上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初19204号原告：上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：朱谦，董事长。委托诉讼代理人：徐俐，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。被告：上海雕味餐饮有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈乃梅，经理。委托诉讼代理人：李献军，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春艳，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海芷涵投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈乃梅，经理。委托诉讼代理人：李献军，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春艳，上海宇钧律师事务所律师。原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司(以下简称瑞铂慧家公司)与被告上海雕味餐饮有限公司(以下简称雕味公司)，被告上海芷涵投资管理有限公司(以下简称芷涵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法于2017年8月7日，9月20日，2018年1月4日，4月27日，9月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐俐、沈华连，被告雕味公司、芷涵公司的共同委托诉讼代理人李献军、李春艳,刘东辉(后撤销委托)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞铂慧家公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认原告与被告雕味公司之间的《冠捷大厦房屋租赁合同》及《网络推广服务协议》于2017年6月22日解除；2、被告雕味公司立即将租赁房屋返还原告，并按租赁房屋租金、管理费双倍的标准支付自2017年6月23日起至实际归还并搬离房屋之日止的占用费、管理费；3、被告雕味公司向原告支付拖欠的2017年3月1日起至2017年6月22日止的租金人民币(币种下同)321,808元，并按照逾期应付款项的日千分之五支付逾期付款违约金直至付清拖欠租金之日止；4、被告雕味公司支付拖欠的2017年1月1日至2017年6月22日止的网络推广费225,440.30元，并按逾期应付款的日千分之五向原告支付逾期付款违约金直至付清款项之日；5、被告雕味公司支付拖欠的2016年8月10日至2017年6月22日止的管理费488,705.75元，并按逾期应付款的日千分之五向原告支付逾期付款违约金直至付清管理费之日止；6、被告雕味公司向原告赔偿损失1,890,708元(租金与推广费相加后乘以12个月的金额)；7、确认原告无需返还被告雕味公司支付的租金保证金、推广费保证金和管理费保证金共计489,943元；8、被告雕味公司向原告支付已经享用的装修期间的租金709,014元(自2016年7月1日至12月31日止)；9、被告芷涵公司对被告雕味公司的上述债务承担连带保证责任。诉讼过程中，增加一项诉请：要求被告雕味公司支付自2017年6月1日至2017年11月的水电费本金96,314.64元，滞纳金37,927.74元；自2017年7月至11月的燃气费(含公用事业单位收取的滞纳金)27,853.30元，被告芷涵公司对被告雕味公司的该债务同样承担连带保证责任。诉讼期间，原告将第三项诉讼请求中逾期付款违约金明确为按拖欠租金总额439,977元的每日千分之五,计算自2017年4月22日起至实际付清之日止；第四项诉讼请求中网络推广费的逾期付款违约金明确为按拖欠推广费总额225,440.30元的每日千分之五,计算自2017年4月22日起至实际付清之日止；第五项诉讼请求中管理费的逾期付款违约金明确为按拖欠管理费总额488,705.75元的每日千分之五,计算自2017年6月11日起至实际付清之日止。另，因2018年5月22日原告已自行收回租赁房屋，故房屋返还的请求不再主张。事实及理由：2016年6月21日，被告芷涵公司与原告瑞铂慧家公司签订《冠捷大厦房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)和《网络推广服务协议》(以下简称服务协议)，约定芷涵公司承租原告位于上海市闵行区申长路XXX号地下一层04、05室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日，装修期从2016年7月1日至同年12月31日，租赁期限内其中2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金标准为每月118,169元、推广费为每月39,390元，自2016年7月1日至10月1日的管理费每月38,850元，之后每月为58,275元。租金、推广费支付方式为先付后用，每2个月为一期支付一次，管理费除首期3个月一付外，之后每月支付一次，芷涵公司应于上一期届满日前10日向原告支付下一期租金及推广费和管理费。2017年4月25日，被告雕味公司、芷涵公司与原告瑞铂慧家公司签署租赁合同的《合同权利义务转让协议》，以及服务协议的《合同权利义务转让协议》，约定被告芷涵公司将其在租赁合同、服务协议中的权利义务自2017年4月25日起全部转让给被告雕味公司，并且芷涵公司同意对雕味公司因履行租赁合同和服务协议对原告所负的一切债权债务承担连带保证责任，保证期至2021年6月30日。租赁期间，雕味公司拖欠租金、推广费、管理费数月，经原告多次催缴，均置之不理。鉴于雕味公司严重违反租赁合同和服务协议约定，故原告于2017年6月22日向雕味公司发送了书面《解约函》(同时抄送芷涵公司)，通知雕味公司于2017年6月22日解除双方的租赁合同、服务协议，并要求雕味公司办理退场手续、付清欠费，否则原告将根据租赁合同、服务协议约定追究雕味公司违约责任。但被告雕味公司未能如期办理返还手续，并支付欠费。截止合同解除日(2017年6月22日)，被告雕味公司已累计拖欠原告租金439,977元、推广费225,440.30元、管理费488,705.75元。雕味公司长期拖欠租金、推广费的行为给原告造成了巨大的损失，已经构成根本违约，原告解除租赁合同、服务协议并追究其违约责任于法有据，同时被告芷涵公司应对雕味公司的付款等义务承担连带责任。故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。诉讼过程中，因雕味公司未能办理退场手续，交还房屋，原告为减少损失，于2018年5月22日自行收回了房屋，故返还租赁房屋的诉请不再主张，对房屋占用费和管理费的请求计算至2018年5月22日止。另，因为雕味公司拖欠水电费和燃气费，原告已经代其向燃气公司缴纳燃气费，水电费已由物业公司发出催款通知。原告提起本案诉讼后，雕味公司支付了部分拖欠的租金，原告现主张的租金金额中已经扣除该款项。被告雕味公司辩称，不同意解除租赁合同。接收涉案房屋是在2016年8月13日，并非是7月1日，装修免租期应该相应的顺延。且在原告起诉后，陈乃梅(两被告公司法定代表人)支付了19万元的租金。原告诉请要求的按照每日千分之五的标准主张违约金，显然过高，超出司法解释规定的最高标准，应该予以调整，且原告无法证明损失。关于物业管理费与租金也应该从房屋交付之日起算，不应该从2016年7月1日起计算。雕味公司已经支付了从2016年8月10日起至10月的管理费71,100元。之后没有支付管理费是因为开年会时，开发商提出物业管理费应该直接支付给万科物业公司或大房东。对于物业管理费，雕味公司是愿意支付的，但要先解决油烟排放的问题，只要解决好油烟问题，被告愿意支付扣除相应损失后的管理费，且物业管理费的违约金标准为日千分之五也过高。原告要求赔偿相当于12个月租金加推广费的损失，与主张的违约金矛盾，没有依据。如果法院判决解除合同，保证金应当予以退还。此外，原告还没有给被告广告位，店招无法进行，严重影响了正常的招租和经营，且商场开业后一直没有达到70%的商铺开业，人流量不足，影响了被告的经营活动。还有供电问题，电量增容需求一直无法满足，最后被告只得自己垫付十几万元得以完善。最关键的是，商场整体消防存在问题，导致被告雕味公司因此被罚款5万元，而雕味公司经营的美食广场消防是没有问题的。据此，原告不存在行使合同解除权的依据，一是消防验收在2017年3月30日才完成，在这之前，涉案房屋是无法正常经营的，租金支付应往后顺延。二是涉案商铺在2017年11月17日被停水停电，之后没有恢复供应，一直停到现在，停水停电期间的租金应该予以免除。原告还将大门关闭至今，导致被告雕味公司无法继续使用租赁房屋，是原告方的违约行为导致无法继续履行合同。自2017年11月7日后，被告雕味公司未再收到小商户的租金。关于水、电、燃气费的问题，燃气是被告芷涵公司开通的，户名也是芷涵公司，燃气费有拖欠，应当是直接向燃气公司支付；水电费，应向万科物业公司缴纳，而不是向原告支付。租赁期间，物业公司通知被告每月电费缴纳金额严重超出租赁商铺中每个小商户分别计费的总金额，被告就此向物业公司提出过异议，物业公司表示会复核后多退少补，自2017年6月起的水电费被告确未支付。关于网络推广服务协议的诉请，和涉案租赁合同无关，租赁合同与服务协议是两个独立的合同，不是两个互为条件的合同。被告仅仅就该协议支付了定金，没有支付其他费用，原告也没有提供相应的服务。同意解除服务协议，但如果要构成违约，也应是原告违约并应该向被告支付违约金。原告称服务费用属于租金的一部分不能成立，且原告也未提供推广服务。被告芷涵公司辩称，同意被告雕味公司的答辩意见。对于原告瑞铂慧家公司要求芷涵公司承担连带保证责任的诉请，前提要有连带合同的存在，芷涵公司已经退出了主合同，故不承担主合同义务，只承担从合同义务。按照转让合同约定，担保从合同签订之日起成立，保证期限需要到2021年，该转让合同是保证合同，不是债务加入。被告芷涵公司是否需要承担连带保证责任，由法院确认。经审理查明，2016年6月21日，原告瑞铂慧家公司(出租方，签约甲方)与被告芷涵公司(承租方，签约乙方)签订《冠捷大厦房屋租赁合同》(合同编号：GJ-ZXXXXXXXXXX)，约定上海市闵行区申长路XXX号地下一层04、05室物业(附件一平面图阴影标示部分)的管理方经所有权人同意已将该物业租赁给甲方进行经营，包括但不限于自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等事项。甲方作为上述涉案房屋(预测建筑面积为1295㎡。)的转租方与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该物业作为经营美食广场使用，经营的品牌/商标/字号为“新食代”，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方应于本合同签署前向甲方提供身份证明文件如身份证、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、法定代表人身份证等，如经营业态为餐饮业、娱乐业等特许行业，还需提供食品卫生许可证、特种行业许可证、品牌授权书、商标使用许可证等相关合法经营的证明文件。租赁期自2016年7月1日起至2021年6月30日止。装修期自2016年7月1日起至2016年12月31日止。装修期内，乙方无须支付该房屋租金，但应支付进场日起发生的管理费、水、电等公用事业费、空调费、垃圾清运费等各项费用。乙方应自装修期满之次日起向甲方交纳该房屋租金。2016年7月1日至2017年6月30日的日租金为3元/㎡，月租金为118,169元，年租金为1,418,025元；2017年7月1日至2018年6月30日的日租金为3.50元/㎡，月租金为137,864元，年租金为1,654,363元……乙方应按每2个月支付租金，先付后用。首付2个月租金236,338元,乙方应当于本合同签署当日支付给甲方。如果计租日是该月第1日，则首付租金应付至计租日开始第2个月的月底，如果计租日不是该月的第1日，则计租日当月的租金按实际天数计算，首付租金应付至计租日开始第3个月的月底。除首付租金外，乙方应在每2个月届满日的前10日向甲方支付下2个月的租金。甲乙双方约定，租赁保证金为相当于租赁期内月租金的2倍，以保证乙方履行本合同之条款。乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金236,338元。租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或其他乙方应付费用，有权扣减因乙方退场(包括提前解除或终止本合同)未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用……若乙方逾期15日仍未足额缴纳租赁保证金的，则甲方有权提前解除本合同，且甲方有权将该房屋出租予任何第三方而无需通知乙方。无论甲方是否提前解除本合同，乙方均应按租赁保证金数额的双倍向甲方支付违约金，且甲方有权将乙方已支付的定金或其他任何款项冲抵违约金，若因乙方该等行为令甲方遭受的损失超过违约金部分的，超过部分乙方还应据实赔偿。租赁期内，该房屋的管理费为每月每平方米45元，月管理费为58,275元，2016年7月1日至2016年10月1日，管理费为每月每平方米30元，月管理费38,850元，租赁期间由乙方承担并按期向甲方交纳。管理费自该房屋交付日起计算，除首期3个月管理费外，每1个月为一期支付一次，先付后用。首期3个月管理费乙方应于该房屋交付日前支付于甲方，之后每期管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期管理费。为确保乙方按约定支付管理费，乙方须按照物业服务企业制定的标准(相当于3个月管理费)于该房屋进场日前向甲方支付管理费保证金。乙方应按公用事业单位或物业服务企业指定的期限和方式，缴纳税费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该房屋内使用设施的费用包括额外空调费(若有)、电话初装及使用费和有线电视开通费(若有)等。上述费用(除水费、电费)自进场日起，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位；自进场日起，水费、电费由物业服务企业统一收取并代为支付。甲乙双方约定，进场日暂定为2016年6月30日。甲方有权根据冠捷科技大厦工程进展情况，在前述约定进场日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或补偿。如因甲方问题延后进场，装修期应顺延。乙方应在进场日前根据甲方或物业服务企业的要求向指定账户支付装修押金。装修期间产生的建筑垃圾清运费等与装修有关的费用，由乙方承担。乙方应于装修期届满之次日2017年1月1日开始营业。若乙方须提前开业，则须提前3个工作日书面通知甲方，经许可，乙方可提前开业。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该房屋恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份返还表格或类似文件。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权通知物业服务企业停止向该房屋提供水、电、燃气及其他相关物业管理服务，并按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任。甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方应当依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作……从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止(或解除)日以前租金、管理费标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费，并承担公用事业费及其他相关费用，同时应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引致的一切损失。乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助。若乙方未能及时取得批文而导致不能正常开业或经营的，由乙方自行承担责任，且乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金。合同还约定，租赁期内，除出现本合同约定的情形或法律规定的情形或双方另行协商一致外，甲方不得擅自解除本合同。若有违反，甲方应赔偿乙方所遭受的损失。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租赁标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及/或免租期期间之租金；B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(若有)；C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；D、除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失。上述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积到1个月或以上的；B、乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的……L、乙方严重违反、不履行法律规定或本合同约定的义务，经甲方书面通知后仍未改正的。合同中乙方还确认，租赁期限内，该房屋也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知等书面文件张贴于该房屋的门窗或墙面上。该等通知等书面文件已经张贴即视为已经向乙方送达了，并视为乙方已经知悉。同日，原告瑞铂慧家公司(甲方)与被告芷涵公司(乙方)又签订了《网络推广服务协议》(合同编号：GJ-TXXXXXXXXXX)，鉴于乙方承租涉案房屋，甲方有意开发“慧持家”(暂定)O2O平台【包括手机客户端、Web网站以及微信平台，简称“慧持家”】，并自建物流配送体系，解决用户“最后一公里”的难题，整合线上用户资源和线下商家(通过注册慧持家获得商家管理功能的实体经营管理者)资源，可为乙方提供线上展示、销售、预订等网络推广服务。双方就网络推广服务事宜约定，甲方有权利用慧持家(暂定)网站及其它系统等网络为乙方经营提供推广服务，为努力提升推广服务效果，甲方有权开发新系统、新网站及新的APP软件等为乙方提供多形式推广服务，并有权在现有技术上进行不时调整，以维护整个网络平台的正常运行。因乙方承租该房屋后需完成装修后开始营业，故租赁合同约定的装修期内应向甲方提供乙方商户标识、品牌、经营的商品或服务信息、能承受的让利幅度及甲方需要的其他信息和资料，以便甲方纳入整体推广活动中。乙方应于租赁合同约定的装修期满后，自实际计租日起支付推广费，自2016年7月1日起至2021年6月30日的每月推广费为39,390元。推广费采取先付后用的原则，按每2个月支付，首期推广费78,780元乙方应于2016年10月1日前支付给甲方，除首期推广费外，乙方应在每2个月届满日的前10日向甲方支付下2个月的推广费。为确保乙方按约定支付推广费，乙方须于2016年10月1日前向甲方一次性交付相当于2个月推广费保证金78,780元。乙方逾期支付推广费等本协议约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。乙方逾期支付推广费超过30日，甲方停止推广服务的，乙方仍应按本协议约定支付推广费，甲方有权根据租赁合同约定与乙方解除租赁合同(包括本协议)并追究乙方违约金责任。因乙方原因导致本协议解除的，除承担推广费、迟延付款违约金等费用外，还应支付一次性违约金不低于12个月的推广费。本协议期限与租赁合同中约定的租赁期限相同。本协议是租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力。上述租赁合同和服务协议签订后，被告芷涵公司向原告瑞铂慧家公司支付了首期租金236,338元，租赁保证金236,338元(含签约前支付的定金50,000元)，管理费保证金174,825元及部分首期管理费。2016年7月19日，原告向芷涵公司移交了涉案房屋，《商铺移交现状确认》载明玻璃门窗、上下水管、消防喷淋、烟感均完好。芷涵公司接收房屋后遂进行装修，并转租他人开展餐饮经营。嗣后，原告瑞铂慧家公司提供慧持家APP系统为涉案房屋内经营餐饮的商户用以商业推广和结算服务。2017年4月25日，原告瑞铂慧家公司(甲方)与被告芷涵公司(乙方、转让方)、雕味公司(丙方、受让方)签订《合同权利义务转让协议》，约定乙方同意向丙方无偿转让租赁合同(甲乙双方签订的《冠捷大厦房屋租赁合同》)的全部权利和义务，丙方同意完全受让租赁合同的全部权利和义务。本协议签订后，丙方将取代乙方成为租赁合同新的承租方当事人，依法和依约享有租赁合同项下的全部权利和义务。丙方基于履行租赁合同对甲方所负的一切债权债务，由乙方承担连带责任保证，保证期至2021年6月30日止，乙方已支付给甲方的保证金、押金等费用，甲方概不退还，视同乙方直接转移给丙方。当日，原告与被告芷涵公司、雕味公司另签订了关于《网络推广服务协议》的《合同权利义务转让协议》。2017年6月22日，原告瑞铂慧家公司向被告雕味公司的合同约定通讯地址及涉案房屋所在地寄送《解约函》，称雕味公司拖欠租金、管理费、推广费，原告已多次催缴并进行协商，但雕味公司仍未支付，截止发函之日，尚欠2017年3月1日至2017年6月30日租金472,676元，2016年7月20日至2017年7月19日的物业管理费541,233.08元，2017年1月1日至2017年6月30日的推广费236,340元，鉴于此，雕味公司长期拖欠租金等行为，给原告造成了巨大的经济损失，已构成根本违约，特此通知雕味公司：一、合同自2017年6月22日解除；二、请雕味公司按照合同约定办理退场手续(结清水电煤等所有费用)，搬走放置于租赁区域内的一切在不损害原告整体租赁区域结构、功能与安全前提下可移动的属于雕味公司的一切物品。否则，租赁区域内所有物品原告有权自行做任何处理。同时付清所有未付租金、管理费和推广费等所有费用；三、雕味公司支付的保证金依据合同约定不予退还；四、若雕味公司未能在上述时限内与原告办理退场手续完成全部撤场相关事宜，并付清上述费用的，原告将保留提出如下违约赔偿要求的权利，1.雕味公司应按照合同确定的租金及管理费标准的2倍支付自合同解除之次日起至该物业返还原告并实际办妥交接手续之日止的占用费、管理费；2.按合同标准支付相当于雕味公司已享用的装修期及/或免租期间的租金；3.补足已经享用的租赁期间的减、免的租金额；4.按逾期应付款项的日千分之五标准向原告支付逾期利息；5.保证金没收，并按12个月租金和12个月推广费的标准赔偿给原告造成的损失；6.合同约定的其他违约责任。2017年6月25日，寄送至租赁房屋的《解约函》由雕味公司法定代表人签收。被告雕味公司收到上述解约函后未付清拖欠款项，亦未退场，原告瑞铂慧家公司遂以诉称事由起诉至法院。诉讼过程中，2017年10月25日，原告向涉案房屋内承租经营的小商户张贴送达《告知函》，称因被告芷涵公司长期拖欠租金、管理费和推广费的行为给原告造成了巨大的经济损失，已构成根本违约，原告已向芷涵公司送达解约函解除双方的合同，故告知各商户，芷涵公司已无权继续占用该物业转租及/或分租。同年11月17日租赁场所内的美食广场停电，卷帘铁门关闭，承租经营的小商户停止经营。2018年5月22日，原告自行收回了全部租赁房屋。另查明，2015年4月21日，涉案房屋所在上海冠捷科技总部大厦项目(地上**、地下**)消防验收合格，取得上海市消防局出具的《建设工程消防验收意见书》；同年9月29日，该建设项目取得建设工程竣工验收备案证书。2017年3月30日，上述上海冠捷科技总部大厦B1-B2公共区域内装修工程项目消防验收合格。2017年4月26日，被告雕味公司因所在的本市闵行区申长路XXX号地下1层04、05室未经消防安全检查擅自投入使用，违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，被上海市闵行区公安消防支队决定处以责令停止使用，并处罚款50,000元。同年，被告芷涵公司就申长路XXX号地下1层04室取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。以上事实,由原告瑞铂慧家公司提供的《冠捷大厦房屋租赁合同》、《网络推广服务协议》、《合同权利义务转让协议》、《解约函》及快递寄件联和查询单、芷涵公司出具给刘东辉的《委托书》、刘东辉的银行卡及签购单、《冠捷大厦租户进场装修交房通知单》、慧持家APP截图及商户周结算表、催款通知书、燃气费发票、建设工程竣工验收备案证书及工程明细表、消防验收意见书，被告雕味公司提交的收据发票、银行流水单、行政处罚决定书、消防安全检查合格证、张贴于租赁场所的《告知函》照片等证据及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告瑞铂慧家公司与被告芷涵公司签订的《冠捷大厦房屋租赁合同》及《网络推广服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告雕味公司根据与瑞铂慧家公司、芷涵公司订立《合同权利义务转让协议》，依约受让租赁合同及服务协议中芷涵公司的权利义务，应当按约履行合同义务。雕味公司作为承租人，依约按时支付租金等费用系其基本的合同义务。根据双方的租赁合同约定，乙方应每2个月支付租金，先付后用，除首付租金外，乙方应在每2个月届满日的前10日向甲方支付下期租金。逾期不支付租金、管理费、公用事业费等应付费用累计达到1个月或以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋。现查明至2017年6月22日原告发解约函时，雕味公司拖欠租金已累计逾1个月以上，且另有拖欠管理费、水电费等情形，故原告的合同解除条件成就，据此发函解除租赁合同，符合合同约定。原告的解约函根据快递单查询可知已于2017年6月25日送达被告雕味公司法定代表人，故双方的房屋租赁合同应认定于2017年6月25日解除。双方签订的网络推广服务协议是基于双方的租赁关系而订立，网络推广的服务内容也是围绕承租人的经营活动所展开，且服务协议也明确约定该协议是租赁合同不可分割的组成部分，故原告要求一并解除服务协议的主张亦应成立。对于雕味公司认为租赁房屋实际交接在2016年8月13日，故租金起算应予顺延，加之商场内的消防验收直至2017年3月30日才通过，租金亦应延后起算，因此雕味公司不存在租金拖欠的违约情形的抗辩意见，本院认为，芷涵公司于2016年7月19日签署了进场装修交房通知单，该通知单载明了房屋基本状况完好，符合交付条件，应当视为出租人已实际交付租赁房屋，雕味公司主张2016年8月13日接收房屋不能成立。而关于房屋消防的问题，虽然涉案租赁房屋所在冠捷大厦B2-B1公共区域的装修工程于2017年3月30日通过消防验收，但被告并未能证明该消防验收对其经营活动的影响，也没有证据证明在租赁期间就此问题曾向出租方进行交涉，且本院还注意到，2017年5月，闵行区公安消防支队核发的B104室商铺消防安全检查合格证的对象是被告芷涵公司，消防安全责任人是被告法定代表人陈乃梅，亦可以看出就涉案租赁房屋投入经营使用前取得消防部门的核验，被告应自行负责，因此就被告认为租赁房屋存在消防问题影响其正常经营的辩解不予采纳。合同解除后，承租人应当依约交还房屋，雕味公司虽称在2017年11月已失去对租赁房屋的控制权，但其转租的诸多餐饮小商户仍未搬离租赁场所且部分继续经营，应视为涉案租赁房屋继续由被告占有使用，原告基于此在2018年5月22日自行收回房屋符合合同约定。对于原告瑞铂慧家公司主张的租金、使用费、管理费、公用事业费等费用，雕味公司应当按约支付。一、拖欠的租金金额：合同约定租赁房屋的进场日为2016年6月30日，2016年7月1日起至2016年12月31日为装修期，装修期内承租人无须支付租金，租金自2017年1月1日起算。现查明原告实际于2016年7月19日向芷涵公司交付房屋，原告虽称早已书面通知承租人接收房屋，系承租人自身原因未能办理交接，但未提供证据证明，故本院认为租赁房屋迟延交付的责任在于原告，承租人的装修期应认定自2016年7月20日起，故租金起算日亦应相对延后，即自2017年1月20日起。根据原告提供的付款明细可以看出雕味公司共计已支付租金354,507元，据此，至2017年6月25日合同解除之日止，雕味公司共计拖欠租金614,155元-354,507元＝259,648元。二、自合同解除之次日起至原告收回房屋之日的使用费：租赁合同中约定提前解除当日起直至办妥交接手续或原告收回房屋之日止，雕味公司须双倍支付占用费、管理费。故自2017年6月26日起雕味公司应按合同标准的两倍，即2017年6月26日至6月30日的月租金为118,169×2＝236,338元，2017年7月1日至2018年6月30日的月租金为137,864×2＝275,728元。然而2017年11月17日，原告对租赁场所采取了断水断电等限制经营使用的措施，导致部分实际承租的小商户停业，因此自2017年11月17日起至原告自行收回房屋的2018年5月22日的房屋使用费本院确定按原合同租金标准计付。因此，自2017年6月26日至2018年5月22日的房屋使用费为(598,076×2)元+899,704元＝2,095,856元。三、拖欠的物业管理费：雕味公司辩称物业管理费应开发商的要求需直接支付大房东或物业公司，但没有提供相应证据，也不符合合同约定，难以采信，而所谓油烟问题，雕味公司既没有明确具体内容，也未提供证据证明，故其辩解不能成立，雕味公司应按合同约定向原告支付自2016年7月20日起的物业管理费。对于合同解除后的管理费和2017年11月17日之后的管理费标准，同上所述，亦应按双倍标准及原合同标准计付，故自2016年7月20日至2018年5月22日的应付物业管理费共计为594,405元＋(256,410×2)元＋380,730元＝1,487,955元。根据原告提供的付款凭证及明细，雕味公司已付物业管理费共计125,550元，故雕味公司共计拖欠物业管理费1,362,405元。四、关于雕味公司拖欠的水、电、燃气费：租赁合同约定，承租人根据相关付费通知直接支付于公用事业单位，自进场日起，水费、电费由物业服务企业统一收取并代为支付。租赁期间，雕味公司按通知将水电费交付给物业公司，现原告在尚未代付的情况下要求雕味公司向其支付拖欠水电费及滞纳金没有依据，本院难以支持；然而自2017年7月至11月的燃气费(含公用事业单位收取的滞纳金)27,853.30元，原告已代为向公用事业单位缴付，雕味公司理应向原告支付。五、关于网络推广费：原告主张至2017年6月22日止的推广费225,440.30元，符合合同约定，被告雕味公司认为原告没有提供网络推广服务，不应支付推广费的辩解，本院认为，根据已查明事实可知，原告于租赁期内提供慧持家APP系统为涉案房屋内经营餐饮的商户用以商业推广和结算服务，符合合同约定的服务内容，雕味公司应当按约支付对应的推广费，对其上述辩解，不予采纳。房屋租赁合同和网络推广服务合同因被告雕味公司拖欠租金的违约行为而解除，雕味公司应当按约承担违约责任。关于被告雕味公司认为原告诉请的违约责任存在重复主张和标准过高的意见，本院认为，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。再查涉案租赁合同中对于承租人的违约责任约定：A、按本合同租赁标准支付已经享用的装修期或免租期的租金；B、补足租赁期间的减、免的租金额(若有)；C、按逾期应付款项的日千分之五的标准支付逾期利息；D、除已支付的保证金被全部没收外，另按12个月租金的标准一次性赔偿违约行为给出租人造成的损失。网络推广服务合同中约定，“乙方逾期支付推广费等本协议约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金……乙方违反本协议其他约定的，甲方有权暂停提供推广服务，但并不免除也影响乙方按本协议支付全部推广费的义务，且甲方有权按租赁合同第20.4条约定及其他相关或类似约定追究乙方违约责任……因乙方原因导致本协议解除的，除承担推广费、迟延付款违约金等费用外，还应支付一次性违约金不低于12个月的推广费。”可以看出合同中对承租人的违约责任约定了诸多违约金及损失赔偿条款，总和上述所有违约责任条款的违约金显然过高于出租人的实际损失，被告雕味公司要求减少违约金的意见应予采纳。据此，对原告主张的租金、推广费及管理费逾期付款违约金的计算标准本院分别调整为，租金逾期付款违约金按拖欠总额259,648元的每日千分之二的标准计算自2017年4月22日(最后一期租金的付款期届满之次日)起至实际付清之日止；推广费逾期付款违约金按拖欠总额225,440元的每日千分之二的标准计算自2017年4月22日(最后一期推广费的付款期届满之次日)起至实际付清之日止；管理费逾期付款违约金按拖欠总额488,705.75元的每日千分之二的标准计算自2017年6月11日起至实际付清之日止。对于原告要求补足的装修期间租金709,014元，系原告基于双方长期的租赁关系而给予被告的优惠，现租赁合同在被告雕味公司因拖欠租金而起租一年后即解除，对装修免租期间的租金损失，原告要求被告给付应予支持。关于原告要求雕味公司支付相当于12个月租金和推广费的损失赔偿请求，结合原告主张的上述违约责任，综合考虑原告的实际损失，预期利益等因素，本院酌定雕味公司支付原告解约损失赔偿472,677元。关于原告要求不予返还租赁保证金、推广费保证金和管理费保证金的诉讼请求，本院认为，上述保证金的缴付系为担保承租人在租赁期间按时足额支付各项费用，合同亦约定在承租人拖欠费用的情况下，可从相应保证金中予以抵扣，原告现要求没收保证金亦属主张合同解除违约责任，与前述解约赔偿金存在重复，故本院不予支持。上述保证金可用于抵扣雕味公司拖欠的租金、管理费、推广费等费用。根据原告与被告芷涵公司、雕味公司签订的《合同权利义务转让协议》约定，芷涵公司对雕味公司基于履行租赁合同和网络推广服务协议产生的一切债务承担连带保证责任，故原告要求芷涵公司对雕味公司所负的上述付款义务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司与被告上海雕味餐饮有限公司就上海市闵行区申长路XXX号地下一层04、05室房屋订立的《冠捷大厦房屋租赁合同》及《网络推广服务协议》于2017年6月25日解除；二、被告上海雕味餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司支付至2017年6月25日止的租金225,440元，自2017年6月26日至2018年5月22日止的房屋使用费2,095,856元，并以225,440元为本金，按每日千分之二的标准支付自2017年4月22日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；三、被告上海雕味餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司支付至2018年5月22日的物业管理费1,362,405元，并以488,705.75元为本金，按每日千分之二的标准支付自2017年6月11日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；四、被告上海雕味餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司支付至2017年6月22日止的推广费225,440.30元，并以225,440.30元为本金，按每日千分之二的标准支付自2017年4月22日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；五、被告上海雕味餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司支付自2017年7月至11月的燃气费27,853.30元；六、被告上海雕味餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司支付解除合同赔偿金472,677元；七、被告上海雕味餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司支付自2016年7月20日起至2017年1月19日止装修期间的租金709,014元；(被告上海雕味餐饮有限公司已支付的租赁保证金、管理费保证金、推广费保证金共计489,943元，可用于抵扣被告上海雕味餐饮有限公司上述第二至第七项的应付款项。)八、被告上海芷涵投资管理有限公司对被告上海雕味餐饮有限公司的上述第二至第七项付款义务承担连带保证责任；九、驳回原告上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计23,279.49元，财产保全费5,000元，合计28,279.49元，由被告上海雕味餐饮有限公司、被告上海芷涵投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐寨华二〇一八年十二月七日书记员  李 震附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。