上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初91656号 原告：上海伽轶贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：孙燕华，执行董事。 委托诉讼代理人：吴忠，北京德和衡(上海)律师事务所律师。 被告：上海早起鸟康复中心，住所地上海市虹口区。 法定代表人：周俊辉，理事长。 被告：上海星浓健康咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：王祎，执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：施立功，上海市申辰律师事务所律师。 原告上海伽轶贸易有限公司(以下至判决主文前简称伽轶公司)与上海早起鸟康复中心(以下至判决主文前简称早起鸟中心)、被告上海星浓健康咨询有限公司(以下至判决主文前简称星浓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告伽轶公司的委托诉讼代理人吴忠，被告早起鸟中心与星浓公司的共同委托诉讼代理人施立功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伽轶公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的上海市浦东新区康沈路XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除；2.两被告支付原告2020年4月10日至2020年7月21日的剩余租金人民币(币种下同)189,162元(按3,533.30元/天计算-疫情减免165,238元-已支付6,000元)；3.两被告支付原告逾期付款利息，以189,162元为基数，按每日千分之一的标准，自2020年4月5日计算至实际支付之日；4.两被告支付原告违约金318,000元。事实与理由：2017年9月27日，原告与被告早起鸟中心签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给早起鸟中心，租期自2017年10月10日至2024年4月9日，每季度支付一期租金，支付日为每期当月5日前。2018年5月4日，原告与两被告签订补充协议，约定被告星浓公司代被告早起鸟中心支付租金，其他条款参照原租赁合同执行，该协议签订后，两被告实际共同履行原租赁合同。2020年4月7日，两被告单方提出解约，自2020年5月1日不再续租，也不再支付租金。2020年7月30日，原告向被告发出《房屋租赁合同解除函》，要求被告支付所欠租金并解除合同，二被告仍未支付租金。现原告按系争房屋所有人上海市浦东新区周浦供销合作社(以下简称周浦供销社)减免房租的金额，根据系争房屋面积占原告向周浦供销社承租房屋总面积的比例，相应减免被告在2020年2、3月份的部分租金，再要求被告支付剩余租金及违约金。 被告早起鸟中心、星浓公司共同辩称，不同意原告的全部诉请。合同承租方已经变更为星浓公司，不应由两被告共同承担责任；星浓公司在2020年4月17日发函给原告，因受疫情影响一直无法开业，故要求在4月30日解除合同，并且星浓公司在4月30日将钥匙寄还给原告，故双方合同已于2020年4月30日解除，此后无需再支付租金，更不存在违约金；如法院认定需要支付此后的租金，要求减免2020年2-5月期间的租金，并要求返还押金100,000元或用于抵扣租金，同时要求调低违约金。 原告诉称，押金按约应予没收，故不同意返还。 根据原被告诉辩称意见，举证质证情况，本院确认如下事实：2014年2月，原告从案外人周浦供销社处承租了康沈路XXX号一至二层房屋(系争房屋在内)，租期至2024年4月。2017年9月27日，原告与被告早起鸟中心签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告早起鸟中心。合同订立后，早起鸟中心支付原告押金10万元，并将系争房屋用于经营自闭症儿童康复中心。2018年5月4日，原告作为出租方，被告早起鸟中心作为“原承租方”，被告星浓公司作为“新承租方”签订《补充协议》，约定原《房屋租赁合同》中的承租方由早起鸟中心变更为星浓公司，自协议签订后由星浓公司支付租金，其余租赁条款均按原《房屋租赁合同》执行。星浓公司此后支付租金至2020年4月10日。2020年3月31日，星浓公司向原告提出租金减免申请，要求原告减免2020年2-3月的房租，并要求在疫情结束延后3个月内暂按月缴纳房屋租金。2020年4月7日，星浓公司向原告发送提前解约申请，称“前不久我们向贵司提出减免疫情期间的房租申请，贵司很同情我们的境遇，回复正在申请中”，但因企业已经到了岌岌可危的地步，故提出提前解除租赁合同，解除时间节点为2020年4月30日。同月13日，原告向星浓公司回函，称星浓公司并不满足解除合同的条件，如执意解除，则保证金10万元不予退还，星浓公司还应支付租金318,000元、违约金809,160元。同月17日，星浓公司向原告发送律师函，称因公司经营受疫情影响严重，贵司虽然提出挽留，我司经慎重考虑，决定租赁合同于2020年4月30日终止，我司于当日搬离，请贵司派人接受租赁房屋及钥匙，解除合同的根本原因是不可抗力导致我司无法实现租赁合同目的。同月月底，被告星浓公司搬至距系争房屋不远的康沈路XXX号，并于30日向原告寄送了退租交接单、钥匙。2020年6月，被告星浓公司在康沈路XXX号的新址重新开办自闭症儿童康复中心。2020年7月30日，原告向两被告发送解除函，称被告存在单方擅自终止合同、逾期不足额支付租金、物业费等超过30天等情形，合同的解除条件已成就，故正式通知你方，我方自2020年7月21日正式解除房屋租赁合同并收回房屋，限你在2020年8月7日内清走财物、返还房屋。两被告于当日收到该解除函。 另查明，《房屋租赁合同》约定：租期自2017年10月10日至2024年4月9日；租金：先付后用，付三押一，于每年度10月5日、1月5日、4月5日、7月5日前付清下一期租金，其中2019年10月10日至2021年10月9日期间的季度租金为(10.6万元×3=31.8万元)(第四.1条)；免租期：2018年7月10日至2018年10月9日期间免租两个月共计20万元(第四.1条)；押金(保证金)：承租方支付押金10万元，租赁期间，非本合同约定的情况，承租方擅自退租或违约，所交付甲方的保证金不作退还(第四.4条)；滞纳金：承租方必须按时足额交纳每期租金等费用，超过七天出租方有权按日千分之一加收滞纳金(第九.1条)；合同解除：凡属不可抗力或国家政策性因素造成承租方无法经营的，双方可协商变更或解除本合同(第十一.1条)，承租方逾期不足额支付租金、物业费、水电费等费用超过30天，出租方有权单方解除协议(第十一.3.3条)；违约责任：如一方违约时，则违约方应向守约方支付违约金，按当季度租金总额为标准(第十三条)。 还查明，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室在沪培联办﹝2020﹞6号文《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于部分机构恢复线下服务的通告》中通告，同意本市未成年人室内培训在符合相应要求并报行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。 本院认为，本案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面、切实履行。 关于合同责任主体，本院认为，本案原被告在2018年5月4日的《补充协议》中已明确约定，合同承租方变更为星浓公司，故被告早起鸟中心已非合同当事人，原告无权要求早起鸟中心承担责任。 对原告要求确认案涉房屋的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除的诉请，本院认为，根据法律规定，当事人一方以自己的行为明确表示不履行合同的，另一方有权解除合同；主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告星浓公司于2020年4月发函，以不可抗力致使不能实现合同目的为由要求解除合同，本院认为，新冠疫情防控措施确实导致被告暂时无法使用系争房屋，但该影响是临时性的，不足以致使其合同目的不能实现，这点从被告星浓公司于2020年4月底搬至临近商铺，又于6月再次开业亦可看出。因此，被告星浓公司无权以此为由解除合同。被告星浓公司发送解除函并在2020年4月底前自行搬离系争房屋，属于以自己的行为明确表示不履行合同，此时原告有权要求解除合同，其发送的解除函于2020年7月30日送达被告星浓公司，故《房屋租赁合同》也于当日解除。 对原告要求被告支付剩余租金的诉请，本院认为，被告星浓公司未按约支付租金，原告有权要求其支付。但被告星浓公司违约于2020年4月30日搬离系争房屋后，原告亦应当在合理期限内及时接收房屋以防止损失扩大，该合理期限以一个月为宜；考虑到被告星浓公司营业收入受疫情影响的因素，原告现自愿免除租金165,238元，尚属合理，本院予以照准；综上，被告应支付原告的租金为：自2020年4月10日至5月30日为176,666.67元，减去疫情免除租金165,238元以及已付租金6,000元，还需支付5,428.67元。 对原告要求被告支付的违约金318,000元、被告要求返还的押金100,000元，本院认为，双方约定如一方违约则需按当季度租金金额支付违约金，如被告擅自退租，不予退还押金。现被告提前退租，故本院考虑原告因此所受的租金损失、被告违约的恶意程度、已履行期间占总合同期间的比例等因素，确认被告应全额支付违约金318,000元，原告无需返还押金100,000元。 至于滞纳金(逾期付款利息)，本院考虑疫情期间可缓交租金，且违约金、押金等足以弥补原告的损失，故被告无需支付滞纳金。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款规定，判决如下： 一、确认原告上海伽轶贸易有限公司与被告上海星浓健康咨询有限公司关于上海市浦东新区康沈路XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除； 二、被告上海星浓健康咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伽轶贸易有限公司租金5,428.67元； 三、被告上海星浓健康咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伽轶贸易有限公司违约金318,000元； 四、驳回原告上海伽轶贸易有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,872元(原告已预交)，减半收取计4,436元，案件保全费3,056元(原告已预交)，以上共计7,492元，由原告上海伽轶贸易有限公司负担2,715元，被告上海星浓健康咨询有限公司负担4,777元，被告上海星浓健康咨询有限公司应负之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  李世宇 二〇二一年三月二十二日 书记员  鲁 昕 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条…… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同 …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 …… 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。