.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市古冶区人民法院民事判决书（2018）冀0204民初545号原告：曹钟坤，女，1983年6月24日出生，汉族，无职业，现住山东省临邑县。委托诉讼代理人：王翠芝，河北杨建林律师事务所律师。被告：刁云龙，男，1993年10月20日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：郝兵，河北杰大律师事务所律师。被告：秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘枫，该公司经理。被告：北京众城嘉业网络科技有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘宇斌，该公司经理。原告曹钟坤与被告刁云龙房屋买卖合同纠纷一案，本院依原告曹钟坤的诉前保全申请，于2018年3月5日作出（2018）冀0204财保64号民事裁定书，对被告刁云龙的财产予以保全。本院于2018年4月2日受理，依被告刁云龙的申请，追加秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司（以下简称”圣海公司”）、北京众城嘉业网络科技有限公司（以下简称众城嘉业公司）为本案被告。于2018年5月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，被告刁云龙当庭撤回对众城嘉业公司的起诉。原告曹钟坤及其委托诉讼代理人王翠芝，被告刁云龙的委托诉讼代理人郝兵到庭参加诉讼，被告圣海公司经本院依法送达开庭传票无正当理�未到庭参加诉讼，后于2018年5月21日到庭答辩并提交证据。本案现已缺席审理终结。原告曹钟坤向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告曹钟坤与被告刁云龙签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款180000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经朋友贾淑凤介绍，于2017年4月12日与被告刁云龙签订了房屋买卖协议，被告将购买的位于古冶区金山首府28-3-802期房（面积89.2平方米，每平方米4828元）转卖给原告，并向原告承诺2017年7、8月份原告就可以网签。原告于2017年4月11日向被告指�的收款人贾淑凤的账户打入购房款16万元，定金2万元折抵购房款，共计18万元。贾淑凤分别于2017年4月11日、12日、13日、14日又将收到的18万元转入被告刁云龙的账户。因原告购买的上述期房至今也未能进行网签，与签订合同时被告的承诺不符。期间原告多次找被告询问何时才能网签事宜，被告始终也未能作出准确的答复。原告认为被告承诺的网签时间未能按时实现，时至今日也未能给出确切的网签时间，属单方面违约行为，根据《合同法》规定，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告刁云龙辩称，一、本案案由不应当是房屋买卖合同纠纷案由，而应当是合同纠纷案由。根据双方在2017年4月12日签订的《买卖协议》，双方所交易的房屋是还没有预售许可证的期房，答辩人所交付的所谓房款也不过是一份认购金，只有总房价的不到10%，被答辩人对上述事实也是明知的，所以双方买卖协议的标的不是房屋，而是购买房屋的一种权利。将来被答辩人完全可以根据当时的个人情况决定是否购买，而不是必须购买。二、双方协商签订《买卖协议》之前，被答辩人对下列事实是明知的：1、该房产没有开始建造；2、该楼盘没有预售许可证；3、刁云龙已将交付的十二万款项包括开发商五万元，北京众城嘉业网络科技有限公司两次七万元。4、将要购买的房产全款是五十五万多元，已交购房金不足房款10%。所以，对该房产不能出售和房产买卖无效的事实，被答辩人是明知的，而且从房产出资数额比例来讲，双方交易标的是房产购买权利，不是房产，不能适用关于房产买卖的法律。三、被答辩人住所地和经常居住地都不在唐山，更不在古冶，其购房的目的根本就不是用来居住，而是用来炒作和投资，在全国打压炒房的大形式下，被答辩人没有达到炒房增值的目的，起诉答辩人要求返还已付房款，违反诚信原则，其诉讼请求不应当得到支持。四、答辩人在选择楼盘和楼号时都是在古冶金山首府售楼处进行的，交给北京众城嘉业网络科技有限公司的中介费也是在售楼处的售楼小姐收取的，可以说是开发商和中介公司共同收取的，如果法院认为双方协议无效应当返还，被告开发商应当承担连带返还责任。鉴于明知以上情况之下，被答辩人仍然签订买卖协议，被答辩人对合同的�切情况都是明知的，而且中介人贾淑凤的老公与被答辩人的老公是同学关系，两家居住也是很近，相互了解，相关情况被答辩人都是明知的，故被答辩人要求要求退款的主张不能成立，请法院查明事实后依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护市场交易的安全性和稳定性。刁云龙从来没有向原告承诺过何时可以进行网签，因为网签的决定权在开发商而不是刁云龙。被告圣海公司辩称，一、本案与我方没有任何关系，根据合同相对性原则，原告系与刁云龙签订了买卖协议，并未与我方达成任何协议，追加我方为本案当事人没有任何事实根据和法律依据；二、我方与刁云龙之间的关系应当另案解决，并非本案审理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告曹钟坤提交如下证据：1、原被告2017年4月12日签订的买卖协议一份，经审查，该《买卖协议》有原告曹钟坤、被告刁云龙签字捺印，对其真实性予以确认。2、中介人贾淑凤出具的证明一份。经审查，贾淑�未到庭参加诉讼，本院无法核实其证明的真实性，故本院对该证据不予采信。3、手机银行跨行转账截屏凭证和中国邮政储蓄银行交易明细，与原告提交的录音材料相互印证，对原告曹钟坤通过贾淑凤转给刁云龙18万元的事实予以采信。4、圣海房地产开发公司给刁云龙出具的收据一张，加盖被告圣海公司公章，被告刁云龙没有异议，本院对该收据的真实性予以确认。5、2017年10月17日原告与被告刁云龙的微信通话截图，证明网名刁新宇就是刁云龙，刁云龙曾承诺网签时间为2017年7、8月份。经审查，该微信记录记载”曹：金山的房子什么时候网签.你当时说七八月份的刁：当时开发商这么通知的.”，被告刁云龙对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认。6、通话录音三段及通话录音光盘。经审查，原告曹钟坤与被告刁云龙的通话中提及”那等于是五万的首付，七万的电商，然后是六万的溢价”、”那现在又老是不网签，也办不了手续，说六、七月份，现在马上到年底了，不能老这么拖着”、”那别的你应该给我退了就给我退了吧”、”刁云龙：嗯，你看吧，你过来办手续吧，咱们该办的就办了就行了”；原告与贾淑凤的对话中提及”一共是十八万”，该陈述与原告提交的转账凭证及交易明细一致，本院对该证据予以确认。二、被告刁云龙提交北京众城嘉业网络公司收取服务费45000元的收据和银行打款小票，证明刁云龙在购买该房产时，已经被中介方增加了溢价，也就是说房价已经被炒起来了。经审查，该证据系被告与北京众城嘉业网络科技有限公司之间的款项来往，与原被告之间的房屋买卖并非同一法律关系，故本院对该证据的关联性不予确认。三、被告圣海公司提交如下证据：1、营业执照复印件一份；2、建设工程规划许可证复印件一份；3、建筑工程施工许可证复印件一份；4、土地使用权证复印件一份；5、建设用地规划许可证复印件一份。经审查，被告刁云龙及原告曹钟坤对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认。本院根据以上认证查明:被告刁云龙出资5万元购买金山首府小区28楼3单元802室房号。之后与原告曹钟坤签订《买卖协议》，约定”今有客户曹钟坤（身份证号：×××）从原房主刁云龙（身份证号：×××）购买28-3-802，面积89.2平米，单价4828元，总价550657元（不含电商7万抵12万），自愿接受6万溢价。自2017年4月12日起，买卖生效，如有双方违约，违约方承担10万违约金”。原告曹钟坤于2017年4月通过贾淑凤向被告刁云龙支付房款18万元（含电商款7万，溢价6万，房款5万），被告刁云龙在签署该协议时口头承诺房屋在2017年7、8月份可以办理网签，但直至开庭审理时，涉案房屋未取得预售许可证，亦未能办理房屋买卖合同网签。另查明�涉案房屋于2011年6月24日取得冀唐古国用（2011）第0170号土地使用权证，于2013年4月25日取得地字第130204201305285号建设用地规划许可证，于2018年3月5日取得编号130204201803050101号建设工程施工许可证，于2017年4月19日取得建字第130204201700012号建设工程规划许可证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原被告签订了《买卖协议�，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，涉案房屋截至起诉日未取得预售许可证，故被告刁云龙从被告圣海公司处购买金山首府小区28楼3单元802室的协议无效，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第28条规定”商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效”，故被告刁云龙将其房屋转售至原告曹钟坤并与其签署的《买卖协议》亦应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告曹钟坤要求被告刁云龙返还原告已付购房�180000元的主张，理据充足，予以支持。关于被告刁云龙辩称刁云龙从来没有向原告承诺过何时可以进行网签，但其通话记录中谈到”说六、七月份”及微信记录中谈到”七八月份”，故对其抗辩理由不予采纳。关于被告刁云龙辩称款项系开发商和中介公司共同收取的，如果法院认为双方协议无效应当返还，被告开发商应当承担连带返还责任，因被告刁云龙未提交相应证据予以佐证，故对其抗辩理由不予采纳。被告圣海公司根据合同相对性原则进行抗辩，认为其与刁云龙之间的关系另行解决的辩解，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第28条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刁云龙在本判决生效后十日内向原告曹钟坤返还购房款180000元。二、被告秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司在本案中不承担给付责任。三、驳回原告曹钟坤其他诉讼请求。如果被告刁云龙未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，保全费1420元，由被告刁云龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员么伟利二○一八年五月二十四日书记员欧阳丽梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第28条商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事�讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。