上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初11943号原告：上海泓邦置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告：上海龙窑餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。原告上海泓邦置业有限公司(以下简称泓邦公司)与被告上海龙窑餐饮管理有限公司(以下简称龙窑公司)、上海添洛新能源科技有限公司(以下简称添洛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。泓邦公司的委托诉讼代理人李小林、添洛公司的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，龙窑公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。审理中，泓邦公司撤回对添洛公司的起诉。本案现已审理终结。泓邦公司向本院提出诉讼请求：1、确认泓邦公司与龙窑公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月10日解除；2、龙窑公司支付2020年1月1日至2020年3月10日期间的租金120,282元；3、龙窑公司支付逾期支付租金滞纳金(以120,282元为本金，按每日0.1%计，自2020年2月11日起计算至付清之日止)；4、龙窑公司支付房屋复原费271,698元；5、龙窑公司支付违约金258,252元。事实与理由：2018年7月31日,泓邦公司与添洛公司订立《上海市房屋租赁合同》，添洛公司承租上海市虹口区吴淞路XXX号XXX楼XXX-XXX单元(以下简称案涉房屋)，租赁期限自2018年8月21日起至2020年8月20日止，并约定了租金、付款方式、违约金等权利义务。后泓邦公司、龙窑公司、添洛公司三方于2019年3月15日订立《补充协议》，变更龙窑公司为承租方，添洛公司对龙窑公司承担连带担保责任。泓邦公司与龙窑公司又订立《上海市房屋租赁合同》，双方按约履行至2020年1月。此后龙窑公司未按约支付租金，擅自搬离，亦未将房屋恢复原状。泓邦公司于2020年3月10日收回房屋。泓邦公司主张违约金的金额主动降低为五个月租金标准。龙窑公司未按合同约定履行合同，保证金予以没收，不折抵欠付费用。龙窑公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：泓邦公司系案涉房屋权利人。2018年7月31日，泓邦公司与添洛公司订立《上海市房屋租赁合同》，约定添洛公司承租案涉房屋，租期自2018年8月21日起至2020年8月20日止。合同订立后，添洛公司支付房屋租赁保证金184,498.56元。2019年3月15日，泓邦公司、添洛公司与龙窑公司订立《补充协议》，约定泓邦公司同意与添洛公司签订的租赁合同于2019年3月31日提前终止。泓邦公司与龙窑公司同意签订案涉房屋租赁合同。添洛公司确认，原其向泓邦公司支付的案涉房屋租赁保证金共计184,498.56元将全部转为龙窑公司承租该房屋的保证金。同日，泓邦公司与龙窑公司就案涉房屋订立《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年4月1日起至2020年8月20日止；月租金为51,650.54元；龙窑公司应于每月10日前向泓邦公司及泓邦公司委托的物业公司支付下一周期的租金和物业管理费。逾期不支付的，每逾期一日，则龙窑公司须按欠款金额的0.1%向泓邦公司支付违约金，违约金自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止(计算方式：违约金=欠款金额*0.1%*欠款天数)；租金逐月支付，先付后用；龙窑公司签约后支付租赁保证金，包括三个月房屋租金及三个月物业管理费，即租金154,951.62元，物业管理费29,546.94元。租赁关系终止时，泓邦公司收取的房屋租赁保证金及物业保证金除用以抵充合同约定由龙窑公司承担的费用外，剩余部分无息归还；龙窑公司返还该房屋时须将该房屋复原至房屋标准交房状态，复原费用由龙窑公司承担；有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方按月租金的六倍支付违约金；给守约方造成损失的，且支付的违约金尚不足抵付守约方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(八)龙窑公司逾期不支付合同约定的租金、物业费等其他相关费用超过20天的；……；租赁期间，龙窑公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿；双方任何一方违约，需赔偿另一方因此支出的律师费、诉讼费等费用；双方以合同列明的地址发送文件、通知，一方若指定其他地址或地址变更，须提前3日以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。任何文件、通知或其他通讯往来，以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以快递方式发出的，以给快递公司后第3日为收悉日，以发送记录为发送凭证。龙窑公司确认，租赁期间，该租赁房屋也是龙窑公司的有效通讯地址。因此，泓邦公司有权选择将本合同项下的通知、文件张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知已经张贴即视为已经送达了龙窑公司，并视为龙窑公司已经知悉等。合同订立后，双方曾依约履行合同。龙窑公司未按约向泓邦公司支付2020年1月1日起的租金。2019年12月31日、2020年1月19日、2月17日、2月26日，泓邦公司多次向龙窑公司发函催缴租金，并向案涉房屋以EMS形式投递、亦张贴于案涉房屋。2020年3月2日，泓邦公司向龙窑公司发出《解约函》，表示因龙窑公司自2019年12月10日起即欠付泓邦公司2020年1月起的租金，欠付费用已经超过30天，要求自2020年3月10日起解除双方租赁合同，已经收取的租赁保证金和物业管理费保证金合计184,498.56元不予返还，并要求龙窑公司支付2020年1月1日至2020年3月10日期间的租金、滞纳金及违约金，并承担复原费。该解约函张贴于案涉房屋，并向龙窑公司注册地址以及案涉房屋投递，均退回。本院认为，泓邦公司与龙窑公司订立的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。合同约定租金先付后用，龙窑公司在2019年12月即未按约支付2020年1月起的租金，亦未就案涉房屋办理交接手续即擅自搬离，显属违约。泓邦公司就此提出解约，并要求自其解约函中确认日期解除双方租赁合同并无不当，本院予以准许。龙窑公司应承担合同解除前欠付的租金、并应就其违约行为承担相应责任。根据双方合同约定，龙窑公司在合同期满前即搬离的行为，符合没收租赁保证金的情形，故泓邦公司在合同解除后可以不再返还租赁保证金。因双方租赁合同并未约定滞纳金，但对龙窑公司发生违约情形约定了一定数额的违约金，故对泓邦公司的滞纳金和违约金请求，本院将依法作出处理。双方租赁合同约定，龙窑公司返还房屋时应将房屋恢复原状，所涉复原费用由龙窑公司承担，但因泓邦公司无法提供其已自行恢复案涉房屋的依据，基于公平原则，对复原费在本案中不作处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认上海泓邦置业有限公司与上海龙窑餐饮管理有限公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月10日解除；二、上海龙窑餐饮管理有限公司支付上海泓邦置业有限公司2020年1月1日起至2020年3月10日期间的租金120,282元；三、上海龙窑餐饮管理有限公司支付上海泓邦置业有限公司违约金258,252元；以上第二、三项，于本判决生效之日起10日内履行。四、驳回上海泓邦置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,361.25元，由上海龙窑餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇二一年三月三十一日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。