上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初86028号原告(反诉被告)：上海南外滩集团物业养护有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐金祥，执行董事。委托诉讼代理人：李之麟，上海行观律师事务所律师。原告(反诉被告)：上海纳莆贸易有限公司，住所地上海市嘉定区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁巍然，上海程惠瑛律师事务所律师。第三人：上海南外滩(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区中山南路****。法定代表人：王政，董事长。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：金尔立，上海市君悦律师事务所律师。第三人：韩丽，女，1973年1月11日生，汉族，住浙江省杭州市萧山区衙前镇高田路**。第三人：胡国民，男，1972年2月22日生，汉族，住，住浙江省杭州市萧山区衙前镇高田路**/div>第三人韩丽、胡国民的共同委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。第三人韩丽、胡国民的共同委托诉讼代理人：梁巍然，上海程惠瑛律师事务所律师。原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司(以下简称南外滩养护公司)与被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司(以下简称纳莆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法先适用简易程序，后转普通程序，并于2019年1月19日根据纳莆公司的申请于2019年1月19日依法追加上海南外滩(集团)有限公司(以下简称南外滩集团公司)作为第三人参加诉讼，根据韩丽、胡国民的申请依法追加韩丽、胡国民作为本案的第三人参加诉讼，因疫情影响于2020年1月24日中止，于2020年6月29日恢复审理，先后于2019年1月9日、2019年5月14日、2019年8月29日、2020年6月29日公开开庭进行了审理，南外滩养护公司的前委托诉讼代理人朱振东、南外滩养护公司的后委托诉讼代理人李之麟，纳莆公司的前委托诉讼代理人韩学义、纳莆公司的后委托诉讼代理人王寒笑，南外滩集团公司的委托诉讼代理人刘炘、金尔立，和韩丽、胡国民的前委托诉讼代理人鲁盼，韩丽、胡国民的后委托诉讼代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)南外滩养护公司提出如下本诉请求：1.判令确认解除南外滩养护公司与纳莆公司于2014年5月30日签订的《临时商业用房包租协议书》及《补充协议》；2.要求纳莆公司立即归还南外滩养护公司坐落于上海市浦东新区东方路XXX号房屋及附一层、附二层房屋(以下简称系争房屋)；3.要求纳莆公司按每月152,500元的租金标准支付自2018年12月16日起至实际归还日止的房屋使用费；4.案件受理费由纳莆公司承担；5.要求纳莆公司自2018年12月16日起至实际支付租金之日止按月租金152,500元的日万分之五的标准支付南外滩养护公司逾期付款违约金。本案审理过程中,南外滩养护公司于2020年6月29日当庭提交出具日期为2020年6月28日的【(2018)沪0115民初86028号案诉请变更】，变更本诉请求如下：1.判令确认南外滩养护公司与纳莆公司2014年5月30日签订的《临时商业用房包租协议书》及补充协议于2019年6月15日解除；2.判令纳莆公司将系争房屋中附一层予以拆除并清空所属场地后归还南外滩养护公司,恢复原状,如纳莆公司不能拆除并恢复原状(清空场地)归还南外滩养护公司的，则判令纳莆公司赔偿南外滩养护公司附一层房屋拆除费16万元(按每平方米拆除人工费400元计算，共计400平方米)及建筑垃圾清运费4万元；3.判令纳莆公司按每月135,833.33元(三层主楼加附二层)的标准支付自2018年12月16日起至2020年3月5日止的房屋使用费2,037,499.96元；4.判令纳莆公司按每月16,666.67元的标准支付自2018年4月16日起至实际拆除并归还场地之日止的附一层房屋使用费；5.判令纳莆公司支付逾期支付包租费违约金暂计142,341.94元(详见计算清单);6.判令纳莆公司自2019年6月25日起至2020年3月5日止(254天)，按系争房屋日租金5083.33元的双倍(即10,166.67元)标准向南外滩养护公司支付逾期交房违约金,暂计为2,582,334.18元；7.判令纳莆公司自2020年3月6日起至实际归还或拆除房屋止,按附一层日租金555.55元的双倍(即1111.10元)标准向南外滩养护公司支付逾期交房违约金,暂计127,776.50元(暂计至2020年6月29日,115天);8.判令纳莆公司支付拖欠的2019年8月、9月、10月的水费(包含延迟支付违约金)8,057.80元；9.本案诉讼费由纳莆公司承担。事实和理由：系争房屋由南外滩集团公司租赁给南外滩养护公司，并委托南外滩养护公司对系争房屋进行日常维护及管理，纳莆公司也长期租用系争房屋。2014年5月30日，由于原租赁合同到期，南外滩养护公司与纳莆公司签订了一份为期5年的租赁合同，由纳莆公司租赁南外滩养护公司东方路峨山路口三层楼及附二层临时商业用房(即东方路XXX号三层楼房屋及附二层房屋约1,600平方米)，纳莆公司对该房屋的来源、性质和风险已完全知情，自愿要求有偿包租，并承担包租该临时商业用房的相应风险责任；租赁期限至2019年6月15日止，前三年租金为153万元每年，后二年为163万元每年；双方一致同意，在纳莆公司包租该房期间如因拆迁该临时商业用房或不可抗力因素，双方即予以终止本协议，按实结清各项费用，南外滩养护公司不对纳莆公司作任何形式的经济补偿，纳莆公司按有关部门或南外滩养护公司要求在规定的期限内腾空房屋，交还南外滩养护公司。之后，南外滩养护公司与纳莆公司签订《补充协议》一份，约定除系争房屋之外新增的约1,000平方米房屋(附一层，平面图B、C、D区域)，如由纳莆公司使用经营，纳莆公司每年支付给南外滩养护公司20万元等。2018年6月6日，南外滩养护公司收到政府相关部门出具的《告知书》，告知系争房屋的使用人(绚丽壁纸布艺家居广场)因该房屋已列入政府“环境整治”范围，故要求依《告知书》内容认真执行等。纳莆公司答辩称：经法院主持调解，系争房屋中大部分房屋已经返还，故同意租赁合同终止，同意南外滩养护公司的第1项诉讼请求。不同意第2项诉请，本案起因是因为政府的整治措施，之前的房屋拆除是由政府部门通知拆除方式拆除的，不存在拆除费用，房屋最终交给政府的，也是政府拆除。如不交还政府，则纳莆公司主张对房屋的残值折价款。关于第3项诉请房屋使用费，纳莆公司将房屋出租给案外人，因拆违发生后有纠纷，案外人也某某向纳莆公司支付使用费，希望与案外人协调处理。关于第4项诉请，不认可，房屋于2018年8月已经整治拆除了大部分，房屋的使用功能基本不存在，南外滩养护公司依据20万元一年的标准支付使用费不合理、无合同依据，场地建设系违章建筑，合同效力存疑，南外滩养护公司要求纳莆公司支付房屋灭失后的使用费无事实、法律依据。诉请5，不同意支付违约金。诉请6，双倍日租金标准系重复计算，合同效力有瑕疵，对后续处理有协商，在协商过程中，南外滩养护公司要求按照日租金的两倍收取使用费不合理。2020年房屋已经返还，对该阶段产生的使用费应由双方与案外人协商处理。水电费及违约金依法处理。第三人南外滩集团公司对南外滩养护公司的本诉请求无异议。第三人韩丽、胡国民对本诉请求的陈述意见同纳莆公司的答辩意见。纳莆公司提出如下反诉请求：1.判令确认南外滩养护公司与纳莆公司签订的《临时商业用房包租协议书》及《补充协议》无效;2.判令南外滩养护公司向纳莆公司返还多收取的系争房屋主楼、附二层租金15万元(自2017年6月16日起至2018年12月15日止，以每年10万元计算，共计18个月)；3.判令南外滩养护公司向纳莆公司返还系争房屋B、C、D区即附一层租金80万元(自2014年6月16日起至2018年6月15日止，按年租金20万元计算，共计4年)；4.判令南外滩养护公司承担反诉费。本案审理过程中，纳莆公司将反诉请求3变更为：判令南外滩养护公司向纳莆公司支付附一层的造价补偿款100万元。事实和理由：南外滩养护公司与纳莆公司签订《临时商业用房包租协议书》，后双方签订补充协议对上述协议进行了更正。补充协议约定，系争房屋三层和附二层租金为153万元每年，但南外滩养护公司实际是按照163万元每年的标准收取租金。截止到2018年12月，多收取租金共计15万元。另，补充协议约定纳莆公司向南外滩养护公司支付B/C/D区即附一层租金20万元每年，无法律依据且与事实不符，南外滩养护公司无理由收取，应当予以返还纳莆公司已经支付的租金80万元。南外滩养护公司对纳莆公司的反诉辩称：不同意纳莆公司的反诉请求。南外滩养护公司没有多收取纳莆公司支付的租金15万元。根据双方协议约定，后两年租金是163万元每年。南外滩养护公司有权收取附一层租金，不同意退还租金80万元。附一层已经被政府拆除，政府未予补偿，要求南外滩养护公司补偿没有法律依据。对南外滩养护公司不公，违章建筑的受益人是纳莆公司，纳莆公司占用场地10多年。反诉费用由纳莆公司自行承担。第三人南外滩集团公司对纳莆公司的反诉陈述称：同意南外滩养护公司对反诉的答辩意见。不同意确认《临时商业用房包租协议书》及《补充协议》无效。系争房屋是根据当时相关政府会议纪要建设的，当时相关建设手续不完善，根据当时规定是有效的，不能适用现在的城镇房屋租赁合同相关规定。第三人韩丽、胡国民要求将韩丽、胡国民关于附一层的相关权利转让给纳莆公司,由纳莆公司主张相关权利。本院经审理，由南外滩养护公司、纳莆公司与南外滩集团公司对《临时商业用房包租协议书》、《补充协议》、《告知书》、《承诺书》、《中国农业银行卡交易明细清单》、《房屋租赁协议》、《临时商业用房有偿使用协议书》、南外滩养护公司2019年1月29日向案外人上海统帅建筑装潢有限公司出具的《告知书》、《股东会决议》、《内资公司备案通知书》、《上海绚丽贸易有限公司注销清算报告》、《准予注销登记通知书》、上海绚丽贸易有限公司的工商信息、1993-61《上海市浦东新区管理委员会专题会议纪要-会议议题研究加快文登路商业街的配套设施建设》、2019年8月至9月的水电缴费通知单及支票存根、《律师调查笔录》、纳莆公司与案外人上海统帅建筑装潢有限公司(以下简称统帅公司)2014年9月27日签署的《临时商业用房包租协议书》、中国工商银行电子银行回单、南外滩养护公司与上海绚丽贸易有限公司(以下简称绚丽公司)2005年10月6日签署的《协议书》、《上海市浦东新区东方路XXX号附一层搭建房屋鉴定项目工程造价鉴定意见书》(以下简称《鉴定意见书》)、证人郭某某的证言等证据进行举证、质证，并由本院对三方的陈述记录在案，本院对上述证据及三方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：(一)系争房屋的构成、建造背景及权证情况系争房屋位于上海市浦东新区东方路、峨山路口。系争房屋有三部分组成：第一部分是主楼三层临时商业用房，建筑面积1,500平方米，系第三人南外滩集团公司的前身上海南浦大桥地区综合开发公司在1993年根据市府相关专题会议纪要(1992-31)“关于陆家嘴地区‘沿路两侧’开发建设等问题”精神而建造；第二部分为附二层，建筑面积100平方米，系南外滩养护公司在承租期间搭建；第三部分为附一层，建筑面积为1,000平方米，系2005年10月由案外人绚丽公司出资、南外滩养护公司出人工费5万元，由绚丽公司与南外滩养护公司共同修建，在2014年5月南外滩养护公司与纳莆公司(绚丽公司的关联公司，绚丽公司与纳莆公司有一个共同股东韩丽，绚丽公司2013年12月11日注销)所签的《补充协议》中约定附一层的使用权归绚丽公司所有；附一层由双方各持50%权利，房屋的收益双方各享有50%权利(包括出租收入及动迁全部收入等)；如果附一层由纳莆公司经营，纳莆公司每年支付给南外滩养护公司20万元，每五年上涨3万元，及第六年至第十年为每年23万元，第十一年至第十五年为每年26万元……以此类推。系争房屋为无土地使用证及建设工程规划许可证、临时建筑许可证的无证建筑。2018年5月22日、2018年8月6日，浦东新区塘桥街道环境综合整治工作办公室、浦东新区“五违”整治指挥部办公室先后出具《告知书》给东方路XXX号房屋(即系争房屋)使用人，要求限期自行拆除系争房屋内面积2,700平方米的无证建筑，逾期不整改或不拆除的，政府将组织相关部门进行依法查处，必要时将依法采取停电、停水等措施。2018年6月20日，上海绚丽贸易有限公司的胡国民出具《承诺书》给浦东新区塘桥街道环境综合治理办公室，就系争房屋中的附一层向浦东新区塘桥街道综合整治办公室承诺，该建筑保证在2018年8月31日之前全部自行拆除，逾期将由政府部门强制拆除。本案审理过程中，南外滩养护公司与纳莆公司确认附一层已于2018年8月15日已经拆除了大部分建筑，还剩余少部分的建筑。经司法鉴定单位实测剩余地坪面积为273.90平方米。(二)南外滩集团公司与南外滩养护公司就系争房屋中建筑面积1,500平方米的主楼三层临时商业用房(以下简称主楼)的租赁合同2015年6月30日，南外滩集团公司(甲方、出租方)与南外滩养护公司(承租方、乙方)签订《临时商业用房包租协议书》(以下简称《包租协议书》)，《包租协议书》约定：甲乙双方就乙方包租位于上海市浦东新区东方路峨山路口三层临时商业用房事宜达成一致协议；在2004年7月8日签订的《包租协议书》的基础上，甲方同意乙方续租四年，续租期限为2015年6月16日至2019年6月15日止；房屋建筑面积约1,500平方米(附图)，共三层，用途为商业用房；……。(三)南外滩养护公司与纳莆公司之间就主楼、附二层的租赁合同2014年5月30日，南外滩养护公司(出租方、甲方)与纳莆公司(包租方、乙方)签订《临时商业用房包租协议书》(以下简称《协议书》)，《协议书》约定：南外滩养护公司与纳莆公司就主楼、附二层、附一层临时商业用房事宜达成一致意见；甲方明确告知乙方，包括系争房屋在内的东方路原临时商业用房的来源、性质和风险已完全知情，自愿要求有偿包租，并承担包租该临时商业用房的相应风险责任；主楼、附一层、附二层的建筑面积约1,600平方米，用途为临时商业用房，2014年6月16日为乙方有偿包租起算日，包租期限自起算日起为五年；系争房屋包租费自起算日，前三年租金为153万元，后二年为163万元，付款方式为乙方应于双月15日前将2个月的包租费一次性支付给甲方，先付后用；如乙方未按本协议约定如期向甲方支付包租费及其他费用，从逾期日每天按月租金的万分之五累计向甲方支付违约金，如乙方拖欠费用超过约定期限一个与，甲方有权终止本协议并收回费用；双方一致同意，在乙方包租该房期间如因拆迁该临时商业用房或不可抗力因素，双方即予以终止协议，按实结清各项费用，甲方不对乙方作任何形式的经济补偿，乙方按有关部门或甲方的要求在规定的期限内腾空房屋，交还甲方；本协议包租期满且该临时建筑继续存在，乙方应期满前与甲方协商继续包租事宜；如乙方无意续租，则应在包租期满之日起10日内搬迁室内全部物品，腾空房屋，将房屋结构无损且基本完好地交还甲方，乙方如逾期搬迁，乙方按每逾期一天按包租费用的双倍向甲方支付违约金，直至交还房屋止。(四)南外滩养护公司与纳莆公司就附一层的租赁合同南外滩养护公司(甲方)与纳莆公司(乙方)2014年5月签订《补充协议》，约定：《协议书》第一、二款表述的“浦东新区东方路峨山路口的三层、附二层、附一层临时商品用房”，实际包租面积为主楼及附二层，面积约1,600平方米，包租费用为每年153万元；上述地址中附一层约1,000平方米，是2005年10月由绚丽公司出资，双方共同修建房屋，使用权归绚丽公司所有；附一层由甲、乙双方各持50%权利，房屋的收益甲乙双方各享有50%权利(包括出租收入及动迁全部收入等)；如附一层由乙方经营，乙方每年支付给甲方20万元，每五年上涨3万元，及第六年至第十年为每年23万元，第十一年至第十五年为每年26万元……以此类推。(五)南外滩养护公司与纳莆公司之间的租赁合同履行情况纳莆公司按月租金152,500元(其中主楼及附二层的月租金为135,833.33元，附一层的月租金为16,666.67元)的标准支付主楼及附二层的使用费至2018年12月15日,支付附一层的使用费至2018年6月15日。南外滩养护公司代纳莆公司支付了2019年8月至10月的水电费8,057.80元。南外滩养护公司与纳莆公司庭审中确认纳莆公司支付了保证金10万元，并同意用该保证金抵付纳莆公司所欠南外滩养护公司的房屋使用费。(六)纳莆公司与案外人统帅公司之间的租赁合同纳莆公司承租系争房屋后于2014年9月27日将系争房屋中主楼及附二层转租给统帅公司，租赁期限自2014年11月20日至2019年6月19日，年租金为251万元。统帅公司已经支付纳莆公司租金至2019年6月19日。统帅公司的工作人员于2020年3月5日前搬离了主楼及附二层，但物品未搬离。本院于2020年3月5日主持南外滩养护公司与纳莆公司、统帅公司就主楼及附二层进行交接，三方确认自2020年3月5日起由南外滩养护公司收回并控制主楼及附二层、相应的场地。(七)南外滩集团公司先后与绚丽公司的前身上海名艺布艺有限公司、南外滩养护公司及绚丽公司之间的相关租赁合同2003年9月1日，案外人上海名艺布艺有限公司(绚丽公司的前身)作为乙方就与作为甲方的南外滩集团公司签订了关于主楼的《房屋租赁协议》，该协议约定：由乙方向甲方承租主楼，月租金为10万元，主楼系甲方自建自管房屋的临时建筑，如遇市政动迁等因素及不可抗力需拆除时，本协议自然终止，甲方将不做任何补偿，乙方应在规定的期限内自行搬迁。2004年，南外滩集团公司将主楼包租给南外滩养护公司，应南外滩集团公司的要求，绚丽公司(乙方)与南外滩养护公司(甲方)签订了《临时商业用房有偿使用协议书》，约定：甲方明确告知乙方，主楼系原上海南浦大桥地区综合开发公司在1993年根据市府专题会议纪要(1992-31)“关于陆家嘴地区‘沿路两侧’开发建设等问题”精神而建造；2003年3月根据上海市浦东新区规划管理局沪浦规拆(2003)第011号“限期拆除决定书”已拆除除以上一幢商业用房外的全部建筑，上述临时用房经积极努力而保留，浦东新区有关部门默认这一事实而未予干预；乙方明确表示，上述商业用房的来源、性质和风险已完全知情，自愿要求有偿使用，并承担使用该临时商业用房的相应风险责任；自2004年6月16日起，有偿使用期限为五年；在乙方使用该房期间如因拆迁该临时商业用房或不可抗力因素，双方均不承担违约责任，本协议即予以终止并按实结清各项费用，甲方不对乙方作任何形式的经济补偿，乙方应按有关部门或甲方的要求在规定的期限内腾空房屋，交还甲方；……。(八)附一层的造价根据纳莆公司的申请，法院委托上海申元工程投资咨询有限公司(以下简称申元公司)对建筑面积1,000平方米的附一层造价进行审价。申元公司于2020年5月7日出具《鉴定意见书》，结论为：总价为708,233元，其中无争议部分包括施工工期2005年10月的土建部分61,898元、施工工期2010年3月的土建部分81,896元、施工工期2014年10月的土建285,022元、施工工期2010年3月的安装部分17,483元、施工工期2014年10月的安装部分184,713元，有争议部分包括施工工期2014年10月的土建部分1,281元、施工工期2018年8月的土建部分75,940元。南外滩养护公司对《鉴定意见书》的结果及内容全部不同意。认为附一层建造时的人工费系南外滩养护公司出资，不应将人工费计算在内；另附一层为违章建筑，不能以正常造价进行估算；且附一层系拆违办要求拆除，并非南外滩养护公司要求拆除。故南外滩养护公司也是受害方，南外滩养护公司不应成为赔偿或补偿主体。在2020年3月17日勘查现场时南外滩养护公司已经明确2005年10月建造部分予以认可，达成《补充协议》后是双方共同建造的，申元公司将2005年后土建部分、安装部分都归为无争议部分，违背南外滩养护公司的真实意思，对这部分南外滩养护公司不认可。申元公司对装修部分也需要审价时，南外滩养护公司对此提出异议，认为装修不属于审价范围。法院启动审价时针对的范围系工程造价，不包括装修部分。胡国民、韩丽对《鉴定意见书》提出如下异议：土建面积355平方米，预算书上只有233平方米，建议重新测量评估；2010年施工部位大理石缺项；地板的数量少了；地板的数量少了电缆没体现；其他的工程量因工作量较大，是否给予一定时间在现有时间内无法仔细测量，需等仔细测量后才能告知。庭审中，纳莆公司及胡国民、韩丽对《鉴定意见书》的真实性无异议，但认为纳莆公司是针对附一层1,000平方米房屋的造价申请鉴定。申元公司针对南外滩养护公司的上述异议回复称：人工费的支付问题非申元公司鉴定范围；范围建筑是否违章及违章所涉及的拆除问题非申元公司鉴定范围；如南外滩养护公司坚持自己的意见，可向法庭主张，由法庭根据庭审质证情况据实决定。申元公司针对胡国民、韩丽的上述异议回复称：初稿中计算的地坪面积为273.90平方米,不是233平方米,申元公司经核算无误,不作调整;经复核,初稿中已经包含计算大理石台盆,鉴定意见书不作调整;地板的数量根据;地板的数量根据现场实测数据为依据进行计算作调整;申元公司已于2020年4月14日邮寄初稿意见征询函,并结合本案现场情况明确说明需于4月21日前反馈回复意见,后胡国民、韩丽提出延后回复的申请,申元公司也给予回复时间延后至4月28日,申元公司考虑本案现场工作量一般,两周复核时间足够,针对申元公司的以上回复,如胡国民、韩丽坚持自己的意见,可向法庭主张,由法庭根据庭审质证情况据实决定。本院针对南外滩养护公司对《鉴定意见书》的异议结合申元公司的回复意见认定如下：2005年10月南外滩养护公司确实为建造附一层支付人工费5万元；附一层系无证建筑，由南外滩养护公司与绚丽公司共同建造、共享权利及共分利益；如需要拆除，应由南外滩养护公司与绚丽公司的受让者纳莆公司共同拆除；由于南外滩养护公司与绚丽公司的受让者纳莆公司对附一层共享权利及共分利益，因此，此后为建造和装修附一层而发生的无争议部分造价和有争议部分造价均应由南外滩养护公司与绚丽公司的受让者纳莆公司共同承担并享有；附一层目前客观存在，造价也已经审定，故南外滩养护公司以“南外滩养护公司的诉请是要求纳莆公司、胡国民、韩丽将附一层予以拆除并清空场地，不是返还南外滩养护公司使用，房屋的残余价值与本案无关”为由不认可审价结果的意见，理由不足，本院难以采纳；本院采纳申元公司的鉴定意见，认定附一层的总造价为708,233元。本院针对纳莆公司、胡国民、韩丽对《鉴定意见书》的异议结合申元公司的回复意见认定如下：附一层剩余地坪面积为273.90平方米，其余已被拆除；对于已被拆除的部分，系绚丽公司的股东胡国民于2018年承诺自行拆除并已经于2018年8月15日实际拆除，故对于该部分建筑的造价已经无法评估，故纳莆公司、胡国民、韩丽要求对于该部分被拆除的建筑进行造价评估已无实际可能，故本院根据申元公司的现场测量认定剩余附一层建筑面积为273.90平方米，相应的造价为708,233元。本院认为：(一)关于南外滩养护公司要求判令确认南外滩养护公司与纳莆公司2014年5月30日签订的《协议书》及《补充协议》于2019年6月15日解除的本诉请求和纳莆公司要求判令确认南外滩养护公司与纳莆公司签订的《协议书》及《补充协议》无效的反诉请求。南外滩养护公司与纳莆公司所签的《补充协议》系对《协议书》的补充，应认定为《协议书》的一部分。出租人就未经批准或者未经批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。南外滩集团公司及南外滩养护公司均未举证证明系争房屋系经批准建造的临时建筑，且未举证证明存在临时建筑证及临时使用期限,故南外滩养护公司与纳莆公司所签的《协议书》无效。因此，纳莆公司要求判令确认南外滩养护公司与纳莆公司签订的《协议书》及《补充协议》无效的反诉请求，符合法律规定，予以支持；南外滩养护公司要求判令确认南外滩养护公司与纳莆公司《协议书》及《补充协议》于2019年6月15日解除的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。(二)关于南外滩养护公司要求判令纳莆公司将附一层予以拆除并清空所属场地后归还南外滩养护公司,恢复原状,如纳莆公司不能拆除并恢复原状(清空场地)归还南外滩养护公司的，则判令纳莆公司赔偿南外滩养护公司附一层房屋拆除费16万元(按每平方米拆除人工费400元计算，共计400平方米)及建筑垃圾清运费4万元的本诉请求及纳莆公司要求判令南外滩养护公司向纳莆公司支付附一层的造价补偿款100万元的反诉请求。根据南外滩养护公司与纳莆公司在《补充协议》中约定，附一层是双方共同修建房屋，使用权归绚丽公司所有，由南外滩养护公司与纳莆公司双方各持50%权利，房屋的收益南外滩养护公司与纳莆公司双方各享有50%权利(包括出租收入及动迁全部收入等)。附一层系依附于主楼、附二层而扩建的，在合同无效后纳莆公司应将扩建物附一层及添附物附一层随同附二层、主楼一并返还南外滩养护公司。主楼及附二层已经本院主持调解于2020年3月5日由南外滩养护公司收回。现附一层应一并返还给南外滩养护公司。《协议书》中未约定合同终止、解除或无效后纳莆公司应拆除附一层并清空场地后返还南外滩养护公司，而且目前南外滩养护公司尚未发生拆除费16万元及建筑垃圾清运费4万元，故南外滩养护公司要求判令纳莆公司将附一层予以拆除并清空所属场地后归还南外滩养护公司,恢复原状,如纳莆公司不能拆除并恢复原状(清空场地)归还南外滩养护公司的，则判令纳莆公司赔偿南外滩养护公司附一层房屋拆除费16万元(按每平方米拆除人工费400元计算，共计400平方米)及建筑垃圾清运费4万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。附一层系由南外滩养护公司与绚丽公司共同修建，并由南外滩养护公司与纳莆公司共享权利及收益，南外滩养护公司与纳莆公司应平均分担附一层的扩建造价费用。绚丽公司于2013年12月注销，绚丽公司的股东胡国民、韩丽申请作为第三人参加诉讼后表示将对附一层的权利转让给绚丽公司的关联公司纳莆公司。鉴于附一层目前剩余273.90平方米建筑未拆，返还后由南外滩养护公司使用收益，故应由南外滩养护公司补偿纳莆公司部分造价损失。本院根据《鉴定意见书》的审价结果及《补充协议》的约定，结合双方已经实际使用多年存在折旧等情况，酌定南外滩养护公司补偿纳莆公司附一层造价损失25万元。纳莆公司要求南外滩养护公司支付附一层其余造价装修补偿款的反诉请求，不予支持。(三)关于南外滩养护公司要求判令纳莆公司按每月135,833.33元(三层主楼加附二层)的标准支付自2018年12月16日起至2020年3月5日止的房屋使用费2,037,499.96元、要求判令纳莆公司按每月16,666.67元的标准支付自2018年6月16日起至实际拆除并归还场地之日止的附一层房屋使用费的本诉请求及纳莆公司要求判令南外滩养护公司向纳莆公司返还多收取的系争房屋主楼、附二层租金15万元(自2017年6月16日起至2018年12月15日止，以每年10万元计算，共计18个月)的反诉请求。合同无效，纳莆公司应参照合同约定向南外滩养护公司支付房屋使用费。纳莆公司支付主楼及附二层房屋使用费至2018年12月15日，支付附一层的房屋使用费至2018年6月15日。纳莆公司使用主楼及附二层至2020年3月5日，至今仍在使用附一层，故应向南外滩养护公司支付自2018年12月16日起至2020年3月5日止参照年租金163万元的标准计算的房屋使用费、自2018年6月16日起至2018年8月15日拆除大部分附一层建筑之日止按每月16,666.67元的标准计算的房屋使用费。至于2018年8月16日起至实际返还附一层剩余273.90平方米之日期间的房屋使用费,参照每月16,666.67元总面积1,000平方米计算剩余273.90平方米每月的房屋使用费为4,585元。纳莆公司应按照月4,585元标准向南外滩养护公司支付2018年8月16日起至实际返还之日止附一层的房屋使用费。南外滩养护公司要求支付附一层已经拆除部分建筑的房屋使用费，不合情理，也与法相悖，不予支持。按照《协议书》约定，主楼及附二层2014年6月16日至2017年6月15日期间的年租金为153万元、2017年6月16日起至2019年6月15日期间的年租金为163万元。虽然《补充协议》中约定的主楼及附二层的年租金为153万元，并未区分前三年及后二年的年租金数额，但2017年6月16日起至2019年6月15日期间纳莆公司实际按照年租金163万元的标准向南外滩养护公司支付了2017年6月16日至2018年12月15日期间的房屋使用费。据此，本院认定双方约定的2017年6月16日起至2019年6月15日期间的年租金为163万元。纳莆公司要求南外滩养护公司向纳莆公司返还多收取的系争房屋主楼、附二层租金15万元(自2017年6月16日起至2018年12月15日止，以每年10万元计算，共计18个月)的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。(四)关于南外滩养护公司要求判令纳莆公司支付逾期支付包租费违约金暂计142,341.94元、要求判令纳莆公司自2019年6月25日起至2020年3月5日止(254天)按系争房屋日租金5083.33元的双倍(即10,166.67元)标准向南外滩养护公司支付逾期交房违约金(暂计为2,582,334.18元)及要求判令纳莆公司自2020年3月6日起至实际归还或拆除房屋止,按附一层日租金555.55元的双倍(即1111.10元)标准向南外滩养护公司支付逾期交房违约金(暂计至2020年6月29日,115天，总计127,776.50元)的本诉请求。南外滩养护公司与纳莆公司之间的租赁合同无效，故南外滩养护公司的上述本诉请求，均不符合法律规定，不予支持。(五)关于南外滩养护公司要求判令纳莆公司支付拖欠的2019年8月、9月、10月的水费(包含延迟支付违约金)8,057.80元的本诉请求。纳莆公司应承担使用房屋期间发生的水费。现南外滩养护公司已经代纳莆公司实际支付了水费8,057.80元，故其要求判令纳莆公司支付拖欠的2019年8月、9月、10月的水费(包含延迟支的违约金)8,057.80元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。(六)关于纳莆公司所付保证金10万元的处理。南外滩养护公司与纳莆公司均同意用该保证金抵付纳莆公司所欠南外滩养护公司的房屋使用费，双方的上述意见与法不悖，本院予以确认。(七)关于南外滩养护公司2020年7月10日提出的紧急追加逾期支付包租费的利息损失等诉请的处理。本院就本案于2020年6月29日进行了最后一次庭审，法庭辩论已经结束。根据相关法律规定，本院已告知对南外滩养护公司的该追加诉请不予受理，南外滩养护公司可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司与被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司所签订的关于上海市浦东新区东方路峨山路口三层、附二层、附一层的临时商业用房的《临时商业用房包租协议书》及《补充协议》无效；二、被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司2018年12月16日至2020年3月5日期间按照每月135,833.33元标准计算的房屋使用费、自2018年6月16日至2018年8月15日按每月16,666.67元计算的房屋使用费及自2018年8月16日起至实际返还上海市浦东新区东方路峨山路口的附一层建筑之日止按每月4,585元标准计算的的房屋使用费；三、被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司水费(包含延迟支付违约金)8,057.80元；四、确认被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司所付的保证金10万元用于抵付上述主文第二项被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司应付原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司同等金额的部分房屋使用费；五、原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司关于上海市浦东新区东方路峨山路口的附一层建筑的补偿款25万元；六、驳回原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司的其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,800元及本诉保全费5,000元,均由被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司负担;反诉案件受理费6,650元，由原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司负担3,275元，由被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司负担3,375元;反诉鉴定费3万元，由原告(反诉被告)上海南外滩集团物业养护有限公司负担10,590元，由被告(反诉原告)上海纳莆贸易有限公司负担19,410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  金新妹人民陪审员  李 娜二〇二〇年七月二十九日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。