广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1971民初4825号原告东莞市广发房地产开发有限公司，住所地为东莞市南城区×××××××广发金融大厦203，统一社会信用代码为914××××××××××××380P。法定代表人刘某1。委托代理人董敏，系广东坤益律师事务所律师。委托代理人雷雯，系湖南常青律师事务所律师。被告东莞市添越实业有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××919。法定代表人张某1。被告张泽世，男，汉族，1989年9月27日出生，住河南省获嘉县×××××××××××××，公民身份号码为4107×××××××××××033。原告东莞市广发房地产开发有限公司与被告东莞市添越实业有限公司、张泽世租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷雯到庭参加诉讼，被告东莞市添越实业有限公司、张泽世经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告东莞市添越实业有限公司签订的《广发金融大厦租赁合同》，剩余租赁价值为33488元；2.请求判令被告东莞市添越实业有限公司向原告支付租金103040元及违约金5667.2元；租金顺延至被告实际搬离之日止，暂计至2020年11月19日。（违约金暂以103040元为基数，按每日千分之一标准，从逾期之日计算至实际清偿完毕之日止，暂计至2020年11月19日为5667.2元，违约金计算详见附表）3.请求判令原告不予退还被告东莞市添越实业有限公司支付的租赁保证金58144元；上述2至3项暂共计200339.2元。4.请求判令被告张泽世对上述第2-3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年3月13日，原告与被告张泽世签订《广发金融大厦租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告将座落于东莞市南城区×××××××广发金融大厦18楼02单元物业（面积：368㎡）出租给张泽世使用。租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，租金每平方米每月70元，即每月租金总额25760元，每月租金须于当月10日前支付。2019年4月20日，原告与被告东莞市添越实业有限公司及被告张泽世签订《主体变更协议》约定将原租赁合同的承租方变更为被告东莞市添越实业有限公司，原合同其他内容不变，由被告东莞市添越实业有限公司享有及承担对原合同的一切权利及义务。自2020年8月份开始，被告东莞市添越实业有限公司就没有向原告支付租金，原告也曾委托律师向被告发函催促其缴纳租金，但被告仍未按时支付。直至起诉之日，被告东莞市添越实业有限公司已拖欠2020年8月至11月份租金共计103040元。租赁合同第十一条约定：乙方租金每逾期交付一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金；逾期达15日，甲方有权解除合同，租赁保证金不予退还。截止起诉之日，被告已拖欠租金长达4个月。其次，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告东莞市添越实业有限公司系自然人独资的有限责任公司，被告张泽世系被告东莞市添越实业有限公司的法人，因此被告张泽世应当对被告东莞市添越实业有限公司的债务承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，望法院支持原告诉请。被告东莞市添越实业有限公司、张泽世未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据。本院查明事实如下：两被告未到庭质证和举证反驳，故本院对于原告提供的广发金融大厦租赁合同、主体变更协议、营业执照复印件、律师函、快递信息单的真实性予以确认并附卷为证。位于东莞市南城区×××××广发金融大厦办公1802的房地产权属人为原告。2019年3月13日，原告与张泽世签订《租赁合同》，约定原告将坐落于东莞市南城区×××××××广发金融大厦18楼02单元物业（以下简称案涉租赁物）368平方米出租给张泽世作为办公使用；租赁合同期限2019年3月20日至2022年3月19日，租金每月每平方米70元；免租期是2019年3月20日至2019年4月19日、2020年4月1日至2020年4月30日，合计2个月；租金每平方米每月25760元，应于当月10日前支付；签订合同时，张泽世应向原告缴纳58144元保证金，如合同到期，双方不再续约，张泽世无拖欠任何费用和无任何违约事由的情况下，原告应于10个工作日内无息退还；物业交付期限2019年3月20日；租赁期限内，张泽世逾期交租，应按每日千分之三支付违约金；张泽世逾期15日未交租金，原告则有权解除合同。2019年4月20日，原告与两被告签订《主体变更协议》，约定由东莞市添越实业有限公司取代张泽世成为上述《租赁合同》的乙方，合同全部权利义务由东莞市添越实业有限公司享有及承担。另查，东莞市添越实业有限公司是张泽世独资设立的企业法人，成立于2019年3月27日。庭审中，原告主张被告从2020年8月起拖欠租金，原告便在2020年8月19日向被告发出律师函，要求被告收到函件后三日内支付租金，否则原告有权解除合同。原告承认其在2020年10月底之后将案涉租赁物上锁。鉴于被告不予抗辩和举证反驳，本院对原告上述庭审意见予以采纳。本院认为，本案系租赁合同纠纷，由于本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃抗辩、质证和举证的权利。由此产生的法律后果应当由两被告自行承担。原告与张泽世签订的租赁合同以及原告与两被告签订的主体变更协议是当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告未提供证据证明其已经按照合同约定向原告支付2020年8月份起的租金，本院对被告作出不利推定，认定其违反合同约定拒不支付租金的事实。被告从2020年8月起已经以实际行为表达了不继续履行合同义务，原告通过发送律师函和上锁等行为也表明要与被告解除租赁合同，原告作为守约方解除通知到达被告之时双方合同依法解除，据此，本院确认双方的租赁合同于2020年9月中旬解除。原告作为出租人，亦有防止损失扩大的义务，本院酌定被告添越实业有限公司应向原告支付2020年8月至2020年9月的租金及2020年10月至12月的腾房占有使用费共计25760元/月×5月=128800元，并支付违约金（以25760元为基数，按每日千分之一标准，从2020年8月至12月每月11日起分额分段计至实际清偿完毕之日止，违约金总额不得超过本金）。原告主张不予退还被告支付的租赁保证金58144元，但双方在合同中约定的仅是不拖欠租金的情况下无息退还，中途擅自退租则不予退回，而没有明确约定拖欠租金时予以没收或是抵扣未付租金，被告拖欠租金依照约定已经承担了违约金，原告再主张没收保证金，不符合合同约定并且原告也没有证据证明实际损失远大于违约金赔偿的数额，故本院对于不予退还保证金的诉讼请求不予支持。因此，原告持有被告的租赁保证金58144元应当用于抵扣被告上述应付的租金和腾房占有使用费，也就是被告仅需向原告支付70656元。东莞市添越实业有限公司是张泽世一人投资的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告张泽世不能证明自己的财产与公司财产独立，依法应当承担对公司案涉债务承担连带清偿责任。对于原告超出以上认定的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及上述援引法律条文的规定，判决如下：一、确认原告东莞市广发房地产开发有限公司与被告东莞市添越实业有限公司签订的《广发金融大厦租赁合同》解除；二、被告东莞市添越实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市广发房地产开发有限公司支付2020年8月至2020年9月的租金及2020年10月至12月的腾房占有使用费共计70656元（128800元扣除保证金58144元）及违约金（以25760元为基数，按每日千分之一标准，从2020年8月至12月每月11日起分额分段计至实际清偿完毕之日止，违约金总额不得超过本金128800元）；三、被告张泽世对被告东莞市添越实业有限公司上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告东莞市广发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2152.55元（已由原告预交），由原告负担645元，两被告负担1507.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  唐珺珺二〇二一年三月十日书记员  熊子君