文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初3245号原告（反诉被告）：史文慧，女。委托诉讼代理人：周伟，广东但行律师事务所律师。被告（反诉原告）：张琴，女。委托诉讼代理人：杨浩，广东千度律师事务所律师。第三人：佛山创信地产代理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区新明一路22号首层P4号，统一社会信用代码：91440604MA4UYCL701。法定代表人：冯雯娟。原告史文慧诉被告张琴、第三人佛山创信地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周伟、被告的委托诉讼代理人杨浩及第三人法定代表人冯雯娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除编号为xxxxxxx的《房地产买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系；2、被告向原告双倍返还购房定金200000元；3、被告向原告支付违约金430000元（按转让成交价的百分之二十）；4、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：2017年11月13日，经第三人介绍，原告与被告签订编号为xxxxxxx的《房地产买卖合同》，约定被告自愿将其名下的位于佛山市禅城区岭南大道北127号x座xxx房（房地产权证号为01××78）以成交价2150000元整转让给原告。双方对付款方式进行了约定：原告在合同生效之日起当日内向被告支付定金100000元，原告需在2017年12月30日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款1000000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，双方需共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年11月30日，双方在合同第十五条还特别约定：经双方友好协商，因买方需要帮卖方还按揭1000000元，所以卖方要无条件配合买方办理垫资手续跟提供资料和证件，卖方要在过户当日起的15个工作日之内收到尾款，同时，合同第十一条对卖方的违约责任进行了约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过20日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。二、违约行为。后原告根据上述合同约定，依约向被告支付定金100000元，但是被告在收到定金后，并未按合同约定配合原告办理垫资手续，原告多次催促被告，但被告仍然以各种理由推诿避而不见，还表示不愿继续履行合同，卖方逾期已经超过合同约定，解除条件成就，原告有权要求被告解除合同，并支付转让成交价的百分之二十的违约金及双倍返还定金。综上所述，涉案《房地产买卖合同》为双方共同意思表示，被告的逾期行为构成违约，原告有权主张解除合同及赔偿损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称：一、至开庭当日止，原告并无履行合同的意愿及承担责任的能力，故被告同意原告的第1项诉请。二、根据涉案《房地产买卖合同》，原告应于2017年12月30日前将除定金其他款项以外的1000000元购房款支付至监管账户，但原告没有履行该义务，亦未向被告说明原因。三、2018年1月16日，第三人法定代表人通知被告签名收款，但至今被告并未收到款项，故被告认为原告没有履行合同的意愿及能力，原告主张双倍返还定金及支付违约金的诉请没有法律依据和事实依据。实际上，原告代被告支付1000000元按揭款是原告的义务，但迄今为止其仍未履行，故应当依法驳回原告的诉请。四、因原告未能依约按时支付相应购房款，导致合同不能履行，其行为属于根本违约，故被告主张原告支付违约金430000元有合同依据及法律依据。综上所述，被告已依法依约履行了相应的义务，原告拒不履行合同已构成根本违约，应当依约承担违约责任。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、确认编号为xxxxxxx的《房地产买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系于2018年1月29日解除；2、原告向被告支付违约金430000元（违约赔偿）；3、原告承担本案全部诉讼费用。事实理由：2017年11月13日，被告与声称为原告代理人的周志聪签订了涉案《房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋转让给原告（代理人没有提交原告签订的委托文件），第三人作为该房地产交易的中间人履行房产交易过程的相关手续，房地产买卖双方就交易金额、支付方式、违约责任等均已详尽约定。上述合同签订后，被告将拟交易的房地产权证书原件及房地产交易所涉文件资料交予第三人，原告交付定金100000元，双方开始履行合同义务。2017年11月22日，被告向涉案房屋的按揭银行中国工商银行佛山高新支行递交提前还贷申请，银行于2017年12月1日批准被告的提前还贷申请，并同时告知被告须将全部应还款项于月底前存入相关银行账号。2017年11月23日，为提前清偿深圳平安普惠小额贷款有限公司的借款本金653000元，被告向案外人黄玉建借入款项653000元并签订书面《借款协议》。其后关于涉案《房地产买卖合同》的履行对于被告来说就是一个骗局，2017年11月13日签订《房地产买卖合同》时，买方是由所谓原告代理人的周志聪签名，而非所谓购房人即原告签名。据代理人周志聪和第三人陈述，原告不方便出面签名，故委托周志聪代签，但并未出具任何委托文件和手续。被告当时就提出异议，第三人信誓旦旦称原告实力雄厚，可一次性付清全部购房款而无须借款，代理人周志聪则声称与原告系夫妻关系，加上被告也急于转让涉案房屋，故被告只能选择相信。更有代理人周志聪和第三人任意增加卖方义务，而原《房地产买卖合同》并未约定为卖方义务，如2017年11月23日，第三人告诉被告缺少配偶身份证、夫妻户口本、结婚证、夫妻征信及按揭银行的借款合同和普惠贷款合同，被告明确告知第三人，根据《房地产买卖合同》的约定，以上资料的提交不属于己方义务，且向第三方借款清偿购房款、履行《房地产买卖合同》中买方义务的人是原告，所以被告无义务提交此类材料。此后，第三人一直催促被告提交前述资料，绝口不提原告何时以何种方式替被告清偿中国工商银行佛山高新支行房屋按揭余款1000000元，更未提《房地产买卖合同》第四条约定的“买方须于2017年12月30日前将首期款1000000元支付到买卖双方约定的银行监管账号”等合同义务。至此，被告已怀疑原告的支付能力及第三人、所谓原告代理人的周志聪及原告合谋诈骗的可能性。2017年12月27日上午，被告收到律师函，要求被告在2017年12月27日前与律师或原告沟通，因被告没有原告联系方式，被告直接与声称受原告委托的律师周伟联系。即便如此，至2017年12月28日，被告仍希望原告可以依约履行合同义务，故本着诚信的原则，按照第三人的要求在2017年12月29日将离婚证、离婚协议、产权人征信证明、户口本身份证、房产证、工商银行和普惠贷款合同等本不属于被告应当提交的文件资料全部交予第三人，第三人收齐资料后没有办理接收手续。至2017年12月30日，原告及其代理人周志聪均未将首期购房款1000000元支付至双方认可的银行监管账户，也没有代被告清偿按揭余款1000000元。至此，被告有充分的理由相信原告没有履行合同义务的能力及意愿，涉案《房地产买卖合同》已无法履行。2018年1月29日，被告分别向原告的代理人周志聪（手机136××××3333）、第三人法定代表人冯雯娟（手机173××××7892）发出解除合同通知，后被告于2018年2月26日收到原告的起诉状及相关应诉材料。被告认为，涉案《房地产买卖合同》为双方真实的意思表示、不违反法律规定，合法有效，合同各方均应谨慎履行合同义务，违约者应当承担违约责任和赔偿责任。原告无履行合同的能力却恶意磋商，与代理人周志聪和第三人故意设置重重障碍、任意增加被告的义务、减少己方的义务，致《房地产买卖合同》无法履行。被告已履行完毕己方合同义务，原告拒绝履行合同义务已构成根本违约，应当承担违约责任。被告为保护自己的合同权益，特提起反诉，请求依法裁判。原告针对被告的反诉辩称：一、建议法庭对被告的违约行为进行惩戒。二、关于合同效力问题，因原告已通过行为确认了案外人周志聪的代理权限，并实际履行了支付定金的合同义务，故涉案合同有效。三、关于原告的履行意愿及能力，原告已多次通过第三人向被告督促尽快履行合同义务，也通过本案委托诉讼代理人向被告发出律师函督促其履行合同或明确是否解除合同，被告是在接到律师函后才与第三人及原告联系，并且提供了第三人所述的按揭资料。涉案合同的特别约定中已经明确原告支付首期款1000000元需要被告无条件配合原告履行相关的垫资手续，但被告不配合并搪塞，是导致1000000元垫资款无法到账的根本原因。四、被告称怀疑原告及其代理人与第三人存在合谋诈骗的可能，但原告作为付款一方不可能诈骗被告。相反，基于被告在本案中的行为，原告有理由怀疑被告从无履行合同的意愿，有涉嫌诈骗原告定金的动机。综上，请求法院驳回被告的无理反诉请求。第三人针对本反诉辩称：涉案合同是三方协商一致订立的合同，被告负有提交垫资资料及按揭资料的义务，但在合同履行过程中，经第三人催促，被告并未按时提交垫资资料，原、被告双方据此产生纠纷。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原、被告身份证复印件、第三人企业信用公示信息。证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。2、《房地产买卖合同》、《佣金支付承诺书（买方）》。证明①原、被告双方通过第三人签订《房地产买卖合同》，被告自愿将其名下的涉案房屋以2150000元转让予原告；②原、被告双方对付款方式、违约责任等进行了约定；③被告违反上述合同第15条的约定，导致合同无法继续履行。3、收款收据、手机银行转账记录截图（3张）。证明原告已向被告支付定金100000元，被告出具收据予以确认。4、《律师函》、EMS邮寄底单、邮件物流查询结果。证明在被告推诿履行合同义务的情况下，原告委托律师向被告发律师函，督促其履行合同义务。5、贷款申请审批通过截图。证明①被告在收到律师函后与原告联系协商如何履行合同，原告认为涉案合同可能可以继续履行，遂向平安银行富荣大厦支行申请贷款（经办人：何学宁）；②原告依约积极履行买方义务，相关贷款申请获银行审批通过，原告有能力支付购房款。6、微信聊天记录（第三人与被告）。证明①被告未依约配合原告办理垫资手续，经第三人多次催促，其仍以各种理由推诿履行；②被告已知悉原告向平安银行申请贷款，但其直接向银行电话投诉并要求银行不予受理原告的贷款申请；③被告不仅不履行合同，还提出签订补充协议作为履行合同的前提，并向第三人发送补充协议，为合同履行人为设置障碍。诉讼中，被告就本反诉一并提交以下证据：1、《借款协议》。证明被告向案外人黄玉建借款用于偿还被告向深圳平安普惠小额贷款有限公司的借款以涂销抵押，但该协议因原、被告双方产生纠纷、原告未依约支付首期款1000000元而未实际履行。2、《个人贷款提前还款申请审批表》。证明涉案合同签订后，被告于2017年11月22日向银行收取提前还贷，工商银行佛山高新支行已经同意该申请，但要求于2017年12月31日前还款。3、微信聊天记录截图（被告与原告代理律师）。证明被告在收到律师函当日即与原告代理律师电话联系，次日微信聊天，被告对履行合同事项一直在与原告积极磋商。4、微信聊天记录截图（被告与第三人）。证明①直至2018年1月16日，原告仍未履行合同义务，被告收到信息后未回应的原因是所有需要签名的文件已经提交给第三人，所以被告认为没必要签名；②被告已按照第三人的要求提供所有材料，故第三人才微信回复带上身份证签名即可收款；③被告一直在积极履行合同。5、通话记录截图。证明被告已根据律师函的要求及时与原告代理律师联系。6、短信记录截图。证明被告向案外人周志聪手机发送解除合同内容的短信。诉讼中，第三人就本反诉一并提交以下证据：1、微信聊天记录截图。证明第三人法定代表人与被告的协商过程。2、《补充协议》（空白）。证明被告曾经通过微信向第三人发送该补充协议，三方曾就本案合同的履行进行过再次协商，但最终因协商未果没有签订该补充协议。3、短信记录截图。证明被告要求第三人退还相关证件。诉讼中，本院依职权调取以下证据：1、《佛山市(禅城区)不动产登记信息查询结果》；2、《回复函》（佛山市天珑物业服务有限公司）；3、《函》及附件（中国工商银行佛山高新支行）；4、《关于禅城区人民法院史文慧调查函的复函》及附件（平安银行股份有限公司佛山分行）。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性或不持异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《佣金支付承诺书（买方）》，有原件核对，第三人亦确认其真实性，故本院对上述证据真实性予以确认。原告提交的贷款申请审批通过截图，业经平安银行股份有限公司佛山分行确认其真实性，故本院对该组证据真实性予以确认。被告提交的《借款协议》，有原件核对，原告及第三人亦无有效证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认。被告提交的《个人贷款提前还款申请审批表》，业经中国工商银行佛山高新支行确认相关事实，故本院对该组证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月13日，原告（买方）与被告（卖方）就位于佛山市禅城区岭南大道北127号x座xxx房签订《房地产买卖合同》（NO.xxxxxxx），约定由原告向被告购买上述房屋，合同主要内容为：“……第二条[转让价款]卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币2150000元。该转让价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。第三条[交易定金]买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币100000元……卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。第四条[付款方式]经买卖双方协商一致，约定按下列第（2）种方式给付定金之外的房款（单选），该房款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。……（2）买方向银行按揭贷款支付本条约定房款，具体履行方式如下：A.买方须于2017年12月30日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币1000000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。B.买方须于2017年11月30日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。……第五条[递件过户时间]在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年11月30日（含当日）。……第六条[房地产产权现状]……该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下第（2）种（单选）……（2）该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起当日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续……第十条[买方违约的违约责任]如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过20日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十一条[卖方违约的违约责任]如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。……第十五条[备注]（如备注条款与本合同签署条款有冲突的，以本备注条款为准）：经双方友好协商，因买方需要帮卖方还按揭1000000元整，所以卖方要无条件配合买方办理垫资手续跟提供资料和证件，卖方要在过户当日起的15个工作日之内收到尾款。”被告及案外人周志聪分别在卖方落款及买方委托人落款处签名捺印。后案外人周志聪与第三人签订《佣金支付承诺书（买方）（NO.0000054），同意向第三人支付佣金40000元。诉讼中，原告确认其曾口头委托案外人周志聪签订上述合同及承诺书，并对案外人周志聪的签订合同、承诺书行为予以追认。2017年11月13日，被告出具收款收据，确认收取原告支付的定金100000元，并备注具体收款时间以款项到账时间为准。2017年11月23日，被告与案外人黄玉建签订《借款协议》，约定由被告向案外人黄玉建借款653000元以清偿被告就涉案房屋案外人向深圳平安普惠小额贷款有限公司的抵押借款。2017年12月25日，原告委托广东但行律师事务所周伟律师向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同，并于2017年12月27日前就合同相关事宜联系原告或其代理律师，否则将追究被告的违约责任。被告于次日收到上述函件。2018年4月2日，经本院依职权发函询问，案外人佛山市天珑物业服务有限公司向本院出具《回复函》，主要内容为：“……本公司现作出如下情况说明：史文慧小姐于2017年11月20日向我司申请借款人民币壹佰万元用于代业主张琴位于佛山市禅城区岭南大道北127号x座xxx房归还银行的按揭贷款，同时史文慧小姐也提供了买卖三方合同、身份证、户口本、征信、银行流水、定金收据和原业主的房产证。经过我司股东会审核史文慧小姐提供的相关资料，我司同意向史文慧小姐借款人民币壹佰万元用于给原业主张琴归还银行贷款。我司一般情况下在买卖双方提供完整的资料和买方的新银行按揭同贷书，审批通过后才可以签借款合同。卖方需要提供夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、征信、银行卡等相关资料给我司审核，并要求卖方在史文慧的借款合同上签名作为担保，因为该借款是帮助卖方的房产归还银行贷款，所以必须要卖方签名担保。我司于2018年1月10日前才收到卖方一部分的资料，剩余的材料卖方一直没有提供并且也没有到我司签订任何的相关文件”。2018年4月9日，经本院依职权发函询问，案外人中国工商银行股份有限公司佛山高新支行向本院出具《函》，主要内容为：“……1、张琴曾经向我行提出过提前还款申请，详见附件《个人贷款提前还款审批申请表》2、张琴就佛山市禅城区岭南大道北127号x座xxx房，于2017年11月22日向我行申请提前还款，我行于2017年12月1日同意其相关申请。3、我行同意其提前还款申请后，张琴没有将足够的资金存入账号，目前仍然按照原贷款合同正常供款。”2018年4月11日，经本院依职权发函询问，案外人平安银行股份有限公司佛山分行向本院出具《关于禅城区人民法院史文慧调查函的复函》，主要内容为：“借款人史文慧（身份证号码：）提供的审批通过截图复印件属实；史文慧于2018年1月12日向我行申请按揭贷款；经我行审查于2018年1月18日同意该笔申请，但至今尚未与我行签订相关贷款合同等授信合同文件，未向我行申请放款，我行亦未向借款人史文慧发放上述按揭贷款。借款申请史文慧（买方）和张琴（卖方）向我行提供的贷款申请资料详见附件。”另查明一，涉案佛山市禅城区岭南大道北127号x座xxx房，建筑面积143.50平方米，由被告单独所有。至2018年2月24日本院查询当日，涉案房屋仍设立抵押，抵押权人分别为案外人中国工商银行股份有限公司佛山高新支行、案外人深圳平安普惠小额贷款有限公司。另查明二，依据原、被告及第三人提交的第三人法定代表人冯雯娟（下简称冯）与被告（下简称被）的微信聊天记录，该双方就涉案房屋交易事宜主要聊天内容如下：            时间              微信聊天内容                  2017.11.23              冯：尚缺资料：张琴配偶身份证，夫妻户口本，结婚证，夫妻征信，工行和普惠的贷款合同，你要尽快准备这些资料哦      被：怎么要这么多资料，又不是我买房？      冯：垫资是要这些资料的 银行按揭也要这些资料的      被：又不是我垫资？给我，你买房的人没钱要借钱，我打借条吗？      冯：但现在产权人是你，是垫资帮你赎楼，这是正常手续呀，每一个需要垫资的业主都要提供的资料的，都是统一正规程序      被：你给钱，我给楼！现在的情况是买方一分首付不给，我全部找人垫资搞定，是吗？      冯：不是，买方也要提供资料的，尚缺资料：张琴配偶身份证，夫妻户口本，结婚证，夫妻征信，工行和普惠的贷款合同，买家夫妻身份证，户口本，结婚证，流水，工资证明，无房证明      ……      被：说实话，你们前后说的出入太大，可能是我没经验！你们说什么就是什么。帮我个忙，我不卖了先，可以吗？等要卖的时候再请你们帮忙！      ……小娟：从始至终我都是百分百的信任你们创信。……你们说周先生是买给他弟弟住写他老婆名字（史文慧）由他代理，我也相信了，因为我认为你们不核实也不会让周先生签字。……小娟：沟通得怎样了？      冯：你方便接电话吗？客户那边不愿意                  2017.11.24              被：还有，当时签约前说好的车位问题必须有条款约定。                  2017.11.28              冯：张小姐，你什么时候有空过来呀？我们尽快谈妥处理好吧      被：我今天出差      冯：那什么时候回来的？      被：代理人委托书开好没有，要公证哦！      冯：你过来谈好了，史小姐直接在合同上签上名，这样不是更简单吗？      被：……这样可以                  2017.12.14              冯：张小姐，由我们叫你递交资料到现在也有一段时间了，我们一直都在协商，我们也想尽快解决，我们在中间也很为难呀，垫资跟银行那里史小姐这边也早就递交完资料了，现在垫资按揭公司也一直在催我们叫你递交资料，看你这边什么时候有空抽时间把这件事处理一下吧，我在中间两边那打电话真的很难做，我现在心里天天挂着这件事，也影响到我处理其它事情了，周先生史小姐那边也在催我      被：好多事，明早你们一上班，我就过你公司！拖一天，我损失多一天。                  2017.12.26              冯：张小姐，你好！史小姐和按揭的同事催我好多次了问我为什么你还没有提供垫资跟按揭资料，我都不知道怎么回答他们了，我们协商那么多次了，你这边打算怎么处理呀？……                  2017.12.28              被：小娟：刚去你门店，跟小李说了现在的情况。史小姐发的律师函已收，史方律师准备走诉讼程序。站在你第三方的角度，如果你觉得还需要与史小姐沟通继续推进履行合同，请尽快回复我。……若继续履行合同：1、我提供的资料，创信需开收据注明用途及去向；2、对车位予以补充约定。      冯：张小姐你尚缺资料：张琴配偶身份证，夫妻户口本，房产证，夫妻征信，结婚证，（离婚的提供离婚证跟离婚协议，产权人的征信，户口本，身份证，房产证）工行和普惠的贷款合同，张小姐最好明天早上准备好资料签了吧，我下午有事要休息      被：我准备资料，齐了明早就过来。                  2017.12.29              被：小娟：补充协议如下，请尽快发买方确认！谢谢！若有异议，请提出商议修订。      冯：……张小姐，我已经把协议转发给周先生史小姐他们，他们不接受这份协议……                  2018.1.16              冯：张小姐，你忙完给我电话吧，我们约个时间你带上身份证去垫资公司签个名，他们就放款直接帮你还你房子的按揭和你平安普惠这笔钱                  2018.1.17              冯：张小姐，你好！有看到信息吗？垫资公司今天早上又问我约到你没有，因为垫资公司也催我两三天了，早上打你电话你又不接……      诉讼中，原告陈述：签订合同后，原告委托代理人周志聪一直通过第三人催促被告协助办理垫资手续。因被告不配合提供相关资料违约在先，故原告无法依约按时向银行申请按揭贷款。在原告委托律师发出律师函后，被告表示可以继续履行合同，原告遂于2017年12月向银行申请按揭贷款，亦可证明原告有购房的意愿和能力。被告陈述：因原、被告约定由原告代付垫资款，故合同所约定之被告于合同生效之日办理提前还贷及涂销抵押手续的条款已失效。第三人陈述：原、被告于签订合同时已明确约定被告需无条件配合原告递交按揭及垫资资料，原告才帮被告垫资1000000元以偿还按揭房款。后被告对提供垫资资料持有异议，经与第三人电话及面谈，被告提出如原告购买车位、垫付相关费用、补充合同签名、出具委托书、推迟交楼时间、第三人说明资料去向等要求，并称需待原告同意后才配合递交相关资料。经第三人协商，原、被告对上述问题最终未能协商一致，期间第三人也多次通过电话及微信要求被告准备资料，但均无果。2017年12月28日，被告收到原告律师函后联系第三人，经第三人沟通，原、被告双方同意继续履行合同，被告于2018年12月29日带齐资料到第三人处并签订了银行按揭资料，但仍缺被告本人携带身份证和指定还款的银行账户到垫资公司办理手续。另，诉讼中，经本院依职权询问，原告明确选择适用违约金条款向被告主张违约责任。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》虽为案外人周志聪代签，但经本院依法询问，原告确认曾口头委托案外人周志聪代为签订上述合同，并于诉讼中对案外人周志聪的签订行为予以追认，而本案亦无证据证明合同履行过程中原告曾就代签合同行为予以否认或提出异议。据此，上述合同系原、被告双方的真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应依约严格履行。关于原、被告各自是否构成违约的问题。依据上述合同第十五条关于“经双方友好协商，因买方需要帮卖方还按揭1000000元整，所以卖方要无条件配合买方办理垫资手续跟提供资料和证件，卖方要在过户当日起的15个工作日之内收到尾款”的约定，原告依约应支付的首期款1000000元实系用于代被告清偿涉案房屋原所设立的抵押债务，被告对此明知并同意协助原告办理相关垫资手续及提供相关材料，此亦为被告应履行的合同义务。经案外人佛山市天珑物业服务有限公司回函确认，原告已于2017年11月20日向该公司申请借款1000000元并提供了相关资料，但尚需被告提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、征信、银行卡等资料及于借款合同上签名担保。而据第三人法定代表人与被告的微信聊天内容及第三人庭审陈述意见，第三人法定代表人于2017年11月23日即向被告转达所需提交的资料要求，被告却于当日表达不愿出售涉案房屋的意思表示，后更以要求签订车位补充协议、出具证件用途说明、出具公证委托书、垫付相关费用等事由拖延履行合同约定的其应无条件协助原告办理垫资手续及提供资料的义务，至2017年12月29日才向第三人提交相关资料，但至今仍未协助办理其他手续，故其行为已构成违约。从原、被告特于合同备注的上述第十五条约定内容来看，原、被告均清楚知悉被告履行相关协助义务的重要性及与原告按期支付首期款1000000元的关联性，第三人相关陈述亦可予以佐证，被告此后拖延履行协助义务的违约行为确已导致原告无法按期支付首期购房款，且因双方已于2017年11月30日前就合同履行产生纠纷，故原告未依约于2017年11月30日前申请银行按揭贷款亦属合理，据此，原告的上述行为并未构成违约，被告以原告违约为由解除合同无据，本院对被告主张确认合同已于其向案外人周志聪发送解除合同短信之日即2018年1月29日解除的诉请不予支持。反之，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及涉案合同第十一条的约定，原告有权以被告违约为由主张解除涉案合同，本院对原告的该诉请依法予以支持。关于原告主张被告双倍返还购房定金及支付违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，据此可知，违约金条款与定金条款不可同时适用，涉案合同第十一条亦已明确约定原告在主张解除合同的情形下仅可选择适用主张违约金或双倍返还定金。因经本院依职权释明，原告自愿选择适用违约金条款，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认，故在本院已确认解除合同的情形下，被告应向原告返还定金100000元，原告就定金诉请超出部分，本院不予支持。至于违约金标准，如上分析所述，被告拖延履行合同第十五条约定的合同义务已构成违约，依法依约应承担违约责任，但因合同第十一条约定的违约金标准明显过高，加之原告无证据证明其存在重大损失，故经综合考量被告的违约情节，本院依据公平原则酌定被告向原告支付违约金215000元，原告就违约金诉请超出部分，本院不予支持。关于被告反诉主张原告支付违约金的诉请。如上分析所述，原告并无违约，故被告主张原告支付违约金无事实和法律依据，本院对被告上述诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告史文慧与被告张琴于2017年11月13日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：xxxxxxx）；二、被告张琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告史文慧返还定金100000元；三、被告张琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告史文慧支付违约金215000元；四、驳回原告史文慧的其他诉讼请求；五、驳回被告张琴的反诉请求。如果被告张琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取5050元、财产保全费3670元，合计8720元，由原告史文慧与被告张琴各负担4360元；反诉受理费收取3875元，由被告张琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一八年七月二日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。