北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2731号原告（反诉被告）：北京同仁堂妫河康养有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇延农路8号院16号楼一层，统一社会信用代码91110229MA00G4ER5E。法定代表人：陈锴，董事长。委托诉讼代理人：王建新，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛宜耘，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京建院建筑设计创意有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋490室，统一社会信用代码91110229556862749B。法定代表人：李韬，副总经理。委托诉讼代理人：张明智，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈抒，北京市竞天公诚律师事务所律师。原告（反诉被告）北京同仁堂妫河康养有限公司（以下简称同仁堂康养公司）与被告（反诉原告）北京建院建筑设计创意有限公司（以下简称建院公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案。2020年3月17日至2020年6月5日、2020年6月16日至2020年7月20日期间，本案因新冠肺炎疫情影响扣除审限；2021年1月4日至2021年2月3日、2021年2月4日至2021年3月3日期间，本案因当事人申请庭外和解扣除审限。本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。同仁堂康养公司的委托诉讼代理人王建新、辛宜耘，建院公司的委托诉讼代理人张明智、陈抒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同仁堂康养公司向本院提出诉讼请求：1.判令建院公司返还已支付租赁保证金7606600元；2.判令建院公司支付违约金15213200元。事实与理由：2016年12月30日，同仁堂康养公司的关联公司北京同仁堂×公司（以下简称×公司）与建院公司就位于北京市延庆区×号园区的“北京妫河建筑创意区”×地块项目（以下简称同仁堂项目）合作事宜签订了《北京妫河·建筑创意区房屋预租赁协议》（以下简称2016《预租赁协议》），协议约定双方主要合作方法为：双方以定制开发、长期租赁方式就同仁堂项目开展合作，即×公司对同仁堂项目提出定制建设需求，建院公司负责按照要求进行开发建设，建成后由×公司长期租赁并用于运营中医健康×项目，还约定×公司成立项目运营公司后，由项目运营公司与建院公司换签协议。2018年3月，根据2016《预租赁协议》安排，同仁堂康养公司作为专门负责同仁堂项目的运营公司，与建院公司签订了《北京妫河·建筑创意区房屋预租赁协议》（以下简称2018《预租赁协议》），约定双方以定制开发、长期租赁方式就同仁堂项目开展合作。同仁堂康养公司对同仁堂项目提出定制建设需求，建院公司负责按照要求进行设计、建设，直至完成室内外精装修并验收，后由同仁堂康养公司长期租赁并用于运营中医健康×项目，并就双方权利义务、重大违约情况、违约赔偿等进行了约定。2018《预租赁协议》签订后，同仁堂康养公司依约向建院公司支付了第一笔租赁保证金7606600元。后，由于项目场地高压线塔拆除阻碍等原因，导致同仁堂项目施工进度缓慢。同仁堂康养公司多次发函要求建院公司加大项目推进力度，确保同仁堂项目按约完工，但建院公司并未按约履行施工建设任务，施工进度严重拖延，同仁堂康养公司的合同目的已无法实现。基于以上事实，同仁堂康养公司认为，因建院公司未能按约完成施工建设义务，构成合同项下的重大违约，给同仁堂康养公司造成重大损失，故同仁堂康养公司诉至法院，望判如所请。建院公司辩称，同仁堂康养公司诉求没有任何事实、合同及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。具体如下：（一）签约背景。2016年12月，建院公司与×公司签订2016《预租赁协议》，约定就同仁堂项目开展合作。2016年12月5日，×公司提出设计需求，建院公司安排设计单位开展设计工作。2017年6月27日，建院公司取得北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称北京规土委）下发的《关于北京建院建筑设计创意有限公司北京妫河·建筑创意区国际培训中心项目规划意见的复函》（以下简称《规划复函》）。2017年10月26日，建院公司就含同仁堂项目在内的“北京妫河·建筑创意区国际培训中心”建设项目（以下简称建筑创意区项目）取得《建设工程规划许可证》。2017年11月28日，建院公司将建筑创意区项目施工图文（含按照×公司最初需求设计的其预租赁区域施工图）报送施工图外审单位开始审查，2018年2月11日，施工图设计文件审查合格。根据2016《预租赁协议》第3.1条第（3）项，同仁堂康养公司与建院公司换签协议，签约时间在2018年3月下旬。（二）因同仁堂康养公司违约行为，导致工程始终无法具备开工条件，建院公司无需承担违约责任。第一，不应以3月15日作为认定具备开工条件是否延误的时间标准。2018《预租赁协议》签约时间在2018年3月下旬（晚于2018年3月22日），签订协议已晚于合同约定的“3月15日具备开工条件”的时限要求，所以该合同约定并不具有实际履行意义。从诚实信用原则的角度解释，不应以3月15日作为认定“具备开工条件”是否延误的标准。事实双方为针对“具备开工条件”的时限另行约定。第二，同仁堂康养公司未履行施工图确认义务，导致无法具备开工条件。根据2018《预租赁协议》第3.1条第（5）款约定，同仁堂康养公司作为乙方有义务对施工图进行确认，并保证不影响工期。与2016《预租赁协议》显著不同的是，2018《预租赁协议》第二条约定，建院公司按照同仁堂康养公司的要求进行设计、建设，直至完成室内外精装修并验收，但是精装修设计及施工相关费用由同仁堂康养公司以附加租金的方式承担，附加租金的具体结算方式待双方协商一致后以《补充协议》形式另行约定。此外，同仁堂康养公司除在合作区域内运营×产业外，还增加医疗产业的运营。由此，虽然工程施工图设计文件早在2018年2月11日审查合格，但因定制内容的显著变更和增加，且同仁堂康养公司聘请专业医疗×咨询机构尚未配合其出具具体的设计需求文件，同仁堂康养公司表示经审查合格的施工图仅用于前期手续报批使用，同仁堂康养公司将会根据2018《预租赁合同》增加内容提出新的设计需求，故建院公司可能还需待其正式变更需求提出后对已经报审的施工图进行修改和重新报审，除非同仁堂康养公司明确同意按照已经报审的施工图进行施工。因2018年签约时，同仁堂康养公司未提出新的设计需求，建院公司2018年3月26日向其发送了经审查通过的施工图，目的在于尽快请同仁堂康养公司确认施工依据。但在2018年4月19日项目监理例会上，同仁堂康养公司同意，图纸确认需要经过同仁堂康养公司的审批才能实施。然而，建院公司发送到的施工图，同仁堂康养公司并未确认作为施工依据，故建院公司无法开始施工。第三，同仁堂康养公司不但未确认经审查通过的施工图作为施工依据，反而在其已造成工期延误情况下还反复多次变更设计需求，直至2018年9月22日，同仁堂康养公司才最终明确其完整版设计需求，直接导致项目工期无法如约履行。直到2018年5月3日，同仁堂康养公司才对施工图纸提出修改意见。2018年8月21日，同仁堂康养公司、建院公司、设计总包单位、精装修设计分包单位会商，对电机设计方案进行讲解，因《建筑设计防火规范（2018年版）》的出台，对本项目二次报验产生影响，且因交付物业从“毛坯”变更为“精装修”，下一步就竣工交付标准和精装修进场前交付界面沟通，故双方后续需要对合同内容进行梳理，签署补充协议。2018年8月30日，同仁堂康养公司第一次向建院公司发送医疗区域设计需求，且仍有部分设计需求有待进一步咨询延庆卫计委、与第三方进行沟通。2018年9月4日，同仁堂康养公司追加建设样板间设计需求。2018年9月7日，同仁堂康养公司向建院公司发送项目需求，正文内容长达40页，这是项目开始设计后，同仁堂康养公司第一次较为完整地提出设计需求。2018年9月11日，双方举行会议，同仁堂康养公司提出的设计需求，由于业态属性差异，需要全专业修改图纸和重新审图，且会导致工期延后和设计、建安成本的增加，且同仁堂康养公司的设计需求为方案型调整阶段，未达到施工图设计的提资图深度要求，同仁堂康养公司同意将竣工交付时间延长至2019年10月底。2018年9月22日，同仁堂康养公司再次变更设计需求，向建院公司发送同仁堂项目需求2.0版，要求建院公司将其作为项目需求，开展下一步设计工作。2018年9月29日，双方举行会议商定，由于同仁堂康养公司变更设计需求，所以需要对施工图进行修改，下一步现场施工进度计划需要重新安排，同仁堂康养公司需要考虑因修改施工图导致的费用增加问题。显然，同仁堂康养公司在其已造成工期延误情况下还反复多次变更设计需求，不断调整方案，导致经审查通过的施工图需要进行颠覆性修改，直接影响施工图无法如期完成，合同约定工期无法实现，需要重新安排。第四，同仁堂康养公司未就“附加租金”等事宜与建院公司达成补充协议，该行为构成违约，在此情况下，建院公司无法且无义务继续进行设计和施工工作，也不存在违反工期的问题。2018《预租赁合同》第3.1条第（5）款约定，同仁堂康养公司作为乙方应当协助配合项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作；第4.1条约定，附加租金包含精装修的设计、施工等实际成本及后期该工程产生的变更洽商、项目管理等相应费用，最终结算时不足部分由乙方同仁堂康养公司补足（附加租金的具体结算方式待双方协商一致后以《补充协议》形式另行约定）。故同仁堂康养公司应当对增加的造价进行确认，并与建院公司达成补充协议，明确约定精装修的设计、施工等实际成本及后期该工程产生的变更洽商费用的具体结算方式，也需要通过补充协议对“毛坯”和“精装修”的界面划分、精装修过程中双方的管理权责和流程等内容予以明确，否则建院公司无法继续推进相关设计和施工。2018年11月9日，建院公司要求签署补充协议，但同仁堂康养公司未予回应。建院公司仍积极推进工作，2018年11月16日发送工作联系单，请同仁堂康养公司对设计单位发送的建筑方案、机电设计方案所涉问题进行回复。2018年12月11日，建院公司再次发函，敦促同仁堂康养公司明确毛坯交付界面及费用分担等问题，以及是否继续履行合同，同仁堂康养公司未予回应。在此情况下，建院公司无法且无义务继续进行设计和施工工作，也不存在违反工期的问题。2019年7月17日，作为违约方同仁堂康养公司向建院公司发送《告知函》，以建院公司违约为由，要求建院公司协商合同解除和损害赔偿事宜。2020年3月6日，同仁堂康养公司向建院公司发送《解除合同通知函》，单方提出解除合同。第五，根据2018《预租赁协议》第5.4条和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十七条，建院公司无需承担违约责任。2018《预租赁合同》第5.4条约定，“甲方在项目实施过程中，如因乙方原因（包括乙方未按时协助配合该项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作；在工程施工开始后，因乙方需求导致的变更）、政府停工令或其他不可抗力影响而导致工期延误的，甲方将不承担任何因此产生的赔偿责任及违约责任，且相应交付时间及竣工备案时间延后”。因同仁堂康养公司不确认经审查通过的施工图，且未及时提出新的设计需求，甚至在其已造成工期延误情况下还反复多次变更设计需求，并拒绝确认附加租金等工程造价的增加，导致无法按照合同约定的期限设计和施工。故违约方系同仁堂康养公司，而非建院公司。建院公司无需对工期延误承担违约责任。由于同仁堂康养公司的违约行为，建院公司向同仁堂康养公司发送解除通知，2018《与租赁协议》已于2020年4月10日解除。（三）即使建院公司违约（并非事实），同仁堂康养公司主张的违约金显著过高，应当予以调减。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于使用若干意见的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。假设建院公司违约，那么同仁堂康养公司遭受的仅仅是已支付租赁保证金的利息损失，且从合同履行过程看，建院公司并无违约恶意，同仁堂康养公司亦未举证证明违约金数额的合理性。综上，请依法驳回同仁堂康养公司的全部诉讼请求。建院公司向本院提出反诉请求：1.请求判决建院公司不予退还同仁堂康养公司支付的租赁保证金7606600元；2.请求判决同仁堂康养公司赔偿建院公司损失2734033.45元。事实与理由：（一）因同仁堂康养公司行为，致使工程始终无法具备开工条件，同仁堂康养公司构成根本违约，应当承担违约责任。第一，同仁堂康养公司未履行施工图纸确认义务，导致无法具备开工条件。根据2018《预租赁协议》，同仁堂康养公司有义务对施工图进行确认，并保证不影响工期，但同仁堂康养公司未履行施工图确认义务，构成违约，导致无法具备开工条件。第二，同仁堂康养公司不但未确认经审查通过的施工图作为施工依据，反而在其已造成工期延误情况下还反复多次变更设计需求，直至2018年9月22日，同仁堂康养公司才最终明确其完整终版设计需求，直接导致项目工期无法如约履行。2018年5月3日，同仁堂康养公司才对施工图提出修改意见，且多次修改意见违反设计规范及《工程规划许可证》对于建设规模的要求（如提出扩建及加建面积等需求），建院公司在双方举行会议中与同仁堂康养公司进行技术沟通并明确指出其需求违规，同仁堂康养公司表示将继续调整设计需求。2018年8月21日，各方会商亦明确下一步就竣工交付标准和精装修进场前交付界面进行沟通，后续需要对合同内容进行梳理，签署补充协议。2018年8月、9月，同仁堂康养公司多次变更设计需求，并不断进行方案调整，导致经审查通过的施工图需要进行颠覆性修改，直接影响施工图无法如期完成，合同约定工期无法实现。第三，同仁堂康养公司未就“附加租金”等事宜与建院公司达成补充协议，亦导致工程无法继续推进。根据2018《预租赁协议》第4.1条约定附加租金的具体结算方式待甲乙双方协商一致后以《补充协议》形式另行约定，同仁堂康养公司应当对增加的造价进行确认，并与建院公司达成补充协议，明确约定精装修的设计、施工等实际成本及后期该工程产生的变更洽商费用的具体结算方式，明确“毛坯”“精装修”的界面划分、精装修过程中双方的管理权责和流程等内容，否则建院公司无法继续进行相关设计和施工。2018年11月9日，建院公司要求签署补充协议，但同仁堂康养公司未予回应。2018年11月16日建院公司积极推进发送工作联系单。2018年12月11日建院公司再发函，敦促同仁堂康养公司明确交付界面、是否继续履行合同等相关问题，同仁堂康养公司未予回应。（二）鉴于同仁堂康养公司违约行为，建院公司发送了解约通知，2018《预租赁协议》已于2020年4月10日解除。根据2018《预租赁协议》第5.2条第（3）款和《合同法》第九十四条，由于同仁堂康养公司不确认经审查通过的施工图，且未及时提出新的设计需求，甚至在其已造成工期延误情况下还反复多次变更设计需求，并拒绝确认附加租金的结算方式以及工程造价的增加，在建院公司反复多次敦促下仍未回应，直接导致建院公司无法按照合同约定的期限进行设计和施工，项目建设无法继续推进，故建院公司享有对2018《预租赁协议》的约定解除权和法定解除权。同仁堂康养公司起诉目的可能在于追加投资困难、无法达成预期收益，且其公司投资方向转变，故基于商业判断罔顾事实，主张建院公司违约。（三）根据2018《预租赁协议》第5.3条第（2）款，建院公司有权不予退还租赁保证金。同仁堂康养公司违约，建院公司有权解除合同并不予退还已付的租赁保证金。（四）根据2018《预租赁协议》第5.5条，同仁堂康养公司应当赔偿建院公司遭受的损失。建院公司委托建研院公司为建筑创意区项目提供设计服务，并签订《妫河国际培训中心建设工程设计合同》（以下简称《设计合同》）和补充协议，其中为满足同仁堂康养公司的设计需求而为其预租赁区域进行设计的费用为3173800元，此外，为配合同仁堂康养公司后来提出的变更设计需求而对已完成审查施工图修改，建院公司与建研院公司签署补充协议，还需支付设计费1979038.28元，二者合计2734033.45元，该笔费用是建院公司的直接损失，同仁堂康养公司应予赔偿。综上，建院公司特提起反诉，望判如所请。针对建院公司的反诉请求，同仁堂康养公司辩称，不同意建院公司的全部反诉请求。建院公司反诉陈述与事实不符，《预租赁协议》因建院公司违约而无法实现合同目的，建院公司无权主张不退租赁保证金和损失赔偿。具体如下：第一，建院公司未按协议履行义务，构成重大违约，应当承担违约责任。1.建院公司及其股东均为从事建筑设计的专业公司，应当明知医疗×目的对于项目设计、施工的影响，建院公司系同仁堂项目建设单位。建院公司是建研院公司的全资子公司，建研院营业范围包括建筑设计、室内设计等，建院公司营业范围包括工程勘察设计、房地产开发等；而同仁堂康养公司及关联公司营业范围为中医、×服务等，对建筑设计均无所涉。根据协议，双方以“定制开发、长期租赁”方式开展合作，建院公司需要根据同仁堂康养公司的中医健康×定制需求，对合作区域完成设计、施工、验收及交付等工作，但建院公司作为专业地产开发公司完全有能力评估以上需求在同仁堂项目建设过程中的建筑规范适用、建设手续报批、建设成本、建设周期等风险，并按约履行建设及交付义务。2.建院公司一直未落实和满足同仁堂康养公司的定制需求，导致同仁堂项目无法按期交付。同仁堂康养公司早在2016年12月就向建院公司提出了×、中医等具体的需求。项目实施过程中，在建院公司一直未对同仁堂康养公司的需求落实完善的情况下，同仁堂康养公司仍积极履行协议约定的协助义务，多次向建院公司整理、重申定制需求。直至2018年9月，建院公司还在强调落实同仁堂康养公司需求的建设流程及图纸修改问题，同时在施工现场按其他建设目的进行推进，完全没有履行合同义务。因建院公司没有落实中医×运营需求，致使同仁堂康养公司无法对其提供的相关图纸进行确认。迫于无奈，同仁堂康养公司再次向建院公司整理、重申定制需求。3.高压线塔未及时拆除导致工期拖延的责任完全在建院公司。建院公司在签订2016《预租赁协议》、2018《预租赁协议》时，对于同仁堂项目施工场地内存在高压线塔、高压线塔的产权归属方以及可能存在高压线塔拆除障碍等事宜均系明知，高压线塔的拆除导致的工程延期，属于建院公司的单方原因。4.双方无法就附加租金等签订补充协议，原因在于建院公司前期的违约行为已导致项目无法按期完工，已严重侵害同仁堂康养公司的权益。由于建院公司一直无法落实同仁堂康养公司的定制需求，而满足需求的图纸是开展精装方案工作的前置必要条件，以上致使同仁堂康养公司无法与建院公司开展下一步的补充协议的协商工作。并且，建院公司已经存在现场施工进度严重滞后等实质违约情形，导致同仁堂项目合同目的已落空。同时，结合同仁堂项目的当时情况，竣工交付标准和精装修进场前交付界面的确认，并不影响同仁堂项目的进程，建院公司的该项抗辩理由是其逃避违约责任的说辞。第二，建院公司作为违约方，其无权要求不予退还已支付的租赁保证金，无权要求同仁堂康养公司赔偿损失。第三，2018《预租赁协议》系根据2016《预租赁协议》安排进行换签，2016《预租赁协议》签订后已在履行。建院公司作为商事主体，应当知晓2018《预租赁协议》约定的开工期限，应当按照约定期限履行施工义务。由建院公司与同仁堂康养公司签署的2018《预租赁协议》，双方之间关于定制开发、长期租赁的合同目的在2016《预租赁协议》签署后已经在履行，只是换签主体。建院公司签署协议时，应当知晓3月15日具备开工条件，双方所签订的2018《预租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效。综上，建院公司反诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。为证明其诉讼主张，同仁堂康养公司依法提交证据如下：1.2016《预租赁协议》，证明×公司与建院公司就同仁堂项目签署了合同；2.2018《预租赁协议》，证明双方之间系房屋租赁合同法律关系，合同约定竣工日期为2019年3月31日，但建院公司未如期竣工致同仁堂康养公司重大损失，根据合同建院公司违反约定超过15天应按已付租赁保证金的两倍支付违约金，另虽同仁堂康养公司有图纸确认义务，但建院公司未满足同仁堂康养公司设计需求，导致无法签订后续补充协议；3.租赁保证金支付凭证及收据，证明同仁堂康养公司已依约向建院公司支付租赁保证金7606600元；4.同仁堂康养公司向建院公司发送的函件（2018年10月8日、2018年10月17日、2018年11月6日），证明因项目进度缓慢，同仁堂康养公司多次发函要求加大推进力度，确保同仁堂项目按约完工，但建院公司并未按约履行施工建设，施工进度严重拖延，致同仁堂康养公司合同目的无法实现；5.解除合同通知函及邮寄回执，证明由于建院公司重大违约，同仁堂康养公司已通知建院公司解除合同；6.往来款询证函，证明建院公司已预收同仁堂康养公司款项7606600元，建院公司违反合同义务致同仁堂康养公司合同目的无法实现，该笔款项应当退回；7.《北京同仁堂×产业投资运营中心（有限合伙）合伙协议》、基金备案信息及同仁堂康养公司工商信息，证明因建院公司未按约履行合同义务导致同仁堂康养公司合同目的无法实现，×基金项下的收益无法达成并按期兑付，严重损害同仁堂康养公司及×基金投资人的权益；8.实际损失证据一组。8-1合同损失：（1）同仁堂康养公司与上海潘冀建筑设计事务所有限公司（以下简称潘冀公司）签订《建设工程设计合同》，委托潘冀公司提供同仁堂项目室内装修方案设计工作，应付合同金额850343元；（2）同仁堂康养公司与北京蕾洛洁美厨房设备有限公司（以下简称蕾洛洁美公司）签订《厨房设计顾问合同书》，委托蕾洛洁美公司提供同仁堂项目厨房设计工作，已支付合同金额所对应同仁堂项目金额为5000元；（3）同仁堂康养公司关联公司×公司、北京×发展有限责任公司与BenesseStyleCareCo,.Ltd（日本倍乐生公司）签订《×设施装修顾问合同》，委托倍乐生公司提供同仁堂项目设计图纸审查、修改等工作，已支付合同金额661540.39元；（4）同仁堂康养公司的关联公司北京同仁堂粹和×服务有限公司（以下简称粹和公司）与北京天德润宝文化创意有限公司签订《租赁合同》，租赁位于北京市东城区的房屋，同仁堂康养公司、粹和公司和×公司的员工均在此办公，参与同仁堂项目的人员中，一部分是与粹和公司、×公司签订的劳动合同，分摊至参与同仁堂项目的相关员工所对应的房屋租金损失为3043968.76元。8-2资金占用损失：同仁堂康养公司支付的租赁保证金的资金占有用损失，暂计算至2020年5月27日止为732525.82元。8-3人力成本损失：（5）往来邮件：同仁堂项目参与人员包括庞亚飞、关欣、姚勇、郭华栋、张晓丽、杨云、宫莉芬、鲁胜利、艾长欢、杨海霞、孙晋璞、姚璇、谢建华、朱本川、信佳媛、谢文博、赵永利、凌莉、胡仁华、李正亮、刘发军；（6）人员工资损失：同仁堂项目对应上述员工工资损失7015418.75元；（7）公司缴纳的五险一金损失：同仁堂项目对应上述员工的五险一金损失金额1870349.63元；（8）解除劳动合同经济补偿金损失：同仁堂项目对应的员工解除劳动合同经济补偿金损失674180.13元。该组证据证明，因建院公司违约造成的同仁堂康养公司遭受的经济损失共计14853326.48元；9.2016年12月5日电子邮件，证明同仁堂康养公司在2016年已向建院公司提出了养生、中医等需求（如药浴、中医诊疗等影响工程设计的具体需求），但建院公司未予考虑；10.《规划复函》，证明建院公司是同仁堂项目的规划报批义务人和开发建设的主导方；11.2018年8月21日会议纪要，证明《建筑设计防火规范（2018）年版》在2018年3月份已经公布，建院公司作为专业建筑设计公司应当明知并预期到实际施工时应按照新规范来执行，属于建院公司过失；且根据暖通设计和给排水设计内容可知，同仁堂康养公司已于2018年5月提出了相关设计需求的情况下，但建院公司并没有予以考虑，属于履行合同过程中的重大过失；竣工交付标准和精装修进场前交付界面的确认，并不影响土建的施工；12.2018年9月11日会议纪要，证明由于建院公司不专业，同仁堂康养公司只能自己去相关主管部门咨询，并要求其他设计单位提供技术支持，迫不得已同意竣工日期在2019年10月底或之前，并且再次提示建院公司要符合医疗和消防的相关要求，且该证据表明，在2018年9月11日建院公司所述的设计公司才了解建筑物的业态属性，强调要作全方位修改，故证明建院公司从未落实定制需求并进入到设计环节；13.同仁堂项目相关工作邮件，内容为同仁堂康养公司及关联公司粹和公司、×公司相关员工针对同仁堂项目推进的部分工作往来邮件，证明为了同仁堂项目的顺利推进，同仁堂康养公司及关联公司相关员工投入了大量工作精力，因此产生的人工成本属于经济损失；14.2018年10月10日、10月22日建院公司向同仁堂康养公司回函2份，证明合同项下施工进度严重拖延的原因是未拆除高压线塔，该塔在合同订立时已经存在，属于建院公司违约，不属于不可抗力。为证明其反诉主张和辩称，建院公司一并提交证据如下：1.2016《预租赁协议》，证明建院公司与×公司于2016年12月签订，根据协议第1.2条、第二条的约定，针对同仁堂项目01-04地块部分场地及建筑物，双方以“定制开发、长期租赁”的方式开展合作，×公司成立专门负责中医健康×板块的运营公司，即本案同仁堂康养公司，建院公司根据×公司或同仁堂康养公司的定制要求，对合作区域进行设计及施工并建设至“室内毛坯状态”，完成竣工验收后，由“北京公司”（即同仁堂康养公司）承租并自行负责室内精装修设计、施工及二次验收，而后运营“中医健康×项目”；2.2016年12月5日电子邮件，证明2016年12月5日同仁堂康养公司提出设计需求；3.《规划复函》，证明2017年6月27日建院公司取得规划部门下发的复函；4.建设工程规划许可证，证明2017年10月26日建院公司就建筑创意区项目（含合作项目）取得建设工程规划许可证；5.北京市建设工程施工图设计文件审查合格书，证明2017年11月28日，建院公司将建筑创意区项目施工图文件（含按照×公司最初需求设计的其预租赁区域施工图）报送施工图外审单位开始审查，2018年2月11日，施工图设计文件审查合格；6.2018《预租赁协议》，证明：（1）建院公司与同仁堂康养公司于2018年3月换签，根据该协议第1.2条第（2）款的约定，同仁堂项目区面积为11895㎡，其中地上8945㎡，地下2950㎡；（2）与2016《预租赁协议》不同的是，2018《预租赁协议》第二条约定，建院公司按照同仁堂康养公司的要求进行设计、建设，直至完成室内外精装修并验收（此前协议约定为“毛坯”交房，同仁堂康养公司负责装修），并且同仁堂康养公司除运营×产业外，还将合作区域用于运营医疗产业；（3）虽然建设工程施工图设计文件早在2018年2月11日经审查合格，但因定制内容显著变更和增加，且同仁堂康养公司所聘请的专业医疗×咨询机构尚未配合其出具具体的设计需求文件，同仁堂康养公司表示该版经审查合格的施工图仅用于前期手续报批使用，同仁堂康养公司将会根据2018《预租赁协议》提出新的设计需求，进而建院公司有可能需要对已经报审的施工图进行修改和重新报审，除非同仁堂康养公司明确同意按照已经报审的施工图进行施工；（4）根据该协议第3.1条第（4）款约定、第4.1条约定，建院公司承担设计、施工等费用的前提是符合国家规范和工程造价成本，而非无条件、无金额上限地承担所有成本。对于包含精装修的设计、施工等实际成本及该工程产生的变更洽商、项目管理等相应费用，应当由同仁堂康养公司承担，具体的结算方式需由双方通过补充协议进行约定；（5）该协议第3.1条第（5）款约定：“甲方负责该项目的施工，乙方应予以协助配合该项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作。”紧随该条款的是关于具备开工条件、具备精装修进场条件、验收、移交、竣工备案的时限要求。根据合同的文义解释和体系解释规则，建院公司按时履行合同，其前提条件是同仁堂康养公司配合施工图、造价等方面的确认工作；否则，建院公司未按时履行合同，不构成违约，违约方为同仁堂康养公司；（6）该协议第3.1条第（5）款约定：“乙方承诺自身设计进度不影响项目工期。”据此，如果因同仁堂康养公司设计问题影响工期，那么建院公司不构成违约；（7）根据2018《预租赁协议》第5.4条，如果工程施工后同仁堂康养公司才提出定制要求，或者未按时协助配合对施工图、造价等方面进行确认，那么建院公司无需就工期延误承担违约责任；7.2018年3月22日电子邮件，证明2018《预租赁协议》签约时间在2018年3月下旬（晚于2018年3月22日），订立协议时已晚于合同约定“3月15日具备开工条件”的时限要求，不应以“3月15日”作为认定是否延误的标准；8.2018年3月26日电子邮件，证明至2018年3月26日同仁堂康养公司未提出新的设计需求，所以建院公司向同仁堂康养公司发送经审查通过的施工图，目的是尽快确认施工依据，但同仁堂康养公司并未予以确认，进而建院公司无法开始施工，同仁堂康养公司违反了2018《预租赁协议》第3.1条第（5）款的约定，并导致无法具备开工条件；9.北京妫河建筑创意区国际培训中心工程监理例会会议纪要，证明2018年4月19日工程监理例会上，同仁堂康养公司同意，图纸确认要经过同仁堂康养公司的审批才能进行实施，但对于建院公司发送的施工图，同仁堂康养公司并未确认作为施工依据，进而建院公司无法开始施工；10.同仁堂妫河综合体设计修改意见，证明直到2018年5月3日，同仁堂康养公司才对施工图提出修改意见；11.2018年8月21日会议纪要，证明2018年8月21日，双方与设计总包单位、精装修设计分包单位进行会商，对机电设计方案进行讲解，并对精装修设计方案修改成果进行讨论和确认，因《建筑设计防火规范（2018年版）》的出台，项目会产生二次报批，且因交付物业从“毛坯”变更为“精装修”，下一步就竣工交付标准和精装修进场前交付界面进行沟通，双方后续需要对合同内容进行梳理，签署补充协议；12.妫河医疗区域设计需求、同仁堂项目功能空间及物品需求确认表，证明2018年8月30日，同仁堂康养公司第一次向建院公司发送医疗区域设计需求，包括护理单位基本功能需求、公共区域需求、具体空间设置需求、诊区需求、医疗功能区需求等数百项需求，且仍有部分设计需求有待进一步咨询延庆卫计委、与第三方进行沟通；13.2018年9月4日会议纪要，证明同仁堂康养公司追加建设样板间的设计需求，且关于功能、运营管理需求尚待明确，即同仁堂康养公司在当时仍未提出最终确定的设计需求，在此情况下，整体工程进度将推延，计划2019年底竣工备案，2019年4月底5月初结构封顶。对此，同仁堂康养公司并不认为建院公司违约，而是要求建院公司向总包方施加压力，尽快推进工期，且双方达成一致，由建院公司提出时间表，同仁堂康养公司全力配合，关于精装修工程付款，应当由同仁堂康养公司支付给建院公司；14.延庆项目需求，证明2018年9月7日，同仁堂康养公司第一次较为完整地提出设计需求，建院公司需全专业修改图纸和重新报审，由此增加的工程造价需要由同仁堂康养公司进行确认并予以负担。因此，系同仁堂康养公司的原因，导致建院公司无法按照合同约定的工期完成工作；15.2018年9月11日会议纪要，证明同仁堂康养公司提出的设计需求，由于业态属性差异需要全专业修改图纸和重新审图，且会导致工期延后和设计、建安成本的增加，且目前同仁堂康养公司的设计需求为方案性调整阶段，未达到开展施工图设计的提资图深度要求，同仁堂康养公司同意将竣工交付时间延长至2019年10月底；16.延庆项目需求2.0版，证明2018年9月22日，同仁堂康养公司再次变更设计需求，要求建院公司将其作为项目需求开展下一步设计工作；17.2018年9月29日会议纪要，证明由于同仁堂康养公司变更设计需求，需对施工图进行修改，下一步现场施工进度计划需要重新安排。同仁堂康养公司需要考虑因修改施工图导致的费用增加问题。关于施工进度计划需要重新安排，对此双方达成共识；18.关于北京同仁堂妫河康养有限公司联系函（京同妫养函[2018]3号）的回复函，证明该函系对同仁堂康养公司的回函，建院公司提出下一步施工计划，预计2019年3月可安排复工，2019年9月初具备精装修条件，争取2020年6月底完成竣工验收备案工作。此外，建院公司要求签署补充协议，约定双方的交付界面划分、精装修过程中双方的管理权责和流程、精装修工程费用的结算方式、其他费用承担原则等，同仁堂康养公司未对该函作出回应；19.2018年11月16日的工作联系单，证明在同仁堂康养公司违约导致工期拖延的情况下，建院公司仍继续积极推进工作，于2018年11月16日发送工作联系单，请同仁堂康养公司对建筑方案、机电设计方案所涉问题进行回复；20.关于明确与北京同仁堂妫河康养有限公司下一步合作事宜的联系函，证明建院公司再次发函，敦促同仁堂康养公司明确毛坯交付界面及费用分担等问题，以及是否继续履行合同，同仁堂康养公司仍未予以回应；21.2019年7月17日《告知函》，证明2019年7月17日，作为违约方的同仁堂康养公司向建院公司发送《告知函》，以建院公司违约为由要求协商合同解除和损害赔偿事宜；22.解除通知和快递凭证，证明鉴于同仁堂康养公司的违约行为，建院公司向同仁堂康养公司发送解除通知，2018《预租赁协议》于2020年4月10日解除；23.（2020）京长安内经证字第9769号公证书，系建院公司证据2、7、8、10、11、12、13、14、15、16、19的公证件，证明证据复印件与原件一致，证据具有真实性；24.（2020）京长安内经证字第9770号公证书，建院公司证据17、20电子邮件的公证件，证明证据复印件与原件一致，证据具有真实性；25.补充协议二（之补1）和付款凭证，证明建院公司委托建研院公司为建筑创意区项目（含同仁堂康养公司租赁区域）提供设计服务，为满足同仁堂康养公司设计需求而为其预租赁区域进行设计的费用为3173800元；为配合同仁堂康养公司后来提出的变更设计需求而对已完成审查施工图重新进行了修改，建院公司还需额外支付设计费1979038.28元；前述二项费用合计2734033.45元，是建院公司的直接损失，同仁堂康养公司应当予以赔偿。为证明其反诉辩称，同仁堂康养公司依法提交证据：1.2016年12月5日电子邮件，系×公司向建院公司发送邮件提出定制需求，证明×公司早在2016年12月就已经向建院公司提出了×、中医的需求，建院公司应当在项目建设过程中落实；2.电子邮件及会议纪要一组：（1）2018年5月3日的电子邮件，系同仁堂康养公司向建院公司发送邮件，根据使用要求和室内设计整理、重申平面修改需求，要求建院公司评估需求可行性；（2）2018年8月21日的会议纪要，系同仁堂康养公司、建院公司、设计总包单位及精装修设计分包单位举行会谈，议题包括：机电方案讲解讨论、精装方案修改成果汇报及讨论、项目计划及报批流程沟通等；（3）2018年8月30日的电子邮件，系同仁堂康养公司向建院公司发送邮件，又整理、重申了运营需求统计，要求建院创意公司协调设计单位和精装修单位配合按此要求推进工作，包括：妫河医疗区域设计需求、同仁堂项目功能空间及物品需求确认表等：（4）2018年9月7日的电子邮件，系同仁堂康养公司向建院公司发送邮件，再次整理、重申了延庆项目需求、设计需求补充说明、温泉水疗中心控制需求；（5）2018年9月11日的会议纪要，系同仁堂康养公司、建院公司及设计单位等举行会谈，就同仁堂项目存在的风险及工程推进进行讨论。本组证据共同证明：根据2016和2018《预租赁协议》，建院公司有义务按同仁堂康养公司的定制需求，完成设计、施工的相关图纸后让同仁堂康养公司进行确认，在同仁堂康养公司在2016年12月已提出×、中医需求的情况下，建院公司即应当向同仁堂康养公司提供符合需求的相关图纸，但直至2018年8月同仁堂康养公司发现建院公司并未落实和完善×、中医的定制需求。迫于无奈，同仁堂康养公司只好主动编制再次向建院公司整理、重申定制需求。但直至2018年9月，建院公司方面还在强调落实同仁堂康养公司需求的建设流程及图纸修改问题，仍然没有落实同仁堂康养公司提出的定制需求，没有履行合同义务。另，同仁堂康养公司向本院申请调取建筑创意区项目的规划施工报批备案情况，欲证明建院公司在履行案涉合同过程中单方违约擅自变更合同合作方，按照新的合作方的需求进行规划报批和施工建设。本院前往北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称延庆住建委）、北京市规划和自然资源管理委员会延庆分局（以下简称延庆规自委）调取了培训中心相关的规划、施工相关报批和备案等资料（含设计图纸拍摄照片一组，原始载体当庭出示）。经本院组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据：同仁堂康养公司提交的本诉证据1、证据3及建院公司提交的证据1、证据2、证据4、证据5、证据21、证据23、证据24，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：同仁堂康养公司提交的证据：（1）本诉部分。证据2，建院公司认可真实性、合法性、关联性，本院对真实性、合法性、关联性予以确认；证据4、证据6、证据9-证据12，建院公司认可真实性、合法性，本院对其真实性、合法性予以确认；证据5、证据7、证据14，建院公司认可真实性，本院对真实性予以确认；证据8，其中，P11-P17和P38-P84因未提交原件，建院公司不认可真实性，故本院对该部分证据不予采信，其余部分建院公司认可真实性，本院对真实性予以确认；证据13，系同仁堂康养公司及其关联公司工作人员往来电子邮件，与本案不具有关联性，亦无法达到同仁堂康养公司的证明目的，故本院对本组证据不予采信。（2）反诉部分。证据1，建院公司认可真实性、合法性，本院对真实性、合法性予以确认；证据2，建院公司认可真实性、合法性、关联性，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。（3）申请本院调取的证据，建院公司认可真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，同仁堂康养公司认可真实性，但称缺少必要材料，在本院向其出具《调查令》后，同仁堂康养公司并未按时调查并补充提交相关证据，故本院对同仁堂申请本院调取的证据材料真实性予以确认，但无法达到同仁堂康养公司的证明目的。建院公司提交的证据：证据3、证据6、证据7、证据10-证据17，同仁堂康养公司认可真实性、合法性、关联性，本院对真实性、合法性、关联性均予以确认；证据8、证据18、证据19、证据20、证据22、证据25，同仁堂康养公司认可真实性，本院对真实性予以确认；证据9，虽然通过同仁堂康养公司证据8能够确认鲁胜利系同仁堂康养公司方工作人员，但由于2018年4月19日《监理例会签到表》中并无鲁胜利签字，建院公司亦未提交证据佐证鲁胜利在4月28日签收的文件系证据9这份会议纪要，因此该证据无法达到建院公司的证明目的，故对该证据，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，×公司向建院公司发送邮件，邮件附件为《同仁堂中医养生×业务介绍》PPT，其中项目需求为“国医养生馆+养生文化园”。2016年12月30日，建院公司（甲方）与×公司（乙方）签订2016《预租赁协议》，双方就妫河项目达成如下协议。一、项目概况。项目整体概况：项目位于北京市延庆区西南地块。项目总建设用地面积174185㎡（约315亩），规划地上建筑面积139349㎡。详见附件一：北京市规划委员会建设项目规划条件。合作地块概况：本次双方就项目01-04地块内部分场地及建筑物而开展合作。01-04地块规划分为三个片区，其中与同仁堂合作区10000㎡（其中地上8000㎡，地下2000㎡），具体指标以最终设计方案为准。“北京公司”为乙方成立的专门负责中医健康×板块的运营公司。二、合作方式。项目总体合作方式：甲乙双方以定制开发、长期租赁方式就项目合作区域开展合作。乙方（或“北京公司”）提出定制建设需求，甲方负责据此对持有的01-04地块合作区域进行开发建设，建成后由“北京公司”长期租赁并运营中医健康×项目。甲方按照乙方（或“北京公司”）定制要求将合作区域建设完成。甲方将该项目建设至毛坯状态，“北京公司”负责内部装修。甲方确保该项目建成后，能够符合设立营利性×机构对于经营场所的要求，具体要求由项目所在地民政部门提供。甲方协助乙方“北京公司”办理营利性医疗机构设立许可证。三、租赁期及责任划分。3.1预租赁Ⅰ期：从本协议生效后至甲方与“北京公司”换签本协议（以下简称“预租赁协议”）。（1）甲方负责项目的开工前准备并取得建设工程施工许可证。（2）乙方参与项目的设计工作，对项目的设计工作提出具体、明确的需求，建筑方案设计图纸须经甲乙双方书面认可后才能报批。（3）乙方负责成立“北京公司”并承担相应费用，并在“北京公司”成立后协调由“北京公司”与甲方换签署预租赁协议。甲方与“北京公司”换签署的预租赁期协议须遵守本协议约定。3.2预租赁Ⅱ期：甲方与“北京公司”换签预租赁协议至甲方与“北京公司”签署正式租赁合同……（4）“北京公司”参与本项目的设计（应遵循甲乙双方确认的方案设计图纸）及建造过程，提出具体的运营需求，对主要机电设备提出选型、参数和品牌要求，甲方应在符合国家规范及工程造价成本控制的前提下，尽可能满足“北京公司”的需求。（5）“北京公司”负责精装修的设计及施工，并承担因此而产生的费用（包括但不限于精装修的设计、施工、监理等与工程相关的全部费用）及责任。甲方应予以协助配合。……（7）甲方确保该项目建成后，能够符合设立营利性×机构对于经营场所的要求，具体要求由项目所在地民政部门提供。甲方协助乙方“北京公司”办理营利性×机构设立许可证。3.3租赁期：甲方与“北京公司”签署正式租赁合同至双方租赁合同终止。（1）“北京公司”成立后且项目达到正式租赁条件后，由“北京公司”与甲方签署正式租赁合同。四、付款。五、违约责任。六、争议解决。七、其他条款。附件：一、北京市规划委员会建设项目规划条件；二、租赁合同。落款甲方处加盖建院公司公章及朱小地人名章，乙方处加盖×公司公章及饶祖海人名章。2017年6月27日，北京市规划委员会向建院公司下发编号为×号的《规划复函》，载明建院公司建筑创意区项目位于延庆区延庆镇×村，2010年3月项目取得《建设项目规划条件》；对项目设计方案审查意见为，建筑总用地面积30665平方米，建筑使用性质为教育培训中心及配套附属用房，建筑规模总建筑面积约42879平方米，其中地上建筑面积约27905平方米，地下建筑面积约14974平方米，另请按照相关设计规范和《北京地区建设工程规划设计通则》的有关要求，完善规划设计方案和申报图纸，按照北京市节能设计标准的原则合理设计建筑形式。同年10月26日，建院公司就建筑创意区项目取得建字第×号《建设工程规划许可证》，证号×号。2017年11月28日，建院公司将建筑创意区项目施工图设计文件报送北京市×公司（以下简称北×公司）审查，2018年2月11日，北×公司出具审查合格书。2017年7月11日，北京同仁堂妫河×服务有限公司（以下简称同仁堂×公司）注册成立，注册资本1000万元，股东为北京同仁堂×产业投资运营中心（有限合伙）和徐炳，陈锴任法定代表人兼董事长。同年12月27日，同仁堂×公司更名为同仁堂康养公司，注册资本变为10000万元。2019年1月23日，同仁堂康养公司变更了经营范围。2018年3月，建院公司（甲方）与同仁堂康养公司（乙方）签订2018《预租赁协议》，双方约定：鉴于甲方与×公司于2016年12月签订了2016《预租赁协议》，乙方为2017年8月成立的由×公司管理的专门负责中医健康×板块的运营公司。根据2016《预租赁协议》约定，甲乙双方经友好协商，就同仁堂项目合作事宜达成协议。一、项目概况。同仁堂项目位于01-04地块，建筑面积11895㎡（其中地上8945㎡，地下2950㎡）。二、合作方式。同仁堂项目总体合作方式：甲乙双方以定制开发、长期租赁方式就项目合作区域开展合作。乙方对预租赁区域提出定制建设需求，甲方负责按乙方要求对其区域进行设计、建设，直至完成室内外精装修并验收，之后由乙方长期租赁并用于运营中医健康×项目。甲方确保该项目建成后，能够符合乙方所提定制要求，甲方配合乙方办理营利性×机构和医疗机构设立许可证，但甲方不保证乙方必然取得相关设立许可证。三、租赁期及责任划分。3.1预租赁期：自双方签订本合同起至双方签署正式租赁合同及精装修租赁补充协议为止。（1）甲方负责项目的开发建设，包含不限于工程建设手续办理、项目（含精装修）的设计、施工、验收等内容，并承担因此而产生的费用。（2）甲方尽量争取01-04地块内的所有工程项目同时开工，同时竣工。（3）甲方应负责办理所有与建筑创意区项目相关的建设及工程验收手续，便于乙方办理开业前相关手续。甲方、乙方应共同确保甲方场地具备2018-2019年度冬季施工条件。（4）乙方参与本项目的设计（应遵循甲乙双方确认的方案设计图纸）及建造全过程，提出具体的建造需求，对承租区域室内精装修材料及主要机电设备提出造型、参数和品牌需求，甲方应在符合国家规范及工程造价成本控制的前提下，尽可能满足乙方的需求。（5）甲方负责该项目的施工，乙方应予以协助配合该项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作。甲方确保该项目3月15日具备开工条件，10月30日具备精装修进场条件。甲方尽量争取于2019年3月31日前完成四方验收。甲方完成精装修施工后，尽量于2019年3月31日向乙方移交场地，移交场地时甲方应保证提供满足乙方运营测试期间的道路、市政、消防、电力、供水、热水、排水、供热、空调、通风、电梯、通讯等使用要求（具体标准双方另行协商后确认）。甲方尽量争取竣工备案的时间不得晚于2019年5月30日。甲方承诺尽全力推进工程进度，乙方承诺自身设计进度不影响项目工期。3.2租赁期：甲方与乙方签署正式租赁合同起至该租赁合同终止。四、付款。4.1乙方按照下述付款约定分期向甲方支付租赁保证金，待甲方与乙方签署的正式租赁合同生效后，此租赁保证金直接充抵正式租赁合同以及其补充协议前5年租金（包括附加租金：包含精装修的设计、施工等实际成本及后期该工程产生的变更洽商、项目管理等相应费用），最终结算时不足部分由乙方补足（附加租金的具体结算方式待甲乙双方协商一致后以《补充协议》形式另行约定）。（1）第一次付款：项目取得建设工程施工许可证后10个工作日内，乙方向甲方支付760.66万元租赁保证金……4.2租赁期：按照正式租赁合同约定付款。五、违约责任。5.1一般违约情况：（1）甲方违反本合同约定的……（4）乙方原因（包括乙方未按时协助配合该项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作；在工程施工开始之后，因乙方需求导致的变更）造成甲方未能按计划完成建筑创意区项目施工、竣工验收及备案的。5.2重大违约情况：（1）甲方违反本合同约定超过15天的……（3）由于乙方原因（包括乙方未按时协助配合该项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作；在工程施工开始之后，因乙方需求导致的变更）造成甲方未能按照计划完成建筑创意区项目竣工验收备案超过15天的。5.3违约赔偿。（1）一般违约：若甲方违约，甲方应按已付租赁保证金的每日万分之二向乙方支付违约金。若乙方违约，乙方应按已付租赁保证金的每日万分之二向甲方支付违约金。（2）重大违约：若甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应按已付租赁保证金的两倍向乙方支付违约金。若乙方违约，甲方有权解除合同，并且不退还乙方已付的租赁保证金。5.4甲方在项目实施过程中如因乙方原因（包括乙方未按时协助配合该项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作；在工程施工开始之后，因乙方需求导致的变更）、政府停工令、或其他不可抗力影响而导致工期延误的，甲方将不承担任何因此产生的赔偿责任及违约责任，且相应交付时间及竣工备案时间顺延。5.5直至甲方与乙方签订正式租赁合同，甲方、乙均不得单方解除本合同，否则，违约方应承担由此给对方造成的全部损失。双方协商解除本合同并另行约定赔偿方式的除外。六、争议解决。6.1本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向原告所在地人民法院起诉。七、其他条款。7.2本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充合同，补充合同与本合同不一致的，以补充合同为准，补充合同与本合同具有同等效力。附件：培训中心《建设工程规划许可证》。落款甲方处加盖建院公司公章并由苏文元签字，乙方处加盖同仁堂康养公司合同专用章及李正亮人名章。2018年3月22日，同仁堂康养公司向建院公司发送邮件，内容为“李工您好！刚刚发给您的邮件被退回了，现重新补发给您。附件是我们这边也基本确认的协议，应该也是您那边过董事会的，请查收。具体的协议签署就麻烦您那边先走盖章流程了，多谢您”。附件为“20180322-延庆项目预租赁协议-基本达成一致版”。同年3月26日，建院公司李韬向同仁堂康养公司方郭华栋等人转发邮件，云附件为“20180322-妫河施工图-PDF”。2018年4月2日，建院公司取得建筑创意区项目建筑工程施工许可证，工程项目明细表载明：项目规划证号为2017×号，总建筑面积42879平方米，其中地上27905平方米、地下14974平方米，层数为地上4层、地下1层。2018年4月17日、4月18日，同仁堂康养公司通过银行分两次向建院公司共计转账760.66万元。2018年5月3日，同仁堂康养公司方郭华栋向建院公司李韬发送邮件，主题为关于妫河项目同仁堂区域的修改要求，内容为“李工好：同仁堂区域根据使用要求和室内设计提出的平面修改需求，请您安排设计单位评估需求的可行性，如果需要的话，请安排和设计院沟通。”附件为“同仁堂妫河综合体设计修改意见”。2018年8月21日下午，同仁堂康养公司、建院公司及相关设计单位召开建筑创意区项目协调会，根据会议纪要，其中，（三）对于妫河项目宿舍区域（同仁堂租赁区域）下步计划及报批流程沟通。1.同仁堂康养公司与建院公司的租赁合同换签：需对合同内容进行梳理，后续签补充协议。2.租赁合同约定为定制精装修交房，下步双方将就项目竣工交付标准及精装修单位进场前交付界面进行沟通。建院公司提供总包宿舍工程清单供同仁堂康养公司部分分析界面使用。3.按毛坯房验收报建委，精装验收是否受影响？精装交付给同仁堂康养公司。4.建研院公司提出《建筑设计防火规范（2018）年版》对×项目设计的要求。此规范于2018年10月执行，对本项目二次报验产生影响。依据规范5.5.24A，本项目二层及以上没做疏散楼梯间相邻位置应设1间避难间。如按此调整，将减少6间居住用房。依据规范5.5.14，老年人照料设施内的非消防电梯应采取防烟措施，是否需设防烟前室，待设计论证。若设前将减少运营空间。依据规范5.4.4B，老年人照料设施中的老年人公共活动用房，康复与医疗用房设置在地下一层时，每间用房的建筑面积不应大于200㎡且使用人数不应大于30人，报批时优化平面可避免违反此项规范要求。5.落实出图相关事宜。下周同仁堂整理出运营需求，包括机电、厨房设备、服务空间等设备的配置。力争8月28日（下周二）多方配合确认调整后平面图纸。8月29日内部汇报样板间实施方案，确定后与建院公司协调具体事实。待以上确认后建研院公司配合出结构施工图纸。6.初步拟定每周五为建研院公司业主与同仁堂使用方项目例会时间，同时明确建院公司郑会彬、同仁堂关欣为项目经理作为信息出入口进行项目对接。2018年8月30日，同仁堂康养公司方关欣向建院公司李韬等人发送邮件，内容为“大家好，此版为运营需求统计，后续我司会对此进一步细化。请李韬总协调北京院并请建院装饰配合按此要求推进工作，如有问题及时沟通。感谢大家支持与配合”，合同附件为妫河医疗区域设计需求（2018-8-29）及妫河项目功能空间及物品需求确认表。2018年9月4日，同仁堂康养公司与建院公司召开项目会议，根据会议纪要，（一）妫河项目样板间。同仁堂提出拟在项目现场提前建一个样板间。甲方同意在妫河项目现场提供场地配合同仁堂样板间。样板间拟于10月份启动。（二）项目推进还存在制约的问题。至今妫河项目已开始进行桩基施工土方开挖的阶段，计划9月底同仁堂租赁区域进行底板结构施工。同仁堂结合×使用功能对平面图进行了讨论。4.8月10日已发图请甲方设计院评估，尚未回复意见。鉴于此建议由同仁堂继续深化明确甲方功能、运营管理需求，北京院配合评估并提供系统、点位、面积等相关设计条件设计院从设计角度评估医疗、×系统能否共用可行性合规性。同仁堂结合以上意见最终确认租赁区设计条件。（三）项目工期及手续办理。1.由于多种原因工程施工今年8月底正式开始，原总包招标时未考虑冬季施工，根据最新计划（不考虑冬施）计划19年年底竣工备案，19年4月底5月初结构封顶。同仁堂表示此与双方商定竣工工期有差距希望甲方给总包施加压力，同时提醒19年世园会召开外立面封闭属形象工程需予以考虑。2.甲方提出与规划局初步沟通意见，报送规划局备案的建筑平面图房间功能需与原报批图纸功能一致。（四）付款相关事项。根据双方合作意向，精装修工程付款途径为，同仁堂——北京院妫河创意——建工三建——精装施工单位。（五）其他。苏总提出业主在妫河项目电梯选用肯定考虑优质电梯从而保证安全问题。希望同仁堂尽快提出电梯需求，同仁堂根据建设需求同步跟进专项工作。同时双方达成一致，由甲方就同仁堂租赁区域建设技术要求提出时间表，同仁堂全力配合。2018年9月7日，同仁堂康养公司方关欣向建院公司李韬等人发送邮件，内容为“大家好，附件为我司内部讨论后确认的基本需求，请各位查收。”附件为“延庆项目需求”。2018年9月11日，同仁堂康养公司、建院公司及相关单位五方针对项目存在的风险及工程推进进行讨论。其中，北京院一所（设计总包单位）意见：（一）经核对同仁堂需求，因业态属性差异，初步判断需全专业进行修改后且修改后还要重新审图，为提高效率减少反复本轮设计修改应具备以下前提。1.首先需取得规划局认可。2.需明确修改设计的原则。3.原地块的用地性质是教学培训，与实际的使用性质存在矛盾，对以后的二次申报工作的审批存在很大的风险。（二）制图方面。1.目前同仁堂需求为方案性调整阶段，未达到北京院开展施工图设计的提资图深度要求。北京院前期可提供机电咨询服务，帮助精装修稳定图纸，图纸确定并且规划认可后，施工图两个月出，完成报规、报审等流程后方能施工。2.医疗、×设计规范及设计标准与宿舍不同，需多方配合明确机电系统设计参数及做到什么程度。北京三建（建设总包单位）汇报现场施工进展及工期计划：施工单位原计划于2019年春节前完成同仁堂区域配套组团及综合宿舍区的结构施工，2019年年底完成竣工验收。同仁堂区域若九月底前无法确认图纸，将导致施工工期顺延……建院公司：1.使用原图施工预计明年年底验收投入试运行。2.需尽快与规划局沟通替换图纸事宜。3.建议同仁堂向上反馈目前项目遇到的困难：1）存在交付时间延后的风险；2）由于调整较大存在设计、建安成本增加的风险。4.建议同仁堂评估是否按照既有方案继续推进工程建设，如按实际使用功能更改需调整平面以及规划备案等，施工图出图尚无法立即确定，造成现场同仁堂及配套组团暂时无法施工。同仁堂意见：1.租赁协议明确了甲方按我司使用完成精装修建设，并配合我司完成医疗、×执业许可的行政审批方面。即本项目一次按实际功能设计以宿舍名义精装验收，由同仁堂报×、医疗机构执业审批。鉴于此，需先有一版满足同仁堂使用功能需求的图纸，由甲方按照政府功能及规范标准以宿舍名义进行报批报建。同时，同仁堂已积极与延庆卫计委等行政主管部门咨询相关问题。2.图纸设计需立即开始，目前图纸稳定需北京院一所提供技术支持，复核系统及用量是否满足医疗、×规范及同仁堂使用需求的可行性。3.关于竣工交付时间同仁堂集团可接受的时间为2019年10月底或更早。4.关于此次图纸调整规范执行的标准需同步咨询消防、规划等部门，也要考虑医疗、×机构审批时不同的审批机构的独立性。2018年9月22日，同仁堂康养公司方关欣向建院公司李韬等人发送邮件，内容为“李总您好，《延庆妫河项目需求2.0版》及建设规范执行标准已经我司评审，请贵司作为项目需求，组织相关单位开展评审是否满足相关规范要求及开展下步设计工作。”附件为延庆妫河项目需求2.0版本（含附件一《设计需求补充说明》；附件二《温泉水需求》；附件三《医疗需求》；附件四《弱电·妫河系统规则》；附件五《妫河项目加建区域》；附件六《平面概念方案图纸》）及联系函，其中，联系函题目为“关于‘妫河·建筑创意区’同仁堂项目需求及执行规范标准事宜”，其中载明附件六《平面概念方案》主要作为功能分区及我司建设意图表达，待后续结合贵司反馈意见再行修改调整。2018年9月29日，同仁堂康养公司（同仁堂）、建院公司（创意公司）及建研院公司（北京建院）召开会议，就同仁堂项目手续二次报批需配合的施工图纸修改、外审及调整图纸所造成的工程造价、工期等方面的影响等问题进行讨论，最终达成一致意见：1.北京建院设计人于国庆放假后尽快配合同仁堂依据其×、医疗等需求进行图纸修改，并满足最新的消防、排烟等规范要求。图纸调整完成后创意公司尽快报送外审单位进行施工图审查。2.创意公司于十月一日放假前向同仁堂提供因施工图纸修改造成的同仁堂区域相关结构、设备等的费用调整估算额以及考虑冬施措施增加的相关费用；并提供在不考虑冬施情况下一步现场的施工进度计划安排。2018年10月8日，同仁堂康养公司向建院公司发送联系函（京同妫养函〔2018〕1号），载明，目前妫河项目建设途径仍不明朗，项目交付时间遥遥无期，对同仁堂康养公司业务已产生实质性影响，希望建院公司高度重视，依照一些约定，抓紧落实项目的不确定因素，制定项目建设实施计划，同仁堂康养公司将一如既往配合相关工作，以确保工程顺利实施。2018年10月10日，建院公司向同仁堂康养公司发送联系函的回复函，载明，就京同妫养函〔2018〕1号中同仁堂康养公司提出的问题回复如下：1.培训中心工程于2018年4月正式取得《施工许可证》，并于2018年5月10日举行开工仪式，但地块内高压线塔阻碍了同仁堂区域基坑支护施工的进展。而线塔拆移工作不由建院公司主导，属于不可抗之因素，拆除时间不受控。在我司多次和当地政府及各部门积极沟通协调下，直至2018年8月20日，高压线塔才完成拆移。之后建院公司立即组织施工单位开始进行同仁堂租赁区域的基坑支护施工。截至目前已完成第一步土方开挖，并计划于10月底具备验槽条件。2.建院公司于2018年9月7日收到同仁堂康养公司发送的关于同仁堂区域调整设计图纸的任务书（初稿）。随后，建院公司立即组织设计单位对同仁堂康养公司提出的修改内容进行评估，多次组织共同会议；并积极与规划局、消防局、施工图审查单位等部门联络落实相关调整事宜。截至目前设计单位已开始配合同仁堂康养公司进行建筑、结构等专业施工图的修改工作。3.由于同仁堂康养公司所提修改内容较多并涉及到专项内容，建筑、结构、设备及电气全专业施工图均须参照医疗、×等相关规范重新设计，导致设计工作量大幅增加。如仍要求按照原计划进度施工，该工程将成为“三边”（边设计、边施工、边修改）工程，届时工程造价难以受控，施工进度也不能完全保证；另外延庆地处山区，冬季上冻时间较早，11月初就将进入“冬施”阶段，如继续施工亦将额外产生较高的“冬施”费用且对工程质量造成不利影响；建院公司股东（建研院公司）为国有企业，对项目预算有严格管理控制，上级不允许工程项目增加不必要的施工费用。综上，建院公司建议冬季停止施工，利用停工时间建院公司将积极配合同仁堂康养公司组织设计单位完善施工图并报送外审单位审查通过，待2019年具备正常施工条件后建院公司将尽全力组织相关配合单位开展施工，以确保该工程在造价可控、质量保证的前提下尽早完工。2018年10月17日，同仁堂康养公司再次向建院公司发出（京同妫养函〔2018〕2号）《关于加快同仁堂妫河康养项目工程建设的联系函》，载明，同仁堂康养公司于10月10日收悉建院公司关于联系函的回复函。高压线塔自双方签署租赁协议时已经存在，场地内高压线塔对工程进展的延误也是客观事实，而地块取得后即可开展地上地下物的勘探、迁移工作，此应不属于不可抗力。同时建院公司为高压线塔迁移付出了大量的人力和物力，最终得以实现高压线塔的迁移。自2016年12月签署预租赁协议至今，在建院公司组织下，同仁堂康养公司积极配合，期间双方就建设意图及要求采取不同形式进行了沟通和协商，项目逐步推进。期间由于场地内高压线塔影响工程进展，沟通频次降低。待项目再次启动，8月21日设计院进行机电设计汇报，发现建筑设计与机电设计进度不统一。为保证信息的高效统一，经商议，同仁堂康养公司再次以书面形式统一发出需求，并后期对需求进一步完善。我司提出的建设任务书一如既往的秉承运营需求，竣工交付标的物需满足运营使用要求。目前同仁堂×产业基金投资人高度关注妫河项目进度和投资风险，已经对此项工作提出严厉批评和问责。请建院公司按双方签署的协议时间节点要求，提出切实可行的方案，加大项目推进力度，履行双方协议约定，以减少双方经济损失。2018年10月22日，建院公司向同仁堂康养公司发送回复函，载明，就京同妫养函〔2018〕2号中同仁堂康养公司提出的问题解释如下：培训中心地块内高压线塔产权归北方电网所有，且此条高压线路为关键线路并不可轻易拆移，成为影响建院公司妫河项目建设滞后的一个至关重要的因素。建院公司取得土地使用权时政府即承诺配合线塔相关拆移事项，经建院公司多次与政府沟通协调，方被纳入世园会统一拆改项目，最后经多方努力协调，高压线塔才于2018年8月20日得以成功拆除。在2018年9月7日收到同仁堂康养公司发送的调整设计图纸任务书（初稿）前，全专业施工图均是参照同仁堂康养公司前期所提客房需求及普通宿舍设计标准出图并于2018年2月11日完成施工图外审，且改版图纸得到同仁堂康养公司确认。而在2018年9月7日之前，再未收到同仁堂康养公司发出的其他正式设计调整需求或指令，自报送规证和施工图审查后，全专业图纸均处于停滞状态，且均无法进行深化设计或调整。在收到同仁堂康养公司后来提出的专业×及医疗需求后，建院公司已立即安排设计人充分响应并积极配合，按照最新消防、排烟等规范对全专业图纸进行校核，并结合同仁堂康养公司需求重新出图，同时安排施工单位制定出切实可行的进度计划供同仁堂康养公司决策。建院公司一直本着对同仁堂康养公司的前期投入成本、后期质量及完成度负责的态度积极配合开展相关工作，望同仁堂康养公司予以重复知晓并理解。2018年11月6日，同仁堂康养公司再次向建院公司发出（京同妫养函〔2018〕3号）《关于北京妫河·建筑创意区国际培训中心施工进度的函》，载明，目前项目现场上处于基坑开挖阶段，仍不具备精装修进场条件，即无法达成双方约定的目标，原预租赁协议履行已出现重大延误。再次提请建院公司予以高度重视，就项目进度延误一事予以明确的解决方案，请明确培训中心最终竣工交付时间及为确保工程进展所需条件，以便双方配合共同推进项目建设。2018年11月9日，建院公司就同仁堂康养公司3号函发出复函，就有关问题回复：1.关于《预租赁协议》约定时间延误原因建院公司在10月10日与10月22日致同仁堂康养公司的回复函件中已作解释，且建院公司目前正积极协调设计单位根据同仁堂康养公司所提医疗、×需求严格按照约定的供图计划进行施工图纸调整，以配合施工的实际进度。2.关于下一步施工计划，经过建院公司与施工单位仔细研究，预计2019年3月初可安排复工，2019年9月初具备精装修条件，如同仁堂康养公司负责管控的精装修工程受控，即保证2019-2020年冬季持续精装修施工并于2020年3月完成精装修工程的前提下，建院公司方可争取于2020年6月底完成竣工验收备案工作。3.关于《补充协议》签订，建院公司建议其中需明确以下内容：（1）甲乙双方的交付界面划分；（2）精装修施工过程中甲乙双方管理责权及流程；（3）精装修工程费用的结算方式；（4）其他费用（因图纸修改导致的设计费、结构及设备等建安工程增加费用等）的承担原则；（5）补充协议的附件还需包括：通过最终施工图外审的全套施工图（含精装修图纸）以及对应的施工合同和工程量清单等内容。2018年11月22日，建院公司向同仁堂康养公司方关欣发送邮件，内容为“关工：您好！邮件为我司需你司确定关于建筑及机电方案的联系单，请查收！”附件为工作联系单。2018年12月11日，建院公司通过微信向同仁堂康养公司方杨云发送《关于明确与同仁堂康养公司下一步合作事宜的联系函》，载明，建院公司自收到同仁堂康养公司设计任务书以来，已安排设计单位按照同仁堂康养公司需求紧锣密鼓的进行施工图调整，以赶上现场施工实际进度，但目前关于《补充协议》急需明确事项（毛坯交付界面及费用分担等问题）尚未确定，恐会影响下一步合作事宜的继续推进，望同仁堂康养公司于2018年12月14日17:30前给予明确回复意见，是否继续推进该合作项目，以便建院公司开展下一步工作。2019年7月17日，同仁堂康养公司向建院公司发送《告知函》，载明：一、基本事实。双方签署2018《预租赁协议》和同仁堂康养公司支付租赁保证金后，项目推进缓慢，同仁堂康养公司多次发函催告建院公司积极履行义务，推动项目进展，多次进行协商和现场沟通，至今无结果。同仁堂康养公司为同仁堂项目投入近两千万。建院公司的违约行为，给同仁堂康养公司造成重大损失。二、法律责任。同仁堂康养公司根据《合同法》第94条第一款第（三）项、2018《预租赁协议》第5.2条及5.3条之约定，与建院公司协商解除2018《预租赁协议》，核心内容为：1.退还同仁堂康养公司已付房屋租赁保证金760.66万元。2.按已付租赁保证金的两倍向同仁堂康养公司支付违约金1521.32万。3.由于建院公司重大违约，给同仁堂康养公司造成的经济损失远远超过上述违约金，建院公司还应继续损失（包括但不限于已产生的咨询顾问费用、设计费用及其他全部损失）与违约金的差额部分，请建院公司接到本函件之日起5个工作日内就赔偿损失部分与同仁堂康养公司进行协商核实确认。4.若建院公司未按照上述时间与同仁堂公司积极沟通确认并支付上述应付款项，同仁堂康养公司将按照银行同期贷款利率要求建院公司承担延期支付违约金。2020年3月6日，同仁堂康养公司向建院公司邮寄《解除合同通知函》，就合作事宜致函如下：“……贵公司的严重违约行为，给我司造成了重大经济损失，我司曾于2019年7月17日以快递形式向贵司发送了《告知函》，但至今协商未果。根据2018版预租赁协议第5.2条规定：“重大违约情况：（1）甲方违反本合同约定超过15天的，……”第5.3条规定：“违约赔偿：……（2）重大违约，乙方有权解除合同，甲方应按已付租赁保证金的两倍向乙方支付违约金。……”现我司通知贵公司：即日起解除2018年3月签订的2018版预租赁协议，并要求贵公司在收到本函件之日起3个工作日内退还我司房屋租赁保证金760.66万元，向我司支付违约金1521.31万元，并赔偿给我司造成的实际经济损失。”2020年3月9日，建院公司签收该邮件。2020年3月17日，同仁堂康养公司起诉至本院，要求建院公司返还租赁保证金并支付违约金。2020年4月9日，建院公司向同仁堂康养公司邮寄《关于解除的通知》，载明：“关于贵我双方于2018年3月签订的《北京妫河建筑创意区房屋预租赁协议》（《预租赁协议》），鉴于贵司的多项违约行为，我司特此向贵司发送本解除合同通知。根据《预租赁协议》的约定，贵司应当及时提出设计需求，以保证不影响工期，并应当对施工图的修改和工程造价的增加进行确认，与我司达成补充协议，明确约定精装修的设计、施工等实际成本及后期该工程产生的变更洽商、项目管理等相关费用的具体结算方式。然而，贵司违反了合法约定，包括但不限于：首先，由于贵司未及时提出设计需求，并屡次对设计需求进行重大变更，导致合同约定的工期无法实现。其次，2018年11月9日，我司提出下一步施工计划，并要求与贵司签署补充协议，明确……但是，贵司几经催告拒绝予以回应。再次，2020年3月6日，贵司向我司发送《解除合同通知函》，擅自解除合同。《预租赁协议》第5.2条……《中华人民共和国合同法》第九十四条规定……根据上述合同约定和法律规定，鉴于上述合同约定和法律规定，鉴于贵司未及时提出设计需求，并拒绝配合对施工图、造价等方面进行确认，导致我司未能按计划完成国际建筑创意区项目竣工验收备案超过15天；并且，贵司经催告后在合理期限内仍未纠正违约行为，并擅自解除合同，导致合同目的无法实现。因此，贵司向我司发送的《解除合同通知函》无效，我司享有对《预租赁协议》的合法解除权。鉴于上述，我司特此通知贵司：《预租赁协议》于该通知到达贵司之日立即解除。我司有权不予退还租赁保证金，并将通过法律程序要求贵司赔偿因为贵司违约行为而给我司造成的一切损失。”2020年4月10日，邮件被签收。另查，根据北京市规划委员会《建设项目规划条件》，案涉编号为01-4的地块，用地性质为C6教育科研设计用地，用地规模30665平方米，地上建筑规模24532平方米。2011年，建院公司取得×号《国有土地使用证》，土地使用权人为建院公司，座落为延庆县延庆镇西南，地类（用途）为综合用地（科教用地），使用权类型为出让，使用面积30665.08㎡。2016年，案涉建筑创意区项目取得北京市发展和改革委员会（以下简称北京发改委）京发改（核×号重新核准批复，同意建院公司开发建设。就建筑创意区项目，2017年6月27日，建院公司取得北京规土委规划意见《复函》；2017年10月26日，建院公司取得北京规土委《建设工程规划许可证》；2018年4月2日，建院公司取得《建筑工程施工许可证》。对于当事人双方上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、2018《预租赁协议》的性质及效力问题；二、建院公司是否存在同仁堂康养公司主张的违约行为；三、同仁堂康养公司是否存在建院公司主张的违约行为；四、合同解除的方式及时间；五、合同解除后的法律后果问题。以下予以详述：一、2018《预租赁协议》的性质及效力问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。庭审中，对于2018《预租赁协议》，同仁堂康养公司主张是单纯的租赁合同，但包含了其他的权利义务，是本约合同、非典型房屋租赁合同，合同约定前期租赁保证金充抵合同租金；建院公司主张虽然合同名为预租赁合同，但包括多种法律关系，本案双方应是定制、设计、开发的合同关系，现在未到租赁阶段。根据查明的事实和当事人双方的陈述，2018《预租赁协议》并未对租赁合同的基本内容进行明确约定，且具体租赁物尚未建成，合同侧重于约定对租赁区域的设计、建设。本院认为，虽然双方在2018《预租赁协议》中针对即将建设的租赁物具有成立租赁关系的意向，但不能仅据此认定案涉合同系租赁合同法律关系，2018《预租赁协议》应属包含多种权利义务的非典型合同。另，本院认为，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，经本院审查，2018《预租赁协议》系双方自愿签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。二、建院公司是否存在同仁堂康养公司主张的违约行为。（一）建院公司是否存在延误工期的重大违约行为。本案中，同仁堂康养公司主张建院公司未按照合同约定履行施工建设任务，施工进度严重拖延，系延误工期的重大违约行为。对于前述问题，本院认为应从以下两方面予以分析：第一，是否存在工期延误的事实？第二，工期延误是否系建院公司重大违约所致？第一，关于是否存在工期延误的问题。2018《预租赁合同》3.1.（5）条约定，“建院确保于3月15日具备开工条件，10月30日具备精装修进场条件”；对于其他时间节点，则表述为“尽量于”“尽量争取于”“尽量争取”，该约定应视为双方对项目进度的预期，尚难以认定为法律意义上严格的合同履行时限。故，根据前述合同约定，本院认定双方关于工期的约定为：（1）2018年3月15日“具备开工条件”；（2）2018年10月30日“具备精装修进场条件”。本案中，截止同仁堂康养公司诉至本院，涉案项目仍未开工建设，故本院认定涉案同仁堂项目存在工期延误的事实。第二，关于工期延误是否系建院公司重大违约所致的问题。根据《建筑工程施工许可管理办法》（住房和城乡建设部2014年第13次部常务会议审议通过，自2014年10月25日起施行）第三条规定，“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工”；该办法第四条规定，“建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：……（五）有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。（六）……”。根据前述法律规定和2018《预租赁合同》约定，本院认为，经审查合格并经双方确认的设计图纸文件系申领施工许可证的前提条件，亦系涉案项目开工的必备条件。本案中，2018《预租赁合同》虽约定了“具备开工条件”的时间，但就具体应具备何种“开工条件”并未约定；庭审中，双方就“开工条件”各有理解，同仁堂康养公司认为有相应的法律文件、施工许可、用地许可即可开工，对设计图纸确认不影响基坑开挖；建院公司则认为，在图纸未确认的情况下不能开挖。根据本案查明的事实，建院公司就2016《预租赁合同》于2018年2月11日取得了经北×公司审查合格的施工图设计文件，并于2018年3月26日将前述过审图纸文件发送给同仁堂康养公司；同仁堂康养公司于2018年5月3日向建院公司提出修改意见，于2018年8月30日向建院公司发送需求，于2018年9月4日向建院公司提出样板间需求，于2018年9月7日向建院公司提出基本需求，于2018年9月22日向建院公司发送《延庆妫河项目需求2.0版》。事实上，建院公司虽已于2018年4月2日取得了涉案项目的施工许可证，但申领施工许可证时申报图纸文件系2018年2月11日经审查合格的施工图设计文件，该过审施工图设计文件系针对2016《预租赁协议》“×机构”，并不能满足2018《预租赁协议》同仁堂康养公司“×机构+医疗机构”的项目功能。因此，过审图纸文件与实际需求存在较大差异，事实上已无法依照过审图纸文件进行施工，双方均明知该事实，亦积极协商修改2018年2月11日经审查合格的施工图设计文件。故，双方虽约定建院公司应确保3月15日具备开工条件，但事实上在签约时因缺乏2018《预租赁协议》项目设计图纸文件致客观上并不具备开工条件，且直至2018年9月22日同仁堂康养公司仍在提出项目需求，而此时已经远远超过了双方约定的具备开工条件的时间3月15日，在此前提下再讨论“2018年10月30日具备精装修进场条件”相关问题已无意义。本院认为，根据现有证据和庭审查明的事实，建院公司未能按时完成设计工作与同仁堂未及时提出定制需求具有较大关联，进而导致工程不能按期开工，造成整个工程工期延误。现同仁堂康养公司将涉案项目工期延误完全归责于建院公司，并据此主张建院公司根本违约，不符合本案事实，亦不符合公平原则。（二）同仁堂康养公司是否因高压线塔未及时拆除而享有合同解除权。本院认为，解除权应当在法律规定或当事人约定的解除权期限内行使，如果法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，解除权人应当基于诚实信用原则在合理期限内行使，未在合理期限内行使的，解除权消灭。本案中，同仁堂康养公司主张因建院公司未及时拆除高压线塔导致工期拖延，高压线塔拆除问题系建院公司违约的重要原因。事实上，高压线塔自双方签订合同时即存在，该高压线塔的存在亦客观上导致合同签订时即不具备开工条件，故自合同签订之时同仁堂康养公司即因高压线塔问题而取得解除权。但是，在2018年3月双方签订合同至2018年8月20日高压线塔被拆除这一较长的期间内，同仁堂康养公司并未据此行使解除权要求解除2018《预租赁协议》。另，在合同签订后至2018年10月8日之前，同仁堂康养公司持续就涉案项目与建院公司进行交流，如2018年5月3日至2018年9月22日期间同仁堂康养公司多次提出需求并参加项目会议，故根据前述事实可以明显看出，双方在高压线塔拆除前后不间断地就合同履行问题进行了沟通和协商。在2018年10月8日之后，同仁堂康养公司不再就确认施工图、签订补充协议等事宜与建院公司进行实质沟通；其后，同仁堂康养公司于2019年7月17日向建院公司发函提出协商解除涉案合同，于2020年3月6日向建院公司邮寄《解除合同通知函》。根据前述查明的事实，同仁堂康养公司在明知高压线塔存在并阻碍项目施工进展情况下，并未据此行使合同解除权，反而多次协调沟通合同履行事项，且在高压线塔实际拆除近一年后才提出协商解除合同，在本次诉讼中方提出建院公司因高压线塔拆除问题而存在根本违约的行为。本院认为，同仁堂康养公司依据高压线塔拆除问题行使解除权显然已经超过了合理期限，该解除权因同仁堂康养公司未在合理期限内行使已经消灭，因此对于同仁堂康养公司关于建院公司因高压线塔拆除问题存在根本违约行为的相关主张，本院不予采纳。三、同仁堂康养公司是否存在建院公司主张的违约行为。庭审中，对于合同义务，同仁堂康养公司主张其合同义务是提出建设、定制需求和支付租赁保证金，其已通过邮件、会议等提出需求并进行了确认，租赁保证金也支付完毕；建院公司则认为同仁堂康养公司有提出定制建设需求、协助配合项目相关施工图及造价等的确认、协商一致订立补充协议（通过补充协议明确精装修和设计施工等实际成本及后期工程变更相应费用结算）等义务。根据2016、2018两份《预租赁协议》，合同目的已由2016年的“×机构”变更为2018年的“×机构+医疗机构”，交付状态已由2016年的“毛坯状态”变更为2018年的“室内外精装修”。另，根据2018《预租赁协议》约定：“……（4）同仁堂康养公司具有参与本项目的设计（应遵循甲乙双方确认的方案设计图纸）及建造全过程，提出具体的建造需求，对承租区域室内精装修材料及主要机电设备提出造型、参数和品牌需求，甲方应在符合国家规范及工程造价成本控制的前提下，尽可能满足乙方的需求。（5）甲方负责该项目的施工，乙方应予以协助配合该项目相关设计、施工过程中的施工图、造价等方面的确认工作……”从前述合同约定不难看出，同仁堂康养公司的义务应不仅仅限于提出建设、定制需求和支付租赁保证金，还应包括对精装修及设计变更等事宜予以确认的义务。因此，建院公司对于同仁堂康养公司所负合同义务的主张更为合理，本院予以采信。根据现有证据和庭审查明的事实，双方就涉案项目的沟通可分为2018年10月8日前后两个阶段。第一阶段为2018《预租赁协议》签订后至2018年10月8日（不含）之前，该阶段双方均保持积极沟通，反复协调需求及设计方案，同仁堂康养公司最终于2018年9月22日提出《延庆妫河项目需求2.0版》，后同仁堂康养公司、建院公司及建研院公司于2018年9月29日召开会议，就同仁堂手续二次报批需配合的施工图纸修改、外审及调整图纸所造成的工程造价、工期方面的影响等问题进行讨论并达成一致意见。第二阶段为2018年10月8日（含）至2020年3月6日，该阶段同仁堂康养公司虽于2018年10月8日、10月17日、11月6日三次发函催促建院公司加快合同履行进度，但其未再就建院公司提出的“下一步施工计划”“关于《补充协议》签订”等具体事项予以沟通，亦未就建院公司2018年12月11日包含“是否继续推进该项目合作”等内容的函件给予明确答复，后其于2019年7月17日发函要求协商解除2018《预租赁协议》，于2020年3月6日邮寄《解除合同通知函》，并于2020年3月17日将建院公司诉至本院。事实上，由于合同目的变更、交付状态变化、功能需求调整等客观原因，致2018《预租赁协议》不能完全按照约定的时间节点按期履行，在合同签订后至2018年10月8日之后，双方就客观存在导致合同不能如期履行的相关事宜保持着积极沟通，但2018年10月8日之后同仁堂康养公司明显不再积极推进项目，亦不再实际履行其合同义务，直至2018年12月11日完全置之不理。本院认为，同仁堂康养公司在2018年10月8日之后怠于履行合同义务，在2018年12月11日之后不再推进项目合作，系合同不能继续履行的根本原因，故本院认定同仁堂康养公司存在违约行为。鉴于同仁堂康养公司的违约行为与高压线塔需要拆除、需求变更等多种原因相关，从公平角度出发，本院认为认定同仁堂康养公司的违约行为属2018《预租赁协议》约定的一般违约情形更为适宜。四、关于合同解除的方式及时间问题。（一）关于合同解除方式。本院认为，合同解除通常有合意解除、约定解除、法定解除三种方式。合议解除是指合同当事人就解除合同协商一致，进而解除合同；约定解除是指合同当事人基于双方约定的事由行使解除权而解除合同；法定解除是指基于法律规定而享有解除权的当事人，通过行使法定解除权的方式解除合同。第一，就合议解除而言，本案中同仁堂康养公司于2020年3月6日向建院公司邮寄《解除合同通知函》，2020年4月9日建院公司向同仁堂康养公司邮寄《关于解除的通知》，双方均认为对方存在违约行为，在本案诉讼中仍各执己见，对合同解除事由及解除后果均存在不同意见，故本院认为本案不构成合意解除合同。第二，就约定解除而言，2018《预租赁协议》并未明确约定合同解除的事由或条件，故本院认为本案亦不构成约定解除合同。第三，就法定解除而言，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，同仁堂康养公司事实上在2018年10月8日之后怠于履行合同义务，在2018年12月11日之后不再推进项目合作，其违约行为致使合同目的不能实现，建院公司因此享有合同解除权。建院公司向同仁堂康养公司邮寄《关于解除的通知》的行为，应视为以发送通知的方式行使其享有的解除权，故本院认为本案应属法定解除合同。（二）关于合同解除时间。承上分析，同仁堂康养公司并未取得解除权，故其于2020年3月6日向建院公司发送《解除合同通知函》并不产生解除合同的效力；且，同仁堂康养公司在起诉状中未提出解除合同的诉讼请求，亦未明确作出解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本案中由于建院公司享有合同解除权，故其于2020年4月9日向同仁堂康养公司邮寄《关于解除的通知》的行为具有法律效力，因同仁堂康养公司于2020年4月10日签收前述通知，故本院认定双方签订的2018《预租赁协议》于2020年4月10日解除。五、关于合同解除后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方仅通过2018《预租赁协议》5.3条约定了一般违约情形下违约金支付条款，但并未就一般违约行为致合同解除情形下应否返还租赁保证金问题进行约定。本院认为，根据前述法律规定，从公平原则考量，合同解除时建院公司应当返还同仁堂康养公司支付的租赁保证金。故，对于同仁堂康养公司要求建院公司返还已付租赁保证金7606600元的诉讼请求，本院予以支持；对于建院公司不予返还同仁堂已付租赁保证金7606600元的反诉请求，本院不予支持。另，由于涉案合同系因同仁堂康养公司一般违约行为致合同目的不能实现，故其要求建院公司支付违约金15213200元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，由于建院公司并未提供足够证据证明其损失的事实和数额，故对于其要求同仁堂康养公司赔偿损失2734033.45元的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款条之规定，判决如下：一、北京建院建筑设计创意有限公司于本判决生效后七日内返还北京同仁堂妫河康养有限公司租赁保证金7606600元；二、驳回北京同仁堂妫河康养有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京建院建筑设计创意有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费155900元，由北京同仁堂妫河康养有限公司负担103934元（已交纳）；由北京建院建筑设计创意有限公司负担51966元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费41922元，由北京建院建筑设计创意有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙世乐人民陪审员  郑金龙人民陪审员  李 辛二〇二一年三月八日书 记 员  段沫夷-62--1--62--1-