包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0207民初132号 原告：王**，男，1975年10月13日出生，汉族，律师，现住包头市。 委托诉讼代理人：苏丹，内蒙古鸿谦律师事务所律师。 被告：宋建中，女，1953年6月14日出生，汉族，律师，现住包头市。 委托诉讼代理人：曹磊，内蒙古建中律师事务所律师。 被告：贾永强，男，1986年4月8日出生，汉族，无业，现住包头市。 委托诉讼代理人：贾克明，男，1964年2月29日出生，汉族，下岗工人，现住址同上，被告贾永强父亲。 原告王**与被告宋建中、贾永强所有权确认纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**的委托诉讼代理人苏丹、被告宋建中的委托诉讼代理人曹磊、被告贾永强的委托诉讼代理人贾克明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王**向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于包头市九原区青年农场建中律师事务所住宅1-3号房屋（面积为76.08平方米）的不动产物权归属原告王**；2、本案涉及的全部案件受理费和保全费由二被告承担。事实和理由：2009年11月17日，原告王**从被告宋建中处购得座落于九原区青年农场建中律师事务所住宅1-3号房屋（76.08平方米），宋建中将房屋产权证原件交付原告，原告实际入住该房屋至今近7年，被告宋建中亲笔写《关于房屋转让证明》，明确表示同意将该房屋转让给原告，并认可购房款全部付清，确认了原告对该房屋的所有权，还将该证明原件交付原告作为房屋所有权的证明。2016年8月16日，被告宋建中以该房屋作为“自有房产”为一个名叫“张全”的人提供担保，担保金额16万元，向张全隐瞒了该房屋已实际转让给原告的真相。2017年3月28日，被告宋建中作为被告，再一次在法庭同意将该房屋以“个人房产”为张全的16万元提供担保。向法庭隐瞒了该房屋已实际转让给原告的真相，但法院在出具调解书时，并未确认双方以房抵债的合意，仅支持其债权16万元的给付。宋建中虚构房本原件已丢失，隐瞒了已将该房屋房本原件交付于原告的事实，在原告毫不知情的情况下，又重新申领了房屋产权证书，并将该房屋非法过户给被告贾永强。2017年10月19日，张全与其妻子采取非法焊门、尾随入户纠缠、拒不退出的方式，要求原告的岳母杨丽萍和妻子刘秀娟为其腾房，已经严重影响到原告的正常生活，而宋建中本人和贾永强则不予出面。经向房管局查询，宋建中于2017年8月11日将原告的房屋过户至贾永强名下，无论是在该房屋过户前还是过户后，贾永强均没有进行看房、验房、了解房屋的各项情况，也没有房屋钥匙，就进行了交易明显违背常理，不符合交易习惯，具有重大过失。综上，宋建中一房二卖，为他人提供虚假担保证明，隐瞒房屋已转让，其无权处分，并由原告实际居住7年的真相，虚构房本已丢失的事实，补办房本，非法过户给贾永强，故依照物权法的相关规定，原告诉至本院。 宋建中辩称： 一、内蒙古建中律师事务所（以下简称“建中所”）院内1-3号房产（76.8平方米）的不动产权属在转给贾永强之前一直归属答辩人所有。2009年底王**向答辩人提出购买上述房产，当时王**向答辩人保证：“如果能有一套小房产，我将永无物质需求……把自己的一生无私奉献给建中所的事业”，故答辩人同意将上述房产赠给被答辩人，但后因答辩人的爱人不同意，故买卖合同未能实际履行。答辩人认为上述房产实际为答辩人与爱人之间的夫妻共同财产，夫妻关系存续期间取得的房屋，虽然所有权登记在一方名下，但是仍然属于夫妻共同共有的财产。登记一方未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人，是无权处分的行为，如果得不到另一方的追认，所签订的房屋转让合同是无效合同。买受人如果明知一方为擅自处分，或者房屋尚未办理所有权变更登记，就不构成善意取得。事实上答辩人作为被答辩人的上级和“恩师”，被答辩人对答辩人的家庭情况是非常了解的，而且也未做房屋的变更登记。答辩人只是因为被答辩人当时家庭困难，所以一直让被答辩人在房屋内居住，以便安心工作。最后被答辩人在家庭状况缓解后已经搬离该房产。 二、被答辩人未履行承诺，侵占答辩人财产，损害答辩人公司利益。答辩人交班后，被答辩人并未能履行承诺，2015年答辩人重回工作岗位主持工作。落选后被答辩人私自拿走了北京办公楼购房手续，变卖后侵占了答辩人47万利益。后又发现在被答辩人主持建中所工作过程中伪造授权委托书、公司印章及答辩人个人印章等物侵占了公司财产。 三、答辩人为了支付拖欠工程款，同时防止被答辩人王**给九原区政府实施的拆迁征收工作制造麻烦，答辩人以自己房产偿还工程款，并将上述不动产变更登记至第三人贾永强名下。2017年张全起诉答辩人，要求答辩人承担君合公司拖欠的工程款，答辩人今年已经65岁的老人，自信一直有保持着诚实信用的良好声誉，不愿受诉讼的影响。故同意将自有的房产抵顶工程款。而张全和贾永强也应当相信答辩人的品质，答辩人也从未想过该房屋会与被答辩人产生纠纷。同时答辩人认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款之规定贾永强已经取得该房产的权属。 综上所述，本案被答辩人要求确认房屋所有权，而事实上该房屋为答辩人的自有房屋，所有权从未发生变动，为方便被答辩人工作供其暂时居住，现房屋已经交付变更登记至贾永强名下。因此答辩人认为被答辩人的确认请求缺乏事实根据和法律依据,故请求人民法院在澄清事实的基础上，正确适用法律，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 贾永强辩称，张全是我朋友，2016年他承揽了建中所院子里的一些工程，2017年1月，他说那个公司因外账收不回来，付不了现金，把君合有限公司起诉了，由于之前与君合有限公司签订过一个施工协议，约定了如果付不了16.2万元的工程款，由宋建中名下的一套70多平方米的房屋作为担保。2017年3月，由于超过工程款付款期限，张全把那个公司起诉了，后经法院调解把房子给了张全，张全和我说现在急着要付工人工钱，找我借6.2万元，8月份张全和我说没钱，和我协商把房子给我，我再给他10万元，就把那套房子过户给我，我就给了张全10万元。因为我很忙，房屋过户完之后，突然有一天九原派出所通知我去，我才知道房子有纠纷住不进去，派出所让我出示了不动产证，并让我们去法院解决纠纷，后来我打听了一下，这个房屋已经很久没有人居住了，我问宋建中，她说王**已经搬到天福广场居住了，现在房屋里的家具都是宋建中的。2017年10月份以后的房屋物业费都是我付的。具体王**和宋建中及建中所的其他情况我就不清楚了。 本院经审理认定事实如下：2006年，原告来到建中所实习，并租住建中所财务总监邸翠生的房屋。2009年，被告宋建中看原告工作挺踏实，看好原告并出于同情，便将属于自己所有的位于包头市九原区建设路中段建中所院内1-3号房屋以成本价出售给原告，被告宋建中于2009年3月份给原告出具书面证明《关于房屋转让证明》一份：“本人同意将建中律师事务所院内公寓楼二层东户76.8平米的房屋转让给本所王**同志，王**同志已将受让房屋款于2009年全部付清。房屋因拆迁所发生的补偿款和补偿全部归王**同志所有。特此证明。宋建中，2009.3.”。双方履行了房屋交付手续，包括交接房屋、清点财产，双方没有及时办理更名过户手续，但被告宋建中将房屋所有权证（包房权证九字第231378号）原件交付于原告，原告开始实际占有并居住使用至今。2009年11月17日原告向被告宋建中指定的账户即尹桂荣的账户转购房款9.5万元，履行了房屋买卖给付义务。2012年，被告宋建中因外聘离包到外地工作，决定交班，安排原告主持建中所工作。期间，因事务性事情，原告与被告宋建中产生矛盾，一再延误买卖房屋产权过户事宜。2016年8月16日，因包头君合经济信息咨询有限公司委托张全施工合同，被告宋建中作为担保方（丙方），将涉案房屋作为自有房产提供担保，并在2017年3月28日张全起诉包头君合经济信息咨询有限公司、宋建中建设工程施工合同纠纷一案中同意以房抵债，但未达成以房抵债协议。2017年6月14日，被告宋建中为了达到以房抵债更名过户的目的，谎报房屋产权证丢失登报作废，在房管局补办涉案房产的产权登记证书。2017年8月11日，被告宋建中将涉案房屋过户至被告贾永强名下。2017年10月19日，张全与其妻子采取非法焊门、尾随入户纠缠、拒不退出的方式，要求原告的岳母和妻子为其腾房。因此，原告向九原公安局报案并提起本案诉讼。 原告列举证据如下： 第一组证据：证明原告于2009年1月购买涉案房屋，一直居住使用至今，原告是合法占有的买受人。 证据一、《关于房屋转让证明》原件1份。证明：被告宋建中于2009年3月将位于九原区建中所院内公寓楼2层东户76.08平米的房屋转让给原告，且原告已将购房款全部付清。被告宋建中的质证意见：真实性认可，证明目的不认可。宋建中的爱人不同意交易房屋，该转让证明效力待定。被告贾永强质证意见：同意宋建中意见。 证据二、《交通银行个人存款回单》复印件一份。证明：原告于2009年11月17日向被告宋建中指定的账户即伊桂荣的账户转购房款9.5万元，伊桂荣将9.5万房款交付给被告宋建中，原告已经履行完毕全部付款义务。被告宋建中的质证意见：真实性认可，宋建中确实收到了9.5万元，但该房屋实际是宋建中要赠与王**，在宋建中爱人不同意房屋交易之后，宋建中要退回9.5万元，但王**不同意。被告贾永强的质证意见：同意宋建中意见。 证据三、包房权证九字第231378号《房屋权属登记证书》原件1份。证明：被告宋建中一直未配合原告办理过户登记，但将房本的原件交付给原告。被告宋建中质证意见：真实性认可，证明目的不认可。该产权证已经失效，现在新的产权证是在贾永强名下，是真实有效的。被告贾永强质证意见：同意宋建中意见。 证据四、证人葛荣华、董保林出具的《证明》原件两份。证明：原告于2009年购房后，一直在该房内居住。被告宋建中质证意见：都不认可。根据证据规则，证人应当出庭作证，只有证人证言，其效力不认可。被告贾永强：同宋建中。 证据五、包头市华融热力有限公司出具的《发票》三张，伊桂荣出具的《收款收据》原件十二张。证明：原告自购买房屋后，一直缴纳房屋的水、电、物业、取暖费等，原告一直在房屋内居住。被告宋建中质证意见：真实性认可，目的不认可，房屋的使用权和房屋的所有权是两个概念，房屋的所有人依然是宋建中。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据六、建中所律师给葛荣华出具的收款收据原件两张。证明：该证据系证据四、证据五的补强证据。第一、证明证人葛荣华在建中所住宅楼里居住，是原告的邻居；第二、证明伊桂荣可以代表建中所统一收取住宅楼内的水费、电费、管理费。被告宋建中质证意见：都不认可，与本案无关。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据七、房屋照片打印件十三张。证明：原告自购买该房屋后，一直在该房内持续、公开居住至今。被告宋建中质证意见：只能证明王**在使用，不能证明原告王**有所有权。被告贾永强质证意见：同宋建中。 第二组证据：证明被告宋建中主观恶意明显，未按照约定协助原告办理过户登记，多次侵犯原告物权。 证据八、《关于解决建中律师事务所与王**律师清理财产的会谈备忘录》原件一份。证明：2016年2月3日，在包头市司法局段局长的主持下，原告与被告宋建中双方达成一致，其中第三条约定被告宋建中承诺协助原告办理该房屋的过户手续。被告宋建中质证意见：真实性认可，目的不认可。协议约定王**于2016年5月31日之前将侵占的资产进行归还，但实际并没有按时履行，因没有履行造成宋建中的其他损失，在本协议出了之后又发现王**的其他违法犯罪的事实，我们没有继续履行该备忘录。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据九、《内蒙古建中律师事务所证明》复印件一份、《招商银行交易明细》原件二份、《欠条及股权转让权益书》复印件一份。证明：2016年3月，原告与被告宋建中已结清财务关系，且原告已经按照证据八（备忘录）的第三条的约定给付被告宋建中共计140万元，被告宋建中应当按照约定协助原告办理过户登记。被告宋建中质证意见：在上述证明签订后，又发现王**其他违法犯罪事实，所以我们没有履行。招商银行证据认可，王**确实给打了50万元。《欠条及股权转让权益书》说明王**应当在2016年5月31日之前履行，但王**没有履行该协议书。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据十、《委托施工合同》复印件一份，（2017）内0207民初532号《民事调解书》复印件一份。证明：2016年8月16日，被告宋建中在明知涉案房屋已经转让给原告，且多次承诺原告为其办理过户登记的情况下，还将该房屋担保其欠案外人张全的债务，被告宋建中多次侵犯原告的物权。被告宋建中代理人刚才说该调解书中有关于房屋产权变更的调解，但本调解书中没有关于该房屋的产权变更的调解。被告宋建中质证意见：真实性认可，目的不认可。宋建中用该房屋进行了担保，但宋建中是以自己的财产进行的担保，与他人无关。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据十一、被告宋建中与原告微信聊天记录打印件三份。证明：2016年10月15日，被告宋建中再次向原告承诺，为原告办理过户事宜，原告一直在积极主张自己的合法权益。被告宋建中质证意见：真实性认可。我们在微信之后又发现了王**的违法犯罪行为，所以没有履行，通过微信记录可以证明双方的争执的是是非非。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据十二、蒙（2017）包头市不动产权第0017594号产权登记证复印件一份。证明：2017年6月14日，被告宋建中谎称房本遗失，在房管局补办涉案房产的产权登记证书，其行为违反了合同的诚实信用原则，侵犯了原告的物权。被告宋建中质证意见：真实性认可，目的不认可。该房产一直在宋建中名下，重新办理产权证没有过失。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据十三、（2017）包天信证内民字第6519号《公证书》原件一份。证明：2017年10月19日，案外人张全非法将原告居住的房屋的入户门用铁门焊死。因被告宋建中非法处分涉案房产的行为使原告遭受的案外人的不法侵害。被告宋建中质证意见：真实性认可，目的不认可。该房屋一直是宋建中个人房产，在宋建中拖欠张全工程款后将该房屋转让给张全，张全又转让给贾永强，该房产在保全后双方均不得入内。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据十四、《向律师主管部门反映材料》打印件一份、包头市司法局会议通知一份。证明：因原告与被告宋建中身份特殊，原告在被告多次侵犯其所有权的情况下，依然想和平解决此事，故上报包头市司法局、包头市律师协会，在包头市司法局组织调解并下发通知，但被告宋建中未参与，原告迫于无奈提起诉讼。被告宋建中质证意见：真实性认可，目的不认可。通过该情况可以看出，王**要求解决纠纷是正常的，我们也愿意与其调解此事。被告贾永强质证意见：同宋建中。 第三组证据：证明被告贾永强在购买涉案房屋时，构成重大过失，且未支付合理的对价，其行为不符合善意取得的构成要件，其权利不能优于已经合法占有的房屋的买受人即原告，故该房屋所有权应当归原告。 证据十五、不动产情况打印件一份、《房地产买卖合同》打印件一份。证明：2017年8月11日，被告宋建中非法将涉案房屋登记到被告贾永强名下。双方签订的买卖合同中约定的付款方式为顶账支付，说明二被告没有真实的交易，且房屋转让合同未约定违约责任，不符合交易习惯，且双方约定的交易价格过低，不是合理的对价，故被告贾永强购买的房屋不构成善意取得。被告宋建中质证意见：证据的真实性认可，目的不认可。该房产确实是2017年8月11日将该房屋过户给了贾永强，我们认为该房屋的对价是合理的。被告贾永强质证意见：同宋建中。 证据十六、《九原区青年农场旧城区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》打印件一份。证明：2017年涉案房屋是纳入征拆范围的房屋，根据九原区政府公示的补偿方案，房屋现价值约420342元。原、被告双方转让价格为162000元，被告贾永强购房的对价明显低于房屋的现价值，贾永强的购房行为不符合善意取得制度。被告宋建中质证意见：该证据与房产交易没有关系，补偿标准是国家的标准，是通过九原区政府合法合规作出的，所以我们认为贾永强是支付了合理的对价。被告贾永强质证意见：同宋建中。 被告宋建中列举证据如下： 第一组、欠条及股权转让协议书一份。证明：王**承诺于2016年5月31日结清40万欠款，但实际在10月25日前才支付，违约在先，造成被告损失，同时侵占增值利益47万元。原告质证意见：真实性认可。因为备忘录里约定的是将北京的房屋卖了之后转，10月份给转了50万元，建中所也认可，经过调解，原告没有侵占被告所说的增值款47万的情况。被告贾永强质证意见：没意见。 第二组、招商银行个人还款文书一份。证明：被告宋建中为履行约定解除原告连带责任，向社会高利借贷，原告违约在先造成被告损失。原告质证意见：与本案无关，不予质证。被告贾永强质证意见：没意见。 第三组、内蒙古兰太实业股份有限公司欠款事宜的函一份。证明：因原告阻挠，被告所创公司尚有61万元不能追回。原告质证意见：证据与本案无关，不予质证。被告贾永强质证意见：没意见。 第四组、建中所请求解决加度律师事务所王**违法违纪，侵权行为的报告。原告质证意见：该报告是个人出具的，真实性和目的均不认可。被告贾永强质证意见：没意见。 第五组、关于王**涉嫌犯罪的报案材料一份。证明被告已向公安机关就原告的违法事实提出的控诉。原告质证意见：真实性和目的均不予认可，与本案无关。被告贾永强质证意见：没意见。 被告贾永强列举证据如下： 一、《民事调解书》一份，（2017）内0207民初532号。证明宋建中为包头君合经济信息咨询有限公司提供担保，拖欠张全工程款160000元。原告质证意见：真实性认可。证明宋建中欠张全工程款16万元，与本案贾永强无关，宋建中与贾永强之间没有直接的买卖关系。被告宋建中质证意见：认可。 二、房屋买卖合同一份。证明：张全将内蒙古建中律师事务所院内1-3号房产76.8平方米交易给我。原告质证意见：真实性不认可，目的也不认可。房屋买卖合同的双方是张全与贾永强，张全并非本案的房屋的所有权人，张全没有权利向贾永强处分该房屋。被告宋建中质证意见：在双方签订买卖合同的当日就进行了过户是符合常理的，该房屋过户手续真实有效。 三、借条、收据。证明：张全向我借款62000元，后我又支付给张全10万元，共计16.2万元用于支付房屋对价。原告质证意见：真实性不认可。借条是2017年6月3日，收条是2017年9月2日，第一次贾永强借了张全62000元，收条是2017年9月2日出具的，收款10万元，此时贾永强已经变更为该房屋的登记所有权人，在没有收到全款的情况下就办理了过户登记是不符合交易习惯的，且贾永强购买房屋并未去该房屋查看房屋的实际情况，具有主观过错及重大过失。且没有银行转账记录或者交易流水，所以真实性不认可。被告宋建中质证意见：支付了房屋首付之后就办理变更登记是符合常理的。 四、房屋产权证一份。证明：签订房屋买卖合同当天张全和宋建中一起和我办理的更名手续，被告贾永强取得房屋所有权。原告质证意见：真实性认可，目的不认可。在没有收到全款的情况下就办理了过户登记是不符合交易习惯的，且贾永强购买房屋并未去该房屋查看房屋的实际情况，具有主观过错及重大过失。被告宋建中质证意见：认可。 五、物业费收据。证明被告贾永强已经取得该房屋。原告质证意见：真实性及目的均不认可。2015年之后收费不给盖章了，为了显示物业费是由贾永强交的，加盖了公章，被告贾永强未实际居住该房屋就交纳物业费是不符合常理的。被告宋建中质证意见：认可。 本院对上述证据的真实性和举证目的予以确认。 本院认为，本案的争议，涉案房屋是宋建中转让给原告？还是赠予？还有如何看待不动产登记簿在证明不动产物权权利人方面的证明力问题。涉案房屋初始登记人为宋建中，原、被告双方都没有异议。因原告与宋建中同在一个律师事务所，即内蒙古建中律师事务所，宋建中作为建中所的创建人，出于同情、看好、栽培的出发点，将其自有房产以成本价转让给原告，符合常情，再加之，有宋建中自己给原告出具的《关于房屋转让证明》、宋建中亲自交付给原告的包房权证九字第231378号《房屋权属登记证书》原件、原告于2009年11月17日向被告宋建中指定的账户即伊桂荣的账户转购房款9.5万元，伊桂荣将9.5万房款交付给被告宋建中的事实，加以证明。本院认定涉案房屋是宋建中转让给原告。被告所持赠予的主张，因未提供证据，本院不予采纳。涉案房屋由原告长期居住使用，有原告列举证据在案证明，本院予以认定。宋建中在将涉案房屋初始房产登记证交付于原告的情况下，谎称房本遗失，在房管局补办涉案房产的产权登记证书，进而将涉案房屋更名过户到被告贾永强名下。宋建中的行为，属于一房二卖。那么，谁是涉案房屋的真正物权权利人呢？原告与被告宋建中虽然没有签订书面房屋买卖合同，但由被告宋建中出具《关于房屋转让证明》证明买卖房屋已经交付且房款两清，只是双方没有履行更名过户手续，可是涉案房屋的初始房产登记证由被告宋建中交到原告手里，原告以合理的对价购买房屋并已长期居住使用，本院认定，原告是涉案房屋的物权实际权利人。现被告贾永强虽是涉案房屋办理登记的买受人，但涉案房屋的初始房产登记人宋建中与被告贾永强没有法律上的利害关系，即使有法律上的利害关系，在房屋买卖或以物抵债时，按照交易习惯，也应当看一看房，验一验物，有没有异议？能否交付？被告贾永强在房屋买卖或以物抵债的过程中，存在重大过失，不构成善意取得。故本院认为，被告贾永强非善意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人原告，依法确认原告是涉案房屋的所有权人。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条的规定，判决如下： 依法确认涉案房屋即位于九原区青年农场（建中律师事务所住宅）-1-3号房屋的不动产物权归属于原告王**。 案件受理费100元（原告已预交），由被告宋建中负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  程德军 二〇一八年二月二十六日 书记员  王丹岩 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民 事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： （一）登记簿上存在有效的异议登记； （二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。