上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初37250号原告(反诉被告)姚志艺，男，1974年7月4日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人李嵩飞，上海申浩律师事务所律师。委托代理人张晓哲，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)上海金朔投资咨询有限公司，住上海市宝山区真陈路XXX号XXX楼K座31室。法定代表人张极。委托代理人罗笙铭，上海君澜律师事务所律师。原告姚志艺诉被告上海金朔投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，被告提起反诉。本案先适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚志艺及其委托代理人李嵩飞、被告上海金朔投资咨询有限公司法定代表人张极及其委托代理人罗笙铭到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法委托司法鉴定。本案现已审理终结。原告姚志艺诉称，2016年11月4日，原告与被告签订了租赁合同及补充协议，被告将位于上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX栋XXX楼的办公室(以下简称租赁房屋)出租给原告，租赁期限3年，自2016年11月4日至2019年12月18日止，免租期1.5个月(2016年11月4日至2016年12月18日为免租期)。双方约定，租赁期间被告必须保证原告正常使用租赁房屋；协助原告办理工商、税务、注册登记等有关手续；被告负责相关的协调服务工作，以使企业得到及时正常经营。此外，被告在补充协议中明确，其对出租房屋具有合法的出租权，且承诺租赁房屋可用作办公及研发。合同生效后，原告于2016年11月17日向被告支付了三个月房屋租金及二个月租金作为保证金，共计人民币(以下币种同)892,972.50元。被告接收租赁房屋后，对租赁房屋进行了施工，并为此支付了工程款、物业管理费、消防工程款等费用。合同期间，原告因办理公司注册登记手续需要被告提供租赁房屋的房产证用于公司注册，被告此时才告诉原告该租赁房屋尚未取得房产证。原告与工商局沟通时对方表示，提供租赁房屋的竣工验收备案表也可以办理公司注册事宜，但被告表示该租赁房屋也没有取得竣工验收备案表。原告在签订合同时保证原告可以正常使用该租赁房屋，可以办理工商注册等手续。但现在被告提供的租赁房屋不仅不能用于办理公司注册手续，甚至因为未取得竣工验收备案表而不符合交付使用的条件，被告的行为严重违反了合同的约定，原告的合同目的因此无法实现。此外，原告租赁该租赁房屋的用途为办公及药物研发，且被告承诺该租赁房屋可以用于办公及药物研发。药物研发需要在租赁场地进行污水排放，但据原告向相关部门咨询得知，租赁房屋因无排污许可而无法用于药物研发，故被告违反了合同约定，致使原告将该租赁场地用于药物研发的目的无法实现。原告知悉上述情况后已经及时与被告联系，双方未达成一致。原告于2017年1月21日委托律师向被告发送了律师函要求解除合同，并赔偿损失，但被告不置可否。故原告起诉，要求：1、判令原、被告签订的租赁合同及补充协议于2017年1月22日解除；2、判令被告向原告返还租金及保证金892,972.50元；3、判令被告赔偿原告经济损失2,307,989.50元(包括实验室装修工程款1,219,057元，实验室设备安装工程款811,080元，物业费47,182.50元，消防工程款230,670元)；4、本案诉讼费用由被告承担。被告上海金朔投资咨询有限公司辩称，不同意原告诉请，原告无权要求解除合同，应该由被告来行使解除权。原告拖欠房租，对此被告已经提起反诉。被告收取了2016年12月19日至2017年3月18日三个月的房租共计535,783.50元，另外收取了相当于两个月租金的保证金357,189元。租赁房屋已经通过了竣工验收，不影响原告进行工商登记，合同确实约定办公及研发，但是就污水排放被告从来没有承诺过，关于污水排放，2017年1月份的时候原告向被告提出来，被告也向镇政府相应负责人做过了解，但是答复不统一，因此被告也不清楚。反诉原告上海金朔投资咨询有限公司诉称，2016年7月1日，反诉原告与案外人上海绿太阳建筑五金有限公司签订《租赁合同》，约定上海绿太阳建筑五金有限公司将租赁房屋出租给反诉原告，租期为十年，从2016年10月1日至2026年9月30日止，合同中还约定反诉原告对租赁房屋享有转租权。2016年11月4日，反诉原、被告签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定反诉原告将租赁房屋出租给反诉被告，租期为3年，2016年11月4日至2019年12月18日止，免租期为1.5个月。房屋月租金为178,594.50元，付三押二。反诉被告依约支付了2016年12月19日至2017年3月18日的房租535,783.50元及担保金357,189元。合同签订后，反诉原告依约交付了房屋，但2017年1月20日，反诉被告无正当理由通过发律师函的方式要求解除《租赁合同》及《补充协议》且拒绝支付2017年3月19日之后的房租。反诉原告认为，反诉原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法成立，双方应恪守履行。反诉被告未忠实履行合同义务给反诉原告造成巨大经济损失，根据合同约定，反诉原告有权解除《租赁合同》和《补充协议》并享有追究对方违约责任的权利。为维护自身权利，特向法院提出反诉，要求：1、解除原、被告签订的租赁合同及补充协议；2、判令反诉被告返还租赁房屋；3、判令反诉被告支付自2017年3月19日起至房屋实际返还之日止的租金和房屋使用费，按照每月178,594.50元标准计算；4、判令反诉被告支付逾期支付租金的违约金共计535,783.50元(根据合同第3.2条,按照3个月的租金标准计算)；5、判令反诉被告支付提前终止合同的违约金2,321,728.5元，按照每月178,594.50元标准计算，计算13个月;6、本案诉讼费和反诉费由反诉被告承担。反诉被告姚志艺辩称，不同意所有反诉请求。第一，租赁合同及补充协议已于2017年1月22日姚志艺向金朔公司寄发解除函时解除。第二，租赁协议无法履行的原因是金朔公司出租的涉案房屋无法办理环评和公司营业执照，金朔公司是违约方，姚志艺没有过错。第三，2017年1月15日搬离房屋后，涉案房屋一直由金朔公司占用，金朔公司要求姚志艺支付搬离后的占用费没有法律依据。反诉请求5的计算没有依据，且反诉诉请5和诉请4也是相矛盾的，反诉被告认为只能主张一项。经审理查明：租赁房屋系案外人上海绿太阳建筑五金有限公司所有。2016年7月1日，以原告作为承租方(乙方)，上海绿太阳建筑五金有限公司作为出租方(甲方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租本市浦东新区康桥东路XXX号XXX号楼。其中第2.1条约定：“乙方向甲方承诺，该房屋用途仓库、科研、办公、设计企业孵化器、众创空间、创业苗圃，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。”第3.2条约定“租赁期限为十年，自2016年10月1日起至2026年9月40日止。”第8.1条约定：“甲方同意乙方在租赁期内分隔转租，但不得全部整体转租该房屋给第三人，包括乙方关联企业。”2016年11月4日，以被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》及《补充协议》，其中租赁合同第一条约定：“甲方出租给乙方的办公室位于上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX栋XXX楼，租赁办公室建筑面积为2097平方米。”第二条约定：“办公室租赁期限自2016年11月4日起，至2019年12月18日止；租赁期限3年，免租期1.5个月，(其中2016年11月4日至2016年12月18日为免租期)。”第三条约定：“(一)甲、乙双方约定，该办公室月租金总计为178,594.50元。年租金总计为2,143,134元，甲方收到租金后向乙方开具房租收据/发票……(二)先付后用，乙方应于【每期15日前】【以银行划账方式】向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之五支付违约金。付款方式：付三押二；保证金为贰个月房租，共计357,189元，随第一次房租同时交甲方。如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，不退还乙方的保证金并要求乙方支付三个月租金作为违约金。”第七条约定，“(一)甲方责任：1、在租赁期间，甲方必须确保乙方正常使用租赁的办公室。2、甲方可协助乙方办理工商、税务、注册登记等有关手续，费用由乙方承担。甲方负责相关的协调服务工作，以使企业得到及时、正常经营……”第九条约定：“租赁期满后(或者乙方违约退租后)，乙方应恢复房屋到最初租赁时的状态。无法回复或者双方另有约定的，双方协商解决或者按约定履行。”第八条第4款约定：“乙方在承租该办公经营场所时，已充分了解该办公场所的现时权属状态。”第十条约定：“甲、乙双方任何乙方如有违反本合同中的各项条款，均属违约行为，由此造成的一切损失由违约方承担。”补充协议第1条约定，“甲方承诺对所出租房屋具有合法的出租权，同时承诺办公室可用作于办公及研发。”合同签订后，被告于2016年11月4日将租赁房屋交付原告，原告对租赁房屋进行装修。2016年11月17日，原告向被告转账支付2016年12月19日至2017年3月18日期间的租金及两个月租金金额的保证金共计892,972.50元。2017年1月20日，原告向被告发送律师函，表示：“2016年11月4日，贵司与委托人签订了《租赁合同》及《补充协议》，贵司将位于上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX栋XXX楼的办公室出租给委托人……合同签订前，委托人曾向贵司索要有关租赁房屋的房产证等权利凭证，以便明确贵司有权出租该租赁房屋，贵司承诺签订合同后补充提供……委托人因办理公司设立事宜需要贵司提供房产证等材料，贵司才告知委托人该租赁房屋尚未取得房产证，也没有取得竣工验收备案表，委托人无法用该租赁房屋办理注册手续。另外，委托人承租该租赁场地是用于药物研发的，而药物研发需要排放污水，据委托人向相关机构咨询后得知，该租赁场地是不能进行污水排放的，因而不能用于药物研发……有鉴于此，经委托人授权，本律师特向贵司声明如下：1、贵司与委托人之间的《租赁合同》及《补充协议》自贵司收到本律师函之日解除。2、贵司应当在收到本律师函七天内返还委托人支付的租金及保证金892,972.50元。3、贵司应当在收到本律师函七天内向委托人支付违约金1,071,567元。4、贵司应当在收到本律师函七天内赔偿委托人支付的物业管理费、消防工程款、工业品采购款及装修工程款的损失2,791,624.50元……”被告确认其于2017年1月22日收到该律师函。庭审中，双方一致确认原告于2017年1月15日搬离租赁房屋。另查明，原、被告双方及其工作人员在合同签订过程中及合同签订后的微信往来及磋商情况。姚志艺(下称“姚”)发给被告人员吴芝芳(下称“吴”)微信往来：2016年10月28日，姚：“你好，请问你们能配多少电？吴：“电可以申请的”“400”……2016年10月29日，姚：“吴经理您好！我们投资人想确认上面的优惠政策有哪些是能肯定落实的？”吴：“现可确定：上海市科委—凡孵化器入孵企业，首年房租……”姚：“好的，投资方想确认一下。”吴：“有什么担心，都可以写在合同书上。”2016年10月30日，吴发给姚一份租房合同……2016年11月4日，姚：“我们投资方做了一些小修改，下午我们过来，没大问题可以定了。”吴回复：“好”，姚志艺发送合同，其中第一条显示：“出租办公室情况……甲方同时承诺出租办公室可用于作为办公室及/或医药研发合成等实验室。”吴回复：“姚博士：你好！我们老板说，合同不能改，对之前我们签了合同的客户，不公平。”2017年1月5日原告姚志艺、原告方人员丁宏、被告方吴芝芳谈话录音：吴的助理：“我们这地方现在就是说你注册一类的都没问题，我为什么叫没问题呢，因为我们这边就是说每个地方，你们可以问一下工商就是我们这边原先的时候有问过工商他们，你这地方没有产证，你只要验收报告下来，我们这边都可以注册的。”丁：“但你问题是你验收报告也没有啊。”吴的助理：“下来了。”丁：“竣工备案表没有啊。”吴的助理：“我们是给那边的张总，就是他们那边绿太阳的大boss张总我们聊过的，他说这个星期就下来了，他是给我们这样讲的，所以说我们才能确定的说没有问题了，注册没有问题的。”……吴的助理：“所以说原先的时候，为什么我给姚博士讲过一句话，人家绿太阳把东西资料人家就是说都给你准备好的，不是说你找人家去办环评的，是你找人家的，他说是你们找人家的。”丁：“我们没找，环评一个字都没跟他们提过，你问问其他人家。”吴的助理：“那个张总就是直接过来跟我们说，你们要办环评，人家给你准备的资料，人家准备的资料之后干嘛呢？哎，你知道吧，人家说你们有人吗？没人我给你们找人，但是费用你们出，他们有关系。”丁：“那不是，你现在你就是说你们说环评肯定也能办的出来。”吴的助理：“张总那边原先的时候是这样说的，然后今天不是我们自己的老总，我们也给人家在讲这个事情嘛，老总说没这个事情之前，他们找人应该是没什么问题的，可以办的下来的。但现在我呢也不给你打包票，但应该是让我们先去跟绿太阳沟通，去先问一下环评具体能不能那个，让他……”丁：“那行，那要不你去帮我们办环评吧，如果办下来……”再查明，租赁房屋于2015年3月取得建设工程规划许可证、2015年4月16日取得建筑工程施工许可证、2016年6月3日取得建设工程竣工验收报告、2017年1月18日取得上海市建设工程竣工规划验收合格证，2017年2月20日取得建设工程竣工验收备案证书。又查明，2016年11月11日，以原告姚志艺为委托方，与上海静好物业管理有限公司为受托方，就租赁房屋签订《物业管理服务协议》，2016年11月17日，原告转账支付上海静好物业管理有限公司物业费47,182.50元。2016年12月8日，以原告姚志艺为甲方、以上海静好物业管理有限公司为乙方，就租赁房屋签订《消防安装合同》，2016年12月13日，原告向上海静好物业管理有限公司转账支付消防工程款230,670元。2016年12月24日，以原告为购买方与上海续约制冷工程有限公司为销售安装方，签订《中央空调系统销售及安装合同》，2017年1月20日原告向上海续约制冷工程有限公司转账支付6,240元。2016年12月8日，以原告为买受人与上海科济实验室设备有限公司为出卖人签订《工业品买卖合同》，2016年12月13日，原告向上海科济实验室设备有限公司转账支付装修工程款163,454元；2017年1月22日，由苏州偶领生物医药有限公司向上海科济实验室设备有限公司转账223,454元。2016年12月1日，以原告为甲方与上海阜滨实验室设备有限公司为乙方就租赁房屋签订《工程施工合同》，2017年1月22日，由苏州偶领生物医药有限公司向上海阜滨实验室设备有限公司转账394,432元、2016年12月13日，原告向上海阜滨实验室设备有限公司转账254,432元。姚志艺为苏州偶领生物医药有限公司的法定代表人。庭审中，原告申请证人出庭作证。证人刘海称，其从事实验室设备生产、销售、安装工作，与原告系朋友，当时告知被告租赁房屋要用于化学合成实验室，被告吴经理说都没有问题；原告当时曾明确告知被告租赁房屋要用于化学实验室；之后原告也要求其询问污水池及废气处理问题，被告吴经理告知都没有问题，环评肯定能通过；其本人也与被告签订租赁合同，但没有付过钱，最终合同也未解除。证人黄某某称，其从事医药化工磊的开发和产品服务，2016年12月20日与被告签订租赁合同，准备从事医药研发，交了两个月押金、房租后，发现房屋不能用于医药研发，故要求退租，经沟通，被告退还租金及押金；当时其曾询问过污水排放等问题，被告回复说可以。审理中，原告向本院提出司法鉴定申请书，要求对原告遗留在现场的装修物残值进行评估，本院依法委托评估。2018年1月30日，上海东方投资监理有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX栋XXX楼留在现场的装修残值为461,414.20元(装饰工程383,756元，安装工程77,658.20元)。该意见书针对原告提出原告消防管道安装工程实际向静好物业管理有限公司支付230,670元费用，但意见书所列全部安装工程造价仅为77,658.20元，显然与实际不符的异议，鉴定部门明确：鉴定意见书所列的水电工程量是根据原告提交的平面图结合现场实际勘测后计算所得，此项工程量无误，另本次鉴定意见书装修安装工程造价77,658.20元已计算了本案全部留在现场的装修安装工程(包含遗留的消防管道)。审理中，被告确认其已于2018年3月28日实际收回并占有租赁房屋，故撤回要求恢复原状并返还租赁房屋的请求，保留追究原告为恢复原状造成实际损失赔偿的权利。上述事实，由租赁合同及补充协议、银行付款凭证、原、被告之间的微信往来记录、谈话录音、律师函、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案证书、证人证言、司法鉴定意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，虽然原、被告签订租赁合同之时租赁房屋尚未取得竣工验收证书，但是签订租赁合同之前租赁房屋已经取得建设工程规划许可证及施工许可证，之后又于2017年2月20日取得工程竣工验收备案证书，故原、被告就租赁房屋签订的租赁合同及补充协议合法有效。且双方租赁合同第8条第4款约定“乙方在承租该办公经营场所时，已充分了解该办公场所的权属状态”，原告现再提出被告提供的租赁房屋没有取得竣工验收备案证书因而不符合交付使用条件，原告合同目的无法实现，缺乏依据，本院不予采纳。现从原告提交的相关政策文件、上海市住房和城乡建设管理委员会项目公示信息及原、被告的一致陈述来看，租赁房屋确实不具备开设医药合成实验室的条件，租赁合同目的无法实现，原告已于2017年1月20日发函要求解除租赁合同及补充协议，被告亦确认于2017年1月22日收到该函，故双方租赁合同及补充协议于2017年1月22日解除。关于解除合同的责任。根据原、被告签订的补充协议第1条“甲方(被告)承诺租赁房屋可用作于办公及研发”的约定，结合姚志艺与被告方人员吴芝芳的微信聊天记录：姚志艺：“我们投资方做了一些小修改，下午我们过来，没大问题可以定了。”吴芝芳回复：“好”，姚志艺发送合同，其中第一条显示：“出租办公室情况……甲方同时承诺出租办公室可用于作为办公室及/或医药研发合成等实验室。”可见原、被告在磋商过程中对于租赁房屋的用途都是清楚的。姚志艺作为承租人，其承租涉案房屋用于开办医药合成办公室，在租赁合同签订之前，应对租赁房屋是否具备办理相关证照的条件自行预先咨询或者了解，在确定租赁房屋符合其开办的医药合成实验室条件后再行与金朔公司签订租赁合同。而且，本案姚志艺是医药合成研发专业方面的博士，其作为专业人员，对医药合成办公室应具备特殊条件、要求理应更加了解，故现因姚志艺怠于了解租赁房屋是否具备开办医药合成实验室的条件而产生的不利后果或者经营不能之风险，应由姚志艺承担。而且租赁房屋在性质上并非属于明显不能用于医药合成研发的房屋，金朔公司负有配合姚志艺办理相关证照的义务，但不能苛求金朔公司在签订租赁合同时明确知晓要经营项目所需办理的具体证照及流程，因此，租赁房屋不能办理医药研发环评及相关证照的过错，不应完全归责于金朔公司，但金朔公司作为出租人，其负有提供合法的、符合租赁合同约定用途的房屋的义务。双方签订的补充协议明确约定租赁房屋可以用于办公及研发。而且在租赁合同签订之前原、被告磋商的过程中，姚志艺也明确告知被告租赁房屋用于医药研发，结合证人刘海、证人黄某某的证言来看，刘海是从事实验室设备的生产、销售、安装的，黄某某是从事医药化工类的医药开发和产品服务的，两位证人均与金朔公司签订了租赁合同，之后均未履行租赁合同，金朔公司在此情况下仍继续将租赁房屋作为适合开办医药研发的房屋出租给姚志艺，使得姚志艺对金朔公司的上述行为产生了合理的信赖及期待，故金朔公司对于租赁房屋不能办理医药研发相关证照亦应负有过错。本诉部分其余诉讼请求，1、合同解除后，被告收取的保证金357,189元理应返还原告。2、关于原告已支付的2016年12月19日至2017年3月18日期间的租金535,783.50元，本院考虑到原、被告双方对于租赁合同目的无法实现均负有一定过错，原告确实未实际使用租赁房屋、原告已于2017年1月15日搬走等情况，酌情确定被告返还214,313元。3、关于原告主张的经济损失，其中物业费47,182.50元，本院酌情确定被告返还18,873元。消防工程款230,670元，鉴定部门明确其审价确认的安装工程款造价中包含现场遗留的消防管道，故该部分损失本院与原告主张装修损失中一并予以处理。装修损失，经本院依法委托有资质的部门进行鉴定，遗留在现场的装修残值为461,414.20元，本院考虑到原、被告双方过错程度、原告实际未使用租赁房屋等情况，酌情确定被告赔偿原告装修损失230,707元。鉴于原告已经将租赁房屋内的设备搬走，故对于原告主张的其他设备损失，本院不予支持。反诉部分其余诉讼请求，1、反诉原告主张2017年3月19日起至房屋实际返还之日止的租金和房屋使用费，庭审中反诉原告自行确认已于2018年3月38日实际收回租赁，本院考虑到租赁房屋在本案涉诉及为了配合司法鉴定等事宜确实存在的空置损失等情况，酌情确定反诉被告支付反诉原告空置损失535,783元。2、对于反诉原告主张的逾期支付租金的违约金，鉴于本院已经确认双方均存在一定过错，反诉被告延付租金具有一定的理由，故对于该项反诉请求本院不予支持。3、对于反诉原告还主张的提前终止合同的违约金，同样鉴于双方对于合同解除均存在一定过错，故对于该项反诉请求本院也不予支持。4、反诉原告已确认实际收回系争房屋并撤回要求返还房屋的请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、原告姚志艺与被告上海金朔投资咨询有限公司于2016年11月4日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2017年1月22日解除；二、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚志艺保证金357,189元；三、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚志艺租金214,313元；四、被告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚志艺损失249,580元；五、反诉被告姚志艺于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海金朔投资咨询有限公司2017年3月19日至2018年3月28日期间租金损失535,783元；六、驳回原告姚志艺的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海金朔投资咨询有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,480元，由原告姚志艺负担16,714元，被告上海金朔投资咨询有限公司负担5,766元；反诉案件受理费减半收取计14,125.67元，由反诉原告上海金朔投资咨询有限公司负担11,477元，反诉被告姚志艺负担2,648.67元；鉴定费57,618元，由原告(反诉被告)姚志艺、被告(反诉原告)上海金朔投资咨询有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一八年五月三日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。