江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初6854号原告：杨严君，男，1981年12月23日生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宜秀区，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：平昀锴，江苏宸扬律师事务所律师。被告：锡山区东北塘乐之购超市商店，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘睦邻中心。经营者：朱新瑞，男，1966年5月5日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：周舜禹，江苏连元律师事务所律师。第三人：无锡市锡山区东北塘街道经济管理服务中心，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锦旺睦邻中心。负责人：徐石平，东北塘经管中心主任。第三人：无锡市锡山通江物流园区投资管理有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锡通村。法定代表人：周志琴，通江物流园公司总经理。委托诉讼代理人：陈芊、陈怡文（受东北塘经管中心、通江物流园公司的共同委托），江苏漫修律师事务所律师。原告杨严君与被告锡山区东北塘乐之购超市商店（以下简称乐之购超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告杨严君及其委托诉讼代理人平昀锴，被告乐之购超市的委托诉讼代理人周舜禹到庭参加诉讼。根据杨严君和乐之购超市的申请，本院通知无锡市锡山区东北塘街道经济管理服务中心（以下简称东北塘经管中心）、无锡市锡山通江物流园区投资管理有限公司（以下简称通江物流园公司）作为第三人参加诉讼，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告杨严君及其委托诉讼代理人平昀锴，被告乐之购超市经营者朱新瑞及其委托诉讼代理人周舜禹，第三人东北塘经管中心和通江物流园公司的共同委托诉讼代理人陈芊、陈怡文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨严君向本院提出诉讼请求：1、请求解除杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同；2、要求乐之购超市向杨严君返还租金65000元。事实和理由：杨严君从2018年8月开始从乐之购超市承租位于××街道××小区××街××商铺，面积约32平方米，用于经营烧烤店。每年8月1日签一次商铺租赁合同，每次租期一年。2020年8月1日，乐之购超市像往年一样找杨严君签订合同，杨严君向朱新瑞支付了租金65000元。2020年9月份，东北塘街道资产管理办公室工作人员告知杨严君，2020年8月开始的租赁合同应当与资产办指定的单位签订，乐之购超市的承租期已于2020年7月31日届满，无权再向杨严君转租商铺。杨严君为了继续做生意，只得与通江物流园公司签订租赁合同，并支付租金。被告乐之购超市辩称：乐之购超市与东北塘经管中心签订锦旺睦邻中心商业房租赁协议书，租期届满后，乐之购超市作为承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，乐之购超市仍然拥有涉案房屋的使用权，故乐之购超市与杨严君于2020年8月1日签订的租赁合同是有效的。乐之购超市在2021年2月4日收到杨严君的变更诉讼请求申请书，请求解除租赁合同，在收到解除合同的通知前，乐之购超市有权向杨严君收取2020年8月1日至2021年2月4日的租金。因此，请求驳回杨严君的诉讼请求。第三人东北塘经管中心述称：2011年12月5日，东北塘经管中心与乐之购超市签订租赁协议书，2020年6月10日告知乐之购超市，询问是否续租。因未达成租赁合意，租赁协议书约定的租期到期后，乐之购超市无权继续使用租赁物。第三人通江物流园公司述称：通江物流园公司与杨严君于2020年10月29日签订租赁合同，约定租期为2020年8月1日至2022年7月31日，现杨严君有权使用涉案租赁物。本院经审理认定事实如下：一、2011年12月5日，东北塘经管中心与乐之购超市签订租赁协议书，约定乐之购超市租用东北塘经管中心座落于锦旺睦邻中心商业房一幢，面积11107平方米，租赁期十年，自2010年8月1日起至2020年7月31日止。2020年8月1日，乐之购超市与杨严君签订商铺租赁合同，约定乐之购超市向杨严君出租锦旺商业街睦邻中心面积32平方米的商铺，店招为烧烤店，租赁期2020年8月4日至2021年8月5日，租金为65000元。杨严君于2020年8月11日通过微信向朱新瑞转账3万元、3万元、5000元，合计65000元。二、2020年10月29日，通江物流园公司与杨严君签订租赁合同，约定杨严君向通江物流园公司承租锦旺步行街面积约32平方米商铺，租赁期限自2020年8月1日起至2022年7月31日止，第一年租金32000元，第二个租金35200元，合计67200元。三、2020年6月10日，无锡市锡山区东北塘街道集体资产管理办公室向乐之购超市发出续签租赁合同通知书，告知租户，如若承租请在2020年6月30日前带原合同到街道资产办办理续签手续，如不再继续承租，则在承租到期之日前清空楼内杂物，交还给街道资产办；在2020年6月30日前没有收到回复，则按不再继续承租处理。朱新瑞在通知书上签名。2020年9月11日，东北塘经管中心在锦旺商业街张贴告知函，告知乐之购超市，租赁期限已届满，要求乐之购超市腾空并搬离租赁房屋。四、2020年8月1日，无锡市锡山区东北塘街道办事处向通江物流园公司出具委托书，委托通江物流园公司出租锦旺步行街11062.46平方米的商铺，代收房屋土地租金。锦旺新村182182－1至182－16的房屋登记在无锡市锡山区东北塘街道办事处名下，登记时间2015年8月5日，证号为锡房权证字第Ｘ××6号，建筑面积11062.46平方米。五、杨严君起诉时，要求确认杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同无效，后变更诉讼请求，要求解除杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同。乐之购超市于2021年2月4日收到了本院寄送的变更诉讼请求申请书。上述事实，有租赁协议书、商铺租赁合同、付款凭证、租赁合同及补充合同、通知书、告知函、委托书、房产证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：乐之购超市与东北塘经管中心签订了租赁协议书，东北塘街道资产办于2020年6月10日询问了乐之购超市是否续租，租赁期限于2020年7月31日到期后，经营者朱新瑞未与东北塘经管中心或通江物流园公司签订租赁合同，也未支付2020年8月1日起的租金，乐之购超市无权再将锦旺步行街商铺转租。虽然杨严君与乐之购超市之间于2020年8月1日达成的房屋租赁合同有效，但是乐之购超市已无法履行与杨严君之间的租赁合同。对于杨严君要求解除与乐之购超市之间的租赁合同，并要求乐之购超市返还租金65000元的诉讼请求，本院予以支持，并且本院认定杨严君与乐之购超市之间的房屋租赁合同于乐之购超市收到变更诉讼请求申请书时，即2021年2月4日解除。无锡市锡山区东北塘街道办事处委托通江物流园公司出租锦旺步行街的商铺，通江物流园公司有权与杨严君订立租赁合同，杨严君与通江物流园公司之间订立的租赁合同合法有效，杨严君应履行与通江物流园之间订立的房屋租赁合同。民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。杨严君与乐之购超市于2020年8月1日签订的商铺租赁合同，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定应当认定为合同无效，而适用《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定应当认定为合同有效，故本案应当适用民法典的相关规定。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认杨严君与乐之购超市之间的房屋租赁合同于2021年2月4日解除；二、乐之购超市应于本判决发生法律效力后3日内返还杨严君租金65000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，减半收取计712.50元，诉讼财产保全申请费700元，合计诉讼费1412.50元，由乐之购超市负担。该款已由杨严君预交，杨严君同意其预交的诉讼费由乐之购超市向其直接支付，本院不再退还，由乐之购超市在本判决生效之日起3日内向杨严君支付1412.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  崔锋二〇二一年三月九日书记员  过瑶