湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0104民初197号原告：高本新，男，1968年3月1日生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：朱圣传，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉金正茂商务有限公司，住所地：武汉市硚口区汉正街中心商城****。法定代表人：陈乐铸，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓俊波，湖北佳元律师事务所律师（一般授权）。原告高本新与被告武汉金正茂商务有限公司（以下简称金正茂公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依原告申请采取了财产保全措施，又于2017年3月20日中止诉讼。本案恢复审理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高本新及其委托诉讼代理人朱圣传，被告金正茂公司的委托诉讼代理人邓俊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高本新向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》的全部合同内容，在本判决生效后3日内无条件与原告补签正式的《武汉市商品房买卖合同》，并于3日内协助原告办理网签备案手续；2、被告在本判决生效后3日内向原告开具正式的销售不动产统一税务发票，且发票上的数额应当是本案购房款的全部金额；3、被告在本判决生效后3日内一次性无条件的向原告交付所购商铺并办理相关移交手续，现有租赁合同关系的应由原告与现有承租人另行签订租赁合同；4、被告在今后能够依法办理案涉商铺项目初始登记之日起3日内无条件协助原告依法办理不动产权属证书；5、被告一次性向原告支付2015年8月16日至2019年7月31日拖欠原告的商铺租金112717元；6、被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。事实和理由：2013年8月20日，被告以运营管理方的名义与原告签订《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》，约定：“原告向被告购买位于武汉市硚口区汉正街金正茂·中国服装商贸城4A-112（原4A-8077）号商铺，预估总价1124232元，扣除首年租金折返和其他折扣后，商铺总价965861元，已付房款965861元。该物业暂定于2011年8月1日前交付使用。双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《商铺认购书》作为约束双方之有效合约，双方对《商铺确认书》之条款均无异议。在双方签署《商品房买卖合同》后，此《商铺确认书》则为《商品房买卖合同》所代替。”原告在签订确认书后将首付款汇至被告账户。2016年11月28日，原、被告签署《商品房签约流程表》，该表载明商铺总价款变更为902770元，冲抵返租金额182720元，现房屋签约总价为714462元，已付款533792元，欠付180670元。当日，原告将180670元支付给被告。2015年8月31日，被告取得《武汉市商品房预售许可证》，被告应按约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》、办理合同备案、办理交房及权属过户手续。被告违反约定，未向原告支付历年拖欠的租金，有的打了白条，有的未打白条，对于未打白条部分要求按照最后一次返租标准确定，法院应一并予以处理。因案涉房屋被浙江省温州市中级人民法院查封，原告代被告向其债权人履行了相应付款义务，债权人会免除被告的相应债务，故被告应向原告开具发票。被告一直未履行上述义务，故原告向本院提起诉讼。被告金正茂公司辩称：1、在原告付清尾款的情况下才能签订合同并办理合同备案；2、开具发票不属于人民法院民事案件的受理范围，应由税务机关处理；3、案涉房屋未通过竣工验收，不具备办理房屋权属证书和交付的条件；4、本案属商品房预售合同纠纷，租金属另一法律关系，原告应另行起诉主张权利；5、被告三次公告通知原告签订合同并办理交易手续，原告逾期未办理视为原告自动退房，合同不能履行的责任应由原告承担；6、诉讼费、保全费、担保费由法院依法判决。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月6日，高本新（登记方）与金正茂公司（运营管理方）签订《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》，约定：“确认物业：武汉市汉口汉正街金正茂·中国服装商贸城地上肆层A8077号商铺，建筑面积约31.22平方米（实际产权面积以房管局最终实测面积为准，如有误差多退少补）；预估总价1124232元；登记优惠92%（首年租金折返）×90%（内部优惠）；商铺总价982579元；付款办法：一次性付款95%，银行按揭100%；定金：250000元须于物业达至预售条件后三天内付清；首期楼款205004元须于物业达至预售条件后三天内付清；尾期楼款450000元须于签署《商品房买卖合同》后7天内付清或办理银行按揭；该物业暂定于2011年6月18日前交付使用；如登记方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此《商铺确认书》任何条款时，运营管理方有权没收登记方已缴付的定金及其他款项，并将该物业另行出售。如运营管理方同意登记方要求继续履行此《商铺确认书》，登记方必须付给运营管理方违约责任金，违约金每日按总价万分之二予以计算；有关购买该物业之政府规定由购买方承担的税费、办理银行按揭手续费及其他一切有关费用，概由登记方支付；登记方应确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于登记方的过失，引致运营管理方不能联系上登记方而产生的任何损失，概由登记方负责（前述地址或电话如有更改，登记方须以挂号信书面通知运营管理方或销售代理方）；双方同意在未签署《商品房买卖合同》之前，此《商铺认购书》作为约束双方之有效合约，双方对《商铺确认书》之条款均无异议，在双方签署《商品房买卖合同》后，此《商铺确认书》则为《商品房买卖合同》所代替。”2010年10月9日，饶小仙向金正茂公司支付了首期楼款205004元，定金250000元已于2009年10月30日支付。2014年8月1日，饶小仙在金正茂公司办理了更名手续，将《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》登记名字改为高本新，相应收据亦进行了更改。2015年8月31日，金正茂公司取得“金正茂服装商贸城”项目的《武汉市商品房预售许可证》。2016年4月，金正茂公司在《长江日报》和《楚天都市报》上刊登《公告》，主要内容为：“通知金正茂·中国服装商贸城商铺及住宅的订购户于2016年5月15日前携带相关资料前往金正茂公司一楼营销中心签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。若逾期未能签订《商品房买卖合同》及理相关手续的，金正茂公司不承担相应法律责任，由此产生的一切法律责任由订购户自行承担。”2016年5月18日，金正茂公司在《长江日报》刊登《公告》，主要内容为：“再次通知金正茂·中国服装商贸城商铺及住宅的订购户于公告之日起30日内携带相关资料前往金正茂公司一楼营销中心签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。若逾期未能签订《商品房买卖合同》及理相关手续的，将视为订购户放弃对已订购房屋的购买权，并按自动退房处理，由此导致《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》不能履行并终止的法律责任由订购户全部承担。”2016年11月28日，金正茂公司出具《收据》，确认收到高本新一次性房款714462元，该款系认购总价减去返租金额后的数字，金正茂公司认可高本新已付清案涉房屋的全部房款。金正茂公司在“金正茂服装商贸城”建成后于2012年开始将房屋对外出租，但案涉商品房项目至今未取得竣工验收备案证明文件。另查明，案涉房屋登记地址为：武汉市硚口区汉正街777号/栋C单元3层5室，该房屋于2016年12月6日被浙江省温州市中级人民法院查封。2018年9月，高本新将64326元交付温州市中级人民法院执行，该院于2018年9月17日裁定解除对案涉房屋的查封。高本新于2018年10月申请本院查封案涉房屋，为购买保函向中国人民财产保险股份有限公司武汉市分公司支付担保费1500元。本院认为，饶小仙与被告签订《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》后，经被告同意将确认书的权利和义务一并转让给原告，故该确认书对原、被告均具有约束力。《商铺确认书》约定双方签署《商品房买卖合同》后，《商铺确认书》则为《商品房买卖合同》所代替，故《商铺确认书》属预约合同，合同目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立主合同。现被告已取得案涉商品房项目的《商品房预售许可证》，被告亦认可原告已付清全部房款，故原告有权要求被告继续履行《商铺确认书》，与原告签订《武汉市商品房买卖合同》。被告主张其多次通知原告签订合同，原告逾期未签订，视为放弃权利，但被告并未举证证明其按照《商铺确认书》约定的通讯地址及联系电话通知原告签订合同，被告在报纸上刊登公告不属于合同约定的通知方式，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”故被告应当在与原告签订《商品房买卖合同》后30日内办理商品房预售合同备案。开具发票属于行政法律关系而非民事法律关系，故原告要求被告开具正式的销售不动产统一税务发票的诉讼请求，本院不予处理，原告可通过其他途径解决。《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”案涉商品房尚未通过竣工验收，不能交付使用，故对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告在今后能办理案涉房屋初始登记时协助办理不动产权属证书，因该条件尚未成就，也不确定何时能够成就，故本院不予处理，原告可在案涉房屋具备办理权属证书条件时再行主张权利。原告要求被告支付2012年8月18日至2019年7月31日的商铺租金的诉讼请求，属另一法律关系，本案不予处理，原告可另行起诉主张权利。原告要求被告承担保全担保费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第六十一条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告武汉金正茂商务有限公司继续履行《金正茂·中国服装商贸城商铺确认书》，于本判决生效之日起7日内就武汉市硚口区汉正街777号/栋C单元3层5室房屋与原告高本新签订《武汉市商品房买卖合同》；二、被告武汉金正茂商务有限公司于上述《武汉市商品房买卖合同》签订后30日内办理商品房预售合同备案；三、驳回原告高本新其他诉讼请求。案件受理费减半收取6425元，保全费5000元，共计11524元，由被告武汉金正茂商务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢磊二〇一八年十二月十四日法官助理夏建飞书记员杨弘帆