上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初22126号原告：胡亚丽，女，1981年9月12日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：陈新果，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓慧，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：郑学福，男，1965年3月3日出生，汉族，户籍地山东省菏泽市。委托诉讼代理人：席金成，上海达隆律师事务所律师。原告胡亚丽与被告郑学福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2017年9月20日、2017年11月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告胡亚丽的委托诉讼代理人陈新果、杨晓慧，被告郑学福及其委托诉讼代理人席金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡亚丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金人民币(币种下同)15万元。诉讼过程中，原告胡亚丽增加诉讼请求：判令被告恢复房屋原状或支付恢复房屋费用2万元。事实和理由：2015年10月25日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将自己拥有的位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室出租给被告个人使用，租赁期限为96个月，自2015年12月6日至2023年12月5日止。双方约定租赁期限内，未经原告同意，被告不得改变房屋内容结构，不得将该房屋全部或部分转租、转借，同时合同第九条约定：租赁期间，乙方有转租、转借、拆改变栋房屋内部结构的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并在2015年12月6日到2017年12月5日期间应按照合同向甲方支付违约金15万元。2017年春节过后，原告发现被告未经原告同意将原告房屋私自改造成多个独立单间，并将该房屋转租给多名租客，因此，原告依据合同第四条、第五条及第九条的约定，要求解除房屋租赁合同，并要求被告支付违约金。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告郑学福辩称，不同意原告诉请。涉案房屋内现系被告自己家人在居住，亦未改动过屋内结构。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为原告胡亚丽。2015年10月15日，原告胡亚丽(作为出租方，签约甲方)与被告郑学福(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，该房屋面积98平方米。租赁期共96个月，自2015年12月6日起至2023年12月5日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住房使用。每月月租金为1,875元。乙方向甲方预付押金0元，预付96个月租金为18万元。房屋租金为96月一付，一次性付清。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：(1)依附于房屋的装修归甲方所有；(2)乙方改门部分在合同期满后不得拆除，甲方不得要求乙方恢复原状。(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，该合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同向甲方支付违约金，应支付违约金给甲方为：2015年12月6日到2017年12月5日的违约金为15万元。2017年12月6日到2019年12月5的违约金为12万元。2019年12月6日到2021年12月5日的违约金为6万元。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的；(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；(3)改变该合同规定的租赁用途或利用该房进行违法活动的，造成后果由乙方负责。上述合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋。2017年6月16日，原告委托律师向被告发送律师函，表示被告郑学福私自转租房屋的行为已违反合同，故要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在2017年6月22日前将房屋的结构布局恢复原状并依约支付15万元违约金。嗣后，原告因与被告协商未果，遂以上述诉称理由诉诸本院。另查明2017年，派出所相关工作人员五次上门登记涉案房屋实际租住人信息，收录信息8名，详细名单如下：2017年3月26日，周良兰(身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)；2017年4月5日，李亮(身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、唐流真(身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)；2017年4月6日，徐锋(身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)；2017年4月25日，孙中华(身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、许红霞(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、彭维超(身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)；2017年11月13日，陈平(身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、涉案房屋照片、视频光盘、派出所调取的租住人口登记信息、律师函、《上海市房地产权证》以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原被告均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。上述租赁合同签订之后，原告已交付租赁物，被告亦按照租赁合同的约定支付全额的租金。而本案的主要争议焦点是原告是否有权以被告未经其同意进行转租为由解除双方所签订的房屋租赁合同。针对上述争议焦点，本院认为，依据合同法的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人为未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当然对于承租人未经出租人同意转租的，出租人享有合同解除权是有一定限制的，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，视为出租人同意的推定，出租人不能再以承租人未经其同意为由解除租赁合同。结合本案，原、被告之间所签署的房屋租赁合同约定的期限长达九十六个月，而被告对于上述租赁期限内的租金系一次性全额支付。作为承租人的被告已经充分履行了支付租金的合同义务，作为出租人的原告亦收取了相应的租金，实现了对外出租租赁物实现租金收益的合同目的。故结合原告提出的解除合同的诉请依据，本院认为：首先，被告实际承租期限内，确实存在涉案房屋内存在多位居住人的客观事实，但是针对上述居住人与被告之间是否存在转租合同关系，原告并未加以举证证明，故被告与涉案房屋内的居住人之间存在转租合同的事实不清，而被告自述认为上述实际居住人系其亲属；其次，即使被告确实在租赁期限内将涉案房屋进行了转租，作为出租人的原告理应及时对涉案房屋存在转租的事实提出异议，而不是在实际租赁期限延续了一年半之余再提出所谓的转租异议。因为对于涉案房屋存在转租，出租人提出解除合同的异议有六个月的异议期，但是本案中原告提出所谓的转租异议早已超出了上述异议期，故本院认为原告作为出租人诚若明知被告存在转租后仍与其保持长期租赁关系，应当认为系原告同意被告转租意思的默示追认，故本院认为被告在承租期限内，并不存在擅自转租违约行为。更何况结合庭审查明的事实，原告提出解除本案租赁合同的目的在于其有意将涉案房屋对外出售，故提出了本案的解除租赁合同之诉。综上所述，本院认为原告以被告存在未经其允许进行转租的违约行为为由，主张解除涉案的房屋租赁合同，缺乏相应的事实及法律依据，故对于原告提出的解除租赁合同并主张违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条第二款、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条之规定，判决如下：驳回原告胡亚丽的全部诉讼请求。案件受理费3,300元，由原告胡亚丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李 珺人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一八年四月三日书 记 员 李睿培附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条……法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。