北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初41742号原告：金重任（反诉被告），男，1983年4月5日出生，汉族，ABB（中国）有限公司销售员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：游丽红，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓蕊，北京昊庭律师事务所实习律师。被告：莫琳（反诉原告），女，1968年11月3日出生，壮族，北京电影学院教师，住北京市朝阳区。被告：宋扬（反诉原告），男，1970年10月27日出生，汉族，中国国际智力技术有限公司职员，住北京市朝阳区。被告莫琳、宋扬共同委托诉讼代理人：王颖，北京市亦德律师事务所律师。被告莫琳、宋扬共同委托诉讼代理人：吴述，北京市两高律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职员。第三人：北京中融信担保有限公司，住所地：北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司职员。原告金重任与被告宋扬、莫琳、第三人北京链家房地产经纪有限公司（链家公司）、北京中融信担保有限公司（以下简称担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金重任及其委托诉讼代理人游丽红、李晓蕊，被告莫琳、宋扬及其委托诉讼代理人王颖、吴述到庭参加诉讼，第三人链家公司、担保公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金重任向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方于2016年8月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.被告宋扬、莫琳退还原告购房定金30万元、物业保证金4万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2016年8月31日计算至实际给付之日）；3.被告宋扬、莫琳支付原告违约金1378000元；4.被告宋扬、莫琳支付原告逾期履行合同义务违约金，以3445元每日的标准支付，从2016年10月9日至本合同解除之日；5.被告宋扬、莫琳赔偿原告购房支付损失152180元（含原告支付的保障服务费13780元、评估费600元、居间代理费137800元）；6.被告宋扬、莫琳赔偿原告涉案房屋因房价上涨的利益损失2110000元；7、鉴定费17572元由被告负担。事实与理由：原告与被告宋扬、莫琳于2016年8月31日经链家中介签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》及相应的补充协议，约定原告向被告宋扬、莫琳购买位于北京市通州区新海南里XXX的联排小别墅一套。合同第九条约定，自合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约向被告宋扬、莫琳支付了定金。2016年10月8日，原告通过了购房资格的审核。按约定，被告宋扬、莫琳应将自己的征信资料及所售房屋的产权证交给链家以进行核验等，但被告宋扬、莫琳却迟迟不予配合，致使合同得不到继续履行。协商未果，为此原告诉至法院。被告宋扬、莫琳辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所述无事实及法律依据，我方现提出反诉请求：1、解除2016年8月31日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2、请求法院确认《补充协议》不成立；3、请求法院判令不予返还定金30万元；4、请求法院判令反诉被告支付违约金54万元，链家公司承担连带责任；5、请求法院判令反诉被告支付可得利益损失150万元，链家公司承担连带责任。事实与理由：链家公司并没有在《补充协议》上盖章，该协议应该未成立。双方协议根本无法保障卖方的基本权利和义务，完全由买受人掌控合同的履行，卖方在没有收到房款甚至首付款都没有收到的情况下，就要将房屋权属证书提供给买受人，这样的合同显示公平。同时，买受人和中介公司存在严重不诚信的情况，买受人在签约时不具备购房资质，买受人承诺的首付款也没有按时支付。第三人链家公司及担保公司未到庭答辩，庭前链家公司及担保公司向本院邮寄意见书一份，称房屋买卖协议书系合法有效，链家公司协助金重任进行购房资质审核并通过，后宋扬、莫琳拒绝办理网签等。针对宋扬、莫琳的反诉，金重任辩称，不同意反诉请求，坚持诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，莫琳、宋扬（夫妻关系）作为出卖人与金重任作为买受人在链家公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），主要内容为：一、房屋基本情况：房屋位于北京市通州区（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为252.56平米，房屋规划设计用途为住宅及仓储；二、房屋权属情况：该房屋未设定抵押；四、成交总价格、付款方式及资金划转方式：房屋成交价格为550万元、家具、家电、装饰、装修作价139万元；买受人向出卖人支付定金30万元，剩余房款通过存量房交易结算资金专用存款账户划转；买受人向银行贷款385万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他房款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；六、房屋的交付：出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，当日将该房屋交付给买受人；七、违约责任：逾期付款在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；九、权属转移登记：双方同意自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，莫琳、宋扬（甲方）作为出卖方与金重任（乙方）作为买受方、链家公司（丙方）作为居间方签订《补充协议》一份，主要内容为：一、成交价格：交易房屋价款及家具、家电、装饰、装修和配套设施作价总计689万元，不含税；二、关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2016年8月31日支付定金30万元，乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款270万元以自行支付的方式支付甲方，双方应于乙方通知之日起5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷之日起5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方留存4万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；四、违约责任：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；五、其他：如本协议与《买卖合同》等约定不一致的，均以本协议为准。《买卖合同》签订当日，金重任向莫琳、宋扬支付定金30万元、物业保证金4万元。此后链家公司为金重任办理购房资质审核，期间宋扬一直与链家公司联系要求尽快办理面签等，后链家公司通知宋扬于9月21日办理面签，但因宋扬方坚持按照交易流程先网签后面签，而金重任的购房资质在该期间未通过审核导致该次面签未能完成。后宋扬与金重任、链家公司沟通首付款支付问题，链家公司表示需要宋扬提供征信报告并签署自行支付协议后方可支付首付款，但宋扬认为合同中并无该约定进而未予同意。9月30日，原告账户余额为294万余元。同日，链家公司答复宋扬称金重任的购房资质审核会在节后第一个工作日（10月8日）通过，商议10月8日办理网签，要求宋扬方提供夫妻双方户口本首页、本人页、变更页及结婚证全本。当日宋扬答复称，之前通知说30号前可以通过，现在又说8号过，时间与我工作冲突，8号我出差，请另行安排。10月8日，金重任的购房资质审核通过，后链家公司将此情况告知宋扬，并提供了编号及金重任身份证号，称可以在住建委网站上核实；宋扬表示金重任购房资质审核时间太长，其需要金重任书面澄清情况，并要求链家公司将金重任及其家人的身份证明和购房相关的一切资质证明发给宋扬等。后宋扬10月9日至14日前往美国出差。金重任称10月10日链家公司按照预留地址向宋扬、莫琳邮寄了催告函，要求其在10月11日前将网签相关材料提交给该公司经办人，并提供了快递回执，但莫琳、宋扬称未收到该催告函，且金重任提供的快递单号无法查询。10月26日，双方前往链家公司商谈合同事宜，但未果。后莫琳发信息称，昨天我们去总部和田珍珍、刘国华等人商谈了降低合同风险事宜，我们还提议如果协商顺利，你支付首付款后，在昨天下午趁我爱人在京时还可以面签，但始终未见到你本人。10月28日，金重任提起本次诉讼。最初金重任的诉讼请求为要求继续履行合同等，后其于12月6日申请变更诉讼请求，要求解除合同等。经金重任申请，我院报请市高院通过随机摇号的方式确定北京康正宏基房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋于2016年12月6日的市场价格进行评估。后评估公司出具鉴定报告，结论为涉案房屋在2016年12月6日的市场价格为7785920元，金重任支付评估费17572元。经质证，金重任不认可该鉴定报告，认为评估价格过低；莫琳、宋扬亦不认可鉴定报告，认为鉴定机构及鉴定人员不具有资质，鉴定人员陈颖在鉴定报告书的签名笔迹与其在房地产估价师证书上签名的笔迹不一样；第三人链家公司及担保公司均认可鉴定报告。就莫琳、宋扬提出的笔迹不一致的问题，我院向鉴定机构发函要求其进行解答。后鉴定机构回函称鉴定报告书上的签名笔迹与其在房地产估价师证书上签名均系陈颖亲笔所签。经质证，莫琳、宋扬依旧不予认可，并申请法庭传唤鉴定人员出庭。经电话联系鉴定机构，其表示房地产估价师证书上的签字要求字迹工整，而鉴定报告的签字则相对随意，故而显得两个签字不太一致，如需鉴定人员出庭需要申请人交纳相关费用。后承办人与莫琳、宋扬的委托诉讼代理人吴述联系，其表示鉴定人员出庭费用应该由金重任交纳，莫琳、宋扬不同意交纳该费用。庭审中，原告申请链家公司华业店经理包站国出庭作证，包站国称，合同签订后因为宋扬着急买房，因此想在9月底前拿到首付，但是这与合同约定不符，为了降低风险其要求宋扬提供征信情况，但宋扬拒绝；10月份可以做网签后其要求宋扬提供身份证、户口本、结婚证等材料，但是宋扬拒绝配合；10月26日三方在链家公司总部商议合同事宜，宋扬提出要更改合同相关条款，但是金重任对宋扬提出的条款中有几条不同意，因此双方未协商一致；此外，按照合同约定最晚在签约之后第53个工作日进行面签都来得及。关于合同效力，宋扬、莫琳认为虽然金重任处的《补充协议》上有链家公司的盖章，但卖方处的《补充协议》并无链家公司的盖章，因此主张《补充协议》未成立。关于首付款给付时间，宋扬、莫琳称双方签订合同后金重任曾承诺9月30日前支付首付款，并提供相关录音、短信予以佐证，其中9月下旬中介人员刘国华与宋扬的短信记录中，刘国华称：资质审核月底应该就出了，钱金跟我说月底也能给您，具体问题我早上跟您爱人已经说明白了，现在您就是把征信报告打出来，我把自行支付这两天找您签完，然后网签我会给您核对，剩下就是批贷、缴税、过户了；9月下旬莫琳与中介人员刘国华的通话录音中，刘国华称：他（金重任）说9月30日给钱也没两天了，但是在给钱之前需要做个自行支付协议，就是您征信问题；10月中旬，莫琳与金重任的通话录音中，大致意思为金重任9月底首付款已准备好，但经过咨询链家公司，链家公司要求莫琳与宋扬做征信报告，但莫琳与宋扬担心因此泄露隐私且合同中无该约定因此不同意。另，宋扬称因金重任购房资质审核时间过长及对合同相关条款有异议，其多次前往链家公司进行反应，并提供相关接待单予以佐证，其中10月26日的接待单上载有“卖方宋扬、莫琳于2016年10月26日上午10:30在链家总部与链家经纪人刘国华，总部客服负责人田珍珍以执行合同为目的进行商谈，卖方提出当日面签”。对此金重任称，10月26日双方确实准备商议合同问题，但是宋扬方提出了诸多超出原合同之外的条款致使其不能接受，因此未协商一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金重任与宋扬、莫琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》，金重任与宋扬、莫琳及北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。合同签订后，金重任按照约定交纳了定金等款项，并提前准备好了270万元首付款，10月8日金重任购房资质审核通过后宋扬、莫琳应按照合同约定及交易习惯积极配合链家公司办理网签，此后方可进行面签、批贷以及给付首付款等事宜，但是宋扬、莫琳却未按照链家公司通知提供相关材料导致涉案房屋无法办理网签，且此后宋扬、莫琳一直未提供该资料，导致合同无法继续履行，故宋扬、莫琳的行为构成根本违约导致金重任无法取得房屋所有权，现金重任主张解除合同及补充协议，本院予以支持。但与此同时，双方协议签订后的9月份，宋扬、莫琳一直在积极要求履行合同，之所以出现后续争议部分原因在于金重任的购房资格审核时间过长导致宋扬、莫琳对金重任及双方协议产生了一定质疑，该情节本院亦予以考虑。关于宋扬、莫琳辩称金重任未在2016年9月30日前给付首付款的意见，一方面其所述的首付款给付时间与双方合同约定不符，另一方面通过双方往来聊天记录可以确认金重任同意在2016年9月30日前给付首付款是附条件的，而金重任未提前给付首付款的原因在于宋扬、莫琳未履行该条件。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，宋扬、莫琳应退还金重任已交纳的30万元定金、4万元物业保证金。对于金重任主张的违约金1378000元，由本院以金重任实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为90万元。对于金重任主张的逾期履行合同义务违约金、已付的34万元利息损失、因房价上涨的利益损失等，因本院已根据其实际损失并结合案件情况判令了数十万的违约金，现其再主张其他损失，本院不予支持。对于金重任主张的购房损失152180元（包括其支付的保障服务费13780元、评估费600元、居间代理费137800元），当事人可另行解决，本院不予处理。对于金重任主张的鉴定费，本院予以支持。关于宋扬、莫琳主张《补充协议》不成立的反诉请求，因金重任提交的《补充协议》有链家公司的盖章，且链家公司答辩亦认可合同效力，故该项反诉请求本院不予支持；关于宋扬、莫琳要求解除《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》的反诉请求，与本案不属于同一法律关系，当事人可另行解决；对于宋扬、莫琳要求金重任及链接公司赔偿其违约金54万元、可得利益损失150万等其他不合理反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于鉴定报告，鉴定机构系通过市高院随机摇号所确定，该机构营业执照显示其经营范围包括房地产价格评估，该机构同时具备房地产估价机构资质证书及土地评估中介机构注册证书，评估人员亦具有注册房地产估价师资格证书，鉴定机构亦对签名笔迹不一致的情况进行了合理解释并愿意出庭接受质询，但宋扬、莫琳拒绝交纳鉴定人员出庭费用，故由此造成的不利后果应由其自行承担，故而对于鉴定结论本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认金重任与宋扬、莫琳于2016年8月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年12月6日解除；二、确认金重任与宋扬、莫琳及北京链家房地产经纪有限公司于2016年8月31日签订的《补充协议》于2016年12月6日解除；三、宋扬、莫琳退还金重任购房定金30万元、物业保证金4万元，均于本判决生效之日起七日内执行清；四、宋扬、莫琳给付金重任违约金90万元，于本判决生效之日起三十日内执行清；五、驳回金重任的其他诉讼请求；六、驳回宋扬、莫琳的其他反诉请求。案件受理费（含反诉案件受理费）41850元，由金重任负担22310元（已交纳），由宋扬、莫琳负担19540元（已交纳11560元，剩余7980元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  雷小云二〇一七年四月五日书记员  高文艳