福建省清流县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0423民初799号原告：李财明，男，1977年1月21日出生，汉族，住福建省宁化县。原告：李想珠，女，1977年3月5日出生，汉族，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：荚清根，男，1963年6月3日出生，汉族，住海南省海口市。被告：清流县宜久房地产开发有限公司，住所地：福建省清流县龙津镇北大街道165号6号店。统一社会信用代码：91350423052329369D。法定代表人：邓述忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖渭坤，男，1956年10月8日出生，汉族，清流县宜久房地产开发有限公司股东。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。原告李财明、李想珠与被告清流县宜久房地产开发有限公司（以下简称“宜久公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，分别于2017年9月13日依法适用简易程序、于2018年1月24日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李财明及其李财明、李想珠的委托诉讼代理人荚清根，被告宜久公司董事长邓述忠及其委托诉讼代理人黄锡珍、赖渭坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李财明、李想珠向本院提出诉讼请求：1.判决宜久公司向李财明、李想珠支付（自2016年1月1日起至2017年8月18日止）逾期交房违约金107,286元，并自2017年8月19日起至交付涉案商品房钥匙之日止的交房违约金另行计算；2.判决宜久公司支付逾期办理房屋产权证违约金36,434元，并计算至交付房屋产权证书之日止；3.判决宜久公司无条件安装水电入户；4.本案诉讼费由宜久公司负担。事实与理由：2014年11月12日，李财明、李想珠与宜久公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201401803，以下简称“合同”），李财明、李想珠一次性支付人民币360,023元，购买宜久公司开发的住宅小区：清流县“迎屏佳苑”B1幢3层B1-303室。合同第八条约定：宜久公司在2015年12月31日前向原告交房；合同第九条又约定：宜久公司逾期交房“自本合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。合同签订后，宜久公司逾期未交房。2017年春，宜久公司开始陆续向购房者交房（如已领钥匙正在装修的B3-1306；B3-1307；B3-401等），但宜久公司同时要求购房者必须签署《谅解书》，强迫购房者放弃追究其逾期交房责任才给钥匙。因李财明、李想珠拒绝在《谅解书》上签名，宜久公司至今未交房。李财明、李想珠认为，宜久公司违约逾期交房应依法按合同约定承担违约责任，宜久公司以不签署《谅解书》就不交付房屋钥匙，是违法的胁迫行为。李财明、李想珠一次性交清购房款，已充分履行了义务，因此，宜久公司：①应自2016年1月1日起，按合同约定日支付违约金累计107,286元，即：已支付购房款360,023元×0.5%×596天（其中2016年闰年366天＋2017年截至8月18日230天）≈107,286元；②因目前已签署《谅解书》领房钥匙的购房者使用的是施工用水电，宜久公司应按照合同约定无条件把水、电接入李财明、李想珠所购买的B1幢3层B1-303室；③因双方《商品房买卖合同》第14条关于产权登记的条款约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，如买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。按此约定，宜久公司应于2016年3月30日前办好房屋产权证并交付李财明、李想珠，但至今未办理。因此，增加一项诉讼请求：判决宜久公司支付逾期办理房屋产权证违约金36,434元，即：已支付购房款360,023元×0.02%×506天=36,434元。（从2016年3月31日暂计算至2017年8月18日共506天，并要求计算至宜久公司交付房屋产权证书之日止）。恳请法院查明事实，支持李财明、李想珠的诉请。宜久公司答辩称：1.李财明、李想珠要求宜久公司支付逾期交房及办证违约金，缺乏事实和法律依据，其主张本案中双方约定的交房日期为2015年12月31日前是不成立的。是其对整个合同以偏盖全的理解。补充协议第七条第一项有约定，以甲方发放《交房通知书》载明的交房时间为准。实际上我方并没有发放交房通知书给李财明、李想珠，也就无从谈起交房时间为2015年12月31日，本案双方约定的交房时间应以我方的通知为准。李财明、李想珠主张逾期办证也是没有依据的。合同中关于逾期交房、办证的约定过高，请求法庭对违约金进行调整。2.宜久公司开发的清流县“迎屏佳苑”项目，是2013年2月通过竞拍取得的地块，同年3月份一次性交清该地块出让金13,280万元。开工建设以来，因受房地产经济大环境影响，销售业绩不佳，资金极度紧张。为完善项目建设，2014年初（农历2013年底），宜久公司借高利借贷几千万元支付农民工工资。2014年底，宜久公司支付不起高利贷的利息，遭受债主讨债、霸占公司售楼部达6个月。为继续完善后续工程，以远低于成本价抛售100多套商品房（均价2,600元/㎡左右）。期间，承建商施工队见宜久公司没有资金来源，撤走工人，导致工地长期停工。至2015年5月，在清流县人民政府和清流县住建局的帮助下，债主终于撤出售楼部，公司才恢复运营。由于售楼部被关闭，2015年没有销售一套商品房，施工队仍以没有资金为由拒绝开工。经清流县与房地产项目挂钩的领导和清流住建局的协调下，2016年初，经过与施工队谈判，才达成补偿、开工协议：公司印章由住建局托管，财务章、法人章由施工队管理。宜久公司将“迎屏佳苑”A区商品房网签264套至施工队名下，并赔偿停工期间的经济损失。鉴于上述情况，宜久公司已走到道尽途穷的地步。为完善工程，履行社会责任，宜久公司答应了施工队所有条款，工程才得以复工建设。但由于资金不足，工程进度缓慢、一拖再拖，导致一再延迟交房。直到2016年初，清流县人民政府为挽救该县的房地产市场，出台了“一楼盘一政策”的措施，帮助借款融入资金后，拉下的工程才得以恢复建设。现宜久公司首先要保证工程项目的正常运转，合同是存在违约情况，但宜久公司现在亏损太大，承担不了这些违约赔偿责任，希望得到业主的理解和包容，双方能够协商解决。当事人围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，并申请证人到庭当庭作证，本院组织当事人及其委托诉讼代理人进行了证据交换和质证。（一）对当事人双方无异议的证据及案件事实认定如下：对当事人双方无异议的证据和事实：1.李财明、李想珠提供的证据：①李财明、李想珠的身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，拟证明其身份关系和夫妻关系；②编号为MF-2007-01共37页的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明双方就“迎屏佳苑”B1幢3层303室达成买卖协议，并约定价款、办证时间、违约责任等内容；③2015年1月14日宜久公司开具金额为360,023元的销售不动产统一发票一张，拟证明李财明、李想珠已向宜久公司一次性交清了购房款；④宜久公司于2014年11月12日开具“李财明B1-303代缴款270元”的收据一张，拟证明李财明已交纳了办理房产证费用。2.宜久公司提供的复印件：①清流县工商行政管理局于2016年4月换发的《营业执照》（副本）；②法定代表人身份证明；③（清）房预售证第2013019号商品房预售许可证。上述当事人双方无异议的证据和事实，不违反法律规定，本院予以确认并在卷佐证。（二）对当事人及其委托诉讼代理人双方存在争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.关于李财明、李想珠与宜久公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否格式合同的问题。李财明、李想珠的委托诉讼代理人认为，涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均属于格式合同。合同是宜久公司事先制作好，为了重复使用，且这份合同不是针对我的当事人，是针对所有购房者的。《合同补充协议》中关于购房逾期付款的违约与开发商逾期交房的约定显失公平，如：在主合同约定开发商违约按日万分之五，在补充协议中开发商以欺诈的方式，开发商的违约责任降低为日万分之一，而买房人的违约责任却提高到30天内万分之十，30-60天的万分之二十，超过90天的从一开始按万分之三十计算，所以这是欺诈。且开发商没有向购房人做必要的解释说明，其这份《合同补充协议》是无效的。宜久公司及其委托诉讼代理人认为，李财明、李想珠与宜久公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》不是格式合同，合同采用的是福建省建设厅及电脑录入的版本，双方对合同内容是协商好后签字确认的，所以这不是格式合同。本案的争议焦点是交房时间，补充条款和购房合同中的条款是补充更正的一个关系，补充条款第十条第六项如购房合同与本补充协议相抵触之处，以本补充协议的约定为准。对于违约交房的责任，合同目的无法实现，所以应该解除合同，且我方也愿意承担适当的违约责任。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在本案的庭审过程中，通过举证、质证及法庭辩论，可以证明以下事实：①双方当事人对合同编号：MF-2007-01（原告方误写合同编号：201401803）《商品房买卖合同》及合同附件一：《房屋分层平面图》；附件二：《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》；附件三：《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》；附件四：《前期物业服务合同》；附件五：《管理规约》；附件六：《合同补充协议》的真实性并无异议；②李财明、李想珠分别在《商品房买卖合同》的买受人、附件四：《前期物业服务合同》的乙方、附件五：《管理规约》的承诺人、附件六：《合同补充协议》的买受人处签名捺手印，三明市明诚物业管理有限公司清流分公司及代表人张保生在附件四：《前期物业服务合同》甲方处盖章；宜久公司及其法定代表人邓述忠在附件六：《合同补充协议》出卖人处的盖章，是双方的真实意思的表示，可以认定宜久公司在合同订立的同时，在提请对方注意的方式上采取了合理的方式；③该《商品房买卖合同》及合同附件一至附件六，每页均加盖了两道“清流县房屋交易管理所”长方形的网签印章、每页均附有201401803*1／37至*37／37防伪条形码；④附件六：《合同补充协议》第一条“信息公示及确认”、第二条“本合同及补充协议的签订”中，写明了“按照乙方(买受人)要求，对可能限制、影响乙方权利的条款及内容作了合理说明，乙方充分理解并同意遵照执行”；“乙方确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容与甲方就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。甲方已经采取合理的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，对该等条款予以充分说明。乙方不以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行…”；⑤涉案《商品房买卖合同》文本采用的是福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制及清流县房管所委托福州翔升软件开发有限公司制作的网上签约式、填空式的版本，附件六：《合同补充协议》是经双方协商签约后对《商品房买卖合同》的补充，是双方签订《商品房买卖合同》时单列签订的《合同补充协议》，可以认定宜久公司在签订《合同补充协议》采取了合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明，用户将上述需要填写的内容输入及点击签约提交后，在系统里是不能再删减的。上述《商品房买卖合同》及补充协议虽存在格式条款，但并非所有内容均为格式条款。据此，李财明、李想珠及其委托诉讼代理人认为涉案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均属于格式合同的观点，本院不予支持。2.关于福州翔升软件开发有限公司于2017年12月4日出具的《情况说明》，拟证明：商品房网签合同号201401803，附件六：合同补充协议，第七条关于房屋交付的补充约定，1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《交房通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。根据我司对网签系统进行核查上述合同内容中的“准”字，因开发商IE设置问题导致没有打印出来，实际系统里面有“准”字。并申请法庭传唤福州翔升软件开发有限公司工程技术人员到庭说明，并接受双方当事人及其委托诉讼代理人的询问。福州翔升软件开发有限公司研发部经理张某当庭证明：清流县新建商品房网上签约系统，是清流县房管局委托我公司制作的。合同内容由用户输入，系统由我公司制作，最后由用户打印出来。我们查询那份合同的内容数据库内是有“准”字的，实际界面也有，只是在打印时没有打印出来。IE是上网使用的一个浏览器，《情况说明》中提到因开发商IE设置问题导致没有打印出来，主要是用户在使用操作时，编辑文本内容没有编辑好，造成打印时没有打印出来。合同还有一个“1”字也未打印出来，与“准”字的情况是一样的。李财明、李想珠的委托诉讼代理人认为，对文本的真实性无异议，对合法性关联性及证明力有异议。对证人所说的技术问题没有异议，但只证明系统内有这个“准”字的，对这点我不了解，也不确认，但没有异议。对系统内有无“准”字与本案无关，我们本案是与合同书面文本为准的，系统内的内容我当事人不知道。证人证言所说这份合同是统一由他们制作的，这反而证明《合同补充协议》属于格式合同，不是双方另行签订的协议。按照合同法的三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。按此规定,对方作为提供这份条款者应该向我的当事人解释清楚，连对方自己当时都没有发现条款内没有这个“准”字，说明对方没有向我当事人解释过，所以这份协议条款对于我的当事人是无效的。本院认为，福州翔升软件开发有限公司于2017年12月4日出具的《情况说明》及证人张某出庭作证的证词，可以确定为，涉案《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条关于房屋交付的补充约定1、的条款内容为：“1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《交房通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。”3.讼争房屋至今未交付给李财明、李想珠，宜久公司是否构成逾期交房并承担相应的违约责任问题。李财明、李想珠及其委托诉讼代理人认为，《商品房买卖合同》第八条约定：宜久公司在2015年12月31日前向李财明、李想珠交房；第九条又约定：逾期交房“自本合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。合同签订后，宜久公司至今未交房。应承担逾期交房相应的违约责任。宜久公司及其委托诉讼代理人认为，虽《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前交房，但《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条关于房屋交付的补充约定：“1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《交房通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且为该房屋交付的唯一条件……”另该《合同补充协议》第十一条其他重要约定第6项：“本补充协议条款为购房合同不可分割之组成部分，具有同等法律效力。如购房合同与本补充协议相抵触之处，以本补充协议的约定为准。”，故本案关于交房的约定，实际上应以《合同补充协议》第七条内容为准。即该房屋的具体交付时间以宜久公司发放《交房通知书》载明的交房时间为准，且房屋的交付唯一条件为“甲方取得竣工验收备案文件”。但时至今日，讼争房屋并没有取得竣工验收备案文件，宜久公司也没有发放《交房通知书》给李财明、李想珠。故根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条、第十一条之规定，宜久公司并未逾期交房，无需承担违约责任。本院认为，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》虽是经商品房买卖双方签字达成的协议，但附件六《合同补充协议》第七条1、2项，第十一条第6项的约定，该房屋的具体交付时间应以宜久公司发放《交房通知书》载明的交房时间为准，且房屋的交付唯一条件为“甲方取得竣工验收备案文件”的约定未重新约定有效的具体交房日期，致交房时间遥遥无期，违背了交易规则。故李财明、李想珠及其委托诉讼代理人的主张本院予以支持。4.宜久公司是否对逾期办理房屋产权证承担违约责任问题。李财明、李想珠及其委托诉讼代理人认为，因双方《商品房买卖合同》第14条关于产权登记的条款中约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，如买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”。按此约定，宜久公司应在2016年3月30日前办好房屋产权证并交付买受人，但宜久公司至今未办理房屋产权证。因此申请增加一项诉讼请求：判决宜久公司支付逾期办理房屋产权证违约金36,434元，后续并计算至交付房屋产权证书之日止。宜久公司及其委托诉讼代理人认为，虽《商品房买卖合同》第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，但《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第九条规定：“关于办理产权登记手续的补充约定：1、双方一致同意将购房合同第十四条变更为：出卖人应当在该房屋交付使用后一年内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记…”。另《合同补充协议》第十一条规定：“本补充协议条款为购房合同不可分割之组成部分，具有同等法律效力。如购房合同与本补充协议相抵触，以本补充协议的约定为准。”故本案关于办证的约定，实际上应以《合同补充协议》第九条内容为准。即出卖人应当在该房屋交付使用后一年内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。但时至今日，讼争房屋至今未交付给李财明、李想珠使用，也就无从开始计算交付使用后一年内的时间，所以宜久公司并未逾期办理房屋所有权初始预登记或逾期办证，无需承担违约责任。本院认为，《商品房买卖合同》第14条及附件六《合同补充协议》第九条均明确表明是在“商品房交付使用后”的一定时间内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记或办理好房屋权属证书，而宜久公司至今未向李财明、李想珠交付案涉房屋。因此，李财明、李想珠及其委托诉讼代理人主张宜久公司应对逾期办理房屋产权证承担违约责任的条件还不成熟，本院不予支持。5.宜久公司提供清流县气象局出具的《天气证明》，拟证明2013年3月1日至2015年12月31日期间清流县雨天共计219天的事实，影响施工工期，是延期交房的不可抗力因素。李财明、李想珠及其委托诉讼代理人认为，虽然2013年至2015年降雨天数多一些，但这不能形成不可抗力。本院认为，《天气证明》仅能证明2013年至2015年的雨天数较多，不足以证明天气是影响房屋施工的不可抗力因素，该主张本院不予支持。6.出示本院委托清流价格认证中心对迎屏佳苑商品房自2015年10月1日起至2017年9月30日期间每平方米房屋租金进行价格评估价的回复，清价认定（2017）34号《价格认定不予受理通知书》回复称：因无法取得交易实例，决定不予受理。故，本院不作为定案依据。7.关于李财明、李想珠请求判决宜久公司无条件安装水电入户问题。李财明、李想珠认为，因目前已签署《谅解书》领房钥匙的购房者使用的是施工用水电，宜久公司应按照合同约定无条件把生活用水、电接入李财明、李想珠所购买的B1幢3层B1-303室。宜久公司认为，与购房业主协商达成谅解的做法，是因为该项目接近烂尾时，新一届的县委领导班子非常关心和支持，当时有组织由业主代表和开发商代表及承建商代表开会，叫业主不要去上访、去闹事，让开发商尽快把房子做好交给业主。政府还帮助向银行沟通贷款1,000万元给我们公司支付后续工程款。已签署《谅解书》领房钥匙的购房者使用的是施工单位的水电，要施工单位同意，在没有签《谅解书》的情况下，施工单位不同意提供水电。其次，如果赔偿金额太大，工程款无法支付，项目会无法进行，施工单位就会停工。本院认为，因涉案房屋目前仍未经相关部门验收，达不到合同的交房条件，李财明、李想珠的该项诉讼请求本院不予支持。8、需要说明的问题。2017年9月12日，宜久公司以“受房地产经济大环境影响，公司以远低于成本价抛售100多套商品房（均价2,600元/㎡左右）、借高利贷几千万元支付农民工工资，遭受债主讨债，霸占公司售楼部达六个月。公司目前处于严重亏本、面临破产”等为由，向本院提交清宜房产（2017）09号《关于请求延迟开庭审判的情况报告》，本院于2017年9月12日下午收悉，因本案立案时即排期于2017年9月13日15时30分开庭，开庭传票等均已发出，离开庭时间不到二十四小时，故未准许宜久公司延迟开庭审判的请求，该案适用简易程序按传票时间开庭审理。依据上述有效证据及庭审记录的案件事实，本院确认案件事实如下：李财明、李想珠于2014年11月12日与宜久公司签订编号为MF-2007-01共37页的《商品房买卖合同》及合同附件一至六。李财明、李想珠于2014年12月4日一次性支付人民币360,023元，购买宜久公司开发的住宅小区：清流县“迎屏佳苑”B1幢3层B1-303室。宜久公司于2015年1月14日开具金额为360,023元的销售不动产统一发票一张;于2014年11月12日交纳了办理房产证费用,宜久公司开具了“李财明B1-303代缴款270元”的收据一张。该《商品房买卖合同》第八条约定：宜久公司在2015年12月31日前向李财明、李想珠交房；第九条又约定：逾期交房“自本合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条关于房屋交付的补充约定：“1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《交房通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且为该房屋交付的唯一条件……”另该《合同补充协议》第十一条其他重要约定第6项：“本补充协议条款为购房合同不可分割之组成部分，具有同等法律效力。如购房合同与本补充协议相抵触之处，以本补充协议的约定为准。”，合同双方均在《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》签名盖章。由于宜久公司开发的“迎屏佳苑”房地产项目于2014年起，受到房地产开发大环境影响，股东退股、债主讨债、公司售楼部被占，以远低于成本价抛售商品房救市、借高利贷等情形时常发生，经营状况严重恶化，公司曾经处于严重亏本、破产边缘，该公司为当时以低于成本价的价格（2,766元/㎡）出售一批商品房，以解支付农民工工资等方面的燃眉之急，李财明、李想珠购买的B1幢3层B1-303室只是其中一套。期间，承建商施工队见宜久公司没有资金来源，撤走工人，导致工地长期停工。至2015年5月，在清流县人民政府和清流县住建局的帮助下，债主撤出售楼部，公司恢复运营。由于售楼部被关闭，2015年没有销售一套商品房，但施工队仍以没有资金为由拒绝开工。2016年初，经清流县与房地产项目挂钩的领导和清流县住建局的协调下，与施工队谈判，才达成补偿、开工协议：公司印章由住建局托管，财务章、法人章由施工队管理。宜久公司将“迎屏佳苑”A区商品房网签264套至施工队名下，并赔偿停工期间的经济损失，宜久公司答应了施工队所有条款，工程才得以复工建设。但由于资金不足，工程进度缓慢、一拖再拖，导致一再延迟交房。与此同时，清流县人民政府为挽救该县的房地产市场，出台了“一楼盘一政策”的措施，帮助借款融入资金后，后续的工程才得以恢复建设。2017年春，宜久公司开始陆续(违规)向购房者协议交房，同时要求购房者必须签署《谅解书》才给钥匙，一部分同意在《谅解书》上签名的购房者已达成交房协议，拿到了房屋钥匙，因李财明、李想珠拒绝在《谅解书》上签名，宜久公司至今未交房。李财明、李想珠于2017年8月21日诉至本院。2017年9月12日，宜久公司向本院提交《关于请求延迟开庭审判的情况报告》，因2017年9月13日就要开庭的传票均已发出，本院未准许。综上，本院认为，李财明、李想珠于2014年11月12日与宜久公司签订购买清流县“迎屏佳苑”B1幢3层B1-303室。《商品房买卖合同》及合同附件一至六，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。李财明、李想珠一次性交清了购房款360,023元及房屋产权证代办费270元，已履行了买受人的合同义务，宜久公司应按照《商品房买卖合同》履行交房等合同义务。宜久公司至今未能将涉案房屋交付给李财明、李想珠，其行为已经构成违约，应承担违约责任。李财明、李想珠主张按合同第九条约定：宜久公司逾期交房，“自本合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”的约定，判决宜久公司向李财明、李想珠支付（自2016年1月1日起至2017年8月18日止）逾期交房违约金107,286元的诉讼请求的同时，未能对逾期交房的损失数额提供相应的证据证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益、经济损失等综合因素，并参考清流县辖区房地产业实际及逾期办证违约金的处理情况，酌定逾期交房违约金按日万分之一（即0.01%）计算，超出部份本院不予支持。其逾期交房违约金为：已支付购房款360,023元×0.01%×596天（其中2016年闰年366天＋2017年截至8月18日230天）=21,457.37元；李财明、李想珠主张自2017年8月19日起至至交付涉案商品房钥匙之日止的交房违约金另行计算的请求，应另案处理。关于李财明、李想珠诉请判决宜久公司支付逾期办理房屋产权证违约金36,434元，并计算至交付房屋产权证书之日止和判决宜久公司无条件安装水电入户的请求，按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第九条：“关于办理产权登记手续的补充约定”，因涉案房屋的交付时间至今仍处于未知状态，该请求的起始时间目前仍不确定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、清流县宜久房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李财明、李想珠自2016年1月1日起至2017年8月18日止的逾期交房违约金21,457.37元。二、驳回李财明、李想珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,157元李财明、李想珠负担711元，由清流县宜久房地产开发有限公司负担2,446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  罗应鹏人民陪审员  张永顺人民陪审员  李爱珍二〇一八年四月三日书 记 员  邹娇华附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。申请执行提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。