河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终76号上诉人（原审被告）：尹伟娜，女，1978年1月19日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：肖宝殿，平顶山市郏县众信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑州维信物业管理有限公司，住所地河南省郑州市中牟县城关镇爱乡路中段北侧（**），统一社会信用代码91410422697301347F。法定代表人：张金玲，执行董事。委托诉讼代理人：王献增，河南良承律师事务所律师。上诉人尹伟娜因与被上诉人郑州维信物业管理有限公司（以下简称维信公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2020）豫0425民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹伟娜及其委托诉讼代理人肖宝殿，被上诉人维信公司的委托诉讼代理人王献增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹伟娜上诉请求：改判驳回维信公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误。维信公司在郏县人民法院共起诉6起案件，均为物业服务合同纠纷。2019年起诉的第一批案件，原告不是维信公司，提供的证据有开发商与马国钦签订的协议一份，证明维信公司于2017年11月1日辞去案涉小区物业服务，并要求马国欣尽快成立物业公司，提供物业服务。毛松和是该6起案件的委托代理人，毛松和提供的证据前后不一致，不能证明2017年至2018年案涉小区由维信公司提供物业服务。所以，一审法院认定事实错误，应依法改判。二审庭审中，尹伟娜补充如下上诉理由：即使2017年11月至2018年9月维信公司在案涉小区提供物业服务，维信公司仍然没有按照其与开发商签订的前期物业服务合同要求的标准提供物业服务，所以其主张的每月每平方米1.1元物业服务费没有任何依据。维信公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但物业费的计算数额及违约金计算依据错误，依法应当驳回尹伟娜的上诉。一、尹伟娜的上诉理由不能成立。1.尹伟娜的上诉理由不符合法律逻辑。本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点是双方是否成立物业服务合同关系。尹伟娜主张“2019年起诉的第一批案件，原告不是维信公司”，因此得出结论2017年至2018年维信公司没有为案涉小区提供物业服务，该推理明显不符合法律逻辑。案外人提起的与本案被告、本案原告都没有关联性的诉讼，与本案没有关联性，尹伟娜得出维信公司没有为案涉小区提供物业服务的结论，没有事实依据和法律依据。2.尹伟娜的上诉理由没有区分“诉权”与“胜诉权”的区别。案外人是否起诉，是否在另案中主张权利，是当事人的诉权，至于是否能够胜诉要经过法院的审理和判决。3.尹伟娜的上诉理由与本案没有关联性。生效判决认定的事实才可以作为证据。案外人在其他案件中没有经过生效判决认定的“主张”可以影响本案一审原告诉讼请求的成立，尹伟娜的上诉理由没有任何法律依据，也与本案没有关联性。二、一审法院认定事实清楚。郏县广厦房地产开发有限责任公司系郏县翰林苑小区的开发商，尹伟娜成为小区业主后，于2016年7月5日按房屋建筑面积每月每平方米1.1元缴纳了一年的物业费2000元；郏县广厦房地产开发有限责任公司作为开发商与维信公司于2016年10月16日签订了《前期物业管理服务合同》。也就是说，维信公司是郏县翰林苑小区的物业服务人，并为小区提供了物业服务，尹伟娜是翰林苑小区的业主，双方物业服务合同关系成立。三、一审法院适用法律正确。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”依据上述法律规定，前期物业服务合同尽管没有业主参与，但是对业主具有法律约束力。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，维信公司为案涉小区提供了物业服务，尹伟娜作为小区业主应当履行缴纳物业费的义务。维信公司向一审法院起诉请求：1.判令尹伟娜支付物业服务费1740元，并自物业服务费逾期之日起每天按应付物业服务费5‰支付违约金至物业服务费支付完毕之日止；2.尹伟娜负担本案诉讼费。一审法院认定事实：郏县广厦房地产开发有限责任公司系郏县翰林苑小区的开发企业，尹伟娜在成为郏县翰林苑小区的业主后，于2016年7月5日向郏县广厦房地产开发有限责任公司缴纳物业费押金2000元。2016年10月16日，郏县广厦房地产开发有限责任公司（甲方）与维信公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》一份，合同主要内容为：1.为加强翰林苑的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、方便、文明的居住环境，根据河南省郏县房管局物业管理方面的有关法规和政策，达成该协议。2.物业名称翰林苑，坐落位置郏县行政路与紫云路交叉口。3.甲方将位于郏县行政路与紫云路交叉口翰林苑小区以及相对应的商业用房的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。4.本合同规定的物业管理委托期限暂定为两年，自本合同生效之日起至2018年10月16日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。5.本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.1元向乙方缴纳；乙方需保证达到三星级服务标准。6.业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳违约金。合同签订后，维信公司入驻翰林苑小区，并开始提供物业服务。一审庭审中，尹伟娜辩称维信公司在2017年11月7日至2018年9月30日期间未在翰林苑小区提供物业服务，但其未提交充分证据对其答辩意见予以佐证。一审另查明，1.本案审理过程中，维信公司对由郏县广厦房地产开发有限责任公司收取的尹伟娜缴纳的物业费押金2000元的事实予以认可。2.本案审理过程中，维信公司提交了在尹伟娜居住房屋门上张贴的落款日期为2020年8月1日的“翰林苑缴费通知书”的照片，尹伟娜质证称未收到该催费通知。3.本案审理过程中，维信公司提交郏县人民法院（2020）豫0425民初219号民事判决书一份，证明该判决书中认定在2017年至2018年9月期间，维信公司系翰林苑小区的物业服务公司，且对物业费的收费标准每月每平方米1.1元予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定行使自己的权利、履行自己的义务。本案中，维信公司与郏县翰林苑小区的开发商郏县广厦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效。现维信公司为郏县翰林苑小区提供了物业服务，尹伟娜作为小区业主亦应履行缴纳物业费的义务。关于尹伟娜辩称的其并非《前期物业服务合同》的当事人，该《前期物业服务合同》也未经尹伟娜书面确认，对尹伟娜不具有约束力的答辩意见。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对尹伟娜的上述答辩意见，一审法院不予支持。关于尹伟娜辩称的其已经将维信公司起诉的2017年11月7日至2018年9月30日的物业费支付完毕的答辩意见。尹伟娜庭后提交了郏县广厦房地产开发有限责任公司为其出具的收据一张，收据中显示尹伟娜于2016年7月5日向郏县广厦房地产开发有限责任公司缴纳物业费押金2000元。维信公司对该收据真实性无异议，对收到该物业费押金2000元亦无异议。因根据《前期物业服务合同》中约定的每平方米每月1.1元的标准，尹伟娜支付的该2000元物业费押金不足以抵扣尹伟娜2016年11月8日至2018年9月30日之间的物业费，故对尹伟娜的该答辩意见，一审法院不予采信。关于尹伟娜辩称的维信公司提供的服务达不到三星级标准，对维信公司按照三星级标准收取物业费有异议的答辩意见，因尹伟娜未提供维信公司履行合同存在违约的相应证据，同时，维信公司在本案审理过程中提交了为翰林苑小区业主提供物业服务的照片一组及在翰林苑小区对物业收费标准进行公示的照片四张，对维信公司履行合同义务的相关事实予以证明，故对尹伟娜的该答辩意见，一审法院不予采信。关于维信公司起诉尹伟娜未支付物业费的数额问题。因2017年11月8日至2018年9月30日共计9个月零22天。一审法院支持的计算方式为尹伟娜房屋面积158.38平方米×1.1元/平方米×9个月=1567.96元。关于维信公司主张的自逾期之日起每天按应付物业服务费的5‰支付违约金至物业费支付完毕之日的诉讼请求。虽然《前期物业服务合同》第二十条第7项约定：“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳违约金”，但因尹伟娜不是该《前期物业服务合同》的签订人，虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第一条规定了建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。但维信公司未举证证明该违约金的计算方式已经告知尹伟娜或已经在小区进行了公示，故对维信公司主张的自逾期之日起每天按应付物业服务费的5‰计算违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。考虑本案当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，一审法院酌定以未付物业费为基数自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、尹伟娜于判决生效后十日内支付郑州维信物业管理有限公司物业费1567.96元，并自2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际履行之日止。二、驳回郑州维信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由尹伟娜负担22.5元，郑州维信物业管理有限公司负担2.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、河南源鑫鸿业物业服务有限公司的法定代表人为马国钦，成立日期为2018年7月24日。二、郏县广厦房地产开发有限责任公司于2021年2月1日出具《情况说明》一份，主要内容为：“我公司于2017年11月1日与马国钦签订意向协议一份（关于尽快成立物业公司，为翰林苑提供物业服务），仅代表双方的合作意向，当时马国钦的物业公司正在办理，该协议没有实际履行。翰林苑小区的物业服务，实际仍按合同约定由郑州维信物业管理有限公司继续提供服务，直至2018年9月30日撤离。”三、鉴于尹伟娜的上诉理由中涉及毛松和。二审中，本院通知毛松和到庭，陈述与本案相关的事实，并接受双方当事人质询。毛松和自认其于2017年2月至2018年9月，受聘于维信公司，担任郏县翰林苑小区项目物业经理；自2018年10月至今，受聘于河南源鑫鸿业物业服务有限公司，担任郏县翰林苑小区项目物业经理。四、维信公司在一审中提交的该公司于2018年3月2日元宵节组织的“翰林苑元宵节猜灯谜活动”的现场照片，与维信公司在二审中提交的微信朋友圈中显示的2018年3月2日“翰林苑元宵节猜灯谜活动”的现场照片、视频、业主领取奖品的照片及维信公司提交的《猜谜奖品领取表》能够相互印证，照片中显示业主系到“郑州维信物业管理有限公司翰林苑物业门岗室”领取奖品。五、维信公司在二审中提交的翰林院小区2017年10月至2018年9月的电梯电费缴费发票，翰林苑小区大门口来客登记表，在翰林苑小区工作的物业员工工资发放表等原件，可以证实维信公司2017年11月至2018年9月在翰林苑小区提供了物业服务。六、本案一审判决送达后，维信公司、尹伟娜均向本院提起上诉。维信公司于2021年2月4日向本院提出撤回上诉申请，自愿撤回上诉。本院于2021年3月30日作出（2021）豫04民终76号民事裁定，准许维信公司撤回上诉。除此外，二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩陈述，本案二审争议焦点为：尹伟娜应否支付维信公司物业费1567.96元及利息。对此，分析评判如下：本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，甲方郏县广厦房地产开发有限责任公司与乙方维信公司于2016年10月16日签订了《前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限暂定为两年，自该合同生效之日起至2018年10月16日止；物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.1元向乙方缴纳；乙方需保证达到三星级服务标准。尹伟娜于2016年7月5日向郏县广厦房地产开发有限责任公司缴纳物业费押金2000元。尹伟娜作为翰林院小区的业主，该小区建设单位郏县广厦房地产开发有限责任公司依法与维信公司签订的《前期物业管理服务合同》，对尹伟娜具有法律约束力。尹伟娜在一审中虽提交了郏县广厦房地产开发有限责任公司与马国钦于2017年11月1日签订的协议，但郏县广厦房地产开发有限责任公司于2021年2月1日出具《情况说明》一份，主要内容为：“我公司于2017年11月1日与马国钦签订意向协议一份（关于尽快成立物业公司，为翰林苑提供物业服务），仅代表双方的合作意向，当时马国钦的物业公司正在办理，该协议没有实际履行。翰林苑小区的物业服务，实际仍按合同约定由郑州维信物业管理有限公司继续提供服务，直至2018年9月30日撤离。”且马国钦作为法定代表人的河南源鑫鸿业物业服务有限公司系2018年7月24日成立。维信公司在一审中提交的该公司于2018年3月2日元宵节组织的“翰林苑元宵节猜灯谜活动”的现场照片，与维信公司在二审中提交的微信朋友圈中显示的2018年3月2日“翰林苑元宵节猜灯谜活动”的现场照片、视频、业主领取奖品的照片及维信公司提交的《猜谜奖品领取表》能够相互印证，照片中显示业主系到“郑州维信物业管理有限公司翰林苑物业门岗室”领取奖品。维信公司在二审中提交了翰林院小区2017年10月至2018年9月的电梯电费缴费发票，翰林苑小区大门口来客登记表，在翰林苑小区工作的物业员工工资发放表等原件，与上述证据能够相互印证，形成证据链，可以证实维信公司2017年11月至2018年9月在翰林苑小区提供了物业服务。故尹伟娜所提不能证明2017年至2018年案涉小区由维信公司提供物业服务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。维信公司在一审中提交了为翰林苑小区业主提供物业服务的照片一组以及在翰林苑小区对物业收费标准进行公示的照片，对维信公司履行合同义务的事实予以证明，尹伟娜未提供充分有效的证据证明维信公司提供的物业服务未达到三星级服务标准。案涉《前期物业管理服务合同》约定的住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.1元缴纳物业管理服务费，符合郏县发展和改革委员会、郏县房产管理局印发的《关于公布郏县住宅物业服务收费指导价标准的通知》（郏发改〔2015〕129号）的相关规定，一审法院认定尹伟娜应支付维信公司物业费1567.96元及利息，并无不当。故尹伟娜所提维信公司主张的每月每平方米1.1元物业服务费没有任何依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，尹伟娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由尹伟娜负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  李双双审判员  张培培二〇二一年三月三十日法官助理张立永书记员关利彭