广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初12384号原告：于金金，女，1987年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：谢乐安，广东安国律师事务所律师（委托代理权限至2018年11月27日止）。委托诉讼代理人：邓雅丽，广东安国律师事务所律师（委托代理权限至2018年11月28日起）。委托诉讼代理人：张衍明，广东安国律师事务所实习人员。被告：莫逆，男，1964年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：广州市云潮汇企业经营管理有限公司，住所地广州市白云区远景路39号115房。法定代表人:李树佳。原告于金金与被告莫逆、广州市云潮汇企业经营管理有限公司（以下简称云潮汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于金金及其委托诉讼代理人邓雅丽、张衍明到庭参加了诉讼，被告莫逆、云潮汇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告于金金向本院提出诉讼请求:1.确认我与被告签订的《商铺买卖合同》已于2018年8月20日解除；2.被告向我退还已付款258632元及利息（自2014年11月9日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被告向我支付违约金2.5万元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月29日，我与被告莫逆签订《商铺买卖合同》，约定被告莫逆将广州市白云区远景路41号255商铺卖给我，合同就房屋价款、付款方式、交付期限及条件和违约责任等均作了明确约定。在合同签订前后，我依被告莫逆指定的被告云潮汇公司的账户支付购铺款共计25万元及税费8632元，我已全部履行完付款义务。按照合同约定，被告应当于2015年6月5日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，但截至起诉之日，被告仍未书面通知我办理商铺使用权的交接手续。根据合同第十条约定，我有权解除合同，要求退回购房款并要求被告按已付房款的10%支付违约金。我多次催促，被告以各种理由推脱，迟迟不履行合同，至今仍未将商铺交付给我使用。我到商铺现场察看，发现商铺目前根本达不到交付条件，我先后向被告发出律师函催告、并要求解除商铺买卖合同，被告均不予理会。我认为，被告的行为严重侵害了我的合法权益。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告莫逆书面辩称，我不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.涉案商铺已通过委托云潮汇公司经营管理的方式向原告履行了交付义务。2015年6月，原告与云潮汇公司签署《商铺委托经营管理合同》，约定将涉案商铺交由云潮汇公司统一管理。虽然该管理合同的委托期限初步约定为2015年6月6日至2017年6月5日，但该管理合同同样约定“如甲方（原告）决定在委托经营管理期间结束后不再将商铺委托乙方（云潮汇公司）进行经营管理，则应在管理期结束三个月以前以书面通知形式通知乙方（云潮汇公司）”。根据上述约定，若原告在2017年3月5日以前未作出不再委托云潮汇公司经营管理的书面通知的，视同委托云潮汇公司继续经营管理。而在本案中，原告没有按照约定发出有关通知，故涉案商铺仍处于云潮汇公司的委托经营管理中，不存在应当由我向原告交付商铺的问题。故原告主张我未向其交付商铺缺乏依据。2.原告在本案中未能提供8632元的税费付款收据凭证，对于该税费款项不应予支持。3.即使法院认定我构成违约，原告在本案中主张的违约金过高，我认为法院应当依法予以调整。4.原告在本案中既主张违约金又主张延期利息属于重复主张，于法不应予支持。被告云潮汇公司书面辩称，我司并非涉案购房合同的缔约方，我司仅是涉案房屋经营管理及部分房屋交易环节中莫逆的代理方，在原告与被告莫逆的房屋买卖合同关系中，涉案房屋的购房款最终应当交付被告莫逆，故原告针对我司提出的诉讼主张缺乏事实和法律的依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商铺买卖合同、商铺委托经营管理合同、银行流水、收款收据、查册表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月29日，原告（买受人）与被告莫逆（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：出卖人所出卖的商铺房产证地址为：白云区远景路41号255铺（以下简称涉案商铺），建筑面积共4.1739平方米，房价款总金额为25万元；首期价款18万元须于2014年11月29日前付清，第二期价款70000元须于2015年3月30日前付清；出卖人应当于2015年6月5日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，逾期视为买受人已实际收铺。买受人同意由2015年6月6日至2017年6月5日将商铺委托给该由广州市云潮汇企业经营管理有限公司进行经营管理，此期间内，该公司享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为。上述委托管理期间结束后，买受人可选择继续委托该公司进行经营管理该商铺，亦可选择自行经营管理该商铺，如买受人选择继续委托，则双方应重新签订《商铺委托经营管理合同》；如买受人选择自行经营管理该商铺，则经营管理公司应及时将商铺交付买受人使用；如出卖人未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，则应根据逾期时间长短分别按下列方式处理：……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金等。被告云潮汇公司在落款处作为被告莫逆的委托代理人盖章确认。同日，双方签订《云潮汇【商铺买卖合同】补充协议》，对涉案房屋的涂销解押、过户手续等问题进行了补充约定。上述合同签订的同时，原告（委托方，甲方）与被告云潮汇公司（受托方，乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的涉案商铺全权委托乙方对外出租及管理；甲方委托乙方与承租方签署《物业租赁合同》及《商铺经营管理协议书》；委托期限为两年，即2015年6月6日至2017年6月5日；甲方在上述第一条约定的全部委托经营期限内，所获固定的委托收益已在甲方购买该商铺与购铺款相抵扣，故甲方不得再要求乙方及出卖方支付或返还任何收益、回报或其他款项。鉴于此，乙方在委托经营期限内经营管理该商铺所获得的收益（包括收取的租金、承包金、押金、违约金、赔偿款等）全部归乙方所有，甲方不得有任何异议；甲方同意由乙方代为接收所购商铺，为尽快培育市场，提高运营效益，在商品房买卖合同约定的交铺日或本合同约定的委托经营期起始日之前，经乙方与政府相关部门协调提前统一招商招租使用该商铺并营业的，甲方不得向乙方收取该提前使用期间的任何收益或费用；委托经营管理期间，甲方有权将该商铺转卖、赠予或继承、但受让方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容；乙方将甲方商铺出租出去的租期原则上租期不得超过2年，如果有主力店进驻的，如果主力店的租期超过2年的，需要经甲方书面同意；在委托经营管理期间，甲方不得擅自提出解除或终止合同，如甲方决定在委托经营管理期间结束后不再委托乙方进行经营管理，则应在管理期结束前三个月以书面形式通知乙方，乙方应在管理期结束之日将该商铺交付甲方使用，如乙方逾期交铺，除应及时将商铺交还甲方使用外，还应每日按甲方已支付房款的千分之一支付违约金等。上述合同签订后，原告通过向被告云潮汇公司账户转账的方式支付了全部购房款25万元及税费8632元。原告于2015年2月3日取得涉案商铺的产权登记。2017年12月，原告向被告莫逆追问交付涉案商铺问题，被告莫逆提出其与原告的买卖合同权利责任义务已履行完毕，管理合同是由被告云潮汇公司所签，交铺事宜由被告云潮汇公司负责执行。2018年8月20日，原告委托律师事务所向被告发出《律师函》，通知鉴于被告逾期交付涉案商铺，双方签订的《商铺买卖合同》于2018年8月20日解除。庭审中，原告表示其曾去涉案商铺现场了解发现涉案商铺所在商场有进行过统一招商，部分区域曾有跨境商品售卖商经营。本院认为，原告以与被告莫逆签订的《商铺买卖合同》中的买卖关系为法律基础关系向被告提出本案诉讼主张，对此，就该《商铺买卖合同》而言，原告作为买受人在该合同中的主要义务是向出卖人依约支付购房款，被告莫逆作为出卖人在该合同中的主要义务为协助原告办理涉案商铺过户至原告名下的交易过户手续和向原告交付涉案商铺。上述买卖合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告已协助原告办理了涉案商铺的房地产权证，原告已成为涉案商铺的产权人，现原告以被告未履行商铺交付义务构成根本违约为由要求解除双方的买卖合同关系，根据双方签订的《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》的约定及原告的举证、陈述及被告的抗辩意见，本院认定如下：（一）上述双方签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》均为签订合同双方的真实意思表示，其中的约定对双方均具有约束力。（二）虽上述买卖合同约定“出卖人应当于2015年6月5日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续”，但该合同中双方还达成了“买受人同意由2015年6月6日至2017年6月5日将商铺委托给该由广州市云潮汇企业经营管理有限公司进行经营管理”的约定，与此同时，原告又与被告云潮汇公司作为委托方签订的《商铺委托经营管理合同》中约定“甲方（委托方）同意乙方（受托方）代为接收所购商铺”，由此表明，对于涉案商铺的接收问题，原告已通过委托受托方代为接收的方式接收涉案商铺，受托方代为接收涉案商铺后，受托方对涉案商铺进行为期两年的统一经营管理。而从原告陈述，期间涉案商铺所在商场确实有进行统一招商和部分区域的统一经营的情况看，受托方已代原告接收了涉案商铺，即就上述买卖合同关系而言，应视为被告莫逆已向原告履行了交付涉案商铺的义务。综合上述分析，作为买方的原告与作为卖方的被告莫逆均已履行完毕了买卖合同关系中的主要权利义务，该买卖合同已履行完毕。由此，原告于2018年8月20日向被告莫逆发出的解除合同通知解除的条件不成立，双方签订的买卖合同不发生解除的法律效力。故现原告要求确认双方签订的商铺买卖合同已于2018年8月20日解除缺乏理据，本院不予支持。原告要求被告退还已付房款和支付违约金的诉请亦缺乏依据，本院不予支持。因根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》，涉案商铺已由该管理合同中的受托方接收，受托方接收涉案商铺后即由受托方全权对涉案商铺进行为期两年的统一经营管理，现委托期限已届满，而原告至今尚未收回涉案商铺，此为上述《商铺委托经营管理合同》中的原告作为委托方与该合同中的受托方之间就上述管理合同的权利义务履行问题，原告应依上述管理合同中的法律关系向该合同的相对方主张。被告莫逆、云潮汇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和举证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告于金金的全部诉讼请求。本案受理费3222.1元，由原告于金金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一八年十二月十日书记员  陈玉梅