广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初12418号原告：广州市亿兴市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区梓元岗路。法定代表人：马灿锐。委托代理人：崔勇刚，广东导正律师事务所律师。被告：郑介文，女，汉族，1987年3月14日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区，委托代理人：黎国洪，广东宾得律师事务所律师。被告：广州市力布皮具有限公司，住所地广州市白云区梓元岗。法定代表人：郑介文。原告广州市亿兴市场经营管理有限公司与被告郑介文、广州市力布皮具有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市亿兴市场经营管理有限公司的委托代理人崔勇刚，被告郑介文的委托代理人黎国洪到庭参加了诉讼。被告广州市力布皮具有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市亿兴市场经营管理有限公司诉称：2015年8月19日，原、被告签订《广州商贸城经营商铺租赁合同》，由被告承租原告经营管理的位于广州白云区梓元岗路商铺，面积35.54平方米，双方约定租赁期自2015年8月15日至2018年10月31日，租金计9240元/月，管理费746元/月，乙方每月五日前向原告缴纳当月租金、管理费、上月水电费。每逾期一天按所欠费用总额的5‰向原告支付滞纳金，超过20天，还应支付相当于租金3倍数额的违约金，同时原告有权解除合同，收回商铺、没收合同保证金。合同签订后，原告依约交付场地。被告交保证金27720元。后被告以经营困难为由要求降低租金，经协商，原告同意按6930元／月收取租金，但被告仅支付租金、管理费至2017年6月30日，之后经多方催促，被告一直不交租金、管理费，无奈之下，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除《广州商贸城经营商铺租赁合同》，原告收回广州商贸城首层E10号商铺，并没收被告合同保证金27720元；2、两被告连带支付2017年7月1日至合同解除日的租金、管理费、水电费及滞纳金（暂计至2017年9月30日止租金为20790元、管理费2907元、水电费2222元、滞纳金7257元）；3、两被告连带支付违约金27720元；4、被告承担本案诉讼费。被告郑介文辩称：1、本案为租赁合同，租赁双方为原告与被告郑介文，与被告广州市力布皮具有限公司无关，涉案合同双方已经协商解除，不存在合同约定的原告单方解除的事由，应当驳回原告诉请第1、2项。2、被告郑介文同意支付租金、管理费、水电费、滞纳金，不同意支付违约金及没收保证金。被告广州市力布皮具有限公司无答辩。经审理查明：原告拟证实其具有合法的出租权，提交了以下证据：1、马灿锐与赵周南、马灿涛签订的《广州市房地产租赁合同》一份，约定赵周南、马灿涛同意将广州市白云区梓元岗房产物业出租给马参锐做商场使用，建筑面积6594.36平方米，租期自2012年12月1日至2024年11月30日，赵周南、马灿涛同意马灿锐进行分租，等等。2、广州市不动产登记查册表两份，其中房产地址为白云区梓元岗路二楼的产权人为马灿涛、赵周南，建筑面积3813.3652平方米；房产地址为白云区梓元岗的产权人为马灿涛、赵周南，建筑面积2780.9863平方米。经质证，被告称其对《广州市房地产租赁合同》的真实性无法确认，对广州市不动产登记查册表的真实性无异议。2015年8月19日，原告（出租方、甲方）与被告郑介文（承租方、乙方）签订《广州商贸城经营商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方同意将位于广州市白云区梓元岗路贸易城的首层E10号档（以下简称该商铺）出租给乙方，该商铺（建筑）面积35.54平方米;该商铺租赁期限自2015年8月15日起至2018年10月31日止;租金从签订之日起计算：按建筑面积每月每平方米260元，每月租金总额为9240元，从2016年8月15日起，每年度租金在上年度租金基础上递增6%；公用电费（含公共照明、空调、电梯等）及水费由乙方按该商铺建筑面积分摊，该商铺内电费按乙方电表读数收取；该租赁物的管理费为每月每平方米21元（该费用用于公共卫生清洁、公共保安、公共绿化等），每月管理费总额746元；甲方应在交租日前制作费用表，列明租金、水电费、物业管理费、卫生费等分摊数额及乙方商铺内电表读数；乙方应在每月壹至五号前将当月租金、上月水电费及其他费用以现金的方式支付给甲方；签订本合同时，乙方应向甲方支付租金即27720元作为合同保证金；合同期满或合同提前解除、终止时，如乙方无任何违约行为，甲方应在乙方结清所有相关费用、向甲方交回租赁商铺后五个工作日内将合同保证金无息退回乙方；租赁期间，乙方如因经营不善或其他原因需提前解除合同的，须征得甲方同意，乙方只有在结清各项费用后方可办理退租手续；第八条第三项约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该商铺，租赁合同同时废止，乙方并承担相关损失或法律责任：（3）拖欠租金、水电费用及其他费用，逾期超过20天的；该商铺租赁期满或合同提前解除、终止后5天内，乙方应将该商铺及其附属设施、设备完好交还甲方（包含铺门钥匙等）；租赁期间，乙方有本合同第八条第三项所列行为之一的，甲方有权解除合同、收回该商铺、没收合同保证金，并向乙方追收未付的费用（包括滞纳金），同时乙方应向甲方支付解除合同当月月租金额的三倍作为违约金；若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；租赁期内，乙方逾期支付租金、水电费等费用的，每逾期一天，则应按所拖欠费用总额的5‰向甲方支付滞纳金；租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按退租当月月租金额的三倍向甲方支付违约金，并没收合同保证金；若乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须承担赔偿责任；租赁期满或合同提前解除、终止的，乙方应按合同约定的时间交还该商铺；乙方逾期归还，每逾期一日，应向甲方支付租赁期满或合同解除、终止当月月租金和租金额的5‰的滞纳金；乙方还须承担因逾期归还给甲方造成的损失。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告郑介文使用，被告郑介文于2015年8月19日向原告支付了合同保证金27720元。2016年2、3月份左右双方协商将租金变更为6930元/月、管理费变更为969元/月。自2017年7月1日起被告郑介文未向原告支付租金、管理费、水电费。原告主张经与被告郑介文协商，被告郑介文同意将其车辆交给马灿锐存放。2017年9月13日，被告郑介文提起诉讼，要求马灿锐、马陈岱返还其车辆并支付损失，后被告郑介文于2017年11月8日以被告已主动返还车辆为由撤回起诉。本案庭审中，被告郑介文主张由于原告违法扣押的车辆原用于生意洽谈及运输货物，故原告扣押车辆是导致合同解除的原因。2017年9月29日，被告郑介文向原告发出《关于解除广州商贸城经营商铺租赁合同的通知》，内容为2017年9月7日，你公司以我未交租金为由，通过法定代表人马灿锐、经理马陈岱非法扣押我的车牌号为粤Ｒ×××××的小汽车，并阻止我承租商铺正常营业，双方订立的房屋租赁合同到此已实际解除；届于你公司法定代表人及其经理在扣车后所表现的无赖行为，现我向你公司补发书面通知，自2017年9月7日起，解除广州皮具商贸城经营商铺租赁合同。经质证，被告确认其收到上述通知，但认为被告郑介文无证据证明原告阻挠其经营。2017年10月7日，原告向被告郑介文发出书面回复，称被告郑介文关于非法扣押车辆的言论不属实，实际为郑介文欠马灿锐的个人借款，并欠原告大量租金，才主动将车辆放在原告处；原告及任何人均无权阻止被告郑介文正常经营；鉴于被告郑介文的无赖、诽谤及不开门营业的行为，原告接受解除租赁合同的请求，但由于被告郑介文至今未交清所欠租金，也未将商铺交还原告，故应与原告办理清租交铺手续，租金将计至交铺之日。2017年10月17日，原告向被告郑介文发出《关于郑介文2017年10月17日偷运货物、拒交租金、拒交还商铺一事的严正警告与通知》，内容除2017年10月7日的书面回复外，另外说明：2017年10月17日，你竟然带人来新汇豪皮具商贸城E10档口强行收拾并偷运货物，被我司工作人员发现并制止，要求你办理清租交铺手续，你见无法偷运货，就不交租金也不交还商铺，一走了之，为此再次向你发函，再次对你警告以上内容并再次通知于你：来我司办理清租交铺手续，你的租金将计至交铺之日。本案中，原告申请财产保全，其中要求扣押被告广州市力布皮具有限公司放置于广州市白云区梓元岗71号首层、73号二号广州市白云区新汇豪皮具商贸城首层E10号档的部分货物。本院于2017年10月27日至上述场地进行查封措施，其中执行笔录中原告陈述：“郑介文原承租E10档及二楼C068A档，……郑介文承租的E10档及C068A档尚有少量布包，E10档门没有上锁，我们要求将E10档内的布包移至二楼C068A档存放”。本院经清点后将E10档及C068A档中的布包统一存放在C068A档封存。庭审中，被告郑介文提交照片两张，主张拍摄时间为2017年10月28日前，拟证实商铺被原告单方面清空，且原告在门口张贴招租通知，视为原告已实际占有使用商铺。经质证，原告对上述照片真实性不予确认，认为无论是否在商铺门口张贴了招租通知，但法院执行部门要求原告在法院判决之前不得使用该商铺，且商铺无法使用，并会告知承租人在法院判决之后才可以承租商铺。另，原告陈述涉案商铺内货架及原有固定装饰全部保留现状。被告郑介文确认其未交还钥匙给原告。对于水电费的数额，原告提交欠费单，拟证实2017年6月份电费为736元，7月份电费为742元，对于2017年8月份之后的电费及水费数额，原告未提交证据证实。庭审中，被告郑介文以没有经过其核实为由对上述收据不予确认。再查，被告广州市力布皮具有限公司为有限责任公司，法定代表人为郑介文，于2015年9月11日登记成立，登记住所为广州市白云区梓元岗71号首层、73号二号广州市白云区新汇豪皮具商贸城首层E10号档。原告主张被告郑介文利用涉案商铺成立被告广州市力布皮具有限公司，且被告广州市力布皮具有限公司在商铺实际经营，故认为被告郑介文及被告广州市力布皮具有限公司均为合同相对方。被告郑介文认为合同相对方仅为被告郑介文，租赁与使用为两个不同的法律关系。以上事实，有广州市房地产租赁合同、广州商贸城经营商铺租赁合同、广州市不动产登记查册表、欠费单、起诉书、撤销申请书、解除租赁合同通知、回函、照片、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告郑介文签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。由于租赁合同由被告郑介文签订，且在双方往来函件中均以被告郑介文为对象，故虽然被告郑介文以承租商铺作为登记住所地成立了被告广州市力布皮具有限公司，但单凭该情形无法认定被告广州市力布皮具有限公司为租赁合同关系的一方当事人，现原告主张被告郑介文与被告广州市力布皮具有限公司均为租赁合同相对方缺乏依据，本院不予采纳。因此，原告要求被告广州市力布皮具有限公司承担连带清偿责任缺乏依据，本院不予支持。从本案双方提交的证据反映，双方均同意解除租赁合同，故本院依法确认原告与被告郑介文签订的涉案《租赁合同》已解除。对于解除合同的原因，原告主张被告欠付租金并偷运货物。被告郑介文主张原告无故扣留原告车辆、阻止其正常经营，但被告郑介文提交的证据无法证实原告存在无故扣留被告车辆、阻止其正常经营的情形，且原告对此不予确认，故被告郑介文应对此承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采纳。被告郑介文虽向原告发出《关于解除广州商贸城经营商铺租赁合同的通知》，通知原告于2017年9月7日起解除租赁合同，但其该解除合同的理由无事实依据，故被告郑介文无单方解除权，且此时被告郑介文已拖欠租金、管理费超过20天，根据《租赁合同》约定，原告有权解除合同，故原告主张合同因被告欠付租金而解除符合事实及双方约定，故本院对原告主张予以采纳，涉案《租赁合同》在原告向被告郑介文发出书面回复之日（2017年10月7日）解除。被告郑介文主张双方合意解除合同缺乏事实依据，本院不予采纳。原告未明确表示放弃主张被告郑介文的违约责任，故被告郑介文应按合同约定承担违约责任。根据《租赁合同》约定，被告郑介文拖欠租金、水电费用及其他费用，逾期超过20天的，原告有权收回该商铺、没收合同保证金，要求被告郑介文支付拖欠的费用（包括滞纳金）及解除合同当月月租金额三倍的违约金。关于收回商铺的问题。由于被告郑介文2017年10月17日到涉案商铺将其中货物运走时，原告工作人员对其予以制止，要求被告郑介文必须办理清租交铺手续方可搬走货物。对此，本院认为，在租赁合同已解除的情况下，原告可以依法依约主张被告郑介文支付拖欠的费用，但其不应采取限制被告郑介文搬运货物的形式，即原告的制止行为导致被告郑介文丧失了在合同解除后清空场地并交还的可能性，且执行笔录中记载涉案商铺门没有上锁，原告亦在涉案商铺门口张贴招租通知，故根据上述情形，本院依法认定自2017年10月17日起涉案场地已实际由原告控制，因此，原告现主张被告郑介文返还承租的商铺缺乏依据，本院不予支持。对于拖欠的费用问题。由于被告郑介文自2017年7月1日起未支付租金、管理费及水电费，故原告主张被告郑介文支付2017年7月1日至合同解除之日的租金、管理费、水电费合理合法，本院予以支持。合同解除后至交还场地前的房屋占用费、管理费、水电费原告未在本案未主张，故在本案中不作处理。经计算，2017年7月1日至2017年10月7日期间的租金共计22354.84元（6930元/月×3个月+6930元/月÷31天×7天），管理费为3125.81元（969元/月×3个月+969元/月÷31天×7天）。对于水电费，由于原告未提交证据证实水电用量，其主张的水电费金额亦未经得被告郑介文核实，原告应对此承担举证不能的不利后果，本院对其主张的水电费2222元不予支持，予以驳回。关于违约责任问题。根据合同约定，原告有权没收合同保证金，故原告现主张没收被告郑介文合同保证金27720元合理合法，本院予以支持。对于滞纳金，在原告未举证证实其实际损失的情况下，合同约定“每逾期一天，则应按所拖欠费用总额的5‰向甲方支付滞纳金”计算标准明显过高，本院依法予以调整，酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。因此，被告郑介文应以每月租金、管理费为基数（7月至9月均为7899元、10月1日至10月7日为1783.65元）按中国人民银行同期同类贷款利率，自当月6日计算至实际付清之日止。另，合同约定被告郑介文应向原告支付解除合同当月月租金额三倍的违约金，如上所述，原告有权没收被告郑介文的合同保证金27720元，而合同保证金亦属于承担违约责任的方式之一，在原告未举证证实其实际损失的情况下，双方在约定合同保证金的同时约定当月月租金额三倍的违约金明显过高，本院酌情将违约金调整为一个月租金6930元。被告广州市力布皮具有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州市亿兴市场经营管理有限公司与被告郑介文签订的《广州商贸城经营商铺租赁合同》于2017年10月7日解除。二、本判决生效之日起五日内，被告郑介文支付原告广州市亿兴市场经营管理有限公司租金22354.84元、管理费3125.81元；三、本判决生效之日起五日内，被告郑介文支付原告广州市亿兴市场经营管理有限公司违约金6930元；四、本判决生效之日起五日内，被告郑介文支付原告广州市亿兴市场经营管理有限公司滞纳金（2017年7月份至9月份均以7899元为基数、10月1日至10月7日以1783.65元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自当月6日计算至实际付清之日止）；五、被告郑介文支付给原告广州市亿兴市场经营管理有限公司的合同保证金27720元不予退回；六、驳回原告广州市亿兴市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2015.40元，由原告广州市亿兴市场经营管理有限公司负担647.84元，被告郑介文负担1367.56元；财产保全费520元，由原告广州市亿兴市场经营管理有限公司负担167元，被告郑介文负担353元（原告广州市亿兴市场经营管理有限公司预交的受理费2015.40元、财产保全费520元本院不予退回，被告郑介文负担的受理费、财产保全费，由被告郑介文在本判决生效之日起五日内直接向原告广州市亿兴市场经营管理有限公司给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  白小云人民陪审员  白春爱人民陪审员  刘桂英二〇一八年三月八日书 记 员  姚淑馨