江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初2358号 原告：杨振，男，1987年10月15日生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：杨敏，江苏群汇知缘律师事务所律师。 被告：孙伟，男，1964年5月19日生，汉族，住淮安市淮阴区。 第三人：江苏先河房地产经纪有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路38号2幢2-1商铺。 法定代表人：朱明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏禹，该公司法务。 原告杨振与被告孙伟、第三人江苏先河房地产经纪有限公司（以下简称先河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨振及其委托诉讼代理人杨敏，被告孙伟到庭参加诉讼，第三人先河公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨振向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《淮安市存量房买卖合同及居间服务合同》；2、判令被告孙伟返还购房款150000元及代偿贷款42500元；3、判令被告赔偿原告因解除合同造成的损失378933元（装修保证金1000元、物业服务费2386元、装管费及垃圾清运费114元、维修基金12433元、中介佣金3000元、律师费10000元、房屋增值部分损失350000元）。事实与理由：原告（买方）与被告（卖方）于2017年5月22日通过第三人先河公司签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定被告将海洲·铂兰庭21栋2单元404室（期房）以510000元的价格出售给原告，原告于合同签订当日支付定金50000元。2017年11月26日，原、被告签订补充协议，将房屋总价款变更为545000元，并约定自2018年1月起，由原告代被告偿还房屋贷款，同时约定违约金为200000元。2019年6月，开发商交房时，原、被告一同前往涉案房屋处，由原告领取了涉案房屋的钥匙，并交付了相应的费用，在房屋可以办理不动产权证的情况下，被告拒不办理不动产权证，也不配合原告办理过户，并更换了涉案房屋的门锁，其行为已经构成违约，现原告诉至法院。 被告孙伟辩称：与原告签订合同属实，原告支付50000元定金属实，合同将价款变更为545000元属实，目前开发商已经交付房屋，并正在办理不动产权证。原告在本人不知情的情况下将买卖合同给了中介，擅自到物业办理了交房手续，代本人的儿子孙文签字。购房款、代偿贷款、装修保证金、物业服务费、装管费、垃圾清运费、维修基金，只要有交钱的单子都同意给。中介佣金不同意给，因为中介也存在过错，律师费不同意承担，房屋增值35万元不认可，开发商应付的逾期交房违约金被原告领取，车位被原告卖掉，具体多少钱不清楚。 第三人先河公司辩称：原、被告通过先河公司加盟店（中天花园店）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定交易海洲·铂兰庭21栋2单元404室房屋，当时的经办人赵某,4询问了被告孙伟处置权的事情，对方表示可以代表所有产权人签字，因此经办人在合同的备注条款手写了该事项。综上所述，被告应当对合同各项条款负责，对于无法履行的过错，我方认为如果被告无法履行案涉合同，应当承担相应违约责任。 本院经审理认定事实如下：涉案海洲·铂兰庭小区21栋2单元404室为被告孙伟及其子孙文共同签署合同购买。2017年5月22日，原、被告通过第三人先河公司签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，约定房屋面积124.33平方米，被告将涉案房屋以510000元的价格出售给原告，原告于合同签订当日支付定金50000元。在合同尾部，中介手写“产权人孙伟代表所有产权人意向”。2017年11月26日，原、被告签订补充协议，将房屋总价款变更为545000元，并约定自2018年1月起，由原告代被告偿还房屋贷款，同时约定违约金为200000元。 合同签订后，原告向物业缴纳了装修保证金1000元、物业服务费2386元、装管费及垃圾清运费114元，并缴纳了维修基金12433元。原告代偿贷款至2019年5月份，要求被告办理不动产权证未果，遂停止代偿，代偿金额共计42500元。 原告为签订合同，花费中介费3000元，为本案花律师费10000元。 审理中，本院要求被告在三日内核实清楚有多少违约金被原告领取，并将车位被原告卖掉的举证责任分配给被告，被告未就此举证。 审理中，原告申请证人赵某,4到庭，赵某,4陈述，2017年，原、被告在其所在的先河地产中天花园店商定好价格，签署了合同，但是当时房屋还没办理房产证，用购房合同签署了买卖合同。其也注意到了房屋处置权的问题，并且询问了被告，被告表示已经征得了共同签署商品房买卖合同人的同意，所以在合同上予以备注，除此之外没有证据证明被告确实获得了处置的权利。目前该房屋约9000元/平方，2019年5月份的时候房屋约7500元/平方，2019年年底基本也是这个价格，2020年疫情之后房屋价格上涨，此前房屋价格比较稳定。 审理中，本院到对涉案房屋询价，小区周边几无房屋中介，在小区物业处向物业工作人员及小区业主询问，在2019年，该小区房屋价格约在7200元-7300元。 本院认为：原、被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》及补充协议合法有效，现因房屋共有权人不同意出售房屋，导致合同无法履行，符合合同解除的条件，审理中，被告也明确表示房屋不再出售，故本院对原告合同解除的请求予以支持。被告同意返还购房款150000元、代偿贷款42500元、装修保证金1000元、物业服务费2386元、装管费及垃圾清运费114元、维修基金12433元，本院予以支持。关于中介费，因在合同签署过程中，中介是否尽到中介义务，关系到原告中介费损失数额的确定，原告应先行向中介主张，本案暂不处理。合同中并未约定律师费的承担，故本院不予支持。对房屋涨价损失，因在2019年5月份，原告催告被告办证未果，原告也停止代偿贷款，在此时双方已经实际不再履行合同义务，以此为节点确定房屋涨价损失为宜，结合证人当庭的陈述及本院询价的情况，本院确定房屋在2019年5月份的价格为7300元/平方，总价907609元，上涨362609元。对房屋涨价损失的承担，因在合同签署过程中双方均有过错，中介注意到签署商品房买卖合同的为两人，并注明“产权人孙伟代表所有产权人意向”，被告对此知情，明知自己无权处置，仍签订合同，应认定其主观为故意，被告支付中介费，请中介对合同进行把关，但中介仅在合同上注明“产权人孙伟代表所有产权人意向”，缺乏进一步要求被告提供其有权处置房产的证据，轻信被告有权处置，应认定其主观为过失，根据其过错程度，本院酌情认定被告应承担70%的责任，即253826.3元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》及补充协议； 二、被告孙伟于本判决生效之日起十日内向原告杨振返还购房款150000元及代偿贷款42500元； 三、被告孙伟于本判决生效之日起十日内向原告杨振赔偿装修保证金1000元、物业服务费2386元、装管费及垃圾清运费114元、维修基金12433元、房屋增值部分损失253826.3元； 四、驳回原告杨振其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9514元，由原告杨振负担1817元，由被告孙伟负担7697元。保全费3420元，由原告杨振负担653元，由被告孙伟负担2767元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××67） 审 判 长  张大鹏 人民陪审员  曹从志 人民陪审员  万振洲 二〇二一年三月二十三日 法官 助理  王 萌 书 记 员  王晓萌