天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初3335号原告：刘树川，男，1972年9月28日出生，汉族，住河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：李承轩，天津旌宇律师事务所律师。被告：孙增富，男，1945年8月28日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：王战歌，男，1966年3月24日出生，汉族，住天津市河**。刘树川与孙增富、第三人王战歌转让合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘树川及其委托诉讼代理人李承轩，被告孙增富、第三人王战歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘树川向本院提出诉讼请求：1.认定原、被告之间的《转让协议》无效；2.判令被告返还原告房屋使用权转让费17.5万元；3.判令被告赔偿原告装修费经济损失13.6万元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年5月9日签订《转让协议》双方约定被告以20万元将其子孙彬（孙彬已死亡，孙增富为继承人）从王战歌处承租的坐落于天津市西青区××庄街××路××号××号全羊烧烤涮肉店的承租权（承租期间2015年1月1日至2018年12月30日）、2017年5月至2017年12月31日期间的租金（年租金5万元）及店内一切物品转让给原告继续经营使用，该协议双方签字后，当日原告委托案外人刘晨取出20万元现金交付给被告，被告给原告开具了收条。2017年9月起，原告陆续收到李七庄街综合执法大队以出租房屋侵占国有土地为由要求拆除上述房屋，原告旋即找到被告协商要求退还转让费，被告拒不退还，还跟原告说起诉他，法院怎么判怎么解决。2017年12月7日，上述房屋被李七庄街执法大队强制拆除。现原告已无法继续经营，原告为使用上述房屋投入了大量的人力、财力，产生了巨大的装修等经济损失。现由于被告给付原告不符合约定的标的物致使原告产生上述损失，理应依法予以退回和赔偿。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。孙增富辩称，孙增富系孙彬的父亲，案涉房屋系由孙彬从王战歌处承租取得，欲在此经营牛羊肉店，已经进行了装修，刚装修好，孙彬因车祸死亡。在孙彬死亡后不久，孙增富向外张贴转让的告示，张贴后原告与孙增富协商接手店面事宜。孙增富原准备以25万元转让，经协商，最终确定转让价格为20万元。当时原告给付孙增富2万元押金，过了一半天原告拿着起草好的协议书让孙增富签字。孙增富认为20万元太低，不想将店面转让，2万元押金可退还给原告，但是原告不同意，孙增富迫不得已才将店铺以20万元转让给原告。之后原告就将剩余18万元转让款给付孙增富。原告经营一两个月后，原告找孙增富要求赔偿，因为店面要拆迁。孙增富认为应给找原房主，双方未能协商一致。原告曾找人威胁孙增富。转让合同文本系原告提供，原告请求确认转让合同无效，缺乏依据。案涉房屋内原有装修及设备价值145万元，都没有了，孙增富也是受损方，而且原告已经经营受益近两个月的时间。孙增富不同意原告要求退还转让费及赔偿装修损失的诉讼请求。第三人王战歌述称，王战歌不认识本案的原告与被告。王战歌与孙彬之间确实签订过租房协议，依据租房协议的约定，租金每年5万元，需每年自出租日提前一个月付清。王战歌于2016年5月20日因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，并于2016年6月24日被逮捕，羁押于河西看守所，2019年年底取保，此期间被告及孙彬未交纳过租金。另外，合同亦明确约定，房屋不得转租转包，否则王战歌有权收回房屋。孙彬及被告并未将房屋转租的事情告知王战歌。对于转让费20万元，王战歌不清楚情况，且也未从中取得过任何钱款及利益。原告刘树川针对王战歌的诉讼请求辩称，转让协议包括部分房租。被告曾领着原告去见了第三人的妻子，告知以后房租交给第三人妻子就可以，但原告也不知道该人是否就是第三人的妻子，所以原告认为已经通知第三人且第三人同意。被告孙增富针对王战歌的诉讼请求辩称，第三人经常去被告处吃饭，第三人是认识被告的。被告已将2017年12月31日之前的租金都给了第三人妻子。另外，当时原告询问过房租问题，是原告找到了第三人爱人，并来到被告处当场核实确认房租给付情况，这才签订的转让协议。本院经审理认定事实如下，2014年12月14日，孙彬与王战歌签订租房协议，王战歌将自有的位于西青区富力津门湖翠波路停车场旁门脸房一间出租给孙彬，租期三年，自2015年1月1日至2018年12月30日，租金每年50000元，约定不得转租或转包，否则王战歌有权收回房屋。孙彬在案涉房屋内经营牛羊肉店。被告孙增富称其系孙彬的父亲，孙彬于2017年4月20日死亡。2017年5月9日，原告与被告孙增富签订《转让协议》约定，被告将案涉房屋转让给原告使用经营所有，其中包括店内一切物品、房屋租赁合同、2017年5月至2017年12月31日的房租，转让费200000元。协议签订后，原告将转让费200000元给付被告孙增富。原告认可转让标的包括2017年5月至2017年12月31日的租金25000元、店铺使用经营权及店铺内的一切物品。原告称被告于2017年5月10日交付给原告使用，当时房屋内只有几张桌子；原告于2017年5月10日至2017年5月28日对房屋进行了重新装修（包括拆除屋内全部设施、进行水电路改造、安装菜盆、筒灯、射灯、空调、厨房排风净化器、拱门等），加盟姥爷烤羊排店，并在此经营烧烤。原告提交2017年5月7日，原告与天津市森瑞建筑工程有限公司签订装修合同（合同载明施工地点为天津市西青区翠波路，承包方式为包工包料，工期自2017年5月8日至2017年5月28日，工程总价款284716元，合同签订后开工前支付30%，即85414.8元，施工进度过半支付30%，即85414.8元，竣工验收当天支付35%，即99650.6元，工程保修一年，余款5%即14235.8元于一年后全部结清），日期分别为2017年5月9日、2017年5月20日，金额均为85000元的由天津市森瑞建筑工程有限公司出具的收据。被告称转让时房屋内的全部装修，烤箱、切肉机等全套不锈钢物品等全部屋内物品均给了原告；原告提到的装修问题与被告无关，被告对原告提交的上述证据亦不予认可。经查，天津市森瑞建筑工程有限公司已于2013年12月10日被吊销。2017年9月14日，天津市西青区人民政府李七庄街办事处综合执法大队发布通告，内容为位于西青区××庄街××道西侧，富力津门湖红树花园南侧，海逸长洲瀚波园北侧空地有侵占国有土地擅自搭建房屋行为，限相对人于2017年9月21日前到执法大队接受调查。2017年12月4日，该执法大队发出通知，要求相对人于2017年12月7日之前到执法大队接受调查，逾期未到者将按无主物处理，李七庄街执法大队予以强制拆除清理。原告称案涉房屋于2017年12月7日被执法大队拆除；原告只清走部分物品，另有空调、厨房排风净化器由执法大队拉到库房，其余物品均已灭失。原告主张因转让的房屋无产权证，被强制拆除，合同应属无效，原告认可负担25000元的使用费，被告收取的其他转让费175000元予以返还；因原、被告双方均存在存在过错，被告应就原告重新装修所受的损失承担一半的责任，原告酌情主张136000元。本院认为，原、被告签订的《转让协议》，从其内容来看包含房屋租赁权、已预交租金以及店铺内装潢和经营设施、设备等的转让。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中案涉房屋没有合法建造手续，故《转让协议》中涉及房屋租赁权转让部分（包括租赁权转移和装修转让）应当认定为无效。店铺内经营设施、设备等动产的转让行为，并不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。综上，原、被告签订的《转让协议》为部分无效、部分有效的合同。关于转让费的退还问题。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案原、被告并未明确约定20万元转让费的具体构成和标的物明细。原告在庭审中明确转让标的包括2017年5月至2017年12月31日的租金25000元、店铺使用经营权及店铺内的一切物品，同时结合双方协议内容，可认定20万元转让费包括2017年5月至2017年12月31日的租金25000元及店铺原有装修及经营设施、设备等。房屋租赁权转让虽然无效，但原告已实际使用了房屋，根据公平等价有偿原则，原告应参照合同约定的标准负担使用期间的使用费。原告认可负担25000元的房屋使用费，且不要求被告返还，符合法律规定，本院予以照准。原告主张退还转让费175000元属于店铺原有装修及经营设施、设备等的对价，现上述装修及设施、设备等在原告经营管理期间已经灭失，无法返还给被告，故原告请求被告返还转让费175000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于装修损失问题。原告主张其对案涉房屋进行重新装修，并提交原告与天津市森瑞建筑工程有限公司签订的装修合同、装修费票据等证据证明其主张。被告对此不予认可。天津市森瑞建筑工程有限公司已于2013年12月10日被吊销，故原告提交的证据不足以证明原告确已对房屋进行重新装修。原告请求被告分担装修损失的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘树川与被告孙增富于2017年5月9日签订《转让协议》中涉及房屋租赁权转让的约定无效；二、驳回原告刘树川的其他诉讼请求。案件受理费实际收取2983元，全部由原告刘树川负担（已收讫）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王剑辉二〇二〇年九月二十二日书记员  张钊源附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中华人民共和国合同法第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。