广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1323民初1061号原告:陈伟生，男，1982年1月21日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。委托诉讼代理人：戴惠来，广东金卓越律师事务所律师。被告：张苑，女，1983年8月8日出生，汉族，广东省广州市人，住惠东县。委托诉讼代理人：方俊，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佳丽，广东日升律师事务所律师。原告陈伟生与被告张苑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈伟生的委托诉讼代理人戴惠来，被告张苑的委托诉讼代理人方俊开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟生向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告、被告于2016年8月10日签订的《房屋买卖定金协议》；2.判令被告立即向原告双倍返还定金100000元；3.判令被告立即向原告赔偿房屋差价100000元（以鉴定结论为准）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费及担保保函费。事实与理由：原告与被告于2016年8月10日签订的《房屋买卖定金协议》约定：由被告将其本人名下位于惠东县XX镇XX路X号XX花园XX苑8栋××号房产(房产证号：粤房地证惠东字第××号，房屋编号XXXXX)出售给原告，房产总价为人民币748000元。原告须在房产过户时交首付(以原告拿到新的房产证为准)后1个月之内去银行办理贷款手续，并交清余款。原告按照协议约定于2016年8月10日向被告支付定金人民币50000元，被告亦向原告出具收据证明收到原告支付的人民币50000元定金。签订协议后，经原告多次催促，被告均不配合办理涉案房产过户手续，原告委托律师出具的《律师函》要求被告立即配合办理涉案房产过户手续，被告同样置之不理。原告认为，双方签订的虽然是《房屋买卖定金协议》，但该协议已经具备房屋买卖合同的主要条款，其本质是房买卖合同，房屋买卖合同的成立不违反法律的禁止性规定，是原被告双方的真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护。原告按照协议约定履行了相关义务。被告的行为已经构成严重违约，导致房屋买卖协议无法履行，依法应当予以解除，被告应当向原告双倍返还定金100000元，且房屋买卖合同因被告违约被解除的，原告作为守约方可以要求被告赔偿房屋差价100000元（暂计100000元，以鉴定结论为准）。为了便于本案审理，正确计算原告的损失，确定现今房屋价格与协议约定价格的房屋差价，原告同时申请委托鉴定机构对被告名下位于惠东县××工人XX宫内××楼××单元××房产（房产证号：粤房地证惠东字第XXXXX）以起诉之日为基准日进行价格鉴定。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。庭审时，原告明确表示撤销第三项诉请，撤销司法鉴定申请，其他诉讼请求不变。被告张苑辩称，对于原告第一项诉请解除房屋买卖定金协议，我方同意；对于第二项要求双倍返还定金，我方认为只能返还定金50000元，原因是根据双方签订的房屋买卖定金协议中第六条第一款第三项的规定，因涉案房产国土证权属不清，多种用途，因此根据本条规定，被告方只能退还定金给原告方，而不是双倍定金；关于诉讼费、保全费及保函费用的问题，由法院裁决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换、质证。原告陈伟生提交了如下证据：证据1原告身份证，证明原告主体资格；证据2被告身份证，证明被告主体资格；证据3房屋买卖定金协议，证明被告将其本人名下的房产出售给原告，房产总价748000元，原告需在房产过户时交首付后1个月内去银行办理贷款手续，并交清余款，原告支付50000元定金的事实；证据4收据，证明原告按照协议约定于2016年8月10日向被告支付定金50000元，被告向原告出具收据证明收到原告支付50000元定金的事实；证据5房地产权证，证明涉案房屋登记在被告名下，位于惠东县××路××清××号的事实；证据6律师函，证据7关于《律师函》的回复，两份证据用于证明被告经原告催告仍不办理涉案房产过户手续，且房屋无法办理过户登记，已经构成严重违约的事实。证据8担保保函，证明原告因本案支付担保保函费用1000元。被告张苑对原告提交的证据发表如下质证意见：对于证据1、证据2没有异议；对于证据3真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，该协议是定金协议，并不是房屋买卖的正式合同；对于证据4收据没有异议；对于证据5房产证没有异议；对于证据6、证据7的真实性无异议，对该证据证明内容有异议，因为房产过户是由于政府法律政策的原因导致无法过户，被告构不成严重违约；对于证据8没有异议。被告张苑提交了不予登记告知书一份，证明因国家法律法规政策的原因，导致本协议无法履行，因此被告并不构成违约。原告陈伟生对该证据发表如下质证意见：对该证据的三性有异议，1、该证据出具单位为惠东县不动产登记局服务大厅专用章，该服务大厅并不是独立的机构部门，不能对外出示相关证明文书；2、该证据显示的是不予登记，原因是权属不清、多种用途，原告与被告签订房屋买卖协议时，完全信赖于被告所持有的房地产权证是合法有效的，至于其国土证权属不清或多种用途，原告不知情，其过错责任在被告，所以该组证据不能证明被告不存在违约的行为。本院对当事人真实性无异议的证据予以确认并在卷予以佐证。结合当事人的诉辩、陈述及对证据的认定，本院查明事实如下：被告张苑名下有一套位于惠东县××工人XX宫内××楼××单元××房房产[房地产权证：粤房地权证惠东字第××号；房屋编号：XXXXX；建筑面积：136.86平方米]。2016年8月10日，被告作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）签订了《房屋买卖定金协议》，约定的条款摘录如下：一、房屋概述。……4、甲方向乙方出售本房产的价格为748000元。二、甲方的责任和义务。1、甲方所提供的身份证件，房屋证件和手续必须真实、有效；2、甲方保证其所转让的房屋无任何产权纠纷，也未对该房屋及其产权设定任何形式的抵押、担保、留置。三、乙方的责任和义务。1、乙方所提供的身份证件必须真实、有效；2、签定本协议后，乙方须向甲方交纳购房定金50000元；3、乙方须在房产过户时交首付（以乙方拿到新的房产证为准）后1个月之内去银行办理贷款手续，并交清余款；4、乙方必须在甲方交房前交清所有购房款项，否则甲方有权保留房屋钥匙直到乙方交清所有购房款项。四、付款方式。1、购房定金50000元由乙方以现金方式支付；2、甲乙双方在房产过户后（以乙方拿到新的房产证为准），由乙方以银行贷款的方式支付购房余款给甲方；3、甲方在收到购房定金时需向乙方开具收据。五、违约责任。1、甲方在签定本协议后，不得以任何理由停止出售该房屋（因国家政策不允许上市外），否则甲方以双倍定金返还乙方；2、因乙方原因致使本协议不能履行的，甲方有权保留乙方支付的定金。六、终止条款。1、甲、乙双方同意在本协议出现下列情况之一时，本协议即视为终止，并且甲、乙双方均不承担违约责任，并且甲方将乙方交纳的定金退还乙方。⑴经协商，甲、乙双方均同意终止协议；⑵因不可抗力事件发生（如战争、自然灾害等），本协议无法履行；⑶因国家法律、法规和政策的原因，本协议无法履行；⑷因乙方无法通过银行贷款时，本协议终止，因乙方故意破坏银行信用除外。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方各执一份，自甲方双方签字盖章之日起生效。《房屋买卖定金协议》签订的当日，原告向被告交付了定金50000元，被告向原告出具了《收据》。2016年9月30日，被告就涉案房产向惠东县不动产登记局申请权籍调查，惠东县不动产登记局以“国土证权属不清，多种用途。”为由，于2017年2月14日作出《不予登记告知书》，被告于2017年2月14日签收。2018年1月30日，原告的委托律师通过中国邮政EMS向被告送达《律师函》，被告于2018年2月3日作了回复。但双方当事人未能达成一致意见，原告遂诉至本院。本院受理后，为查明案件事实，于2018年4月3日作出调查取证函，要求惠东县不动产登记局就“被告张苑名下位于惠东县平山XX工人XX宫内XX花园X号楼X单元X××号的房产是否不予登记？因何原因不予登记？附件中的《不予登记告知书》上的公章是否为你单位的公章？”问题复函，但惠东县不动产登记局于2018年4月11日收到调查取证函后至今未复函。本院出具介绍信复印该《不予登记告知书》，经核对，该《不予登记告知书》与被告提供的复印件核对无误。本案在审理期间，原告陈伟生提供中国平安财产保险股份有限公司惠州中心支公司出具的保单保函，申请查封被告张苑名下位于惠东县××工人XX宫内××楼××单元××房房产[房地产权证：粤房地权证惠东字第××号；房屋编号：XXX；建筑面积：136.86平方米]，本院于2018年3月22日作出（2018）粤1323民初1061号民事裁定，裁定查封了上述房产。本院认为，双方签订的《房屋买卖定金协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同成立并生效。合同在履行过程中，因“国土证权属不清，多种用途。”的原因，被告申请权籍调查被惠东县不动产登记局告知不予登记，导致双方当事人不能实现合同目的，现原告诉请解除合同，被告表示同意，予以支持。对于是否双倍返还定金的问题。按合同约定，原告履行了支付购房定金50000元的义务后，被告在履行合同过程中，向惠东县不动产登记局申请权籍调查，因“国土证权属不清，多种用途。”的原因，被告知不予登记，鉴于被告持有房产权证，不能办理产权转移手续的原因是国土证权属不清，责任不在于被告，被告并不存在违约行为，按合同约定，被告应退还定金50000元给原告，原告诉请双倍返还定金，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告陈伟生与被告张苑于2016年8月10日签订的《房屋买卖定金协议》；二、被告张苑应于本判决发生法律效力之日起7日内返还购房定金50000元给原告陈伟生；三、驳回原告陈伟生的其他诉讼请求。案件受理费2150元，保全费1020元，合计3170元，由原告陈伟生负担2000元，由被告张苑负担1170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 杨光辉二〇一八年五月四日法官助理 李 琦书 记 员 范连军