海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初5628号原告：江菊英，女，1954年10月28日出生，汉族，公民身份号码×××，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：蔚东，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚斌，北京谦君律师事务所实习律师。被告：海南嘉鹏置业有限公司，住所地三亚市榆亚大道时代海岸****。法定代表人：叶静鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小红，海南落笔律师事务所实习律师。原告江菊英诉被告海南嘉鹏置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江菊英的委托诉讼代理人蔚东、周亚斌，被告海南嘉鹏置业有限公司的委托诉讼代理人胡青、赵小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江菊英向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付违约金207482元（暂计至2018年1月1日，最终给付数额为自2015年6月25日起按总房款1133785元每日万分之二标准计算至被告按双方《商品房买卖合同》第十五条约定的将办证材料提交产权登记部门日期止）；2.尽快按照双方关于代办产权证的约定为原告办理房屋权属证书（自即日起30天内为原告办理完毕房屋权属证书并交付原告）；3.一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤销第2项诉讼请求，并将第1项诉求中违约金计算的截止时间变更为计算至2017年12月31日。事实和理由：2013年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于三亚市××区房，合同约定被告应在该房屋交付之日起360日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关办理过户手续，逾期每日按照总房款万分之二的标准向原告支付违约金。合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后原告按合同约定交齐购房款。被告应在2015年6月25日前履行合同第十五条约定的义务，但截至2018年1月1日，被告仍未履行该义务。另，双方在《合同补充协议》中约定原告委托被告代为办理房屋权属证书，原告在接收房屋时向被告交付了500元的房屋产权证代办费用、相关税费和其他有关办证材料，但至今仍未取得房屋产权证书。现原告诉至法院，请求判如所请。被告海南嘉鹏置业有限公司辩称，1.被告开发的香醍25度项目按照三亚市规划局批准的规划进行建设，建设行为合法，《商品房买卖合同》亦合法有效；2.因出现部队限高、业主阻挠报建等被告不可预见、无法避免、不能克服的客观情况，工程无法按期交付、整体竣工验收并办理权属证书的责任，应当认定为不归责于被告的原因，被告不应当承担违约责任。已经生效的（2016）琼0271民初3418号民事判决书、（2018）琼02民终374号民事判决书认定上述事实。3.合同附件四第三条第2款约定契税根据政府规定由买受人委托被告进行代扣代缴，被告已经按照规定向地税局代为缴纳1%契税，是否减免契税，需要原告自行提交减免证明。4.合同约定2014年6月30日交房，因不可抗力的因素，被告实际于2014年8月20日交房，原告的实际收房时间是2014年8月30日，因不可抗力因素延迟881天，被告需要在2018年2月21日前提交办证资料。原告2018年5月份办完缴税手续并提交被告，住建部门于7月2日给原告颁发房产证。但因房款未交全，证件还未发给原告。实际上，被告在2017年12月26日取得初始登记，2018年1月23日发布公告要求业主提交缴税资料。因为原告的原因导致递交办证资料的迟延，应由原告承担相应的法律后果。被告并未违约，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：香醍25度项目系被告开发建设的项目。2013年11月21日，被告办理了建筑工程施工许可证，确定香醍25度项目的主要建设内容为5栋25-26层的住宅楼、3栋2层商业楼和1栋19层的酒店式公寓。涉案项目为其中5栋25-26层的高层住宅楼，被告对其分两期进行，第一期为1、2两栋、第二期为3、4、5三栋，涉案项目一期第1、2栋于2014年1月24日取得建设工程规划许可证。2013年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》并办理了预售登记备案，合同约定原告购买被告开发的位于三亚市××区号房，建筑面积59.69平方米，其中套内面积43.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.93平方米，按套内建筑面积计算房屋价款，房屋总价款为1126930元，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记提供的资料报产权登记机关；逾期的自第二天被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同附件四的补充协议还约定，原告承诺并同意委托被告或被告指定的机构代为办理权属过户，原告同意在接收该商品房时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权登记相关的各种税费。原告同意若每延期提交一日，相应产权登记时间顺延；权属过户发生的相关税、费按照有关法律及地方法规之规定由被告和原告分别承担。由于原告逾期提供资料或不积极配合办理而影响该商品房权属过户的，原告同意由其自行承担因不能或不能及时办理房屋权属证书而产生的一切后果，被告不承担任何责任。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的全部购房款。被告于2014年8月30日向原告交付了涉案房屋。本院已生效的（2016）琼0271民初3418号《民事判决书》查明以下事实：2014年8月15日，被告接到南航部队通知，被告在建的香醍25度项目严重影响南航部队飞行安全，限被告于18日之前全部停工。2014年10月10日，被告接到南航部队第二份通知称因被告在建的香醍25度项目超出该部队机场净空限制高度，勒令被告立即停止有关建设，同日该部派员包围香醍25度项目并进入工地阻止施工，该项目于当日停工。项目停工后被告多次向市政府及有关主管部门反映情况，主管部门多次与南航部队协商处理未果。被告另于2015年1月26日、2015年11月21日两次向三亚市人民政府发函请求市政府协调南航部队解决项目停工问题。2015年12月15日三亚市人民政府组织军地双方协调会，并形成“建议同意香醍25度项目按现状封顶装修，待南航部队机场搬迁后再按已批准的规划方案进行续建”的会议纪要，被告于2015年12月23日恢复涉案项目的施工建设，因部队阻止施工被告自2014年10月10日至2015年12月22日停工438天。本院已生效的（2017）琼0271民初2909号《民事判决书》还查明以下事实：被告于2015年12月23日准备按现状封顶及原园林绿化和喷池拆除，但业主不同意该规划方案，自2016年1月开始，业主阻挠项目施工，近一年时间内不间断地前往规划部门投诉和举报，导致住建规划部门不同意施工，经被告与业主不断协商，业主才同意不再投诉，三亚市园林环卫局也下发施工审核意见，该项目绿地指标符合相关审核要求，被告于2017年3月10日正式开工，涉案项目为此自2015年12月23日至2017年3月10日再次停工443天。另查明，三亚市不动产登记中心规定新建房屋办理土地房屋产权总证需要提交的材料中包含房屋竣工验收备案证、物业用房登记卡。涉案项目经政府主管部门批准系整体开发建设，必须整体完工方可取得竣工验收备案证，第二期的房屋完工后与第一期第1、2栋楼于2017年7月5日取得整体竣工验收备案证。2017年12月26日，被告取得涉案2号楼的不动产权证，证号：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号。还查明，2013年2月7日，三亚市规划局向三亚市河东区月川社区居民委员会发出《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》（三规工审〔2013〕45号），第一条的内容为根据三亚市城乡规划委员会2012年第六次会议纪要，原则同意三亚市河东区月川社区居民委员会在《三亚市月川片区控制性详细规划》地块建设香醍25度集体经济发展项目，所报送施工图纸符合规划要求，同意按经我局审批签章的、由深圳市建筑设计研究总院有限公司设计的施工图纸施工，不得擅自改变；第二条对项目用地面积、容积率、建筑物的幢数、每幢楼的层数及建筑高度等相关内容作了规定；第五条内容为建筑高度按照中国解放军九二八三〇司令部司作［2012］151号《关于三亚市月川居委会住宅区建筑限高的意见函》的要求执行；第六条内容为建筑应严格按核定的设计图纸施工，施工过程中需协调好周边关系，主动采取安全措施，若对周边建筑造成安全问题的，应负赔偿责任，产生纠纷的，应自行妥善解决。第二条规定的主要建设内容为5栋25-26层高层住宅楼、3栋2层商业楼号1栋18层的酒店式公寓，与《建设工程施工许可证》规定的建设楼层及幢数基本一致。以上事实，有原告提交的证据、被告提交的证据以及双方庭审陈述佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约全面履行。本案的争议焦点为：一、关于因部队限高及业主阻挠施工导致的停工时间应否扣除的问题；二、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。一、关于第一个争议焦点针对部队限高的问题，原告认为，虽然部队限高的问题经生效判决确认为不可抗力的因素，但实际上被告在项目建设初期的规划报建过程中早已知悉该项目的建筑高度必须按照部队的要求建设，《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》中已有明确的规定，不存在不可预见的问题，并非为不可抗力的因素。被告辩称其按照规划、施工许可证规定的建设内容施工，施工行为合法，出现部队限高的问题是被告无法预料的事件，应予扣除相应的停工时间，且生效的判决已经确认该问题。本院认为，被告的建设内容未超过《三亚市规划局关于“香醍25°”项目的工程审批意见》及《建筑工程施工许可证》的批准内容，被告按照施工许可证规定的内容施工，应当认定其尽到了注意义务。在合法施工的前提下，出现部队限高问题是被告难以控制的突发事件，属于法定免责事由，不应归责于被告。原告的主张不成立，本院不予支持。针对因业主阻挠施工导致的停工的问题，被告变更后的施工是经过三亚市规划局的审批同意，在业主阻挠项目施工事件发生后，三亚市园林环卫管理局最终意见亦是项目的绿地指标符合审核要求，可见被告规划实施方案并未违法，故施工过程中遭遇业主阻挠致使被告无法取得开工令，是被告在合同履行过程中无法预见、不能避免且无法克服的事件，应属不可抗力。因此，南航部队限高致使项目开始停工（即2014年10月10日）至政府协调妥当恢复项目施工（即2015年12月22日）期间的438天以及因业主阻挠施工开始停工（即2015年12月23日）至被告取得开工令（即2017年3月10日）期间的443天，被告均应予以免责。二、关于第二个争议焦点合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，出卖人应自逾期第二天按日向买受人支付已交付购房款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人将所有房屋登记资料已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。被告于2014年8月30日将涉案房屋交付给原告使用，按照约定，被告应于2015年8月25日前将涉案房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案。因部队限高及业主阻挠施工导致停工期间为2014年10月10日至2017年3月10日，故被告将房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案的时间相应顺延至2018年1月22日。但原告在本案中只主张到2017年12月31日的违约金，此时被告的违约行为尚未发生，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，原告撤回要求被告按照双方关于代办产权证的约定为原告办理房屋权属证书的诉求，并将计算违约金的截止时间变更为计算至2017年12月31日，属于当事人依法行使其诉权的行为，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告江菊英的诉讼请求。本案受理费2206元（原告江菊英已预交），由原告江菊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 司鑫茹 二○一八年九月三十日法官助理 欧阳敏书记员蔡光妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。