山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0403民初301号原告：李瑞坤，男，1987年7月10日出生，汉族，现住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：李兴锋（特别授权），浙江瀛高律师事务所律师。被告：山东昂立房地产集团有限公司，住所地：枣庄市高新区长白山路西侧。统一社会信用代码：91370400779711411T。法定代表人：张建昂，董事长。委托诉讼代理人：李采薇（一般代理），山东长明阳律师事务所律师。原告李瑞坤与被告山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞坤的委托诉讼代理人李兴锋，被告昂立集团的委托诉讼代理人李采薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》约定的违约责任，向原告支付逾期交房违约金，水、电、燃气、供暖等城市基础设施配套建设逾期未完工、未达到使用条件违约金，小区公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施逾期未完工、未达到使用条件的违约金，逾期办理房屋所有权证书违约金，共合计58,120元；并按照该支付标准至被告完全履行完毕合同约定义务为止；2、判令被告立即为原告办理枣庄市薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄二期25号楼1004室的房屋所有权证书，继续建设完成小区水、电、燃气、供暖等城市基础设施配套，小区公共绿地、小区内非市道路、物业管理用房等公共服务及配套设等；3、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定其购买被告开发的位于枣庄市薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄二期25号楼1004室的商品房一套。合同签订后，其按照合同约定支付了全部房款，全面履行了合同义务。被告并没有按照合同约定的日期2014年12月31日前交房；未完成水、电、燃气、暖气等配套设施建设；未完成小区公共绿化、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施建设；直至2016年1月，被告谎称该商品房已通过综合验收、在不符合交房条件的情况下交房，并称即使其不接收该商品房也视为已经接收。其迫于无奈，其于2016年1月21日接收了该商品房。根据双方双签订的合同第十九条之约定，被告应在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，其不能在规定期限内取得产权证书的，被告按需承担违约责任。至今，被告未给其办理房屋所有权证书。被告存在的诸项违约行为，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了其利益。为维护其合法权益，现提起诉讼，请求根据原、被告签订合同的第十条、第十一条、第十三条、第十九条之约定，判令被告依据合同约定，分别按照每日万分之零点五的比例支付逾期交房违约金，未完成小区水、电、燃气、暖气等配套设施违约金，未完成小区公共绿化、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施违约金，未办理房屋所有权证书违约金。根据上述事实、证据、理由和法律依据，请求法院依法判决，支持其诉请。昂立集团辩称，其不存在违约行为，不应承担违约责任。根据双方所签合同可见，其仅负有协助提交相关手续的义务，并无办理产权证书的职权和职责，故原告要求其协助办证的诉请不能成立。其已及时向原告交房，没有影响原告居住的购房目的，且涉案房产位处黄金地段，从交付至今已大幅增值，故原告应不存在经济损失，要求支付违约金的诉请不能成立。原告所居住小区已达到水电气暖的使用条件，其不存在违约，不应承担违约责任。综上所述，原告的诉请缺乏事实根据和法律依据，且至今才主张权利的情形也超过了法律保护的诉讼时效期间，请依法驳回原告诉讼请求。经本院审理查明：2013年8月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄二期25号楼1单元104室的商品房一套。该合同约定，建筑面积为137.71平方米；总价款为357,633.00元；被告应当在2014年12月31日前向原告交付商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。相关设施、设备的交付时间与使用条件：1、上水、下水：2014年12月31日达到设计使用条件；2、供电：2014年12月31日达到设计使用条件；3、供暖：2014年12月31日达到设计使用条件；4、燃气：2014年12月31日达到设计使用条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：如逾期，被告按日支付万分之零点五违约金给原告。公共服务及其他设备设施的交付时间与使用条件：1、公共绿地：2014年12月31日前竣工；2、小区内非市政道路：2014年12月31日前竣工；3、物业管理用房：2014年12月31日前竣工。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件或未竣工的，双方同意按照下列方式处理：如逾期，被告按日支付万分之零点五违约金给原告。除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付给原告的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。选择解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还给原告已付款，并按照原告全部已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按下列方式处理：原告有权解除合同。原告选择解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起60日内退还给原告已付款，并按照活期银行贷款利率给付利息。原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告支付了购房款357,633.00元。原被告双方于2016年1月21日办理房屋交接手续，但至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。由于被告不能按照合同约定期限交付房屋、将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，被告应承担违约责任。被告应向原告支付逾期交付房屋违约金及逾期办理房屋所有权证违约金，原、被告对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。关于原告诉请被告应交付的房屋未达到水电气暖的使用条件，未完成小区公共绿化、小区内非市政道路、物业管理用房等公共服务及配套设施应向原告支付违约金问题。本院认为，原被告双方在商品房买卖合同中对上述违约金支付的约定：“如逾期，出卖人按日支付万分之0.5违约金于买受人”属于约定不明，故本院对该诉请不予支持。根据法律规定和合同约定，山东昂立集团负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，故原告要求被告为其办理房地产权属证书的请求不能成立，本院不予支持。关于被告辩称本案已超过诉讼时效问题，根据最高人民法院关于《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告逾期交房的违约行为自2015年1月1日起一直延续至2016年1月21日止，而原告于2018年1月15日诉至本院，且未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2015年10月1日至2016年1月21日止的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。关于逾期办理房屋权属登记的违约金问题，依照原被告双方所签订的商品房买卖合同的约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告违约之日应自2016年4月21日起算至原告起诉之日2018年1月15日止，未超过三年的诉讼时效，因此，被告的该项辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东昂立房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告李瑞坤支付逾期交付房屋违约金2002.74元（2015年10月1日起至2016年1月21日止计112天，每日按已付购房款357,633.00元的万分之零点五计算）；二、被告山东昂立房地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告李瑞坤支付逾期办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案的违约金（自2016年4月21日起至被告将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进行备案之日止，每日按已付购房款357,633.00元的万分之零点五计算）；三、驳回原告李瑞坤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,253元，由被告山东昂立房地产集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  李运海审 判 员  金 娜人民陪审员  褚书强二〇一八年七月三十日书 记 员  孙 涛