广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0502民初43号 原告（反诉被告）：黄珍，女，汉族，1977年3月25日出生，住所地：江西省赣州市章贡区。 委托代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林盛民，男，汉族，1991年11月23日出生，住所地：广西合浦县。 委托代理人：赵彦翡，广西广来律师事务所律师。 第三人：广西荣大房地产代理有限公司，住所地：北海市站北路9号北海国际新城2幢0108号。 法定代表人：刘仁开。 原告（反诉被告）黄珍诉被告（反诉原告）林盛民、第三人广西荣大房地产代理有限公司（以下简称荣大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告黄珍的委托代理人黄志宇、被告林盛民的委托代理人赵彦翡到庭参加诉讼，第三人荣大公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告黄珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的购买北海市恒宇海岸华府三区4幢1单元1401号的《房屋买卖合同》，撤销该房产的过户手续；2、被告支付原告违约金49000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由如下：原告经经纪公司广西荣大房地产代理有限公司介绍,于2017年12月17日与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，由被告购买原告所有位于北海市恒宇海岸华府三区四幢1单元1401号房屋[不动产证号：桂（2017）北海市不动产权第0035174号]，价格为490000元，首付为190000元，签订合同当天支付90000元，过户当天补齐190000元，剩余房款300000元通过银行贷款方式支付。合同签订后，经纪公司广西荣大房地产代理有限公司代被告支付了35000元。2017年12月18日原被告在市房地产交易中心办理过户手续，被告支付100000元给原告，当天下午，原告陪同被告一同到支行办理房屋按揭手续，被告由于自身原因不符合条件被拒，所以无法通过银行按揭。据此，原告要求被告尽快交清剩余房款或解除双方签订的《房屋买卖合同》，撤销该房产过户手续。但被告不予理睬。原告认为，原告与被告签订的购买北海市恒宇海岸华府三区4幢1单元1401号的《房屋买卖合同》是合法有效的。但由于被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，依法解除双方签订的《房屋买卖合同》，撤销该房产过户手续；并要求被告承担合同第十二条约定的违约责任，向原告支付49000元违约金。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告林盛民辩称：被告不存在违约行为，原告没有法定或约定事由要求解除合同，根据交易习惯，被告申请第一次按揭贷款没有通过是正常情况，被告因流水资金交易程度没有办成按揭贷款，但不是被所有银行拒绝办理按揭贷款，被告没有违约行为，被告还可以向其他银行办理按揭贷款，被告也可以解决流水资金交易问题。在被告被支行拒绝办理贷款后，被告又找到另一家中国银行北部湾东路支行并顺利办理按揭手续，但因原告对案涉房屋进行了查封，因此无法顺利进行办理按揭手续；2、原告主张被告被银行拒绝贷款为由请求解除合同并支付违约金没有事实和法律依据，被告向法院申请办理了案涉房屋的查封手续，有明显毁约的目的。 反诉原告林盛民提出如下反诉诉求：1、判令反诉被告继续履行配合反诉原告办理按揭贷款手续的义务；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金44100元（自2017年12月19日起暂时计算至2018年3月19日，自2018年3月19日以后所产生的违约金计算至反诉被告实际交付案渉房屋给反诉原告止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由如下：反诉原告林盛民与反诉被告黄珍及第三人广西荣大房地产代理有限公司于2017年12月18日签订了《房屋买卖合同》，约定由黄珍将其所有的位于北海市恒宇海岸华府三区4幢1单元1401号房屋出售给林盛民，交易总价为49万元，其中首付款部分为19万元，余款为30万元通过银行贷款方式支付给黄珍。过户前，我方已经支付19万元首付款。2017年12年18日，林盛民、黄珍及广西荣大房地产代理有限公司一起至北海房地产交易中心办理过户手续。过户手续办理完成后，三方又至支行向其申请按揭贷款，但是由于种种原因，支行不愿受理。此时，反诉被告黄珍即声称我方违约要求解除合同，并拒绝交付涉案房屋给我方。但是我方认为依据合同约定我方不存在违约，因此我方仍然与第三人积极向其他银行申请办理贷款。但是此时，黄珍不愿意履行其配合义务，拒绝向我方提供银行受理按揭贷款申请的手续材料，并无理地要求我方提供价值30万元的财产做担保其才愿意配合我方向银行申请办理按揭贷款。我方多次与其协商未果。根据本案三方所签订的《房屋买卖合同》约定，反诉被告黄珍应当在涉案房屋过户当日即2017年12月18日将房屋交付给我方使用，但其并未履行该义务，应当依据合同约定按照房屋交易价的日千分之一支付我方违约金。且黄珍既已与我方约定余款30万元接受银行贷款，那么其就应当具有配合我方银行申请办理按揭贷款的义务。为此，诉至法院，提出上述诉求。 反诉被告黄珍辩称：请求驳回反诉原告的诉讼请求。违约责任在于反诉原告，反诉被告已经配合反诉原告到中国银行北部湾支行办理按揭，因反诉原告自身原因导致无法办理按揭贷款，反诉被告已经履行合同义务。 经审理查明：原告黄珍（卖方）与被告林盛明（买方）及第三人荣达公司（经纪方）于2017年12月17日签订《房屋买卖合同》，合同约定，由被告购买原告所有位于北海市恒宇海岸华府三区四幢1单元1401号房屋[不动产证号：桂（2017）北海市不动产权第0035174号]，价格为490000元，付款方式为：1、首付款为190000元，剩余房款300000元通过银行贷款方式支付至卖方账户；2、交房当天卖方结清该物业之前所产生的水电费和物业费；3、签订本合同当天支付90000元整，过户当天补齐首付款190000元整给卖方。第七条约定卖方交付该物业予买方使用之日期为过户当天交房，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费；第十一条约定卖方不能按本合同约定将该物业出售给买方，或者因违约而无法将该物业出售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；第十二条约定买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。卖方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金等内容。上述合同后，原告主张其已共收到被告的购房款135000元即视为实际收到被告全部的首付款190000元，因另外55000元是原告支付中介的费用。2017年12月18日原被告在市房地产交易中心办理过户手续，当天下午，原告陪同被告到支行办理房屋按揭手续，被告由于自身原因不符合条件被拒，无法成功办理银行按揭。后原告黄珍要求被告林盛明提供担保后方同意继续配合办理银行按揭手续，被告林盛明不同意提供相应的担保，双方未能达成一致意见，现被告至今未能成功办理银行按揭手续。另案涉房屋至今未交付原告使用。 本院认为：原告黄珍与被告林盛明及第三人荣达公司于2017年12月17日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，各方均应按上述合同的约定履行各自的义务。上述合同签订后，被告林盛明按约支付完了购房首付款，原告亦协助被告到房产交易中心办理了案涉房屋的过户手续。本案原告作为出卖人，在其同意被告对于剩余房款以办理银行贷款的方式支付后，原告即有协助配合被告办理银行按揭的义务。在原告配合被告到银行就案涉房屋办理第一次银行按揭后，因被告个人的原因导致银行按揭未能成功办理，原告为了其自身利益得到保障，其要求被告提供相应的担保后方同意继续配合被告办理银行按揭亦是符合情理。为此，对于反诉原告林盛明在不同意提供担保的情况下，主张反诉被告黄珍配合其办理银行按揭于法无据，本院不予支持。 现被告不同意提供担保且亦未通过其他的方式向原告支付剩余的款项，实际上已导致原告订立合同的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可有解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对于原告请求解除上述合同于法有据，本院予以支持。上述合同解除后，因案涉房屋已办理了过户手续，为此，对于原告主张撤销案涉房屋的过户手续本院予以支持。按照上述合同第十二条的约定，对于因为买方的违约而无法买入该物业的，买房需向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。为此，对于原告请求被告支付违约金49000元于法有据，本院予以支持。 关于反诉原告主张反诉被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为上述合同约定交房时间为办理过户当天，对于反诉原告所应支付的剩余购房款只约定通过银行贷款方式支付，具体支付时间未明确，本院认为反诉原被告所各自承担的支付剩余款及交付房屋的义务没有先后履行顺序，双方应当同时履行，在反诉原告所提交的材料不能成功办理银行按揭时，反诉被告有权拒绝交付房屋，为此，反诉被告未交付房屋的行为并不构成违约。 依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告黄珍与被告林盛明及第三人广西荣大房地产代理有限公司于2017年12月17日签订的《房屋买卖合同》，被告林盛明协助原告黄珍撤销位于北海市恒宇海岸华府三区四幢1单元1401号房屋[不动产证号：桂（2017）北海市不动产权第0035174号]的过户手续； 二、被告林盛明支付违约金49000元给原告黄珍； 三、驳回反诉原告黄珍的反诉请求。 本诉案件受理费1025元，诉讼财产保全费2970元，合计3995元，由被告林盛明承担（该费用原告已经向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）；反诉案件受理费451元，由反诉原告林盛明自行承担（已交）。 上诉债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的旅行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费1025元，反诉案件受理费451元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  韦燕妮 人民陪审员  黄小兵 二〇一八年六月二十六日 书 记 员  叶秀贤