河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）周民终字第729号上诉人（原审原告）周迪，女，汉族，1987年8月29日生，住扶沟县。委托代理人蒋军堂、李全平，河南国银律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）河南省德瑞置业有限公司，住所地：扶沟县吉鸿昌广场对面兰乔圣菲小区。法定代表人方波涛，该公司董事长。委托代理人许胜利，该公司副总，代理权限为特别授权。委托代理人霍爱本，扶沟县南街法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人周迪因与被上诉人河南省德瑞置业有限公司（以下简称河南德瑞置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服扶沟县人民法院（2014）扶民初字第1085号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年2月24日，周迪与河南德瑞置业签订了商品房买卖合同，约定：周迪购买预售许可证号为扶周房预售证第044号项下的位于扶沟县南环路东段北侧兰乔圣菲小区4幢1单元2层201号商品住房一套，总价款368000元。周迪应于2013年2月24日支付购房首付款208000元，并于合同签订之日起10日内就余款160000元办理按揭手续。河南德瑞置业应于2013年10月31日前将经验收合格的商品房交付使用。逾期交房不超过60日的，应按日向周迪支付已交付房款的万分之三的违约金，合同继续履行。逾期交房超过90日，周迪有权解除合同，河南德瑞置业应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款并按已付款的1%支付违约金；周迪要求继续履行的，合同继续履行，河南德瑞置业应自交房之日第二天起至实际交付之日止按日向周迪支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，河南德瑞置业应书面通知周迪办理交付手续并出示商品房验收合格证明文件、提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全，周迪有权拒绝交接；因周迪的原因，未能按期交房的，周迪应自交房之日第二天起至实际交付之日止按日向河南德瑞置业支付已交付房价款万分之五的违约金。2013年2月24日，周迪支付购房首付款208000元，并于当日将余款160000元办理按揭贷款支付给河南德瑞置业。在办理房屋产权证过程中，周迪支付测绘费、契税、代理费、评估费等共计10713元。2014年1月28日，河南德瑞置业电话通知周迪收房，周迪以未提供房屋验收合格证明文件为由拒绝收房。2014年2月21日，周迪之夫穆磊向河南德瑞置业发出通知，该通知载明：1、河南德瑞置业未能完整提供约定资料，周迪有权拒绝收房；2、根据合同约定，河南德瑞置业未能按时交付房屋，已构成违约行为。周迪将按照合同约定索赔违约金及因逾期交房造成的损失；3、小区内电梯口过窄，存在相应安全隐患。请河南德瑞置业给出一个解决方案。2014年2月22日，该通知到达河南德瑞置业处后，周迪就赔偿违约金与其进行协商，并对房屋窗台结构提出整改意见。河南德瑞置业按照周迪的要求对窗台结构进行了整改。2014年4月22日、2014年5月5日，周迪就要求解除商品房买卖合同与河南德瑞置业的工作人员进行了电话协商，但双方未达成一致。2014年6月9日，周迪向河南德瑞置业发出解除合同通知并于2014年6月10日到达该公司。截至2014年12月11日，周迪偿还银行2013年5月20日—2014年11月20日按揭贷款本金和利息共计34595.96元。原审法院认为，周迪与河南德瑞置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。依照该合同约定，河南德瑞置业应在2013年10月31日前交房，但直至2014年1月28日才通知周迪交房。周迪看房后以未提供合同约定证明文件为由拒绝收房，依照合同约定，周迪有权拒绝收房，延期交房的责任由河南德瑞置业承担。至2014年2月21日逾期交房已超过90日，此时，合同约定的解除条件已经成就，周迪之夫穆磊于当日向河南德瑞置业发出要求交房、赔偿违约金、对电梯口结构进行整改的通知及要求被告对房屋窗台结构进行整改的行为，应视为周迪要求继续履行合同的意思表示，河南德瑞置业亦同意继续履行商品房买卖合同并就赔偿违约金事宜与周迪协商并依照周迪的要求对房屋进行整改，应视为双方就合同的继续履行达成了合意。因此，对周迪以河南德瑞置业逾期90日交房为由要求解除本案商品房买卖合同并赔偿违约金的主张，不予支持。双方买卖合同并未约定交付商品房需提供商品房综合验收合格证明、商品房分期综合验收合格证明、商品房取得商品住宅交付使用批准文件，亦未约定未提供商品房验收合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书为本合同的解除条件，因此周迪要求解除本案商品房买卖合同并赔偿违约金的主张，没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回周迪的诉讼请求。案件受理费7282元由周迪负担。周迪不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销扶沟县人民法院（2014）扶民初字第1085号民事判决并查清事实后改判，一二审诉讼费用由河南德瑞置业承担。周迪的上诉理由为：1、原判认定事实错误。涉案合同约定2013年10月31日前河南德瑞置业将验收合格的房屋交付，逾期90日周迪有权解除合同。2014年1月28日，河南德瑞置业电话通知交房时，因其未提供房屋验收合格证明，周迪拒绝收房。2014年2月21日周迪发出通知询问房屋为何未达到交付条件并明确告知河南德瑞置业构成违约，并于2014年6月9日向河南德瑞置业发出解除合同通知，该通知于2014年6月10日到达河南德瑞置业处，依据合同法，该合同当日解除。周迪要求河南德瑞置业对房屋进行整改和请求解除合同没有直接因果关系，一审据此认定周迪放弃合同解除权，并认为周迪与河南德瑞置业就合同继续履行达成合意错误；2、一审适用法律错误。河南德瑞置业逾期交房，而且交房时没有达到法律规定的房屋交付条件，其已构成根本违约。河南德瑞置业答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人上诉不能成立，请求维持原判。本院经审理查明的事实除与原审一致，另查明截至2014年1月28日，周迪已经交纳房款224271.12元（其中首付款208000元，周迪已偿还贷款本金8716.14元，利息7554.98元）。本院认为：河南德瑞置业与周迪在2013年2月24日签订的商品房买卖合同合法有效，周迪没有提供充分证据证明河南德瑞置业构成根本违约，一审法院认定其诉请解除该合同没有事实和法律依据并无不当。一审查明2014年1月28日河南德瑞置业向周迪通知交房，按照合同约定的交房日期2013年10月31日，河南德瑞置业实际延期交房89天，应承担合同约定的已交付房款日万分之三的违约金，即河南德瑞置业应承担的违约金为89天×224271.12元×3／10000≈5988元。周迪对其上诉没有提供相应的证据，对其上诉请求本院不予支持。但周迪要求河南德瑞置业承担违约金的诉讼请求依据充分，应予认定。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销扶沟县人民法院（2014）扶民初字第1085号民事判决；二、被告河南省德瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周迪逾期交房违约金5988元；三、驳回原告周迪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费合计14564元，原告周迪承担4564元，被告河南省德瑞置业有限公司承担10000元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 克审 判 员  沈华秋代理审判员  何琼琼二〇一五年五月二十二日书 记 员  王秋洁