江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1182民初2031号原告：镇江雨润中央购物广场有限公司，组织机构代码证56181084-7，住所地江苏省扬中市三茅街道江洲西路8号。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：窦钶凯，江苏苏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王廷，江苏苏瑞律师事务所实习律师。被告：周元富，男，汉族，1963年1月10日生，住江苏省扬中市。被告：朱美玲，女，汉族，1964年10月4日生，住江苏省扬中市。被告周元富和朱美玲共同委托诉讼代理人：张跃清，江苏民脉律师事务所律师。被告：王世波，男，汉族，1964年1月16日生，住江苏省扬中市。被告：扬中市三茅街道韩林烤肉店，原经营地江苏省扬中市三茅镇江洲西路8号（雨润中央购物广场六楼）。（现已停业）经营者：肖爱凤，女，汉族，1941年8月29日生，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：李寄，江苏民脉律师事务所律师。原告镇江雨润中央购物广场有限公司与被告周元富、朱美玲、王世波、扬中市三茅街道韩林烤肉店（以下简称韩林烤肉店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月13日和2018年7月19日两次公开开庭进行了审理。原告镇江雨润中央购物广场有限公司的委托诉讼代理人窦珂凯、王廷，被告韩林烤肉店的委托诉讼代理人李寄两次到庭参加诉讼。被告周元富、朱美玲的委托诉讼代理人张跃清到庭参加了第二次诉讼。被告王世波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江雨润中央购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告支付原告房租456778元、支付房租逾期违约金459582.27元、支付水电费6380.10元；2.判令四被告承担解除租赁合同应承担的违约金94990元；3.判令本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2013年10月1日，原告与被告周元富签订了一份租赁合同，约定被告周元富向原告承租位于扬中市中央商场6楼413平方米商铺用于经营韩林烤肉店，合同租期6年，自2013年10月1日至2019年9月30日，合同另对租金标准、水电费等作了约定。合同签订后，被告承租经营至2015年5月11日请求停业，然被告仅支付租金至2014年6月，其余房租（含物业费）456778元、水电费6380.10元迟迟未予支付。因被告朱美玲和王世波系韩林烤肉店的实际经营人，被告韩林烤肉店作为个体工商户由肖爱凤设立，故四被告均应对上述付款义务承担共同清偿责任。故原告提起本案诉讼。被告周元富辩称：被告周元富并非租赁合同的相对方，没有签订过任何租赁协议，也非韩林烤肉店的经营人，不应承担任何责任和义务。被告朱美玲辩称：被告朱美玲并非租赁合同的相对方，没有签订过任何租赁协议，也非韩林烤肉店的经营人，不应承担任何责任和义务。被告韩林烤肉店辩称：1.被告韩林烤肉店的业主是肖爱凤，涉案租赁合同也是由被告韩林烤肉店即肖爱凤与原告签订的；2.原告诉请的租金金额过高，原告在被告韩林烤肉店经营期间曾承诺按照每平米2.5元下浮50%的标准计算租金，此外，原告诉请的逾期违约金太高，超过法律规定和原告的损失；3.对于水电费不予认可，解约时原告与被告韩林烤肉店均同意解除，双方不应再有意见；4.2013年7月23日，被告韩林烤肉店向原告交付了10万元保证金及5000元装修费，此款应在房租中扣除。被告王世波未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理查明认定事实如下：2016年9月1日，本院受理了原告与被告周元富、朱美玲、王世波、韩林烤肉店房屋租赁合同纠纷一案（案号：(2016)苏1182民初3085号），2018年4月27日，原告向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。本案系原告第二次诉讼，结合前次诉讼查明的事实，本院查明：肖爱凤（1941年生）系被告王世波母亲，被告王世波、朱美玲系夫妻关系。2013年，位于扬中市的雨润中央商场竣工，原告为该商场的所有权人，肖爱凤拟租赁原告的商铺经营烧烤店。2013年6月，原告同“周元富”签订了一份《租赁意向书》，该意向书载明意向出租方（甲方）为原告，意向承租方（乙方）处的签名为“周元富”并捺有指纹，该意向书载明租赁场地为扬中市的建筑物[六]层的一部分，租赁用途为经营韩风餐饮，并对租赁期限、租金标准、租金支付方式、租赁装修期等作了约定，该意向书还约定“甲、乙双方应于2013年8月1日前签署该单元的租赁合同，双方同意本意向书的租赁条款将作为租赁合同的原则条款与核心条款。如果双方因为任何原因未能在该期限之前签署相关合同，本意向书自动终止”。2013年7月9日，肖爱凤向镇江市扬中工商行政管理局提出设立个体工商户“扬中市三茅街道韩林烤肉店”的名称预先核准申请，并获得核准，2013年7月12日，原告作为雨润中央商场的房屋所有权人出具了“经营场所使用证明”，2013年7月23日，扬中市海润环境科学研究所出具了被告韩林烤肉店的环境影响登记表，肖爱凤以建设项目法定代表人的身份在该登记表上签字，2013年8月14日，扬中市环保局审批通过新建韩林烤肉店，2013年10月12日，扬中市卫生局向被告韩林烤肉店颁发了卫生许可证，2013年10月17日，扬中市市场监督管理局和扬中市卫生局向被告韩林烤肉店颁发了餐饮服务许可证和卫生许可证，两份许可证均载明负责人为肖爱凤，2013年10月22日，肖爱凤以申请人的身份向工商部门提交了韩林烤肉店的“个体工商户设立登记申请书”，2013年11月4日，工商部门正式批准韩林烤肉店登记并向其颁发了个体工商户营业执照，营业执照载明经营者为肖爱凤。这期间，原告于2013年9月25日同“周元富”签订了正式的《租赁合同》，该租赁合同载明出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）处的签名为“周元富”并捺有指纹，该租赁合同约定：甲方同意将位于扬中市的建筑物[六]层，柜位面积413平方米的场地出租给乙方，用于经营品牌“韩风烧烤”；约定租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日，其中第一年2013年10月1日至2014年9月30日的租金按2.5元/平方米/天，34105.20元/月计算或者年营业的8%两者取高，第二年2014年10月1日至2015年9月30日的租金按2.5元/平方米/天，34105.20元/月计算或者年营业的8%两者取高。租金按季为一个租赁期，乙方应在每一租赁期开始前15天支付该租期的租金等；约定乙方经营场所发生的水、电、燃气等费用由乙方自行承担，乙方同意按“面积413㎡x365天x1元/㎡/天/12个月=12562.10元/月”的标准向原告支付物业费，物业费与季度租金同时支付；约定乙方应按合同约定及时向甲方足额交付租金，不得拖延，否则，乙方自逾期之日起每日按拖欠租金的5‰向甲方支付违约金；约定乙方提前终止合同需提前一个月书面通知甲方，征得甲方书面同意的，应向甲方支付合同终止前三个月租金作为乙方给甲方的经济补偿，如乙方单方终止合同，甲方有权没收乙方的合同保证金及追究乙方相当于合同终止前6个月租金的违约责任；约定乙方在签订租赁合同5个工作日内应向甲方支付保证金10万元，作为乙方正常履行合同的保证金。《租赁合同》签订后，原告又同“周元富”签订了一份《补充协议》，该补充协议载明出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）处的签名为“周元富”并捺有指纹，协议载明甲乙双方同意将扬中雨润项目的主合同的第2.2条款中经营品牌修改为“韩林”。此后，被告韩林烤肉店开始在租赁的原告场地经营。2015年5月12日，被告韩林烤肉店请求停业并撤场，其租金已支付至2014年6月30日，因其拖欠原告房屋租金未能支付，故原告提起本案诉讼。就被告韩林烤肉店撤场后产生的法律责任应由谁来承担，原告主张《租赁意向书》、《租赁合同》、《补充协议》系其与被告周元富签订，故周元富应承担法律责任；被告周元富是被告朱美玲公司的员工，被告王世波操办了韩林烧烤的加盟事宜，被告韩林烤肉店实际是被告朱美玲和王世波参与的家庭共同经营，故二人也应承担法律责任，故原告将周元富、朱美玲和王世波作为被告诉至法院。被告周元富、朱美玲则否认自己参与了被告韩林烤肉店的实际经营者，对于周元富同朱美玲、王世波的关系，三被告陈述系朋友关系。对于原告提供的《租赁意向书》、《租赁合同》、《补充协议》文件中的记载的“周元富”签字和捺的指纹，被告周元富表示其对此全不知情，签字和指纹均非其本人所为，故其不应当相关法律责任。被告周元富是否签订了上述文件，被告朱美玲、王世波是否经营了被告韩林烤肉店，这也是本案事实部分的主要争议焦点。庭审中，原告陈述其虽未与被告周元富当面签订《租赁意向书》、《租赁合同》、《补充协议》等文件，但确定上述文件系被告周元富所签；对此，被告韩林烤肉店陈述《租赁意向书》、《租赁合同》均是肖爱凤委托其一名陆姓员工同原告签订的，与被告周元富无关，对于为何要签周元富的名字，被告韩林烤肉店解释称：2013年6月，肖爱凤准备租原告两个商铺，但原告方称肖爱凤年纪较大，若以肖爱凤的身份证进行申请，原告内部审核可能不会通过，原告当时急需招商，为了尽快完成招商任务，原告方提议肖爱凤找两个其他人的身份证复印件来办理申请，肖爱凤遂找了周元富的身份证复印件，但周元富并不知道肖爱凤拿他们的复印件去签订了租赁合同，肖爱凤还派会计向原告交纳了20万元的保证金，因此，虽然《租赁合同》签的是被告周元富的名字，但被告韩林烤肉店的实际经营者仅为肖爱凤。针对该争议，为查明案情，在本次诉讼中，根据被告周元富的鉴定申请，本院委托南京师范大学司法鉴定中心对《租赁意向书》首部意向承租方、尾部乙方两处“周元富”的签名字迹和指纹、《租赁合同》首页承租方处“周元富”的指纹及末页承租方（乙方）处“周元富”的签名字迹和指纹、《补充协议》首部承租方处及落款承租方（乙方）处两处“周元富”的签名字迹和指纹是否系周元富本人的签名和指纹进行了鉴定并扣除了相应审限。2018年11月2日，南京师范大学司法鉴定中心分别出具了南师大司鉴中心[2018]痕鉴字第68号和[2018]文鉴字第621号鉴定意见书，鉴定结论为：1.《租赁意向书》首部意向承租方、尾部乙方两处“周元富”的签名并非周元富书写、指纹并非周元富指纹；2.《租赁合同》尾页承租方（乙方）处“周元富”的签名并非周元富书写、《租赁合同》首页承租方处“周元富”和尾页承租方（乙方）处“周元富”的指纹并非周元富指纹；3.《补充协议》首部承租方处及落款承租方（乙方）处两处“周元富”的签名非周元富书写、指纹非周元富指纹。被告周元富垫付了鉴定费21680元。对于《租赁意向书》、《租赁合同》、《补充协议》的鉴定意见，被告周元富并无异议，原告对鉴定程序无异议，但认为被告周元富可以变造其书写习惯和笔迹，肖爱凤系70多岁的老人，经营两家商铺，其体力、智力都难以胜任，综合全案事实可以认定就韩林烤肉店的设立、运行等事宜，均是原告同被告周元富、朱美玲、王世波发生的，故应认定被告周元富、朱美玲、王世波的实际经营者身份，被告韩林烤肉店为家庭经营而非肖爱凤个人经营，被告周元富、朱美玲、王世波均应承担责任。就被告韩林烤肉店拖欠原告的租金和应承担违约责任方面，原告向本院提交了一份欠租明细，载明：自2014年7月至2014年9月底，被告韩林烤肉店欠交租金物业费132986元（413㎡x92天x3.5元/㎡）、滞纳金210117.88元（132986元x0.5%x316天）；自2014年10月1日至2014年12月31日，被告韩林烤肉店欠交租金物业费132986元（413㎡x92天x3.5元/㎡）、滞纳金148944.32元（132986元x0.5%x224天）；自2015年1月1日至2015年3月30日，被告韩林烤肉店欠交租金物业费130095元（413㎡x90天x3.5元/㎡）、滞纳金87770.76元（132986元x0.5%x132天）；自2015年5月1日至2015年5月12日，被告韩林烤肉店欠交租金物业费60711元（413㎡x42天x3.5元/㎡）、滞纳金12749.31元（60711元x0.5%x42天）；水费方面，被告韩林烤肉店2015年2月25日水表读数3196,2015年5月12日读数3370，实际使用174吨，共欠水费626.40元（174吨x3.6元/吨）；电费方面，被告韩林烤肉店电表读数49135,6月25日读数71798，实际使用5754度，共欠电费5754元（5757度x1元/度）。另查明，王某分别于2013年7月23日和2013年8月28日向原告交纳了10万元的保证金和5000元装修配合费，就上述款项，被告韩林烤肉店主张在其欠原告的租金中抵扣。对此，原告主张根据合同约定，10万元保证金需在租赁期满没有违约的情况下方能退还，被告韩林烤肉店已经违约，不应退还，对于5000元装修配合费，原告主张该费用是在韩林烤肉店装修期间原告帮助清理垃圾等而产生，已实际发生，不应退还。此外，对于交款人王某的身份，原告陈述其为被告朱美玲经营的公司的会计，因此可以进一步证明被告朱美玲参与了被告韩林烤肉店的经营，但原告未能进一步举证证明其关于王某的身份主张，被告韩林烤肉店则陈述王某仅是肖爱凤请的员工。以上事实，有原告提供的营业执照、韩林烤肉店工商资料、租赁意向书、租赁合同、补充协议、鉴定费发票，被告周元富提供的鉴定费发票，被告韩林烤肉店提供的收据，本案中南京师范大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依据现有证据和庭审查明的事实，本案的争议焦点在于：1.对被告韩林烤肉店所应向原告承担的各项付款责任的认定；2.对被告韩林烤肉店的上述债务应由何方来承担的认定。针对第一个争议焦点：一方面，涉案《租赁合同》载明的承租方虽非被告韩林烤肉店，但被告韩林烤肉店认可该合同系其经营者肖爱凤委托他人同原告所签，被告韩林烤肉店也实际承租了原告商铺，其经营者肖爱凤也表示愿意承担所欠的烧烤店租赁费，故对原告同被告韩林烤肉店之间成立房屋租赁合同关系的事实，本院予以认定，2015年5月12日，被告韩林烤肉店未经原告同意单方终止租赁合同，应按合同约定向原告承担相应的租金支付及违约责任；另一方面，在被告韩林烤肉店所应承担的具体责任方面：1.租金、物业费456778元符合双方履行实际和合同约定的租金和物业费标准，被告韩林烤肉店亦未能举证原告存在承诺下降租金标准的事实，故对其该项抗辩，本院不予认可，被告韩林烤肉店应当支付原告租金、物业费456778元；2.滞纳金方面，租赁合同约定“乙方自逾期之日起每日按拖欠租金的5‰向甲方支付逾期付款违约金”，物业费的滞纳金亦做了相同规定，被告韩林烤肉店事实上逾期未能支付租金、物业费至今，现原告仅要求被告韩林烤肉店承担2014年7月至2014年9月的物业费、租金累计316天的滞纳金、2014年10月至2014年12月的物业费、租金累计224天的滞纳金、2015年1月至2015年3月的物业费、租金累计132天的滞纳金、2015年1月至2015年3月的物业费、租金累计31天的滞纳金。系对自身诉讼权利的处置且事实上大幅减少了被告韩林烤肉店应承担的滞纳金，故对原告要求被告韩林烤肉店支付滞纳金459582.27元的诉讼请求，本院予以支持；3.水、电费方面，依据合同约定，水、电费应由被告韩林烤肉店自行承担，但原告未能提供抄表记录或缴费记录等证据，其关于被告韩林烤肉店应支付水、电费6380.40元的主张依据不足，本院不予支持；4.违约金方面。依据租赁合同约定，“如乙方单方终止合同，甲方有权没收乙方的合同保证金及追究乙方相当于合同终止前6个月租金的违约责任”，被告韩林烤肉店未经原告同意单方终止合同的行为，符合该条约定，按照合同约定的租金标准，其应当支付违约金185850元，现原告要求被告韩林烤肉店支付违约金94990元，已做降低，本院予以支持。按照合同约定，被告韩林烤肉店单方终止合同，原告有权没收其10万元合同保证金，故该款不应抵扣，装修配合费方面，因租赁意向书和租赁合同对此均未作出规定，原告亦未举证证明其履行了装修配合义务，故可冲抵其欠原告的租金。综上，被告韩林烤肉店应向原告承担的付款责任为：租金、物业费451778元（已冲抵5000元装修配合费）；租金、物业费滞纳金459582.27元、违约金94990元。针对第二个争议焦点：被告韩林烤肉店的民事主体性质为个人工商户，《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定“个人工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”，因此，该争议焦点的核心在于确定被告韩林烤肉店系肖爱凤个人经营，还是由被告朱美玲、王世波参与的家庭经营以及周元富是否应当承担责任。一方面，根据南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书，《租赁意向书》、《租赁合同》、《补充协议》上的“周元富”签字和指纹均为被告周元富所签和其指纹，上述鉴定意见系由有资质的鉴定机构作出，原、被告对鉴定程序也均无异议，本院予以认可，因此，被告周云富并非本案租赁合同的相对方，其不应承担法律责任，故对原告要求被告周元富承担付款责任的诉讼请求，本院不予支持；另一方面，在上述鉴定意见的基础，原告认为被告韩林烤肉店系家庭经营的主要依据为：1.肖爱凤是70多岁的老人，其年龄、精力难以同时经营两个商铺；2.肖爱凤在申请设立韩林烤肉店时在工商登记申请上预留了王世波的电话；3.被告韩林烤肉店10万元保证金和5000元装修配合费是被告朱美玲公司的会计王某交纳的；4.被告王世波操办了韩林烧烤的加盟。本院认为，原告列举的上述理由中，第三条无据证实，肖爱凤同被告王世波系母子关系，同被告朱美玲系婆媳关系，第一条和第四条也不能当然证明被告朱美玲、王世波参与了被告韩林烤肉店的经营，原告也未能提供被告朱美玲、王世波直接参与韩林烧烤经营的相关证据（如收受款项、发放工资、办理工商税务手续等）。综上，依据现有证据，不能证明被告朱美玲和王世波参与了被告韩林烤肉店的经营，不能认定被告韩林烤肉店系家庭共同经营，故对原告要求被告朱美玲、王世波承担付款责任的诉讼请求，本院不予支持。此外，本案的鉴定费应由原告负担。依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告扬中市三茅街道韩林烤肉店限于本判决生效后十日内支付原告镇江雨润中央购物广场有限公司租金、物业费456778元，滞纳金459582.27元，违约金94990元，合计1011350.27元；二、驳回原告镇江雨润中央购物广场有限公司的其他诉讼请求。如被告韩林烤肉店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6980元，由被告韩林烤肉店负担(原告已垫付，由被告韩林烤肉店在支付上述款项时一并付给原告)；鉴定费21680元，由原告镇江雨润中央购物广场有限公司负担（被告周元富已垫付，由原告镇江雨润中央购物广场有限公司在本判决生效后十日内支付给被告周元富）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院，未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员  韩春华二〇一八年十二月二十五日法官助理王双磊书记员冷智慧