上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第9939号原告殷飞，男，1978年12月14日生，汉族，住上海市杨浦区。原告骆薇，女，1983年12月14日生，汉族，住安徽省巢湖市。上列两原告共同委托代理人许建斌，上海升通律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人陈海洲，上海升通律师事务所律师。被告余涛，男，1969年9月9日生，汉族，住广东省茂名市。委托代理人廖潇歌，上海市杰豪律师事务所律师。被告余长泽，男，2000年1月27日生，汉族，住广东省茂名市。法定代理人余涛。原告殷飞、骆薇诉被告余涛、余长泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年4月20日、6月12日公开开庭进行了审理，原告殷飞、骆薇及两原告共同的委托代理人许建斌，被告余涛（亦系被告余长泽的法定代理人）及其委托代理人廖潇歌到庭参加诉讼。后依法转为合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理，两原告共同的委托代理人许建斌，被告余涛的委托代理人廖潇歌到庭参加诉讼，被告余长泽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告殷飞、骆薇诉称：2014年11月5日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由两原告购买两被告位于上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，房屋总价为人民币（以下币种相同）165万元，首期房款为109万元，贷款为30万元，尾款26万元在交付房屋后付清，但事实上按居间协议约定的房款为206万元，尾款为20万元。签约当日双方还签订了补充协议一份，约定原告应另行支付装修款41万元。根据双方合同约定，被告应在交易中心出具以原告为权利人的产证后且被告收到除尾款外的所有房款后7日内向原告交付房屋；合同补充条款的违约责任中约定，若未按合同履行逾期超过十个工作日的，除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价万分之五每日计）外，还需向原告支付相当于房价款20%的违约金。之后，双方履约，原告向被告支付了房款186万元，仅尾款20万元未付清，系争房屋的产权过户给了两原告，原告于2014年12月12日取得了系争房屋的产权证，故被告应在2015年1月13日之前交付房屋，但被告至今未交房。被告的违约行为给原告带来了诸多不便。故原告现诉至法院，要求依法判令：1、判令被告履行交房义务，向原告交付上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告向原告支付赔偿金人民币8，250元及违约金330，000元。审理中，原、被告双方于2015年5月30日交接了房屋，但原告发现，双方原口头约定被告应将房屋内冰箱、电视机、洗衣机、热水器各1台、空调2台、抽油烟机一套、书桌、茶几沙发各一个、床、床头柜一组一起交付原告，这次交房时都没有，房屋的窗户也被破坏了，完全关不起来，故原告撤回第一条诉讼请求，诉请2变更为被告向原告支付从2015年1月14日至2015年5月30日的逾期交房违约金113，025元。另外增加一个诉请，判令被告向原告赔偿不适当交房的损失3万元。被告余涛、余长泽辩称，其愿意交房，但被告余涛的前妻江鼎飞居住在内不愿迁出，导致无法交房，故交房迟延并非被告恶意所为，且江鼎飞已经起诉要求确认原、被告之间的买卖合同无效。在之前，居委对于原、被告之间的交房进行过调解，双方一致同意迟延至2015年2月25日交房。对于原告所诉的搬走物品，双方并无口头协议归原告所有，仅在合同上约定按现状交房，固定设施和装饰不得破坏，而原告所述的冰箱、彩电等均不属于固定设备，故不同意支付违约金及赔偿金。如果法院认定被告应支付违约金，则共同约定的违约金过高，要求调整到每月3，500元，起始日期应为原告同意迟延交房的2月26日。经审理查明：2014年11月5日，两原告与被告余涛签订房地产买卖居间协议一份，约定余涛将位于上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋一套出卖给两原告，总房价为206万元。协议第三条约定：3.4首期房价款：乙方（指原告）应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（如需）后30日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款150万元（含已支付的全部定金6万元），尾款20万元由丙方代为保管。3.5第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款30万元：乙方应于签订买卖合同示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款。3.8交房及尾款：甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内。协议第四条其他约定：4.2室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，随同转让的家具家电及室内装饰品为固定装修。第十三条约定：此合同价为到手价。同日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由两原告购买两被告的上述房屋。合同第二条约定：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计165万元。第六条约定：甲乙双方确认，在2014年12月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）约定：1、……室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。违约责任约定：1、甲方未按照本合同各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件二约定：随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理：设备：固定设备，装饰：固定装饰。关于设备及装饰费用按以下第（一）款办理：（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三付款协议约定：四、交房时间及尾款：甲乙双方约定待交易中心出具以乙方为权利人的产证后并且甲方收到除尾款外的所有房价款后7日内，双方对该房地产进行验看清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方提供居间方转付或直接支付甲方全额尾款。同日，双方签订协议书一份，约定：1、在甲乙双方已签订的该买卖合同中，约定的房价款为165万元。2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款41万元。该款项乙方应在甲乙双方赴该房地产所在交易中心办理该房地产产权转移手续当日内直接支付给甲方。签约当日，原告向被告支付定金6万元。2014年11月21日，原告向被告支付房款30万元。2014年12月3日，原告向被告支付房款120万元。2015年1月6日，被告收到原告的贷款30万元。之后，因被告未按约交付房屋，双方发生争议，经有关组织调解，被告同意于2015年2月25日前迁出，故被告余涛于2015年2月16日出具承诺书一份，承诺于2015年2月25日前搬出，原告殷飞在该承诺书上签名确认。另查明，2015年3月13日，余长泽、江鼎飞起诉殷飞、骆薇、余涛，要求确认殷飞、骆薇与余涛签订的房屋买卖合同无效。2015年5月，本院依法作出判决，驳回余长泽、江鼎飞的诉讼请求。该案现已生效。同月30日，原、被告交接了系争房屋。原告现正对系争房屋进行装修中。审理中，原告承诺，在本案判决生效后十五日内，对被告的应付款及原告尚应支付的尾款进行结算后将剩余尾款支付给被告。以上事实，有房地产权证、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、结婚证、收款收据、建行个人贷款支付凭证及原、被告的当庭陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为：原、被告之间关于系争房屋的买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应严格履行各自的义务。根据合同约定，被告应在2015年1月13日前向原告交付房屋，现迟至5月30日交付，构成违约，应承担违约赔偿责任。被告认为其前妻占据房屋导致无法交房，非其之过，无法律依据，本院不予采信；被告认为双方经调解原告已同意被告于2月25日前迁出，故违约金的起算日期应为2月26日，对此，原告不予确认，本院认为，原告经调解同意被告迟至2月25日迁出，但并不代表原告放弃追究被告的违约责任，故被告该抗辩本院不予采信。被告认为双方约定的违约金标准过高，要求调整，本院予以采信，调整的数额由本院根据双方过错及实际情况酌定。原告认为双方口头约定房屋内家电家具归被告所有且被告故意损坏了窗户，遭被告否认，原告亦未能提供充分证据证明，故原告该诉请本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余涛、余长泽应于本判决生效之日起十日内支付原告殷飞、骆薇违约金45，210元；二、驳回原告殷飞、骆薇其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，373元，由被告余涛、余长泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  梅丽华二〇一五年九月十六日书 记 员  陈佳琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。