上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第3017号原告张军红，女，1970年5月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告李政，男，1996年9月10日生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人童锡荣，上海市群成律师事务所律师。被告上海乐源实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人杨军，总经理。委托代理人唐，女，1977年9月10日生，汉族，住上海市闵行区顾戴路***弄***号***室，系被告职工。委托代理人侯茜，女，1978年2月2日生，汉族，住新疆克拉玛依市。原告张军红、李政与被告上海乐源实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年10月16日受理，依法适用简易程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人童锡荣，被告委托代理人唐、侯茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月9日，原、被告间订立《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其所有的上海市金山区卫清西路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告作营业之用，期限为2012年4月9日至2021年4月8日。2012年4月9日至2012年6月8日为免租期。2012年6月9日至2015年6月8日期间每3个月的租金为55,628元(人民币，下同),被告应每3个月支付一次，于前一期租赁费用期满前10日内向原告支付下一期租赁费用。合同还约定，被告应向原告缴纳保证金55,628元，如被告逾期支付或未完全支付租金，则每日应按所欠租金的万分之五向原告缴纳滞纳金。如逾期超过30天，在原告发出书面催缴通知后5个工作日内仍未支付所欠租金的，则视为被告严重违约，原告有权单方面解除该合同，被告给付相等于3个月租金的保证金作为违约金。合同订立后，被告向原告支付了保证金及分期支付了2014年3月8日的租金。嗣后，被告一直逾期向原告支付租金至今。自2014年3月9日起至2014年10月8日止，被告已累计拖欠原告租金79,798.66元。因被告持续逾期支付租金，故原告于2014年9月16日委托律师向被告发出律师函催款，但被告至今仍未向原告给付所欠租金。故请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年10月8日解除；2、要求被告支付租金79,789.66元,并按照日租金618.08元的标准，给付原告自2014年10月9日起至被告实际向原告退房之日止的房屋占有使用费；3、要求被告支付违约金55,628元(以被告已交付的相当于3个月租金的保证金予以抵扣)；4、要求被告自2014年3月9日起至判决生效日止，以5628元为基数，按日万分之五的比例给付滞纳金；自2014年6月9日起至判决生效日止，以55,628元为基数，按日万分之五的比例给付滞纳金；自2014年9月9日起至判决生效日止，以18,542.66元为基数，按日万分之五的比例给付滞纳金；5、要求被告向原告赔偿期待利益损失55,628元;6、要求被告支付物业费4419.6元(该项诉请在审理中撤回)。被告辩称，对第一项诉请没有异议，但2014年10月8号之后原告把门锁了，被告并未实际使用。对于第二项诉请，对于2014年10月8日之前的租金没有异议，之后因无法使用房屋，不愿支付费用。对于第三项诉请，违约金愿意支付，但签订合同时被告已支付保证金，两项折抵后被告不需要再支付违约金了。第四项诉请，滞纳金是违约金的一部分，不同意支付，即使支付，计算方式和起算时间没有异议，但是比例过高，要求法院调整。第五项诉请，原告未举证其损失，另被告已支付过保证金。针对被告辩称，原告表示，2014年10月8日之后，被告可以使用房屋，并且房屋由被告实际占用，并未移交给原告。同意保证金折抵违约金。关于滞纳金，被告提出过高的理由不足。双方签订合同期限为9年，继续履行原告就有收入，原告要求期待利益损失有法律依据。经审理查明，2012年4月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于上海市金山区卫清西路XXX号的房屋出租给被告使用，期限9年。2012年4月9日至6月8日为免租期。合同还约定，如逾期支付租金超过30天，在原告发出书面催缴通知后5个工作日内仍未支付所欠租金的，则视为被告严重违约，原告有权单方面解除该合同，被告给付相等于3个月租金的保证金作为违约金等事宜。合同订立后，被告向原告支付了保证金。自2014年3月9日起，被告逾期支付租金，原告催讨未果，遂涉诉。另查明，原、被告双方于2014年12月4日就涉案房屋办理交接。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、律师函、公证书、房产证及当事人的当庭陈述等证据为证，本院予以确认。本院认为，因双方订立的《房屋租赁合同》指向的涉案房屋原告具有出租权利，且不存在法律规定的无效情形，故该合同应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，被告逾期支付租金，经原告催告后在合理期限内仍不履行，根据合同约定，原告有权解除合同，且被告在庭审中明确表示同意解除合同，故原告关于确认合同于2014年10月8日解除的诉讼请求，应予准许。合同解除后，被告除依合同负有支付未付租金的义务，还应向原告支付逾期搬离房屋的占有使用费，被告关于2014年10月8日后无法使用房屋的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳；占有使用费用的标准，可参照原合同约定的租金标准计算，故原告关于要求被告支付原告租金及房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，合同解除归责于被告，且庭审中被告明确表示同意以保证金抵扣违约金，原告亦表示认可，故该项诉请应予准许，被告应支付的违约金以合同保证金抵扣。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，本案中原告的违约金主张和滞纳金主张的事实基础不同，前者基于合同的提前解除，后者基于被告的逾期付款行为，故被告关于违约金包含滞纳金的抗辩意见，不予采纳；关于滞纳金的计算标准，因合同对此有明确约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效，被告关于原合同约定标准过高要求调整的意见，缺乏依据，不予采纳，故原告请求被告按照每日万分之五的标准支付滞纳金的诉讼请求，予以准许。原告关于要求被告赔偿期待利益损失55,628元之诉请，因其未提供证据证明损失存在，且已要求被告承担合同约定的违约责任，该项诉请缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张军红、李政与被告上海乐源实业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年10月8日解除；二、被告上海乐源实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张军红、李政租金人民币79,789.66元；三、被告上海乐源实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张军红、李政自2014年10月9日起至2014年12月4日止的房屋占有使用费人民币35,230.56元；四、被告上海乐源实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张军红、李政违约金人民币55,628元(此款以被告上海乐源实业发展有限公司已向原告张军红、李政支付的保证金人民币55,628元抵扣)；五、被告上海乐源实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告张军红、李政逾期付款滞纳金(以人民币5628元为基数，自2014年3月9日起算至本判决生效之日止；以人民币55,628元为基数，自2014年6月9日起算至本判决生效日止；以人民币18,542.66元为基数，自2014年9月9日起算至本判决生效日止；均按照每日万分之五的标准计算)；六、驳回原告张军红、李政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2060元，由被告上海乐源实业发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  贺美娟二〇一五年一月十二日书 记 员  张 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。