福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0503民初6323号原告：张国爱，男，1984年10月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：薛琳梅，本案共同原告。原告：薛琳梅，女，1985年7月27日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：福建中�实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。法定代表人：刘峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈慧明，系该公司职员。委托诉讼代理人：李峰，系该公司副总经理。原告张国爱、薛琳梅与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张国爱、薛琳梅、被告中超公司的委托诉讼代理人陈慧明、李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国爱、薛琳梅向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款无效；2.判令中超公司支付入户门、消防门改造费用7000元；3.判令中超公司支付给水管（水管井至入户门）改造材料费、楼地面拆除费、修复费2000元；4.判令中超公司支付入户位置外立面、阳台立面装修费用1500元及空调孔的咨询费、钻孔费1000元；5.判令中超公司支付房屋套内电线及给水管材料费、人工费1万元；6.判令中超公司支付房屋套内排烟管道更换的材料费、人工费和施工过程中损坏已装修部分费用共计1500元；7.判令中超公司限期施工墙体保温层（由于房屋已经装修，只能采用外保温施工）和修复施工过程中外墙损坏部分的费用，并对施工过程中采取措施防止干扰小区的安全及防护措施。同时承担整改施工过程中对房屋损坏部分的费用，并从2015年3月23日起至实际施工完成之日止按每天人民币10元标准�偿张国爱、薛琳梅损失；8.判令中超公司按《泉丰【2015】004号》督促整改通知书和《关于水木春天一期业主提出A地块几点问题的回复函》对工程进行整改，保证工程质量安全和满足使用功能安全；9.根据国家规范、相关法规、泉州市规划要求等相关文件移交一个人防车位给张国爱、薛琳梅无偿使用；10.判令中超公司承担本案所有诉讼费用、鉴定费、检测费、保全费、律师费等相关费用。事实与理由：张国爱、薛琳梅于2013年9月1日与中超公司签订《商品房买卖合同》以总金额人民币810689元向中超公司购买位于泉州市区商品房。双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款，剥夺了张国爱、薛琳梅自行或委托他人办理房屋权属证书的主要权利，根据《商品房买卖合同》第二十二条的有约定当属无效。中超公司于2015年3月23日交付给张国爱、薛琳梅的商品房存�诸多问题：中超公司为了达到能够交房的目的，将未能达到验收的工程采取虚假资料，骗取相关部门并取得验收报告，在验收报告不全（未达到竣工备案）的情况下采取欺诈方式通知业主交房，后经相关部门检查后，发现水木春天楼盘存在很多的质量问题和不能满足要求的问题，严重影响了工程质量和适用安全，严重侵犯张国爱、薛琳梅的权利。对于存在大量的工程质量问题和使用功能，张国爱、薛琳梅多次与中超公司协商均无果。为保证工程质量和满足使用要求，现要求中超公司按国家规范、法律法规、建设标准等对存在问题进行整改。中超公司对入户门与消防门安装位置未按图施工，造成张国爱、薛琳梅的房屋入户门打开会严重影响隔壁单元的通行或相互造成人员撞伤，要求中超公司承担入户门和消防门进行整改费用7000元。国家规范设计的供水管为DN20，但是现场施工的水管为DN15，造成供水不足，需要拆除地面并重新更换水管。根据国家规范、建设标准、法律法规以及相关的标准，铝合金窗的厚度为1.4mm，铝合金的厚度为2mm,但是实际厚度都达不到，造成铝合金门窗三性等达不到要求。经相关部门检查后，发现中超公司未按国家规范要求进行外墙墙体保温施工，造成房屋节能达不到设计要求，目前张国爱、薛琳梅对诉争房屋装修，如再进行内墙保温施工，则严重影响张国爱、薛琳梅的权利，现要求中超公司承担施工墙体外保温层和修复施工过程中外墙损害部分的费用，并对施工过程中采取措施防止干扰小区的安全及防护措施。同时，承担整改施工过程中对房屋损坏部分的费用。保温未施工致使张国爱、薛琳梅所购商品房冬冷夏热，目前张国爱、薛琳梅对本房屋装修，现要求中超公司采用墙体外保温层施工。同时因为中超公司未按设计和节能环保要求做保温层而造成能源消耗和使用功能降低的损失应由中超公司赔偿。由于中超公司未能完成入户外立面、阳台立面装修及空调钻孔、房屋套内电线等安装，要求中超公司承担相关材料费、人工费等费用。中超公司施工中房屋内排烟尺寸型号不对，造成油烟反串，且需要更换排烟管道，更换材料费、人工费和施工过程中损坏已装修部分的费用由中超公司承担。根据国家规范、相关法规、泉州市规划等要求，建筑面积大于100平方米房屋必须配套一个车位，中超公司已经交付房屋，现要求中超公司移交一个人防车位给张国爱、薛琳梅无偿使用。中超公司至今仍然未按泉州市丰泽区建设工程质量监督站发出的《泉丰【2015】004号》督促整改通知书整改，同时未按《关于水木春天一期业主提出A地块几点问题的回复函》与业主确认工程存在的需要整�的其他问题清单提交住建部门。张国爱、薛琳梅也向泉州市住房和城乡建设局上访，泉州市住房和城乡建设局也出示《信访事项受理情况告知书》给张国爱、薛琳梅，但是中超公司至今仍然逃避责任，为此要求中超公司对工程进行整改，保证工程质量安全和使用功能安全。综上所述，中超公司应按照国家规范、法律法规、建设标准等对存在问题整改，同时赔偿张国爱、薛琳梅损失。中超公司辩称，第一，双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款有效，这是买卖双方关于产权登记的约定，未违反国家法律强制性规定，且根据市场惯例，购房人签订贷款合同时开发商需提供阶段性连带保证，所以当购置的商品房满足办证条件时，银行需开发商配合解除预售抵押再办理商品房抵押，产权证办理过程需要开发商与购房人相互配合才能完成，张国爱提出其自行委托他人办理房屋权属证书的主张实际上不具备可行性，且其不配合办理产权证的行为导致中超公司需要对其承担更长时间的不必要的连带保证责任，故该条款系中超公司为了降低合同风险作出的约定。第二，张国爱、薛琳梅要求中超公司支付入户门、消防门改造费用7000元，没有任何法律依据，张国爱、薛琳梅已验收确认并接收了房屋，对房屋未提出任何意见，其主张房屋存在门打架的问题缺乏事实依据，其请求改造费用7000元没有任何计算依据；第三，张国爱、薛琳梅交房时签字确认的《房产验收确认书》、《验房意见书》已经对全部验收项目进行确认，且未提及任何整改项目，可以推断诉争房产不存在张国爱、薛琳梅主张的问题。另，诉争项目已经通过五方验收，并取得《竣工验收备案证明书》，证实中超公司已按设计要求�技术规范完成施工并经验收合格。第四，张国爱、薛琳梅关于铝合金门窗和墙体保温层整改的主张没有证据支持，应予以驳回。诉争小区的外墙墙体、铝合金门窗符合国家规范和建设标准，整体工程经验收合格，不存在质量问题，张国爱、薛琳梅的主张应提供证据予以证明。第五，张国爱、薛琳梅要求中超公司根据整改通知书及回复函进行整改，中超公司早已整改完毕。诉争楼盘已经五方主体验收以及消防验收，整改内容不涉及房屋主体结构，不影响房屋的正常使用。回复函中业主反映的问题早已整改或正在整改进行中。中超公司取得《竣工验收备案证明书》证实中超公司已按设计要求和技术规范完成施工经验收合格。第六，张国爱、薛琳梅要求移交一个车位无偿使用没有法律依据。国家规划部门提出的停车位规划配置标准是为了缓解停车空间紧张，要求新建建筑配置停车位时需要考虑每户的需求，而不是开发商需要免费提供车位供购房者使用。第七，本案的诉讼费、鉴定费等费用应由张国爱、薛琳梅负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：张国爱、薛琳梅与中超公司于2013年9月1日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定张国爱、薛琳梅向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼1610号商品房，房屋总价款为810689元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理�属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……”合同补充协议第七条约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；选择银行按揭贷款付款方式的买�人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2.买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》于2013年10月24日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，张国爱、薛琳梅支付了全部购房款。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，其中2014年10月29日的《工程质量评定》载明地面和楼面工程、门窗工程、装饰工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风和空调工程、室外工程等项目均为合格，工程质量符合设计及施工规范要求。2015年5月23日，泉�市丰泽区建设工程质量监督站向“水木春天”建设各方责任主体出具《督促整改通知书》一份，载明“水木春天”工程质量存在诸项问题。2016年7月25日，诉争房屋通过丰泽区建设工程竣工验收备案。2015年3月28日，张国爱、薛琳梅办理了诉争商品房的交接手续。经双方确认，诉争房屋的入户门已由张国爱、薛琳梅改造完毕。本案诉讼过程中，诉争条款经本院审查认为有效条款，并依法向张国爱、薛琳梅释明，张国爱、薛琳梅明确表示不变更诉讼请求。双方的争议焦点在于：1.双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款是否有效；2.中超公司应否支付张国爱、薛琳梅入户门改造费用及支付金额应如何认定；3.张国爱、薛琳梅的第三项�第七项诉讼请求有无法律依据，是否应予支持；4.张国爱、薛琳梅请求中超公司现时按督促整改书和回复函进行整改是否依法有据；5.中超公司是否要移交一个人防车位给张国爱、薛琳梅无偿使用。关于焦点一，本院认为，《商品房买卖合同》附件六第七条第一款、第二款，是对买受人委托出卖人办理权属登记，买受人应予配合，买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，上述条款应认定为合法有效条款，张国爱、薛琳梅诉请上述条款无效，于法无据，应予驳回。关于焦点二，本院认为，不动产房屋的功能系用于居住，故其设计不应当影响业主的居住、使用和通行，且应保证安全。诉争房屋的入户门与相邻�屋的入户门在开启时存在重叠、碰撞，对业主的通行、生活造成影响，并存在安全隐患，张国爱、薛琳梅为了避免安全隐患，也为了相邻业主的生活、通行便利，对入户门进行改造，合理合法。故中超公司应赔偿张国爱、薛琳梅因改造入户门而产生的合理费用，但其又无法举证证明其实际支出改造费用7000元，对其改造入户门的损失本院酌情认定为3000元。关于焦点三，本院认为，第一，2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，诉争房屋已具备交房条件。2015年3月28日，张国爱、薛琳梅办理了诉争商品房的交接手续，并根据交接房屋现场确认情况签署《房产验收确认书》，对诉争房屋质量和装修情况进行了确认。第二，张国爱、薛琳梅主张的给水管、楼地面、入户外立面、阳台立面、房屋套内电线、房屋套内排烟管，铝合金门窗、墙体保温层等存在问题并应由中超公司承担整改费用，但其提供的证据不足以证明上述问题属于法定的房屋主体质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，且前述项目均包含在《竣工项目审查》中，审查的地面和楼面工程、门窗工程、装饰工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风和空调工程、室外工程等均为合格，均已通过国家有关部门的验收。第三，中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，故张国爱、薛琳梅的第二项至第七项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于焦点四，本院认为，丰泽区建设工程质监站属于地方行政主管部门，其对开发商、对建设方所建设的诉争楼盘在竣工验收以后进行检查，并对存在的质量问题要求督促整改，该督促整改的内容属于相关的行政部门职能职权范围，现张国爱、薛琳梅的该项诉求属于相关的行政主管部门管理的范围，且中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，故对张国爱、薛琳梅该项诉求，不予支持。关于焦点五，本院认为，第一，停车位规划配置标准的制定的目的在于要求开发商在新建建筑配置停车位时需要根据每户的需求合理安排停车位的数量，而不是强制开发商提供车位供购房者使用。第二，张国爱、薛琳梅与中超公司签订的商品房买卖合同的标的并不包括车位，其支付的购房款亦不包括车位的价款，其主张中超公司应交付一个车位无偿使用的主张与等价交换的市场交易规则相违背。第三，人防车位的使用权是由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构，张国爱、薛琳梅关于人防车位属全体业主共有，理应由中超公司交付给其无偿使用的主张于法无据。故张国爱、薛琳梅的该项诉讼请求，有悖于合同的约定和法律的规定，不予支持。综上，本院认为，张国爱、薛琳梅与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。其中附件六合同补充协议第七条第一、二款是买卖双方的真实意思表示，条款未违反法律及行政法规强制性效力性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应认定为合法有效。中超公司应支付张国爱、薛琳梅因改造入户门而�生的合理费用，该项费用本院认为按3000元予以支持为宜。张国爱、薛琳梅主张给水管、楼地面、入户外立面、阳台立面、房屋套内电线、房屋套内排烟管，铝合金门窗、墙体保温层等存在问题，中超公司应承担整改费用，但其提供的证据不足以证明上述问题属于法定的房屋主体质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，且前述项目均包含在《竣工项目审查》中，均已通过国家有关部门的验收。另，中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，且督促整改属于相关的行政主管部门管理的范围，故张国爱、薛琳梅的第三项至第八项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。张国爱、薛琳梅主张中超公司应交付一个人防车位无偿使用的主张，于法无据，且与等价交换的市场规则相违背，故该项诉讼请求，不予支持。因鉴定费、检测费、保全费、律师费用并非实际产生的费用，故该部分诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张国爱、薛琳梅因改造入户门而产生的合理费用3000元；二、驳回原告张国爱、薛琳梅的其他诉讼请求。案件受理费588元，减半收取计294元，由原告张国爱、薛琳梅负担264元，由被告福建中超实业有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  林娟美二〇一八年六月六日书 记 员  倪淑玲附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十三条：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。