黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0603民初2772号原告：大庆市龙凤区优曼资美容美体馆，住所地大庆市龙凤区东城领秀锦绣园M座商服102号。经营者：何继安，女，1972年2月18日出生，汉族，大庆市龙凤区优曼资美容美体馆经营者，住大庆市龙凤区，委托代理人：樊凤祥，男，1971年6月21日出生，汉族，大庆石化工程有限公司干部，住大庆市龙凤区。委托代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼，统一社会信用代码：91230600725328417D。法定代表人：孙洪海，经理。委托代理人：王利刚，男，1983年9月4日，汉族，大庆久隆房地产开发股份有限公司员工，住大庆市龙凤区，委托代理人：于浩源，黑龙江龙跃律师事务所律师。原告大庆市龙凤区优曼资美容美体馆与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年5月11日、5月28日、6月5日公开开庭进行了审理。原告大庆市龙凤区优曼资美容美体馆经营者何继安及其委托代理人樊凤祥、阚留成，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司委托代理人王利刚、于浩源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修漏雨受损后重新装修发生的修复费用人民币20159元；2、判令被告赔偿因房屋漏雨维修导致停业期间（2015年5月13日至2016年1月5日）的营业损失人民币475529元；3、判令被告单方解除租赁合同赔偿房屋剩余租赁期间（2017年9月14日至2018年6月30日）的营业损失人民币633399元；4、判令被告因单方解除租赁合同赔偿房屋装修损失现值人民币106245元；5、判令被告担鉴定费用人民币23800元；6、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年7月1日，原告的经营者何继安与被告签订了龙凤区东城领秀锦绣园M座商服102号房屋租赁合同，用于开办大庆市龙凤区优曼姿美容美体馆。2015年5月13日，原告所租赁的上述房屋棚顶开始漏雨，直到2015年5月23日，被告才将漏雨部分维修完毕，致使原告的室内装修大部分毁损，需要重新修复，且原告自2015年5月13日至2016年1月4日期间不能经营，大量客户流失，导致严重的经营损失。2017年4月13日，被告向原告下发了《解除合同通知书》，2017年9月14日，原告同意解除租赁合同，但是根据合同约定应当赔偿损失。现原告要求被告赔偿经营损失，装修损失，期间为2015年5月13日至2016年1月5日，计7个月23天，2017年9月14日至2018年6月30日计9个月16天，共计17个月9天，装修费用按5年均摊，每年20%计算。原告多次找到被告协商赔偿事宜，均未达成一致意见。因此，原告依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、被答辩人所述与事实不符。首先，2015年5月13日，答辩人接到被答辩人的报修电话，答辩人公司相关部门已于2015年5月23日对该商服顶棚漏雨维修完毕。我们认为从漏雨到维修完毕的10天内，被答辩人确实存在损失，我们公司拟针对其实际发生损失给与壹万伍仟元补偿，遭到被答辩人的拒绝。我们认为被答辩人超出这10天以外的赔偿请求无任何事实与法律依据。其次，既然合同约定答辩人公司承担维修义务，在答辩人公司没有明确拒绝维修的情况下，被答辩人未通过我公司的擅自维修、擅自停业的行为与答辩人公司无关。二、如果漏雨造成的损失的确存在，被答辩人未采取适当措施防止损失扩大，其不得就损失扩大部分要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿：1、如果在2015年5月23日，答辩人公司维修后案涉房屋仍不具备营业条件，被答辩人应及时通知答辩人，以便于答辩人公司进一步对房屋进行维修和修缮。现无任何证据表明被答辩人通知答辩人公司。2、如答辩人公司明确拒绝对房屋进行维修，则答辩人应该另行委托第三方进行维修留存证据，要求答辩人承担费用或者起诉索赔，亦或按照合同约定提出退租请求，绝不是房屋存在漏雨现象就停业，然后要求出租人承担其全部营业损失。现在的情况是答辩人公司已将漏雨的屋顶维修完毕，被答辩人在未经答辩人同意且未告知答辩人的情况下擅自维修、擅自停业（实际是否真正停业也不得而知）。答辩人认为被答辩人放任损失扩大的行为与答辩人无关。答辩人也不需要承担赔偿责任。综上所述，被答辩人的诉讼请求及主张的事实与理由均不能成立，请法庭依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：庭审中，原告提供证据：证据一、2013年3月27日,原、被告签订的租赁合同及久隆租金收据一张，欲证明：1、合同的内容：第二条，房屋用途为美容、美体、瑜伽；第三条租赁时间：2013年7月1日至2018年6月30日。第五条租赁期间房屋的维修由被告负责。第八条（三）合同履行期间，任何一方变更或解除合同，必须以书面形式提前30日通知对方，待双方协商一致后方可变更或解除合同，但要承担违约责任，赔偿经济损失。2、何继安按照合同约定支付了前两年2014年7月1日至2015年6月30日的租金80000元，另70000元租金从2013年7月1日至2014年6月30日（该票据找不到了，但在龙凤区人民法院2017黑0603民初2290号判决书上认可）开办的是优曼姿美容美体馆。被告质证，对证据真实性无异议对70000元无票据租金事实也认可，但要强调双方在2017年黑0603民初2290号案件审理过程中已经协议合同2017年9月14日解除，我方认为对方主张合同解除后的营业损失赔偿依据，解除前是否应该承担违约责任应由法庭视双方举证情况判定，但我方认为对方只有十天的损失存在。本院认为，经核实，该证据能够证明双方存在租赁合同关系，被告对真实性无异议，本院对该证据予以采信。证据二、2017年4月25日，被告向原告出具的告知函（告知赔偿损失1.5万元）一份、2015年5月全月的天气预报一份，欲证明：1、2015年5月13日，被告接到东城领袖A区M座102室优曼姿美容美体馆棚顶漏雨电话后，于2015年5月23日对该商服棚顶漏水才维修完毕。2017年4月25日，被告针对优曼姿美容美体馆实际发生损失（装修修复费用及营业损失），经被告公司研究决定给予优曼姿美容美体馆1万5千元整补偿。漏雨后一、二楼的室内装修修复是由原告组织实施的，四楼棚顶是被告修复的。被告交付给原告的租赁物存在瑕疵，被告的行为已经违约。2、2015年5月8日至5月19日期间都是下雨的状态，导致原告经营所需的房屋长时间漏雨，进一步导致原告的装修大面积毁损，出处是百度天气预报打印出来。被告质证，对告知函真实性无异议，但从告知函内容来看2015年5月13日发生漏雨至2015年5月23日对商服棚顶维修完毕，我方认可原告方存在十天的损失，所以提出了补偿的条件，但是遭到原告拒绝。由于该提议未能与原告达成共识，所以我方也不同意对原告再行补偿，由法院判决。对天气预报真实性，被告方还需进一步核实，但对原告的证明主张不予认可，因为2015年5月8日到5月19日存在下雨的状态，原告于2015年5月13日报修到2015年5月23日维修完毕，仅从此份证据无法体现原告装修大面积损毁，我方有证据证实由于漏雨，原告涉案的房屋只是棚顶有部分雨水浸润，棚顶有几块潮湿的地方，不存在原告承租的房屋装修大面积毁损的情形，因为房屋装修是否存在大面积毁损，这是本案原告索赔的主要的直接的事实依据，我方不予认可，请求法庭对此环节详细审查。请对方对装修毁损的部位向法庭举证。本院认为，经核实，该证据具备真实性且与本案相关联，对其真实性予以采信。证据三、向龙凤区卫生局卫生监督所停业申请1份、情况说明1份，环境监测报告1份，欲证明由于漏雨需要维修导致原告店铺无法正常营业，2015年5月13日，原告向大庆市龙凤区卫生局卫生监督所提出停业申请，并经其同意。龙凤区卫生监督局卫生监督所在《情况说明》中说明了优曼姿美容美体馆从2015年5月13日至2016年1月4日期间需要对房屋进行维修及重新装修后的空气质量和营业环境治理，至2016年1月4日，空气及物表等经过大庆市龙凤区疾病预防控制中心检测合格后才达到重新营业要求，再次开业的时间是2016年1月5日，停业7个月23天，这期间，原告的经营损失，被告应给予赔偿。在2290判决书中，法院判定这期间不应由原告交付租金已经扣除。原告作为美容美体馆能否经营不是需要被告同意而是需要卫生部门监管部门同意，在各项卫生标准符合后就可以开业。被告质证，1、对该份证据真实性，我方需要进一步核实。2、2015年5月13日，在原告经营者报修屋面漏雨当天就向龙凤区卫生局卫生监督所提出了停业申请，并且提出停业时间近7个月又自诉停业进行维修以便于装修后的空气质量和营业环境达到要求，我方认为这属于单方自诉未经被告同意，不能够依据此份证据证实该房屋从装修到空气质量到营业环境不符合营业要求且时间长达7个多月，证据可能存在瑕疵。3、关于情况说明，印章真实性我方需进一步核实，第二证明材料没有经办人签字，第三，关于情况说明内容是基于原告方单方申请所做表述，与我方无关。对于卫生监测结果报告单，我们认为该报告单只能证实2016年的1月4日结果是合格的，但不能证明自2015年的5月13日至2016年1月4日期间检测结果不合格，因此我们认为对方未经我方同意停业行为是自作主张我方不应给予赔偿，希望法庭允许原告提交的证据以原件的形式保存。本院认为，经核实，该证据具备真实性且与本案相关联，对其真实性予以采信。证据四、光盘（漏雨视频，谈赔偿损失视频，闹事视频）时间，联络函，具体人名。欲证明：一、在漏雨后，原告找相关的装修人员进行检查需要维修及更换的相关项目以及费用。2015年5月18日装修部位以联络函的形式上报到被告单位进行交涉，但是被告单位迟迟不予答复，原告只能自己找人进行装修修复。当时原告与被告交涉的事情，被告单位一直到2017年4月25日才给予损失答复。被告质证，我方要求光碟回家观看，提供书面意见。1、联络函是原告单方制作，我方不认可联络函中的内容也不认可原告曾将该联络函以书面形式正式提交给我单位，要求对原告提交的联络函时间地点提交人员向法庭进一步举证；2、对光碟的内容和时间我方需进一步核实，提供书面意见。而且我方认为原告的视频的时间目前无法确定而且原告与对方谈话未告知对方前提下私自录音，我方认为是原告的恶意举证行为，而且我方认为2015年5月13日漏雨的纠纷不应持续到2017年还没有解决，对此证据还需进一步观察。本院认为，经核实，该证据具备真实性且与本案相关联，对其真实性予以采信。证据五、2017年4月13日，被告向原告发出的解除合同通知书一份，被告向原告发出了解除合同通知，单方面解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据合同第八条（三），合同履行期间，任何一方变更或解除合同，必须以书面形式提前30日通知对方，待双方协商一致后方可变更或解除合同，但要承担违约责任，赔偿经济损失。原告同意于2017年9月14日解除合同，但被告需要赔偿经济损失，包括装修损失以及营业损失（2017年9月14日至2018年6月30日期间的营业损失）。对被告解除合同的理由，原告不认可，是被告提供的租赁物存在瑕疵违约在先导致原告在履行期间提出抗辩，在2290判决书也有体现，被告单方面解除合同行为也属于违约行为。被告质证，对解除合同通知书真实性无异议，但我方认为是本案原告一直拒绝交纳租金，所以我方行驶解除权向对方发出的通知，其效力由法庭判定，但时至今日案涉房屋仍在原告的掌控之中，所我方行驶解除权并不是违约。本院认为，经核实，该证据具备真实性且与本案相关联，对其真实性予以采信。证据六、大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初2290号民事判决书、生效证明。欲证明：该判决已经生效，大庆久隆房地产开发股份有限公司与何继安解除租赁合同的时间为2017年9月14日；租赁合同约定租赁房屋的维修由被告负责，被告未完全履行维修义务，且其提供的房屋因漏雨导致2015年5月13日至2016年1月4日期间无法正常使用，原告不能营业。2015年5月13日至2016年1月4日期间租金原告有权拒绝支付。被告质证，对真实性无异议，证明问题有异议。我国不是判力法国家，法院生效判决对于事实的认定另案中可以参考，但对于责任认定问题，生效判决不具备即判力。通过本庭审理和鉴定过程证实原告于2015年6月1日对涉案房屋进行维修且在未通知被告公司的前提下，因此维修之后是否符合营业要求就与我公司无关，此后的营业损失与我公司无关且我公司要针对新发现的证据2290号判决申请再审，因此我方认为该证明不能证明对方的主张。本院认为，经核实，该证据具备真实性且与本案相关联，对其真实性予以采信。证据七、黑龙江省仁杰价格评估有限公司的司法鉴定意见书二份，编号：黑仁价评（2018）价司鉴字15号、16号；黑龙江省仁杰价格评估有限公司鉴定服务费收据二份。欲证明：1、重新装修发生的修复费用20159元；2、营业损失1171448元（其中，2015年5月13日至2016年1月5日营业损失为538049元；2017年9月14日至2018年6月30日营业损失为633399元。）；3、装修损失（现价值）106245元；4、鉴定费用23800元。被告质证，通过对鉴定书的鉴定人进行质询，证实原告向鉴定机构提交的鉴定建材均未经过庭审质证，鉴定人解释说明相关是实际的举证责任由原告承担，因此我方要求对方对两份鉴定书所涉及的鉴定材料全部提交法庭通过庭审进行质证，否则我方不予认可。本院认为，经核实，该鉴定程序及鉴定依据符合法律规定，鉴定结论客观、真实，故对该证据予以采信。证据八、2014年11月1日至2015年5月12日营业额统计表1份1页、原告在经营过程中的经营台账（复印件经与原件核对无异议）共7本以及原始顾客服务出账单9册（每册都有顾客消费签名，复印件经与原件核对无异议），欲证明原告在经营过程中的收入情况从2014年11月1日至2015年5月12日营业额总计1443494元，鉴定报告依据本台账，这些都是实际发生的费用。统计表总的数额是这七本台账营业额的汇总。被告质证，对真实性不予认可，我们认为这日营业台账属原告单方制作，我们认为是双方发生纠纷，原告事后制作形成，我方要求对形成时间进行司法鉴定，我方申请法庭将7本台账原件留到法庭。通过刚才对证证明原告向法庭提交的台账是腾写而来，对原告当庭提交的9册原始材料形成时间以及书写时间前后差距需要鉴定。该处方单没有消费顾客的身份证号码联系电话，所以我们对证据真实性持有异议，另外通过处方单无法明确核实出每日的营业额，所以我方要委托有关机构对处方单数额进行司法审计鉴定，看二者数值是否相同。本院认为，经核实，该组证据具备真实性，被告要求鉴定不符合法律规定，故对该组证据予以采信。证据九、2015年5月13日房屋漏雨的情况以及久隆公司工作人员从2017年4月7日到原告的店里强行收房视频一份、2016年6月12日，原告负责人到久隆公司进行谈判关于协商赔偿事宜的录像一份，（均当庭播放），欲证明原告与久隆公司协商过程中的联络函交付给被告的工作人员，漏雨视频记录2015年5月13日当天漏雨情况非常严重，用水桶接的水，在此之后连续下雨将近10天时间，屋子一直漏。关于谈判录像参加协商人员，有被告方的胡正国、徐某等五人，当时因为下雨导致电线短路，到雨停了之后才进行屋顶的维修，收房锁门视频表明被告行为已经严重影响原告的正常经营活动。被告质证，对谈判相关人员我不熟悉，第一，谈判没有达成结论而且对于室内电线是否由于漏雨造成房产不能使用不能仅凭原告当庭的陈述，应该由权威部门进行鉴定，并且原告也有避免损失扩大的义务，对真实性暂时不予质证。对于漏雨视频情况，我方认为从录像内容来看存在漏雨但是漏雨情形并不严重，而且应当属于容易修复状态，不足以导致原告经营场所停业长达7个月之久，我方认为原告停业是未经许可协商的单方面行为，第二，对于锁门报警视频真实性暂不评价，我方认为即使视频是真实的也只能证明当天的情形，并且前提是对方拖欠房租拒不支付，所以既不能就此认定被告方对此负有责任，更不能就此认定原告长期的停业行为是合理的。综上，我方认为，上述证明资料不能证明原告的主张。本院认为，经核实，该组证据具备真实性，故对该组证据予以采信。证据十、2018年5月14日，何继安与赵海波的录音光盘一份（附纸质说明），已当庭播放录音。欲证明原告在发生漏雨之后将联络函包括原告需要维修的具体项目以联络函的方式交给赵海波，当时赵海波是负责销售人员以及签订房屋租赁合同时的被告代表。被告质证，录音中的赵海波说的话是否真实我方需核实，通过录音内容来看赵海波陈述可能是三年前事情刚发生的送达的，所以时间不确定，另外原告向被告公司送达联络函并不具备法律效应不能说明什么问题，只能说明原告所提的诉求，但久隆公司没有任何人同意原告联络函的任何内容。本院认为，经核实，该证据具备真实性，故对该组证据予以采信。庭审中，被告提供证据:证据一、久隆公司生产科的待售资产维修联系单一份（复印件经与原件核对无异议），欲证明在2015年5月13日，案涉房屋漏雨后，被告公司已对原告出租房屋的四楼楼顶房屋进行维修，室内由于原告拒绝没有维修，四楼的维修包括原告所在的棚顶。原告质证，该份证据只能证明原告房屋棚顶不合格，对真实性无异议，该证据证明不了要给原告室内漏雨情况维修，证明不了原告不同意，只能证明对屋顶防水进行维修，没有涉及原告室内装修进行维修，也证明不了当天2015年5月13日进行维修，实际是5月23日左右才进行维修完毕。被告维修的只是楼顶屋面没有对二楼、三楼漏水情况进行维修，三、四楼一直被久隆公司使用，在使用期间三楼发生漏水情况继续向我承租的二楼漏水，并且一楼的入户门以上现在下雨还在漏水。本院认为，经核实，该证据具备真实性，能够证明被告对涉案房屋四楼楼顶维修的事实，本院对此予以才采信。证据二、久隆公司的工程签证确认单一份（复印件经与原件核对无异议），欲证明被告公司委托第三方对案涉房屋进行维修，对相关工程量予以确认。原告质证，对真实性有异议，工程签证确认单没有具体日期，漏雨后的具体维修时间看不出来，维修了多久也没有记录，该份工程签证确认单写的是M楼没有具体指向我方出租的房屋，我方认为是假证据。本院认为，经核实，该证据与证据一能相互印证，具备真实性，能够证明被告对涉案房屋四楼楼顶维修的事实，本院对此予以才采信。证据三、久隆房地产公司记账凭证2页以及增值税专用发票1页（复印件），欲证明被告公司向维修方付款的情况。原告质证，此证据只能证明久隆公司给施工单位的付款情况，与本漏雨房屋维修没有任何关系，根据中石油财务规定，所有付款的必要依据必须要有与施工单位相应的合同予以支持，被告没有提供，我方认为此证据同样为假证据。从发票形成时间2016年8月16日来看，不能证明该付款凭证针对涉案房屋维修的付款。本院认为，经核实，该证据与证据一、二能相互印证，具备真实性，能够证明被告对涉案房屋四楼楼顶维修的事实，本院对此予以采信。证据四、2015年5月13日，涉案房屋漏雨后现场及维修照片4张，来源是久隆公司维修人员在漏雨之后到涉案房屋拍照，证明漏雨情况不是十分严重也不可能导致原告停业几个月之久。原告质证，对真实性有异议，不能体现具体拍摄日期并且体现不了原告承租房屋的漏雨情况，该照片确实是我承租的房屋，不能完全证明原告房屋漏雨的受损情况，没有拍照日期，并且原告房屋漏雨持续20天以上已向法庭提供漏雨期间的天气预报。本院认为，经核实，原告承认照片是其承租的房屋，故对照片的真实性予以采信。证据五、证人于某、徐某出庭作证，证人于某陈述：我不认识原告，但原告去过我们单位。在2015年5月13日，我单位东城领袖M座楼房1层2层租给原告，当时下雨，冬季还有积雪融化造成四楼屋顶防水破损渗漏，3、4楼是我方办公用房，通过烟道位置渗漏到2楼原告承租的房屋，但是原告在5月13日之前向我公司报修，我方组织人员到原告业主家实地勘察，发现2楼棚顶有渗漏现象，我们单场拍了照片留证，发现有水渍浸湿现象，感觉不是很严重，然后我们组织下属施工单位人员修四楼楼上的防水，因为当时正值雨季无法施工，十多天以后施工的，大概是5月23日24日左右，维修了五、六天时间。我大概在原告报修后，应该是5月13日之后到承租房屋看漏雨情况的。事发后我公司同意维修，我没有介入协商，是原告与我方项目部协商的。证人于某陈述：我认识本案原告，原告租我单位M座商服，没有亲属利害关系。大约2015年5月份，原告租我们单位商服1、2层，原告联系我方客服说漏雨，我方相关部门生产科和客服人员到原告房屋室内进行勘察，发现2楼棚顶有被水泡过的痕迹，面积不是很大，一楼棚顶也有漏雨情况，因为原告挂牌匾打孔了，不属于我方负责范围内，十多天雨停了之后对四楼整个棚顶进行了4、5天的维修，没有对原告2楼室内进行维修。事情发生后，原告室内的维修情况，我方与原告进行协商室内维修，我方同意进行维修，原告不用我们维修，也不让我们进屋。我不清楚是否收到原告提供的联络函。我认识赵海波，是我同事。久隆公司有个质量问题处理小组，有生产科、技术科、安全科等，经过他们评估得来的，要给原告15000元的补偿这只是维修的费用，是否包括营业损失记不清了。原告质证，对第一证人表述说有几处渗漏现象我方认为不客观，其他陈述无异议，我方认为渗漏的比较严重。对第二证人陈述关于被告同意给我方维修这个事实不存在，有水泡过的痕迹该表述也不成立，二证人均能证实原告承租的房屋存在质量问题，也能证实当时连续下雨十多天，雨停之后才进行的维修，导致原告承租的房屋随着时间的延长漏水现象越来越严重。在刚才庭审中原告举出适当照片时说拍摄日期为被告工作人员于2015年5月13日拍摄的，证人于某却说在5月13日之后的某一天拍摄的，从而证明某个人在做伪证，在刚刚的庭审中，于赵海波的电话录音中赵海波明确说当时的联络函是给客服的，也明确说给了徐某，对说要给我们维修及我方没给联络函真实性不予认可，我们美容院不存在不许维修人员进屋的事实。本院认为，二证人均证实被告的房屋四楼楼顶漏雨，原告承租的一二楼存在渗漏现象，双方对此均无异议，本院对证人证言证明的这部分事实予以采信。经过庭审，结合当事人的陈述及本院认定的证据，确认如下法律事实：2013年3月27日，原告大庆市龙凤区优曼资美容美体馆经营者何继安与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司签订东城领秀商服租赁合同。合同主要内容约定：原告租赁被告的东城领秀锦绣园M座商服102号房屋，房屋用途为美容、美体、瑜伽；租赁时间为2013年7月1日至2018年6月30日。第一年租金为7万元，第二年租金为8万元，第三年租金为10万元，第四年租金为12万元，第五年租金为13万元。合同签订当日支付第一年租金，后4年租金每年7月1日前支付。租赁期间，房屋的维修由被告负责，如发生重大自然损坏不适于承租而被告不修缮时，原告可以退租。原告对承租房屋装修产生的一切费用自行承担，房屋交还时，原告不得要求被告给予装修补偿，并且原告不得破坏或拆除装修。合同履行期间，任何一方变更或解除合同，必须以书面形式提前30日通知对方，待双方协商一致后方可变更或解除合同，但要承担违约责任，赔偿经济损失。对方在接到通知之日起15日内给予答复，否则视为默认。合同签订后，原告支付被告2013年7月1日至2015年6月30日租金15万元。2015年5月13日，原告承租的楼房屋顶发生漏雨，被告于5月23日对楼顶防水进行了维修。因屋顶漏雨致使原告承租的一二楼渗漏，原告需要对房屋进行装修、店铺重新装修及装修后的空气质量和营业环境治理，原告于2015年5月13日向大庆市龙凤区卫生局卫生监督所提出停业申请，申请停业时间为2015年5月13日至2015年12月31日。2016年1月4日，大庆市龙凤区卫生局卫生监督所作出检测报告载明检测指标在标准值范围内，该所又于2017年8月20日作出情况说明载明原告于2015年5月13日向本所申请停业进行商服楼的房屋维修、店铺重新装修及装修后的空气质量和营业环境治理，至2016年1月4日空气及物表等检测合格后才达到重新营业要求，在此期间一直处于停业状态。2017年4月13日，被告向原告发出解除合同通知书，以原告拒付租金造成根本违约为由要求解除合同，原告于次日收到该通知书。2017年4月25日，被告向原告发出告知函，内容为因原告房屋漏雨，被告于5月23日对商服顶棚维修完毕并同意给付原告装修费用及营业损失15000元，双方未能达成一致意见。双方于2017年9月14日解除租赁合同。经原告申请，本院委托黑龙江省仁杰价格评估有限公司对原告提出的损失数额进行司法鉴定，鉴定结论为：大庆市龙凤区东城领秀锦绣园M座商服102房屋原装修漏雨受损后重新装修发生的修复费在价格鉴定基准日的价格为人民币20159元；大庆市龙凤区东城领秀锦绣园M座商服102房屋装修原值在价格鉴定基准日的价格为人民币198487元、现值在在价格鉴定基准日的价格为人民币106245元；大庆市龙凤区优曼资美容美体馆在价格鉴定基准日2015年5月13日至2016年1月5日的营业损失为538049元、在2017年9月14日至2018年6月30日的营业损失为633399元。原告支付鉴定费用23800元。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效。原、被告解除合同的时间为2017年9月14日，系双方协商解除，有本院判决书佐证。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同中，出租方应保障租赁物符合安全质量标准，保障承租方能正常使用租赁物并履行对租赁物的维修义务。本案中，被告的房屋漏雨致使原告承租的房屋重修，被告未尽维修义务，属于违约行为，应支付原告支出的合理的维修费用。原告主张的2015年5月13日至2016年1月5日的营业损失与被告房屋漏雨具有因果关系，属于合理的可得利益损失，被告无证据证明该损失系原告任意扩大所致，故被告应就该部分损失承担赔偿责任。本院依据鉴定结论认定原告的合理损失为：因房屋漏雨进行重新装修而发生的维修费用20159元及因停业而产生的2015年5月13日至2016年1月5日的营业损失538049元。原告主张因停业而产生的2015年5月13日至2016年1月5日的营业损失475529元系对其实体权利的自由处分，本院准予并确认。原告主张被告赔偿合同解除后至租赁期满期间的损失以及要求被告赔偿解除租赁合同房屋装修现值损失的请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求的合理部分予以支持。被告关于重新鉴定的辩解意见，不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条的规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告大庆市龙凤区优曼资美容美体馆房屋修复费20159元、营业损失475529元、鉴定费23800元，合计人民币519488元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16132元，原告承担9476元，被告承担6656元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  孙景耀人民陪审员  张金礼人民陪审员  马桂华二〇一八年十二月二十七日书 记 员  于美琪附本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。