上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初11612号原告：上海苏宁云商销售有限公司，住所地上海市。法定代表人：蒋勇，总经理。委托诉讼代理人：丁佳佳，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：尹长生，男，1964年7月29日生，汉族，住江西省上饶市。原告上海苏宁云商销售有限公司与被告尹长生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本案于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁佳佳、被告尹长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海苏宁云商销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》和《补充条款》；2、判令被告支付自2016年10月12日起至2017年4月26日止的欠付租赁费用149,562.26元；3、判令被告支付迟延支付租金的违约金(以每2个月的欠付租赁费用金额为基数，自合同约定的应支付日之次日计算至被告实际支付之日，按每日千分之五的标准计算)；4、判令被告支付解约违约金75,000元；5、判令原告有权没收保证金75,000元；6、判令被告支付首年租金优惠24,777.50元。事实和理由：2016年4月7日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》。后双方于2016年5月11日签订《补充条款》。《商铺租赁合同》及《补充条款》约定：原告将坐落于上海市松江区乐都路XXX号一层A1-1区域(以下简称“系争房屋”)出租给被告经营烟酒零售使用，租期自2016年4月12日至2020年7月14日。自2016年4月12日至2017年4月11日的年租金为272,552.50元。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，但被告未按合同约定支付2016年10月12日之后的租金。原告多次催要，被告置之不理。2017年4月27日，原告将系争房屋另行出租他人。依据《商铺租赁合同》相关约定，原告向本院提出以上诉讼请求。被告尹长生辩称：对于解除《商铺租赁合同》及《补充条款》无异议。被告于2016年10月7日已搬离系争房屋并在次日电话告知了原告的工作人员陈珑舜。陈珑舜在2016年12月份左右曾通知被告去取解除合同的通知但被告没有去取。被告租金已经支付至2016年10月12日，故对原告其余诉讼请求均不同意。原告要求按日千分之五计算迟延支付租金的违约金并主张75,000元的违约金，标准也过高，要求法院调整。签订合同时，是陈珑舜和中介公司让被告签的，合同无效，而且陈珑舜告知其并不会按照合同办事。经审理查明：上海市松江区乐都路XXX号XXX-XXX层于2011年3月19日核准登记在案外人上海松江商业发展有限公司(以下简称“松江商业公司”)名下。2016年4月7日，原告作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方，签订一份《商铺租赁合同》。约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年4月10日至2020年7月14日。第5条约定甲方同意给予乙方首年租金24,777.50元的租金优惠，若乙方提前解除合同或因乙方原因导致合同提前终止，乙方应补足甲方所给予的前述租金优惠。该条并约定自2016年4月10日至2017年4月9日的年租金为272,552.50元、综合管理费为2,670元，租赁费用合计275,222.50元。第6条约定，租金及综合管理费采取先付后租的方式按月支付，即每2个完整自然月为一个支付周期支付一次费用。在本合同签订后的3个工作日内，乙方向甲方支付首期租金及首期综合管理费。以后每个支付周期，乙方应提前10天支付下一周期的租金及综合管理费。第14条约定，本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳相当于三个月租金及三个月综合管理费总额的租赁保证金75,000元，作为乙方履行本合同的保证。第17条约定，乙方所租用商铺仅限经营项目为烟酒零售。第22条约定，系争房屋预计于2016年4月10日交付，具体日期以甲方发出的通知(以下简称“商铺交付通知”)中规定的交付时间为准。双方确认商铺交付通知要求的交付时间可以晚于前述预计交付时间，乙方应当于商铺交付通知要求的交付日期接收该商铺。第49条约定，租期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金、综合管理费及其他所有费用(含保证金)。乙方如迟延支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日千分之五的标准向甲方支付迟延付款违约金。迟延15天，甲方有权采取停水停电等措施；迟延达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同并追究乙方解约赔偿责任。第54条约定，乙方违反本合同17条、18条、19条、31条、32条、33条、35条、48条、49条、52条的，乙方除应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金外，还应补足甲方给予乙方首年租金优惠24,777.50元，且甲方有权解除本合同，保证金不予退还，前述违约金及保证金不能弥补甲方全部损失的，乙方还需承担赔偿责任。该合同另对其他租赁事宜作了约定。2016年4月11日，案外人松江商业公司、案外人上海东南方实业有限公司(“以下简称东南方实业公司”)及原告签订一份《转租证明》，载明上海市松江区乐都路XXX号(原松江区乐都路XXX号)1-3层由松江商业公司出租给案外人东南方实业公司，东南方实业公司又转租给本案原告，现松江商业公司、东南方实业公司同意本案原告将系争房屋转租给本案被告，转租期限不得超过2020年7月14日。2016年4月12日，原、被告签订《租赁物及附属设备设施交付确认书》，确认实际交房日期为2016年4月12日。2016年5月11日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《补充条款》，将《商铺租赁合同》中的租赁期限变更为2016年4月12日至2020年7月14日，其中自2016年4月12日至2017年4月11日的年租金为272,552.50元、综合管理费为2,670元，租赁费用合计275,222.50元。审理中，被告申请徐某1、徐某2出庭作证。证人徐某1陈述：其与被告系朋友关系。签订《商铺租赁合同》时，其陪同被告跟原告公司的陈总洽谈过，当时陈总承诺如果被告违约，最多没收押金，不会真正按照合同约定来主张违约责任；2017年10月7日晚上，其用面包车帮被告搬离了系争房屋。证人徐某2陈述：其与被告系朋友关系。签订《商铺租赁合同》时，被告让证人帮忙看一下合同，证人认为合同约定不合理，陈总说如果被告生意不做了，需提前半个月通知，押金也会退还，最坏的结果是没收押金；听说被告还给了陈总5,000元好处费。对以上证人证言，被告对证人徐某2陈述其给了陈总5,000元不予认可。被告陈述该笔5,000元其支付给了中介，再由中介转交给陈总(即陈珑舜)。对其余证人证言被告均予以认可。原告对上述两位证人证言不予认可，认为两位证人与原告有利害关系，即便陈总作出上述陈述也不能约束原告，被告还存在贿赂陈总的行为。审理中，原告陈述：在原、被告租赁合同存续期间，原告一直在松江区乐都路XXX号经营；原告并不清楚被告何时搬离，发现后原告于2017年4月27日转租他人。审理中，被告陈述：其搬离时未与原告办理房屋交接手续。审理中，被告未在本院限定的期限内提起反诉。以上事实，有上海市房地产登记簿、商铺租赁合同、转租证明、交付确认书、补充条款、证人证言以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。依据《转租证明》，本案原告亦有权将系争房屋转租给被告，故《商铺租赁合同》及《补充条款》合法有效。依据《商铺租赁合同》第49条的约定，被告逾期支付租金超过15天，原告享有合同解除权。现被告也同意解除合同，故对原告要求解除《商铺租赁合同》和《补充条款》的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求支付自2016年10月12日起至2017年4月26日止欠付租赁费用的诉请，本院认为，被告陈述其已于2016年10月7日搬离，但并未与原告办理房屋交接手续。被告也未能提供证据证明原告自行收回房屋的时间。综合考虑原告实际经营地在松江区乐都路XXX号、被告应当提前10天支付下一周期(2个月)的租赁费用以及原告于2017年4月27日将系争房屋另行出租的事实，本院酌定原告支付租赁费用至2017年1月11日，经计算金额为68,805元。关于原告要求没收保证金的诉请，符合《商铺租赁合同》的约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付首年租金优惠的诉请，本院认为，被告实际使用系争房屋的时间为2016年4月12日至2017年1月11日，对于该时间段对应的租金优惠18,583元被告应当支付给原告。至于2017年1月12日至2017年4月11日期间所对应的租金优惠，因被告并未实际使用房屋，不存在支付租金优惠的问题。关于原告要求支付违约金75,000元及迟延支付租赁费用的违约金的诉请，本院认为，该两项诉请均是基于被告逾期支付租赁费用的事实，就同一违约行为不应当重复计算违约金。综合考虑本案情况，本院酌定被告应当承担的违约金为38,700元。关于证人证言，本院认为，两位证人均系被告朋友，证人所某的陈述也没有其他书面证据予以佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告上海苏宁云商销售有限公司与被告尹长生就上海市松江区乐都路XXX号一层A1-1区域签订的《商铺租赁合同》及《补充条款》；二、被告尹长生于本判决生效之日起十日内支付原告上海苏宁云商销售有限公司自2016年10月12日至2017年1月11日的欠付租赁费用68,805元；三、被告尹长生于本判决生效之日起十日内支付原告上海苏宁云商销售有限公司违约金38,700元；四、原告上海苏宁云商销售有限公司有权没收被告尹长生已付押金75,000元；五、被告尹长生于本判决生效之日起十日内支付原告上海苏宁云商销售有限公司首年租金优惠18,583元；六、驳回原告上海苏宁云商销售有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,960元，由原告上海苏宁云商销售有限公司负担5,059元(已付)，由被告尹长生负担2,901元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一八年一月十六日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。