贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0527民初254号 原告（反诉被告）：李迎春，男，汉族，住贵州省赫章县。 原告（反诉被告）：沈飞妍，女，汉族，住贵州省赫章县。 被告（反诉原告）：吴长平，男，汉族，住贵州省赫章县。 被告（反诉原告）：朱正兰，女，汉族，住贵州省赫章县。 原告（反诉被告）李迎春、沈飞妍与被告（反诉原告）吴长平、朱正兰确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017）黔0527民初1789号民事判决。被告（反诉原告）吴长平、朱正兰不服该判决，向毕节市中级人民法院提起上诉。毕节市中级人民法院于2017年12月13日作出（2017）黔05民终3907号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李迎春、沈飞妍，被告（反诉原告）吴长平、朱正兰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告李迎春、沈飞妍向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2014年4月14日订立的地基买卖协议无效；2.判令被告退还原告地基转让款150880.00元并支付违约金；3.判令被告赔偿原告因受阻无法建房所受的损失5000.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月14日，原、被告订立书面协议，约定被告将其在哲庄小学背后的地基转让给原告作建房使用，转让款为150880.00元，并明确该地基的四至界限，同时约定四至界限不清而与他人产生纠纷时，由被告负责处理后再交付原告使用。原告向被告付清了全部转让款后，于2015年1月13日购买了价值5000.00元的建房材料并动工建房，却遭到他人阻止，原告要求被告处理，但被告不能解决。原告多次请求哲庄村委会、哲庄乡人民政府协调未果。停止建房后，原告要求被告退还地基款，遭到被告的拒绝。为维护自身的合法权益，原告特诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。 被告吴长平、朱正兰辩称：一、被告自合同签订后，积极履行合同义务，原告起诉的事实不成立。双方转让的房屋位于哲庄小学背后，系被告祖上于解放前修建，房屋附属周边的土地一直由被告家几代人使用，从来没有任何人对此提出任何异议。原告李迎春作为国家工作人员，在应当知道法律政策规定的情况下，于2014年初多次找到被告，请被告将以上老房屋转让给原告，并预先向被告支付了现金50000.00元。为了预防被告反悔，2014年4月14日，原告请村主任叶鹏、村副主任常绍兵在场参与协商，约定房屋及其附属土地内的小型加工厂转让费为150880.00元，并由原告李迎春的外甥女婿周遵熙提笔拟定了协议，被告将房屋、附属土地及其小型加工厂厂棚转让给原告。在订立协议后的第二天，他人与双方当事人到现场后，被告按约定将房屋及附属土地界限指定，并交付原告，此后一直由原告使用和管理。原告在使用过程中，为了预防与第三人发生权属争议，原告未按协议约定及时支付款项的行为已经构成违约，在被告的多次追讨下，原告于2015年才支付完毕所有款项。2016年原告将房屋进行拆除并准备修建新房，由于没有办理相关准建手续，政府部门责令停建。后因修建连民路要从此地经过，村民要求原告让出3.2米宽的地方来修路，经协商，原告承诺让出3米宽用于修路，后因原告反悔，拒绝与村民签订协议，为此，原告与村民发生争议。基于以上两个原因，导致原告新建房屋未成功，责任应在原告，与被告无关。二、原告诉称的理由不成立。1、本案双方买卖转让的标的物是房屋及房屋周边土地内的小型加工厂建筑设施，而非单纯的地基，地基只是房屋及建筑设施的附属物。双方签订的协议并未违反法律的强制性规定，应当合法有效，自双方签字后发生法律效力，双方应当遵守并履行约定。2、原告称“客观上因他人的阻止，导致其无法建房”以致该合同无效，其理由不成立。首先，客观上是否具有他人阻止，并不妨碍合同有效性，要看合同是否具备违法性，是否违反法律的强制性规定，而不是以原告所称的理由来作为认定合同违法无效的依据。其次，本案原告受他人阻止，一是因为原告未依法办理相关手续，导致相关部门责令其停止建房；二是因为原告反悔对村民的承诺，由此导致原告与村民发生争议。以上两个事实均发生在合同履行完毕后两年左右，且完全是原告的个人原因引发争议，原告的上述理由不能对抗合同效力。三、原告要求被告退还150880.00元并支付违约金的请求不成立。首先，原告的诉求是确认合同无效，但原告要求追究被告的违约责任，其诉讼请求相互矛盾。其次，被告并未违约，故没有退还其款项并支付违约金的事实和法律依据。再次，如法院判令合同无效，原告已经将被告的房屋及加工厂厂棚拆除，并给被告造成租金等损失，原告应当承担对被告房屋恢复原状或按国家补偿标准损坏他人房屋1200.00-1500.00元/㎡进行赔偿，且小型加工厂要按停业处理。最后，原告要求被告赔偿其因无法建房所受的损失5000.00元的诉讼请求不成立。原告不能建房的原因是未办理相关准建手续，责任在原告，不在被告。综上所述，原告诉称的事实及理由不成立，请求人民法院驳回其诉讼请求。 反诉原告吴长平、朱正兰向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告因其拆除房屋造成的价值及租金损失暂计8万元（具体金额以鉴定机构做出的鉴定报告确定的金额为准）；2.本案本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月14日，反诉原告与反诉被告签订《协议》，约定将反诉原告位于哲庄小学背后的老房子转让给反诉被告作建房使用。双方达成合意后，反诉原告就将涉案房屋交付给反诉被告使用，反诉被告便组织拆除该房屋，欲新建房屋。因反诉被告系国家工作人员，且拥有两处自建房，故而不能获得国土部门的准建手续。后反诉被告诉至法院，法院判决确认双方签订的《协议》无效，但其对反诉原告造成的损失拒绝理赔。反诉原告认为，根据法律相关规定，虽然签订的《协议》无效，但反诉被告也应赔偿反诉原告因房屋被拆除造成的损失（包含房屋自身价值及协议签订至今的租金损失）。 反诉被告李迎春、沈飞妍辩称：吴长平家卖给我们的地基上是没有房子的，只有一个土墙圈。案外人吴奎以前给吴长平家把地基租来做罗马柱，用石棉瓦和钢管搭建了一个工棚，在吴长平将地基卖给我们之前的一年多，因为没有生意就已经没有做了，工棚也是在卖给我们之后吴奎自己拆除的。后其他村民来闹，说吴长平卖给我家的地基是集体的，并且和他们有地界纠纷，我们就让吴长平把卖给我们的地基交界划出来，但吴长平划不出地界，是他家和村民没有交接好。综上，他家的损失不是我们造成的，我们不同意赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）提交的第一组证据（协议1份、收条2份），被告（反诉原告）质证无异议，符合证据要求，予以采信；第二组证据（收据1份、收款单2份），被告（反诉原告）质证有异议，但达不到其证明目的；第三组证据（哲庄村委会调解协议），符合证据要求，予以采信。被告（反诉原告）提交的第一组证据（协议），与原告（反诉被告）提交的协议一致，予以采信；第二组证据（照片11张），符合证据要求，予以采信。本院依法向哲庄乡哲庄村民委员会支部书记叶鹏所做的调查笔录、现场照片8张，经双方当事人质证和本院审查，予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2014年4月14日，李迎春、沈飞妍（乙方）与吴长平、朱正兰（甲方）签订书面协议，该协议载明“经甲、乙双方商定，双方同意：甲方将位于哲庄小学背后的老房子，转让给乙方作建房使用，就具体转让事项做如下协定。一、甲、乙双方商定，双方同意转让费为壹拾伍万零捌佰捌拾元整元。二、四至界限：前面围墙里面1米，后面成连举家烤烟房、许亚军家圈，左面至王旭家房子、许亚军家房子，右面哲庄小学围墙，左面要留出一条1.5米宽的小路。三、付款方式：协议之日付款伍万元整，一个月内付款柒万元整元，其余叁万零捌佰捌拾元整元在2014年年底付清。四、四至界限如有纠纷，甲方负责处理清楚后交乙方使用，与乙方无关。五、此协议自签字之日起生效，甲乙双方如有违约，由违约方支付给对方转让费1.5倍的违约金。特此协议。甲方签字：吴长平、朱正兰，乙方签字：李迎春、沈飞妍，在场人签字：叶鹏、常绍兵、周遵熙”。同年4月15日吴长平收到李迎春支付的房屋转让款50000.00元。2015年1月13日，吴长平收到李迎春支付的地基（土地）费100000.00元。双方签订协议时，涉案地基上的“老房子”仅有部分未垮塌的墙体。该地基转让后，李迎春、沈飞妍在涉案地基上作业了几个基坑，后因地界问题与村民发生纠纷，未能继续建房。2017年7月25日李迎春、沈飞妍诉至本院，请求确认双方签订的协议无效，并要求退还转让费150880.00元及违约金，同时要求赔偿其因建房未果造成的损失。在本案诉讼中，吴长平、朱正兰向本院提起反诉。在庭审中，吴长平、朱正兰将其反诉请求第一项变更为由李迎春、沈飞妍恢复房屋和宅基地的原状。 本院认为，本案当事人并非同一村民委员会村民，农村宅基地所有权属于本集体经济组织，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份。李迎春、沈飞妍不属于赫章县哲庄乡哲庄村集体经济组织成员，故其不符合法定取得宅基地使用权的条件。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，李迎春、沈飞妍与吴长平、朱正兰之间签订的地基买卖协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，李迎春、沈飞妍要求吴长平、朱正兰返还转让费150880.00元的请求，本院予以支持。关于吴长平、朱正兰要求李迎春、沈飞妍恢复其房屋及宅基地原状的诉请。哲庄乡哲庄村民委会支部书记叶鹏证实，双方签订协议时，涉案地基上的“老房子”仅有部分未垮塌的墙体。同时吴长平、朱正兰也未提供证据证实，双方签订协议时，涉案地基上确实有“老房子”存在，故其要求李迎春、沈飞妍恢复其房屋原状的请求，本院不予支持。吴长平、朱正兰要求清除李迎春、沈飞妍购买涉案地基后在该地基内所作基坑的诉请，本院予以支持。吴长平、朱正兰以涉案地基卖给李迎春、沈飞妍期间，二人管理不善导致案外人在涉案地基上修建水泥柱为由，要求李迎春、沈飞妍清除该水泥柱，因修建水泥柱并非是李迎春、沈飞妍所为，故其该项请求，本院不予支持。在本案审理过程中，吴长平、朱正兰申请对涉案地基上房屋价值及租金损失进行鉴定，因涉案地基上并无房屋，没有鉴定的必要性，故其鉴定申请本院不予准许。李迎春、沈飞妍为建房在涉案地基上进行了基坑施工，但因该房未建成事实上给其造成了一定的损失，同时吴长平、朱正兰在转让该地基期间未得到有效利用，也造成了一定的损失。在本案中导致合同无效，双方当事人均有过错，因此，因本案合同无效给双方当事人造成的损失由各自承担。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李迎春、沈飞妍与被告（反诉原告）吴长平、朱正兰于2014年4月14日签订的协议无效； 二、由被告（反诉原告）吴长平、朱正兰于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）李迎春、沈飞妍转让款150880.00元； 三、驳回原告（反诉被告）李迎春、沈飞妍的其他诉讼请求； 四、由原告（反诉被告）李迎春、沈飞妍于本判决生效后十日内清除其在被告（反诉原告）吴长平、朱正兰的涉案地基内所施工的基坑； 五、驳回被告（反诉原告）吴长平、朱正兰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3100.00元，反诉案件受理费1550.0元，合计4650.00元，由原告（反诉被告）李迎春、沈飞妍负担2325.00元，被告（反诉原告）吴长平、朱正兰负担2325.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 一方拒绝履行的，对方当事人可在本判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。 审 判 长  顾成奇 人民陪审员  刘启明 人民陪审员  游明学 二〇一八年七月十日 书 记 员  郭 易