河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初1885号原告（反诉被告）：内乡财富中心商贸有限公司，住所地:内乡县城关镇县衙路中段（财富广场）。法定代表人：郭现峰，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师。被告（反诉原告）：史朝雄，男，汉族，1980年12月17日出生，住河南省内乡县。被告（反诉原告）：杨苛，（曾用名杨珂）女，汉族，1983年1月13日出生，住河南省南阳市宛城区。原告（反诉被告）内乡财富中心商贸有限公司（以下简称财商公司）与被告（反诉原告）史朝雄、被告杨苛租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。财商公司的委托诉讼代理张泽红，被告（反诉原告）史朝雄到庭参加诉讼，被告杨苛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）财商公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除其于2017年8月7日同史朝雄签订的《财富广场购物中心租赁合同》，由史朝雄返还承租的房屋，并判令史超雄支付原告违约金10万元。2、请求依法判令史朝雄和杨苛支付拖欠的房租291804元及电费53324元（算到2020年6月28日）；2020年6月29日以后的房屋占用金按照每月11000元算至交付房屋之日止，电费据实支付。3、涉及诉讼的费用由史朝雄和杨苛负担。事实与理由：2017年8月7日，我公司与史朝雄签订《财富广场购物中心租赁合同》，合同约定史朝雄租赁我公司位于内乡县县衙路财富中心商贸有限公司后排一二层面积为703㎡的商铺从事餐饮活动，租赁期限为2017年7月1日至2021年6月30日，共4年，租金于每年的6月1日前支付，水电费由承租人负担。合同签订后，我公司向史朝雄提供了商铺，史超雄未能按照合同约定及时足额支付房租，截止2020年4月30日已拖欠房租269804元及电费52812元。史朝雄、杨苛多次向我公司出具《还款保证书》，约定支付房租、电费的时间和金额。然时至今日，他们仍不按照《财富广场购物中心租赁合同》和《还款保证书》的约定按时足额支付房租、电费。因史朝雄和杨苛违约，我公司有权解除合同，主张拖欠的房租及电费，并主张违约金10万元。史、杨二人现仍占有、使用租赁我公司的房屋，并使用冰柜保存肉食、海鲜及蔬菜瓜果等产生电费。为此，史、杨二人应支付2020年5月1日起至腾房之日的房屋占用金（按每月11000元），并据实支付电费。被告（反诉原告）史超雄、被告杨苛辩称：1、史超雄是作为内乡优乐自助餐厅的授权代表人在合同上签名，内乡优乐自助餐厅属于承租方，史朝雄和杨苛不是适格的被告主体。2、合同约定收款账户为财商公司的对公账户，财商公司安排将2017年、2018年租金共计四十六万元交在财务人员的个人账户，属于偷税漏税。3、合同载明双方签字盖章后生效，但至今我们所持合同无财商公司法定代表人签名和加盖公章，属于效力待定合同。4、2020年3月，财商公司未尽商场管理义务，导致我经营场所停电多日，造成餐厅冷柜储存的肉食和海鲜及蔬菜瓜果腐烂变质，损失6万元左右，我进行了三次的视频录制说明损失情况。5、因财商公司侵权行为，我在2020年4月28日通过内乡邮政快递向其发出《终止房屋租赁和相关事项告知书》，双方的合同已经于2020年3月1日终止。被告（反诉原告）史朝雄及被告杨苛向本院提出反诉请求：1、依法驳回财商公司的所有诉讼请求。2、要求财商公司出具租赁合同中约定的商铺权属使用证书。3、要求财商公司因无法向我们出示商铺权属使用证书，而向我们返还2017年和2018年共计18万元的不当得利款项。4、要求财商公司向我们支付不当得利款18万元的利息43200元。5、确认双方的租赁合同解除时间为2020年3月1日。原告（反诉被告）财商公司辩称：1、反诉请求第一条实际上是反诉原告针对本诉的答辩意见，第二条是本诉原告能够提起诉讼的依据之一，这两条均不是实际意义上的反诉请求，不应当作为反诉请求。2、我公司没有收取不当得利款及利息的行为，应依法驳回反诉原告对我公司的起诉。3、在法院作出判决之前，双方之间的租赁合同并没有解除，双方当事人应遵守合同约定。原告（反诉被告）财商公司在庭审中出示如下证据：1、《委托代理租赁合同》，证明经业主、城关镇人民政府与财商公司三方协商，业主委托城关镇人民政府将商铺出租给财商公司，由财商公司统一对外招商出租，财商公司由此获得使用权，有权对外招商出租。2、《财富广场购物中心租赁合同》一份，证明史朝雄租赁财商公司位于内乡县县衙路财富中心商贸公司后排一二层703㎡的商铺，用于经营餐饮；合同约定了租赁期间、租金数额及租金支付时间、支付方式以及违约责任。3、《还款保证书》三份，证明史朝雄在租赁商铺期间，没有及时支付租金，史朝雄、杨苛承诺分期支付房租及电费，房租自2019年5月1日起按月支付，每月为11000元。对于原告（反诉被告）财商公司所举证据，史朝雄对证据1的真实性、关联性有异议，对证明方向不予认可，认为刘秀丽所持房权证与本案无关联，不予质证。该证据能够客观反映案件事实，证实财商公司有权出租案涉租赁标的物，史朝雄的异议理由不成立，不予采信，该证据作为认定事实的依据。对证据2，史朝雄认同是其签名，但认为是虚假合同，事后自行拟定，与本案无关联性，史朝雄认可签名，史朝雄的异议理由不成立，不予采信，该证据作为认定事实的依据。对证据3，史朝雄认可是自己签名，但认为与本案无关联性。该组证据是史朝雄签署且对租金及其他费用是否拖欠的事实认定具有直接关联，作为认定案件事实的依据。对证人韩某出庭作证证言，史朝雄认为证人所述不属实，是其先发现停电，发现时已经停电三天左右，基于其告知财贸公司会计才联系电工处理，没有告知停电原因，只是电送上了，让过去看一下。该证人证言，本院结合其他证据综合认定。被告（反诉原告）史朝雄在庭审中出示如下证据：1、营业执照，证实史朝雄是内乡优乐自主餐厅的经营者。2、终止房屋租赁合同告知书，证实2020年3月1日已经解除合同并告知财商公司。3、邮件交寄单，证明史朝雄将终止房屋租赁告知书邮寄给财商公司。4、邮件交寄单收据，证实邮寄部门向史朝雄出具证明，证明史朝雄向财商公司邮寄了上述文书。5、视频三份，证实餐厅食材损坏的现状和目前餐厅现状。对于被告（反诉原告）史朝雄所示证据，财商公司对证据1真实性无异议，对证明方向有异议，认为仅能证实史朝雄是优乐餐厅经营者，不能证明合同相对人是优乐餐厅。本案涉及的《财富广场购物中心租赁合同》签订时间为2017年8月7日，内乡县优乐自助餐厅的工商登记注册时间为2018年2月23日，虽史朝雄是内乡优乐自助餐厅的经营者，但不能证实本案合同的相对人是内乡县优乐自助餐厅。史朝雄虽然实际经营，但签订合同时，注册登记的经营者非史朝雄，该异议理由成立，予以采信。对证据2有异议，认为优乐餐厅不是本案当事人，对本案享有权利、义务。对证据3、4真实性无异议，认为不显示是优乐餐厅邮寄，优乐餐厅也不是本案当事人。对证据2.3.4，本院结合其他证据综合认证。对证据5的真实性和证明方向均有异议，认为该证据是史朝雄单方录制，真实性无法核实。该证据本院予以参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月，经内乡县城关镇人民政府与内乡县菊坛财富中心广场商铺业主协商，为了便于商铺统一招商出租，由内乡县城关镇人民政府代理全体业主与原告（反诉被告）财商公司签订《委托代理及租赁协议》，由财商公司以自己名义实行统一对外出租。2017年8月7日，财商公司与史朝雄签订《财富广场购物中心租赁合同》，约定史朝雄租赁位于内乡县××潭财富中心广场后××面积为703㎡的商铺从事餐饮经营，租赁期限4年，自2017年7月1日起至2021年6月30日止。租金第一年为20万元，第二年为23万元，第三年为23万元，第四年为236900元，均于每年度开始前的6月1日前支付。租期内水电费由承租人负担。合同同时约定：“一方违约致使另一方合同无法实现，该另一方可以在追究对方违约金拾万元的同时，提前解除本合同。”合同落款处甲方（出租方）处有财商公司加盖印章和法定代表人郭现锋签名，乙方（承租方）处有史朝雄签名按指印。合同签订后，财商公司依约向史朝雄提供商铺。合同履行过程中，史朝雄交纳了部分租金，但未能按照合同约定及时足额支付租金，期间，史朝雄、杨苛于2019年5月10日和2019年10月17日两次共同向财商公司出具《还款保证书》，对拖欠的租金和电费进行确认并承诺了还款时间，同时，对租金的支付时间双方协商变更为自2019年5月1日起按月支付。每月30日前支付11000元。保证书出具后，史朝雄、杨苛并未完全兑现承诺，截止2020年4月30日，共拖欠租金291804元及电费52812元。2020年新冠状肺炎疫情期间，因变压器损坏，造成商铺停电，后财商公司维修恢复供电。2020年4月29日，史朝雄以租赁合同自始无法律效力和经营场所停电多日致使餐厅冷柜储存的肉食和海鲜等食材腐烂变质，损失6万元左右为由，以内乡县优乐自助餐厅名义向财商公司邮寄《终止房屋租赁合同和相关事项告知书》。内乡县优乐自助餐厅登记注册地为：南阳市内乡县，经营者为史朝雄，注册时间为：2018年2月23日。本院认为，结合本诉及反诉主张，争议焦点归纳为如下四点：第一、本案的租赁合同相对人应如何确定；第二、本案租赁合同的效力及租赁合同无效或解除后的财产返还和损害赔偿问题应如何解决；第三、合同有效情形下，本案租赁合同双方当事人是否享有合同解除权及如何行使解除权；第四、双方当事人的本诉和反诉请求能否得到支持。针对争议焦点，分别评析如下：争议焦点一：关于《财富广场购物中心租赁合同》的合同相对人。《财富广场购物中心租赁合同》的签订时间为2017年8月7日，内乡县优乐自助餐厅登记注册时间为2018年2月23日。个体工商户以注册字号对外承担责任，应当是在完成注册登记以后。本案合同成立时间在前，合同生效时，内乡县优乐自助餐厅尚未注册登记，不能以注册字号对外承担责任。同时，从租赁合同的实际履行情况看，租赁合同以史朝雄个人名义签订，租金以自然人名义交纳，《还款保证书》也是以自然人名义出具，作为承租人的乙方始终都是史朝雄个人。所以，《财富广场购物中心租赁合同》的合同相对人应当是财商公司和史朝雄。争议焦点二：本案租赁合同的效力及租赁合同无效或解除后的财产返还和损害赔偿问题应如何解决。财商公司与史朝雄签订的《财富广场购物中心租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效。虽然出租方财商公司并非出租商铺的所有权人，但出租方依据与商铺业主签订的《委托代理及租赁协议》取得商铺的使用权，统一对外招商出租，协议约定经营模式、招租价格由财商公司自主决定，业主不干预。本案租赁物的出租使用是权利人认可和授权的，出租人无权利瑕疵，承租人史朝雄辩称本案租赁合同系效力待定合同，无事实和法律依据。因此，双方签订的《财富广场购物中心租赁合同》成立有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行过程中，如出现法定解除或约定解除条件，可以依法解除合同，但合同解除仅是对合同权利义务的终止，法律效果是消灭合同关系，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，可以要求恢复原状、采取其它补求措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁关系消灭后，承租人不再承担解除后的租金支付义务，但应当恢复原状、返还租赁物、结清前期费用，造成租赁物损失的应折价赔偿，如在合同履行过程中存在违约行为则承担相应的违约责任。具体而言，承租人史朝雄在合同具备解除条件时应当及时将其承租的703㎡的商铺返还财商公司，并结清前期拖欠的租金、电费以及支付合同解除至交回商铺之日期间的占用费用。争议焦点三、合同有效情形下，本案租赁合同双方当事人是否享有合同解除权及如何行使解除权。有效合同具有法律效力，双方当事人都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除，只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能，合同继续存在已失去积极意义的情况下，才允许解除合同。这不仅是解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。否则，即便是违约，也不发生解除的法律效果，仅产生违约责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定了适用一切合同的解除条件，该法第二百一十九条、第二百二十七条规定了租赁合同的解除条件。本案承租人史朝雄在接收使用租赁物后未按照合同约定及时足额支付租金，在经财商公司催要后出具还款保证书，但仍未积极履行，其迟延履行债务的行为致使财商公司的合同目的无法实现，加之承租人史朝雄向财商公司邮寄《终止房屋租赁合同和相关事项告知书》的行为也足以表明在租赁合同履行期限届满之前，其不履行主要债务，其行为符合《合同法》第九十四条、第二百二十七条规定的法定解除条件；同时，双方签订的租赁合同约定：“一方违约致使另一方合同无法实现，该另一方可以在追究对方违约金拾万元的同时，提前解除本合同”，合同约定的解除条件已经成就，符合《合同法》第九十三条第二款约定解除的条件。据此，财商公司享有本案租赁合同的解除权。承租人史朝雄在本案租赁合同履行过程中存在明显的违约行为，对于长期迟延履行，形成合同僵局负主要过错责任，其作为违约方不享有单方解除合同的权利。《合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条对合同解除权的行使做出了具体的规定，据此规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。在司法实践中，合同解除权人通过起诉方式将解除合同的意思表示通知到对方当事人并无不可，而且相对方收到法院送达的诉讼材料后，可以提出确认合同解除无效的反诉、反驳或抗辩，以此维护自己的合法权益。财商公司现以诉讼方式解除合同符合法律规定。财商公司在2020年6月28日庭审中明确诉请并当庭告知史朝雄，财商公司主张解除合同的告知到达史朝雄的时间应以此为准，合同解除的生效时间应确认为2020年6月28日。史朝雄只有在长期性合同形成合同僵局对双方都不利的前提下才可以起诉请求解除合同，但其在无证据证明此前提存在的情形下，单方通知终止房屋租赁合同明显不符合法律规定。其主张2020年3月1日已经解除合同，不予支持。争议焦点四、双方当事人的本诉和反诉请求能否得到支持。关于财商公司的本诉请求，本院认为，原告提供的证据和庭审中被告自认的事实能够证明原告依约交付了商铺，而被告史朝雄未按合同约定及时支付租金，其行为已构成违约，原告请求解除合同，并在2020年6月28日庭审中确定该诉讼请求，要求史朝雄支付拖欠房租291804元及电费53324元，于法有据，应予支持。杨苛虽然未在合同书上签字，但其在原告催要租金过程中两次在《还款保证书》上签字确认，且《还款保证书》的内容除了对拖欠款项制订了计划，还对租金支付方式作出了调整，该保证原告接受并认可，足以证实债权人、债务人和第三人杨苛对债务的承担达成了合意，杨苛的行为属于债务加入行为，其对史朝雄在本案租赁合同关系中的债务自愿共同承担责任，其行为不违背法律规定。原告请求史朝雄、杨苛共同承担责任，应予支持。今年以来，发生的新冠肺炎疫情可视为不可抗力，应以免除史朝雄应承担的违约责任为宜。史朝雄、杨苛在答辩中称2020年3月财商公司未尽商场管理义务，导致经营场所停电多日，造成餐厅冷柜储存的肉食和海鲜及蔬菜瓜果腐烂变质，损失6万元左右，但其没有就停电的原因和责任进行举证说明，没有针对自己的损失提供准确有效的证据，也没有具体的抗辩或反诉主张。对此，本院在本案中不做评析和处理，被告可另案主张权益。关于史朝雄和杨苛的反诉请求，本院认为，杨苛作为反诉原告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其反诉按自动撤回处理。史朝雄要求驳回财富商贸公司诉请属于答辩意见，不属于独立请求，不作为反诉处理。史朝雄要求财富商贸公司出具商铺使用权证书，返还不当得利款项及利息，因财富商贸公司已经提供了与业主签订的委托代理协议及业主所持房屋所有权登记证书，房屋来源合法，财商公司有权对外出租商铺，收取租金，其收取的租金不构成不当得利，反诉原告要求返还不当得利及利息的请求不能成立，不予支持。史超雄要求确认双方租赁合同解除时间为2020年3月1号，因在合同履行过程中，财商公司已经按照合同约定交付房屋，没有出现导致合同目的不能实现的违约行为，史朝雄作为违约方不享有法定或者约定解除权，无权单方解除合同，其发出的解除通知，不发生合同解除的法律效果。另外，史朝雄通知解除合同的邮寄时间是2020年4月29日，到达时间不详，其要求确认合同解除时间为2020年3月1日的理由不能成立，不予采纳。另外，反诉原告史朝雄未在本案告知的期限内交纳反诉费，视为放弃权利，对其反诉请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自2020年6月28日起解除原告（反诉被告）内乡财富中心商贸有限公司与被告（反诉原告）史朝雄签订的《财富广场购物中心租赁合同》，被告（反诉原告）史朝雄自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）返还位于内乡县县衙路财富中心商贸有限公司后排一二层面积为703㎡的商铺。自2020年6月29日起至实际返还之日止，按照每月11000元的标准向原告（反诉被告）内乡财富商贸有限公司支付占用金，返还前产生的电费据实结算支付；二、被告（反诉原告）史朝雄、被告杨苛自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）内乡财富中心商贸有限公司支付2020年6月28日之前的房租291804元及2020年6月28日之前的电费53324元；三、驳回史朝雄的反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加信支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7639元，减半收取计3819.5元，由被告（反诉原告）史超雄、被告杨苛共同负担。如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨宗华二〇二〇年八月十四日书记员  常康朔