广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初13055号原告（反诉被告）：深圳市同乐股份合作公司新布分公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道同乐社区同乐新布村篮球场旁**（办公场所），统一社会信用代码914403006685448258。负责人：刘苑平。委托代理人：林清源，广东星辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：新创新印花（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区同乐新布路**，统一社会信用代码914403000602704326。法定代表人：萧松钦。委托代理人：陈涛，广东德荣律师事务所律师。本院受理上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林清源、被告委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，创新印花公司与原告于2001年12月18日签订租用厂房补充合同书，在原合同届满前提前延长租期，约定被告向原告承租位于深圳市龙岗区同乐新布路18号壹幢叁层面积3000平方米的厂房及附属设施，作为加工生产之场所，每月租金21300元（人民币，下同），在每月五日前交清，租赁期限从2001年12月18日至2019年12月17日止。上述租赁物由创新印花公司投资的来料加工企业深圳市龙岗同乐创新印花厂使用，后经深圳市龙岗区经济促进局批准，深圳市龙岗同乐创新印花厂转型设立外资企业，即由创新印花公司独资设立被告深圳市新创新印花（深圳）有限公司，并于2013年1月8日注册成立继续使用至今。因被告自2018年5月1日起至今已拖欠三个月租金，为维护自身合法权益，特请求法院判令：1、确认原、被告双方之间的租赁合同无效，判令被告立即将承租的位于深圳市龙岗区同乐新布路18号壹幢叁层厂房及附属设施等返还给原告；2、判令被告向原告支付自2018年5月1日起至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费（参照租金标准每月21300元，暂计至2018年7月31日止共3个月计人民币63900元）及逾期付款损失（计算方式为分别以每月拖欠房屋占有使用费人民币21300元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日起计至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称被告无需承担2018年5月1日起的房屋占有使用费。被告反诉称，自被告承租了原告位于深圳市龙岗区同乐新布路18号壹幢叁层的厂房后，每月按时向原告缴纳租金，从未拖欠。但是原告刻意隐瞒涉案厂房未取得建设工程规划许可证和房产证及未取得消防批文的事实，厂房存在消防隐患，近来消防部门上门进行消防安全检查因消防不过关导致被告被责令停产停业，至今仍未能重新开工，被告因此遭受了巨大损失。因原告自身的过错导致被告现已无法继续在涉案厂房经营下去，原告应当赔偿被告的一切损失包括前期大量投入装修的费用，机器设备因搬迁无法再使用的损失、停产停业的损失及支付工人的工资等等。为维护自身合法权益，特请求法院判令：1、原告向被告赔偿装修损失、机器设备损失、停产停业损失及工人的工资损失等各项损失共计150000元人民币；2、本案诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告答辩称，被告要求原告赔偿装修损失、机器设备损失、停工停产停业损失以及工人的工资损失等各项损失共计150000元人民币的反诉请求，均没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2001年12月18日，“同乐村新布村民小组”作为甲方，与“香港创新印花公司”作为乙方，签订《租用厂房补充合同书》约定：“1、由于原合同至2004年8月30日才期满，除按原合同执行外，特补充延期本合同（共15年），本合同与原合同按期限同时有效；2、甲方负责有上盖厂房壹幢叁层合计3000平方米，在合同有效期内作经营加工生产之场。平整周围地台（后面3米，东面10米，厂前15米同宿舍门到厂边）建发电机间20平方米，门卫室10平方米……6、乙方负责每月缴交固定工缴费给甲方，为每平方米7元人民币共计21000元；并前后侧土地费每月租金300元，合共每月租金21300元，在每月五日前交清；以上固定工缴费从2014年9月1日开始，2004年8月30日之前按原合同执行……11、乙方在签订本合同时，应缴交厂房抵押金人民币按一个月租金给甲方，到本合同期满后退回给乙方；12、合同期限，从2001年12月18日至2019年12月17日止，现前10年为每平方米人民币7元计算，后5年为原每平方米人民币7元基础加5%元计算，并在双方签订之日起生效……”合同落款处甲方有“深圳市龙岗区龙岗镇同乐村新布经济合作社”盖章及“叶观新”签字，乙方有“创新印花公司”盖章及代表签字，，地址为“龙岗区同乐村新布工业区”主办单位处有“深圳市龙岗同乐经济发展有限公司”盖章及代表签字。原告向本院提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》一份，显示深圳市龙岗区龙岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室收到“叶观新”交来位于龙岗区龙岗街道同乐社区新布村的农村城市化历史遗留违法建筑（编号：604-0615-35126-B、604-0615-35049-B）普查申报材料，申报材料内容包括申报表、当事人身份证明、工程检测或房屋鉴定合格证明各一份，收件人处有该领导小组办公室的签章，申报人处有“叶观新”签字。深圳市龙岗同乐创新印花厂为1994年9月1日成立的来料加工企业，其中外方（来料方）为香港创新印花公司，中方（承料方）为深圳市龙岗同乐经济发展有限公司，商务单位为深圳市龙岗区对外经济发展有限公司；2012年12月29日，深圳市龙岗区经济促进局向深圳市市场监督管理局发出《关于设立外资企业新创新印花（深圳）有限公司的通知》，批准香港创新印花公司以深圳市龙岗同乐创新印花厂转型设立外资企业，名称为“新创新印花（深圳）有限公司”，香港创新印花公司占注册资本的100%。2013年1月8日，被告新创新印花（深圳）有限公司成立。原告提交的《土地使用证明》显示，2013年1月4日，深圳市龙岗同乐创新印花厂“将坐落在深圳市龙岗区同乐新布路18号的场地无偿提供给拟成立的新创新印花（深圳）有限公司使用，使用面积为860平方米。使用时间从2013年1月4日至2014年1月4日止。”证明盖有深圳市龙岗同乐创新印花厂公章。庭审中原告系由同乐村新布村民小组改制而来。原告提交其向被告开具的发票三张，金额均为22365元，开票日期分别为2018年4月12日、2018年5月14日、2018年6月11日，发票项目名称分别是2018年2月份、3月份、4月份厂租。原告称双方有约定每月5日交清当月的租金，从2018年2、3、4月的租金发票开具时间可见，被告均延迟2个月缴纳租金。被告称因该租赁厂房的消防及环保不过关，导致厂房内部水淹、厂房周边水灾严重，对被告生产经营造成重大影响，无法正常生产经营，导致被告停产并造成被告财产损失。为此，被告向本院提交《厂房内积水导致设备被淹损坏的照片》打印件一张，《租赁厂房外部水灾情况照片》打印件四张，《租赁厂房内部装修情况照片》打印件两张予以证明，被告称水浸情况的五张照片系被告公司法人萧松钦于2017年8月27日上午6-7时拍摄，办公室内办公设备照片两张系被告公司法人萧松钦于2018年4月份拍摄。原告对被告提交的上述证据均不予认可。原告当庭提交《厂房查封照片》打印件三张，显示一处贴有我院查封封条的办公室，原告称该照片系被告厂房于2018年7月2日由本院另案查封，证明被告停产停业是因为本院的其他案件查封影响，与原告无关。庭审中，原、被告双方确认被告自成立之后一直使用涉案场地经营，每月租金为21300元，每月5日交付当月租金。被告支付租金至2018年4月。双方确认涉案厂房无房产证及建筑规划许可证。原告称涉案厂房在被告使用过程中由本院于2018年7月2日因另案查封，目前尚未移交原告。被告称原告的厂房系违法建筑，双方签订的租用厂房补充合同书为无效合同，因涉案厂房未取得消防环保批文，被告被责令停产停业后于2018年5月1日起将租赁场地返还原告。原告故意隐瞒涉案厂房系违法建筑及未取得建筑工程规划许可证、房产证、消防批文的事实，存在重大过错，应赔偿被告装修损失及办公机器设备损失。本院另查明，原告提交的《厂房查封照片》系本院（2018）粤0307财保297号案件对保全财产的现场查封照片，该案系申请人郭明洪等人向本院申请对被申请人新创新印花（深圳）有限公司的财产进行诉前财产保全，本院于2018年7月2日对被申请人新创新印花（深圳）有限公司的财产进行了保全查封。本院认为，根据原、被告双方确认的《租用厂房补充合同书》《租金发票》《场地使用证明》等证据及双方认可的事实，被告自成立之日起一直使用深圳市龙岗区同乐新布路18号壹栋三层的场地经营并向原告支付租金，被告自成立起承继香港创新印花公司的合同权利义务。关于《租用厂房补充合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告向法院提交了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》证明其提交了涉案房产作为历史遗留违法建筑普查申报手续，原被告均确认涉案房产未取得建筑规划许可证或房产证，故双方签订的《租用厂房补充合同书》无效。原告请求确认原、被告双方之间的租赁合同无效的诉请有事实及法律依据，本院依法予以支持。在合同无效的情况下，双方当事人基于无效合同所获得的利益应当予以返还。关于原告要求被告返还涉案厂房及附属设施的诉讼请求。原告称涉案厂房一直由被告占有使用，被告称因消防问题被责令停产停业，于2018年5月1日起即将租赁场地交还原告，并未继续使用，但被告并未提交任何证据予以证实。且根据本院查明的事实，本院于2018年7月2日对被告存于涉案租赁场地的财产进行了保全查封，故被告称其已将租赁场地交还原告的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。故对原告要求被告返还涉案厂房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还附属设施，因原告未向本院说明附属设施具体包含内容及原告交付涉案场地时存在附属设施，故对原告该诉请不予支持。关于涉案厂房的占有使用费及逾期付款利息。关于涉案房屋的占有使用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告双方确认厂房租金（占有使用费）已支付至2018年4月，故原告请求被告参照每月21300元的租金标准，向原告支付自2018年5月1日起至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费，本院依法予以支持。原、被告双方约定租金支付日期为每月5日支付当月租金，被告现延迟支付，应向原告赔偿逾期付款损失，原告主张分别以每月拖欠房屋占有使用费人民币21300元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日起计至实际付清之日止的逾期付款利息，本院依法支持以每月拖欠房屋占有使用费人民币21300元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自当月6日起计至实际付清之日止的逾期付款利息。关于被告要求原告赔偿损失的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告反诉请求原告向被告赔偿装修损失、机器设备损失、停产停业损失及工资损失等各项损失共计150000元。首先，关于装修损失及机器设备损失，被告仅向本院提交《厂房内积水导致设备被淹损坏的照片》《租赁厂房外部水灾情况照片》《租赁厂房内部装修情况照片》打印件作为证据，但未提交任何关于租赁厂房装饰装修费用计算清单等有效证据证明其损失的存在事实及具体金额，应承担举证不能的后果，故对该主张本院依法不予支持。被告于庭后向本院提交《评估申请书》，申请对被告投入的装饰装修、办公设备、机器设备进行评估，但未向本院说明需要评估的装饰装修、办公设备、机器设备具体项目，故对其评估申请本院亦不予准许。其次，关于停产停业损失及工资损失，被告主张租赁厂房存在消防隐患，消防部门上门进行消防安全检查，因租赁厂房的消防不过关导致被告被责令停产停业，造成被告停产停业的损失及工资损失，但被告未就上述事实向本院提交任何证据证明其主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市同乐股份合作公司新布分公司与被告（反诉原告）新创新印花（深圳）有限公司的《租用厂房补充合同书》无效；二、被告（反诉原告）新创新印花（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）深圳市同乐股份合作公司新布分公司位于深圳市龙岗区同乐新布路18号壹幢叁层的厂房；三、被告（反诉原告）新创新印花（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市同乐股份合作公司新布分公司自2018年5月1日起至返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月人民币21300元计算）及逾期付款利息（利息以每月拖欠房屋占有使用费人民币21300元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自当月6日起计至实际付清之日止）；四、驳回本诉原告深圳市同乐股份合作公司新布分公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告新创新印花（深圳）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1398元（本诉原告已预缴），由本诉被告新创新印花（深圳）有限公司承担；反诉案件受理费人民币349.5元（反诉原告已预缴），由反诉原告新创新印花（深圳）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林 洋人民陪审员  吴月红人民陪审员  温昭伟二〇一八年十二月十日书 记 员  文精英本案适用的相关法律条文如下：1、《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。