湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0104民初3553号原告湖南省曾氏企业有限公司，住所地长沙高新开发区东方红中路586号。法定代表人曾右桥,该公司董事。委托代理人李东海，湖南湘一律师事务所律师。被告湖南坤海新能源集团有限公司，住所地长沙高新开发区麓松路459号东方红小区延农综合楼9楼。法定代表人沈建全，该公司董事。原告湖南省曾氏企业有限公司（以下简称“曾氏企业公司”）诉被告湖南坤海新能源集团有限公司（以下简称“坤海能源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦海松担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、楚宗凡组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员罗阿敏担任庭审记录。原告曾氏企业公司的委托代理人李东海到庭参加了诉讼，被告坤海能源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告曾氏企业公司诉称：原告与被告于2016年4月1日签订《房屋租赁合同书》，合同约定：原告将坐落在长沙市高新区东方红中路586号1号Gl区，面积2708平方米的场地提供给被告，由被告用以生产经营。该合同书中《场地使用服务合同书》约定本合同期限自2016年4月1日起至2018年4月1日止（第五条）：月场地便用费为人民币14元/平方米，被告按季度一次性付款给原告（第六条）；如被告逾期支付场地使用费，原告按被告逾期未交费用向被告加收违约金（违约金的标准：日千分之五）直至交清为止（第十三条）；如被告要求提前解除合同，另行向原告补偿2个月的场地空置费（以月度场地使用费为标准）作为被告的解约违约金（第十五条入合同书中《物业服务与管理协议》第四条第一款约定物业管理服务费为每月每平方米1.8元。合同签订后，原告按约将租赁场地交于被告使用，至2017年2月10日，被告向原告发出《退租商谈书》后，不再支付厂房租金与物业服务费。截至2017年2月15日，被告共欠原告租金物业及水电234143.8元，扣除已交付的场地使用保证金150000元后尚欠租金84143.8元至今未付，依约应支付逾期违约金31133.21元，并承担提前解约致原告的场地空置费损失75824元（解约违约金）。原被告依法建立房屋租赁关系，应当受法律保护，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，应依法承担违约责任。为维护原告自身合法权益，诉至法院，请求判令:1、被告向原告支付租金84143.8元及逾期违约金31133.21元（按每日千分之百计算，暂从2017年2月16日计算至2017年4月30日），要求计算至租金全部支付之日止。2、被告向原告支付解约违约金75,824元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告坤海能源公司未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见。原告曾氏企业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《不动产权证》，拟证明原告是涉案厂房的所有权人。证据二、《场地使用服务合同书》，拟证明：1、2016年4月1日，原告与被告签订《场地使用服务合同书》，双方约定由被告承租原告所有位于长沙市高新区东方红中路586号1号厂房G1区，面积2708平方米的厂房，租赁期为2年，2、约定场地使用为为14元/平方米，按季度结算；3、被告逾期支付场地使用费，因按逾期未交费用（每日千分之五）支付违约金，直至交清为止；4、被告提前解除合同，补偿2个月月度场地使用费作为场地空置费给原告。证据三、《企业孵化服务协议》，拟证明原、被告于2016年4月1日签订了该份服务协议，约定，原告为被告提供包括投融资服务、营销服务等。证据四、《物业服务与管理协议》，拟证明原被告约定物业管理服务费为每平方米1.8元每月。证据五、催款函，拟证明原告对被告进行了催收，截至2016年1月6日，被告欠缴租金、水电费、物业费，合计161429.13元。证据六、《退租商谈书》，拟证明被告要求提前解除合同。证据七、租赁收费说明及发票，拟证明被告欠付原告租金、物业费的数额。被告坤海能源公司未向本院提交证据，且被告坤海能源公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃质证的权利。针对原告所提交的证据，本院作出如下认定：证据一、二、三、四能够相互印证本案租赁事实，本院予以认定。证据五为孤证，不能证明为被告坤海能源公司所签收。证据六，原告未提交证据原件，鉴于该份证据有利于被告，本院予以采信；证据七、为原告单方出具，不足以达到其证明目的。经审理查明：2016年4月1日，原告曾氏企业公司(甲方）与被告坤海能源公司（乙方）分别签订了《场地使用服务合同书》、《企业孵化服务协议》、《物业服务与管理协议》，《场地使用服务合同书》约定原告曾氏企业公司将长沙市高新区东方红中路586号1号厂房G1区（面积为2708平方米）租赁给被告坤海能源公司，租赁期限为2年（自2016年4月1日起至2018年4月1日止，其中2016年4月1日至2016年5月15日为免租期）；月场地使用费为14元/平方米，乙方每季度一次性付款给甲方，即2016年4月1日交纳113736元，2016年8月15日交纳113736元，2016年11月15日交纳113736元。乙方逾期支付场地使用费，甲方按乙方逾期未交费用向乙方加收违约金（违约金的标准：日千分之五），直至交清为止。合同还约定，如乙方要求提前解除合同，除结清截止实际迁出之日的所有费用外，按合同约定的月度场地使用费标准，另行向甲方补偿2个月的场地空置费作为乙方的解约违约金。《企业孵化服务协议》约定甲方利用自身的社会资源和网络、整合第三方服务提供商为乙方开展综合、投融资、营销、商务、信息、人事、咨询服务。合同期限自2016年4月1日起至2018年4月1日止。月孵化服务费1号厂房G1为14元/平方米。乙方按季度一次性付款给甲方，即2016年4月1日交纳113736元，2016年8月15日交纳113736元，2016年11月15日交纳113736元。乙方逾期支付孵化服务费，甲方按乙方逾期未交费用向乙方加收违约金（违约金的标准：日千分之五），直至交清为止。如乙方要求提前解除合同，除结清截止实际迁出之日的所有费用外，按合同约定的月度场地使用费标准，另行向甲方补偿2个月的场地空置费作为乙方的解约违约金。《物业服务与管理协议》约定乙方使用甲方1号厂房G1区，使用期限自2016年4月1日起至2018年4月1日止；乙方按季度向甲方支付物业管理费，按面积每月每平方米1.8元计算。乙方不按协议约定的收费标准向甲方缴纳有关费用或逾期支付物业管理各类费用，乙方同意甲方按乙方逾期未交费用向乙方加收违约金（违约金的标准：日千分之五），直至交清为止。原、被告在协议中均约定场地使用费、孵化服务费、物业管理费同一时间合计缴纳费用。2017年2月10日，被告坤海能源公司向原告曾氏企业公司发出《退租商谈书》，退租涉案厂房。因被告尚有未履行债务，原告诉诸法院。庭审中，原告曾氏企业公司认可被告坤海能源公司支付费用642188元（包含押金150000元），本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《场地使用服务合同书》、《企业孵化服务协议》、《物业服务与管理协议》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。在涉案合同履行过程中，被告未按约履行支付租金及其他费用的义务，从2017年4月1日至2017年2月14日，被告尚欠原告场地使用费113736元×3=341208元，孵化服务费113736元×3=341208元（其中2016年4月1日至2016年5月15日为免租期），物业管理费2708×（10+1/3）月×1.8=50206.32元（从2016年4月1日计算至2017年2月14日），共计732622.32元。扣除被告在租赁期间向原告支付金额642188元，其还需向原告支付90434.32元。原告主张被告支付场地使用费、孵化服务费、物业管理费共计84143.8元，符合法律规定，本院予以认定。另，原告向本院主张被告支付按照每日千分之五计算从2017年2月16日至上述费用全部支付之日止的逾期违约金以及解约违约金75824元，本院认为原告诉请的违约金过高，酌情认定按照年利率24%标准计算违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南坤海新能源集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省曾氏企业有限公司支付场地使用费、孵化服务费、物业管理费共计84143.8元，以及按照年利率24%标准计算从2017年2月16日至上述费用全部清偿之日止的违约金。二、驳回原告湖南省曾氏企业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4122元，由被告湖南坤海新能源集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  廖寓舒人民陪审员  楚宗凡二〇一八年一月九日书 记 员  罗阿敏