.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初5440号原告：李璞，男，1985年9月10日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：解刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯维刚，男,系该公司职员（特别授权）。原告李璞与被告银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，被告银川康民房地产开发有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经审查，本院作出（2017）宁0106民初5440号民事裁定，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告银川康民房地产开发有限公司不服该裁定，上诉于银川市中级人民法院，该院作出（2017）宁01民辖终261号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李璞、被告的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金35851元（自2016年1月1日起计算至2017年8月18日，共计623天，按日万分之一计算，直至房屋权属证书办理止，564583元×0.0001×623天）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月12日，原被告签订合同编号为201500016073的《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区亲水大街东侧、纬十路南侧的亲水人家某室房屋，建筑面积为113.37平方米，单价4980元/平米，总价款为564583元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告交付的涉案房屋不符合合同约定的条件，不能为原告办理房屋所有权证，使原告不能办理公积金贷款，造成损失。原告多次与被告协商，被告推诿至今不予办理房屋产权所有证。故原告诉至法院，请求判如所请。被告银川康民房地产开发有限公司辩称，涉案房屋已经交付原告入住，原告对房屋的占有、使用、收益已经享用，并没有给原告造成实际损失，并且该房屋于2017年12月6日取得了不动产登记使用证，被告多次以电话形式通知原告办理产权证，原告以各种理由迟迟不来办理。原告在购买涉案房屋时与被告签订借款协议、付款委托书、承诺书相关文件，都是原告亲自签字及有效文件，原告清楚自己的权利及义务，承诺自己在未还清物业借款次日前，被告可以不承担任何办理房屋产权的权利和义务，原告主张的房屋违约金不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告对各方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的银川金凤区亲水大街东侧亲水人家某室房屋，房屋建筑面积113.37㎡,单价4980元／㎡，房屋总价款564583元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按合同约定将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决；同时，双方还约定了其他权利义务。后因房屋实测建筑面积与预售面积不符，原、被告另行确认房屋产权登记建筑面积为112.55㎡，房屋总价款为560499元。合同签订后，原告按约定向被告支付了房屋价款，被告于2015年8月4日向原告交付了涉案房屋，但至今未协助原告办理房屋所有权证书。故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，1、2017年12月6日，被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证。2、在原被告双方签订《银川市商品房买卖合同（预售）》之前，原告于2015年5月6日向银川市康民物业服务有限公司出具《承诺书》一份，载明：”银川市康民物业服务有限公司：本人由于资金周转问题向银川市康民物业服务有限公司借款用于购买银川市康民房地产开发有限公司开发的亲水人家项目商品房某室，双方已于2015年5月6日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定的办证起算日期，则仍按《商品房买卖合同》执行。”因原告未偿清向银川市康民物业服务有限公司的借款，银川市康民物业服务有限公司提起诉讼，经调解原告承诺于2017年10月15日前向银川市康民物业服务有限公司清偿借款3万元，银川市兴庆区人民法院作出（2017）宁0104民初7976号民事调解书。本院认为，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。合同签订后，原告支付购房款已履行合同义务，被告未按合同约定时间取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证及协助原告办理房屋所有权转移登记从而取得房屋所有权证书，基于此，被告已违反合同约定，应承担相应违约责任。虽然双方在合同中约定协商解决因被告原因迟延办理房屋权属证书事宜，但就该事宜并未通过协商加以明确,故应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%；商品房买卖合同虽非借款合同但系有偿合同，在法律没有规定情形下，可参照买卖合同的有关规定，同时鉴于买卖合同双方合同义务的对等性，可参照《买卖合同解释》第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，即以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定被告之违约责任。现原告请求按日万分之一计付违约金在法定范围内亦系其处分行为，本院予以支持。原告实际收房之日为2015年8月4日，故以560499元为基准按日万分之一计算自房屋交付使用后180日即2016年1月31日至2017年8月18日期间的违约金为31668.19元，自2017年8月18日后至被告取得涉案房屋所在楼栋初始登记证日止的违约金按上述标准计算支付。二、根据双方合同约定，被告关于产权登记所负义务系在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料，报市产权登记部门备案并取得初始登记证，现被告已于2017年12月6日取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证，故原告要求被告为其办理房屋产权登记手续的诉请本院不予支持。三、被告辩解称原告向其出具了承诺书，承诺办理房产证起始期限为原告还清宁夏康民物业服务有限公司的借款之日，现原告未还清借款，不应计算违约金，因该承诺系原告出具给宁夏康民物业服务有限公司，该承诺到达宁夏康民物业服务有限公司，原告仅相对于宁夏康民物业服务有限公司有约束力，不能约束原被告双方，故被告的该项辩解意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李璞支付逾期办证违约金31668.19元；自2017年8月18日之后的违约金，以560499元为基数，按照按日0.1‰的标准计算至取得房屋所在楼栋初始登记证日止；二、驳回原告李璞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员陈婷二〇一八年三月二十二日书记员胡雅茹本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。