安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1523民初1210号 原告:舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇龙津大道268号，统一社会信用代码:91341523791870976Q。 法定代表人:聂成，总经理。 委托诉讼代理人：张军，安徽永诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘中梅，安徽永诚律师事务所实习律师。 被告：周启东，男，1994年12月17日出生，汉族，舒城县人，住舒城县经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王贵田，安徽广运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许应，安徽广运律师事务所实习律师。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基物业）与被告周启东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张军、刘中梅、被告周启东委托诉讼代理人王贵田、许应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鹏基物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付物业服务费用2032元并自起诉之日起按日3‰承担逾期缴纳滞纳金。2、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由:被告系舒城县经济技术开发区鼓楼时代广场1号楼1805业主，原告系舒城县经济技术开发区鼓楼时代广场小区物业服务单位。2017年1月25日，在被告与开发单位签署的商品房买卖合同中对于该房屋的物业服务费用做出了明确约定:该房屋的物业收费方式为包干制，物业服务费为建筑面积1.6元/月/平米(该房屋为挑高户型)。2017年12月25日，原、被告签订《鼓楼时代广场前期物业管理服务协议》，就原告提供鼓楼.时代广场前期物业管理服务相关事项进行了约定:物业管理综合服务费用自开发商通知乙方(被告)交房之日计收:乙方(被告)应在办理交房手续时交纳第一年的全年物业管理综合服务费用;物业管理综合服务费收取标准:报物价局批准、房管局备案:乙方(被告)缴纳费用周期:每一年缴纳一次。缴纳费用时间:前一年缴纳的物业费到期前一个月开始，逾期不缴，每天加收3‰滞纳金。2017年12月，被告实际取得并占有使用鼓楼时代广场房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。但自2018年12月起，被告开始拖欠该房屋物业费服务费，截止2020年12月27日，被告已拖欠原告物业服务费2032元。期间原告虽多次向被告催要，但被告一直拒不支付。为维护自身合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第119条规定，特向贵院提起诉讼。请依法裁判，支持原告诉请。 原告鹏基物业为证明其主张，向本院提供的证据为：证据1、企业营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告诉讼主体适格。证据2、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体适格。证据3、《鼓楼时代广场前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》，证明原、被告就被告实际所有舒城县经济技术开发区物业管理服务签订相关协议，双方就物业服务费收费标准及支付时间等进行约定。被告应当按协议约定支付1号楼1805室物业服务费用。被告拒不支付物业服务费已构成违约。欠费期间:2018年12月26日至2020年12月27日。欠费金额:52.91平方米×1.6平方米／元×24个月＝2032元。 被告周启东辩称，一、原告不是本案适格的诉讼主体。被告与建设单位商品房买卖合同中约定的物业服务公司系合肥科园物业管理有限公司。原告提供的物业服务合同中，原告没有盖章，该物业服务合同无效。二、被告未按时缴纳物业费的原因是物业公司没有尽到基本服务义务，达不到合同约定的物业服务质量，具有重大的违约情形。案涉小区卫生脏乱差，电动车随意停放，进楼进屋，存在极大的安全隐患，消防设施器材缺少，形同虚设，不能使用，缺乏绿化设施等。根据《民法典》第五百八十二条的规定，物业公司应当限期改正，积极完善和提高物业服务质量，否则被告有权要求物业承担违约责任并减少合同价款。三、如果一个物业公司不按照法律法规的规定和物业服务合同的约定提供相应的服务义务，而是通过诉讼就可以获得合同价款，不利于物业公司提高服务质量，也不利于形成正确的社会价值导向。只要物业公司积极完善和提高物业服务质量，被告作为业主肯定会按时缴纳物业服务费用。 被告周启东为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、照片一组，证明案涉小区卫生脏乱差，电动车随意乱停乱放，进楼层。公共领域维护不到位，破损没有维护，达不到物业服务质量的事实。证据2、视频资料一组，证明案涉小区消防设施缺损，不能有效使用，安全通道被物业上锁，存在严重的消防安全隐患，不符合消防合同约定的事实。 本院组织质证，被告对原告所举证据1、2的真实性无异议，但是不能达到原告证明目的，不能证明原告是本案适格诉讼主体。对证据3的真实性不认可，原告没有在合同上盖章，合同第一页被告没有签字，合同中也没有盖骑缝章，该合同属于无效合同。原告认为被告所举证据1照片上没有拍摄时间，不能完整显示事情完整的经过。证据2视频资料无法显示消防栓是否开启，不能证明消防设施存在问题。电瓶车乱停乱放问题，也是业主自发形成的，物业只能劝阻，无法强制。安全通道锁不能反映是物业锁的。原、被告所举证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院对原、被告所举证据的证明效力予以认定。 本院经审理认定如下事实：原告鹏基物业于2006年7月27日成立，经营范围是物业管理叁级。2017年1月25日，被告购买舒城县经济技术开发区住宅房屋，房屋建筑面积52.91平方米。2017年12月25日，原、被告签订《鼓楼时代广场前期物业管理服务协议》，原告提供鼓楼时代广场小区前期物业管理服务，物业管理综合服务费用自开发商通知被告交房之日计收，被告应在办理交房手续时交纳第一年的全年物业管理综合服务费用。物业管理综合服务费收取标准，报物价局批准、房管局备案。被告缴纳费用周期为每一年缴纳一次。缴纳费用时间为前一年缴纳的物业费到期前一个月开始，逾期不缴，每天加收3‰滞纳金。 2017年12月，被告实际取得并占有使用鼓楼时代广场房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。自2018年12月起，被告以原告没有尽到基本服务义务，提供的物业服务达不到合同约定的物业服务质量，存在重大的违约情形为由，拒绝缴纳物业服务费，截止2020年12月27日，被告已拖欠原告物业服务费2032元。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案争议的焦点是原告是否完全履行物业服务合同约定提供规范服务的义务，其提供的服务质量与其收取的服务费用是否匹配。被告辩称双方签订的物业服务合同因被告未在首页签名、原告未在尾页盖章而无效的意见，本院不予采纳，该物业服务合同虽然在签订的形式上存在瑕疵，但是被告已经缴纳了2017年12月25日至2018年12月25日期间的物业服务费，双方已经实际履行了合同。原告鹏基物业系具有物业管理叁级资质的物业服务单位，原、被告签订《鼓楼时代广场前期物业管理服务协议》有效，原告在以后的物业服务合同签订时，要注意合同的实质要件与形式要件均要符合法律规定的要求，规范合同行为。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费。被告接收案涉房屋后，自2018年12月便没有再交费，已违反合同约定，依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。物业服务费只有一部分是物业服务人的营收，而大部分用于物业管理区域内的绿化养护、清洁卫生、秩序维护，公共部位、电梯等公用设施设备的日常运行、维护，这部分费用只有通过业主缴纳物业费才能够正常养护、运行和维护。部分业主不缴纳物业费，对已缴纳物业费的业主来讲不公平、不合理，是不缴纳物业费业主借已缴纳物业费业主的费用来服务自己。故原告请求判令被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。民法典规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本院对原告要求被告支付逾期交纳滞纳金的请求不予支持。 物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，业主是否按约缴纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。本案中，原告在提供物业服务期间，对案涉小区的公用设施设备以及公共区域的管理和维护确实存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题没有及时回应与改善，导致业主以此为由拒绝缴纳物业服务费，形成恶性循环，不利于社会的和谐与稳定。原告作为物业服务企业，应当提高服务质量与水平，加强对案涉小区共用部位、共用设施设备的维护和管理，环境卫生、公共绿化、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、安全防范、消费管理等方面有待进一步提升，为案涉小区及业主提供美好的居住环境。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告周启东于本判决生效之日起七日内向原告舒城县鹏基物业管理有限公司支付2018年12月26日至2020年12月27日期间的物业服务费2031.74元; 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 汇款至：舒城县人民法院综合办公室；开户行：安徽舒城农村商业银行；账户：20000059117110300000018。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告周启东负担。 本判决为终审判决。 审判员  余本兵 二〇二一年三月二十九日 书记员  晋 尧