海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一初字第51号原告海南雅居乐房地产开发有限公司。法定代表人黄奉潮，区域总裁。委托代理人陈长奋，该公司法务主任。委托代理人杨文静，该公司法务专员。被告陈明昌，男。被告郭晶晶，女。原告海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告陈明昌、郭晶晶商品房预售合同纠纷一案，原告雅居乐公司于2014年11月3日向本院提起诉讼，本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托代理人杨文静到庭参加诉讼。被告陈明昌、郭晶晶经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告雅居乐公司起诉称：被告未按照合同履行支付购房款的义务，根据合同约定，逾期在90日内，每逾期一天，应按累计逾期应付款的万分之一向原告支付违约金；逾期在90日后，每逾期一天，应按累计逾期应付款的万分之二向原告支付违约金。按照双方所签署的海南雅居乐A10-1区D型低层住宅D-19栋（幢）1-3层的《海南清水湾认购书》（以下简称《认购书》）和《陵水县商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）之规定，被告分三期向原告支付购房款，被告应于合同签订当日即2013年3月18日前支付购房款5104233元，应于2013年8月14日之前支付第二期购房款4104233元，应于2014年2月14日之前支付第三期购房款4472312元，否则应根据合同第六条之规定承担相应违约责任。但被告至今仍欠付第二期购房款4104233元，逾期支付432天；欠付第三期购房款4472312元，逾期支付248天，被告实际付款存在延期违约，应承担违约责任，根据合同约定按累计逾期应付款的万分之二共应向原告支付违约金计人民币576432.41元并继续履行合同。原告遂诉至本院请求：一、判令被告继续履行合同，向原告支付欠付房款8576545元；二、判令被告根据合同约定向原告支付逾期付款违约金至付清房款之日止（自2013年8月14日至付清房款之日止，按合同约定每日万分之二计付违约金；暂计至2014年10月20日止为576432.41元）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告雅居乐公司向本院提交以下证据予以证明：1、《海南清水湾认购书》；2、《陵水县商品房买卖合同》；3、被告付款凭证；4、缴款明细；5、陵水县商品房买卖合同备案确认表；6、催缴房款通知书、律师函、邮寄回执；7、商品房预售许可证。被告陈明昌、郭晶晶未作答辩。综合全案情况，本院对原告雅居乐公司提交的上述7份证据的真实性、来源的合法性、与本案的关联性予以确认。本院根据上述认证以及当事人的陈述查明：原告雅居乐公司与被告陈明昌、郭晶晶于2013年2月26日签订一份《认购书》，约定被告向原告认购海南清水湾A10-1区D幢D-19房，总房价为13680778元。该认购协议签订后，被告向原告支付了第一期购房款5104233元。其后2013年3月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾旅游度假区的海南雅居乐A10-1区D型低层住宅D-19栋（幢）1-3（层）D-19（房号），该商品房为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。用途为住宅别墅，户型结构为五房二厅，套内建筑面积共359.19平方米，房价按套内建筑面积计价，每平方米38088元，总金额13680778元。被告分三期向原告支付购房款：（1）被告应于签订本合同之前支付购房款5104233元；（2）被告应于2013年8月14日之前（含该日）支付购房款4104233元；（3）被告应于2014年2月14日之前（含该日）支付购房款4472312元。如被告未按本合同约定的时间付款，（1）逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，原告有权按逾期日数要求被告每日按应付而未付房价款部分的万分之二支付违约金。原告应于书面通知被告解除合同之日起60日内，在扣除被告应支付的违约金后，一次性全部退还被告支付的房价款及利息。原告逾期未退款的，每逾期一日，原告应按应退款总额的万分之二向被告支付违约金，直至全部退还款项为止。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，被告应按逾期日数每日向原告支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。原告应于2013年6月30日前将验收合格的上述商品房交付被告使用。上述《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定的付款期限支付第二期购房款4104233元及第三期购房款4472312元，原告经多次向被告催交购房款未果，遂诉至本院，请求判令被告继续履行合同，支付欠付房款8576545元，并按合同约定支付逾期付款违约金直至付清房款之日止。被告经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。开庭后，被告向本院邮寄书面意见，内容为：“被告已向中国银行陵水支行申请按揭贷款8200000元，并于2014年12月21日向原告补交了按揭贷款数额之外的购房款376545元，被告并没有不继续履行合同，逾期付款违约金方面恳请法院考虑经济形势及房价下跌的现状酌情判决。”经核实，原告对被告于2014年12月21日补交购房款376545元的事实予以认可，但认为被告虽向银行申请了按揭贷款，但至今未获得批准。据此，本院对被告于2014年12月21日补交购房款376545元的事实予以确认。被告虽申请了按揭贷款，但未获得银行审批，其主张已办理按揭贷款，缺乏相关证据予以佐证，本院不予采信。另查明，双方签订《商品房买卖合同》时，原告已取得该项目的土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。2013年6月4日，原告向陵水黎族自治县住房保障与房产管理局办理了该房屋预售合同的备案确认登记手续。上述事实，有原告提交的证据以及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，双方的争议焦点为：原告请求被告支付欠付购房款及逾期付款违约金是否有事实与法律依据。首先，关于欠付购房款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，且双方已办理商品房预售备案登记手续，应认定该合同合法有效。被告在支付第一期购房款5104233元后，未按合同约定的付款期限支付第二期及第三期购房款。经原告催收后，被告于2014年12月21日补交了购房款376545元，尚欠购房款8200000元未支付。原告起诉要求继续履行合同，被告提供书面意见表示愿意继续履行合同，因此该合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应按合同约定向原告支付尚欠购房款8200000元。其次，关于逾期付款违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，如被告未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，被告应按逾期日数每日向原告支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。被告本应于2013年8月14日前支付购房款4104233元、于2014年2月14日前支付购房款4472312元，该二笔款项逾期未付已超出90日，构成违约，据此被告应按逾期天数向原告支付未付房款部分日万分之二的违约金。被告主张逾期付款违约金应考虑经济形势及房价下跌的现状予以酌情判决，但被告在订立合同时应当预见到其违约可能对原告造成的资金损失，且该违约金数额并未过分高于原告造成的实际损失，其请求对违约金予以调整，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告请求被告继续履行合同并支付欠付购房款及逾期付款违约金有事实与法律依据，本院予以支持。但被告实际欠付原告购房款为8200000元，原告主张被告支付购房款8576545元已超出被告实际欠款额，对其超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：1、被告陈明昌、郭晶晶继续履行与原告海南雅居乐房地产开发有限公司于2013年3月18日签订的《陵水县商品房买卖合同》；2、限被告陈明昌、郭晶晶于本判决生效之日起10日内向原告海南雅居乐房地产开发有限公司支付尚欠购房款8200000元及逾期付款违约金（其中376545元购房款的逾期付款违约金按每日万分之二，从2013年8月15日起计算至2014年12月21日止；3727688元购房款的逾期付款违约金按每日万分之二，从2013年8月15日起计算至判决指定的期限止；4472312元购房款的逾期付款违约金按每日万分之二，从2014年2月15日起计算至判决指定的期限止）；3、驳回原告海南雅居乐房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75870.83元，由被告陈明昌、郭晶晶负担72870.83元、原告海南雅居乐房地产开发有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长  梁振文代理审判员  徐文峥代理审判员  谢婷婷二〇一五年五月十九日书 记 员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。审核：梁振文撰稿：谢婷婷校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年5月27日印制（共印20份）