江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2762号 原告：徐州市云龙区彭城商业公司，住所地徐州市解放南路**。 法定代表人：庄文立，该公司经理。 委托诉讼代理人：张锋，江苏永伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董向群，男，1978年1月10日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。 被告：单桂芝，女，1966年6月22日生，汉族，住徐州市。 原告徐州市云龙区彭城商业公司（以下简称“彭城商业公司”）与被告单桂芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市云龙区彭城商业公司委托诉讼代理人张锋董向群、被告单桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭城商业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还徐州市营业房，并承担实际占有房屋期间费用暂计5512.5元（按原合同租金标准，自2020年5月1日至暂计2020年5月31日并计算至实际给付之日止）；二、判令被告给付截止至2020年4月30日房屋租金243050元、承担逾期付款违约金暂计38424.63元（以每年欠付租金为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2015年1月1日起暂计至2020年5月31日，并承担至实际给付之日止）。三、诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2014年原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于徐州市营业房，租赁期限拾年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。截至2019年底，被告拖欠租金221000元，被告以各种理由不予支付。2020年4月14日原告给被告送达了《律师函》，通知被告从2020年4月30日起双方租赁关系终止，请被告于2020年4月30日前返还房屋，缴纳在此之前欠缴全部租金，但被告至今未返还房屋，未缴纳所欠租金、房屋占用使用费，现原告依法起诉，请求人民法院支持原告诉请。 被告单桂芝辩称：一、被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。1、本案纠纷并非单纯的房屋租赁合同纠纷，其背后还包含着强拆赔偿纠纷，在80年代初，被告在原告同意的情况下，出资将原告文学巷5号的4平方米的电料店改扩建为16平方米的门面房经营服装，并以与原告联营的方式经营，向原告交付租金。双方联营约26年。2012年10月，原告在未与被告协商的情况下，对该门面进行强拆，导致被告方服装、货物、机器设备及店铺损失达三十余万元。经被告近一年之久的信访和维权，原告（彭城街道办事处）分别于2012年11月6日及2013年9月22日两次出具信访事项答复意见，说该意见提及的赔偿数额虽未得到被告的认可，但原告认可强拆对被告造成的损失的事实以及愿意向被告商谈赔偿及提供房屋由被告继续租赁经营的意愿。本案涉及的房屋租赁合同就是在这样的背景下进行了签署。2、房屋租赁合同中的第三条租金和租金的缴纳期限条款，并非是双方的真实意思表示。为了处理强拆赔偿纠纷，2014年初，原告同意向被告提供解放路4号楼51号营业房，用于租赁经营，双方根据当时的市场价格签订了长达十年的房屋租赁合同，由于原告以办事处资金紧张、没有专项资金用于对被告进行营业损失的补偿以及财产损失的赔偿，不愿意用现金进行补偿，便提出了以减免租金的形式对被告进行补偿。为了体现具体的减免租金的力度以及办事处及相关单位对该合同审查的要求，双方在房屋租赁合同的租金条款采用市场价进行约定，但该条款并非是双方的真实意思表示，在实际的履行上也并非按照该条款进行履行。通过十年的租金减免，基本可以补偿被告相关损失及利息损失。3、租金的实际履行得到双方多年的默认，租金条款实际上发生了变更，租金应当以双方实际履行为准。房屋租赁合同签订后，被告一直以每年2万元缴纳租金，每季都准时向原告缴纳5000元租金，从未拖欠过。双方一直以这种方式履行房屋租赁合同约定的义务长达六年之久，六年多的时间，原告从未向被告主张过所谓的拖欠租金和违约金，实质上双方通过实际履行对租金条款进行了合同变更，双方的租金条款应当以实际履行的已发生变更的租金条款为准，而并非是按原来的合同。二、1、退一步讲，即使原告认为房屋租赁合同的原租金条款未发生变更，被告也无需对原告补偿补缴租金和承担违约责任，若认定原租金条款未发生变更，只要房屋租赁合同约定的解除条款而早已解除。《房屋租赁合同》第七条第二款约定：承租方拖欠租金超过30天，合同自行解除。该条款是典型的附解除条件的条款。第三条第二款约定，租金每季度交纳一次，每季度第一个月15日前一次交清，根据该约定，被告应当在2014年1月15日就已经拖欠了租金，而在2014年3月2日房屋租赁合同的解除条件就已经成就，因此该合同在六年前已自动解除，且无需合同相对方进行通知。2、合同自动解除后，双方实际上仍在进行房屋租赁，而此时的房屋租赁的租金应当以实际履行的租金为准，而不能以已经解除了合同条款为准。综上所述，即使认定租金条款未发生变更，也应当按实际履行的租金，并以对方默认的租金为主，而不存在违约情形，被告无需对原告承担违约责任。三、若原告执意认为被告应当承担补交租金并承担违约责任，则视为原告被未对被告的强拆行为进行补偿，被告将要求原告承担因强拆补偿被告的营业损失、财产损失460000元及期间的是106575元的利息，共计566575元。四、不同意返还房屋，合同尚未到期。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：租赁财产：解放路4号楼51号房营业房约45平方米；租赁期限共十年，从2014年1月1日起交付承租方使用至2023年12月31日止；第一年、第二年租金每年5万元整，第三年、第四年、第五年租金每年6万元整，后五年每年租金按照前一年租金的5%递增。租金每季度交纳一次。每季度第一个月15日前一次交清；逾期交付租金的，除如数补交外，按逾期每天加收年租金2%滞纳金。承租方拖欠租金超过30天，合同自动解除。 2020年4月14日，原告向被告寄送律师函一份，要求被告在2020年4月30日前缴纳所欠全部租金及违约金，逾期双方租赁合同关系解除，并在2020年4月30日前返还租赁房屋，并承担支付拖欠租金解除后的房屋占用费、违约金等法律责任。次日被告收到该函件。 另查明，2014年至2019年被告实缴租金分别为20000元、22000元、20000元，20000元、20000元、20000元。2020年实缴租金为6000元。 被告抗辩原告同意以每年2万元交纳租金以该种形式对强拆其房屋导致损失进行补偿，且其已按此约定按时足额缴纳了房租。为证明其抗辩，被告提供了接处警工作登记表、2012年11月16日彭城街道办事处出具的关于单桂芝反映大同街文学巷4号拆迁补偿信访事宜答复意见书（云彭信复[2012]-14号）、云龙区彭城街道办事处出具的关于单桂芝反映大同街文学巷4号拆迁补偿信访事项答复意见书（云彭信复[2013]-20号）、照片等证据。其中，接处警工作登记表载明：2013年4月7日，大同街钟鼓楼下面我看到一群人拿着东西可能要打架，接警后迅速到达现场，经了解报警人单桂芝称因大同街钟鼓楼下面的门面房拆迁的问题与拆迁办工作人员魏维江等人发生纠纷，未发生打架，将拆迁人员带回所联系拆迁办负责人出面处理；[2013]-20号信访事项答复意见书载明的主要内容为：认定的事实和依据：经调查您承租的房屋地点位于大同街文学巷4号，房屋面积22平方米，产权单位为彭城办事处，您是承租人，因建设需要，办事处在2011年12月31日协议到期后，已终止租赁合同，并多次通知你搬离，被缴回房屋，在拆迁日期确定后，办事处有多次通知你办理房屋，并多次与你商谈补偿方案，由于您的要求差距过大。因此未达成一致。二、处理意见，1、货币补偿营业损失不高于10万元。2、因办事处如有房屋对外租赁，可优先考虑由您租赁经营. 本院认为，原被告签订《房屋租赁合同》意思表示真实，内容合法，本院对该《房屋租赁合同》的效力依法予以确认，双方均应按约履行合同义务。 关于被告是否违约的问题。从2014年双方签订房屋租赁合同后被告一直以每年2万元（2015年为22000元）缴纳租金到2019年，原告未提供证据证明其曾向被告就该租金缴纳金额及租金支付时间提出过异议，故双方实质上通过实际履行对租金条款进行了变更。截止2020年7月被告实缴租金为6000元，原告亦认可因疫情影响减免一个月租金。故。原告关于被告存在违约的主张不成立。 关于合同是否解除的问题。根据租赁合同约定：承租方拖欠租金超过30天，合同自动解除。被告不存在拖欠租金的情形，故原告无权单方解除该租赁合同。 综上所述，原告的诉请不成立，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告徐州市云龙区彭城商业公司的全部诉讼请求。 案件受理费5605元、保全费2020元，由原告徐州市云龙区彭城商业公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  翟金亭 人民陪审员  王述胜 二〇二一年三月十日 书 记 员  宋神保