江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0722民初420号原告（反诉被告）：深圳市今典商业管理有限公司信丰分公司（以下简称今典公司），营业场所：江西省赣州市信丰县嘉定镇城南大道（中国赣州南部国际物流商贸城售楼部3楼）。统一社会信用代码：91360722MA35GLJM2H。法定代表人：卢胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾剑，系江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理；彭健健，系今典公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：徐名忠，男，汉族，1969年2月9日生，汉族，户籍地：江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：曾位礼，系江西宋城律师事务所律师，一般授权代理；张逸云，系江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告今典公司与被告徐名忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，2019年3月8日被告徐名忠提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出了本院（2019）赣0722民初410号判决书，因原告今典公司和被告徐名忠均不服判决提出上诉，2020年11月29日，经江西省赣州市中级人民法院裁定，撤销了本院（2019）赣0722民初410号判决，并将该案发挥本院重审。本院于2021年2月2日立案后，2021年3月18日另行组成合议庭并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告今典公司委托代理人曾剑、彭健健，被告徐名忠委托代理人曾位礼、张逸云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告今典公司的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年4月22日签订的《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》；2、判令被告于判决生效后三日内将商铺恢复原状，腾空并归还原告；3、判令被告支付原告租金1227164元（2017年12月1日至2020年4月30日）；4、判令被告按46547.67元/月标准向原告支付自2020年5月1日起至被告实际腾空承租商铺之日止的租金，暂计到2021年1月31日止为418929元；5、判令被告补交2017年5月1日至11月30日期间未交的4个月租金169264元；6、判令被告所缴纳的保证金5万元不予退还；7、判令被告向原告支付自租金拖欠之日起至被告实际腾空商铺且付清全部租金之日止的违约金，暂计到2021年2月7日，合计624256.23元；以上合计2489595.23元；8、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年4月22日，被告与原告签订了《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》，合同约定：原告将其位于赣州南部国际物流商贸城华南22栋0128-0156号商铺出租给被告，租期为2017年5月1日至2027年4月30日，月租金为42316元，租金按季度收取，被告应每次提前15日足额支付下一期租金。合同签订后，被告自2017年11月15日起拒不支付租金，至起诉时，被告拖欠租金550108元及物业费50778元，已经构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。原告今典公司向本院提供的证据有：营业执照复印件、《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》、租金及物业费欠款清单、2016年9月17日双方签订的商铺租赁合同。被告徐名忠辩称：原、被告签订的场地租赁合同应当继续履行。本案中原告违约在先，被告未付租金系行使正当的先履行抗辩权，本身并无过错，不属违约行为，本案合同未达到约定解除和法定解除的条件，原告要求解除合同的请求应当予以驳回。关于继续履行合同的租金缴纳，被告基于实际使用了商铺，即便需支付租金，也应根据公平原则，符合被告使用目的的商铺部分才能计算租金，不符合使用目的的不应当计算租金。本案中不存在被告迟延履行债务情形，不发生被告需向原告承担违约金、补交租金及被没收押金的违约责任，应当驳回原告的无理诉讼请求。反诉原告徐名忠向本院提出的反诉请求：1、请求确认双方签订的《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》无效；2、判令今典公司将已收取的租金人民币12.6948万元及保证金人民币5万元退还给徐名忠；3、判令今典公司向徐名忠支付已垫付的消防工程款2.627568万元；4、判令今典公司赔偿徐名忠因合同无效造成的各项损失合计人民币619.96317万元；5、本案诉讼费用由今典公司承担。事实与理由：江西弘乾中茂实业有限公司于2014年12月31日、2015年1月5日、1月7日通过江西省土地使用权和矿业权交易系统以总价52069万元竞得了赣州南部国际商贸物流综合体项目11宗地的国有土地使用权并进行开发。之后，该公司对该宗地作了相应区域规划并对外招商，根据其宣传、公示的规划方案，信丰县汽车总站对面规划为汽车4S店片区。徐名忠等八家公司因经营汽车4S店之需要，分别在2017年4月份与江西弘乾中茂实业有限公司委托的管理公司（即今典公司）签订了《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》。而后，徐名忠等八家公司陆续进场装修，期间，逐渐发现租赁场所存在系列问题，如配套基础设施不完善，消防、网络、三相电源等均不到位，租赁场所的临时电源经常出现漏电、跳闸情况，存在巨大安全隐患，租赁场所固定玻璃的钢结构横梁未按约定构造。因存在诸多问题，自进场装修开始至今，徐名忠的各项工作都无法正常开展，更为重要的是，租赁场所因用地性质问题无法办理消防申报，并在2017年8月被消防大队查封，至今仍无法办理经营汽车“4S”店的相关证照（如道路运输经营许可证等）。因不能取得相应资质，致使厂家对经营场地验收及品牌业务授权无法通过，公司的大部分业务均无法开展。后徐名忠从相关部门获悉，今典公司出租的场地是在未取得土地使用权证、规划两证、施工许可证的情况下所建，为非法的违章建筑，随时面临拆除。徐名忠等八家公司自进驻租赁场所开始至今多次通过各种方式要求今典公司解决存在的问题，今典公司一直以各种理由推诿，并于2019年1月向人民法院提起诉讼要求徐名忠支付租金。今典公司提供的租赁场地系非法的违章建筑，且该场地无法满足徐名忠的经营需要，今典公司的行为已给徐名忠造成巨大损失，为维护徐名忠的合法权益，特提起反诉。徐名忠向本院提供的证据有：信丰徐名忠汽车销售有限公司营业执照复印件、赣州·南部国际物流商贸城发布的招商广告及招商规划图、《工作联系函》、名忠等8家4S店于2017年8月-2018年10月向原告致送的《商函》、中茂公司《关于对中国南部国际商贸物流综合体项目仓储物流区验收的请示》、信丰县商务局2018年3月-2020年3月召开南部物流城调整规划、欠缴土地出让金等的协调会议记录复印件、赣州华昇会计事务所有限公司司法鉴定意见书、涉案商铺的平面图纸、信丰县自然资源局【2019】8号文件复印件、场地租赁合同等、信丰县消防大队查封徐名忠商铺消防设施照片3张、施工承包合同（消防费用增值税发票）、费用明细表、被告向各经销商缴纳保证金收据7张、购买设备发票13张、信丰县城乡规划建设局用地规划许可证复印件、鉴定费发票。反诉被告今典公司针对反诉辩称：一、徐名忠要求今典公司将已收取的12.6948万元租金及5万元保证金予以退还，缺乏事实及法律依据。1、双方在2016年9月签订《场地租赁合同》后，今典公司即按徐名忠的建筑要求建造房屋，在房屋完工后，双方于2017年4月22日重新签订《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》（租赁期限：2017.5.1～2027.4.30），该合同是双方真实意思表示，合法有效。徐名忠缴纳的合计126948元租金及50000元保证金系基于上述合同约定而履行的义务，并且徐名忠也按照合同约定的时间接收并一直使用今典公司商铺用于经营。徐名忠声称因不能取得相关资质，自身大部分业务无法开展，然而徐名忠所产生、缴纳的水电费可以证明，其一直在使用商铺正常营业。租赁合同的合同目的实际已经实现，徐名忠理应根据合同约定履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。徐名忠在使用商铺进行经营谋取利益的同时，一直拒绝缴纳租金，已然构成根本违约。在今典公司依照合同约定及法律规定诉至法院主张合法权利时，徐名忠不仅拒绝履行交租义务，反而要求退还正常使用期间的租金及合同保证金，严重违反了公平原则和诚实信用原则。2、徐名忠主张双方签订的上述租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中徐名忠一直占有今典公司的房屋，利用今典公司房屋经营收益，即使上述租赁合同被认定无效，徐名忠也应按照租金标准支付房屋占有使用费，更没有理由要求退还已支付的租金及保证金。因此，无论上述租赁合同有效与否，徐名忠均应按合同约定的租金标准支付商铺占有使用费用。二、徐名忠要求今典公司支付已垫付的消防工程款2.627568万元缺乏事实及法律依据。消防工程款徐名忠并未支付给消防工程公司，徐名忠主张系由其支付了，应提供银行转账凭证予以证实。三、徐名忠要求今典公司赔偿因合同无效所造成的各项损失合计543.90741万元缺乏事实及法律依据。徐名忠所列的赔偿清单包含装修款及经营损失，但是该赔偿清单缺乏相关证据支持。1.关于所谓的装修款赔偿。今典公司是按照徐名忠建设要求建造了上述商铺给徐名忠经营使用，双方合同约定经营范围为汽车销售服务。从徐名忠提供的证据材料可以看出：徐名忠2017年4月28日与装修承包人签订了《装修施工承包合同》，2017年5月28日开始就陆续向今典公司发函提出上述商铺存在消防、道路交通等诸多问题，但是徐名忠并未直接要求解除租赁合同或通过合法途径查询有关问题，尽到起码的注意义务，甚至徐名忠在已经明知商铺可能存在问题的情形下，仍进行装修并投入使用，明显存在恶意装修的意图。现在今典公司起诉徐名忠拖欠租金，其却主张因今典公司无法办理消防申报等原因导致其无法办理经营汽车“4S”店的相关证照，造成其巨额损失。徐名忠身为汽车销售行业从业多年的专业人士（其在赣南各地开设了十余家汽车销售公司和4S店）,如其初衷即是打算经营4S店，则根据其自身经验来说，对于办理4S店所需要的条件应当是了如指掌，而不能要求作为非汽车销售行业的今典公司招商人员具有判断商铺是否具备办理4S店条件的能力。在徐名忠发现确实无法办理经营4S店手续后，且造成巨大经济损失，却仍在继续经营使用商铺，明显是违背常理的。因此可以判断，徐名忠系在今典公司起诉其拖欠租金后心有不甘，其反诉系意欲逃避缴纳租金的责任义务而采取的恶意转嫁责任的行为。2.关于所谓的经营损失，徐名忠经营范围为汽车销售服务，时至今日徐名忠一直都在正常营业，其获得经营收益的目的并未落空，若有巨额经营损失不予止损岂非咄咄怪事。其即便存在经营收益的丧失，也是其自身行为所致。综上，徐名忠系为了逃避租金给付恶意歪曲事实，长期拖欠租金，严重损害今典公司合法权益。因此，徐名忠要求今典公司返还租金、赔偿损失等要求显然没有事实和法律依据。徐名忠单方恶意拖欠租金造成今典公司严重损失，应补缴未缴租金及承担违约责任。本院依法收集的证据：2021年2月5日从信丰县自然资源局调取的《不动产登记申请表》、2021年2月19日从信丰县城乡规划建设局调取的1号、2号、3号、4号地块《建设用地规划申请书》（其中3号地块江西弘乾中茂实业有限公司于2019年1月9日申请了不动产登记，用途为住宅用地、商业、物流仓储，1号和4号地块至今尚未办理土地登记；未查到1号、2号、3号、4号地块建设用地规划许可证）、江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07司惩复7号复议决定书、现场照片27张。经法庭审理查明的事实：2016年9月17日，原告今典公司（甲方）、被告徐名忠（乙方）签订了《赣州·南部国际物流商贸城商铺租赁合同》，合同约定：原告将其位于赣州南部国际物流商贸城第22栋，共29间商铺出租给被告经营汽车销售服务；乙方商铺装修、经营需要办理消防审批的由乙方负责办理并承担相关费用。合同签订当日，被告向原告支付了合同保证金5万元，商铺租金5万元。后发现商铺的面积有出入、配套基础设施不完善等原因，原、被告于2017年4月22日重新签订了一份合同，将“商铺租赁合同”改为“场地租赁合同”，合同约定：租期为2017年5月1日至2027年4月30日，总面积为5289.44㎡，租金为每月8元/㎡；租金收取办法：2017年5月1日至2017年11月30日租金为296212元，收取日期：2017年5月1日前交清折扣后租金126948元（徐名忠已缴纳126948元租金）；2017年12月1日至2018年1月31日租金为84632元，收取日期为2017年11月15日前交清；2018年2月1日至2018年4月30日租金为126948元，收取日期为2018年1月15日前交清；以后按季度收取，乙方提前15天缴清下笔租金，租金不含税，即2018年5月1日至2019年4月30日租金为507792元，2019年5月1日至2020年4月30日租金为507792元，2020年5月1日至2021年4月30日租金为558571元，2021年5月1日至2022年4月30日租金为558571元，2022年5月1日至2023年4月30日租金为614428元，2023年5月1日至2024年4月30日租金为675871元，2024年5月1日至2025年4月30日租金为743458元，2025年5月1日至2026年4月30日租金为817804元，2026年5月1日至2027年4月30日租金为899584元，折后合同期内总租金为6222399元；乙方必须在2017年5月1日前进场装修，2017年8月31日前开业，否则本合同自动终止；乙方场地装修、经营需要办理消防审批的由乙方负责办理并承担相关费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原、被告签订了补充协议：乙方在租赁区域内的室内消防安装工程及费用由乙方负责，甲方在租金方面给予同等金额的让利抵扣；乙方在2017年8月31日前室内所有装修竣工并开始营业，否则乙方不享受消防费用抵扣。被告补交租金76948元。被告为承租区域的室内消防设施的完善，支付消防安装工程款26275.68元及税费2890.32元，合计29166元。因为消防设施不完善，信丰县消防大队曾对被告的车辆修理场所中一处的消防设施进行过查封（现已无实物现场），但被告至今仍然在营业（汽车修理业务），在占有使用被告全部租赁建筑物。另查明，原、被告签订的租赁合同中所涉及的土地实属江西弘乾中茂实业有限公司于2014年12月31日、2015年1月5日、1月7日通过江西省土地使用权和矿业权交易系统拍卖以总价52069万元取得的“赣州南部国际商贸物流综合体项目”十一宗地的土地范围，总面积为995.2亩，土地用途为商业、住宅、物流仓储（注：江西弘乾中茂实业有限公司为开发公司，其授权原告招商、管理，原告自愿承担相关的法律责任。）。原告除与被告签订了租赁合同外，还与其他7家汽车销售的有限公司签订了相同性质的租赁合同，这8家公司所承租的商铺的土地位于1、3、4号地块（其中3号地块江西弘乾中茂实业有限公司于2019年1月9日申请了不动产登记，用途为住宅用地、商业、物流仓储），1号、4号地块至今尚未办理土地登记。2017年5月28日，名忠等8家公司致函给南部国际商贸物流城，反映所租商铺消防、水电、道路交通等设施不完善，要求甲方应于2017年6月5日前完善各项基础设施，逾期应承担相应的责任。之后这8家公司分别于2017年8月27日、9月11日、10月8日、10月18日向原告致函，反映所租场地配套基础设施不完善，不能满足经营汽车销售服务，无法办理消防申报，要求原告解决并予以书面答复，否则将解除合同并要承担乙方的损失。2018年2月12日信丰县公路运输管理所以收到相关业主申请，要求从事汽车维修生产经营为由，向县消防大队请示:未办理消防许可，可否办理相关证照。2018年10月28日这8家公司集体向县委、县政府相关部门反映原告涉嫌合同欺诈，请求相关部门介入调查。2018年12月10日这8家公司中的6家公司委托的律师向原告及江西弘乾中茂实业有限公司致律师函，要求协商因租赁合同所产生的相关事宜。2018年12月12日原告委托的律师向被告徐名忠致律师函，称被告违约，要求被告交清所欠租金，计人民币592424元，否则追究被告的违约责任。2018年12月15日6家公司委托的律师向原告复函，称承租方不存在违约行为，而是原告出租物存在重大瑕疵，不符合承租条件，是原告违约在先，要求原告解决存在的问题，避免矛盾激化、损失扩大。2019年1月21日6家公司联合向信丰县人民政府、县监察委、县纪检委举报，称原告所出租的商铺场地未经相关部门的审批，属违法违章建筑，要求相关部门查处，帮助承租方追讨损失。2019年1月28日原告向本院提起诉讼，要求被告徐名忠支付所欠租金及物业管理费、违约金等，并解除租赁合同。本案诉讼当中，被告徐名忠提起反诉，要求原告赔偿损失；并向本院提出申请，要求对其的装修、经营期间的损失进行评估、鉴定。经原、被告的选定，本院委托赣州华昇资产评估有限公司、江西赣州华昇会计师事务所有限公司对被告徐名忠的装修市场价值进行了评估、经营损失（亏损）进行会计鉴定，其评估、鉴定意见为：装修价值为3267534元、经营损失（亏损）为2593640.07元。2021年3月18日的庭审过程中，徐名忠的委托代理人当庭向本院提交了徐名忠的书面申请，徐名忠申请撤回反诉。本院已经裁定准许其撤回反诉，并另行制作裁定书。上述事实,有原、被告当庭的陈述以及双方提供的证据、本院依法调取的证据证实，证据经法庭质证，可以认定。本院认为：一、原、被告签订的《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》虽然是双方真实意思表示，但该合同中原告所出租的商铺系钢结构搭建的建筑物，其至今仍未全部取得土地使用权证、规划两证、施工许可证等，并在擅自改变土地使用性质的情况下所搭建的，尽管国家有关行政机关至今未确认其为违法建筑，但相关事实和证据，均能充分证明该建筑物确实属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，原、被告之间所签订的租赁合同为无效合同。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因该合同无效，故对原告提出要求被告应返还租赁物的请求，本院予以支持；对原告提出的要求被告支付使用租金（占用费）的诉讼请求，因被告使用原告商铺至今（截止2021年4月30日），根据合同约定，除被告已经支付的126948元租金外，被告还应支付（84632+126948+507792+507792+558571）-29166（消防安装工程款26275.68元及税费2890.32元）=1756569元租金，考虑到疫情因素，本院酌定减免三个月，即被告根据合同仍应支付原告租金1756569元-126948元=1629621元，因原告所出租的商铺系违法建筑，是导致合同无效的主要原因，原告应该承担主要过错责任，故本院根据本案实际情况，酌情予以减免30%。三、对原告主张的要求被告承担违约责任的诉讼请求，因原告所出租的商铺系违法建筑，是导致合同无效的主要原因，本院不予支持。四、对原告提出的其他诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市今典商业管理有限公司信丰分公司与被告徐名忠于2017年4月22日签订的《赣州·南部国际物流商贸城场地租赁合同》无效；二、被告徐名忠所占用原告深圳市今典商业管理有限公司信丰分公司的租赁物（位于赣州·南部国际物流商贸城华南22栋的0128-0156号商铺），被告应于本判决生效之日起十日内，自动腾出并返还给原告；三、被告徐名忠应当支付所占用原告深圳市今典商业管理有限公司信丰分公司的商铺租金1629621元的70%即1140734.7元，限于本判决生效之日起一个月内付清；四、驳回原告深圳市今典商业管理有限公司信丰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26717元，由原告深圳市今典商业管理有限公司信丰分公司承担11650元，由被告徐名忠承担15067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  叶玉龙人民陪审员  高 敏人民陪审员  刘光先二〇二一年三月二十五日书 记 员  吕晓琳