河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1403民初6959号原告：吕惠民，男，汉族，1963年1月16日出生，住北京市。被告：胡景景，女，汉族，1992年9月19日出生，住河南省。委托诉讼代理人：杨国庆，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小娟，河南向东律师事务所律师。被告：赵姗姗，女，汉族，1989年8月9日出生，住河南省。原告吕惠民与被告胡景景、赵姗姗侵权责任纠纷一案，本院于2018年9月12日受理后，依法适用普通程序，二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告吕惠民、被告胡景景及委托诉讼代理人杨国庆、被告赵姗姗均到庭参加了诉讼，第二次开庭时，原告吕惠民、被告胡景景的委托诉讼代理人闫小娟到庭参加诉讼，被告赵珊珊经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕惠民请求判令：1、判令被告停止侵权，返还非法占用原告的位于商丘市××与××路交叉口西南角××花园××向北××号××层门面房（计990平方米，购置单价2350/平）。2、判令被告将涉案房屋恢复原状并赔偿原告经济损失暂定20元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月15日，原告与北京欣盛泰置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买北京欣盛泰置业有限公司开发的位于商丘市××与××路交叉口西南角××花园××楼门面房共计1654.4平方米，单价2350元每平方米。原告按照合同约定付清了全部房款。2012年1月6日，北京欣盛泰置业有限公司向原告交付了房屋，原告接手上述房屋后即实施装修并实际占有使用，在原告装修以及对外租赁期间，被告胡景景曾以其为涉案房屋的买受人为由阻止原告施工并对已装修房屋实施破坏，后经报警处理。2017年10月份，被告胡景景以其系涉案房屋所有权为由，将该房屋出租给被告赵珊珊来经营商丘市睢阳区董懂餐馆强制占用至今。原告方多次找被告要求停止侵权返还房屋，被告均不予理会。2008年11月16日，原告妻子穆亚平、弟弟吕爱民、外甥王豪杰与开发商签订合同，以受让的已经办理土地登记的出让土地使用权换取开发商在原地开发的房子。2011年10月6日在征得开发商同意后，与穆亚平、吕爱民、王豪杰签订协议书，并以开发商签注和签订售房合同的方式承继了穆亚平、吕爱民、王豪杰的权利和义务。2012年1月6日，开发商向吕惠民、穆亚平、吕爱民、王豪杰四人共同交付了涉案房屋，因此，原告吕惠民占有涉案房产的来源合法，其占有是开发商依据相关合同直接将房产实际交付给吕惠民占有使用，被告胡景景没有签订任何合法的房屋买卖合同，也没有支付对价，没有证据证明该涉案房屋被告胡景景有权利占有。被告胡景景辩称：一、涉案房屋为非法建筑，原告与北京欣盛泰置业有限公司签订的商品房买卖合同为无效合同。1、原告购买主体错误，北京欣盛泰置业有限公司经工商系统查询是一家不存在的公司，并非盛大花园小区的开发企业；2、争议房产为禁止销售物，盛大花园小区经人民法院多次确认开发企业为北京欣盛置业有限公司，项目本身是一个“五证全无”的非法建筑即为法律禁止销售的房屋，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷》司法解释第二条明确规定未取得商品房预售许可证售房的，签订的商品房买卖合同无效，即便原告与欣盛公司签订商品房买卖合同也是无效的，何况是与不存在的欣盛泰公司签订的商品房买卖合同；3、原告存在恶意串通，被告使用的房产为一、二层商业门面，市场价值为每平方米15000元，而原告与不存在的开发商签约购买价仅为2350元每平方米，明显具有恶意串通的不当目的。二、原告基于无效的合同无法取得物权，更不具有提起侵权及返还原物、恢复原状、赔偿损失的物权请求权基础。1、原告无请求权基础，因涉案房屋属法律明令禁止销售物，原告签订的买卖禁止销售物的合同本身无效；2、原告诉被告属主体错误，被告通过购买占有物的使用权，并长期使用，即便存在多重买卖也应优先保护。三、原告诉状中所称购买及使用房产内容是颠倒黑白、歪曲事实。1、房屋现状为黄鹏于2011年9月30日购买位于商丘市××路与××交叉口西南角，由北京欣盛置业有限公司开发建设的盛大花园小区一、二层门面房，房屋登记在黄鹏委托人张运环名下，被告欣盛置业有限公司于2012年10月8日将房屋交付给黄鹏，黄鹏自2012年10月8日起便开通水、电并占有使用涉案房屋至买受人购买，期间有欣盛公司交房通知、物业协议、开通水、电并长期缴费，在长达7年时间缴纳物业管理费、水、电费并对涉案房屋进行装修、管理、使用。2、被告取得产权为黄鹏欠被告母亲借款，黄鹏将所购盛大花园小区五号楼从南往北第1-3间（14、15、16号门面房）作价1320万元于2014年9月6日抵偿给被告，被告自签订合同后即对所购房屋投入10余万进行基础装修、使用，并自签订合同后即正常交纳水、电费用、物业管理费，更换房屋钥匙并占有、使用至今。3、因被告母亲死亡，被告在2016年12月至2017年3月忙于丧事便停止装修，并将价值10余万的装修材料存放在所购房屋内并上锁。2017年3月，田杰等10余人采取撬门、别锁的方式将被告所购房屋抢占，将门面房内已装修的内部构造破坏，并将被告价值10余万的装修材料据为己有。四、被告的使用利益应当得到优先保护。1、被告使用争议房产是基于被告与黄鹏之间的以房抵债行为，欣盛公司在房屋建成后交付房产，被告领受并实际装修入住，被告使用房产是善意有偿有权占有使用，应当优先保护；2、参照《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第九条、第十条在多重买卖中优先履行之规定，先受领人享有优先权。《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十条，在多重转让土地使用权优先履行之规定，占有使用人享有优先权。《最高人民法院房屋租赁合同纠纷司法解释》第六条先后签订数个租赁合同，占有人享有优先权，结合以上司法解释的规定，被告的权利应当优先保护。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告赵珊珊辩称：我承租被告胡景景的房屋，我与原告吕惠民之间有合同，我与被告胡景景之间也有合同，他们两家谁打赢官司我把钱交给谁，我不构成侵权。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2011年10月6日，原告吕惠民与王豪杰、吕爱民、穆亚平签订协议书一份，协议约定：鉴于王豪杰、吕爱民、穆亚平与北京欣盛泰置业有限公司签订以地换房协议交房日期一再拖延和已经交付的部分房屋可能涉及诉讼，由吕惠民参与主导的以地换房存在风险，经协商一致签订以下协议，1、王豪杰、吕爱民、穆亚平三人与北京欣盛泰置业有限公司签订以地换房合同应得的门面房1900平方，由吕惠民向北京欣盛泰置业有限公司购买。北京欣盛泰置业有限公司将吕惠民购房款直接交付给王豪杰、吕爱民、穆亚平三人，作为土地使用权转让款预结算。具体手续办理方式是：吕惠民与北京欣盛泰置业有限公司签订总面积为1900平方米的《商品房买卖合同》，北京欣盛泰置业有限公司将吕惠民交付的购房资金，委托吕惠民现场直接交付给王豪杰、吕爱民、穆亚平三人作为土地使用权转让款预结算（实际金额以北京欣盛泰置业有限公司最终开具正式购房发票为准）。其中北京欣盛泰置业有限公司出具收据（办理房产证时出具正式发票），视同吕惠民已经交付购房全款。2、办理上述手续十日内，吕惠民先将王豪杰、吕爱民、穆亚平三人的购买该宗土地使用权的资金给付。其中先支付给吕爱民现金12万，支付给王豪杰212000元；剩余应支付吕爱民1205000元和应支付给王豪杰2169000元，由吕惠民按借款形式履行手续，并约定借款年利率为1分，期限暂定三年。吕惠民与穆亚平的款项自行结算。3、鉴于北京欣盛泰置业有限公司提出，吕惠民与北京欣盛泰置业有限公司签的合同目前暂不能加盖商丘市住建局备案公章。吕惠民签订购房合同后，在维权和办理相关产权手续时，王豪杰、吕爱民、穆亚平三人必须无条件提供协助，在吕惠民具备办理上述门面房房产证全部条件前，王豪杰、吕爱民、穆亚平三人不得与北京欣盛泰置业有限公司办理相关土地使用权过户手续。另，在吕惠民办理相关手续和维权时，王豪杰、吕爱民、穆亚平三人必须积极协助配合，包括以王豪杰、吕爱民、穆亚平三人名义报案和提起诉讼，否则吕惠民可拒绝归还相关欠款。吕惠民不管以本人名义或王豪杰、吕爱民、穆亚平三人名义取得北京欣盛泰置业有限公司应给付的1900平方米门面房或相应对价及其违约赔偿后，不得以相关手续索要其他实物和补偿。4、吕惠民将该房屋取得房产证之后，王豪杰、吕爱民每人以每平方米5000元向吕惠民购买其中的约200平方米门面。但是所有税费及相应分摊利息由王豪杰、吕爱民按面积承担。该协议还对其他事项进行了约定。北京欣盛泰置业有限公司在该协议上加盖有公章，并备注：本协议中涉及北京欣盛泰置业有限公司的内容，北京欣盛泰置业有限公司没有异议。2011年10月15日，原告吕惠民与北京欣盛泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告吕惠民购买北京欣盛泰置业有限公司开发的位于105国道西、宋州路南盛大花园南区5号楼临宋城路、归德路一、二层，建筑面积1654.40平方米，房屋单价为每平方米2350元，总金额为3887840元，付款方式为交房之日，一次性付款，全部款项直接交付穆亚平、吕爱民、王豪杰，用以抵还购买土地欠房欠费。交付期限为2012年5月1日。合同还对其他事项进行了约定，当日，北京欣盛泰置业有限公司给原告吕惠民出具了收到3887840元的收据，2012年1月6日，北京欣盛泰置业有限公司与原告吕惠民签订了交房确认书。2012年，吕爱民、王豪杰分别向我院提起诉讼，吕爱民诉称：原、被告于2008年11月16日签订合作建房合同，吕爱民依约履行了合同义务，但北京欣盛置业有限公司至今未按合同约定交付房屋，给其造成了巨大的经济损失，请求人民法院判令北京欣盛置业有限公司交付合同约定的900㎡的一二层门面，赔偿吕爱民损失236840元，并承担违约责任。王豪杰诉称：原、被告于2008年11月16日签订合作建房合同，王豪杰依约履行了合同义务，但北京欣盛置业有限公司未按照合同约定交付房屋，给王豪杰造成了巨大的经济损失，请求人民法院判令北京欣盛置业有限公司交付合同约定的500㎡的一二层门面，赔偿王豪杰损失131579元，并承担违约责任。经审理，本院于2016年3月16日，下发（2012）商睢区民初字第981号、982号民事裁定书，以吕爱民、王豪杰与北京欣盛置业有限公司基于双方之间签订的合作建房合同形成了合作开发房地产合同关系。双方合作开发的房地产项目，未经有批准权的人民政府主管部门批准，也未取得建设工程规划许可证，吕爱民、王豪杰诉请分配房地产项目利益，不符合受理条件，裁定驳回了二人的起诉。2011年9月30日，北京欣盛泰置业有限公司与案外人张运环签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张运环购买北京欣盛泰置业有限公司开发的盛大花园一、二、五幢1-2层商业用房（包含本案吕惠民请求返还的1-5号二层门面房），单价为3356.59，总价款为2200万元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张运环向北京欣盛泰置业有限公司支付购房款940万元。2012年6月10日，张运环、黄丽与盛大花园物业管理办公室签订协议书一份，协议约定张运环委托该公司管理盛大花园南区1、2、5号楼门面房，自2012年8月10日起，张运环、黄丽持续向该公司交纳物业管理费，该涉案房屋的水表名字为黄丽。后张运环向商丘市中级人民法院提起诉讼，经调解，2012年9月10日，双方达成如下协议：北京欣盛泰置业有限公司欠张运环购房款940万元及利息，于2012年10月15日前一次性付清。2014年9月6日，被告胡景景及案外人王冠楠与案外人黄鹏签订商铺买卖合同书一份，合同约定：归德路与宋州路交叉口西南角盛大花园五号楼1-2层门面，从南至北1至3间（实际为5间），共2层，面积1100平方米，成交价1320万元。被告胡景景自认该合同实际是涉案房屋实际控制人前期向胡景景婆婆李小花借款，后以1320万元的价格抵偿给胡景景及案外人王冠楠。2017年5月18日，胡景景与被告赵珊珊签订房屋租赁合同书一份，约定将上述房产以每年22万元的价格，租赁给被告赵珊珊使用，租赁期间为2017年10月18日至2023年10月18日止。现该房屋由被告赵珊珊占有使用。另查明：案外人聂静、赵月、陈磊、袁红、刘娅、祝健与北京欣盛泰置业有限公司、张运环确认合同无效纠纷一案，经开封市中级人民法院和河南省高级人民法院审理，河南省高级人民法院审理后，下发（2016）豫民终583号裁定书，该裁定书认定：2008年7月30日，聂静、赵月、陈磊、袁红、刘娅、祝健与北京欣盛泰置业有限公司签订了合作建房合同，合作开发房地产。2012年8月28日，北京欣盛泰置业有限公司将合作建房合同约定的房产交付给聂静、赵月、陈磊、袁红、刘娅、祝健。因北京欣盛泰置业有限公司未按照合同约定和法定程序办理土地使用权变更和土地规划许可证，该房产的建设手续尚不完备，目前属禁止销售的房产。王豪杰、吕爱民、穆亚平与北京欣盛置业有限公司签订的合作建房合同，聂静、赵月、陈磊、袁红、刘娅、祝健与北京欣盛泰置业有限公司签订的合作建房合同所涉及的房产均为盛大花园小区房屋。再查明：北京欣盛泰置业有限公司、北京欣盛置业有限公司与吕惠民、张运环、吕爱民、王豪杰分别所签订的合同所涉及的房屋包含本案涉案房屋。被告胡景景辩称黄鹏于2011年9月30日购买位于商丘市××路与××交叉口西南角由北京欣盛置业有限公司开发建设的盛大花园小区一、二层门面房，房屋登记在黄鹏委托人张运环名下，被告欣盛置业有限公司于2012年10月8日将房屋交付给黄鹏的辩解理由，无证据证实，也未提供证据证明其陈述的其婆婆李小花与黄鹏之间存在借款关系的证据。判决的理由与结果本院认为：原、被告诉争的涉案房屋被本院确定为未经有批准权的人民政府主管部门批准，也未取得建设工程规划许可证，被河南省高级人民法院确定为北京欣盛泰置业有限公司未按照合同约定和法定程序办理土地使用权变更和土地规划许可证，该房产的建设手续尚不完备，目前属禁止销售的房产。原告吕惠民称2011年10月15日其与北京欣盛泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，北京欣盛泰置业有限公司在2012年1月6日已将涉案房产交付给原告吕惠民及穆亚平、吕爱民、王豪杰，但案外人吕爱民、王豪杰在向本院提起诉讼时，诉请判令北京欣盛置业有限公司交付涉案房屋，以此证实，在吕爱民、王豪杰提起诉讼时，北京欣盛置业有限公司并未向二人交付涉案房屋。被告胡景景占有涉案房屋没有依据，但原告吕惠民称北京欣盛泰置业有限公司在2012年1月6日已将涉案房产交付给原告吕惠民及穆亚平、吕爱民、王豪杰，其已占有、使用的证据不充分，原告吕惠民的诉讼请求，应予驳回。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告吕惠民的诉讼请求。一审案件受理费25413元，由原告吕惠民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  郭洪山审 判 员  王艳梅人民陪审员  孔德华二〇二〇年一月十三日书 记 员  聂静逸