上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初14491号原告（反诉被告）：上海凯普狄诺实业有限公司。法定代表人：竺金汉，董事长。委托诉讼代理人：成超，上海知者律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海峰速智能科技有限公司。法定代表人：施建军，执行董事。委托诉讼代理人：李荣峰，男，在被告公司工作。委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。原告上海凯普狄诺实业有限公司诉被告上海峰速智能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案分别于2017年10月25日、2018年3月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王卫林、被告法定代表人施建军及委托诉讼代理人李荣峰到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年4月12日第三次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王卫林，被告的委托诉讼代理人李荣峰、朱忭毅到庭参加诉讼。庭审中，被告申请对系争房屋装饰装修损失进行司法鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行司法鉴定并出具鉴定报告。本案于2018年8月22日第四次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王卫林、被告的委托诉讼代理人朱忭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海凯普狄诺实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金人民币83,244.15元；二、判令被告支付原告租金逾期付款滞纳金49,590.37元；三、判令被告支付原告物业管理费15,193.20元；四、判令被告支付原告物业费逾期付款滞纳金10,289.94元；五、判令被告支付原告装修免租期的租金损失7,780.76元；六、判令被告支付原告3个月出租物业空置期租金、物业管理费损失14,689.64元；七、判令被告支付原告水电费3,437.50元。事实与理由：2016年5月10日，原、被告签订租赁合同，原告将位于上海市徐德路XXX号C座210室的房屋出租给被告，租期自2016年5月20日至2019年5月19日，2016年5月20日至2016年7月10日为装修期，无需支付租金，但需支付物业管理费。租金每天每平方米1.30元，每月为4,551.25元，每两个月支付一次，物业费每月690.60元。如被告逾期支付租金、管理费和其他费用，每逾期一日，被告支付应付款项总额的日千分之一作为滞纳金。被告未支付自2017年1月20日起的租金、2016年7月20日起的物业管理费和2016年10月起的水电费，故原告诉至法院，且上述费用计算至2018年7月19日，其他另行主张。被告上海峰速智能科技有限公司辩称：针对诉请一，被告租金已付至2017年1月19日，同意支付2016年7月11日至2016年7月19日、2017年1月20日至2017年6月30日的租金。被告于2017年6月30日搬离，并向原告发过告知函。被告找原告交接，但原告不予理睬，双方未作书面交接手续，故2017年6月30日之后的租金不同意支付。针对诉请二，系争房屋严重漏水影响被告使用，不同意支付。针对诉请三、四，被告物业管理费已付至2017年1月19日，不同意支付2017年1月19日前的物业管理费及滞纳金。房屋漏水严重影响被告使用，被告于2017年6月30日搬离，不同意支付2017年1月20日之后的物业管理费及滞纳金。针对诉请五、原告违约致被告搬离，免租期的损失不应该由被告承担。针对诉请六，不同意支付，原告未实际发生损失，滞纳金已包含违约责任，不应重复计算。针对诉请七，同意支付。被告认为系争房屋存在漏水、开裂等严重影响使用的质量问题，原告违约导致提前解除合同，故提起反诉请求：一、判令原、被告签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；二、判令反诉被告返还反诉原告租赁保证金9,102.50元；三、判令反诉被告返还反诉原告物业管理费保证金1,381.20元；四、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失费59,222元。反诉被告针对反诉原告的反诉请求辩称：不同意被告的全部反诉请求，不要求解除合同。原告没有违约，如被告要求解除合同，应承担违约责任，为2个月免租期及3个月空置期共计5个月租金。原告未收取过租赁保证金和物业费保证金，不同意退还。被告单方解除合同，不同意支付装修损失。经开庭审理查明：位于上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号房屋的产权人为本案原告。2016年5月10日，原告（甲方）、被告（乙方）及案外人上海屹谷投资管理有限公司（丙方）签订租赁合同，约定甲方将位于上海市青浦区徐德路XXX号C座210室房屋（下简称系争房屋）出租给乙方作办公使用，物业建筑面积为115.10平方米，租期自2016年5月20日至2019年5月19日止，甲方于2016年5月20日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为2016年5月20日至2016年7月10日止，乙方可于甲方交付租赁物当日开始装修，此期间无需支付押金，但需支付物业管理费。第4.1.1条约定，2016年5月20日至2019年5月19日，每天每建筑平米1.30元，折合每月平均租金为4,551.25元。第4.1.2条约定，租金每贰个月支付一次，支付时间为每贰个月的首月五日内支付，本条所述的“月”为租赁合同月。第4.2条约定，甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，物业管理费每贰个月支付一次，支付时间为每贰个月的首月五日内支付。物业管理费自本合同租赁期限起始日期起算，每月物业管理费为690.60元。第4.4.1条约定，乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即9,102.50元为租金履约保证金。第4.4.2条约定，乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月物业管理费1,381.20元为物业费履约保证金。甲方有权自行用前述保证金冲抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利。乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状（经甲方验收通过，正常使用折旧除外）退还甲方后，甲方应在租赁期限届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。第10.1条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于一个月租金和一个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时，甲方有权直接以保证金冲抵违约金和损失，保证金余额不足抵扣违约金和损失的，甲方有权向乙方继续追索，甲方有权要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。第10.2条约定，一方如有违反本合同约定的行为，违约方应向另一方支付违约金，本合同有违约金计算方式约定的条款的，从其约定；没有违约金计算方式约定的条款的，违约金按日违约金计算：日违约金为合同约定租金总额的千分之一，违约金金额=日违约金×违约天数。第10.3.1条约定，因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：（1）因合同提前解除形成的该出租物空置期（不低于3个月）的租金、管理费损失；……（3）甲方基于乙方完全履行本合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失。合同签订后，原告向被告交付房屋。被告除2016年7月11日至2016年7月19日期间的租金1,321.73元未付外，租金已付至2017年1月19日。被告尚欠原告3,437.50元水电费。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地使用证、租赁合同等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，依被告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋装修情况进行审价并出具审价报告。鉴定结论为：1、由被告施工的可确定部分装修工程根据“2016定额”计价规则计取造价为40,256元，现值为32,204元，2、由被告施工的可确定部分装修工程根据“2000定额”计价规则计取造价为47,753元，租赁期为2016年5月20日至2019年5月19日，使用期为2016年8月至2017年5月，残值为33,714元。3、被告施工的争议部分根据“2016定额”计价规则计取造价为12,933元，现值为10,346元。4、被告施工的争议部分根据“2000定额”计价规则计取造价为14,327元。被告为此支付鉴定费3,000元。本案中，原告表示：原告直到2017年9月4日才知道被告搬离，被告未与原告办理交接手续。庭审中被告申请对装修审价，说明其不愿意将房屋交付，故应支付自2017年1月20日之后的租金及相应滞纳金。其中，2016年7月11日至2016年7月19日的租金是1,321.73元，2017年1月20日至2018年7月19日的租金81,922.42元。滞纳金以未付金额的日千分之一计算。被告自2016年7月20日起未支付物业费，要求支付截至2018年7月19日的物业费及相应滞纳金。其中2016年7月20日至2017年1月19日的物业费按每两个月690.60元计算；2017年1月20日至2018年7月19日按每两个月1,381.20元计算。滞纳金以上述未付金额的日千分之一计算。被告单方解除合同和未按期支付租金、物业费及水电费，系违约，应根据合同第10.3.1（1）条及10.3.1（3）条承担违约责任，即支付原告装修免租期（2016年5月20日至2016年7月10日）的租金损失、3个月租金及物业费损失。原告不认可被告称因原告与案外人纠纷，长宁法院要求被告协助执行，将租金等钱款付至法院。原告与案外人纠纷已全部了结，不存在被告需将钱款付至法院的情况。为此提供了函件、借记通知及银行业务回单。被告对证据真实性无异议，但被告仍认为，2017年1月9日收到长宁法院协助执行通知书，被告无需向原告支付租金。2017年10月16日，被告收到解除对租金提取的协助执行通知书，被告已经搬离，无需向原告支付租金。被告表示：因被告租赁的房屋出现漏水、老鼠出没等情况，要求物业维修。为此，被告提供了照片、2016年10月24日被告发给物业相关负责人的告知函。2017年5月25日原告要求被告更换电表，但电表更换完毕后，原告告知被告没有电，被告要求电表充值。原告不给被告充值并要求被告搬离。被告认为原告以换电表的名义，将被告承租的房屋断电，并要求被告搬离，故被告进行了报警处理。为此，被告提供了报警回执、2017年5月26日告知函、照片、书面证人证言、录音光盘及文字整理摘抄等证据。照片是关于被告将2017年5月26日告知函现场交付给原告方姓工作人员，该工作人员的挂牌标注是原告公司名字。书面证人证言载明，王国庆目击原告断电锁门，被告在2017年5月26日发函告知原告赔偿。录音是2017年5月25日被告公司工作人员与原告公司法定代表人配偶的妹妹范某之间的对话，其中范某：“我现在也呆在老鼠窝，没办法解决，旁边也有老鼠，不能因为老鼠不付房租，如果这样你们不要租了，不要呆在老鼠窝……”范某：“装修的钱不可能的，打官司去……根据合同你已经违约了，不要付租金了……漏水是物业的问题，不是我的问题……”李某：“你的意思不给我们通电，充了钱也不通电？”范总：“交房租后再通电，不付房租坚决不通电……”。被告于2017年6月30日搬离并将房屋交付原告，并主张合同于该日解除。对此，被告提供了证人王国庆及吴军辉的书面证言，欲证明原告于2017年7月初将房屋换锁。2017年6月28日的投递邮件清单、2017年6月30日告知函及张贴照片，欲证明被告以挂号信的方式将搬离通知告知原告，并将告知函张贴在原、被告办公室门口。房屋租赁合同、水电费缴费单及租金缴费单，欲证明2017年5月25日以后被告另租他处进行办公。原告除了对录音光盘真实性予以确认之外，对被告提供的上述其他证据均不予确认。原告不认可进行了断电，但认可当时确实更换了电表。原告未更换过门锁。原告对投递清单真实性无法确认，但投递地址是原告实际经营地，原告表示未收到过2017年6月30日告知函。另，被告表示：系争房屋存在漏水、开裂、有老鼠出没，有违章搭建，严重影响被告使用，故原告违约，被告有权解除合同，合同解除日为2017年6月30日，原告应退还被告租金及物业费保证金并赔偿被告装修损失。被告认为已经支付2016年物业费，是从押金中抵扣，故不同意支付2017年1月19日之前的物业费及滞纳金，但对抵扣没有证据提供。因房屋存在质量问题，原告未尽物业管理职责，故2017年1月19日之后的物业费及滞纳金不同意支付。如认定被告违约，违约责任应适用合同10.1条约定，原告应就其实际损失举证。如需支付滞纳金及损失，要求法院调整。为此，被告提供了转账记录及物业收据，证明被告支付给原告委托的第三方公司物业、租金的押金共1万元。被告为主张装修损失，提供了装修预算协议、收据及鉴定报告等证据，欲证明被告装修花费82,000元，租期36个月，实际使用10个月，折抵后得出被告装修损失为59,222元。被告明确其主张的装修损失，并不以鉴定报告作为依据，而是依据被告装修花费82,000元自行进行估算。原告除了对鉴定报告真实性无异议之外，对被告的上述其他证据真实性均不认可，不确认收取过押金。在2017年10月25日的庭审中，原被告一致同意就系争房屋进行交接，但双方至今未进行交接。根据庭审查明的事实，本院认为案涉合同是原被告真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告主张系争房屋存在漏水、强制被断电、老鼠出没等严重影响其使用，从被告提供证据看，对于房屋漏水并未充分举证，系争房屋确有老鼠，原告也对系争房屋断电，但原告断电系因被告未付房租导致，原告行为确有不当、房屋确有瑕疵，但原告上述行为尚不构成根本违约。经法院释明，原告不同意解除合同，从被告提供的录音、报警回执、挂号信、告知函、租赁合同、水电费及租金缴纳凭证等证据看，原被告在租赁过程中已经产生纠纷并为此为进行交涉，被告表示已经自2017年5月25日另租他处办公，并在2017年6月30日已经搬离房屋并要求将系争房屋交付原告，但被告未提供交付凭证。根据被告提供的挂号信，显示原告已经签收，且原告确认挂号信中的地址是其实际经营地，结合被告提供的照片，考虑到双方矛盾及合同履行等情况，被告已经在2017年6月30日自行搬离系争房屋，符合常理，本院对此予以采信。鉴于被告实际已经搬离，客观上已无继续履行可能，且被告已经将其搬离等情况通过告知函等方式告知原告，故被告主张合同于2017年6月30日解除，本院予以准许。关于原告主张的租金，被告同意支付2016年7月11日至2016年7月19日的租金1,321.73元，本院予以准许。被告租金支付至2017年1月19日，之后未支付租金。本院也注意到，被告虽在2017年6月30日自行搬离系争房屋，原告明确表示原告直到2017年9月4日才知道被告搬离。在2017年10月25日的庭审中，原被告一致同意就系争房屋进行交接，但双方至今未进行交接。故就2017年1月20日至原告知道被告搬离即2017年9月4日期间的租金，被告理应向原告支付。2017年9月4日原告明知道被告搬离，未采取相应的措施，导致损失扩大，原告主张计算租金等费用至2018年7月19日，缺乏相应的依据，本院不予支持。被告应向原告支付自2017年1月20日至2017年9月4日的租金，以4,551.25元/月为标准计算，为34,437.80元。合计租金为35,759.52元。关于原告主张的物业费，被告占有使用房屋，理应支付物业管理费。被告表示已经支付了截止2017年1月19日之前的物业费，但未并举证证明，对被告上述意见本院不予采信。被告表示系争房屋存在严重质量问题，但并未充分举证，对于被告以此为由拒付2017年1月19日之后物业费的抗辩意见，本院不予采信，故被告理应支付2016年7月20日至2017年9月4日的物业费。其中2016年7月20日至2017年1月19日的物业费为2,071.80元，剩余物业费按照两个月1,381.20元计算即每月690.60元，为5,225.54元。合计物业费为7,297.34元。关于原告主张的租金及物业费滞纳金，被告逾期支付租金和物业费系违约，理应根据合同约定支付相应滞纳金。原告自愿计算至2018年7月19日，系其对自身权益的处分，本院予以准许。被告要求对滞纳金予以调整，本院参酌双方过错程度、合同履行情况、原告损失情况、原告断电情况，认为原告主张的计算标准合理，本院不予以调整。关于原告主张的装修免租期租金损失，被告未按约及时支付租金，显属违约，理应支付原告装修免租期的租金损失7,780.76元，对于原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的物业空置期租金、物业费损失，合同虽约定被告提前搬离应赔偿，但原告作为出租方，其在2017年9月4日就已知被告搬离情况，且就之前双方冲突和矛盾程度而言，原告对被告可能不再承租系争房屋理应有所预见，在已知被告搬离且本院释明后应及时与被告办理交接手续接收房屋，故本院参酌合同约定、双方过错程度、原告损失情况、对于交接的过错程度，酌情认定被告应支付原告物业、租金空置期损失10,000元。关于原告主张的水电费，被告同意支付，本院予以准许。关于被告主张的装修损失，被告申请审价后不以审价报告确定的金额主张，而自行计算损失为59,222元，缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的租金及物业费保证金，原告表示未收到过，根据被告提供的证据，显示支付给了案外人，也未提供证据证明原告曾委托该案外人收取，故对于两笔保证金本案中不予处理，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海峰速智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯普狄诺实业有限公司租金35,759.52元；被告上海峰速智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯普狄诺实业有限公司物业费7,297.34元；被告上海峰速智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯普狄诺实业有限公司租金滞纳金15,855.78元；被告上海峰速智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯普狄诺实业有限公司物业费滞纳金3,458.53元；被告上海峰速智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯普狄诺实业有限公司水电费3,437.50元；被告上海峰速智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯普狄诺实业有限公司装修免租期的租金损失7,780.76元；被告上海峰速智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海凯普狄诺实业有限公司空置期租金损失10,000元；反诉原告上海峰速智能科技有限公司与反诉被告上海凯普狄诺实业有限公司在2016年5月10日签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除；反诉原告上海峰速智能科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,984.51元，减半收取计1,992.26元，由原告负担1,047.39元，被告上海峰速智能科技有限公司负担944.87元；反诉受理费771.32元，由反诉原告上海峰速智能科技有限公司负担；保全费568.20元，由被告上海峰速智能科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇一八年八月二十八日书记员 严文琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。