广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1149-1169号上诉人（原审被告）：惠东县怡景湾物业管理有限公司，住所地惠：东县平山华侨城西枝江畔怡景湾12栋1号房。法定代表人：赖某1。委托诉讼代理人：周惠丽，广东中深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛紫云，男，1984年2月12日出生，汉族，户籍地湖南省华容县××××××××，公民身份号码430×××××××********。（1149）被上诉人（原审原告）：胡宏权，男，1972年8月18日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙华新区××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。（1150）被上诉人（原审原告）：姚燕萍，女，1981年6月1日出生，汉族，户籍地广西陆川县××××××××××××，公民身份号码452×××××××********。（1151）被上诉人（原审原告）：昌晓凤，女，1972年7月2日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区××××××××××，公民身份号码362×××××××********。（1152）被上诉人（原审原告）：徐立梅，女，1988年1月13日出生，汉族，户籍地山东省寿光市×××××××××××××，公民身份号码370×××××××********。（1153）被上诉人（原审原告）：顾红梅，女，1977年7月29日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区×××××××××××，公民身份号码320×××××××********。（1154）被上诉人（原审原告）：胡慧玲，女，1980年5月21日出生，汉族，户籍地广东省东莞市××××××××××××××××××××，公民身份号码422×××××××********。（1155）被上诉人（原审原告）：杜毅，男，1989年8月16日出生，汉族，户籍地湖南省津市市××××××××××××，公民身份号码430×××××××********。（1156）被上诉人（原审原告）：黄家丽，女，1976年8月6日出生，汉族，户籍地广东省深圳市宝安区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。（1157）被上诉人（原审原告）：周用斌，男，1971年11月20日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区×××××××××，公民身份号码430×××××××********。（1158）被上诉人（原审原告）：冯心丽，女，1975年10月6日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区×××××××××，公民身份号码440×××××××********。（1159）被上诉人（原审原告）：邱思立，女，1992年2月1日出生，汉族，户籍地广东省普宁市××××××××××，公民身份号码445×××××××********。（1160）被上诉人（原审原告）：周楚龙，男，1990年3月17日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区×××××××××，公民身份号码445×××××××********。（1160）被上诉人（原审原告）：黄雄辉，男，1986年10月30日出生，汉族，户籍地广西兴业县××××××，公民身份号码450×××××××********。（1161）被上诉人（原审原告）：黄雄伟，男，1988年2月12日出生，汉族，户籍地广西兴业县××××××，公民身份号码450×××××××********。（1161）被上诉人（原审原告）：周峰，男，1991年3月20日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区××××××，公民身份号码430×××××××********。（1162）被上诉人（原审原告）：刘妍，女，1991年4月17日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区××××××××××，公民身份号码340×××××××********。（1162）被上诉人（原审原告）：姚波，男，1986年12月15日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳市双清区×××××××××，公民身份号码430×××××××********。（1163）被上诉人（原审原告）：曹旋，女，1975年9月5日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区×××××××××××××，公民身份号码430×××××××********。（1164）被上诉人（原审原告）：劳小仁，女，1977年12月11日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区×××××××，公民身份号码440×××××××********。（1165）被上诉人（原审原告）：龚付彪，男，1976年7月13日出生，汉族，户籍地湖北省安化县××××××，公民身份号码432×××××××********。（1166）被上诉人（原审原告）：许鸿双，男，1973年4月30日出生，汉族，户籍地广东省普宁市×××××××××××，公民身份号码440×××××××********。（1167）被上诉人（原审原告）：李杰，男，1985年10月8日出生，汉族，户籍地湖南省华容县×××××××××，公民身份号码430×××××××********。（1168）被上诉人（原审原告）：张艺红，女，1976年11月20日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区××××××××××，公民身份号码420×××××××********。（1169）以上多位被上诉人的委托诉讼代理人，一部分为汪卫东，系广东普罗米修斯律师事务所律师；另一部分为张顺峰、黄思行，系广东鹏港律师事务所律师和实习律师。原审被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地：惠东县×××××××××上侧。法定代表人：罗某1。上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司与被上诉人毛紫云等因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初3457号等21宗民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭书面审理了本案，现已审理终结。上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司上诉请求（以1149号案件为样板，其他案件详见当事人的书面上诉状）：一、请求依法改判支持上诉人减免2020年第一季度的租金（自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天）。二、请求依法改判逾期付款违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息利率的标准计量。三、请求依法判决本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决存在部分事实认定不清，适用法律不当，具体理由如下：一、一审判决认定新冠肺炎疫情符合不可抗力的条件适当核减租金是正确的，但上诉人对核减租金的期间和额度有异议，一审判决仅就2020年2月、3月份租金按50%核减，显然未能结合本案的实际情况进行变更和调整租金。首先，上诉人请求减免2020年第一季度的租金（自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天）理由充分，按照合同约定，上诉人在2020年4月22日需要支付被上诉人2020年第一季度的返租收益，属于合同订立之后，履行期限之前，故因疫情防控须暂停营业，是双方在订立《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》之时是无法预见的客观情况，符合不可抗力的法定条件。因新冠肺炎疫情的发生，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为二级响应，而案涉房屋所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区也出现多起确诊病例，且滞留较多疫情地区流出的人员，巽寮作为本次疫情重点防控地区，采取了关闭辖区内所有景点、旅游文化项目、对所有的酒店公寓进行了管控，作为酒店式经营的案涉租赁房屋处于暂停营业状态。又从惠东县人民法院在一审期间向巽寮滨海旅游度假区管理委员会因租赁合同纠纷调查复函可知，为配合巽寮管委会做好疫情防控措施，案涉房屋所在的伴山伴海酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日。从疫情启动一级响应即2020年1月23日至2020年4月10日，这期间酒店是无法接待其他客人入住，必定对经营造成一定影响，巽寮管委会对酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点给予补偿27万元，但至今仍未结算，且该补偿的数额仅够作为酒店封闭管控期间日常运作的开支，而不是支付客房使用费，按100元/间*180间*79天=1422000元，故如果仍要求上诉人按照合同的约定全额支付或调整减半支付返租收益，将显失公平，上诉人的损失将继续扩大。其次，一审判决仅将启动疫情一级响应期间列为不可抗力，而未能因配合政府疫情管控将酒店作为密切接触者安置点期间列为不可抗力，故一审判决仅核减了2020年2、3月份租金的50%，相当于减免了一个月的租金，但事实是上诉人却有79天因不可抗力和政府行为不能履行合同，案涉房屋不能被正常使用，一审判决未根据上诉人的实际情况准确核减租金的期间，未能准确适用不可抗力的法律规定。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条依法准确适用不可抗力规则的和第六条请求租金减免的规定，上诉人受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现从2020年1月23日至2020年4月10日较长时间的停止营业及营业受限制情形，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“疫情和疫情防控措施属于不可抗力，处理租赁合同纠纷要适用有关不可抗力的法律规定，受疫情影响，零售、餐饮、旅游+酒店行业在一定程度上出现客流量减少、营业额下降等现象，因资金回笼难导致租金支付困难，人民法院应根据公平原则，结合当事人和其营业情况的具体事实，酌情调整租金或者调整交付租金的期限。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。故依据上述法律和指导意见，应按照上诉人因疫情和疫情防控措施造成实际停业的期间进行核减租金。二、一审判决对案涉协议约定的滞纳金计算标准为按欠付租金的每日1%计算予以调整是正确的，但双方是租赁合同纠纷，不是民间借贷纠纷，不应参照民间借贷对逾期利率以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限计，而应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案中大部分业主是用租金收益偿还银行的按揭贷款，故利益损失主要是被上诉人未能按时还资产生的银行罚息。由于被上诉人并未举证证明因上诉人迟延支付租金而造成的实际损失，而双方约定违约金与造成实际损失之间相差巨大，如参照一审判决按被上诉人起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算，仍过分高于被上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》可知，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的规定，结合本案的实际情况，被上诉人对上诉人逾期付款的损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%—50%的标准计算各段违约期间的损失，但因不可抗力未能按时支付2020年第一季度的租金而产生的违约金应当减免。综上，一审法院未能将疫情和配合政府采取的疫情防控措施均列为不可抗力，故核减租金期间计算不准确，且在不可抗力期间未能免除上诉人的全部责任，仍应自行承担50%的损失，存在显失公平。恳请贵院调整延迟支付返租收益的滞纳金，支持因疫情及逾期防控造成损失而主张减免2020年第一季度79天的返租收益和滞纳金，以维护上诉人的合法权益。被上诉人以及原审被告未向本院提交书面答辩意见。原审原告毛紫云向原审法院起诉请求（以1149号案件为样板，其他案件详见各案原审判决书）：一、被告向原告支付租金16023元及滞纳金7517元（暂计，分别以7284元、8739元为基数分别从2020年1月23日起、2020年4月23日起按日1%计算至还清款日止）；二、被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实（以1149号案件为样板，其他案件详见各案原审判决书）：被告怡景湾公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为物业管理等。2017年4月18日，原告毛紫云作为买受人与案外人惠州市浩胤实业有限公司（以下简称“浩胤公司”）作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定将位于惠东县×××××××××××××××××××××号房预售给原告，金额为582649元。原告作为委托方与被告怡景湾公司作为受托方签订《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，约定原告将上述房屋出租并委托给被告怡景湾公司进行酒店式公寓经营服务，包括被告怡景湾公司对该房产进行酒店式出租服务、收取营业收入及向原告支付租金，原告须缴纳物业管理的相关费用、被告怡景湾公司须承担营业期间的相关经营费用；以实际交付房屋时间为准起算返租，在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。（物业管理费由原告承担）本委托期内的第二个完整年度的租金为合同总价的5%，第三个完整年度的租金为合同总价的6%（上述支付租金时需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）；租金在每个季度结束后的15个工作日内由乙方存入甲方指定的账户，若超过前述的约定日期15个工作日仍未存入，则自第16个工作日起原告有权按日收取该季度享有税后租金金额的1%作为滞纳金；协议有效期为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日终止；本协议执行期间，由于地震、台风、战争、自然灾害等不可抗力导致的风险，以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任解约，但应在条件允许下，采取必要的补救措施以减少因上述原因造成的损失。关于租金的支付标准及支付情况。根据原告与被告怡景湾公司所提交的表格及证据，并结合上述协议书关于租金标准、租金支付日期（下季度第一个月的第十五个工作日）的约定，制作下表。租金项目未付金额计算违约金起始日期实付日期逾期天数2019年第四季度72832020.01.23未支付2020年第一季度8739.742020.04.23未支付被告主张因新冠疫情及相关防控措施影响经营请求减免2020年第一季度的租金，提交了：①文化和旅游部办公厅所作出的《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，落款日期为2020年1月24日；②惠州市惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会政府信息公开的《巽寮度假区防疫工作有序开展》，记载的发布日期为2020年1月25日，其中记载“对排查出来的重要疫区人员，已住酒店的立即就地隔离，滞留的安排至集中安置点进行隔离，严格采取‘不进不出’的方式进行管控，不再接待新增游客、来自重要疫区的人员必须在房间就地隔离14天，不得擅自离开居住房间”等内容；③《致业主的一封信》，落款日期为2020年4月11日，内容为：告知业主因受疫情影响，2020年1月至3月期间处于歇业状态，公司本可根据合同约定主张减免，但公司承诺仍筹措资金，因公司从4月开始才复工复产，故对于2019年第三、四季度的返租收益需要分期支付，请求业主给予理解与支持；④惠州市惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会政府信息公开的《巽寮度假区开展景区有序开放、复工复产检查工作》，记载的发布日期为2020年4月24日；⑤企业复工复产承诺书，系由惠州市伴山海酒店管理有限公司出具给巽寮度假区疫情防控和复工复产工作领导小组，记载的落款日期为2020年4月20日；⑥被告怡景湾公司制作的损益表。庭审后，原审法院就受新冠疫情影响，惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会何时启动防控措施、何时全面复工复产；该单位向案涉房产所在伴山伴海度假公寓酒店所颁发的管控措施是什么；以及伴山伴海度假公寓酒店是否有作为指定隔离点等问题向惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会函询，该单位回复称“一、受新冠肺炎疫情影响，我区于2020年1月22日印发《巽寮度假区防控新型冠状病毒感染肺炎工作方案》的通知，贯彻落实疫情防控相关工作；根据县疫情防控指挥部有关文件精神，我区部分企业在做好疫情防控有关措施后有序复工复产。二、我区在新冠肺炎疫情期间与伴山伴海豪派特酒店（共180间客房）协商其作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日，原则上按单价100元/天/间计算，但实际每天入住情况远远没有达到180间客房，考虑到酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点后无法接待其他客人，经协商，双方同意以￥270000元整（大写：人民币贰拾柒万圆整）结算……”另查明，2020年1月23日，广东省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年5月9日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。再查明，本案起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率为3.85%。原审法院认为（以1149号案件为样板，其他案件详见各案原审判决书），原告与被告怡景湾公司签订的《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》系双方的真实意思表示，该协议书合法有效，双方均应遵守。本案焦点系：一、被告以新冠肺炎疫情及相关防控措施为由主张减免2020年第一季度租金的依据是否充足；二、原告的诉请应作如何处理。关于第一个焦点，被告怡景湾公司抗辩以受新冠肺炎疫情及相关防控措施导致酒店在该期间停止营业，属不可抗力，请求减免2020年第一季度的租金，原审法院对此作分析如下：虽被告未按约向原告支付租金，但因新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，而案涉房产所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区出现多起确诊病例，新冠肺炎疫情确属双方当事人在订立案涉协议时无法预见的情形，该疫情及疫情的防控措施对本案作为酒店式经营的租赁房屋的经营造成一定影响，符合不可抗力的法定要件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，”及参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案可根据公平原则适当核减租金。关于核减租金的期间问题也即确定不可抗力的起止时间问题，根据本省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应、于2020年2月24日调整为二级响应，并结合案涉房产所在区域为滨海旅游度假区及该房产出租的用途系用于酒店式经营的事实，以及该房产所在区域的疫情及疫情防控形势，原审法院对2020年2月、3月份租金进行核减。关于核减的标准，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，及根据公平原则，原审法院酌定对该两月的租金按50%核减。关于第二个焦点。关于被告应支付的租金金额，结合原审法院查明的事实，被告仍需向原告支付2019年第四季度剩余未付租金7283元及2020年第一季度核减后的租金5826.5元（一月份租金2913.25元、二、三月租金合计2913.25元），合计为13109.5元。关于违约金，被告怡景湾公司辩称该协议书约定的违约金标准系笔误并主张应按每日0.01%或参照中国人民银行规定的金融机构计算贷款利息计算违约金，而该协议书的文本系由被告怡景湾公司提供，该违约金条款内容也系由其制定，故对被告怡景湾公司的上述辩称，原审法院不予采纳；但该违约金实际属于迟延支付租金的滞纳金，案涉协议约定该违约金计算标准为按欠付租金的每日1%计算，已过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原审法院对违约金进行调整，调整标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”的规定，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算。另外，根据上述认定，被告怡景湾公司未能按时支付2020年2月、3月的租金系因不可抗力导致，故对于上述核减的该两个月份租金不计算违约金，而对于该两月份以外的未付部分的租金均应按上述标准计算违约金。结合原审法院查明的事实，被告怡景湾公司应向原告支付违约金为以7283元为基数从2020年1月23日起、以2913.25元为基数从2020年4月23日起至还清款日止按年利率15.4%计算。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告毛紫云支付租金13109.5元（截止至2020年第一季度）。二、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告毛紫云支付违约金（7283元为基数从2020年1月23日起、以2913.25元为基数从2020年4月23日起至还清款日止按年利率15.4%计算）。三、驳回原告毛紫云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由原告毛紫云负担118元，由被告惠东县怡景湾物业管理有限公司负担270元。本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对各方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，析理如下：上诉人承租被上诉人房屋期间发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力的情形，原审已经依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金酌情扣减50%，该扣减公平合理，予以确认。上诉人诉求减免2020年1月23日至2020年4月10日的租金，明显不合理，不予采纳。原审法院对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金因不可抗力的因素没有计付违约金正确，予以维持。上诉人欠付的其他租金应当计算违约金，双方合同约定的欠付租金的违约金为日1%，原审酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算违约金妥当，予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费（上诉人已预交），由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月三十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩