安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初5085号原告：武友英，女，1968年5月6日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：杨金龙，安徽尊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛长兵，安徽尊天律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。原告武友英与被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司）、安徽皖能置业发展有限责任公司（以下简称皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武友英的委托诉讼代理人杨金龙、薛长兵，被告阜阳君和公司的委托诉讼代理人张旭福，被告皖能公司的委托诉讼代理人汪培金到庭参加诉讼；被告芜湖君泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武友英向本院提出诉讼请求：1、判令三被告因逾期交房向原告支付违约金9946.74元；因逾期办理房屋登记手续向原告支付违约金25635.95元。2、判令三被告承担本案诉讼费及其他合理费用。事实与理由：原告于2013年8月28日与被告阜阳君和公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区房屋，购房金额为512719元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条、第十五条的规定，被告阜阳君和公司应于2015年12月30日前按照合同约定将出卖的商品房交付原告使用，并于90日内办讫房屋所有权转移登记。截止至起诉日，被告仍未将符合交付条件的商品房交付原告使用并办讫房屋所有权转移登记，也未向原告书面说明无法履行合同约定的原因，也没有任何书面通知。被告逾期未交房及逾期未办讫房屋所有权转移登记既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，原告一直找被告要求尽快采取有效措施解决并支付违约金，但双方一直没有协商好。被告在合同中有关逾期交房及逾期办证的约定均为格式条款。在该格式条款中被告没有遵循公平原则确立当事人之间的权利义务，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的约定。该格式条款排除了原告的主要权利，按照合同法第40条的规定，应属无效。鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和·皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋，后皖能公司在业主不知情的情况下，过度拿走业主交付的购房资金，致使阜阳君和公司资金不足，造成迟延交房和办证。同时皖能公司在开发初期违反诚实信用原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众。皖能公司系阜阳君和公司的原股东，芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现股东，均不能证明阜阳君和公司财产独立于股东自己的财产，应共同对阜阳君和公司的债务承担连带责任。为此、诉至法院要求支持诉讼请求。被告阜阳君和公司口头辩称，一、按照万分之一计算违约金的前提条件不具备。答辩人与被答辩人并未在合同中约定超过30日的违约金按照已付款的万分之一计算。被答辩人未诉求解除合同，应当按照合同的约定计算违约金。故此，被答辩人诉求的违约金数额无事实根据。二、答辩人与被答辩人关于逾期交房的约定合法有效。1、该约定条款不属于格式条款，理由为：1）、答辩人与被答辩人在订立合同时，均具有相应的民事行为能力；合同中的关于逾期交房的约定是双方真实的意思表示且被答辩人对该条款均知悉、理解且无异议。2）、合同中关于商品房买卖合同说明的第1、3、7条充分证明被答辩人在签订合同前已经仔细阅读合同的各个条款且同意。3）、合同附件四即合同补充协议第15条明确约定：“签订商品买卖合同和本补充协议前，买受人对所购买商品房户型结构已充分知晓，出卖人已详细说明所有条款内容，买受人确认已完全理解并同意其全部内容后签字。”故此，关于逾期交房的约定条款不属于合同法第39条第2款的规定，故而，该约定的条款不属于格式条款。2、关于逾期交房的约定，不仅未免除被答辩人的责任，也未加重被答辩人的责任，更未排除被答辩人的主要权利，理由如下：1）、答辩人与被答辩人约定了：答辩人逾期交房，承担不超过30天的违约责任，所以，该约定未免除答辩人的责任。2）、该约定，答辩人并未加重原告的责任。因为该约定对的行为人是答辩人而不是原告。3）、对该约定，答辩人未排除被答辩人的主要权利，理由如下：第一、答辩人与被答辩人关于逾期交房或者逾期办证的约定是违约责任的约定，这不属于被答辩人的主要权利，因为主要权利是针对本案的标的物--房屋，所应享有的权利，而该约定是针对行为，针对被答辩人的主要权利未能按照双方约定实现，对答辩人的行为进行财产性惩罚。第二、主要权利，在合同中具有确定性，而违约约定具有不确定性即行为人有可能违约也可能不违约。第三、从答辩人与被答辩人签订合同的目的上看，双方追求的是房屋物权的实现及房屋价款的实现，而不是为了追求对方的违约责任，否则这就与答辩人与被答辩人签订合同的目的、与合同法立法目的及精神背道而驰。第四、本案关于逾期交房违约责任具有财产性，答辩人与被答辩人有权对违约数额的多少进行约定，且该约定不违反法律的强制性规定，不侵犯社会公共利益及他人的合法权益，是双方的真实意思表示。综上，关于逾期交房的约定不属于格式条款，该条款合法有效，对双方均由约束力，应当共同遵守。故此，被答辩人诉求违约金与事实不符，应当予以相应驳回被答辩人不合理的诉求。被告芜湖君泰公司未提交书面答辩状，也未提供证据。被告皖能公司口头辩称，原告的诉求无事实依据和法律依据，皖能公司不应当承担任何责任，应当驳回原告诉求。1、本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方主体不是皖能公司；2、原告的诉求赔偿损失，本案中赔偿损失和违约金是两个概念，本案中，皖能公司并没有收到原告遭受了相应损失的证据。3、阜阳君和公司依据公司法相关规定，依法成立，股东以出资为限承担责任。4、2011年皖能公司出资成立阜阳君和公司，且出资到位，出资成立公司的行为合法有效。5、皖能公司2011年12月将阜阳君和公司股权转让给芜湖君泰公司，本次转让合法有效不违反任何规定。6、皖能公司在股东资格存续期间，均有财物审计报告，且已经向法庭举证。7、2011年股权转让的时候已经对阜阳君和公司进行了审计，并出具了专项的审计报告，这些审计报告证明皖能公司在股东资格存续期间，财产完全独立于阜阳君和公司。8、本案商品房买卖合同中关于违约责任的约定不是格式条款，现在关于违约金的赔偿缺乏法律依据。9、皖能公司转让股权的行为并没有损害原告的任何利益，皖能公司在本案中不存在任何过错。经审理查明，2010年，阜阳市国土资源局挂牌出让“2010-37号地块”，皖能公司竞拍取得。2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让金2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和·皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和公司。2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和公司，合同的其他事项不变，阜阳君和公司代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和公司缴纳了土地出让金10542万元。皖能公司与芜湖君泰公司分别于2011年3月4日、2013年6月5日，签订《项目开发协议书》和《补充协议》，主要约定涉案“2010-37号地块”项目开发以皖能公司在阜阳出资成立的项目公司名义进行，并约定了双方利润分配、责任承担，项目股公司股权转让事宜。2012年2月27日，安徽华安会计师事务所出具皖华安会审字（2012）073号《阜阳君和公司审计报告》，审计意见为：阜阳君和公司财务报表在重大方面按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制，公允反映了阜阳君和公司2011年12月31日的财务状况以及2011年度的经营成果和现金流量。2013年2月20日，安徽华安会计师事务所出具皖华安会审字（2013)058号《阜阳君和公司审计报告》，审计意见为：阜阳君和公司财务报表在重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阜阳君和公司2012年12月31日的财务状况以及2012年度的经营成果和现金流量。2013年8月30日，皖能公司、阜阳君和公司共同确认阜阳项目土地款已于2013年8月22日全部还清，计息期间从2010年11月2日至2013年8月22日，按实际占用时间结息，资金占用费为3495.556195万元，实收3540.402221万元。皖能公司、阜阳君和公司均在确认单上加盖印章。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰公司签订股权转让协议，将对阜阳君和公司100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰公司，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和公司股东为芜湖君泰公司，出资比例100%，法定代表人为熊小波。另查明，涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和·皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年8月28日武友英与阜阳君和公司签订了《阜阳市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），以512879元总价款购买阜阳君和公司开发的君和·皇家花园9#住宅楼304室房屋，合同约定出卖人（阜阳君和公司）应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人（武友英）使用。出卖人逾期交房的违约责任：1、按照逾期时间、分别处理（不作累加）；逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2、逾期天数超过30日，违约金计取天数以30天为限。同时约定商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%做（作）为乙方（买受人）的违约金赔偿。武友英在合同签订后依约支付了购房款。因阜阳君和公司的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案楼房于2016年7月12日工程质量竣工验收合格。上述事实，由武友英的身份证，阜阳君和公司、芜湖君泰公司、皖能公司的营业执照，商品房买卖合同，收据，安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民终2350号和（2017）皖12民终2348号民事判决书，阜阳市建设工程质量监督局颍州区分局出具的“关于君和皇家花园小区工程竣工验收情况的说明及当事人陈述等予以证实。本院认为，武友英与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人（阜阳君和公司）应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人（武友英）使用，由于阜阳君和公司的原因未能按约定时间交房，阜阳君和公司应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期30日的部分免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了武友英的主要权利，该条款部分无效，本院参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，从2015年12月31日起至2016年7月22日止，应承担逾期交房违约金9946.74元（512719元×0.1‰／天×194天）；因芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，所以其应对阜阳君和公司的违约承担连带责任。虽然皖能公司提交证明阜阳君和公司财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付；同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，故皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对本案购房户武友英逾期交房违约金中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任；皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。关于武友英诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同第十五条中对房屋登记事项仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日内因其原因造成的逾期办证而产生的违约赔偿。而涉案商品房买卖合同系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款；因该条款免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了武友英的主要权利，所以该条款部分约定应无效；依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和公司按照武友英支付的房屋价款512719元的5%向其支付逾期办证违约金，即25635.95元。因芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，所以其应对阜阳君和公司的违约承担连带责任。另根据合同相对性原则，向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错；因皖能公司已于2013年12月将其享有的阜阳君和公司的100%股权转让给了芜湖君泰公司，并提供的审计报告等证明具备了公司法规定的公司独立形式要件；而武友英未能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故其要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。阜阳君和公司辩称不应承担违约责任，驳回武友英的诉讼请求，提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采信。芜湖君泰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃答辩权和质证权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告武友英款35582.69（其中逾期交房违约金9946.74元、逾期办证违约金25635.95元），于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任。三、被告安徽皖能置业发展有限公司对上述款项中被告阜阳君和置业投资有限公司和芜湖市君泰置地投资有限公司所承担的逾期交房违约金部分承担70%的补充赔偿责任。四、驳回原告武友英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，减半收取345元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 江 敏二〇一八年九月二十七日书记员 王冰蕊