上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初16771号原告：上海南郊实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：屠伟明，董事长。委托诉讼代理人：罗春栋，男。委托诉讼代理人：刘加快，上海刘加快律师事务所律师。被告：上海福渊商务咨询服务部，住所地上海市青浦区。主要负责人：汤莺。委托诉讼代理人：翁理平，上海翁理平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丰，上海翁理平律师事务所律师。第三人：上海军丰速递有限公司，住所地上海市喜泰路XXX号。法定代表人：张丰，总经理。委托诉讼代理人：张玉星，男。原告上海南郊实业有限公司(以下简称南郊公司)与被告上海福渊商务咨询服务部(以下简称福渊服务部)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。被告提出管辖异议，认为本案应由被告注册地法院青浦区人民法院管辖，本院于2017年8月2日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服上诉，上海市第一中级人民法院于2017年9月11日裁定驳回上诉。审理中，因被告申请，本院追加上海军丰速递有限公司(以下简称军丰公司)作为本案第三人参与诉讼。本院于2017年10月11日、12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告主要负责人汤莺、委托诉讼代理人翁理平、第三人法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南郊公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还上海市徐汇区喜泰路XXX号房屋；2、被告支付房屋使用费自2017年4月6日起至房屋实际返还之日止，按房屋建筑面积每平方米每日0.84元的2倍标准(即每日870.22元)支付；3、被告支付违约金26,522.50元。审理中，原告明确第一项诉请为：要求被告与第三人返还上海市徐汇区喜泰路XXX号房屋。事实和理由：原被告于2014年4月1日签订房屋租赁合同，被告承租原告位于上海市喜泰路XXX号建筑面积517.99平方米房屋(以下简称系争房屋)，合同期自2014年4月1日至2017年3月1日止，被告先付后用，租金按建筑面积每平方米每天0.8元计算，每月租金12,500元，每年租金150,000元，租金自本合同生效之日起一年内不变，自2015年4月1日起，每年租金在上一年度标准基础上按递增3%计算；被告应于本合同的租期届满时或因任何原因提前解除本合同之日起5日内返还本租赁物业，未经原告同意逾期返还本租赁物业的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付物业占用期间的使用费；本合同任何一方未能按本合同履行义务的视为违约行为，违约方应按本合同及法律法规规定承担民事责任，违反合同一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，等等。现租赁合同已于2017年3月31日期满，被告未与原告续签新的租赁合同，但被告依然占有使用租赁房屋拒不返还。原告委托律师向被告发送律师函，明确告知被告应当按照合同规定立即返还房屋。被告收到原告律师函后，在与原告律师联系中依然表示拒绝返还房屋，被告的行为缺乏合同依据和法律依据，损害原告合法权益，故原告提起上述诉请。福渊服务部辩称，不同意原告的诉讼请求。合同到期终止前，双方负责人就延长租赁期限达成一致，故被告支付了2017年1月到6月的租金，原告也没有派人到租赁房屋收房，故原被告就延长租赁期限达成一致意见，合同继续履行。即便是合同已经到期终止，但合同结算条款依然有效，合同约定合同履行期间，原告应将发票交给被告，被告收到发票后三天内支付租金，现在被告没有收到发票，付款条件没有成就。被告实际已经支付租金至2017年6月30日，被告应按照合同约定的租金标准支付使用费，至今应支付53,044元。另外，被告承租房屋时，系争房屋被前任租客拆的一塌糊涂，被告垫付了房屋修理费8万元，还有因房屋消防设施问题罚款2.5万元，这些都是原告应负担的，应当一并处理。被告支付了押金35,200元，原告应返还被告，希望法庭一并予以处理。双方成立续租关系，不存在违约金。如果原告坚持要求违约金，被告认为违约金过高，应当予以调整，按照银行同期利息计算。军丰公司述称，被告与第三人的合同是到2017年7月份到期，原告和第三人也谈过房屋续租的事情，第三人愿意以30万元一年的租金继续租赁系争房屋，当时原告要从2017年4月份就开始与第三人签合同，但是因为第三人与被告的合同到2017年7月到期，且第三人已经将租金付到2017年7月份了，故没谈成。原被告之间的纠纷与第三人无关，第三人希望继续租赁系争房屋，愿意从2017年8月份开始与原告签订合同。本院认定事实如下：原告(原注册名称上海南郊实业公司)系上海市龙水南路龙南村XXX号土地的使用者，后因市政道路规划调整，该地址改为喜泰路XXX号。2014年4月1日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积517.99平方米，房屋用途为厂房。租赁日期自2014年4月1日起至2017年3月31日止，2014年4月1日至2014年6月30日为免租期。甲乙双方按租赁物业现状交接，交接时间为2014年4月1日。本合同期满或依法终止乙方应按时交还租赁物业。如乙方在合同期满时续租的，则乙方应在离合同期满之日90天前向甲方提出书面续租申请。甲方在收到书面申请之日起30天内书面答复乙方是否同意续租，甲方同意乙方续租的，双方应在30天内另行协商一致重新签订租赁合同；如双方在30天内不能达成一致并签订续租合同，则甲方有权在租赁期满时收回租赁物业。租金、押金支付原则，先付后用，付三押三，乙方在本合同生效之日起10日之内支付首期租金，此后乙方收到甲方的租金有效发票3天内支付本结算期的租金。乙方支付押金37,500元，租赁关系终止时，在乙方返还租赁物业给甲方并交接完毕，且乙方结清水、电、通讯、注销或变更以租赁物业为住所地等所有费用及事宜后，甲方在10个工作日将收取的押金无息退还给乙方。租赁期间，乙方不得将租赁押金冲抵本租赁物业租金及物业管理的费用。租金按建筑面积每平方米每天0.8元计算，每月租金12,500元，每年租金150,000元。租金自本合同生效之日起一年内不变，自2015年4月1日起，每年租金在上一年度基础上递增3%。乙方不得转租、转让、转包租赁物业(事先获得甲方书面同意除外)，不得改变双方约定的使用主体……。乙方装修方案应事先征得甲方的书面同意。乙方对租赁物业负有日常维护、看护义务，保证承租场所环境整洁，符合环卫、治安、消防等要求，本合同中租赁物业结构性自然损坏由甲方负责维修，租赁物业其他部位及任何经乙方改造或装修的部分由乙方负责维修。除甲方同意乙方续租，并签订续租合同外，乙方应在本合同的租期届满时或因任何原因提前解除本合同之日5日内返还本租赁物业，未经甲方同意逾期返还本租赁物业的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付本租赁物业占用期间的使用费。本合同任何一方未能按本合同履行义务的视为违约行为，违约方应按本合同及法律法规规定承担民事责任，违反合同一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告支付相应租金。2014年7月11日，原告向被告出具押金37,500元的收据。2017年2月3日，被告向原告以现金汇款方式支付39,783元，2月10日，原告出具相应发票。4月28日，汤莺向原告以现金汇款方式支付39,783元(庭审中，原告确认收到该款，但认为该款系汤莺自行打款给原告，不认可是租金)。2017年6月12日，原告委托律师向被告发送《关于催告上海福渊商务咨询服务部返还房屋的律师函》，主要内容为，双方房屋租赁合同已经到期，未续签新的租赁合同，南郊公司多次要求返还租赁房屋未果，故要求福渊服务部在本函经邮局发出之日5日内与本律师或直接与南郊公司联系，商洽严格按照合同约定返还房屋事宜，等等。另查明，2014年7月3日，被告与第三人签订房屋租赁合同，被告将系争房屋出租给第三人经营快递，租赁期限为2014年8月1日至2017年7月31日，租金每年28万元，自2016年8月1日起每年租金在上一年标准基础上递增5%。目前，系争房屋由第三人实际使用。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有集体土地建设用地使用权证、房屋租赁合同、租金收据、押金收据等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。审理中，被告提供收条一张证明其向案外人支付8万元房屋修理费，并提供上海市徐汇区公安消防支队代收罚没款收据三张证明其替案外人支付了罚款共计25,000元，被告认为该两笔款本应当由原告承担，被告垫付的。原告对此真实性、关联性均不予认可，该两笔款都是支付给案外人的，与本案没有关联，不能一并处理，且合同约定装修、消防等均由被告负责。被告还提供了与原告总经理的微信往来记录和书面的续租申请一份，证明被告负责人和原告总经理就续租系争房屋进行商谈，被告也向原告提交了续租申请。原告表示并未收到续租申请，即便微信记录真实也不能证明双方就续租达成了一致意见，并提供了2017年4月28日微信记录，原告总经理在被告负责人称要将下季度房租打给公司后回复“先不要打，下星期谈”，但被告负责人还是将钱汇进公司账户，证明系被告自行将钱款打进原告公司账户，原告从未认可，因被告汇款方式是现金解款单，原告无法原路退还。被告对该微信记录真实性表示认可，但认为该记录是断章取义，后面双方还有交流，最后原告总经理对钱款支付给原告表示“知道了”。本院认为，原、被告就系争房屋所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。原被告租赁合同于2017年3月31日到期，被告抗辩称被告已支付了2017年4月至6月的租金，原告也没有派人交接房屋，双方已经达成续租的意思表示。本院认为，双方租赁合同明确约定出租人同意承租人续租的应另行协商一致重新签订租赁合同，虽然被告负责人汤莺直接向原告公司账户以房屋租赁款汇款39,783元，但原告不予认可，未开具相应租金发票，双方最终并未签订新的书面合同，原告也向被告发送了要求返还房屋的律师函，故被告称双方已经达成续租意思表示的抗辩意见，本院难以采纳。故租赁合同到期后，被告应将系争房屋返还，因房屋实际由第三人占有使用，故原告起诉要求被告和第三人共同返还房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，承租人逾期返还房屋的，需按照租金两倍的标准支付房屋使用费，故原告要求被告自2017年4月6日起按照每天870.22元的标准支付使用费，具有合同依据，本院予以准许。关于原告主张的逾期返还房屋的违约金，被告提出过高的抗辩意见，本院认为，原告按照租金的两倍标准要求被告支付逾期返还房屋的使用费，已具有一定违约惩罚性质，故依据公平原则，本院酌情予以调整。被告主张抵扣房屋修理费、消防罚款，证据不足，本院不予采纳。被告主张在本案中将押金一并处理，因原告不同意，且房屋尚未交接，故本案中不予处理，由原告在被告结清相关费用后予以返还。关于汤莺支付的39,783元，因原告不认可作为租金，故应予以返还，因汤莺并非本案当事人，本院不予处理，由原告与汤莺自行协商返还。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条规定，判决如下：一、上海福渊商务咨询服务部、上海军丰速递有限公司于本判决生效之日起十日内向上海南郊实业有限公司返还上海市徐汇区喜泰路XXX号房屋；二、上海福渊商务咨询服务部于本判决生效之日起十日内向上海南郊实业有限公司支付房屋使用费，自2017年4月6日起至房屋实际返还之日止，按每天870.22元的标准计算；三、上海福渊商务咨询服务部于本判决生效之日起十日内向上海南郊实业有限公司支付违约金8,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,134元，由上海福渊商务咨询服务部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一八年二月二日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。