江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初21042号 原告：耿然，男，1975年7月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：叶敬柱，江苏德沛律师事务所律师。 被告：沭阳中景置业有限公司，统一社会信用代码:91321322669606995N，住所地沭阳县沭城街道长安路西侧范冲河北侧。 法定代表人：何其坤，系该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：罗璇，江苏天茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周贺，江苏天茂律师事务所实习律师。 第三人：江苏润麟建筑安装有限公司，统一社会信用代码:91321322752035249L，住所地沭阳县上海南路1号。 法定代表人：沃怀亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程高雷、张小兵，江苏序阳律师事务所律师。 第三人：孙军，男，1979年2月24日出生，住沭阳县。 原告耿然诉被告沭阳中景置业有限公司（以下简称中景置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月25日受理，在审理过程中，被告提出管辖权异议，2015年5月18日本院作出（2017）苏1322民初21042号民事裁定书，驳回被告的异议申请。被告不服提出上诉，宿迁市中级人民法院于2017年7月28日作出（2018）苏13民辖终159号民事裁定书，驳回上诉。在审理过程中，根据当事人申请本院依法追加江苏润麟建筑安装有限公司（以下简称润麟建安公司）、孙军作为本案第三人参加诉讼。2018年11月1日依法组成合议庭开庭审理，原告耿然及其委托诉讼代理人叶敬柱，被告委托诉讼代理人周贺、罗璇，第三人润麟建安公司委托诉讼代理人程高雷到庭参加诉讼。2019年9月23日第二次开庭进行审理，原告耿然及其委托诉讼代理人叶敬柱，被告委托诉讼代理人周贺，第三人润麟建安公司委托诉讼代理人程高雷到庭参加诉讼。2020年5月27日再次开庭进行审理，原告耿然及其委托诉讼代理人叶敬柱，被告委托诉讼代理人周贺、罗璇及第三人润麟建安公司委托诉讼代理人程高雷到庭参加诉讼。第三人孙军未到庭参加诉讼不影响案件审理。本案现已审理终结。 原告耿然诉称：原告承揽第三人孙军挂靠第三人润麟建安公司承包被告中景置业公司开发的44号楼模板工程。经结算相关当事人出具工程款抵押房源落户确认单，被告在工程款抵押房源落户确认单上盖章确认，原、被告之间形成商品房买卖合同关系，因涉案房屋被中景置业公司另售给他人，要求解除原、被告之间商品房买卖合同，判令被告中景置业公司按原告耿然已付房款42万元的一倍赔偿84万元；以42万元为基数从2013年12月23日起按中国银行同期贷款利率计算利息；赔偿房屋差价损失按8000元每平方计算478238.2元。 针对自己的诉讼主张，原告耿然提供下列证据： 1、提交孙军工程款抵押房源落户确认单一份； 2、协议一份。证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，并且房款已用工程款抵付结清； 3、劳务分包合同，证明第三人润麟建安公司、孙军欠工程款并抵房的事实。 被告中景置业公司质证认为，证据1孙军工程款抵押房源落户确认单形式真实性我们认可，从确认单的内容、名称、购房人签字处、我公司负责人签名处均载明本案诉争房屋是抵押房屋，是抵押给第三人润麟建安公司用以担保对润麟建安公司的工程款，中景置业公司作为抵押人和房屋的所有权人，唯一享有处分房屋的权利，从确认单某1签字处可以看出孙军的身份是润麟建安公司的项目负责人，不是原告所称的由孙军个人承建工程项目，确认单也并非原告在起诉状中所称的由孙军、润麟建安公司、中景置业公司三方达成的协议。 对于证据2形式真实性予以认可，从原告提供的证据2“协议”中可以看出原告是与润麟建安公司签订“协议”，润麟建安公司无权出卖案涉房屋的情况下，孙军更无权出售。工程款抵押房源落户确认单备注部分也明确载明需要另行签订购房订单才能进入下一步购房手续。形式上也缺买卖合同必备的时间，这份“协议”恰恰证明工程款抵押房源落户确认单并非商品买卖合同，“协议”的第二段约定，由润麟建安公司将房款首付42万元以耿然的名义打入开发商监管账户然后办理相关手续，这个约定可以看出三点：1、是购房款必须打入中景置业公司监管账户，不管打款的主体是谁，只要是以原告的名义，中景置业公司都是认可的。2、“协议”各方也确认只有支付首付款后才能办理后续的签订买卖合同，合同备案等手续。3、润麟建安公司仅明确代付其中的42万首付，剩余的款项由耿然自己向监管公司支付，在只有这样一份工程款抵押房源落户确认单和没有任何人向中景置业公司支付购房款的情况下，中景置业公司当然有权利将诉争房屋出售给其他任何人。中景置业公司并非这份“协议”的签订主体，相关的约定也可以印证中景置业公司关于工程款抵押房源落户确认单不是本约，以及购房款必须打入监管账户的事实，对于“协议”所称的以本案房屋抵充工程款，确认单没有明确记载，原告也没有以其他方式与中景置业公司协调并经过中景置业公司同意。“协议”主体是润麟建安公司和耿然，并不包括中景置业公司，“协议”本身也没有赋予中景置业公司任何义务。 证据3真实性认可，第三人孙军向原告耿然出具工程款抵押房源落户确认单时，尚未达到支付第二期工程款支付的时间节点。 第三人润麟建安公司质证认为：对证据1确认单某2会项目部印章当时我们是不予认可的，实际上该认单系第三人孙军与中景置业公司之间协商一致后将涉案房屋授予原告，当时我们不知情； 证据2是由于孙军被公安机关立案侦查，为了解决相关施工人的及其他农民工工资的情况由住建局协调形成的。从内容上可以看出第三人润麟建安公司只是证明涉案工程尚余42万元工程款未付，以证据1为依据的情况下要求中景置业公司将涉案42万元工程款支付给润麟建安公司后，润麟建安公司以耿然的名义再交付中景置业公司，完成商品房买卖合同款项交付事宜并且中景置业公司与润麟建安公司之间以现金方式就实现了以现金方式进行支付工程款的约定，但是涉案42万元款项在签订该”协议”后中景置业公司并未支付，而且中景置业公司与润麟建安公司及孙军之间尚未进行工程最终结算，中景置业公司称支付6000余万元工程款给润麟建安公司并不当然就认定涉案的工程款已经支付给了润麟建安公司，因为中景置业公司尚欠第三人工程款未付。 证据3劳务分包合同真实性由法庭核实，因为第三人不知道孙军与原告签订这个合同。 被告中景置业公司辩称，被告与第三人润麟建安公司存在以房屋担保支付工程款的法律关系，工程款抵押房源落户确认单，明确记载房屋是抵押房屋，并非商品房买卖合同。确认单中备注也明确载明需要办理购房款缴纳手续并另行签订购房订单，才能办理下一步购房手续，确认单形式上缺乏商品房买卖合同的必备要件。在确认单出具时，工程还在施工中，尚未进行结算，因此才会由润麟建安公司推荐人员购买，并非结算之后确定工程款欠款后直接以确认单消灭债务，这样的背景结合商品房买卖的交易习惯，看出确认单不是商品房买卖。被告中景置业公司2016年经主管部门主持签订”协议”也约定由第三人润麟建安公司将诉争的购房款汇入被告监管账户，第三人润麟建安公司及原告并未将购房款交付给被告。被告已按合同约定向第三人润麟建安公司支付共计6000多万元的工程款，工程款已经履行完毕。原告主张的相关诉讼请求被告不应当承担。 针对上述辩解主张，被告提供下列证据： 1、（2015）沭民初字第0209号案件，2015年10月26日民事庭审笔录证明孙军在该案中陈述房款必须汇入开发商监管账户； 2、2015年11月7日孙军本人书写的情况说明及承诺，证明负责人孙军也明确本案的交易过程是公司推荐他人购买抵押房屋，购房者是否实际向监管账户支付款款其并不清楚； 3、2015年12月15日中景置业公司代理人与孙军谈话笔录，证明房源确认单涉及的房源是中景置业公司用来担保向润麟建安公司支付工程款，实际操作是中景置业公司出卖房屋后向润公司支付工程款，具体的时间和数额按照工程进度确定。确认单签订后由购买人凭确认单到中景置业公司售楼部开出缴款单，购房人自己到银行付至中景置业公司在房管理开的账户，凭汇款单到中景置业公司办理手续签订合同； 4、（2015）沭民初字第04468号案件，2016年5月5日民事调解笔录，证明孙军在该案当中陈述应当将购房款支付至中景置业公司监管账户，才可办理后续购房手续； 5、翰林府第小区44幢房屋予售许可证，证明本案在确认单签订之前，中景置业公司已经取得商品房预售许可，印证原告与中景置业公司不存在房屋买卖合同的事实； 6、抵押房源一览表及收款收据、商品房买卖合同；证明类似抵房房源买受人均向被告缴纳购房款才签订商品房买卖合同。 7、支付工程款统计表；证明已付工程款已经超过建设施工合同约定的工程款数额，涉案合同签订主体是中景置业公司和润麟建安公司，没有任何证据表明孙军个人直接与中景置业公司发生往来，中景置业公司支付的6000多万工程款对象是润麟建安公司，润麟建安公司对此也没有提出异议，工程款虽然没有结算但中景置业公司认为工程款已经支付完毕，在各方工程款处理的过程当中也没有将本案房屋折价计入中景置业公司工程款已付范围内。 8、翰林府第小区43号楼1004室及43号楼商品房买卖合同，争议房屋产权属于被告，即使按照抵房落户单和“协议”内容，被告并没有收到任何一方交付的购房款，被告有权对外出售； 9、混凝土抗压强度检测报告三份；证明直到2014年4月，44号楼才开始封顶，封顶后才符合第二期工程款支付条件； 10、44号楼竣工验收报告，证明直到2016年9月才通过竣工验收。 原告耿然对上列证据质证认为，对前面四份证据的真实性由法庭核实，本案是三方签订以工程款抵充房屋协议，对于第5份证据房屋预售合同许可证真实性不持异议，但只能证明中景置业公司取得了商品房预售许可。其他证据与本案无关，具体施工节点记不清楚了，相关证据真实性由法院进行认定。 第三人润麟建安公司质证认为，对证据1没有异议。证据2孙军所称的部分不是事实。孙军存在与中景置业公司直接进行房屋抵押的行为，而且中景置业公司与润麟建安公司之间是现金支付工程款。对于证据3我们并不知情，证据4真实性没有异议，孙军陈述内容基本与第三人陈述的内容一致。对其他证据没有异议。 第三人润麟建安公司述称：我公司与原告之间不存在商品房买卖合同，也不存在以第三人名义抵押给原告，我公司与孙军之间系挂靠关系，涉案房屋是经过沭阳中景置业公司同意充抵原告工程款，沭阳中景置业公司应将涉案房屋充抵的工程款42万元支付给润麟建安公司，润麟建安公司再将该款项以原告名义转入到沭阳中景置业公司监管账户，但是涉案房屋该笔42万元款项被告沭阳中景置业公司并未支付给第三人润麟建安公司，第三人润麟建安公司在涉案房屋处理中只是起到一个证明作用，不应当承担责任。 第三人孙军未到庭陈述。 经审理查明：被告中景置业公司在开发翰林府第小区过程中将翰林府第商住小区三期工程43号楼、44号楼发包给第三人润麟建安公司承建，2013年3月8日，被告中景置业公司与第三人润麟建安公司签订建设工程承包合同，合同约定：工程价款暂定2600万元，工程款支付时，承包人自愿将发包人的期房抵充60%工程款，抵工程款的房源价格按发包方当时销售标价下浮2%。第一次支付:施工到5层楼面浇筑完成10天内支付已完成工程量的50%；第二次支付:施工到12层楼面浇筑完成10天内支付已完成工程量的50%；第三次支付:主体结构封顶并验收后10天内支付已完成工程量的70%；第四次支付:内外装饰、水电安装工程全部完成后10天内支付至已完成工程量的80%；第五次支付:竣工验收合格、相关资料归档完毕后10天内支付至实际工程决算款的95,%，余款5%作为工程保修金，5%保修金，验收合格后二年后支付3.5%，五年内支付1.5%。双方还对其他事项进行了约定。该工程由第三人孙军挂靠润麟建安公司实际组织施工。第三人孙军在建设施工过程中将翰林府第小区44号楼模板工程分包给原告耿然，2013年5月13日，孙军与耿然签订劳务分包合同，合同约定：承包范围及方式翰林府第44号楼木工包工包料，（不包括钢管、扣件），建筑面积以图纸建筑面积计算（约12000平方米），单价工程整体按95元/平方。付款方式主体结构到六层付已完成工程量的50%，封顶付总工程量的90%（含抵房款），余款在粉刷结束付清。工程款抵住宅一套，面积在100—120平方米左右，价格按开盘价格下浮2%。双方还约定了其他事项。施工过程中第三人孙军已先后支付原告工程款668035元。2013年12月22日，孙军将工程款抵押房源落户确认单交付给原告，“确认单”载明：序号3期类别住宅43-1004室客户姓名耿然单价4380元总价578642元储藏室43-12单价4188元总价64286元（源房主）建筑承包负责人孙军意见本人同意将43#楼-1004室卖给耿然孙军，（源房主）承包建筑公司加盖润麟建安公司杨会项目部印章，（抵押人）中景置业公司总经理处何某签名并加盖中景置业公司印章注：1、此表一式三份，置业公司、建筑公司、购房人各一份。2、中景置业公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单，中景置业公司财务才可代付房款。3、销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续。 涉案工程建设施工过程中，第三人孙军因涉嫌非法吸收公众存款犯罪被追究刑事责任。期间，原告耿然与其他相关债权人多次到政府部门信访并采取过激措施要求解决相关债务问题，2016年2月2日，由主管部门沭阳县住建局牵头协调，第三人润麟建安公司及具体承建人孙军（甲方）与原告耿然（乙方）签订“协议”一份，“协议”约定：由甲方承建的翰林府第44号楼，乙方承包施工的模板工程，现已完工，经双方结算工程款，总价为1088035元，已付668035元，余款420000元，经沭阳县住建局建管处协调以翰林府第小区43号楼1004室及43号楼43-12号地下车库充抵工程款，现乙方同意待全部工程验收合格甲方拿到工程款后，由甲方将房款首付420000元以乙方名义打入开发商监管账户，然后办理该套商品房相关手续。备注：该套房面积132.11平方米，9.7折后单价为4380元/平方；地下车库面积15.35平方米，单价为4188元/平方。润麟建安公司盖章孙军签名中景置业公司陈某、住建局建管处董某在“协议”监管方签名。“协议”签订后第三人润麟建安公司曾陆续收到被告支付的工程款达6百余万，但未向被告中景置业公司监管账户支付约定的应当以原告名义缴纳的购房首付款。翰林府第44号楼于2016年9月26日通过竣工验收。2017年2月，被告中景置业公司将本案诉争的43号楼1004室另行出售给他人。原告权利至今未能实现，引发本案诉讼。 另查明：原告耿然无建设工程施工资质。原告参与施工的翰林府第44号楼于2014年3月14日开始顶层（十五层）剪力墙、屋面梁板混凝土浇筑，2016年9月26日通过竣工验收。2016年2月至2017年2月，被告中景置业公司通过转账方式支付第三人润麟建安公司工程款600余万元。原、被告诉争的翰林府第43号楼2单元1004室于2017年2月28日由被告中景置业公司出售给案外人仲某某，并办理备案登记手续。 本院认为：在第三人孙军挂靠第三人润麟建安公司承建被告中景置业公司开发的翰林府第商住小区期间，原告耿然从第三人孙军处采取包工包料方式分包44号楼模板工程，原告耿然与第三人孙军之间形成建设工程分包合同。原告耿然与第三人孙军均没有建设工程施工资质，双方签订的建设施工分包合同属于无效合同，但双方在合同中约定了工程款结算和支付方式，双方应参照协议约定履行。原、被告及第三人对于扣除已付工程款原告耿然尚应得工程款42万元均无异议，本院予以认定。 原、被告双方争议的主要焦点为：原、被告之间法律关系性质，即工程款抵押房源落户确认单和之后经过沭阳县住建局协调达成的“协议“是否形成商品房买卖合同，原告耿然依照商品房买卖合同主张被告中景置业公司承担相关民事责任是否应当支持。 本院认为：原、被告之间原告耿然与第三人孙军基于劳务分包合同产生工程款给付之债，双方在“协议”中约定在工程封顶后给付包括抵充房屋在内的90%工程款，工程款抵押房源落户确认单目的就是为了消灭工程款给付之债，属于以物抵债行为，工程款抵押房源落户确认单虽然有被告中景置业公司盖章确认，但并不能形成原告主张的原、被告之间形成商品房买卖合同关系，理由如下：一、本案中第三人孙军向原告耿然出具的工程款抵押房源落户确认单上虽然记载了合同主体，能够确定当事人，并记载房号、房屋价格，但工程款抵押房源落户确认单备注部分明确要求中景置业公司财务凭工程承包人现金收款单、购房订单，中景置业公司财务才可代付房款，销售部根据抵押房源表的价格出订单及办理相关手续。本案中并没有证据证明工程承包人即第三人孙军向被告中景置业公司出具现金收据，原告也未向被告支付相应的购房款，即使以工程款抵充部分购房款，按确认单上确定的房款尚需支付购房款近20万元；二、根据查明的事实，第一期工程款根据涉案的翰林府邸小区44号楼施工进度已经支付完毕。2013年12月2日，第三人孙军向原告耿然出具工程款抵押房源落户确认单时，尚不具备按约定封顶付总工程量的90%（含抵房款）工程款支付条件，2014年3月14日原告参与施工的44号楼顶层才开始施工，第二期工程款尚未进行结算。工程款抵押房源落户确认单是根据原告耿然和第三人孙军签订的劳务分包合同实施的以物抵债民事行为，该行为作出时双方约定工程款履行期并未届满。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第45条规定，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。因此，原告不能基于工程款抵押房源落户确认单向被告中景置业公司主张基于房屋买卖合同产生的相关民事权利。三、原告耿然据以主张权利的“协议”是在沭阳县住建局主持下，由原告耿然、第三人润麟建安公司、孙军共同达成的，被告中景置业相关人员虽然在“协议”上签名，但不是作为“协议”当事人，而是和住建局工作人员一起作为鉴证人在“协议”上签名。该“协议”并没有为被告中景置业公司设定义务，被告仅是在第三人润麟建安公司收取工程款后将42万元打入其监管账户后为第三人孙军办理相关购房手续。事实上，第三人人润麟建安公司在收取工程款后并没有将购房款打入被告中景置业公司监管账户，因此原告耿然也不能依据该“协议”主张原被告双方形成商品房卖麻核桃并向被告中景置业公司主张相关民事权利。在审理过程中，本院依法向原告行使释明权，原告坚持起诉的诉讼主张，原告的诉讼主张无事实依据，无法得到支持，其请求应予驳回。第三人孙军经公告合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。经本院审判委员会委员讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告耿然的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元（原告预缴6100元），由原告耿然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6100元。 审 判 长  卢思东 审 判 员  周 艳 人民陪审员  陈秀才 二〇二〇年四月二日 书 记 员  纪丹丹 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。 当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。 45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。