江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3598号原告：盱眙亿安居商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91320830MA1WE2PXXC，住所地盱眙县中安欢乐城**。法定代表人：杭佳，执行董事。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被告：赵晓花，女，1977年2月6日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。原告盱眙亿安居商业经营管理有限公司（以下简称亿安居公司）与被告赵晓花租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告亿安居公司的委托诉讼代理人李明军、被告赵晓花到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情况，依法组成合议庭于2021年1月26日公开开庭进行了审理，原告亿安居公司的委托诉讼代理人李明军、被告赵晓花及其委托诉讼代理人倪永保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿安居公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年签订的“盱眙中安家天下生活广场商铺租赁合同”；2、被告向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日期间剩余租金16万元（年租金23万元，因被告违约，没有优惠减免，扣除已交付7万元）；3、被告向原告支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金63250元（23万元×1.10％÷12月×3月）；4、自2020年10月1日起被告按每日693元租金向原告支付租金至实际搬离租赁商铺之日；5、自2020年7月1日起被告按每日191.70元（年费用7万元÷365天）向原告支付经营管理费至实际搬离租赁商铺之日；6、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年10月8日，原告亿安居公司与被告赵晓花签订商铺租赁合同，被告承租原告中安家天下生活广场A2121-A2123、A2130-A2134、A2148-A2152、A2153-A2159、A2182-A2188号商铺，计面积597.78平方米，经营美特斯-邦威服装，约定租赁期限5年，即从2017年5月1日起至2022年5月1日止，商铺交付时间为2017年5月1日，被告享有60天的装修期，年租金23万元，前三年租金不变，自第四年起租金在上一年度的租金的基础上增加10%，租金是按照先租后用的原则，被告每三个月支付租金一次。第一年租金的免租期为9个月；第二年租金的免租期为8个月；第三年租金的免租期为7个月。合同第三条第四项特别约定如果被告出现违约逾期支付租金以及相应费用的情况下，被告不再享受免租租期，应当按照合同的约定支付租金。合同第四条第一项约定了经营管理费7万元，每三个月给付一次，与租金同时交纳，但不享有租金同期优惠。合同第八条第五项约定被告无论是否营业，或者顾客的数量及销售状况如何，或者广场其他商家是否开业，或者是广场的人流量如何，被告都不得拒绝交付租金以及经营管理费用。合同签订以后，原告按照合同约定的时间将案涉商铺交付给被告，因为案涉商铺为沿街店铺，与商城整体开业没有关联，将房屋交付给被告后，被告就进行了正常装修，并且进行了经营。合同签订时，被告于2016年10月24日交纳了第一年度租金57500元，于2018年10月26日交纳了第二年租金42622元，于2019年12月8日交纳了后期租金7万元，之后再未交纳任何费用。由于被告交付的租金既没有足额也没有按时支付，违反了合同的约定，致使原告无法实现订立合同的目的，故提起本案诉讼。被告赵晓花辩称，承租涉案房屋是事实，但我不欠原告的租金费用及经营管理费用，起租日为2019年1月19日，而不是原告称2017年7月1日。2019年12月6、7日因原告干扰被告正常营业，给我带来了严重经济损失。我也多次找原告负责人商谈租金问题，并在盱眙凯德运营有限公司总经理王羲之逼迫下先交纳租金7万元，剩余部分协商解决但至今没有结果，从2019年1月19日算起我多给付租金35955元。综上，我不欠原告租金，也不同意解除上述承租合同，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2016年10月8日，被告赵晓花（乙方）与原告亿安居公司（甲方）签订商铺租赁合同，乙方承租原告管理中安家天下生活广场A2121-A2123、A2130-A2134、A2148-A2152、A2153-A2159、A2182-A2188号商铺，合计面积597.78平方米，经营美特斯-邦威服装，其中A2121-A2123三间为沿街门面房，其余房屋在上述门面房后侧，约定涉案商铺交付时间为2017年5月1日，被告享有60天的装修期，租赁期限5年，即从2017年7月1日起至2022年7月1日，合同第2.4条约定“起租日”是计入合同租赁期限的时间，甲方给予乙方的装修期满的次日即为起租日（无论乙方是否装修完成）；合同第三条约定年租金23万元，前三年租金不变，自第四个租赁年度起每2年在上一年度租金的基础上增加10%，具体租金详见附件（租金表）；租金是按照先租后用的原则，乙方每3个月支付租金一次；优惠免租期，双方同意，前3个租赁年度内，在乙方按约支付租赁商铺租金、广场经营管理费等费用的前提下，甲方给付乙方相应的租金减免优惠，并于本租赁年度最后一次租金支付时予以优惠，第一年租金的免租期为9个月；第二年租金的免租期为8个月；第三年租金的免租期为7个月，另注：本合同约定的优惠免租期内免租，是指在优惠免租期内租金优惠（即不收取租金），但优惠免租期必须在乙方充分按本合同约定履行自己义务的前提下方可享有，在合同履行期间，若出现乙方违约如逾期支付相关费用等行为的，该优惠免租期乙方不再享有，此时乙方应按合同约定支付租金；合同第四条第一项约定乙方向甲方交纳年广场经营管理费7万元，每三个月给付一次，与租金同时交纳，但不享有租金同期优惠……；合同第八条第五项约定：乙方无论是否营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者广场其他商家是否开业，或者是广场的人流量如何，乙方均不可停止营业或拒绝交付租金、广场经营管理费用，乙方均应按本协议的约定充分履行自己的义务。合同还对其他事项进行了约定。合同签订以后，被告于2016年10月24日交纳了第一年度租金57500元，原告按照合同约定的时间将案涉商铺交付给被告，因为案涉商铺为沿街店铺，与商城整体开业没有关联，将房屋交付给被告后，被告就进行了正常装修，并且进行了经营。2018年10月26日，被告交纳第二年租金76667元中的42622元。后期经原告多次索要，被告于2019年12月8日交纳了租金7万元，经营管理费交纳至2020年6月30日。之后被告没有向原告支付租金及任何费用，经多次索要未果。由于被告交付的租金既没有足额也没有按时支付，违反了合同的约定，致使原告无法实现订立合同的目的，故提起本案诉讼。上述事实，有当事人陈述，原告提供商铺租赁协议书、交付第一年租金的收据3份、租金交款通知书、解除合同通知书，被告提交电费交费单和工本费50元收据等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予确认。庭审过程中，被告提交证据1、被告拍摄照片（P1-14张），证明原告外部工程还没有结束，道路还在施工，出租标的物内的门、吊顶、路尚未施工，空调尚未安装证明出租标的物，涉案标的是2017年5月1日交付被告，实际交付时间2018年11月份，起租时间应当是2019年1月19日。证据2、合同的签订及履行情况，双方签订的商铺租赁合同的用途为服装经营，租赁标的物不具备交付条件或者非被告的原因未开业经营的情况下，故不应当支付租金。证据3、商铺租赁合同（P15-50页），证明双方约定租期及起租日为广场开业日期为计算起租日。证据4、盱眙法院（2019）苏0830民初827号民事判决书（P51-63页），证明法院在审理同类租赁合同纠纷中认定，因原告整体尚未装修，不具备整体开业，直到2019年1月19日才整体开业，因此承租日为2019年1月19日。证据5、情况说明及微信聊天（P64-87页），证明原告商场存在配套、管理、营销设施等不合格及不符合约定，无权收取租金。证据6、涉案工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，证明案涉工程于2018年9月20日通过消防验收、2018年12月5日通过质量验收，在此之前即使订立合同也不具备经营条件，原告无权主张租金和管理费。原告亿安居公司质证意见：对证据1证明目的不予认可，租赁合同第二条第二项约定双方确认商铺交付日为2017年5月1日，第三项约定至交付日起被告方享有60天的装修期，第四项约定起租日是指计入合同租赁期限之日起，原告给予被告装修期满的次日即为起租日，无论是否装修完成，上述约定明确说明了起租日为固定时间，是指装修期满的次日，所谓被告的辩称原告并未在2017年5月1日交付给被告不是事实，与被告在第一次庭审中表述相互矛盾；对被告提交的照片其拍摄时间以及拍摄的地点无法确认，即使上述照片真实，也只能证明当时商场有部分零星工程施工，与本案的商铺交付使用无关联性，涉案商铺是一层临街门店，无需等候商场整体完工整体开业。对证据2商铺租赁合同第一项约定涉案商铺交付的时间，第一租赁年度免租期是9个月，其设定这么长的免租期正是原告考虑商场统一开业时间有可能存在不确定，故免租九个月的租金，因此原告已经为被告考虑了各种情况设定了相应的优惠，在此基础上只收取三个月租金，被告还以种种理由拒付租金既不合理也不合法，况且被告在第一次庭审中自认2017年9月23日收到了原告方交付的商铺。对收款收据的真实性无异议，说明上述金额已付清；物业管理费收据载明自2019年1月19日开始收取物业费，是符合常理，因为商场整体开业时间为2019年1月19日，自开业之日收取物业费不违反双方约定。对证据3商铺租赁合同，该合同没有双方签字确认，不能证明任何事实。对判决书真实性不持异议，不认可被告证明目的，该份判决书杨万银租赁的商铺在三楼，其开业经营需要等待商场整体开业。对证据5，情况说明、微信聊天记录的真实性无法确认，即使是真实的，也只能说明物业公司在商场管理过程中存在工作上不到位，但不能以此拒交租金；如果被告认为商场的管理存在一些问题，对其造成的相应损失应当收集相关证据另案提起诉讼，与本案无关。证据6的真实性不持异议，案涉工程于2018年12月5日通过单体工程竣工验收、2018年9月20日通过消防验收，原告提供消防验收的材料远早于该日期，因商场有部分设施存在违建，后期拆除后才通过验收，与本案商铺能否租赁经营没有关系，被告应按合同约定给付租金。被告未就合同约定涉案房屋出租必须通过单体工程竣工验收、消防验收事实进行举证，也未就合同约定起算出租日为商场开业日的事实进行举证。本院认为，赵晓花于2016年10月8日与原告签订承租原告涉案沿街三间门面房等经营服装租赁合同，合同约定涉案商铺经营期限5年，租赁商铺交付时间为2017年5月1日，装修时间为60日，起算租金日为2017年7月1日，年租金23万元，前3年内租金不变，可享有优惠免租期，第4年租金在上一年租金基础上增加10％，管理费及其他税费给付等内容，当时涉案合同签订时原告其他部分商铺，尤其较高楼层部分尚在整体装修之中，合同签订后被告于2016年10月24日交纳扣除优惠部分的第一年度租金57500元，原告按照合同约定的时间将案涉商铺交付给被告装修、经营，因此该租赁合同合法有效，双方均应当遵守。被告应按合同约定交纳租金，拒不履行应承担民事法律责任。被告庭审提交自己拍摄照片若干即证据1，仅证明自己与原告签订租赁合同后，原告尚有安装等工程在施工，不能否定双方签订合同的效力。提交租赁合同及履行情况即证据2，仅证明双方签订的商铺租赁合同及履行情况，约定商铺交付时间为2017年5月1日，装修时间为60日，起算租金日为2017年7月1日，双方均应按合同履行权利义务。提交其他商铺租赁合同、本院（2019）苏0830民初827号民事判决书即证据3-4，仅证明商场整体开业日期为2019年1月19日，不能证明自己与原告涉案合同起租日是2019年1月19日。提交情况说明及微信聊天即证据5，仅证明原告商场存在配套、管理、营销设施等存在部分问题，被告可针对商场管理存在一些问题依法维权，但不是拒交涉案房屋租金理由。提交涉案工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书即证据6，仅证明案涉商场整体工程消防验收、工程质量验收时间均迟于双方签订租赁合同，而被告租赁涉案房屋是一层沿街门面房等，仅是涉案商场一部分，与涉案商场达到使用要求完全不同，况且被告与原告商谈承租涉案房屋时是明知涉案房屋及商场情况，在合同中也承诺无论是否营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者广场其他商家是否开业，或者是广场的人流量如何，均不可拒绝交付租金、广场经营管理费用。综上，被告提交上述证据不能改变其与原告签订租赁合同约定内容变更和拒付租金理由。因被告无正当理由未付租金的，经本院主持调解，双方未达成一致协议。原告请求解除双方于2017年签订的商铺租赁合同，有事实根据和法律依据，本院予以支持。因被告没有按期履行给付租金，存在违约，原告按合同约定要求取消优惠减免，被告支付2019年7月1日至2020年6月30日期间剩余租金16万元（年租金23万元，扣除已交付7万元），有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金63250元（23万元×1.10％÷12月×3月），有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告自2020年10月1日起要求被告按每日租金693元计算至实际搬离之日的租金、自2020年7月1日起要求被告按每日管理费191.70元（年费用7万元÷365天）计算至实际搬离之日的管理费，有事实根据和法律依据，本院予以支持。经本院主持调解，双方未达成一致协议。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告盱眙亿安居商业经营管理有限公司与被告赵晓花2017年签订的“盱眙中安家天下生活广场商铺租赁合同”；被告赵晓花于本判决生效后30日内从租赁原告盱眙亿安居商业经营管理有限公司管理中安家天下生活广场A2121-A2123、A2130-A2134、A2148-A2152、A2153-A2159、A2182-A2188号商铺搬离；二、被告赵晓花于本判决生效后30日内给付原告盱眙亿安居商业经营管理有限公司自2019年7月1日至2020年6月30日期间剩余租金16万元、自2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金63250元、自2020年10月1日起之后的租金按每日租金693元计算至实际搬离之日；三、被告赵晓花于本判决生效后30日内给付原告盱眙亿安居商业经营管理有限公司自2020年7月1日起按每日191.70元支付经营管理费计算至实际搬离之日；案件受理费4653元，由被告赵晓花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  余中文人民陪审员  金殿康人民陪审员  蔡 进二〇二一年三月二十日书 记 员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000341159附法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。