上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31351号原告：上海佳歆物业顾问有限公司都会路分公司。负责人：黄某。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被告：刘孝辉。委托诉讼代理人：李某某。原告上海佳歆物业顾问有限公司都会路分公司（以下简称佳歆公司）与被告刘孝辉居间合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序审理。后因本案案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告佳歆公司的委托诉讼代理人占健文，被告刘孝辉及其委托诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳歆公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告居间报酬64,000元。事实和理由：2019年11月24日,被告委托原告提供居间购买房屋服务,原告根据被告的购房需求为其匹配了四套被告之前未曾看过的房屋,并带被告实地看房并签订了《看房确认书》,根据确认书约定:被告为委托方(甲方),原告为居间方(乙方);委托事项为:甲方委托乙方居间买卖房屋;乙方居间成功后向甲方收取佣金的标准为房地产成交价的2%;“甲方或甲方之亲友不得直接或通过其他第三方与乙方曾介绍的出售方进行本委托事项的交易,否则甲方应按私下成交购房总价的2%支付给乙方作为违约金”;原告带看的四套房屋包含了涉案房屋即上海市闵行区×路×弄×号×室。涉案房屋系房东言某某独家委托原告进行出售，独家委托期限为2019年11月18日至2019年12月8日。当时被告有意购买上海市闵行区×路×弄×号×室房屋。2019年12月15日被告签署不动产买卖意愿书，明确房屋交易价格及佣金支付方式及金额。原告与案外人上海A房地产投资顾问有限公司×分公司系内部合作关系。被告于当日向上海A房地产投资顾问有限公司×分公司支付1万元意向金，在原告还未将意向金转交出卖方言某某时，在2019年12月28日前被告表示不买房了。此时被告已实地查看房屋，对房屋价格、税费承担、交易流程都已掌握。被告通过原告获知涉案房屋的一手信息，却跳开原告进行交易。根据约定须向原告支付房屋转让价格2%的佣金，故诉至法院。被告刘孝辉辩称：被告在安居客网上留言，欲求购300万元至500万元之间朱行附近的房屋。当时很多中介公司带被告看房。原告确实带被告看了4套房屋，被告也签署了看房确认书。原告告知涉案房屋房东坚持要330万元，被告坚持以323万元打包价（包含中介费、税费）购买，原告业务员保证没有问题，故双方签署不动产买卖意向书，明确323万元打包价，约定如在2019年12月25日晚上9点前原告未与房东协商成功，则原告将被告支付的1万元意向金退还原告。2019年12月26日，被告打电话给原告的董姓业务员，其告知没有谈妥，让被告去拿退款。被告于2019年12月28日至原告处领回1万元。之后，被告通过易居公司购买了涉案房屋，2019年12月28日，被告与房东签订房地产买卖合同，打包成交价324万元，319万元给房东，税费31,900元、支付易居中介费18,100元，现产权已登记在被告与案外人李某某名下。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年11月18日，案外人言某某欲出售上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，故与原告佳歆公司签订了《不动产委托书》，约定言某某委托原告佳歆公司出售涉案房屋，独家委托期限自2019年11月18日起至2019年12月8日止。原告佳歆公司为独家服务机构。2019年11月24日，被告刘孝辉由原告工作人员董某某带看了包含涉案房屋在内的四套房屋，双方在《看房确认书》上签字盖章，其内容主要为：被告刘孝辉（委托方、甲方）委托原告佳歆公司（居间方、乙方）居间买卖房屋事宜，甲方或甲方之亲友不得直接或通过其他第三方与乙方曾介绍的出售方进行本委托事项的交易，否则甲方应按私下成交购房总价的2%支付给乙方作为违约金。佣金收取标准以该房地产成交价的2%收取，于甲方签订房地产买卖合同时支付。2019年12月12日，原告佳歆公司的业务员董某某微信联系被告之妻李某某，称：“那个公司跟你说我们看的那套四楼价格能谈到320万的。我们把房东约过来见面谈，谈到你们心里价格就买，谈不到就不买对吧。”李某某回复：“你们那边能谈到多少？”董某某回复：“我们把房东约过来当面谈，价格上你们配合我尽力帮你谈到最低价格。”李某某问：“你那边估计能谈到多少？”董某某又回复：“这房子我同事联系房东的，他这边跟我说房东这边价格现在330万。”李某某：“那边怎么和我们说是320。”董某某：“其他公司知道我们看着这套房子肯定会跟你说价格更低。这套房子现在我所知道的就是房东这边价格330万，房东后面说按照你们的付款方式价格再让2万，328万。”李某某：“有个中介给我发消息说能谈到320。”2019年12月15日，被告刘孝辉（甲方）与上海A房地产投资顾问有限公司×分公司（乙方）签订《不动产买卖意愿书》，委托乙方购买上海市闵行区×路×弄×号×室房屋。甲方同意的成交总价323万元。甲方于签订本意愿书之同时，须给付乙方1万元意向金，并同意授权乙方将该房屋的出价意向金转交卖方。甲方委托乙方以本意愿书条件与卖方洽谈，若甲方所提出的要求卖方全部接受，则视作甲方届时愿依本意愿书各项规定完成本交易；若甲方所提的要求卖方无法全部接受致使交易不能达成时，乙方将在委托期结束后将上述意向金如数无息退还甲方，届时甲方因故不来领取，仅视作甲方将该款暂存乙方。委托期限至2019年12月25日21:00止，在此之前谈妥且卖方在本意愿书上签字收定的，甲方需按本意愿书约定履行；在此之后如仍未谈妥的，本意愿书自动终止。委托期内甲方不得解除对乙方的委托，亦不得主张向乙方收回上述意向金。经买卖双方协商一致，该房屋在本次交易过程中买卖双方所产生的交易税费均由卖方承担，买方打包价为323万元。签订上述协议当日，被告刘孝辉向上海A房地产投资顾问有限公司×分公司转账1万元。因原告未促成涉案房屋成功交易，2019年12月28日，上海A房地产投资顾问有限公司×分公司的工作人员通过支付宝退还被告刘孝辉1万元。言某某于原告的独家委托期限届满后另行委托其他中介公司出售房屋。2019年12月29日，被告刘孝辉和案外人上海B房地产经纪有限公司（以下简称B公司）签订《佣金确认单》，就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋约定，物业成交金额为3,190,000元，佣金总金额为18,100元，于2019年12月28日前支付10,000元，于签订网签合同当日支付8,100元。被告刘孝辉于2019年12月28日支付B公司中介费10,000元，被告刘孝辉另于2020年1月12日通过微信转账支付B公司8,100元。B公司分别出具收据二张。被告刘孝辉之妻李某某分别于2019年12月28日、2020年1月6日、2020年2月28日通过银行转账支付言某某购房款10万元、15万元、87万元。2020年1月12日，被告刘孝辉、李某某与言某某签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定以319万元的价格购买涉案房屋。2020年8月13日，原告以诉称理由诉至本院。上述事实，由原告提供的看房确认书、不动产委托书，被告刘孝辉提供的佣金确认单及转账凭证和收据、房屋交易发票、转账凭证、上海市房地产买卖合同、微信截屏、不动产买卖意向书、退款凭证、2021年2月28日被告与涉案房屋房东言美玲的聊天记录等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，居间合同关系是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同关系。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付酬金。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告为被告带看四套房屋，并为其与出售方商谈价格，提供了部分居间服务。虽然在出售方的委托期内未促成被告与出售方达成房屋转让交易，但就其提供的服务，可以主张必要的服务费用。原告主张被告“跳单”，依据不足。本院酌情支持居间费用8,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：被告刘孝辉于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳歆物业顾问有限公司都会路分公司居间报酬8,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,400元，由原告上海佳歆物业顾问有限公司都会路分公司负担1,350元，由被告刘孝辉负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二一年三月十二日法官助理  陈奕含书 记 员  陈奕含附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。