广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1252号上诉人（原审被告）：阳春市畅达房地产有限公司，住所地：广东省阳春市春城丁小区第**。法定代表人：谢汝文，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧敏，广东源满律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张广润，男，1987年4月3日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：梁冰嫦，女，1988年9月3日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：张广润（梁冰嫦的丈夫），男，1987年4月3日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人阳春市畅达房地产有限公司（以下简称畅达房地产公司）因与被上诉人张广润、梁冰嫦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2017）粤1781民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。畅达房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决第一、二项；（二）本案一、二审案件受理费由张广润、梁冰嫦承担。事实与理由：（一）张广润、梁冰嫦在2015年9月7日与畅达房地产公司签订《商品房买卖合同》时，只支付了房屋首期款180001元，双方约定房屋余款418000元由张广润、梁冰嫦通过办理银行按揭贷款支付。畅达房地产公司在收到房屋首付款后，立即在2015年9月14日为张广润、梁冰嫦办理了预购商品房预告登记。因张广润、梁冰嫦一直拖延至2016年3月29日才到中国农业银行阳春市支行办理个人住房公积金贷款手续，致使畅达房地产公司在2016年4月26日才收到张广润、梁冰嫦的公积金贷款418000元。即张广润、梁冰嫦付清购房款的时间是2016年4月26日，而畅达房地产公司在收齐房款后的次日即2016年4月27日便与张广润、梁冰嫦办理了房屋交接手续。虽然合同第八条约定的房屋交付期限是在2015年10月30日前，但本条款亦同时约定，如遇其他非因出卖人所造成的原因，出卖人可以延迟交付时间，因张广润、梁冰嫦在合同约定的交付时间届满前只支付了房屋首期款，该首期款只占房屋总价款的30%，所付款项不足以占有房屋。若要畅达房地产公司按约定时间交付，张广润、梁冰嫦理应按约定付清全部房款。根据我国《合同法》第67条“先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，畅达房地产公司要求张广润、梁冰嫦付清房款才能办理房屋交付手续符合商品房买卖的行业交易规则。畅达房地产公司是因张广润、梁冰嫦延迟付款才顺延交付时间，畅达房地产公司不存在违约行为。一审法院查明上述事实后，仍判决畅达房地产公司为不可能交付的时间承担违约责任，对畅达房地产公司显失公平。（二）涉案商品房未能如约交付及取得权属证书不是畅达房地产公司的原因造成，畅达房地产公司不应承担违约责任。1.是张广润、梁冰嫦自身原因导致涉案商品房逾期办理权属证书，与畅达房地产公司无关。畅达房地产公司已在合同约定的期限内提交应由畅达房地产公司提交的材料给产权登记机关备案，完成了协助义务。2.2016年政府机构改革，调整部门职能，设立不动产登记局（中心），造成产权登记工作受到影响，部分业主未能及时办理不动产权证。（三）一审诉讼过程中，畅达房地产公司明确提出，如果法院最终认定畅达房地产公司承担违约责任，由于合同约定的违约金明显偏高，而且没有造成张广润、梁冰嫦实际损失，应对违约金进行适当调整，但一审法院未予调整，请二审法院根据实际予以调整。综上所述，请求二审法院支持畅达房地产公司的上诉请求。张广润、梁冰嫦答辩称：（一）张广润、梁冰嫦与畅达房地产公司签订的是双务合同，没有履行的先后顺序，畅达房地产公司不享有先履行抗辩权，双方都必须履行各自义务，否则就要承担相应的违约责任。1.2015年9月7日签订合同之后，张广润、梁冰嫦便支付了首期款180001元，并于2015年底到阳春市公积金中心办理组合贷款手续。由于畅达房地产公司的员工遗漏了张广润、梁冰嫦所有的银行贷款手续，直到2016年3月份，张广润、梁冰嫦向畅达房地产公司追问贷款进展和交房问题，才知道未能如期办理银行贷款的原因。随即张广润、梁冰嫦亲自去银行提交贷款资料，但已造成银行于2016年4月26日才放款。对此，张广润、梁冰嫦没有过错，也没有违反合同的约定。2.张广润、梁冰嫦在畅达房地产公司未取得《建筑工程竣工验收报告》《房地产质量保证书》等文件的情况下，便于2016年4月27日与畅达房地产公司办理了交房手续，同时与畅达房地产公司委托的阳春市畅达物业管理有限公司签订了物业管理合同，开始缴交物业管理费。事实上，涉案房屋在合同约定的交付期限前还未竣工验收。（二）畅达房地产公司一再拖延办理初始登记和转移登记是涉案商品房逾期办理权属证书的唯一原因。1.合同约定办证的责任主体是畅达房地产公司而非张广润、梁冰嫦。涉案商品房于2016年4月27日完成了交付手续，依据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，畅达房地产公司应当在2016年6月27日前将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2.《商品房权属登记证明书》载明涉案楼盘权属初始登记至畅达房地产公司名下的时间为2016年10月31日，阳春市国土资源局对一审法院的复函亦载明双方于2017年11月17日才向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续，畅达房地产公司的上述行为已违反合同约定。3.阳春市不动产登记中心在收到提交的材料后于2018年1月26日就颁发了权利人为张广润、梁冰嫦的《不动产权证书》，说明不动产登记部门的工作效率并未因机构改革、职能调整而受影响，证实了畅达房地产公司主张的因政府机构改革，部门职能调整而影响了办证时间的理由不成立。综上所述，畅达房地产公司对逾期办证负有全部过错。（三）一审判决适用法律正确，对违约金的处理符合双方合同约定，畅达房地产公司认为一审判决认定的违约金偏高没有理据。综上所述，请求二审法院驳回畅达房地产公司的上诉，维持一审判决。张广润、梁冰嫦于2017年9月22日向一审法院起诉请求：（一）畅达房地产公司支付逾期交付商品房的违约金45448元（该违约金以598,001元为基数，按照日万分之五的标准计算，从2015年10月31日起计算至2016年4月27日止）给张广润、梁冰嫦；（二）畅达房地产公司支付逾期办理产权证的违约金29900元给张广润、梁冰嫦；（三）一审案件受理费由畅达房地产公司负担。一审法院认定的事实：畅达房地产公司是于2004年1月5日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围是房地产开发、销售；物业管理；房屋租赁。位于阳春市甲镇乙路丙地段**A-1地块丁小区**的商品房是由阳春畅达房地产公司开发建设。张广润、梁冰嫦于2015年8月22日支付了购房定金50,000元和于2015年9月9日支付了首期购房款130,001元给畅达房地产公司。2015年9月7日，畅达房地产公司作为出卖人与张广润、梁冰嫦作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××51），主要约定畅达房地产公司将其开发的位于阳春市甲镇乙路丙地段A区A-1地块丁小区二期第m幢b单元c房（建筑面积138.64平方米、套内面积119.7平方米）以598,001元的总价款预售给张广润、梁冰嫦；付款方式为首期款180,001元，余下418,000元办理银行按揭支付等内容条款。该《商品房买卖合同》中的第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家行政主管部门原因造成延期交楼的；3、其它非出卖人所造成的原因。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”2015年9月14日，张广润、梁冰嫦与畅达房地产公司共同向阳春市住房和城乡规划建设局房地产交易所提交相关材料并申请办理案涉商品房的预告登记。同日，张广润、梁冰嫦通过银行转账方式缴纳了房屋所有权转移登记费80元给阳春市住房和城乡规划建设局。2015年10月10日，阳春市住房和城乡规划建设局房地产交易所发出权利人为张广润、梁冰嫦的预购商品房预告登记证明。2016年1月27日，案涉商品房所在的丁小区二期商品楼办理了工程竣工验收合格备案手续。2016年3月29日，张广润作为借款人和张广润、梁冰嫦作为抵押人以及畅达房地产公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司阳春市支行作为贷款人分别签订《个人住房公积金房屋担保借款合同》和《个人购房担保借款合同》，主要约定张广润、梁冰嫦提供案涉商品房作为抵押物向中国农业银行股份有限公司阳春市支行申请公积金借款200,000元和借款218,000元。2016年4月26日，中国农业银行股份有限公司阳春市支行按合同约定将借款418,000元划付至畅达房地产公司的银行账户。2016年4月27日，畅达房地产公司将案涉商品房交付给张广润、梁冰嫦使用。2016年10月31日，案涉商品房登记在畅达房地产公司名下，并由阳春市国土资源局颁发《商品房权属登记证明书》[证明书号：粤（2016）阳春市商房证字第0×××××9号]。2016年12月26日，畅达房地产公司出具《收据》给张广润、梁冰嫦执存，确认收到张广润、梁冰嫦支付案涉商品房的购房款共598,001元。2017年11月17日，畅达房地产公司出具《收据》，确认收到张广润、梁冰嫦支付案涉商品房的办证费20,000元。同日，张广润、梁冰嫦与畅达房地产公司共同向阳春市不动产登记中心提交案涉商品房的相关材料并申请办理案涉商品房的权属转移登记。2017年11月23日，张广润、梁冰嫦通过银行转账方式向阳春市不动产登记中心缴纳了不动产登记费（住宅类）80元。2018年1月26日，案涉商品房的权属转移登记至张广润、梁冰嫦名下。一审法院认为：畅达房地产公司与张广润、梁冰嫦于2015年9月7日签订《商品房买卖合同》，约定畅达房地产公司将其开发的位于阳春市甲镇乙路丙地段A区A-1地块丁小区二期第m幢b单元c房以598,001元的总价款预售给张广润、梁冰嫦。该《商品房买卖合同》是畅达房地产公司与张广润、梁冰嫦的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，一审法院依法认定畅达房地产公司与张广润、梁冰嫦签订的《商品房买卖合同》成立有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方当事人争议的焦点是：（一）畅达房地产公司是否存在逾期交付商品房的违约行为和是否应支付逾期交付商品房的违约金给张广润、梁冰嫦；（二）畅达房地产公司是否存在逾期办理商品房产权证的违约行为和是否应支付逾期办理商品房产权证的违约金给张广润、梁冰嫦。关于畅达房地产公司是否存在逾期交付商品房的违约行为和是否应支付逾期交付商品房的违约金给张广润、梁冰嫦的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，张广润、梁冰嫦与畅达房地产公司签订《商品房买卖合同》后，畅达房地产公司应按《商品房买卖合同》中第八条的约定在2015年10月30日前将经验收合格的案涉商品房交付给张广润、梁冰嫦使用。但畅达房地产公司在2016年4月27日才将案涉商品房交付给张广润、梁冰嫦使用，已经逾期了180天（从2015年10月31日起计算至2016年4月27日止），其逾期交付案涉商品房的行为已构成违约。按照双方《商品房买卖合同》第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，畅达房地产公司应按《商品房买卖合同》第九条中约定的计算方法计算支付违约金给张广润、梁冰嫦。结合张广润、梁冰嫦在2015年10月30日之前已交付180,001元购房价款和在2016年4月26日交付购房价款418,000元的实际情况，畅达房地产公司应当承担支付逾期交房的违约金应分别计算如下：第一部分购房价款180,001元的违约金应从2015年10月31日起计算至2016年4月27日止共180天，共为16,200.09元（180,001元×0.05%/天×180天）；第二部分购房价款418,000元的违约金计算1天，为209元（418,000元×0.05%/天×1天）；以上两部分违约金合计为16,409.09元。张广润、梁冰嫦主张逾期交房的违约金超出一审法院认定部分，理据不足，一审法院依法不予支持。畅达房地产公司抗辩认为在张广润、梁冰嫦支付清全部购房款前，畅达房地产公司有权行使先履行抗辩权拒绝交付案涉商品房给张广润、梁冰嫦，张广润、梁冰嫦在2016年4月26日才支付清全部购房款给畅达房地产公司，畅达房地产公司在2016年4月27日交付案涉商品房给张广润、梁冰嫦的行为不构成违约。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”而张广润、梁冰嫦与畅达房地产公司在《商品房买卖合同》中只约定余下的购房款418,000元的付款方式是办理银行按揭支付，未明确约定张广润、梁冰嫦必须先支付完全部购房款之后畅达房地产公司才交付案涉商品房，反而明确约定了案涉商品房的交付时间是2015年10月30日前。因此，畅达房地产公司提出的上述行使先履行抗辩权，在2016年4月27日交付案涉商品房的行为不构成违约的理由不成立，一审法院依法不予采纳。畅达房地产公司主张和抗辩认为迟延交付案涉商品房的原因不在于畅达房地产公司，且畅达房地产公司不存在违反合同约定的情形。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，畅达房地产公司应对其主张和抗辩的事实提供证据加以证明，但畅达房地产公司向一审法院提交的证据不足以证明其主张和抗辩的事实，应承担举证不能的不利后果。故畅达房地产公司关于迟延交付案涉商品房的原因不在于其且不构成违约的主张和抗辩，理据不足，一审法院依法不予采纳。关于畅达房地产公司是否存在逾期办理商品房产权证的违约行为和是否应支付逾期办理商品房产权证的违约金给张广润、梁冰嫦的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，按照张广润、梁冰嫦与畅达房地产公司在《商品房买卖合同》中第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金”的约定，畅达房地产公司应当在商品房交付使用后60日内即2016年6月27日前将办理案涉商品房权属登记的资料报产权登记机关备案，但其于2017年11月17日向产权登记机关提交不动产登记手续时仍缺契税完税证明和住宅专项维修资金专用收据等材料，致使产权登记机关于2018年1月26日才将案涉商品房权属转移登记至张广润、梁冰嫦名下。畅达房地产公司逾期将办理案涉商品房权属转移登记的材料提交给产权登记机关并导致案涉商品房的权属逾期转移登记至张广润、梁冰嫦名下，对此畅达房地产公司负有全部过错，且其行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。按照双方在《商品房买卖合同》中第十五条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，结合张广润、梁冰嫦的诉讼请求，畅达房地产公司应当按已付房价款598,001元的5%的标准计算支付逾期办理案涉商品房权属证书的违约金29,900元（598,001元×5%）给张广润、梁冰嫦。张广润、梁冰嫦请求判令达房地产公司支付逾期办理案涉商品房权属证书的违约金29,900元，理据充分，一审法院依法予以支持。畅达房地产公司抗辩认为双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付商品房和逾期办理产权证的违约金过高，主张和请求一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对该违约金进行调整予以适当减少。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，如前所述，畅达房地产公司逾期交付案涉商品房和逾期办理产权证的行为均已构成违约。同时，双方在《商品房买卖合同》的第九条和第十五条中均明确约定了逾期交付案涉商品房和逾期办理产权证的违约金的计算方法。此外，畅达房地产公司没有提供证据证明双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金存在超过且属于过分高于因其逾期交付案涉商品房和逾期办理产权证所造成损失的百分之三十的情形。综上，畅达房地产公司抗辩认为双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付商品房和逾期办理产权证的违约金过高，主张和请求一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金进行调整予以适当减少，理据不足，一审法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、畅达房地产公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期交房的违约金16,409.09元给张广润、梁冰嫦；二、畅达房地产公司在判决发生法律效力之日起5日内支付逾期办证的违约金29,900元给张广润、梁冰嫦；三、驳回张广润、梁冰嫦的其他诉讼请求。一审案件受理费1684元，由张广润、梁冰嫦负担649元，畅达房地产公司负担1035元。二审中，畅达房地产公司提交涉案楼盘的《建筑工程竣工验收报告》，拟证明涉案商品房在2015年9月30日之前已经通过验收，可以交付使用。张广润、梁冰嫦质证认为畅达房地产公司一审提交的《建筑工程竣工验收报告》是没有验收日期的，现该份报告注明了日期，该日期是事后补签或伪造的，不具有合法性、真实性。畅达房地产公司主张其已在2016年1月将办理涉案商品房权属初始登记的资料提交不动产权登记中心，由于不动产权登记中心的职能调整致使涉案楼盘的初始登记在2016年10月31日才完成，导致逾期办理涉案商品房不动产登记，不应承担违约责任，并申请二审法院对涉案商品房提交初始登记资料的时间进行调查。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，本案一审期间，一审法院曾向阳春市国土资源局去函调查畅达房地产公司为涉案商品房提交资料办理权属转移登记的时间。阳春市国土资源局复函载明，畅达房地产公司与张广润、梁冰嫦于2017年11月17日向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续。又查明，张广润、梁冰嫦一审提交的《不动产权证书》载明的出证日期为2018年1月26日。再查明，畅达房地产公司与张广润、梁冰嫦签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：20××××××51）第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第3种方式付款：1、一次性付款；2、分期付款；3、其他方式：首期款已付人民币180001元，余下418000元办理银行按揭。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。张广润、梁冰嫦与畅达房地产公司就涉案商品房在2015年9月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：（一）畅达房地产公司是否存在逾期交房的违约行为，违约金数额应否调整；（二）畅达房地产公司是否存在逾期办证的违约行为。关于焦点一，本案中，张广润、梁冰嫦已依约向畅达房地产公司履行了付款义务，但畅达房地产公司却未能按合同约定在2015年10月30日前将经验收合格的涉案商品房交付张广润、梁冰嫦使用，畅达房地产公司的行为已构成违约。畅达房地产公司主张张广润、梁冰嫦在合同约定的交房日期前只支付了购房首期款，该款仅占全部购房款的30%，而按照房地产行业的交易习惯，只有在购房者支付了全部购房款才能与购房者办理房屋交付手续，在购房者未付清全部购房款前不应交房给购房者，其没有构成逾期交房。对此，本院认为，首先，畅达房地产公司与张广润、梁冰嫦在合同中的付款方式及期限中只约定了如何支付购房款及购房款的数额，对购房款的支付日期并没有约定，但对房屋交付日期却有明确约定；其次，畅达房地产公司主张只有在购房者付清了全部购房款才能办理房屋交付手续是房地产行业的交易习惯，对此没有提供证据证实，故畅达房地产公司的上述主张缺乏事实及法律依据。张广润、梁冰嫦主张畅达房地产公司逾期交房违约，理据充分，本院予以支持。至于违约金的计算问题，畅达房地产公司主张按照合同约定的方式计算违约金明显过高而请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，张广润、梁冰嫦未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，张广润、梁冰嫦的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。因在办理房屋交付手续前，张广润、梁冰嫦只支付首期款180001元，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，畅达房地产公司每日应向张广润、梁冰嫦支付的逾期交房违约金为90元（180001元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为2700元（90元×30天），没有明显超过同地段同类型房屋的租金水平，故畅达房地产公司主张逾期交房违约金过高而请求调整的理据不足，本院不予采纳。畅达房地产公司逾期交房180天，一审法院根据合同约定及购房款的支付情况计算畅达房地产公司应支付给张广润、梁冰嫦的逾期交房违约金为16409.09元（180001元×0.0005×180天+418000元×0.0005×1天）恰当，本院予以维持。关于焦点二，按照合同约定，畅达房地产公司应在涉案商品房交付给张广润、梁冰嫦后的60日内即2016年6月27日前将办理权属登记需由畅达房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，但其在2017年11月17日才将相关资料提交产权登记机关申请办理不动产登记，畅达房地产公司的上述行为已违反了合同约定，依法应当承担逾期办证的违约责任。对于畅达房地产公司请求二审法院对涉案商品房提交初始登记资料的时间进行调查的申请，由于一审法院已去函阳春市国土资源局，阳春市国土资源局复函明确载明畅达房地产公司于2017年11月17日向阳春市不动产登记中心提交不动产登记手续，故对畅达房地产公司的调查申请，本院不予准许。一审法院根据合同约定的方法计算畅达房地产公司应支付的逾期办证违约金为29900.05元（598001元×0.05）恰当，应予维持。畅达房地产公司主张逾期办证的违约金过高应予调整，未能提交证据证实，本院不予采纳。综上所述，畅达房地产公司上诉请求理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费958元，由阳春市畅达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一八年十二月二十五日法官助理李凤霞书记员詹礼迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；