上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初56号原告：朴赞龙，男，1977年12月28日生，朝鲜族，住上海市闵行区。原告：张文双，女，1981年9月4日生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。原告朴赞龙、张文双(以下简称原告)与被告上海绿茵置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王永杰、被告委托诉讼代理人夏李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2017年1月8日签订的《上海市商品房出售合同》；2、请求依法判令被告返还原告已付房款人民币(以下币种同)780,000元。后原告当庭将第二项诉讼请求变更为判令被告返还原告已付房款860,000元。事实与理由：原告与被告于2017年1月8日签订《上海市商品房出售合同》，合同约定原告向被告购买嘉定区银翔路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款1,550,000元，其中770,000元以贷款方式支付。其中，原告须在被告指定银行办理贷款，相关贷款手续由被告全权负责。基于被告承诺原告完全符合相关条件，且一再表示贷款没有任何问题，原告向被告支付了应付房款，并交纳了相关税费。之后，原告被告知贷款无法办理，甚至原告配合被告另行提交相关材料变换银行后也无法完成贷款。因被告原因导致贷款无法办理，原告与被告签署的合同无法继续履行，原告为此多次与被告协商均未果，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请，1、办理银行贷款并非是协议约定的被告的法定义务，原告无法办理贷款的责任不应由被告来承担。根据《上海市商品房出售合同》，在无法办理贷款的情况下，原告仍应全款补足，而不能因无法继续履行而解除合同。原告违约在先，无权解除合同。2、根据原告所提供的证据，无法证明其向绿茵公司支付了所谓的78万元购房款，事实上绿茵公司也并未收到购房款，绿茵公司不应承担退款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年1月8日，朴赞龙、张文双(乙方，买方)与绿茵公司(甲方，卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室的系争房屋作店铺使用，建筑面积37.37平方米，总房价款1,550,000元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。第十九条约定双方商定2017年7月8日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年1月8日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年1月8日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。附件一付款时间和付款方式中约定：1、乙方于2017年1月8日与甲方签约并付首付房款计250,000元；2、乙方于2017年1月25日前应支付房款首付款530,000；3、乙方以贷款方式于2017年3月25日前应支付房款计770,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，2016年12月30日，张文双通过POS机刷卡向绿茵公司支付房款5万元。后张文双分别于2017年1月8日、2017年1月25日通过POS机刷卡向案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)支付房款200,000元、610,000元，并于2017年3月15日通过POS机刷卡向彰荣公司支付50,852元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”。朴赞龙、张文双于2017年3月15日收到《收据》一张，载明“代办产证费”50,852元，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2017年3月3日，绿茵公司向朴赞龙、张文双开具一张价款为860,000元的增值税发票。2017年10月30日，绿茵公司向绿茵商业用房所有业主出具一份《承诺书》，承诺：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，被告承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因被告内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵置业有限公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，被告承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因被告违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由被告承担。另查，1、绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，目前仍在仲裁过程中。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪0114财保字第12号冻结。2、本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。审理中，绿茵公司自认彰荣公司为系争商铺所在的绿茵商业广场的委托销售公司，绿茵公司与朴赞龙、张文双于2017年1月8日签订《上海市商品房出售合同》时是由彰荣公司具体操作，本案的房屋出售合同签约及付款均发生在被告委托彰荣公司销售期间。本院认为，朴赞龙、张文双与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。综合所有的证据，朴赞龙、张文双的银行贷款未能办出存在绿茵公司的因素，对此绿茵公司在2017年10月30日向绿茵商业用房所有业主出具的《承诺书》中也自认并承诺“现因被告内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任”，由此可见绿茵公司对于业主未能正常办理贷款的情形是知晓的，且目前朴赞龙、张文双明确表示没有经济能力以现金补足该贷款金额，无法继续履行该合同，综合绿茵商业广场的经营现状，原告要求解除《上海市商品房出售合同》的诉请可予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将已付的购房款予以返还。至于返还的款项数额问题，朴赞龙、张文双称已支付86万元，绿茵公司则称未收到任何购房款。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。朴赞龙、张文双在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，绿茵公司也开具了价款为860,000元的增值税发票，故朴赞龙、张文双的付款行为不存在过错，其已经尽到了审慎注意义务。朴赞龙、张文双有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，案外人彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，朴赞龙、张文双对于此节事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，朴赞龙、张文双也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限，故本院认定朴赞龙、张文双已经向绿茵公司支付86万元购房款，现绿茵公司称未收到房款，绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。综上，本院对朴赞龙、张文双要求解除双方签订的《上海市商品房出售合同》及要求绿茵公司返还已付购房款86万元的诉请均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告朴赞龙、张文双与被告上海绿茵置业有限公司于2017年1月8日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告朴赞龙、张文双已付房款人民币860,000元。本案受理费11,600元，减半收取5,800元，保全费5,000元，合计诉讼费10,800元，由原告朴赞龙、张文双负担5,400元，由被告上海绿茵置业有限公司负担5,400元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一八年十月三十一日书记员  孙鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。