江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初4975号原告：周惠荣，男，1966年11月17日，汉族，住无锡市新吴区。被告：周惠明，男，1943年12月18日生，汉族，住无锡市。被告：袁维娟，女，1943年8月24日生，汉族，住无锡市。共同委托诉讼代理人（受周惠明、袁维娟的共同委托）：周涛贤，男，1969年11月11日生，汉族，住无锡市新吴区，系周惠明、袁维娟儿子。共同委托诉讼代理人（受周惠明、袁维娟的共同委托）：王晓娟，女，1969年12月29日生，汉族，住无锡市新吴区，系周惠明、袁维娟儿媳。原告周惠荣与被告周惠明、袁维娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周惠荣，被告周惠明、袁维娟的共同委托诉讼代理人周涛贤、王晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周惠荣向本院提出诉讼请求：1、判令周惠明、袁维娟继续履行《房屋买卖协议》，配合将新吴区新丰苑二区78号202室过户至其名下；2、本案诉讼费用由周惠明、袁维娟承担。事实和理由：其与周惠明、袁维娟于2007年3月5日签订《房屋买卖协议》一份，约定周惠明、袁维娟将新吴区新丰苑二区78号202室出售给其，出售价格为145000元，并约定如政策允许可以更换房产证及办理土地使用证时，周惠明、袁维娟必须无条件协助其办理。其早已付清全部房款并实际使用案涉房屋至今。现案涉房产可以过户，但周惠明、袁维娟拒绝办理，故其诉讼来院，请求判如所请。诉讼中，周惠荣增加诉讼请求：1、判令周惠明、袁维娟向其支付违约金50000元；2、判令周惠荣、袁维娟赔偿其土地税差额15350元。周惠明、袁维娟共同辩称，1、袁维娟对于案涉《房屋买卖协议》知情，但协议上袁维娟的签字是由周惠明代签，协议上的见证人签字是周惠荣所签，实际并无见证人，周惠荣提供的协议上自行增加了一条关于违约的条款，同时其还有5000元房款未收到，因此，其认为案涉《房屋买卖协议》无效；2、周惠荣确实前来协商过，其也同意协商，但是因为过户费没有谈拢才未能办理过户，因此，其不存在违约，对于违约金和土地税差额，其不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2007年3月5日，周惠明、袁维娟（甲方）与周惠荣（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：1、甲方将其所有的坐落于无锡市坊××号××室的房屋出售给乙方；2、总房价为145000元；3、在签订协议时，乙方一次性付给甲方145000元，甲方同时交出房屋钥匙、安居证等手续；4、如政策允许可以更换房产证及办理土地使用证时，甲方必须无条件协助乙方办理一切手续，乙方承担一切税及费用，若甲方不配合造成的一切经济损失均由甲方负担；5、若甲方毁约，应书面告知乙方，并在7日内将已付购房款150000元返还给乙方，同时支付违约金150000元给乙方。周惠明在落款处签署“周惠明、袁维娟”，周惠荣也在落款处签字。协议见证人处有“周石中、邹某”签字。周惠荣自认在案涉《房屋买卖协议》签订后，其自行在其持有的文本上的第6条后书写“假如违约按当时市场房价双倍返还”。周惠明分别在2007年3月2日及2007年3月6日，出具收条确认收到周惠荣购房款120000元、20000元。周惠荣在案涉《房屋买卖协议》签订后不久便入住至今。2008年1月23日，案涉房产证办理了房屋所有权证书，登记在周惠明、袁维娟名下，登记的面积为66.17平方米。嗣后，周惠明、袁维娟将该证书交给周惠荣。2020年3月、4月，周惠荣多次前往周惠明家中，与周惠明、袁维娟、王晓娟（周惠明的儿媳）商讨案涉房屋过户事宜，2020年4月8日，周惠荣还与王晓娟通话商讨过户事宜，但双方对于过户费用的金额均达不成一致意见。另查明，无锡市新吴区江溪街道新丰苑一区的安置房过户应补缴土地收益标准在2020年5月1日由1568元/平方米增加至1800元/平方米。以上事实由《房屋买卖协议》、收条、房屋所有权证书、录音资料、土地收益新老标准对照表、结合当事人陈述等证据在卷予以证明。诉讼中，周惠荣还向法庭提供了以下证据：住宅专项维修资金专用收据1份及安置房协议书复印件1份，拟证明其缴纳了住宅专项维修资金，同时，街道拆迁部门将案涉房屋的安置房协议书复印给其。周惠明、袁维娟质证认为：对真实性无异议，但并不代表缴款人就是户主。诉讼中，周惠荣申请证人赵某到庭作证。赵某陈述：1、其与周惠荣、周惠明、袁维娟均是朋友关系，其与周惠荣一直居住在案涉房屋内；2、案涉《房屋买卖协议》签订时其不在场，但其知道周惠荣当时欠了5000元房款，过了一段时间，周惠荣才将5000元现金交付给周惠明，但当时没有打收条；3、案涉《房屋买卖协议》签订后一年多左右，周惠明将房产证办理好交给其并由其转交给了周惠荣。周惠荣对证人证言予以认可。周惠明、袁维娟对证人证言的质证意见为：对于证人与周惠荣之间的关系存疑，同时由于证人赵某与周惠荣共同居住，因此不认可证人证言。本院对双方提供的住宅专项维修资金专用收据、安置房协议书复印件及证人证言的认证意见：1、与本案有关联性，本院予以采纳作为定案依据；2、对于赵某的证人证言，由于赵某与周惠荣共同居住的情况，本院虽采纳作为定案依据，但证明效力较低。本院认为，周惠荣与周惠明、袁维娟签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，该《房屋买卖协议》成立、合法、有效，对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体分析如下：1、《房屋买卖协议》上袁维娟的签字虽是周惠明代签，但其明确表示对房屋出售事宜知情，与此同时，周惠荣在案涉房屋内也居住多年，袁维娟并未提出异议，也能够证明袁维娟对此知情且同意。因此，代签字行为并不会影响合同效力。2、周惠明、袁维娟陈述《房屋买卖协议》上的见证人签字是周惠荣所签，并没有见证人，但该说法并未有证据证明。事实上，有无见证人以及有无见证人签字并不影响合同的效力。同样的，周惠荣在自己持有的文本上自行添加的条款不对周惠明、袁维娟产生效力，但并不影响合同其他条款的效力。3、关于购房款支付事宜。虽然证人赵某的证言效力较低，但是，在合同签订后第二年，周惠明将房产证交付给周惠荣的行为以及在多年的时间里周惠明并未向周惠荣催要的情况来看，周惠荣已支付剩余5000元购房款的事实具有高度盖然性。本院予以确认。事实上，《房屋买卖协议》中并无关于过户和款项支付先后的约定，因此，款项是否完全支付与周惠明、袁维娟是否将案涉房产过户无关联性。综上，案涉《房屋买卖协议》成立、合法、有效，周惠明、袁维娟应当配合周惠荣将新吴区新丰苑二区78号202室过户至周惠荣名下，过户产生的费用由周惠荣承担。关于违约金以及土地收益上涨造成的损失。结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，违约金的计算应当以实际损失为基础.本案中，周惠荣的损失就是因周惠明、袁维娟未及时配合过户，导致应补交的土地收益费用上涨，上涨的金额为15351.44元[66.17*（1800-1568）],本院根据实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为15351.44元，对于周惠荣主张的损失，本院不再支持。综上，对于周惠荣的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、周惠明、袁维娟于本判决发生法律效力之日起十日内协助周惠荣将江苏省无锡市新吴区新丰苑二区78号202室所有权转移登记至周惠荣名下，过户产生的费用由周惠荣承担；二、周惠明、袁维娟于本判决发生法律效力之日起十日内向周惠荣支付违约金15351.44元；三、驳回周惠荣的其他诉讼请求。案件受理费4455元（此款已由周惠荣预交），由周惠荣负担1059元，由周惠明、袁维娟负担3396元（周惠荣同意其预交的案件受理费中的3396元由周惠明、袁维娟向其直接支付，本院不再退还，由周惠明、袁维娟在本判决发生法律效力之日起十日内向周惠荣支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 毕 俊人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二一年三月二十六日书 记 员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》:第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。