山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2014）迎商初字第00120-1号反诉原告（本诉被告）：太原汇森房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区桃园北路101号，组织机构代码69224XXXX。法定代表人：杜妍，董事长。委托诉讼代理人：胡海明，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张列卿，女，该公司副经理。反诉被告（本诉原告）：山西欧泰克科技发展有限公司，住所地太原市迎泽区桃园北路101号501室,统一社会信用代码×××。法定代表人：李泽民，执行董事。委托诉讼代理人：赵世立，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文亮，北京德恒（太原）律师事务所律师。第三人：山西广和山水文化传播股份有限公司（原名称太原天龙集团股份有限公司），住所地太原市迎泽大街289号，统一社会信用代码×××。法定代表人：游念东，董事长。委托诉讼代理人：戴蓉，女，该公司董事长秘书。委托诉讼代理人：郭筱铁，男，该公司法务经理。第三人：山西天客隆企业经营管理有限公司，住所地太原市迎泽区桃园北路101号，组织机构代码751531232。法定代表人：郭建勇，董事长。委托诉讼代理人：胡壮玲，女，该公司职工。原告山西欧泰克科技发展有限公司与被告太原汇森房地产开发有限公司、第三人山西广和山水文化传播股份有限公司、山西天客隆企业经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2015年1月28日作出（2014）迎商初字第120号民事裁定，裁定驳回原告山西欧泰克科技发展有限公司的起诉。原告山西欧泰克科技发展有限公司不服，提起上诉。2015年5月4日，太原市中级人民法院作出（2015）并立民终字第166号民事裁定，裁定撤销原裁定，指令本院进行审理。审理中，被告太原汇森房地产开发有限公司提起反诉，本院依法予以受理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。反诉原告太原汇森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡海明、张列卿、反诉被告山西欧泰克科技发展有限公司的法定代表人李泽民及其委托诉讼代理人赵世立、陈文亮、第三人山西广和山水文化传播股份有限公司（以下简称天龙公司）的委托诉讼代理人郭筱铁、戴蓉、第三人山西天客隆企业经营管理有限公司（以下简称天客隆公司）的委托诉讼代理人胡壮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告太原汇森房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告与第三人天客隆公司于2007年6月3日所签订的《协议书》关于西二层车间顶层平台租赁并加层的约定无效，且《协议书》中501至506室的租赁关系已解除，并判令反诉被告立即将反诉原告所有的太原市桃园北路101号西二层车间顶层平台恢复原状；2、判令反诉被告立即退还承租反诉原告的办公楼房屋501-506室，赔偿反诉原告房屋租赁损失119.17万元（2010年6月至2015年8月），以及直至返还全部房屋的使用权；3、全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2010年2月10日，反诉原告依法取得位于太原市桃园北路101号的土地使用权和包括涉案西二层车间在内的房屋所有权。在取得房屋所有权后，反诉原告向反诉被告声明已取得其承租房屋的所有权，要求其与反诉原告重新签订租赁合同，并拆除其在西二层平台搭建的羽毛球馆。但反诉被告却以所谓“买卖不破租赁”的不正当理由，拒不就租赁反诉原告的501-506室房屋与反诉原告重新签订协议，也不主动拆除搭建在反诉原告西二层车间上尚未取得规划等相关建设手续的羽毛球馆，而且时至今日反诉被告拒不支付租金，给反诉原告造成很大损失。反诉被告的行为违反《物权法》、《民法通则》及《合同法》的相关规定，已对反诉原告的合法房屋所有权造成严重侵害。现反诉原告依据《民事诉讼法》的相关规定提出以上反诉请求，请依法裁判，维护反诉原告的合法权益。反诉被告山西欧泰克科技发展有限公司辩称，1、涉案房屋于1985年7月取得工业建筑执照，该执照有法律效力。反诉被告多次要求反诉原告提供相关手续来办理反诉被告所需的手续执照等，但是反诉原告均未提供；2、反诉被告所说的“买卖不破租赁”为正当理由，反诉原告已经承接了原来的租赁合同；3、反诉原告以旧城改造为由提出合同解除，不产生解除效力，在法院审理涉案房屋的案件中，反诉原告以此提出的解除理由均未得到法院的支持。第三人天龙公司和天客隆公司均无述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月3日，第三人天龙公司向第三人天客隆公司出具一份委托书，天龙公司全权委托天客隆公司对太原市桃园北路101号属天龙公司所有（房屋产权证）的房屋与相关商业用房、设施、设备及其他附属设施进行经营和管理。同时有权与第三方合作经营、转租经营。2007年6月4日，经第三人天龙公司同意，第三人天客隆公司作为出租方（甲方）、反诉被告作为投资使用方（乙方）签订一份《协议书》，协议约定，1、甲方在太原市桃园北路101号（华联超市内）有完全经营权五层办公楼和二层车间顶层平台，同意由乙方投资加层建房并承租。其中，五层办公楼501-506室由乙方承租，西二层车间顶层平台由乙方全额投资加层建房并使用，面积为2286平方米；2、乙方的使用期限为10年。起租日为本协议签订之日起二个月后，或按实际开业日起租；3、甲方及产权人提供有关手续，乙方办理有关规划施工许可等手续，并承担相应的费用；4、加层建成后需经质量、消防等有关部门检查验收后才能使用，甲方应保证交付时水、电、暖单独为乙方留存接口，乙方单独挂表核算并按政府定价或议价缴纳各项费用；5、鉴于车间二层顶层加层及附属设施全部由乙方投资，从起租日开始，第一、第二年甲方每年收取房租5万元，当期15日内缴纳；第三、第四、第五年每年收取10万元，第六、第七、第八、第九年每年收取30万元，第十年收取40万元。房租缴纳日期分为当年两次付清，半年一次当期15日内缴纳，甲方向乙方出具有效收款收据。五层办公房屋租赁费每年2万元，合同生效之日起15日内一次性缴纳；6、租赁期间甲方负责公用设施的维护、协调相邻关系，保证供水、供电、供暖、交通畅通等。如出现使乙方不能正常经营甲方应及时协调处理并按年度日平均营业额，按日赔偿经济损失；7、如因甲方规划原因，且加层必须拆除时，甲方应按乙方投资总额（以甲乙双方认可的竣工结算书为准）扣除实际使用年限折旧后余额返还乙方投资（折旧期为5年）（计算办法：乙方投资总额-实际使用期折旧﹦实际返还额），并赔偿给乙方100万元经营损失。甲方除因规划原因外不得单方解除协议，如甲方单方违约，承担违约责任，前5年内按乙方投资总额扣除实际使用年限折旧后余额返还乙方（折旧期为5年）（计算办法：乙方投资总额-实际使用期折旧﹦实际返还额），并赔偿乙方经营损失（计算办法：40万元×1.5×未使用年限﹦乙方经营损失）；后5年内甲方除退还当年租金外，并应承担相应的违约金，违约金计算办法：40万元×1.5×未使用年限﹦乙方经营损失。如乙方单方解除合同承担违约责任，违约金计算办法（40万元×1.5×未使用年限﹦赔偿甲方损失）。2007年7月1日，因反诉被告办理营业执照需提供与产权人的租赁合同，反诉被告（乙方）与第三人天龙公司（甲方）就反诉被告租赁天龙公司位于太原市桃园北路101号院内5层501室-506室6间房屋签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限从2007年7月5日起至2017年7月4日止，年租金2万元；如因甲方原因致使本合同无法履行时，甲方退还乙方1年租金，如因乙方原因致使本合同无法履行时，乙方多支付甲方1年租金，因乙方不能按时支付租金及水、电费，甲方有权单方面终止合同，收回出租房屋。同日，反诉被告（乙方）与天龙公司（甲方）就反诉被告租赁天龙公司位于太原市桃园北路101号院内2层车间顶层又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限从2007年8月1日起至2017年8月1日止，每年租金10万元，租赁用途为改造羽毛球馆；若因甲方原因致使本合同无法履行时，甲方退还乙方1年租金，赔偿乙方总投资且赔偿乙方营业损失。若因乙方原因致使本合同无法履行时，乙方支付甲方1年租金。上述协议书签订后，反诉被告委托山西亚达建筑设计院对太原市桃园北路101号院内西二层车间顶层平台进行设计，山西亚达建筑设计院出具了《天龙集团综合车间加层改造》设计方案，该设计方案征得第三人天客隆公司的同意。之后，反诉被告委托山西建工（集团）总公司钢结构分公司对西二层车间顶层平台“桃园羽毛球馆”进行施工，该工程于2007年11月5日完工。之后，反诉被告办理了经营羽毛球馆所需的各项证照，“桃园羽毛球馆”于2009年2月7日正式对外营业。2009年3月26日，“桃园羽毛球馆”内部装修工程经太原市迎泽区公安消防大队验收合格。2009年12月3日，反诉被告与第三人天客隆公司共同确认：1、根据山西泰元工程造价咨询有限公司报告书对该项目的审核结果，“桃园羽毛球馆”竣工结（决）算确定金额为450万元，双方均予以认可；2、起租日为羽毛球馆开业日，即起租日为2009年2月7日。租期为10年，即2009年2月7日起至2019年2月6日止。办公用房与加层同日起租。2009年12月11日，反诉原告基于转让取得了涉案房屋的所有权。2010年1月12日，第三人天龙公司与第三人天客隆公司签订协议，协议约定，天龙公司所有的位于太原市桃园北路101号的房地产一经过户至第三方名下当日，天龙公司授权委托天客隆公司的租赁、经营管理权立即终止。2010年1月13日，天客隆公司、反诉原告、广东金正电子有限公司签订《交接工作第一次会备忘录》，确定由天客隆公司通知各租户出租房产主体变更为反诉原告。2009年12月，第三人天客隆公司管理人员口头告知反诉被告：已将太原市桃园北路101号物业经营管理权转给反诉原告，以后与其直接联系。2010年4月1日，反诉原告向反诉被告发出通知，主要内容为：1、天客隆公司与天龙公司已于2010年1月13日签订了协议，终止了天客隆公司的租赁管理权；2、贵处接到上述通知后，请于2010年4月3日前，到反诉原告办公室重新签订合同。反诉被告接通知后，与反诉原告、天龙公司就重新签订合同一事进行协商，但未达成一致意见。2010年8月26日,反诉原告给反诉被告羽毛球馆断电，造成反诉被告羽毛球馆当天停业。在反诉被告书面承诺在十个工作日内（9月10日前）诉讼或签新合同后，方于次日恢复供电。反诉被告于2010年9月6日提起诉讼，要求反诉原告继续履行合同，并赔偿经济损失。在该案诉讼过程中，反诉原告于2010年9月16日再次断电，至今未恢复供电。此后，反诉原告相继采取断水、停暖等措施停止了羽毛球馆运营的一切服务，使反诉被告羽毛球馆的正常经营受到严重影响。2013年1月8日，反诉被告羽毛球馆的消防楼梯被破坏，反诉被告被迫停业。在反诉被告重新修复消防楼梯并办理相关手续后，原告羽毛球馆重新开业。在反诉原告停止向反诉被告羽毛球馆供电、供水、供暖后，反诉被告为了保证羽毛球馆正常的运营，自行出资购置了发电机、柴油机、储水罐等设备自行供电、供水、供暖。自反诉原告不能正常向反诉被告羽毛球馆供电、供水开始，反诉被告羽毛球馆始终处于停业或半停业状态。2012年9月17日，反诉原告向反诉被告发出《解除合同通知书》，以租赁范围内的房屋列入旧城改造项目范围，通知反诉被告解除合同。反诉被告向第三人天客隆公司缴纳房租至2011年2月7日，向反诉原告缴纳水电费用至2010年8月16日。2010年11月2日，反诉被告向反诉原告缴纳采暖费9113元。本案本诉原告在立案时申请缓交诉讼费用，本院经审查同意本诉原告缓交诉讼费用，结案前交清。本案庭审结束前，本院通知本诉原告七日内缴纳诉讼费用，但本诉原告未在七日内缴纳案件受理费，本院依法作出（2014）迎商初字第00120-1号民事裁定，裁定本案本诉按原告山西欧泰克科技发展有限公司撤回起诉处理。本院认为，经第三人天龙公司授权，反诉被告与第三人天客隆公司于2007年6月4日签订《协议书》，将天龙公司所有的太原市桃园北路101号（华联超市内）五层办公楼501-506室和二层车间顶层平台租赁给反诉被告，该《协议书》基于天龙公司的授权签订，故该《协议书》对反诉被告与天龙公司产生约束力。在该《协议书》履行期间，天龙公司于2010年2月将上述涉案租赁房屋转让给反诉原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，该《协议书》对新所有人（即反诉原告）仍然产生法律效力。该《协议书》是当事人各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉案《协议书》关于西二层车间顶层平台租赁并加层的约定是对场地租赁的约定，不适用该条的规定，反诉原告要求确认反诉被告与第三人天客隆公司于2007年6月3日所签订的《协议书》关于西二层车间顶层平台租赁并加层的约定无效的反诉诉讼请求不符合法律规定，不予支持。2012年9月17日，反诉原告向反诉被告发出《解除合同通知书》，以租赁范围内的房屋列入旧城改造项目范围，通知反诉被告解除合同，但反诉原告未提供涉案房屋经批准已列入旧城改造范围的证据，且涉案房屋事实上至今仍未进行改造，该解除行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，不产生合同解除的效力，故对反诉原告要求确认《协议书》中501至506室的租赁关系已解除的诉讼请求不予支持。因反诉原告要求确认《协议书》关于西二层车间顶层平台租赁并加层的约定无效和确认《协议书》中501至506室的租赁关系已解除的反诉诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，反诉原告基于上述理由要求判令反诉被告立即将反诉原告所有的太原市桃园北路101号西二层车间顶层平台恢复原状、判令退还承租反诉原告的办公楼房屋501-506室和赔偿反诉原告房屋租赁损失的诉讼请求理由不当，不予支持。反诉原告可基于双方之间的租赁合同另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十九条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条规定，判决如下：驳回反诉原告太原汇森房地产开发有限公司的诉讼请求。反诉案件受理费7762元，由反诉原告太原汇森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郭卫斌人民陪审员 田 莉人民陪审员 郝燕芝 二〇一八年十月二十日书 记 员 李小溪相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第四百零二条【委托人的介入权】受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。