贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2701民初26号原告：都匀华盛房地产开发有限责任公司，住所贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市工人路39号，统一社会信用代码91522701722188922E。法定代表人：张文雁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘丽丽（系该公司办公室主任），女，汉族，1966年2月5日生，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：胡蝶，系贵州匡大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭成皋，系贵州匡大律师事务所律师。被告：韦洪，女，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王大容，女，住贵州省都匀市，（系被告韦洪之母亲）委托诉讼代理人：桂剑云，男，住贵州省都匀市。第三人：都匀市志诚房地产开发有限责任公司，住所贵州省都匀市港龙大酒店二楼，统一社会信用代码91522701789752225L。法定代表人：陈志，系该公司总经理。第三人：陈志，男，户籍住址贵州省都匀市，现被羁押于贵州省平塘县看守所。上列二第三人委托诉讼代理人：黄云中，系北京市培文律师事务所律师。第三人：谭家勤，男，住贵州省都匀市。原告都匀华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛公司）诉被告韦洪及第三人都匀市志诚房地产开发有限责任公司（以下简称志诚公司）、陈志、谭家勤商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，因第三人陈志涉嫌犯罪被羁押，依法中止审理并扣除了审限，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华盛公司的委托诉讼代理人潘丽丽、胡蝶，被告韦洪的委托诉讼代理人桂剑云，第三人志诚公司、陈志及其委托诉讼代理人黄云中，第三人谭家勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付尚欠购房款及垫付的税款、按揭款共计160590.97元；2.依法判令被告承担以尚欠购房款160590.97元为基数，按银行同期存款利率，自起诉之日起计至实际偿清之日的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2010年5月4日向原告购买位于都匀市，并签订《商品房买卖合同》，合同对商品房价格、位置、交房日期、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，并为被告办理了产权证书，但被告至今尚欠160590元购房款未支付。经原告多次催讨未果。综上，被告的行为严重侵害原告的合法权益，现特提起诉讼，望判如所请。原告华盛公司为证明其主张向本院提交以下证据：1.原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，拟证明原告主体身份信息。被告韦洪及第三人志诚公司、陈志、谭家勤质证无异议。2.《商品房买卖合同》，拟证明被告于2010年5月4日向原告购买位于贵州省都匀市，购房总价款为463729元。被告韦洪质证认为，合同不是韦洪本人签署，是其母亲签署的，华盛公司起诉韦洪被告不适格。第三人志诚公司、陈志质证认为，合同仅仅只是一个形式，华盛公司只是名义上的出售人，整个项目的收支都是交给陈志、谭家勤具体实施的。华盛公司只是收取管理费，并未出资对项目工程进行建设，该项目开发过程中华盛公司从未出过一分钱。第三人谭家勤质证认为，对该合同不认可。3.《收款收据》，拟证明被告仅支付案涉房屋款项354824元（其中首付款34824元，银行按揭32万元），余款至今尚未支付的事实。被告韦洪质证认为，对该证据不知情，这些首付、按揭都是由明珠广场项目部操作的。第三人志诚公司、陈志质证认为，收据上写明是明珠广场项目的收据，购房款应当是交由项目部，与华盛公司没有关系，华盛公司没有必要起诉购房人。第三人谭家勤同意被告及上述第三人的质证意见。4.税收通用完税证、中国工商银行个人业务凭证，拟证明原告为被告垫付税款及银行按揭款共计60077.97元的事实。被告韦洪质证认为，该证据并没有韦洪的签字，且韦洪不应该作为本案被告，原告也不应当作为本案原告。第三人志诚公司、陈志、谭家勤质证认为，请原告出示代被告支付税款的凭证，该款是项目部支付的，不是华盛公司支付的。被告韦洪辩称：2006年，原告将本公司开发的“华盛大厦”以100万元“酬劳”费以及原告公司前期开发费用，和银行贷款本息共计400余万元转让给以陈志为法人代表的“志诚公司”。之后，陈志邀约徐茂君以及本案被追加的第三人谭家勤等人共同筹资获得“华盛大厦”的开发权，之后，将“华盛大厦”更名为“明珠广场”并成立了“明珠广场项目部，项目部负责人为：陈志、谭家勤、徐茂君等人。后在开发过程中，由于融资需要，“明珠广场”项目部股东会议商议决定：以“明珠广场”项目部股东的家属及亲友的名份办理“按揭贷款”，以获得流动资金。本股东家属办理“购房按揭”的首付、月供等费用均由项目部支付，以后的尾款的结算、税款、产权证办理费用全部由项目部兜底包圆，所有支出费用均在本项目清盘后的红利中抵扣。这本来是甲方（原告方）转让开发项目给乙方（“明珠广场项目部”），而我以及参与按揭购房的家属则为丙方。这个案件也就自然形成了：甲、乙、丙这样非常明确的责、权、利的三方关系。1.甲方因税款的问题向乙方追要税费，本属正常程序；2.乙方（明珠广场项目部）应向甲方正常回应，并完善本身应尽之责；3.丙方作为股东亲属为乙方融资而去按揭贷款购房的“背锅人”却成了被告。因此，本人认为甲方（原告）的追诉的主体应是乙方（明珠广场项目部），也就是说，乙方应向甲方和丙方作出应有的交代。丙方纯属无辜。被告韦洪为证明其主张向本院提交以下证据：1.华盛大厦项目承包开发协议书（2006年9月18日），拟证明华盛公司起诉韦洪不合法。原告华盛公司质证认为，对其合法性认可，对其关联性不认可。第三人志诚公司、陈志质证认为，真实性、合法性及关联性认可，证明第三人是该项目承包方，整个购房款只能由项目部收取，项目部与华盛公司在财物上是独立的，原告向被告追要房款是没有事实及法律依据的。第三人谭家勤质证认为，我们按照合同约定履行我们的义务。2.华盛大厦项目开发承包协议书（2008年9月11日），拟证明华盛公司起诉韦洪不合法。原告华盛公司质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人志诚公司、陈志、谭家勤质证意见与第一组一致。3.协议书，拟证明王大荣与明珠广场投资关系，系明珠广场股东。原告华盛公司质证认为，该份协议为案外人的内部协议，原告方不了解情况。第三人志诚公司、陈志、谭家勤质证认为，无异议，同意被告的证明目的。第三人志诚公司、陈志述称：我们与华盛公司是买卖关系，项目华盛公司已经卖给我们了，我们签有买卖合同的，财务上我们之间没有任何关系，如果华盛公司把项目卖给了我们，又追究被告差房款的事情，我认为不合理。如果被告差房款，追款也应当由我们来追款。如华盛公司需要追后续的税款，应该是我们去追要。即使要收回房款，房款也应当归项目部。该案应当是第三人与原告买卖关系，第三人是实际施工人，原告无权追要房款。原告所说多次催款，但没有提交证据，已经远远超过了诉讼时效。第三人志诚公司、陈志无证据向本院提交。第三人谭家勤述称：其意见与第三人志诚公司、陈志一致。第三人谭家勤为证明其主张向本院提交以下证据：1.华盛大厦项目开发承包协议书（2006年9月11日）；2.华盛大厦项目承包开发协议书（2006年9月18日），拟证明两个第三人是自筹资金，自主管理及开发的。原告华盛公司质证认为，对其关联性不予认可，该协议书产生于原告与第三人之间，与本案诉争的商品房销售合同无关。被告韦洪质证认为，两个第三人与华盛公司是承包关系。第三人志诚公司、陈志质证认为，该证据充分证明了两个第三人是有独立请求权的第三人，因为他们是自筹资金，自主管理及开发，原告无权追诉。3.承诺书，拟证明项目开发拆迁前期费用是由项目部缴纳的。原告华盛公司质证认为，关联性不予认可，与本案无关。被告韦洪及第三人志诚公司、陈志质证无异议。4.华盛公司财务部给华盛公司总部的报账请示函，拟证明内部清算过账目，另支付一部分款项给华盛公司。原告华盛公司质证认为，关联性不予认可，与本案无关。被告韦洪未发表质证意见。第三人志诚公司、陈志同意第三人谭家勤的举证。5.华盛公司及法定代表人给明珠广场各股东的函，拟证明明珠广场项目是由第三人及股东自筹资金，自主管理及开发的。原告华盛公司质证认为，关联性不予认可，与本案无关。被告韦洪及第三人志诚公司、陈志没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2006年8月9日，原告华盛公司出具委托书，载明全权委托第三人陈志、谭家勤办理都匀市剑江中路113号黔南州供销社华盛大厦项目开发的所有事宜。2006年9月18日，原告华盛公司与第三人志诚公司签订《华盛大厦项目承包开发协议书》，其中约定志诚公司自筹资金，自行管理，自负盈亏，自行开发建设，并以原告华盛公司名义开立项目专户，并预留法人印章，保证项目贷款资金专款专用，并且不因项目拖欠税款或其他债务问题对原告华盛公司造成影响。2008年9月11日，原告华盛公司与第三人陈志、谭家勤就同一项目又签订了《华盛大厦项目开发承包协议书》，对相关拆迁、管理费用等进行了约定。二、2010年5月4日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告韦洪购买位于贵州省都匀市，房屋总价为463729元，付款方式及期限为银行按揭，其中首付143729元，按揭320000元；合同还对交房日期、违约责任等进行了明确的约定。合同尾部盖原告华盛公司合同专用章。合同签订后，原告于2010年7月26日向被告开具《收据》一张，收到被告购房款320000元（银行按揭款），原告于2013年7月10日向被告开具《收据》一张，收到被告购房款34824元（首付款），共计354824元。自2010年8月11日至2012年8月16日期间，原告为被告垫付银行按揭贷款共计56600元，垫付税款3477.97元，两项合计60077.97元。原告提供的2013年11月18日《销售不动产统一发票》（记账联）确认，房屋最终的总价为455337元。扣除被告已经支付的购房款354824元，实际尚欠购房款100513元（455337元－354824元），尚欠原告为其垫付的税款、银行按揭贷款60077.97元，共计尚欠原告的款项为160590.97元。另，原告于诉前申请财产保全，本院于2019年10月11日作出（2019）黔2701财保128号民事裁定书，查封了被告韦洪位于贵州省都匀市房屋一套，查封期限三年。上述事实，有经过庭审质证的证据材料及双方当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告华盛公司是否为本案的适格主体；2.被告韦洪是否应当支付尚欠款项160590.97元；3.原告华盛公司主张的利息是否应予支持；4.原告诉请是否已经超过诉讼时效。一、关于原告华盛公司是否为本案的适格主体问题。案涉《商品房买卖合同》签订的主体系原告华盛公司和被告，被告和第三人抗辩原告华盛公司已将案涉项目卖给了第三人，由第三人自主管理、自负盈亏开发项目，购房款应由第三人或项目部收取，本院认为这应属于原告与第三人之间的内部问题，对外签订《商品房买卖合同》的主体是原告华盛公司，根据合同相对性原理，原告系本案的适格主体，被告及第三人的抗辩主张于法无据，本院不予采信。二、关于被告韦洪是否应当支付尚欠款项160590.97元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，非经双方协商一致，不得擅自变更或者解除。被告认为原、被告均不是本案的适格主体，不应该起诉被告的辩解理由不能成立，对此，前述已作充分说明；原告与第三人之间的内部问题，也不能对外产生约束力以对抗原告与被告签订的合同效力，故对被告及第三人的抗辩主张，本院不予采信。原告华盛公司已按照合同约定履行房屋交付义务，被告未按照约定支付尚欠房款属于违约，且原告为其垫付了相关税款及银行按揭贷款，故对原告要求被告支付尚欠购房款及垫付的税款、银行按揭贷款共计160590.97元的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。三、关于原告华盛公司主张的利息是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，双方没有约定逾期付款违约金或计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告华盛公司主张利息损失从起诉之日即2020年1月2日起计算，本院依法予以支持。由于从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故以160590.97元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至本金付清之日止。四、关于原告诉请是否已经超过诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，自权利受到损害之日起超过二十年的不予保护。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，案涉《商品房买卖合同》的付款方式及期限注明为“银行按揭，首付143729元，按揭320000元”，未约定付款期限，对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效期间，故对被告及第三人提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。综上所述，对原告华盛公司诉讼请求的合理合法部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告韦洪于本判决生效之日起十日内支付原告都匀华盛房地产开发有限责任公司购房款及垫付税款、银行按揭贷款共计160590.97元及利息（利息以160590.97元为基数，自2020年1月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付至本金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3512元，由被告韦洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘洪莉审 判 员  赵华祥人民陪审员  吴桂华二〇二一年三月五日书 记 员  胡自冰