江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初1219号原告：盐城市亭湖区东甲农产品有限公司，统一社会信用代码91320902MA1N5KPP57，住所地盐城市区东仓路28号1幢、2幢（2）。法定代表人：孙东甲，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙有华，该公司监事。委托诉讼代理人：刘学祝，盐城市建军法律服务所法律工作者。被告：周学洲，男，1949年11月9日生，住盐城市。委托诉讼代理人：袁燕，江苏永屹律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩振飞，江苏永屹律师事务所实习律师。第三人：盐城市亭湖区人民政府先锋街道办事处东河村民委员会，住所地盐城市亭湖区东仓路29-1号。法定代表人：孙金良，该村委会主任。委托诉讼代理人：葛海亮，江苏因果律师事务所律师。原告盐城市亭湖区东甲农产品有限公司（以下简称东甲公司）与被告周学洲、第三人盐城市亭湖区人民政府先锋街道办事处东河村民委员会（以下简称东河村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序由审判员韩顾莉独任审判，于同年6月17日公开开庭进行了审理。后本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2021年1月27日、3月26日公开开庭进行了审理。原告东甲公司的法定代表人孙东甲及其委托诉讼代理人孙有华、刘学祝，被告周学洲的委托诉讼代理人袁燕，第三人东河村委会的委托诉讼代理人葛海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东甲公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告装饰装潢、营业补偿、搬迁补偿费、停产停业补偿费70万元及可得利益损失419680元，合计1119680元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，原告以家庭经营方式与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于市区东仓路28号迎街220平方米门面出租给原告经营，租赁期限五年，第一年租金5万元，后每年上涨1000元，合同还约定了违约等事项。2019年下半年，第三人东河村委会开始对辖区内的房屋实施协议搬迁方案，被告无视租赁合同约定、无视原告利益，在未征得原告同意并认可的前提下，与东河村委会签订了搬迁协议，后搬迁关联公司及个人多次对原告经营的营业场所欲砌墙围堵，原告据理力争，公安部门接处警多次。现原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告周学洲辩称：1、原告与被告并未成立房屋租赁合同关系，被告不是适格主体，请求法院驳回原告的起诉。2、即使法庭认定主体资格适合，那也应依照合同约定进行审理。3、原告未提交任何证据证明其投入的装饰装潢费用的名称、数量、金额，一直以酌定金额主张损失，无任何事实依据。4、原告主张可得利益没有任何法律依据以及事实依据。第三人东河村委会辩称：1、原告起诉将东河村作为第三人没有事实和法律依据，根据合同的相对性原则，原告与所谓的第三人之间没有任何合同关系，故本案中东河村对原告没有任何补偿义务。2、本案中作为被拆迁户因政府旧城改造规划与拆迁方按照该地段拆迁补偿安置标准签订了拆迁补偿协议，与原告承租户也没有关系，协议签订后原告按照协议规定将房屋于2020年3月3日腾空交付给拆迁指挥部，没有侵害原告的合法权益。3、因原告与被告拆迁户签有房屋租赁协议，其终止协议的原因非被告违约造成，而是政府旧城改造的拆迁行为所致，其原告的相关合理补偿应按照双方签订的租赁协议约定及对照拆迁方对拆迁户的相关部分的补偿进行协商与沟通，与东河村没有任何关系。4、被告交房后，原告诉称两被告没有按法律程序进行搬迁，对原告的诉求相互推诿，也是不能成立。被告签订协议后，作为第三方东河村及其先锋办事处多次出面组织双方协商沟通，最终因原告天价补偿要求而不了了之。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，周学洲（甲方）与孙有华（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方将位于盐城市亭湖区220平方米的门面出租给乙方用于商业经营。二、租赁期限为五年，即自2017年1月1日起至2022年1月1日止。甲方同意乙方根据其需要进行装修，但不得破坏房屋主体结构，若造成损坏须负责修复或赔偿甲方损失。三、合同期内，第一年租金为人民币伍万元，自第二年开始，每年上涨1000元。乙方缴纳房屋租赁押金伍仟元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还……六合同解除：1、本合同期满后或因乙方原因中途提前终止、解除本合同的，乙方应在本合同终止后七日内无条件腾空返还甲方租赁房屋和场地。若乙方逾期交付，乙方应按每日200元向甲方支付使用费，若超过一个月仍未交付，乙方同意甲方自行处理租赁标的物品，视为乙方放弃所有权，乙方保证不以任何理由向甲方主张赔偿。2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。3、除不可抗力因素外，甲乙双方在合同期内不得无故终止合同。若无正当理由中止合同的，视对方违约，须承担违约责任。一方如提出正当理由变更或终止合同的，须提前三个月书面通知对方，经双方协商同意后方可变更或终止合同。七在合同期内，如遇政府征收或其他因素导致双方无法继续履行合同的，则乙方投入的装饰、装潢费用的补偿按实际租期折算后剩余部分由甲方返还给乙方。2016年11月29日，孙有华与孙东甲签订家庭联合经营合约，约定孙有华与孙东甲是父子关系，孙东甲自愿由其创办农产品公司与其父母联合经营，经营所得家庭共用。特立此约。2019年12月31日，孙有华通过公证后以邮寄方式向周学洲送达《通知书》，载明：“本人于2016年11月30日与你签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：你将你所有的位于盐城市亭湖区的临街门面房220平方米供我进行商业经营，合同约定承租期限自2017年年1月1日起至2022年1月1日，年租金50000元，每年上涨1000元，同时约定每年1月1日前向你交纳租金后方可承租使用；2019年12月25日我方通知你来领取2020年所属年度的租金53000元，至今你未来领取。为切实履行双方签订的《房屋租赁合同》，维护双方的合法民事权益，故特向你发出书面通知，敬请收到通知后，五日内立即与我联系，直接领取2020年所属年度的租金53000元人民币，或提供你本人的银行账号、开户行名称，由我方汇至你指定的账户。”2020年5月11日，周学洲通过公证后以邮寄方式向孙有华送达《通知书》，载明：“本人与你于2016年11月30日签订《房屋租赁合同》，但你在合同履行过程中存在擅自将房屋转租的违约情形，根据《房屋租赁合同》第四条第（5）款之规定，本人有权收回房屋并解除《房屋租赁合同》。根据《合同法》相关规定及《房屋租赁合同》之约定，本人现向你通知以下事项：1.自今日起，本人与你于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》予以解除。2.通知你在2020年5月18日前搬出并交还该房屋，如你未将屋内物品搬离，每逾期一日，需按《租赁合同》第八条第1款之约定，每日按200元向本人支付使用费……”2019年12月17日，东河村委会（拆迁人、甲方）与周学洲（被拆迁人、乙方）签订了盐城市房屋拆迁协议（货币补偿），协议载明了各项拆迁补偿费用，装饰装潢、附属设施及树木花卉补偿费用合计1330303元，其中装饰装潢212254元、附属设施67069元、营业补偿735524元；其他补助、补偿费用合计82674元，其中搬迁补助费2563元、停产停业补偿费73910元。2020年5月3日，新洋港北侧周边地块房屋搬迁指挥部就周学洲、孙某华房屋出租赔偿事项进行了协调，在协调过程中记录了葛书兰的陈述“一是装饰装潢。二是停产停业损失5万多元（沈伟：我们只和住家户测算）装饰装潢可移动约7万元，双方是否现场对接过）？（王某：对）（装潢19136元、可移动49611元）不到7万元”。本院认为，一、关于被告周学洲的主体资格问题。本案中，被告周学洲认为其与原告东甲公司之间不存在房屋租赁关系，与其签订房屋租赁合同的主体系孙某华，因此周学洲作为被告主体不适格。本院认为被告周学洲与孙有华签订房屋租赁合同是客观事实，但结合孙有华与原告东甲公司法定代表人孙东甲系父子身份关系，及双方签订的家庭联合经营合约，可以认定是以孙有华签订租赁合同后的家庭共同经营，因此原告东甲公司起诉被告周学洲并无不当。二、关于原告主张的装饰装潢、营业补偿、搬迁补偿费、停产停业补偿费70万元的问题。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务，而合同中约定“如遇政府征收或其他因素导致双方无法继续履行合同的，则乙方投入的装饰、装潢费用的补偿按实际租期折算后剩余部分由甲方返还给乙方”，结合双方在拆迁指挥部协调过程中的记录，酌情确定装饰装潢68747元，停产停业损失补偿费50000元。关于搬迁补偿费2563元，因搬迁时系原告实际使用房屋，对该费用本院予以支持。关于营业补偿，被告作为房屋所有权人，征收给其出租房屋收取租金的租赁活动带来了一定的损失。原告作为承租人，根据其所领取的营业执照在租赁期间正常从事营业活动遇征收从而导致营业中断，客观上给其营业带来了一定的损失，本院酌情确定营业损失为220000元。三、关于原告主张的可得利益损失419680的问题。本案中，虽然原、被告双方约定的租赁合同期限尚未到期，但导致租赁合同无法继续履行的原因是因为政府的拆迁行为，并非因被告存在违约行为所致。故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十五条之规定，判决如下：一、被告周学洲应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市亭湖区东甲农产品有限公司装饰装潢68747元、营业补偿220000元、搬迁补助费2563元、停产停业补偿费50000元，合计341310元。二、驳回原告盐城市亭湖区东甲农产品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14877元，由原告盐城市亭湖区东甲农产品有限公司负担10342元，被告周学洲负担4535元。现限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。财产保全申请费4270元，由原告盐城市亭湖区东甲农产品有限公司负担2968元，被告周学洲负担1302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  韩顾莉人民陪审员  成爱玲人民陪审员  江 勤二〇二一年三月三十一日法官 助理  刘 荟书 记 员  朱 静附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十五条在租赁期间占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。