云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云01民终6814号 上诉人（一审原告、反诉被告）昆明征途户外运动有限公司。 住所：云南省昆明市盘龙区小龙路******。 法定代表人吕俊，经理。 委托诉讼代理人王臻东，云南南极律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（一审被告、反诉原告）云南开远欣苑物业有限责任公司。 住所：云南省红河州开远市西南路 法定代表人苏渝江，经理。 委托诉讼代理人苏莉梅，云南开远欣苑物业有限责任公司资产管理部主任。特别授权代理。 上诉人昆明征途户外运动有限公司（以下简称“征途公司”）因与被上诉人云南开远欣苑物业有限责任公司（以下简称“欣苑公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0111民初4774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院认定事实：2017年11月28日，原告征途公司与被告欣苑公司签订《房屋租赁合同》（编号：XYWY-ZL-RCCX-2017-04）约定，被告（合同甲方）将自有坐落在昆明市官渡区关岭路9号融城春晓小区1栋2005室，房屋面积76.85平方米出租给原告（合同乙方）作办公使用。房屋租期12个月，自2017年12月1日至2018年11月30日止，租金每年23,055元，租金按年交纳，先缴纳后使用。乙方需缴纳4000元房屋租赁押金，合同期满无违约行为，一次性全额无息返还。水费、电费、天燃气按使用情况按月缴费或先充值使用。物业收费按昆明城投物业服务有限公司标准1.96元/平方米/月，包含电梯使用费，二次加压费20元/月。物业管理费和二次加压费在签订合同之日起乙方需一次性向甲方缴纳。乙方需交纳物业管理费1808元/年，二次加压费240元/年。合同第五条第1款约定：“甲方以房屋现状向乙方交付房屋，乙方在签署《房屋移交单》后即为认可及接受房屋现状。”、第4款约定：“甲方修缮责任范围限于租赁房屋的屋面漏雨、墙体沉降、入户供水、供电。非自然损毁，而是因乙方使用不当导致的设施损毁的，乙方要承担相应的修缮费用。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。涉及甲方负责的维修部分的，乙方需履行报修义务，乙方应及时填写《保修单》，向甲方及时申请报修，由于乙方延误报修引起的损失，甲方概不负责……”合同还对违约责任等内容进行了约定。签订合同当日，原、被告在房屋接管验收表上签字确认交接房屋，被告欣苑公司使用租赁房屋并支付了一年的物业管理费、二次加压费共计2048元、房屋押金4000元及一年的房屋租金23,055元。在使用房屋过程中，原告发现卫生间主管有堵塞情况，便于2018年3月3日向物业公司报修并找管道疏通人员上门处理。后原告方使用人员吕俊因事外出。2018年3月15日，吕俊回来后发现租赁房屋卫生间主管反水，导致原告放在租赁物里的物品被水淹，经融城春晓物业服务中心与原告法定代表人协商后，物业公司根据租户提供的损失清单，按照清单价格的30%一次性赔偿给租户。原告认为房屋由于被水浸泡，地板等已完全损坏，已不能继续使用，为此要求解除合同并由被告退还租金等预交费用，被告认为房屋不存在危及安全和健康的情况，被告无过错应继续履行合同，双方无法协商一致，故原告诉至法院，请求判令：被告向原告返还2018年3月16日至2018年11月30日的房屋租金16330元、物业费用1450元，房屋租赁押金4000元，物品被淹损失5000元，共计26780元，解除双方于2017年11月28日签订的编号为XYWY-ZL-RCCX-2017-04的房屋租赁合同。审理中被告提出反诉，认为原告提前解除合同即为违约，依据合同约定应当赔偿20355元。 一审法院认为，本案租赁房屋卫生间主管反水至房屋被水淹产生损失并非原、被告过错所致。房屋因水淹受损后，融城物业服务中心派人协助清扫并对原告损失进行赔偿。原告租赁房屋目的为办公使用，双方在房屋交接时对于房屋状况等情形均已了解并接受。现原告提交证据不能证明房屋存在《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定的：“危及承租人的安全或者健康”的情况存在，也无证据证明被告出租的房屋存在隐患或重大瑕疵，可能影响原告的使用。故原告关于因水淹致使房屋无法使用，合同目的不能实现的主张，未能得到被告的接受，原、被告对解除合同不能协商一致，且本案不存在法定解除合同的情形，原告要求解除合同并退还预交款项的诉请，不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。本案无合同终止情形，原、被告应继续履行合同。被告反诉要求反诉被告（本诉原告）承担违约金，违约金虽有合同的约定，但合同中对于具体违约事项约定不明，且被告出租房屋获取收益的目的并未受损。该条款约定赔偿额为全年租金，该条款无法律依据且显失公平，不予支持。据此，原判依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决驳回昆明征途户外运动有限公司的诉讼请求；昆明征途户外运动有限公司与云南开远欣苑物业有限责任公司于2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》（编号：XYWY-ZL-RCCX-2017-04）继续履行；云南开远欣苑物业有限责任公司反诉的其他诉讼请求不予支持。 宣判后，上诉人昆明征途户外运动有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审法院(2018)云0111民初4774号判决,改判支持上诉人在一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为融城物业服务中心对上诉人的损失进行了赔偿，事实是物业服务中心赔偿的是上诉人被淹的家具家电等物品损失。2、房屋因被屎尿浸泡时间过长完全无法实现租赁房屋的目的，且被上诉人未履行维修的义务。3、本案被上诉人应承担证明卫生间主管没有质量瑕疵的证明责任。4、承租人因无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十三条的规定，出租人未履行维修义务致使合同目的不能实现，承租人对租赁合同享有任意解除权。 被上诉人云南开远欣苑物业有限责任公司答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 二审确认事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。 本院认为：本案中，双方当事人所签订的房屋租赁协议系有效合同，当事人应当按照合同约定履行合同义务。被上诉人出租给上诉人的房屋存在卫生间水管堵塞情形，系租赁物存在瑕疵，该瑕疵即可能在租赁合同订立时既已存在，也可能在租赁合同订立后方出现。根据本案查明的事实，由于水管堵塞所造成的物品损失，物业公司根据租户提供的损失清单，按照清单价格的30%一次性赔偿给租户。而对于租赁房屋水管堵塞一事，被上诉人应积极履行租赁物的维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少或者延长租期。”按照上述法律规定，上诉人承租的房屋出现水管堵塞，上诉人应当要求（被上诉人）出租人首先进行维修，在被上诉人不履行维修义务的情况下，方可要求解除租赁合同。本案涉案房屋并不存在不能修缮的情形，且出租人也明确表示愿意修缮，故上诉人要求解除租赁合同的理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费658元，由上诉人昆明征途户外运动有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 洪 琳 审判员 曾蕙菁 审判员 黄 红 二〇一八年十一月二十日 书记员 唐 林