上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4988号原告：上海市闵行区樱园业主委员会。负责人：陈某某任。委托诉讼代理人：景艳东，上海华理律师事务所律师。被告：上海高科工程咨询监理有限公司。法定代表人：冯某某。委托诉讼代理人：周某。委托诉讼代理人：徐某某。原告上海市闵行区樱园业主委员会与被告上海高科工程咨询监理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区樱园业主委员会的委托诉讼代理人景艳东，被告上海高科工程咨询监理有限公司的委托诉讼代理人周某、徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行区樱园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年4月1日起至2014年10月31日止，按每月8,505元计算的租金，自2014年11月1日起至2015年10月31日止，按每月8,930元计算的租金；2、判令被告支付原告迟延支付租金的违约金32,148元；3、判令被告支付原告自2015年11月1日起至2016年7月31日止，按每月8,930元的标准计算的房屋使用费。事实和理由：2012年10月31日，经何某某介绍，原、被告签订《房屋租赁合同书》，被告向原告承租上海市闵行区×路×弄×号会所西侧一楼房屋作办公室之用。租期自2012年11月1日起至2015年10月31日止，第一年月租金税后8,100元，第二年月租金税后8,505元，第三年月租金税后8,930元，被告每月提前10天以现金方式支付原告，押金为两个月租金计16,200元。合同签订当日原告即交付房屋。被告于2012年11月15日支付押金16,200元。被告自2014年4月起不再支付租金。经原告催款后，被告出具被告下属单位上海C建设工程管理有限公司开具的面值金额为247,065元的支票作为所欠租金的担保，并出具情况说明承诺将于2016年7月向原告支付欠费。届期被告仍未付款。2016年8月1日，原告将该支票向开票银行浙江民泰商业银行提示承兑，但银行以支票上的财务章与禾世建设工程管理有限公司开户时预留的财务章不符为由，拒绝兑付。合同履行期限届满，被告未向原告归还房屋。原告发函要求被告清理物品，被告未清理，原告于2016年10月底自行收回房屋。现诉至法院要求被告支付欠费并承担违约责任。被告上海高科工程咨询监理有限公司辩称：被告从未与原告有过任何接触，也未签订过房屋租赁合同书。被告公司并无下属单位上海C建设工程管理有限公司。房屋租赁合同书上公司盖章与法定代表人签字均非被告公司的公章及法定代表人所签。要求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×层会所及地下室属樱园全体业主共有。2012年10月，案外人何某某以被告上海高科工程咨询监理有限公司负责人的名义与小区业委会接洽租赁会所事宜。双方议定《房屋租赁合同书》条款后，原告称何某某将合同拿到被告公司签名盖章。嗣后，何某某将合同原件交给了原告。《房屋租赁合同书》甲方（出租方）为上海市闵行区樱园业主委员会，乙方（承租方）为上海高科工程咨询监理有限公司，出租房屋位于上海市闵行区×路×弄×号会所西侧一楼，测量面积为300平方米。租赁期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作办公使用。第一年租金每月税后8,100元，税金由乙方承担。第二年每月租金税后8,505元，第三年至合同结束每月租金税后8,930元。乙方每月需提前10天用现金方式向甲方支付租金，押金为两个月租金计16,200元，于本合同签订之日起10日内用现金支付。物业费按每月900元由乙方直接向物业公司支付。任何一方违反本合同之规定，需按年度租金的30%向对方支付违约金。租赁期届满，如乙方未在续签新的租赁合同的前提下逾期占用该房屋，其逾期天数的房屋日租金标准按上月平均日租金的300%收费。租赁期满时，乙方如不办理续租手续或不办理退房手续的，逾期10日，视同乙方同意退房，甲方有权收回该房屋重新出租。乙方留存的物品由甲方保管30天，过期甲方有权处置，甲方对保管的留存物品的任何损失不承担任何责任。该合同尾部，甲方处盖有上海市闵行区樱园业主委员会公章，负责人孙某签名。乙方处有上海高科工程咨询监理有限公司负责人签字“冯某某”，未盖公章，但在合同3页边骑缝盖了上海高科工程咨询监理有限公司的公章，且该公章有明显涂改痕迹。2012年11月20日，上海高科工程咨询监理有限公司与上海实红物业管理有限公司签订了《物业管理合同书》，约定自2012年12月1日起收取物业管理费，每月900元。该合同尾部加盖有明显涂改痕迹的上海高科工程咨询监理有限公司的公章，负责人签名为“沈某某”。上述合同签订后，原告向何某某交付了房屋，何某某于2012年11月15日支付租赁押金16,200元。何某某将房屋装修后作办公用途。期间，何某某用现金支付了租金。2014年4月起，何某某未再支付租金。2015年10月31日租赁合同期限届满，何某某继续使用承租的房屋。2016年3月1日，樱园小区第五届业委会成立后向上海高科工程咨询监理有限公司发出书面通知，告知物业公司由上海市A物业管理有限公司更换为上海市B物业经营管理有限公司，要求将租金交往新的物业公司。何某某签收了该通知。经原告多次催要租金，何某某于2016年4月向原告出具了《情况说明》，言明欠租赁费211,345元，需延期至7月才能支付，为表诚意提供一张由上海C建设工程管理有限公司开具的收款人为上海B物业经营管理有限公司，金额为247,065元的浙江民泰商业银行的支票，作为担保抵押。届期何某某仍未付款。2016年8月1日，原告将该支票拿到银行兑付室，被告知因该支票上的财务章与上海C建设工程管理有限公司开户时预留财务章不符，无法进行正常兑付。2016年8月11日，原告向被告发出律师函。2016年10月底，原告收回了涉案房屋。另查明，被告上海高科工程咨询监理有限公司成立于1996年，法定代表人为冯某某。2004年11月，何某某被上海高科工程咨询监理有限公司退工。工商登记资料显示，上海C建设工程管理有限公司于2011年成立，何某某系其法定代表人。被告上海高科工程咨询监理有限公司向本院表示对涉案房屋租赁事项全不知情，其法定代表人冯某某从未在《房屋租赁合同书》上签名。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同书》、《物业管理合同书》、樱园业主委员会通知、上海B物业经营管理有限公司出具的声明、支票、浙江民泰银行出具的情况说明、催款函、现场照片、工商登记内档资料等证据，被告提供的退工单、个人账户申报表、身份证、公章样本等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，从《房屋租赁合同书》订立的过程看，由原告与自称被告负责人的何某某磋商，合同上承租方被告的签名盖章由何某某提供，所盖公章有明显不符常理的瑕疵，且何某某也没有提供被告公司的授权委托手续，被告公司对何某某的行为也不予追认，故原告在合同订立之初即没有尽到审慎的注意义务，应由原告承担相应责任。合同履行过程中，何某某全部以现金形式支付租金，从未有被告付款的情况。虽然以现金支付租金系合同约定，但当何某某长期拖欠租金、在合同期限届满后仍占用房屋，所欠租金和使用费长达两年多的时间内，原告并未及时向被告主张权利，直到新一届业委会成立后才发律师函催费、诉讼。显然，原告对出租房屋未进行妥善管理。此外，原告也没有提供证据证明，涉案房屋由被告实际使用。综上，本院难以认定原、被告之间成立了关于涉案房屋的租赁合同关系，被告也未实际履行该合同，故原告要求被告支付欠租、使用费、违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海市闵行区樱园业主委员会的诉讼请求；案件受理费7,709.92元，由上海市闵行区樱园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一八年二月十三日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。