上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26697号原告(反诉被告)：上海欢熙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杜弟，总经理。委托诉讼代理人：袁苗苗，上海达必诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：孔龙实业(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孔君，执行董事。委托诉讼代理人：周俊华，上海博和汉商律师事务所律师。原告上海欢熙投资管理有限公司(以下简称欢熙公司)与被告孔龙实业(上海)有限公司(以下简称孔龙实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，被告孔龙实业公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用普通程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)欢熙公司的委托诉讼代理人袁苗苗，被告(反诉原告)孔龙实业公司的委托诉讼代理人周俊华到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告欢熙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还补贴款人民币(以下币种同)400万元并支付滞纳金(以400万元为基数，从2018年8月15日起算至实际返还之日止，其中2019年8月19日之前按照同期银行贷款利率计算，2019年8月20日之后按照LPR的标准计算)；2.判令被告向原告支付房屋占用费24,190,405元；3.判令被告向原告赔偿空调安装费用损失289万元(其中空调安装费288万元、公证费1万元)；4.判令被告向原告赔偿场地清空、装修拆除费用974,532元；5.判令被告向原告支付拖欠的水电费11,597元；6.判令被告向原告支付违约金500万元；7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原告与山东海梦城旅游开发有限公司(以下简称海梦城公司)签订了《上海市“海梦城”项目物业租赁协议》(以下简称《租赁协议》)，约定原告将上海市浦东新区祝桥镇航亭环路235弄(新世界欢乐城，以下统称系争区域)中的4#、5#、6#、8#、9#、11#、12#房屋出租给海梦城公司使用，鉴于该物业交付标准为现状交付，故协议签订之日即视为物业交付之日，并约定由海梦城公司成立项目公司(即被告孔龙实业公司)，由项目公司全面履行该租赁协议。2017年6月27日，海梦城公司与上海喔窝物业管理有限公司(以下简称喔窝公司)办理了4#、5#、6#、8#、9#、11#、12#楼的交接手续。此后，经海梦城公司与上海畅和宿业酒店管理公司(以下简称畅和公司)自行协商，海梦城公司将已接收的9#楼与畅和公司原拟承租的2#楼进行调换，并由原告与畅和公司签订了9#楼的租赁合同。《租赁协议》还约定，海梦城公司应自物业交付之日起13个月内(即2018年5月1日前)完成装修，达到全面对外营业条件且取得相应的合法经营执照或经营许可类文件并正式开业。其后，原告于2017年4月10日向海梦城公司支付了补贴款300万元。2017年11月20日，原告与海梦城公司签订了《上海市“海梦城”项目物业租赁协议之补充协议》(以下简称《补充协议》)，海梦城公司承诺最晚于2018年7月1日前取得所有场馆相应的合法经营证照或经营许可类文件并正式开业。但截至双方解除《租赁协议》时，合同约定的所有场馆的装修并未完成，也未取得相应的经营执照或经营许可类文件并正式开业。2017年11月23日，原告委托上海利银置业有限公司(以下简称利银公司)采购空调设备，按照海梦城公司的指示先行安装了4#、5#、6#楼的空调设备，并支付了288万元工程款。2017年11月30日，海梦城公司向原告发送了主体公司变更函，告知双方的一切合作关系由被告全权负责。原告收到该函件后，于2017年12月12日、2018年5月14日分别向被告支付了50万元补偿款。原告认为《租赁协议》系由于海梦城公司及被告的违约行为而解除，故被告作为海梦城公司权利义务转移的受让方，应对其及海梦城公司的违约行为承担责任。审理中，原告欢熙公司以经核实采购和安装空调实际支出的费用是2,699,731元为由向本院申请变更第3项诉讼请求为判令被告向原告赔偿空调安装费用损失2,699,731元；此外，原告欢熙公司还申请撤回第5项诉讼请求。被告孔龙实业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、按照《租赁协议》的约定，原告支付装修补贴款是合同的前置条件，被告将原告支付的补贴款用于系争区域的物业装修，现装修后物业已经返还给原告，由于原告存在根本违约行为(包括将9#楼转租给畅和公司、拒付装修补贴费等)，致使合同目的不能实现，故相应的装修费损失应由原告自行承担。第二、根据交接单显示房屋正式交付的时间是在2017年6月27日，而原告在2019年9月1日擅自停水停电，使得被告无法正常装修，直至双方签署了《补充协议》才恢复水电供应，在此期间系争区域内的房屋均是由原告控制，2018年6月28日被告起诉要求解除合同时就已退出房屋并未继续占有；对系争区域内的房屋装修是原告的应有义务，双方关于装修的约定是为了实现后期利益最大化的合作，故装修期间，原告也同样占有和控制系争区域内的房屋；根据《租赁协议》的约定，被告向原告支付的费用为项目年整体收入的15%，所以双方并非简单的租赁关系，而是存在合作共赢共担风险的关系，原告也存在收入风险；由于原告转租且不支付装修补贴款的行为，导致被告无法进行下一步装修，故原告要求被告承担装修期租金损失于法无据。第三、按照《补充协议》的约定，室内空调的采购和安装由原告负责，原告是否实际安装，被告并不知情，而且原告也自认仅完成了4#、5#、6#楼的空调安装，显属违约，故相应的损失应由原告承担。第四、协议签订以来，被告一直积极履行合同义务，新世界欢乐城未在约定时间开业是由于原告违约所致，故被告不同意支付违约金。反诉原告孔龙实业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》于2018年8月15日解除；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿设计费1,471,050元及装修费损失5,399,880.73元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金500万元；4.判令反诉被告向反诉原告返还保证金50万元。事实与理由：海梦城公司为履行与反诉被告签订的《租赁协议》于2017年8月16日设立了反诉原告。2017年11月30日，反诉被告同意反诉原告成为履约主体。此后，海梦城公司和反诉原告切实履行了协议约定的义务，但反诉被告却存在诸多违约行为，包括仅仅将4#、5#、6#、11#、12#楼交付给海梦城公司，而将8#、9#楼出租给他人；在反诉原告完成水池等土建工程并屡次催告后，反诉被告仍故意不予以确认工程进度也不支付补贴款；强行停水停电故意干扰海梦城公司施工，上述违约行为给反诉原告造成了重大的经济损失，导致租赁合同的目的不能实现。反诉被告欢熙公司辩称，同意《租赁协议》及《补充协议》于2018年8月15日解除，但不同意反诉原告的其他反诉诉讼请求。《租赁协议》及《补充协议》是由于反诉原告的原因而解除，反诉被告并未停水停电，也没有擅自对外出租房屋，故不同意支付施工费、设计费和违约金，也不同意返还保证金。反诉原告直到合同解除前也未能提供施工图纸，相应的补贴款支付条件尚未成就；此外，反诉被告举证的设计合同和施工合同的相对方都是反诉原告的关联公司，也没有相应的支付凭证和设计图纸。经审理查明，2017年4月1日，原告欢熙公司作为出租方(甲方)与海梦城公司作为承租方(乙方)签署了《租赁协议》一份。其中第一条约定甲方将系争区域中的4#、5#、6#、8#、9#、11#、12#房屋集中物业出租给乙方使用，建筑面积约20,000平方米，计租实际面积约16,600平方米，具体计租面积以最终测量面积为准；租赁用途为乙方将甲方物业用于开发“上海海梦城”，项目将规划成为上海地区以海洋文化为主题、以家庭和儿童消费为主要客群的MALL；该物业的租赁期限为10年，其中装修13个月(不计租费)，自物业交付之日起计算13个月内为装修期，鉴于该物业交付标准为现状交付，本协议签订之日即视为物业交付之日；乙方自行支付水电费用，甲方给予配备独立的水表和电表，其收费标准按照国家统一标准执行；乙方向甲方租赁物业，并向甲方按时足额支付物业租赁费用，该项目租赁物业的物业服务费用自2018年5月1日起由乙方承担，物业费标准为100万元/年，由乙方自行向物业服务公司支付，超出部分由甲方承担；本协议签订后，乙方在甲方项目所有地完成工商注册，成立项目公司，全权履行本协议乙方相关约定，并开展项目投资与建设；合作前置条件，甲方向乙方支付800万元作为海梦城项目设计服务费和装修补贴费，该费用为乙方的智力管理成果，属于乙方无形资产的体现形式，甲方自愿支付给乙方，支付方式为：本合同签订之日起7日内，甲方支付给乙方300万元、乙方水池等土建工程完成且经甲方确认后7日内支付乙方200万元、2018年2月1日前支付300万元。第二条约定，自整体物业交付之日起十三个月内为装修期，不计租费，整体物业交付之日起十三个月(装修期满)之后为计租期，计租期租赁费用(“租赁费用”系指房屋租赁费用及消防设施使用费等，但不包含水电费及物业服务费)总计收取标准按照：按该项目整体实际收入(包括但不限于每日门票收入、教育培训收入等，租金收入除外)的13%计算，直到合同结束；本协议签订后七个工作日内，乙方向甲方缴纳50万元作为项目建设保证金，甲方于乙方开业后60日内全额无息返还乙方。第四条约定，(一)该项目的水池等土建工程由乙方负责，甲方提供工程施工补贴100万元整，其中工程施工单位进场后7日内甲方支付50万元，工程施工完成且经甲方确认后支付剩余50万元；……(二)乙方自行负责项目内的二次规划设计工作；租赁期间，乙方须取得相应的合法经营所需要的相关证照或经营许可类证照、文件，因乙方无证经营所造成的甲乙双方损失均由乙方承担；如约定的装修期满60日内仍无法正常营业，则由乙方负责将租赁物业恢复原状，且乙方应退还甲方在上述条款中约定的已经支付于乙方的各类补贴或费用，乙方支付的保证金亦不予退还(消防验收影响的除外)；乙方在甲方交付物业十三个月内完成装修，达到全面对外营业条件且取得相应的合法经营证照或经营许可类文件并正式开业；甲方与乙方办理完成物业的交接手续后90日内，乙方应向甲方提交店铺内部装修、设备安装及陈设的设计图和说明；该项目所有空调等设备设施采购及安装等均由乙方负责，甲方提供320万元补贴，空调进场施工开始后7日内甲方支付160万元，所有空调主机进场且具备安装条件后7日内，甲方向乙方支付剩余160万元。第五条约定，本协议签订生效后，除不可抗力，任何一方不得违约，如因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任、赔偿对方的所有损失、并支付对方的预期利润外，还应向守约方支付500万元作为惩罚性违约金。第七条约定，需经甲方验收确认的工程进度，自接到乙方书面通知三日内，甲方无故拒绝前来验收的，视为甲方已确认。2017年11月20日，原告欢熙公司作为出租方(甲方)与海梦城公司作为承租方(乙方)又签署《补充协议》一份。其中第一条约定，原协议第一条中“2018年2月1日前支付乙方人民币现金300万元”，现经双方一致同意，变更为“2018年3月1日前且甲乙双方共同确认乙方完成水池等土建工程施工的(水池等土建施工的标准以甲乙双方盖章确认的施工图纸为准)，甲方向乙方支付300万元”。第二条约定，将租赁费用收取标准从按该项目整体实际收入(包括但不限于每日门票收入、教育培训收入等，租金收入除外)的13%变更为15%计算。第三条约定，原先的“该项目所有空调等设备设施采购及安装补贴320万元”，甲方不再向乙方支付，该项目承租范围内室内空调的采购及安装由甲方负责，甲方保证乙方安装的空调满足场馆室内制冷或供暖的正常供应，承租范围内乙方自行搭建的范围内空调的采购及安装与甲方无关。第四条约定，乙方承诺于本补充协议签订之日起15日内恢复“上海海梦城”项目的施工，并自行负责项目内的二次规划设计及装修施工工作，确保安全、合法施工，并尽快与该项目的物业管理服务公司签订物业服务协议。第五条约定，甲方同意且乙方承诺最迟于2018年7月1日前，按照乙方提交甲方备案的装修设计图纸完成装修，并取得所有场馆(合计建筑面积20,000平方米)相应的合法的经营证照或经营许可类文件(消防验收合格证除外)并正式开业，由于甲方或物业管理服务公司阻挠乙方进场施工除外；为确保乙方能如期完成装修施工，乙方承诺于本补充协议签署后15日内向甲方提供该项目的整体装修施工计划表，…如乙方未能按其提供的装修施工计划表完成每月施工进度，但于2018年7月1日前取得所有场馆相应的合法的经营证照或经营许可类文件并正式开业的，则甲方不再追究乙方逾期完成每月施工进度的违约责任。第六条约定，甲方承诺不得自行或委托上海欢乐城物业管理服务公司，无故对乙方承租范围内停水、停电。第八条约定，发生如下任一情形的，一方提前5日书面通知另一方即可单方解除原协议及补充协议：(1)一方违反原协议及补充协议约定，经另一方书面催告后5日内不予改正的；(2)一方严重违反原协议及本补充协议的约定，导致原协议及补充协议无法履行，或者原协议及补充协议的目的无法实现的。其后，海梦城公司向原告欢熙公司出具了《上海新世界欢乐城项目经营建设主体公司变更函》(以下简称《变更函》)，内容包括为方便海梦城公司在上海新世界欢乐城项目施工运营管理等需要，根据《租赁协议》的约定，海梦城公司已在项目所在地完成孔龙实业公司的工商注册，为方便双方进一步合作，故通知欢熙公司：1、海梦城公司负责上海新世界欢乐城项目的主体公司将变更为孔龙实业公司，即海梦城公司与欢熙公司的一切合作关系将由孔龙实业公司作为合作主体全权负责，来履行合同协议内容并开展项目投资与建设；2、海梦城公司与欢熙公司今后资金往来(包括装修补贴款、空调设备安装款等)均将通过孔龙实业公司对公账户进行统一收付。该变更函下方甲方处由原告欢熙公司的法定代表人杜弟签名，落款时间为2017年11月30日，乙方处盖有海梦城公司的印章。另查明，2017年4月10日，原告欢熙公司向海梦城公司支付了300万元；2017年6月27日，由喔窝公司作为招商物业运营方与海梦城公司办理了“海梦城交接确认单”及4#、5#、6#、8#、9#、11#、12#楼的“交付确认书”。2017年12月12日，原告欢熙公司向被告孔龙实业公司支付了50万元。2018年5月14日，原告欢熙公司向被告孔龙实业公司支付了50万元，附言中记载“预付补贴款”。被告孔龙实业公司确认收到上述两笔款项，并表示将两笔款项交给海梦城公司使用。2018年4月28日，海梦城公司向原告寄送《通知确认函》，要求原告在收到协议约定的“水池等土建施工的标准”后七日内予以盖章确认，如不确认则视为已经盖章确认，并到项目处进行确认施工进度，支付海梦城公司相应款项。2018年5月12日，海梦城公司又向原告寄送《履约合同催告函》，内容为海梦城公司已经在2018年3月1日前完成了水池等土建项目施工，经多次催告，原告仍未支付补贴款；如因原告未按期履行合同使得工程延误，无法保证按期开业，由此造成的损失将全部由原告承担。另，根据上海市浦东新区建设和交通委员会出具的《建设工程竣工验收备案证书》(备案编号2016PD0335)显示，2#楼及2#连廊的建筑面积为3,821.90平方米、4#楼及4#连廊的建筑面积为3,115.20平方米、5#楼及5#连廊的建筑面积为2,279.40平方米、6#楼及6#连廊的建筑面积为3,736.90平方米、8#楼及8#连廊的建筑面积为1,832.50平方米、9#楼及9#连廊的建筑面积为3,468.50平方米、11#楼及10#连廊的建筑面积为2,148.40平方米、12#楼及11#连廊的建筑面积为2,332.80平方米。审理中，原告明确其第2项诉讼请求中主张的计租面积为：2#楼的面积3,848.12平方米、4#楼的面积3,119.61平方米、5#楼的面积2,292.60平方米、6#楼的面积3,757平方米、8#楼的面积1798.10平方米、9#楼的面积3,470.65平方米、11#楼的面积2,128.87平方米、12#楼的面积2,313.44平方米。在本院审理的(2018)沪0115民初50359号案件过程中，海梦城公司与欢熙公司均确认8#、11#、12#楼的返还时间是2018年8月15日，4#、5#、6#楼的返还时间是2019年4月18日，此外双方还表示若法院认定海梦城公司与欢熙公司就2#楼也建立了租赁关系，则2#楼的返还时间也是2019年4月18日。在该案的审理过程中本院追加了孔龙实业公司作为第三人参与诉讼，孔龙实业公司在庭审中表示其是海梦城公司注册投资的项目公司，并表示同意海梦城公司在该案中所发表的辩论意见和其他陈述。欢熙公司还陈述到8#、11#、12#在该案庭审时仍为交付时的毛坯状态，对于4#、5#、6#楼同意按照现状返还。在该案审理期间，海梦城公司申请对上海市浦东新区祝桥镇航亭环路235弄4#、5#、6#楼中的装修造价进行司法鉴定，上海公信中南工程造价咨询有限公司对此出具司法鉴定意见书，鉴定装修工程造价共计为5,399,880.73元，其中装饰部分为2,035,996.36元，景观部分为3,363,884.37元。还查明，2017年11月23日，原告向利银公司出具《授权委托书》，委托利银公司办理“海梦城项目”空调采购安装事宜，利银公司有权以自身名义与空调供应商签订合同、支付款项。此后，利银公司(甲方)与上海飞通贸易有限公司(乙方)签订了《中央空调销售合同》，约定乙方负责提供格力空调机组、空调系统的室内外机组的安装，冷媒管、风管、进出水管等空调管道的制作安装及保温，室内外机电源的连接、控制线、温控器的安装、风口安装，空调机组开机调试等；还约定合同造价为320万元，包括设备款1,706,672元和安装材料款1,493,328元。2017年11月29日，利银公司向上海飞通贸易有限公司支付工程款288万元。2018年1月，原告与畅和公司签订了《运营管理服务合同》，约定原告将系争区域内的9#楼出租给畅和公司，租赁面积为3,470.65平方米，经营业态为酒店及酒店配套项目，租赁期限从2018年1月31日起至2027年1月30日止，畅和公司按1.9元/平方米/天的标准向原告支付运营管理服务费。2019年5月21日，原告(发包人)与上海汇久建设工程有限公司(承包人)签订了《建设工程施工合同》，约定由承包人负责欢乐城4#、5#、6#及场地拆除工程，开工日期为2019年5月22日，竣工日期为2019年6月30日，合同价款为975,432元。2019年11月21日，原告向上海汇久建设工程有限公司支付了975,432元。审理中，原告向本院陈述到，空调虽然是其自行采购的，但却是受被告及海梦城公司的要并求根据海梦城项目的特殊用途安装的，若更换承租方将无法重复使用这些空调。以上事实，由经庭审质证的《租赁协议》《补充协议》《变更函》、(2018)沪0115民初50359号民事判决书、转账凭证等及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原告欢熙公司与海梦城公司签署的《租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示且于法不悖，被告孔龙实业公司作为海梦城公司合同权利义务的概括承受者，故原、被告双方均应恪守合同约定。关于《租赁协议》的性质，被告认为双方并非租赁关系而是属于合作共赢共担风险的关系，但根据协议约定，原告除了给付海梦城公司部分装修补贴款之外，其享有的权益是从项目整体实际收入中提取15%，并不承担可能存在的亏损风险或是债务，故本院认定双方建立的应为租赁关系。对于被告所称的原告逾期支付装修补贴款的行为，在案证据并不能证明被告一方在2018年3月1日前已经完成了水池等土建施工，也无证据证明被告一方曾在2018年3月1日前催告要求原告确认该工程完工，海梦城公司在2018年4月、5月向原告发送的两份函件中也未明确表达要求原告确认水池等土建施工进度的主张，仅是直接要求原告支付补贴款；而且退一步来说，即便如被告所述，原告存在迟延支付补贴款的行为，但由于双方系租赁合同关系，出租人的主要义务是向承租人提供符合合同约定的租赁物，现原、被告已完成了租赁场地的交接手续，所以原告的主要合同义务已经履行完毕，故对被告所称因原告迟延支付装修补贴款导致合同目的不能实现的主张，本院不予采纳。关于原告将9#楼出租给畅和公司的一节事实，根据《租赁协议》及海梦城公司与喔窝公司签署的交接单可以认定9#楼属于被告的承租范围且已由被告实际接管，被告有权利也有义务对其承租的房屋一并进行管理和使用；但是在2018年1月原告就9#楼与畅和公司签订租赁合同时，并无证据显示被告就此向原告或畅和公司提出过异议或者主张过权利，而且此后被告一方仍继续履行合同约定对4#、5#、6#进行装修，在2018年4、5月份向原告发送的函件中也未提及9#楼转租给他人一事；由此可以推定，被告对于原告就9#楼与畅和公司签订租赁合同应属明知且同意，故对被告辩称原告转租9#楼属于根本违约的意见，本院不予采纳。至于被告所称的原告存在强行停水停电干扰海梦城公司施工的行为，也没有证据证明在双方签订了《补充协议》后仍存在上述情形，故对该意见，本院也不予采纳。根据《补充协议》的约定，被告应在2018年7月1日前完成场馆的装修、取得相关的经营许可类文件并正式开业，但在审理中双方均确认该项目未实际开业，据此被告显属违约，应向原告承担违约责任。在本案中，被告要求确认双方的《租赁协议》及《补充协议》于2018年8月15日解除，原告对此表示认可，故对双方就解除合同所达成的合意，本院予以确认。合同解除之后，被告作为违约方，依照合同约定应当将从原告处获得的装修补贴返还给原告，故对原告要求被告返还装修补贴款400万元并支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。由于是被告的原因导致海梦城项目无法正常开业而最终解除租赁协议，原告签订租赁协议的目的无法实现，因此在被告占用房屋期间客观上也造成了原告的损失，故原告要求被告赔偿房屋占用费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院应予支持；《租赁协议》约定，被告一方承租的房屋按现状交付，签约日(2017年4月1日)即为房屋交付日，至于被告所称的其在2017年6月27日与喔窝公司签署的交接单，是被告与物业公司之间所签署的协议和办理的手续，并不能视为以此变更了原、被告先前达成的关于房屋交接日期的约定，故房屋占用费的起算日期应为2017年4月1日；关于房屋返还的日期，在(2018)沪0115民初50359号案件庭审过程中，海梦城公司与欢熙公司均确认8#、11#、12#楼的返还时间是2018年8月15日，4#、5#、6#楼的返还时间是2019年4月18日，孔龙实业公司作为该案的第三人，也表示同意海梦城公司在该案中所发表的辩论意见和其他陈述，故本院认定4#、5#、6#楼的返还时间是2019年4月18日，8#、11#、12#楼的返还时间是2018年8月15日；对于9#楼，原告以其和畅和公司签订的租赁期限从2018年1月31日起算为由，要求被告支付2018年1月30日之前的房屋占用费，原告的该意见并无不当，本院予以采纳；本案中，原、被告并未就2#楼签订书面的租赁合同，在案的证据也尚不足以证明被告实际占用了2#楼，故对被告辩称2#楼不应纳入租赁范围的意见，本院予以采纳；由于《租赁协议》对海梦城项目无法正常开业的租赁费用如何计算并无明确约定，故原告主张参照其与畅和公司签订的租赁合同中所约定的租金标准(1.9元/平方米/天)并无不当；另计租面积，双方约定按照测量面积为准，故本院参照《建设工程竣工验收备案证书》中所载明的面积以及原告的主张综合予以认定；据此，本院酌情认定被告应向原告支付的房屋占用费为20,903,989.83元。关于原告要求被告赔偿的空调安装费用2,699,731元的诉讼请求，根据《补充协议》的约定，原告为被告承租的系争区域安装空调，本就是为了海梦城项目能够顺利的运营以由此获利而进行的投入，但由于被告的违约行为，使得海梦城项目无法正常开业，原告的合同目的无法实现，相应的投入亦转化为原告的损失。《租赁协议》解除后，系争区域不论是另行出租还是原告自用，对于根据海梦城项目的设计需求所安装的空调在整体上重复利用确实存在一定的难度，故原告所称的空调需要拆除的主张具有一定的合理性。再考虑到空调拆除后客观上亦产生了折旧损失和安装费损失，由此本院酌情认定被告应赔偿原告空调采购和安装费用损失150万元。关于原告要求被告赔偿场地清空、装修拆除费用的诉讼请求，虽然合同约定若被告在装修期满后60日内仍无法正常营业则有义务将租赁物业恢复原状，但是并无证据显示原告在接收系争房屋后曾催告被告履行该项义务，据此原告自行委托第三方拆除装修所产生的费用无权要求被告承担，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金500万元的诉讼请求符合合同约定，再考虑到双方租赁的面积、租赁的期限以及《租赁协议》的实际履行情况等因素，该违约金标准尚属合理，故对该诉讼请求，本院予以支持。关于反诉部分。如前所述，由于反诉原、被告之间的租赁关系是因反诉原告在履约过程中的违约行为而解除，故对反诉原告要求反诉被告赔偿设计费、装修费损失以及支付违约金并返还保证金的反诉诉讼请求，本院均不予支持。审理中，原告欢熙公司撤回并变更了部分本诉诉讼请求，此系其对自身民事权利和民事诉讼权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海欢熙投资管理有限公司与被告(反诉原告)孔龙实业(上海)有限公司之间的《上海“海梦城”项目物业租赁协议》以及《上海“海梦城”项目物业租赁协议之补充协议》于2018年8月15日解除；二、被告(反诉原告)孔龙实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海欢熙投资管理有限公司返还补贴款4,000,000元并支付滞纳金[以4,000,000元为基数，支付自2018年8月16日起至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；三、被告(反诉原告)孔龙实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海欢熙投资管理有限公司支付房屋占用费20,903,989.83元；四、被告(反诉原告)孔龙实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海欢熙投资管理有限公司空调损失1,500,000元；五、被告(反诉原告)孔龙实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海欢熙投资管理有限公司支付违约金5,000,000元；六、驳回原告上海欢熙投资管理有限公司的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告孔龙实业(上海)有限公司的其余反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费229,894元，保全费5,000元，合计234,894元，由原告上海欢熙投资管理有限公司负担33,794元，被告孔龙实业(上海)有限公司负担201,100元。反诉案件受理费51,653.50元，由反诉原告孔龙实业(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政审 判 员 张 凡人民陪审员 陆 华书 记 员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。