江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3444号原告：宜兴恒佳房地产发展有限公司，住所地宜兴市徐舍镇芳庄村人民中路6号，统一社会信用代码91320282301828354U。法定代表人：姚云飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱旭峰（受该公司的特别授权委托），江苏锦洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐奇（受该公司的特别授权委托），宜兴市氿氿法律服务所法律工作者。被告：宜兴市华虹混凝土有限公司，住所地宜兴市新街街道归径村，统一社会信用代码91320282672505730X。法定代表人：周科，该公司经理。委托诉讼代理人：沈跃强（受该公司的特别授权委托），宜兴市周铁法律服务所法律工作者。原告宜兴恒佳房地产发展有限公司（以下简称恒佳公司）与被告宜兴市华虹混凝土有限公司（以下简称华虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告恒佳公司的委托诉讼代理人朱旭峰、被告华虹公司的委托诉讼代理人沈跃强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒佳公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即支付购房款247万元并支付该款从2018年11月3日起至实际支付之日止按年利率6%计算的逾期付款利息损失，判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月10日前他公司根据江苏恒丰建设集团有限公司（以下简称恒丰公司）与恒佳公司、华虹公司于2016年12月19日签订的《执行和解协议》之约定，将他公司开发建设的20套商铺网签至华虹公司指定的人员名下用于抵偿债务，2018年7月25日商铺已通过验收并具备交付条件，他公司于2018年8月8日、10月26日两次向华虹公司发出《催告函》要求华虹公司按和解协议约定支付剩余房款247万元，但华虹公司一直未予付款，故于2019年向法院起诉，因当时法院认为付款条件不成就而被驳回，现付款条件已成就，故再次向法院提起诉讼。被告华虹公司辩称：恒佳公司在《执行和解协议》签订后确实将用于抵债的20套商铺网签至指定人名下，但恒佳公司未能在合同约定的交房时间内交付房屋，且双方未能就交房与付款的先后达成一致，直至双方于2020年3月2日对房屋进行了交付，交房后他公司才具有付款义务，所以即使恒佳公司的诉请能成立，利息也只能按照LPR利率从2020年3月2日开始计算。由于恒佳公司逾期交房违约在先，他公司于2020年3月4日向恒佳公司发出抵销通知书，主张以违约金抵销应付的房款247万元，同时他公司也起诉恒佳公司，要求恒佳公司承担逾期交房违约金，诉请金额远大于所欠的房款，故请求驳回恒佳公司的诉讼请求。根据当事人陈述及双方提供的证据，本院查明事实如下：2014年5月本院受理华虹公司诉恒丰公司买卖合同纠纷系列案件6件，案件执行中申请执行人华虹公司与被执行人恒丰公司、恒佳公司于2016年12月19日签订《执行和解协议》，协议约定一、恒佳公司将其开发所有的坐落于宜兴市徐舍镇中心幼儿园东侧恒佳运河水街3-8、3-9等20套商铺作价1637万元交付抵偿给华虹公司所有，抵清恒佳公司、恒丰公司所欠华虹公司的所有债务。二、以上房产的价值与恒佳公司、恒丰公司所欠货款本息相抵扣后，华虹公司应支付恒佳公司、恒丰公司297万元。恒佳公司、恒丰公司同意华虹公司仅承担247万元，余款50万元放弃。以上247万元根据买房合同规定的时间付款。三、以上房产的网签手续，恒佳公司应与华虹公司指定的网签人签订销售合同，在本协议签订之日起3日内办理完毕。四、如一方不履行和解协议，对方可申请执行原生效法律文书。和解协议订立后三方再次签订《补充协议》,约定恒佳公司将其开发的20套商铺抵偿给华虹公司所有，抵销双方存在的所有债权债务，上述房屋的网签手续均于2017年1月12日前全部办理至华虹公司指定的网签人名下，房屋差价款247万元，由恒佳公司配合华虹公司办理上述每套房屋所有的不动产登记材料的同时由华虹公司逐套支付。2017年1月20日华虹公司、恒佳公司共同出具的《情况说明》载明，根据执行和解协议，现指定周科、储利强、钱美琴、王香、夏静娟五人为指定网签人，具体以网签明细单为准，另对于指定网签的20套房产，指定网签人应在接到恒佳公司交房通知一周前来办理房产交付手续，并将全额余款支付到恒佳公司指定帐户，逾期不办理，视为房产已交付给指定网签人。2017年5月1日华虹公司向恒佳公司再次出具情况说明，对于指定网签人变更为周科、夏静娟，其他内容不变。嗣后恒佳公司根据华虹公司的指定将房屋网签至周科、夏静娟名下并签订了《商品房买卖合同》。2017年5月17日恒佳公司向华虹公司出具的《承诺书》载明，现根据执行和解协议约定，已于2017年5月10日前陆续将以物抵债的房屋网签至华虹公司指定的第三人名下，鉴于暂无法实际交付网签房屋的事实情况，现恒佳公司及负责人承诺如下：恒佳公司于2017年8月30日前交付所有的已网签至第三人名下的房屋且恒佳公司在实际交付房屋后15日内出具所有网签房屋的不动产销售发票；房屋交付完成后，恒佳公司无条件配合华虹公司及第三人办理并完成不动产登记手续，办理不动产登记手续的具体时间由华虹公司决定；剩余房款247万元在办理所有网签房屋的不动产登记手续完毕后另行协商确认。2018年7月25日案涉房产项目取得宜兴市商品房开发项目竣工交付使用验收备案证书。2018年8月8日、10月26日恒佳公司两次向华虹公司发出《催款函》要求支付余款247万元未果，遂于2019年8月14日向本院起诉要求华虹公司支付247万元并支付逾期付款利息，本院审理后以付款条件不成就为由于2020年1月13日作出(2019)苏0282民初9785号民事判决，判决驳回恒佳公司对华虹公司的诉讼请求。嗣后恒佳公司于2020年1月17日向夏静娟交付了房屋、于2020年3月2日向周科交付了房屋。2020年3月4日华虹公司向恒佳公司发送《抵销通知书》称：由于恒佳公司一直无正当理由拒绝交付房屋及提供办理房屋产权的相关资料，造成和解协议所约定的19套房屋恒佳公司一直未交付，直至2020年春节前恒佳公司同意根据补充协议的约定先行向华虹公司交付房屋并提供办理产权证的相关资料，并分批办理了该19套房屋的交付手续，但根据其中15套房屋的买卖合同约定，恒佳公司已构成逾期交付，按每日万分之八计算违约金，已超出华虹公司应付恒佳公司差价247万元，现通知抵销该款，同时恒佳公司应向华虹公司支付超出部分的违约金。2020年3月9日华虹公司向本院起诉要求恒佳公司承担15套房屋的逾期交房违约金6175820.22元并承担诉讼费用。2020年5月6日夏静娟向本院起诉要求恒佳公司支付逾期交房违约金565163.64元（另案处理）。2020年8月25日本院作出（2020）苏0282民初1483号民事判决，判决驳回华虹公司要求恒佳公司承担逾期交房违约金的诉讼请求。华虹公司不服本院判决，而向无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提起上诉，无锡中院审理后认为《执行和解协议》、《承诺书》合法有效，当事人均应按约履行，而恒佳公司未在约定的2017年8月30日前交付房屋，构成违约；鉴于华虹公司、恒佳公司没有按照诚实信用原则履行以房抵债相关协议，致使产生纠纷，结合恒佳公司向法院催讨247万元及华虹公司主张违约金等事实，从公平角度出发，2018年8月15日以后双方均有过错，故由此产生的损失应各自承担；鉴于承诺书没有约定逾期交房违约金金额或计算方法，商品房买卖合同及合同附件虽然约定了违约金的计算方法，但是结合双方履行执行和解协议的一系列情况看，签订商品房买卖合同仅仅是为了履行以房抵债的需要，没有证据证明双方对违约金达成一致的意思表示，所以应视为双方没有对迟延履行以房抵债约定违约金。既然没有约定违约金，只能赔偿逾期抵债的损失，逾期抵债的损失参照买卖合同的规定，按照银行同期同类贷款基准利率计算为宜。2021年1月11日无锡中院作出（2020）苏02民终4123号民事判决，判决撤销本院（2020）苏0282民初1483号民事判决，恒佳公司支付华虹公司以4928211.26元为基数自2017年7月30日起至2018年8月15日止、以7248361元为基数自2017年8月30日起至2018年8月15日止均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的违约金，驳回宜兴市华虹混凝土有限公司其他诉讼请求。因华虹公司向本院提起逾期交房违约金之诉，该案的处理结果与本案的审理存在关联，故本院裁定中止本案的审理。无锡中院的判决作出后，本案恢复诉讼。2021年2月4日恒佳公司述称，对于无锡中院判决认定的违约事实不予认可，将向省高院申请再审，无锡中院也明确了商品房买卖合同仅是为了履行以房抵债的需要，而抵债房屋于2018年1月就已经具备了交付条件，华虹公司故意拒收房屋从而达到拒付房款的目的，因此华虹公司应承担利息损失。华虹公司则述称，无锡中院的判决认定的违约金不正确，也将申请再审，如果双方均提起再审可能会存在该判决被撤销或者改变的情况，尽管如此，无锡中院的判决仍是生效判决，该判决中对于涉案房屋竣工验收至实际交付期间已经作了认定，故恒佳公司主张247万元自2018年11月3日起计算利息已经被否定，并且抵销权是形成权，其溯及于债权成立之日，故本案本金应当优先革除无锡中院判决书确定的金额后确认，利息也应根据中院判决确定的标准计算。上述事实，有《执行和解协议》、《承诺书》、抵销通知书、本院(2019)苏0282民初9785号民事判决书、（2020）苏0282民初1483号民事判决书、无锡中院（2020）苏02民终4123号民事判决书及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据执行和解协议的约定，恒佳公司负有向华虹公司交付20套抵债商铺的义务，华虹公司则负有支付房屋差价247万元的义务，正是由于双方对交房与付款的履行方式、时间等存在争议，最终引发(2019)苏0282民初9785号、（2020）苏0282民初1483号及本案诉讼案件，鉴于本案诉讼前，恒佳公司已经完成了房屋交付义务也曾多次发函要求华虹公司支付房款，华虹公司也在本案诉讼中承认付款条件已于2020年3月2日成就，故恒佳公司要求华虹公司支付房款本息的主张应予支持，但对于利息的起算时间应从付款条件成就之日即2020年3月2日起算，利息标准则考虑到双方在和解协议中并没有约定，只能赔偿逾期付款损失，参照买卖合同的规定及无锡中院就逾期交房违约金的计算标准，本案利息宜按照银行同期同类贷款基准利率计算为妥。法定抵销必须是双方互负债务、互享债权，存在的两个债权债务，须为合法有效，无法律上的瑕疵，债务的种类品质相同，债权人通常仅在清偿期届至时才可以现实地请求债务人清偿债务，抵销的意思表示，不得附有条件或期限。而本案中华虹公司主张行使抵销权时，其用于抵销的债权尚未确定，至少在无锡中院的判决作出前并不能确定其享有对恒佳公司的违约金赔偿权利，金额更是不能得到确认，因此2020年3月4日时华虹公司的抵销权尚未形成或不能行使抵销权，况且在本案诉讼中双方当事人仍对违约事实的认定持有异议并表示将申诉，也说明抵销权的基础债权将处于不确定状态之中，如果以无锡中院判决确认的违约金金额进行抵销的话，则有害于双方的利益，显属不合理，故对于华虹公司要求将计算利息的本金优先扣除逾期交房违约金的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条的规定，判决如下：一、宜兴市华虹混凝土有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付宜兴恒佳房地产发展有限公司房款247万元。二、宜兴市华虹混凝土有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付宜兴恒佳房地产发展有限公司以247万元为基数从2020年3月2日至实际给付之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。三、驳回宜兴恒佳房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1.4608万元，由华虹公司负担（恒佳公司同意其预交的诉讼费用1.4608万元由华虹公司向其直接支付，本院不再退还，由华虹公司在本判决生效之日起十日内向恒佳公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陆长平二〇二一年三月二十二日书记员  吴 渊