上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初2839号原告(反诉被告)：雷章贵，男，1975年7月8日生，畬族，住福建省。委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周维芳，上海明泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：邱闽，男，1976年9月25日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：秦荣，女，1966年11月9日生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：刘华东，河北衡泰(天津)律师事务所律师。原告雷章贵与被告邱闽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告邱闽于2018年2月26日提起反诉，本院依法受理。本案于2018年4月19日公开开庭审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序于2018年8月15日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡辉两次参加庭审，被告邱闽到庭参加第一次庭审，被告邱闽的委托诉讼代理人秦荣和刘华东到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告雷章贵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告返还原告位于上海市松江区新桥镇九新公路XXX号二楼房屋；2、被告支付原告2017年8月20日至实际返还房屋之日止的租金或房屋占有使用费(按377,548元/年计算，并扣除已付租金50,000元)；3、被告支付原告违约金377,548元。事实和理由如下：2015年4月2日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将上海市松江区新桥镇九新公路XXX号二楼(以下简称“系争房屋”)约650平方米房屋出租给被告使用，租期从2015年7月6日至2022年7月5日止，租金355,875元/年，半年一付，每期租金提前五天支付，从第二年起每年租金递增3%。后被告拖欠租金，原告多次催告未果，据此原告提起诉讼，请求判如所请。被告邱闽辩称，原告未能提供办理消防许可证的手续，导致无法办理消防许可、文化部门的许可证，致使被告无法正常经营，故原告无权主张解除合同。对于原告主张的租金、使用费和违约金被告亦均不予认可。同时，被告邱闽就本案提起反诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告收取的租金300,000元和押金50,000元。事实和理由：2015年4月2日，原、被告签订《租赁合同》。被告按约支付租金和押金，并进行装修和购置设备。因系争房屋无法办理消防等营业手续，被告多次同原告进行协商退租。原告均不予理睬。被告于2017年12月31日报警，通过派出所协调该事宜未果，后被告只能直接退回房屋并在新桥派出所备案，事后返回天津。被告认为原告对于系争房屋并无所有权，应认定租赁合同无效。审理中，经本院释明合同有效后，被告变更反诉请求为：1、原告承担违约金200,000元；2、原告返还房屋租金300,000元；3、原告赔偿被告装修费200,000元；4、原告退还押金50,000元；5、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除。原告雷章贵就被告的反诉请求辩称，原告在履行合同中不存在违约行为，系争房屋的装修并未经原告认可，费用应当由被告自行承担。涉案的费用产生是基于被告违约导致的，应当由其承担一切不利后果。押金同意在被告应付款项中直接抵扣。经审理查明,2015年4月2日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区新桥镇九新公路XXX号二楼建筑面积约650平方米的房屋(无产权)出租给被告做网吧使用。租赁期限从2015年7月6日至2022年7月5日。租金第一年355,875元，第二年起每年租金递增3%，半年一付，每次支付租金须提前5天。押金50,000元，期满后被告无其他应付款的情况下，合同终止后三个月无息返还。合同约定，被告必须合法经营、且接受当地政府、工商、税务、消防、治安、工程等部门的监督和管理，并做好消防等安全工作，遵纪守法，如有违规违法现象，一切责任均由被告承担。合同签订后，原告提供房屋(无产权)给被告使用，原告在能力范围内，提供必要的帮助和配合，被告自行负责办理相关经营手续，如执照、消防等。合同还约定，任何一方违约，将以一年租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。2016年3月18日，上海市松江区文化广播影视管理局对上海尚引互联网上网服务有限公司进行上海市公众聚集文化经营场所公示。2016年3月30日，上海市松江区文化广播影视管理局向上海尚引互联网上网服务有限公司出具同意互联网上网服务营业场所(新设立)筹建通知书。该通知书载明“请持《筹建通知书》到区公安机关申请信息网络安全和消防安全审核，取得区公安机关批准文件后向我局申请最终审核”。2017年9月16日，原告向被告发送短信，载明被告未能按期支付房租，现正式函告被告于2017年9月23日前按约定缴纳租金，否则原告有权解除合同并主张违约金。2017年12月31日，被告邱闽报警称与房东因租赁问题发生纠纷报警。接报回执单载明：“经了解系2017年9月15日上午10时，报警人通过电话向其房东雷章贵要求退租，因为报警人承租的位于上海市松江区新桥镇九新公路XXX号2楼的尚引网吧的房屋结构本身有问题，导致其网吧消防验收一直不合格，无法正常营业。报警人认为这样干不下去了，其就向雷章贵提出退租。报警人提出其房租和水电费均由报警人自行承担。报警人要求雷章贵退还其支付的房租押金并终结房屋租赁合同。但是雷章贵不同意，因此双方发生纠纷。现报警人因为无法继续经营，入不敷出。报警人决定直接退租。为了应诉报警人故来所报警备案。”另查明，2010年6月17日，上海市松江区公安消防支队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证载明场所名称为上海鸿圣商贸有限公司，地址为松江区新桥镇九新公路**，使用性质为商场，场所所在地建筑名称：上海新桥五金厂有限公司，使用面积为4,500平方米。系争房屋已经获得建设工程竣工规划验收合格证，其建设单位为上海松江新桥五金厂。审理中，原告为证明房屋的来源，提供1、上海松江新桥五金厂出具的证明，该证明载明系争房屋出租给案外人上海裕购贸易有限公司；2、上海裕购贸易有限公司同上海珈轩贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》；3、上海珈轩商贸有限公司出具的租赁证明，证明系争房屋交由原告雷章贵租赁，期限为2015年4月1日至2025年3月15日。2018年5月25日，本院至系争房屋进行现场勘察。系争房屋内尚有部分设施设备，门口玻璃门已经上锁。经询问系争房屋周边相关人员，一邵姓人称其为原告的房东，系争房屋楼下的超市是他开的，据他了解系争房屋门上的锁为网吧上的。现场勘查时，原告陈述，被告曾经提出将系争房屋内的物品出售后与原告结账，里面还有100多平米被告转租给了案外人，原告要求被告一并返还，被告就不管了。原告称并未接到过任何警察的通知说被告返还房屋，至今双方未能办理交接手续。2018年5月25日，本院至新桥派出所进行调查，该所称由于系争房屋上的网吧证照过期，所以要求其歇业。就被告提供的报警单，该所称被告报案后该所认为是民事纠纷，仅仅备案，并告知被告通过法律途径解决。审理中，被告认可2017年8月20日之后的租金仅支付了50,000元。以上事实，有《租赁合同》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《上海市公安局案(事)件接报回执单》、筹建通知书、上海市建设工程竣工规划验收合格证、门弄牌证明以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，系争房屋已经工程规划竣工验收，故该合同为有效合同。本案中原告以被告逾期交付房租为由要求解除合同，被告则认为根据原告于2017年9月发送的短信，以该短信送达时间为合同解除时间。本案主要争议焦点在于合同解除的原因及后果处理事宜。就合同解除的原因而言，被告存在欠付房屋租金的事实，如被告未能提出合理抗辩，则原告解除合同的主张应当成立。本案中，被告提出因证照问题被公安机关责令停止营业致使无法正常经营。然而，本次诉讼过程中，被告并未充分举证证明其因原告原因无法办理相关证照手续，根据双方签订的租赁合同约定被告明确知晓系争房屋的产权状况且确认己方的办证责任。另，原、被告租赁期限自2015年起，期间被告并未对办证过程中原告存在的问题提出异议。综上，本院认为被告提出的因原告原因致使其无法经营的抗辩意见不予采纳。现被告欠付租金，本案中原告要求解除合同，本院予以准许。2017年9月原告发送的短信仅表明催告履行并未提出解除合同，故被告认为双方合同于2017年已解除的主张，本院不予认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原、被告签订的合同解除，如房屋尚未归还，则被告应负有返还系争房屋，并根据合同约定标准支付返还房屋前的租金或房屋占有使用费的义务。就返还时间而言，根据本院现场调查，系争房屋内仍有被告的物品，房门上锁，故已经返还房屋的举证责任在于被告。现尽管被告提供了报警记录，然而根据本院调查，公安机关仅就被告陈述进行记录备案，无法作为已经返还的依据。综上，本院认为被告未能履行返还房屋的义务，应当履行返还义务并承担相应费用。就原告主张的违约金，尽管合同约定1年租金标准作为违约金，然而该违约金标准显然过高，故本院酌定为3个月租金标准为94,387元。就被告提出的违约金、退还房屋租金的反诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予认可。其主张的装修费用，鉴于合同解除系被告责任所致，故其主张装修费用亦无法律依据，本院亦不予支持。房屋押金，原告同意予以抵扣，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)雷章贵与被告(反诉原告)邱闽于2015年4月2日签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)邱闽于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)雷章贵位于上海市松江区新桥镇九新公路XXX号二楼的房屋；三、被告(反诉原告)邱闽于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)雷章贵房屋租金或房屋占有使用费，计算方式为：自2017年8月20日至实际返还房屋之日止，按每年377,548元计算，以上费用扣除被告(反诉原告)邱闽已付50,000元租金和押金50,000元；四、被告(反诉原告)邱闽于本判决生效之日十日内支付原告(反诉被告)雷章贵违约金94,387元；五、驳回被告(反诉原告)邱闽其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,879元，反诉案件受理费5,650元，合计诉讼费16,529元，由原告(反诉被告)雷章贵负担3，695元(已付)；被告(反诉原告)邱闽负担12,834元(已付5,840元，剩余6,994元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  方美玲审 判 员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一八年八月二十七日书 记 员  李 俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。