山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初4066号原告：张训照，男，1962年8月4日出生，汉族，经商，住山东省济南市济阳区。委托诉讼代理人：燕建国，山东闻韶律师事务所律师。被告：山东宝安房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区小观镇孙家寨村东。法定代表人：徐剑锋，董事长。委托诉讼代理人：邓树新，该公司法律顾问。原告张训照与被告山东宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张训照及其委托诉讼代理人燕建国，被告宝安公司之委托诉讼代理人邓树新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张训照向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付售房款差价暂定100,000元及利息损失（具体数额待销售数据明确后另行变更，自2018年12月1日起，以应返还销售差额为基数至实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月2日，原、被告双方签订《房源预定协议》，协议约定张训照（以下称乙方）预定被告（以下称甲方）建设的位于宝安江南城居民小区E16号楼（共66户房屋），建筑面积（预测）约5211.54平方米。乙方预定房源按照甲方销售价格的84折执行，66套房源优惠后总房款为30325373元，房源信息详见附件，房款总价最终按实测面积结算，结算原则为多退少补。乙方于本协议签订后五日内一次性缴纳房源预定定金人民币大写：陆拾陆万元作为该房屋的购房定金。定金缴纳后，甲方确认乙方所预定房源按照本协议确定的单价执行，将来无论房价涨跌均不得调整。乙方应于2018年2月5日前办理首批15套房源的购买手续，于2018年6月30日前办理第二批25套房源的购买手续，于2018年11月30日前办理完成剩余26套房源的购买手续，协议签订后，乙方按约定缴纳了购房定金并如期完成了约定销售任务，但甲方迟迟未返还乙方应得的房屋优惠差价，原告多次催要相关差价，被告迟迟未予办理，双方几次协商未果。被告宝安公司辩称，原告所述的情况与事实不符，原告预定房源系为公司职工发放福利，不是作为中介机构进行对外销售，被告公司作为上市公司子公司不允许同个人签署中介服务协议，如果签署的协议定性为包销或居间服务合同，那么涉及到佣金的支付及发票的提供问题，以解决上市公司所有财务数据均需披露的财务问题，所以原告所述的系包销协议与合同内容不一致，原告应当按照合同约定支付房款，从而享受该优惠价格。根据双方签订的协议，原告应当按期支付购房款并办理购房手续，但时至今日原告仍未按照约定于2018年2月5日前将首批房源的房款付清，正是基于此，被告要求原告承担违约责任，没收其已经缴纳的66套房源定金66万元，即每套一万元的定金，原告为避免定金被没收，同意被告将部分房源收回另行出售，并协商确定后期亲自到被告公司办理房款定金转换其他房源的房款，将原始定金单予以收回，后双方按照约定进行了履行，原告也将未缴纳房款的房源定金转为其他保留房源的房款，所以在此情况下，原告由于没有按时缴纳应付房款已经与被告协商变更了协议履行内容，原告所主张的涉案房源与其没有任何利益关系，被告收回的房源另行出售，既因为原告的违约而导致被告因出售房源而产生的高额中介费用，同时也延误了被告及时出售房源回笼资金的合同目的，所以原告诉请不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2017年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订一份《房源预定协议》，载明鉴于甲方开发建设的宝安江南城居民小区E16号楼已取得商品房预售许可证，就乙方预定16号楼66套房屋相关事宜订立协议如下，协议第一条约定：乙方预定宝安江南城居民小区E16号楼（共66户房屋），甲方应于2019年12月31日前交付，乙方应于约定的三次付款时间书面确认上述预定房产的指定买受人，并且指定买受人到甲方签署《商品房合同》，乙方逾期未指定买受人的，在房款付清的情况下，甲方有权默认房产登记买受人为乙方；第二条约定乙方预定房源按照甲方销售价格的84折执行，66套房源优惠后总房款为30325373元，房源信息详见附件，房款总价最终按实测面积结算，结算原则为多退少补，甲方给予乙方上述房源单价属于预定优惠价格，乙方不得对外宣扬，乙方于本协议签订后五日内一次性缴纳房源预定定金人民币陆拾陆万元作为该房屋的购房定金，此款项不计任何利息，可在双方签署《商品房买卖合同》时转为房款，乙方交纳定金后，甲方确认乙方所预定房源按照本协议确定的单价执行，将来无论房价涨与跌均不得调整。第三-1条约定：乙方应于2018年2月5日前办理首批15套房源的购买手续，于2018年6月30日前办理第二批25套房源的购买手续，于2018年11月30日前办理完成剩余26套房源的购买手续（办理购买手续是指付清房款，如贷款应付足首付款并贷款或银行审批通过、签订《商品房买卖合同》）。对双方有争议的事实和证据，本院列明如下：原告提交如下证据：1、原告（甲方）与案外人李贤利（乙方）于2017年12月15日签订的委托销售协议一份，载明甲方与宝安公司于2017年12月2日签订了房源预定协议，为了按时完成宝安公司确定的售房任务，甲方特委托乙方进行销售：一、甲方委托乙方销售后，不得再委托其他房屋销售机构或个人进行销售，乙方有除甲方以外的独家销售权；二、乙方应按照甲方的售房任务于2018年2月5日前完成首批15套销售，2018年6月30日前完成25套销售，2018年11月30日前完成剩余26套销售；……四、售房价格约定：以甲方向宝安公司最终结算底价（房价84折）为基数，向上浮动，根据客户情况及节点，因人而异，由乙方灵活确定，但必须以甲乙售房利润最大化为前提；五、利润分配，购房者成交价与甲方与宝安公司最（原文如此，应为最终）计算价为甲乙售房共同的利润，最终结算后，按利润的25%向乙方支付；……七、合同一式三份，甲乙双方各执一份，甲乙方介绍人苏某一份。原告同时做如下陈述：李贤利为南海新区多家房地产公司进行房屋销售，苏某系其在济阳地区的联系人，经苏某介绍，原告对涉案楼盘产生兴趣并与苏某一起到被告处考察销售一事，被告经理黄伟告知原告可从被告处预定一栋楼进行销售，16号楼已经取得了预售许可，如果原告能将房屋卖掉利润空间较大，只需缴纳66万元预售定金即可取得销售权，原告考虑后认为仅投资66万元风险不大可以尝试便同意了，并在预定协议上签字。第一期销售按期完成，第二期销售期间，黄伟与李贤利沟通，因江南城房源不够，请求李贤利与原告汇报，将16号楼1单元让渡给被告公司进行销售，同时承诺原告13号楼1单元给原告补齐相应房源，原告同意了，后来事实上被告将13号楼1单元让渡给原告进行销售，原告也按时完成了销售任务。不料李贤利在完成全部销售任务后不久患重病病故，原告得知后查找销售数据时发现全部销售数据灭失；2、原告申请苏某出庭作证，苏某证称李贤利告知证人其和被告公司签了好几年的委托销售协议，当时原告委托李贤利卖房，只要是李贤利卖的房子就是原告卖的房子，不是李贤利卖的就是被告自己卖的，李贤利卖的房子被告都有记录，李贤利只是收取原告的佣金，被告不再支付佣金，13号楼和16号楼调换的时候16号楼2单元已经卖了三、四套了，13号楼1单元后来也被李贤利卖了，三期任务都完成了。苏某同时证称其没见过原告提交的委托协议，但是其知道原告和李贤利谈过，其印象中原告给李贤利10%，李贤利2019年元旦前后去世，因为突然所以没有进行结算，苏某同时提交证明一份，载明：被告经理劝说原告预订一幢楼房，按照统一零售价的8.4折给原告，只需缴纳每套房屋1万元定金即可对楼房进行销售，李贤利称帮原告销售，将其销售资源与原告绑在一起进行销售，于是原告预定了16号楼66套房源销售权，并签订了房源预定协议，之后原告在济南举办了江南城房产推介会，成立了以李贤利为组长的销售小组负责66套房的销售工作，2018年5、6月份，江南城现房供不应求，因无房销售，通过李贤利向原告口头申请置换16号楼2单元转给江南城销售，江南城再将13号楼1单元转给原告销售，原告同意调换，销售过程中，被告要求的每个时间节点李贤利都将销售情况向我通报，我再告知原告，李贤利完全按照合同约定的时间完成了约定的三批销售任务；3、原告与黄伟的对话录音一份，录音中原告“我不就是为了增加点收入吗，是不是啊，为什么要留下这六套房”，黄伟“那就是说你当时给我说给员工买福利，那只是一个？”，原告“那个事我给你说啊，咱啥都有，有一句话没有三分利不起早五更”，黄伟“其实你给员工买福利房”，原告“我说的是我徒河公社的社员，徒河公社社员全国各地都有嘛，全国各地都有，叫他们上这里来共享养老嘛，共享养老是这么个模式，那么这个房子，咱共66套房子”，黄伟“我知道，你的想法我也知道了，压的房子，以团购的名义压点房，然后整点钱呗，但是我们给你签的不是这个协议，对不对张总，我们自始至终就认为您徒河公社真是您所有员工的房子，都是你们的，我只要求按时签约，对不对，是不是这样的，但是你跟李贤利至于后期怎么操作的你们之间有什么协议我也一概不知，也一概不负责，我们只负责您按时签约，如果您不按时签约，OK，我们就收回房子卖，后期你一直没有客户啊”，原告“不是没有客户，那些客户都是李贤利替我找来的”，黄伟“那现在李贤利替你找来，还是他的，你说怎么分辨，李贤利本来替你打工的？你说李贤利替你打工的，给你卖房的，你现在我也没办法给你证明是不是，但是他也计入公司，是不是，他最多跟你一个合作关系，对不对”，原告“嗯嗯”，黄伟“原先你们说那个别墅要装修啊，装一个体验中心啊，又想找这边有海边的海洋牧场啊，宏伟规划我们都听到了，你们有一个美好的愿想”，原告“嗯，对”，黄伟“但是后面没有成型，因为什么，因为你这边客户发过来没有”，原告“咱捋一捋，第一66套房是我定的，我定的任何人卖着66套房都是我委托卖的，房子是我定的，卖房的行为都是替我去卖”，黄伟“但是有一个节点，没有按时付啊，你要是按时”，原告“第一个阶段咱少卖了几套房，按合同规定您应该对我进行处罚，我认了，该怎么处罚怎么处罚，你怎么下通知我怎么认可，后面这些也是李贤利替我卖房，很明确的事情”，黄伟“首先，你协议看了，我们没有该给你付这个钱的事，另外本来去年的应收款也拖了这么久了，可能马上要起诉了，合同上面一个字也没有说给你一分钱，我建议你走法律程序，我没有办法给你任何承诺，您坚定主张自己的权利我建议通过法律途径……当时跟李贤利合作，大概得出这些利润，但是你们中间的这个协议我们是管不着的，李贤利人没了你来找我们”，原告“我买了李贤利替我卖，他在我也是找你们，我有权上这里来，你让李贤利领走了钱，本来就不对，本来就不能让他领走钱，他替我卖房子，我又没有给他授权委托，他怎么去领走钱”。原告同时陈述其认为被告支付给李贤利的钱应该是李贤利为促成原告和江南城卖房子合作做中介，江南城应该付给他的费用，与本案无关，即李贤利介绍原告签订订房协议后即可以从被告公司领取佣金，然后再协助原告卖房，卖房成功后从原告分得的16％差价款中再分得25％的利润；4、原告与李贤利之妻的对话录音一份，载明原告“我过来一个是看看你，第二呢想着帮着你看看怎么着想法一次性的叫江南城不再翻案，咱们讨论个方案，不能因为我找他影响了你这个事情，我找个这个事情呢，老李兄弟在的时候我和老李兄弟交涉说这个事通过几次电话，我也给黄总打过好多次电话……这个情况是我交了钱预定了这66套房，当时老李兄弟帮我卖这个房”，李妻“嗯嗯”，原告“这个事情当时我买这个房的时候，他是按照一个折扣给的我”，李妻“嗯我知道，看过合同”，原告“那么按照这个折扣，到卖的价钱之间不是有个差价吗，我一直找他这个差价的事情，他回避这个事情，我自己留了六套房和一个别墅，他说要起诉我，但是没有，”李妻数次“嗯嗯”，原告“所以就是这么个经过”。其后的对话没有在录音中载明。原告另申请证人董某出庭作证，但董某到庭陈述其因个人情况不能出庭作证，只能向本院说明情况，董某陈述：我2018年3月份左右跟着李贤利销售房屋，李贤利和被告之间有协议，被告委托李贤利销售其开发的房屋，协议每年签一次，协议中写明佣金结算方式，但是不写明具体房源，李贤利可以销售被告开发的所有房屋，然后根据协议和销售情况进行结算佣金，2019年因为李贤利突然去世没签。16号楼是张训照包下来的，然后李贤利进行销售，别的中介不能卖，我是具体销售人员之一。后来李贤利告诉我说宝安公司没有可以销售的房源了，就把16号楼2单元换成了13号楼1单元，其他中介也可以卖，我们是提前销售13号楼1单元。16号楼和13号楼1单元都是张训照的，别的中介不能卖，只有李贤利能卖，李贤利和张训照之间什么关系我不清楚，也不清楚他们之间的约定。这两栋楼都有销售节点，我们当时都是提前完成了销售任务，后来宝安公司支付了佣金给李贤利，支付了多少我不清楚，支付的是哪几栋楼的我也不清楚，但是我知道必须是支付了全款和网签合同之后才能支付佣金。16号楼和13号楼两栋楼的1单元都是李贤利卖的，16号楼2单元换的时候卖出去几套我不清楚。经质证，被告提出如下质证意见：1、对证据1的真实性因为涉及案外人所以无法确认；2、证人苏某应当与原告或李贤利之间存在着利益关系，所以对其证言被告也不予认可，证人是属于孤证，无法相互佐证，李贤利从被告公司已经领取了销售价格与协议价格之间的差额部分，是以佣金的方式领取的，结合证人所述原告委托李贤利办理卖房事宜，原告向被告主张相关的差价存在相互矛盾，所以应当向李贤利主张；3、对黄伟与原告的通话录音真实性予以认可，但对证明目的不认可，录音中原告所称的款项是李贤利以佣金的形式从被告处领取的费用，在原被告签订订房协议时，李贤利并未参与，被告没有和李贤利签订关于这个业务的服务合同，如果有原告所述的支付给李贤利的这笔费用，也就没必要将利益让渡给原告，而且房产领域的居间服务合同，居间费用的获得必须与房产销售回款相绑定，否则无法确定购房是否是真实的，现在支付给李贤利具体的额度没有统计，也没有统计是卖的是哪些楼，李贤利可以销售被告的所有楼房，被告向李贤利支付了部分费用后，知道李贤利与原告存在合伙关系后就认为未付款部分可能存在争议，所以未向李贤利妻子支付后续费用，该录音中所表达的内容更符合实际，正是由于原告在被告催告后仍未支付应付购房款，被告才发出书面解除通知；4、对于李贤利妻子对话，是否是其本人，被告无法确认，与本案也没有直接关系，如果原告在录音中所述属实，那么就是原告委托李贤利办理房源的出售事宜，李贤利和原告之间是合伙或委托关系，李贤利的行为就代表了原告的行为；对董某所述不认可，首先董某身份无法核实其所述是否真实，因涉及案外人李贤利，所以董某人与案外人之间的关系在本案中无法核实；董某所陈述内容也仅为推测，并未对于协议签订及佣金结算等事宜亲自参与；董某所述的情况不能与其他证据相互佐证，其作为孤证不具有证明效力；其所述的16号楼二单元进行调换的事宜虽与原告陈述相一致，但所表达的房源销售状况均无法核实。故被告对董某所述不认可。被告提交如下证据：1、原告退回的定金收据原件66份，证实因原告逾期缴纳购房款，被告要求原告承担违约责任，原告将定金单据交回，被告同意将其定金转为其他房源的购房款，退回定金的房源由被告收回另行出售，所以原告将定金原件交回后可以证实双方已就预定协议的解除达成了一致，2、定金转为其他房源购房款明细表一份，原告及其妻子签字确认的换房申请函和更名申请函65张，拟证实原告已将原预定房源的定金转出支付其他房产的房款，已经被转走定金的房源作为退回的房源由被告委托其他代理公司另行出售，据被告统计，其中41套房屋的定金被转入102房屋，更名耿朋飞，退定金共42万元；5套房屋转入1001,然后1001连同其他9套房屋的定金一并转入501，共计16万转入103，更名为高卫平；103等8套更名为原告带领的人员，其中2套房屋（穆振奎、邵力）的房款已经付清，其余6套房屋的房款尚未付清；3、律师函两份，拟证实2019年3月29日、5月21日被告先后两次向原告发送律师函，就协议解除事项发出书面通知，3月29日的律师函载明：张训照先生，根据你与宝安公司签订的《房源预定协议》，你预定江南城E16号66套房源，鉴于你未按协议约定于2018年11月30日前办理完毕66套房源的购买手续，未付清该66套房源的全部购房款项，根据合同约定已构成根本违约，现函告解除房源预定协议，宝安公司将收回你预定但未办理购房手续的房源，另行出售，你已付定金作为违约金不予退还；5月21日的律师函载明因原告未按协议约定时间办理购买手续，按揭购买房源也未取得银行贷款，已构成违约，再次函告原告并限期到宝安公司办理后续事宜。经质证，原告提出如下质证意见：1、对证据1真实性无异议，单据确实退回了，但是66万元与被告提交的明细表上载明的耿朋飞等四人的购房没有任何关系，原告认可6套房屋是原告自行购买的，登记在原告公司人员名下，穆振奎和邵力与原告没有关系，是社会购房人员，原告还购买了被告一套别墅，66万元转入该7套房屋中，现尚有一半购房款没有付清，因为应以被告应支付的差价款予以抵扣；2、对证据2中的4份真实性予以认可，确实是原告本人签名，其余的都不是原告本人所签，且经核实，原告妻子也对签名一事没有印象，之所以签了四份是这四套房屋已经卖出去了，定金必须转出来，所以被告就通知原告签了四份换房申请函，对该四套房进行了内部变更处理，将该4套房的定金转到另外的房屋中，该四套房屋由实际购房人交付购房款，涉案66套房屋都应办理上述手续，但是被告不通知原告来的话原告就不来办手续；3、对证据3的真实性无异议，确实收到该两份律师函了，但原告向被告进行了回函。原告同时陈述李贤利为了完成任务和原告协商用原告缴纳的66万元定金给没有付清房款的房屋作为购房款，这样就能完成销售任务，原告同意后李贤利把原告的40多万元定金进行变更转入其他客户所购房屋，这样购房款就视为付清了，任务也就完成了，但是最终原告的定金还是转入了6套房屋中，如何操作是李贤利和被告财务进行的，原告不清楚。原告另提交“关于结算商品房差价的函”一份，时间为2019年3月31日，内容为根据房源预定协议的约定，原告或原告的买受人已经于2018年10月30日前将66套房屋全部按照宝安公司公布的市场公开价与宝安公司签订了《商品房买卖合同》并备案，相关款项已经汇入宝安公司制定的银行账户，鉴于66套房屋的公开价与约定的团购价存在巨额价差，请宝安公司在收到函件后的5个工作日内，与原告联系核对账务以及退还商品房差价等事宜。经质证，被告陈述没有见过这份函件。本院认为，本案争议焦点为原告要求被告支付售房款差价是否应予支持。原告主张被告应向其支付售房款差价，被告对原告该主张不予认可，原告有义务提供证据证实被告负有相应的义务即被告应向原告支付售房款差价。首先，从原告提供的证据进行分析：1、原被告签订的《房源预定协议》并不能体现被告委托原告售房的事实，该协议仅能体现原告以优惠价格购买被告的房屋，协议中明确约定“乙方交纳定金后，甲方确认乙方所预定房源按照本协议确定的单价执行，将来无论房价涨与跌均不得调整”，该条协议从字面上理解显然系原告作为购房人以固定价格购买房屋，协议的其他内容也无法确定被告应向原告支付售房款差价；2、原告提交了其与案外人李贤利的委托销售协议，因李贤利已经去世，证人苏某所述协议内容与原告提交的协议亦存在不一致的情形，本案中无法确定该协议的真实性和有效性，且该份协议的当事人双方系原告与被告，被告并未参与，该份协议对被告并没有约束力；3、对证人证言，苏某明确陈述其未见过原告提交的协议，其印象中原告向李贤利支付10%，上述陈述均与原告提交的委托销售协议不一致，同时苏某陈述系原告向李贤利支付佣金，被告不再支付佣金，被告明知涉案楼房原告系拥有独家销售权，即被告完全清楚应将售楼佣金支付给原告而非支付给李贤利，而根据被告陈述其已经向李贤利及其妻子支付了涉案楼房的部分佣金即李贤利在世时被告就已经向李贤利支付了佣金，董某亦陈述被告向李贤利支付了佣金，该点从原告与被告经理黄伟的录音中亦能得到体现，该事实显然与苏某的陈述及原告的主张相互矛盾；董某明确陈述其不清楚原告与李贤利之间的具体约定，董某及苏某的陈述仅能证实涉案楼房系由李贤利进行销售，并不能证实原告与被告及李贤利之间的具体约定及法律关系；4、原告提交了其与被告经理黄伟的录音，录音中黄伟陈述原告系为员工购买福利房、其不清楚原告与李贤利之间的关系、原告未按期支付房款已经违约等内容，原告自述被告未经同意向李贤利支付了钱款，从上述黄伟与原告的陈述来看，被告对于原告与李贤利之间的关系及约定并不知情，原告当时系以为员工购买福利房的名义与被告签订预定协议，原告对被告将佣金支付给李贤利是知情的，该事实显然与原告的主张不符。其次，从被告提交的证据来看：被告提供了定金退回的收据，双方认可原告缴纳的66万元定金均已转入原告自行购买的房屋用以冲抵购房款，根据双方的陈述可以认定涉案66套房屋中有6套系由原告自行购买，原告对其购买的房屋仅支付了部分房款，余款原告陈述应以被告应支付的差价款抵顶，但原告提供的通话录音中，黄伟明确陈述原告逾期未缴纳房款，被告准备起诉原告，该事实显然与原告主张的抵顶不符，被告向原告先后发送了两次律师函通知原告因原告违约故解除双方之间的《房源预定协议》，原告未对该解除协议提出异议，亦未请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。综上，本院认为原告要求被告支付售房款差价于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张训照要求判令被告支付售房款差价及利息损失的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告张训照负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  栾哲元人民陪审员  曲新华人民陪审员  王英本二〇二一年三月三十日法官助理于赛丽书记员杜芳