广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初4995号原告：江红，女，1983年11月23日出生，汉族，住湖南省隆回县，原告：郑威，男，1983年8月29日出生，汉族，住湖南省隆回县，上述两原告共同委托诉讼代理人：林惠勇，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：吴沁竹，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信,该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨倩，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍浪岩，男，该公司职员。被告：颐和地产集团有限公司，住所地：，住所地：广州市白云区颐和北街****信用代码91440101618443575C。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，女，该公司职员。委托诉讼代理人：林细妹，广东金桥百信律师事务所律师。原告江红、郑威与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告江红及原告江红、郑威的共同委托诉讼代理人林惠勇、被告东湛公司的委托诉讼代理人杨倩、伍浪岩、被告颐和公司的委托诉讼代理人范嘉君、林细妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江红、郑威向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告颐和公司、东湛公司为原告办理位于广州市花都区炭步镇文二村的颐和盛世花园C区自编9栋701房的《不动产权证书》并将该证交付给原告；2.请求判决颐和公司、东湛公司向原告返还契税16293元；3.请求判决颐和公司、东湛公司向原告支付逾期交楼违约金54312元（逾期交楼违约金以购房款1086231元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自起诉之日计算至被告取得公共服务单位出具的关于颐和盛世花园使用永久供水、供电的证明文件之日，或广告宣传图、修建性详细规划总平面图、建设工程设计方案总平面公示图均载明的“颐和大桥”通车之日，两者以较晚者为准，现暂计为54312元）；4.请求判决颐和公司、东湛公司向原告支付逾期办证违约金54312元（逾期办证违约金以购房款1086231元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2013年12月30日起计算至被告为原告办理位于广州市花都区炭步镇文二村的颐和盛世花园C区自编9栋701房的《不动产权证书》并将该证交付给原告之日，现暂计为54312元）；5.请求判决颐和公司、东湛公司向原告支付因广告宣传图、修建性详细规划总平面图、建设工程设计方案总平面公示图均载明的“颐和大桥”没有建设致使讼争房屋价值遭受贬损的赔偿款108623元（该项房屋价值贬损金额以司法鉴定结论为准，现暂按购房款的10%计算，即暂计108623元）；6.本案的案件受理费、保全费、司法鉴定费均由颐和公司、东湛公司承担。事实和理由：2013年3月25日，为办理本案讼争房屋（指位于广州市花都区炭步镇文二村的颐和盛世花园C区自编9栋701房）的网签手续，原告（作为乙方和买方）与被告东湛公司（作为甲方和卖方）、案外人广州颐和房产策划代理有限公司（作为甲方的委托代理机构）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“《商品房预售合同》”），该合同及附件约定了商品房买卖的相关事宜。虽然原告与被告东湛公司签订上述《商品房预售合同》，但这是为了办理网签和预告登记的需要，原告的真实意思表示是购买“颐和地产”开发的物业。因为“颐和地产”、“颐和”的字眼以及颐和公司持有的注册商标遍布整个楼盘、楼盘的各种宣传广告资料、讼争房屋的交楼资料，在颐和盛世花园小区中几乎无处不在。原告的真实意愿和真实意思表示是购买“颐和地产”开发的物业，购买品牌开发商开发的物业，购买“颐和盛世花园”，并非购买“东湛盛世花园”。颐和公司的真实意思表示也是“颐和盛世花园”开发商，“颐和地产”、“颐和”的字眼以及颐和公司持有的注册商标遍布整个楼盘、楼盘的各种宣传广告资料、讼争房屋的交楼资料，在颐和盛世花园小区中几乎无处不在；颐和公司在其官网上，公开宣称“颐和盛世花园”是其开发的楼盘和物业；颐和公司在颐和盛世花园的楼巴上特别印刷和声明：“开发商：颐和地产”；颐和公司在颐和盛世花园的广告宣传单上特别载明：“开发商：颐和地产”；颐和公司在颐和盛世花园售楼部的显著位置，特地摆放一个大型广告牌，上面记载：“《广东省绿色住区认定证书》，兹证明：颐和公司开发的广州颐和盛世，经广东省房协绿色住区认定委员会认定为广东省绿色住区”；颐和公司多次在南方都市报、信息时报等媒体上刊登广告，广泛宣传“颐和盛世花园的开发商：颐和地产”；至今为止，颐和公司并未否认“颐和公司是颐和盛世花园的开发商”这一说法。且颐和公司与东湛公司的关系为：（1）颐和公司的法定代表人何建梁先生，多年来一直同时担任东湛公司的法定代表人；（2）2017年9月11日，东湛公司进行工商登记变更，法定代表人由何建梁先生，变更为何建信先生；（3）颐和公司多年以来一直是东湛公司的两名股东之一；（4）2018年3月16日，东湛公司进行工商登记变更，股东由颐和公司和禾盛公司，变更为禾盛公司；（5）禾盛公司是一家在香港地区注册的公司。关于涉案房屋的税费，税费应由国家税务机关征收，被告颐和公司、东湛公司无权收取，并且被告颐和公司、东湛公司收取该款项之后也没有代为缴付给国家税务机关，故应予返还。被告应当按照合同约定的时间将涉案房屋交付原告使用。但至今“颐和盛世花园”小区的供水、供电仍使用临水、临电。2017年10月27日，花都供电局以书面函件形式告知颐和盛世花园的业主：因开发商原因，颐和盛世花园至今未能提供永久性供电。原告认为，永久性供水、供电是重要的生活配套措施和公共配套措施，是必要的居住条件；两被告应当取得公共服务单位出具的关于颐和盛世花园使用永久供水、供电的证明文件；否则，即使两被告交楼，也因不符合交楼标准而应承担延期交楼违约责任。且被告提供的用于办理网签的《商品房预售合同》附件二建设工程设计方案的总平面公示图、经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图载明，颐和盛世花园左侧将建一座横跨珠江的大桥，方便业主出入。在销售过程中，被告还在拟建设颐和大桥位置（建桥的两端）设置巨大的广告宣传图。原告认为，交通和地铁是原告当初决定购买讼争房屋的最大决定因素，而“颐和大桥”对交通的便利性具有重大影响，“颐和大桥”这一卖点对原告的购房行为起到重要决定作用，由于宣传确定，应当并入合同条款。颐和大桥至今尚未建设，属于“开发商未按规定建设公用设施”，即使交楼，也视为交楼不合格，开发商应当承担延期交楼的违约责任。涉案房屋目前未能办证，被告应当承担逾期办证的违约责任。我方认为，颐和公司是颐和盛世花园的开发商，现在颐和公司与东湛公司不再是关联公司，颐和公司已经成功“金蝉脱壳”。颐和公司在开发、销售“颐和盛世花园”上具有欺诈情节，现原告通过民事诉讼的方式主张合法权利。原告、被告颐和公司和被告东湛公司三方之间存在一份事实合同、口头协议，该合同的主体为：被告颐和公司和东湛公司作为“开发商、卖方和经营者”，原告作为“购房人、买方和消费者”，现在两被告没有履行交楼和办证的义务，因此原告提起诉讼，主张自己的权利。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.请求判决颐和公司、东湛公司为原告办理位于广州市花都区炭步镇文二村的颐和盛世花园C区自编9栋701房的《不动产权证书》并将该证交付给原告；2.请求判决颐和公司、东湛公司向原告支付逾期交楼违约金54312元（逾期交楼违约金以购房款1086231元为本金，按照中国人民银行规定同期同类贷款利息的1.4倍标准，自2013年10月1日计算至被告取得公共服务单位出具的关于颐和盛世花园使用永久供水、供电的证明文件之日，或广告宣传图、修建性详细规划总平面图、建设工程设计方案总平面公示图均载明的“颐和大桥”通车之日，两者以较晚者为准，现暂计为54312元）；3.请求判决颐和公司、东湛公司向原告支付逾期办证违约金54312元（逾期办证违约金以购房款1086231元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利息1.4倍的标准，自2013年12月30日起计算至被告为原告办理位于广州市花都区炭步镇文二村的颐和盛世花园C区自编9栋701房的《不动产权证书》并将该证交付给原告之日，现暂计为54312元）；4.请求判决颐和公司、东湛公司向原告支付因广告宣传图、修建性详细规划总平面图、建设工程设计方案总平面公示图均载明的“颐和大桥”没有建设、因讼争房产属于“临水临电”状态致使讼争房屋价值遭受贬损的赔偿款108623元（该项房屋价值贬损金额以司法鉴定结论为准，现暂按购房款的10%计算，即暂计108623元）；5.本案的案件受理费、保全费、司法鉴定费均由颐和公司、东湛公司承担。针对原告起诉时的诉讼请求，被告颐和公司辩称，1、我方不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。原告要求我方承担责任毫无事实与法律依据，原告与东湛公司签订房屋买卖合同，现因合同履行过程中发生争议而提起诉讼，我方认为我方并不是本案的适格被告。首先根据合同相对性原则，与原告签订合同的是东湛公司而非我方。我方不是合同的主体，与原告不存在合同上的权利义务关系。况且原告作为完全民事行为能力人，其购买的房屋是东湛公司建设的，合同的主体仅仅是原告和东湛公司，我方从来没有与原告签订过任何协议。东湛公司是涉案楼盘的开发商，原告签约前应该了解房屋的情况，我方也没有实际参与到原告与东湛公司的房屋买卖的履行过程中，我方从未享有任何权利以及任何义务，更没有承诺任何事项。2、我方虽然曾经是东湛公司的股东之一，但是股东并不承担连带责任。我方与东湛公司均是具有独立的法人地位的公司。虽然我方是东湛公司的股东，但是在我方作为股东期间已经履行完毕出资义务，如果股东要对其投资的公司的债务承担责任，与公司法对股东限制的有限责任也是背道而驰，明显加重了股东的责任，而且原告起诉时，我方已经不是东湛公司的股东，并不能对东湛公司的债务承担任何责任。3、颐和地产并不特指我方。原告的证据中有“颐和”和“颐和地产”等相关字眼，这些字眼都没有唯一的指向性，这些文字均可指向我方以外的其他公司。“颐和”、“颐和地产”代表的仅仅是一个品牌，这个品牌可以在我方投资的地产项目公司或关联企业的宣传推广中使用，但这并不表示我方是项目的建设单位和售房的主体，也不能说明我方作出了任何承诺。原告单凭这些宣传就认为我方是合格的主体简直是荒谬，从生活常识可以看出，原告也是知道与其签订合同的主体才是真正的责任人。4、我方并非本案的适格被告，我方保留另案追究原告的权利。原告提到的商标的问题，原告提出的“颐和”、“颐和地产”这些文字，与颐和地产注册的商标并不一致，颐和地产注册的商标是文字+图形的表现形式。我方并不是颐和地产注册商标的权利人，不是商标的所有人，使用人。其他人使用了商标或者品牌的行为，并不等同于商标或者品牌的权益人就作为了主体参与了合同关系。原告将使用颐和、颐和地产、颐和公司作为一个品牌的宣传行为就等同于我方参与了涉案合同是合同一方的主体，完全是原告混淆事实，激化矛盾的表现，并没有事实和法律的依据。关于原告陈述的股东的关系，我方不清楚原告想要表达什么意思，不能说明问题，也不能作为我方承担责任的原因。原告认为颐和地产有欺诈的行为，如果原告认为存在欺骗或者欺诈的话，到目前为止，也没有向我们或者东湛公司对合同的签订提出过任何异议，如果原告认为是欺诈，也可以行使合同撤销权。针对原告起诉时的诉讼请求，被告东湛公司辩称，办证时间应当从原告交齐办证资料即2017年9月份起算。本案没有缴纳办证税费。对第二项诉讼请求，我方不清楚原告起诉的契税是什么，而且还没有收到业主方的契税缴纳情况。合同的补充协议也约定了逾期办证违约责任。本案收楼时间是2015年9月15日，原告请求支付逾期交楼违约金，已经过了诉讼时效。对第五项诉讼请求，我方认为该诉讼请求不应当支持。颐和大桥是政府牵头的惠民工程，并不属于开发商规划范围内，但是花都区炭步镇发文说要尽快建设颐和大桥，同时我司也没有明确过对该大桥做过确切的承诺，我方认为该诉讼请求不应该支持，应该涉案房屋的升值与贬值是根据市场价值而定的，而不是根据大桥的建设而定的。关于涉案小区所在的地块，是属于飞地，属于广州的地，却在佛山境内，在原告交的补充证据已经证明了，同时我们之前在已经判决的案件里也提交过花都区政府给我们的回函，因为飞地，所以办不了证，永久水、电是没有办法接进来的，导致验收备案表也是最近才拿到，但是已经办证了。办证期限的约定以及违约金的计算是在补充协议里约定，但是原告并没有提交，我方可以提交。在之前的案件中，法庭也是认可的，同时关于逾期交楼逾期办证的问题，开发商也是受害者，因为地是飞地，我们要一边安抚业主，一边去与政府协商，同时原告陈述的土地转让金的问题，我方也已经交纳了。针对原告变更后的诉讼请求，被告颐和公司辩称，原告变更的诉请与我方无关。针对原告变更后的诉讼请求，被告东湛公司辩称，临水临电是因为楼盘属于飞地，花都区铺设的临水临电设施到涉案小区需要跨过南海区，南海区提供永久用水、用电程序繁杂，补偿难谈，因此永久用水、用电、供气设施无法实施。根据我方提交的补充协议第六条，因政府原因所造成的延期交楼可以顺延。关于税率问题，东湛公司已经预缴相关的税收，在业主办理产权证之前，可以将现在的不含税发票到公司财务处办理含税发票。因此对于原告变更的诉请我方不同意。本院经审理认定事实如下：涉案楼盘位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园，涉案楼盘的销售已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年3月25日，原告（乙方、买方）与东湛公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区颐和盛世花园C区（自编9栋）701房，总金额1086231元。甲方同意乙方按照按揭方式付款。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条约定的产权登记：双方同意选择乙方委托甲方办理方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金：逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第四条约定，主合同第十二条变更为：以甲方会同合同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第十条约定，买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条约定：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定:双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、已方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告已经付清了全部房价款。2015年9月15日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。涉案房屋已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不具备永久供水、供电、供气条件。涉案房屋目前已经办理初始登记。庭审中，原告认为，我方与东湛公司签订的商品房预售合同并非双方的真实意思表示，是为了备案而签订的，我方与东湛公司、颐和公司之间就涉案房屋存在事实合同，我方所有的诉讼请求均是基于事实合同提出。颐和大桥是出入涉案房屋的唯一通道，被告并未提交充足证明颐和大桥是政府的规划项目，属于被告的虚假宣传。对此，东湛公司认为，颐和大桥是政府牵头项目，该大桥不属于涉案房屋所在项目规划范围内的相关设施，且我方并未就大桥的建设对业主做出任何承诺，东湛公司并提交炭步宣传的微信截图打印件、建设用地规划许可证、广州市花都区控制性详细规划打印件拟证明其上述陈述。另查明，2018年4月27日，广州市花都区炭步镇人民政府作出《炭步镇关于颐和盛世业主信访问题处理情况的通报》，载明，一、关于颐和盛世业主不动产证的办理问题，颐和盛世花园小区属“飞地”，其位置超出了花都区地籍区（子区）的范围，无法编制花都区的不动产单元编码。调整地籍区（子区）需提请省、市上级主管部门的同意，并与佛山南海区国土部门协同处理，耗时较长。经过反复多次协商，2018年1月初，编码问题解决，相关不动产证业务可顺利开展。颐和盛世花园C区共839户，截至目前已取得房产证2××多户，已送案办证100多户，余下500户证抓紧分批办理。相关部门将加快办理颐和盛世业主不动产证，力争今年8月底前完成现在颐和盛世C区不动产证的办理，5月底前完成G型小高层的大确权，7月底前完成D区别墅大确权，8月底前完成C区住宅地上房屋的大确权。具体措施如下：一是区国规局与颐和集团开发商需与业主建立有效快速的沟通机制，制定办理相关事项的计划时间表，相关情况及时作出公告、公示，阶段性地举行协调沟通座谈会。二是颐和集团开发商要积极、主动推进业主不动产证的办理，包括相关材料的及时递交，该项目资金的调动回笼，及时到位，做好与业主的协调沟通等。三是炭步镇规划办负责做好相关部门之间的协调推进工作。二、关于解决颐和盛世用水用电用气的问题。颐和盛世花园地理位置特殊，位于佛山市南海区，是一块属于花都区炭步镇行政管辖的“飞地”。从花都区铺设永久用水用电及供气设施到该小区，需要跨过南海区，南海区提供永久用水用电资源，手续繁杂，补偿难谈，所以永久用水用电供气设施至今无法实施，自交楼以来，虽然是临时用水用电用气，但小区用水、用电、用气费用均按民用标准进行收取，超出部分开发商补贴支付。花都区政府将继续努力，积极与南海区政府协调，取得支持，争取跨区就地解决小区永久水电气问题。各方将做好以下工作：一是颐和集团开发商作为主体责任单位要通过多方渠道积极推进解决颐和盛世临水临电的问题，与业主建立协调平衡的合作机制。二是业主不能扰乱在建工程的秩序，不能扰乱其他业主正常的生活秩序；三是炭步镇建设办负责做好相关协调推进工作。诉讼中，依照原告的财产保全申请，本院依法作出（2018）粤0114民初4995号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人东湛公司、颐和公司的银行存款233540元或查封等值的其他财产。后本院对东湛公司的房产进行了查封措施。东湛公司不服上述裁定，向本院提出财产保全复议，本院作出（2018）粤0114民初4995号之一民事裁定，裁定如下：驳回东湛公司的复议请求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告认为其与颐和公司、东湛公司就涉案房屋存在事实合同，颐和公司、东湛公司对此不予确认，原告提供的证据亦不足以证明双方之间存在事实合同，因此，原告主张三方之间存在事实合同，依据不足，本院不予采纳。原告与颐和公司之间不存在合同关系，原告对颐和公司的诉讼请求，依据不足，本院均不予支持。原告与东湛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。原告主张该合同只是为了备案并非双方的真实意思表示，本院不予采纳。合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第四条将主合同第十二条约定的交房条件变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准”，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气亦属于房屋居住的必要条件，故被告交付的房屋除满足法定条件外，仍应满足永久供水、供电、供气条件。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋尚未具备永久供水、供电、供气条件。被告存在逾期交楼的违约行为，但原告于2015年9月15日自行收楼，因此，逾期交楼违约金应当从逾期之日即2013年10月1日起计至2015年9月15日止，根据合同第十四条和补充协议第十八条的约定，违约金应按每日总房款0.05%的标准计付，违约金总额以总房款的5%为限。原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.4倍计算违约金依据不足，本院不予采纳。但该逾期交楼违约金已经过了诉讼时效，因此，原告请求东湛公司向其支付逾期交楼违约金，本院不予支持。根据补充协议第十条、第十一条的约定，东湛公司为原告办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，东湛公司逾期办妥房产证的，合同继续履行，东湛公司应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。而补充协议的第十八条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。本案中，截至法庭辩论终结前东湛公司未将房地产权证办妥，东湛公司应当支付的逾期办证违约金已达到合同约定的总房价5%的上限，因此，原告请求东湛公司按照总房价款1086231元的5%即54311.55元向其支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。涉案房屋目前已经办理了初始登记且办证期限已经届满，因此，原告请求东湛公司为其办妥权属登记，本院予以支持。关于原告请求的颐和大桥尚未建设致使涉案房屋遭受贬损的赔偿款，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件中并未将颐和大桥载入合同内容，亦无证据显示颐和大桥位于商品房开发规划范围内，因此，原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告请求的涉案房屋目前“临水临电”状态使涉案房屋遭受损失的赔偿款，原告并未提交证据证明因未达到永久用水用电给其造成损失，因此，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告江红、郑威办理好位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园C区（自编9栋）701房的权属证书并将该证交付给原告江红、郑威；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江红、郑威支付逾期办证违约金54311.55元；三、驳回原告江红、郑威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2401.60元，由原告江红、郑威负担1842.60元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担559元。财产保全费1688元，由原告江红、郑威负担1295元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一八年七月三十日书记员  黄丽雅