湖南省衡南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0422民初1029号 原告蒋才银，女，1970年5月21日出生，汉族，衡阳县人，住衡阳县。 委托代理人何海波，湖南溥天律师事务所律师。 被告衡阳市永衡房地产开发有限公司，住所地衡阳市蒸湘区红湘南路科教花园16号楼305室。 法定代表人彭彬，执行董事。 委托诉讼代理人刘磊，湖南追正律师事务所律师。 原告蒋才银与被告衡阳市永衡房地产开发有限公司（以下简称永衡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋才银的委托代理人何海波、被告永衡公司委托代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋才银向本院提出诉讼请求：1、判决被告全面履行原告2013年6月5日与之签订的《商品房买卖合同》，由被告将原告购买的房屋达到综合验收合格的条件交付给原告，并支付原告逾期交房违约金50582.43元（按总房款的万分之二自2015年1月1日起计算至2018年6月5日为50582.43元，之后的违约金按同等标准计算至付清之日止），判决被告协助原告办理及取得所购房屋的权属证书，并支付原告逾期办证的违约金43734.83元（按总房款以人民银行同期贷款利率的1.4倍自2015年3月29日起计算至2018年6月5日为43734.83元，之后的违约金按同等标准计算至付清之日止）；2、确认原告与被告2013年6月5日所签《衡南县商品房补充协议》第2条无效，被告返还原告交付的商品房水、电开通费10400元，并支付原告利息2030.21元（按人民银行同期贷款利率自2013年6月5日起计算至2018年6月5日，之后的利息按同等标准计算至付清之日止）；3、诉讼费、财产保全担保费由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月1日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买被告位于衡南县地永衡云顶Ｄ栋1004号房。合同约定：总房价202168元；被告应于2014年6月30日前将房屋经综合验收合格交付给原告，逾期交房自次日起按已交房款万分之二每日支付原告逾期交房违约金至实际交付之日止；被告应在交房后365个工作日内将办理房屋权属所需资料报产权登记机关备案并保证原告在该期限内取得房屋权属证书，逾期办证按已付总房款的0.5%支付原告违约金。补充合同第2条约定“经双方协商水、电、燃气开通费及其它费用不计入购房价格内，买受人签订商品房买卖合同时付清以上所有费用。”合同签订后，原告付清了购房款并于2013年6月5日交付了10400元水电开通费。被告因自身原因导致其开发项目商品房至今未经综合验收合格，达不到合同约定的交付条件，也未能按约协助原告办证，依法应向原告承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应按原告已交房款即总房款202168元每日万分之二自2014年7月1日起支付原告逾期交房违约金至实际按约交房之日止。根据《商品房买卖合同》第十五条产权登记的约定，被告应按已付房款的0.5%支付原告逾期办证违约金计算至今为1010.84元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告逾期办证给原告造成的损失按法律规定的参照标准为43734.83元（利率按人民银行同期贷款利率加收30-50%，取中40%），可知，合同约定的逾期办证违约金1010.84元远远低于法定的参照标准43734.83元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应按法定的参照标准支付原告逾期办证违约金43734.83元（按总房款以人民银行同期贷款利率的1.4倍计算至2018年6月5日为43734.83元，之后的违约金按同等标准计算至付清之日止）。原告已按《补充协议》第2条的约定向被告支付10400元水电开通费。根据《中华人民共和国价格法》第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。《商品房销售管理办法》第七条“商品房现售，应当符合以下条件，（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”及2006年3月1日起实施的国家强制标准《住宅建筑规范ＧＢ50368-2005》“11.0.1住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：2、已具备接通水、电、燃气、暖气的条件”的规定，被告利用其开发商优势就商品房的水电等开通费用向购房人重复收费违反了国家强制性法律规定及强制性国家标准。《补充协议》第2条属于无效合同条款，被告返还原告交付的商品房水、电开通费10400元并支付利息。 被告永衡公司辩称：本案涉案房屋已交付给原告，原告已经装修并入住，不存在违约交房问题，且按合同约定是2014年6月30日交房，到原告起诉也超过三年诉讼时效。延期办证是客观原因造成，责任不在被告，若是被告违约，根据规定也是按照已付房屋购房款的0.5%支付违约金。水电费实际上是本案涉案房屋购房款一部分，本身购房款偏低，水电开通费实际应属于在购房款内不予退还。被告自2014年9月1日已交钥匙，原告收到该房屋，至今未缴纳物业费和水电费，保留向原告追偿的权利。 经审理查明：被告永衡公司是衡南县地开发商，2014年8月1日，原告蒋才银与被告永衡公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以202168元的价格购买被告开发的衡南县地（永衡云顶Ｄ栋）1单元1004室；交房时间为2014年12月31日前；交房条件为该商品房经综合验收合格；逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后……，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。合同对产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。同日，原、被告双方还签订《衡南县商品房合同补充协议》，其中第二条约定“经双方协商，水、电、燃气开通费及其它费用不计入购房价格内，买受人签订衡南县网签商品房买卖合同时付清以上所有费用。”原告蒋才银于2014年8月30日前付清全部购房款202168元及水、电、燃气开通费10400元。2014年8月21日房屋的施工、设计、监理、建设四个单位对房屋进行了验收，并出具了“工程质量竣工验收记录”，四个单位均在验收记录上盖章确认。2017年10月5日，原、被告办理了“业主交房交接表”，同一天原告向被告出具“委托书”，委托被告代办房屋产权登记手续。现原告已将讼争房屋进行了装修并入住。由于原告未得到所购房屋的产权证书，导致本案纠纷的发生。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。本案原、被告双方争议的问题主要在以下几个方面：1、应否判决被告全面履行《商品房买卖合同》的问题。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》中对双方的权利、义务约定的内容较多，有的约定已履行完毕，有的约定内容还未履行完，原告在诉请中只要求法院判决被告全面履行合同，但没有具体说明应履行哪些合同约定的义务，应视为原告没有具体的诉讼请求，该诉讼请求应予以驳回。2、是否应判决被告将原告购买的房屋达到综合验收合格的条件交付给原告，并支付原告逾期交房违约金及后续违约金的问题。原告购买的房屋是被告开发的衡南县地（永衡云顶Ｄ栋）1单元1004室，原、被告双方并没有在合同中约定原告购买的房屋达到综合验收合格的具体条件是哪一些条件，同时原告也没有列举被告所开发的房屋在哪些方面没有达到综合验收合格的条件，原告的这一诉讼请求不具体，应予驳回。房屋建筑质量是否合格应由相关行政职能部门根据国家规定的强制性标准进行整体综合验收，并出具是否合格的证明，本案中被告只提供开发方、承建方、监理方和设计方的对房屋进行验收的合格证明，没有提供相关行政职能部门出具的房屋验收合格证明，被告没有按合同第八条的约定在2014年12月31日前将其开发的房屋交相关行政职能部门进行验收，并出具验收合格证明，存在安全隐患，在不具备交房条件的情况下，就将房屋交付原告居住，其行为已构成了违约，应承担违约责任。原告明知房屋质量没有经相关行政职能部门验收并出具合格证明，于2017年10月从被告处接收存在安全隐患的房屋并装修入住，应是其真实意思表示。现原告在接收被告房屋并装修入住后，又以房屋未经相关行政职能部门验收合格为由，要求对被告按逾期交房对待并承担违约责任，按双方合同第九条第1款约定违约金的计算方式为按所交总房款的每日万分之二计算，“从2015年1月1日至2018年6月5日，违约金为50582.43元，之后的违约金按同等标准计算至付清之日止”。被告辩称该违约金金额太高。本院认为，原告已对其购买的房屋进行装修入住，被告的违约行为给原告造成的经济损失较少。另一方面，被告持续违约时间较长，从2014年12月31日起至今已达3年多时间，后续违约时间还无法计算，原告这种诉请违约金的计算方式没有可操作性，且计算的违约金总额过分高于造成的损失，被告提出违约金过高，要求调减的意见，合理合法，本院应予采纳。再一方面，被告未按合同约定交房，构成违约，原告也应当依照法律规定，采取适当的积极的措施，防止因被告违约行为致使损失扩大。原告可依法主张自己的权利，行使解除合同的权利，或选择继续履行合同，要求被告在一定的期限内履行合同约定的义务。而原告没有采取积极的措施，维护自己的合法权益，既不行使催告权利，也未依法在一定期限内对合同是否解除或继续履行作出明确的选择，放任被告的违约行为持续发生，造成根据双方约定违约金计算方式所得出的违约金数额，随时间推移无限扩大，不利于纠纷的解决。综合考虑，本案原、被告既约定了违约金的计算方式，又在房屋未经综合验收合格的情况下办理了房屋移交手续等情形，既考虑维护原告的合法权益，又考虑原告在损失扩大中的不作为，并对被告的违约行为予以惩戒，本院认为违约金的计算时间以一年为妥当，违约金为14758.26元（202168×365×2／10000）。3、是否应判决被告协助原告办理及取得所购房屋的权属证书，并支付给原告逾期办证的违约金的问题。原告所购买的房屋未经相关行政职能部门进行具体综合验收，现在还不知道该房屋的建筑质量是否合格，不具备商品房交付和办理产权证明的法定条件，且原告已现金支付了商品房的对价，被告对于原告对讼争房屋拥有产权不持异议。故不能认定被告具有逾期办证的违约行为，原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。4、是否应确认原、被告2014年8月1日签订的《衡南县商品房补充协议》第2条无效，并判决被告返还原告交付的商品房水、电及燃气开通费10400元及支付利息的问题。原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同时，又与被告另行签订《补充合同》，在《补充合同》第2条中对水、电、燃气的开通费问题进行补充协商，原告自愿承担水、电、燃气开通费10400元，应是原告的真实意思表示，被告不存在加价销售行为，不违反我国的相关政策法律规定，原告要求确认双方签订的《衡南县商品房补充协议》第2条无效，并要求返还开通费10400元理由不充分，本院不予支持。5、原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。原、被告双方于2014年8月1日签订《商品房买卖合同》之后，该合同至今仍在持续履行过程中，原告向被告主张权利，未超过诉讼时效，被告的这一辩称意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告衡阳市永衡房地产开发有限公司支付给原告蒋才银逾期交房违约金14758.26元，款限判决生效后十日内付清； 二、驳回原告蒋才银的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2435元，诉讼保全费1070元，合计3505元，由被告衡阳市永衡房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  贺清元 审 判 员  罗国成 人民陪审员  谢昌民 二〇一八年九月五日 书 记 员  刘 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。