四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初7040号 原告：宜宾绿洲家园物业管理有限公司，住所地：宜宾市南岸**绿洲家园住宅小区会所。统一社会信用代码：91511502759721049N。 法定代表人：袁吉斌，董事长。 委托诉讼代理人：李朝军，男，1975年7月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：文春雷，男，1975年4月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司诉被告文春雷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司的委托诉讼代理人李朝军、被告文春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2810元；2.判令被告支付原告垃圾处理费130元；3.判令被告支付原告物业服务费、垃圾处理费违约金4209元；4.由被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告接受四川宜宾富华房地产开发有限责任公司委托，负责戎州兴城的物业管理工作，与被告于2014年12月5日签订了《戎州兴城前期物业服务协议》，为被告提供相应的物业管理服务工作，由被告每半年根据住房面积104.09平方米，按1元/平方米/月支付物业服务费，生活垃圾清运处置费5元/月，逾期未缴纳物业服务费的应按拖欠金额的日千分之三缴纳违约金。后小区成立业委会后，原告与小区业委会于2017年8月12日续签合同。协议签订后，原告保质保量地完成了各项物业服务和生活垃圾清运处置工作，而被告从2016年1月1日开始拖欠物业服务费及生活垃圾清运处置费。故起诉至法院，请求依法判决。 被告文春雷辩称：原告对小区的环境卫生维护不到位，生活垃圾未及时清运，卫生也不达标。原告收取公共区域出租费未公示，公共照明完好率未达到协议约定的标准，未按约定对外来人员进行登记、管理。商铺经营者违规打通小区与商铺通道，占用绿化地带，乱排油烟，噪音影响我家休息，原告监管不到位，存在重大安全隐患。原告将地下车库的仓库出租存放大量白酒，存在重大安全隐患。只认可垃圾清运费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的双方当事人身份信息证明、营业执照、入住登记表、交房通知单、物业服务续签合同、物业费用催缴通知书、小区违章建筑、公共设施损坏情况上报材料、反映小区卫生状况、公共设施损坏状况的照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对原告提供的前期物业服务协议，被告认可其真实性，但认为只有被告签字，没有原告签字，按协议约定没有生效，本院认为，该协议系原告提供并认可该协议，被告已经在协议上签字，故协议已生效，本院对该证据予以采信。 对原告提交的小区消防设施、公共区域维护、保养、巡查记录及相应照片等证据，被告质证认为相应记录均是原告自己制作，签字、日期都是一笔写的，该证据是原告伪造，不应采信。本院认为，原告作为业务服务企业，相关工作人员对小区的物业服务过程进行记录，既是工作规定，也能证明对做了相关工作，被告只是做猜测性的质证意见，并未提供相反证据否定，故对原告的该组证据，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告文春雷系宜宾市翠屏区上江北华富·戎州兴城小区5幢1单元5楼2号业主，房屋建筑面积为104.09平方米，原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司系该小区物业服务单位。双方于2014年12月5日签订《前期物业服务协议》，2017年8月12日，小区业主委员会成立后，与原告签订《物业服务续签合同》，合同约定物业服务费为每平方1元/月，生活垃圾处置费按5元/户/月计算。《前期物业服务协议》约定物业服务费每半年交一次，《物业服务续签合同》约定每年交一次，服务内容：对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、服务与管理。2018年3月31日，原告中止了对戎州兴城小区的物业服务。被告自2016年1月1日起至2018年3月31日止，未交纳物业服务费及垃圾处置费，经原告书面催交，被告仍未交纳。 诉讼中，被告文春雷及其他业主为证明其抗辩意见，提供了反映小区环境等问题的照片，证明原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司提供的物业服务存在质量瑕疵，具体包括：小区局部环境脏乱差、公共设施损害无人维修、部分建筑物渗水等等。原告表示文春雷提到的环境情况及设施损害等问题都及时进行处理或上报给建筑公司等责任主体，如外墙脱落、渗水、电梯运行出现问题、门禁系统损坏等尚在开发商等相关建设主体的保质期内，已按规定报告，环境卫生也及时进行清理，但对本应堆放垃圾的垃圾堆放点用于堆放建筑材料未提供合理解释。 本院认为：原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司和被告文春雷签订的物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是法律法规规定的业主应履行的法定义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。依照双方协议的约定及原告诉请，被告应交纳自2016年1月1日起至2018年3月31日止的物业管理服务费及垃圾处置费共2940元。 对于被告文春雷提出原告收取公共区域出租费未公示的问题，该问题与原告是否尽到物业管理责任并无关联，若确应由原告对费用进行公示，被告亦可另行提出或向相关部门进行投诉等方式来维权。 对于被告文春雷提出楼下商铺违规经营影响其休息、存在安全隐患，及原告将地下仓库出租存放白酒的问题，其并未提供证据证明系原告所为，且与本案并非同一法律关系，被告可另行向相关责任主体主张权利。 对于被告文春雷提出原告服务不到位，服务质量、态度差等问题，其提供的证据并不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。 需要指出的是，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，个别或部分业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。 同时，小区的公共部分属小区全体业主共有，业主自身亦有义务维护小区的公共环境及秩序，有权对影响、破坏小区公共环境、秩序的行为进行合法制止，物业服务企业仅是受聘对业主的小区公共环境及秩序进行维护、管理，收取一定费用，故将小区内所有问题都归责于物业服务企业，即不公平也不合理，同时也是业主自身失职的体现。 虽然前期物业管理服务协议中约定被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的应从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，但物业服务续签合同中并未有相关约定，虽被告存在不按时交纳物业服务费的违约行为，因被告并非无故不支付物业费，考虑到原告在服务上亦存在一些瑕疵，故本院对违约金部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告文春雷于本判决生效之日起十日内给付原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司物业服务费及垃圾清运费共计2940元； 二、驳回原告宜宾绿洲家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告文春雷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告文春雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  申伯英 二〇一八年十一月十五日 法官助理张浩 书记员张光甫 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 …… 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。