广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2228号上诉人（原审原告）：梁锐锋，男，1979年1月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省惠东县************，公民身份号码441************013。委托诉讼代理人：张宴闻，广东展豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山镇南湖总工会大门左侧沿江路（平山镇高桥水）。委托诉讼代理人：林汉平，男，1978年12月5日出生，汉族，湖南省石门县人，住址湖南省石门县****************，公民身份号码430************916。系该公司员工。上诉人梁锐锋因与上诉人惠州市君益房地产开发有限公司（下称君益房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初4967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁锐锋向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一判项；2、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（违约金以购房款人民币529230元为基数，按日万分之二的标准，从2019年1月1日起计至被上诉人交付经验收合格的商品房之日止）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以无法确定实际交付涉案房屋的具体日期为由，将违约金的计算日暂停留在辩论终结之日，对于辩论终结日以后的违约金，要求上诉人另行主张，一审法院的行为增加了上诉人的诉累，也浪费司法资源，应予以改判。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，被上诉人应在2018年12月31日前交付经验收合格的涉案房屋给上诉人使用，否则，从逾期之日开始计算违约金至实际交付经验收合格的涉案房屋之日止。一审法院认为目前无法确定实际交付涉案房屋具体日期，将违约金暂计算至一审辩论终结之日，对辩论终结之日以后的违约金，需要上诉人另行主张。上诉人认为一审的判决不当，其增加了上诉人的诉累，也浪费司法资源。（一）涉案房屋何时能通过综合验收并交付给上诉人使用，这一时间遥遥无期，而且每一日的违约金都有诉讼时效的限制，如果上诉人按照一身的判决来行使权利，那么上诉人需要每隔几年就要向法院提起诉讼，这一做法明显增加了上诉人的诉累。（二）将违约金计算至实际交付经验收合格的涉案房屋之日止并没有不当之处。被上诉人违约的行为一直在持续存在，如果其能早日履行其约定的义务，那么，违约金的计算截止日也就到其实际履行完之日止，不会有上诉人多主张违约金或者因此获利的行为存在，被上诉人也不可能超出其责任范围将多余的违约金给到上诉人。即便一审法院考虑到判决生效后如何执行的问题，其也可以判决确认被上诉人支付上诉人辩论终结之日前的违约金，对于被上诉人辩论终结之日后的违约金，可以以1年或半年为一个计算周期的方式支付给上诉人，直至其实际交付经验收合格的涉案房屋之日止，而非需要上诉人不断的向法院提起诉讼才能得到某一时间段的违约金。综上，请求人民法院支持上诉人的诉讼请求。上诉人惠州市君益房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，并将本案依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院判决由上诉人以购房款人民币529230元为基数按日万分之二的标准向被上诉人支付逾期交房的违约金，明显过高，应当予以适当减少。上诉人与被上诉人于2018年5月9日签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用；若未按期交付，则按下列方式处理:（1）逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审法院按照上述合同约定对逾期交房的违约金进行了计算，虽然该约定系双方的意思自治，但上诉人认为仍然过分高于被上诉人的实际损失，应当给予适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十六条:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，参照解释第十七条关于逾期交房违约金数额或损失赔偿额的计算标准。上诉人认为，应当参照该商品房同地段同类房屋租金水平来确定被上诉人的实际损失，并以此损失金额为基数对违约金予给适当调减。综上所述，敬请贵院依法改判，以维护上诉人的合法权益。原审原告梁锐锋向一审法院提出起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以购房款人民币529230元为基数，按日万分之二的标准，从2019年1月1日起计至被告交付经验收合格的商品房之日止，暂计算至2019年7月1日为人民币19264元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告君益房地产公司系自然人独资的有限责任公司，成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。2018年5月9日，原告梁锐锋作为买受人与被告君益房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：0084925），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道办黄排云田村旱坑仔地段、编号为441323001010GB01202的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第0011546号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名城市嘉园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）000440号、建字第惠东县规建证字（2013）000441号、建字第惠东县规建证字（2013）000442号，施工许可证号为442************101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2014011号、2013030号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第5幢9层02号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上9层，地下**。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共92.04平方米，其中，套内建筑面积76.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.13平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米5750元，总金额（人民币）伍拾贰万玖仟贰佰叁拾零元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时一次性支付全部房款529230元……第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。该合同于2018年5月31日在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。合同签订后，原告向被告君益房地产公司支付全部购房款529230元。此外，被告于2017年2月28日向原告收取了房维修基金5522元、办证费用420元、白蚁防治费用1104元，合计7046元。庭审时，被告承认涉案房屋至今尚未通过综合验收；双方确认涉案房屋至今没有交付。一审法院认为，被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得商品房预售许可证，原告梁锐锋向被告购买位于惠东县***************，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：0084925），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告按约定支付了全部购房款，已履行付款义务。被告按约定应于2018年12月31日前交付涉案房屋给原告使用，但被告在没有正当理由或者不可抗力的情况下逾期至今未交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任。关于逾期交房违约金计付起止时间的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付涉案房屋的最后期限为2018年12月31日，从2019年1月1日开始逾期，因此，逾期交房违约金应当从2019年1月1日起开始计算至实际交付经验收合格的涉案房屋之日止。因目前无法确定实际交付涉案房屋的具体日期，故逾期交房违约金应暂计算至本案一审法庭辩论终结之日即2019年9月17日止为宜，2019年9月17日以后的违约金原告可以另行主张。关于逾期交房违约金计付标准的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告至今未将涉案房屋交付原告，逾期交房已超过180天，现原告要求继续履行合同，合同应当继续履行，同时按照合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应当向原告支付以已交付房款529230元为基数按日万分之二计算的违约金。被告辩称原告诉请的违约金过高，超过原告损失的30%，应当适当减少，依据不足，不予采纳。综上所述，原告的诉请，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（以529230元为基数按日万分之二的标准计算，从2019年1月1日起计至2019年9月17日止）给原告梁锐锋；二、驳回原告梁锐锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元（原告已预交），由被告惠州市君益房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉意见，本案争议焦点：一、违约金计算方式是否合理。二、计付逾期交房违约金的截止时间是否合理。关于双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高，人民法院是否应当予以调整的问题。一方面，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交付房屋超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金至实际交付之日止。据此，一审法院按照买受人请求支付违约金有合同的依据。另一方面，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本案中，上诉人君益房地产公司逾期交付涉案的房屋时间较长，违约程度较大，具有明显的过错。同时，其间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、房屋有效使用时间缩短、预期利益等方面的损失。上诉人认为双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。据此，原审法院判决逾期交房违约金以已交付房价款每日万分之二计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。关于计付逾期交房违约金的截止时间问题。至一审辩论终结前，涉案房屋尚未通过综合验收，买受方梁锐锋亦未实际收房，因无法确定实际交付房屋的具体日期，一审法院认定逾期交房违约金暂计算至一审法庭辩论终结之日，上诉人梁锐锋可以另行起诉后续逾期交房的违约金并无不当，本院予以维持。综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用282元，已分别由上诉人惠州市君益房地产开发有限公司和上诉人梁锐锋缴纳，由诉人惠州市君益房地产开发有限公司和上诉人梁锐锋各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年七月七日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮