上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69977号原告：王慧珍，女，1941年8月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭旭，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。原告：王龚，男，1966年4月9日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：徐鋆，男，1984年10月12日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：雷亚鹏，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐燕，上海市华荣律师事务所律师。第三人：徐均，男，1958年12月9日生，汉族，住上海市黄浦区金门路XXX弄XXX号。第三人：徐玉静，女，1961年5月18日生，汉族，住上海市黄浦区金门路XXX弄XXX号。原告王慧珍与被告徐鋆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，并依法追加王龚为共同原告，追加徐均、徐玉静为第三人，公开开庭进行了审理。原告王慧珍的委托诉讼代理人郭旭、原告王龚，被告徐鋆及其委托诉讼代理人雷亚鹏，第三人徐均、徐玉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧珍、王龚共同向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告王慧珍与被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、依法判令被告配合将上海市浦东新区临沂一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复登记至原告王慧珍名下；3、判令被告配合将系争房屋交还原告王慧珍；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：被告系原告再婚丈夫徐伯壬之孙。2000年7月15日，原告与浦东新区房地产(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，将系争房屋购买到原告一人名下。2001年4月20日系争房屋登记在原告一人名下。2016年，被告及其父亲即第三人徐均与原告协商用被告家庭获得的安置房屋置换系争房屋，将系争房屋给被告结婚使用。2016年6月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同签订后，原告多次催讨，被告至今未将安置房屋过户及交付给原告。原告认为，双方签订的房屋买卖合同并非双方真实意思，理应无效，被告应交还房屋。故原告诉至法院，诉请如前。被告徐鋆辩称：其从未考虑过系争房屋置换问题，是其爷爷和原告王慧珍提出要把系争房屋赠送给其，并非其主动提出，原告称双方达成房屋置换是无中生有。第三人徐均、徐玉静诉称，其同意被告意见。本院经审理认定事实如下：原告王慧珍与徐伯壬系再婚夫妻，两人于1980年12月15日登记结婚。徐伯壬与其原配妻子育有子女两人，即为第三人徐均及第三人徐玉静。被告系第三人徐均之子。徐伯壬与原告王慧珍再婚后无生育，原告王慧珍再婚前与其原配丈夫育有二子，原告王龚为其中一子，未成年时随原告王慧珍及徐伯壬共同生活。系争房屋系徐伯壬与原告王慧珍再婚后分配的公有住房，2000年7月15日，以原告王慧珍名义购买产权，2001年4月20日房屋产权登记至原告王慧珍一人名下。2016年，被告搬入系争房屋居住至今，原告王慧珍与徐伯壬居住于远东一村房屋内。2016年6月23日，原告王慧珍作为卖售人，被告作为买受人，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋的转让价格为人民币(以下币种相同)145万，并约定2016年9月30日之前办理过户手续。合同中对于房屋交房时间、违约责任、付款方式及其他附件均未做相应约定。合同签订后，被告并未支付相应房款。2016年8月2日，系争房屋经核准登记于被告名下。2020年2月20日，徐伯壬报死亡。2020年7月24日，原告王慧珍向被告发函，内容为双方协商一致互换房屋产权，其已将系争房屋给被告作结婚使用，而被告未交付置换的房屋，故要求被告交付另一套置换房屋。2020年9月8日，原告王慧珍诉至本院。另查明，2015年，被告与第三人徐均、徐玉静等原有金门路房屋动迁，原告王慧珍与徐伯壬并非动迁安置对象，被告与第三人徐均家庭获动迁房屋两套，动迁安置房坐落于松江，于2018年交房。还查明，原告王龚名下登记有远东一村房屋一套，根据其自述，该房屋系以被告再婚前其与家人共同居住的老房子16平方米及徐伯壬原有金门路XXX号房屋7平方米，共同置换为居住面积为26.3平方米的远东一村房屋一套。庭审中，原告王慧珍申请证人祝某某到庭作证，祝某某陈述：其是上海电力集团总公司离休干部支部的副书记，负责离休干部管理工作，其于2017年开始负责联系徐伯壬；系争房屋系徐伯壬与原告王慧珍结婚后享受离休干部政策增配的崂山二村房屋置换所得；2016年原告王慧珍与被告房屋交易时其不清楚，其后来才知道房屋是置换的……。庭审中，原告王慧珍陈述，其与被告之间签订的房屋买卖合同是虚假意思表示，系争房屋是夫妻共同财产，徐伯壬不同意房屋置换，原告房屋置换目的无法达成，且原告也无权代徐伯壬将房屋赠与被告；当时其与被告关系较好，其也是希望被告尽早完成终身大事，也比较信任被告，故双方置换房屋没有订立书面协议。被告陈述，其与原告王慧珍之所以签订房屋买卖合同是由于赠与合同费用高，且需要办理公证，而徐伯壬走路不方便，故其提出选择买卖合同的方式。本院认为，原告王慧珍与被告形式上签订了《上海市房地产买卖合同》，但原告主张双方之间系房屋置换关系，被告则主张双方系赠与关系，双方均确认不存在买卖系争房屋之真实意思，本院亦认可双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方就系争房屋买卖关系的真实意思。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据此，原告王慧珍与被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。至于双方争议之隐藏的民事法律行为性质，原告主张双方系房屋置换关系，但除原告陈述及证人祝某某陈述之外并未提供相应证据，且证人祝某某系2017年才负责联系徐伯壬，庭审中亦陈述“2016年原告王慧珍与被告房屋交易时其不清楚，其后来才知道房屋是置换的”，表明其并非交易当时的参与人，其对事实的陈述亦系事后信息，证明力较弱，故原告之举证不足以证明其主张的事实。而被告主张双方之间存在赠与关系，对此，本院认为，家族成员之间的赠与合同不同于其他赠与合同，往往双方并无书面的赠与合同而仅有履行行为，故在判断长辈与小辈之间是否存在真实的赠与意思表示时，应综合考虑赠与双方亲属关系的亲疏远近、赠与物的来源、交付、赠与的背景、双方关系是否融洽、是否符合风俗习惯等因素，根据案件的实际情况予以确定。本案中，第一、从系争房屋的来源而言，系争房屋并非原告王慧珍婚前个人财产，而系其与徐伯壬婚后增配，且系因徐伯壬的单位增配后置换所得，故从房屋本身而言，不存在原告王慧珍将其独有的个人财产赠与无血缘关系的被告，房屋来源系依附于徐伯壬的身份。第二、原告王慧珍与徐伯壬系再婚夫妻，婚后并无生育，而被告系徐伯壬唯一具有血缘关系的孙子，从风俗而言，徐伯壬作为亲爷爷决定将其单位增配的房屋赠与孙子，具有现实可能性。第三、原告王慧珍的亲生子即原告王龚在取得远东一村房屋的产权时，已变相享受了徐伯壬他处房屋的赠与，作为无血缘关系而有扶养关系的继子已享受到了徐伯壬的房屋赠与，作为具有血缘关系的亲孙子获赠另一套房屋，具有一定合理性。第四、房屋在过户交易之时已交付给被告单独居住，且过户之后被告亦从未支付过任何房款，原告王慧珍与徐伯壬亦从未催讨过，此与赠与合同的特征相吻合。第五、系争房屋产权被过户至被告名下后，直至徐伯壬过世前，双方关系并无不睦，原告王慧珍或徐伯壬从未提出任何主张，且被告他处安置房交付后，亦未有证据证明原告王慧珍与徐伯壬曾提出过所谓房屋置换的主张。综上，可以推断，原告王慧珍与徐伯壬出于亲情，通过签订房屋买卖合同的方式将系争房屋过户至被告名下，其法律关系实质为赠与合同关系，现系争房屋的权利已转移至被告名下，两人的赠与行为已完成，赠与合同已履行完毕，原告再行要求返还房屋、恢复登记，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：一、原告王慧珍与被告徐鋆于2016年6月23日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告王慧珍、王龚的其余诉讼请求。案件受理费17,850元(原告已预缴)，减半收取计8,925元，财产保全费5,000元，共计13,925元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐书记员  刘畅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。