江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初2395号原告：朱玉明。委托诉讼代理人：谷志栋，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁慧，江苏万拓律师事务所律师。被告：孙小龙。原告朱玉明与被告孙小龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序审理。因被告孙小龙下落不明，本院依法适用公告送达，于2020年10月12日和2021年3月5日公开开庭进行了审理，原告朱玉明及其委托诉讼代理人谷志栋到庭参加诉讼。被告孙小龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱玉明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2019年10月23日签署的《房屋买卖(居间)合同》有效；2、判令被告继续履行《房屋买卖(居间)合同》，协助原告办理苏州市高新区浒墅人家三区房屋过户手续；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年10月23日签署了《房屋买卖(居间)合同》，约定原告以100万元的价格购买被告所有的坐落于苏州市××新区××人家××室房屋，原告按合同约定于签约当日向被告转账支付了购房定金20万元。2019年10月29日原告继续向被告转账支付共计75万元购房款，双方约定余款5万元待上述涉案房屋过户时付清。被告收到上述95万元房款后即将涉案房屋交付给原告，原告已对涉案房屋进行装修，并实际占有使用。被告已于2019年11月初办理案涉房屋的产权初始登记，但经原告再三催告，被告怠于履行合同义务，拒不配合办理房屋产权过户手续，被告的行为已严重违约，恳请法院支持原告诉请。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令原被告于2019年10月23日签署的《房屋买卖（居间）合同》解除；2、判令被告向原告返还购房款950000元；3、判令被告赔偿原告实际损失344200元；4、判令本案诉讼费由被告承担。被告孙小龙未答辩。综合原被告举证、质证意见及本院庭审调查情况，本院查明如下案件事实：2019年10月23日，被告孙小龙（甲方、售房人）与原告朱玉明（乙方、购房人）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将座落于苏州高新区浒墅人家三区的房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，成交价格为人民币100万元。乙方于2019年10月23日交付定金人民币20万元，于2019年10月30日之前支付房款人民币75万元，余款5万元整在办理完过户手续后付清。合同还约定：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。甲方承诺该房屋产权清晰，无债权债务纠纷，如因甲方原因造成无法过户，甲方承诺按过户时的市场价格赔偿乙方，并承担违约责任。乙方也可以通过司法途径要求甲方办理过户手续，同时追诉甲方违约责任。该房产尚未取得产权证，甲方保证该房产所有人及共有人均知情，否则一切责任由甲方承担。合同签订后，原告朱玉明按约于2019年10月23日支付定金人民币200000元，于2019年10月29日支付房款人民币750000元给被告孙小龙。被告孙小龙将房屋交付给了原告朱玉明。朱玉明接收了房屋并进行了装修。被告孙小龙就涉案房屋办理了动迁安置房上市交易申请审批，由苏州高新区浒墅关分区征地动迁办公室和苏州高新区、虎丘区阳山街道办事处审批同意。嗣后，原告朱玉明获悉涉案房屋已办理房屋产权证后，多次联系被告要求办理房屋过户手续，但被告避而不见，拒不协助办理过户手续。2020年5月26日，在被告孙小龙与其嫂子蒋国英微信聊天时，其承认已向案外人借款70万元并将该房屋办理了抵押，目前已无法办理过户手续。经本院于2021年3月3日调查，苏州高新区浒墅人家三区房产系动迁安置房，于2019年11月21日登记至被告孙小龙名下，为单独所有，权证号：苏(2019)苏州市不动产权第5160736号。他项权利人吴宏香于2020年5月22日办理了抵押登记，登记债权数额为120万元，债务履行期限为2020年5月21日起至2021年5月20日止。2020年6月10日，无锡市梁溪区人民法院在审理（2020）苏0213民初2962号案件中查封了该房屋，查封期限至2023年6月9日，系首查封。2020年6月18日，本院在审理本案中查封了该房屋，查封期限至2023年6月17日，系轮候查封。诉讼中，原告申请对涉案房屋进行市场价值评估，并预交了评估费13500元。江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司依法接受本院委托进行了评估，并于2020年11月13日出具苏金九估价（2020）第0232号《房地产司法鉴定估价报告》，价值时点为2020年9月23日，房屋价值为1222100元，室内固定装修（含两台挂式空调）价值72100元。因被告下落不明无法送达，本院已将《估价报告》向被告公告送达。上述事实有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、建行个人账户交易明细、微信聊天记录、水电费缴费卡、动迁安置房上市交易申请审批表、不动产登记簿查询记录和《房地产司法鉴定估价报告》、评估费发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告朱玉明与被告孙小龙签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，系合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告按约支付了定金及房款，被告虽按约交付了房屋，但在已经取得房屋产权登记权证后，经原告催告仍不履行协助办理过户手续，却因向案外人借款而在涉案房屋上设定了抵押权，有违诚信原则，且因涉及债务导致涉案房屋被人民法院查封，至本案判决时仍处于查封状态，致使原告办理过户取得房屋产权的合同目的无法实现，故原告有权解除合同。因原告诉讼前未明确向被告提出解除合同要求，其在诉讼中提出解除合同的诉讼请求，该行为应视为解除合同通知，故合同自该诉讼请求送达被告时解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告无需再支付房屋尾款5万元，被告应返回原告已支付的购房定金200000元及房款750000元，并赔偿因违约造成的原告的经济损失，该损失包括自签约之日起至今房屋的升值价值222100元及原告因履行合同而进行装修的成本72100元，合计为294200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱玉明与被告孙小龙于2019年10月23日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告孙小龙于本判决生效之日起十日内返回原告购房定金及房款合计950000元；三、被告孙小龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱玉明经济损失294200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16448元，减半收取8224元，财产保全费5000元，公告费1200元，评估费13500元，合计27924元，由被告孙小龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）审判员  徐文杰二〇二一年三月五日书记员  吴 越