河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0281民初107号 原告：郑丽霞，女，1978年4月15日出生，汉族，现住遵化市。 委托诉讼代理人：李晓江，河北承唐律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：杨广利，男，1954年11月11日出生，汉族，现住遵化市。 被告：杨海东，男，1980年1月14日出生，汉族，住遵化。 二被告共同委托诉讼代理人：李欢，男，1990年8月1日出生，汉族，现住唐山市路北区。代理权限特别授权代理。 被告：陈盼盼，女，1982年12月7日出生，汉族，现下落不明，户籍地遵化市。 被告：遵化市东成房地产经纪有限公司，住所地遵化市天之润花园小区S6栋11号商业。 法定代表人：尹红月，公司经理。 委托诉讼代理人：吴学利，女，1975年4月30日出生，汉族，公司职工，现住遵化市。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：马军戍，河北京遵律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告郑丽霞与被告杨广利、杨海东、陈盼盼、遵化市东成房地产经纪有限公司（以下简称东成房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告郑丽霞及委托诉讼代理人李晓江、被告杨广利、被告杨海东委托诉讼代理人李欢、被告东成房地产经纪公司委托诉讼代理人吴学利、马军戍到庭参加诉讼。被告陈盼盼经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑丽霞向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与三被告签订的《产权转让合同书》、《补充协议》；二、判令四被告连带返还原告购房款37.2万元，并赔偿原告经济损失92.8万元，给付原告违约金20万元，合计150万元。三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月9日原告与被告杨广利签订《产权转让合同书》，约定被告杨广利将被告杨海东、陈盼盼名下坐落于遵化市龙华名苑47-1-301号房产转让给原告，房产转让价款252000元，剩余银行贷款由原告偿还。协议签订后原告将房款汇入被告杨广利指定的银行账号。2016年5月21日原告与被告杨海东、陈盼盼签订《补充协议》，约定原告与被告杨广利签订的《产权转让合同书》约定的权利义务对二被告同样有效。原告积极履行合同约定，缴纳了契税以及各项费用，并对房屋进行了装修，偿还了部分银行贷款。2019年10月30日因杨海东、陈盼盼拖欠案外人孙善玉欠款，且在原告购买涉案房产之前已经被法院查封，原告提出执行异议被驳回，唐山市中级人民法院下发了（2019）冀02民终7148号民事判决书。原告认为，三被告恶意与原告签订《产权转让合同书》、《补充协议》，同时被告遵化市东成房地产经纪有限公司与三被告恶意串通给原告造成了巨大的经济损失，损害了原告的合法权益。因此诉至人民法院，请求依法判决。 被告杨广利、杨海东辩称，一、原告与被告杨广利、杨海东、陈盼盼签订的《产权转让合同书》及《补充协议》合法有效。原告在买卖合同中履行了审慎注意义务，支付了合理价款。交易方式采取以被告东成房地产经纪公司第三方中介的方式居间签订。被告杨海东、陈盼盼依法履行了房屋交付义务，并且原告郑丽霞占有使用至今。二、被告杨广利、杨海东与东成房地产经纪公司不存在恶意串通损害原告郑丽霞合法权益的行为，故原告郑丽霞主张无任何事实、法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求。 被告陈盼盼未到庭诉讼，未提交答辩状。 被告东成房地产经纪公司辩称，原告在执行异议之诉一案的诉状中明确写明在双方签订此转让书时，遵化市人民法院在房产登记部门对该楼房还没有查封。在质证中陈述，合同签订后的2016年9月份才查封登记，双方在买卖房屋时均不知道被查封的事实。原告上诉理由中认可原告是通过东成房地产经纪公司购买的涉案不动产，在协议签订前，原告与杨海东东成房地产经纪公司一同到遵化市房产交易所进行了查询。在征询没有任何纠纷的情况下，三方才签署了《产权转让合同书》。二、原告在签订合同前亲自到涉案不动产处进行了实地调查了解，全面审视了所售房屋的现状，并对其商品房买卖合同和相关票据进行了审查验证。知道涉案不动产系杨海东贷款购买，确认上述情况真实有效并自愿购买。三、杨海东在原告诉孙善玉执行异议之诉一案中，作为第三人陈述转让楼房时不知道其已经查封。卖楼时通过东成房地产经纪公司到遵化市住建局查询涉案房产没有被查封登记。四、2016年5月9日，原告通过东成房地产经纪公司与三被告签订《产权转让合同书》，购买涉案房产，在签订合同之前，东成房地产经纪公司就有关订立合同的事项向原告进行了如实告知。在征询涉案房屋没有查封和任何纠纷的情况下，三方签署了转让合同。综上，东成房地产公司并没有隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况，如实告知原告涉案房产的情况，原告已经充分了解。东成房地产经纪公司不应就原告主张的购房款、经济损失、违约金承担连带责任。请求驳回原告对东成房地产经纪公司的诉请。补充答辩意见是，一、原告在诉状中所称的东成房地产经纪公司与其他三被告恶意串通的情景是完全不尊重事实的，根本不存在的。二、被告不清楚补充协议的情况，也没有参与。 本案争议焦点归纳为：原告郑丽霞与被告杨广利、杨海东、陈盼盼签订的《产权转让合同书》、《补充协议》是否应予以解除；四被告是否应承担赔偿损失，返还购房款及违约金责任；各被告之间的民事责任如何承担。 原告郑丽霞为证明其诉讼主张提交证据如下： 证据一、《产权转让合同书》、《补充协议》、收条、不动产统一发票。证明原告与被告杨广利、杨海东、陈盼盼签订合同书、补充协议，原告支付首付价款252000元。被告交付房产。被告东成房地产经纪公司对签约行为进行了见证。 经质证，被告杨广利、杨海东认为，证据三性无异议，恰恰反证了杨海东、陈盼盼对杨广利签订合同及补充协议行为进行追认，杨广利不应承担责任。涉案房产的实际权利人为杨海东、陈盼盼与被告杨广利无关。 被告东成房地产经纪公司认为，一、合同书真实性无意见，但合同第五条已经明确对产生分歧的后果是买卖各方承担责任。二、合同书不能证明原告的证明目的。涉案合同书签署的前提三方对涉案房产进行了查询，在没有纠纷情况下才签署的。收条及大票的真实性没有意见。对补充协议我方不清楚，暂不发表质证意见。 证据二、（2019）冀02民终7148号民事判决书，证明涉案房产被案外人孙善玉因债务纠纷依法执行，在2016年1月27日已经被法院查封，致使原告不能实现合同目的。 经质证，被告杨广利、杨海东认为，三性无异议，证明杨海东、陈盼盼不知涉案房产设有他项权利。原告购买前履行了审慎注意义务并且该判决也确认原告存在过错。证明涉案房产为杨海东、陈盼盼夫妻共有，原告在该案的上诉状中已明确阐明与杨广利无关。 被告东成房地产经纪公司认为，证据真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。 证据三、中国银行杨海东账户交易流水。证明原告用杨海东账户偿还房贷款至2019年10月，每月还款2945元。提交的交易流水中有转账6万元。另外6万元因为是原告指定的其他人向杨海东账户转款，现在不能打印出来。 经质证，被告杨广利、杨海东认为，因原告自2019年10月至今未按照合同约定偿还按揭贷款，被告就此保留向原告追偿的权利。 被告东成房地产经纪公司认为，真实性没有意见，但是不能证明原告的证明目的。 证据四、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明杨海东因购买涉案房产应偿还贷款45万元。 经质证，杨广利，杨海东认为，涉案房产的权利人为杨海东、陈盼盼与杨广利无关。自2019年10月至今，原告未履行按揭还款的义务，由此产生的责任应当由原告承担。 被告东成房地产经纪公司认为，对上述证据无意见。 证据五、中介费票据、契税税票、诉讼费票据，证明原告花费中介费6500元，契税1万元，诉讼费5080元。 经质证，杨广利、杨海东认为，上述费用是原告为维护自己的合法权益正当支出的费用，与本案没有关联性。 被告东成房地产经纪公司认为，被告实际收取中介费5000元。买卖合同中约定契税由卖房人交纳。诉讼费是原告为提起诉讼按规定交纳的，作为损失主张于法无据。 证据六、评估报告、装修收据复印件、装饰公司出具的报价单。证明房屋的实际价值以评估报告确定的173.35万元为依据做为原告的损失，不再进行司法鉴定。 经质证，被告杨广利、杨海东认为，评估报告真实性无异议，关联性与本案无关，不属于原告的损失范围。3张收据属于间接损失，买房都得进行装修，只属于正常的家装行为。评估报告的真实性由法院与中院执行局进行核实，关联性不予认可。 被告东成房地产经纪公司认为，对于评估报告依据已经废止，案涉房屋总价款是65万，房产评估机构并没有考虑到当时转让的真实市场价格。该报告出具的时间是2020年9月21日，交易时间是2015年5月9日，选定的基准日也不符合法律规定。本评估报告鉴定机构的选定均没有通过本案各方当事人的质证，所以该评估报告与本案没有关联性，更不能作为本案的定案依据。原告提交的证据均为复印件，未加盖公章注明来源，不认可其真实性。原告只提交了报价单，装修应当有装修合同、付款凭证、发票用于证实装修的事实和付款的客观真实性，否则不能排除其虚构价款。收据具有随意性，如果确实用于装修，应当提供装修发票和付款凭证，才能证实客观真实性。 证据七、装饰合同书、材料的报价单以及收款收据、还款明细清单。证明原告对涉案房屋进行了装修，使涉案房屋进行了增值。原告对杨海东名下的贷款还款账户偿还的情况。 经质证，被告杨广利、杨海东认为，属于正常装饰行为，不属于损失，还款也不属于损失，属于买卖合同签订后正常的偿还按揭贷款。 被告东成房地产经纪公司认为，三性不予认可，应当提供原件。对装修的收款收据不认可，既然有装饰合同，用的正规公司，应当提供发票。银行转款凭证是复印件，不认可其证明目的。 被告杨海东、杨广利为证明其主张提交证据如下： 证据一、商品房买卖合同复印件，证明涉案房产权利人为杨海东、陈盼盼与杨广利无关。 证据二、产权转让合同书、补充协议复印件，证明涉案房产实际处分人为杨海东、陈盼盼，杨广利是以杨海东、陈盼盼名义签订，杨海东、陈盼盼进行了追认。 证据三、（2019）冀02民终7148号民事判决书，证明双方签订的产权转让合同书及补充协议合法有效。杨海东、陈盼盼、杨广利不知涉案房产设有他项权利。原告明知涉案房产设有他项权利而购买，存在过错。原告明知涉案房产为杨海东、陈盼盼夫妻共同所有。 证据四，杨海东与陈盼盼离婚协议及离婚证复印件，证明杨海东与陈盼盼已解除婚姻关系、夫妻关系存续期间的债务由杨海东承担，与陈盼盼无关。 经质证，原告郑丽霞认为，原告已经提交合同及补充协议、（2019）冀02民终7148号民事判决书，不再质证。涉案房产虽然登记在杨海东、陈盼盼名下，陈盼盼、杨广利也是产权转让合同的当事人，应当按照产权转让合同约定的权利和义务承担相应的法律责任。涉案房产实际上是家庭共有财产。 被告东成房地产经纪公司认为，离婚的事实与法院调取的为准。离婚协议只对双方具有约束力。商品房买卖合同应该提交给了原告。产权买卖合同、补充协议，已经发表质证意见。民事判决的证明目的，由法院依法裁定。 被告东成房地产经纪公司提交证据如下： 证据一、2016年5月10日收据，证明收取原告中介费5000元。 证据二、（2019）冀02民终7148号民事判决书，证明原告诉案外人孙善玉执行异议之诉一案中认可双方在签订协议时唐山市中级人民法院在房管登记部门对涉案房产没有查封。判决书中还明确认定原告郑丽霞在签订产权转让合同时明知该房产设有他项权，对房产设有抵押权而不能办理过户登记也是明知。 证据三、（2018）冀02民终6211民事裁定书，证明一、原告明确了是对涉案的不动产进行查询，在没有纠纷的情况下才签署的协议。对该事实杨海东一方也都是同意的、认知的，事实确实是存在的。二、原告上诉时在答辩中也明确提到在中介带领下双方到遵化市房产交易中心进行咨询，均没有发现房屋被查封的事实。中介公司没有任何过错。 证据四、2019年7月29日原告郑丽霞的上诉状，证明双方在房产交易时共同到交易所查询后才签署的。能够证实东成房地产经纪公司已尽到审慎注意义务。 证据五、产权转让合同书，证明原告在购买之前对房产进行了调查了解，全面审视了涉案房产的现状，对杨海东的购房合同和相关票据进行验证，自愿购买，并且同时还能够证实即便是存在风险，由买卖双方确定责任。买卖双方确定的价款252000元中含有卖房人交纳的所有费用，住房公积金、水电费、地下室、维修基金、预存电费等。 证据六、产权转让、房屋买卖合同书各一份。证明合同交易的房产与涉案房产均在龙华名苑。不认可评估报告的内容，按照评估报告交易的时间段，同时间交易的市场价应该与我方提交的交易时间段的房产价格相当。 经质证，原告郑丽霞认为，对被告提交的证据的证明目的有异议，被告主张向房地产交易所进行了查询，但实际查封的登记机关是遵化市房产管理处。作为熟知过户的中介机构应当知道向哪个部门进行查询，因此被告存在相应的过错。原告对于被告陈述原告明知涉案房产抵押不能办理过户存在过错有异议。是因为不能交付全部房款，不能排除孙善玉的强制执行存在的过错。对于双方的买卖，原告并没有过错。杨广利、杨海东、陈盼盼明知涉案房产已经被查封，而且债权人已经向法院起诉，并下发了民事判决书，还将涉案房产转让给原告，杨广利、杨海东、陈盼盼应当承担相应的责任。东成房地产经纪公司没有尽到审慎义务，应当承担连带责任。二份转让合同与本案无关，合同价款不能代表整个市场房屋的价值；两处房屋的装修与案涉房屋的装修不一致，案涉房屋原告装修开支了几十万元，并且装修部部分已经与案涉房屋不可分割，装修应该体现在房屋价格上。另外其中2019年的转让合同的房产是平改房，而且没有进行装修。案涉房屋实际价值应当以评估报告为准。 被告杨广利、杨海东认为，对证据无异议，恰恰能反证原告在房屋买卖中履行了审慎注意义务，被告之间不存在恶意串通损害原告合法利益的情形。二份转让合同的三性予以认可。 本院依职权调取（2016）冀0281民初498号案卷送达证。唐山市中级人民法院涉案房地产估价报告、（2017）冀02执12379号之三执行裁定书、遵化市龙华名苑47-1-301室房产成交确认书。调取于遵化市婚姻登记处杨海东、陈盼盼婚姻档案一册。调取于遵化市房产交易所涉案房产查封登记情况。 经质证，原告郑丽霞认为，对证据的真实性没有异议。但是对于离婚协议中关于债权债务的约定有异议。对于债务的偿还由杨海东偿还不认可。陈盼盼也是本案合同的当事人。其他证据材料没有异议。 被告杨广利、杨海东认为，评估报告的质证意见已经发表。杨海东与陈盼盼的离婚信息三性认可，离婚协议系双方真实意思表示，合法有效。对其他证据材料的真实性认可。 被告东成房地产经纪公司认为，评估报告的质证意见同刚才的质证意见。法院送达证真实性认可。婚姻登记档案的真实性认可，内容是否合法由法院依法裁定。确认书的真实性没有意见，成交拍卖价中最高价是113.7万，常规正常交易应该比这个价格低。查封登记情况能证实房屋的查封时间是2017年9月5日至2020年9月4日，续封时间是2020年8月10日至2023年8月9日，涉案产权转让合同签订时，房产并未被查封。东成房地产经纪公司不存在过错，不承担赔偿责任。 经审理查明，2016年5月9日前，杨广利以其子杨海东治病急需医疗费为由，将涉案房产在被告东成房地产经纪公司挂牌交易。原告在被告东成房地产经纪公司处寻找房源时，对涉案房产有购买意愿。在被告东成房地产经纪公司居间房产交易时得知杨广利无涉案房产的销售合同，故中止交易。此后，杨广利持补办的销售合同找到被告东成房地产经纪公司要求继续交易。东成房地产经纪公司再次联系原告，确定原告仍有购买意愿后，东成房地产经纪公司又居间房产交易，双方确定房产交易价格65万元。随后，东成房地产经纪公司与原被告共同到房地产销售公司核实房产销售合同补办情况、到金融机构核实贷款本金偿还情况、到房产交易所查询房产查封登记情况。2016年5月9日，原告为乙方与被告杨广利为甲方和丙方被告东成房地产经纪公司签订《产权转让合同书》，主要内容为：1、房屋坐落龙华名苑47-1-301号，住房建筑面积约为142.15㎡，地下室约为13.19㎡。2、甲方持有登记在杨海东和陈盼盼名下的商品房买卖合同一份，合同编号《唐遵龙凤【贷】遵2016字第274号》，房产大票两张（详见附件）。甲方以贷款的形式购买上述房屋。（注：甲方名下的契税由甲方承担。由于甲方商品房买卖合同是后补的，所以甲方承诺若因为丢失的商品房买卖合同引起的所有纠纷全部由甲方承担，并承担给乙方造成的经济损失）。3、甲乙双方友好协商，甲方同意乙方予以续接贷款的形式购买上述房屋，乙方必须在当月的25日前将月供存入还贷卡内，不能给甲方信誉度造成损失。若乙方不按时还款，甲方有权利要求乙方一次性还清贷款，不再让乙方享受续接贷款的方式还款。房屋出售价格及房款给付办法，1、经甲乙双方友好协商，最终双方确认上述房产的交易价格为首付款252000元，包括地下室和甲方缴纳的所有费用（如维修基金、预存电费、水费等）。2、付款方式：今乙方付给甲方购房定金5000元，甲方予以书面形式签收，同时甲方将房屋的所有手续交给中证方保管。剩余首付247000元必须在2016年5月20日前付清。同时中证方将房屋所有手续全部交给乙方。剩余的银行贷款本金（以银行计算为准），乙方续接甲方的还款方式按月还给中国银行。房屋信息服务费及支付，签订本合同时甲方、乙方各缴纳信息服务费6500元。若非丙方原因造成本合同不能履行的，丙方收取的服务费不予退还。双方责任，1、甲方保证购房手续完善真实，所售房产与他人无争议，若甲方隐瞒上述房产有产权纠纷、债权、债务等欺骗相关权利人弄虚作假等情况，擅自出售该房产出现的后果全部由甲方负责，并承担相应民事或法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2、乙方已亲自到该房产实地进行了调查了解，全面审视了所售房屋的现状，对其建筑结构、坐落、位置等相关情况进行了综合了解，并对其购房商品房买卖合同和相关票据进行了审查验证，确认了上述情况真实有效，并愿意购买上述房屋，并订立本合同。3、在办理房屋所有权证及过户手续时，甲方必须积极找到杨海东和陈盼盼给予协助配合，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料（身份证、户口本、结婚证等）乙方有权追究甲方的赔偿责任，因办理房屋所有权证过户手续时涉及的所有费用，如契税、个人所得税等与甲方无关，全部由乙方承担。违约责任，1、乙方未按本约定付款的，并通过中证人联系无效，甲方则视为乙方放弃购买，甲方收取的5000元定金视为违约金不再退还给乙方。2、甲方未按本约定执行的，并通过中证人联系无效，乙方则视为甲方放弃出让。甲方除退还乙方5000元定金外，再另付给乙方违约金5000元。3、甲方交付房屋钥匙之日至房屋产权证过户到乙方名下期间，双方若有一方违约，双方除按照房屋市场价值交接房款外，违约方必须向守约方另行支付违约金200000元。合同签订后，郑丽霞、东成房地产经纪公司在杨广利带领下到其居所处，由杨海东、陈盼盼在《产权转让合同书》上签字确认。郑丽霞支付杨广利定金5000元，向杨广利银行账户转款247000元。杨海东、陈盼盼签署收款收条。2016年5月10日，杨海东、陈盼盼使用杨广利银行账户支付契税9808.35元。郑丽霞支付被告东成房地产经纪公司中介费5000元。自2016年6月至2019年10月期间，原告使用杨海东中国银行个人贷款还款账户偿还房屋贷款，月还款额2945元。 2016年5月12日，原告拟制一份《补充协议》后找到杨海东、陈盼盼，双方签订《补充协议》，主要内容为：原告为乙方（买房人）与甲方（卖房人）杨海东，陈盼盼签订甲乙双方于2016年5月9日在遵化市东成房地产经纪有限公司签订的产权转让合同书，甲方是以杨广利（是甲方杨海东的父亲）的名义签订的，当时甲方（杨海东、陈盼盼）也是同意的，自2016年5月9日起，乙方一直在认真履行合同约定，现就有关此产权转让合同书，经甲乙双方协商达成如下补充协议：一、甲乙双方确认2016年5月9日乙方与甲方的父亲杨广利签订的产权转让合同书有效。二、乙方与甲方的父亲杨广利签订的产权转让合同书中的权利义务和责任，对甲方同样有效，甲方承诺必须遵守。三、本协议的内容为主合同的补充条款，与主合同的内容具有同等的法律效力。甲、乙双方共同遵守。四、本协议一经甲、乙双方签订即发生法律效力，双方必须共同遵守。 另查明，案外人孙善玉诉杨海东追偿权纠纷一案中，遵化市人民法院依据案外人的申请对涉案房产进行财产保全，于2016年1月27日向遵化市房产交易所送达保全载定、协助执行通知书及送达回证。2016年11月25日，杨海东签收涉诉民事诉状副本及涉案房产保全裁定书，于2017年3月25日签收民事判决书。2018年3月13日，本院受理原告郑丽霞与孙善玉、杨海东执行异议之诉一案，郑丽霞要求立即停止对位于遵化市强制执行并解除查封。本院于2018年5月21日做出（2018）冀0281民初1515号民事判决书，判决：“准予对杨海东名下的位于遵化市房产进行执行。”原告郑丽霞不服，提出上诉。唐山市中级人民法院于2018年9月26日做出（2018）冀02民终6211号民事裁定书，裁定：“一、撤销遵化市人民法院（2018）冀0281民初1515号民事判决；二、本案发回遵化市人民法院重审。”本院重新审理后，于2019年6月4日作出（2019）冀0281民初2359号民事判决书，判决：“驳回原告郑丽霞的诉讼请求”。郑丽霞仍不服，提起上诉。唐山市中级人民法院于2019年10月30日做出（2019）冀02民终7148号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。 审理中，原告要求对涉案房产2020年6月28日的市场价值进行鉴定。涉案房产进行强制执行程序后，唐山市中级人民法院执行局第四分局遵化执行大队。对涉案房产住宅用房房地产市场价值进行评估。唐山神舟惠泽房地产评估咨询有限公司于2020年9月21日出具唐神舟（2020）估字第093号房地产估价报告，估价结果报告载明：估价对象为三室两厅两卫户型，入户门为防盗门，室内门为实木门、石膏板吊顶（金箔天花线）、吊灯、断桥铝窗，室内有中央空调、空气净化器。卧室地面为木地板、墙面贴壁布、两套壁橱、两套榻榻米、卫生间地面及墙贴砖，ＰＶＣ吊顶、有卫生洁具。客厅地面铺装、墙面贴壁布、大理石电视墙、三套壁橱。厨房地面及墙贴砖、两套整套橱柜、实木推拉门。估价对象在价值时间点2020年9月10日的市场价值为173.35万元，房地产单价为12195元／平方米。原告主张以评估报告结果为其房产价值，不再进行司法鉴定。2021年1月13日，唐山市中级人民法院对涉案房产在淘宝网进行司法拍卖，网络拍卖成交价格为113.7万元。2021年2月2日，唐山市中级人民法院做出（2017）冀02执12379号之三执行裁定书，裁定：“被执行人杨海东所有的位于遵化市处（尚未办理不动产证）归买受人刘目芹所有。二、买受人刘目芹可持本裁定书到相关部门办理产权变更登记手续”。 再查明，涉案房产《商品房买卖合同》登记买受人为杨海东、陈盼盼。杨海东、陈盼盼支付房屋首付款203890元，于2015年10月26日，杨海东与中国银行股份有限公司遵化支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额45万元，贷款期限240个月，房屋总价款653890元。陈盼盼作为抵押物共有人对贷款合同予以签字确认。2015年11月11日房屋销售方向杨海东、陈盼盼开具销售不动产统一发票。杨海东、陈盼盼于2009年7月8日登记结婚。于2018年5月17日解除婚姻关系。双方对子女安排、财产分配及婚姻关系存续期间产生的债权归男方所有，债务归男方偿还的债权债务问题进行了约定。涉案房产查封登记情况：查封日期2017年9月5日至2020年9月4日，续封时间2020年8月10日至2023年8月9日，执行依据备注为（2017）冀02初12379号；查封日期2019年8月9日至2022年8月8日，执行依据（2019）冀02执16433号；查封日期2019年12月18日至2022年12月17日，查封依据（2019）冀0281财保176号。 上述事实，有《产权转让合同书》、补充协议、《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《房地产估价报告》、（2017）冀02执12379号执行裁定书，成交确认书、房产查封登记、不动产统一发票、契税税票、银行交易明细等证据证实。 本院认为，一、关于《产权转让合同书》及补充协议应否解除。原、被告双方对签订《产权转让合同书》及补充协议的事实均无异议，本院予以确认。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方均应按合同约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，因杨海东与案外人孙善玉追偿权纠纷，唐山市中级人民法院将本案合同书约定的涉案房产进行查封、评估、拍卖，并确定成交。故原、被告间签订的《产权转让合同书》及补充协议确定的交易标的已经不具备履行条件，双方均不能实现合同目的。原、被告于2016年5月9日签订的《产权转让合同书》及2016年5月12日签订的补充协议应予解除。 二、关于原告主张购房款、损失及违约金。 1、原告已付购房款。原、被告签订涉案房产合同书后，原告向被告交付定金5000元、首付款24.7万元，合计25.2万元的事实，被告予以认可，本院予以确认。原告主张合同尾款自2016年6月，按月支付贷款2945元至2019年10月。被告杨海东、杨广利对原告还款金额及期限认可，本院予以确定。原告主张已还款12万元，虽提交银行交易明细还款金额为9万元，但依据双方认可事实，原告已偿还41期，还款金额经计算为120745元，原告主张12万元，是对自身权利的处分，本院确认原告已偿还贷款12万元。原告已付购房款为37.2万元（5000元＋24.7万元＋12万元）。原告主张购房款37.2万元的事实清楚，证据充分，本院予以支持。 2、赔偿损失、违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《产权转让合同书》约定：“甲方（卖房人）保证购房手续完善真实，所售房产与他人无争议，若甲方隐瞒上述房产有产权纠纷、债权、债务等欺骗相关权利人弄虚作假等情况，擅自出售该房产出现的后果全部由甲方负责，并承担相应民事或法律责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”、“甲方（卖房人）交付房屋钥匙之日至房屋产权证过户到乙方名下期间，双方若有一方违约，双方除按照房屋市场价值交接房款外，违约方必须向守约方另行支付违约金200000元”。经查，郑丽霞、杨广利、东成房地产经纪公司陈述在签订《产权转让合同书》前到房产交易所查询所交易的房产无查封登记的情况下才进行交易的事实与本院调取于遵化市房产交易所对涉案房产首次查封登记时间为2017年9月5日的事实相印证，能证实三方在2016年5月9日签订《产权转让合同书》时涉案房产并未登记，杨海东、陈盼盼在房屋交易时对杨海东与案外人的追偿权纠纷将涉案房产保全的事实并不知情，故不存在过错。在涉案房产已经交付郑丽霞并由其进行装修装饰、实际居住情况下，因涉案房产被司法拍卖确实给郑丽霞造成一定的经济损失。原告主张赔偿损失、违约金，依据相关法律规定，赔偿损失及给付违约金均是承担民事责任的方式，给付违约金不属于惩罚性措施，而是为弥补原告基本合同未完全履行情况下所造成的实际损失。故主张违约金20万元，不予支持。原告主张损失按唐山市中级人民法院委托评估机构出具的评估结论173.35万元为房屋价值，但该涉案房屋实际成交价为113.7万元，应按成交价格113.7万元确定实际价值，而签订《产权转让合同》时确定的房产交易价格为65万元，本院结合合同履行情况、预期利益等综合因素，确定郑丽霞的购房损失为48.7万元（113.7万－65万元）。原告主张契税1万元的请求。经查，为陈盼盼用杨广利银行账户支付的契税9808.35元，与《产权转让合同书》约定的契税交纳方一致，有杨广利银行账户明细证实，原告的请求不予支持。关于原告主张的执行异议之诉一案交纳的诉讼费用问题，应为原告为保护民事权利提起诉讼按规定应当交纳的费用，原告认为系其损失的主张，本院不予支持。 3、关于责任承担。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定，当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理”。《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，《产权转让合同书》中虽以杨广利为甲方与郑丽霞签订，但在合同签订当日，由杨海东、陈盼盼对合同内容进行了签字确认。郑丽霞又于2019年5月12日与杨海东、陈盼盼签订《补充协议》，对杨广利签订合同书的行为的效力进行明确。杨海东、陈盼盼签字确认的行为应视为对杨广利签订《产权转让合同书》行为的追认。并且《房屋销售合同书》买受人为杨海东、贷款合同的贷款人是杨海东，房产共同抵押人为陈盼盼，销售不动产统一发票登记的付款方名称也是杨海东、陈盼盼。涉案房产应为杨海东、陈盼盼夫妻关系存续期间的共同财产。原告主张系杨广利、杨海东、陈盼盼家庭共有财产，杨广利应承担连带责任的意见，未提交证据证明，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。通过法庭审理，被告东成房地产经纪公司在提供中介服务过程中对所交易房产涉及的销售合同补办真实性、贷款偿还及房产查封登记等事项均以向郑丽霞进行了如实报告。东成房地产经纪公司在提供中介服务过程中不存在过错，对郑丽霞不应承担损害赔偿责任。原告认为东成房地产经纪公司与其他三被告恶意串通损害原告的损失的主张，与事实不符，本院不予支持。2021年2月2日原告因其自身行为导致保全期限届满后再次提出保全申请，其支付的申请费1020元自行承担。综上所述，被告杨海东、陈盼盼对郑丽霞应承担返还购房款，赔偿购房损失的违约责任。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十五条的规定，判决如下： 一、解除原被告间于2019年5月9日签订的《产权转让合同书》、2016年5月12日签订的《补充协议》； 二、被告杨海东、陈盼盼于判决发生法律效力后十日内给付原告郑丽霞购房款37.2万元、赔偿损失48.7万元； 三、驳回原告郑丽霞其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，保全费5000元，由被告杨海东、陈盼盼承担；案件申请费1020元，原告郑丽霞承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  刘 浩 审 判 员  张力卿 人民陪审员  张 欣 二〇二一年三月二十二日 书 记 员  杨志行