广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民初107号原告：杨连浪，男，汉族，1968年10月26日出生，住重庆市合川区，委托代理人：龚政同、李伦，重庆金码律师事务所律师。被告：佛山市高明华明房产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城荷香路442号明都广场，统一社会信用代码914406006176255618。诉讼代表人：佛山市至顺企业清算服务有限公司，该公司管理人。委托代理人：何深乘，广东高木律师事务所律师。委托代理人：郭名成，广东高木律师事务所实习律师。原告杨连浪诉被告佛山市高明华明房产开发有限公司（以下简称华明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张照栋、李蔚婕、尹小娜组成合议庭，于2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告杨连浪及其委托代理人龚政同、被告华明公司的委托代理人何深乘、郭名成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨连浪诉称，原告是重庆英特建筑装饰设计工程有限公司（以下简称英特公司）与佛山市房建集团有限公司（以下简称房建公司）《名都广场三期明都王府幕墙装饰工程施工合同》的承包责任人，房建公司承包了被告土建及安装工程的全部内容。房建公司因欠付英特公司工程款，房建公司项目部与原告于2016年1月30日达成协议，由原告在本项目（即名都广场）第4座购买一套商品房的形式抵扣剩余工程款。同日，原告出具了收到工程款594623元的收据一张，并以其女儿杨菊的名义与被告签订《名都广场三期商品房认购书》，认购坐落为佛山市高明区荷香路442号14座9层04单元商品房一套，认购价格594623元。被告同日向原告出具了收到14座9楼04单元的购房款594623元的收据一张。根据认购书，原、被告于2017年1月10日签订了合同编号为20170113002104的《商品房买卖合同（预售）》一份，原告向被告购买佛山市高明区荷城街道荷香路442号14座904号商品房（以下简称904房）一套，总价款为594623元，付款方式，一次性付清；合同第二十条还约定了出卖人应当在该商品房交付之日起90日内为原告办理该房所有权证书。被告于签约当日，向原告交付该房，原告同日办理了相关接房手续，交纳物管费并开始装修。约定办理过户登记手续的期限届满后，虽经原告数次催促，被告拒不办理，已经构成违约。为了维护原告合法权益，特提起诉讼，请求：一、判令被告为原告办理房屋产权证书；二、判令被告承担原告购房款594623元的资金占用损失39465.38元（从2017年4月11日起暂计算至2018年5月28日小计503天，按中国人民银行一至五年期贷款年利率4.75%计算，并要求计算至实际付清之日止）；三、诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告当庭撤回第二项诉讼请求。被告华明公司答辩称，一、双方并未就904房办理房产合同，且904房并未办理过户手续，因此，原告所主张以物抵债行为依法未成立，该房产仍属被告名下财产。二、根据法院于2017年审理的（2017）粤06民初37号案的民事判决书确认，案外人房建公司对名都广场（三期）明都王府工程项目依法享有优先受偿权，由于904房为该工程项目范围内，因此继续办理房产过户必将损害债权人债权的实现。三、本案原告从未就904房要求履行相关过户手续，且相反，华明公司已多次要求原告尽快退出房产并返还，已向其明确解除双方签订的房产认购书。综上，由于华明公司并未要求继续履行相关认购书，且904房未办理过户，因此，原告要求办理904房过户的请求无事实法律依据，请求法院予以驳回。就本案第二个诉讼请求，由于华明公司进入破产程序，原告如认为其与华明公司之间存在债务关系，应按照规定申报债权，不应在本案处理。原告杨连浪在诉讼中向本院提交如下证据：1、明都王府项目（玻璃幕墙工程）民工工资支付协议；2、明都广场玻璃幕墙付款明细表；3、编号No8587399号的《收据》（2016年1月30日）；4、（2017）粤0608民初1320号案第二次开庭笔录复印件。证据1-4拟证明：1.原告与明都王府项目部达成商品房抵扣工程款的协议;2.杨连浪认可抵扣的工程款594623元用于购买明都广场14座904号房;3.（2017）粤0608民初1320号案开庭笔录第9页第一行，房建公司主张用房屋抵扣工程款，原告认可用594623元的购房款抵顶工程款的事实（第12页第5-6行）。5、明都广场三期商品房认购书（编号0000194）、户口本；6、编号No0463563号的《收据》（2016年1月30日）；7、年审表。证据5-7拟证明：1.594623元抵房的事实；2.被告收到购房款594623元的事实；3.黄锦孝作为被告公司的总经理，其在购房款收据上签字，是履行职务的行为。8、商品房买卖合同（预售）（编号：20170113002104）（含停车位（库）销售意向书）;9、《商品房买卖合同》补充协议;10.备案信息单、佛山市个人住房信息查询结果。证据8-10拟证明：1.原告与被告签订商品房买卖合同并进行网签的事实;2合同第20条约定了办理房屋登记期限，被告违约的事实。11、收匙条；12、钥匙照片；13、住宅使用说明书；14、住宅质量保证书；15、明都广场佛山市物业服务合同；16、室内装饰装修管理服务协议；17、消防安全责任书；18、明都广场临时管理规约。证据11-18拟证明：1.2016年1月30日原、被告即签订《商品房买卖合同》补充协议，被告认可其收到房款594623元的事实；2.商品房买卖合同正式签订前，被告即于2017年1月10日已向原告交付该房的事实。19、《收据》五份，拟证明原告实际占有诉争房产，进行入住装修并交纳物业管理费的事实。原告当庭补充如下证据：20、佛山市高明区不动产登记中心出具的904房查封材料的查询结果。21、原告施工合同、敦促维修函，拟证明莫景文是房建公司工作人员，其依据英特公司确认原告的工程款，以房抵债出具的协议。经质证，被告华明公司对原告提供的上述证据发表如下质证意见：1、对证据1-3的“三性”不予确认，对证据4的真实性予以确认，对关联性不予确认。证据1中并未加盖被告公章进行确认相关还款情况，如双方存在工程关系应提供合同予以确认。证据2签名人员经核实，被告公司无此人工作。证据4该案原告已对被告撤诉处理，与本案无关。2、对证据5、7的真实性予以确认，对证据6的真实性不予确认。关于认购书中涉及房产641700元，折价594623元，明显对该房产进行折价，且该认购书签订目的是为了日后签订正式买卖合同，因此，该协议不宜作为房产买卖合同进行认定。由于该笔房款并未划进账内，且收据未加盖公章，因此对其真实性不予确认。3、对证据8、9的真实性不予确认，证据10的备案信息真实性由法院核实，对证据10的个人住房信息查询结果的真实性予以确认。两份合同并未加盖被告公章，可证明双方并未签订真正的商品房买卖合同，且备案信息反映上述合同并未进行备案，因此，904房并未完成过户手续。4、对证据11-19的真实性不予确认，由于所涉及的相关材料均由案外人出具，且形成时间在2017年1月10日，即在破产申请受理之前，管理人不清楚该情况。5、对证据20的真实性予以确认，由于904房已进行相关财产保全措施，恰恰证明904房并未办理过户。6、对证据21庭后核实后再提交书面质证意见，但被告未提交书面质证意见。被告华明公司向本院提交如下证据：1、（2017）粤06破申32-2号民事裁定书复印件、（2017）粤06破47-1号公告复印件、（2017）粤06破申32-3号指定管理人决定书复印件、（2017）粤0608民初1320号之一民事裁定书复印件各一份，拟证明被告主体身份资格，且被告已于2017年11月13日被本院裁定进入破产清算程序。2、华明公司管理人出具的通知两份及送达照片打印件一份，拟证华明公司在得知904房存在以物抵债的情况后，已向原告要求退出上述房产，排除904房权利妨碍。3、（2017）粤06民初37号民事判决书复印件一份，拟证明本院依法已确认第三人房建公司对明都广场（三期）明都王府工程项目依法享有优先权，而904房属于上述工程项目部分，现该房产仍属于被告名下。且根据该判决书第22页，就被告要求以物抵债的申请，本院对其主张予以驳回。经质证，原告杨连浪对被告提供的证据发表如下质证意见：1、对证据1的“三性”及证明内容予以确认。2、对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。通知是原告在装修房屋期间，向被告管理人申报房屋所有权之后才作出的。3、对证据3的真实性无异议，对证明内容中904房属被告所有的主张有异议。经审查，原告提交的证据，因被告对证据4、5、7、20及证据10中的个人住房信息查询结果的真实性予以确认，本院对该证据的真实性予以确认，但证据5认购书的乙方（认购方）为杨菊，非本案原告杨连浪，故本院对证据5不予采纳。被告对证据1-3、6、8、9、11-19的真实性不予确认，因证据1-3、6、8、9无被告盖章确认，且证据6《收据》中注明的交款人为杨菊，非本案原告杨连浪，故本院对证据1-3、6不予采纳。对于证据10中的备案信息及证据8、9、11-19、21，本院将结合本案实际情况在本院认为部分予以认定。经审查，因原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明，2017年11月13日，本院作出（2017）粤06破申32-2号民事裁定及（2017）粤06破申32-3号指定管理人决定书，裁定受理潘权安等华明公司原职工对华明公司提出的破产清算申请，并指定佛山市至顺企业清算服务有限公司为华明公司管理人。2018年3月30日、7月6日，华明公司管理人出具的通知两份，告知904房等房产在所有权未确认之前应属于华明公司所有，华明公司已依法进入破产清算程序，任何第三人不得擅自装修或破坏房屋，否则，将承担赔偿或其他相应法律责任。2018年7月17日，本院作出（2017）粤06破47-10号民事裁定，裁定宣告华明公司破产。另查明一，房建公司诉华明公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，根据房建公司的保全申请作出（2017）粤06民初37号民事裁定，于2017年3月8日查封了华明公司位于佛山市高明区荷城街道荷香路442号明都广场三期（预售许可证号：高房预字第××号）包括904房在内的房产一批。本院于2017年9月19日作出（2017）粤06民初37号民事判决，判决：一、华明公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向房建公司支付工程款147583446.68元及相应利息；二、华明公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向房建公司支付逾期付款违约金11243512.8元；三、房建公司就上述第一项债权对本案所涉明都广场（三期）明都王府工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回房建公司的其他诉讼请求。上述民事判决发生法律效力后，因义务人未履行义务，房建集团向本院申请执行，本院审查后立案执行，案号为（2017）粤06执1102号。在执行过程中，因华明公司被宣告破产，本院于2018年8月13日作出（2017）粤06执1102号之一执行裁定，裁定终结（2017）粤06执1102号案的执行。另查明二，2016年1月30日，甲方（出售方）华明公司与乙方（认购方）杨菊签订《明都广场三期商品房认购书》（编号0000194）约定：1、杨菊认购904房，原价641709元，成交价594623元，备注“用工程款抵房”；2、杨菊应于签署本认购书认购904房时支付定金2万元，第一期楼款认购价的30%共计184623元（含定金），该款项在广东省商品房买卖合同网签之前必须付清，以华明公司开具的收据为准，其他票据一律无效；第二期楼款认购价的70%即410000元，须在2015年月日前付清；3、华明公司于2016年12月31日前将904房竣工并交付乙方使用。另查明三，杨菊是杨连浪的女儿，出生于1996年9月26日。原告杨连浪提供的《佛山市个人住房信息查询结果》显示，佛山市高明区国土城建和水务局于2018年7月19日出具该查询结果，内容为原告杨连浪于2017年1月13日网上签约904房，权证号20170113002104。另查明四，根据原告提供的（2017）粤0608民初1320号案开庭笔录及民事调解书，英特公司诉房建公司装饰装修合同纠纷一案，佛山市高明区人民法院于2018年1月23日作出（2017）粤0608民初1320号民事调解书，确认英特公司与房建公司达成如下协议：1、房建公司确认英特公司所做的佛山市高明区明都广场三期明都王府幕墙装修工程结算价为3410779.93元，减除房建公司已支付的工程款2938738元，尚欠英特公司472041.93元，该款定于2018年4月23日前支付给英特公司；2、鉴定费44335元由房建公司承担，该款已由英特公司预缴，房建公司定于2018年4月23日前支付给英特公司；3、英特公司自愿放弃其他诉讼请求；4、房建公司自愿放弃其他诉讼请求。原告杨连浪提供的证据显示：1、904房的备案信息为待备案、未办证，买受人为杨连浪，合同编号20170113002104。2、原告杨连浪与佛山市康祥物业管理有限公司于2017年1月10日签订《室内装饰装修管理服务协议》、《消防安全责任书》、《明都广场临时管理规约》等，就904房的装修及物业服务等进行约定。3、佛山市家美房地产代理有限公司于2017年1月10日出具《收匙条》，内容为兹收到杨小姐/先生交来904房钥匙一条，房源编号7112号。４、佛山市康祥物业管理有限公司于2017年1月10日出具《收据》四份，内容为收到904房公用水电费（预收）、2017年1至3月物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等，于2018年2月24日出具《收据》一份，内容为收到收到904房2017年4至2018年2月物业费2511.08元。5、2016年1月30日，原告杨连浪签署《商品房买卖合同》补充协议，该协议上列明的甲方（出卖人）为华明公司，但无华明公司盖章。6、2017年1月13日，原告杨连浪签署《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170113002104），该合同上列明的出卖人为华明公司，主要内容为杨连浪以594623元向华明公司购买904房，并在2017年3月31日前一次性支付全部房款594623元，但该合同上无华明公司盖章。7、2015年6月30日，英特公司与房建公司签订《明都广场三期明都王府幕墙装饰工程施工合同》；2017年7月26日，房建公司向英特公司发出《敦促维修函》。原告杨连浪在庭审中陈述，合同编号为20170113002104的《商品房买卖合同（预售）》是2017年1月13日签订；原告主张的涉案工程款是因原告挂靠英特公司，并以英特公司名义与房建公司签订施工合同而产生，原告不是英特公司的股东或法定代表人，与英特公司的挂靠关系无书面协议；原告未与被告就工程款进行核算及确认，由房建公司进行结算并与被告协商后支付；原告在签订《商品房买卖合同（预售）》与补充协议后，未支付购房款，因房建公司欠付原告工程款，而被告欠付房建公司工程款，因此三方进行工程款抵顶；英特公司在（2017）粤0608民初1320号案中主张的工程款包含原告在本案中主张的工程款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，争议焦点为被告华明公司是否应为原告杨连浪办理904房的产权证书。原告杨连浪在本案中对904房主张权利的主要理由为，房建公司因欠付英特公司工程款，房建公司与原告达成协议，由原告购买904房抵扣剩余工程款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告应当就其对904房享有权属承担举证证明责任。首先，根据原告的陈述，其不是英特公司的股东或法定代表人，与英特公司的挂靠关系也无书面协议，故原告未能提供证据证明房建公司欠付的英特公司工程款由其享有。其次，根据（2017）粤06民初37号民事判决，房建公司对明都广场（三期）明都王府工程项目享有工程款优先权，并非所有权，故在被告华明公司未确认的情形下，即使英特公司对房建公司享有的工程款债权属于原告，房建公司也无权以904房抵所欠英特公司或原告的工程款。再次，原告并未提供证据证明被告欠其工程款，且原告陈述未与被告就工程款进行核算及确认，由房建公司进行结算并与被告协商支付，因此，根据本案查明的事实，原告主张其与被告之间就904房抵扣工程款没有事实基础。最后，根据《商品房买卖合同（预售）》（编号：20170113002104）的内容，原告应在2017年3月31日前一次性支付904房全部房款594623元给被告，但原告陈述其在签订《商品房买卖合同（预售）》后，未支付相应购房款给被告，因此，即使原告提供的证据10中的备案信息及证据8、9、11-19、21是真实的，原告已占有并装修入住904房，因房地产的网签并不产生物权变动的效力，且原告并未按照《商品房买卖合同（预售）》向被告支付购房款，在被告不予确认的情形下，原告依据该合同对904房主张所有权无事实依据。综上，原告杨连浪未能举证证明其对904房享有合法的权属，其关于华明公司应为其办理904房产权证书的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：驳回原告杨连浪的诉讼请求。案件受理费10140.88元，由原告杨连浪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一八年十二月三日书记员  梁佩玲