江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初7932号 原告（反诉被告）：祝南，男，1993年8月10日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：王晓婷，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沭阳万金置业有限公司，统一社会信用代码91321322MA1WOR7Q9A，住所地沭阳县南部新城邻里中心。 法定代表人：袁忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤振贤，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋建飞，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。 原告祝南与被告沭阳万金置业有限公司（以下简称万金置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告祝南及其委托诉讼代理人王晓婷、被告万金置业公司的委托诉讼代理人汤振贤到庭参加诉讼。后被告提起反诉，本院合并审理。因案情需要，本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告祝南的委托诉讼代理人赵妍、被告万金置业公司的委托诉讼代理人汤振贤到庭参加诉讼。后于2021年3月2日组织双方对补充证据进行了质证。本案现已审理终结。 原告祝南向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号202003190003295）；2.被告返还原告购房款234512元及资金占用期间利息（自2020年3月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。后原告于2021年3月11日变更利息部分的诉讼请求，将利息起算时间变更为起诉之日。事实与理由：2020年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告万达广场1#购物中心、2#商铺位于三层的100号房屋，房屋总价款为464512元，双方约定付款方式首付款234512元，剩余房款230000元由原告申请银行按揭贷款。原告已按照合同约定支付首付款。合同签订后，原告按照被告要求提供了办理银行按揭贷款所需的全部材料，并多次配合被告向其指定的中国建设银行、中国邮政储蓄银行申请贷款，但银行均以万达广场二三层以上房屋不予办理按揭贷款为由不予受理原告的贷款申请，导致商品房买卖合同无法继续履行。 被告万金置业公司辩称，对双方签订《商品房买卖合同》的事实无异议，未能办理按揭贷款系原告自身原因导致，被告无过错。《商品房认购书》第3条第3款明确约定原告充分了解购买房屋的限购限贷政策，并承诺符合相关政策规定。原告在签订合同时，对于所购房屋能否申请按揭贷款是明知的，其选择以按揭贷款方式支付余款230000元，应当承担不能办理按揭贷款的后果。 反诉原告万金置业公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付购房款230000元；2.反诉被告支付逾期付款违约金3358元（以230000元为基数，自2020年4月22日至付清款之日止，按日万分之一标准计算）。事实与理由：反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同》，反诉被告在支付234512元首付款后，因自身原因未能获得贷款，导致未能在合同约定期限内支付剩余房款230000元，构成违约，应当按照合同约定承担逾期付款违约责任。 反诉被告祝南辩称，案涉房屋按揭贷款未能办理系反诉原告导致的，反诉被告按照要求准备了完整的资料向银行申请贷款，但银行以反诉原告开发的万达广场二三楼不能办理贷款为由，拒绝反诉被告的贷款申请。另外，反诉原告主张的逾期付款违约金标准过高。 本院经审理查明事实如下：2020年3月14日，祝南（乙方）与万金置业公司（甲方）签署《商品房认购书》，约定祝南认购沭阳汇金新城南区项目2#商铺100室，预测建筑面积61.12平方米，单价7800元/平方，总房价476736元。乙方自愿于签订本认购书时支付保证金100000元，作为甲乙双方订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，保证金转化为应缴纳的部分首期房款。乙方已充分了解与购房房地产相关的限购、限贷等政策，乙方承诺其符合相关政策规定，因乙方不符合相关政策规定导致未与甲方签署商品房买卖合同的，视为乙方违约。秦守壮作为销售顾问在该认购书甲方处签名。当天，祝南向万金置业公司交纳100000元。 2020年3月14日，祝南与案涉商铺销售人员秦守壮添加微信好友便于联系。 2020年3月17日，祝南与案涉商铺销售人员签署《沭阳万达广场商铺签约客户基本资料确认单》，载明认购2栋100室商铺，付款方式选择按揭一次性付款，即买受人于2020年3月17日支付首付款234512元（总房价的50%，含已支付的定金）并填写签约确认单，签约后20天内按揭一次性交清其余款项，即可享受房屋单价优惠200元/平方，优惠后商品房总价款为464512元。备注：2020年3月14日已交100000元定金，现付134512元，贷款230000元。当天，祝南向万金置业公司刷卡支付134512元。 2020年3月19日，秦守壮通过微信联系祝南，要求祝南将户口本及第一次刷卡支付的100000元收据以照片形式发给他，祝南均按照要求提供材料。 2020年3月23日，祝南通过微信询问秦守壮“银行那边怎么说的？”秦守壮回复“下午过来签合同”，同时要求“身份证、户口本、流水、执照都带着”，还要去银行。祝南表示我明天过去可以吧，今天下午时间有点紧张。秦守壮回复“好的，把资料都准备好”。祝南回复明天上午过去。 2020年3月24日，祝南（买受人）与万金置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同备案号为202003190003295。约定买受人购买万达广场第1#购物中心、2#商铺100号房，建筑面积61.12平方米，总价款464512元，买受人于《商品房买卖合同》签订之日支付房款首付款234512元，剩余房款230000元由买受人申请银行按揭贷款，并自合同签订之日起15日内把银行按揭贷款手续办理完毕。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人未按合同规定时间付款，逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约佥。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际己付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。 《补充协议》第五条约定，如买受人选择贷款方式支付部分房价款，则须在签订本合同当天或之前向其选定的贷款机构提交符合要求的完整、真实、合格有效的全部贷款资枓，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件（包括办理他项权证的相关文件），完成有关手续的办理，缴齐相关费用(包括办理他项权证的费用)。如买受人逾期递件或签署贷款文件，或贷款银行经审核认为买受人不符合贷款要求而拒绝放贷或减少放贷，导致买受人不能按时支付房价款余额的，均视为买受人原因导致逾期付款，须按照本合间约定承担违约责任。买受人应当自合同签定之日起15日内把银行按揭贷款手续办理完毕，并在合同签定之日起30日内将银行的按揭贷款支付给出卖人。如因其他不可归责于双方的原因，导致买受人未能或未能全部获得贷款的，双方应在约定的办结贷款手续期限到期后15日内就款项支付事宜达成补充协议，如到期未能达成补充协议的，而买受人又未书面通知出卖人解除合同的，视为买受人放弃上述解除合同的权利，出卖人有权要求买受人按合同第八条约定自第16日起承担逾期付款违约责任。 2020年3月24日上午10时32分，秦守壮通过微信向祝南发送中国建设银行迎宾支行位置，并表示“四号窗口”。当天下午2时03分，祝南来到该支行，并且通过微信与秦守壮确认了具体的办理窗口。后来双方进行了微信语音通话。下午2时27分，祝南询问秦守壮“怎么说的？”秦守壮表示“再等下”。祝南问“还可以办啊？”秦守壮称“你先回去吧，这两天等我通知，上面还没沟通下来”，随后秦守壮与祝南进行了语音通话。 2020年3月27日，祝南询问秦守壮“银行那边怎么说的”，秦守壮回复“目前要等通知，银行那边暂时没回复”。 2020年4月16日，秦守壮通过微信向祝南发送中国邮政储蓄银行沭阳县支行位置，并表示找“徐伟锦经理”。祝南回复“我下个星期一过去还行”，秦守壮回复“好的”。 2020年4月20日（周一），祝南通过微信与秦守壮语音通话时长00:39。 2020年5月12日至5月20日，祝南与秦守壮就住宅认筹及退筹事宜进行沟通，未涉及案涉商铺贷款。 2020年5月21日上午，祝南询问秦守壮“我今天过去办理贷款，去邮政银行吗？”秦守壮询问“商铺的合同和发票你拿过去了吗？”，祝南回复“上次你不是给我弄好了，银行那边说是外地营业执照办理不起来，无法办理贷款”。秦守壮回复“我问问”。一个小时左右，祝南询问具体情况，秦守壮回复“领导还没回我”。祝南表示“上次就是这个问题，我这次特意从南京赶回来，不能老是这样，油钱都耗不起，住宅认购金退款也还没到账”，秦守壮表示“都还没到”。 当天下午2时许，祝南询问秦守壮“你们汇金新城万达金街商铺指定贷款是哪几家，我今天过去办理下，不能老是从外地赶回来”，秦守壮回复“建设和邮政”，祝南表示我现在过去，要求将银行地址发一下。秦守壮未能发送地址，祝南询问情况，秦守壮表示“建设那边三楼不受理”，并发送了他人的微信聊天截图，同时称“邮政可以办理，但是外地有营业执照还是不接”。 2020年5月21日下午5时许，祝南称“今天下午去邮储银行办理贷款，邮储银行3楼不给贷，有营业执照也不可以贷，现在两家指定银行都不能办理，申请解除合同，退款”。 次日上午，祝南询问秦守壮“怎么说的”，秦守壮回复“马上帮你问”。后双方进行了语音通话。 2020年5月22日下午3时许，祝南表示“我这边无法全款，你帮我问下你们领导，交纳多少违约金比较合适，同意解约。”秦守壮回复“房子无法退，只能等售楼处通知，然后客户配合去办理贷款”。 2020年6月9日，祝南询问“商铺贷款什么时候可以去办理”，秦守壮回复“暂时还没动静，要等公司通知”。2020年6月15日上午10时28分，秦守壮向祝南发送中国银行苏州东路店位置，表示二楼找信贷部马明楼经理。祝南于10时51分称“什么情况，耍我的，这边工作人员说万达金街三楼商铺不给贷”，秦守壮向祝南发送了银行经理电话，后祝南再次表示“这边做不了贷款，刚刚打电话过去的”，秦守壮回复“嗯嗯，稍等，总部在和银行沟通”。 2020年7月11日，祝南表示“商铺做不了贷款，我要求退款”。 2020年7月14日，祝南向本院提起诉讼，经本院诉前调解未果，后于2020年8月21日立案。 2020年9月5日，秦守壮向祝南发送信息表示“公司通知你本月10号前携带相关资料至售楼处给你办理贷款手续，如果放弃贷款方式，请于9月30日之前补齐尾款，有问题可以咨询我”。祝南回复“我已经起诉到法院了，相信你们收到了法院信息，有什么问题法院讲”。 在本案审理过程中，为了核实案涉商铺是否能够办理按揭贷款，以及不能办理的具体原因，本院前往中国建设银行沭阳支行及中国邮政储蓄银行沭阳支行进行调查。中国建设银行沭阳支行回复“2020年客户来我行办理贷款时，当时政策是可以受理的，但客户经理请示审批人后，审批人表示商业用房的贷款主贷人必须符合以下条件：优质单位客户或者普惠金融客户，其他条件客户不予审批。2021年因全国贷款政策收紧，我行已暂停三楼以上商业的贷款，所以现在无法办理”。中国邮政储蓄银行沭阳支行向本院提交了2020年5月13日《中国邮政储蓄银行宿迁市分行关于进一步加强商业用房抵押贷款管理的通知》（宿邮银管〔2020〕57号），该文件载明“商业用房有价无市的趋势进一步显现，变现能力及变现时间均一定程度上减弱。为进一步加强商业用房抵押贷款管理，规定如下：一、…四、二楼及以上纯商铺抵押，须有住房或一楼门面组合抵押，且二楼及以上纯商铺的抵押价值不得超过总抵押价值的50%（存量需例外审核，且不得新增额度）”。 上述事实，由原告陈述、被告答辩，认购书、商品房买卖合同、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本案的争议焦点为：案涉商铺按揭贷款无法办理能否归责于原告或被告任一方，原告能否以此要求解除合同？ 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 原告祝南与被告万金置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告明确约定，案涉商铺剩余房款由原告申请银行按揭贷款方式进行支付。按揭贷款的办理银行，一般均是与被告存在合作关系的银行，相较于原告而言，被告更清楚且方便获悉银行方面的放贷要求。根据原告与案涉商铺销售人员的微信聊天内容可以看出，在《商品房买卖合同》签订之前，原告就银行按揭贷款办理事宜准备了材料并主动询问销售人员银行方面能否受理，销售人员仅是要求原告来签订合同，并未告知相关银行放贷方面的要求及原告可能不符合条件的情形。可以看出，案涉商铺能否办理按揭贷款直接影响到原告的房款支付能力及选择购买权，在签订案涉商品房买卖合同时，原告有理由相信其符合申请按揭贷款的条件。 在合同签订后，原告多次主动联系销售人员询问办理案涉商铺按揭贷款事宜，在银行表示不受理原告的贷款申请时，原告主动联系销售人员，销售人员表示需要等通知，从未表明系原告自身原因导致无法办理贷款。可以说明被告在明知暂时无法办理按揭贷款的情况下，同意延长办理按揭贷款手续期限，具体时间要等被告公司通知。被告从未明确通知原告可以办理案涉房屋按揭贷款，且实际上能够办理时，原告存在故意拖延办理情形。根据本院至案涉商铺按揭贷款办理的合作银行调查了解的情况，案涉商铺无法办理按揭贷款，系因为银行方面考虑到实体经济的市场行情及商业用房的变现能力的因素，收紧了放款条件。根据被告提供的其他业主办理按揭贷款的情形看，在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，银行是受理类似商铺的按揭贷款申请的。因此，银行放贷政策的调整，系原、被告在签订合同时均未能预料到的情形。案涉商铺按揭贷款无法办理，不能归责于某、被告任何一方。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”现案涉商铺按揭贷款无法办理，其原因系银行放贷政策的调整，不能归责于当事人双方，且原告明确表示无能力全款支付，因此案涉商品房买卖合同无法继续履行，原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取的购房款及其利息返还原告。被告要求继续履行合同并要求原告支付剩余购房款及逾期付款利息，本院不予支持。原告首次明确要求解除合同的时间是2020年5月21日，但之后又询问了办理贷款事宜并前往办理，在仍然不能办理时，于2020年7月11日再次明确表示解除合同，故案涉《商品房买卖合同》解除日期确定为2020年7月11日。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十三条之规定，判决如下： 一、原告祝南与被告沭阳万金置业有限公司于2020年3月24日签订的编号为202003190003295的《商品房买卖合同》于2020年7月11日解除； 二、被告沭阳万金置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告祝南返还购房款234512元及利息（以234512元为基数，自2020年8月21日起至实际付清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回反诉原告沭阳万金置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8268元，反诉费2400元，合计10668元，由被告沭阳万金置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10668元。 审 判 长 周 妮 人民陪审员 仲 林 人民陪审员 潘 云 二〇二一年三月十二日 书 记 员 程 跃 书 记 员 张琼月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××76（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 扫码支付： 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（2021年1月1日施行） 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号） 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。