四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2017)川34民初22号 原告:四川邛海麓镇物业有限公司。住所地：四川省西昌市海南乡缸窑村。 法定代表人：贺敏，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权)：邓兴，四川星亮律师事务所律师。 被告：柏栎酒店管理（香港）有限公司。住所地：香港中环德辅道中121号远东发展大厦6A区22楼。成都办公地址：四川省成都市天府大道530号天祥广场2栋1801室。 负责人：华德明，系该公司董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：华德高，四川泰和泰律师事务所律师。 被告：西昌市邛海湾柏栎公寓有限公司。住所地：四川省西昌市海南乡缸窑村。 法定代表人：汪刚，系公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般代理）：王红月，女，系该公司职工。 委托诉讼代理人（特别授权）：华德高，四川泰和泰律师事务所律师。 被告：柏栎酒店管理（成都）有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府三街19号1栋1单元14层1403号。 法定代表人：华德明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般代理）：吴涛，男，系公司职工。 委托诉讼代理人（特别授权）：华德高，四川泰和泰律师事务所律师。 原告四川邛海麓镇物业有限公司（以下简称麓镇公司）与被告柏栎酒店管理（香港）有限公司（以下简称柏栎香港公司）、西昌市邛海湾柏栎公寓有限公司（以下简称柏栎西昌公司）、柏栎酒店管理（成都）有限公司（以下简称柏栎成都公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，三被告提出管辖异议的申请，本院于2017年5月23日作出（2017）川34民初22号之一民事裁定书，驳回了三被告的管辖异议申请。被告柏栎香港公司、柏栎西昌公司不服该裁定上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院于2018年3月28日作出（2017）川民辖终533号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。审理过程中，原告麓镇公司申请对柏栎香港公司的财产进行财产保全。本院于2017年9月19日作出（2017）川34民初22号之二民事裁定书，裁定对柏栎香港公司在本院的执行案款进行冻结，期限为两年。柏栎香港公司对该财产保全提出异议，本院于2017年10月16日作出（2017）川34民初22号之四民事裁定书裁定驳回了柏栎香港公司的复议请求。本院依法适用普通程序，于2018年5月23日、2018年8月3日两次公开开庭进行了审理。原告麓镇公司的委托诉讼代理人邓兴，三被告的委托诉讼代理人华德高，被告柏栎西昌公司的委托诉讼代理人王红月，被告柏栎成都公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。 原告麓镇公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告停止侵权，将非法侵占的属于原告所有的位于西昌市的营业用房（面积696㎡、价值12493200.00元）、停车场（面积2382.08㎡、价值7991878.00元）返还原告；2.判令三被告承担侵权责任，赔偿原告占用费用和造成的经济损失共计4760000.00元；3.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2012年3月，麓镇公司根据相关部门批准，在西昌市开发建设“商务休疗客栈2号楼”项目。在开发建设过程中，麓镇公司与相关客户签订了《联合开发合同》，将该项目地上1—4层193间客房中的188间客房的所有权转移给不同业主。双方在《联合开发合同》中明确约定，相关业主取得合同确定的相应房号物业的所有权及相应土地的使用权，除此之外，其他物业的所有权及相应土地使用权由麓镇公司或第三方持有，业主无任何权益。2013年8月，原告麓镇公司开发建设的“商务休疗客栈2号楼”竣工，建筑面积为14634.51㎡。2014年至2015年，麓镇公司办理该栋楼的房屋所有权证。西昌市房管局颁发的西房权证西昌字第××号、20××32号房产证分别确认，位于西昌市客房等营业用房的房屋产权人属于原告。1—4层中属于联合开发业主所有的房屋产权分户办理工作仍在进行中。在工程项目竣工后，原告麓镇公司将属于业主所有的房屋交付给联合开发业主。后被告柏栎香港公司与约180户业主签订《服务合同》或《委托管理合同》，由柏栎香港公司对所有权属于业主的客户提供物业管理服务或委托对外经营。被告柏栎香港公司随后成立了全资子公司柏栎成都公司、柏栎西昌公司负责约180户业主自有房屋的管理经营。自2013年11月起，在未经原告同意的情况下，三被告擅自对其经营管理房屋之外，属于原告的房屋进行改建并长期占用于经营活动。对于三被告的侵权行为，原告多次提出交涉，要求停止侵权行为，将相关房屋返还给原告。但三被告并未停止相关侵权行为，三被告提出按其单方面确定付款标准向原告支付相应的房屋使用费用，原告未予以同意。在多次协调未果的情况下，原告于2016年7月采取措施从三被告手中收回了该楼负一层的34间客房，2016年12月底收回1间棋牌室，但其余属于原告所有的房产仍被三被告非法侵占，至今未返还。 三被告共同答辩称:1.本案系物权所有权与用益物权的侵权纠纷，而非合同履行纠纷，答辩人柏栎香港公司和柏栎成都公司均不是本案的适格被告，应驳回对其的起诉。2.柏栎西昌公司基于小业主的授权委托经营管理2号楼公寓酒店，其民事行为的法律后果应由委托人即小业主承担，故答辩人柏栎西昌公司亦非本案适格被告。3.案涉负一层的车库、棋牌室、厨房等营业性用房属于产权式酒店的公共配套设施，应归小业主所有。答辩人基于小业主委托经营管理酒店，有权占有并使用。4.基于原告与小业主于《联合开发合同》、《2号楼配套装修标准》及《交房服务手册》等文件中的约定，即使原告为前述营业性用房的合法所有权人，依据前述相关约定，其用益物权亦已让渡给了小业主，被答辩人无权主张返还。5.2号楼系原告与众多小业主联合开发建设，至目前产权分户工作尚未完成，原告仅依据开发流程中特定环节办理的大产权证书主张案涉建筑物物权权益并不具有确定的权益基础。6.原告主张的占用费及经济损失款额无相应事实与法律依据。7.原告主张债权已超过诉讼时效。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.营业执照；2.房屋所有权证；3.联合开发合同；4.委托管理合同；5.服务合同；6.房屋面积测绘报告；7.公证书；8.现场照片；9.原、被告往来函件；10.餐饮发票；11.酒店管理系统数据拷贝光盘及收入财务资料。被告为证明自己的抗辩理由向本院提交了以下证据：1.营业执照、商业登记照、法定代表人身份证明；2.特种行业许可证、卫生许可证、消防安全检查合格证；3.委托管理合同、全权委托管理合同；3.《联合开发合同》及其附件《2号楼配套装修标准》；4.柏栎公寓酒店交房服务手册及邮件往来凭证；5.《酒店委托经营管理合同》及补充协议；6.西昌邛海麓镇酒店项目方案设计图纸；7.酒店总出入口道闸照片；8.车库付费凭证；9.凉山州发展和改革委员会关于印发《凉山州机动车停放服务收费管理细则的通知》；8.2014年1月30日通知；9.2014年2月-2014年4月麓镇公司委托公寓酒店经营2号楼负一层22间客房第一季度房费收益分成《付款申请书》、《付款账号、金额》、《麓镇第一季度客房收入明细》、《中国建设银行网上银行电子回单》；10.公寓酒店员工姚兰给麓镇公司邮件《麓镇物业第三、四季度房费收益明细表》、公寓员工张丽娜给麓镇公司邮件《2014年5月-2015年1月麓镇物业为主分成总表及明细》；11.2014年1月-2015年10月1号楼酒店同公寓酒店双方往来款确认单及会员卡消费记录报表；12.2013年11月-2018年3月公寓、柏栎酒店代收、代付款明细（负一层麓镇公司高管用房水电明细）；13.黎欢的养老保险信息；14.房屋产权信息；15.物业交接指南；16.46户小业主出具的配套设施情况说明。 本院依职权向西昌市房管局、西昌市规建局调查的案涉房屋、场地的登记及备案情况回复。 以上证据经组织双方当事人质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年3月，麓镇公司根据相关部门批准，在西昌市开发建设“西昌邛海麓镇酒店项目”，其中包含“商务休疗客栈2号楼”项目。在开发建设过程中，麓镇公司与相关客户（以下简称小业主）签订了《联合开发合同》，约定联合项目名称为：邛海湾国际酒店区“邛海·麓镇”项目—2号楼，土地性质为出让国有建设用地，土地用途为旅游类商服用地，土地使用权出让年限40年。由小业主投入建设资金，并在联合项目竣工验收后分得并享有将该项目地上1—4层相对应的188间客房中的相应房号物业所有权及相应的土地使用权。合同中还明确了物业建筑面积（含公摊），小业主除分得物业外，其他物业的所有权归麓镇公司。合同附件有：联合项目区位图、小业主分得物业平面图和物业装修配套标准。在物业装修配套标准中其他配套一项还约定了配备棋牌室、茶室、休闲运动空间，均由麓镇公司统一按酒店标准装修。2013年8月，原告麓镇公司开发建设的“商务休疗客栈2号楼”竣工，建筑面积为14634.51㎡。2013年9月，分得物业的小业主与柏栎香港公司签订了《委托管理合同》或《服务合同》，在委托管理合同中约定小业主将其分得的客房交由柏栎香港公司委托管理，期限为四年，小业主除享受一定期限免费入住外还获得酒店客房相应的经营收益，合同同时约定了柏栎香港公司有权根据服务工作需要，在负一层、一层大堂外设立和使用临时的配套经营服务设施。在服务合同中约定柏栎公寓酒店业主享有共用部位、共用设施设备的所有权。备注：营业用房(负一层)、停车场、ATM取款机设备间、超市、大堂（负一层）、大堂（一层）、库房、商务室、娱乐中心、早餐厨房、一至四层部分营业房为麓镇公司所有。约定柏栎香港公司为小业主提供物业服务，由小业主向柏栎香港公司交纳服务费，合同服务期限为四年。期限届满后，合同双方又续签了《全权委托管理合同》和《服务合同》。2014年1月30日，麓镇公司向柏栎西昌公司发出通知，通知内容为：我公司决定将2号楼负一层22间营业客户委托酒店经营，从2014年2月1日开始。经营利润按季度结算，若公司需要收回此房，公司将提前1个月通知酒店。通知明确了22间客房的房号。三被告自2014年2月1日起开始向麓镇公司计付这22间客房的收益。2014年3月24日，麓镇公司办理了案涉柏栎酒店1号楼的房屋产权登记，产权证号为0111726。针对负一层车库办理了01××14号房产证。2015年8月，麓镇公司办理产权变更登记。案涉房屋针对负一层、1-4层又分别办理了20××32号、20××35号房产证。柏栎香港公司随后成立了全资子公司柏栎成都公司、柏栎西昌公司负责约180户业主自有房屋的管理经营。案涉负一层营业用房实际有34间为客房、4间棋牌室、1间茶餐厅、1间厨房和1间商务室（办公室）。2016年双方对负一层营业用房和停车场的使用发生争议。双方经过协商，2016年后三被告每月向原告支付停车费和营业用房费15000.00元，并已实际履行。原告于2016年7月自行采取措施从三被告手中收回了该楼负一层的34间客房，2016年12月底收回1间棋牌室。三被告陈述34间客房中有22间是麓镇公司委托其经营管理，其余12间是作为高管用房，双方已经结清22间客房的经营收益。另查明，案涉房屋因在旅游类商服用地上所建，西昌市房管局证实按照相关政策，该酒店类用房不能分割交易登记，因此该项目不涉及分户登记问题，房管部门并未受理186户小业主的分户登记。部分小业主也向本院出具情况说明：证实小业主在与麓镇公司签订《联合开发合同》时，麓镇公司是明确向其说明该物业是产权式公寓酒店形态，并承诺相应酒店配套设施齐备完整，能很好给客户提供入住体验，并在合同中明确装修配套设施由麓镇公司提供，在麓镇公司向小业主发放的物业交接指南、交房服务手册中再次明确了负一层的配套设施，这些配套设施为业主共有并移交给小业主。麓镇公司的诉讼违反《联合开发合同》的约定，侵害小业主正当合法权益。同时小业主也将通过合法手段保护自己权益。 本院经审查认为，本案的案由是返还原物纠纷，原告诉讼请求为三被告返还其侵占属于原告所有的位于西昌市的营业用房、停车场，并要求三被告承担赔偿责任。而三被告答辩认为:1.本案系物权所有权与用益物权的侵权纠纷，而非合同履行纠纷，柏栎香港公司和柏栎成都公司均不是本案的适格被告，应驳回原告对其的起诉。2.柏栎西昌公司基于小业主的授权委托经营管理2号楼公寓酒店，其民事行为的法律后果应由委托人即小业主承担，故柏栎西昌公司亦非本案适格被告。经查，三被告是基于小业主委托经营管理酒店包括使用酒店内的公共配套设施（案涉房屋和停车场），其行为的法律后果应归属于委托方即小业主。本案涉及小业主的权益，原告将受托管理方起诉为被告要求返还房屋和场地属于被告主体不适格的情况。因本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，原告的起诉属诉讼主体不适格，应当予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告四川邛海麓镇物业有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 袁 荃 审判员 陈慧玲 审判员 马 俊 二〇一八年八月二十七日 书记员 马 亚 附本案适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。