上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50918号原告：上海沧达投资经济发展有限公司分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马维达，负责人。委托诉讼代理人：杨**，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅文园，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海爱道实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陆剑刚，董事长。委托诉讼代理人：顾骏，男。原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司与被告上海爱道实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易转普通程序(独任制)，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨**、被告委托诉讼代理人顾骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日-2020年12月31日期间的上海市浦东新区高科西路XXX号XXX号楼所欠房屋租金人民币(以下币种相同)2,101,425.93元；2、判令被告向原告支付因被告逾期支付前述租金所产生的违约金(滞纳金)，计算方式为两部分：一部分按2018年、2019年全年欠付租金为本金，自2020年1月1日起算至2020年12月31日，按日万分之五标准，第二部分以每两个月租金为一期计算六期，自当期1号计算至2020年12月31日，按每日万分之五标准计算。事实及理由：2018年1月1日，原、被告双方签订《上海市房屋(场地)租赁合同》一份，约定被告承租原告受案外人委托出租的上海市浦东新区高科西路XXX号XXX号、XXX号楼(以下分别简称为2号楼、3号楼)，租赁面积为2300.21平方米。合同签订后，原告依约履行，将2号楼、3号楼交付给被告，但被告自2018年3月起即开始拖欠租金，经原告催讨仍未付足。2019年6月，原、被告双方又签订《委托终止协议书》，约定被告于2019年6月30日解除对2号楼的租赁，继续承租3号楼，但被告在承租3号楼期间仍拖欠相应租金，故原告诉至法院，诉请如前。被告上海爱道实业有限公司辩称，诉请1欠付金额和计算方式有异议，合同内的租金金额我们实际支付到2019年6月30日，对原告陈述的已支付的租金金额1,835,031.50元不确认，我们一共支付了3,866,256元，在此期间包含了2号楼、3号楼总计租金。2019年7月1日2号楼退租，从2019年7月1日开始3号楼租金没有支付，因为原告要求被告退租后与真正的房东去签合同，其直到2019年才知道有真正的房东，新房东要求被告把2019年12月31日之前3号楼的所有租金一次性支付，被告无法理解，故与新房东也没有支付租金、签订合同。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订《上海市房屋(场地)租赁合同》一份，约定乙方承租甲方受案外人委托出租的上海市浦东新区高科西路XXX号XXX号、XXX号楼，租赁面积为2300.21平方米，其中2号楼建筑面积为1029.45平方米，3号楼建筑面积为1270.76平方米。乙方承诺租赁该房屋作为办公使用。合同约定租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，免租期自2017年12月1日至2017年12月31日。合同约定2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为214,792元，年租金为2,577,504元；2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为214,792元，年租金为2,577,504元；2020年1月1日至2020年12月31日月租金为225,287元，年租金为2,703,444元。乙方应于每期租金5日后向甲方支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方须按应付租金的0.5%支付滞纳金。乙方支付租金的方式为每两个月一付，先付后用。租赁保证金为225,287元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第九条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的0.5倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的……。合同第十条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2019年3月3日，原告向被告送达《租金催款通知书》，要求被告于2019年3月10日前支付欠付的2018年7月1日至12月31日的租金。2019年4月8日，原告向被告送达《律师函》，要求被告支付拖欠的各项费用。2019年6月，原、被告签订《合同终止协议书》，约定：1、甲、乙双方于2019年6月30日解除2号楼的《上海市房屋(场地)租赁合同》；2、甲、乙双方原签订的房屋租赁合同为自2018年1月1日起至2020年12月31日止；3、经各方协商一致，租赁合同于2019年6月30日解除，乙方于2019年6月30日退租；4、乙方已将2号楼租金结清至2019年6月30日止；5、乙方承诺将水电煤等相关费用结清至2019年6月30日止，乙方承诺前述所有款项将于2019年12月20日前支付，停车费和物业费用由乙方自行承担。之后，被告将2号楼返还给原告，继续使用3号楼。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月14日，被告在企业复工人员网上登记报备。2020年3月24日，上海重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为二级响应。另查明，被告(乙方、承租方)与原告总公司即案外人上海沧达投资经济发展有限公司(甲方、出租方)还就上海市浦东新区高科西路XXX号XXX号楼(以下简称4号楼)签订有房屋租赁合同，双方另签订了《物业占用协议书》，约定就4号楼的房屋租赁合同于2017年11月30日到期，乙方已于2018年4月30日前腾空并搬离房屋，2017年12月1日至2018年4月30日该房屋的占用费702,155.57元，乙方将于2018年6月15日之前支付给甲方30万元，于2018年6月25日之前支付给甲方402,155.57元。庭审中，原告并未向法庭举证系争房屋的合法建造手续；双方均确认，2号楼租金已付清，3号楼2019年7月1日之前的租金发票已开具，之后租金未付。双方分歧为：3号楼2019年7月1日之前租金，原告主张被告欠付300,899.20元，被告主张其已付清，欠付的300,899.20元系欠付4号楼租金。双方此分歧涉及：2019年4月4日被告向原告支付的一笔36万元款项，据查，被告就该笔付款的用途上载明“支付2-3号楼18年5-12月房租，4号楼2017年4月至12月部分房租”。原、被告双方还确认：2019年7月至12月期间3号楼的月租金为118,662.68元，2020年1月至12月期间3号楼的月租金为124,460.68元，2019年7月1日至2020年12月31日被告欠付原告租金金额为2,205,504.24元，双方均一致同意在被告欠付租金中扣除保证金及电费分别为382,723.80元及22,253.75元。庭审中，原告要求疫情期间的租金正常支付，原告是国企，但系争房屋的权利人已改制为民企；被告则要求减免2020年2月份至6月份租金，理由为：2月至3月其完全没有使用系争房屋，4月开始陆续使用，7月开始正常使用房屋；被告未在系争房屋内办公，系争房屋是做联合办公使用。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋(场地)租赁合同》因原告未提供系争房屋的合法建造手续，违反法律强制性规定，双方之上述合同应属无效。虽双方租赁合同无效，但被告占用房屋期间，仍应参照租金标准支付相应房屋占有使用费。因合同无效，原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。双方对被告3号楼租金之争议为300,899.20元系欠付3号楼租金或4号楼租金，对此争议，本院认为，被告就该笔争议款项的付款用途上已载明了付款指向，且原告已开具了3号楼2019年7月1日之前的全额租金发票，在原告无法提供相反证据的情况下，足以认定被告所付款项的指向性是明确，即支付3号楼相应租金。故对原告主张被告仍欠付3号楼2019年7月1日之前的租金，本院不予采纳。双方对被告欠付3号楼2019年7月1日之后的租金金额并无异议，且均同意在欠付租金中扣除保证金及电费，被告应付房屋占有使用费金额为2,205,504.24元-382,723.80元-22,253.75元=1,800,526.69元。至于新冠疫情期间的房屋占有使用费，本院认为，因新冠疫情，系争房屋使用确受部分影响，对承租人营收产生重大减损，故本院根据公平原则及本案实际情况酌减疫情期间房屋占有使用费一个半月，酌减后被告还应支付原告2020年12月31日之前的3号楼房屋占有使用费1,613,835.67元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告上海爱道实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司房屋使用费1,613,835.67元；二、驳回原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,437元，减半收取计11,218.50元，保全费5,000元，共计16,218.50元，由原告上海沧达投资经济发展有限公司分公司负担1,556.50元，被告上海爱道实业有限公司负担14,622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二一年三月二十五日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。