安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1226号上诉人（原审原告）：胡竹凤，女，1944年8月15日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审被告）：徐江红，女，1965年11月4日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审被告）：张天顺，男，1956年11月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。上诉人胡竹凤与被上诉人徐江红、张天顺物权确认纠纷一案，宣城市宣州区人民法院经审理后作出（2015）宣民一初字第00231号民事判决，胡竹凤对该判决不服，向本院提起上诉。本院经审理后作出（2015）宣中民一终字第00787号民事裁定，撤销原判并将该案发回重审。宣城市宣州区人民法院重审后作出（2016）皖1802民初1940号民事判决，胡竹凤仍不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡竹凤上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认胡竹凤对诉争房屋享有所有权，享有相应的拆迁安置权益；2、本案一、二审受理费及公告费由徐江红、张天顺负担。事实与理由：一、一审判决错误认定胡竹凤所举证据的效力。1、一审未予认定《房屋收回》证据的效力，错误。该份说明原件及复印件齐全，由徐江红持有等同于胡竹凤持有。该证据虽然落款日期为补写，在形式上有瑕疵，但可以证明房屋已收回的事实。2、一审未予认定房屋拆迁裁决书的效力，错误。3、一审否认胡竹凤所举承诺书和情况说明的效力，错误。徐江红出具的承诺书与兆坤公司出具的说明内容一致；情况说明虽有瑕疵，但与【2014】21号房屋拆迁裁决书相一致，能够证明徐江红的拆迁安置补偿协议中包括胡竹凤的房屋补偿106平方米。二、一审判决在认定本案关键事实上存在错误。1、错误认定共有有证房屋依法转让的事实。（1）双方虽签订简单买卖协议，有房屋买卖意向，但由于徐江红、张天顺未付款，房屋未过户。（2）房屋收回客观存在，真实反映了此前所出售房屋收回的事实。（3）共有房屋长期空置，系胡竹凤为缓解与徐江红、张天顺的矛盾，并不表明徐江红、张天顺合法占有该房屋，也不表明胡竹凤没有异议。2、错误认定无证房屋为徐江红、张天顺出资建造。原四中路14号院系胡竹凤单独所有，房屋周围的院落用地属于胡竹凤所有。张天顺系外来人员，对该宗土地没有使用权。2000年11月26日，在签订2号楼转让协议时双方约定以水井和两房相距中间线（屋檐滴水）为边界。张天顺享有的土地使用权仅限于2号楼房屋所占用面积。徐江红、张天顺所建造3号楼系占用胡竹凤1号楼门面场地而形成。三、一审判决适用法律错误。1、房屋买卖合同中称房屋折价壹万元（高行房抵），徐江红、张天顺应当对此提供证据证明，否则应当承担举证不能的后果。2、双方签订的房屋买卖合同，依据签订时的法律规定，不能立即生效，必须依法登记对房屋产权进行变更后生效。3、一审要求胡竹凤对其长期占有使用的土地提供权属证明，系要求胡竹凤对常识举证，错误。四、一审判决存在其他瑕疵。1、【2014】21号房屋拆迁决定书未被依法撤销，一审罔顾相关房屋为胡竹凤与张天顺共有的事实，致判决错误。2、一审判决书中对于关于张天顺与胡竹凤自建房屋的时间表述错误。徐江红、张天顺二审未做答辩。胡竹凤一审起诉请求：1、确认徐江红、张天顺与宣城市兆坤房地产开发有限公司所签宣城市房屋拆迁补偿安置协议（西林名都工程项目第172#、172#-1）补偿安置的六套共计628平方米房屋归胡竹凤和张天顺共同所有。2、诉讼费由徐江红、张天顺负担。一审法院查明：胡竹凤与徐江红系母女关系，张天顺与徐江红原系夫妻关系，张天顺与徐江红于2013年6月26日登记离婚。张天顺与徐江红夫妻关系存续期间，1994年前后张天顺等在宣城市区××路××号自建房屋一处，房屋所有权证字号为宣证字第S××××，登记面积137.94平方米，登记权利人为胡竹凤及张天顺（共有人）；后张天顺、徐江红出资在该房屋附近建造部分房屋（未经相关审批机关批准）。2000年11月26日，胡竹凤与徐江红、张天顺签署房屋转让协议一份，内容为：“胡竹凤与张天顺共做两间两层楼房共四间，由胡转让给长女徐江红、张天顺，折价壹万元（高行房抵）界线以胡的楼房则墙为界，立字为证。如建围墙，应建在水井外，水井不转让。证明人：徐江红经办人：胡竹凤证明人：徐雪苹郑万军”，即胡竹凤将其与张天顺共同建造的四间房屋转让给徐江红、张天顺，该协议上另有证明人徐雪苹、郑万军签字证明。自2000年以来胡竹凤已实际交付出该房屋。2014年12月2日，徐江红、张天顺签署承诺书后与兆坤公司分别签订172#、172#－1《宣城市西林名都项目建设工程房屋拆迁补偿安置协议》。该承诺书内容为：“承诺书本人承诺我的拆迁协议包含胡竹凤的被拆迁房屋面积，由我本人全权代签，一切责任由本人负责，与开发企业无关，一切法律责任及产权纠纷自负。此据承诺人：徐江红同意2014年12.2张天顺2014.12”。两份拆迁补偿安置协议，以房屋所有权证字号为宣证字第S××××的房产证项下的房屋名义，以产权置换的方式给徐江红、张天顺安置628平方米的安置房（共计8套），协议签订后徐江红、张天顺即将前述房屋及二人出资的其他未获批准建造的房屋交由兆坤公司进行了拆除。至2015年3月5日（2015）宣民一初字第00231号案件庭审时房屋所有权证字号为宣证字第S10301166的房产证及其对应的土地使用权证由徐江红持有。一审认为，合同成立即生效。房地产权属登记是房屋所有权转移的生效要件，并不是房屋买卖合同生效的要件。胡竹凤与徐江红、张天顺之间的房屋转让协议自双方达成一致意见时成立，即时生效。双方之间关于《房屋收回》的效力不予认定，胡竹凤主张收回房屋的理由不成立：1、该《房屋收回》原件由徐江红持有，且应归胡竹凤持有的房产证及土地使用权证亦由徐江红持有，胡竹凤一直未予实际收回该房屋；若双方确实协议收回了房屋，胡竹凤理应收回相应的权利证书及收回房屋并实际占有使用；2、虽然徐江红、胡竹凤签署的承诺书中认可案涉房屋中有胡竹凤的份额，但此承诺书是他人拟好后由徐江红、张天顺签名的，且承诺的相关内容与查证的事实不符，对该证据不予认定；3、胡竹凤主张徐江红、张天顺建造的（未获批准）房屋使用了其享有使用权的土地，从胡竹凤提供的证据及徐江红、张天顺持有的土地使用权证来看，胡竹凤获准使用的土地面积仅有81.84平方米，不涉及宣证字第S××××的房产证项下的房屋以外的土地。胡竹凤称其提供土地给徐江红、张天顺建造房屋无证据证明，要求确认徐江红、张天顺出资建造的（未获批准建造的）房屋由胡竹凤与徐江红、张天顺共有的请求无事实依据不予支持。虽然双方的房屋买卖未经产权变更登记，但胡竹凤已将房屋交付并由徐江红、张天顺占有使用，且未提出异议。现案涉房屋已拆除，其相对应的利益应当根据双方的买卖合同效力予以确定，有证房屋亦因转让致胡竹凤不再享有拆迁补偿安置权益。故胡竹凤的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。胡竹凤虽称徐江红、张天顺未给付房屋买卖协议中所约定的1万元房屋转让款，因2000年11月26日双方告签署的房屋转让协议上已注明“高行房抵”，现胡竹凤无相关证据予以佐证，则应承担举证不能的法律后果。徐江红、张天顺经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告胡竹凤的诉讼请求。一审案件受理费100元、公告费300元，由原告胡竹凤负担。二审双方均未提举新证据。经对一审证据的综合审查，结合当事人陈述等内容，本院查明的事实与一审无异。另查明：宣城市兆坤房地产开发有限责任公司于2012年5月28日诉至一审法院【案号（2012）宣民一初字第01817号】，请求徐江红履行与其签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，一审法院判决徐江红腾让并交付其坐落于宣城市区的房屋给兆坤公司拆迁。徐江红对该判决不服，向本院提起上诉。二审中【案号（2013）宣中民一终字第00348号】，徐江红与胡竹凤经共同商议，确定由徐江红向法院陈述此前的房屋买卖未完成，并将胡竹凤书写的《房屋收回》说明作为新证据在二审提举。《房屋收回》载明：“我2000年转给张天顺、徐江红的房屋已收回。由于我没有收到壹万元钱，决定收回，不再要过户。2011.11.25胡竹凤证明人徐习苹、徐江红。”胡竹凤在该案二审中接受本院询问时称，“如果我跟房产公司达成协议，房产公司补偿我房子，我认可徐江红与房产公司签订的补偿协议，同意将房子交给房产公司拆迁。”后徐江红撤回该案的上诉，（2012）宣民一初字第01817号民事判决发生法律效力。该份判决书查明如下事实：“2000年11月胡竹凤与徐江红达成书面约定，即胡竹凤与张天顺共做的两间两层楼房共四间，由胡竹凤转让给长女徐江红、张天顺。徐江红亦凭此书面约定与兆坤公司签订了上述房屋拆迁补偿安置协议”。（2015）宣中民一终字第00787号案件审理中，徐江红多次陈述，“《房屋收回》是胡竹凤写的，徐江红签字的，徐雪苹也签字的。跟上面的是同一天出具的。我与开发公司腾让房屋的案件（2012年的案件），因为二审需要才书写的，胡竹凤的意思是如果认定房屋有胡竹凤的一部分，那么徐江红一个人与开发公司签订协议就违法，协议就不能算数，要重新谈拆迁补偿。”胡竹凤对此予以认可，称“这个是真实的，就是徐江红与开发商公司的案件中二审时书写的。所讲内容也是真实的。”再查明：本案一审时【案号（2015）宣民一初字第00231号】，胡竹凤向一审法院申请调取（2015）宣民一初字第00231号案件（即徐江红与兆坤公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案）中徐江红提交的胡竹凤书写的《房屋收回》书证复印件。本院认为：本案的争议焦点为原属胡竹凤与张天顺共有的房屋（房屋共有权保持证号：宣证字第S××××号）是否已转让给徐江红、张天顺。根据已查明的事实，胡竹凤与徐江红于2000年11月26日签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议真实、合法、有效。依该房屋买卖协议，徐江红、张天顺对该房屋依法进行了占有，因此，案涉房屋虽未办理产权过户手续，但并不影响徐江红、张天顺依房屋买卖协议享有相关权利。虽然胡竹凤提举了《房屋收回》，意图证明房屋买卖协议中所涉房屋其已收回，但从已查明的事实可知，该《房屋收回》系徐江红与胡竹凤为自兆坤房地产公司获得不正当利益而制作，系在房屋买卖协议签订、房屋转移给徐江红、张天顺占有十余年后而形成，且胡竹凤在兆坤房地产公司与徐江红、张天顺签订房屋拆迁补偿协议后收回房屋，明显不符合常理。再结合本案中胡竹凤、徐江红均认可《房屋收回》系因另案需要所书写，并非双方关于收回已拆迁房屋的真实意思表示，因此，一审法院对于该《房屋收回》不认定为有效证据正确。结合已生效的（2015）宣民一初字第00231号民事判决书查明的事实、胡竹凤调取另案中《房屋收回》书证的申请以及胡竹凤知悉徐江红与兆坤公司发生纠纷但在该案中接受本院询问时却未主张权利等可知，胡竹凤诉称其此前出售的房屋被其收回的事实并不存在。当事人对自己提出的诉讼主张应当提供证据加以证明，有证不举或者举证不能的，应当承担对其不利的诉讼后果。胡竹凤另主张徐江红、张天顺与兆坤房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中所涉张天顺自建的房屋占用了其合法使用的土地，从而该部分拆迁安置房屋其亦系共有人，应当提供土地使用权证书对此加以证明，但胡竹凤在一、二审中均未能提供有效证据，因此，其此节上诉理由亦不能成立。综上，胡竹凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡竹凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡德明审 判 员 赵 萍审 判 员 周宏韬二〇一八年二月六日法官助理 李 娜书 记 员 何璋璋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……