广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初3958号原告：刘德银，男，1976年8月15日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，原告：陈美芗，女，1978年1月22日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，以上两原告的共同委托诉讼代理人：吴泽军，广东名成律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：何小雄，广东名成律师事务所律师。被告：闫宏亮，男，1978年1月25日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，被告：郭锦红，女，1980年11月18日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区，第三人：东莞市光怡房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇长塘村美景大道石头岭新世纪豪园添一居丰瑞居3号楼03号铺。统一社会信用代码：91441900797736655J。法定代表人：蔡元光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾珊珊，广东百勤律师事务所实习律师原告刘德银、陈美芗与被告闫宏亮、郭锦红及第三人东莞市光怡房地产代理有限公司（以下简称光怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告刘德银、陈美芗及其共同委托诉讼代理人吴泽军、何小雄，被告闫宏亮，第三人光怡公司的委托诉讼代理人苏崎、庾珊珊，到庭参加诉讼，被告郭锦红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德银、陈美芗向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告与第三人签订的《地产买卖及居间合同》；2.两被告立即向原告退回已支付的购房款419,999元，并支付违约金28万元；3.两被告通过直接支付给原告的形式承担原告已支付给第三人的咨询、代理服务费3万元及评估费5,000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，两原告明确本案中请求解除的是两原告与两被告之间的房屋买卖合同关系，并非其与第三人之间的居间合同关系，并撤回要求两被告支付评估费5,000元的诉讼请求。事实和理由：两原告与两被告及第三人就购买东莞市大朗镇巷头村富康路199号香华里花园2栋1单502房（粤房地权证莞字第××号）的相关事宜于2017年9月30日签订了《地产买卖及居间合同》，约定由两被告向两原告转让上述案涉房屋，转让价格为1,399,999元。合同约定，该物业在本次产权转名过户期间，若因被告违法行为、经济案件、刑事案件而被有关部门没收、查封该物业的，造成原告的一切损失，均由被告承担。被告违反上述条款，致合同目的不能实现的，均属被告违约，原告有权单方面解除合同，被告须一次性全额无息退还原告实际已支付的房款，并赔偿物业成交总额的20%即28万元作为违约金。本次交易所产生的过户费用、相关税费，包括原、被告双方应支付给第三人的咨询、代理服务费全部由被告承担支付。合同签订后，原告如约履行支付义务，包括定金及首期款在内共支付了419,999元，并向第三人支付了代理服务费3万元。但被告在收到购房款后，迟迟不能办理注销抵押登记，在2018年3月，因被告与案外人的民事纠纷导致案涉物业被法院查封，无法办理过户等手续，现案涉合同已无法继续履行。被告闫宏亮辩称，不同意解除案涉合同，要继续履行合同。双方签订房屋买卖合同是有中介机构介入的，且双方是了解被告的债务情况的。被告一直积极同案涉房产的抵押权人商议还款事宜，并已经将第二、第三顺位抵押登记注销。经协商，在被告找垫资方帮助处理案涉房产的抵押登记过程中，被告将案涉房屋交付给原告使用。后查询，案涉房屋因被告与案外人之间的纠纷被人民法院查封，被告知晓该情况后即告知了原告和第三人。在被告仍在积极解决该抵押和查封事宜时，原告起诉被告要求解除合同并退回款项支付违约金，并查封了案涉房产，导致垫资方放弃帮助被告，被告更难以解决案涉房产的抵押登记。被告认为案涉房产暂时不能正常交易，原告也要负一部分责任。被告郭锦红未作答辩。第三人光怡公司述称，确认案涉物业已经领取房地产权证，且办理过三次抵押登记。2017年9月30日，两原告、两被告及第三人共同签订《地产买卖及居间合同》，直至2017年11月29日，两原告共计向两被告支付购房款419,999元（包括定金99,999元及首期款32万元），两被告将案涉物业形式交付给两原告使用。2017年12月中旬，两被告申请注销了案涉房产的第二、第三顺位抵押登记，直至2018年3月两被告尚未解决与案涉房产的第一顺位抵押权人之间的债务纠纷。2018年3月14日，经被告查询得知案涉房产因被告与案外人之间的债务纠纷被人民法院查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理，认定如下：2017年9月30日，原、被告与第三人签订了《地产买卖及居间合同》，约定被告将粤房地权证莞字第××号产权证项下房产作价1,399,999元转让给原告。原告依约向被告交付了购房款419,999元（含定金99,999元），被告于2017年12月底将房屋交付原告使用。被告在准备办理注销抵押以将房屋过户给原告期间，2018年3月6日，案涉房屋因被告与他人之间的债务纠纷被人民法院查封。庭审中，被告闫宏亮表示，不知何时能解决导致案涉房屋被查封的债务，不能确定案涉房屋何时能够解封。前述《地产买卖及居间合同》未约定案涉房屋办理过户的具体日期，但约定，若被告违约导致合同解除，应按合同总价的20%承担违约金，并承担本次交易产生的中介代理费等费用。原告向第三人支付了中介代理费3万元。原告称收到被告交付的房屋后，已支出3万元进行简易装修。原告在诉讼中表示若案涉房屋买卖合同关系解除，原告可以随时将案涉房屋交还给被告。上述事实，有《地产买卖及居间合同》等证据证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告郭锦红经本院合法传唤不到庭应诉，视为放弃质证和抗辩权利，其不到庭的后果应由其自行承担。转让标的物所有权给买受人系买卖合同出卖人的基本义务。合同没有约定产权过户具体日期时，出卖人应按交易习惯诚信履行己方义务，尽快将产权转移给买受人。案涉房屋因他案被人民法院查封后，被告应设法尽快解除查封，以使交易能够继续进行。被告至今未能提出解除查封的具体方案，是以自己的行为表明其不能履行合同义务，本院认定被告违约已导致合同目的不能实现。原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，双方应相互返还。合同约定了定金和违约金，原告可选择违约金。被告主张违约金过高，要求调整。近期东莞市房屋市场价格虽有上涨，但相对平稳，因此，以房价的20%计算违约金明显过高。案涉房屋交付原告后，原告必然对案涉房屋进行简易装修，结合考虑房产市场价格上涨及原告为购买房屋所支出的费用等因素，本院认为应按房屋交易总价的15%计算违约金，因此违约金应调整为209,999.85元。本院在确定违约金是否过高时已经考虑了相关费用，因此，原告要求被告支付咨询代理费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告刘德银、陈美芗与被告闫宏亮、郭锦红之间于《地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系已解除；二、限被告闫宏亮、郭锦红于本判决发生法律效力之日起五日内退回购房款419,999元给原告刘德银、陈美芗；三、限被告闫宏亮、郭锦红于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金209,999.85元给原告刘德银、陈美芗；四、限原告刘德银、陈美芗于本判决发生法律效力之日起五日内将粤房地权证莞字第××号产权证项下房产退还给被告闫宏亮、郭锦红；五、驳回原告刘德银、陈美芗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用9,745元，其中受理费5,575元，保全费4,170元，均已由原告刘德银预交，由原告刘德银、陈美芗负担1,600元，由被告闫宏亮、郭锦红负担8,145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龚国柱二〇一八年六月五日书记员  赖秀玲附一：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附二：本案财产保全信息本院依据（2018）粤1972民初3958号民事裁定书，1.查封闫宏亮名下的东莞市大朗镇巷头村富康路199号香华里花园2栋1单元502房（房产证号为20××99号），查封期限为2018年3月28日起至2021年3月27日止，已抵押，为轮候查封；2.冻结闫宏亮于民生银行账号62×××88中存款729,999元，当日实际已冻结92元，冻结期限从2018年3月28日起至2019年3月27日止；3.冻结闫宏亮于中国银行账号60×××36中存款729,999元，当日实际已冻结0元（已销卡），冻结期限从2018年3月26日起至2019年3月25日止。