广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终871号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区×××××××田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：黄镇锋，男，1979年7月27日出生，汉族，住广东省揭西县×××××××××××××，公民身份号码为445××××××××××××816。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市××××××××。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人黄镇锋、原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东田公司上诉请求：一、变更原审判决第一项之逾期办证违约金计算数额，改判为273.9元（547800×0.05%）；二、黄镇锋承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决在有明确的违约责任约定的情况下错误调高违约金，适用法律错误，导致错误判决，应予纠正。一、案涉合同是双方共同签署的，合法有效，且已明确约定逾期办证违约金的计算方式。1.案涉《商品房买卖合同》第15条、附件五其他补充第5条约定了东田公司具有办理案涉房屋权属登记的义务,也明确了东田公司违反该义务须按已付房款的万分之五支付违约金，以及黄镇锋有权解除合同的约定。附件五其他补充第5条约定了“……东田公司承诺在交楼之日起730天内协助办妥房地产权属证书。如逾期办理超过180天，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人退还全部购房款及承担已付购房款万分之五的违约金”。2.案涉合同是双方共同签署，合法有效，应予遵循。案涉合同虽然是定式合同，但是已在房管部门备案，有关逾期办证违约金条款并未违反法律规定，而是遵循公平原则，给予了黄镇锋选择解除合同的权利。该条款并非属于免除东田公司主要义务，加重黄镇锋责任，排除黄镇锋主要权利的情形，也不属于格式条款其他法定无效情形，故应予以遵循。根据该条款约定，东田公司需要在2018年3月15日前将有关确权资料报产权登记机关备案。超过180天即2018年9月15日如仍未能提交的，黄镇锋有权要求解除合同，东田公司退还全部购房款及承担已付购房款万分之五的违约金。东田公司于2019年7月8日将案涉房屋初始确权资料交到不动产管理部门，在此期间，黄镇锋并未要求解除合同。二、原审法院调高违约金既没有事实依据，也没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”本案中，黄镇锋并未提供有关损失的证据，无法证明违约金金额低于其实际损失，但是原审法院却以“违约金的计算标准及金额明显过低，不利于督促常平房地产公司与东田公司及时履行协助办证的义务，也完全不足以弥补黄镇锋因此而造成的损失”。原审法院调高违约金，既没有事实依据，也没有法律依据，仅凭主观臆测认定。而且，案涉房屋逾期办证并非东田公司主观懈怠，也无规划证不齐、税款未交等属于自身的原因，的确是因政策变化的客观因素造成。一审中提交给法院参考的《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发〔2019〕8号）的相关条款内容，也佐证政府部门的确存在着重复报资料，审批环节多的情形。事实上，从日常经验逻辑可得知，作为开发商，东田公司比业主更希望早日办好不动产权初始证明，因为有众多的业主采用了抵押贷款形式购房，银行要求开发商承担连带担保责任，连带担保责任的期限截至业主办证出来之日，所以无论是办证环节还是通知环节，开发商都需要积极对待，拖延没有意义，只能让开发商权益受损，承担更大的责任。因此，东田公司懈怠办证是没有任何好处的，根本不可能从中获益。黄镇锋辩称，一、案涉《商品房买卖合同》是东田公司单方拟定的格式合同，且其合同条款中双方权利义务严重不对等，严重偏向东田公司。签署合同时，黄镇锋已交纳5万元的定金，如不签订合同，东田公司将拒绝退还定金，黄镇锋将处于严重不利地位。案涉《商品房买卖合同》规定逾期办证时间无论长短违约金均为房价的固定的万分之五，该违约金微乎其微，仅有300至400元，此格式条款属于合同法所明确规定的提供格式条款的一方限制另一方主要权利，免除己方的主要责任的条款，属于无效条款。二、商品房买卖的交易本质及根本目的是房屋所有权的转移，故逾期办证违约责任的性质应属严重违约。三、没有办理不动产权证，权属人无法实现对房屋的处分权，对权属人必然造成重大损失。四、黄镇锋请求调高违约金有非常充分的法律依据。在双方约定的违约金条款无效的情况下，应按双方没有约定违约金处理。根据广东省高级人民法院（2017）191号文《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或损失数额难于确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。第三十九条规定房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的约定请求增加违约金的，人民法院应当予以支持。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期间届满未能取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金，或者损失数额难于确定的，可以按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，万分之五的违约金根本无法弥补不能办理产权证所带来的损失，是一种典型的排除或限制另一方主要权利的格式条款、无效条款，黄镇锋申请调高违约金亦有充分的事实和法律依据。常平房地产公司述称，同意东田公司的意见。黄镇锋向一审法院起诉请求：一、常平房地产公司、东田公司连带支付黄镇锋逾期办证违约金，以购房款547800元为本金，从2018年3月16日起按照年利率6%计算至2019年7月8日止为43184.9元；二、一审诉讼费由常平房地产公司、东田公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限常平房地产公司、东田公司于判决发生法律效力之日起十日内共同向黄镇锋支付逾期办证违约金43134元；二、驳回黄镇锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费440元（黄镇锋已预交），常平房地产公司、东田公司共同负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11432号民事判决书。二审中，东田公司、黄镇锋、常平房地产公司均未提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合东田公司的上诉理由、黄镇锋的答辩意见及常平房地产公司的陈述意见，本案的争议焦点为：案涉合同对违约金的约定是否应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”东田公司、常平房地产公司未按合同约定于商品房交付之日起730日内即至迟于2018年3月15日前协助黄镇锋办妥房地产权属证书，构成违约，应承担违约责任。违约金具有督促当事人信守承诺、维护交易稳定的功能。案涉合同约定黄镇锋不退房的，东田公司、常平房地产公司按已付房价款的0.05%向黄镇锋支付违约金。在东田公司于2019年7月8日才向房管部门提交需由其提供的办理权属登记的资料、逾期一年四个月提交的情况下，若仍然以合同约定按已付房价款0.05%计算违约金，得出的273.9元的违约金总额显然不能弥补黄镇锋的损失，不利于保护黄镇锋的合法权利，亦不足以督促东田公司、常平房地产公司及时全面履行案涉合同约定的协助办证义务。一审法院综合违约时间、当事人损失情况，以已付购房款为基数、按年利率6%计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人东田公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872元，由上诉人广东东田投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年三月二十三日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。