河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初4059号 原告：张某，男，汉族，住河北省邢台市宁晋县。 委托诉讼代理人：管建涛、刘曙光，河北昌俊律师事务所律师。 被告：石家庄某房地产开发有限公司，住所地：石家庄长安区。 法定代表人：黄某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戚栋才、郭俊良，河北侯凤梅律师事务所律师。 被告：石家庄某房产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区。 法定代表人：梅某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱旭东，河北侯凤梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，女，汉族，住石家庄市裕华区，该公司经理。 原告张某与被告石家庄某房地产开发有限公司（以下简称：某1公司）、被告石家庄某房产经纪有限公司（以下简称：某2公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人管建涛、刘曙光，被告某1公司委托诉讼代理人郭俊良，被告某2公司委托诉讼代理人钱旭东、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告某1公司2018年5月11日签订的《石家庄市商品房买卖合同》（编号：2018****8121）及补充协议；2、依法判令被告某1公司返还原告购房款1364687元及利息（其中576965元自2017年3月13日开始；787722元自2018年3月17日开始计算直至全部还清之日止，上述利率均依据银行同期贷款利率计算。截至立案时利息计算为：203313元）；3、依法判令被告某1公司和被告某2公司返还原告20000元及利息（以20000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2017年3月9日开始计算直至全部还清之日为止，截至立案时利息计算为：3693元）；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原告与被告某1公司签订《石家庄市商品房买卖合同》（编号：2018****8121），合同约定：原告购买被告某1公司开发的石家庄长安区某小区3-1-2603房屋一套，房屋交付时间为2019年6月30日。合同约定管辖法院为房产所在地长安区人民法院管辖。但是，在签订《石家庄商品房买卖合同》时被告某1公司并未将合同给付原告，而是全部将合同收回，并要求原告按照《预购房协议》房价交付房款。原告分两次交付房款，于2017年3月13日（签订预购房协议时）支付首付款576965元，2018年3月17日支付房款787722元。另，2017年3月9日，被告某2公司作为被告某1公司出售房产的销售组织方，吸引原告参加了其为被告某1公司组织的团购活动，并收取团购费（电商费）2万元。原告已支付全部购房款，完成合同付款义务。但是，被告某1公司却未能在合同约定的2019年6月30日按时交房，已经违反合同的约定。原告多次催促被告某1公司履行合同交付房屋，但是，被告某1公司至今仍未交付房屋，因被告某1公司的违约致使双方合同目的无法实现，原告为维护合法利益，诉至法院。 被告某1公司辩称，原告无权要求解除合同，无权要求某1公司返还款项，请求依法驳回原告诉讼请求。一、本案不适用《石家庄市商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，原告无权行使约定解除权。根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同补充协议》第六条第（一）款的约定，因本案逾期交房的主要原因是政府发布重污染天气预警强制停工令以及爆发新冠疫情导致无法施工，故根据本案合同有关出卖人（某1公司）逾期交房的违约责任条款，原告无权以某1公司逾期交房违约要求解除合同。二、原告未按《石家庄市商品房买卖合同》约定行使合同解除权，故本案原告无权再次要求行使约定解除权。根据《石家庄市商品房买卖合同补充协议》第四条第1款的约定，原告行使单方解除权的期限为出卖人逾期交房超过90日后的7天内。因此，按照合同约定，原告应在2019年9月30日后的7日内行使单方解除权，而原告未按时行使单方解除权，应视为放弃，故其无权行使单方解除权。三、本案《石家庄市商品房买卖合同》的合同目的可以实现，不满足《合同法》九十四条规定的法定解除条件，原告无权要求解除。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方已经签订《石家庄市商品房买卖合同》并在房管部门完成备案，且诉争房屋已经封顶，原告可以随时领取钥匙对房屋进行装修，某1公司也愿意积极配合。因此，诉争合同目的可以实现，某1公司也愿意并随时可以履行交房义务，故本案不满足《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，原告无权要求解除合同。四、因本案不满足合同解除条件，故原告要求返还房款并支付利息没有事实和合同依据。五、某1公司从未收取原告诉讼请求第三项主张的2万元，其无权要求某1公司返还该款项并支付利息。 被告某2公司辩称，一、某2公司并非本案的适格主体，原告要求某2公司返还20000元及利息没有法律依据。原告2017年3月9日与石家庄某房地产经纪有限公司（以下称“某3公司”）签订某小区团购优惠服务委托单，某2公司只是受委托代收居间服务费，并非优惠服务委托单的权利义务主体，原告要求某2公司返还20000元及利息没有事实基础和法律依据。二、原告与某3公司签订的“某小区”团购优惠服务委托单属于居间服务合同，合同早已履行完毕，原告无权要求返还20000元及利息。服务委托单的委托人为原告张某，受托方为某3公司，某3公司向原告报告订立合同的机会并为原告争取团购价格4万元的优惠，双方签订的委托单符合《中华人民共和国合同法》第424条规定的居间合同，原告与某1公司签订了《预购房协议》以及《石家庄市商品房买卖合同》并已完成了商品房备案登记手续，原告也已经实际享受了优惠4万总房款的团购政策，双方的居间合同已经实际履行完毕，根据《合同法》第426条之规定原告有义务向某3公司支付报酬，原告与某1公司之间在合同履行过程中产生的纠纷与某2公司及某3公司无关。根据《合同法》第6条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第8条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，原告要求某2公司或者某3公司返还20000元及利息违反了合同的契约精神，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交如下证据： 1、《预购房协议》，证明原告与被告某1公司之间的合同关系，2017年3月13日原告购买某1公司开发的房产一套，位置在某小区，面积97.15㎡，单价14688.27元／㎡，总价1426965元，交房时间2018年12月31日。 2、被告某1公司出具的收据2张、原告银行流水，证明原告已按合同约定支付全部房款1364687元（2017年3月13日支付576965元，2018年3月17日支付787722元）。 3、原告中国建设银行流水1张、收据，证明2017年3月9日原告支付给某2公司团购费2万元，开收据的单位是某3公司（该公司已经注销）。 4、预售商品房合同中的3页（备案书及证明），证明2018年5月11日，原告与某1公司签订的预售商品房合同，面积变更为92.91平方米，单价变更为11706元/㎡，总价1087604元。这份合同与预售合同相比，面积变化已经超过了3%。某1公司为了规避房屋备案的价格，签订的是阴阳合同，因此，如果要求某1公司履行这份合同，某1公司也是不同意的。原告交的房款是按照预售协议的价格交的。某1公司要求原告签订补充协议或者变更协议，以满足房屋价格达到我方所缴纳数额，但是因为某1公司的原因，无法按时交房，原告已拒绝与某1公司继续签订相关协议以履行完合同。所以应该解除双方的买卖合同。 5、原告与被告某1公司的工作人员聊天记录，证明原告自2019年9月份就要求某1公司办理退房返还房款。 6、2019年12月30日录音记录、邮政快递单、快递信息查询，证明原告已经行使了解除合同的通知义务。2019年11月13日原告给被告邮寄解除合同的通知函，某1公司拒收的时间是2019年11月14日。 被告某1公司质证称，证据一真实性无异议，但不能证明本案满足合同解除条件。证据二，2017年3月13日576965元的收据，真实性无异议，2018年3月17日787722元的收据，真实性无异议。对收据认可，钱我方收到了。证据三，2万元的收据，该收据并非我公司出具，我公司也没有收到该笔钱，真实性不清楚，与我公司无关。证据四真实性无异议，我方可提交完整合同，根据合同约定，本案不满足解除条件。合同28页第4条的约定，原告已经无权行使单方解除权。根据合同可以显示，该合同已经完成了房管部门的备案，原告也可以随时领取钥匙并进行装修，因此合同目的可以实现。合同28页第6条，规定了不可抗力的约定，因此本案逾期交房的原因是环境污染后政府发布预警强制停工以及新冠疫情爆发，不适用逾期交房违约责任。证据五，对聊天记录中人员身份无法核实，没显示人员信息，而且从聊天记录可以显示，相对人提示了逾期是因为停工令，同时，也显示原告想要退房的原因是因为户型不好、不通透，因此，原告无权要求解除合同，不适用逾期交房违约责任。证据六，该录音为原告单方私下录制，不具有合法性。录音笔录显示，主要对话为李丰，而且是一个协商的过程，结合录音时间2019年12月30日，该时间原告已丧失单方解除权，因此，该录音也不能作为双方解除合同的证据。邮政快递单时间为2019年11月份，原告已无权行使单方解除权，而且快递单中也没有显示快递内容。因此，不能证明原告有权解除合同。 被告某2公司质证称，证据一真实性无异议，原告的举证过程中提到优惠前总房款是146万，优惠后的房屋总价是142万元，原告已经实际享受了团购服务优惠政策。证据二真实性无异议，但与某2公司无关联性。证据三真实性无异议，但证明目的不认可。原告是与某3公司签订的委托单，并且是某3公司向原告出具的收据，被告某2公司只是委托收款一方。证据四真实性无异议，证据四和证据一结合起来证明某3公司的居间工作已经完成，原告无权要求我方或某3公司退还2万元及利息。证据五、证据六与我方无关。 被告某1公司提交如下证据： 1、《石家庄市商品房买卖合同》，证明双方已经签订正式买卖合同并完成备案，合同目的可以实现，本案不满足双方约定的合同解除条件和法定解除条件，原告无权解除合同。 2、石家庄市生态环境局发布的天气应急预警，证明未能按期交房是因为政府发布重污染天气预警强制性停工命令以及疫情等因素，粗略估计停工至少在3个月以上，因有的停工令没有解除时间，无法计算精准时间，故按照合同约定，本案不适用逾期交房的违约责任的相关约定。 3、房屋现场照片，证明房屋主体已经完工，原告随时可以领取钥匙以及装修。因此合同目的可以实现，本案不满足合同解除条件。 被告某2公司提交“某小区”团购优惠服务委托单，交款确认单、补缴款确认单，证明1、签订服务委托单的主体为原告和某3公司，并非被告某2公司。2、委托单相关约定第二条，某3公司为原告获取预售房屋团购优惠政策，原告在证据一及被告在证据一质证过程中，已经说明原告实际享受了团购优惠政策。3、相关约定第5条，委托人与该项目开发商签订预购合同起视为服务方工作完成，委托人不得以任何理由要求退还服务费，结合证据一和证据四，原告已经与开发商签订了预购房合同以及商品房买卖合同，并已完成备案登记手续，原告要求被告某2公司或某3公司返还2万元及利息，没有事实基础，没有法律依据。 原告对被告某1公司提交的证据质证称：1、对证据一商品房买卖合同真实性无异议，该合同11条显示，某1公司的交房时间应为2019年6月30日之前，第12条显示逾期超过90日可以依法解除合同，但该合同在原告签订后某1公司并未向原告进行出示，合同没有给原告。对该合同补充协议合法性有异议。根据合同法39条、40条规定，该补充协议应为格式条款，格式条款减除己方责任，加重对方责任应为无效条款。格式条款应该加粗加重字体，明确让对方知道，某1公司并未将合同交于原告，该提示义务并未履行。该补充协议没有签订日期，对原告并不生效。解除权是法定的，不应该不合理的进行限制。2、因某1公司是当庭提交证据，真实性我方无法确定。空气污染并不必然导致企业进行停工，这与本年度新冠疫情的全程戒严不可同日而语，根据法律规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。石家庄属于北方，往年进入冬季，常年会雾霾天气，是能够预知的事情。石家庄出现污染天气不是不能预见、不能避免。某1公司作为房产企业，在签订合同特别是交房日期有跨年的，对冬季采暖期应该预料到，且应该有严于普通人一般的预见。根据合同法118条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，根据其提交的证据显示，如果某1公司认为2018年10月18日石家庄市环保局发布的二级应急响应的通知为不可抗力，其应该依据118条规定及时向原告进行通知，但是某1公司没有通知，而且多次利用管辖权异议拖延时间，今天才当庭向原告提交。不可抗力的发生，应该是晚于履行合同的日期，才会发生免除或减轻的责任。但本案中原被告签订的合同中约定的交房时间为2019年6月30日，2019年10月18日之后才有二级响应通知，不能适用于不可抗力的法律规定。石家庄发了几十个预警通知，可以从侧面反映石家庄污染天气是可以预料到的，每年都有。3、证据三不能证明原告在提出解除合同时房屋主体已经完工，对证据真实性及证明目的均不认可。 原告对被告某2公司提交的证据质证称：真实性无异议，某2公司向某3公司出借账号，就应该和某3公司承担相应的连带责任。原告与荣尚签订的委托单，真实目的是开发商为了向某3公司和某2公司销售组织方支付提成而订立的委托单，原告也因此才能享受到某1公司给予的优惠，实际上原告支付的2万元也系房款中的组成部分。原告在某1公司售楼部现场，由某1公司的工作人员指引交付的上述款项，原告认为上述款项就是交付的房款。 本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，原告与石家庄某房地产经纪有限公司签订《“某小区”团购优惠服务委托单》，约定：“委托人：张某。受委托方：石家庄某房地产经纪有限公司。预购房屋：房号：E区3号楼1单元2603室，面积97.15平方米。优惠前单价：15100元/平方米，优惠前总房款：人民币1466965元（大写：人民币壹佰肆拾陆万陆仟玖佰陆拾伍元整）。优惠政策：1、享受总房款40000元/套团购优惠；2、享受项目开发商其他可享受的优惠政策；缴纳服务费：人民币20000元（大写：贰万元整）。相关约定：……2、委托人缴纳服务费，受委托方为其获取预购房屋团购优惠政策。受委托方为委托方开具服务费收据，该收据不冲抵购房款。3、委托人需在5日内向该项目开发商按所选付款方式足额缴纳购房款（或首付款），并签订《预购房协议》，否则，委托人所预选房号不再保留并不再享受相应优惠政策。4、本委托服务自签订之日起至委托人与该项目开发商签订《预购房协议》止。5、自委托人与该项目开发商签订《预购房合同》起，视为服务方工作完成，委托人不得以任何理由要求退还服务费……。” 同日，原告向被告某2公司名下账户转款20000元。某3公司向原告出具收据。 2017年3月13日，原告（乙方）与被告某1公司（甲方）签订《预购房协议》（编号：00****08），协议约定：“鉴于乙方对甲方开发的“某小区”（暂定名）项目已进行了充分了解，乙方对建设现状和项目手续现状是明知的和认同的，在乙方无异议的前提下，本着平等、自愿的原则，就乙方预购甲方“某小区”房屋达成如下协议：一、房屋基本情况1、房屋位于E区3号楼1单元2603室。2、建筑面积（含公摊）约97.15平方米。最终面积以房管局实测面积为准，据实结算，多退少补。二、计价方式与价款单价为14688.21元/平方米。价款仅含房屋自身价格，不含税费、维修基金。暖气集资费、天然气集资费用等按国家有关规定执行。总计为1426965元（大写：壹佰肆拾贰万陆仟玖佰陆拾伍元整）。三、付款方式：……2、按揭贷款付款方式：签订本协议当日，2017年3月13日前支付房款576965元（大写：伍拾柒万陆仟玖佰陆拾伍元整）。剩余房款850000元（大写：捌拾伍万元整）办理银行按揭贷款，如由于乙方自身原因不能办理贷款，须在甲方通知不能办理之日起七日内付清剩余房款。……四、交付期限：2018年12月31日交付房屋（毛坯），房屋为70年土地使用权的正规商品住宅。如遇不可抗力、政府决定及政策等非甲方原因，交房时间顺延。如因甲方自身原因导致延迟，每延迟一日支付乙方已付款万分之一的违约金，协议继续履行……。”同日，原告向被告某1公司支付房款576965元，被告某1公司向原告出具收据。2018年3月17日，原告向被告某1公司支付房款787722元，被告某1公司向原告出具收据。 2018年5月11日，原告（买受人）与被告某1公司（出卖人）签订《石家庄市商品房买卖合同》（预售）（编号：2018****8121），合同约定：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……3、该商品房坐落于长安区某小区3号住宅楼01单元2603。……4、该商品房的房产测绘机构为石家庄石房房产测绘所，其预测建筑面积共92.91平方米，其中套内建筑面积72.3平方米，分摊共有建筑面积20.61平方米……第三章商品房价款与预售资金监管第六条计价方式与价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平米11706元，总价款为1087604元（大写壹佰零捌万柒仟陆佰零肆元整）……第四章商品房交付条件与交付手续……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；……第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理……4.双方自行约定：以测绘部门确定的产权面积与合同约定面积之间的差异多退少补。《石家庄商品房买卖合同补充协议》附件十一第四条第一项约定：“按照商品房预售合同第十二条的约定，出卖人逾期向买受人交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同，也有权要求出卖人继续履行合同。届时，如买受人要求解除合同的，应于出卖人逾期交付住房90日届满后7日内书面向出卖人提出解除合同的要求，否则视为买受人愿意继续履行合同。”补充协议第六条第（一）款第2项约定，发生以上情形之一或发生政府行为（包括但不限于出台政府强制性政策文件、行政命令、政府部门的拖延办理等），市政共用单位的行为导致该商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用商品房预售合同第十二条有关出卖人逾期交房的违约责任条款。” 2018年6月22日被告某1公司在房管部门完成了涉案房产的备案手续。原告于2019年11月13日向被告某1公司所在地邮寄解除通知，被告某1公司拒收。 另查明，截止开庭审理时，涉案项目已主体完工，并完成了内外装修，从双方签约至今因采暖期、大气污染、公共卫生事件，案涉房产多次长期停工。 以上事实有相关证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应该按照合同的约定全面履行各自的合同义务，本案中原告与被告某1公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应依据合同约定全面履行各自义务。原告作为买受人，应当根据合同约定，履行支付房款的义务，被告作为出卖人，亦应按照合同约定的交付时间交付房屋。 关于原告与被告某1公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》（编号2018****8121）及补充协议是否应当解除。本院认为，根据原被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》，被告某1公司应在2019年6月30日前将涉案房屋交付原告，逾期超过90日的，原告有权解除合同。但根据《石家庄市商品房买卖合同补充协议》第四条的约定，其应自被告某1公司逾期交付房屋90日届满后7日内书面向被告某1公司提出。本案中，原告并无证据证明其在此期间内向被告某1公司提出解除合同的书面要求，原告提交的2019年11月13日向被告邮寄的解除通知单以及2019年12月30日原告与工作人员的通话录音均超出双方合同约定的时间，2019年9月原告与被告某1公司工作人员的聊天记录中工作人员身份不详，且聊天内容仅是双方协商的过程，并未达成解除合同的书面合意，故依照双方约定视为原告已丧失合同解除权。原告提出根据双方合同约定面积差超过3%，原告有权解除合同。本院认为，92.91平方米仅为案涉房屋的预测面积，根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第五章第十三条：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，以测绘部门确定的产权面积与合同约定面积之间的差异多退少补”的规定，现因案涉房屋尚未交付且未经测绘部门测绘，本院无法查实实测建筑面积，故原告可在测绘部门确定产权面积后再向被告某1公司主张权利。另，原告主张《石家庄市商品房买卖合同补充协议》第四条属于无效的格式条款，理据不足，本院不予支持。本案中，被告某1公司已取得商品房预售许可证，且已在房管部门进行了备案，案涉房屋已主体完工，并完成了内外装修，原告购房目的可以实现，解除合同不利于交易稳定性，因此原告要求解除双方所签订的合同，返还已付购房款及利息，理据不足，本院不予支持。如被告某1公司因逾期交房构成违约，原告可另行向被告某1公司主张逾期交房的违约责任。 关于被告某1公司和被告某2公司应否返还原告20000元及利息，本院认为，原告虽将团购费20000元支付至被告某2公司名下账户，但原告已与被告某1公司签订了《预购房协议》，案外人石家庄某房地产经纪有限公司已经履行了服务义务，故原告要求二被告返还20000元及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 驳回原告张某的诉讼请求。 本案受理费19125元，减半收取9562.5元，保全费5000元，由原告张某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码：050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏渝涵 二〇二一年三月二十五日 书记员  李丽丽