天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初5753号原告：杨威，男，1983年10月20日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张洪义，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆靖尧，天津汇川律师事务所律师。被告：李瑞久，男，1945年8月20日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超，天津晟昊律师事务所律师。被告：王春峰，男，1969年4月23日出生，汉族，住天津市红桥区。第三人：天津方舟立业房地产经纪有限公司，住所地天津市西青区李七庄街友谊南路江湾广场8-102-01。法定代表人：李超，经理。委托诉讼代理人：邓鹏，该公司经理。原告杨威与被告李瑞久、王春峰及第三人天津方舟立业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告杨威及其委托诉讼代理人张洪义、穆靖尧，被告李瑞久之委托诉讼代理人张向猛，第三人之委托诉讼代理人邓鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨威向本院提出诉讼请求：1、解除签订的编号为JF16000014号《房产交易合同》；2、被告支付原告违约金150000元；3、被告赔偿原告房屋差价损失（原告确认仅主张490200元）；4、被告承担中介费21000元；5、诉讼费、鉴定费由被告承担。原告庭审过程中放弃要求解除合同及被告支付违约金的诉讼请求。事实及理由：2016年4月23日，原告与被告经第三人签订《房产交易合同》，被告将座落于天津市西青区房屋出售给原告，价格为1500000元。合同签订当日原告支付被告定金30000元，并向第三人支付中介费21000元，后被告未按照合同约定到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，后双方于2016年8月18日签订补充协议，被告承诺配合原告于2016年10月30日到房管部门办理房屋交易手续，但被告现拒绝履行合同，为维护原告的自身合法权益，故起诉。被告李瑞久辩称：不同意原告诉讼请求。被告没有与原告签订过合同，也没有委托他人与原告签订房屋买卖合同，原、被告之间没有房屋买卖关系。对原告诉请要求被告赔偿的数额不发表意见。第三人天津方舟立业房地产经纪有限公司述称，对原告诉讼请求不发表意见。涉案合同在2016年4月签订，当时是被告王春峰带着被告李瑞久的房本、身份证件要求出售涉案房屋，被告王春峰说房屋是王春峰的，说被告李瑞久是其岳父，被告王春峰说可以先签订合同，后补委托书，原告与被告王春峰签订房产交易合同后让王春峰签署授权委托书，王春峰将该委托书带回去让被告李瑞久签字，双方约定在2016年6月去房管局网签，因为涉案房屋有贷款，至2016年6月贷款没有偿还完毕，后双方又签订补充协议，约定签订合同日期到期后被告王春峰还是未清完贷款，现在被告王春峰已经将涉案房屋再次出售给他人了。被告王春峰未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月23日，原告杨威与被告王春峰及第三人天津方舟立业房地产经纪有限公司签订《房产交易合同书》，出售方（以下简称甲方）为李瑞久（王春峰代），买受方（以下简称乙方）为杨威，居间方（以下简称丙方）为天津方舟立业房地产经纪有限公司，合同载明甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市西青区友谊南路南段西侧万绿花园6-1-704室房屋，产权人为李瑞久，有抵押，贷款余额为1050000元，贷款余额由甲方于2016年6月30日之前还清。双方确认该房产成交价格为1500000元，乙方于2016年4月23日将30000元交付甲方作为定金……如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项1470000元采取贷款方式付款。甲乙双方须于2016年6月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。双方违约责任约定为甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，经守约方催告仍不履行的，且违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时向丙方全额支付居间服务费……居间服务费为房屋成交价格的2%，本合同签订后，如甲乙双方或甲乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。该合同甲方签字处为李瑞久（未按手印），甲方委托代理人签字处为王春峰签字按手印，乙方为原告杨威签字按手印。签订合同当日，原告支付被告王春峰定金30000元，被告王春峰向原告出具《收条》。原告支付第三人中介费21000元，第三人向原告出具《预收款收据》。2016年8月18日，各方又签订一份《补充协议》，出售方（以下简称甲方）为李瑞久代王春峰，买受方（以下简称乙方）为杨威，居间方（以下简称丙方）为天津方舟立业房地产经纪有限公司，补充协议载明，经甲乙双方协商对《房产交易合同》JF16000014达成以下补充协议：甲方承诺配合乙方于2016年10月30日前到房管部门办理房屋交易手续，其他约定事项与房产交易合同JF16000014保持一致。确认人甲方为李瑞久代王春峰，乙方为杨威。原告提交一份2016年4月22日的《委托书》，载明委托人为李瑞久，受托人为王春峰，载明委托人委托受托人办理李瑞久名下座落于天津市西青区房屋的出售、购买，签订房产买卖合同，收取、支付购房定金，办理相关银行贷款手续，受托期限自2016年4月22日至过户完毕止。该份委托书上有李瑞久、王春峰签字并按手印。本案审理过程中，原告提出该份委托书上王春峰签字真伪进行鉴定的申请，被告李瑞久提出对该份委托书上李瑞久的签名及手印真伪进行鉴定的申请。天津明证司法鉴定中心于2017年7月28日出具津明正[2017]文书鉴字第108号《司法鉴定意见书》，载明2016年4月22日的《委托书》上委托人处李瑞久签名字迹与提供的样本字迹不是同一人所书写；天津明证司法鉴定中心又于2017年7月31日出具津明正[2017]痕迹鉴字第656号《鉴定意见书》，载明2016年4月22日的《委托书》上委托人李瑞久签名字迹上捺印指纹不是样本捺印人所留；天津市中慧物证司法鉴定所于2018年5月8日出具津中慧[2018]文书鉴字第66号《司法鉴定意见书》，载明2016年4月22日的《委托书》下方受托人处王春峰签名字迹与样本中王春峰签名字迹不是同一人所书写。依据鉴定单位出具的鉴定意见，不能认定王春峰取得了李瑞久的授权委托，王春峰系李瑞久授权出售房屋的事实，本院不予确认。本案审理过程中，原告提出对涉案房屋的市场价值进行评估的申请。天津中量房地产土地评估有限责任公司于2017年10月25日出具中量房评字[2017]A-0170号《房地产纠纷估价报告》载明西青区友谊南路南段西侧万绿花园6-1-704室房屋在2016年10月24日的市场价值为2317000元（平均单价为24617元）。另查，本院调取了西青区友谊南路南段西侧万绿花园6-1-704号房屋的《天津市不动产登记薄查询证明》，载明涉案房屋已于2017年1月18日登记在案外人裴卫民名下。本院认为，依据法律规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，本案中涉案房屋原系李瑞久所有，王春峰不是涉案房屋的所有权人，王春峰以李瑞久代理人名义签订《房产交易合同书》，且在签订合同时王春峰并未提交授权委托书，同时经鉴定王春峰之后提交的授权委托书并非李瑞久签字，王春峰并未得到李瑞久的授权出售该房屋，现李瑞久未对王春峰代理行为作出追认的意思表示，故王春峰的行为对李瑞久不发生效力，合同无法继续履行的后果由王春峰承担，李瑞久不承担赔偿责任。关于无权代理的法律后果问题，在未被追认的无权代理行为仅是对被代理人不发生效力，但是在代理人与相对人之间发生代理实施的法律行为的法律效果，可以依据该法律行为的内容请求行为人履行债务或者赔偿损失。本案合同无法履行且发生房屋价格涨跌情形（现涉案房屋的市场价值为2317000元，合同约定成交价格为1500000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，综合考虑双方当事人的过错程度等因素，对原告要求被告赔偿房屋涨跌差价损失的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。被告王春峰应赔偿原告房屋差价损失490200元【（2317000元-1500000元）×60%】关于原告要求被告赔偿中介费损失的诉讼请求，原告为履行双方签订的买卖合同，支付的中介费21000元属于直接损失，现原告合同目的无法实现，故原告要求被告王春峰赔偿中介费诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告王春峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了抗辩、举证、质证的权利，应自行承担不利的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条,《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王春峰于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨威房屋差价损失490200元及中介费损失21000元；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8912元、公告费560元，房屋评估费8300元、笔迹鉴定费4000元，文书鉴定费3000元、痕迹鉴定费8000元，全部由被告王春峰负担（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  孙伟二〇一八年八月二十三日书 记 员  康姝附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。2.《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。