上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2832号原告(反诉被告)：上海明环工艺制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘贤香，执行董事。委托诉讼代理人：宋国军，浙江三衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆程葆，浙江三衡律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄家贵，男，1968年12月15日生，汉族，住江西省。被告(反诉原告)：俞小红，女，1973年7月8日生，汉族，住江西省。两被告共同委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海明环工艺制品有限公司(以下简称“明环公司”)与被告黄家贵、俞小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告提起反诉，本院依法予以受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。经本院院长批准，本案延长审限三个月。案件审理过程中，原告申请对其设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料的价值进行评估，本院予以准许。本案于2017年3月15日、2018年7月18日两次公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘贤香参加两次庭审；原告原委托诉讼代理人王廷廷、被告委托诉讼代理人吴冬辉参加第一次庭审；原告委托诉讼代理人宋国军、陆程葆，被告委托诉讼代理人张翕翊参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告明环公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、被告退还押金10万元；3、被告返还设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料(价值暂估为700万元)，若不能返还，则对不能返还部分予以赔偿；4、被告赔偿因擅自锁大门给原告造成的营业损失274万元；5、被告赔偿装修损失34万元；6、被告向原告开具已付房租的发票，金额1,914,367元。事实与理由：原、被告于2013年签订厂房租赁合同一份，约定被告将位于松江区叶榭镇大庙村中心队488号的厂房及办公室出租给原告，租期6年，从2013年3月1日至2019年2月29日。前两年租金为487,494元，每两年递增5%；每三个月支付一次租金，提前10天支付。合同签订后，原告向被告支付了押金100,000元。合同履行过程中，双方口头约定原告可不定期向被告支付租金。此后，原告陆续向被告支付租金。2015年9月，原告准备申请在上海股权托管交易中心挂牌时得知，被告租给原告的厂房为违章建筑，全部厂区均无产证，导致原告无法申请在上海股权托管交易中心挂牌。被告不仅将违章建筑出租给原告，而且自2015年5月起，被告经常不定期锁厂房大门，使得原告生产的工艺品产量严重下降。2016年10月29日上午，被告在未提前通知原告的情况下，将原告的所有设备，特别是价值昂贵的生产设备抛弃至露天场所，风吹雨淋造成严重毁坏或损毁，并将原告的厂区大门及车间锁起来，将原告生产固定资产、车间模具、原材料、物料及办公物品予以扣留，导致原告根本无法生产。承租期间，原告对涉案房屋做了环氧地坪漆、隔断、彩钢板、地板、动力电等装修，被告强行解除合同，造成了原告装修损失。原告故此提出上述诉请，请求判如所述。被告黄家贵、俞小红辩称：同意解除合同，但解除原因是由于原告一再拖延支付租金、水电费等，导致合同无法履行。押金10万元确实收到，但因原告违约，被告有权没收。被告从未取走或破坏原告的设备或原材料，因原告拖延支付租金，被告多次通知原告搬离，但原告始终不肯搬离，所以被告将原告遗留在系争房屋内的物品放置在房屋外面厂区内。由于原告涉讼多起案件，导致部分机器设备被多家法院查封。被告从未擅自锁大门禁止原告使用，是原告经营不善导致多起诉讼，2014年就停止经营，不存在经营损失，被告也没有锁大门导致原告无法经营。原告的装修仅限于在地坪上刷漆，以及在弄堂里搭铁棚，根据合同约定，不可移动的装修归被告所有。根据合同约定，税费由原告承担，故如原告需要发票，需将税金支付给被告。被告黄家贵、俞小红同时向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》；2、被告支付厂房、办公室房屋、车间木工厂房自2013年3月1日至2016年10月29日的租金1,124,005.17元；3、被告支付上述房屋自2015年12月1日至2016年10月29日的电费4,347.05元、水费2,455元；4、被告将公司注册地址迁出上述房屋。事实与理由：2013年1月，原、被告签订《厂房租赁合同书》，被告将位于松江区叶榭镇大庙村中心队488号的厂房及办公室出租给原告。2014年6月，双方又签订一份《厂房租赁合同书》，约定被告将该处的一间车间木工厂房出租给原告。合同签订后，被告即将厂房交付给原告使用。但在履约过程中，原告一直以经营困难为由，拖延支付租金和水电费。2015年8月11日，双方进行了一次账目结算，确认截止2015年8月31日，原告共欠被告厂房租金549,455.5元、借款利息269,600元(双方另有借贷关系)，并附上还款计划。之后原告支付了租金13万元。2016年5月15日，原告将承租的车间木工厂房返还给被告。2016年9月19日，原告再次写下承诺书，承诺一周内至少向被告支付20-30万元租金，否则房屋即刻返还给被告。但原告仍然未在承诺期限内支付任何租金、水电费。被告无奈之下于2016年10月29日将涉案房屋全部收回。自2015年9月1日起，原告又欠付租金711,258.37元、水电费6,802.05元，除去原告已支付的13万元，共欠付租金1,130,713.87元、水电费6,802.05元。被告故此提起反诉，请求判如所诉。针对被告黄家贵、俞小红的反诉请求，原告明环公司答辩称：同意解除合同，原告不欠付被告任何租金，承诺书是在被胁迫的情况下写的，不具有法律效力。水电费也早已经结清。案件审理过程中，经本院释明双方签订的《厂房租赁合同书》无效，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告退还押金10万元；3、被告赔偿原告设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料损失1,000万元；4、被告赔偿因擅自锁大门给原告造成的营业损失400万元；5、被告赔偿装修损失34万元；6、被告向原告开具已付房租的发票，金额2,039,868元。补充的事实与理由为：因设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料已经无法使用，故要求直接赔偿损失。营业损失是指2015年10月至2016年10月期间的营业损失，依据2014年、2015年的营业额计算。被告变更反诉请求为：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》无效；2、被告支付厂房、办公室房屋、车间木工厂房自2013年3月1日至2016年10月29日的使用费、物业管理费387,136元；3、被告支付上述房屋自2015年12月1日至2016年10月29日的水费2,455元、电费4,347.05元。补充的事实与理由为：原、被告之间的民间借贷纠纷经诉讼后，法院对双方之间部分往来款项的性质属借款还是租金进行了确认，依据生效判决确认的内容，对原告欠付的租金重新进行了计算。经审理查明：2013年1月21日，被告黄家贵作为出租方(甲方)，原告明环公司作为承租方(乙方)，签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将位于松江区叶榭镇大庙村中心队488号的厂房及办公室总建筑面积2520平方米(西面一栋1870平方米加东面一栋分割出650平方米)出租给乙方。合同第三条约定，租赁期限6年，从2013年3月1日起至2019年2月29日止。第四条约定，前两年的年租金为487,494元，以上租金甲方不提供税务发票，如乙方需要税票，甲方予以协助，税点由乙方负责。租金按每两年递增5%，即：2013年3月1日至2015年2月29日，每年487,500元；2015年3月1日至2017年2月29日，每年511,900元；2017年3月1日至2019年2月29日，每年537,500元。签约当日，乙方支付甲方押金10万元，直至2019年2月29日合同期满或双方同意合同终止时再做结算，多退少补。乙方必须每三个月一次向甲方支付租金，每期租金需提前10天支付；如乙方推迟支付租金，甲方有权增收滞纳金，超出时间按1,000元/日计算，推迟满一个月不交租金，甲方有权终止合同并没收押金，造成一切损失由乙方负责。第五条约定，乙方在租赁期间对厂房进行的固定(不可移动)装修在履行合同到期后不得拆除破坏，且无偿归甲方所有，同时乙方也无须对厂房进行恢复原貌。乙方在车间内布置的高压主线在履行合同到期后归乙方所有。门卫暂由甲方委派，如门卫由两家使用，乙方每月负责费用2,500元。如门卫由三家使用，乙方每月负责费用2,000元。原告提供的《厂房租赁合同书》第四条第1款处有手写“税2%”字样。被告提供的《厂房租赁合同书》该处的“税2%”被划去。上述合同签订后，被告将厂房交给原告使用。合同履行过程中，双方因租金等问题产生争议。2015年8月11日，原告出具一份《承诺书》，称至2015年8月前欠黄家贵厂租及利息共计819,055.5元，承诺于2015年9月底付现金50万元，余款2015年10月后再付。该《承诺书》与被告提供的《2015年9月10日应付款明细》上载明的金额相一致，该“明细”载明，厂租未付金额为549,455.5元、利息未付金额为269,600元。2016年6月22日，原告又出具承诺书一份，承诺于2016年7月2日之前给付部分厂租，以及公司启动运作起来，包括吸纳招引战略合作伙伴等有效措施，务必于7月份运作生产尽量正常化。逾期本司车间内的一切机械及物件由厂房房东黄家贵、俞小红作主自行处理(抵押原借款及所欠房租)。2016年9月19日，原告再次出具一份《承诺书》，称计划本周内付厂房租金20-30万，房东收到此笔款后应大力支持以便开门营业，尽快恢复正常的生产秩序。如到期未能给付，厂房交还给房东自行处置。在2015年、2016年间，原告相关人员与被告之间有多次短信往来。在2015年9月30日、10月1日的短信往来中，被告向原告催讨租金，原告称目前资金困难，希望被告给机会，被告称“晚上给你来打开，但再相信你一次，这个月不能少于50”。在2016年7、8、9、10月间，被告仍然向原告催讨租金，并称再不付租金要清厂。其中，2016年7月27日，被告发“7月30止没结果，我把厂内的东西搬出厂房，请你明确”；原告相关人员则于9月1日回“您好黄总，我已约好对方明天下午吃饭聊，敲定后他们会过来跟你谈付款方式，昨天下午我在青浦”。2016年9月17日，被告发“明目有了吗？没有明天要清厂了”。10月13日，被告发“明天来厂里，自己来看看厂里的东西，你言而无信，不可能无止境的拖下去，看着办”。10月14日，被告发“现在开始清东西了”；原告相关人员回复“希望你不要这样搞”。10月19日，被告发“文老板你好，关于你厂的事，要不要我们当面商量，多少付我的租金，可以让你开下去，一点不付是不可能让你生产的，现在已经有几个人要搬你厂里的东西，每次不见面或不听电话是没有用的，须三思，想开下去要过来当面商量的”。2016年10月29日，被告将原告承租厂房内的设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料搬至厂区空地及厂区外的高架桥下。原告称，2016年10月7日，被告就将门上锁，不让其进入。原告方曾分别于2016年8月16日、10月28日、11月5日、11月17日四次以与黄家贵打架、房东撬门搬设备、与人发生经济纠纷、公司资料发票凭证办公物品被盗等事由拨打110报警。另查明：2014年6月，原告作为承租方(乙方)、上海鑫育金属制品有限公司作为出租方(甲方)，曾签订《厂房租赁合同书》一份，约定原告向鑫育公司承租松江区叶榭镇大庙村中心大队488号的场地3.3亩、车间房子295平方米、卫生间14平方米，租期5年，从2014年6月15日至2019年6月15日，年租金161,000元。庭审中，双方确认此租赁合同与2013年1月21日的租赁合同一起结算租金，此租赁合同实际履行至2016年5月15日，双方协商一致后提前终止。在返还上述厂房的同时，原告将前一份合同中承租的“东面一栋分割出650平方米”一并返还。原告曾因经济纠纷在江苏省泰兴市法院涉讼，2台卓鸿亚克力钻石抛光机、1台杨立冲床、1台龙工3T叉车、1台杨立剪板机被泰兴市法院查封。在江苏省扬州市邗江区法院涉讼，1台数控剪板机(MS8-6*3200)、1台数控折弯机(MB8-160/3200)、1台深喉固定台压力机(JE21S-40)被邗江区法院查封。在我院另案涉讼，1台MB8-160*3200数控折弯机、2台ZH-WS1600钻石抛光机、1台MS8*6*3200数控剪板机、1台MY1300汉镭科技钻石抛光机被我院查封。2016年10月15日，被告黄家贵分别致信泰兴市法院、邗江区法院，称明环公司拖欠租金和借款，要求两家法院在一周内将查封物品搬离。庭审中，原告还提供了：(1)2016采购物料明细表、生产领用材料明细表、设备原材料汇总表、五金亚克力材料明细表、照片1组，以证明2016年10月29日被告强行解除合同时，其遗留在厂房内的设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料清单。被告认为系原告自行制作，不予认可。(2)2016年销售收入明细、销售收入统计表，以证明其在2009年至2016年的年平均销售收入为2,797,187.23元。被告认为系原告自行制作，不予认可。(3)被告黄家贵与明环公司债权人的录音，在该录音中，黄家贵称“锁门我跟你讲，我开开锁锁、开开锁锁”；债权人问黄家贵“他(明环公司)说从去年八月十五号开始，房东就开始陆续锁门了”，黄家贵回答“放屁，你说我是傻瓜啊，欠我这么多啊，我门开起来让他去生产了”；“锁一段时间，他就说我订单有了，公司在想办法，你给我门开起来，客户来了，每次都是这样”。“我跟你讲我是傻瓜，我是个傻逼自己把这门锁掉，从去年九月份以后，我到现在，是的，陆陆续续锁门，我锁门就是要他的钱，但是我逼不出来”。被告对此不予认可。对该录音中反映的锁门问题，原告还申请了证人陈某、阮某某、翁某某出庭作证。证人陈兵称，其于2015年3月向原告出售雕刻机，价款88,000元。因原告未支付货款，其多次至原告处催讨，发现原告承租的厂房大门是锁着的，旁边有一扇小玻璃门不锁，里面还可以生产，2015年的时候有时候锁、有时候不锁，到了2016年就一直看到锁门。证人阮某某称，其向原告出售亚克力板材，货款总计约200多万，目前还欠了100多万。2015年下半年跟司机一起去送货，发现厂房门是锁着的，其电话联系原告，来了人开门，但车间内有人，原告处在正常经营状态，所以需要其一直送货。证人翁某某称，其向原告出售亚克力板材，货款总计约40多万，原告只付了一点点。其于2015年下半年向原告送货，听司机说送货时门是被锁着的。后因原告一直未付款，所以2016年上半年其打算将货物拉走，但因为门被锁，所以拉不出来。庭审中，关于涉案厂房的合法性问题，被告称，其于2003年将厂房买下，后将原有的建筑物拆除后另行建造房屋，包括东、西并列的两幢厂房和靠南的一幢小别墅，建造时没有审批手续，其每年向村委会支付土地租赁费。庭审中，关于租金支付情况，原告提供了一份《支付黄家贵俞小红款银行流水统计表》，金额共计1,919,881元。被告确认上述款项实际收到，但双方对于款项性质存在争议。双方确认2015年6月12日的4,680元、2016年2月6日支付的834元为水电费。双方确认为租金、管理费的金额共计1,061,997元，具体包括：2014年5月28日3万元、2014年5月31日5万元、2014年5月31日2万元、2014年7月16日51,873.5元、2014年8月8日132,123.5元、2014年9月5日5万元、2014年9月18日5万元、2014年10月14日20万元、2015年4月1日20万元、2015年1月28日10万元、2015年4月9日3万元、2015年10月30日5万元、2015年11月5日1万元、2015年11月10日4万元、2016年1月7日3万元、2016年7月12日1.3万元、2016年8月1日5000元。双方争议项目如下：(1)2013年2月7日3万元、2013年4月12日5万元。被告称，上述两笔共计8万元系押金，合同约定的押金为10万元，另2万元原告以借款的形式支付，被告已经就借款另案主张。原告则称，该8万元系租金，押金10万元以现金方式支付，2013年5月17日，被告向其催讨押金，当天正好其朋友杨春平来看他，得知这件事情后，杨春平当天从银行取了10万元现金给原告，原告将该10万元现金作为押金交给了被告，被告向其开具了收据。被告对该收据予以认可，因为当天原告向被告借款75万元，其中2万元是押金转为借款，故被告于当天出具了10万元押金的收据。原告还申请了杨春平出庭作证。杨春平称，当时原告打电话给他，称租房子需要押金，其就从公司上海盈平工贸有限公司账上取了10万元现金，拿去给了原告。当时原告夫妻、俞小红都在，其把现金给了原告后就走了，不清楚原告是否将该10万元现金给了被告。(2)2013年8月13日的1.5万元。被告认为，该1.5万元是合同约定的管理费，每月2,500元，从2013年3月1日至2013年8月31日，6个月共计1.5万元。(3)2013年12月19日的190,370元。双方确认其中1,000元是水电费。被告称，其中6万元是原告偿还的借款利息，剩余129,370元是2013年9月1日至2013年11月31日的租金和管理费。原告则称该6万元也是租金。(4)2015年6月2日10万元、2015年6月5日10万元、2015年6月19日10万元、2015年6月26日10万元，上述四笔共计40万元，被告认为系偿还借款利息，原告则认为是支付租金。(5)2016年8月17日8,000元，2016年8月25日1,500元。原告认为是租金，被告认为是借款利息。除上述实际支付的款项外，原告称，2013年5月17日，原告向被告借款75万元，但被告实际仅支付453,753元，有258,747元系租金转入借款，包括2013年3月1日至2013年8月31日的半年租金243,747元和管理费15,000元。被告则称，该75万元借款中包含了2013年3月1日至2013年8月31日的半年租金243,747元和押金2万元。原告还称，2014年6月签订的《厂房租赁合同书》项下的五金车间和木工车间收回后，因原告进行了一定装修，故被告承诺装修费折抵2万元租金，其代付的4,254元电费也折抵租金。被告对此不予认可。2017年5月15日，俞小红以明环公司、文明香、刘贤香为被告诉至我院，要求明环公司、文明香、刘贤香偿还借款100万元及相应的利息。我院一审判决确认，2013年5月17日明环公司向俞小红借款75万元中，263,747元为租赁合同租金和押金。2013年12月19日明环公司支付的190,370元中，6万元系偿还借款，剩余130,370元为租赁合同项下的付款。2015年6月2日、2015年6月5日、2015年6月19日、2015年6月26日的四笔共计40万元，2016年8月17日8,000元、2016年8月25日1,500元，该案判决书均未认定为是借款还款。庭审中，关于电费问题，被告称电费共计两部分，一是厂房的电费，表号为XXXXXXXXXX，被告提供了8月发票、金额1,335.12元，10月发票，金额1,218.95元，二是木工车间的电费，表号为XXXXXXXXXX，被告提供了2015年12月-2016年6月的发票，金额1,792.98元。上述两部分共计4,347.05元。关于水费问题，被告称该水费是户号为XXXXXXXX的水表产生的水费，自2015年12月至2016年11月，共产生水费9,385元，该水表由原告与另一租户上海节源电气有限公司共用，节源公司支付了6,930元，所以原告还欠2,455元。针对水电费，原告则提供了支付宝缴费凭证，2015年5月水费发票、支付宝缴费凭证、网上银行电子回单，以证明其水电费已经全部结清。庭审中，关于装修损失，原告提供了与上海思跃建筑材料有限公司签订的《环氧自流平施工合同》、张永发出具的《情况说明》、胡生武出具的《情况说明》，以证明其对系争厂房所做的装修。被告对此不予认可。案件审理过程中，因涉案房屋没有产权证和建设工程规划许可证，故本院释明原、被告于2013年1月21日签订的《厂房租赁合同书》无效。案件审理过程中，经原告申请，本院委托上海大宏资产评估有限公司对其主张的设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料损失金额进行评估。2018年3月15日，大宏公司向本院出具《关于资产评估有关事宜》的函，称原告提供的《资产评估申报汇总表》和《资产评估申报明细表》中所列的账面原值系原购置入账价格，但原告未提供任何依据。表中所列设备、物品和材料大量缺失，杂乱堆置在露天，评估人员限于专业不同，无法判断杂乱堆置多年的设备是否可以正常使用、质量如何？据评估人员初步判断，除机加工的设备外，数模机器等高精度的设备显然不能正常使用；无法判断杂乱堆置多年的物品和材料的数量和质量？评估人员初步判断，有相当多的物品和材料已经不能正常使用。基于上述原因，评估人员无法按照资产评估准则，履行正常的评估程序。在此情况下，原告提出找第三方对堆放在现场的物品边搬离、边清点，但被告称因为原告欠付租金和借款，故要对上述物品采取财产保全措施，不同意原告将物品搬离，原告也称找不到公证机构进行清点。经本院建议，原告申请对设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料是否已经报废进行鉴定，但因找不到适当的鉴定机构，该鉴定申请被退回。以上事实，由厂房租赁合同书、银行流水统计表、物料和材料明细、五金亚克力明细、销售收入明细、公安接报回执单、承诺书、电费发票、水费发票、查封扣押清单以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告黄家贵于2013年1月21日签订的《厂房租赁合同书》无效。本案争议焦点在于：一、原告是否欠付被告使用费(含管理费)、水电费？二、被告是否应赔偿原告设备、工具、模具、办公用品、原材料、物料损失？三、被告是否应赔偿原告经营损失，装修损失？四、被告是否有向原告提供发票的义务？关于争议焦点一。双方确认，2013年1月21日和2014年6月两份合同的使用费共同结算。根据合同约定以及双方确认的房屋返还范围和时间，2013年1月21日合同的使用费共计1,767,650元，管理费(即门卫费)共计110,000元；2014年6月的合同使用费共计308,583元。此外，考虑到2015年9月左右开始，被告确实有锁大门的行为，故使用费应作相应扣减，根据本案实际情况，本院酌定使用费扣减200,000元。故此，原告应支付的使用费、管理费共计1,986,233元。根据庭审中双方核对的资金往来情况，以及另案生效判决确认的付款性质情况，双方无争议的金额为1,061,997元；原告以借款方式折抵的金额为243,747元；2013年2月7日3万元、2013年4月12日5万元为押金；2013年8月13日的1.5万元为管理费；2013年12月19日的190,370元中的129370元为使用费；2015年6月2日10万元、2015年6月5日10万元、2015年6月19日10万元、2015年6月26日10万元为使用费；2016年8月17日8,000元，2016年8月25日1,500元为使用费。原告称五金车间和木工车间的装修折抵2万元，缺乏证据加以证明，本院不予采纳。原告称向杨春平借款现金10万元用于支付押金，但一则其提供的证据包括杨春平的证人证言尚不足以证明这一点，二则2013年5月17日当天原告向被告出具了金额为75万元的借款单，同日被告打款453,753元给原告、并将两个月的租金和2万元押金转为借款，在此情况下，原告还另行向被告支付10万元现金，有违常理。故对原告的该项意见，本院不予采纳。原告已支付的使用费、管理费应为1,859,614元。故此，原告尚欠被告使用费(含管理费)126,619元，扣除10万元押金后，尚余26,619元，应当支付给被告。因双方合同无效，故对被告要求按照约定没收押金的主张，本院不予采纳。至于水电费，根据本院已查明的事实，原告支付给被告的款项中，有部分为水电费；原告也直接支付了部分水电费。故被告提供的证据尚不足以证明原告还欠水电费，故对被告要求原告支付水电费的反诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二。一方面，在双方合同履行过程中，原告曾多次出具承诺书，确认欠付被告租金，承诺按期支付、到期不付被告可自行处置其财产；原告称这些承诺书均为受胁迫所写，但未提供证据证明。被告在处理原告的财产之前，也多次通过短信方式予以提醒。原告在知晓被告对其财产采取措施之后，也未及时补救，而是放任其财产日晒雨淋、逐渐损坏。故此，对于设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料被搬离至室外直至毁损，原告自身负有重大过错和直接责任。另一方面，我国现行法律不承认也不鼓励自力救济，双方因租金问题产生争议后，被告应通过合法途径解决，而不是径行将原告的财产搬至室外。在原告欠付使用费数额不大的情况下，被告即采取该措施，也不尽合理。故此，对于设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料被搬离至室外直至毁损，被告亦有过错。此外，虽经本院委托有关机构对设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料的价值进行鉴定，但因现场情况复杂，无法鉴定。综合上述情况，本院酌定被告赔偿原告设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料损失800,000元。因原告明确认为上述物品已无法使用，直接要求损失赔偿，故本院确认上述物品中，除被法院依法采取措施部分以外，其余部分的残值归被告所有。关于争议焦点三。就被告锁大门的行为，本院已经酌情扣减了使用费，而原告提供的证据包括证人证言尚不足以证明被告锁大门对其生产经营造成了实质性影响，更何况被告当时自身也确实身处多起经济纠纷之中。故对原告要求被告赔偿经营损失的诉请，本院不予支持。关于装修部分，根据原告提供的证据，以及被告在庭审中的自认，本院可确认原告确实对系争厂房进行了装修，但无法确认装修的确切金额。本院综合考虑租赁合同无效的过错、原告实际使用厂房的时间、租赁合同的期限以及原告确实欠付租金等因素，本院酌定被告赔偿原告装修损失20,000元。关于争议焦点四。《厂房租赁合同书》第四条明确约定“租金甲方不提供税务发票，如乙方需要税票，甲方给予协助，税点由乙方负责”。该合同虽然无效，但基于诚实信用原则，该约定双方仍应遵守。故此，在原告未负责税点的情况下，其要求被告提供发票的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海明环工艺制品有限公司与被告(反诉原告)黄家贵、俞小红于2013年1月21日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、原告(反诉被告)上海明环工艺制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)黄家贵、俞小红欠付的使用费、管理费26,619元；三、被告(反诉原告)黄家贵、俞小红于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海明环工艺制品有限公司设备、工具、模具、办公用品、原材料及物料损失800,000元；四、被告(反诉原告)黄家贵、俞小红于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海明环工艺制品有限公司装修损失20,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海明环工艺制品有限公司的其它诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)黄家贵、俞小红的其它诉讼请求。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费108,570元，反诉案件受理费3,644元，合计诉讼费112,214元，由原告(反诉被告)上海明环工艺制品有限公司负担102,845元(已付102,266.2元，余款578.8元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)黄家贵、俞小红负担9,369元(已付7,488.5元，余款1,880.5元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王燕华审 判 员  方美玲人民陪审员  徐星华二〇一八年八月十七日书 记 员  周 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。