呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1266号上诉人(原审原告)：李学田，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琼，内蒙古恩泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。法定代表人李楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人李学田因与被上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李学田的委托诉讼代理人任彦斌、郭琼，被上诉人富恒公司的委托诉讼代理人朱时银、锡林图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李学田上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法判令富恒公司为李学田办理位于呼和浩特市××区号商铺的商品房买卖合同网签备案登记手续；三、依法判令富恒公司将李学田所购上述商铺办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案,并协助其办理上述商铺的所有权登记手续；四、依法确认上述商铺所有权归李学田所有；五、依法判令富恒公司向李学田返还上述商铺;并判令富恒公司按购房总价258771元的10%为标准向李学田支付,自2017年6月1日至房屋实际交还李学田之日止期间的租金;暂计至2017年8月21日共81天,租金为5742.58元；六、判令富恒公司向李学田支付逾期交付上述商铺的违约金2912元:七、判令富恒公司支付逾期办理房屋所有权证期间的违约金(该违约金计算标准为:自2015年6月1日起至上述商铺办结产权登记之日时止,根据李学田已付房款总额168770元,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李学田支付逾期办理房屋所有权登记的违约金自2015年6月1日至2017年8月1日共计792天,该项违约金暂为17938.86元);以上共计26593.44元;八、一审、二审案件受理费由富恒公司负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。(一)本案基本事实为:涉案房屋已经于2014年6月1日由富恒公司以占有改定的方式交付于李学田。2012年9月19日李学田与富恒公司签订了《商品房买卖合同》同日就涉案商铺与富恒公司签订了《委托经营合同》,根据该合同中的内容,富恒公司将房屋出售给李学田后,自2013年8月31日开始富恒公司代李学田委托经营商租金(返租),即李学田与富恒公司关于商铺的交付是法律规定交付方式中的"占有改定",同时约定了前三年房屋的委托经营费用总计为购房总价的24%(8%/年),委托经营期限为3年。2014年6月5日根据富恒公司的要求,李学田与富恒公司签订贾华《补充协议》,协议中对于房屋的实际交付做出了明确约定,即:房屋的交付时间为:2014年5月31日。根据委托经营合同确定的交付方式(占有改定)及《补充协议》确定的交付日期,即自2014年6月1日开始,富恒公司对大盛魁商场的开始经营,就已经向李学田实际交付了涉案商铺。又根据2017年5月22日由内蒙古旺盛商业运营管理有限公司向大盛魁奇石古玩城各商户发岀缴纳第三年租金及综合管理费的缴费通知单等证据足以证明,涉案商铺早已实际交付并经营使用。一审法院不顾事实真相,一概认定涉案房屋至今未交付,并基于错误事实基础上,全盘驳回李学田相应诉请!一审法院的判决实属认定事实不清,恳请贵院依法改判,并支持李学田的诉请。(二)一审法院认为"网签与备案有着本质的区别"是对于登记备案与网上登记备案的错误理解网签与备案二者是一致的,只是形式不同而已。根据《城市商品房预售管理办法》第十条:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。该条所说的商品房预售合同登记备案与逐步推行的商品房预售合同网上登记备案属于同一手续,只是将原来的登记备案向网络化推进而已审法院错误的认为上诉人对"网签登记""备案登记"存在误解,在未经事实及法律认定的基础上,即判决驳回李学田诉请的判决行为严重侵害了其合法权益；(三)李学田已向富恒公司支付的房款为168770元,并非一审法院认定的106665元。根据《大盛魁商业街核价单》显示:房屋优惠后单价为22346.37元,总价为258771元,返租后单价(3年)为16983.16元,返租后总价(3年)为196665元;《商品房买卖合同》第三条显示:该商品房单价为(人民币)每平方米16983.16元,总金额(人民币)196665元;《委托经营合同书》第一条第2款第①项显示:乙方已向甲方次性支付前三年租金(24%)。上述价格核算明显为前三年租金已经抵入房款中,《商品房买卖合同》中显示的合同单价及总价为返租后的总价和单价,房屋的实际总价与单价未写入合同中,但实际上已经抵顶为房款。一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外又根据《中华人民共和国物权法》第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力即可得知,不动产物权的设立除经不动产登记机构登记以外,人民法院的法律文书亦能导致物权的设立。结合本案,因富恒公司违约行为致使涉案房屋至今未能办理不动产物权登记,李学田请求人民法院确认涉案房屋所有权,一审法院仅仅依据物权法第九条之规定判决驳回李学田诉请,实则适用法律错误。综上,一审法院未能认真审核查明上述事实,适用法律存在严重错误,恳请贵院能在查明事实基础上依法改判,支持李学田的诉请。×××辩称，......（概述被上诉人答辩意见）。李学田向一审法院起诉请求：一、依法判令富恒公司为李学田办理位于呼和浩特市××区号商铺的商品房买卖合同网签备案登记手续；二、依法判令富恒公司将李学田所购上述商铺办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案,并协助李学田办理上述商铺的所有权登记手续；三、依法确认上述商铺所有权归李学田所有;四、依法判令富恒公司向李学田返还上述商铺;并判令被告按购房总价258771元的10%为标准向原告支付,自2017年6月1日至房屋实际交还原告之日止期间的租金;(暂计2017年8月21日共81天,租金为5742.58元);五、请求判令被告向原告支付逾期交付上述商铺的违约金2912元;六、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证期间的违约金(该违约金计算标准为:自2015年6月1日起至上述商铺办结产权登记之日时止,根据原告已付房款总额168770元,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金自2015年6月1日至2017年8月1日共计792天,该项违约金暂为17938.86元);以上共计26593.44元。七、诉讼费由被告承担。......（写明原告／反诉原告／有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：2012年9月19日，出卖人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与买受人李学田签订《商品房买卖合同》，李学田购买了大盛魁商业街第C区2152号商铺，初测建筑面积11．58平方米，单价为22346．37元，合计258771元，买受人以银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本合同之日支付首付款106665元，其余90000元的房款以按揭贷款付清；出卖人应当在2013年8月31日前将按本合同约定的房屋交付买受人使用；合同第七条约定：逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；合同签订当日李学田向富恒公司支付了首付款106665元。之后，双方又于2014年6月5日签订附件：合同补充协议（一），对于李学田客户按揭购买的《大盛魁商品买卖合同》交付日期2013年8月31日至本补充协议重新约定交房日期为2014年5月31日止，均按以下方式进行赔付，从2013年8月31日起至2014年5月31日，按所付房款的万分之一，即106665元×万分之一×273天=2912元，对于返租客户，若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，从2014年6月1日开始，前三年按每年8％的租金给客户。同日，甲方李学田与乙方富恒公司签订《委托经营合同》，李学田将上述大盛魁商业街C区2152号的商铺委托富恒公司经营；合同约定：委托经营期限、租金及费用：经甲乙双方协商一致同意，甲方按以下方式与乙方达成共识，自交房之日起生效；委托经营期为3年，乙方已向甲方一次性支付前三年租金（24％），前三年共计回报金额为6215元；3年后甲方按照乙方规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。富恒公司至今未交付房屋，未向原告李学田支付补充协议约定晚交房违约金。另富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用证》、2014年11月13日取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》。一审法院认为，富恒公司与李学田签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行。合同签订后，李学田按《商品房买卖合同》约定共向富恒公司支付购房款106665元；之后双方签订了合同补充协议"从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按所付房款的万分之一，即106665元×万分之一×273天=2912元进行赔付；被告富恒公司截止判决前未按《商品房买卖合同》及补充协议向原告李学田交付使用案涉房屋，构成违约，因此，对原告李学田第五项诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交付上述商铺的违约金2912元，依据合同补充协议之约定，本院予以支持；关于原告李学田第一项诉讼请求，本院认为，在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签订合同后可撤销。网签和登记备案登记有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的网格化管理体系。而登记备案，依据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。两者的共同作用是，防止一房多卖，要注意的是网签时没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续，原告李学田对网签登记与备案登记存在误解，因没有事实及法律依据，本院对原告李学田请求依法判令被告为原告办理位于呼和浩特市××区号商铺的商品房买卖合同网签备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持；关于原告李学田第二项诉讼请求，原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋没有交付原告使用，原告李学田应当按照《商品房买卖合同》约定于房屋交付360日后主张相应权利，故对原告李学田请求依法判令被告将原告所购上述商铺办理权属登记所需要的资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理上述商铺的所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持；关于原告李学田第三项诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，案涉房屋未经不动产登记机构登记，原告李学田请求依法确认上述商铺所有权归原告所有诉讼请求没有法律依据，本院不予支持；关于原告李学田第四项诉讼请求，本案为房屋买卖合同，原告李学田请求依法判令被告向原告返还上述商铺；系给付之诉，不在本案审理范围之内，应当另案处理，因给付之诉产生的损失应当一并另案起诉，因此对原告李学田请求依法判令被告向原告返还上述商铺；并判令被告按购房总价款258771元的10％为标准向原告支付自2017年6月1日至房屋实际交还应该之日止期间的租金；暂计至2017年8月21日共计81天租金为5742．58元的诉讼请求，本院不予支持；关于原告李学田第六项诉讼请求，按照原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋没有交付原告使用，《商品房买卖合同》尚在履行，被告富恒公司没有违反《商品房买卖合同》第十二条之约定，不构成违约。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司在判决生效后立即支付李学田2013年8月31日至2014年5月31日违约金2912元；二、驳回李学田的其他诉讼请求。案件受理费270元，由李学田负担245元，呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：......（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，......（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，李学田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490.元，由......负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。（审判人员）二〇一八年七月三十日书记员 齐兴宇