广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0305民初934号原告：申和平。委托代理人：和建人，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。原告：桂林市华源建筑工程承包有限责任公司。委托代理人：和建人，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。原告：朱爱华。委托代理人：和建人，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。被告：桂林家旺房地产开发有限公司。被告：李林。原告申和平、桂林市华源建筑工程承包有限责任公司（以下简称“华源公司”）、朱爱华与被告桂林家旺房地产开发有限公司（以下简称“家旺公司”）、李林确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员易谷良、赵雪萍参加的合议庭，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告申和平、桂林市华源建筑工程承包有限责任公司、朱爱华的委托代理人和建人到庭参加诉讼。被告桂林家旺房地产开发有限公司、李林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认被告桂林家旺房地产开发有限公司与被告李林于2014年12月16日签订的家旺苑小区10#xx号《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：一、原告申和平、华源公司、朱爱华起诉确认被告家旺公司与李林之间签订的商品房买卖合同无效，有事实和法律依据，且原告主体资格均适格。1.2010年10月20日，《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》，原告申和平享有家旺苑小区实物分配及售房款50%的收益，是本案的债权人，也符合本案原告的主体资格。2010年10月20日之后，家旺公司的所有售房款必须存入家旺公司开设在桂林市漓江农村合作银行乐群支行的公司账户中，由申和平、曾培杰分别签章，共同管理，不准现金坐支。原公司在工商银行开设的账户停止使用。经桂林市中级人民法院向银行查询家旺公司的所有银行账户，2014年12月16日同一天，出售给李林、曾宝莹的住房、商铺款项并没有打入原告申和平与家旺公司约定的指定账户，以及家旺公司另外两个账户中。2.原告申和平因与曾培杰合资合作开发“家旺苑”小区房地产项目，产生纠纷，由此引发如下案件起诉至法院，法院依法作出生效判决，现大部分案件已经申请执行。证明原告申和平、华源公司原告主体资格适格。（1）原告申和平因被告家旺公司没有依照2010年10月20日协议达成的《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》中第二条的约定，由申和平、曾培杰按5：5比例实物分配后剩余的售房纯利润，依法向桂林市七星区人民法院起诉被告家旺公司、曾培杰合作开发房地产合同纠纷一案，经桂林市七星区人民法院开庭审理，于2017年8月22日作出了生效的（2017）桂0305民初820号《民事判决书》，即：判令被告家旺公司支付售房款8214547.19元及利息，案件受理费89272元、公告费606元给原告申和平。因此，原告申和平于2018年3月15日申请法院执行。经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。原告申和平是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格。（2）原告申和平因被告家旺公司及法定代表人曾培杰将其依据2010年10月20日协议达成的《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》中第四条关于实物分配利润方案的决议，按照5:5比例分配原则，原告申和平选定的6套住房，即：7#1-5-1、8#3-3-1、8#1-5-1、8#1-7-1、9#4-4-1、10#1-4-1，房价总金额：3589954元。申和平早在2010年10月20日之前已经安排其债权人（刘江非债权人）住进这6套房子了。但家旺公司拒绝办理产权证给居住人，反而于2014年12月16日将其中5套对外出售给李林，房款也没有支付给原告申和平。由此，原告申和平起诉至桂林市七星区人民法院。该院于2017年5月2日作出（2016）桂0305民初2213号《民事判决书》，判令被告家旺公司返还申和平6套住房折价投资款35899554元，案件受理费36769元、公告费606元由被告家旺公司承担，但不支持要求曾培杰承担连带责任。申和平不服，上诉桂林市中级人民法院，经二审法院向银行查询，家旺公司3个银行账户在2014年12月16日后，无售房款资金流，故依法作出（2017）桂03民终2376号《民事裁定书》，裁定原判决认定事实不清，发回重审，现该案正在桂林市七星区人民法院审理之中。原告申和平是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格。（3）原告华源公司因景观工程建设工程施工合同纠纷诉至桂林市七星区人民法院，该院经审理，于2016年6月21日作出生效的（2015）星民初字第435号《民事判决书》，即：判决家旺公司依法支付工程款1690238.26元及利息，及原告华源公司垫付的案件受理费17556.7元、诉讼保全费5000元、鉴定费10000元给原告华源公司。原告华源公司因此申请执行。经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。原告华源公司是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格。（4）原告华源公司与被告家旺公司因“家旺苑”小区9-12#工程结算及已经进行工程结算的6#-8#剩余未支付的20万元工程款建设工程施工合同纠纷一案诉至桂林市七星区人民法院，经该院审理，于2017年8月24日，作出生效的（2016）桂0305民初693号《民事判决书》，即：判令家旺公司支付工程款339477.74元、补偿款200000元、案件受理费9195元、公告费606元、鉴定费127000元给原告华源公司。原告华源公司因此申请桂林市七星区人民法院执行。经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。也证明原告华源公司是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格。3.原告朱爱华是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格。原告朱爱华因被告家旺公司开发建设“家旺苑”小区资金周转困难，由其合作开发人申和平之妻朱阳云出面担保向朱爱华借款60万元。后家旺公司偿还了30万元，尚欠30万元，经朱爱华催讨未果，遂诉至桂林市七星区人民法院维权。经该院审理，于2017年4月20日依法作出了（2016）桂0305民初2212号《民事判决书》，判令被告家旺公司返还原告借款30万元，支付原告朱爱华案件受理费等6126元。原告朱爱华于2017年11月24日，向桂林市七星区人民法院申请执行。经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。二、被告家旺公司为了逃避债务，以合法形式掩盖非法目的，既不想支付工程款给原告华源公司，也不想分配房屋及售房款给原告申和平等债权人。在同一天被告家旺公司法定代表人曾培杰与其妻弟李林及女儿曾宝莹将家旺公司剩余未出售的房屋、商铺共十六宗，签订虚假合同全部过户登记在李林及曾宝莹名下。2014年12月16日（同一天），被告家旺公司分别与李林、曾宝莹一次性签订16宗《商品房买卖合同》。被告家旺公司将其开发的“家旺苑”小区中7#1-5-1、8#1-5-1、8#1-7-1、8#3-3-1、9.11.12#1-6.7-1、9.11.12#1-6.7-3、9.11.12#2-6.7-1、9.11.12#3-6.7-1、10#1-4-1九套住房（总售价9819512元）及7#1-4、7#1-5、10#1-1、10#1-2四套商铺（总售价：2400468元）出售给了李林；将“家旺苑”小区9.11.12#1-12、9.11.12#1-13、9.11.12#1-14，总售价：1839944元的三套商铺出售给了曾宝莹。三、被告家旺公司2014年12月16日与李林《商品房买卖合同》无效的事实与法律依据。1.依据2010年10月20日协议达成的《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》第三条关于公司财务和税务管理办法的决议第1款的约定：“公司售房收入款项，一律存入开设在桂林市漓江农村合作银行乐群支行的公司账户中，由曾培杰、申和平分别签章、共同管理。……”被告家旺公司于2014年12月16日一次性出售给李林及曾宝莹共计十六宗住房、商铺，价值14059924元的售房款，应当由买受人李林、曾宝莹转款至《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》约定的桂林漓江农村合作银行账户（账号：36×××03）中。2.原告申和平因与家旺公司及曾培杰合作开发房地产合同纠纷一案【（2016）桂0305民初2213号】，上诉至桂林市中级人民法院，并在二审期间申请桂林市中级人民法院向家旺公司的开户行查询家旺公司的资金流情况（主要是查询2010年10月20日，实物分配后，出售给李林及曾宝莹的住房、商铺房款是否进入公司账户）。通过桂林市中级人民法院查询到，家旺公司在中国农业银行建干路支行账户：20×××79，2014年12月16日至2015年5月30日期间，除中国农业银行股份有限公司桂林分行支付购房款余额458526.2元、万正军3次支付房租4200元及中国农业银行股份有限公司桂林七星支行打入4100元外，无其他售房款资金流入。桂林市商业银行南溪支行账户60×××16，在2009年2月24日已经销户；漓江农村合作银行账户36×××03，在2014年12月16日至2015年5月30日期间无明细。证明：2014年12月16日（同一天）家旺公司将未出售的剩余9套住房、7套商铺一次性虚假买卖过户登记到曾培杰妻弟李林名下（9套住房、4套商铺）及曾培杰女儿曾宝莹名下（3套商铺）。因此，家旺公司为了逃避原告的债务，与李林之间签订《商品房买卖合同》无效。3.桂林市中级人民法院依法向银行调取的被告家旺公司名下三个银行账户明细情况表明，第一、被告家旺公司没有依据2010年10月20日《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》约定将售房款收入打入桂林漓江农村合作银行的账户中；第二、2014年12月16日，一次性出售给李林的9套住房及4套商铺及曾宝莹的3套商铺，价值14059924元的售房款也没有在2014年12月16日至2017年11月23日期间转账至被告家旺公司的任何公司账户中。4.2014年12月16日，被告家旺公司与李林、曾宝莹签订16套住房、商铺的《商品房买卖合同》在第六条付款方式及期限第1款均约定“一次性付款：买受人于2014年12月25日首付人民币XX元整，余款XX元整于交房前付清。”第一、假设被告家旺公司与李林、曾宝莹之间订立的合同合法有效，李林、曾宝莹应当将首付款转至被告家旺公司账户中。然而，依据桂林市中级人民法院查询的家旺公司账户信息得知，李林、曾宝莹没有将该极低的首付款支付到家旺公司任何一个账户中。第二、根据该《商品房买卖合同》，余款于交房前支付。若该房一直未予交付，剩余售房余款就一直不能要求给付。被告家旺公司法定代表人曾培杰作为家旺公司法定代表人、家旺苑小区合作开发人，利用其便利的职务身份与其妻弟李林、其女儿曾宝莹恶意串通设计本合同条款，无疑是严重损害了其合作开发人本案原告申和平、及包工包料建设家旺苑小区楼盘债权人华源公司、债权人朱爱华等的合法权利。第三、按照商品房买卖合同的约定，李林付完首付，并付完余款，才能交付房子、办理产权证，现原告向桂林市房产局查询，涉案房屋已经全部办理了产权证，视为交付房屋。如果李林付清了全部余款一千多万元，为何家旺公司账户没有大额售房款资金流入？如果李林没有交付余款，为什么要将房产证都办在李林名下呢？为什么产权证不是李林亲自去领取呢？唯一的结论就是家旺公司与李林恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，转移资产，逃避债务。5.2010年10月20日实物分配之前，申和平安排自己的债权人（刘江除外）住进家旺苑7#1-5-1、8#3-3-1、8#1-7-1、8#1-5-1、9#4-4-1、10#1-4-1，以抵偿申和平的债务，及出售9#4-4-1给刘江，但暂时未办理房产登记手续（事后，2014年12月16日，家旺公司除刘江之外，虚假买卖登记在李林名下），至今申和平的5位债权人曾志坚、李小秋、张小娟、潘亚全、申再云仍然住在2010年10月20日实物分配决议申和平选定的这5套房子中，物业、水电费一直由其交纳。2014年12月16日同一天，家旺公司出售给李林的9套住房中包含了已经实物分配给申和平的这5套房子。李林至今都没有来向原告申和平及曾志坚等5位住户主张过任何权利。显然是虚假买卖，有悖常理。6.2016年11月15日，原告代理律师向桂林市房产局调取家旺公司与李林恶意串通签订的《商品房买卖合同》，桂林市房产局当时拒绝向原告代理律师出具家旺公司与李林之间签订的《商品房买卖合同》及办理的房产证。但房产局告知原告代理律师家旺公司对外销售给李林的房屋产权证号，已经办理了产权证。7.原告向桂林市七星区人民法院因（2017）桂0305民初820号向桂林市房产局调取的《房屋分户明细表》及李林办理的部分产权证，证明其实是2015年1月28日，家旺公司法定代表人曾培杰指使家旺公司会计刘煌林自己签名领取家旺公司将13宗住房、商铺虚假买卖过户登记在李林名下的部分房产证；2016年5月31日，家旺公司法定代表人曾培杰指使家旺公司会计刘煌林冒签李林的姓名领取家旺公司将13宗住房、商铺虚假买卖过户登记在李林名下的部分房产证，刘煌林冒充李林签名领取的房产证“李林”两字与《商品房买卖合同》上的“李林”签名明显不同。刘煌林在2016年底患病去世之前，良心发现，已经把实际情况告诉了申和平。因此，家旺公司与李林签名的13宗虚假《商品房买卖合同》，办证登记在李林名下的产权证其实都在家旺公司法定代表人曾培杰手中。8.2015年4月16日向桂林市公安局七星分局递交《刑事控告书》，2015年5月26日，桂林市公安局七星分局作出星公立字（2015）01488号《立案决定书》。现该案正在侦查中，尚未结案。该决定书证明家旺公司为逃避债务、转移资产，对抗法院强制执行，与曾培杰妻弟李林及曾培杰的女儿曾宝莹恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订的《商品房买卖合同》依法自始无效。9.据原告调查了解，被告家旺公司与李林、曾宝莹签订虚假买卖合同的十六宗住房、商铺，除原告申和平选定的6套住房，至今由申和平的5位债权人及刘江居住，并交纳物业、水电费之外，其他的所有10套住房、商铺的物业、水电均由家旺公司交付给聘请的物业管理公司，而不是买受人李林、曾宝莹支付。10.家旺公司虚假过户到李林、曾宝莹名下的7套商铺对外出租的租金，至今仍由家旺公司收取。过户登记到李林名下的住房，除原告申和平选定的6套住房由他人居住外，剩余3套住房，至今无人居住。四、原告起诉的法律依据。综上所述，三原告作为家旺公司的合法债权人，为维护合法权益，也为维护法院司法裁判生效的权威，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”。被告家旺公司与被告李林之间存在恶意串通，损害三原告的合法权益。以合法形式签订虚假商品房买卖合同，达到掩盖逃避债务及法院强制执行的非法目的。事实证据及法律依据非常充分。三原告已经将上述案件的实际情况向桂林市七星区人民法院执行局反映过，主办法官告诉三原告这涉及到实体处理问题，必须向法院另行起诉，由法院判决确认《商品房买卖合同》的效力，如果依法判决该合同无效，执行局才能依法执行家旺公司虚假买卖转移的财产。特此向法院起诉，请求法院依法支持原告前述诉讼请求。原告在举证期限内提供的证据有：1.申和平身份证复印件，证明申和平原告主体资格适格。2.华源公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》（复印件），证明华源公司原告主体资格适格。3.朱爱华身份证复印件，证明朱爱华原告主体资格适格。4.家旺公司《企业公示信息》（复印件），证明家旺公司被告主体资格适格。5.李林身份信息（原件），证明李林被告主体资格适格。6.2010年10月20日，《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》（曾培杰和申和平签名是复印件，家旺公司盖章是原件。因为各方持有，所以复印后由家旺公司盖章确认），证明（1）原告申和平享有家旺苑小区实物分配及售房款50%的收益，是本案的债权人，也符合本案原告的主体资格；（2）2010年10月20日之后，家旺公司的所有售房款必须存入家旺公司开设在桂林市漓江农村合作银行乐群支行的公司账户中，由申和平、曾培杰分别签章，共同管理，不准现金坐支，原公司在工商银行开设的账户停止使用；（3）经桂林市中级人民法院向银行查询家旺公司的所有银行账户，2014年12月16日同一天，出售给李林、曾宝莹的住房、商铺款项并没有打入原告申和平与家旺公司约定的指定账户，以及家旺公司另外两个账户中。7.（2017）桂0305民初820号《民事判决书》（原件）、《民事强制执行申请书》（原件）、（2018）桂0305执545号《受理执行案件通知书》（原件），证明（1）原告申和平是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格；（2）原告申和平诉被告家旺公司、曾培杰合作开发房地产合同纠纷一案，桂林市七星区人民法院于2017年8月22日作出（2017）桂0305民初820号民事判决，判令被告家旺公司支付售房款8214547.19元及利息，案件受理费89272元、公告费606元给原告申和平，因此，原告申和平于2018年3月15日申请法院执行，经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。8.（2016）桂0305民初2213号《民事判决书》（原件），（2017）桂03民终2376号《民事裁定书》（复印件），证明（1）原告申和平是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格；（2）原告申和平因被告家旺公司及法定代表人曾培杰将其依据实物分配协议选定的6套住房，其中5套对外出售给李林，原告起诉维权一案[案号：（2016）桂0305民初2213号],桂林市七星区人民法院于2017年5月2日一审判决家旺公司返还申和平6套住房折价投资款35899554元及利息，案件受理费36769元、公告费606元由被告家旺公司承担，但不支持要求曾培杰承担连带责任，申和平不服，上诉桂林市中级人民法院，经二审法院向银行查询，家旺公司3个银行账户在2014年12月16日后，无售房款资金流，故以原判决认定事实不清，发回重审，现该案正在桂林市七星区人民法院审理之中。9.（2015）星民初字第435号《民事判决书》（复印件，原件已交桂林市七星区人民法院执行局）及《强制执行申请书》（原件）、（2016）桂0305执763号《申请执行人查报财产》（原件）、《当事人申请执行须知》（原件），证明（1）原告华源公司是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格。（2）原告华源公司与家旺公司因建设工程施工合同纠纷一案，桂林市七星区人民法院于2016年6月21日依法作出（2015）星民初字第435号民事判决，判令家旺公司依法支付工程款1690238.26元及利息，及原告华源公司垫付的案件受理费17556.7元、诉讼保全费5000元、鉴定费10000元给原告华源公司。原告华源公司因此申请执行。经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。10.（2016）桂0305民初693号《民事判决书》（原件）、《民事强制执行申请书》（原件）、（2018）桂0305执544号《受理执行案件通知书》（原件），证明（1）原告华源公司是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格；（2）原告华源公司与家旺公司建设工程施工合同纠纷一案，桂林市七星区人民法院于2017年8月24日作出（2016）桂0305民初693号民事判决，判令家旺公司支付工程款339477.74元、补偿款200000元、案件受理费9195元、公告费606元、鉴定费127000元给原告华源公司。原告华源公司因此申请桂林市七星区人民法院执行。经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。11.（2016）桂0305民初2212号《民事判决书》（复印件，原件已交执行局）、《强制执行申请书》（原件）、（2017）桂0305执备1099号提供被执行人财产状况通知书（原件），证明（1）原告朱爱华是家旺公司的债权人，符合本案的原告主体资格；（2）原告朱爱华与被告家旺公司民间借贷纠纷一案，经桂林市七星区人民法院于2017年4月20日依法作出了（2016）桂0305民初2212号《民事判决书》，判令被告家旺公司返还原告借款30万元，支付原告朱爱华案件受理费等6126元。原告朱爱华于2017年11月24日，向桂林市七星区人民法院申请执行。经原告向执行局询问，得到其口头答复，家旺公司名下无任何财产可供执行。12.2014年12月16日同一天，家旺公司与李林签订的9套住房及4套商铺,共十三宗《商品房买卖合同》（桂林市房产档案馆于2017年12月1日盖章），证明（1）2014年12月16日，家旺公司法定代表人曾培杰，将“家旺苑”小区9套住房、4套商铺低于市场售价与其妻弟李林签订虚假商品房买卖合同，办理过户手续，转移到李林名下，逃避债务。其中住房：7#1-5-1、8#1-5-1、8#1-7-1、8#3-3-1、9.11.12#1-6.7-1、9.11.12#1-6.7-3、9.11.12#2-6.7-1、9.11.12#3-6.7-1、10#1-4-1，住房总售价9819512元；商铺：7#1-4、7#1-5、10#1-1、10#1-2，商铺总售价：2400468元；两项合计：12219980元；（2）经桂林市中级人民法院向银行查询家旺公司的所有银行账户，2014年12月16日之后，出售给李林的住房、商铺款项并没有打入原告申和平与家旺公司约定的指定账户，以及家旺公司另外两个账户中。实为以合法形式掩盖虚假买卖的无效合同。13.2014年12月16日同一天，家旺公司与曾宝莹签订的3套商铺,共三宗《商品房买卖合同》（原件），证明（1）2014年12月16日，家旺公司法定代表人曾培杰，将“家旺苑”小区3套商铺低于市场价值与其女儿曾宝莹签订虚假《商品房买卖合同》，办理过户手续，转移到曾宝莹名下，逃避债务；（2）商铺：即9.11.12#1-12、9.11.12#1-13、9.11.12#1-14，3套商铺的总房款：1839944元。（3）经桂林市中级人民法院向银行查询家旺公司的所有银行账户，2014年12月16日同一天，出售给曾宝莹的商铺款项并没有打入原告申和平与家旺公司约定的指定账户，以及家旺公司另外两个账户中。实为以合法形式掩盖虚假买卖的无效合同。14.2010年5月28日，曾培杰、申和平签名、家旺公司盖章确认的《未办销售手续的住房一览表》（曾培杰和申和平签名是复印件，家旺公司盖章是原件。因为各方持有，所以复印后由家旺公司盖章确认），证明（1）2010年5月28日，申和平安排自己的债权人（刘江除外）住进家旺苑7#1-5-1、8#3-3-1、8#1-7-1、8#1-5-1、9#4-4-1、10#1-4-1，作为抵偿申和平的债务及出售9#4-4-1给刘江，但暂时未办理房产登记手续（事后，2014年12月16日，家旺公司除刘江之外，虚假买卖登记在李林名下），至今申和平的5位债权人曾志坚、李小秋、张小娟、潘亚全、申再云仍然住在2010年10月20日实物分配决议申和平选定的这5套房子中，物业、水电费一直由其交纳；（2）2014年12月16日同一天，家旺公司出售给李林的9套住房中包含了已经实物分配给申和平的这5套房子；（3）李林至今都没有来向原告申和平及曾志坚等5位住户主张过任何权利。显然是虚假买卖，有悖常理。15.2010年5月28日，曾培杰、申和平签名、家旺公司盖章确认的《可售住房情况一览表》、《可售商铺一览表》、《剩余可售车位清单》（曾培杰和申和平签名是复印件，家旺公司盖章是原件。因为各方持有，所以复印后由家旺公司盖章确认），证明（1）2010年5月28日之后，家旺公司剩余的未销售的住房、商铺及车位情况；（2）2014年12月16日同一天，家旺公司虚假出售过户登记在李林和曾宝莹名下的住房、商铺都包含在《可售住房情况一览表》、《可售商铺一览表》中；（3）经桂林市中级人民法院向银行查询家旺公司的所有银行账户，2014年12月16日之后，所出售的住房、商铺款项并没有打入原告申和平与家旺公司约定的指定账户，以及家旺公司另外两个账户中。实为以合法形式掩盖虚假买卖的无效合同。16.《家旺苑小区出售房屋统计表》，家旺苑小区出售商铺统计表》（打印件），是原告根据从房管局调取的《房屋买卖合同》制作，证明（1）家旺苑小区总售住房款是：83873267元。2010年10月20日，合资合作开发人申和平与家旺公司达成《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》以前，所出售住房款是68281370元，实物分配决议后，出售住房款是15591897元，其中，2014年12月14日，同一天一次性出售给李林的9套住房，房款是9819512元。2014年12月14日，同一天一次性低于市场价出售给曾宝莹3套商铺，房款是1839944元；（2）家旺苑小区总售商铺款是：15876733元，2010年10月20日，合资合作开发人申和平与家旺公司达成《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》以前，所出售商铺款是4671183元，实物分配决议后，出售商铺款是11205550元，其中，2014年12月14日，同一天一次性出售给李林的4套商铺，房款是2400468元；（3）其中7#1-5-1、8#1-5-1、8#1-7-1、8#3-3-1、10#1-4-1这5套住房是2010年10月20日实物分配中已经分配给申和平了；（4）2014年12月16日同一天，家旺公司一次性将名下多套住房、商铺出售给李林、曾宝莹之后，家旺公司名下无其他住房、商铺可售，所以桂林市七星区人民法院执行局在办理原告以及其他案外债权人申请强制执行家旺公司财产时，却无任何财产可供执行。17.（1）2017年9月12日，申和平向桂林市中级人民法院提交的《查询银行账户资金申请书》（桂林市中级人民法院盖章确认的原件）；（2）2017年11月29日，桂林商业银行出具给桂林市中级人民法院的（2017）桂03民终2376号《协助查询存款通知书》（回执）（桂林市中级人民法院盖章确认的原件）；（3）2017年11月29日，桂林漓江农村合作银行乐群支行出具给桂林市中级人民法院的（2017）桂03民终2376号《协助查询存款通知书》（回执）（桂林市中级人民法院盖章确认的原件）；（4）2017年11月29日，中国农业银行出具给桂林市中级人民法院的（2017）桂03民终2376号《协助查询存款通知书》（回执）（桂林市中级人民法院盖章确认的原件）；（5）2017年12月25日，桂林市中级人民法院的《询问笔录》（桂林市中级人民法院盖章确认的原件）；（6）2017年11月23日，桂林市中级人民法院的《法庭询问笔录》（桂林市中级人民法院盖章确认的原件），证明（1）原告申和平因与家旺公司及曾培杰合作开发房地产合同纠纷上诉一案[案号：（2017）桂03民终2376号]，在二审期间申请桂林市中级人民法院向家旺公司的开户行查询家旺公司的资金流情况（主要是查询2010年10月20日，实物分配决议后，出售给李林及曾宝莹的住房、商铺房款是否进入公司账户）；（2）通过桂林市中级人民法院向家旺公司在三家银行开设的账户查询到，家旺公司在中国农业银行建干路支行，账户：20×××79，2014年12月16日至2015年5月30日期间，除中国农业银行股份有限公司桂林分行支付购房款余额458526.2元、万正军3次支付房租4200元及中国农业银行股份有限公司桂林七星支行打入4100元外，无其他售房款资金流入。桂林市商业银行南溪支行，账号：60×××16，在2009年2月24日已经销户；桂林漓江农村合作银行，账号：36×××03，在2014年12月16日至2015年5月30日期间无明细；（3）2014年12月16日同一天，家旺公司将未出售的剩余9套住房、7套商铺一次性虚假买卖过户登记到曾培杰妻弟李林名下（9套住房、4套商铺）及曾培杰女儿曾宝莹名下（3套商铺）。因此，家旺公司为了逃避原告的债务，与李林、曾宝莹之间签订的16套商品房买卖合同无效。18.2016年11月15日，（2016）炜衡桂介字第1256-2号《介绍信》（原件），向桂林市房产局调取家旺公司与李林恶意串通签订的买卖合同，证明（1）桂林市房产局当时拒绝向原告代理律师出具家旺公司与李林之间签订的商品房买卖合同及办理的房产证；（2）房产局告知原告代理律师家旺公司对外销售给李林的房屋产权证号，并已经办理了产权证。19.（1）原告向桂林市七星区人民法院因（2017）桂0305民初820号案件向桂林市房产局调取的《房屋分户明细表》（复印件）及李林办理的产权证[复印件，原件在（2016）桂0305民初2213号案卷中]，（2）2017年3月16日《调查取证申请书》（原件），证明（1）2015年1月28日，家旺公司法定代表人曾培杰指使家旺公司会计刘煌林自己签名领取家旺公司将13宗住房、商铺虚假买卖过户登记在李林名下的部分房产证；（2）2016年5月31日，家旺公司法定代表人曾培杰指使家旺公司会计刘煌林冒签李林的姓名领取家旺公司将13宗住房、商铺虚假买卖过户登记在李林名下的部分房产证；（3）家旺公司与李林签名的13宗《商品房买卖合同》，办证登记在李林名下的产权证都在家旺公司法定代表人曾培杰手中。20.（1）2015年5月26日，桂林市公安局七星分局[星公立字（2015）01488号《立案决定书》]（复印件）、（2）2015年4月16日《刑事控告书》（原件），证明：（1）家旺公司法定代表人曾培杰利用职务之便，恶意侵占家旺公司财产，逃避债务，原告申和平已经向桂林市公安局七星分局提出控告。该局依法作出了星公立字（2015）01488号《立案决定书》。现该案正在侦查中，尚未结案。（2）家旺公司为逃避债务、转移资产，对抗法院强制执行，与曾培杰妻弟李林及曾培杰的女儿曾宝莹恶意串通，以合法形式掩盖非法目的签订的16宗《商品房买卖合同》依法自始无效。21.2018年5月18日，10#1-4-1号住户申再云出具的《证明》（原件）、《身份证》（复印件），证明（1）申再云经申和平打电话告知于2006年11月26日家旺苑小区开盘时，到家旺苑小区看房并选定10#1-4-1号房，并付给家旺公司2万元购房定金。房款及车位款48.5万元，付给申和平代收；（2）2007年12月21日，家旺公司交付该房给申再云，申再云交了装修保证金及装修垃圾费共计1200元给当时的八桂物业管理公司；（3）2008年5月22日，申再云入住该房至今，居住期间产生的物业费、水电费、广播电视费等均由其交纳及使用。居住期间，从来没有人向其主张过该房屋权利。22.申再云10#1-4-1号房交物业服务费、水电费、电视收视费、燃气费等费用部分《收据》、《发票》（均为复印件），证明（1）申再云自2008年5月22日一直居住在家旺苑小区10#1-4-1房，居住期间产生的物业服务费、水电费等均由其交纳。（2）因未办理过户登记，所以申再云从入住至今仍然是以“桂林家旺房地产开发有限公司”名义交纳电费。23.2018年5月21日桂林碧雅居物业服务有限公司家旺苑物业服务中心出具申再云居住及交费情况《物业证明》（原件），证明（1）申再云是家旺苑小区10#1-4-1号住户；（2）申再云自物业公司2015年2月1日入驻家旺苑小区之前就住在这里了。水电费其已经交清，物业服务费已经交清至2016年12月31日。24.2018年5月22日桂林碧雅居物业服务有限公司家旺苑物业服务中心出具《物业证明》（原件），证明根据桂林碧雅居物业服务有限公司家旺苑物业服务中心出具的家旺苑小区部分住房、商铺交纳物业服务费及业主、房屋状况的证明可知，10#1-4-1居住期间产生的物业服务费由申再云交纳，已经交清至2016年12月31日。25.2016年11月29日，桂林市七星区人民法院出具的（2016）桂0305执952号《执行裁定书》(原件)、26.2018年9月14日，桂林市七星区人民法院出具的（2018）桂0305执544号《执行裁定书》（原件）、27.2018年9月14日，桂林市七星区人民法院出具的（2018）桂0305执545号《执行裁定书》（原件）、28.2018年6月19日，桂林市七星区人民法院出具的（2018）桂0305执169号《执行裁定书》（原件），证据25-28共同证明：（1）三原告分别申请执行四个案件，经执行局依法向银行、不动产、证券、股权部门查询，发现家旺公司名下无任何财产可供执行。因此，终结了四个案件的本次执行。（2）2014年12月16日，家旺公司与李林、曾宝莹内外勾结、恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，转移家旺公司财产，损害了三位原告在内的家旺公司债权人的合法权益。29.桂林市七星区人民法院财产查询反馈汇总表（复印件），证明桂林市七星区人民法院执行局对家旺公司财产查询反馈汇总表标明，家旺公司名下无任何财产。30.中国农业银行广西区分行“进账单”（回单）（复印件），证明2014年12月16日之前，家旺公司所售房款进入公司账户，被曾培杰以“备用金”形式转移至私人账户，进行侵占。而之后，出售16套房屋给曾培杰妻弟及女儿曾宝莹，经法院查询，公司账户未见款项，证明该16套房屋是虚假买卖。被告桂林家旺房地产开发有限公司、李林未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见及证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利，且原告提交原件的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供证据原件的证据真实性予以确认，并将其作为定案的参考依据。本院经审理认定事实如下：2014年12月16日，被告家旺公司与被告李林签订《商品房买卖合同》13份，合同分别约定被告李林向被告家旺公司购买位于桂林市七星区住房或商铺，付款方式均为买受人于2014年12月25日首付部分房款，余款于交房前付清。上述13套房屋或商铺分别为桂林市七星区建干路29号家旺苑7栋1-5-1号，8栋1-5-1号，8栋1-7-1号，8栋3-3-1号，9、11、12栋1-6、7-1号，9、11、12栋1-6、7-3号，9、11、12栋2-6、7-1号，9、11、12栋3-6、7-1号，10栋1-4-1号房屋，7栋1-4号，7栋1-5号，10栋1-1号，10栋1-2号商铺，以上房屋和商铺均已在房产登记部门办理房屋产权证书。三原告系家旺公司的债权人。原告申和平与被告家旺公司于2010年10月20日达成《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》，约定“公司的售房收入款项，一律存入开设在桂林市漓江农村合作银行乐群支行的公司账户中，由曾培杰、申和平分别签章，共同管理。本着公开、公平、诚信的原则，公司的一切收支都必须经该账户进出，不准现金坐支。原公司在工商银行开设的账户停止使用。”2017年11月29日，广西桂林漓江农村合作银行乐群支行就桂林市中级人民法院（2017）桂03民终2376号协助查询存款通知书回复：家旺公司2014年12月16日至2015年5月30日期间在我支行账号36×××03无明细。同日，桂林市中级人民法院查询的家旺公司在桂林市商业银行南溪支行账号60×××16于2009年2月24日已销户，在中国农业银行股份有限公司桂林建杆路支行账号20×××79，在2014年12月16日至2015年5月30日期间，除中国农业银行股份有限公司桂林分行支付购房余款458526.2元外，无其他购房款入账。原告认为被告家旺公司与李林签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害三原告合法权益，及以合法形式掩盖非法目的的情形，为无效合同，故于2018年4月25日诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，2018年5月18日，申再云出具《证明》一份，载明其于2006年11月26日选定家旺苑10栋1-4-1号房后，到家旺苑公司财务室交了3.2万元购房定金，剩余房款和车库款共计48.5万元付给申和平，2007年12月21日取得房屋钥匙，2008年5月22日入住至今，物业管理费、水电费均由其交纳，居住期间，没有人向其主张过房屋权利。2018年5月21日和2018年5月22日，桂林碧雅居物业服务有限公司出具《物业证明》二份，证明申再云为家旺苑小区10栋1-4-1号房住户，该物业公司于2015年2月1日入驻该小区之前，申再云已经居住在此房屋，物业服务费已经交清至2016年12月31日，由该物业公司代收代缴的水费，申再云已经全部交清。本院认为，被告李林与家旺公司签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且已在房产登记部门办理了房屋产权证书，可证明房屋的产权办理是符合房产登记部门要求的材料和程序的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告现主张，被告家旺公司与李林签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害三原告合法权益，及以合法形式掩盖非法目的的情形，为无效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告主张合同无效，应对涉案《商品房买卖合同》存在合同无效的情形负有举证证明责任。针对原告主张涉案《商品房买卖合同》无效的理由，本院认为：（一）原告未提供证据证明被告李林系家旺公司法定代表人曾培杰的妻弟及家旺公司低于市场价出售房屋给李林。（二）原告申和平与家旺公司在《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》中关于公司的售房收入款项一律存入开设在桂林市漓江农村合作银行乐群支行的公司账户的约定，是申和平与家旺公司之间的约定，不足以对抗第三人，且原告仅提供证据证明购房款未存入家旺公司的前述三个账户，但未提供证据证明家旺公司当时仅有这三个账户，且《关于“家旺苑”小区物管验收工作安排及利润分配方案的决议》中即载明家旺公司至少在中国工商银行亦有账户，故购房款未存入前述三个账户不足以证明李林未支付购房款给家旺公司。（三）13套房屋的《商品房买卖合同》约定的付款方式不违反法律、行政法规的强制性规定，原告提供的证据不足以证明家旺公司或其法定代表人曾培杰与李林恶意串通。（四）原告提供的证据不足以证明刘煌林系冒签“李林”的名字领取了房产证，亦不足以证明刘煌林系受曾培杰指使代领《商品房买卖合同》，原告亦未提供证据证明13套房屋的《商品房买卖合同》和房产证现均在曾培杰手中。（五）原告提供的公安机关《立案决定书》为复印件，且原告未提供证据证明公安机关的侦查情况，不能证明涉案《商品房买卖合同》存在无效情形。（六）虽然物业公司证明申再云居住在涉案房屋内，并交纳水费等，但并不能排除李林对房屋享有所有权。申再云系房屋使用人，与本案判决存在利害关系，且原告自认申再云系申和平的债权人，与申和平存在利害关系，其本人亦未出庭作证，故其出具《证明》表示居住期间没有任何人向其主张过房屋权利，证明力不足，且即使李林怠于行使房屋相关权利并不足以证明其与家旺公司签订的《商品房买卖合同》存在无效情形。（七）原告提出的家旺公司同一天出售多套房屋给李林，李林现未履行支付物业费义务，家旺公司无财产可供执行等，均不能直接证明《商品房买卖合同》存在无效情形。综上所述，原告提供的证据不足以证明涉案《商品房买卖合同》存在无效情形，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告申和平、桂林市华源建筑工程承包有限责任公司、朱爱华的诉讼请求。案件受理费12204元、保全费4722元、公告费560元，共计17486元（原告已预付），由原告申和平、桂林市华源建筑工程承包有限责任公司、朱爱华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12204元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  廖莉莎人民陪审员  易谷良人民陪审员  赵雪萍二〇一八年十月十八日书 记 员  李志跃