吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2014)延民再初字第9号原审原告：金敬文，男。委托代理人：马强震，吉林延大律师事务所律师。原审被告：延吉市朝阳川镇人民政府。法定代表人金时德，该镇镇长。委托代理人李银姬，吉林孚达律师事务所律师。原审被告：延吉市市场监督管理局，住所吉林省延吉市公园路325号。法定代表人：姜力军，该局局长。委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。原审被告：吉林北银房地产开发公司延边分公司。法定代表人：张国臣，该公司经理。原审第三人：马哲成，男。委托代理人：王桂梅（马哲成妻子），女。原审原告金敬文与原审被告延吉市朝阳川镇人民政府(以下简称朝阳川镇政府)、延吉市市场监督管理局（原延吉市工商行政管理局，以下简称市场管理局)、吉林北银房地产开发公司延边分公司(以下简称北银分公司)、原审第三人马哲成合同确认纠纷一案，本院受理后，于2011年7月29日作出（2011）延朝民初字第98号民事判决。金敬文对判决不服，上诉至延边州中级人民法院。2011年12月12日，延边州中级人民法院作出（2011）延中民四终字第457号民事判决，驳回金敬文的上诉，维持原判。后金敬文向检察机关提出申诉，2014年2月11日，吉林省人民检察院作出（2014）吉民抗字第14号民事抗诉书，向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院于2014年3月26日作出（2014）吉民抗字第14号民事裁定，指令延边州中级人民法院再审本案。延边州中级人民法院于2014年9月9日作出（2014）延中民再字第10号民事裁定，撤销本院（2011）延朝民初字第98号和延边州中级人民法院（2011）延中民四终字第457号民事判决，本案发回本院重审。本院立案后依法另行组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理，金敬文及其委托代理人马强震、朝阳川镇政府的委托代理人李银姬、市场管理局的委托代理人何美凝、马哲成的委托代理人王桂梅到庭参加诉讼。北银分公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。金敬文诉称：1995年3月18日，朝阳川镇政府、市工商局朝阳川分局、北银分公司发布《朝阳川市场建设通告》（以下简称《通告》）、《关于新建市场柜台销售的补充通知》（以下简称《补充通知》），规定每个摊位的实际使用面积约为3平方米，建筑面积5.8平方米，建成后出售给个体经营业户。金敬文出资购买了市场二楼第022号、023号摊位，取得了发证机关朝阳川工商分局、主建单位北银分公司颁发的《摊位产权证》，并占有、使用、经营至今。现依据有关法律，请求确认1995年朝阳川镇政府邀约出售、原告购买的是朝阳川市场的摊位所有权、原告享有朝阳川市场022号摊床5.8平方米所有权，023号摊床5.8平方米所有权、北银分公司对朝阳川市场房屋的初始登记侵犯了金敬文对022、023号摊床的房屋所有权。朝阳川镇政府辩称：金敬文列朝阳川镇政府为被告主体有误。2005年3月，朝阳川镇政府为了繁荣朝阳川镇的经济，加强市场管理，招商引资，由北银分公司投资，在原朝阳川市场地段承建了现在的朝阳川商贸市场。朝阳川镇政府不是该市场的产权人，对市场无处分权，也从未向原告销售过摊位。朝阳川镇政府不是市场经营行为的管理部门，也不是产权登记部门，无权确认原告拥有的是专有所有权，还是经营权(使用权)。发出的通告和补充通知，明确了市场建设投资人是北银分公司，出售的标的物是柜台，购买人享有的是使用权。金敬文和北银分公司达成的协议朝阳川镇政府并不清楚。朝阳川镇政府既不是本案买卖合同相对人，也不是确权机关，与北银分公司没有任何隶属关系，也未处分市场房屋，不应成为本案被告。应驳回金敬文对朝阳川镇政府的诉求。市场管理局辩称：金敬文列市场管理局为被告主体有误。2009年因行政区划变更，龙井市朝阳川工商分局划归市场管理局，朝阳川工商分局是市场管理局的派出机构。根据朝阳川市场建设的通告，市场建设开发是1995年3月。朝阳川工商分局是龙井市工商行政管理局的派出机构，其责任主体应为龙井市工商局，不应是市场管理局。北银分公司未答辨。第三人述称：第三人是诉争房产的合法所有人。该房屋自2005年就已登记在第三人名下，并取得了产权证，房产来源合法，不存在争议。金敬文的诉请理由不成立。金敬文没有市场的房屋所有权，金敬文购买的是摊位使用权。金敬文持有的《摊位产权证》上也写明是销售柜台，无法证明金敬文对房屋具有所有权。朝阳川工商分局不是法定的颁发房屋所有权证的机关，其不具有发放房屋所有权证的法定职能，其发放的《摊位产权证》不具有证明房屋所有权的效力，该《摊位产权证》不能对抗第三人持有的房屋所有权证。金敬文关于物权纠纷的诉请已过诉讼时效，丧失了胜诉权。金敬文诉请依据的法律错误，金敬文依据的是《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，金敬文不应以现行的法律去约束过去的行为。本案诉争的房屋土地出让金10万元，由第三人交纳。第三人还出资120万元替北银分公司偿还在交通银行的贷款，解除了房屋在交通银行的抵押。涉案房屋的初始登记人是北银分公司。按照我国《房屋登记办法》的规定，房屋应当按照基本单元进行登记，指的是有固定界限，可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。固定界限不是当事人可以任意进行分割或者围护，而应经管理部门审定或者确认。如果金敬文认为涉案房屋取得的产权证违法，应提起行政诉讼。根据《最高人民法院审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，本案不属人民法院受案范围。涉案市场周围的门市房，北银分公司已于2000年为业主办理了产权证，如果出售给金敬文的是房屋产权，理所当然会为其办理产权证。而补充通告中已明确写明是柜台，如不付全款，收回柜台使用权。因此涉案市场的房屋产权与摊位权是性质不同的两种权利，出售给金敬文的仅是柜台的使用权。专有必须有使用上的独立性，而本案的柜台不具备构成专有部分的特征。金敬文也未履行交纳土地出让金、房产税的义务。综上，金敬文的诉请既无事实根据，也无法律依据，且不具备诉讼主体资格，本案也不属人民法院审理的范围，人民法院应当予以驳回。本案争议的焦点为：金敬文出资购买的是摊位所有权还是使用权？金敬文是否已经取得所购摊位的房屋所有权？北银分公司对朝阳川市场房屋的初始登记是否侵犯了金敬文所购摊位的房屋所有权？金敬文向本院提供的证据有：1.金敬文的身份证复印件一份，证明金敬文的身份及诉讼主体资格。2.《通告》复印件一份，证明朝阳川镇政府、朝阳川工商分局出售朝阳川镇商贸市场摊位和门市房的面积及价格。3.《补充通知》复印件一份，证明朝阳川镇政府、朝阳川工商分局对销售朝阳川镇商贸市场柜台内容进行了补充。4.摊位产权证复印件二份，证明金敬文摊位的楼层、摊位号、类别。5.企业机读档案登记资料一份，证明北银分公司的企业名称、住所、经营范围及其因未年检执照被吊销。6.吴哲元、徐立的证实材料各一份，证明朝阳川镇政府、朝阳川工商分局出售的是摊位所有权。7.房屋权属证书初始登记审批表复印件一份，证明北银分公司没有取得过朝阳川政府的任何批复手续，不是朝阳川市场的融资对象，只是政府的融资伙伴，北银分公司将朝阳川市场初始登记在其名下，损害了金敬文022、023摊床的所有权。8.收据二份，户口本复印件三份，证明金敬文以妻子的名义购买了涉案摊位，工商局是受政府委托收款。经庭审质证，对金敬文提供的证据，除6号证据外，二被告及第三人对其他证据的真实性均未提出异议，对金敬文的证明目的提出了与答辩意见一致的主张；对6号证据均主张有异议，证人应出庭作证。本院认为，二被告及第三人的异议理由成立，对金敬文提供的证据，除6号证据外，均予以采信。朝阳川镇政府向本院提供的证据有：1.北银分公司的工商档案文件复印件一份，证明北银分公司的投资主体是吉林北银总公司，与朝阳川镇政府没有关系。2.北银分公司的会议纪要、解决方案的请示复印件各一份，证明朝阳川镇商贸市场的所有权和处分权跟朝阳川政府没有任何关系。经庭审质证，金敬文及市场管理局、马哲成对以上证据的真实性均无异议，本院予以采信。市场管理局向本院提供的证据有：吉编办(2009)57号文件、延吉市人民政府办公室文件复印件各一份，证明龙井市工商行政管理局朝阳川分局划归延吉市工商行政管理局，市场管理局的变化过程。经庭审质证，金敬文及朝阳川镇政府、马哲成对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。北银分公司未向本院提供证据，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。马哲成向本院提供的证据有：1.营业执照复印件一份，证明企业名称、住所、经营范围等。2.马哲成、王桂梅的身份证复印件各一份，证明二人的身份。3.关于龙井市朝阳川镇商贸市场零价转让的请示、朝经局(2004)2号、(2004)4号文件复印件各一份，证明北银分公司将朝阳川镇商贸市场零价转让给延边宇宸建筑钢模板制品有限公司。4.关于龙井市商贸城和朝阳川商贸城及龙井市工行、长春交行贷款等问题解决方案的请示，证明请示的内容。6.会议记要复印件一份，证明北银分公司召开职工大会的内容。7.房屋所有权证复印件一份，证明涉案房屋的所有权人为马哲成，房屋坐落位置、丘地号、幢号、房号、楼层、面积、用途。8.《通告》复印件一份，证明朝阳川镇政府、朝阳川工商局出售市场摊位和门市房的面积及价格。9.《补充通知》复印件一份，证明《补充通知》对销售柜台内容进行了补充。10.摊位产权证复印件一份，证明金敬文摊位的楼层、摊位号、类别。11.收费通用票据复印件一份，证明马哲成交纳土地出让金的时间及金额。12.关于解除朝阳川镇商贸市场委托管理的函复印件一份，证明北银分公司要求工商局将市场交由马哲成的公司进行管理。13.收条复印件一份，证明吉林北银总公司收了马哲成公司及王桂梅朝阳川镇商贸市场房款120万元，交款是在长春交通银行，以偿还朝阳川镇商贸市场房屋在交通银行的贷款。14.朝阳川镇商贸市场二期工程批文一套，证明金敬文当时应当知道产权已经落到马哲成名下经庭审质证，对马哲成提供的1至12号证据，金敬文及二原审被告对其真实性均无异议，本院予以采信。对马哲成提供的13号证据，金敬文主张朝阳川市场的房屋没有建房手续，办不了贷款，马哲成的证明内容不成立；二原审被告主张对该事实不清楚。对马哲成提供的14号证据，二原审被告无异议，金敬文主张该证据与本案无关，金敬文是在2010年11月18日知道房屋办到马哲成名下的。本院认为，马哲成提供的13、14号证据与本案均无直接的关联性，故本院不予采信。经庭审质证采信的证据及各方当事人的陈述，本院综合认定事实如下：1995年3月18日，朝阳川镇政府、朝阳川镇工商分局发布《通告》，通告中说明：朝阳川镇政府经与北银分公司协商达成协议，由北银分公司在原朝阳川镇中心贸易市场投资建设商贸市场，建成后出售给个体经营业户；规模为6000平方米，共分两层，一、二层各300个摊位，每个摊位的实际使用面积约为3平方米，建筑面积约为5.8平方米；摊床分甲区、乙区、丙区，甲区1.1万元、乙区1万元、丙区0.9万元；购买者可到筹建办公室报名后，先交订金0.3万元，此定金自开工之日起至交付使用之日止，期间由北银分公司按银行活期存款支付利息，如在6月1日前一次性交齐款额者，北银分公司不付利息，销售价格按九折优惠；购买者摊床区类划分由工商分局另行规定。通告中对市场四面的门市房亦确定销售价格为每平方米1500-1800元，付款条件与摊位一致。1995年12月21日，朝阳川镇政府、北银分公司发布《补充通知》，内容为：为了繁荣市场，缓解部分经营者资金短缺的实际困难，经研究决定对柜台仍执行全额销售的基础上，增加分批付款销售和出租业务；全额销售柜台即一次性付款，市场开业前每柜台价格为11000元，开业后价格为12100元；分期付款每柜台价格为12100元，可先付7000元，半年后一次性付清余款5100元，逾期不付清余款者，收回柜台使用权；出租方式每月租金300元，租用者只有使用权，不准出租、转让、更不允许出售，出售方对已出租的柜台有权随时销售，遇此情况，可给租用方调换柜台。1995年3月23日、5月31日，金敬文的妻子分别支付了3000元、16800元，共19800元（优惠10%）的价格购买了市场二楼第022号、023号摊位，龙井市工商行政管理局朝阳川分局代北银分公司收取了该款。1997年4月23日，金敬文收到了发证机关为龙井市工商行政管理局市场科，主建单位为北银分公司的022号、023号《摊位产权证》，证上盖有龙井市工商行政管理局市场科、北银分公司的公章及“销售柜台”字样的条章。摊位产权证上说明：此证只限每个摊位产权证明；摊位可以转租、转借、转卖并继承产权；发生买卖关系时携带此证到原登记机关重新办理产权证。金敬文购买摊位后开始经营。市场四面的门市房2000年为购买者办理了独立产权证。2003年9月1日北银分公司因未参加年检，被吊销营业执照。2004年2月10日，北银分公司将市场房屋的产权登记到自己名下。2004年5月10日，北银分公司将朝阳川商贸市场的产权、经营权、在职职工、剩余摊位零价转让给延边宇宸建筑钢模板制品有限公司，并将市场房屋的产权办理到马哲成名下，一层的建筑面积是1879.48平方米，二层的建筑面积是1759.36平方米，共3638.84平方米。后延边宇宸建筑钢模板制品有限公司对市场进行了管理。本院认为：金敬文认可《通告》及《补充通知》的内容，从北银分公司购买了摊位，取得了《摊位产权证》，其与北银分公司之间形成的是摊位房屋买卖合同关系，该合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，《通告》、《补充通知》及《摊位产权证》上的内容均应为合同内容。《通告》、《补充通知》及《摊位产权证》上多次提到出售摊位或销售柜台字样，而此柜台并不是指可以移动的普通商品柜台，指的是市场中特定编号、面积、位置，可以排他使用的摊位。建造市场的根本目的是为了方便群众交易，市场建筑物为交易而存在，市场建筑物由特定编号和位置的摊位及附属设施组成。从《通告》及《补充通知》的内容可以看出，业主要想取得摊位的使用权，要么是租赁，要么是购买。租用者只有使用权，不准出租、转让、更不允许出售；购买者可以转租、转借、转卖并继承产权。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中金敬文作为市场摊位的购买者，除了摊位的使用权，还有处分权，而处分权是所有权区别于租赁权和其他用益物权的主要标志。《通告》中确定摊位的实际使用面积约为3平方米，建筑面积约为5.8平方米。如果单纯是出售柜台，没有必要确定建筑面积。金敬文取得的《摊位产权证》虽然不是法定机关颁发的不动产权属证书，但可以进一步确认双方交易的对象是摊位的产权，且在实践中交付完毕。故对金敬文主张的要求确认1995年金敬文购买的是朝阳川镇商贸市场022号、023号摊位所有权的诉讼请求，本院予以支持。对金敬文主张的要求确认金敬文享有022号、023号摊位所有权、北银分公司对朝阳川市场房屋的初始登记侵犯了金敬文对022、023号摊位的房屋所有权的诉讼请求，因金敬文尚未办理对应摊位房屋所的有权证，尚未取得022、023号摊位房屋所有权，故对金敬文的该项请求，本院不予支持。北银分公司是朝阳川镇商贸市场的投资建设方，1995年朝阳川镇政府、朝阳川镇工商分局是为市场的建设进行协调，既不是市场的投资建设方，也不是出卖方，不应认定为摊位的销售者。对马哲成提出的本案不属人民法院受案范围的主张，本院认为，本案不属《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》确定的人民法院不予受理案件的范围，本院应予受理。对马哲成提出的金敬文的诉请已过诉讼时效的主张，本院认为，金敬文提出的是合同确认之诉，不适用诉讼时效的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，本院判决如下：一、1995年原审原告金敬文购买的是朝阳川商贸市场022号摊位（实际使用面积约为3平方米，建筑面积约为5.8平方米）、023号摊位（实际使用面积约为3平方米，建筑面积约为5.8平方米）的所有权。二、驳回原审原告金敬文的其他诉讼请求。本案受理费300元，其他诉讼费用80元，公告费600元，合计980元，由原审被告吉林北银房地产开发公司延边分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  徐丽华审判员  冯喜库二〇一五年八月三日书记员  蔡成华