呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1295号上诉人（原审原告）：康平，住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：高国栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志强，北京市九洲（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人康平因与被上诉人内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初4993号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康平的委托诉讼代理人王佳琦、甄妮及被上诉人内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人黄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康平向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持康平的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由兴泰公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、康平房屋所在楼盘并不存在规划变更情形。涉案小区系分期建设,每一期的房屋均取得了独立的预售许可证，均可独立办理初始登记。一审法院依据与康平房屋无关的其他房屋建设用地规划许可证认定康平房屋的建设用地规划存在变更，没有关联性。2、政府政策不存在变更情形。依据康平提供的相关政府文件，本案涉案房屋在出卖人将应提供的资料报产权登记机关备案的期限届满后不存在政府政策变更情形,而是兴泰公司擅自调整容积率导致规划变更,此责任及造成的损失应由兴泰公司自行承担。二、一审判决适用法律不当。1、本案不满足适用不可抗力的法定条件，一审判决以不可抗力为由，判决兴泰公司不承担责任属适用法律不当。2、在合同履行过程中，兴泰公司因客观原因无法依约履行义务所产生的举证责任应由兴泰公司承担，一审法院将证明兴泰公司是否存在故意拖延履行合同义务的证明责任分配给康平，属适用法律不当。3、一审法院认定康平主张的关于兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算依据系法律保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任，属适用法律不当。三、一审判决的社会效果背离了司法为民的初衷。内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司答辩称:一、不同意上诉人的全部上诉请求。二、一审法院判决查明的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，一审判决应当予以维持。三、本案基本事实。兴泰公司承建了兴泰东河湾小区项目，项目在与上诉人签订合同之时已经具备五证，因为政府原因，项目进行过两次调整规划，导致项目调整容积率，兴泰公司缴纳相应罚款后，于2009年办出建设工程规划许可证，兴泰公司进行开发建设，2011年进行了第二次调整，重新办理了建设工程规划许可证，最终是2016年取得了新的规划许可证，这里面容积率调整不是兴泰公司要求变动的，而是政府原因要求调整，所以本案之所以不能够进行初始登记的原因就是呼和浩特市人民政府违约造成的。在本案之前，我们已经得到消息，现在呼和浩特市人民政府出台了新政策，就是房证分离，可能在年底的时候这个政策就要实施，就是办证和企业建设之间没有直接关系，办证直接由不动产登记管理部门给业主办证。所以本案所有上诉理由都不能够依法成立，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。一审法院认定事实如下：2005年7月27日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】015号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称兴泰花园住宅小区（一期），用地位置京包铁路以北、哈拉沁沟以西，建设用地面积132562.3平方米，道路用地面积26188.766平方米。2006年1月20日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】030号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称锦绣苑住宅小区二期，用地位置新城区东二环以东，京包铁路以北，哈拉沁沟以西，建设用地面积174560.61平方米，代征道路用地面积21810.453平方米。2006年9月28日，兴泰公司分别取得呼国用（2006）第00454号、呼国用（2006）第00455号《国有土地使用权证》。2009年5月17日，兴泰公司取得呼国用（2009）第00045号《国有土地使用权证》；2010年6月10日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201003180101《建设工程施工许可证》、编号150102201003180102《建设工程施工许可证》；2011年4月29日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201101100103《建设工程施工许可证》；2011年7月5日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201103180104《建设工程施工许可证》。2012年9月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203210101《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203180102《建设工程施工许可证》；2013年5月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090101《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090102《建设工程施工许可证》；2014年7月18日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201303210103《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201304260104《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201306040105《建设工程施工许可证》；2014年8月20日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203250101《建设工程施工许可证》。2011年9月9日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20110058号《商品房预销售许可证》；2012年7月6日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20120042号《商品房预销售许可证》；2013年5月30日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20130033号《商品房预销售许可证》。2007年4月18日，呼和浩特市人民政府办公厅印发的《会议纪要》【2007】8号写明：2017年4月1日之前，凡擅自调整容积率，经审查基本符合相关规范要求且未造成四邻矛盾的违规项目，由市规划行政主管部门认定，按上述处罚办法给予经济处罚后，同意调整并不再补交土地出让金，建筑面积在2-5万平方米，处以20万元罚款。2009年6月10日，兴泰公司向呼和浩特市规划局缴纳违反规划的罚款人民币100万元。2009年10月12日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发【2009】呼规建副字043号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯兴泰房地产开发公司，建设项目东河湾住宅小区，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模699066平方米。2010年8月20日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20100042号《商品房预销售许可证》、（呼）房预销售证第20110015号《商品房预销售许可证》。2013年6月3日，新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰·东河湾项目免于行政处罚的请示》，写明：兴泰·东河湾项目于2009年取得《建设工程规划许可证》后，又根据市政府要求重新调整了规划设计方案，且新的方案通过了呼和浩特市规划局专家论证会审批，现项目正在办理相关建设手续。但是按照【呼规监罚决定字【2011】第（019号）】未按规划审批建设行为，要求处罚。因此，恳请市政府给予兴泰·东河湾项目免于由此造成的行政处罚。2013年6月5日，新城区政府同意该请示。2016年7月6日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，建设项目兴泰·东河湾，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模779046平方米。2016年8月18日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20160033号《商品房预销售许可证》。康平与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：康平购买的商品房为第SG4号楼2单元2201号，预测建筑面积为149.48平方米，房屋总价为904204元，支付方式为按揭金付款：首付款454204元，剩余房款450000元办理银行按揭，交付期限为2013年5月30日。合同第十五条约定，兴泰公司应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因兴泰公司的责任，康平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。2013年6月8日，兴泰公司出具《收据》，写明：今收到康平交来东河湾SG4-2-2201代收维修基金等各项费用共计人民币41226元。另查明，根据法院对涉案项目调查，兴泰公司建设的兴泰东河湾项目至今尚未取得该项目的房地产初始权属登记。一审法院认为，康平与兴泰公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。兴泰公司应按照合同约定将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案，因政府政策的变更导致兴泰公司建设的小区经过多次规划变更，导致小区不能进行规划验收，应属于政府政策原因导致的兴泰公司不能如期进行规划验收的不可抗力原因，兴泰公司应于2016年7月6日取得建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》后，及时办理规划验收，并将相关备案材料报产权登记机关备案，故对于康平请求兴泰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，一审法院予以支持；在兴泰公司办理完相关材料备案之后，应及时办理项目的初始权属登记，现因兴泰公司未办理权属登记，无法完成分户产权所有权证的办理，故对于康平请求兴泰公司协助办理房屋产权证的诉请，可待兴泰公司办理完初始权属登记后再行主张；对于康平请求兴泰公司支付逾期提供材料的违约金的诉请，因康平、兴泰公司双方对于逾期递交备案材料约定协商解决，康平计算违约金的依据系法律所保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任，且未能将备案材料交付产权登记机关备案，系因政府政策变更所导致，并非兴泰公司原因所导致，康平未向一审法院提交证据证明兴泰公司存在故意拖延、不作为的情形，故对于康平的此诉请，一审法院不予支持；对于康平请求兴泰公司返还已支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等费用的诉请，兴泰公司抗辩称对于采用银行、公积金贷款方式支付的康平，不同意返还，因兴泰公司提供担保与康平向兴泰公司交纳上述费用没有因果关系，故对于兴泰公司的此抗辩理由，一审法院不予支持；作为开发企业的兴泰公司收取上述费用协助康平办理房屋产权登记手续，康平作为房屋的买受人，也可自行至房地产登记部门办理房屋产权登记手续，故对于康平请求兴泰公司返还上述费用的诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内将办理兴泰东河湾项目的初始产权登记需由兴泰公司提供的材料报产权登记机关备案；二、内蒙古兴泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还康平维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等合计人民币4662元；三、驳回康平的其他诉讼请求。案件受理费人民币4662元，由原审被告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司负担941元，康平负担3721元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。康平新出示的证据是向呼和浩特市住房保障和房屋管理局获取的办理商品房初始登记所需的资料及相应办事流程说明。证明竣工验收备案表属于出卖人应当提交产权登记机关备案的材料，因出卖人逾期提交上述资料，导致涉案房屋无法办理初始登记，应承担相应违约责任。兴泰公司不认为这是新证据，认为这是从网上下载下来的办理产权的既定流程，不发表质证意见。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：康平主张兴泰公司支付因兴泰公司逾期提供办理产权的备案资料所产生的违约金，是否应予支持。首先，关于兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案是否存在因政府原因导致规划变更的情形的问题。本案中，由2013年6月3日新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰?东河湾项目免于行政处罚的请示》中可知，兴泰?东河湾项目于2009年取得的《建设工程规划许可证》后因呼和浩特市政府的要求重新调整了规划设计方案，并于2016年取得新的《建设工程规划许可证》，且新城区政府就此事由对兴泰?东河湾项目免于行政处罚，故政府规划的变更和政策的调整导致兴泰公司规划设计变更，进而导致兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案。兴泰公司抗辩兴泰公司在履行合同过程中出现的不可归责于自身原因导致违约的理由成立，购房人主张兴泰公司不存在因政府原因导致规划变更情形的上诉理由不能成立。其次，购房人未就兴泰公司未依约办理备案导致购房人产生损失进行举证。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"购房人与兴泰公司未就兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案的违约责任进行约定。购房人对其主张兴泰公司应当承担因逾期办理产权登记备案给购房人造成的损失承担举证责任。购房人在本案的审理过程中未提交证据证明其因兴泰公司逾期办理产权登记备案给其造成的损失，故购房人主张由兴泰公司向其支付逾期办理产权登记备案违约金的上诉请求不能成立。最后，关于购房人主张的兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算标准问题。购房人主要依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定："由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"购房人与兴泰公司所签合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。兴泰公司与购房人在《商品房买卖合同》中约定的是权属登记备案，而非房屋所有权登记，也即双方合同并未约定由兴泰公司负责为购房人办理房屋所有权登记。即使购房人主张可以参照该法条规定计算违约金，也因兴泰公司存在不可归责于自身原因的情形，故不应承担违约责任。综上所述，上诉人康平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3721元，由康平负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年八月十日书 记 员 曹文婷书 记 员 贾沛然