河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初4010号原告（反诉被告）：张东霄，男，汉族，1991年1月2日出生，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：李超杰，河南明昕律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：袁朝云，男，汉族，1958年3月28日出生，住洛阳市洛龙区。被告（反诉原告）：洛阳海川房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路4号院36号楼三门101室，统一社会信用代码：914103037967537601。法定代表人：宋洁，总经理。委托诉讼代理人：王胜君，男，汉族，1974年10月28日生，住洛阳市老城区。系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：董朝龙，男，汉族，1988年10月20日生，住河南省偃师市，系公司员工，一般代理。原告（反诉被告）张东宵诉被告（反诉原告）袁朝云、被告（反诉原告）洛阳海川房地产经纪有限公司（以下简称：海川中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告袁朝云、海川中介依法提起反诉，本院准许后与本诉一并审理。被告袁朝云在审理中，申请追加案外人张正伟、洛阳民营集团股份有限公司为被告参加诉讼，并在反诉状中列该两个案外人为反诉被告，本院对其申请不予准许，并告知其反诉被告主体错误，庭审中被告袁朝云撤回了对案外人的反诉。被告海川中介提起反诉时将本诉被告袁朝云列为反诉被告，本院告知其对本诉被告袁朝云提起反诉，程序不当，故庭审中被告海川中介撤回了对本诉被告袁朝云的反诉。庭审中，原告张东宵及其委托诉讼代理人李超杰、被告张东宵、被告海川中介的委托诉讼代理人王胜君、董朝龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、依法判决被告袁朝云依据《房屋买卖（居间）合同》的约定将其名下位于洛龙区开元大道398号银隆开元名郡1栋1单元803号房屋（市价1135000元）过户至原告名下并支付迟延履行合同违约金113500元（房价1135000元的10%）；2、依法判决被告袁朝云赔偿原告中介咨询服务费22700元、贷款服务费和过户费5000元（庭审中增加）。3、依法判决被告袁朝云支付诉讼律师费7000元；4、依法判决被告海川中介对上述第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费、担保费等费用均由被告负担。事实与理由：2018年5月13日，原告张东霄通过被告海川中介与被告袁朝云签订《房屋买卖（居间）合同》，同意购买被告袁朝云名下位于洛龙区开元大道398号银隆开元名郡1栋1单元803号房屋一套，房屋总价1135000元。房屋状态为抵押，由被告袁朝云还清贷款并自行办理解除抵押手续后将房屋产权证交付给被告海川中介作为办理产权转移登记手续使用，并对交付定金、首付款、办按揭贷款时间及违约责任等条款作出明确约定，当日原告支付给被告海川中介咨询服务费10000元。2018年5月14日，原告将定金30000元直接支付给被告袁朝云充当后期首付房款，三方于2018年5月19日在兴业银行建设路支行办理二手房按揭贷款手续，次日原告将剩余305000元首付款汇至兴业银行建设路支行的账户，6月5日三方又签订《补充协议书》一份对合同价款内容进行部分调整。6月12日，被告海川中介在为房屋买卖合同在洛阳市不动产登记管理中心办理网签手续后，兴业银行于6月13日将305000元首付款划扣至兴业银行洛阳分行房屋结算资金托管账户。但被告袁朝云自2018年6月8日解除抵押后，拒绝与原告一同办理过户手续，随后原告多次联系被告袁朝云，让其配合原告办理房屋过户手续，但被告袁朝云总以各种理由拖延。被告海川中介作为中介方未及时有效的控制房屋产权证，致使合同迟延履行，其存在过错，应与被告袁朝云一同向原告承担连带责任，原告无奈诉至贵院，请求贵院支持原告诉求。被告袁朝云对本诉辩称：原告的诉求没有事实依据和证据支撑，请求依法驳回原告的各项诉求。被告海川中介对本诉辩称：1、双方继续履行合同我方无意见，也是我方一直催促双方履行的目的。对于原告要求我方承担违约金，我方并无违约行为，没有任何法律规定买卖双方的违约责任由中介方承担。2、中介服务费是原告支付给我方的服务费用，合同明确约定是由原告承担，没有理由让我方赔偿。3、律师费是原告自己的事，在合同上没有约定，不应该让我方承担。4、诉讼费由违约方承担。5、海川中介从始至终都在催促双方履行合同，并且积极帮助买卖双方办理了银行贷款的面签手续，银行的审批手续，网签手续，资金监管手续，所有手续基本上都已办完了。到了最后一步过户手续时，出现袁朝云不愿履行，不愿配合办理过户手续。我方及时告知买方张东霄，积极地协调双方继续履行合同，并多次催促袁朝云履行合同，甚至带领买方张东霄一起到卖方袁朝云家里去协商双方履行合同。但是我方只是个中介公司，没有强制执行权力，虽然我方做出了大量的努力，但也阻止不了卖方袁朝云不履行合同。买卖双方任何一方的不履行合同，不能让我方承担责任，并且我方在这件事上也经尽到了所有的服务义务，有权收取我方应得的所有服务费用和应得利益。事情经过如下：袁朝云与张东霄在2018年5月13日在我公司签署了《房屋买卖（居间）合同》，将开元名郡1-1-803以1135000元成交。张东霄于2018年5月14日支付定金30000元整（充当后期房款）给袁朝云。买卖双方与2018年5月19日进行银行贷款面签，合同约定2018年5月25日首付款305000元打入银行指定账户，张东霄已按时打入指定账户。兴业银行于2018年6月5日通知张东霄贷款800000元通过审批。双方约定于2018年6月13日进行网签，我们通知了买卖双方，买方张东霄到场办理，卖方袁朝云未到场，我公司帮买方张东霄办理了网签手续和资金监管手续，之后我公司多次催促卖方袁朝云办理过户手续，但袁朝云都拒绝办理。2018年6月18日公司发催办函通知袁朝云办理过户，袁朝云明确表示不想卖了。我公司多次催促，袁朝云始终不配合办理手续，在7月2日，我公司工作人员和原告张东霄一起去袁朝云家里催促履行合同，但袁朝云拒不履行合同，同时袁朝云还让别的中介带购房人看房，提高房价，另行对外出售（有录音为证）。被告袁朝云向本院提出反诉请求：1、因张东霄恶意违约，解除与张东霄的房产买卖合同；2、判令张东霄向袁朝云支付合同约定330000元日万分之五的违约金共60225元和总价款10%的违约金113500元；3、判令张东霄赔偿其错误保全房产又没按法定时间起诉而造成袁朝云经济损失188000元。4、诉讼费、保全费全部由张东霄承担。（被告袁朝云原反诉请求为7项，庭审中撤回对案外人张正伟、洛阳民营集团股份有限公司的反诉，随之撤回关于对案外人的反诉请求）事实与理由：一、2018年5月13日，张东霄通过海川中介与袁朝云签定1135000元房产买卖合同。张东霄同年5月14日付30000元定金，同年5月19日在嵩山兴业支行面签其按揭贷款合同，未按买卖合同第四条第2项约定向袁朝云支付330000元首付款，也未向袁朝云提供其存入且未再取出、须让袁朝云确认和控制的首付款足额存款凭据，到合同约定的最后付款期限同年5月25日，仍不履行支付首付款义务，已构成恶意违约事实，导致房产买卖合同无法继续履行。依据《合同法》第九十四条和最高法审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条、第二十六条第一款规定，袁朝云可以并要求解除与张东霄房产买卖合同，张东霄应向袁朝云支付合同第四条第4项和第七条约定的330000元日万分之五的违约金165元，从同年5月19日算起按365天计算共60225元，应向袁朝云支付合同总价款10%的违约金113500元，应赔偿袁朝云借张正伟700000元解押费14000元，三项共187725元，人民法院应予支持。二、张东霄同年6月5日提供同年5月19日310000元存单和同年6月14日提供转出305000监管凭据，超过上述合同约定最后期限，且都是借款存入又刷出的无效证据。依据《民事诉讼法》第105条规定，张东霄应赔偿其错误保全袁朝云房产而造成袁朝云经济损失188000元，洛阳民营集团有限公司担保，应承担连带责任。三、张正伟明知张东霄已违约，先扣700000元借款的70000元利息后再计入本金，同年7月10日与袁朝云签定770000元房产抵押主合同、770000元借款和1000000元房产买卖附属合同，实际少付70000元主合同约定款，已构成恶意违约事实且故意不配合解押面签，导致袁朝云新房产买卖合同无法履行，导致张东霄错误保全袁朝云房产。依据上述法律规定，袁朝云可以并要求解除与张正伟上述三份合同，张正伟应向袁朝云支付房产抵押合同第十五条、借款合同第一条约定的770000元日万分之五的违约金385元，从同年7月10日算起按365天计算共140525元，应支付房产抵押合同第十五条、房产买卖合同第十条第2、3项和附件其他约定第1、2项约定的合同总价款1770000元15%的违约金265500元，应赔偿袁朝云房产再解押费12000元，应承担上述188000元损失的连带责任，应承担其赔付上述款项后剩余出借资金的利息损失，人民法院应予支持。四、同年9月4日袁朝云收到2018豫0311民初第4010号案短信;同年9月26日张正伟、张东霄和袁朝云和解1545号案，袁朝云同年9月27日回复不能调解;同年9月29日李鑫打电话送传票，袁朝云同年10月8日签送达回证，同年10月10日领取张东霄起诉状副本。依据《民事诉讼法》第125条“人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告”的规定，扣除国庆节假期，张东霄起诉时间应认定为同年9月28日。依据《民事诉讼法》第101条第3款规定，张东霄起诉时间超过同年7月19日裁定保全后法定30天时间，人民法院应当解除保全。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款:“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”和第二十七条第一款的规定，向贵院提起反诉，请求依法支持反诉原告袁朝云的诉求。反诉被告张东宵对反诉原告袁朝云的反诉辩称:答辩人在房屋买卖居间合同的履行过程中，积极履行自己相应的合同义务，不存在任何过错和违约情形，不需向反诉原告袁朝云承担任何违约责任及赔偿金损失。反诉原告袁朝云拒不履行合同系属违约，至今未将其名下房产过户至答辩人名下。恳请法庭查明事实驳回反诉原告袁朝云的反诉请求。被告海川中介向本院提起反诉请求：1、由反诉被告张东宵支付反诉原告剩余咨询服务费12700元(合同约定为22700元，反诉被告张东霄已支付10000元，尚欠12700元未付)）2、由反诉被告张东宵赔偿反诉原告可得利益损失:过户服务费2000元、贷款服务费3000元、按揭服务费8050元，合计13050元;3、赔偿反诉原告支付给第三方的评估费5675元;4、由反诉被告承担本案全部诉讼费。（被告海川中介原反诉请求主张的反诉被告为张东宵和袁朝云，庭审中撤回对袁朝云的反诉，故本院载明反诉被告为张东宵）。事实与理由:2018年5月13日，在反诉原告的撮合下，反诉被告张东宵和本诉被告袁朝云（以下简称：二被告）达成了房屋买卖交易，三方签署了《房屋买卖(居间)合同》，合同对本诉被告袁朝云将其拥有的银隆开元名郡1号楼1单元803的房屋以1135000元的价格出售给反诉被告张东霄进行了约定，合同还对付款、咨询服务费、违约责任等进行了约定。合同签署并成立生效后，反诉被告张东霄支付了30000元定金给本诉被告袁朝云，并支付了反诉原告部分咨询服务费10000元。在反诉原告为二被告办理完银行贷款手续并在房管部门办理完网签后，由于本诉被告袁朝云拒不履约，导致涉案房产无法过户给反诉被告张东霄，期间反诉原告多次协调二被告解决问题，但均没有结果。反诉原告认为，反诉原告已经充分、及时、诚信的履行了居间义务，双方达成了交易意向并签署了房屋买卖合同，代双方办理了不动产网签手续，并代替被告委托第三方对涉案房屋进行了评估、支付了评估费，但由于本诉被告袁朝云的违约行为导致合同无法继续履行，反诉原告在居间合同中没有任何过错或瑕疵，也充分履行完了反诉原告应当履行的义务。因此，反诉原告有权依照法律规定和合同约定收取咨询服务费，并要求反诉被告赔偿反诉原告的可得利益损失及向第三方支付的评估费等费用。请依法判如所请。反诉被告张东宵对反诉原告海川中介的反诉辩称：从海川中介的反诉状中可以得出以下事实:第一、答辩人已支付袁朝云购房定金30000元。同时支付反诉原告中介咨询服务费10000元。第二、答辩人与反诉原告及袁朝云之间签订的房屋买卖居间合同已办理完银行贷款手续，且在房管部门办理完网签登记手续。第三、产生此次纠纷的根本原因在于袁朝云拒不继续履行合同，拒不配合答辩人前往房管部门办理房屋过户手续。因此答辩人在该房屋买卖居间合同的履行过程中，不存在任何过错。针对被告的反诉请求，因答辩人不存在过错，故该诉讼请求应由袁朝云予以赔偿原告的各项损失及可得利益。依据原被告无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：一、2018年5月13日，原告张东宵作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的被告袁朝云、作为居间方（丙方）的被告海川中介签订合同号为0000875的《房屋买卖（居间）合同》，被告袁朝云将自己所有的位于洛阳市洛龙区开元大道398号银隆开元名郡1栋1单元803室（房产证：洛房权证市字第××号，证载房屋坐落为：洛龙区开元大道398号1幢1-803）、建筑面积为126.6平方米的房屋出售给原告张东宵；签订合同时，案涉房屋处于抵押状态，约定被告袁朝云于签署合同之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于被告海川中介作为办理产权转移登记手续之用；合同约定案涉房屋的成交价格为1135000元，原告张东宵选择按银行按揭贷款方式支付房款，于2018年5月14日支付定金30000元给被告袁朝云并冲抵后期房款，于2018年5月25日前交付330000元给银行作为首付款，并委托被告海川中介向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计金额805000元；并约定甲乙双方于2018年5月25日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；被告袁朝云在拿到全部房款3天内交付房屋给乙方；合同约定原告张东宵需支付被告海川中介中介费22700元、代办费5000元、评估费5675元、按揭服务费8050元。合同第七条违约责任约定如下：1、甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方如违反本合同约定或其他由于甲方的原因而无法将该房屋售予乙方的，应向乙方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回乙方已缴纳的所有款项。甲方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向乙方支付违约金;逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退回全部已收款项并向乙方支付该房屋成交价的10%作违约金。乙方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向甲方支付该房屋成交价的10%作违约金。乙方未按本合同第四条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向甲方支付违约金。逾期30天，甲方有权不再出售该房屋，乙方应向甲方支付该房屋成交价的10%作违约金。3、本合同签订后，如甲方或乙方未按本合同第五条第1项约定支付咨询服务费，视为其违约，丙方有权要求其按约支付咨询服务费，并按咨询服务费的30%承担违约金。二、2018年5月13日，原告张东宵向被告海川中介支付中介服务费10000元，被告海川中介出具《收据》一份；2018年5月14日，原告张东宵向被告袁朝云交付定金30000元，被告袁朝云出具《收据》一份。三、2018年5月20日，原告张东宵向自己在兴业银行账户代号为46×××64的账户内分两次转入共计310020元；2018年6月5日，原告张东宵与二被告签订《补充协议书》，三方约定，合同成交价1135000元与银行面签、房管局网签价位1105000元，存在30000元差价，故原告张东宵交付的定金30000元在过户完成及首付款305000元监管和银行贷款800000元监管到位并划拨给被告袁朝云后，该定金不再退还，充当上述差价；2018年6月13日，原告张东宵将首付款305000元转入兴业银行洛阳分行房屋结算资金托管专户；2018年6月14日，原告张东宵与兴业银行股份有限公司洛阳分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告张东宵向兴业银行洛阳分行借款800000元。至此，原告张东宵的首付款及银行贷款手续均已办理完毕，待办理案涉房屋的过户手续。四、案涉房屋于2017年11月8日抵押给赵延奇，被告袁朝云于2018年6月8日办理了抵押权注销手续。2018年7月12日，被告袁朝云又将案涉房屋设定了抵押权登记，抵押权人为张正伟。至此，案涉房屋已办理过户手续不能。五、根据被告海川中介提供的手机短信记录及录音内容可查，在2018年6月18日，被告海川中介催促被告袁朝云尽快按合同约定履行过户手续，后与原告张东宵之母一起去被告袁朝云家催促履行案涉房屋的过户手续，而被告袁朝云已明确表示不再履行案涉合同出售房屋给原告张东宵，导致本案的发生。六、原告张东宵和被告海川中介均称，案涉合同已在房产管理部门进行了网签备案，但未提供证据予以佐证。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：原被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议书》，系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告张东宵按约支付了定金30000元，并按合同约定在2018年5月20日向银行账户存款310020元，并未超出合同约定的2018年5月25日前，虽金额不够合同约定的首付款330000元的金额，但在2018年6月5日三方签订的《补充协议书》中已对首付款金额约定为305000元，视为对原合同的变更及履行行为的追认。且，合同中仅约定在2018年5月25日前将330000元交付给银行作为首付款，并未严格约定交付至银行的监管账户，故原告张东宵在2018年5月20日向银行账户存款310020元的行为，已表明其履行合同不存在障碍。后，原告张东宵向银行按揭贷款已通过审核，并与兴业银行洛阳分行签订了借款合同，待被告袁朝云协助履行过户义务后，案涉合同即可履行完毕。故本院认定原告张东宵在案涉合同项下，已按月履行了自己的义务，不存在违约行为。一、关于原告张东宵的本诉部分。（一）、上述，本院已认定原告张东宵不存在违约行为，其主张被告袁朝云继续履行合同办理案涉房屋的过户手续的诉求，理应得到支持。虽然全面履行合同义务是合同诚实信用原则的基本要求，强制履行也是《合同法》第一百零七条规定的违约责任的承担方式之一。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，被告袁朝云将案涉房屋抵押给他人，并于2018年7月12日办理了抵押登记，被告袁朝云的行为已经表明其不愿继续履行合同，构成违约。在被告袁朝云不予偿还债务办理抵押登记注销手续前，存在案涉房屋过户不能的情形，而偿还案外人债务并办理抵押登记注销手续的行为，在本案中显然强制履行不能。故原告张东宵主张被告袁朝云履行案涉房屋过户手续的诉求，本院不予支持。（二）、原告张东宵主张案涉房屋办理过户手续的诉求不能得到支持，系基于被告袁朝云违约行为，造成了事实上的不能履行，故被告袁朝云应当按照案涉合同第七条第2项的约定，按案涉合同约定的房屋总价的10%支付原告张东宵违约金，即113500元。（三）、关于原告张东宵主张的中介服务费（咨询服务费）22700元及贷款服务费和过户服务费5000元。中介服务费（咨询服务费）22700元，虽原告张东宵仅向被告海川中介支付了10000元，但鉴于被告海川中介提起了反诉，及因被告袁朝云的违约行为导致了原告张东宵的该损失，故本院予以支持，由被告袁朝云赔偿给原告。但贷款服务费和过户服务费5000元中的过户服务费2000元，因案涉房屋并未进行过户，故该项费用原告张东宵无需向被告海川中介予以支付，被告袁朝云亦无需对原告张东宵进行赔偿，本院仅认定贷款服务费3000元。（四）、关于原告张东宵支付给被告袁朝云的定金30000元，因本案中原告张东宵未予主张，故本院不能超出原告张东宵的诉求作出认定，原告张东宵可另行向被告袁朝云予以主张。二、关于被告袁朝云的反诉部分。（一）、上述在本诉部分的判述，已认定因被告袁朝云的违约行为，而导致案涉合同事实上的不能履行，故本案《房屋买卖（居间）合同》应当予以解除。（二）、被告袁朝云的其他反诉请求，因本院已认定导致案涉合同履行不能原因系被告袁朝云的违约行为所造成，故不予支持。三、关于被告海川中介的反诉部分。被告海川中介作为居间方，已促成原告张东宵与被告袁朝云之间房屋买卖合同的成立，并部分履行，其居间义务已完成，依据案涉合同的约定，原告张东宵应支付被告海川中介的相关费用。咨询服务费（中介服务费）22700元，原告张东宵已支付10000元，余款12700元应当予以支付；贷款服务费3000元，因原告张东宵与银行间的借款合同已签订，该项费用原告张东宵应当支付给被告海川中介；关于按揭服务费8050元，因银行对原告张东宵的借款并未发放，故该按揭费用本院不予支持。评估费5675元，虽案涉合同中约定有该项费用，但被告海川中介并未提供向第三方支出该项费用的凭证，故本院不予支持。四、关于被告袁朝云向本院提交两份申请要求核实原告张东宵提供的真实性及进行司法鉴定的要求，因被告袁朝云没有提供有效证据佐证其主张的基本事实存在，仅凭个人主观臆断的怀疑，本院对其申请的主张不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、原告张东宵与被告袁朝云、洛阳海川房地产经纪有限公司于2018年5月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》予以解除。二、被告袁朝云于本判决生效之日起十日内赔偿原告张东宵违约金113500元、中介服务费（咨询服务费）22700元、贷款服务费3000元。三、反诉被告张东宵于本判决生效之日起十日内支付反诉原告洛阳海川房地产经纪有限公司咨询服务费（中介服务费）12700元、贷款服务费3000元。四、驳回原告张东宵、反诉原告袁朝云、反诉原告洛阳海川房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15447元、保全费5000元，由被告袁朝云负担；本案反诉原告袁朝云缴纳的反诉费5869元，由反诉原告袁朝云负担；本案反诉原告洛阳海川房地产经纪有限公司缴纳的反诉费293元，由反诉被告张东宵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈 雷代理审判员  曹艳敏人民陪审员  李少宇二〇一八年十二月七日书 记 员  商格格