广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0607民初25号原告：钟桦，男，汉族，1962年5月12日出生，住佛山市三水区，委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被告:佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会墩头村民小组，住所地佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会墩头村。代表人：邓庆祥,小组长。被告:佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会，住所地佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会墩头村附近（千叶路口对面），组织机构代码：764919666。法定代表人：姚发伦，村委会主任。第三人：邓东成，男，汉族，约58岁，住佛山市三水区。原告钟桦与被告佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会墩头村民小组（以下简称“墩头村”）、佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会（以下简称“伏户村委会”）、第三人邓东成土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。由于本案出现不适宜简易程序审理的法定情形，遂裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理，原告钟桦及其委托诉讼代理人彭国强、被告墩头村代表人邓庆祥到庭参加诉讼。被告伏户村委会及第三人邓东成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告钟桦向本院提出诉讼请求：1、请求被告墩头村立即返还原告租用土地押金40000元，以及从2010年11月到2017年11月按照年利率6%计算的利息16800元，合共56800元。2、被告伏户村委会对被告墩头村的上述返还义务承担连带责任。3、案件受理费由被告墩头村承担。事实和理由：第三人邓东成是被告墩头村本土人。2010年5月，钟桦委托邓东成租赁墩头村蚬岗土地20亩，租赁期限20年，租金每亩每年1200元，钟桦作为甲方与乙方邓东成在2010年5月2日签订《关于墩头村土地租用合作协议》，第四条约定：“乙方如在二个月内完成土地租用成交合同，甲方在一个月内要支付壹拾伍万元给乙方，同时乙方的全部股权土地、房屋包括肆万元押金归甲方所有”。后来钟桦以钟桦和邓东成名义向墩头村支付了押金40000元，由被告伏户村委会代盖章收取。后钟桦支付了邓东成15万元。在2011年5月钟桦正式开始租赁墩头村的土地20亩，当时约定租期满退回押金，但因为云东海街道办事处举办“2011年中国云东海红牛国际铁人三项洲际赛”，云东海街道办事处于2011年6月征租了原告租用的土地25年，原土地租赁合同终止，租赁押金4万元理应退回原告。但后来邓东成经常外出务工，并且没有再联系原告。被告墩头村无理拒绝退还押金给原告。原告一直每年追讨两被告均无果，特起诉，请法院依法判决。在诉讼过程中，原告提供以下证据材料：1、关于墩头村土地租用合作协议1份，证明原告与第三人签订协议，约定合作租用墩头村蚬岗20亩土地。2、农村收入统一凭证1张，证明被告墩头村收取了钟桦及邓东成的保证金4万元。3、个人转账回单1张，证明钟桦向邓东成支付15万元，已经履行关于墩头村土地租用合作协议的约定事项。4、村民代表决议1份，证明被告墩头村同意将蚬岗土地出租。5、收付款证明10张，证明原告于2010年在被告墩头村开展租赁土地工作部分记录。是原告与第三人到每一户村民处成功租赁土地后的收款记录，上面有原告本人、第三人邓东成及村民的签名。6、照片4份（在签订租用协议时拍摄），证明原告于2010年在被告墩头村开展租赁土地时的部分工作照片。7、云东海铁人三项赛将开赛报道截图1份，证明云东海街道办因筹备举办赛事事前征收了原告租用的蚬岗土地。8、追索函及邮寄单据各1份。证明原告每年都有向两被告及第三人追索押金及利息。9、云东海湖区土地承包合同1份，证明原告承包的土地于2011年已经被云东海街道征租。10、证明1份，伏户村委会证明原告于2010年租赁土地缴交了合同保证金4万元。11、农村收入统一凭证(盖有村委会公章)，证明当时的村委会代收了原告及邓东成缴交的保证金4万元。12、证明1份，证明邓金全在2010年-2011年间担任墩头村村长。13、转让协议书10份，证明原告租赁墩头村土地合同在2010年已经实际履行。14、谈话录音光盘、录音内容、谈话笔录各1份，证明原墩头村村长邓金全陈述当时租赁的情况。其在任期间，没有处理原告与邓东成提交的租赁押金问题。由于邓金全拒绝出庭作证，故原告制作了上述的谈话录音予以辅助。被告墩头村辩称：现任村长对本案的情况不清楚，若真的存在土地租赁关系，请原告出示相关的租赁合同、押金原件，也应该向财务查清楚村小组押金是否已经退回、或抵扣了租金。而且村出租土地给邓东成，与原告无关。后邓东成又转租给云东海街道办事处，村至今未收到钱。被告墩头村在诉讼中没有提交证据。在诉讼中，被告伏户村委会没有作出答辩，也没有提交证据。在诉讼中，第三人邓东成没有提出意见，也没有提交证据。在审理过程中，本院依职权到两被告、国土部门走访了解本案所涉土地租赁的相关事实，并制作了调查笔录等书面材料。经审查，被告墩头村对原告提交的证据，以“不知情、无权处置”为由拒绝发表意见。上述证据1-5、9-13均为原件或者能与原件核对无误的复印件，来源、形式合法，与原告诉称的事实具有关联，本院确认证据1-5、9-13的证明力。证据6、7仅为照片和网上截图，来源不明、内容不完整，不能反映待证事实;证据8是原告在起诉前两天发出，与原告称每年向被告和第三人追索的证明内容不符;作出证据14的证人未能按照法律规定出庭接受询问。因此，对证据6、7、8、14本院均不予采信。当事人对本院的调查笔录没有异议，本院予以采纳。根据本院采信的证据，结合原、被告的一致陈述以及本院走访了解的结果，本院确认以下基本事实：被告墩头村系被告伏户村委会辖区下的自然村。大约在2010年5月中、下旬，墩头村将其集体所有的“蚬岗土地20亩”出租给邓东成使用，邓东成与墩头村为此订立协议，但由于种种原因租赁的书面协议现在已经灭失。而早在2010年5月2日，钟桦与邓东成已就同一租地事项签订了《关于墩头村土地租用合作协议》，协议约定：甲方（钟桦）负责垫付租赁押金4万元及收买地上房屋、地堂及果树的资金。乙方（邓东成）负责与村委、村民联系租赁事宜并限定租期不少于20年和租金不超过2000元/年/亩。甲、乙双方各占股权50%。乙方如在二个月内完成土地租赁合同成交，甲方在一个月内支付15万元给乙方，同时乙方的全部股权、土地、房屋包括押金归甲方所有，所有法律责任与乙方无关。2010年5月20日钟桦向邓东成转账汇款15万元。2010年5月27日，墩头村出具“收到邓东成、钟桦蚬岗租地合同保证金40000元”的收入凭证。被告伏户村委提供证明，上述款项由村委会财务室代盖村委会公章收取，并存入墩头村开设的账户。在2010年5月27日和28日，邓东成、钟桦作为购买方分别与墩头村多名村民签订了多份转让协议书，邓东成、钟桦以几千元的不等价格受让了村民位于租赁范围内的自留屋、地。另查明，2011年1月14日，墩头村与佛山市三水区云东海街道经济发展有限公司签订《云东海湖区土地承包合同》，由佛山市三水区云东海街道经济发展有限公司承包墩头村160.19亩土地，承包期30年。原、被告双方均确认：该承包合同的土地包含邓东成租赁的土地在内。承包合同签订之后，邓东成租赁的土地已实际由佛山市三水区云东海街道经济发展有限公司承租使用。2011年9月6日，佛山市云东海街道办事处与墩头村签订《云东海建设工程用地征收合同书》，征收墩头村113.81亩土地。据原、被告及相关部门指认，征收的土地即现在“沙岗公园”所处位置，涵盖本案所涉蚬岗20亩土地在内。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷，被告墩头村作为集体土地使用权人，经过村民表决通过将其土地出租，该租赁关系成立、有效，应受法律保护。被告墩头村对将土地出租给第三人邓东成并收取了合同保证金（押金）40000元，因为出现新的租赁关系该租赁合同已在2011年1月终止履行的事实不持异议。本案争议焦点是案涉合同保证金40000元应否退还？享有退回保证金权利和承担退还保证金义务的主体是谁？本案中，综合已知的事实仍无法判别案涉合同保证金的性质，但可以确定的是保证金约定的目的是增强一方对另一方的信任度，约束双方均按照约定履行各自合同义务。因为没有证据证明交纳保证金的承租人存在违反合同约定的行为，而且出租人自始至终都没有提出保证金不能退还的抗辩意见。在租赁关系已经实际解除、合同权利义务终止的情况下，保证金应全额退还给承租人。由于保证金的具体约定如何无法查明，原告也不能证明其在2010年11月即提请墩头村归还其合同押金，保证金被占用期间产生的利息损失应从原告提出该项主张之日起计算，原告主张被告支付其起诉以前的利息，本院不予支持。本案诉讼发生后，各方穷尽力量均未能查找到案涉书面租赁合同，导致租赁合同的权利义务内容、主体无法查明。但从原告提交的《保证金收入凭证》、《收付款证明》、《转让协议书》等证据可以反映，无论是伏户村委会、墩头村还是村民，均知晓钟桦履行了承租人负担的合同义务，也认可了钟桦以其个人名义参与整个租赁土地活动。因为钟桦非墩头村村民，而按照农村土地只能在集体经济组织内部成员流转的相关政策，可以合理解释先由钟桦与邓东成签订合作租赁协议、再由邓东成负责与墩头村联系租赁事务的背景和原因。从合作协议约定的内容、钟桦向邓东成支付15万元费用的行为上看，钟桦与邓东成的关系更符合委托关系的法律特征。由此应该认定邓东成仅是当事人为了规避相关政策规定而担任了挂名的承租人，钟桦才是本案所涉租赁合同的实际承租人，租赁合同的权利、义务应由钟桦享有和承担，钟桦有权行使合同保证金退还权利。被告墩头村是由被告伏户村委会根据村居具体情况设立的其他组织，对案涉土地享有所有权，是合法的出租人，因此墩头村在本案具有诉讼主体资格，能够独立承担法律责任。没有证据证明案涉的土地是伏户村委会与墩头村共同出租，伏户村委会在墩头村收取租赁保证金过程中代收入账的行为仅系其作为农村基层自治组织管理村民、服务村民的习惯做法，由此而要求伏户村委会对租赁合同产生的债务承担连带清偿责任没有法律依据，对原告主张被告伏户村委会连带返还合同保证金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会墩头村民小组须于本判决生效之日起十日内退还原告钟桦土地押金40000元。二、驳回原告钟桦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，全额收取，由原告钟桦负担361元，被告佛山市三水区云东海街道伏户村民委员会墩头村民小组负担859元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郭赤戈审 判 员  林育婷人民陪审员  黄以仁二〇一八年七月十七日书 记 员  李洁文