辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第1115号上诉人（原审被告）：沈阳中安房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区三义街六号一座23层14号。法定代表人：台文献，该公司总经理。委托代理人：张叶菲，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：韩洋，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭颖，女，1984年1月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。上诉人沈阳中安房地产开发有限公司（以下简称“中安公司”）因与被上诉人郭颖商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2013）东陵民二初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案，上诉人中安公司的委托代理人韩洋，被上诉人郭颖均到庭参加了诉讼。郭颖一审诉称，其本人于2011年4月11日与中安公司签订商品房买卖合同1份，购买该公司开发建设的沈阳市浑南区绮霞街8-41号1-17-2号建筑面积为93.17平方米的精装房屋（期房）1处，房屋总价款为773，287.00元，郭颖于签订合同当日交付首付款233，287.00元，余款540，000.00元以银行按揭贷款的方式支付；双方约定房屋交付期限为2012年10月30日。中安公司于2012年9月29日向郭颖方交付涉诉房屋，但该房屋存在诸多质量问题，没有经过合法的竣工验收，房屋高度也未达标，最严重的是南侧卧室的顶棚出现一个长3米、宽1米、高0.3米的大梁，该结构与双方约定严重不符，且中安公司在交付房屋时利用开发商的强势地位，要求购房者先交钱后验房，以致郭颖收房前无法得知真实的房屋结构，丧失拒绝收房的权利；如果中安公司如实告知该房屋存在大梁，郭颖不会签订商品房买卖合同，中安公司的隐瞒行为极大地侵害了郭颖的知情权，导致郭颖除了向中安公司交付房屋首付款外，每月还承担着沉重的还贷负担，截止至起诉之日，除了贷款的还款本金，仅仅就支付给银行的贷款利息一项就已高达10余万元，中安公司的行为给郭颖造成巨大的经济损失。郭颖因对房屋结构和质量问题存有异议，坚持主张自己的权利，故自始未入住涉诉房屋。提请法院判令解除郭颖、中安公司之间签订的商品房买卖合同；判令中安公司返还郭颖购房款773，287.00元及利息、物业费2336.00元、垃圾清运费320.00元、电梯费144.00元、维修基金5357.28元、契税11，599.3元、采暖费2357.00元、水费200.00元、电费200.00元、代办费500.00元、抵押费80.00元、工本费160.00元、预计登记费80.00元、查档费100.00元；给付郭颖已实际支付的银行还款利息129，966.54元（暂计算至起诉之日，之后每月贷款由中安公司承担至解除合同之日止）；赔偿同地段同面积的房屋差价款232，925.00元；消除郭颖的银行贷款记录、契税记录；由中安公司承担本案诉讼费用。中安公司一审辩称，涉诉房屋所在楼盘均已经过合法的竣工验收，双方约定的房屋交付条件是经过验收竣工，中安公司已依约履行了合同义务；中安公司是完全依据图纸进行的施工，该公司对郭颖所称卧室屋顶出现的“大梁”的问题并无过错，双方签订的合同中也没有约定以样板间为准的条款，且郭颖已接收涉诉房屋，应视为对房屋结构的默认，综上，中安公司不同意解除房屋买卖合同。原审法院审理查明，郭颖与中安公司于2011年4月11日签订商品房买卖合同1份，约定郭颖购买中安公司开发建设的沈阳市浑南区绮霞街8-41号1-17-2室建筑面积为93.17平方米的精装商品房1套，每平方米单价8299.00元，总价款773，287.00元，其中首付款233，287.00元，由郭颖于合同签订当日向中安公司交纳，中安公司于同日为其出具首付款的购房款发票；其余房款540，000.00元由郭颖办理银行按揭贷款，以等额本息（每月还款包括本金1502.90元，利息自首次还款的3060.00元依次递减）的方式向中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行进行还贷，贷款期限为2011年5月10日至2041年5月9日，中安公司于2011年12月8日为郭颖出具购房款总价款773，287.00元的购房款发票。双方签订的商品房买卖合同中约定房屋交付期限为2012年10月30日，交付标准为商品房经验收合格。2012年10月28日，郭颖方交纳管理服务费、垃圾清运费、采暖费、电梯使用费、水电费等费用后，接收涉诉房屋。在双方验房过程中，郭颖方发现涉诉房屋南侧卧室顶棚存在横梁结构，且房屋存在多处质量问题，因对上述房屋结构和质量存有异议，双方多次协商退房未果，郭颖自始未入住使用。2014年4月3日双方再次就退房事宜发生纠纷，矛盾激化，经沈阳市公安局东陵（浑南新区）分局五三公安派出所出警处理，郭颖起诉来院。原审法院另查明，涉诉房屋所在楼盘于2012年9月30日经建设、施工、监理、勘察、设计单位五方验收合格，至今未办理房屋产权证。原审法院再查明，郭颖向原审法院提出就争议房屋质量（包括涉诉房屋所在楼盘的主体结构倾斜）进行鉴定并出具修复方案的申请，辽宁省建设科学研究院司法鉴定所（沈阳唯一具备该种鉴定资质的鉴定所）依程序接受鉴定委托后，最终以“因鉴定内容超出该所鉴定部门业务能力”为由退回委托；退鉴说明向郭颖送达后，郭颖坚持向外市委托鉴定，但由于中安公司没有按时将施工图纸归档，鉴定没有按期进行。在原审法院限定期限责令中安公司提供图纸以配合鉴定的情况下，中安公司将施工图纸提交沈阳市浑南区档案馆进行归档，该归档图纸显示涉诉房屋南侧卧室顶棚存在横梁一道，图纸标注的成图日期为2012年5月。郭颖认为仅以图纸足以说明中安公司未能在郭颖购房时及时告知真实户型的事实，符合解除合同的条件，遂放弃对涉诉房屋存在的质量问题的鉴定。原审法院认为，郭颖与中安公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。郭颖依约按时交纳购房款，其履约过程并无不当，中安公司理应交付符合双方约定的房屋以履行其合同义务，由涉诉房屋所在楼层的施工图纸显示该房屋南侧卧室确实存在横梁，且图纸成图日期为2010年5月，而郭颖在2011年4月11日签订商品房买卖合同时，中安公司销售人员因与工程部门沟通不利，未能及时获得所售房屋真实结构情况，故而并未向郭颖告知该项事实，其带领郭颖参观样板房后，双方签订商品房买卖合同。样板房作为房屋结构型式、户型的实体展示，也作为购房者确定是否订立商品房买卖合同的重要参考依据，可作为是对商品房所做的说明和允诺，依据最高人民法院相关司法解释，如出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，故中安公司应当按照样板房标准交付房屋。现中安公司交付的涉诉房屋因横梁存在，而该主体结构无法更改，致使郭颖、中安公司最初交易中双方期待的户型和房屋结构无法实现，导致合同目的落空，现郭颖坚决要求解除合同，原审法院综合整体案情，对其该项诉讼请求，予以支持；对中安公司提出双方未约定以样板间标准交付房屋的抗辩主张，不予支持。而对于中安公司主张郭颖已经进行入住交费并接收涉诉房屋，应视为对房屋结构的默认，故不应解除商品房买卖合同的抗辩主张，从郭颖方提供的业主入住流程图可证实入住业主需先进行物业交费、签约并发放资料后方能领取钥匙进行验房，中安公司单方拟定且已实际实行的交房流程并未赋予郭颖先行验房并提出异议的权利，故郭颖方先行交费的行为不能作为默认房屋结构的有效抗辩事由，原审法院对中安公司的该项抗辩主张，不予采信。鉴于郭颖、中安公司签订的商品房买卖合同被原审法院判令解除，且中安公司对合同解除具有全部过错，故中安公司除应返还郭颖购房款及利息，还应对郭颖因此产生的损失承担赔偿责任。购房款及利息的返还具体应为中安公司返还郭颖购房款773，287.00元，同时承担首付款233，287.00元自2011年4月11日（首付款发票开具之日）起至2011年12月7日（购房全款发票开具之日前一日）期间产生的以中国人民银行同期贷款利率计算的利息；后接续承担购房款773，287.00元自2012年12月8日（购房全款发票开具之日）起至实际支付之日止产生的以中国人民银行同期贷款利率计算的利息。鉴于郭颖办理贷款的中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行并非本案当事人，郭颖需于中安公司返还购房款后的第一个银行还款日之前将本案退回的郭颖尚未偿还的本金部分房款，及时支付给中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行以终结双方的借贷关系，如郭颖无理由拖延还款，则此后产生的利息损失由郭颖自行承担。而对于郭颖郭颖在中安公司实际支付之日以前以等额本息方式进行的银行还款部分，除去贷款本金，每月需支付大额的银行利息，该项支出应属郭颖购房产生的实际损失范畴，其与郭颖交付的购房款在中安公司占用期间产生的属于孳息范畴的利息并非同一属性，中安公司应予赔偿，具体数额应自2011年6月10日至中安公司实际支付之日以中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行还款对账单为准累计计算。鉴于中安公司对合同解除存在的过错，中安公司应返还该公司交房前先行向郭颖收取的各项费用，具体为电梯使用费144.00元、水电费400.00元、管理服务费2236.00元、采暖费2357.00元、垃圾清运费320.00元、代办费500.00元、抵押费80.00元、工本费160.00元、预告登记费80.00元、查档费100.00元等费用予以确认；对于郭颖要求中安公司返还的维修基金5357.28元、契税11，599.30元，因上述款项由国家房产部门收取，但郭颖交纳此费用确与本案商品房买卖合同的签订具有直接的因果关系，故中安公司应先行承担返还义务，其后该公司可通过正常途径截留房产部门返还的该部分款项，待本案商品房买卖合同解除后，郭颖需在合理期限内积极配合中安公司向房产部门申请返还上述款项，如因郭颖原因导致返还拖延，则郭颖需承担拖延期间由上述款额产生的以银行同期贷款利率计算的利息损失。鉴于原审法院已判令中安公司支付郭颖方交纳购房款的利息损失，郭颖不可同时兼得购房款产生的利息损失和商品房产生的增值价值损失，故郭颖要求中安公司给付房屋差价损失的诉求属重复主张，原审法院不予支持。对于郭颖要求中安公司消除郭颖的银行贷款记录、契税记录的诉讼请求，因该项超出中安公司能力范围，且属于另一法律关系，原审法院不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审法院判决：一、原告郭颖与被告沈阳中安房地产开发有限公司于2011年4月11日签订的商品房买卖合同于本判决生效之日立即解除；二、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告郭颖购房款773，287.00元，同时承担首付款233，287.00元自2011年4月11日至2011年12月7日期间产生的以中国人民银行同期贷款利率计算的利息；承担购房款773，287.00元自2011年12月8日至被告实际支付之日止期间产生的以中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告郭颖自2011年6月10日至被告实际支付之日止向中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行还款期间实际产生的利息损失，具体数额以中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行还款对账单为准按每月支付的利息数额累计计算；四、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告郭颖电梯使用费144.00元、水电费400.00元、管理服务费2236.00元、采暖费2357.00元、垃圾清运费320.00元、代办费500.00元、抵押费80.00元、工本费160.00元、预告登记费80.00元、查档费100.00元；五、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告郭颖维修基金5357.28元、契税11，599.30元，原告郭颖需在商品房买卖合同解除后的合理期限内积极配合被告沈阳中安房地产开发有限公司向房产部门申请返还上述款项，该款项返回后由被告沈阳中安房地产开发有限公司所有，如因原告郭颖原因导致返还拖延，则原告郭颖需承担拖延期间由该款项产生的以银行同期贷款利率计算的利息损失。六、驳回原告郭颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9996.00元，由被告沈阳中安房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人中安公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一审、二审上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认定事实错误，法律适用错误。本案不具备解除合同的法定条件和约定条件。（一）上诉人已经按双方约定履行合同并交付房屋，原审法院认定交付房屋的标准为样板房标准没有事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，对房屋面积、价款、户型、交付标准等做出明确约定。上诉人交付房屋前，已经取得竣工验收单，被上诉人也已经办理了入住手续，领取了诉争房屋的钥匙，上诉人已经完成了房屋的交付，并不存在违法行为。2、上诉人与被上诉人并未在合同中约定以样板房作为交付标准。合同附件四第三条明确约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。实际交付以合同约定为准。第十九条第2项（3）样板房中也明确约定：样板房仅以出卖人销售展示，并非实际交付标准。具体买卖双方的权利义务以合同及其附件为准。3、原审法院认定上诉人公司销售人员存在隐瞒房屋真实情况属于认定事实错误。一审法院认定上诉人销售人员带领被上诉人参观样板房后签订的合同不符合客观事实，亦没有证据支持。（二）被上诉人的合同目的已经全部实现。上诉人已经完全按合同约定交付了“验收合格”的房屋，被上诉人也已经接受了上诉人交付的经过验收合格的房屋，合同目的已经实现。经验收合格的房屋当然包括设计合格、质量合格等必要条件，存在横梁也是设计因素，并不影响被上诉人实现合同目的。一审法院将上诉人交付符合约定的房屋认定为违约行为，进而认定被上诉人合同目的不能实现属于认定事实严重错误，二、一审法院判决第二项判决上诉人承担被上诉人银行贷款54万元的利息损失没有法律依据。本案中，即便上诉人解除权成立，那么其损失仅为首付款利息损失和贷款期间偿还银行的利息损失。关于其偿还银行贷款的利息损失，在原审判决第三项已经判决由上诉人承担，被上诉人贷款54万元部分的利息损失已经弥补；在此基础上重复判决上诉人赔偿被上诉人银行贷款54万元部分的利息损失无任何法律依据，且属于对54万元部分利息损失的重复计算，严重侵害了上诉人的合法权益。三、原审法院在没有任何合同和法律依据的情况下，要求上诉人承担维修基金、契税，再由被上诉人配合返还，这种判决内容不但客观上无法履行，且与原审法院及沈阳市中级人民法院的其他判决内容相冲突。被上诉人郭颖辩称：同意一审判决结果。我当时买房的时候，售楼人员就和我说交的房和样板间一样的，当时没有和我说明，我的房子里有长3米高0.3米宽1米的横梁，完全影响到我的空间使用面积，我根本不知道有这个横梁。后期，这个房子在我看到后，销售人员都不知道我的这个房子有这个横梁，去查档才得知有这个横梁。销售人员说是因为楼上改变户型，这个横梁是承载楼上楼梯的横梁，销售人员说这个横梁是主体梁，不可能打掉。当时给我的解决方案有两个：1、退房，不承担银行贷款利息及我的首付款利息。2、房子的户型当时没有这么大的，让我以现在的价格买其它大户型的房子。当时我没有接受这样的处理结果，和他们公司也谈不拢，后来经过派出所，派出所有出警记录，在一审提交过出警记录。我们楼下有12楼的邻居，他们做了鉴定，鉴定结果是楼体主体有问题，墙开裂，不均匀沉降，12楼的邻居退房了并且给了利息。交房至今没有取得建筑工程竣工验收备案表，当时交房时必须先交钱才能给钥匙看房，要不就看不到房，也没有这个表。开发商强制说不交钱不拿钥匙看房，就按照七天之内视为已收房。本人从来没有签收过房屋，没有签字，我一直和开发商协商这件事情。我们看房后，房屋存在很多问题，新北方也报道过这件事，供水不符合供水部门的要求。还没有消防和环保验收。上诉人在一审中提供的图纸，图纸上有横梁，属于售楼人员和工程部门沟通不利，让老百姓买单，而且这个横梁唯独我一户才有，别人谁家都没有，而且样板间也是没有横梁的，而且现在还没有取得初始登记。本院经审查认为，原审认定事实不清，应发回重审。重审时应明确买受人郭颖请求解除商品房买卖合同的依据，并根据其主张的解除合同的事由，正确适用法律审查本案商品房买卖合同是否符合合同解除的条件。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，买受人郭颖以担保贷款方式支付房款，如经审查本案商品房买卖合同符合法律规定的解除条件，依据上述法律规定，应通知担保权人即中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2013）东陵民二初字第812号民事判决；二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年六月九日书 记 员  路柠檑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。