上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初8967号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：陈圣斌。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告陈圣斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告陈圣斌直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2018年10月29日公开开庭审理了本案。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程然到庭参加诉讼，被告陈圣斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《A城市广场商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)240,254元(自2017年2月1日至2017年10月31日)，并自2017年11月1日至租赁合同解除之日，按每天997.41元的标准支付租金(27,510元/31天)；自租赁合同解除之日至实际交还房屋之日按每天1,774.82元的标准向原告支付房屋占用使用费，按租金27,510元/月的2倍计算，27,510/31*2；3、判令被告向原告支付逾期支付租金产生的违约金44,492.84元，按日千分之一暂计至2017年10月31日，实际计算至租金付清之日止；4、判令被告向原告支付擅自停业违约金89,735元，自2017年6月16日至2017年10月31日，共137天，按每天655元计算，实际计算至租赁合同解除之日；5、判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金60,260元(30,130元*2)；6、判令被告向原告支付商铺恢复原状费用63,535元。诉讼中，原告明确诉请如下：1、确认原、被告之间签订的《A城市广场商铺租赁合同》于2017年7月27日予以解除；2、判令被告向原告支付租金154,174.32元(自2017年2月1日至2017年7月27日)，并自2017年7月28日至2017年8月3日，按1,774.82元的标准支付房屋占用使用费10,648.92元；3、判令被告向原告支付逾期支付租金产生的违约金36,005.56元，按日千分之一暂计至2017年10月31日，实际计算至租金付清之日止；4、判令被告向原告支付擅自停业违约金26,855元，自2017年6月16日至2017年7月27日，共41天，按每天655元计。其余的第五项、第六项诉请保持不变。事实与理由：2016年8月22日，原告和被告签订了《A城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告开发的位于上海市XX路XXX号A城市广场XX号楼第XX层编号为XX-XX-XXX的商铺。租赁面积为131平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租赁按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定，合同签订后，原告向被告交付了租赁场所。2016年9月10日，A城市广场与租赁场所同时开业。被告经营期间，于2016年12月25日开始拖欠租金及物业费，并自2017年6月16日擅自停止营业。期间，经原告多次催要租金及其他应付费用，但被告一直没有支付。目前，被告的租赁场所仍处于停业状态。原告认为，原告已按照合同约定向被告交付了租赁场所，被告拒不支付租金等行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。遂原告提出上述诉请。被告陈圣斌未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日由原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)签订《A城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的及租赁用途：1.1甲方将位于上海市XX路XXX弄XXX号XXX号的A城市广场XX号楼第XX层编号为XX-XX-XXX的商铺出租给乙方；1.2乙方出租的租赁场所面积暂计为131平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准；1.5乙方承诺租赁场所仅作为经营餐饮，品牌麻麻鲁，业态餐饮；第三条租赁期限及续租：3.1甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算。3.3甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年8月15日。第四条租金、综合物业服务费和其他费用及支付：4.1租金：除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金；第一年租金标准为157.50元/平方米/月，月租金额为20,632.50元，年租金额为247,590元；第二年租金标准为210元/平方米/月，月租金额为27,510元，年租金额为330,120元；第三年租金标准为230元/平方米/月，月租金额为30,130元，年租金额为361,560元。4.4租金支付：4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票；4.4.3甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准；第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定，乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为27,510元；第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为27,510元；第五条履约保证金和质量保证金：5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同生效后5日内向甲方支付77,290元作为履约保证金。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，经催告后5日内仍未缴纳的，甲方有权解除本合同并将租赁场所另租他人，乙方应承担导致合同解除的违约责任；5.2履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还给乙方：(1)乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所；(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续；5.3任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第十条租赁场所的营业、经营管理、使用要求：10.9.1未经甲方或经营管理公司同意，乙方擅自不开业、停业/不营业，每日须按计租面积5元/平方米(如低于500元，则按500元计算)的标准向甲方支付违约金；13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。(因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿)。13.7自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业管理费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用；第十四条合同解除及违约责任承担：14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情况之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：1、发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2、乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司书面催告后仍未支付的；10、乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的；14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同还对其他事项进行了约定。2007年1月18日原告向被告发出《关于恢复营业之催告函》，函件中载明被告未经原告或经营管理公司书面同意之情况下，于2017年1月18日起无故擅自不开业/停业/推迟营业或提早结束营业至今，且经原告或经营管理公司多次催告拒不改正。被告的上述行为已严重违反租赁合同相关约定，对广场的商业形象造成了极其负面的影响且致原告蒙受损失。为此原告郑重函告被告于2017年1月23日前立即恢复正常营业，严格按照双方约定履行租赁合同，否则原告将依据租赁合同约定采取相关措施，以维护原告的合法权益。2017年5月22日原告向被告发出催款函，要求被告支付2017年2月1日至2017年6月30日期间的拖欠租金130,214元；2017年1月1日至2017年6月30日期间之综合物业服务费51,090元；3、2016年7月1日至2016年12月31日期间之餐厨垃圾费4,440元。要求被告于2017年5月31日前缴清拖欠原告及物业管理公司的所有款项。2017年7月25日原告向被告发出解约函，正式函告被告自2017年7月27日起双方签署的租赁合同解除，同时不退还被告已付未用的履约保证金77,290元，并要求被告于2017年8月7日前一次性向原告支付2017年2月1日起至2017年7月26日期间之租金154,056元及逾期付款违约金105,234.92元，合同解除损失赔偿金60,260元；被告应于2017年8月3日前，按租赁合同相关约定将租赁场所交还原告。嗣后原告于2017年8月3日收回对涉案商铺的控制权。庭审中，原告确认被告支付的押金金额为77,290元，并确认上述押金已经从被告应付的租金中予以扣除。以上事实，由原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司提供的如下证据：1、2016年8月22日原、被告签订A城市广场租赁合同一份，证明原、被告就租金支付方式、违约责任等进行了约定。2、2017年1月18日原告发送给被告的关于恢复营业之催告函及邮寄凭证、EMS快递查询一组，证明被告在经营过程中擅自停业，原告向被告寄送函件，要求其恢复营业。3、2017年5月22日原告发送给被告的催款函及邮寄凭证、EMS快递查询一组，证明因被告拖欠租金，原告向被告发函要求支付租金。4、2017年7月25日向被告寄送解约函，证明原告向被告发函要求于2017年8月3日收回房屋，解约函于2017年7月27日送达，故合同于2017年7月27日解除。本院结合原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司对证据的举证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然被告在履行合同过程中迟延支付2017年2月1日至2017年7月26日的租金，其行为已经构成违约，期间原告一再发函要求被告支付租金，然被告却始终未能按约支付，故依据租赁合同的约定，原告作为守约方有权依据租赁合同的约定行使合同解除权。而原告于2017年7月25日向被告发出解除合同的通知函，被告于2017年7月27日收到上述解除通知函，故系争租赁合同自解除通知到达被告时解除，故本院确认原、被告所签订的租赁合同于2017年7月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然涉案商铺直至2017年8月3日才由原告自行收回，故原告主张要求其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定相应支付标准即日租金的2倍支付给原告。由于被告未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了租金逾期支付违约金的计算标准，故对原告主张的租金逾期支付的违约金予以支持。另考虑到由于被告的违约行为导致合同解除，而租赁合同中亦约定了解约的违约金，原告据此主张要求被告支付合同解除违约金符合合同约定，对此诉请予以支持。同时租赁合同中对于被告擅自停业的违约行为约定了违约责任，现原告据此主张要求被告承担擅自停业违约金于法有据。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故原告所收取的租赁押金理应及时返还给被告，但原告认为其在主张的租金中已经将上述押金予以扣除，并无不当。另对于原告主张的恢复原状的费用诉请，合同中虽然约定了被告负有恢复原状的义务，但是原告对于该项诉请并未提供相应的证据，故本院对此诉请不予支持。被告陈圣斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告陈圣斌于2016年8月22日所签订的《A城市广场商铺租赁合同》于2017年7月27日解除；二、被告陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年2月1日起至2017年7月27日止的房屋租金154,174.32元；三、被告陈圣斌于本判决生效之日起十日内偿付给原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年7月28日至2017年8月3日止，按照每日1,774.82元的标准计算的房屋使用费损失10,648.92元；四、被告陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期付款违约金以154,174.32元本金，自2017年9月26日起至租金付清之日止，按照日千分之一的标准；五、被告陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司擅自停业违约金26,855元，自2017年6月16日至2017年7月27日，按每天655元计算，共计41天；六、被告陈圣斌于本判决生效之日起十日内支付给原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除违约金60,260元；七、驳回原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,774.16元，公告费560元，由被告陈圣斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 刘 锋人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一八年十月三十一日法官 助理 谭静贤书 记 员 谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。