湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初1638号原告：胡燕萍。委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雨佳，湖北立丰律师事务所实习律师。被告：胡晓东。原告胡燕萍与被告胡晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案，适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2018年4月26日依法作出（2018）鄂0111民初1638号民事裁定，将本案转为适用普通程序审理。2018年5月22日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡燕萍及其委托诉讼代理人夏爱华，被告胡晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡燕萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付征收补偿款共计252839元（包括停产停业补偿131004元、装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助41850元）；2、判令被告立即退还原告租房保证金3500元；3、本案诉讼费用由被告承担。法庭辩论终结后，原告申请变更诉求，本院不予准许。事实与理由：原告于2006年初开始租赁被告位于洪山区××综合楼××室的房屋用于经营。2011年12月底，原租赁合同到期后双方重新签订租赁合同，租金涨至每季度18000元。最后一期合同到期日为2013年12月31日。原告租赁该房屋时，向前任租户支付转让费31000元整，向被告支付保证金3500元，并对房屋进行了重新装修，且合同期内一直按时向被告支付租金。2013年4月27日，武汉市洪山区人民政府公布洪政征决字[2013]第1号《洪山区人民政府房屋征收决定书》，决定征收武汉市洪山区珞南街劝业场社区片国有土地房屋及附属物，案涉房屋在征收红线内。此后，原告多次就征收补偿款的分配找被告协商，被告拒不理会。2017年11月，原告得知上述房屋已被拆除后到征收实施单位洪山区房屋征收事务服务中心询问，才知道被告已签订了安置协议，并领取了征收补偿款。被告拒不支付原告相关征收补偿款的行为，严重侵害了原告的合法权益，现原告依据相关法律规定诉至法院。被告胡晓东辩称：首先，原告一直在涉案房屋内经营至2013年6月25日，但原告房租只交付至2013年3月底，原告称一直向我方缴纳租金与事实不符。原告未支付被告房屋租金，因此双方租赁关系于原告拖欠房屋租金之日终止。被告保留追究原告拖欠房屋租金的民事诉讼权利。其次，对原告主张的征收补偿款252839元的金额有异议，原告没有委托被告向征收服务中心主张征收补偿款，不应由被告补偿原告征收补偿款，原告应向征收方武汉市洪山区房屋征收服务中心主张赔偿征收补偿款，被告不是本案适格被告。最后，原告知晓案涉房屋要拆迁的事实，但是没有告知被告，存在欺骗行为。在案涉商铺量房时，原告亦一直不予配合前往开门，被告因此要求锁匠更换门锁，并非私自砸开门锁。原告称曾多次就征收款分配找被告协商，但事实是原告未曾与被告联系过，原告诉称情况不属实。我方不应承担本案诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告胡燕萍（乙方、承租方)与被告胡晓东（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定:1、出租地：洪山区××综合楼××室。2、租期限期从2013年1月1日至2013年12月31日止，为期一年。3、季租金18000元，保证金3500元，每季度提前10天交清租金，保证金于合同期满一次性无息返还。4、乙方因各种原告导致合同提前终止，乙方应按合同期限租金总额的剩余金额30%赔偿甲方损失。甲方提前终止合同应按上述对等的金额赔偿乙方损失。以及乙方装修费用（以发票为依据）。5、乙方在合同执行期间不得以任何理由拖欠甲方的租金代理费用，若有违反，甲方有权收回房子，终止合同并不承担乙方任何损失及费用。6、合约期满乙方只能拆走能移动的自购设备，不能移动的装修部分不得拆除，甲方不承担任何补偿及赔偿责任，乙方在装修期满应办好有关手续，若有违反所产生的一切后果及费用，均由乙方负责。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告依约交付了2013年1-6月的房租，并将房屋用于化妆品销售经营。2013年4月27日，武汉市洪山区人民政府发布洪政征决字[2013]第1号《洪山区人民政府房屋征收决定书》，对劝业场社区片国有土地房屋及附属物予以征收，案涉房屋在此次征收范围内。2013年5月17日，洪山区房屋征收管理办公室发出《敬告》,要求出租户及租赁户在20天内将房屋腾退完毕。原告于2013年6月停止向被告交付房租，于2013年12月底从案涉房屋中搬离，未与被告办理房屋腾退手续。另查明，2017年9月13日，被告（被征收人，乙方）与洪山区房屋征收事务服务中心（征收实施单位，甲方）签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》1份，约定甲方对乙方的装饰装修补偿96525元、停产停业补助131004元(按房屋补偿价2620080元的5%计算)，夹层补助14248元、房屋结构差异补助41850元等。协议签订后，被告收到了上述补偿款。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照、房屋征收决定书、敬告、银行流水2份、案涉房屋产权证、《征收补偿协议审批表》、《征收补偿安置协议书》等证据及开庭笔录等证据在案证实。本院认为，原告胡燕萍与被告胡晓东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于原告是否有权分配承租房屋被征收后的停产停业损失补偿费。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条规定：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”本案双方当事人在案涉《房屋租赁合同》中未就房屋被征收后造成停产停业损失的情形进行约定，但考虑到案涉《房屋租赁合同》因征收被解除，双方对合同解除均没有过错，而原告对案涉房屋进行装修后办理了个体工商户营业执照并投入经营，因案涉房屋被征收遭受了一定的经营损失。故原告作为被征收房屋的实际生产经营人，亦有权分配政府征收部门补偿的停产停业损失费。被告虽损失了租金利益，但案涉房屋被征收后其已按房屋面积得到了补偿。本院酌情由原告享有停产停业损失的80%，被告应将停产停业损失补偿中的104803.2元（131004元×80%）返还给原告。故原告主张被告支付停产停业损失104803.2元，本院予以支持。关于原告是否有权分配案涉房屋的装饰装修补偿费、夹层补偿、房屋结构差异补助。本院认为，根据《房屋租赁合同》第五条第5款“合约期满乙方只能拆走能移动的自购设备，不能移动的装修部分不得拆除，甲方不承担任何补偿及赔偿责任”,以及《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，原告无权对案涉房屋装饰装修及搭建部分主张补偿。故原告主张被告支付装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助41850元的诉讼请求,无事实和法律依据，本院不予支持。关于租房保证金的返还。因原告不能提交证据证明其向被告支付过租房保证金3500元，被告亦对此情节不予认可，故原告主张被告退还租房保证金3500元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条的规定，判决如下：一、被告胡晓东于本判决生效之日起十日内将停产停业损失补偿款104803.20元返还给原告胡燕萍;二、驳回原告胡燕萍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5145元（原告胡燕萍已预交案件受理费2259元），由被告胡晓东负担2396元，由原告胡燕萍负担2749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  熊新文人民陪审员  张 明人民陪审员  王建明二〇二〇年六月五日法官助理王点书记员熊丰