四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0704民初1288号原告：四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司，营业场所：绵阳市游仙区。负责人：杨崇礼，总经理。委托诉讼代理人：封霖，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成晟，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。被告：隆强，男，户籍所在地：四川省绵阳市游仙区。现住址不详。委托诉讼代理人：杨蓉，四川法丛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓军，四川法丛律师事务所律师。原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司与被告隆强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司之委托诉讼代理人张成晟、被告隆强之委托诉讼代理人邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年4月至2017年6月期间的物业服务费13350.58元及违约金5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，原告与四川荣府置地发展有限公司签订了《东原香屿一期前期物业服务合同》，双方约定由原告向其开发的小区（物业名称：东原香屿一期，地址：绵阳市游仙区桑林路8号）提供物业管理服务，并按照合同和有关规定向四川荣府置地发展有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；费用按月收取，业主或使用人应在当月15日之前将费用缴清，逾期按每日加收应缴纳费用的千分之三的违约金；合同同时约定该合同期限自房屋出售之日起，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。被告系上述物业1幢1单元27楼5号的业主，物业面积117.73平方米。自2012年4月该物业交付给被告后，按照合同约定，其应当向原告缴纳相应的物业服务费，但被告拒绝缴纳。被告欠缴的费用为2012年4月至2017年6月的物业服务费13350.58元。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所诉。被告隆强辨称：因东原大桥延期修建，免除三年物业费，此情况原告知悉，应从2014年7月16日起免三年；我方已从2017年7月起交纳物业费，不再拖欠原告的物业费。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2011年12月8日，四川荣府置地发展有限公司（甲方）与原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，聘请乙方为其开发的位于绵阳市游仙区桑林路8号东原.香屿一期小区提供物业管理服务并约定“物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积（以产权证登记面积计费，未办产权的以售房合同中的建筑面积（包括公摊））交纳，标准如下：1、高层住宅1.80元/月.㎡…（四）业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业服务费。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季首月15日前交纳，业主或物业使用人也可累计交纳，业主在接房时须一次性交纳6个月的物业服务费…业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起就其应交而未交的费用按每日千分之三向乙方支付违约金，每月累计复利一次。本前期物业管理服务期限由本合同签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止”等。2011年10月9日，被告隆强购买了四川荣府置地发展有限公司开发的位于绵阳市游仙区桑林路8号东原.香屿一期1幢1单元27楼5号商品房（产权登记建筑面积为111.73㎡），并签署了《东原.香屿业主临时公约》承诺书。2015年9月5日，被告隆强办理了上述房屋的接房手续。该小区尚未成立业主委员会。庭审中，原告举出交房通知书一份、申通快递单一张、律师函一张拟证明四川荣府置地发展有限公司在2012年4月通知被告接收房屋的事实及原告向被告履行过催收义务。经质证，被告对上述证据的三性均持异议，表示没有收到过交房通知书及律师函，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，原告所举交房通知书、律师函均系单方制作，快递单亦未提供回执，且被告不予认可，故不能达到其证明目的，本院不予采信。被告隆强为证明其辩解意见，举出东原大桥新闻图片、商品房买卖合同补充协议三（甲方四川荣府置地发展有限公司、乙方周晓芹）、微信聊天记录、录音通话记录附光盘一张拟证明建设单位免除被告三年物业费的原因系迟迟未修建大桥；对2012年1月前购房的，建设单位对购房者免除三年物业费；被告购买房屋的时间系2011年11月，符合建设单位免除三年物业费的条件；原告要求被告从2017年7月16日开始交物业费，被告已按此交纳物业费。经质证，原告对东原大桥新闻图片三性不予认可；补充协议三系复印件，真实性不予认可，缔约方非本案被告，没有关联性；微信聊天记录系复印件、光盘录音通话记录中载明的王茜，没有这个人，真实性不予认可，刘经理身份无法核实，该组证据三性不予认可。本院认为，被告所举上述证据系复印件或打印件，通话录音系孤证，无法核实其真实性且原告不予认可，故本院不予采信。上述事实有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、临时公约、交房通知书、业主（住户）资料卡、律师函、快递单、东原大桥新闻图片、商品房买卖合同补充协议三、微信聊天记录、录音通话记录附光盘及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：四川荣府置地发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，约定物业管理服务期限至该小区业主委员会选聘物业服务企业时止，被告隆强签署业主临时公约承诺书，接受原告提供的物业管理服务，系其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方之间的物业服务合同关系成立并有效。案涉小区至今尚未选举成立业主委员会，依照《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为小区的前期物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告隆强应按合同约定的标准支付物业服务费。关于物业服务费的起算时间。合同约定“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业服务费”，庭审中，原告所举证据无法证明2012年4月已向被告通知接收房屋的事实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应由其承担举证不能的法律后果。根据查明的事实，被告隆强于2015年9月5日接收案涉房屋，按照约定应从该日始承担物业服务费用。被告隆强的辨称理由，因缺乏事实依据，本院不予采信。2015年9月5日始至2017年6月30日止的物业服务费为4397.69元，具体计算为：（111.73㎡×1.80元/月.平方米×21个月26天）。关于违约金。被告隆强未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告隆强应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“从逾期之日起就其应交而未交的费用按每日千分之三向乙方支付违约金，每月累计复利一次。”，但该约定明显畸高于给原告造成的损失。现原告主张违约金5000元，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，综合考虑，本院酌情确定为以所欠物业服务费4397.69元的10%即439.77元为宜。综上，判决如下：一、被告隆强于本判决生效后十日内向原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司支付2015年9月5日始至2017年6月30日止的物业服务费4397.69元、违约金439.77元，合计4837.46元。二、驳回原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费129元，由被告隆强承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 魏 东二〇一八年五月十七日书记员 王晓莉