广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初2874号原告：珠海市东方墅物业服务有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇珠峰大道**，统一信用代码914404007829531398。法定代表人：周福生，执行董事。委托诉讼代理人：张颖聪，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。被告：张志臣，男，1964年2月17日出生，汉族，住河南省新密市。被告：蔡承珂，女，1995年8月17日出生，汉族，住河南省郑州市。原告珠海市东方墅物业服务有限公司诉被告张志臣、蔡承珂物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市东方墅物业服务有限公司（以下简称原告）的委托诉讼代理人张颖聪到庭参加诉讼，被告张志臣、蔡承珂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付物业服务费56592.60元；二、判令两被告向原告支付违约金（以每两月欠付的物业服务费、公摊电费、智能化管理系统维修维护费之和为基数，按照每日3‰，从次月的1日计算至款项清偿之日止，暂计至2018年8月31日为118944.86元）。事实和理由：被告张志臣原是斗门区××号房的业主，房屋建筑面积为329.07平方米。2012年10月2日，被告张志臣办理了入伙手续，并与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务，服务期限为“自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务协议之日止”，收费标准为“从开发商通知入伙之日起前三年，乙方只需按每月每平米2.8元人民币交纳服务费……第四年起按每月每平方米3.5元人民币收取”，滞纳金计算标准为“从逾期之次日起按每天3‰交纳滞纳金”。另外，根据合同约定，两被告还须交纳小区公摊水电费和智能化系统维护费（每户10元/月）。合同签订后，原告按照合同约定对被告所在的小区提供物业服务，但自2014年5月1日起被告张志臣开始无故拖欠交物业服务费，2014年12月前后，被告张志臣在未清偿物业费的情况下将涉案房屋转让给被告蔡承珂。被告蔡承珂成为涉案房屋的新业主后既未清偿被告张志臣所欠物业费，也未缴纳新发生的物业服务费。暂计至2018年8月31日止两被告共拖欠物业费用己高达56592.60元。原告多次催缴，甚至聘请律师发函追讨，但两被告互相推诿，至今未付。原告对其诉称向本院提交如下证据：1、《前期物业服务合同》，拟证明原被告间的物业服务合同关系，显示每月每平方米是收取2.8元的物业服务费，从第四年起，每月每平方米是收取3.5元人民币的物业费的。被告一是2012年办理了收楼的手续，所以我们在诉讼请求明细表当中，从2015年开始是按照3.5元计算本金的物业费的。关于违约金的约定是在证据的第十一页，也就是第十条第四款是按照每月3‰缴纳滞纳金，也就是我们第二项的诉讼请求的违约金。所以我方的请求是具有合同的依据的。2、商品房预购查询结果，拟证明被告的业主身份，面积为329.53平方米，应该承担物业费分摊的义务，从变更登记那一天，其实被告二已经是承接了被告一的付费义务以及相关的业主权利。那么由于两被告是没有向原告变更业主信息的登记，也没有在转让之前付清所有的物业费用。原告认为两个被告应对欠费承担连带的责任。3、入伙会签单，拟证明被告一办理入伙手续的时间是2012年10月2日。4、律师函、EMS邮寄凭证、中国邮政寄件函、国内挂号信函收据，拟证明原告聘请律师向被告发函催讨拖欠的物管费及相关费用,但被告没有付费和理会。5、在两被告房屋28号房门张贴催费公告的图片，拟证明在2018年是曾经房屋现场张贴公告进行催费。6、河峰东方墅2014年-2018年公摊电费表以及每月对应的电费发票，拟证明原告诉讼请求当中公摊路灯电费的计算金额以及计算的方式。被告张志臣、蔡承珂缺席，未作答辩，也未提供证据。原告方当事人提交的证据及本院调取的证据，经当庭质证，本院审查后认为，原告方当事人提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院均予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张志臣于2010年向珠海市尖峰河风香堤房产开发有限公司购买位于珠海市斗门区××号房屋，并于2012年9月8日取得不动产权登记：权属人张志臣、权证号××、建筑面积329.07平方米。2012年10月2日，被告张志臣办理了入伙手续。同日，原告作为甲方，与作为乙方的被告张志臣签订了《前期物业服务协议》约定：管理期限自签订本协议之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业服务协议之日止；甲方提供的物业管理服务，内容主要包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生与园艺、保安与消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；乙方应按时向甲方交纳物业服务费用、小区公摊水电费，每月10号之前交纳当月的物业服务费，费用标准为“从开发商通知入伙之日起前三年按月每平方米2.8元计，从第四年起按每月每平方米3.5元计。”公共防盗门及对讲系统、智能化管理系统维修维护费按每户每月10元的标准收取；乙方不按本协议的收费标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之次日起按每天3‰交纳滞纳金，逾期3个月未交的，甲方通过司法途径解决；乙方转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订物业服务协议，并须交清转让之前的物业服务费用和公摊水电费。《前期物业服务协议》签订后，原告依约履行了合同义务。被告张志臣从2014年6月起欠交物业服务费用。2014年12月5日，被告蔡承珂登记成为涉案房产的权属人，根据不动产权登记表显示：权属人蔡承珂的产权来源为2014年向张志臣购买，权证号××，房屋座落斗门区××号，登簿日期2014年12月5日。另查明，原告从2014年5月起多次以挂号信邮寄方式向被告张志臣催收物业管理费，并于2018年委托律师发律师函催收。两被告均未向原告交纳2014年5月-2018年8月31日的物业服务费用。再查明，案涉小区未成立业主委员会。本院认为，涉案房屋在前述物业服务费欠缴期间发生产权转移，从被告张志臣名下转移登记至被告蔡承珂名下，原告以两被告之间转让涉案《前期物业服务协议》权利义务未经原告同意为由，主张两被告对涉案欠缴物业费承担连带清偿责任。首先，根据合同相对性原则，原告以涉案房产权属转让必然导致《前期物业服务协议》权利义务随同转让的主张既没有事实依据，也没有法律依据；其次，涉案《前期物业服务协议》约定被告张志臣在转让涉案房屋时有通知原告并告知受让人的义务，在合同没有约定被告张志臣违反前述通知义务该承担何种责任的情况下，要求其对涉案房屋产权转让后所产生的物业服务费承担连带责任，显然额外加重了被告张志臣的合同义务及法律责任，并无法律依据；再次，被告张志臣转让涉案房屋之前所欠物业服务费无论从事实还是从法律上均与被告蔡承珂无关，在没有证据证明被告蔡承珂同意承担的情况下，被告蔡承珂不应承担该部分物业服务费。故原告关于两被告对涉案物业服务费承担连带偿还责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”及第七条第五项“业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务”之规定，两被告应根据涉案房屋产权转移登记时间为界点对各自欠缴的物业服务费承担清偿责任。涉案房屋产权转移登记（登簿日期）的时间为2014年12月5日，因《前期物业服务协议》中约定的物业服务费交纳原则为预交（当月10日前），故2014年12月的物业服务费应由被告张志臣承担。根据原告诉称被告2014年5-6月欠费金额为604.2元，该金额不足一个月的物业管理服务费，故被告张志臣应交纳2014年6月-2014年12月的物业服务费，被告蔡承珂应交纳2015年1月-2018年8月的物业服务费。涉案《前期物业服务协议》约定前三年的物业服务费按每月每平方米2.8元计算、从第四年按每月每平方米3.5元计算，被告张志臣于2012年10月接收涉案房产，则涉案房产2015年10月之前的物业服务费应按每月每平方米2.8元计算，从2015年11月起按每月每平方米3.5元计算，以此计算，涉案房产2015年10月之前每月应交的物业服务费为921.40元（329.07平方米×每月每平方米2.8元）、从2015年11月起每月应交的物业服务费为1151.75元（329.07平方米×每月每平方米3.5元）。原告请求的2014年5-12月的物业服务费6112.6元未超出按上述确定的标准，本院予以支持。被告张志臣应向原告支付其欠缴的2014年6-12月的物业服务费6112.6元。被告蔡承珂购买的涉案房屋为别墅，属于大宗生活投资，从一般生活经验可知，其应对所购买物业的情况（包括物业服务）已做详细了解，被告蔡承珂购买涉案物业，应视为自愿接受《前期物业服务协议》的约束，故被告蔡承珂应按《前期物业服务协议》的内容承担相应的义务。根据前述确定的标准，被告蔡承珂从2015年1-10月应缴纳的物业服务费为9214元；从2015年11月-2018年8月应缴纳的物业服务费为39159.5元，加上从2016年1月起至2018年8月应交的智能化管理系统维修维护费320元（每月10元×32个月），被告蔡承珂应向原告交纳2015年11月-2018年8月物业管理服务费等费用39479.5元；上述合计48693.5元。原告主张被告支付的分摊电费，原告没有提供充分证据证明分摊费用是如何产生、产生数额、如何分摊计算的，无法具体明确被告应当支付的费用数额，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于滞纳金的问题。涉案《前期物业服务协议》中约定的滞纳金“从逾期之次日起按每天千分之三”缴纳。两被告欠付物业服务费和智能化管理系统维修维护费，应以上述标准按各自每月欠付的费用金额承担支付滞纳金的责任。但每月违约金数额以当月应缴纳物业服务费、智能化维护费本金为限。原告请求滞纳金从次月1日起计算，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张志臣于本判决生效之日起十日内向原告珠海市东方墅物业服务有限公司支付2014年5月至2014年12月期间的物业服务费共计6112.6元及其滞纳金（2014年6月以604.2元为基数，2014年7、8月各以916.4元为基数，2014年9月之后以921.4元为基数，从次月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限）；二、被告蔡承珂于本判决生效之日起十日内向原告珠海市东方墅物业服务有限公司支付2015年1月至2018年8月期间的物业服务费共计48693.5元及其滞纳金（2015年1-10月每月以921.4元为基数，2015年11月之后以1151.75元为基数，从次月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金数额为限）；三、被告蔡承珂于本判决生效之日起十日内向珠海市东方墅物业服务有限公司支付2016年1月至2018年8月期间的智能化维护费共计320元及其滞纳金（以10元为基数，从次月1日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月滞纳金数额，以不超过当月本金10元为限）；四、驳回珠海市东方墅物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3810元（原告已预交），由原告珠海市东方墅物业服务有限公司负担38元，由被告张志臣负担419元，被告蔡承珂负担3353元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  程洪龙人民陪审员  周玉环人民陪审员  宋超霞二〇二〇年六月二日书 记 员  邝嘉宏陈惠琼