广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终1785号 上诉人（原审原告）：黄昌练，男，1980年11月出生，壮族，教师，住广西田东县。 被上诉人（原审被告）：广西红利房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道**宁汇新天地别墅区万景园**。 法定代表人：黄绍红，该公司董事长。 上诉人黄昌练与被上诉人广西红利房地产开发有限公司（以下简称红利公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2018)桂1022民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月26日传唤当事人到庭进行法庭调查，上诉人黄昌练到庭参加调查。本案现已审理终结。 黄昌练上诉请求：1、被上诉人以自2014年7月1日起至该商品房经验收合格实际交付之日止，按日向上诉人支付房价款219538元的万分之二逾期交房违约金人民币61426元（暂计至2018年4月30日，全部违约金应计至该商品房经验收合格实际交付之日止）；2、被上诉人支付上诉人防止损失扩大二支出的案件受理费人民币5392元整；3、请求判决包括但不限于本案财产保全费、评估费、拍卖费、立案费、执行费、物业报关费等均由被上诉人承担；4、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，作出错误的判决。上诉人2015年4月提起诉讼，在该案诉讼中上诉人已经就被上诉人逾期交房提出支付违约金的诉讼请求，一审法院2015年11月作出（2015）东民二初字第231号民事判决，生效后，2017年7月上诉人申请强制执行，2017年9月一审法院裁定再审该案，2018年4月作出了（2018）桂1022民再1号民事判决。依据法律规定，应视为诉讼时效中断，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。一审法院认定事实错误。根据合同法规定为了防止损失过大，当事人一方违约后，我不得不在2015年4月25日上诉至法院至今4年多了一只未交房。如果当时退房给我违约金，我就不会损失这么大。由违约方承担，这个是有法律及事实依据的。因此要求被上诉人5392元案件受理费是合理合法的。关于财产保全费、评估费、拍卖费、立案费、执行费、物业报关费这些费用是预期产生的费用，上诉人要求被上诉人支付是具有事实和法律依据的。 红利公司未作答辩。 黄昌练一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行合同约定的交房义务；2.判决被告自2014年7月1日起至该商品房经验收合格实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款219538元的万分之二逾期交房违约金61426元（暂计至2017年4月30日，全部违约金应计至该商品房经验收合格实际交付之日止）；3.判决被告支付原告防止损失扩大而支出的案件受理费5392元；4.判决被告承担但不限于本案诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、立案费、执行费、物业保管费。 一审法院认定事实：2013年8月24日，原告黄昌练（买受人）与被告红利公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-1178），约定原告购买被告建设的位于田东县祥和花园小区东面的皇家1号花园第6幢2单元301号房，房款219538元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条逾期交房违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二违约金。双方同时对房屋面积差异处理、产权登记、保修责任等相关事项进行了约定。合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告付清了购房款。 2015年4月，原告以被告逾期交房为由向一审法院提起诉讼，要求解除双方的《商品房买卖合同》，返还购房首付款及银行贷款等。一审法院经审理后作出了（2015）东民二初字第231号民事判决，判决被告向原告支付逾期交房违约金，并驳回了原告其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。2017年9月1日，经一审法院院长提交审判委员会讨论认为，该判决有错误，应予再审，一审法院即作出（2017）桂1022民监2号民事裁定，对该案由一审法院再审，终止原判决书的执行。2018年4月8日，一审法院经再审后认为，原审原告在原审中诉讼请求并没有提出要求原审被告支付逾期交房违约金，原审超出原审原告诉讼请求进行审理，违反了民事诉讼不告不理的原则，原审判决有误，遂作出了（2018）桂1022民再1号民事判决，撤销一审法院（2015）东民二初字第231号民事判决，驳回原审原告黄昌练的诉讼请求，原审案件受理费5392元，由原审原告黄昌练负担。据此，原告再次向一审法院提起诉讼，提出前述诉请。 另查明，2017年10月13日，被告就皇家1号花园小区竣工验收工作向业主出具说明，内容注明小区的规划、环保已验收，主体和消防未验收，水电改造未完成。本案在审理过程中，经一审法院向田东县住房和城乡规划建设局调查，涉案皇家1号花园小区的商品房至今未提交竣工备案申请。原告至本案诉讼时未接收涉案商品房。 一审法院认为，本案的争议焦点系，1、原告主张逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效；2、合同约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予调整。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方合同第八条约定，出卖人应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，因此房屋完成竣工验收并取得建设行政管理部门的竣工验收备案证明的，可认定房屋具备交付条件。但至本案诉讼时，涉案商品房仍未具备合同约定的交付条件，被告未能按合同约定向原告交付房屋，已构成违约。根据双方合同第九条逾期交房违约责任的约定，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按已付房款万分之二计付违约金，原告据此要求被告继续履行合同约定的交房义务，并支付逾期交房违约金的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。被告认为双方约定每日万分之二违约金过高，应予调整，但未能举证证明约定的违约金过分高于造成损失的30%，故一审法院对被告该抗辩不予采纳。本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。按照我国《民法通则》原二年普通诉讼时效的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日之前已届满的，义务人已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因2017年10月1日《民法总则》的施行而消灭。因此，对本案逾期交房起算日2014年7月1日至2015年9月30日此期间的逾期交房违约金，因已超过《民法通则》诉讼时效规定，故不予支持。原告主张逾期交房违约金的请求应从2015年10月1日起算。原告已付购房款219538元，依合同约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金为，219538元×0.0002×575天（从2015年10月1日起至原告主张的2017年4月30日止）＝25247元。从2017年5月1日起，以219538元为基数，按每日万分之二计算违约金至涉案商品房验收合格并通知原告时止。 一审法院（2015）东民二初字第231号民事判决经过再审程序已被撤销，原告作为该案败诉方，对该案件受理费5392元的负担系其对自身诉讼行为应承担的风险，原告认为该费用应由本案被告负担的主张无法律依据，一审法院不予支持。原告主张的财产保全费、评估费、拍卖费、立案庭、执行费、物业保管费，未能提供证据证明，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告广西红利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将符合《商品房买卖合同》（合同编号2013-1178）约定验收合格的商品房交付原告黄昌练；二、被告广西红利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄昌练支付逾期交房违约金（违约金的计算方式，以已付房款219538元为基数，从2015年10月1日起至2017年4月30日止，按日万分之二计算，共计25247元；从2017年5月1日起至被告广西红利房地产开发有限公司将经验收合格房屋交付并通知原告黄昌练时止，以已付房款219538元为基数，按日万分之二计算）；三、驳回原告黄昌练的其他诉讼请求。本案受理费1470元，由原告黄昌练负担1040元，被告广西红利房地产开发有限公司负担430元。此款原告已预交，由被告在本判决生效之日起十日内向原告付清。 本院二审期间，上诉人向本院提供以下新证据： 证据一、田东住房和城乡规划建设局关于皇家一号小区存在问题的情况汇报，证明目的：证明该商品房还未验收合格实际交付。 证据二、田东县人民法院生效证明书。 证据三、田东县人民法院诉状和有关证据收据。 证据二、证据三共同证明：原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。 红利公司未予质证。 本院二审期间，红利公司无新证据提交。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、上诉人要求被上诉人支付的2014年7月1日至2018年4月30日的逾期交房违约金是否超过法定诉讼时效。2、上诉人要求被上诉人支付房子损失扩大及支出的5392元有无事实及法律依据。3、上诉人要求判决包括不限于本案财产保全费、评估费、拍卖费、立案费、执行费、物业报关费等均由被上诉人承担有无事实及法律依据。 本院认为，关于上诉人要求被上诉人支付的2014年7月1日至2018年4月30日的逾期交房违约金是否超过法定诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”上诉人2015年4月提起诉讼，在该案诉讼中上诉人已经就被上诉人逾期交房提出支付违约金的诉讼请求，一审法院2015年11月作出（2015）东民二初字第231号民事判决，生效后，2017年7月上诉人申请强制执行，2017年9月一审法院裁定再审该案，2018年4月作出了（2018）桂1022民再1号民事判决。依据法律规定，应视为诉讼时效中断，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的法定诉讼时效应重新计算，故上诉人要求被上诉人支付的2014年7月1日至2018年4月30日的逾期交房违约金具有事实和法律依据，应予支持。一审法院认定上诉人要求被上诉人支付2015年10月1日之前的违约金超过法定诉讼时效有误，本院予以纠正。 关于上诉人要求被上诉人支付房子损失扩大及支出的5392元有无事实及法律依据的问题。该款系一审法院原审案件（2015）东民二初字第231号案件中上诉人预交的诉讼费，该案最终在一审法院作出了（2018）桂1022民再1号民事判决，判决驳回上诉人的诉讼请求，且已经发生法律效力，故上诉人要求被上诉人支付该5392元诉讼费是没有法律依据的，本院不予支持。 关于上诉人要求判决包括不限于本案财产保全费、评估费、拍卖费、立案费、执行费、物业报关费等均由被上诉人承担有无事实及法律依据的问题。经查实这些费用均尚未发生，上诉人要求被上诉人承担这些费用没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持田东县人民法院（2018)桂1022民初804号民事判决第一、三项； 二、变更田东县人民法院（2018)桂1022民初804号民事判决第二项为：被上诉人广西红利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人黄昌练支付逾期交房违约金（违约金的计算方式，以已付房款219538元为基数，从2014年7月10日起至2017年4月30日止，按日万分之二计算，共计36662.85元；从2017年5月1日起至被告广西红利房地产开发有限公司将经验收合格房屋交付并通知原告黄昌练时止，以已付房款219538元为基数，按日万分之二计算）。 一、二审案件受理费合计2940元，由上诉人黄昌练负担1585元，被上诉人广西红利房地产开发有限公司负担1355元。 上述判决，义务人应于本案生效判决规定的履期期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向田东县人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  凌文楼 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇一八年十二月二十六日 书记员  覃 静