天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初26691号原告：陈吉和，男，1962年12月31日出生，汉族，住天津市河东区。被告：陈慧娟，女，1987年8月15日出生，汉族，住吉林省蛟河市。被告：程立新，男，1966年9月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告陈吉和与被告陈慧娟、程立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。案件审理过程中，因二被告下落不明，本院裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈吉和到庭参加诉讼，被告陈慧娟、程立新经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈吉和向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2019年7月1日至2020年9月11日（431天）物业费、车位费共计9013.06元；2.判令被告支付拖欠的2019年7月1日至2020年9月11日（40天）租金3252元及滞纳金3788.58元（自2020年1月23日计算至2020年9月11日）；3.判令被告以3000元押金抵充违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月9日签订《房屋租赁合同》（合同编号:万业源地产ＮＯ.1712754）,租期为2017年12月10日至2020年12月10日,每年租金35000元,租赁地点为天津市滨海新区××小区××号楼××室。合同约定被告按年付方式向原告支付租金（第三次应于2019年11月10日支付2019年12月10日至2020年12月10日租金35000元）,但被告未按合同约定时间支付第三次租金,2019年12月11日支付10000元，2020年1月22日支付13000元,剩余未付租金12000元。原告及首玺物业公司、万业源地产中介以电话及微信、短信方式多次催告并上门催收,被告多半时间为失联状态,原告于被告违约期间通过微信及短信方式向被告通知终止租赁合同。2020年9月12日,原告报警后,被告（实际租住人之一）程立新承诺并签署欠款协议,签字承诺2020年9月14日16点前支付完毕所有欠款。截至起诉之日,被告仍未支付拖欠的物业费及租金并一直占用房屋。另按合同第二条约定,被告逾期支付租金的，原告有权要求被告以3000元押金作为赔偿金。综上,原告为维护自身合法权益,特诉至法院,请求法院依法支持原告的诉求。被告陈慧娟、程立新未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。被告陈慧娟、程立新未发表质证意见且未提交证据。对原告提交的证据，经审查，具有真实性、合法性和关联性。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈吉和系滨海新区中新天津生态城和韵路106号首玺园11-2-501房屋的所有权人。2017年12月8日，原告陈吉和向案外人岳红出具《房屋租赁委托书》，委托岳红签署前述涉案房屋的房屋租赁合同及相关文件。2017年12月9日，案外人岳红代替原告陈吉和（甲方、出租方）与被告（承租方）陈慧娟及中介方天津开发区万业源房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：1712754）。合同约定，甲方将其拥有的位于天津市滨海新区××小区××号楼××室的房屋租给乙方使用，用途为居住，房屋建筑面积157.14平方米。房屋租赁期限为3年，自2017年12月10日至2020年12月10日。租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约，否则违约方以3000元作为赔偿金支付给守约方。该房屋月租金2916元，乙方同时给甲方交纳押金3000元，如乙方退房时双方无争议甲方如数退还该押金给乙方。租金支付方式为年付，第一次2017年12月10日乙方向甲方支付2017年12月10日至2018年12月10日房租35000元整；第二次2018年11月10日向甲方支付2018年12月10日至2019年12月10日房租35000元整；第三次2019年11月10日乙方向甲方支付2019年12月10日至2020年12月10日房租35000元；以对方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，则乙方需每逾期一日向甲方支付月租金的0.5%作为违约金。如乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权解除本合同，乙方须按实际居住时间交纳租金并承担相应的违约责任。合同另约定乙方自行随房租将车位管理费交给甲方或物业。乙方承担租赁期内该房屋发生的各种费用，如电话费、水费、电费、收视费、煤气费、物业管理费和暖气费等。2020年9月12日，甲方陈吉和与乙方陈慧娟、程立新签订《欠款协议》。协议约定，经甲、乙双方协商，关于乙方欠租一事，乙方承诺于2020年9月14日16点之前，将之前所欠房租加物业费、车位管理费一切费用全部补齐，欠付金额总计22728.7元整。乙方如不支付，自愿将房屋内家具及家电所有物品由甲方处理。如逾期不付款，甲方有权追究乙方法律责任，收回房屋所有钥匙及物品。陈吉和在甲方处签字，程立新在乙方处签字。庭审中，原告确认收取被告3000元押金，且认可被告已经付清2017年12月10日至2019年6月30日期间的房屋租金、物业管理费，车位管理费付至2018年12月31日。被告于2020年10月20日与中介方进行交接，退还所租房屋。本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告陈吉和委托案外人岳红与被告陈慧娟及中介方签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之处，应属合法有效。该合同对原告陈吉和及被告陈慧娟均具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。关于原告要求被告支付2019年7月1日至2020年9月11日物业费、车位管理费的主张。根据合同约定，承租方应负责交纳涉案房屋的物业费及车位管理费。原告已经确认被告交纳物业费至2019年6月30日、交纳车位管理费至2018年12月31日。经核算，被告应支付原告截至2020年9月11日止拖欠的物业费6898.45元。鉴于原告仅主张物业费6703.06元，并不违反法律规定，本院照准。至于车位管理费，虽然被告交至2018年12月31日，但原告主张的是2019年7月1日至2020年9月11日期间的费用，经核算为1580.7元。超过该数额的部分，本院不再支持。关于原告要求被告支付2019年7月1日至2020年9月11日期间共计拖欠40天房屋租金3252元及违约金的主张。本案中，原告自述整个租赁期间，被告已经支付房屋租金93000元，2019年12月10日之前两个租赁年度的房屋租金已经支付完毕。第三个租赁年度，即2019年12月10日至2020年12月10日期间的房屋租金35000元，被告分别于2019年12月11日、2020年1月22日支付10000元、13000元。经核算，被告第三个租赁年度所支付的23000元所对应的租赁期间应为2019年12月11日至2020年8月5日，被告尚应支付原告2020年8月6日至2020年9月11日期间共计37天的房屋租金3547.93元，鉴于原告仅主张3252元，并未超出前述核定金额，本院照准。至于违约金一节，因被告并未按照合同约定于2019年11月10日向原告支付第三个租赁年度的房屋租金35000元，已属违约。但被告已经支付23000元，且于2020年10月20日将涉案房屋腾交中介，以实际行动表明不再继续履行合同。原告仍以剩余全部租赁期间所对应的未付租金12000元计付违约金，显属不当。考虑到原告已经预收被告3000元作为对违约行为的赔偿金，且原告并未举证证明因被告的违约行为导致其损失超过3000元，故本院酌情调整被告应付原告的违约金数额。即以原告预收的3000元押金折抵被告应支付原告的违约金，对原告超过该数额的违约金主张，本院亦不再支持。至于被告程立新的责任问题。根据法律规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。本案中，被告程立新于2020年9月12日与原告陈吉和签订《欠款协议》，承诺于2020年9月14日16点前将之前欠付房租、物业费、车位管理费等一切费用全部补齐，金额总计22728.7元。该欠款协议签订之时，被告陈慧娟确实欠付原告陈吉和相关费用，且欠付金额并未超出程立新在《欠款协议》中确认的数额，故应视为程立新自愿以债务加入的方式承担责任。被告程立新应就被告陈慧娟在欠付原告陈吉和物业费、车位管理费及房屋租金的范围内承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈慧娟、程立新于本判决生效之日起十日内连带给付原告陈吉和2019年7月1日至2020年9月11日期间的物业费6703.06元、车位管理费1580.7元、房屋租金3252元；二、驳回原告陈吉和的其他诉讼请求。被告陈慧娟、程立新未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费276元、公告费300元，由被告陈慧娟、程立新共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  黎增堂人民陪审员  戴 鑫人民陪审员  李凤菊二〇二一年三月十五日书 记 员  冯美燕附相关法条：1．《中华人民共和国民法典》第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。