上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初11472号原告(反诉被告)：李召华，男，1962年9月15日生，汉族，住安徽省。原告(反诉被告)：冯坤敏，女，1962年9月6日生，汉族，住安徽省。上述二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：朱鸣燕，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：冯福明，男，1967年12月2日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：夏均辉，男，1974年10月1日生，汉族，住上海市松江区。上述二被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。上述二被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。第三人：冯福金，男，1965年11月4日生，汉族，住上海市松江区洞泾镇砖桥村XXX号。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。原告李召华、冯坤敏与被告冯福明、夏均辉、第三人冯福金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告冯福明下落不明，本案依法转为适用普通程序进行审理。审理中，被告冯福明到庭应诉并与夏均辉共同提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本案分别于2018年1月25日、2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告李召华、冯坤敏及其共同委托诉讼代理人朱鸣燕，被告冯福明、夏均辉、第三人冯福金的共同委托诉讼代理人薛敏、顾超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李召华、冯坤敏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《上海砖桥贸易城营业房使用转让协议》无效；2.判令二被告返还房屋价款1,050,000元。事实与理由：2015年12月31日，二被告将本区沪松公路XXX号商用房一区49幢1号、24号楼上、楼下115平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)转让给二原告并签订《上海砖桥贸易城营业房使用转让协议》，转让款为1,050,000元，房屋使用期限为50年，自2004年1月1日起至2053年12月31日止，在使用期限内原告有权转让、出租。协议签订后，二原告指定其女李圣红向二被告指定的第三人冯福金支付了转让款。但是，2016年6月，涉案房屋因涉违章建筑而被政府拆除。二原告认为，双方签订的转让协议因违反法律强制性规定而应属无效合同，故二原告诉至法院，请求判如诉请。被告冯福明、夏均辉辩称：不同意原告的诉请。双方签订的转让协议不存在无效的情形，应属有效，二被告无需返还房款。同时，被告冯福明、夏均辉向本院提起反诉请求：1.二原告赔偿二被告涉案房屋的价值款暂计50万元(以评估鉴定结果为准)；2.二原告支付二被告房屋占有使用费(按8万元/年的标准，自2016年1月1日至实际拆除之日，暂计至2017年3月31日为10万元)。事实与理由：如果合同无效合同，那么二被告有权要求二原告返还房屋。若涉案房屋客观灭失，则二原告应当按照评估的实际价值承担赔偿责任。同时，因为原告实际使用了涉案房屋，获得了相应的占有利益，故应当参照租金标准予以确定和返还。故二被告提起反诉，请求判如诉请。针对二被告的反诉，二原告辩称：不同意二被告的反诉请求。2016年10月开始，政府向二原告发放宣传单要求搬离；2016年12月，涉案房屋外面被砌围墙；2017年春节前人员基本离场；2017年2月10日涉案房屋被实际拆除。1.涉案房屋被政府相关部门认定为违章建筑并依法拆除，过错不在于二原告，而在于二被告。2.合同无效，二被告应返还二原告相关的购房款项，因房屋已经被政府拆除，被告可以领取政府的拆迁补偿款。3.二被告主张截止至2017年3月31日的租金损失没有事实和法律依据。第三人冯福金述称：不同意原告的诉请。双方签订的转让协议不存在无效的情形。经审理查明：2015年12月31日，二原告(乙方)与二被告(甲方)签订《上海砖桥贸易城营业房使用权转让协议》，约定甲方将涉案房屋转让给乙方；使用期50年，自2004年1月1日起至2053年12月31日止；在使用期限内乙方享有独立自主的权利，有权转让、出租；转让使用的营业房的价格为1,050,000元，在签订本合同后乙方一次性支付；在乙方使用期限如遇国家征用拆迁，国家能予以的补偿费归乙方所有。2016年1月8日，二被告出具收条一份，言明收到砖桥贸易城49幢购房款1,045,000元。之后，原告委托案外人李圣红分别于2016年1月11日、2016年1月26日、2016年2月2日向二被告指定的收款人冯福金支付了445,000元、499,900元，100,000元，以上实际支付款项合计1,044,900元。至于其余款项100元系因转账失败故实际未付，因地坪漏水故又少付5,000元。审理中，二原告提交网页截图、限期拆除违法建筑告知书复印件、责令限期拆除违法建筑决定书复印件、代为清退协议书、款项确认表、装潢估价明细表，拟证明涉案房屋系违法建筑且已被政府依法拆除，被告可向政府领取相关补偿款。对此，二被告、第三人对网页截图的真实性不予确认，认为网页新闻不能证明原告的观点，原告应提交行政部门出具的文书才能证明其观点；其余证据的真实性无法核实，门牌号并非指向涉案房屋，与本案无关。同时，二被告、第三人提交《上海砖桥贸易城营业房使用权转让合同》、收条、《关于对洞泾镇砖桥贸易区总体规划方案审批的请示》复印件、《关于同意命名“上海砖桥贸易城”地名的批复》复印件、地形图复印件、《关于建办“上海华东砖桥贸易批发商城”营业用房项目计划的请示》复印件、《关于同意建办上海砖桥贸易商城项目计划的批复》复印件、《松江县人民政府明确上海砖桥贸易商城有关政策的批复》复印件，拟证明二被告系涉案房屋的实际权利人，涉案房屋的来源合法。原告对《上海砖桥贸易城营业房使用权转让合同》、收条的真实性无法确认，对其余证据的真实性没有异议，但认为无法证明二被告对于房屋享有合法权利，二被告应提交产权证才能证明涉案房屋属于合法建筑。审理中，二原告表示本案纠纷处理之后，二原告不再主张政府的拆违补偿款，若二被告向政府主张拆违补偿款，二原告也将提供配合，但是，政府补偿款中的装修补偿应归属于二原告，对此二原告将另行主张，不在本案中处理。以上事实，由上海砖桥贸易城营业房使用权转让协议，收条，以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。现涉案房屋并无合法建造手续，违反了相关法律规定，故原、被告签订的《上海砖桥贸易城营业房使用权转让协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原、被告签订的《上海砖桥贸易城营业房使用权转让协议》无效，则二被告收取的转让款1,044,900元应当予以返还。涉案房屋由于本身系违法建筑进而被拆除，故无法返还。二被告据此主张二原告赔偿房屋价值款，但是，结合二原告提交的证据以及双方当事人的陈述，本院可以据此认定涉案房屋系由政府相关部门整治违法建筑而拆除，故涉案房屋不能返还的原因并不在于二原告，二被告的相应主张缺乏法律依据，本院对此不予支持。合同既属无效，二原告签订合同后对于房屋的占有利益亦应予以返还，二被告的相应主张符合法律规定，本院予以支持。至于占有使用费的标准问题，从合同关于“房屋转让”的约定可知，本案合同实质系房屋买卖合同而非房屋租赁合同，故二被告主张参照租金标准要求返还占有利益缺乏合同和法律依据。本院结合房屋转让总价以及合同约定的房屋使用年限，酌情确定按照21,000元/年的标准计算房屋占有使用费。对于房屋占有使用的期限，二被告主张从2016年1月1日起计算至2017年3月31日房屋拆除之日止，二原告则自认房屋于2017年2月10日拆除，并表示在此之前政府的相关整治行为已经影响了二原告对于房屋的使用。本院认为，二被告未提交房屋于2017年3月31日拆除的依据，二原告对于政府整治行为影响了其使用房屋亦未提交证据予以证明，现二原告自认房屋于2017年2月10日拆除，故二原告应支付自2016年1月1日起至2017年2月10日的占有使用费22,841.10元。二原告明确表示装修补偿款另行主张，不在本案中处理，系其对于自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李召华、冯坤敏与被告(反诉原告)冯福明、夏均辉于2015年12月31日签订《上海砖桥贸易城营业房使用权转让协议》无效；二、被告(反诉原告)冯福明、夏均辉于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李召华、冯坤敏转让款1,044,900元；三、原告(反诉被告)李召华、冯坤敏于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)冯福明、夏均辉自2016年1月1日起至2017年2月10日的房屋占有使用费22,841.10元；四、驳回被告(反诉原告)冯福明、夏均辉的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,330元，反诉案件受理费4,900元，合计诉讼费19,230元，由原告(反诉被告)李召华、冯坤敏负担185.50元(已付)，被告(反诉原告)冯福明、夏均辉负担19,044.50元(已付4,900元，剩余14,144.5元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一八年八月十三日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。