山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1121民初2814号 原告：王艳艳，女，1985年7月11日出生，汉族，住五莲县。 委托诉讼代理人：盛飞，山东阳尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云娥，山东阳尔律师事务所律师。 原告：崔永富，男，1978年12月6日出生，汉族，住五莲县。 第三人：日照艺成置业有限公司，住所地日照山海天旅游度假区北海路289号，统一社会信用代码913711005926076305。 法定代表人：王婷婷，总经理。 委托诉讼代理人：丁丹（系公司职工），女，住日照市东港区。 第三人：崔咏湄，女，1977年1月4日出生，汉族，住五莲县。 委托诉讼代理人：王飞，山东竞天律师事务所律师。 原告王艳艳与被告崔永富、第三人日照艺成置业有限公司（以下简称艺成公司）、第三人崔咏湄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳艳及委托诉讼代理人盛飞、第三人艺成公司的委托诉讼代理人丁丹、第三人崔咏湄的委托诉讼代理人王飞到庭参与诉讼。被告崔永富经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳艳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年7月25日签订的房地产交易合同合法有效，涉案房屋归原告所有；2.判令被告继续履行合同，被告及第三人艺成公司协助原告将涉案房屋产权登记手续办理到原告名下；3.诉讼费用、邮寄费等由被告承担。事实和理由：2014年9月23日，被告与第三人艺成公司签订《商品房买卖合同》，约定，被告购买第三人开发的逸城山景6幢1单元903号商品房一处。2019年7月25日，被告通过中介将涉案房屋以785000元价格出售给原告，原告依约于2019年8月1日向被告支付购房款750000元，但被告迟迟不办理涉案房屋所有权登记手续，致使原告不能取得产权证书，原告多次联系被告未果，为此，为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法公断。 第三人艺成公司述称，2013年3月20日，艺成公司与崔咏湄签订住宅认购协议书，2013年3月27日崔咏湄将该房屋买受人更名为崔永富，2014年9月23日崔永富与我公司签订商品房买卖合同，后2018年我公司通过电话通知崔永富可以办理产权登记手续，至今我公司对崔永富将房屋另售于王艳艳不知情，如果办理产权登记手续需要崔永富本人办理，如果后期将房屋改为王艳艳的名字需要办理二手房过户手续。 第三人崔咏湄述称，1.被告崔永富和崔咏湄是亲姐弟关系；2.2014年9月23日崔永富与艺成公司签订购房合同属实，但涉案楼房的实际购房人是崔咏湄，本案事实是2013年3月20日崔永湄与艺成公司签订认购书，后因崔咏湄名下还有其他房屋，不能办理一手房贷款，便委托其弟弟崔永富顶名购买涉案楼房，同年3月27日崔咏湄和崔永富一同去艺成公司办理了更名手续，事实上涉案楼房的首付款及其他款项均由崔咏湄出资；3.原告主张与崔永富2019年7月25日签订的买卖协议合法有效是不成立的，我们认为在该买卖合同过程中，原告自身就有过错，原告在没有见到相关合同原件、交款凭证原件的前提下，与崔永富签订买卖协议过错明显，从另一方面讲涉案楼房崔永富是顶名购房人并不是涉案楼房的实际权利人，且2019年7月25日涉案楼房并未在不动产登记中心登记备案，因此根据相关法律规定，被告崔永富对涉案楼房无权处置；4.崔永富侵占其姐姐崔咏湄财产数额巨大，其中包括涉案楼房，已经涉及刑事犯罪，目前崔咏湄已经向司法机关报案，相关部门正在审查中，我们建议法庭中止本案审理，在被告崔永富刑事犯罪一案作出结论后再恢复审理。 被告崔永富未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织进行了证据交换和质证。 一、关于涉案房屋在艺成公司与崔永富之间的交易情况。 1、王艳艳陈述，其只知道崔永富于2014年9月23日与艺成公司签订商品房买卖合同，购买逸城山景6幢1单元903号，并且该买卖合同已经在房管部门登记备案，崔永富在建设银行五莲支行办理的分期付款，贷款金额是442000元，原告购买被告房屋时，被告没有付清贷款，2019年8月1日原告支付被告购房款75万元，被告用其中的购房款偿还剩余银行贷款，具体数额我们不清楚，还清以后建设银行给崔永富出具了个人结清证明。并提交商品房买卖合同复印件、个人贷款结清证明复印件，证实以上陈述事实。并主张以上证据是从崔永富手中取得。 艺成公司质证称，对被告崔永富和我公司签订楼房买卖协议无异议，对于之后的崔永富与原告之间的交易和偿还银行之间的贷款我公司不清楚，对以上证据材料无异议。 崔永湄质证称，原告陈述的2014年9月23日崔永富与艺成公司签订商品房买卖合同（房管局备案的合同）这一事实属实，涉案房贷已经提前还清属实；但原告主张提交的商品房买卖合同及结清贷款证明由被告提供不属实，原告手中的合同是其从房管部门备案的合同复制的，并非被告给其复制的，事实上被告是顶名购房，合同签订后本案楼房所涉购房合同及与本案楼房交易相关的其他认购协议原件一直由第三人崔永湄保存，涉案商品房买卖合同中买受人崔永富留有的联系电话138××××1777是其姐姐崔咏湄的。 2、艺成公司提交2013年3月20日崔咏湄与艺成公司签订的认购协议一份、2013年3月27日崔永湄与崔永富的更名申请表一份。 王艳艳质证称，对艺成公司提交的两份证据，原告并不知情，但是从认购协议来看，崔咏湄仅仅于2013年3月20日支付了1万元的定金，并不能够证明崔咏湄购买了涉案房屋，认购协议第五条约定商品房买卖合同签订后本协议失效，那么在崔永富与艺成公司签订了商品房买卖合同，那么崔咏湄与艺成公司签订该份住宅认购协议就不具有任何法律效力，该房屋的买受人应当是崔永富。更名申请书不能够证实涉案房屋是崔咏湄所有。 崔咏湄质证称，对证据真实性没有异议，认购协议可以证实以下几点：1.崔咏湄的电话是138××××1777；2.证实崔咏湄确实有购买涉案楼房的意向。更名申请表能够证实更名的原因是因贷款问题更名，同时通过更名申请表的附件证实崔永富与崔咏湄是姐弟关系。通过艺成公司的两份证据能够证实崔永富是顶名购房人。 3、崔咏湄向法庭提交涉案商品房买卖合同的原件及2013年4月26日以被告崔永富的名义与艺成公司签订的地下车位认购协议原件和复印件，拟证实崔永富是顶名购房人，崔咏湄是实际购房人。 王艳艳质证称，对于崔咏湄提交证据的真实性无异议，但是对第三人所要证明的问题有异议，从两份证据来看涉案房屋购买人是崔永富而并非是崔咏湄，因此不能够体现出是崔永富顶名购买，即使原件由崔咏湄保管也不能证明涉案房屋是崔咏湄所有，按照第三人陈述崔咏湄与崔永富是姐弟关系，那么弟弟的合同协议由姐姐保管这是符合常理的，弟弟留有姐姐的电话也符合常理。综上，该证据不能证明崔咏湄的主张。 艺成公司质证称，对崔咏湄提交的证据无异议。 崔咏湄还提交首付款、车位款、储藏室及维修基金、装修押金、部分物业费、开口费、垃圾清运费及交房时补交的房款、车位服务费、交易手续费的收据原件及复印件，上述均是以崔永富的名义支付的，款项来源于崔咏湄的存款，拟证实崔永富是顶名购房人，崔咏湄是实际购房人。 王艳艳质证称，对以上证据的真实性无异议，该宗单据均写了崔永富的名，足以证实该房屋是崔永富所有，第三人崔咏湄主张是其顶名购买不能成立。 艺成公司质证称，对证据无异议。对证实目的请求法庭依法认定。 崔咏湄主张涉案楼房是在艺成公司与崔咏湄之间进行交接的，通过艺成公司交付给崔咏湄的交接包及房屋钥匙可以证实，原告是通过强占的手段霸占了涉案楼房。提交被告崔永富2019年3月18日给崔咏湄书写的一份保证书，证实1.崔永富涉赌、涉黄、不务正业；2.涉案楼房是由崔咏湄出资，崔永富是顶名购房。 王艳艳质证称，崔永湄陈述原告强行霸占了涉案房屋与事实不符，原告是支付了对价的，对保证书证据的三性均有异议，从内容看崔永富有很多不良习性，那么写保证书的情况有可能是其家人担心在崔永富名下的财产被崔永富挥霍或者是被债权人保全或者执行才想到的办法，要求崔永富将其名下的财富过户到崔咏湄名下。该保证书不能证明崔永富顶名购买房屋的主张。 艺成公司质证称，对保证书没有异议。 本院综合审查以上证据认为，从认购协议更名表、房屋买卖合同、房屋首付款、车位款、储藏室及维修基金、装修押金、部分物业费、开口费、垃圾清运费及交房时补交的房款、车位服务费、交易手续费等证据上记载的收款人为崔永富的事实来看，崔永富为从开发商处购买涉案房屋的购房人，崔咏湄与崔永富为姐弟关系，其持有上述购房手续不违背生活常理。崔咏湄提交的保证书，在崔永富未到庭的情况下，对其真实性无法确认，在没有其他证据佐证情形下，仅凭该保证书，不能确认崔咏湄用崔永富的名字购买涉案房屋的事实。 二、崔永富与王艳艳买卖涉案房屋的情况。 1、王艳艳陈述，2019年7月25日通过五莲县兄弟中介所介绍，双方签订了房地产交易书一份，当日向被告支付定金1万元，于2019年8月1日通过银行转账和微信转账的形式，原告支付给被告房款740000元，剩余房款35000元，合同约定在被告办理产权不动产证后60日内付清。8月1日崔永富和王艳艳一起验房后崔永富将钥匙交给了王艳艳，然后在建设银行通过手机银行及微信转账交给崔永富74万元房款。2019年8月份王艳艳在买了涉案房屋后就进行了装修但没有入住。提交双方签订的房地产交易书1份、崔永富书写的收到条3份、银行明细清单1份、微信转账单6份，拟证实以上陈述事实。 艺成公司质证称，对以上证据无异议，对该事情我公司不知情。 崔永湄质证称，对原告提交的上述证据均有异议，1.对银行交易明细清单不能充分证实汇入本案被告银行账户中，微信截图不能证实收款人是本案被告，原告应当继续提交证据予以证实，对原告提交的房地产交易书及收到条3份均有异议。 2、崔咏湄主张涉案房屋是2015年底艺成公司交付给崔咏湄，但一直未装修入住，崔永富从未实际占有过涉案楼房的房屋钥匙，2019年8月份原告通过换锁的方式强占了涉案楼房，是否装修我们不清楚。提交涉案房屋楼房的楼房钥匙、涉案楼房的水卡、非接触式IC用户卡及阳台钥匙、储藏室钥匙。 王艳艳质证称，对崔咏湄陈述的事实不清楚，不知道崔咏湄提交的上述钥匙等是不是其买的房子的。并解释称，在买卖房屋当时被告说上述钥匙等在外地，只交付了一把钥匙，等着国庆节的时候将其他钥匙一并交付，后来就联系不到被告了。 本院对上述证据经审查认为，房地产交易书、崔永富书写的收到条、银行明细清单记录、微信转账单等证据相互印证，可以证实涉案房屋在崔永富与王艳艳之间买卖是事实，崔咏湄持有涉案房屋的楼房钥匙、涉案楼房的水卡、非接触式IC用户卡及阳台钥匙、储藏室钥匙等，不能证实自己是涉案房屋的实际所有人。 三、在案件审理中，本院依职权对涉案房屋在崔永富与王艳艳之间买卖时的中介机构五莲县兄弟中介所的经营者王泽宝进行了调查，王泽宝陈述，2019年5月份左右，崔永富来我的中介所登记房源，表示有逸城山景的房子要卖。大约在7月初王艳艳找我说想在逸城山景买房子，我同事带着王艳艳去看了崔永富的房子，过后双方一起协商了价格，于7月25日下午在兄弟中介所签订了买卖协议。签订协议的当时王艳艳交给崔永富1万元，具体是现金还是转账我记不清楚了，崔永富出具了收到条。合同定的是8月1日之前王艳艳转给崔永富35万元，在建行五莲支行营业厅里，时间是8月1日之前，具体哪一天我记不清了，我和崔永富还有王艳艳一起，转账之后崔永富当着我的面给王艳艳出具了收到条。后来崔永富把银行贷款结清了，在银行出具结清证明后，王艳艳又付给崔永富40万元，结清银行贷款后我们一起到逸城山景物业把物业登记信息改成王艳艳了，当时物业也应该有签字。双方约好在开发商具备办理不动产证条件后，双方办理过户手续。崔永富将房屋买卖合同、钥匙（几把记不清了）交给了王艳艳，并把交易之前的水电费、物业费结清了。2020年5、6月份王艳艳打听能够办证了，王艳艳告诉我，让我联系崔永富，我联系不上他。当时是崔永富提供了一个商品房合同备案证明，五莲县房地产管理中心出具的，给我留了个复印件，后来我自己去房管局核实了，情况属实。崔永富说房屋是他自己的，他不在五莲住了说用不到了，所以说要卖。 王艳艳质证称，对上述调查事实无异议。 崔咏湄质证称，对调查笔录的真实性没有异议，但对调查人关于本案相关案件事实没有如实陈述，事实上在交易过程中崔永富没有将涉案商品房买卖合同原件及钥匙交付给王艳艳，涉案房屋商品房买卖合同原件和钥匙一直由崔咏湄保管的，是否付款我们不知情，对其他证据强调一点，商品房买卖合同不是原件。 艺成公司质证称，对调查笔录无异议。对商品房买卖合同无异议。对崔永富与王艳艳签订的房地产交易合同书不知情。对商品房备案证明、不动产登记中心查询结果是房管局出具的，应该向房管局核实，但崔永富确实办理了预告登记手续。 本院认为，王泽宝系王艳艳、崔永富买卖涉案房屋是的中介，其亲历了整个交易过程，其证言具有较高可信性，本院予以采信。通过证言结合预告登记内容可以看出，涉案房屋在预告登记时的买受人是崔永富，而非崔咏湄。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月20日，艺成公司与崔咏湄签订住宅认购协议书，约定崔咏湄认购艺成公司开发建设的位于五莲县的房屋。2013年3月27日崔咏湄申请将该房屋买受人变更为崔永富，并获得艺成公司同意。2014年9月23日崔永富与艺成公司签订涉案商品房买卖合同，并通过支付首付款194338元、银行贷款442000元的方式付清房款。2015年12月份艺成公司交付涉案房屋。 2019年5月份左右，崔永富到五莲县兄弟中介所登记房源，表示有逸城山景的房子要出卖。大约在当年7月初王艳艳到五莲县兄弟中介所称欲在五莲县逸城山景小区买房子，五莲县兄弟中介所工作人员带着王艳艳去看了崔永富的房子，随后王艳艳与崔永富双方协商了房屋买卖价格，于2019年7月25日下午在五莲县兄弟中介所签订了房地产交易合同书，内容为：“房地产交易合同书甲方(出售方)：崔永富身份证号：3707291978××××××××乙方(购买方)：王艳艳身份证号：3711211985××××××××根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规规定，在严格遵守国家法律法规的前提下，经双方自愿、平等的协商，就买卖房屋事项达成一致，签订本合同书。 第一条、房屋坐落、面积及权属：甲方同意将所拥有的位于逸城山景6号楼1-903产1套出售给乙方(以下简称此房产)，此房产以房产证(或购房合同)登记面积为准，主房面积为115.25平方米，附房面积为10.77平方米，带车位一个。产权人崔永富，产权系私有，不动产证未办理。预抵押证号为莲房预城区字第××号。第二条、甲方保证此房产一切情况(包括此房产权属证书以及权属状况、房屋状况等)介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有关系人同意出售，否则，视其行为为欺骗性违约，由此产生的后果由甲方承担。甲方同时保证付清过户前(交接前)的所有物业管理费、水电卫生费、有线费等费用(注：新房未住的另行约定)。第三条、甲方承诺在双方签订此合同后2019年8月5日内，空出房产并迁出全部在此房产名下的户口，并与乙方交接。否则甲方每延误一天，按照￥200元/天赔偿给乙方作为补偿金，并且乙方可以以甲方违约为由解除双方交易关系，由此产生的违约责任及费用等由甲方承担。在此房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理与甲方有关的房屋所有权转移手续。第四条、房款交付方式：1、乙方已对甲方上述房产状况做了充分了解，并同甲方商定此房产的成交价为： ￥785000.00元(大写柒拾捌万伍仟元整)。该价格是包括此房产配套设施在内的总价格，签订合同后甲方不得对此房产基础设施以及本合同所涉及到的房屋配套设施进行变动。2、付款方式：此合同签订当日乙方付￥10000.00元(大写壹万元整)给甲方作为购房定金，该定金在办完所有过户手续交接钥匙时一并转为购房款，余款支付方式及日期：2019年8月1日付350000.00元(含定金10000.00元)。2019年8月5日付房款400000.00元，剩余房款在甲方办理出不动产证后60日付清。3、此合同签订后甲方向乙方交出产权证，由中介方保管，甲乙双方共同出具身份证、结婚证、户口簿等证件以及复印件(办理过户手续用)。第五条、甲乙双方承诺在甲方办理出不动产证后60日前到相关房产管理部门或公证处办理房产所有权转移或公证手续，甲乙双方任何一方延迟，每天按￥200元/天赔偿对方作为补偿金，甲乙双方任何一方逾期10日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应按本合同第十条之规定承担违约责任，但双方另有书面约定的除外。第六条、中介服务收费标准及费用承担：鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意向丙方支付中介服务费用：甲方支付的中介服务费用为此房产成交额的7‰，乙方支付的中介服务费用为此房产成交额的8‰。经甲乙双方商定：甲方需缴纳的服务费由甲方承担，乙方需缴纳服务费由乙方承担。此中介服务费，由承担方以现金的方式，于本合同签订之同时一次性支付给丙方。第七条、交易税费及其他费用承担：此交易过程中，经甲乙双方商定：甲方办理不动产证产生付费用由甲方承担，甲乙双方过户需缴纳的过户税费由乙方承担。第八条、此房产所有权转移后不得拆除(或附带)的设备有：接房时所带全部设施，包含车位，地下室，所有公共维修基金，所有开口费等。第九条、相关约定补充：1、甲乙双方积极配合中介方办理二手房过户或公证事宜，提供相关手续。2、甲方保证在收到首付款后第一时间解除抵押。第十条、违约责任及赔付方式：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若甲方违约，返还乙方购房定金，并按房屋成交总价的20%付给乙方作为违约赔偿金；若乙方违约，由乙方按房屋成交总价的20%付给甲方作为违约赔偿金。违约金需在违约事实发生后七日内由违约方支付给对方。本合同一经签订，中介服务费概不退还，若有违约，中介服务费用由违约方承担。第十一条、如由于各种不可抗力原因(如地震、海啸等自然原因)导致交易失败，甲方退还定金给乙方，此合同自然解除。第十二条、本合同及相关补充协议的空格部分填充文字与印刷文字具有同等法律效力；本合同及附件中未规定的事宜，均参照国家相关法律法规执行，未尽事宜由各方协商解决，如不能解决，则提请当地地方法院诉讼解决。第十三条、本合同连同附件共2页，一式三份，甲、乙、丙三方签字按手印或盖章后生效，甲、乙、丙各执一份，均具有同等法律效力。甲方签章：崔永富签名常住地址：石场乡经委宿舍联系电话：189××××5637乙方签章：王艳艳签名常住地址：五莲商务局联系电话：159××××2666丙方(见证方)：五莲县兄弟中介所（盖章）签约日期：2019年7月25日星期四”。2019年7月25日王艳艳支付给崔永富10000元，崔永富出具收条，内容为：“收到条今收到王艳艳购房定金10000元整大写壹万元整崔永富2019.7.25”。2019年8月1日王艳艳支付给崔永富740000元，崔永富出具收到条两份，内容分别为：“今收到王艳艳购房款340000元整，计叁拾肆万元整崔永富8.1”、“收到条今收到王艳艳购房款400000万元整计肆拾万元整共收到75万元整崔永富2019.8.1”。崔永富于2019年8月1日结清涉案房屋在中国建设银行的贷款。王艳艳自2019年8月份开始对涉案房屋进行了装修。艺成公司主张在庭审时涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，但该公司依照规定只能办理至崔永富名下。 本院认为，崔永富与王艳艳签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，不违反法律、法规，为有效合同，对双方具有拘束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。王艳艳已经按照合同约定向崔永富支付购房款750000元，履行了合同义务，合同中虽然没有约定具体的产权登记办理时间，但王艳艳签订并履行涉案房屋买卖合同的目的是取得涉案房屋的所有权，崔永富在涉案房屋已经具备办理不动产权证条件的前提下，应当积极、及时协助王艳艳将涉案房屋产权登记至王艳艳名下，办理时间本院认为以六十日为宜。不动产物权的变更经依法登记，发生效力。依照双方之间的房屋买卖合同，王艳艳就涉案房屋享有债权，即要求崔永富协助将涉案房屋不动产权登记至王艳艳名下的权利，但王艳艳依照该合同尚不享有涉案房屋物权，故，本院对其主张的确认其对涉案房屋享有物权的请求不予支持。依据合同的相对性原理，依照艺成公司与崔永富之间的房屋买卖合同，艺成公司的合同义务是协助崔永富将涉案房屋产权登记到崔永富名下，王艳艳与艺成公司之间不存在房屋买卖合同关系，故艺成公司没有协助王艳艳将涉案不动产权登记至王艳艳名下的义务。崔咏湄主张其为涉案房屋的实际买受人，但提供的证据不足以证实其主张。涉案房屋从认购变更、买卖合同中的买受人、银行贷款还款人、预告登记中的权利人等事实，可以确认崔永富是涉案房屋一手买卖的买受人。退一步讲，即使崔咏湄是涉案房屋的一手实际买受人，王艳艳在与崔永富进行二手房买卖时从商品房买卖备案合同中买受人及预告登记中权利人均为崔永富的记载内容来看，再加之王艳艳实际支付了合理的对价，可以确认王艳艳为善意购买人，王艳艳与崔永富签订的买卖合同仍然为有效合同，崔永富应当承担其无权处分行为给崔咏湄造成的损失。崔咏湄主张的涉案房屋涉及刑事犯罪，现在没有证据证实其主张，故本院对其主张本案应当中止审理的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告王艳艳与被告崔永富于2019年7月25日签订的买卖五莲县的房地产交易合同为有效合同； 二、被告崔永富于本判决生效之日起六十日内协助原告王艳艳将五莲县的房屋产权登记到原告王艳艳名下； 三、驳回原告王艳艳的其他诉讼请求。 案件受理费11650元，由被告崔永富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  何丕猛 人民陪审员  韩文杰 人民陪审员  仲崇敏 二〇二一年三月三日 法官助理钱永艳 书记员李秉阳