河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民初966号原告：河北圣金房地产开发有限公司，住所地正定县恒山东路84号。统一社会信用代码：91130123780834347R。法定代表人：孙天野，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴涛，河北功成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳皓，河北功成律师事务所律师。被告：正定县国土资源局，住所地正定县恒州北街5号。统一社会信用代码：11130123000261024P。法定代表人：张春，该局局长。委托诉讼代理人：马英超，该局科员。委托诉讼代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。原告河北圣金房地产开发有限公司（以下简称圣金公司）与被告正定县国土资源局（以下简称正定县国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴涛、被告委托诉讼代理人马英超、刘立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣金公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告已支付的土地出让金6308万元，并自2015年11月27日起按同期银行贷款利率标准赔偿原告资金损失至实际返还之日（截止2017年10月1日为1153万元）；二、判令被告返还原告垫付的土地征地补偿款及前期开发整理费用5503.4951万元，并自2015年11月27日起按同期银行贷款利率标准赔偿原告资金损失至实际返还之日（截止2017年10月1日为489.4289万元）。后变更为：判令被告返还原告垫付的土地补偿款及前期开发整理费用2931.9973万元，并自2015年11月27日起按同期银行贷款利率标准赔偿原告资金损失至实际返还之日（截止2018年5月28日为560.2275万元）；三、判令被告向原告支付一级开发利润4849.301万元（此金额为暂定金额），最终以正国土资【2018】1号宗地的竞买成交价格确定一级开发利润；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月3日，原告以3.154亿元从被告处竞得宗地编号为正国土资【2013】12号的国有建设用地使用权（以下简称该宗土地），2014年5月3日与被告就该宗土地签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。《出让合同》签订后，原告陆续向被告缴纳土地出让金共计1.8亿元，后双方就《出让合同》的履行产生争议并诉至正定县人民法院，正定县人民法院于2015年11月27日判决解除《出让合同》。《出让合同》解除后，原告多次要求被告返还已支付的1.8亿元出让金，被告仅于2016年12月15日向原告支付1.1692亿元，剩余6308万元至今未返还。被告出让该宗土地的前期开发整理费用全部由原告完成。事实上与被告形成了土地一级开发整理的委托关系。原告自2007年起为该宗土地垫付了征地补偿款及前期开发整理费用5503.4951万元，该金额后经评估确定为4868.4862万元。被告至今仅返还了部分原告垫付的上述费用，剩余的2931.9973万元垫付费用，被告应予返还。因被告延期返还以上款项，应赔偿由此给原告造成的损失。因被告正定县国土资源局重新组织了本案争议土地的出让工作，根据《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》石政发【2017】37号文件的规定，原告有权取得该宗土地出让净利润的20%作为一级开发利润。综上，原告为维护自身的合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告正定县国土局辩称，一、原告请求被告返还定金6308万元及利息的诉讼请求无事实和法律依据。2014年4月3日，原告以3.154亿元的价格从被告处竞得宗地编号为正国土资【2013】12号的国有建设用地使用权，并于2014年5月3日签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同签订后，原告未按照合同约定向被告缴纳土地出让金，构成违约。后经正定县人民法院审理并作出（2015）正民三初字第00047号民事判决，该判决已生效，判决书载明“被告（河北圣金房地产开发有限公司）在签订合同后不仅没有一次性付清国有建设用地使用权出让价款，经原告（正定县国土资源局）依法催要后，仍不能支付，违反合同约定。”因此判决解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，为保障原告及被告履行合同义务，《国有建设用地使用权出让合同》第九条约定：本合同项下宗地的定金为人民币大写陆仟叁佰零捌万元（小写63080000元），定金抵作土地出让价款。第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。故依照合同约定，原告作为违约方无权要求返还定金，且符合上述担保法之规定。答辩人经正定县人民政府批准扣除定金后将剩余土地出让金1.1692亿元返还给了原告。现原告要求答辩人返还6308万元定金及利息的主张无事实及法律依据。二、原告要求被告返还定金和要求返还土地征地补偿款及前期开发整理费用的诉讼请求，不属于同一法律关系，不应合并审理。本案原告起诉要求被告返还土地出让金依据的是双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》，而根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及民事案由的规定，国有建设用地使用权合同纠纷属于民事案件，原告与被告之间是民事法律关系。而原告要求被告返还垫付的土地补偿款和前期开发整理费用系用于涉案宗地招拍挂之前的土地收储、征收程序。行政征收是国家公权力机关依法履行其法定职责职权的行政行为，属于一种行政法律关系，如发生争议，则应按照行政诉讼相关规定解决。故原告起诉要求被告返还土地出让金以及垫付的土地补偿款和前期开发整理费用，这两个诉讼请求系不同的法律关系，不应合并审理。三、关于原告要求支付的一级开发利润的诉讼请求。《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》石政发【2017】37号文件第13条明确规定，本意见适用于新华区、桥西区、裕华区、长安区、藁城区、栾城区、鹿泉区、高新区。其他县（市）、区根据实际情况，另行制定政策。本意见自下发之日起执行，有效期五年。自实施之日起与本意见不符的土地储备政策统一按本意见执行。已经启动的房地产开发项目，原则上按原政策执行，特殊情况由市储委会议定。首先，案涉宗地位于石家庄市正定县，按照此文件规定，此文件不适用于正定县。其次，该宗地出让时间为2014年参照法不溯及既往的原则，本案也不应适用此文件。而且该文件也明确规定了已经启动的房地产项目原则上按原政策执行，故原告的该项诉请无事实依据，不应得到支持。经审理查明，被告正定县国土局于2014年4月3日通过挂牌出让的形式，将位于正定县恒山路以北、旺泉街以东，编号为正国土资【2013】12号宗地予以出让，原告圣金公司以31540万元的价格竞得。双方于2014年5月3日签订正国土资【2013】12号《国有建设用地使用权出让合同》。2014年4月9日，原告圣金公司向被告正定县国土局缴纳1亿元保证金，合同签订后，该保证金冲抵土地出让金，并于2014年7月7日向被告正定县国土局缴纳3000万元、2014年8月6日向被告正定县国土局缴纳5000万元土地出让金。因原告圣金公司拖欠被告正定县国土局土地出让金1.34亿元，被告正定县国土局分别于2014年6月23日和2015年5月21日向原告圣金公司发出催要通知，原告圣金公司未予缴纳。后因原告圣金公司未在约定时间内缴清土地出让金，被告正定县国土局向正定县人民法院提起诉讼，要求解除原被告签订的【2013】12号《国有建设用地使用权出让合同》。正定县人民法院于2015年11月27日作出（2015）正民三初字第00047号民事判决，判决解除原被告于2014年5月3日签订的【2013】12号正国土资《国有建设用地使用权出让合同》。该判决生效后，原告圣金公司多次要求被告正定县国土局返还已支付的1.8亿元出让金，被告正定县国土局仅于2016年12月15日向原告圣金公司支付1.1692亿元，剩余6308万元至今未返还，现原告圣金公司诉请被告正定县国土局返还该笔款项，并支付相应利息。原告圣金公司主张，在案涉地块挂牌之前，已向正定县人民政府呈送了案涉宗地总平面规划图，正定县政府相关领导在该平面图上签字批示，同意原告圣金公司在该宗土地上开发君浩国际住宅项目。2009年正定县人民政府第36号常务会议纪要再次明确，同意君浩国际项目进行，可以办理项目前期有关手续。按照被告正定县国土局要求，原告圣金公司对案涉地块进行了前期开发，并垫付了全部征地补偿费和前期开发整理费用，数额为5505.4951万元，并提供了相应证据：1.以转账形式支付正定县正定镇胜利街经济合作社征地款4410万元，提供证据为加盖正定县正定镇胜利街经济合作社财务专用章的两张收据；2.支付给正定县社会保险事业管理局2012年第二十八批次1号地社会保险费、风险金1434951元，提供证据为加盖正定县社会保险事业管理局财务专用章的收据一张；3.支付给正定县建设投资有限公司耕地开垦费530万元，提供证据为加盖正定县建设投资有限公司财务专用章的结算票据两张；4.以现金形式支付征地预付款220万元，提供证据为显示为正定县农财局内部监制的收据复印件；5.以转账形式支付给河北大业城市建筑工程有限公司的用电设备、加压设备、围挡等款200万元，提供证据为加盖河北大业城市建筑工程有限公司财务专用章的收据一张。本案庭审中，双方当事人根据本院的要求，核实了上述证据。被告对上述证据质证意见为：对第1、2、3组证据不认可，认为与本案无关联性；对第4组证据，因该证据系复印件，真实性不认可；对第5组证据，因该证据非正规专用票据，真实性不认可，且与本案无关联性。原告圣金公司于2018年1月25日向本院申请对垫付的征地补偿款及开发整理费用进行鉴定。经本院委托，石家庄万汇房地产评估有限公司于2018年8月17日出具鉴定意见，该鉴定意见载明，估价对象为河北圣金房地产开发有限公司与正定县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案所涉及的河北圣金房地产开发有限公司垫付的涉案土地征地补偿款及前期开发整理费用数额。涉案地块位于正定县胜利街以东、北门里以南，北门里地、中国联合网络通讯有限公司正定分公司以西，胜利街地、北门里地、中国人民解放军河北省正定县人民武装部地以北。根据红线图涉案地块土地面积为66587.16平方米。该鉴定意见还载明，对征地预付款220万元，因无收款单位章，不是正式付款，未予确认；对用电设备、加压设备、围挡等，因“彩钢板围挡及大门”工程概预算编制时间2018年5月12日与费用发生时间不一致，且估价方两次要求提供与此项费用有关合同、设备资料等，申请人均未能提供，根据现有资料无法予以认定。对征地款4410万元，因2010年11月9日胜利街村民委员会和圣金房地产签订的《合作开发协议书》，付款方式第2条“乙方按每亩42万元计算，共计105亩×42=4410万元，因甲方土地大约是105亩，乙方先付甲方土地款4000万元，剩余土地款项待土地部门测定丈量后，以红线图为准，多退少补。”；根据征地红线图，实际征地面积为66587.16平方米（合99.88亩）。确认金额为4194.9911万元。最终估价结果为：4868.4862万元。被告对石家庄万汇房地产评估有限公司出具的鉴定意见提出异议，鉴定机构予以了答复，被告未提出申请重新鉴定。截止本案辩论终结前，原告圣金公司认可被告正定县国土局已分别于2014年5月28日偿还耕地开垦费530万元，于2018年6月11日偿还社会保险费、风险金143.4951万元，于2018年1月5日偿还土地补偿款1996万元、附着物补偿款42.2978万元、青苗补偿款3.2万元。另查明，2009年7月8日经河北省工商行政管理局核准，“河北君扬房地产开发有限公司”变更为“河北圣金房地产开发有限公司”。上述事实，有双方当事人陈述、总平面规划图、会议纪要、征地补偿款往来票据、民事判决书、房地产涉案估价报告等证据在案佐证。本院认为，根据双方当事人诉辩，本案争议焦点为：一、原告圣金公司主张返还的6308万元性质如何认定，是否应当返还并支付利息损失；二、原告圣金公司主张的案涉地块的前期开发费用是否应予支持；三、原告圣金公司主张的一级开发利润是否应予支持。关于第一个焦点问题。定金条款为实践性条款，从实际交付定金之日起生效，对于保证金等款项未约定定金性质的，当事人不得主张定金权利。本案中，根据查明的事实，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中并无保证金转为定金的表述，因此，应认定双方并未对保证金转为定金进行明确约定。另外，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》是国土资源部颁布的部门规章，并不是强制性法律规范，当事人可以对保证金的性质作出与之不一致的约定。故上述规定并不能作为保证金转为定金的依据。综上，原告圣金公司主张返还的6308万元应认定为出让金性质。鉴于原、被告于2014年签订的《国有建设用地使用权出让合同》已经解除，被告正定县国土局理应返还剩余6308万元出让金，并应自2015年11月27日起，按银行同期贷款利率支付利息至实际返还之日。关于第二个焦点问题。根据案涉宗地总平面规划图中批示意见、2009年正定县人民政府第36号常务会议纪要载明内容及返还部分土地补偿款、社会保险费等款项的事实，可以认定被告正定县国土局同意原告圣金公司对案涉地块项目进行前期开发。据此，本院认定原、被告之间形成了事实上的土地前期开发委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条“受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”故原告圣金公司要求被告正定县国土局支付前期开发成本费用，有相应事实和法律依据，本院予以支持。关于原告圣金公司主张的前期开发成本等费用数额的具体认定问题。被告正定县国土局在本案审理期间，虽对本院委托石家庄万汇房地产评估有限公司出具的鉴定报告提出异议，但未申请重新鉴定，故对该估价报告的证明力予以确认。根据估价报告确认数额和被告已返还数额，被告正定县国土局应返还原告圣金公司垫付的征地补偿款及前期开发整理费用数额为：4868.4862万元-530万元-1996万元-42.2978万元-3.2万元-143.4951万元=2153.4933万元。并应自2015年11月27日起，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还之日。另外，还应支付已偿还费用的利息为：以143.4951万元为基数，自2015年11月27日起至2018年6月11日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；以2041.4978万元为基数，自2015年11月27日起至2018年1月5日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。关于第三个焦点问题。原告主张依据《石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的若干意见》的规定，其有权取得该宗土地出让净利润的20%作为一级开发利润。但原告圣金公司在举证期限内未提供案涉土地净利润的相关证据。故其该项诉请，证据不足，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十八条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、在本判决生效后三十日内，被告正定县国土资源局返还原告河北圣金房地产开发有限公司土地出让金6308万元，并自2015年11月27日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，计算至付清之日止；二、在本判决生效后三十日内，被告正定县国土资源局返还原告河北圣金房地产开发有限公司垫付的土地征地补偿款及前期开发整理费用2153.4933万元，并自2015年11月27日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，计算至付清之日止；以143.4951万元为基数，自2015年11月27日起至2018年6月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息；以2041.4978万元为基数，自2015年11月27日起至2018年1月5日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息；三、驳回原告河北圣金房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1084466元，保全费5000元，由被告正定县国土资源局负担581800元，原告河北圣金房地产开发有限公司负担340866元，退还河北圣金房地产开发有限公司166800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  李淑然审判员  姜瑞祥审判员  黄良涛二〇一八年十一月一日书记员  王 瑾