北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20543号原告（反诉被告）：白金玉，男，1965年6月26日出生，汉族，现在河南省平安平原监狱服刑，户籍地：河南省清丰县。委托诉讼代理人：赵广利，上海融盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳蕊（白金玉之妻），1963年3月12日出生，住河南省清丰县。被告（反诉原告）：邓波，男，1970年10月29日出生，北京兴融中新房地产信息咨询有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王雪生，北京雪生律师事务所律师。第三人：北京兴融中新房地产信息咨询有限公司，住所地：北京市西城区闹市口大街1号院3号楼417室。法定代表人：邬桂英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓波，同被告邓波。第三人：段立方，女，1980年12月2日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郑应伟、蒋珍珍，北京市两高律师事务所律师。第三人：李沅鸿，男，1985年11月3日出生，汉族，户籍地：北京市密云区。原告白金玉（反诉被告）诉被告北京兴融中新房地产信息咨询有限公司（反诉原告，以下简称兴融中新公司）、段立方（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月23日作出（2018）京0102民初2549号民事判决书。兴融中新公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京02民终2519号裁定，发回重审。本院重审过程中，白金玉申请追加邓波作为被告参加诉讼，被告邓波参加诉讼后，提出反诉，白金玉申请将兴融中新公司、段立方变更为第三人，并申请追加李沅鸿作为第三人参加诉讼，兴融中新公司申请撤回了反诉。本院依法另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白金玉的委托诉讼代理人周芳蕊、赵广利，被告邓波及其委托诉讼代理人王雪生，第三人兴融中新公司的委托诉讼代理人邓波，第三人段立方的委托诉讼代理人郑应伟到庭参加诉讼。第三人李沅鸿下落不明，本院在《人民法院报》刊登公告，向李沅鸿送达起诉状副本及开庭传票，公告到期后，李沅鸿未到庭应诉，亦无音信。本案现已审理终结。原告白金玉向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告购房款1010万元并支付2012年4月20日起至付清之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算）；2.请求法院判令被告赔偿装修损失235310元；3.请求法院判令第三人兴融中新公司、段立方对上述两项请求承担连带赔偿责任；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月29日，原告与兴融中新公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买西城区闹市口大街一号院长安兴融中心XX号楼三层XX号房屋。2012年4月1日，原、被告和李沅鸿又签订了房屋买卖三方协议，约定被告将房屋卖给原告和李沅鸿，之前与本协议相抵触的协议无效。当日，李沅鸿便将约定的1884万元汇入被告账户，但被告因种种理由却不过户，导致该三方协议再行解除。此期间，原告为房屋装饰、装修、置办家具花费235310元，被告不顾原告经济损失于2012年4月20日强行收房，让原告受损，为此，被告应承担相应的赔偿责任。兴融中新公司、段立方谎称邓波授权出售房屋，明知该房屋存在瑕疵，而仍以自己名义出售，并收购房款，主观上存在过错，应对自己行为造成的后果负责应承担连带责任。现诉至法院，望判如所请。被告邓波辩称，同意原告陈述的基本事实经过，不同意原告的全部诉讼请求。被告有三点答辩理由：第一，2012年4月1日的补充协议、欠条与同日签订的房屋买卖三方协议在时间上是否有先后，在效力上是否如原告律师主张的房屋买卖三方协议签订后，补充协议和欠条就作废了。被告认为，2012年4月1日签订的补充协议明确约定了白金玉同意将涉案房屋由李沅鸿购买，房屋归李沅鸿所有，白金玉的首付款转至李沅鸿名下，可见补充协议、欠条与房屋买卖三方协议在内容上不仅不冲突，而且互相呼应，补充协议、欠条与房屋买卖三方协议互为条件，没有三方协议就不会签订补充协议和欠条，没有补充协议和欠条也决不会签订三方协议，而且其之间不是替代关系，而是一揽子协议。补充协议和欠条，应该视为三方协议的一部分，况且从交易常理来看，白金玉、李沅鸿和邓波之间的三方协议绝不可能是临时起意，而是多次磋商的结果，强行区分时间先后既不符合事实，也不符合逻辑，所以补充协议和欠条依旧有效，被告依旧有权向原告主张支付违约金的法定义务。第二，2012年4月1日房屋买卖三方协议的性质究竟是什么，这个协议是否履行，我国合同法第88条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。2012年4月1日的三方协议就是标准的合同概括转让，即白金玉把自己在原房屋买卖合同中获得房屋的权利和支付购房款的义务概括转让给第三人李沅鸿，李沅鸿表示接受，邓波表示同意。三方协议自三方当事人签字就产生了权利义务转让的法律关系，应该说三方协议签署完毕也就实际履行完毕。第三，2012年4月1日签订的三方协议是否解除。被告认为，三方协议应该是由三方协商一致解除，现有证据不能证明三方以书面或其他方式解除了三方协议，因此三方协议至今仍属有效协议，且已经履行完毕，况且三方协议签署后，邓波与李沅鸿签订网签合同，李沅鸿也实际支付了部分购房款，邓波与李沅鸿之间建立了房屋买卖合同关系，至于邓波与李沅鸿的房屋买卖合同是否履行完毕，与白金玉没有任何关系。至于白金玉提出的为何退钱给李沅鸿，就不退钱给白金玉的疑问，只是白金玉自己没搞清楚法律关系，邓波与李沅鸿之间如果说解除合同，也只是解除了邓波与李沅鸿之间的房屋买卖合同，而不是解除了2012年4月1日签署的房屋买卖三方协议。综上所述，不同意原告的诉讼请求。第三人兴融中新公司述称：第一，原告的诉讼请求已过时效。本案纠纷发生在2012年，且白金玉2018年起诉已经过了6年，超过了法律规定的诉讼时效，其诉讼请求应当依法驳回。第二，白金玉没有诉权。因为白金玉在2012年4月1日通过补充协议、三方协议将1010万转让给了李沅鸿，涉案房款的纠纷是邓波与李沅鸿之间的法律关系，跟白金玉没有关系。第三，房屋买卖三方协议的法律后果与白金玉无关。因为根据三方协议确定支付购房款和违约责任条款均系房主邓波和购房人李沅鸿之间的纠纷，与白金玉无法律上的关系。第四，白金玉存在根本违约。正是因为白金玉资金链断裂，造成涉案房屋未办理到白金玉名下，白金玉在以前的庭审也承认了这一点。所以根据2012年4月1日的补充协议让白金玉承担200万违约金和11.55万元的物业费已经长达8年多未付，上述费用的违约金，于情于理于法都是有依据的。第五，段立方将710万购房款据为己有超越了代理人的权限，若判决返还购房款，段立方应承担连带责任，兴融公司没有任何受益，不应承担连带责任。综上所述，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人段立方述称：第一，段立方是兴融中新公司的员工，原、被告在原一审以及原二审过程当中也承认这一事实。第二，双方都已确认白金玉打入段立方账户中的200万元款项是购房款。首先补充协议中明确兴融中新中心已经收到1010万元的款项。其次中国工商银行网上银行电子回单是原告白金玉提供的，这是附200万元购房款的一个回单，他在附言当中用手写的字体写明该200万元是购房款。邓波在原一审和原二审当中也自认已经收到了该200万元款项。因此段立方并没有占有这200万元款项，这200万元款项只是在履行职务过程中代收的款项并已转给邓波，邓波也承认这200万元款项作为购房款已支付给兴融中新中心。综上，段立方不应该对本案的任何债务承担连带责任，请求法院依法驳回原告对第三人段立方的全部诉讼请求。第三人李沅鸿送未到庭应诉。反诉原告邓波提出如下反诉请求：1.请求法院判决白金玉支付违约金200万元及迟延支付违约金的利息384万元（以200万元为基数，按照年利率24%的标准，自2012年10月1日起至2020年9月30日止）；2.请求法院判令白金玉赔偿物业费115506.42元及迟延支付物业费的利息55443.08元（以115506.42元为基数，按照年利率6%的标准，自2012年4月2日起至2020年4月1日止）；3.反诉费由白金玉负担。事实与理由：2011年8月29日，原告白金玉与被告邓波的代理人签订了房屋买卖合同，后因白金玉资金链断裂，无力继续履行合同，白金玉、邓波与李沅鸿三方最终于2012年4月1日签订了房屋买卖三方协议以及补充协议和欠条。白金玉在补充协议里明确承诺于2012年9月30日前向邓波支付违约金200万元，白金玉同时承诺上述违约金每逾期一日，按所欠金额的千分之五再支付违约金，因为日千分之五较高，我们只主张按照年利率24%计算。在该补充协议中，白金玉同时承诺应交房屋物业费115506.42元，白金玉承诺于2012年4月1日前结清，但至今未结清，白金玉应当按照年利率6%支付8年的逾期付款利息。反诉被告白金玉辩称，第一，本案原告向被告购买房产本身是原告支付房款后，被告和第三人设局让原告上当，被告明知该房产不能过户或存在瑕疵，而故意让原告购买并签订协议。第二，原、被告之间形成两层法律关系，第一层是原告和被告邓波之间形成的存量房买卖合同，第二层原告和被告邓波以及李沅鸿三方签订协议形成三方存量房买卖合同关系，但从三方协议中可以看到对原来任何两方签订的协议和约定，如与三方协议相抵触的均无效，故本案审理的重点是三方协议所发生的权利和义务及后果。第三，被告邓波反诉本身就存在自相矛盾。第一个矛盾是邓波与兴融中新公司之间谁受损不明，邓波在庭审中所出示的受损材料系兴融中新公司。第二个矛盾是兴融中新公司与其他公司所签订的协议均非在原、被告及第三人和李沅鸿之间签订三方协议时发生的时间段，也就是说邓波所提交的所有材料均不在本案所争议的时间区间。第四，被告诉称的损失均与原告无关。原告购买被告的房产，付款之后理应得到房屋本身，但由于被告的违约，导致原告无法真正掌控该房产，原告没有真正的使用该房产，所以该房产的一切损失均与原告无关。第五，被告反诉其经济损失和违约金无事实根据和法律依据，经济损失和违约金的利息也无事实根据和法律依据。在三方协议已经确认其无效的情况下，被告仍然主张权利，而且在原告不能掌控房子的情况下，让原告承担房子的经济损失是违背常理的。综上，被告的反诉请求不应当得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋产权情况：北京市西城区闹市口大街XX号院长安兴融中心XX号楼XX号房屋（以下简称涉案房屋）于2011年6月3日登记在被告邓波名下。二、涉案房屋买卖合同的签订、履行情况：2011年6月21日，邓波向第三人兴融中新公司出具委托书，授权兴融中新公司代理其本人出售涉案房屋的所有事项（包括以兴融中新公司名义签订购房意向书、房屋买卖合同、代收全部购房款、代办房屋交接等），邓波本人配合办理房屋买卖过程中的网签、过户等房产交易的所有手续。2011年8月18日，兴融中新公司与原告白金玉签订《购房意向书》，约定国能兴业担保有限公司购买北京市西城区闹市口大街XX号院长安兴融中心XX号楼XX号房屋，国能兴业担保有限公司支付购房定金10万元。2011年8月18日，白金玉通过其配偶周芳蕊的账号向兴融中新公司支付了10万元定金。2011年8月29日，白金玉作为（买受人），兴融中新公司作为出卖人，签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定：出卖人所售涉案房屋的成交价格为4150万元。首期房款1000万元，应于合同签字盖章后当日内付清；房屋尾款3150万元应于办理过户交易当天付清，定金10万元自动转为首期房款。关于逾期付款违约责任，合同约定买受人未按约定时间付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的百分之五向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付购房款。关于权属转移登记，双方约定自合同签订之日起30个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（具体日期双方协商）。2011年8月31日，白金玉向段立方账户转账支付购房款200万元，兴融中新公司于当日向白金玉出具了200万元的收据。2011年9月1日，白金玉向兴融中新公司账户转账支付购房款300万元，兴融中新公司于当日向白金玉出具了300万元的收据。2011年9月9日，白金玉向兴融中新公司账户转账支付购房款500万元，兴融中新公司于2011年9月13日向白金玉出具了500万元的收据。2012年2月10日，白金玉（乙方）、兴融中新公司（甲方）签订《补充协议》，约定：“由于乙方资金周转出现问题，未按时履行甲乙双方于2011年08月29日所签订的关于北京长安兴融中新XX号楼XX房产购房合同，导致甲方经济损失极大。乙方已先后支付甲方首付款1010万元，尚欠房款3140万元未付清。为继续履行上述购房合同，双方本者友好协商，解决问题的态度，特签订以下补充协议：1、甲乙双方所签订的购房合同付清房款的最后期限是2011年10月12日，根据双方购房合同约定，乙方方违约所产生的违约金数额已经超过首付款的总额。由于时间过长，金额过大，导致甲方的资金成本非常高，给公司带来了巨大的损失。但甲方也考虑并同情乙方资金周转困难，故同意截止到2011年12月31日的违约金数额降为：人民币200万元整，违约金应于2012年2月29日前支付给甲方。如上述违约金逾期未支付，则每逾期一日按照所欠金额的千分之五支付违约金，直至付清为止。2.甲方抵押房产，于2011年12月31日自筹资金人民币2000万元整，综合成本为年息42%（月息三分五），借款所产生的公证费、保险费及抵押登记费用和利息均由乙方承担支付，乙方应于2012年3月29日前还清欠款2000万元。上述借款日息23333.33元，共借款88天。利息合计2053333.00元整，于2012年02月29日前付清利息。乙方可以部分或全部提前还款，如此利息另行计算，利息公式23333.33*实际借款天数。3.乙方所欠甲方房款1140万元整人民币，应于2012年04月29日前付给甲方指定账户。在此期间（2012年01月01日至2012年04月29日）乙方应按照中国人民银行所规定的民间借贷利息不高于央行基准利率的4倍（也就是借款额年息：24.4%）的标准支付甲方利息，共计人民币：927200.00元整。利息应于2012年02月29日前支付给甲方。乙方在2012年04月29日前如果还未支付所欠甲方人民币1140万元整房款及相关利息，则每逾期一日按照所欠金额的千分之五支付违约金，直至付清为止。4.乙方在支付完全部房款、违约金、利息及相关费用后，甲方立即配合乙方办理完房产的过户手续。但该套房屋的物业管理费用应从2011年10月01日起由乙方承担。5.乙方承诺并保证，严格遵守甲乙双方所签署的补充协议，认真履行每款条约，按时支付各方利息。如乙方违反本协议的任何一一条内容，甲方均有权单方面终止双方所签署的购房合同及本协议，并没收乙方已支付的全部首付款及利息。同时乙方保证无条件搬出该房屋，遗留装修及物品均由甲方另行处置。”2011年9月中旬，兴融中新公司将涉案房屋交付白金玉后，白金玉开始对涉案房屋进行装修。2012年4月1日，白金玉（乙方）与兴融中新公司（甲方）签订《补充协议》，约定：由于乙方单方原因，截止到2012年3月31日，乙方仍未按照约定支付甲方购房款及违约金，经协商，甲方同意剩余房款3140万元由李沅鸿先生代乙方支付，乙方也同意该套房产（北京市西城区闹市口大街XX号院长安兴融中心XX号楼XX号）过户至李沅鸿先生名下。同时，乙方承诺并保证：1.所欠甲方的房款违约金200万元于2012年9月30日前付清，如未按期支付，则每逾期一日按照所欠金额的千分之五支付违约金，直至付清。2.该套房产的物业费从2011年10月1日起至2012年3月31日止，乙方应在2012年4月1日前结清，物业费共计115506.42元。3.乙方同意该套房产的首付款10100000元凭证变更在李沅鸿先生名下。白金玉于当日另出具欠条一张：“本人白金玉，身份证号×××，户籍所在地：河南省……，所欠兴融中新公司的房款违约金金额为2000000元整，本人承诺于2012年9月30日前还清。如到期未还，本人愿意用自己及家人名下资产作为赔偿，同时承担一切法律后果。”同日，兴融中新公司作为甲方，白金玉作为乙方，李沅鸿作为丙方，签订《房屋买卖三方协议（以下简称三方协议）》，该协议约定：甲乙丙三方就位于北京市西城区闹市口大街XX号院长安兴融中心XX号楼XX号（建筑面积663.83平方米）的房屋买卖事宜，本着平等协商、互惠互利的原则，达成如下协议：一、房屋概况：甲方所出售的涉案房屋为……，该房屋为办公用房。二、房屋价款及付款方式：（一）房屋成交价款经三方确认为4150万元。（二）三方确认以下付款方式：截止到2011年3月29日，乙方已付甲方房款1010万元，仍未付清房款3140万元。丙方在协议签订当日通过第三方账户直接将剩余房款的60%1884万元汇至甲方账户，甲方协同丙方人员到西城区房管局办理过户登记手续；最后剩余款项1256万元，丙方在取得房产证的同时仍通过第三方账户当日一次性付清（2012年4月1日之前到账），如未按时付款，甲方有权扣押丙方房产证直至付清。（三）在丙方指定第三方账户汇款到账后，由甲方统一向丙方出具乙丙双方共缴房款总额的收款收据。原甲方已向乙方出具的所有购房款收据凭据作废并收回。三、房屋的交付：甲方在丙方付清房屋全部款项的当日将房屋交付给丙方，房屋交付时应当履行以下手续：……四、甲方承诺：1.甲方承诺房屋权属明晰，无抵押担保、无出租出借，本方有独立处分权。……2、协议签订收到房款后，甲方不得将房屋出租、抵押或出售给第三人，否则视为甲方违约。3.甲方承诺在丙方缴纳60%尾款的当日，产权证登记房主亲自到场配合丙方签署各项房屋过户手续的文件。在合法的范围内将税费降到最低。如因甲方无正当理由拖延办理，或不能在丙方缴纳上述款项的当天办理过户手续的，则视为甲方根本违约。4.甲乙丙三方之间的权利义务关系仅限于本协议的规定。甲乙之间签订的所有关于该房屋的合同或协议效力仅限于甲乙双方，与丙方无关。五、乙方承诺：1.自本合同签订之日起，乙方与甲方之间关于该房屋的买卖合同关系解除（包括但不限于购买权、已投入装修等费用）。2.甲乙丙三方之间的权利义务关系仅限于本协议的规定。甲乙之间签署的所有关于本反房屋的合同或协议效力仅及于甲乙双方，与丙方无关。六、丙方承诺：1.协议签订后，依约按时付清剩余尾款。否则视为丙方根本违约。2.交纳办理该房屋过户所需的本次交易所有税费。3.按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。六、违约责任：1.如果甲方根本违约，则需返还丙方已向甲方交纳的所有款项，承担此后因履行本协议、解决纠纷产生的全部费用，并自愿承担丙方已付款的双倍作为赔偿金。2.如乙方违约，则需要向甲丙双方各支付相当于本合同标的总额30%的违约金。3.如丙方根本违约，除应依约支付本协议约定应付款项以外，还应支付甲方相当于应缴款项双倍的违约赔偿金。4.如因乙方违约导致诉讼的，除按上述约定向守约方支付违约赔偿金以外，还需承担仲裁诉讼费、律师费。及因诉讼引起的所有相关费用。七、争议解决方式：……八、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自三方签字或盖章之日起生效。三方确认任何与本协议相抵触的合同或协议均在三方之间不发生法律效力。上述三方协议签订当日，李沅鸿通过案外人韩乘新向兴融中新公司转账支付购房款1884万元，后因双方未能办理涉案房屋的产权过户手续，兴融中新公司于当日又将上述1884万元款项退还至韩乘新账户。本案审理中，白金玉和邓波均未对各自主张的邓波与李沅鸿在2012年4月1日未能完成涉案房屋产权过户的原因，提交证据加以证明。2012年4月20日，兴融中新公司向白金玉送达《关于终止长安兴融中新XX交易的通知》（以下简称终止通知）并将涉案房屋收回。终止通知内容如下：“白金玉先生：由于你多次违反贵我双方签订的购买长安兴融中新XX号楼XX写字楼的协议及补充协议，一直不履行付款义务，给我司造成严重的经济损失。我司根据双方协议约定，特通知你：自2012年4月20日始，终止长安兴融中新XX号楼XX写字楼的交易，我司有权向他人出租、出售以上房产；二、停止你在上述房产内的施工，施工队与你的相关事宜由你单方面解决，工地遗留物品及装修保留原状；三、没收您已支付的首付房款1010万元用以弥补我司损失；四、根据协议，贵我双方再无其他纠纷，您无权以任何理由骚扰我司及上述房产今后的使用方。特此通知！”三、双方当事人的诉讼请求：（一）白金玉的本诉请求：1.请求法院判令邓波退还购房款1010万元并支付2012年4月20日起至实际给付之日止的利息；2.请求法院判决邓波赔偿损失235310元；3.请求法院判令兴融中新公司、段立方承担连带责任；4.案件受理费由邓波负担。（二）邓波的反诉请求：1.请求法院判决白金玉支付违约金200万元及迟延支付违约金的利息384万元（以200万元为基数，按照年利率24%的标准，自2012年10月1日起至2020年9月30日止）；2.请求法院判令白金玉赔偿物业费115506.42元及迟延支付物业费的利息55443.08元（以115506.42元为基数，按照年利率6%的标准，自2012年4月2日起至2020年4月1日止）；3.反诉费由白金玉负担。四、白金玉针对其主张的损失举证情况：（一）白金玉针对其主张的装修损失提交如下证据材料：1.安装工程施工合同（合同甲方为国能兴业担保有限公司，乙方为北京国信工建建设工程有限公司，合同约定价款11万元，工程地点为涉案房屋，该合同由白金玉与北京国信工建建设工程有限公司签署）及收据（北京国信工建建设工程有限公司向国能兴业担保有限公司收取空调改造工程款55000元）；2.北京市建设工程施工合同（发包方为北京中安太平控股有限公司，承包方为北京瑞泰安建设工程有限公司，工程地点为涉案房屋，承包范围消防喷淋系统及消防报警系统改造工程，合同造价11.60万元）；3.平安保险公司的保险单2份（被保险人为北京中安太平控股有限公司、深圳市中深建筑装饰设计工程有限公司、北京世邦魏里仕物业管理有限公司，工程名称为北京中安太平控股有限公司办公室装修，工程地点为涉案房屋，保费共计5310元）；4.买卖合同（买方北京中安太平控股有限公司，卖方为震旦（中国）有限公司北京销售分公司，买卖标的物为办公家具，合同价款6万元，交货地点：涉案房屋）白金玉主张国能兴业担保有限公司和北京中安太平控股有限公司均为其投资的公司。邓波和兴融中新公司对上述证据的真实性、合法性、关联性都均有异议。邓波和兴融中新公司认为上述合同与白金玉无直接关系，与本案争议无关，即便白金玉存在损失也是有其自身导致，其应自行承担责任。（二）邓波针对其反诉请求，提交了2012年4月10日签订的《补充协议》和白金玉签署的欠条。白金玉对上述证据的真实性认可，但主张三方协议的签订，双方形成新的法律关系，该补充协议和欠条不应再履行，邓波免除其此前的违约责任。本院认为，本案中，针对白金玉的诉讼主张，双方当事人存在以下争议：2011年8月29日《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的履行状态；2012年4月1日三方协议的性质及履行状态；白金玉提起本案诉讼是否已过诉讼时效？兴融中新公司和段立方应否承担连带责任？针对邓波的反诉主张，双方当事人存在以下争议：白金玉与兴融中新公司于2012年4月1日签订的《补充协议》和欠条是否被三方协议覆盖？白金玉是否应向邓波承担违约责任？本院针对上述争议焦点，逐一进行分析认定：第一部分、针对白金玉本诉主张的相关争议及诉讼请求认定：根据本案查明的事实可知，白金玉与邓波之间的《存量房屋买卖合同》签订后，白金玉未能按时支付购房款，构成违约，双方于2012年2月10日签订的《补充协议》对白金玉应承担的违约责任作了进一步的约定，但在此后，兴融中新公司代理邓波与白金玉、李沅鸿于2012年4月1日签订了三方协议，该协议确定购房主体变更为李沅鸿，邓波与白金玉之间签订的《存量房屋买卖合同》及2012年2月10日签订的《补充协议》因此而解除，对于白金玉在履行上述买卖合同过程中存在的违约责任，邓波与白金玉在2012年4月10日重新签订了《补充协议》，确定由白金玉向邓波支付200万元违约金并由白金玉承担占用房屋期间的物业费，白金玉如未按时支付上述款项，应当支付逾期付款利息，同时，白金玉将其已支付的1010万元购房款凭证转至李沅鸿名下。白金玉在三方协议中承诺该协议签订之日，其与邓波之间的买卖合同关系解除。三方协议同时对邓波与李沅鸿之间买卖涉案房屋的价款、付款方式、房屋交付、产权过户、违约责任等内容进行了明确约定，该合同既确定了白金玉与邓波之间买卖合同解除的事实，又确定了李沅鸿与邓波之间建立买卖合同关系的事实。白金玉转让其购买涉案房屋权利义务的约定只是三方协议的部分内容，白金玉转让行为完成并不代表三方协议已经履行完毕，三方协议同时约束邓波与李沅鸿之间的买卖合同关系。邓波关于白金玉概括转让其购买涉案房屋权利义务即三方协议履行完毕的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于三方协议的履行状态之争议，根据在案证据及双方当事人陈述可知，三方协议签订当日，李沅鸿按照约定向兴融中新公司支付了购房款1884万元，但邓波、李沅鸿在当日并未完成房屋产权的过户手续，兴融中新公司于当日又将上述1884万元购房款退还给了李沅鸿，此后，兴融中新公司代表邓波向白金玉发出了《关于终止长安兴融中新XX交易的通知》并将涉案房屋收回。兴融中新公司在该通知中指出由于白金玉多次违反双方签订的涉案房屋协议及补充协议，不履行付款义务，该公司通知白金玉自2012年4月20日起终止涉案房屋的交易，停止白金玉在涉案房屋的装修施工，并没收白金玉已支付的首付房款1010万元用以弥补其损失。上述事实及兴融中新公司退还李沅鸿购房款、兴融中新公司对白金玉收房的行为说明，兴融中新公司代理邓波与白金玉、李沅鸿之间签订的三方协议和兴融中新公司代理邓波与白金玉签订的房屋买卖合同均已解除，据此，白金玉将1010万元购房款转让给李沅鸿的约定已对白金玉不发生约束力。根据我国合同法第九十七条的规定，邓波作为合同相对方，在与白金玉之间的买卖合同已经解除的情况下，应将白金玉已经支付的购房款返还给白金玉，由于双方合同解除时，对于购房款的退还时间并未进行约定，本院对邓波、兴融中新公司、段立方关于诉讼时效经过的抗辩意见不予采纳。白金玉要求邓波返还购房款的请求正当，本院予以支持，白金玉要求邓波赔偿利息损失的请求，缺乏合理依据，本院不予支持。邓波与白金玉之间买卖合同解除系因白金玉违约所致，白金玉要求邓波赔偿损失的请求，本院不予支持。兴融中新公司和段立方是否应承担连带责任的问题，白金玉认可与邓波之间存在买卖合同关系，兴融中新公司只是邓波的代理人，而段立方系兴融中新公司的工作人员，根据合同相对性原则，白金玉要求兴融中新公司、段立方承担连带责任的请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。二、针对邓波反诉主张的相关争议及诉讼请求认定：关于白金玉与兴融中新公司于2012年4月1日签订的补充协议和欠条是否被三方协议覆盖，白金玉是否应向邓波承担违约责任的争议，本院认为，2012年4月1日的《补充协议》和欠条是白金玉针对其在履行2011年8月29日签订的《存量房屋买卖合同》存在违约行为作出的确认，根据该《补充协议》的约定可以确认白金玉认可将购买涉案房屋的权利转让给李沅鸿后，其仍需向邓波承担前期未履行《存量房屋买卖合同》约定义务的违约责任，三方协议约定内容不能免除2012年4月1日签订的《补充协议》和欠条约定的白金玉向邓波支付违约金和物业费的义务，现邓波要求白金玉支付违约金和物业费的请求正当，本院予以支持。关于邓波要求白金玉支付迟延支付违约金、物业费利息的请求，双方买卖合同解除后，邓波一直未将购房款1010万元退还白金玉，该款项本金已经远远超过白金玉对邓波债务的本金金额，兴融中新公司代表邓波发出的终止通知已言明没收白金玉1010万元，该款项足以折抵2012年4月1日《补充协议》中约定的白金玉应付邓波的违约金和物业费，因此，白金玉未再出资支付违约金和物业费不属违约，本院对邓波要求白金玉支付迟延支付违约金和物业费利息的请求，不予支持。第三人李沅鸿经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定判决如下：一、被告邓波退还原告白金玉购房款10100000元，原告白金玉给付被告邓波违约金2000000元、物业费115506.42元，上述款项折抵后，被告邓波于本判决生效之日起十日内退还原告白金玉购房款7984493.58元。二、驳回原告白金玉其他诉讼请求。三、驳回被告邓波其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83812元、反诉费26938元，由原告白金玉负担11389元（已交纳），由被告邓波负担99361元（已交纳26938元），余款于本判决生效后七日内交纳,公告费（以实际发生额为准）由第三人李沅鸿负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩进红审 判 员 徐澜涛审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月十八日法官助理 白指洋书 记 员 李 婷书 记 员 戴 琪