上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初23000号原告(反诉被告)：张谷乐。委托诉讼代理人：潘光沙，浙江瓯江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳艳，浙江瓯江律师事务所律师。被告(反诉原告)：林典针。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。被告(反诉原告)：陶大博。委托诉讼代理人：汪某。委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。原告张谷乐与被告林典针、陶大博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案。本案诉讼期间，林典针、陶大博提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，先适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张谷乐的委托诉讼代理人潘光沙、被告(反诉原告)林典针、陶大博共同的委托诉讼代理人向诗图以及陶大博的委托诉讼代理人汪丽香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张谷乐向本院提出本诉诉讼请求：1.判令双方于2017年3月21日签订的《商铺铺位租赁合同》于2018年7月25日解除；2.判令林典针、陶大博立即腾退并返还商铺；3.判令林典针、陶大博支付自2017年4月20日起至合同解除之日止欠付的租金(暂计算至2018年7月24日止计105,100元)；4.判令林典针、陶大博支付自合同解除之日起至商铺腾退之日止的房屋占有使用费，按年租金120,000元标准计算；5.判令林典针、陶大博赔偿违约金24,000元；6.判令林典针、陶大博支付2017年4月20日起至商铺腾退之日止的物业费(暂计算至2018年10月2日止的物业费为13,402.60元，扣除已支付的5,382元，尚欠8,020.60元)。事实和理由：2017年3月21日，林典针、陶大博与张谷乐签订了《商铺铺位租赁合同》，约定林典针、陶大博承租张谷乐所有的位于上海市银都路XX弄XX号商铺，租赁期限三年，从2017年4月20日至2020年4月19日。铺位年租金为每年递增的方式，第一年110,000元，第二年115,000元，第三年120,000元。每年度租金按每半年一付的方式提前30天支付下一期租金，先付后用。并约定租赁期间，使用该商铺所产生的水、电、燃气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费等费用由林典针、陶大博承担。合同签订后，林典针、陶大博仅在2017年5月20日支付了33,900元，之后租金分文未付，张谷乐多次向其催讨，但其仍未支付。根据合同约定，林典针、陶大博的行为已构成根本违约，故张谷乐为维护自身合法权益，以诉称理由诉至法院。针对张谷乐的诉讼请求，林典针、陶大博辩称，其同意解除双方之间的租赁合同，两人曾多次找张谷乐要求交接房屋，但均遭张谷乐拒绝。其愿意支付欠付租金，但前提是由于涉案房屋消防不过关，对经营状况有影响，需按折扣支付。涉案商铺系出租方原因导致商铺处于不适格出租状态，系出租方违约在先，故其不同意支付违约金。其并未与物业公司发生直接的物业管理合同，且物业费具体支付标准并不明确，故其也不同意支付物业管理费。而且其承租的商铺在交付的时候只有框架结构，商铺之间是打通的，不存在单间独立的情况，张谷乐所述商铺可以独立使用交付并不属实。同时，林典针、陶大博向本院提出反诉请求：1.判令张谷乐返还2017年6月1日至2017年11月30日已支付的租金42,391元及押金10,000元；2.判令张谷乐支付违约金22,000元；3.判令张谷乐赔偿林典针、陶大博商铺门楼、隔墙、地砖等基础设施安装费151,215元；4.判令张谷乐返还林典针、陶大博7个月的物业费5,382元。反诉事实和理由：1.张谷乐承诺消防整改5月肯定完成，在4月26日时再次发微信告知，消防整改好了，可以装修商铺了。受张谷乐欺骗，反诉原告才预付半年租金，并对商铺进行垃圾清理，装修改造，而至今为止涉案房屋仍未取得消防合格许可证，对反诉原告造成巨大装修损失，因此应当由张谷乐赔偿相关损失。2.根据法律规定，未经验收或验收不合格的商铺，不得出租使用，本案商铺租赁合同无效。3.涉案商铺一直没有市场运行管理公司，正规的管理模式，处于无人混乱状态，导致其无法正常经营。4.因市场没有统一运营管理，反诉原告不应当支付管理费。针对林典针、陶大博的反诉请求，张谷乐辩称，1.押金确认收到，但反诉原告要求返还租金，无事实和法律依据。2.合同补充条款约定，整改费用由反诉被告承担，证明消防部分可能存在整改，反诉原告是明知的。3.反诉原告是承租人，如需要装修改造，需经过反诉被告同意，故该费用是反诉原告违约造成，与反诉被告无关，应由反诉原告自行承担。4.合同约定物业管理费应由反诉原告承担，其应缴清全部物业管理费。本院经审理认定事实如下：张谷乐系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺的产权共有人之一，建筑面积53.54平方米。2016年12月22日，上海市闵行区人民政府印发“闵府[XX]XX号”《闵行区人民政府关于同意对上海金盛家居市场经营管理有限公司存在重大火灾隐患开展挂牌督办的批复》，该批复印发给了闵行公安分局，批复内容如下：同意对颛桥镇银都路XXX号的上海金盛家居市场经营管理有限公司存在的重大火灾隐患进行挂牌督办。区公安消防支队应严格按照消防技术规范标准，要求上海金盛家居市场经营管理有限公司于2017年5月31日前完成全部整改工作。2017年3月21日，张谷乐(出租人、甲方)与林典针、陶大博(承租人、乙方)就系争商铺签订《商铺铺位租赁合同》，合同约定：该铺位用途为商业，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；租赁期限为叁年，自2017年4月20日起至2020年4月19日止；铺位的年租金第一年壹拾壹万元，第二年壹拾壹万伍仟元，第三年壹拾贰万元，押金壹万元。此租金为甲方净到手价格，有关税费、物业费、管理费等相关费用由乙方负责。本合同生效，乙方应向甲方交付壹万元作定金。每年度租金，乙方按照每半年一付的方式提前30天支付下一期租金，先付后用，逾期未付的按照每天百分之三的违约金赔偿甲方。若乙方要对铺位进行分割与整改装修，费用由乙方自行承担；乙方承担政府部门及市场管理方与物业管理关于防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等规定的责任；乙方不得随意损坏铺位房屋设施，如需改变房屋结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得有关管理部门的书面同意，改造和装潢的费用乙方自理；铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费有关费用由乙方支付，乙方应按时向有关部门缴纳费用，否则承担违约责任；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方赔偿损失：……，擅自拆改承租铺位房屋结构或改变承租铺位用途的，拖欠交付租金1个月以上；租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任，违约金为年租金的百分之二十；承担违约责任的同时，相对方有权决定租赁合同履行与否；补充条款约定：1市场统一消防、电力设施所整改费用由甲方承担，若乙方产品经营有特殊消防要求，超支部分由乙方自行承担；乙方第一次付款时间双方约定为2017年4月1日前；叁年期满乙方有优先租赁商铺权，价格按当时市场价双方协商。上述合同签订后，林典针、陶大博支付押金10,000元，消防整改费8,031元，并于2017年5月20日向张谷乐支付租金33,900元。2017年7月5日，上海市闵行区公安消防支队向闵行区银都路XX弄XX、XXX号一层全体商铺出具《重大火灾隐患整改通知书》(沪闵公消重字［XX］第XX号)，该通知书认定上述区域存在火灾隐患，且已构成重大火灾隐患，并责令上述单位于2017年9月30日前改正。案外人上海景瑞物业管理有限公司银都路2688弄客户服务中心于2018年5月21日出具《关于银都路XX弄消防整改情况说明》1份，上载：2017年7月5日，闵行区公安局消防支队对上海市银都路XX弄XXXXX号总共20栋一层640个商铺开具了重大火灾隐患整改通知书(沪闵公消字XX第XX号)，主要存在下列火灾隐患：1、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统；2、一层营业区均未设置火灾自动报警系统。为了使商铺正常运转，一层640个商铺业主自筹资金于2017年8月14日委托上海景瑞物业管理有限公司与上海环昱建设(集团)有限公司签订了消防整改合同，经过环昱公司的加班加点，整改工程于2017年10月20日施工完毕，并在2017年11月21日通过了由商铺业主代表委托上海沪平消防设施检测有限公司的检测，同时出具了《建设消防设施竣工检测报告》，之后闵行区颛桥镇市场管理办公室也接到了闵行区公安消防支队通知，于2017年11月30日确认了整改工作的完成，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以撤销，并于2018年1月24日在银都路XX弄张贴了公告。整改期间，银都路XX弄所有一层营业区域均未收到任何部门关于停业整改的通知，均可保持正常营业。诉讼中，林典针、陶大博向本院提出对装修损失进行评估，后本院依法委托上海同济工程咨询有限公司对该商铺装修价格予以评估，结论为：其中属于案号为(XXX)沪0112民初XXX号项下的系争工程装修残值为56,871元；现值为90,454元。陶大博为此支付鉴定费4,536元。同时，在该份鉴定意见书中，张谷乐的委托诉讼代理人于2018年12月3日向鉴定部门出具《回复函》1份，载明：……根据贵司作出的《工程审价司法鉴定项目鉴定意见书的征求意见稿》，里面的一些大理石样品、成套灯具、LED灯带、日光灯、单管、吊链吊灯、风扇吊灯、射灯、筒灯等都属于可移动的物品，贵司在进行评估时将这些可移动的物品放在装修评估报告里一起进行评估是错误的，因为这些可移动可拆卸的物品是随时都会被搬走的。上海市闵行区银都路XX弄XXX号目前处于腾空状态，希望贵司能够再去现场看一下，根据目前的腾空现状，再做一个补充的评估意见。另查明，陶大博交付了系争商铺自2017年6月1日起至2017年12月31日止的物业费5,382元。以上事实，由《商铺铺位租赁合同》、《上海市房地产权证》、银行转账凭证、《催交物业服务费通知单》、整改情况说明、《上海市闵行区公安消防支队重大火灾隐患整改通知书》、短信等证据以及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张谷乐与林典针、陶大博经协商，就系争商铺的租赁事宜签订了《商铺铺位租赁合同》，该合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。对于林典针、陶大博称的张谷乐将未经消防验收合格的商铺出租给林典针、陶大博，导致林典针、陶大博无法正常经营，本院认为，系争商铺存在的问题为该商铺所在的银都路XXX号市场存在重大火灾隐患需要进行整改，而根据上述《商铺铺位租赁合同》的内容，林典针、陶大博承租系争商铺时对该商铺以及所在市场需要进行消防整改系明知，双方并为此约定了如发生统一安装消防设施的费用承担。林典针、陶大博应当预见消防整改期间对其正常使用和经营商铺可能造成的影响。根据现已查明的事实，消防整改期间，该市场并未关闭，林典针、陶大博亦未提供充分的证据证明消防整改对其正常使用和经营系争商铺是否造成影响、实际损失为多少,故林典针、陶大博应当按照合同约定向张谷乐支付租金。林典针、陶大博不支付租金，构成违约，其应当承担相应的违约责任，至于违约金的数额，本院根据本案的实际情况，确认张谷乐主张的违约金过高，并予以调整，本院酌情调整为5,000元。因林典针、陶大博拒付租金，张谷乐有权依法解除合同，林典针、陶大博对解除合同并无异议，故张谷乐主张双方的合同于2018年7月25日解除，并无不当。针对双方争议的房屋交还问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从张谷乐提供的短信内容可以看出承租方确实在诉讼过程中也积极要求出租方办理交接、处置房屋，而张谷乐向鉴定部门出具的回复函可以证明，至回复函出具日期2018年12月3日，张谷乐确认涉案房屋已经腾空，张谷乐在享有合同解除权并在承租方催促交接房屋后，仍怠于行使权利，未及时收回房屋，故本院确认涉案房屋在2018年12月3日腾空并交还出租方。对于林典针、陶大博违约所欠至房屋交还时止的租金及房屋使用费，其应合同约定标准向张谷乐支付，鉴于林典针、陶大博已支付租金33,900元，该费用应在所欠租金中予以扣除，现张谷乐主张自2017年4月20日起至2017年7月24日租金105,100元，未悖法律规定，本院予以支持。自合同解除之日起至房屋实际交返之日止的使用费，本院参照合同约定的租金标准予以确定为41,589.04元；虽然双方在合同中约定租赁期间的物业管理费由林典针、陶大博承担，但张谷乐主张的物业管理费，其尚未垫付，并未实际发生，故对于该主张，本院在本案中不予支持。林典针、陶大博主张返还押金10,000元，本院予以支持。由于合同约定消防整改费用应由张谷乐承担，张谷乐对林典针、陶大博支付的整改费8,031元，并无异议，故该费用应由张谷乐承担。因林典针、陶大博违约在先，且林典针、陶大博也未能提供足够的证据证明其曾因为消防整改实际进行了停业，故林典针、陶大博的其余反诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张谷乐与被告(反诉原告)林典针、陶大博于2017年3月21日签订的《商铺铺位租赁合同》于2018年7月25日解除；二、被告(反诉原告)林典针、陶大博于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张谷乐自2017年4月20日起至2018年7月24日止拖欠的租金人民币105,100元；三、被告(反诉原告)林典针、陶大博于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张谷乐自2018年7月25日起至2018年12月3日止房屋占有使用费人民币41,589.04元；四、被告(反诉原告)林典针、陶大博于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张谷乐违约金人民币5,000元；五、原告(反诉被告)张谷乐于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)林典针、陶大博消防整改费8,031元；六、原告(反诉被告)张谷乐于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)林典针、陶大博押金人民币10,000元；七、驳回原告(反诉被告)张谷乐的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)林典针、陶大博的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,738.71元，由原告(反诉被告)张谷乐负担人民币300元，由被告(反诉原告)林典针、陶大博负担人民币1,438.71元。反诉案件受理费人民币2,382.41元，由原告(反诉被告)张谷乐负担人民币150元，被告(反诉原告)林典针、陶大博负担人民币2,232.41元。鉴定费人民币4,536元，由被告(反诉原告)林典针、陶大博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  邓红霞人民陪审员  高桂庆二〇一八年十二月十八日书 记 员  李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。