上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初7552号原告：仁沃投资管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴玉宝，执行董事。委托诉讼代理人：赵莉，上海福一律师事务所律师。被告：上海心茗金融信息服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：于剑，执行董事。被告：陈昌明，男，1981年3月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告仁沃投资管理(上海)有限公司与被告上海心茗金融信息服务有限公司(以下简称心茗公司)、陈昌明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵莉到庭参加诉讼。被告心茗公司、陈昌明经本院依法传唤，无正当理由未到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告仁沃投资管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告心茗公司之间的《房屋租赁合同》(编号：RW-0014)于2017年8月4日解除；2、判令被告心茗公司将其承租的上海市嘉定区仓场路XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)返还原告；3、判令被告心茗公司向原告支付截止至2017年8月4日的租金人民币(以下币种同)104,579.87元以及房屋使用费445,855.566元(自2017年8月5日起计算至2017年11月30日，按12.3元/平方米/天，计租面积307.19平方米计算)；4、判令被告心茗公司支付原告物业管理费22,116元(自2017年6月1日至2017年11月30日，按3,686元/月计算)、水费374元；5、判令被告心茗公司支付违约金114,928元；6、判令被告陈昌明对被告心茗公司上述债务承担连带保证责任。事实与理由：原告与案外人上海泰赋仓储有限公司(以下称泰赋公司)于2014年4月15日签订了《房屋租赁合同》，约定泰赋公司将其所有的上海市嘉定区仓场路XXX号整幢物业租赁给原告，泰赋公司同意原告将该物业部分或全部转租给他人。2015年4月28日，原告(出租人)与被告心茗公司(承租人)签订了编号为RW-0014的《房屋租赁合同》，被告陈昌明作为担保人在该合同上签字。合同约定，原告将面积为307.19平方米的系争房屋出租给被告心茗公司作为金融理财营业点使用，免租期从2015年5月1日至2015年7月31日；2015年8月1日至2017年7月31日租金为5.8元/平方米/天，2017年8月1日至2019年7月31日租金为6.15元/平方米/天，物业管理费为3,686元/月，每三个月支付一次租金(物业管理费同步支付)，承租人应提前7日支付下三个月的租金；逾期支付租金的，每逾期一日，承租人需向出租人支付未付租金千分之五的违约金，如合同期内，承租人逾期支付(含未足额支付)累计超过30日为严重违约，出租人有权单方解除合同；承租人逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的，视为严重违约，出租人可书面通知解除本合同，并有权要求承租人赔偿损失；任何一方违约，违约方同意赔偿给守约方2个月的租金以弥补守约方的经济损失。如承租人违约致合同被解除，因合同解除造成装潢等一切损失由承租人自行承担。无论何种原因导致合同解除，承租人均应在解除通知送达之日起一周内搬离租赁房屋,否则视为逾期搬离，每逾期一日，按20元/平方米/天向出租人支付使用费。租赁期间，由于被告未按时支付租金，原告于2017年6月22日向被告心茗公司发函催讨租金、物业费、水费，被告后陆续支付租金、物业管理费至2017年5月31日，2017年6月1日至2017年8月4日期间的租金仅支付了部分，由于被告逾期支付租金已严重违约，2017年8月2日，原告通知被告解除合同，并要求返还房屋、支付尚欠费用，但未果，故原告涉诉。审理中，原告表示其已于2017年11月30日收回系争房屋，故要求撤回上述第二项诉讼请求。被告心茗公司、陈昌明均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日，原告(乙方、承租方)与案外人上海泰赋仓储有限公司(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在上海市嘉定区仓场路XXX号的房屋出租给乙方，房屋用途为商业，乙方租赁部分为房屋整体(包括附属四周场地)，租赁期限自合同签订之日起至2029年9月30日止，租赁期内，甲方同意乙方将该房屋部分或全部转租给他人。2015年4月28日，原告(甲方、出租人)与被告心茗公司(乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方用做金融理财营业点使用，房屋使用面积为307.19平方米，房屋租赁期限自2015年5月1日至2019年7月31日止，甲方于2015年4月30日将房屋交付给乙方，免租期自2015年5月1日起至2015年7月31日止，2015年8月1日至2016年7月31日为第一个租赁年度，2016年8月1日至2017年7月31日为第二个租赁年度，以此类推；该房屋第一租赁年度租金为5.8元/平方米/天，计租面积为307.19平方米，第一个租赁年度的月租金为54,193元，第一期租金162,579元(即2015年8月1日至2015年10月31日的租金)，乙方同意在合同签订后7日内支付；物业管理费12元/平方米/月，月物业费3,686元，与租金同步支付；履约保证金(即押金)为115,758元(含物业管理费)，乙方于本合同签订后7日内支付给甲方，本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还给甲方后7个工作日内免息返还乙方；在租赁期限内，前两年租金不变，以后租金每2年递增6%，即2015年8月1日至2017年7月31日的租金为5.8元/平方米/天，2017年8月1日至2019年7月31日的租金为6.15元/平方米/天，付款方式为每三个月支付一次租金，先付后用，乙方应提前7日支付下三个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付未付租金千分之五的违约金，如合同期内，乙方逾期支付(含未足额支付)累计超过30日为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同；租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、等费用由乙方承担，并于每月由乙方按甲方提供的账单以现金或支票给甲方；乙方无论因何种原因结束与甲方的合同时，如有积欠甲方费用的，甲方有权从乙方保证金中扣除相应金额以作冲抵；本合同签订后，甲、乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何一方不得擅自单方终止本合同或违约，违约方同意赔偿给守约方2个月的租金以弥补守约方的经济损失(按照当年度的租金标准进行计算)；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后七日内返还该房屋，乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按20元/平方米/天向甲方支付使用费；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：……(五)合同期内，乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的；乙方联系地址为上海市闵行区莘松路XXX号，甲、乙双方向前述对方联系地址以EMS方式邮寄法律文书的，即视为法律文书已通知并送达对方；陈昌明同意为乙方在本合同项下的所有义务，包括但不限于租金、违约金、赔偿金等款项的支付承担连带担保责任，担保期限为债务履行期间届满之日起两年。合同另对双方其他权利义务作出约定。原告、被告心茗公司均在该合同上加盖公章，被告陈昌明则在该合同落款担保人处签字。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告按约支付了租赁保证金115,758元并支付租金至2017年5月31日后，自2017年6月起仅支付了租金11,363元，且未支付物业管理费，原告遂于2017年6月22日向被告发送催款通知，要求被告在收到通知后两日内将已延迟支付的租金、物业费及其他费用付至原告指定收款账户，否则原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。2017年8月2日，原告通过快递向被告发出解除租赁合同的通知函，该函称因被告迟延支付租金超过30日，已达到合同解除的条件，故通知被告解除合同，要求被告支付欠付的费用，并限期要求其搬离系争房屋。根据邮件查询结果显示，该信件已于2017年8月3日由被告公司人员签收。后原告于2017年11月30日收回系争房屋。庭审中，原告表示若租赁合同解除，愿意一并处理租赁保证金。本院认为，原告与被告心茗公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告心茗公司使用，但被告心茗公司至今仍欠付租金、物业管理费，且拖欠时间已超过30日，根据合同约定，原告有权解除合同。因原告已于2017年8月2日按照合同约定的寄送通知方式向被告心茗公司联系地址寄送了解除合同的通知函，根据邮件记录显示该件已于2017年8月3日由心茗公司人员签收，故合同解除的时间应当以2017年8月3日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。因原告已于2017年11月30日收回系争房屋，故不存在房屋返还问题。原告应当将收取的租赁保证金返还被告心茗公司。虽然合同解除，被告心茗公司仍应向原告支付欠付的2017年6月1日至2017年8月3日的租金102,988.5元同解除后未将系争房屋返还原告，原告向其主张自2017年(已扣除该期间已付租金11,363元)，同时，因被告心茗公司在合同解除后未将系争房屋返还原告，原告向其主张自2017年8月4日至2017年11月30日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于房屋使用费的标准，原告主张按照合同第九条的约定并调整使用费标准为12.3元/平方米/天来计算，但该条适用的前提为租赁期满后被告逾期返还房屋的情况，现双方合同解除，房屋使用费标准仍应按照合同约定的租金标准予以计算。此外，被告心茗公司还应当支付使用房屋期间的物业管理费共计22,116元。至于原告主张的水费374元，因其未能提供相应的依据证明，故本院对此难以支持。对于原告主张的两个月租金金额的违约金，因被告心茗公司欠付租金等其他费用的行为已经构成违约，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。被告陈昌明作为担保人在原告与被告心茗公司签订的租赁合同上签字，且合同约定保证方式为连带保证责任，故陈昌明应当对被告心茗公司的上述付款义务承担连带清偿责任。审理中，两被告经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告仁沃投资管理(上海)有限公司与被告上海心茗金融信息服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月3日解除；二、被告上海心茗金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告仁沃投资管理(上海)有限公司自2017年6月1日起至2017年8月3日止的房屋租金102,988.5元(已扣除该期间已付租金11,363元)；三、被告上海心茗金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告仁沃投资管理(上海)有限公司自2017年8月4日起至2017年11月30日止的房屋使用费224,817元；四、被告上海心茗金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告仁沃投资管理(上海)有限公司自2017年6月1日起至2017年11月30日止的物业管理费22,116元；五、被告上海心茗金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告仁沃投资管理(上海)有限公司违约金114,928元；六、被告陈昌明对被告上海心茗金融信息服务有限公司上述第二项至第五项的债务承担连带清偿责任；七、原告仁沃投资管理(上海)有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,678元，由被告上海心茗金融信息服务有限公司、陈昌明负担(两被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  朱世瑛人民陪审员  顾正林二〇一八年十二月七日书 记 员  陈伊菡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。