广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初1386号原告：珠海市宝惠钻石厂有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇桥湖路三洲集团内，注册号440400400029262。法定代表人：滕勇，总经理。委托诉讼代理人:罗沛燕，广东莱恩律师事务所律师。被告：丘俊丰，男，1979年10月20日出生，汉族，住广东省揭西县。被告：斗门区白蕉镇麦可基西餐厅，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路**，统一社会信用代码92440400MA4UHXGE0G。经营者：丘俊丰，本案被告之一。被告：陈杰威，男，1968年2月5日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：斗门区白蕉镇宇飞摩托车行，住所地广东，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路**综合楼临街商铺0403600374402。经营者：陈杰威，本案被告之一。第三人：珠海市斗门区三洲工业集团公司，住广东省珠海市井岸镇东岸，统一社会信用代码91440400192675917H。法定代表人：黄建开。委托诉讼代理人：李根朋。原告珠海市宝惠钻石厂有限公司（以下简称宝惠公司）诉被告斗门区白蕉镇麦可基西餐厅（以下简称麦可基餐厅）、被告丘俊丰、被告斗门区白蕉镇宇飞摩托车行（以下简称宇飞车行）、被告陈杰威、第三人珠海市斗门区三洲工业集团公司（以下简称三洲集团）排除妨害纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，适用简易程序进行审理，于2018年7月18日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗沛燕，被告丘俊丰、同时作为麦可基餐厅的经营者，被告陈杰威、同时作为被告宇飞车行的经营者，第三人三洲集团的委托诉讼代理人李根朋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝惠公司于2018年向本院提出诉讼请求：一、判令四被告腾退并向原告返还位于珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路××商铺；二、判令四被告连带向原告支付因占用物业造成的损失，按照每月20550.16元的标准计算，自2016年11月起至实际腾退返还之日止，暂计至2018年1月共304339.84元及损失暂计19000元（以当月租金为本金，按照银行同期贷款利率自2016年11月起计算至实际履行，暂计至2018年1月）；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告宝惠公司原租赁第三人三洲集团位于珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路××办公楼附楼一、二楼、办公楼首层维修车间、员工集体宿舍52间、职工食堂原。2016年9月，原告因经营困难解散公司并搬离了上述物业，并于9月29日向三洲集团发出了解除合同通知书。2016年12月12日，三洲集团向斗门法院起诉宝惠公司，要求解除租赁合同、返还租赁物并支付租金。斗门法院判决：解除宝惠公司与三洲集团之间签订的租赁合同及补充租赁合同；宝惠公司向三洲集团返还租赁物并支付自2016年11月至返还之日的租金。该判决生效后，三洲集团已向法院申请强制执行。因四被告一直无故霸占上述租赁物中的综合楼临街商铺，导致宝惠公司无法按生效判决履行交付综合楼临街商铺的义务，宝惠公司因此需按每月20550.16元的租金标准向三洲集团支付租金，原告该损失是由四被告无故霸占涉案商铺所导致，应由四被告向原告或三洲集团承担赔偿责任。2018年6月26日，原告宝惠公司以其与第三人三洲集团之间的租赁合同被判决解除、案涉租赁协议以解除为由，变更诉讼请求为：一、请求确认原告宝惠公司与被告陈杰威于2012年5月19日签订的《租赁协议》于2017年9月27日解除；二、判令四被告腾退并向原告返还位于珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路××办公楼首层部分场地90平方米；三、判令四被告连带向原告支付上述租赁场地的租金及利息（租金按月租3580元的标准、从2016年11月起计至实际腾退之日止；利息以欠缴当月的租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴当月的26日起计至实际支付之日止）；四、判令四被告连带向原告支付因占用物业造成的损失，按照每月16970.16元的标准计算，自2016年11月起至实际腾退返还之日止，暂计至2018年1月共244552.4元及损失暂计12000元（以每月16970.16元为本金，按照银行同期贷款利率自2016年11月起计算至实际履行，暂计至2018年1月）；五、被告承担本案诉讼费。2018年8月6日，原告宝惠公司再变更2018年6月26日之诉讼请求第一项为：请求判令解除原告宝惠公司与被告陈杰威于2012年5月19日签订的《租赁协议》。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、（2016）粤0403民初3058号民事判决书，拟证明四被告的霸占行为导致原告无法将部分租赁物交还珠海市斗门区三洲工业集团公司，由此产生的损失应由四被告承担。2、个体户机读档案登记资料、租赁合同两份、证明、被告陈杰威和被告丘俊丰身份证复印件，拟证明判令被告斗门区白蕉镇麦可基西餐厅、被告丘俊丰与珠海市斗门区三洲工业集团与其签订的租赁合同，霸占涉案商铺是因珠海市斗门区三洲集团公司造成的。3、（2016）粤0403民初3058号民事判决书的生效通知书，拟证明该案子在2017年9月27日生效，原告与第三人的租赁关系已经结束，原告与被告四的租赁关系也应当解除。4、物业返还通知书、照片、视频、快递单，拟证明被告占用涉案的租赁物，在原告催告后仍拒绝返还。被告陈杰威及被告宇飞车行共同答辩称：因为陈杰威与原告之间就涉案租赁物有签订租赁合同，现在合同没到期，不同意解除。被告对原告与第三人之间解除合同一事并不知情，且原告也没有通知被告。至于原告诉称的未交租金属实，被告同意补交，但逾期交纳租金并非被告原因所导致，而是原告搬离之后没有人来收租，被告无法交纳，故不同意承担租金利息，且原告请求第四项的损失亦非被告原因所致，与被告无关。被告丘俊丰及被告麦可基餐厅共同答辩称：麦可基餐厅系丘俊丰与陈杰威合伙经营，其余意见与被告陈杰威及被告宇飞车行的答辩意见一致。第三人三洲集团陈述：我方只与原告宝惠公司存在租赁关系，至于原告与四被告之间的关系，我方不清楚。被告陈杰威向本院提交了《租赁协议》及水电费缴费单。其他被告及第三人没有向本院提交证据。原告及被告陈杰威提交的证据，均经庭审质证。经本院审查，原告提交的证据1、3系本院生效判决书及生效证明，且各方均无异议，本院予以确认；原告提交的证据4中的通知书、照片及视频，来源合法、内容真实、能证明本案事实，本院予以确认，但其证明内容以本院确认为准；原告提交的证据4中快递单系拍摄的快递单据，无快递单原件，仅从其显示的内容无法看出邮寄对象和邮寄结果，且无其他证据可佐证，本院不予确认；被告陈杰威提交的《租赁协议》，原告在第一次庭审时虽不确认其真实性，但在其后变更的诉讼请求中均要求确认解除或请求解除该《租赁协议》，实质是认可该《租赁协议》的真实性，且有双方认可的租赁关系、交租事实相佐证，本院对该《租赁协议》予以确认；被告陈杰威提交的水电费缴费单，来源合法、内容真实、能证明本案事实，本院予以确认；原告提交的证据2系被告进行工商登记时提交的资料，被告及第三人均否认其真实性，该证据下方所盖“复印件与原件相符”章中分别由丘俊丰等提交人签名，并无登记部门审核意见，且被告陈述向工商部门提交时无原件，因该证据无原件可供审核，且与本院前述确认的《租赁协议》相矛盾，故本院不予确认。经审理查明，2012年3月5日，第三人三洲集团作为甲方与作为乙方的本案原告宝惠公司签订《租赁合同》，约定三洲集团将位于斗门区三洲工业集团公司内的二号工业厂房及食堂、部分集体宿舍等出租给宝惠公司。同日，三洲集团作为甲方与作为乙方的宝惠公司签订《补充租赁合同》，约定三洲集团将位于斗门区××室等出租给宝惠公司。补充租赁合同具体内容如下：一、租用面积：乙方租用值班室70平方米，综合楼临街商铺310平方米，办公楼附楼一、二楼190平方米另加办公楼首层维修车间90平方米，共计租用面积660平方米。二、租金：办公楼附楼一、二楼、办公楼首层维修车间共280平方米，按每月6元／平方米计算，计1680元；综合楼临街商铺，按每月8元／平方米计算，计2480元，原值班室改商铺8×70＝560元。以上租金合计4720元。租金从2012年3月起计，自2015年3月起，每年递增5%。租约签字之日起，乙方交三个月租金14160元作为厂房租赁抵押金。现计每月租金4720元，乙方在当月20日前将租金汇入甲方账户，甲方开发票给乙方。三、计算时间：计算租金时间由2012年3月1日起，租赁期8年，到2020年2月28日止，租赁期满后，甲方若继续出租，乙方有优先续租权，租约另行商定。……九、违约责任：1、甲方必须依约出租，但甲方因出现重大政策变动或甲方无法抗拒的情况（如政府征用或调整土地），无法继续履行合同时，乙方应在甲方通知之日起，90天内无条件交还租赁标的物；因租赁标的物已被法院查封，如标的物转让或被法院执行等，依法律规定处理。若未有上述情况出现，合同期满后在同等条件下可优先续期。2、乙方未能按合同约定按时交租，累计超过一个月时，甲方有权单方终止合同，收回标的物，并有权向乙方要求赔偿损失，没收租赁押金。乙方应按时发放工资，若发现有拖欠员工工资现象，甲方有权提前终止合同。3、一方违约，履行方有权终止合同并要求违约方赔偿损失。4、乙方必须依法经营，依章缴纳有关税费，确保安全生产及符合环保和消防要求，并承担租赁期的经济、行政、法律和相应的责任和义务，否则，甲方有权提前终止合同。乙方合同签订人为安全生产第一责任人，依法落实安全生产管理工作和承担相关安全责任。2012年5月19日，原告宝惠公司作为甲方与作为乙方的被告陈杰威签订了一份《租赁协议》，约定乙方租用甲方位于珠海市斗门区白蕉镇三洲工业集团公司内的综合楼临街商铺310平方米、值班室70平方米、办公楼首层部分场地90平方米，租期8年，从2012年3月1日起至2020年2月28日止；租金：综合楼临街商铺310平方米、值班室70平方米的月租按8元/平方米计算，计为3040元，办公楼首层部分场地90平方米的月租按6元/平方米计算，计为540元，月租合计为3580元，于每月25日支付。《租赁协议》签订时，被告陈杰威系宝惠公司员工。2014年7月，三洲集团与宝惠公司经协商一致并报斗门区宏源资产经营有限公司同意，双方重新签订了《租赁合同》和《补充租赁合同》。其中《租赁合同》约定租用面积为乙方租用二号工业厂房首层和第二层（每层包括楼梯计2300平方米），合计4600平方米。租金按每月7元/平方米计算，计32200元。《补充租赁合同》约定租用面积为乙方租用值班室70平方米，综合楼临街商铺310平方米，办公楼附楼一、二楼190平方米另加办公楼首层维修车间90平方米，员工集体宿舍52间计1872平方米，职工食堂300平方米，共计租用面积2832平方米。租金：办公楼附楼一、二楼，办公楼首层维修车间共280平方米，按每月6元/平方米计算，计1680元，综合楼临街商铺按每月8元/平方米计算，计2480元，原值班室改商铺560元，员工集体宿舍按每月6元/平方米计算，计11232元，职工食堂按每月6元/平方米计算，计1800元，租金合计17752元。新《租赁合同》和《补充租赁合同》约定的其他条款与双方于2012年3月5日签订的《租赁合同》和《补充租赁合同》一致。2016年12月12日，三洲集团就其与宝惠公司的上述租赁合同关系向本院起诉宝惠公司，本院于2017年8月16日作出（2016）粤0403民初3058号民事判决，认定“对于合同约定的租金，被告宝惠公司并未按约支付给原告三洲集团，也没有按照法院协助执行通知书的要求逐月支付到法院指定账户，已经累计超过一个月，构成违约，原告请求解除新租赁合同和新补充租赁合同，被告腾退并返还租赁原告的二号工业厂房首层和第二层、值班室、综合楼临街商铺、办公楼附楼一、二楼、办公楼首层维修车间、员工集体宿舍52间、职工食堂有合同和法律依据，本院予以支持。”判决如下：一、解除原告珠海市斗门区三洲工业集团公司与被告珠海市宝惠钻石厂有限公司于2012年3月5日签订的新租赁合同和新补充租赁合同；二、被告珠海市宝惠钻石厂有限公司于本判决生效之日起七日内腾退并向原告珠海市斗门区三洲工业集团公司返还位于珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路××办公楼附楼一、二楼、办公楼首层维修车间、员工集体宿舍52间、职工食堂；三、被告珠海市宝惠钻石厂有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区三洲工业集团公司支付值班室、综合楼临街商铺、办公楼附楼一、二楼、办公楼首层维修车间、员工集体宿舍52间、职工食堂从2016年11月至实际腾退并返还之日止的租金（其中2016年11月至2017年2月的租金为78286.32元，2017年3月至实际腾退并返还之日止的租金按每月20550.16元的标准计算）；四、被告珠海市宝惠钻石厂有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区三洲工业集团公司支付从2016年11月21日起至本院确定的付款日止欠付租金的利息（以欠缴当月的租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从欠缴租金当月的21日起计至本院确定的付款日止）；五、驳回原告珠海市斗门区三洲工业集团公司的其他诉讼请求。该判决生效后，三洲集团于2017年10月向本院申请强制执行，执行案号为（2017）粤0403执1814号。原告宝惠公司与被告陈杰威均确认，被告陈杰威交清了2016年10月之前涉案租赁物的租金，2016年11月之后的租金未付。对租金的支付方式，被告陈杰威陈述为：以工资抵扣，不足部分现金交纳；宝惠公司陈述为不清楚。第三人三洲集团及被告陈杰威均确认，被告陈杰威一直向三洲集团交纳涉案租赁物的水电费，无拖欠水电费。本案各方当事人均确认：被告宇飞车行现使用涉案租赁物中的值班室（70平方米），被告麦可基餐厅现使用涉案租赁物中的综合楼临街商铺（310平方米），被告陈杰威现使用涉案租赁物中的办公楼首层维修车间90平方米。被告宇飞车行为个体工商户，登记的经营者为被告陈杰威；被告麦可基餐厅为个体工商户，登记的经营者为被告丘俊丰，被告陈杰威与被告丘俊丰均陈述麦可基餐厅为双方合伙经营。另查明，被告宇飞车行及被告麦可基餐厅目前仍在营业。本院认为：根据前述查明事实，原、被告之间的关系是原告将其承租的涉案租赁物转租给被告陈杰威，本院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷。原告宝惠公司与被告陈杰威于2012年5月19日签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，《租赁协议》有效，对双方具有约束力。《租赁协议》属于转租赁合同，原告宝惠公司与第三人三洲集团之间就涉案租赁物所签订的租赁合同因宝惠公司违约被生效判决判令解除，原告宝惠公司负有向第三人三洲集团返还涉案租赁物的法律义务，则宝惠公司与被告陈杰威之间转租赁合同目的无法实现，涉案《租赁协议》应予解除。故原告请求解除涉案《租赁协议》，本院予以支持。原告请求被告陈杰威按月租3580元支付自2016年11月起至实际腾退之日止的租金，被告陈杰威予以认可，本院对原告该请求予以支持。原告请求其他三被告对上述租金承担连带支付义务，因其他三被告并非涉案《租赁协议》的当事人，原告该请求于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。原告请求被告陈杰威返还涉案租赁物，理据充分，本院予以支持。被告丘俊丰虽与原告无直接合同关系，但其自认与被告陈杰威合伙经营麦可基餐厅，并实际占有使用该租赁物，应对麦可基餐厅实际使用的综合楼临街商铺310平方米承担连带返还责任。如前述理由，原告请求被告宇飞车行及被告麦可基餐厅承担连带返还责任，本院不予支持。被告宇飞车行及被告麦可基餐厅目前仍在营业，应预留合理时间给两被告另寻场地并进行腾退，本院酌定为本判决生效之日起的三十日。至于被告逾期交租是否构成违约，被告陈杰威述称其2016年10月之前的租金系通过部分以工资抵扣、部分交纳现金的方式缴纳，原告并未提出反对，原告自述其公司从2016年9月就搬离租赁场地，与被告陈杰威陈述一致，且原告并未提供证据证明2016年11月之后有向被告催收过租金，故被告以2016年10月之后因原告原因无法交租为由抗辩，本院予以采纳。原告请求被告支付逾期交租的利息损失，理据不足，本院不予支持。原告请求第四项实际是以被告无理霸占涉案租赁物为由，要求被告赔偿其损失（依判决向三洲集团支付实际返还之前租金和占用费）。首先，（2016）粤0403民初3058号民事判决第三项原告向三洲集团支付租金的范围包括值班室、综合楼临街商铺、办公楼附楼一、二楼、办公楼首层维修车间、员工集体宿舍52间、职工食堂的租金，而本案争议的租赁物为综合楼临街商铺310平方米、值班室70平方米、办公楼首层部分场地90平方米，原告以被告占用涉案租赁物为由，请求被告赔偿原告因未能返还与本案争议无关的租赁场地所需向三洲集团承担的租金，该理由显然不能成立；其次，原告请求被告赔偿的前提为被告无故霸占涉案租赁物，显与被告陈杰威与原告之间存在转租赁合同的事实相矛盾；且无证据证明被告存在违约行为。故原告第四项诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告提交的通知书、照片及视频（证据4），主张其曾于2018年2月12日向被告通知原告与三洲集团之间租赁合同已解除，并要求被告返还涉案租赁物。原告主张其通知的时间是基于粘贴通知时有2018年2月12日的报纸印证，因报纸日期只能证明该粘贴时间不能早于报纸的日期，但可能晚于报纸的日期，仅凭报纸日期无法确定涉案通知粘贴的时间。故原告上述主张无证据证明，本院不予采信。被告以原告提前解除涉案转租合同为由，要求原告赔偿。经本院释明，被告表示不在本案中提起反诉，将另案起诉。因被告未提起反诉，本案对被告该请求不予处理，被告可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市宝惠钻石厂有限公司与被告陈杰威于2012年5月19日签订的《租赁协议》；二、被告陈杰威于本判决生效之日起三十日内腾退并向原告珠海市宝惠钻石厂有限公司返还位于珠海市斗门区白蕉镇桥湖北路室(70平方米）、综合楼临街商铺（310平方米）、办公楼首层维修车间（90平方米）；三、被告丘俊丰对第二项中的综合楼临街商铺（310平方米）承担连带返还责任；四、被告陈杰威于本判决生效之日起三十日内，按每月3580元向原告珠海市宝惠钻石厂有限公司支付从2016年11月至实际腾退并返还之日止的租金；五、驳回原告珠海市宝惠钻石厂有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6150元（原告已预交），由原告珠海市宝惠钻石厂有限公司负担5227元，由被告陈杰威负担923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  程洪龙人民陪审员  宋超霞人民陪审员  周玉环二〇一八年十一月十五日书 记 员  陈惠琼