广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终10604-10653号 上诉人（原审被告、反诉原告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码：91440300279522016R。 法定代表人：曾德志，董事长。 委托诉讼代理人：曹海涛，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄少君，广东华商律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：缪燕灵等人（详见附表）。 委托诉讼代理人：赖域，广东鹏翔律师事务所律师。 上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称“民生东都公司”）因与被上诉人缪燕灵等人商品房预售合同纠纷五十案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初13207-13256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 缪燕灵等人在一审起诉请求：民生东都公司按每日万分之四向缪燕灵等人支付逾期办证违约金，支付期间自合同约定的交房日期240日之后计算至房地产证颁发之日（详见一审判决附表）。 民生东都公司一审提起反诉，反诉请求为：缪燕灵等人按日万分之三向民生东都公司支付逾期办证违约金，支付期间自2017年2月9日起计算至房地产证颁发之日。 一审法院判决：一、民生东都公司每日按房价款的万分之四向缪燕灵等人支付逾期办证违约金（支付期间自合同约定的交房日期240日之后计算至房地产证颁发之日或一审法院确定的合理办证之日，具体时间详见一审判决附表），缪燕灵等人获得支持的诉讼请求额（详见一审判决附表）；二、驳回缪燕灵等人其他诉讼请求；三、驳回民生东都公司对缪燕灵等人的反诉请求。以上具有金钱给付内容的义务，限付款义务人于判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列相关案件的受理费缪燕灵等人均已预交（负担情形详见一审判决附表）；上列相关案件的反诉费（民生东都公司已预交），均由民生东都公司负担。 民生东都公司上诉请求：撤销一审判决，驳回缪燕灵等人的全部诉讼请求。 缪燕灵等人答辩称：请求驳回民生东都公司的上诉请求。 一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本五十宗案件为商品房预售合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本五十案的争议焦点为：民生东都公司承担延期办证违约责任的期间应如何计算。 涉案合同第二十二条约定，因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。涉案合同附件五第十三条约定：若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期之日起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任。本系列案中，缪燕灵等人在约定期限内均未办理房地产证书，故民生东都公司依约应向缪燕灵等人承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。 关于违约金的起算日，民生东都公司主张应自房屋实际交付之日第240天起计算，而缪燕灵等人主张应自合同约定交付之日第240天起计算。本院认为，涉案合同第二十二条与合同附件五第十三条对此约定不一致，涉案合同系国土局的范本合同，而附件五第十三条是民生东都公司拟订的格式条款，对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对民生东都公司具有法律约束力。该条明确约定民生东都未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为民生东都公司延期，民生东都公司自延期的第二日起承担违约责任。故此，一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第240天起计算并无不当，本院予以维持。 关于违约金计算期限的扣除问题，首先，民生东都公司主张应扣除搭板及燃气改造的时间223天，本院认为，根据合同约定，民生东都公司应取得工程竣工验收证明文件的180天内即2016年3月22日前办理初始登记，但民生东都公司直至2016年9月才向深圳市房地产权登记中心申请办理初始登记，其本身已构成迟延履行。且民生东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板与燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果。在各业主向民生东都公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，本院作出的（2016）粤03民终15812—15860号生效判决虽认定民生东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商不同的义务，不能据此认定民生东都公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。故民生东都公司该上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。其次，民生东都公司主张深圳市房地产权登记中心超过法定办理初始登记期限的时间也应扣除，对此，本院认为，根据《深圳经济特区房地产登记条例》的相关规定，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。民生东都公司主张其2016年9月第一次提交申请资料，被驳回，又于次月再次提出申请，登记中心实际于2016年12月21日才完成涉案房屋的初始登记的办理。但民生东都公司未能举证证明其第二次提交申请的具体时间，无法证实登记中心超过法定的办理时限完成初始登记。同时，即使登记中心未在办理时限内办理完毕初始登记，亦无证据证明系登记中心的原因导致，涉案合同亦未明确约定该种情况下，民生东都公司可以免责。故此，民生东都公司该扣除违约金计算期限的理由亦不成立，本院不予支持。 关于违约金的截止日，本院认为，根据合同约定，民生东都公司迟延办证的违约责任应承担至《房地产证》实际办出之日止。民生东都公司在涉案楼盘完成初始登记后，及时履行了通知办证义务，考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，故一审酌情确定民生东都公司承担违约金至通知办证后的合理期限之日止，该处理原则正确，本院予以确认。对委托民生东都公司办证的业主，因民生东都公司未在办证通知中限期业主向其提交办证资料，一审酌情确定相应业主向民生东都公司提交办证资料的合理时间为十五日，并无不当，民生东都公司上诉主张应计算为十日缺乏依据，本院不予采纳。至于委托银行办证的业主，民生东都公司上诉主张其履行通知办证义务后，无法掌控办证的进度和期限，故主张违约金计至通知办证之日，本院认为，民生东都公司通知办证后，相应业主亦需一定时间与银行共同协商办证事宜，一审酌情确定违约金截止日期为办证通知妥投之日起两个月，亦无不妥，本院予以维持。故，民生东都公司关于违约金截止日期的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。民生东都公司请求调低违约金计算标准，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。一审对民生东都公司应向缪燕灵等人支付的违约金金额计算正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人民生东都公司上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 本五十案二审案件受理费（详见附表），均由上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪    洪 审判员 唐  林  波 审判员 王  丹  妮 二〇一八年六月二十五日 书记员 胡珊 ( 兼) 书记员 高楠 ( 兼) 书记员 朱周明(兼) 书记员 魏巍 ( 兼) 附表