河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初6713号原告：丁珂，女，1991年10月7日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：璩建伟，河南张振龙律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：裴岩博，河南张振龙律师事务所律师。一般代理。被告：李杨，女，1982年2月27日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。被告：李国辉，男，1976年9月27日生，汉族，住河南省孟津县，现住河南省洛阳市瀍河回族区。原告丁珂诉被告李杨、李国辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁珂及其委托诉讼代理人璩建伟、裴岩博到庭参加诉讼，被告李杨、李国辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁珂向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与第一被告签订的《二手房买卖合同》；2、依法判令二被告返还原告39.2万元购房款，并赔偿原告损失（暂定62.3万元，按现有同等条件房产市场价值与原购房款之间的差价计算，具体以房屋实际评估价值与原购房款差价为准）；3、本案受理费、保全费、评估费、律师费及前两次诉讼产生的各项诉讼费均由两被告承担。事实与理由：2014年7月5日，第一被告将其团购的位于洛阳市洛龙区学府街力合翰林苑小区11号楼1单元1102室的房屋一套，加价转卖于原告，双方约定具备办证条件时，由第一被告向原告履行过户义务。当日，第一被告向原告交付了房屋，原告随后装修入住。2015年1月31日，原告与第一被告正式补签了《二手房买卖合同》。期间，原告依约先后分5次向第一被告支付购房款共计39.2万元。至2017年年底，第一被告办理了房产证，然其非但未依照合同约定将房屋过户至原告名下，反而将该房屋转移登记至第二被告、即其丈夫李国辉名下。现该房屋已被第二被告抵押至招商银行股份有限公司洛阳分行用于贷款，无法完成过户登记。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。审理中，经原告申请对本案涉案房产现有价值进行评估后，原告变更诉讼请求第二项为依法判令二被告返还原告39.2万元购房款，并赔偿原告损失634163元。被告李杨未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。被告李国辉未到庭，第一次庭审后被告李国辉提交说明一份及书面证据如下：1、洛阳市涧西区人民法院民事调解书一份（二被告离婚的调解书）；2、二被告2015年的离婚协议书补充协议一份；3、二被告2005年7月7日结婚证一份；4、被告李杨的出院证、诊断证明（证明他的精神状态）；5、涉案房屋李国辉产权证一份；6、洛阳市公安局长春路派出所出具的重复户口注销证明（证明李国辉有两个身份证，一个叫李国辉一个叫刘国辉，申请于2016年4月25日注销了刘国辉这个名字）。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告均未到庭，未对原告的证据进行发表质证意见。对第一次庭审后被告李国辉提交的以上证据原告质证认为：“第一、李国辉没有正当理由不参加庭审，超出举证期限提交证据，应当承担不利后果。第二、该份说明系李国辉单方制作，且与事实不符。该份说明李国辉是为了说明李杨处置涉案房屋的时候，双方没有实际离婚。同时拟证明该套房屋的出资是李国辉所出资的，但是这些说明与事实不符。我们提交了一份针对说明的说明，可以结合相关证据，对这份说明进行批驳。说明内容如下：经调查可知李杨、李国辉两人于2005年7月7日登记结婚（当时李国辉名为刘国辉）；两人于2013年11月20日在涧西区人民法院调解离婚；两人于2016年9月2日又登记复婚，目前处于婚姻存续状态。根据李杨、李国辉婚姻登记历史信息的调查结果及庭审中我方提交的相关证据，对李国辉提供的《关于李杨与丁珂房屋买卖纠纷说明》，反驳说明如下：1、李国辉声称案涉房产系其个人于2011年出资购买，但在案涉房屋的《商品房预售合同》上显示的时间为2014年3月18日，且买受人处有李杨的个人签名与印章。此外，在2014年3月22日号码为00132047的《销售不动产统一发票》上显示的付款方名称亦为李杨。根据“谁主张，谁举证”的原则，李国辉应对自己的主张提供证据证明，否则应承担举证不能的后果。2、2014年3月李杨与李国辉两人处于离婚状态，李杨在离婚期间购买的房产当属其个人财产，故李杨单方与丁珂签订的《二手房买卖合同》应为有效合同。退一步讲，即使涉案房产确为李杨、李国辉两人婚内财产，那么李杨单方与丁珂签订《二手房买卖合同》的行为应构成“无权处分”。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分并不影响买卖合同的效力，因出卖人李杨的原因致使案涉房产所有权无法转移的，买受人丁珂可以要求解除合同并主张损害赔偿。3、丁珂已经按照《二手房买卖合同》的约定履行了全部的付款义务，我方已向法院提交了相关的转账凭证及证人证言。4、2013年被告与李杨离婚时，《民事调解书》中并未涉及本案房产，也未涉及除嵩山路元顺城3号楼401室房产之外的其他任何房产。5、2015年12月10日，李杨、李国辉两人签订的《离婚协议书（补充协议）》系伪造的虚假证据，仅是为了达到耍赖的目的。退一步讲，该《补充协议》即使真实存在，也与事实不符。补充协议中约定的洛龙区书香苑9号楼601号、401号房产和翰林院的本案房产，均是二人离婚后单独购买，并非婚内购买。6、早在2014年7月，李杨即将涉案房产转让与丁珂，且两人于2015年1月31日补签了《二手房买卖合同》，当日丁珂付清全部房款。两人前述行为发生的时间均早于李国辉与李杨二人签订《离婚协议书（补充协议）》的日期（2015年12月10日）。7、李国辉与李杨两人于2016年9月复婚，是其二人采取欺骗手段单独购买房产的目的实现后，看到房价上涨从而想故意毁约的准备行为。综上，我方认为，李杨在已将案涉房产出售于原告丁珂的情况下，还在《离婚协议书（补充协议）》中约定案涉房产归李国辉所有，同意待能办证后将房产过户与李国辉，如果该协议系其二人真实意思表示，则该事实恰恰证明了李杨存在根本违约行为。而且，自2014年7月份以来，丁珂一直居住在案涉房屋之中，李国辉对李杨将房屋售于丁珂一事亦知情，在此种情况下，两人还在《离婚协议书》中约定涉案房产的归属，其应属恶意串通，损害第三人利益的行为。根据《合同法》第五十二条的规定，两者在《离婚协议书（补充协议）》中的第4条约定，应为无效约定。此外，《离婚协议书》第4条约定待开发商办理房产证后，李杨过户给李国辉。但案涉房屋于2017年11月30日办理至李杨名下，后李杨直到丁珂将其诉至法院才于2018年4月25日将案涉房产转移至李国辉名下，且李国辉又于5月7日（仅隔了12天）就立刻将案涉房产抵押。两人的一系列行为与《离婚协议书》中约定不符，且存有恶意串通损害原告丁珂合法权益的嫌疑。李杨、李国辉两人目前仍为夫妻关系，且在李国辉提供的《谈话记录》落款处，也明确显示了李国辉系李杨的丈夫，故，李国辉声称的“我与其婚姻关系不存在”与事实不符。另外对被告提交的涧西法庭的调解书，我们认为这是个复印件，虽然是复印件，但是我们这对这个调解书真实性予以认可，但是对证明方向不予认可。该份调解书是在李杨2014年处置房屋之前达成的离婚调解，反而能够证明李杨在处置该套房屋时系单身。对第二份证据离婚协议书（补充协议），我们认为对真实性不予认可，该份证据没有在婚姻登记机关进行备案和加盖查询章，而且该份协议的落款日期是2015年12月10日，该证据是二被告为了应对这场诉讼伪造的一份补充协议，因为李杨与丁珂的二手房买卖合同签署日期是2015年1月31日，所以李国辉和李杨就伪造了一份日期晚于此前的这份补充协议，而实际上李杨将涉案房屋转让与丁珂的时候是在2014年7月。第三份是关于2005年7月7日的结婚证，这个证据真实性予以认可，但是与本案无关。2005年结婚2013年已经离婚了，所以卖房子的时候是在单身状态下，所以这份证据与本案无关。第四份诊断证明，这份诊断证明我们对真实性不予认可，因为李杨和李国辉多次在新区附近炒房子，多次违约、多次以各种理由各种无赖手段，包括伪造精神病历等，从而造成故意违约，所以我们对真实性不予认可，同时李杨作为医护人员有便利条件取得此类的诊断证明，故真实性不予认可。第五份李国辉的不动产权登记证，我们真实性予以认可，但证明方向不予认可，该份不动产登记证显示的登记时间是2018年，正是因为李杨李国辉违约将本应向丁珂过户的房子单独约定了归李国辉所有，李国辉才取得了该房屋的不动产登记证，正是2人的恶意串通违约行为，才导致了本案诉讼的发生。同时该证据进一步证明李国辉拿到该房子的不动产登记证后就将该房产抵押，以至于原告无法再次取得该房屋的不动产登记，这种行为应该予以惩处。最后一份证据关于户口注销的证明，我们认为这份证据与本案没有任何关系，不予质证。该份房产购买日期是2014年也是在李杨处于离婚状态购买，不光是李杨卖房是发生在离婚状态期间，买房子的时间也是在离婚后购买”。原告和被告李国辉提交的证据已附卷佐证。根据原告和被告李国辉提交的证据并综合庭审调查的事实，本院做如下认定：2014年3月18日，被告李杨与洛阳力合城建置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，购买了位于洛阳市洛龙区××、××北××“力××翰林××”××单元××号预售商品房××套，建筑面积89.13平方米，并于2014年4月22日交纳房屋价款人民币272831元（实测建筑面积为88.87平方米）。2014年7月5日，被告李杨将自己团购的以上房屋转卖给原告丁珂，当日，原告向被告李杨支付房屋定金50000元整，被告李杨出具了收条。原告称2014年7月5日交付5万元定金后被告李杨即将房屋钥匙交付原告。后原告分次向被告李杨支付了房款，共计支付人民币377000元整。2015年1月31日原告丁珂与被告李杨签订《二手房买卖合同》一份，约定：洛阳市洛龙区学府街力合翰林苑小区11幢1单元1102号房产归属卖方李杨一人所有，卖方李杨对该房地产享有完全独立的处分权，登记建筑面积为89.13平方米，实测建筑面积88.87平方米，该房地产转让总价款为人民币377000元整。交易定金为人民币50000元整，买方丁珂于2014年7月5日已经向卖方支付。付款方式：除以上定金，另买方于2014年7月11日已经向卖方支付15000元（包含装修垃圾费267元、6个月物业管理费533元、预存水费200元、翰林苑阳台27**元、太阳能3500元、燃气、暖气初装费共10695元，以上六项合计15905元，卖方予以优惠，同意买方实际支付15000元）；买方于2014年7月21日向卖方支付130000元整；买方于2015年1月29日向卖方支付50000元整；本合同签订后，买方于2015年1月31日向卖方支付房款147000元整，买方付款义务全部履行完毕。卖方已经于2014年7月5日将钥匙交付买方。双方另对税费的承担、违约责任等进行了约定。2015年1月31日被告李杨为原告出具收条一张，载明：“今收到丁珂付李杨购买翰林院11号楼1102房款，于2014年7月5日至2015年1月31日，已分次付清全部房款，共计人民币叁拾柒万柒仟元整(￥377000.00)。另：各项初装费壹万伍仟元整（￥15000.00）已全部收到。至此：位于翰林院**楼**产属于丁珂所有，丁珂拥有100%产权，李杨无条件配合房产过户。后续关于过户的相关事宜双方协商解决”。至此，原告共计支付被告李杨房款人民币392000元整。原告称在2017年11月30日被告李杨办理了房产证，产权人为李杨，2018年4月28日李杨将房屋过户在李国辉名下，根据查档证明显示，李国辉又向银行贷款，将该房产抵押到招商银行，致原告无法完成过户登记。原告因此诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告申请对本案涉案房产的现价进行评估，本院委托河南创泓房地产评估有限公司于2019年6月17日作出豫郑创泓评字[2019]050007A号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为估价对象于价值时点（2019年5月17日）的房地产市场价值为人民币1011163元整，建筑面积单价为11378元/㎡。又查明，被告李国辉有两个身份证，两个身份证号，一个叫李国辉（）、一个叫刘国辉（410305197610054038），洛阳市公安局长春路派出所出具的《重复户口注销证明》显示于2016年4月25日注销了刘国辉这个名字及其该身份证号码。被告李杨与被告李国辉于2005年登记结婚，2013年11月20日通过洛阳市涧西区人民法院以（2013）涧民初字第407号民事调解书调解离婚，后二被告又于2016年9月2日登记复婚。现二被告仍处于婚姻存续状态。本院认为：原告丁珂与被告李杨签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。被告李杨购买涉案房产及将该房产转卖给原告丁珂时均在其与被告李国辉离婚状态，原告丁珂与被告李杨签订《二手房买卖合同》时，李杨尚未取得案涉房屋产权证，被告李杨在收取原告购房款并将房屋交付原告占有后，明知自己负有继续履行合同、将房屋过户给原告的合同义务，却在取得产权证后将该房屋过户给被告李国辉所有，造成双方签订的房屋买卖合同履行受阻，其行为构成违约，对由此给原告造成的损失，应当承担全部赔偿责任。故原告要求解除合同并要求被告李杨返还购房款人民币392000元整（包含购房款人民币377000元整及各项初装费人民币15000元整）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因被告李杨的违约行为导致合同解除，原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据河南创泓房地产评估有限公司豫郑创泓评字[2019]050007A号《房地产司法鉴定估价报告》，涉案房屋经鉴定于价值时点（2019年5月17日）的房地产市场价值为人民币1011163元整，建筑面积单价为11378元/㎡，因此，被告李杨应赔偿原告房屋差价损失人民币634163元整。原告要求被告李国辉承担责任及要求二被告承担前两次诉讼产生的各项诉讼费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二被告均未到庭，视为对自己民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告丁珂与被告李杨于2015年1月31日签订的《二手房买卖合同》于判决生效之日解除；二、被告李杨于本判决生效后十日内返还原告丁珂购房款共计人民币392000元整；三、被告李杨于本判决生效后十日内返还原告丁珂房屋差价损失人民币634163元整；四、驳回原告丁珂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14035元，减半收取计7017.50元，财产保全费5000元，共计12017.50元，由被告李杨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇二〇年一月二十一日书记员  商格格