北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初1805号原告：贺云，男，1945年1月5日出生，汉族，住北京市延庆区。原告：韩凤兰，女，1945年7月21日出生，汉族，住北京市延庆区。二原告共同委托诉讼代理人：贺欣荣（贺云、韩凤兰之女），住北京市延庆区。二原告共同委托诉讼代理人：尹泽海，北京润朗律师事务所律师。被告：余显瑞，男，1974年7月5日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。第三人兼被告余显瑞委托诉讼代理人：刘春燕（余显瑞之妻），女，1975年4月14日出生，汉族，住北京市延庆区。原告贺云与被告余显瑞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于××年2月28日立案，依法适用简易程序。××年1月24日至××年6月5日、××年6月16日至××年7月×日期间，本案因新冠肺炎疫情影响被扣除审限。本案因需要以（××）京01民再46号案件审理结果为依据，于××年7月23日起中止审理，至（××）京01民再46号民事判决书生效后恢复审理。为查清本案事实，本院依贺云申请追加刘春燕为本案第三人参加诉讼。因本案处理结果与韩凤兰存在利害关系，本院依职权通知韩凤兰作为本案原告参加诉讼。后本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告贺云、韩凤兰（以下简称二原告）的共同委托诉讼代理人贺欣荣、尹泽海，被告余显瑞及其委托诉讼代理人马桂吉，第三人兼被告余显瑞委托诉讼代理人刘春燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：确认贺云与余显瑞于×日签订的《购房协议书》无效。事实与理由：贺云与余显瑞签订《购房协议书》，协议约定余显瑞购买贺云名下位于北京市延庆区延庆镇×号院（以下简称×号院）。因农村私有房屋的买卖涉及到宅基地使用权的转让，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。因此，我国现行的土地法律法规对农村私有房屋购买者的身份进行了严格的限定。余显瑞与贺云之间的房屋买卖行为，违反相关法律法规的强制性规定，应属无效。余显瑞辩称，不同意二原告的诉讼请求。贺云起诉余显瑞、刘春燕、北京建延房地产有限公司（以下简称建延房地产公司）要求确认《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》（以下简称《安置协议》）无效一案，先后经历一审、二审、申诉、再审、重审等诉讼程序，在依法追加余显瑞为案件当事人后，北京市延庆区人民法院（以下简称延庆法院）、北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）经过再审后已作出生效判决。该关联案件生效判决对贺云与余显瑞于×日所签订的《购房协议书》履行情况、涉案原宅院房屋买卖的基本事实、拆迁等相关事实以及在此之前所涉及的相关案件事实进行了综合审查，形成综合性认定意见，《购房协议书》既没有违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，也没有侵犯集体和个人利益，不存在无效情形，法院应依法驳回其诉讼请求。具体理由为：第一，本案与确认《安置协议》无效一案构成重复起诉，应依法驳回其起诉。×17年9月19日，贺云起诉建延房地产公司、刘春燕请求确认《安置协议》无效一案，经延庆法院和北京一中院审理，分别作出（×17）京0119民初8161号民事判决、（×18）京01民终4421号民事判决。刘春燕不服向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请再审，北京高院作出（×18）京民申4452号民事裁定，指令北京一中院再审该案；北京一中院再审后作出（×19）京01民再105号民事裁定，裁定撤销原判决，将该案发回延庆法院重审。其中，（×18）京民申4452号民事裁定和（×19）京01民再105号民事裁定认定，刘春燕与余显瑞系夫妻关系，涉案的原宅院房屋先后签订过两份买卖协议，贺云与刘春燕签订《买卖房字据》前，贺云已按与余显瑞签订的《购房协议书》收到了购房款、履行了交房义务，办理了交接入住；在余显瑞未参加诉讼的情况下，直接认定×日余显瑞与贺云签订的《购房协议书》被×00年1月9日刘春燕与贺云通过签订《买卖房字据》覆盖，涉及了余显瑞权益；对于涉案原宅院房屋是否系刘春燕、余显瑞夫妻购买等基本事实，应在余显瑞参加诉讼的情况下予以审查，从而确定《安置协议》是否有效。延庆法院就该案重新立案审理，追加余显瑞为被告参加诉讼；针对该案贺云相关诉求，余显瑞当庭提交《民事答辩状》，并在庭审中就×日《购房协议书》、涉案原宅院房屋买卖履行、涉案原宅院房屋权属等基本事实进行了答辩、举证、质证、辩论等；延庆法院于×19年12月30日作出（×19）京0119民初13194号民事判决，认定“余显瑞依据其与贺云签订的《购房协议书》占有、使用×村东二区×号院多年，×17年适逢×村拆迁，其委托妻子刘春燕代为签订《安置协议》并无不当”，并因此认定涉案《安置协议》为有效合同，依法驳回了贺云的诉讼请求。后贺云不服（×19）京0119民初13194号民事判决提起上诉，北京一中院于××年9月24日作出（××）京01民再46号民事判决，认定“根据本案查明的事实，余显瑞依据其与贺云所签订的《购房协议书》占有、使用×村东二区×号院多年，期间曾与其妻刘春燕将该宅院中两间东房拆除并建房，在房屋拆迁时，刘春燕依据余显瑞出具的《授权委托书》及《关于刘春燕代理余显瑞被登记为被搬迁人的情况说明》代余显瑞签订《安置协议》系合法有效的代理行为，其效力应及于余显瑞本人，一审法院认定刘春燕代余显瑞签订的《安置协议》未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同并无不当”，并驳回了贺云的上诉，维持了原审判决。该案一审、二审判决均涵盖了×日余显瑞与贺云签订的《购房协议书》合法性及履行情况的审查认定。贺云在前述案件上诉中主张“无论《购房协议书》还是《买卖房字据》涉及的是同一农村房屋买卖行为，均违反法律规定，均为无效行为”（上诉状第12页）、“贺云是涉案宅院的合法权利人”（关于该主张内容在上诉状第13页、14页），明确提出要求法院对涉案《购房协议书》效力进行审查认定。后又于××年1月21日将前述案件审查的核心内容、关键事实、基础依据，即《购房协议书》效力问题向延庆法院单独提起诉讼，其目的就是要对抗已经生效的法院判决，意欲推翻法院已作出的事实认定和裁判结果。确认《安置协议》效力一案的审理，必然涉及和涵盖《购房协议书》合法性即涉案原宅院房屋买卖行为合法性、正当性的审查认定，且上述一审、二审判决均认定余显瑞依据其与贺云所签订的《购房协议书》占有和使用×村东二区×号院多年，×17年适逢×村拆迁，其委托妻子刘春燕代为签订《安置协议》并无不当；故，很明显上述一审、二审判决已经包含了对×日余显瑞与贺云签订的《购房协议书》合法性、涉案原宅院房屋买卖行为、涉案原宅院房屋权属等基本事实的审查认定。因此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，本案与确认《安置协议》无效一案构成重复起诉，应依法予以驳回其起诉。第二，涉案《购房协议书》的履行情况及其合法性、正当性已由关联案件生效判决涵盖审查，基于查明的案件事实，关联案件生效判决已经认定×日《购房协议书》并不违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，余显瑞占有、使用×村东二区×号院多年属合法占有和合法使用。确认《安置协议》效力一案的生效判决书认定结果表明，贺云与余显瑞×日签订的《购房协议书》并不违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定；余显瑞占有、使用×村东二区×号院多年属合法占有和合法使用，因此刘春燕代理余显瑞签订的《安置协议》属合法代理行为，《安置协议》未违反国家法律法规强制性规定，应为有效合同。××年7月23日，延庆法院作出（××）京0119民初1805号之一民事裁定，认为本案必须以另一案的审理结果为依据，而另案尚未审结，故裁定本案中止诉讼。现上述关联案件判决已经生效，故依据关联案件生效判决，应依法驳回贺云的本案诉讼请求。第三，在确认《安置协议》无效一案中，贺云以刘春燕与其签订的《买卖房字据》已被生效判决确认无效为由，主张×村东二区×号院是贺云的房屋及院落，刘春燕无权签订搬迁安置协议；该案生效判决没有支持贺云的前述主张及理由，依法驳回了贺云的诉讼请求。×日，贺云与余显瑞签订《购房协议书》，将涉案原宅院房屋卖给余显瑞，在贺云与余显瑞之间完成了房屋、权证交付并入住，房款支付，贺云与余显瑞签订的《购房协议书》已经实际履行完毕，涉案原宅院房屋是余显瑞购买的，余显瑞系涉案原宅院房屋合法权利人，前述案件一审、二审判决对此予以审查确认。该案一审、二审判决在查明事实的基础上，认定贺云与余显瑞通过×日签订的《购房协议书》将涉案原宅院房屋出售给了余显瑞，涉案原宅院房屋是余显瑞购买的，余显瑞系涉案原宅院房屋合法权利人。从合同的对价履行上讲，《购房协议书》含有100元押金系余显瑞支付，刘春燕代理支付房款39900元，其合计正好是交易价格4万元，而《买卖房字据》不能形成对价履行关系。从购房动机上讲，1998年余显瑞正在服现役，和刘春燕谈恋爱（刘春燕属农村户口，没有住房），为了结婚后有住处，余显瑞购买房屋符合众所周知的婚俗习惯，结婚购房由男方承担，抛开《购房协议书》，认定刘春燕先交房款39900元，然后再签订《买卖房字据》，既不符合常理，也不能形成房价对应履行关系。从涉诉房屋所有权转移上讲，×日，余显瑞与贺云签订《购房协议书》，当月底贺云将房屋交付余显瑞，同年10月底贺云举家迁出涉诉房屋，此时，余显瑞已经取得涉诉房屋的所有权，在此之后，涉诉房屋的所有权未再进行转移，即便是×00年1月9日贺云与刘春燕签订了《买卖房字据》，也不能导致涉诉房屋的所有权的再转移。从交易时间上讲，余显瑞与贺云签订的《购房协议书》在前，事实上在1999年1月1日前，余显瑞与贺云之间已经完成了房屋交付、权证交付，《购房协议书》已经实际履行；虽然×00年1月9日贺云与刘春燕签订了《买卖房字据》，但没有房屋交付及对价履行之房屋买卖行为。从支付房款人的特殊身份上讲，夫妻双方相互之间享有日常家事代理权，刘春燕虽然分7次向贺云支付了39900元房款，但这是刘春燕作为余显瑞的妻子代理余显瑞向贺云履行《购房协议书》，而且其中6次付款是贺云妻子韩凤兰代理贺云收取的，韩凤兰的收款行为也正是行使夫妻双方相互之间日常家事代理权。从交易房屋占有使用上讲，×日余显瑞与贺云签订了《购房协议书》，当月底贺云将房屋交付余显瑞，同年10月底贺云迁出涉诉房屋，1998年10月31日余显瑞与刘春燕登记结婚，贺云于1998年11月底将《集体建设用地使用证》交予余显瑞，之后余显瑞对房屋进行了装修，1999年4月24日余显瑞与刘春燕在涉诉房屋举办了婚礼，也实际证实余显瑞对涉诉房屋实施了占有和使用。虽然×00年1月9日贺云又与刘春燕就涉案宅院房屋签订了《买卖房字据》，但没有房屋再次交付及再次对价履行之买卖行为，并未导致涉诉房屋的所有权再转移，也没有形成实际意义上的买卖关系。第四，贺云与余显瑞签订的《购房协议书》成立时间为×日，双方之间的房屋买卖行为，并不违反当时的相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，根据法不溯及既往原则，合法有效。认定《购房协议书》的效力应适用1987年《土地管理法》（1988年修正）以及相关的法律法规，从1987年《土地管理法》（1988年修正）及其实施条例（1991年发布）等来看，对城镇居民或者本经济组织以外的成员购买集体土地上的房屋，法律、行政法规并未禁止。另，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[×16]191号）第七条规定，对1999年之前非农业户口居民因合法取得房屋而占用宅基地的合理性予以确认；就前述规定，原国土资源部地籍司（不动产登记局）负责人于×17年2月8日指出，“针对非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)依法取得的宅基地，《通知》规定要依法予以确权登记。据这位负责人介绍，非本农民集体成员使用宅基地有两种情况。第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地。他说，这种情况使用的宅基地都是经统一规划和批准的，应予以确权登记。这位负责人强调，为防止迁新、建新不退旧，《通知》要求在退出原宅基地并注销登记后，再办理登记手续。第二种是1999年之前非农业户口居民(含城镇居民和华侨)合法取得的。对于这种情况，这位负责人指出，因宅基地属于农民的福利性待遇，但对非农业户口居民(含城镇居民和华侨)因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的，《通知》认可其合理性，分1982年前、1982年～1999年两个历史阶段，规定了确权登记的政策”。第五，余显瑞系涉案原宅院的合法土地使用权人，刘春燕代理余显瑞被登记为被搬迁人，经过初步认定、公示、复核、再公示等程序，经政府部门核审为涉案宅院被搬迁人，即涉案宅院的土地使用权人，合法有据，该认定结果也符合《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》关于对1999年之前非农业户口居民（含城镇居民和华侨）因转让、赠与房屋等方式占用的宅基地予以确权登记的相关规定。另，（××）京01民再46号民事判决认定“在房屋拆迁时，刘春燕依据余显瑞出具的《授权委托书》及《关于刘春燕代理余显瑞被登记为被搬迁人的情况说明》代余显瑞签订的《安置协议》系合法有效的代理行为，其效力应及于余显瑞本人”，说明余显瑞系涉案原宅院的被搬迁人，即合法土地使用权人，这一认定是经政府部门针对项目拆迁事项所做出的行政认定，也经该案一审、二审判决予以审查确认。另，该案一审、二审判决认定余显瑞依据其与贺云签订的《购房协议书》占有、使用×号院多年，并无不当。即生效判决认定了余显瑞基于涉案宅院房屋买卖占有、使用×号院多年属合法占有和合法使用，余显瑞系涉案原宅院的合法土地使用权人。第六，余显瑞是涉案原宅院房屋合法权利人，且一直占有、使用涉案原宅院房屋，期间对房屋又有增建，前述关联案件生效判决对此予以审查确认。贺云对涉案原宅院房屋没有任何权利，无权主张《购房协议书》效力问题。贺云将涉案房屋卖给余显瑞后，余显瑞占有、使用涉案原宅院房屋直至×17年×村拆迁，现原宅院被拆土地性质已经转为国有土地。余显瑞于×10年自建12间房屋，该房屋更与贺云无关。贺云属居民身份，非×村村民，又不在×村居住，其卖房行为已经放弃、丧失了原房屋所有权及宅基地使用权，又未经×村宅基地认定小组及政府部门认定为被搬迁人。因此，贺云对涉案原宅院房屋没有任何权利，无权主张《购房协议书》效力问题。第七，涉案原宅院所在土地性质已经因征收转为国有土地，原有宅基地性质已经发生转变，《安置协议》已履行完毕，×村集体经济组织及宅基地认定小组亦认可《安置协议》，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形，同时涉案房屋已经拆迁不复存在，且《安置协议》亦被法院确认为有效合同，《购房协议书》作为刘春燕代余显瑞与建延房地产公司签订《安置协议》的依据，自然不存在侵犯村集体经济组织合法利益及社会公共利益的问题，必然合法有效。另外，确认《安置协议》无效一案生效判决已审查认定余显瑞基于《购房协议书》占有、使用涉案原宅院多年系合法占有、使用，并无不当，不存在合同无效情形。综上，民法总则第七条明文规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，贺云起诉实质是看到巨大的拆迁利益后，不顾事实欲推翻多年前出售房屋的行为，明显有违诚信原则。关联案件一审、二审法院已判定《安置协议》合法有效，贺云对已出售房屋没有任何权利，贺云无权主张《购房协议书》效力问题。同时，《购房协议书》也不存在《合同法》第五十二条规定无效情形，故应驳回贺云的诉讼请求。刘春燕述称，不同意二原告的诉讼请求。在确认《安置协议》无效一案中，一审、二审判决均涵盖了对×日余显瑞与贺云签订的《购房协议书》效力及履行情况的审查，《购房协议书》既没有违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，也没有侵犯集体和个人利益，不存在无效情形，法院应依法驳回其诉讼请求。理由如下：第一，本案与确认《安置协议》无效一案构成重复起诉，应依法予以驳回其起诉（具体同余显瑞答辩意见第一项）。第二，贺云与余显瑞于×日所签订的《购房协议书》履行情况及其合法性已被法院生效判决涵盖审查，基于查明的案件事实，生效判决已经认定贺云与余显瑞×日签订的《购房协议书》并不违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，余显瑞占有、使用×号院多年属合法占有和合法使用（具体同余显瑞答辩意见第二项）。第三，《购房协议书》既没有违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，更没有侵犯集体和个人利益，不存在无效情形。贺云与余显瑞签订的《购房协议书》成立时间为×日，余显瑞与贺云之间的房屋买卖行为，并不违反当时的相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，根据法不溯及既往原则，合法有效。余显瑞系涉案原宅院的合法土地使用权人，刘春燕代理余显瑞被登记为被搬迁人，经过初步认定、公示、复核、再公示等程序，经政府部门核审为涉案宅院被搬迁人，即涉案宅院的土地使用权人，合法有据，生效判决认定了余显瑞基于涉案宅院房屋买卖占有、使用×村东二区×号院多年属合法占有和合法使用。余显瑞是涉案原宅院房屋合法权利人，且一直占有、使用涉案原宅院房屋，期间对房屋又有增建，前述关联案件生效判决已对此予以审查确认，贺云对涉案原宅院房屋没有任何权利，无权主张《购房协议书》效力问题。涉案原宅院所在土地性质已经因征收转为国有土地，原有宅基地性质已经发生转变，《安置协议》已履行完毕，×村集体经济组织及宅基地认定小组亦认可《安置协议》，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形，同时涉案房屋已经拆迁不复存在，且《安置协议》亦被法院确认为有效合同，《购房协议书》作为刘春燕代余显瑞与建延房地产公司签订《安置协议》的依据，自然不存在侵犯村集体经济组织合法利益及社会公共利益的问题，必然合法有效；确认《安置协议》无效一案的一审、二审判决已审查认定余显瑞基于《购房协议书》占有、使用涉案原宅院多年系合法占有、使用，并无不当，不存在合同无效情形。第四，贺云出售×号院已经超过×年，本案已经超过相应的诉讼时效。综上，贺云重复提起诉讼实质是看到巨大的拆迁利益后，不顾事实欲推翻多年前出售房屋的行为，明显违背诚信原则；两级法院已判定《安置协议》有效，《购房协议书》作为签订《安置协议》的基础性权属文书必然有效，《购房协议书》不存在《合同法》第五十二条规定无效情形，故请求法院依法驳回贺云的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：贺云原为北京市延庆县下屯乡×村村民，1962年其参军时将户口迁出。1968年12月26日，贺云与韩凤兰登记结婚。1973年，贺云退役后在×处工作。1987年，贺云调回家乡北京市延庆县工作。1988年4月，经当时北京市延庆县下屯乡人民政府批给贺云位于该乡×村的宅基地一块，后二原告在该宅基地上新建北房六间、东房两间。1994年，贺云领取该宅院《集体土地建设用地使用权证》。后因行政区域变更，该处宅院变更为北京市延庆县延庆镇×村东二区×号。1998年，时为现役军人的余显瑞和刘春燕恋爱。同年9月6日，就×号院买卖事宜，贺云（甲方）与余显瑞（乙方）签订《购房协议书》，该协议书约定：“经协议双方商议，甲方同意将所使用房产共196㎡，包括所属建筑、配套设施卖给乙方，价格40000元（大写肆万元），房产使用证件过户手续费由乙方承担，公证费由乙方承担，付款方式为二次分期付款，第一次付2．5万元（大写贰万伍仟元），其余部分第二次付清，时间另行商议，乙方已付押金壹佰元整。附：此书二份，甲乙方各持一份。甲方签字贺云、乙方签字余显瑞。×日。”《购房协议书》签订后，刘春燕于1998年9月底入住该宅院，同年10月底贺云迁出；同年10月31日刘春燕与余显瑞登记结婚，同年11月底贺云将《集体土地建设用地使用证》交予刘春燕。除余显瑞在签订《购房协议书》时给付贺云押金100元外，后刘春燕在1999年9月22日前，分7次给付二原告购房款39900元。×00年1月9日，就×号院买卖事宜，贺云又与刘春燕签订《买卖房字据》，该字据约定：“兹有贺云与刘春燕两家自己协商，贺云自愿将自家的家宅一处卖于刘春燕所有，家宅东西宽×．8米、南北长×．75米，地上有建筑物北房六间、东房二间，院内有几棵小果树，还有东、西、南三面围墙。北房后边有苫水一条，以上所有一切双方协商作价肆万元。其他过户一切花费由刘春燕负担。家宅四邻以94年村委会丈量后发给的建设用地使用证为准。空口无凭，立字为据，双方各持一份。卖方签字贺云、买方签字刘春燕，证明人：祁万才、张文举。×00年1月9日。”该《买卖房字据》上盖有北京市延庆区延庆镇×村民委员会印章。当时刘春燕系北京市延庆区×村农民。×05年3月1日，余显瑞从部队转业到延庆区工作。×05年7月8日，刘春燕转为居民户口。余显瑞与刘春燕的户口现均落户于北京市延庆区延庆镇×号房屋，其二人户口未曾迁入到过北京市延庆区延庆镇×村。购买×号院后，余显瑞、刘春燕于×10年将该宅院中的两间东房拆除，并在该宅院中部建小南房六间（东数第一间为过道），在南房南侧建北房六间（东数第一间为过道），形成了南、北两个宅院。因延庆区南辛堡村、民主村、×村棚户区改造，×17年9月8日，建延房地产公司与刘春燕签订了《安置协议》，约定了被搬迁宅基地房屋位置、情况及补偿方式。庭审中，双方均确认×号院目前因棚户区改造已被拆除，回迁房屋尚未交付。×14年8月11日，贺云诉至本院，要求确认其与刘春燕之间签订的《买卖房字据》无效，刘春燕腾退涉案宅院并返还《集体土地建设用地使用证》。本院于×14年12月4日作出（×14）延民初字第04999号民事判决书，判决驳回了贺云的诉讼请求；贺云不服该判决提起上诉，北京一中院于×15年5月7日作出（×15）一中民终字第01234号民事裁定书，裁定撤销一审判决，该案发回本院重审。本院就该案重审后，于×16年7月6日作出（×15）延民初字第04434号民事判决书，判决贺云与刘春燕于×00年1月9日签订的《买卖房字据》无效，驳回了贺云的其他诉讼请求；贺云与刘春燕均不服该判决提起上诉，北京一中院于×16年12月23日作出（×16）京01民终5639号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后刘春燕不服（×16）京01民终5639号民事判决，向北京高院申请再审；北京高院于×17年5月31日作出（×17）京民申1712号民事裁定书，裁定驳回了刘春燕的再审申请。刘春燕对此仍不服，向北京市人民检察院第一分院申请监督；北京市人民检察院第一分院于×17年9月29日作出京一分检民监×号决定书，决定不支持被告刘春燕的监督申请。×17年9月19日，贺云将刘春燕、建延房地产公司诉至本院，要求确认刘春燕与建延房地产公司签订的《安置协议》无效，本院于×18年3月19日作出（×17）京0119民初8161号民事判决书，判决刘春燕与建延房地产公司于×17年9月8日签订的《安置协议》无效；刘春燕不服该判决提起上诉，北京一中院于×18年5月29日作出（×18）京01民终4421号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后刘春燕不服（×18）京01民终4421号民事判决，向北京高院申请再审；北京高院于×18年12月28日作出（×18）京民申4452号民事裁定书，裁定指令北京一中院再审该案，再审期间中止原判决的执行。北京一中院再审后，于×19年9月25日作出（×19）京01民再105号民事裁定书，裁定撤销北京一中院（×18）京01民终4421号民事判决及本院（×17）京0119民初8161号民事判决，将该案发回本院重审。（×19）京01民再105号民事裁定认为，刘春燕与余显瑞系夫妻关系，贺云就涉案原宅院房屋先后签订过两份买卖协议，在与刘春燕签订《买卖房字据》前，其已按与余显瑞签订的《购房协议书》收到了购房款、履行了交房义务，办理了交接入住；原审在余显瑞未参加诉讼的情况下，直接认定×日余显瑞与贺云签订的《购房协议书》被×00年1月9日刘春燕与贺云通过签订《买卖房字据》覆盖，涉及余显瑞权益；对于涉案原宅院房屋是否系刘春燕、余显瑞夫妻购买等基本事实，应在余显瑞参加诉讼的情况下予以审查。本院就该案重审后，依职权追加余显瑞作为该案被告参加诉讼，并于×19年12月30日作出（×19）京0119民初13194号民事判决书，判决驳回贺云的诉讼请求；另，该案重审过程中，刘春燕提交了一份《集体土地建设用地使用证》复印件，该证显示涉案宅院登记在余显瑞名下，登记日期为1998年12月9日，法庭要求其提供该《集体土地建设用地使用证》的原件，刘春燕称原件根据相关拆迁协议已被销毁，贺云对此证的真实性予以否认。贺云不服本院（×19）京0119民初13194号民事判决提起上诉，北京一中院于××年9月24日作出（××）京01民再46号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（××）京01民再46号民事判决认为，该案中，贺云认为建延房地产公司与刘春燕恶意串通签订《安置协议》，诉请确认刘春燕与建延房地产公司之间签署的《安置协议》无效，但贺云并未提交证据证明双方存在恶意串通行为；根据该案查明的事实，余显瑞依据其与贺云所签订的《购房协议书》占有、使用×号院多年，期间曾与其妻刘春燕将该宅院中两间东房拆除并建房，在房屋拆迁时，刘春燕依据余显瑞出具的《授权委托书》及《关于刘春燕代理余显瑞被登记为被搬迁人的情况说明》代余显瑞签订《安置协议》系合法有效的代理行为，其效力应及于余显瑞本人，一审法院认定刘春燕代余显瑞签订的《安置协议》未违反国家法律法规强制性规定，应为有效合同并无不当。庭审中，对于1998年签订《购房协议书》买卖×号院是否经过村委会、乡政府和县政府的批准，贺云称没有任何审批手续，余显瑞、刘春燕称经村里和乡政府同意才购买，但余显瑞、刘春燕就该主张并未提交相关证据。另，刘春燕称余显瑞在取得×号院后，进行了权属变更登记并取得了相应的权利证书，并提交了“土地使用者”为余显瑞的《集体土地建设用地使用证》复印件，对于该《集体土地建设用地使用证》原件，刘春燕称在签订拆迁补偿安置协议时，根据协议约定已由其本人自行销毁，故无法提供原件；贺云对前述《集体土地建设用地使用证》的真实性不予认可。为查明案件事实，本院于×21年1月11日前往建延房地产公司进行调查，该公司表示在与刘春燕签订《安置协议》时，其公司未核验亦未收取《集体土地建设用地使用证》。同日，本院前往北京汇盛房屋拆迁有限责任公司进行调查，该公司表示×村拆迁工作由其公司负责，在拆迁时其公司不核验亦不收取《集体土地建设用地使用证》，其公司未曾见过×号院《集体土地建设用地使用证》。后本院前往北京市规划和自然资源委员会延庆分局（以下简称延庆规自委）不动产登记部门进行查询，该部门于×21年1月×日向本院出具《不动产登记资料查询结果证明》（编号：×21001），载明“查询结果如下：不动产坐落：北京市延庆区延庆镇×村东二区×号院，没有查询到相关登记信息。不动产登记资料查询结果证明截止时间为×21年1月×日11:00”。二原告、余显瑞、刘春燕对本院前述调查情况的真实性均认可。另，经本院释明，双方均明确表示就合同无效后果将另行主张。上述事实，有二原告提交的《购房协议书》《退伍军人证》《准予施工证》、（×15）延民初字第04434号民事判决书、（×16）京01民终5639号民事判决书、（×17）京民申1712号民事裁定书、京一分检民监×号决定书、（×18）京01民终4421号民事判决书、《集体土地建设用地使用证》（土地使用者为杨永亮）、《市编办提供或查询工作信息回复表》、（×17）京民申1712号案件谈话笔录（×17年5月8日）、（×18）京民申4452号案件谈话笔录（×18年9月18日、×18年12月×日）、（×19）京01民再105号案件开庭笔录（×19年7月23日），有余显瑞提交的（×19）京0119民初13194号民事判决书、（××）京01民再46号民事判决书、（×18）京民申4452号民事裁定书、（×19）京01民再105号民事裁定书、延庆法院追加余显瑞为被告参加诉讼告知书、（××）京0119民初1805号之一民事裁定书、贺云起诉要求确认《安置协议》无效一案之民事起诉状、变更诉讼请求申请书、贺云不服（×19）京0119民初13194号民事判决书上诉状及补充上诉意见、余显瑞在确认《安置协议》无效一案中一审、二审阶段答辩状、《购房协议书》复印件、收条复印件、延庆法院庭审笔录（×15年7月7日、×15年11月30日、×17年10月30日）、婚礼照片及婚礼录像光盘截图、结婚证复印件、京一分检民监×号决定书、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[×16]191号）、法制网×17年2月9日发布的“国土部：1999年后城镇居民使用宅基地不予确权登记”新闻稿、（×15）一中民再终字第4652号民事判决书、（×17）京01民终1439号民事判决书，有刘春燕提交的××年8月6日答辩状、《集体土地建设用地使用证》（土地使用者为余显瑞）复印件，有本院依职权调取的（×14）延民初字第4999号判决书、（×15）一中民终字第01234号民事裁定书、（×15）延民初字第4434民事判决书及庭审笔录（×15年7月7日、×15年11月30日）、（×16）京01民终5639号民事判决书、（×17）京0119民初8161号民事判决书及庭审笔录（×17年10月30日、×17年11月27日）、（×18）京01民终4421号民事判决书、（×19）京01民初13194号民事判决书及笔录（×19年12月16日、×19年12月27日）、××京01民再46号民事判决书，有本院于×21年1月11日调查时制作的谈话笔录、建延房地产公司向本院提供的《延庆区南辛堡村、民主村、×村棚户区改造项目宅基地房屋搬迁宣传手册》，有延庆规自委出具的《不动产登记资料查询结果证明》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点有：一是本案是否构成重复起诉；二是二原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效；三是贺云与余显瑞于×日签订的《购房协议书》的效力问题。针对焦点一：根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。根据庭审查明的事实，本院认定本案与确认《安置协议》无效一案不构成重复诉讼。具体理由如下：第一，两案当事人并不相同，本案当事人为贺云、韩凤兰、余显瑞、刘春燕，而确认《安置协议》无效一案当事人为贺云、刘春燕、余显瑞、建延房地产公司。第二，两案诉讼标的并不相同，本案是二原告诉请确认贺云与余显瑞于×日签订的《购房协议书》无效，系针对《购房协议书》效力的确认之诉；而确认《安置协议》无效一案，系贺云诉请确认刘春燕与建延房地产公司签订的《安置协议》无效，系针对《安置协议》效力的确认之诉。第三，两案诉讼请求并不一致，本案诉讼请求并未在实质上否认确认《安置协议》无效一案的判决结果。余显瑞、刘春燕关于二原告提起本案诉讼构成重复起诉的相关意见，于法无据，本院不予采信。针对焦点二：本院认为，合同无效系自始无效，当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制。具体理由如下：第一，就确认合同无效请求权的性质而言，其表面虽为请求权，但其性质系实体法上的形成权，故不属于诉讼时效的客体，不应适用诉讼时效制度。第二，就无效合同制度的立法目的而言，确认合同无效请求权如适用诉讼时效制度，则有违无效合同制度维护社会公共利益的立法目的。第三，就诉讼时效制度的立法目的而言，法律设立诉讼时效制度的目的之一是督促权利人行使权利以便尽快稳定交易秩序；但合同无效则因其违反了法律或社会公共利益，并不以当事人积极行使权利作为要件，合同当事人、第三人以及人民法院、仲裁机构均可以申请或者主动依职权确认合同无效，因此，其不符合作为诉讼时效客体的权利特征，也不符合诉讼时效制度的立法目的。由于本案系确认合同无效之诉，不受诉讼时效的限制，故刘春燕关于本案超过诉讼时效的相关意见，于法无据，本院不予采信。针对焦点三：根据《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过）第五十八条规定：“下列民事行为无效：……5．违反法律或者社会公共利益的……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”本院认为，当事人订立、履行合同，不得违反法律或者社会公共利益。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据1988年《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修正）第三十八条第一款规定：农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。该法第四十一条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。本院认为，根据前述法律规定，国家对宅基地使用权的审批程序有严格规定。在房地一体的格局下，买卖房屋必然涉及房屋所属宅基地使用权的转让，因此在房屋买卖时亦应办理宅基地使用批准手续。故根据前述法律规定，在涉及农村房屋买卖时，农村村民买房需要经村、乡（镇）人民政府两级批准使用宅基地，城镇居民买房则应通过村、乡（镇）人民政府、县级人民政府三级批准使用宅基地。本案中，余显瑞与贺云于×日签订《购房协议书》，并按照协议约定支付了购房款，交付了房屋及《集体土地建设用地使用证》，办理了交接入住，该合同成立。余显瑞购买×号院时系现役军人，并非×村集体经济组织成员，故按照前述法律规定，余显瑞1998年购买×号院时应当经村、乡（镇）人民政府、县级人民政府三级批准其使用宅基地。庭审中，余显瑞、刘春燕虽主张经村里和乡政府同意才购买×号院，但并未提供足够证据予以证实，且二原告对此不予认可，故本院对余显瑞、刘春燕该主张不予采信。虽刘春燕提交了“土地使用者”为余显瑞的《集体土地建设用地使用证》复印件，但其并未提交该证据原件，且就不能提交原件的主张并未提交足够证据予以证实，故本院对该证据的真实性不予采信。综上，余显瑞与贺云于×日签订的《购房协议书》，因违反当时的法律规定，损害了×村集体经济组织成员利益，应属无效。关于余显瑞、刘春燕主张《购房协议书》合法有效的相关意见，于法无据，本院不予采信。就《购房协议书》无效后的法律后果问题，双方可另行解决。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过）第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第三十八条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（××年修正）第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：确认贺云与余显瑞于×日签订的《购房协议书》无效。案件受理费800元，由余显瑞负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高建国审 判 员  孙世乐人民陪审员  刘 巍二〇二一年三月十日书 记 员  段沫夷-2--1--2--1-