广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2018)桂1102民初1021号原告：黄琦,女,1980年6月13日出生,汉族,住贺州市八步区。委托诉讼代理人：张海燕，贺州市信德法律事务所法律工作者。被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市万兴路83号湖广大市场*****栋。法定代表人：覃容连，董事长。委托诉讼代理人：陈新刚，该公司员工。原告黄琦诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告桂东公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告、被告之间签订的《商品房定向开发协议》为无效合同；2、判令被告返还原告已付房款142384元及利息（利息计算：以142384元为基数，按中国银行同期同类贷款利率，自2011年12月11日起至实际还清日止）；3、判令被告支付违约金99697元（违约金计付：按协议约定逾期交房超过90日按日支付万分之三，即从2011年12月11日暂计至2018年5月4日止共计违约2334日）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月11日，原告与桂东公司签订《商品房定向开发协议》，约定:1、标的物为贺州桂东?汇豪国际城16#楼3单元1302号房；2、交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为107.75平方米，商品房单价为每平方米2630元，总金额为283383元；4、协议内容明确了具体房号、具体面积、总房款、具体交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，且原告也按照该协议约定向被告交纳了50%的款项，共计142384元。虽然双方签订的《商品房定向开发协议》注明该款为定向开发合作金，但同时又约定签订正式购房合同时抵作购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告与被告签订的《商品房定向开发协议》具有商品房买卖合同的必备条款和主要内容，完全具备商品房买卖合同的性质。截至起诉前，被告未取得涉案的贺州桂东?汇豪国际城16#楼商品房预售许可证明。2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局针对被告未取得商品房预售许可证对贺州桂东?汇豪国际城15#楼、16#楼进行预售、销售的违法行为已经依法作出贺住建行罚字【2017】20号《行政处罚决定书》，因此，原告与被告签订的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。由于被告在本次交易中存在重大过错，故应将原告交付的购房款全额退还并应依合同约定支付违约金及利息。为维护原告合法权益，原告诉至法院。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、被告工商登记信息、原告身份证,2、《商品房定向开发协议》，3、收款收据、选房确认书，4、行政处罚决定书。被告桂东公司辩称：1、被告收取原告交纳的购房款，分别是2011年12月11日收取原告56677元；2012年5月30日收取原告56677元；2012年10月30日收取原告29030元。2、被告认为返还原告购房款的利息应从2012年10月30日开始计算。3、原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，根据定向协议的约定，签订协议时原告对被告诉争的标的房屋未取得预售许可的事实，以及房屋未开始建设的事实是知晓的，被告不存在隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，根据合同法第58条规定，本案导致合同无效的原因是未取得商品房预售许可证，但原告明知上述事实仍与被告签订协议，其也存在过错，按照过错原则，原告应当承担相应的责任。被告桂东公司对其辩称没有向法院提交证据。经开庭质证，被告桂东公司对原告证据真实性无异议，但认为双方签订的《商品房定向开发协议》无效，根据合同法第58条规定，不能按照《商品房定向开发协议》计算违约金。当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年12月11日,原告（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议。第二条约定甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东?汇豪国际城16#楼。第七条约定甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利。第九条约定乙方选购贺州桂东?汇豪国际城16#楼3单元1302号房，预测面积为107.75平方米，按2630元/平方米预算总房价为283383元，乙方应在本协议签订后3日内向甲方交纳定向开发合作金56677元；2012年5月30日前向甲方交纳定向开发合作金56677元；2012年10月30日前向甲方交纳定向开发合作金29030元，具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房款。第十一条约定公摊面积和属甲方拥有的楼房面积以市房产部门或有资质的测绘公司测绘的面积为准并在《商品房买卖合同》中确认。原告于2011年12月9日交纳定向开发合作金10000元，于2011年12月11日交纳定向开发合作金46677元，于2012年5月23日交纳定向开发合作金56677元，于2012年12月11日交纳定向开发合作金29030元，被告出具收款收据给原告收执。因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东?汇豪国际城16#楼的地基建设施工。至今,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东?汇豪国际城16#楼的商品房预售许可证，也不能与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局作出贺住建行罚字[2017]20号行政处罚决定书，被处罚单位：桂东公司，2011年12月，桂东公司未取得《商品房预售许可证》对贺州市汇豪国际城15#、16#楼进行销售、预售，收取购房款，依据相关法律法规对桂东公司处以罚款511101元。本院认为：一、关于合同效力问题。被告桂东公司与原告签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了原告购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且原告也依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。《商品房定向开发协议》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。被告桂东公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，导致本案《商品房定向开发协议》无效，合同无效的法律责任应由被告桂东公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的定向开发合作金142384元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失，即利息，原告主张按人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。《商品房定向开发协议》第七条约定“甲方取得该房屋预售许可时……”，表明原告在签订协议时即知道被告开发的16#楼尚未取得商品房预售许可证，原告主张被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证而要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告黄琦与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2011年12月11日签订的《商品房定向开发协议》无效；二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告黄琦已付定向开发合作金142384元并赔偿利息损失（利息计付方式：以56677元为基数，自2011年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2012年5月22日；以113354元为基数，自2012年5月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2012年12月10日；以142384元为基数，自2012年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至被告清偿完毕之日止）；三、驳回原告黄琦的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费3194元，减半收取1597元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 员 樊伟彩二〇一八年六月二十五日法官助理 廖晏求书 记 员 何丽靓