河北省唐山市丰南区人民法院民事判决书（2018）冀0207民初1459号原告：王洋，男，1989年3月7日出生，汉族，住所地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵霞，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：包澈力格尔，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：唐山荣盛房地产开发有限公司（简称荣盛地产），住所地唐山市丰**汇通路锦绣天地小区**底商。统一社会信用代码×××。法定代表人：张国军，担任总经理。委托诉讼代理人：徐良伟、陆建国，该公司员工。第三人：唐山商盛物业服务有限公司（简称商盛物业），，住所地唐山市丰**汇通路**统一社会信用代码×××。法定代表人：李永辉，担任总经理。委托诉讼代理人：赵晓斌，该公司员工。第三人：廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司（简称廊坊物业），住所，住所地丰**汇通路**社会信用代码×××。负责人：戴士强。委托诉讼代理人：郑智桐，该公司员工。第三人：北京意家科技有限公司（简称北京意家），住所地北，住所地北京市平谷区林荫北街**信息大厦**信用代码×××。法定代表人：秦德生，担任总经理。委托诉讼代理人：毕婷婷，该公司员工。第三人：北京万拓金阁房地产经纪有限公司（简称北京万拓），住所地北京市密，住所地北京市密云区高岭镇政府办公楼**-1329码×××。法定代表人：王申。委托诉讼代理人：游慧娜，河北乾翔律师事务所律师。原告王洋与被告荣盛地产、第三人商盛物业、第三人廊坊物业、第三人北京意家、第三人北京万拓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洋及委托诉讼代理人赵霞、包澈力格尔，被告荣盛地产委托诉讼代理人徐良伟、陆建国，第三人商盛物业委托诉讼代理人赵晓斌，第三人廊坊物业委托诉讼代理人郑志桐、第三人北京意家委托诉讼代理人毕婷婷，第三人北京万拓委托诉讼代理人游慧娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洋向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除双方签订的20170612094号《商品房买卖合同》，返还原告支付的购房款、公共设施维修基金、团购费、营运保证金共993060元；2.请求人民法院判决被告赔偿原告损失（原告支付款项全部金额的同期贷款利息至实际返还之日）；3.由被告承担诉讼费。事实和理由：被告以售后返租、回购和固定收益的投资性回报10%为诱饵，通过多个渠道和形式大肆宣扬"零风险、稳赚不赔，年返10%，连返10年，100%回本，100%回购，不满意就退铺，买得起的商铺"。原告轻信所谓上市公司的"信用保障"和项目的系列广告，被被告的销售人员带至未来城售楼处看房。之后，按照被告要求刷卡和汇款缴纳购房款共计896091元，其中荣盛地产出具了一份766091元楼款收据和一份50000元定金收据，还向原告出具了名目繁多的收据，收据分别以第三人北京意家的名义开具团购费6000元，第三人北京万拓名义开具的团购费74000元、第三人廊坊物业名义开具的公共维修基金6292元、第三人商盛物业开具的营运保证金90677元。原告一直为被告的行为所蒙蔽，被告从未告知原告还有其他单位、其他名目的收费。被告的故意隐瞒事实欺骗原告，使原告陷入错误认识，基于错误认识交纳款项、签订认购协议书、商品房买卖合同上签字，非其真实意思的表示。被告的上述行为依据《商品房销售明码标价规定》和《河北省商品房销售明码标价规定实施细则》，明确属于价格欺诈行为。基于双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定"因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务的由出卖人承担全部责任"，第十五条约定"出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证"。又根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定"被告应当在交付房屋之日起90日内办理房产产权登记"。从以上法律规定不难看出，被告存在虚假宣传后，又未按合同约定办理房产产权登记，原告有权解除双方之间的合同关系并要求被告承担相应的违约责任。被告违反国家法律、法规及政府规章，违背诚实信用原则。依据《民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》及相关司法解释，解除原、被告之间的合同关系。主合同解除，与第三人之间的合同关系失去了有效的事实和法律依据，应当予以解除。据此被告及第三人应当返还全部已付款、赔付利息、承担本案的诉讼费用。被告荣盛地产辩称，一、我公司与原告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均为合法有效的，在签订合同时我公司已经明确向原告作出解释说明，原告认可合同条款后才予以签订。原告所交纳的团购费、公共维修基金、营运保证金均由第三人向原告收取并出具相应的收据，与我公司无关，且原告在收到上述相应费用收据后并未向我公司提出过任何异议，也未就诉请事项与我公司进行过沟通。因此原告签订《商品房买卖合同》及其补充协议、交纳相关费用均是其真实意思表示，根本就不存在原告所诉请的我公司故意隐瞒事实欺骗原告的情况。二、根据《商品房买卖合同》第十五条第1款及补充协议第十二条第6款之约定，我公司在房屋交付后60日内办理权属登记备案手续，如未能按时备案的，原告给予12个月的宽展期，期间原告将不追究我公司的违约责任。因原告与第三人商盛物业签订《委托经营合同》，将本案涉诉房屋交付商盛物业进行经营，因此我公司直接向商盛物业进行交付房屋，交付时间为2017年6月12日。根据上述合同条款约定，我公司办理权属登记备案手续时间应向后顺延12个月零60天，即顺延至2018年8月11日。因此我公司办理权属登记备案手续期限尚未届满。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，《商品房买卖合同》约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由于《商品房买卖合同》约定我公司办理权属登记备案手续的截止期限为2018年8月11日，超过该期限满1年后，原告才享有解除合同的权利。因此，原告诉称我公司未按合同约定办理房屋产权登记，要求解除合同毫无事实和理由。综上，在我公司已按照合同约定履行合同义务且无任何违约行为的情况下，原告要求解除合同并要求我公司承担相应的违约责任，毫无根据。因此我公司请法庭依法驳回原告诉请，并要求原告继续履行合同约定条款。第三人商盛物业述称，我公司与王洋签订的委托经营合同真实有效，根据合同第十三条第一款规定，委托经营期间甲方需要提前终止协议的，应该提前六个月通知乙方，征得乙方同意或因为甲方违约乙方要求终止协议，甲方按照未履行期间的预计总租金的50%向乙方支付违约金，并且赔偿由此造成的经济损失，我方在合同履行期间并没有任何的违约行为，请求驳回原告诉请，原告继续履行合同义务。第三人廊坊物业述称，我公司按照合同规定进行公共维修基金的代收，费用为6292元，我公司已于2017年6月29日转入财政局，因此无法进行退还，请求驳回原告诉请。第三人北京意家述称，根据我公司与原告签订团购推荐单第二条约定，如果被推荐人成功购房，该团购费不退还。第三人北京万拓述称，一、原告诉我公司作为第三人没有法律依据，原告诉的是房屋买卖合同纠纷，而我公司与原告所诉案由没有法律关系，请法庭依法驳回原告对我公司的起诉。二、我公司是和河北昌佳房地产经纪有限公司一起为原告提供的居间服务，是在被告荣盛地产、第三人北京意家同意后为原告提供的居间服务，并且原告通过我公司的服务享受团购费优惠待遇，我公司和河北昌佳房地产经纪有限公司不存在任何虚假隐瞒事实的行为。三、我公司和河北昌佳房地产经纪有限公司已经提供了居间服务，原、被告签订了《房屋买卖合同》并且已经实际交付使用经营，后因为双方违约或其他原因导致合同无法继续履行或者解除，与我公司无关。本院经审理认定事实如下：2017年5月原告与被告荣盛地产签订认购协议书一份，约定由王洋购买被告荣盛地产开发的未来城项目3区-1-117号房屋，建筑面积52.43平方米，单价为23328.44元，并约定由原告王洋签订认购书时向被告荣盛地产交纳认购金5万元，在双方签署商品房买卖合同时，认购金转入房款或首付款。2017年6月12日原告王洋与被告荣盛地产签署了《商品房买卖合同》（合同号为20170612094）及《补充协议》，约定王洋作为买受人购买被告荣盛地产开发的"荣盛未来城"项目的3-117号房屋，销售方式为"预售商品房"，房屋单价为每平方米15566元，总房款金额为816091元。并约定由出卖人荣盛地产代唐山市丰南区物业办公室向买受人王洋收取公共设施维修资金6292元。合同第六条约定交付房款的方式为"1.一次性付款，于2017年5月18日，一次性付清总房款816091元"。合同第八条约定"出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格......"。合同第七条约定"......买受人因自身原因退房的，应支付出卖人总房款的10%的违约金"。合同第十五条关于产权登记的约定为"出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证"。该份《商品房买卖合同》于2017年10月24日经唐山市丰南区房产交易所签章备案。《补充协议》开头部分约定"鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的3-117号房屋，并与出卖人自愿签订了合同编号为商-2432的《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准"。《补充协议》第六条约定"关于合同第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人逾期交房的，若买受人退房须于合同约定交付时间之日起10日内书面通知出卖人解除合同。买受人逾期或未书面通知出卖人的，视同买受人放弃解除合同的权利，合同继续履行并同意按以下方式处理......"《补充协议》第十二条约定"合同第十五条关于产权登记的补充约定......【适用于买受人采用一次性付款方式购房】4、产权登记手续的办理方法，经双方同意，由买受人自行办理产权证书，买受人向出卖人全额交清房屋产权证书办理预备金及合格资料后，出卖人负责向产权登记机关报送与之有关的备案资料。【适用于所有付款方式购房】5、买受人同意完成房屋的权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间。6、出卖人不能按照本合同第十五条约定的期限将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的，买受人同意给予出卖人12个月的宽展期，买受人将不追究出卖人的违约责任。"2017年6月12日第三人商盛物业给被告荣盛地产出具了收房确认单，内容为"本人（荣盛未来城商铺号：3--117）于2017年6月12日办理收房手续，经确认所购商铺与合同约定一致，本人确认收房"。原告王洋与第三人商盛物业签订了《委托经营合同》，约定由原告王洋将其购自被告荣盛地产的案涉未来城商铺3-117号委托给第三人商盛物业经营管理，委托期限为2017年9月14日至2027年9月13日，委托经营管理期限为10年。合同第3.2.3约定"除非下列情形导致乙方对标的物业的经营管理成为不可能，任何情况下，在经营管理期限内，甲方不得解除乙方的经营权：（1）甲方与【唐山荣盛】之间的商品房买卖合同解除或终止"。第3.3.2约定"营运保证金金额：甲方需支付的营运保证金与《商品房买卖合同》中总房款的比例为10%：90%，即人民币90677元"。2017年5月15日原告王洋交付给被告荣盛地产定金款5万元。2017年5月18日原告王洋交付给被告荣盛地产楼款766091元。2017年5月18日原告王洋交付给第三人廊坊物业公共设施维修资金6292元。2017年5月18日原告王洋交付给第三人商盛物业营运保证金90677元。2017年5月18日原告王洋交付给第三人北京意家团购费6000元。2017年5月18日原告王洋交付给第三人北京万拓团购费74000元。上述款项均系在被告荣盛地产售楼处刷卡交付。2018年5月11日，经本院向唐山市丰南区城镇房屋产权产籍监理所调查，原告王洋所购买的案涉商铺的《商品房买卖合同》已经备案登记，尚未办理房屋所有权初始登记，被告荣盛地产也未提交办理权属登记的资料。本院认为，一、案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。二、原告所称被告荣盛地产违法宣传问题：如果被告荣盛地产确采取了虚假宣传、欺诈原告的方式骗取原告签订了案涉《商品房买卖合同》，原告有权在权利行使期间内主张撤销该合同。如果被告荣盛地产的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。由此，如果开发商荣盛地产确存在上述虚假宣传的问题，所导致的是原告享有合同撤销权或主张被告荣盛地产履行相应的合同义务的履约请求权，而非合同解除权。三、案涉房屋的交付问题：1.案涉《商品房买卖合同》的签订时间为2017年6月12日，而合同第八条约定的交付时间为2016年12月30日之前，该时间不仅在签约之前，甚至在原告签署认购协议书之前，该条约定明显系约定不明的情形。2.根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第六十二条第（四）项规定"履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间"，原告王洋应当催告被告荣盛地产交付案涉房屋，当然催告应当给予被告荣盛地产合理的准备时间，该催告期限届满时间即可视为履行期限届满时间。根据合同法第九十四条第（三）项规定"当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行"，在前述催告履行的期限届满后，如果原告再次催告被告荣盛地产行交付房屋，在再次催告的合理期限内，被告荣盛地产仍未能交付房屋的，原告才享有法定的合同解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定"根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外"，对迟延履行后的再次催告期限予以了明确，即不得少于三个月时间的宽限期。合同法第九十四条第（四）项规定"当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，该项并未规定迟延履行后的催告程序，享有解除权的条件是"迟延履行+不能实现合同目的"。本案中原告方并未能证实已经就房屋交付对被告进行了上述的两次催告，故原告就房屋交付问题尚未享有合同法第九十四条第（三）项和第（四）项规定的法定解除权。四、案涉房屋的办证、登记问题：1.关于备案问题，2017年10月24日唐山市丰南区房产交易所已对案涉《商品房买卖合同》进行了备案登记。2.所有权转移登记问题，合同第十五条约定"产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证"，而《补充协议》第十二条明确约定了"经双方同意，由买受人自行办理产权证书"，因《补充协议》已约定了"本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准"，故关于办理所有权转移登记，应按照《补充协议》执行。经本院调查，且被告荣盛地产也认可，被告荣盛地产尚未办理案涉房屋的所有权初始登记，也未提交办理所有权初始登记的资料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定"预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件"，由此可知，虽然双方明确约定了由原告自行办理产权证书，但仍需被告荣盛地产首先完成所有权初始登记并提交其他的登记机关要求的资料。建设部《商品房销售管理办法》第三十四条规定"房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门"，该条规定也以部门规章的形式明确了开发企业办理所有权初始登记的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定"由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......"，第十九条规定"商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持"，由上述规定可知，原、被告所约定的被告荣盛地产办理所有权初始登记的期限为自商品房交付使用后60日内，如果超出该60日期限未办理，原告有权主张被告承担违约金或利息等损失，如果超出了该60日期限满一年，因被告荣盛地产的原因无法办理所有权初始登记进而导致原告无法办理房屋所有权转移登记，原告有权解除合同和赔偿损失。经上述分析可知，确定被告荣盛地产就房屋所有权转移登记是否违约的首要问题仍是房屋交付问题，本案被告荣盛地产并未实际将案涉房屋交付给原告，所以办理房屋所有权转移登记的期限也就无从起算，故就房屋所有权转移登记问题，原告尚未实际享有合同解除权。五、发票问题，是否开具发票，并不影响原告之购房目的，且被告荣盛地产也当庭表示发票已经开出，原告可持收据原件进行换取，故被告荣盛地产未将发票交付给原告，并非原告享有合同解除权的要件。六、各第三人所收取的款项问题，首先，原告在被告荣盛地产售楼处刷卡交付各款项后，其收执了刷卡交易的存根小票以及各第三人出具的收款收据，各收据均载明了收款单位名称，显而易见系各第三人收取了原告刷卡交易的相应款项，本案所审理的系房屋买卖合同纠纷，故本案只对房屋买卖合同纠纷作出处理，对第三人商盛物业、北京意家、北京万拓所收取的相应款项以及分别与原告所形成的委托经营、团购法律关系，本案不做处理，当事人可另行解决。综上，原告尚未享有《商品房买卖合同》的解除权，对其向被告荣盛地产、第三人廊坊物业所提出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条，建设部《商品房销售管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王洋对被告唐山荣盛房地产开发有限公司、第三人廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司的诉讼请求。案件受理费人民币12023元，由原告王洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 李怀刚人民陪审员 董淑琴人民陪审员 齐玉娜 二〇一八年六月六日书 记 员 董建瑞