广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初1200号原告：黄秉忠，男，1973年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：张春莲，女，1977年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杨健海，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丽婉，广东宝言律师事务所律师。被告：王春庄，男，1976年2月10日出生，住吉林省乾安县，委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号，统一社会信用代码91440606721191281L。法定代表人：梁素芳，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：梁玉贞，女，该公司员工。原告黄秉忠、张春莲与被告王春庄，第三人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，两原告的委托诉讼代理人杨健海、梁丽婉到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，两原告的委托诉讼代理人杨健海，被告及其委托诉讼代理人邱华平到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金420000元；2.判令被告向原告支付律师费10000元，担保费2000元；3.判令被告代原告向第三人支付佣金21000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用；5.判令原、被告签订的《房屋买卖合同》于2017年12月1日解除。事实和理由：原、被告与第三人于2017年11月11日签订《房屋买卖合同》，约定被告以1400000元的价格购买原告位于佛山市顺德区大良XXXXXX号的房屋（房产证号为粤房地证字第××号、第××号），被告于同日向原告支付购房首次定金10000元。合同第三条约定被告应在2017年11月13日前向原告支付购房二次定金130000元，然被告逾期未履行该合同义务，经原告多次催告无果，且被告明确表示不再购买涉案房屋。被告的行为已构成根本违约，原告解除涉案合同并将解除合同通知书送达被告。现原告依据合同第十条的约定要求被告承担违约责任。第三人作为涉案合同的当事人，本案的处理结果与其具有法律上的利害关系，且第三人参加庭审有利于查清本案事实。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称，一、被告与原告签订合同存在胁迫的情形，被告并不是完全自愿的情况下签订的合同；二、本案的房屋买卖合同存在无法办理过户的情形：1.原告的房屋契证面积和实际使用面积不符，出示房产证和平面示意图就一目了然。原告在房屋买卖合同里并没有说明清楚，该房屋后期私自改造，将朝南的阳台封堵成一个房间，被告曾就此改造咨询过城建环保部门，此改造是违建行为，房屋不恢复原状，无法办理过户手续。2.被告不符合顺德限购政策的购房情形，无资格购买涉案房屋。以上两点说明本案的合同目的无法实现，被告认为合同无效。三、本案的房屋买卖中介方具有重大过错：中介方是本案卖方的独家代理，为了尽快促成交易，为了个人的佣金利益，完全不顾买卖双方的权益。当中介方知道被告和黄秉忠是前同事关系时，为了防止私下交易即演变成了强买强卖，完全未向被告说明限购政策和贷款情况等，完全不考虑被告未对涉案房屋全面了解、购房资格、贷款情况等对购房产生直接影响的事项，迫使被告签订了无效的合同，这是中介惯用伎俩，中介不管成交是否完成，签订合同他们就要收取佣金。综上所述，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且原告无法举证证实存在实际损失，即使有损失发生，也应由中介方承担赔偿责任，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人辩称，请法院依法审理原告的诉讼请求。2017年11月11日原、被告双方经第三人居间介绍签订了佛山市顺德区大良镇XXXXXX号房屋的买卖合同，物业成交总价为1400000元，2017年11月11日被告支付两原告购房首次定金10000元，2017年11月13日前被告支付两原告购房二次定金130000元。签订合同后，被告向原告支付了定金10000元，据两原告反映，被告一直都未将购房二次定金130000元支付给两原告，之后第三人曾多次联系并催促被告尽快履行相应的合同义务，但被告置之不理，最后完全不接听电话，无法联系。第三人于2017年11月15日向被告发出书面催促函告知其尽快履行相应义务，但被告没有回复。第三人于2017年11月28日、2017年12月1日收到两原告发出的《催促函》、《解除合同通知书》，第三人已将上述情况告知被告，但被告仍不予理睬。第三人对两原告提交的《房屋买卖合同》、收据（TZ:0031735），天之龙地产专用收据（NO:0057581），两原告发出的催促函、解除合同通知书以及EMS快递单、快递信息打印件，第三人发出的催促函、民事委托代理合同以及发票（NO:13200076）的真实性没有异议。《出具担保函协议书》的三性由法院依法审查。第三人已于2017年3月17日将涉案房屋的房产证（粤房地证字第××号、第××号）退还给两原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对两原告提供的天之龙地产专用收据（NO:0057581）的真实性有异议，第三人对该证据没有异议，被告未提供证据予以反驳，该证据有原件予以核实，与本案有关，本院予以采纳；2.被告虽然对两原告提供的催促函、解除合同通知书、EMS快递单、物流信息查询表及快递退件的真实性不予确认，但是未举证予以反驳，被告对个人信用报告没有异议，两原告邮寄的地址均为个人信用报告中记载的居住地址，该组证据与本案有关，本院对其予以采纳；3.两原告提供的《房地产买卖合同》，该证据有原件予以核实，与本案有关，本院对其予以采纳。本院经审理认定事实如下：2017年11月11日，两原告作为卖方，被告作为买方，第三人作为中介方，三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定：两原告自愿将坐落于佛山市顺德区大良镇XXXXXX号房屋出售给被告，该房屋的《房地产权证》证号为粤房地证字第××号、第××号，两原告确认该房屋没有设定抵押及没有被查封，被告已对该房屋进行亲身实地查看，对该房屋就两原告所述状况已知悉，知悉现行购房、贷款政策及个人信用状况，并在此基础上作出购买该房屋的决定及承担该房屋所在地方颁布限购政策所造成的风险；该房屋成交总价为1400000元，被告在签订合同当天向两原告支付购房首次定金10000元，2017年11月13日前，被告支付两原告二次定金130000元，两原告与被告应在2017年12月10日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续，2018年2月1日前，两原告与被告带齐相关资料及被告申请的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续，同时被告向两原告支付购房首期款260000元，购房余款1000000元于房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入原告账号，购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，购房首期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款额后的金额支付；合同还约定被告没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，两原告有权要求被告从合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日万分之六支付延迟履行违约金；逾期达30日视为被告严重违约，两原告有权解除合同，两原告收取的定金不予返还，并要求被告按该房屋总成交价的30%支付违约金，并承担两原告通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。买卖双方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向中介方支付佣金的义务，违约方应代守约方向中介方支付佣金，即违约方须按合同总价的3%支付佣金，中介方已收取的佣金不予退还，由守约方向违约方追偿。上述合同签订当天，被告向原告张春莲支付了定金10000元，两原告将涉案房屋的房地产权证交给第三人。2017年11月13日，被告向原告黄秉忠发信息称“秉忠，因为资金问题，你的房子我买不了了，订金一万，我也不要了，谢谢你的理解。”2017年11月15日，第三人向被告发出《催促函》，写明被告尚未按照合同约定向两原告支付购房二次定金及向第三人支付佣金，第三人员工再三跟被告沟通，被告表示由于个人原因不再购买该房屋，要求被告在收到函件后三日内与第三人及两原告联系协商处理相关事宜并尽快向两原告支付购房二次定金及向第三人支付佣金，否则第三人及两原告将按照合同约定追究被告的违约责任。被告确认收到第三人发出的上述《催促函》。后两原告于2017年11月27日向被告及第三人寄出一份《催促函》，要求被告于2017年12月1日前付清定金130000元，逾期未付或未有合理解释的，两原告将视为被告拒绝继续履行《房屋买卖合同》。2017年12月1日，两原告向被告及第三人寄出一份《解除合同通知书》，写明：截至出具通知书之日，被告尚未履行合同义务，经多次催告无果，且被告明确表示不再购买涉案房屋，被告的行为已构成根本违约，根据合同的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定解除被告与两原告签订的《房屋买卖合同》。另查明，2018年4月26日，两原告与王永铁签订一份《房地产买卖合同》，约定：两原告将涉案房屋卖给王永铁，价格为1420000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、两原告与被告签订的《房屋买卖合同》效力如何？二、被告应否承担违约责任？就上述争议焦点，分析如下：一、两原告与被告签订的《房屋买卖合同》效力如何？被告主张其是被胁迫而签订涉案的《房屋买卖合同》，但是未能举证证明，也没有证据证明涉案的《房屋买卖合同》存在合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，被告所称的限购政策并不属于导致合同无效的情形，且涉案的《房屋买卖合同》明确约定被告已知悉现行购房、贷款政策及个人信用状况，并在此基础上作出购买该房屋的决定及承担该房屋所在地方颁布限购政策所造成的风险，因此，涉案的《房屋买卖合同》是两原告与被告的真实意思表示，合法有效。二、被告应否承担违约责任？1.两原告与被告在2017年11月11日签订了涉案的《房屋买卖合同》，约定被告需在2017年11月13日前支付两原告二次定金130000元，但是被告在2017年11月13日向原告黄秉忠发信息称“秉忠，因为资金问题，你的房子我买不了了，订金一万，我也不要了，谢谢你的理解”，被告的行为已经构成违约。至于被告所称的限购问题，被告在2017年11月13日向原告发出的信息并未提出限购的问题，第三人向被告发出的《催促函》中写明被告尚未按照合同约定向两原告支付购房二次定金及向第三人支付佣金，第三人员工再三跟被告沟通，被告表示由于个人原因不再购买该房屋，被告确认收到该函件也未提及限购问题，直到被告提交答辩状时才提及限购问题，从上述行为可知，被告并不是因为限购的原因而解除合同。另外被告辩称涉案房屋存在违建行为无法办理过户手续，对此被告也未举证证明，本院对于被告的抗辩意见不予采纳。2.被告在2017年11月13日向原告黄秉忠发信息明确表示不购买涉案房屋，而两原告在2017年12月1日向被告寄出一份《解除合同通知书》，从上述行为可认定两原告及被告在解除合同问题上已经达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，本院确认两原告与被告于2017年11月11日签订的涉案《房屋买卖合同》于2017年12月1日解除。3.对于被告应如何承担违约责任的问题，两原告主张要求被告根据合同约定按该房屋总成交价的30%支付违约金420000元并要求支付律师费10000元、担保费2000元，还要求被告代其向第三人支付佣金21000元，被告在庭审中明确要求对违约金进行调整，认为定金10000元足够弥补两原告的损失。对此本院认为，一方面，合同约定逾期达30日视为被告严重违约，两原告有权解除合同，两原告收取的定金不予返还，并要求被告按该房屋总成交价的30%支付违约金，并承担两原告通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用，但是两原告在2017年12月1日即明确通知被告解除合同，逾期未达30日，两原告主张适用该条款依据不足；另一方面，两原告在第一次庭审时明确没有证据证明其实际产生的损失，在第二次庭审时两原告称从2017年11月至2018年4月再次卖出房屋期间的资金损失按1400000元以月息2%计算也有168000元，但是两原告只是在2017年11月13日未依约收到被告支付的130000元，根据涉案的《房屋买卖合同》约定首期款需在2018年2月1日前才支付，至于银行贷款则由银行直接转入两原告账号，两原告主张按上述标准计算资金损失明显不妥，至于两原告在第一次庭审时认为的丧失购买机会的损失，该损失不属于违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。但是被告未按约履行合同义务导致涉案的《房屋买卖合同》被解除确实给两原告造成损失，结合本案的实际，本院酌定违约金为30000元，超过部分，本院不予支持。被告支付的定金10000元，两原告在庭审中也明确认为应当抵扣违约金，扣减后，被告应向两原告支付违约金20000元。另外两原告主张要求被告代其向第三人支付佣金21000元，两原告在庭审中明确未向第三人支付佣金，是否主张佣金应属于第三人的权利，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百六十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、原告黄秉忠、张春莲与被告王春庄于2017年11月11日签订的《房屋买卖合同》于2017年12月1日解除；二、被告王春庄于本判决发生法律效力起十日内向原告黄秉忠、张春莲支付违约金20000元；三、驳回原告黄秉忠、张春莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8095元、财产保全费2785元，合共10880元（原告黄秉忠、张春莲已预交），由被告王春庄负担4500元，由原告黄秉忠、张春莲负担6380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何自梁人民陪审员  黄木华人民陪审员  邓雪珍二〇一八年九月三日书 记 员  邓丽雯