襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0691民初1021号原告：襄阳美佳隆家具有限公司（以下简称美佳隆公司），住所地：襄阳市高新区长虹北路1幢东侧1-3层。法定代表人：张新国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华英、张悦，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：张成军，男，1972年9月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区。现服刑于襄南监狱。委托诉讼代理人：张成英，女，1976年10月23日出生，住襄阳市枣阳市西城开发区。系张成军妹妹。代理权限：特别授权。第三人：西玉龙水利水电工程建设襄阳有限公司（以下简称西玉龙公司），住所地：襄阳市高新区江山北路11号。统一社会信用代码91420600MA48B20X7D。法定代表人：罗润生。第三人：襄阳时代环宇通信器材有限公司（以下简称时代环宇公司），住所地：襄阳市樊城区长虹路谷山大厦B座15楼1502室。统一社会信用代码91420600MA489XM6XL。法定代表人：刘福长生。原告美佳隆公司诉被告张成军，第三人西玉龙公司、时代环宇公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告美佳隆公司的法定代表人张新国及其委托诉讼代理人刘华英，被告张成军及其委托诉讼代理人张成英，第三人西玉龙公司的法定代表人罗润生，第三人时代环宇公司的法定代表人刘福长生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美佳隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》，立即腾退房屋，并支付合同总租金195万元的5%的违约金97500元。2.判令被告支付拖欠的房屋租金494667元、逾期付款的违约金165200元、水费1799元、电费62112元；并自2018年1月1日起按月租金16667元给付房屋腾退前占用房屋的费用。3.判令被告承担本案诉讼费用。原告美佳隆公司当庭增加一项诉讼请求：要求第三人西玉龙公司、时代环宇公司腾退各自租赁的房屋，并支付房屋腾退前的占用费。事实与理由：2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告美佳隆公司将位于襄阳市××新区××北路的四层房屋出租给被告张成军及关联企业使用，房屋租赁期限十年六个月，自2012年12月28日起至2023年6月28日止，租金自2013年7月1日起算，第一年租金150000元，此后每年递增1万元，自第六年开始每年租金递增幅度在上一年基础上不超过10%，具体数额双方另行约定，被告张成军在当年的每季度末向原告美佳隆公司支付季度租金，逾期交纳原告美佳隆公司有权解除合同收回房屋，被告张成军应按照合同总租金的5%支付违约金，逾期交纳合同约定的费用超过一个月，按应付费用额的5%支付违约金。合同签订后，原告美佳隆公司将房屋交付给被告张成军使用，被告张成军自2015年元月份开始拖欠房租，2016年元月份开始拖欠水电费至今。现被告张成军因刑事犯罪被羁押。因被告张成军的违约行为导致原告美佳隆公司合同目的无法实现，给原告美佳隆公司造成了损失，为维护合法权益，特诉至法院。被告张成军辩称：1.2015年至2016年5月，企业经营困难，出现了拖欠房租现象，但我与原告美佳隆公司法定代表人张新国达成协议，对以往拖欠的租金形成债权并出具了欠条，对2015年以后的拖欠以该房屋的二次租赁费抵扣;2016年5月至2017年12月，我在服刑，无法履行合同,属不可抗力，我是弱势群体。2.对所欠房租金额有异议，2016年12月至2017年3月，我将房屋转租给“我来了”公司，次承租人将房租约70000元支付给原告美佳隆公司法定代表人张新国，2017年3月至2018年3月，我将房屋转租，次承租人直接将租金、押金50000元支付给原告美佳隆公司法定代表人张新国，故所欠租金应当对账。3.2012年底，我投巨资对所租房屋进行为期半年的装修，如果是征迁腾退，应该核对装修成本，赔偿装修损失及其他损失；如果不是征迁腾退，再过五年就可以把房租差额补齐，电费、水费照常计算。4.2016年底部分房屋开始往外出租，钱也是原告美佳隆公司法定代表人张新国收，这些张总都认可，应当是冲抵租金。2018年1月1日开始，该办公楼第一层和第二层出租给第三人时代环宇公司，第四层出租给第三人西玉龙公司，租金、水电费都直接由原告美佳隆公司法定代表人张新国收取，2018年4月因为4楼水电费问题，房屋被张总加锁。2018年7月全部房屋加锁，导致房屋无法使用，故不同意支付以后的房租。5.违约金计算过高，请求法院酌减。6.电费计算过高。第三人西玉龙公司辩称：2017年，经郭某介绍，我公司与被告张成军的代理人张成英签订了租房合同，租赁讼争房屋的第四层，租期5年，合同经原告美佳隆公司法定代表人张新国同意并签字确认，租金和水电费均直接转入其指定的账户，截止2018年3月31日，我公司交纳房租25000元，押金10000元。2018年4月1日，听说所租要打官司，公司决定不再承租，所以没有交纳房租，原告美佳隆公司将承租房屋的门上锁，造成我公司损失，保留要求赔偿的权利。原告美佳隆公司因为房租问题随便上锁，我公司缺乏安全感，所以不愿继续承租该房屋，也不同意代被告张成军支付房租和违约金。第三人时代环宇公司陈述称：2017年12月，我公司与被告张成军的代理人张成英签订了租房合同，租赁讼争房屋的第一层和第二层，合同经原告美佳隆公司法定代表人张新国同意，但是水电费超过标准。截止2018年6月，我公司交纳房租105000元，押金20000元，水电费均已交齐，钱直接交给了原告美佳隆公司法定代表人张新国。2018年6月，公司接到参加诉讼通知书，决定不再承租，并于当月搬出承租房屋，不同意代被告张成军支付房租和违约金。我公司保留要求相关人员赔偿损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：美佳隆公司在襄阳市××新区××北路××幢东侧有房屋一处（房屋所有权证号：襄樊市房权证樊城区字第××号，建筑面积965.52平方米）。2012年12月28日，美佳隆公司（甲方）与张成军（乙方）签订《房屋租赁合同》，第二条第1款约定，甲方出租给乙方的房屋位于襄阳市××新区××北路，出租的范围包括该楼房的四层房屋、楼顶、屋面、相邻道路及配套设施。第2款约定，该房屋为原有一般装修，乙方须重新装修。房屋除水电、消防外无其他设施、设备。第四条第1款约定，租赁期限十年零六个月，自2012年12月28日至2023年6月28日止。第3款约定，乙方租赁房屋用于乙方及关联企业作为经营场所。第五条第1款约定，该房屋租金自2013年7月1日开始计算（此前为乙方整理、装修期），具体租金为第一年壹拾伍万元整，此后每年增加壹万元，从第六年开始每年租金递增幅度在上一年基础上不超过10%，具体数额由双方另行约定。第2款约定，乙方应于当年的每季度末向甲方支付季度平均租金，甲方收款后应提供给乙方有效的发票。第七条约定，本合同签订之日起十日内，乙方应向甲方交纳押金贰万元整，该押金在合同期满或终止、解除时退还给乙方。第八条第5款约定，合同期内因拆迁、征用、整体开发等原因，该租赁房屋的装修赔偿及其他因租赁房屋依法所产生的其他赔偿归乙方所有。第九条第3款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，乙方转租房屋的；（2）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的费用，已经给甲方造成严重损害的。第十二条第1款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计3个月以上的。第2款约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定费用超过一个月的，乙方按应付费用额的5%支付甲方违约金。合同签订后，美佳隆公司将出租房屋交给张成军，张成军对房屋进行了装修，截止2014年12月31日，依照约定支付了押金20000元、相应的租金和水电费。2015年1月1日至同年12月31日，张成军欠交租金165000元，于2015年12月31日出具欠条一张，内容为：“今欠到美佳隆家具有限公司办公楼1-4层2015年1月至2015年12月31日全年房租费共计人民币壹拾陆万元整（160000.00元）”。庭审中，张成军陈述2015年实欠房租165000元，美佳隆公司的法定代表人张新国予以认可。2016年1月，张成军交纳房租7000元。2016年5月张成军因犯罪被羁押。2016年2月至同年11月29日，张成军未交房租。2016年11月30日，张成军委托张成英将讼争房屋转租给“我来了”公司，并交纳租金70000元，此款汇入美佳隆公司的法定代表人张新国银行账户。据此，2016年1月至12月，张成军下欠美佳隆公司租金98000元（175000元-77000元）。2017年1月至4月，张成军未交租金，2017年5月，张成军委托张成英将讼争房屋一楼的半层转租给佳康电器公司，当月交纳租金3333元给美佳隆公司。2017年6月至12月，张成军委托张成英每月交纳5000元房租，合计35000元。2017年12月21日，张成军委托张成英将讼争房屋的第一层、第二层转租给时代环宇公司，租期5年，从2018年1月1日至2022年12月31日止，房屋租赁押金为20000元，租金为每年210000元，次年租金在前一年度租金总额的基数上增长5000元。租金按季度，每三个月支付一次，即52500元。租金、水电费及押金直接支付到张新国在中国农业银行襄阳樊城支行账户。次日，时代环宇公司向美佳隆公司支付了押金20000元，租金52500元。2017年12月22日，张成军委托张成英将讼争房屋的第四层转租给西玉龙公司，租期1年，从2018年1月1日至2018年12月31日止，房屋租赁押金为10000元，租金为每年100000元。租金按季度，每三个月支付一次，即25000元。租金、水电费及押金直接支付到张新国在中国农业银行襄阳樊城支行账户。据此，2017年1月至同年12月，张成军下欠美佳隆公司租金74167元（185000元-3333元-5000元×7月-20000元-52500元）。2018年1月，佳康电器公司仍然租用讼争房屋一楼的半层，张成军委托张成英交纳房租5000元。2018年1月8日，西玉龙公司向美佳隆公司支付了押金10000元，租金25000元。2018年2月，佳康电器公司所租讼争房屋一楼的半层，因时代环宇公司转租需要，由张成英与佳康电器公司协商解除合同，交给时代环宇公司使用，故时代环宇公司可减租金2500元。2018年4月1日，时代环宇公司和西玉龙公司均未交纳租金。2018年4月15日，美佳隆公司将西玉龙公司所租第四层楼加锁。2018年4月17日，美佳隆公司为解除与张成军的房屋租赁合同，催要租金、水电费、违约金及腾退房屋诉至本院。同日，时代环宇公司向美佳隆公司法定代表人张新国交纳房租50000元、电费4148元。2018年5月7日，时代环宇公司向美佳隆公司法定代表人张新国交纳水电费1688元。2018年6月19日，时代环宇公司向美佳隆公司法定代表人张新国交纳水电费2796元。同年6月30日，时代环宇公司搬离讼争房屋。同年7月1日，美佳隆公司将讼争房屋的大门上锁。2018年1月1日至6月30日，张成军下欠美佳隆公司租金5000元（95000元-5000元-10000元-25000元-50000元）。综上，截止2018年6月30日，张成军下欠美佳隆公司租金342167元。美佳隆公司为证明张成军欠其水费1799元、电费62112元，向本院提交了张成军租房用水、用电抄表登记本一份，办公楼用电计量表误差情况说明一份、电表照片两份。张成军认为，水费1799元属实，用电登记表和情况说明均是美佳隆公司单方面记录，对真实性有异议。本院认为，张成军下欠水费1799元，经其当庭自认，本院予以采信。对于美佳隆公司所举用电抄表登记本，本院认为，该证据是美佳隆公司记录，未经双方认可，应作为美佳隆公司的陈述，不能单独作为认定案件事实的依据。对于美佳隆公司所举办公楼用电计量表误差情况说明，本院认为，该情况说明有张成军申请出庭作证的证人郭某签字确认，而郭某当庭也确认了该情况说明的真实性，并且美佳隆公司还提交了电表照片两张予以佐证，本院对该证据予以采信，张成军下欠美佳隆公司电费40320元的事实，本院予以认定。张成军申请证人郭某出庭作证，并提交证人王某书面证言一份，拟证明1、张成军委托其妹妹张成英将讼争房屋转租给他人，以转租租金偿还了部分张成军的欠款；2、张成英与美佳隆公司已达成了关于张成军所欠租金的还款协议，约定以剩余年限的转租租金增值部分偿还张成军下欠美佳隆公司的租金，故美佳隆公司无权解除租赁合同。美佳隆公司认为郭某拟证明张成军委托其妹妹张成英将讼争房屋转租给他人，并以转租租金偿还了部分张成军欠款属实。郭某拟证明美佳隆公司与张成英就张成军所欠债务达成还款协议不属实，美佳隆公司同意转租是为了防止因张成军违约造成的损失继续扩大，而不是因为达成了还款协议。王某的书面证言不符合法律规定的证据形式要件。本院认为，对于美佳隆公司认可的部分郭某证言，因有其他证据相印证，本院予以采信。对于郭某陈述美佳隆公司与张成英就张成军所欠债务达成还款协议，本院认为，其陈述美佳隆公司与张成英协商的过程和还款协议的内容均较为含糊，也没有明确证明美佳隆公司同意张成军可以延期偿还所欠租金的意思表示，故本院对郭某该部分证言不予采信。对于证人王某的书面证言，因其未出庭作证，又不能说明理由，故本院对其证言不予采信。本院认为，原告美佳隆公司将其房屋出租给被告张成军，约定由被告张成军按期交纳租金、水电费，双方形成合法有效的房屋租赁合同关系。被告张成军经过原告美佳隆公司同意，又将承租的部分房屋转租给第三人西玉龙公司、时代环宇公司，被告张成军和第三人西玉龙公司、时代环宇公司也形成了合法有效的房屋租赁合同关系。现被告张成军长期拖欠原告美佳隆公司租金，依照原告美佳隆公司与被告张成军签订的租赁合同第十二条第1款约定，租赁期间，被告张成军拖欠房租累计3个月以上的，原告美佳隆公司有权终止合同，收回该房屋。在庭审中，本院询问第三人西玉龙公司、时代环宇公司是否请求代被告张成军支付欠付的租金以抗辩原告美佳隆公司合同解除权，第三人西玉龙公司、时代环宇公司均表示不同意代付，故原告美佳隆公司主张解除合同，收回房屋的诉讼请求，本院予以支持，因原告美佳隆公司主张解除合同的民事诉状已于2018年5月3日通过襄南监狱狱政科转交给被告张成军，故本院确认原告美佳隆公司与被告张成军签于2012年12月28日的房屋租赁合同已于2018年5月3日解除。该房屋的第一层、第二层，第三人时代环宇公司已经腾退给被告张成军，此事实经原告美佳隆公司与被告张成军确认，故被告张成军负有将承租房屋第一层、第二层、第三层腾退给原告美佳隆公司的义务。第三人西玉龙公司转租自被告张成军的房屋第四层应直接腾退给原告美佳隆公司，2018年4月15日，原告美佳隆公司将第三人西玉龙公司所租第四层楼上锁，第三人西玉龙公司已无法对承租房屋行使使用、收益等权能，故本院不支持原告美佳隆公司对第三人西玉龙公司主张的房屋占用费。原告美佳隆公司与被告张成军经当庭结算，又经本院核算，截止2018年6月30日，被告张成军下欠原告美佳隆公司租金、房屋占用费为342167元，水费为1799元，电费为40320元。因原告美佳隆公司已于2018年7月1日将出租房屋上锁，被告张成军虽然在形式上仍占有承租的房屋，但已无法对承租房屋行使使用、收益等权能，故本院不支持2018年7月1日后的房屋占用费。原告美佳隆公司主张被告张成军按合同总租金1950000元的5%支付违约金97500元，同时支付逾期付款的违约金165200元。被告张成军认为违约金过高于因违约给原告美佳隆公司造成的损失，请求本院酌减。本院认为，2015年3月31日，被告张成军应当支付2015年第一季度的房屋租金，但却未支付，并自此开始长期拖欠租金，其违约行为给原告美佳隆公司造成了经济损失，按照原告美佳隆公司与被告张成军签订的租赁合同第十二条第1款约定，租赁期间，被告张成军拖欠房租累计3个月以上的，应按照合同总租金的5%向原告美佳隆公司支付违约金，原告美佳隆公司依照合同第五条第1款计算合同总租金为1950000元，违约金计算为97500元（1950000×5%），略高于原告美佳隆公司因被告张成军拖欠租金所受损失，但不足以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告美佳隆公司主张除前述违约金外，被告张成军仍须支付逾期付款违约金165200元的诉讼请求，因违约金97500元足以清偿原告美佳隆公司所受实际损失，且综合被告张成军在履行合同过程中，曾以转租租金抵付了部分拖欠租金的客观情况，表明其在违约后又积极履行了合同义务，减轻了原告美佳隆公司的损失，故对原告美佳隆公司主张逾期付款违约金165200元的诉讼请求，本院不予支持。被告张成军在与原告美佳隆公司签订租赁合同时所交20000元押金，应抵扣部分违约金，扣减后，被告张成军应支付违约金77500元。被告张成军辩称2012年底，其出资对所租房屋进行装饰装修，原告美佳隆公司若收回房屋，则应对其装饰装修残值进行赔偿。原告美佳隆公司认为。租赁合同是因被告张成军违约而解除，不同意赔偿装饰装修残值。本院认为，对已形成附合的装饰装修物，在双方没有约定的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。经本院释明，原告美佳隆公司不同意利用被告张成军对讼争房屋已形成附合的装饰装修，故被告张成军要求原告美佳隆公司对已形成附合的装饰装修物进行赔偿的辩称理由不予采纳。对讼争房屋未形成附合的装饰装修物，本院认为，经本院多次组织调解，原、被告双方无法协商达成一致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，被告张成军可以拆除未形成附合的装饰装修物，但若因拆除造成房屋损毁的，被告张成军应当恢复原状。综上所述，原告美佳隆公司的诉讼请求，应以本院评述为准，不符部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、第十六条第二款、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告襄阳美佳隆家具有限公司与被告张成军2012年12月28日所签的《房屋租赁合同》已于2018年5月3日解除；二、被告张成军自本判决生效之日起十日内向原告襄阳美佳隆家具有限公司腾退本案诉争的位于襄阳市高新区长虹北路1幢东侧第一层、第二层、第三层的房屋；三、第三人西玉龙水利水电工程建设襄阳有限公司自本判决生效之日起十日内向原告襄阳美佳隆家具有限公司腾退本案诉争的位于襄阳市高新区长虹北路1幢东侧第四层的房屋；四、被告张成军自本判决生效之日起十日内向原告襄阳美佳隆家具有限公司支付租金、房屋占用费342167元、水费1799元、电费40320元、违约金77500元，合计461786元；五、驳回原告襄阳美佳隆家具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12010元，保全费1020元，合计13030元，由被告张成军负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  董 啸人民陪审员  梁发君人民陪审员  沈照强二〇一八年九月十日法官 助理  李东方书 记 员  程建卓