北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终10189号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵琦，女，1969年10月2日出生。委托诉讼代理人：段方群，北京市京伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈瑄，女，1953年8月16日出生。委托诉讼代理人：李标田，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏铮，北京华标律师事务所律师。上诉人赵琦因与被上诉人沈瑄房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵琦及其委托诉讼代理人段方群，被上诉人沈瑄及其委托诉讼代理人李标田、夏铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵琦上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回沈瑄的全部诉讼请求，支持赵琦的一审诉讼请求。事实和理由：沈瑄在合同履行过程中存在严重违约行为，赵琦可以要求解除合同，并要求沈瑄承担200万元违约金。沈瑄与赵琦签订房屋买卖合同明确约定“第一次于‘商贷面签’向赵琦支付427万元，通过资金存管方式划转，逾期超过10日的，赵琦有权单方解除合同，并要求沈瑄支付20%的违约金。”自2016年9月21日商贷面签至2016年10月27日赵琦发出解约通知，沈瑄仍未支付427万元首付款，已经逾期36天以上，已达到解约和赔偿条件。按照双方签订的买卖合同约定，沈瑄应当在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐贷款差额并交付赵琦，但自2016年10月11日浦发银行下达批贷函至2016年10月27日赵琦发出解约通知，沈瑄仍未支付贷款差额10万元，逾期16天以上，已达到索赔条件。一审判决认定该笔债务的未履行不足以导致合同解除，该认定错误。双方签订的买卖合同约定，“沈瑄因申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日，否则赵琦有权单方解除合同，并要求支付20%的违约金。”2016年7月3日签订合同，至2016年10月11日浦发银行下达批贷函，已经是合同签订后100天，超出约定最长批贷时间20天之久，完全达到了赵琦解约索赔的约定条件。一审判决认定双方对贷款迟延均有责任，该认定错误。一审判决认定事实错误，遗漏了赵琦主张权利的重要合同条款，对427万元购房款支付时间的认定存在明显错误。双方合同约定427万元的支付时间为“商贷面签”，即各方均认可2016年9月21日商贷面签当日支付427万元，一审判决认为427万元的支付时间并未限定为“商贷面签”当天，该认定明显错误。沈瑄自己提供的银行交易流水显示，其全部资金持续用于投资理财，并显示为非保本，具有迟延兑付和损失全部本金的风险，并且未赎回到活期账户，一审判决认定沈瑄有付款能力，同时认定资金存管方式支付的购房款待房屋过户后方可划转至出卖人帐户，在过户之前对出卖人影响甚微，该认定错误。沈瑄辩称,同意一审法院判决，不同意赵琦的上诉理由和请求。沈瑄向一审法院起诉请求：1.请求法院判令赵琦协助沈瑄将位于北京市×楼2104室房屋及位于北京市朝阳区鼎成路9号地下车库-1层166号车位过户至沈瑄名下；2.请求法院判令赵琦将位于北京市×楼2104室房屋及位于北京市×号地下车库-1层166号车位交付给沈瑄；3.请求法院判令赵琦支付违约金，违约金以1000万元为基数，按照每天万分之五的标准，从2016年10月27日起至实际将上述房屋、车位过户至沈瑄名下之日止；4.本案诉讼费用由赵琦承担。赵琦向一审法院反诉请求：1.请求法院判决确认赵琦与沈瑄签订的《北京市存量房屋买卖合同（合同编号：E1607030130）》及《补充协议》、《装饰装修补充协议》于2016年10月28日解除；2.请求法院判令沈瑄向赵琦支付违约金200万元；3.本案诉讼费用由沈瑄承担。一审法院认定事实：赵琦是2104号房屋及166号车位的登记所有权人。2016年7月3日，沈瑄与赵琦签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装饰装修补充协议》、《房地产经纪服务告知和提示》、《居间服务合同》、《履约服务合同》，约定：1.赵琦将2104号房屋、166号车位以总价款1000万元卖与沈瑄，其中，房屋的合同价格为473万元，房屋配套设施折价款为527万元，我爱我家公司为双方的房屋买卖提供居间服务；2.沈瑄于房源核验通过当日内补齐100万元定金，沈瑄选择贷款方式支付房屋成交总价款，拟商业贷款金额为330万元，分两次向赵琦支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于【商贷面签】向赵琦支付427万元，通过资金存管方式划转，第二次于【办理房屋所有权转移登记当天】向赵琦支付143万元，通过资金监管方式划转；3.《履约服务合同》第三条第3项约定，沈瑄实际获取的批贷额与拟贷款额差额部分，在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐并交付赵琦；4.沈瑄因个人原因导致贷款机构未对其批准贷款，沈瑄选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的，赵琦有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定，该条规定如赵琦依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的形式进行，本合同自赵琦向沈瑄发出的书面通知到达沈瑄之日自动解除，沈瑄应按成交总价款的20%向赵琦承担违约责任；5.赵琦应当在收到全部房款当日将房屋交付给沈瑄，除不可抗力外，赵琦逾期10日之内交付房屋，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向沈瑄支付逾期违约金，且应于实际交付之日向沈瑄支付，赵琦逾期超过10日交付房屋，赵琦应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向沈瑄支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2016年7月3日，沈瑄向赵琦支付定金10万元，2016年7月19日，沈瑄向赵琦支付定金90万元。2016年8月11日，为双方提供居间服务的中介公司员工张某通知赵琦第二天一定要先办房本更改地址的事情，然后才能去办房本更名，最后再办离婚的事情。2016年8月12日，张某通知赵琦房本地址更改后马上通知他，需要重新做房屋核验。同日，赵琦办理完毕房本更改事宜，并向张某发送了相关材料。2016年8月31日，赵琦与范孝卫签署了《离婚协议书》并办理了离婚登记，双方约定赵琦名下2104号房屋及166号车位离婚后全部归赵琦所有。2016年9月21日，赵琦配合沈瑄向浦发银行慧中支行办理商业贷款面签手续，后我爱我家公司告知面签资料缺少客户的退休证、退休流水、业主的银行卡、未出租声明，需要双方尽快补齐资料。2016年9月26日，赵琦向张某发送了浦发银行卡及户口本信息。2016年10月11日，浦发银行下发批贷函，沈瑄申请的商业贷款已获银行批准，批贷金额为320万元，我爱我家公司于次日以短信通知的方式告知赵琦。2016年10月12日，赵琦配合沈瑄办理了2104号房屋的缴税手续，沈瑄共计缴税241731.54元。2016年10月27日、28日，赵琦以沈瑄未按照合同约定于2016年9月21日商贷面签当日支付427万元购房款构成严重违约为由，以邮寄和发短信的形式向沈瑄和居间方发送解除合同通知书，要求解除合同、沈瑄承担违约责任。2016年11月2日，赵琦、沈瑄及居间方的区域经理、长椿街店店长就合同的履行过程、427万元购房款的支付时间、各方是否积极履行并催促其他方履行义务、后续问题如何解决等问题进行了谈话。一审庭审中，经沈瑄申请，我爱我家公司员工张某到庭作证，其称：赵琦的房屋因房本地址错误，第一次未通过房屋核验，后其通知赵琦进行了更改，并于2016年8月22日重新提交了房屋核验，9月4日核验通过，沈瑄的购房资质核验是2016年8月14日提交，10个工作日即通过；按照公司的交易习惯，合同中约定的“商贷面签”是一个时间段，指的是商贷面签当天到房屋过户之前1-3个工作日，签合同时店长已经向双方解释过；做资金存管需要沈瑄、赵琦和我爱我家公司员工三方均到场，沈瑄将购房款转到赵琦的银行卡上，但该笔款项处于冻结状态，必须过完户后拿新房本复印件去解冻；沈瑄在商贷面签前曾向其询问何时做资金存管，商贷面签当天各方没有提及资金存管的事，后沈瑄多次询问资金存管事宜，2016年9月28日，其联系上赵琦告知资金存管事宜，赵琦说因家人病重以后空闲了再联系，2016年10月26日其与赵琦协商车位交税事宜时，赵琦第一次提及427万元购房款事宜，其跟赵琦说只要赵琦有时间可以随时办理，并一再解释了商贷面签的交易习惯。一审庭审中，双方对沈瑄在商贷面签时是否具备支付427万元购房款的能力产生争议，并各自提交了相关证据材料。沈瑄提交的理财产品交易明细等证据显示其可以及时赎回的款项高于427万元。一审诉讼中，经询，赵琦称其出卖房屋时丈夫范孝卫在场、知情，未提出异议，并向法院提交了范孝卫出具的《声明》。沈瑄同意一次性将剩余购房款900万元支付给赵琦，并已提供证据证明其具备支付能力。一审诉讼中，沈瑄提出财产保全申请，一审法院裁定查封了2104号房屋及166号车位，沈瑄交纳财产保全费5000元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方的争议的第一个焦点是沈瑄未在商贷面签当日支付第一笔购房款是否构成违约。法院认为，首先，从合同的前后文本上看，双方关于第二笔购房款的支付时间明确约定为“办理房屋所有权转移登记当天”，而第一笔购房款仅约定为“商贷面签”支付，并未明确限定为“商贷面签当天”支付，加之考虑到我爱我家公司员工出庭陈述的“商贷面签”的交易习惯及是否已向双方告知并解释该交易习惯的陈述，法院认为双方合同约定的该笔购房款的支付时间极易使人产生理解分歧，各方应本着诚实信用、友好协商的态度积极促成合同履行；其次，从交易习惯和该义务的履行主体看，办理资金存管需要沈瑄、赵琦及我爱我家公司员工三方相互配合、共同前去办理，故三方均有积极履约和催促其他两方履约的责任和义务，特别是在双方均已聘请专业的房地产经纪机构提供居间服务的情况下，该义务的履行更应主要是在我爱我家公司的提示、通知下进行，不宜苛求普通的购房者完全知悉并熟练的去主动办理资金存管手续，而根据本案查明的事实，沈瑄在办理商贷面签时完全具备支付该笔购房款的能力，并且积极询问、督促中介公司员工办理资金存管手续，并无拖延的故意，赵琦提供的各方事后协商时的谈话录音，并不足以直接反映其解除合同前曾经多次催促沈瑄办理资金存管手续，反而显示沈瑄亦积极催促居间方办理资金存管手续；最后，从合同目的和诚实信用原则看，通过资金存管方式支付的购房款需要待房屋过户后方可划转至出卖人，故办理该笔购房款支付手续的时间对出卖人影响甚微，另考虑到双方事后已经共同办理了缴税手续并预约了房屋过户时间，赵琦并未对该笔购房款办理资金存管手续的时间及是否迟延提出严正的交涉，故法院认为中介公司员工出庭陈述的交易习惯及已经告知并向沈瑄、赵琦进行了解释的陈述具有较大可能性，法院予以采信，现有证据显示并非沈瑄的原因导致未能及时办理资金存管手续，不宜认定系沈瑄违约，赵琦不享有以该理由解除合同的权利。关于实际批贷金额与拟贷款金额差额10万元的支付问题。虽然双方在《履约服务合同》中约定该笔差额款在贷款机构确认审批贷款额之日起五日内补齐并交付赵琦，但对具体的交付方式并未协商确定，考虑到该合同系制式合同并非房屋买卖合同中的重点提示内容，居间方及服务方并未事先向双方重点提示说明该条款，亦未于合同履行中及时提示催促双方按照该条款进行交易，而且该笔差额款的数额及支付时间相较于整个合同的履行来说，并非合同的主要债务，在赵琦明知沈瑄的实际批贷额但并未实际催告沈瑄履行该义务的情况下，法院认为，该笔债务的未履行不足以导致合同解除。关于赵琦主张的沈瑄的贷款超过最长批贷时间问题。法院认为，根据庭审查明的事实，涉案房屋重新提交房屋核验并通过核验的时间与沈瑄购房资质核验的时间相差并非很长，而且，赵琦办理离婚手续以保证房屋系家庭唯一住房的时间晚于沈瑄提交购房资质核验时间，故双方对贷款迟延均有责任，而且在之后的合同履行中亦均未提及该问题，应当视为双方对该问题达成了谅解，不能认定系沈瑄单方原因导致未能在双方约定的期限内完成批贷。综上，法院认为赵琦主张的约定的合同解除条件和法定的合同解除条件均未成就，其2016年10月27日发送的解除合同通知不能发生合同解除的法律效力，其反诉要求确认合同已经解除和支付200万元违约金的主张法院均不予支持。因双方签订的房屋买卖合同合法有效且并未解除，诉讼中，沈瑄提供了证据证明其具备支付剩余购房款的能力并同意将剩余购房款一次性支付给赵琦，法院不持异议。沈瑄在支付剩余购房款后要求办理房屋和车位过户和交付手续的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。关于沈瑄主张的违约金，其系依据逾期交房违约条款主张的违约金，但考虑到双方对合同的约定确实存在不明确之处，而且根据双方买卖合同关于房屋交付条件的约定，在沈瑄未向赵琦支付全部购房款前无权要求交付房屋并支付违约金，对其该项请求法院不予支持。判决：一、沈瑄于判决生效之日起七日内向赵琦支付剩余购房款九百万元，赵琦于收到上述购房款之日起七日内协助沈瑄办理位于北京市×楼2104室房屋及位于北京市×号地下车库-1层166号车位的权属转移登记手续，过户至沈瑄名下，并交付给沈瑄；二、驳回沈瑄的其他诉讼请求；三、驳回赵琦的全部反诉请求。本院二审期间，赵琦提交了如下证据：1.赵琦与我爱我家公司客服的通话录音，证明我爱我家公司员工张某关于“商贷面签”指的是时间段的陈述为虚构；2.赵琦与光大银行工作人员的视频录像，证明资金存管的流程，资金存管可以现场办理，不需要提前办理银行卡；3.西城区房管局信访办理意见书，证明中介工作人员张某冒用他人身份证件，未取得从业资格。沈瑄对证据1和证据3的真实性、合法性、证明目的均不予认可；对证据2的真实性表示认可，对证明目的不予认可。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点有二：一、赵琦与沈瑄约定427万元购房款于“商贷面签”支付，“商贷面签”指的是时间点还是时间段，沈瑄未在商贷面签当日支付427万元购房款是否构成违约；二、赵琦向沈瑄送达的解除合同通知书是否产生解除合同的效力，合同是否应当解除，沈瑄是否应当承担违约责任。一、关于“商贷面签”指的是时间点还是时间段以及沈瑄未在商贷面签当日支付427万元购房款是否构成违约的问题。我爱我家公司员工张某出庭作证提出，按照公司的交易习惯，合同约定的“商贷面签”是一个时间段，即商贷面签当天到房屋过户之前1-3个工作日，签订合同时店长已经向双方解释过。赵琦对此不予认可。现没有其他证据对张某的证言予以佐证，亦没有证据证明“商贷面签是一个时间段”系我爱我家公司的交易习惯。赵琦提交的与我爱我家公司客服的电话录音以及2016年11月2日三方谈话录音，足以推翻证人张某关于商贷面签按照公司交易习惯是时间段的解释，本院认为于“商贷面签”付款指的是赵琦配合沈瑄办理商业贷款面签手续当天付款。关于沈瑄是否构成违约的问题，按照合同约定沈瑄应于“商贷面签”当天向赵琦支付427万元购房款，赵琦、沈瑄于2016年9月21日办理商贷面签手续，故沈瑄应于当天支付427万元购房款。沈瑄主张赵琦在办理商贷面时至发出解除合同通知之前并未向沈瑄或者中介公司要求付款，同时赵琦拒绝配合办理资金存管，导致沈瑄未支付427万元购房款，对此本院认为，沈瑄作为付款义务人应当积极的按照合同约定履行付款义务，赵琦没有催促沈瑄付款的合同义务，赵琦是否向沈瑄主张付款并不影响沈瑄应承担的未按时付款的合同责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二项规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。沈瑄作为付款义务人应当对其是否履行付款义务及其提出的因赵琦未配合办理资金监管导致未能履行付款义务的主张提供证据加以证明，从沈瑄提交的现有证据看，不能证明系赵琦的原因导致427万元未按时支付，对此沈瑄应承担举证不能的法律后果，故本院认定沈瑄未按照约定付款构成违约，应当承担违约责任。一审判决认定沈瑄未在商贷面签当日支付第一笔购房款不构成违约，该认定错误，本院予以纠正。二、关于赵琦向沈瑄送达的解除合同通知书是否产生解除合同的效力，合同是否应当解除，沈瑄是否应当承担违约责任的问题。按照赵琦与沈瑄签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，沈瑄逾期付款超过10日的，赵琦有权单方解除合同，合同自赵琦向沈瑄发出的书面通知到达沈瑄之日起自动解除。根据本案查明的事实，沈瑄应于2016年9月21日商贷面签当天支付427万元首付款，2016年10月12日赵琦配合沈瑄办理2104号房屋的缴税手续时，沈瑄已经逾期付款超过10日，赵琦在享有合同解除权时，继续履行房屋买卖合同是否视为赵琦放弃合同解除权。本院认为，解除权是一项基本的合同权利，其放弃应当有明确的意思表示或基于法律规定。行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。在既无法律规定，也无当事人约定或者也并没有形成该种交易习惯时，不应推定赵琦放弃了合同解除权。自赵琦2016年10月27、28日发出解除合同通知之日起沈瑄逾期付款已经超过10日，赵琦享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”解除权人解除合同必须有解除合同的意思表示，且该意思表示必须送达对方，解除权人通过行使合同解除权，使合同关系消灭。本案中，2016年10月27日、28日赵琦以邮寄和发短信的形式向沈瑄和居间方发送解除合同通知书，沈瑄认可在2016年11月2日收到我爱我家公司转交的解除通知书，故赵琦与沈瑄签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装修款补充协议》于2016年11月2日解除。一审判决认定赵琦不享有合同解除权，该认定错误，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。关于沈瑄应承担的违约责任问题，本院综合考虑赵琦和沈瑄都有履约诚意的特殊情况及赵琦的损失情况，酌情确定沈瑄应向赵琦支付违约金10万元。赵琦一审中反诉要求解除合同，并要求沈瑄支付违约金，应视为其选择了违约金条款。由于沈瑄在本诉中未主张返还定金，关于定金双方当事人可案外自行和解，沈瑄亦可通过另诉主张。对合同解除后的其他事项，双方当事人亦可案外自行和解，或通过另诉解决。综上所述，赵琦要求解除合同的上诉请求成立，应予支持，赵琦关于违约金的请求过高，过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67070号民事判决；二、确认沈瑄与赵琦于二〇一六年七月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装饰装修补充协议》于二〇一六年十一月二日解除；三、沈瑄于本判决生效之日起七日内向赵琦支付违约金十万元；四、驳回沈瑄的全部诉讼请求；五、驳回赵琦的其他反诉请求。二审案件受理费40900元，由沈瑄负担（赵琦已交纳，沈瑄于本判决生效之日起七日内向赵琦支付）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一八年一月六日法官 助理  孟 磊书 记 员  左 爽