安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2015）博民一初字第00039号原告：王贤海，男，1965年10月16日出生，汉族，农民，住江苏省南京市溧水区。委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。被告：某区某社区居民委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。法定代表人：邰圣龙，该委员会主任。原告王贤海与某区某社区居民委员会（以下简称某社区）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈超独任审判，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告王贤海的委托代理人袁贤广、被告某社区的法定代表人邰圣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王贤海诉称：2007年，某镇人民政府与某社区签订旧城改造项目小区开发协议书，约定由某社区对协议书约定范围内的土地进行国有土地使用权开发。据此，某社区实施了怡馨家园商住房项目的开发征迁工作，并负责征迁经费的收支管理及收受购房款。2009年4月9日，王贤海向某社区支付购房款10万元整，认购怡馨家园小区商住房一套，位置和房型暂未定；某社区向王贤海出具收条一份，并承诺如王贤海要求退款时，可退款并按照银行利率向王贤海支付利息。时至今日，商住房项目也未施工，某社区既未与王贤海签订正式购房合同，也未将房屋交付给王贤海。某社区的行为系欺诈行为，给王贤海造成巨大经济损失。现诉请法院判令：1、解除王贤海与某社区之间的口头房屋买卖合同；2、某社区返还王贤海购房款10万元整，并支付利息（自2009年4月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。3、本案诉讼费用由某社区承担。王贤海针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：1、身份证复印件1份，证明王贤海的主体资格。2、收条原件1份，证明2009年4月9日，某社区收取王贤海的购房款10万元。3、组织机构代码证复印件1份，证明某社区的主体资格。4、博物社区出具的收房款遗留问题说明复印件1份，证明博物社区认可收到王贤海交纳的购房款10万元。5、旧城改造项目小区开发协议书复印件、说明复印件各1份，证明被告受某镇政府委托参与旧城改造，旧城改造项目包括怡馨家园。6、吴子文讯问笔录复印件3份、盛某讯问笔录复印件2份，证明博物社区受某镇政府委托，协助从事旧城改造的拆迁安置，收取购房人预交的购房款或定金。某社区辩称：某社区当时的负责人收取了王贤海的购房款，在收条上加盖了某社区的公章，但是款项没有入社区的账户。收条上没有注明订购的房屋在怡馨家园的具体位置，写的是待时机成熟，再行安排。怡馨家园小区房屋由纵横置业公司开发，由于各方面的原因，主要是客观原因，至今尚未开发，属于时机尚未成熟，不属于欺诈行为。同意解除合同及返还购房款本金，但不同意支付利息。另，收条上利息的计算没有载明是银行贷款利率还是存款利率。某社区未向本院提交证据。对于王贤海提交的上述证据，经某社区当庭质证，均无异议，本院因此予以认定，均作为定案依据。综上，经审理，本院认定以下案件事实：2007年11月30日，某镇政府与某社区签订“旧城改造项目小区开发协议书”一份，决定对某老街实施区域综合开发，约定：项目实施内容为小区住宅楼建设、项目中的府前街道建设，以及沿府前街商品房开发；项目选址及面积为东至街道社区柴巷，西至某河河堤，南至某老街，北至府前街，开发项目建设用地约37亩，具体范围以县建设行政主管部门确认的规划选址红线图为准；项目规划选址用地范围内的所有建筑物、构筑物及附着物的拆迁均由某社区负责，拆迁补偿安置费用由某社区承担；项目建设期限为分两年完成，即从2008年至2009年，2007年是项目开发的筹备阶段，所有工程必须于征迁完成后两年内完工；某镇政府有权对某社区的项目规划及单体设计方案进行审查和监督；某社区有权按国家相关规定自行选择具有相应资质的勘测、设计、施工单位开展相关业务，自主开发，自主经营、自负盈亏，并负责道路以及整个项目开发中的拆迁安置工作，被拆迁对象的安置房一并纳入开发项目的总体规划当中。2009年4月9日，王贤海与原某社区负责人口头商谈约定：王贤海在某社区订购怡馨家园小区门面房一间，后向某社区交纳购房款10万元；某社区向其出具了“收条”一份，载明“今收到王贤海同志购房款壹拾万元整（￥100000元），位置、房型暂不定，待时机成熟再行安排，如要求退款时，按照银行利息计算一次性退清”，并在落款处加盖了“当涂县某镇街道社区居民委员会”公章。王贤海交款后，至今未签订正式购房合同，未取得房屋，故诉至本院。另查明：王贤海不是拆迁安置户。王贤海所交购房款未进入某社区基本账户。2009年4月9日银行5年期以上贷款年利率为5.94%。某社区的名称变更情况为：2006年11月前为“当涂县某镇街道居民委员会”，2006年12月-2009年5月变更为“当涂县某镇街道社区居民委员会”，2009年6月-2012年9月变更为“当涂县某镇某社区居民委员会”，2012年10月-2013年8月变更为“某区某镇某社区居民委员会”，2013年9月至今变更为“某区某社区居民委员会”。本院认为：王贤海与原某社区负责人口头约定订购怡馨家园小区门面房一间，以期将来签订正式商品房买卖合同并取得商品房，该口头协议的法律性质属商品房预约合同。某社区作为基层群众性自治组织，无商品房缔约及预售资格，无权对外签订商品房预约合同或预售商品房，其与王贤海的口头协议无效。某社区收取王贤海的购房款，依法应予返还。故王贤海要求某社区返还购房款主张成立，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在该缔约及收取购房款过程中，某社区明知本单位没有商品房缔约及预售资格，却与王贤海口头缔约并收取购房款，对王贤海的损失应承担主要赔偿责任。王贤海订购商品房不去合法规范的商品房销售单位，对于某社区有无商品房缔约及预售资格，不进行必要的审查即缔约并交付房款，主观上具有过错，对由此造成的损失应自行承担次要责任。本院酌定某社区与王贤海具体承担比例为80%和20%。王贤海损失可以其交款额为基数，参照交款时银行同期贷款利率计算利息确定。故其主张按照银行同期贷款利率的标准计算利息损失，本院予以部分支持；对于某社区不同意偿付利息的抗辩主张，于法相悖，本院不予支持。某社区负责人以社区名义对外收取购房款，并向购房人出具加盖有社区公章的条据，其行为对外显系职务行为，相应责任应由某社区承担。某社区当时所收购房款实际没有入社区账目及某社区前后名称的变更，不影响实体责任的承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告某区某社区居民委员会于本判决生效后十日内返还原告王贤海购房款10万元并偿付利息（以10万元为本金，从2009年4月10日起按年利率5.94%×80%，计算至实际给付之日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告王贤海负担50元，由被告某区某社区居民委员会负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  陈超二〇一五年一月十三日书记员  解辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。