江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0311民初字6832号 原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司，住所地：徐州市泉山区云龙湖大堤北侧滨湖新天地步行街C区202室。 法定代表人张强，该公司董事长。 委托诉讼代理人王聪，江苏青创律师事务所律师。 委托诉讼代理人曹利利，女，1981年4月9日生，汉族，该公司法务人员，住徐州市经济技术开发区。 被告袁玲，女，1975年4月2日生，汉族，无业，户籍地：徐州市铜山区，现住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。 委托诉讼代理人李玉亭，江苏苏彭律师事务所律师。 原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司（以下简称新盛嘉和物业公司）诉被告袁玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，并于2018年6月19日、2018年10月25日公开开庭进行了审理，原告新盛嘉和物业公司的委托诉讼代理人王聪、曹利利，被告袁玲及其委托诉讼代理人王小鹏、李玉亭到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告新盛嘉和物业公司诉称：2014年12月6日，被告与原告签订了《徐州恒盛广场物业管理服务协议》。约定：新盛嘉和物业公司为被告提供物业服务，物业管理费按每月每平方米10元（按租赁区域的测绘建筑面积730平方米）。协议签订后，原告新盛嘉和物业公司按约定为被告袁玲提供物业服务，但被告袁玲未按约定交付物业费，虽经原告多次催要，但被告至今仍拖欠物业费177400元及违约金50620元，鉴于被告的行为，故原告起诉至法院请求依法判令被告交付拖欠的物业费用及违约金，并承担本案的诉讼费用。 被告袁玲辩称：原告所诉其拖欠物业费未缴确系事出有因，原因如下：1、原告收费的租赁面积与被告实际承租的面积有差异，双方依据交房协议房屋的面积为730平方米，但被告实际承租的房屋面积仅为365平方米，依据物业服务收费管理办法，物业服务收费应按照登记簿记载的面积收费；2、原告没有提供与收费相适应的服务，即原告在提供物业服务时对物业不仅不及时保洁，而且停电、停水现象时有发生；3、被告承租的经营场所并非原告事先所称的统一进场、统一装修、统一开业的经营管理，因有相关承租业户后续入场装修产生大量的噪音、油漆、粉尘等情况，致使被告所经营的场所无法正常营业；同时，被告依据物业条例第40条规定已向原告支付了相应的服务管理费共计66700元，履行支付了相应物业费，不存在违约行为，故不应承担违约责任。 经审理查明：2014年11月25日，被告袁玲与徐州市新盛建发置业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：袁玲承租徐州市建国西路288号恒盛广场X号楼X层XXX-XX商业用房（建筑面积730平方米）；租赁期限5个租约年，自计租日开始计算。合同约定了本合同签订后7日内，承租人须与原告新盛嘉和物业公司签订《物业管理协议》，明确与物业服务公司之间的权利和义务及费用标准。合同还约定了其他事宜。 2014年12月6日，原告新盛嘉和物业公司与被告袁玲签订了《徐州恒盛广场物业管理服务协议》。约定：由新盛嘉和物业公司为袁玲承租的恒盛广场X楼X层XXX-XX商业用房提供物业服务；其中对物业管理费的收费标准约定为：若开发商提供集中空调设备，物业公司协助空调运行管理，物业管理服务费每月每平方米（按租赁区域的测绘建筑面积）人民币10元；此费用标准仅包括物业费和空调运行费电费，空调维修养护费不包括在内，维修费根据实际发生的金额由相关用户按照租赁面积分摊的原则进行。物业费按每六个月为一个支付期，在每一支付期开始前20天内全部付清，每六个月物业管理服务费为人民币43800元。自承租人办理交房确认书第二日起算，承租人应接到交房通知之日起五日内办理上房手续，逾期未办，出租人自交房通知载明的上房手续期限届满次日开始计收物业管理费。协议还就物业管理服务的内容、双方的权利义务、物业服务质量及其他约定事项、公共区域、周边广场的安排和使用、违约责任等事项进行了明确约定。 2014年12月18日，被告袁玲与原告新盛嘉和物业公司签订了涉及承租的商业用房自管房交接确认书。协议签订后，原告新盛嘉和物业公司按约定为被告承租的商业用房提供物业服务。在承租过程中，建设方提供的中央空调曾出现空调效果不好而停止运行现象的发生；另原告在恒盛广场的商业用房中未能全部规范做到新盛嘉和物业公司事先所称的业户统一进场、统一装修、统一开业的经营管理模式，有相关承租业户后续入场装修产生大量的噪音、油漆、粉尘等情况，对被告袁玲在恒盛广场承租并已实际进行的经营活动产生一定的影响。进而导致被告袁玲却未按约定及时付清物业费，虽经多次催要，仍拖欠2015年6月18日至2016年6月30日、2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业费177320元。原告新盛嘉和物业公司据此起诉，请求依法判令被告交付拖欠的费用及违约金，承担诉讼费用。 另查明，被告袁玲于2015年5月28日交付用水保证金1000元，经双方同意已转为物业服务费并从原告诉讼请求中予以抵扣。 以上事实有原告新盛嘉和物业公司提供的《徐州恒盛广场物业管理服务协议》、商业用房自管房交接确认书、催缴通知、涉案商铺的总房产证、被告袁玲同徐州市新盛建发置业有限公司签订的《恒盛广场租赁合同》；被告袁玲提供的物业服务存在问题的情况反映、因对面商铺装修异味较重扬尘污染对顾客暂时营业三个月的告示、因原告服务不到位而申请减免房租及物业费的申请、人民币66700元的物业费缴费收据及发票、租赁涉案商铺的消防安全检查合格证及平面图（显示涉案商铺面积为365平方米）、涉案租赁商铺装修图（显示面积为400平方米）、原告在徐州市泉山区永安街道办事处社会建设科备案的恒盛广场物业管理服务合同复印件（显示该广场2层至5层每平方米每月物业服务费为8元等优惠内容）等证据为凭，上述原被告所举证据已经开庭审核，并相互质证，能够证明其各自的主张有事实法律依据或能支持其相关诉请、辩称的观点，可以作为本案定案证据并综合全案案情予以法律意义上的采信。 本院认为：当事人应当依法行使权利、履行义务；应当遵循诚实信用原则。本案中，自觉按照物业服务合同约定交纳物业费是业主应尽的合同义务。原告新盛嘉和物业公司与被告袁玲签订的《徐州恒盛广场物业管理服务协议》内容不违反法律、行政法规的有关规定，且系原被告双方真实意思表示，故依法成立，本院予以确认。根据法律规定，依法成立的合同，对合同的双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务；原告新盛嘉和物业公司依约实施了服务，有权依合同约定向被告袁玲收取物业费。对被告袁玲及其诉讼代理人提出的涉案商铺面积实为365平方米的辩称意见，经查认为：一、涉案合同中原被告双方明确约定730平方米作为物业服务计费面积；二、作为涉案商铺所在地为商业广场，商铺用途为餐厅，该类商铺的公摊面积一般情况下远大于普通商品住宅，合同约定的物业服务收费面积大于套内面积亦属正常；三、双方合同虽约定物业服务费用计算方式为每月约定面积（730平方米）计算，但又同时约定交费按每六个月为一期，每期为人民币43800元，被告袁玲对此是明知；从其租赁该商铺到其使用该商铺数年间从未在与原告方的交涉中对计算标准提出异议，故被告袁玲主张按365平方米的建筑面积计算涉案物业服务费，依据不足，本院不予采信。对被告袁玲及诉讼代理人提出的备案合同物业服务费数额及优惠约定与原被告间物业服务合同数额不一致的辩称意见，经查认为：原告新盛嘉和物业公司与徐州市新盛建发置业有限公司所签订的恒盛广场项目前期物业管理服务合同最终签订于2012年12月5日，系商业经营中的前期服务总合同；2014年12月6日原被告间又签订了物业服务个案合同，双方对缴费数额进行了具体明确约定。两份服务合同数额虽有每平方2元的差距也无入驻前两个月免物业服务费的优惠，但两份合同的约定前后相差两年，在此期间有具体的变更实属商事活动中正常调整的范围，且原被告间的个案合同系双方自愿达成，本院应予确认。故此，被告袁玲及其诉讼代理人的此点辩称意见并无事实和法律依据，本院不予采信。在本案中，基于被告袁玲在承租期间，所承租的商业用房曾出现空调调节效果不好进而停运及原告新盛嘉和物业公司未能真正落实业户统一进场、统一装修、统一开业的经营管理模式，存在相关业户后续入场装修产生大量的噪音、油漆、粉尘等情况，对被告袁玲在恒盛广场承租并已实际进行的经营活动产生一定的负面影响。综合考虑到上述诸多瑕疵的存在，故对原告新盛嘉和物业公司主张被告袁玲应交纳实欠物业费177320元（原告起诉的物业服务费数额177400元计算有误，本院调整为177320元）本金的诉请，本院酌定按实欠数额的70%予以支持即为人民币124124元；原被告双方之前达成协议并已实际履行完毕的部分属双方间已经完成了的商事行为，本院对此不予处理。对原告新盛嘉和物业公司要求被告袁玲支付违约金的请求，结合本案全案案情和原被告双方提交的相关证据，酌定不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、国务院《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告袁玲于本判决生效后十日内向原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司交纳物业管理费人民币124124元。 二、驳回原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4720元，由被告袁玲承担人民币2569元、原告徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司承担人民币2151元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  袁雪柏 审 判 员  沈九安 人民陪审员  魏明静 二〇一八年十一月五日 书 记 员  李 曼