福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申3934号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：张捷程，男，1968年12月19日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：林俊平（系张捷程的姐夫），男，1956年８月22日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：福建鑫焱集团建设发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号。 法定代表人：陈玉炎，该公司董事长。 再审申请人张捷程因与被申请人福建鑫焱集团建设发展有限公司（以下简称鑫焱公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终719号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张捷程申请再审称：2016年10月26日，张捷程向鑫焱公司购买一套商品房，合同约定“新世纪大厦(鑫焱世纪尚都)”第24单元2409号商品房总价款159万元，张捷程首期付款59万元后，余额l00万元向银行申请贷款支付。合同约定商品房交付时间为2016年12月30日前出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知买受人。如因买受人原因导致商品房未能按期交付的，在超期30日之内，买受人每日应向出卖人缴纳100元保管金；超期30日以后，出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取房价款的20％违约金。若出卖人逾期交付，出卖人应当按日计算向买受人支付全部房价款的0.02％违约金。商品房交付时，出卖人不得以缴纳或者签署物业管理文件作为买受人办理交付手续的前提条件，买受人凭身份证明、购房证明及款项交清证明向出卖人委托的物业服务公司(鑫安泰物业)办理房屋交接手续。合同签订之后，张捷程于2016年元月办妥按揭贷款手续，曾三次与被申请人委托的物业公司联系房屋交接事情。第一次在2016年ll月28日，张捷程办完按揭贷款手续查验房屋时，向鑫焱公司提出交房时间问题，鑫焱公司答复“交房时间未到需等通知”。当时，张捷程还将查验房屋发现的情况记录在物业公司的《来电来访登记表》上；第二次距上次看房半年之后，张捷程久等未收到交房通知，再次去物业公司联系，此时才知须交物业管理费方能办理房屋交接手续。由于鑫焱公司在交接房屋过程中违背合同节外生枝要收取物业管理等费用，出乎张捷程意外，导致张捷程无功而返。该情节有2017年6月9日张捷程在物业公司《来电来访登记表》上再次留下的时间记录为证。当时因与上次查验房屋时隔半年，张捷程不放心物业公司曾经答应拆除空调外机的允诺，故在联系交房未果之后再次提出去查验房屋，发现原先的空调外机不但没有迁移，而且还新添一台空调外机，为此张捷程又在《来电来访登记表》中留下证据；第三次是2017年6月10日即第二次看房后的次日，张捷程身带5000多元现金去办理房屋交接手续，但鑫焱公司委托的物业公司向张捷程收取物业服务费之还要预收房屋装修押金、垃圾清理等各种费用计8000多元，导致张捷程与鑫焱公司委托的物业公司签署前期物业管理协议后没有办成房屋交接手续。无奈之下，张捷程为了维权需要，向物业公司交了60元门禁卡费作为向鑫焱公司联系房屋交接的证据，双方签署的一份《前期物业管理协议》在一审庭审时，由鑫焱公司提供给法庭审理。张捷程与鑫焱公司一致认为，空调外挂机问题与房屋交接无关。张捷程在物业公司《来电来访登记表》上登记注明空调外挂机的目的，除证明与物业公司联系房屋交接的时间外，还与物业管理相关。 2017年7月21日鑫焱公司欲盖弥彰，委托福建理顺律师事务所寄送一份《律师函》。意图陷害张捷程，该函文依据鑫焱公司编造的商品房交付通知书及伪造的EMS邮件快递单和回执单歪曲事实，没有证明力。鑫焱公司在办理房屋交接过程中违背合同约定，委托物业公司以缴纳物业服务等费用作为办理交付手续的前提条件。鑫焱公司受贪婪之心驱使，不惜伪造证据，向法院起诉撤销《商品房买卖合同》外，还申请法院判决张捷程赔付30多万元，可悲可恶。一审判决书既然认定：无证据证明张捷程收到鑫焱公司的商品房交付通知书。那么，鑫焱公司向法庭提供《回执单》上的张捷程签名并不是张捷程的亲笔签名。《回执单》上的签收人张捷程名字下有一划痕，明显是鑫焱公司留下的伪造痕迹。鑫焱公司提供的EMS邮件快递单造假显而易见，明眼人不难辨别真伪，如快递单上没有邮政收寄印章和收寄人员名字、没有注明邮件计费重量、邮费等项内容。 张捷程没有任何违约行为，而是鑫焱公司在办理房屋交接手续中违约收取物业管理等费用引起房屋至今未能交接的根本原因。张捷程自收到福建理顺律师事务所的《律师函》后，立即委托代理人发短信与律师联系，为解决双方之间的分歧释放出善意，根据合同补充协议第四条第l款约定，张捷程只要持有身份证明、购房证明及款项交清证明，鑫焱公司就必须无条件把房屋钥匙交予张捷程。从鑫焱公司能够与张捷程签署《前期物业管理协议》、并将小区门禁卡交给张捷程的事实，可证明张捷程具备房屋交接的一切条件。一二审法院无视合同约定，纵容鑫焱公司节外生枝行为，甚至在鑫焱公司放弃二审出庭的情况下，依然作出违背客观事实的判决，显失公平公正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第六项规定，申请再审。 本院经审查认为：张捷程主张其在支付全部购房款后，鑫焱公司以物业费问题拒绝交房，因此，本案争议的焦点在于鑫焱公司是否存在延期交房的违约行为。（一）从双方提交的证据来看，根据鑫焱公司一审提供的涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案表，可以证实涉案楼盘符合交付条件。而张捷程一审反诉时所举证的两份《来电来访登记表》，仅能体现张捷程两次要求物业公司拆除2309室的空调外机，而非要求交付房屋。相反，鑫焱公司于2017年6月6日、2017年7月21日两次要求张捷程办理交房手续，但张捷程均没有配合办理。虽然张捷程对该两次交房通知有异议，但鑫焱公司已提供邮件回执单及律师函予以证实，原审予以认定正确。（二）从双方合同约定内容来看，合同第十二条约定：鑫焱公司应于2016年12月30日前向张捷程交付该商品房；商品房符合合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。根据上述约定，如果张捷程未收到交付通知书，那么2016年12月30日即为合同约定的交付日。 而张捷程第一次于2016年ll月28日向鑫焱公司提出交房时，合同约定的交付日期尚未届满，其第二次到物业公司交涉时间为2017年6月9日，其此时即便是向鑫焱公司主张交房，也已超过了合同约定的交付时间五个多月。故一二审法院认定张捷程违约，并无不当。（三）从一二审判决结果来看，双方合同第十二条还约定：买方（张捷程）超过约定交付日期30天未能办理房屋交付手续，应向鑫焱公司缴纳100元/天的保管金；如超过30天未能办理房屋交接手续的，鑫焱公司有权单方解除合同，并收取房价款20%的违约金。根据上述约定，可以判决解除合同或判令张捷程承担相应违约责任，但一二审法院以“张捷程逾期未接收房屋的行为并未导致鑫焱公司额外支出相应的费用”为由，对鑫焱公司的一审主张未予支持。上述判决已是对张捷程利益的最大保护，故张捷程的再审申请无理。 综上所述，张捷程的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张捷程的再审申请。 审 判 长  林国新 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈志辉 二〇一八年十一月三十日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。