济源市人民法院民 事 判 决 书（2012）济民一初字第1463号（2014）济民一初字第3248号原告（被告）宗春祥，男，1965年2月27日出生。原告（被告）宗梅，女，1968年1月28日出生。委托代理人赵高科，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。被告（原告）周山旺，男，1957年12月9日出生。委托代理人吴广宇，系周山旺朋友。宗春祥、宗梅因与周山旺房屋买卖合同纠纷一案，宗春祥、宗梅于2012年5月9日向本院起诉，同日本院受理，案号为（2012）济民一初字第1463号。2012年12月21日，周山旺又向本院起诉，要求撤销其与宗春祥、宗梅于2012年1月29日签订的售房协议，同日本院受理，案号为（2013）济民一初字第6号。2012年12月28日本院作出（2012）济民一初字第1463-1号裁定书，中止了（2012）济民一初字第1463号案件的审理。2014年3月21日本院作出（2013）济民一初字第6号民事判决，周山旺不服该判决，向河南省济源中级人民法院提出上诉，2014年8月21日，河南省济源中级人民法院作出（2014）济中民二终字第219号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，因双方纠纷涉及同一售房协议，将两案合并审理。合并审理的过程中，宗春祥、宗梅的委托代理人赵高科，周山旺及其委托代理人吴广宇到庭参加诉讼，现已审理终结。宗春祥、宗梅诉称：2012年1月29日，其二人与周山旺签订售房协议，以80000元的低价将位于沁园办事处东夫人头村南一处（二间二层半独院）房屋出售给周山旺，由于之前周山旺还另欠售房款80000元，故协议约定，2012年1月31日周山旺支付80000元，2012年2月7日前支付20000元，2012年2月29日前支付60000元。因与周山旺系亲戚关系，周山旺已经住进房屋，但未按约定支付房款，已经构成根本违约。要求解除与周山旺签订的售房协议，返还房屋，并支付另欠的房款80000元。针对宗春祥、宗梅的起诉，周山旺辩称：宗春祥、宗梅不具备诉讼主体资格，本案争议房屋系宅基地引发，宅基地与宗梅无关。宅基地是划拨给宗春祥弟兄三个人的三处宅基地，况且，三处宅基地并没有明确哪一处是宗春祥的宅基地，宗春祥同样不具备诉讼主体资格。此外，宗春祥、宗梅要求解除合同应当先通知其，履行通知义务，宗春祥、宗梅并未履行通知义务，不符合解除合同的法律程序。周山旺起诉称：宗春祥、宗梅祖籍系济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会（以下简称东夫居委会），现均定居于四川省自贡市，若干年来每逢随父回家探亲时，大部分时间都居住在其家，两家相处融洽。2007年宗春祥、宗梅父亲宗全州决定在东夫居委会建房，即以宗全州、宗红生（宗全州长子）、宗春祥（宗全州三子）的名义划拨了宅基地，由于宗春祥、宗梅全家在外，无暇顾及建房事宜，为此，宗全州代表全家与其协商，与其合伙建房，利润均分。其后，其出资268000元，宗家一方出资135000元，由其负责建房，在三处宅基地上共建房6套，每套房为两间二层独院，全部于2008年5月完工，房屋建成后，宗春祥卖了其中的四套，扣除双方投资后，向对方汇去了利润，其分得利润82300元，余下两套房屋，宗家与其各住一套，截止2012年1月29日前双方均无异议。2009年元月宗全州与其商量，如其所住的一套房屋归其所有，让其放弃所得利润82300元，待房产手续办好后，其支付该款。当时考虑双方的亲戚关系，其表示同意，就签订了协议。2012年春节期间，宗梅、宗利均随母亲从四川回来，说宗春祥有病，急需用钱治病，让其将房屋买下。考虑到此种情况，其除了上次答应放弃82300元利润外，另外答应再无偿资助80000元，于2012年元月29日签订了所谓的售房协议。其立即凑够了80000元，第二天宗家人不辞而别，其才想到宗全州已经去世，当时宅基地是宗全州、宗红生、宗春祥三人的，并没有确定宅基地的具体使用权，房产不仅涉及到宗春祥的财产权益，还涉及宗全州、宗红生及继承人的权益，因此其是在重大误解的情况下签订的协议，同时该协议对其显失公平，不能体现其与宗全州约定的共同投资、共同建房、利润均分的约定。现要求撤销其与宗春祥、宗梅2012年元月29日签订的售房协议。针对周山旺的起诉，宗春祥、宗梅辩称：双方所订立协议不存在重大误解，也不显失公平，周山旺所述根本不存在。在协议签订后周山旺既不给付房款80000元，也不给付另外欠的房款80000元。其二人已于2012年5月9日向法院起诉要求解除售房协议。综上，周山旺的起诉理由均不成立，应当予以驳回。宗春祥、宗梅提供的证据有：第一组证据有：1、2001年12月17日东夫居委会收取宗全州、宗红生改厕费、管理费460元的收据；2、2001年12月17日东夫居委会收取宗全州、宗红生建房押金1000元的收据；3、2007年8月2日东夫居委会收取宗春祥改厕费、管理费230元的收据；4、2007年8月2日东夫居委会收取宗春祥建房押金500元收据；5、2007年8月2日东夫居委会收取宗春祥限期建房押金5000元收据。第一组证据证明宗全州、宗红生2001年12月被东夫居委会批准建房，宗春祥于2007年8月被东夫居委会批准建房，时间间隔7年，同时证明周山旺诉状中称宗全州决定2007年在东夫居委会建房不属实。第二组证据：1、东夫居委会住宅用地管理划拨员闫仁福的宅基地划拨记录本两页；2、东夫居委会2013年元月21日的证明材料一份。第二组证据证明宗全州和宗红生的宅基地于2002年元月6日放线确定位置，宗全州的宅基地位置是1-6，宗红生的宅基地是位置是1-7，宗春祥的宅基地于2007年9月3日放线确定位置是南地东第三座，宗全州两座小院现在编号为南八巷南48、49号，宗红生的两座小院编号南八巷南46、47号，宗春祥的两个小院编号为南八巷50、51号。上述三人的宅基地划拨时间不同，位置相同。第三组证据：宗春祥2009年元月1日在重庆出差的费用报销凭证三张。以该组证据证明当时宗春祥在重庆出差，不在济源，周山旺所持2009年元月1日与宗春祥签订的协议系伪造。第四组证据：证人宗某甲、宗某乙出庭作证证词。以该组证据证明：1、2012年元月29日周山旺与宗春祥、宗梅订立售房协议时其二人在场，并在售房协议上作为丙方签字，双方签订的售房协议是属于自愿买卖。2、周山旺手中保存有宗春祥签名的空白售房协议，2012年元月29日签订的售房协议就是周山旺从家中拿出来由宗梅、宗春祥、周山旺签订，是真实的；同样也证明了2009年元月1日周山旺与宗春祥签订的协议系伪造。3、宗春祥父子三人盖房时亲戚们都出了力，并非周山旺一人，宗全州与宗红生房屋的基础是宗红军于2002年春天建成，宗红军拉有10几万块砖放在现场，宗春祥的房子2007年才划拨；售房协议上的欠款80000元是宗春祥将另外的四套房卖给别人周山旺代收房款，还有80000多元没有给宗春祥，在签订售房协议时双方确定只让周山旺给80000就行了，并非周山旺所述无偿资助80000元。第五组证据：2012年5月6日宗梅与周山旺电话录音一份。以该组证据证明2012年元月29日售房协议签订后，协议确定的付款期限已过，宗梅向周山旺催要房款时，周山旺明确表示不支付房款。故宗春祥、宗梅要求解除合同，返还房屋并给付另欠房款80000元，合法有据。第六组证据：2012年5月13日东夫居委会根据政府安排对本村民宅全面摸排，周山旺将2012年元月29日售房协议复印件与原件签字确认后交付居委会作为自己房屋来源。以该组证据证明、周山旺认可所购房屋是宗春祥和宗梅的，诉争房屋位置就是南八巷50号。第七组证据：相关权利义务人叶顶容、曹礼琴、宗允婷、宗利均、宗允贞、周家荣出具书面声明，表示诉争房屋系宗春祥、宗梅出资所建，所有权归二人所有，自愿放弃继承权及其他一切权利。周山旺的质证意见：对第一组证据的真实性没有异议，认为与本案没有利害关系。但根据其提供的宅基地位置登记表，宗全州宅基地位置不对，三座宅基地当时划拨时没有确定具体归属，宗梅与三处宅基没有任何关系。建房是周山旺与张保才2007年签订过建房协议后才开始的。对第二组证据的真实性有异议，认为是伪造的，与河南省济源中级人民法院调取的济源市城镇居民住址用地发证登记表相矛盾，该组证据应是无效证据。第三组证据的真实性不清楚，不予质证。第四组证据证人与本案双方当事人都有亲情关系，有利害关系。第五组证据的真实性无异议。第六组证据的真实性无异议，但认为只是村委的一种摸排行为，是为了弄清外来户购房数量，不宜对房屋权属作出定性，对售房协议是否双方真实意思表示不具有证明力。第七组证据认为对相关人员放弃财产权益的意思表示没有异议，但声明中表述诉争房产系宗春祥、宗梅出资所建有意见，认为是其和宗春祥、宗梅合资所建。此外对出具的时间有争议，认为应当在诉讼开始前，相关权利义务人就应当作出明示，是否真实其不清楚。周山旺提供的证据有：1、2007年6月20日东夫居委会会议记录复印件一份，证明：东夫村委要求所有建房户于2007年底将房屋建成，否则收回宅基地。2、2001年12月17日宗全州、宗红生等建房押金收据4张、反押金5000元的收据复印件一张，证明：如果不在确定的宅基地上建房，押金就要充公。3、2007年10月19日，周山旺与施工队签订的建房协议书一份，证明：6座房是由周山旺主持建造的，并给付了工程款。4、周山旺制作的建房花费记录及利润分配记录共八张，证明：双方应分得利润情况及建房支出情况，其中的20000元是两座房的劳务费，2000元买的冰箱，两个1500元是给宗春祥、宗梅买的生活用品等。5、收据7张，证明：周山旺向张保才支付了建房工程款69000元。6、收条及销售单各一张，证明：建房购买的砖和预制板支出的材料费用。7、建设银行周山旺账户明细表8张，证明：收到宗春祥家人汇款130000元，售房后向宗春祥家人分配利润235000元，当时约定这个账号是款项来往的专用账户。8、售房合同4份，证明：另外四套出售，房款为640000元。9、2009年元月1日周山旺与宗春祥签订的售房协议一份，证明：周山旺与宗春祥合资建房的事实及建成房后如何分配利润。10、2012年5月6日宗梅和周山旺通话录音一份，证明：宗梅、宗春祥要周山旺将房子买走，周山旺系出于同情资助了80000元。11、2012年元月29日周山旺与宗春祥、宗梅签订的售房协议，证明：该协议与2009年元月1日签订的协议相比，对周山旺显失公平。12、汇款明细8张。13、证人贾某某当庭证言一份，贾某某称：周山旺系其妹夫，宗梅、宗利均、宗春祥与其系表兄妹关系。2012年1月28日晚上，周山旺给其打电话，说宗梅从四川回来2天了，明天到其家坐坐。29日中午宗梅等人到其家，听了宗梅家的情况后，其和周山旺家每家给了宗梅家1000元，当天双方吃完饭走后就再也没有见过面。宗春祥、宗梅对周山旺提供的证据1真实性不认可，认为不能证明周山旺的主张。对证据2的真实性无异议，但宗全州、宗红生是2001年12月17日交的手续费，宗春祥是2007年交的建房款，并不是周山旺陈述的2001年划拨的宅基地，对材料背面的批注内容认可。对证据3的真实性不能确定，周山旺仅是帮忙。对证据4不认可，20000元是给周山旺的利息，两个1500元不应算到投资里，另外4套房卖了640000元属实。认为证据5与本案无关。对证据6真实性不认可，且与本案无关。对证据7真实性不认可，无银行盖章。对证据8真实性无异议，但是宗春祥三个字是事先签好的，是空白合同交给周山旺的。认为证据9是周山旺利用其手中大量空白的宗春祥签字的协议伪造出来的。认为证据10证明不了周山旺的主张。对证据11真实性无异议。对证据12真实性无异议，认为与本案无关。对证据13有异议，认为与案件没有关联。审理中，周山旺申请对诉争房屋装修不可移动部分进行评估，宗春祥、宗梅认为装修部分双方算账时周山旺已从应给付的售房款中扣除，不同意进行评估。本院委托焦作市至信价格评估有限公司对周山旺装修不可拆除部分的价值进行评估，2015年4月12日焦作市至信价格评估有限公司作出焦至评字（2015）第【010】号价格评估报告书，不可拆除部分评估价值为49103元，周山旺支出鉴定费2000元。对此，周山旺认为价格偏低，且部分项目没有进行评估；宗春祥、宗梅认为该部分装修，双方结算时周山旺已经在房款中扣除，不应再予支付。本院对双方提供的证据认证如下：本案是一起房屋买卖合同纠纷，本院仅对双方提交的涉及2012年元月29日签订的售房协议效力的相关证据予以审查。宗春祥、宗梅提供的第一、二、三组证据与本案没有必然的关联性，本案不予审查和认定。第四组证据系双方签订售房协议的见证人，且证词效力具有一致性，本院予以认定；第五组证据双方对真实性都没有异议，予以认定；第六组证据证明房屋所处位置及来源，本院予以认定；第七组证据是相关权利义务人对权利义务的一种处分声明，且加盖了当地基层单位印章，本院予以认定。周山旺提供的证据1-8以及11、12、13与本案没有必然的关联性，本案不予审查；证据9与本案没有关联性，故对该证据本案不予认定；证据10与宗春祥、宗梅提供的证据相同，双方均认可，予以认定；证据11系双方签订的售房协议，真实存在，本院认定。鉴定机关的鉴定结论是鉴定机关进行实地考察，依据相关规定作出的，程序合法，本院认定。根据双方诉辩意见及庭审陈述，结合有效证据，本院确认案件事实如下：宗全州（已故）原籍系济源市东夫居委会，在四川省自贡市生活，有三个儿子，长子宗红生（已故），次子宗祥生（已故），三子宗春祥，长女宗梅，次女宗利均。2007年前后，宗全州在原籍申请宅基地，当时东夫居委会给宗全州一处、宗红生一处、宗春祥一处，共三处宅基地。因宗全州及家人在自贡市居住，2008年前后，在周山旺的帮助下，在三处宅基地上共建造六套房屋，每套为两间二层独院。房屋建成后，以宗春祥名义分别以165000元、165000元、160000元、150000元的价格出卖了其中的4套，房款共计640000元，上述款项由周山旺代收，在扣除建房过程中两家出资后，向宗梅账户汇去了部分款项。余剩的两套房屋，宗春祥留住一套，其中一套由周山旺居住至今（现编号南八巷南50号）。2012年元月29日，宗春祥、宗梅（甲方）与周山旺（乙方）及丙方（宗元升、宗瑞旗）签订售房协议一份，约定：宗春祥、宗梅将周山旺居住的一套房屋以80000元售给周山旺，周山旺交清全部房款后房屋所有权归周山旺，将来升值或者贬值与宗春祥、宗梅无关，宗春祥、宗梅所有亲人子孙不得以任何理由伤害和干涉周山旺；周山旺有权出售、转让房屋，但必须征得宗春祥、宗梅同意，在同等条件下宗春祥、宗梅及丙方优先购买；丙方在宗春祥、宗梅不在的情况下代表宗春祥、宗梅行使权力，负责协议执行；宗春祥、宗梅负责将自来水接通，电架到房屋后面，费用由宗梅、宗春祥负担，宗春祥、宗梅除售房协议外还应提供村委写的会议记录复印件，并保证真实可靠，如有虚假以双倍价格退还周山旺。村里办理土地证、房产证时，宗春祥、宗梅及丙方协助办理，周山旺承担费用，如遇房屋拆迁，宗春祥、宗梅及丙方尽力协助。周山旺给付售房款80000元及周山旺欠款80000元，共计160000元，付款时间：2012年元月31日支付80000元，2012年2月7日前付20000元，2012年2月29日前付60000元。还款日期超过5日视为违约，若周山旺任一还款日期违约，以前付款全部作废，售房协议随之作废，视为无效。协议签订后，周山旺未按照协议付款。此外，房屋建成后宗全州去世，其他相关权利义务人认为房屋系宗春祥、宗梅出资所建，所有权应归宗春祥、宗梅所有。期间经本院调解，双方都表示不同意继续履行合同，但难以达成一致意见。经周山旺申请，本院委托鉴定部门对周山旺房屋装修部分的不可拆除部分价值进行了鉴定，总计价值49103元。另周山旺提供了单方记录的建房花费记录，宗春祥、宗梅对该记录不予认可。本院认为：本案是一起房屋买卖合同纠纷，双方诉争的是周山旺与宗春祥、宗梅对2012年元月29日签订的售房协议效力。宗春祥、宗梅认为协议有效，周山旺表示不同意履行，应当解除；周山旺认为订立协议时存在重大误解，且协议显失公平，要求解除。东夫居委会先后给宗全州、宗红生、宗春祥三人划拨了三处宅基地，宗全州其他子女及相关人员认为，房屋系宗春祥、宗梅出资建造，同时也明确对所建房屋放弃了权利。因此，宗春祥、宗梅享有对房屋的处分权利，其二人享有本案诉讼主体资格。周山旺认为协议不公，从2012年元月29日双方签订的售房协议内容看，约定的房屋出售价格与此前另外出售的房屋价格相比，明显低于此前出售的房屋价格，说明双方在订立协议时已经考虑到了双方的亲戚关系及周山旺在建房过程中的作用。因此，周山旺提出的房屋权属不明，显失公平，要求撤销合同，理由和证据不足，本院不予支持。因双方均表示不愿继续履行合同，该合同应予解除，周山旺应将房屋返还给宗春祥、宗梅。鉴于周山旺于2008年左右已经入住房屋，并对房屋进行了装修，即对所住房屋进行了添附，宗春祥、宗梅对周山旺房屋装修部分应给予相应补偿，即不可拆除部分的价值补偿周山旺49103元。至于周山旺提出其是和宗春祥、宗梅合资建房，应当利润均分的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。此外协议中涉及的欠房款80000元，系周山旺在代收另外出售房屋款项中产生问题，因双方存在争执，且与本案不属同一法律关系，本案也不予涉及。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除宗春祥、宗梅与周山旺于2012年元月29日签订的售房协议。二、周山旺在判决生效后两个月内将位于济源市沁园街道办事处东夫人头居民委员会南八巷南50号房屋返还给宗春祥、宗梅。三、宗春祥、宗梅在判决生效后十日内补偿周山旺49103元。四、驳回宗春祥、宗梅与周山旺的其他诉讼请求。案件受理费3800元，鉴定费2000元，宗春祥、宗梅负担2300元，周山旺负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  王小奇人民陪审员  卢华南人民陪审员  张 桀二〇一五年六月二日书 记 员  赵夏伟