广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初2524号原告：郭永贤，男，1969年6月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。被告：任惠燕，女，1966年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：温海云，男，1954年12月24日出生，壮族，系被告丈夫。第三人：李鉴炽（曾用名：李志星），男，1968年12月31日，汉族，住址广东省广州市白云区，原告郭永贤与被告任惠燕、第三人李鉴炽合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭永贤及其委托诉讼代理人刘柏纯、唐磊成，被告任惠燕及其委托诉讼代理人温海云到庭参加了诉讼。第三人李鉴炽经本院公告送达，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭永贤向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告、第三人签订的《合资建房协议书》无效；2、判令被告将其所占有的位于广州市白云区同德乡鹅掌坦西街37号郭永贤名下房屋第三楼交还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1993年7月29日，原告的父亲郭渭淳作为甲方，被告作为乙方，第三人李鉴炽（曾用名：李志星）三方签订了《合资建房协议书》，约定：在广州市白云区鹅掌坦西街37号合作建房，合建占地面积36.8平方米，框架结构五层，共计216平方米的宅基地房屋。被告投资79560元参与合建，建成后第三层（建筑面积约44.2平方米）归被告所有。根据《合资建房协议书》第五条约定，被告将投资款给付给丙方即第三人李鉴炽。1995年8月12日，原告父亲郭渭淳因年事已高，亲自主持家庭会议，家庭成员达成一致意见，将涉案宅基地房屋转给原告继承，并在办理过户《报告申请》中签名并捺手印。1995年8月14日，村同意办理宅基地过户登记。1995年8月18日，原告领取了广州市白云区人民政府同德街道办事处核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》，使用人姓名：郭永贤，证号：穗郊字第NO.0000064号。根据该宅基地使用证可知，涉案土地的性质为农村宅基地，属于村集体所有。被告不是同德乡鹅掌坦村的村民，不属于该集体经济组织成员，其与原告父亲签订的《合资建房协议书》中约定的合建行为实质上是集体土地使用权的转让。该协议违反法律的强制性规定，该协议无效。因此被告应将其占有的第三层涉案房屋归还给原告。被告任惠燕辩称：一、原告、被告及第三人三方合资建造涉案楼房，即原告出地，被告出资金，第三人出劳力，与公证书上标出的被告负责一楼和三楼资金，第三人负责二楼和四楼的工程款，此有按当时实际建楼成本不相符合之处，应该是被告是整栋楼房建造出资人。同行业人都知道，1993年建造类似本类型楼房的造价成本，当时，被告将近八万元的资金由甲乙丙三方协商后由被告交给丙方即第三人建成涉案房屋。二、公证书里面的内容总体上符合历史事实，符合原告主张的“合资建房协议书”里面记载的内容，所以，合资建房协议书不能被认定为单一存在的合资建房协议书。三、根据公证书的内容，楼房建成后，甲乙丙三方要相互积极协助办理该楼房的宅基地使用证。被告当年近八万元可以在广州市内买到面积稍大的商品房，升值到现在也要150万以上。四、被告于1993年出资的近8万元是动用到了父母兄弟姐妹几代人的合法血汗钱。请法院驳回原告的诉请。第三人李鉴炽无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《合资建房协议书》、《补充协议书》、证明、报告申请等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年7月29日，原告及郭渭淳（系原告郭永贤父亲，甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）签订《合资建房协议书》，约定：一、甲方有一宅基地位于西村西××路鹅掌××村，已有合法报建手续，现甲方同意乙方投资79560元合建该房屋，建成后，该房屋的第三层建筑面积44.2平方米的房屋所有权及使用权属于乙方所有。并由甲方负责办理乙方房屋永久性使用证等有关手续。五、交吉房屋使用日期，自乙方投资款项付给丙方之日起六个月内，丙方保证将新建成的经有关部门验收合格的房屋交付给乙方使用等。甲方落款处由郭渭淳、郭永贤签名，乙方落款处由任惠燕签名，丙方落款处由李志星签名。同年12月3日，三方当事人将上述《合资建房协议书》办理公证手续【（93）穗荔证内字第9701号】。1994年9月15日，原告及郭渭淳（甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）签订《补充协议书》并经广州市荔湾区公证处公证，内容为：三、原（93）穗荔证内字第9701号协议签订的该合资楼房的第三层全层仍属乙方所有，未完成的余下工程由甲方包工包料完成，即按9701号协议的标准在95年1月30日前完工并交付给乙方使用。乙方无需给予甲方任何补偿。四、甲方将合资房屋交付给乙方使用的同时，应协助乙方办理该屋第三层的一切有关：公证、宅基地使用证、房屋赠予证明等的有关手续，其费用由甲乙双方各支付一半。五、如甲方收回鹅掌坦西街十号的整幢五层楼后，不能在95年1月30日前如期按9701号协议的标准完工并交付给乙方使用的，甲方则要把该合资房屋的第四层作为乙方的损失和补偿，并需协助办理一切有关该房屋第四层的手续等。根据广州市公安局同德街派出所出具的《证明》显示，经户籍查明，原居民郭渭淳的户内成员如下：户主：郭渭淳，男，1935年8月29日生，其妻：陈惠连，女，1940年8月7日生，其女：郭玉燕，女，1963年2月14日生，其子：郭永华，男，1964年10月21日生，其子：郭永添，男，1961年10月5日生，其女：郭玉芬，女，1966年11月1日生，其子：郭永贤，男，1969年6月30日生，其儿媳：陈结芳，女，1962年8月12日生。原户籍地址为：广州市郊区石井同德鹅掌坦西街10号。1995年8月12日，郭渭淳、陈惠连、长儿郭永添、长女郭玉芬、次儿郭永华、次女郭玉芬出具《报告申请》，内容为：兹有同德鹅掌坦村社员郭渭淳，儿女已经长大各自成家立室。因本人年老体弱，无能力管理家庭财产，本人愿意将自己名下的房屋（宅基地使用证：××号）宅基地建筑面积36.8平方米，建筑结构为框架，总层数为五层，总建筑面积216平方米，发证日期为1995年2月27日。本人将此房屋使用权和管理转让给三子郭永贤继承，经家庭会协商达成一致意见，同意转给三子继承。此屋地址：西街10号。同年8月18日，原告郭永贤办理了位于同××乡鹅掌××同德街××生产队的宅基地使用证（证号：穗郊字第NO.0000064号），使用人为：郭永贤，面积：36.8平方米，结构：框架五层，建筑面积：216平方米（以下简称涉案房屋）。后原告父亲郭渭淳于1998年7月9日死亡注销户口。经询问，郭渭淳的法定继承人：其妻陈惠连，其女郭玉燕，其子郭永华，其子郭永添，其女郭玉芬，其子郭永贤均同意将涉案宅基地房屋由原告郭永贤一人继承。2018年3月13日，鹅掌坦社区居委会及同德街派出所出具《证明》，内容为：我社区居民郭永贤私人房屋，该房屋的广州市农村宅基地使用证号为：穗郊字第NO.0000064号。同德村第17生产队。现地址为白云区同德街鹅掌坦西街37号。经本院核实了解，签订《合资建房协议书》的丙方李志星现已更名为李鉴炽，原被告均确认李志星与李鉴炽为同一人。目前，涉案房屋的第三层由被告居住使用，被告并非涉案房屋所属村集体经济组织成员。本院认为：涉案房屋坐落的土地权属性质为集体所有，国家严格限制农民集体所有的土地的使用权流转至该集体经济组织之外的成员，郭渭淳、原被告及第三人签订的《合资建房协议书》约定将涉案房屋第三层归被告所有，实际上处分了农村集体土地的使用权，而被告并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得集体土地使用权，故三方就涉案房屋签订的《合资建房协议书》应属无效。原告作为涉案房屋唯一继承人，其要求确认《合资建房协议书》无效，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《合资建房协议书》无效，被告应返还依据该协议书取得的涉案房屋第三层，郭渭淳负有返还被告为合建涉案房屋而支付建房款的义务。现郭渭淳已去世，上述涉案房屋由原告合法继承，故被告可另案起诉，要求原告返还建房款以维护自身的合法权益。对于原告主张被告将位于同××乡鹅掌××同德街××生产队宅基地上房屋（现住址：广州市白云区同德街鹅掌坦西街37号）第三层返还给原告的诉请于法有据，本院予以支持。第三人李鉴炽经本院公告送达，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条之规定，判决如下:一、确认郭渭淳、郭永贤与任惠燕、李鉴炽于1993年7月29日签订的《合资建房协议书》无效；二、自本判决生效之日起六十日内，被告任惠燕将位于同德乡鹅掌坦同德街同德村第十七生产队宅基地上房屋（现住址：广州市白云区同德街鹅掌坦西街37号）第三层返还给原告郭永贤。本案受理费1789元，由被告任惠燕负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  赵月颜人民陪审员  温统斯二〇一八年八月二十日书 记 员  陈春燕