广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终23022-23028号 上诉人（原审被告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222N。 法定代表人：赵世曾，董事长。 委托诉讼代理人：王静怡，广东联建律师事务所律师。 各案被上诉人（原审原告）：阮娟娟等（各案被上诉人详细情况见附表）。 共同委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。 上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟房地产公司）因与被上诉人阮娟娟等人商品房预售合同纠纷七案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初495-501号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本七案进行了审理。本七案现已审理终结。 雄伟房地产公司上诉请求，撤销一审判决，由阮娟娟等人承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：一、阮娟娟等人逾期办证的违约责任应当计算至雄伟房地产公司通知办理不动产登记通知之日（即2018年3月17日）止。双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》：贰.买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。第二十二条约定，因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。附件五第十四条约定，对《合同》第二十一条办证义务和第二十二条延期办证的违约责任补充约定如下，办理本房地产产权转移登记手续的费用，包括公证费、登记费、手续费及税费，均由买受人承担。《合同》第二十二条第四款，因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房产证》指在出卖人通知办证的期限内，买受人不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费或不按时去产权登记机关办理房地产转移登记、申领《房地产证》。买受人选择按揭贷款方式付款的，《房地产证》由按揭银行办理，《房地产证》办妥后由按揭贷款银行保管。如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照购房总价款的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止。给出卖人造成任何损失的，买受人还应予赔偿。阮娟娟等人一直没有书面委托雄伟房地产公司办理房产证转移登记手续。雄伟房地产公司为了阮娟娟等人的利益，于2018年3月17日通知阮娟娟等人办理不动产权证书并在收到通知之日起五日内提交相关办证资料。阮娟娟于2018年3月18日收到该办证通知，2018年4月3日取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，2018年4月11日取得《不动产权证》；李红阳于2018年3月19日收到该办证通知，2018年3月23日取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，2018年4月4日取得《不动产权证》；张云于2018年3月18日收到该办证通知，2018年3月28日取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，2018年4月8日取得《不动产权证》；任亚娟于2018年3月19日收到该办证通知，2018年3月29日取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，2018年4月8日取得《不动产权证》；叶月新于2018年3月18日收到该办证通知，2018年3月23日取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，2018年4月3日取得《不动产权证》；李晓平于2018年3月17日收到该办证通知，2018年3月30日取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，2018年4月12日取得《不动产权证》；赵瑞于2018年3月18日收到该办证通知，2018年3月27日取得《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，2018年4月4日取得《不动产权证》。办理房产证应当是雄伟房地产公司和阮娟娟等人合作办理，不是雄伟房地产公司的单方义务。雄伟房地产公司已经履行积极办理房产证的义务,但是阮娟娟等人未按照通知书的时间提交相关材料，由此产生的责任应当由阮娟娟等人承担。因此根据合同约定及从公平原则出发，雄伟房地产公司逾期办证的违约责任应当计算至通知之日即2018年3月17日止。二、阮娟娟等人已通过起诉逾期交房获得高额违约金，如要求雄伟房地产公司继续按照合同约定承担逾期办证的违约责任，显失公平。阮娟娟等人已于2017年向法院提起诉讼，要求雄伟房地产公司承担逾期交房的违约责任。因与有关部门工作衔接问题导致雄伟房地产公司虽已按约交房却因未如期取得规划验收合格证而被判承担了高额违约金。阮娟娟等人的集体诉讼已令雄伟房地产公司付出了高昂的代价，如再因此而承担逾期办证的违约责任则是将双重责任施加于雄伟房地产公司，于情理不合，亦有违民法的公平原则。三、退一万步讲，即使逾期办证有雄伟房地产公司的原因，按买卖总价款的万分之三支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。第一，阮娟娟等人是按揭购房，按规定房地产证办出后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对其利益根本无实际影响，没有造成实际损失。而日万分之三的标准不但过分高于阮娟娟等人的损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准。第二，本案房产证的逾期办理客观上没有减损涉案房产价值，且在当前房地产市场持续发展的情况下，阮娟娟等人所购房产反而不断升值。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。 阮娟娟等辩称，雄伟房地产公司的上诉事实和理由不成立，预售合同第十二条和第二十二条分别就迟延交房和迟延办证违约责任进行了明确约定，雄伟房地产公司在交付涉案房产后的240天内为买受人申请办理不动产权证，违约金应计算至不动产证实际办理出来之日，雄伟房地产公司明显存在延误，依约应承担违约责任。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。 阮娟娟等向一审法院起诉请求，一、雄伟房地产公司向阮娟娟等支付违约金（具体见附表，计至雄伟房地产公司协助阮娟娟等办理取得《房地产证》之日）；二、由雄伟房地产公司承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明，阮娟娟等作为买受人分别与作为出卖人的雄伟房地产公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定阮娟娟等购买雄伟房地产公司开发的位于深圳市龙华××民治街道××路北侧的“卓能雅苑”商品房，用途为住宅（具体房号、总价款详见附表）。合同第九条约定，雄伟房地产公司应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记。出卖人应选择下列第（贰）种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得房地产证：……（贰）买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定，如出卖人未履行为相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日后第240日起至买受人实际办理房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十七条约定，本合同中的通知应以书面形式，选择下列第2种方式送达：2、邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳通地区），在邮件发出之日起第六日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告当日。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。附件五第十四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条办证义务和二十二条延期办证的违约责任补充约定如下：办理本房地产产权转移登记手续的费用，包括公证费、登记费、手续费及税费，均由买受人承担。《合同》第二十二条第四款“因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》指：在出卖人通知办证的期限内，买受人不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费或不按时去产权登记机关办理房地产转移登记、申领《房地产证》。买受人选择按揭贷款方式付款的，《房地产证》由按揭银行办理，《房地产证》办妥后由按揭贷款银行保管。如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照购房总价款的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止。给出卖人造成任何损失的，买受人还应予赔偿。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。 合同签订后，阮娟娟等付清了购房款。 2016年10月24日，雄伟房地产公司取得涉案小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。 2016年10月25日，阮娟娟等收到雄伟房地产公司发出的《入伙通知书》，雄伟房地产公司通知阮娟娟等于2016年10月31日至2016年11月6日期间到涉案小区现场集中办理入伙手续。阮娟娟等到场后以雄伟房地产公司未能出示建设工程竣工验收回执、竣工测绘面积报告、建设工程规划验收合格证、燃气未开通、房屋墙面鼓包等为由拒绝办理入伙手续。 2017年1月份，涉案小区燃气开通。 2017年2月13日，涉案小区李某等28名业主在深圳市宝安区人民法院对雄伟房地产公司提起要求支付迟延交房违约金的诉讼。 另，2017年3月8日，深圳市不动产权登记中心复函深圳市宝安区人民法院，主要内容为：经查，“卓能雅苑”项目关联A819-XXXX宗地，截至2017年3月8日，该宗地已办理土地使用权首次登记，权利人为雄伟房地产开发（深圳）有限公司；未查询到该宗地上“卓能雅苑”项目建筑物的房屋所有权首次登记记录。另，该宗地上“卓能雅苑1栋、2栋、4栋、7栋”内已有预售房屋完成预售备案手续。 2017年3月9日，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局复函深圳市宝安区人民法院，主要内容为：雄伟房地产开发（深圳）有限公司名下的“卓能雅苑”项目位于龙华区××街道，宗地号为A819XXX，建设用地面积为51323.79平方米。该公司于2015年12月1日取得前述项目的房地产预售许可证【深房许字(2015)龙华023号】。截至2017年3月6日，该项目尚未取得《建设工程规划验收合格证》。一审另查明，涉案项目未取得《建设工程规划验收合格证》的原因系项目现场未按图施工等情况，后涉案项目在整改后于2017年7月10日取得《建设工程规划验收合格证》。 2018年3月16日，雄伟房地产公司以特快专递的形式向阮娟娟等发出《关于正式办理不动产权证书的通知书》，阮娟娟等于2018年3月17至3月27日不等时间收到该通知，并于2018年3月18日至3月25日不等时间向雄伟房地产公司提交了办证资料。根据一审开庭时雄伟房地产公司提交的统计表，涉案14名业主中只有23025号案件任亚娟超过合同约定的5天提交资料，其他均在合同约定5天内提交办证资料，没有迟延。关于23025号案件，根据任亚娟与雄伟房地产公司确定任亚娟收到办证通知和提交办证资料的时间分别为2018年3月19日、2018年3月25日，任亚娟主张延误1天，雄伟房地产公司主张延误2天，一审法院根据上述双方确认的时间核算，任亚娟主张的延误1天符合规定，一审法院予以采信。 涉案“卓能雅苑”房地产项目的业主和开发商之间因迟延交房违约金的诉讼请求已在深圳市宝安区人民法院审理，并经二审生效。生效法律文书认定，除在个别案件的业主（舒某，2栋X单元XX）在合同约定的交房日期前未足额支付购房款，开发商在业主足额支付购房款前享有顺延交房的权利外，其他案件迟延交房违约金的起算时间应为2016年10月1日起，计算至2017年7月10日止。 2017年，雄伟房地产公司向阮娟娟等交付涉案房产（各案实际交付日期已经阮娟娟等、雄伟房地产公司双方确认，具体详见附表），雄伟房地产公司对阮娟娟等提交的统计表中的应交证日期、实际出证日期、总房款均予以确认（具体详见附表）。 一审法院认为，阮娟娟等分别与雄伟房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据阮娟娟等、雄伟房地产公司双方诉辩情况，本案争议的焦点是雄伟房地产公司应否对延期办理房屋权属证书承担违约责任及违约金计算方式如何确定，对此，一审法院逐项分析如下： 关于违约责任。一审法院认为，根据涉案合同约定，雄伟房地产公司工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，并在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理房地产证。本案雄伟房地产公司2017年完成了涉案房产的交付后，应依约定在240天内为买受人申请办理房地产证，但雄伟房地产公司明显存在迟延办证。涉案合同中约定的办证方式为买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。雄伟房地产公司于2018年3月16日向阮娟娟等寄送上述材料，已超出了合同约定的办证期限。综上所述，雄伟房地产公司未在合同约定的期限内交付房地产证，已违反了合同约定，应承担相应的违约责任，阮娟娟等诉请雄伟房地产公司支付迟延办证违约金，有事实和合同依据，一审法院予以支持。 关于违约金的计算方式。一审法院认为，根据涉案合同约定，雄伟房地产公司应在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理房地产证，逾期履行的，应自涉案房地产交付之日后的第240日起计付违约金。因此，违约金应从涉案房产实际交付阮娟娟等之日后第240日计算至阮娟娟等实际收到房产证之日止，阮娟娟等和雄伟房地产公司已确认涉案房产实际交付日期、雄伟房地产公司应交付房产证日期和实际出证日期，一审法院予以确认，具体详见附表。关于任亚娟案件，根据相关法律规定，任亚娟逾期提交办证资料，该段期间迟延办证的后果应由任亚娟自行承担，故迟延办证违约金计算天数应扣减买受人逾期提交办证资料的天数，即该案逾期时间应该减1天。关于违约金的计算标准，房屋买卖合同第二十一条约定，迟延办证120日之内的，按房价每天万分之三计算违约金，超过120天的，按每天万分之四计算违约金，该约定没有违反法律规定。阮娟娟等人主张按每天万分之三计算没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于判决生效之日起三日内向阮娟娟等支付迟延办证违约金（各案延期办证违约金数额详见附表）；二、驳回阮娟娟等其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费部分由雄伟房地产公司负担，受理费阮娟娟等均已预交（具体数额详见附表）。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审审理过程中，双方确认除任亚娟外，其他买受人均在合同约定的5天内提交办证资料；任亚娟提交办证资料延误1天，一审在计算迟延办证违约金时已经扣减了相应的时间。 本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、雄伟房地产公司承担延期办证违约责任的截止日期；2、阮娟娟等人主张逾期交房违约金后，能否主张延期办证违约金；3、合同约定的违约金标准是否过高。 关于第一个争议焦点，本院认为，根据涉案房屋买卖合同第二十一条，雄伟房地产公司应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，一审双方确认的实际出证日期距涉案房产实际交房日期远超过240日，雄伟房地产公司应按合同约定承担延期办证违约责任。雄伟房地产公司上诉主张延期办证违约责任应计算至通知之日，本院认为，通知办证是雄伟房地产公司作为开发商的合同义务，涉案房屋买卖合同约定买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内提供办证所需资料，双方二审确认除任亚娟外，其他买受人均在合同约定的5天内提交了办证资料；任亚娟提交办证资料延误1天，但一审在计算迟延办证违约金时已经做了相应的扣减，因此阮娟娟等人迟延取得房地产证的责任应由雄伟房地产公司承担。雄伟房地产公司主张延期办证违约责任计算至通知之日的上诉理由不成立，本院予以驳回。 关于第二个争议焦点，本院认为，涉案房屋买卖合同第九条约定雄伟房地产公司应当于2016年9月30日前将涉案房产交付给买受人，第二十一条约定雄伟房地产公司应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，交付房屋与办理房地产证处于合同履行过程中的不同阶段，二者有先后顺序，并无重合，且逾期交房并不必然导致延期办证，阮娟娟等人主张逾期交房违约金并不影响其主张延期办证违约金。雄伟房地产公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。 关于第三个争议焦点，涉案房屋买卖合同约定的延期办证违约金标准没有违反法律规定，雄伟房地产公司应承担合同约定的延期办证违约金。雄伟房地产公司主张该违约金过分高于损失，但未就此提供证据证明，本院不予支持。 综上，上诉人雄伟房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费（详见附表），由上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 张  秀  萍 审判员 朱    宽 二〇一八年十二月十七日 书记员 崔艳慧（兼） 附表：                            二审             案号                       一审案号                       被上诉人                       身份证号码                       房号                       一审诉讼请求金额（元）                       一审诉讼费（元）                       房产实际交付日期                       雄伟房地产公司应交付房产证日期                       实际出证日期                       逾期天数                       购房总价（元）                       违约金标准（每日）                       一审判决违约金数额（元）                       被上诉人负担一审诉讼费（元）                       雄伟房地产公司负担一审诉讼费（元）                       雄伟房地产公司负担二审诉讼费（元）                               23022                       495                       阮娟娟                                                                   101319                       1017                       2017年5月4日                       2017年12月30日                       2018年4月11日                       102                       3,311,078                       0.0003                       101319                       0                       1017                       2326                               23023                       496                       李红阳                                                                   260517                       2496                       2017年4月2日                       2017年11月28日                       2018年4月4日                       127                       5,128,287                       0.0004                       260517                       0                       2496                       5208                               23024                       497                       张云                                                                   200074                       1689                       2017年3月8日                       2017年11月3日                       2018年4月8日                       156                       3,206,318                       0.0004                       200074                       0                       1689                       4301                               23025                       498                       任亚娟                                                                   253345                       1907                       2017年2月19日                       2017年10月17日                       2018年4月8日                       172                       3,661,054                       0.0004                       251880                       11                       1896                       5100                               23026                       499                       叶月新                                                                   101811                       1157                       2017年5月7日                       2018年1月2日                       2018年4月3日                       91                       3,729,332                       0.0003                       101811                       0                       1157                       2336                               23027                       500                       李晓平                                                                   300505                       2773                       2017年1月3日                       2017年8月31日                       2018年4月12日                       224                       3,353,856                       0.0004                       300505                       0                       2773                       5807                              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