四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0922民初2957号 原告：唐宇强，男，1991年8月16日出生，汉族，四川省射洪县居民。 被告：四川超强房地产开发有限公司，住所地四川省射洪县城北农副产品批发市场。统一社会信用代码91510922052162685K。 法定代表人：李刚，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟，系四川远阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾广，系四川远阳律师事务所实习律师。 被告：射洪县兴艺金属制品有限责任公司，住所地四川省射洪县大榆镇星光村四组。统一社会信用代码9151092231459485XC。 法定代表人：朱宁，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：文映良，系遂宁市射洪县东岳法律服务所法律工作者。 被告：四川合美房屋经纪有限公司，住所地四川省射洪县太和镇新阳街正黄公园壹号2-2-28-3。统一社会信用代码91510922588369414R。 法定代表人：危云，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑攀，系四川今辰律师事务所律师。 原告唐宇强与被告四川超强房地产开发有限公司（以下简称超强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法由适用简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。经被告超强公司申请追加射洪县兴艺金属制品有限责任公司（以下简称兴艺公司）、四川合美房屋经纪有限公司（以下简称合美公司）作为本案被告参加诉讼。原告唐宇强，被告超强公司的委托诉讼代理人陈伟、曾广，被告兴艺公司法定代表人朱宁及委托诉讼代理人文映良，被告合美公司的委托诉讼代理人郑攀到庭参加诉讼；被告超强公司法定代表人李刚、合美公司法定代表人危云经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐宇强向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告超强公司于2016年3月31日签订的《超强·×××城认购协议书》合法有效；2.确认被告超强公司违约并向原告支付房屋价款30%的违约金；3.判令被告超强公司及时履行交房义务；4.本案诉讼费用由被告超强公司负担。事实与理由：2016年3月31日，原告在被告超强公司售楼部与被告超强公司签订《超强·×××城认购协议书》，协议书约定原告认购超强·×××城建筑面积约为85.41平方米住宅房一套，单价3380元/平方米，总价款288686元。原告选择一次性付款，签约当日即通过中国建设银行按被告超强公司售楼部经办人指定账号转款195000元，加上已付定金5000元，当日付款合计20万元。余款88686元则按照销售人员旨意，向名叫杨某1的人写下欠条，在交房时由原告付清。后销售人员给原告打电话并约定在售楼部向杨某1付款3万元，同时收回欠款88686元的欠条，重新向杨某1出具了欠款58686元的欠条。认购协议书第四条约定2016年12月30日前交房。2017年11月，原告得知售楼部在办理网签，原告再次找被告超强公司销售人员咨询交房事宜时，被告知无法交房。2018年至今，原告多次找到被告超强公司了解情况，被告超强公司告知原告要加价才能交付房屋。原告多次找被告超强公司协商无果，特诉至贵院。 被告超强公司辩称，1.2016年1月6日，我公司与被告兴艺公司签订合同，将包括案涉房屋在内的数套房屋抵工程款抵给了被告兴艺公司，案涉房屋从2016年1月6日就已经是被告兴艺公司所有，原告实际是从被告兴艺公司处购买的房屋。2.原告签订购房协议后，并未向我公司履行付款义务，而是将房款支付给了杨某1，杨某1与我公司毫无关系，且已因诈骗罪被射洪县人民法院判刑。本案系刑事案件，原告系刑事案件受害人，本案应“先刑后民”。3.因原告未向我公司履行付款义务，兴艺公司及其法定代表人朱宁亦不认可收到房款，我公司拒绝向原告交房的行为是依法行使抗辩权，不是违约行为。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护我公司的合法权益。 被告兴艺公司辩称，1.被告超强公司因开发建设“超强·×××城”，将“超强·×××城”一期A区、B区、6号、7号、8号楼及大门的铝合金门窗、塑钢门窗、热镀锌喷塑栏杆、热镀锌喷塑百页窗双包给了我公司，因被告超强公司无现钱支付我公司双包款，将包括案涉房屋在内的“超强·×××城”的房屋共计12套抵给了我公司，这12套房屋系杨某1帮我公司选的，但杨某1只是给我公司参考，杨某1与我公司没有任何关系；2.被告超强公司抵给我公司12套房源中已给我公司办理了4套不动产登记过户手续，现还有8套至今未给我公司办理；3.被告超强公司违背合同约定将我公司工程双包款抵来的案涉房屋卖给原告唐宇强；原告唐宇强系在被告超强公司售楼部与被告超强公司签订《超强·×××城认购协议书》，我公司对此不知情；4.请求依法驳回被告超强公司追加我公司为共同被告的请求；依法确认原告唐宇强与被告超强公司签订的《超强·×××城认购协议书》无效；判令被告超强公司退回所收原告购房款及违约金；本案诉讼费应由被告超强公司负担。 被告合美公司辩称，1.本案的案由是房屋买卖合同纠纷，卖房的主体是被告超强公司，我公司受被告超强公司的委托代为销售房屋，所产生的法律后果应当由委托人承担，故我公司在本案中不是适格的主体，不应当作为被告参加本案诉讼；2.2013年7月16日，被告超强公司与我公司签订《商品房销售代理合同》，约定将超强公司开发的“超强·×××城”项目委托我公司代理销售；2015年，被告超强公司资金链断裂，将开发建设的部分房屋用于折抵工程款、门窗应付款等，其中杨某1代表兴艺公司确定抵偿房屋12套；3.我公司及我公司销售人员没有收取过购房者购房款，只是协助抵偿方办理手续，核实房源、签订协议、出具收款收据等均是由被告超强公司财务负责人冯某1签字盖章确认，与我公司无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告超强公司经营范围为房地产开发、物业管理、房地产经纪等。被告兴艺公司经营范围为栏杆、门窗、塑钢的销售和安装。被告合美公司经营范围为房屋买卖合同居间、代理；房屋租赁居间、代理；房地产信息咨询及营销策划。证人谭某1原系“超强·×××城”售楼部销售经理，现为被告合美公司销售人员。 2013年7月16日，被告超强公司与被告合美公司签订《商品房销售代理合同》，主要约定：被告合美公司代理销售“超强·×××城”项目住房、商业和车库，合同期限为2013年8月1日至开发项目销售结束；同时约定被告合美公司不得收取客户的购房款，被告超强公司需派专人确保随时收款、盖章、开票等工作，保证售房工作不受影响。 2016年1月6日，被告超强公司作为发包方（甲方）、被告兴艺公司作为承包方（乙方）签订《铝合金门窗、塑钢门窗、热镀锌喷塑栏杆、热镀锌喷塑百页窗承包合同》，约定：“一、工程名称：超强·×××城一期A区、B区、6#、7#、8#楼及大门。二、工程地点：射洪县×××××北侧。三、承包内容：一期A区、B区、6#、7#、8#楼及大门的铝合金门窗、塑钢门窗、百页窗、阳台栏杆的制作、安装及保修。四、承包方式：双包（即包工、包料，包工程质量、安全、进度及相应管理）。五、承包单价和风险约定……六、工程款结算办法1.本项目铝合金门窗、塑钢门窗、百页窗、阳台栏杆的制作、安装工程价款采用全抵房模式，抵房房源详见合同附件2（超强×××城一期门窗、栏杆、百页工程价款抵房房源信息表）……4.乙方卖房所得房款统一由甲方代收。甲方必须专款专用，根据乙方工程进度及时支付房款。5.工程完工结算时余额不足一套房时：甲方在扣除保修金后现金补给乙方……8.甲乙双方在签订合同时必须将选定房源号一并写入合同，户名写乙方公司名称。乙方在卖出房屋后更名时，甲方不得收取任何费用。甲方不得以任何理由更改、变卖乙方选定房屋……”。李胜清在甲方处签字，被告超强公司在甲方处盖章；朱宁在乙方处签字，被告兴艺公司在乙方处盖章。被告超强公司将包括案渉房屋在内的12套房源抵偿被告兴艺公司应得工程款。 2016年3月31日，原告唐宇强作为乙方、被告超强公司作为甲方签订《超强·×××城认购协议书》，约定：“第一条：乙方自愿认购甲方开发的超强·×××城项目中的住宅。建筑面积约85.41平方米，该套房屋的最终面积以房管局实际测绘面积为准。第二条：乙方选择的付款方式即价格如下：一次性付款，房屋单价3380元/㎡，总价款￥288686元（大写：贰拾捌万捌仟陆佰捌拾陆元整），乙方在签订本协议时，应付首付款￥288686元（大写：贰拾捌万捌仟陆佰捌拾陆元整）。第三条：甲乙双方应共同遵守以下规定1.甲方保证在签署本协议后，在乙方按期交纳其余款项的情况下，不得将该房屋再出售给他方……第四条：甲方在2016年12月30日前（若提前交房，以甲方通知日期为准），将该商品房交付乙方……”。被告超强公司在甲方处盖章确认，原告唐宇强在乙方处签字纳印确认。同日，原告唐宇强通过其中国建设银行向被告合美公司销售人员谭某1转款195000元；被告超强公司出具收款收据，载明：“收款日期：2016年3月31日收到唐宇强交×××城购房款金额（大写贰拾捌万捌仟陆佰捌拾陆元整）￥288686.00经手人：刘某1”。同日，杨某1向原告唐宇强出具收到购房款288686元的收条一份；原告唐宇强出具欠条一份，载明：“今欠到杨某1超强·×××城房屋款88686.00（捌万捌仟陆佰捌拾陆元整），余款在2016.08.30前付三万，最后余款在接钥匙时付清。欠款人：唐宇强时间：2016.03.31”。后在该欠条备注：“第二次又付款30000.00元，下欠58686.00元接钥匙付清”。后原告多次要求被告超强公司按照购房协议交房未果，遂诉至本院，请求判准前述诉讼请求。 另查明，案外人杨某1因犯诈骗罪，本院于2017年12月19日作出（2017）川0922刑初310号刑事判决，判处其有期徒刑九年，并处罚金人民币15万元。 本院认为，本案的争议焦点为原告唐宇强与被告超强公司于2016年3月31日签订的《超强·×××城认购协议书》是否合法有效问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该条明确合同具有相对性，合同关系是特定当事人之间的关系，只有合同当事人一方能基于合同向与其有合同关系的另一方提出请求或者提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中，《商品房销售代理合同》系被告超强公司与被告合美公司签订，被告合美公司有代理销售的权利；《铝合金门窗、塑钢门窗、热镀锌喷塑栏杆、热镀锌喷塑百页窗承包合同》及附件系被告超强公司与被告兴艺公司签订，该合同第六条明确约定：“兴艺公司卖房所得房款由超强公司代收；超强公司必须专款专用，根据兴艺公司工程进度及时支付房款……兴艺公司在卖出房屋后更名时，超强公司不得收取任何费用”，庭审中被告超强公司与被告兴艺公司均认可兴艺公司工程价款抵房可由超强公司以其名义对外代为出售，故被告超强公司出售案涉房屋的行为属有权处分。原告唐宇强与被告超强公司签订的《超强·×××城认购协议书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故该认购协议书合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告唐宇强已按照合同约定支付了购房款23万元，且下欠的购房款出具了欠条，故原告唐宇强要求确认其与被告超强公司于2016年3月31日签订的《超强·×××城认购协议书》合法有效并继续履行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告超强公司承担了继续履行的违约责任后，原告要求被告超强公司支付房屋价款30%的违约金的诉讼请求，因双方无合同约定，本院不予支持。 对于各方当事人提出的房款由案外人杨某1收取后责任问题、杨某1能否代表兴艺公司处理房屋并收取房款问题、合美公司销售人员私自收取房款问题等，因与本案法律关系无关，本案均不作处理，各方当事人可以另案主张。 综上所述，对原告唐宇强要求确认其与被告超强公司于2016年3月31日签订的《超强·×××城认购协议书》合法有效；被告继续履行合同并及时履行交房义务的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告唐宇强与被告四川超强房地产开发有限公司于2016年3月31日签订的《超强·×××城认购协议书》合法有效并继续履行； 二、被告四川超强房地产开发有限公司于本判决生效原告唐宇强付清下欠房款后十日内向原告唐宇强履行交房义务； 三、驳回原告唐宇强的其他诉讼请求。 案件受理费6930元，由原告唐宇强负担930元，由被告四川超强房地产开发有限公司负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  向建新 人民陪审员  冯朝慧 人民陪审员  徐 迪 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  税 倪