上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初15747号原告(反诉被告)：姚明，男，1957年3月26日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：俞芷峰，女，1962年8月23日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：赵建平(反诉原告)，男，1959年5月19日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。第三人：张树贤，女，1943年2月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王葵，上海九泽律师事务所律师。原告姚明、俞芷峰与被告赵建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。因审理需要，本院于2017年11月28日依法追加张树贤作为第三人参加诉讼。本案诉讼期间，被告赵建平提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年12月21日、2018年2月2日、2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚明、俞芷峰，被告(反诉原告)赵建平及其委托代理人姚剑，以及第三人张树贤的委托诉讼代理人王葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)姚明、俞芷峰向本院提出诉讼请求：1.判令赵建平继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，赵建平协助将位于上海市闵行区梅陇一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至姚明、俞芷峰名下，收到全部房款后交付房屋；2.判令赵建平按日万分之五支付自2017年1月1日起至实际交房日止的违约金，其中人民币900,000元(币种下同)自2017年1月1日起算，100,000元自2017年5月1日起算。诉讼中，姚明、俞芷峰明确，就上述第2项诉讼请求中的违约金系指未办理过户产生的违约金，请求主张至过户之日止。事实与理由：2016年8月24日，姚明、俞芷峰经上海沪联房地产经纪事务所(以下简称沪联事务所)居间，与赵建平签订《上海市房地产买卖合同》，约定姚明、俞芷峰向赵建平购买系争房屋，面积63.31平方米，房屋价款1,500,000元，姚明、俞芷峰应于2016年8月26日前支付首付款750,000元，以银行贷款支付房款750,000元，双方应于2016年12月31日办理过户手续。同日，双方签订《装潢补贴款支付协议》，约定姚明、俞芷峰应于2016年12月31日产权过户前向赵建平支付装潢补贴金额1,080,000元。合同签订后，姚明、俞芷峰按合同约定履行了相关义务，于2016年8月24日的签约当日向赵建平支付购房款900,000元(含定金50,000元)，办理银行贷款手续，但赵建平一直拖延办理房屋过户手续。姚明、俞芷峰直至2017年3月14日，方从房地产交易中心得知，系争房屋已于2016年11月被上海市松江区人民法院(以下简称松江法院)查封。为推进合同履行，姚明、俞芷峰积极与赵建平沟通，希望以剩余房款先清偿法院执行款，解封后交易过户，并于2017年5月1日支付赵建平购房款100,000元，但赵建平却仍然拒绝履行。基于以上事实，姚明、俞芷峰认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同第六条约定，赵建平应于2016年12月31日完成交易过户手续，但系争房屋因赵建平原因被查封，赵建平一直隐瞒拖延，导致过户交房不能，赵建平的行为构成违约，理应按约承担违约责任。姚明、俞芷峰为改善居住条件置换房屋，因赵建平恶意违约，一直外在租房居住，对姚明、俞芷峰造成极大的损失。为维护两人的合法权益，诉至法院，望法院判如所请。被告(反诉原告)赵建平辩称，在姚明、俞芷峰支付剩余房款及逾期付款违约金的情况下，同意继续履行合同。剩余房款为1,830,000元，赵建平仅收到房款750,000元。关于松江法院的借贷纠纷，借款本金为587,000元，借款利息按照同期贷款利率四倍计算至今。后，赵建平和债权人就还款进行了约定，情况复杂。至2018年，借款本息共为450,000余元。因赵建平与案外人徐某某对债权债务有争议，且松江法院在借贷纠纷的执行中存在不妥，赵建平已申请检察院进行法律监督。赵建平不同意支付违约金，若法院认为应当支付，请求调低违约金的支付标准。双方约定2016年12月31日过户，但交房在合同中无约定。姚明、俞芷峰未支付款项，后房屋被查封了，查封是赵建平不能预料的，赵建平积极解决查封拖到现在，赵建平无故意违约的恶意。姚明、俞芷峰应按约定于2016年9月5日前支付1,200,000元房款，以便赵建平涤除系争房屋上第三人抵押，后可及时过户。但姚明、俞芷峰一直怠于履行支付义务，导致不能及时过户，后房屋被松江法院查封。查封事实赵建平不知情。姚明、俞芷峰未按网签合同约定在2016年12月31日过户前支付1,080,000元房款义务，也没有及时办理贷款，姚明、俞芷峰应在过户当日支付贷款不足部分。但姚明、俞芷峰一直怠于支付，拖延房屋过户事宜。姚明、俞芷峰违约明显，应当承担违约责任。据此，赵建平向法院提起反诉，要求法院判令：姚明、俞芷峰向赵建平支付逾期付款违约金(按照1,830,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2017年1月1日起计算至实际支付之日止)。对于被告(反诉原告)赵建平的反诉，原告(反诉被告)姚明、俞芷峰辩称，赵建平在出卖房时隐瞒债务，姚明、俞芷峰不知道赵建平在外有债务。赵建平也没有向其二人要求第二笔房款在2016年9月前支付。首付款支付后也没有和其二人联系过。12月，其二人要付款，但是找不到赵建平。赵建平从没与其二人沟通协商解决问题。姚明、俞芷峰是置换房屋，卖掉自己房屋买房。中介搪塞其二人，没有告知房屋有查封情况等。赵建平与中介串通。若提前告知其二人2016年9月5日拿钱，其二人就不买这套房屋了。赵建平有赌博习惯，系其造成违约。故其二人不同意赵建平的反诉请求。第三人张树贤述称，其不清楚原、被告之间房屋买卖合同的情况。现第三人的抵押还剩下500,000元。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区梅陇一村XXX号XXX室房屋的权利人登记为被告赵建平。该房屋于2016年2月1日经核准登记设定了债权人为第三人张树贤的抵押，债权数额为1,200,000元。2016年8月24日，赵建平(作为卖售人、甲方)与姚明、俞芷峰(作为买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方系争房屋，建筑面积63.31平方米。合同第二条约定，房屋的转让价款为1,500,000元。合同第六条约定，双方应于2016年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条约定，甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日至实际支付之日止逾期超过15日后甲方仍未支付的，除甲方应当向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。补充条款(一)第8条约定，甲方于收到乙方贷款(若有)款项后五个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算，及户名进行变更。附件三付款协议第1条约定，乙方于2016年8月26日前支付首付款750,000元，乙方贷款银行支付房款750,000元。同日，赵建平(作为出卖人、甲方)与姚明、俞芷峰(作为买受人、乙方)签订《装潢补贴款支付协议》，约定装潢补贴款金额为1,080,000元。乙方于2016年12月31日产权过户前支付给甲方。甲方收到该笔款项后，配合乙方办理过户手续。仍于同日，俞芷峰向赵建平账户内转入700,000元。2017年2月24日，松江法院在执行(2017)沪0117执恢6号胡宇杰申请执行赵建平民间借贷纠纷一案中，查封了系争房屋。赵建平对上述查封不服，向松江法院提出书面异议。该院经听证，于2017年4月26日出具了(2017)沪0117执异51号执行裁定书，裁定驳回异议人赵建平的异议请求。上述执行裁定书中的事实查明记载：“……又查明，因异议人未全部履行付款义务，申请执行人于2016年11月申请恢复执行并要求查封房屋。2016年11月17日，本院出具了(2015)松执字第60号执行裁定书，裁定查封异议人赵建平名下位于上海市闵行区梅陇一村XXX号XXX室房产。对此，异议人提出执行异议，本院以(2016)沪0117执异19号裁定书，以程序违法为由，裁定撤销(2015)松执字第60号执行裁定书作出的查封闵行区梅陇一村XXX号302房屋行为。嗣后，本院以(2017)沪0117执恢6号立案受理了申请执行人胡宇杰的恢复执行申请，并于2017年2月24日作出执行裁定，查封异议人赵建平名下坐落于闵行区梅陇一村XXX号302房屋。异议人遂再次提出执行异议。……”。经查，上述撤销查封的(2016)沪0117执异19号裁定书案号实际应为(2017)沪0117执异19号裁定书，该裁定书的出具日期为2017年2月6日。根据打印日期为2017年3月31日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋于2017年3月6日由松江法院查封。2017年7月14日，松江法院出具了(2017)沪0117执异101号执行裁定书，裁定变更申请人徐某某为(2017)沪0117执恢6号案件的申请执行人。2017年9月1日，俞芷峰向(2017)沪0117执恢6号案件的申请执行人徐某某支付700,000元。2017年11月7日，俞芷峰代为偿付赵建平债务380,000元，支付执行费16,952元。后徐某某就系争房屋向松江法院申请解封。另查明，关于系争房屋的款项支付，姚明、俞芷峰提供了由赵建平出具的、日期为2016年8月18日的收款收据，载明赵建平收到俞芷峰直接支付的款项50,000元，上述款项系俞芷峰购买系争房屋的定金。俞芷峰还提供了由赵建平出具的、日期为2016年8月24日的收款收据，载明赵建平收到俞芷峰直接支付的款项700,000元，上述款项系俞芷峰购买系争房屋的部分房价款。赵建平虽对上述收款收据中的签字不予认可，但其认可收到50,000元及700,000元。还查明，系争房屋交易过程中，沪联事务所曾出具3张收据，分别为：1.沪联事务所梅陇二分店于2016年8月24日出具收据1份，该收据记载的交款单位为俞芷峰，收款方式为现金，金额为150,000元，收款事由为梅陇一村XXX号XXX室。2.沪联事务所上中西路二店于2017年5月1日出具收据1份，该收据记载的交款单位为姚明，收款方式为现金，金额为100,000元，收款事由为梅陇一村XXX号XXX室。3.沪联事务所梅陇二分店于2017年5月1日出具收据1份，该收据记载的交款单位为姚明，收款方式为现金，金额为90,000元，收款事由为梅陇一村XXX号XXX室。诉讼中，姚明、俞芷峰向本院提供了房屋租赁合同以证明其未获得系争房屋之前，两人需在外租房而产生的租金损失，合同所约定的月租金，2017年度为3,500元，2018年度为3,000元。上述事实由姚明、俞芷峰提供的上海市房地产买卖合同、装潢补贴款支付协议、银行转账凭证、执行裁定书、上海市不动产登记簿、收据、收款收据等，赵建平提供的松江法院生效裁判文书，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于赵建平提供的其与案外人王震龙就系争房屋签订的房屋买卖合同，旨在证明姚明、俞芷峰未按约付款，姚明、俞芷峰对其真实性不予确认，赵建平未进一步举证王震龙与姚明、俞芷峰之间的代理关系，故本院对该份证据的证明效力不予确认。姚明、俞芷峰为证明其事实主张，申请证人徐某某、周某某到庭作证。证人徐某某所作证言的主要内容为：赵建平一直欠其钱款，第一次借款自2011年开始，欠了75万元。后赵建平失踪了两、三年。2013年，其至松江法院起诉。其用他人名义借钱给赵建平，就以其朋友胡宇杰的名义至法院起诉。后法院判决，赵建平需连本带息偿还100多万元。因为之前赵建平名下只有一套房屋，不能查封处理。在2015年，其看到最高院出具的相关文件中规定只有一套房屋也可以处理，其就去松江法院执行庭要求处理。其从胡宇杰处受让了债权，其成债权人。其与赵建平调解，赵建平称要求减少债务，提出支付120万元，其同意116万，后准备拿房屋作抵押。因赵建平妻子不同意，就没有办理成功，就向第三人抵押借款，还给其80万元。当时其想拿下这套房屋，其额外给赵建平70万元，房屋过户至其名下，但赵建平后因房屋涨价不愿意过户。故其一直追赵建平要钱，并不同意减免钱款，重新要求松江法院查封房屋。其要求查封房屋，其通知了赵建平，也告知了中介周某某，中介周某某称会与下家说的。中介不给其下家的联系方式，其一直不知道房屋卖给谁。后中介知道房屋被查封，就约了下家见面，私下留了联系方式。因赵建平没有做到还款，其就没有减免债务。还是按照判决书确定的75万元计算利率，计算下来本息共计128万元，后来与下家达成108万元了结。赵建平对松江法院的案子有异议，当时中院和松江法院都驳回了异议。就上述证人证言，姚明、俞芷峰无异议。赵建平称，不完全认同证人证言，赵建平的确欠徐某某钱款，但不是75万元，应为50万余元。目前案件已经进入松江法院审判监督程序，没有最终的结果。赵建平对于姚明、俞芷峰未通过松江法院支付给徐某某的钱款不予认可。第三人对证人证言无异议。证人周某某于2018年2月2日所作证言的主要内容为：其在沪联事务所工作，赵建平到手价格是242万元，实际卖出价格是258万元，这是其与赵建平谈好的。超出的(即16万元)就是作为佣金。签订买卖合同当日支付佣金16万元，补充条款写了，但是没有写金额。居间协议上也有，其可以从房款中扣除这16万元。佣金确认书是赵建平自己签订的，在其公司签订的，买卖双方都在场。其打了收条，赵建平称钱他没有拿到，所以没有要这个收条。姚明、俞芷峰总共支付了25万，其中9万元是姚明、俞芷峰额外酬谢其的，不包含在房款内。收款收据和佣金确认书都是赵建平自己签订的。就上述证人证言，姚明、俞芷峰无异议。赵建平称，其没有收到25万元，其中的9万元不是房款，其中的16万元应该支付给赵建平，由其再与中介协商中介费多少后再支付，中介费是否过高还有争议。佣金与房款不能相互扣除。第三人对证人证言无异议。证人周某某于2018年4月24日所作证言的主要内容为：房屋在签订合同时没有问题，签订后半个月左右，姓徐的人找到其公司，徐某说赵建平欠他钱，其与赵建平协商了很多次，赵建平说不欠徐某的钱。是否欠钱，其不清楚，这是签好合同后的事情。徐某过来说要29万元，其说徐某应该去找赵建平。后面房屋被查封了，什么时候查封的其不清楚，其在2016年年底才知道房屋被查封。其也没有和姚明、俞芷峰说过查封。买卖双方之间有过一个协议，姚明、俞芷峰房款没有到(指姚明、俞芷峰要置换房屋，要卖掉房子的钱来支付房款，卖掉房子的钱未到故没有支付房款)，赵建平房屋被查封，双方谈过一份协议结果是互相不承担违约金。有没有签订协议不清楚。协议是谈过的。就上述证人证言，姚明、俞芷峰称，没有支付房款是因为没有处置自己的房屋，说的是事实。其他陈述也是事实。赵建平认为，证人称徐某问赵建平要29万元，姚明、俞芷峰给了徐某108万元，差距太大，不知道钱哪里来。(108万元中的)38万余元是给松江法院的，剩余70万元由姚明、俞芷峰直接打给徐某，徐某有没有将钱款打回给姚明、俞芷峰，其不清楚。顶多38万元算是给法院的钱款，剩余70万元不成立。双方没有对违约金达成协议。姚明、俞芷峰有违约责任，钱款未到位。诉讼中，赵建平向本院确认，系争房屋原总价款为2,580,000元，现总价款(即赵建平的净到手价)为2,420,000元，多余的钱款160,000元(即2,580,000元-2,420,000元=160,000元)为中介公司所得。沪联事务所的工作人员周某某向本院确认，姚明、俞芷峰已向沪联事务所支付160,000元。姚明、俞芷峰亦确认系争房屋赵建平的净到手价为2,420,000元，鉴于其已支付750,000元首付款，并已代被告偿还债务1,080,000元，故尚有590,000元房款未支付，其同意在本案中代赵建平涤除第三人的抵押权500,000元，再将剩余90,000元支付给赵建平。姚明、俞芷峰为证明其具有履行能力，向本院提供了银行存单。本院认为，姚明、俞芷峰与赵建平就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。根据合同的约定，买卖双方应于2016年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，姚明、俞芷峰于该日之前向赵建平支付装潢补贴款1,080,000元。然根据本案查明的事实，姚明、俞芷峰因在自身置换房屋过程中出卖其二人原有房屋所得价款未到账，导致未能于2016年12月31日之前支付赵建平装潢补贴款1,080,000元。而在该日之前，虽系争房屋被松江法院于2016年11月17日查封，但其二人在付款期限届满之前对此并不知情，故不能于嗣后将此作为当时不支付装潢补贴款的理由，故其二人未于2016年12月31日之前支付装潢补贴款的行为不符合合同的约定，当属其二人违约，应承担的逾期付款违约金。根据姚明、俞芷峰的自述，其二人直至2017年3月14日从房地产交易中心得知房屋查封事宜，而该时的查封实则已是松江法院因前次查封错误而作出的再一次查封。由此，姚明、俞芷峰可获得不安抗辩权，其二人未再行支付任何款项，具有合理理由。故逾期付款违约金应自2017年1月1日起至2017年3月13日止(期间为72天)，以1,080,000元为本金，按照每日万分之五计算为38,880元。姚明、俞芷峰称曾与赵建平协议互不追究违约责任，因赵建平对此予以否认，在未有书面协议的情况下，本院对姚明、俞芷峰的陈述不予采信。关于系争房屋买卖合同是否应继续履行，本院认为，本案诉讼期间，姚明、俞芷峰已代赵建平履行松江法院生效判决所确定对案外人徐某某的债务，可以视为姚明、俞芷峰已向赵建平支付相应购房款(即1,080,000元)。赵建平虽一再声称松江法院生效法律文书存在错误，但仅为其一面之词，本院仍须以生效文书认定的事实为准。本案中，姚明、俞芷峰又表示愿意代赵建平向第三人支付500,000元以涤除抵押，同时向赵建平支付剩余90,000元房款，并向本院出具了银行存单证明其具有付款能力，系争房屋买卖合同不存在任何履行障碍，故本院就姚明、俞芷峰要求赵建平继续履行合同、配合办理产权过户的诉讼请求，予以支持。姚明、俞芷峰支付完毕全部房屋价款后，赵建平理应向姚明、俞芷峰交付房屋。关于姚明、俞芷峰主张的未办理过户产生的违约金，系争房屋系因赵建平的原因被松江法院查封致无法交易过户，责任在于赵建平，故姚明、俞芷峰主张违约金具有事实和法律依据，且符合合同约定，应当予以支持。但松江法院于2016年11月17日对系争房屋所作出的查封，因程序违法被依法撤销，且自2017年3月14日之前，姚明、俞芷峰尚未取得不安抗辩权。故赵建平不应为在此之前房屋无法交易过户承担民事责任。但自2017年3月14日起，赵建平则应承担违约责任。计算违约金的本金数额，按照合同约定，应当以已付房款为限，鉴于该时，姚明、俞芷峰已支付的房款为750,000元，则应以上述金额作为计算违约金的本金数额。姚明、俞芷峰主张按照1,000,000元计算，因其中的250,000元与房款无关，故本院对以超出750,000元已付房款部分作为本金计算的违约金，不予支持。关于日万分之五的计算标准，赵建平提出计算标准过高。本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，系争房屋被法院查封系因赵建平另案纠纷产生，其主观并无重大恶意。赵建平得知房屋被查封后，也在通过向松江法院提出执行异议等方式进行补救。在本案中，赵建平除了对房款金额提出异议外，亦表示同意继续履行。又鉴于姚明、俞芷峰的损失主要体现在两人未取得房屋而需在外租住的租金损失。根据其二人提供的租赁合同，2017年度每月的租金为3,500元，2018年度每月的租金为3,000元。由此，若以750,000元为本金，按照日万分之五的的标准计算(每日375元)违约金，金额确实过高。综上，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状，酌情将日万分之五的计算标准调整为日万分之三。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款之规定的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)姚明、俞芷峰与被告(反诉原告)赵建平于2016年8月24日就位于上海市闵行区梅陇一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、被告(反诉原告)赵建平于本判决生效之日起的十日内涤除设定在上海市闵行区梅陇一村XXX号XXX室房屋上的抵押；三、被告(反诉原告)赵建平于上述第二项判决主文履行完毕之日起十日内协助原告(反诉被告)姚明、俞芷峰办理位于上海市闵行区梅陇一村XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)姚明、俞芷峰名下，办理房屋产权过户过程中所应缴纳的全部税、费由原告(反诉被告)姚明、俞芷峰自行负担；四、原告(反诉被告)姚明、俞芷峰于上述第三项判决主文履行完毕之日支付被告(反诉原告)赵建平房价款人民币90,000元；五、被告(反诉原告)赵建平于上述第四项判决主文履行完毕之日起二十日内将上海市闵行区梅陇一村XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)姚明、俞芷峰；六、被告(反诉原告)赵建平于本判决生效之日起的十日内向原告(反诉被告)姚明、俞芷峰支付以人民币750,000元为本金，自2017年3月14日起至实际过户之日止，按照每日万分之三的标准计算的违约金；七、原告(反诉被告)姚明、俞芷峰于本判决生效之日起的十日内向被告(反诉原告)赵建平支付逾期付款违约金人民币38,880元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币28,024元，保全费人民币5,000元，合计人民币33,024元，由被告(反诉原告)赵建平负担。反诉案件受理费人民币2,900元，由原告(反诉被告)姚明、俞芷峰负担人民币392.75元，被告(反诉原告)赵建平负担人民币2,507.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 尹 萍人民陪审员 叶菊花二〇一八年八月三十一日书 记 员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。