湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0111民初8619号 原告：湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红星村三塘坡安置房**栋。 法定代表人：刘桂华，总经理。 委托诉讼代理人：周晶，女，1994年2月9日出生，系原告湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司员工，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人：潘蓉，湖南通程律师事务所律师。 被告：湖南沸腾健身管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民路杨家山东方之珠****。 法定代表人：文鑫龙。 被告：文鑫龙，男，1988年1月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚，湖南吟正律师事务所律师。 原告湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司(以下简称原告)与被告湖南沸腾健身管理有限公司（以下简称沸腾公司）、文鑫龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘桂华及其委托诉讼代理人周晶、潘蓉，被告文鑫龙的委托诉讼代理人陈亚到庭参加诉讼，被告沸腾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、二被告共同偿还所欠原告的租金及其他费用（健身房的水电费，宿舍的租金以及物业费，以及健身房的物业费等）共计516322元；2、二被告共同承担逾期付款违约金71000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年10月14日，原告与被告沸腾公司签订了《房屋租赁协议》，将位于长沙市雨花区万芙路与迎新路交汇处的汇景豪庭A座第四层的房屋（面积1678.2平方米）出租给被告沸腾公司用于经营健身房，租赁期10年，自2014年10月15日至2024年10月14日止。被告沸腾公司后又分别于2014年10月20日、2015年2月20日分别与原告签订《房屋租赁协议》，承租原告具有合法出租权的位于长沙市雨花区汇景豪庭2栋2单元1302房和2栋1单元303房作为被告的员工宿舍使用，租赁期期限均为2014年l0月20日至2017年l0月20日，两套房租赁面积共计190平方米，租赁期第2年两套房的租金和物业费合计约为4405元/月，租赁期第3年两套房的租金合计约为4551元/月。然而，在租赁期内，因被告沸腾公司拖欠租金，2016年8月5日原告与被告沸腾公司签订《延期付款协议》。后因被告沸腾公司多次拖欠租金及其他费用，经原告多次催告后，被告沸腾公司仍未付清所拖欠的租金、利息及其他费用，故2016年12月10日原告与二被告签订了《三方协议》，就逾期租金及相关费用（即欠付款）做了确认：截止至2016年10月15日，被告沸腾公司欠付原告租金和物业费、水电费、宿舍租金、逾期利息等合计342479元，约定了欠付款的偿付计划（详见《三方协议》），并由被告文鑫龙对被告沸腾公司所欠的债务本息承担连带责任担保，还约定：l、解除原告与被告沸腾公司于2014年10月14日签订的《租赁协议》；2、由被告文鑫龙与原告就上述租赁物重新签订《租赁协议》，签订日期为2014年10月15日（上述2条约定实际上就是将《租赁合同》的承租方由沸腾公司变更为文鑫龙）；3、如被告文鑫龙逾期交纳租金的，按逾期金额3%的月息来计算违约金，逾期超过5日的，原告有权解除《租赁协议》及本协议；且被告文鑫龙承诺无偿转让第四层所有装修资产及设备投入给原告.但二被告并未按照《三方协议》的约定按期足额偿付欠款，且之后被告文鑫龙在承租原告方租赁物期间仍拖欠租金，并于2017年2月18日跑路恶意逃避债务，此事原告己向井湾子派出所报警且政法频道进行了相关报道。除依《三方协议》的约定二被告欠付原告款项342479元外，二被告还欠付原告2016年10月16日至2017年2月18日的健身房租金、健身房水电费、宿舍租金和宿舍物业费约308843元，但《三方协议》签订至今，二被告仅向原告支付了135000元，故截至2017年2月18日，二被告共欠付原告租金及利息、宿舍租金及物业费、水电费等共计人民币516322元。另外，根据被告文鑫龙与原告签订的《房屋租赁协议》第15.1条的约定“逾期支付租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日万分之五的标准支付违约金”及被告沸腾公司与原告签订的2套宿舍的《房屋租赁协议》第七条第l点的约定“逾期支付租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日1%的标准支付违约金”，二被告欠付共计516322元，现原告仅向法院主张从2017年2月18日起按照日万分之五的标准计算违约金，截至2017年11月25日二被告共计应向原告支付违约金约71000元。故二被告共计应向原告支付租金、违约金等共计587322元。为了维护原告的合法权益，特诉诸法院，望判如所请。 被告沸腾公司未到庭答辩，亦未提交证据。 被告文鑫龙答辩称，1、文鑫龙和沸腾公司按照协议交付了租金，不存在违约行为，原告将租赁物出租给他人，属于违约，应承担违约责任。2016年12月10日，原被告三方就租赁房屋签订《三方协议》，确认截至2016年10月15日止，湖南沸腾健身管理有限公司（以下简称沸腾公司）欠原告租金以及其他费用共计342479元，并确定了还款时间表，被告文鑫龙对于沸腾公司的债务承担连带责任。三方协议签订后，被告文鑫龙按照协议确定的还款时间按时足额偿付了相应欠款。2017年2月18日前，文鑫龙向原告支付135000元，还通过微信向原告的法定代表人刘桂华支付了部分租金。租金涵盖的时间至少可到2017年3月底。但原告以沸腾公司与会员之间存在争议为由，在2017年2月19日，未通知被告文鑫龙和沸腾公司，擅自封闭租赁房屋，随即出租给函予艺术培训学校等单位经营。原告在与沸腾公司租赁关系尚未解除时，将租赁物擅自出租，属于严重违约，应承担赔偿损失在内的违约责任。沸腾公司此后未予支付相应租金以及其他款项，属于行使正当的抗辩权，不构成违约，不需承担违约责任。2、原告无权因沸腾公司与会员之间的纠纷解除租赁合同。根据合同相对性原理，沸腾公司与其会员之间的关系跟沸腾公司与出租人的关系属于不同的法律关系。沸腾公司与会员之间的纠纷，与原告无关，不属于原告解除租赁合同的事由，原告无权解除双方的租赁合同。退一步讲，解除合同应履行相应的通知手续。即算原告有权解除合同，也必须履行相应的通知手续，否则合同关系不会解除。原告至今未通知沸腾公司解除租赁合同，双方的租赁关系依然存在。 经审理查明，涉案物业位于长沙市万芙路与迎新路交汇处红星村三塘坡村民安置房1#栋整体及2#栋一楼，系案外人三塘坡村民以面积入股的方式合作建设，委托长沙市迎祥投资管理有限公司（“村改居”成立的组级公司）对外签订合同，代收租金及费用，代为管理相关事项。2012年12月17日，长沙市迎祥投资管理有限公司与湖南觅你时空酒店有限责任公司（以下简称湖南觅你公司）签订《物业租赁合同》，约定将长沙市万芙路与迎新路交汇处红星村三塘坡村民安置房1#栋整体及2#栋一楼出租给湖南觅你公司，租赁期为16年，湖南觅你公司经长沙市迎祥投资管理有限公司书面同意后，可以转租该物业。之后，湖南觅你公司与原告共同出具《出租说明》，大概内容为：原告系湖南觅你公司的子公司。湖南觅你公司承租的位于长沙市雨花区万芙路与迎新路交汇处汇景豪庭A座的房屋用于原告的运营，并授权原告进行招租和运营。湖南觅你公司同意以原告的名义对外签订《房屋租赁合同》，管理原告酒店招商的所有事宜。 2014年10月14日，原告（甲方、出租方）与被告沸腾公司（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定：1、出租物业系长沙市雨花区万芙路与迎新路交汇处的汇景豪庭A座第四层的房屋，总建筑面积为1678.2平方米，乙方租赁房屋用于经营健身房；2、该租赁物业租赁期为10年，租赁期限起租日为2014年10月15日，结束日为2024年10月14日；3、第一年租金为35元（税后）×1678.2平方米/月，第二年租金为38元（税后）×1678.2平方米/月，从第三年开始每年滚动递增5%，即第三年在第二年租金的基础上递增5%，第四年在第三年的基础上递增5%，以此类推；4、每3个月为一个计租期，第一季度的租金乙方须于2014年12月31日前向甲方支付，之后各季度租金乙方应在每个计租期结束前10天向甲方支付下一季租期的租金，乙方逾期支付的应按照当期应交纳租金费用的每日万分之五向甲方承担滞纳金；5、乙方逾期支付房屋租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日万分之五的标准支付违约金，逾期超过30日的，视同乙方违约，甲方有权单方解除本协议并要求乙方承担相当于本协议未履行部分租金总额的20%的违约金。 2014年10月20日，原告（甲方、出租方）与被告沸腾公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：1、租赁房屋系长沙市雨花区万芙路于迎新路交汇处汇景豪庭2栋2单元1302房，共计105平方米，乙方租赁房屋用于宿舍；2、租赁期限为3年，自2014年10月20日至2017年10月19日止；3、房屋租金第一年按2200元人民币/月；第二年在第一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增4%，房屋租金按季度支付，协议签署后5日内支付第一季度租金，以后每次租金在上一季度结束月的20号前支付至甲方指定账户；4、物业管理费由甲方代收，按1.5元/平方/月，同房租一起支付（3个月一付），后期物业处涨管理费的话，乙方按实际涨幅来交物业费；5、水、电、气等设施费由乙方自行缴纳。合同结束时，乙方交清所有欠费。如不交清甲方有权从押金里扣除；6、乙方逾期支付房屋租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日1%的标准支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本协议且要求乙方承担相当于本协议全部租金20%的违约金。 2015年2月20日，原告（甲方、出租方）与被告沸腾公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：1、租赁房屋系长沙市雨花区万芙路于迎新路交汇处汇景豪庭2栋1单元303房，共计85平方米，乙方租赁房屋用于宿舍；2、租赁期限为3年，自2014年10月20日至2017年10月20日止（乙方已支付2014年10月20日至2015年2月20号的租金1600元/月共计4个月6400元，从2015年2月21日开始每月按人民币1800元收取租金）；3、房屋租金第一年按1800元人民币/月；第二年在第一年的基础上递增3%（即1854元），第三年在第二年的基础上递增4%（即1909.62元）房屋租金按季度支付，协议签署后5日内支付第一季度租金，以后每次租金在上一季度结束月的20号前支付至甲方指定账户；4、物业管理费由甲方代收，按1.5元/平方/月，同房租一起支付（3个月一付），后期物业处涨管理费的话，乙方按实际涨幅来交物业费；5、水、电、气等设施费由乙方自行缴纳。合同结束时，乙方交清所有欠费。如不交清甲方有权从押金里扣除；6、乙方逾期支付房屋租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日1%的标准支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本协议且要求乙方承担相当于本协议全部租金20%的违约金，乙方逾期交纳水、电、管道天然气筹各项费用的，每逾期一日按照应交纳费用的l0%承担违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。 2016年12月10日，原告（甲方、出租方）与被告沸腾公司（乙方、承租方）、被告文鑫龙（丙方、担保方）签订《三方协议》，约定：1、双方确认，截止至2016年10月15日，乙方欠付甲方租金和物业费、水电费、宿舍租金、逾期利息合计342479元；2、以上欠款经双方协商，偿付计划如下：乙方于2016年2月5日前，支付70000元；乙方于2017年1月25日前，支付10000元，利息9128元；乙方于2017年2月25日前，支付l0000元，利息5276元；乙方于2017年3月25日前，支付30000元，利息5075元；乙方于2017年4月25日前，支付50000元，利息4472元；乙方于2017年5月25日前，支付70000元，利息3467元；乙方于2017年6月25日前，支付102479元，利息2060元。乙方承诺最迟不晚于2017年6月25日前全部偿清欠款，并按照月息二分每月支付欠款利息。甲方同意乙方可提前还款，提前还款的利息可在应付款中扣除；3、乙方若逾期支付上述款项的，每逾期一日，按照逾期数额的月息三分计算违约金，逾期超过十日的，甲方有权解除双方《租赁协议》及本协议，且乙方和丙方承诺无偿转让第四层所有装修资产及设备投入；4、若因乙方或丙方原因导致本协议解除的，乙方和丙方所交押金不退还，且乙方和丙方应据实支付所有欠缴租金、违约金、利息，并支付租金至实际退场日；5、丙方为乙方的债务本息，向甲方提供连带责任担保；6、自本合同签订日起，甲乙双方解除于2014年10月14日签署的《租赁协议》；7、自本合同签订日起，甲丙双方就甲方位于长沙市雨花区万芙路与迎新路交汇处的汇景豪庭A座第4层的房屋重新签署《租赁协议》；8、如丙方再次逾期缴纳租金的，则自违约之日起，按照3%的月息，根据逾期日期来计算违约金。逾期超过五日的，甲方有权解除双方《租赁协议》及本协议，且丙方承诺无偿转让第四层所有装修资产及设备投入给甲方。同日，原告与被告文鑫龙补签《租赁协议》，该协议的落款日期签订为2014年10月15日，且内容与原告及被告沸腾公司于2014年10月14日签订的《租赁协议》一致。之后，被告文鑫龙向原告支付了租金135000元。 2017年2月18日，因被告沸腾公司、文鑫龙未及时缴纳欠付租金，原告单方解除了涉案租赁协议。 2017年11月27日，原告诉至本院，望判如所请。 在本案审理过程中，原告主张其代两被告支付了2016年11月至2017年2月份的电费、水费、电梯电费、热水费等共计22798.85元，提交了由原告自己盖章的各月份费用清单予以证明。另原告明确诉讼请求第二项中的逾期付款违约金系从2017年2月18日起按日万分之五的标准计算到起诉之日即2017年11月25日止。 以上事实，有物业租赁合同、租赁协议、出租说明、房屋租赁协议、三方协议、水电费通知单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。 本院认为，原告与被告沸腾公司于2014年10月20日签订的《房屋租赁协议》、2015年2月20日签订的《房屋租赁协议》、原告与被告文鑫龙签订的2014年10月15日的《租赁协议》及原告与被告沸腾公司、文鑫龙于2016年12月10日签订的《三方协议》均合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。涉案《三方协议》约定，若被告沸腾公司逾期支付欠付费用超过10日的，原告有权解除双方《租赁协议》及《三方协议》；被告文鑫龙逾期缴纳租金逾期超过五日的，原告有权解除双方《租赁协议》及《三方协议》。在实际履行过程中，被告沸腾公司及文鑫龙均未按照约定交纳租金，逾期远超过10日，原告据此于2017年2月18日单方面解除了涉案所有租赁协议，本院予以确认。被告文鑫龙辩称其已足额偿付了上述欠款，但未提交证据予以佐证，本院不予采信。 对于截止至2016年10月15日的租金及物业费。根据涉案《三方协议》可确认，截止至2016年10月15日，被告沸腾公司尚欠原告租金、物业费、水电费、逾期利息等共计342479元，由被告文鑫龙对上述债务承担连带责任担保。结合被告文鑫龙已支付135000元的事实，原告现主张被告沸腾公司、文鑫龙支付截止至2016年10月15日的各项费用总计207479元（342479元-135000元），本院予以支持。 对于2016年10月16日至2017年2月18日期间的租金、物业费及逾期付款违约金。原告与被告沸腾公司就汇景豪庭2栋2单元1302房签订的《房屋租赁协议》约定，租赁面积共计105平方米，租赁期限自2014年10月20日至2017年10月19日止，房屋租金第一年按2200元人民币/月，第二年在第一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增4%房屋租金按季度支付，物业管理费按1.5元/平方/月同房租一起支付；原告与被告就汇景豪庭2栋1单元303房签订的《房屋租赁协议》约定，租赁面积共计85平方米，租赁期限自2014年10月20日至2017年10月20日止，房屋租金第一年按1800元人民币/月，第二年在第一年的基础上递增3%（即1854元），第三年在第二年的基础上递增4%（即1909.62元），物业管理费按1.5元/平方/月同房租一起支付，即被告沸腾公司尚欠原告租金及物业费17930.48元[2200元/月×104%×4个月+1909.62元/月×4个月+1.5元/平方米/月×（85平方米+105平方米）×4个月=17930.48元]。上述两份《房屋租赁协议》均约定，若被告沸腾公司逾期支付房屋租金的，应从逾期之日起按照逾期金额的日1%的标准支付违约金。现原告主张被告沸腾公司自2017年2月18日起按日万分之五的标准计算逾期付款违约金至起诉之日即2017年11月25日止，未超过合同约定的标准，本院予以支持，即被告沸腾公司应向原告支付逾期付款违约金2510.27元（以17930.48元为基数，按照日万分之五的标准自2017年2月18日计算至2017年11月25日止）。原告与被告文鑫龙就汇景豪庭A座第4层房屋签订的《租赁协议》约定，租赁面积为1678.2平方米，租赁期限为2014年10月15日至2024年10月14日，第一年租金为35元（税后）×1678.2平方米/月，第二年租金为38元（税后）×1678.2平方米/月，从第三年开始每年滚动递增5%，逾期支付租金的，从逾期之日起按照逾期金额的日万分之五的标准支付违约金。即被告文鑫龙尚欠原告租金267840.72元（38元/平方米/月×105%×1678.2平方米×4个月=267840.72元）及逾期付款违约金37497.7元（以267840.72元为基数，按照日万分之五的标准自2017年2月18日计算至2017年11月25日止）。 对于原告主张的水费、电费、电梯电费、热水费，因未提交有效证据证实上述费用的实际发生，本院不予支持。 综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南沸腾健身管理有限公司于本判决生效后7日内向原告湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司支付汇景豪庭2栋2单元1302房、汇景豪庭2栋1单元303房、汇景豪庭A座第4层房屋截止至2016年10月15日的各项费用总计207479元，被告文鑫龙对上述债务承担连带清偿责任； 二、被告湖南沸腾健身管理有限公司于本判决生效后7日内向原告湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司支付汇景豪庭2栋2单元1302房、汇景豪庭2栋1单元303房在2016年10月16日至2017年2月18日期间的房屋租金、物业费17930.48元及逾期付款违约金2510.27元； 三、被告文鑫龙于本判决生效后7日内向原告湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司支付汇景豪庭A座第4层房屋在2016年10月16日至2017年2月18日期间的房屋租金267840.72元及逾期付款违约金37497.7元； 四、驳回原告湖南觅你时空酒店集团长沙市雨花区酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9673元，保全费3457元，公告费560元，共计13690元，由被告湖南沸腾健身管理有限公司、文鑫龙共同负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  郭 靖 人民陪审员  王爱平 人民陪审员  戴 伟 二〇一八年七月二十日 法官助理钟梦琳 书记员石海莉 附： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。