云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初4337号 原告:云南康捷物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91530100697978091C。 住所：云南省昆明市滇池度假区滇池印象花园******商铺**。 法定代表人：翟弘，该职务总经理。 委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王语棋，女，汉族。 委托诉讼代理人：龚晴，女，1969年7月6日生，汉族，系王语棋母亲，特别授权代理。 原告云南康捷物业管理有限公司诉被告王语棋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，因本案案情复杂，申请报延30日，报延期限为2018年10月20日起至2018年11月10日，并于2018年10月25日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方芳，被告的委托诉讼代理人龚晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2015年2月1日至2018年1月31日的物管费21271元；2、被告支付原告2016年2月1日逾期付款之日起至款项全部付清之日止按每日0.3%计算的违约金3、被告赔偿原告因拖欠物业费导致的1500元律师费；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年2月20日，原被告签订滇池印象国际花园业主服务合同，明确约定由原告负责滇池印象国家花园小区的物业管理，管理期限自2012年2月20日起至业主委员会选聘新的物业服务公司止，被告按照1.95元/㎡/月的标准支付物管费（每年物管费为7090元），若被告未按约定缴纳物管费,则被告应当按照每日应交金额的千分之三支付违约金。合同签订后，原告如约提供了物业服务，被告自2013年2月1日起即未按约定缴纳物管费，后原告向西山法院起诉2013年2月1日起至2015年1月31日止的物管费。2015年2月1日后的物管费经原告多次催要被告仍拒不支付，被告的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，现诉至法院。 被告答辩称，原告主张的物业管理费已经超过诉讼时效。原告在提供物业服务过程中存在以下违约行为：1、装修结束后，不退还保证金；2、被告房屋外墙渗水、公共管道井沉降未及时解决；3、自来水水压低，无法正常使用未予解决；4、被告车辆停放于小区内被损坏，原告未及时发现，也无法向公安机关提供相应证据；5、原告管理意识淡薄，服务质量极差，小区生态环境较差，治安环境较差；6、因其暂停交纳物业费，其被迫缴费才能进入小区。原告未按约定提供物业服务，违约在先，故其未交纳物业服务费。同时，因原告未按约定履行其应尽义务，造成小区综合管理混乱、公共环境脏乱、公共设施设备长期无人维护、公共秩序乱、绿化保洁安保服务不到位、安保人员更换频繁、小区频繁发生盗窃案等客观情况，给被告造成较大损失。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告对原告提交的以下证据有异议： 一、（2016）云0112民初1261号民事判决书，欲证明被告自2013年2月1日起欠缴物业费，原告向被告主张自欠费之日至2015年1月31日止的物业费，该案尚未审结。 经质证，被告对该证据不认可，认为该案件还在上诉，没有最终定论。 本院认为，该判决客观真实存在，但由于并非生效判决，本院仅对真实性予以确认。 二、费用存缴通知、照片，欲证明原告已经尽到充分通知义务，被告拒不支付物业费的行为已经构成违约。 经质证，被告对该组证据不认可，认为并未收到张贴在大门外的通知。 本院认为，张贴通知的时间无法确认，不能客观反映与本案的关联性，本院对该证据不予采信。 三、律师费发票。欲证明原告为维护自身合法权益而支出律师费1500元，应当由被告承担。 经质证，被告认可该证据。 本院认为，该费用实际发生，本院对该证据予以采信，至于证明内容，本院将在说理部分进行阐述。 原告对被告提交的以下证据有异议： 一、物业费发票（复印件），欲证明被告履行义务时缴纳物管费，但权益受到损害。 经质证，原告对该证据的真实性、合法性认可，不认可关联性，认为与本案无关。 本院认为，该证据与本案无关，故不对该证据进行确认。 二、装修保修金（复印件），欲证明被告向原告缴纳装修保修金，但至今并未退还。 经质证，原告对该证据不予认可。 本院认为，该证据与本案的诉讼请求无关，本院不予确认。 三、物业服务手册、前期物业服务委托合同（复印件），欲证明原告并未按照约定履行义务，严重失职，应当对被告进行赔偿。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，认为恰恰能够证实被告并未按时交纳物管费。 本院认为，因原告对上述证据真实性认可，本院予以采信。 四、新房施工现场历史实景照片；设计、施工合同及型号；2013-2016水管爆裂照片；私搭乱建侵占公共绿化景观；物管人员到现场的照片；闸道现场实景照片；事发当日照片；汽车遭恶意破坏的照片；私自改变公共用途现场照片；污水现场实景照片；书面文件及照片；被迫多年缴纳“回家费”；中水系统损坏造成的成本照片；维权被堵门现场实景照片；私搭乱建现场实景照片；2016年私搭乱建照片；别墅区的多种经营实景照片；通用水务供水压力说明；2018年私搭乱建实景照片；业主的维权微信截图（均系复印件），欲证明被告房屋外墙渗水、公共管道井沉降未及时解决、自来水水压低，无法正常使用未予解决、被告车辆停放于小区内被损坏，原告未及时发现，也无法向公安机关提供相应证据、原告管理意识淡薄，服务质量极差，小区生态环境较差，治安环境较差、因其暂停交纳物业费，其被迫缴费才能进入小区。同时，因原告未按约定履行其应尽义务，造成小区综合管理混乱、公共环境脏乱、公共设施设备长期无人维护、公共秩序乱、绿化保洁安保服务不到位、安保人员更换频繁、小区频繁发生盗窃案等客观情况，给被告造成较大损失。 经质证，原告对上述证据不予认可，认为被告应当另案起诉。 本院认为，上述证据均系复印件，不符合证据形式要件，本院对上述证据不予采信。 本院确认本案法律事实如下： 2010年1月16日，昆明同仁实业开发有限公司与原告签订《滇池印象国际花园前期物业服务委托合同》，约定：昆明同仁实业开发有限公司委托原告实施“滇池印象国际花园”的物业管理服务。2012年2月20日，原被告双方签订《前期物业服务协议》，协议约定：被告为甲方，其物业房号为29-2，建筑面积292.62平米，原告为乙方，乙方受昆明同仁实业开发有限公司委托对滇池印象国际花园小区进行前期物业管理。双方本着自愿、平等、协商一致的原则，就滇池印象国际花园小区的前期物业管理服务达成协议。甲方作为小区业主委托乙方对小区实施以下服务与管理：1、安排安防人员设立门岗、巡逻岗，对小区进行24小时值守及巡逻。维护小区公共秩序、交通秩序，保护小区公共设施、设备的安全，使小区处于良好、安全的环境中。2、小区内公共设施、设备、园林小品、绿也、道路、公共部位的管理、维修、养护；清洁卫生及化粪池、生活垃圾废弃物的清运，为小区业主、住、住户提供良好的居住环境、小区区域内供电系统、供排水系统、有线电视系统的维修、维护、保养，保持其正常运转。如果出现处理不了的情况，导致设备运行异常或中断，积极协助专业单位抢修恢复，但乙方不对可能引起的任何损失承担赔偿责任，甲方承担的交纳物业管理综合服务费和其它费用的责任不因此而发生改变。乙方不能直接进行修理的自来水设备及主管道、配电、煤气供应系统，出现问题，乙方积极向有关责任单位联系，进行维护和抢修。4、小区消防的常规巡逻、监控，预防火灾的发生。5、对小区公共场地和公共设施，如路灯、室外上下水管道、明暗沟、窖井、围墙、停车场进行日常维护，使之保持良好状态。6、对小区业主、使用人的装修进行监督管理，对不符合建筑装修规定、破坏房屋主体结构、损害房屋外观、改变使用功能的装修行为依法予以制止，情节严重的向有关部门报告依法处理。7、在房屋质量保证期内，帮助业主督促承建单位认真履行保修职责。8、清除小区内违规建筑物、构筑物及在共用部位摆放的杂物，对占用小区公共场地、设施的行为予以批评、制止，以保持小区秩序良好、环境整洁、道路畅通。9、协调住户之间因物业使用而发生的纠纷。10、采取必要措施，制止、纠正各种违反《小区综合管理规定》的行为。11、代表甲方与有关部门协调、交涉有关小区的综合管理和配套服务事宜。12、根据甲方的要求，提供相应的有偿服务。乙方达到以下物业管理服务质量：1、小区内公共场地卫生每天清扫保洁，下水道、化粪池不溢出不泄漏；做好灭四害工作。2、小区所属绿化，长势良好，无大面积枯枝败叶，修剪整齐。3、小区内公共部位路灯随坏随修，自接到报修后，积极组织修复；4、小区安防人员24小时值班巡逻，维护小区秩序；积极配合公安派出所、居委会、社区巡防，共同做好小区社会治安综合管理。5、对业主提出的合法要求，凡属乙方职责范围内能解决的应及时解决，乙方不能解决的，及时提请有关责任部门或单位予以处理。6、加强小区消防管理，预防火灾事故的发生。7、加强小区停车管理，维护交通安全。8、因地制宜适时开展社区文化活动。物业管理服务收费标准为按建筑面积每月每平米1.95元;管理期限为2012年2月1日至业主委员会选聘新的物业服务公司止。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交欠费，并停止提供相关服务，且从逾期之日起按每天应交金额的千分之三比例交纳违约金。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正。逾期未改正给甲方造成损失的，甲方可以向物业主管部门投诉，乙方应当承担违约责任和赔偿损失。《滇池印象国际花园业主服务手册》载明原告提供物业管理服务的事项包括安保、保洁绿化、设施设备维修保养等。装修保证金高层住宅每户2000元，多层住宅每户2500元，别墅住宅每户5000元，商铺每户3000元。装修验收后工程无违规行为及无明显质量问题，押金无息全额退回业主和装修施工方。 被告认可并未缴纳自2015年2月1日起至2018年1月31日止的物业费。但认为，之所以不缴纳物管费系因为被告存在多项违约行为，包括房屋外墙渗水、公共管道井沉降未及时解决、自来水水压低，无法正常使用未予解决、被告车辆停放于小区内被损坏，原告未及时发现，也无法向公安机关提供相应证据、原告管理意识淡薄，服务质量极差，小区生态环境较差，治安环境较差等情况；原告自认涉案房屋实际建筑面积为303平方米。 另，原告因本案支出律师费1500元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告对原告于2010年开始根据合同为被告住宅提供物业服务并无异议，双方存在物业服务合同法律关系。现原告要求被告支付截止2018年1月31日止的物业服务费21271元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，本院依法向被告送达了起诉状，被告已收到原告要求支付物业费的书面材料。庭审中，被告认可上述期间的物业服务费尚未交纳。根据《前期物业服务协议》约定的物业管理服务收费标准为按建筑面积每月每平米1.95元，及被告自认房屋实际建筑面积为303平米，据此计算2015年2月1日至2018年1月31日被告应支付物业服务费为21271元，故本院予以支持。对于被告提出的因原告在提供物业服务过程中存在的房屋外墙渗水、公共管道井沉降未及时解决，自来水水压低，无法正常使用未予解决，车辆停放于小区内被损坏，管理意识淡薄，服务质量极差，卫生、安保服务不到位等问题，系原告违约在先的抗辩理由。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。据此规定，原告的职责主要是对公共配套设施和相关场地进行维修、养护、管理。就本案具体事实而言，被告所称的违约事实其未能提供充分、有效的证据予以证明。且物业服务企业系对整个物业服务区域提供长期持续的环境卫生、安保、设施维护维修等服务工作，并非针对某一个特定业主或物业使用人，物业服务企业不能因为部分业主或物业使用人不支付物业服务费而停止物业服务。由于物业服务针对物业服务区域内的全体业主或物业使用人，物业服务和特定业主支付物业服务费之间并非对待给付关系，某一具体时间、事件的具体物业服务瑕疵不能当然成为业主或物业使用人拒交物业服务费的合法抗辩事由，故本院对被告的该抗辩理由不予支持。对于被告称原告的诉讼主张已超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为并无法律及事实依据，本院对该观点不予采纳。关于原告主张的违约金，被告逾期交纳物业管费的行为已经构成违约，虽双方约定违约金按日0.3‰计算，但约定过高，本院酌情支持自逾期交纳物管费即2016年2月1日起以欠付物业管理费为基数，按年利率6%计算的违约金。至于律师费，双方并未约定应当由违约方承担，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王语棋于本判决生效之日起十日内支付原告云南康捷物业管理有限公司2015年2月1日至2018年1月31日的物业费21271元，并支付自2016年2月1日起至款项清偿之日止以未付物业管理费为基数按年利率6%计算的违约金。 二、驳回原告云南康捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费788元（原告已预交），由被告王语棋负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  石晶晶 人民陪审员  汤池琼 人民陪审员  何 云 二〇一八年十一月七日 书 记 员  邹雨青