陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第02297号原告双震被告张锐第三人榆林市珺泰商贸有限公司原告双震与被告张锐、第三人榆林市珺泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理。依法由审判员张锐适用简易程序于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告双震、被告张锐到庭参加了诉讼，第三人榆林市珺泰商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告双震诉称：2014年2月27日，原告与第三人签订了房屋租赁合同，合同约定，将原告所有的位于榆阳区肤施路西二路8号院整体出租给第三人，每年租赁费为56000元，于每年的2月27日前一次性付清租赁费，租期为五年。2014年12月18日，第三人向原告告知，因其与被告张锐达成一致协议，由第三人将房屋转租给被告，由原告与被告签订合同，经原告双震同意，双方签订了房屋租赁合同一份，双方约定租赁费用仍为每年56000元，租赁期限为四年。后被告未按合同履行义务，拒不向原告支付租赁费，并将原告所有的房屋胡乱涂抹，故原告诉至本院。请求：1、依法确认原、被告之间的合同有效；2、依法解除原、被告之间的合同；3、依法判令被告及第三人腾交房屋并支付原告至腾房之日的租赁费；4、依法判令被告赔偿原告损失并承担违约责任；5、由被告承担本案全部诉讼费用。原告双震向法庭提交如下证据：房屋租赁合同一份，用于证明原、被告于2014年2月27日经协商一致签订房屋租赁合同一份，即被告张锐从2014年2月27日起租赁原告所属的位于榆阳区西二路8号院一处，年租金为56000元，租期为四年，2015年3月5日被告未打招呼搬走，现二楼由何小军、何利平居住的事实。被告张锐辩称：原、被告之间的租赁合同是有效的，但该合同在被告搬走后已经解除；被告于2014年12月18日从第三人榆林市珺泰商贸有公司处租过来，承租时已经向第三人交付了租赁费5万元，第三人珺泰公司称其已经将房租交至2015年2月27日，2015年3月5日原告要求收回房屋，因为东西比较多，被告当时占用几天后将东西全部搬走；原告称被告在房屋内乱涂的事情并不属实。被告张锐向法庭提交如下证据：转让协议两份，用于证明被告于2014年12月18日从何利平处转租原告所有的位于榆阳区肤施路西二路8号院，转让费49000元，何利平已将房屋租赁费交至2015年2月27日，被告是在原告驱赶的情况下才搬走，且目前还有部分物品遗留在被告处。第三人榆林市珺泰商贸有限公司未答辩，未向法庭提交相关证据。本院当庭向原、被告双方出示了本院于2015年3月19日与被告张锐所作谈话笔录一份，并当庭向双方进行了宣读。经庭审质证，被告张锐对原告双震提供的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告质证主张双方合同的签订时间是2014年12月18日，该房屋是被告从第三人榆林市珺泰商贸有限公司处转租，该合同在签订时是原告与第三人起草的合同，在原来合同的基础上复制过来的，未修改合同的落款时间；2015年3月5日被告从房屋搬运东西的本意是希望原告能够将房租减少，但原告直接将被告赶走，并更换了门锁。对被告提供的证据，原告对其真实性和证明目的均有异议，原告质证主张认为协议与其没有关系，对协议内容并不知情。对本院与被告张锐所作谈话笔录一份，原、被告双方质证均无异议。本院对经庭审质证的证据作如下认证：对原告提交的证据，被告对其真实性无异议，经本院审查，该证据来源合法，客观真实，系双方当事人真实意思表示，与本案具有关联性，本院对该证据的真实性依法予以采信。对被告提供的证据，原告有异议，经本院审查，该证据系被告张锐与何利平之间的协议，该证据与本案无关联性，本院依法不予采信。对本院与被告张锐所作谈话笔录一份，原、被告双方质证均无异议，本院依法予以认定。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2014年2月27日，原告双震与第三人榆林市珺泰商贸有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定，将原告所有的位于榆阳区肤施路西二路8号院（共两层）整体出租给第三人榆林市珺泰商贸有限公司，每年租赁费为56000元，于每年的2月27日前一次性付清，租期为五年。合同签订后，原告双震将该房屋交与第三人实际管理和使用，第三人榆林市珺泰商贸有限公司向原告双震交付了一年的租赁费用56000元。2014年12月18日，经原、被告及第三人协商一致，被告张锐将该房屋整体承租，并由原被告签订租赁合同一份，合同约定：房屋租赁费为每年56000元，其中二楼租赁费为6000元，一楼为50000元，房租费由被告张锐交与原告，租赁期限为2015年2月27日至2018年2月27日；另约定，如双方有反悔则双倍赔偿。后经原告同意，由被告将房屋的二层出租给第三人榆林市珺泰商贸有限公司，被告使用房屋的一层。被告张锐于2015年3月5日将其所有的物品搬离所租房屋一层时，原告双震以被告应当整体返还所租房屋为由进行阻止。原告因此向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，原、被告双方现均表示不愿继续履行所签订的房屋租赁合同，该房屋一层现已经由被告张锐腾出，房屋二层由第三人榆林市珺泰商贸有限公司现继续占用。原告双震现在出租房屋内有被告张锐所有的灶台一个、电饭锅一个、冰柜一台。本案在审理过程中，原告双震于2015年4月30日向本院申请放弃要求被告支付违约金及房租费用的诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告双震与被告张锐于2014年12月18日所签订的房屋租赁协议明确约定了租赁期限、租赁费用，原告在签订合同后将合同约定的位于榆林市榆阳区西二路8号（两层）整体交付给被告管理和使用，双方签订的合同为有效合同，本院依法予以确认。被告张锐经原告双震同意后将其所承租的房屋二层转租给第三人榆林市珺泰商贸有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”故被告张锐与第三人榆林市珺泰商贸有限公司之间的转租协议亦为有效合同。被告张锐在2015年3月5日将其物品搬离所承租的房屋，且未向原告告知，被告主张其行为目的在于迫使原告能够将租赁费用减少的事实，因其未向本院提交相关证据予以证明，本院对被告主张的该事实不予认定；现因原、被告双方均不愿继续履行所签订的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对于原告主张解除双方合同关系的诉讼请求，本院依法予以支持；被告张锐在将原告双震所有的房屋整体承租后，经原告同意将房屋的二层转租至本案第三人榆林市珺泰商贸有限公司，原、被告之间的租赁合同继续有效，现原告请求解除原、被告之间的租赁合同，被告张锐应将房屋整体归还于原告，第三人榆林市珺泰商贸有限公司亦应搬离其所承租的位于榆林市榆阳区西二路8号二层部分。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告双震与被告张锐所签订的租赁合同为有效合同。二、解除原、被告于2014年12月18日所签订的租赁合同。三、本判决生效后三日内，被告张锐、第三人榆林市珺泰商贸有限公司立即腾出所占用原告双震所有的位于榆林市榆阳区西二路8号的房屋。案件受理费100元，由被告张锐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 张 锐二〇一五年五月二十三日书记员 鱼晓卉