湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1023民初2652号原告：李章勇，男，1976年2月5日出生，汉族，自由职业，住永兴县。原告：刘学英，女，1978年8月7日出生，汉族，自由职业，住永兴县。系李章勇之妻。委托诉讼代理人：李章勇，男，1976年2月5日出生，汉族，自由职业，住永兴县。系刘学英丈夫。被告:永兴县京辉房地产开发有限公司，住所地，永兴县便江镇江北路396号，注册号431023000010146。法定代表人：李平真，系公司董事长。委托诉讼代理人:许根，湖南奋斗者律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人:孙业丽，湖南奋斗者律师事务所律师，特别授权。原告李章勇、刘学英与被告永兴县京辉房地产开发有限公司（以下简称京辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，公开开庭进行审理。原告李章勇、被告京辉公司的委托诉讼代理人许根、孙业丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李章勇、刘学英向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付给原告有合法手续的房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房的损失及违约金33455元；3、判令被告承担本案诉讼的相关费用。事实与理由：2015年12月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于永兴县。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2015年12月31日支付首付款119196元，2016年2月4日将贷款19万元支付给被告。根据合同第八条，被告应当在2016年5月30日前把商品房交付原告使用，否则，被告需向原告付逾期交房的违约金。但被告却未按约交房。直到2017年10月14日，被告以电话通知说2017年10月19日交房。2017年10月19日，原告到被告售楼部准备收房，被告却没有按合同交房。合同约定，被告每逾期交房一天，应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告违约时间为2016年5月30日至2017年11月22日，共541天。故被告支付的违约金为33455元（309196元×0.0002/日×541日）。请求法院判如所请。被告京辉公司辩称：1、商品房迟延交付是客观事实，但是根据合同第十二条约定，京辉公司在免责范围内可以不承担违约责任。京辉公司已于2017年10月经有关部门验收合格，且已经在房屋验收合格的第一时间内通知原告交房，但原告却无故拒绝办理交付手续。合同约定遭遇不可抗力，京辉公司可据实予以延期交房，并依法不需要向原告承担逾期交房的责任。2、原告诉请的违约金计算有误，应予核减。按照《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过30天的利息应按中国人民银行同期贷款年利率4.35%予以计算。经审理查明：2015年12月31日，李章勇、刘学英与京辉公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：京辉公司将其开发的永湘贸大市场第A3幢401号房出售给李章勇、刘学英，建筑面积为111.76平方米，单价为2766.61元，总价款309196元。第六条、付款方式及期限。签定本合同首付119196元，剩余19万元银行按揭；第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自规定的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条、交接。商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年9月23日，李章勇、刘学英支付了购房定金20000元，2015年9月26日，支付了购房款79196元，2015年12月31日支付购房款20000元，2016年2月4日，通过银行按揭贷款支付购房款19万元。截止庭审之日止，京辉公司该商品房未经验收合格，李章勇、刘学英未收房。上述事实有原、被告的当庭陈述、工商营业执照、商品房买卖合同、收据等证据予以证实，经庭审质证辩论，足以认定。本案争议的焦点为，被告方商品房交房是否违约、如何承担违约责任。阐述如下：本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，被告有房地产开发经营的资质，具备签订商品房买卖合同的主体资格，且合同未违反法律，行政法规强制性的规定，故该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告应当按合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条等相关法律规定，结合我国目前房地产开发管理实践，建设单位应对建筑工程的质量、规划、基础设施和公共设施等满足日常居住需要的相关建筑项目进行验收，并报经建设主管部门备案验收合格后，方可交付使用。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标准是取得工程竣工验收备案表。因此，认定涉案房屋竣工验收合格及是否具备交付条件的标准应以其取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为法定要件。根据本案查明的事实，至本案一审法院辩论终结时，京辉公司未能提供证据证明涉案房屋已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，而京辉公司提出的已组织承包单位、监理单位、勘察设计单位、建设单位、设施管理单位已对包括涉案房屋在内的永湘商贸大市场A地块项目进行竣工验收且合格之抗辩，只反映京辉公司自行对涉案工程项目的验收情况，并非政府部门对该项目达到法定验收、交付条件之认可。此外，京辉公司提出的迟延交房是遭遇不可抗力所致，亦缺乏相应证据证实。据此，在京辉公司不足以证明涉案房屋已通过政府部门的竣工验收前提下，京辉公司不符合法定交房标准，系违约行为。双方合同第九条约定（1）逾期不超过30日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。虽然逾期超过30日的违约金，合同未约定，按照公平原则及签订合同的目的，可参照合同第七条第（2）项违约金标准计算。原告提出要求被告支付违约金33455元（309196元×0.0002/日×541日）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、永兴县京辉房地产开发有限公司应当按合同约定继续履行交房义务。二、永兴县京辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向李章勇、刘学英支付逾期交房违约金33455元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费636元，减半收取计318元，由被告永兴县京辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  雷震宇二〇一八年五月九日书记员  张 宁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。