上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初17636号原告：文德刚。原告：李淼。两原告共同委托诉讼代理人：李旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：刘黎英。被告：陈娟秀。原告文德刚、原告李淼与被告刘黎英、被告陈娟秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告文德刚、原告李淼及其共同委托代理人李旭到庭参加诉讼，被告刘黎英、被告陈娟秀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告文德刚向本院提出诉讼请求：1、判令两被告配合两原告将上海市XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至两原告名下；2、判令两被告向两原告支付违约金人民币(以下币种相同)564,000元(从2014年5月9日起至本案判决生效之日止，暂计至2018年5月8日，2,350,000元*6%*4年=564,000元)。事实与理由：2013年8月6日，两原告就购买两被告所有的坐落于上海市XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，向两被告支付了50,000元的定金。2013年8月8日，两原告与两被告正式签订《上海市房地产买卖合同》，两原告支付两被告首付款1,600,000元；当日，原、被告双方签订《房地产交接书(买卖)》，两被告将涉诉房屋正式交付给两原告，两原告在使用房屋过程中产生的水、电、煤气费、物业费均由两原告支付，两原告已经实际占有涉诉房屋。之后，两原告又于2013年8月18日、2013年10月份，先后向两被告支付剩余房款共计700,000元。至此，两原告已将买卖合同约定的全部房款2,350,000元全部按期支付给两被告，对此，贵院在(2014)闵民五(民)初字第1641号判决书已经予以确认。2017年，因两被告原因导致涉案房屋被松江法院司法查封，两原告在提案外人执行异议之诉期间，被告刘黎英竟拒绝承认两原告已支付了全部房款，为了案件的继续审理，两原告在无奈之下另外支付了200,000元。至此，松江法院再次认定涉案房屋的房款原告已经支付完毕。根据买卖合同的约定，原、被告双方应当在2014年5月8日之前向房地产交易中心办理转让过户手续，两被告逾期配合两原告办理转让过户手续的，将承担两原告已付房款日万分之五的违约金。本案中，因两被告原因导致涉案房屋多次被法院司法查封，并且两被告在解除查封过程中多次给两原告制造障碍，给两原告造成了严重的经济损失。根据买卖合同规定，两被告因逾期配合两原告办理转让过户手续而产生的违约金，从2014年5月9日至2018年5月8日，产生的违约金已经高达1,715,500元(2,350,000元*万分之五*365*4年=1,715,500元)，但两原告考虑两被告的支付能力，在本案中仅以2,350,000元为基础按年6%的利率主张两被告的违约责任，从2014年5月9日起暂计至2018年5月8日，即564,000元。因两被告原因导致应归两原告所有的房屋产权迟迟得不到的登记备案，致使两原告应当享有的物权无法得到保障，两原告为了解除涉案房屋的司法查封损失严重。因此，为了维护原告的合法权益，特提出上述诉请。被告刘黎英、被告陈娟秀未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2013年7月12日，涉案房屋被核准登记至被告刘黎英、陈娟秀两人名下。2013年8月，原告文德刚(签约乙方)与被告刘黎英(签约甲方)签订《定金协议》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房价款为2,350,000元，交易税费由乙方承担，乙方于2013年8月6日前支付定金50,000元、于2013年8月8日前支付首期房款1,600,000元、于2013年8月18日前支付房款400,000元、通过银行贷款支付300,000元等内容。该协议签订后，两原告于2013年8月6日以现金方式向被告刘黎英支付定金50,000元、于2013年8月8日通过银行转账方式支付1,350,000元及以现金方式向被告刘黎英支付250，000元、于2013年8月18日通过银行转账方式支付400，000元、于2013年10月以现金方式支付300,000元，被告刘黎英均出具了收条。2013年8月8日，原告李淼与被告刘黎英签署《房地产交接书(买卖)》，被告将涉案房屋交付给原告。原告入住涉案房屋至今。2013年10月22日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定买卖双方通过上海君松房地产经纪有限公司第十六分公司居间介绍，由两原告受让两被告自有的涉案房屋，房地产转让价款2,350,000元，买卖双方于2014年5月8日前向房地产交易中心申请办理过户手续。合同还对其他内容作了约定。2013年11月18日，两原告缴纳了契税70,500元并代被告缴纳了个人所得税23,500元。另查明，两原告于(2017)沪0117民初3035号案件中向上海市松江区人民法院汇入200,000元，并确认系涉案房屋的尾款。针对以上事实及诉请，原告文德刚、原告李淼提供了如下证据：1、上海市房地产买卖合同一份，证明原、被告双方之间存在合法的房地产买卖关系，并且双方针对房屋价款、付款方式、办理房屋过户手续的时间以及违约责任做出了相关约定。2、上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第1641号民事判决书一份，证明原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效且原告已按合同约定全额支付了房款，但当时因房屋存在查封，法院未判决两被告将该房屋过户至两原告名下。3、上海市松江区人民法院(2017)沪0117民初3035号民事判决书一份，证明原、被告双方在人民法院查封该房屋前签署的房地产买卖合同，原告已按照合同约定支付了部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行并合法占有该房屋，至今尚未实际办理过户登记并非原告自身原因，原告提出的执行异议之诉得到法院支持。当时还有200,000元未付款，这个是解封时增加的房款，将该房款交付了松江区人民法院的执行局，该房屋两原告从2013年占用使用至今，房款已经全部支付，故两原告的执行异议得到了松江区人民法院的支持。本院结合原告文德刚、原告李淼对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告文德刚、原告李淼所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告双方所签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同当属有效，原、被告双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。两原告作为购买方，现已全额支付了房款，并且已经实际入住涉案房屋多年，然而两被告作为出售方始终未能协助办理涉案房屋的产权过户手续。考虑到涉案房屋之前所存在的查封措施均已解除，涉案房屋产权过户的客观障碍已经消除，故两被告理应按合同约定协助两原告将涉案房屋过户登记至两原告名下。根据买卖合同的约定，两被告应于2014年5月8日前办理涉案房屋的转让过户手续，然两被告并未履行上述合同义务，其行为已构成违约，两原告据此主张要求两被告履行产权过户登记的义务符合合同约定，且两原告有权主张要求两被告承担合同所约定的逾期过户的违约责任，现两原告主动将违约金的主张标准及金额予以调整，并无不当，本院予以准许。被告刘黎英、被告陈娟秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘黎英、被告陈娟秀于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记至原告文德刚、原告李淼名下，该次产权变更登记产生的税费由原告文德刚、原告李淼负担；二、被告刘黎英、被告陈娟秀于本判决生效之日起十日内支付给原告文德刚、原告李淼以2,350,000元为本金，自2014年5月9日起至判决生效之日止，按照年利率6%计算的逾期过户违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,720元，财产保全费5,000元，合计9,720元。由被告刘黎英、被告陈娟秀共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年七月三十日书记员 许婵娟附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。