自2018年2月8日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止]。关于律师费。根据《商铺租赁合同》第18.2条显示，如被告逾期付款超过30天的，视为被告方单方面解除合同，原告方不予返还履约保证金，有权收回商铺，处理商铺内物品，被告方须赔偿由此给原告优资行公司造成的全部损失（包括但不限于原告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。另根据原告提交的《委托代理合同》和律师费转账凭证、律师费发票，本院予以认定，原告方因此次诉讼支出律师费28000元，故被告应当向原告赔偿该费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告深圳市优资行商业运营有限公司与被告深圳市欢乐多餐饮管理有限公司于2016年10月27日签订的《商铺租赁合同》于2018年2月7日解除；二、被告深圳市欢乐多餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市优资行商业运营有限公司支付2017年10月至2018年2月7日期间的租金人民币293097.5元、2017年4月1日至2018年2月7日期间的物业管理费人民币4916.77元；三、被告深圳市欢乐多餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市优资行商业运营有限公司支付违约金（以人民币53670元为基数，自2017年10月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币73670元为基数，自2017年11月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币73670元为基数，自2017年12月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币73670元为基数，自2018年1月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币18417.50元为基数，自2018年2月6日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止；以人民币4916.77元为基数，自2018年2月8日起按照月利率2%的标准支付至欠款实际清偿日止）；四、被告深圳市欢乐多餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市优资行商业运营有限公司支付律师费人民币28000元；五、驳回原告深圳市优资行商业运营有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币4084元，由被告深圳市欢乐多餐饮管理有限公司负担3552元、原告深圳市优资行商业运营有限公司负担532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周 鹏 盛二〇一八年十二月十九日书记员 赵耀（兼）书记员 叶 晓 雲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。