湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初1849号原告：蒋某某，男，汉族，1954年8月3日出生，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：李远政，湖南湘龙律师事务所律师。被告：易某某，男，苗族，1948年6月3日出生，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：易某某1，女，苗族，1975年7月26日出生，湖南省龙山县人，住龙山县，系被告易某某之女。委托诉讼代理人：易某某2，男，苗族，1978年7月8日出生，湖南省龙山县人，住龙山县，系被告易某某之子。原告蒋某某诉被告易某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋某某及其委托诉讼代理人李远政，被告易某某的委托诉讼代理人易某某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2002年12月1日签订的《售房协议书》依法有效；2、请求法院依法确认《售房协议书》第二条的房屋及房屋前面坪坝归原告所有，被告协助原告办理过户登记等手续；3、请求法院判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：原、被告系同村同组村民，被告因在县城居住，决定将位于龙山县××街道××村××组青砖瓦结构私房一栋及房屋前面坪坝出售给原告，建筑面积为240平方米，双方于2002年12月1日签订《售房协议》，协议明确涉案房屋面积、价格、付款方式，房款付完后的房屋权属。《售房协议》签订后，2002年12月15日，原告将案涉房屋买卖事宜向所属村委会备案，村委会同意原、被告之间的买卖协议，并要求原告向村委会缴纳房屋转让管理费100元，原告按要求缴纳了房屋转让管理费，但被告一直不按协议约定内容履行该房屋的产权变更、过户登记等手续。原、被告多次协商未果，请法院支持原告的诉讼请求。被告易某某辩称：原告蒋某某没有向被告易某某支付全部的购房款；合同中仅约定了房屋及坪坝的使用权，其他仍归被告易某某享有；案涉房屋并不单属于易某某，易某某的爱人谭满云至今不同意房屋买卖，案涉房屋的宅基地使用权应当仍归谭满云使用，售房协议不具有合法性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：原告蒋某某向本院提供的证据：1、原告身份证复印件一份；2、售房协议书复印件一份。本院认证，原告蒋某某提供的上述证据，均符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告蒋某某向本院提供的证据：1、龙山县华塘乡留芳村村民委员会出具的收条原件一份，拟证明原告向留芳村委会缴纳房屋转让管理费100元的事实，即案涉土地所有人收取土地转让管理费。被告易某某质证认为，该组证据系留芳村村委会向原告方单方出具的证据，被告方不予认可。2、龙山县华塘街道留繁社区居民委员会证明一份，拟证明原告现居住的房子是十五年前从被告处购买，原告在案涉房屋所在集体经济组织无其他房产，没有违反一户一宅规定的事实。被告易某某质证认为，案涉房屋买卖的时候原告在留芳村8组有宅基地及房屋，所以对该组证据证明内容的真实性被告方不予认可。3、唐某身份证复印件、证明各一份，拟证明案涉房屋买卖是经过村委会会计唐某及村主任蒋孟东见证下发生的。被告易某某质证认为，证人唐某在出具该份证据时即2017年8月6日患有脑梗，其证言真实性存疑，不能作为本案有效证据。4、《龙房权证华私产字第0××0号房屋所有权证》复印件一份，拟证明案涉房屋系被告易某某单独所有，该房屋的建筑面积为229.52平方米。被告易某某质证认为，对该组证据的真实性无异议，但案涉房屋并非易某某单独所有，易某某妹妹易金连应为案涉房屋的共同所有人。本院认证，原告蒋某某提供的上述证据1、2、4符合证据的真实性、关联性、合法性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。原告蒋某某提供的上述证据3，因证人唐某未出庭作证，不符合民事诉讼证据规则，不予认定为本案的有效证据。被告易某某向本院提供的证据：龙山县宅基地使用证复印件一份，拟证明案涉房屋的土地使用权人为被告易某某的父亲易时进。原告蒋某某质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，对该组证据的关联性有异议，该组证据所指的土地上的房屋已经灭失，案涉房屋系被告易某某通过法定程序申请而修建的，根据房地一体主义，案涉房屋也登记在被告易某某名下，不是在被告易某某的父亲名下，与被告的父亲易时进无关。本院认证，被告易某某提供的上述证据，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋某某与被告易某某系表兄弟。2002年12月1日，原告蒋某某（乙方）与被告易某某（甲方）签订《售房协议书》约定，甲方的青砖瓦房一栋（大小共十间），总建筑面积为240平方米左右，因甲方在县城内居住，要将房屋出售，经甲乙双方商议，房屋总价折价人民币壹万肆仟元。乙方将所有的款项全部付清后，房屋产权证、土地使用权、房屋全部建筑及房屋前的坪坝使用权归乙方所有，双方约定付款方法：经甲乙双方共同协商，乙方分三次付给甲方。第一次，乙方在2002年12月1日前付给甲方人民币伍仟元；第二次，乙方在2003年12月1日前付给甲方伍仟元；第三次，乙方在2004年12月1日前付清全部剩余款项。并注明了欠款9000元，从2003年至2005每年3000元分次付清。2002年12月15日，原告蒋某某向原华塘乡留芳村村民委员会缴纳房屋转卖管理费100元，原华塘乡留芳村村民委员会向原告蒋某某出具收条一份，时任村会计唐某、时任村主任蒋孟东等人在《售房协议书》证明人一栏签字确认。案涉房屋所有权证号为：龙房权证华私产字第0××0号，房屋所有权人为：易某某。该房屋所有权证已由易某某交付给原告蒋某某多年。案涉房屋买卖时，原告蒋某某与被告易某某均为原华塘乡留芳村8组村民，其中蒋某某在原华塘乡留芳村8组没有宅基地。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”，本案案涉土地系原华塘乡留芳村的集体土地，属于原华塘乡留芳村全体村民所有。根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，宅基地使用权与农村经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本经济组织成员无权取得或者变相取得。原告蒋某某与被告易某某签订的《售房协议书》买卖的标的物不仅是案涉房屋，还包含相应的宅基地使用权。本案中案涉房屋买卖时，原告蒋某某与被告易某某均系原华塘乡留芳村8组村民，原告蒋某某在××乡××村××地，原告蒋某某与被告易某某签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间签订的《售房协议书》应属合法有效。被告易某某主张原告蒋某某未支付全部的购房款，未履行自己的全部给付义务。本院认为，虽原告蒋某某未向本院提供其向被告易某某付款的证据，但房屋所有权人为易某某，房屋所有权证证号为龙房权证华私产字第0××0号的房屋所有权证，已经由被告易某某交付原告蒋某某多年，按双方签订的《售房协议书》中“乙方将所有的款项全部付清后，房屋产权证、土地使用权、房屋全部建筑及房屋前的坪坝使用权归乙方所有…”的约定，结合原、被告双方的特殊身份关系及交易习惯，可以认定原告蒋某某已向被告易某某支付全部购房款。被告易某某主张案涉房屋系被告易某某与其妻子谭满云共有，《售房协议书》不具有合法性。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故被告易某某主张因案涉房屋系其与其妻子谭满云共同所有，《售房协议书》不具有合法性的抗辩理由不能成立，本院不予支持。同时，根据我国相关法律规定，对房屋进行买卖时办理过户登记是属于房屋买卖合同法定的义务，房屋出售者应当帮助购房者办理过户登记，本案中原告蒋某某已经按照合同约定将全部购房款向被告易某某支付，被告易某某应当协助原告蒋某某办理案涉房屋的过户手续。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告蒋某某与被告易某某签订的《售房协议书》合法有效；二、被告易某某于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋（房屋所有权证号为：龙房权证华私产字第0××0号）过户登记给原告蒋某某；三、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告易某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张 文人民陪审员  向祖礼人民陪审员  向 艳二〇二一年三月二十三日法官助理杨寅书记员陈文韬附：法律条文《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。