上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初2974号原告：梁健华，女，1943年11月18日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴琼，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾继云，上海环绮律师事务所律师。被告：吴敏华，女，1977年11月23日出生，汉族，户籍地上海市。被告：梁建高，男，1946年3月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。第三人：中国建设银行股份有限公司上海第五支行，住所地上海市黄浦区。负责人：夏益君，行长。委托诉讼代理人：郑中敏，女。委托诉讼代理人：薛汉超，男。第三人：张祁甫，男，1956年3月26日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。第三人：顾海彬，女，1972年8月9日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：班晓英，上海市新闵律师事务所律师。第三人：梁勇，男，1972年9月19日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：班晓英，上海市新闵律师事务所律师。原告高桂芳与被告吴敏华、梁建高确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因梁建高下落不明，故本院依法将本案转入普通程序并组成合议庭进行审理。期间，因中国建设银行股份有限公司上海第五支行、张祁甫与本案的处理结果可能存在利害关系，故本院于2017年9月1日依法追加中国建设银行股份有限公司上海第五支行、张祁甫为无独立请求权的第三人参加诉讼。后高桂芳于2017年11月18日去世，故本院于2018年1月16日依法追加高桂芳的法定继承人梁健华作为本案原告参加诉讼。2018年3月6日，本院根据顾海彬、梁勇的申请，准许顾海彬、梁勇以有独立请求第三人的身份参加本案诉讼。本院于2018年9月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴琼、顾继云，被告吴敏华，第三人中国建设银行股份有限公司上海第五支行的委托诉讼代理人郑中敏、薛汉超，第三人张祁甫，第三人顾海彬、梁勇及委托诉讼代理人班晓英到庭参加诉讼。被告梁建高经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梁健华向本院提出诉讼请求：1、确认高桂芳与被告吴敏华、梁建高于2004年12月10日就上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、待涉案房屋的抵押涤除后，被告吴敏华、梁建高将涉案房屋产权恢复登记至原告梁健华、被告梁建高名下。事实与理由：梁建高、梁健华系高桂芳的子女。高桂芳于2002年3月20日以全款支付的方式购得涉案房屋，房屋价款为人民币(币种下同)110,400元。2002年3月27日，涉案房屋的产权被核准登记至高桂芳、梁建高两人名下。高桂芳作为涉案房屋的实际权利人，在购得涉案房屋后，与孙子梁勇、孙媳妇顾海彬以及重孙女一家一直居住在涉案房屋内至今。梁建高在购得涉案房屋后即不知所踪，多年未与家人联系。2015年年底，高桂芳突然收到法院的(2015)闵执字第8272号案件的传票，通知高桂芳及家人涉案房屋面临被执行的危险。在向承办法官了解情况后，高桂芳及家人才获知涉案房屋已经于2005年初过户给了吴敏华。2004年12月10日，涉案房屋被莫名委托给案外人朱绛全权处理包括出售在内的全部事宜，且该委托书于2004年12月15日在上海市黄浦区第一公证处进行了委托公证。朱绛根据该委托于2004年12月10日与吴敏华签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给吴敏华，售价550,000元。然高桂芳从未在委托书上签字授权朱绛出售涉案房屋，也从未至公证处办理委托公证手续，对朱绛与吴敏华签订的《上海市房地产买卖合同》亦毫不知情；吴敏华从未至涉案房屋内查看房屋的布局及实际居住情况，亦从未向高桂芳支付过任何房款，在涉案房屋过户后的十几年内亦从未主张过涉案房屋的权利。又经查，吴敏华利用涉案房屋先后办理了两笔抵押借款，分别为2005年向中国建设银行股份有限公司上海第五支行抵押借款380,000元、2013年向张祁甫抵押借款600,000元，且吴敏华借款后不按约定还款，导致涉案房屋面临被执行拍卖的风险。2016年8月，高桂芳向上海市黄浦区公证处提出复查申请。黄浦区公证处于2016年12月7日作出《撤销公证书决定》，认为系争委托书上“高桂芳”的签字经司法鉴定中心鉴定，与高桂芳的签名不符合，故决定对系争委托书证明高桂芳的签名部分予以撤销。高桂芳认为，关于涉案房屋出售给吴敏华的相关合同文书并非高桂芳的真实意思表示，且吴敏华也不具备真实购房的意思和行为。故吴敏华取得涉案房屋并非善意，涉案的买卖合同应为无效。后高桂芳向本院提起本案诉讼。因高桂芳在诉讼过程中去世，故梁健华作为高桂芳的另一法定继承人依法参加诉讼，提出上述诉请。被告吴敏华于2018年9月10日庭审时辩称，不同意原告的诉请。其系通过正当的流程、通过中介居间购得涉案房屋，应属有效的。2004年，其通过德博投资咨询有限公司的闫小英(音)获知涉案房屋。当时购买涉案房屋的总房价为480,000元。其首付100,000元，通过贷款支付380,000元。由于税费都是由梁建高承担的，所以其就给了梁建高60,000元现金。签合同前，其与梁建高、闫小英(音)至涉案房屋看过。合同是在中介处签的，当时吴敏华、梁建高和高桂芳的委托人在场。当日合同签订后，就去房产交易中心办理了过户手续，之后其就取得了产证。银行的贷款是发放到其账户还是梁建高的账户，其也不清楚。过户后，梁建高等并未向其交付涉案房屋。为交房事宜，其跟中介公司沟通过，其意思是若交不了房，要不就把银行贷款还掉，把涉案房屋出售给他人。但中介的意思就是要找到梁建高。2013、2014年，有一个叫叶均的小额贷款公司的人主动联系其，称可以解决涉案房屋问题，涉案房屋不再登记在其名下。其的想法是，其肯定不要涉案房屋，贷款已经挂在其名下十几年了，只要涉案房屋从其名下去掉就好，其并不要任何好处。为归还银行钱款，其表示其出150,000元，剩余的本息其不管。其又与小额贷款公司签了委托书并办理了公证。之后，其出了150,000元，但银行的贷款并未偿还、抵押也未涤除，涉案房屋也未过从其名下去掉。还莫名多了张祁甫的借款抵押。被告梁建高未到庭答辩，亦未向本院提交证据材料。第三人中国建设银行股份有限公司上海第五支行述称，只要其债权得到保证，由法院依法处理。第三人张祁甫述称，只要其债权得到保证，由法院依法处理。顾海彬、梁勇作为有独立请求权第三人向本院提出诉讼请求：1、确认顾海彬、梁勇对于涉案房屋各自享有5/16的份额；2、将涉案房屋变更登记至梁健华、梁建高及顾海彬、梁勇的名下。事实与理由：梁勇、顾海彬系夫妻关系，同时系梁建高的儿子、儿媳。2001年11月15日，高桂芳、梁建高等人签署了拆迁协议，梁勇、顾海彬与高桂芳、梁建高共同拿到了拆迁安置款。2002年3月20日，梁勇、顾海彬与高桂芳、梁建高共同用拆迁安置款购买了涉案房屋，当时的买卖合同由梁勇、顾海彬与高桂芳、梁建高共同签字。但2002年3月27日办出的产证上并无梁勇、顾海彬的名字。后梁建高又使用了高桂芳的虚假签名将涉案房屋过户给了吴敏华。因梁建高无权处分涉案房屋，故涉案买卖无效。另梁勇、顾海彬对涉案房屋本享有所有权，份额应为各1/4。现高桂芳已去世，高桂芳在世时，梁勇、顾海彬一直与高桂芳生活在一起，进了赡养义务，故梁勇、顾海彬对高桂芳所享有的涉案房产份额亦享有继承权。故提出前述诉请。原告梁健华辩称，梁勇、顾海彬对于高桂芳的照料是属实的。但高桂芳在生前从未说过家庭内部对于涉案房屋权利的归属和分配。故原告还是坚持原告的诉讼请求。最终如何判决由法院定夺。被告吴敏华辩称，不同意梁勇、顾海彬的请求，涉案买卖合同应属有效。第三人中国建设银行股份有限公司上海第五支行述称，只要其债权得到保证，由法院依法处理。第三人张祁甫述称，只要其债权得到保证，由法院依法处理。经审理查明，原告梁健华、被告梁建高系高桂芳、梁耀章之子女。第三人梁勇、顾海彬系梁建高的儿子、儿媳。高桂芳于2017年11月18日去世。2002年3月20日，高桂芳、梁建高作为买受人与案外人李某1、李某2签订《上海市房地产买卖合同》，由高桂芳、梁建高购买涉案房屋，转让价款110,400元，约定付款日为2002年3月23日。2002年3月27日，涉案房屋被核准登记至高桂芳、梁建高两人名下。后涉案房屋由高桂芳、梁勇、顾海彬等人居住使用。2004年12月15日，上海市黄浦区第一公证处出具(2004)沪黄一证经字第11650号《委托书公证书》，记载“兹证明高桂芳、梁建高于2004年12月10日在上海市，在前面的《委托书》上签字”。该公证书所附《委托书》记载“受托人高桂芳、梁建高全权委托朱绛代表处理涉案房屋的出售和全部事宜(包括签订买卖合同，办理产权过户手续，领取房屋出售款项等等)；委托期限自2004年12月10日至上述事宜处理完毕；受托人无转委托权；在委托权限和期限内，朱绛所签署的法律文件，委托人均予承认”。后朱某某前述《委托书公证书》与被告吴敏华签订《上海市房地产买卖合同》，约定由吴敏华购买涉案房屋，转让价款为550,000元。该合同对交房时间、违约责任等均未作约定。2005年1月6日，涉案房屋被核准登记至吴敏华一人名下。但涉案房屋至今未曾交付给吴敏华，吴敏华也从未就涉案房屋交付问题通过诉讼方式向高桂芳等主张。2016年，高桂芳得知涉案房屋现有登记情况后，于同年8月至上海市黄浦公证处提出申诉，要求撤销(2004)沪黄一证经字第11650号《委托书公证书》。2016年12月7日，上海市黄浦公证处出具《撤销公证书决定书》，表示，经复查，因被证明的委托书上“高桂芳”的签名经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，与高桂芳的签名不符，故根据有关规定，决定对该《委托书公证书》证明高桂芳的签名部分予以撤销。后高桂芳遂提起了本案诉讼。另查明，现涉案房屋尚存有两项抵押登记，分别为抵押权人中国建设银行上海第五支行、债权数额380,000元、债务履行期限自2005年1月5日至2025年1月5日的抵押登记一项以及抵押权人张祁甫、债权数额600,000元、债务履行期限自2013年8月18日至2013年10月17日的抵押登记。其中，抵押权人为中国建设银行上海第五支行的抵押登记系抵押权人中国建设银行上海第五支行与吴敏华办理的购买涉案房屋的购房抵押贷款。后因吴敏华未能如期归还借款，故中国建设银行上海第五支行向上海市黄浦区人民法院起诉吴敏华要求吴敏华支付本金及利息等【案号(2006)黄民二(商)初字第2276号】。经审理，上海市黄浦区人民法院于2006年9月11日作出《民事判决书》，判令吴敏华归还借款本金、利息；如吴敏华届时未履行前述义务，中国建设银行股份有限公司上海第五支行有权以上海市莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归吴敏华所有，不足部分由吴敏华继续清偿。该判决已生效。因吴敏华拒不履行生效判决，中国建设银行上海第五支行已向法院申请执行。另一抵押权人为张祁甫的抵押登记，系因“张祁甫与吴敏华于2013年8月18日签署《抵押借款协议书》，由张祁甫作为出借人、抵押权人向吴敏华出借600,000元，借期自2013年8月18日至2013年10月17日，月利息按银行同期贷款利率的四倍计算，吴敏华以涉案房屋作为前述借款及利息的抵押担保”而予以登记。前述《抵押借款协议书》经上海市国信公证处公证并赋予具有强制执行效力。为此上海市国信公证处于2013年8月20日出具(2013)沪国证经字第1433号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后因吴敏华未按期归还借款，故张祁甫作为申请执行人于2015年5月21日向上海市国信公证处申请出具其与被告申请执行人吴敏华签订的《抵押借款协议书》的执行证书。2015年6月26日，上海市国信公证处出具(2015)沪国证执字第015号《执行证书》。遂张祁甫持该《执行证书》向本院申请执行。以上事实由原告梁健华提供的2002年3月20日《上海市房地产买卖合同》、发证日期为2002年3月27日的《上海市房地产权证》、《委托书》、《委托书公证书》、2004年12月10日《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、《复查受理通知书》、《撤销公证书决定书》，第三人张祁甫提供的《抵押借款协议书》、借款支付凭证、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》等证据及各方当事人庭审陈述所证实。审理中，第三人顾海彬、梁勇为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：1、《上海市房屋拆迁货币化安置协议》，以证明高桂芳等购买涉案房屋的资金来源；2、其所持有的购买涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，以证明高桂芳、梁建高、顾海彬、梁勇共同前述买卖合同、共同购买涉案房屋的事实，顾海彬、梁勇系涉案房屋的共同所有人，应各享有1/4的产权份额；3、顾海彬、梁勇名下浦发银行账户的历史记录，以证明顾海彬、梁勇对涉案房屋的出资情况，该账户于2001年12月7日开户，于拿到动迁补偿款的日期差不多，最后交易日期为2002年4月8日，状态为销户，也与涉案房屋房屋买卖时间基本一致。针对顾海彬、梁勇提供的证据材料，原告表示，第一份证据的真实性无异议，关联性有异议；第2份证据的真实性、关联性均不认可；第3份证据无法达到证明目的。被告吴敏华表示对于该些证据其无意见可发表。第三人中国建设银行股份有限公司上海第五支行、张祁甫均表示，由法院判断。审理中，本院根据第三人顾海彬、梁勇的申请传唤证人高某到庭。证人高某到庭陈述，其系高桂芳弟弟的儿子，与高桂芳经常往来。去年4月，其去探望高桂芳时，高桂芳称涉案房屋是高桂芳、梁建高、梁勇夫妇一起买的，谁服侍她、谁对她好，将来涉案房屋就给谁。就该证人证言，原告表示不清楚；被告吴敏华表示无意见可发表。第三人中国建设银行股份有限公司上海第五支行、张祁甫均表示，由法院判断。审理中，本院工作人员曾于2018年5月2日至上海市女子鉴于就本案相关对吴敏华进行询问。当时吴敏华称，当初包括其在内的多人想去“徐协平”(音)开的公司应聘，但未入职。之后过了一段，其接到刑侦支队的联系表示其名下挂了一套房屋即涉案房屋。这是其才知道，“徐协平”等人拿其身份证办了公证等手续，把涉案房屋挂到其名下。但其和梁建高等并不认识，其也没有真实买卖房屋的意思表示，除了建行的贷款是直接给梁建高的，其余钱款其均未支付过。在“徐协平”的刑事案件中，其也想建行表示过由他们去处理涉案房屋。但是“徐协平”的刑事案件结案后，涉案房屋如何处理没有结果。故到了2013年，一个叫“叶军”(音)的人称只要其配合办理公证，可以解决这个事情并将涉案房屋从其名下除去。故其就配合“叶军”去了公证处签了有关出售的公证委托书。其不认识张祁甫，且没有签订过借款协议，但仔细看公证协议上的字是其签的，但是其肯定没有向张祁甫借过钱。本院认为，就双方争议的涉案《上海市房地产买卖合同》是否无效的问题，首先，涉案《上海市房地产买卖合同》及产权过户均系由案外人朱某某(2004)沪黄一证经字第11650号《委托书公证书》与吴敏华签署并办理。现上海市黄浦公证处已撤销了对该《委托书公证书》中证明高桂芳的签名部分。故朱绛实际无权代表高桂芳出售涉案房屋，朱绛依此与吴敏华签署的《上海市房地产买卖合同》并非高桂芳的真实意思表示。其次，就吴敏华的购房行为是否系其真实意思表示的问题，本院认为，第一，从合同内容来看，涉案《上海市房地产买卖合同》就交房时间、违约责任等均未做约定，此与正常的房屋买卖不符；第二，作为正常购房人，其对所购之房的用途有二，自行居住使用或出租他人从而获得收益，然吴敏华在取得涉案房屋产权后，在十几年内无法对涉案房屋达到居住、使用、收益的目的情况下，吴敏华从未向高桂芳等人主张交付房屋，也从未向高桂芳等人主张逾期交房的相关损失，相反即使因拿房无望要出售涉案房屋，吴敏华的想法也仅是只要将银行贷款还清、将涉案房屋从其名下去掉就好、不要任何好处，要知涉案房屋在这十几年内房价发生了重大变化，吴敏华不要求补偿、也不要求获利的行为完全有别于正常买房之人；第三，吴敏华庭审陈述意见实际与此前在上海市女子监狱时本院工作人员对其询问时其所作的意见完全是两种不同意见，但是本院认为，从前述本院所述的疑点可印证吴敏华在监狱中对本院工作人员所作的陈述才系其真实意思表示。故本院认为，吴敏华并无购买涉案房屋的真实意思表示。鉴于前述理由，本院认为，涉案的《上海市房地产买卖合同》当属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。然因涉案房屋尚存有两项抵押登记，而该两项抵押登记均系中国建设银行股份有限公司上海第五支行、张祁甫基于对产权公示的信赖而实施，且已实际出借款项给吴敏华并办理了抵押登记，中国建设银行股份有限公司上海第五支行、张祁甫构成善意第三人。为保护善意抵押权人的利益，在债务未能清偿的情况下，不宜将涉案房屋直接予以恢复登记。虽然原告对张祁甫的抵押登记存有异议，但并未提供足以推翻公证文书的证据材料，故本院对原告的该点异议意见不予采纳。鉴于此，对于原告要求将涉案房屋登记至梁建高、梁健华名下，本院不予支持。待该两项抵押登记被涤除后，原告可就该诉请，另案主张。至于第三人梁勇、顾海彬的诉请，本院认为，首先，同样基于上述理由，因善意抵押权人的债权尚未实现，涉案房屋无法恢复登记。其次，第三人梁勇、顾海彬主张涉案房屋原先实际为梁勇、顾海彬与梁建高、高桂芳共同购买、共同所有，依据不足，本院不予支持。最后，至于梁勇、顾海彬是否有权继承高桂芳就涉案房屋所享有的份额，此系继承权纠纷，与本案无关，对此本案不予处理。被告梁建高经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴敏华就上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋于2004年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告梁健华的其他诉讼请求；三、驳回第三人顾海彬、梁勇的全部诉讼请求。案件受理费9,300元，由被告吴敏华、梁建高共同负担。第三人(有独立请求权)诉讼案件受理费2,712.50元，由第三人顾海彬、梁勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元人民陪审员  邓红霞人民陪审员  石定伟二〇一八年九月二十八日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。