上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79108号原告：朱安强，男，1962年7月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：姚美华，女，1966年6月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：朱穗，女，1989年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。三原告共同委托诉讼代理人：顾海雄，上海汉科律师事务所律师。被告：顾全根，男，1957年5月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海市浦东新区惠南镇人民政府，住所地上海市浦东新区惠南镇人民西路**。法定代表人：徐明宝，镇长。委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金达峰，上海永乐律师事务所律师。原告朱安强、姚美华、朱穗与被告顾全根、第三人上海市浦东新区惠南镇人民政府确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员钱伟兰独任审判。本案于2019年10月29日第一次公开开庭进行了审理，原告朱安强及其委托诉讼代理人顾海雄、被告顾全根、第三人上海市浦东新区惠南镇人民政府的委托诉讼代理人赵林元到庭参加诉讼。后因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，相关诉讼活动不能正常进行，本院于2020年2月3日依法裁定本案中止诉讼。后本案恢复审理，于2020年11月6日依法转为适用普通程序，由审判员钱伟兰、审判员黄朱红、人民陪审员王林华组成合议庭，于2021年3月16日第二次公开开庭进行了审理，原告朱安强及其委托诉讼代理人顾海雄、被告顾全根、第三人上海市浦东新区惠南镇人民政府的委托诉讼代理人赵林元到庭参加诉讼。审理过程中，经各方当事人同意，本院组织各方进行调解，后因未能达成一致意见，调解未成。本案现已审理终结。原告朱安强、姚美华、朱穗向本院提出诉讼请求：要求确认原告方与被告签订的《出售房屋地基协议》无效。事实和理由：1996年2月，经原告方申请后由相关部门批准，三原告获得上海市浦东新区惠南镇城北村XXX号宅基地(以下至判决主文前简称案涉宅基地)使用权。1998年7月25日，原告朱安强与被告顾全根签订案涉《出售房屋地基协议》一份，约定原告朱安强以人民币11万元价格将案涉宅基地出售予被告顾全根。后案涉宅基地所处地区被纳入民乐大居拆迁范围，经本市浦东新区惠南镇动迁征收推进办公室审核，案涉宅基地房屋合法建筑面积为150平方米，可享受按全额同等价值产权房调换，即同等价值的150平方米的安置面积。而被告与第三人在明知原告为宅基地使用权人的情况情况下，擅自签订拆迁补偿安置协议。原告认为，与被告签订的《出售房屋地基协议》违反强制性法律规定，属无效合同。故诉至法院，要求判如所请。审理中，三原告撤回要求确认《出售房屋地基协议》无效的诉讼请求，变更诉讼请求为要求分割上海市浦东新区惠南镇城北村XXX号房屋动迁安置利益。被告顾全根辩称，之前签订《出售房屋地基协议》系原告方自愿所为，在上海市浦东新区惠南镇城北村XXX号动迁安置中，其系与政府合法签订拆迁补偿安置协议。两套安置房屋均已办理了产权证，登记在其名下，由其家庭居住。故不同原告诉请。第三人上海市浦东新区惠南镇人民政府辩称，案发1998年时，被告系城镇居民户口，不具备农村集体土地宅基地的受让资格，该宅基地买卖行为无效。在拆迁过程中，第三人已注意到上述情况，因此针对上海市浦东新区惠南镇城北村XXX号房屋拆迁采用的是价值产权调换、而非农村集体土地人员的安置政策；其与原、被告双方均沟通过，因对于政策有不同理解，与出让人(原告方)未谈成，受让人(被告顾全根)表示愿意承担风险，加之当时该大型保障基地时间紧、任务重，故第三人与被告顾全根签订了拆迁补偿安置协议。现关于案涉安置利益的分割，同意由法院依法判定。本院经审理认定事实如下：1995年，三原告申请农民建房，于1996年获批建造占地为75平方米的二幢二层楼房。1998年7月25日，原告朱安强(出售方)将前述获批造房的案涉宅基地转让给被告顾全根(买方)，双方签订案涉《出售房屋地基协议》，约定案涉宅基地地基售价11万元，在该协议下部，由原告朱安强确认上述11万元已于1998年9月9日付清。上述协议签订、履行时，原告朱安强系城北村四组集体组织成员，被告顾全根为本市城镇居民户口。该协议签订后，被告在案涉宅基地上出资建造房屋，并居住使用至拆迁安置。2019年5月21日，关于民乐大居项目内涉及宅基地买卖等特殊问题的处置，基于本市浦东新区惠南镇党委会会议纪要中的处理意见，惠南镇动迁征收推进办公室出具《有证宅基地买卖协议置换面积审核表》，惠南镇城北村4组254号房屋的“受让人”顾全根“按全额同等价值产权房调换”，“受让合法房屋建筑面积”为150平方米。2019年5月27日，被告顾全根向惠南镇人民政府出具《承诺书》，言明“现有一处有证宅基地房屋在民乐大居动迁区域内，通过买卖方式取得了宅基地房屋所有权。本户同意按有证建筑面积采用价值标准房屋调换方式补偿处置，如因该处宅基地房屋补偿处置中产生任何纠纷由户承担”。2019年5月27日，被告顾全根为被拆迁人，与拆迁人即第三人上海市浦东新区惠南镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，写明补偿安置方式为“与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换”，货币补偿款计1,007,336.92元，安置房屋总价747,441元，安置房屋与货币补偿款的差价为259,895.92元，安置房位于城康苑XXX号XXX室、XXX室等。《房屋拆迁、安置、补偿结算单》上显示，被拆迁户主为被告顾全根，正房面积363.89平方米、金额计752,336.92元，附属物金额计115,762元，搬家费(150平方米)3,000元，过渡费(150平方米)3,600元，土地使用权基价加价格补贴(150平方米)计255,000元(单价：1,400元+300元)，应补金额合计1,129,698.92元；安置房屋两套(城康苑XXX号XXX室、XXX室)，安置面积164.23平方米、置换150平方米，市场优惠价“150*2,450=367,50014.23*26,700=379,941”，合计金额747,441元；拆迁补偿价款382,257.92元(1,129,698.92元-747,441元)。案涉宅基地房屋拆迁所安置的两套房屋现分别位于上海市浦东新区惠南镇听谐路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，该两套房屋均登记于被告顾全根名下。2019年9月，三原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2007年12月28日，三原告为被拆迁人，与上海市南汇区(现浦东新区)土地储备中心签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，就原告方所有的本市浦东新区惠南镇城北村4组214号房屋拆迁补偿安置事宜进行了约定，原告方由此获得安置房等动迁利益。审理中，原、被告及第三人一致确认两套安置房屋的单价按照27,000元/平方米计算。以上事实，由农民建房规划建筑审核表、《出售房屋地基协议》、《有证宅基地买卖协议置换面积审核表》、《承诺书》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁、安置、补偿结算单》、重置价评估分户报告单、调查摸底表、《拆除房屋承诺书》、《被拆房屋及补偿财物交接单》、选房单，及原告、被告、第三人陈述所证实。本院认为，本案争议焦点在于三原告在案涉宅基地房屋拆迁安置中应得利益。根据相关法律规定，不得以买卖或其他形式非法转让土地，非本集体内的人员不得购买宅基地使用权。原告朱安强于1998年将原告三人申请并获批的案涉宅基地以协议的形式约定出售予被告，并自被告处收取了11万元“地基”出售款。而后，该宅基地上实际由被告出资建房并居住至案涉拆迁安置止，故原、被告签订《出售房屋地基协议》意思表示真实、自愿。但被告顾全根并非本市浦东新区惠南镇城北村四组集体经济组织成员，至案涉拆迁时未获案涉宅基地使用权，原告方仍系该宅基地使用权人，故综合考虑近年来房地产市场发展情况、被告使用案涉宅基地的时间以及对于被拆迁房屋的建造出资贡献、涉案房屋拆迁安置补偿方式、拆迁补偿安置房屋产权登记情况及现价等因素，在扣除被告之前依据《出售房屋地基协议》已支付原告方的11万元后，本院确定两套安置房屋归被告顾全根所有，并酌定由被告支付原告方折价补偿款311,850元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六条、1988年《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定，判决如下：一、上海市浦东新区惠南镇听谐路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋归被告顾全根所有；二、被告顾全根于本判决生效之日起十日内支付原告朱安强、姚美华、朱穗折价补偿款311,850元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元(原告朱安强、姚美华、朱穗已预交)，由被告顾全根负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱伟兰审 判 员  黄朱红人民陪审员  王林华二〇二一年三月三十一日书 记 员  李晓晨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、1988年《中华人民共和国土地管理法》第四十七条买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。