成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初10500号 原告：四川贵通建设集团有限公司，住所地成都市双流区东升街道电视塔路一段36号。 法定代表人：胡贵平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：关向东，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋晶博，四川尚上律师事务所律师。 被告：廖尚林，男，1956年3月31日出生，汉族，住四川省原双流县。 被告：罗学芳，女，1956年1月15日出生，汉族，住四川省原双流县。 原告四川贵通建设集团有限公司（以下简称“贵通公司”）与被告廖尚林、罗学芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。贵通公司的委托诉讼代理人关向东、宋晶博到庭参加了诉讼；廖尚林、罗学芳经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 贵通公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除廖尚林、罗学芳与贵通公司双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》;2.请求判令廖尚林、罗学芳向贵通公司支付因其逾期偿还银行按揭款而由贵通公司代偿的全部本金、利息(含复息)、罚息共计478170.2元(截止2018年7月12日)；3.请求判令廖尚林、罗学芳向贵通公司承担总房价款10%的违约金86846.1元;并承担贵通公司已支付的律师费20000元；4.前述第二、第三项诉求中廖尚林、罗学芳应支付的费用直接从廖尚林、罗学芳向贵通公司已支付的购房款中扣减,不足部分由廖尚林、罗学芳另行支付；5.请求判令廖尚林、罗学芳于本合同解除之日起3日内协助贵通公司到双流区城乡房产管理局办理注销本案商品房销售备案登记的手续(备案登记号:×);6.请求本案诉讼费用由廖尚林、罗学芳承担。事实与理由：2010年11月30日,贵通公司与廖尚林、罗学芳签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》,由廖尚林、罗学芳购买贵通公司开发建设的位于双流区×号商品房,房屋建筑面积为148.06平方米,总价款为868461元。合同约定廖尚林、罗学芳于签约当日支付房屋首付款268461元,剩余购房款600000元通过向中国农业银行股份有限公司成都双流支行按揭贷款的方式支付给贵通公司。贵通公司为廖尚林、罗学芳的按揭贷款提供阶段性保证责任。为此,三方签订了《个人购房担保借款合同》。但上述合同签订后,廖尚林、罗学芳未按期向按揭银行归还贷款,导致贵通公司承担了相应的保证责任,截至2018年7月12日已为廖尚林、罗学芳向按揭银行代偿了贷款本息共计478170.22元,而廖尚林、罗学芳至今未偿还贵通公司代偿贷款本息,亦未按补充协议约定承担相应的违约责任。廖尚林、罗学芳的行为已严重违约,根据补充协议约定,贵通公司有权解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》。为维护贵通公司的合法权益,根据《民事诉讼法》相关规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 廖尚林、罗学芳未提供答辩意见，也未向本院提供相关的证据材料。 本院经审理认定事实如下：贵通公司与廖尚林、罗学芳于2010年11月30日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，并于2011年1月19日对该合同进了签约备案登记（合同备案号：×）。合同约定：贵通公司将其开发的位于成都市双流区商品房销售给廖尚林、罗学芳，建筑面积148.06㎡，房屋总价款868461元。合同第五条付款方式及期限的约定见附件五。合同第九条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金,并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同补充协议第一条对付款方式及期限约定：2.1买受人以按揭方式支付向出卖人支付购房款：（1）买受人于2010年12月15日之前,向出卖人支付的首付268461元（含买受人已经支付的定金，计20000元）；（2）首付款之外的购房款600000元,由买受人向农业银行申请7成10年按揭贷款，买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。2.4-3买受人未按期足额偿还银行贷款本息：出卖人为买受人按揭贷款向按揭银行提供了保证担保。在担保期间，若因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，则买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起十日内按总房价款10%向出卖人支付违约金；同时买受人应于出卖人承担保证责任之次日内按出卖人被银行扣除的保证金数额（或被银行执行的其他财产的金额）向出卖人支付相应款项。否则，出卖人有权解除《商品房买卖合同》和本补充协议。如果出卖人通过诉讼或仲裁向买受人追偿的则买受人还须承担所有诉讼的仲裁费用、保全、执行、评估拍卖变卖等费用、律师费以及出卖人向按揭贷款银行支付的违约金、追偿金、诉讼仲裁费用等款项。合同补充协议第十一条第2款约定：双方一致同意《商品房买卖合同》及本补充协议无论因何种原因被终止、解除而不再继续履行的。双方当事人均应于合同不再继续履行之日起3日内共同到双流县房地产管理部门办理撤销：商品房销售（或预售）备案登记等相关手续。 合同签订后，廖尚林、罗学芳向贵通公司支付了购房首付款268461元（含定金20000元）。贵通公司也出具了相应的收据。另外，廖尚林、罗学芳向中国农业银行股份有限公司成都双流支行申请住房按揭贷款600000元，该笔按揭贷款已转入贵通公司银行账户。此后，因廖尚林、罗学芳未按合同约定按期归还贷款本息，贵通公司多次代廖尚林、罗学芳向贷款银行归还贷款本息。2018年7月6日，中国农业银行股份有限公司成都双流支行因廖尚林、罗学芳未按合同约定按期归还贷款本息向贵通公司发出了提前收回贷款本息的通知书，该行根据合同第12条第3项的规定提前收回廖尚林发放的《个人购房担保借款合同》项下的全部贷款。要求借款人廖尚林在2018年7月10日前归还合同项下全部剩余借款本金201874.50元，和截止2018年7月10日的利息、罚息1010.09元。如到期未归还全部本金和利息，并要求贵通公司承担相应的保证责任。2018年7月16日，中国农业银行有限公司成都双流支行出具情况说明，载明：玆有借款人廖尚林、保证人四川贵通建设集团有限公司和我行于2014年3月28日共同签订了《个人住房担保借款合同》。上述合同签订后，我行按约于2011年3月29日向借款人发放贷款600000元，用于购买保证人开发修建的商品房。自2014年2月至今，廖尚林连续多次未按时足额偿还贷款本息，根据合同约定，我行向保证人四川贵通建设集团有限公司签发了债务逾期通知书、提前收回贷款本息通知书，四川贵通建设集团有限公司收到通知书后按约承担担保责任，先后为借款人代偿贷款本息合计478170.22元。 庭审中，贵通公司向本院出具本案律师代理合同及律师费付款发票，其为进行诉讼已支付律师费20000元。 以上事实，有贵通公司和廖尚林、罗学芳双方身份及工商登记信息、《商品房买卖合同》及补充协议、商品房买卖合同摘要、个人购房担保借款合同及公证书、收据、业务凭证、转账凭证、中国农业银行股份有限公司成都双流支行提前收回贷款本息通知书、情况说明、委托合同、律师费付款凭证及发票以及贵通公司的陈述等证据在卷佐证。本院认为，上列证据材料经庭审质证，能够相互印证本案的基本案件事实，且廖尚林、罗学芳也没有到庭提出抗辩主张，故本院在本案中予以采信。 本院认为，贵通公司与廖尚林、罗学芳签订的《商品房买卖合同）》及《商品房买卖合同补充协议及附件》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。 （一）关于双方签订的《商品房买卖合同）》及《商品房买卖合同补充协议及附件》解除条件是否成就的问题。本院认为，廖尚林、罗学芳没有严格按照合同约定按时足额向贷款银行中国农业银行成都双流支行归还银行按揭贷款，致使贷款银行中国农业银行成都双流支行因其违约行为按照约定向贵通公司行使了保证担保权利，而贵通公司也据此实际向贷款银行中国农业银行成都双流支行承担了代廖尚林、罗学芳向其支付尚欠全部借款本金、利息及其他有关费用等连带保证责任，且廖尚林、罗学芳也未及时向贵通公司支付上述代偿款项。故贵通公司依照与廖尚林、罗学芳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，行使合同解除权的条件已经成就，贵通公司要求解除双方于2010年11月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。 （二）关于廖尚林、罗学芳是否应当协助贵通公司撤销涉案房屋的合同备案登记的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”之规定及双方在合同补充协议第十一条第2款约定：双方一致同意《商品房买卖合同》及本补充协议无论因何种原因被终止、解除而不再继续履行的。双方当事人均应于合同不再继续履行之日起3日内共同到双流县房地产管理部门办理撤销：商品房销售（或预售）备案登记等相关手续。故贵通公司的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 （三）关于廖尚林、罗学芳是否应当向贵通公司支付其代为清偿的贷款478170.22元和合同约定的违约金86846.1元的问题。本院认为，因贵通公司确实已实际代廖尚林、罗学芳偿还中国农业银行成都双流支行所欠贷款478170.22元，为减少诉累，其要求廖尚林、罗学芳偿还代付款的请求有事实和法律依据，本院在本案中予以支持。此外，因廖尚林、罗学芳不按期偿还银行贷款导致合同解除，其应当按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”的相关规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为40000元为宜。 （四）关于廖尚林、罗学芳是否应当支付贵通公司因诉讼产生的律师费20000元问题。本院认为，因双方补充合同中明确约定：如果出卖人通过诉讼或仲裁向买受人追偿的则买受人还须承担所有诉讼的仲裁费用、保全、执行、评估拍卖变卖等费用、律师费以及出卖人向按揭贷款银行支付的违约金、追偿金、诉讼仲裁费用等款项。故贵通公司的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 另外，对于上述廖尚林、罗学芳应当向贵通公司支付的全部款项，双方当事人均有权在双方所有款项依法结算时相互直接予以品迭扣减和抵销。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告四川贵通建设集团有限公司与被告廖尚林、罗学芳于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同）》及《商品房买卖合同补充协议》于本判决发生法律效力之日予以解除； 二、被告廖尚林、罗学芳应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告四川贵通建设集团有限公司到相关登记机关办理位于成都市双流区商品房合同备案登记（备案号为×）的注销手续； 三、被告廖尚林、罗学芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川贵通建设集团有限公司违约金40000元； 四、被告廖尚林、罗学芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川贵通建设集团有限公司代偿款478170.22元； 五、被告廖尚林、罗学芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川贵通建设集团有限公司已付律师费20000元； 六、对于上述被告廖尚林、罗学芳应当向原告四川贵通建设集团有限公司支付的全部款项，双方当事人均有权在双方所有款项依法结算时相互直接予以品迭扣减和抵销。 七、驳回原告四川贵通建设集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5758元，保全费4862元，公告费260元，三项合计10880元，由被告廖尚林、罗学芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  周 卫 人民陪审员  高志容 人民陪审员  陈 蕾 二〇一八年十二月十九日 法官 助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯