上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初13555号原告：尹金奎，男，1963年1月1日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：章俊，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海励治房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：宋斌，执行董事。委托诉讼代理人：祝茗屿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇峰，上海市锦天城律师事务所律师。原告尹金奎诉被告上海励治房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人章俊、被告委托诉讼代理人祝茗屿到庭参加诉讼；后转为普通程序独任制，于2021年3月3日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人章俊、被告委托诉讼代理人王宇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹金奎向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种同)77,410.2元(以总房款2,867,043元为基数，自2019年7月1日起至2019年11月13日按每日万分之二计算)；2、被告退还原告多交的购房款57,174.28元；3、诉讼费被告负担。事实和理由：2018年1月27日，原告与被告签订了《上海市商品房预售合同(合同编号：XXXXXXXXXXXX)》，约定原告以2,867,043元购买奉贤区庆元路189弄麓轩36号5层602室房屋，建筑面积89.50平方米，并办理了网签备案手续。合同签订后，原告按合同约定支付了款项，被告分别出具了相应的收款收据。根据合同约定，被告应当在具备合同第十条约定的交房条件下，并且在第十一条约定的交房时间前交付房屋，现由于被告原因逾期交付，按合同第十二条的约定，被告应按日万分之二向原告支付违约金。同时，双方在签订合同时，被告故意隐瞒其在涉案房产项目中的实际税率，多收了原告的款项。另外，预售合同补充条款一的第八条“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充”的第4项和第5项为格式条款，约定即使房屋出现质量问题，原告也必须认可，不能拒绝接收房屋，这样减轻被告的责任，限制原告的权利，所以不能适用该合同条款。被告上海励治房地产开发有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告已经于2019年6月30日前按照合同约定及法律规定要求交付房屋，原告因自身原因拒收房屋，不利后果由原告自行承担，原告诉请并无法律与事实依据。诉讼请求二是针对多收税款问题，被告认为依据双方约定房屋预售合同第四条，除了房屋面积补差外，其他都不就房总价做变动，该条并未提及税费变动将导致房屋价格变动。明示税点是因为营改增的要求，双方并未约定税点变更就要对房屋价格做出降低，且这个税点调低是国家统一调整。奉贤法院已经有其他案件就该条诉请做出生效判决，原告该条诉请并无事实与法律依据。另外，预售合同补充条款一的第八条“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充”的第4项和第5项并不属于格式条款，没有加重原告的责任，没有限制原告权利，原告对验房发现的瑕疵可以提出由被告承担保修责任，并没有免除被告的责任。本院经审理认定事实如下：2018年1月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的、位于上海市奉贤区庆园路189弄麓轩36号602室房屋。合同第三条约定，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为32,034元；乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,867,043元；该房屋全装修总价2,867,043元。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，即取得了《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同第十一条约定，甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日，甲方对该房屋负责保修。保修范围保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。附件一“付款方式和付款期限”中约定，本合同载明的该房屋总房价款、单价、面积补差款、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额。乙方购买该房屋适用的增值税税率为11%，总房价款为2,867,043元(含装修)，其中不含增值税总房价款为2,582,921.62元，增值税为284,121.38元，房屋的每平方米建筑面积单价为32,034元，其中不含增值税房屋单价为28,859.46元。附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定为精装，其中地面部分为地砖(诺贝尔或同等品牌)，局部有大理石门槛石；还约定，上述装修标准中如采用大理石、花岗石作为原料的，由于矿物成因、密度等原因，存在天然裂缝、纹理颜色上的差别，均属正常的质量情况。补充条款一中：第六条“对《预售合同》第八条之补充”中第2款约定，因政府行政命令或法律法规变化导致的变更，属于不可抗力，甲方不承担违约责任，对乙方有利的甲方无需通知乙方，视为甲方对乙方的无偿赠与。第八条“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充”的关于交房手续办理中的第4项约定，房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照本合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。第5项约定，如乙方拟购买的房屋是已经完成竣工验收后的现房，乙方需在签订本合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。2019年6月18日被告向原告发出交房通知书，原告于2019年6月30日到现场验收房屋，但提出房屋有质量问题和未办理大产证，不愿意收房。2019年7月18日，被告发全体业主《致麓轩业主的一封信》，告知为提升麓轩小区品质和满意度，对部分设施进行改建；并告知被告已经获得《交付使用许可证》达到交付条件，未办理收房手续的业主在8月10日前至物业服务中心补办收房手续等。2019年7月25日，2019年7月26日，被告连发两份《告全体业主书》，载明：由于我司原因，故误发出《关于交付手续办理催告书》，特此向各位业主表示歉意，现正式通告如下：于2019年7月下旬陆续发出的所有《关于交付手续办理催告书》宣布正式作废取消。催告书具体内容以附件(一)为例作废，即日生效。另，在双方协商解决、全体业主满意之前，任何发出的函均无效。2019年7月28日，被告又发全体业主《致麓轩业主的一封信》，告知对业主提出的主要涉及小区公共区域及其他业主的26个问题，被告将进行修整。2019年11月13日，原、被告双方进行结算，确定房屋单价32,034元，总价2,858,714元，实收2,867,043元，应退8,329元。被告向原告开具开票日期为2019年6月6日的增值税专用发票，发票载明价税合计2,858,714元，其中税率为9%，税额236,040.61元。2019年11月13日当日，原、被告双方交接了房屋钥匙。涉案奉贤区庆园路189弄麓轩小区房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》于2019年5月27日颁发，于2019年11月20核准取得大产证。本案审理中，原告主张验收房屋时原告提出的质量问题有：所有的门槛石有裂缝、地砖勾缝未到位、飘窗人造石有裂缝、空调出风口不制冷不吹风、主卧吊顶西南角渗水、主卧门框西侧有划痕、主卧东墙面地角线上方起壳、吧台柜有划痕、过道墙面地角线上方有划痕、客厅墙面有爆点、淋浴房地漏防漏没到位。被告对原告主张的上述质量问题未予以确认。2020年9月8日，本院组织原、被告双方勘验涉案房屋奉贤区庆元路189弄麓轩36号602室，确认主卧与次卧墙面局部有渗水现象，主卧与客厅墙面有几个爆点(即空鼓)；原告主张三个卧室作门槛石的大理石有裂缝，被告主张不是裂缝，是天然纹理。判决已经生效的(2019)沪0120民初14096号一案审理中，本院发函至税务部门征询房地产开发企业在经营中缴纳增值税率及个人新购商品房缴纳相关税种情况，国家税务总局上海市奉贤区税务局回函称：1、房地产开发企业销售不动产增值税自2018年以来发生了两次调整，即2018年5月1日由适用11%的税率调整为10%，自2019年4月1日起由适用10%税率调整为9%；2、个人从房地产开发企业新购商品房缴纳税种为契税、印花税和房产税。本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点之一，原告于2019年6月30日当天有没有充分理由拒绝收房及法律后果。第一，合同有相应约定。该预售合同第十条、第十一条约定，房屋交付必须符合取得《住宅交付使用许可证》，承诺在2019年12月31日前办理并取得大产证；在2019年6月30日交房。事实上，被告于2019年5月27日获得《上海市新建住宅交付使用许可证》，承诺于2019年12月31日之前办理取得大产证并实际于2019年11月20日核准取得大产证，所以预售合同约定的交房条件成就。原告将承诺于2019年12月31日之前办理和取得大产证理解为2019年6月30日交房之前实际取得大产证，不符合合同内容。原告经被告通知于2019年6月30日到现场验收，但提出房屋有质量问题和未办理大产证，不愿意收房，导致房屋交接未成。附件三中约定，上述装修标准中如采用大理石、花岗石作为原料的，由于矿物成因、密度等原因，存在天然裂缝、纹理颜色上的差别，均属正常情况。现双方对涉案房屋是否存在作为门槛石的大理石有裂缝问题有争议，本院认为，即使有裂缝，按照上述约定也不能认定存在这方面质量问题。补充条款一中第八条“对《预售合同》第十一条、第十三条之补充”的第4项、第5项约定，交房时发现房屋有质量问题，原告可以向被告提出保修而不拒收房屋，而涉案房屋存在的质量瑕疵问题并不是很严重而影响正常居住使用，原告可以接房后提请被告保修，上述合同条款并不免除被告责任、不加重原告责任、不排除原告主要权利。所以，原告拒绝收房，应当视为被告已经于2019年6月30日交房。虽然被告之后发过《关于交付手续办理催告书》，再次要求办理交房手续，但不改变之前已经交房的事实。第二，相关法律有规定。按照2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拒绝收房的法定理由有二：房屋主体结构不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案原告主张的质量问题、本院现场勘验确定的质量瑕疵包括墙面局部渗水、墙面空鼓等，均不属于主体结构质量问题，而属于非结构性质量瑕疵，涉案房屋虽属于精装修房，但存在的质量瑕疵并不严重影响正常居住使用，在一般人可接受范围之内，原告可提请被告进行保修。本院现场勘验确定的墙面局部渗水、墙面空鼓等质量瑕疵也不能确定2019年6月30日验房当日即存在。原告于2019年6月30日拒绝收房系原告自身主观原因，原告故意阻却交房，应当视为交房事实已经成立。所以，原告诉请被告支付逾期交房违约金没有合同与法律依据。如果因房屋质量瑕疵提请被告保修，导致原告损失的，可以按照合同约定和法律规定向被告主张承担违约责任或赔偿责任。本案争议焦点之二，财政部、税务局对包括房地产企业在内的纳税人发生增值税应税销售行为适用税率从11%调整至9%之后，原告作为从相关房地产开发企业新购商品房的付款方，是否可以相应地减少支付价款？本院认为，首先，双方对房屋总价有明确约定的。在双方预售合同的第四条约定：“总房价除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动”，附件一载明“…该房屋总价款、单价、面积补差、违约金、赔偿金等所涉款项均为包含增值税的金额”,“每平方米建筑面积单价为人民币32,034元”，此处单价即为包括11%增值税在内每平方米建筑面积单价，被告作为营利性法人，依法应缴纳包括增值税在内的各种税费，因此其将销售商品房应缴纳的增值税计入其经营成本，是正常的经营行为，被告在合同条款中将房屋单价的组成予以分解、明示，并无不妥，在合同中并无税率调整，相关房价亦予以调整的约定，故被告根据实测面积依合同约定的单价向原告收取相应的房款并无不当；其次，涉案增值税的缴纳主体并非原告。根据税务部门的回函，原告新购商品房没有需缴纳增值税这一项，故涉案增值税并非如原告诉状中所述“原由原告承担”，就本案而言，本案应税销售行为产生增值税的缴纳主体是房地产开发企业即本案被告，并非由被告“代缴”，因此国家相关财税部门将增值税率从11%下调至9%，目前直接的受益者的确是包括本案被告在内的增值税纳税人。然诚如其他生效判决所言，基于增值税的性质，降税后将产生一系列的积极效应和连锁反应，最终必将惠及包括原告在内广大消费者。综上，本院对原告因增值税税率下调，被告应返还差价款的诉请难以支持。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决如下：驳回原告尹金奎的全部诉讼请求。案件受理费2,995元，由原告尹金奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰书记员  张佳奇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。