福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）晋民初字第1404号 原告晋江万达广场有限公司，住所地晋江市梅岭街道桂山社区后塘107号，组织机构代码56336669-8。 法定代表人丁本锡，该公司执行董事。 委托代理人陈德龙、蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师、实习律师。 被告叶亚红，女，1984年11月8日出生，汉族，住石狮市。 原告晋江万达广场有限公司与被告叶亚红商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理，依法由审判员陈小红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈德龙到庭参加诉讼，被告叶亚红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋江万达广场有限公司诉称，原、被告于2013年5月18日签订商品房买卖合同一份，合同约定，被告向原告购买址于晋江市住宅及车位，总价款127198元，被告应于2013年5月18日全额支付。合同签订后，被告仅支付购房款20000元，余款107198元并未及时向原告支付。原告于2013年11月向被告发送催告函，并于2014年4月委托福建天衡联合（泉州）律师事务所致函被告，要求被告履行包括于函件送达之日起7日内付清剩余购房款等义务，但被告始终拒绝履行。后原告于2014年9月4日委托福建天衡联合律师事务所致函被告，解除合同及要求被告承担包括按合同总价的20%支付违约金等违约责任，但被告始终拒绝履行。请求判决，1.确认原、被告签订的编号为201305180025的商品房买卖合同（含《补充协议》及其他相关附件）已于2014年9月6日解除；2.被告立即配合原告办理车位预告登记注销及合同登记备案撤销手续；3.被告向原告支付违约金25439.6元。 被告叶亚红未作答辩。 原告晋江万达广场有限公司向本院提供以下证据：1.商品房预售许可证一份，以证明原告有权销售诉争房屋；2.商品房买卖合同一份，以证明原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告购买车位，并对被告的付款方式及违约责任进行了约定；3.晋江市商品房买卖合同备案申请表一份，以证明原、被告签订的商品房买卖合同已于2013年6月4日经核准登记备案；4.催告函及国内特快专递邮件详细单各一份，以证明原告于2013年11月向被告发出催款通知函；5.律师函及国内特快专递邮件详细单各两份，以证明原告于2014年4月1日委托福建天衡联合（泉州）律师事务所致函被告，要求被告履行包括于2014年4月7日前支付剩余购房款的义务；原告于2014年9月4日委托福建天衡联合律师事务所致函被告，解除合同及要求被告承担包括按合同总价的20%支付违约金等违约责任，该函件已于2014年9月6日送达被告。 被告叶亚红未提供证据。 本院认为，被告叶亚红未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。原告提供的商品房预售许可证由相关建设主管部门颁发，可以证明原告具备预售诉争房产的合法手续。原告提供的商品房买卖合同来源、形式合法，内容可以证明原、被告签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定。原告提供的晋江市商品房买卖合同备案申请表与商品房买卖合同中加盖的登记备案专用章相互印证，可以证明原、被告签订的商品房买卖合同已经建设主管部门登记备案。原告提供的催告函、国内特快专递邮件详细单、律师函相互印证，可以证明原告两次以特快专递的方式书面催促被告支付剩余购房款，后又书面通知被告解除商品房买卖合同并支付违约金。对上述证据，本院予以认定。原告自认两被告已支付购房款20000元，本院予以确认。 原、被告在合同附件六第二条第1款中约定，被告应于2013年5月18日前一次性付清全部房价款。合同附件六第四条第1款第（4）项中约定，被告逾期付清购房款超过30日的，原告有权解除合同;在被告支付所延迟支付的购房款和违约金前，原告随时可以行使合同解除权。被告未能举证其按照合同约定的付款期限支付购房款，应承担举证不能的后果，本院认定被告仅支付购房款20000元，至今尚欠购房款107198元。原告分别于2013年11月、2014年4月书面催促被告依约支付购房款，被告未支付欠款。原告于2014年9月4日邮寄律师函，通知被告解除商品房买卖合同，被告于2014年9月6日签收该邮件，至该日被告已逾期付款超过30日，合同约定的原告解除合同的条件成立，原告有权要求解除合同。故原告主张其与被告签订的商品房买卖合同自2014年9月6日解除,本院予以支持。合同附件六第十二条第2款第（1）项中约定，如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金。因参考中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率水平及被告逾期付款的时间、数额，双方约定的违约金明显高于原告的损失，本院酌情适当减少为按总房价款的10%计算，故被告应支付违约金12720元（127198元×10%）。原告的其他违约金请求，本院不予支持。合同附件六第十二条第2款第（2）项中约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告发出合同解除通知之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。因原、被告之间的商品房买卖合同已经房产主管部门登记备案，故合同解除后，被告应依约配合原告办理车位预告登记注销及合同登记备案撤销手续。 经审理查明，原、被告于2013年5月18日签订商品房买卖合同一份，合同约定，被告向原告购买址于住宅及车位，总价款127198元，被告应于2013年5月18日全额支付。合同签订后，被告仅支付购房款20000元，余款107198元尚未支付。该商品房买卖合同已经房产主管部门登记备案。原告分别于2013年11月、2014年4月书面催促被告依约支付购房款，于2014年9月4日以特快专递的方式书面通知被告解除商品房买卖合同，被告于2014年9月6日签收该邮件。原告于2015年1月21日向本院提起诉讼。 综上事实，本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。被告于2014年9月6日收到原告解除合同的书面通知，至该日被告已逾期支付购房款超过30日，原告有权通知解除合同，原、被告签订的商品房买卖合同自2014年9月6日解除。合同解除后，被告应依约配合原告办理合同登记备案撤销及房屋预告登记注销手续，并支付给原告逾期付款违约金。因双方约定的逾期付款违约金明显高于原告的损失，本院酌情适当减少为按总房价款的10%计算，即被告应支付违约金12720元。为了避免当事人的诉累，本院对退还购房款一并做出处理，原告应退还被告已付购房款20000元。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下： 一、原告晋江万达广场有限公司与被告叶亚红签订的编号为201305180025的商品房买卖合同（含《补充协议》及其他相关附件）于2014年9月6日解除； 二、被告叶亚红应于本判决生效之日起十五日内配合原告晋江万达广场有限公司办理车位预告登记注销及合同登记备案撤销手续； 三、被告叶亚红应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江万达广场有限公司违约金12720元； 四、原告晋江万达广场有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告叶亚红购房款20000元； 五、驳回原告晋江万达广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2844元，因适用简易程序减半收取1422元，由原告晋江金龙置业有限公司负担100元，被告叶亚红负担1322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇一五年三月十八日 书记员  陈琦颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条…… 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 …… 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。