上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初1519号原告：上海明绮特种轴承有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张永明，经理。原告：上海精功精密仪器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：梁勇，经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：吴胜开，上海伟创律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：彭利靖，上海伟创律师事务所律师。被告：上海奇伟针织服装厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱明芳，总经理。委托诉讼代理人：钟俊，上海新沪律师事务所律师。原告上海明绮特种轴承有限公司(以下简称明绮公司)、上海精功精密仪器有限公司(以下简称精功公司)与被告上海奇伟针织服装厂(以下简称奇伟针织厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月24日、2018年5月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审，两原告的共同委托诉讼代理人吴胜开、被告的委托诉讼代理人钟俊到庭参加诉讼。第二次庭审，原告明绮公司的法定代表人张永明、两原告的共同委托诉讼代理人吴胜开和彭利靖、被告的委托诉讼代理人钟俊到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告明绮公司、精功公司共同向本院提出诉讼请求：一、判令被告向两原告支付动迁补偿款人民币(以下币种同)1,131,104.40元(其中，清拆房屋及构筑物补偿199,526.40元、附属物及装饰补偿218,716元、生产设备安装调试等补偿274,477元、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿38,760元、停产停业等补偿257,235元、营业执照变更或歇业补偿5,000元、速迁奖励费129,890元、其他补偿10,000元)；二、判令被告支付两原告违约金10万元。事实和理由：2006年11月，被告将坐落于航头镇沈庄村6组34丘土地上靠西一半的厂房和办公用房，建筑面积约1560平方米租赁给原告生产经营使用，租赁期为5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止，年租金18万元。该租赁合同履行至2011年9月20日，于租赁期满前，双方又签订了《房屋租赁合同续约》，依照该合同约定，被告将原告原租赁的场地继续租赁给原告使用，租金提高至每年20万元，租期5年，至2016年12月31日止，合同还约定原告在不影响房屋结构的前提下可以装修；租赁期间如遇动拆迁或部分动迁，动拆迁的赔偿费中房屋及土地不动产赔偿费归被告所有，动拆迁赔偿款中生产经营损失费、搬迁费、误工费、室内装修费等归原告所有；若因动拆迁而造成原告的生产经营受到影响，由此造成的损失被告同意授权原告就损失向动迁方提出赔偿；协议期间，如有一方违约另一方有权要求赔偿损失，赔偿金额为合同租金的10%。协议签订后，原、被告按照合同约定继续履行租赁合同，期间曾因部分场地拆迁，被告减少了出租面积，场地租金变更为每年19万元。合同履行至2016年，浦东新区航头镇政府对土地减量复垦，要求原告搬迁并将租赁场地交给镇政府改良复垦。但由于被告系出租场地的所有权人，故评估、清产核资等事项均以被告的名义实施，由原告予以配合。原告依照合同相关约定要求被告授权原告参与评估、协商谈判，均遭到被告的拒绝，最终原告只能配合政府要求进行了搬迁。原告搬迁后，上海市浦东新区航头镇人民政府在2016年12月30日，委托上海港城房地产土地估价有限公司对房屋及设备搬迁损失等进行了评估，按照被告出具的评估报告认定，由原告建造的4号房和5号房的费用及原告承租的全部房屋装修费、附属设施费、设备搬迁费、物资搬迁费约1,160,313元。另外，还有停产停业补偿、营业执照变更或歇业补偿、速迁奖励费等补偿费用未计入。拆迁期间，原告多次向被告主张权利，以便原告能够获得相应的补偿，但被告拒不配合。后原告直接找浦东新区航头镇政府土地减量化办公室和浦东新区航头镇沈庄村民委员会解决赔偿问题，其为原告及被告多次居间调解无效。无奈，原告于2017年7月1日向浦东法院起诉要求被告支付动迁补偿款中属于原告的部分，但由于原告的补偿款金额需待被告签订补偿协议后才能确定，故判决驳回原告的诉讼请求。2017年12月底，据了解，被告已经签订了补偿协议，相应的补偿款已经确定。故原告诉至法院，要求判如所请。被告奇伟针织厂辩称，本案系房屋租赁合同引起的减量化清拆房屋，减量化清拆补偿主要针对房屋所有权人，且租赁期限共计10年，还有1个月就届满，希望法庭裁量时予以考虑。针对原告的各项诉请，答辩意见如下：1、清拆房屋及构筑物补偿。现认可4号、5号房系原告租赁后搭建，根据租赁合同约定，原告搭建房屋的，相应补偿也是归被告的，虽然租赁合同无效，但系双方真实意思表示。原告所述3号房中的70平方米系其搭建，不予认可。2、附属物及装饰补偿。对于装修部分，认可铝合金隔断、夹心彩钢隔断、木隔断系原告所为，上述合计21,307元，同意归原告所有，其余装修均为被告所为，不应归原告。附属设施中的厂名系原告所为，厂名补偿2,000元同意归原告所有，其余均系被告所有。3、生产设备安装调试等补偿。机器设备系原告所有，同意该部分补偿274,477元归原告所有。4、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿。同意上述补偿合计38,760元归原告所有。5、停产停业等补偿。原告早在5、6月份就知晓清拆事宜，完全可以另行租赁房屋进行生产，然被告作为权利人，房屋被清拆后，无法再行出租，存在停产停业损失，故该补偿系针对所有权人的补偿，应归被告所有。6、营业执照变更或歇业补偿。系争房屋内有原告精功公司和被告的营业执照，根据拆迁口径，每张营业执照补偿5,000-10,000元，由于拆迁协议系与被告所签，故实际补偿时系针对被告的营业执照补偿了5,000元，应归被告所有。7、速迁奖励费。原告并未配合搬迁，系被强迁，该部分补偿系被告争取所得，应归被告所有。8、其他补偿。其他补偿指的是用电设施补偿，应该被告所有。9、违约金。本次清拆系根据政府要求进行，被告作为出租方并未约定，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2006年11月23日，被告(甲方)与两原告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定乙方租赁甲方坐落在航头镇沈庄村6组34丘土地上靠西一半由甲方建造的厂房及办公房(建筑面积约为1560平方米)作为生产经营使用；租期为5年，自2007年1月1日至2011年12月31日；租金为十八万元一年，支付方式为一年一付，先付后用。2011年9月20日，被告(甲方)与两原告(乙方)签订《房屋租赁合同(续约)》，约定乙方续租甲方坐落在航头镇沈庄村6组34丘土地上靠西一半由甲方建造的厂房及办公房(建筑面积约为1560平方米)作为生产经营使用；租期为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日；租金为二十万元一年，支付方式为一年一次性付清。合同第五条约定，甲方允许乙方在不影响房屋结构的前提下，根据自己的需要及实际情况进行装修及排线，相关费用全部由乙方自负。合同第八条约定，租赁期间，如遇动拆迁或部分拆迁，双方均不算违约。动拆迁的赔偿费中房屋及土地不动产归甲方所有，动拆迁赔偿费中生产经营损失费、搬迁费、误工费、室内装修费等归乙方所有。如遇部分拆迁而造成的建筑使用面积的减小，甲方应根据比例减少年租金。另甲方需归还乙方未到期的租金按日计算。合同第九条约定，若因动拆迁而造成乙方的生产经营受到影响，由此造成乙方的损失甲方同意授权乙方就这方面的损失向动迁方提出赔偿。合同第十条约定，租赁期间如遇租赁房屋因违章而拆迁，甲方因赔偿乙方的搬迁费、误工费、室内装修费、电表增容费等。合同第十二条约定，协议期间，如一方违约另一方有权要求赔偿损失，赔偿金额为合同租金的10%支付对方。2016年4、5月，原告知晓系争房屋将清拆。2016年11月，系争房屋被拆除。上海市浦东新区航头镇人民政府向原告精功公司出具三份领取物品通知书，载明：已于2016年11月3日8时30分对位于航头镇沈庄村沈杜公路XXX号的违法建筑实施了立即代履行行为，物品清单载明的物品由本机关代为保管，以上物品保管于城管航头中队仓库，限于2017年2月2日前领取。后原告至城管办公室领取上述物品。2016年12月30日，上海港城房地产土地估价有限公司对系争房屋出具评估报告，报告中载明，房屋评估价值为2,546,860元，装修为363,900元，附属设施为181,875元，机器设备搬迁为322,914元，物资搬迁费为45,600元。其中，《房屋估价明细表》记载，1号房建筑面积975.12平方米，建安重置单价1,506元/平方米，房屋评估总价1,468,531元；2号房建筑面积395.18平方米，建安重置单价1,505元/平方米，房屋评估总价594,746元；3号房建筑面积192.20平方米，建安重置单价1,236元/平方米，房屋评估总价237,559元；4号房建筑面积291.84平方米，建安重置单价769元/平方米，房屋评估总价224,425元；5号房建筑面积39.27平方米，建安重置单价550元/平方米，房屋评估总价21,599元。双方确认4号、5号房屋系原告租赁后建造。《装修查看及估价明细表》记载，涂料、复合地板、油漆地坪、卫生间10间、面砖、不锈钢防盗、瓷砖、地砖、铝合金隔断、夹芯彩钢隔断、木隔断、PVC吊顶，评估总价363,900元。审理中，原告称卫生间2间、面砖、不锈钢防盗系被告的，其余均系原告装修所为，现主张装修部分金额196,276元。被告则称，铝合金隔断、夹芯彩钢隔断、木隔断系原告装修，上述金额合计21,307元，同意归原告所有，其余应归被告所有。《附属设施查看及估价明细表》记载，下水道、水泥场地、化粪池、厂名厂牌、门墩、大门、室外水斗、围墙、工业用电、工业用水、电线、电表板、电箱，评估总计181,875元。原告称，厂名2,000元、室外水斗1只100元、工业用水1寸2,000元、16平方的电线340米7,140元、电表板和电箱28只11,200元，合计22,440元，系原告所添置，应归原告所有。被告则称，认可厂名系原告添置，归原告所有，其余均系被告添置，应归被告所有。《机电设备评估价格明细表》记载，可恢复使用设备搬迁补偿费297,114元，无法恢复使用设备补偿费25,800元，合计322,914元。2017年7月，系争房屋减量化清拆补偿方案(以下简称清拆补偿方案)记载：立项土地面积2.93亩，3户，厂房建筑评估面积1893.61平方米，暂未被认定为违法建筑1893.61平方米，生产经营场地面积158平方米，停产停业补偿中：暂未被认定为违法建筑1893.61×150×85%=241,435元，生产经营场地面积158×100=15,800元；原辅材料、办公用品搬迁补偿4,5600×85%=38,760元，不宜搬迁、宜搬迁设备补偿322,914×85%=274,477元，用电设施补偿20,000元(按照每KV不超过1,000元标准)，装饰、附属设施补偿363,900元、161,875元，房屋评估总价：(无证)已评估房屋建安重置价的40%-60%：2,546,860×60%=1,528,116元，营业执照变更或歇业5,000元、补偿相应的土地使用权取得费用10,560元、奖励费：搬迁补贴：(无证)房屋残值价5%-10%：1,528,116×85%×10%=129,890元。2018年1月3日，被告奇伟针织厂(乙方、被清拆企业)与上海市浦东新区川航头镇沈庄村社区经济合作社(甲方、清拆人)、房屋清拆实施单位航头镇土地减量化复垦工作办公室签订《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》(以下简称《清拆补偿协议》)，主要内容为：一、乙方的房屋坐落于沈庄村6组，房屋类型砖混，房屋用途经营，建筑面积1893.61平方米。二、被清拆房屋经上海港城房地产土地估价有限公司评估机构评估。三、甲方应当支付给乙方货币补偿款2,789,813元。其中：被清拆房屋及构筑物评估建安重置价补偿1,528,116元、附属物及装饰等补偿525,775元、生产设备搬迁、安装、调试等补偿274,477元、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿38,760元、停产、停业等补偿257,235元、营业执照变更或歇业补偿5,000元、补偿相应土地使用权取得费用补偿10,560元、速迁奖励费129,890元、其他补偿费总额20,000元，合计2,789,813元。四、乙方应当在2017年7月31日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。……九、双方约定的其他事项：1、签约后镇减量办补偿资金到村委账目后1周内按付款比例支付给企业(第一期支付补偿资金总额30%，即836,944元)。2、与企业相关的债权债务及企业内的承租户由被清拆企业自行解决，与甲方无关。企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，不再另行补偿。3、本协议甲乙双方别无异议。审理中，原、被告确认系争房屋及场地均租赁给两原告使用，系争房屋并无产权证。关于补偿费用，双方确认被告领取了补偿款总额的30%即836,944元，剩余部分何时领取尚不清楚。另，双方一致确认生产设备搬迁、安装、调试等补偿274,477元、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿38,760元归两原告所有。关于营业执照变更或歇业补偿，原告主张由于被告瞒着原告与相关部门签订《清拆补偿协议》，故实际仅按照被告的一张营业执照补偿了5,000元，由于被告的行为导致原告的营业执照无法获得补偿，故同意上述补偿金额由原、被告均分。关于其他补偿20,000元，原告称其他补偿具体指向不清楚，同意与被告均分，如果有证据证明其他补偿项目系用电设施补偿，同意该补偿归被告所有。另查明，《航头镇非居住房屋动迁补偿操作口径》(以下简称《补偿操作口径》)载明：……七、暂未被认定为违法建筑的其他类型的企事业单位房屋的补偿、补贴……2、暂未被认定为违法建筑的其他类型的补偿。按照《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》(沪府办发(2014)13号)规定，对未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补偿。残值一般为现有房屋建安重置价的40%-60%，包括房屋、装饰装潢、附属设施等项目在内，每平方米最高不得超过1,500元。……3、其他补贴。对支持、配合征收(拆迁)的企业，在征收(拆迁)签约期内签约并完成搬迁的可适当给予补贴，具体如下：(一)设备搬迁等补贴。……2、配电增容费，根据搬迁时实际使用量，结合各街道原有标准，按每KV不超过1,000元进行补贴。(二)停产停业补贴。根据生产状况、经营效益，结合搬迁配合程度，可补贴最高不超过建筑面积每平方米150元。(三)配合搬迁补贴。在规定期限内签约并完成搬迁的，可按房屋残值的10%予以补贴。……本院认为，原、被告并未提供系争房屋的产权证或合法建造手续，根据相关法律规定，双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同(续约)》为无效合同。现系争房屋被拆除，双方就生产设备搬迁、安装、调试等补偿274,477元、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿38,760元归两原告所有达成一致，并无不当，本院予以照准。对于双方争议的补偿款，本院认定如下：1、被清拆房屋及构筑物评估建安重置价补偿。4号房、5号房系原告承租房屋后建造，故该部分建筑物补偿应归原告所有。结合《补偿操作口径》、清拆补偿方案、《清拆补偿协议》及《房屋估价明细表》可知，系争房屋按现有房屋建安重置价的60%计取，故4号、5号房的建筑物补偿款应为147,614元。至于原告主张的3号房中70平方米系其建造，对此被告予以否认，而原告未有证据予以证明，故本院难以支持。2、附属物及装饰补偿。附属物部分，双方就厂名2,000元归原告所有达成一致，本院予以照准。关于争议的附属物，本院结合房屋租赁用途及租赁合同中关于装修、排线的约定，认为原告存在部分添置的可能性，故对原告应得附属物补偿款酌情予以确定。装修部分，双方就铝合金隔断、夹心彩钢隔断、木隔断合计21,307元归原告所有，卫生间2间、面砖、不锈钢防盗补偿款合计167,624元归被告所有，达成一致，本院予以照准。至于争议的其余装修项目，本院综合房屋租赁用途及租赁合同中关于装修的约定等，认为原告存在部分装修的可能性，故结合原告所述的装修支出、房屋的实际使用年限及补偿方案等对于原告应得装修补偿款酌情予以确定。3、停产停业等补偿。首先，根据《补偿操作口径》记载，暂未被认定为违法建筑的，停产停业损失根据生产状况、经营效益，结合搬迁配合程度予以确认。其次，在《清拆补偿协议》约定，承租户由被清拆企业自行解决，企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，可见停产停业损失包含被告处理租赁关系所需的费用。再者，被告出租房屋本身的行为属于一种经营业态，而原告承租房屋系用于生产经营，也应享有一定的停产停业补偿。综上，本院认为，停产停业补偿既包含对被征收人的补偿，也包括了对承租人的部分补偿。故对原告应得停产停业补偿，本院结合剩余租期情况及本案实际情况等予以酌定。4、关于营业执照变更或歇业补偿。审理中，原告确认该项补偿仅系被告的营业执照变更补偿，故应归被告所有。原告主张该补偿款归其所有，缺乏依据，本院不予支持。5、关于速迁奖励费。虽然系争房屋被强拆，但该时间发生在2016年11月，早于《清拆补偿协议》约定的搬离时间，且在原告搬离后，被告获得搬迁奖励费。同时，根据《补偿操作口径》关于“暂未被认定为违法建筑的，在规定期限内签约并完成搬迁的，可按房屋残值的10%予以补贴”的记载，搬迁奖励针对的是完成签约、搬迁的行为，搬迁显然需要实际使用人的配合，故该项奖励中原告作为承租方也应享有部分。关于原告应得部分，本院根据本案实际情况予以酌定。6、关于其它补偿。首先，原告在未能明确其它补偿具体指向的情况下即主张应归原告所有，缺乏依据，本院不予支持。其次，结合清拆补偿方案及《清拆补偿协议》可知，其它补偿系用电设施补偿，审理中，原告亦确认若其它补偿为用电设施补偿同意归被告所有，故该项补偿归被告所有。关于违约金，双方并未就被告未配合办理拆迁的违约情形作出约定，故原告的违约金诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院酌情确认原告应得补偿款60万元。鉴于被告目前仅收到补偿款的30%，故本案现支持被告应付原告补偿款的30%即18万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告上海奇伟针织服装厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司补偿款18万元；二、驳回原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,978元，减半收取计7,489元，诉讼保全费5,000元，合计12,489元，由原告上海明绮特种轴承有限公司、上海精功精密仪器有限公司负担9,119元，被告上海奇伟针织服装厂负担3,370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一八年六月二十九日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。