湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0104民初1462号原告李丁山，男，1973年1月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区，委托代理人罗可郎，长沙市湘江法律服务所法律工作者。被告湖南达美投资有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林一路737号共和世家5栋10楼。法定代表人文泽军，该公司董事长。委托代理人刘晓彬，男，1981年5月16日出生，汉族，住湖南省桃源县。系湖南达美投资有限公司员工。原告李丁山诉被告湖南达美投资有限公司（以下简称“达美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序独任审理，原告李丁山及其委托代理人罗可郎，被告达美公司的委托代理人刘晓彬到庭参加了诉讼。后因案件情况复杂，本案依法由审判员秦海松担任审判长，与人民陪审员楚宗凡、李毅组成合议庭进行公开开庭审理，书记员罗阿敏担任庭审记录。原告李丁山及其委托代理人罗可郎到庭参加了诉讼，被告达美公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李丁山诉称：2014年1月21日，经原告、被告协商一致，由被告将自己拥有的位于长沙市岳麓区望城坡达美小区D6区第1,2栋第一层101、102、103、105、106、107六个商业门面租赁给原告，租赁面积796.52平方米。双方签订六份房屋租赁合同。合同约定，租期自2014年1月1日起至2023年12月31日止，租期十年；租金按每平方米每月65元计算，租金按季缴纳；承租人于合同签订日向出租人支付三个月租金作为租赁保证金。合同还约定，甲方（出租人）负责房屋的主体结构及有关公共设施设备的维修：乙方（承租人）累积拖欠租金及其他费用超过十天，甲方有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告缴纳了保证金，并组织装修队伍按高档海鲜酒楼的标准对门面进行装饰装修，购买全部餐饮设备设施。原告为海鲜酒楼装饰装修，购买设备设施共耗资280余万元。原告的李氏海鲜酒楼开业后不久，即发现被告的房屋存在屋顶漏水、墙体渗水、下水道堵塞等严重质量问题。因被告的房屋质量问题，造成原告的墙体装修霉变脱落、营业大厅及进客大门处多处漏水、下，水道无法排水导致污水倒灌至营业大厅，从而导致原告无法进行正常营业。为了解决房屋存在的诸多质量问题，原告多次找被告协商，要求被告履行合同义务，对其房屋存在的质量问题进行切实可行的整改和维修，以确保原告的正常营业。而被告收到原告的投诉后，没有对房屋的漏水、渗水、排水等质量隐患进行有效的整改和维修，而是采用“头痛医头、脚痛医脚”的临时补救措施，对漏水、渗水处临时遮盖玻璃瓦和彩条布。由于被告的不作为行为，使原告的海鲜酒楼房屋漏水、渗水问题一直无法得到行之有效的解决，也严重影响了原告的正常经营。在多次协商无果的情况下，原告迫于无奈，只得于2015年4月拒绝向被告支付租金，用以抗辩被告在房屋质量问题整改上的不作为行为，双方因此产生纠纷。2016年1月11日，被告在既未征得原告的同意，也没有通知原告的情况下，强行将原告经营的李世海鲜酒楼的大门锁上，迫使原告无法经营。2016年1月17日，被告指示其属下达美小区物业保安人员强行将原告海鲜酒楼的全部设施及设备搬运至达美小区地下室仓库扣留。此后，原告多次找被告协商解决双方的争议，但被告一直拒绝与原告见面协商。原告在多次要求与被告面商无果的情况下，被迫采取过激的行为，于2016年5月5日，用小车强行将达美小区地下车库的进口通道封堵。原告封堵被告的车库通道后，被告拨打了报警电话。望城坡派出所出警后，将双方带至望城坡派出所司法调解室调解。经调解，被告同意将扣留的设备设施返还给原告，原告不再封堵被告车库通道。此后，原告多次要求与被告协商解决双方争议，但均遭拒绝。原告认为，合法的合同一经签订，对双方当事人均具约束力。房屋租赁合同系双务有偿合同，当事人既享有权利，也承担合同约定义务。被告作为房屋出租人，应对出租房屋承担维修义务，以确保承租人对租赁物的正常使用。而被告在房屋漏水、墙体渗水问题上的不作为行为，是导致双方纠纷产生的根本原因。纠纷发生后，被告不是积极地与原告协商解决，也没有通过合法途径解决纠纷，而是利用自己的强势地位，封锁大门，扣留原告的设备设施，迫使原告终止营业，同时，被告又将出租给原告的六个门面转租给第三人，致使原、被告双方签订的房屋租赁合同无法继续进行。被告上述违法行为，造成原告对租赁物的巨额投资无法收回，严重损害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告酒楼装饰、装修、设备设施等损失共计人民币1400000元。被告达美公司辩称：2014年1月签订协议，约定2015年1月计算租金并在合同签订时缴纳相关款项，至原告在合同签订时交纳保证金之后到原告退场未缴纳一分租金，长达一年，出租房有权在十天后解除合同，被告一再宽延，原告仍未缴纳租金，已经构成严重违约。被告按照合同约定履行合同义务，原告承诺缴纳租金达美公司解决漏水问题，当时原告未缴纳租金，原告采购的设施设备已经被原告领走，被告未扣押设施设备，转租的行为是解除合同之后，并非被告实施，在2015年已经转卖给第三方，转租是小业主实施，非达美公司实施，原告的诉请没有事实和法律依据，原告的退场是原告拖欠员工工资被迫自己关门，答辩人催促将相关物品搬走，但其拒不搬走，答辩人才采取了相关措施。原告为支持其诉讼请求，向法院提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同六份，拟证明被告签订房屋租赁合同，由被告将达美D6区6个门面出租给原告，租期十年，双方在合同中，对租期、租金、租金缴纳期、房屋维修、违约责任等权利义务予以了约定。2、拟证明2016年1月11日，被告强行锁住原告经营的酒楼大门，迫使原告终止营业，此时合同约定的租赁期尚有八年未执行。证据二、发票收据，拟证明原告在合同执行期间，按期间被告属下的物业公司缴纳了各项费用的事实。证据三、人民调解协议书，拟证明：1、2016年5月5日，被告属下的物业公司将原告酒楼的设备，设施强行搬走扣留。2、原告为所要酒楼设备、设施遭到被告拒绝，原告被迫堵塞车库通道，双方因此发生纠纷，后经望城坡派出所调解室调解双方纠纷。证据四、厨房安装合同，拟证明原告为酒楼厨房设备制作所投入的资金实施。证据五、海鲜鱼池协议书，拟证明为酒楼海鲜鱼池之所所投入的租金事实。证据六、消防报建合同，拟证明原告为酒楼达到消防报建验收合格所投入的资金事实。证据七、迦南水库订货单，拟证明原告为酒楼大厅装饰二投资制作热带观赏水族鱼柜的事实。证据八、燃气配套工程协议，拟证明原告为酒楼餐饮所投资新奥燃气工程的事实。证据九、房屋出租协议，拟证明原告为酒楼员工的住宿与第三方签订房屋租赁合同，后因被告强制终止合同，导致原告押金无法收回。证据十、照片一组，拟证明原告对海鲜酒楼大厅，宝箱、制作间及门面和过道的装饰，装修事实和装饰装修的档次规格。证据十一、照片一组，拟证明被告的房屋存在屋顶漏水，墙体渗水等严重质量问题，导致原告的酒楼装饰，装修发生霉变和脱落，严重影响原告酒楼的正常营业。证据十二、照片一组，拟证明被告强行将原告酒楼所有的设备设施搬走扣留的事实。证据十三、照片一组，拟证明被告强行将闹酒楼大门锁住，迫使原告营业中止，原告所采购的海鲜产品因时间过长而死亡变质的事实。证据十四、照片一组，拟证明原告承租被告的六个门面，现由被告强行收回后转租给第三人。被告达美公司质证如下：对证据一的真实性合法性无异议，关联性有异议，该合同第三十三条约定第二小点，累计拖欠租金时间超过十天，原告至今未缴纳租金，原告就相关问题与被告协商的情况下，单方出具承诺书明确约定，其余款项逾期未付清，达美公司有权收回房屋。原告未按照合同约定和承诺书承诺履行，房屋漏水不能作为其拒付租金的抗辩理由。对于证据二、仅仅证明原告履行了2015年1月1日至2015年3月31日的租金。对证据三的真实性合法性无异议，关联性有异议，可以确定达美公司未扣留原告任何物品，是因为原告故意不撤厂，被告被迫清场，原告承担了相应的搬迁费用。对证据四至九，真实性有异议，经营两年的时间自己的投入的亏损是自己的经营风险不能作为计算损失的依据。对证据十、真实性无异议。对证据十一的真实性无异议，合法性和关联性有异议，我方不否认有少量的漏水，但是我方在做积极的整改，但是不是简单的技术问题，没有找到漏水点就存在多次整改的可能，但是对原告经营的影响很小，不至于导致无法经营。与原告协商减免两个月租金作为补偿，但是原告还是未交租金，原告以此拒交租金没有事实和法律依据。对证据十二、三性有异议。我方没有强行，多次通知原告搬离设备设施，且不是开发商的意见，是小业主的要求，需要将房屋腾空转给承租人。对证据十三的三性有异议，图片不能看出是我方的原因导致其有损失，无法看出海鲜死亡。对于证据十四，转租他人的行为是门面的业主将房屋转租。针对原告提交的证据，本院作出如下认定：证据一、证据二能够证明本案的租赁关系和租金缴纳情况。证据三只能认定原被告之间因物品交付产生了纠纷，具体交付物品不详。证据四只能证明原告厨房投资情况，无法证明其损失。证据五、证据七、证据八为原告所投资的无法移动财产，且在后期并未向原告返还。证据六为孤证，不足以证明原告该项损失。证据九的房屋租赁与本案不属于同一法律关系，真实性、关联性存疑。对被告无异议的证据十、十一，本院予以认可。证据十二、证据十四能证明能证明被告将涉案租赁房屋腾空并转租给第三方。证据十三的真实性存疑，且不足以证明原告具体损失金额，本院不作认定。被告达美公司提交了如下证据：证据一、租赁合同，拟证明反诉被告严重违反合同约定，远远超过了十天以上，原告依法解除合同合理合法，同时追缴租金和违约金符合合同约定。证据二、租金催缴函及关于解除租赁合同函，拟证明反诉原告在2015年9月7日多次向本案反诉被告催缴租金，且在2016年1月发出了解除合同的文件。证据三、人民调解协议书，拟证明反诉原告并未扣押反诉被告任何物品，其自己承担相应的搬迁费用。证据四，承诺书，就漏水问题已经协商一致，且给与的相关补充，在协商一致后，反诉被告未按照协议书履行付款义务。原告发表如下质证意见：对证据一的三性无异议，对证明目的有异议，该合同虽约定超过十天未缴纳租金可以解除合同，但是依照合同法的规定，承租人只有在没有正当理由而拒不支付或迟延支付出租人才有权解除合同，但是本案承租人有正当理由拒付租金，因为达美公司违约在先，在此情况下，双方约定的条款是不符合法律规定的。对证据二的三性及证明目的均有异议，催缴函没有原告的签字，是被告单方填写。故不能证明其所证明的事实。对证据三的三性无异议，对证明目的有异议，该调解书证明了原告酒楼的所有设备设施是被告小区物业搬走的，被扣留在小区的地下车库，原告在索要该批财产的事实遭到了小区物业的拒绝，时间久了，设备将遭到损坏，被告所说原告承担的四千元的搬运费是被迫的。对证据四的三性无异议，对证明目的有异议，该证据是在双方共同协商的情况下，达美公司承认了房屋漏水给李丁山的酒店带来了损失愿意减免两个月的损失给与补偿，承诺尽快修复漏水问题，在此情况下，李丁山承诺只要解决了漏水问题，愿意在2016年3月31日前付清租金，但是被告没有履行诺言解决漏水问题，故李丁山没有付承诺的20万，在3月31日之前就达美公司就强行锁住了大门，被告证明的事实和客观事实不符。针对达美公司提交的证据，本院作出如下认定：对原告无异议的证据一、证据三、证据四，本院予以认定。对证据二，因该项证据为单方出具，且无原告签收，本院不予认定。结合上述证据，本院查明如下事实：2014年1月21日，原告李丁山与被告达美公司订立了六份《房屋租赁合同》，约定原告李丁山向被告达美公司租赁达美D6区第1、2栋101、102、103、105、106、107商铺，租赁期限10年，即从2014年1月1日至2023年12月31日止，2014年1月1日起至2014年12月31日止作为装修期及培育期。房屋租金从2015年1月1日起开始计算。合同还约定：被告达美公司负责房屋的主体结构及有关公共设施设备的维修。原告李丁山交付2015年1月1日至2015年3月31日租金后，因其所租赁的商铺楼顶漏水，原告未再向被告达美公司支付租金。2015年11月24日，原告李丁山与被告达美公司通过协商，原告李丁山出具承诺书，内容载明：“本人为1栋商铺101、102、103、105、106、107租户李丁山，身份证号：，门面名：李氏海鲜，自2015年4月1日—2015年12月31日门面租金为465957元。因门楼有漏水现象，经与开发商协商，开发商愿意为其支付两个月租金103546元，作为补偿。其余款项：362411元，承诺于2015年12月31日前先付200000元，剩余款项于2016年3月31日前付清。如逾期未付清，湖南达美投资有限公司有权以合同约定收回本人所租房屋”。2016年1月11日,商铺停止了对外营业。1月18日，被告达美公司对商铺进行了清空。交由至美物业公司进行管理。2016年5月5日，原告李丁山至被告达美公司处拖设备时，与至美物业肖建辉因拆卸设备所产生费用酿成纠纷。后经望城坡街道人民调解委员会组织调解，达成协议：1、由至美物业肖建辉负责放行李丁山的所有设备搬迁、不得设阻；2、由李丁山负责承担至美物业肖建辉的拆卸搬迁损失费4000元；3、设备搬迁纠纷一次性调解（6-8号三天搬迁完毕）。因原告李丁山与被告达美公司就租赁商铺未能就财产损害赔偿达成协议，原告因之成诉。另查明：原告李丁山退出租赁商铺后，被告已将商铺另行租赁给智适应教育进行营业。本院认为：原、被告之间订立租赁合同，被告向原告交付租赁商铺，原告向被告支付租金的行为系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的强制性规定。租赁关系合法有效。原告理应按照合同约定按期向被告支付租金，因被告向原告交付的商铺存在漏水情况，原告停止缴纳2015年4月1日至2015年12月31日的租金，后经原、被告双方协商，在被告同意减免2个月租金的情况下，原告向被告承诺于2015年12月31日前先付200000元，剩余款项于2016年3月31日前付清，但原告并未实际履行，原告的行为构成违约。被告达美公司向本院举证不足以证明其已尽到了解除合同通知义务，且在原告未参与的情况下清空了原告所租赁的商铺，转租给了第三方，已导致原合同无法继续履行，违反了原、被告双方关于合同期限的约定，也应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。针对原告所提交证据，本院作出如下损失认定：1、厨房设备制作安装工程造价95652元，其中存在不少可移动设备，原、被告均未提交接收财产清单。对该部分财产，本院不作认定。2、海鲜鱼池90000元，有照片中的实物为据，本院予以认定。3、迦南水族鱼缸28800元，有照片中的实物为据，本院予以认定。4、管道燃气设施配套工程93550元，有合同为依据，本院予以认定。5、原告向本院提交的相关照片，不足以证明其他具体损失，本院不予认定。上述已认定损失共计212350元。原告与被告约定的租期为10年，原告已使用2年。对于上述财产的残值损失应按照80%折算。即212350元×80%=169880元。本院酌情认定被告湖南达美公司承担80%的过错责任，被告湖南达美公司需赔偿原告169880元×80%=135904元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南达美投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丁山支付赔偿款135904元。二、驳回原告李丁山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17400元，由原告李丁山负担15000元，被告湖南达美投资有限公司负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  李 毅人民陪审员  楚宗凡二〇一八年一月十六日书 记 员  罗阿敏