吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民一终字第267号上诉人（原审原告）：关丽丽，女，1971年3月26日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托代理人：张德海，吉林德北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林锦东住宅产业集团有限公司。住所：吉林市昌邑区。法定代表人：杨东升，该公司董事长。委托代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。原审第三人：王兴宇，男，1945年11月25日出生，汉族，吉林市物资回收公司退休职工，住吉林市船营区。上诉人关丽丽因财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人关丽丽及其委托代理人张德海，被上诉人吉林锦东住宅产业集团有限公司（以下简称锦东公司）的委托代理人邢伟，原审第三人王兴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关丽丽在原审时诉称：2006年10月，原告与第三人签订房屋租赁协议书1份，租赁房屋用于开办印刷厂（位于北京路164-3号楼1-3层，603.15平方米）租期3年，从2006年10月20日起到2009年10月20日止。2009年末，被告锦东住宅产业集团公司决定对翠江锦苑建设项目（包括该租赁房屋在内）进行拆迁。因拆迁造成的损失费用28.15万元至今未付。现原告诉讼至法院，请求判令：1.被告锦东住宅产业集团公司赔付因拆迁造成的损失包括设备搬迁费3万元，设备拆除、安装费4.57万元，房屋租金损失费7.5万元，自行装饰装修费4.7万元，停产停业损失8.38万元，合计28.15万元；2.被告锦东住宅产业集团公司承担本案诉讼费用。锦东公司在原审时辩称：1.原告提出的诉讼请求无事实和法律依据。2.原告诉讼请求，已经超过了诉讼时效期间，依法应予驳回。第三人王兴宇在原审时述称：我没有意见，以前这个案子在我身上出现过，中级法院已经驳回，我可以证实细节情况。原审判决认定：2006年10月，关丽丽与王兴宇签订协议书一份，约定王兴宇将自己所有的位于北京路164-3号楼一、二层商业网点454.4平方米，三层住宅148.75平方米房屋出租给关丽丽，租期3年，自2006年10月20日起至2009年10月20日止。同时协议书第七条约定：如此楼动迁房租以实际发生结算。关丽丽租赁该房屋后，利用租赁房屋开办了吉林市达利印刷厂。房屋租金交至2008年9月20日。2008年3月，根据吉林市政府统一规划，锦东住宅产业集团公司因翠江锦苑建设项目进行拆迁（包括该租赁房屋在内）。同年5月28日，市政府发布公告，规定拆迁期限自2008年5月28日起至同年8月28日止。2009年2月21日，锦东住宅产业集团公司与王兴宇就其房屋拆迁补偿问题签订货币补偿协议书。2009年2月28日，锦东住宅产业集团公司在未与关丽丽协商一致，亦未签订相关协议情况下，将该房屋强制拆迁。另查明，2010年9月，关丽丽以王兴宇为被告，锦东住宅产业集团公司为第三人向本院起诉，请求判令王兴宇赔付房屋租金损失7.5万元（此笔房屋租金损失与本案关丽丽向锦东住宅产业集团公司主张的房屋租金损失是同一笔）。本院于2010年12月25日作出（2010）船民一初字第998号民事判决书，以“关丽丽与王兴宇签订租赁房屋3年租期未满即无法使用租赁房屋，由于市场价格变化，导致关丽丽同种、同类、同数量再行租赁房屋，应多支付租金7.5万元，此为王兴宇违约所致”为由，判决王兴宇给付关丽丽房屋租金损失7.5万元。王兴宇不服，上诉于吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院以“关丽丽与王兴宇签订的房屋租赁合同未到期因拆迁致租赁合同不能履行，房屋租赁合同第七条约定，如此楼动迁房租以实际发生结算，说明双方签订合同时，已意识到该楼房可能动迁的情况，约定以实际发生结算房租，根据合同该条款使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，应确定因该楼动迁继续履行合同不能时即房屋租赁合同终止，是双方真实意思表示，王兴宇不存在违约行为”为由，于2011年4月7日作出（2011）吉中民一终字第167号民事判决书，判决：撤销吉林市船营区人民法院（2010）船民一初字第998号民事判决，驳回关丽丽的诉讼请求。该判决作出后，关丽丽不服，向检察机关申诉，吉林省人民检察院于2012年5月30日作出吉检民二抗（2012）30号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉，吉林省高级人民法院于2012年8月10日作出（2012）吉民抗字第67号民事裁定，指定吉林市中级人民法院再审该案。吉林市中级人民法院于2012年12月12日作出（2012）吉中民再字第55号民事判决，维持了（2011）吉中民一终字第167号民事判决。原审判决认为：依据已生效的（2012）吉中民再字第55号民事判决确认，关丽丽与王兴宇于2006年10月签订的关于位于北京路164-3号楼一、二层商业网点454.4平方米，三层住宅148.75平方米房屋的房屋租赁协议，已因该租赁房屋动迁继续履行合同不能，房屋租赁合同终止。故该租赁房屋自市政府发布公告，规定拆迁期限自2008年8月28日止时，关丽丽与王兴宇之间的租赁协议即应终止，即关丽丽不再是租赁房屋的承租权人，关丽丽应自租赁房屋中自行迁出。关丽丽再以承租权人的身份，以锦东住宅产业集团公司侵权为由，要求锦东住宅产业集团公司给付因拆迁造成的损失包括设备搬迁费3万元，设备拆除、安装费4.57万元，房屋租金损失费7.5万元、自行装饰装修费4.7万元，停产停业损失费8.38万元，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。原审判决主文：驳回原告关丽丽的诉讼请求。案件受理费5522元由原告关丽丽负担（已交纳）。原审判决后，上诉人关丽丽不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持原审诉讼请求。主要理由：一审法院认定事实和适用法律错误。1.本案房屋租赁合同是否终止与营业损失的赔偿无关，一审判决依据（2012）吉中民再字第55号民事判决确认房屋租赁合同终止的结论判决驳回我营业损失赔偿的诉讼请求，没有事实及法律依据。房屋租赁合同终止与拆迁补偿是否有关，关键要看终止的具体原因，即是合同到期自然终止，还是因外力原因被迫终止，如果系合同到期自然终止，说明合同已经实现了合同目的，合同终止是一种自然规律，而外力原因终止是被迫终止，合同正在履行期间因外力原因介入被迫中断，合同继续履行已经失去意义，只能被迫强制终止。终止与拆迁没有事实和法律意义上的因果关系，房屋租赁人不是当事人，故不应得到拆迁补偿。而在因拆迁等外力原因导致的合同履行不能而最终强制终止房屋租赁合同的拆迁法律关系中，房屋承租人是法定的当事人，因拆迁而使正在履行的未到期合同不能继续履行，并由此导致一系列经济损失理应得到赔偿。本案最后造成合同被迫强制终止正是这种情形的典型事例。故本案合同即使认定终止也是因拆迁而导致的被迫终止，但事实上在实际拆迁前我与王兴宇的租赁合同并未到期也未合意终止，因此不适用于国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定的“被拆迁人与房屋租赁人解除租赁关系的”情形。因拆迁被迫终止房屋租赁合同与因拆迁而致营业损失都是锦东拆迁造成的，被迫终止房屋租赁合同是第三人原因造成对方违约，依法应由王兴宇向我承担违约责任。这是两个独立的法律事实和法律关系，二者之间并无因果关系。2.一审仍以房屋租赁合同第七条“如此楼动迁的房租以实际发生结算”来认定房屋租赁合同终止属认定事实和适用法律错误。合同的终止，又称合同的消灭，是指合同关系在客观上不复存在，合同权利和合同义务归于消灭。依照《合同法》的规定，合同终止的条件有以下几方面：（1）债务已经按照约定履行（清偿）；（2）合同的解除（合同解除、法定解除）；（3）债务相互抵消；（4）债务人依法将标的物提存；（5）债权人免除债务；（6）履行债务同归于一人（混同）；（7）法律规定或者当事人约定终止的。在本案中，双方签订的租赁合同有租赁期限，在双方没有解除合同及约定终止的情况下，不能认定该合同已终止，因合同能否履行与合同的终止是两个法律概念。房屋租赁合同第七条“如此楼动迁的房租以实际发生结算”的条款只是房屋租金的结算条款，而不是对合同终止的约定。一审认定“规定拆迁期限自2008年8月28日止时，关丽丽与王兴宇之间的租赁合同即终止，即关丽丽不再是租赁房屋的承租权人，关丽丽应自租赁房屋中自行迁出”更是错误的，与事实不符，事实上2008年8月28日以后，上诉人还在该房屋中经营，直到2009年2月末被上诉人对上诉人承租的房屋进行非法强迁。对2008年8月28日以后上诉人承租房屋的事实，原审第三人王兴宇作为房主是认可的，这也能看出，王兴宇是认同租赁合同没有终止的，否则其不能让承租人关丽丽继续使用该房屋。综上，上诉人认为一审诉请有事实和法律依据，一审判决认定事实和适用法律错误，故恳请法院在查清事实的基础上，撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人锦东公司在二审时辩称：1.上诉人称原审认定事实错误与事实不符。依据吉林市中级人民法院做出的（2012）吉中民再字第55号民事判决书可知，上诉人与王兴宇之间的房屋租赁合同第七条约定“如此楼动迁房租以实际发生结算”，证明合同当事人在合同签订时就预判到该房屋在租赁期间可能动迁，则在合同租期未届满动迁的情形下，以承租人实际使用租赁房屋的时间计算租金，而不再按合同约定的租期继续履行租赁合同收取租金，即租赁房屋动迁双方之间的租赁合同终止，不再履行。以上事实已经被前述生效的判决确认。上诉人诉称本案租赁合同实际的终止时间为2009年2月，而非原审认定的2008年8月28日，即拆迁公告发布时。对此，答辩人认为是上诉人对事实的曲解，依据前述租赁合同约定，拆迁时租赁合同终止，上诉人应立即从拆迁房屋中迁出，而上诉人拒不迁出并以此为条件索要拆迁补偿，其行为既违反了租赁合同约定，同时将其违约行为作为占有使用租赁房屋的合法理由，对其违约占有租赁房屋期间视为租赁合同继续履行，该等上诉理由是对事实的歪曲，依法不应得到法庭采信。2.上诉人无权基于本案所涉租赁合同向答辩人主张拆迁补偿。前述生效判决依法认定，本案所涉租赁合同在动迁时终止，及双方之间的租赁合同不再履行，上诉人已经没有对租赁房屋的使用权，其依法应从租赁房屋中迁出，对租赁房屋无权继续使用。当然无权依据该租赁合同向答辩人主张拆迁补偿。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予支持，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。原审第三人王兴宇在二审时述称：2007年12月28日的《江城日报》登载了三年前，即2004年吉林市锦东住宅产业集团有限公司对松江中路进行市场调研、分析论证的相关内容。开发地段为北起北京路，东临市政府，包括江城日报社、市国土资源局、市纸箱厂，出租的此楼可能也要动迁。2006年10月20日王兴宇与关丽丽签订合同时，双方都知道此楼可能动迁，动迁就是拆房子、灭籍，是无法抗拒的。经双方协商，在诚实信用原则的前提下，租金在动迁时应按实际住的天数结算房租，合同随之解除。（也就是第七条“如此楼动迁房租以实际发生结算”）拆迁公告记载拆迁期限为2008年5月28日起至2008年8月28日止，至此王兴宇与关丽丽双方所签合同第七条生效，承租人关丽丽在公告发布之日2008年5月28日起至2008年8月28日止关丽丽任选日期搬出，按实际发生结算房租，合同也就解除。经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：上诉人关丽丽与王兴宇签订的《房屋租赁协议》中第七条明确表述为“如此楼动迁房租以实际发生结算”，关丽丽和王兴宇签订《房屋租赁协议》时已经预见到租赁房屋可能将要动迁，关丽丽对于此楼将要动迁的事实是明知的，虽关丽丽需要长期经营印刷厂，但也仅签订了三年的房屋租赁合同，且至房屋拆迁时已接近租赁期满。被上诉人锦东公司在拆迁时，关丽丽与王兴宇之间的租赁关系已经解除。拆迁行为经过公告，锦东公司还延长了拆迁期限，上诉人关丽丽应当采取补救措施，尽快为印刷厂寻找新厂址，联系搬家公司等，防止或尽量减少因拆迁导致的损失。但上诉人关丽丽拒不搬迁，导致损失发生，其所遭受的损失不应归责于锦东公司的拆迁行为。故关丽丽关于拆迁导致合同不能履行，锦东公司应赔偿因拆迁导致其受到的损失之主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5523元，由上诉人关丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵春梅审 判 员  付 广代理审判员  陈 卓二〇一五年五月二十二日书 记 员  王丹彤