安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终4140号 上诉人（原审被告）：钱洪侠，女，1969年11月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：江伟，系钱洪侠丈夫。。 被上诉人（原审原告）：阜阳箭弦电脑有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区人民西路**，统一社会信用代码91341200746790256N。 法定代表人：周来鑫，该公司经理。 委托诉讼代理人：袁勋，该公司职员。 原审第三人：何彬，男，1964年2月13日出生，汉族，住安徽省阜阳市经济技术开发区。 上诉人钱洪侠因与被上诉人阜阳箭弦电脑有限责任公司、原审第三人何彬房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钱洪侠上诉请求：撤销一审判决，驳回阜阳箭弦电脑有限责任公司的起诉，或将本案发回重审；并由阜阳箭弦电脑有限责任公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：阜阳箭弦电脑有限责任公司不具有本案原告的诉讼主体资格，应驳回其起诉；涉案房屋在解除租赁前是佳佳美容在使用。钱洪侠的行为系代表佳美美容的职务行为，不是本案适格的被告；钱洪侠与何彬签订的房屋租赁合同已于2014年8月15日解除，并未拖欠阜阳箭弦电脑有限责任公司的租金；钱洪侠及佳美美容在涉案房屋被征收后，没有继续使用该房屋，不存在拖欠租金的事实；阜阳箭弦电脑有限责任公司不能证明其对涉案房屋具有所有权及钱洪侠和佳美美容占有、使用该房屋的事实；一审法院仅凭房产证复印件认定阜阳箭弦电脑有限责任公司对涉案房屋拥有所有权不当；一审法院漏列阜阳市颍州区房屋征收办为本案必要诉讼参加人，违反法定程序。 阜阳箭弦电脑有限责任公司辩称，涉案房屋租赁协议合法有效，钱洪侠应依约履行；阜阳箭弦电脑有限责任公司具备本案合法的诉讼主体资格；钱洪侠系本案适格的被告；涉案房屋至今仍被钱洪侠占有、使用，其应支付相应的租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 何彬未予答辩。 阜阳箭弦电脑有限责任公司向一审法院起诉请求：解除双方于2012年8月2日所签订的《房屋租赁协议》；钱洪侠支付拖欠的房屋租金820888元（2014年8月15日至2015年8月15日的租金220000元；2015年8月15日至2016年8月15日的租金231000元；2016年8月15日至2017年8月15日的租金242500元；2017年8月15日至2018年3月30日的租金159170元，合计852670元，主张820888元），并自起诉之日起按月21223元的标准继续支付房屋租金，直至钱洪侠搬离为止；并由钱洪侠承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年8月2日，何彬受阜阳箭弦电脑有限责任公司委托以其个人名义（甲方）与钱洪侠（乙方）签订房屋出租协议一份，约定：甲方将位于人民西路31号黑加仑大酒店三楼租赁给乙方经营，乙方事前以对该房屋做了充分了解。甲方保证乙方在经营期间该房屋能够正常使用；甲方所租赁给乙方经营的房屋，乙方不具备所有权，所有权归甲方所有；乙方在租赁期间所产生的水费、电费、物业费等均有乙方支付，不得拖欠；乙方租赁房屋期限自2012年8月15日起至2014年8月15日止，甲方每年税后净得房租200000元。2014年8月15日至2015年8月15日，甲方每年税后净得房租220000元整，2015年以后每年房屋租金按5%递增，甲方所得的租赁费均为税后得，乙方应提前一月交付下一年房租；甲方为乙方提供经营方便，及时沟通，互惠互利。甲方若出卖房屋，须在3个月前通知乙方。在同等条件下、乙方有优先购买权；乙方将租用房屋或经营权转让给第三方使用，必须事先征得甲方的同意并从新签订租赁协议；协议届满，原属于甲方装修部分即房屋内装修和照明电路、电器、照明灯具及开关（不含空调、电视机），乙方不得破坏，在经营过程中，乙方重新装修部分在经营届满后，无偿移交甲方所有，但不包括使用设施。租赁双方及时办理清洁。乙方如需要续租，应提前六个月与甲方协商租赁事宜。承租经营人有下列情形之一的，出租方可终止协议，并收回房屋。乙方擅自将房屋或经营权转租，转让或转借；乙方在经营期间进行非法活动、损害公共利益；乙方拖欠房屋租金的，逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和执行，甲方由此所受损失由乙方负责赔偿。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金20000元；乙方擅自改变房屋主体结构，造成房屋毁坏的，应负责赔偿。双方违约终止协议，如由此造成的经济损失，应支付违约赔偿金50000元。经有关部门鉴定，租赁期间房屋如因不可抗力的原因导致毁坏和造成乙方损失的，双方互不承担责任。协议自转让费交清之日生效。此后，钱洪侠支付何彬房屋租金至2014年8月15日，共计400000元。2017年4月11日，阜阳箭弦电脑有限责任公司向人民西路31号楼及后院租赁商户发出通知，载明：“人民西路31号楼及后院租赁商户：阜阳市颍州区鼓楼办人民西路31号楼房产所有权及土地所有权（房地权阜字第××号、房地权阜字第××号）为阜阳箭弦电脑有限责任公司所有。自2014年下半年至今，部分租赁商户至今未支付任何欠付租金，现郑重通知：请务必在2017年4月15日之前依据双方《租赁合同》之约定交付租金，否则我司将采取停水、停电、司法诉讼等一切措施保障我司合法权益，由此造成一切后果自行承担。我司全权委托杭州颖鼎投资管理有限公司阜阳分公司负责租金收取。联系电话：158××××0097。特此通知”。 阜阳箭弦电脑有限责任公司2014年12月30日以前的股东是何小虎（占50%股权）、郭红（占50%股权），法定代表人是郭红。郭红是何彬之妻，何小虎系何彬之弟。2014年12月8日，郭红和何小虎分别将其在阜阳箭弦电脑有限责任公司的股权转让给吴永伟。阜阳箭弦电脑有限责任公司于2014年12月30日进行变更登记，新的法定代表人是周来鑫，股东是周来鑫、吴永伟。2014年7月28日，何彬受阜阳箭弦电脑有限责任公司委托就涉案房屋与颍州房屋征收办公室签订阜阳市国有土地上房屋征收补偿协议。后因拆迁款未补偿到位，涉案房屋未被拆迁。涉案房屋的钥匙一直在钱洪侠手中，并未交给阜阳箭弦电脑有限责任公司。 佳美美容公司于2012年12月30日成立，负责人是江伟，江伟是钱洪侠之夫。何彬给江伟出具证明一份，载明：因市政通知拆迁、终止租转让等，不再收佳美房租费。钱洪侠提供佳美美容公司出具的证明欲证明其是代表佳美美容公司与何彬签订的房屋租赁协议。 一审法院认为，涉案房屋出租协议合法有效。因房屋租赁协议约定的租赁期限从2012年8月15日起至2017年8月15日止，且钱洪侠违反约定拖欠租金，故对阜阳箭弦电脑有限责任公司要求解除涉案房屋出租协议的诉讼请求予以支持。因钱洪侠只支付阜阳箭弦电脑有限责任公司的房屋租赁费到2014年8月15日，故对阜阳箭弦电脑有限责任公司要求钱洪侠支付房屋租金820888元并支付从起诉之日即2018年5月14日起按月21223元计算标准继续支付房屋租金直至搬出为止的诉讼请求予以支持。钱洪侠称其是代表佳美美容公司公司与何彬签订的房屋出租协议，但阜阳箭弦电脑有限责任公司不予认可，且何彬陈述也是与钱洪侠签订的。钱洪侠称因涉案房屋被颍州区人民政府征收，房屋出租协议已于2014年8月15日解除，何彬通知解除合同后不再收取房屋租赁费，故阜阳箭弦电脑有限责任公司的诉讼请求应予驳回，但其提供的证据不足以证明其主张，且其仍实际占用该房屋。钱洪侠称涉案房屋已被政府征收，阜阳箭弦电脑有限责任公司不具有诉讼主体资格，因涉案房屋并没有被拆迁，且拆迁协议未履行，阜阳箭弦电脑有限责任公司仍拥有涉案房屋的房屋所有权证。故对钱洪侠的相应抗辩理由均不予采信。何彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃陈述权和质证权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除阜阳箭弦电脑有限责任公司与钱洪侠于2012年8月2日签订的房屋出租协议；二、钱洪侠于判决生效之日起二十日内支付阜阳箭弦电脑有限责任公司房屋租金820888元及从2018年5月14日起至搬离为止的房屋租金，以每月租金21223元为标准计算。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12209元，减半收取6104.50元，由钱洪侠负担。 在二审期间，钱洪侠提交了如下新的证据材料： 证据一、阜阳市颍州区卫生局文件，证明钱洪侠所签房屋租赁合同是自己的佳美皮肤美容诊所和佳美医学美容门诊部使用。 证据二、执业资格证，证明佳美医学美容门诊是钱洪侠的执业单位，钱洪侠具有与他人签定门诊执业场地的资格。 证据三、反映解放北大街旧城区拆迁补偿事宜不公正的说明，证明钱洪侠至今未得到相应的拆迁补偿费，并向有关部门反映；进而证明佳美之所以没有搬迁，是因为补偿没有到位，而非无故占用和拖欠房租费。 证据四、阜阳箭弦电脑有限责任公司会议纪要、股东决议、股份转让合同，证明阜阳箭弦电脑有限责任公司转让股份不合法。 阜阳箭弦电脑有限责任公司质证认为，上述证据均与本案无关。 本院经审查认为，上述证据均不影响对本案事实的认定，应不予采信。 本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、钱洪侠、阜阳箭弦电脑有限责任公司是否是本案适格的诉讼主体；二、涉案房屋租赁协议是否已经解除；三、阜阳箭弦电脑有限责任公司是否仍是涉案房屋的所有权人，一审判决钱洪侠支付阜阳箭弦电脑有限责任公司相应的租金是否有事实和法律依据；四、本案是否漏列当事人。 针对争议焦点一，本院认为，何彬代表阜阳箭弦电脑有限责任公司与钱洪侠签订涉案房屋租赁协议事实清楚，阜阳箭弦电脑有限责任公司向合同相对人钱洪侠主张权利，符合法律规定。双方均是本案适格的诉讼主体。 针对争议焦点二，本院认为，涉案房屋租赁协议约定的租赁期限从2012年8月15日起至2017年8月15日止，租赁期间届满，阜阳箭弦电脑有限责任公司虽要求终止该租赁协议，但钱洪侠继续使用租赁物，且拒付之后的租金，阜阳箭弦电脑有限责任公司请求法院确认解除该租赁合同的效力，符合法律规定。 针对争议焦点三，本院认为，涉案房屋虽被列入征收范围，阜阳箭弦电脑有限责任公司已就该房屋与拆迁部门达成征收补偿协议，但在该房屋被实际拆迁前，阜阳箭弦电脑有限责任公司仍是该房屋合法的产权人，一审法院参照涉案房屋租赁协议的约定，确定钱洪侠支付阜阳箭弦电脑有限责任公司相应的租金数额，符合法律规定。 针对争议焦点四，本院认为，拆迁部门不是本案必要共同诉讼当事人，其加入本案诉讼与否不影响本案的处理。若钱洪侠作为涉案房屋的实际使用人与拆迁部门产生纠纷，可另案处理。 综上所述，钱洪侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12008元，由上诉人钱洪侠负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 马 林 审判员 刘 伟 二〇一八年十二月二十四日 书记员 王京阳 附：（2018）皖12民终4140号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。