山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1091民初2006号山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）鲁1091民初2006号原告：那文俊，男，1992年8月7日出生，汉族，户籍所在地吉林省白山市浑江区，现住。委托诉讼代理人：赵欣，山东光威律师事务所律师。被告：威海市华成建筑工程有限公司，住所地威海市田村黄家沟村，统一社会信用代码91371000166740738J。法定代表人：黄式进，总经理。委托诉讼代理人：丛伟滋，该公司法律顾问。被告：威海市华晟房地产开发有限责任公司，住所地威海市田村黄家沟村，统一社会信用代码9137100070625394X8。法定代表人：黄崇诚，总经理。委托诉讼代理人;郭志强，该公司法务。第三人;白山市天合房地产开发有限责任公司，住所地白山市浑江区红旗街卫国路**，统一社会信用代码912206017445660314。法定代表人：申丹丹，董事长。委托诉讼代理人：周永生，该公司经理。第三人：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司，住所，住所地白山市浑江区红旗街卫国路**机构代码12562508-X。法定代表人：周永生，董事长。第三人：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司，住所地威海，住所地威海火炬高技术产业开发区翠竹园小区****码68592735-0。主要责任人：王恩辉，经理。委托诉讼代理人：周永生，系白山市天富房屋建筑（集团）有限公司董事长。原告那文俊与被告威海市华成建筑工程有限公司（以下简称“威海华成建筑公司”）、威海市华晟房地产开发有限责任公司（以下简称“威海华晟开发公司”）以及第三人白山市天合房地产开发有限责任公司（以下简称“白山天合开发公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司（以下简称“白山天富集团公司”）、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司威海分公司（以下简称“白山天富集团公司威海分公司”）案外人执行异议之诉，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告那文俊之委托诉讼代理人赵欣，被告威海华成建筑公司之委托诉讼代理人丛伟滋，被告威海华晟开发公司之委托诉讼代理人郭志强，第三人白山天合开发公司及白山天富集团公司威海分公司之委托诉讼代理人周永生，第三人白山天富集团公司之法定代表人周永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告那文俊向本院提出诉讼请求：1、确认威海市古寨南路71-2号1001室房屋归原告所有；2、停止对威海市古寨南路71-2号1001室房屋的执行，并解除查封措施。事实和理由：2011年4月17日，第三人白山天合开发公司因建设威海泰合苑工程急需项目资金向原告之父亲那宏仁借款65万元，后经双方协商，第三人白山天合开发公司用威海市古寨南路71-2号1001室房屋抵顶该借款，购房者为那宏仁之子那文俊。2013年10月8日，原告与第三人白山天富集团公司威海分公司签订了《预定房屋协议书》，约定，原告购买泰合苑小区古寨南路71-2号楼西单元1001室，建筑面积105.82平方米，单价6150元，总房款共计65万元。合同签订当日，第三人白山天富集团公司威海分公司为原告出具了收款收据；被告威海华成建筑公司根据（2014）威高民初字第786号已生效的民事判决书向法院申请强制执行，法院作出（2015）威高执字331-2号执行裁定书，查封了登记在被告威海华晟开发公司名下的包括原告房屋在内的多处房屋即将拍卖，原告提出执行异议，法院以（2017）鲁1091执异19号执行裁定驳回了原告的异议请求，故原告诉至法院，请求处理。被告威海华成建筑公司辩称，原告的执行异议之诉不成立，法院作出的（2017）鲁1091执异19号执行裁定书，事实清楚，适用法律正确，原告诉请应予以驳回。法院审理的（2014）威高民初字第786号案件的判决结果为本案第三人白山天富集团公司及其分公司共同承担偿付本案被告威海华成建筑公司工程款的义务，本案被告威海华晟开发公司在欠付工程款范围内承担责任。在案件审理过程中，白山天富集团公司及其分公司以及威海华晟开发公司提出保全查封的房屋已抵押给银行，要求解除查封，以包括本案房屋在内的九套房屋置换已查封的房屋，被告威海华晟开发公司提交了置换房屋的明细，法院解除了对之前房屋的查封，重新查封了包括本案房屋在内房屋，现该案已进入强制执行阶段。本案所有第三人对被告威海华晟开发公司提交的置换房屋是清楚的，且置换的房屋从土地的征用、规划、建设、房产所有权备案登记均为被告威海华晟开发公司，按照法律规定，只有被告威海华晟开发公司对诉争房屋有处置权，其他人无权成为出卖主体。被告威海华晟开发公司辩称，被告威海华晟开发公司是法律上认可的泰合苑小区的开发单位，所有开发项目的房产均登记在威海华晟开发公司名下，只有威海华晟开发公司具备销售房产的权利，虽然威海华晟开发公司于2009年7月12日与第三人白山天合开发公司及白山天富集团公司威海分公司签订了房屋抵顶工程款协议，但该协议已于2010年8月24日三方签订补充协议予以终止，补充协议第二条约定，第三人白山天合开发公司及白山天富集团公司威海分公司不得以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房屋再行抵顶和销售，而原告购买房屋系在补充协议签订之后，原告与出售单位签订的买卖合同系无效合同。第三人白山天合开发公司、白山天富集团公司、白山天富集团公司威海分公司述称，1、白山天合开发公司以4600万元的价格购买了泰合苑项目和土地的开发权，并投资建设了泰合苑项目，是该项目全部房产的实际所有人，所有销售该小区房屋的行为均是合法的，销售房屋后并管理的该小区的物业，白山天合开发公司履行了与被告威海华晟开发公司的全部合同义务，实施了泰合苑小区项目的开发建设，取得了该项目的所有产权，合理合法的销售该小区的房屋；2、高区法院的驳回执行异议的裁定书是没有法律根据的，白山天合开发公司从未同意拍卖已经销售的房屋，已销售房屋的所有权归买受人，白山天合开发公司无权处置涉案房屋，五方协议确定的是从2015年2月15日之后销售的房屋的房款中偿还被告威海华成建筑公司的欠款，而不是之前的销售房屋。综上所述，白山天合开发公司与原告的买卖合同合法有效，法院的裁定是错误的、违法的。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人白山天富集团公司威海分公司系第三人白山天富集团公司下设非法人分支机构，第三人白山天合开发公司系白山天富集团公司下设具备法人资格的分公司。2008年3月16日，被告威海华晟开发公司与第三人白山天合开发公司签订了《合作开发协议》，就威海华晟开发公司在威海市世昌大道黄家沟村北（地号为10-10-2（地号为**工程达成协议，约定：该小区占地面积为9292平方米，规划规模为1号、2号、3号共三幢住宅楼，规划新建面积为20900平方米，出让时间为70年，被告威海华晟开发公司同意以总价格4600万元转让给第三人白山天合开发公司建设，并以被告威海华晟开发公司实施开发建设；双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售；该项目竣工验收后所有房屋的产权及相关保证金，含各部门的保证金均归第三人白山天合开发公司所有。协议签订后，第三人白山天合开发公司向被告威海华晟开发公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。合作开发协议签订后，该小区的建设工程由第三人白山天富集团公司威海分公司进行了总承包，之后，第三人白山天富集团公司威海分公司又将1号楼（包括1号车库）的建设工程分包给被告威海华成建筑公司。2009年7月12日，被告威海华晟开发公司与第三人白山天富集团公司威海分公司签订了《房屋抵顶工程款协议书》，约定：被告威海华晟开发公司同意将泰合苑小区1号、2号、3号楼部分商用网点及住宅，作为工程款抵顶给第三人白山天富集团公司威海分公司，房屋作价4000万元。2010年8月24日，被告威海华晟开发公司与第三人白山天合开发公司、白山天富集团公司威海分公司签订了《补充协议书》，约定：本协议签订之日，终止被告威海华晟开发公司与第三人白山天富集团公司威海分公司于2009年7月2日签订的《房屋抵顶工程协议书》,房屋抵顶工程协议书终止后，第三人白山天富集团公司威海分公司不得再以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房再行对外抵顶和销售，对第三人白山天富集团公司威海分公司对外已销售的房屋，在本协议签订后必须将销售合同的主体变更为被告威海华晟开发公司，已收取的定金及应收取的购房款必须转入被告威海华晟开发公司的账户，被告威海华晟公司收取购房款先按期偿还银行贷款，再按照被告威海华晟开发公司与第三人白山天合开发公司的合作开发协议的相关规定再转给第三人白山天合开发公司等等。2013年10月8日，原告(乙方）与第三人白山天富集团公司威海分公司（甲方）签订了《预定房屋协议书》，约定：甲方同意将泰合苑小区古寨南路71-2号楼西单元1001室，建筑面积105.82平方米，住宅预定给乙方，房屋单价6150元/平方米，房屋价款为65万元，甲方取得《销售许可证》后以电话和书面形式通知乙方缴纳房款事宜，乙方在接到通知后五日内，一次性交付房款，如乙方不能按协议第五条约定交纳房款，此协议作废，甲方有权另行出售此房等等。上述协议签订当日，第三人白山天合开发公司及白山天富集团公司威海分公司为原告出具了收到房款65元的收据。庭审中，原告主张上述房屋的房款系之前第三人白山天富集团公司威海分公司向原告的父亲借款65万元抵顶，并对该主张提交了白山天合开发公司、白山天富集团公司威海分公司、那宏仁及原告签订的协议书一份，被告对上述证据不予认可。原告另提交小区进户单、房屋验收单、物业服务合同等等，用以证实对上述购买的房屋的实际占有及使用情况，被告对上述证据的真实性及证明事项亦不予认可。2015年2月15日，本院在审理本案被告威海华成建筑公司（该案原告）与本案被告威海华晟开发公司（该案被告）以及第三人白山天富集团公司（该案被告）、白山天富集团公司威海分公司（该案被告）建设工程施工合同纠纷一案过程中，威海华成建筑公司（甲方）、白山天富集团公司（乙方）、白山天富集团公司威海分公司（丙方）、威海华晟开发公司（丁方）以及白山天合开发公司（戊方）签订了一份《协议书》，约定：2014年9月10日，甲方以丙方、乙方欠其工程款为由将乙、丙、丁诉至威海高技区人民法院，要求乙、丙方给付所欠甲方工程款并要求丁方在欠付工程款价款范围内承担责任，法院受理案件的同时，甲方申请保全，法院裁定查封了由丁、戊方合作开发，现登记在丁方名下位于威海市古寨南路71-1、-2、-3号泰合苑的部分网点及住宅房，保全查封的房屋因丁方贷款有部分已先于登记抵押于银行，现经乙、丙、丁方与银行协商欲将被抵押的房屋网签于银行名下，要求甲方申请法院解除已办理抵押被甲方申请保全查封的部分房屋，就相关问题，经上述五方协商同意自愿协议如下：一、甲方于本协议签订之日，向威海高区法院出具解除查封申请，将原已抵押后由甲方申请保全查封的位于威海市古寨南路71-1号的2、3、4号网点房、71-3号的1005、1104、1105、1203、301号住宅房屋，予以解除查封；二、威海高区法院正在审理的甲方与乙、丙、丁方（2014）威高民初字第786号案，法律文书所确定的结果，丁、戊方自愿为乙、丙方承担连带清偿责任；三、乙、丙、丁、戊方同意，在丁、戊方合作结算之前，（2014）威高民初字第786号法律文书未履行完毕前的任何时间，丁方可用与戊方合作开发的位于威海市古寨南路71-1、2、3号楼的房产或该项目的销售收入，交纳税费后，按（2014）威高民初字第786号按法律文书所确定的数额，优先支付给甲方。同日，被告威海华晟开发公司向本院出具变更查封申请书，自愿提供如下房产予以置换，位于威海市古寨南路****网点房、71-2号楼的1001、1002、1102、303、403、1303、1005、1105、706、906住宅房及71-2号与71-3号之间地下负一、二层停车位的全部。关于上述纠纷，本院于2015年5月4日作出（2014）威高民初字第786号民事判决，判决第三人白山天富集团公司、白山天富集团公司威海分公司于判决生效后十日内给付本案被告威海华成建筑公司工程款2696083.25元及相应利息；被告威海华晟开发公司在欠付工程款范围内承担付款义务。因本案第三人白山天富集团公司、白山天富集团公司威海分公司及被告威海华晟开发公司均未履行判决书确定的义务，本案被告威海华成建筑公司于2015年7月6日向本院申请执行。本院在执行过程中，本案被告威海华成建筑公司向本院提出申请，要求依据其与威海华晟开发公司、白山天富集团公司、白山天富集团公司威海分公司及白山天合开发公司于2015年2月15日签订的《协议书》，追加威海华晟开发公司、白山天合开发公司为被执行人，对上述判决书确定的债务承担义务。本院于2015年11月17日做出（2015）威高执字第331-1号裁定，裁定追加白山天合开发公司、威海华晟开发公司为被执行人，与白山天富集团公司、白山天富集团公司威海分公司共同承担本院（2014）威高民初字第786号民事判决确定的义务。同日，本院做出（2015）威高执字第331-2号裁定书，裁定拍卖登记在被告威海华晟开发公司名下，位于，位于威海市古寨南路****网点房**楼1001、1002、1102、303、403、1303、1005、1105、7066房屋及71-2号楼与71-3号楼之间地下负一、二层车位。原告对上述裁定提出执行异议，本院以（2017）鲁1091执异19号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。另查，位于威海市古寨南路，位于威海市古寨南路**于2011年11月24日取了商品房预售许可证晟房地产开发有限责任公司，并于2013年10月11日取得了房屋所有权证书。本院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的强制执行的诉讼目的。因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及案外人是否享有实体权利，能够足以排除对执行标的物的强制执行。在案外人提起执行异议之诉的案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的实体权利必须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行。本案中，原告购买的房屋系被告威海华晟开发公司与第三人白山天合开发公司合作开发的房产，原告于2013年10月8日与第三人白山天富集团公司威海分公司签订房屋买卖合同时，该房屋所在楼房的预售许可证已于2011年11月24日办理完毕，售房单位为被告威海华晟开发公司，之后，古寨南路71-2号楼的所有权也登记在被告威海华晟开发公司名下，原告购买房屋时应当了解并知晓该71-2号楼的预售许可登记情况，原告购买房屋后办理过户登记亦应根据原告与被告威海华晟开发公司签订的房屋买卖合同办理，故不能排除因其自身原因导致购买的房屋无法办理过户。另外，原告并未提供借款协议、借款支付的相关转账凭证等，该借款转为购房款的事实，无法认定。综上所述，原告的诉请及提交的相关证据，不足以排除对涉案标的物的强制执行，故本院对原告的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告要求确认威海市古寨南路71-2号1001室房屋归原告所有，停止对威海市古寨南路71-2号1001室房屋的执行，并解除查封的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  张红雨人民陪审员  鞠洪娜人民陪审员  于云凯二〇一八年一月九日书 记 员  阎文超