江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0117民初6139号原告：沈有福，男，1981年6月8日出生，汉族，住溧水区。委托诉讼代理人：刘开胜，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。被告：戴裕康，男，1953年3月19日出生，汉族，住溧水区。被告：南京市溧水康发商业有限公司，统一社会信用代码91320117716294454G，住所地溧水区永阳街道交通路71号。法定代表人：戴裕康，南京市溧水康发商业有限公司总经理。两被告委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。原告沈有福与被告戴裕康、南京市康发商业有限公司（以下简称康发公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈有福的委托诉讼代理人刘开胜、被告戴裕康、被告戴裕康和康发公司的委托诉讼代理人臧首云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈有福向本院提出诉讼请求：判令两被告给付拆迁安置补助费89373元×70%、停产停业损失178746元×70%、装修补偿费31550元以及返还合同未到期租金计25000元（审理中变更为12500元），上述合计231733元。事实与理由：自2009年4月开始，原告就租赁被告位于溧水区门面房经营理发店，原告每年都按时交纳租金，期间原告对房屋进行了装潢。2017年5、6月份，区政府对被告的房屋（含租赁房屋）进行征收、拆迁安置。按照合同法、城市房屋拆迁管理条例等规定，原告应获得相应的经济补偿，但双方一直没有达成协议。故原告诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）戴裕康、康发公司辩称，原告与戴裕康之间不存在租赁合同关系。本案所涉的房屋系登记在被告康发公司名下，戴裕康系康发公司的法定代表人，戴裕康代表康发公司与原告签订租赁合同系职务行为。产生的法律责任和后果由康发公司承担。康发公司与原告之间的租赁合同关系因期满而终止。原告因经营理发店需要与康发公司协商，双方于2009年4月6日签订租房协议，约定租期为4年，自2009年5月10日起至2013年5月9日止。约定第一年租金为16200元，以后每年随市场行情递增。同时约定租赁期内如遇政府拆迁，原告无条件退出，房租按原告实际使用期间付、退款。另外约定需要拆迁及合同期满后，本协议自行终止。合同到期后。双方未再续签合同，被告康发公司收回部分面积后，其他约50平方米的房屋仍然由被告继续使用，根据法律规定，双方之间转为不定期租赁关系，双方均有权随时要求解除合同。到期后每年租金事实上递增10000元。原告租金支付到2016年12月份。2017年开始，因考虑到政府要拆迁，康发公司就口头通知原告自2017年开始终止租赁关系，要求原告搬迁腾让房屋。原告认为有拆迁利益，单方愿意于2017年7月5日向被告对公账户支付25000元，对此康发公司并未认可及出具收据。因此，双方之间的不定期租赁关系已经于2016年12月31日解除，原告的行为系强行占有租赁房屋不愿迁出，并非合法租用关系。因此应当驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）康发公司提出反诉请求：判令原告（反诉被告）沈有福立即腾空房屋并搬出。事实与理由：沈有福因经营理发店需要与康发公司协商，双方于2009年4月6日签订租房协议，约定租期为4年，自2009年5月10日起至2013年5月9日止。约定第一年租金为16200元，以后每年随市场行情递增。同时约定租赁期内如遇政府拆迁，原告无条件退出，房租按原告实际使用期间付、退款。另外约定需要拆迁及合同期满后，本协议自行终止。合同期内租金及水电等实际使用费用双方已经结清。合同到期后，双方未再续签合同，康发公司收回部分面积后，其他约50平方米的房屋仍然由被告继续使用，根据法律规定，双方之间转为不定期租赁关系，双方均有权随时要求解除合同。以后每年租金事实上递增10000元，原告租金支付到2016年12月份。2017年考虑到政府将要拆迁。康发公司就口头通知原告自2017年开始终止租赁关系，要求原告搬迁腾让房屋。原告认为有拆迁利益，单方意愿将2017年7月5日向被告对公账户支付25000元，对此康发公司并未认可并出具收据。因此，双方之间的不定期租赁关系已经于2016年12月31日解除，原告的行为系强占租赁房屋不愿迁出，并非合法租赁。由于反诉被告不搬出，影响到康发公司不能按拆迁协议搬迁。原告（反诉被告）沈有福辩称，其与康发公司口头约定每年向康发公司交纳一次租金，双方之间的租赁关系于每年的5月至次年5月按年度支付，双方的口头租赁合同未到期，反诉原告也没有依法终止，反诉被告可在反诉原告支付补偿款时（即双方终止合同时）搬出房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、收款收据、支付宝转账记录、收款收据、溧水县政府溧政发[2012]40号文件、民事判决书、租房协议、溧水区国有土地营业性房屋征收补偿金额分户估价表、房屋征收与补偿协议等证据。本院组织双方进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据予以确认，并在卷佐证。经审理查明的事实如下：2009年4月6日被告康发公司（甲方）与原告沈有福（乙方）签订租房协议，将康发公司房屋出租给沈有福用于经营南京市溧水区剪爱理发店（以下简称剪爱理发店）。协议约定，因乙方经营理发店需要租用甲方交通路71号门面房二间约70平方米，住房约10平方米，合计80平方米。租期暂定4年，即自2009年5月10日起至2013年5月9日止；先交租金后用房屋，一年一交，第一年交16200元，以后随市场行情每年递增，甲方收乙方保证金500元，合同终止后退还；乙方应保持房屋结构完整，需要改造维修须经甲方同意，不得擅自改变房屋结构（含门、窗）不得人为破坏，并无偿留给甲方；如遇拆迁，乙方须无条件退出，房租按乙方实际使用期间付款、退款；如乙方擅自改变租房用途或未经甲方同意转租他人、违反本协议约定，房租未按时交纳、不可抗拒的灾难、需要拆迁的及合同期满后，本协议自行终止。协议亦对其他事项作出约定。协议由戴裕康代表甲方与沈有福签字确认。合同签订后，康发公司将涉案房屋交付给沈有福用于经营剪爱理发店。沈有福对房屋进行了装修。合同到期后，沈有福续租涉案房屋。2016年4月30日沈有福向康发公司交纳租金25000元，康发公司出具房租收据。拆迁单位于2017年5月18日下发拆迁公告，将涉案房屋纳入征迁范围。2017年7月5日沈有福通过支付宝分三笔向戴裕康转账合计25000元。2017年10月11日南京市溧水区房屋征收管理办公室与康发公司签订《国有土地》上房屋征收与补偿协议，对康发公司位于永阳街道交通路71号3幢建筑面积443.8平方米的商业用房进行拆迁补偿。拆迁补偿款中装饰装修补偿金额为421610元，附属物补偿金额为56601元，营业用房停业补偿费701349元，营业用房搬迁补助费350674元。交通路71号3幢房屋征收附属物补偿明细表中水眼镜、石膏板吊顶、地柜、吧台、旋转灯箱等系剪爱理发店所有的设施，该部分设施合计补偿金额31550元。本院认为，原告沈有福与被告康发公司之间签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。戴裕康代表康发公司与沈有福签订租房协议，租房协议约定的权利、义务由康发公司和沈有福享有和承担。戴裕康不具备本案诉讼主体资格，故应当驳回原告对被告戴裕康的诉讼请求。沈有福与康发公司签订的书面租房协议于2013年5月9日履行期间届满后，沈有福继续交纳房屋租金，承租涉案房屋，双方未再订立书面租赁协议，依照法律规定，2013年5月9日以后视为不定期租赁。2016年4月30日沈有福向康发公司交纳2016年5月10日至2017年5月9日租赁期间的租金25000元，康发公司出具房租收据。康发公司称其于2017年3月1日向沈有福发出通知，并提供相片打印件予以证实，但未提交通知、相片原件，对该证据本院不予采信。拆迁单位于2017年5月18日下发拆迁公告，将涉案房屋纳入征迁范围，沈有福与康发公司之间的租赁协议权利义务终止。拆迁单位发布拆迁公告后，原告沈有福仍于2017年7月5日向康发公司支付25000元，并称该款项系2017年租金。本院认为，沈有福单方向康发公司支付25000元后康发公司未向沈有福出具收据，且该款项支付时间与双方先付后租的约定相矛盾，故对沈有福关于该25000元系其交纳的2017年房屋租金的陈述，本院不予采信。根据法律规定，合同权利义务终止后不再履行，沈有福有义务从涉案房屋中搬离，故反诉原告请求反诉被告康发公司搬离的诉讼请求，本院予以支持。原告沈有福应当承担自2017年5月10日至2017年5月18日期间的房屋租金计616元（25000元÷365天×9天），以及2017年5月18日以后的房屋占有使用费（参照租金标准）。截至本案起诉之日即2017年11月15日，沈有福占有涉案房屋的占有使用费为12329元（25000元÷365天×180天）。上述租金及占有使用费合计12945元可从沈有福转入康发公司的25000元款项中进行扣减后剩余12055元应当返还给沈有福。2017年11月15日以后至沈有福实际搬离之日止的占有使用费，康发公司有权向沈有福另行主张。拆迁单位与沈有福签订拆迁协议，并将沈有福的有关设备设施作为补偿物进行评估，该部分的拆迁利益应由沈有福享有，根据双方确认的拆迁补偿明细表证明，沈有福应获得该部分补偿金额31550元。双方租赁权利义务关系终止后，沈有福须进行搬迁，因搬迁产生的搬迁费用应以康发公司从拆迁单位获得的该涉案房屋搬迁补助费为限，结合沈有福的搬迁实际，由康发公司予以补偿。结合实际情况，本院酌定沈有福应获得的搬迁补偿费用为8000元。由于沈有福与康发公司之间系不定期租赁合同关系，拆迁公告发布后，沈有福应当在合理期限内搬离，因搬离造成的停业损失，可以请求康发公司在涉案房屋获得的拆迁停业损失范围内予以补偿，但沈有福知道或应当知道涉案房屋纳入征迁范围，仍长期占有房屋拒不搬离，其停产停业损失应主要由其承担，康发公司进行适当补偿。结合实际情况，本院酌定支持康发公司补偿沈有福停产停业损失5000元。综上所述，原告（反诉被告）沈有福要求康发公司支付拆迁利益44550元，返还部分已付款项12055元，上述合计56605元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京市溧水康发商业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）沈有福支付款项56605元；二、驳回原告（反诉被告）沈有福的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）沈有福于本判决发生法律效力后十日内腾空涉案南京市溧水区交通路71号门面房内并搬出。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4964元，反诉案件受理费100元，合计5064元，由原告（反诉被告）沈有福负担3851元，由被告（反诉原告）南京市溧水康发商业有限公司负担1213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5064元。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审判员  童清涛二〇一八年一月三十一日书记员  张飞飞