山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初4005号 原告：中国舰船研究院青岛科学技术交流中心，住所地青岛市市**贵州路**乙。 负责人：阎绍明，男，1964年2月23日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：焦成龙，山东凯恩律师事务所律师 被告：青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司，，住所地青岛市市**贵州路**乙 法定代表人：陈磊，职务总经理。 委托诉讼代理人：史明海，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春梅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：市南区中嘉嘉园商务酒店，住，住所地青岛市市**贵州路**乙/div> 法定代表人：刘惠青，职务总经理，女，1961年11月13日出生，汉族，住青岛市市**。 被告：青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房，住所，住所地青岛市市**贵州路**乙div> 被告：陈磊，男，1954年4月12日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：史明海，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春梅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：王淑芬，女，1958年4月26日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：史明海，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春梅，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 原告中国舰船研究院青岛科学技术交流中心诉被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司、被告市南区中嘉嘉园商务酒店、被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房、被告陈磊、被告王淑芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后分别适用简易程序、普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告负责人阎绍明及其委托诉讼代理人焦成龙、被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司法定代表人陈磊及其委托诉讼代理人赵春梅、史明海、被告市南区中嘉嘉园商务酒店法定代表人刘惠青、被告陈磊及被告王淑芬委托诉讼代理人赵春梅、史明海到庭参加诉讼；被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次开庭原告负责人阎绍明及其委托诉讼代理人焦成龙、被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司法定代表人陈磊及其委托诉讼代理人赵春梅、被告陈磊及被告王淑芬委托诉讼代理人赵春梅到庭参加诉讼；被告市南区中嘉嘉园商务酒店、被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中国舰船研究院青岛科学技术交流中心向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》；二、依法判令被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司向原告支付租赁费179万元以及滞纳金629330元，合计2419330元；三、依法确认被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司将房屋转租给被告市南区中嘉嘉园商务酒店、被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房的转租行为无效，并判令三被告从涉案房屋内搬离；四、依法判令被告陈磊及被告王淑芬对被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司拖欠原告的租赁费及滞纳金承担连带责任；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司分别于2006年3月8日、2007年7月9日签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，原告将其所有的位于青岛市市南区贵州路15号乙出租给被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司，房屋租期12年，但被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司在租赁期间并未按照合同约定向原告支付租赁费，累计拖欠179万元。不仅如此，被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司还违法合同约定，擅自将合同转租给被告市南区中嘉嘉园商务酒店、被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房，其行为严重违反合同约定。因此为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。 青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司辩称，1、原告所述与事实不符，欠付的租金金额不符。2、关于房屋转租事宜，我方已经征询过原告上级单位意见，原告上级单位中国舰船研究院产业发展部于2009年3月10日书面回复要求被告先转租再告知。转租给青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房使用，根据上述回函要求，已经请示中国舰船研究院信息产业部负责本案涉案房屋事宜的耿俊彦主任。与市南区中嘉嘉园商务酒店的租赁事宜只是意向，没有实际履行。3、原告违约在先，我方不支付租金系行使不安抗辩权。原告违约未将出租房屋的建造图纸移交给我方，致使出租房屋消防设施无法安装。该大楼消防未通过验收，不能正常投入使用且该楼外侧的西楼梯属于消防的重要通道，严重锈蚀。被告多次要求原告维修，原告至今没有修复。另，原告要求被告以现金方式向其支付租金并且不开具发票，严重违反财务规则，致使被告费用支出无法正常入账，致被告受到税务处罚的风险中。4、被告是合法的独立法人，依法独立承担民事责任和义务，享有独立的民事权利，本案与陈磊、王淑芬无关。 市南区中嘉嘉园商务酒店辩称，我和陈磊的合同有原告上级单位领导授权，我现在投入将近180万元，如果搬离会有损失，该损失由谁来承担？ 陈磊、王淑芬辩称，两个被告是独立主体，青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司是依据合同法依法成立的独立法人单位，公司依法享有独立权利、独立承担民事责任和义务，其对外纠纷与公司的员工、股东和管理人员无任何关系，请求法院依法驳回原告对陈磊和王淑芬的诉讼请求。 被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未于法律规定期限内向本院提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 原告中国舰船研究院青岛科学技术交流中心系青岛市市**贵州路**乙房屋的所有权人。山东东营市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司于2006年7月28日称变更为青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司。。陈磊系青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司法定代表人，淑芬系陈磊配偶。 2006年3月8日原告（甲方）与被告山东东营市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋位于青岛市市南区贵州路15号乙。出租房屋的总建筑面积为3358.31平方米，按订立本合同前的现状整体出租。甲方提供给乙方该房屋在青岛市城建档案馆备案的全部图纸（复印件）。第三条约定：本合同签订后，在房屋租赁期间，甲方不得将房屋处置或另行出租给第三方，不得以房屋设立任何形式的担保、抵押。否则，甲方必须赔偿乙方的一切损失。房屋租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同，乙方不得向甲方提出任何补偿要求：（1）拖欠房租达30天；（2）未经甲方书面同意，对本租赁房屋进行转租、转包；第四条1、该房屋租赁期限共12年（不包含房屋移交期及半年装修免租期）。2、乙方向甲方承诺：租赁房屋主营金银珠宝展示、经营；兼营餐饮、酒店、住宿等相关服务项目。第五条第1项双方约定了2006年至2017年的租金数额分别为：28万元、29万元、30万元、31万元、32万元、33万元、35万元、37万元、39万元、41万元、43万元、45万元；第2项约定：（1）本合同双方签字盖章后10日内，乙方向甲方支付定金人民币5万元，双方共同承办将水电气接通至租赁房屋前的有关事宜（费用从乙方第一租赁年度的租金扣除），并与乙方办理租赁房屋书面交接手续；（2）自租赁房屋移交乙方之日起半年为乙方装修期，免收租金。半年年租期满15日前，乙方向甲方支付第一租赁年度的租金（定金计减第一租赁年度租金）。以后每租赁年度开始15日前，乙方向甲方支付本租赁年度租金。（3）甲方收款后应提供给乙方合法有效的发票。第七条第3项约定，租赁期内，该房屋主体架构的维修由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修、改造、装饰部分甲方不负有修缮的义务。第十条约定：1、本合同生效后，任何一方如违反本合同或未全面履行合同，应承担违约责任，给对方造成损失的应当赔偿损失。2、乙方不按时向甲方交纳房租时，应补交滞纳金。滞纳金按拖欠交纳房屋的实际天数计算，每天1000元。拖欠交纳房租的实际天数达到30天时，甲方有权终止合同并收回房屋。 2007年7月9日原告（甲方）与被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，合同第1条载明：双方确认房屋租赁起租日为2008年1月1日，不受房屋装修改造提前或推迟完成影响。乙方承诺，无论出现何种情况起租日期不再改变。第2条约定，考虑到房屋结构平改坡及屋顶和墙面防水问题，租赁年度及年租金调整如下：2008年至2019年年租金分别为25万元、26万元、27万元、28万元、29万元、30万元、33万元、35万元、37万元、39万元、41万元、43万元。第3条约定，原合同其他内容不变。 庭审中被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司称房屋租金其支付至2013年上半年，其中2012年支付租金36万元，2013年支付租金15万元。原告对此称，被告支付的2012年的29万元包括以前没有支付的费用，另外7万元是之前欠付的款项；对于2013年支付的租金15万元无异议。经询问，被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司对于2013年之后的租金，认为应当扣除其修复楼房的费用共计1663855.5元后另行支付。 另查明，被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司承租涉案房屋后，将涉案房屋二至七层出租给案外人韩越，用于经营青岛嘉源雅阁商务宾馆有限公司。庭审中被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司出具《关于同意转租租赁房屋的函》，内容载明：“青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司：贵公司来函收悉，我院（中国舰船研究院）所属贵州路15号乙原总包租赁给贵公司经营，现根据贵方意见部分转租经营宾馆，经研究同意贵公司将青岛市贵州路15号乙部分房屋转租给嘉源雅阁假日宾馆经营，但贵公司的总包租赁责任不变，租赁期限不变。特此复函。中国舰船研究院（产业发展部）。二〇一一年六月十六日”，但在该函件中无中国舰船研究院（产业发展部）公章；同时出具《同意转租证明》，证明原告知悉并同意被告公司将涉案房屋2-7层转租给第三人韩越经营使用。 后因双方产生纠纷，被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司将韩越起诉至本院。经本院判决，双方解除房屋租赁合同关系。 后，被告将部分涉案房屋出租给被告市南区中嘉嘉源商务酒店及青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房。庭审中，被告市南区中嘉嘉源商务酒店自认，我现在已经不在涉案房屋内经营，但里面的装修、家电、家具、装饰都是我的。截至庭审之日，被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房仍占有、使用涉案房屋。经本院2018年4月13日现场勘验，青岛海漪楼商务酒店处于闲置状态，未营业；青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房为陈磊转租，处于正常营业状态。陈磊对该房屋进行了部分改造和装修，部分消防设施生锈。 庭审中被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司出具《转租回函》、微信截图各一份，证明其将房屋转租给青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房已经征得原告上级主管单位中国舰船研究院产业发展部同意。该《转租回函》载明：“青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司：我中国舰船研究院（房屋产权方）同意你公司将青岛市贵州路15号乙一至三层转租给青岛联通公司使用。为便于开展经营，提高工作效率，今后对类似联通公司这样信誉好的大型国企、金融机构、机关事业单位，你们均可自主洽谈。达成初步意向后，再与我院书面沟通。中国舰船研究院产业发展部。二〇〇九年三月十日。”在微信聊天记录中，被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司将被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房承租房屋情况发送给中国舰船研究院产业发展部耿俊彦。原告对此质证称，对《转租回函》真实性无异议，但从函件中并不能推断出被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司可以擅自转租房屋。函件中明确约定今后对类似联通公司这样信誉好的大型国企、金融机构、机关事业单位等信誉好的单位达成租赁意向后再跟我单位商谈，因此即使被告达成租赁意向也要向原告沟通，而被告转租的两方均不符合这两点要求。 再查明，庭审中被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司提交公司法定代表人陈磊发往北京舰船研究院信函复印件六份、原被告双方关于承租大楼大修改造及消防工程、煤气工程的会议备忘录一份、中国舰船研究院2007年7月30日出具的《关于青岛贵州路15号乙大楼维修工作的函》原件一份、中国舰船研究院同意对大楼大修的传真原件一份、《建设工程规划报建申请书》及项目基本情况说明各一份、涉案大楼整修及装饰装修花费费用、项目及金额列表、部分票据、施工合同原件、照片一组等证据，证明涉案房屋存在安全、消防隐患多次向原告主管单位反映，并征得相关部门同意后就涉案房屋进行装修、修复，共花费费用约3214473.87元，其中对大楼主体架构的整修花费约1663855.5元，应从租金中扣除。 本案争议焦点为：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》能否解除？二、被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司是否应当向原告支付房屋租金以及滞纳金？房屋租金数额应如何计算？三、被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司将房屋转租给另外两被告的转租行为是否有效？四、三被告公司是否应当从涉案房屋内搬离？五、被告陈磊及王淑芬是否应当承担连带清偿责任？ 本院认为，对于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案原告与被告所签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告将涉案房屋交付给被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司后，则被告应当按照合同约定支付房屋租金。根据庭审情况及原被告举证、质证情况，虽原告在交付房屋后未及时履行修复房屋设施等义务，但原被告双方签订的《房屋租赁补充合同》已经明确约定房租起算时间延后至2008年1月1日，将2006年、2007年租金让渡给被告，并且也降低了房屋租金，说明原告已经通过降低租金的方式来履行自身义务，因此被告在2013年之后至今在长达五年间的时间内未向原告交付租金已经违返合同约定，即超过30日不支付租金的，原告有权解除合同。另外，根据本案当事人提交的证据及本院现场勘验情况，涉案房屋存在消防及安全隐患，双方的房屋租赁合同若继续履行，存在较大的隐患，因此，对于原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 对于争议焦点二，被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司承租涉案房屋后，其应当支付房屋租金。对于2012年被告支付租金情况，原告存有异议，但双方并未提交相应证据予以证明，对于该年度的租金数额，本院不予处理；待双方证据充分后，可另行主张。对于2013年租金数额，原被告均认可已经支付15万元，剩余15万元。另，2014年至2017年房屋租金共计144万元（33万元+35万元+37万元+39万元=144万元），以上合计为159万元。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋一直存在较大的消防及安全隐患，影响了房屋的使用，被告为维修房屋也产生了一定的花费，本院酌情对双方所约定的租赁费用予以减免，被告按双方合同约定数额的60%支付租赁费用，被告应支付原告2013年至2017年的房屋租金95.4万元（159万元×60%）。 对于2018年度租金以及至腾房之日的房屋占用费，按照双方签订的《房屋租赁补充合同》约定的租金标准的60%据实结算。 对于原告主张支付滞纳金的诉讼请求，因原告租赁房屋前期行为中存在未完全履行义务情形，存在一定违约情形，其要求被告支付滞纳金于法无据，本院不予支持。 对于争议焦点三，民事诉讼的证明标准为“高度盖然性”。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。根据庭审中被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司提交的转租回函、微信记录、授权委托书等相应证据，可达到高度盖然性的证明标准，能够证明其将该房屋出租给另外两被告公司已经原告主管单位同意；且原告庭审中并未提交证据证明被告将涉案房屋转租给两被告公司时其提出异议。因此，综合本案案情，对于原告主张的被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司将涉案房屋转租给另外两被告公司的转租行为无效之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 对于争议焦点四，因承租人欠付租金导致出租人与承租人之间的房屋租赁合同解除的，出租人的解除权系形成权，则以租赁合同为基础所建立的转租合同应当解除。且本案中青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房、市南区中嘉嘉园商务酒店并未向原告提出代承租人支付欠付租金和违约金来抗辩出租人合同解除权，因此两被告应当从涉案房屋内腾出。考虑搬离房屋应由一定准备时间，本院酌情考虑一个月为宜。 对于争议焦点五，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限责任公司系独立的个体，能够独立承担民事责任、履行民事义务。原被告之间签订租赁合同，陈磊履行的是职务行为，因此原告主张被告陈磊就支付租金及滞纳金承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。原告主张陈磊配偶王淑芬承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。 对于被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司主张以房屋装修费用折抵房屋租金的事实，因其未能提交双方相关以房屋装修费用折抵房屋租金的书面协议，且装修损失系财产损害赔偿案由，而本案系房屋租赁合同关系，二者并非同一法律关系，故本案中不予一并处理。待被告证据充分后，可与原告另行协商；协商不成的，可另案主张。 被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房、被告市南区中嘉嘉园商务酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、解除原告中国舰船研究院青岛科学技术交流中心与被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司分别于2006年3月8日、2007年7月9日签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》。 二、被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国舰船研究院青岛科学技术交流中心2013年下半年至2017年度房屋租金95.4万元；对于2018年度租金以及至腾房之日的房屋占用费，按照双方签订的《房屋租赁补充合同》约定的租金标准的60%据实结算。 三、被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司、被告市南区中嘉嘉园商务酒店、被告青岛康杰医药连锁有限公司第七十一康杰药房于本判决生效之日起一个月内搬离青岛市市南区贵州路15号乙房屋。 四、驳回原告中国舰船研究院青岛科学技术交流中心对被告陈磊、被告王淑芬的诉讼请求。 五、驳回原告中国舰船研究院青岛科学技术交流中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26155元，保全费5000元，由原告中国舰船研究院青岛科学技术交流中心负担10710，由被告青岛市欧本海默金银珠宝开发有限公司负担20445元。因上述费用原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  蔡新友 人民陪审员  王晓菊 二〇一八年七月六日 书 记 员  唐燕东