安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1802民初5669号原告:操中来，男，汉族，住安徽省宣城市宣州区。原告：杨成芳，女，汉族，住汉族，住安徽省宣城市宣州区。两原告委托代理人：程学平，安徽师阳安顺律师事务所律师。两原告委托代理人：叶树生，安徽师阳安顺律师事务所律师。被告：宣城碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：崔勇，男，汉族，住安徽省六安市金安区。原告操中来、杨成芳与被告宣城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告操中来、杨成芳及其委托代理人程学平、被告碧桂园房产公司委托代理人崔勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告操中来、杨成芳向本院提出诉讼请求：请求被告对原告所购位于宣州区夏湾路碧桂园剑桥郡24幢3003室的质量缺陷履行维修义务（预计费用6300元）；请求被告在履行维修义务后，对因维修而破坏的装潢装饰予以恢复原状（预计费用134064元）；请求被告赔偿维修期间原告外出住宿多支出的生活费用等各项经济损失36000元；请求被告赔偿房屋因维修而造成的减值损失20000元；本案诉讼费用及可能发生的鉴定、评估等费用由被告承担。事实与理由：两原告于2015年2月18日同被告碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于宣城市宣州区夏湾路碧桂园剑桥郡24幢3003室，并于2016年1月8日办理了房地权证。原告所购房屋系被告所谓精装修房，其房中所布水电管线系由被告设计安装。2016年3月，在原告入住该房不久，厨房即出现电线短路，经被告派员检查发现为主线短路及电线穿管堵塞；2016年6月，原告主卧室又出现电路短路，经向被告反映后，被告派员检查发现室内电线穿管基本堵塞，电线与墙体固定一体，无法抽动且无法更换。维修人员只得将接地线改装为火线使用的临时措施。因该举措严重违反用电安全规范，存在极大人身及火灾隐患，原告只能外出租房借宿，如需换线，只能全部打开墙体和地面重新铺设，这样，墙体和地面的装潢及原告后续的装饰都将全面破坏。为此，原告多次与被告碧桂园房产公司交涉均未能有效解决。2016年9月12日，原告向被告的物业管理公司报送“关于要求处理剑桥郡24幢3003室室内线路短路造成用电隐患的申请”；2016年10月10日，原告再次向被告报送“关于剑桥郡24幢3003室室内插座线路的情况说明”并将部分现场拍照一并交与被告碧桂园房产公司客户关系部负责人。2016年10月17日，被告碧桂园房产公司客户关系部工作人员约请江苏中信建设集团有限公司的水电负责人现场检查并列出该房电路存在的8个问题，经双方交涉，2016年11月9日，被告出具相关处理方案，提出5项意见，但对原告造成的损失，因被告和承建方都不能给出承担的表示，故该方案未能具体实施。原告认为，被告向原告出售的房屋存在严重的质量缺陷，依法应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。原告操中来、杨成芳为证明其主张，向本院举证如下：1、二原告身份证复印件1份，证明二原告的身份主体资格；2、被告碧桂园房产公司企业基本信息复印件1份，证明被告碧桂园房产公司的主体资格；3、商品房买卖合同及房地权证复印件各1份，证明二原告购买被告碧桂园房产公司开发的碧桂园剑桥郡24幢3003室商品房，并办理了产权证的事实；4、申请书1份，证明因被告出售的房屋存在用电线路短路和重大安全隐患，二原告向被告书面申请要求处理该房室内线路短路的问题并得到被告碧桂园房产公司工作人员签名确认的事实；5、关于碧桂园剑桥郡24幢3003室室内插座线路的情况说明及照片各1份，证明二原告所购房屋用电线路存在具体质量问题，原告提出书面的维修要求，被告碧桂园房产公司工作人员对该书面说明签收的事实；6、碧桂园剑桥郡24幢3003室室内线路问题明细单1份，证明被告工作人员及施工单位技术人员现场查看后列出相关问题明细的事实；7、关于碧桂园剑桥郡24幢3003室室内线路问题专项处理方案1份，证明施工单位根据现场查看的问题，作出书面处理方案，但未提及赔偿原告损失的事实；8、装潢破坏恢复造价及相关费用清单1份，证明二原告委托有关技术人员作出的维修项目和费用，以及原告主张的损失赔偿数额；9、鉴定申请及工程造价鉴定报告书各1份，证明二原告申请法院委托鉴定机构对碧桂园剑桥郡24幢3003室全面电路更换维修形成装潢破坏和恢复费用进行评估鉴定，鉴定机构经鉴定并出具相应鉴定结论的事实；10、商品房买卖合同复印件1份、租房协议及情况说明各1份、收据3份，证明二原告所购房屋因存在严重质量问题致无法入住，原告在外租房并支付租金的事实。被告碧桂园房产公司辩称：二原告所购商品房业经验收合格并取得了工程竣工验收备案表；根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议附录二约定的内容，买受人在出卖人履行保修、修补责任过程中应进行配合协助，并不得为配合协助提出任何要求。若买受人不进行配合协助，而导致出卖人无法履行保修、修补责任，其一切法律后果均有买受人承担，故原告诉请的在外租住房费用没有依据；原告诉称未对室内水电管线做任何变动，不属实。原告在二次装修中曾对线路做过改动，根据补充协议附录二内容的约定，业主自主装修改变过的部位及增加的项目不在保修范围；原告诉请房屋因维修造成的减值损失20000元没有依据。被告碧桂园房产公司为支持其答辩意见，向本院举证如下：1、竣工验收备案表复印件1份，证明被告碧桂园房产公司交付与二原告的商品房符合质量规定；2、商品房买卖合同的补充协议附件1份，证明原、被告双方合同约定买受人在出卖人维修期间应配合协助义务，并不得提出任何要求。经庭审质证，被告碧桂园房产公司对原告操中来、杨成芳所举各项证据发表如下质证意见：对原告所举第1、2、3、6、7项证据的“三性”没有异议；对原告所举第4项证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性持有异议，被告在该申请上签字只能证明原告曾向被告方提交申请，而并不能证明原告申请中反映的情况；对原告所举第5项证据的质证意见同对第4项证据的质证意见，另该项证据中的照片内容与本案无太多关联性；对原告所举第8项证据的“三性”均持有异议；对原告所举第9项证据中记录的工程量没有异议，但鉴定价格偏高于市场价格，庭后被告方会提交详细的价格调整清单；对原告所举第10项证据，对商品房买卖合同的真实性不持异议，对收条及租赁合同的真实性由法庭核实，另原告在外租房租金过高，应以市场价为准。因原告最早向被告方反映质量问题是在2016年9月13日，即便计算租金损失也应从2016年9月13日起计算。经庭审质证，原告操中来、杨成芳对被告碧桂园房产公司所举二项证据发表如下质证意见：对被告所举第1项证据的真实性不持异议，但对该证据与本案的关联性持有异议，房屋竣工验收备案只是开发商出卖商品房的法定程序之一，该竣工备案表不能证明其所交付的房产不存在质量问题，另客观事实也充分证明了涉案房屋存在严重的质量缺陷；对被告所举对第2项证据的真实性和关联性无异议，但对其证明目的持有异议，被告所引用的协议条款是违法条款，原告因房屋存在质量问题无法居住而必须在外租住所花费的费用是合理损失，被告作为过错方理应承担。根据证据的真实性、合法性、关联性，结合原、被告的质证意见，本院现对原、被告所举各项证据认证如下：二原告所举第1、2、3、6、7项证据，庭审质证中被告对其证据的“三性”不持异议，经本院审查，上述五项证据符合本案证据的“三性”，故对其证据的证明效力本院予以确认；二原告所举第4、5项证据，本院对上述证据证明原告向被告方反映要求处理所购商住房室内线路出现短路及插座线路不能正常使用的事实予以确认；二原告所举第8、9项证据，该二项证据在内容上均是反映原告所购商住房室内全面电路更换维修形成装潢破坏和恢复的预算费用支出，但因第9项证据为原、被告双方共同委托鉴定部门作出的鉴定结论，其证明力明显大于第8项证据，故本院对原告所举第9项证据的证明效力予以确认，对第8项证据内容中预算超出部分本院不予采信；二原告所举第10项证据，结合被告方的质证意见及本院在前述证据中已确认的原告住房室内用电线路出现短路的事实，本院对该项证据中证明原告向被告反映室内出现电线短路并寻求妥善解决期间在外租房的事实予以确认。租赁期限自2016年9月下旬，即原告向被告书面申请开始起计算，每月租金结合本地的市场价格确定为1600元。对该项证据中原告方主张证明的前三个月的租房事实，本院不予认可；对被告所举第1项证据的“三性”本院予以认定，对被告碧桂园房产公司向二原告出售的商住房业经竣工验收备案的事实予以确认；对被告所举第2项证据，本院对原、被告双方签订该补充协议的真实性予以确认。根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：被告碧桂园房产公司系在宣城市工商部门登记注册的法人独资公司。2015年2月18日，二原告操中来、杨成芳同被告碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，共同购买了其开发建设的位于宣城市宣州区夏湾路碧桂园剑桥郡24幢3003室商品房一套，并于2016年1月8日办理了房地产权登记。该商住房属被告开发建设的精装修房，二原告收房后在对室内进行部分二次装饰后于2016年年初入住，但对室内原有铺设的隐蔽水电管线路未做任何变动。二原告在入住后不久即发现室内厨房、主卧室出现不同程度的电线短路问题，为此原告多次口头并分别于2016年9月12日、2016年10月22日书面向被告方物业管理工作人员反映该问题并要求解决，被告虽派员上门实施过检修，但是该户因线路短路造成的漏电、跳闸问题始终未能解决。2016年11月9日，被告碧桂园房产公司会同该工程建设方——江苏中信建设集团有限公司对原告住房室内线路问题作出专项处理方案，但因该方案未能明确维修所造成原告房屋财产损失的赔偿问题，双方无法达成共识，故该方案未能具体实施。2016年11月18日，二原告以碧桂园房产公司为被告，工程施工单位江苏中信建设集团有限公司为第三人向本院提起诉讼，请求二单位共同履行维修义务或折价支付维修费用，并就该问题处理落实期间原告在外租房费用及其他相关损失予以一并赔偿。2018年1月2日，二原告向本院提出书面申请，请求撤回对第三人江苏中信建设集团有限公司的诉讼，经本院审查，二原告的申请符合相关的法律规定，本院口头裁定予以准许。诉讼中，二原告申请对涉案房屋全面更换维修形成的装潢破坏和恢复费用进行评估鉴定。2017年11月7日，本院依法委托了宣城凯胜建设工程咨询有限公司对涉案房屋上述两项问题的相关费用进行司法鉴定。2017年11月27日，该鉴定机构出具了《工程造价鉴定报告书》，鉴定结论为：由于此家装工程隐蔽管线主线更换维修须拆除和恢复原装潢的复杂性和特殊性，宣城市碧桂园剑桥郡24栋3003室全面电路更换维修形成装潢破坏和恢复鉴定预算费用共计100935元。原告为此花费鉴定费用6000元。另二原告因案涉房屋存在线路短路产生的安全隐患，自2016年9月至2017年12月26日租住在宣州区夏湾路碧桂园剑桥郡××幢××室孙某住处，每月租金1600元，该期间租金为24000元。本院认为：鉴定机构根据本院委托对涉案房屋线路的修复费用进行司法鉴定并出具相应的鉴定结论，该结论内容客观、真实，且原、被告双方均未提出较大异议，故本院对该鉴定结论予以采信。现原告依据该鉴定结论要求被告赔偿原告房屋因质量问题造成的更换线路维修及装潢修复等损失100935元，本院予以支持。对原告诉请数额过高部分，本院不予采纳。原告为此花费的鉴定费用6000元应由被告承担。原告要求被告赔偿因房屋质量问题导致无法入住造成的租房损失，本院将该损失确定为24000元，对原告诉请租金过高部分，本院亦不予采纳。另原告同时诉请要求被告赔偿房屋因维修而造成的减值损失20000元，因该诉请缺乏相应的事实依据，本院不予支持。被告诉讼中辩称原、被告双方在补充协议中明确约定买受人在出卖人维修期间应履行配合协助义务，并不得提出任何要求。因原告不配合协助导致被告无法履行保修、修补责任，其一切法律后果应均由原告承担。因被告引用原、被告签订补充协议的条款属被告提供的格式条款，该条款内容明显加重了对方的责任，并排除了原告方的主要权利，故被告引用协议的该条款无效。被告的此项辩解意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：被告宣城碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告操中来、杨成芳房屋线路维修费用、装潢修复损失100935元、鉴定费用6000元、租房损失24000元。驳回原告操中来、杨成芳其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用减半收取2114元，原告操中来、杨成芳负担314元，被告宣城碧桂园房地产开发有限公司负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  张勇二〇一八年一月五日书记员  林昕附法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。