福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1011号 上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。 法定代表人：刘峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李峰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王官平，男，1983年11月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）因与被上诉人王官平商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中超公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回王官平的诉讼请求。事实和理由：根据福建省泉州建研工程建设监理有限公司出具的《项目工期认定报告书》，该项目因地勘单位不配合A地块验收事宜，2014年10月25日至2015年3月10日共计延期137天。中超公司逾期交房天数为16天，应当赔偿的金额为1353.95元。 王官平辩称，一审判决对王官平在一审中提供的证据视而不见，却将无证据原件的证据作为定案依据，从而作出错误的判决。请求二审法院依法判决支持王官平的诉讼请求。 王官平向一审法院起诉请求：1.判令中超公司立即支付逾期交房违约金22594.05元；2.判令中超公司支付自2015年6月25日起至2016年6月22日止的逾期协助办证违约金30802.37元和立即协助王官平办理房屋权属证书，并支付自2015年6月22日起至实际完成协助办证之日止的逾期协助办证违约金（以846219元为基数、按日万分之一计算）；3.判令中超公司支付入户门（两道门）改造费用6500元和返还2.1平方米的房价15152.28元（按购房单价计算）。 一审判决认定事实：王官平与中超公司于2013年9月24日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定王官平向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为846219元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾壹万壹千柒百贰拾捌元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“……2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式。……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其他无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）…..;第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。”第六条约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2013年10月24日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，王官平依约支付了全部购房款。诉争商品房于2015年3月25日实际交付。房屋交付后，因诉争房屋的入户门存在与相邻房屋入户门开启时相互重叠碰撞，故王官平对入户门进行改造，更换防盗门。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。原告于2015年3月23日依约缴纳专项维修资金。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司向上述合同载明的联系地址给王官平邮寄上述《通知书》；王官平于2016年11月19日签收该邮件。 另，法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年9月24日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计23天。 一审法院认为，关于天气原因，双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数23天，故中超公司可顺延至2014年7月23日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年7月23日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年7月23日交房。关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月5日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。关于专项维修资金的缴纳，合同第四条第4款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年6月30日前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中，王官平已于2015年3月23日根据合同载明的金额缴纳了专项维修资金，中超公司主张其可将交房时间顺延至王官平实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2015年1月16日交房。前述中超公司于2015年3月25日完成交付义务，其所应当承担的逾期交房违约金应当计付自2015年1月17日至2015年3月25日，故中超公司实际逾期交房的天数为68天。诉争商品房于2015年3月25日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给王官平。如因中超公司原因，王官平不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向王官平支付违约金，故中超公司应自2015年6月24日起支付逾期办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间。合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即王官平将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知王官平办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向王官平邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该份《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》已于2016年11月19日送达给王官平，故中超公司所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2015年6月24日至2016年11月19日，现王官平仅主张中超公司支付自2015年6月25日起的违约金，系处分自身的权利，予以照准，故中超公司应承担的逾期办证天数为514天。不动产房屋的作用系用于居住，故其设计不应当影响业主的居住、使用和通行，且应保证安全。诉争房屋的入户门与相邻房屋的入户门在开启时存在重叠、碰撞，对业主的通行、生活造成影响，并存在安全隐患，王官平为了避免安全隐患，也为了相邻业主的生活、通行便利，对入户门进行改造，合理合法，故中超公司应赔偿王官平因改造入户门而产生的合理费用。但因王官平仅对入门户进行改造，并未向内移动面积，且入户门开启方向依然向外，故不存在损失面积的情况，故中超公司无需返还相应面积的购房款。综上，王官平与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付王官平使用，如逾期交房超过180天，则应按日向王官平支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2015年3月25日将诉争商品房交付给王官平，已构成违约，应依约向王官平支付相应的逾期交房违约金。中超公司辩称其于2015年1月29日以发函的形式通知办理交房手续，但并未提供王官平收到该交房通知的相关证据，且王官平不予认可，故对该辩称不予采信。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数23天，中超公司就风雨天仅可顺延至2014年7月23日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2015年3月25日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为68天，依约应支付给王官平逾期交房违约金846219×0.0001×68＝5754.29元。对王官平诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助王官平办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使王官平未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向王官平支付已付购房款万分之一的违约金。王官平以办证所需图纸之一宗地图于2016年11月28日才办好为由主张中超公司发出办证通知之时尚不具备办证条件，但其未能提供证据证明宗地图系中超公司办理权属登记需由其办理的必备资料，故不予采信。中超公司于2016年11月19日履行完毕办证的义务，依约应支付给王官平自2015年6月24日至2016年11月19日的逾期办证违约金，现王官平仅主张2015年6月25日起的违约金，故中超公司应该支付给王官平的逾期办证违约金为846219×0.0001×514＝43495.66元，对王官平主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。前述，王官平已将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，故对其要求中超公司履行协助办理义务的请求，不予支持。诉争房屋与相邻房屋的入户门在开启时存在重叠、碰撞，对业主的居住、通行造成不便，且存在安全隐患，故诉争房屋设计上存在瑕疵，中超公司应承担相应的赔偿责任。王官平对入户门进行改造，符合情理，但王官平要求中超公司支付因入户门改造而产生的费用6500元，缺乏依据，根据本案现状，入户门改造产生的费用酌定为3000元，对其诉求的合理部分，予以支持。至于王官平要求中超公司返还2.1平方米的购房款，因王官平改造入户门，未将入户门的位置向内移动，且入户门打开的方向依然是向外，故不存在损失面积的情形，故对王官平的该项诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给王官平逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金5754.29元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给王官平逾期办理址于丰泽区××街道××号楼××号商品房逾期办理权属登记违约金43495.66元；三、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王官平因改造入户门而产生的合理费用3000元；四、驳回王官平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由王官平负担509元，福建中超实业有限公司负担1167元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，经查中超公司与王官平签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方并无关于地勘单位不配合验收可作为延期交房事由的相关约定，而中超公司二审所称《项目工期认定报告书》系监理单位依照中超公司与相关回购方之间的另一合同关系作出的工期认定报告，并不足以免除其依照本案《商品房买卖合同》应承担的违约责任，故中超公司据此主张本案交房时间顺延至2015年3月10日，缺乏事实及法律依据，不予采纳。当事人未提起上诉的其余内容，本院予以照准。 综上所述，中超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费838元，由福建中超实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一八年三月三十日 法官助理 张 萍 书 记 员 王莉莉 速 录 员 杜华珍 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1-