广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初19235号原告：段志阳，女，1971年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：段小娟，湖南民浩律师事务所律师。被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码914406067962742176。法定代表人：张广炽，该公司董事。委托诉讼代理人：潘子权，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：邓家益，男，该公司法务部主管。原告段志阳与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告段志阳及其委托诉讼代理人段小娟、被告的委托诉讼代理人邓家益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金77909元；2.判令被告偿还利息16361元（利息暂自2014年4月20日计算至2017年10月20日，此后利息另计）；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年5月6日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《物业预租合同》约定“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二O四八年八月三十日止。”后原告依约向被告支付2014年7月30日至2048年8月30日的全部租金188478元。现根据《中华人民共和国合同法》第214条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效之规定，请求法院依法判令被告对多收取的租金及因此而产生的损失予以返还原告。被告辩称，原告诉请退还超过20年后的租金已超诉讼时效，丧失胜诉权，法院依法不予保护；被告与原告签订的《物业预租合同》所约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效。原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、原告要求被告退还20年后的租金已超诉讼时效，法院依法不再保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。原、被告于2014年5月17日签订《物业预租合同》，原告是完全民事行为能力人，在签订合同时完全清晰租赁物的法律性质、使用期限和用途等，知道合同租赁期限超过20年，至2048年8月30日止，也知道自己支付了超过20年的租金并通过文字形式予以确认（见合同第十三条第8点）。即使原告事前未了解相关法律规定，双方在签订合同时，被告也已在合同第十三条第8款明确提示原告应清晰了解《物业预租合同》所涉及到的法律问题。因此，原告从签订《物业预租合同》之日起就知道或应该知道该合同所约定的超过20年部分可能存在被认定无效的法律风险，原告主张的退还20年后租金的诉讼时效应从双方签订《物业预租合同》之日即2013年5月6日起算，至原告起诉时明显已超过诉讼时效。二、《物业预租合同》约定两个租赁期限，原告偷换概念，歪曲解释案涉合同的租赁期限，案涉合同的期限并未超过20年，合法有效。1.案涉合同第二条明确约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自被告交付房屋给原告之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后该合同自动延续，被告按照该合同条款继续租用该房屋给原告使用期至2048年8月30日止。”而《房屋交接书》已证明房屋交付时间为2014年7月30日，故案涉房屋租赁期限为交付起20年即2014年7月30日-2034年7月29日。被告依照案涉合同的第三条收取原告的188478元为该期间的租金。租赁期间届满后自动续签租赁合同，续订的租赁期限为2034年7月30日-2048年8月30日，亦未超过20年，案涉合同所有约定符合法律规定。2.原告的诉状实际是原告违背合同约定，企图歪曲解释案涉合同第二、三条的约定，以达到退回租金套现的做法。2014年7月30日-2034年7月29日的租期与对应188478元租金价款由双方在合同约定，该两条款是以租期20年并自动续期为支付对价的依据，互为因果。案涉合同的期限条款与对价条款是当事人的意思自治，不违反法律禁止性规定，故合法有效。而原告如今把合同自动延续的期限归为合同租赁期限，又把20年租金称为2014年7月30至2048年8月30日的租金，显然不符合双方订立合同时的原意，原告不应因房屋盈利不符合心理预期而见利忘义，背弃诚信，案涉房屋月均租金已远低于该地区房屋租赁市场的租金水平，法院不应支持原告无理请求。三、原告诉求被告支付超出20年租金对应的利息没有合同及法律依据。合同被认定为无效，双方均有过错，被告善意占有，不存在恶意，不应承担利息损失。《物业预租合同》属双方自愿签订，被告不存在过错，也不存在强迫或恶意占有的情形，如法院认定合同超过20年租赁期限自动续期部分是无效的，对此后果双方均有责任，也只存在退还本金的问题。综上所述，原告诉请退还20年后的租金已超诉讼时效；案涉合同约定的租赁期限合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同编号为XXX的《物业预租合同》，约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场E座0709的房屋给原告使用；建筑面积为34.38平方米，套内面积为24.49平方米；并约定该物业在本合同约定使用期限内的租金总价款为188478元；被告应在2014年7月31日前将房屋交付给原告使用。该份《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后原告已分期向被告支付了全部租金共计188478元。案涉房屋于2014年7月30日交付给原告。现双方发生纠纷，原告于2017年11月20日向本院提起本案诉讼。另查明，案涉房屋所在的建设工程已取得土地使用权证和建设工程规划许可证。本院认为，对本案争议的内容，认定如下：一、本案是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”按照本案原告的诉讼请求，属于返还财产请求权，应适用诉讼时效的规定，但原告在签订《物业预租合同》时，尚没有合同被确认部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，故被告主张签订《物业预租合同》时为诉讼时效起算点，至原告起诉已超过诉讼时效，本院不予采纳。二、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”案涉房屋租金的约定为：“该物业在本合同约定使用期限内的租金总价款为188478元”。因此，应从整体而不能割裂来看，本院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告主张租金188478元为首次租赁期二十年的租金，与上述条款约定不符，且与被告所涉同类纠纷约定的租金对比，应理解为至2048年8月30日止的租金，本院对被告该主张不予采纳。三、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故本院认定案涉合同超过二十年部分无效。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年7月30日计算二十年，从2034年7月30日起的部分无效，故涉案合同无效部分从2034年7月30日起至2048年8月30日止共计5146天，该无效部分的租金为77897.98元（全部租金188478元÷全部租赁期限12451天×无效部分5146天），该部分租金被告应于退回，对原告请求超出部分不予支持。四、对于原告诉请利息，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案由于超过20年租期为原、被告自愿约定，双方对于该租约无效部分均有缔约过错，应由原告自行承担相应的责任，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告诉讼请求中上述认定应退回的租金部分，理据充分，本院予以支持；原告的其他诉讼请求，理据不足，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告段志阳退回租金77897.98元；二、驳回原告段志阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2156.76元，减半收取计1078.38元（原告段志阳已预交），由原告段志阳负担204.66元，被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担873.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨荣波二〇一八年五月二十一日书记员  宋小静