广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11185号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢玲，女，1968年5月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李燕婷，女，1981年9月21日出生，侗族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖艺雄，男，1981年11月5日出生，汉族，住广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王文杰，北京大成（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋一唯，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人卢玲因与被上诉人李燕婷、廖艺雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持卢玲的反诉请求；3.诉讼费由李燕婷、廖艺雄承担。事实和理由：（一）一审判决认为李燕婷、廖艺雄与卢玲签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该认定属司法行为强行变更了买卖双方意思自治的法定原则，事实认定不清，适用法律错误，应予以撤销。（二）涉案房屋的买卖合同不存在无法履行的情形，该合同是由中介方提供的格式合同，但“买方卢玲将该物业落到指定人名下”是以手写的方式特别明确约定的，在合同签订时，李燕婷、廖艺雄明知因卢玲不具备购房资格所以合意约定将涉案房屋落到卢玲指定的人名下，该手写的约定明显经过双方充分的协商。李燕婷、廖艺雄一直怠于办理房屋的权利登记，也从未告知卢玲办理权利登记的情况，因此，合同中约定将涉案房屋登记至指定人名下的条件一直未成就，故不存在一审判决中认定的无法继续履行之说，鉴于卢玲是在诉讼期间最终得知李燕婷、廖艺雄已办妥涉案房屋的房产证，故现特别指定涉案合同所提及的“指定人”为卢玲的父亲卢某。根据涉案合同的约定，将涉案房屋过户至卢玲指定人的名下是李燕婷、廖艺雄的合同义务，不应存在李燕婷、廖艺雄是否同意过户至该指定人名下的法律问题。另外，为便于查明事实，卢玲一审时申请追加广州市柏德房地产中介服务有限公司、中国银行股份有限公司广州番禺支行、广州市番禺祈福新邨房地产有限公司作为第三人，一审法院向广州市番禺祈福新邨房地产有限公司出具了《协助调查函》，但并未追加广州市柏德房地产中介服务有限公司、中国银行股份有限公司广州番禺支行作为本案第三人。（三）卢玲没有违约，李燕婷、廖艺雄却恶意怠于履行合同，故其依法无权解除合同，理应承担违约责任，且李燕婷、廖艺雄拒绝归还贷款、拒绝申请涂销抵押的行为也进一步证明了其二人存有恶意解除的客观事实。（四）根据现有证据显示，涉案房屋完全不存在任何交易障碍，李燕婷、廖艺雄系因房价上涨而以诸多理由拒绝进行交易。（五）李燕婷、廖艺雄明知卢玲不具备购房资格需要将涉案房屋落户至其女儿或父亲名下，但却以房产限购政策为由主张无偿解除合同，该理由不能成立。李燕婷、廖艺雄二审答辩称，（一）卢玲隐瞒了不具备购房资格的事实，导致合同无法继续履行，卢玲和房屋中介从未向李燕婷、廖艺雄告知相关情况，李燕婷、廖艺雄在不知道卢玲无购房资格的情况下与其签订了合同，直至合同履行过程中李燕婷、廖艺雄才知悉卢玲具有多套房产，现已不具备广州购房资格，合同无法履行。（二）《房屋买卖合同》备注的补充条款中关于“买方卢玲将房屋落户至指定人名下”的约定不明，被指定人并未明确约定，合同义务无法履行，该约定为卢玲一方添加，为何如此约定卢玲与中介均未向李燕婷、廖艺雄解释。卢玲是购房者，其购买房屋之后落户至何人名下是其的自由，但是先决条件是其应具备相应的购房资格，且卢玲始终未确定指定人是谁，直至本案一审作出判决卢玲都未确定被指定人是谁，被指定人始终不明，该房屋如何落户至被指定人名下程序不清。（三）卢玲认为其虽无购房资格，但可先行签订合同再找有资格的人购买房屋，该方法明显规避了房地产调控政策，并不合法。（四）李燕婷、廖艺雄已经履行了合同义务，因合同无法履行才发函解除合同。涉案房屋尚未办理房产证，李燕婷、廖艺雄已经向卢玲及中介机构作出明确告知，且在合同中也补充说明了若因办证的问题影响了合同的履行，双方可以解除合同，李燕婷、廖艺雄已为办理房产证花费大量的时间和精力，但李燕婷、廖艺雄在合同履行过程中才知悉卢玲不具备购房资格，在当行限购政策下合同已经无法履行，在合同约定的最终交易期满后李燕婷、廖艺雄与卢玲主动沟通合同解除事宜，因最后双方无法达成一致，李燕婷、廖艺雄才向卢玲发出解除合同的通知。李燕婷、廖艺雄向一审法院起诉请求：1.确认李燕婷、廖艺雄和卢玲签订的位于广州市番禺区钟村镇祈福新村倚湖居倚湖街×座×××号房产的《房屋买卖合同》已于2017年6月10日解除；2.诉讼费用由卢玲承担。卢玲向一审法院反诉请求：1.李燕婷、廖艺雄继续履行与卢玲签订的《房屋买卖合同》；2.李燕婷、廖艺雄向卢玲支付违约金，按成交价4650000元千分之一计算，从2017年4月30日起计算至实际履行之日止；3.诉讼费用由李燕婷、廖艺雄承担。一审法院认定事实：2008年11月15日，李燕婷、廖艺雄与广州市番禺祈福新邨房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李燕婷、廖艺雄以2196428元的价格购买位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街×座×××号房屋（以下简称涉案房屋）。2016年10月14日，李燕婷、廖艺雄（卖方）与卢玲（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卢玲以4650000元的价格向李燕婷、廖艺雄购买涉案房屋。双方同意买方按照涂销抵押后一次性付款的方式支付楼款及办理交易手续，其中定金100000元买方应于合同签订时支付给卖方；卖方同意由银行或经纪方通知可以提前还贷之日起30日内一次性还清所欠银行贷款，并在抵押银行出具还清贷款证明等资料后30日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；余款4550000元在交易完成当天支付给卖方，过户交易手续需2017年4月30日前完成。本合同生效后15日内，买卖双方应配合到相关部门签署《广州市存量房买卖合同》。合同第二十条手写备注买卖双方友好协商：1.买方卢玲将物业落到指定人名下；2.买卖双方清楚该物业还没有办理房地产权证，如因办证部门之原因致使不能办理物业房地产权证或不动产权证，三方同意互不追究责任，取消合同。2017年6月6日，李燕婷、廖艺雄向卢玲寄送落款时间为2017年6月1日的《解除合同告知函》，载明根据广州市最新限购政策，卢玲在广州市应具备购房资格，同时该物业须取得不动产证满两年后方可转让。鉴此，李燕婷、廖艺雄认为双方签订的《房屋买卖合同》已经无法继续履行，不能实现各方的合法目的，且卢玲违反诚实信用原则，没有如实告知相关事实。现正式书面通知卢玲解除上述合同，鉴于合同无法继续履行是因为政策之不可归责于买卖双方的原因，就卢玲已支付的定金100000元事实，请书面告知收款信息。卢玲确认于2017年6月10日收到了该函件。2017年8月17日，广州市国土资源和规划委员会向李燕婷、廖艺雄核发了涉案房屋的《不动产权证》。一审诉讼过程中，李燕婷、廖艺雄和卢玲均确认以下事实：1.卢玲向李燕婷、廖艺雄支付了100000元的购房定金；2.卢玲在广州市范围内拥有多套物业，不具备在本市另行购买商品房的资格；3.双方并未签署网签《广州市存量房买卖合同》；4.李燕婷、廖艺雄并未办理涉案房屋的抵押登记涂销手续。李燕婷、廖艺雄和卢玲对于以下问题存在较大争议：一、关于李燕婷、廖艺雄有无积极履行《房屋买卖合同》约定义务问题。李燕婷、廖艺雄主张其一直以为广州市番禺祈福新邨房地产有限公司（以下简称为祈福房地产公司）已经帮其办理了产权证，因为涉案房屋是按揭的，以为产权证在银行处，但后来在涉案房屋出售前查档时才发现涉案房屋并未办理产权证。签订合同后，李燕婷、廖艺雄积极办理产权证，首先向房管部门进行了申请，但是房管部门没有涉案房屋的相关材料，其指引李燕婷、廖艺雄到祈福房地产公司办理。李燕婷、廖艺雄于2016年11月12日到祈福房地产公司要求其帮忙办理产权证，经过多次沟通其称李燕婷、廖艺雄并未缴纳完契税，因此不予收件。李燕婷、廖艺雄向税务部门办理契税时才查询到其实际已于2009年缴纳完毕契税，番禺区地方税务局于2017年4月11日向其开具了《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》。2017年4月12日，李燕婷、廖艺雄再次向祈福房地产公司提出申请要求办理产权证，此时该公司才予以收件。后李燕婷、廖艺雄多次催促祈福房地产公司加快产权证的办理手续，但其一直未给予明确的回复，并称因为房地产政策的调整，产权证的办理时间并不明晰，一直拖延没有办理。因此，李燕婷、廖艺雄签订合同之后已经积极履行了办证义务，未能在合同约定的履行期限之前取得《不动产权证》并非其原因导致。为证明其上述主张，李燕婷、廖艺雄提交了以下证据予以证实：1.广州市番禺祈福新邨房产咨询服务部于2017年4月12日出具的《祈福新邨申请房地产权证文件收据》；2.祈福房地产公司于2017年4月12日出具的《收据》，载明收到李燕婷、廖艺雄购买涉案房屋代收房产证印花税15元。3.《缴税人、扣缴义务人涉税保密信息查询申请表》以及广州市番禺区地方税务局于2017年4月11日出具的《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》，载明完税证号码为7530736，申报时间为2009年4月10日。卢玲质证认为李燕婷、廖艺雄提交上述证据已经超过了举证期限，此外根据《祈福新邨申请房地产权证文件收据》来看，李燕婷、廖艺雄申请办理产权证是在2017年4月12日，没有相应的证据证明开发商是否在2017年4月12日才通知其办理产权证，假设开发商在2017年1月份已经通知李燕婷、廖艺雄办理，但其于2017年4月12日才办理，也是有可能的，现有证据无法证明李燕婷、廖艺雄是否在积极履行合同。为查明本案事实，一审法院于2017年12月15日向祈福房地产公司出具《协助调查函》，要求其协助调查李燕婷、廖艺雄向其咨询及申请办理涉案房屋不动产权证的情况以及为何2017年方才申请办理产权证的原因。祈福房地产公司于2017年12月22日向一审法院提交《关于李燕婷、廖艺雄办理不动产权证情況说明》，载明其公司于2009年1月15日发挂号信到业主书面指定的通讯地址通知其递交相关资料办理不动产权证（挂号信编号：Ⅻ06449264844）。直到2017年3月份左右，李燕婷、廖艺雄才来其公司办证处咨询办理不动产权证事宜，其已明确告知业主本人提交贷款合同、契税完税证明原件、有效身份证件可委托其向不动产登记中心申办不动产权证。李燕婷、廖艺雄当时未能提供契税完税证，且不确定是否已缴交契税，其建议李燕婷、廖艺雄向税务部门查询并提供缴税凭证。2017年4月12日，李燕婷、廖艺雄递交贷款合同、税务部门出具的“涉税告知书”和身份证明文件等相关资料委托其申办不动产权证。祈福房地产公司于2017年4月24日向中国银行股份有限公司广州番禺支行申请借取李燕婷、廖艺雄的按揭抵押物，并于2017年6月份将相关资料递交国土部门。由于李燕婷、廖艺雄未能提供契税完税证而只提供税务部门出具的“涉税告知书”，国土部门表示需发函致税务部门核查情况属实后才可正式受理。国土部门于2017年8月9日正式受理此房屋申办不动产权证资料。对于祈福房地产公司出具的上述说明，李燕婷、廖艺雄质证认为说明中陈述的2009年1月15日寄发的挂号信其并未收到过，其一直在积极履行合同。卢玲则质证认为上述说明证明早在2009年11月15日李燕婷、廖艺雄即可以办理涉案房屋的产权证，但其一直没有办理；此外，双方签订合同的时间是2016年的10月，直至2017年3月份其方才咨询办理相关产权证的事宜，说明李燕婷、廖艺雄一直怠于履行合同。现在房产证已经办理完毕，《房屋买卖合同》可以继续履行，不存在履行障碍。二、关于《房屋买卖合同》中约定“买方卢玲将物业落到指定人名下”的原因问题。卢玲陈述其是电台的主播以及广告行业从业人员，名下虽已有两三套房产，但由于家中有父亲和女儿（已超过18岁），家族比较大，还有一个收养的女儿，因此购买涉案房屋的目的是供家人居住，其父亲名下没有房产。至于未以家人名义直接签订合同的原因是其认为作为直接出资方，由其直接签订房屋买卖合同可以较好履行合同的义务。由于李燕婷、廖艺雄没有取得房产证，因此无法签订网签合同，故其没有指定具体的人员，在其打算指定人员的时候，李燕婷、廖艺雄便向其寄送了解除合同的函件。李燕婷、廖艺雄对此则不予认可，其主张这是炒房的惯用方式，双方协商的时候并没有这样的约定，在签订合同时，是卢玲要求添加的，其没有注意且对此约定也不是太清楚。事实上，“买方卢玲将物业落到指定人名下”的约定也是不清晰的，是无法执行的。卢玲陈述涉案房屋是过户给家人的，根据限购政策，是以家庭为单位统计的，因此其陈述并不符合常理；此外，自合同签订后，卢玲也从来没有指定具体的第三人，合同所谓的第三人，是并不明确的；若有指定的第三人，具体如何履行和操作的问题，合同中也没有明确；即便卢玲指定了第三人，涉案买卖合同也是其与李燕婷、廖艺雄之间的买卖合同关系，李燕婷、廖艺雄实际上没有义务再与第三方签订另外的合同，或者对第三人作出承诺。三、关于《房屋买卖合同》是否已经解除的问题。李燕婷、廖艺雄主张认为由于祈福房地产公司始终没有将产权办理至其名下，截止至2017年4月30日，双方也未能按照合同约定办理交易过户手续，同时在双方接触的过程中，其才知晓卢玲名下有多套房产，不具备在广州购房的资格。由于该两方面的原因，合同已经履行不能，并且随着广州房屋调控政策的陆续出台，双方已经无法履行合同。李燕婷、廖艺雄在2017年5月、6月均与卢玲沟通合同解除事宜，但双方分歧较大，最后其于2017年6月1日起草了解除合同的通知，并于2017年6月6日向卢玲发出，其于2017年6月10日签收了上述通知，因此《房屋买卖合同》已于2017年6月10日解除。卢玲则抗辩认为《房屋买卖合同》并不具备解除的条件。由于李燕婷、廖艺雄与开发商之间的登记主动权在于李燕婷、廖艺雄，不能仅仅以2017年4月30日作为合同是否可以继续履行的时间节点。从现有证据来看，李燕婷、廖艺雄已经取得涉案房屋的产权证。退一步来说，即便过了合同约定的办理过户的时间节点，李燕婷、廖艺雄也不具备解除合同的权利。合同备注约定卢玲将涉案房屋过户至指定人员名下，该约定是卢玲的权利，也就是说，当时双方已经清晰知道卢玲不具备购买涉案房屋的条件，才约定将物业过户至其指定人员的名下，该约定并没有违反国家强制性规定，并且具备履行的可能性。因此，卢玲不同意李燕婷、廖艺雄提出的解除合同的请求，坚决要求继续履行合同。为证明其多次敦促李燕婷、廖艺雄履行合同义务并询问有关进度，卢玲提交了其分别于2017年5月9日和2017年5月27日向李燕婷、廖艺雄寄送的《催告函》和《敦促履约及询问函》，上述函件均显示因李燕婷、廖艺雄拒收而被退回。此外，一审庭审中一审法院向卢玲释明如一审法院经审查认为《房屋买卖合同》不具备继续履行的条件，是否变更诉讼请求，其表示坚持原有反诉的诉讼请求，不变更。一审法院认为，《房屋买卖合同》是李燕婷、廖艺雄和卢玲的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法用效，各方均应严格遵照履行。该合同明确约定涉案交易应于2017年4月30日前履行完毕，现李燕婷、廖艺雄尚未办理涉案房屋的抵押登记涂销手续，且涉案交易并未完成。因此，本案争议的焦点问题在于《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。第一，关于《房屋买卖合同》中约定“买方卢玲将物业落到指定人名下”是否影响《房屋买卖合同》继续履行的问题。李燕婷、廖艺雄和卢玲均确认《房屋买卖合同》签订时，卢玲并不具备在广州市范围内再行购房的资格。诚如卢玲所言，其购买涉案房屋的目的是供家人居住，未以家人名义直接签订合同的原因是为能较好履行合同义务，那么其在购房之始目的即非常明确，所谓“指定人”应当是明确具体的，那么其完全可以在《房屋买卖合同》中明确实际购买人，其则可以代理人的身份签订《房屋买卖合同》；退一步来讲，即使卢玲以自身名义签订合同，那么亦应当直接于《房屋买卖合同》中明确将涉案房屋落户至具体的家人名下，而非不确定的第三人。因此，卢玲陈述其于《房屋买卖合同》中约定“买方卢玲将物业落到指定人名下”的理由，明显有悖常理，对于李燕婷、廖艺雄抗辩认为卢玲实为炒房这一意见，具有一定的合理性。《房屋买卖合同》中约定“买方卢玲将物业落到指定人名下”，并未改变涉案交易的买卖双方仍为卢玲和李燕婷、廖艺雄这一事实，所谓“指定人”仅是卢玲履行合同的方式。然而涉案房屋若要过户至“指定人”名下，不仅涉及该“指定人”是否具备广州市购房资格的问题，还涉及李燕婷、廖艺雄需重新与该名不存在真实的房屋买卖关系的“指定人”签署买卖合同方能办理相应的交易过户手续的问题。此外，直至涉案交易最后履行期限2017年4月30日，甚至本案一审庭审时，卢玲亦未明确该“指定人”具体为何人。因此，一审法院认为《房屋买卖合同》中约定“买方卢玲将物业落到指定人名下”属于约定不明的情形，在李燕婷、廖艺雄和卢玲双方未能共同就该“指定人”予以明确且该“指定人”同意将涉案房屋登记至其名下的情况下，《房屋买卖合同》无法继续履行。第二，关于李燕婷、廖艺雄有无及时履行《房屋买卖合同》约定义务问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”李燕婷、廖艺雄作为涉案房屋的权属人，其早于2008年即与祈福房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了预告登记，至其与卢玲签订《房屋买卖合同》之时，已近十年，在如此长的期间内，其表示不清楚涉案房屋是否办理了权属证书明显不符合常理。在涉案房屋尚未取得权属证书的情况下，李燕婷、廖艺雄决定将其另行出售，那么其作为卖方亦应当履行审慎的注意义务，对于如何办理涉案房屋的权属证书以及办理所需的资料和期限等问题进行详细的了解以保证房屋买卖交易能够正常进行。李燕婷、廖艺雄和卢玲于2016年10月14日签订《房屋买卖合同》时，双方均知晓涉案房屋并未取得产权证书，但亦明确约定涉案交易的最后履行期限为2017年4月30日，即李燕婷、廖艺雄对于其办理不动产权属证书的时间及过户时间应当作出了合理的预期。李燕婷、廖艺雄虽然主张认为其于2016年11月份即向祈福房地产公司咨询过办理产权证的手续问题，但其并未提交相应的证据予以证明，祈福房地产公司出具的《关于李燕婷、廖艺雄办理不动产权证情況说明》明确载明直到2017年3月份左右，李燕婷、廖艺雄才前去该公司办证处咨询办理不动产权证事宜；退一步而言，即使李燕婷、廖艺雄所述属实，其于合同签订一个月左右开始着手办理办证事宜，然而《房屋买卖合同》明确约定合同生效后15日内办理网签手续，但取得涉案房屋的不动产权属证书为办理网签手续的一个最重要的前提条件，亦在一定程度上印证了卢玲所提李燕婷、廖艺雄怠于履行合同的抗辩意见。此外，根据《房屋买卖合同》约定，李燕婷、廖艺雄应于银行或经纪方通知可以提前还贷之日起30日内一次性还清所欠银行贷款，但其并未提交相应证据证明其已依约向贷款银行申请提前还贷手续。因此，对于卢玲提出李燕婷、廖艺雄怠于办理涉案房屋的不动产权属证书以及抵押登记的涂销手续，最终导致涉案交易未在约定期限内完成的抗辩意见，理据充分，一审法院予以合理采信。综上，《房屋买卖合同》中约定“买方卢玲将物业落到指定人名下”属于约定不明的情形；李燕婷、廖艺雄怠于履行《房屋买卖合同》义务，于合同约定的履行期限内未能取得涉案房屋的不动产权属证书以及抵押登记的涂销手续，涉案交易最终未能在合同约定的期限内履行完毕，而双方对于合同是否继续履行以及具体方式无法达成一致意见，双方对于《房屋买卖合同》无法继续履行均存在一定过错，应各自承担相应的责任。《房屋买卖合同》未能继续履行后，李燕婷、廖艺雄于2017年6月6日向卢玲寄送了《解除合同告知函》，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，而卢玲确认于2017年6月10日收到了该函件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，李燕婷、廖艺雄和卢玲签订的《房屋买卖合同》应于《解除合同告知函》到达卢玲之日即2017年6月10日解除。因此，对于卢玲提出要求李燕婷、廖艺雄继续履行《房屋买卖合同》以及支付违约金的反诉诉请，理据不足，一审法院不予支持。《房屋买卖合同》解除后，李燕婷、廖艺雄应当将其收取的100000元定金退还给卢玲。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，于2018年2月28日作出如下判决：一、确认李燕婷、廖艺雄和卢玲于2016年10月14日签订的《房屋买卖合同》于2017年6月10日解除；二、驳回卢玲全部的反诉诉讼请求。本诉受理费100元、反诉受理费21600元，均由卢玲负担。本院二审期间，卢玲提交如下证据：1.评估报告，包括涉案房屋现在的价值，拟证明李燕婷、廖艺雄是基于房价升值才恶意怠于履行；2.确认函、身份证、查册表，拟证明卢玲的父亲卢某符合限购政策，其同意卢玲将涉案房屋过户至其名下；3.情况说明，拟证明为本次交易提供居间服务的广州市柏德房地产中介服务有限公司就本次交易的情况说明。李燕婷、廖艺雄质证认为：1.对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，根据评估规则，评估需要进入物业内部，对其结构、装修综合进行勘定之后作出，该评估报告缺乏相应的法律及事实依据，且与本案没有必然的关联性，双方的买卖交易之所以不能履行在于卢玲不具备购房资格；2.对证据2中确认函的真实性、合法性无法确认，该确认函是卢某本人的说明，属于证人证言，证人应当到庭进行陈述，且在合同履行过程中卢玲从未提及由卢某作为被指定人履行合同，卢某出具的确认函与本案没有关联性；3.对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，第一，证据3是单位出具的情况说明，该说明需要单位加盖公章并由法定代表人签字或盖章，证据3不符合证据的证明形式，第二，中介方与本案有利害关系，其证据效力比较低，该证言的真实性值得怀疑，且卢玲本身不具备购房资格，中介方却介绍卢玲购买房屋，违反了中介管理规定，其行为缺乏职业操守，其出具的情况说明也不真实。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：卢玲要求李燕婷、廖艺雄继续履行涉案《房屋买卖合同》并向其支付违约金的主张是否成立。根据本案查明的事实可知，卢玲作为涉案房屋的买方，在签订《房屋买卖合同》时是清楚知悉涉案房屋尚未取得房地产权的，李燕婷、廖艺雄作为涉案房屋的卖方，也是同意卢玲将涉案房屋登记在其指定人名下的。涉案《房屋买卖合同》中虽然对李燕婷、廖艺雄办妥登记在其二人名下的房地产权证的时间、申请提前还贷的时间以及卢玲告知出卖方“指定人”具体信息的时间均无作出明确的约定，但约定了涉案房屋的过户交易手续需在2017年4月30日前完成，由此可见，李燕婷、廖艺雄办妥登记在其二人名下的房地产权证、办妥提前还贷以及卢玲确定“指定人”的时间均不得迟于2017年4月30日。从涉案《房屋买卖合同》的履行情况来看，李燕婷、廖艺雄直至2017年3月份左右才到祈福房地产公司办证处咨询办理不动产权证事宜，直至2017年8月17日才取得涉案房屋的不动产权证，且未提供证据证明其二人已向银行申请提前还贷，一审法院认定李燕婷、廖艺雄二人怠于履行合同并无不当。卢玲本人不具有在本市新购住宅的资格，涉案《房屋买卖合同》虽约定其可指定他人作为房屋登记的权利人，但是卢玲并无提供充分证据证明其在2017年4月30日前已经向李燕婷、廖艺雄提供了“指定人”的具体信息，亦属于怠于履行合同义务的行为。此外，在卢玲本人不具备在本市新购住宅资格的情况下，涉案房屋办理交易过户登记至何人名下，是影响涉案房屋交易最终能否完成的关键，《房屋买卖合同》中并无对“指定人”为何人作出约定，买卖双方在合同签订后亦未通过签订补充协议或者由卖方与指定人另行签订协议的方式对涉案房屋最终登记在何人名下作出约定，且卢玲直至一审庭审期间仍未明确“指定人”具体是何人，一审法院认定《房屋买卖合同》中约定“买方卢玲将物业落到指定人名下”属于约定不明的情形并无不当。李燕婷、廖艺雄、卢玲均存在怠于履行合同义务的情形，且在合同对涉案房屋交易过户登记在何人名下约定不明时，对于合同是否继续履行以及如何履行均无法达成合意，造成合同无法继续履行，双方均有过错。卢玲于2017年6月10日收到李燕婷、廖艺雄寄送的《解除合同告知函》，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，认定涉案《房屋买卖合同》已于该日解除，并无不当。卢玲直至二审期间才提出将涉案房屋登记在其父亲的名下，显然已经远远超过合同约定的履行期限，且是在合同解除后才提出的主张，本院对卢玲要求继续履行合同的上诉请求，不予支持。鉴于双方对合同不能继续履行均有过错，造成合同解除，不能归咎于其中一方，一审法院驳回卢玲要求李燕婷、廖艺雄支付违约金的反诉请求并无不当，本院予以认可。综上所述，卢玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43200元,由卢玲负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年八月二十一日书记员  贾妍游瑞娜