广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终32、33、40、41号上诉人（原审原告）：刘X等四户业主（具体信息详见附表）。（2021）粤13民终32、33、41号业主委托诉讼代理人：谭华，广东若庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：余万**、王朋威，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人刘X等四户业主与被上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷四案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案，现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终32号案件为例进行表述、论证）。上诉人刘X向本院提出上诉请求：1.请求依法判决撤销(2020)粤1391民初1865号民事判决书,重新改判或发回重审。2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院判决:驳回上诉人请求被上诉人承担延迟交房违约金53387.6元人民币的诉讼请求无事实和法律依据。首先,惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院在一审中己经认可涉案房屋在交付时应以备案为最低交付条件,也查明被上诉人销售给上诉人的房屋是2017年4月27日备案的,也就是说,被上诉人销售给上诉人的房屋应该是2017年4月27日才视为具备交付条件,根据《中华人民共和国建筑法》及相关法律规定,开发商必须将验收合格的房屋交付给业主使用,未经验收,不得交付使用,具体到本案,被上诉人于2016年1月1号就将没有经过验收的房屋交付给上诉人,严重违反法律规定,同时根据双方签订的商品房预售合同,被上诉人也已严重违约,应该承担支付逾期交房的违约金的责任,但惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院却以上诉人已接收了涉案房屋,驳回了上诉人关于要求被上诉人承担延迟交房违约金53387.6元人民币的诉讼请求,明显违背事实和法律规定,根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定:买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持,这条规定中特别强调的是:买受人在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的前提下,法院才对买受人主张逾期交房违约金不予支持,而惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院在判决时根本没有注意到这个关于买受人必须在知道商品房不具备验收条件还收房的前提条件,在没有任何证据可以证明上诉人在收房时是知道商品房不具备约定或法定的交付条件的情况下,就以该条审判指引为依据,驳回上诉人的诉讼请求,明显违反该条审判指引的规定和制定的初衷,属于适用法律错误。经过一审查明的事实是:上诉人直到2017年下半年,即被上诉人取得备案表以后才得知:被上诉人交房时,涉案房屋并未经过验收合格,所以,才一直通过各种途径,向开发商有关部门及政府有关部门申诉,要求被上诉人承担违约责任,并支付违约金,但一直没有什么结果,无奈之下,才于2020年4月向惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院提起诉讼。因此,上诉人是在不知道涉案房屋没有取得验收合格的情况下收房和装修的。说的严重点,在通知上诉人收房的过程中,被上诉人涉嫌存在欺诈行为。其次:上诉人在2016年1月1日按被上诉人通知去收房时,被上诉人并没有向上诉人做出任何说明,更没有告知涉案房屋还没有经过验收合格,上诉人作为一个普通消费者,都是本着对被上诉人的一般善良信赖,根本不会想到,也不敢想到,被上诉人敢无视法律规定,无视合同约定,将没有经过验收的房屋交付给上诉人,这就如同,我们作为普通消费者去超市买商品,难道还要对超市所销售的商品先要去确认是否是质量合格产品吗?基于一般信赖,我们当然认为能在超市销售的产品,肯定是质量合格的产品,难道我们接受了超市的商品,就视为我们接受了商品的质量瑕疵,一出超市就不能再追究商家的责任吗?这明显不符合国家相关法律的立法初衷,法律也更不应该对这种商家的不良行为听之任之,作为消费者的最后救济渠道,法院的判决更是对社会的道德取向有一个很重要的指引作用,法院更应该正确理解法律,适用法律,保护广大消费者的合法权益,不让无视法律和违反契约精神的商家有恃无恐,逍遥法外。具体到本案,被上诉人无视法律规定在先,严重违反合同约定在后,就应该按照合同约定,承担相应的违约责任,否则,违法商家没有任何违法和违约成本,合同的约定还有什么信赖意义,整个社会的契约精神将受到严重冲击。第三:被上诉人在一审过程中,为了逃避支付延期交房违约金,曾经提供一份证据4《建筑工程竣工验收报告》,上面显示涉案房屋2015年12月15日通过工程验收,但经过一审法院向有关部门调取的《建筑工程竣工验收报告》显示,上面的涉案房屋的竣工验收时间是2016年12月21日,因此,可以断定:被上诉人提交的《建筑工程竣工验收报告》是伪造的,属于提供伪证,需要得到法律的制裁,但即便被上诉人是这样不遵守法律,不遵守合同约定,制造虚假证据,一审法院判决的结果却是:驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求,这是不是对这些不遵守法律,不遵守合同约定,制造伪证的商家网开一面,让他们更加有恃无恐,无法无天,是不是让我们普通消费者觉得公理何在?公正何在?综上所述:为维护上诉人的合法权益,上诉至贵院,望贵院查明事实,依法判决!被上诉人惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司发表答辩意见：第一,涉案商品房的涉案房屋经验收合格,符合购房合同所约定的交付条件。根据上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同,商品房买卖合同第八条及附件四合同补充协议第五条第五项之约定,涉案房屋经验收合格后即具备交付条件,本案中涉案房屋所在楼宇于2015年12月15日经五方验收合格取得建筑工程竣工验收报告,具备交付条件,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表上的竣工验收日期为2016年12月21日,该日期并非涉案房屋所在楼宇真实的竣工验收日期。皇庭湾天下花园三期共有190栋到195栋,六栋,该六栋并非同一时间进行竣工验收,而是分两次进行竣工验收的。其中190栋、195栋于2015年12月15日一起竣工验收。191栋到194栋,于2016年12月21日一起竣工验收。涉案房屋所在楼宇为190栋。根据被上诉人在一审时所提交的证据材料三显示,190栋、195栋已于2015年12月15日,经我方验收合格,具备交付条件,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中显示的竣工验收日期实际上是191栋到194的竣工验收日期是191栋到194栋,建设完成后,皇庭湾天下花园三期整体的竣工验收时间,而不是涉案房屋所在楼190栋的真实的竣工验收时间。笫二点,上诉人已在购房合同约定的期限内收楼,被上诉人并未迟延交房,无需支付交房违约金。涉案房屋具备交付条件后,被上诉人于2015年12月17日向上诉人邮寄送达入伙通知书,该通知书中已写明涉案房屋经竣工验收合格,具备入伙条件。上诉人于2016年1月1日签署相关收楼文件,办理了收楼手续。上诉人在诉状中已经自认并进行了装修。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条第一款,对房屋的转移占有视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。根据该规定,涉案商品房已转由上诉人占有,上诉人称在不知道涉案房屋没有取得验收合格的情况下收房和装修的,但上诉人在办理入伙手续时,有权要求被上诉人出示相关符合交房条件的证明文件,但上诉人既未要求被上诉人出示证明文件,亦未就房屋是否符合交付条件提出任何异议,而是在入伙确认单入伙物品资料签收表中签名确认收房,应视为上诉人放弃了查看相关符合交房条件证明文件的权利,并认可涉案房屋已具备约定或者法定的交付条件,同意接收涉案房屋。一审法院参照广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第32条之规定,以上诉人实际收房时间为依据,认定被上诉人不构成逾期交房并无不当,应予维持。三、上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效,根据广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金如何计算诉讼时效的批复之规定,购房人在实际交房或合同解除后,主张逾期交房违约金的诉讼时效从实际交房或合同解除之日起开始计算。本案中上诉人于2016年1月1日办理收楼手续,已实际收楼,本案诉讼时效应从2016年1月2日起开始计算,上诉人在2020年4月8日才向法院提起诉讼,要求被上诉人支付迟延交房违约金,上诉人的诉讼请求已明显超过三年,诉讼时效应予驳回。原审原告刘X向一审法院提出起诉请求：1、判令被告支付延迟交房的违约金（369209×3÷10000）×482=53387.6元人民币；2、诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾XXXX号房，总价369204元，被告应当在2016年1月1日前将经验收合格的商品房交付给原告。关于逾期交付违约责任，合同附件四补充协议第五条第九点约定：逾期在90日之内（含90日），自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收购房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内单方解除合同；该情形发生之日即视为出卖人已催告买受人行使解除权，如买受人逾期不行使的，则解除权消灭。买受人在解除权行使期限内解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），出卖人不再另行补偿买受人其他损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任。合同签订后，原告在合同约定的交付之日前付清了购房款369204元。被告于2015年12月15日取得皇庭湾天下花园190栋、195栋的《建筑工程竣工验收报告》。原告委托徐生珍于2016年1月1日办理收房，于2016年1月9日办理了装修申请。2017年4月27日，被告取得涉案商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年5月9日，成都华润燃气工程有限公司将涉案商品房所在小区三期管道燃气工程共计1258户拨交被告。因原告认为被告未按约定将符合交付标准的房屋，双方产生纠纷，原告遂于2020年4月28日诉至一审法院，提出如上诉讼请求。本案在审理过程中，经向大亚湾住房和建设规划局调取涉案“皇庭湾天下花园”190栋的《竣工验收备案表》和《建筑工程竣工验收报告》，显示皇庭湾天下花园（三期）竣工验收日期为2016年12月21日，竣工验收备案日期为2017年4月27日。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、收楼流程及购房所交各种款项的收据、皇庭湾天下花园190栋业主诉求书、大亚湾房管局接待群众来访登记表、房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、不动产权登记证书、工程竣工拨交单；被告提交的《转发关于印发的通知》、《商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0107）》、《商品房预售许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《入伙通知书》、EMS快递底单、入伙确认单及证据、入伙物品资料签收表、委托银行代收费合同、装修申请及验收表等证据以及本案的庭审笔录等证实，予以认定。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于房屋交付标准的问题。合同及合同补充协议约定涉案房屋交付标准为该商品房经验收合格，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，即交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故涉案房屋的交付应以备案为最低交付条件。关于原告可否主张逾期交房违约金的问题。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。涉案商品房于2017年4月27日才取得《竣工验收备案表》，被告于2015年12月19日通知原告收房，原告已在合同约定的交付期限内于2016年1月1日收楼，并于2016年1月9日申请装修。涉案商品房在交付时虽然不具备交付条件，但原告已同意接收了涉案房屋，交付后被告也完善了相关交付条件，因此，参照上述规定，对原告主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。若原告因此产生实际损失的，应另寻合法途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘X的全部诉讼请求。案件受理费567.35元，由原告刘X负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经上诉人申请，二审庭审时，本院准许证人李晓出庭作证。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本系列案的争议焦点是：被上诉人是否应承担逾期交房违约责任。具体评述如下：上诉人主张其收楼时涉案房屋并不具备交付条件，交房时间应认定为涉案房屋竣工验收备案之日，上诉人构成逾期交房。对此，本系列案上诉人均已在涉案房屋竣工验收备案前实际接收了涉案房屋，并申请装修，涉案房屋已转移占有，且交付后被上诉人也完善了相关交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，一审法院以上诉人实际收楼时间作为涉案房屋交付时间，认定被上诉人不构成逾期交房，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费用,经核准,均由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 丁晓鹏二〇二一年三月二十五日书记员 叶秀婷