（2018）湘0502民初282号 原告：李某华，女，1961年5月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 原告：刘某轩，男，2000年3月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 以上原告共同委托诉讼代理人：陈南泉，湖南谐正律师事务所律师。 被告：邓某阳（曾用名：邓某毛），男，1974年12月27日出生，苗族，住邵阳市大祥区红旗路社区居民委员会。 委托诉讼代理人：朱文，湖南天戟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周栀，湖南天戟律师事务所实习律师。 被告：邵阳农村商业银行股份有限公司，住所地：邵阳市北塔区资园路**。 法定代表人：许光，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄益雄，男，1963年9月3日出生，汉族，邵阳农村商业银行股份有限公司基建办副主任,住邵阳市双清区石桥乡。 委托诉讼代理人：李小毅，男，1977年4月24日出生，汉族，邵阳农村商业银行股份有限公司不良资产管理中心副主任,住邵阳市大祥区西湖路。 第三人：刘某资，男，1958年7月24日出生，汉族，户籍地：邵阳市双清区塔北东路，住长沙市芙蓉区。 原告李某华、刘某轩与被告邓某阳、邵阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行），第三人刘某资租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某华及原告李某华、刘某轩共同委托诉讼代理人陈南泉，被告邓某阳委托诉讼代理人朱文、周栀，被告农商银行委托诉讼代理人黄益雄、李小毅，第三人刘某资到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某华、刘某轩向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即将占用的位于邵阳市邵水东路1#地新贵都酒店一楼，不动产权证号为湘（2018）邵阳市不动产权第0001119号、湘（2018）邵阳市不动产权第0001120号的四间门面房腾空并返还给两原告；2、依法判令两被告支付欠付的租金202590元及逾期滞纳金90085元（自逾期10天起计算至2018年3月26日止），支付逾期腾房占有使用费431907元及利息91830元（自2016年11月26日起计算至2018年3月26日止，此后按29166元/月支付至房屋腾空并交付给两原告之日为止）；3、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告系邵阳市邵水东路1#地新贵都酒店一楼、不动产权证号为湘（2018）邵阳市不动产权第0001119号、湘（2018）邵阳市不动产权第0001120号的四间门面的所有权人，2011年11月26日，两原告委托亲属刘某资将该四间门面房租赁给被告邓某阳，为此签订了《门面租赁合同》一份，合同约定：1、租用期限定五年，自2011年11月26日至2016年11月25日止。2、本合同提前解除或合同期满时，乙方（被告邓某阳）应在三天之内无条件搬出，将租赁门面退还给甲方（原告），逾期甲方可任意处置。被告邓某阳租用该四间门面后，在未征得两原告同意的情况下，又于2012年9月1日将该四间门面转租给被告农商银行。在转租期间，由被告邓某阳依据与两原告签订的《门面租赁合同》的规定交纳租金至2016年1月26日。此后，两原告再未收到租金。被告邓某阳与两原告的租约到期后，两原告即向两被告提出腾空房屋、将租赁门面退还给两原告并付清所欠租金的要求，但两被告却以各种理由拖延，拒不退还。且两被告还在两原告不知情、被告邓某阳未取得续租权的情况下，又重新签订了一份租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日的《租赁合同》，被告农商银行依据该合同占用两原告的门面至今未退。被告邓某阳在租赁期限届满，未能续签合同的情况下，理应按约定退还门面，被告农商银行超出被告邓某阳与两原告约定的租赁期限以外的占有房屋行为系非法行为，应与被告邓某阳共同承担相应的法律责任。 被告邓某阳答辩称：一、两原告主张的事实不客观，被告邓某阳至今仍与原告就本案争议门面存在合法有效的租赁关系，租赁合同并未终止。第三人刘某资以自己的名义分别于2011年11月26日、2015年12月24日与被告邓某阳签订了两份《门面租赁合同》，合同到期日分别为2016年11月25日和2021年5月25日，这两份租赁合同均合法有效。同时，被告邓某阳承租该门面均是同第三人刘某资商洽有关内容并签订合同，两原告既然认可2011年的租赁合同系委托刘某资签订，那么2015年的租赁合同也应对两原告发生效力，这符合双方租赁交易习惯。第三人刘某资作为原告刘某轩的父亲，系监护人，具有代理权，被告邓某阳有理由相信第三人刘某资有权就本案争议门面进行出租，是善意第三人。二、被告邓某阳基于与第三人刘某资签订的两份《门面租赁合同》的有关约定，将该门面房转租给被告农商银行的合同同样依法成立并有效，两原告在诉状中也认可被告邓某阳的这一转租行为，承认次承租人农商银行在两原告与被告邓某阳约定的租赁期限内享有房屋使用权，并且两份《房屋租赁合同》中均未约定不得转租的情形，被告邵阳农商行占有使用争议门面房具有合法依据。三、本案中，2015年的《门面租赁合同》落款时间为2003年，系第三人刘某资称其在银行有贷款未还，担心银行主张权利将其门面拍卖，要求被告邓某阳帮忙将租赁合同时间落在实际租赁时间之前，且从合同中关于租金约定的方式、金额来看，与2011年的租赁合同能够保持一致，印证了两原告委托第三人刘某资续签合同的事实，2015年的租赁合同依法对两原告产生法律效力。四、被告邓某阳自2016年1月份开始未再支付租金，因原告李某华之夫刘某资尚欠被告邓某阳大额借款，刘某资提出无钱归还且要求用本案争议门面的租金予以抵扣，被告邓某阳遂不再支付门面租金。因此原告主张租金202590元及逾期滞纳金，逾期腾房占有使用费431907元及利息均无事实、法律依据，同时也超过了诉讼时效，请求驳回两原告的全部诉讼请求。 被告邵阳农村商业银行股份有限公司辩称：被告农商银行不是合同相对人，不是本案适格主体，本案门面租赁合同中，该门面是由原告李某华出租给被告邓某阳，双方于2003年5月26日签订了门面租赁合同，被告农商银行不是上述租赁合同的当事人。因被告农商银行不是合同相对人，故关于滞纳金、腾房占有使用费对被告农商银行没有约束力。且原告李某华对于2018年1月之前的转租行为是认可的，故其所谓“损失”被告农商银行不承担责任。对于被告农商银行与被告邓某阳串通强占门面租赁的事实不成立，农商银行属于正规的银行金融机构，完全具有支付门面租金的经济实力。2012年至2018年长达6年时间，不知道自己的门面的使用状况，不符合常理，故原告李某华及其夫刘某资对转租事实是认可的。被告农商银行已支付过门面租赁费。 经审理查明：原告李某华与第三人刘某资系夫妻关系，原告刘某轩系李某华与刘某资之子。两原告系邵阳市双清区邵水东路1#地，不动产权证号为湘（2018）邵阳市不动产权第0001119号、第0001120号门面的所有权人。两原告委托第三人刘某资将上述门面租赁给被告邓某阳，2011年11月26日，第三人刘某资以自己的名义与被告邓某阳签订了《门面租赁合同》，合同约定：“甲方（即第三人刘某资）将坐（座）落在邵阳市双清区新贵都酒店一楼四间门面租给乙方（即被告邓某阳）使用，租用期限为五年，自2011年11月26日至2016年11月25日止，租金每月18000元,租金按每季度收取一次，计人民币54000元。租期为五年，第一年年租金合计人民币216000元整；第二年的年租金在第一年的年租金基础上上浮3%，此后每年在上一年的年租金基础上上浮3%。乙方向甲方交纳押金20000元整，合同期满后，甲方如数退还押金（不计利息）。如拖欠房租费10天以上，甲方收取滞纳金（按乙方拖欠每天租金的5%计算），15天以上甲方有权收回门面，并采取措施，直至终止合同，由此造成的经济损失全部由乙方承担。”;合同同时约定：“合同期间乙方不可任意转让，合同提前解除或合同期满时，乙方在三天内无条件搬出，将租赁门面退还给甲方，逾期甲方可任意处置。”。2012年8月13日，被告邓某阳未经两原告及第三人刘某资同意，将两原告所有的门面转租给被告农商银行，与农商银行签订了为期五年的《租赁合同》，该合同约定：合同期限自2012年9月1日起至2017年9月1日止，第一年租金为人民币250000元整，后四年租金按每年5%递增。被告农商银行租得该门面后，挂上了农商银行的招牌。两原告对被告邓某阳的转租未提出异议。2011年1月26日的《门面租赁合同》签订后，两原告将门面如约交付给了被告邓某阳，被告邓某阳按照与两原告签订的《门面租赁合同》的约定，交纳租金至2016年1月25日。2016年1月26日后，被告邓某阳未向原告交纳门面租金。2017年8月7日，被告邓某阳在未取得续租权，也未经得两原告同意的情况下，再次将两原告所有的门面转租给被告农商银行，且签订了《租赁合同》，合同约定：“合同自2017年9月1日起至2020年8月31日止，共三年，第一年租金为人民币350000元整，后二年租金按每年5%递增，即第二年租金为367500元，第三年租金为385875元。”。2018年1月25日，原告李某华向被告农商银行发出《关于终止与邓某阳签订的租赁合同的函》，函告被告农商银行：其与被告邓某阳签订的租赁期为2017年9月1日至2020年8月31日的租赁合同未经原告同意，系冒用原告名义签订的，要求被告农商银行终止与被告邓某阳的合同，重新与原告签订新的门面租赁合同。被告农商银行收到该函后，未终止与被告邓某阳的合同，继续占用该门面。被告农商银行按其与被告邓某阳租赁合同的约定，房租交付至2018年8月31日止，累计向被告邓某阳交纳房租1781407元,其中2016年11月26日至2018年3月26日交纳房租431561元。 另查明：因第三人刘某资为他人提供担保，为使租赁门面不被拍卖，与被告邓某阳签订了《门面租赁合同》，合同上载明的签订时间为2003年5月26日，租赁期限为18年，自2003年5月26日至2021年5月25日止。合同实际签订的时间为2015年12月24日。 上述事实,有原、被告身份信息、不动产权证书、2011年11月26日的门面租赁合同、转租合同、农商银行2016年11月26日至2018年3月26日向被告邓某阳支付租金的情况证明、原、被告及第三人当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。两原告委托第三人刘某资与被告邓某阳签订的《门面租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合法、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。两原告按约定将门面交付给了被告邓某阳，邓某阳在未经得原告同意的情况下，于2012年8月13日与被告农商银行签订《租赁合同》，被告邓某阳的行为系无权处分行为，属效力待定合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告邓某阳将门面转租给被告农商银行，被告农商银行挂上了招牌，两原告应当知道被告邓某阳将门面转租给被告农商银行的事实，但在六个月内未提出异议，该转租合同是有效的。但被告邓某阳与被告农商银行约定的门面租赁期限已超出了原、被告约定的租期，根据法律规定转租期限超过剩余租赁期间的，超过的期限无效。两原告委托第三人刘某资与被告邓某阳签订的合同2016年11月25日到期，转租合同是2017年9月1日到期，转租在2016年11月26日后的期限无效。被告邓某阳违约，从2016年1月26日后没有向两原告交纳租金，所以两原告要求被告邓某阳按约定交纳2016年1月26日至2016年11月25日门面租金202590元的诉讼请求，本院应予支持。被告邓某阳与被告农商银行2012年8月13日签订的转租合同是有效的，两原告要求被告农商银行承担2016年1月26日至2016年11月25日租金及滞纳金（视为违约金）的诉讼请求，本院不予支持。被告邓某阳在未取得续租权的情况下，于2017年8月7日将原告门面继续转租给被告农商银行，且签订了《租赁合同》，该《租赁合同》是无效合同，两被告对原告门面的占有属无效占有。被告邓某阳因无效占有该门面获取的利益应归于原告所有，即2016年11月26日至2018年3月26日，被告邓某阳在被告农商银行处共获取租金431561元，应返还给两原告。两原告要求被告邓某阳支付逾期腾房占有使用费431907元的诉讼请求，本院部分予以支持。到2018年3月26日止，被告邓某阳应支付两原告门面租金及逾期腾房占有使用费共计634151元（202590元+431561元），被告农商银行按期与被告邓某阳租赁合同的约定，已向被告邓某阳交纳门面租金至2018年8月31日。根据公平原则，两原告要求被告农商银行支付2018年8月31日前逾期腾房占有使用费及逾期腾房期间的利息损失的诉讼请求，本院不予支持，2018年9月1日以后的房屋占用使用费，应由被告邓某阳和被告农商银行共同支付。两原告与被告邓某阳房屋租赁期已满，两原告要求被告邓某阳、农商银行腾空并返还原告门面的诉讼请求，本院予以支持。2011年11月26日，两原告与被告邓某阳按《门面租赁合同》约定的滞纳金为5%/日，现被告邓某阳认为约定的滞纳金高于造成的损失，要求予以调整，应予准许，根据本案实际情况，该滞纳金应视为违约金，本院依法对违约金调整为：317075元[（202590元+431561元）÷2]为基数，按银行同期贷款利率6%/年的标准，从2016年1月26日计算至2016年11月25日止，2016年11月26日至门面腾空交付之日止的逾期腾房期间的利息损失也按上述标准计算。所以两原告要求被告邓某阳偿付违约金及逾期腾房期间的利息损失的诉讼请求，本院部分予以支持。2015年12月24日签订的《门面租赁合同》（合同载明的签订时间为2013年5月26日），是因第三人刘某资为他人提供担保，为使租赁门面不被拍卖而签订的合同，签订该合同时，离原合同到期尚有11个月，该合同是以合法形式掩盖非法目的的合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同系无效合同。被告邓某阳以该合同系有效合同，该合同未约定不得转租为由，认为被告邓某阳、农商银行的占有为合法租赁，理由不成立，被告邓某阳与第三人刘某资之间的借贷是另一法律关系，被告邓某阳可另行主张权利，被告邓某阳以此为由拒绝退还原告门面，理由不成立。被告邓某阳、农商银行一直占有、使用原告的门面，该案未超过法定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告邓某阳、邵阳市农村商业银行股份有限公司在本判决书生效之日起十日内，将位于邵阳市双清区邵水东路1#地不动产权证号为第0001119号、第0001120号的门面归还原告李某华、刘某轩； 二、被告邓某阳在本判决书生效之日起十日内支付原告李某华、刘某轩门面租金、逾期腾房占有使用费634151元（租金及逾期腾房占有使用费计算至2018年3月26日止，2018年3月27日后的门面占有使用费按29166元/月的标准，计算至2018年8月31日止）及违约金、利息（违约金及利息以317075元为基数，按银行同期贷款利率6%/年的标准，从2016年1月26日计算至门面腾空交付之日止。）。 三、被告邓某阳、邵阳市农村商业银行股份有限公司按29166元/月的标准，共同向原告李某华、刘某轩支付从2018年9月1日至门面腾空交付之日止的逾期腾房占有使用费。 四、驳回原告李某华、刘某轩其他诉讼请求。 如未按生效判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5982元，由被告邓某阳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  夏青云 二〇一八年九月三日 法官助理刘奕男 书记员刘敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。