濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初10255号原告：孙丽芳，女，汉族，1980年11月22日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：田华刚，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧静，河南金谋律师事务所律师。被告：濮阳市中鹄置业有限公司，住所地濮阳市华龙区中原路与昆吾路交叉口，统一社会信用代码：914109007538925847。法定代表人：崔成林，该公司经理。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。被告：马崇林，男，汉族，1952年6月2日出生，住濮阳市华龙区。第三人：张爱国，男，汉族，1955年4月28日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：梁琳璞，河南优诚律师事务所律师。原告孙丽芳与被告濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）、马崇林、第三人张爱国商品房销售同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2021年1月27日公开开庭进行审理。原告孙丽芳及其委托诉讼代理人田华刚、张慧静，被告中鹄公司的委托诉讼代理人张磊、被告马崇林、第三人张爱国及其委托诉讼代理人梁琳璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丽芳向本院提出变更后的诉讼请求：1、依法判令撤销二被告与第三人张爱国就案涉房屋签订的商品房买卖合同（合同编号为0085914）的网签备案；2、判令二被告协助原告办理华庭丽景1号楼11号楼房产不动产登记手续；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年7月14日，原告与被告中鹄公司签订《商品房买卖合同》。约定原告以580.0002万元的价格购买被告开发的华庭丽景1号楼11号房产。合同签订后，原告按照合同约定向中鹄公司及案涉房产实际所有人马崇林支付全部购房款，但被告中鹄公司仅于2013年7月将案涉房屋交付给原告，至今未按照合同约定为原告办理案涉房产登记手续。现原告已足额支付购房款，但案涉房产仍备案登记在第三人张爱国名下，被告怠于履行合同约定义务，原告至今未能办理案涉房产的产权登记手续。为维护原告合法权益，特诉至贵院，恳请依诉请裁判。被告马崇林辩称，华庭丽景共计11套门市房，归绪村村委会所有，案涉房屋是最后一套，由马崇林、于向红、胡银林三人共同购买，后对外出售。2013年出售给原告孙丽芳，总价款580万元左右，孙丽芳分批次交清了房款。因案涉房屋并未备案至孙丽芳名下，大概2013年9月、10月份便备案至曹梅香名下，借款300万元。2017年张爱国称可以找到400万元，要求将房屋备案至其名下，后与曹梅香协商，解除了备案，将案涉房屋备案至张爱国名下。但张爱国并未兑现承诺，曹梅香认为上当受骗，当日向建设分局报案，建设分局要求曹梅香以民事纠纷起诉。因为没有收到张爱国的款项，未出具房款收据。2天后，马崇林、曹梅香、张爱国三人订立了一份协议，约定如果张爱国找到400万元，按照比例由三人进行分配，合同生效，后400万元分文未到，房屋买卖合同实际是一份废弃的合同。现同意履行与原告孙丽芳签订的房屋买卖合同，将案涉房屋直接办理至原告孙丽芳名下。被告中鹄公司辩称，公司同意法院在依法查明房屋实际所有权人的情况下配合办理房屋变更登记手续，现案涉房屋已经办理初始登记，可以办理产权证。第三人张爱国辩称，首先，原告称于2013年7月14日与中鹄公司签订房屋买卖合同，但案涉房屋自2012年3月12日已经卖给了肖凤群，并依法办理了网签登记，2013年5月12日又出售给了曹梅香，也依法办理了网签登记，2015年12月21日，张爱国与中鹄公司签订了商品房买卖合同，且由中鹄公司的委托代理人马崇林签字，中鹄公司加盖印章，随即双方依法办理了网签登记，即涉案房屋始终在濮阳市房产管理中心进行网签备案。在这个过程中，马崇林对涉案房销售状态是明知的。作为原告，购买这么巨额的房产，应该尽到自己的安全注意义务，到相关部门查询该房屋的状态一目了然，原告没有去做或者说原告主张的与被告签订的商品房买卖合同在刚才的期间不存在，所以原告虽然有其与被告签订所谓的买卖，但根本不是在合同所谓签订的时间真实存在的。其次，二被告均表示愿意配合原告办理产权手续，马崇林称张爱国主动说能够找到400万元，合同签订后没有兑现，马崇林作为在商界打拼多少年的自然人，对签订合同及办案备案的法律后果应当非常清楚，如果张爱国没有支付房款，不要说去办理网签手续，即使合同也是不会签的，故马崇林的答辩意见不可信。即使此前相关的生效判决书查明马崇林对该房屋具有实际权益，从张爱国与中鹄公司签订的书面合同及网签备案手续，应当认定张爱国与中鹄公司签订的买卖合同。再次，原告要求被告与三人去撤资第三人的网签备案，显然没有法律依据。根据合同相对性，第三人与原告不认识，且没有经济纠纷，原告没有权利主张撤销第三人与中鹄公司签订的合同，法院也没有相关的依据能够认定依据原告的申请来做出判决。综上，原告的诉请没有事实根据和法律依据，依法驳回原告诉请。第三人张爱国的诉讼请求：1、依法判令中鹄公司、马崇林协助第三人张爱国办理案涉房产过户登记手续；2、本案诉讼费用由二被告负担。原告孙丽芳辩称，案涉房产尽管名义上存在四份房屋买卖合同，但法院已经查明中鹄公司与肖凤群、张爱国的两份合同是为借款而提供的担保，不是房屋买卖合同的真实意思表示。因此，张爱国请求履行房屋买卖合同的理由不能成立。被告马崇林辩称，马崇林与孙丽芳之间成立的房屋买卖合同是真实的，与肖凤群、曹梅香、张爱国之间均不是真实的房屋买卖，均是借款，跟案涉房产无关。且案涉房产自2013年起一直由孙丽芳使用，应当为孙丽芳办理产权登记。被告中鹄公司辩称，同马崇林答辩意见，中鹄公司、马崇林与张爱国之间的合同经法院确定为名为买卖，实为借贷合同。经审理查明，2013年7月14日，孙丽芳（××）与中鹄公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由孙丽芳向中鹄公司购买中鹄公司所预售的第001幢1-2层11号商业房，建筑面积563.56平方米，单价每平方米10291.72元，总额580.0002万元，××于合同签订当日支付首付款300.0002万元，余款280万元申请银行按揭贷款，××须在接到出卖人电话通知或公告后30日内办理完按揭贷款合同。根据本院（2020）豫0902民初2894号民事判决书查明的案件事实，2013年7月16日、8月5日、10月22日、10月31日、11月25日、12月16日、2014年2月26日，孙丽芳向中鹄公司转账支付15万元、30万元、154万元、30万元、20万元、15万元、5万元、10万元，共计279万元。中鹄公司共计为孙丽芳出具了300万元的首付款收据。同时，该民事判决书根据孙丽芳提交房屋租赁合同、支付租赁费凭证以及红舞鞋交纳水、电、物业费凭证，确认孙丽芳实际占有并以出租的方式使用该房屋。关于剩余购房款280万元，2019年8月6日，曹梅香、马崇林、孙丽芳在本院执行局就曹梅香申请执行马崇林民间借贷纠纷一案达成和解协议，主要内容为：马崇林欠曹梅香借款本金280万元，双方协商由孙丽芳进行偿还，协议履行完毕后，马崇林与孙丽芳之间的债务也清偿完毕。2019年9月16日、9月17日、9月19日，孙丽芳向曹梅香转账支付80万元、100万元、100万元，共计280万元。另查明，2015年1月12日，张爱国向中鹄公司法定代表人顾琛账户264万元、264万元，共计528万元。2015年12月21日，张爱国与中鹄公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张爱国以10000元/平方米、总金额565.28万元的价款向中鹄公司购买第001幢1-2层11号商业房，建筑面积565.28平方米，购房款于签订合同当日支付400万元，余款165.28万元行按款，该房款应当汇入马崇林工商银行或建行个人账户，合同未约定交付期限。合同签订后，张爱国未按照合同约定向马崇林支付购房款，中鹄公司或马崇林并未将案涉房屋交付张爱国，但将涉案房产备案至张爱国名下。庭审中，张爱国称2015年1月12日向顾琛转款两笔共计528万元即为支付的购房款，中鹄公司认为2015年1月12日顾琛向张爱国账户转款264万元，张爱国转回264万元，顾琛第二次向张爱国账户转款264万元，张爱国转回264万元。该转款系空转行为，张爱国并未向中鹄公司或马崇林实际交付购房款。马崇林认为该两笔转款发生在2015年1月12日，而商品房买卖合同签订于2015年12月份，故两次转款与本案无关。同时，房屋买卖合同明确约定签订当天支付400万元，且有指定账户，张爱国并未转款，该合同未生效。2015年12月29日，马崇林、张爱国、曹梅香达成协议一份，约定华庭丽景小区1号楼11号门市房1-2层、面积563.56平方米，三人共同找××销售，初步定价每平方米10000元，实际出售价格由马崇林认定，售房期限为5天，任何一方找到买主，先交定金100万元-200万元，该房款转入张爱国账户，该买卖合同在张爱国名下应解除备案，重新备案至××。该房销售后，马崇林得20%、张爱国得20%、曹梅香得40%。庭审中，张爱国称按照其与马崇林约定想法出售案涉房产，如果卖不掉，案涉房产就抵528万元的借款。因此，案涉房产备案至张爱国名下，依据是备案合同，但双方未签订书面的抵账协议。对此，马崇林不予认可，并称其与张爱国从未达成以房抵债的协议。2016年5月25日，张爱国向本院提起民间借贷诉讼，请求判决中鹄公司偿还借款10776834元、利息3412664元（以后另计，直至付清），以中鹄公司担保的房屋变卖后优先偿还上述借款本息，要求马崇林对上述债务承担连带担保责任。本院于2016年12月12日作出（2016）豫0902民初5033号民事判决书，对张爱国主张的将其向顾琛账户转款共计528万元计入最初借款数额的诉讼请求不予支持。该案宣判后，张爱国不服，提出上诉，上诉理由为“528万元是在2015年1月12日又发生的两笔借款，这是新的借贷关系。中鹄公司向张爱国所付的528万元也是真实的还款，该笔借款清偿了11个借条……。”2017年6月19日，濮阳市中级人民法院作出（2017）豫09民终919号民事判决书。后中鹄公司向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2018年10月23日作出（2018）豫民申5646号民事裁定，指令濮阳市中级人民法院再审。2018年12月10日，濮阳市中级人民法院作出（2018）豫09民再38号民事判决书，撤销濮阳市中级人民法院（2017）豫09民终919号民事判决，维持本院（2016）豫0902民初5033号民事判决。又查明，2020年4月21日，孙丽芳向本院提起执行异议之诉，请求撤销本院（2020）豫0902执异14号执行裁定书，不得执行濮阳市华庭丽景小区001幢1-2层11号房产。2020年9月6日，本院作出（2020）豫0902民初2894号民事判决书，认定孙丽芳的物权期待权应受法律保护，判决不得执行位于濮阳市××路华庭××房产。宣判后，双方当事人均未提出上诉，现该案已经生效。再查明，案涉房产已经办理了房屋权属初始登记。本院认为，本案争议的焦点为：一、孙丽芳与中鹄公司签订商品房买卖合同的效力问题；二、张爱国与中鹄公司签订合同的性质和效力如何认定问题，案涉房产的备案是否应予撤销。关于争议焦点一，本案孙丽芳与中鹄公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，依法成立，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，为有效合同，现孙丽芳已经交清全部购房款，被告中鹄公司亦将案涉房屋交孙丽芳使用。后孙丽芳诉肖凤群执行异议之诉案件中已经排除了肖凤群对案涉房产的执行，孙丽芳对案涉房产的物权期待权应受到法律保护。合同落款加盖“顾琛”印章并不影响合同的真实性和有效性，签订房屋买卖合同前未向房屋管理部门查询房屋基本情况，并非合同无效的法定情形，张爱国以此为由主张合同不真实，没有法律依据，不足以否定合同效力。现马崇林同意将案涉房产的产权办理至孙丽芳名下，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，中鹄公司应当协助孙丽芳办理产权登记手续。关于争议焦点二，依照我国民法规定的基本原则：意思表示真实是确定民事法律行为的构成要件，意思表示不真实必然影响民事法律行为的效力。本案张爱国主张支付购房款的依据是2015年1月12日其向中鹄公司顾琛支付的528万元，经查，2015年12月21日，张爱国与中鹄公司签订编号为00085914《商品房买卖合同》，并进行备案登记，2015年12月29日，张爱国、马崇林、曹梅香达成出售案涉房产的协议，庭审中张爱国称“我没有同意给马崇林400万元，当时说的是房屋出售价格是400万元，卖不掉就抵528万元”，但2016年年底或2017年初张爱国在上诉状中明确表达该528万元为借款。现马崇林否认其与张爱国达成以房抵债协议，故对张爱国主张的已足额支付购房的意见，本院不予采纳。结合张爱国与中鹄公司、马崇林之间存在借贷关系，本案张爱国与中鹄公司签订的商品房买卖合同及备案行为，是基于中鹄公司、马崇林向张爱国借款而提供担保的真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，张爱国与中鹄公司所签订的编号为00085914的《商品房买卖合同》及合同备案登记，并非双方的商品房买卖行为的真实意思表示，买卖合同不成立；依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同”，而本案张爱国与中鹄公司虽然签订了买卖合同，但买卖是双方签订商品房买卖合同的虚伪表示，隐藏于双方借贷抵押行为的表意，实际是双方对借贷关系设定的抵押，且该虚假行为可能损害国家、集体或第三人利益，双方设定的商品房买卖行为的效力应为无效。而根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，本案张爱国与中鹄公司签订的编号为00085914的《商品房买卖合同》及合同备案登记，系张爱国与中鹄公司以合法形式掩盖其借款抵押的非买卖行为的目的，也已经实际损害了本案孙丽芳的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、(三)项的规定，张爱国与中鹄公司签订的编号为00085914的《商品房买卖合同》及备案登记的行为系无效法律行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，张爱国依法具有协助中鹄公司办理涉案商品房买卖合同备案撤销登记的义务，故孙丽芳要求张爱国协助中鹄公司为孙丽芳办理撤销商品房买卖合同备案登记、中鹄公司在撤销备案登记后将该房产的权属登记办理至孙丽芳名下的诉讼请求，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第(二)项、第（三）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条之规定，判决如下：一、第三人张爱国于判决生效之日起十日内协助被告濮阳市中鹄置业有限公司办理撤销编号为00085914号的《商品房买卖合同》备案登记；二、被告濮阳市中鹄置业有限公司在编号为00085914号的《商品房买卖合同》备案登记撤销后三十日内将濮阳市华庭丽景1号楼11号房产的权属登记办理至原告孙丽芳名下；三、驳回第三人张爱国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告中鹄公司、马崇林共同承担；第三人案件受理费100元，由第三人张爱国承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  韩伟娟二〇二一年三月八日书 记 员  王 宁