广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初8253号原告（反诉被告）：何启富，男。委托诉讼代理人：谢振兴，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：柏淑华，女。第三人：苏敏，男。第三人：谢文珍，女。被告及第三人苏敏、谢文珍共同委托诉讼代理人：姚娅妮，广东力创律师事务所律师。被告及第三人苏敏、谢文珍共同委托诉讼代理人：黄兆麟，广东力创律师事务所实习律师。第三人：佛山云房数据信息技术有限公司。法定代表人：陈坚炜，总经理。委托诉讼代理人：赵淑茵，女。系该公司员工。原告何启富与被告柏淑华、第三人苏敏、谢文珍、佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年8月28日、12月9日公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人均依法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年4月29日签订的《房屋买卖合同》（No.1502726）；2.被告向原告支付违约金65000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年4月29日签订《房屋买卖合同》（No.1502726），约定原告将其所有的位于佛山市顺德区北滘街镇北滘居委会南源路南源花园富林楼9座403房以650000元的价格售予被告，定金为20000元，首期房款230000元被告应在过户当日支付予原告，剩余房款400000元被告应在合同签订之日起3日内（含当日）以向贷款银行申请个人住房抵押贷款的方式支付予原告，并自第一次备齐资料办理银行贷款之日起30日未获得贷款审批或贷款额度不足，被告应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日（含当日）内以现金形式补齐，否则视为根本违约。合同同时约定如被告逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，原告可解除合同并选择要求被告支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收被告已支付的定金，合同并对房屋交付时间及其他事项进行了约定。被告声称其与第三人苏敏为母子，第三人苏敏与谢文珍为夫妻，为便于向银行贷款，原告应被告要求与其约定400000元房款以被告委托第三人苏敏、谢文珍向银行申请个人住房抵押贷款的方式支付。合同签订后，第三人苏敏、谢文珍并未依约向贷款银行申请个人住房抵押贷款。后经原告多番沟通，第三人苏敏、谢文珍才在原告配合下于2016年5月6日向中国农业银行股份有限公司顺德分行申请住房抵押贷款，且当天为申请贷款，原告与第三人苏敏、谢文珍签订了《房地产买卖合同》。然而，在第三人苏敏、谢文珍申请贷款后，贷款迟迟未获审批，在超过约定的30日期限后被告也未依约向原告支付现金，虽经原告多次催促，被告均以贷款即将获批为由拒绝。直至2016年8月2日，被告才通知原告贷款已在7月9日获批，并要求原告在8月4日过户。因银行审批贷款期限已超过合同约定期限，且被告未依约以现金形式补齐房款，被告的行为已构成根本违约，因此原告拒绝其过户的要求。原告认为，在合同约定期限届满后银行贷款未获审批，且被告拒不以现金形式支付原告400000元房款的行为已构成根本违约，除原告有权解除合同外，还有权根据《房屋买卖合同》第八条之约定要求被告支付该房屋出售总金额10%的违约金。经与被告协商未果，原告请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告答辩及反诉称，原告与被告于2016年4月29日签订《房屋买卖合同》（No.1502726），约定原告将其所有的位于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富林楼9座403房以650000元的价格售予被告，定金20000元于合同签订当天支付，首期楼款230000元于过户当日付清，以商业贷款和公积金贷款方式向原告支付剩余楼款，申请银行按揭贷款为第三人苏敏、谢文珍。2016年7月9日，银行审批通过了第三人苏敏、谢文珍的贷款申请。随后被告与中介方云房公司多次通知、催促原告按照合同约定办理过户手续，原告却因为该房屋的价格大幅上涨以各种理由拒不履行合同义务。直至2017年8月3日通过信息回复第三人苏敏，以被告违反合同第三条第二款中的约定为由拒绝履行合同并且要求解除合同。且2017年2月原告以被告违反了合同第三条第二款中有关申请贷款支付剩余楼款的约定为由向法院提起诉讼，请求解除合同并判令被告承担违约责任。事实上，合同第三条第二款约定“乙方（被告）应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日内以现金形式补齐，否则视为根本违约”。而被告所申请的银行贷款是获得审批通过的，原告无权适用这一条款解除合同。本案合同第三条第二款第二点约定了被告在过户当日付清首期款并办理过户手续。也就是说，被告付清首期款与原告配合被告办理过户手续是属于同时履行的情况。被告在银行贷款审批通过后就立即与中介方一起多次通知、催促原告办理过户手续，原告却以各种理由不愿意出现配合。在双方互负义务且未约定履行顺序的情况下，被告已经通知原告并要求其履行合同义务，原告一直拖延、拒不履行合同的行为已经构成了违约。原告因为房价上涨拒绝履行合同义务，违反了契约精神和诚实守信原则，严重侵害了被告的合法权益，理应按照合同第八条承担违约责任。除此之外，涉案房屋所处地段房价飙升，由于原告的不守信行为，被告已经不能以合同约定价格在同一地段购买相等的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告应当向被告支付房屋上涨的差价损失，具体的差价损失金额以评估机构出具的评估报告为准。综上所述，原告的诉讼请求应予以驳回，原告的不守信行为已经违约，严重侵害了被告的合法权益。请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求，同时支持被告的反诉请求，请求判令：1.解除被告与原告于2016年4月29日签订的《房屋买卖合同》（No.1502726），原告协助配合被告办理退还税金的手续；2.原告向被告双倍返还定金40000元；3.原告向被告支付违约金65000元；4.原告向被告支付中介费损失3000元；5.原告向被告支付房屋差价损失100000元（具体差价损失以评估报告为准）；6.本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告明确变更反诉请求第二项为原告向被告返还定金20000元；变更反诉请求第五项的差价损失金额为596366.30元。第三人苏敏、谢文珍的意见与被告的答辩意见一致。第三人云房公司陈述称，2016年4月29日，第三人云房公司促成原告向被告出售涉讼房屋，由被告选择商业贷款和公积金贷款支付。根据顺德过户手续的流程，首先向银行申请按揭贷款，然后在当地房管局签订房地产买卖合同，同时递件缴税，房管局出具契税发票；第三，将税单交给银行签订抵押合同，银行将资料送至公积金中心进行审批；第四是出具同贷书；第五是办理过户手续。本案中，被告申请按揭的时间是在合同签订后即2016年4月底至2016年5月初。2016年5月6日，被告在房管局签订房地产买卖合同并进行备案，同日，被告缴纳契税8640元。2016年7月9日，被告与银行签订抵押借款合同并办理涉讼房屋的抵押手续。因银行已经审批通过，云房公司通知原、被告双方进行过户，但原告以在乡下为由延迟办理，至今一直未过户。针对反诉，原告答辩称，原告同意解除合同，解除合同是因为被告构成根本违约。原告不同意被告的其他反诉请求，应当予以驳回。第三人的贷款获批超过合同约定的期限，被告没有依约以现金支付该部分楼款，其行为构成根本违约。合同第三条关于贷款审批时间的理解，原告认为未获得审批应当包括银行审批贷款时间，银行审批时间具有不确定性，楼价也是浮动的，原告不可能无限期等待银行审批，所以双方才约定具体期限。在约定期限内银行不审批通过或者仍在审批当中，对原告产生同样结果。针对该种情况，双方才约定以现金形式支付。如果未获审批不包括仍在审批，双方没有必要约定30天时间且届满后审批结果是不批准或不足额，合同应如何履行。被告对条款的理解是不合理的。如30天期满后银行仍在审批中，被告应当以现金补足楼款。即使被告贷款获批时间符合约定，在贷款获批后，被告没有通知原告并支付首期楼款，其行为构成违约。根据约定，被告应当在贷款获批后7日内通知原告并支付首期款，但实际上，第三人于2016年8月才知道贷款获批，并且是口头通知，没有出具书面材料证明银行已经同意审批。至今，被告也没有支付首期楼款。法院在另案中已经认定被告有先支付首期款的义务，所以被告的行为已经构成违约。被告要求原告配合被告办理退还税金等诉请没有法律依据，其请求应当予以驳回，原告没有义务配合被告办理该手续。关于定金、违约金，没有法律和事实依据。根据法律规定，定金、违约金只能择一主张，不能同时主张。关于中介费损失、房屋差价损失，原告认为损失必须实际产生，但现有证据无法证明被告已经支付中介费或者产生房屋差价损失。该损失是由被告违约导致的，应当由其承担。第三人的意见与被告的反诉意见一致。第三人云房公司陈述称，与本诉陈述的意见一致，补充：合同第三条第二款按揭付款第四项的约定是以被告自身原因没有获得贷款或贷款不足为前提的。在房屋买卖过程中，云房公司已经按照固定程序通知双方进行办理，公积金贷款因其自身原因需要比一般商业贷款需要更长时间，所以贷款获批与否及额度是云房公司无法控制的，以银行或公积金中心审批为准。关于首期楼款的支付，根据合同约定，在银行贷款审批通过后7日内支付，但在签订时原、被告另有约定为过户当日付清，“过户当日”是在原、被告合意一致的情况下进行书写的，云房公司认为首期款的支付时间应当是在双方过户之时。在被告公积金贷款获批后已马上通知双方进行过户，但原告以在乡下为由拖延办理。作为中介方，云房公司已经履行相关的居间服务，也确认收取被告的佣金3000元。原告举证：1.原告身份证、被告、第三人苏敏、谢文珍身份证，证明原、被告主体资格。2.房地产权证（粤房地证字第**）、居民户口簿，证明涉案房屋的所有权人为原告。3.《房屋买卖合同》（No.1502726），证明原告将涉案房屋以650000元的价格出售予被告，其中400000元房款由第三人苏敏、谢文珍办理贷款，并约定如自第一次办理贷款之日起超过30日未获得贷款审批，被告应在5日内以现金补足房款，否则视为根本违约。4.《房地产买卖合同》，证明在原告配合下，第三人苏敏、谢文珍于2016年5月6日向银行申请住房贷款。5.《房地产抵押清单》（编号：050616070100010），证明第三人苏敏、谢文珍的住房贷款申请于2016年7月9日获批，远迟于合同约定的期限。6.（2017）粤06民终3977号民事判决书，证明被告至今未支付首期楼款，且贷款获批时间超过合同约定期限后也未依约以现金支付剩余楼款，被告已构成根本违约。被告举证：1.《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，证明被告在与原告签订买卖合同后，积极按照合同约定申请按揭贷款。2.《佛山市顺德区房地产抵押登记申请表》、《房地产抵押清单》，证明被告于2016年7月9日申请涉案贷款，经银行获批。3.通话记录流水，证明2016年7月9日，被告在知悉按揭贷款审批通过后立即联系原告，通知其办理过户交易手续及支付首期款手续。4.《居间服务费支付承诺书》，证明被告在签订涉案合同时承诺向中介公司支付居间服务费用，被告实际支付3000元，尚欠10000元未支付。5.《收款收据》，证明被告向原告支付定金20000元，原告收取款项后出具的。6.契税发票、购房发票，证明被告在申请贷款前已经支付契税。7.申请再审证据清单、民事再审申请书，证明被告就（2017）粤06民终3977号民事判决书申请再审。第三人苏敏、谢文珍、云房公司在诉讼中均未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1、2，被告提供原件予以核对，原告提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院确认该两组证据的真实性；证据3，原告确认135××××****的电话号码为原告使用，故本院确认证据的真实性，但不能证明原、被告的通话内容；证据6，被告已提供证据原件予以核对，原告提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院确认该组证据的真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年4月29日，原告（甲方、卖方）、被告（乙方、买方）与第三人云房公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.1502726），约定：第一条：1.房屋地址：佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富林楼9座403房；第二条：该房屋按整套出售并计价，总金额为650000元；第三条：1.该房屋定金总额为20000元，乙方应于本合同签订当天支付定金20000元，定金于乙方首次支付楼款时自动转为楼款的一部分；定金由乙方直接支付给甲方；2.乙方除定金外的楼款按以下第（2）种方式支付：……（2）按揭付款：1）乙方应于本合同签订之日起3日（含当日）内向贷款银行申请个人住房抵押贷款总额为400000元用于支付该房屋转让价款的余额，提供并签订办理按揭手续所需的全部资料并缴纳相关费用，如需甲方提供并签订相关资料的，甲方应无条件配合，否则视为根本违约；2）甲乙双方约定，乙方应于银行贷款审批通过7日（含当日）内将首期楼款230000元付清或双方约定于过户当日（双方约定时间或条件）付清；3）甲方同意乙方以商业贷款、公积金贷款的方式支付剩余楼款；4）如因乙方自身原因未能获得贷款或贷款额度不足，甲方同意乙方继续向其他银行申请贷款，乙方申请的银行不得超过两家，申办贷款过程中发生的各项费用由乙方自行承担。自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过30日未获得贷款审批或贷款额度不足，甲乙双方同意按照下列第A种方式处理：A.乙方应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日（含当日）内以现金形式补齐，否则视为根本违约；第四条：1.鉴于丙方已促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方应向丙方支付居间服务费，甲乙双方均已知悉并承诺按《居间服务费支付承诺书》执行；第五条：1.甲方应在涂销抵押登记且乙方支付首期楼款（如乙方需贷款，则需取得银行审批通过）之日起3日（含当日）内办理完毕房屋测绘、房屋转绘、交易审查手续（如需）；2.交易递件手续办理：甲乙双方一致同意于办理完毕房屋测绘、房屋转绘、交易审查手续（如需）之日起3日（含当日）内共同申办过户手续；第八条：1.如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金；2.如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金；第十二条：……如一方原因导致不能进行交易过户，则违约方应按本合同约定赔偿对方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；第十三条：申请银行按揭贷款人为苏敏、谢文珍。同日，被告向原告支付定金20000元，原告同时开具《收款收据》给被告。2016年5月6日，原告（甲方、卖方）与第三人苏敏、谢文珍（乙方，买方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富林楼9座403房出售给乙方，成交价为576000元。同日，第三人苏敏、谢文珍缴纳契税8640元。2016年7月9日，第三人苏敏、谢文珍（甲方、丙方）与中国农业银行股份有限公司顺德分行（乙方）签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，约定乙方向甲方提供的贷款400000元，专项用于甲方购买座落于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富林楼9座403房，甲方通过公积金贷款支付房价款，授权乙方以甲方的名义转账划入售房人设立的售房账户内。2017年7月19日，佛山市中级人民法院依法就上诉人柏淑华、谢文珍、苏敏与被上诉人何启富、原审第三人云房公司、谢检玉房屋买卖合同纠纷一案作出民事判决书【案号：（2017）粤06民终3977号；一审案件案号：（2016）粤0604民初13052号】，主要如下：一审法院认定的事实：何启富与谢检玉系夫妻关系，于1986年3月6日登记结婚，涉案403房屋于2004年5月登记在何启富名下。一审法院向柏淑华、苏敏、谢文珍释明：第三人谢检玉明确表示不同意出卖涉案房产，如本案经法院查明涉案房产属于何启富和谢检玉之间的夫妻共同财产，柏淑华、苏敏、谢文珍是否变更诉讼请求。柏淑华、苏敏、谢文珍明确表示不同意变更诉讼请求。一审法院认为，涉案房产系购置于何启富与谢检玉系夫妻关系存续期间且两人均确认涉案房产系夫妻关系期间的共同财产，亦无相反的证据反驳上述事实，故一审法院确认涉案9座403房系何启富、谢检玉两人的共同财产。本案在涉案9座403房共有权人已明确不同意出售该房屋的情况下，何启富作为共有权人之一对涉案房产的处分不符合法律规定的“全体共同共有人同意”的条件。对于柏淑华、苏敏、谢文珍提出的要求何启富继续履行合同、交付房屋、协助办理房产权属变更登记等相应的诉请，由于涉案9座403房共有权人谢检玉明确不同意出卖该共有房屋，故柏淑华、苏敏、谢文珍的上述请求不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，故一审法院对柏淑华、苏敏、谢文珍提出的诉讼请求不予支持。佛山市中级人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。据被告申请，本院依法委托佛山市智择价格事务所有限公司对涉案403房的价值（评估基准日：2017年8月8日）作出评估。佛山市智择价格事务所有限公司作出佛智评字（2017）254号《价格评估报告书》，经综合评估确定，于评估基准日，评估标的佛山市顺德区北滘镇南源路南源花园富林楼9座403房的房地产价值总额为1246366.30元。就该项评估，被告已预交评估费3000元。本院依职权向佛山市顺德区地方税务局北滘税务分局发函调查，复函：1.由于纳税人提交给税务机关的合同交易双方是：卖方为何启富，买方为苏敏、谢文珍，需要该三人自愿解除原购房合同（提供给税务机关的合同）才能申请退税，且需三人共同到税务机关办理申请退税事宜。即法院依法解除何启富与柏淑华之间的《房屋买卖合同》与苏敏、谢文珍的契税退税事宜没有直接关系；2.如果何启富和苏敏、谢文珍自愿解除原购房合同，取消原房屋买卖交易，可申请退还原交纳的契税，需要三人共同到税务机关填写《解除房地产买卖契约协议书》，还需提供双方身份证原件及复印件、房产证原件及复印件、收取退税款的账户资料原件及复印件、原交易发票及税票的原件及复印件、退税申请等，详情可拨打12366、0757-29892017咨询或到原缴税相关窗口咨询；3.退税申请人只能是提供给税务机关纳税资料上的原交易双方。另查明，原告于2017年8月12日收到本院送达的被告反诉状及证据副本。诉讼中，原告陈述：原告明确按照《房屋买卖合同》（No.1502726）履行。原告在出售房屋时没有向被告告知涉案房屋系夫妻共同财产，也未经得配偶的同意。被告于2016年5月6日已经备齐向银行申请按揭贷款的资料。原告于2016年8月2日得知银行审批通过被告的按揭贷款申请，同日，原告通过短信向被告提出解除合同，理由是被告逾期获得贷款，且未按约以现金补足房款。诉讼中，被告陈述：被告明确按照《房屋买卖合同》（No.1502726）履行。被告在签订合同时不知道涉案房屋系夫妻共同财产。2016年5月6日已经备齐向银行申请按揭贷款的资料；原告在得知银行于2016年7月9日审批通过贷款后致电原告催促办理过户，但被告一直未办理。诉讼中，第三人云房公司陈述：2016年4月底5月初申请按揭贷款，向银行申请时已经备齐资料；2016年7月9日银行口头通知审批的结果，第三人云房公司得知后通知原、被告办理过户。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告与第三人云房公司签订的《房屋买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，该混同合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原、被告诉请解除双方关于涉案403房的房屋买卖合同关系。原告主张解除合同的理由是被告逾期获得银行贷款，且未依约以现金方式支付，构成根本违约，被告主张解除合同的理由则是原告以夫妻一方不同意过户为由拒绝履行合同，法院判决认定合同无继续履行的可能。首先，根据涉案《房屋买卖合同》第三条第2（2）点第4）项约定，“……自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过30日未获得贷款审批或贷款额度不足，甲乙双方同意按照下列方式处理：乙方应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日（含当日）内以现金形式补齐，否则视为根本违约”。据当事人陈述，被告于2016年5月6日备齐银行贷款资料。在被告向银行申请贷款至审批获准通过期间，被告未收到关于未获得贷款审批或贷款额度不足的通知，原告亦未在30日后要求被告以现金方式补足房款。由此，原、被告双方于被告备齐资料办理银行贷款之日起30日未得知贷款未获得审批或贷款额度不足的情况下，原告不能仅仅以30日为限断定被告的贷款未获得审批或贷款额度不足，并以此认定被告未以现金方式补足房款构成根本违约。故，原告该项主张缺乏理据，本院不予支持。其次，经法院判决认定，涉案403房系原告及案外人谢检玉夫妻二人的共同财产，因谢检玉在13052号案中明确表示不同意出售涉案房屋，故法院判决驳回被告继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告诉请解除合同的主张，合法有据，本院依法予以支持。因被告于本案起诉前并未向原告发出解除合同通知，其诉请解除合同的反诉状已于2017年8月12日送达原告，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款的规定，本院确认原、被告就涉案403房的房屋买卖合同关系于2017年8月12日解除。关于原告诉请被告支付违约金。因原告以被告申请的银行贷款未获审批且未以现金方式补足房款的行为构成违约为由解除合同的主张，本院不予采纳，故原告以被告存在上述违约行为导致合同解除为由主张按照房屋出售金额10%计算违约金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于被告诉请原告返还定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告之间的《房屋买卖合同》已予以解除，被告主张返还定金20000元，合法有据，本院依法予以支持。关于被告诉请原告支付违约金。涉案《房屋买卖合同》第八条第2点约定，如原告存在违约，被告可解除合同并选择要求原告支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还已支付的定金。因原告存在违约的行为，被告主张原告支付违约金65000元（650000元*10%），合法有据，本院依法予以支持。关于被告诉请原告支付中介费损失。根据涉案《房屋买卖合同》第四条约定，第三人云房公司已促成原、被告双方签订合同，原、被告双方应向第三人云房公司支付居间服务费。因原告的违约行为导致合同解除，被告主张其已向第三人云房公司支付的中介费3000元由原告承担，合法有据，本院依法予以支持。关于被告诉请原告支付房屋差价损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，原告因未取得房屋共有权人的同意导致房屋所有权不能转移、合同解除，被告有权诉请原告承担损害赔偿的主张。原告应在签订合同前征得房屋共有权人的同意，但其未经同意与被告签订合同，此行为给被告造成损失的，包括直接损失和预期可得利益损失。房价市场的价格波动是原、被告在签订合同时理应预见到的情况，故被告有权向原告主张赔偿房屋差价的损失。本院依被告申请，委托鉴定机构作出的评估结论为1246366.30元，与双方签订合同约定的房价相差596366.30元。另，在13052号案中，本院已向本案被告释明因合同无法履行可变更诉讼请求为解除合同及赔偿损失，但被告未变更诉讼请求，仍坚持主张继续履行合同的诉讼请求。自本院行使释明权至被告在本案中提起反诉主张解除合同及赔偿损失已近8个月时间，在此期间，被告未向原告主张解除合同及赔偿损失，被告存在一定过错。因此，本院基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告基于本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考量，本院将原告应赔偿的房屋差价损失调整为417456.41元（596366.30元*70%），对被告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告诉请原告协助办理退还税金手续。契税的征收机关为佛山市顺德区税务局北滘税务分局，依据该部门在诉讼中的回函内容，涉案契税的纳税人提交交易双方为何启富与苏敏、谢文珍的购房合同，需解除该购房合同后才能申请退税，且应由上述三人办理。故，本院对关于原告配合被告办理退还税金的诉请，不予支持。如原告与第三人苏敏、谢文珍同意解除上述提交的购房合同，则第三人苏敏、谢文珍可依照上述回函的指引和提示，备齐所需资料向上述行政部门申请退税。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告何启富与被告柏淑华于2016年4月29日签订的《房屋买卖合同》（No.1502726）于2017年8月12日解除；二、原告何启富于本判决发生法律效力之日起十日内向被告柏淑华返还定金20000元；三、原告何启富于本判决发生法律效力之日起十日内向被告柏淑华支付违约金65000元；四、原告何启富于本判决发生法律效力之日起十日内向被告柏淑华支付中介费损失3000元；五、原告何启富于本判决发生法律效力之日起十日内向被告柏淑华赔偿房屋差价损失417456.41元；六、驳回原告何启富的其他诉讼请求；七、驳回被告柏淑华的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费因适用简易程序减半收取713元，由原告何启富负担；反诉费5322元，财产保全费2520元，合计7842元，由原告何启富负担5803元，被告柏淑华负担2039元。鉴定费3000元，由原告何启富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一八年一月十九日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。