上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初14811号原告：雷富房地产(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：CHANYENTJIN，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：因西提国际贸易(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：RYBALCHENKONATALIA。原告雷富房地产(上海)有限公司与被告因西提国际贸易(上海)有限公司(以下简称因西提贸易)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告雷富房地产(上海)有限公司的委托诉讼代理人李海波到庭参加诉讼，被告因西提国际贸易(上海)有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷富房地产(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告所签署的《租赁合同(续)》于2019年6月30日解除；2、判令被告向原告支付拖欠费用合计132,417.73元，其中2019年5月1日至6月30日的租金111,792.2元、物业管理费16,598.4元,及根据合同约定的该拖欠费用的每日千分之三的滞纳金，自被告应付未付之日起计算至实际付清之日；3、判令被告向原告支付因被告违约导致原告解除合同所产生的违约金256,781.20元；4、判令被告支付免租期租金(2017年11月1日至2017年12月15日，2018年11月1日至2018年12月15日共三个月租金)167,688.3元；5、判令被告承担房屋复原费用18,099元；6、判令保证金192,585.9元不予返还。事实和理由：2015年7月28日，原告与被告签订《租赁合同》(2017年10月31日履行完毕)，约定原告出租上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢805-806室房屋(以下简称系争房屋)给被告，被告应向原告支付租金、物业费及其他费用，2017年10月24日，双方就系争房屋签订《租赁合同(续)》，租赁期限自2017年11月1日至2019年10月31日。自2019年5月起，被告未按约定向原告支付租金、物业管理费及其他费用，原告依据合同约定行使单方解除权，于2019年6月28日函告被告解除租赁关系，并要求被告向原告支付其拖欠的全部款项并承担违约责任。原告收回房屋后，为系争房屋支出复原费用18,099元，被告应予承担，故原告诉至法院。被告因西提国际贸易(上海)有限公司未作答辩。本院经审理查明：2015年7月28日，原告(甲方)作为出租方，被告(乙方)作为承租方签订《租赁合同》，租赁房屋为上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢805-806室，房屋面积为296.4平米，房屋用途为办公，约定租赁期限自2015年8月1日起至2017年10月31日，月租金49,585.25元，物业管理费每月8,299.2元，并约定保证金金额为三个月的租金及物业管理费即173,653.35元。2017年10月，原告(甲方)作为出租方，被告(乙方)作为承租方签订《租赁合同续》，就系争房屋达成续租协议，租期自2017年11月1日起至2019年10月31日，月租金55,896.1元，物业管理费每月8,299.2元，保证金为三个月租金和三个月物业管理费之和即192,585.9元。合同第5.2条约定，甲方给予乙方三个月免租期，免租期内乙方无须支付租金，但仍需支付除租金以外的其他费用及物业管理费，免租期为从2017年11月1日至2017年12月15日，从2018年11月1日至2018年12月15日；第5.3条约定，若乙方不论任何原因实际租赁不满租赁期或实际变更减少承租面积或在租赁期内未能遵守本合同规定的各项条款，出现过任何违约行为的，乙方不得享受免租期，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金；第5.4条约定，乙方应于每月1日或提前向甲方付清各月应付的租金；第5.5条约定，租金、物业管理费、水、电费、通讯费等费用均支付至原告名下大华银行XXXXXXXXXX账户；第6.2条约定，各月的物业管理费，应由乙方于每月第一日(包括第一日)前向管理公司付清；第12.1条约定，租赁期满或本合同提前终止，乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，乙方如按甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，必须根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；第16.1条约定，乙方中途退租或因乙方违反合同第21.1条的情形而被甲方单方面终止合同的，属乙方严重违约，甲方除有权没收乙方所付的全部租赁保证金外，乙方还应向甲方支付违约金，该违约金相当于本合同剩余租期内乙方应付的全部该房屋租金及物业管理费之和……；第16.2条约定，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方同时有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金；第16.4条约定，如乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋逾期未支付租金金额的千分之三支付滞纳金；第16.5条约定，乙方逾期支付物业管理费……，甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付款项的千分之三支付滞纳金，直至乙方付清全部费用为止；第21.1条约定，若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，并向乙方提出索赔：……2、逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日的；3、乙方未经甲方同意，擅自中途退租的……。原告在该合同盖章并落款日期为2017年10月24日，被告在该合同盖章并落款日期为2017年10月12日。2019年5月10日、5月20日、5月24日，原告分别向被告出具催款通知单，催缴2019年5月1日至2019年5月31日的租金、物业管理费，并将该通知张贴。2019年6月25日，原告出具《关于未能按期缴纳费用的通知供电通知函》，载明被告拖欠2019.05-2019.06的租金111,792.2元、物业费16,595.4元，并将该通知张贴。原告向被告出具落款日期为2019年6月28日的《关于终止房屋租赁合同的通知》，载明截至2019年6月27日，被告未支付2019.05-2019.06的租金111,792.2元及物业费16,598.4元，并通知被告双方的租赁合同于2019年6月30日17时终止，保证金192,585.9元不予返还。原告张贴该通知并通过中国邮政EMS向被告寄送终止租赁合同通知。另查明，原告与案外人上海博薇建筑装饰设计工程有限公司签订《39间空置单元修缮工程施工合同》，对包含系争房屋在内的39间空置单元进行修缮，载明合同总额250,773元，不含税金额为243,468.93元，其中系争房屋议标价18,099元，上海博薇建筑装饰设计工程有限公司分别向原告开具金额为24,660.78元、10万元、10万元的增值税发票审理中，依原告申请，本院于2020年7月23日作出(2020)沪0109民初14811号民事裁定，裁定冻结被告名下银行存款648,486.23元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。上述事实，有原告提交的《租赁合同》《租赁合同(续)》《39间空置单元修缮工程施工合同》及发票、《催款通知单》《关于未能按期缴纳费用的通知供电通知函》《关于终止房屋租赁合同的通知》、张贴照片、EMS快递底单及送达回执及原告的当庭陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同(续)》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告欠付原告2019年5月起的租金已经超过三十日，原告有权根据合同通知被告解除合同，故本院对原告主张原、被告之间于2017年10月签订的《租赁合同(续)》于2019年6月30日解除的主张予以确认。原告要求被告按合同约定支付欠付的房屋租金、物业管理费等费用及相应的滞纳金，于法有据，本院予以支持。因被告违约导致合同提前解除，原告有权主张免租期租金，故原告要求被告支付免租期的租金，本院予以支持。根据约定，原告主张保证金不予返还及将剩余四个月的租金作为违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。双方在合同中约定被告交还房屋前应自费将房屋恢复原状，故原告要求被告支付房屋复原费的诉请，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告与被告签署的《租赁合同(续)》于2019年6月30日解除；二、被告于本判决生效之日起10日内支付原告自2019年5月1日至6月30日的租金111,792.2元及按照每日千分之三计算至全部付清之日止的滞纳金，其中以55,896.1元为基数，自2019年5月1日起计算，以55,896.1元为基数，自2019年6月1日起计算；三、被告于本判决生效之日起10日内支付原告自2019年5月1日至6月30日的物业管理费16,598.4元及按照每日千分之三计算至全部付清之日止的滞纳金，其中以8,299.2元为基数，自2019年5月1日起计算，以8,299.2元为基数，自2019年6月1日起计算；四、被告于本判决生效之日起10日内支付原告违约金256,781.2元五、被告于本判决生效之日起10日内支付原告免租期租金167,688.3元；六、被告于本判决生效之日起10日内支付房屋复原费18,099元；七、被告支付的保证金192,585.9元不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,284.86元，财产保全费3,762.43元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠 力二〇二一年三月十八日书记员 苏振振附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。