上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初8167号原告(反诉被告)：上海轩辕昌塑料有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李叶娟，执行董事。委托诉讼代理人：戴宏伟，男。委托诉讼代理人：丁颖，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海心尔新材料科技股份有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王梓刚，董事长。委托诉讼代理人：赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：金铮铮，上海市昆仑律师事务所律师。原告(反诉被告)上海轩辕昌塑料有限公司与被告(反诉原告)上海心尔新材料科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理。审理期间被告提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理，依法适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理。后本案依法适用普通程序，于2017年12月19日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的法定代表人李叶娟及其委托诉讼代理人戴宏伟、丁颖、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人赵忠敏到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、确认双方签订的租赁房屋(场地)协议无效；2、被告赔偿厂房装修损失人民币(下同)247,200元；3、被告赔偿搬迁厂房造成的租金差价损失50,000元；4、被告赔偿因搬迁厂房导致的延期交货违约金损失60,000元。事实和理由：2015年11月13日，原、被告签订《租赁房屋(场地)协议》一份，约定被告将位于人民港桥北租建房屋683平方米出租给原告用于生产经营，租赁期自2015年12月1日至2020年11月30日止，租金每月10,000元。2015年12月，原告对租赁厂房进行了装修。2016年11月17日，金汇镇人民政府出具了《立即代履行决定书》，认定本案租赁厂房为违章建筑，并于2017年1月初予以了拆除，造成了原告巨大的损失，原告遂诉至法院。被告针对本诉辩称，双方之间的合同是有效的，且已于2017年1月3日解除。原告于2016年12月28日搬离了租赁厂房，关于原告的装修损失，被告认为首先原告并未进行装修，其次就算存在装修也未经被告的同意，且厂房的拆除非被告所为，故不同意赔偿装修损失。关于租金差价损失及对案外人支某的违约金，被告认为无依据，不同意赔偿。反诉原告(被告)向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告(原告)支某拖欠的租金30,000元；2、反诉被告(原告)支某拖欠的水电费6,007.43元。事实和理由：2015年11月13日，原、被告签订《租赁房屋(场地)协议》一份，虽现租赁厂房已于2017年1月头被拆除，但原告只支某了100,000元的租金，尚欠部分租金及水电费未付，被告遂起诉至法院。反诉被告(原告)针对反诉辩称，虽原告于2016年12月28日搬离，但其已于2017年11月18日收到限期搬离并即将拆除租赁厂房的通知，故使用费应计算至2017年11月17日，经原告计算尚欠15,666.67元未支某，其亦愿意支某。关于水电费的欠费金额无异议，但根据支某习惯，应由被告先开具发票，再由原告根据发票金额进行支某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的租赁房屋(场地)协议、立即代履行决定书、发票、银行卡交易明细、地图的真实性无异议；原告对被告提供的短信、租赁协议、奉贤区金汇镇拆违办公室出具的声明、发票信息查询、律师函真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提供的其他证据的关联性、真实性均不予认可，本院认为奉贤区金汇镇拆违办公室出具的情况说明及相关照片，均盖有办公室公章，故对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的土地租赁协议不认可，本院对其关联性亦不予确认。庭审中，原告申请证人黄某某出庭作证。黄某某表示其系本案租赁房屋装潢工程的承包人，其带了五、六个人，从2016年11月开始施工，至2017年1月20日左右完工，原告提供的收据系其本人签名，照片系其实际施工完毕后的样子。施工内容包括用钢材搭建了宿舍三间、仓库一间、卫生间一间及办公室，还有水电施工、厂房外的马路及停车场等，共花费了400,000元。由其购买的材料款及人工费差不多200,000左右，并开具了发票，交给了原告，原告自己也买了很多材料。原告对证人证言无异议，被告表示不认可。本院于2017年8月16日与蒋文浩制作了谈话笔录一份，其提供了产权证复印件一份，并表示其系上海洽坤实业有限公司的法定代表人，本案租赁房屋系其向镇里购买的产权，产证图纸中的第1幢厂房即本案租赁房屋。2009年其将本案租赁房屋出租给被告，被告未经其同意擅自将房屋拆除后重建，后被政府认定为违章建筑并已拆除。被告将本案租赁房屋出租给原告两三个月后，其才知道转租的事情，并去看过厂房，戴老板装修的很好，工人住宿房全部用彩钢板和框架结构隔层隔好，还搭了楼梯、阁楼、卫生间、办公室，做了三个面100多平方米的铝合金防盗窗，重新排了污水沟、下水道，污水沟旁边筑了围墙，重新安装了大门并浇筑了50平方米的水泥场地。其问戴老板装修费有没有300,000元，戴老板说有的。原告对上述谈话笔录及产权证无异议，被告表示不认可，但对产权证无异议。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2015年11月13日，原、被告签订《租赁房屋(场地)协议》一份，约定被告将位于人民港桥北租建房屋683平方米租给原告，租金为每月10,000元，租期为2015年12月1日至2020年11月30日止。如遇上级部门需要动拆迁、征用该地块，则本协议自动终止，被告不承担任何经济赔偿责任(如上级部门有赔偿，按上级部门规定办理)。后双方按约履行了各自的义务，原告支某租金共计100,000元。2016年11月17日，上海市奉贤区金汇镇人民政府向被告发送立即代履行决定书，明确被告于金汇镇大叶公路XXX号人民港北侧擅自搭建建(构)筑物，并将由金汇镇人民政府代履行。2016年12月28日，原告搬离了本案租赁房屋，2017年1月该房屋被拆除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支某租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告于2015年11月13日签订的《租赁房屋(场地)协议》无效。本案争议焦点之一，因合同无效产生的装饰装修等各项损失承担问题。房屋租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，虽被告对原告装修及扩建的事实不认可，但结合证人证言、谈话笔录及奉贤区金汇镇拆违办公室出具的情况说明及相关照片等一系列证据，已形成证据链，就原告进行装修及扩建的主张达到高度可能性，故本院对被告的辩称不予采信。现本院综合考虑双方租赁合同的期限、履行的程度及双方的过错，酌定原告装修及扩建的损失由双方各半负担，即被告赔偿原告装修及扩建损失123,600元。关于原告主张的租金差价损失50,000元及延期交货违约金损失60,000元，本院认为这并非直接损失，且于法无据，故本院不予支持。本案争议焦点之二，房屋占有使用费问题。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支某房屋占有使用费。现双方确认原告于2016年12月28日搬离，故原告应支某占有使用费至搬离日止，共计129,032元，而非原告主张的接到搬离通知前一日或被告主张的拆除之日，扣除原告已支某的100,000元占有使用费，原告尚欠29,032元需支某。关于被告要求原告支某水电费6,007.43元的主张，双方均无异议，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海轩辕昌塑料有限公司与被告(反诉原告)上海心尔新材料科技股份有限公司于2015年11月13日签订的《租赁房屋(场地)协议》无效；二、被告(反诉原告)上海心尔新材料科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海轩辕昌塑料有限公司装饰装修、扩建损失人民币123,600元;三、原告(反诉被告)上海轩辕昌塑料有限公司于本判决生效之日起十日内支某被告(反诉原告)上海心尔新材料科技股份有限公司尚欠的房屋占有使用费人民币29,032元；四、原告(反诉被告)上海轩辕昌塑料有限公司于本判决生效之日起十日内支某被告(反诉原告)上海心尔新材料科技股份有限公司水、电费人民币6,007.43元；五、驳回原告上海轩辕昌塑料有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,658元，由原告上海轩辕昌塑料有限公司负担4,358元，由被告上海心尔新材料科技股份有限公司负担2,300元。反诉案件受理费人民币350元，由原告上海轩辕昌塑料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  罗 明二〇一八年一月十二日书 记 员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。