广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤03民终18772、18776、18778、18779号 上诉人（原审被告）：东旭蓝天新能源股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门中路1011号鸿基大厦25-27楼，统一社会信用代码：91440300192174418Y。 法定代表人：朱胜利，董事长。 委托诉讼代理人：王翠苹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑诗婕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁观华等五人（具体详见附表）。 共同委托诉讼代理人：孙俊，广东一言律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：魏达华，广东一言律师事务所实习律师。 上诉人东旭蓝天新能源股份有限公司（以下简称“东旭蓝天公司”）因与被上诉人梁观华等五人商品房预售合同纠纷四案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初18371、18375、18378、18379号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本四案。本四案现已审理终结。 梁观华等五人在一审起诉请求：1、东旭蓝天公司按万分之四的标准支付逾期办证违约金（具体金额详见一审判决），均计至办理房地产证之日止；2、东旭蓝天公司承担案件诉讼费用。 一审法院判决：一、东旭蓝天公司应于本判决生效之日起十日内向梁观华等五人支付延迟办理《房地产证》违约金（具体金额详见一审判决）；二、驳回梁观华等五人其他诉讼请求。案件受理费负担情形详见一审判决。 东旭蓝天公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回梁观华等五人的全部诉讼请求；2、梁观华等五人承担全部诉讼费。 梁观华等五人答辩称：请求驳回东旭蓝天公司的上诉请求。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 另查明，本院审理另案（2017）粤03民终17050号案件过程中，就东旭蓝天公司于2016年2月26日至2016年6月6日期间的迟延办证是否因登记中心办理涉案房地产项目初始登记超期所致，本院发函请求登记中心予以答复。该中心于2018年6月12日复函，内容为：1、根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。对初步审定无异议的，公告期满后，登记机构应当予以核准登记，并向申请人颁发房地产权利证书。2、来函所查询事项为房地产初始登记，受理日期为2016年2月26日，初步审定为2016年4月5日，公告期满后无异议予以核准登记并颁发证书。 二审期间，梁观华等五人向本院提交：深圳市土地使用权出让补充合同，以证明东旭蓝天公司在建设开发过程中违反了总建筑面积的规划要求，至2016年2月才与深圳市罗湖区城市更新局就超出面积另行签订土地使用权出让合同。 本院认为，本四案为商品房预售合同纠纷。根据涉案买卖合同约定，东旭蓝天公司应于房屋交付之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，而涉案房产办证时间超过了该约定期限。东旭蓝天公司上诉主张办证迟延系因政府机关等非其可预见、控制的原因所致，本院对其提出的免责事由逐项分析如下： 首先，东旭蓝天公司主张2015年9月11日至2016年1月29日期间的迟延系因涉案项目周边地形客观环境制约，鸿基一街和鸿基二街不具备建设移交条件，导致涉案项目建设规划验收迟延。对此，本院认为，2012年12月20日深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称第一管理局）在与东旭蓝天公司签订的《深圳土地使用权出让合同书》中明确“鸿基一街和鸿基二街至今仍不具备建设移交条件”。对于该情形，东旭蓝天公司直到2014年11月19日才向第一管理局反映该问题。从签订《深圳土地使用权出让合同书》到东旭蓝天公司反映上述问题，期间两年时间，东旭蓝天公司作为房地产项目开发企业应当预见不具备建设移交导致涉案项目工程规划验收延迟，故本院对其此项免责主张不予支持。 其次，东旭蓝天公司主张2016年2月26日至2016年6月6日期间的迟延系因登记中心办理初始登记超期所致。本案中，按2016年2月26日登记中心业务受理通知书记载，该中心处理东旭蓝天公司初始登记申请的办文期限为60个自然日，即自受理之日起至2016年4月26日止。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定。该登记中心初步审定为2016年4月5日，故初始登记完成时间并未超出正常办文期限，其初始登记审查符合相关规定。因此，东旭蓝天公司上诉请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中有关出卖人延期办证违约责任的归责事由规定，对前述正常办文期限届满至实际办理完毕期间即2016年4月26日至2016年6月6日期间的违约金予以免责，本院不予支持。 至于东旭蓝天公司上诉请求调整违约金的问题。因东旭蓝天公司没有举证约定的违约金过分高于造成的损失，故其请求适当减少违约金，证据不足，本院不予支持。 综上，东旭蓝天公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由东旭蓝天公司承担（具体金额详见附表）。 本判决为终审判决。 审判长 彭    琛 审判员 庄  齐  明 审判员 周    洁  二〇一八年七月三日 书记员 邹俊辉（兼） 附表                            序号                       二审案号                       一审案号                       被上诉人                       二审案件受理费（元）                               1                       （2017）粤03民终18772号                       （2016）粤0303民初18371号                       梁观华，男，汉族，1981年8月20日出生，住所地:广东省深圳市福田区。                       1180                               2                       （2017）粤03民终18776号                       （2016）粤0303民初18375号                       邱仁森，男，汉族，1941年6月28日出生，住所地：广东省深圳市福田区。             王抗援，女，汉族，1952年12月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。                       2504                               3                       （2017）粤03民终18778号                       （2016）粤0303民初18378号                       骆志亮，男，汉族，1979年12月28日出生，住所地：广东省深圳市福田区。                       3212                               4                       （2017）粤03民终18779号                       （2016）粤0303民初18379号                       陈俊亮，男，汉族，1988年5月15日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。                       1570