上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10144号原告：范明华，男，1958年12月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄子艺，上海市志致远律师事务所律师。被告：姜益超，男，1972年11月12日生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：陆雪锋，镇长。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。原告范明华与被告姜益超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序审理于2020年9月3日公开开庭进行了审理。嗣后，本院将本案转为适用普通程序独任审理，并于2020年11月5日公开开庭进行了审理。嗣后，本院依法追加上海市松江区小昆山镇人民政府为第三人参加诉讼，并于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何俊勇、被告的委托诉讼代理人章炳骏到庭参加了三次庭审，原告的委托诉讼代理人庄子艺到庭参加了第一次庭审，被告姜益超到庭参加了第一、二次庭审，第三人的委托诉讼代理人卫晓晨到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告范明华向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告关于上海市松江区小昆山镇周家浜村XXX号范明华户的拆迁安置补偿利益的30%即950,268元。事实和理由：2001年9月27日，原、被告签订协议，约定原告向被告转让位于上海市松江区小昆山镇周家浜村XXX号的房屋。2017年9月，被告因宅基地动迁而获得相应拆迁利益。2018年3月1日，原告向松江法院起诉被告，要求被告给付动迁补偿款199,345.70元，因安置房屋具体没有落实，该部分诉讼标的尚不确定，故原告在该案庭审中保留对于房屋拆迁的面积利益，待条件达成时另行主张。该案经法院审理后确认被告并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，难以认定被告已取得对涉案宅基地房屋的合法物权，在拆迁时难以完全享有宅基地使用权的补偿，故该案一二审均支持了原告关于补偿款的诉求。现原告获悉，被告已经拿到拆迁安置房屋，诉讼标的已经能够明确。安置房屋安置购买价与市场价的差价，属于拆迁利益，原告可以依据相关规定主张分割该拆迁利益。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告姜益超辩称，不同意原告的诉讼请求。首先,原告早已将房屋卖给被告，却时隔二十年在被告拆迁时要求分得拆迁利益，违背诚实信用原则。其次,本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间仅存在合同之债，而双方之间签署的房屋转让协议上并未约定原告享有房屋动迁利益，故原告诉请本就缺乏合同依据。第三，原告所享有的拆迁利益已经在前案中处理完毕,本案属重复诉讼。最后，原告没有权利向被告主张安置房溢价利益。一则，上海高院有关农村集体土地上房屋征收补偿款分割的指导意见仅适用于安置补偿款，并未延伸至安置房。二则，被告购买安置房的权源系其与上海市松江区小昆山镇人民政府动迁安置办公室签订的《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(居住房屋)(适用货币补偿产权房屋调换)》以及相关征收政策，而原告并非该补偿协议的被拆迁人，无权和被告共享该补偿协议项下之权利。三则，因被告生活极度艰难，无力再购买安置房，遂经过上海市松江区小昆山镇人民政府动迁安置办公室同意，已将安置房购买权转让给了其子姜某某，该行为合法有效。姜某某作为案外人已通过受让被告的安置房购买权而购买了安置房。在被告并未实际享有安置房溢价利益的情况下，原告向被告主张分割该利益就成了“无本之木”。此外，姜某某购买的安置房，即使有和农村宅基地使用证及1991年后批建文件相关联的利益，也就是10+10平方米调剂面积利益(3,000元/平方米+6,000元/平方米)。原告要求分割安置房溢价利益的30%无事实和法律依据，即使要分割，也仅仅是调剂面积溢价的30%，而非全部安置房面积溢价利益的30%。第三人上海市松江区小昆山镇人民政府述称，其并非本案房屋买卖合同的相对方，本案由法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1991年5月20日，原告与范勤华共同取得涉案房屋的宅基地使用权。1997年5月，原告与范勤华协商一致，由原告将其另行购买的上海市松江区小昆山镇周家浜村XXX号房屋置换归范勤华，范勤华同意将其于涉案房屋内的份额置换归原告。2001年9月17日，原、被告签订《转卖房屋协议书》一份，约定原告将位于涉案房屋(二楼二底另加两边灶间及东侧两间平房)转让给被告，经双方协议总价为4,200元。合同签订后，被告依约向原告支付了全部购房款，原告将涉案房屋交付由被告实际使用。购买涉案房屋时，被告的户籍地位于江苏省淮安市。2017年9月20日，被告作为被拆迁人分别签署《小昆山镇动搬迁户动迁安置面积情况确认表》《小昆山镇动搬迁户房型组合申报确认表》各两份。两份《小昆山镇动搬迁户动迁安置面积情况确认表》载明的区域项目均为郊野单元规划区域项目，房屋地址均为周家浜村XXX号，一份载明的合法建筑面积为108.45平方米(居住房屋合法建筑面积92.45平方米、副业用房16平方米)，补偿总金额为339,726元，基本安置面积92.45平方米，过渡费发放面积92.45平方米，补偿金额339,726元。另一份载明的合法建筑面积为110.7平方米(居住房屋合法建筑面积94.7平方米、副业用房16平方米)，补偿总金额为328,963元，基本安置面积94.7平方米，过渡费发放面积94.7平方米，补偿金额328,963元。两份的调剂面积(10+10)㎡份额分配中调剂类型均为A，10㎡的结算均价为3,000元/平方米，另10㎡的结算均价为6,000元/平方米。两份备注内容中均有：调剂面积以农村宅基地使用证或以1991年后建房批文计户，每户只能享受一次10+10平方米的调剂面积；调剂面积类型分为A、B二档，A档为在农村宅基地使用证或以1991年后建房批文上注明棚舍、副业用房面积并在动搬迁协议上按照棚舍、副业用房的，按动搬迁协议确定的居住房屋合法建筑面积作为基本安置面积，结算安置房房款时，另可享受10+10平方米以内的调剂面积，其中10(含)平方米按均价3,000元/平方米享受，10-20(含)平方米按均价6,000元/平方米享受，此《安置面积情况确认表》与《拆迁补偿安置协议》同时签署，具有同等法律效力等。两份《小昆山镇动搬迁户房型组合申报确认表》上载明的被拆迁人均为被告，一份载明基本安置面积为92.45平方米，另一份载明基本安置面积为94.7平方米，两份确认表上被告申报的房源类型为大套一套，在“安置房源信息”处均载有大套的房源面积约120-133㎡，房源所在安置小区均为文晋苑、平复苑、第四安置小区，相应备注处均载有：选购安置房时，调剂面积10+10平方米不属于基本安置面积，不能作为配方额度；安置房房款结算按松昆府(2017)67号文件执行，市场评估均价为19,800元/平方米。2017年9月21日，被告(乙方)与案外人上海市松江区小昆山镇人民政府动迁安置办公室(甲方，以下简称“小昆山镇动迁办”)就涉案房屋签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》(2017-35沪小昆山征居房补协[郊野]第211号)和《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》(2017-35沪小昆山征居房补协[郊野]第212号)，两份协议分别约定甲方应向乙方支付补偿款339,726元和328,963元，同时均约定乙方选择产权房屋调换方式的，甲方提供安置房安置乙方，安置房屋的坐落、建筑面积及安置房屋价款均以《订房单》为准(备注：安置房的面积最终按照房产登记部门认可的房屋测绘部门测量面积为准)。双方就补偿款部分的争议，本院已于(2018)沪0117民初4077号案件中进行了处理。后被告不服,就该案提起上诉，二审维持原判。2018年10月8日，小昆山镇动迁办向被告发出《房款催缴通知》两份，分别针对涉案的两套安置房向被告催收房款。2019年1月3日，小昆山镇动迁办向上海孜诚置业有限公司(以下简称“孜诚公司”)出具《交房通知书》，载明“动搬迁户：姜益超，文晋苑XXX号XXX室，面积为133.11平方米的房屋，现已办妥购房相关手续，请贵司安排房屋入住手续。”当日，孜诚公司发放了该房屋钥匙。2019年5月28日，小昆山镇动迁办另向孜诚公司出具《交房通知书》，载明“动搬迁户：姜益超，文晋苑XXX号XXX室，面积为133.27平方米的房屋，现已办妥购房相关手续，请贵司安排房屋入住手续。”当日，孜诚公司亦发放了该房屋钥匙。审理中，被告为证明其主张提交了下列证据：1.案外人姜某某与上海松江区小城镇发展有限公司签订的《上海市商品房预售合同之补充合同》一份，证明就文晋苑XXX号XXX室房屋，买受人为姜某某；2.农业银行交易明细清单3页，证明：(1)2019年1月3日姜某某直接向小昆山动迁办支付了文晋苑XXX号XXX室房屋购房款471,564.43元；(2)2019年5月28日姜某某向被告转账460,700元，用以支付文晋苑XXX号XXX室房屋的购房款；(3)2019年5月17日姜某某曾通过其姨夫章春华支付被告5万元，以受让房屋购买权。经质证，原告对上述证据的证明目的和证明内容均不认可。审理中，本院至小昆山镇动迁办调取安置房的价格组成，该单位提供了涉案两套安置房的《房款(购房总费用)结算表》和《房价计算表》。其中，就文晋苑XXX号XXX室房屋，《房价计算表》上载明建筑面积为133.11平方米，基本安置面积94.7平方米，单价2,820元；调剂面积(0-10㎡)10平方米，单价2,820元；调剂面积(10-20㎡)10平方米，单价5,640元，超出基本安置面积20㎡部分12.3平方米，单价9,400元；文晋苑2大套超过127㎡部分6.11平方米，单价2,820元；减阳台计价面积-3.555平方米，单价3,639.88元，以上，该房合计房价471,564.43元。就文晋苑XXX号XXX室房屋，《房价计算表》上载明建筑面积为133.27平方米，基本安置面积92.45平方米，单价2,670元；调剂面积(0-10㎡)10平方米，单价2,670元；调剂面积(10-20㎡)10平方米，单价5,340元，超出基本安置面积20㎡部分12.3平方米，单价8,900元；文晋苑2大套超过127㎡部分6.27平方米，单价2,670元；减阳台计价面积-3.5325平方米，单价3,550.52元，以上，该房合计房价460,635.19元。审理中，第三人也将上述两份《房价计算表》作为证据提交，以证明安置房的价格构成，并称两套安置房的价款皆已付清。原、被告对《房价计算表》的真实性均无异议。审理中，原告明确，其诉请金额950,268元系按照16,000元/平方米的单价衡量得出的，该单价低于《小昆山镇动搬迁户房型组合申报确认表》上载明的市场评估均价，且与市场情况相符，因而是合理的。以上事实，由(2018)沪0117民初4077号民事判决书、房款催缴通知》《交房通知书》《业主钥匙发放单》《房款(购房总费用)结算表》和《房价计算表》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。双方对于买卖系争房屋的意思表示均是真实、自愿的，虽然依据现行有效的法律、法规规定，农村宅基地房屋买卖违反了法律的禁止性规定，宅基地使用权因具有特定的人身属性而依法不得买卖，原告依法可以获得相应的动迁利益，但从具有交易性质的民事行为和民事活动所应遵循的基本规则角度分析，原告的行为和动机尚不能称之为完全符合诚实信用这一市场伦理道德准则的典范。故本院根据公平、合理的原则，结合宅基地使用权的取得情况、双方转让行为中存在的瑕疵，从尊重当事人真实意思表示、尊重客观事实、保障交易秩序的相对稳定等角度出发，对房屋动迁补偿利益酌情进行分配处理。就动迁补偿款的部分，前案判决已经作出了处理，本院不再赘述。对涉案两套安置房的差额利益，本院认为，首先，原告虽是基于市场价格衡量的逻辑主张差额利益，但当前涉案的安置房尚处在转让限制期内，难以认定该房屋目前存在市场价；其次，在原、被告之间分成的差额利益，应当是被告在向开发商购买安置房之时享受的差额优惠，而非以限制期满后可能发生的二次转让的价格作为参照。据此，本院认为被告应向原告支付的差额利益补偿应当参照超出应安置面积部分的相关价格进行计算和确定，为〔(9,400元/平方米*133.11平方米-471,564.43元)+(8,900元/平方米*133.27平方米-460,635.19元)〕*30%=451,541.21元。至于被告辩称案涉安置房已由被告转让给其子姜某某，并据此提出的相关抗辩意见，本院认为并不影响被告的责任承担，故本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条之规定，判决如下：被告姜益超于本判决生效之日起十日内向原告范明华支付上海市松江区小昆山镇文晋苑XXX号XXX室、文晋苑XXX号XXX室房屋的差额优惠补偿款451,541.21元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,303元，由原告范明华负担5,230元(已付)，由被告姜益超负担8,073元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛书记员  裴静娴附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、2017年《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。