江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民初161号原告：运通年投资有限公司，住所地中国香港九龙旺角通菜街**威达商业大厦****，登记证号码：15882568-000-07-18-2。法定代表人：岑家盛，系公司董事。委托代理人：杨帆，江西柴桑律师事务所律师。委托代理人：简武，江西柴桑律师事务所律师。被告：庐山旅游发展股份有限公司，住所地江西省九，住所地江西省九江市庐山风景名胜区河西路**码91360400769797784F。法定代表人：肖武，系公司总经理。委托代理人：肖礼光，江西明实律师事务所律师。委托代理人：刘方辉，江西明实律师事务所律师。原告运通年投资有限公司（以下简称运通年公司）与被告庐山旅游发展股份有限公司（以下简称庐山旅游公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告运通年投资有限公司、被告庐山旅游发展股份有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。运通年投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告关于“庐山美庐山庄”198#、196#、190#、192#、197#、188#六幢别墅的租赁关系。二、判令被告腾退并迁出“庐山美庐山庄”198#、196#、190#、192#、197#、188#六幢别墅；将符合正常使用功能的水电、电视、通讯设施及两台燃油锅炉连同上述六幢别墅交付给原告。三、判令被告向原告支付六幢别墅占用费（自2018年1月1日计至实际迁出之日止。按每月25000元计算占用费，暂计至2018年8月2日，为200000元）；被告迁出上述六幢别墅之前的水电费由被告承担。四、判决解除原、被告于2015年1月27日签订的《庐山河东路191#别墅租赁合同》。判令被告腾退并迁出庐山河东路191#别墅，将符合正常使用功能的庐山河东路191#别墅交付给原告。五、判令被告向原告支付庐山河东路191#别墅租金（自2018年1月1日计至实际迁出之日止，按每月6050元计算租金）；被告迁出庐山河东路191#别墅之前的水电费由被告承担（暂计至2018年8月2日为48400）。六、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：1992年9月18日，原告与庐山风景名胜区管理局签订《关于旧别墅（含土地）使用权有权出让合同书》取得庐山河东路等一批旧别墅50年使用权（可转让）。2007年12月10日，原告将其中的198#、196#、190#、192#、197#、188#六幢别墅出租给被告。2015年12月31日租期届满后。因原告拟转让别墅使用权故未与被告再签订续租合同。租赁到期后。原告一再要求被告迁出未果。另，原被告于2015年1月27日签订《庐山河东路191#别墅租赁合同》一份。原告将拥有50年使用权的庐山河东路191#别墅出租给被告使用至2023年5月19日，被告进行了别墅改造。鉴于被告无理占用上述6栋别墅拒不迁出。严重违背诚信、破坏双方合作基础。致使合同整体目的无法实现，故一并诉请解除庐山河东路191#别墅租赁合同。原告为维护自身权益，无奈具书起诉。请查明事实，公正裁判。庐山旅游发展股份有限公司辩称：1、无论是《庐山美邻山庄别墅租赁合同》还是《庐山河东路191#别墅租赁合同》，双方在上述合同中均约定：合同终止后，答辩人除正常移交租赁物外，因答辩人对租赁房屋投资装修而增加的固定物在答辩人得到约定补偿后才全部归运通年公司。在运通年公司未给予答辩人对案涉租赁合同项下的7幢别墅投资装修进行补偿的情况下，答辩人并无腾退并迁出上述别墅的义务。2、虽然《庐山美邻山庄别墅租赁合同》的租赁期初定三年，即自2008年1月1日至2010年12月31日，但后续运通年公司不断通过函告的方式延长租赁期，延期至2015年12月31日，并且运通年公司称会向答辩人作出适当补偿。2015年12月31日租赁到期后，双方以实际行为继续原租赁关系。而答辩人前后投入巨额资金，对7栋别墅及内部园林进行了整体改造，打造了“美庐山庄”中国庐山较高端的酒店别墅群。但运通年公司见此情形，便不再与答辩人续约，要求终止合同并要求答辩人腾退别墅，以便另行一次性转让或租赁，获取更大的利益，明显违背诚实信用原则。3、《庐山河东路191#别墅租赁合同》租赁期至2023年5月19日，该租赁合同并非与《庐山美邻山庄别墅租赁合同》系一个整体，况且191#别墅为答辩人承租后再投资新建的别墅，运通年诉请一并解除该别墅的租赁关系并要求答辩人腾退并迁出，更无事实和法律依据。4、案涉7幢别墅的业主即所有权人为江西省庐山风景名胜区管理局。由于运通年公司常年拖欠使用权出让金及利息，上述7幢别墅的权属存在纠纷以及极有可能被江西省庐山风景名胜区管理局收回。故答辩人并非无理占有其中的六幢别墅拒不迁出。5、答辩人已向运通年公司交付了财产设备押金12万元，此款应在运通年诉请的相关费用中予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告运通年投资有限公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：证据一：运通年投资有限公司企业信息《证明书》、《证明》及附件。证明目的：原告的主体身份。证据二：庐山旅游发展股份有限公司企业信用信息公示报告。证明目的：被告的主体身份。证据三：1、1992年9月18日，原告与庐山风景名胜区管理局签订《关于旧别墅（含土地）使用权有权出让合同书》。证明目的：原告取得庐山河东路等一批旧别墅50年使用权（可转让），其中包含了198#、196#、190#、192#、197#、188#、191#七幢别墅。证明目的：原告合法拥有本案诉争7幢别墅的使用权；2、2007年12月10日，原告以九江聚源建设实业有限公司的名义与本案被告庐山旅游发展公司签订《庐山美邻山庄别墅租赁合同》，证明目的：原告在2007年12月10日授权代理公司（九江市聚源建设实业有限公司）与被告签订河东路198#、196#、190#、192#、197#、188#六栋别墅的租赁合同；3、原、被告于2015年1月27日签订的《庐山河东路191#别墅租赁合同》，证明目的：被告无理占用上述6栋别墅拒不迁出，严重违背诚信、破坏双方合作基础，致使合同整体目的无法实现，故一并诉请解除庐山河东路191#别墅租赁合同。证据四：2018年5月9日《江西柴桑律师事务所（函）》、邮政快递单（单号：1085186275225）、快递物流签收信息网页截屏各一份。证明目的：原、被告关于188#等六幢别墅的租期已于2015年12月31日届满，租期届满前原告明确致函被告不续租。租赁到期后，原告致函被告要求返还租赁物，但被告非法占用租赁物至今。被告庐山旅游发展股份有限公司质证意见为：对第一、二组证据的真实性、合法性、关联系没有异议。对第三组证据真实性没有异议，但关联性有异议，认为第1份证据并不能证明原告已经实际取得本案所涉七栋别墅的使用权。因为案外人庐山风景名胜区管理局已口头向被告告知，本案原被告双方就所涉房屋权属存在争议，并要求被告暂缓支付案涉房屋租金。对第2份证据真实性没有异议，关联性有异议。证据不能证明原告的诉请。理由是不能证明原告拥有涉案别墅的所有权。对第3份证据真实性没有异议，关联性有异议，因为这份合同的租赁期限还没有到期，原告没有事实和法律依据解除该份合同。对第四组证据真实性合法性没有异议，关联性有异议，与第三组证据质证意见一致。被告庐山旅游发展股份有限公司向法庭提交证据如下：证据一:关于美庐别墅山庄别墅改造装修项目的工程造价咨询报告，以及美庐山庄办公楼工程摊销表和固定资产清单。证明目的是证明被告为装修涉案房屋所投入的资金。证据二:12万元押金条。证明原被告签订房屋租赁合同的时候，所交的押金原告运通年投资有限公司发表质证意见为：对证据一三性均有异议。1、这是一份咨询报告，是复印件，真实性无法确认。2、合法性不予认同。理由是该材料是咨询报告，不是造价鉴定材料，不具备确定工程造价的法律效力。3、该咨询报告是包括七栋别墅和其他工程的总造价咨询意见，没有细分涉案七栋别墅装修的费用。4、该咨询报告是被告的单方行为，没有履行合同约定的由我方确定的合同程序，我方不予认可。5、如被告要主张相关的权利，应在本案中提起反诉，而非答辩举证。对证据二意见为，六栋别墅的押金有此约定，但需要核实。因被告对原告所交证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对于被告所提的关联性问题在本院认为中阐明。对于被告所提证据真实性予以认可，关联性亦在本院认为中阐明。经审理查明，1992年9月18日，本案原告运通年公司与江西省庐山风景名胜区管理局签订《关于旧别墅（含土地）使用权有偿出让合同书》一份，该合同约定江西省庐山风景名胜区管理局将庐山河东路等一批旧别墅21栋的50年使用权出让给本案原告（含本案争议七幢别墅）。2007年12月10日，原告以九江聚源建设实业有限公司的名义与本案被告庐山旅游发展公司签订《庐山美邻山庄别墅租赁合同》一份，将其中的198#、196#、190#、192#、197#、188#六幢别墅出租给被告。租赁期初定三年，即自2008年1月1日至2010年12月31日。合同到期后双方当事人经合意一直延长租赁期限。2015年7月6日，原告向被告发送告知函，告知被告对于第一份合同中所约定六幢别墅不再续租。对于上述六幢别墅的租金，被告支付至2017年12月31日。另本案原被告于2015年1月27日又签订《庐山河东路191#别墅租赁合同》一份，原告将庐山河东路191#别墅出租给被告使用至2023年5月19日。到期后，双方就合同解除事宜协商不成，原告于诉至本院，提出上述诉讼请求。另原告在本案庭审后提出变更诉讼请求申请，要求变更占用费用计算标准，因该申请在法庭辩论后才提出，本院对原告该申请予以驳回。本院认为，本案原告运通年公司通过与本案涉诉别墅的所有权人江西省庐山风景名胜区管理局签订使用权出让合同的方式，得到本案涉诉别墅的50年使用权，现该七幢别墅还在上述合同约定的使用期限内，故被告庐山旅游公司辩称上述7幢别墅的权属存在纠纷的理由缺乏事实依据，本院不予采信。关于其中6幢别墅，原被告双方约定及合意形成的租赁期限已到，现原告要求法院确认合同解除并要求被告搬离租赁物的请求符合法律规定，本院予以支持。原告又主张被告承担别墅在合同到期后的实际占用费及水电费，该主张亦符合事实法律规定，本院亦予支持。根据原告的诉请，该占用费的计算标准按照双方所签订合同约定的租金标准计算，即该六幢别墅每月占用费用25000元，计算至本案起诉之日，得出共计175000元（25000元×7个月）。被告辩称原告应对被告投资装修进行补偿并交还押金，该辩称并非原告提出诉请的前置条件，且属于独立的诉请，应属被告的反诉范围，无法在本案中一并处理，被告可另案起诉。关于原告单独提出的解除《庐山河东路191#别墅租赁合同》的问题，其理由为被告的预期违约行为，该理由缺乏事实依据，目前也未出现合同无法履行的情形，故对原告要求解除该份合同的请求本院予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告运通年投资有限公司与被告庐山旅游发展股份有限公司租赁合同关于“庐山美庐山庄”198#、196#、190#、192#、197#、188#六幢别墅的租赁关系。二、被告庐山旅游发展股份有限公司于本判决生效后一个月内腾退并迁出“庐山美庐山庄”198#、196#、190#、192#、197#、188#六幢别墅并交付给原告。三、判令被告庐山旅游发展股份有限公司租向原告运通年投资有限公司支付六幢别墅占用费175000元（暂计），被告迁出上述六幢别墅之前的水电费由被告承担。四、驳回原告运通年投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5026元由原告运通年投资有限公司承担1486元，由被告庐山旅游发展股份有限公司承担3540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  叶常青审判员  刘 欣审判员  郑敏红二〇二〇年四月二十四日书记员  杨雨泉