苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初8051号原告：张杰，男，1988年12月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：周雅，女，1988年12月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人（两原告共同委托）：靳菊春，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人（两原告共同委托）：黄梦瑶，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州恒义信公寓管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道168号新尚商业广场B座1316室。法定代表人：冯鑫。被告：冯鑫，男，1993年10月29日出生，汉族，住河北省高碑店市。第三人：王竹飞，男，1990年11月9日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告张杰、周雅与被告苏州恒义信公寓管理有限公司（以下简称恒义信公司）、冯鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理后，依法适用简易程序审理并根据原告的申请追加王竹飞为本案的第三人，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告张杰、周雅及委托诉讼代理人靳菊春到庭参加诉讼，被告恒义信公司、冯鑫，第三人王竹飞经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰、周雅向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒义信公司支付拖欠的租金7200元(2020年11月27日至2021年2月26日)并赔偿违约金4800元、支付免租期45天的租金3600元，合计15600元；2、确认被告恒义信公司与原告签订的《房屋出租委托合同》于2020年12月3日解除并判令被告恒义信公司支付原告已收第三人2021年2月27日至2021年3月22日的租金2000元。3、请求判令被告恒义信公司腾空房屋、恢复原状并将案涉房屋返还原告，并对房屋造成的家具和墙面损坏支付赔偿金5400元(床3000元、墙体修复及保洁2400元)。4、请求判令被告冯鑫对上述款项承担连带支付责任；5、判令本案全部诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2020年8月25日，被告恒义信公司与原告周雅签订《房屋出租委托合同》，约定被告恒义信公司为原告位于苏州市××区××街××室的房屋提供代理出租服务，免租期45天，第一年月租金2400元，由被告恒义信公司按季度在约定付款日提前7天支付给原告。被告恒义信公司通过被告冯鑫尾号为1777的中国银行卡向原告支付了第一季度的租金。根据合同约定，被告恒义信公司应于2020年11月20日向原告支付第二季度的租金，同时委托合同第十五条，其他补充约定事项明确：被告恒义信公司需提前7天支付下一季度租金，否则视为违约。代理期内被告恒义信公司违约，需赔偿原告两个月租金为违约金，并支付45天租金3600元。按照约定的付款日期，原告没有收到应付的租金，通过电话和微信联系被告恒义信公司的工作人员要求如期支付租金，但是被告恒义信公司的工作人员表示公司陷入财务困难，要求协商延后支付。在违约发生前，被告恒义信公司并未提出过协商要求，原告拒绝延后支付，被告恒义信公司的工作人员表示无法如期支付，并拒绝出面解决问题。原告到被告恒义信公司工商登记的办公场所发现，被告恒义信公司的办公场所大门紧闭，联系被告恒义信公司的工作人员，询问地址和其他联系方式被拒绝，处于难以联系的非正常状态。第三人王竹飞目前租住在原告所属的案涉房屋中。2020年9月21日，被告恒义信公司与第三人王竹飞签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，月租金2000元，租赁期限为2020年9月22日至2021年9月21日，房租押一付六。第三人已于2020年9月21日向被告一支付半年的租金，收款账户为被告冯鑫尾号为1777的中国银行卡。原告向第三人说明被告恒义信公司违约的事实，要求第三人搬出案涉房屋，遭到第三人拒绝。同时，原告发现，案涉房屋被被告恒义信公司改造成了群租房，放入大量的上下铺。房屋中部分原有家具被损害，墙面也大面积剥离，且地面和墙面污损严重，部分地方需要进行彻底翻修方能恢复。根据被告恒义信公司与原告签订的委托合同，被告恒义信公司具有维护房屋的义务，原告请求被告恒义信公司腾空房屋，恢复原状，并承担房屋及内部家具损害的赔偿责任。工商资料显示，被告恒义信公司为被告冯鑫占股100%的一人有限责任公司，被告恒义信公司向原告支付租金和向第三人收款使用的都是被告冯鑫的个人账户。由此可见，被告恒义信公司的财产与被告冯鑫的财产高度混同。根据《公司法》第六十三条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，被告冯鑫应对被告恒义信公司所负债务承担连带清偿责任。被告恒义信公司、冯鑫未作答辩。第三人王竹飞未作陈述。本院经审理查明事实如下：苏州市××区××街××室为张杰单独所有。2020年8月25日，周雅（甲方）与恒义信公司（乙方）签订《房屋出租委托代理书》。双方约定，甲方将坐落于苏州市××区××街××室的房屋委托乙方代为出租，代理期限自2020年8月27日至2022年8月26日，房屋月租金为2400元，按季提前7天缴付，甲方将房屋交付后，无论该房屋是否实际出租，乙方均应按约定向甲方支付租金。如乙方实际出租的租金高于与甲方约定的租金，高出部分归乙方所有。出租代理期内，甲方同意预留45天不计租。代理期内，乙方违约需赔偿两个月租金作为违约金并支付45天租金3600元。乙方需提前7天支付下一季度的租金，否则视为违约。上述合同签订后，周雅向恒义信公司交付了房屋。恒义信公司于2020年9月21日将案涉房屋以2000元/月的价格转租给第三人王竹飞，租赁期间自2020年9月22日至2021年9月21日。自2020年11月27日开始，恒义信公司未能向周雅支付租金。经张杰、周雅催促后，恒义信公司的员工称公司财务紧张、周转不开。张杰、周雅故委托律师于2020年12月3日向恒义信公司发送《解约通知书》，恒义信公司于12月4日收到该函件。2021年3月13日，王竹飞搬离案涉房屋并通知了张杰、周雅。张杰、周雅至房屋查看后发现案涉房屋的墙体墙皮脱落、地板泡水、一张双人床损坏。该双人床是张杰连同房屋一并向原房东购买的，原房东称该双方床的价格为3000元。另查明：恒义信公司为一人公司，股东为冯鑫。以上事实，由原告提交的不动产权证、出租委托合同、微信聊天记录、照片、房屋租赁合同、解约通知书、恒义信公司的工商登记信息及邮寄凭证及原告的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。一方履行合同义务不符合合同约定，导致对方无法实现合同目的的，守约方可以解除合同并要求违约方承担相关违约责任。本案中，因被告未能按照约定支付租金，原告周雅通过发送解约函的方式解除租赁合同并无不当，本院予以支持。原、被告双方的租赁合同关系自被告收到解约函的12月4日解除。对于租金或房屋占有使用费，按照2400元/月的标准，从2020年11月27日计算至原告收回房屋的2021年3月13日，为8400元。对于免租期的租金3600元，因为被告违约，原告根据双方的约定要求被告支付免租期间的租金3600元符合合同约定，本院予以支持。对于违约金4800元、双人床3000元、墙体地板修复及保洁费用2400元，该三项均属于因被告违约而给原告造成损失的范畴，根据案涉房屋墙体、地板的损坏情况，原告主张墙体地板修复及保洁费用2400元尚属合理。对于双人床，因原告未提供任何证据证明其实际价值，本院酌情确定为1000元。原告前述两项的损失为3400元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条违约金与实际损失不可同时主张，故本院仅支持原告要求被告支付违约金的诉请。对于原告周雅提出的恢复原告的诉请，因该项诉请为行为且被告下落不明，在被告不予配合的情况下，该诉请无法执行。因本院支持的违约金中包含了恢复原状的费用，可由原告周雅自行将房屋恢复原状，故本院对于原告周雅提出的该项诉请不予支持。因被告鑫未举证证明被告恒义信公司的财产独立于被告冯鑫的个人财产，故应对被告恒义信公司的上述债务承担连带清偿责任。因本案的案由为房屋租赁合同纠纷，原告张杰并非合同的相对方，无权依据合同关系对被告提出相关主张。对于本案所涉的相关款项，可由原告张杰与原告周雅自行结算。被告恒义信公司、冯鑫、第三人王竹飞经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告周雅与被告苏州恒义信公寓管理有限公司于2020年8月25日签订的《出租委托合同》于2020年12月4日解除。二、被告苏州恒义信公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周雅支付免租期租金3600元、欠付的租金或房屋占有使用费8400元、违约金4800元，合计16800元。三、被告冯鑫对被告苏州恒义信公寓管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告周雅的其他诉讼请求。五、驳回原告张杰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半收取188元、财产保全费250元，公告费600元，合计1038元，由原告周雅承担50元、被告苏州恒义信公寓管理有限公司、冯鑫承担988元，被告苏州恒义信公寓管理有限公司、冯鑫承担的部分于本判决生效之日起十日内直接向原告周雅履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二一年三月二十九日书记员  朱静佳