陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕1024民初569号原告：蔡生智，男，生于1978年7月18日，汉族，农民，住山阳县。委托诉讼代理人：周全忠，系山阳县“148”法律服务所法律工作者。被告:山阳县城关街道办事处翠屏社区居委会（原九寨村村委会）。代表人：聂新满，系该社区居委会主任。被告：岳新民，男，生于1962年9月28日，汉族，居民，住山阳县。委托诉讼代理人：程玉宇，系山阳县“148”法律服务所法律工作者。被告：候晓军，男，生于1959年9月24日，汉族，居民，住山阳县。被告：杨茂顺，男，生于1951年7月28日，汉族，居民，住山阳县。原告蔡生智与被告山阳县城关街道办事处翠屏社区居委会（即原九寨村委会,以下简称翠屏居委会）和被告岳新民、候晓军、杨茂顺（以下简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年5月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，于同年8月9日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了第二次审理。原告蔡生智及其委托诉讼代理人周全忠、被告岳新民的委托诉讼代理人程玉宇、被告候晓军到庭参加了诉讼，被告翠屏居委会、岳新民、杨茂顺经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡生智向本院提出诉讼请求：请求判令四被告立即返还我100000元购房款并按合同约定承担违约金，本案的诉讼费用也由四被告承担。如果合同无效，我的诉讼请求变更为要求四被告返还我100000元购房款，并承担我的实际损失，即按照2013年陕西信合贷款月利率9.6‰支付该购房款的利息（第一次交房款50000元的利息从2013年3月14日至还款之日止，剩余的50000元利息从2013年5月14日还款之日止）。事实及理由：2013年3月14日，经本村村民介绍，我在三被告岳新民、候晓军、杨茂顺合伙承建的城关镇九寨村移民小区三号楼602室登记了一套面积为112.3平方米的房屋，并首付了50000元的房款，还签订了《城关镇九寨村移民小区安置协议》。后因九寨村移民小区在建设过程中未提前告知、未按施工图纸和合同约定内容施工，擅自增加了房屋建筑面积，将阳台扩大了23.8平方米。因此我与三被告等人商议将阳台面积折半，三被告均不同意，我便要求退房，三被告均同意给我退房，并说暂时没有钱，等把房子卖了给我退钱。我想在情理之中，谁知后来三被告把房子卖给了一个叫杨长发的人，现已装修入住但被告至今也不给我退分文房款。我近年来一直在西安等地务工，无数次回来向被告催要，被告岳新民一直推脱不给，还在电话里威胁我。以上足以说明被告根本就没有给我清退购房款的诚意。我要求退房是三被告的违约所致，三被告在“购房协议”中的第一条甲方责任的第3条明确提出保证房屋的位置和面积，又在第四条违约责任中再次强调“保证房屋位置和面积，如果违约承担总造价的20%的违约金”。另外我把钱交到了九寨村委会村主任聂新满的账户上了，村委会是监管单位，应承担责任。我当时交房款是委托我姐在陕西信合贷的款我还款也是根据这个利率还的，如果合同无效，四原告要按贷款月利率9.6‰向我支付利息，这是我的实际损失，请法院支持我的诉讼请求。被告翠屏居委会辩称：原告与三被告之间的购房纠纷，我们当时的九寨村委会并不知情，当时村上只是用村主任聂新满的身份证建立了一个账户，原告交钱、退房村上一概不知，我们只监管资金，我们村上不应该承担责任，具体如何承担责任需原告与岳新民协商，法院评判，村上不干涉。被告岳新民辩称：原告交了100000元购房款属实，钱是杨茂顺和候晓军收的并开有票据，但钱是交到聂新满的账户上了，原告要求承担违约责任，我认为不合理，双方签订的是安置协议，不是购房协议，不存在违约责任。因我与杨茂顺、候晓军三人是合伙，但候晓军已经退伙，不是合伙人，故应当由九寨村委会、杨茂顺和我承担连带责任。我们所建的房屋后来完善了相关建设审批手续，现在手续是齐全的的，房屋建起后经验收检测质量是合格的，手续都在村上。因国家的移民补贴款未到位，故无钱给原告退房款。对于原告主张的按照房款总价的20%承担违约金，虽然协议是我方签的，但只能按交的10万元房款承担违约金。我同意原告变更诉讼请求，但签订合同时双方未约定利息，是原告主动要求退房导致房屋买卖没有履行，因此我们坚持只承担退还购房款责任，不承担利息。被告杨茂顺辩称：原告交了100000元属实。我和岳新民、候晓军三人是合伙，岳新民是我们合伙的法人代表，对于原告要求退钱不购房的事情是岳新民一手操作的，我不清楚。候晓军退伙的事我不知道。九寨村委会只是起监督作用。原告的钱肯定要退，但应当由法人代表岳新民承担退款责任，且不用承担利息，我们内部所有事情都是法人代表岳新民一人控制，钱也是他用了，他就要负法律责任。被告候晓军辩称：原告交100000元属实，票据上说的是集资款，不是购房款，协议也不是买房协议。我与被告岳新民、杨茂顺虽是三人合伙集资建房，但我已申明于2013年7月10日退出合作协议，且我是给岳新民帮忙，原告退房的事情我知道，我不应当承担任何责任，返还购房款的责任应该由被告岳新民、杨茂顺、九寨村委会承担。因为原告要求主动退房致使房屋买卖没有履行，因此被告岳新民、杨茂顺、九寨村委会只需返还100000元购房款，不用支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据：1、蔡淑慧的证言，被告岳新民、候晓军对证言中称原告多次为要房款的事回山阳有交通费支出、误工以及交房款是贷款的部分有异议，被告杨茂顺认为其不清楚，没办法辨别证言真实性，因原告未提供相关证据证实，故对该部分证言不予采信，对于其余部分证言，三被告无异议，予以采信；2、潘春华的证言，被告岳新民对证言中证明原告为购房向证人借款付利息有异议，被告杨茂顺认为他不认识证人，有票可以证明原告交了100000元房款，其余事情他没有参与，不清楚。本院认为，对于借款付息仅有证人陈述，并无相关证据印证原告向证人借款买房并付息，故对该部分证言不予采信，对于其余证言被告无异议，予以采信。对被告岳新民提供的山阳县人民政府会议纪要，证明原告购买的房屋列入了国家移民搬迁计划，但移民补贴款仍未落实，原告对会议纪要无异议，但对证明目的有异议，认为会议纪要与购房没有关系。本院认为，对会议纪要原告无异议，予以采信，但从会议纪要无法证实移民补贴款是否落实，且移民补贴款是否落实与被告应否退还原告购房款并无直接关系，故对被告的证明目的不予采信。对被告候晓军提供的关于退出合作协议的说明，原告认为协议不规范，协议未经过九寨村委会许可，而且签协议的时间为2013年3月14日，候晓军是合作人应承担责任，被告杨茂顺认为对岳新民签字无异议，但他不知道候晓军退伙的事。本院认为，该退伙协议有合伙人岳新民的签字确认，候晓军退伙属实，但协议约定的“候晓军退伙后不再享受和承担该工程的利益及一切责任”，该约定仅在合伙人内部产生效力，对外不能对抗第三人，故对退伙协议予以采信，对被告的证明目的不予采信。对被告翠屏居委会提供的承诺书，原告对内容无异议，但认为该承诺书不涉及房款问题，被告杨茂顺认为是岳新民个人写的，自己不知道，不认可，法人代表是村上出示的，肯定与村上有关。本院认为，结合原、被告双方陈述以及合作协议，可以认定岳新民、候晓军、杨茂顺三人是九寨村移民小区的合伙开发承建方，该承诺书证实九寨村委会只是九寨村移民小区的监管方，并非承建方，房款是由承建方收取的，与监管方无关系，故对该证据予以采信。为查明案件事实，本院依法调取了两份证据：1、山阳县移民搬迁办出具的安置房需提供资料详单一份，证明移民安置房需具备的相关审批手续；2、山阳县城关街道办事处出具的情况说明一份，证明三被告承建的九寨村移民小区未向其提交相关的建设审批手续及移民安置手续进行备案。对上述证据，原告及被告翠屏居委会、三被告质证均无异议，本院认为，上述两份证据证实了三被告在无合法建设审批及移民安置合法手续的情况下即开工建设，至本案一审法庭辩论终结前仍未完善相关审批手续，对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年10月19日，被告岳新民、杨茂顺、候晓军三人签订合作协议，合伙开发建设原山阳县城关镇九寨村麻里沟移民小区。合作协议约定，三人合资建房、风险共担、利益共存，由岳新民任合伙负责人，杨茂顺负责工程技术兼出纳，候晓军负责工程安全管理兼会计，成立了山阳县城关镇九寨村移民小区项目部，并刻制了项目部公章，但均未在有关部门登记备案。2013年3月14日，原告蔡生智与九寨村移民小区项目部签订了《山阳县城关镇九寨村移民小区安置协议》，约定：“乙方（即原告）住房为三号楼A户型西南单元602室房屋一套，面积为112.3㎡，单价为1669元”，房屋总价款为1669元×112.3㎡=187428.70元。对付款方式，协议约定：“签订合同时首付50000元；二层主体完成后交总款的70%，主体竣工后交15%，其余款项交钥匙时全部付清”。协议还约定，原告购买的安置房，系陕南移民搬迁房，原告可享受陕南移民搬迁国家补贴。对工期安排，约定:“工期为12个月，即2012年11月20日至2013年11月20日”。对违约责任，协议约定:“1、甲方（即九寨村移民小区项目部）按照规定工期，按时必须把质量合格的房屋交付给乙方，并保证乙方确定的住房位置和面积，如果违约承担总价20%的违约金。2、必须按照合同分段交款，在接到催交通知书或者电话通知六天内有效，超过时间的按自动放弃对待，前期交款只退60%”。签订协议当天，原告按照约定向候晓军交付了首付款50000元，候晓军向原告出具了盖有“山阳县城关镇九寨村移民小区项目部”公章的收款收据。2013年5月14日，原告在接到催交第二笔房款电话后，委托其姐向候晓军交付房款50000元，被告候晓军出具了同样的收款收据一张。在交该笔房款时，候晓军告知原告之姐房屋面积要增大，但事先并未告知原告。候晓军拿出一份新的合同，合同显示面积增大了23.8㎡，要求重新签订合同，原告之姐没有签。原告以购房面积变更未提前告知为由，遂于2013年农历7月15日前后找杨茂顺和候晓军要求退房，该二人以及岳新民均同意退房并退房款，原被告之间的安置协议解除。原告两次共交房款100000元。经多次催要，被告岳新民以国家的移民搬迁补贴没有下来为由一直未退房款。原告遂诉至法院。另查明，原告买房时并不知道其购买的房屋系三被告合伙所建，误认为是以九寨村委会名义所建。在交第二次房款时才得知三被告合伙的事实。为对该项目进行监管，九寨村委会任命岳新民为项目负责人，以村主任聂新满的名义开立了账户，将三被告所收的房款均存入了该账户，并对账户款项支付进行监管，但该房款实际由三被告收取。2013年7月10日，被告候晓军向岳新民书面提出退伙，岳新民表示同意，但并未告知合伙人杨茂顺。候晓军提出退伙时并未分担合伙债务，三被告至今也未就合伙期间的账务进行清算。另查明，原告购买的三被告合伙建成的九寨村移民小区房屋，属九寨村麻里沟口一期工程，截至本案一审法庭辩论结束前，三被告未提供相关建设审批及移民安置手续。本院认为，原告与被告岳新民、杨茂顺、候晓军合伙的九寨村移民小区项目部签订了《山阳县城关镇九寨村移民小区安置协议》，名为安置协议，实为房屋买卖协议，截至本院一审法庭辩论结束前仍未补办相关审批手续，故该协议应为无效。三被告虽有字号“九寨村移民小区项目部”，但并未在工商机构登记备案，故对原告已交付的购房款，依法应由全体合伙人即三被告承担连带责任。对于被告候晓军称已退伙不应承担责任的辩解理由，不符合法律规定，依法不予支持。对于被告杨茂顺辩称的被告岳新民是合伙的代表人，应由岳新民承担责任，该辩解理由也不符合法律规定，故其辩解理由不成立，依法不予支持。对于原告以及被告岳新民认为翠屏居委会应对原告的100000元房款承担连带责任的观点，因翠屏居委会即原九寨村委会只是对资金进行监管，并非房屋买卖合同的当事人，亦非本案适格被告，故翠屏居委会对原告的购房款依法不负有返还责任。对于原告主张的要求四被告承担合同无效后，按照陕西信合2013年的贷款月利率9.6‰承担从交付房款之日至还清之日止的利息损失的诉讼请求，因无证据证实原告所交的购房款系从陕西信合贷款取得，故对其主张的该利息损失标准不予支持。因合同无效，被告至今未向原告返还购房款，原告确有损失，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算损失。但导致合同无效的后果，作为买受人的原告，在购买房屋时未尽到出卖人是否具备相关的建设审批手续的审查义务，其对合同无效造成的损失存在一定的过错，应自负一定比例的损失。作为出卖方的三被告，明知自己未办理相关建设审批手续的情况下即开工建房并公开对外出售，后又私自增大购房面积，存在严重的违约行为，至一审法庭辩论结束前仍未完善相关建设审批手续，对于合同无效存在重大过错，故其对造成原告的损失应承担主要责任。对于原告要求被告翠屏居委会承担合同无效后的损失，因翠屏居委会并非合同相对方，同理依法不应承担损失赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第三十五条第二款、第八十五条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第五十二条、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款之规定，判决如下：一、被告岳新民、杨茂顺、候晓军在判决生效之日起30日内向原告退还购房款100000元，并承担因合同无效给原告造成的利息损失的70%（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，其中50000元购房款利息从2013年3月14日起计算至还款之日止，剩余50000元购房款利息从2013年5月14日起计算至还款之日止），对剩余30%的利息损失由原告蔡生智自负。三被告对前述款项承担连带清偿责任；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告蔡生智负担800元，三被告岳新民、杨茂顺、候晓军负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  邓莺歌代理审判员  张 敏人民陪审员  李彦峰二〇一八年二月二日书 记 员  李成慧