广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初3302号原告：罗剑锋，男，1982年8月9日出生，汉族，住广州市花都区，原告：谭观水，女，1985年9月10日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：范国茂（委托时间自2018年3月9日始至2018年7月31日止），广东合誉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄舒婷（委托时间自2018年3月9日始至2018年7月31日止），广东合誉律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴国财（委托时间自2018年8月9日始），广东粤兴律师事务所律师。被告：高苗芳，女，1988年11月24日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：江志达，广东合慧益律师事务所律师。第三人：广州住房置业担保有限公司，住所地广州市天河区华就路12号1601房、1602房、1603房、1604房、1605房、1606房、1607房、1608房、1609房，统一社会信用代码914401013400774261。法定代表人：朱春秀。委托诉讼代理人：欧水发，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵瑜，女，该公司职员。第三人：广州市领富房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街公益大道4号103、104号铺，统一社会信用代码91440101MA59EKMC3E。法定代表人：陈家荣。原告罗剑锋、谭观水与被告高苗芳，第三人广州住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）、广州市领富房地产代理有限公司（以下简称领富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序于2018年5月9日公开开庭进行审理，原告罗剑锋及原告罗剑锋、谭观水的共同委托诉讼代理人范国茂，被告高苗芳的委托诉讼代理人江志达，第三人住房置业公司的委托诉讼代理人欧水发、赵瑜到庭参加诉讼，第三人领富公司没有到庭。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年8月17日再次公开开庭审理了本案，原告罗剑锋及罗剑锋、谭观水罗剑锋、谭观水的共同委托诉讼代理人吴国财，被告高苗芳的委托诉讼代理人江志达，第三人住房置业公司的委托诉讼代理人欧水发、赵瑜，第三人领富公司的法定代表人陈家荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗剑锋、谭观水向本院提出诉讼请求：1.罗剑锋、谭观水与高苗芳继续履行双方在2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》；2.高苗芳协助罗剑锋、谭观水办理涂销以及过户手续，住房置业公司予以协助办理涂销手续；3.高苗芳向罗剑锋、谭观水支付律师费6000元；4.本案诉讼费由高苗芳承担。事实和理由：罗剑锋与高苗芳及领富公司于2017年3月6日签订《房屋买卖合同》，约定罗剑锋向高苗芳购买位于广州市花都区建设北路212号1栋1804房，建筑面积为97.9平方米，房屋总价为90万元。罗剑锋、谭观水按照合同约定分别于2017年3月6日、7日向高苗芳支付定金2万元、8万元，合计10万元定金，并于2017年3月9日通过广州競宇金融服务有限公司向银行提交贷款申请。2017年3月25日，高苗芳要求罗剑锋、谭观水再支付10万元购房款后再办理网签手续，故罗剑锋、谭观水当天向高苗芳支付10万元。同月29日，双方办理网签手续。之后罗剑锋、谭观水按照合同约定催促高苗芳尽快与住房置业公司办理涂销抵押手续，以办理过户手续，高苗芳一直予以拖延直至超出合同约定的交易过户手续办结截止日2017年7月6日均未办理涂销抵押手续。罗剑锋、谭观水认为买卖双方均需诚信交易并忠实履行合同义务，为维护罗剑锋、谭观水的合法权益特向法院起诉，请求依法判决。罗剑锋、谭观水于2018年5月9日变更诉讼请求为：1.解除罗剑锋、谭观水与高苗芳签订的房屋买卖合同；2.高苗芳返还购房款20万元；3.高苗芳赔偿房屋溢价损失暂定为60万元（具体数额以评估报告为准）；4.高苗芳支付违约金9万元（违约金是按照合同总房价款的10%计算）；5.高苗芳返还罗剑锋、谭观水已经支付的垫资赎契的费用6500元；6.高苗芳返还罗剑锋、谭观水支付的中介费用13500元；7.高苗芳承担罗剑锋、谭观水的律师费6000元、按揭费2800元；8.本案诉讼费由高苗芳承担。罗剑锋、谭观水于2018年8月17日变更诉讼请求为：1.解除罗剑锋、谭观水与高苗芳签订的房屋买卖合同；2.高苗芳返还购房款20万元；3.高苗芳赔偿房屋溢价损失为779000元；4.高苗芳支付违约金9万元（违约金是按照合同总房价款的10%计算）；5.高苗芳赔偿罗剑锋、谭观水已经支付的垫资赎契的费用6500元；6.罗剑锋、谭观水赔偿罗剑锋、谭观水支付的中介费用13500元；7.罗剑锋、谭观水赔偿高苗芳律师费6000元、按揭费2800元；8.本案诉讼费由高苗芳承担。针对罗剑锋、谭观水起诉时的诉讼请求，高苗芳辩称，我方不同意罗剑锋、谭观水的诉讼请求，请求驳回罗剑锋、谭观水的诉讼请求。原被告双方及领富公司于2017年3月6日签订的房屋买卖合同，房屋总价为90万元，我方确认收到罗剑锋、谭观水支付的购房款20万元，我方不同意继续履行该房屋买卖合同，请求解除2017年3月6日签订的房屋买卖合同，但我方仅作为答辩意见，我方不提起反诉。在合同履行过程中，罗剑锋、谭观水存在拖延向银行办理贷款手续的行为，罗剑锋、谭观水的行为构成违约，我方有权不再出售涉案房屋给罗剑锋、谭观水。针对罗剑锋、谭观水变更后的诉讼请求，高苗芳辩称，我方同意罗剑锋、谭观水的第一、二项诉讼请求。我方同意解除合同、同意返还20万元的购房款。我方不同意罗剑锋、谭观水其他诉讼请求，我方不同意赔偿罗剑锋、谭观水房屋溢价损失60万元，我方认为罗剑锋、谭观水存在违约行为，且罗剑锋、谭观水也主张了违约金，根据相关法律规定，房屋差价过高，我方认为罗剑锋、谭观水该项诉讼请求是非常不合理的，我方请求法院依法认定。对罗剑锋、谭观水的第四、五、六项诉讼请求我方认为罗剑锋、谭观水存在违约行为，我方请求法院查明事实的情况下予以裁判。罗剑锋、谭观水要求赔偿差额779000元，我方认为合同已经明确约定按照合同成交价的10%承担违约责任。具体的违约金也已经达到90000元。若加上承担律师费用等经过法庭认为合理的费用，对于我方来说，违约金过高。若按照评估的差价部分，要求被告单独予以赔付，这是变相对违约金的累加，是十分不公平的。对我方造成很不合理的负担。住房置业公司述称，我方作为抵押权人，只要有人向我方提前结清贷款，我方同意协助办理产权变更登记，我方愿意协助办理涂销抵押等手续。领富公司述称，2017年3月6日，罗剑锋与高苗芳到我方处签订了房屋买卖合同，房屋成交价为90万元，买方到银行申请房屋贷款，卖方到银行申请贷款提还手续。由于卖方房屋是2016年9月向住房公积金中心贷款购入的，供楼年龄不足一年的，不允许提前还款，所以导致后续房屋交易过户手续未能正常办理。要等到2017年9月才能正常办理，后来买卖双方协商约定，合同继续履行卖方公积金贷款满一年后继续办理手续过户。然后到了2017年9月份，买方向平安银行申请房屋贷款，卖方也向公积金中心申请提前还贷。期间因为当时房屋是业主贷款58万买回来的，供了才一年，所以还欠大概56万左右，而买卖双方都是找的大道金服金融有限公司去进行垫资赎契手续，这间金融公司要求必须要等到买方银行房贷同意贷款书出来后才会进行帮业主垫资赎契手续，本来业主2017年9月份就可以申请提前还款了，但是由于买方在申请银行贷款时资料没补齐还有各种原因，所以导致2017年9月份买方的同意贷款书还没下来，所以导致了业主在9月没法正式提前还款，所以业主在9月份申请的提前还款手续也就爽约了。因为买房公积金还款是固定每个月5号，公积金要求的提前还款一定要在每月还款日提前3天申请并把扣款金额存在还款银行卡上，到了2017年10月5日前，买方的同意贷款书还没有批复，所以又一次导致了卖方的提前还款手续没有顺利申请办理成功，后来到了2017年11月6日，买方提了一点要求就是想把房贷换到了邮政银行去进行申请贷款。2017年9-11月期间，我方和卖方并没有收到按揭公司通知说买方收到任何关于银行告知买方申请的同意贷款书已经批复下来了。后来因为卖方高苗芳与其丈夫婚姻破裂，又带着刚出生的女儿，在当地又没有房子住，联想到如果把唯一住房都卖了出去后，两母女就变无家可归了，又想到了过户交易手续拖了三个月之久也没法正常进行，所以就想与买方终止合同，解除合约。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区建设北路212号1栋1804房，权属人是高苗芳，2016年8月2日设立抵押，抵押权人为住房置业公司，债权数额为58万元。2017年3月6日，高苗芳（卖方）与罗剑锋（买方，代罗剑锋、谭观水）、领富公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定，买卖之房屋地址为：广州市花都区建设北路212号1栋1804房，该物业成交价为900000元。基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付0元作为咨询及中介服务费；买方于本合同签订之日向经纪方支付0元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。关于违约责任，约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。任何一方违约，守约方为实现权利所产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费）由违约方承担。买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，以及经纪方向买方或卖方作出的任何声明和承诺，必须由经纪方书面确认并加盖经纪方的公章方可生效。三方约定的其他事项部分以手写体注明“①垫资赎契费用共12000元左右，买方固定出资5000元，余下的卖方支付”。合同附件部分约定，买卖双方一致同意由买方按涂销抵押按揭付款，申请商业贷款支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延：（1）签订本合同时支付100000元作为定金；（2）本合同签订后5天内支付部分楼款0元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付。（3）部分楼款共计150000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2017年7月6日内完成（以付清双方交易税费为准）。（4）650000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴收据时支付给卖方。合同及附件还对其他内容进行了约定。签订合同后，罗剑锋、谭观水分别于2017年3月6日、2017年3月7日、2017年3月25日向高苗芳共计支付购房款20万元。罗剑锋、谭观水于2017年3月25日向高苗芳支付了垫资赎契款项6500元。诉讼中，双方关于合同未能继续履行下去的原因各执一词。罗剑锋、谭观水认为，高苗芳没有依合同约定垫资赎契，垫资赎契的义务在高苗芳，且我方已经向高苗芳支付垫资赎契的费用，因高苗芳偿还涉案房屋贷款时间不满一年，其在2017年4月份无法办理一次性提前还贷，导致2017年7月6日前无法完成过户。我方在得知该情况后，口头答应高苗芳可以在一次性提前还贷之后办理过户手续。我方在2017年3月份的时候就将相应的材料提交给了按揭公司競宇公司，在2017年9月份的时候，競宇公司陈述原来的按揭因时间太久不能做了，就重新找了一家按揭公司办理了按揭贷款协议，2017年10月25日平安银行批复了同贷书同意贷款，而高苗芳未能在公积金中心要求的2017年11月5日前提前还款、涂销抵押，才导致交易未能继续履行。高苗芳认为，其在2017年4月份到公积金中心申请一次性提前还贷的时候，被告知要贷款满一年才可以申请一次性提前还款，罗剑锋、谭观水在知道该情况后，双方口头约定变更合同，推迟了过户时间，罗剑锋、谭观水拖延办理按揭贷款，存在违约行为。罗剑锋、谭观水在2017年9月份才到银行申请按揭贷款，于2017年10月底才补齐按揭贷款的资料给平安银行，且后来罗剑锋、谭观水又要求领富公司找其他银行办理按揭贷款，在拖延一段时间后才接受平安银行办理按揭贷款。对此陈述高苗芳没有证据提交，称只是据领富公司的反馈。高苗芳没有收到罗剑锋、谭观水取得2017年10月25日的同贷书的消息，因大道金服金融有限公司要求必须等到买方银行房贷同意贷款书出来后才会进行帮业主垫资赎契手续，因此，其在2017年11月5日前没有完成一次性还贷。高苗芳陈述其于2018年3月26日与前夫离婚，婚生女儿由高苗芳抚养，涉案房屋作为其唯一住房，不同意继续出售涉案房屋。关于按揭费用和中介费用，罗剑锋、谭观水认为其向领富公司的员工梁子伟转账支付了按揭费用2800元，但领富公司没有开具收据和发票，合同虽未约定中介费，涉案房屋是没有资格的案外人向我方陈述有房源，故借领富公司的名义，案外人要求我方按照房价款的1.5%支付中介费，收据是领富公司出具的，但我方实际上是支付给了案外人。领富公司向我方陈述中介费用无需在合同中予以表述。领富公司陈述，罗剑锋、谭观水有向我方支付中介费13500元，合同虽未约定中介费的支付，但我方的员工与罗剑锋、谭观水有口头约定中介费。罗剑锋、谭观水于2018年5月11日提交评估申请书，申请对涉案房屋于2018年3月9日的市场价进行评估，本院摇珠选定深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司广州分公司作为评估机构，该公司出具房地产估价报告，载明“估价对象于价值时点2018年3月9日的评估市值总值为167.9万元”。罗剑锋、谭观水为此支付评估费用6698元。罗剑锋、谭观水对该报告书予以确认，认为涉案房屋的价值在短时间内已经大幅度上涨，若其继续购买同种类型的房屋需要支付巨大的房屋差价，合同约定的违约金不足以赔偿其损失，要求高苗芳按照评估结果赔偿房屋溢价损失。高苗芳认为，涉案房屋市值的评估时点应为高苗芳决定不再出售房屋的时间即2017年12月1日。该报告书评估的价格比房屋实际价值高出很多。另查明，罗剑锋、谭观水为本次诉讼支出律师费6000元。诉讼中，依照罗剑锋、谭观水的申请，本院作出（2018）粤0114民初3302号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人高苗芳的银行存款906000元或查封等值的其他财产。后本院对高苗芳名下的房产采取了查封措施。本院认为，罗剑锋、谭观水与高苗芳、领富公司签订的《房屋买卖合同》及附件是三方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，三方当事人均应恪守合同约定。上述合同包含了两个法律关系，即罗剑锋、谭观水与高苗芳的房屋买卖合同关系，以及罗剑锋、谭观水、高苗芳与领富公司之间的居间合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，居间合同关系不属于本案的处理范围。高苗芳同意解除《房屋买卖合同》并返还购房款200000元，因此，罗剑锋、谭观水要求解除双方签订的房屋买卖合同、要求高苗芳返还购房款200000元的诉讼请求，本院予以支持。双方关于合同未能继续履行下去的原因各执一词，高苗芳认为罗剑锋、谭观水拖延办理按揭贷款，但高苗芳对此并未提交证据证明，根据庭审中罗剑锋、谭观水的举证、高苗芳以及领富公司的陈述可看出，罗剑锋、谭观水已支付购房款、垫资赎契的费用给高苗芳，罗剑锋、谭观水于2017年10月25日取得了银行同贷书。罗剑锋、谭观水并不存在拖延履行合同的行为，涉案合同未能履行下去的原因在于高苗芳不愿意出售涉案房屋，因此，高苗芳应当承担相应的违约责任，罗剑锋、谭观水请求高苗芳返还已支付的垫资赎契费用6500元、按照合同约定支付房价款10%的违约金、支付律师费，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，双方签订合同后，涉案房屋的价值存在明显的上涨，因此，合同约定的违约金不足以弥补罗剑锋、谭观水因此遭受的损失，高苗芳认为应当以2017年12月1日即其表示不出售涉案房屋时为评估时点，但并无证据显示该时点高苗芳曾向罗剑锋、谭观水表示不愿意继续履行合同，高苗芳认为评估报告中的评估价格过高，但并未提交证据证明，因此，本院对高苗芳的陈述不予采纳。经评估起诉时的房屋价值为1679000元，减去合同约定价款900000元，房屋溢价779000元，双方约定的违约金显然不足以弥补造成的损失，因此，高苗芳应当赔偿房屋溢价损失，如上所述，本院已支持了违约金90000元，房屋溢价损失中应当对该部分予以扣除，故本院对房屋溢价损失中的689000元予以支持，罗剑锋、谭观水诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，罗剑锋、谭观水诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于中介费的问题，《房屋买卖合同》中没有约定支付中介费，约定经纪方与买方或者卖方签订的任何协议，以及经纪方向买方或者卖方作出的任何声明和承诺，必须由经纪方书面确认并加盖经纪方的公章方可生效，且罗剑锋、谭观水与领富公司关于中介费的陈述不一致，因此，罗剑锋、谭观水请求高苗芳向其支付中介费，本院不予支持。关于按揭费的问题，罗剑锋、谭观水提交的证据不足以证明其向按揭公司支付了按揭费，因此，罗剑锋、谭观水请求高苗芳向其支付按揭费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告罗剑锋、谭观水与被告高苗芳、第三人广州市领富房地产代理有限公司于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告高苗芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗剑锋、谭观水返还购房款200000元；三、被告高苗芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗剑锋、谭观水支付违约金90000元；四、被告高苗芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗剑锋、谭观水赔偿房屋溢价损失689000元；五、被告高苗芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗剑锋、谭观水返还垫资赎契的费用6500元；六、被告高苗芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗剑锋、谭观水支付律师费6000元；七、驳回原告罗剑锋、谭观水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14680元，由原告罗剑锋、谭观水负担1421元，由被告高苗芳负担13259元。财产保全费5000元，由被告高苗芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  高 媛二〇一八年十月二十五日书 记 员  黄丽雅