上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17252号原告：锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。负责人：吴振钢，总经理。委托诉讼代理人：辛九渊，新城控股集团股份有限公司律师事务部律师。委托诉讼代理人：杜柳枫。被告：上海宫庄实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王保玉，总经理。被告：上海隆随物业服务中心，住所地上海市青浦区。负责人：王允松，总经理。原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司(以下简称锡沪公司)与被告上海宫庄实业发展有限公司(以下简称宫庄公司)、被告上海隆随物业服务中心(以下简称随隆中心)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后因事实不易查明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法转为普通程序由法官一人独任审理，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告锡沪公司的委托诉讼代理人辛九渊、杜柳枫、被告宫庄公司的法定代表人王保玉、被告随隆中心的负责人王允松到庭参加诉讼。第二次庭审原告锡沪公司的委托诉讼代理人杜柳枫、被告宫庄公司的法定代表人王保玉到庭参加诉讼。被告随隆中心经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告锡沪公司向本院提出诉讼请求：1.判令宫庄公司支付自2018年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金(暂算至2020年6月30日为732,909.36元)；2.判令宫庄公司支付违约金566,172.42元；3.判令宫庄公司支付2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业费493,000.66元(已扣除履约保证金366,454.64元)；4.判令宫庄公司补足前三个租赁年度租金优惠期的租金差额5,694,705元；5.判令解除锡沪公司与宫庄公司签订的《物业租赁管理合同》，宫庄公司将租赁房屋恢复原状后返还锡沪公司；6.判令宫庄公司注销在涉案房屋内注册的营业执照；7.判令随隆中心对上述租金、违约金、物业费、赔偿金等费用承担连带担保责任。事实和理由：2017年11月，锡沪公司与宫庄公司双方签订《物业租赁管理合同》，约定由宫庄公司向锡沪公司承租位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号-XXX层地下1层(01-96室)、招贤东路XXX号XXX层XXX层室、招贤东路XXX号XXX层XXX层室、招贤东路XXX号XXX层XXX层室以及招贤东路XXX号XXX层XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，合计面积为6475.55平方米，租赁期限自2017年7月1日至2026年12月31日，租金先付后用，前三年按年支付，三年后每两月支付，于每个支付周期起始日前15日内付清。合同签订后，锡沪公司于2017年7月1日将涉案房屋交付宫庄公司。在租赁期间，宫庄公司为经营超市，将房屋擅自改造并打通。且宫庄公司自2018年7月1日起长期欠付租金不付，并存在擅自转租的行为。依据《租赁合同》第3条第2款约定，涉案房屋仅限于生鲜超市、轻餐饮及生活配套使用，但涉案房屋部分区域已被宫庄实业公司擅自转租用做重餐饮。另，因宫庄公司未按约支付物业费，故锡沪公司已代为支付。以上宫庄公司均违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任，包括支付违约金及补足优惠期间内的租金等。随隆中心为宫庄公司出具担保书，理应对宫庄公司应支付的上述费用承担连带责任。锡沪公司为维护自身合法权益，特诉至本院。宫庄公司辩称，同意解除合同，现涉案房屋处仅有“大食堂”尚在经营，同意就现状返还房屋。不同意锡沪公司的其余诉讼请求。宫庄公司经锡沪公司同意转租。锡沪公司未尽适租义务，违约在先。涉案房屋存在漏水漏油、无法办理轻餐饮营业执照、电梯长期无法使用、无显示屏、无车位等问题，导致宫庄公司无法正常经营使用，故不同意支付各项费用。宫庄公司已向物业公司支付了2018年和2019年实际使用部分的物业费，不同意再行支付物业费。随隆中心辩称，随隆中心虽为宫庄公司作担保，但不同意在本案中承担连带担保责任。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所在的上海新城香溢荟苑项目由上海嘉定华锐置业有限公司(以下简称华锐公司)开发建设，该项目中位于沪宜公路及招贤东路的商铺部分已出售、部分由华锐公司自持，并统一委托锡沪公司整体招商运营及管理。2017年11月13日，锡沪公司(甲方)与宫庄公司(乙方)签订《物业租赁管理合同》一份，约定：甲方将上述商铺中的涉案房屋出租给乙方作为商业用途使用(品牌为生鲜超市、轻餐饮及生活配套)，租赁面积为6475.55平方米；乙方接受并认可其适格经营所需且符合约定的交接标准；租期114个月，其中装修期为180天；租金、物业管理费等费用均以租赁标的物计租面积作为计价依据；租金第1个租赁年度至第3个租赁年度(2017年7月1日至2020年6月30日)的月租金为30,537.89元，租金单价为每日每平方米0.16元，第4个租赁年度至第6个租赁年度(2020年7月1日至2023年6月30日)的月租金为188,724.14元，租金单价为每日每平方米0.96元，租金先付后用，乙方按前三年租金年付，三年后每两个月于每个支付周期起始日前15日内付清本支付周期内的租金；第1、2、3个租赁年为租金优惠期，该期间不因任何原因而延长，甲方提供的租金优惠期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受租金优惠期的租金优惠，乙方应按本合同约定的第4个租赁年度的租金标准向甲方补交租金优惠期间的全部租金；租赁期限内的物业服务费由乙方承担，乙方自租期起始日开始按照6.5元/平方米/月的标准向甲方委托的物业公司交纳物业费，乙方未按时交纳导致物业公司向甲方催缴的，甲方有权代为交纳并直接在履约保证金中扣除；乙方每逾期支付1日租金、物业服务费、公共事业费、停车费等费用的，乙方向甲方支付应付未付款项千分之三的违约金，且甲方有权代为支付并从履约保证金扣除相应款项，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同并收回租赁标的物，要求乙方承担相应的违约责任；合同解除后，乙方的装修投入，甲方不作补偿且有权要求乙方将租赁物恢复原状，如乙方未办理交还手续而撤离租赁物，乙方撤离后甲方对租赁物进行清理、整改等而发生的相关费用由乙方承担；公共部位维修：甲方任何时候可以变更、修缮及临时封闭公共区域；日常维修：甲方负责主体结构的维护，保持电梯等设备处于可运作状态；履约保证金：乙方一次性支付履约保证金366,454.64元；未获甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁标的物的部分或全部停止使用、转租，否则，甲方有权解除合同并向乙方收取与第四个租赁年度租金等额的赔偿金；乙方在本合同约定的期限内未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业服务费或者其他费用，且乙方未能在逾期后15日之内付清所有未付款项，包括但不限于利息和违约金，则甲方有权解除合同；在本合同履行期间，如乙方有违反本合同约定的行为损害甲方利益，构成根本违约的，甲方有权解除合同、收回租赁标的物、不予退还履约保证金，并要求乙方支付违约金，但违约金的限额不得超过解除合同时最近叁个月的租金总额，并约定甲方免费提供20个停车位，免费提供2块广告位及1块电子屏幕。合同签订后，宫庄公司将地下1层中的部分房屋结构进行改动后自行经营，并将部分房屋转租他人。使用期间，宫庄公司于2018年4月5日向锡沪公司发出《通知函》，称：1、涉案房屋中地下一层部分房屋存在漏水、漏油、漏烟等情形；2、无法办理轻餐饮许可证；3、煤气管道未接通；4、扶手电梯无法使用、步梯地转不符合防滑使用要求而存在安全隐患；5、车位、电子屏幕、网络覆盖未提供；宫庄公司要求锡沪公司在收函之日起5日内解决上述问题。锡沪公司收函后于2018年4月17日回函，称：涉案房屋符合约定的交接标准；电子屏幕可免费提供但广告宣传视频需经审核；宫庄公司存在私自分租现象。宫庄公司已支付租赁保证金366,454.64元，并将租金支付至2018年6月30日。嗣后，宫庄公司一直未向锡沪公司支付租金。因双方协商无果，宫庄公司于2018年8月21日诉至本院，案号(2018)沪0114民初14620号，诉请为解除双方签订的《物业租赁管理合同》，并退还保证金366,454.64元。该案查明：涉案房屋由地上约334平方米房屋及地下1层约6141平方米房屋组成，其中地上部分中约301平方米的房屋由宫庄公司转租给他人用以“大食堂”经营，其余处于空置状态；地下1层中约2107平方米房屋由宫庄公司用以经营超市，其余处于空置状态。该案判决对宫庄公司的诉请不予支持。宫庄公司不服一审判决提起上诉。二审法院认定，目前宫庄公司提供的证据尚不足以证明漏水、漏油、漏烟现象持续存在，且锡沪公司拒绝维修，严重影响房屋使用；扶手电梯不能使用的问题虽然曾经存在，但后来已经接通了电梯、整改了防滑步梯，宫庄公司也正常经营了超市；从宫庄公司的自述来看，地下一层房屋并非绝对不能办理轻餐饮执照，且宫庄公司目前也未能证明其主张的地下一层部分房屋不能办理轻餐饮执照的问题是由锡沪公司或涉案房屋本身的原因所致。因此，宫庄公司以其合同目的无法实现为由主张合同解除，依据不足，二审驳回上诉，维持原判。另查，涉案房屋中位于招贤东路XXX号XXX层室、63号1层、67号101室及沪宜公路XXX号地下层1层62室，均分别办理了餐饮执照，其中招贤东路XXX号XXX层室、63号1层、67号101室经营“大食堂”。宫庄公司经营的超市至2019年12月关闭。目前仅“大食堂”在经营。宫庄公司每年应支付物业费505,092.90元，锡沪公司确认宫庄公司缴纳了2018年度及2019年度的物业费共计403,725.90元。再查，华锐公司代锡沪公司就涉案房屋向物业公司支付截止2020年6月30月的物业费605,386.80元。2020年12月8日，华锐公司向本院出具《关于物业费缴纳情况说明》，载明涉案上海新城香溢荟苑项目由其开发建设，并委托锡沪公司进行招商运营。涉案商铺物业费因承租人长期拖欠未付，且锡沪公司资金不足等原因，经协商，对于承租人欠付且应由锡沪公司代付的物业费，由其先行支付给物业公司，物业公司开具华锐公司抬头发票，待案件结束后其与锡沪公司之间自行结算。因锡沪公司要求解除合同，宫庄公司亦同意解除，本院于第二次庭审即2020年12月4日告知双方应于一周内办理房屋交接，同时向锡沪公司释明应及时交接房屋以避免造成损失。但锡沪公司坚持要求宫庄公司将涉案房屋恢复原状、房屋内物品清理后方可整体交接。宫庄公司则明确要求按现状返还房屋。审理中，本院至涉案房屋处进行勘察，涉案房屋3021-B45室及超市内存在局部漏水现象，另有作为仓库使用的房屋地面潮湿。涉案房屋地下部分现均已不在经营，大部分房屋均已空置，超市内尚有货架，地上“壹号大食堂”仍在经营。锡沪公司以无法与宫庄公司沟通及联系为由，至今未收回涉案房屋。审理中，锡沪公司提交随隆中心于2017年8月19日向上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司、上海新城万嘉房地产有限公司出具的《连带责任担保书》一份，载明随隆中心承诺愿意为宫庄公司就涉案房屋签订的《物业租赁管理合同》的担保方，当宫庄公司履行合同过程中出现以下状况时向贵公司承担连带赔偿责任，若因《物业租赁管理合同》中租赁房屋的所需缴纳的租金，物业费问题而导致合同无法合法正常地履行，而导致贵公司遭受的损失。锡沪公司用以证明随隆中心应对宫庄公司有关涉案房屋的债务承担连带责任，上述证据锡沪公司并未提交原件。本院认为，宫庄公司与锡沪公司签订的《物业租赁管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，宫庄公司理应按时支付租金，现宫庄公司自2018年7月1日起拖欠租金不付，显属违约，锡沪公司起诉要求解除租赁合同，符合合同和法律规定，本院予以支持，本院以第一次开庭之日即2020年10月22日为合同解除之日。合同解除后，宫庄公司应将涉案房屋返还锡沪公司，并偿付拖欠的租金及使用费。本案中，锡沪公司起诉要求解除合同，宫庄公司于庭审时表示同意解除合同返还房屋。此时，双方虽对合同解除之责任归属与后果承担各执己见，但对租赁合同提前终止已达成一致，双方均应本着诚实信用的原则处理合同解除之后果，防止损失的进一步扩大。鉴于涉案房屋除地面301平方米房屋尚在经营外，其余面积均已具备交付条件，故本院已于2020年12月4日告知双方应于一周内办理房屋交接。但锡沪公司坚持要求整体返还，一直对空置损失的扩大报以放任之心态，其拒绝接收涉案房屋之行为属于不当行使合同权利。依据法律规定，当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于合同解除后房屋占有使用费之损失，锡沪公司并未采取适当措施避免损失的扩大，锡沪公司存在过错。故对2020年12月11日之后的使用费，应以“大食堂”实际使用面积为计，根据租赁合同约定的房屋租金标准，宫庄公司应按每日288.96元的标准向锡沪公司支付至“大食堂”搬离之日止的房屋占有使用费。至于自2018年7月1日至2020年12月10日期间的租金及使用费，本院考虑到涉案房屋确实存在局部持续漏水现象，一定程度上影响了宫庄公司的使用，故酌情将该期间的租金及使用费予以扣减，本院酌定该期间宫庄公司应支付的租金及使用费为140万元。关于租金优惠期间的租金，是锡沪公司基于合同正常履行而让渡给宫庄公司的权益，合同已对因宫庄公司违约导致解除情况下的租金差额补足做了特别约定，宫庄公司理应按约补足，但对于具体金额，考虑到房屋实际使用等情况，本院酌情确定宫庄公司应予补足的租金差额为470万元。考虑到补足租金差额已弥补锡沪公司相应的损失，故本院对于锡沪公司主张的违约金予以调整，确定宫庄公司应支付锡沪公司违约金188,724.14元。关于物业费，合同约定锡沪公司有权代为缴纳，现案外人华锐公司代锡沪公司就涉案房屋缴纳了物业费605,386.80元，故锡沪公司就该部分物业费有权要求宫庄公司支付，现锡沪公司要求就保证金366,454.64元与欠付物业费进行冲抵，经核算，宫庄公司尚应支付锡沪公司物业费238,932.16元。至于锡沪公司要求宫庄公司将涉案房屋恢复原状，因宫庄公司明确按现状返还房屋，拒绝负担恢复原状的行为，考虑锡沪公司负有减损义务，为避免损失的扩大，以锡沪公司代为履行恢复原状为宜，对实际产生的恢复费用，锡沪公司可另行向宫庄公司主张。至于宫庄公司要求锡沪公司注销在涉案房屋内注册的营业执照，不属于本案的审理范围，本院不予处理。至于锡沪公司要求随隆中心承担连带保证责任，但其并未提供担保书原件，且并未提交证据证明该担保书指向的主合同即为锡沪公司与宫庄公司签订的《物业租赁管理合同》，即便为案外人与宫庄公司协议变更了主合同的情况，也应取得保证人的书面同意，故对该诉请，本院不予采信。诉讼中，被告随隆中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司与被告上海宫庄实业发展有限公司签订的《物业租赁管理合同》于2020年10月22日解除；二、原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区沪宜公路XXX号-XXX层地下1层(01-96室)、招贤东路XXX号XXX层XXX层室的房屋自行收回；三、被告上海宫庄实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日将位于招贤东路XXX号XXX层XXX层室、招贤东路XXX号XXX层XXX层室以及招贤东路XXX号XXX层XXX室的房屋返还原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司；四、被告上海宫庄实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司自2018年7月1日起至2020年12月10日止的租金及使用费140万元，及自2020年12月11日起至实际履行第三项判决义务之日止的使用费(按照每日288.96元的标准计算)；五、被告上海宫庄实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司违约金188,724.14元六、被告上海宫庄实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司租赁优惠期的租金补差470万元；七、被告上海宫庄实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司物业费238,932.16元(已与保证金相抵扣)；八、原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,207元，由原告锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司负担8,386元，由被告上海宫庄实业发展有限公司负担55,821元(被告上海宫庄实业发展有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二一年三月二十六日法官助理  顾颖琦书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。