广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初13485号原告：江金龙，男，1984年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：谢进连，女，1953年8月18日出生，汉族，住广东省广宁县，委托诉讼代理人：马朝友，男，1956年10月29日出生，汉族，住广东省广宁县，与被告谢进连为姐弟关系。被告：江启心，男，1973年8月10日出生，汉族，住广东省广宁县，原告江金龙诉被告江启心、谢进连合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告、被告谢进连委托代理人、被告江启心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.两被告向原告退还房屋建设款100000元；2.两被告赔偿原告200000元；3.两被告赔偿原告律师费、交通费、住宿费50000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。诉讼中，原告增加诉讼请求：主张解除合同。事实和理由：原告与两被告于2017年11月30日签订《合作建房合同》，约定由被告谢进连以土地入股，原告及被告江启心出资在被告谢进连所拥有的位于“广东省肇庆市广宁县南街镇红星村委会新楼处”(土地证号:《宁国用(2016)第000393号》)土地上建设房屋。原被告签订《合作建房合同》后原告随即将第一期建设款项100000元转账给被告江启心用于房屋的建设。然而建设过程中被告谢进连一直没有积极办理相关建设手续，且有其他人员阻挠施工建设。后来发现，被告谢进连在签订《合作建房合同》前就已经将该土地作为抵押向银行贷款500000元，被告谢进连隐瞒重要事实，构成了违约，依据合约应该对原告的损失进行赔偿。原被告所签订的《合作建房合同》明确约定被告谢进连应当积极办理建设手续，但是截止至2018年5月份，被告谢进连均没有办理相关手续，违反了《合作建房合同》中第8条A、B款的规定。被告江启心没有积极建设，违反了《合作建房合同》条款规定，应当对原告的损失进行赔偿。补充：谢进连隐瞒事实，并且违反合同约定，没有配合办理相关手续，也没有对建设过程中出现的案外人阻碍施工的情形进行排除妨碍，构成根本性违约。由于谢进连并非诚实守信的人，并且身体状况已不行，继续履行合同需要谢进连配合，同时土地产权并不清晰，土地做了抵押，所以原告认为合同不具备继续履行的基础，主张解除合同。被告谢进连辩称：在事实与理由中的第一部份所述均为事实。其二，原告在事实与理由第二部份中提到在履行《合作建房合同》时称，在建设过程中谢进连一直没有积极办理相关建设手续，且有其他人员阻挠施工建设，后来发现谢进连在签订《合作建房合同》前就已经将该土地作抵押向银行贷款50万元。谢进连隐瞒重要事实，构成了违约，依据合约应该对原告的损失进行赔偿。”均有悖于事实。实话实说，谢进连在《合作建房合同》签订前已将手头持有完全合法拥有本合同所述地块使用权及使用支配权。但至于原告提到且有其他人员阻挠施工建设之问题。为事出有因，过去确是欠下南街镇岗尾村陈某师傅在给这块地层基础建设工程人工钱47500元。陈某师傅眼见谢进连有钱建房屋，便上门找谢进连要求返还这笔人工钱款。谢进连由于自己严重中风，儿子病重入院，还要借钱渡日。无法之下将陈某师傅上门追收欠款一事一五一十地详细告知原告江金龙、被告江启心两人。这时的江金龙、江启心在御景假日酒店餐桌席上，当着在场人谢某2主任、陈某师傅等人的面表态并承诺谢进连你所欠陈某的人工钱帮你返还，结果拖再拖，没有下文。陈某又向江金龙追这人工款。江金龙说:等我建完第一层给钱你。第一层完成了，江金龙却不给钱陈某，是江金龙不敢再动土去建，而是造成该房屋建设停工的主要原因，而没有别的原因。其诉状又称:后来发现，谢进连在签订《合作建房合同》前就已经将该土地作为抵押向银行贷款50万元，谢进连隐瞒重要事实，构成了违约，依据合约应该对原告损失进行赔偿。在这里其原告诉称的谢进连将该土地证作为抵押向银行贷款，隐瞒重要事情，构成违约的一说为谎谬至极。原告与被告江启心是专门搞房地产生意，是行家。岂能在这块土地上花大笔钱建房，会忽视、审核、摸清、捞实被告谢进连是否有土地证呢?试问又会有谁去相信他的这一番话。被告谢进连这块土地上的土地证早在原、被告的《合作建房合同》签立之前，已用向农信社抵押贷款是原、被告三方共同知晓的事情，为不争之事实。恳请法院依法裁定驳回原告的无理诉讼请求。被告江启心辩称，一、原告江金龙诉江启心违约没有事实依据和法律依据。从原告江金龙起诉的起诉书中江启心可以看出，原告江金龙将江启心列为被告并要求赔偿的唯一理由是“被告没有积极建设，违反了《合作建房合同》条款规定，应当对原告的损失进行赔偿”。江启心认为，原告江金龙的这一理由是错误的，是很勉强的，是空洞的，是没有事实依据和法律依据的。首先，原告江金龙认为江启心“不积极建设”没有事实依据。江启心如何“不积极建设”?怎样“不积极建设”?原告没有列举出江启心如何不积极建设的行为和事实，也没有证据证明江启心有如何不积极建设的行为和事实，更没有指出和证明江启心违反了合同中的哪一个条款构成违约。其次，原告江金龙只凭空洞的一句“不积极建设”，就证明江启心有违约行为，就可以请求法院判令江启心与另一被告谢进连赔偿，这是非常之勉强的。没有事实的支撑，没有法律的依据，没有证据的证明，任何空洞的请求都不会得到法院的支持。二、原告江金龙混淆了诉讼主体。本案中，原告江金龙将两被告列为共同被告混淆了诉讼主体，这是因为江启心与原告江金龙两人本身就是个投资共同体。合同第3条B项规定了“乙丙双方以甲方名义进行整体立项，报建并投入资金，甲方无条件协助办理相关手续”第五条A项也规定了“乙方出房屋建设总价资金的50%，丙方出房屋建设总价资金的50%”从以上的合同规定条款，足以证明江启心与原告的关系是一个投资共同体，说江启心违约就等于原告也违约，说江启心是被告就等于江金龙也是被告，原告将江启心列为被告，是混淆了诉讼主体，江启心不应该是本案被告。三、原告提出的赔偿数额没有法律依据，更是违反了法律的相关规定。本案中，原告江金龙以江启心违约为由，请求法院判令江启心和谢进连共同赔偿“退还10万元投贷额、赔偿投资额两倍20万元，赔偿律师费、交通费、住宿费5万元”，这个诉讼请求是没有法律依据的，更是违反了我国合同法、民法总则和最高人民法院关于适用合同法的解释的相关规定。首先，合同中这一条款的赔偿数额规定过高，显失公平。其次，原告并没受到任何经济损失，原告这一做法以合同有约定为名，实则落井下石为实，是乘人之危的典型行为。第三，赔偿投资款2倍的20万元也并不是只赔偿原告江金龙一人，而是赔偿江启心和江金龙，因为合同第8条B项规定的是“按照房屋建设使用资金或市场价值200%赔偿给乙、丙双方。”第四，江启心并没有任何违约行为，也没有给原告江金龙造成损失。江金龙没有任何理由、任何事实、任何依据要江启心和谢进连赔偿20万元违约金。第五，所谓“赔偿律师费、交通费、住宿费5万元”那更是信口开河，在没有产生任何费用的情况下，凭空要江启心赔偿5万元依据何在?江金龙凭什么要江启心赔偿5万元?江启心为什么要赔偿5万元给江金龙?请法庭明断。四、合同违约条款显示公平。在本案中，由原告江金龙起草并在短时间内在江启心还没有完全理解和修改合同相关条款的情况下，迅速要江启心签订了《合作建房合同》，后来江启心才发现该合同存在明显的显失公平的条款。合同中的违约条款，谢进连违约则要承担赔偿投资款200%的责任，且赔偿数额明显大大超出了国家法律的规定。而江金龙违约则不需要进行赔偿，这是多么的不对等，多么的不公平。五、原告违约，应承担违约责任。按照《合作建房合同》第5条C项的规定，乙丙双方建设资金少于2万元时，如乙丙中任何一方由于资金不到位导致停工超过10个自然日，甲乙丙方中任何一方有权催促，资金不到位的一方在3个自然日内补齐。本案中，原告江金龙在合同签订后曾于2017年11月30日投资10万元建设楼房，此后到目前为止没有再投过任何一分钱。由于建设资金紧缺，江启心和谢进连均多次要求原告江金龙履行合同的规定，尽快增加投资进行建设，但原告江金龙无视合同规定，无视建设资金短缺，每次都以各种借口拖延投资。由于原告江金龙的违约行为，导致了投资项目因资金不及时到位而出现建设速度缓慢的局面，甚至出现停工待援(资金)的情况。因此，由于原告江金龙的违约行为导致工程进展缓慢和停工情况，江金龙应承担违约责任，赔偿江启心的经济损失和支付违约金。六、本案的审理应移交有管辖权的人民法院审理。对江启心提出的管辖权异议，本院认为江启心没能在答辩期满前提出，已错过了时限。但江启心仍认为，就算是江启心过了期限，按照最高法《关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第7条“当事人未依法提出管辖权异议，但受诉人民法院发现其没有级别管辖权的，应当将案件移送有管辖权的人民法院审理”的规定。本院在审理本案管辖权时，也应将本不属于自己管辖的案件移送有管辖权的广宁县人民法院管辖。对原告新增的要求解除合同的诉讼请求，谢进连认为应当继续履行，江启心认为可以继续履行。诉讼中，原告举证如下：1.合作建房合同，证明原告与两被告对合同的权利和义务作了明确约定，也对违约责任作了明确约定。2.被告江启心出具的收据，证明原告在积极履行合同约定，但是后来原告得知土地已经被抵押，被告谢进连没有告知原告，存在隐瞒事实的行为，构成违约。3.土地使用证，证明原告仅看过复印件，该复印件是被告江启心在微信向原告发送，原告对土地被抵押的事实并不知悉。诉讼中，被告谢进连举证如下：证人证言3份（谢某1、陈某、谢某2），证明被告谢进连在有债主追债的情况下，向原告及被告江启心说明情况，证明被告谢进连没有违约，积极履行合同。诉讼中，被告江启心未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，两被告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据，原告对真实性未确认，且出具书面证言者未到庭，其真实性无法核实，故本院对真实性不予确认。本院经审理查明：被告谢进连系广东省肇庆市广宁县南街镇红星村委会新楼(土地证号:《宁国用(2016)第000393号》)土地的使用权人，该土地地类为城镇住宅用地。2017年11月30日，谢进连作为甲方、江启心作为乙方、江金龙作为丙方，三方就共同在上述土地上建设房屋签订了《合作建房合同》，约定：拟建房屋为6层，合作方式为甲方以土地入股，建成后三方按约定方式分配，三方共同平均该地块上的所有收益；乙丙双方出资完成房屋建设，乙丙双方以甲方的名义进行整体立项，报建，并投入建设资金，甲方无条件协助办理相关手续；施工工期，乙方应当在签订合同之日起十二个自然月内完成整栋房屋工程建设；建设过程及资金管理规定：乙方、丙方各出房屋建设总价资金的50%；房屋分配：房屋竣工后，甲方分配本合同建设楼房中的地面首、二层作为回报；其余房屋归乙丙双方按出资比例分配且所有，同时，乙丙双方可以将所有的房屋过户到第三人名下；违约责任：甲方保证完全合法拥有本合同所述地块使用权及使用支配权，如在本合同所述地块建设房屋过程及分配前出现法院查封或第三人对权属或建设异议，由甲方负责在一个月内解决并排除妨碍，否则视为甲方违约，甲方需全额支付乙丙双方所支付房屋建设款外，还需按年化36%的利率支付乙丙双方所支付房屋建设款项外，且需按照房屋建设使用资金或市场价值200%赔偿乙丙双方违约金；如由于甲方没有积极办理相关手续导致无法建设并无法在约定期限内竣工，视为甲方违约，甲方需全额支付乙丙双方所支付房屋建设款外，还需按年化36%的利率支付乙丙双方所支付房屋建设款项外，且需按照房屋建设使用资金或市场价值200%赔偿乙丙双方违约金；由本合同引发的争议可协商解决，若无法协商解决，则三方指定由佛山市禅城区人民法院进行处理。2017年11月30日，江启心作为收款人，出具收据，确认收到江金龙红星建筑楼房工地投资款100000元。庭审中，原告江金龙陈述：江金龙在佛山工作生活，在此之前并未到过广宁县，在2017年11月通过微信的方式从江启心得知可以建设房屋来卖，我们就约了时间去商量签订合同，出于对江启心的信任，并没有看到土地证原件，在签订合同后，曾要求查看原件，但后来一直没有得到江启心的回复，在签订合同后，江金龙依约转账10万元给江启心建房，在2018年2月前后，江启心来电说施工遭到了阻挠，无法施工，原因是谢进连之前欠他人款项，现债主看到谢进连建房，所以进行追债，要求谢进连结清，否则不给施工。在2月5日左右，江金龙达到广宁县了解情况，询问有无土地证原件，在追问下得知土地抵押给了银行，用于贷款50万元，三方一同前往银行核查，情况属实。庭审中，被告谢进连陈述：涉案土地在2017年5、6月左右，抵押给广宁县潭布镇农村信用社，用于贷款50万，贷款用途是修路。假如江金龙退出，与江启心可以继续合作，但需修改合同。庭审中，在被问及涉案土地是否在2018年4月16日被广宁法院查封时，被告谢进连陈述：已经解封。为此，本院发函向广宁县国土资源局询问有关情况，广宁县不动产登记中心于2018年8月6日向本院出具《土地登记情况证明》，显示涉案土地已抵押给潭布信用社，抵押时间为2017年5月31日，并被广宁县人民法院于2018年4月16日查封，本院于2018年6月27日轮候查封。本院向谢进连邮寄送达上述材料后，其未在限期内发表书面意见。庭审中，在被问及原告出资的10万元是否已经用于建房时，被告江启心陈述：已经建成了一层，并且用于购买材料。在被问及江金龙退出后，与谢进连会否继续合作时，江启心陈述：一个人可能无法继续合作，需要新的投资者。本院认为，原告与两被告签订的《合作建房合同》系当事人真实意思的表示，不存在无效情形，合法有效，当事人应依约履行。关于管辖。《中华人民共和国民事诉讼法法》第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。本案为合同纠纷，三方选择由原告住所地法院即本院处理涉案合同引发的争议，符合法律规定，本院因此具有管辖权，江启心认为本院对本案无管辖权，于法无据，本院不予支持。其异议申请也已超过法定期间，本院不作审查。关于合同解除。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。由上述法律规定可知，若涉案土地设有抵押，则在该土地上建造的房屋在抵押权实现时将被一并处分。同时，该土地已被查封，谢进连虽称已解封，但未提供证据加以证明，对广宁县不动产登记中心出具的《土地登记情况证明》也未表示异议，故可确认查封事实，而土地被查封后在该土地上建造的房屋的权利将受到严重影响。根据合同约定，在涉案地块建设房屋过程及分配前出现法院查封或第三人对权属或建设异议，由谢进连负责在一个月内解决并排除妨碍。本案中，无论谢进连有无提前告知土地抵押事实，在其未举证证明在约定时间内已排除上述妨碍的情况下，均构成违约，应承担违约责任。在此情况下，原告在该土地上建造房屋并获得约定分配房屋所有权的合同目的已无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形，故对原告主张解除涉案合同，本院予以支持，又因两被告未提出解除合同，两被告之间的合同关系是否解除，本院不作审查，故本院解除的是案涉合同项下原告与两被告之间的合同关系。又根据上述合同法第九十六条的规定，当事人依据法定解除的规定主张解除合同的应当通知对方，通知到达对方时解除。原告当庭提出解除合同，故应以开庭日即2018年7月31日为合同解除时间。关于原告已付款项退还问题。江启心作为收款人，是否已将该款项用于建房，并无证据证明，故合同解除后，应将原告支付的房屋建设款项100000元，返还给原告。同时，根据合同约定，谢进连违约的，需全额支付乙丙双方所支付房屋建设款，故对原告已支付的上述款项，谢进连亦负返还责任。至于江启心、谢进连之间的追偿关系，可另行解决。关于违约责任。根据合同约定，江启心应当在签订合同之日起十二个自然月内完成整栋房屋工程建设，目前该十二个自然月的期限未过，江金龙亦未提供证据证明江启心违约，故江金龙主张江启心违约，缺乏事实和法律依据。如前所述，谢进连构成违约，应向江金龙承担违约责任。原告有权按照合同计收违约金，因谢进连对违约提出异议，视为对违约金有异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。经审查，原告主张按年利率36%及房屋建设款的200%支付违约金，显然过高，应予调整。因原告未举证证明其实际损失，故应推定为已付房屋建设款的利息损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于违约金标准不超过年利率24%的规定，调整本案违约金标准为年利率24%。具体计算如下：以已付的房屋建设款100000元为基数，从2017年11月30日起计算违约金，计至起诉日2018年6月12日为194天，违约金为：100000元×24%÷360×194=12933元，此后至款项实际返还之日止的违约金按年利率24%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告江金龙与被告谢进连、江启心于2017年11月30日签订的《合作建房合同》项下原告与两被告之间的合同关系于2018年7月31日解除；二、被告谢进连、江启心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江金龙返还房屋建设款100000元；三、被告谢进连在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江金龙支付违约金12933元（违约金暂计至2018年6月12日，此后至上述第二项判项确定的债务实际清偿日止的违约金，以未履行部分为基数，按年利率24%计算）；四、驳回原告江金龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元（原告已预交3275元，因其在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，按照减少后的诉讼请求数额计算受理费为2900元，对多交的受理费375元，经书面申请，本院予以退回），财产保全费2270元，合共5170元，由原告江金龙负担3224元，由被告谢进连负担1946元，被告江启心对谢进连负担部分中的1723元负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年九月十日书记员  潘有鹏