湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初3389号原告：李军茂，男，1977年3月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人：邝俊中，湖南盛仁律师事务所律师。被告：荆本忠，男，1966年3月21日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。第三人：王成贵，男，1972年11月20日出生，汉族,湖南省宁远县人，农民，住宁远县。第三人：王苏梅，女，1980年9月14日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住宁远县。第三人：王国万，男，1968年5月8日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民，住宁远县。原告李军茂诉被告荆本忠、第三人王成贵、王苏梅、王国万执行异议之诉一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军茂及其委托诉讼代理人邝俊中，被告荆本忠、第三人王苏梅到庭参加诉讼，第三人王成贵、王国万经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军茂向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋（《宁权房字第********所有权证》）的执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告与第三人王成贵、王苏梅于2019年11月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于宁远县湾井镇原工商所的房屋，归原告所有；3.案件受理费由被告承担。开庭前原告李军茂变更第1、2项诉讼请求为：不得执行原告购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋（《宁权房字第********所有权证》）。事实与理由：第三人王成贵、王苏梅夫妻因向宁远县湾井镇农商银行借款到期未还，在该行催促还款的情况下，于2019年11月26日，与原告签订《房屋买卖协议》，将其位于宁远县××镇××村原湾井工商所的房屋卖给原告（该房屋与原告于2003年购买的原湾井镇工商所房屋属整体结构）。《房屋买卖协议》约定该房屋总价款为482680元；双方还对房屋四至界限、楼层、交付、产权过户等进行了约定。协议签订当天，原告委托《房屋买卖协议》签订见证人江某支付了第三人王成贵、王苏梅夫妻购房款280000元偿还给了湾井镇农商银行；同年11月29日，原告通过父亲李明安将剩余购房款202680元转账给了第三人王成贵、王苏梅。至此，原告将购房款全部交付完毕。同年ｌ2月20日，第三人王成贵按《房屋买卖协议》约定将该房屋及《宁房权证字第0××6号房屋所有权证》等交付给了原告，随即原告实际行使对该房屋所有权的权能，进行出租和管理使用。因我国及全世界新冠肺炎疫情影响，第三人王成贵、王苏梅未能协助配合原告办理产权过户登记手续。被告因与第三人王成贵、王国万存在民间借贷纠纷涉诉。经贵院判决后，被告向贵院申请执行，并对涉案房屋申请财产保全，要求执行。贵院于2020年2月24日作出（2020）湘1126民初329号民事裁定，预查封了权属第三人王成贵所有的涉案房屋。该案进行执行程序后，贵院于2020年12月1日作出（2020）湘1126执恢276号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。为维权，原告于2020年3月2日，向贵院提起执行异议。贵院作出（2020）湘1126执异98号执行裁定书，驳回原告的异议请求，告知原告在15日内向贵院提起诉讼。原告认为，原告与第三人王成贵、王苏梅于2019年11月26日签订达成的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。据此，原告特具状诉请。被告荆本忠辩称，一、被答辩人李军茂与第三人（被执行人）王成贵、王苏梅《房屋买卖协议》无效。2019年11月26日，被答辩人李军茂与第三人（被执行人）王成贵、王苏梅签订的《房屋买卖协议》，将位于宁远县××镇××村原湾井工商所的房屋卖给被答辩人李军茂。该房屋土地是国有划拨土地（县工商局有档案），依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二．章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”。被答辩人李军茂与第三人（被执行人）王成贵、王苏梅签订的《房屋买卖协议》没有经过县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其违反法律的强制性规定，属于无效的合同。二、被答辩人李军茂与第三人（被执行人）王成贵、王苏梅签订《房屋买卖协议》后，被答辩人李军茂没有实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从现有证据来看，一是被答辩人李军茂没有实际占有，答辩人与被答辩人李军茂、出卖人王成贵的房屋相连，其是否实际占有答辩人是最清楚的，未实际占有，被答辩人李军茂提出执行异议没有依据；二是该房屋没有过户，是买受人的原因，非因新冠疫情的原因，众所周知新冠疫情在我县是春节期间才出现疫情紧张，故其要求解除对案涉房屋的查封理由站不住脚。三、三位证人证明被答辩人李军茂已实际占有，存在作伪证的行为，请求法院对作伪证者进行处罚。三位证人明知被答辩人李军茂没有实际占有买受房屋，为被答辩人李军茂提供虚假证据，属于明知行为。证人作假证，按照法律的规定，必须处罚。据此请求法院驳回被答辩人李军茂的诉讼请求。第三人王苏梅辩称,房子已卖给原告，答辩人没有意见。第三人王成贵、王国万未作答辩，亦未向本院提交证据。原告李军茂围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.房屋买卖协议、转账单据、房产证，拟证明原告与第三人王成贵、王苏梅买卖房屋的事实；2.（2020）湘1126执恢276号执行裁定书、执行异议书、（2020）湘1126执异98号执行裁定书，拟证明诉争标的房屋被查封处于执行程序中及诉争标的房屋执行异议被裁定驳回；3.王成贵的情况说明，拟证明第三人王成贵在外未及时办理房屋过户手续；4.证人王某、江某、李某的证人证言，拟证明原告购房并实际占有的涉案房屋的事实。被告荆本忠质证认为：1号证据不符合法律的强制性规定；2号证据的真实性无异议；3号证据，与事实不符，不认可；4号证据，三证人证明的不是事实，李某、王某不在场。第三人王苏梅质证认为：无异议。经审查，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的1号证据足以证明原告与第三人王成贵、王苏梅买卖房屋的事实，本院予以采信；2号证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；3号证据系当事人王成贵的陈述，与现未办理过户手续的事实相吻合，本院予以采信；4号证据，证人江某、李某到庭作证并接受质询，二人对知晓的情况都予以了作证，与原告提供的房屋买卖协议、转账单据相互印证，故对该证据本院予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认案件事实如下：第三人王成贵、王苏梅系夫妻关系。第三人王成贵、王苏梅夫妻因向宁远县湾井镇农商银行借款到期未还，在该行催促还款的情况下，于2019年11月26日与原告签订《房屋买卖协议》，将其位于宁远县××镇××村原湾井工商所的房屋卖给原告（该房屋与原告于2003年购买的原湾井镇工商所房屋属整体结构）。《房屋买卖协议》约定该房屋总价款为482680元；双方还对房屋四至界限、楼层、交付、产权过户等进行了约定。协议签订当天，原告委托《房屋买卖协议》签订见证人江某支付了第三人王成贵、王苏梅夫妻购房款280000元偿还给了湾井镇农商银行；同年11月29日，原告通过父亲李明安将剩余购房款202680元转账给了第三人王成贵、王苏梅。至此，原告将购房款全部支付完毕。同年12月20日，第三人王成贵按《房屋买卖协议》约定将该房屋及《宁房权证字第0××6号房屋所有权证》等交付给了原告，随即原告实际行使对该房屋所有权的权能，进行出租和管理使用。因王成贵经常在外地以及新冠肺炎疫情影响，第三人王成贵、王苏梅未能协助配合原告办理产权过户登记手续。被告因与第三人王成贵、王国万存在民间借贷纠纷涉诉。经本院判决后，被告向本院申请执行，并对涉案房屋申请财产保全，要求执行。本院于2020年2月24日，作出（2020）湘1126民初329号民事裁定书，查封了权属第三人王成贵所有的涉案房屋。该案进行执行程序后，本院于2020年12月1日作出（2020）湘1126执恢276号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。原告于2020年3月2日，向本院提起执行异议。本院作出（2020）湘1126执异98号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，该案争执的焦点是：一、关于原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅签订的《房屋买卖房协议》的效力问题。一是原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅在2019年11月26日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，原告李军茂给付了全额房款，第三人王成贵、王苏梅交付房屋给原告，原告实际占有了房屋并进行管理和出租；二是双方虽未办理过户手续，除有第三人王成贵、王苏梅的原因及新冠疫情的影响导致未及时办理过户手续的因素外，是否办理过户手续也不影响合同的效力，合同本身在未损害合同外的第三人的利益的情况下，合同外的第三人并不能以合同的双方未办理过户手续抗辩合同的效力。综上，原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅签订的《房屋买卖房合同》是合法有效的。二、关于原告李军茂是否享有足以排除强制执行原告从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋(《宁权房字第********所有权证》)的民事权益问题。一是原告李军茂通过《房屋买卖协议》，实际占有并管理了涉案房屋，根据买卖合同的特定性，买卖合同交付的标的是涉案房屋，具有唯一性和特定性，即物权的排他性；二是被告荆本忠与第三人王成贵是借贷关系，实现权益并不具有唯一性，可通过多途径得以执行，不能因实现其权益而致使原告的合法权益受到损害，致使合法有效的《房屋买卖房协议》因此丧失履行标的，这样会造成合法有效的《房屋买卖房协议》不能实际履行。综上,原告李军茂享有足以排除强制执行原告从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋(《宁权房字第********所有权证》)的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，在人民法院查封之前，本案原告李军茂与第三人王成贵、王苏梅签订了书面买卖合同，支付了全部价款并实际占有该房屋，未办理过户手续，是因第三人王成贵、王苏梅的原因，故原告的诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行原告李军茂从第三人王成贵、王苏梅处购买的位于宁远县湾井镇原工商所的房屋(《宁权房字第********所有权证》)。案件受理费80元，由被告荆本忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  杨光力二〇二一年三月二日法官助理李伟书记员袁敏附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。