海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初37号   原告：张建华，男，1952年3月28日出生，汉族，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：闫薇，海南外经律师事务所律师。   被告：海南贵亨置地有限公司，主要办事机构所在地海南省海口市龙华区，登记住所地海南省海口市人民大道。统一信用社会代码：×××。   法定代表人：韩少林，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王红欣，海南大弘律师事务所律师。   第三人：周永萍，女，1971年2月14日出生，汉族，住所地海口市。   原告张建华与被告海南贵亨置地有限公司（以下简称贵亨公司），第三人周永萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建华及其委托诉讼代理人闫薇、被告贵亨公司的委托诉讼代理人王红欣到庭参加了诉讼。第三人周永萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。   原告张建华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告之妻王芝兰与被告海南贵亨置地有限公司于2008年6月4日签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求法院依法判令被告和第三人共同办理撤销以“买受人：周永萍”名义所作的商品房买卖合同备案登记手续（合同备案登记号A00012678）；3.请求法院判令被告海南贵亨置地有限公司将登记在其名下位于海口市××区福临阁8E房(不动产权证号HK300286)办理过户登记至原告名下；4.请求法院判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年6月4日，原告之妻王芝兰与被告签订《商品房买卖合同》，约定王芝兰购买被告开发建设的位于海口市××路福盛阁8E房产一套，建筑面积共139.15平方米，单价为每平方米4201.49元，总金额为478676元；王芝兰选择一次性付款，在支付完全部购房款后，被告给王芝兰开具了《海南省销售不动产专用发票》（金额：478676元）；购房合同签订后，被告将涉案房屋交付给王芝兰使用。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条特别条款的约定，被告至今从未通知王芝兰或原告提供办理房屋产权证书所需的资料，也未给王芝兰或原告办理房屋产权证书。2008年9月30日，王芝兰因病去世，其父母均已先于其死亡，其子张科明确表明放弃涉案房产中的应继承份额，原告张建华表示愿意继承涉案房产，故原告张建华以本人名义提起本案诉讼。而在合同签订后的几年里，原告曾多次催促被告为其办理房屋产权证，均未得到被告的有效答复和解决。在原告自行前往海口市住房和城乡建设局查询后，发现原告所购买的房产已经备案登记在了第三人周永萍名下，第三人周永萍为所涉房产《商品房买卖合同备案表》中登记的“买受人”。原告自签订《商品房买卖合同》后，根据合同约定缴纳了全部应该缴纳的费用，在房产交付给原告使用后从未有人向原告主张过房屋产权或使用权。因此，原告请求法院能够查清事实，将登记在第三人名下的合同备案撤销。   被告贵亨公司辩称：一、原告购买被告开发建设的房产属实，与第三人周永萍办理的合同备案是为了借款担保，并非商品房买卖关系。被告因资金周转所需向案外人陈某借款，陈某通过其控制的第三人周永萍进行借款，以规避金融机构对违规高利贷监管。同时要求被告用在售房产与第三人周永萍签订商品房预售合同并进行合同备案的方式提供担保。2008年1月31日，被告将包括本案争议房产在内总共138套房与第三人周永萍签订三份商品房预售合同并进行备案，但第三人周永萍并未按约定向被告出借款项，被告就此已经向海口市中级人民法院提起民事诉讼，诉求撤销上述三份商品房预售合同及备案登记，在审理过程中，第三人周永萍提起反诉，请求确认三份商品房预售合同有效并主张涉案房产所有权。经一审、二审，该案生效裁定书已经认定了被告与第三人周永萍签订的三份商品房预售合同并非真实商品房买卖合同关系，并裁定驳回了第三人确认该三份商品房预售合同有效及房屋所有权的反诉。二、被告向原告出售房产经过了第三人周永萍同意。如上，与第三人周永萍的预售合同并非真实买卖关系，是借款担保。第三人周永萍作为名义债权人及被担保人，同意被告继续销售担保房产以归还借款。这一事实在前述被告与第三人周永萍借款合同纠纷案件中已经查明，并在裁定书中作为法院认定事实进行表述。房产担保借款、售房还款这也是目前房地产行业内类似民间借贷法律关系中普遍采取的方式。且在此后的履约过程中，第三人周永萍在收到被告售房还款后配合被告撤销了大部分合同备案。基于此，被告与原告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示。该房现有预售合同备案登记在第三人名下，系因第三人拒绝配合履行撤销备案登记，而该预售合同备案并未进行预告登记，不产生物权效力。被告已经交付房产，原告接受并入住至今，并无任何物权争议。被告同意原告的诉讼请求。   第三人周永萍未到庭作陈述，也未提交书面陈述意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了《商品房买卖合同》、《海南省销售不动产专用发票》、原告交付给被告交付燃气管道开户费、可视对讲、有限电视开户费及产权证工本费《收款收据》、原告交付给被告代缴纳专项维修基金、契税的《收据》、《房产交接书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、原告之子张科放弃继承权的《公证书》，原告继承遗产的《公证书》、购房人王芝兰的死亡证明及全家人的户口簿、原告与王芝兰的结婚证、房产登记信息查询情况说明、海口市商品房买卖合同备案表，被告对以上证据的三性没有异议。被告提交了海南省高级人民法院（2017）琼民终162号民事裁定书和海口市琼山区人民法院（2016）琼0107民初748号，原告对此证据的三性和证明内容没有异议。经本院审查，结合原、被告的庭审陈述，本院对上述证据的真实性予以确认。   本院经审理认定事实如下：2008年6月4日，原告的妻子王芝兰（已去世）与被告签订《商品房买卖合同》，约定：一、王芝兰购买被告开发的位于海口市××路福盛阁8E房，建筑面积共139.15平方米，单价为每平方米4201.49元，总金额为478676元；二、支付方式，王芝兰选择一次性付款，并于签署《商品房买卖合同》时或以前全部付清；三、燃气管道、有线电视、房产办证费、契税、产权证工本费、可视对讲系统费等费用，应在签订合同时付清，由被告代收代缴；四、被告应当在商品房交付使用后九十日内，由被告提供的资料报产权登记机关备案，在房屋交付王芝兰使用壹年内，由被告负责将《房屋产权证》办理至王芝兰名下并交付给王芝兰，壹年内王芝兰资料提供不全，壹年后由王芝兰自行办理。王芝兰已一次性支付完合同约定的购房款478676元及各项费用，被告于2008年6月4日给王芝兰开具购房款发票。2008年6月4日被告将涉案房屋交付给王芝兰使用至今。现涉案房屋的产权登记在被告名下，产权证号为HK300286，截止2018年1月15日，涉案房屋未有被抵押、查封等情形。   另查，被告与第三人周永萍就本案涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，该合同备案号为A00012678。本案被告贵亨公司曾以本案第三人周永萍作为被告，另案向海口市中级人民法院提起民间借贷诉讼，诉请1.确认贵亨公司与周永萍之间民间借贷法律关系不成立；2.撤销贵亨公司、周永萍之间签订的三份《商品房买卖合同》；3.贵亨公司与周永萍共同到海口市房产管理部门办理撤销房屋预售备案登记手续；4.周永萍向贵亨公司返回已收取的5283.6567万元及占用该款项的利息；5.周永萍承担全部诉讼费。周永萍在该案件中提出反诉，反诉请求要求确认贵亨公司与周永萍签订的三份《商品房买卖合同》中的31套房产（含本案涉案房屋）的《商品房买卖合同》合法有效及要求贵亨公司将28套房（含本案涉案房屋）的房屋所有权证及土地使用权证过户至周永萍名下。海口市中级人民法院经审理认为贵亨公司和周永萍应当按民间借贷关系主张相关权利，贵亨公司和周永萍经法院释明后均未变更诉讼请求，海口市中级人民法院于2016年9月27日作出（2015）海中法民一初字第101号《民事裁定书》，裁定：一、驳回贵亨公司的起诉；二、驳回周永萍的反诉。贵亨公司和周永萍均不服该民事裁定书，上诉至海南省高级人民法院，海南省高级人民法院于2017年5月10日作出（2017）琼民终162号《民事裁定书》，该裁定书认定：周永萍签订三份《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权和使用权，贵亨公司签订三份《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房给周永萍。双方之间存在的并非商品房买卖关系，双方的真实意思是借贷，双方所签订的房屋买卖合同只是作为借贷合同的担保。贵亨公司主张双方之间的民间借贷法律关系未成立，并主张周永萍返还贵亨公司已付款项符合法律规定的起诉条件。周永萍与贵亨公司之间的真实法律关系是民间借贷法律关系，周永萍应按民间借贷关系主张相关权利，周永萍在一审法院释明后未变更诉讼请求，一审法院裁定驳回周永萍的反诉并无不当，应予支持。据此，裁定：一、维持海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第101号民事裁定第二项；二、撤销海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第101号民事裁定第一项；三、本诉由海口市中级人民法院继续审理。现贵亨公司与周永萍民间借贷纠纷案尚未审结。   再查，王芝兰与原告张建华于1977年4月29日结婚，1978年3月生育婚生子张科，2008年9月30日，王芝兰因病去世。2016年6月14日，张科自愿放弃对其母王芝兰位于海南省海口市××苑福临阁8E号房（建筑面积为139.15平方米，商品房买卖合同编号：GF-2000-0171）的继承权，并经宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国安公证处进行了公证。同日，原告张建华和其子张科共同申请宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国安公证处对王芝兰的继承权公证如下事实：被继承人王芝兰生前无遗嘱，也无与他人签订遗赠抚养协议，第一顺位继承人为父母、配偶、子女，被继承人王芝兰的父母均先于其死亡，其子张科自愿放弃涉案房屋的继承权，被继承人王芝兰关于涉案房屋的遗产由其配偶张建华继承。   本院认为，王芝兰与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,原告对王芝兰在夫妻存续期间购房行为进行了追认，且合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。王芝兰按照合同约定向被告支付了全部购房款及相关费用，被告亦交付房屋给王芝兰使用，被告应当按照合同约定为原告和王芝兰办理房屋产权过户手续。现房屋买受人王芝兰已去世，王芝兰父母先于其死亡，其子放弃对涉案房屋的继承，原告作为王芝兰对涉案房屋的继承人，继承了王芝兰与被告关于涉案房屋买卖合同的权利和义务。故原告主张被告将涉案房屋所有权过户至原告名下，于法有据，本院予以支持。被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，已经海南省高级人民法院作出生效裁定认定其实质是作为借贷合同的担保，并非是真实的商品房买卖合同关系，因此被告与第三人关于该商品房买卖合同的备案登记并无事实根据，被告与第三人理应办理撤销该备案登记。故原告诉请要求被告及第三人共同办理撤销合同备案登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：   一、确认原告张建华之亡妻王芝兰与被告海南贵亨置地有限公司于2008年6月4日签订的《商品房买卖合同》有效；   二、限被告海南贵亨置地有限公司与第三人周永萍于本判决生效之日起十日内共同办理撤销东盛名苑福盛阁（C栋）住宅楼**的商品房买卖合同备案登记手续（合同备案号A00012678）；   三、限被告海南贵亨置地有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于海口市××区）住宅楼8E房的房屋所有权过户登记至原告张建华名下（不动产权证号HK300286）。   案件受理费4240元（原告已预缴），由被告海南贵亨置地有限公司负担2120元，第三人周永萍负担2120元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 杨 新   人民陪审员 陈传汉   人民陪审员 吴坤弼     二〇一八年六月十四日   法官 助理 贾 璇   书 记 员 唐 俊   速 录 员 王彦玲   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国继承法》   第十条遗产按照下列顺序继承：   第一顺序：配偶、子女、父母。   第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。   继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。   本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。   本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。   本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。