北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初47555号原告：田文盛，男，1961年10月2日出生，汉族，中国电信股份有限公司北京研究院纪检监察部主任，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。原告：田满仓，男，1949年9月6日出生，汉族，北京住宅建设总公司六公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田文盛（田满仓之兄），男，1961年10月2日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。被告：高田京美，女，1977年10月24日出生，汉族，瑞华会计师事务所办公室主管，住北京市西城区。委托诉讼代理人：包庆华，北京市闻泽律师事务所律师。被告：田凤云，女，1951年11月18日出生，汉族，哈尔滨车辆厂服务公司退休职工，住北京市朝阳区。被告：田凤仙，女，1954年4月1日出生，汉族，山西临汾冶金建设公司退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：包庆华，北京市闻泽律师事务所律师。原告田文盛、田满仓与被告高田京美、田凤云、田凤仙确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田文盛及其委托诉讼代理人马玉珍、原告田满仓之委托诉讼代理人田文盛、马玉珍，被告高田京美及其委托诉讼代理人包庆华，被告田凤云、被告田凤仙及其委托诉讼代理人包庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田文盛、田满仓向本院提出诉讼请求：1、依法判令李淑兰与高田京美签订的关于北京市西城区xxx号房屋的名为买卖实为赠与的买卖合同（编号xxx）无效；2、请求被告高田京美、田凤云、田凤仙协助原告田文盛、田满仓将位于北京市西城区xxx号房屋变更登记为田文盛、田满仓、田凤云、田凤仙按份共有，4人各享有25%的份额；3、本案诉讼费由被告高田京美和田凤仙承担。事实和理由：李淑兰与田宝丰系夫妻、先后育有田满仓、田凤云、田凤仙、田文盛四个子女。二人婚后承租位于北京市西城区xxx号房屋，田宝丰于1978年7月8日去世。1998年房改时，李淑兰购买诉争房屋，折合了田宝丰的工龄，产权登记在李淑兰名下，后李淑兰一直在房屋居住至今。2018年10月，二原告与李淑兰聊天时，得知其曾被高田京美（田凤仙之女）和田凤仙带至房管局并签字，但具体情况说不清楚。后经二原告到房管局查询，发现李淑兰和高田京美于2016年9月27日签署房屋买卖合同，以94万元的价格出售给高田京美，并于2016年9月30日将诉争房屋过户至高田京美名下。经与李淑兰核实，高田京美未支付任何房款。原告认为，诉争房屋系田宝丰与李淑兰承租公房，房改时折合了田宝丰的工龄，系夫妻共同财产。因田宝丰已去世，该房产中属于田宝丰的份额系遗产尚未分割，属于李淑兰和田宝丰的继承人的共同共有财产。李淑兰未经其他共有人同意，擅自将诉争房屋过户给高田京美，系无权处分行为，田凤仙和高田京美，作为李淑兰的女儿和外孙女，明知该房屋系李淑兰和其子女的共同共有财产，却故意隐瞒其他共有人，与89岁高龄的李淑兰签署合同，侵犯了其他共有权人的合法利益，且高田京美未支付购房款，购买诉争房屋明显系恶意。而且，李淑兰已经法院确认为无民事行为能力人，所以李淑兰于2016年9月27日签署涉案协议时可能也是无民事行为能力人的。此外，涉案协议名为买卖实为赠与，赠与应以完成登记为准，但根据高田京美出示的四方协议，李淑兰本意是将房屋赠与田凤仙，赠与并未完成，且侵害了李淑兰及其他继承人和共有人的利益，从法律上来讲，房屋仍然是李淑兰和田宝丰的夫妻共同财产。基于上述理由，我们请求法院判决确认诉争协议无效，因李淑兰在诉讼过程中死亡，故请求法院在确认协议无效后，判决将房屋份额分别过户到各自继承人名下。高田京美辩称，不同意田文盛、田满仓的全部诉讼请求，而且田文盛、田满仓不应将继承纠纷和合同纠纷混同处理。理由如下：一、我母亲田凤仙与我姥姥李淑兰共同生活近二十年，我母亲多年没有再婚也没有找工作，尤其是2003年我姥姥得脑梗后，都是我母亲独自照顾伺候。而反观我的两个舅舅和姨从没有实质性的赡养和照顾。2016年公房加固住户要搬离时，我的舅舅和姨不让姥姥搬他们家去，就是这时候我姥姥决定要把房子送给我母亲；第二，我姥姥最初是想把房子赠与我母亲，但因为我母亲不是北京户口，我姥姥最后决定以买卖形式将房屋过户给我，但我不能进行任何处分，因为是赠与，所以我也不用支付购房款。第三，我姥姥三次亲自去西城不动产交易大厅办理过户事宜，包括签字、拍照、录像，面对登记人员的询问她能够清晰对答，这是她的真实意思，她当时有相应的民事行为能力。过户后，我姥姥特意说不能告诉我的舅舅和姨，否则他们连看都不会去看她了。2018年10月左右我母亲摔伤以后，由我两个舅舅和姨照顾我姥姥的时候，发现有房屋转让事实，也就两三个月的时间，我姥姥就没办法正常表达了。第四，我姥姥去世后继承开始，但继承问题不应在本案中处理。田凤云辩称，同意田文盛、田满仓的全部诉讼请求。诉争房屋购买时折合了父亲田宝丰的工龄，有子女的继承份额，是我父母的共同财产。我母亲在居委会工作到70才退休，身体特别好，不可能长期让田凤仙照顾，就是这两年才有病了。我母亲从未说过要把房屋赠与子女，更不会赠给外孙女，她一直在诉争房屋中住着，她没有用钱的地方也不会卖房。我母李淑兰自2004年后表达不清楚，尤其是最近几年时而清楚时而糊涂。田凤仙辩称，不同意田文盛、田满仓的全部诉讼请求。母亲李淑兰这么多年一是由我照顾伺候的，田文盛、田满仓、田凤仙他们也就偶尔周末中午过来吃个饭，直到2018年10月份，我腿摔骨折后，才让他们帮着照顾一下，后来他们三个商量要把李淑兰送到养老院他们就解脱了，我没同意，他们把我从诉争房屋中赶出来了。母亲李淑兰本来是想将房屋赠给我，因为我没有购房资格，赠给了我女儿高田京美。本院经审理认定事实如下：李淑兰与田宝丰系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为：田满仓、田文盛、田凤云、田凤仙。高田京美系田凤仙之女。田宝丰于1978年8月5日因死亡注销户口。2019年5月28日，本院作出（2019）京0102民特486号民事判决书，判决宣告李淑兰为无民事行为能力人。2019年10月28日，本院作出（2019）京0102民特2547号民事判决书，判决指定田凤云、田凤仙为李淑兰的监护人。李淑兰于2019年12月21日死亡。北京市西城区xxx号房屋（以下简称诉争房屋）原系北京市宣武区房屋土地管理局的公房。1998年6月27日，北京市宣武区房屋土地管理局与李淑兰签订《出售直管公有住宅楼房协议书》，以成本价将诉争房屋出售给李淑兰，房价款为26498元，公共维修基金990元。根据房管部门的房屋档案记载，此次购房使用了田宝丰27年的工龄。1999年10月20日，李淑兰取得了诉争房屋的所有权证书。2016年9月27日，李淑兰作为出卖人与高田京美作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同（合同编号：xxx）》约定李淑兰将西城区xxx房屋出售给高田京美，约定成交价格为940000元。2016年9月30日，李淑兰和高田京美到不动产登记部门现场办理转移登记手续并确认签字。2016年10月8日，高田京美取得了诉争房屋的不动产权证书。庭审中，高田京美表示其与李淑兰系赠与关系，双方只是以买卖的形式办理过户，高田京美未支付购房款。高田京美另向本院提交了其与李淑兰、田凤仙、王晓建签订的《房屋转让协议书》，证明李淑兰本意是将诉争房屋赠与田凤仙，因田凤仙没有购房资格，故赠与给高田京美，这是李淑兰的真实意思表示，高田京美不需要支付购房款。田凤仙认可该证据的真实性和证明目的。田文盛、田满仓、田凤云对该证据的真实性不予认可。田文盛、田满仓另表示该协议签订于存量房屋买卖合同之后逻辑矛盾，且协议载明李淑兰已立有将诉争房屋留给田凤仙的遗嘱，又以房屋买卖过户给高田京美多此一举，而且高田京美并未出示该份遗嘱。田文盛申请对房屋转让协议书中李淑兰的签字捺印的真实性进行鉴定，后撤回上述鉴定申请。庭审中，田文盛申请对李淑兰于2016年9月27日至10月10日期间的民事行为能力进行鉴定，后撤回上述鉴定申请。诉讼过程中，依据田文盛的申请，本院出具（2018）京0102民初47555号民事裁定书，裁定查封了诉争房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋原系北京市宣武区房屋土地管理局所有，后经房改售房，李淑兰于1998年6月27日与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同，并于1999年10月20日取得诉争房屋的产权。田文盛、田满仓主张诉争房屋应为李淑兰和田宝丰的夫妻共同财产，但夫妻共同财产的前提是夫妻关系处于存续期间，对于一方死亡的，夫妻关系自然终止。《中华人民共和国民法总则》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。田宝丰在李淑兰与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同及取得诉争房屋产权之前已去世，虽然李淑兰在房改购房时使用了田宝丰的工龄，但因田宝丰当时已死亡，丧失民事权利能力，不能再行取得财产，虽然田宝丰工龄所对应的财产价值可以作为田宝丰的遗产予以继承，但该财产价值所指并非诉争房屋的物权。因此，诉争房屋物权应属于李淑兰个人所有，李淑兰与高田京美签订诉争协议并完成过户登记系对个人财产的有权处分，无须他人同意。田文盛、田满仓基于李淑兰无权处分及李淑兰与高田京美存在恶意串通所提出的要求确认李淑兰与高田京美签订的诉争合同无效的理由，缺乏依据，本院不予支持。根据高田京美提交的房屋转让协议书，结合各方当事人陈述，可知李淑兰将诉争房屋以买卖形式赠与给高田京美，高田京美不需要向李淑兰支付购房款，因此，诉争存量房屋买卖合同实为李淑兰和高田京美为履行赠与行为办理房屋过户，在有关房屋行政主管部门进行的签约备案，高田京美依据该合同办理了过户登记。田文盛、田满仓基于李淑兰和高田京美以合法行为掩盖非法目的、赠予行为并未完成且侵害了李淑兰利益等理由要求确认李淑兰与高田京美签订的诉争合同无效的理由，缺乏依据，本院不予支持。李淑兰虽在2019年5月28日被鉴定为无民事行为能力人，但本院不能据此推断出李淑兰在2016年9月27日与高田京美签订房屋买卖合同时不具备相应的民事行为能力的结论，因此，田文盛、田满仓主张李淑兰与高田京美签订诉争房屋买卖合同时可能属于限制行为能力，缺乏充分证据证明，本院难以采信，对于其以此为由要求认合同无效的诉讼请求亦不予支持。综上所述，田文盛、田满仓主张合同无效的各项理由均不成立，其要求高田京美、田凤云、田凤仙协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求亦不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法总则》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回田文盛、田满仓的全部诉讼请求。案件受理费13200元，由田文盛、田满仓负担（已交纳）。保全费5000元，由田文盛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  田晓昕审 判 员  李 俊人民陪审员  郑 伟二〇二〇年一月三日法官 助理  王志伟书 记 员  马丽娜书 记 员  孙 萍