上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10179号原告：汪某某，男，1984年9月26日生，汉族，住上海市松江区。原告：管仲芬，女，1959年5月10日生，汉族，住上海市松江区。原告：汪昕辰，女，2008年11月20日生，汉族，住上海市松江区。法定代理人：汪某某(系原告汪昕辰的父亲)，男，1984年9月26日生，汉族，住上海市松江区九亭镇涞坊路****。上述三原告的共同委托诉讼代理人：王艳丽，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：刘磊，男，1988年5月1日生，汉族，户籍所在地湖北省。被告：淦杨梅，女，1983年10月24日生，汉族，户籍所在地江西省。被告：刘其政，男，2016年11月2日生，汉族，户籍所在地湖北省。法定代理人：淦杨梅(系被告刘其政的母亲)，女，1983年10月24日生，汉族，户籍所在地江西省永修县九合乡河头村廖坊组**。上述两被告的共同委托诉讼代理人：程伟，上海汉世律师事务所律师。原告汪某某、汪瑜渊、管仲芬、汪昕辰与被告刘磊、淦杨梅、刘其政房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年9月15日，因本案被告刘磊涉嫌刑事犯罪被羁押，且其不愿意委托诉讼代理人，致使民事诉讼活动不能正常进行，故裁定中止诉讼。本案在审理过程中，原告汪瑜渊死亡，其第一顺序继承人管仲芬、汪某某申请参加诉讼。中止情形消失后，本院于2021年2月20日依法公开开庭审理了本案。原告汪某某、管仲芬、汪昕辰的共同委托诉讼代理人王艳丽、被告淦杨梅、刘其政的共同委托诉讼代理人程伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪某某、管仲芬、汪昕辰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》解除；2、判令被告支付原告违约金2,872,000元(以14,360,000元的20%计算所得)；3、判令被告协助原告办理双方签订的《上海市房地产买卖合同》的网上备案登记撤销手续；4、本案受理费用由被告承担。事实与理由：2019年7月10日，原、被告通过上海置基房地产经纪事务所居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将其名下坐落于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号住宅以9,600,000元价格转让给被告。同日，双方还签订《协议书》一份，约定除9,600,000元以外，被告还需支付原告装修补偿款4,760,000元，总房款价格合计14,360,000元。两份协议约定，至2020年2月28日前，被告应支付给原告的款项合计为8,000,000元，被告逾期付款超过十个工作日的，原告有权单方解除合同并要求被告支付总房款20%的违约金。合同签订后至2019年11月10日期间，被告共计支付原告6,000,000元，此后再未支付任何款项。原告多次尝试联系被告要求继续履行合同，但均无法与被告取得联系。原告认为，被告逾期未支付价款已构成违约，原告有权单方解除合同并要求支付违约金。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，望判如所请。被告刘磊、淦杨梅、刘其政均辩称：同意解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，也同意协助原告办理双方签订的《上海市房地产买卖合同》网上备案登记撤销手续，但认为被告并非恶意违约，故原告主张的违约金过高，同时要求原告在扣除适当违约金后将支付的购房款予以退还。经审理查明：系争房屋位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号，权利人登记为汪某某、汪瑜渊、管仲芬、汪昕辰。2019年7月10日，原告汪瑜渊、管仲芬、汪某某、汪昕辰作为卖售人(甲方)与被告淦杨梅、刘磊、刘其政作为买受人(乙方)通过上海置基房地产经纪事务所居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及协议书各一份。其中合同第一条约定：(一)甲方依法取得的房地产权证号为沪(2017)松字不动产权第0039**。(二)房地产座落于松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号。(三)房屋建筑面积281.75平方米；合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币9,600,000元；合同第六条约定：甲、乙双方确认在2020年5月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理，详见补充条款(一)；合同补充条款(一)第8条约定乙方违约责任如下：(2)乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；合同附件三约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计人民币1,000,000元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金人民币160,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款计人民币840,000元。二、其他房价款(除尾款外)：乙方应支付甲方第二期房价款人民币1,000,000元。于2019年11月10日前，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。乙方应支付甲方第三期房价款计人民币1,240,000元。于2020年2月28日前，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。乙方应支付甲方第四期房价款计人民币3,460,000元。乙方支付时间最晚不得晚于房屋交易过户当日支付。三、第五期房价款：乙方应支付甲方第五期房价款计人民币2,850,000元。乙方通过如下方式支付：1、自筹资金：待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第五期房价款。《协议书》约定摘要如下：1、在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中，约定的房价款为人民币9,600,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付甲方装修补偿款共计人民币4,760,000元，该笔款项乙方通过如下方式支付甲方：(1)乙方于签订买卖合同后当日内直接支付给甲方部分装修补偿款计人民币2,000,000元，(2)2019年11月10日前，支付甲方部分装修补偿款计人民币2,000,000元，(3)2020年2月28日前，直接支付给甲方部分装修补偿款计人民币760,000元。……本协议第1条和第2条所述价格合计为人民币14,360,000元为甲方出售该房地产房价款价格。7、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。双方任何一方违约的，违约责任按照总房款金额即14,360,000元计算。另查明，在履行合同过程中，被告方已支付原告方的购房款明细如下：1、2019年7月3日，被告淦杨梅通过转账支付原告汪某某人民币160,000元；2、2019年7月10日，被告淦杨梅通过转账先后二次各支付原告汪某某人民币2,000,000元、840,000元；3、2019年9月11日，被告淦杨梅通过转账先后三次各支付原告汪某某人民币200,000元、200,000元、100,000元；4、2019年11月11日，被告淦杨梅通过转账支付原告汪某某人民币2,500,000元。以上被告共支付原告人民币6,000,000元。又查明，本案在审理过程中，原告汪瑜渊于2021年1月10日因病死亡，其父亲汪士文、母亲夏秀英均先于其死亡，其与妻子管仲芬共生育一子汪某某，其第一顺序继承人管仲芬、汪某某于2021年2月18日均申请作为继承人参加诉讼。再查明，被告淦杨梅因涉嫌犯罪于2019年12月29日被刑事拘留，2020年11月26日被本市杨浦区人民法院判处有期徒刑11年，剥夺政治权利1年，并处罚金人民币1,020,000元；被告刘磊因涉嫌犯罪于2019年12月29日被刑事拘留，2020年11月25日被本市杨浦区人民法院判处有期徒刑3年3个月，并处罚金人民币150,000元。庭审中，原告对被告要求在房屋买卖合同解除后，将已付的购房款在扣除相应的违约金后退还被告表示同意。以上事实，有上海市房地产买卖合同、协议书、上海市不动产登记簿、银行交易明细清单、户籍户籍证明、户口登记表、死亡医学证明书、结婚证复印件、独生子女证及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告于2019年7月10日就系争房屋签订的买卖合同及协议书系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现原告以被告未按约付款要求解除合同，庭审中，被告也同意解除合同，说明原、被告均有解除合同的意愿，故原告要求解除双方签订的买卖合同，有事实和法律依据，应予支持，据此，本院确认双方签订的上述房屋买卖合同及协议书于2021年2月20日(庭审之日)予以解除。合同解除后，原告方应向被告方退还已支付的购房款。被告方应协助原告方办理撤销网签合同的备案手续。对此，原、被告双方均无异议。故原告要求被告配合办理撤销网签备案登记，合法合理，应予支持。关于原告主张违约金2,872,000元(以总房价款14,360,000元的20%计算)的诉讼请求。被告认为其并非恶意违约，该违约金过高。本院认为，本案由于被告违约导致合同解除，责任在于被告，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，应予以支持。对于违约金的具体计算，双方在合同中虽有约定，但考虑被告违约恶意程度及对原告所造成损失程度等因素，本院酌情调整违约金金额，按总房价款14,360,000元的10%计算，违约金为1,436,000元。鉴于被告已经支付原告房款6,000,000元，两者相折抵后，原告需退还被告购房款4,564,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告汪某某、管仲芬、汪昕辰与被告刘磊、淦杨梅、刘其政签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及协议书于2021年2月20日解除；二、被告刘磊、淦杨梅、刘其政于本判决生效之日起十日内协助原告汪某某、管仲芬、汪昕辰办理上述合同的网上备案撤销手续；三、被告刘磊、淦杨梅、刘其政于本判决生效之日起十日内支付原告汪某某、管仲芬、汪昕辰违约金1,436,000元；四、原告汪某某、管仲芬、汪昕辰于本判决生效之日起十日内退还被告刘磊、淦杨梅、刘其政购房款6,000,000元；上述第三项、第四项相抵后，原告汪某某、管仲芬、汪昕辰于本判决生效之日起十日内退还被告刘磊、淦杨梅、刘其政购房款4,564,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,776元，减半收取计14,888元，由被告刘磊、淦杨梅、刘其政负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孙文华二〇二一年三月十二日书记员  周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。