广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38924号原告：安娅（深圳）文化传媒有限责任公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉南社区江背路**庐山花园**（秀峰阁）25G，统一社会信用代码：91440300MA5G4DL79B。法定代表人：明丽娅。委托诉讼代理人：徐书青，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄济康，广东中矩律师事务所实习律师。被告：马敬武，男，1985年11月15日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：林涛鸣，广东国申律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯晶，广东国申律师事务所律师。上列当事人排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安娅（深圳）文化传媒有限责任公司（以下简称安娅公司）的委托诉讼代理人徐书青、被告马敬武的委托诉讼代理人林涛鸣、柯晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离涉案深圳市龙岗镇房产；2.被告赔偿恢复房产原状的费用10万元；3.被告支付房产占有使用费5万元（按月租金人民币1万元标准，从2020年5月14日计算至被告实际搬离之日止，暂计为5万元）；4.被告承担深圳市恩成建材有限公司应付给原告的执行款约12万元（以判决书金额为限）。事实和理由：2020年5月12日，龙岗区人民法院以（2018）粤0307执16346号之二号执行裁定书将深圳市龙岗镇房产作价2005875元交付原告抵偿债务；对剩余债务，被执行人应当继续清偿；上述财产所有权自本裁定送达原告时转移。原告于2020年5月14日收到该裁定，故原告自该日起成为涉案房产的唯一权利人。原告成为权利人后去现场验收房产，发现该房产由被告占有使用，原告要求被告搬离，被告的人员拒绝搬离。原告请求物业公司帮助，发现物业公司深圳市大广农贸综合批发市场有限公司的控股股东和法定代表人就是被告。原告查询得知，龙岗区人民法院以（2019）粤0307执异55号执行裁定书驳回了被告对涉案房产的执行异议，被告未在法定期限内提起诉讼而裁定已经生效。在该案中，被告声称自2006年起就占有使用涉案房产，声称其从麦国平处购得该房产，但是麦国平自始不是该房产的业主，故被告捏造事实提起虚假执行异议的事实应无异议。被告作为涉案房产物业管理公司的法人和控股股东，霸占涉案房产，侵害业主利益，令原告无法对抵债房产使用受益，侵害了原告的合法权益，构成犯罪，亦是侵权行为，性质十分恶劣。被告有责任停止侵权，恢复原状，并赔偿损失。故被告必须搬离涉案房产，并赔偿原告损失。原告的损失包括恢复原状的费用，即被告将A5-05房产与A5-04房产打通使用，原告需要将该二栋房产予以隔开，该费用约需人民币10万元。原告自2020年5月14日成为涉案房产的唯一权利人，被告侵占该房产，应赔偿原告的租金损失，按月租金1万元计，暂计至2020年10月14日为5万元。涉案A5-05房产与A5-04房产均原系被执行人深圳市恩成建材有限公司（以下简称恩成公司）的房产，恩成公司尚欠原告（2018）粤03民终11667号判决的执行款项人民币约12万元，被告应向恩成公司支付租金费用。现因恩成公司怠于履行权利，故要求被告承担恩成公司应向原告履行的义务。综上，被告对生效判决和裁定拒不执行，已经构成犯罪。被告应立即停止违法犯罪行为并搬离涉案房产，同时赔偿原告损失。被告马敬武辩称：一、答辩人马敬武实际为涉案房产Ａ505的所有权人，且答辩人实际占有、使用、居住涉案房产，案外人麦国平向深圳龙岗土玉金实业有限公司（以下简称土玉金公司）购买了位于深圳市龙岗区房产（以下简称涉案房产），并在中国工商银行深圳龙岗支行办理了七成十年按揭贷款。同时，还在龙岗区产按揭贷款合同的公证手续。在2006年由于案外人麦国平未能按期偿还按揭贷款，深圳市龙岗区人民法院作出（2006）深龙法民初字第4054号民事判决，确认案外人麦国平以涉案房屋抵押偿还贷款，后麦国平于2007年将其拖欠工商银行的所有按揭贷款及应支付的诉讼费全部结清，深圳市龙岗区人民法院作出了麦国平已还清涉案房产按揭贷款的裁定。此时涉案房产已不存在权利瑕疵。但是由于土玉金公司当时并未缴清涉案房产的地价，该司一直未能为案外人麦国平向深圳市房地产权登记机关申请办理房地产转移登记手续，而2006年12月22日答辩人就已经向涉案房产的所有权人麦国平购买了涉案房产，并自答辩人购买涉案房产后就一直居住使用涉案房产，从未搬离涉案房产。直至2016年4月20日涉案房产仍登记备案在麦国平名下，因此，答辩人于2006年向涉案房产的所有权人麦国平购买涉案房产的房产转让协议应当受法律保护。2006年答辩人与麦国平的代理人马顶签订了房产转让协议，且答辩人根据合同约定如约支付完所有购房款，答辩人早已依法取得涉案房产的所有权，且其一直实际占有、控制、使用涉案房产，法院不应当只认定原告的房产证而判决答辩人返还房产，而不实际考虑答辩人因历史遗留问题而未办理房产证的情况。综上，答辩人自2006年12月22日就向涉案房产唯一合法有效的所有权人麦国平购买了涉案房产，双方订立的转让房屋合同成立并生效，且答辩人自2006年至今已经合法占有、使用涉案房屋14年之久。原告对涉案房屋进行登记的时间是在答辩人实际合法占有该房屋之后，其权利不能优先于答辩人的优先占有。因此，答辩人应为涉案房屋的真正权利人。二、原告主张的第二、三、四项诉讼请求没有事实及法律依据。1、原告没有任何证据证明答辩人需要赔偿恢复房产原状费用10万元，其主张的10万元没有具体计算依据和标准，更没有证据证明恢复房产原状费用就是10万元。原告要求答辩人恢复房产原状没有事实根据和法律依据。2、原告要求答辩人支付房产占有使用费5万元不符合事实。答辩人是涉案房产的所有权人，答辩人自2006年至今已经合法占有涉案房屋14年，不存在支付房屋占有使用费的情形，且原告没有提交任何证据证明该项主张，也没有任何证据证明该项主张的计算依据和标准。3、原告主张答辩人支付执行款12万元没有事实和法律依据。深圳市恩成建材有限公司应支付给原告执行款是另案法律关系。本案是答辩人与原告之间的排除妨害法律关系。原告的该项诉讼请求与本案没有任何关联，也没有任何法律依据。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：深圳九纬量化投资有限公司（后更名为深圳泰禾川投资有限公司）与恩成公司、陆婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2017年11月16日作出（2017）粤0307民初19701号民事裁定，查封了恩成公司名下位于深圳市龙岗区房产（建筑面积116.56平方米，用途为商业住宅）。2018年3月5日本院就上述纠纷作出（2017）粤0307民初19701号民事判决。深圳九纬量化投资有限公司不服提出上诉。深圳市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）粤03民终11667号民事判决。该判决生效后，恩成公司、陆婷未履行生效判决所确定的内容。深圳泰禾川投资有限公司向本院申请强制执行。本院以（2018）粤0307执16346号案件立案执行。在执行过程中，案外人马敬武以其才是涉案Ａ5-05房产的所有权人为由提出异议，请求中止执行该房产并确定该房产属其所有。2019年4月26日本院作出（2019）粤0307执异55号执行裁定，驳回了案外人马敬武提出的异议请求。该执行裁定已生效。2019年7月8日本院作出（2018）粤0307执16346号执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人恩成公司名下位于深圳市龙岗区等房产以清偿债务。在执行过程中，申请执行人深圳泰禾川投资有限公司将其在本案中的全部债权转让给安娅公司，本院裁定变更安娅公司为本案申请执行人。网络司法拍卖公告载明：涉案Ａ5-05现状为双拼房，与04号房打通，本次只拍卖Ａ5-05号房，该房产系被执行人恩成公司自法院拍卖竞得，未实际占有过，本次拍卖亦按现状拍卖，租约不详，有实际占有人，未向恩成公司支付过任何租金或占有使用费，且以业主为由占有近二十年，现场调查时占有人情绪激烈，向管理处调查时，管理处工作人员称业主为马敬武，管理费亦一直由马敬武缴纳。上述房产实际清场困难，且双方当事人申请不清场拍卖，故本次拍卖不负责移交，由竞买人自行核实房产居住和租赁情况，由竞买人自行全面核实该房产可能存在的瑕疵并自行承担可能存在的法律风险，一切风险和费用由竞买人自行承担。如有纠纷，竞买人自寻法律途径解决。涉案物业拖欠的物业管理费、水电费等由买受人承担。后因拍卖无人竞拍致使涉案房产流拍，安娅公司同意以第二次拍卖保留价即2005875元接受涉案房产抵偿本案部分债务，并同意按照现状不交付以物抵债。2020年5月12日本院作出（2018）粤0307执16346号之二执行裁定，裁定：一、将被执行人恩成公司名下位于深圳市龙岗区作价2005875元交付申请执行人安娅公司抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。上述财产所有权自本裁定送达接受抵债物的债权人时转移；二、解除对上述房产的查封；三、申请执行人安娅公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，过户费用及其他相关税费按照法律规定由双方当事人承担。被告主张麦国平从开发商土玉金公司购买了涉案房屋，被告又从麦国平处购买了涉案房屋，为此，被告提供了房产转让协议书、深圳市房地产买卖合同、收款收据等证据。上述证据显示的主要内容是：1998年12月7日乙方麦国平与甲方土玉金公司签订深圳市房地产买卖合同，约定乙方向甲方购买龙岗A栋505号房屋，总金额为292100元。同日，麦国平向土玉金公司支付首期款88100元。1999年1月麦国平、土玉金公司与中国工商银行深圳分行龙岗支行签订商品房按揭（抵押）贷款合同并进行了公证，约定麦国平向银行抵押贷款34万元，土玉金公司作为保证人。此后，因麦国平未按合同约定履行还款义务，2006年中国工商银行深圳龙岗支行向本院起诉麦国平及土玉金公司。本院于2006年6月作出（2006）深龙法民初字第4054号民事判决，判决解除商品房按揭（抵押）贷款合同、麦国平向银行支付本金117560.15元及利息，如麦国平不能清偿，则依法处分抵押房产（A栋505号、504号房产），银行就所得价款优先受偿，不足部分由麦国平继续清偿，土玉金公司对仍不足清偿部分承担连带责任。该判决生效后，中国工商银行深圳龙岗支行申请执行。执行过程中麦国平履行了义务。本院于2007年5月裁定终结执行。2006年12月18日麦国平公证委托马顶代理办理A栋505号、504号房产转让等有关事项。2006年12月22日甲方麦国平与乙方马敬武签订房产转让协议书，约定甲方将A栋505号房转让给乙方，转让价款20万元，于签订协议之日一次性交清转让款，签订协议后甲方应在政府准予办理该房产产权变更情况下无条件协助乙方办理过户手续，将该房产登记在乙方名下。同日，马顶出具收款收据，载明收到马敬武支付的购房款20万元。2007年4月27日中国工商银行深圳龙岗支行出具证明，证明麦国平已还清涉案房屋全部住房按揭贷款本息及垫付的诉讼费。2007年12月土玉金公司向麦国平开具深圳市转让（销售）房地产专用发票，注明收到麦国平购买涉案房屋购房款292100元。庭审时双方确认涉案房屋目前由被告实际占有使用，案涉A栋505号、504号房产目前处于打通使用状态。被告称其从2006年开始即占有使用涉案房屋。被告并陈述：被告支付的20万元购房款是以现金方式支付给马顶；房产转让价约定为20万元，是因为当时麦国平还欠了银行的按揭款，房产转让后，银行的按揭款是由被告继续偿还的，所以，不存在转让价格低的问题；因土玉金公司拖欠地价，故国土部门没有给予购房业主办理房产证，也因为该原因，被告购买涉案房屋后，未能办理房产证；被告与恩成公司没有关联，也未向恩成公司支付过费用。另查，马顶为土玉金公司的股东之一。被告确认其与马顶有亲戚关系。被告马敬武系深圳市大广农贸综合批发市场有限公司的股东兼董事长。深圳市大广农贸综合批发市场有限公司的注册地址为深圳市龙岗区龙岗镇深汕路78号农贸综合批发市场A栋三楼。原告陈述：深圳市大广农贸综合批发市场有限公司原来是土玉金公司开办的，后土玉金公司将该公司股份转让给了被告等人。案件审理过程中，本院就相关问题函询深圳市不动产登记中心。该中心函复本院称：2007年4月湖南省株洲市中级人民法院出具了（2000）株中执字第81－8号民事裁定书。2007年11月和2008年10月该法院出具了两份（2000）株中执字第81号协助执行通知书。上述法律文书协助事项载明“1、按民事裁定书内容将Ａ栋Ａ5-05等房产过户给张志伟名下；2、解除本院2006年6月1日对上述房产的查封；3、补缴地价，办理房屋产权手续；4、解除麦国平Ａ505房、合同号709474等房产的预售买卖合同，涉案合同作废。”2009年1月，张志伟提供上述法律文书及相关材料向深圳市不动产登记中心申请依据法律文书办理Ａ栋Ａ5-05号等房产的转移登记手续，深圳市不动产登记中心依照法律文书解除了相关查封及麦国平等人的合同备案，并核实地价已缴交后按相关规定向其核发了房地产证。2011年9月，张志伟将该房产卖给深圳市恩成建材有限公司，深圳市不动产登记中心依双方申请向该公司核发了房地产证。2020年5月，龙岗区人民法院向深圳市不动产登记中心送达（2018）粤0307执16346号之二执行裁定书及（2018）粤0307执16346号协助执行通知书，要求将该房产强制转让给安娅公司所有，目前该文书处于待交税费状态，待申请人完税后方可向安娅公司核发房地产证。综上，截至2021年1月27日，Ａ栋Ａ5-05房产（不动产权证号：深房地字第**）产权登记状态有效，权利人为深圳市恩成建材有限公司。本院认为，原告以被告侵害其物权为由要求被告搬离涉案房屋、支付占用费、赔偿相关费用等，系主张物权的保护，故本案属于物权保护纠纷。基于物权保护方式而提起的相关请求权，其前提应具有相应的物权基础。《中华人民共和国物权法》第二十八规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。在涉案房屋两次拍卖均流拍的情况下，原告同意以第二次拍卖保留价即2005875元接受涉案房产抵偿本案部分债务。本院遂作出（2018）粤0307执16346号之二执行裁定，裁定将涉案房产作价2005875元交付原告安娅公司抵偿债务。原告据此取得对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。虽然本院在拍卖涉案房屋时公告本次拍卖不负责移交，一切风险和费用由竞买人自行承担，且原告亦同意按照现状不交付以物抵债。但因拍卖公告并未明确注明相关人员继续占有使用涉案房屋的期限及占用费收付人等情况，亦未明确告知原告在该期限届满前不得提起物权保护诉讼请求腾退，故在取得本院以房抵债裁定后，原告向本院提起物权保护诉讼，符合相关法律规定，原告的合法权益理应得到保护。涉案房屋目前仍由被告占有使用，原告要求被告搬离涉案A栋A5-05房屋，理由成立，本院予以支持。被告辩称其是涉案房屋的真实权利人，有权占有使用涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据上述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。根据本院查明的事实及深圳市不动产登记中心的复函，涉案房屋由恩成公司于2011年9月取得并办理了房地产证书。因此，在原告依法取得涉案房屋所有权之前，恩成公司是涉案房屋的权利人。在恩成公司不履行生效法律文书确定的义务时，本院将涉案房屋予以查封、处分，符合法律规定。被告主张其从麦国平处购买了涉案房屋，而麦国平是从开发商土玉金公司购买的涉案房屋。但深圳市不动产登记中心的复函明确表述麦国平购买涉案房屋的预售买卖合同已被湖南省株洲市中级人民法院解除，涉案房屋已被裁定过户登记至他人名下，故麦国平已无权处置涉案房屋，被告亦无法取得涉案房屋的所有权，何况被告亦未能提供其支付购房款的相关取款记录、银行流水等，亦未能就该房屋总价低于麦国平购房总价作出合理解释并提供相关证据。故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。涉案房屋为按现状抵债，因现状为涉案房屋已由被告连同A栋504房屋打通使用，故被告应按涉案房屋建设时相关国土、规划部门审批的规划设计方案对该两套房屋予以分割、恢复涉案房屋原状交付给原告，恢复原状所涉费用由原、被告双方各承担一半。关于原告主张的占有使用费。因原告是基于物权主张占用费，原告与被告并未签订任何租赁合同，故占有使用费应参照深圳市2018年度同地段房屋租赁指导租金标准15元/月/平方米计算。按此计算，被告应按每月1748.4元（15×116.56）的标准向原告支付自2020年5月14日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费。原告主张按照每月1万元的标准计算占用费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的执行款差额。根据原告的诉称，其实质是主张债权人代位权。因本案为物权保护纠纷项下的排除妨害纠纷，故本案并不审理债权人代位权的问题。原告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第二十八条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马敬武于本判决生效之日起十五日内搬离涉案深圳市龙岗区房屋并按相关部门审批的规划设计方案恢复涉案房屋原状交付给原告，恢复原状所涉费用由原、被告双方各承担一半；二、被告马敬武于本判决生效之日起十五日内向原告安娅（深圳）文化传媒有限责任公司支付涉案房屋占有使用费（占有使用费按每月1748.4元的标准自2020年5月14日起计算至被告实际搬离涉案A栋A5-05房屋之日止）；三、驳回原告安娅（深圳）文化传媒有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，付款义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元（原告已预交），由原告负担1605元，被告负担1070元。财产保全费1870元（原告已预交），由原告负担1122元，被告负担748元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国欢二〇二一年三月十二日书记员  张锦煌