上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初16428号原告：上海市浦东新区日月豪庭小区业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：任惠珍，主任。委托诉讼代理人：夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：上海辰欣置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：包剑杰，总经理。委托诉讼代理人：孙发唐，上海市海上律师事务所律师。原告上海市浦东新区日月豪庭小区业主委员会诉被告上海辰欣置业发展有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，2020年5月27日第一次公开开庭审理，原告负责人任惠珍、原告委托诉讼代理人夏华，被告委托诉讼代理人孙发唐到庭参加诉讼；本院于2020年7月29日、同年9月9日组织证据交换，原告负责人任惠珍、原告委托诉讼代理人夏华，被告委托诉讼代理人孙发唐参加2020年7月29日证据交换；原告负责人任惠珍、原告委托诉讼代理人夏华，被告法定代表人包剑杰、被告委托诉讼代理人孙发唐参加2020年9月9日证据交换；2020年9月28日，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为普通程序，由审判员独任审理。于2021年1月11日第二次公开开庭进行审理，原告负责人任惠珍以及原告委托诉讼代理人夏华，被告法定代表人包剑杰以及被告委托诉讼代理人孙发唐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区日月豪庭小区业主委员会向本院提出诉讼请求如下：1.请求判令确认上海市浦东新区杨高南路5135弄日月豪庭小区1号地下车库以及日月豪庭小区内10、11、12、15、16、17、18、19、20、21、25、26号楼底架空层归全体业主所有，并责令被告向原告移交车库和架空层；2.被告向原告交付物业管理和业委会用房。事实与理由：被告系上海市浦东新区日月豪庭小区的建设单位，该小区于2002年开工，2005年竣工。2017年7月小区业委会成立，原告在履职过程中发现被告将10-12、15-21、25、26号楼底架空层违规加装围墙，除保留11号楼底楼7间由架空层改装房间中的2间作为物业用房外，其余架空层均被被告改造成隔断房间对外出租、出售，架空层根据相关法律规定是属于小区的配套设施设备，其所涉的建筑成本已经全部分摊到相应的楼栋，因此架空层是属于全体业主的共同财产，被告自行将架空层隔断形成房屋侵害全体业主的权益。其次，1号地下车库是小区公辅设施，应当属于全体业主所有，现被告将1号地下车库作为其经营酒店专用车库占有使某，对小区业主的权利造成损害。最后，日月豪庭小区于2005年竣工，根据相关规定2003年9月1日以后竣工的小区应当配备物业管理用房，但是被告至今未向原告提供物业管理办公用房和业主委员会用房。综合上述情况，为维护原告合法权益，原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认上海市浦东新区杨高南路5135弄日月豪庭小区1号地下车库归全体业主所有；2.确认上海市浦东新区杨高南路5135弄日月豪庭小区内10、11、12、15、16、17、18、19、20、21、25、26号楼底架空层归全体小区业主所有；3.被告按42,950元/平方米标准赔偿原告物业管理办公用房和业主委员会用房房屋折价款5,698,176.50元(其中业主委员会用房30平方米，物业管理办公用房102.67平方米，合计132.67平方米)。原告补充诉称，架空层地面部分根据规定是全体业主所有，架空层原样是四面没有遮拦，不存在独立性，被告违法进行改建后才形成封闭隔断房间，被告改建的行为不能成为架空层为独立物的理由；1号地下车库产权登记在被告初始登记的产证，但是被告并未办理出该车库独立产证，因此不能推定车库的所有权属于被告，结合被告未能举证证明车库的建造费用未分摊入售房成本中，故原告认为1号地下车库应属于共有部分，归全体业主所有；被告无法提供原告物业管理办公用房和业主委员会用房房源，故被告应支付相应的房屋折价款。被告上海辰欣置业发展有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告诉请中10、11、12、15、16、17、18、19、20、21、25、26号楼底架空层在空间构造上可以明确加以区分，使某上具有独立性，可以排他使某，故应属被告开发商所有的专属部位。1号地下车库产权登记在被告开发商名下，车库的建筑面积并未分摊给全体业主，被告也从未以任何方式与业主约定将车库归属于业主，因此根据相关法律规定1号地下车库的所有权应归被告开发商所有。2002年11月被告取得原告小区建设工程规划许可证，根据规划部门审批通过的图纸，原告小区的规划中并不包含物业管理用房和业委会用房，现原告要求被告提供物业管理和业委会用房于法无据。被告对于原告变更后的诉讼请求补充辩称,案涉架空层在空间结构及利用上已经具有独立性，属于专属部位，应归被告开发商所有；1号地下车库是由被告开发商建造，属于建筑区划内用于停放汽车的车库，在没有法律规定和当事人约定的情况下，车库的所有权应属于被告开发商所有，是否办理车库的单独产权证是被告的权利而非义务，不能作为车库权属认定的依据；被告同意支付原告5,698,176.50元作为物业管理办公用房和业主委员会用房的房屋折价款。本院经审理认定下列事实：2002年12月，被告开发建造日月豪庭小区，2005年9月竣工，小区位于上海市浦东新区杨高南路5135弄，建筑面积51,336.98平方米。2006年1月18日，上海市杨高南路XXX弄XXX-XXX号、主门卫、次门卫1、次门卫2、1号地下车库、杨高南路XXX号，御桥路XXX-XXX号(双)房屋产权登记在被告名下。根据被告提供小区档案平面图显示：小区中5#、6#、8#、9#、10#、13#共六栋住宅底层架空作为非机动车停车位和局部绿化，架空建筑面积3,154平方米，原告诉请所涉的10-12、15-21、25、26号楼底架空层对应即是平面图5#、6#、8#、9#、10#、13#共六栋住宅底层架空部位。日月豪庭小区竣工后，被告将5#、6#、8#、9#、10#、13#共六栋住宅底层架空部位进行改造形成封闭隔间，再将隔间出租给案外人使某。2005年8月18日，上海市浦东新区城市规划管理局颁发的建设工程规划许可证显示：地下室由三栋建筑构成，原、被告均确认构成地下室的三栋建筑物分别为1号地下车库、储藏室、自行车库。2005年10月28日，上海市房屋土地测绘中心出具的《房屋土地权属调查报告书》载明：1号地下车库，特种用途、分摊系数为0，共用面积为0，建筑面积608.17平方米。审理中，原、被告均确认未曾对1号地下车库权属进行过约定。2020年7月29日，本院前往日月豪庭小区现场勘验，查明如下事实：10-12、15-21、25、26号楼，每号楼底层架空层部位有7个封闭隔间，共计84个隔间，目前处于被案外人使某状态，上述封闭隔间是由被告在原本开放的场地空间加盖水泥墙体后形成；1号车库位于小区网球场下方半地下层位置，自建造至今十几年一直作为被告经营酒店(全季酒店)配套车库使某；小区门卫室作为物业管理用房由物业管理公司在使某，小区无业委会用房。由于被告无法提供物业管理用房和业委会用房的房源，故原告要求以御桥路XXX号、XXX号房屋单价5万元为标准，就被告应提供的业委会用房30平方米，物业管理办公用房102.67平方米(小区建筑面积51,336.98平方米的0.2%)赔偿原告房屋折价款；被告对按御桥路XXX号、XXX号房屋单价计算物业管理用房折价款无异议，但认为御桥路XXX号、XXX号房屋单价应为3万元，由于双方对御桥路XXX号、XXX号房屋单价无法达成一致意见，被告向本院申请要求对御桥路XXX号、XXX号房屋单价进行评估，并由被告预付评估费。2020年12月8日，上海国衡房地产估价有限公司出具估价报告，估价结果为：上海市浦东新区御桥路138、140号1层房地产于价值时点2020年11月17日的市场价值单价为每平方米42,950元。经质证，原、被告对估价报告中御桥路138、140号1层房地产单价42,950元均无异议。被告表示评估费发票不作为证据举证，评估费由被告自行承担。以上事实由原、被告陈述以及原告提供的《上海市浦东新区日月豪庭小区第一届六次业主大会决议公告》《上海市浦东新区日月豪庭小区第一届六次会议审议选举表决统计汇总情况表(2019年6月28日)》一份、上海市房地产初始登记通知单、上海市房地产登记申请书、上海市房地产权证(沪房地浦字2006第009409号)、被告提供的2002年10月日月豪庭小区平面图、日月豪庭小区地籍图、建设工程规划许可证、1号地下车库屋顶平面图、1号地下车库平面图、房屋土地权属调查报告、房地产估价结果报告以及本院现场勘验笔录等证据佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为案涉的10-12、15-21、25、26号楼底架空层以及1号地下车库是否归日月豪庭小区全体业主所有。首先，关于案涉的10-12、15-21、25、26号楼底架空层权属。本院认为架空层作为配套设施并非独立于房屋主体，其物理及功能均依附于主体建筑而存在，与楼宇主体建筑转移不可分裂，被告售出案涉住宅楼宇时，架空层权属亦应随出售房屋一并转移归属于全体业主所有，被告无权单独保留架空层的使某权，鉴于涉架空层部位的封闭隔间是被告擅自改变架空层原始结构所造成，不能作为架空层具有独立性的依据，故对于被告辩称架空层已具备构造上的独立性的抗辩意见本院不予采信；现原告诉请要求确认案涉的10-12、15-21、25、26号楼底架空层归全体业主所有，于法有据，本院予以支持。其次，关于1号地下车库权属。根据相关法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。系争地下车库是由被告在建筑区划范围内投资建造，根据本院已查明的事实，《房屋土地权属调查报告书》载明系争车库未分摊入公用建筑面积，故可以证明系争车库非小区建筑物区分所有权公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，且被告与购买住宅小区的业主未就系争车库所有权进行过相关约定，故根据法律规定结合系争车库由被告投资建造、使某管理之事实，系争车库所有权应归被告所有。原告另主张系争车库属于小区公辅设施，且被告未就系争车库作为专有部分办理单独产证，因此车库应属于全体业主所有，被告对此不认同，本院认为系争车库具有构造上独立性，系争车库产权也登记被告名下，其作为配套设施并不等同于车库与专有部分构成从与主物的关系，系争车库并非随专有部分的购买而当然取得，且商品房买卖关系与车库权属的转让、附赠、出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然牵连关系，原告以系争车库无独立产权证为由将其作为公辅设施之权属当然归于小区全体业主所有的意见，缺乏法律依据，本院不予采信。最后，根据相关规定2003年9月1日以后竣工的小区，物业管理办公用房不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供，建筑面积小于5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供，业主委员会用房，按照建筑面积30平方米提供，案涉小区于2005年9月竣工，建筑面积为51,336.98平方米，原告主张的物业管理办公用房、业主委员会用房的面积符合上述规定，鉴于被告已无法提供上述两处用房的房源，原告遂要求被告按规定的面积及双方确认的房屋单价支付上述两处用房的房屋折价款，被告对原告该项诉请不持异议，同意按原告主张金额支付房屋折价款，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，与法不悖，本院予以准许。据此，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款以及2007年《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定判决如下：一、确认上海市浦东新区杨高南路5135弄日月豪庭小区内10、11、12、15、16、17、18、19、20、21、25、26号楼底架空层归上海市浦东新区日月豪庭小区全体业主所有；二、被告上海辰欣置业发展有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告上海市浦东新区日月豪庭小区业主委员会支付物业管理办公用房、业主委员会用房房屋折价款5,698,176.50元，该款项支付至上海市浦东新区日月豪庭小区的维修基金专用账户并专用于购置该小区的物业管理办公用房、业主委员会用房；三、驳回原告上海市浦东新区日月豪庭小区业主委员会其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币51,687元，由被告上海辰欣置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  黄 贇二〇二一年三月五日法官助理  陈海霞书 记 员  陈海霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。