上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第2764号原告李奎延，男，1983年9月26日出生，现住上海市浦东新区。委托代理人吕长社，上海鑫钧律师事务所律师。被告上海禾苑旺餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈大超，董事长。委托代理人余立人，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托代理人柏冬傲，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告李奎延与被告上海禾苑旺餐饮管理有限公司(以下简称禾苑旺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理，依法适用简易程序审理，由代理审判员张莉独任审判。期间，被告禾苑旺公司于2015年1月29日提出管辖异议申请，本院于同年2月4日作出民事裁定书，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告禾苑旺公司不服上述裁定，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于同年4月15日作出民事裁定书，驳回上诉。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2015年11月2日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人吕长社、被告的委托代理人柏冬傲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李奎延诉称，2014年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX-XXX号商铺(以下简称涉案商铺)，租赁期为2014年1月5日至2017年1月4日，租金为人民币(币种下同)37,500元/月，被告租金转入账户名称为张骐，租金起算时间自2014年1月16日起等内容。合同签订后，被告于2014年1月6日向原告交付了涉案商铺。原告亦按约定向被告支付了自2014年1月16日起至2014年10月15日止的租金。期间因原告不想继续承租经营，故原告与被告协商，被告表示只要不造成其损失并帮其找到下家继续承租涉案商铺，其同意解除并退还保证金、剩余租金。2014年8月23日，原告找到案外人刘某某继续承租涉案商铺并将此信息告知了被告。为此，原、被告于2014年8月25日签订《终止协议》，约定2014年8月30日为双方的合同终止日，被告退还原告保证金。同时，被告与案外人刘某某签订了《租赁合同》，由刘某某承租涉案商铺，起租日期自2014年8月31日。前述协议签订后，被告向原告退还了保证金。但对于原告已付未使用的自2014年8月31日起至2014年10月15日止的租金共计56,250元，经原告多次催讨，被告拒不退还。原告认为，对于原告已付未使用的租金，被告曾口头答应退还给原告，因原告疏忽，且《终止协议》由被告打印并提供，故当时《终止协议》上未将该笔租金的处理方式予以记载。既然《终止协议》未记载，即表示原、被告对该笔租金的处理方式约定不明，并不代表原告放弃该部分租金。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令被告向原告返还自2014年8月31日起至2014年10月15日止的租金共计56,250元。被告禾苑旺公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告承租期间，被告共计向原告收取了422,000元，包括至2014年10月15日止的租金共计337,500元、租赁保证金75,000元及至2014年10月15日止的物业管理费4,500元、水电保证金5,000元。后原告欲提前退租，根据双方合同约定，被告可没收原告已付未使用租金、保证金。经协商，被告同意在原告找到新租客的前提下不退还租金、仅退还保证金。因此，双方于2014年8月25日签订了《终止协议》。此外，该笔租金金额较大，双方不可能不谈到该金额的处理方式。经审理查明，2014年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案商铺出租给原告使用，被告应于2014年1月6日前向原告交付涉案商铺，租赁期自2014年1月5日至2017年1月4日止，自交付房屋后起算10日为装修免租期；租赁期满，被告有权收回房屋，原告应在届满之日起3日内如期返还涉案商铺；涉案商铺租金起讫期限自2014年1月16日起至2016年1月4日止为37,500元/月、自2016年1月5日起至2017年1月4日止为40,125元/月；物业管理费为500元/月，由原告自行承担，每季随租金一起缴纳；租金应于每期租赁期开始提前10日向被告支付；保证金75,000元于原、被告双方签订合同当日支付，在租赁期终止后，无息退回原告；原告需缴纳水电保证金5,000元；合同期间，原告拟终止合同，须于3个月前以书面通知被告，被告应没收原告已付的未到期部分的租金及保证金，原告并向被告支付相当于当期2个月租金的违约金。该合同还对其他内容作了约定。被告同时在合同中明确指定账户(账户名张骐，账号工商银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)以供原告支付各款项。合同签订当日，原告向被告转账支付了租赁保证金75,000元、水电保证金5,000元及自2014年1月16日起至2014年4月15日止的租金112,500元、物业管理费1,500元，合计194,000元。2014年1月6日，被告向原告交付了涉案商铺。原告承租使用涉案商铺。在原告租赁使用期间，原告又分别于2014年4月10日、2014年4月16日向被告转账支付了2014年4月16日起至2014年7月15日止的租金112,500元、物业管理费1,500元，合计114,000元。原告又于2014年7月7日、2014年7月16日向被告转账支付了2014年7月16日起至2014年10月15日止的租金112,500元、物业管理费1,500元，合计114,000元。后因原告欲提前退租，故2014年8月25日，原、被告经协商签订《终止协议》，约定就原告向被告提出提前终止双方就涉案房屋签订的租赁合同一事，双方达成共识，被告同意原告提前终止租赁合同，2014年8月30日为合同终止日；被告与新租户签署租赁合同并收到保证金和首期租金后，将退还原告的保证金。前述协议签订后，被告通过转账形式于2014年8月29日向原告退还了租赁保证金75,000元，并在水电保证金中扣除了原告使用的水电费，将剩余水电保证金2,824.40元亦于当日通过转账形式退还给了原告。现因原、被告就原告已付未使用租金的处理方式有争议，遂成讼。另查明，2014年8月23日，原告委托案外人庄某某与案外人刘某某签订转让协议，约定原告将涉案商铺转让给刘某某使用，刘某某重新与被告签订租赁合同等。原、被告签署《终止协议》后，被告与案外人刘某某就涉案商铺签订《房屋租赁合同》，约定租期自2014年8月31日起。被告并将涉案商铺交付刘某某使用。再查明，涉案商铺的产权人为案外人赵某某。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、租金及保证金的支付凭证、《终止协议》、账户明细、转让协议、委托书，被告提供的被告与刘某某签订的《房屋租赁合同》等证据及当事人的陈述所证实。庭审中，原告提供了短信截屏，短信截屏显示，2014年9月16日、18日，原告的工作人员向电话号码为XXXXX****XX的手机发送短信表示因其疏忽、希望能酌情退租金给原告、哪怕是打折退等。2014年10月28日、11月4日，原告的工作人员又向电话号码为XXXXX****XX的手机发送短信表示要求提供办公地址、原告已聘请律师、望能妥善解决剩余租金问题等。对该些短信内容，被告不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力。后因原告要求提前解除合同之原因，原、被告签署了《终止协议》，但因原告已付未使用租金的处理方式未在《终止协议》上记载，原、被告为此产生分歧。原告认为被告口头答应将该笔款项退还给原告，因原告疏忽，故未在《终止协议》上记载，而被告认为因原告提前解除合同构成违约，根据合同约定，原告已付未使用租金及保证金应由被告予以没收，但经协商，被告仅同意退还保证金，故在《终止协议》中仅书写了保证金的退还。此系本案的争议焦点。对此，本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告对其主张被告同意退还原告该笔租金的意见未能提供充分有效的证据，本院难以采信。其次，原告在租期届满前提前解除合同显属违约，根据合同约定“合同期间，原告拟终止合同，被告应没收原告已付的未到期部分的租金及保证金，原告并向被告支付相当于当期2个月租金的违约金”内容，被告没收原告已付未使用租金具有合同依据；再次，从原告提供的短信截屏内容来看，即使该些内容真实，原告也并未表示出类似“被告同意返还已付未使用租金、但由于疏忽未在协议上明确，故要求被告退还已付未使用租金”等的言语，原告反而表示“希望能酌情退租金给原告、哪怕是打折退”，此与原告主张的被告同意退还原告该笔租金的意见有悖。综上，本院认为，原、被告对原告已付未使用的租金实际已达成一致意见，由被告予以没收。故对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李奎延的全部诉讼请求。案件受理费1,206.25元，由原告李奎延负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟代理审判员  张 莉人民陪审员  邓红霞二〇一五年十一月十三日书 记 员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。