.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省本溪市中级人民法院民事判决书（2018）辽05民终1030号上诉人（原审原告）：徐世萌，男，1983年9月29日出生，满族，现住辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人：孙玲，系本溪市明达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辽宁旺力置业发展有限公司，住所地辽宁省本溪市高新技术产业开发区。法定代表人：郑学纯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：康苗，系该公司员工。上诉人徐世盟因与被上诉人辽宁旺力置业发展有限公司（以下简称旺力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2018）辽0503民初434号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐世盟的诉讼委托代理人孙玲、被上诉人旺力公司诉讼委托代理人康苗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐世萌上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判：1、判令被上诉人向上诉人支付自2014年12月29日起至原告实际使用房屋之日止期间的房租。2、被上诉人支付违约金。二、本案及一审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院适用法律及认定事实错误。协议书约定的违约金，是被上诉人提前拟好的格式性数额，属于格式条款。约定的违约金远远没有达到所造成的实际损失数额。故上诉人对合同中的违约金数额不认可。上诉人名下除购买的这处房产外，再没有任何房产，被上诉人没有如期交房，必然造成上诉人无房产居住，必然租房居住，与被上诉人责任有关联后果性。上诉人主张租房费用是合理合法的事实。其他与本案同样情况的案件已经判决支持违约金和租房费。旺力公司答辩：不同意上诉人的诉讼请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。我们不承担上诉人的租房费，我们销售是商品房，并不是回迁房屋。违约金我们愿意承担，按照合同中约定赔偿。我方不承担诉讼费用。徐世萌向一审法院起诉请求：1、判令被告加倍支付原告违约金（按银行同期贷款利率24%计算）；2、被告自2014年12月29日起至原告实际使用房屋之日止的房租10000元每年；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告徐世萌与被告旺力公司于2014年5月18日签订《本溪市商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的座落于沈溪新天地商品房，建筑面积58.85平方米，房屋单价为每平方米3213.03元。总金额189087元。付款方式为原告于签署本合同当日付清首付房款59087元，余款130000元原告向银行申请贷款，并委托银行将全部贷款支付给被告，于签订本合同当日日期顺延30日内付清。合同第八条约定交付期限为被告应当在2015年12月28日前将房屋验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房的违约责任约定为自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告累计支付的违约金不超过原告已交付房价款的1%，合同继续履行。合同签订后，原告交纳首付款59087元，余款130000元原告向银行申请贷款后，已委托银行全部支付给被告，现被告尚未向原告交付房屋。故诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《本溪市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。原告按照约定的内容交付购房款，履行合同义务，但被告未按照约定的时间交付房屋，应承担支付违约金的责任。根据合同约定，应自2015年12月29日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但累计支付的违约金不超过原告已交付房价款的1%，房价款为189087元，故被告应支付原告违约金1890.87元（189087元*1%）。关于原告要求被告支付自2014年12月29日起至原告实际使用房屋之日止的每年房租10000元的诉讼请求，原告购买的是预售商品房，不是回迁房，合同中未有相关约定，且原告购买的预售商品房经过交房、装修、入住需要较长的周期，其租房行为与迟延交房并无直接因果关系，故对原告的该项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁旺力置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐世萌违约金1890.87元；二、驳回原告徐世萌的其他诉讼请求。案件受理费525元，由被告辽宁旺力置业发展有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：徐世盟提交本溪市溪湖区人民法院民事判决书一份，证明同类案件已经法院判决并支持了违约金外的租房费用，上诉人的请求符合法律规定。旺力公司对证据真实性没有异议，对关联性提出异议。针对该证据，因该案判决结果不能直接作为本案判决依据，故不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。徐世盟和旺力公司签订的《本溪市商品房买卖合同》合法有效，旺力公司未按照合同约定时间交付房屋构成违约，应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，双方约定旺力公司于2015年12月28日前交付房屋，至今仍未按约履行，而双方约定的逾期入住违约金不超过买受人已交付房价款的1%，即1890元，明显过低，徐世盟要求调整符合法律规定，本院予以支持。关于徐世盟的诉讼请求，因徐世盟提供的租房费收据未形成证据链条，证明力不足，本院不予采信。本院根据本案实际情况，结合其他相关因素，酌定旺力公司自2015年12月29日起至旺力公司按照合同约定标准交付房屋之日止给付徐世盟房屋租金损失，按照每月450元计算。综上所述，徐世盟的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本溪市溪湖区人民法院（2018）辽0503民初434号民事判决第一项“被告辽宁旺力置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐世萌违约金1890.87元”；二、维持本溪市溪湖区人民法院（2018）辽0503民初434号民事判决第二项“驳回原告徐世萌的其他诉讼请求”；三、辽宁旺力置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐世萌自2015年12月29日起至交付房屋之日止的房屋租金损失，每月按照450元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由辽宁旺力置业发展有限公司负担149元，由徐世盟负担401元。二审案件受理费525元，由辽宁旺力置业发展有限公司负担149元，由徐世盟负担376元。本判决为终审判决。审判长陈玉芝审判员李政久审判员赵丹阳二〇一八年七月二十五日书记员乔慧附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。