上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第819号原告黄梅梅。委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。委托代理人王轶婕，上海市四方律师事务所律师。被告上海谊欣投资管理有限公司。法定代表人王振飞。原告黄梅梅与被告上海谊欣投资管理有限公司（以下简称谊欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后依法适用简易程序审理。因被告下落不明，本院依法组成合议庭并于2015年10月27日公开开庭予以审理。原告黄梅梅及其委托代理人王轶婕到庭参加诉讼。被告谊欣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄梅梅诉称，2014年4月20日，原、被告签订了《商铺联营合同》，约定原告在被告坐落于闵行区××路7398号22幢地下一层B1室内107号商铺经营，期限自2014年5月26日起至2015年6月25日止。后，原告向被告支付了合同向下的全部款项计人民币（币种下同）44,500元。由于被告提供的经营场所未通过消防部门的验收，该场所已被责令停业，致使原告的合同目的无法实现，被告与房屋权利人的租赁合同纠纷已经在法院审理中，租赁合同随时面临解除的后果，导致联营合同客观上难以履行下去。同时双方合同虽名为联营但实为租赁，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺联营合同》；2、被告退还原告联营金38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元，共计44,500元；3、被告赔偿原告转让费45,500元及转让手续费1,000元。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、原、被告于2014年4月20日签订的《商铺联营合同》一份，证明原、被告签订的合同名为联营，实为租赁合同，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告未能按约向原告提供经营场所，已构成违约；2、付款凭证一组，证明原告已按约履行合同义务，支付了相应款项；3、案外人肖某某与被告于2014年6月23日签订的《补充商铺联营合同》一份，证明曾因消防问题变更商场开业时间；4、原、被告于2014年8月签署的《承诺书》一份，证明被告曾对其违约行为，以及对原告造成的损失作出赔偿承诺，愿意向原告退还租金并赔偿装修费用与其他相应损失；5、上海市房地产登记簿一份，证明系争房屋的产权登记信息；6、上海大华工程造价咨询有限公司（以下简称大华公司）于2015年1月19日出具的《上海大华工程造价咨询有限公司关于“上海市闵行区××路7398号22幢地下一层部分由被告王振飞及次承租人投入的装修的造价及折旧率”的告鉴定意见书》，证明原告的实际装修损失为17,173元。该评估报告系闵行区法院（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理过程中，委托司法鉴定所得的评估结果，可作为系争商铺装修损失的依据。7、原告与案外人肖某某签订的《协议书》一份，证明系争商铺系原告从案外人肖某某处转让而来；8、转账凭证二份，证明原告向案外人肖某某支付了转让费及联营金等费用共计9万元；9、转让手续费收据一张，证明被告收取了转让手续费1,000元；10、（2015）闵民五（民）初字第270号民事判决书一份，证明原告丈夫孙某某曾就9万元起诉案外人肖某某。被告上海谊欣投资管理有限公司未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。本院对证据的认证意见：原告提供的证据真实性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，案外人上海安宸酒店管理有限公司（以下简称安宸公司）系上海市闵行区××路7398号全幢房屋的权利人，房屋建筑面积34,139.71元，其中，地下建筑面积8,250.72平方米。权利人安宸公司系经上海市商务委员会批准，由案外人上海安信房地产开发有限公司（以下简称安信公司）存续分立的两家公司之一，原安信公司的债权债务由存续公司与安宸公司按分立协议约定分别承担。2013年10月31日，安信公司将系争房屋所属上海市闵行区××路7398号22幢（来来商场）地下一层出租给案外人王振飞，王振飞作为法定代表人（股东）于2013年12月18日设立了上海谊欣投资管理有限公司，即本案被告。案外人肖某某向被告承租了闵行区××路7398号22幢地下一层B1室内107号商铺，向被告支付了联营金38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元，共计44,500元。案外人肖某某取得系争商铺后进行了装修。2014年6月23日，被告谊欣公司（签约甲方）与肖某某（签约乙方）签订《补充商铺联营合同》一份，约定：原定于2014年5月24日开业，由于特殊原因，现延迟到2014年6月14日开业，原商铺联营合同的联营期间自2014年5月26日起至2015年6月25日止，现改为自2014年6月14日起至2015年7月13日止，商铺联营合同的其他条款不变。2014年7月12日，肖某某将系争商铺转让给孙某某，并签订《协议书》一份，约定：南方淘宝城107号转让孙某某先生金额90,000元，包含所有管理费、物业费和押金3,000元，现预付定金10,000元，如肖某某违约赔偿双倍定金，如孙某某违约定金不退还，7月22日来办交接手续，余款80,000元付清。当日，孙某某向肖某某转账支付1万元。同年7月22日，案外人肖某某与原告共同至被告处办理转让手续，原告向被告支付了转让手续费1,000元，此后，被告谊欣公司（签约甲方）与原告黄梅梅（签约乙方）签订了落款时间为2014年4月20日的《商铺联营合同》一份，约定：联营场所为甲方坐落于闵行区××路7398号22幢地下一层B1室内107商铺，仅限于服装业务；联营期间自2014年5月26日起至2015年6月25日止；商铺第一年金额38,500元，联营金二年不变，第三年递增不超过10%，支付方式为先付后用，联营金一年一付，第一年可经营十三个月（送一个月）；综合物业管理费1,800元、空调费1,200元；联营期满，如乙方愿意继续联营，须在联营期届满前60天与甲方签订联营合同并支付完毕下一年的年联营金；乙方在支付联营金的同时，向甲方支付3,000元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保；甲方应在合同终止或解除之日起10天内，在扣除乙方应付各项费用包括但不限于所欠水电费、违约金、赔偿金后，按“多退少补”原则，结清保证金；乙方如需申办营业执照、税务登记证和各类经营许可证，甲方有义务予以协助，合同终止后甲方有权收回所办的营业执照；按甲方所签约经营范围内经营，不得擅自改变房屋用途，营业房原则上不转让，但乙方确因经营不善或特殊原因必须到商场办公室办理转让手续，每间收取手续费1,000元，期限按合同计算；甲方依据合同向乙方收取相关费用，为乙方提供日常经营所需基本条件和相关设施，并负责对其相应的设施进行维修并承担费用；甲方应积极履行商场管理职责，做好管理和服务工作，维护商场正常经营秩序，确保商场良好的经营环境；乙方办理证照等入场经营身份证明、缴纳保证金等手续后，方可在甲方指定区域内从事经营活动，乙方在本商场经营，应当自觉遵守甲方制定的管理制度、经营规则，并接受甲方监督；经甲方书面同意，乙方有权对联营的场地进行装修的权利，装修后须经甲方验收后方可投入运营，如因装修不当造成对联营场地等相关设施的损坏，乙方应当恢复原状或者承担修理费用或者对损害部分予以赔偿；未经甲方同意，擅自将所联营的场地转让，未按照约定的用途使用场地，经甲方书面通知未改正的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；在合同履行期间，如遇不可抗拒因素或市政动迁，乙方应无条件服从，甲方退还乙方未使用期的费用等。合同还对其他内容进行了约定。被告于当日还向原告开具了联营金38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元，共计44,500元的收据。办理好相应手续后，原告向案外人肖某某转账支付了余款8万元。2014年8月，因系争房屋未能经过消防验收，被告谊欣公司（签约甲方）与原告黄梅梅（签约乙方）签订《承诺书》一份，约定：根据原合同乙方在不违反商场合同的管理制度的情况下，双方同意将租赁期限延长为3年，从2014年10月1日至2017年9月30日；经双方磋商，甲乙双方在3年合同期里，乙方必须提前两个月（在每年7月31日之前）缴纳下一期的房租，乙方不能以任何理由拒交房租及空调费、物业管理费，逾期当自动弃权，甲方有权收回商铺，退还乙方全部押金（除有扣除违章金额的）；甲方承诺保证乙方的经营期限不低于3年，若因甲方原因导致乙方经营无法满3年的，甲方必须承担对乙方的经济损失，具体损失为甲方在2014年6月14日至2015年9月30日之间收回商铺的，则由甲方退还合同期内未使用的房租并赔偿乙方一年的租金、装修费及搬迁安置费，如在2015年10月1日后甲方收回商铺的则由甲方退还合同期内未使用的房租并赔偿乙方半年租金及装修费用和搬迁安置费；鉴于商场目前消防未通过有关部门验收的情况下，甲方应当积极完成消防验收，如商场因消防不达标而被有关部门关闭或者停业的甲方必须补偿乙方停业期间的经济损失，具体补偿为每停业一天补偿每间商铺每天一千元；如有上级部门来商场检查验收需要乙方配合的，乙方需无条件配合，但是甲方不能让乙方大面积停业；为了更好的经营，甲方应在商场外积极推出广告宣传，费用由甲方承担，甲方从2014年8月开始在商场作推广宣传活动；赔偿金支付时间为如发生以上赔偿情形时，甲方必须在应该知道赔偿时起一个月内完成所有赔偿。2014年8月26日，包括系争商铺在内的上海市闵行区××路7398号房屋B1层被有关部门查封。另查明，（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理期间，闵行区法院依申请，经上海市高级人民法院委托，由大华公司对上海市闵行区××路7398号22幢地下一层商铺的装修造价及折旧率进行审价鉴定。大华公司于2015年1月19日出具鉴定意见书，确认次承租人投入的装修工程造价为3,654,299元，其中，本案系争商铺的装饰工程造价为11,283元，安装工程造价为5,890元，装修工程造价合计17,173元。鉴定意见说另说明，因工程基本装修完毕即发生诉讼，故装修工程的折旧暂未考虑。本案中，原、被告双方签订的租赁合同期限为5年，工程按60个月折旧为0考虑，每个月的折旧率为1.67%，供法院据实参考。还查明，孙某某因认为与肖某某签订的《协议书》无效，故起诉至本院要求确认《协议书》无效，肖某某退还转让费9万元，并以9万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，本院于2015年1月16日立案受理。庭审中，肖某某辩称原告一案二诉，标的物不存在违法性，因二次装修消防未通过才未能经营，并不影响合同效力。对于消防问题其并未隐瞒，孙某某在明知消防问题的情况下还与谊欣公司达成延长租期，其与孙某某约定将合同权利义务概括转让，现已履行完毕，故请求驳回孙某某的诉讼请求。经审理，本院于2015年5月15日作出（2015）闵民五（民）初字第270号民事判决，认为，孙某某因系争房屋为临时建筑未通过消防竣工验收、谊欣公司未经产权人同意转租且被告转让存在恶意，要求确认合同无效。但系争房屋未通过消防验收的原因并非如孙某某所述系临时建筑，系因违法违规装修而未通过消防验收，最终导致无法经营，该租赁标的物并不具有违法性；孙某某提供律师函以证明谊欣公司未得到产权人同意而转租，但该律师函中的表述为“因王振飞以谊欣公司名义违反消防法规违法装修和使用房屋及转租，在此过程中又未获消防部门批准进行开业，依照合同应属违约”，原告提交的证据中并未能直接反映出产权人不同意谊欣公司予以转租；孙某某向本院提交录音证据以证明肖某某明知消防问题仍进行转租，但该录音中肖某某也未陈述其明知系争房屋的消防问题，难以显示其转让系恶意，即使肖某某恶意转让，原告以此要求确认合同无效亦不符合合同法之规定。对于孙某某认为双方转让协议无效的主张本院不予支持。在该协议书的履行过程中，肖某某按约将其与谊欣公司签订的租赁合同中的权利义务概括转让，谊欣公司予以同意与黄梅梅签订租赁合同，并将肖某某支付的相关费用转至黄梅梅名下，肖某某已履行其义务，孙某某也支付了相应的对价，黄梅梅此后还与谊欣公司签订承诺书，其明知系争房屋的情况但仍愿意继续履行，此后因本案纠纷起诉至本院，孙某某与肖某某间的协议已履行完毕，现就系争房屋为黄梅梅与谊欣公司之间的租赁纠纷，故判决驳回了孙某某的诉讼请求。该案判决作出后，孙某某与肖某某均未上诉，该案现已生效。本院认为，被告原与案外人肖某某签订联营协议后，肖某某又将该协议内的权利义务概括转让于原告，对此被告予以确认并于2014年4月20日与原告签订《商铺联营合同》，该合同虽名为“联营合同”，但从合同约定的内容来看，系原告依约支付固定费用，而被告提供指定的经营场所供原告使用经营，双方并无合作经营、共负盈亏之意思表示，实为达成房屋租赁的合意。该房屋租赁合同关系为双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行，原告作为承租人应当依约支付租金与相关费用，被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该合同履行过程中，原告已经支付了租金（联营金）、综合物业管理费、空调与保证金，依约履行了相关义务。但被告因系争商铺未能通过消防验收，被有关部门查封关闭，在交付房屋后未能确保系争商铺符合合同约定之商业用途，致使包括原告在内的承租人无法实际使用系争商铺而停业，致使该租赁合同之目的无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。现原告据此要求解除双方于2014年4月20日签订的《商铺联营合同》于法有据，本院予以支持。又鉴于合同因被告之违约行为而解除，且合同约定之权利义务负担尚未进入双方约定的履行期限，故双方合同解除后，原告要求被告返还已经向其支付的租金（联营金）38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元，共计44,500元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的转让费45,500元损失及其转让手续费1,000元，本院认为，原告向肖某某支付的转让费9万元中，系包括了肖某某已经向被告支付的各项费用44,500元和已经对系争房屋进行的装修，其中各项费用如前所述应向原告返还。而系争房屋内装修之造价，根据本院于（2014）闵民五（民）初字第1214号案件中的司法鉴定，装饰工程造价为11,283元，安装工程造价为5,890元，装修工程造价合计17,173元，该鉴定结论客观反映了系争商铺的装修情况，现因被告违约导致合同解除，就装修部分及手续费1,000元系直接损失，被告应予以赔偿。至于原告自肖某某处转让承租系争房屋，额外支出相关费用，原告应自行评估相应经营风险，该超出商铺装修损失外的诉讼请求，本院难以支持。被告上海谊欣投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄梅梅与被告上海谊欣投资管理有限公司签订的《商铺联营合同》解除；二、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄梅梅返还关于上海市闵行区××路7398号22幢地下一层B1室107号商铺的租金（联营金）38,500元、综合物业管理费1,800元、空调费1,200元、保证金3,000元，共计44,500元；三、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄梅梅赔偿关于上海市闵行区××路7398号22幢地下一层B1室107号商铺的装饰装修损失17,173元；四、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄梅梅返还转让手续费1,000元；五、驳回原告黄梅梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计975元，由被告上海谊欣投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良代理审判员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一五年十二月二十八日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。