文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初1237号原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江**春晖园**2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。法定代表人：任宏，该公司经理。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，特别授权。被告：李宗龙，男，生于1955年11月28日，汉族，户籍地重庆市忠县。原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告李宗龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员周红宇独任审判，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托代理人任成羽和被告李宗龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业服务费1004.70元、电梯费365.30元、公摊水电费47.30元、电梯材料费33.37元，合计1450.60元，未能按时如数缴纳物业费的违约金1044.40元，共计2495元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系忠县忠州街道忠州大道红星路19号xxxx小区x号楼x房屋的业主，其房产建筑面积76.11㎡。2014年3月14日、2015年4月21日，xxxx小区全体业主成立忠县xxxx小区业主委员会。2015年5月15日，原告与该业委会签订《物业管理服务合同》，并于2015年5月26日报忠县忠州街道办事处备案。2018年8月20日，原告与忠县xxxx小区业主委员会续签《物业管理服务合同》。而被告拖欠2019年10月1日起至2020年12月30日止的物业服务费1004.70元、电梯费365.30元、公摊水电费47.30元、电梯材料费33.37元、违约金1044.40元，合计2495元。被告李宗龙辩称，系小区业主属实，面积属实，原告诉称的欠费时间属实。原告诉称被告从2019年10月1日至2020年12月30日期间720天拖欠，这720天和物业费是怎么计算的?拖欠费用原因为：原告拖欠被告2018年10月1日至2020年12月30日止的每月200元办公经费补助5400元还有违约金，是原告欠被告钱；原告没有按照与业委会签订的合同执行，存在诸多问题，例如合同约定维修的不维修，设施管理不善，化粪池一年才清理一次，小区绿化损失严重，下水道、排水管不维修，消防通道经常堵塞，乱收费等；原告对公摊费、维修费、二次供水的电费多收广大业主的钱；原告方公报私仇，多次在小区张贴业委会主任何原祥、副主任李宗龙贪污业主钱的大字报；原告方针对被告，原告方经理曾与被告发生矛盾并将被告背的菜乱丢；原告无权管业委会到不到期。综上所述，原告没有按照合同执行，还侵害了被告的权益。本院经审理认定事实如下：被告系忠县忠州街道忠州大道红星路19号xxxx小区x号楼x房屋的业主，其房产建筑面积76.11㎡。2015年5月15日，原告与忠县xxxx小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对忠县xxxx小区提供物业服务，服务期限为2015年5月20日至2018年4月19日。相关收费标准：按建筑面积计算，住宅物业服务费为0.57元/㎡/月，商业物业的物业服务费为1.50元/㎡/月，电梯费为3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；二次供水电费和公共水电费（含梯道灯、楼梯灯、庭院灯、清洁用水、绿化用水、消防用水等）据实分摊。该合同第二十四条约定业主未按时交纳物业服务费，按每逾期一日以业主所欠物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。2018年8月20日，原告与忠县xxxx小区业主委员会再次签订《物业管理服务合同》，将前述合同内容再次进行了明确，并将合同期限确定为三年含试用期一年。原告自2015年5月20日以来一直为该小区提供物业服务，并从2019年1月1日起按每平方米0.55元每月收取物业服务费。被告拖欠原告自2019年10月1日起至2020年12月30日止的物业服务费627.91元、电梯费228.33元、公摊水电费47.30元、电梯材料费33.37元，合计936.91元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与忠县xxxx小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，其内容与形式不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。原告按照约定提供了相应的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付物业服务费、电梯费、公共水电费、电梯材料费、车位清洁费等相关费用。原告起诉请求的公共水电费等费用有相关票据印证，其主张的相关费用符合物业服务合同约定的计算标准和计算方式，原告主张上述费用合计为1450.60元，与原告诉称的欠费时间为2019年10月1日至2020年12月30日不相符。因原、被告均主张欠费时间为2019年10月1日至2020年12月30日，故本院予以确认，被告所欠物业费应为627.91元、电梯费228.33元、公摊水电费47.30元、电梯材料费33.37元，合计936.91元。鉴于原告提供物业服务过程中在对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩原告物业服务不到位，业委会通知不缴纳物业管理费，并向本院提交了忠县xxxx小区业主委员会停止缴纳物业管理费的通知书复印件。该证据系复印件，无原件予以核对。本院认为该通知书即使系忠县xxxx小区业主委员会单方作出，并未产生物业服务合同解除的法律效力，原合同仍合法有效，对全体业主具有约束力，本院依法对被告的抗辩不予支持。被告抗辩君爵物业二次供水乱收费并向本院提交公共水电费公示表、二次供水乱收费情况汇总及收款收据复印件，因以上证据均系复印件，无法证明其真实性、关联性，故对于原告的抗辩本院不予支持。原告在小区物业管理中不可避免会存在瑕疵，被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告在本案中不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李宗龙在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司2019年10月1日至2020年12月30日的物业服务费627.91元、电梯费228.33元、公摊水电费47.30元、电梯材料费33.37元，合计936.91元；二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李宗龙负担。本判决为终审判决。审 判 员 周红宇二〇二一年三月三十日法官助理 李冰雪书 记 员 徐 力