湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0682民初82号原告：安道武，男，1966年7月18日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：邓临辉，住湖南省临湘市，临湘市五里牌街道办事处桥头社区居民委员会推荐。被告：元和平，男，1966年2月5日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南永发律师事务所律师。原告安道武与被告元和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安道武及其委托诉讼代理人邓临辉，被告元和平的委托诉讼代理人李珞瑜、李潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安道武向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年9月1日签订的《房屋出租协议》及2019年7月27日签订的《关于租房补充协议》;2.责令被告恢复承租房屋原状并腾出承租房屋；3.责令被告支付拖欠的租金128000元（该租金为2020年全年租金，2020年以后的租金按照《房屋出租协议》约定的租金标准计算至被告腾出承租房屋时止）及水费589元，合计128589元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月1日，原、被告签订了一份房屋出租协议，协议约定，原告将自己所有的临湘市城中南路5号住宅楼第3、4、5层及第6层的北边（一半）出租给被告作经营教学使用，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日共5年时间，被告每年向原告支付租金108000元，支付方式为每年一次性交清，先交租金后经营，水费按照相关部门实价收取，双方还就其它事项进行了详细约定。2019年7月27日，原、被告在原协议的基础上进行协商并签订一份《关于租房补充协议》，将原租赁范围中的第6层北边（一半）变更为第2层，在原租金标准基础上每年增加20000元。租房协议履行一年后，被告开始拖欠2020年的租金及水费，其中租金128000元、水费589元，合计128589元，其行为构成合同违约。2020年11月21日，原告通过微信向被告送达了催付房屋租金的通知，催告被告应尽快支付拖欠的租金及水费。但是，被告收到通知后既不支付拖欠的租金及水费，也不作任何回复。原告认为，原、被告双方签订的《房屋出租协议》及《关于租房补充协议》合法有效，为合同双方当事人的真实意思表示。被告逾期支付租金及水费，经原告催告后被告仍一直不履行合同义务，其行为构成合同根本违约，应承担违约的法律责任。据此，原告具状起诉。元和平辩称：同意解除合同，其他合伙人的意见不清楚。1．安道武起诉遗漏当事人。2019年9月1日，元和平与安道武签订《房屋出租协议》，虽然签订合同时是元和平一人签名，实际上是由元和平和另外三人（案外人：朱华栋、朱满香、向雨琦）共同承租安道武房屋合伙进行经营教学，安道武知情且认可实际承租主体为四人，房租也是通过向四人共同收取的，诉讼标的是共同的，符合必要共同诉讼人的法律规定，安道武起诉时遗漏了必要共同诉讼人，依据相关法律规定和司法解释，应追加案外人朱华栋、朱满香、向雨琦为共同被告参与诉讼。2．安道武的部分诉讼请求没有事实和法律依据。关于安道武诉讼请求第一项，安道武起诉时提交《关于租房补充协议》形成于《房屋出租协议》之前，且签字栏甲方为安道武本人，乙方签名显示的名字和笔迹均非元和平本人，更加证实安道武对于承租其房屋用于经营教学的主体并非元和平一人这一事实是知情且认可的。安道武诉讼请求第二项违背双方合同约定。《房屋出租协议》第二条、第六条，对房屋的装修以及固定装饰的处理有明确约定，即不论是到期转租或是因元和平违约解除合同，元和平对房屋的装修以及固定装饰均不得拆除。安道武起诉要求责令元和平恢复承租房屋原状没有事实和法律依据。安道武起诉状陈述的部分事实与现实不符。元和平与安道武实际履行的协议为《房屋出租协议》，之前签订的《关于租房补充协议》，订立合同的主体并非元和平，元和平对该补充协议没有履行义务。事实上，元和平与其他三位合伙人共同将第一年度的房租加押金共计128000元交给安道武，安道武也出具了收据。第二年度的租金，因疫情原因，支付困难，但元和平一直积极应对迟延缴纳房租一事。综上所述，安道武起诉时遗漏必要共同诉讼主体，2019年7月27日签订的《关于租房补充协议》与元和平无关，元和平没有恢复承租房屋原状义务。安道武为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》复印件各1份，证明原告将房屋出租给被告的事实，以及双方约定的租金、租赁期限以及违约责任等，被告有义务将承租房屋恢复原状；2.照片复印件1份，证明被告自2020年9月1日至今拖欠水电费共计589元；3.短信及微信聊天记录截屏影印件各1份，证明原告多次向被告催讨租金，但是被告至今未支付；4.生活缴费截屏影印件1份，证明原告帮被告垫付了201元的电费。元和平为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1.《房屋出租协议》复印件1份，证明原、被告于2019年9月1日签订《房屋出租协议》，协议约定退租时装修以及固定装饰不得拆除；2.收据、《共同经营协议书》复印件各1份，证明签订《房屋出租协议》当日即2019年9月1日，被告及其合伙人一同向原告支付2019年9月1日至2020年9月1日一年度租金及合同押金，原告对于房屋实际承租人为原告及其合伙人四人是知情并认可的；2020年9月16日，被告与朱华栋、朱满香、向雨琦签订《共同经营协议书》确认合伙事宜，四人共同承租原告房屋进行教育经营，共负盈亏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月17日，元和平因经营需要，租赁安道武的房屋，安道武作为甲方与元和平作为乙方签订《房屋出租协议》，协议约定：一、甲方现将临湘市城中南路五号三楼、四楼、五楼及六楼的北边（一半）出租给乙方经营教学，自2019年9月1日至2024年8月31日止，共5年。二、乙方向甲方每年交纳房屋租金壹拾万零捌仟元整（108000），押金贰万元整（20000），所交纳的费用由甲方向乙方出具收据为凭证。房租第三年上调百分之五。第四年上调百分之五，第五年上调百分之五。租金每年交纳一次，先交后经营。……如乙方不续租，必须提前三个月通知甲方，所有的固定装饰不得拆除（如水、电、厕所、内外门、吊顶等），可以转让给下任承租者，如下任承租者不需要，由乙方自行拆除，甲方退回乙方押金。……三、乙方在甲方目前现有的房屋基础上进行装修，不得随意拆墙、打洞，不得损坏甲方的房屋横梁、立柱。……四、甲方为乙方专备总电表一个（户头一个），乙方自去电业部门交纳电费。……电费按电业部门实价收取。……乙方在甲方总水表下安装分表，费用按自来水公司实价收取。总水表空数按照分水表数多少分摊，多用多摊。每月抄水费一次，甲方出具收据。五、甲方确保房屋整体安全可靠（不可抗拒因素除外）及消防楼梯畅通无阻……六、协议期内，甲、乙双方不得违约，如甲方违约必须赔偿乙方装修损失；乙方违约，除装修不得拆除外，押金不退。安道武和元和平在落款处签字，因双方协商交房日为2019年9月1日，所以将落款日期写为2019年9月1日。2019年7月17日，安道武收到元和平通过微信转账方式向其支付的押金20000元。2019年7月27日，安道武作为甲方与元和平作为乙方签订《关于租房补充协议》，协议约定：一、因甲方考虑房子承重不够，决定将6楼（一半）改到2楼，2楼另一半租金乙方补交每年贰万元。三、乙方在甲方现同意的基础上装修，不得超过甲方的授权动工范围：附（动工范围及改造墙面位置……）。四、乙方按甲方允许的范围施工，不再作任何修改，违者视为违约。五、补充协议与协议具有同等效力，违者赔偿对方伍拾万元整。落款处有安道武、元和平及装修公司彭辉球签字。2019年9月1日，安道武出具收据，收据内容为：“今收到优越教育交来房租费（自2019年9月1号-2020年9月1号止）金额（大写）壹拾贰万捌仟元128000.00，经手人：安道武”，收据上另有颜色更深的签名“朱满香、李建湘、张瑾”。2019年9月2日，安道武收到元和平通过农业银行账户6228××××1374向其支付的100000元，交易附言为19年房租。之后，元和平未再向安道武支付房屋租金。2020年9月16日，元和平与朱华栋、朱满香、向雨琦签订《共同经营协议书》。本院认为，本案争议焦点为：1.《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》是否合法有效；2．是否应当追加案外人为本案被告；3.《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》应否解除；4．如果解除，元和平应否将承租房屋恢复原状、安道武应否退还押金；5．房屋租金、水电费的结算。1．《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》是否合法有效。元和平认为《房屋出租协议》与《关于租房补充协议》签订时间存在矛盾，且不认可《关于租房补充协议》系其签订，不应当履行《关于租房补充协议》。对于上述协议的签订日期，安道武已经做出说明，《房屋出租协议》签订的实际日期在签订《关于租房补充协议》之前，《房屋出租协议》上的签订日期系为与双方实际协商开始支付房屋租金日期一致所致，并非实际订立协议的日期。从《关于租房补充协议》的内容可以看出是对《房屋出租协议》的内容进行了修改和补充。元和平不认可《关于租房补充协议》的签名系其书写，但其没有申请笔迹鉴定，也未提交相关证据证明系他人仿冒，结合元和平提交的收据即安道武收到2019年9月1日至2020年8月31日租金128000元的事实，可以确认《关于租房补充协议》系对《房屋出租协议》延续，是安道武与元和平签订。对元和平该项答辩意见，本院不予支持。安道武与元和平之间签订的《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》，约定安道武将房屋交付元和平使用、收益，元和平向安道武支付租金，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方之间构成房屋租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2．是否应当追加案外人为本案被告。元和平主张其租赁安道武的房屋系用于合伙经营教学，合伙人另有朱华栋、朱满香、向雨琦三人，安道武对此知晓，且房租是安道武向其四人收取的，其四人与安道武之间的诉讼标的共同，因此，元和平、朱华栋、朱满香、向雨琦四人为必须共同进行诉讼的当事人，本案应当追加朱华栋、朱满香、向雨琦为被告参加诉讼的意见，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《房屋出租协议》和《关于租房补充协议》系安道武与元和平之间于2019年签订，元和平在本案中提交的《共同经营协议书》签订时间为2020年9月16日，发生在签订《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》及安道武2020年9月7日向元和平通过短信催讨租金之后，无法证明元和平签订《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》时是代表元和平、朱华栋、朱满香、向雨琦四人合伙事务，安道武向其他人员催讨租金，不能推断其他人员就是合伙人，可能是元和平租赁房屋经营的工作人员或其他人员。因此，元和平提供的证据不能证明本案符合必要共同诉讼的情形。对元和平要求追加朱华栋、朱满香、向雨琦为本案被告参加诉讼的申请，本院不予采纳。3.《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》应否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条的规定，合同解除可分为协商解除、约定解除和法定解除。安道武和元和平既未就《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》协商解除，也未约定解除的事由，不符合协商解除和约定解除的情形。本案中，安道武与元和平签订的《房屋出租协议》第二条约定：“租金每年交纳一次，先交后经营。”，虽然双方未明确约定租金交付的具体时间，但是根据该约定，元和平经营项目为教育性质，以及元和平于2019年9月1日支付第一年度租金的交易习惯，本院确认元和平应当交付租金的时间为租赁期限内每年的9月1日。安道武于2020年9月7日以短信方式要求元和平交纳房租，2020年11月21日通过微信通知元和平在2020年11月30日前按合同交清房租及水费，元和平至今未交纳2020年9月1日起即第二年度的房租及相关费用，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，安道武依法可以解除合同，属于法定解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》自元和平收到本案起诉状副本之日即2021年1月12日解除。对安道武要求解除《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。对元和平认为其需征求其他合伙人的意见确认是否解除合同的答辩意见，本院不予支持。4．如果合同解除，元和平应否将承租房屋恢复原状、应否退还押金。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”，甲方安道武与乙方元和平签订的《房屋出租协议》第六条约定：“乙方违约，除装修不得拆除外，押金不退”，现因元和平逾期不支付房租，构成违约，依据该约定，元和平无需拆除装修恢复原状，安道武无需向其退还押金，但元和平应当腾出房屋。对安道武要求元和平恢复承租房屋原状并腾出承租房屋的诉讼请求，本院予以部分支持。5．房屋租金、水电费的结算。《中华人民共和国民法典》第五百六十七条规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，元和平仍应按照双方签订的《房屋出租协议》、《关于租房补充协议》结算房屋租金及其他相关费用。安道武与元和平约定，自2019年9月1日起第一年、第二年的租金为128000元/年，换算成日租金为350.68元（128000元/年÷365天/年），第三年为134400元/年[128000元/年×（1+5%）]，换算成日租金为368.22元（134400元/年÷365天/年），第四年为141120元/年[134400元/年×（1+5%）]，换算成日租金为386.63元（141120元/年÷365天/年），第五年为148176元/年[141120元/年×（1+5%）]，换算成日租金为405.96元（148176元/年÷365天/年）。因元和平已支付自2019年9月1日起第一年的租金，剩余租金第二年按350.68元/天、第三年按368.22元/天、第四年按386.63元/天、第五年按405.96元/天的标准计算至元和平腾出并交付房屋前一日。对安道武要求元和平支付拖欠的2020年租金128000元，因自2020年9月1日起至今未满一年，对安道武的该项诉讼请求，本院予以部分支持。安道武要求元和平支付水、电费，其提交了电费账户名为“＊定平”2020年11月1元、2020年12月100元、2021年1月100元的生活缴费截图，以及水表的两张照片，因上述证据不能证明水、电费用的产生系元和平专用以及元和平使用水、电欠缴的具体金额，对安道武的该项诉讼请求，本院不予支持。对于安道武庭后要求元和平赔偿因损坏窗户所造成的损失3900元，因其在辩论终结后提出，本院不作处理。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条第一款、第五百零九条第一款、第五百一十条、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、第九百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告安道武与被告元和平于2019年9月1日签订的《房屋出租协议》和2019年7月27日签订的《关于租房补充协议》；二、被告元和平于本判决生效之日起十五日内将租赁原告安道武位于临湘市××路××号××楼××楼××楼××楼的房屋腾空交付给原告安道武；三、被告元和平于本判决生效之日起十五日内向原告安道武支付房屋租金（2020年9月1日至2021年8月31日期间按350.68元/天、2021年9月1日至2022年8月31日期间按368.22元/天、2022年9月1日至2023年8月31日期间按386.63元/天、2023年9月1日起按405.96元/天的标准，计算至被告元和平将承租房屋实际交付给原告安道武的前一日止）；四、驳回原告安道武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2872元，减半收取计1436元，由原告安道武负担7元，由被告元和平负担1429元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李彬二〇二一年三月十六日法官助理杨苗书记员姚依欣附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九百七十三条合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。