上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初11876号原告：上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司。法定代表人：崔某。委托诉讼代理人：张熙果，上海磊天律师事务所律师。被告：杨某某。原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告杨某某直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月12日公开开庭审理了本案。原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人张熙果到庭参加诉讼，被告杨某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告商铺租金人民币(以下币种相同)50,258元、物业费6,647元，合计56,905元；2、判令合同保证金10,000元不予退还归原告所有；3、判令解除原、被告之间签订的上海市闵行区水清路XXX号港澳购物中心X区XXXXX《商铺租赁合同》从2018年2月28日起解除，并在解除合同之日起三日内搬离商铺恢复至原状交还给原告。诉讼中，原告明确其已于2018年6月收回了涉案商铺的控制权，故不再要求主张被告搬离商铺并返还商铺的诉请。事实与理由：2014年10月29日，原告与被告、案外人叶某之间签订了位于上海市闵行区水清路XXX号港澳购物中心X区XXXXX《商铺租赁合同》。合同约定：商铺租赁期间为3年，从2016年3月1日起至2019年2月28日止，产权面积为47.48平方米，年租金为50,258元，支付方式为一年一付，先付后用，第二年租金必须在起租日后第15个月支付即2017年6月前付清，经营范围为茶叶、茶具，合同履约保证金10,000元，物业费每月12元/平方米，电、税等其他费用被告自行承担。同时合同第十条约定了被告逾期未支付租金、电费及物业费的，原告有权单方解除合同并没收保证金。该合同签订后，被告交纳了第一年的租金及履约保证金10,000元，原告将上述商铺交付给被告使用至今。第二年租金及物业费交纳时间早已超过，原告多次通知被告尽快支付费用，但被告拒之不理。其行为侵害了原告的合法权益，给原告带来重大经济损失。特此向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告杨某某未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日由原告作为出租方(合同甲方)，案外人叶某作为承租方(合同乙方)签订商铺租赁合同一份，合同约定：一、商铺的位置、面积和设施：1、甲方出租给乙方的商铺位于XX路XXX号港澳购物中心X区XXXXX，产权证面积47.48平方米；2、甲方出租的商铺设施有：电话线、网线、照明灯、电源插座、电表、中央空调、空调开关。公共部分配套设施有：照明灯、监控、货梯、自动扶梯。商铺内电话，网络由乙方自行开通、结算。二、租赁期限、租赁用途：1、商铺租赁期3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止(含免租期)；2、甲方同意在乙方租赁期内分两年给予6个月免租期，租赁期第一年满十二个月给予3个月免租期，租赁期第二年满十二个月再给予3个月免租期。免租期的物业管理费仍应支付。3、租赁期满，甲方有权收回商铺，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前二个月向甲方提出书面邀约，在同等条件下，乙方享有优先承租权，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；4、乙方租赁该商铺经营的产品茶叶、茶具等，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺经营内容或商铺使用用途；三、租金及支付方式：1、租金，合同期内租金为2.90元/平方米/天，年租金为50,258元；2、租金付款方式为一年一付，先付后用；第二年的租金乙方须在起租日后第15个月支付；第三年租金须在起租日后第29个月支付；3、当甲方收到乙方租金后需开具有效发票给乙方，作为乙方支付租金的凭证；四、保证金和其他费用：1、乙方同意在签订租赁合同七天内，向甲方支付商铺保证金。商铺产证面积在40平米以下的保证金为5,000元，商铺产证面积在40平米以上的(含40平米的)保证金为10,000元。乙方在租赁期限内无任何违约行为，保证金在租赁期满后甲方全额退还乙方，但不计利息；如乙方未能履行本合同约定，给甲方造成损失的，从保证金中扣除。乙方如果中途退租，保证金作为违约金，甲方有权不予退还。租赁期内不退保证金。2、乙方在租赁期间,承担商铺物业管理费,甲方负责代收代付.物业管理费按商铺产权证面积每平方米12元/月，物业管理费半年一付，先付后用，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金；3、乙方在租赁期内，商铺内使用的电、饮用水、电话、网络等费用及税费、停车费均由乙方自行承担，其中日常用电电费按实际使用的电量乘以单价。十、乙方的违约责任：1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，同时乙方已付的租金和保证金不再返还：乙方在商场的正常营业时间内擅自停业或歇业一个月内超过6天的；乙方逾期不支付租金、电费及物业管理费等费用的；在租赁期满后，乙方应如期交还商铺，未经甲方同意，乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金三倍的违约金；十三、补充条款：2、租赁期满，乙方不按约定归还商铺的，或乙方逾期15天未向甲方支付租金的，甲方有权采取如下措施：(1)、停止供电；(2)、终止合同；(3)、处理商铺及商铺内的设施、物品。合同末尾甲方处加盖了原告的合同专用章，乙方处有案外人叶某、杨某某的签字。庭审中原告称由于当初签订租赁合同的原告经办人离职，故无法核实上述租赁合同中乙方处叶某的签字是否系案外人叶某本人所签。上述租赁合同签订后，被告支付给原告10,000元的保证金。2017年9月28日原告向被告发出催款通知，要求被告支付2017年度的租金50,258元、2017年的物业管理费4,938元、2016年拖欠的物业管理费1,709元。庭审中，原告确认上述商铺于2018年6月实际收回。针对以上事实，原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司提供了如下证据材料：1、原、被告之间所签订的商铺租赁合同一份，证明原、被告之间存在商铺租赁合同关系，合同对双方的权利义务作了约定。2、催款通知一份，证明原告多次向被告催讨租金及物业费。3、上海海平物业有限公司出具的证明一份，证明涉案商铺存在长期闭门不经营的状况，并拖欠物业费。本院结合原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司对证据的举证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。但是原告在合同履行过程中，未能及时支付2017年度的租金及物业管理费，显然违反了租赁合同的约定，原告有权要求被告支付拖欠的违约金及物业管理费。基于被告存在上述违约付款的违约行为，原告作为守约方有权依据合同的约定主张要求被告解除涉案商铺的租赁合同，考虑到被告2017年度即长期处于闭门不经营的状态，原告遂于2018年6月实际收回了涉案房屋控制权，结合原、被告之间的租赁合同的期限及租金的付款周期，故本院确认原、被告所签订的租赁合同于2018年2月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另考虑到由于被告方的违约行为导致合同解除，原告有权依据合同的约定不再返还被告所缴纳的保证金10,000元，故对于原告主张的不返还保证金的诉请予以支持。被告杨某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司与被告杨某某于2014年10月29日就位于上海市闵行区XX路XXX号港澳购物中心X区XXXXX所签订的《商铺租赁合同》于2018年2月28日解除；二、被告杨某某于本判决生效之日起十日内支付给原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司商铺租金50,258元、物业费6,647元，合计金额56,905元；三、被告杨某某缴纳给原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司的保证金10,000元，原告上海闵莘茶叶市场经营管理有限公司予以没收，不再予以返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,472.64元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  曹文进人民陪审员  邓红霞二〇一八年十二月十八日法官 助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。