北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16722号原告（反诉被告）：北京林学会，住所地北京市西城区裕民中路**。法定代表人：智信，秘书长。委托诉讼代理人：王小川，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京邦客乐咨询股份有限公司，住所地北京市朝阳区北沙滩**院**楼****。法定代表人：叶少甘，总经理。委托诉讼代理人：王志双，北京以安律师事务所律师。原告（反诉被告）北京林学会（以下简称林学会）与被告（反诉原告）北京邦客乐咨询股份有限公司（以下简称邦客乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林学会的委托诉讼代理人王小川、被告邦客乐公司的委托诉讼代理人王志双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林学会向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金236513元及滞纳金（以应缴总额为基数，按照日千分之三的标准，计算至实际付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月19日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于北京市丰台区广安路9号院4号楼1411、1412、1413、1421室，房屋建筑面积189.4平方米。合同租赁期限自2019年4月19日至2020年4月18日止，租金按建筑面积计算每日每平方米7.5元，每半年租金为259241元，每半年支付一次。合同违约条款约定“乙方未能向甲方按时支付下一期租金的，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金，乙方拖欠租金7个工作日以上的（含7个工作日），甲方有权单方解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金”。被告按约支付了第一期租金，但第二期租金迟迟未付。2019年10月，原告得知被告公司经营过程中拖欠客户款项，被告客户经常到被告公司讨账闹事，一直持续到2020年1月，被告对此消极躲避，不予处理。闹事人员继而通过各种方式向原告施压，给原告声誉造成恶劣影响。应被告请求，2020年4月2日，被告将租赁房屋移交原告，但拒不支付拖欠房租。为维护原告合法权益，特诉至法院。邦客乐公司辩称：原告请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。一、因原租户瞭望中态（北京）文化发展有限公司（以下简称瞭望中态公司）原因致租赁房屋发生群体性事件，致使被告无法正常办公，且严重危害被告工作人员及到访客户的人身安全，原告不能提供正常可供使用的办公场地，被告有权依约解除合同，被告于2019年10月12日向原告送达《解除房屋租赁通知书》，双方合同于该日解除；二、被告已于2019年10月19日搬离租赁房屋，且按原告指示将房屋交还给租赁合同担保方瞭望九州集团有限公司。2019年11月14日，原告就租赁房屋停电事项与第三方进行确认，且2020年4月2日与第三方就租赁房屋进行交接，表明原告以实际行动默认合同解除事实，并将租赁房屋交由第三方使用；三、双方签署交接单显示，原告未直接向被告交接钥匙、门禁卡，且原告承认是由租赁合同的担保方瞭望九州进行交接，原告虽不认可指示被告将钥匙、门禁卡交还给瞭望九州的事实，但原告承认被告没有房屋钥匙、门禁卡，也印证了被告按指示于2019年10月19日将钥匙、门禁卡交还给瞭望九州的事实；四、本案租赁房屋的履行由第三方进行担保，且《履约保证金协议》约定瞭望九州向被告收取押金、监督合同履行并收回房屋；被告按指示与租赁合同的担保方瞭望九州进行交接房屋，与本案中租赁实际情况相符合；五、原告自述于2019年11月起将租赁房屋停电至2020年1月，并就该租赁房屋事项与第三方签署书面文件予以确认，却未通知被告，且未与被告进行确认，说明自2019年10月以后，被告已搬离租赁房屋，且原告认可双方已不具有租赁关系；六、即使不予认定租赁合同于2019年10月12日解除，但原告于2019年11月起停止租赁房屋的供电，可视为原告以实际行动表示不履行租赁合同，且原告认可2019年11月起停电期间被告未再使用过租赁房屋，双方的租赁关系已经实际终止，因此，被告无需支付2019年10月以后的租金。邦客乐公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告签署的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除；2.反诉被告双倍返还反诉原告履约保证金共计172828元；3.反诉被告向反诉原告支付延迟退还履约保证金的资金占用费，以86414元为基数，按照年利率15.4%的标准，自2020年10月28日起计算至实际付清之日止；4.反诉被告向反诉原告赔偿损失1000元；5.反诉费用由反诉原告承担。事实和理由：2019年4月19日，反诉原告与反诉被告签署《房屋租赁合同》，反诉原告承租反诉被告位于北京市丰台区广安路9号院4号楼1411、1412、1413室。该租赁房屋的原承租人为瞭望九州集团有限公司（以下简称瞭望九州公司），其关联方瞭望中态公司于2018年4月17日向林学会交纳了该租赁房屋履约保证金。在反诉原告承租时，反诉被告要求反诉原告与瞭望九州公司签署《履约保证金协议》，并要求反诉原告将租赁房屋的履约保证金交纳给瞭望九州公司。2019年4月18日，反诉原告与瞭望九州公司签署《履约保证金协议》，并于次日向其支付房屋履约保证金86414元。2019年8月至2019年10月期间，租赁房屋常有群体性事件，在办公楼闹事，反诉原告无法正常办公，且严重威胁反诉原告工作人员及到访客户的人身安全，经与反诉被告多次沟通，其无法解决该问题，反而让反诉原告提前放假，暂停使用办公室。反诉被告不能提供正常可供使用的办公场地，已构成根本违约。反诉原告迫于无奈依据《房屋租赁合同》第十一条第三款之约定，于2019年10月10日向反诉被告发出《解除房屋租赁通知书》并于10月12日送达。因此，反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除。根据《房屋租赁合同》第十二条（三）之约定“租赁期内，由于甲方（反诉被告）原因导致乙方（反诉原告）搬离房屋，或因甲方原因，导致乙方在租赁期间不能正常办公使用的，甲方应双倍向乙方返还履约保证金”，因反诉被告交付房屋不能正常办公使用，反诉被告应双倍返还履约保证金，并赔偿反诉原告办理住所地变更所支出的中介费用1000元。林学会针对邦客乐公司反诉辩称，不同意反诉原告的事实理由和诉讼请求。反诉被告与反诉原告签订租赁合同，反诉原告未按时交纳房屋，反诉原告所称不能正常经营，与反诉被告无关，反诉请求不成立。本案涉及其他当事人，假设其他当事人打扰被告办公，与本案不是同一法律关系，反诉原告的请求不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月12日，林学会与瞭望中态公司（瞭望九州公司控股子公司）签订《房屋租赁合同》，约定由瞭望中态公司租赁林学会位于北京市丰台区广安路9号院4号楼1411至1416、1421房屋共七间（建筑面积393.94平方米），租赁期限一年（自2018年4月5日至2019年4月19日），并约定了双方其它权利义务。合同签订后，瞭望中态公司依约向林学会支付履约保证金179736元（两月房租，单价7.5元/平米/天），并交纳相应租金。林学会向瞭望中态公司交付电卡6张、钥匙7把、门禁卡25张。2019年4月18日，瞭望九州公司（甲方）与邦客乐公司（乙方）签订《履约保证金协议》，约定：乙方所租赁位于北京市丰台区广安路9号院4号楼，建筑面积为189.4平方米，租金单价7.5元/平方米/天的房屋，履约保证金为2个月房租共计86414元，以及全年网费40000元，其他预存费用3586元，共计13万元，已经由甲方代为乙方支付给房屋产权人及物业。该笔保证金在房屋租赁期满、不再续租时且满足退租条件时，甲方可扣除其他费用剩余的部分原路退还。同日，邦客乐公司向瞭望九州公司交付履约保证金86414元。2019年4月19日，林学会（甲方）与邦客乐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条房屋基本情况乙方承租甲方位于北京市丰台区广安路9号院4号楼1411、1412、1413、1421房屋，建筑面积189.4平方米；第三条租赁期限（一）本合同租赁期为一年，自2019年4月19日起至2020年4月18日止，甲方应于确认收到本合同之第四条、第六条规定的款项当天将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章确认及移交房门钥匙后视为完成；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照本合同第九条第六款的约定，返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第四条租金租金按照建筑面积计算为7.5元/平方米/天，每半年租金259241元，租金每半年为一期，由乙方向甲方预交付下半年租金，乙方应于2019年4月19日至10月18日支付第一笔租金，于2019年10月12日前支付第二笔租金；第五条其他相关费用的承担方式乙方承担水费、电费、电话费、卫生费、上网费、室内设施维修费、制冷或供暖费；第六条履约保证金（一）2018年4月17日瞭望中态公司已向甲方支付租赁北京市丰台区广安路9号院4号楼1411、1412、1413、1414、1415、1421室（共七间）履约保证金179736元，甲方已向瞭望中态公司出具收款收据。该笔款项中86414元将继续作为本租期内本合同下1411、1412、1413、1421室（共4间）的保证金，租赁期满，乙方不再续租时，甲方需向瞭望中态公司原路退还该笔保证金；（二）租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续及注册地址迁出后7个工作日内退还瞭望中态公司（不计息）。如上述事项乙方均已办妥，甲方仍迟延退还该笔保证金，甲方需按每日千分之三支付给瞭望中态公司滞纳金。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还瞭望中态公司；第九条甲方的权利和义务（一）甲方委托国贸物业酒店管理有限公司国投方诚中心物业管理处负责本物业的公共设施、共用部位的维修、养护和管理，负责维护公共秩序和安全防范事项的协助管理；第十条乙方的权利义务（一）按时足额交纳该房屋租金及本合同第四条、第六条明确的有关费用；（三）租赁期内，经甲方同意后，乙方可使用租赁房屋作为公司注册地，甲方有义务协助乙方办理登记注册手续，但最多注册2家公司，并在租赁关系解除后30日内办理公司注册地址迁出，否则履约保证金不予退还；第十一条合同的变更、解除和中止（一）经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；（二）乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：1.擅自将该房屋转租、分租、转借的2.承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的3.无故拖欠租金7个工作日以上的（含7个工作日）；4.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达10个自然日的；2.交付的房屋不符合合同的约定严重影响乙方使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4.交付的房屋危及乙方安全或者健康的；第十二条违约责任（一）乙方未能向甲方按时支付应支付下一期租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。乙方拖欠租金7个工作日以上的，则甲方有权单方面解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不予退还履约保证金；（三）租赁期内，甲方单方解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，或者因甲方原因，导致乙方在租赁期内不能正常办公使用的，甲方应双倍向乙方返还履约保证金，并赔偿乙方实际损失；乙方单方面解除本协议或者由于乙方违约导致甲方解除本协议的，甲方不予退还履约保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失等（该合同附件未注明门禁卡、电卡、钥匙数量）。同日，林学会（甲方）亦与北京国明众享网络科技有限公司（以下简称国明众享公司，合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市丰台区广安路9号院4号楼1414、1415、1416房屋，建筑面积204.54平方米；租赁期为一年，自2019年4月19日起至2020年4月18日止，其它内容基本与林学会与邦客乐公司所签《房屋租赁合同》一致。合同签订当日，邦客乐公司向林学会支付房屋上半年租金259241元。同日，瞭望九州公司向林学会出具《关于履约保证金的说明函》，载明：兹有我集团旗下北京国明众享网络科技有限公司和北京邦客乐咨询股份有限公司，两家公司续租上述7间房屋，有我集团担保，上述履约金继续使用于上述房屋的履约担保，2020年4月18日房屋到期后，按照上述两家公司分别与贵单位签订的《房屋租赁合同》，贵单位验收房屋完毕及上述两家公司迁出注册地后，贵单位需按合同约定将上述履约保证金全额退还给瞭望中态公司。上述合同签订后，林学会依约向邦客乐公司、国明众享公司交付1411至1416及1421房屋共计七间以及钥匙、门禁卡、电卡等物品。邦客乐公司、国明众享公司进驻上述租赁场地办公。2019年9月底，国明众享公司副总“田捷”在与邦客乐公司徐立霞微信聊天中表示“徐总好，和您商量个事，就是关于15A那边临近十一北京的安保比较严了，目前子公司那边会员会到15A那边去，这两天人比较多基本都是在大厅坐，是想和您商量一下，您那边能否给员工提前放假，我们把15A那边清场，不然我担心也会影响你们那边员工，然后门上贴上假期封条，10月8号开门，这也是派出所给我们的建议，后面也就是29号、30号两天不上班，您看是否可以；还有就是15A那边10月19号需要交下半年房租，您和叶总商量一下，我们把15A那边全部交与你们来办公，我们搬走，不然会影响到你们办公，给你们造成的麻烦，非常抱歉，这些也都是我们预料之外的事情，我们也在尽力解决”2019年10月10日，邦客乐公司工作人员（微信名称“徐丽琴”）向林学会工作人员（微信名称“夏磊林学会”）发送微信消息称：“瞭望天天闹事，实在没法办公，因为闹事有几天都在家办公”，并转发相关视频，又于同年10月12日通过快递向林学会邮寄送达《解除房屋租赁通知书》，载明：因办公室经常有群体性事件闹事，导致邦客乐公司无法正常办公且危害其人身安全。依据双方《房屋租赁合同》第九条、第十一条第三款、第十二条第三款，现要求提前解除租赁合同，并将保证金86414元按其付款路径原路退回及赔偿二倍保证金补偿其损失。林学会当日收到后对此未予回复。2019年10月19日，邦客乐公司自行从租赁房屋搬出，并向国明众享公司交付办公室钥匙、柜子钥匙、门禁卡等物品，瞭望九州公司出具《交接单》，载明：电脑、办公室钥匙、柜子钥匙及门卡交接完毕、完好归还。2019年11月14日，林学会与国明众享公司签署《共同声明》，载明：双方同意4号楼1411-1416室、1421室房间11月14日起断电，因断电造成的上述房间内物品丢失及相关损失与林学会无关，并加盖双方公章。2019年12月16日，邦客乐公司为变更营业执照注册地址，向代理公司支付费用1000元。2020年1月20日，国明众享公司曾向林学会以快递交寄《解除协议通知单》、《房屋交还确认单》以及相关物品，并通过微信联系林学会，要求将已腾空的北京市丰台区广安路9号院4号楼1414-1417号房屋（实际15A）交还林学会。但林学会拒绝接收并将邮件退回。2020年4月2日，林学会与国明众享公司签署《房屋交还确认单》，载明：1.移交电卡6张、门钥匙7把、门禁卡25个；2.双方确认屋内设施无任何损坏，家具已全部清空，可正常办公，已恢复与交付房屋时一样（房屋：国投财富广场4号楼1411-1416，1421）；3.移交方无拖欠电费、物业费、网费、水费、电话费等；4.房屋所在地注册公司已迁走。此后，林学会将上述场地向他人出租。另查明，2013年12月30日，林学会与国贸物业酒店管理有限公司国投方诚中心物业管理处签订《消防、安全协议书》，主要就确保消防安全责任事项作出约定。林学会与国明众享公司房屋租赁合同纠纷一案亦在本院审理，目前正在审理过程中。在该案中，国明众享公司认可因经营状况不佳，债权人于2019年8月底、9月初曾来承租地点追债，于是国明众享停止经营，第二期租金也无力交纳，2019年1月14日国明众享与林学会签署《共同声明》后，由林学会断水、断电。2020年1月20日双方微信沟通（包括发送房屋清空情况视频），并快递交寄了解除通知、钥匙、门禁卡，但林学会不同意接收，邮件也退回。又查明：邦客乐公司股东有叶少甘（持股68%）、徐丽琴（持股0.02%）等7名自然人股东；瞭望九州公司股东有张铁（持股46%）、田佳（持股10%）等5名自然人、法人股东；国明众享公司股东有张浩（持股90%）、瞭望九州公司（持股10%）；北京瞭望乐邦文化传媒有限公司股东有瞭望九州公司（持股51%）、徐丽琴（持股29%）、邦客乐公司（持股20%），高管人员有徐丽琴（经理）、张铁（执行董事）、叶少甘（监事）。瞭望中态公司股东有瞭望九州公司（持股31%）等3名自然人、法人股东。本院认为，林学会与邦客乐公司于2019年4月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的规定，合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。在合同履行过程中，当事人行使合同解除权的，应当符合合同约定或法律规定。关于承租场地情况，根据林学会与邦客乐公司提交的视频证据并结合2020年4月2日林学会与国明众享公司签署《房屋交还确认单》所载内容，本院确认在林学会向邦客乐公司、国明众享公司交付承租房屋时，1411至1416及1421（7间）房屋各个房屋之间均无隔断墙体，为开放式通间，在邦客乐公司与国明众享公司承租期间，两公司系共同在此区域办公使用。从庭审可查，2019年8、9月间，因国明众享公司部分会员或债权人多次到邦客乐公司、国明众享公司共同办公地点找国明众享公司维权或追债，而影响到邦客乐公司办公。为此，国明众享公司曾与邦客乐公司沟通解决方案。作出搬离决定系邦客乐公司处于自身利益考虑，并非林学会存在不当行为造成。邦客乐公司主张林学会对此存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。其要求林学会双倍返还履约保证金、赔偿变更登记费用损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故本院亦不予支持。从合同约定可见，邦客乐公司可以行使单方解除权的情形已有明确约定，并未包括其在《解除房屋租赁通知书》所列情况，虽然该《解除房屋租赁通知书》已送达林学会，但未获林学会认可，双方未经协商一致，故本院确认其单方行使解除权不符合合同约定，不能发生合同解除的法律效力。因此，对于邦客乐公司要求确认双方所签《房屋租赁合同》已于2019年10月12日解除的诉讼请求，本院不予支持。此后，邦客乐公司即未按约交纳第二期租金、亦未积极与林学会协商解决纠纷，却擅自向瞭望九州公司办理场地及物品交接，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现林学会要求邦客乐公司给付拖欠租金并按约支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，故本院予以支持。但具体租金、滞纳金的核算，由本院酌予确定。鉴于邦客乐公司已于2019年10月19日自行搬离，但其未与林学会办理场地及相关物品交接，未结算按约应由其承担的其它费用，直至2020年4月2日，林学会才与国明众享公司签署《房屋交还确认单》，将邦客乐公司、国明众享公司共同办公使用的场地及相关物品全部办理交接完毕，故本院确认林学会与邦客乐公司所签《房屋租赁合同》至当日解除，因此邦客乐公司实际租赁期间应自2019年4月19日起至2020年4月1日止。鉴于林学会认可约定滞纳金具有违约惩罚性质，双方约定的滞纳金计算标准过高，且邦客乐公司亦主张调整，故本院结合法律规定及损失情况酌情予以确定。关于履约保证金，鉴于林学会与邦客乐公司所签《房屋租赁合同》约定“如因乙方违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还中态公司”，故本案中该笔履约保证金不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京邦客乐咨询股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京林学会租金234757元，并支付相应滞纳金（自2019年10月13日起至实际付清之日止，以租金234757元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回北京林学会的其他诉讼请求；三、驳回北京邦客乐咨询股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4848元，由北京林学会负担36元（已交纳），北京邦客乐咨询股份有限公司负担4812元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 军二〇二〇年十二月三十日法官助理  许子月书 记 员  郑磊茜