广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初6352号原告：广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组，住所地广东佛山市顺德区大良街红岗公园路**。负责人：梁盛祥，村长。委托诉讼代理人:黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人:张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被告：梁日仔，男，1960年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁少珊，广东海顺律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组与被告梁日仔土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，原依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复查、争议较大，转为适用普通程序再两次公开开庭进行审理。本案三次开庭时，双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认于2007年2月1日签订的《租赁土地合同》中租赁期限超过20年部分及《补充协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年2月1日，原被告签订了《租赁土地合同》，约定由被告承租原告位于顺德区××××一块闲置土地，土地面积为10996平方米，租赁期限为2007年11月1日至2032年11月1日。同日，由原告原来的生产队长与被告签订了《补充协议》，约定对于前述的土地续租10年，即从2032年11月1日至2042年11月1日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，上述《租赁土地合同》、《补充协议》对于租赁期限超过20年部分应属无效。此外，在2007年2月1日签订的《补充协议》未经村民代表大会表决通过，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，集体土地进行出让、出租的，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。因此，《补充协议》未经村民表决应属无效协议。被告辩称，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，请法院依法驳回。1.按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，农村集体经营性工业用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的最高年限，不得超过同类用途国有工业用地使用权出让的最高年限。案涉土地为工业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为50年，故《租赁土地合同》及《补充协议》约定35年租期并无违反法律、行政法规的规定，也是原被告双方的真实意思表示，合法有效。2.双方于2007年2月1日签订《租赁土地合同》及《补充协议》时，原告向被告出示村民民主同意出租的表决书，被告作为合同相对方，有理由相信原告提供的表决表合法有效及《租赁土地合同》、《补充协议》已经内部民主程序表决。退一步讲，即使该签名表确实存在瑕疵情况，也属于原告内部人员管理和审核不严的责任。而且，原告的代表陈耀强、梁易增、梁泰烈在合同上签名并盖公章，已构成表见代理，足以使合同的善意相对方即被告有充分理由相信陈耀强、梁易增、梁泰烈享有代理权，应视为能代表村民的集体意志；即便案涉合同的签订事项未经全体村民表见亦是村集体内部管理的问题，并不能以此为由简单否定案涉合同的效力。3.案涉合同约定的租金与当时的社会经济发展水平相比，该对价并不偏低。而且，签约之时，案涉土地完全不具备发展条件，合同约定由被告承担全部青苗费、收割自留地及鱼塘、修建下水道、拆移高压线杆、土地及建设、申报用地手续报批的费用。上述费用十分庞大，而且合同还约定合同期满后被告所投入的建筑物、设施、设备全部归原告所有。如果只有租赁期20年，被告是绝对亏本的。到目前为止，被告在该土地上支付的用地手续报批等费用已超过220多万。在被告已经支付合理租金、投入庞大资金办理用地手续报批的情况下，原告主张该《补充协议》未经村民表决为由请求确认合同部分年限无效，明显有违诚实信用原则、公平公正原则，与事实不符，于法无据。4.在梁盛祥担任原告的队长后，原被告于2017年7月19日签订《补充协议》，再次明确原被告曾于2017年2月1日签订了《租赁土地合同》、《补充协议》，该2017年的《补充协议》由梁盛祥、梁易增、梁泰烈签名并盖了公章。该《补充协议》的主要内容是增加被告的租金，双方也按新的租金执行。因此，原告全体村民是认可上述三份协议的（即2017年2月1日签订的《租赁土地合同》、《补充协议》、2017年7月19日签订的《补充协议》）。5.原告也未提供有效的证据证明《租赁土地合同》及《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。因此，案涉合同及补充协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告起诉请求确认合同无效，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，本案是租赁合同纠纷，而证据2是原告的内部管理文件，村民签名是否真实、表决程序是否合法，不属本案审查范围，不予认定。原告提供的证据3、4，被告对《租赁土地合同》、《补充协议》的真实性无异议，本院对真实性予以确认，证明内容属于本案的争议认定问题；表决表的认证意见同证据2。原告提供的证据5、6，被告对真实性无异议，本院予以采信。原告提供的证据7及被告提供的证据2、4-6（证据4-6即第二次开庭补充提交的证据），结合本院调取的证据，因双方对证据4-6的真实性无异议，对于案涉地块已为建设用地的事实并无异议，本院对此予以认定；关于租期效力的争议，是本案认定问题。原告提供的证据8，被告无异议，本院予以采信。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院予以确认；关于证明内容的争议，是本案认定问题。被告提供的证据3，合同约定相关费用由被告承担，被告缴费多少不影响合同效力的认定，故该证据与本案争议焦点无关联性，在本案中不予认定。本院发函给其他机构的复函，真实合法，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2007年2月1日，原告与被告签订《租赁土地合同》一份。合同第1条约定：被告租用原告大良××××土地（以下简称案涉土地），总面积约8500平方米，填土后按实际面积计算。合同第3条约定：被告支付全部自留地青苗费、收割自留地及鱼塘、修建下水道、拆移高压线杆、填土及建筑期，租赁期间25年，即由2007年11月1日至2032年11月1日止，租赁期满后被告在案涉土地上全部建筑物，包括门窗、水电设施无条件归原告所有。合同第4、5条约定：每平方米租金1.6元（五年内计），以后每五年按上年的总租金递增10%，以后如此类推；租金每季度结算一次，被告应在每季度的首日将该季度的租金支付给原告，若逾期支付，……。合同第9条约定：对于案涉土地，原告无搞任何用地审批手续，由被告负责办理用地报建手续，所需费用由被告负责，……。其后，双方又签订《补充协议》一份（以下简称为2007年《补充协议》），约定：原告为了完善案涉土地能长期合法利用和收益，双方经过多次向有关部门申报用地手续的报批工作，有关手续报批需要的金额非常庞大，这款项是由被告支付，以后案涉土地属原告持有及收益，故此原告经过村民小组同意，续租10年给被告作投资回报使用，即合同期至2042年11月1日止，租金按上述合同的类推。合同签订后，原告将案涉地块交予被告使用，被告在案涉地块上兴建了厂房，并陆续办理案涉地块的相应建设用地审批手续，支付了报批等相应费用。2017年7月19日，原、被告又签订《补充协议》一份（以下简称为2017年《补充协议》），约定由于经图纸显示及队委重新测量落实租用大塘土地的实用占地面积有差异的原因，经双方协商一致，确定从2017年8月1日起，被告基于2007年2月1日签订的《租赁土地合同》所租赁的案涉土地面积由8500平方米变更为10996平方米，合同其他约定内容均不变。对于租金的交付，双方第一次开庭时并不存在争议。例如，2018年3月6日，被告交纳案涉土地2018年1月至3月的租金63864.75元，原告出具收据确认，并备注了案涉土地面积10996平方米，单价1.936元，月租金21288.25元。另查明，因一份2011年的批复显示收回案涉部分土地作大良街道城镇建设用地。本院遂于2018年7月发函给佛山市国土城建和水利局，询问土地使用权情况。该局于2018年8月回函称：122085-369号宗地图涉及的用地已办理建设用地批文，但尚未确权登记，政府目前没有征收（收回）该土地，该土地仍属于红岗股份合作经济社的自用地。又查明，本院于2018年9月曾发函给佛山市顺德区国土城建和水利局，征询该局对案涉租赁期限的意见。该局于2018年10月29日作出复函一份，内容为：经查，来函所涉地块未在我局办理国有建设用地使用权租赁手续，其土地租赁合同约定的出租土地事宜属农村集体经济组织资产处置范畴，不属我局职能，建议咨询农村集体资产主管部门的意见。本院其后发函给佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局，征询该局对案涉租赁期限的意见。该局于2018年11月20日作出复函一份，内容为：2017年2月1日，原、被告签订了《租赁土地合同》，约定出租红岗居委会南国西路大塘土地（用地性质为农业用地），租赁年限为25年，该事项已于2005年4月经民主表决通过，符合程序，但其期限与《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”规定不符；双方于2007年2月1日签订的《补充协议》所约定续租10年的事项未经民主表决，与《广东省农村集体资产管理条例》第五章第十九条“社区合作经济组织集体资产管理中的下列事项，必须经合作经济社组织成员大会或者成员代表大会审议通过：（三）集体资产经营方式的确定和变更”规定不符，因此，该《补充协议》的签订不符合程序。本院认为，是否经村民表决是原告的内部管理问题，并不能以此为由简单否定2007年《补充协议》的效力。即使2007年《补充协议》未经村民表决是事实，但2007年《补充协议》与《租赁土地合同》形式上均加盖原告的印章及由同样的三个代表签名，以上事实行为构成表见代理，也足以使合同的善意相对方有充分理由相信该三个代表享有代理权，应视为能够代表村民的集体意志。因此，原告以未经表决为由主张2007年《补充协议》为无效协议，理由不成立，不予采纳。关于《租赁土地合同》的性质为土地租赁合同还是土地使用权出让合同的争议。租赁合同是当事人之间设定用益权的合同；是当事人约定一方转移特定物于他方使用，他方给付租金的合同。获得租金收益是出租人的目的，取得租赁物的用益权是承租人的目的。而土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。从上述分析可知，土地租赁合同与土地使用权出让合同确实有相似之处，但最大区别是土地使用权租赁合同收取的是租金、土地使用权出让合同收取的是一次性土地使用权出让金，两种款项性质不同；土地使用权出让比土地使用权出租更为严格，程序等均有明确法律规定。根据上述分析，本案当事人所签订的《租赁土地合同》虽然被告负责办理变更土地规划手续及承担相关费用，但这仅是使用租赁物的一个条件，并不能改变合同性质，因此被告认为双方所签订的《租赁土地合同》实质为一份土地使用权出让合同的抗辩不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方签订的《租赁土地合同》所约定的租赁期限已超过二十年，在租赁期间未届满前，双方还签订《补充协议》约定再延长租赁期限，于法不符，原告认为租赁期限超过二十年部分无效的主张，本院予以支持。被告主张根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第二项关于工业用地使用权出让最高年限为五十年的规定，《租赁土地合同》及《补充协议》应属有效合同的抗辩，本院不予采纳的理由是：1.佛山市顺德区国土城建和水利局已指出122085-369号宗地图涉及的用地已办理建设用地批文，但尚未确权登记，政府目前没有征收（收回）该土地，该土地仍属于红岗股份合作经济社的自用地。也就是说，该宗地图的用地仅是办理建设用地批文，没有完成征收。2.佛山市顺德区国土城建和水利局称案涉地块未在该局办理国有建设用地使用权租赁手续，其土地租赁合同约定的出租土地事宜属农村集体经济组织资产处置范畴，不属该局职能，建议咨询农村集体资产主管部门的意见。3.佛山市顺德区大良街道农业和社会工作局则认为《租赁土地合同》中所约定的租赁期限于法不符。据上理由，本案不适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款的规定，被告该抗辩缺乏事实依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：原告广东省佛山市顺德区大良街红岗股份合作经济社黄岗三小组与被告梁日仔于2007年2月1日签订的《租赁土地合同》中关于佛山市顺德区××××土地租赁期限超过二十年的部分及落款日期为2007年2月1日的《补充协议》均为无效。案件受理费1998.80元（原告已预交），由被告梁日仔负担（被告应于本判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 逵人民陪审员  冯笑女人民陪审员  黎泽民二〇一八年十一月二十九日书 记 员  范 文