广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初1799号原告：吴梓青，男，汉族，1981年8月8日出生，住址：广东省揭阳市空港经济区。原告：吴晓南，男，汉族，1954年5月6日出生，住址：广东省揭阳市空港经济区。委托代理人：陈子文、姚望，均系广东惠泰律师事务所律师。被告：胡楚城，男，汉族，1982年4月25日出生，住址：广东省揭阳市市辖区。原告吴梓青、吴晓南与被告胡楚城房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告吴梓青、吴晓南起诉称，原告因拖欠被告借款人民币258万元，遂以其名下位于惠州市鹅岭南路××、××楼××号的房产抵偿该债务，双方并于2017年6月7日签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定：房屋交易价格为450万元；首期房款为258万元整；付款方式为：银行按揭，贷款作为房价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入甲方（即原告）在该贷款银行所开设的账户；甲方房地产权证处于抵押状态，甲方委托第三方金融公司代为清偿银行贷款，所产生费用由乙方（即被告）承担；如三方同意继续履行合同，则违约方从违约之日起按照总房价的0.5‰向守约方支付违约金直至实际履行之日止；同时，双方约定如任何一方违约须承担一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费。随后，原、被告与陈庆生签订《补充协议》，约定扣除258万的首期房款后，余款192万由被告支付给原告。由于被告向原告支付了864150元用于原告清偿银行贷款，解除抵押后，原告亦将房产过户至被告名下。但经原告多次催告，被告拒不支付剩余的购房款1055850元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起民事诉讼，恳请依法支持原告的诉请。一、判令被告立即向原告支付购房款1055850元；二、判令被告立即向原告支付违约金173250元（暂计至2018年1月12日，以总房价450万的0.5‰即2250元／天作为计算基数，从2017年10月27日计至被告清偿之日止）；三、判令被告承担原告因被告违约所支出的担保费3800元、律师代理费56000元；四、判令被告承担本案所有诉讼费用（案件受理费、保全费等）。被告胡楚城辩称，有一笔帮原告担保的45万元，加上14个月利息189000元，按约定是3%的利息。还有帮原告付给银行904150元。由于我担保的数额，原告不还给案外人，所以我想要还款的尾款抵掉。扣掉上述款项，还需要付给原告23万多元。本院查明的案件事实经审理查明，2017年6月7日，原告作为甲方（卖方），被告作为乙方（买方），第三人惠州市新世纪地产经纪有限公司作为丙方（经纪方）签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，主要约定：甲方将位于惠州市鹅岭南路××、××楼××房转让给乙方（建筑面积197.48平方米，房地权证惠州字1100096076、11××77号），交易价450万元，签署合同时，乙方应交纳定金50万元给丙方代管。首期房款150万元，乙方在签订合同当日存入交易结算资金专用账户。乙方在丙方协助下向银行申请250万元贷款，此贷款作为房价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，同时甲方有义务协助办理按揭手续，银行贷款金额以银行实际批复为准，首期房款随银行批复的贷款金额相应增加或减少。甲方应在物业正式交付前，交清所有该物业名下发生的所有欠款及应付费用，甲方保证交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失。违约责任：甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付房款的，均视为违约……如三方同意继续履行合同，则违约方应从违约之日起按照总房价的0.5‰向守约方支付违约金直至实际履行之日止。其他约定：1、甲方名下房地产权证处于抵押状态，甲方委托第三方金融公司代为清偿银行贷款，所产生的费用由乙方承担。2、甲乙双方约定首期房款为人民币258万元整，加上银行贷款超过约定交易价格部分，甲方应退还给乙方。3、未尽事宜，甲乙丙三方友好协商，协商不成可向当地人民法院提起诉讼，如任何一方违约须承担一切损失，包括但不限于诉讼费和律师费。合同签订后，原告（甲方）、被告（乙方）及案外人陈庆生（丙方）就上述合同签订《补充协议》，约定：1、甲方欠乙方258万元，详见借款合同，乙方将该笔款作为此次交易的首期房款，余款192万元由乙方申请银行贷款支付给甲方。如银行贷款批复超过申请金额192万元，则甲方应当在收到银行支付的贷款后将超出部分于2个工作日内退还给乙方。2、甲方借乙方的借款金额为258万元，该笔借款的债权人实际为胡楚城与陈庆生，胡楚城占173万元，陈庆生占85万元。甲方顺利将产权过户给乙方后，由乙方支付人民币85万元给丙方。2017年9月13日，原告（债务人、乙方）、被告（保证人、丙方）及案外人黄超业（债权人、甲方）签订一份《还款协议书》，就乙方向甲方借款事宜约定：一、甲、乙双方经对账，确认截止2017年9月9日乙方尚欠甲方借款956650元。二、由于乙方资金困难一直未履行该还款义务，乙、丙双方同意按如下方式偿还：（1）丙方同意将名下物业（地址：惠州市鹅岭南路××、××楼××号）抵押贷款放款后2个工作日内偿还乙方所欠甲方借款965550元。丙方代乙方偿还债务后，乙方应无条件同意抵销依据吴晓南、乙方、丙方、陈庆生所签订的《补充协议》第一条所约定的丙方所欠乙方其中904150元的债权……三、（1）丙方自愿为本合同项下甲方对乙方的债权承担连带责任保证。乙方如未按本合同的约定向甲方清偿债务，丙方保证在还款期限届满后三个工作日内，将乙方所欠款项代为偿还给甲方。（2）丙方代乙方偿还甲方给乙方提供的借款后，即成为乙方新的债权人，甲方对乙方享有的一切权利随即转移给丙方。乙方应在丙方代其偿还借款后三日内，将所欠借款本息、违约金、代偿费偿还给丙方。其他事项：甲方于2017年8月28日向惠州市惠城区人民法院申请诉讼财产保全，甲方已查封胡楚城位于惠州市鹅岭南路××、××楼××号铺，现甲、乙、丙三方友好协商，甲方解除丙方诉讼财产保全，甲方解除后两个工作日内向博罗农商银行做抵押贷款手续，偿还甲方。2017年8月11日，涉案房产过户至被告及其配偶名下。被告向银行申请贷款200万元并于2017年10月30日办理了抵押登记，上述贷款于2017年10月31日发放。同日，被告向案外人蔡青春转账100万元。2017年8月29日，涉案房产被案外人黄超业申请查封[（2017）粤1302财保701号]，2017年10月25日，涉案房产解封[（2017）粤1302财保701-1号]。被告认为剩余192万元购房款应扣除以下相应款项：1、关于案外人黄超业帮原告赎楼的款项，三方签订上述《还款协议书》，被告向银行申请的200万元贷款发放下来后，其依约代原告向案外人黄超业偿还赎楼款965550元（房款当日按案外人黄超业的指示向案外人蔡青春银行账户转账100万元，该款转出当天黄超业将多转的款项退还给了原告），依据约定应抵销192万元房款中的904150元。2、原告吴梓青向案外人张育超借款45万元及利息约18.9万元，被告作为担保人已向张育超偿还13.5万元。3、由原告收取的涉案房屋中应返还给承租人的保证金27800元及2017年9月租金16660元。4、2017年1月被告借给原告吴梓青用于偿还信用卡的5万元。另被告称并非其不愿意支付剩余购房款，系因双方一直在协商房屋过户后由原告收取的承租人的保证金和2017年9月的房租以及原告向案外人张育超的45万元借款用于抵扣剩余购房款的问题。原告吴梓青称2017年7月25日其与配偶郑旭君的银行账号分别收到被告转账的45万元及41.415万元共计86.415万元。被告称该款项应是案外人黄超业转的。另查一，被告向法庭提交的两张借条显示原告于2017年2月5日、2017年3月8日分别借款70万元及100万元。被告称上述借款共计170万元，另有利息3万元，计173万元。另原告向案外人陈庆生借款85万元。以上共计258万元，即前述《补充协议》中涉及的258万元。另查二，原告委托广东惠泰律师事务所为诉讼代理人，其称产生律师代理费56000元。另查三，本院于2017年12月26日依原告申请作出（2017）粤1302财保1087号《民事裁定书》，裁定：查封登记在被告名下个人份额的位于惠州市鹅岭南路××、××楼××号[证号：粤（2017）惠州市不动产权第1083088号，建筑面积：197.48㎡]（查封期限为三年），查封价值以人民币107万元为限。原告支付担保费3800元、保全费5000元。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》、《补充协议》及原、被告与案外人黄超业签订的《还款协议书》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告已依约履行了合同义务，将涉案房产过户至被告名下，但被告至今未付清购房款，已构成违约，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付拖欠的购房款及违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。关于拖欠的购房款，根据《还款协议书》及被告的银行转账凭证、扣款短信及微信聊天记录，可以确认被告已按约定代原告向案外人黄超业偿还款项96.555万元。故剩余192万元购房款应按约定扣除90.415万元，被告应向原告支付拖欠的购房款101.585万元（192万元-90.415万元）。关于违约金，原、被告约定购房余款192万元由被告申请银行贷款支付给原告，但未约定贷款发放之后支付购房余款的具体时间，本院确认自原告主张权利之日（2018年1月25日）起计算。另双方还约定原告应在物业正式交付前，交清所有该物业名下发生的所有欠款及应付费用，原告保证交易后被告无须对上述原告欠款及应付费用负责，否则原告应赔偿被告由此引起的一切损失。被告称涉案房产过户后原告未将房屋承租人交纳的保证金交付给被告，双方曾就此协商抵扣房款未果，此也是其一直未支付剩余购房款的原因之一。原、被告约定违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，原告未就其具体损失举证，另结合原告履行合同义务的实际情况，本院确定违约金以450万元为计算基数，按年利率6%自2018年1月25日开始计算至实际支付之日止，但最高不得超过拖欠房款的30%即30.4755万元（101.585万元×30%）。关于被告要求剩余购房款应扣除相应款项的问题（除双方约定的予以抵扣的90.415万元），与本案非同一法律关系，不宜在本案中处理，被告可另行主张权利。关于原告主张的律师代理费，虽有代理合同，但未提交发票证明该费用已实际产生，不予支持。关于原告主张的担保费，双方在《广东省惠州市房地产买卖居间合同》有明确约定，是双方真实意思表示，且有发票为据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡楚城应在本判决发生法律效力之日起七日向向原告吴梓青、吴晓南支付购房款1015850元及违约金（违约金以4500000元为计算基数，自2018年1月25日起按年利率6%计算至实际支付之日止，最高不得超过304755元）。二、被告胡楚城应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴梓青、吴晓南支付担保费3800元。三、驳回原告吴梓青、吴晓南的其他诉讼请求。案件受理费16400元、保全费5000元，合计21400元（原告已预交13200元），由原告吴梓青、吴晓南负担4280元，被告胡楚城负担17120元。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  朱 雄审 判 员  杨燕红人民陪审员  李国强二〇一八年七月二十三日法官助理陈晓琳书记员李诗琪