广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第216号上诉人（原审被告）：珠海市成泰置业有限公司，住所地广东省珠海市。法定代表人：邓伟群。委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：谢翔，广东德赛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱晓东，男，××年×月×日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码×××0016。被上诉人（原审原告）：伊利文，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码×××2925。以上两被上诉人共同委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人：张爽，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人珠海市成泰置业有限公司（以下简称成泰公司）因与被上诉人朱晓东、伊利文房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第217号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年7月6日，朱晓东、伊利文与成泰公司订立《商品房买卖合同》一份，合同约定朱晓东、伊利文向成泰公司购买其开发的房屋，房屋总价款为998485元。附件对《商品房买卖合同》的主要条款及付款方式等作了补充约定。朱晓东、伊利文在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容为：买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年2月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第6.1条约定，特殊原因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等。《补充协议》第6.3条约定，交付期限相应顺延的情况包含：……（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气等；……（10）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等；……。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。三、房款支付情况。2013年7月6日，朱晓东、伊利文一次性支付全部房款人民币998485元。四、房屋交付情况。2014年3月21日珠光新城二期（4、6至11、14、17、19至21、34-35、40、42、44至46栋）竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》。2014年5月1日，成泰公司向朱晓东、伊利文邮寄收楼通知书，通知收楼，朱晓东、伊利文一直未实际收楼。五、成泰公司辩称存在符合合同约定的交付期限顺延情形，包括恶劣天气及政策变更。1、关于恶劣天气的影响。原审法院在审理期间向珠海市公共气象服务中心调取2013年7月7日（合同签订之次日）至2014年3月31日（工程竣工验收之日）期间的天气数据：（1）2013年7月21日、24日、25日、26日，8月16日，12月17日为大雨天气共6天；2013年7月15日、8月14日、8月15日、9月4日为暴雨以上级别天气共4天；（2）珠海市红旗自动监测站数据显示，2013年9月2日为大雨天气共1天；（3）珠海市受热带气旋影响天数共7天，具体为2013年8月12日至8月14日、2013年9月22日至9月23日、2013年11月3日至11月4日。广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司作为工程监理方于2014年6月6日就珠光新城二期因恶劣天气原因停止施工出具了一份证明，证明反映工程施工期间凡遇台风及大雨以上级别天气关键路线工程均停工，最后一次停工日期为2013年10月1日。珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知显示，在台风或暴雨天以上天气来临之际会向工地发出预警通知，从2013年7月7日至2014年3月21日，安监站共发出通知5次。2、关于供电方案。成泰公司提交的供电方案答复通知书及原审法院调取的供电方案（高压）合同均显示，因政策调整需要成泰公司重新申请报批的供电方案于2013年2月1日已获审批通过。另查明，朱晓东、伊利文要求解除房屋买卖合同的通知书于2014年4月22日邮寄给成泰公司，成泰公司于2014年4月23日签收。朱晓东、伊利文在一审中的诉讼请求为：1、解除朱晓东、伊利文与成泰公司签订的《珠海市商品房买卖合同》；2、成泰公司退还朱晓东、伊利文已付全部购房款998485元，并向朱晓东、伊利文支付违约金149772.45元；3、本案诉讼费由成泰公司承担。原审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为成泰公司是否逾期交房，以及朱晓东、伊利文是否有权解除合同。一、关于成泰公司是否逾期交房的问题。朱晓东、伊利文与成泰公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，原审法院予以认可。本案《商品房买卖合同》第七条约定了成泰公司应在2014年2月28日前将“完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的房屋交付朱晓东、伊利文使用。2014年3月21日涉案工程竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，双方在庭审中确认实际交房日期为2014年5月1日，对成泰公司迟延交房的事实原审法院予以确认。成泰公司主张其具备《商品房买卖合同》第七条及补充协议第六条约定的顺延交付期限的情形。情形一，施工期间发生恶劣天气。成泰公司认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计68天，而朱晓东、伊利文认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。原审法院认为，双方在《补充协议》第六条约定了，台风、大雨或以上天气属于交付期限相应顺延的情况，上述恶劣天气无法避免、非成泰公司所能控制，对成泰公司据此主张予以延期的辩称，符合合同的约定，原审法院予以采信。成泰公司提交的停止施工证明期限从2012年4月6日至2013年10月1日止，2013年10月1日之后，成泰公司没有提供相关停工证明，珠海市金湾区建设工程安全监督站在此后亦再无因台风及暴雨以上天气向成泰公司发出过预警通知，原审法院认为2013年10月1日后的台风及大雨以上天气与工期延期不具有因果关系，故原审法院在本案仅认定2013年7月7日至2013年10月1日期间发生的台风及大雨以上级别天气作为顺延情形。原审法院向珠海市公共气象服务中心调取了2013年1月1日至2014年4月30日的大雨以上级别日雨量记录，经对比，珠海市红旗自动站的数据明显少于珠海市小林自动站，结合珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知次数，原审法院认为珠海市小林自动站的数据来源更客观真实，原审法院以原审法院调取的珠海市小林自动站的雨量记录作为核算标准。经核算，大雨以上天气共9天，台风天气共5天，扣除2013年8月14日（既是暴雨天亦是台风天）重复记算的1天，符合合同约定的可顺延交付期限的天数为13天。情形二，施工期间发生政策变更。成泰公司辩称，因配电工程国家行业标准变动需重新调整供电方案以及重新设计配电施工图，导致后续工作相应顺延影响工期至少60天。原审法院认为，成泰公司提交的供电方案答复通知书及原审法院调取的供电方案合同显示，新的供电方案已于2013年2月1日审批通过，成泰公司此刻即可评估后续工作对工程工期的影响，而双方的《商品房买卖合同》系在2013年7月6日签订，符合合同约定的可顺延交付期限的情形应只限定于合同签订后发生的情形，成泰公司以合同签订前就已经发生的事实作为抗辩事由，无法律依据，违背合同约定，原审法院不予支持。综上，成泰公司合理顺延交付房屋天数为13天，原审法院确定成泰公司应交房日期顺延至2014年3月13日前，成泰公司直至2014年5月1日才通知收楼，从2014年3月14日至2014年4月30日逾期交房天数为48天。二、关于能否解除合同的问题。成泰公司称朱晓东、伊利文解除合同没有履行必要的催告程序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”可见合同约定的效力优先。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。”本案中，成泰公司逾期交房达48天，按照合同约定，朱晓东、伊利文有权解除《房屋买卖合同》。并且朱晓东、伊利文已按合同要求于2014年4月22日将解除房屋买卖合同的通知书邮寄给成泰公司，成泰公司于2014年4月23日签收。三、关于逾期交房违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额计算方法，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该司法解释只是规定了在商品房买卖合同没有约定违约金的情形下可以按租金标准计算违约金，并非确认了逾期交房的实际损失为该房屋的租金损失。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，成泰公司没有举证证实违约金过分高于逾期交房造成的损失，该条款对双方均具有约束力。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。朱晓东、伊利文已付清全部房款人民币998485元，成泰公司应当按照约定支付违约金998485元×15%=14，772.75元。朱晓东、伊利文只请求成泰公司支付149772.45元，原审法院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判令：一、确认朱晓东、伊利文与成泰公司签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件于2014年4月23日解除；二、成泰公司于判决生效之日起七日内退还朱晓东、伊利文已付全部购房款人民币998485元；三、成泰公司于判决生效之日起七日内向朱晓东、伊利文支付违约金人民币149772.45元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15134元，由成泰公司负担。成泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回朱晓东、伊利文的全部原审诉讼请求。其事实和理由如下：一、成泰公司已具备交付条件，双方合同目的已经实现，成泰公司没有根本性违约，朱晓东、伊利文要求解除合同，有违交易和经济秩序的稳定性。在延迟交楼后，成泰公司作出各种努力使项目尽快具备交付条件，经过成泰公司的不懈努力，珠海新城二期于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备合同约定的交付条件，并于2014年5月1日向朱晓东、伊利文发出收楼通知，双方的合同目的已经实现，成泰公司没有根本性违约。在实现双方合同的目的的情况下，朱晓东、伊利文要求解除合同，有违社会经济秩序的稳定性，并且与《合同法》主张的维持交易稳秩序稳定性的大原则相违背。二、朱晓东、伊利文解除合同没有履行必要的催告程序。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，根据上述法律、司法解释的规定，朱晓东、伊利文要解除合同，应进行必要的催告程序，朱晓东、伊利文没有进行催告程序而解除合同，违反了上述规定，其解除合同的程序存在瑕疵。三、退一步说，就算买卖合同被判解除，买卖合同约定的逾期交楼违约金过高，应予以调整。《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据以上条款，双方买卖合同中约定的解除合同违约金（累计已付款的15%）高于朱晓东、伊利文的实际损失。根据中国人民银行公布的同期一年期银行贷款利率为6%，即朱晓东、伊利文的实际损失为59909元，朱晓东、伊利文依据合同主张的违约金人民币149772.45元已远远超出成泰公司实际损失的30%，根据前述《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，应认定为违约金约定过高，违约金应予以减少。综上，成泰公司是因出现合同中约定的事由而延期交房，主观上不存在过错。朱晓东、伊利文请求解除合同、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请二审人民法院，依法查清本案的事实，纠正原审法院的错误，依法作出公正、公平的裁决，支持成泰公司的请求。朱晓东、伊利文二审答辩称认为一审判决符合合同约定。朱晓东、伊利文当庭提交珠海市公共气象服务中心于2014年12月23日向珠海市仲裁委员会发出的《关于﹤协助调查取证函﹥的复函》，证明红旗自动站雨量记录，应当以红旗的雨量为准。成泰公司对该证据的真实性不予认可。对于该证据，因朱晓东、伊利文提供了该证据的原件，本院对该证据予以采纳。本院查明，2014年12月23，珠海市公共气象服务中心向珠海市仲裁委员会发出《关于﹤协助调查取证函﹥的复函》，主要内容如下：2014年7月15日所开资料《2013年红旗自动站大雨以上量级（日降雨量≥25.0mm）记录》，因为数据统计系统出现故障，导致自动统计数据出现误差。后经专业技术人员调取原始数据进行逐一核对统计，最后核实结果如下，2013年大雨以上记录共26天。原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、朱晓东、伊利文是否有权解除合同；二、原审法院确定的违约金标准是否妥当。一、朱晓东、伊利文是否有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。现成泰公司逾期交房48天，达到解除合同的条件，朱晓东、伊利文有权解除合同。成泰公司抗辩其没有违反合同目的根本性违约、朱晓东、伊利文没有履行催告程序，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条中的能否实现合同目的、是否催告均是法定解除权的行使条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条亦是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，作出的商品房买卖合同中法律解除权的特殊规定，而本案朱晓东、伊利文行使的是合同约定解除权，因此本案并不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，本院对成泰公司的上述抗辩不予支持。二、原审法院确定的违约金标准是否妥当。对此本院认为，首先，《商品房买卖合同》明确约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。”此系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。其次，成泰公司没有举证证实合同约定的违约金过分高于朱晓东、伊利文受到的损失，原审法院按照合同约定的违约金标准并无不妥，本院予以维持。综上，成泰公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15134元，由珠海市成泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨卫星代理审判员  牟宏微代理审判员  葛阳辉二〇一五年五月二十二日书 记 员  许婷婷黄小珊