上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初69292号原告：童晓云，女，1967年11月18日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：房建亮，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告：杨承礼，男，1962年12月12日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：方为守，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：高文磊，男，1984年8月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。原告童晓云与被告杨承礼、高文磊确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，于2017年9月8日依原告童晓云之申请追加案外人刘麟珍为本案第三人参加诉讼。后因刘麟珍下落不明，故原告童晓云申请撤回追加申请，本院予以准许。后原告童晓云向本院提出财产保全申请并提供了担保，本院于2017年10月23日裁定查封被告高文磊名下位于上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房产)。后本院对本案适用简易程序，于2017年11月8日、11月30日两次公开开庭进行审理。原告童晓云的委托诉讼代理人房建亮、被告杨承礼及其委托诉讼代理人方为守(注：方为守仅参加2017年11月18日庭审)、被告高文磊及其委托诉讼代理人金韶峰到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院裁定本案转为适用普通程序审理，由审判员周清、人民陪审员朱龙芳、顾玲玲组成合议庭，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告童晓云的委托诉讼代理人房建亮、被告杨承礼的委托诉讼代理人方为守、被告高文磊及其委托诉讼代理人徐国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童晓云向本院提出诉讼请求：1、确认被告杨承礼与被告高文磊于2013年11月24日签订的关于讼争房产的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判决将讼争房产恢复登记至被告杨承礼名下；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告杨承礼于1993年4月21日登记结婚，现仍系夫妻关系。2013年1月，原告与被告杨承礼所有的一处私房被征收后，双方共同出资购买了讼争房产，故该房屋属于夫妻共同财产。后被告杨承礼未经原告同意，擅自委托案外人刘麟珍将讼争房产出售给被告高文磊并已完成房屋交付和过户。被告杨承礼与高文磊之行为严重侵害了原告的财产权益，故原告诉至法院，请求解决。被告杨承礼辩称，对原告提出的诉讼请求、事实与理由均无异议。讼争房产系拆迁后获配，为夫妻共同财产。因其与刘麟珍相熟识，且刘麟珍与动迁组关系较好，故其将相关的房屋办证等事项均交由刘麟珍处理。后其因吸毒而接受政府强制戒毒，期间其确实向刘麟珍出具过一份委托书，但以为仅是委托刘麟珍办理产证，不知委托书具体内容，也不知道委托书经过公证。此后刘麟珍持委托书向被告高文磊出售讼争房产其毫不知情，相关售房所得款项亦分文未拿到，包括被告高文磊的购房贷款299,000元(人民币，下同)虽进入其名下银行账户，但银行卡非由其自行保管，而系由刘麟珍占有。其被解除强制戒毒后，曾以委托合同纠纷为由向上海市黄浦区人民法院起诉刘麟珍，后因故撤诉。现其对被告高文磊取得讼争房产不予认可，要求归还房产，恢复登记。被告高文磊辩称，不同意原告的诉讼请求。一、讼争房产系在案外人上海宝阳房地产经纪事务所(以下简称宝阳房地产)居间下完成交易。宝阳房地产负责人汪世宏称房东人在国外，但其持有讼争房产的钥匙，刘麟珍则持有讼争房产登记权利人即被告杨承礼的公证委托书，故其完全有理由相信刘麟珍具有售房代理资格，宝阳房地产具有居间资格。二、关于购房款：双方就讼争房产签订的《上海市房地产买卖合同》中虽约定合同房价款为600,000元，但实际成交总价为900,000元，此在其签订的多份《房地产买卖居间协议》、《补充协议》中均有明确约定。其购房款付款情况如下：2013年8月3日由宝阳房地产代收购房意向金现金20,000元；2013年8月21日由其母许某某转账支付汪世宏个人账户购房款240,000元；2013年11月27日由其本人转账支付刘麟珍购房款300,000元；2014年1月27日由宝阳房地产代收尾款现金40,500元；2014年2月17日，其公积金贷款银行向被告杨承礼个人账户放款299,000元。以上，其已累计支付购房款899,500元，差额500元是因办理过户前后跑了两次，故而刘麟珍所作减免。三、讼争房产早在2013年12月即已实际交付并由其装饰装修之后由其父母居住使用至今，双方此前从未有所争议。事实上，其直至原告提起本案诉讼才得知宝阳房地产至今未将其代收款项300,500元交付出卖方。现因宝阳房地产已停止营业，其负责人汪世宏又下落不明，故其对该中介方私吞购房款保留追究权利。综上，在讼争房产交易过程中，其系善意受让方且已支付合理对价，房屋已经实际交付并完成过户，原告要求确认合同无效并恢复登记无事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，原告童晓云与被告杨承礼系夫妻，双方于1993年4月21日登记结婚。2013年1月15日，原告童晓云、被告杨承礼位于本市杨浦区民主一村XXX号甲的私房因旧城区改造需要由杨浦区人民政府决定予以征收，二人与案外人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，并选择房屋产权调换的安置方式：获配安置房之一为讼争房产(建筑面积70.57平方米，合同总价678,035.63元，优惠总价586,224.99元)；之二为浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋；之三为浦东新区航春路XXX弄XXX号XXX室房屋。2013年5月12日至2015年5月11日，被告杨承礼经上海市公安局嘉定分局决定，于上海市强制隔离戒毒所接受强制隔离戒毒。2013年8月3日，案外人高某某(注：系被告高文磊之父)与宝阳房地产签订《房地产买卖居间协议》一份(本院注：该协议上未注明出售方姓名)，约定高某某由宝阳房地产居间以910,000元购买讼争房产，首期房价款280,000元，第二期房价款330,000元，购房尾款300,000元以贷款支付。在上述协议尾部，高某某作为买受方进行签名，宝阳房地产作为居间方予以盖章，出售方签字空白。当日宝阳房地产向高某某出具金额为20,000元的意向金收款收据。2013年8月21日，案外人许某某(注：系被告高文磊之母)代被告高文磊与宝阳房地产另行签订《房地产买卖居间协议》一份，约定高文磊以910,000元向被告杨承礼购买讼争房产，首期房价款260,000元，第二期房价款300,000元，第三期房价款300,000元以贷款支付，购房尾款50,000元。在上述协议尾部，许某某代高文磊作为买受方进行签名，宝阳房地产在出售方及居间方两处盖章。同日，许某某向宝阳房地产负责人汪世宏个人账户转账支付240,000元，宝阳房地产于同日向被告高文磊出具金额为240,000元的房款收据。2013年9月30日，高某某与宝阳房地产再行签订《房地产买卖居间协议》一份，约定高某某以900,000元向被告杨承礼购买讼争房产，首期房价款560,000元，第二期房价款300,000元，购房尾款40,000元。在上述协议尾部，高某某作为买受方进行签名，宝阳房地产在居间方处进行盖章，出售方处签有“杨承礼(汪代)”字样。同日许某某向汪世宏个人账户转账支付300,000元(本院注：后该笔300,000元由汪世宏于2013年11月26日从其账户返还至被告高文磊账户)，宝阳房地产向其出具金额为300,000元的房款收据。2013年11月1日，讼争房产经核准登记于被告杨承礼一人名下。2013年11月12日，被告杨承礼于强制戒毒期间，在上海市东方公证处公证员的见证下向案外人刘麟珍出具《委托书》，明确其因无法亲自办理出售讼争房产的相关事宜，特委托刘麟珍为代理人，委托期限自2013年11月12日起至2015年11月11日止，代理权限包括代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理房地产转移登记、过户手续；代为交房；代为收取房价款等。后上海市东方公证处就上述事项出具(2013)沪东证字第46755号《公证书》。2013年11月24日，被告杨承礼作为卖售人(本院注：代理人刘麟珍)与被告高文磊签订《上海市房地产买卖合同》，明确双方经宝阳房地产居间介绍，就被告高文磊(乙方)受让被告杨承礼(甲方)自有的讼争房产达成合意，合同主要内容如下：关于房屋价款和付款方式：讼争房产转让款共计600,000元，乙方应于2013年11月30日之前支付甲方购房首付款300,000元，另乙方通过向银行贷款方式申请购房贷款300,000元，由贷款银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户。关于房屋交付和过户：甲方于2013年11月24日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方于2013年12月31日前共赴房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，被告杨承礼被列为协议甲方、被告高文磊作为协议乙方，两方签署《补充协议》一份，约定讼争房产合同成交价为600,000元，实际成交总价为900,000元，差额300,000元作为房屋装修补偿及出卖方搬迁补偿费用于2013年11月30日前支付。本协议补充内容与《上海市房地产买卖合同》不相一致之处以本协议为准。在上述《补充协议》尾部，宝阳房地产在甲方(出售方)处盖章，被告高文磊在乙方(买受方)处签字。2013年11月27日，被告高文磊通过转账方式向刘麟珍交付购房首付款300,000元。2013年12月24日，被告高文磊与案外人上海农商银行浦东分行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定由被告高文磊向上海农商银行浦东分行申请购房担保借款299,000元并以讼争房产为抵押物，借款期限15年。2014年2月13日，讼争房产经核准变更登记于被告高文磊名下。同日讼争房产上设定了抵押权人为案外人上海市住房置业担保有限公司、债权数额为299,000元、债务履行期限为2013年12月24日至2028年12月24日的抵押权登记。2014年2月17日，被告高文磊通过上述贷款银行向被告杨承礼转账交付第二笔购房款299,000元。被告高文磊购得讼争房产后装修入住，后讼争房产由被告高文磊父母居住使用至今。审理中，经原告童晓云申请，本院委托司法鉴定机构就讼争房产2013年11月24日时的市场价进行评估。后上海八达国瑞房地产土地估价有限公司接受本院委托，于2018年1月31日出具《房地产估价报告书》，认为讼争房产在该时点的市场价为960,000元。原告及被告杨承礼对该估价报告书无异议。被告高文磊则认为估价报告书的评估价格偏高，且评估价值时点应以订立居间协议的时间为价值时点。审理中，原、被告双方均确认宝阳房地产早已停止营业，汪世宏个人亦下落不明。被告高文磊提出愿在保留对宝阳房地产及其负责人汪世宏追究权利的前提下，先行补偿原告300,000元解决本案纠纷。原告则提出，应以目前讼争房产的市场价2,200,000元为基础，在扣除被告高文磊的已付款599,000元后补足差额款。经本院主持调解，因双方就补偿金额差距巨大故调解不成。以上事实，由当事人的陈述及经双方庭审质证的上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议、上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间协议、补充协议、上海市房地产权证、公证书、住房公积金个人购房担保借款合同、上海市公安局解除强制隔离戒毒证明书、银行转账凭证、房地产估价报告书等证据证实，本院予以确认。本院认为，结合本案原、被告的诉辩称意见，本案双方当事人的争议焦点为：一、涉案《上海市房地产买卖合同》是否应当认定为无效。二、被告高文磊就讼争房产是否成立善意取得。对此，本院分析意见如下：一、关于涉案《上海市房地产买卖合同》是否应当认定为无效。根据在案证据，讼争房产系原告童晓云与被告杨承礼二人的私有房屋被征收后转化而来，其实际取得亦在二人婚姻关系存续期间，故虽该房屋初始登记于被告杨承礼个人名下，仍应当认定为夫妻共同财产。根据我国《婚姻法》的相关规定，夫妻对共同所有的财产享有平等的处理权。夫妻一方非因日常生活需要对共同财产作出重要处理决定的，应当平等协商取得一致意见。本案中，被告杨承礼为处理讼争房产的买卖事宜，向案外人刘麟珍出具公证委托书，并通过刘麟珍之代理行为与被告高文磊签订涉案《上海市房地产买卖合同》，但被告杨承礼上述出售讼争房产的行为，无论是事前或事后均未得到原告童晓云的确认，故被告杨承礼个人向被告高文磊出售讼争房产显然缺乏权利源泉。但根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告杨承礼与被告高文磊所签署的《上海市房地产买卖合同》系私人之间的房屋买卖，不涉及国家利益、公共利益，也未触及法律、行政法规的禁止性规定，原告童晓云若要否定该份合同的效力，则需举证证明该合同存在两被告恶意串通损害原告利益的法定无效情形。但从现有证据看，第一，被告高文磊系通过中介机构获得讼争房产的房源信息，原告有关于被告高文磊一家与刘麟珍相熟且存在恶意串通的陈述，仅系其并无实据的主观推测，本院难以认同。第二，本案交易之前，讼争房产的权利人仅登记为被告杨承礼一人。基于不动产公示公信原则，被告高文磊有理由相信，被告杨承礼对讼争房产享有所有权和处分权。第三，案外人刘麟珍作为被告杨承礼出售讼争房产的代理人，其持有被告杨承礼所出具的公证委托书，故被告高文磊有理由相信刘麟珍为有权代理。事实上，涉案《上海市房地产买卖合同》签订之后，被告高文磊亦向被告杨承礼本人及其代理人刘麟珍依约支付购房款，取得讼争房产后亦对其进行装修并实际居住使用至今，据此应当认定被告高文磊在受让讼争房产时是善意的。故，虽讼争房产交易过程均未得到原告童晓云的确认，但因并无证据显示两被告在交易时存在恶意串通损害原告利益等法定情形，故原告仅以被告杨承礼擅自出售讼争房产属无权处分为由要求确认合同无效，显然缺乏法律依据，本院对此不予支持。二、关于被告高文磊就讼争房产是否构成善意取得。据上分析，被告杨承礼擅自处分夫妻共有财产，其行为属于无权处分。在此情形下，被告高文磊只有符合善意取得构成要件方能取得讼争房产的所有权。根据我国《物权法》的相关规定，不动产善意取得需满足：一、受让人受让不动产时为善意；二、转让价格合理，即受让人支付了合理对价；三、不动产已经完成变更登记。根据查明的事实，应当认定被告高文磊符合不动产善意取得的第一和第三个要件，双方的争议焦点在于本案讼争房产的交易价格是否合理。本案中，虽被告高文磊反复抗辩其为购得讼争房产实际支付购房款900,000元，但其对此关键性的抗辩意见，截至庭审结束仍未提供有效证据证实。本院认为，虽买卖双方于2013年11月24日正式签订的《上海市房地产买卖合同》中确有记载双方系经宝阳房地产居间介绍而达成买卖合意，但该合同项下明确讼争房产的交易价格为600,000元而非900,000元。至于被告高文磊提供的2013年8月3日《房地产买卖居间协议》、2013年8月21日《房地产买卖居间协议》、2013年9月30日《房地产买卖居间协议》、2013年11月24日《补充协议》等证据，虽上述协议确实可能与讼争房产的交易事宜息息相关，但上述协议均无出售方签字确认，故无法认定双方对交易价格另有合意，且被告高文磊亦无证据证实其向被告杨承礼及其代理人刘麟珍实际交付的购房款为900,000元，故对于被告高文磊有关讼争房产的交易价格为900,000元、其实际支付购房款899,500元的抗辩意见，本院均不予采信。关于本案讼争房产在交易时的市场价值，经本院申请评估鉴定，相关评估报告明确其交易时的市场价值为960,000元。本院认为，合理的价格应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素后综合认定。就本案而言，讼争房产系一套普通住宅，在同地区房地产市场上较为常见、成交量大，故其合理交易价格一般应等同或接近于市场价，而不应有太大的偏离。但是根据本案司法鉴定结论，被告高文磊购置房屋的价格若以可查明的已付款599,000元为基数计算，较市场价偏低达37.60%，显然不属于此类市场上的合理交易价格。因此，被告高文磊对讼争房产的取得不符合善意取得的构成要件，不能善意取得讼争房产的所有权。综上，本院认为，根据我国《物权法》的相关规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。在现有证据基础上，本院认为以可查明的被告高文磊所支付的购房款599,000元为基数，无法认定被告高文磊支付了合理对价，故其就讼争房产不能构成善意取得，所有权人有权追回。但本院同时需要指出的是，根据本案具体案情，讼争房产交易过程与一般二手房买卖相较，确实具有相当的特殊性，例如：1、被告杨承礼向刘麟珍出具公证委托书发生于其接受政府强制戒毒的特殊期间；2、在案证据显示在涉案《上海市房地产买卖合同》签订前后，汪世宏个人或宝阳房地产确实收取过被告高文磊所支付的部分购房款项，但相应款项是否已经另行结算(如已返还买受人、转交出卖人或占有至今等)无法查证；3、居间方宝阳房地产事后已经注销且负责人汪世宏查无下落；4、讼争房产交易中另一关键人物刘麟珍虽曾经本院依申请追加为案件第三人，但因查无下落亦无法通过该人核查相关交易事实。综合以上因素，本院认为被告高文磊所述其系以900,000元善意购买讼争房产，后因宝阳房地产从中侵吞购房款300,500元故而引发本案诉讼的事实主张虽在本案中并无充分证据证实致本院难以作出认定，但亦不能排除该项事实主张实际成立的可能性。如今后被告高文磊对上述事实主张取得新的有效证据，或其在向宝阳房地产或其负责人汪世宏追责过程中确认其确以实际成交价900,000元之善意购买讼争房产，但因中介方原因未能全额交付出卖方，则结合其在本案审理过程中所作的自愿向出卖人先行补足差额300,000元的意思表示，其就讼争房产是否可以认定构成善意取得，本院认为综合案情可以再行予以综合分析和认定。另，在本案现有证据基础上，本院认为虽被告高文磊就讼争房产难以构成善意取得，故而所有权人有权追回，但因目前讼争房产上设定有抵押权，故在相关抵押权未涤除之前，原告在本案中要求将讼争房产恢复登记至被告杨承礼名下，本院亦难以支持。且因在被告高文磊就讼争房产难以构成善意取得的情形下，涉案《上海市房地产买卖合同》势必无法履行，因此可能在双方之间引起相关公积金贷款提前清偿、抵押权登记涤除、房屋产权恢复登记、讼争房产返还、装饰装修补偿、购房款返还、损失赔偿等一系列合同相关事宜。而原告在本案中提起的系合同效力之诉，在本院明确对其要求确认合同无效的诉讼请求不予支持的情况下，双方之间就合同不能履行而可能引发的其他一系列争议亦不宜在本案确认合同无效框架下一揽子解决。故双方可在本案确认合同无效纠纷终结之后，另行以房屋买卖合同纠纷解决相关争议。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条的规定，判决如下：驳回原告童晓云的全部诉讼请求。案件受理费9,800元、保全费3,520元、评估费4,320元，由原告童晓云负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 清人民陪审员  顾玲玲人民陪审员  朱龙芳二〇一八年八月十日书 记 员  周 莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。