福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0121民初577号原告：肖锦杰，男，汉族，1982年7月28日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：黄长清，福建晓晔律师事务所执业律师。被告：李柳英，女，1975年9月8日出生，汉族，住福建省长乐市。被告：福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道五一中路145号状元商住楼1层03店面。法定代表人：周胜华，总经理。原告肖锦杰与被告李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖锦杰及其委托诉讼代理人黄长清、被告李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司的法定代表人周胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖锦杰向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除肖锦杰与李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令李柳英向肖锦杰支付违约金15万元、赔偿肖锦杰房屋评估费9500元、房价上涨的差价损失105万元、律师费损失2.5万元；3、判令李柳英返还肖锦杰为上述房产办理登记在李柳英名下的权属证书代垫缴纳的税费17223.27元、住宅专项维修资金18250.50元、商品房面积差价款7172元；4、判令福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司向肖锦杰退还购房履约保证金7万元；5、判令福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司收取的服务费30832.05元由李柳英承担；以上第2项至第5项合计1377977.82元；6、由李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费、公告费、鉴定费、评估费等）。事实与理由：肖锦杰与李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司之间的《房屋买卖合同》关系。2016年7月27日，肖锦杰与李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定李柳英将座落于闽侯县南屿镇乌龙江南大道58号南屿滨江城55＃楼2701单元房产（建筑面积120.91平方米，属毛坯）以1027735元转让给肖锦杰，李柳英保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等情形。合同第五条约定，肖锦杰应支付履约保证金7万元至福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司指定帐户。合同六条约定，所交易房产存在抵押，李柳英应在其名下《房屋所有权证》办理出件前提前15天向抵押权人申请还款。《房屋买卖合同》中补充协议同时约定，所交易房产在签订合同时不能办理《房屋所有权证》，待具备办理条件时李柳英应积极配合办理，所需费用（含维修资金、税费等）以及因面积误差需补交房款的均由肖锦杰承担。《房屋买卖合同》第十四条违约责任第（一）款第2项约定，肖锦杰与李柳英双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元，同时要求违约方承担律师代理费。《房屋买卖合同》第十八条争议的解决约定，因履行产生争议的应向房屋所在地人民法院起诉。《房屋买卖合同》还对其他权利义务作出了具体约定。在签订以上《房屋买卖合同》时，李柳英委托代理人林剑昆签字，其本人之后签字追认。二、肖锦杰依约履行合同义务，而李柳英已严重违约。肖锦杰于《房屋买卖合同》签订当日支付履约保证金2万元，并于2016年7月31日支付履约保证金5万元。2016年年底，李柳英所转让房产符合办理其名下产权登记手续，经肖锦杰及福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司的多次催促，李柳英一直无故拖延时间拒绝配合办理，直至2017年3月2日才肯同肖锦杰到开发商办理面积误差补交房款，肖锦杰按照合同约定代垫支付商品房面积差价款7172元。2017年3月8日，肖锦杰同李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司至闽侯县不动产登记中心办理上述房产登记在李柳英名下的权属证书手续，并由肖锦杰代垫缴纳税费17223.27元、住宅专项维修资金18250.50元。肖锦杰与李柳英原先双方一致同意领取产权证的受理单原件交由福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司保管持有，但接着李柳英就以丢失为由挂失。2017年4月15日，李柳英突然以所转让房产因自身借贷一案被诉被查封为由要求解除《房屋买卖合同》，当肖锦杰要求提供相关涉诉及查封文件资料时，李柳英一直拒绝提供，至今对合同履行事宜也置之不理。肖锦杰经多方了解才得知李柳英所转让房产目前已被法院查封。三、肖锦杰认为，双方所签订的《房屋买卖合同》系真实合法有效的，李柳英作为出卖方未切实履行保证义务，保证所转让的房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等情形，在所转让房屋符合办理产权证时李柳英一直拖延时间，并故意挂失受理单原件，所转让房产因借贷涉诉被查封也是李柳英因房价上涨不想出售所策划实施的恶意阻碍转让的行为，李柳英的一系列行为显然表明其系故意违约。综上，鉴于目前所转让房产因李柳英涉诉已被法院查封，导致合同无法履行，李柳英属于过错的一方，构成根本性违约，肖锦杰告决定解除《房屋买卖合同》，李柳英应当向肖锦杰返还办理李柳英名下产权登记所代垫的所有费用，并由李柳英向肖锦杰支付违约金，因该违约金明显不足以赔偿肖锦杰损失，李柳英还应当赔偿肖锦杰房屋评估费、房价上涨的差价损失以及律师费损失等。为此，肖锦杰根据合同法、物权法以及民事诉讼法的相关规定，特诉请人民法院，请求人民法院支持肖锦杰的诉讼请求。李柳英辩称，房子被查封，李柳英是后面才知道，现在合同没有办法继续履行，同意解除合同，但赔偿金额过高。福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司辩称，一、肖锦杰与李柳英于2016年7月27日签订《房屋买卖合同》，2016年年底，李柳英的房产符合办理不动产权证的登记手续，经福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司多次催告，李柳英未到场进行配合办理，故福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司于2017年2月10日应肖锦杰要求向其发出书面通知函，2018年3月8日肖锦杰及李柳英共同至闽侯县不动产登记中心办理权属证书手续，诉争房产在办理权属证书期间被法院查封，故无法取得李柳英名下的权属证书，福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司工作人员多次致电李柳英，告知其与福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司工作人员一同去闽侯不动产登记中心办理退件手续，但李柳英却以丢失为由挂失。二、涉案合同在未解除或终止效力之前福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司没有权利亦无合同义务返还履约保证金，若法院判决案涉合同解除，福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司将无息返还履约保证金。三、若案涉合同无法继续履行最终被判决解除，福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司有权收取服务费30832.05元，具体由哪一方支付应根据三方签订的合同约定确定，四、案涉合同无法继续履行与福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司没有关系，不应承担本案的诉讼费，五、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司积极履行义务，并积极配合办理相关手续，但买卖双方不能继续履行合同致使福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司无法继续后续合同义务，应属双方对福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司违约，应承担相应的违约责任。肖锦杰围绕诉讼请求提交了证据，李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司未提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月27日，肖锦杰（乙方）与李柳英（甲方）的代理人林剑昆、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定李柳英将其名下座落于闽侯县南屿镇乌龙江南大道58号南屿滨江城55＃楼2701单元房产（建筑面积120.91平方米，属毛坯）以1027735元转让给肖锦杰，李柳英保证该房屋权属无争议且不存在被司法机关和行政机关裁定、决定查封（冻结）等情形。合同第五条约定，签订本合同当日，乙方下购房保证金7万元整，其中购房履约保证金2万元整于丙方处监管，另购房履约保证金5万元于甲方产权人本人到场签订本合同后2日内补齐至丙方处监管。履约保证金应存入丙方指定账户，由丙方无息代管。合同第六条约定，所交易房产存在抵押，李柳英应在其名下《房屋所有权证》办理出件前提前15天向抵押权人申请还款。合同第十四条房屋所有权过户登记前的违约责任约定，肖锦杰与李柳英双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。《房屋买卖合同》补充协议同时约定，签订本合同当日，上述《房屋所有权证》现不能办理，甲乙双方同意待具备办理《房屋所有权证》条件时，五个工作日内甲方应积极配合到相关部门办理《房屋所有权证》，办理甲方名下的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所需的费用（含维修资金、税费等）由乙方承担并在房产管理部门规定的时间内缴纳给相关部门。待甲方取得《房屋所有权证》后2个工作日内办理上述房产的相关交易手续。甲乙双方经协商同意，本次交易甲方以套为单位出售上述房产，若因面积误差原因需补交或退还房款的义务和权利由乙方承担或享受。合同签订后，李柳英补签上述《房屋买卖合同》。肖锦杰分别于2016年7月27日、2016年7月31日向福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司缴纳履约保证金合计7万元。2017年3月2日，肖锦杰支付商品房面积差价款7172元。2017年3月8日，肖锦杰、李柳英申请办理讼争房屋登记在李柳英名下的权属证书手续，肖锦杰缴纳契税17223.27元、住宅专项维修资金18250.5元。2017年2月10日，福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司向李柳英发出《通知函》，要求李柳英于2017年2月17日前与福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司联系办理《不动产权证书》。2017年4月14日，李柳英向肖锦杰发出《解除购房合同通知书》，要求解除《房屋买卖合同》。肖锦杰于2017年4月16日回复要求继续履行合同。福建国典房地产评估咨询有限公司受肖锦杰委托对讼争房屋价值进行评估，并于2017年10月9日出具《报告书》，评估结果确定讼争房屋的市场价值为237.5万元，肖锦杰为此支出评估费9500元。肖锦杰为本案支出律师费25000元。另查明，讼争房产于2017年3月10日被福州市鼓楼区人民法院查封、于2017年6月13日被福建省长乐市人民法院查封。肖锦杰于2018年1月17日向本院申请财产保全，本院于2018年1月18日作出财产保全裁定，裁定保全，肖锦杰为此支出申请费5000元。审理中，肖锦杰表示自愿将房屋差价损失变更为70万元。本院认为，肖锦杰与李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订时，李柳英保证讼争房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）的情形，但讼争房屋具备办证条件时，李柳英未按合同约定时间及时办理其名下的《不动产权证书》已构成违约，现讼争房屋因李柳英个人债务被人民法院冻结，导致交易无法继续进行，合同目的无法实现，故肖锦杰要求解除与李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司之间签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。肖锦杰要求李柳英支付违约金15万元以及律师费2.5万元，符合合同约定，本院予以支持。关于房屋差价损失以及房屋评估费用问题。因李柳英违约导致合同解除，致使肖锦杰无法获得讼争房屋，现房屋价格上涨，肖锦杰无法以同等价格在同等地段获得同等条件的房屋，合同约定的违约金无法弥补肖锦杰的上述损失，肖锦杰要求李柳英支付70万元差价损失，未超过房屋实际差价损失，本院予以支持。肖锦杰为此支出的评估费用系为举证必要支出，本院亦予以支持。合同解除后，李柳英应向肖锦杰返还其垫付的税费17223.27元、住宅专项维修资金18250.50元、商品房面积差价款7172元，福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司应向肖锦杰返还履约保证金7万元。关于肖锦杰有关服务费30832.05元由李柳英负担的请求，该项费用肖锦杰未实际支出，且合同约定该项费用由肖锦杰负担，故本院对该项请求不予支持。肖锦杰为本案支出财产保全费5000元，肖锦杰请求该项费用由李柳英承担，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除肖锦杰与李柳英、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司之间签订的《房屋买卖合同》；二、李柳英应于本判决生效之日起十五日内向肖锦杰支付违约金15万元，房屋评估费9500元、律师费2.5万元以及房屋差价损失70万元；三、李柳英应于本判决生效之日起十五日内返还肖锦杰为讼争房产办理登记在李柳英名下的权属证书代垫缴纳的税费17223.27元、住宅专项维修资金18250.50元、商品房面积差价款7172元；四、福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向肖锦杰退还购房履约保证金7万元；五、驳回肖锦杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17202元，由李柳英负担；财产保全申请费5000元，由李柳英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张文仲人民陪审员  陈登建人民陪审员  洪居锋二〇一八年三月二十九日书 记 员  罗燕圆附件：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。