湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终269号上诉人（原审被告）：湖南三建天易房地产开发有限公司。法定代表人：付强，总经理。委托诉讼代理人：方樊，湖南金州（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭江湾文化发展有限公司。法定代表人：刘国丽，执行董事。委托诉讼代理人：肖宁飞，湖南极点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省耀焜商业管理有限公司。法定代表人：付菊丽，执行董事。委托诉讼代理人：文香艳。上诉人湖南三建天易房地产开发有限公司因与被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司、湖南省耀焜商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖南三建天易房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销湖南省湘潭县人民法院（2020）湘0321民初1785号《民事判决书》中第一、二项判决，改判由被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司承担本案全部违约金30万元。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定基本事实不清、证据不足、适用法律错误。《租赁合同》的签订主体为两被上诉人，上诉人并非合同当事人，根据合同相对性原则，合同违约责任应由被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司承担。上诉人与被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司之间虽然是委托关系，但被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司未做尽职调查，在被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司尚未取得酷贝拉商标授权时就与其签订合同，合同中诸多重要条款未经上诉人书面认可，属于恶意串通，超越了代理权限，根据民法总则第一百六十四条：“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任”的规定，应当由被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司承担相应的合同违约责任。2、一审判决认定违约天数错误。根据两被上诉人签订的《商铺租赁交付确认书》，确认了商铺交付时间为2019年5月1日，计租日为2020年1月1日。被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司实际交付物业的时间为2019年6月19日，逾期交付时间应为50天，而非一审判决书认定的230天。3、被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司自身存在违约行为，无权主张违约金和赔偿损失。《租赁合同》第九条第2项约定了被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司应当将各种证照和酷贝拉的授权文件交由上诉人处备案，但其直至一审庭审中才向上诉人出示相关授权书原件，且授权书签订时间比《租赁合同》签订时间晚。在庭审过程中，被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司承认酷贝拉商标已被冻结，因此上诉人合理怀疑其无法取得相关授权文件，故迟延交付场地。综上所述，请求二审法院判如上诉所请。被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司辩称：《租赁合同》第二项、第四项有明确约定商铺交付时间是2018年11月1日之前，交付确认书所写的交付时间为2019年5月1日，这个时间实际是起租日，由于场地大，双方约定了六个月的装修期限。答辩人取得了酷贝拉公司的合法授权，并向被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司提交了各种证照和授权文书的复印件进行备案，同时《租赁合同》中没有对授权书和相关文件提任何要求，其中第九条和第二项只是要求答辩人提交政府部门颁发的各种证件备案。综上，上诉人的上诉请求没有事实和证据支持，请求依法驳回。被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司辩称：答辩人并非合同当事人，答辩人与上诉人是运营关系，所有合同都经上诉人审批，答辩人不承担任何连带责任，运营合同中明确约定所有的收取费用都上缴给上诉人。在与被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司签订合同之前，答辩人邀请上诉人到酷贝拉总公司调研，并且查询了酷贝拉公司所有相关证照，上诉人认为答辩人未尽职调查的理由不成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。湘潭江湾文化发展有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告湖南省耀焜商业管理有限公司、湖南三建天易房地产开发有限公司共同向原告赔偿因逾期交房的违约金1150000元；2、判令被告湖南省耀焜商业管理有限公司、湖南三建天易房地产开发有限公司因逾期交房给原告造成的人员工资、培训费、广告推广费、员工宿舍租金等经济损失870077元；3、判令被告湖南省耀焜商业管理有限公司、湖南三建天易房地产开发有限公司支付原告因追索债权产生差旅费、律师代理费80000元。4、本案诉讼费用全部由两被告承担。一审法院认定：被告三建公司系位于湘潭县××镇××路以南（天易江湾广场5、6栋商住楼）5-138的开发商及所有权人。2018年被告三建公司与被告耀焜公司下属湘潭县分公司签订了一份《天易江湾广场商业运营管理委托服务合同》，该合同注明：“委托项目名称：天易江湾广场，项目地址：湖南省湘潭市湘潭县××镇××路××路××，项目规模：委托的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房……，商业部分总建筑面积约77000平方米，车库使用面积约为18000平方米……。委托内容……，2、甲乙双方同意，甲方（三建公司）委托乙方（耀焜公司）独家代理招租、运营，本项目中全部甲方所有商业面积，并签订相关租赁即运营性合同……；委托模式……2、由甲方（三建公司）委托乙方（耀焜公司）服务性经营甲方的商业项目，委托乙方签订所有对外经营合同……；双方的委托期限为15年，自2018年7月10日至2033年7月9日止……。”2018年8月23日，被告三建公司出具了《委托责任书》，注明：“……现我公司同意湖南耀焜商业管理有限公司湘潭县分公司将天易江湾广场的部分商业出租给湘潭江湾文化发展有限公司，允许其在江湾广场开设店铺，并由湖南耀焜商业管理有限公司湘潭县分公司与其签订《租赁合同》，……面积为：2269.37平方米，租期为120个月……。”同时，被告三建公司与被告耀焜公司签订了一份《委托授权书》，注明：“委托人（三建公司）是位于中国湖南湘潭市湘潭县凤凰路以北、沿江风光带以南、杨柳北路以东、金霞美墅以西名为天易江湾广场（又名文体公园）的建筑物负一层的一部分，商铺编号为：101094、101095、101096、101097、101139、101140的物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属人，特授权受托人全权代理金霞出租，经营和管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判，2、以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同……5、代为签收、签发与物业租赁合同履行相关的信函、通知、传真、会议纪要等相关法律文件……，在此特向承租人确认：受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任，委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。”2018年8月29日，原告江湾公司与被告耀焜公司下属湘潭县分公司签订了一份《租赁合同》注明：“合同名称：酷贝拉欢乐园湘潭园租赁合同，租赁物业地址：湖南省湘潭县××路××路××路××，租赁的范围：天易江湾广场裙楼（5-6层）一层部分物业出租给乙方（江湾公司）用于经营儿童职业体验项目及相关业态,该房屋租赁建筑面积约2269.37平方米（其中套内面积约2171.22平方米）……合同期限，租期共计十年，即2018年5月起至2029年4月30日止……，起租日从2019年5月1日为租赁费用起算日……物业交付日期，甲方（耀焜公司湘潭县分公司）在2018年11月1日前将按附件5-1要求完工的物业交付乙方（江湾公司），由乙方对该物业进行装修，如逾期不能交付，本条约定的租赁，装修期根据逾期交付天数相应顺延，每逾期一天应补偿乙方经济损失0.5万元……。”2019年11月15日，被告耀焜公司湘潭县分公司向原告出具了《商铺租赁交付确认书》注明：“交付日期为2019年6月19日，计租日自2020年1月1日起。”原告于2019年11月18日在该交付确认书上加盖公章并注明：“实际物业交付时间为2019年6月19日，计租日需按我公司2019年11月12日工作联系函内容协商，违约赔偿后确定。”2019年7月30日，原告江湾公司向被告耀焜公司湘潭县分公司出具了一份《工作联系函》注明：“……就贵公司延期交房问题，经多次交涉，贵我双方一直未达成共识，根据合同约定贵司应于2018年11月1日之前将租赁场地交付我司进场施工……延期交付每逾期一天应承担我司0.5万元的经济损失……贵司已逾期交付211天，应承担1055000元……。”2019年11月12日，原告江湾公司向被告耀焜公司发出一份《工作联系函》注明：“……二、根据《租赁合同》第二条第4点约定，贵司自2018年11月2日至2019年5月31日，已延期交付211天，应由贵司承担的逾期金额高达1055000元，另按合同第十六条第2点约定贵司还须向我司支付违约金1000000元……。”2019年12月2日，原告江湾公司向被告耀焜公司湘潭县分公司发出一份《工作联系函》，该函要求：租赁物起租日为2020年1月1日，耀焜公司因逾期交付租赁物及违约金应赔偿2055000元等。被告耀焜公司湘潭县分公司于2020年3月22日向被告三建公司发出一份《关于酷贝拉租赁合同纠纷建议的报告》注明：江湾公司要求耀焜公司赔偿因逾期交付租赁房屋的违约金损失不低于130万元，希望三建公司尽快解决。2020年4月23日，三建公司向耀焜公司湘潭县分公司发出了《酷贝拉纠纷回复函》注明：“1、租赁合同签订的主体是耀焜公司与江湾公司，应自行处理……2、酷贝拉主张的逾期违约金额、合同违约金额、小组筹备费用等我司不认可；3、在我司交付房屋后，酷贝拉已经完全具备开业条件，迟迟未开业所造成的损失与我司无关。”另，被告三建公司已取得天易江湾广场5、6栋商住楼的不动产权，不动产权证号为：湘（2020）湘潭县不动产权第0××0号。2019年3月25日至2019年4月20日，天易江湾广场5栋、6栋商住楼已分户验收合格。2019年5月22日，天易江湾广场综合楼1-6栋及地下室通过消防验收。2019年5月29日，天易江湾广场综合楼1-6栋及地下室工程竣工验收合格。原告江湾公司以两被告逾期交付租赁房屋应支付违约金及赔偿损失为由，诉至法院。一审法院认为，原告与被告耀焜公司湘潭县分公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法、有效。被告耀焜公司湘潭县分公司未按照合同约定的期限向原告支付租赁房屋属违约行为，依法应承担支付违约金并赔偿具体损失的违约责任。因被告耀焜公司湘潭县分公司系被告耀焜公司下属分公司，其民事法律后果应由被告耀焜公司承受。被告耀焜公司与原告签订《租赁合同》系受被告三建公司的委托所致，故被告耀焜公司在被告三建公司委托授权范围所签订的《租赁合同》所产生的法律后果，符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，应由被告三建公司承担，对被告三建公司提出不是本案涉案合同相对人，不应承担责任的答辩主张，不予支持。原告提出请求法院判令两被告因逾期交房的违约金1150000元的诉讼请求，虽被告耀焜公司湘潭县分公司与原告签订的《租赁合同》第2条4项中约定每逾期交房一天应补偿原告经济损失5000元，被告三建公司提出违约金约定过高，应适当予以调整的答辩主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，故对被告三建公司的该项答辩主张，予以采纳，对原告的该项诉讼请求在原告实际损失范围内予以调整。原告请求两被告支付因逾期交房给原告造成的人员工资、培训费、广告推广费、员工宿舍租金等经济损失870077元的诉讼请求，因原告提供的员工工资发放表系自行制作，无相关员工的劳动合同及支付凭据，培训费用及收条均系原告自行制作，无相关支付凭据及培训机构的证明相佐证，员工宿舍租金系原告自行制作的收条，无相关租赁合同及支付凭据相佐证，广告推广费无相应合同及支付凭据相佐证，未被作为证据采信，且原告提出的上述损失属原告公司经营支出，应作为原告的经营成本，故原告的该项诉讼请求证据不足，不予支持。对原告前述违约金的诉讼请求，因原告实际损失证据不足，未得到支持，且原告未向两被告支付租金，无法确定原告的具体损失，故原告请求支付违约金的诉讼请求，应当依据双方当事人约定的逾期交付房屋每日5000元不超过30%范围内予以调整，因被告三建公司延期交付房屋达230日，故确定被告三建公司应向原告支付违约金为300000元。原告请求两被告支付因追索债权产生的差旅费、律师代理费80000元的诉讼请求，虽原告提供了《委托代理合同》及发票，但该费用在《租赁合同》中并未约定，亦非法定，且律师代理费不是因被告违约而必然产生的直接损失，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。被告三建公司提出被告耀焜公司与原告签订的《租赁合同》中的部分条款超越代理权的抗辩理由，因两被告系委托合同关系，不在本案审理范围之列，应另案处理，故对被告三建公司的该项抗辩理由，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告湖南三建天易房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告湘潭江湾文化发展有限公司支付因逾期交付租赁房屋的违约金300000元；二、驳回原告湘潭江湾文化发展有限公司对被告湖南耀焜商业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回原告湘潭江湾文化发展有限公司对被告湖南三建天易房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23600元，减半收取11800元，由原告湘潭江湾文化发展有限公司负担9440元，被告湖南三建天易房地产开发有限公司负担2360元。本院二审期间，被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司提交了三份证据：1、国家知识产权局商标局官网查询的酷贝拉商标9216553查询记录，拟证明该商标没有限制使用信息；2、国家知识产权局商标局官网查询的酷贝拉公司申报商标登记信息，拟证明酷贝拉相关商标注册了164项，该商标可以使用；3、岳阳酷贝拉欢乐园于2019年7月1日开业的相关新闻报道，拟证明酷贝拉商标在合同期间处于正常使用状态。上诉人湖南三建天易房地产开发有限公司对以上证据质证认为：对证据1、2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该两份证据只能显示酷贝拉商标的基本情况，在一审庭审过程中，湘潭江湾文化发展有限公司的代理人已经当庭承认酷贝拉商标已被冻结；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关。被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司对以上证据无异议。本院认为被上诉人湘潭江湾文化发展有限公司提供的三份证据不能证明酷贝拉商标现存状况，与本案无关联性。上诉人湖南三建天易房地产开发有限公司、被上诉人湖南省耀焜商业管理有限公司在二审中未提交新的证据。经本院审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，湘潭江湾文化发展有限公司在与湖南省耀焜商业管理有限公司签订租赁合同前，就明知湖南三建天易房地产开发有限公司与湖南省耀焜商业管理有限公司之间的委托关系，且双方签订的租赁合同是湖南省耀焜商业管理有限公司在受托范围内实施的法律行为，并没有超越授权范围，故相应的法律后果应由湖南三建天易房地产开发有限公司承担。湖南三建天易房地产开发有限公司未在租赁合同约定期限内交付租赁房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。一审判决认为双方约定的违约金过高，考虑以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定违约金为300000元，符合法律相关规定。综上所述，湖南三建天易房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人湖南三建天易房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 曾波毅审判员 田 晴二〇二一年三月三十一日书记员 谭 茜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；