上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民初1224号原告：上海市住宅建设发展中心(上海市住宅修缮工程质量事务中心)，住所地上海市。法定代表人：张立新。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海鼎鑫置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄波，执行董事。委托诉讼代理人：潘丽云，上海大邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏立团，上海大邦律师事务所律师。被告：上海中环投资开发(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡礼刚，董事长。委托诉讼代理人：钱前，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐李结晶，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原告上海市住宅建设发展中心(以下简称“市住建中心”)与被告上海鼎鑫置业有限公司(以下简称“鼎鑫置业公司”)、被告上海中环投资开发(集团)有限公司(以下简称“中环投资公司”)其他合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案。被告鼎鑫置业公司于答辩期间提出管辖异议，2017年12月29日本院作出裁定驳回管辖异议，被告鼎鑫置业公司提起上诉，2018年3月16日上海市高级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2018年8月15日公开开庭审理了本案。原告市住建中心委托诉讼代理人陆宇艇、被告鼎鑫置业公司委托诉讼代理人柏立团、被告中环投资公司委托诉讼代理人钱前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市住建中心向本院提出诉讼请求：判令鼎鑫置业公司、中环投资公司向市住建中心支付差价款(以下简称“差价”)人民币435,967,877.46元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2009年10月16日，市住建中心与中环投资公司签署《上海市配套商品房嘉定区江桥镇基地10号地块建设项目协议书》(以下简称“《项目协议书》”)，约定中环投资公司通过建设项目招投标，取得上海市配套商品房嘉定区江桥镇基地10号地块(以下简称“10号地块”)的建设项目开发经营权。开发过程中，市住建中心同意由中环投资公司在建设项目所在镇注册并控股的项目公司，即鼎鑫置业公司，办理建设项目相关的报建手续，同时承担项目协议书规定的责任与义务，中环投资公司对鼎鑫置业公司履行项目协议书的行为承担连带法律责任。《项目协议书》同时约定，鼎鑫置业公司、中环投资公司在10号地块房屋建成后，将在市住建中心统一安排下，与用房单位签订配套商品房定向供应协议。该情形下，根据相关法律规定，在用房单位按照约定的价格和支付进度向鼎鑫置业公司、中环投资公司支付购房款后，鼎鑫置业公司、中环投资公司应向市住建中心返还项目协议书约定的投标承诺价与实际售价之间的差价(即销售溢价款)。上述协议签署后，鼎鑫置业公司已完成全部10号地块的开发，房屋已经市住建中心搭桥全部销售完毕，鼎鑫置业公司也已收到全部购房款(即按房源供应价×供应销售面积)。至此，鼎鑫置业公司与中环投资公司应支付差价款435,967,877.46元，差价总额486,685,660.50元×95%(扣除预留5%差价税费)－已支付的差价款项26,383,500元。但鼎鑫置业公司、中环投资公司仍以各种理由拖延支付，造成国有资产损失。被告鼎鑫置业公司辩称，10号地块已经竣工，鼎鑫置业公司确实欠付市住建中心差价，但金额没有市住建中心主张的那么多，实际欠的差价应为121,552,277.46元。涉案项目在招标过程中，市住建中心承诺给的建设用地是74450平方米，要求建设的住宅面积为102411平方米，容积率是1.38，因此中环投资公司投标时做的是多层砖混结构方案。后因拆迁中的障碍，市住建中心给鼎鑫置业公司的建设用地面积是41560.6平方米，但要求住宅面积不能变化，所以设计与规划均做重大调整，最终变更为全部高层，共13幢楼，其中11幢楼有18层，1幢10层，1幢11层，容积率变为2.46。高层与多层在桩基、电梯、上部结构、消防、给水等方面建筑成本差距很大，增加了314,415,600元建筑成本，上述建筑成本应在差价中予以扣除(435,967,877.46元－314,415,600元＝121,552,277.46元)。被告中环投资公司辩称，中环投资公司不应向市住建中心支付涉案项目的差价。第一，2009年8月市住建中心发布的《上海市配套商品房第六批建设项目招标说明书》第6.1条规定中标单位接到中标预通知后应签订协议书，实际上，中环投资公司与市住建中心签订了协议书，但中环投资公司未按照协议约定支付议总费用的90%，故中环投资公司未取得中标通知书，中环投资公司与市住建中心签订的《项目协议书》已经终止。第二，2009年中环投资公司中标本案10号地块项目以及青浦1号地块项目，之后中环投资公司考虑到资金等问题而放弃了本案10号地块项目，市住建中心将10号地块项目指定由鼎鑫置业公司实施。《项目协议书》第8.3条约定中环投资公司可以用建设项目所在镇注册并控股的项目公司名义办理建设项目相关的报建手续，同时承担本协议规定的责任与义务，但中环投资公司并非鼎鑫置业公司的控股公司。根据市住建中心的操作惯例，应由中环投资公司向市住建中心提供书面报告，说明涉案项目已由中环投资公司的控股公司承建，本案中并没有此类书面报告，因此，该转让不是《项目协议书》第8.3条约定的转让。第三，市住建中心从未就本案项目与中环投资公司进行过联系。根据《项目协议书》第6.3.2条约定，鼎鑫置业公司应在取得《新建住宅交付许可证》(2013年1月6日取得)起10日(即2013年1月16日)之前付清差价。由于双方对保证期间没有约定，根据法律规定保证期间应是债务履行期间届满6个月内，但市住建中心并未在该期间内向中环投资公司主张过，故市住建中心已过了保证期间。因此，即使中环投资公司应承担连带保证责任，也因市住建中心没有在保证期内向中环投资公司主张过保证责任，故中环投资公司应承担的连带保证责任已经免除。因此，本案差价应由鼎鑫置业公司支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月16日，市住建中心(甲方)与中环投资公司(乙方)签订《项目协议书》，约定根据上海市配套商品房建设的有关管理要求，乙方通过建设项目招投标，取得了上海市配套商品房嘉定区江桥镇基地10号地块的建设项目开发主体资格。甲乙双方经友好协商，共同达成如下协议：地块名称：上海市配套商品房嘉定区江桥镇基地10号地块。地块范围：1A－1。用地面积：约74450平方米(以实测为准)。第3.2条，乙方须按时向甲方支付本协议书约定的费用。根据招投标文件规定，经甲、乙双方协商一致确定，本协议总费用[含征地费用、前期开发费等]为153,616,500元整(1,500元/平方米×102411平方米)。第6条配售、供应与物业管理，1、上海市配套商品房配售价格实行政府指导价，根据招标文件规定和乙方的投标承诺，本项目招标结算最高限价为中高层、高层住宅4,486元/平方米；2、在实际搭桥供应销(预)售时，乙方应制定每套房屋的销售价格，报甲方审核，若实际售价有调整的，其差价部分扣除乙方的相关税费后，缴由甲方统一补充土地成本；3、乙方须在甲方的统一安排下，与用房单位签订配套商品房定向供应协议，并向持用房单位开具供房单的动迁居民销(预)售。甲方应在乙方工程进度即将达到多层完成结构封顶，小高层完成主体结构三分之二时逐步落实用房单位。乙方须在甲方组织下与用房单位签订定向供应协议。原则上，用房单位应在定向供应协议签订后十天内，向乙方支付购房款项的30%；在乙方多层完成结构封顶、小高层完成主体结构三分之二并取得《商品房预售许可证》后十天内，用房单位应向乙方支付购房款项的60%；用房单位应在乙方取得《新建住宅交付使用许可证》后十天内向乙方付清余款。乙方在项目竣工验收并取得《新建住宅交付使用许可证》一年后，尚未销售完毕的住房，由甲方按乙方投标价进行回购。第8条其他事项，3、甲方同意乙方可以用建设项目所在镇注册并控股的项目公司名义，办理建设项目相关的报建手续，同时承担本协议规定的责任与义务，乙方与其项目公司之间承担连带法律责任，乙方对项目公司在其履行本协议的行为承担连带保证责任；7、本协议未尽事宜，按照国家和本市的法律法规及政策执行；也可签订补充协议，该补充协议与本建设项目协议书具有同等法律效力。2010年12月25日，市住建中心(甲方)与鼎鑫置业公司(乙方)签订《补充协议》，约定甲乙双方根据2009年9月签订的江桥基地10#地块的《建设项目协议书》，以及《上海市大型居住社区动迁安置房源定价管理暂行办法》(沪府办[2010]10号文)有关规定，就该地块动迁安置房供应差价的有关事宜签订本补充协议，具体如下：1、根据双方签订的《建设项目协议书》，乙方承诺的江桥基地10#地块运行安置房的中标协议均价(即建房协议价格)为：高层4,486元/平方米。经市房管局等部门审定，该地块动迁安置房的房源供应均价为：高层9,300元/平方米。该地块房源供应价格与建房协议价格间的差价为：高层4,814元/平方米。2、甲方根据市建交委、市房管局批准文件开具“房源供应联系单”，供应该地块房源。房源供应后，乙方应与用房单位签订《供应协议》，并明确用房单位应当按“计划预订5%、开始搭桥30%、取得预售55%、交付使用10%”的节点要求付款。3、差价根据每次供应房源的暂估或预测住宅建筑面积计算确定，在扣除差价税费后，由乙方在收取该次供应的房款时，按照“开始搭桥30%、取得预售55%，交付使用10%”的收款节点，同步以支票背书方式转付给甲方35%(含计划预订5%)、55%、10%。差价最终以供应房源的实测住宅建筑面积计算为准，由乙方在转付最后10%差价时向甲方结清。4、差价税费的费率暂定为5%。最终的费率及税费由乙方按与税务部门实际结算情况报甲方审核后确定，并予结算。5、差价在扣除相关税费后，由甲方用于补贴该基地土地前期成本。6、对因不可抗力导致建设成本上涨，或因政府原因房源未按沪府办[2010]10号文第六条规定的节点供应导致财务成本增加等情况，在竣工结算经审价后，乙方可申请调整该地块建房协议价格，报甲方审核。甲方应依据调整后的建设协议价格重新计算确定差价，并与乙方结算。7、本协议与原协议有异之处，以本补充协议为准。2017年8月8日，市住建中心向中环投资公司、鼎鑫置业公司出具《关于落实江桥基地10号地块房源差价转付工作的函》，其中载明“由你单位开发建设的江桥基地10号地块于2009年9月签订《建设项目协议书》，并于2012年12月竣工。根据本市市属征收安置住房(动迁安置房)价格管理规定及相关协议约定，你单位应将房源供应价格与建房协议价格间的差价转付至我中心。截至目前，上述地块应付差价总计50,206.02万元，已付2,638.35万元，实际欠付47,567.67万元。请你单位在收到此函后，在2017年8月22日前排定转付计划，并在2017年11月底前完成全部差价的转付。……”审理中，鼎鑫置业公司确认收到该函，但认为实际没有欠市住建中心这么多钱。中环投资公司则表示没有收到该函件。本院另查明，2010年3月19日，上海市人民政府办公厅颁布《上海市人民政府办公厅关于转发市住房保障房屋管理局等五部门制订的＜上海市大型居住社区动迁安置房源定价管理暂行办法＞的通知》(沪府办[2010]10号文，以下简称“10号文”)，其中规定本暂行办法适用于本市行政区域范围内大型居住社区动迁安置房源的定价及监督管理。本暂行办法所称的大型居住社区动迁安置房源，是指由市有关部门明确的大型居住社区内的动迁安置房。市大型居住社区建设推进办公室内设价格审核小组(以下简称“市审价小组”)，由市建设交通委、市发展改革委(市物价局)、市规划国土资源局、市住房保障房屋管理局、市财政局等部门作为成员单位。市审计局和市监察局参与房源定价工作的监督管理。建房协议价格由经审定的土地价格(折算为土地楼面价)、市政公建配套建设费、建筑安装综合造价、财务成本、开发单位的微利和相关税费等组成。上述财务成本，原则上按项目建设完成基础工程，并取得相关管理部门的基础验收证明后一个月内开始房源供应的节点进行核算。建房协议价格核定是由项目建设单位会同大型居住社区所在地的区县政府在《项目建设协议书》签订前，根据本暂行办法第六条规定的建房协议价格组成拟定建房协议价格，由市审价小组委托有资质的审价单位进行核实论证、提出审核意见，再由市审价小组审定。建房协议价格应当根据大型居住社区开发周期分批确定。对因不可抗力导致大型居住社区建设成本上涨，或因政府原因房源未按本暂行办法第六条规定的节点供应，导致财务成本增加等情况，在竣工决算经审价后，项目建设单位可会同大型居住社区所在地的区县政府申请调整建房协议价格，报市审价小组审定。房源供应关系确定后，项目建设单位应与用房单位签订《供应协议》，并明确用房单位按“计划预订5%、开始搭桥30%、取得预售55%、交付使用10%”的节点要求付款。对房源供应价格与建房协议价格间的差价(以下简称“差价”)，由市住房保障房屋管理局向项目建设单位收取后纳入财政专户管理。差价根据每次供应房源的住宅建筑面积计算确定，并由项目建设单位在收取该次供应的房款时，按“开始搭桥30%、取得预售55%、交付使用10%”的收款节点，同步以支票背书方式转付给市住房保障事务中心35%(含计划预订5%)、55%、10%。2017年10月13日，上海市住房和城乡建设管理委托会、上海市房屋管理局出具《关于10号文相关规定的解释说明》，表示10号文第十五条规定的差价转付应属不附任何前置条件的同步转付，如项目建设单位认为具有10号文第七条规定的对因不可抗力导致大型居住社区建设成本上涨，或因政府原因房源未按暂行办法第六条规定的节点供应，导致财务成本增加的情形，应当另行按照相关规定报市审价小组审定，在审价小组的审定结论出具前，项目建设单位无权暂留任何差价，差价的支付应严格按照第十五条的规定执行，第七条规定的建设协议价格调整流程不影响项目建设单位按规定时间和比例支付差价的义务。本院审理中，市住建中心提供由鼎鑫置业公司盖章确认的《项目房源供应明细表》，证明鼎鑫置业公司确认应向市住建中心支付的差价款金额。对此，鼎鑫置业公司确认该《项目房源供应明细表》是鼎鑫置业公司于2016年10月上旬出具给市住建中心，并认可市住建中心关于差价的计算方式。市住建中心并提供2017年11月27日上海市普陀区房屋征收事务中心出具的《情况说明》、2015年7月17日鼎鑫置业公司出具的收据，证明鼎鑫置业公司收取的最后一笔房款是2015年7月14日由上海市普陀区房屋征收事务所中心支付的4,572,984.75元。鼎鑫置业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。以上事实，有《项目协议书》、《补充协议》、《关于落实江桥基地10号地块房源差价转付工作的函》、《上海市人民政府办公厅关于转发市住房保障房屋管理局等五部门制订的＜上海市大型居住社区动迁安置房源定价管理暂行办法＞的通知》、《关于10号文相关规定的解释说明》、《项目房源供应明细表》、《情况说明》、收据及本院审理笔录予以证实。审理中，市住建中心称，即使中环投资公司应承担的是连带责任保证，市住建中心已于2014年5月26日向中环投资公司、鼎鑫置业公司主张过责任保证，故市住建中心没有超过保证期间，并提供2016年2月23日《律师函》，内容为“2009年10月和2010年12月，贵方与市住建中心分别签订建设项目协议书和补充协议，明确江桥镇基地10号地块配套商品房的销售差价为高层4,814元/平方米。截至2014年11月，贵方应付市住建中心销售差价款48,092万元，已支付3,000万元，尚有45,092万元销售差价款未予支付。为此，市住建中心分别于2013年4月16日、2014年5月26日和2014年11月12日向贵方发函，要求贵方尽快支付销售差价款。但贵方接函后至今未向市住建中心付清上述45,092万元销售差价款。”鼎鑫置业公司对《律师函》的真实性予以认可，但认为鼎鑫置业公司并未就市住建中心对鼎鑫置业公司的诉讼时效提出异议，故该证据与本案并无关联。中环投资公司则对该《律师函》的真实性不予认可，并认为中环投资公司未收到该函，该函抬头中虽然有中环投资公司，但不能证明市住建中心已向中环投资公司邮寄该函件。审理中，市住建中心表示，鼎鑫置业公司可根据10号文相关规定主张增加的建设成本。本院认为，市住建中心与中环投资公司签订的《项目协议书》以及市住建中心与鼎鑫置业公司签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依法履行合同义务。根据《补充协议》的约定，鼎鑫置业公司在收取购房单位支付的房款时，差价应按照“开始搭桥30%、取得预售55%、交付使用10%”的收款节点，同步以支票背书方式转付给市住建中心35%(含计划预订5%)、55%、10%。现市住建中心、鼎鑫置业公司均确认目前10号地块项目已全部销售完毕，市住建中心按约履行了房源供应义务，购房单位已向鼎鑫置业公司支付了全部房款。现市住建中心诉请要求鼎鑫置业公司、中环投资公司共同向其支付差价款435,967,877.46元，鼎鑫置业公司虽对差价款金额没有异议，但认为应扣除实际履行过程中增加的建设成本费用，而中环投资公司则认为其未取得中标通知书，因此其与市住建中心签订的《项目协议书》已经终止，且市住建中心已将涉案项目指定由鼎鑫置业公司实施，故中环投资公司不应承担支付差价款的义务。对此，本院认为，根据《补充协议》约定，鼎鑫置业公司如认为具有10号文第六条规定的原因导致财务成本增加的，其可申请调整该地块建房协议价格，报市住建中心审核。根据本市相关政策，建设单位申请调整建房协议价格的，需报市审价小组审定。因此，在调价结论尚未明确前，鼎鑫置业公司要求在差价款中扣除其增加的建设成本，缺乏依据，本院难以采纳。本院审理中，市住建中心表示认可鼎鑫置业公司享有要求调价的权利，故上述差价款支付后，待鼎鑫置业公司另行提出的调价申请结论明确后依约双方亦可另行结算。虽然《项目协议书》约定中环投资公司可以用建设项目所在镇注册并控股的项目公司名义，办理建设项目相关的报建手续并承担协议规定的责任与义务，但中环投资公司作为《项目协议书》的合同相对方，仍负有向市住建中心支付差价款的义务，且现无证据证明市住建中心同意中环投资公司将《项目协议书》的义务全部转移给鼎鑫置业公司，故市住建中心要求中环投资公司承担共同付款责任，并无不当，应予准许。综上所述，市住建中心要求鼎鑫置业公司、中环投资公司共同支付差价款435,967,877.46元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：被告上海鼎鑫置业有限公司、被告上海中环投资开发(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告上海市住宅建设发展中心支付差价款人民币435,967,877.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,221,639.39元，由被告上海鼎鑫置业有限公司负担人民币1,110,819.70元，由被告上海中环投资开发(集团)有限公司负担人民币1,110,819.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐人民陪审员  王顺和二〇一八年十一月三十日书 记 员  蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。