上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初8718号原告：上海全迈实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱峰，董事长。委托诉讼代理人：武延年，上海市申汇律师事务所律师。被告：上海姜氏物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姚小榕，经理。委托诉讼代理人：何志岗，上海汇创律师事务所律师。被告：上海友宁商务发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：姚小榕，经理。委托诉讼代理人：何志岗，上海汇创律师事务所律师。原告上海全迈实业有限公司(以下简称全迈公司)与被告上海姜氏物业管理有限公司(以下简称姜氏公司)、上海友宁商务发展有限公司(以下简称友宁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序，后本案依法转成普通程序公开开庭进行了审理。原告全迈公司的委托诉讼代理人武延年，被告姜氏公司、友宁公司的委托诉讼代理人何志岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全迈公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告姜氏公司支付原告2016年以来拖欠的租金181,725元；2、判令被告姜氏公司支付原告以租金181,725元为本金，自2007年1月1日起，按日万分之五标准计算至判决生效之日止的违约金；3、判令被告姜氏公司支付原告自2015年12月以来拖欠的水费156,970.50元及电费172,541.76元；4、判令被告友宁公司对上述诉请负连带责任；5、本案诉讼费用，由被告姜氏公司承担。事实和理由：2007年1月1日，原告全迈公司与被告姜氏公司签订《租赁合同》，约定由：原告将拥有的座落于上海市龙吴路XXX号房屋出租给被告姜氏公司，总建筑面积5031.67平方米，其中产权房为3,531.67平方米；租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日止，租期10年，第十年年租金为66.8万元，租金每三个月支付一次，租赁期内发生的水、电、煤气费等相关经营费用由被告承担。合同履行至2016年12月31日终止，但被告姜氏公司对2016年8月、11月、12月三个月的房屋租金计16.71万元未予支付。同时，被告姜氏公司对2016年其余9个月仍按上一年租金标准54,075元/月支付，未按合同约定的第十年租金标准55,700元/月支付，每月少付租金1,625元，9个月累计少付租金14,625元。因该房屋水电表业主为原告，故水电费由水务公司和电力公司向原告托收，均由原告先行垫付给水电公司，然后由被告姜氏公司再支付给原告，但被告姜氏公司自2015年12月以来拖欠原告水费138,655.16元、电费163,499.76元未予支付；合同终止后，2017年1月，被告姜氏公司转租给他人的次承租人未能迁离，又发生水费18,315.34元、电费9,042元，被告姜氏公司也未能支付。被告友宁公司在2013年10月28日向原告出具《承诺书》，承诺对被告姜氏公司在租赁合同履行过程中所产生的一切不良后果承担无限连带担保责任。为此，被告友宁公司应对姜氏公司所欠原告的债务承担连带责任，故原告遂以上述理由诉至法院。被告姜氏公司辩称，被告于2016年10月18日、11月支付过租金，故其仅剩2016年12月的租金未付，原告主张的诉讼请求第1项、第2项无依据。被告三次发通知要求原告前来办理房屋交接，但原告不予理会。在合同到期后，原告再向被告主张后续水电费无依据。原告出租给被告的房屋中有违章建筑部分，不应当向被告收取租金。被告尚有5万元押金在原告处，故该款应予以抵扣被告所欠的租金。被告友宁公司辩称，原告主张的诉讼请求已超过6个月担保期间，故被告不同意承担连带责任。经审理查明，原告全迈公司为上海市龙吴路XXX号房屋权利人。2007年1月1日，原告全迈公司(出租方、甲方)与被告姜氏公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房地座落在本市龙吴路XXX号，该房地出租土地面积8,651平方米，房屋共14幢，总建筑面积5,031.67平方米，其中产权房为3,531.67平方米。甲方同意乙方租赁该房地作为生产、经营用途。租赁期限自2007年1月1日起至2016年12月30日止，租期10年。甲乙双方约定，该房地第一年的租金为56万元，租金3年内不变，第4、5、6年每年为63万元，第7、8、9年每年为64.89万元(递增幅度3%)，第10年租金为66.84万元。租金支付按先租后用原则，乙方须向甲方每三个月付一次租金，乙方应合同生效前第一次向甲方支付2007年1月一个月租金46,600元，第二次在2007年1月31日前七日内向甲方支付2007年2，3，4月份三个月租金即140,000元，以后每相隔三个月支付租金一次。甲乙双方约定，甲方交付该房地时，乙方向甲方支付房地租赁保证金5万元。租赁关系终止时双方结清相关费用后，甲方归还乙方保证金。租赁期内，使用该房地所发生的水、电、煤、通讯、设备安全、治安、卫生等相关经营费用由乙方承担。乙方违反合同约定，如逾期支付租金，乙方须向甲方支付应付款每天万分之五的违约金。如逾期30天不付租金，甲方有权不返还保证金。合同还对其他事项作了约定。2013年10月28日，友宁公司出具《承诺书》，承诺其为姜氏公司在与全迈公司的租赁合同履行过程中所产生的一切不良后果承担无限连带责任。另查明，2016年1月27日，被告姜氏公司向原告全迈公司转账支付100,000元，附言用途为房租；2016年3月4日，被告姜氏公司向原告全迈公司转账支付113,311.35元，附言房租及水电费；被告姜氏公司还分别于2016年4月12日、2016年5月18日、2016年6月27日、2016年7月18日、2016年9月14日、2016年10月18日向原告全迈公司转账支付租金，每次金额均为54,075元，其中4月12日的附言为4月份房租，其余附言均为房租。又查明，自2015年12月起至2017年2月止，上述租赁房屋内共产生水费156,970.50元，其中2017年1月水费为21,607.70元，2017年2月水费为18,315.34元；2016年1月起至2017年2月止发生电费172,541.80元，其中2017年1月电费为10,736.08元，2017年2月电费为9,042元。上述水电费均由原告支付。还查明，被告姜氏公司分别在2016年12月5日、2017年1月1日、2017年2月10日发函通知原告收回涉案租赁房屋。上述事实，由原告全迈公司提交的房地产权证、《租赁合同》、银行汇款凭证、水电费账单及付款凭证、《承诺书》、被告姜氏公司、友宁公司提供的通知函等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告全迈公司与被告姜氏公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同中涉及到有证房屋租赁部分，未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，被告应当按合同约定支付房屋租金；对于合同中涉及未经相关规划许可，无产权登记的违法建筑部分无效，但原告可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于原告主张的2016年部分房屋租金及使用费，被告应按合同约定标准向原告支付。被告辩称其已支付租金至2016年11月止，本院认为，根据原告提供的2016年4月转账凭证附言载明支付用途为4月份租金，证明该笔款项系支付的2016年4月租金，与庭审中原告陈述的双方交易习惯即租金为每月支付相吻合，其余转账凭证也附言载明支付用途为租金，故可以认定被告已按2015年租金标准支付与这些转账凭证所相对应的月份的租金，但被告未能提供2016年8月、11月、12月三个月的付款依据，故原告主张被告应按合同约定的第10年租标准予以支付上述三个月的租金及房屋使用费，于法有据，本院应予支持；对于2016年其余9个月的租金及房屋使用费，被告均按每月54,075元标准支付，显然与合同约定的第10年租金及房屋使用费标准不符，故被告应当按合同约定的第10年标准补足支付给原告相应租金及房屋使用费。现原告主张被告姜氏公司违反合同约定，要求被告姜氏公司支付2016年拖欠的租金及房屋使用费181,725元，并支付逾期付款违约金之请求，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，租赁期间的水电费应由被告姜氏公司承担。被告姜氏公司于2016年4月支付的款项中，扣除租金及房屋使用费54,075元后，剩余款项59,236.35元为水电费，原告认为该费用系被告缴纳之前2015年的相关水电费，但其未提供充分证据加以证明，故该笔费用应在被告应付的水电费中予以扣除；除此以外，被告姜氏公司未提供其余水电费用已付清的证据，故原告主张截止至合同租赁期届满时止拖欠的水电费，被告姜氏公司应予以支付；租赁期满后的水电费，本院认为，被告姜氏公司在2016年12月5日，租赁期即将届满前就向原告发函通知其已具备条件收回房屋，嗣后又于2017年1月和2月再次发函催促原告收回房屋，然原告未向本院阐明其不收回房屋存在合理理由并加以证明，故对于合同租赁期届满后的水电费，原告主张要求被告姜氏公司承担，本院难以支持。具体水电费金额为，2016年1月至12月期间电费152,763.72元，2015年12月至2016年12月期间水费117,047.46元，合计269,811.18元，扣除2016年4月支付的水电费，被告姜氏公司尚应支付原告水电费210,574.83元。至于被告姜氏公司支付的保证金5万元，为避免当事人诉累，本院在本案中一并处理。对于该笔费用，根据合同约定，被告姜氏公司如逾期30天不付租金，原告有权不返还保证金，故被告姜氏公司所支付的保证金5万元，应按合同约定予以没收归原告所有。关于被告友宁公司的保证责任，根据法律规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据原告全迈公司陈述租金及使用费为每月支付，从被告姜氏公司汇款实际支付情况也印证了双方的支付交易习惯，而原告于2017年4月1日至本院起诉向被告友宁公司主张权利，故2016年11月、12月的以及2016年10月应补付的租金及使用费尚在保证期间内，被告友宁公司应承担担保责任，原告并未提供之前已在债务履行期届满之日起六个月内要求被告友宁公司承担保证责任，故2016年8月的债务已超过保证期间，可以免除被告友宁公司的保证责任。同理，2016年10月之前的水电费也已过保证期间，被告友宁公司不需承担保证责任。对于原告主张的违约金部分，被告友宁公司应承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告上海姜氏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海全迈实业有限公司支付租金及房屋使用费181,725元；二、被告上海姜氏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海全迈实业有限公司支付以本金181,725元为基数，自2017年1月1日起，按日万分之五标准计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金；三、被告上海姜氏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海全迈实业有限公司支付拖欠的水电费210,574.83元；四、被告上海姜氏物业管理有限公司支付的租赁保证金50,000元予以没收，归原告上海全迈实业有限公司所有；五、被告上海友宁商务发展有限公司对被告上海姜氏物业管理有限公司应承担的2016年10月至2016年12月期间的租金及房屋使用费113,025元、水电费54,327.83元以及本判决第二项所确定的被告上海姜氏物业管理有限公司应支付的逾期付款违约金承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计8,971.43元，由被告上海姜氏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  叶菊花人民陪审员  史嘉安二〇一八年三月十六日书 记 员  林 舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。