上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初17244号原告（反诉被告）：三赋（上海）检测技术服务有限公司。法定代表人：张君平，执行董事。委托诉讼代理人：张尔东，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海润广投资发展有限公司。法定代表人：胡桂友，董事长。委托诉讼代理人：赵华云，上海广懋律师事务所律师。原告三赋（上海）检测技术服务有限公司（以下简称三赋公司）诉被告上海润广投资发展有限公司（以下简称润广公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2017年8月30日，被告提出管辖权异议申请，本院于2017年8月31日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，2017年10月20日，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年11月16日，被告提起反诉，本院受理后于2017年11月27日，公开开庭审理了本案。后本案因案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭并经延长审限，分别于2018年4月8日、7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张尔东、刘陶、被告的委托诉讼代理人赵华云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三赋公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海润广产业园租赁合同》于2017年8月17日解除；2、被告返还租金1,413,624元；3、被告返还房屋租赁保证金113,908元、装修押金20,000元以及注册押金10,000元、物业费38,412元；4、被告赔偿原告损失3,031,997.06元（包括装修损失355,997.06元、设备安装调试损失2,550,000元、楼顶水塔搭建损失73,000元、格力中央空调拆装损失53,000元）。事实和理由：2016年12月，原告欲租赁场地开展经营活动，经被告招商引资部门介绍，原告拟租赁被告所有的润广文化科技产业园，遂与被告磋商租赁事宜。磋商过程中，被告告知原告该产业园已竣工验收合格并向原告提供了产权证，原告遂与被告于2016年12月19日签署了《上海润广产业园租赁合同》。约定被告将上海市奉贤区奉村路XXX号XXX号楼出租给原告，租赁面积为1600.39平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止，租金自2017年1月1日起至2018年12月31日为每年455,631元，2019年1月1日起日租金按上一年的价格基础每两年递增10%。租金每三年支付一次，先付后用，2017年1月1日至2017年6月30日为装修免租期，房屋租赁保证金为113,908元、注册押金10,000元、物业费每月3,201元，一年一付。合同签署后，原告按合同约定向被告支付了三年租金、房屋租赁保证金、注册押金、装修押金、预充值电费及一年物业管理费，被告亦于2017年1月10日向原告交付了租赁物，原告开始办理行政审批手续，同时对租赁物进行装修、采购设备。在办理行政审批过程中，主管部门告知，由于被告给原告的房产证实际为土地证，故无法办理相关手续。同时被告所有的润广文化科技产业园目前处于中止施工状态，未办理建设工程竣工验收。由于园区目前产业业态不符合园区产业导向，主管部门不同意被告继续经营。在原、被告就此情况沟通过程中，原告收到青村镇人民政府发来的限期搬离告知书，经与政府部门沟通，镇政府告知原告，润广文化科技产业园项目未经竣工验收，不得交付使用，被告擅自违法出租，镇政府明确要求原告限期搬离。现原告已经搬离，且有权解除合同，故要求被告返还租金、房屋租赁保证金、装修押金及注册押金。原告遂起诉。被告润广公司本诉辩称，原、被告之间的租赁合同合法有效，是双方协商之后的真实意思表示，作为出租方，被告已经将房屋交付原告，原告也实际占有使用，租赁合同已经履行，不存在原告解除的事实和理由，请求驳回原告诉请。原告擅自退租，应承担相应责任。反诉原告润广公司向本院提起反诉诉讼请求：1、反诉被告支付擅自退租违约金1,527,532元（已付租金1,413,624元、租赁保证金113,908元归原告所有）；2、反诉被告支付2017年1月1日至2017年6月30日租金227,815.5元。事实与理由：反诉原、被告于2016年12月19日签订《上海润广产业园租赁合同》就坐落于上海市奉贤区奉村路XXX号XXX号楼建立租赁关系。反诉被告租用以检测及办公用途。在租赁期间的经营资格及许可证的办理由被告自行解决。还约定，租赁期间，反诉被告中途擅自退租，已付租金、保证金作为中途退租的违约金。之后被告分期支付了前三年租金1,413,624元、租赁保证金113,908元，于2017年1月1日接收房屋并入住使用。2017年7月底8月初，被告以收到青村镇人民政府的限期搬离告知书为由，要求解除租赁合同返还相关费用。原告认为租赁合同合法有效，园区作为工业用途性质，周边均是工业企业，反诉被告的说辞不符事实，反诉被告的要求不符合同约定。2017年8月17日，反诉被告向法院提起诉讼，2017年11月6日，原告收到被告撤场书面函。反诉原告认为反诉被告行为属于中途擅自退租。且免租期年内提前终止合同，反诉被告不享有免租期内所有权益，反诉原告有权收取该期限内租金227,815.5元。反诉被告三赋公司反诉辩称，不同意反诉原告所有诉请，请求驳回。首先，反诉原告主张反诉被告违约没有事实依据，本案合同的解除是反诉被告依据合同约定及青村镇政府的合理要求行使的合法解除权。其次，反诉原告主张违约金中包含反诉被告三年的租金及保证金，依据的是合同中格式条款的约定，合同中对于反诉原告解约的违约金却约定很低，仅以保证金作为最高额，双方权利义务严重失衡，该条款无效。最后，反诉被告投入巨资，但由于反诉原告的房屋没有产证，没有经过竣工验收，产业导向不符合政府要求，政府也明确发函要求产业园区内停产停业，反诉原告虽然交付了房屋却不能正常使用，反诉被告无需支付租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（《上海润广产业园租赁合同》、付款凭证、收据、沪房地奉字2012第004744号房地产权证复印件、上海市住房和城乡建设管理委员会信息公示、企业公示报告、房屋交接单、保密协议、竣工备案信息、产权证），本院予以确认并在卷佐证。对于存在争议的证据：原告提供的装饰装修施工合同、代付说明及付款凭证、室内装饰工程预算单、照片、视频、国内产品销售合同、国内产品安装调试合同、国内产品二次拆卸安装合同、中央空调报价合同、空调二次拆装合同，根据装修协议及视频资料，本院确认原告开始进行装修一节事实；楼顶水塔基础平台搭建合同，鉴于被告确认进行过搭建现已经拆除，本院对搭建过水塔基础平台一节事实予以确认；限期搬离告知书本院向相关部门进行了核实，确认其真实性。对被告提供的建设工程竣工验收消防设备备案受理凭证，系向相关部门备案，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海润广产业园租赁合同》约定，甲方出租给乙方坐落于上海市奉贤区奉村路XXX号XXX号楼，门牌号以最终产证为准，建筑面积1600.39平方米。乙方租用以检测及办公用途。乙方在租赁期间的经营资格及所经营商品的许可证（照）的办理，由乙方自行解决。房屋租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。2017年1月1日起至2018年12月31日止年租金总计455,631元，第三年起，日租金按上一年价格的基础每两年递增10%，租金每三年支付一次，先付后用。2017年1月1日至2017年6月30日为装修免租期，甲方免收该期限内租金并在乙方2026年1月1日至2026年12月31日租期内的租金予以抵扣。乙方应向甲方支付租赁保证金113,908元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。物业管理费每月3,201元，一年一付，先付后用。乙方向原告支付公司注册押金10,000元，甲方应在乙方办妥该房屋内注册公司住所地注销或者迁移手续后7日内将该笔押金全额无息退还于乙方。还约定，经双方协商一致，可变更或提前终止本合同，但提出变更或提前终止合同的一方应提前30日书面向另一方提出。因变更或终止本合同，使一方遭受损失的，违约方应负责赔偿。乙方有下列情形之一，甲方有权随时终止本合同，乙方已付租金、保证金作为终止本合同的违约金。分别为：未征得甲方同意改变房屋用途；乙方原因造成房屋主体结构损坏；未经甲方许可乙方擅自转租；乙方逾期不支付租金累计超过15天。合同履行过程中，若甲方发生违约情形需要支付违约金的，则乙方同意甲方支付的违约金不超过本合同约定的乙方支付的房屋租赁保证金数额。合同后附装修协议，约定了乙方交纳装修押金。被告还向原告提供了沪房地奉字（2012）第004744号《房地产权证》载明，土地状况系国有建设用地，房屋状况为空白。之后，原告支付了被告租金1,413,624元、保证金113,908元、装修押金20,000元、注册押金10,000元、物业费38,412元。2017年1月1日，被告交付了房屋，原告进行了装修。2017年7月25日，上海市奉贤区青村镇人民政府向原告发送《限期搬离告知书》言明，你公司租赁使用的建筑未依法通过消防设计审核、消防验收或消防备案，你单位存在未报批环保建设项目环评审批，并存在较大的安全隐患，望收到告知书后认真落实法律责任，及时停止违法行为，并在2017年8月1日做好搬离工作，否则相关执法部门将采取必要的措施阻止企业违法行为，减少环境污染，消除安全隐患。2017年11月1日，原告致函被告，言明由于诉争房屋未经竣工验收，不得交付使用，镇政府明确要求原告搬离，原告现已完成撤场工作并拟将租赁物返还，要求被告在收到函件后三日内进行现场交接，逾期视为被告认可租赁物返还。2017年11月6日，被告回函，原告单方退租，属于违约行为。庭审过程中，法庭询问被告是否同意接收房屋，被告于2017年12月2日回复，不同意解除合同，不同意接收房屋。还查明，2017年2月24日，上海市奉贤区公安消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，言明2017年2月24日，被告进行了润广文化科技产业园工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2017年8月9日，原告通过上海市住房和城乡建设管理委员会网站查询，诉争房屋工程状态为：中止施工报告。2017年10月，润广文化科技产业园取得《建设工程竣工验收备案证书》。2018年1月，被告取得诉争房屋的产权证。2018年4月8日，原告再次去诉争房屋，房屋门无法打开。2018年3月15日，本院向上海市奉贤区奉城工业园区经济管理委员会工作人员调查，其陈述因为没有通过环评有安全隐患，厂房虽然已经造好但没有产证，所以执法部门出具限期搬离告知书。而且企业需要符合园区的产业导向，曾经告知过被告产业限制的问题。本院还向上海市奉贤区青村镇安全生产监察队工作人员调查，其陈述限期搬离告知书系本部门开具，因为环评通不过，消防验收通不过。本院还向环保部门调取了《上海市奉贤区奉城工业园区规划环境影响报告书》报告书中明确规划产业定位为重点发展物流装备、新能源和环保产业。被告庭审中陈述，政府部门从未告知被告存在产业限制，与原告类似的企业也已注册落户于此园区。本院认为，原、被告签订的《上海润广产业园租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现原告已经搬离诉争房屋并拆除了添附的设备等，要求解除合同，被告虽然不同意解除合同，但其认为如果原告执意要求解除，系原告擅自退租，也无法阻止。由于原告已然搬离且拆除了添附物品，其已另觅他处经营，合同履行不能，故解除原、被告双方签订的租赁合同。本案争议焦点在于合同解除系原告擅自退租还是被告未提供适租房屋，违约责任在谁。原告认为，被告未提供适租房屋，诉争房屋交付时未经竣工验收且未经消防验收。然本院注意到在2017年2月，诉争房屋已经进行了消防备案，2017年10月取得建设工程竣工验收备案证书。尽管上述两证在原告接收房屋后取得，但在原告收到青村镇人民政府限期搬离告知书之前，原告使用诉争房屋不存在障碍。告知书认为诉争房屋未进行消防验收，但在告知书出具时，被告已经取得消防备案，告知书还认为原告未报批环评，本院也向相关环保部门了解，环评由使用者报批。原告认为，由于未取得房屋相应权证致使其无法进行报批，然而原、被告双方签订合同时对于诉争房屋状况应予了解，被告交付权证上房屋状况记载为空白，且原告理应在正式进入装修前，履行相关报批手续，其未提前报批而径行装修，造成损失，要求被告承担于法无据。原告还诉称，诉争房屋存在产业限制，故原告无法入住使用，然政府部门对于诉争房屋是否限制原告产业使用始终未予明确，故本院对此难以采纳。综上，在青村镇人民政府发出告知书后，原、被告理应沟通协调，克服履行中障碍，其径行搬离，造成合同履行不能，应由原告承担相应后果。关于合同解除时间，原告以诉讼方式提起合同解除，被告虽然未予同意但却提起反诉要求原告支付退租违约金及支付装修免租期租金，在2017年11月1日原告致函被告要求被告接收房屋时，被告在11月6日回函认为原告单方退租违约，但结合原告录音录像资料，原告已然搬离，后期原告也无法打开大门，无法控制诉争房屋，故本院认为合同在2017年11月6日因原告搬离而解除。相应租金及物业管理费计算至该日止。鉴于合同装修免租期内租金在2026年租赁期内予以抵扣，故上述时间内租金，原告理应支付。综上，原告应付2017年1月1日至2017年11月6日租金为387,287元、物业管理费为32,650元；原告已付租金为1,413,624元、已付物业费38,412元；被告理应退还原告租金1,026,337元、物业费5,762元。对于原告还支付的装修押金及注册押金，由被告予以退还。对于原告主张的损失，于法无据，本院不予支持。对于被告主张的解除合同违约金，本院综合本案履行情况等，酌情调整为113,908元，即原告已经支付的租赁保证金被告不予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）三赋（上海）检测技术服务有限公司与被告（反诉原告）上海润广投资发展有限公司于2016年12月19日签订的《上海润广产业园租赁合同》于2017年11月6日解除；二、被告（反诉原告）上海润广投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）三赋（上海）检测技术服务有限公司租金1,026,337元、物业费5,762元、装修押金20,000元、注册押金10,000元；三、被告（反诉原告）上海润广投资发展有限公司无需返还原告（反诉被告）三赋（上海）检测技术服务有限公司已经支付的保证金113,908元；四、驳回原告（反诉被告）三赋（上海）检测技术服务有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海润广投资发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币43,516元，反诉案件受理费9,274元，由原告（反诉被告）三赋（上海）检测技术服务有限公司负担35,251元，由被告（反诉原告）上海润广投资发展有限公司负担17,539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  张劲松人民陪审员  倪梅英二〇一八年八月十四日书 记 员  陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。