江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0205民初7052号 原告（反诉被告）：金学顺，男，1970年3月6日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：林佳业，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱桦，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈晓，男，1975年8月26日出生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所实习律师。 第三人：无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处，住所地无锡市锡山区锡沪东路58号。 法定代表人：殷学东，该街道办事处主任。 委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王泽鹏，江苏神阙律师事务所律师。 原告（反诉被告）金学顺与被告（反诉原告）陈晓、第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处（以下简称东亭街道）租赁合同、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金学顺及其委托诉讼代理人钱桦、林佳业，被告（反诉原告）陈晓及其委托诉讼代理人王友祥、张梅，第三人东亭街道委托诉讼代理人金锋到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人林佳业、被告（反诉原告）陈晓及其委托诉讼代理人王友祥、第三人东亭街道委托诉讼代理人王泽鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）金学顺向本院提出诉讼请求：1.判令陈晓向其支付2018年11月13日至2019年11月12日的租金330000元并承担违约金30000元；2.判令陈晓承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月27日，金学顺与陈晓签订无锡市锡山区东亭（门面房租赁）合同文本1份约定金学顺将房屋出租给陈晓使用，租赁期限为2016年4月6日至2020年11月12日，租金起算时间为2016年7月6日，租金为每年330000元，先交后用，如任何一方违约，均需承担违约金30000元。2018年11月1日后，金学顺一再向陈晓催讨租金，但陈晓至今未支付租金。 本诉被告（反诉原告）陈晓辩称，之所以未支付租金是因为陈晓收到了的整改通知，得知案涉房屋系金学顺违法转租。金学顺的违法转租行为可能导致陈晓无法继续使用案涉房屋，故陈晓行使不安抗辩权。陈晓并非恶意拖欠租金，不存在违约行为，无需承担违约金。在陈晓可以继续承租的情况下，陈晓愿意随时支付租金。 本诉第三人述称，对于金学顺将案涉房屋转租给陈晓一事，既不知晓也不同意。直至陈晓与金学顺发生矛盾，陈晓向反映情况，方才知晓金学顺转租事宜。已于2018年12月底向金学顺、罗同芳发送通知，要求解除与金学顺、罗同芳签订的租赁合同。 反诉原告（本诉被告）陈晓向本院提出诉讼请求：1.判令金学顺向其赔偿经营损失1991553.22元、维修费20000元、违约金30000元；2.案件受理费、保全申请费、保全担保费由金学顺负担。事实与理由：2016年4月27日，陈晓与金学顺签订租赁经营合同1份约定，金学顺将位于无锡市锡山区间），32-1、32-2、32-3、32-4、32-5、32-6、32-7的二层（共7间）出租给陈晓，租赁期限为2016年4月6日至2020年11月12日。合同签订后，陈晓投入了大量的人力物力进行装修，准备用于经营足浴。后陈晓发现上述房产均属所有，且向金学顺发送了整改要求。陈晓遂停止支付租金，要求金学顺提供合法转租的手续。金学顺于2018年11月9日冲到陈晓承租的房屋内，对店内的装修和设施进行了恶意的破坏，导致天花板脱落、装修被破坏，陈晓受伤，足浴店无法正常经营。2019年1月4日，出具《通知函》通知金学顺与罗同芳，要求解除与金学顺、罗同芳之间的租赁合同。 针对反诉原告（本诉被告）陈晓提出的反诉，反诉被告（本诉原告）金学顺辩称，事件的起因是陈晓违约拖欠租金，2018年度的租金也是在金学顺费力催讨的情况下收取的。2018年10月开始，金学顺多次通过电话、微信催讨租金，始终未果，金学顺不应当承担违约金。对陈晓主张的经营损失不予认可，维修费用过高，应以公安机关调查过程中形成的预算书结论3518.05元为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁（店铺）经营合同、租赁经营合同、产权证明、行政处罚决定书、预算书、保险公估报告书、评估费发票等证据，根据各方当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下: 2015年9月14日，与罗同芳签订租赁（店铺）经营合同1份，约定罗同芳承租位于无锡市锡山区店铺，租赁期限为2015年10月30至2018年10月29日，市场培育期为2018年10月30日至2020年10月29日。承租店铺租金采用3+2模式，即三年租金+二年市场培育期，租金合计218100元，于2015年10月9日一次性付清。如罗同芳存在擅自转租、进行装修的情形，有权解除合同。 2015年9月14日，与金学顺签订租赁（店铺）经营合同1份，约定金学顺承租位于无锡市锡山区店铺，租赁期限为2015年10月30日至2018年10月29日，市场培育期为2018年10月30日至2020年10月29日。承租店铺租金采用3+2模式，即三年租金+二年市场培育期，租金合计517400元，于2015年10月9日一次性付清。如金学顺存在擅自转租、进行装修的情形，有权解除合同。 2015年10月23日，与金学顺签订租赁（店铺）经营合同1份，约定金学顺承租位于无锡市锡山区店铺，租赁期限为2015年12月1至2018年11月30日，市场培育期为2018年12月1日至2020年11月30日。承租店铺租金采用3+2模式，即三年租金+二年市场培育期，租金合计228200元，于2015年11月10日一次性付清。如金学顺存在擅自转租、进行装修的情形，有权解除合同。 2016年4月27日，金学顺与陈晓签订租赁经营合同1份约定，陈晓承租坐落于无锡市锡山区，沿街商铺32-1、32-2、32-3、32-4、32-5、32-6、32-7的二层；租赁期间为2016年4月6日至2020年11月12日，装修免租期为2016年4月6日至2016年7月6日，租金起算时间为2016年7月6日；租金每年330000元，以先付后用为原则。2018年至2020年的租金为每年一次性付款，付款时间于2017年11月1日前，付款金额为330000元，逾期视为陈晓违约，合同自动终止。陈晓应于2016年4月15日前支付押金50000元，金学顺已收到押金50000元。陈晓曾于2018年3月19日出具承诺书载明2018年租金余款在2018年3月25日前付清，如未履行，由金学顺处置。 2016年10月20日，无锡市锡山区经济管理服务中心（以下简称经管中心）出具产权证明载明，锡山区东亭寇蕊养生馆（以下简称寇蕊馆）的住所位于锡山区，该住所产权归无锡市锡山区集体资产管理委员会（以下简称资产管理委员会）所有，现提供给寇蕊馆使用。寇蕊馆于2016年12月6日登记注册为个体工商户，经营者为张悦，经营场所为锡山区，现已注销。 2017年1月3日，经管中心出具产权证明载明，锡山区东亭金丽堂养身馆（以下简称金丽堂）的住所位于锡山区，该住所资产管理委员会所有，现提供给金丽堂使用。2017年3月23日，金丽堂注册登记为个体工商户，经营者为洪小林，经营场所为锡山区。 2017年6月15日，经管中心出具产权证明载明，江苏德正鑫环境科技有限公司无锡分公司（以下简称德正鑫公司）的住所位于锡山区，该住所资产管理委员会所有，现提供给德正鑫公司使用。德正鑫公司法定代表人为金鑫，持股比例100%。 2017年12月14日，经管中心出具产权证明载明，锡山区东亭宝邻堂养身馆（以下简称宝邻堂）的住所位于锡山区，该住所产权归无锡市锡山区集体资产管理委员会所有，现提供给宝邻堂使用。2017年12月25日，宝邻堂注册登记为个体工商户，经营者为周敏，经营场所为锡山区。 2018年10月18日，经管中心出具产权证明载明，锡山区东亭刘士蕊电动车行（以下简称刘士蕊电动车行）的住所位于锡山区，该住所产权归无锡市锡山区集体资产管理委员会所有，现提供给刘士蕊电动车行使用。2018年11月2日，刘士蕊电动车行注册登记为个体工商户，经营者为韩毛展，经营场所为锡山区。 金学顺自2018年10月2日起多次致电陈晓。金学顺自2018年10月中旬多次向陈晓发送微信催讨租金，要求陈晓于2018年11月1日前支付租金，陈晓始终未有回复。 2019年1月4日，办事处向金学顺发送彩信，彩信内容为通知函。通知函载明，因金学顺、罗同芳在未征得同意的情况，擅自将案涉房屋转租给陈晓使用，故要求解除与金学顺、罗同芳之间的租赁合同，并要求金学顺、罗同芳腾空房屋、恢复原状。 2019年1月7日，向陈晓发送信访事项处理意见书载明，你于2018年11月13日来访反映柏木南苑转租问题，经调查，金学顺、罗同芳在未征得同意的情况下，擅自将房屋转租给你使用，签订转租合同。已致函金学顺、罗同芳，告知其二人解除与金学顺、罗同芳的租赁合同，并要求其二人腾房。 2019年2月16日，无锡市公安局锡山分局出具锡公（门）行罚决字[2019]46号行政处罚决定书。该行政处罚决定书载明，2018年11月9日中午，金学顺因经济纠纷在无锡市锡山区苑金丽堂养生馆内，使用大榔头、撬棍等工具将养生馆内两个包厢的天花板砸坏。公安机关在做出上述行政处罚前，就金学顺破坏部分的修复价格进行了询价，荣恒装饰工程有限公司（以下简称荣恒公司）作出的预算书载明修复直接费用为3518.05元。陈晓于2019年3月13日庭审时确认，金学顺砸坏的部位是二楼过道的顶面和二楼一个包厢内的顶面。 审理期间，陈晓申请对金丽堂二楼走廊尽头顶部、金丽堂二楼810房间顶部的修复价格进行评估鉴定，本院依法予以准许。金学顺、陈晓一致同意由保险公估机构对案涉财产损害的价格进行评估，且同意将保险公估机构给出的工期建议作为修复工期。2019年8月30日，江苏方正保险公估有限公司（以下简称方正公司）出具报告书载明金丽堂室内吊顶定损为6130元，修复工期约为9-10天。为此，陈晓支付评估费2000元。陈晓对方正公司出具的报告书持有异议，陈晓认为石膏板轻龙骨吊顶是双层，单价不应当为55元/平方米，而应为88元/平方米，另有不锈钢线条造型、空调进出风口、窗帘盒及其回光带、消防烟雾感应器、消防喷淋等设备的重置价格在报告书未予体现。陈晓申请评估人员出庭接受质询，本院依法予以准许。评估人员张林云到庭陈述：其在现场看到的吊顶就是单层而非双层，故单价应为55元/平方米；不锈钢线条造型、空调进出风口、窗帘盒及其回光带、消防烟雾感应器、消防喷淋等设备，并未损坏，无需更换，只需拆卸重装，而拆卸重装费用已包含在吊顶整体拆装费用中。即便吊顶确为双层，评估报告仅有第一项费用需要调整，即单价调整为80元/平方米，其余项目均无需调整，工期延长2天。 关于无锡市锡山区苑32-1至32-7房屋的实际转租情况：金学顺称，32-1至32-3的一层和32-1至32-7的二层均转租给陈晓；32-4的一层转租给德正鑫公司；32-5的一层转租给寇蕊馆；32-6、32-7的一层转租给刘士蕊电动车行。 关于产权证明出具的经过：金学顺称其未见过产权证明。陈晓称产权证明系办理工商登记注册所需，格式由市场监督管理局提供，金学顺带其至办理手续，金学顺对工作人员称与陈晓系合作关系。称经管中心是下属职能部门，当时金学顺带人一起至办理手续，因来人对工作人员称系合作经营，且提供了与金学顺、罗同芳的租赁合同，故经管中心出具了产权证明。但金学顺仅口头说合作经营，未向提供任何关于合作经营的材料。 关于陈晓拒付租金的原因：陈晓于2019年1月23日庭审时称，2018年3月，罗同芳以威胁锁门的方式催讨租金，双方便产生矛盾。2018年11月9日，金学顺至在金丽堂养生馆进行打砸，故其向反映情况，工作人员向其询问案涉房屋是否为转租，其反映正是转租，遂要求其整改。陈晓于2019年3月13日庭审时称，其于2018年9月中旬接到电话，对方要求其将材料和情况说明送到区里，其遂将与金学顺之间的合同和情况说明送至锡山区政府门卫处。的整改通知是在金学顺至其店内打砸后向其出示，其此前并不知道什么事情。 关于金丽堂的经营情况：陈晓称，其系金丽堂与宝邻堂的实际控制人，金丽堂已注销，其重新登记注册了宝邻堂，但实际对外营业时，未将“金丽堂”门头进行更改。其将金丽堂承包给他人经营，2018年6月至2018年8月，承包的团队每月向其支付40000元，2018年9月后，聋哑人也归承包团队管，承包团队每月向其支付60000元。宝邻堂于2018年12月中旬停止营业。但因金学顺的砸店行为，导致店内技师和员工都跑光了。陈晓于2019年4月18日质证时称，其主张的营业损失为因金学顺对装修进行破坏导致金丽堂停业的损失，且同意营业损失按日营业额×合理的停业期间计算。 关于本诉、反诉主体是否适格的问题：金学顺、陈晓、于2019年10月12日庭审时均确认，本着解决纠纷的目的，各方均对本诉、反诉的诉讼主体资格均予以认可。 关于本诉，本院认为，与金学顺、罗同芳签订的租赁店铺（经营）合同系与金学顺的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。金学顺与陈晓签订的租赁经营合同系金学顺与陈晓的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本诉的争议焦点为：第一，是否同意或视为同意金学顺、罗同芳的转租行为；第二，陈晓能否基于不安抗辩权迟延交付租金。 关于争议焦点一，是否同意金学顺、罗同芳的转租行为，并不影响金学顺与陈晓之间签订的租赁经营合同的效力认定，但能够影响可否因此解除与金学顺、罗同芳之间签订的租赁店铺（经营）合同，进而影响金学顺能否继续向陈晓继续履行租赁经营合同。 经管中心作为之下属职能部门，其行为引发的法律效果应当归于。即便如所陈述，金学顺确实陪同相关人员至经管中心办理出具产权证明的手续，但金学顺先后5次陪同他人办理产权证明，且办理的产权证明注明了相关房屋的使用人为寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂和刘士蕊电动车行，应当明知使用人与承租人明显存在不一致，且从拟注册主体的名称看，经营范围既有大相径庭的情况也有同业竞业的情况。在此情况下，经管中心不仅未要求承租人金学顺、罗同芳提供所谓的“合作经营”材料，也未要求相关拟注册主体说明具体经营范围，更未现场核实拟注册主体的真实经营场所，反而仅根据金学顺、罗同芳之口头陈述先后5次出具产权证明载明相关房屋由寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车行使用，应当视为同意金学顺、罗同芳将案涉房屋交付寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车行实际占有使用，即同意了金学顺、罗同芳的上述全部转租行为。 尤其需要指出的是，出具的产权证明形成于个体工商户或公司注册登记前，也就是说，市场监督管理部门是根据出具的经营场所证明来核准是否允许相关个体工商户或公司予以注册。产权证明的开具正是用于证明相关个体工商户有无实际经营场所、实际经营场所在何处。在出具产权证明前应当对相关拟注册登记主体的实际经营场所进行认真核实后负责任地出具证明，而非根据相关人员的口头陈述即出具证明。现出具的产权证明载明的经营场所与相关主体实际经营场所并不一致，该结果正是因为未经核实即出具证明所导致，该不利后果应当由承担。故本院认定的是同意金学顺、罗同芳将案涉房屋交付寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车行实际占有使用，而非同意金学顺、罗同芳将32-1、32-2、32-3、32-6、32-7进行转租。另需要指出的是，判断同意转租的范围不能离开常理常情之思考，金丽堂、宝邻堂均系养生馆，作为产权人的理应知道32-1这一间商铺根本无法满足养生馆经营所需。同时考虑到，“金丽堂”在辖区范围内，且作为一个整体对外进行营业长达2年之久，具有公示的效应，涉及租赁问题时应作为一个整体进行考虑，不应当从金丽堂内部再行区分，如此有利于保护交易的稳定性。现以转租未经其同意而主张解除其与金学顺、罗同芳签订的租赁店铺（经营）合同，于法无据，本院对其主张不予采纳。 关于争议焦点二，不安抗辩权是指具有先行履行债务的当事人，有“确切”证据证明对方存在经营状况严重恶化，转移资产或抽逃出资以逃避债务，丧失商业信誉，丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，可中止履行。不安抗辩权的行使要求中止履行一方所能提供的客观证据达到“确切”的程度，而非仅提供证据即可，也非仅达到主观怀疑即可。 根据金学顺与陈晓签订的租赁经营合同，以先付后用为原则，2018年11月13日至2019年11月12日的租金应当于当年的2018年11月1日前交付。陈晓以不安抗辩权为由拒付租金的理由能否成立，应当考察在2018年11月1日时，陈晓有无“确切”证据证明金学顺有丧失或可能丧失履行租赁合同的能力，而非以金学顺最终有无丧失履行租赁合同的能力来判断。陈晓于2019年1月23日庭审时称2018年11月9日，金学顺至在金丽堂养生馆进行打砸，故其向反映情况，工作人员向其询问案涉房屋是否为转租，其反映正是转租，遂要求其整改；陈晓于2019年3月13日庭审时称，的整改通知是在金学顺至其店内打砸后，由向其出示，其此前并不知道什么事情。根据陈晓的陈述，本院认定陈晓是在2018年11月9日后，方得知金学顺有可能会被要求整改。也就是说，2018年11月1日陈晓应当支付租金时，陈晓并无确切证据证明金学顺有丧失或可能丧失履行租赁合同的能力。本院认定陈晓履行不安抗辩权不当，未按约履行支付租金的义务，构成违约。陈晓应当向金学顺支付2018年11月13日至2019年11月12日的租金330000元及违约金30000元。 关于反诉，本院认为，虽然陈晓逾期未付租金，违约在先，但金学顺因维权而采取的措施不当，损害了他人合法财产性权益，应当承担侵权责任。关于金学顺损害金丽堂内二楼走廊尽头顶部、二楼810房间顶部行为的财产损失，本院结合方正公司之评估报告认定为6130元。陈晓虽抗辩方正公司评估报告不合理，但考虑到方正公司作为中立第三方评估机构，无压低评估价格之立场，且评估人员具有相应的资质，本院对陈晓的该项抗辩不予采纳。另，公安机关在调查过程中亦主动调查了修复价格，案外人给出的预算价格低于方正公司做出的评估价格，进一步说明陈晓的该项抗辩不应予以采纳。评估费用2000元系陈晓为确定损失支出的必要合理费用应当由金学顺承担，但评估人员出庭费用则应由陈晓自行负担。评估费与评估人员出庭费用，本院将在诉讼费用中予以列明。关于陈晓主张的经营损失，金学顺损害财产的行为局限于一个包厢和二楼尽头，涉及范围较小，不足以导致金丽堂全面停业，事实上，根据陈晓之陈述金丽堂停止营业的时间也是在2018年12月中旬。但考虑到修复时对金丽堂的营业也确有影响，本院结合方正公司给出的修复时间10天，结合陈晓自认其利润最多每月60000元，认定陈晓之经营损失为20000元。因本院未对要求解除其与金学顺、罗同芳之间的租赁合同的观点予以认可，故本院认定金学顺与陈晓之间的租赁合同的履行并无障碍，故金学顺未有违约行为，无需向陈晓承担违约金。 以上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、陈晓于本判决生效后10日内向金学顺支付2018年11月13日至2019年11月12日的租金330000元、违约金30000元； 二、金学顺于本判决生效后10日内向陈晓赔偿损失合计26130元。 三、驳回陈晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6700元，保全申请费2520元，合计诉讼费用9220元，由陈晓负担（金学顺同意其预交的诉讼费用由陈晓直接给付，本院不再退回。陈晓应负担的诉讼费用于本判决生效后10日内支付金学顺）。反诉案件受理费11566元，保全费5000元，评估费2000元，评估人员出庭费用300元，合计诉讼费用18866元，由陈晓负担16638元，由金学顺负担2228元（陈晓同意其预交的诉讼费用由金学顺直接给付，本院不再退回。金学顺应负担的诉讼费用于本判决生效后10日内支付陈晓）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陆凌云 人民陪审员  缪菊芬 人民陪审员  王 玲 二〇二〇年二月十日 书 记 员  过 瑶