北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初2471号原告（反诉被告）：杜雪，女，1976年11月7日出生，土家族，户籍所在地湖北省宣恩县居民。委托诉讼代理人：胡大银，北京中首律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，北京盛友律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜振增，男，1963年6月28日出生，汉族，户籍所在地河北省遵化市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王昊，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晨轩，北京市天元律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杜雪与被告（反诉原告）杜振增房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜雪委托诉讼代理人胡大银，被告（反诉原告）杜振增委托诉讼代理人王昊、马晨轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜雪向本院提出诉讼请求：1.请求判令杜振增赔偿杜雪装修损失556万元；2.请求判令杜振增赔偿杜雪房屋溢价损失807.64万元；3.请求判令杜振增赔偿杜雪支付的中介费损失30万元；4.请求判令杜振增赔偿杜雪保全费损失98250元；5.请求判令杜振增赔偿杜雪物业费损失137650元；6.请求判令杜振增赔偿杜雪律师费损失200000元；7.请求判令杜振增赔偿杜雪已付购房款双倍688万元；8.请求依法确认，杜振增履行《补充协议二》第4条约定的赔偿义务之前，杜雪无需向杜振增支付房屋使用费；9.本案诉讼费用由杜振增承担。事实与理由：经北京同晷永硕信息咨询有限公司（以下简称同晷公司）居间，2015年6月12日，杜雪与杜振增签订了《北京市房屋买卖合同》，合同约定杜雪购买杜振增于北京市顺义区×号房屋一套，房屋成交价为1720万元。约定合同签订当日支付50万元，在8月底之前向贷款银行申请银行还贷，由杜雪进行还款。连同先前支付的伍拾万一并作为双方履行合同的定金，共计450万元。签订合同之日，杜雪即支付50万元房款。杜振增于2015年6月17日将2076房屋交付杜雪。杜雪于2015年8月25日支付购房定金450万元。2015年11月24日双方办理了网签合同。在此期间杜雪积极准备申请银行贷款，后在2015年12月23日期间，发现杜振增的房屋被查封，导致银行暂缓批贷。杜振增于2016年1月13日发函得知已经不存在任何查封手续，贷款银行继续办理贷款审批手续。2016年1月15日，贷款银行出具批贷函，给予贷款金额600万元。因杜振增向杜雪提出解除该房屋的买卖合同纠纷一案（2016）京0113民初1497号，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同。在该案件中就解除房屋买卖合同后的法律后果未做出相应的处理。实际上，双方之间对解除合同后的权利义务曾签订《补充协议》、《补充协议二》对解除合同的法律责任，做了相应的约定。杜雪认为：双方之前应当遵守诚实信用的原则，在合同解除后，应当按照房屋买卖合同及《补充协议》、《补充协议二》的约定赔偿杜雪装修及房屋溢价等各项损失，根据鉴定结果杜雪将变更诉讼请求。综上所述，涉诉房屋在交付杜雪时，已经年久失修，因此杜雪将涉诉房屋交付杜振增时，杜振增必然获得相应价值的收益，因此杜雪将遭受巨大的经济损失。依据《补充协议》的约定，杜振增应当承担装修费、溢价款及杜雪为维护自身的利益而支出的诉讼费、律师费、保全费等各项经济损失。为了维护杜雪的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求法院支持杜雪的诉讼请求。被告（反诉原告）杜振增辩称：杜振增认为杜雪擅自装修、改扩建他人所有的房屋，严重侵犯了所有权人的民事权益；杜雪在履约过程中存在违约行为导致《房屋买卖合同》被解除，应自行承担其违约行为所引起的不利后果；杜雪伪造补充协议，捏造事实提起诉讼，严重侵害了杜振增的合法权益，浪费司法资源。因此，杜雪的诉讼请求不具有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。具体理由如下：一、杜雪未经杜振增同意即擅自对杜振增享有所有权的房屋进行装修和改扩建，严重侵犯了杜振增的民事权益，杜雪无权要求杜振增支付其装修等费用，并且应当将案涉房屋恢复原状。杜雪、杜振增于2015年6月12日签订案涉《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》约定，杜振增应于2015年6月17日前将房屋交付给杜雪。但《房屋买卖合同》并未赋予杜雪实际占有房屋后有擅自对房屋进行装饰装修或改扩建的权利。杜振增于2015年6月17日依约将案涉房屋交付杜雪使用。由于杜雪拖延支付剩余房款，杜振增遂于2016年1月19日提起诉讼要求解除《房屋买卖合同》。另一方面，杜雪拖延付款致使《房屋买卖合同》约定的过户条件尚未成就，案涉房屋的所有权一直由杜振增享有，并未过户转移。然而，杜雪实际占有并使用案涉房屋后，从未向杜振增询问或提及是否可以在付清全部房款前对房屋进行装修等事项，更未征得杜振增的同意，也没有取得合法建筑手续就擅自对房屋进行装修和改扩建。此外，杜雪明知杜振增已经提起解除之诉并要求返还房屋，亦明知其拒付剩余房款的违约行为必然造成《房屋买卖合同》解除的后果，可杜雪在案涉房屋即将被收回的情形下，明知杜振增不可能同意，仍在此期间对案涉房屋进行装修和改扩建，有悖诚信原则。综上所述，如对房屋进行装修和改扩建，杜雪应当提前征得杜振增同意，然而，杜雪在未征得杜振增同意，未取得合法建筑手续和房屋即将被收回的情况下，擅自对杜振增所有的房屋进行大规模装修、改扩建，其行为严重侵犯了杜振增的民事权益，相应费用理应由其自行承担，其不仅无权要求杜振增予以支付，同时应当将案涉房屋恢复原状。二、生效判决已经确认，因杜雪存在违约行为导致《房屋买卖合同》被解除，因此，除赔偿守约方的损失外，杜雪应自行承担其违约行为给自己造成的损失，其无权要求守约方对此进行补偿。根据《房屋买卖合同》的约定，杜雪应积极申请银行贷款用以支付除首付款及定金以外的房款，贷款银行会将批准的贷款一次性划至杜振增在同行开设的账户。剩余房款杜雪应在银行批贷函下来十日内、产权过户时支付给杜振增。在解除之诉的二审程序中，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终13285号民事判决书，查明杜雪虽然取得兴业银行就部分房款600万元的批贷函，对于不足的620万元购房款，杜雪未通过贷款或现金方式支付，亦未在法院释明后履行支付剩余房款的合同义务，认定杜雪为导致《房屋买卖合同》被解除的违约方。此后，杜雪提起再审申请被北京市高级人民法院驳回。检察机关提出抗诉，法院审理后仍然维持了生效判决。可见，案涉《房屋买卖合同》因杜雪单方违约导致被解除。杜雪对应承担其违约行为给自己造成的损失，包括但不限于其擅自改建装修案涉房屋所指出的费用、中介费等，而所谓房屋溢价无论是否存在均与杜振增无关。再者，杜雪所提供所谓装修合同签订时间均晚于解除之诉发生时间，杜雪不具备给付剩余房款的能力和意愿却擅自开展所谓装修活动甚至违建活动，声称花费高额费用，不仅有违常理，而且杜雪作为违约方故意扩大其所谓损失，应由其自身承担全部责任。此外，杜振增于2015年6月17日即将案涉房屋交付杜雪使用且杜雪后续一直拒绝履行生效判决的腾退房屋义务。杜雪实际享受物业服务，自2015年6月17日至杜雪履行腾退房屋义务之日的物业费也应由杜雪全部承担。最后，杜雪要求杜振增双倍返还购房款的主张已经在解除之诉中进行了审查和处理。生效判决认定杜振增有权对344万元的购房定金不予返还。杜雪在本案中重复主张违反了一事不再理原则，应予以驳回。因此，杜雪要求杜振增承担房屋装修款、溢价款、中介费、物业费、双倍购房款等主张没有任何合同和法律依据，不应得到法院的支持。三、杜雪据以主张装修款、溢价款等款项的《补充协议》《补充协议二》系伪造，其捏造事实滥用诉权，严重侵害杜振增权利，不应得到法院的支持。杜雪主张，杜雪与杜振增代理人贾某曾经签署过《补充协议》和《补充协议二》，依据该两份协议，杜振增应赔偿杜雪装修款、溢价款、中介费、物业费、保全相关费用、律师费、双倍购房款等款项。事实上，杜振增和杜雪之间从未签署过前述协议，该等协议系杜雪单方伪造。首先，杜振增从未授权过贾某代其签署与《房屋买卖合同》相关的补充协议，杜雪也未能提供任何证据证明杜振增曾经向贾某进行类似授权。第二。经与贾某本人核实，其确认确未签署过《补充协议》和《补充协议二》。经北京民生物证科学司法鉴定所鉴定，两份补充协议的签名笔迹也并非贾某本人书写，北京长城司法鉴定所的鉴定存在诸多问题，不能作为认定事实的依据。第三，杜雪在解除之诉中并未依据两份补充协议主张杜振增承担装修费用，在解除之诉败诉之后又起诉主张，两份补充协议极有可能系双方发生争议后杜雪才伪造而形成。第四，两份补充协议约定的内容存在大量不合理且不平等的霸王条款，缺少签署时间且签名位置均存在错误，明显有违常理。最后，在杜雪其他相关案件中，也存在类似涉嫌伪造证据的异常情节。综上所述，《补充协议》和《补充协议二》系杜雪单方伪造，不具有法律效力，对杜振增没有约束力，杜雪要求杜振增承担房屋装修款、溢价款、中介费、物业费、保全相关费用、律师费、双倍购房款的主张没有任何法律依据。杜雪伪造证据和签名意图虚构事实、隐瞒真相的违法行为严重侵害了杜振增的合法权益，杜振增同时保留追究杜雪伪造证据相关责任的权利。四、退一步讲，假设《补充协议》《补充协议二》真实存在，根据相关法律规定该等协议也属于可撤销或变更的合同，杜振增有权请求法院撤销或变更。杜振增认为，首先《补充协议》《补充协议二》系杜雪伪造，对当事人不具有法律约束力；退一步讲，即使《补充协议》《补充协议二》真实存在，其内容明显有失公平。杜振增有权请求法院变更或撤销该等协议。申言之：《补充协议》第一条约定：如该房屋买卖合同解除或无法履行，甲方应赔偿乙方在房屋交付后对房屋进行一切装修、装潢、不动产添附损失，并承担乙方所缴纳的所有物业、房屋买卖中介费或需要涉及诉讼的律师费、诉讼费、保全等相关费用。《补充协议二》第一条约定：无论何种原因导致该房屋不能如期交易，对乙方（杜雪）造成的经济损失，甲方同意根据签订的《房屋买卖协议》中第八条以及《补充协议》条款中约定的违约责任赔偿乙方损失。第四条约定：无论何种原因造成该房屋不能交易，甲方在未全部支付乙方装修费用、房屋溢价款项、双倍购房款以及其他违约金或应该支付款项时，不得主张乙方腾房。如前述分析，在杜雪单方违约导致《房屋买卖合同》被解除以及其擅自改装他人房屋情形下，根据相关法律规定，杜雪不仅无权要求杜振增承担装修、装潢、不动产添附等费用，还应当赔偿杜振增的损失，并及时腾退其无权占有的案涉房屋。然而在《补充协议》《补充协议二》中，合同文本约定无论何种原因、无论是哪一方的过错造成交易失败，所有的相关费用均由杜振增承担，即使是杜雪违约导致交易失败，也要由杜振增承担杜雪所谓经济损失。纵观两份补充协议，约定的几乎都是杜雪的权利和杜振增的义务，双方的权利义务严重不对等，违反了合同法下的公平原则。因此，即使《补充协议》《补充协议二》真实存在（对此杜振增并不认可），鉴于其订立时内容显失公平，杜振增有权要求法院撤销或变更该等协议。杜雪无权依据该等协议要求杜振增承担其擅自装修产生的装修款、溢价款、中介费、物业费、保全相关费用、律师费、双倍购房款等。补充协议一、二，本院审理的杜振增诉杜雪解除房屋买卖合同中，杜雪从未提交2份补充协议，有违常理。就2077房屋，我方查询，杜雪提交两份补充协议，对方不认可真实性，三中院查询该两份补充协议与事实不符。杜雪有伪造证据前科，应予以调查。综上所述，杜雪的主张没有任何事实和法律依据，恳请贵院判决驳回杜雪的诉讼请求，以维护杜振增的合法权益。被告（反诉原告）杜振增向本院提出反诉请求：1.请求判令杜雪向杜振增支付房屋占有使用费：自2015年6月12日起计算至2019年12月20日的房屋占有使用费为2400300元，此后以每日1452.09元为基数，自2019年12月21日起计算至杜雪实际腾退之日止，暂计至2020年7月1日的房屋占有使用费为281704.9元，暂共计2682004.9元；2.请求判令杜雪向杜振增支付其占有、使用案涉房屋期间未付清的物业费：自2018年1月1日起计算至2019年12月31日的物业费为110124元，此后以每月每平方米7元乘以案涉房屋登记建筑面积655.5平方米，即每月4588.5元为基数，自2020年1月1日起计算至杜雪实际腾退案涉房屋之日止，暂计算至2020年7月1日的物业费为27531元，暂共计137655元；3.请求判令杜雪将案涉房屋恢复原状；4.请求判令杜雪承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月21日，杜振增作为出卖人委托贾某与杜雪以及居间方签订了《北京市房屋买卖合同》，该合同约定了杜振增将其位于北京市顺义区×房屋出售给杜雪，房屋建筑面积655.5平方米；杜雪采用银行贷款的方式支付部分房款。《房屋买卖合同》签署后，杜振增依约于2015年6月17日向杜雪交付房屋并办理了物业变更手续。杜雪随即在未经杜振增允许的情况下对房屋进行装修，并改变房屋结构。后因杜雪长期履行怠于向银行申请贷款的义务。杜振增向北京市顺义区人民法院提起诉讼，请求解除《房屋买卖合同》。该案经过两审终审，北京市第三中级人民法院已于2017年12月28日作出生效判决，判决认定杜雪违约导致合同解除。杜振增有权将收取的不超过合同标的额20%的定金不予退还，且杜雪在判决生效之日起十五日内将案涉房屋腾退给杜振增。然而，杜雪拒不履行生效判决，截至杜振增提起反诉请求之日仍然持续占用案涉房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十六条。据前述生效判决，《房屋买卖合同》因杜雪违约而解除。案涉房屋的产权始终归杜振增所有。杜雪未经杜振增允许擅自对房屋进行装修并改变房屋结构，且长期占用房屋，拖欠物业管理费，给杜振增造成巨大经济损失。杜振增有权要求杜雪将案涉房屋恢复原状，并赔偿其占有使用案涉房屋期间的占有使用费和物业管理费。基于以上事实和理由，杜振增提出反诉请求，恳请法院查明事实，判如所请，维护杜振增的合法权益。原告（反诉被告）就反诉辩称：第一项诉讼请求，无事实及法律依据，杜振增已向法院申请强制执行，关于延期腾房问题应由执行程序中解决的，不应由杜振增另案主张。根据双方签署补充协议二第四条，杜振增未全部支付杜雪装修费等损失之前，不得要求杜雪腾房，故杜振增要求杜雪支付房屋使用费违反补充协议二第四条。杜振增要求支付房屋使用费起始时间有严重错误，之前生效判决解除合同之前，杜雪依据双方签署买卖合同是合法占有使用房屋。该期间内，杜雪无义务腾房，有义务也是判决生效后才有腾房义务，对方请求无法律及合同依据。房屋使用费具体金额，涉及到本案对方申请的评估，该评估报告杜雪提出异议，申请评估机构人员出庭接受询问。杜雪认为该评估报告结论无事实依据，仅根据2019年评估机构在评估时房屋精装修之后的现状确定2019年房屋租金并往前类推，2015-2019年推算，该评估报告是缺乏事实依据。杜雪提出异议后，评估机构表示不知晓房屋装修情况，房屋装修情况是严重影响房屋租金的高低。本案在杜雪2017年夏完成装修之前房屋是危房，不能居住，长达一年装修中也不能居住，故对鉴定结果杜雪不认可，鉴定机构不了解房屋情况及租金情况。我方要求解释每年租金分别是多少，鉴定机构从未解释。杜雪不同意第二项反诉请求，根据补充协议二第四条，杜振增赔偿杜雪房屋装修费用等损失之前，我方无义务腾房。杜振增在2018年1月1日向物业提交一份声明房屋所有权归杜振增所有并自行向物业公司交纳物业费，是杜振增自己的行为，杜雪无权干涉。就第三项反诉诉讼请求，杜雪不同意，根据补充协议及补充协议二约定，杜振增是同意杜雪对房屋进行扩建、加建，并在合同解除后不得要求杜雪对房屋恢复原样，见补充协议二第四条、第一条。对方第三项反诉请求无合同依据，与补充协议二矛盾，不应支持。杜雪经对方同意后才进行装修、扩建、加建，增加了房屋使用面积及价值，没有损害房屋价值。杜振增要求恢复原状是对房屋价值的损害。杜雪腾房后对方可以享受扩建、加建的好处及利益。综上，杜雪不同意杜振增的全部反诉请求，认为其反诉请求应予以驳回。经审理查明：2015年6月12日，出卖人杜振增（甲方）委托代理人贾某与买受人杜雪（乙方）以及居间方同晷公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同》，该合同约定：“第一条房产成交：（二）房产位于北京市顺义区×。（三）房屋建筑面积655.5平方米。第二条成交价格及付款方式：（一）成交价格：1、甲乙双方经协商一致，同意上述房产成交价格为人民币17200000元。3.办理产权过户手续中正常发生的相关税费及手续费，全部由乙方承担。（二）付款方式：甲乙双方经协商一致，采取以下第2种方式付款。2、银行贷款：（1）乙方在签订本合同当日，支付人民币500000元，甲方在收款后应开具相应的收款凭证。（2）甲方在收到乙方支付的伍拾万元整后，在8月底之前再向贷款银行申请银行还贷。待银行确定还款日期之后，提前个工作日通知乙方，由乙方进行还款。连同先前支付的伍拾万元一并作为双方履行合同的定金，共计4500000元。（4）剩余全部房款乙方应在银行批贷函下来十日内，产权过户时支付给甲方。第五条房屋交付：（一）甲乙双方同意，于2015年6月17日前甲方将房屋交付给乙方，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续。（二）甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋物业交割期间，房屋各项装饰及附属设施为当前状况，不能被损坏或被拆除......（三）甲方自行承担该房产物业交割前所发生的，应由甲方承担的物业及相关费用，物业交割手续办理完毕后，上述费用由乙方承担。（四）甲乙双方同意在签订本合同后，于丙方协调进度时间，通知双方持本合同和相关证件共同到房地产交易管理部门办理产权过户手续。第七条乙方的权利和义务：（二）乙方的义务：1.乙方有按合同约定支付定金和房款的义务；2.乙方有如期配合甲方办理产权转移的义务；3.乙方有提供真实、完整和有效身份资料的义务。第十条乙方的违约责任：（一）因乙方提供的证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移的，乙方支付的定金，甲方有权不予返还；（二）乙方未按本合同约定期限付款或按时办理产权转移手续的，甲乙双方同意按1.每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款部分的万分之二的违约金，合同继续履行。若超过60日，甲方有权单方解除本合同，并不予退还定金，若乙方由此给甲方造成的实际经济损失包括本房屋交房后的装修、房屋附属设施和设备改动损坏的，应据实际金额由乙方赔偿。”2014年12月22日，委托人杜振增、齐艳英向贾某出具委托书，内容包括：委托人夫妻是坐落于顺义区×房屋（含地下室）的产权人（房屋所有权证编号：京房权证顺私字第××**），现要出售，因委托人工作繁忙，特委托贾某作为我们的合法代理人，并全权代表我们办理如下事项：1.代为签署房屋买卖合同；1.代为办理提前还款手续，领取还款证明，领取房产证；2.领取银行出具的解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续；3.到房管局查询与该房产相关的一切档案资料；4.房屋的立契、权属登记相关一切手续；5.代为办理产权过户、土地证过户、税务登记等一切手续；6.转让房产过程中，有权代为接受询问并签署文件；7.协助买方办理贷款手续；8.具备撤销网签的权利；9.代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。当日，河北省唐山市华忆公证处对该委托书进行公证，并出具（2014）唐华民政字第7698号公证书，内容包括：兹证明杜振增、齐艳英于二〇一四年十二月二十二日在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、按指纹，并表示知悉委托的法律意识和法律后果。杜振增、齐艳英的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。杜雪于签订合同时，知晓该公证书内容。2015年6月12日，杜雪向杜振增转账给付房款500000元。2015年8月27日，杜雪向杜振增转账给付房款4500000元。2015年11月24日，出卖人杜振增与买受人杜雪签订合同编号为C1131455的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2015年12月21日，杜雪向杜振增出具《催告函》，内容为：“按照卖方杜振增与买方杜雪签订的《房屋买卖合同》约定，杜振增将位于顺义区×房产卖给杜雪。现该房产被法院查封，此事的发生完全是卖方的责任，与买方无关。特此催告卖方杜振增按照《房屋买卖合同》第九条第（三）款第2项的约定，于15日内保证该房屋出具无瑕疵的状况并为买方杜雪所接受，并继续履行合同。否则，卖方将对此房屋不能顺利得到银行批贷或不能顺利过户等不利后果承担全部法律责任，并按照因此造成的实际损失赔偿买方（包括但不限于买方已付的房屋装修款、房屋前期改造费用、双倍购房定金、房屋评估费）。特此函告。”2016年1月2日，杜振增委托卖房人贾某向杜雪发送《催告函》，内容为：“贵我双方于2015年6月11日签订《房屋买卖合同》，将位于北京市顺义区×号房产卖给你方，付款方式为银行贷款，由于你方原因导致银行贷款至今未批，2015年11月12日你方承诺于一个月之内在兴业银行办理完贷款并办理过户。但并未兑现承诺，此时距离《房屋买卖合同》签订半年有余，已经严重影响本人资金周转。2015年12月14日大连市中级人民法院将该房屋予以查封。因你方屡次拖延办理银行贷款导致房屋未过户被查封应承担主要责任。2015年12月23日接到你方发来催告函，要求15日内保证房屋处于无瑕疵状况，经与原告方和法院沟通，我方保证在约定期限内即2016年1月7日前满足过户要求。现我方正式发函通知你方：于房屋满足过户手续后5日内支付房屋全部剩余款项1220万元，否则本人将按照《房屋买卖合同》违约条款追究你方违约责任。特此函告。”2016年1月4日，辽宁省大连市中级人民法院出具（2015）大民三初字第474号民事裁定书，裁定解除对杜振增位于北京市顺义区×房产的查封。2016年1月13日，杜振增公证委托人贾某向杜雪发送《催告函》，内容为：“贵我双方于2015年6月11日签订的《房屋买卖合同》，由我方将位于北京市顺义区×号房屋卖给你方。根据合同约定，你方需以银行贷款形式向我方支付剩余房款，但据我方了解，由于你方提供的贷款资料不完整，致使该笔银行贷款一直未获审批通过，导致我方至今未收到剩余房款。因你方自身原因导致贷款未获审批已致使你方剩余房款支付义务严重延迟，并致使我方资金周转出现了严重困难。现我方向你方发函告知你方，北京市顺义区×号房屋不存在任何查封，完全具备过户条件，请你方于2016年1月18日之前支付剩余房款1220万元，否则即视为你方无意继续履行合同。特此函告！”2016年1月15日，兴业银行东四支行出具批贷函，内容包括：授权审批人意见同意在办妥房产抵押登记手续并取得他项权利证后，向借款申请人杜雪发放个人二手住房贷款600万元，利率按照人民银行公布的同期基准利率上浮10%执行，期限30年，采用等额本息还款法，以顺义区×作为抵押物，抵押率50%。此笔贷款风险敞口为600万元。诉争房屋坐落为顺义区×，房屋所有权人为杜振增，于2015年10月19日办理抵押权注销登记。诉争房屋2015年12月15日被辽宁省大连市中级人民法院查封。该院于2016年1月6日解除查封。2016年1月19日，原告杜振增据房屋买卖合同纠纷将被告杜雪、第三人同晷公司诉至本院，请求判令：1.解除杜振增和杜雪于2015年6月11日就北京市顺义区×号房屋签署的《房屋买卖合同》，并扣除定金450万元；2.杜雪向杜振增返还北京市顺义区×号房屋，并将房屋恢复至交付时的房屋状况；3.案件受理费由杜雪负担。2017年7月27日，本院作出（2016）京0113民初1497号民事判决书，判决：一、确认原告杜振增与被告杜雪于二〇一五年六月十二日签订的《北京市房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告杜雪于本判决生效之日起十五日内将顺义区×房屋腾退给原告杜振增；三、原告杜振增于本判决生效之日起七日内将购房款五百万元返还被告杜雪；四、驳回原告杜振增的其他诉讼请求。后杜雪、杜振增均不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。杜雪的上诉请求为：撤销一审判决，并依法改判驳回杜振增的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由杜振增负担。杜振增的上诉请求为：同意一审判决第一、二项，不同意一审判决第三、四项，改判支持杜振增要求扣除杜雪定金450万元的诉讼请求。2017年12月19日，杜雪申请撤回上诉。北京市第三中级人民法院出具（2017）京03民终13285号民事裁定书，裁定：“准许杜雪撤回上诉。”2017年12月28日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终13285号民事判决书，认为：“……本案中，由于杜雪违约导致合同解除，应当适用上述法律规定的定金罚则，故杜振增有权将其收取的不超过合同标的额20%的定金即344万元不予退还，其余付款应作为购房款退还杜雪……判决：一、维持北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初1497号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初1497号民事判决第三项、第四项；三、杜振增于本判决生效之日起七日内返还杜雪购房款一百五十六万元；四、驳回杜振增的其他诉讼请求。”后杜雪不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审，请求撤销二审判决中对一审的改判，由杜振增返还杜雪购房款人民币500万元。北京市高级人民法院于2018年5月30日作出（2018）京民申771号民事裁定书驳回再审申请。杜雪不服再审裁定，向检察机关申请监督。2019年12月25日，北京市人民检察院作出京检民监[2019]×××号民事抗诉书，认为北京市第三中级人民法院（2017）京03民终13285号民事判决认定案件基本事实缺乏证据证明，使用法律确有错误。理由如下：一、原审判决将诉争合同的违约责任归责于杜雪一方，认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。二、原终审判决认为杜雪消极协商过户时间，在诉讼期间未于合理期限内将剩余房款交至法院，以行为表示拒绝继续履行合同，导致合同目的无法实现。认定事实和适用法律存在错误。三、本案适用定金罚则的条件尚未成就，原审判决判令杜振增有权将收取的344万元定金不予退还，认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。综上所述，北京市第三中级人民法院（2017）京03民终13285号民事判决书认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误……向你院提出抗诉，请依法再审。2020年1月16日，北京市高级人民法院作出（2020）民抗4号民事裁定书，内容包括：“申请人杜雪因与被申请人杜振增及一审第三人北京同晷永硕信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2017）京03民终13285号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院认为本案符合……的规定，以京民监[2019]×××号民事抗诉书向本院提出抗诉。依据……裁定如下：一、指令北京市第三中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。”该裁定作出后，杜雪于2020年1月19日提交中止审理申请书，认为北京市人民检察院提出的抗诉再审一案的结果对本案具有一定的影响，特申请本院对本案中止审理，等到再审结果作出后再恢复本案审理。经询问，杜雪明确表示同意解除合同，但就合同解除的原因认为自身并无过错。2020年6月10日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民再50号民事判决书，内容包括：……杜振增提起本案诉讼，不影响杜雪继续履行诉争房屋买卖合同，但杜雪通知银行停止支付获批贷款600万元，就未获批的620万元未申请其他银行贷款，在银行批贷函下来十日内及60日合理期限内未通过贷款或现金方式履行支付剩余房款义务，亦未在一审法院释明后积极履行支付剩余房款的合同义务，杜雪提交的证据不能证明其具有支付能力及支付意愿，其主观存有明显过错。因此，杜雪系诉争房屋买卖合同不能继续履行的违约方，一、二审法院认定正确……判决如下：维持本院（2017）京03民终13285号民事判决书。杜雪提交补充协议，内容为：甲方（出卖人）杜振增，代理人贾某，乙方（买受人）杜雪。甲乙双方于2015年6月12日签订的《北京市房屋买卖合同》就坐落于北京市顺义区×房屋，达成以下补充条款：1.甲方将本合同所涉房屋交付乙方后，乙方即可自行对房屋进行装修、装潢、装饰或其他形式的不动产添附行为。如该房屋买卖合同解除或无法履行，甲方应赔偿乙方在房屋交付后对房屋进行一切装修、装潢、不动产添附损失，并承担乙方所缴纳的所有物业、房屋买卖中介费或需要涉及诉讼的律师费、诉讼费、保全费等相关费用。2.因甲方原因导致该房屋买卖合同解除或无法履行，甲方同意按照2015年6月12日签订的《北京市房屋买卖合同》第九条第（二）条约定双倍退还乙方定金，并根据合同约定承担违约金。3.因甲方原因导致该房屋买卖合同解除或无法履行，该房屋价值以第三方评估公司出具的评估报告为准，溢价部分由甲方赔偿给乙方。甲方：杜雪，乙方：杜振增贾某（代）。杜雪提交补充协议二，内容为：甲方（出卖人），代理人贾某，乙方（买受人）杜雪。甲乙双方签订了《房屋买卖协议》以及《补充协议》，现就未完善条款达成以下条款：1.无论何种原因导致该房产不能如期交易，对乙方造成的经济损失，甲方同意依据签订的《房屋买卖协议》中第八条以及《补充协议》条款中约定的违约责任赔偿乙方损失。甲方认可乙方对该房屋的扩建、加建行为。保证在收到中介机构或乙方书面或口头通知的三日内将乙方扩建、加建、结构拆除、装修费用、物业费用（乙方需提供合同、发票或者付款凭证、收据）以及乙方已支付甲方购房款双倍退还给乙方。2.如因乙方要求解除合同，《补充协议》里约定的第三条，需依据双方认可的第三方评估公司出具评估报告后，乙方将在三日内支付房屋溢价部分给甲方，逾期按照每日百分之一支付违约金。如因甲方要求解除合同，《补充协议》里约定的第三条，需依据双方认可的第三方评估公司出具报告后，甲方在三日内支付房屋溢价部分给乙方，逾期按照每日百分之一支付延期违约金。3.如甲方三日内不能支付乙方所有的经济损失，甲方同意将该房屋抵押给乙方。并配合乙方办理产权抵押登记手续，如在乙方口头或者书面通知甲方办理产权抵押登记三日内，甲方不配合乙方办理产权抵押登记手续，乙方可自行主张该权益。4.无论何种原因造成该房屋不能交易，甲方在未全部支付乙方装修费用、房屋溢价款、双倍购房款以及其他违约金或应该支付款项时，不得主张让乙方腾房。甲方该房屋交给乙方使用时为长年失修，多年没人居住的危房，如双方解除该买卖合同，甲方不得让乙方对该房屋恢复原样。乙方在收到甲方上述全部款项后，三个月内腾房。5.甲方不得在与乙方未完成房屋产权交易或者双方因分歧产生的与该房屋有关的一切纠纷、诉讼时，不得将房屋私自抵押或者买卖第三人，否则可视为甲方是欺诈。6.双方签订的《补充协议》以及《补充协议二》在2017年12月12日以前无效，2017年12月12日以后如双方还未完成产权交易，《补充协议》以及《补充协议二》生效。甲方：杜雪，乙方：贾某。杜振增不认可上述补充协议及补充协议二中贾某的签字，经本院释明，其申请就上述协议中贾某签字进行笔迹鉴定。经本院询问双方确定样本。经摇号随机确定，由北京长城司法鉴定所进行该笔迹鉴定。2019年7月11日，该所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为检材1.2上的贾某签名字样与样本上的贾某签名字迹是同一人所写。杜振增垫付鉴定费36200元。杜雪于本院指定的期限内未对鉴定结论提出异议。杜振增就该鉴定结论提出异议。北京长城司法鉴定所就该异议书面答复。杜振增申请鉴定人员出庭，交纳鉴定人员出庭费1000元。北京长城司法鉴定所指派高级工程师董玉亮到庭接受质询。董玉亮称：我不认识杜雪，亦没有鉴定过涉及杜雪的案件。经顺义法院摇号确定我承担此次案件的补充协议二上贾某签字真伪鉴定，经我所日常工作安排确定两个丰富经验的资深鉴定人员承办，我及王广平，经鉴定，我们在2019年7月11日出具了司法鉴定意见书，作出了检材1、2上的签字与样本签字字迹是同一人所写的鉴定意见。鉴定过程中，我们对检材认真检查和分析，检材2份均为原件，检材1标注日期补充协议1页，落款贾某签字，检材二是无标注日期补充协议二1页，落款有贾某签字字迹。经鉴定人员高倍放大镜检验观察以上2份检查贾某签字字迹是黑色墨笔迹，签字清晰、书写正常、比划流利，未发现伪装、模仿等不正常现象，符合鉴定要求，具备鉴定条件，检查笔迹是否是原件。样本进行检验和分析，样本3份，均为原件，样本1标准日期是2015年6月11日房屋买卖合同，页码2-5，四页每页有贾某签字，尾页落款甲方签章处有贾某签字字迹，第一份，共5处贾某签字。样本2，标准日期是2015年6月12日的，是四页，页码是2-5，每页右下有贾某签字字迹，落款也有贾某签字，共5处。样本3，没标准日期，贾某自己写的，167个贾某签字字迹，以上样本充分，书写清楚、比划正常，特征稳定，符合鉴定要求。比对检验程序后，我们根据相关程序标准对检材样本细致比对检验，书写风貌特征相同，布局、大小、形态、结构特点相同。书写速度、力度变化、比划质量等因素，反应书写人的技能等于概貌特征相符合，我们分别对贾某签字的具体细节进行检验，检材贾某与样本比划转折、搭配、比例特征等相符合，之后对每个字迹比划反复进行细致观察、检验，研究，做标注记录，形成各自鉴定意见，形成各自独立鉴定意见，各自写出检验报告，都存入档案了，字体形态、收笔位置等书写特征，综合分析评判符合特征的数量及质量，符合点数量多，质量高，差异点较少，鉴定过程中做了大量细致工作，鉴定意见书中做了高度概括表述，我们表述是清晰的、高度概括的，说理充分。鉴定过程中，我们鉴定人员对样本进行检验，每人独立写出报告，分别附上特征比对表，并用不同颜色笔标识符合点、差异点，红色标注符合点，蓝色标注差异点，我们做法记录在文书档案中。严格按照标准进行的。2016年112号司法部关于印发司法鉴定格式中没有明确要求，我所以往出具的司法鉴定意见书也是这么做的，本案出具的鉴定意见特征比对表没有做具体标识符合四文件要求。展示贾某笔迹标识。差异点基本没有。向法庭提交标识。杜雪认为鉴定人员身份及鉴定程序和实体无异议，可以作为定案依据。杜振增认为鉴定人陈述存在异议，不应作为定案依据。杜雪提交授权委托书、收据、银行交易明细，拟证明杜雪购买涉案房屋共向中介公司北京同晷永硕信息咨询有限公司支付了30万元中介费，根据《补充协议》的约定，杜振增应当赔偿杜雪中介费的损失。杜振增对该组证据真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可。前案判决已经认定，解除合同是杜雪单方违约导致，相应法律后果，应由杜雪自行承担，其无权向杜振增主张。杜雪提交委托代理合同，拟证明杜雪因为本案诉讼维权需支付20万元律师费，根据《补充协议》的约定，杜振增应赔偿杜雪律师费的损失。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为无律师费发票、支付凭证，实际损失未发生。杜雪提交其和中介公司王飞的微信聊天记录，拟证明：2015年6月12日双方的聊天记录，杜雪在看到签署的书面房屋买卖合同中删除了之前中介发过来电子版合同中关于过户前交房、装修的条款后，责问王飞，并要求签署关于装修的补充协议，后经王飞协调杜雪与被代理人贾某签署了《补充协议》。2015年12月13日、14日的聊天记录，是因为杜振增涉及欠款导致房屋被其他法院查封。杜雪为了保护自身利益不受损害，要求中介公司去协调签署补充协议。后经王飞协调，杜雪与杜振增代理人贾某签署了《补充协议二》。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性均不认可。杜雪提交其就诉争房屋进行装饰装修的合同、付款凭证、照片、聊天记录、申请表、判决书、明细、明细单等71份证据，拟证明其进行装饰装修所支出的钱款。杜振增对该组证据中的判决书真实性认可，合法性认可，对关联性和证明目的不认可；对其他证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。杜雪提交两份房屋价值评估报告，拟证明2015年12月15日做的抵押评估报告，该房屋价值为1509.55万元；以及房屋在杜雪装修前的照片；2.杜雪在2017年3月13日做的房屋抵押评估报告，显示房屋价值为2317.19万元；3.房屋自然增值部分价值807.64万元。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为仅从形式上看：第一，现有生效判决已经认定合同解除系杜雪单方违约造成，杜雪作为违约方无权向杜振增主张所谓自然增值损失；第二，评估报告为杜雪自行委托制作，没有杜振增的参与，对其评估结果不予认可。第三，2015年12月15日的所谓估价报告所附《估价对象照片》无法证明是涉案房屋，即便是涉案房屋的照片，也并非是房屋交付杜雪时点的照片，而是杜雪占用房屋半年后杜雪拆毁原有装修后的照片，杜振增在向杜雪交付房屋时为完好、可居住且精装修的房屋。杜雪提交物业费票据，拟证明杜雪、杜振增双方在2015年6月17日进行了房屋物业交接手续后直至2018年1月，涉案房屋的物业费都由杜雪交纳。共计137650元。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为即使仅从形式上看：第一，杜雪仅提交了所谓物业费发票，没有提交付款凭证，无法证明相关费用已经实际发生。第二，本组证据为发票，但没有任何关于涉案房屋的记载，无法证明系案涉房屋的相关物业费。第三，即便上述发票是2076房屋的物业费，但杜雪自己主张提交的证据《产权变更协议》中记载，2076房屋在2015年6月17日后的相关费用（含但不限于物业费、能源费、收视费、维修费等）由杜雪缴纳，房屋此后也一直为杜雪占用，物业费应由杜雪自行承担。杜雪提交保全费费用票据、保单，拟证明杜雪支付了93250元保全保费以及5000元保全费，共计98250元。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为即使仅从形式上看：第一，《补充协议》等系杜雪伪造，不认可其真实性，杜雪本案诉求应全部予以驳回，杜雪要求杜振增承担保全费、保全保险费等费用没有任何法律依据和合同依据。第二，保全保险费仅有保险单和发票，没有对应的付款凭证，无法证明相关费用已经实际发生。杜雪提交中期评估报告，拟证明隐蔽工程明细。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为即使从形式上看：所谓评估报告没有任何关于隐蔽工程的合同、图纸、施工验收材料和付款凭证等材料，仅仅是对工作内容的笼统表述，无法证明相关隐蔽工程的工程量和实际费用。杜雪提交监理竣工报告，拟证明全部装修施工项目明细情况。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为仅从形式上看：第一，没有原价，没有所谓监理机构签章，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定。第二，即便从所谓《监理竣工报告》的内容本身来看，全部的装修工程从2016年10月1日方才开工，晚于2016年1月，杜雪作为违约方在杜振增起诉解除双方签订的房屋买卖合同后，仍擅自开展所谓装修活动甚至违建活动，杜雪作为违约方故意扩大其所谓的损失应由其自身承担全部责任。杜雪提交产权变更协议，拟证明双方在2015年6月17日进行了房屋物业交接手续。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。第一，该份所谓协议的签名不是杜振增本人签署。案涉房屋确实进行给了交接，但物业交接手续由杜雪单方办理，杜振增对该份协议并不知晓。第二，仅从该份协议的文本内容来看，其内容也是案涉房屋在2015年6月17日后的相关费用（含但不限于物业费、能源费、收视费、维修费等）应由杜雪自行承担。杜雪提交房屋装修前后对比照片，拟证明房屋在杜雪装修之前是危房，无法居住。杜振增对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本组所谓照片无法证明是涉案房屋，即便是涉案房屋，也是由于杜雪自行拆除装修导致，杜振增在杜雪交付房屋时为完好、可居住且经装修的房屋。杜雪提交景观施工图、污废水解决方案、天然气工程概预算表、夹层钢结构工程报价单、全屋定制木制家具图纸、检验报告、车库、保姆阳光房图纸、报价单、中央空调设计方案、装修合同、直线吊顶增加工程预算表、进度款申请报告及付款凭证、收据、影音室现场情况说明及部分工程量统计清单、隐蔽工程检查验收记录、材料、设备报审单、送货单、销售单、部分水电改造项目工程量统计清单、水电结算书、阳光房立面图、智能家居影音系统合同及报价单、地下室扩建施工图片，拟证明其进行装饰装修的情况。杜振增对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。杜雪申请就诉争房屋内由其出资建设的装饰装修现值进行评估。经摇号随机确认由北京中必达资产评估有限责任公司进行该评估。2020年1月6日，该公司出具评估报告，评估结果为：截至评估基准日2019年9月20日，我公司受北京市顺义区人民法院委托，对位于北京市顺义区×房由原告杜雪出资建设的已形成附和的装饰装修现值进行了评估，评估值556.00万元（评估结论详见评估明细表）。杜雪垫付评估费43600元。杜振增就评估结论提出异议。北京中必达资产评估有限责任公司针对异议出具评估报告异议答复。杜雪于本院指定的期限内未对评估结论提出异议。杜振增申请证人贾某出庭。贾某述称：我只签署过房屋买卖合同，其他没有签署过。在唐山岗路钢铁有限公司北京外派员工，任职该公司外派会计，协助办理北京相关事项。杜振增是我领导，北京这边我负责处理。签订房屋买卖合同时候是我本人代表杜振增签署的。二〇一五年六月十几号，在中介会议室签署的，我第一次去，之后没去过，具体地址不记得。我们约定好时间，我到时中介、杜雪都到了，我们看合同、打款，签收据，就结束了。当天只签署了房屋买卖合同及定金收据。签订合同时候中介一个人，男的，叫什么飞在场，跟我们签就这一个男的，其他都是打杂的。我在本案发生前没见过补充协议、补充协议二，没在上面签过名。看了两份补充协议内容，只有杜振增给我指示我才会签，没给指示我不会签。杜振增给我的授权不包括代签补充协议，只有签订合同。后续办理业务与中介有过联系，叫王飞，没有跟杜雪有过任何联系。杜雪对贾某证人证言不认可，认为其与杜振增有特殊关系，是作伪证，应以鉴定结论为准。杜振增认可贾某的陈述。杜振增提交北京民生物证科学司法鉴定所鉴定意见书，拟证明经鉴定，杜雪提供的补充协议、补充协议二落款处贾某的签名系伪造，经与贾某在银行、房屋买卖合同等文件上的签名进行比对鉴定，不是同一人书写。杜雪对该证据合法性、关联性、证明目的不认可，该鉴定是杜振增单方委托的，非法院委托，不能作为定案依据。本案由法院委托双方确认的鉴定机构对贾某签名作出鉴定，以法院委托的鉴定为准。倾向不是同一人书写，不能完全确定是否是同一人书写，是模糊不清状态，无法作为定案依据，只能以法院委托的鉴定机构作出的结论为准。杜振增提交催款通知单，拟证明杜雪自2018年1月1日起一直未缴纳物业管理费。物业管理费的收费标准为7元/月/建筑平方米。杜雪认为有生效判决确认房屋买卖合同解除，房屋归杜振增所有。杜振增自2018年1月1日向物业公司发出书面文件称房屋归杜振增所有，2018年1月1日之后交费主体是杜振增。杜雪延迟腾房，与物业费无关，根据判决书房屋所有权归杜振增，物业费应由杜振增交纳。杜雪在房屋居住至今是否需要支付房屋使用费，是根据补充协议二第四条约定，对方无权要求杜雪支付房屋使用费，需先赔偿杜雪装修损失等后才可以要求腾房。杜雪的装修行为经对方认可的。我方要求合情合理。杜振增提交民事起诉状、北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22152号民事调解书、物业费支付凭证及发票，拟证明杜雪自2018年1月1日起一直未缴纳物业费，导致杜雪和杜振增被物业公司起诉，杜雪应向杜振增偿还垫付的物业费，并承担腾退房屋前的物业费。杜雪对该组证据真实性、合法性、关联性认可，认为物业费应由杜振增交纳，杜雪对此不知情。杜振增申请就诉争房屋自2015年6月17日至杜雪实际腾退之日期间的占有使用费进行评估。经随机确认由北京腾骐资产评估有限公司进行该评估。2020年3月4日，该公司出具资产评估报告，评估结论为：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的评估对象于本次评估基准日的市场价值为240.03万元人民币。杜振增垫付评估费12000元。杜雪交纳评估人员出庭费4400元。杜雪对该评估结论提出异议。北京腾骐资产评估有限公司作出关于《资产评估报告异议书》的回函。杜雪申请该评估公司人员出庭。北京腾骐资产评估有限公司指定资产评估师胡晓松出庭接受质询。胡晓松称：评估结论是按照每个时段不同的租金标准计算出来的。评估的基准日是在2019年，根据公开二手房的数据反推出2019年以前的租金。诉争房屋的租金高低与装饰装修有关。在评估中我公司不知晓2015至2019年的装修情况，因为现场勘验时杜雪未参加，评估公司无法进现场进行勘验。现在出具的评估结论是按照含装修的情况作出的。向法院提交评估公司在网上搜集同一小区的案例，包括汇总表、说明表、指数表及网页打印件。关于是否符合评估准则要求，是行业内的要求。经过一系列落实之后，诉争小区很多房屋在成交，众多的案例和评估的对象之间存在高度的相似性，然后评估公司进行修正，可以符合进行评估的参考案例。杜雪认为：经过质询，杜雪了解到腾骐公司在作出诉争报告书并不清楚房屋装修情况，是2019年房屋装修情况往前倒推而作出的报告，同时明确表示房屋装修情况可以影响租金情况，故作出的评估结论没有事实依据。根据资产评估准则17条规定，采用市场法评估应当搜集足够的交易实例，诉争评估公司仅仅提交了2020年的房屋出租信息三份，不是成交实例，是在评估时间点之后，该出租信息不应作为评估的依据，也违反17条准则规定。评估公司在类推之前租金信息时，是根据万德指数进行类推，没有事实和法律依据，该评估报告严重违反评估规定，且没有事实依据，不能作为定案标准。杜振增认为：认可评估结果，关于杜雪提交的照片，杜振增不认可真实性。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、委托书、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《催告函》、（2016）京0113民初1497号民事判决书、（2017）京03民终13285号民事裁定书、（2017）京03民终13285号民事判决书、（2018）京民申771号民事裁定书、京检民监[2019]×××号民事抗诉书、（2020）民抗4号民事裁定书、（2020）京03民再50号民事判决书、补充协议、补充协议二、司法鉴定意见书、授权委托书、收据、银行交易明细、委托代理合同、微信聊天记录、装饰装修的合同、付款凭证、照片、聊天记录、申请表、判决书、明细、明细单、房屋价值评估报告、物业费票据、保全费票据、保单、中期评估报告、监理竣工报告、产权变更协议、照片、景观施工图、污废水解决方案、天然气工程概预算表、夹层钢结构工程报价单、全屋定制木制家具图纸、检验报告、车库、保姆阳光房图纸、报价单、中央空调设计方案、装修合同、直线吊顶增加工程预算表、进度款申请报告及付款凭证、收据、影音室现场情况说明及部分工程量统计清单、隐蔽工程检查验收记录、材料、设备报审单、送货单、销售单、部分水电改造项目工程量统计清单、水电结算书、阳光房立面图、智能家居影音系统合同及报价单、地下室扩建施工图片、资产评估报告、证人证言、鉴定意见书、催款通知单、民事起诉状、北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22152号民事调解书、物业费支付凭证及发票等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点之一为补充协议、补充协议二是否对杜振增发生法律效力。首先，双方对两份协议中的贾某签字是否系其本人所签存在争议。审查两份协议内容，显系对杜振增不利。在补充协议二中还存在“无论何种原因造成该房屋不能交易，均由杜振增承担相应责任”的约定。另，两份协议中均存在落款处甲乙方签字位置颠倒的情况。且贾某本人到庭陈述其在本次诉讼前未见过补充协议、补充协议二，杜振增亦未就签订补充协议对贾某进行授权。结合北京长城司法鉴定所作出检材1.2上的贾某签名字样与样本上的贾某签名字迹是同一人所写鉴定结论。本院就两份协议中的贾某签字是否系其本人所签一事存疑。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。审查双方向本院提交的（2014）唐华民政字第7698号公证书，能够确认贾某在签订诉争房屋买卖合同时，双方知晓该公证书内容。在该公证书中，明确了杜振增夫妻向贾某授权的范围，并不包括代其签订主合同外的补充协议的授权。即使认定两份协议中的贾某签字系其本人所签。现杜振增明确表示不认可两份协议内容。则为杜振增当然不对两份协议内容进行追认。依据前述法律规定，即使两份协议系贾某签字，亦不对杜振增发生法律效力。审查杜雪的全部诉讼请求，其诉请基础均据两份协议。因两份协议对杜振增不发生法律效力，就杜雪的全部诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。本案的争议焦点之二为杜振增要求杜雪给付占有使用费、物业费并要求杜雪将诉争房屋恢复原状的诉讼请求是否应得到支持。（2017）京03民终13285号民事判决书于2017年12月28日生效，则诉争《北京市房屋买卖合同》于当日确认解除。该判决中，已经适用定金罚则扣除杜雪已给付的购房款344万元。因扣除部分已考虑了杜雪在合同履行过程中对杜振增造成的合同损失。故就杜振增要求杜雪给付截至2017年12月27日的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”据上述法律规定，就杜振增请求的自2017年12月28日起的占有使用费及自2018年1月1日起的物业费，均应在相应的执行案件中主张。就杜振增要求杜雪将诉争房屋恢复原状的诉讼请求，经询问杜振增系要求杜雪将违建拆除且不影响房屋主体结构安全。因对违法建筑的认定不由人民法院作出，故杜振增该诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）杜雪的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）杜振增的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费十四万八千零六十二元，由原告（反诉被告）杜雪负担（已交纳）。反诉案件受理费一万四千七百一十四元，由被告（反诉原告）杜振增负担（已交纳）。保全费五千元，由原告（反诉被告）杜雪负担（已交纳）。笔迹鉴定费三万七千二百元（含出庭人员费用一千元），由被告（反诉原告）杜振增负担（已交纳）；装修评估费四万三千六百元，由原告（反诉被告）杜雪负担（已交纳）；占有使用费评估费一万二千元，由杜振增负担（已交纳），该评估人员出庭费四千四百元，由被告杜雪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  李福旺人民陪审员  杜文红二〇二〇年八月二十八日书 记 员  常 怡