双流县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初9628号 原告：成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行，住所地:成都市天府新区。 负责人：李树彬，行长。 委托诉讼代理人：尹霞，四川君合律师事务所律师。 被告：廖莉，女，1972年9月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓海，男，1974年2月26日出生，汉族，住达州市通川区，系廖莉工作单位成都九鼎通讯有限公司同事。 被告：匡兰，女，1969年5月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈永明，泰和泰律师事务所律师。 被告：张建，男，1973年1月30日出生，汉族，原天府新区成都片区华阳千千款内衣店的经营者，住崇州市。 委托诉讼代理人：廖子全，四川经川律师事务所律师。 原告成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行（以下简称“农商行天府新区支行”）与被告廖莉、匡兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，根据原告的申请追加张建为本案被告，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行天府新区支行的委托诉讼代理人尹霞、被告廖莉的委托诉讼代理人邓海、被告匡兰的委托诉讼代理人陈永明、被告张建的委托诉讼代理人廖子全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农商行天府新区支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令各被告立即向原告支付房屋租金338256元（2016年8月1日至2017年7月31日期间）、违约金216765.72元；违约金计算方式：（1）房屋转租的违约金：根据合同第十六条第一款，擅自转租的违约金为年租金30%，即338256元＊30%；（2）逾期支付租金的违约金：根据合同第十六条第三款，逾期支付租金的违约金为月租金1%＊天，即28188元＊1%＊409天（2016年7月31日至2017年9月6日期间）。2、请求依法判令被告共同承担本案的诉讼费、律师费2.5万元及原告实现本案债权产生的相关费用。事实和理由：2014年8月1日，原告与被告廖莉签订了《成都农商银行固定（房屋）出租合同》（2015（天府新区支行）固014号）（下称“出租合同”），约定由原告向被告出租位于房屋，出租期限从2014年8月1日起至2017年7月31日止；租赁用途：服装（内衣、袜子、手套等）租赁物第一年度租金总额为290000元，第二年度租金总额为313200元，第三年度租金总额为338256元。租金按年支付，于《出租合同》生效当日一次性付清首年租金，以后每年度届满前7日支付下年度的租金。合同签订后，原告向被告提供了该房屋。虽然是张建在交租金，但原告一直以为是廖莉在使用房屋，张建与廖莉之间有代理关系。后经查明，该房屋的实际使用人为被告匡兰、张建，二人签订的退租协议可以证明二人是共同合租。从2016年7月24日起，被告并没有按照合同的约定交纳房租，经原告多次催收，被告仍不履行缴纳租金的义务。请法院依法判决。 审理中，原告变更了诉讼请求为：1、请求依法判令被告匡兰、被告张建参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费338256元并支付逾期支付房屋占用使用费所产生的资金占用利息（以338256元为本金，按年利率6%计算，从2016年7月31日计算至实际付清之日止），2、本案诉讼费、保全费、鉴定费4200元、律师费2.5万元由被告匡兰、被告张建承担。 被告廖莉辩称，1、廖莉在2010年8月、2011年8月曾与原告签订过房屋出租合同，租赁期限分别为1年和3年，租期至2014年7月31日止。廖莉租房后开设了一家“迅捷通讯”店，2011年到期后是千千款内衣店在经营。2014年8月1日，原告再次对外招租，张建想承租该铺面，遂与匡兰恶意串通，假冒廖莉的名义与原告续签了“出租合同”，以上事实，廖莉并不知情，廖莉未在2014年8月1日后的合同上签过任何字，也无书面授权给他人。因此，匡兰冒用廖莉名义签订合同的行为，损害了廖莉的合法权益，根据合同法的规定，合同无效。2、2014年8月1日起，原告出租商铺的实际经营者是张建，根据事实租赁法律关系，张建应当对原告的租金损失承担法律责任。3、我方陈述合同上廖莉的签名不是本人签字，原告申请笔迹鉴定的鉴定费应由原告承担。请求驳回对廖莉的诉讼请求。 被告匡兰辩称，请求法庭驳回原告对匡兰全部诉讼请求。1、租赁合同并非廖莉本人签署，而系匡兰私自以廖莉的名义与原告签订的，匡兰没有廖莉的授权。该合同中仅有廖莉签字确认，原告未在合同中盖单确认，应当视为该合同并未成立。未成立的合同对合同相对方不产生约束力。2、匡兰并未实际接收并占用使用房屋，其在本案中的地位更多地显示为居间人身份。匡兰以廖莉之名与原告签订的房屋租赁合同项下虽然显示了相应物业的交接清单，但该事实仅是为了原告内部管理流程的一个形式所需，匡兰并未实际占有使用房屋，并不存在实质性的房屋交接事务。匡兰与张建签订的《退租协议》也充分说明了匡兰按约定完成了居间事务，其在收取张建相应报酬后，以廖莉之名义准许张建继续占有使用租赁房屋。该退租协议已履行，张建已支付了7万元，之后匡兰没有参与原告与张建之间的租赁合同事宜了。3、匡兰未向原告履行过合同义务，原告也未向匡兰履行交付租赁房屋的义务，而是直接向张建作出了交付，涉案房屋实际使用人为张建。张建从2013年起租赁该房屋，张建向原告支付了租金，原告也收取了租金，该实际承租行为得到了原告的认可，张建与原告形成了口头租赁合同关系。4、造成合同无效的过错责任是混合过错，原告在签订合同过程中的审查失职是导致合同无效的主要原因之一，匡兰借用原承租人廖莉的名义签订合同，存在欺诈作为，也是导致合同无效的原因之一。5、如原告以侵权责任的方式主张匡兰承担责任，应当另案起诉，本案作为房屋租赁合同纠纷不宜对侵权责任作为评判。因此，匡兰在本案中不应当承担责任，请求驳回原告对匡兰的诉讼请求。 被告张建辩称，1、张建与原告并没有签订书面的租赁合同，原告诉称的租赁合同实际签订人是匡兰和张建的说法没有事实依据。张建也没有与匡兰签订任何转租协议，或者以其他方式使用涉案商铺。张建原来是从迅捷通讯手中转租的商铺，和廖莉签退租协议，表达的意思是廖莉退出租赁合同，促成张建与原告签订合同，廖莉也不再续租。张建与廖莉和匡兰并不认识，实际上她也没有促成我与原告签订合同，这个协议与本案无关。2、张建使用涉案商铺是与原告达成口头租赁，约定用一年交一年租金，被告已依照约定向原告交了2015年租金29.5万元、2016年租金33.1万元。2017年，因为华阳修街道的原因，被告未正常使用涉案商铺长达10个月左右，张建向原告要求减免租金延长使用期限，均被原告拒绝，所以在房屋使用期到后，张建在2017年2月就将房屋退还给原告，而且千千内衣店在2017年3月已经注销工商登记，已经停止经营了。张建并不欠原告租金，应该依法驳回原告对张建的诉讼请求。 经审理查明，2010年8月2日、2011年8月1日，原告农商行天府新区支行先后两次与被告廖莉签订《成都农商银行固定（房屋）出租合同》及附件《地上建筑物清单》，将原告位于双流县商铺出租给廖莉经营使用，租期分别为一年、三年，租期至2014年7月31日止。合同签订后，原告向廖莉交付了房屋，廖莉使用出租房经营了一家“迅捷通讯”店，张建从迅捷通讯店转租了该商铺，于2012年12月11日注册设立了天府新区成都片区华阳千千款内衣店（个体工商户，以下简称:华阳千千款内衣店），该店注册经营场所为：成都天府新区华阳街道正北上街133、135号，该店已于2017年3月16日注销。第二份合同到期后，被告廖莉未再续租原告商铺。 2014年8月25日，被告匡兰假冒廖莉（甲方）的姓名与张建（乙方）签署《退租协议》，主要内容如下：由于甲方承租华阳街道正北上街133、135号房屋的合同到期，乙方期望与房东续签合同并续租，甲方也期望续租，为此双方达成协议：甲方同意退出续租，乙方同意支付甲方退出续租的补偿金；甲方保证乙方与房东续租成功，若乙方与房东达成续租的租金为人民币29万元/年，则乙方同意支付给甲方补偿金人民币7万元；若乙方与房东达成续租的租金为人民币26万元/年（有递增），则乙方同意支付给甲方补偿金人民币10万元；乙方续签合同后，甲方承诺保证以后不再参与与房东之间关于此房屋的续租事宜，若乙方未能与房东达成续租，甲方同意退还乙方给予的补偿金等等。 2015年1月12日，被告匡兰假冒廖莉（乙方）的姓名与原告（甲方）签订《成都农商银行固定（房屋）出租合同》（2015（天府新区支行）固014号），合同主要内容有：由甲方向乙方出租位于房屋，出租期限为三年，从2014年8月1日起至2017年7月31日止；租赁用途为服装（内衣、袜子、手套等）；第一年度租金总额为290000元，第二年度租金总额为313200元，第三年度租金总额为338256元；租金按年支付，于合同生效当日一次性付清首年租金，以后每年度届满前7日支付下年度的租金；乙方未经甲方书面同意，擅自转租、转借或变相转租转借租赁物的，应按甲方要求限期纠正，并向甲方支付30％的违约金，同时赔偿由此造成的全部损失；乙方未按本合同约定支付租金或其他应付甲方或第三方的费用的，则每逾期一日，应向甲方支付月租金1％／天的违约金，并赔偿由此造成甲方的全部损失等等。被告匡兰冒充廖莉在合同第9页尾部乙方法定代表人栏签署了“廖莉”姓名，并在合同附件《地上建筑物清单》中，在确认接收出租房屋的接收人一栏签署了“廖莉”姓名。 此后，原告出租的商铺一直由被告张建在使用，经营华阳千千款内衣店，被告张建通过银行转账先后向原告支付了2015年的租金295000元、2016年的租金321000元。从2016年8月1日起，被告张建一直拖欠租金未付。2016年12月16日至2017年1月期间，原告工作人员李莎多次通过手机向被告张建的139××××5000号手机发送催交租金的短信，被告张建2016年12月20日回复短信称：“因本人在外出差今天未能赶回来代廖莉到贵单位办理事务，后天赶回来就来！”，2016年12月26日回复短信称：“这个事情我这边也在催促廖莉，叫她这周务必来处理，我也尽力帮她跟你们协调了……”，2017年1月3日回复短信称：“亏损太多，在想法凑钱，应该很快，我请示一下廖莉。” 2017年2月20日左右，被告张建关闭了华阳千千款内衣店后，安排该店店长陈某及员工马某将出租商铺的钥匙交给了原告位于华阳街道四河路办公地点门口的保安，告知保安该钥匙是华阳千千款内衣店商铺的钥匙，并要其转交给原告的经办人李莎。 审理中，原告向本院申请对2015年1月12日《成都农商银行固定资产（房屋）出租合同》中“廖莉”签名的真实性进行司法鉴定。受本院委托，四川旭日司法鉴定中心于2018年4月10日出具川旭鉴[2018]文鉴字第13号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《成都农商银行固定资产（房屋）出租合同》（编号：2015（天府新区支行）固014号）第9页“乙方：”处“廖莉”签名字迹不是廖莉本人所签。原告交纳了鉴定费4200元。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实： 1、原告的工商企业登记信息身份信息，三被告的身份信息，天府新区成都片区华阳千千款内衣店的工商登记信息、营业执照及《准予注销登记通知书》； 2、2010年8月2日、2011年8月1日原告与廖莉签订的《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》,2015年1月12日签订的《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》及附件《地上建筑物清单》，成都农商银行《现代化支付系统凭证》，原告工作人员李莎用手机与张建139××××5000的短信聊天记录截屏图片8张（2016年12月16日起至2017年1月3日期间）; 3、《退租协议》1份； 4、被告张建提交证据：《中国民生银行个人账户对账单》、中国民生银行张建个人账户流水，证人陈某、马某的证言； 5、《四川旭日司法鉴定中心司法鉴定意见书》及鉴定费发票； 6、双方当事人的陈述。 上述证据，具有真实性、合法性和关联性，能够证明案情事实，本院予以采信。原告提交的向廖莉发的律师函及快递单，因不能证明律师函已经向廖莉送达，本院不予采信。被告张建提交的照片3张，虽然照片反映了华阳街道修路的情况，但证明力不足，不能证明因华阳街办修路造成其10多个月不能正常经营，故对该证据依法不予采信。 本院认为，被告匡兰假冒廖莉的姓名与原告在2015年1月12日签订《成都农商银行固定（房屋）出租合同》（2015（天府新区支行）固014号），因该合同系一方当事人采取了欺诈手段签订，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；”之规定，该合同无效。各方当事人的民事责任: 被告匡兰恶意假冒他人骗取原告出租的商铺，直接导致合同无效，具有重大过错，依法应承担相应的民事责任。被告匡兰的上述欺诈行为导致原告失去了对案涉商铺的控制权，给原告造成了案涉商铺的房屋占有使用费损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，对原告要求被告匡兰按原租赁合同约定的租金标准（年租金338256元）支付实际租赁商铺期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因当事人对被告张建退案涉商铺钥匙的具体是2017年2月10几日还是20几日无法核实，本院酌情认定被告张建退还商铺钥匙时间为2017年2月20日。综上所述，被告匡兰实际租赁商铺期间为2016年8月1日至2017年2月20日，按合同约定的年租金338256元计算，应支付原告的房屋占有使用费为：338256元/年÷365天/年×203天＝188126元。 因原告对合同签订人的身份审核不严，存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，房屋占有使用费的利息损失应由原告自行承担，故对原告要求被告支付房屋占有使用费的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付2017年2月21日至2017年7月31日期间的房屋占有费的诉讼请求。因为原告在2017年2月20日左右就收到被告张建的员工退回的出租房钥匙，被告匡兰和张建也没有再实际使用原告出租的房屋，原告在知晓被告张建经营的千千款内衣店已关闭，商铺使用人以退钥匙的行为明确表示退租的情况下，并没有采取适当措施防止损失扩大，仍然放任商铺空置，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告张建支付房屋占有使用费的诉讼请求。原告诉称被告匡兰、张建系合租案涉商铺，但二被告均否认合租，原告也未举证证明这一事实，故原告要求被告张建支付房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原告要求被告承担本案的鉴定费用，因被告廖莉及匡兰在应诉后一直承认2015年1月12日的合同中廖莉的签名系匡兰所签，与原告申请司法鉴定的结论是一致的，原告要求被告承担司法鉴定费用，缺乏法律依据，本院不予支持。 被告匡兰辩称未接收过合同约定的商铺也未实际使用过、不应支付租金。经庭审调查，原告陈述因为在2011年租赁商铺时已将商铺交给廖莉，2015年签订合同时是对商铺的交付情况进行了确认，这次没有交钥匙，被告匡兰、张建陈述是原告工作人员将钥匙交给了张建，但并未举证证实。经庭审质证的2015年1月12日的合同附件《地上建筑物清单》可以证明：被告匡兰假冒廖莉在对出租商铺进行了接收，该书证内容与原告的陈述内容相印证，其证明效力明显大于二被告陈述的证据效力，故对被告匡兰在2015年1月12日签订合同时假冒廖莉接收了出租商铺这一事实，本院依法予以确认。同时，被告匡兰假冒他人与原告签订房屋租赁合同并接收了案涉商铺，该合同已实际履行了二年多，被告匡兰在本次诉讼前从未就接收商铺一事向原告提出过异议，根据合同的相对性，被告匡兰是支付租金的义务人，其是否实际使用出租房屋并不能免除其法定的义务，故被告匡兰的上述抗辩不成立，本院不予采纳。被告匡兰接收了案涉租赁房屋后，依法对租赁物负有妥善保管及管理义务，在没有与被告张建签订任何合同的情况下，而任由被告张建使用案涉租赁房屋，因此而产生的被告匡兰与被告张建之间的经济纠纷，属另一法律关系，应由二被告另行处理。 被告张建辩称与原告形成了另一口头租赁合同关系，被告张建已向原告支付了2015年、2016年的房租，是实际承租人。根据审理查明事实，原告在2015年至2017年期间一直允许被告张建使用商铺，是原告在履行2015年1月与“廖莉”签订的房屋出租合同，并不是与张建形成了另外的口头租赁合同关系，从原告提供的原告员工李莎与张建的短信记录就可以证实，张建在与李莎联系时，均是以廖莉的下属身份与李莎谈论交租金事宜。同时，被告张建提交的交租金的证据，并不能证明张建与原告形成了另一房屋租赁关系。故被告张建主张与原告形成了另一口头房屋租赁关系的事实，因证据不足，本院不予确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告匡兰于本判决生效之日起十日内向原告成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行支付房屋占有使用费188126元。 二、驳回原告成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元及诉讼保全费3870元，两项共计8545元，由原告成都农村商业银行股份有限公司天府新区支行和被告匡兰各负担4272.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王    涛 二〇一八年八月八日 法官助理   周   杨 书记员陈芮瑶