河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初2696号原告(反诉被告)：薛少磊，男，1989年1月20日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托诉讼代理人：罗春凤，香河县淑阳镇光明法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：侯少鹏，男，1974年3月4日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。被告(反诉原告)：张瑶，女，1975年2月24日出生，回族，北京市崇文区人，住北京市海淀区。二被告委托诉讼代理人：李维强，北京市隆安律师事务所律师。原告薛少磊(反诉被告)与被告(反诉原告)侯少鹏、张瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛少磊的委托诉讼代理人罗春凤，被告侯少鹏、张瑶及其委托诉讼代理人李维强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛少磊向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；二、请求法院依法判令被告返还原告已支付的款项共计800000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月19日，原、被告双方在香河瑞家房产经纪有限公司的居间下，签订《存量房屋买卖合同》，合同编号20130430103。原告向被告购买位于香河县大香公路115号富力新城V01-7-2-202房屋，房屋总价1770000元，合同约定定金为200000元，首付款为600000元。原告已按合同约定向被告支付了800000元，剩余房款由原告向中介指定银行申请抵押贷款。合同签订后，廊坊市人民政府办公室转发《关于进一步加强房地产市场调控的意见》及廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。购买此套房屋前，原告已经有两套房屋，不符合继续购买商品房的条件，且无法获得银行的贷款。原告短期无法获得购房资格，原、被告签订的合同无法继续履行。现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告侯少鹏、张瑶辩称，首先被告不同意解除合同。原告在诉状中所主张的解除理由为其受政策影响，已经不具有购房资格。但经过被告向香河县房管部门、银行部门咨询得知，原告与被告的这种交易情形并不受限购限贷政策限制，是可以继续交易并履行合同的。因此法庭应当驳回其该项诉讼请求。其次如果法庭最终判令解除合同，则被告不同意返还原告已经支付的800000元款项，这笔款项应当作为原告对被告的违约金或者是信赖利益损失赔偿。理由是，原被告之间的交易并不受到限购限贷政策影响。现在，原告无端要求解除合同是因为看到当前香河县房屋价格下跌所致，完全是一种恶意违约表现。根据双方所签订《补充协议》第三条第3款之约定：“乙方拒绝购买该房屋的，应以相当于该房屋总价款的50%向甲方支付违约金。”因此，原告拒绝购买房屋，应向被告支付总房款1770000元的一半，也就是885000元作为违约金。现在被告要求以原告已经支付的800000元作为违约赔偿是已经做出了让步。此外，被告早在2017年4月份就已经将涉案房屋交付给原告居住使用，原告在居住使用该房屋一年多之后，提出解除合同，这有违诚实信用原则，其提出返还800000元首付款的要求也有违公平原则。综上，如果法庭判令合同解除的话，势必会严重影响被告的合法权益；再加上原告居住使用被告房屋一年多时间，以上原因均给被告带来相当严重的经济损失。因此该800000元首付款被告不同意返还原告，应当作为对被告损失的经济赔偿。反诉原告侯少鹏、张瑶向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令反诉被告继续履行双方于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月19日，反诉原告与反诉被告双方签订《存量房屋买卖合同》约定由反诉被告以人民币1770000元的价格购买反诉原告所有的位于香河县大香公路115号富力新城V01-7-2-202房屋一套。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了定金及首付款共计800000元，余款至今未付。2017年4月份，反诉原告已经将涉案房屋交付给反诉被告居住使用至今。2018年5月份，反诉被告以其不具备购房资格为由，向贵院提起诉讼，要求解除合同并返还其800000元购房款。但经反诉原告向房管部门咨询了解，反诉原告与反诉被告的交易并不受限购政策的影响，是可以继续交易并履行的。因此，反诉原告特向贵院提出反诉，请予支持。反诉被告薛少磊辩称，我不同意继续履行合同，因廊坊市出台限购政策，致使我不具有购买该房屋的购房资格，我与二反诉原告签订合同时，明确约定涉案房屋系贷款购买，我购买该套房屋系第三套，已经无法办理相关产权过户手续，且不能办理银行按揭贷款，故无法支付剩余购房款970000元，致使不能履行涉案房屋原因不在我方，因为限购政策出台致使无法履行该房屋买卖合同，请求法庭驳回二反诉原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告薛少磊与被告张瑶、侯少鹏于2017年3月19日通过香河瑞家房产经纪有限公司的居间下签订存量房屋买卖合同及补充协议，合同约定原告购买被告所有的坐落于香河县大香公路115号富力新城V01-7-2-202室房屋，房屋成交价为1770000元；合同签订后，原告于2017年3月19日向被告张瑶汇款200000元，2017年3月20日向被告张瑶汇款600000元，原告共计向被告张瑶支付购房款800000元，尾款970000元原告以按揭贷款方式支付。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知(廊政办【2017】27号)出台，通知内容包括：实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见(廊政办【2017】61号)，内容包括：从严调整住房限购措施。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》(廊政办【2017】27号)同时废止。另查，原告薛少磊与其妻子高建美均系香河县户籍居民家庭。原告薛少磊名下已拥有坐落于香河县，不动产权证号为冀(2017)香河县不动产权第0002577号；其妻子高建美已拥有坐落于香河县，房产证号为廊房权证香Ａ字第××号。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、买卖定金协议、房屋买卖合同、汇款凭条、结婚证、户口本复印件、身份证复印件、房屋所有权证复印件、不动产权证书、征信证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，客观真实，合法有效，原、被告均应按《存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定全面履行自己的义务。原告薛少磊与其妻子高建美均系香河县户籍居民家庭，在香河县已拥有两套商品住房，根据廊坊市人民政府发布的《实施意见》的规定，原告的情形暂停在当地购买住房，其已不具备购房资格，无法办理房产过户手续，且无法办理涉案房屋的贷款手续，合同不能继续履行。合同目的已无法实现，原告请求解除原、被告于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院予以支持。被告请求继续履行《存量房屋买卖合同》，本院不予支持。本案系因政策调整，导致合同目的无法实现，属于不可归责于双方当事人的原因，原告不构成违约，但结合本县二手房交易的降价实际情况及我国法律规定的公平原则，因解除合同势必给被告造成一定的损失，且原告在廊坊市发布有关房地产市场的限贷、限购政策后，直至诉讼，在长达几个月的时间内并未通知被告解除房屋买卖合同，致被告诉讼成本及其他费用的增加，原告应予适当补偿，综合本诉及反诉请求，原告交付被告购房款800000元，以补偿被告80000元为宜。原告请求被告返还购房款800000元，对合理部分请求720000元予以支持，对超出部分请求，本院不予支持。被告抗辩首付款800000元应作为对其损失的经济赔偿，缺乏相应的依据，本院不予支持。合同解除后，原告应及时将涉案房屋返还给被告。综上依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告薛少磊与被告张瑶、侯少鹏于2017年3月19日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告张瑶、侯少鹏于本判决生效后五日内退还原告薛少磊购房款720000元。三、驳回反诉原告张瑶、侯少鹏的反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5950元，保全费4520元，由被告张瑶、侯少鹏负担9620元，原告薛少磊负担850元；反诉案件受理费减半收取50元，由反诉原告张瑶、侯少鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  魏锋二〇一八年八月十四日书记员  刘楠