天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0115民初3321号原告：孙小磊，女，1982年10月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：王海龙，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：天津开发区泰富置业发展有限公司，住所地天津开发区第二大街翠园西路19号。法定代表人：郭瑞林，该公司总经理。委托诉讼代理人：任景林、张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被告：北京金之家房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区镇罗营镇镇罗营东街5号。法定代表人：李海超，该公司经理。委托诉讼代理人：杨颖、齐德岭，天津津宝律师事务所律师。原告孙小磊与被告天津开发区泰富置业发展有限公司（以下简称泰富置业公司）、北京金之家房地产经纪有限公司（以下简称金之家经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙小磊的委托诉讼代理人王海龙、被告泰富置业公司的委托诉讼代理人张志鹏、被告金之家经纪公司的委托诉讼代理人齐德岭到庭参加诉讼。因本案系批量系列案件之一，需要协调统一裁判标准而扣除相应审限。本案现已审理终结。孙小磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告天津开发区泰富置业发展有限公司签订的认购协议书；2.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司返还定金20000元，购房款145036元，契税15751.08元，维修基金5250.36元，产权费590元，手续费759.6元，合计187387.04元；3.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司以187387.04元为基数，自2017年3月20日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至2018年4月3日暂计9370.65元；4.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司支付已付购房款一倍的赔偿金187387.04元；5.判令被告北京金之家房地产经纪有限公司退还定金（电商费）100000元，及自2017年3月20日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，至2018年4月3日暂计5000.69元；6.判令被告天津开发区泰富置业发展有限公司对被告北京金之家房地产经纪有限公司退还原告100000元电商费及利息承担连带责任；以上合计489145.42元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告泰富置业公司于2017年3月20日签订《认购协议》，房屋总价款525036元。原告经被告金之家经纪公司介绍至被告泰富置业公司售楼处购买被告开发的天津市宝坻区津蓟高速温泉城出口，祥瑞大街南侧泰富·橄榄树小区房屋A座1418号房屋。被告金之家经纪公司收原告电商费100000元，原告给付被告泰富置业公司购房款及其他费用共计187387.04元。二被告在原告购房之初隐瞒了房屋处于抵押状态的事实，且因被告泰富置业公司原因导致银行贷款一直没有放贷，最终导致原告签订合同的根本目的无法实现。综上，被告所售卖的房屋因存在抵押以及因被告泰富置业公司原因贷款银行一直未下房贷，致使原告签订合同的根本目的无法实现。为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，请法院依法裁决并支持原告的诉讼请求。泰富置业公司辩称，1、同意解除被告泰富置业公司与原告签订的《认购协议》；2、利息同意自立案之日起计算；3、本案中原、被告签订的《认购协议》的性质是预约合同，而不是商品房销售合同，不同意原告第5项诉讼请求，即返还一倍已付购房款；4、被告泰富置业公司没有委托他人收取电商费用，原告要求被告泰富置业公司对返还电商费承担连带责任没有法律依据。金之家经纪公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。本院经审理对双方没有争议的事实认定如下：2017年3月18日，孙小磊购买了泰富置业公司开发的宝坻区津蓟高速温泉城出口东行999米，祥瑞大街南侧A座1418号房屋，并交纳了定金20000元。2017年3月20日，原告与泰富置业公司签订《泰富·橄榄树认购协议》，协议除载明购房人基本情况、房屋坐落、建筑面积及房号外，还载明房屋总房款525036元，其他费用：契税15751.08元、维修基金5250.36元、预告登记费590元、印花税×，他项费合计×元（合同备案后凭票多退少补）；买方应在签署本协议时交清首付款165036元（包括定金），剩余房款360000元由买方向银行申请贷款或于×年×月×日前交清。协议同时约定：1、买方在交付购房款并签署本协议后，不允许调换其他房屋以及更改购房者姓名；2、双方签订《商品房买卖合同》时的房屋面积以天津市房屋土地资源管理局认定的《测绘成果报告》上的实测面积为准，如有误差则按每平米建筑面积单价多退少补；3、双方约定，＿年＿月＿日（注：没有具体日期）前签署《天津市商品房买卖合同》；4、如因买方单方原因未在约定时间内前来签署《商品房买卖合同》的，卖方扣除总房款的20%作为买方违约金，同时卖方有权将上述房屋另售他人；5、买方在签署《商品房买卖合同》之前除遇不可抗力因素外，不得以任何理由提出退房，否则视同违约，卖方扣除总房款的20%作为买方违约金，同时卖方有权将上述房屋另售他人；6、双方约定，买方在办理贷款过程中，经银行审查，如出现买方不良征信记录导致贷款审查不合格，买方可选择提高首付或一次性支付余款，买卖关系不解除，卖方不承担任何责任；但如买方接到卖方通知后7日内未对任何一种方式作出选择，卖方有权在买方已付房款中扣除总房款10%的违约金并解除买卖关系，并将余款无息退还，买方配合卖方办理注销备案手续并承担产生的相关费用；7、买方未按约定时间交纳购房余款，卖方有权终止合同并扣除总房款20%作为乙方违约金，或选择合同继续履行，按银行同期贷款利率收取乙方违约金；8、本协议以双方签字盖章，同时在卖方收到买方缴纳的购房款后生效，签署正式《商品房买卖合同》后，本协议同时失效。该认购协议签订当日，孙小磊向泰富置业公司支付购房款、契税、维修基金等费用167387.04元，泰富置业公司出具收据“今收到孙小磊A1418交来房款145036元，税（契税）15751.08元、维修基金5250.36元、产权（预告登记费）590元、手续（费）759.6元，计167387.04元。”2017年3月18日与20日，原告交付金之家经纪公司购房定金100000元。被告金之家经纪公司与原告在庭审中均称此费用实为电商款。另，本院调取涉案房屋不动产登记簿查询证明，该查询证明载明：权利人天津开发区泰富置业发展有限公司，房屋坐落宝坻区××镇××座××，抵押权人秦皇岛市商业银行股份有限公司友谊路支行，抵押登记日期2012年11月22日。2016年6月30日，涉案房产再次抵押给张铭。双方对以下事实存在争议：1.孙小磊与泰富置业公司签订的认购协议的性质是商品房销售合同还是商品房预约合同。孙小磊认为认购协议是商品房预售合同，所谓商品房预约合同是指开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，而商品房预售合同是指当事人之间就达成的开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。孙小磊在与泰富置业公司签订认购协议时按照约定支付了定金和部分购房款，且在签订认购协议时，双方确定的标的房屋正在建设中，由此可见，本案应属于商品房预售合同纠纷，而非商品房预约合同纠纷；泰富置业公司认为其与孙小磊签订的认购协议不是商品房预售合同，而是商品房预约合同，该协议不具备商品房买卖合同的13条主要内容，且双方在该协议中约定了签署正式《商品房买卖合同》后，本协议失效，因此该认购协议只能是商品房预约合同。2.泰富置业公司与金之家经纪公司的关系。泰富置业公司否认与金之家经纪公司存在销售代理关系，其自行对外销售，没有委托任何中介机构。其对金之家经纪公司在其售楼处收取电商费不知情（注:泰富置业公司在其他同类型案件中，其陈述与本次陈述不一致，称当时销售现场有很多销售团队，带客户来看房、选房及办理相应购房手续）；金之家经纪公司称，金之家经纪公司提供的是中介服务，与原告是中介服务关系。3.涉案房屋存在抵押是否告知原告的问题，二被告陈述称，涉案房屋抵押情况已在售楼处显著位置进行公示，并告知原告因房屋存在抵押，网签时间不能确定，原告表示愿意等待，自愿购买。另，本院审理的史小亮与泰富置业公司、北京金之家房地产经纪有限公司、李明商品房销售合同纠纷（2018）津0115民初53号案件，李宁与泰富置业公司、香河金之家房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷（2018）津0115民初1246号案件，白雪伶与泰富置业公司、天津金之家房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷（2018）津0115民初3310号案件，上述三案判决后，泰富置业公司不服提起上诉，天津市第一中级人民法院均作出判决，驳回上诉，维持原判。上述判决均确认泰富置业公司就涉案房屋所属楼盘对外委托、并且允许不特定的多家经纪公司进行推广销售。天津金之家房地产经纪有限公司、北京金之家房地产经纪有限公司、香河金之家房地产经纪有限公司均为泰富置业公司代理销售房屋，在销售房屋时均收取了金额不等的电商费或团购费，该费用不属于居间费性质，是依附于泰富置业公司基于房屋买卖合同收取，属于交易服务费的性质。本案金之家经纪公司代理销售涉案房屋及收取电商费的过程与上述三案相似。本院认为，根据当事人陈述及举证质证意见，结合业已查清的案件事实，本院确定的争议焦点及分析裁判意见如下：一、《泰富·橄榄树认购协议》是本约还是预约问题。孙小磊与泰富置业公司签订《泰富·橄榄树认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，且系双方真实意思表示，协议合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，且泰富置业公司已按照协议约定向孙小磊收取了定金、首付款，并代收了契税、维修基金、手续费及预告登记费等费用。因涉诉房屋已经过竣工验收，具备销售交付条件，如全款支付即可签署商品房买卖合同并交付房屋，仅因泰富置业公司将此房屋进行抵押，故在协议中未具体约定贷款时间和签署正式商品房买卖合同的时间。双方签订认购协议的目的是实际售房并交付房屋，具备了商品房买卖的实质要件，本院认定双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》为房屋买卖合同之商品房销售合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，为有效合同。二、关于《泰富·橄榄树认购协议》应否解除问题。上述协议签订后，孙小磊已按协议约定支付了首付款及相关税费等全部代收费用，但因涉案房屋被泰富置业公司进行抵押，导致该房屋无法签订正式的《天津市商品房买卖合同》，亦无法办理贷款手续，原告无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现涉案房屋抵押仍未撤销，合同目的不能实现，孙小磊要求解除合同，符合法律规定，本院准予。三、合同解除后的费用返还等问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。孙小磊向泰富置业公司交纳购房款165036元，在合同解除后，泰富置业公司应予返还，并应支付利息。泰富置业公司向孙小磊代收的契税、维修基金、预告登记费及手续费等费用合计22351.04元，仍在其账户留存，尚未交付给相关部门，亦应返还并支付利息。孙小磊认购的房屋设定抵押，符合相关司法解释规定承担一倍赔偿责任的情形，故泰富置业公司应支付孙小磊已付购房款一倍的赔偿金165036元。四、关于电商费返还问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院作出的（2018）津0115民初53号民事判决、（2018）津0115民初1246号民事判决、（2018）津0115民初3310号民事判决对泰富置业公司就涉案房屋所属楼盘对外委托、并且允许不特定的多家经纪公司进行推广销售，在销售房屋时均收取了金额不等的电商费或团购费的事实予以确认。对电商费的性质均认定为交易服务费，在此不再赘述。金之家经纪公司代理销售过程及收取电商费的过程与上述三案相似。故本院确认金之家经纪公司代理泰富置业公司销售涉案房屋，在销售过程中收取的100000元电商费属于交易服务费。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。泰富置业公司虽然否认允许金之家经纪公司进行销售并收取电商费，但金之家经纪公司进行销售并收取电商费是客观事实。金之家经纪公司在销售过程中与泰富置业公司隐瞒了涉案房屋存在抵押的事实，导致不能办理房屋产权登记手续，金之家经纪公司所提供的服务存在重大瑕疵，给孙小磊造成了相应的损失。金之家经纪公司向孙小磊收取佣金之外的费用没有法律依据或合同约定，违反了行业规定，应予以退还并支付利息。二被告虽称已告知原告涉诉房屋存在抵押的情形，但提交的证据不足以证明其已告知原告，且原告当庭予以否认，故对二被告所述，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”泰富置业公司对外委托经纪公司代销房屋并无不妥，但对经纪公司的报酬应以佣金方式结算，不得另行收取佣金之外的任何费用。泰富置业公司明知且放任金之家经纪公司收取电商费行为的发生，应对金之家经纪公司返还电商费承担连带责任。原告在庭审中放弃电商费的利息损失，系其真实意思表示，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告孙小磊与被告天津开发区泰富置业发展有限公司2017年3月20日签订的《泰富·橄榄树认购协议》；二、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后三十日内返还原告孙小磊已付购房款165036元，并自2017年3月20日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙小磊支付利息；三、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于本判决生效后三十日内返还其代收原告孙小磊交纳的契税、维修基金、产权登记费、手续费合计22351.04元，并自2017年3月20日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙小磊支付利息；四、被告天津开发区泰富置业发展有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告孙小磊已付购房款一倍损失165036元；五、被告北京金之家房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内返还原告孙小磊电商费100000元；六、被告天津开发区泰富置业发展有限公司对被告天津金之家房地产经纪有限公司应返还原告孙小磊上述电商费承担连带责任；七、驳回原告孙小磊的其他诉讼请求。（当事人可将执行款直接给付原告或汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052××××7636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8638元，减半收取计4319元（原告孙小磊已交纳），由原告孙小磊负担242元，由被告天津开发区泰富置业发展有限公司负担3194元，由被告香河金之家房地产经纪有限公司负担883元，于判决生效后三十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  裴悦杰二〇一八年十二月二十七日书记员  于心平附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。