江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初2379号原告（反诉被告）：刘文萍，男，1953年5月9日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王正春，南京市江北新区泰山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：周志华，男，1972年6月27日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：殷海霞，江苏焯燃律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓宁，江苏焯燃律师事务所律师。原告（反诉被告）刘文萍与被告（反诉原告）周志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点分流工作决定》的规定，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘文萍及其委托诉讼代理人王正春、被告（反诉原告）周志华的委托诉讼代理人殷海霞、沈晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告周志华支付搬迁费50000元、停业补偿费用80000元，合计130000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年4月，刘文萍和徐树照共同承租了周志华位于顶山中学的厂房和办公室，合同签订后，徐树照退出租赁房屋的经营管理。刘文萍作为承租人，一直按期交纳房租，现租赁房屋拆迁且已签订拆迁补偿协议，刘文萍多次找周志华协商解决补偿事宜未果，故诉如所请。被告周志华辩称，2019年5月，顶山街道发出征收补偿方案，案涉租赁厂房在被征收范围内，刘文萍为了获得拆迁利益不配合搬迁，经催告后仍拒不搬出。根据拆迁政策和协议，拆迁补偿是支付给南京临泉铁路机械制造有限公司（以下简称临泉公司），刘文萍主张搬迁费、停业补偿费没有事实和法律依据，请求驳回刘文萍的诉讼请求。反诉原告周志华向本案提出反诉请求：1.判令刘文萍支付房屋租金56900元、搬运费5500元、保管费6000元，合计68400元；2.判令刘文萍在2021年7月31日前将机械设备搬离南京中富大同建材有限公司的租赁场地；3.判令本案反诉费用由刘文萍承担。事实和理由：双方于2004年5月10日签订租房协议，约定周志华将位于顶山中学内约100㎡的厂房出租给刘文萍。租赁合同届满，双方未再签订租赁合同。2016年4月29日，双方对欠付租金进行汇总，确认刘文萍共欠租金46000元，刘文萍于2018年5月23日向周志华姐姐周霞支付租金12000元，剩余租金56900元至今未付。因租赁厂房被政府征收，刘文萍不配合搬迁，周志华于2020年7月10催告限期搬离，刘文萍不予理会。为配合政府拆迁工作，周志华于2020年7月27日自费将刘文萍的机器设备腾空并租赁场地保管，为此花费搬运费5500元、场地租赁费6000元。反诉被告刘文萍辩称，2016年5月6日，刘文萍支付20000元房租后双方再次对账确认尚欠房租16000元。2017年3月17日，临泉公司负责人张玉柱受周志华之托收取刘文萍2017年房租12000元、2018年周霞代收房租12000元，2019年下达了拆迁公告，故刘文萍实际欠付房租16000元。周志华和临泉公司无权对刘文萍的合法财产进行搬迁并腾空房屋，对发生的保管费、搬运费不予承担。本院经审理认定事实如下，2004年，周志华（甲方）、刘文萍（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方将坐落于顶山中学院内厂房和办公室出租给乙方经营使用，租期从2004年4月30日至2007年4月30日；乙方每年一次性缴纳给甲方房租费10000元，交付时间为每年4月30日；乙方（若有重大项目可以）挂靠甲方但甲方不承担责任；如租赁期满乙方需按时归还房屋给甲方，若续租双方再行协商。刘文萍自2006年起按照每年12000元标准缴纳房租。租赁到期后，双方未续签租赁合同，刘文萍继续占有使用租赁房屋。2016年4月29日，刘文萍与周志华就租金进行对账，确认至2015年底刘文萍欠房租34000元，2016年房租欠12000元，合计46000元。2016年5月6日，周志华向刘文萍出具收条，言明：“今收到刘文萍房屋租金贰万元，此据。注：原租金总额叁万陆仟元减贰万元，余款为壹万陆仟元整。”2017年3月17日，张玉柱向刘文萍出具收条，言明：“张玉柱受周志华之托收到房租壹万贰仟元整，此据。”2018年5月23日，刘文萍向周霞支付房租12000元。2019年5月10日，南京市江北新区规划与国土局作出宁新区征房补字[2019]001号《江北新区征收集体土地涉及房屋补偿方案实施通知书》，同意对定向河东侧1、2、4地块项目征收范围内涉及房屋进行补偿。同日，南京市浦口区顶山街道征地拆迁办公室对该实施通知书进行公告。案涉租赁房屋位于征收范围。2020年7月6日，南京市浦口区顶山街道办事处与临泉公司签订《江北新区城市房屋征收补偿协议（货币补偿专用）》，约定：对临泉公司坐落于顶山街道临泉社区顶山中学院内房屋进行征收，征收房屋面积3131.33平方米，补偿总额为7901888元，其中补偿征收生产用房的设备拆除安装和搬运费用414421元、征收非营业用房的停业补偿费用259013元。2020年7月10日，临泉公司向刘文萍短信发送《告知函》，表示：由于政府部门占用我公司场地，现我公司响应政府号召，积极配合政府以最快的速度撤出场地，特通告您在一周内搬出所有存放在我公司的所有机械设备及物品，如不限期搬出后果自负，望积极配合。到期后刘文萍未搬离，周志华于2020年7月27日自行安排搬运公司将刘文萍存放于租赁场地的机械设备和物品搬出，存放于南京中富大同建材有限公司的租赁场地，后将房屋交由政府拆迁。周志华为此支付搬运费5000元，场地租赁费6000元（场地租赁时间至2021年7月31日）。另查明，周志华系临泉公司法定代表人，临泉公司从原南京市南门中学租赁位于临泉社区的中学场地（约10亩），建设了案涉厂房，建房时未取得建设工程规划许可证等合法建房手续。诉讼中，关于刘文萍租赁房屋具体范围和面积。刘文萍主张其承租了100多平方的厂房、办公室和约20平方米的厨房；周志华主张刘文萍承租约100平方的厂房，办公室在厂房里，厨房是免费使用的，不在租赁范围。以上事实，有原、被告陈述，租房协议，收条，江北新区征收集体土地涉及房屋补偿方案实施通知书，江北新区城市房屋征收补偿协议，告知函，搬运现场视频，场地租赁合同，收据等证据予以证明。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁合同无效，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故刘文萍与周志华签订的租房协议无效，刘文萍应当返还租赁房屋。租赁房屋于2019年5月被列入征收范围后，刘文萍为拆迁补偿利益未返还租赁房屋，经催告限期搬离，刘文萍仍不搬离、返还租赁房屋，其行为有违诚信且不符合法律规定。刘文萍表示其未收到限期搬离告知函，与事实不符，也不能成为其继续占有租赁房屋的理由。限定搬离期限届满后，为配合政府征收工作，周志华自行安排搬运公司将刘文萍存放于租赁房屋的机械设备和物品搬出，并租赁场地进行存放，并无不当，由此产生的搬运费、场地租赁费，应由刘文萍承担。周志华现要求刘文萍支付搬运费5500元、保管费6000元，并在2021年7月31日前将其机械设备和物品从南京中富大同建材有限公司的租赁场地搬离，予以支持。刘文萍未搬迁亦未支付搬迁费，其主张搬迁费50000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。双方约定的租赁期限早已届满，刘文萍亦未能举证证明其存在停业损失，其主张支付停业补偿费用80000元，本院亦不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘文萍应当按约定的年租金12000元标准支付至2020年7月26期间的占有使用费。关于刘文萍未付租金（占有使用费）数额，双方在2016年5月6日最后一次对账确认刘文萍未付租金余款16000元，周志华认为该16000元为笔误，以2016年4月29日对账数额计算的意见，缺乏证据证明，不予支持。关于张玉柱出具的收条，因张玉柱与周志华存在亲属关系且张玉柱曾为临泉公司员工，收条中亦写明受周志华之托，该收条对周志华有效，可以认定刘文萍已支付2017年房租12000元。租赁房屋虽于2019年纳入征收范围，但刘文萍实际占有使用租赁房屋，周志华要求刘文萍支付占有使用期间的费用，予以支持。故刘文萍应支付至2020年7月26日期间的占有使用费合计34855元（16000元+2019年12000元+2020年6855元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、刘文萍于本判决生效之日起十日内支付周志华房屋占有使用费34855元、搬运费5500元、场地租赁费6000元，合计46355元；二、刘文萍于2021年7月31日前将其机械设备和物品从南京中富大同建材有限公司的租赁场地搬离；三、驳回刘文萍的诉讼请求；四、驳回周志华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由刘文萍负担；反诉案件受理费755元，由周志华负担276元，刘文萍负担479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审判员  滕宏清二〇二一年三月十二日书记员  郜春琳