上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初41391号原告：戴金龙，男，1988年12月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。被告：上海千高茶叶有限公司，住所地上海市。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：展兴乐，上海市远东律师事务所律师。原告戴金龙与被告上海千高茶叶有限公司(以下简称千高公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案受理，依法适用普通程序进行审理，于2018年5月8日作出(2017)沪0106民初48997号民事裁定，驳回原告戴金龙的起诉。原告戴金龙不服该裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后于2018年9月7日作出(2018)沪02民终7576号民事裁定，撤销本院(2017)沪0106民初48997号民事裁定，本案指令本院审理。本院于2018年10月18日对本案再次立案受理，依法适用普通程序审理。2018年12月17日，本院裁定本案中止审理。2019年12月5日，本院对本案依法公开开庭进行了审理，原告戴金龙的委托诉讼代理人陈贤智、陈皓，被告千高公司的委托诉讼代理人展兴乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴金龙向本院提出诉讼请求：1、千高公司继续履行《房地产买卖合同》，将上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户给戴金龙。事实和理由：2017年4月6日，戴金龙经案外人上海运鹏房地产经纪事务所(以下简称运鹏事务所)居间介绍，与千高公司签订《房地产买卖居间合同》，约定戴金龙向千高公司购买涉案房屋，房屋建筑面积97.54平方米，总房款700万元，戴金龙当日支付购房定金100,000元。因千高公司与他人有民间借贷纠纷诉讼，先后被浦东法院、静安法院、虹口法院查封了千高公司所有的涉案房屋，涉案房屋无法办理产权过户手续。为解决该问题，双方协商后，约定戴金龙先将购房款中的607万元支付给千高公司，用于归还前述法院中债权人的执行款，待相关法院解除对涉案房屋的查封后，千高公司将涉案房屋过户给戴金龙。戴金龙遂与千高公司于2017年5月8日签订了《房地产买卖合同》，对涉案房屋买卖事宜做出了约定：戴金龙于2017年4月6日支付定金10万元(已履行)，2017年5月10日前支付购房首付款607万元，房屋过户当日支付尾款93万元，千高公司于2017年5月10日前交付房屋，合同签订之日起7日内，办理房屋过户手续。戴金龙根据千高公司要求，于2017年5月4日向千高公司法定代表人王健支付260万元(190万元+70万元)，2017年5月8日向案外人俞炜付款337万元(抵押物即为涉案房屋)，并和王健、俞炜一起到前述法院执行局支付了与他们相关的执行款项且取得法院的付款凭证，后由千高公司于2017年5月8日向戴金龙出具收据予以确认，同日，戴金龙与千高公司办理房屋交接手续。目前，涉案房屋由戴金龙占有使用，但千高公司至今未配合戴金龙办理房屋过户手续。戴金龙认为，其与千高公司之间的《房地产买卖合同》依法成立，千高公司应当按合同约定履行义务，千高公司的行为已属于严重违约，故诉讼至法院，要求诉如所请。在本案审理过程中，戴金龙申请变更诉讼请求为：1.解除戴金龙与千高公司签订的《房地产买卖合同》；2.千高公司返还戴金龙已付房款607万元；3.千高公司支付戴金龙违约金(以607万元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年5月16日起计算至实际支付之日止)。被告千高公司在第一次审理时辩称，1.千高公司系向戴金龙借款，且所借款项都向戴金龙出具过收条，千高公司从未与戴金龙签署过房屋买卖合同，千高公司实际收到原告260万元，也从未去过所谓的运鹏事务所，戴金龙向王健支付的款项不包括戴金龙向俞炜支付的款项，戴金龙支付给俞炜的337万是俞炜向原告借款，是戴金龙与俞炜之间的款项来往，买卖合同也并非王健与戴金龙签署，所以，千高公司不同意戴金龙的诉讼请求。2.千高公司和债权人施某某在芜湖借贷案件执行过程中签订和解协议，千高公司欠施某某700万，千高公司在执行中将涉案房屋作价500万过户给施某某。在本案审理过程中，被告千高公司又辩称，其与戴金龙之间不存在真实的房屋买卖合意，戴金龙是为千高公司进行过桥垫资，解除查封来归还欠款，对于签订房屋买卖合同的经过和内容千高公司均不知晓，双方之间的真实关系是借贷关系，因以民间借贷纠纷处理本案。涉案房屋当时有三个法院查封，戴金龙在2017年5月4日支付给王健的两笔钱款是对应两个法院查封的执行款项，5月8日支付给俞炜的337万是对应浦东法院的执行款项，这三笔是双方之间的借款，千高公司确认总共收到戴金龙支付钱款为597万元，而不是607万元，同意以借贷关系处理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记的权利人系千高公司。千高公司系有限责任公司，王健系其法定代表人及股东。2017年4月6日，千高公司(出售方，甲方)、戴金龙(购买方，乙方)及运鹏事务所(居间方，丙方)共同签订《房地产买卖居间合同》，约定：经丙方居间，乙方向甲方购买涉案房屋，总价款700万元；乙方于签署本协议之日起3日内支付甲方定金10万元，于双方签订房地产买卖合同当日支付甲方首付款607万元，其余房款于过户当日支付；该合同还对其它相关内容进行了约定。该合同落款处甲方盖有“上海千高茶叶有限公司”公章，乙方由戴金龙签字。2017年5月8日，千高公司(甲方)与戴金龙(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出让给乙方，转让价款为700万元；乙方于2017年4月6日支付定金10万元、于2017年6月22日支付首付597万元、过户当日支付尾款93万元；甲方于2017年5月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应于收到通知之日起的3日内对房屋进行查验；双方确认自本合同签订之日起7日内共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的(此处空白)%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付；甲方未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15天后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的(此处空白)%，甲方在接到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；该合同还对其它相关内容进行了约定。该合同落款处甲方盖有“上海千高茶叶有限公司”公章，乙方由戴金龙签字。其间，戴金龙于2017年5月4日分两笔通过银行转账支付给王健190万元和70万元，于2017年5月8日通过银行转账支付给俞炜337万元。该三笔转账的回单上均记载，摘要：借款。2017年5月8日，由千高公司出具给戴金龙《房款收据》一份，载明：兹收到戴金龙给本公司的款项607万元，本公司确认，上述款项系戴金龙用于购买涉案房屋的首付款。此收据落款处加盖“上海千高茶叶有限公司”的公章。同日，双方签署《房屋交房协议》，主要内容为：根据双方约定，现在首付款已交付于甲方用于处理房产内的查封事宜，符合交房条件，双方对交接事宜达成以下确认1.甲方将该房产从即日起交付乙方，乙方同意接受，权利义务从即日起由甲方转移给乙方；2.双方确认电费、天然气、水费、物业费用，自本交接日前未结清的费用由甲方承担，之后由乙方承担；3.本房屋交接书自双方签字之日起生效……。此交接书落款处，甲方加盖“上海千高茶叶有限公司”的公章，乙方由戴金龙签字。此后，涉案房屋由戴金龙掌控使用至今。2017年9月间，千高公司与案外人施某某在安徽省芜湖市镜湖区人民法院(以下简称镜湖法院)就民间借贷纠纷一案达成调解协议，该院作出(2017)皖0202民初6424号民事调解书，后施某某依据该调解书向法院申请强制执行，该院作出(2017)皖0202执1662号执行裁定书及协助执行通知书，要求将登记于千高公司名下的涉案房屋解除查封并过户登记至施某某名下。2018年12月，镜湖法院作出(2018)皖0202弄初414号刑事判决，该刑事判决书认定该院(2017)皖0202民初6424号案件系施某某、王健等人以捏造的事实提起民事诉讼，施某某、王健等人构成虚假诉讼罪。同月，镜湖法院裁定(2017)皖0202民初6424号案件再审。经再审后，镜湖法院于2019年6月18日裁定准许施某某撤回起诉，同时撤销该院(2017)皖0202民初6424号民事调解书。2019年8月7日，镜湖法院作出执行裁定终结该院该院(2017)皖0202执1662号案件的执行、撤销该院将千高公司名下所有的涉案房屋解除查封并过户登记至施某某名下的执行裁定书、解除对千高公司名下所有的系争房屋的查封。因千高公司未能按约将涉案房屋过户至戴金龙名下，戴金龙遂于2017年12月起诉至本院，要求判如所请。此后，戴金龙还对镜湖法院的(2017)皖0202执1662号执行裁定提起执行异议，被该院驳回后，又于2018年2月向镜湖法院起诉执行异议之诉，请求法院判决排除对涉案房屋的强制执行，立即通知相关单位撤销办理将涉案房屋过户至施某某名下的手续，2019年10月8日，镜湖法院裁定准许戴金龙撤诉。另查明，在双方签订房屋买卖合同之前，因千高公司涉诉，涉案房屋被原上海市闸北区人民法院、上海市虹口区人民法院、上海市浦东新区人民法院以及本院先后采取司法查封措施。为解决相关案件，2017年5月4日，千高公司作为缴款人向本院缴纳代管款190万元，所涉案件案号为(2017)沪0106执字2962号；同日，王健作为缴款人向上海市虹口区人民法院缴纳代管款70万元，所涉案件案号为(2017)沪0109执字1514号；同月8日，俞炜作为缴款人向上海市浦东新区人民法院缴纳了代管款340万元。至本案开庭审理前，上述司法查封措施均已解除，尚有本院因戴金龙申请财产保全而作(2017)沪0106财保28号裁定采取的正式查封，以及上海市虹口区人民法院(2018)沪0109执1950号案件的轮候查封。本案审理过程中，戴金龙表示，若法院认定房屋买卖合同解除，其同意将涉案房屋返还给千高公司；另经法院释明后，戴金龙将其第2项诉请调整为要求千高公司赔付相应的利息损失(以607万元为本金，按年利率6%的标准，自2017年5月8日起计算至实际支付之日止)。千高公司坚持其认为双方之间系民间借贷关系的意见，戴金龙支付过597万元，其中有260万元是付给千高公司，但款项的性质是借款，本案中戴金龙主张的是房屋买卖合同关系，故不同意返还钱款；若法院认定是房屋买卖合同关系，则认为戴金龙主张利息损失的标准不当，应当以银行同期存款利率的标准计算。此外，千高公司还向本院提交了王健和戴金龙签订的《借款担保合同》、戴金龙的询问笔录两分、登报的“遗失声明”等作为证据，称：2017年5月4日，千高公司的法定代表人王健同戴金龙签订合同，向对方借款600万元，由俞炜提供担保；之后戴金龙在接受公安机关的询问过程中，对于合同的签订过程陈述前后不一，如果双方是房屋买卖合同关系，就不可能再要提供担保，而担保符合放贷的操作模式；戴金龙提供过桥垫资，要求王健和俞炜提供公司公章及营业执照作担保，王健提供后，再要求戴金龙返还，遭拒，故千高公司于2017年5月24日登报作遗失声明。此外，千高公司认为，因王健曾将公司公章等交给戴金龙，故本案中的居间合同、买卖合同、房屋交接书及房款收据等材料上的公司公章都是由戴金龙自行加盖的，并非王健所为，并向本院申请对前述材料上的公章形成时间顺序及跨度进行司法鉴定。针对千高公司的举证，戴金龙认为，因为当时涉案房屋被法院查封，要进行交易过户必须先解封，支付钱款发生在签订房屋买卖合同之前，为了多个保障，在中介公司的建议下签订了这份《借款担保合同》，由于俞炜与千高公司没有关联，而钱款又要付给俞炜账户上，故戴金龙要求由俞炜担保，等到房屋买卖合同签署后，实际履行的还是房屋买卖合同；对询问笔录的真实性无异议；千高公司登报声明遗失无法证明王健将公司公章交给戴金龙，事实上王健没有将公章交给戴金龙过，相关材料上的公章是由王健所盖，戴金龙没有控制千高公司公章的必要。本院认为，结合上述查明的事实以及当事人的举证质证意见，应当认定戴金龙和千高公司之间存在房屋买卖合同法律关系。理由有：首先，房屋买卖合同关系有书面的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》直接为证，千高公司对合同上公章的真实性无异议，尽管其认为公章系戴金龙擅自为之，其对此不知情，然而戴金龙对此说法不予认可，千高公司亦未能提供充足的证据以证明，本院对此难以采信。虽然千高公司还向本院申请对相关材料上的公章形成时间顺序及跨度进行司法鉴定，但是本院考虑到即使千高公司的说法成立，亦无法推翻系其自愿将公章交给戴金龙的事实，更无法直接否认双方之间存在房屋买卖合同关系，因此，在有其它事实能印证双方之间存在房屋买卖合同关系的前提下，对千高公司所申请的事项进行司法鉴定并无必要。其次，银行转账记录及收款收据可证明戴金龙按照房屋买卖合同的约定支付了房款，实际履行了房屋买卖合同。而千高公司主张双方之间存在民间借贷关系，仅提供了书面合同，该合同从时间上看存在于《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》之间，不合常理，且实际的钱款往来情况与借款合同的约定不相符，而戴金龙对于为何签订借款合同有合理解释，故本院对千高公司的主张不予认可。再次，戴金龙自2017年5月8日实际占有涉案房屋至今，符合房屋买卖合同关于千高公司向戴金龙交付房屋的约定，可认定双方实际履行了房屋买卖合同。尽管千高公司认为涉案房屋系由戴金龙擅自占有，其对此不知情，但千高公司作为房屋的所有权人，此种解释显然不合常理，本院难以采信。最后，尽管存在戴金龙支付相关钱款的对象既有千高公司的法定代表人王健，还有与千高公司无直接关联的俞炜，在转账摘要记载为“借款”等事实，但是从钱款的走向分析，王健和俞炜在收到相关相款后，均在当日即支付给相关法院用于解决涉案房屋被司法查封的问题，符合当事人交易涉案房屋之目的，却不符合千高公司所称借款的交易惯例，并且，王健等人收款即用于解决法院查封之事实，与戴金龙关于为何在签订《房地产买卖合同》之前签有《借款担保合同》的合理解释相印证，进一步说明了千高公司关于双方之间系民间借贷关系的说法不成立。综合以上分析，本院认定戴金龙与千高公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，双方所签《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据钱款支付凭证及《房款收据》，可认定戴金龙已履行了向千高公司支付房款607万元的基本义务，而千高公司虽已将涉案房屋交付给戴金龙，却未能按照合同约定及时将涉案房屋的所有权过户登记至戴金龙名下，结合王健在镜湖法院进行虚假诉讼的相关事实，应当认定千高公司的行为已构成根本违约，戴金龙可要求千高公司承担相应的违约责任。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定了双方应办理房屋过户手续的期限，若逾期超过15天后未交付房屋，戴金龙有权单方解除合同，并要求千高公司承担相应的违约责任。现千高公司的违约事实已符合约定的解除合同条件，戴金龙要求解除房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院对此予以确认，双方就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》已于解除通知到达千高公司时(起诉状副本送达千高公司之时，即2019年10月31日)解除。合同解除后，千高公司应将已收取的房款607万元返还给戴金龙，故本院对戴金龙的相关诉请予以支持；关于涉案房屋的返还，虽然千高公司在本案中未提出相关诉请，但鉴于戴金龙已明确同意将涉案房屋返还给千高公司，为避免当事人诉累，本院对此一并予以处理。关于戴金龙要求千高公司赔付相关利息损失的诉请，因千高公司的违约行为造成了戴金龙相关资金占用成本的损失，该损失应由千高公司赔偿，关于戴金龙主张按照年利率6%的标准、以及千高公司认为应按照银行同期贷款利率标准计算的观点，均缺乏相应的依据，本院认为可参照同期中国人民银行公布的贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付戴金龙所主张期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告戴金龙和被告上海千高茶叶有限公司就上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2019年10月31日解除；二、被告上海千高茶叶有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告戴金龙购房款607万元；三、被告上海千高茶叶有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴金龙购房款的利息损失(以607万元为基数，支付自2017年5月8日起至实际付清全部购房款止的利息，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；四、原告戴金龙应于本判决生效之日起十日内将上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告上海千高茶叶有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告上海千高茶叶有限公司负担。案件受理费54,370元，由被告上海千高茶叶有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏审 判 员  巫建强人民陪审员  蔡凌军二〇二〇年三月二十四日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。