上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初39540号原告(反诉被告)：黄美权，男，1980年11月11日出生，汉族，户籍地址天津市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。委托诉讼代理人：江智勇，上海路森律师事务所律师。被告(反诉原告)：常小卫，男，1965年8月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：常欣欣，北京市博缘律师事务所律师。原告黄美权与被告常小卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中,被告常小卫提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告黄美权及委托诉讼代理人郭婷，被告常小卫及委托诉讼代理人常欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美权向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》自2020年9月13日解除；2、被告返还原告购房款20万元(人民币，下同);3、被告向原告支付违约金107.2万元;4、被告赔偿原告律师费1万元。事实与理由：2020年5月14日,原、被告签订《房地产买卖合同》,约定原告向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋),房屋总价款536万元,本合同签订后2日内支付定金20万元,356万元房价款以原告自有资金支付,158万元房价款以贷款方式支付,尾款1万元在签署房屋交接书后支付;双方应于2020年7月30日前至居间方签署网签购房合同;房产现有抵押债权308万元,债权人A银行上海市分行,被告应当及时办理抵押涤除手续；双方于2020年8月31日前办理转让过户手续。之后，原、被告双方于2020年7月26日签订了《上海市房地产买卖合同》及附件,办理了网签备案手续,双方约定于签订合同后且被告向A银行预约还款且在可扣款当日由原告支付房价款280万元,办理交易过户手续前支付房价款76万元。买卖合同签订后,原告依约于2020年5月14日向被告支付了定金20万元。但被告未依约在8月3日前归还A银行借款，未能涤除抵押权登记。原告多次请假陪同被告至银行办理还款手续,但被告均未完成还款。经原告催促后,被告最终确定将在2020年8月26日至A银行还款、扣款,并向原告提供了A银行出具的“领取他项权证友情提示”,告知原告，银行已确认剩余借款金额为296万余元,预约于8月26日扣款。因此原、被告双方于2020年8月25日签署《延期交易过户协议》,变更房价款中280万元的支付方式,原告需在2020年8月26号前A银行扣款当日通过居间方支付被告280万元整,被告则承诺该笔280万元专款用于归还A银行的借款,并补足剩余16万余元转入还贷账户以保证A银行能足额扣款。协议签署的当天原告即将280万元房款支付至居间方账户。然而8月26日当日,被告未能筹措到16万余元用于归还A银行借款的资金,导致无法全额清偿A银行借款，无法完成后续的抵押注销手续。基于被告多次不按约履行义务的情形,原告于2020年8月30日向被告发出《催告函》,要求被告返还定金、解除合同，或支付违约金并继续履行合同,但被告收函后并未采取任何措施，而是采取避而不见的方式,拒绝与原告以及居间方进行合同履行事宜的沟通,导致买卖合同无法继续履行。原告于2020年9月12日向被告发出了《告知函》,通知被告解除合同。被告于2020年9月13日收到告知函,但未返还原告房款也未支付违约金。现为维护自身合法权益,向法院提起诉讼。被告常小卫辩称：根据双方的约定，在2020年8月3日前被告负有自行涤除房屋抵押的义务。被告在7月27日向A银行申请提前还贷，银行确定8月5日为扣款日。为了保证银行能从还贷账户中足额扣款，银行要求在扣款日的前三天保证还贷账户内有足额的余额。因此原告应在8月3日前支付部分房款以保证被告的还款账户有足额资金，但原告未付款。被告前后三次与A银行预约了8月5日、8月26日、9月11日还贷扣款，还款的总金额为290余万元。被告应当还贷的金额中包括原告应支付的280万元房款，余款已由被告自行足额筹措，然而原告自称已将280万元付至中介公司，但中介公司并没有将280万元转付至被告的还贷账户，导致A银行不能足额扣款，最终导致被告无法如期清偿全部贷款，不能注销涉案房屋抵押登记，因此责任在于原告，原告已构成违约。被告于2020年10月18日通知原告及中介公司解除合同。现不同意原告的请求。鉴于原告的违约行为，侵犯了被告的利益，现提起反诉，要求：1、确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年10月18日解除；2、原告偿付违约金87万元；3、原告赔付被告律师代理费2万元。针对被告常小卫的反诉，原告黄美权辩称：买卖合同于被告收到原告的解除通知之日解除，而且原告未收到被告的解除通知。被告在第一次预约还款日，因其未能提供提前还贷所需的相关资料而未果。第二次预约还贷日，又因被告未能在还贷账户中备足资金而未果。合同未能履行的责任在于被告，不同意被告的反诉请求。经审理查明，涉案房屋登记的产权人为常小卫。2018年11月23日，常小卫及其配偶作为借款人(合同甲方，常小卫同时作为抵押人)，A银行股份有限公司上海分行(简称A银行)作为贷款人即合同乙方(抵押权人)，双方签订一份个人抵押贷款合同，由甲方向乙方借款308万元，期限自2018年11月21日至2028年11月21日，常小卫以涉案房屋作为抵押物向A银行提供担保。A银行办理了涉案房屋抵押登记，取得抵押权。2020年5月14日，经B房地产经纪有限公司(以下简称B公司)居间介绍，常小卫作为出售方(甲方)、黄美权作为买受方(乙方)，双方签订一份由B公司提供的格式化、填空式的《房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，转让价为536万元。同日，黄美权向常小卫以转账方式付款20万元。在该合同第十一条中打印：甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。2020年7月26日，常小卫作为甲方(出售方)、黄美权作为乙方(买受方)，双方签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以536万元的价格将涉案房屋转让给乙方；双方确认于2020年8月31日之前办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方未能提供，导致双方未能依照约定办理相关手续的，则该过错方应承担相应的责任；甲方违约责任：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方发生下列情形的，均视为根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日；2、甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的……合同附件三“付款协议”约定：1、乙方已付定金20万元，在签署本合同后，转为部分房价款。2、双方签订本合同后且甲方预约还款可扣款当日内，乙方向甲方自行支付部分房价款280万元；3、办理交易过户手续前，乙方向甲方支付部分房价款76万元；4、部分房价款158万元，乙方贷款方式支付……5、交房尾款1万元，乙方应于双方签署《房屋交接书》当日内支付甲方……8、交易过户：抵押注销：若该房地产已设立抵押的，甲方须于签署本合同后7日内办理申请还款手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，及时办理抵押注销手续或与不动产转移登记手续时一并办理抵押注销手续。甲方应将房价款专项用于偿还抵押权人的借款(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险……同日，常小卫与黄美权签订一份《协议书》，约定：双方确认房地产总房价款为536万元；甲方承诺该房产为甲方已购满五年，系甲方(夫妻及子女)在上海的唯一生活用房。本交易涉及的交易税费全部由乙方承担。2020年8月3日，原、被告及B公司居间人员共同至A银行准备预约清偿A银行的剩余贷款本息。A银行通知于8月5日扣款。当天，被告要求原告将280万元直接支付至其配偶的还贷账户，原告及居间方未同意该支付方式。另，居间方提示被告于8月5日到A银行还贷时需要携带其结婚证及配偶的身份证。2020年8月4日晚，居间人员通过微信再次提醒被告于次日携带其与配偶的结婚证和两人身份证复印件。8月5日，原、被告及居间人员到达A银行，但被告未携带其结婚证及其与配偶身份证的复印件，无法办理还贷手续。被告表示如无法提前还贷则可等其配偶于当月底回沪后再行办理。2020年8月25日，原告(乙方)、被告(甲方)于B公司签订一份《延期交易过户协议》，约定：1、交易过户时间推迟至2020年9月20日；2、买卖合同附件三第2条约定双方签订本合同后且甲方预约还款可扣款当日内，乙方向甲方自行支付部分房价款280万元。现双方确认，乙方需在2020年8月26日扣款当日通过B公司支付甲方280万元，甲方承诺所付款项资金专款专用保证足额扣款，并且协助居间方提供资金风险风控。3、甲方承诺本房产只有常熟路八号A银行的抵押，不存在没有登记的抵押或其他形式的抵押。若因为房子抵押权属的问题影响后续交易，参照买卖合同违约责任承担违约金。当天，原、被告在协商过程中，被告表示8月5日未能提前还贷的责任在于原告而要求原告赔偿，遭原告拒绝。B公司为促成双方继续交易，同意在居间佣金中减免部分佣金。同日，原告将280万元房款转入B公司账户。原、被告约定由被告自行筹措不少于16.4万元的资金存入A银行的还贷账户，且在确认该还贷账户中有不少于16.4万余元资金的前提下，由B公司将280万元房款转入该还贷账户以用于A银行的扣款。被告已与A银行预约于8月26日办理提前还贷及扣款手续，与A银行确认共需归还的贷款本息总额为296.4万余元。8月25日晚，居间人员再次提示被告在次日携带好本人与配偶的证件、被告夫妻的A银行的银行卡。8月26日上午，居间人员接被告常小卫共同至A银行。原告黄美权亦自行到A银行。在查询常小卫携带的还贷账户的银行卡余额时，被告连续输错该银行卡密码，无法直接从银行ATM机上查询账户内余额。随后，经被告联系其配偶后，其配偶将显示该账户余额的手机截屏发送给被告，截屏显示还贷账户内的资金余额8万元，未达16.4万余元。居间人员要求常小卫立即筹款，在当天下午必须筹足16.4万余元。当天下午2时，被告向居间人员表示需要去外地筹款，去外地送货，随后离开A银行。居间人员要求被告当天晚上务必回上海与原告协商后续事宜。当天下午4：19时，被告通过微信告知居间人员表示无法赶回上海。当天被告未能提前清偿A银行的全部贷款本息。8月30日，原告黄美权签署一份催告函，认为被告已违约，要求被告在5日内归还定金和平解约，如被告选择继续交易则支付按合同价每天万分之五的违约金。逾期超过十个工作日则算被告根本性违约，原告有权单方通过法律途径追究被告违约责任。原告于9月1日晨也通过微信将此催告函发送给了被告。居间人员马某某于2020年8月31日晚通过微信将原告签署的催告函发送给了被告。9月2日午后，被告回复马某某表示“直接说解决方法”，马某某希望被告抽空到中介公司门店见面配合协调，并希望被告陈述其本人的诉求。被告于9月3日下午3时回复表示“再约”。9月3日下午5时许，被告联系居间人员表示其与A银行预约于9月11日还贷。当天晚上，居间人员转告原告，原告则表示要求被告退还定金或者就通过法律途径解决。自该日起一直至9月11日，中介人员多次约原、被告到B公司门店进行协商，但中介人员无法联系到被告，到被告住处寻找亦无果。9月11日，居间人员再次通知双方到B公司协商，但常小卫未按约到达。为此，黄美权向居间方明确表示不再继续履行合同。9月12日，原告向被告寄送一份告知函，要求被告在接到告知函后三日内退还定金20万元，并支付违约金107.2万元。该告知函于9月13日送达被告。9月25日，被告向居间人员表示同意退还定金。9月26日，被告常小卫到达B公司，提出要求原告黄美权赔偿违约金。居间人员前将原告的此项要求转告黄美权，当时黄美权正在到B公司门店的路途中。之后，B公司将280万元退还给了原告黄美权。2020年10月10日，原告与上海路森律师事务所签订委托代理合同，委托该事务所提供法律服务并支付了1万元律师代理费。2020年10月17日，被告常小卫向原告黄美权发出解除合同通知。现原告以诉称理由诉至本院，被告则提起反诉。诉讼中，被告提供了其配偶张某某的A银行账户交易明细，显示在2020年8月26日，该银行账户内的余额为186,463.02元。但被告未提供该日期前的资金流水明细。被告与北京市博缘律师事务所签订了委托代理合同，并支付律师代理费2万元。庭审中，被告表示原告提供的相关证据与其主张的损失之间不具有关联性，原告主张的违约金亦过高，应当予以减少。以上事实，由原告提供的2020年5月14日的房地产买卖合同、20万元转账凭证、上海市房地产买卖合同及协议书、延期交易过户协议、微信截屏、催告函及告知函、委托代理合同及律师代理费发票等、被告提供的户名为张某某A银行账户交易明细、微信截屏、解除合同通知、委托代理合同及律师费发票等，证人马某某的证词，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同、协议书、延期交易过户协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方应当根据约定的时间和程序严格履行各自义务，任何一方违约，均应承担相应责任。涉案房屋存在抵押登记，根据双方约定，完成房产交易过户之前被告必须先行涤除抵押权，使产权清洁，双方再按约定继续履行各项交易流程。原告按约支付了定金20万元，并根据房地产买卖合同之付款协议的约定在被告与A银行预约还贷且在扣款当日由原告再行支付280万元房款。而事实上，被告无足够的自有资金用于提前归还A银行剩余全部贷款本息，因此需要原告将280万元房款专项用于被告还贷。由于被告在2020年8月5日未能携带相关证件，导致提前还贷未果，故此次还贷未果的责任在于被告。原告为了能继续交易，经双方协商后同意将产权过户期限延后至2020年9月20日，但被告应当在8月26日前即被告与A银行预约还贷之日，由原告付款280万元专款用于被告还贷，被告则需在当天必须保证还贷款内的自有资金不少于16.4万余元，以满足A银行扣款的金额要求。换而言之，被告应当在2020年8月26日保证其还贷款账户内有16.4万余元的资金后，再由原告委托居间方将280万元房款转入该还贷账户，以确保A银行足额扣款后再注销涉案房屋的抵押登记。为此，原告已将280万元房款转至居间方账户并委托居间方支付。然而，根据证人证言及被告陈述证实，8月26日被告在A银行准备还贷当时，用于归还A银行借款的陈某某之账户内的资金余额仅8万余元，未达到16.4万余元的最低额，即使原告的280万元房款转入该还贷账户亦不能满足A银行要求的最低扣款额，因此原、被告约定于8月26日由被告提前清偿A银行借款的义务，被告未履行，被告确已构成违约。况且即使按被告所述其于9月3日已重新与A银行预约了于9月11日再次提前还贷，但经居间方联系后被告亦未在9月11日至居间方处与原告沟通协商处理继续交易的相关事宜。原告于8月31日发出的催告函，其内容仍是带有磋商性质的联系函，但被告接到催告函未作出回复，既不表示愿意继续履行，也不表示同意解约退款。被告此举更使原告怀疑其履约的能力和诚意。另，如果被告确实9月3日再次预约A银行于9月11日提前还贷，但此后至9月11日期间中介公司一直无法联系到被告，虽然被告在庭审中提供了其还贷账户的资金余额，但被告未能将其还贷账户的余额告知原告或中介人员，且在9月11日预约还贷的当天被告更未联系居间人员或原告，而且中介人员在当天通知双方到中介门店进行协商时被告又失约，因此被告上述行为确实不符合正常交易姿态。原告黄美权于2020年9月13日寄达告知函，明确要求退还定金及要求被告偿付违约金，实质上即通知被告解除合同。因此，本院确认，原、被告之间的买卖合同于9月13日解除。买卖合同解除,则双方签订的协议书及延期交易过户协议亦一并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应返还原告20万元房款。解除合同违约金具有惩罚性功能和补偿性功能，违约方承担违约金是对其违约行为的处罚，又是弥补因其违约行为对守约方造成的损失。另外，在确定违约方承担违约金金额时，还须考虑违约方的违约情节、守约方已付出的成本、合同解除的时间点等因素。从双方履行合同的过程分析，被告于2020年8月5日的第一次预约提前还贷失败系被告未携带相关证据所致，于2020年8月26日的第二次预约提前还贷失败系被告未能自行筹足相关资金所致，因此被告确实存在连续的违约行为。被告提供的还贷账户的交易明细亦不能证明被告在2020年9月11日完成还贷义务。因此，被告迟延归还A银行的贷款余额，不能按期注销涉案房屋抵押登记，确已影响了原、被告之间后续交易，更致使双方无法在约定期限内办理过户手续。导致合同解除的责任在于被告，原告要求被告承担解除合同违约金的请求，于法有据，本院予以支持。但违约金，根据合同约定按总房价款的20%计算，确实过高，原告在履行过程中也仅支付了20万元房款，自双方于2020年5月签订《房地产买卖合同》至《上海市房地产买卖合同》解除，前后不足五个月时间，不参照本案诉讼期间的房价作为原告的损失，因此被告对违约金表示过高而要求减少的意见，本院予以采纳，本院酌情确定被告应当承担违约金20万元。关于原告主张的律师代理费1万元，符合双方于《房地产买卖合同》中的相关约定，且金额亦合理，故本院予以支持。鉴于本案诉讼系由被告违约所致，原告是根据合同约定主张相关请求，虽然本院针对解除合同违约金金额进行了调整，但本诉的案件受理费应由被告负担。关于被告常小卫反诉请求，鉴于买卖合同的解除系被告违约，故被告要求原告偿付违约金并赔付律师代理费的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄美权与被告(反诉原告)常小卫于2020年7月26日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，于2020年8月25日签订的《延期交易过户协议》于2020年9月13日解除；二、被告(反诉原告)常小卫于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)黄美权购房款20万元；三、被告(反诉原告)常小卫于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)黄美权解除合同违约金20万元；四、被告(反诉原告)常小卫于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)黄美权律师代理费1万元；五、驳回被告(反诉原告)常小卫的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,338元，减半收取计8,169元，财产保全费5,000元，合计13,169元，由被告(反诉原告)常小卫负担。反诉案件受理费减半收取计6,350元，由被告(反诉原告)常小卫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。