北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2609号上诉人（原审原告）：王红荣，女，1971年10月5日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人：张良杰，北京双冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京三宅一生房地产投资顾问有限公司，住所地北京市密云区工业开发区西祥路乙19号。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：史洪帅，男，北京三宅一生房地产投资顾问有限公司风险控制中心法务。上诉人王红荣因与被上诉人北京三宅一生房地产投资顾问有限公司（以下简称三宅一生公司）中介合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初6448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员陈锦新独任审理。因上诉人王红荣提出异议，本院经审查裁定本案组成合议庭，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人王红荣之委托诉讼代理人张良杰、被上诉人三宅一生公司之委托诉讼代理人史洪帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王红荣一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由三宅一生公司承担。事实和理由：1.一审判决将支付给三宅一生公司的居间费用认定为支付给案外人的购房款错误。王红荣与案外人涿州XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）签订《商品房买卖合同》，是商品房买卖关系，且购房款664705元已经支付。王红荣与三宅一生公司之间是居间服务合同关系且居间服务费明确为448200元也已经支付。即便XX公司确实欠付三宅一生公司居间费用，也不能让王红荣（买房人）以居间费用的名义直接向三宅一生公司以居间费的名义支付购房款。一审判决以购房款与居间费用相加之和接近于三宅一生公司提供的其他房屋买卖合同价款为依据认定上述居间费用属于购房款的一部分属于忽略涉案房屋条件进行的主观臆断。涉案房屋位于顶层且朝向不佳，市场价格大幅低于其他房屋。三宅一生公司一审提交的证据都是主观制作的，并非客观证据。三宅一生公司未能提交其与XX公司之间合同履行的证据，如支付款项凭证或者财务会计凭证等，一审法院仅依据三宅一生公司提交的可主观制作的证据认定事实，属于事实认定错误。2.一审判决认定448200元居间费用为购房款是对当事人意思自治的强制干涉。王红荣与XX公司签订《商品房买卖合同》明确约定房屋买卖价格为664705元，三宅一生公司向王红荣开具的448200元收据也写明了系居间服务费。各方当事人对合同价款性质有明确约定且合法的情况下，法院不能任意判决变更。3.一审判决认定448200元居间费用为购房款并不予退还，客观上对任意抬高商品房价格的违法行为提供了司法保护。涉案商品房的销售价格为664705元是经过当地房管部门依法备案的，XX公司不能任意抬高价格进行销售，一审判决将居间费用定性为购房款且不支持退还则保护了XX公司非法抬高销售价格的行为。4.一审判决认定448200元居间费用为购房款并不予退还，客观上对企业的逃税违法行为提供了司法保护，也客观上赋予了阴阳合同法律效力。5.若448200元并非居间费用，则一审判决适用法律错误。本案案由是居间合同纠纷，三宅一生公司在一审中表示该笔费用不属于居间费用，如确系三宅一生公司所述，则双方意思表示与实际不一致，三宅一生公司以居间费用的名义收取房款属于无效行为，按照无效行为的处理方式，资金也应当返还王红荣。三宅一生公司辩称，同意一审判决，不同意王红荣的上诉请求，请求二审法院驳回王红荣的上诉请求。王红荣向一审法院起诉请求：1.判决三宅一生公司返还王红荣多收取的居间服务费434200元；2.本案全部诉讼费由三宅一生公司承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，三宅一生公司与XX公司签订《项目销售居间合同》，约定三宅一生公司为XX公司开发的“京西狮子城”项目商品房销售事宜提供销售居间服务，双方就居间服务报酬及支付标准做了约定。2017年9月22日，三宅一生公司与XX公司签订协议书，约定：XX公司尚欠三宅一生公司2017年7月份居间服务费88.5万元，XX公司用其开发的位于河北省涿州市“K2狮子城涿州住宅小区一期6#、7#住宅楼”项目7幢X单元X层X03商品房冲抵欠三宅一生公司的居间服务费664705元，并约定三宅一生公司若将该房屋转让给第三人时，由XX公司与第三人签订房屋买卖合同，而该抵账房在三宅一生公司转让的过程中所产生的溢价收益均由三宅一生公司收取，与XX公司无关。2019年2月21日，三宅一生公司向XX公司发出指定签约人确认单，指定王红荣作为前述协议书项下涉案房屋的买受人。2019年2月23日，王红荣签订承诺书，自愿认购涉案房屋，并为此同意支付居间服务费695200元。同日，三宅一生公司以居间服务费名义实际向王红荣收取人民币448200元。2019年2月27日，王红荣与XX公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，王红荣向XX公司支付购房款664705元。2019年4月15日，王红荣与XX公司签订商品房买卖合同补充协议，XX公司按照涉案房屋实际面积，要求王红荣补交多出面积房款14604元，王红荣实际支付XX公司购房款679309元。现王红荣以三宅一生公司在此次的交易中收取的居间服务费过高有失公允为由诉于一审法院。为证明上述主张，王红荣向一审法院提交证据如下：证据1.收款收据，证明王红荣向三宅一生公司支付了居间服务费；证据2.付款证明，证明其支付房款的事实；证据3.商品房买卖合同补充协议，证明双方之间的房屋买卖关系；证据4.商品房买卖合同及入住费用明细，证明涉案房屋单价每平方米为8158.89元。经质证，三宅一生公司对证据1收款收据的真实性认可，不认可证明目的；对证据2、3的质证意见是该两份证据系王红荣与XX公司之间的手续，无法核实真实性，对证明目的不认可；对证据4真实性认可，认为涉案房屋是2017年在建委备案，房屋买卖合同的单价只能按照2017年备案价格书写。三宅一生公司提交证据如下：证据1.项目销售居间合同及京西狮子城项目销售酬金确认单，证明三宅一生公司与XX公司存在居间合同关系，XX公司拖欠三宅一生公司2017年7月份居间服务费未付；证据2.协议书，证明XX公司因欠付三宅一生公司居间服务费，将涉案商品房以人民币664705元的价格抵给三宅一生公司以冲抵XX公司欠付的相应居间服务费，三宅一生公司有权收取溢价收益；证据3.指定签约人确认单，证明三宅一生公司指定王红荣与XX公司就涉案商品房签订《商品房买卖合同（预售）》；证据4.承诺书，证明1.王红荣在购房时明确知晓购买涉案房屋需支付的对价为人民币1112905元，向三宅一生公司支付的人民币448200元名为“居间服务费”，实际上是三宅一生公司向王红荣转让涉案商品房的一部分房价款，王红荣承诺不能与任何方式要求三宅一生公司退还及减免居间服务费；2.王红荣与三宅一生公司、XX公司于2019年2月23日达成合意支付，至王红荣起诉时超过一年的除斥期间。证据5.XX公司与三宅一生公司于2018年3月19日签订的项目销售居间合同结算协议及收据，证明2017年9月23日XX公司将涉案房屋以664705元的价格抵顶所欠三宅一生公司的居间服务费的事实；证据6.涉案小区2019年出售的7份建委备案的房屋买卖合同，其中：XX公司出售给段昊天房屋单价为13608.89元；出售给李爱玲房屋单价为13802.93元；出售给董媪房屋单价为13999.51元；出售给张燚房屋单价为15183元；出售给赵艳洲房屋单价为13145.17元；出售给邓杰房屋单价为14586.78元；出售给张奇房屋单价为20975.11元。证明其销售给王红荣的涉案房屋价格（合同价+居间服务费）单价低于2019年涉案小区销售的备案价格，所收取的居间服务费实为溢价收益。经质证，王红荣对证据1真实性不予认可，认为是三宅一生公司单方制作的，且与王红荣无关；对证据2、3真实性及证明目的均不认可；对证据4认可是王红荣签的字，对证明目的不予认可，认为承诺书上面的内容都是三宅一生公司书写的，没有显示房款价款信息，且条款都是三宅一生公司的制式条款，非法剥夺了王红荣的诉权，所以没有法律效力；对证据5真实性不予认可；对证据6的七份房屋买卖合同因缺少正规发票及销售凭证，真实性及证明目的不予认可，同时也认为不具备参考价值。对于三宅一生公司提交的七份房屋买卖合同，一审法院查询涿州市房地产业协会官方网站，该七份房屋买卖合同在该官方网站查证属实。一审法院认为，本案的争议焦点为王红荣向三宅一生公司支付的448200元系居间服务费还是房款？王红荣认为该笔款项系居间服务费，进而认为三宅一生公司收取的居间服务费标准过高，故要求返还。三宅一生公司认为双方对于需要支付多少房价是协商一致的，该448200元系房款，王红荣对于该款属于房款也是知情的。对此，一审法院认为根据三宅一生公司提交的七份房屋买卖合同，涉案房屋所在小区2019年的房屋单价为一万三千余元至二万余元不等，而王红荣主张的房屋单价为八千余元，为2017年时的房屋单价，明显低于2019年当时当地的市场价格，与常理不符。另外，依照生活习惯，个人在购买房屋这类大宗生活用品、处分大额钱款时，一般会谨慎审查，王红荣虽称其签署的承诺书是空白的，直到看到收据时才知道收取的是居间服务费，但根据承诺书及涉案房屋预售合同的签署时间来看，如果王红荣对于居间服务费存在巨大的异议且不同意支付，那么之后完全可以不与XX公司签订并履行预售合同，可见王红荣对于需要支付多少房价是明知的。综上，一审法院认为三宅一生公司收取王红荣的“居间服务费”实际系涉案房屋购房款的一部分，王红荣在明确知晓需要支付服务费，并且在支付了服务费的情况下，再与XX公司签订并履行完毕涉案房屋的预售合同，王红荣的行为表明其是同意以1127509元（含居间服务费448200元）的价格购买涉案房屋的，并且王红荣最终也是支付了1127509元，故王红荣要求三宅一生公司返还收取的名为“居间服务费”实为购房款的主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院于2020年12月作出判决：驳回王红荣的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案在二审期间的争议焦点为，王红荣向三宅一生公司支付的448200元的性质如何认定。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案中，三宅一生公司主张王红荣支付的448200元系涉案房屋购房款的一部分且王红荣对此明知，就其该项主张，三宅一生公司提交了其与涉案房屋开发商XX公司之间的项目销售居间合同、项目销售酬金确认单、以房抵债协议书、指定签约人确认单、承诺书、房屋买卖合同等证据予以证明。经审查，三宅一生公司主张的涉案房屋价款为1127509元（包括房屋预售合同价款664705元和居间服务费448200元），折合单价约13839元，而涉案房屋所在小区2019年出售的其余7套房屋的单价约在一万三千余元至两万余元不等，三宅一生公司的主张符合市场行情。在案证据显示，王红荣签署承诺书在前，与XX公司签订房屋预售合同在后，作为完全民事行为能力人，王红荣在有条件拒绝支付承诺书中所约定居间服务费的情况下仍实际向三宅一生公司支付了该笔居间服务费，且数额巨大，在王红荣未能举证证明其进行涉案房屋买卖交易存在重大误解的情况下，应当认定王红荣对于三宅一生公司以居间服务费的名义收取涉案房屋部分价款的情形明确知晓。同时，王红荣主张涉案房屋单价仅为八千余元，明显低于2019年的市场价格，其解释称系因涉案房屋楼层、朝向不佳故价格偏低，但其该项主张缺乏充分证据支持，本院难以采信。王红荣在向三宅一生公司支付448200元居间服务费后，再与XX公司签订房屋预售合同并支付了合同价款，表明其认可以加总价款1127509元购买涉案房屋，现王红荣又以居间服务费过高为由要求三宅一生公司予以退还，缺乏依据，一审法院未予支持并无不当。王红荣以三宅一生公司提交的证据均系其与XX公司自行制作为由主张上述证据不能作为认定事实的依据，但该反驳不足以使得三宅一生公司主张的待证事实陷入真伪不明的状态，现王红荣就其反驳主张未能进一步提交证据予以佐证，本院不予采纳。王红荣以虚伪意思表示应属无效为由主张三宅一生公司以居间服务费名义收取部分房款的行为无效，无效后居间服务费应予退还，对此本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据前述分析，王红荣与三宅一生公司的真实意思是将448200元作为涉案房屋价款的一部分，该隐藏的意思表示并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王红荣的该项主张依据不足，本院不予采纳。另，王红荣上诉主张如采纳三宅一生公司的意见，则涉案房屋实际售价超出备案价格、三宅一生公司与XX公司存在偷逃税款的行为等，上述情形属于行政监管范围，王红荣可另行解决。综上，王红荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7813元，由王红荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈锦新审 判 员 鲁 南审 判 员 张玉娜二〇二一年三月三十一日法官助理 熊 静法官助理 赵 铭书 记 员 刁雨欣