北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8980号原告：孙玮，女，1972年7月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：隗炜，北京昂坤律师事务所律师。被告：张国华，男，1970年5月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：郝继宏，男，1968年12月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:王炜智，北京炜智律师事务所律师。原告孙玮与被告张国华、郝继宏租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玮及其委托诉讼代理人隗炜、被告张国华、被告郝继宏的委托诉讼代理人王炜智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玮向本院提出诉讼请求：1．判令二被告赔偿原告投资建设的房山区X镇X村X区X号后院房屋及其他地上物设施经济损失134．15万元；2．判令张国华给付原告围墙工程款1万元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月23日，二被告签订《场地使用协议》，约定张国华将房山区X镇X村X区X号后院土地约11亩出租给郝继宏做物流使用。后原告与郝继宏共同使用租赁土地。2017年9月14日，原告与郝继宏签订《协议书》，约定郝继宏撤回原投入资金、将租赁土地的使用权和经营管理权转为原告享有。此后租赁土地一直由原告使用，期间原告向张国华交纳租金。在使用租赁土地期间，原告投入百余万元建设了房屋、水井、化粪池、路面硬化、安装铁门及对张国华的6间房屋装修等。2019年4月，张国华向法院提起诉讼，经法院审理，判决解除二被告签订的《场地使用协议》、郝继宏向张国华返还房山区X镇X村X区X号后院土地，同时判决书释明原告的损失应另行解决。为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。张国华辩称：原告进行的建设没有手续，应当拆走，我不同意接收，我只要租金和违约金；原告建围墙是为了自己使用，花费应当自己负责，我不同意给付。郝继宏辩称：原告与我的协议书没有经过张国华确认，尚未生效，所以原告起诉赔偿损失没有合同及法律依据；原告未经张国华确认即自行建设构成侵权，应驳回原告的诉讼请求；由于原告与我之间的未生效的协议，导致我产生了损失，这个损失应该由原告赔偿，我方保留另行提起诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．张国华（乙方）于2002年11月10日与房山区X镇X村农工商经济联合社（甲方）签订《租赁土地合同》，主要约定：甲方将位于村南长韩路西侧、鱼池西边小房后沿墙齐以西、北至北围墙、南至铁丝网与东边沙秀培训中心南墙齐、西至熊祥猪圈以东3米的土地租赁给乙方使用；总面积10940平方米，折合16．41亩；租赁期限为30年，自2003年2月1日至2034年1月31日止；租赁期内，乙方有权出租或转让，如遇国家征地或合同期满，地上物归乙方所有；2．张国华（甲方）于2017年7月23日与郝继宏（乙方）签订《场地使用协议》，主要约定：张国华将其租赁的上述土地中的约11亩土地（位于房山区X镇X村X区X号后院空地）出租给郝继宏使用；主要用途为物流；乙方使用场地的时间为五年，自2017年8月1日至2022年9月30日止，免费使用2个月，自2017年10月1日起计算使用费；场地使用费每年270000元，自第三年开始每年使用费上浮10%，直至本协议解除；场地使用在四年内遇拆迁，甲方退还乙方一年场地使用费27万元；如各级政府部门征用土地的，土地补偿多少与乙方无关，乙方在该场地上的建筑物赔偿按甲方70%、乙方30%比例分配；如合同到期双方未续签合同，甲方按动迁款的30%给付乙方，同时乙方对已建成所有地上物不能动留给甲方;3．郝继宏与孙玮原系合作关系，共同使用租赁场地；双方于2017年9月14日签订《协议书》，主要约定：郝继宏（甲方）将在房山区X镇X村与土地承租人张国华的土地租赁合同原件给孙玮（乙方），甲方撤回原投入资金，由乙方支付给甲方31万元；乙方在经营期间须为甲方提供一间房屋由甲方长期免费居住使用，使用权归甲方所有；乙方在十月三十日前将付给甲方投入的资金全部付清；协议签订之日起，甲方不得干涉乙方的经营和管理，乙方有对土地的使用和管理权，甲乙双方将无商议事宜，出现任何问题都由甲乙双方自行解决；如双方未按协议执行，甲方有权收回土地租赁合同及使用权；4．《协议书》签订后，租赁场地一直由孙玮使用，并由孙玮交纳租金;5．该租赁场地上除了张国华所建的6间房屋（孙玮进行过装修）外，其他建筑及设施均由孙玮所建，经孙玮申请，本院依法委托杜鸣联合资产评估（北京）有限公司对租赁场地上的房屋及其他附属设施的市场价值进行了评估，结果为134．15万元，其中固定资产-构筑物及其他辅助设施净值130．337万元、装饰装修部分净值2．54万元、固定资产-机器设备净值1．275万元；6．孙玮使用租赁场地期间，就租金问题与张国华发生争议，孙玮支付了当年租金16万元后便不再支付，为此张国华诉至本院，要求解除其与郝继宏签订的《场地使用协议》、郝继宏和孙玮返还租赁场地并支付租金，该案先后经本院和北京市第二中级人民法院审理，最终判决：解除张国华与郝继宏于2017年7月23日签订的《场地使用协议》；郝继宏、孙玮于判决生效后10日内向张国华返还位于北京市房山区长阳镇夏场村1区2号后院土地；郝继宏于判决生效后10日给付张国华欠付的2019年9月30日前的租金110000元、2019年10月1日起按照每年297000元的标准至实际返还租赁场地之日止的租金或占有使用费及逾期付款违约金；驳回张国华的其他诉讼请求；7．孙玮于2020年8月诉至本院,审理中，郝继宏向本院提起反诉，要求孙玮向其支付租金、占有使用费和违约金，本院经审查认为不构成反诉，遂裁定不予受理。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郝继宏与张国华之间的《场地使用协议》已经法院判决解除，该解除的后果直接关系到孙玮的权益保障，本案争议的焦点亦是孙玮在租赁场地上的建设投资如何解决的问题；孙玮使用租赁场地期间（含与郝继宏共同使用期间）在未与张国华签订相关合同的情况下，径行投资建设，其应当认识到郝继宏的认可或默许不能等同于张国华的同意，由此引发的权利义务关系仍发生在孙玮和郝继宏之间；郝继宏与孙玮签订的《协议书》是双方的真实意思表示，不违背有关法律和行政法规的强制性规定，虽然未经张国华书面同意，但不影响其效力，该《协议书》对孙玮和郝继宏具有法律约束力；《协议书》虽然显示郝继宏退出经营，但该《协议书》未经张国华知晓并同意，并因该《协议书》的后续履行问题造成了张国华与郝继宏之间合同解除及其他后果，对因此造成的后果应当由孙玮和郝继宏共同承担，包括孙玮的投资损失；孙玮提起本次诉讼，直接的指向应为郝继宏，同时也表明了孙玮终止其与郝继宏之间合同关系的意图；在张国华提起的诉讼中，法院的生效判决已经明确了“根据房地一体的原则，张国华将土地收回后，地上物当然也一并予以收回，但对于地上物的处理及补偿问题，张国华与郝继宏应另行解决”，故租赁土地上的地上物（张国华建设的除外）应先归属到郝继宏名下，由郝继宏向孙玮支付相应对价，再由郝继宏与张国华进一步解决；关于孙玮投资建设的对价，本院参照评估报告载明的净值134．15万元予以确定；孙玮主张的1万元围墙工程款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；孙玮要求郝继宏与张国华共同赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院对孙玮诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、郝继宏于本判决生效后七日内给付孙玮投资建设的对价134．15万元；二、驳回孙玮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费20000元，由郝继宏负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费8482元，由孙玮负担25元（已交纳）；由郝继宏负担8457元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李立国二〇二一年三月二日书记员  刘欣然