天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初5896号原告：中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所，住所地天津市河东区万东路60号。主要负责人：刘召河，所长。委托诉讼代理人：王欣，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑会，天津允公律师事务所律师。被告：天津贵云轩商贸有限公司，住所地天津空港经济区空港国际物流区第三大街39号A102。法定代表人：常悦，该公司经理。委托诉讼代理人：李凤岭，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘丽，天津拓泽律师事务所律师。原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所与被告天津贵云轩商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所的委托诉讼代理人王欣、李淑会，被告天津贵云轩商贸有限公司的委托诉讼代理人李凤岭、刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》（编号：后津﹝2015﹞146004号）解除，并判令被告立即腾退位于天津市河北区×××号的房屋并交付原告；2.请求判令被告支付自2016年4月1日至2017年7月12日的房屋租金899452.05元及违约金1265529.04元，及自2017年7月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费及违约金，给付标准均比照合同约定的租金及违约金的标准，并结清水、电、暖、气、设备、物业等费用；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月10日，原告与被告签订编号为后津﹝2015﹞146004号的《军队房地产租赁合同》，双方约定原告将其位于天津市河北区×××号的房屋出租给被告使用，租期自2015年12月1日至2020年11月30日，租金总额为3500000元，年租金700000元，被告于每季度前十日内交付给原告。上述合同签订后，原告依约交付房屋，但是被告自2016年4月1日起拖欠原告租金至今，原告多次催要均无果。原告于2017年7月10日向被告发送解除《军队房地产租赁合同》及催要拖欠租金的通知函，要求被告支付欠付租金及相应的滞纳金并腾退房屋，被告于2017年7月12日签收，但是被告至今未支付欠付租金并且拒绝腾退房屋，其行为已经严重侵犯到原告的合法权益。故为维护原告的合法权益，起诉请求判如所请。被告天津贵云轩商贸有限公司辩称，我公司在2012年下半年与原告达成口头协议，由我公司租赁河北区×××号房屋，因当时该房已是危房，且我公司租赁时间较长，所以双方口头约定由我公司对讼争房屋进行加固改造，对此原告表示同意，并于2012年8月将讼争房交付给我公司，同时派出两名军人到施工现场监工，我公司为此投入的资金共计3900000元。2012年12月31日，我公司与被告就上述房屋的租赁事宜签订《军队房地产租赁合同》，并于当日签订了《军队房地产租赁合同补充协议》，将合同期延长至自2018年1月1日至2023年12月31日。2016年4月1日，我公司准备交纳该季度租金时，原告称接到中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，表示按照该文件的要求无法再按照原租赁期限继续履行租赁合同，我公司理解也愿意配合原告的工作。因我公司已对讼争房屋的整体构造、外檐及室内花费了大量的改造及装修费用，故经双方协商后，达成了“以装修款抵扣租赁费用”的口头解决方案，即原告同意以我公司花费的装修改造等费用抵扣房屋租金，直至抵扣完毕，我公司即不再租赁该房屋。后来，原告方的政委告诉我公司最后的收房期限和赔偿问题。我公司为了尽快拿到赔偿款于2017年8月就将讼争房屋腾空了，只留有一位值班人员。因原告一直未给付我公司赔偿款，故房屋至今未交接。因此，不存在我公司违约拖欠租金的问题。我公司认为在装修款尚未抵扣完毕时，原告即要求与我公司解除原租赁合同并腾空房屋的行为是违约行为，即使我公司按照原告的要求立即腾空该房屋，也应将未抵扣完毕的装修款补偿给我公司。对于原告的诉讼请求，我公司同意解除与原告间的租赁合同并腾退讼争房屋，对原告主张房屋租金和滞纳金的期间无异议，但不认可滞纳金的计算标准，且2016年4月1日至2016年6月30日的租金也超过了诉讼时效。对于原告主张的房屋使用费及滞纳金不认可，因合同对此并无约定，且我公司已在2017年8月初将讼争房屋腾空待交付。综上，原告与我公司之间既有签订的书面房屋租赁合同，也有口头协议，现被告已按照双方达成的口头协议将讼争房屋腾空待交付，而原告作为部队军管部门更应基于契约精神及公信力原则，遵照双方口头协议约定对我公司投入的装修费用予以补偿，以维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区民生路38号房屋系登记在权利人为中国人民解放军总后勤部名下的房屋，根据天津市规划局河北区规划分局出具的地名查询证明，该地址现更名为天津市河北区×××号。原告原名称为中国人民解放军总后勤部天津第一离职干部休养所，2016年1月26日更名为现名称。2012年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落天津市河北区×××号房屋,建筑面积1640平方米,场地面积340平方米出租给乙方使用，租赁用途为餐饮及商务办公，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为700000元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。同时，该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原、被告分别在该合同上加盖了单位印鉴及负责人印鉴，但该合同未加盖军队房地产管理部门的合同审核专用章。同日，原告（甲方）、被告（乙方）还签订《军队房地产租赁合同补充协议》一份，约定鉴于甲方出租的所有权房屋的修缮及煤、水、气、电气老化等原因，不能继续使用，需要重新改造所需要费用巨大，且全部由乙方承担，由此加大了乙方的预期投资成本，故甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在主合同的基础上，变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1、合同期限延长自2018年元月1日至2023年12月31日止，共计五年；2、延长期五年内的租金及给付方式与原主合同一致；3、如市场发生变化，双方可协商调整租金；4、经双方协商，装修期间为90天，此期间不计算租金；5、租金自2013年4月1日起开始计租。二、本协议生效后，即成为主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等的法律效力。三、除本协议中明确所作修改的条款外，主合同的其余部分应完全继续有效。本协议与主合同有互相冲突时，以本协议为准。上述合同和补充协议签订后，原告已将讼争房交付给被告，被告亦按合同约定支付了租金。2015年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）再次就上述房屋签订编号为后津﹝2015﹞146004号的《军队房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落天津市河北区×××号的房屋，建筑面积1640平方米，场地面积340平方米出租给乙方使用，租赁用途为商务办公，租赁期限自2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为3500000元，年租金为700000元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式：卡；租期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；本合同签订后十日内，乙方按年租金额的10%向甲方支付房地产租赁保证金70000元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；自本合同生效之日起，甲乙双方于2012年12月31日签订的租赁合同及补充协议废止。该合同甲方（盖章）处加盖了原告及其负责人的印鉴，乙方（盖章）处加盖了被告的印鉴，同时签有“常悦”字样及捺印。2015年12月11日，中国人民解放军总后勤部房地产管理局在合同的军队房地产管理部门意见处加盖了合同审核专用章。该合同签订后，原告未向被告收取保证金，被告亦继续使用讼争房屋，并支付租金至2016年3月31日，自2016年4月1日起，被告未再向原告支付租金。另，被告在租赁讼争房期间的水、电、暖等费用均直接向相关单位交纳。2017年6月30日，原告向被告发出函告，告知被告于2017年7月4日前支付欠交的房屋租赁费1050000元。2017年7月10日，原告向被告发出解除《军队房地产租赁合同》及催要拖欠的租金通知函，通知被告双方签订的编号为后津﹝2015﹞146004号的《军队房地产租赁合同》即日起解除，要求被告在2017年8月10日前将承租的房地产腾空交付原告，并给付截止到2017年7月9日的租金892260元及逾期付款违约金，腾交房地产的同时支付2017年7月10日至实际腾房之日止的使用费，结清相关的水、电、采暖等费用。上述两份函件均由被告的工作人员于2017年7月12日进行签收。庭审中，原、被告均认可双方签订的编号为后津﹝2015﹞146004号的《军队房地产租赁合同》于2017年7月12日予以解除。同时，经本院现场勘查，讼争房内现仅留有被告的部分物品及值班人员。本案在审理过程中，被告曾申请对上述合同中“常悦”签名是否为其本人书写进行司法鉴定，后因被告原因，天津市天意物证司法鉴定所于2017年11月24日向本院出具了终止鉴定告知书。再查，本案在审理过程中，被告曾提起反诉，要求原告赔偿其装修费用2850000元，后自愿撤回反诉请求。本院认为，原、被告于2012年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同补充协议》，虽然未加盖军队房地产管理部门合同审核专用章，但鉴于双方已实际履行，故对其效力本院不予置议。原告提交的原、被告于2015年12月10日签订的编号为后津﹝2015﹞146004号的《军队房地产租赁合同》，系双方合意后的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经过讼争房屋权利人的相关主管部门审核批准，故应依法确认合法有效，双方均应依约履行。现原、被告均认可该合同已于2017年7月12日解除，本院不予置议。原、被告之间的租赁合同解除后，被告继续使用讼争房已无合同和法律依据，故对原告要求被告腾退并交付讼争房的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2016年4月1日至2017年7月12日的租金，其中2016年4月1日至2016年6月30日的租金是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分别履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原、被告于2015年12月10日签订的《军队房地产租赁合同》约定租金按季结算，于每季的前十日内交付，且双方均认可该租赁合同于2017年7月12日解除，因此，被告最后一期交纳租金期限届满之日应为2017年7月10日前。故原告主张的2016年4月1日至2016年6月30日的租金未超过诉讼时效。被告应当给付原告2016年4月1日起至2017年7月12日止的租金898013.7元（5个季度*175000元／季度+700000元／365天*12天）。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，虽然双方在租赁合同中对违约金的给付标准有约定，但该约定标准过高，应予以调整。原告在庭审过程中，并没有提供证据证明其有实际损失发生，因此，其损失可推定为被告欠付租金的利息，该利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。综合考虑本案的实际情况和相关法律规定，本院将违约金调整至以被告所欠租金为基数、按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍、自2017年7月13日起计算至全部付清之日止。因合同解除后，原、被告至今未就讼争房进行交接，故对原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自2017年7月13日起至实际将讼争房屋腾空交付原告之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于双方对于房屋使用费的违约责任并无约定，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告结清自2016年4月1日起至实际腾交讼争房之日止的水、电、暖、气、设备、物业等费用的诉讼请求，因其并非相关权利主体，故本院不予支持。对于被告所述已与原告达成“以装修款抵扣租赁费用”的口头协议、并非其违约拖欠租金的抗辩意见，因其未能提供相关证据，且原告又予否认，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决如下：一、原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所与被告天津贵云轩商贸有限公司就坐落天津市河北区民生路38号房屋（合同地址为天津市河北区×××号）签订的编号为后津﹝2015﹞146004号的《军队房地产租赁合同》于2017年7月12日解除；二、本判决生效后十日内，被告天津贵云轩商贸有限公司将坐落天津市河北区×××号房屋（合同地址为天津市河北区×××号）腾空交付原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所；三、本判决生效后十日内，被告天津贵云轩商贸有限公司给付原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所上述房屋自2016年4月1日起至2017年7月12日止的房屋租金898013.7元；四、本判决生效后十日内，被告天津贵云轩商贸有限公司按照每年700000元的标准给付原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所上述房屋自2017年7月13日起至其实际将该房腾空交付原告之日止的房屋使用费；五、本判决生效后十日内，被告天津贵云轩商贸有限公司给付原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所延期支付租金的违约金（以898013.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准，自2017年7月13日起计算至实际付清之日止）；六、驳回原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25794元，原告中央军委训练管理部天津第一离职干部休养所负担12897元，被告天津贵云轩商贸有限公司负担12897元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 淼审 判 员  宋 敬人民陪审员  刘姗姗二〇一八年二月十三日书 记 员  王 婉附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。