.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}中华人民共和国内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民初209号原告：阿依娜，现住内蒙古自治区呼和浩特市。原告：李汉东，1969年9月17日，现住内蒙古自治区呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古荣盛律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：邬美清，内蒙古荣盛律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司。法定代表人：杨荣兵，该公司董事。委托诉讼代理人：张海洋，该公司法务总监。委托诉讼代理人：曾宪名，该公司法务主管。被告：呼和浩特市星美国际影院管理有限公司。法定代表人：吴道根，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴晓丹，该公司员工。原告阿依娜、李汉东与被告星美国际影院有限公司（以下简称星美公司）、呼和浩特市星美国际影院管理有限公司（呼和浩特星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阿依娜、李汉东的委托诉讼代理人苗荣盛、邬美清与被告星美公司委托诉讼代理人张海洋、曾宪名、被告呼和浩特星美公司委托诉讼代理人吴晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阿依娜、李汉东诉讼请求：1、解除双方于2011年3月16日签订的《影院场地租赁合同》并返还租赁物；2、星美公司与呼和浩特星美公司立即支付房屋租金492317.62元（暂计至2017年3月31日，实际应给付至腾房之日），逾期付款违约金191430元，总计683747.62元；2、星美公司与呼和浩特星美公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年3月16日签订了《影院场地租赁合同》,合同约定：原告将其所有的位于呼和浩特市××区、四层房屋出租给被告，被告主要用于电影的放映、与电影院配套的包装小食品、食品、饮料以及其他电影相关产品的销售等；租赁期限15年，第一年租金2548065元，以后每年租金均在前一年基础上递增3%；被告应按期支付租金，若逾期支付一个月以上租金，原告有权提前解除合同，且支付租金总额10%违约金及给原告造成的其他损失。合同签订生效后，原告按照约定全面履行了义务，但被告至今已拖欠九个月租金。对此，原告多次督促被告支付，但其借故拖延至今，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益。星美公司辩称，一、《租赁合同》第八条第三款约定，承租方由星美国际有限公司转变为呼和浩特星美国际影城运营管理有限公司，也即被告呼和浩特星美公司。场地租赁合同签订后，租赁场地实际使用者也是被告呼和浩特星美公司，而非被告星美公司，租金支付也是被告呼和浩特星美公司实际支付，故租赁合同的实际主体是呼和浩特星美公司，租赁场地是其实际使用，租金由其支付，与星美公司无关。二、租金支付方式经呼和浩特星美公司实际履行，原告接受，已实际变更租金不定期以转账形式支付。自2012年起，就不是年付租金也非现金支付，实际是分多次以转账形式支付，有租金支付凭证为证，并且这种不定期支付一直延续达五年之久，足以说明被告呼和浩特星美公司和原告以实际履行行为变更了合同租金支付方式，这是双方的意思自治，并不违反法律和行政法规强制性规定，租赁合同合法有效，二被告不存在违约行为。合同法第三十六条规定，法律、行政法规或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。该案件中，虽没有采用书面形式变更租金支付方式，但被告呼和浩特星美公司已经履行了支付租金主要义务，原告也接受了，此种情形时间长达五年之久，很明显被告呼和浩特星美公司和原告以实际履行行为变更了租金支付方式。三、星美公司不存在违约行为，不同意支付违约金。租赁合同实际承租人为被告呼和浩特星美公司，与星美公司无关，不同意支付违约金。租赁合同中租金支付方式已变更为不定期支付达五年之久，支付方式为不定期支付，不存在逾期支付租金情形，原告却在五年后以逾期支付租金为由要求解除，没有合同、法律依据，不存在解除合同情形。如若涉及违约金，二被告认为违约金过高，应予以调整，违约金以实际损失为基础，原告没有证据证明有实际损失，故二被告不同意支付违约金。呼和浩特星美公司的答辩意见同星美公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月16日，李汉东、阿依娜（甲方）与星美公司（乙方）签订了《影院场地租赁合同》，合同约定：李汉东、阿依娜将其共同共有的位于呼和浩特市××区、四层房屋出租给被告，被告主要用于电影的放映、与电影院配套的包装小食品、食品、饮料以及其他电影相关产品的销售等；租赁期限15年，第一年租金2548065元，以后每年租金均在前一年基础上递增3%；被告应按期支付租金，若逾期支付一个月以上租金，原告有权提前解除合同，且支付租金总额10%违约金及给原告造成的其他损失。合同签订后,原告依约向被告呼和浩特星美公司交付了租赁场地，该场地一直由被告呼和浩特星美公司占有使用，并由呼和浩特星美公司向李汉东、阿依娜支付房屋租金至2016年3月，之后租金未予支付。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《影院场地租赁合同》第十条合同终止及善后事宜3、约定：出现下列情况之一，甲方有权提前解除合同。甲方选择提前解除合同的，乙方应向甲方支付合同剩余租期租金总额的10%违约金及给甲方造成的其他损失：（2）乙方欠缴租金一个月以上；同时合同第八条转租、续租和权利转移3、规定：在呼和浩特星美国际影城运营管理有限公司（暂定名）正式成立后，甲方同意配合乙方重新签订租赁合同。重新签订的租赁合同内容不变，只是主体变化，承租方由星美公司转变为呼和浩特星美国际影城运营管理有限公司，所有的权利、义务由变更后的双方继承。呼和浩特星美公司于2011年6月2日注册成立后，呼和浩特星美公司与李汉东、阿依娜并没有重新签订租赁合同，故本案租赁合同主体并未发生变更，星美公司与呼和浩特星美公司欠付租金一个月以上，符合合同约定解除条件，二原告李汉东、阿依娜作为解除权人可以解除合同。呼和浩特星美公司作为租赁合同的实际履行者和租赁场地的实际使用人，应与呼和浩特星美公司对未能按约支付租金造成的违约责任承担连带责任。二原告李汉东、阿依娜所主张的房屋租金及逾期付款违约金符合合同约定及法律规定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告李汉东、阿依娜与被告星美国际影院有限公司之间于2011年3月16日签订的《影院场地租赁合同》；二、被告星美国际影院有限公司、呼和浩特星美国际影院管理有限公司于本判决生效后三十日内返还所承租的位于呼和浩特市××区、四层房屋；三、被告星美国际影院有限公司、呼和浩特星美国际影院管理有限公司共同支付原告李汉东、阿依娜房屋租金492317.62元及逾期付款违约金191430元，房屋租金继续支付至合同解除之日，合同解除后的占有使用费给付至搬离房屋之日（租金及占有使用费按照合同约定的租金计算标准执行。2017年4月1日至2018年3月31日按照每月253543.57元计算；2018年4月1日至2019年3月31日按照每月261149.88元计算）。上述租金、违约金及占有使用费于本判决生效后三十日内给付。四、驳回原告李汉东、阿依娜其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10637.48元，由被告星美国际影院有限公司、呼和浩特星美国际影院管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长胡雪莹审判员何玉山代理审判员张宇二○一八年三月二十七日书记员刘亚楠