上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第1100号原告上海田野农业服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人卢启忠，董事长。委托代理人李青，上海市鸿生律师事务所律师。被告上海艾杰福威制冷工程有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人STEVENALLANLIEBSON，董事长。原告上海田野农业服务有限公司诉被告上海艾杰福威制冷工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2015年4月27日进行了公开开庭审理。原告委托代理人李青到庭参加了诉讼，被告上海艾杰福威制冷工程有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月1日，原、被告就金山区张堰镇张溪路XXX号内独门独院的一层平房车间一幢(面积2662㎡)、二层楼房车间一幢(面积4705㎡)(以下上述二幢车间简称为租赁物)租赁，并配套租赁房门前回车场地及四周围墙内的场地及道路(二层楼后面的围墙待建)等事宜签订了《厂房租赁合同》，合同约定了租赁物的功能、期限、保证金、租金标准、租赁费支付、生效等条款内容，当日同时签订了《设施及其他事项协议》。协议签订后，原告依约将租赁房屋和其他设施交付于被告。2013年4月17日，被告出于长期生产需要，提出延长租赁期限，经与原告协商达成一致后，签订了《厂房租赁合同补充协议》，延长租赁期限至2017年9月30日止，并变更了租金标准和门卫及清洁工工资款等内容，其余内容根据2012年10月1日签订的《厂房租赁合同》(编号为XXXXXXXX)执行。当日，原、被告经共同协商同意一致决定2012年10月1日签订额《设施及其他事项协议》于2013年4月16日终止，并就被告使用原告建造的南面老车间后侧(秦望河)的砖砌房屋、原告使用南面老车间后侧(沿秦望河)的彩钢板房屋及进出等事宜签订了新的《设施及其他事项协议》，约定了其他设施房屋使用费根据砖砌房屋面积95㎡，按照0.4元/㎡/天的标准计算(税后)，年费用为13,870元，月费用为1155.83元。后被告支付租金和其他设施房屋使用费到2014年11月份，但自2014年12月起连续4个月未付租金和其他设施房屋使用费至今，在此期间，原告多次上门催讨无果，无奈之下，原告只能于2015年3月16日直接将书面的催款通知书送达被告处，被告人员收到后的5日内没有缴清，原告于2015年3月22日再次以EMS特快专递方式邮寄被告，亦无果。原告认为，被告连续4个月未支付租金和其他设施房屋使用费的行为，已属根本违约，且严重损害了原告的合法权益，为防止损失扩大，原告特诉讼法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年10月1日签订的《厂房租赁合同》和2013年4月17日签订的《厂房租赁合同补充协议》及《设施及其他事项协议》，原告依法收回位于金山区张堰镇张溪路XXX号租赁房屋及其他设施房屋；2、被告支付原告自2014年12月起至判决生效日止的租金和其他设施房屋使用费，按每月101,977.96元计算；3、原告归还被告租赁保证金95,000元，并原告要求租赁保证金95,000元与被告欠付的租金和其他设施房屋使用费向抵消；4、被告支付水电等费用2084.40元。庭审中，原告将第4项诉请变更为要求被告支付自2014年7月1日起至2014年12月31日止的水费2084.4元。被告未作答辩，也未向本院提供证据。经审理查明，2012年10月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，由原告将位于金山区张堰镇张溪路XXX号内独门独院的一层平房车间一幢(面积为2662㎡)、二层楼房车间一幢(面积为4705㎡)(以下上述二幢车间简称为租赁物)出租给被告使用，租赁物面积为7367㎡，并配套租赁房门前回车场地及四周围墙内的场地及道路(二层楼后面的围墙待建)。租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止，租金为每月80,000元，年租金960,000元，租金以自然月为单位进行结算，在收到发票后，被告应于次月第一周内支付上月租金。同时，被告应付给原告租赁保证金95,000元，作为合同履约保证金。合同第4.7条还约定，租赁期间，使用租赁物所发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由被告承担(包括被告在当地申请通讯设施等费用)，租赁期间被告每月用水数据应由双方共同确认。合同还约定了其他事项。同日，原、被告还签订了《设施及其他事项协议》，约定：南面老车间后侧(沿秦望河)原告所建造的彩钢板房屋及砖砌房屋由原告使用，用于原告的材料仓库及堆放杂物；在彩钢板房屋中原告提供二间面积作为被告食堂免费使用；2013年5月30日前，原告须将租赁区域东南侧的大门及门卫室建好。上述两份协议签订后，原、被告告均依约履行。2013年4月17日，原、被告签订补充协议，一致同意对双方于2012年10月1日签订的编号为XXXXXXXX的《厂房租赁合同》的相关条款进行变更，并达成以下一致意见：1、双方的租赁期限为五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止。2、租金标准：第一年(2012年10月1日至2013年9月30日)及第二年(2013年10月1日至2014年9月30日)租金标准为每月80,000元，年租金960,000元；第三年(2014年10月1日至2015年9月30日)租金标准为年租金1,209,865.50元(计算方式：租赁面积7366㎡×0.45元/㎡×365天)，月租金标准为100,822.13元；第四年(2015年10月1日至2016年9月30日)租金标准为年租金1,246,161.47元(计算方式：租赁面积7366㎡×0.45元/㎡×365天×103%)，月租金标准为103,846.79元；第五年(2016年10月1日至2017年9月30日)租金标准为年租金1,283,546.31元(计算方式：租赁面积7366㎡×0.45元/㎡×365天×103%×103%)，月租金支付标准为106,962.19元。上述租金以自然月为单位进行解散，在收到发票后，被告应于次月第一周内支付上月租金。该补充协议还约定了门卫及清洁工工资款等其他事项。同日，原、被告还签订了《设施及其他事项协议》，双方一致同意2012年10月1日签订的《设施及其他事项协议》于2013年4月16日终止，同时双方就被告使用原告出资建造的南面老车间后侧(沿秦望河)的砖砌房屋达成一致：砖砌房屋仅限被告做厨房及食堂之用(期限自双方办理交接之日起至2017年9月30日止)，面积为95㎡，按照0.4元/㎡/天的标准计算(税后)，年费用为13,870元(计算方式：95㎡×0.4元/㎡×365天)，月费用为1155.83元，此项费用以自然月为单位进行结算，被告应于次月第一周内支付上月的月费用。同时，协议还明确砖砌房屋系无产权证房屋。另外，协议还就原告使用彩钢板房及进出等事项进行了约定。同年5月28日，原、被告就砖砌房屋完成交接。2015年3月22日，因被告拖欠房屋租金，原告通过EMS向被告邮寄送达催款通知书，内容为：截止到2015年2月28日，被告已欠原告房屋租金305,933.88元，水电费2084.40元，合计金额308,018.28元未付，请被告在接到此通知后的5日内缴清上述全部费用及滞纳金(上述费用原告已开具发票并送到被告)。次日，被告签收该快递。因被告未支付拖欠的租金，原告催讨未果，故涉讼。庭审中，原告明确其主张的其他设施是被告用做食堂和厨房的砖砌房屋，其第二项诉讼请求中主张的金额已包含该砖砌房屋的使用费。庭审中，原告称被告目前已暂停生产，但工人仍在厂房里。以上事实，由原告提供的2012年10月1日的《厂房租赁合同》及《设施及其他事项协议》、2013年4月17日的《厂房租赁合同补充协议》及《设施及其他事项协议》、发票、收款通知、催款通知书及快递签收单以及原告的陈述、本案庭审笔录为证，并经查证属实。本院认为，本案中，原、被告于2012年10月1日签订的《厂房租赁合同》以及2013年4月17日签订的《厂房租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。被告自2014年12月起连续四个月拖欠租金，且在原告寄送催款通知书后仍未支付(实际上，至本案第一次开庭前，被告亦仍未支付)，原告据此可以要求解除合同。合同解除后，原、被告权利义务终止，原告应当返还已收取的租赁保证金95,000元，被告应当将承租的厂房返还原告，但不影响其继续支付拖欠租金的义务。关于原、被告2013年4月17日签订的《设施及其他事项协议》的效力，因协议中约定的砖砌房屋系原告搭建的临时建筑，无产权证，故该份协议无效，但鉴于被告已实际使用该房屋，且亦在按协议约定的金额支付使用费(该砖砌房屋的使用费与厂房租金一并支付，这一点可以从收款通知以及原告向被告开具的发票中看出)，故对原告要求被告承担拖欠的其他设施使用费并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于承租期间的水费问题，原、被告在《厂房租赁合同》中已明确约定由被告承担，故对于原告垫付的部分，被告应予偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海田野农业服务有限公司与被告上海艾杰福威制冷工程有限公司于2012年10月1日签订的《厂房租赁合同》及2013年4月17日签订的《厂房租赁合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告上海艾杰福威制冷工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区张堰镇张溪路XXX号内独门独院的租赁房屋(一层平房车间面积2662㎡、二层楼房车间面积4705㎡，合计7367㎡)(包括配套租赁房门前回车场地及四周围墙内的场地及道路)以及位于金山区张堰镇张溪路XXX号南面老车间后侧(沿秦望河)的砖砌房屋(面积95㎡)返还给原告上海田野农业服务有限公司；三、被告上海艾杰福威制冷工程有限公司本判决生效之日起十日内支付原告上海田野农业服务有限公司自2014年12月1日起至本判决生效之日止按每月100,822.13元计算的租金；四、被告上海艾杰福威制冷工程有限公司本判决生效之日起十日内支付原告上海田野农业服务有限公司自2014年12月1日起至本判决生效之日止按每月1155.83元计算的使用费；五、被告上海艾杰福威制冷工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海田野农业服务有限公司垫付的2014年7月1日至2014年12月31日的水费2084.40元；六、原告上海田野农业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海艾杰福威制冷工程有限公司租赁保证金95,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5885元、财保费4020元合计9905元(原告已预缴)，由被告上海艾杰福威制冷工程有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 王 超二〇一五年五月十八日书 记 员 寿飞飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。