北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初26704号原告（反诉被告）：刘睿祺，男，1994年2月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖（原告之母），北京首钢房地产开发有限公司主任工程师，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：韩肖敏，女，1955年6月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，北京市华泰律师事务所实习律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市东城区。第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园创远路36号院8号楼1层A区。法定代表人：闫博，总经理。委托诉讼代理人：马燕凯，北京伟嘉安捷投资管理有限公司法务专员。原告（反诉被告）刘睿祺与被告（反诉原告）韩肖敏、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、第三人北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘睿祺及其委托诉讼代理人周雷、王颖，韩肖敏及其委托诉讼代理人张禹、夏雪，我爱我家公司的委托诉讼代理人王达，伟嘉安捷公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘睿祺向本院提出诉讼请求：1、判令解除我和韩肖敏于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，并解除原被告双方与我爱我家公司于2017年3月12日签订的《居间服务合同》及原被告双方与伟嘉安捷公司于2017年3月12日签订的《履约服务合同》；判令韩肖敏返还我购房定金20万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月1日起，至实际返还上述款项之日止）；2、诉讼费用由韩肖敏负担。事实和理由：2017年3月12日，我与韩肖敏在我爱我家公司居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，合同约定韩肖敏将位于北京市海淀区皂君东里x号楼x层x门x号的房屋出售给我，合同成交总价为人民币579万元，其中贷款金额为300万元。合同签订当日，我即向韩肖敏支付购房定金20万元。2017年3月24日，国家相关部门出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》。该《通知》明确规定：对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。而我为清华大学在读研究生，且经住建委、银行核实，应按照二套房贷政策执行。该《通知》规定的出台，导致我需要支付的首付款陡然大幅度增加，增加的金额应该在100万元左右，使我根本无法再凑齐这些费用来继续履行合同。我曾找韩肖敏沟通解除合同的事宜，并于2017年3月31日向韩肖敏提出解除合同，但均被韩肖敏明确拒绝。按照双方之间的合同约定及相关规定，我们双方之间的合同应予解除。同时，由于政策出台原因不可归责于双方，韩肖敏应将收取的购房定金返还给我。为维护我的合法权益，特提出诉讼。韩肖敏辩称，我与刘睿祺于2017年3月12日经第三人我爱我家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定我将名下位于北京市海淀区皂君庙东里x号楼x层x门x号房屋出售给刘睿祺。双方约定涉案房屋总价款为579万元，刘睿祺应于合同签订当日向我支付定金20万元，2017年4月30日通过资金存管向我支付97万元，同日通过资金监管向我支付162万元，剩余300万元刘睿祺通过商业贷款的方式向银行申请。合同签订当日，刘睿祺向我支付了定金20万元。在合同履行过程中，我一直积极履行合同义务，并多次催促刘睿祺及第三人尽快履行合同项下的义务。但是刘睿祺却迟迟拒绝提供收入证明，以至于至今未向银行申请贷款。2017年4月4日，我通过EMS快递的方式向刘睿祺邮寄了《催告函》，催促其尽快依照合同约定履行其义务。2017年5月15日，我委托北京市华泰律师事务所张禹律师向刘睿祺及第三人通过EMS快递的方式邮寄了《律师函》，再次催告刘睿祺及第三人尽快办理贷款手续并进行首付款交接。刘睿祺收到《律师函》后未作任何回复。2017年5月24日，我及张禹律师分别向刘睿祺邮寄了《解除合同通知书》，刘睿祺于2017年5月25日收到了上述《解除合同通知书》，故双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年5月25日解除。因刘睿祺未按照合同约定支付购房款，已构成根本违约，我已行使约定解除权。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（二）款，刘睿祺应于2017年4月30日通过资金存管向我支付97万元，同日通过资金监管向我支付162万元；根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（二）款2：乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定；第十一条（一）：如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按照成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日起退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如乙方付款不足以抵扣，乙方应于解除合同之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。在上述过程中，刘睿祺经我多次催告仍拒绝履行合同约定的付款义务，逾期10日，已构成根本违约。我通过书面方式行使了约定解除权，该通知已于2017年5月25日到达刘睿祺一方。本案不属于《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》所调控的范围。刘睿祺在起诉状中称“……2017年3月24日，国家相关部门出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，该通知明确规定，对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。而原告为清华大学的在读研究生，且原告也已经与住建委、银行等相关政府部门核实得出结论，这种情况应按照二套房贷政策执行……”而本案实际上不应适用该通知。在双方签订合同之初，第三人已就贷款政策明确告知刘睿祺，作为借款人其必须提供收入证明，而刘睿祺当即承诺其有正式工作，可以出具收入证明，满足贷款条件。在此情况下，双方才签订了本案涉及的合同。而在合同履行过程中，刘睿祺又称其无法出具收入证明，若其所述为真实，那么不论该通知是否出台，他都无法完成贷款。其在合同签订之初便存在恶意隐瞒，应承担违约责任。综上所述，刘睿祺的诉讼请求缺乏事实理由和法律依据，其主张判令解除合同并返还定金的诉讼请求于法无据。我方请求法院依法驳回其诉讼请求，维护我方的合法利益。同时，基于上述事实理由，我方提出反诉，反诉诉讼请求：1、请求法院依法确认反诉原告与反诉被告于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年5月25日解除；2、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金115．8万元；3、本案诉讼费由原告承担。刘睿祺针对韩肖敏的反诉辩称，首先，对于反诉的第一项诉讼请求，我方不同意。我方认为如果合同解除的话，解除的时间应该是2017年3月31日，因为在当日对方已经收到了我方明确提出解除合同的诉求。按照相关法律规定，解除通知一经送达即发生法律效力。其次，双方之间的房屋买卖合同的解除是由于政策原因，由于政策原因导致原告首付款大幅增加，对我的履约能力产生重大影响，无法按照预期办理按揭贷款。我因政策变化解除合同，不牵涉违约责任问题，按照双方约定也属于互不承担违约责任的情形。第三，按照相关法律规定，我的这种情况符合解除合同的情形，不应该由我承担相应的违约责任。基于上述理由，我不同意其反诉的第二项诉讼请求。最后，对方主张的违约金远远超过其损失。双方在2017年3月12日签订的合同，3月24日相关政策出台，在政策出台一周左右的时间我方就明确提出解除合同的诉请，这段时间对方没有任何损失，故我方请求驳回对方关于违约金的诉讼请求。我爱我家公司述称，我公司对于解除买卖合同没有意见，但原告要求解除居间服务合同，我公司认为不应一并处理。居间服务合同约束的是原被告以及我公司之间的一个居间服务合同关系，与原被告双方房屋买卖合同不属于同一法律关系，我公司不同意在本案中一并解除。其余的服从法院判决。伟嘉安捷公司述称，原被告要求解除房屋买卖合同，我公司服从法院判决。原告要求解除居间服务合同及与我公司签订的履约服务合同，我公司认为与房屋买卖合同不是一个法律关系，不应在本案中处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年3月12日，出卖人韩肖敏（甲方）与买受人刘睿祺（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定的主要内容如下：甲方所售房屋坐落在海淀区皂君东里x号楼x层x门x号，建筑面积58．1平方米；经双方协商一致，房屋成交价为579万元，其中房屋主体价格为462万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为117万元；乙方应于合同签订当日支付定金20万元，乙方拟贷款支付300万元，除定金和拟贷款金额外，乙方于2017年4月30日向甲方支付259万元；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批准的时间最迟不得超过本合同签订后80日。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任；乙方未按合同约定时间付款逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；如甲方按照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。同日，就韩肖敏与刘睿祺所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方及我爱我家公司（见证方、丙方）三方达成《补充协议》一份。同日，韩肖敏、刘睿祺与我爱我家公司签订《居间服务合同》一份，约定了居间服务的相关合同权利义务。韩肖敏、刘睿祺与伟嘉安捷公司签订《履约服务合同》，约定了对《北京市存量房屋买卖合同》履约服务的具体内容。签订《北京市存量房屋买卖合同》当天，刘睿祺向韩肖敏支付定金20万元。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等部门发布关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知（银管发（2017）68号），其中要求对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。在上述通知发布后，刘睿祺于2017年3月31日电话通知韩肖敏及我爱我家公司，提出解除合同。韩肖敏于2017年4月3日书面回复刘睿祺，不同意解除合同。2017年4月5日，刘睿祺回函韩肖敏，提出由于新政出台后首付增加，其确实无力提供首付款，无法继续履行合同，现正式函告解除合同，并请于收到通知后5日内商议具体事宜并签订《补充协议》。但该回函韩肖敏否认收到，本案审理中，刘睿祺亦未提供证据证明该回函已邮寄并送达给韩肖敏。2017年5月15日，韩肖敏委托律师向刘睿祺发出《律师函》，要求对方在3日内提供收入证明并办理首付款交接，继续履行双方之间的合同。2017年5月24日，韩肖敏委托律师向刘睿祺发出《解除合同通知书》，根据邮件投递状态显示，收件地址为双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中刘睿祺一方的通信地址，2017年5月25日11时33分由家人签收。刘睿祺否认收到此份《解除合同通知书》，并称收件地址的房屋当时正处于出租状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，韩肖敏与刘睿祺所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方在我爱我家公司见证下签订的《补充协议》及与此相关的分别与我爱我家公司和伟嘉安捷公司签订的《居间服务合同》、《履约服务合同》等，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。根据双方在《北京市存量房屋买卖合同》中的约定，刘睿祺于签约当日即2017年3月12日支付定金20万元后，应于2017年4月30日支付首付款259万元，并申请商业贷款300万元。在合同履行过程中，2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等部门发布了关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知，刘睿祺系在校学生，未就业、无固定收入，按照新的政策办理贷款，刘睿祺所获批准的贷款数额会下降，相应的直接支付的购房款数额会相应增加。上述情形的发生，符合双方在《北京市存量房屋买卖合同》中的关于因政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的约定。韩肖敏认为刘睿祺不论该通知是否出台，他都无法完成贷款，其在合同签订之初便存在恶意隐瞒，应承担违约责任的抗辩理由和反诉请求基础，缺乏充分证据支持；且该通知出台时，合同约定的刘睿祺的付款时间和贷款时间均未届满，如该通知不出台，刘睿祺是否具备履行能力以及刘睿祺是否可以正常、顺利获得贷款现无法考量。根据双方约定，因政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，双方互不承担违约责任，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》因不可归责于双方当事人的原因无法继续履行，按照双方约定应予解除。虽刘睿祺主张其曾向韩肖敏提出解除合同，但其电话通知的行为与双方约定不符，其主张解除合同的回函又无证据证明邮寄并送达给了韩肖敏。而韩肖敏虽提供证据证明已向刘睿祺的通信地址发出《解除合同通知书》且被刘睿祺家人签收，但其上述《解除合同通知书》系基于韩肖敏认为刘睿祺单方违约而其单方行使解除权，根据本案查明之事实，双方均未违约，故韩肖敏单方行使解除权的条件并未成就，其单方解除合同并没有合同依据和法律依据。对于韩肖敏的抗辩理由和反诉请求，本院不予支持。因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》应予解除，故与履行上述合同相关的《居间服务合同》以及《履约服务合同》亦应一并予以解除。现刘睿祺主张韩肖敏应当根据双方合同约定，返还其已支付的定金20万元，符合双方约定及法律规定，对刘睿祺该部分诉讼请求，本院予以支持。但刘睿祺主张上述款项自2017年4月1日至实际返还之日的利息，没有合同依据，本院对该部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、解除刘睿祺与韩肖敏于2017年3月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：xxx）、刘睿祺与韩肖敏及北京我爱我家房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《补充协议》、刘睿祺与韩肖敏及我爱我家房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《居间服务合同》、刘睿祺与韩肖敏及北京伟嘉安捷投资管理有限公司于2017年3月12日签订的《履约服务合同》；二、韩肖敏于本判决生效之日起七日内退还刘睿祺定金人民币二十万元。三、驳回刘睿祺其他诉讼请求。四、驳回韩肖敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万三千七百六十元，由刘睿祺负担二万一千八百八十元，已交纳，由韩肖敏负担二万一千八百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二万一千八百八十元，由韩肖敏负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力人民陪审员  马仲兰人民陪审员  汪丽娜二〇一八年五月二十二日书 记 员  李 燕