江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0721民初1130号原告李海燕，女，汉族，1981年4月2日生，住广东省中山市。委托代理人胡爱平，江西客家人律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告赣县银河房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市赣县梅林镇梅林村井前组红专路5号。统一社会信用代码：91360721550890415N。法定代表人：刘敏华，总经理、执行董事。第三人罗传杰，男，汉族，1962年9月4日生，住江西省吉安市遂川县。原告李海燕诉被告赣县银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）、罗传杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李海燕及其胡爱平、第三人罗传杰到庭参加了诉讼，被告银河公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20141205018），限期依约向原告交付银河国际商业广场第4幢D-1-17号房屋并办理房屋产权登记；2、判令被告向原告支付违约金5万元；3、判令如被告未按本判决第一项期限交付房屋给原告，则被告自限期次日起按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金，直至实际交房之日止；4、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年12月22日，原告通过他人介绍，购买赣县区银河国际商业广场第四幢D-1-17号商品房，并与银河公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20141205018），房款转入被告指定账户，当日原告支付全额房款，银河公司出具收款收据，并在赣县区房管局办理备案。合同约定主要有：1、被告向原告出售房屋，房屋位于银河国际商业广场第四幢D-1-17号，房屋面积23.72㎡，单价21711.636元，房屋总价515000元；2、2014年12月31日前，被告向原告交付房屋；3、被告逾期交房的违约责任，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过50000元。原告认为，原被告之间的房屋买卖系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应依约履行。原告已支付购房款，被告理应依约定向原告交付房屋，然被告至今未依约交付房屋，已构成违约，应继续履行合同并承担违约金。第三人罗传杰辩称：2014年10月30日，与银河公司公开签订了退股协议，因公章未及时变更，通过在法院起诉后调解确认以房屋抵股权转让款。本案涉及的房屋是我在2014年年底转让给原告，退股时公司允许我转给他人，由公司与该人签订合同，并出具收据。银河公司同意把房款打入我的账户并愿意协助办理好商品房买卖等相关事宜。本案所涉及的房屋款是打入我儿子罗威的账户。2016年6月份左右，股权转让给了案外人刘伍根、熊荣发。被告银河公司拒不到庭参加诉讼提供其抗辩意见，应视为其对该合法权利的主动放弃，由此造成的不利法律后果应由其承担。经本院审理查明：2014年12月23日，原、被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20141205018），双方约定被告银河公司将其所有的位于赣县县城杨仙大道北侧F-10-1地块（A块）编号为赣国用（2010）第1-319/第1-320地块上的银河国际商业广场第4幢D-1-17号商品房出售给原告，建筑面积23.72平方米，单价21711.636元/平方米，合同总价515000元；价款支付方式为一次性付款，即原告在签订合同前向被告支付100%购房款计515000元；交付期限约定为被告应在2014年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的房屋交付原告，若遇特殊原因被告可据实予以延期：1、不可抗力因素，自发生之日其60日内告知买受人；2、非出卖人原因造成的工期延误（如国家政策法规变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更的，政府要求停工或验收不能完成的，市政配套设施安装验收发生延迟的，异常天气，买受人未履行合同约定的）。双方还约定出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已支付房价款万分之一支付违约金并继续履行合同；2、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人已付款2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并自最后交付期限第二天起至实际交付日止出卖人按日向买受人已支付房价款万分之二支付违约金，累计不超过5万元。原、被告双方还就合同其他事项进行了详细约定，具体详见合同。合同签订当日，原告即向被告指定的第三人罗传杰儿子罗威账户转账支付购房款465000元，加上2014年12月5日由原告丈夫罗木平向被告指定的第三人罗传杰妻子张玲珠账户预付的50000元定金，原告合计已全部支付购房款515000元。2014年12月22日，被告银河公司向原告出具了金额为515000元的收据一张（编号G029104）。2015年2月12日，原、被告就双方签署的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20141205018）在赣州市赣县区房地产管理局进行了合同备案登记。交付期限届满后至今被告仍未按约定向原告交付房屋，亦未按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。另查明，据（2016）赣0721民初169号民事调解书审理查明事实：2014年10月30日，罗传杰与刘伍根、熊荣发签订《股权转让协议书》，约定罗传杰将其所持有公司全部股权转让给刘伍根、熊荣发即登记在熊荣发名下的2%给熊荣发、登记在罗传杰名下的5%转让给刘伍根，还约定刘伍根、熊荣发在支付相应对价（银河国际商业广场2、3、4号楼13套房屋即B-02-09、B-2-14、B-2-15、C-2-01、C-2-02、C-2-05、C-2-14、C-2-15、C-2-16、C-2-17、D-1-16、D-1-17、D-1-18及尚欠的股权转让款340695元）按比例受让罗传杰持有的公司全部股权后十个工作日内，协助罗传杰在工商部门办理股权变更手续。2016年5月27日，罗传杰与刘伍根、熊荣发、银河公司请求变更公司登记纠纷一案，经本院调解，刘伍根、熊荣发、银河公司于2016年6月2日前协助罗传杰将罗传杰在银河公司5%的股份变更登记至刘伍根名下或刘伍根指定的皮继忠名下。还查明，因案外人潘异云与罗传杰、张玲珠民间借贷纠纷一案，2016年6月20日，潘异云在江西省吉安市中级人民法院申请执行罗传杰、张玲珠夫妇的财产，2016年7月5日，吉安市中级人民法院作出依法查封罗传杰所有的位于银河国际商业广场登记在原告名下的D-1-17号房产及登记在罗威、谢爱华等名下的房共计13处房产。2017年8月2日，原告对吉安市中级人民法院查封银河国际商业广场登记在原告名下的D-1-17号房产提出书面异议，2017年9月14日，吉安市中级人民法院作出（2017）赣08执异16号《执行裁定书》，裁定：中止对位于银河国际商业广场登记在李海燕名下的D-1-17号房产的执行。上述事实有原告、第三人的庭审陈述，原告提供的原告身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、转账凭证和收据、赣州市赣县区住房登记情况查询证明、江西省吉安市中级人民法院（2017）赣08执异16号《执行裁定书》，第三人提供的江西省赣县人民法院（2016）赣0721民初169号《民事调解书》等证据予以证实，事实清楚，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方自愿签订《赣州市商品房买卖合同》，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，原告依据合同约定向被告全部履行了支付购房款515000元的义务，被告未在约定期限向原告交付房屋构成违约。因此，对于原告要求被告继续履行《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20141205018），限期依约向原告交付银河国际商业广场第4幢D-1-17号房屋并办理房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持，基于本案实际考虑，本院限被告于本判决生效之日起十五日内向原告交付房屋并办理房屋产权登记。同时，被告未按合同约定时间即2014年12月31日前向原告交付房屋，被告应自商品房买卖合同约定的交房期限届满次日（即2015年1月1日）起按照原告已付购房款每日万分之二支付违约金给原告，结合原、被告签订的商品房买卖合同约定，现原告要求继续履行合同的，应当按照原告已付购房款每日万分之二支付逾期交房违约金给原告，因原、被告约定逾期交房违约金累计金额不超过5万元且被告自逾期交房之日起计算逾期交房违约金至今已超过5万元，故对原告主张被告支付5万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。有关原告要求被告支付限期交房之后的违约金的诉讼请求，因原、被告就逾期交房违约金问题已在商品房买卖合同中有明确约定不超过5万元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。有关第三人罗传杰与本案原告及被告关系问题。依据原告与第三人提交的证据以及双方庭审中陈述显示，本案涉及的银河国际商业广场第4幢D-1-17号房屋是作为被告银河公司支付给第三人罗传杰股权转让款的相应对价物，网签在第三人儿子罗威名下，由被告进行对外公开销售。原告意在被告处购买该房屋，并依据被告与罗传杰的约定向第三人罗传杰妻子张玲珠支付定金5万元，原告与被告签署《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20141205018）后，原告又向第三人儿子罗威支付465000元，全部履行了支付购房款义务，被告亦向原告出具了收款收据，并在房地产管理部门进行了合同备案登记，应视为被告认可已经收到了原告的购房款。本院认为，被告银河公司与第三人罗传杰之间的股权转让协议系双方内部协议，不对原告产生法律效力。被告以该房屋作为所支付对价款登记在第三人罗威名下仅是办理了网签手续，并未办理房屋产权登记证书，房屋所有权并未转移，被告仍是银河国际商业广场第4幢D-1-17号房屋的所有权人。原、被告之间的买卖合同关系合法有效，根据合同相对性原则，应由被告履行房屋交付义务并承担违约责任。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告赣县银河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李海燕交付银河国际商业广场第4幢D-1-17号房屋并办理房屋产权登记；被告赣县银河房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李海燕支付违约金5万元；驳回原告李海燕的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告赣县银河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  彭永红人民陪审员  廖 飞人民陪审员  叶昌林二〇一八年三月二十日代理书记员  唐 菊附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、赣州市中级人民法院上诉费帐号：户名：江西省赣州市中级人民法院帐号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行三、赣州市赣县区人民法院标的款账号：户名：赣州市赣县区人民法院账号：03×××52开户行：赣县农行赣东分理处