广东省深圳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）粤03民终6598-6603号 （6598号案）上诉人（原审原告）：李伯光，男，汉族，1947年2月17日出生，住址广东省深圳市福田区， （6599号案）上诉人（原审原告）：周銮华，女，汉族，1941年7月16日出生，住址广东省深圳市福田区， （6600号案）上诉人（原审原告）：林宗芳，女，汉族，1939年12月14日出生，住址广东省深圳市福田区， （6601号案）上诉人（原审原告）：王平，女，汉族，1958年4月15日出生，住址广东省深圳市福田区， （6602号案）上诉人（原审原告）：王国伦，男，汉族，1947年7月6日出生，住址广东省深圳市福田区， （6603号案）上诉人（原审原告）：吴庆全，男，汉族，1947年7月22日出生，住址广东省深圳市福田区， 上述六上诉人的共同委托诉讼代理人：阮万广，广东闻仁律师事务所律师。 上述六上诉人的共同委托诉讼代理人：郑丽娟，广东闻仁律师事务所实习律师。 （6598-6603号案）被上诉人（原审被告）：深圳华泰企业公司，住所深圳市福田区。 法定代表人：陈世明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡晓海，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑾洁，北京市中伦（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人李伯光、周銮华、林宗芳、王平、王国伦、吴庆全（以下简称“李伯光等六人”）因与被上诉人深圳华泰企业公司（以下简称“华泰公司”）确认合同有效纠纷六案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初52232-52237号民事裁定，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。 李伯光等六人上诉请求：一、撤销一审裁定，并依法改判；二、本六案一、二审诉讼费用由华泰公司承担。 上诉事实和理由：一、李伯光等六人与华泰公司确认合同效力纠纷六案中是平等主体关系而不是一审认定的不平等主体关系。二、李伯光等六人与华泰公司之间签订的《深圳经济特区福利商品房买卖合同》属于平等主体的自然人与法人、其他组织设立变更终止民事权利义务关系的协议，福利房买卖是民事法律关系而不是其他关系。三、李伯光等六人一审诉求的合同效力问题不属于最高人民法院司法解释关于界定历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷不属法院管辖的范围。最高人民法院司法解释界定的不属于法院管辖的范围是指“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。” 被上诉人华泰公司辩称：一、一审裁定认定事实清楚，对本系列案法律关系定性正确，本系列案属于典型的历史遗留的落实政策性的房地产纠纷，并不是普通的房地产纠纷。具体表现为：1、上诉人为职工，被上诉人为用人单位。2、双方签订的是《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，而不是通常的商品房买卖合同。3、上诉人是基于其是被上诉人职工，所以根据房改房与被上诉人签订了《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，因此有关合同不是普通的商品房买卖合同，并非平等主体之间设立、变更、终止协议的当事人。以上事实均已在一审查明。二、原审裁定适用法律正确，根据最高人民法院关于审理房地产案件的通知驳回起诉并无不当。如前所述，双方之间是职工与用人单位的关系，双方签订的是《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，在本系列案中，双方认定均有多年前被上诉人发布的内部分房文件，包括华泰企业制度住房改革方案，这些文件是双方签订合同的基础。基于这些事实，本系列案属于历史遗留落实政策性的纠纷，一审裁定适用第38号文驳回起诉并无不当，适用法律完全正确。三、上诉人落实房改的要求完全可以通过正在进行的城市更新程序实现，无需通过民事诉讼确权。我方已经在一审、二审都提供了证据，证明本系列案所涉房屋均已列入深圳市城市更新计划，2012年就已经确定了实施主体，在2018年3月已经启动了与广大住户签订搬迁补偿安置协议的工作，该小区内有大约900户居民，目前已经有大约80%签订了搬迁补偿安置协议，有关工作还在有序地进行。根据深圳市城市更新法规、深圳市福田区城市更新办公室的答复，有关房屋在拆除重建后将为现有住户办理产权证，即所谓的红本。所以，上诉人的权益可以通过城市更新程序实现。 上诉人李伯光等六人向一审法院起诉请求：确认李伯光等六人与华泰公司签订的福利商品房买卖合同合法有效。 一审法院认定事实：1995年至2013年间，华泰公司分别与李伯光等六人签订了福利商品房买卖合同，约定华泰公司将深圳市××路华泰小区的房屋出售给李伯光等六人，房价类别为福利商品房全成本房价，核定准成本房价为4万-7万元不等，核定住房配套费700元-5千元不等；李伯光等六人购买上述福利商品房后，须执行政府有关福利商品房售后管理规定；李伯光等六人家庭户口迁离深圳特区的，必须将上述住房退给华泰公司或补差价，补差价的单位按以息抵租的原则处理，已收房款退给李伯光等六人；李伯光等六人以准成本价或全成本价购房的，在特区内调动时，李伯光等六人接收单位或李伯光等六人需按房改规定一次性向华泰公司或补差价的单位补偿差价；双方应共同遵守深圳经济特区房改规定及本合同条款。 上述合同签订前后，李伯光等六人向华泰公司付清了购房款。华泰公司也将房产交付给李伯光等六人占有、使用。华泰公司还为部分职工办理了华泰公司自己制作的《房产证》。 华泰公司1995年12月15日制定的（95）华字170号《华泰企业公司住房制度改革方案》规定：经公司研究并提请1995年12月14日职代会审议通过，决定将公司家属住宅楼由原来的收取低房费，改变为按深圳市现行的福利房全成本价出售给职工个人；房改对象为公司有深圳市常住户口、暂住户口的固定工、合同制工、离退休职工；已经住进公司家属住宅楼的职工进行房改，尚未住进楼房或仍住其他房屋的，不进行房改；交清房款后，有深圳户口的可发给深圳市正式房产证，没有深圳户口的职工，发给公司内部房产证，待取得深圳户口后再更换成深圳市房产证，两种房产证在企业内部具有同等效力；持深圳市房产证的，五年内不准出售、出租或转让。 另查明，华泰小区位于深圳市××路，土地来源有划拨，有协议出让，共27栋楼，其中1栋综合楼，8栋单身楼，18栋住宅楼。18栋住宅楼共764户，1至9栋、13、16、17、18、19栋住宅楼已取得房地产证，权利人是华泰公司，尚未进行分户办证登记。10、11、12、15栋住宅楼已办理规划许可手续，因为超面积建设，深圳市规划与国土资源局福田分局于2004年5月27日作出深规土福罚[2004]4号《行政处罚决定书》，认为该4栋楼未经审批增加建筑面积2583.68平方米，属于违法建设行为，决定对华泰公司罚款985932.288元。后，华泰公司了缴纳罚款，但未办理产权手续。 2011年9月，深圳市规划国土资源委员会作出《关于福田区景田南区华泰小区城市更新单元规划的批复》，同意对华泰小区进行城市更新改造。2012年12月，深圳市新世界房地产开发有限公司被确定为华泰小区城市更新单元改造实施主体。 再查，2015年，华泰小区的部分购房者以本系列案华泰公司为被告，向一审法院提起所有权确认纠纷诉讼，请求确认涉案房产分别属于各原告所有。该系列案原告主张的基本事实与本系列案一致。一审法院经审理，认为该系列案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管范围，裁定驳回该系列案原告的起诉。该系列案原告不服、提起上诉，深圳市中级人民法院确认了一审法院经查明的事实和认定，裁定驳回上诉，维持原裁定。该系列案原告仍然不服、申请再审，广东省高级人民法院经审查认为，该案涉及如何适用房改政策的问题，需要由相关行政主管部门依据房改政策作出判定，一、二审法院认定该案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管的民事诉讼范围并无不当，裁定驳回了再审申请。 一审法院认为，李伯光等六人已就涉案房屋所有权问题向法院提起过所有权确认纠纷诉讼，生效的民事裁定书已认定涉案房屋属于依据相关政策买卖的房改房，当事人请求确认涉案房屋的所有权实际就是要求落实房改政策，其纠纷不属于人民法院受理范围。其次，李伯光等六人与华泰公司是基于国家和深圳市的房改政策签订的福利商品房买卖合同，而非普通的商品房买卖合同，不属于《中华人民共和国合同法》的调整范围。再次，审查双方签订的合同是否有效，必然涉及需要审核李伯光等六人的购买资格，是否仅购买本次的福利房等政策性因素，上述审核应由相关行政主管部门依据国家和地方政策进行，不应由人民法院代替。因此，本系列案实际亦属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管范围。李伯光等六人的起诉应予驳回，李伯光等六人的主张可向华泰公司上级主管部门和政府相关部门寻求解决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第三项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，一审裁定：驳回李伯光等六人的起诉。各案案件受理费（均已由李伯光等六人预交），由一审法院退回给李伯光等六人（详见一审判决）。 二审审理期间，上诉人李伯光等六人提交了以下证据：证据一、2016年3月1日打印的不动产权资料电脑查询结果，共4页；证据二、2018年5月31日打印的不动产权资料电脑查询结果，共3页。证明内容：涉诉房产已经初始登记，下一步是分户登记，涉诉房产已经完全具备分户条件。被上诉人华泰公司的质证意见为：上诉人提交共7张产权资料查询结果。第1张为13栋的查询结果，真实性予以认可，但我方认为该证据证明该房产产权就是被上诉人所有，未完成房改。3栋意见同上。1栋意见同上。对方没有提交11栋的产权查询结果。第4张看不出是属于哪一栋楼的。另外三份产权登记涉及到的是16、18、19栋楼，与本系列案无关，对此不发表意见。被上诉人华泰公司提交了以下证据：证据一、香蜜湖华泰小区城市更新项目宣传册；证据二、香蜜湖华泰小区城市更新项目签约公告；证据三、香蜜湖华泰小区城市更新项目搬迁补偿安置协议书（范本）；证据四、香蜜湖华泰小区城市更新项目第一批190户备案回执公示；证据五、公司向福田区城市更新局提请第二批协议书备案动态公告。证明内容：经被上诉人集团公司批复、深圳市福田区城市更新局以及深圳市产权登记中心认可，涉案房产所在小区城市更新的具体实施方案已经确定；2018年3月5日，涉案房产所在小区城市更新项目签约工作正式启动；目前，小区864户居民中，已有678户居民完成《香蜜湖华泰小区城市更新项目搬迁补偿安置协议书》的签约，其中634户已提请深圳市福田区城市更新局对协议进行备案，签约工作仍在顺利进行之中。上诉人落实房改的要求完全可以通过所在小区正在进行的城市更新程序实现。上诉人李伯光等六人的质证意见为：该证据与本系列案无关，且对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。 本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本系列案系确认合同有效纠纷。华泰公司的部分职工（包括李伯光等六人）曾于2015年提起诉讼，诉求确认其对于所购华泰小区房产的所有权，该系列案生效民事裁定认定该系列案所涉房产为华泰公司与其职工根据相关政策买卖的房改房。本系列案中，李伯光等六人是基于华泰公司职工的身份，依据房改政策与华泰公司签订本系列案合同、支付购房款，通过单位内部分房的方式占有使用房产至今，目前尚未取得相关行政主管部门核发的房产产权证明，房改尚未完成。故一审关于本系列案涉案房产为依据相关政策买卖的房改房的性质认定正确，本院予以确认。本系列案合同双方系基于其双方的身份关系，依据房改政策签订涉案合同并履行合同至今，其双方合同签订的背景及履行的情况均涉及政策性因素，关乎如何适用房改政策的问题，故涉案合同并非平等主体之间设立、变更、终止其双方权利义务关系的民事协议。据此，对于李伯光等六人在本系列案中诉请的审查亦并非人民法院受理民事诉讼的范围。一审认为本系列案属历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，据此驳回李伯光等六人的起诉正确，本院予以维持。 综上，上诉人李伯光等六人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  卢艳贝 审判员  刘 燕 审判员  许海锚  二〇一八年六月八日 书记员  李 丹 书记员  曾锦冰 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。