上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初14431号原告：王胜，男，1983年1月25日生，汉族，住安徽省池州市。委托诉讼代理人：孟祥辉，北京市两高律师事务所律师。被告：吴在锋，男，1970年7月22日生，汉族，住江苏省淮安市。被告：吴士新，男，1952年6月11日生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：徐靖，上海金澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹琛莹，上海金澄律师事务所律师。原告王胜与被告吴在锋、吴士新排除妨害纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理。后因本案的审理需以另案的处理结果为依据，而另案尚未审结，故本院中止对本案的审理，并于2018年4月18日再次公开开庭进行了审理。原告王胜的委托诉讼代理人孟祥辉到庭参加了庭审，被告吴在锋、吴士新及其共同委托诉讼代理人到庭参加了第一次庭审。被告吴在锋、吴士新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王胜向本院提出诉讼请求：二被告腾退坐落于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并按照每月3,000元的标准连带赔偿原告自2017年2月27日起至实际腾退房屋之日期间的损失。诉讼中，原告调整其诉讼请求为：二被告腾退房屋，并按照每月1,900元的标准连带赔偿原告自2017年2月27日起至实际腾退房屋之日期间的损失。事实和理由：2006年原告在上海创业期间，因委托被告吴在锋装修办公室相识。后来，原告创业出现资金紧张问题，拖欠了被告吴在锋装修款，后又向其借款，累计金额十二万元。事后双方口头约定，原告委托被告吴在锋对外出租自己名下位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，以收取的房租偿还12万元债务。2016年12月，被告吴在锋收取十年房租后，足以偿还原告所欠债务，原告遂将房客清退，收回了房屋。但被告吴在锋坚持要购买原告的此套住房，又不肯出钱，声称当初的12万元债务就是购房款，而且被告吴在锋本人根本不符合上海市购房政策规定，原告对此坚决不同意。2017年2月27日，二被告强行进入房屋，并实际强占了房屋。原告当即报警，警察也现场出警做了记录，但由于被告各种无理纠缠，警察也无可奈何。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告吴在锋、吴士新辩称：原、被告于2006年8月14日经中介居间代理签订了房屋买卖合同，原告将涉案房屋出售给被告吴在锋，合同约定购房款为12万元，2008年8月30日之前还清银行贷款后，办理抵押注销手续后五日内过户给吴在锋。合同签订之后被告吴在锋按约定支付了12万元的购房款，但是原告没有按约提前归还银行贷款注销抵押，经协商原、被告又重新签订一份购房合同，约定过户时间为2009年9月30日之前，该合同经中介居间代理做了备案手续。但是原告一直未按约前来办理过户手续，严重违约。二被告的确在签订合同后即占有使用涉案房屋，原告主张的租金没有凭证，2016年涉案房屋1个月的租金大概1,700元、1,800元左右。经审理查明：王胜系涉案房屋的登记权利人，该房屋建筑面积45.84平方米。该房屋曾于2006年8月18日设定有债权数额为164,000元的抵押债权，抵押权人为中国农业银行上海市松江支行，自该抵押设立后，一直由王胜在归还贷款，现涉案房屋上已不存在银行抵押。2016年5月7日，吴在锋将涉案房屋出租给案外人蔡薇使用，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日，租金为每月1,900元。2017年2月27日，上海市公安局松江分局方松派出所出具《上海市公安局案(事)件接报回执单》一份，载明2017年2月27日11时06分，王胜报警称在涉案房屋内有二陌生人住在家中，双方引发纠纷。民警到场经了解系经济纠纷，现场无过激行为，告知通过相关途径解决。民警同时摘抄了二被告的身份证号码。另查明，2017年1月4日，吴在锋以房屋买卖合同纠纷为由将王胜诉至法院【案号：(2017)沪0117民初551号】，并提出诉讼请求：1.判令王胜配合吴在锋办理上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；3.判令王胜支付吴在锋违约金暂计26280元(以12万元为本金，按每日万分之三计算，从2008年8月31日起计算到办理过户手续之日止)。该案审理中追加了美联物业顾问(上海)有限公司(以下简称“美联物业顾问公司”)、魏小毅、贺于林作为第三人参加诉讼，并查明：2006年8月14日，王胜与吴在锋就涉案房屋签订了多份《上海市房地产买卖合同》。同日，王胜向吴在锋出具收据“今收到吴在锋支付购买松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室定金人民币伍万元整”。2006年8月25日，王胜向吴在锋出具一张贰万伍仟元的收条；2006年9月8日，王胜向吴在锋出具贰万伍仟元的收条，2006年10月31日，王胜向吴在锋出具贰万元的收条，以上共计12万元。2006年9月18日，吴在锋向案外人曾某某出具《委托书》，并办理公证，委托事项为出售登记在王胜名下的涉案房屋，委托期限自2006年9月18日起至2008年12月31日，委托权限包括：壹、代为领取公证书；贰、代为办理房地产转移登记；叁、领取他证及有关注销材料；肆、代为办理变更或注销房地产抵押登记；伍、代为交房，办水、电、煤气、维修基金和物业过户手续；陆、代为支付上述房地产买卖过程中的应付之相关税费。2008年9月11日，吴在锋(买受人，乙方)与王胜(曾某某代，卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：505089)，约定将涉案房屋以120,000元价款转让给吴在锋，合同第六条约定“甲、乙双方确认，在2009年9月30之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，在附件六居间介绍、代理等中介服务情况处，并未有中介公司盖章。王胜在庭审中质证称，这份合同缺少中介人员的签字或者中介机构的盖章，是在没有王胜的明确授权下吴在锋和案外人曾某某签订的，因此合同不成立。吴在锋则认为该份合同合法有效。本院经审理后认为，吴在锋和王胜之间不存在真实的房屋买卖合同关系，吴在锋经法院释明后仍坚持双方存在房屋买卖合同关系，故判决驳回了吴在锋的诉讼请求。后吴在锋不服上述一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院，案号为(2018)沪01民终1655号。该院经审理后认为，虽然在案证据可以证明王胜和吴在锋双方以12万元购房价就涉案房屋签订了买卖合同，且签订合同后由吴在锋实际掌控涉案房屋并出租收益，但根据本案查明的其他事实，吴在锋无法解释签约及履行过程中存在的诸多不合理之处，故应由其承担举证不利的后果；至于王胜和吴在锋之间成立何种法律关系及应如何结算，非本案处理范围，可由当事人之间另行协商解决。为此，该院于2018年3月29日判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有上海市不动产登记簿、案(事)件接报回执单、房屋租赁合同、民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告王胜是涉案房屋的登记权利人。现根据查明的事实，原告王胜和被告吴在锋虽签订有房屋买卖合同，签约后吴在锋也实际掌控房屋并出租收益，但生效判决已经确认双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，并驳回了吴在锋要求办理产权过户手续的诉讼请求，二被告也并未向本院举证证明，其存在其他继续占有使用房屋的合法依据，故对于原告主张的二被告腾退房屋的请求，本院予以支持。至于原告主张的按照每月1,900元的标准，赔偿其自2017年2月27日起至实际腾退房屋之日止损失的请求，于法不悖，且该标准尚属合理，本院予以支持。被告吴在锋、吴士新经本院合法传唤，未到庭应诉答辩，视为放弃其相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴在锋、吴士新于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告王胜位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室的房屋；二、被告吴在锋、吴士新于本判决生效之日起十日内赔偿原告王胜自2017年2月27日起至实际腾退房屋之日止的损失(按照每月1,900元的标准计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告吴在锋、吴士新负担(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年四月二十四日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。