广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0804民初731号 原告：广西贵港市交投市场有限公司（原贵港市市场开发服务中心），住所：广西贵港市港北区中山北路（社区综合楼），统一社会信用代码：91450800MA5MWTA38X。 法定代表人：谭建林，董事长、总经理。 委托诉讼代理人：林仁聪，广西瀛聪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光杰，广西瀛聪律师事务所律师。 被告：贵港市兴龙市场有限公司，住所：广西贵港市覃塘区东龙镇旧城改造开发区，统一社会信用代码：91450800695359641T。 法定代表人：韦黄上。 委托诉讼代理人：陈振宇，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农春雨，广西欣源律师事务所律师。 第三人：贵港市覃塘区佰信购物中心，住所：广西贵港市覃塘区覃塘镇东区市场，统一社会信用代码：91450804MA5KDFDQ10。 投资人：陈雪。 委托诉讼代理人:陈刚，男，1973年10月17日出生，汉族，住址广西北流市，副总经理。 委托诉讼代理人：李华川，男，1978年3月18日出生，苗族，住址广西陆川县，办公室主任。 第三人：广西尚美天使丽人服装实业有限公司第四分店，营业场所：广西贵港市覃塘区覃塘镇东区市场（佰信购物中心二楼），统一社会信用代码：91450800MA5L13QD05。 负责人：张奕滨。 第三人：贵港市覃塘区童乐乐园，个体工商户，经营场所：广西贵港市覃塘区覃塘镇东区市场二楼，统一社会信用代码：92450804MA5KXHQE08。 经营者：余安泽。 第三人：贵港市覃塘区国光服饰城，个体工商户，经营场所：广西贵港市覃塘区覃塘镇东区市场一楼，统一社会信用代码：92450804MA5L4BU59H。 经营者：陈高祥。 第三人：贵港市覃塘区卓越百货店，个体工商户，经营场所：广西贵港市覃塘区覃塘镇东区市场二楼，统一社会信用代码：92450804MA5KXK9T37。 经营者：萧卓敏。 第三人广西尚美天使丽人服装实业有限公司第四分店、贵港市覃塘区童乐乐园、贵港市覃塘区国光服饰城、贵港市覃塘区卓越百货店的共同委托诉讼代理人：贵港市覃塘区佰信购物中心。 法定代表人：陈雪。 第三人：贵港市金洋购物广场，住所：广西贵港市覃塘区覃塘镇东区市场内，注册号：450804300002608。 负责人：韦有强。 原告广西贵港市交投市场有限公司（以下简称交投公司）与被告贵港市兴龙市场有限公司（以下简称兴龙公司）、第三人贵港市覃塘区佰信购物中心（以下简称佰信中心）、广西尚美天使丽人服装实业有限公司第四分店（以下简称尚美服饰）、贵港市覃塘区童乐乐园（以下简称童乐乐园）、贵港市覃塘区国光服饰城（以下简称国光服饰）、贵港市覃塘区卓越百货店（以下简称卓越百货）、贵港市金洋购物广场（以下简称金洋广场）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交投公司的委托诉讼代理人李光杰，被告兴龙公司的委托诉讼代理人陈振宇，第三人佰信中心、尚美服饰、童乐乐园、国光服饰、卓越百货的委托诉讼代理人陈刚、李华川到庭参加诉讼。第三人金洋广场经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。期间，原、被告双方申请庭外和解一个月。因第三人众多及案情复杂，本院依法延长审限。本案现已审理终结。 原告交投公司向本院提出诉讼请求：1、确认贵港市市场开发服务中心与被告于2010年11月16日签订的《市场场地使用合同》于2018年4月2日解除；2、判令被告向其返还租赁场地、建筑物和相关配套设施（场地、建筑物为贵港市覃塘区东区市场钢筋水泥框架三层结构，一楼西侧860㎡、二楼和三楼整层约5208㎡，相关配套设施包括消防喷淋系统、一楼二楼东西北面各设卫生间一个）及第三人从上述租赁物迁出；3、判令被告向其支付拖欠的场地使用金7294178元（暂计至2018年4月15日，实际计至被告返还场地之日）及利息（根据欠款金额、时间分段计算，按中国人民银行同期同类贷款利率，至被告实际清还之日止）；4、案件受理费由被告承担。 事实和理由：根据2018年1月8日贵港市机构编制委员会《关于撤销贵港市市场开发服务中心的通知》（贵编[2018]2号文），贵港市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）已撤销，原单位人员、资产、所有债权债务由其承接。市场服务中心覃塘服务部（甲方）于2010年11月16日与被告（乙方）签订《市场场地使用合同》，约定：使用物和范围为贵港市覃塘区东区市场一楼西侧860㎡、二楼和三楼整层约5208㎡；相关配套设施：市场钢筋水泥框架三层结构、消防喷淋系统、一楼和二楼东西北面各设卫生间一个。使用期限为二十年（自2011年1月21日起至2031年1月20日止）。使用物用途是作为百货商场或超市。市场场地使用金分为三个时段计算，第一个阶段（10年）：从2011年1月21日起至2021年1月20日止，每年市场场地使用金为95万元；第二个阶段（5年）：从2021年1月21日起至2026年1月20日止，每年104.5万元；第三个时段（5年）：从2026年1月21日起至2031年1月20日止，每年114.95万元。签订本合同时，乙方先交清2011年度使用金，以后每年12月20日交清下一年度上半年的场地使用金，当年6月20日前交清当年下半年的市场场地使用金。场地使用信誉押金为100万元，乙方在签订合同时一次性交清。甲方于2010年11月16日将使用物的场地交给乙方使用。乙方不得擅自转租、转借、转让使用场地，否则甲方有权利收回乙方使用的场地，由此造成的损失由乙方负责。乙方逾期30天不交场地使用金的，本合同自动终止，乙方投入装修的硬件设施全部归甲方所有，并且甲方不返还信誉押金。合同签订后，市场服务中心如约按时向被告交付场地、建筑物和相关配套设施，但被告至今未支付过任何场地使用金，经多次催促未果。其于2018年4月2日向被告送达《解除合同通知书》，《市场场地使用合同》应已解除，被告与第三人之间的转租合同不能继续履行，原告有权依据合同约定要求被告返还租赁物、第三人迁出租赁物。 被告兴龙公司辩称，1、原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回；2、2006年至2010年，原告将本案市场的各项工程发包给广西广业建筑工程有限公司（原贵港市港竞建筑工程有限公司），其实际控制人韦有金挂靠于该公司，系上述工程实际施工人，所有工程款均系韦有金垫付，经多次向原告追讨工程款17549573.18元及利息未果，遂暂停支付租金；3、其愿意继续履行合同，支付场地使用费，不同意解除合同，原告主张于2018年4月2日通过EMS快递向被告送达《解除合同通知书》，该快递查询单为复印件，真实性无法确认，且寄送地址并非其的注册地址或办公地址，收件人并非其法定代表人或者负责人，是他人代收，无法证明其已收到该解除通知书。 第三人佰信中心、尚美服饰、童乐乐园、国光服饰、卓越百货陈述，1、原告无权解除合同；2、市场服务中心覃塘服务部同意转租，其与原告、被告三方所签订《租赁合同》合法有效，其一直依照协议按时交纳租金，该合同应继续履行；3、其对于原告主体变更为交投公司并不知情，原告从未通知其租金变更给付问题。如原告单方解除合同，应赔偿其损失。 第三人金洋广场不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面陈述意见及证据。 综合全案证据及各方在开庭时的陈述，本院确认的法律事实与原告陈述的事实基本一致。另查明，1、原告于2010年11月16日将涉案租赁物交付被告实际使用，被告至今未给付过场地使用金，亦未提交证据证实其已交信誉押金100万元。暂计至2018年12月20日，租金为7769178元（见附件一）。2、原告陈述于2018年4月2日通过EMS快递向被告送达《解除合同通知书》，被告否认收到，不予认可；3、经市场服务中心覃塘服务部同意，被告与第三人佰信中心于2016年7月13日签订《租赁协议》，第三人佰信中心承租贵港市覃塘区东区市场一、二楼经营（一楼面积约900㎡，二楼约3000㎡），期限10年，从2016年7月1日起至2026年6月30日止。每月租金5万元，每季末交清下季度租金。第三人佰信中心承租后，再组建第三人尚美服饰、童乐乐园、国光服饰、卓越百货经营，按照其内部协议进行管理。公司（企业）住所（经营场所证明）记载金洋广场住所（经营场所）为涉案租赁物，市场服务中心加盖公章予以确认。 在审理过程中，第三人均未请求代被告支付租金以抗辩原告合同解除权。原告于2018年11月15日向本院提出财产保全的申请：冻结佰信中心应交给兴龙公司的租金收入；对兴龙公司名下资产、账户、应收账款、合同收入等财产采取保全措施，以8685136元为限。本院依法作出裁定予以保全。 以上事实，有当事人陈述、《市场场地使用合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、贵国用（2009）第0012号土地使用权证书、桂（2018）贵港市不动产权第0008671号不动产权证书、《建设工程施工合同》、现场照片、电表记录、《租赁协议》、询问笔录、公司（企业）住所（经营场所证明）等证据为证，足以认定。 本院认为，原、被告基于自愿合法的基础上签订《市场场地使用合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，各自应依照合同约定履行相应的义务。原告已依照合同约定按时将涉案租赁物交付被告实际使用，被告应依约支付场地使用金，但至今未支付，原告主张解除合同、返还租赁物、支付租赁期间的场地使用金以及第三人迁出涉案租赁物，有事实、法律依据，且第三人亦未请求代被告支付租金以抗辩原告合同解除权，本院依法支持原告的上述请求。但原告主张向被告发出《解除合同通知书》之日起解除合同（即2018年4月2日），被告否认收到该通知，原告所提交的证据不足以证实被告已收到该通知，本院以原告起诉之日作为解除合同之日，即是2018年4月27日。截至2018年12月20日，被告尚欠场地使用金共计7769178元。虽然合同并未约定有逾期支付场地使用金的利息，但被告未依照合同约定的时间点支付，事实上占用了原告的资金，客观上造成了利息的损失，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息，未超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的年利率6%的标准，本院予以支持（利息计算详见附件一）。2018年12月21日此后租金计算至被告、第三人实际迁出涉案租赁物之日止，参照合同约定场地使用金的支付时间点，逾期利息相应从逾期次日起计算。实际迁出之日未达约定的下一支付时间点，则上一支付点至实际迁出之日期间的逾期利息不予计算。如因第三人原因未能实际迁出，被告有权向第三人主张因其拒不迁出所造成的损失。 被告提出原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的辩论意见，因被告一直处于拖欠租金状态，原告未曾停止向被告催收，且未超过最后一期履行期限届满之日，原告请求未过诉讼时效，该意见与事实、法律不符，不予采信；被告提出原告拖欠其工程款的辩论意见，未能提交证据予以证实，原告亦未认可并同意抵销，且为另一法律关系，被告可另案起诉，对该辩论意见不予采信；被告提出其未收到原告于2018年4月2日寄送的《解除合同通知书》的辩论意见，因原告所提交的证据不足以证实被告已收到该通知，本院予以采信该意见。第三人提出原告无权解除合同、应继续履行租赁合同的陈述意见，与法律不符，不予采信。至于其所陈述的损失，可另案起诉。基于众多第三人承租涉案租赁物取得原告前身市场服务中心的同意，其长期、稳定地经营该商场，依约支付租金，本院建议原告、第三人可自行协商、和解租赁事宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、贵港市市场开发服务中心与被告贵港市兴龙市场有限公司在2010年11月16日签订的《市场场地使用合同》于2018年4月27日解除； 二、被告贵港市兴龙市场有限公司向原告广西贵港市交投市场有限公司返还租赁场地、建筑物和相关配套设施（场地、建筑物为贵港市覃塘区东区市场钢筋水泥框架三层结构，一楼西侧860㎡、二楼和三楼整层约5208㎡，相关配套设施包括消防喷淋系统、一楼二楼东西北面各设卫生间一个）。第三人贵港市覃塘区佰信购物中心、广西尚美天使丽人服装实业有限公司第四分店、贵港市覃塘区童乐乐园、贵港市覃塘区国光服饰城、贵港市覃塘区卓越百货店、贵港市金洋购物广场迁出上述租赁场所； 三、被告贵港市兴龙市场有限公司应向原告广西贵港市交投市场有限公司支付使用期间的场地使用金（截至2018年12月20日为7769178元）、逾期支付利息（计算方式：以各期应支付的市场使用金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从逾期之日起次日至实际清偿之日止。具体如下：1、以1119178元为基数，从2010年10月17日起；2、以475000元为基数，从2011年12月21日起；3、以475000元为基数，从2012年6月21日起；4、以475000元为基数，从2012年12月21日起；5、以475000元为基数，从2013年6月21日起；6、以475000元为基数，从2013年12月21日起；7、以475000元为基数，从2014年6月21日起；8、以475000元为基数，从2014年12月21日起；9、以475000元为基数，从2015年6月21日起；10、以475000元为基数，从2015年12月21日起；11、以475000元为基数，从2016年6月21日起；12、以475000元为基数，从2016年12月21日起；13、以475000元为基数，从2017年6月21日起；14、以475000元为基数，从2017年12月21日起；15、以475000元为基数，从2018年6月21日起）以及此后场地使用金、逾期支付利息。 案件受理费72596元，财产保全费5000元，共计77596元，由被告贵港市兴龙市场有限公司负担。（原告均已预交） 上述判项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于广西壮族自治区贵港市中级人民法院。并应于递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费72596元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 伟 人民陪审员  黄长全 人民陪审员  黄奕召 二〇一八年十二月十四日 法官 助理  陈 钰 书 记 员  唐小兰 附件一 场地使用金、利息计算一览表序号支付时间点应支付金额（元）利息起算点（逾期次日）12010年10月16日11191782010年10月17日22011年12月20日4750002011年12月21日32012年6月20日4750002012年6月21日42012年12月20日4750002012年12月21日52013年6月20日4750002013年6月21日62013年12月20日4750002013年12月21日72014年6月20日4750002014年6月21日82014年12月20日4750002014年12月21日92015年6月20日4750002015年6月21日102015年12月20日4750002015年12月21日112016年6月20日4750002016年6月21日122016年12月20日4750002016年12月21日132017年6月20日4750002017年6月21日142017年12月20日4750002017年12月21日152018年6月20日4750002018年6月21日累计7769178备注：1、合同约定，被告在2010年10月16日签订合同时，应支付2011年度场地使用金。以后每年12月20日交清下一年度上半年的场地使用金，当年6月20日前交清当年下半年的场地使用金。 2010年10月16日至2011年12月20日期间，2010年10月16日至2010年12月20日场地使用金为169178元（950000元÷365日×65日），2010年12月21日至2011年12月20日场地使用金950000元，共计1119178元。 2、截止2018年12月20日，场地使用金为7769178元。 3、利息计算：以各期应支付的市场使用金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从逾期次日起计算至实际清偿之日止，以序号1为例，以1119178元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年10月17日起计算至实际清偿之日止。 4、2018年12月21日此后租金计算至被告、第三人实际迁出涉案租赁物之日止，参照合同约定场地使用金的支付点，逾期利息相应从逾期次日起计算。实际迁出之日未达约定的下一支付时间点，则上一支付点至实际迁出之日期间的逾期利息不予计算。如因第三人原因未能实际迁出，被告有权向第三人主张因其拒不迁出所造成的损失。附件二：条文详情 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。