江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0121民初1600号原告：吴永强，男，1987年7月8日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人：徐国平，江西金雄律师事务所律师，执业证号：13610199910503899。被告：肖正红，男，1964年6月27日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：杨承锟，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201710924184。被告：徐镇平，男，1974年8月30日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。被告：金溪正红房地产开发有限公司，住所地：江西省抚州市金溪县象山花城****房，统一社会信用代码：9136102709528907XP。法定代表人：杨涛，该公司经理。被告：杨涛，男，1981年10月1日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被告：杨海琴，女，1976年6月14日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县。原告吴永强与被告肖正红、徐镇平、金溪正红房地产开发有限公司（下称“正红公司”）、杨涛、杨海琴案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐国平、被告肖正红委托诉讼代理人杨承锟到庭参加诉讼，被告徐镇平、正红公司、杨涛、杨海琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令停止对金溪县秀谷镇秀谷中大道正红大厦D111号店铺的强制执行，并解除对上述店铺的查封；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年10月28日，原告预购正红公司商铺，并交纳了50万元预购金。2015年6月18日原告与正红公司正式签订《正红大厦订购书》交纳130万元，并确定所购商铺为1栋商业1-D111号商铺。之后，原告应公司要求分别交纳购房款25万元、20万元、10万元及20万元，以上包括定金共交纳购房款255万元。2016年5月5日，原告与公司正式签订《商品房买卖合同》，其中合同约定：商铺总价款为商铺交付使用后360天内办理备案登记。2016年12月26日，公司将该商铺正式交由原告使用，2016年5月28日又交纳余款10万元。很显然，原告不仅足额交纳了全部购房款，而且实际占有、使用了该商铺，同时至今未办理产权登记属公司过错，根据法律规定，法院应当解除对正红公司第1栋商业1-D111号商铺的查封。2018年3月28日，原告向南昌县人民法院提出执行异议，南昌县人民法院驳回异议请求。原告认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，二者可选择适用。故向法院提起诉讼，请求解除对上述店铺的查封。被告肖正红辩称，根据建筑法规定交付竣工验收的工程必须有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，工程竣工验收合格方可交付，未经验收或验收不合格的不能交付使用。案涉商铺未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备交付条件，不能交付使用，故本案不符合《异议复议规定》第二十八条所说的合法占有的条件，应驳回原告的诉讼请求。被告徐镇平、正红公司、杨涛、杨海琴未答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同一份，证明原告与被告正红公司存在房屋买卖合同关系；3.收据7张，证明原告交付了全部购房款；4.2015年6月18日九江银行签购单3张，证明原告刷卡支付购房款130万元的事实；5.商铺租赁合同一份，证明商铺已经交付给原告使用，原告将商铺租给了徐镇平使用；6.（2018）赣0121执异5号执行裁定书一份，证明原告与被告正红公司签订了商品房买卖合同，原告已经交付了全部购房款且商铺已经交付使用了。被告肖正红对原告提供的证据1、2、4、6均无异议，对证据3的真实性不确定，对证据5的关联性提出异议。本院认为，被告肖正红对原告提供的证据1、2、4、6均无异议，而原告提供的证据3、4、6证明目的一致，且内容相互印证，被告肖正红对证据6中认定的原告已交付全部购房款事实无异议，故本院对原告提供的证据1、2、3、4、6均予以认定。被告肖正红对原告提供的证据5真实性、合法性未提出异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。经审理查明，2016年5月5日，原告与被告正红公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告正红公司购买正红大厦1幢1单元D111号商铺，买受人一次性付款计人民币2,572,350元，出卖人应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照双方约定，原告于2016年5月28日前共向被告正红公司支付2,690,000元购房款。2016年12月26日，原告吴永强与徐镇平签订《商铺租赁合同》，约定吴永强将位于金溪县秀谷中大道正红大厦111号铺位返租给徐镇平。2016年12月28日，本院立案受理了肖正红诉徐镇平、正红公司、杨涛、杨海琴民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，本院于2017年1月23日查封了登记于正红公司名下包括正红大厦第1栋商业1-D111号商铺在内的若干住宅及商铺。原告对执行标的提出书面异议，本院于2018年4月31日出具（2018）赣0121执异5号执行裁定书，驳回吴永强的异议请求，为此，原告向法院提起诉讼，请求解除对案涉商铺的查封措施。本院认为，本案争议焦点系原告作为买受人，对登记在被告正红公司名下的不动产的执行案件中，其权利是否能够排除执行。首先，关于本案法律适用的问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则规定了金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条规定是关于无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，第二十九条规定是关于房屋消费者物权期待权保护的规定。从两条文的形式及内容来看，二者系并列关系，分别适用于不同的情形，而非排除适用的关系。当被执行人系房地产开发企业，且被执行的不动产登记于其名下时，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非适用其中一种情形即自然排除适用另一种情形。本案中，原告向正红公司购买的不动产属于商铺，显然不属于为生活居住需要而购房的消费者，故本案应当适用第二十八条之规定审查原告是否有阻却执行的实体权利。其次，关于原告是否符合《执行异议复议规定》第二十八条适用情形的问题。按照《执行异议复议规定》第二十八条规定，符合以下四个条件时，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告在法院查封之前已与被告正红公司已签订合法有效的书面商品房买卖合同并已支付全部购房款，被告肖正红对此亦无异议。被告肖正红辩称案涉商铺未取得建筑工程竣工验收备案表，不能交付使用，故原告不符合合法占有不动产的条件。本院认为，原告与被告正红公司在自愿平等的基础上签订商品房买卖合同，该合同未违反法律、法规强制性规定，当属合法有效合同。合同签订后，在原告履行支付购房款义务的情况下，被告正红公司按约将案涉商铺交付给原告，据此，原告基于合法有效的前因行为合法占有了案涉商铺。案涉商铺未取得建筑工程竣工验收备案表属于违反行政管理性强制规定，并未违反效力性强制规定，被告正红公司向原告交付未经验收合格商铺的行为仅构成合同违约，并不影响原告取得、占有案涉商铺的合法性。被告肖正红对原告提供的《商铺租赁合同》真实性无异议，即认可了原告于2016年12月26日已占有案涉商铺，并通过签订租赁协议的方式，行使了对案涉商铺的使用权，而使用是以对所购房屋有权占有为基础的。原告将案涉商铺出租的行为足以表明其已合法占有该房产。根据商品房买卖合同约定，正红公司作为出卖人应当在将商铺交付买受人吴永强后360日内办理权属登记。但因肖正红与徐镇平、正红公司、杨涛、杨海琴民间借贷纠纷一案的诉讼保全措施，吴永强所购商铺被查封，使得案涉商铺无法办理过户手续，该商铺未办理过户登记手续非因原告吴永强自身原因。综上，原告在人民法院查封之前已与被告正红公司签订合法有效的书面商品房买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺，且已支付全部购房款，而未办理过户登记手续非因原告自身原因。上述情形符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的条件，因此，对于原告要求判令停止对金溪县秀谷镇秀谷中大道正红大厦D111号店铺的强制执行，并解除对上述店铺查封措施的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：自本判决生效之日起立即停止对金溪县秀谷镇秀谷中大道正红大厦D111号店铺的强制执行，并解除对金溪县秀谷镇秀谷中大道正红大厦D111号店铺的查封措施。案件受理费27200元，由被告肖正红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  余永祥人民陪审员  章小丽人民陪审员  刘 晨二〇一八年八月二日法官助理彭一蕾书记员李倩云