呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1331号上诉人(原审原告)：徐秀芬，住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：李楠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。原审原告：徐秀芳，汉4族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：任彦斌，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琼，内蒙古恩泰律师事务所律师。上诉人徐秀芬因与被上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审原告)徐秀芬，被上诉人(原审被告)呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的法定代表人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐秀芬上诉请求：（上诉请求）。事实和理由：（上诉理由）。×××辩称，......（概述被上诉人答辩意见）。×××述称，......（概述原审原告／被告／第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：......（写明原告／反诉原告／有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：2012年9月17日，出卖人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司与买受人徐秀芳分别签订两份《商品房买卖合同》，徐秀芳购买了大盛魁商业街C区2006号商铺、C区2007号商铺，初测建筑面积分别为15．69平方米、15．69平方米，单价分别为16387．27元、合计257116元，16387．27元、合计257116元，两套房屋买受人均以银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本合同之日分别支付两套房屋首期房款137116元，两套房屋分别剩余其余12万元整的房款以银行按揭贷款方式付清；出卖人应当在2013年8月31日前将按本合同约定的房屋交付买受人使用；合同第七条约定：逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；合同签订后，徐秀芳向富恒公司分别支付了两套房屋购房款137116元。之后，双方又签订两份附件：合同补充协议，C区2006号房，从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付。从2013年8月31日至2014年5月31日按所付房款的万分之一，即137116元×万分之一×273天=3743元，对于返租客户，若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，从2014年6月1日开始，前三年按每年8％的租金给客户；C区2007房，从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付。从2013年8月31日至2014年5月31日按所付房款的万分之一，即137116元×万分之一×273天=3743元，对于返租客户，若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，从2014年6月1日开始，前三年按每年8％的租金给客户。富恒公司至今未交付房屋。另富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用证》、2014年11月13日取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》。2012年9月17日，甲方徐秀芳与乙方富恒公司签订了两份《委托经营合同书》，徐秀芳将上述大盛魁商业街C区2006号的商铺委托富恒公司经营；合同约定：委托经营期限、租金及费用：经甲乙双方协商一致同意，甲方按以下方式与乙方达成共识，自交房之日起生效；委托经营期为5年。前3年：乙方已向甲方一次性支付前三年租金（24％），前三年共计回报金额为人民币81195元；第4年（自交房之日）：乙方向甲方支付当年租金（10％），金额为人民币33831元；第5年（自交房之日）：乙方向甲方支付当年租金（10％），金额为人民币33831元，5年后甲方按照乙方规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。C区2007号的商铺委托富恒公司经营；合同约定：委托经营期限、租金及费用：经甲乙双方协商一致同意，甲方按以下方式与乙方达成共识，自交房之日起生效；委托经营期为5年。前3年：乙方已向甲方一次性支付前三年租金（24％），前三年共计回报金额为人民币81195元；第4年（自交房之日）：乙方向甲方支付当年租金（10％），金额为人民币33831元；第5年（自交房之日）：乙方向甲方支付当年租金（10％），金额为人民币33831元，5年后甲方按照乙方规定业态自行处理，同时经营权和收益权归甲方所有。一审法院认为，富恒公司与徐秀芳签订的大盛魁两份商业街C2006、C2006号《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当继续履行。合同签订后，徐秀芳按《商品房买卖合同》约定分别向富恒公司支付两套房屋首期房款137116元，两套房屋分别剩余其余12万元整的房款以银行按揭贷款方式付清；之后双方签订了两份合同补充协议"从原交房日期2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按所付房款的万分之一进行赔付；富恒公司截止判决前未按《商品房买卖合同》及补充协议向徐秀芳交付使用案涉房屋，构成违约，两份《商品房买卖合同》及补充协议约定违约金共计7486元，因此，徐秀芳请求6946元，对徐秀芳第五项诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交付上述商铺的违约金6946元，依据合同补充协议之约定，本院予以支持；关于原告徐秀芳第一项诉讼请求，本院认为，在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签订合同后可撤销。网签和备案登记有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的网格化管理体系。而登记备案，依据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。两者的共同作用是，防止一房多卖，要注意的是网签时没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续，原告徐秀芳对网签登记与备案登记存在误解，因没有事实及法律依据，本院对原告徐秀芳请求依法判令被告为原告办理位于呼和浩特市××区号、C区2007号商铺的商品房买卖合同网签备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持；关于原告徐秀芳第二项诉讼请求，原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋没有交付原告使用，原告徐秀芳应当按照《商品房买卖合同》约定于房屋交付360日后主张相应权利，故对原告徐秀芳请求依法判令被告将原告所购上述商铺办理权属登记所需要的资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理上述商铺的所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持；关于原告徐秀芳第三项诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，案涉房屋未经不动产登记机构登记，原告徐秀芳请求依法确认上述商铺所有权归原告所有诉讼请求没有法律依据，本院不予支持；关于原告徐秀芳第四项诉讼请求，本案为房屋买卖合同，原告徐秀芳请求依法判令被告向原告返还上述商铺；系给付之诉，不在本案审理范围之内，应当另案处理，因给付之诉产生的损失应当一并另案起诉，因此对原告徐秀芳请求依法判令被告向原告返还上述商铺；并判令被告按购房总价款338312．5的10％为标准向原告支付自C2006自2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金、请求依法判令被告按购房总价338315．5元10％为标准，向原告支付C2007自2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金，租金为67662．5元的诉讼请求，本院不予支持；关于原告徐秀芳第六项诉讼请求，按照原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现案涉房屋没有交付原告使用，《商品房买卖合同》尚在履行，被告富恒公司没有违反《商品房买卖合同》第十二条之约定，不构成违约。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司在判决生效后立即支付徐秀芳2013年8月31日至2014年5月31日违约金6946元；二、驳回徐秀芳的其他诉讼请求。案件受理费1360元，呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担78元，徐秀芳负担1282元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：......（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，......（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，徐秀芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2564.0元，由......负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。审判员 孙 昊二〇一八年八月六日书记员 乌日汗书记员 齐兴宇