甘肃省天水市秦州区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0502民初1318号原告：天水碧桂园房地产开发有限公司，住所地：天水市秦州区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。被告：李振华，汉族，住甘肃省秦安县。原告天水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称天水碧桂园公司）与被告李振华商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天水碧桂园公司委托诉讼代理人徐晨露、被告李振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天水碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并配合原告办理注销合同备案手续；2.判令被告向原告支付违约金96353.3元。事实与理由：原、被告于2016年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告在建的位于天水市××区房屋一套，被告应于2016年12月18日前向原告支付房款达到77万元，逾期90天以上原告有权解除合同并要求被告按累计应付款的10%支付违约金，但被告未在约定的期限缴纳房款，经原告多次通过电话、短信等方式要求被告履行付款义务未果。原告于2017年7月25日诉至贵院，经审理贵院认为被告逾期未支付房款虽违反了合同约定，但应当给违约方一定的容忍期，让其采取补救措施向原告支付房款继续履行合同，故驳回了原告诉请，现距该判决生效一月有余，被告仍未向原告支付房款，其违约行为已明确表明了其不继续履行合同的意思表示，故诉至法院，请求处理。李振华辩称，我同意解除合同，但不应该承担违约金，因为当时碧桂园同意我通过按揭付款的方式购房，在合同签订时承诺我贷款资质没有问题，后来我因银行征信问题无法按期办理贷款，违约行为并非我主观原因所致，且解除合同原告并无实际损失，故请求驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》和《银行按揭及公积金付款补充协议》，以证明原、被告已签订房屋买卖合同并约定房屋价款、付款方式及期限、逾期付款责任及关于合同解除条款的事实；2.《逾期付款违约金明细》，以证明被告尚欠77万元房款未付且逾期超过90日，达到了合同约定的可以解除并要求被告承担违约金的条件；3.本院（2017）甘0502民初1697号判决书一份，以证明法院给予的容忍期已过，被告仍未向原告付款的事实。经质证，被告认为《商品房买卖合同》和《银行按揭及公积金付款补充协议》虽系其所签，但签订合同时原告反馈给被告的信息是可以贷款，后无法贷款，违约责任不在被告；《逾期付款违约金明细》无法证明原告因被告未交付房款产生的损失，且房子尚在建造中，并无实际损失；对法院判决的真实性无异议，但在判决之后被告曾与碧桂园的两位销售人员沟通过，他们答应被告于涉案房屋交钥匙前一次性付清全款，且不付任何违约金。故对以上三组证据的证明目的均不予认可。经审核，原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》上有当事人天水碧桂园公司、李振华的签名及其在签名处所按指印，证明李振华对合同约定房屋总价款、缴款期限及逾期责任知情。《逾期付款违约金明细》与合同约定的总价款及付款期限相印证。本院（2017）甘0502民初1697号判决书系生效的法律文书，被告虽辩称原告承诺其征信没有问题可以按揭购房，同意将付款方式变更为涉案房屋交钥匙前一次性付清且不承担违约金，但被告对该辩称并未提交相应证据予以证实，且双方在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中明确约定”乙方（李振华）知悉国家、地方政府以及贷款审批机构（指公积金中心或按揭贷款银行）现行的贷款政策的情况”并承诺不论是因乙方原因还是非因乙方原因导致贷款未获批准时，都应在约定期限内付清差额或与甲方（天水碧桂园公司）协商变更付款方式，故对原告提交的以上证据予以采信。被告李振华未向本院提交证据。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2016年11月9日，原告天水碧桂园公司与被告李振华签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS20127671），约定：被告李振华购买原告在建的位于天水市××区商品房一套，预测建筑面积127.5㎡（套内建筑面积94.55㎡，分摊面积32.95㎡），该商品房7557.12元/㎡，总价款963533元。约定付款方式为按揭分期付款，买受人应分别在合同签订时、2016年11月18日前、2016年12月18日前，支付该商品房总价款的10.09%（即97180元）、10%（即96353元）、79.91%（即77万元）给出卖人。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。关于逾期付款责任双方在补充协议中约定：......逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。原、被告在签订合同的当日，又签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定乙方（李振华）已知悉国家、地方政府及贷款审批机构现行的贷款政策情况，其在根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择约定的住房抵押贷款方式支付楼款，如因乙方原因导致贷款机构不予审批同意其申请或最终批准的贷款金额与其申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付卖方，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款15%的违约金。如非因乙方原因导致贷款未获批准的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给卖方或与卖方签订补充协议、变更付款方式。另查明，合同签订前，被告李振华于2016年10月6日向原告支付定金5000元，抵作商品房首付款。合同签订后，被告李振华分别于2016年11月9日、12月9日支付原告房款92180元、96353元，以上合计193533元，尚欠77万元购房款未付。2017年12月1日原告以被告未按约定期限付款已超90日为由，向本院提起诉讼，要求解除双方的购房合同并由被告承担违约金。2017年12月3日本院（2017）甘0502民初1697号民事判决书认为依法成立的合同，如能通过补救方式继续履行的，应采取补救方式继续履行，不应轻易解除，鉴于被告已支付房款193533元，如现在解除合同必将给被告造成房款及违约金损失，且被告补交房款后双方的合同仍有继续履行的可能，故根据本案的实际情况，应给予违约方必要的宽容期，以使双方的合同能予履行，故驳回了原告的诉讼请求。在本院判决以后被告再未向原告支付剩余房款、亦未与原告协商变更付款方式。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中约定”如因乙方（李振华）原因导致贷款机构不予审批同意其申请或最终批准的贷款金额与其申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付卖方，逾期超过90天的，甲方（天水碧桂园公司）有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款15%的违约金。如非因乙方原因导致贷款未获批准的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给卖方或与卖方签订补充协议、变更付款方式。”根据以上约定，无论是否因乙方（李振华）原因导致按揭贷款无法办理，其均有义务在规定的期限内向原告支付差额款或签订补充协议变更付款方式，但被告在办理按揭贷款的过程中，因其个人征信记录不良被相关银行告知无法申请贷款后，既未按合同约定将差额自行支付给原告，又未与原告协商变更付款方式，且在本院2017年12月3日判决给予必要的宽容期后，仍未付清余款，原告再次起诉后，本院为妥善解决原、被告之间的纠纷，继续给予了被告一定的付款期限，但至今被告仍未向原告付款，其违约行为已持续500多天，远超过双方约定逾期时限90日后原告有权请求解除合同并要求被告承担违约金的期限，故原告主张解除合同并要求被告承担违约金的诉请应予支持。关于违约金数额问题，双方在《补充协议》中约定违约金为房屋总价款的10%即96353.3元，又在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定违约金为房屋总价款的15%即144529.95元，属约定不明。违约金既具有赔偿性，也具有惩罚性，原告并未举证证明因被告逾期未缴房款给原告造成的实际损失，根据本案查明的事实可知原告的损失应为缔约费用、准备履行所需费用、未按期支付房款丧失的利息收入等，鉴于目前天水房价小幅上涨，在原告解除合同后并不丧失另行出售的机会，其损失另有弥补的机会，且被告逾期未付房款是因其征信不良，无法申请住房贷款所致，属其对银行贷款政策掌握不够，并不属恶意违约，因此，根据本案的实际，且存在双方违约金约定不明的情况，应对被告承担的违约金做必要的调整，本院酌情确定被告承担违约金2.5万元。综上所述，依照《中国华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告天水碧桂园房地产开发有限公司与被告李振华订立的《商品房买卖合同》及补充协议予以解除，被告李振华配合原告办理注销合同备案手续；二、被告李振华于本判决生效之日起20内支付原告天水碧桂园房地产开发有限公司违约金2.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告李振华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 许龙泉二〇一八年六月十九日法官助理 丑居平书 记 员 汪 麟