甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初2672号 原告（反诉被告）：陈文彬，男，汉族，住天水市麦积区。 委托诉讼代理人：赵雪红，甘肃鑫盾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：天水市鑫厦房地产开发有限责任公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：孙连海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王朝晖，甘肃天秦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪红，甘肃天秦律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈文彬与被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司（以下简称鑫厦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月31日作出（2015）天秦民三初字第134号民事判决。原告（反诉被告）陈文彬与被告（反诉原告）鑫厦房地产公司均不服该判决，向天水市中级人民法院提起上诉。天水市中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）甘0502民终256号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告（反诉被告）陈文彬不服该判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2018年6月29日作出（2018）甘民再6号裁定，发回重审。本院于2018年10月8日立案后，依法另行组成合议庭,于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文彬及其委托诉讼代理人赵雪红、被告（反诉原告）鑫厦房地产公司委托诉讼代理人王朝晖、纪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文彬向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于天水市秦州区羲泽园xxx室房屋归其所有；2.鑫厦房地产公司协助陈文彬办理房屋产权登记手续。事实与理由：2012年，陈文彬与鑫厦房地产公司协商达成口头协议，鑫厦房地产公司将位于天水市秦州区羲泽园xxx室房屋出售给陈文彬，房屋售价5880元/㎡，建筑面积137.22平方米，买一层送二层阁楼。陈文彬一次性支付全部购房款806853.6元，鑫厦房地产公司交付了房屋，陈文彬装修后入住使用。后陈文彬多次找鑫厦房地产公司要求补签买卖合同并办理房屋产权手续，鑫厦房地产公司以种种理由拒绝。故诉至法院，要求处理。 鑫厦房地产公司辩称：我公司与陈文彬达成口头协议购买案涉房屋属实，但销售单价为11880元/㎡，不存在买一层送二层阁楼的事实，陈文彬仅按5880元/㎡支付了部分购房款；陈文彬虽与鑫厦房地产公司法定代表人孙连海系姻亲关系，但该公司股东多达19位，孙连海一人无法决定房屋销售价格；经鉴定，2012年案涉房屋的市场价格为10415.33元/㎡，陈文彬应支付剩余房款622337元。 鑫厦房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令陈文彬支付位于天水市秦州区羲泽园xxx室房屋的剩余房款622337元；2.按银行同期贷款罚息利率7.8%，支付剩余房款622337元的利息（2012年6月19日至2018年10月19日的利息为258892.2元，剩余利息计算至付清时止）。事实与理由：2012年，陈文彬购买鑫厦房地产公司位于天水市秦州区羲泽园小区xxx室复式房屋，双方口头约定该房屋销售单价为11880元/㎡，购房总价为1630173.6元。因陈文彬当时与鑫厦房地产公司法定代表人孙连海的女儿孙彬系恋人关系，其声称准备结婚、资金紧张，向鑫厦房地产公司账户内仅汇入806853.6元后，鑫厦房地产公司将房屋交付陈文彬使用，因陈文彬未全额支付购房款，故双方未签订书面购房合同。自2012年11月开始，鑫厦房地产公司多次发出催款通知要求陈文彬交纳剩余购房款，因当时孙彬与陈文彬已结婚，催款通知均由孙彬签收，但陈文彬均以资金紧张为由未予交纳。2015年，陈文彬与孙彬离婚，遂向法院诉讼主张案涉房屋销售单价为5880元/㎡。经兰州三信房地产评估公司出具估价报告，确定案涉房屋总价值为1429191元，故陈文彬仍欠鑫厦房地产公司622337元购房款未交纳。同时，依据《商品房买卖合同司法解释》第十七条规定，买受人逾期支付购房款的，按未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，在贷款利率水平上加收30%-50%的规定，陈文彬应当自2012年6月15日鑫厦房地产公司给其交付房屋之时，按照银行同期贷款利率6%上浮30%即7.8%承担未付房款的违约金。 陈文彬针对鑫厦房地产公司的反诉辩称，因陈文彬当时与鑫厦房地产公司法定代表人女儿孙彬系恋爱关系，案涉房屋为二人结婚用房，故经其二人父亲协商确定销售单价为5880元/㎡，且陈文彬已交清全部房款806853.6元，鑫厦房地产公司所谓陈文彬未付清房款的相关证据均为事后补证，阁楼部分按照交易习惯既不计价，也不计入权属证明。综上，对鑫厦房地产公司的反诉请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈文彬为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.银行进账单，拟证明陈文彬已按口头约定向鑫厦房地产公司一次性缴纳全部购房款806853.6元的事实； 2.供热费发票及电费收据，拟证明陈文彬占有、使用该房屋的事实。 本院依陈文彬申请调取了《房屋买卖合同》3份，拟证明天水市秦州区羲泽园小区内同一幢楼同楼层业主王鹏飞2010年10月8日购房价格为6380元/㎡、牛卫宁2011年1月10日购房价格为5880元/㎡、潘迪杰2013年8月1日购房价格为6580元/㎡的事实。 经质证，鑫厦房地产公司对证据1的真实性认可，但认为是陈文彬交付的部分房款；对证据2真实性认可，但认为与本案无关，陈文彬居住案涉房屋理应交纳暖气费和电费，但未缴纳过物业费，不能因此证明陈文彬对该房屋的所有权。对陈文彬申请法院调取的《商品房买卖合同》真实性认可，但认为潘迪杰合同签订时间虽为2013年8月1日，但房屋实际已于2010年交付使用，因潘迪杰当时未年满18周岁，在2013年补签了合同，且其父潘永政与鑫厦房地产公司有工程款顶抵的事实，不能证实陈文彬诉称在2012年之前案涉房屋销售单价为5880元/㎡的事实。 本院审核认为，鑫厦房地产公司对证据1、2的真实性认可，该证据能够证明陈文彬已交纳房款806853.6元并自2012年占有、使用案涉房屋至今的事实，故对该证据本院予以确认并在卷佐证。对依陈文彬申请调取的《商品房买卖合同》，鑫厦房地产公司对真实性认可，该证据能证明天水市秦州区羲泽园小区内与案涉房屋同一幢楼同楼层业主王鹏飞2010年10月8日购房合同价为6380元/㎡、牛卫宁2011年1月10日购房价格为5880元/㎡、潘迪杰2013年8月1日购房价格为6580元/㎡，签订时刚年满18周岁的事实，故本院予以确认并在卷佐证。 鑫厦房地产公司提供的证据： 1.销售通知1份，拟证明2012年羲泽园小区普通房屋售价8280元/㎡，复式1+1户型售价11880元/㎡的事实； 2.催款通知2份，拟证明鑫厦房地产公司分别于2012年11月23日、2013年7月10日向陈文彬追缴剩余房款823320元并要求支付滞纳金的事实； 3.领钥匙单1份，拟证明2012年6月15日陈文彬在未付清房款之前从鑫厦房地产公司领取了钥匙且该领钥匙单上明确记载案涉房屋面积、单价等内容的事实； 4.交纳电费凭证3份，拟证明案涉房屋于2012年6月18日起产生电费，但陈文彬交付房款时间是2012年7月9日的事实； 5.催缴物业费通知书2份，拟证明陈文彬入住案涉房屋三年间未交纳物业费的事实； 6.羲泽园小区房屋销售合同11份，拟证明除案涉房屋及至今未销售的1套复式房屋外，自2010年5月27日至2011年1月10日期间，复式房屋销售价格在5880元/㎡—7200元/㎡之间，其面积、结构也与案涉房屋不同，且羲泽园小区内不带阁楼的房屋销售价格低于复式房屋，故阁楼是计价销售的事实； 7.《商品房预售合同》、补充协议、收据各1份，拟证明陈文彬原配偶孙彬于2011年7月26日购买案涉房屋附近“金信.御园名居”房产，销售价格为7500元/㎡的事实； 8.甘肃东煜房地产开发有限公司售房公告1份，拟证明该公司开发的富春居小区位于羲泽园小区对面，其2013年开盘价为11500元/㎡的事实； 9.鑫厦房地产公司工商登记档案，拟证明该公司股东有19人之多，并非孙连海一人公司，且孙彬也非该公司股东，陈文彬以其与该公司法定代表人有姻亲关系称房屋销售价格为5880元/㎡的主张不能成立的事实； 10.情况说明、收条、个人往来明细账、发票、用户购量详情单若干人，拟证明潘迪杰父亲潘永政与鑫厦房地产公司之间存在工程账务往来，羲泽园小区1242号房款系鑫厦房地产公司与潘永政顶抵工程款，且鑫厦房地产公司给潘永政实际交付房屋的时间为2010年，该房屋销售价格与案涉房屋销售价格没有可比性的事实。 经质证，陈文彬对证据1不认可，认为系单方制作；对证据2不认可，该证据均系陈文彬原配偶、鑫厦房地产公司法定代表人的女儿孙彬签收，陈文彬从未见过，且2012年11月23日催款通知系陈文彬与孙彬登记结婚之日发出，明显与情理不符；对证据3不认可，在未付清房款前提下领取钥匙与情理不符，且无陈文彬签字；对证据4不认可，表示从未见过该证据，且电费数额与实际交纳数额不符；对证据5不认可，表示从未收到过该通知；对证据6的真实性认可，但认为阁楼并未单独计价销售，且存在一房一价的情况；对证据7-8真实性认可，但认为与本案无关联性；对证据9的真实性认可，对证明目的不认可，认为鑫厦房地产公司实际控制人为孙连海，其余股东多为孙连海的亲属；对证据10的真实性认可，但认为鑫厦房地产公司与潘迪杰父亲潘永政的合同关系与本案无关，且潘迪杰合同签订时间为2013年8月1日，故应以潘迪杰房价作为参考。 本院审核认为，证据1、3系单方制作，陈文彬并不认可，且无其他证据相印证，故不予采信。证据2均系孙彬签收，陈文彬并不知情，且出具的时间与情理不符，故不予采信。证据4-5陈文彬和鑫厦房地产公司对房屋交付时间均无异议，该证据与本案没有关联性，故不予采信。证据6所涉房屋与案涉房屋系同一小区，对案涉房屋价格具有可比性，故予以采信。证据7-8系其他小区购房价格，对其真实性陈文彬无异议，故对其真实性予以确认。证据9系鑫厦房地产公司的营业执照、股东及公司变更等工商登记信息，陈文彬对真实性认可，本院予以采信。陈文彬对证据10的真实性无异议，故对该证据予以采信。 本院依鑫厦房地产公司申请委托兰州三信房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》1份。经质证，陈文彬认为该报告第4页中“…原告方在场实地勘查时…”不属实，其并不在场，且报告机构不具有合法资质，使用的标准及选取的实例有问题，与本案无关联性，双方对案涉房屋销售单价已有约定，违反了替代原则，超出市场范围。鑫厦房地产公司对该证据予以认可。本院审核认为，因双方系口头协商，无法确定案涉房屋销售价格，经评估，4层住宅8562.71/㎡、5层阁楼1852.62/㎡，评估总价为1429191.58，本院对该事实予以确认。 本院依职权对陈文彬父亲陈存良及鑫厦房地产公司法定代表人孙连海的询问笔录1份，经质证，陈文彬认为陈存良陈述能够与原二审中李应军、谢新权、王士杰证言相互印证，案涉房屋销售价格为5880元/㎡。鑫厦房地产公司认为陈存良与陈文彬陈述相互矛盾，陈文彬在庭审中称案涉房屋单价是其父与孙连海商量确定的，而陈存良却陈述是由孙彬提出；陈存良的陈述无其他直接证据予以印证，正因陈文彬未交清房款，鑫厦房地产公司才没有签订正式合同；原二审中三位证人证言系传来证据，三人并非直接见证人。本院审核认为，陈存良与孙连海陈述各执一词，且均无相关证据予以佐证，故对该询问笔录中二人陈述不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年，陈文彬与鑫厦房地产公司法定代表人孙连海女儿孙彬准备结婚欲购婚房，经口头协商，鑫厦房地产公司将位于天水市秦州区羲泽园小区xxx室房屋(复式结构，上附带阁楼一层，4楼和阁楼的建筑面积均为137.22平方米，如果要办理产权登记，产权面积为137.22平方米)出售给陈文彬。2012年7月9日，陈文彬交纳了806853.6元购房款，鑫厦房地产公司向陈文彬交付了房屋，陈文彬使用该房至今。2015年4月23日，陈文彬与孙彬因感情不合，提起离婚诉讼，2015年11月12日，二人经天水市中级人民法院判决准予离婚。 另查明，羲泽园小区内与案涉房屋同属复式房屋自2010年5月27日至2011年1月10日期间，房屋销售价格在5880元/㎡—7200元/㎡之间；另潘迪杰于2013年8月1日与鑫厦房地产公司签订复式房屋销售合同，约定销售价格为6580元/㎡，2013年8月30日以潘永政交通巷工程款顶抵潘迪杰房款。以上复式房屋阁楼均不计价。 鑫厦房地产公司于2015年9月28日向本院提出申请，要求以2012年7月9日为基准日对该套房产的市场价格进行评估，经本院委托兰州三信房地产评估有限公司进行评估，确定该套房产市场价值为4层住宅8562.71元/m2、5层阁楼1852.62元/m2，评估总价为1429191元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，本案中，双方虽未订立书面的购房合同，但鑫厦房地产公司已将房屋交付陈文彬使用，陈文彬也交纳了806853.6元的房款，且在庭审中双方也认可口头达成房屋买卖协议的事实，故本案中双方达成的房屋买卖合同成立并生效，陈文彬与鑫厦房地产公司应各自履行自己的合同义务，现鑫厦房地产公司就案涉房屋归陈文彬所有并无异议，故对陈文彬要求鑫厦房地产公司办理不动产权登记手续的诉讼请求应予支持。 本案争议的焦点是案涉房屋销售单价和面积的认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，结合本案的实际情况来看，陈文彬在购买房屋时与鑫厦房地产公司达成的是口头协议，现双方对房屋价格和面积出现争议，可以按照上述法律规定，参照同小区房屋的市场价值综合认定。 关于案涉房屋的销售单价。从同一小区同一结构来看，羲泽园小区内与案涉房屋同属复式房屋，自2010年5月27日至2011年1月10日期间，房屋销售价格在5880元/㎡—7200元/㎡之间。与鑫厦房地产公司有合同关系的潘迪杰2013年8月1日签订的房屋销售合同，销售价格为6580元/㎡。而本案中，陈文彬购买案涉房屋作为与孙彬结婚所用婚房，孙彬同时又是鑫厦房地产公司的销售经理，本院有理由相信鑫厦房地产公司出售给陈文彬的房屋不会高于当时的市场价。而案涉房屋系陈文彬2012年7月购置，在2010年—2012年间，本地区的房屋价格小幅上涨。综合考虑以上因素，本院酌情认定案涉房屋销售价格以同小区最高价即7200元/㎡计价。关于鑫厦房地产公司主张其公司多达19位股东，孙连海一人无法决定房屋销售价格的辩称，从其提供的工商登记信息来看，2012年12月24日，孙连海股份为70%，孙连海对该公司应享有绝对控制权，对案涉房屋的销售价格应有所影响，应故该辩称理由不成立。 关于案涉房屋的销售面积，因羲泽园小区内与案涉房屋同属复式房屋的阁楼均未计价，故阁楼不应计入销售面积，案涉房屋的销售面积应为137.22㎡。以7200元/㎡计价，总房款为987984元，扣除陈文彬已支付的房款806853.6元，陈文彬应支付剩余购房款181130.4元。关于鑫厦房地产公司要求陈文彬支付利息的反诉请求，因双方对案涉房屋销售价格并无明确约定，且鑫厦房地产公司所提供的证据不足以证明其主张，故对该项反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,判决如下： 一、原告（反诉被告）陈文彬在判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司位于天水市秦州区羲泽园小区xxx室房屋剩余购房款181130.4元；同时，被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司在判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）陈文彬办理位于天水市秦州区羲泽园小区xxx室房屋不动产权登记手续。 二、驳回被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17435元，原告（反诉被告）陈文彬负担10000元，被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司负担7435元；案件反诉费12610元，由被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司负担10000元，原告（反诉被告）陈文彬负担2610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  赵青霞 审 判 员  马 冰 人民陪审员  谢亚文 二〇一八年十二月二十七日 法官 助理  石娅丽 书 记 员  魏博文