文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初6672号原告（反诉被告）：刘楠，男。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉虹，广东泽康（顺德）律师事务所律师。（代理权限至2019年6月4日止）委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。（代理权限从2019年6月5日起）被告（反诉原告）：王露，女。委托诉讼代理人：阮战明，广东科德（佛山）律师事务所律师。原告刘楠与被告王露房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序审理，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经审查，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请。被告提起上诉，佛山市中级人民法院经审查作出维持本院的裁定。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查予以准许，并与本诉合并审理。本院公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马颖仪、陈嘉虹、被告王露及其委托诉讼代理人阮战明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《商铺租赁合同》（合同编号：[2015032601]号）于本案起诉之日解除；2.被告立即向原告返还租赁场所及宿舍；3.被告向原告支付自2017年6月至2018年3月期间拖欠的租金及租赁税共719800元（暂计算至2018年3月31日；自2018年4月1日起至被告实际返还场地之日期间按照合同约定标准另行计算）；4.被告向原告支付自2017年6月至2018年3月期间拖欠的宿舍费32250元（暂计算至2018年3月31日；自2018年4月1日起至被告实际返还场地之日期间按照相同标准另行计算）；5.被告向原告支付自2015年4月1日至2016年3月31日期间拖欠的化粪池抽排、除四害费用3000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月26日签订《商铺租赁合同》（合同编号：[2015032601]号），合同约定：原告将佛山市禅城区河宕上北新村创意园侧商铺自编101号102室的商铺租赁给被告用作经营餐饮用途；租赁期限从2015年4月1日起至2023年7月31日止；每月租金金额及支付租金时间（详见租赁合同第三条）；每月租赁税为1500元；每年化粪池抽排、除四害的费用为3000元（第一年的费用应于签署租赁合同时由被告缴付给原告）；2015年4月1日至2015年7月31日期间为免租期。若被告逾期支付租金超过三十天，原告有权解除合同，收回租赁物业，并不予退还各项保证金。另外，为方便被告员工生活，原告向被告提供本案商铺所属物业的顶层作为宿舍，约定每月租金3225元，与每月租金一同向原告支付。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务，截至2018年3月31日，被告共拖欠原告租金704800元、租赁税15000元、宿舍费32250元、承租后第一年的化粪池抽排、除四害费用3000元，共755050元。原告曾多次上门及发函向其催收欠款，但被告一直以各种理由拖延搪塞，拒绝清偿租金及其他费用。被告逾期向原告支付租金、租赁税、宿舍费、化粪池抽排、除四害费用的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告请求法院判如所请。被告答辩称：第一，涉案场地建筑物为违章建筑，租赁合同无效，不存在解除合同的问题。原告明知属于违章建筑，仍出租给被告，存在严重过错，应赔偿被告的装饰装修及预计的停产停业、员工安置及搬迁费等损失。第二，被告未拖欠原告2018年3月1日之前的租金，原告曾以收现金的形式收取被告的租金，且至今原告未向被告出具过任何收款收据。据被告实测发现，原告出租给被告使用的商铺实际面积仅有800平方米，原告多收的租金还应当返还给被告。第三，原告主张的租赁税没有任何事实及法律依据，该租赁税并未实际发生，原告还应当向被告返还已收取的租赁税。第四，原告主张的宿舍费没有任何事实及法律依据，该宿舍是由被告自行搭建，原告无权收取，已收取的还应当向被告返还。第五，原告无权向被告收取自2015年4月1日至2016年3月31日期间的化粪池抽排、除四害费。该期间是由被告自行安排抽排化粪池及除四害。综上，被告认为原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告于2015年3月26日签订的《商铺租赁合同》无效；2.原告赔偿被告装修装饰及预计的停产停业、员工安置及搬迁费等损失共计700万元及从起诉之日起至实际清偿之日止按同期人民银行贷款利率计算利息；3.原告向被告返还多收的房屋使用费446320元及从2018年3月1日起至实际清偿之日止按同期人民银行贷款利率计算利息（暂计至2018年7月16日，利息为7340元）；4.原告向被告返还已收取但未实际发生的租赁税46500元及从起诉之日起至实际清偿之日止按同期人民银行贷款利率计算利息；5.原告向被告返还已收取但不应当收取的宿舍费99975元及从起诉之日起至实际清偿之日止按同期人民银行贷款利率计算利息；6.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月26日签订《商铺租赁合同》（合同编号：[2015032601]号），合同约定：乙方愿意按该商铺的建筑面积1000平方米作为计租面积标准。被告承租上述商铺后，直至今日才得知该商铺没有办理合法报建手续，属于违章建筑。原告明知该商铺属于违章建筑仍出租给被告，存在严重过错，应赔偿装修装饰及预计的停产停业、员工安置及搬迁费等损失。根据被告实际测量发现，原告出租给被告使用的涉案商铺实际面积仅为800平方米，而被告却从2015年8月至2018年2月按1000平方米计租标准像原告支付了租金（使用费），原告多收取的租金（使用费）【70000元×（1000-800）/1000面积差价比例×20个月】+【756000元×（1000-800）/1000面积差价比例×11个月】应当向被告返还。另外，原告还按每月1500元向被告收取了租赁税，但该租赁税并未实际发生，故原告已收取的租赁税（1500元×31个月）应当向被告返还。此外，原告没有任何事实和法律依据按每月3225元的标准收取被告的宿舍费，故原告已收取的宿舍费（3225元×31个月）也应当向被告返还。综上，为维护被告合法权益，请求法院支持被告的反诉请求。针对反诉，原告答辩称：第一，被告要求原告返还房屋使用费446320元及利息没有事实和法律依据。首先，涉案《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，双方均应当遵守履行，双方商定物业租金时是以套为单位进行协商，最终也是按套计价，并非协商单价后依据物业面积确定租金金额。签订合同前，被告对涉案租赁物的建筑面积以及位置已作了解，对此也在合同中明确，且其也确认物业的建筑面积为1000平方米，客观上建筑面积会包含一定比例的分摊面积，建筑面积不等同于套内面积。同时，被告自2015年3月接收涉案租赁物至提起反诉之日，被告从未就物业面积问题向原告提出异议。由此，被告也清楚知道租金的计价方式是按套计算。其次，被告在反诉状中所列交付租金金额毫无依据。若按照被告提供的数据推算，自2015年8月至2018年2月期间其应当累计向原告支付商铺租金2378075元（其中按照70000元标准支付了20个月，按照75600元的标准支付了11个月，1500元的租赁税支付了31个月，3225元的宿舍费支付了31个月），但实际上，自租赁合同签订至今，被告向原告支付的费用共计1929350元（其中包含了200000元租赁保证金以及20000元的水电费保证金，商铺租金、宿舍租金、税费等全部费用，在扣减保证金后，实际支付租赁费用金额为1709350元，被告最后一次转账时间为2018年3月6日）。原告已向法院提供的银行流水能够清晰印证，而被告没有提交任何证据证明其已向原告支付了2378075元的事实。若按照被告列明的数据，那么被告已经按照租赁合同的约定足额支付了截至2018年2月底的全部租赁费用，原告根本没有必要提起本案诉讼。正因为被告逾期支付租赁费用，经原告多次催促无果，所以原告才提起诉讼，要求被告支付拖欠的费用。退一万步而言，即使原告需要返还相关费用，那也必须是以被告真实向原告多支付了费用作为前提。根据上述分析，自2015年8月至2018年2月底，被告按照租赁合同的约定应向原告支付的租金共计2231600元（尚未计算租赁税以及宿舍费），但是被告自租赁合同签订至今实际支付的租赁费用金额仅为1709350元（含商铺及宿舍租金、税费等），差额已达522250元。被告不仅没有超额支付费用，反而是拖欠租赁费用。第二，被告请求原告返还租赁税及利息没有事实和法律依据。租赁税的实际缴纳主体为涉案房产权属人佛山市禅城区石湾镇街河宕村民委员会，原告按照村委会的委托对被告代为收取租赁税。基于向国家缴纳税费的实际需要及村委会的委托，原告与被告在《商铺租赁合同》中约定了被告向原告支付税费的金额和时间，被告应当按照约定向原告支付租赁税。第三，被告请求原告返还宿舍费及利息没有事实和法律依据。涉案《商铺租赁合同》签订时，双方仅就涉案租赁物业的租赁费用进行了约定。但是被告在接收租赁物后，又提出希望使用租赁物的屋面宿舍解决其员工居住的问题。原告为了帮助被告解决困难，同意其使用租赁物业的屋面宿舍，双方也就此口头约定需每月支付费用3225元。现在被告实际占有使用屋面宿舍（原告已经提交照片作为证据），也有按照双方约定向原告支付宿舍费用（银行流水中的2015年11月8日、2016年3月1日、4月7日、4月9日、5月31日、11月11日等可以印证），从未提出过异议。此外，被告在反诉状中称，被告有向原告支付宿舍费的行为，故足以证明双方之间就宿舍费的问题达成协议。因此，被告要求原告返还宿舍费没有任何依据。第四，对于涉案合同是否有效，由法院审查。即使无效，根据最高人民法院相关规定，对于合同无效导致的损失由有过错一方承担。被告对于合同有无效力具有审核义务，也存在过错。因合同无效导致的损失赔偿应当是可预见的损失。被告在反诉中主张的预计损失均不属于直接的可预见的损失，其装修装饰费没有举证证明实际金额。涉案合同已经实际履行，因此需要赔偿不可拆卸的设备应当折价赔偿。在本案中，被告没有就其损失进行举证，应当承担不利后果。综上所述，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上驳回被告的全部反诉请求。原告举证：1.原告身份证、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《委托书》、《商铺租赁合同》，证明涉案物业所有人委托原告对涉案房产进行管理出租。原告与被告于2015年3月26日签订租赁合同，约定原告将涉案物业出租给被告使用，并约定租金、税费等费用的标准及支付时间。3.个人活期明细信息、交易明细、汇款收入明细，证明签订合同后，被告向原告支付租赁费用共计1709350元（未包含租赁保证金）。被告最后一次转账支付费用时间为2018年3月6日。被告有按照双方约定的3225元每月标准向原告支付宿舍使用费。汇款收入明细中存在笔误，其中2017年2月6日改成2017年2月7日，2017年3月17日改成2017年3月15日，2018年2月16日改为2018年2月23日。4.微信聊天记录截图共42张、租金缴费通知单截图、律师函、律师函送达邮单、中国邮政速递物流邮件送达情况，证明原告曾多次通过微信、上门及发函向被告催收款项，但被告拒不履行。被告确认双方有对宿舍使用费进行约定。5.宿舍照片9页，证明被告实际占有租赁物业屋面宿舍用作员工宿舍，被告应当按照双方约定支付费用。被告举证：1.商铺实测图纸，证明涉案商铺实际面积仅有800平方米。2.微信截图5张及对截图的情况说明，证明原告以现金形式收取租金，但未开收据的事实。3.微信截图、材料举证说明及对截图的情况说明一份，证明原告收取被告2017年10月份租金却故意开2016年租金的事实。4.微信截图、材料举证说明及对截图的情况说明，证明原告采取停电等手段干扰被告商铺正常经营的事实。5.微信截图3张、材料举证说明及对截图的情况说明，证明原告的财务张秀英有和被告对账，原告已结清2017年所有租金的事实。6.视频录音及对视频录音的情况说明，证明原告对本案起诉的目的动机不纯。7.被告账户银行流水明细，证明被告已交2017年6月至2018年3月租金及租赁税的事实。8.装修工程施工合同、预算单，证明被告的装修费用为6030689元，其他损失费用是估算的。9.证明，证明化粪池抽排、除四害是由被告自行处理。10.欠费明细、通知函、微信聊天记录两张，证明2017年7月20日原告的经理罗经理向被告发送欠费明细及强制拆除商铺的通知函，被告回复及转发2017年1月至6月租金凭证，因原告没有事实依据，所以放弃了强制拆铺的行为。11.图片四张，证明原告蓄意安排隔壁商户将广告牌安装在涉案商铺，遮挡被告的正常营业，目的是搞垮被告的生意，被告于2018年3月30日报警处理，由派出所合法拆除原告指使隔壁商铺安装的广告牌。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3中的汇款收入明细，与银行流水记录能够一一对应的部分本院予以确认；证据4中张秀英的微信聊天记录，原告未能提供该证据原件予以核对，被告亦不予确认，本院不予采信；租金缴费通知单截图，该证据由原告自行制作，本院不予采信。被告提交的证据1，无法核实该证据的真实性，本院不予采信；证据4，原告并非该微信聊天记录的当事人，亦不予确认，本院不予采信；证据6，无法核实证据的真实性，本院不予采信；证据8，被告的损失已申请司法鉴定进行评估，于本判决本院认为部分论述为准；证据9，无法核实其真实性，本院不予采信；证据11，该证据与本案无关，本院不予确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年3月26日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：[2015032601]号），约定：一、租赁商铺的位置、面积及经营范围1、甲方出租给乙方的商铺座落在佛山市禅城区河宕上北新村创意园侧商铺自编101号102室，地块产权证号：佛府国用（2001）字第0600813165；地号：060025010016。乙方愿意按该商铺的建筑面积1000平方米作为计租面积标准（该商铺面积不包含电房门前通道）。2、乙方对该商铺的装修状况、计租面积、位置等现状已作充分了解，并愿意承租该商铺，签订合同后不再对此提出异议。3、乙方租赁该商铺用作经营餐饮用途（不作生产工场）。乙方应以蜀九香的名义营运。二、租赁期限及交场时间1、租赁期限从2015年4月1日起至2023年7月31日止。2、商铺交付日：甲乙双方同意暂定为2015年4月1日。3、甲方交付该商铺标准为该商铺以现状、毛坯交付，甲方无需提供该商铺任何优化改造。4、免租期为四个月，即从2015年4月1日起至2015年7月31日止。在免租期内所发生的其它一切费用（包括但不限于装修期产生的垃圾清理费、水电费、物业管理费等）和责任均由乙方自行承担。三、租金标准1、租金以四舍五入的标准取整到元，如下表（表格1）：            期数              租赁期间              租金（元/月）              乙方支付租金时间                  开始日期              结束日期                  第1月至第4月              2015年4月1日      ……      2015年7月1日              2015年4月30日      ……      2015年7月31日              0              免租期                  第5月              2015年8月1日              2015年8月31日              70000              2015年3月27日                  第6月至第24月              2015年9月1日      ……      2017年3月1日              2015年9月30日      ……      2017年3月31日              70000              当月租金于上月1日交租，例如2015年9月1日至2015年9月30日租金于2015年8月1日交租                  第25月至第36月              2017年4月1日      ……      2018年3月1日              2017年4月30日      ……      2018年3月31日              75600              当月租金于上月1日交租                  第37月至第48月              2018年4月1日      ……      2019年3月1日              2018年4月30日      ……      2019年3月31日              81648              当月租金于上月1日交租                  第49月至第60月              2019年4月1日      ……      2020年3月1日              2019年4月30日      ……      2020年3月31日              88180              当月租金于上月1日交租                  第61月至第72月              2020年4月1日      ……      2021年3月1日              2020年4月30日      ……      2021年3月31日              95234              当月租金于上月1日交租                  第73月至第84月              2021年4月1日      ……      2022年3月1日              2021年4月30日      ……      2022年3月31日              102853              当月租金于上月1日交租                  第85月至第96月              2022年4月1日      ……      2023年3月1日              2022年4月30日      ……      2023年3月31日              111081              当月租金于上月1日交租                  第97月至第100月              2023年4月1日      ……      2023年7月1日              2023年4月30日      ……      2023年7月31日              119967              当月租金于上月1日交租      2、甲方收款的银行账号：建设银行6236683110000074034卢小薇，乙方可通过银行转账或现金形式缴付租金等相关费用。甲方收取租金以及相关费用后提供收据给乙方。3、租赁期内，由乙方负责承担租赁税1500元/月，乙方需将租赁税与租金同时缴付给甲方。如根据相关规定，该商铺的租赁税出现调整，甲方有权调整租赁税，并要求乙方缴付。四、物业管理费、水费、电费、公共水电分摊费用及其他费用：……6、租赁期内，如乙方委托甲方进行化粪池抽排、除四害，则由乙方于每年4月1日前向甲方交付3000元（第一年的费用于签署本合同时由乙方缴付给甲方）。如乙方自行化粪池抽排、除四害则无须支付上述费用。五、保证金1、租赁保证金总额为210000元，由乙方于签署本合同时缴付给甲方。2、水电费保证金20000元，由乙方于签署本合同时缴付给甲方。七、乙方的权利和义务7、乙方如需对商铺进行装修或扩增设备时，须征得甲方同意，并将装修方案报甲方委托的物业管理公司审查，还须办妥消防等报建手续后方可实施。装修后的设施（如天花、地面、阁楼、水管、电线、墙、间墙板、门窗、门闸等），在乙方租赁期届满或乙方离场撤离时，不得损坏和拆走，应无偿归甲方所有，否则作违约处理。八、特别约定4、租赁期届满或者解除合同的，乙方应清理及按原状恢复商铺，或经甲方认可的现状交还甲方。根据原、被告提交的银行流水记录，并结合合同约定的租赁保证金、租金、租赁税、化粪池抽排、除四害费用及双方之间确定的宿舍费作如下表格（表格2）：            序号              汇款日期              汇款金额（元）              抵扣年月              抵扣金额（元）                  1              2015/3/27              200000              保证金              200000                  2              2015/11/28              74725              2015/8              74725                  3              2016/1/1              50000              2015/9              50000                  4              2016/2/1              76225              2015/9              24725                  2015/10              51500                  5              2016/3/1              74725              2015/10              23225                  2015/11              51500                  6              2016/4/7              30000              2015/11              23225                  2015/12              6775                  7              2016/4/9              44725              2015/12              44725                  8              2016/5/4              24725              2015/12              23225                  2016/1              1500                  9              2016/5/31              74725              2016/1              73225                  2016/2              1500                  10              2016/6/1              20000              2016/2              20000                  11              2016/7/1              64725              2016/2              53225                  2016/3              11500                  12              2016/7/7              20000              2016/3              20000                  13              2016/9/3              20000              2016/3              20000                  14              2016/9/7              20000              2016/3              20000                  15              2016/9/12              10000              2016/3              3225                  2016/4              6775                  16              2016/11/11              149450              2016/4              67950                  2016/5              74725                  2016/6              6775                  17              2017/2/7              70000              2016/6              67950                  2016/7              2050                  18              2017/3/4              20000              2016/7              20000                  19              2017/3/15              20000              2016/7              20000                  20              2017/3/28              20000              2016/7              20000                  21              2017/4/2              80000              2016/7              12675                  2016/8              67325                  22              2017/5/3              60000              2016/8              7400                  2016/9              52600                  23              2017/6/2              60000              2016/9              22125                  2016/10              37875                  24              2017/7/4              50000              2016/10              36850                  2016/11              13150                  25              2017/8/9              70325              2016/11              61575                  2016/12              8750                  26              2015/11/3              77200              2016/12              65975                  2017/1              11225                  27              2017/9/12              70325              2017/1              63500                  2017/2              6825                  28              2017/10/12              60000              2017/2              60000                  29              2017/11/7              80650              2017/2              7900                  2017/3              72750                  30              2017/12/9              70325              2017/3              1975                  2017/4              68350                  31              2018/2/23              73250              2017/4              14975                  2017/5              58275                  32              2018/3/6              73250              2017/5              22050                  2017/6              51200      在上表中，2015年8月至2017年3月期间，每月租金70000元、租赁税1500元、宿舍费3225元，合计74725元；2017年4月至2017年6月期间，每月租金75600元、租赁税1500元、宿舍费3225元，合计80325元；于2017年4月收取当年化粪池抽排、除四害费用3000元，该月费用合计83325元。根据上表可知，被告已向原告支付租赁保证金200000元、已支付2015年8月至2017年5月的租金、租赁税、宿舍费、2017年4月的化粪池抽排、除四害费用、2017年6月租金51200元。2018年8月10日，本院组织原、被告双方到涉案商铺处进行查看，在该商铺所在大楼楼顶即第四层建有宿舍，共10间房间、2间厕所，双方确认该宿舍由被告所建，原告主张该宿舍占地面积约230平方米。本院依被告申请委托佛山市价格事务所有限公司对涉案商铺及宿舍的装饰装修残值、动产补偿价格及搬迁价格进行评估，该司作出《价格评估报告书》，确定涉案商铺在评估基准日2018年7月20日的装饰装修项目共119项，重置价格为2949161.8元，评估价格为1929583.17元；动产项目共77项，重置价格为2102467元，评估价格为1397482.3元，搬迁价格为64023元。诉讼中，原告对该报告关于装饰装修项目补偿评估明细表中的部分项目有异议，认为不属于不可拆卸、不可移动的部分，应予以剔除，具体项目如下：第二项12厕所鱼池与假山；第三项12圆形橱窗展示架、20杂物间房门、21房门、大门五金配件、22男厕防火门、23不锈钢门（含传菜间及洗碗间）、24收银台、26实木花架（单面夹玻璃）、28柜子；第四项7大门边实木雕刻（两侧龙、凤牌）、8大门边实木雕刻边框、9大门上实木雕刻招牌（蜀源香）、13外墙搭排栅、14正门遮阳棚、15厨房遮雨棚；第六项2LED广告牌、3LED电子屏幕、4不锈钢树脂发光字（门口雨棚处）；第七项9入口处鱼缸；第九项1户外绿化、3花泥；第十一项4厕所洗手盆、7单冷龙头；第十二项软装工程1窗帘、2绒布窗帘、3大门口电动窗帘、4竹筒花槽、5儿童区波波池。该报告关于装饰装修项目补偿评估明细表中的第十项5建化油池（评估价格10108.8元）、6卫生间挖化粪池项目（评估价格24570元），原告主张由其兴建而非被告，应予以剔除。被告亦确认该化油池、卫生间挖化粪池不是其所建，但由其后期整改，故被告主张的是该两项目的后期整改费用。诉讼中，原、被告均确认：涉案商铺未办理报批报建手续。涉案商铺楼顶的宿舍由被告所建，该宿舍未办理报批报建手续，由被告每月向原告支付宿舍费3225元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因原告自述涉案商铺未办理相关的报批报建手续，故其与被告签订的《商铺租赁合同》应属无效。被告反诉主张该合同无效，合法有据，本院依法予以支持。而原告诉请解除该合同，因合同无效自始没有法律效力，解除合同的前提是建立在合同有效的基础上，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张被告返还涉案商铺及宿舍的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因合同占有使用涉案商铺，基于合同无效被告应当将涉案商铺返还予原告。至于宿舍，根据本院现场查勘及双方当事人的陈述，该宿舍由被告于涉案商铺楼顶所建，但已与涉案商铺形成一个整体，其作用系提供予商铺工作人员短暂居住与使用，对此，原告主张被告同时返还宿舍，合理有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付拖欠租金、租赁税、宿舍费及化粪池抽排、除四害费用的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案租赁合同属无效合同，且被告占有使用原告的商铺，故被告向原告支付的租金应系占有使用费。根据查明的事实，被告向原告转账支付的款项中包含占有使用费、宿舍费、租赁税等，并未作详细区分。故，根据双方提供的银行流水记录及原告列明被告已付款的明细，结合合同约定及双方关于宿舍费的口头约定，可知被告已向原告支付2015年8月至2017年5月的占用使用费、宿舍费、租赁税及部分2017年6月占有使用费、租赁税、宿舍费，以及2017年4月至2018年3月31日的化粪池抽排、除四害费用，故原告有权向被告主张自2017年6月起至实际返还场地之日止拖欠的占有使用费、租赁税、宿舍费以及2015年4月1日至2016年3月31日的化粪池抽排、除四害费用3000元。被告对此提出两项抗辩意见：一是被告曾以现金的形式向原告支付过占有使用费，未拖欠2018年3月1日前的占有使用费；二是2015年4月1日至2016年3月31日的化粪池抽排、除四害系由被告自行安排，原告无权收取。针对上述抗辩意见，被告未能提供明确、有效的证据予以证明，故本院对此不予支持。经计算，暂计至2018年3月31日的占有使用费为704800元（其中2017年6月，75600元-51200元=24400元；2017年7月至2018年3月31日，75600元/月×9个月=680400元）、租赁税为15000元（1500元/月×10个月）、宿舍费为32250元（3225元/月×10个月）。关于被告主张原告返还多收取的占有使用费及支付利息的诉请。被告以涉案商铺实际面积仅为800平方米而原告按照1000平方米的标准计收占有使用费为由主张原告返还面积差部分多收取的占有使用费。涉案《商铺租赁合同》第一条约定“乙方愿意按该商铺的建筑面积1000平方米作为计租面积标准”、“乙方对该商铺的装修状况、计租面积、位置等现状已作充分了解，并愿意承租该商铺，签订合同后不再对此提出异议”，且合同约定的占有使用费并未明确计算的单价标准，现被告提出商铺存在面积差要求原告返还多收取部分的占有使用费及支付相应利息，缺乏理据，本院不予支持。关于被告主张原告返还多收取的租赁税及支付利息的诉请。涉案《商铺租赁合同》第三条约定，“租赁期内，由乙方负责承担租赁税1500元/月，乙方需将租赁税与租金同时缴付给甲方。如根据相关规定，该商铺的租赁税出现调整，甲方有权调整租赁税，并要求乙方缴付”，据此，被告应当向原告支付租赁期内的租赁税1500元/月。实际上，被告也向原告支付了部分期间的租赁税，现被告主张该租赁税未实际发生，要求原告予以返还并支付利息，缺乏理据，本院不予支持。关于被告主张原告返还多收取的宿舍费及支付利息的诉请。根据双方当事人的陈述，涉案宿舍费的收取由双方口头约定，由被告向原告支付宿舍费3225元/月，被告也实际占有使用并支付了部分期间的宿舍费。现被告以原告在没有事实和法律依据的前提下收取该项费用，应予以返还并支付利息，有违双方间的约定，该诉求无理，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿装修等损失及利息的诉请。被告以原告将未经合法报建手续的商铺出租予被告导致合同无效为由主张原告赔偿装饰装修、预计的停产停业、员工安置及搬迁费等损失，具体分析如下：（一）关于固定装饰装修损失。本案中，原告作为出租方，在明知涉案商铺无合法报建手续的情形下，仍与被告签订租赁合同。而被告作为承租方，在与原告签订长达八年的租赁合同时亦未尽审慎注意义务，故双方对被告造成的固定装饰装修损失均负有一定过错。因涉案合同无效，原告于本案中主张被告返还涉案商铺及宿舍，确已给被告造成固定装饰装修损失，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由原、被告各自承担相应的责任。根据佛山市价格事务所有限公司作出的评估结论，涉案商铺及宿舍的固定装饰装修残值为1929583.17元。原、被告就上述评估价值结论虽各持异议，但并未提供有效证据予以反驳。同时，原告列明该装饰装修项目中不属于不可移动、不可拆卸并应予以剔除的部分，经审查该部分项目比如厕所鱼池与假山、房门、大门五金配件、防火门、厕所洗手盆、窗帘等，与固定装饰装修已形成一个整体，属于不可拆卸的部分，本院对原告的该项主张不予采纳。针对原告提出第九项中建化油池、卫生间挖化粪池均由其所兴建，不应予计算在内，被告确认该两项并非其所兴建，但主张后期整改的费用。对此，被告未提供有效证据予以证明，故该两项目应于固定装饰装修项目中予以剔除。由于原告不同意利用涉案商铺及宿舍的固定装饰装修，故就上述固定装饰装修损失，本院依据原、被告各自过错酌定由原告承担上述损失50%即947452.19元【（1929583.17元-10108.8元-24570元）×50%】，被告自行承担50%即947452.18元（1929583.17元-10108.8元-24570元-947452.19元）。对被告诉请主张的超出部分，本院不予支持。（二）关于可搬迁部分的装饰装修损失及搬迁费。因涉案商铺及宿舍未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因原告明确表示不同意利用该可搬迁部分，故该部分应由被告自行处理。被告主张原告赔偿该可搬迁部分的残值损失无事实与法律依据，本院不予支持。至于搬迁费，因合同无效，被告应将涉案租赁物返还予原告，确存在需搬迁动产部分，并产生一定的搬迁费。根据佛山市价格事务所有限公司作出的评估结论，涉案商铺及宿舍可搬迁项目的搬迁价格为64023元。本院依据原、被告各自过错酌定由原告承担搬迁费50%即32011.5元（64023元×50%），被告自行承担50%即32011.5元（64023元-32011.5元）。对被告诉请主张的超出部分，本院不予支持。（三）关于预计的停产停业、员工安置损失。被告未能提供证据证明该部分损失的产生，且被告主张该损失由原告赔偿缺乏法律与事实依据，本院不予支持。（四）关于利息。被告已就合同无效所遭受的损失向原告主张装饰装修损失、搬迁费等，现同时主张向原告计收该损失的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘楠与被告王露于2015年3月26日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：[2015032601]号）为无效合同；二、被告王露于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘楠返还位于佛山市禅城区河宕上北新村创意园侧商铺自编101号102室商铺及宿舍；三、被告王露于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘楠支付自2017年6月起暂计至2018年3月31日的占有使用费704800元、租赁税15000元、宿舍费32250元，并自2018年4月1日起向原告刘楠支付占有使用费、租赁税、宿舍费至被告实际返还本判决第二项商铺及宿舍之日止，占有使用费的计算标准参照上述表格1；租赁税、宿舍费的计算标准分别为1500元/月、3225元/月；四、被告王露于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘楠支付2015年4月1日至2016年3月31日的化粪池抽排、除四害费用3000元；五、原告刘楠于本判决发生法律效力之日起十日内向被告王露赔偿固定装饰装修损失947452.19元及搬迁费32011.5元；六、驳回原告刘楠的其他诉讼请求；七、驳回被告王露的其他反诉请求。如原告刘楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如被告王露未按本判决指定的期间履行返还义务与给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取5675元，由被告王露负担；反诉费32475元，由原告刘楠负担4222元，被告王露负担28253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年七月二十四日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。