广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0305民初3013号 原告：王向军，男，1963年2月20日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告：王诗韵，女，1995年5月4日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告：刘静，女，1969年2月3日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 以上三原告委托代理人：何小艳，广西桂宁律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市环城北二路46号桂花园小区1栋。 法定代表人：沈红霞。 委托代理人：甘永雄。 原告王向军、王诗韵、刘静诉被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王向军、王诗韵、刘静的委托代理人何小艳，被告彰泰集团公司的委托代理人甘永雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期备案违约金11918.26元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于桂林市七星区彰泰·睿城19栋2-4-3号房，房款共计1191826元，原告已按合同约定履行了付款义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被告应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告虽已向原告交付了房屋，但被告违反约定在房屋交付90日内没有将办理权属登记所需的资料报桂林市房屋产权登记机关备案，导致原告至今仍无法办理房屋产权登记，被告已构成违约，给原告带来金钱和时间上的多重损失。 被告辩称，一、双方对于产权资料提交时间所做变更性约定合法有效，对双方均具有法律约束力。1、原、被告双方均属于完全民事行为能力主体，对合同签订具有相当注意能力；2、商品房买卖合同主合同部分文本属于桂林市房产管理部门要求双方签订的制式文本，文本内容由桂林市房产管理部门制作，在该份房产局制作的制式文本中所约定的被告应当提交产权登记资料的时间为房屋交付后90日，该时间与桂林市正常办理或提交产权登记资料的时间是严重不相符的，远远短于业内可以提交产权登记资料的时间，在以上两点基础上原、被告双方就产权登记资料提交时间作出了变更性调整，该调整并未违反国家强制性法律法规规定，是双方意思自治结果，合法有效，且一经签订，即对签订双方产生法律约束力。二、被告应提交产权登记资料时间仍在合同约定期限内，并未违约，如前所述，双方已对产权登记资料时间做出变更性调整，即为房屋交付并经验收后180日内，被告已于2017年9月28日提交产权登记资料，并未构成违约。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：2012年11月5日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》。约定：买受人购买坐落于桂林市七星区彰泰·睿城19栋2-4-3号房；该商品房总房款为1191826元；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。该合同附件四《合同补充协议》第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《商品房买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已支付被告购房款1191826元，后被告向原告交付了涉案房屋。2017年9月28日，被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，现已成功办理不动产证。 另查明，原、被告双方均认可《商品房买卖合同》第十五条约定的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。”为笔误，双方的真实意思表示为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。” 本院认为，本案双方争议的焦点为：一、双方签订的《合同补充协议》第六条第2项的效力问题；二、被告是否存在合同违约。 关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在被告一方免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条与《合同补充协议》第六条第2项前后的内容分别为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”、“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。对比变更前后的条款内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，但并没有免除卖方的办理登记备案的责任；《合同补充协议》第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，该变更后的条款并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均有约束力。 关于焦点二。《合同补充协议》第六条第2项约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。虽然被告提交了证据证明其将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2017年9月28日，但未提交证据证明物业验收的时间，无法确定被告提交资料备案的时间是否超过双方约定的180日，被告应承担举证不能的责任，故原告要求被告支付逾期备案违约金11918.26元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告桂林彰泰实业集团有限公司支付原告王向军、王诗韵、刘静逾期备案违约金11918.26元。 本案收取案件受理费148元（原告已预付本院50元），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。 上述应付款项，义务人因于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费148元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  朱 捷 代理审判员  蒋西凤 人民陪审员  丁建英 二〇一八年五月十八日 书 记 员  潘艳玲