广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初546号 原告：黄立富，男，汉族，1937年12月23日出生，住址广西南丹县。 原告：黄金凤，女，汉族，1969年10月26日出生，住址广西河池市金城江区。 二原告的共同委托诉讼代理人：杨宏基，广西弘生联合律师事务所律师。 二原告的委托诉讼代理人：杨四，女，汉族，1980年7月2日出生，住址：广西河池市金城江区。 被告：广西鼎丰房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市西乡塘区滨河路，统一社会信用代码：91450100695386244Ｔ。 法定代表人：韦明崇，该公司执行董事。 原告黄立富、黄金凤与被告广西鼎丰房地产开发有限责任公司（以下简称鼎丰公司）、陆永宏、韦明崇、吴翔、邱青松、韦霁云拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用普通程序于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告黄立富、黄金凤的委托诉讼代理人杨宏基、杨四及被告韦明崇、吴翔、邱青松、韦霁云的共同委托诉讼代理人莫耀文到庭参加诉讼。被告陆永宏经本院传票传唤、被告鼎丰公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2017年8月9日，原告申请对涉案房屋恢复重建的费用及边坡加固的费用进行造价鉴定，本院经审查于2017年8月14日办理了对外委托移送审批手续。广西信永工程咨询有限责任公司经机选作为本案的评估机构，该评估机构于2018年7月24日作出工程造价鉴定意见书一份。2018年8月20日，原告申请撤回对被告陆永宏、韦明崇、吴翔、邱青松、韦霁云的起诉，本院作出（2017）桂1202民初546号民事裁定，准许原告撤回对被告陆永宏、韦明崇、吴翔、邱青松、韦霁云的起诉。2018年9月10日，本案第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人杨宏基、杨四到庭参加诉讼，被告鼎丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。经主管院长批准，本案依法办理扣除评估期间审限的审批手续。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告鼎丰公司签订的《高峰1＃楼、车选4＃楼房屋搬迁置换产权协议书》；二、判令被告鼎丰公司支付上述协议解除前原告在外租房的双倍租金给原告（从2015年10月1日起至2018年6月30日期间的双倍租金为1000元/月×33个月×2＝66000元，2018年7月1日之后另行计算至本判决生效之日止）；三、判令被告鼎丰公司赔偿恢复重建原告房屋所需费用298735.08元给原告；四、判令被告鼎丰公司赔偿恢复重建原告房屋所需的边坡加固工程即孔桩挡土墙工程的费用43378.57元给原告；五、判令被告鼎丰公司赔偿上述协议解除后原告因房屋重建期间尚需在外租房的租金损失30000元给原告；六、判令被告韦明崇、陆永宏、吴翔、邱青松、韦霁云分别在2550万元、1750万元、300万元、400万元及2250万元范围内对被告鼎丰公司的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，并由五被告互负连带责任。庭审中，原告变更诉讼请求第三项的标的为170710.11元，放弃第四项、第六项诉讼请求，并要求本案的诉讼费用（含鉴定费）由被告鼎丰公司负担。 事实与理由：2012年3月27日，被告鼎丰公司在与原告住宅楼相邻的地块施工中，因采取措施不力，造成原告住宅楼板开裂、地表下沉，形成危房。为此，原告与被告鼎丰公司经多次协商，于2013年1月13日签订了《高峰1＃楼、车选4＃楼房屋搬迁置换产权协议书》，约定原告搬离该住宅楼后由被告拆除重建、建设工期为三十个月、重建期间由被告支付原告在外租房的租金等内容。该协议书签订后，原告于2013年3月20日搬出房屋，被告鼎丰公司于2013年3月21日支付了首期6个月的租金给原告。之后，被告鼎丰公司又支付至2015年9月31日止的租金给原告。但自2015年10月1日起至现在，被告鼎丰公司就没有再支付任何租金给原告。并且，被告鼎丰公司于2013年4月20日开始拆除原告住宅楼后，至今也没有动工建设原告的房屋。 原告认为，一、被告鼎丰公司没有在协议约定的30个月工期内以及直到现在均没有开工重建原告房屋，其行为构成“根本违约”，致使原告的合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条规定，原告有权解除上述协议书。二、本案的协议书，当事人意思表示真实，协议内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的协议。在协议解除之前，被告鼎丰公司应当履行协议约定支付租金义务。但被告鼎丰公司自2015年10月1日起至今没有支付租金给原告。根据协议书第6条6.2款约定，鼎丰公司应当支付双倍租金给原告，直至协议解除为止。三、根据合同法第九十七条规定，协议解除后，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。因此，鼎丰公司应当赔偿恢复重建住宅楼的费用给原告。每户应赔偿的恢复重建费用根据整栋楼恢复重建所需费用除以整栋楼的户数来确定。四、本案协议解除后，原告在房屋重建期间尚需在外租房，所产生的租金对原告来也是一种损失，因此，鼎丰公司应当赔偿协议解除后原告在房屋重建期间尚需在外租房的租金损失给原告。该租金损失应参照原协议约定的30个月工期及每月1000元租金标准计算。 原告对其陈述的事实向法庭提交的证据有： 1、《高峰1#楼、车选4#楼房屋搬迁置换产权协议书》，证明原告与被告签订协议书，约定有关房屋搬迁、租金支付、拆除、重建、回迁、建设工期等事宜。 2、房屋所有权证及国有土地使用权证，证明原告房屋的结构、所在楼层、建筑面积及分摊土地面积等事实。 3、照片（两张），证明原告住宅楼在拆除前（2013.4.20）的外观情况及被告拆除该住宅楼后的现场（现状，2016.8月份）情况，鼎丰公司到现在为止，没有履行合同，没有开工建设原告的房屋。 4、工商公示信息，证明被告鼎丰公司的基本信息及该公司于2016年6月17日因“公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假”被南宁市工商局高新开发区分局列入“经营异常名录”的事实。 5、企业公示信息，证明被告鼎丰公司各股东（本案被告）认缴出资的金额及认缴出资的时间等情况。其中公示了韦霁云出资时间是2015.6.10.，陆永宏出资时间是2014.2.25。 6、高峰公司金城江高峰1#楼恢复重建造价测算单，证明恢复重建原告房屋所需的房屋建筑费用（预算造价）为298735﹒08元/户。 7、建筑工程预算书（金城江车选4#楼及高峰1#楼孔桩挡土墙），证明恢复重建原告房屋所需的边坡加固工程即孔桩挡土墙工程的费用（预算造价）为43378﹒57元/户。 8、广西鼎丰房地产开发有限责任公司股东会决议，证明广西鼎丰房地产开发有限责任公司股东（被告）约定：韦霁云及陆永宏的出资时间均为2015年6月26日，说明在该日期之前陆永宏没有履行出资义务。 9、广西鼎丰房地产开发有限责任公司章程修正案，证明广西鼎丰房地产开发有限责任公司股东（被告）在修订公司章程时重新约定陆永宏、邱青松及吴翔的出资时间为2015年6月26日之前没有履行出资义务。 10、广西鼎丰房地产开发有限责任公司股权转让协议书，证明陆永宏无偿转让其股权给韦霁云，说明陆永宏在其股权转让前没有履行出资义务。 11、南宁银行《企业注册增资证明》，证明广西鼎丰房地产开发有限责任公司在南宁银行开设的账号为“60×××78”的账户接受陆永宏4000万元投资款的账户为“临时存款验资户”。 12、电脑咨询单，证明广西鼎丰房地产开发有限责任公司的基本信息。 13、股权转让协议书，证明广西鼎丰房地产开发有限责任公司原股东韦霁云于2016年10月25日转让其股权给韦明崇等。 14、鼎丰公司在南宁银行开设的临时存款账户交易明细单（2页），证明陆永宏于2014年2月7日转入鼎丰公司的4000万元投资款，于2014年2月8日又转出到其个人账户。 15、南宁银行进账单，证明同上。 16、广西信永公司的工程鉴定意见书，证明了恢复重建高峰1#楼所需要的工程造价为4097042.75元，根据这个结果来平均24户（高峰楼总共有24户，起诉时只有23户起诉，但是我们是除以24户），每户造价应当是170710.11元，整栋楼每户户型、面积原来都是完全一样的；2、鉴定费发票，每户花费了3000元鉴定费，请求法院判决时在判决书中列明由鼎丰公司来承担鉴定费。 被告鼎丰公司未出庭参加诉讼，未作书面答辩亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。被告鼎丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 对原告提交的证据，本院综合认证如下：对证据1、2、3、4、5、15、16的真实性予以确认且与本案有关联，应作为认定案件事实的依据。证据6、7系原告单方作出，本院不予认定。证据8、9、10、11、12、13、14与本案无关，本院不予认定。 综合全案证据及法庭调查的情况，本院确认以下法律事实：被告鼎丰公司系享有独立法人资格的有限责任公司，经营范围为：房地产开发与经营，交通能源、公路、桥梁、码头、旅游业的投资等。原告系坐落于河池市所有权人。所在楼宇为广西华锡集团高峰1＃集资楼。2012年3月27日，被告鼎丰公司在与原告住宅楼相邻地块的施工过程中，因施工不当，造成原告住宅楼板开裂、地表下沉，形成危房。经相关部门协调，原告（甲方）与被告鼎丰公司（乙方）于2013年1月13日签订《高峰1＃楼、车选4＃楼房屋搬迁置换产权协议书》，协议的主要内容为：“第1条，甲方同意把房屋所在的土地使用权以置换的方式过户到乙方名下，作为乙方就地开发新住宅用地，为此所需的土地过户费用及建设资金全部由乙方负责。第2条，该宗地出让运作、项目上报、审批、建设规模以及规划要求等必须严格按照国家的相关政策执行，由乙方负责办理，所产生的费用均由乙方承担。第3条，搬迁、回迁安置条件……第4条置换房屋交房要求……第5条，旧房拆除（含杂物室）由乙方实施施工，建设材料归乙方所有。第6条，搬迁及租房6.1置换房建设及安装施工期，暂定为30个月（日历工期）。6.2甲方外租房居住过渡期限暂定为30个月。甲方外租租金由乙方支付。其租金标准暂定为元／户／月，外租房的租金由乙方一次性支付6个月的租金给甲方，并提前15天支付下6个月租金，以此类推，直到甲方回迁到新居为止。如乙方15天内不能支付下6个月租房租金，将按该期房租的双倍支付租金给甲方。6.3乙方在置换房建设时，出现不能在国家施工定额标准工期完工时，乙方按外租住房月租租金的双倍支付租金给甲方。……第8条，违约责任……8.4双方约定工期为30个月（以乙方获取拆除施工许可证为准），如超过30个月仍未能完工并交房（除不可抗拒的自然灾害影响或国家重大政策强行干预而影响工期外）。乙方按当时外租房2倍补偿给甲方……。” 协议签订后，原告于2013年3月20日搬出房屋，被告鼎丰公司于2013年4月20日起拆除高峰1＃楼、车选4＃楼，但至今未动工重建。被告鼎丰公司向原告支付了搬家费及自2013年3月21日起至2015年9月31日期间的租金（每月1000元）。2015年10月1日起的租金未予支付。 2017年2月23日原告向本院提起本案诉讼，并于2017年7月24日申请对恢复建高峰1#号楼所需费用及边坡加固费用进行司法造价鉴定。2018年7月24日，广西信永工程咨询有限责任公司出具桂信永鉴字（2017）金法委鉴字第98号河池市高峰1＃楼房屋拆迁安置补偿合同纠纷案工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：（一）恢复重建高峰1＃楼所需造价（含地基及室内外装修造价）鉴定可确定造价为4097042.75元（未含桩基及现场三通一平工程）。其中：1、建筑装修工程包含土石方工程等，鉴定价为3,696,523.19元。2、水电安装包含电气设备安装等，鉴定价为400,519.56元。（二）鉴定不可确定项造价1、经现场勘查，原地质已遭破坏，应待重新依据地质勘查报告设计基础后再另行鉴定桩基础工程。2、经现场勘查，高峰1#楼地块与鼎丰公司地块之间的护坡已不存在，地质情况较复杂，且无相关地质勘察博报告及施工图纸，无法做出相关鉴定意见。3、根据《现场勘验取证单》相关记录，因工程地质较为复杂，恢复重建工程时，场地三通一平需一定费用，但由于无相关鉴定资料，本次鉴定意见未包含该部分造价。 另查明，原告所居住的车高峰1#楼住户总计24户（提起诉讼的住户为23户），每户户型、面积均一致。庭审中，原告主张其诉请恢复重建房屋的费用为170710.11元（4,097,042.75元÷24户＝170710.11元），即每户房屋重建费用均为170710.11元。 本案争议焦点为：原告诉请各项请求是否有事实和法律依据。 本院认为，原、被告双方于2013年1月13日签订的《高峰1＃楼、车选4＃楼房屋搬迁置换产权协议书》系双方真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，系合法、有效协议。该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方应按协议履行各自的义务。被告鼎丰公司仅向原告支付了2013年3月21日至2015年9月31日期间的租金（每月1000元），此后未再支付租金，亦未实施重建行为，致使原告的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）……；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）……”之规定，原告诉请解除与被告签订的《高峰1＃楼、车选4＃楼房屋搬迁置换产权协议书》有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告支付上述协议解除前其在外租房的双倍租金（从2015年10月1日起至2018年6月30日止，共66000元）及2018年7月1日起至判决生效之日止的租金另行计付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，因原、被告双方签订的房屋搬迁置换产权协议书被解除，而被告鼎丰公司至今未履行恢复重建房屋的义务，导致原告至今仍然租房居住，产生租金损失，被告鼎丰公司理应参照涉案协议第6条“提前15天内支付下6个月租金，如此类推，直到甲方回迁到新居为止，若乙方15天内不能支付下6个月租房租金，将按该期房租的双倍支付租金给甲方。”的约定赔偿双倍租金给原告。故，原告此项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告鼎丰公司赔偿恢复重建房屋所需费用170710.11元问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，由于被告鼎丰公司至今未履行恢复重建房屋的义务，致使原告权益受损，原告依据广西信永工程咨询有限责任公司出具的评估意见，主张被告鼎丰公司向其赔偿重建房屋所需费用170710.11于法有据，本院予以支持。 关于原告主张被告鼎丰公司赔偿协议解除后至房屋重建期间尚需在外租房的租金损失30000元的问题。双方合同解除后，原告根据工程建设的实际情况，对涉案房屋从恢复重建直至完成交付需要一定的工期，此期间原告仍需继续租房使用，必然产生一定的租金损失，故原告参照双方对恢复重建房屋需要30个月及每月租金1000元的标准，请求被告鼎丰公司赔偿恢复重建期间的租金损失30000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项及第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款I，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告黄立富、黄金凤与被告广西鼎丰房地产开发有限责任公司于2013年1月13日签订的《高峰1＃楼、车选4＃楼房屋搬迁置换产权协议书》； 二、被告广西鼎丰房地产开发有限责任公司向原告黄立富、黄金凤支付截至2018年6月30日的租金66000元;2018年7月1日起至本判决生效之日止的租金按每月2000元的标准另行计付； 三、被告广西鼎丰房地产开发有限责任公司向原告黄立富、黄金凤支付恢复重建房屋所需费用170710.11元； 四、被告广西鼎丰房地产开发有限责任公司向原告黄立富、黄金凤赔偿房屋重建期间租房损失30000元。 案件受理费5300元（原告已预交），鉴定费3000元，公告费10.6元﹝350元÷(车选31户+高峰2户)﹞，合计8310.6元（原告已预交），由被告广西鼎丰房地产开发有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费5300元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 韦怀明 审 判 员 唐 溪 审 判 员 陈珍妮 二〇一八年九月××日 法官助理 王玉涛 书 记 员 张泰玮