河北省滦县人民法院民事判决书（2018）冀0223民初599号原告：许志刚，男，1959年10月14日出生，汉族，现住滦县滦州。原告：王瑞贤，女，1962年11月28日出生，汉族，现住滦县滦州。二原告共同委托诉讼代理人：曾军，河北日月新律师事务所律师。被告：唐山滦州古镇置业有限公司，住所地滦县老城西关。法定代表人：马勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：廖宝忠，河北滦天律师事务所律师。原告许志刚、王瑞贤与被告唐山滦州古镇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许志刚及许志刚、王瑞贤的共同委托诉讼代理人曾军、被告唐山滦州古镇置业有限公司的委托诉讼代理人廖宝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许志刚、王瑞贤向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同号201XXXXXXXX）向原告交付滦州古城龙溪园XXX号商品房及相关交房手续；2.请依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金人民币1750598元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月份，原告从被告处购买由其开发的位于滦州古城龙溪园的一套商品房，该商品房位于龙溪园XXX号，用途为住宅，建筑面积共478.25平方米。原告于2011年2月26日向被告支付第一笔房款650000元。于2012年4月9日支付第二笔房款788367元。原被告双方于2012年10月26日签订《商品房买卖合同》（合同号：201XXXXXXXX），合同第八条约定被告应当在2012年12月30日前在该商品房经综合验收合格的条件下，将该商品房交付给原告使用；合同第十一条约定被告在向原告交房时应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书）；合同第九条约定被告如果延期交房，合同继续履行时，被告按日自2012年12月31日起至实际交付之日止向原告支付已交付房价款万分之3的违约金。双方在签订合同后，原告于2012年12月14日支付了第三笔房款509884元，随后原告于2013年1月4日办理了按揭贷款手续，银行发放贷款后，原告许志刚、王瑞贤应支付的房款3238251元已全部付清。原告与被告签订《商品房买卖合同》前，被告将该商品房出租给他人使用，滦县流金岁月酒吧于2012年2月24日在该商品房中注册后进行了经营活动，2013年7月21日被告主张将龙溪园XXX号商品房交接给原告，原告在检查该商品房后发现该商品房不但一片狼藉还有多处损毁，根本就不符合交房条件，原告于当日向被告提交了《房屋整改通知单》但是直到现在，被告仍未将符合交房条件的商品房及相关交房手续交付给原告，原告与被告协商多次未果，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。唐山滦州古镇置业有限公司辩称，一、被答辩人诉状所称的关于房屋交付部分不是事实。1.事实上，被答辩人所购买的龙溪园XXX号房屋在2011年4月22日已经通过综合竣工验收，已经符合房屋交付条件。被答辩人诉状所称的诸如在2013年7月21日交接房屋时屋内一片狼藉等等，认为不符合房屋交付条件的观点是完全错误的；2.被答辩人诉状所称的房屋至今未交付的观点也是错误的。事实上，被答辩人在2010年10月1日在房屋尚未竣工验收之前就已经和答辩人签订了房屋认购协议书，双方约定在签订认购书后两日内交付首付款，但是被答辩人直到2011年2月26日支付第一笔购房款，而且未达到首付款，直到双方在2012年10月26日签订了正式的商品房买卖合同时，应该支付的首付款还欠答辩人509884元。此笔欠款直到2012年12月14日才付清。银行的贷款更是在2013年才交付给答辩人。从上述事实，可以看出在履行认购书和商品房买卖合同上，被答辩人存在多次逾期交款的违约行为；3.本案涉案的房屋在2012年12月31日前早就已经交给被答辩人使用。在被答辩人提供给银行的贷款资料中的商铺租赁合同显示，被答辩人许志刚在2011年10月10日将涉案房屋商铺部分租给了他人，租期三年。说明早在2011年被答辩人就已经开始使用了涉案房屋。在2012年11月21日，被答辩人以情况说明的方式表示，住宅自用，商铺委托答辩人对外出租。这一事实说明在2012年11月21日该房已经通过被答辩人查验，符合交房条件；4.被答辩人诉状所称在2013年7月21日没有办理房屋交付手续不是事实。事实上，在2013年7月21日，双方办理了完整的书面交接手续，房屋正式交付给被答辩人；5.被答辩人诉状认为的原告应该给被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》未提供的观点是错误的。事实上，2013年7月21日在办理交接手续时，已经给了被答辩人《房屋使用说明书》。因为该房产实际是商住两用，所以没有《住宅质量保证书》，这是符合合同约定的。同时该房屋因为在签订合同时已经过了质保期而且是现房。所以没有必要交付《住宅质量保证书》，但是被答辩人一样享有一定期限的质保权利。二、答辩人和被答辩人在履行合同过程中均存在未按合同履行情形，应按照互不追究违约责任处理。1.按照双方签订的认购书，被答辩人应该在2010年10月3日前交清首付款190多万元，并签订《商品房买卖合同》，但是被答辩人的违约行为持续到2012年12月14才付清首付款。其违约行为应该承担的违约责任至少是5万定金加逾期利息；2.双方在签订《商品房买卖合同》时，被答辩人也应该付清首付款并及时办理贷款手续。但是被答辩人最后一笔首付款509884元逾期了49天（2012年10月26日至2012年12月14日），贷款更是拖延到2013年1月8日才办理。贷款2013年1月21日才到答辩人处。期间的违约责任被答辩人也应该承担；3.答辩人交付房屋的时间最晚应该认定为2013年7月21日，期间202天。不计算迟延办理贷款手续，仅仅逾期付款一项被答辩人逾期付款49天，应该依法扣除。剩余天数最多153天。因此，答辩人逾期交付房屋的天数最多只有153天，而被答辩人逾期付款长达两年多。应该认定双方互不追究违约责任。三、本案已经超过了诉讼时效。本案在2013年7月21日交付了房屋，对于逾期交付纠纷，被答辩人当时就已经知道，而且应当知道。应该在2016年7月20日主张权利。故被答辩人的诉讼请求已经超过了诉讼时效。综上，被答辩人诉状所称并不是事实，双方均存在违约行为，而且已经超过了诉讼时效，法院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交公证书及光盘，证明被告所建涉案房屋交房前曾用于商业经营，经营流金岁月酒吧，满屋的装饰废料，不符合商住条件，并且录像当天有人在该楼内干活，存放物品。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但不能证实原告的证明目的，且与本案没有关联性，房屋的现状不能反映出房屋是否交接及房屋的实际管理人员，建议法庭不予采信。本院认为，根据公证书主要内容：申请人许志刚；公证事项：保全证据；申请人许志刚为固定证据，防止证据灭失，向我处申请对滦县滦州古城龙溪园A-3幢房屋及院落现状进行保全证据；公证员郭爱与公证人员李健于2018年4月2日在滦县滦州古城龙溪园A-3幢房屋及院落监督拍录人员刘梦楠对保全标的进行了拍录，制作了光盘一张，见证人魏立明、王振军、王彬在场见证。该公证书系河北省滦县公证处为保全证据而出具，能够反映出涉案房屋还存有流金岁月酒吧的牌子、酒吧的男女厕所、部分酒吧装饰以及堆放的小黄车等物品，该证据客观真实的反映了涉案房屋的现状，与本案具有关联性，本院予以采信。2.被告提交《“滦州古城”项目商品房认购书》，证明原告存在未按约定付款的事实。原告质证认为，认购书不是买卖合同，所谓的权利和义务随着买卖双方商品房买卖合同的签订失效，认购书不能作为原告违约的证据，不具备真实性、合法性。本院认为，2010年10月1日，原、被告双方签订《“滦州古城”项目商品房认购书》，认购书主要约定：甲方为唐山滦州古镇置业有限公司，乙方为许志刚；按揭客户须于签订认购书二日内支付首付款（含定金在内不低于银行规定的首付款金额），并与甲方签订《商品房买卖合同》，同时按银行要求备齐按揭所需相关资料；乙方签署本认购书后，未能在本认购书规定的期限内向甲方缴付首期房款并签署《商品房买卖合同》，即视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益。该物业不予保留，认购定金不予退还，甲方有权将该物业另行出售；本认购书一式三份，自签署之日乙方交纳认购定金后即时生效。原、被告双方又于2012年10月26日签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定：买受人按照由银行提供按揭贷款，首付1948251元，贷款1290000元整。本案中，原、被告双方当事人在签订《“滦州古城”项目商品房认购书》两年后又签订了正式的《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》中双方仅对首付款、贷款数额作了约定，对首付款交付时间及贷款时间未作约定。且双方已按《商品房买卖合同》履行了大部分义务，原告也按照该合同履行了交付房款的义务，应当认定双方当事人在买卖房屋过程中对首付款及贷款又达成了一致意见。故对被告提交认购书的证明事项，本院不予采纳。3.根据被告的申请，我院依法从滦州古城联合办税中心调取了许志刚与缪瑞琴签订的《古城房屋租赁合同》、从中国银行股份有限公司滦县支行调取了许志刚与罗明签订的《商铺租赁合同》。经质证，原告认为，两份合同不具备真实性，因为该合同被告方不能提供原件，同时法院调取的也是合同的复印件，如果被告方不能向法庭提交租赁合同的原件，被告应当承担举证不能和败诉的后果，我方有理由相信该证据是被告伪造的，被告应当提交该证据的原件。被告认为，对法院调取证据的真实性没有意见，关于《商铺租赁合同》原件问题，被告一直主张证据存放于中行，该合同是原告办理贷款时，原告携带原件，跟原件核对一致后留存于中行的复印件，不存在原告代理人说的被告伪造或者被告提供的问题，因为是原告办理贷款，原告提供的资料。关于《古城房屋租赁合同》，因该合同与被告没有任何关系，原告方主张被告方伪造是没有道理的，而且该证据存放于行政机关，建议法院予以采信。本院认为，《商铺租赁合同》中有中国银行股份有限公司滦县支行加盖的“此复印件与原件相符，核实人：张伟业”的章，且该合同是原告向银行贷款时提供给中国银行股份有限公司滦县支行的。同时该两份租赁合同与被告向法庭提交的证据三《情况说明》中“四合院的商铺委托商贸公司对外租赁”相互佐证，能够证明原告同意或者其已将四合院的商铺部分对外出租，故应当认定缪瑞琴承租了涉案房屋商铺部分使用面积21平方米，租期12个月（2014年10月1日至2015年9月30日），租金6000元；罗明承租了商铺部分建筑面积120平方米，租期三年（2011年10月10日至2014年10月9日），租金共计36万元。本案中，不论是原告自己向外出租四合院的商铺还是商贸公司受原告委托向外出租四合院的商铺，均与本案不是同一法律关系，本案不予处理，原告可另行解决。本院经审理认定事实如下：2012年10月26日，原告许志刚、王瑞贤与被告唐山滦州古镇置业有限公司签订合同编号为唐滦预滦州古城字第XXXX号《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人为唐山滦州古镇置业有限公司，买受人为许志刚、王瑞贤；买受人购买的商品房为龙溪园XXX号房；该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共478.25平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6771.04元，总金额人民币3238251元；付款方式及期限为由银行提供按揭贷款，首付1948251元，贷款129万元；交付期限为出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。另查明，根据被告提交的证据四《业主入伙资料发放记录》，被告向原告提供了《住宅使用说明书》，但被告没有向原告提供《住宅质量保证书》。再查明，涉案商品房未交付部分是四合院的“居住部分”（即被出租商铺外的其他部分）。庭审中原告要求被告支付自2012年12月31日至2017年12月6日止的违约金。2012年12月31日至2017年12月6日，共计257周2天，天数为1801天。本院认为，本案的争议焦点：一是涉案房屋是否交付；二是被告是否应向原告提供《住宅质量保证书》；三是被告是否应支付原告违约金。依法成立的合同受法律保护。原告许志刚、王瑞贤与被告唐山滦州古镇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同约定全面履行各自权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于涉案房屋是否交付的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。依据原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告就应按双方合同约定期限向原告交付符合约定条件的房屋。虽然原告在2013年7月21日签署了《房屋验收移交单》，但是根据原告提交的《房屋整改通知单》，涉案房屋存在多处需要整改的问题。被告未向法院提供证据证明涉案房屋确已整改到位达到交付条件。另外根据河北省滦县公证处出具的公证书、与公证书相粘连的《保全证据现场记录》及公证处出具的涉案房屋现场拍录视频，截至2018年4月2日（公证人员证据保全之日），诉争房屋尚未具备交付条件，该房屋亦未实际转移给原告方占有使用。综合分析上述情况，本院认定被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方，故被告的逾期交付行为已构成违约。被告主张本案超过了诉讼时效，因该房屋未交付，双方当事人就房屋问题一直在交涉，故并未超过诉讼时效。关于被告是否应向原告提供《住宅质量保证书》的问题。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。根据以上规定，只有涉案房屋是商品住宅时被告才向原告提供《住宅质量保证书》。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定，该地块土地面积为29179平方米，规划用途为混合住宅用地，土地使用年限自2010年9月25日至2050年9月25日；第三条约定，该商品房的用途为住宅；第十八条约定，买受人的房屋仅作商业使用。庭审中，原告主张根据《商品房买卖合同》第三条约定涉案房屋是住宅，被告应当提供《住宅质量保证书》。被告主张涉案房屋是商住两用，对于《住宅质量保证书》是专指纯住宅需要办理的手续。本院认为，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定了涉案房屋为住宅、第八条约定了涉案房屋仅作商业使用。且居住用地的土地使用年限应当为70年。除了对房屋用途约定矛盾的《商品房买卖合同》外，原、被告双方均未能提交其他证据证明涉案房屋的规划用途，本院无法查清涉案房屋是否为商品住宅。因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，本院就查清的部分事实先行判决，就被告是否应向原告提供《住宅质量保证书》，暂不做处理，双方可另行主张和处理。关于被告是否应支付原告违约金1750598元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。原告请求计算涉案房屋逾期交房违约金从2012年12月31日至2017年12月6日，共计1802天的违约金1750598元。因未交付房屋仅为居住部分，面积大约为337.25平方米【总建筑面积478.25平方米-已出租的面积141平方米（缪瑞琴租赁了使用面积21平方米，罗明租赁了建筑面积120平方米）】经查无法确定缪瑞琴租赁商铺部分的建筑面积，如果按照原、被告双方约定的违约金计算方法，被告应当向原告支付逾期交房违约金大约为1233685元（逾期交付房屋面积337.25平方米×房屋单价每平方米6771.04元=2283533.24元；2283533.24元×万分之三/日=685元；1801天×685元=1233685元）。根据双方约定违约金的计算方法，1233685元占了未交付房屋房款2283533.24元（337.25平方米×6771.04元）的54%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告在法律规定的举证期内，未能提供证据证明其实际损失数额。被告未交付四合院的居住部分，按照双方约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，属于明显高于造成的损失，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。按照日常生活经验及参照许志刚与罗明签订的《商铺租赁合同》并兼顾《商品房买卖合同》的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌定延期交房违约金51万元。因此原告主张违约金超出51万元部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条，《商品房销售管理办法》第三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：1被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许志刚、王瑞贤交付龙溪园XXX号四合院的居住部分（即被出租商铺外的部分）。2被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许志刚、王瑞贤逾期交房违约金51万元。三、驳回原告许志刚、王瑞贤的其它诉讼请求。案件受理费10278元，由原告许志刚、王瑞贤共同负担5828元；由被告唐山滦州古镇置业有限公司负担4450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 杨海芸 二〇一八年九月六日书记员 谢建晖