重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终5080号上诉人（原审原告）：张涛，男，1971年5月3日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。上诉人（原审原告）：李玲君，女，1986年9月9日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被上诉人（原审被告）：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华,董事长。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。上诉人张涛、李玲君因与被上诉人重庆国能投资开发有限公司（以下简称国能投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2018)渝0110民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张涛、李玲君上诉请求：一、依法改判被上诉人履行合同，按合同约定支付两年未按合同约定办理合同登记备案的违约金8172元，2018年3月20日起被上诉人按日支付上诉人未按合同约定备案登记违约金每日11.3532元至取得土地房屋管理部门出具的登记受理单止；二、判决被上诉人履行合同立即到土地房屋登记机构依法办理本案中商业用房的登记备案；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、以取得栋证的时间2018年3月8日为违约金截止时间违背合同意愿，是本案标的买卖合同上没有的约定，并且没有相关法律依据，该判定事实错误，程序违法，依法应予撤销改判或发回重审。二、一审法院没有主张被上诉人依法到土地房屋登记机构依法办理本案中商业用房的合同登记备案，严重损害了上诉人的合法权益。只有经过合法的备案登记，房屋交易才算真正具备了法律效力。被上诉人国能投资公司答辩，被上诉人于2017年3月8日取得本案商品房的整体不动产权证书，根据重庆市城镇房地产管理交易条例第七十二条的规定，商品房取得栋证即意味着从预售房转为了现房销售。本案双方签订的商品房买卖合同约定的仅仅是被上诉人预售合同登记备案的义务，并没有现房销售合同登记备案的义务。且从2017年3月8日起，被上诉人从事实上也不能再为上诉人办理商品房预售合同登记备案，即客观上已经是履行不能。张涛、李玲君向一审法院起诉请求：一、判令国能投资公司支付2016年3月20日至2018年3月20日的逾期办理合同登记备案违约金8172元，并自2018年3月20日起至取得土地房屋管理部门出具的登记受理单止，按合同约定计算标准支付违约金；二、判决国能投资公司立即履行到土地房屋登记机构办理本案商业用房合同登记备案的义务；三、本案诉讼费用由国能投资公司承担。一审法院认定事实：国能投资公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2016年3月31日，张涛、李玲君与国能投资公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，张涛、李玲君（乙方）购买由国能投资公司（甲方）开发建设的位于重庆市万盛经开区万盛大道国能天街商业S4-负x号房屋；房屋建筑面积为72.84平方米；房屋总价款为226532元；张涛、李玲君于2016年3月31日向国能投资公司支付首房款113532元，剩余房款113000元向银行申请贷款等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号2016预字第002号。”该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同7日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同补充协议第四条载明：“1、乙方同意在按照付款方式付清首付款并提供给甲方所有合格按揭资料后，甲方予以办理合同登记备案。……”合同签订当日，张涛、李玲君向国能投资公司支付了首付款113532元。另查明，国能投资公司于2017年3月8日取得国能天街S4号商铺（包含涉案的国能天街商业S4-负x号房屋）的整体不动产权证书（证书编号：渝2017万盛区不动产权第X号）。S4号商铺楼整体产权的取得致使该建筑物在不动产登记机构系统中的性质由“预售房”变更为“现房”，即自2017年3月8日起已无法办理该栋商铺楼的商品房预售合同登记备案手续。一审法院认为，张涛、李玲君与国能投资公司于2016年3月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据合同约定，国能投资公司应于签订合同之日（2016年3月31日）起10日（2016年4月10日）内办理合同登记备案并取得登记受理单。现国能投资公司逾期未能办理合同登记备案并取得登记受理单，已构成违约，按合同约定应从逾期之日（2016年4月11日）起，按日向张涛、李玲君支付已付房价款（113532元）万分之1的违约金，即每日应支付逾期办理合同登记备案违约金为11.3532元。不动产登记机构关于合同登记备案的制度针对的是预售商品房。因国能投资公司已于2017年3月8日取得涉案房屋S4号商铺楼的整体不动产权证书，该商铺楼自2017年3月8日起已成为商品房现房，继续要求国能投资公司向不动产登记机构办理涉案房屋的合同登记备案已事实上履行不能。故要求国能投资公司支付逾期办理合同登记备案违约金的截止时间应为涉案房屋整体不动产权证书取得前1日即2017年3月7日。换言之，国能投资公司支付的逾期办理合同登记备案违约金应当从逾期办理合同登记备案之日（2016年4月11日））起计算至涉案房屋整体不动产权证书取得前1日（2017年3月7日）止，共计331天，金额为3757.91元（11.3532元/天×331天）。关于国能投资公司辩称未为张涛、李玲君办理合同登记备案的原因系张涛、李玲君参加万盛家居建材协会的团购，但万盛家居建材协会团购的比例未达到当初约定团购的比例，故涉案房屋未网签，致使无法办理合同登记备案，责任不应由国能投资公司承担的意见。国能投资公司未举示证据证明其与万盛家居建材协会有关于商铺团购比例的约定，即使有约定亦不能对抗其与张涛、李玲君签订的《重庆市商品房买卖合同》关于合同登记备案的约定，故一审法院对国能投资公司的此辩称意见不予采纳。关于国能投资公司辩称违约金过高，要求调减的意见。一审法院认为，双方约定按日支付已付房价款万分之1的违约金标准并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形，一审法院对国能投资公司的此辩称意见不予采纳。综上所述，张涛、李玲君要求国能投资公司支付2016年3月20日至2018年3月20日的逾期办理合同登记备案违约金8172元，并自2018年3月20日起至取得土地房屋管理部门出具的登记受理单止，按合同约定计算标准支付违约金；国能投资公司立即办理涉案房屋合同登记备案的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后5日内向原告张涛、李玲君支付逾期办理合同登记备案违约金3757.91元；二、驳回原告张涛、李玲君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告张涛、李玲君负担15元，被告重庆国能投资开发有限公司负担25元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付原告25元）。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年3月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第十二条约定，被上诉人应于签订合同之日起10日内办理合同登记备案并取得登记受理单，但被上诉人未按照双方合同约定向有关部门申请办理涉案合同登记备案，应当按照合同约定承担违约责任。根据一审法院查明的事实，2017年3月8日，被上诉人已取得所售商业用房的整体不动产权证书，上诉人所购涉案房屋在不动产登记机构系统中的性质已由“预售房”变更为“现房”，商品房买卖合同登记备案是针对预售商品房，因此上诉人要求被上诉人办理商业用房合同登记备案已事实上履行不能。上诉人请求被上诉人立即办理合同登记备案，本院不予支持。因被上诉人构成违约，故应从2016年4月11日起至2017年3月7日止向上诉人支付逾期办理合同登记备案违约金，一审法院计算被上诉人应支付的逾期办理合同登记备案违约金金额正确。上诉人主张被上诉人支付取得涉案房屋整体不动产权证书以后的逾期办理合同登记备案违约金的上诉请求亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人张涛、李玲君负担。本判决为终审判决。审 判 长 商雪梅审 判 员 于 利审 判 员 张小明二〇一八年十一月六日法官助理 刘琳妍书 记 员 刘 柳