上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初35236号 原告：林英华，男，1973年8月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆优，上海保诚律师事务所律师。 被告：上海日丰实业有限公司，住所地上海市金山工业区。 法定代表人：叶建扬，执行董事。 委托诉讼代理人：康卫基，男。 被告：上海星玛资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：艾文桐，执行董事。 委托诉讼代理人：易刚才，男。 原告林英华与被告上海日丰实业有限公司(以下简称日丰公司)、被告上海星玛资产管理有限公司(以下简称星玛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告林英华的委托诉讼代理人陆优、被告日丰公司的委托诉讼代理人康卫基、被告星玛公司的委托诉讼代理人易刚才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林英华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告日丰公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；2.被告日丰公司、被告星玛公司返还原告位于上海市闵行区园文路XXX号XXX号、XXX号房屋(以下简称案涉房屋)；3.被告日丰公司支付原告2020年5月16日至同年8月1日期间租金100,230元(按1,285元/天计算78天)；4.被告日丰公司支付原告已垫付物业管理费21,449.40元;5.被告日丰公司支付原告违约金77,104元;6.被告日丰公司、被告星玛公司支付原告2020年8月2日至实际搬离之日期间的房屋占用使用费(按38,552元/月计算)；7.被告日丰公司支付原告以欠付租金及物业管理费合计121,679.40元为基数计自2020年8月2日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占有使用费;8.被告日丰公司支付原告2020年5月16日至2020年8月1日期间的物业管理费、水电费、滞纳金等；9.被告日丰公司、被告星玛公司支付原告2020年8月2日至实际搬离之日期间的物业管理费、水电费、滞纳金等。事实和理由：原告与被告日丰公司于2019年9月26日签订《上海市房屋租赁合同》一份，双方约定原告将案涉房屋出租给被告日丰公司、租赁期限自2019年10月16日起至2020年10月15日止、月租金38,552元、按季支付等。2019年9月，原告预付2019年10月至同年12月期间物业管理费21,449.40元，根据合同约定该款应由被告日丰公司承担。自2020年5月16日起，被告日丰公司无故拖欠租金，且拒绝支付原告预付的物业管理费。原告经多次催讨未果，故诉至法院。2021年2月26日庭审中，原告补充陈述，原、被告于2020年9月15日办理案涉房屋交接手续，故原告申请撤回第二项诉讼请求，并调整第六项诉讼请求为被告日丰公司、被告星玛公司支付原告2020年8月2日至同年9月15日期间房屋占用使用费57,825元(按38,552元/月计算)，调整第九项诉讼请求为被告日丰公司、被告星玛公司支付原告2020年8月2日至同年9月15日期间的物业管理费、水电费、滞纳金等。诉讼中，原告又调整第八、九项诉讼请求为，要求被告日丰公司支付原告2020年7月1日至2020年9月15日期间的物业管理费17,874.50元、2020年6月1日至2020年9月15日期间的电费、空调费合计5,936.30元。 被告日丰公司辩称，其公司向原告承租案涉房屋并支付了相当于两个月租金的押金；其公司于2020年7月13日至15日期间搬离案涉房屋；2020年7月17日，原告在案涉房屋大门上张贴通知并封门，还声称租期已过两天，但事实上当时其公司已经搬离。被告日丰公司认为，原告于2020年7月17日张贴解约通知，双方于同日完成房屋交接，其公司仅欠付原告两天租金；其公司直接向物业公司支付物业管理费，双方未约定原告预付的物业管理费由其公司承担；不同意支付违约金，且违约金约定比例过高，若法院认定违约金成立，请求调整违约金数额；同意凭账单支付物业管理费、电费、空调费等至2020年7月20日；不同意原告的其余诉讼请求。 被告星玛公司辩称，其公司与日丰公司的实际控制人虽为同一人，但其公司与原告之间不存在合同关系，故不同意支付原告相关费用；其公司曾派工作人员在案涉房屋办公，为日丰公司核算数据等，该人员已于2020年1月离职，其公司自同月6日起不再使用案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告林英华系案涉房屋权利人。 2019年9月26日，原告林英华与被告日丰公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同记载：“……出租方(甲方)：林英华承租方(乙方)：上海日丰实业有限公司……一、出租房屋情况1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区园文路XXX号1007,1008室……房屋用途为办公……三、交付日期和租赁期限3-1出租房屋租赁期自2019年10月16日起至2020年10月15日止……四、租金、支付方式和限期4-1……该房屋出租每月租金总计为人民币38552.00元……4-2乙方应于每次租金到期日前7日向甲方支付该房屋租金，租金到期后，每逾期一日，则乙方需按日租金的3‰向甲方支付违约金……五、保证金和其他费用5-1……甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为77104.00元……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方须于交付之日起3日内无息归还乙方。5-2该房屋在租赁期间内所需缴纳的税、费，由于甲方租金的让利，按国家有关规定全部由乙方承担。该房屋租赁期间内……应由乙方承担的费有：房屋租赁发票税费、物业管理费、水、电、电话宽带等租赁期间所产生的使用费用。5-3甲乙双方承担的上述费用，计算办法、支付方式和时间：自交付之日起计算。……七、房屋返还时的状态7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。……九、解除本合同的条件……9-2……有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……㈥乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的……补充条款1.甲方须于签约日后2日内将该房屋交付乙方，自交房之日起至2019年10月15日为乙方装修免租期，在此期间不计算租金，但自行使用产生的水电费物业管理费等由乙方自行承担。2.甲方将现有装修和家具以及电冰箱，微波炉，电视机，交换机等网络设备免费给乙方使用，若因乙方人为原因损坏需要照价赔偿。3.乙方应于签约当日支付给甲方首期租金及保证金……”。 2020年1月20日，被告日丰公司向原告林英华出具《情况说明》一份，内载：“我司……于2019年10月入驻你方金源大厦1007-1008室，本应于日前支付2020.1.15-2020.4.14的租金，现由于我方公司年底财务状况紧张，同时又恰逢春节放假，故没有及时支付全额，我司承诺租金的差额部分在2020年2月14日之前支付……”。 2020年7月17日，原告林英华向被告日丰公司出具通知一份并张贴在案涉房屋门口，该通知记载：“今天接贵司康先生的电话，贵司不再续租(租期已超越2天)，为此请立即搬离我方金源中心1007-1008室，之前签订的租赁合同自动解除并保留合同约定的追诉权力。”庭审中，被告日丰公司表示其于2020年7月20日得知该通知内容，并提交于当日拍摄的照片一张。原告林英华对该照片真实性无异议。原告林英华还陈述，其在通知中提及“租期已超越2天”，是因被告日丰公司自2020年5月16日起欠付租金后，双方曾协商用押金冲抵2个月租金，故自2020年7月16日起租期超越2天。 2020年7月27日，原告林英华通过EMS向被告日丰公司住所地邮寄《解除房屋租赁合同通知函》，内载：“……2020年5月16至今的租赁费贵公司一直未支付……贵公司已构成根本违约。为此本人依法通知贵公司：一、自本通知发出之日起，贵公司与本人签订的《租赁合同》即使解除，请贵公司在收到本通知之日起2天内支付拖欠的本人2019年10月-12月的物业费￥21449.4元及租赁费(租赁费为2020年5月6日至搬离之日)，支付物业公司所应支付的物业费、电费、空调费等。二、请贵公司于接到本通知书之日起3日内搬出房屋并与本人委托代理人办理房屋交接手续。三、贵公司撤出房屋后，遗留物品视为放弃，本人有权处置。……”。该函于同月29日被门卫室签收。 另查明，2020年7月17日至同年9月15日期间，原告林英华的联系人龚流与被告日丰公司工作人员康卫基多次进行电话联系，双方通话内容大致如下：“2020年7月17日，康：龚小姐，老板是考虑准备搬，因为手里没钱，他本来想拖一点时间……房租能不能算到7月15日，租金全部用押金抵掉，我估计8月1日搬掉……/龚：那你去年欠我的物业费，你们讲好的2万多元，要给我/康：那我也只能帮你争取……/龚：你们7月15号以后的房钱怎么算？/康：那我只好你谅解下了/龚：这个谅解什么啊，这个房钱问题我要和老板汇报一下……因为决定权也不在我手里/康：明白明白……我尽量唆使他搬掉……2020年7月20日，龚：康先生，你们到底是什么意思……你们房子不借下去，不付房钱，我就把房子锁掉了……你如果要搬东西，必须要打我电话……但是你们这样的行为，那只能对不起了，你们一而再再而三地把门撬掉/康：……东西没有偷偷搬出去/龚：那你暂时不搬么，你赖着，我们也要采取措施了/康：暂时是搬不掉……2020年8月17日，龚：你们搬到1903去啦？/康：对，搬过去了/龚：那你房钱什么的该结的结一结啊/康：我有数了，我会跟老板说的/龚：那你这种交接什么的都要做掉，不要空关着，否则你没有跟我交接完毕的话，我都要算你房钱的/康：好的，我都有数的……2020年9月15日，龚：……你到10楼来，办交接……/康：好的。” 2020年9月15日，原告林英华与被告日丰公司工作人员康卫基对案涉房屋进行交接并形成交接清单一份。康卫基在交接清单上手写“确认以上物品……仅作确认物品之用，不作为确认租期中止……”等字样。 还查明，2020年8月7日，原告方至案涉房屋拍照，照片显示进门处前台背景印有“上海星玛资产管理有限公司”字样。另据原告提交的被告星玛公司企业信息查询、社保专函等证据显示，被告星玛公司登记办公地址及社保专函(邮戳日期为2020年10月7日)邮寄地址均为上海市闵行区园文路XXX号1008室 又查明，2019年9月23日，案外人广东世纪城物业服务有限公司上海分公司向原告林英华出具物业管理费发票一张，记载金额21,552.10元，备注“1007-1008室2019.10-12月物业管理费”。2021年2月26日，该物业公司又出具交款通知书及物业管理费电费催缴通知单，记载案涉房屋欠缴2020年7月1日至2020年9月15日期间物业管理费17,874.50元以及2020年6月1日至2020年9月15日期间电费、空调费合计5,936.30元。 诉讼中，原告林英华陈述，其于2019年9月27日将案涉房屋交付被告日丰公司，租金从2019年10月16日起算，被告日丰公司于2019年9月26日支付其三个月租金和押金，又分别于2020年1月16日、2020年3月26日、2020年4月10日、2020年6月9日支付原告各一个月租金，被告日丰公司自2020年5月16日起欠付租金。被告日丰公司对原告林英华所述事实予以确认。原告林英华与被告日丰公司还一致确认，双方之间的房屋租赁合同关系于2020年7月20日解除。 本院认为，原告林英华与被告日丰公司签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。履约过程中，原告以被告日丰公司未按约支付租金并承担物业管理费等为由提出解约，现被告日丰公司同意解约，且双方就解约日期达成一致意见，与法不悖，故本院确认双方之间的房屋租赁合同关系于2020年7月20日解除。关于租金，原告自述其与被告日丰公司曾协商用押金冲抵租金，结合原告于2020年7月17日张贴的通知以及双方解约时间，本院确定被告日丰公司尚应支付原告2020年7月16日至2020年7月20日期间租金6,218.06元。关于原告已支付的物业管理费，根据房屋租赁合同约定，租赁期间产生的物业管理费、水电等费用应由被告日丰公司承担，现原告要求被告日丰公司承担2019年10月至同年12月期间的物业管理费，合法有据，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，因一方违约致合同解除的，违约方应支付守约方相应违约金，本案虽系双方协商解决，但解约原因在于被告日丰公司未按约支付原告租金及物业管理费，鉴于被告日丰公司在履约过程中存在过错，故其应当承担相应责任。关于违约金数额，本院考虑合同解除对原告造成的实际损失，结合合同履行情况、被告日丰公司过错程度、原告预期利益等因素，酌情支持15,000元。 关于当事人争议的案涉房屋返还交付的时间问题，本院认为，被告日丰公司虽辩称其于2020年7月中旬已搬离案涉房屋，但其未能就交还房屋一节予以充分举证。现根据已查明事实，原告与被告日丰公司于2020年9月15日办理案涉房屋交接手续，故本院确认原告与该日收回房屋。被告日丰公司在合同解除后，未及时交还房屋，显属不当，现原告参照租金标准要求其公司支付占有房屋期间的使用费，并无不当，本院予以支持。至于被告星玛公司，该公司自述曾派员工在案涉房屋内办公，故其亦系案涉房屋的实际使用人，其虽辩称自2020年1月6日起不再使用案涉房屋，但根据原告提交的证据可以证明该公司并未先于被告日丰公司搬离并交还原告房屋，故被告星玛公司亦应承担占有房屋期间的使用费。 关于原告主张的资金占有使用费，实则是因被告日丰公司欠付原告租金及物业管理费，对原告造成的实际经济损失，现结合案情，本院酌情对于原告该项诉请中的合理部分予以支持。 关于被告日丰公司在租赁期间以及合同解除后仍占有使用案涉房屋期间产生的物业管理费、电费、空调费，根据房屋租赁合同约定，上述费用应由被告日丰公司承担。现原告要求被告日丰公司支付上述费用，合法有据，应予支持。 诉讼中，原告自愿撤回部分诉讼请求，系其处分自己的民事权利和诉讼权利，符合相关法律规定，本院予以准许。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告林英华与被告上海日丰实业有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月20日解除； 二、被告上海日丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林英华2020年7月16日至2020年7月20日期间的租金6,218.06元； 三、被告上海日丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林英华已垫付物业管理费21,449.40元； 四、被告上海日丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林英华违约金15,000元； 五、被告上海日丰实业有限公司、被告上海星玛资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林英华2020年8月2日至2020年9月15日期间的房屋占有使用费56,584.39元； 六、被告上海日丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林英华以27,667.46元为本金计自2020年8月2日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的经济损失； 七、被告上海日丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林英华2020年7月1日至2020年9月15日期间的物业管理费17,874.50元以及2020年6月1日至2020年9月15日期间的电费、空调费合计5,936.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,753.14元，由原告林英华负担1,353.14元，被告上海日丰实业有限公司负担800元，被告上海日丰实业有限公司与被告上海星玛资产管理有限公司共同负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  何 刚 二〇二一年三月八日 法官助理  陶思延 书 记 员  陶思延 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。……