安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1222民初5137号原告：合肥合纵连横房地产营销策划有限公司。法定代表人：刘德斌，该公司执行董事。委托代理人：李婷婷，安徽力澜律师事务所律师。委托代理人：王晓刚，安徽力澜律师事务所律师。被告：阜阳居安置业有限公司。法定代表人：孙华杰，该公司经理。委托代理人：付桂松，安徽浩太律师事务所律师。本院受理原告合肥合纵连横房地产营销策划有限公司诉被告阜阳居安置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日、2017年12月25日公开开庭进行了审理，原告合肥合纵连横房地产营销策划有限公司的委托代理人李婷婷、王晓刚，被告阜阳居安置业有限公司的委托代理人付桂松到庭参加诉讼；于2018年1月30日、2018年2月12日公开开庭进行了审理，原告合肥合纵连横房地产营销策划有限公司的委托代理人王晓刚，被告阜阳居安置业有限公司的委托代理人付桂松到庭参加诉讼。本案在审理过程中，经被告阜阳居安置业有限公司申请并经本院准许，证人唐某、郭某出庭作证。本案现已审理终结。合肥合纵连横房地产营销策划有限公司向本院提出的诉讼请求如下：1、请求判令被告向原告销售代理佣金455328元，违约损失140007元，逾期付款利息5253（自2017年6月1日起暂按银行同期贷款利息计算至2017年9月18日，以后顺延，直至全部清偿），合计595335元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，原、被告双方签订《椿樱河畔销售代理合同》，合同约定：被告委托原告对其开发的椿樱河畔房地产项目进行销售代理，销售代理佣金为实际销售成交金额的1%等。合同期限内，原告超额完成销售任务，累计销售额达到113532804元，现销售代理合同已终止，但被告却未按合同支付原告剩余代理销售佣金等费用。阜阳居安置业有限公司辩称：1、原告诉状部分事实无法律依据，起诉诉讼请求过高。2、双方在签订合同时，不存在违约金和逾期利息问题。3、在双方合同终止时，原、被告对被告代理销售的房源双方进行了确认，均无异议，销售金额已经明确。4、被告已支付原告佣金80万元，为原告垫付工人工资45000元，原告私自收取了客户违约金10000元，应双倍从佣金中扣除，在合同中均有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年11月1日，甲方（委托方）阜阳居安置业有限公司、乙方（受托方）合肥合纵连横房地产营销策划有限公司签订了椿樱河畔销售代理合同一份，该合同约定：一、合作方式和范围甲方授权乙方作为甲方椿樱河畔项目的销售代理，该项目位于太和县民安大道与椿樱大道交口，项目总面积为29441平米，销售面积共计25731平米。二、合作期限本合同代理期限为14个月，自2015年11月1日至2016年12月31日，在合同到期前的15天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长3个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止合同，则按本合同中合同终止条款处理。四、代理佣金及支付（一）乙方代理佣金为所售椿樱河畔项目实际销售成交额的1%，销售代理佣金由甲方以现金或者支票形式汇入乙方指定账户。（二）甲方同意按下列方式支付代理佣金：销售佣金：甲方在正式销售合同签定并获得首期房款后，按揭程序办理完毕，乙方对该销售合同中指定房地产项目的代销责任已经完成，佣金在该房屋按揭款到帐后即可获得本合同所规定的销售代理佣金。甲方在每月5日之前支付乙方上月销售佣金的80%，剩余20%作为销售保证金，在本项目代理期限截止之日，如乙方完成本项目商品房销售达到80%，甲方按实际销售额产生的佣金给付乙方；如未达到80%，剩余20%佣金作为保证金扣除，甲方不再支付给乙方；乙方在收到甲方佣金后应开具相应的发票等凭证。（三）因客户对认购合同违约，所收的认购合同定金，不予返还客户，双方五五分成。六、甲方的责任（五）甲方委派财务一名，负责定金及房款的收取，房款全部进入甲方指定账号，工资和福利由甲方承担。九、违约责任（一）因房屋销售引起之争议，属乙方的责任由乙方承担，并承担由此发生的一切相关费用。（二）因房屋建设、工程施工、工程进度、房屋质量、房屋产权、房屋交付、配套设施等因素导致销售、招商不能正常进行，及甲方对乙方承诺引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，并承担由此发生的一切相关费用。（三）若甲方擅自将签订代理的房屋自行策划销售或委托第三方策划销售，应向乙方支付违约金壹拾万元。（四）若乙方在代理期间将代理之房屋转让或委托第三方分销，应向甲方支付违约金壹拾万元。（五）本合同书甲乙双方任何一方如泄露对方商业秘密，无论故意还是过失，均应向对方赔偿由此造成的经济损失。上述合同由阜阳居安置业有限公司法定代表人孙华杰签名并加盖公司印章和合肥合纵连横房地产营销策划有限公司法定代表人刘德斌签名并加盖公司印章。2017年1月23日经合肥合纵连横房地产营销策划有限公司销售经理陈林与阜阳居安置业有限公司会计闫冬对椿樱河畔的销售进行统计，陈林和闫冬分别在明细汇总表销售明细上签名，双方认可：总销售套数159套，未销售套数7套，保留房源10套，物业用房1套，其中总销售一次性付款26户销售金额为16452217元，银行按揭100户销售金额为52748179元，包含首付18728179元、贷款34020000元，银行按揭未放款16户销售金额为26923630元，包含首付10893630元、贷款16030000元，未签约6户，销售金额9165600元，包含首付730000元、贷款8435600元，未办理银行按揭贷款11户，销售金额14928777元，包含首付6148777元、贷款8780000元。双方合同终止后，上述银行按揭未放款的16户银行又放款的8户，分别为5#04刘涛、2#101李莉、2#102刘涛、2#113孙浩、2#114孙浩、3#102韩玉梅、6#06周玉贞、6#01孙国超，销售金额为12772520元，3#106张丽更名为杨晓侠，销售金额为1020000元，另外银行按揭未放款的7户分别为3#106张丽、5#07魏佳凯、5#03李莉、1#604付桂丽、1#603张腾飞、5#02高腾飞、5#08尚亚楠、6#08孙天峰；2017年10月31日中国银行太和支行出具说明5#107魏佳凯、5#103李莉、1#604付桂丽、6#108孙天峰在其行因阜阳居安置业有限公司未办妥借款购房户房产证及房产抵押登记而无法放款，合肥合纵连横房地产营销策划有限公司因1#604付桂丽在太和县不动产登记中心已登记而认为已付清全房款但未能提供相关证据。上述未办理银行按揭贷款11户中4户办理了银行按揭，2户付清全款，销售金额为8946000元，另外5户2#605张林、6#02单硕、2#601徐术凯、2#603蒋娟娟、2#602徐岩岩至今未办理银行按揭或者付清房款。上述未签约6户中2#604张艳于2017年2月19日签订合同，销售金额960000元，其中银行按揭560000元合肥合纵连横房地产营销策划有限公司提供证据证明已于2017年5月4日在建设银行办理；阜阳居安置业有限公司提供5#01王瑞、6#03孙一、6#05董超于2018年1月签订的并在太和县房产局备案的商品房买卖合同，合同销售金额分别为130万元、126万元、126万元，与双方对账单中的销售金额248万元不符，未能提供付清房款或者办理银行按揭的相关手续。自2016年3月31日至2016年12月16日阜阳居安置业有限公司共支付合肥合纵连横房地产营销策划有限公司佣金800000元。合肥合纵连横房地产营销策划有限公司与阜阳居安置业有限公司的销售代理终止后，合肥合纵连横房地产营销策划有限公司应付唐某、郭某、张梦华的佣金由阜阳居安置业有限公司分别支付给唐某、郭某各20000元，支付给张梦华5000元，合肥合纵连横房地产营销策划有限公司确认。本案在审理过程中，合肥合纵连横房地产营销策划有限公司提出阜阳居安置业有限公司给其公司出具的通知，让保留12套房源不对外出售，实际保留10套房源，阜阳居安置业有限公司违反合同约定，应赔偿合肥合纵连横房地产营销策划有限公司100000元；阜阳居安置业有限公司提出合肥合纵连横房地产营销策划有限公司私自收取张丽芳违约金10000元应从其雇佣金中扣除，但未能提供证据。本院认为，阜阳居安置业有限公司与合肥合纵连横房地产营销策划有限公司签订的《椿樱河畔销售代理合同》系当事人真实意思表示，双方应该按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《椿樱河畔销售代理合同》，银行按揭未放款的16户中的7户和未办理银行按揭贷款11户中的5户，待银行按揭放款后合肥合纵连横房地产营销策划有限公司另行主张权利。未签约6户中2#604张艳已办理银行按揭，应计算在合肥合纵连横房地产营销策划有限公司销售数额中。合肥合纵连横房地产营销策划有限公司总销售金额为：一次性付款26户销售金额16452217元、银行按揭100户销售金额52748179元、银行按揭未放款的16户中的9户（含3#106张丽更名为杨晓侠）销售金额13792520元、未办理银行按揭贷款11户中的6户销售金额8946000元、未签约6户中2#604张艳销售金额960000元，合计销售金额为92898916元，合肥合纵连横房地产营销策划有限公司的销售佣金为928989.16元，扣除阜阳居安置业有限公司已付800000元，尚欠128989.16元未付，故合肥合纵连横房地产营销策划有限公司要求支付佣金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。阜阳居安置业有限公司分别支付给唐某、郭某各20000元，支付给张梦华5000元，合肥合纵连横房地产营销策划有限公司确认，应从其佣金中扣除。虽然阜阳居安置业有限公司要求保留10套房源，但是也未违反双方合同的约定，故合肥合纵连横房地产营销策划有限公司要求阜阳居安置业有限公司承担违约责任的理由不当，本院不予支持。阜阳居安置业有限公司虽然提供5#01王瑞、6#03孙一、6#05董超于2018年1月份签订的并在太和县房产局备案的商品房买卖合同，但是未能提供付清房款或者办理银行按揭的相关手续的证据，不能证明房屋已实际出售，未签约5户的定金170000元应支付给合肥合纵连横房地产营销策划有限公司85000元，故合肥合纵连横房地产营销策划有限公司要求分割定金的诉讼请求，合理部分本院予以支持。阜阳居安置业有限公司和合肥合纵连横房地产营销策划有限公司签订合同时未约定逾期付款利息，故合肥合纵连横房地产营销策划有限公司要求阜阳居安置业有限公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。阜阳居安置业有限公司提出合肥合纵连横房地产营销策划有限公司私自收取张丽芳违约金10000元未能提供证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：一、被告阜阳居安置业有限公司支付原告合肥合纵连横房地产营销策划有限公司款168989.16元（128989.16元-45000元+85000元），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告合肥合纵连横房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9753元，由原告合肥合纵连横房地产营销策划有限公司负担6073元，被告阜阳居安置业有限公司3680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  李善亚审 判 员  沈 怡人民陪审员  朱晓玲二〇一八年三月八日书 记 员  李 岩附本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。