江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初14210号原告：高瑞刚，男，1966年11月28日出生。委托诉讼代理人：龚梅，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：冒琦，上海市捷华律师事务所实习律师。被告：张家港市五金机械有限公司，住所地张家港市杨舍镇杨舍西街2号。法定代表人：徐洪华,董事长。委托诉讼代理人:郭丰雷,国浩律师(苏州)事务所律师。委托诉讼代理人:缪俊熙,国浩律师(苏州)事务所律师。原告高瑞刚与被告张家港市五金机械有限公司(以下简称五金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高瑞刚的委托诉讼代理人龚梅、被告五金公司的委托诉讼代理人缪俊熙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高瑞刚向本院提出诉讼请求：被告退还2020年1月23日至4月14日（原告发函解除之日起）共计83天一半的房屋租金270903元（235万元÷12个月÷30天×83天÷2），并承担本案的诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告退还2020年1月23日至2020年4月25日期间共计94天一半的房屋租金，金额为306805元。事实与理由：2015年11月12日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同书》各一份，约定由原告承租被告位于张家港市约5000平方米的房屋及附属设施、设备；租赁期限自2015年11月6日起至2026年1月14日止；其中2015年11月6日至2016年1月14日为免租期，2016年1月15日至2021年1月14日的年租金为263万元。后因市场下行，租金过于高于市场行情，2019年7月12日经过原、被告协商，就上述《房屋租赁合同》第四条中的房屋年租金条款作出如下调整，即“2019年7月15日至2021年1月14日的房屋年租金从263万元下调至235万元整”并签订相应的《房屋租赁补充协议》。虽然涉案店铺因多年来存在租金显著高于市场行情，再加上网络冲击，店铺一直存在亏损，但是原告一直按时履行上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》并将租金支付至2020年4月14日，原告守约履行了五年左右。直到2020年1月份全国爆发新冠××疫情，政府采取严格的疫情防控措施，导致商铺根本无法开店处于关店状态，而原告承租的店铺也因政府采取的疫情管制措施根本无法正常营业，并由此对原告产生了巨大的经济损失。原告为此曾多次与被告沟通协商，希望被告能共同按照公平原则和政府倡导的“一免二减半”等房租减免原则分担高昂的租金负担，以期共度时艰将租赁合同履行下去，但被告却一分钱都不肯减少。而疫情期间，原告承租的其他多家房屋房东均同意减免租金或延长房屋使用期限，唯独被告一家不肯做出任何让步，导致了涉案租赁合同的解除。且根据原告检索，实践中不仅有多起房东为承租人减免租金的事例，也有针对受本次“2019新冠××疫情”影响的实务案件判决了房东对承租人予以房屋租金减免的实例。综上，因本次疫情确属于百年罕见的重大灾情，根据公平原则，涉案租赁房屋的经营情况确实受到重大影响，被告应当与原告共同承担整个疫情期间所造成的租金损失。为维护原告的合法权益，故来院涉诉。被告五金公司辩称：1、被告主张分摊租金没有事实与法律依据，在本院审理的（2020）苏0582民初5686号案件中已查明，在合同解除前，高瑞刚的租金只交纳至2020年4月14日，之后的租金一直未交纳，而且在双方租赁合同实际上已于3月17日解除的情况下，自3月18日起至4月25日期间的应当是房屋占有使用费，而非租金；2、高瑞高主张出租方与承租方分摊租金，未提供法律依据，即使声称政府倡导，也无任何书面文件，而其主张公平原则，应当是在自身履行合同无瑕疵的前提下，其擅自搬离系单方解除租赁合同，已违反诚信原则，现又主张公平原则，未免有玩弄法律之嫌；3、本案已构成重复起诉，（2020）苏0582民初5686号、（2020）苏05民终8127号两案生效判决认定2020年4月15日至5月6日房屋占有使用费，现原告又主张五金公司退还2020年1月23日至4月25日期间一半的租金，属地实质上否定前诉裁判结果，而本案又与前案的当事人相同、诉讼标的相同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解除》第二百四十七条的规定，应予驳回；4、4月15日至4月25日期间，这一部分应该是占有使用费，已经由在先的两个诉讼确认了，并不是租金，如果原告的诉讼请求成立的话，那将直接颠覆原来的两个判项，更加说明原告在本案是重复起诉。本院经审理认定事实如下：2015年11月12日，五金公司（出租方、甲方）与高瑞刚（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于张家港市，房屋建筑面积约5000㎡的房屋出租给乙方使用，与租赁房屋相应的附属设施、设备一并作为租赁财产，乙方确认已查看租赁财产，知悉租赁情况，同意凭现状承租，租赁期限为十年零70天，自2015年11月6日起至2026年1月14日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。甲乙双方一致同意2015年11月6日至2016年1月14日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付租金，2016年1月15日至2021年1月14日的年租金为263万元，2021年1月15日至2026年1月14日的年租金为283万元。甲乙双方约定，2015年11月30日前乙方应向甲方支付押金10万元，租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和赔偿外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间，乙方装修、装潢或改造的，应将方案报甲方备案后实施，如改造涉及房屋结构的，须经甲方同意并经专业机构审核，租赁期满或乙方中途提出解除合同的，乙方应按实际状态无偿交给甲方，乙方不得故意拆除建筑物本身之结构体以及固定装修部分，但有权拆除及取回乙方所有可移动设施、设备。租赁期满或合同解除的，乙方应立即返还房屋，未经甲方同意，乙方逾期返还房屋的，逾期一日应按当年度日租金的三倍向甲方支付违约金，乙方返还房屋及附属设施、设备，应当符合正常使用后的状态，否则应按实赔偿。甲乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方支付不低于6个月租金的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付房屋，经乙方书面催告后仍未交付的；2.甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现合同目的的；3.乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5.乙方擅自转租房屋、改变房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6.乙方擅自改变合同约定的租赁用途或利用房屋进行违法违章活动的；7.乙方逾期不支付租金、水电费累计超过20天的。合同第十条违约责任10.4项约定：如乙方经甲方同意提前退租或租赁期满后，乙方交还的房屋或其附属设施设备损坏，乙方需负责维修并使房屋或其附属设施设备处于可正常使用状态，如乙方不负责维修，甲方有权自行维修，因此而产生的费用先从乙方交付的押金中扣除，不足部分由乙方承担；10.5项约定：租赁期间，非本合同规定的情况乙方中途退租的，乙方应承担不低于6个月租金的违约金，如造成甲方其他损失的，乙方应该负责赔偿；10.6项约定：如因一方原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金，造成守约方其他损失的，违约方应该负责赔偿等。双方在合同中还对其他条款作出了约定。同日，阿仕顿公司向五金公司出具担保书，载明:高瑞刚因开办商场需要向张家港市五金机械公司承租位于张家港市杨舍镇杨舍西街2号大楼1-4层房屋（建筑面积约5000㎡，租赁期限为十年零70天，自2015年11月6日起至2026年1月14日止），租赁双方于2015年11月12日签署了房屋租赁合同，我江苏阿仕顿服饰有限公司自愿作高瑞刚的合同履约担保人，担保责任至该合同项下的义务和责任履行完毕为止。上述合同及担保书签订后，五金公司将房屋交付给高瑞刚、阿仕顿公司使用。2019年7月12日，高瑞刚（乙方）又与五金公司（甲方）签订房屋租赁补充协议，约定：一、2019年7月15日至2021年1月14日的房屋年租金从263万元下调至235万元；二、本补充协议仅对上述时间段房屋租金作调整，其余合同条款及《房屋租赁补充合同书》内容均不变；三、如乙方未按照本补充协议约定履行付款义务的，甲方有权要求乙方按原合同约定执行等。2020年3月17日，高瑞刚、阿仕顿公司在案涉房屋外张贴公告称：尊敬的阿仕顿会员您好，现杨舍西街阿仕顿店因房租到期搬迁至，所有的会员服务全部至塘桥阿仕顿店即可，给您带来不便，敬请谅解！2020年4月8日，五金公司向高瑞刚、阿仕顿公司发出《关于履行房屋租赁合同的催告函》，要求高瑞刚在2020年4月15日前支付当期租金58.75万元及税金3.75万元，共计62.5元，鉴于原经营的阿仕顿服饰门店已经关停，要求高瑞刚于2020年4月15日前将履行租赁合同的明确意见书面告知，要求阿仕顿公司敦促高瑞刚履行合同义务或在2020年4月15日前承担担保责任，代为履行上述付款义务等。2020年4月25日，五金公司又向高瑞刚、阿仕顿公司发出《解除租赁关系通知书》，载明：1.自即日起解除本公司与贵方租赁关系；2.请贵方于2020年4月30日前与本公司办理租赁房屋及设施的退租交接手续；3.请贵方于2020年4月30日前办理三楼、四楼转租户的终止等善后事宜；4.请贵方按照双方约定承担相应的违约责任；5.请阿仕顿公司按照担保书承担相应的担保责任等。高瑞刚、阿仕顿公司于2020年4月26日收到该通知书。2020年5月6日，五金公司与高瑞刚、阿仕顿公司将案涉房屋交接完毕并签署了《设施设备移交清单》，双方确认案涉房屋中2-3层扶梯扶手带缺少一根，一台客梯轿厢顶板缺失等。五金公司于2020年5月8日将案涉房屋中的三楼、四楼重新出租给他人，租金合计为45.15万元/年。2020年5月27日，五金公司来院起诉高瑞刚、江苏阿仕顿服饰有限公司（以下简称阿仕顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，要求高瑞刚支付结欠的租金、占有使用费合计58521元（已扣押金10万元）、手扶梯损坏赔偿费12500元、违约金1315000元，阿仕顿公司对高瑞刚的本案债务承担连带清偿责任，高瑞高及阿仕顿公司共同承担诉讼费用。2020年7月29日，本院作出（2020）苏0582民初5686号民事判决书，判决：高瑞刚支付五金公司2020年4月15日至5月6日期间的房屋占有使用费135205元，赔偿五金公司扶梯损失12500元，合计147705元，扣除已付的押金10万元，还应支付47705元；高瑞刚支付五金公司违约金949250元；阿仕顿公司对前述债务承担连带清偿责任；驳回五金公司的其他诉讼请求。一审审理中，双方一致确认双方签署的房屋租赁合同于2020年3月17日解除，高瑞刚租金已支付至2020年4月14日；高瑞刚、阿仕顿公司认可五金公司扶梯扶手带维修损失为12500元。之后，高瑞刚及阿仕顿公司不服，上诉至苏州市中级人民法院，该院于2020年9月30日作出（2020）苏05民终8127号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。另查明：前述一审案件中，高瑞刚辩称，其受加盟商的委托的租赁合同，案涉店铺是加盟商委托阿仕顿公司进行的经营，其只是代签合同，与本案无关，不应该承担任何责任。阿仕顿公司辩称，本次新冠病毒的爆发性质上应为不可抗力，店铺被迫彻底关闭，关闭的时间自2020年2月1日至2月底，之后处于半班的状态，因人员稀少且外地的不能及时复工，其店铺不能正常营业，可人员工资还要发出，其自2020年3月就积极和原告多次沟通要求减免，原告却始终不松口，一分钱都不愿意减免，其认为这是不符合公平原则的，对遭受不可抗力正常营业受到严重影响的2-3个月期间的租金起码应该出租方和承租方对半分摊，因此这部分期间的租金应予以减除。一审认为，五金公司与高瑞刚签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，高瑞刚单方搬离案涉房屋构成根本违约，应承担违约责任。双方一致确认合同于2020年3月17日解除，高瑞刚租金已支付至2020年4月14日，双方于2020年5月6日对案涉房屋交接完毕，故高瑞刚应支付五金公司2020年4月15日至2020年5月6日的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，双方在补充协议中将房屋租金下调至235万元，五金公司主张高瑞刚未按照补充协议约定履行付款义务，要求按原合同约定的263万元/年标准执行，但高瑞刚在合同解除前并未拖欠五金公司租金，故应按照补充协议约定的235万元/年的租金标准计算占有使用费，经计算为135205元。高瑞刚认可五金公司扶梯扶手带维修损失为12500元，本院对此予以确认，上述两项费用合计147705元，高瑞刚已支付五金公司押金10万元，故还应再支付五金公司47705元。阿仕顿公司自愿为高瑞刚的上述债务提供担保，故阿仕顿公司对高瑞刚的上述债务承担连带清偿责任。二审认为，二审的争议焦点为双方租赁合同中约定的违约金是否应当予以调整。高瑞刚、阿仕顿公司上诉主张因为疫情原因五金公司对合同解除也有过错，且租赁合同已经实际履行了接近一半的期限，违约金应当在6个月租金损失的基础上减半调整。对此二审法院认为，虽然新冠疫情会对市场经济活动造成影响，但高瑞刚在双方租赁合同未到期的情况下擅自搬离仍构成根本违约。双方合同中明确约定，如因一方原因导致对方行使合同解除权的，守约方有权要求违约方承担不低于6个月租金的违约金。在高瑞刚、阿仕顿公司未举证证明其违约行为给对方造成的实际损失低于双方约定的违约金标准的情况下，一审法院扣除三楼、四楼重新出租的租金后，结合高瑞刚、阿仕顿公司的过错程度以及五金公司的实际损失，酌定高瑞刚承担949250元（235万元/2-45.15万元/2）的违约金，符合合同约定，亦在法律允许的范围之内，属于合理裁量，可予维持。综上，上诉人高瑞刚、阿仕顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上述事实，有民事判决书及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，五金公司与高瑞刚签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在前案一审中，双方一致确认租赁合同于2020年3月17日解除，高瑞刚租金已支付至2020年4月14日，双方于2020年5月6日对案涉房屋交接完毕，现高瑞刚要求五金公司返还2020年1月23日至4月14日之间因疫情影响导致其经营收益减少而减免一半的租金，即对其已交纳租金反悔，有违诚信，且于法无据，本院不予支持。对于高瑞刚要求五金公司减免自4月15日起至4月25日期间一半租金，因前案中本院已就该时间段的占有使用费进行处理，且高瑞刚在该案中也提出因疫情减免2-3个月租金的抗辩，本院未予采纳，现高瑞刚又要求减免上述期间的占有使用费（租金），违反了“一事不再理”原则，本院对此不再理涉。综上，原告高瑞刚的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告高瑞刚的诉讼请求。案件受理费减半收取2951元、财产保全费1875元，合计4826元，由原告高瑞刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  路骊珠二〇二一年三月一日书记员  王 婷