山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2018）晋1102民初1766号原告:胡某，汉族，山西省吕梁市人。委托诉讼代理人：李某，山西省吕梁市人，系原告妻子。被告：冯某，汉族，吕梁市临县人。委托诉讼代理人：张某，山西晋凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，山西晋凯律师事务所实习律师。原告胡某与被告冯某民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月10日受理后，适用简易程序审理后转为普通程序审理，依法组成合议庭于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告胡某及委托诉讼代理人李某，被告冯某委托诉讼代理人张某、赵某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告于2016年7月5日签订的《《抵房协议》》无效；2、请求判令被告偿还原告借款777329.28元；3、请求判令被告冯某自2016年8月25日起至实际还清上述借款之日止，以777329.28为基数，按照约定利率2分向原告支付相应的利息，以及追索借款时的支出费用；4、本案所涉诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：2014年、2015年被告通过市房管局交易中心职工温建平介绍，向原告分别借款三次共计90万元，并通过介绍人温建平以被告名下的房产作为抵押，当时言明月息2分。后被告未能还款，原告多次向其催要，原、被告于2016年7月5日由介绍人温建平执笔书写，签订了《《抵房协议》》，约定“被告用3套房子抵账还款付息，房屋坐落位置以产权证为准”。协议签署后，被告将其中两套房屋出卖，偿还了原告339400.72元借款。现被告用于抵顶的的第三套房屋位××区，该房屋属于部队用地，依法不能办理过户登记，剩余777329.28元借款至今分文未付。被告冯某辩称：1、被告于2014年、2015年向胡某借款是事实。2、原、被告达成的《《抵房协议》》系双方真实意思表示，且未违背法律的禁止性规定，故合法有效，不应确认无效。协议签订后原告已将其中的两套出卖，被告向胡某的借款本息全部还清，原告诉请无事实和法律依据，应予依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告冯某于2014、2015年期间向原告胡某借款90万元，并于2016年7月5日签订《《抵房协议》》，协议载明：冯某向胡某借款90万元，利息14万元，用于洗煤厂投资，因洗煤厂生意不景气，双方协商用3套房子抵账还款付息，房屋坐落位置以产权证为准，冯某积极配合原告办理过户手续，协助移交房屋给胡某，双方不得反悔。三套房屋原告均未实际占有，也未过户在其名下。第一套房屋位于离石区世纪广场，权证号为2013字第E000003号，该房屋于2016年7月4日出售给第三人，购房合同所示售价为5万元，合同约定交易费由买方负担。实际交易金额为12万元（含交易费），扣除交易费为107525.72元。此款于2016年7月6日偿还原告借款。第二套房屋位于离石区段家坪村，权证号为2009E字第000057号。该房屋于2016年8月25日出售，购房合同所示售价为200000元，合同约定交易费由买方负担，实际交易金额为24.1万元（已扣除交易费），此款于2016年8月25日偿还原告借款。上述两套房屋已出卖给案外人，交易合同及过户手续均由被告本人签字确认。卖房所得款用于偿还原告借款。《抵房协议》所涉第三套房屋的产权登记在被告名下，位于××区房间。房屋土地为中国人民解放军94184部队所属，编号为离国用（2004）第125号的划拨国有建设用地使用权，现不具备过户条件。故原告至今未实际占有亦未过户，从而引起诉争。另查明，2016年6月15日，被告给原告打欠条一支“今欠胡某利息从2015年10月14日至2016年6月14日，共8个月，计利息壹拾肆万肆仟元整”。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间借款利率的约定；2、原、被告签订的《抵房协议》是否有效；3、《抵房协议》所涉前两套房屋是由谁出售的；4、被告是否应当偿还原告借款本金、利息及数额的确认。1、原、被告之间借款利率的约定。被告曾给原告出具利息欠条，载明8个月利息共为144000元，结合原、被告借款本金90万元，可以认定原、被告借款约定利息应为月利率2%。2、原、被告签订的《抵房协议》是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走，地随房走”的原理。本案中，被告作为房屋的权利人对其房屋享有占用、使用、收益、处分的权利，但转让房屋必然涉及土地使用权的转让，《抵房协议》中的第三套房屋位于××区的的第三套房屋位××区房屋是建立于以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、政府规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案第三套房屋所涉的土地为划拨取得，土地使用权人即本案被告未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权处分的权利。第三套房屋的《抵房协议》，虽系双方的真实意思表示，但违反行政法规的强制性规定，应认定无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定。本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，据此亦应当认定《抵房协议》无效。3、《抵房协议》所涉前两套房屋是由谁出售的。第一套房屋，被告与买主签订《房屋买卖合同》时间为2016年7月4日，《抵房协议》签订时间为同年7月5日，也就是说《抵房协议》签订前被告已经与买主签订了《房屋买卖合同》将该房屋出卖。签订《抵房协议》之后，该协议所涉的第二套房屋的所有权并未过户登记在原告名下，亦未实际占有，原告未取得该房屋的所有权，也就是说原告并没有取得对该房屋的处分权，房屋买卖交易合同及过户手续均由被告本人签字确认,所卖房屋价款被告在与买主办理有关过户手续时应当是明确知晓的。故应当认定被告将本案所涉两套房屋出售，并以卖房款清偿了所欠原告的部分债务。4、被告是否应当偿还原告借款本金、利息及数额的确认。债务清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的债务并未消灭。也就是说，在原、被告之间的以房抵债协议未完全履行之前，双方之间的债务关系并未消灭，只有双方的以房抵债协议合法有效并得以履行完毕后，被告才完成了全部债务的清偿义务。本案中，仅凭当事人签订《抵房协议》的事实，在未将案涉房屋交付原告并办理产权登记手续的情况下，尚不足以认定该协议约定三套房屋抵顶消灭相应金额借款债务。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。《抵房协议》签订后，该协议所涉三套房屋的所有权并未登记在原告名下，原告未取得该房屋的所有权，也没有证据证明该房屋目前或曾经在原告的实际控制或使用中。被告并未履行《抵房协议》约定的义务，故原告对于该协议书约定的以房抵债的相应债权并未消灭。综上，被告并未履行《抵房协议》约定的义务，原告签订《抵房协议》的合同目的无法实现。在这种情况下，原告提起本案诉讼，请求被告按照原有借贷关系清偿借款本息，符合法律规定以及本案实际，应予支持。原告已收到的两套房屋的变现价款应在借款中予以核减。被告所欠原告本金及利息应以原借款约定月利率2%计算。原、被告于2016年7月5日签订《《抵房协议》》之日双方确认利息为140000元，予以确认。2016年7月6日至2016年8月25日被告所欠利息为30600元（900000元*0.02/30*51）。截止2016年8月25日本息共计1070600元（900000元+140000元+30600元），被告两套房屋变现款共计348525.72元，核减后被告欠原告本金为722074.28元（1070600元-348525.72），并支付从2016年8月26日起以722074.28元为基数，按月利率2%计算利息至实际清偿之日。关于原告请求被告承担为实现债权在另案中支付诉讼费、律师费、物业费及其他费用，因该诉请与本案不属同一法律关系，在本案中不予处理，原告可另案处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：一、原告胡某与被告冯某2016年7月5日签订的《抵房协议》无效；二、被告冯某在本判决生效后十五日内偿还原告胡某借款本金722074.28元，并支付从2016年8月26日起以722074.28元为基数，按照月利率2%计算的利息至实际还款之日止；驳回原告胡某的其他诉讼请求。案件受理费11573元，由被告冯某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审 判 长 张卫华人民陪审员 李文华人民陪审员 王冬连 二〇一九年一月二十八日书 记 员 高 冉