山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初1386号原告：郑方合，男，1964年7月2日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：法永欣，胶州启正法律服务所法律工作者。被告：青岛宏源达汽车销售有限公司，住所地胶州市胶北街道办事处广州北路**。法定代表人：周林海，执行董事职务。委托诉讼代理人：徐向东，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忠珣，山东海康律师事务所律师。原告郑方合与被告青岛宏源达汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑方合及其委托诉讼代理人法永欣、被告青岛宏源达汽车销售有限公司的委托诉讼代理人王忠珣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑方合向本院提出所诉请求：1.请求判令被告偿付给原告房屋装修改造费65000元；2.判令被告继续履行房屋租赁合同；3.判令所有诉讼费由被告负担。庭审过程中原告将诉讼请求明确为：判令被告支付原告装修改造费47833.47元。事实和理由：原被告双方于2016年9月1日签订房屋租赁合同，约定原告租用被告位于九龙镇204国道与建设路交叉路口北80米路西房屋（约108平方米）及后院（约300平方米），用于汽车销售，每年租金4万元。被告有权根据经营需要对该房屋进行装修、改造，费用有乙方支付。合同签订后，原告按被告要求对该房屋进行装修、改造，费用由乙方支付。合同签订后，原告按被告的要求对房屋进行了装修、改造，装修费、改造费65000元，被告没有按规定支付装修改造费用。合同履行过程中，被告私自提前终止合同，原告向法院提起诉讼，要求被告支付原告装修费用65000元并继续履行合同，以维护原告的合法权益不受损失。被告青岛宏源达汽车销售有限公司答辩称：原告所诉与事实不符，被告自2116年9月1日签订房屋租赁合同后并未额外要求原告对房屋进行装修改造，且合同中约定原告租赁的房屋也仅仅有160平方米建筑面积，原告所述装修花费65000元明显与事实不符，被告并没有私自提前终止合同，而恰恰是因为原告无故经常向被告索要不合理的各种费用以及扣押被告处车辆等行为致使合同目的不能实现。另外，一、经过被告向胶州市不动产管理部门查询均未查到本案所争议房屋的房产登记情况，因此，双方签订的租赁合同为无效合同；二、因原告作为出租房扣押被告车辆的行为已经以事实证实了双方之间没有继续履行合同的必要，双方之间的租赁合同目的已经无法实现，故双方的房屋租赁合同也不能继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郑方合围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.房屋草签协议一份；2.房屋租赁合同一份，证据1和2证明了租赁房屋的事实，被告要求原告装修改造的具体项目；3.装修改造费用的收据两份，证明装修改造花费65000元。被告青岛宏源达汽车销售有限公司发表质证意见如下：对证据1、2的真实性都没有异议，但证据1草签协议只是双方之间租赁合同的前提约定，该协议并未得到被告的认可，在草签协议上没有被告印章，对其中内容被告不予认可，且草签协议所提及的跟本案有关的装修事项是原告作为房屋的出租房应当具备的基本义务，即便真实发生，其费用也不应当由被告承担。对证据2，签订时间为2016年9月1日，该合同为原被告之间的正式租赁合同，合同第五项第二条约定，原告应当举证证明合同正式生效之根据后被告要求原告进行装修的相关证据，该合同只能证明双方存在租赁关系的事实。对证据3真实性及证明事项均有异议，房屋的装修应当有装修合同、施工单位以及施工期限，并且应当有正规的发票，而原告所提交的只是装饰材料城的所谓收据，不符合证据规则的相关要求，且该证据显示时间为2016年8月28日，在房屋租赁合同之前发生，即便真实发生了此费用，也是原告为自己房屋进行装修所花费，与被告无关；被告实际使用的涉案房屋，也没有原告收据中的地坪漆，展厅隔断是被告自己提供的旧的隔断，第六项至第八项均不是原告所提供的，因此该证据所有事项我方均不予认可。被告青岛宏源达汽车销售有限公司未向本院提交证据。本院根据原告申请委托鉴定部门对房屋装修改造所花费用进行了鉴定，鉴定结论如下：原告郑方合申请的房屋装修改造费，无争议部分造价31141.56元，有争议部分造价16691.91元（其中材料费12757.79元、人工费4413.58元、机械费368.61元），共计47833.47元。原告认为有争议部分和无争议部分都应当由被告支付给原告。被告对该鉴定意见书真实性没有异议，但认为虽然鉴定出无争议部分31141.56元装修改造费，但是原告房屋无合法有效的产权证明，其租赁合同应当认定为无效，该装修费用应该由原告自行承担，且该装修物是依附在原告出租房屋上，其价值部分属原告所有，因此该费用不应当由原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2016年8月16日签订房屋租赁草签协议，其中第五条第二款约定：“乙方有权根据经营需要对该房屋进行装修、改造，但必须征得甲方口头同意，费用由乙方支付”，第七条约定：“本协议为草签协议，甲方应在签订正式协议前完成乙方要求的房屋内外装修，乙方要求装修及其他协议事项如下：1.销售展厅铺地面砖；2.维修车间地坪漆；3.房屋吊顶；4.屋外打地面及杂草树木清理；5.卫生间、办公室、配件是、展厅及维修车间隔断和门窗；6.水、电管路铺设；7.卫生间配套设施；8.展厅门、窗；9.甲方应将租赁房屋装修完善后交付乙方使用，其他未明确的装修事项应按时完成；10.甲方应在2016年9月1日将该处房屋装修完毕并交给乙方使用。”被告未在该草签协议中加盖公章，但公司市场部经理王彬在房屋租赁草签协议上签字。2016年9月1日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告租用被告位于九龙镇204国道与建设路交叉路口北80米路西房屋（约108平方米）及后院（约300平方米），用于汽车销售，约定前三年每年租金40000元。根据青岛市昊金海建设项目管理有限公司出具的报告书，原告郑方合申请的房屋装修改造费，无争议部分造价31141.56元，有争议部分造价16691.91元，共计47833.47元。本院认为，被告虽未在草签协议中加盖公章，但其公司市场部经理王彬签字确认应视为是代表公司的职务行为，且草签协议约定原告应当在2016年9月1日将涉案房屋装修完毕并交给被告使用，原被告事实上也于2016年9月1日正式签订了房屋租赁合同，且该房屋租赁合同与草签协议对租赁期限、租金条款约定的内容一致，故虽草签协议与正式租赁合同约定冲突应当以正式租赁合同约定为准，但该草签协议中关于原告应被告的要求在交付房屋前对房屋进行装修改造并由被告支付相关费用的内容应当视为系原被告真实意思表示。关于原告抗辩的租赁合同因涉案房屋无合法有效的产权证明应当认定无效，因（2017）鲁0281民初494号青岛宏源达汽车销售有限公司诉郑方合房屋租赁合同纠纷一案中郑方合提交了土地证和建设工程规划许可证，且租赁合同的效力不能作为免除被告负有向原告支付装修改造费的义务的理由，故对该抗辩主张本院不予采纳。关于装修改造费的数额，装修改造费用的收据并非正规发票，且收据载明的内容完全和草签协议的装修改造项目完全一致，不符合正规的装修工程项目出具相关单据的交易习惯，本院对该证据不予采信。根据青岛市昊金海建设项目管理有限公司出具的报告书，对房屋装修改造费，无争议部分造价31141.56元，有争议部分造价16691.91元，共计47833.47元。报告书有争议部分的建材汇总报表显示，有争议部分的材料费合计12757.79元，被告就报告书中的有争议部分称“以前租这个地方的时候有些门窗、复合板墙等材料是被告原来的老店拆除后提供过来的”，原告称“材料确实是从被告老店挪过来的，但是人工费、拆装费都是我支付的”，故本院认可报告书中的无争议部分以及有争议部分的人工费、机械费系原告支出，应当由被告偿还。而原告认可被告所称的有些门窗、复合板墙等材料是从老店挪过来的，且未能提交其他证据证明报告书中有争议部分中的材料系原告自身提供，故对有争议部分的12757.79元材料费，因原告提供证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛宏源达汽车销售有限公司支付原告房屋装修改造费35075.68元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告郑方合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，鉴定费1000元，共计2425元，由被告青岛宏源达汽车销售有限公司负担1309元，原告郑方合负担1116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  纪光辉审 判 员  王晓晖人民陪审员  孙贞萍二〇一八年五月二十三日书 记 员  尤晓明