江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0702民初1230号 原告：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区张家围路48号。 统一社会信用代码：91360700550871863N。 法定代表人：雷红云，行长。 委托诉讼代理人：徐清亮，系该行员工，一般授权代理。 委托诉讼代理人：肖俊功，系江西凯莱律师事务所律师，一般授权代理。 被告：张冬招，女，1982年12月20日生，住江西省赣州市于都县。 被告：中海宏洋地产（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区钨都大道10号赣州中海国际社区B18—1地块10栋F区商铺。 统一社会信用代码：913607005918259947。 法定代表人：张贵清。 委托诉讼代理人：魏明宇，系江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：卢盛宽，系江西南芳律师事务所律师，一般授权代理。 原告江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称江西银行）诉被告张冬招、中海宏洋地产（赣州）有限公司（以下简称中海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告江西银行委托诉讼代理人肖俊功，中海公司委托诉讼代理人魏明宇出庭参加诉讼，被告张冬招经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西银行诉称：因被告张冬招拖欠住房贷款未依约归还，请求判令：1.解除原告与被告签订的《个人房产借款合同》；2.被告张冬招立即清偿贷款本金355566.22元，及还清款项时止的利息、罚息、复利（按合同约定利率标准计算，截止2018年1月30日的利息为2904.96元）；3、被告张冬招向原告支付维权律师费1750元；4、被告中海公司对上述第2、3项付款义务承担连带清偿责任；5、原告对被告提供抵押房产享有优先受偿权实现相应债权；6、被告承担诉讼、保全等实现债权的所有费用。 被告张冬招未到庭参加诉讼及提供书面答辩意见。 被告中海公司辩称：原告主张利率调整上浮50%过高，按该利率计算违约金明显高于实际损失，应当予以核减；原告主张的复利不符合法律规定；原告已经查封被告张冬招的房产，原告在法律上享有优先受偿权，被告张冬招拖欠的贷款本息是其个人原因所致，原告江西银行应当首先向被告张冬招主张权利，不足部分中海地产自愿承担。 经审理查明：2013年9月25日，张冬招（借款人和抵押人）、江西银行（贷款人和抵押权人）及中海公司（担保人）签订了一份《个人房产借款合同》[合同编号：19××100]，主要约定：1.张冬招向江西银行贷款38万元，用于购买位于赣州市章江新区××社区东郡×区×栋××室，借款期限为348个月，合同签订时项下贷款为年利率6.55%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。2.被告张冬招采用等额本息还款法，如遇中国人民银行调整法定利率，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起按相应利率档次执行调整后的利率。3.被告张冬招应在每个还款日前一天将应还款额足额存入还款账户，因账户余额不足或其他原因致使乙方无法按时划款的，被告应承担违约责任。4.如被告张冬招未按时足额偿还贷款本息，原告按逾期贷款罚息利率计收利息，对应付未付利息计收复利，逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上浮50%；如被告张冬招违反合同约定，原告有权单方面宣布合同项下已发放贷款本金全部提前到期，要求被告张冬招立即偿还所有贷款本金并结清利息，被告张冬招还应当承担为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、律师费及其他相关费用。5.被告张冬招提供位于赣州市章江新区××社区东郡×区×栋××室[合同编号：19××100]作为上述借款的抵押，抵押担保范围为合同项下贷款本息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权费用（包括但不限于催收费、诉讼费、公告费、律师费等），当出现被告张冬招连续三个月或累计六个月未按时足额还款、原告宣布贷款全部提前到期等情形，原告有权处理抵押物。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，双方未办理该房的抵押登记手续。被告中海公司为本案合同履行提供阶段性担保，担保期限自涉案《个人房产借款合同》签订之日起生效，直至原告已合法取得所购房产抵押权，且房屋的抵押权利证书等交由原告收执之日解除；担保范围与被告张冬招担保范围一致。其后，原告如约向被告发放贷款38万元，用于支付涉案房地产购房款。从2017年12月1日起开始，被告开始逾期还贷款。根据原告提交的对账单，截至2018年6月11日，被告尚欠贷款本金355566.22元，利息9402.2元。 另查：本案诉讼原告支付律师费1750元。经公告送达，认定被告收到本院寄送的民事起诉状、开庭传票等应诉法律文书时间系2018年6月11日。 以上事实由原告提供的营业执照、金融许可证、法定代表人身份证、被告身份证件复印件、《个人房产借款合同》、借款凭证及欠款明细、律师费发票等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为：原告与被告张冬招、中海公司签订的《个人房产借款合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。原告按约发放了贷款，被告应按约归还借款并支付利息。关于原告提出解除借款合同的诉请，因被告从2017年12月1日起未履行按月还款义务，违反了合同的约定，已经符合合同中贷款本金全部提前到期解除合同的约定，由于原告未在起诉前发出解除合同通知，故被告收到本案诉讼材料之日即视为合同解除之日，本院根据公告送达时间认定解除合同时间为2018年6月11日，并根据合同约定要求被告归还剩余借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期利息的计算标准，原告主张逾期利息按合同约定利率上浮50%计付，该标准没有超出中国人民银行关于罚息利率的相关规定所允许的标准，故本院对该项请求予以准许。被告张冬招以所购买的涉案房产作为贷款的担保，但未办理抵押登记手续，原告主张优先受偿权于法无据，本院不予支持。原告主张其为本案诉讼所支出律师费为1750元，并提供了律师费发票佐证，根据双方合同的约定，该律师费1750元应由被告负担。被告中海公司为本案合同履行提供阶段性担保，直至原告与被告办理好抵押登记手续，现仍未办理抵押登记，因此，被告中海公司应依约承担担保责任。关于被告中海公司提出原告已保全涉案房产，应以涉案房产抵偿后不足部分再向其主张权利，本院认为，因涉案房产未办理抵押登记，该辩驳意见不能支持。被告张冬招经本院的合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告江西银行股份有限公司赣州分行与被告张冬招、中海宏洋地产（赣州）有限公司于2013年9月25日签订的《个人房产借款合同》[合同编号：19××100]于2018年6月11日解除； 二、由被告张冬招于本判决生效之日起七日内归还原告江西银行股份有限公司赣州分行借款本金355566.22元； 三、由被告张冬招于本判决生效之日起七日内支付原告江西银行股份有限公司赣州分行利息9402.2元（截止至2018年6月11日止），并支付自2018年6月12日至清偿之日止的罚息（以本金355566.22元为基数按年利率9.825%计算）； 四、被告张冬招于本判决发生法律效力之日起七日内向原告江西银行股份有限公司赣州分行偿还律师费1750元； 五、被告中海宏洋地产（赣州）有限公司对被告张冬招的上述付款义务承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后有权向被告张冬招追偿； 六、驳回原告江西银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6703元，由被告张冬招、中海宏洋地产（赣州）有限公司负担。因此款原告已全额预交，限被告于本判决生效之日起七日内将6703元支付给原告，本院不再另行收、退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  傅一波 人民陪审员  邹兴文 人民陪审员  黄家胜 二〇一八年六月二十八日 法官助理 何磊婷  书记员 彭楚君