河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初4687号原告：李怀国，男，1964年10月1日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：吴联盟，河北王文成律师事务所律师。被告：毕丽娜，女，1982年4月16日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告：连鹏，男，1982年4月14日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。二被告委托诉讼代理人：林嘉鑫，北京市国汉律师事务所律师。被告：香河鹏诚房地产经纪有限公司，住所地香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍小区第******房。法定代表人：朱世鹏。委托诉讼代理人：吴志斌，公司职员。原告李怀国与被告毕丽娜、连鹏、香河鹏诚房地产经纪有限公司（以下简称鹏诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李怀国及其委托诉讼代理人吴联盟、被告连鹏及被告连鹏、毕丽娜的委托诉讼代理人林嘉鑫、被告鹏诚公司的委托诉讼代理人吴志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李怀国向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一、被告三签订的《房屋买卖居间合同》以及原告与三被告之间签订的《补充协议》；2、判令被告一、被告二立即返还原告购房款115万元，判令被告三立即返还原告交付的61000元居间服务费；3、判令被告一、被告二立即返还原告为其垫付的物业6050.68元；4、诉讼费用等由三被告负担。事实与理由：2017年3月14日，原告与被告一、被告三签署了《房屋买卖居间合同》，并于2017年3月15日与三被告签订了《补充协议》，约定被告将位于香河县运河国际生态城一期（部分）9号楼1单元202室房屋出卖给原告，房屋面积172.77平米，房屋总价款276万元，原告已向被告一支付了115万元购房款。同时，原告向被告三支付了61000元居间服务费。原告于2017年12月4日代被告一垫付物业费6050.68元。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室公布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中规定非当地户籍居民家庭需提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，否则限制在当地购买住房。因原告并非当地户籍，无法达到购买条件，合同目的无法实现。故根据《合同法》第九十四条规定请求贵院判令解除合同，返还原告购房款。因双方就此问题协商未果，故诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。毕丽娜、连鹏辩称，不同意原告的诉讼请求,被告要求原告继续履行购房相关协议并支付购房款。理由如下:一、原告解除合同理由不成立,应承担继续履行的义务。在原、被告签订房屋买卖合同前后,中央和地方频频出台政策,经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。而且房屋买卖合同标的额相对较大,对合同当事人切身利益攸关,原、被告在签订房屋买卖合同时对合同订立之后,对可能出现的市场风险,以及各种履行方面的障碍均有一定程度的预见和判断,因此在涉案合同第十一条第5项和第9项均明确约定了涉案房屋交易执行委托公证手续,被告毕丽娜无条件配合原告将涉案房屋过户到原告指定受托人名下,故依据限购政策在原告不具备购买条件情况下,原告仍应按合同约定指定具备购买条件的第三人并将涉案房屋过户至该第三人名下,以实现合同目的,避免资源浪费、合理保护双方当事人的合法权益。另,自房屋买卖居间合同签订后以及限购政策出台后至今原告从未向被告提出过其因不具备购买条件导致合同目的不能实现的意思表示。二、原告恶意拒绝支付购房款、不按合同约定配合办理委托公证等相关手续,构成根本违约,应向被告承担相应的违约责任。双方在签订房屋买卖合同时对房屋升值和贬值应有充分的考虑,但在合同签订后诉争房屋存在贬值情况下,原告违反诚实信用原则恶意拒绝支付购房款并不配合办理相关手续,经被告多次与其协商未果,至今尚欠161万元购房款未支付、未按合同约定配合办理委托公证等相关于续,导致被告原定家庭计划不能实现,给被告造成了重大经济损失。原告的前述行为己构成根本违约,给作为诚信守约方的被告造成严重损失,应当得到遏制,如果法律不对守约方以充分保护,则可能导致人们误认为违反诚实信用原则成本低廉而且追求利益至上,对社会产生不安定因素,同时扰乱了市场秩序。三、如解除合同品导致原被告间利益失衡,被告方所遭受的损失应由原告承担。合同签订后,涉案房屋价格持续走下降趋势,被告以15975元每平方米购买涉案房屋,但该房屋现价约11000元每平方米,每平方米跌价4975元,总计跌价约859530元,如解除合同返还购房款将导致原被告间明显利益失衡,故依据公平原则、合理保护双方当事人的合法权益,该贬值损失应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，原告李怀国与被告毕丽娜、被告鹏程公司签署了房屋买卖居间合同，于2017年3月15日签订了补充协议，约定被告毕丽娜将位于香河县运河国际生态城一期（部分）9号楼1单元202室房屋出卖给原告李怀国，房屋面积172.77平米，房屋总价款276万元，毕丽娜保证房屋无债权债务纠纷，无拖欠任何费用。若原告全款变更为委托公证购置，则被告无条件配合原告进行委托公证手续。原告全款购置，双方协定办理此房交易执行委托公证手续，被告无条件配合原告将此房屋公证到原告指定的委托人身上。如果双方出现单方违约，则由违约方赔付总房款的20%作为违约金赔偿给对方。前期定金115万元，2017年4月15日前，被告还清银行尾款同时，原告应支付被告最后一笔定金25万元。2017年3月14日，原告通过孙志会转给毕丽娜20万元，2017年3月15日原告转给毕丽娜70万元，2017年4月30日原告通过任贺良转给毕丽娜25万元。尚余总房款161万元，在委托公证书下发之日，被告交付委托公证书以及房屋手续给原告，同时，原告将剩余房款支付被告。签订本协议当日，被告将购房合同原件、购房发票、契税票、门禁卡、钥匙交给原告保管。毕丽娜已经还清涉案房屋银行贷款。庭审中，原告放弃对被告鹏程公司返还61000元居间服务费的主张。本院认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。原告在本地限购政策出台前，已经支付被告部分购房款，其应不受限购政策限制。但协议中约定，原告全款购置，双方协定办理此房交易执行委托公证手续，被告无条件配合原告将此房屋公证到原告指定的委托人身上。在委托公证书下发之日，被告交付委托公证书以及房屋手续给原告，同时，原告将剩余房款支付被告。此条款规避国家政策，约定无效。庭审中，原告明确表示不再购买涉案房屋，且委托公证购房客观无法进行，致房屋买卖合同无法履行，违约责任主要在原告。本院结合房屋市场价格变化、被告经济损失、且合同存在瑕疵，确定解除双方买卖合同，酌定原告赔偿被告损失28万元。合同解除后，被告退还原告购房款115万元，原告向被告返还涉案房屋及收取的涉案房屋相关材料。原告主张被告毕丽娜退还原告为其垫付的物业费6050.68元，因双方签订购房合同后，房屋已经交付原告，原告实际占有使用，故本院对其此项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告李怀国与被告毕丽娜、连鹏、被告香河鹏诚房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同及补充协议；二、原告李怀国将涉案房屋及购房合同原件、购房发票、契税票、门禁卡、钥匙退还被告；三、被告毕丽娜、连鹏退还原告李怀国购房款115万元；四、原告李怀国赔偿被告毕丽娜、连鹏经济损失28万元；五、驳回原告其他诉讼请求。以上判决二、三、四项于判决生效后5日内履行，三、四项折抵履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7927元、保全费5000元，由原告李怀国与被告毕丽娜、连鹏各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王金生二〇一八年十二月十日书记员  张宗杰