江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0103民初4472号 原告：甘容根,男,1958年1月2日生,汉族,住江西省南昌市东湖区。 原告：徐晓军,男,1958年2月18日生,汉族,住江西省南昌市东湖区。 原告：罗州,女,1981年9月1日生,汉族,住江西省赣州章贡区。 委托代理人：黄运荣，男，1955年12月29日生，住江西省南昌市，系原告罗州的父亲。 原告：李美珍,女,1966年11月5日生,汉族,住江西省南昌市西湖区。 委托代理人：李良华，男，1960年5月29日生，住江西省南昌市西湖区，系原告李美珍丈夫。 原告：张玲,女,1965年2月7日生,汉族,住江西省南昌市青山湖区。 原告：曾荣华,男,1962年6月27日生,汉族,住江西省南昌市西湖区。 委托代理人：徐颖,女,1965年11月5日生,住江西省南昌市西湖区,系原告曾荣华之妻。 原告：徐颖,女,1965年11月5日生,汉族,住江西省南昌市西湖区。 原告：曾思文,女,1988年11月24日生,汉族,住江西省南昌市西湖区。 委托代理人：徐颖,女,1965年11月5日生,住江西省南昌市西湖区,系原告曾思文母亲。 原告：祝强,男,1972年2月3日出生,汉族,住江西省南昌市西湖区。 原告：艾黎花,女,1944年1月20日生,汉族,南昌市人,住江西省南昌市西湖区。 原告：罗琴,女,1978年7月18日生,汉族,住江西省南昌市东湖区。 原告：谭美华，女，1950年4月1日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托代理人：罗琴,女,1978年7月18日生,住江西省南昌市东湖区,系原告谭美华的女儿。 原告：涂雪梅,男,1949年12月3日生,汉族,住江西省南昌市东湖区。 委托代理人：涂芳芳，女，住南昌市青山湖区，系原告涂雪梅的女儿。 被告：广东金海城物业服务有限公司，地址：广东省广州市天河区体育路育蕾三街2号。 法定代表人：江国柱，系该公司总经理。 被告：广东华翔物业服务有限公司，地址：广东省广州市天河区体育东路4号104房。 法定代表人：刘福华,系该公司总经理。 上述二被告共同委托代理人：邹耀明、梁义勇，广东环宇京茂律师事务所律师。 被告：胡小平，男，1962年7月5日生，汉族，住南昌市西湖区。 被告：江西平南超市实业有限公司，住所地：南昌市西湖区八一大道99号。 法定代表人：胡小平。 第三人：汤宏,男,1972年7月16日生,汉族,湖北省武汉市人,住武汉市武昌区。 委托代理人：伍乔乔，女，住湖北省荆州市荆州区。 原告甘容根、徐晓军、罗州、李美珍、张玲、曾荣华、徐颖、曾思文、祝强、艾黎花、罗琴、谭美华、涂雪梅诉被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司、胡小平、江西平南超市实业有限公司、第三人汤宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日作出（2015）西民初字第1357号判决后，被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司、第三人汤宏不服，提出上诉，南昌市中级人民法院于2017年2月24日作出民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法由汪波担任审判长，人民陪审员孙旭、邹伟丽另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告甘容根、徐晓军、罗州的委托代理人黄运荣、李美珍的委托代理人李良华、张玲、曾荣华的委托代理人徐颖、徐颖、曾思文的委托代理人徐颖、祝强、艾黎花、罗琴、谭美华的委托代理人罗琴、涂雪梅的委托代理人涂芳芳、被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司共同委托代理人邹耀明、梁义勇，第三人汤宏委托代理人伍乔乔到庭参加诉讼，被告胡小平、江西平南超市实业有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告甘容根等二十一人向本院提出诉讼请求：原告于2005年8月1日将南昌市西湖区八一大道99号自己名下的商铺，特别授权于当时选举产生的业主委员会统一经营和租赁。2005年9月12日，受托后的业主委员会将八一大道99号商铺整体出租给了广东金海城物业服务有限公司和广东华翔物业服务有限公司。约定：“租金按甲方(原告)所购店铺的总金额的年利率5.8%计算”、“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按欠交金额的万分之五收取滞纳金。乙方逾期超过45天不缴交租金，视为乙方违约，甲方有权终止协议”(见《洪城电子数码广场一、二楼店面租赁协议书》第三条、第十三条第2款)。2007年6月6日，广东金海城物业服务有限公司和广东华翔物业服务有限公司以南昌洪城电子数码城名义将上列原告的商铺转租给了胡小平和江西平南超市实业有限公司(胡小平和江西平南超市实业有限公司其实为一人)。2012年8月30日胡小平又将上列原告的商铺转租给了江西纳杰人力资源有限公司的法人汤宏。从2012年8月30日至2015年5月都是江西纳杰人力资源有限公司在使用上列原告的商铺。2015年5月，第三人在没有向任何人通报、也未交清房租的情况下单方面搬离而去，导致了租赁关系事实上的单方违约终止。近几年来，一直是胡小平向上列原告交纳房屋租金(实际上成为了八一大道99号整体商铺的经营管理人)。2014年12月1日以后，胡小平再没有向上列原告交纳过房租。第三人汤宏也未向上列原告交纳房租。因此，部分业主于2015年2月26日向胡小平发出了书面函告。函告中不仅要求胡小平在2015年2月28日前交清拖欠的房租和滞纳金，还告知了如不交清房租和滞纳金将终止租赁合同的后果。该函告当时已经胡小平签收。但时至今日，胡小平仍然没有向上列原告交纳一分钱房租。2015年3月26日，胡小平给南昌洪城电子数码城业主委员会写了一个委托业主委员会向第三人江西纳杰人力资源有限公司收取房租的函。该函由胡小平放在南昌市西湖区君临商务宾馆，由业主委员会熊琴琴取来放在业主委员会甘容根处。说是委托收房租，但该函一没有胡小平收止房租时间，二没有委托业主委员会收取房租的开始时间，根本无法操作，实际上成了一个空头委托。上列原告至今没有得到一分钱房租。由于上列被告及第三人极端不负责任的行为，给上列原告带来了严重的经济损失，因而除清缴房租和滞纳金外，上列被告及第三人必须承担恢复上列原告商铺原状的经济赔偿责任。为此，上列原告为维护自身合法权益不受侵害，现依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条以及2005年9月12日与第一被告签订的“洪城电子数码广场一、二楼店面租赁协议书”第九条、第十三条第2款和2007年6月6日，第一被告以南昌洪城电子数码城名义将上列原告的商铺转租给胡小平签署的“商铺租赁合同书”第十三条第1款、第2款、第3款及第十四条，诉诸贵院，要求上列被告及第三人，立即清缴所拖欠的房租和滞纳金，承担恢复上列原告商铺原状的经济赔偿责任。望贵院查明事实，依法支持上列原告的诉讼请求：一、判令上列被告或第三人立即向上列原告支付拖欠的商铺租金及滞纳金280146.73元(详见附件一，其中租金从2014年12月1日起算至2015年7月31日止计267528.53元；滞纳金按约定的每月15日计算至2015年7月31日计16090.9元)；二、判令上列被告及第三人承担上列原告商铺恢复原状的经济赔偿责任(原始隔扇墙具体尺寸面积及造价详见附件二：《需恢复的原告隔扇墙面积及市价清单》)；三、本案诉讼费由上列被告承担。 原告提交证据如下： 证据一、房屋所有权证，证明原告的房产信息、诉讼主体资格及原告诉请的隔扇墙恢复原状的依据； 证据二、洪城电子数码广场一二楼店面租赁协议书、授权委托书，证明原、被告的租賃关系、租金和滞纳金计算方式、授权范围及违约责任； 证据三、企业法人营业执照复印件企业档案登记资料，关于洪城电子数码广场租赁问题的复函，证明被告1、2企业的信息及被告1法人的变更信息情况。 证据四、商铺租赁合同书、南昌洪城电子数码城与江西平南超市实业有限公司企业信息，证明：被告1法人代表黄燕经变更取得了南昌洪城电子数码城法人代表资格，并将原告商铺转租给了被告3、被告4； 证据五、被告3与第三人签署的商铺租赁合同书一份、江西纳杰人力资源有限公司企业信息，证明：向被3承租原告商铺的人是刘丽平，目前原告商铺的实际使用人为第三人江西纳杰人力资源有限公司法人汤宏； 证据六、函告一份，证明2015年2月26日经部分业主签名的业主委员会向被告3发出的催缴租金函告已经签收。 证据七、被3的回复函告，证明：一、该函告没有被告3收止房租时间，二、没有委托业主委员会收取房租的开始时间，根本无法操作。 证据八、代发交易客户回单，证明：被告3一直给付原告租金至2014年11月份以及各原告每月租金金额。 被告广东金海城物业服务有限公司和广东华翔物业服务有限公司辩称，1、其系与洪城电子数码广场业主委员会签订合同而并非与业主签订合同，本案中原告作为业主不是适格主体，业主委员会才是适格主体；2、涉案权利义务已经于2008年8月1日全部转让给了胡小平，转让并非转租。二被告实际已经退出了本案的租赁关系。3、签订租合同时二被告已交纳51万元押金给为业主委员，但押金凭证因租赁权转让已全部移交给第三被告胡小平。 被告广东金海城物业服务有限公司和广东华翔物业服务有限公司提交证据如下： 证据一、法律生效证明，证明关于洪城广场一、二商铺（洪4520平方米使用面积）整体出租的（2012）西民初字第1349号民事判决书于2014年5月20日生效。 证据二、（2012）西民初第1349民事判决书，证明了被告一、二与洪城广场已无关系。 证据三、收据、吴坚的银行存折，证明洪城广场一、二商铺的店铺租金统一由业主委员收取，业主代表吴坚代收，业主委员（业主代表吴坚）收取了华翔公司、金海公司从2005年10月至2006年7月共10个月租金合计594510元。 证据四。租赁权转让合同，2008年8月1被告一、二与胡小平签订租赁权转让合同，租赁权期限从（2006年10月1日至2016年9月30日），并将下列文件全部交给了被告胡小平。1、洪城电子数码广场一、二楼租赁协议书；2、业主的授权委托书；广东金海物业服务有限公司营业执照复印件、法人身份证复印件；3、广东华翔物业发展有限公司转让南昌洪城电子数码城股份给黄燕的股权转让书；4、甲方的场地保证金计人民币肆拾万元整的收据等。 证据五、关于提前解除洪城数码广场一、二楼店面租赁协议函，证明洪城广场业主委员会一直知晓被告一二将洪城广场租赁权转让给胡小平。 被告胡小平、江西平南超市实业有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。 第三人汤宏辩称，请求不支持原告所述连带责任，被告一二四与其均不存在法律上的主体关系。2012年8月30日汤宏与被告胡小平签订了商铺租赁合同，就房屋租赁事宜双方约定了，在合同期间，汤宏一直履行了合同义务。2015年初经与胡小平商议一致解除了房屋租赁合同。解除合同当月汤宏所经营的公司已经搬离了租赁场地。签订合同时汤宏缴纳36万元押金给至胡小平。至今胡小平未归还。合同签订时，合同中并未提及任何甲乙双方以外的第三人，就房屋租赁事实，汤宏无须向任何第三人承担义务。2、原告提及被告胡小平写过一份委托收取房屋租金的委托函，可汤宏并未收取到胡小平的任何书面函件，汤宏有权利拒绝非合同方的收取房租的要求。何况汤宏已经把房租全部支付给胡小平。3、洪商数码广场业务委员会于2015年2月发过函件，该函件原告也有提及，可以佐证关于汤宏与胡小平房屋租赁的事实及行为，原告方是认可的。至于原告方与被告之间的权利义务不应牵涉第三人汤宏，其义务也不应该由汤宏承担。请求不予支持原告方对汤宏的诉讼请求。合理合法的范围内维护汤宏的权益。 第三人汤宏提交证据如下： 证据一、房屋租赁合同，证明第三人与原告方、被告一、二、四，并无合同义务。 证据二、银行转账记录、收据、押金转账凭证等，证明第三人已经履行了法律合同义务。 经审理查明，本院确定以下事实：原告系南昌市西湖区八一大道99号洪城广场店面的业主，2005年9月12日，原告组成的洪城电子数码广场一二楼店铺业主委员会作为甲方同被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司作为乙方签订《洪城电子数码广场一、二楼店面租赁协议书》一份，协议约定：1．甲方同意将位于南昌市八一大道99号洪城电子数码广场一二楼店铺4520平方米全部租赁给乙方统一经营，乙方亦同意承租。2．租赁期限为壹拾年，从二00六年十月一日至二0一六年九月三十日至。3．租金计算方法：2006年10月1日至2016年9月30日，租金按甲方所购店铺的总金额的年利率5.8﹪计算，即每月租金为壹拾叁万柒仟叁佰陆拾玖元柒角伍分。5．租金支付方法：乙方承租后，从洪城房地产开发有限公司返租三年，期满起付租金，（即2006年10月1日起）并在每月15号之前向甲方支付当月租金，如乙方逾期支付，则应向甲方按所欠租金每月万分之五支付滞纳金，乙方逾期超过45天不缴交租金，视为乙方违约，甲方有权终止协议。9．在租赁期间，乙方有自主经营管理的协议。甲方同意乙方进行转租、分租，甲方不得干预乙方的正常经营管理。2007年6月6日，被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司以南昌洪城电子数码城的名义作为甲方同被告胡小平作为乙方签订《商铺租赁合同书》一份,载明:1.甲方同意将坐落于南昌市八一大道99号洪城广场壹楼、贰楼,建筑面积4580平方米,出租给乙方作为经营场地使用,乙方愿意承租。2.租赁期为9年,从2006年3月10日起至2015年12月31日止。被告胡小平承租后，开设了被告江西平南超市实业有限公司，并在承租店面内进行实际经营。2012年8月30日，被告胡小平将南昌市八一大道99号洪城广场一楼建筑面积约2300平方米的商铺出租给第三人汤宏使用，双方签订《商铺租赁合同》一份，租赁期限约定为从2012年9月1日至2016年9月30日止。后因被告胡小平从2014年12月12日起未支付租金,故原告以洪城数码广场一、二楼业主委员会名义于2015年2月26日向被告胡小平发送函告一份,要求其支付租金及滞纳金,逾期45天不缴租金,视为违约,原告有权终止协议,并追究被告胡小平的违约责任。2015年3月26日，被告胡小平对洪城电子数码广场一、二楼商铺业主委员会作出回复:本人承租贵方位于南昌市八一大道99号的物业,其中一楼已转租给汤宏使用,按商铺租赁合同每月租金人民币壹拾贰万陆仟元整,2015年3月1日,汤宏未向我方及贵委支付租金,虽经你我双方多次催促,至今未见到账,已构成事实违约,为减少广大业主的损失,本人同意业主委员会直接通过法律途径向汤宏索要租金,我方将全力配合贵委行使业主的权利。后因被告及第三人均未向原告支付租金，原告遂诉至本院，要求判如所请。 另查明，原告的每月租金分别为：甘容根2226.39元、李志华507.65元、徐晓军3841.34元、罗州738.11元、李美珍1889.44元、陈福辉1198.86元、张玲744.83元、陈志谊2781.97元、曾荣华、徐颖、曾思文三人共为7123.47元、祝强1333.78元、艾黎花3017.13元、郑志刚662.8元、熊国珍784.26元、张珑妹1273.34元、胡年花、陈金花二人共为2781.97元、罗琴、谭美华二人共为547.56元、涂雪梅1914.08元，原告每个月的租金是由被告胡小平支付。 还查明，2008年8月1日，被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司作为甲方与胡炜、胡小平等四人作为乙方签订租赁权转让合同，双方约定转让标的为甲方位于南昌市八一大道99号洪城广场一、二楼商铺4520平方米全部的十年租赁权（不含两部扶梯），租赁期限从2006年10月1日至2016年9月30日。 2011年11月16日洪城电子数码广场业主代表维权小组、业主委员会致函平南超市总经理胡小平及广东金海城、洪城电子数码城法人代表黄燕，认为租赁主体多次发生变更，改变合同内涵，同时在转租执行中违反租赁条款，未经业主委员会书面同意，严重破坏洪城数码广场原结构，致使业主资产受到重大损失，为维护业主权益，要求提前解除洪城数码广场一、二楼店面租赁协议。 2011年12月28日，被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司复函洪城数码广场业委会、维权小组，其与洪城电子数码广场业主委员会签订租赁协议，洪城电子数码城为其下属公司，广东公司委托洪城电子数码城进行经营管理，并以洪城电子数码城名义与江西平南超市实业有限公司胡小平签订租赁合同，并未发生租赁主体多次变更问题；其有权按协议对场地进行装修改造，2006年4月30日平南超市公司胡小平装修前口头向业主委员会提出申请并得到业主委员会同意，2006年10月根据协议约定装修改造后，6年来业主委员会没有提出任何异议。为此，公司认为，《洪城数码广场一、二楼店面租赁协议书》不具备解除条件。 被告平南公司法人代表系被告胡小平。自2014年12月1日以后原告未再收取任何租金。第三人汤宏于2015年5月搬离租赁场所。 庭审中，原告坚持原审诉请，要求房租及滞纳金计算至2015年7月31日。 上述事实，有原、被告的陈述,房屋所有权证、租赁合同、转账凭证证明、以及庭审笔录等证据所证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原告与被告金海城及华翔公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告金海城及华翔公司签订《店面租赁协议书》的对象系洪城电子数码广场一、二楼店铺业主委员会及业主，原告等人均为店铺业主，作为本案原告主体适格。被告金海城公司、华翔公司将原告所有的店面转租给被告平南公司及被告胡小平后，胡小平作为次承租人，在承租期间，又将原告所有的店面转租给第三人汤宏，其转租行为原告知晓，故被告金海城及华翔公司与胡小平、平南超市，被告胡小平、平南超市与第三人汤宏的房屋租赁合同均合法有效。被告金海城公司、华翔公司与原告之间的租赁关系不因店铺转租而受影响，金海城公司与华翔公司仍然承担租赁合同的权利及义务，被告金海城公司、华翔公司作为第一承租人，按约应向原告支付相应的租金。依据合同相对性，原告与次承租人平南公司、胡小平、汤宏之间不存在权利义务关系，无权要求其承担租金及滞纳金，故对于原告要求被告胡小平、平南超市，第三人汤宏承担房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，至于被告金海城公司、华翔公司与被告胡小平、平南公司，第三人汤宏之间的租赁合同关系，可另案处理。 被告金海城公司、华翔公司辩称其租赁权已于2008年全部转让给胡小平，并提交转让协议一份以证明其主张，庭审中原告陈述对转让协议不知情，且该转让协议亦未载明受让方。本院认为被告金海城公司、华翔公司作为承租人，其转让租赁权退出租赁关系应当征得所有权人同意，现被告金海城公司、华翔公司并未举证明该转让协议已经征得店面所有人同意，故被告金海城公司、华翔公司仍应按照《店面租赁协议书》承担合同的权利义务。 重审中，原告坚持其原审诉请，房租及滞纳金均计算至2015年7月31日，本院予以认可。 原告要求被告承担恢复原状的赔偿责任,因未提供有效证据证明店面出租前的原状及有效的赔偿标准,故本院不支持该诉请。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付2014年12月1日至2015年7月31日止八个月的房屋租金给原告甘容根17811.12元（2226.39元/月*8个月）、徐晓军30730.72元（3841.34元/月*8个月）、罗州5904.88元（738.11元/月*8个月）、李美珍15115.52元（1889.44元/月*8个月）、张玲5958.64元（744.83元/月*8个月）、曾荣华、徐颖、曾思文三人共为56987.76元（7123.47元/月*8个月）、祝强10670.24元(1333.78元/月*8个月)、艾黎花24137.04元（3017.13元/月*8个月）、罗琴、谭美华二人共为4380.48元（547.56元/月*8个月）、涂雪梅15312.64元（1914.08元/月*8个月）。 二、被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上述拖欠房租自每月15日至2015年7月31日止的滞纳金给原告甘容根1085.37元、徐晓军1697.15元、罗州359.83元、李美珍921.1元、张玲363.1元、曾荣华、徐颖、曾思文三人共为3470.69元、祝强650.22元、艾黎花1470.85元、罗琴、谭美华二人共为266.94元、涂雪梅933.11元。 三、驳回原告甘容根、徐晓军、罗州、李美珍、张玲、曾荣华、徐颖、曾思文、祝强、艾黎花、罗琴、谭美华、涂雪梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预交的案件受理费5500元,由被告广东金海城物业服务有限公司、广东华翔物业发展有限公司负担，限随上述款一并偿付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长 汪 波 人民陪审员 孙 旭 人民陪审员 邹伟丽 二〇一八年十一月二十日 书 记 员 高 楠