广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初4143号原告：庞丽娟。原告：敖菊香。上列两原告的共同委托诉讼代理人：王文武，广东瑞霆律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：何庆权，广东前海律师事务所律师。被告：洪炯虎。委托诉讼代理人：周文月，广东深誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玢，广东深誉律师事务所律师。被告：陈世军。被告：深圳市惠标城贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区吉华街道上水花园**401。法定代表人：蔡浩。委托诉讼代理人：陈少凤，广东深誉律师事务所律师。被告：广东吉径律师事务所，，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道金运家园**商铺215负责人：陆志一。委托诉讼代理人：陆志一，广东吉径律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜加恩，广东吉径律师事务所律师。被告：广州海巨石油有限公司，，住所地广州市番禺区石碁镇市莲路石碁村段**法定代表人：陈勤广。委托诉讼代理人：鲁琳琳，广东方源律师事务所律师。被告：刘元海。委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎、陈世军、深圳市惠标城贸易有限公司（以下简称惠标城公司）、广东吉径律师事务所（以下简称吉径律所）、广州海巨石油有限公司、刘元海合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。诉讼期间,原告申请追加刘元海为被告，本院予以准许。被告惠标城公司在答辩期间对管辖权提出异议，本院于2018年8月20日作出(2019)粤1323民初4143号民事裁定书，驳回其异议。被告惠标城公司不服该裁定，提起上诉。惠州市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）粤13民辖终589号民事裁定书，驳回其上诉，维持原裁定。本院于2019年6月13日公开开庭审理了本案，庭审期间，原告申请撤回对被告广州海巨石油有限公司的起诉，本院裁定予以准许。原告庞丽娟及两原告的共同委托诉讼代理人王文武、何庆权，被告洪炯虎及其委托诉讼代理人周文月、杨玢，被告惠标城公司的委托诉讼代理人陈少凤，被告吉径律所的负责人陆志一及其委托诉讼代理人杜加恩，被告刘元海及其委托诉讼代理人庞春政到庭参加诉讼，被告陈世军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞丽娟、敖菊香向本院提出诉讼请求：1.判令合同无效；2.判令被告洪炯虎向原告退还购房款213246元；3.判令被告吉径律所向原告退还律师见证费1000元；4.判令被告陈世军、被告惠标城公司、被告吉径律所、被告刘元海与被告洪炯虎共同承担向原告退还上述购房款的连带责任；5.判令各被告承担本案诉讼费、财产保全费、公证费、见证费、律师费等诉讼费用。诉讼期间，原告明确其第一项诉讼请求为：原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎于2017年8月7日签订的《合作建房协议书》无效。事实与理由：2017年6月21日，原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎、被告陈世军、被告惠标城公司等三被告的代表人陈世军就海岸居9栋3A03号房购买事宜，签订了《合作建房协议书》。签约前，上述三被告及其代表人向原告保证其已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利即受第三人权利不当限制。基于以上，原告庞丽娟、敖菊香于2017年6月21日与被告洪炯虎、被告陈世军、被告惠标城公司等三被告的代表人洪炯虎签署了《合作建房协议书》，并于当天，原告通过刷卡的方式支付上述房购房款定金20000元至被告惠标城公司开立的POS机账户。其后，原告按照上述三被告的指示，分别于2017年6月23日、2017年8月7日通过刷卡的方式共计支付193246元至被告惠标城公司开立的POS机账户。为了打消原告的疑虑，在2017年8月7日原告庞丽娟、敖菊香交齐上述房购房款的当天，上述三被告提出重新签订《合作建房协议书》，并安排了专业律师陆志一对该签订过程进行律师见证，同时向原告提供了被告洪炯虎与刘元海之间的《合作建房协议书》、刘元海与黄志强等人之间的《合作建房协议书》、盖有稔山镇盐灶背村民委员会印章的《村民建房申请书》等文件。2018年４月，原告通过新闻媒介和政府官方渠道获悉涉案房屋系违建建筑，知悉后，原告方知被骗，并于2018年４月14日向涉案房屋所在地公安机关报案。自签约至今，被告洪炯虎、被告陈世军、被告惠标城公司等三被告实际并未依法办理及取得合法建设手续，一直在欺骗原告庞丽娟、敖菊香，骗取了原庞丽娟、敖菊香购房款合计213246元。综上所述，上述三被告虚构事实，骗取原告购房款的行为，已经严重侵犯了原告的合法权益。被告吉径律所作为专业服务机构和专业律师，该机构律师陆志一明知上述四被告并未取得涉案房屋的合法建设手续，仍为上述四被告的欺骗行为进行背书，并收取原告见证费1000元，应与上述三被告承担向原告退还购房款的连带责任，并向原告退还1000元。被告刘元海与洪炯虎于2016年11月12日签订《合作建房协议书》，合同约定由被告刘元海负责提供地皮，并保证所提供之地皮无产权纠纷，被告洪炯虎负责出资建设。因被告刘元海提供的地皮为非建设用地，导致原告与被告洪炯虎签署的合同没有履行基础。被告刘元海与本案具有直接的利害关系，应连带承担向原告退还购房款的责任。被告洪炯虎辩称，1、洪炯虎与原告实质是房屋买卖关系，在合同签订时双方均存在过错；2、洪炯虎与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告进行房屋买卖，涉案房屋的均价是两千多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是愿意承担相关风险的，签合同时原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错。依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担；3、涉案地块由村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产权纠纷，该项目由刘元海统一承接后分包给洪炯虎，最后该房屋落成后共享利益。再者，房屋修建时，竣工后我方并未收到任何关于相关地块的行政处罚或者告知文件，洪炯虎对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民及刘元海作保，洪炯虎始终不存在恶意。被告陈世军未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告惠标城公司辩称，1、原告在起诉状中虚假陈述部分事实，惠标城公司并没有获得房屋所有权及使用权，也未参与合作建房，洪炯虎从未代表惠标城公司与原告签订合同并作出任何承诺；2、本案合作建房协议书中合同主体为被告陈世军及原告，合同交易主体明确无歧义，惠标城公司并不是本案合同的向对方，不应对本案合同承担责任，原告请求惠标城公司承担连带责任无法律依据。被告吉径律所辩称，（一）诉请没有法律和事实依据，依法应予驳回。1、原告诉状陈述虚假。原告在见证前已与见证人以外的被告签订《合作建房协议》，但除了另案原告庞丽娟外，其余原告、被告为抹杀签约时即明知合建（买卖）违法，恶意串通，以损害国家、案涉集体土地利益为代价，谋取非法暴利的事实而未提交第一份《合作建房协议》。2、诉状说原告签订了前述协议，并付完购房款后，被告为打消原告疑虑，才要求再次签订经见证的《合作建房协议》，并同时将被告此前与其他合建人签订的若干《合作建房协议》提供给原告，违背事物发展规律。3、紧邻案涉房屋的碧桂园的房价非常透明，两边的价格有天壤之别，原告不可能不知道；4、如为合建，签订第一份《合作建房协议》时，被告未向原告提供（出示）土地使用权证、建设、施工、规划审批手续，也没有见证的“误导”。5、关于法律适用。民法关于“恶意”的认定，即明知违法仍为之；作为完全民事行为能力人，任何人不得以不知为由而违法；域外自然人在本国进行诉讼，应适用本国法律。基于本案相关原告支出巨额购房（合建）款和交易过程漫长的事实，其应研究过案涉法律，推定其明知法律规定，符合事实和法律。根据民法通则、民法总则的规定，双方已获取或拟获取的财产利益应返还国家或案涉集体，双方因违法遭受的损失各自承担，原告无权要求任何人赔偿。（二）关于见证，见证不是本所及律师所为。1、从形式上分析，见证文件没有本所盖章、律师签字；2、本所、律师执业证复印件来源、见证印章问题。（1）本所对外签订顾问合同，都要向顾问企业提供本所及承办人执业证复印件；（2）本所对外签委托合同，都要向委托人提供承办人执业证复印件；（3）本所向国家机关（机构）申请、查询、参与行政听证等，都要向该机关（机构）提供承办人执业证复印件；（4）本所参与诉讼、仲裁、调解，都要向法院、仲裁委及相应调解机构提供承办人执业证复印件；（5）本所系公开合法执业机构，所的执业证随时悬挂于前台显眼处，委托人、潜在委托人和咨询者随时可以拍照，所拍照片在大多数打字复印店、广告制作店都可复制得跟原件基本一致；（6）律师名片发无数张，其上记载了律师电话、执业证号。3、从见证文书分析，《合作建房协议》并无见证人审阅、保证、确认证件、文件真实、合法的内容，但《见证书》上却记载“基于《合作建房协议》的约定，见证人已审阅文件、证件，各方共同保证、确认证件、文件真实、合法”，简直是前言不搭后语，不可能是律师制作。综上，本所、律师执业证复印件可能来源于任何渠道，见证印章可根据律师执业证复印件、名片私刻，原告提供的见证文书、本所、律师执业证复印件、见证印章不能证明本所、律师进行案涉见证。4、即使存在见证，本案为被告与原告的合同纠纷，见证人非合同相对人，也不是本案适格被告。5、根据法律规定，见证人在此类案件中也不应承担连带和补充责任。另补充答辩称，原告声称除被告吉径律所以外的其他被告保证土地属于他们，但提供了三份与他人签订的合作建房协议都明确不属于被告，据此，可以推知原告知道合建行为违法。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，被告刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告。2、合同系原告与被告陈世军自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错。3、被告刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理。4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告。5、房屋由被告陈世军与本案原告合作建房，收益均由被告陈世军分享，被告刘元海并未分享任何收益。6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错。7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷。8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年。9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非相对方，从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。原告庞丽娟、敖菊香围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.见证书，包含三份合作建房协议、律师见证书、村民建房申请书；2.房款收据及付款记录；3.国土资源行政处罚听证告知书；4.报警回执，证明涉案房屋是违法建筑;5.原告与被告陈世军签订的合作建房合同;6.深圳律师网页上深律纪字［2016］19号深圳市律师协会对陆志一律师予以“训诫”处分、深律纪字［2016］28号深圳市律师协会对陆志一律师予以“通报批评”处分、深律纪字［2016］46号深圳市律师协会对陆志一律师予以“通报批评”处分的截图。被告洪炯虎、陈世军、惠标城公司、刘元海均未向本院提交证据。被告吉径律所围绕其辩解向本院提交以下证据：1、深圳市中级人民法院（2014）深中法民终字第436号民事判决书；2、深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17150号民事判决书。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月12日，被告刘元海（甲方）与被告洪炯虎（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”小区规划图中的9栋和10栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：“海岸居”小区规划图中的9栋占地面积约1200平方米，规划图中10栋占地面积约800平方米，双方按3:7比例对已建成的楼房面积分配（9栋的产权归乙方所有，不足分配面积在10栋5楼以上按好差搭配补给乙方，其他全部产权归甲方所有）。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上。2、合作期限为70年。3、双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2017年1月9日，被告洪炯虎向被告陈世军出具《授权书》，内容为“本人洪炯虎兹授权委托陈世军先生全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》9#楼合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。”2017年5月21日，被告陈世军（甲方）与原告庞丽娟（乙方）签订《合作建房合同》，约定甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目“海岸居”的9#楼第3A层03房，房屋建造费为213246元，并对付款方式、交楼期限等进行了约定。2017年8月7日，被告洪炯虎（甲方）与原告庞丽娟、敖菊香签订《合作建房协议书》（以下简称第三份协议），约定：双方经平等协商，决定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的广东省惠州市惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》9#楼合作建房……一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情形，由甲方负责。二、由甲方负责设计、施工、工程质量、产权证照办理。三、房产分配：乙方出资￥213246元整，第四层3A03号房（二房二厅），建筑面积约80.47平方米毛坯房归乙方所有。四、付款方式：一次性付清（收款凭甲方收据）。五、乙方付清合作建房款后，乙方享有该房产柒拾年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送与继承等权利，包括征收、拆迁等产生的与乙方房屋对应的补偿。），享有与该房关联的公共利益，承担相应义务（及时缴交水电费、物管费等。），甲方、甲方继承人及甲方的其他利害关系人无权干涉乙方行使所有权……七、为节约签约、履约成本，简化交易手续，并基于双方的信任，决定委托律师为签订本协议提供见证。原告庞丽娟、敖菊香主张上述第三份协议经被告吉径律所见证，提供2017年8月7日的《见证书》，该《见证书》内容载：一、委托人声明1、基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件已提交见证人及委托人审阅，其真实性由各方确认、保证。二、见证事项1、双方相貌是否与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名是否与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是否双方亲自签署。三、见证意见1、双方相貌与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。四、见证人申某，基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件已提交见证人及委托人审阅，其真实性由各方确认。见证人处加盖长方形印章“广东吉径律师师事务所执业律师：陆志一执业证号：14403201110141529”。《见证书》附件内容包括第一份协议、第二份协议、第三份协议、村民建房申请书、陆志一律师的执业证复印件。同时，该《见证书》并加盖“广东吉径律师事务所骑缝章”。原告于2017年8月7日支付1000元律师见证费，律师见证费《收据》经手人处加盖“中国注册执业律师陆志一”印章。原告庞丽娟、敖菊香分别于2017年3月7日、6月21日、6月23日、8月7日通过POS机刷卡方式支付50000元、56623元、20000元、86623元至被告惠标城公司账户，金额合计213246元。被告洪炯虎于2017年8月7日出具内容为“今收到庞丽娟交来海岸居9#楼3A03房合作建房款213246元”的《收据》交原告收执。庭审中，被告惠标城公司确认收到上述款项，并表示款项已由被告洪炯虎使用；被告洪炯虎自认其系被告惠标城公司的实际控制人，持股的股东及法定代表人均系洪炯虎聘请的员工，案涉购房款进入被告惠标城公司账户后，由洪炯虎处置并用于涉案房屋建设工程费用支出。庭审中被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是我自己直接建的，我与洪炯虎合作建设了第9、第10栋，收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由我和村民分。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告庞丽娟、敖菊香提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，被告惠标城公司系于2013年6月20日注册成立的有限责任公司，法定代表人原为蔡浩，2019年4月16日法定代表人变更为刘秀连，登记股东为蔡浩（96.5%）、蔡标（3.5%），经营范围：钢材、建筑材料的销售，国内贸易，货物及技术进出口。被告吉径律所系于2011年11月14日注册成立的有限合伙企业，负责人为陆志一。在被告吉径律所陆志一律师2016年6月26日为案外人吴某琴与案外人钟某林的《房屋转让协议书》见证中，该见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”与涉案见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”肉眼辨识是一致的。2018年12月21日，深圳市律师协会对陆志一律师作出深律纪处字[2018]46号处分决定书，认为陆志一律师在上述《房屋转让协议书》见证业务中，仅对双方签字行为进行见证，违法《律师见证业务工作细则》的规定，为非商品房转让提供律师见证服务的行为也违反了深圳市司法局印发的《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》的规定，对陆志一律师予以“通报批评”处分。另案[(2019)粤1323民初1588号]原告付青青在该案庭审中陈述称：其与另案原告付桂仙、陈萍、黄怀壁、曾建红五人系在中介许传汕的带领下直接到深圳市龙岗区布吉街道金运家园2栋商铺215号进行律师见证的，该地点悬挂广东省吉径律师事务所的招牌，并且见到陆志一律师本人。2018年3月15日，惠东县国土资源局向稔山镇盐灶背村上围村小组发出惠东国土资行听字［2018］61号《国土资源行政处罚听证告知书》，责令该村小组退还非法占用的10141.12平方米土地，并对该村小组非法占用建制镇、草地、村庄10141.12平方米处以每平方米10元的罚款，罚款金额合计101411.2元，上缴国库。另查二，2018年4月14日，原告庞丽娟、敖菊香以刘元海、洪炯虎等人涉嫌诈骗为由向惠东县公安局报案。本院经函询惠东县公安局，该局复函“经初查，未发现刘元海、洪炯虎等人在稔山海岸居楼房建设中有涉嫌诈骗行为，故对庞丽娟、敖菊香等6人的报案作不予立案处理。”另查三，被告刘元海、洪炯虎因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；判处洪炯虎有期徒刑三年三个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎签订的《合作建房协议书》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”9#楼第四层3A03号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告洪炯虎之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎签订的《合作建房协议书》的效力；（二）被告洪炯虎、刘元海、惠标城公司、陈世军应否向原告连带返还购房款。（三）被告吉径律所应否返还见证费并对购房款承担连带返还义务。关于涉案原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎签订的《合作建房协议书》的效力。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》及《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎于2017年8月7日签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告洪炯虎、刘元海、惠标城公司、陈世军应否向原告连带返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告陈世军签订的涉案《合作建房合同》无效并要求被告洪炯虎返还213246元购房款，理由充分，本院予以支持。被告刘元海与被告洪炯虎合作建设涉案“海岸居”9#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与洪炯虎的合作之债即涉案213246元购房款的返还承担连带责任。被告惠标城公司由被告洪炯虎实际控制，且涉案购房款均系付至被告惠标城公司账户，被告洪炯虎及惠标城公司均辩称原告支付的购房款已由洪炯虎实际使用，但使用的具体金额、款项是否有剩余，被告惠标城公司未提交相关证据予以佐证，故被告惠标城公司应在其收取的款项范围内即213246元向原告连带返还购房款。关于被告陈世军是否承担责任问题，本院认为，被告陈世军虽然代为签署了《合作建房合同》，但其系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请陈世军对购房款的返还承担连带责任，依据不足，本院不予支持。关于被告吉径律所应否返还见证费并对购房款承担连带返还义务的问题。所谓律师见证，是指律师事务所接受当事人的委托或申请，以律师事务所及见证律师的名义，就有关法律事实或法律行为的真实性、合法性进行审查证明的一种律师非诉讼业务活动。我国律师法对律师见证并没有作为一项律师业务予以确认。案涉合同当事人之所以委托律师事务所进行见证，其目的系通过律师事务所提供专业法律服务，获取可期待的利益（购买房屋）。本案中，被告吉径律所在原告已付清案涉购房款后出具见证书，不影响原告与被告签订的合同效力。但被告吉径律所在审核了双方当事人的主体资格等内容后，未能尽谨慎审查见证事项合法性及审查当事人提供材料的形式真实性义务，为当事人提供正确的法律服务意见。依据《律师见证业务工作细则》规定，承办律师在出具《律师见证书》前，应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审核。在案涉土地、房产缺乏相关证明材料及行政报建手续等只需形式审查即可发现存在缺陷的情况下，被告吉径律所仍进行见证并出具《见证书》，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，被告律师事务所未履行法律专业机构应尽的谨慎注意义务和基本风险提示义务，存在过错，故原告诉请被告吉径律所退还律师见证费1000元，本院予以支持。对于原告要求被告吉径律所连带返还购房款的诉请，本院认为，原告在本案中是以合同纠纷提起诉讼，被告吉径律所非涉案合同主体，亦未收取涉案购房款，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。综上，被告陈世军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告庞丽娟、敖菊香与被告洪炯虎于2017年8月7日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告洪炯虎、刘元海、深圳市惠标城贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告庞丽娟、敖菊香连带返还购房款213246元；三、被告广东吉径律师事务所于本判决生效之日起10日内向原告庞丽娟、敖菊香返还见证费1000元；四、驳回原告庞丽娟、敖菊香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4513元(原告已预缴)，由被告洪炯虎、刘元海、深圳市惠标城贸易有限公司连带负担4492元，被告广东吉径律师事务所负担21元。如不服本判决，原告庞丽娟、敖菊香可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣审 判 员  王雪良人民陪审员  周必双二〇二〇年二月十日法官助理黄静书记员赖丽娴