上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三（民）初字第1237号原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年7月31日签订了编号为U－金山－01的《联东U谷厂房销售合同》一份，合同约定原告向被告购买位于金山工业园区CB200801030号（金山区亭林镇朱行11、10街坊P2、P7宗地）地块的上海金山联东U谷一期南区某号厂房，厂房建筑面积为1258平方米，单价为每平方米4000元，总价5032000元，合同约定原告付清全额房款后，被告应当在2012年12月31日向原告交付具备交房条件、经验收合格并符合合同约定的厂房，若被告逾期交房超过90天且原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定的交房期限届满之日的次日即2013年1月1日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金，并于实际交房之日起30日内向原告支付违约金。合同还对基础设施、公共配套建筑、房屋质量、装饰、设备建筑物、构筑物、管辖等作了约定。合同签订后，原告即付清了全部房款5032000元，但被告并未按约在2012年12月31日前履行交房义务。为此，原告不得不另行租赁厂房，由此产生房租、装修费、搬迁费等各项损失。此后，虽经原告多次催告，但被告至今仍未向原告交付经验收合格、符合合同约定并具备交付条件的厂房。被告的行为已违反了《联东U谷厂房销售合同》的约定，并极大地损害了原告的合法权益。鉴于此，原告依法提起诉讼，请求判令被告：1、立即向原告交付经验收合格、符合合同约定并具备交房条件的上海金山联东U谷一期南区某号厂房；2、支付原告以5032000元为本金，自2013年1月1日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算的逾期交房违约金；3、赔偿原告损失549310.22元；4、立即将上述房屋的产权变更登记至原告名下。本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃第三项诉讼请求，并增加诉讼请求，要求被告立即修复上海金山联东U谷一期南区某号厂房（对应合同中的某楼）并承担修复费用。被告未作书面答辩。庭审中称，讼争房屋已经满足入住条件，被告也已向原告发出入住通知，同意将讼争房屋交付给原告，并且在原告接收房屋前提下同意配合办理过户手续；对于讼争房屋存在质量问题属于原告接收厂房后的保修问题，不是原告拒收房屋的理由；由于被告已经通知原告于2014年4月20日接收厂房，故2014年4月21日起因原告拒绝接收房屋造成的损失应由原告自行承担；退一步而言，如果法院认为2014年4月讼争房屋因临时用电而不符合交付条件，那么2014年5月已经全面通电，而被告在2014年5月8日也已再次通知原告于2014年5月20日前入住，故至迟在2014年5月20日已经符合交房条件。其次，即使被告存在违约，则与原告原先主张的损失549310.22元相比较，其主张的违约高明显过高，请求法院予以调整。原告又称，讼争房屋经质量鉴定存在质量问题，该质量问题已经影响了原告正常使用，不符合合同约定及法定的交付条件，故被告通知的交房时间均不符合交房条件，质量问题未修复前，交房时间应当顺延。对于原告的实际损失只是暂计的，目前损失仍在不断扩大，已远远超过原告主张的损失，而对于每日万分之五是合同中明确约定的，不同意被告提出的要求对违约金进行调整的抗辩。经审理查明，2011年7月31日原、被告签订两份编号分别为U－金山－01、U－金山－02的《联东U谷厂房销售合同》，合同约定原告向被告购买位于金山工业园区CB200801030号（金山区亭林镇朱行11、10街坊P2、P7宗地）地块的上海金山联东U谷一期南区某楼、某楼，厂房建筑面积均约为1258平方米，单价均为每平方米4000元，每套房屋总价均为5032000元，采取分期付款加银行贷款方式支付，最后一笔款项的支付时间为2012年12月25日；合同第七条约定：买受人（即原告，下同）付清全额房款后，出卖人（即被告，下同）应当在2012年12月31日前将具备条件、经验收合格并符合合同约定的厂房交付买受人使用……；合同第八条约定：……出卖人如未按合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日内……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该厂房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同附件三装饰和设备标准的约定：一、公共部分……三、楼宇设备说明（1）给排水工程：雨水、排水、给排水系统到位，水表安装到位；（2）电气工程：公共部位照明到位，外电源到户内配电箱柜，配置电表；（3）弱电工程：电信箱安装到位；（4）电梯工程：2000KG货梯安装到位。合同还对买受人逾期付款的违约责任、基础设施、公共配套建筑、房屋质量、装饰、设备建筑物、构筑物、管辖等作了约定。合同签订后，原告陆续向被告支付购房款，2012年9月26日付清两幢楼的全部购房款，被告也先后于2012年4月、8月10月为原告开具了购房发票。2013年1月4日，原告发函给被告，表示原告于2012年12月21日收到被告入住通知书后，经验收讼争房屋很多设施不到位如消防箱未安装、电梯未安装到位、水电未入户等，不具备入住交付条件，并要求被告十日内回复；嗣后，原告又多次发函催告被告交付符合合同约定的房屋，但是，被告直至2014年3月26日才向原告发出《入住通知单》，通知原告最迟不得晚于2014年4月20日前往办理相关入住手续，原告并未前往办理入住手续。2014年5月8日，被告再次向原告发出《入住通知单》，要求原告于2014年5月20日下午4时前办理入住手续；原告于2014年5月20日回复被告，以讼争房屋存在重大质量问题且已向法院提出房屋质量鉴定申请为由，拒绝对厂房进行交房验收、办理入住手续，并要求被告将厂房的交房验收手续延期至2014年8月31日。2014年9月9日，原告再次发函给被告，表示根据鉴定机构的意见书，讼争房屋存在未按图纸要求施工、屋面伸缩嵌缝条不符合相关规范要求等工程质量问题，违反了合同第十二条和第十三条约定，要求被告按修复方案承担修复义务，并将讼争房屋修复至符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图纸设计文件的要求后，再办理验收手续。另查明，2014年1月3日，经上海市金山区建设和交通委员会审查，被告单位的联东U谷－上海金山产业综合体一期工程申请验收备案材料符合备案要求，准予备案，并发放《建设工程竣工验收备案证书》，项目编号某1JS0027，备案编号2014JS0001。2014年8月14日，被告取得金山区夏宁路666弄某号、某号房屋的房地产权证（其中某号房屋系为上海金山联东U谷一期南区某楼变更后的房号）。另，本案讼争房屋所属工程即联东U谷－上海金山产业综合体一期工程于2014年5月起由上海市电力公司正式供电。根据原告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对讼争房屋进行质量鉴定，鉴定意见为：1、系争房屋屋面南北两侧未见檐沟，未见过水孔，排水口四周（共4处）放坡处理粗糙，即未按图纸要求施工；2、系争房屋屋面伸缩缝嵌缝条局部开裂、不密实，现场可见多处修补痕迹，不符合相关规范要求；3、系争房屋室内填充墙开裂及渗漏水引起的涂料受损。嗣后，鉴定机构又出具修复方案的司法鉴定意见书（编号：源正司鉴（2014）建鉴字第133号）：1、屋面修复。对系争房屋整体防水措施按照原竣工图要求进行重置，具体要求如下1）铲除屋面至混凝土楼板基层；2）根据《室内外装修材料表》要求依次恢复至面层，屋面做法如下：25厚1：3水泥砂浆（铺设钢丝网片）保护层；3厚1：3石灰砂浆隔离层；4厚APP改性沥青防水卷材；20厚1：3水泥浆找平层；泡沫混凝土（最薄处60.00㎜，按屋面坡度找坡，设排气孔）；2.5厚APP改性沥青防水卷材；20厚1：3水泥砂浆找平层；现捣钢筋砼楼板；3）根据《屋顶平面图》要求，恢复下列内容：屋面南北两侧通长檐沟，单侧长48.8米，共两侧；屋面南北两侧反梁处过水孔，南北侧各一处；屋面四处排水口，南北侧各两侧；4）恢复屋面伸缩缝嵌缝条，确保施工质量满足《屋面工程质量验收规范》要求；5）上述屋面修复施工质量需满足竣工图要求以及《屋面工程质量验收规范》等相关规范要求；2、室内修复。1）三层顶面及墙面涂料进行整体修复，整体刷涂料一度；2）一、二层对受损涂料进行局部修复，约20.2平方米；3）渗水窗框与墙体交接处疏松或不密实的砂浆凿去，清理干净后嵌填密封材料，外面再用聚合物水泥砂浆保护填实，共2扇。诉讼中，原告向本院提供因被告未按约履行交房义务而造成的损失1098620.44元的证据材料，并要求被告赔偿该损失，每幢房屋按549310.22元计算，庭审中原告放弃了该项诉讼请求。以上事实，由原告营业执照、被告档案机读材料、《联东U谷厂房销售合同》、付款凭证、发票、关于“联东U谷”某、某号厂房不符合交房条件的公函、关于要求立即交付“联东U谷”某、某号厂房的催告函、关于上海全易公司拒绝验收上海联东公司厂房的通知书、关于要求对金山联东U谷厂房进行修复并延期验收的函、入住通知单、建设工程竣工验收备案证书、国网上海市电力公司发票联、房地产权证、租赁合同、收据、半清包工合同、司法鉴定意见书及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的《联东U谷厂房销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。合同约定，买受人付清全额房款后，出卖人应当在2012年12月31日前将具备条件、经验收合格并符合合同约定的厂房交付买受人使用；2012年9月26日，原告按照合同约定付清全部购房款5032000元，但被告却迟迟不予交付房屋，属违约，应自2013年1月1日起按合同约定承担违约责任。2014年3月26日，被告向原告发出《入住通知单》，通知原告最迟不得晚于2014年4月20日前往办理相关入住手续；2014年5月8日，被告再次向原告发出《入住通知单》，要求原告于2014年5月20日下午4时前办理入住手续；但原告以讼争房屋不具备交付条件为由至今不予接收。讼争房屋是否已经具备、何时具备合同约定的交付条件成为本案争议的焦点。本院认为，原、被告合同约定的房屋交付时间为2012年12月31日，由于当时讼争房屋并未竣工验收，尚不具备交付条件；2014年1月3日，讼争房屋所属工程即联东U谷－上海金山产业综合体一期工程经验收合格后取得备案证书，但因双方合同附件三对交付条件另有约定，即公共部位照明到位、外电源到户内配电箱柜、配置电表、2000KG货梯安装到位等，而讼争房屋所属工程直到2014年5月才正式通电，故本院认定2014年4月之前仍不具备合同约定的交付条件，对于被告2014年3月26日发出的《入住通知单》原告有权不予办理入住手续；2014年5月，讼争房屋所属工程正式通电，而讼争房屋经鉴定却存在质量问题，原告是否仍然有权拒绝接收呢？本院认为，讼争房屋已经验收合格，存在的质量问题并非房屋主体结构质量不合格，也无证据证实讼争房屋的质量问题严重影响正常使用，讼争房屋存在的质量问题仅仅是有些部位未按图纸要求施工或者部分施工不符合相关规范要求等，原告完全可以依据规定要求被告承担维修责任，故本院认定2014年5月讼争房屋已经具备合同约定的交付条件，原告应当在接到被告的《入住通知单》后于2014年5月20日前办理入住手续，双方可随时办理交房手续。2014年5月21日起，原告未入住讼争房屋是因原告拒绝接收造成，被告无需对之后的逾期交房承担违约责任。被告逾期交付已经超过90天，原告仍要求继续履行合同，按合同约定被告应当向原告支付违约金，每日按已付房款的万分之五计算；诉讼中，被告认为违约金过高要求调整。本院认为，被告逾期交房的时间为2013年1月1日至2014年5月20日，若按合同约定计算该违约金远远高于原告主张的实际损失，而原告又无其他证据证明尚存在其他损失，本院酌定按每日万分之三计算。原告要求被告将讼争房屋的产权变更登记至原告名下，被告未持异议，应予支持。讼争房屋尽管已经验收合格，但经鉴定确实存在着质量问题，且在保修期内，被告应当按照鉴定机构出具的修复方案承担修复责任并承担相应的修复费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告与被告应于本判决生效之日起十日内办理坐落于上海市金山区夏宁路666弄某号房屋的交接手续；二、被告应于本判决生效之日起三十日内协助原告办理上述房屋的过户登记手续；三、被告应对上述房屋承担修复责任，于本判决生效之日起六十日内履行完毕；四、被告于本判决生效之日起十日内支付原告2013年1月1日至2014年5月20日期间的逾期交房违约金762348元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费57297元，鉴定费62500元，合计119797元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  王 超人民陪审员  王淳婕二〇一五年二月十五日书 记 员  张 倩附：相关法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。