福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初8184号 原告（反诉被告）：邱福星，男，1978年10月7日生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：阮志强、洪开通，福建求达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建南安市东阳石材有限公司，住所地福建省南安市水头镇朴二村，统一社会信用代码：91350583775382948E。 法定代表人：吕辉福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪碧文、洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。 原告邱福星与被告福建南安市东阳石材有限公司（以下简称东阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序。审理中，东阳公司提起反诉，本院依法受理该反诉。本院于2018年10月24日、2018年11月30日、2019年10月30日、2020年1月19日四次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱福星的委托诉讼代理人阮志强、洪开通，被告（反诉原告）东阳公司及其委托诉讼代理人洪碧文、洪勇拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱福星向本院提出诉讼请求：1.判令确认邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》、2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》合法有效，判令东阳公司全面正确履行，责令东阳公司停止侵害、排除妨害（包括但不限于东阳公司采取拉闸限电、堵门等妨碍邱福星正常租赁使用该厂房的行为）；2.本案诉讼费用由东阳公司承担。诉讼过程中，邱福星变更并增加诉讼请求为：1.判令解除邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》、2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》；2.判令东阳公司赔偿邱福星违约金45万元、搬迁费用60万元（此为暂估价，具体数额以评估价格为准）、工资损失158931.5元；3.判令东阳公司返还邱福星押金20万元、租金40万元（此为暂估价，具体数额以邱福星实际使用厂房时间为准）；4.判令东阳公司返还邱福星代垫维修费、税费、社保、医保、加工费等共计77353.75元；5.判令东阳公司赔偿邱福星因租赁厂房而花费的员工宿舍装修费80400元、车间厂房搭建费123250元、生产车间厂房内水电安装费14万元；6.本案诉讼费用、评估费用由东阳公司承担。事实和理由：邱福星、东阳公司在平等互利、等价有偿、协商一致的基础上先后于2016年5月20日签订《租赁合同》、2016年11月30日签订《租赁合同补充条款》各一份，上述合同明确约定：东阳公司将位于南安市的3500平方米厂及所属场地约3800平方米、办公楼一栋、宿舍一栋及水池配套、变压器250千瓦2台、60安三相1台、设备32T行吊1台、5T行吊3台等出租给邱福星作石材、建材加工经营，租赁期限8年，即自2016年10月1日至2024年10与月1日止，每年租金45万元，租金每年支付一次，合同签订时，邱福星应支付10万元作为押金等等。合同签订后，邱福星恪守合同约定，全面正确履约。未曾料到，自2018年7月5日开始，东阳公司的法定代表人吕辉福不断变换手法妨碍原合同的正常履行，先用自家小轿车堵住邱福星承租的厂房车间门口，紧接着东阳公司单方将已租给邱福星使用的两台2**千瓦变压器的线路更改，使邱福星只能使用其中一台，近几天来，东阳公司数次拉下电闸，使邱福星无法正常用电加工。邱福星报警，警方出警到现场对吕辉福进行劝说教育，吕辉福口头承诺上闸供电，警方人员一离开现场，吕辉福却依然如故，断电不供，经询问东阳公司，东阳公司说原先约定的年租金偏低。几经交涉，东阳公司置若罔闻。东阳公司的行为严重影响了原合同的全面正确履行。因东阳公司构成根本违约，无法按照合同约定全面正确履行，致使合同目的不能实现。邱福星因租赁厂房而花费了员工宿舍装修费80400元、车间厂房搭建费123250元、生产车间厂房内水电安装费140000元。原《租赁合同》第11条约定：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向厂房所在地的人民法院起诉。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 东阳公司辩称，1.原、被告双方于2016年5月20日签订的《租赁合同》、2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》因所租赁的房屋位于南安市区范围内，依据法律规定，未取得建设工程规划许可或者未按规划许可建设的建筑是不合法的，合同部分有效部分无效，有效部分应继续履行，不同意解除，无效部分本身无效，邱福星要返还。2.邱福星至今只支付一年的租金，第二年的租金至今未支付。3.合同履行过程中，因东阳公司的厂房还有租赁给其他租户，邱福星占用不属于其租赁范围内的土地来放置石材；并且擅自在公用大门口堆放石材，导致其他租户不便；且邱福星未按规定排放污染物，附近村民一直反映，邱福星也不整改；另外邱福星还在厂房内设置不合规范的行吊；东阳公司给邱福星使用的变压器还有其他租户在使用，实际电费一度为1.6元，邱福星向其他租户收取的电费为1.7元，因上述原因双方租赁过程存在争执，但邱福星反映的断电、堵门事宜在其向公安机关报警后，东阳公司即改正，但邱福星至今仍堆放石材，导致其他租户无法通行。因东阳公司不存在违约，无需赔偿邱福星违约金，搬迁费用无效的部分由法院依据事实和法律按照过错责任大小分配搬迁费用；本案邱福星不存在工资损失问题。关于返还押金、租金问题，押金是在履行完毕后邱福星没有违约才返还押金，现在合同尚未履行完毕，有效部分需继续收取租金，无效部分也需收取相应的占用费。关于税费、维修费也没有事实根据，根据双方签订的合同第二条第五项约定，租赁期间这些费用应由邱福星自行负担。关于员工宿舍装修费、车间厂房搭建费、生产车间厂房内水电安装费等，对于装修员工宿舍、搭建厂房、水电安装等事实不予认可，即使属实，也属于邱福星应自行负担的费用。2018年9月份起的房产税、土地税及2016-2018年三年的排污费应由邱福星缴纳，但邱福星没有缴纳，都是东阳公司的法定代表人吕辉福缴交的。综上，邱福星诉请没有依据，应驳回。 东阳公司提出反诉请求：1.判令邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》和2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》无效；2.判令邱福星把租赁东阳公司的厂房、办公楼一栋、宿舍一栋及水池配套、变压器及其他东阳公司所有的财产返还给东阳公司；3.反诉诉讼费用由邱福星承担。诉讼过程中，东阳公司变更并增加反诉请求为：1.判令邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》和2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》部分合同有效、部分无效；2.判令邱福星把租赁东阳公司的位于没有土地使用权证及房屋所有权证的厂房、办公楼、宿舍及水池配套、变压器及其他东阳公司的财产返还给东阳公司；3.请求判令邱福星支付土地占用费，每月暂按67.5万元/年（具体以实际评估数额为准）从2019年9月14日起至实际搬迁完毕之日止（但应扣除其支付的租金）；4.请求判令邱福星支付东阳公司代为缴纳的土地使用税和房产税至2019年10月28日计41427.25元；5.诉讼费用由邱福星承担。事实和理由：邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》、2016年11月30日签订《租赁合同补充条款》，合同签订后，东阳公司依规定履行交付租赁物的义务，但邱福星并没有按双方确认的每年7月31日前支付租金，至今只支付一年的租金，第二年的租金在起诉后已经支付，因本案的租赁物房屋是在水头镇区内，部分有办理土地使用权证和房屋所有权证，部分没有办理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定《租赁合同》及《租赁合同补充条款》涉及有办理国有土地使用权证和房屋所有权证的有效继续履行，没有办理国有土地使用权证和房屋所有权证应宣告无效，邱福星应返还给东阳公司。审理中，东阳公司也同意就合同有效部分终止履行，应以2019年9月14日作为合同无效和终止的基准日，从该日起邱福星所占用的土地和房屋时间也应按占用费计算，费用以评估日为准。 邱福星辩称，双方签订的租赁合同及补充协议有效，并未违反法律强制性规定。东阳公司对讼争厂房及场地拥有合法的使用权，根据法律规定，建设工程规划许可证是办理房屋登记的要件，欠缺只是导致无法办理房屋登记，东阳公司主张其没有建设工程规划许可证没有依据。邱福星于2018年9月30日支付了第二年的租金，在合同原定的付款时间2018年10月4日前付清。邱福星在租赁场地内使用场地，加工的废水符合环保要求，邱福星加装的行吊没有动用到房屋的主体结构。邱福星向其他租户收取电费每度1.7元是加上了其它的税费，且没有算其它租户的损耗，并且现在这两家租户已经不再承租东阳公司的场地及厂房。邱福星已全面正确履行合同。东阳公司主张对有效部分继续履行没有事实依据，本案系因东阳公司未按合同约定履行合同导致邱福星无法继续生产，已违约。按约定，东阳公司应交付3500平方米厂房、3800平方米场地及水池、宿舍等配套。东阳公司隐瞒，谎称其拥有全部合法产权的事实，导致邱福星与其签订一份存在重大瑕疵的合同，导致合同部分有效、部分无效，实际有效的厂房面积约为四分之一，远低于双方约定的交付面积，造成邱福星无法继续生产、经营，合同目的无法实现，东阳公司已构成根本违约，其要继续履行有效部分没有法律依据。房产税、土地税产生的时间是2016年4月-2016年9月，双方签订的租赁合同是2016年10月开始，东阳公司诉请的是租赁开始前代垫的费用，相关的医保、社保费用等应由东阳公司负担。东阳公司按照评估价格主张每个月五万多租金，已经大大超过租赁合同上面的约定，不能依据该鉴定结论标准来计算，应按双方的租赁合同履行；东阳公司的反诉请求不能成立，现在双方合同没有解除，且法院也还没有对合同效力作出判定，在法院没有处理前，不能认定邱福星是占用。 经审理查明：2007年9月10日，南安市人民政府颁发南国用（籍）第31070165号国有土地使用证给东阳公司，座落南安市，地号030800，登记用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积6726平方米。2008年8月19日，南安市房地产管理处颁发南建房权证房管处字第××号房产所有权证给东阳公司，座落南安市，地号030800，产别私有房产，其中1幢为三层钢筋混凝土办公用房，建筑面积717.34平方米；另1幢为一层钢、钢筋砼工业厂房，建筑面积为1177.09平方米。 2016年5月20日，东阳公司（出租方、甲方）与邱福星（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：“第一条：厂房的坐落、面积及租赁用途1、甲方出租给乙方的厂房位南安市村。2、出租厂房面积为：厂房面积3500平方米以及所属厂地约3800平方米。租赁物包含：办公楼1栋、宿舍一栋及水池配套、变压器250千瓦2台、60安三相1台（如电表损坏甲方需及时补给乙方使用）、设备32T行吊1台、5T行吊3台。3、乙方承租该厂房的用途为石材、建材加工经营，乙方不得随便更改用途。第二条：租赁期限及特别约定1、该厂房租赁期限为8年。2、合同签订后，甲方应在一个月半内将厂房未完工建筑物及时完成后交给乙方使用（为2016年7月1日前），甲方应给乙方1个月时间整顿搬迁，该期间不计租金（即合同起讫期为2016年8月1号到2024年8月1号止），如甲方不按时移交，误一天则要给补乙方三天租金，以此类推合同租金时间。5、租赁期间，土地和房产的土地使用税（费）、房产税、印花税、水电费、排污费以及其他相关费用全部由乙方交纳，如果乙方未按时交纳的，甲方有权用押金先行代为缴纳，乙方应及时补交押金，乙方还应赔偿甲方的损失。7、甲方应提供企业营业执照、组织机构代码证，排污许可证等有关复印件给乙方正常使用，原件及企业公私章由甲方保管，税票由甲方指定的会计报税员保管使用，工资由乙方负责，甲方每年应对企业相关资料及时年检好给乙方使用。（如证件原因使乙方无法正常使用，甲方应赔偿乙方相关的损失。如因乙方的排污不到位且不符合政府要求，导致无法通过年检的话，后果由乙方自负，同时要赔偿甲方的相关损失。）排污费用由乙方支付，以发票为据。8、在合法经营的情况下乙方享有合法转租权。第三条租金的支付方式、时间1、乙方每年应向甲方支付厂房租金人民币肆拾伍万元正（￥450000元），租金每年支付一次。2、合同签订时，乙方应支付壹拾万元整（￥100000元）作为押金。3、整顿搬迁期满后三日内支付第一年租金45万元给甲方，第一年期限为自2016年8月1日起至2017年7月31日止，从第二年至第八年的租金于每年7月31日前交清，如果乙方未按时支付租金，超过7日后每日赔偿2000元给甲方，若拖欠一个月以上，甲方有权单方解除合同，并有权收回厂房且不退还乙方剩余的租金及押金。押金在租期第八年抵租金。第五条：厂房修缮与使用1、在租赁期内，该厂房及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，都由乙方负责。5、甲方同意乙方在租赁区域的空地搭建厂房及沉淀池等基础设施。6、乙方在装修和使用租赁厂房时，严禁破坏原有厂房的结构及地下管网设施，应确保原有厂房安全使用。如需在租赁厂房内搭建阁楼，新房和进行其他土建施工的，乙方须征求甲方的同意后且不违反政府的规定下，甲方必须配合乙方。租赁期限届满或租赁合同中途解除（或终止）的，乙方应交清租金，所加建的基础设施可折价给甲方，可拆迁的设备设施由乙方自行搬走，也可以估价折旧转让给甲方，机械设备归乙方自行处理。第八条：甲、乙双方违约责任处理规定1、甲方的违约责任：如果甲方要收回厂房，必需提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时赔付违约金45万元给乙方，并退未完所有剩余租金及押金，以及乙方所产生的所有搬迁费用。2016年8月1日，邱福星与东阳公司共同确认一张租赁范围的示意图。”邱福星于2016年5月20日转账支付押金10万元至东阳公司指定的收款账户（户名：曾彩凤）。 2016年11月30日，双方签订一份《租赁合同补充条款》，其中主要补充约定：“第一条：原合同移交时间为2016年7月1日，租期为2016年8月1日到2024年8月1日。由于厂房建设延期，甲方2016年10月1日才正式移交给乙方使用。厂房租赁期限更改为2016年10月1日到2024年10月1日为止。第二条：甲方需在2017年5月20日之前整改好工厂大门及重建门卫室；如甲方未在此期限内完成，乙方可自行整改大门及门卫室，所产生的所有费用由甲方负责。如甲方预期未给乙方费用，则乙方有权利向甲方收取利息，月息2.5%，到时从乙方交租时扣除。第三条：由于甲方提供的两台2**千瓦变压器有其它人在使用，所产生的电费及税费都由乙方预先缴纳。甲方需协调其他人及时交付电费及税费给乙方。如乙方未按时收到电费及税费，乙方可向甲方索要其他人所使用的电费及税费及终止其他人使用此两台变压器。第四条：乙方借贷10万元给甲方，此款项用作抵扣最后一年（即2023年10月1日到2024年10月1日）的租金。（以汇款单为凭）”。 邱福星于2016年8月31日、2016年10月4日、2017年9月30日、2018年9月28日，转账支付租金40万元、5万元、45万元、45万元至东阳公司指定的曾彩凤收款账户。邱福星于2016年12月2日转账支付10万元至东阳公司指定的曾彩凤收款账户，备注“借给房东”。 又查明，东阳公司移交给邱福星使用的厂房及土地，除了南国用（籍）第31070165号国有土地使用证、南建房权证房管处字第××号房产所有权证载明的范围外，其余的厂房及土地均未办理相关建设工程规划许可证及相关权属登记手续。 2018年间，双方因该租赁合同的履行产生纠纷，邱福星多次报警称东阳公司无故断电、堵塞通道等。事后，邱福星向本院提起诉讼。 审理中，邱福星申请对厂房搬迁费进行鉴定，本院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年9月25日出具资产评估报告，其中两个简易厂房补偿评估值为128286元、机器设备（含水电）搬迁补偿评估值为181894元、存货（含家具家电）搬迁补偿评估值为109425元，合计419605元。邱福星支付了鉴定费20000元。东阳公司申请对邱福星从2019年9月14日起占用的土地和房屋的费用进行评估，本院依法委托泉州德诚资产评估有限责任公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年12月29日出具资产评估报告，评估结论为从2019年9月14日至2019年12月29日止占用土地及房屋的费用为183750元，评估结论使用有效期自评估基准日（2019年9月14日）起一年。东阳公司支付鉴定费8000元。 另查明，东阳公司向国家税务总局南安市税务局缴纳如下税费： 一、2018年11月1日至2018年11月30日期间的城镇土地使用税、房产税及滞纳金等共计4896.53元；缴纳2019年1月1日至2019年3月31日期间的环境保护税、城镇土地使用税、房产税及滞纳金等共计5666.26元； 二、缴纳2019年4月1日至2019年4月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计18009.19元；缴纳2019年5月1日至2019年5月31日期间的社保共计4974.52元（其中邱福星已负担2019年4月份税费、5月份的社保合计16572元）；合计22983.71元； 三、缴纳2019年5月1日至2019年5月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计15534.25元；缴纳2019年6月1日至2019年6月30日期间的社保、印花税共计5189.72元；合计20723.97元； 四、缴纳2019年6月1日至2019年6月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计25888.45元；缴纳2019年7月1日至2019年7月31日期间的社保共计5008.72元；合计30897.17元； 五、缴纳2019年7月1日至2019年7月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计4922.38元；缴纳2019年8月1日至2019年8月31日期间的社保共计5008.72元；合计9931.1元； 六、缴纳2019年8月1日至2019年8月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计12259.81元；缴纳2019年9月1日至2019年9月30日期间的社保共计5008.72元；合计17268.53元； 七、缴纳2019年7月1日至2019年9月30日环境保护税、企业所得税及2019年9月1日至2019年9月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计17135.45元；缴纳2019年10月1日至2019年10月31日期间的社保共计5008.72元；合计22144.17元； 八、缴纳2019年10月1日至2019年10月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计9179.81元；缴纳2019年11月1日至2019年11月30日期间的社保共计5008.72元；合计14188.53元； 九、缴纳2019年11月1日至2019年11月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计74005.16元；缴纳2019年12月1日至2019年12月31日期间的社保共计5008.72元；合计79013.88元； 十、缴纳2019年10月1日至2019年12月31日环境保护税、企业所得税及2019年12月1日至2019年12月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计49814.77元；缴纳2020年1月1日至2020年1月31日期间的社保共计5008.72元；合计54823.49元； 以上各项税费合计282537.34元。 上述事实，有当事人陈述及如下证据为证：1.邱福星提供的邱福星的身份证、工商公示企业信息、《租赁合同》（附图）、《租赁合同补充条款》、报警回执、照片、吕辉福的在职个人养老缴费历史明细、中国银行股份有限公司南安水头支行出具的存款历史交易清单、DCC历史流水、中国建设银行卡客户交易明细清单；2.东阳公司提供的南安市档案馆查询的南国用（籍）第31070165号国有土地使用证、南建房权证房管处字第××号房产所有权证、南安市总体规划（2010-2030）；3.闽建友评报字第20195018号《资产评估报告》、发票、泉德资公司评字（2019）第4040号《资产评估报告》、发票。上述证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 综上事实，本院认为： 一、合同效力及是否应解除的问题。 邱福星与东阳公司签订的案涉租赁合同，合同约定的租赁厂房范围已超出了东阳公司依法取得的国有土地使用权、房产所有权证，在东阳公司已取得国有土地使用证、房产所有权证的部分，租赁合法有效，超出的部分因东阳公司至今未举证证明其已取得建设工程规划许可证，无权就该超出部分土地、厂房出租用于工业用地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《租赁合同》约定的租赁范围超出东阳公司已取得国有土地使用证、房产所有权证的部分，应依法认定为无效，就该无效部分，双方都有过错，东阳公司要求返还，合法有据，本院予以支持。就合同有效部分，根据双方合同约定，东阳公司应交付两台变压器给邱福星使用，而东阳公司在合同履行过程中存在私自断电、擅自收回一台变压器等影响其正常生产经营违约行为。上述情形已根本影响邱福星租赁合同目的的实现，邱福星有权依法诉请解除案涉租赁合同有效部分，且东阳公司在诉讼中也同意终止合同履行，故邱福星诉请解除案涉租赁合同中合法有效部分，合法有据，本院予以支持。本院于2019年6月14日组织鉴定机构及原、被告双方就邱福星主张的搬迁费用进行现场评估时，双方均明确于2019年6月14日开始搬迁，并以当日为基准日评估搬迁损失。综合案情，合同有效部分的解除时间应认定为2019年6月14日开始解除。 二、关于租金及占有使用费的认定问题。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同部分无效，应返还财产，并赔偿损失。合同有效部分，在合同解除后，双方应终止合同履行，承租人应腾空租赁厂房，并将租赁物返还给出租人，承租人有权要求出租人返还剩余的租金，并赔偿损失。合同无效部分及合同有效部分解除后，邱福星应在占有使用期间支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同被确认无效后，出租人仍有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占用期间的租金。本院于2019年6月14日组织鉴定机构及原、被告双方就搬迁费用进行现场评估时，原、被告已明确邱福星应于2019年6月14日开始搬迁，但至今邱福星仍未腾空搬迁，继续占有使用该厂房。东阳公司请求自2019年9月14日起按鉴定评估标准计算占有使用费，合法有据，本院予以支持。该占有使用费经本院委托的泉州德诚资产评估有限责任公司进行评估鉴定，从2019年9月14日至2019年12月29日止占用土地及房屋的费用为183750元，评估结论使用有效期自评估基准日（2019年9月14日）起一年，该鉴定结论合法有效。综上，2019年9月14日前的租金及占有使用费仍应按双方签订的《租赁合同》约定的年租金45万元的标准计算，之后一年内的占有使用费则应按泉德资公司评字（2019）第4040号《资产评估报告》鉴定结论183750元÷3.5个月=52500元/月标准计算至邱福星实际搬迁腾空之日止。因该评估的月租金标准有效期一年，如2020年9月14日后仍继续占用，则占有使用费的标准应重新确定。 综上，截至2019年9月13日的租金及占有使用费应为（2年+11个月+12天）×45万元/年=1327295元，之后的占有使用费按月租金52500元的标准计算至腾空搬迁之日止（该月租金标准有效期一年，如2020年9月14日后仍继续占用，则占有使用费的标准应重新确定）。因邱福星已陆续按年租金45万元支付了四年租金（即至2020年10月1日的租金）180万元及押金10万元、借款转为预付最后一年租金10万元，共计200万元。截至2019年9月13日，邱福星尚余租金、押金200万元-1327295元=672705元在东阳公司处。鉴于邱福星至今仍占用，该款项应与2019年9月14日起按月租金52500元的标准计算至腾空搬迁之日止的占有使用费相互抵扣，剩余的部分应返还给邱福星，2020年9月14日之后如有继续占用，该占有使用费的标准应重新确定，并另行处理。东阳公司已支付的评估该项占有使用费所花费8000元应由邱福星负担。 三、东阳公司、邱福星是否应承担合同约定违约责任的问题？如应承担，违约责任如何确定？ 就该租赁合同无效部分，双方均存在过错。就租赁合同有效部分应依约履行，东阳公司应交付两台变压器给邱福星使用，且根据双方签订的《租赁合同补充条款》第三条的约定，邱福星在缴纳相关变压器所产生的电费及税费后，有权向其他共用变压器的人员收取所产生电费及税费，但在合同履行过程中，东阳公司擅自收回一台变压器，且存在私自断电等严重影响生产经营的违约行为，东阳公司应承担相应的违约责任。 本案厂房租赁合同双方明确约定为带照租赁，邱福星应依约缴交经营过程中产生的相关税费。东阳公司主张截至2019年10月28日其已代邱福星支付相关税费41427.25元（含滞纳金），并提供相关税费发票为证，虽然邱福星不予认可，但其未举证予以反驳，其应承担举证不能的不利后果。鉴于邱福星存在未按合同约定足额相关税费的违约行为，邱福星应承担相应的违约责任。 结合合同约定及案情，租赁合同无效部分应返还给东阳公司，无法实现租赁合同目的，且因东阳公司一方主要原因导致租赁合同有效部分提前解除，给邱福星生产经营造成重大影响，邱福星请求东阳公司支付违约金，合理合法，本院予以支持，根据双方签订的《租赁合同》中第八条的约定，并结合双方过错程度，本院酌定东阳公司应支付违约金45万元×70%=315000元给邱福星。东阳公司主张邱福星逾期支付租金，缺乏依据，本院不予采纳。 根据双方签订的《租赁合同》第五条第5条的约定，东阳石材同意邱福星在租赁厂房空地上搭建厂房，邱福星在租赁厂房后就开始在租赁范围内的空地上进行搭建两个简易厂房，并对相关厂房进行部分装修、添置设备等，东阳公司未举证证明其在合理期限内提出异议，应视为其对该行为也是同意的，因租赁合同部分无效，且因东阳公司一方主要违约行为致使合同解除，就该搭建厂房及装饰装修损失、机械设备搬迁费用等损失应由东阳公司承担相应赔偿责任。审理中，根据邱福星申请，本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年9月25日出具资产评估报告，两个简易厂房补偿评估值为128286元、机器设备（含水电）搬迁补偿评估值为181894元、存货（含家具家电）搬迁补偿评估值为109425元，合计419605元，该结论合法有效。东阳公司应赔偿邱福星因搬迁产生的补偿损失，结合双方过错程度，本院酌定东阳公司应赔偿因搬迁的补偿损失419605元×70%=293723.5元给邱福星。邱福星请求东阳公司赔偿其工资损失158931.5元，但未举证证明，本院不予支持。邱福星主张员工宿舍装修损失80400元，并提供《收据》、《装修协议》为证，因诉讼中其已明确不用评估，其主张员工宿舍装修损失缺乏依据，本院不予支持。邱福星主张的车间厂房搭建费、生产车间厂房内水电安装费已在上述鉴定机构评估损失范围内，本院已做出了处理，无须再重复处理。 邱福星举证提供的相关税费《字据》与东阳公司主张的上述代付税费为不同时期的相关税费，东阳公司请求邱福星偿还2019年10月28日前其已代付相关税费41427.25元，鉴于邱福星未举证予以反驳，东阳公司的请求合法有据，本院予以支持，之后东阳公司如还有代付相关税费，可另行主张。根据《租赁合同》第五条第1条的约定，租赁期内相关厂房及附属设施的维修责任除合同约定外，均由邱福星负责。综上，邱福星主张东阳公司应偿还其代垫的维修费、税费、社保、医保，缺乏依据，本院不予支持。邱福星主张东阳公司应偿还其加工费并提供《房东承德绿加工费》单据为证，双方对该加工费存在争议，鉴于该加工费的争议属另一法律关系，本案中不作处理，双方可依法另行主张。就案涉的相关鉴定费28000元，结合双方过错程度，应由邱福星负担8400元，东阳公司负担19600元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十一条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邱福星与被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》和2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》部分有效，部分无效，有效部分于2019年6月14日解除； 二、原告（反诉被告）邱福星应于本判决生效后十五日内将其向被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司租赁的上述租赁合同约定的租赁范围内厂房腾空（其中可搬迁的机器设备、家具家电等详见闽建友评报字第20195018号《资产评估报告》中的按可搬迁项目计算的估价对象），并返还给被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司； 三、原告（反诉被告）邱福星应支付被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司自2019年9月14日起按月租金52500元的标准计算至实际腾空搬迁之日止（该月租金52500元的标准有效期一年，如2020年9月14日后仍继续占用，则该占有使用费的标准应重新确定）的占有使用费；截至2019年9月13日，原告（反诉被告）邱福星已支付的租金、押金尚余672705元在被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司处；实际腾空搬迁之日上述款项相互抵扣后，剩余的租金、押金应于腾空搬迁当日返还给原告（反诉被告）邱福星； 四、被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）邱福星因搬迁的补偿损失293723.5元； 五、被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）邱福星违约金315000元； 六、原告（反诉被告）邱福星应于本判决生效后十五日内偿还被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司截至2019年10月28日已支付的税费41427.25元； 七、驳回原告（反诉被告）邱福星的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35600元，由原告邱福星负担10680元，被告福建南安市东阳石材有限公司负担24920元，被告福建南安市东阳石材有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费17800元，由反诉原告福建南安市东阳石材有限公司负担12460元，反诉被告邱福星负担5340元，反诉被告邱福星应于本判决生效之日起七日内向本院交纳；鉴定费28000元，由原告（反诉被告）邱福星负担8400元，被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司负担19600元，鉴于原告（反诉被告）邱福星已负担20000元，被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司已负担8000元，被告（反诉原告）福建南安市东阳石材有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付鉴定费11600元给原告（反诉被告）邱福星。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  王一心 审 判 员  曾海根 人民陪审员  黄春水 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  颜文靖 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。