云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0381民初4119号 原告：雷宣庆，男，汉族，1973年3月28日生，初中文化，居民，宣威市人。 委托代理人：刘远清，云南榕峰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：宣威市鑫御华都业主委员会。 负责人：王维金职务：主任。 地址：宣威市双龙街道鑫御华都小区物管部。 委托代理人：孔春雷，男，汉族，1984年3月8日生，大学文化，居民，宣威市人，系该小区业主委员会成员，特别授权代理。 被告：云南宇辰物业服务有限公司。 统一社会信用代码证号：915303000546642083。 法定代表人：李侠职务：经理。 住所地：曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园****。 地址：宣威市双龙街道鑫御华都小区物管部。 委托代理人陈铁军，男，汉族，公司员工，特别授权代理。 原告雷宣庆与被告宣威市鑫御华都业主委员会、云南宇辰物业服务有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告雷宣庆及其委托代理人刘远清，被告宣威市鑫御华都业主委员会的委托代理人孔春雷，被告云南宇辰物业服务有限公司的委托代理人陈铁军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告雷宣庆向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告签订的《物业服务委托合同》无效；2、本案的诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告系宣威市鑫御华都小区10幢1404号房屋业主，2018年6月27日，小区大门口有人拉出布标，宣布成立宣威市鑫御华都小区业主委员会，但原告未参加任何业主委员会成员的选举，原告事后了解到，大量业主均未参加，业委会的成立达不到物权法第七十六条规定的条件，更为突出的是2018年9月28日，二被告在小区公告栏贴出《物业服务委托合同》，引起大量业主的不满，除所谓业主委员会成员外，没有任何业主参与物业服务企业的选聘活动，该合同严重侵犯了原告及大量业主的法定权力，严重违反了物权法第七十六条的规定，二被告签订的合同属无效合同，故起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。审理中，原告雷宣庆在本案中不要求以宣威市鑫御华都业主委员会的成立是否合法作为认定本案合同无效的依据，而要求以物业服务委托合同的签订未经业主共同决定，也没有“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意”，合同签订违反物权法第七十六条的规定作为认定合同无效的依据。 被告宣威市鑫御华都业主委员会辩称，1、业主委员会的成立是经广大业主过半数选举产生，并向相关部门备案，其成立是合法有效的。2、业主委员会系经过慎重筛选决定选聘云南宇辰物业服务有限公司为该小区服务，业主委员会与云南宇辰物业服务有限公司均系合法的合同签订主体，所签合同是双方真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，并且合同签订后，物管公司已实际为小区服务，已实际履行了物管职责。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告云南宇辰物业服务有限公司辩称，云南宇辰物业服务有限公司与宣威市鑫御华都业主委员会签订的合同合法有效，并已进驻小区实施管理，请求确认合同有效，驳回原告的诉请。 综合双方的诉辩主张和答辩观点，本案的争议焦点为：本案二被告所签订的《物业服务委托合同》是否符合法律、法规的相关规定，原告的诉讼请求是否成立？ 原告雷宣庆围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据材料： 1、身份证一份，证明原告的身份情况； 2、商品房购销合同一份，证明原告系被告小区业主的事实； 3、物业服务委托合同一份，证明二被告签订的合同未经业主共同决定，合同无效的事实。 4、公告一份，证明云南宇辰物业服务有限公司进驻宣威市鑫御华都小区不是经过业主过半数的同意进驻的。 二被告质证认为对原告提交的四组证据的真实性、合法性认可，但不认可其关联性，认为不能证明原告的主张。 本院认为，原告所提交的上述证据，对证据的真实性、来源的合法性，本院予以确认。 被告宣威市鑫御华都业主委员会未提交证据。 被告云南宇辰物业服务有限公司为证实自己的主张，向本院提交如下证据材料： 1、公告一份，证明云南宇辰物业服务有限公司与业委会签订的合同是合理合法的，系在政府主持下签订的，小区业主知晓的事实； 2、水电数据移交签字表一份，证明云南宇辰物业服务有限公司与前一个物管公司对物管工作进行移交，形成事实上的物业管理。 经质证，原告对上述证据没有意见，但认为证明不了被告主张合同合法的事实。被告宣威市鑫御华都业主委员会质证无异议。 经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实： 原告雷宣庆系宣威市鑫御华都小区10幢1404号房屋业主。2018年9月1日，被告宣威市鑫御华都业主委员会与被告云南宇辰物业服务有限公司签订物业服务委托合同，宣威市鑫御华都业主委员会委托云南宇辰物业服务有限公司对宣威市鑫御华都小区实施物业管理服务，之后，被告在小区公告栏张贴合同相关内容的公告。2018年10月18日，原告雷宣庆向本院起诉，主张二被告签订的《物业服务委托合同》，除业主委员会成员外，没有任何业主参与物业服务企业的选聘活动，物业服务企业未经业主共同决定，也没有“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意”选聘，合同的签订违反了物权法第七十六条的规定，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，二被告签订的合同属无效合同，要求确认该合同无效。庭审中，被告宣威市鑫御华都业主委员会抗辩其已经在微信群发送了公告及告知书，大概有400余人在微信群同意选择云南宇辰物业服务有限公司，当时没有人明确说不同意，之后经过详谈才签订的物业服务委托合同，合同签订合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。被告云南宇辰物业服务有限公司抗辩所签合同系合法有效，并且已经实际接管小区物业，要求驳回原告的诉讼请求。 本院认为，本案中，二被告签订的合同是为宣威市鑫御华都小区选聘物业管理企业的合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意。而本案被告宣威市鑫御华都业主委员会在选聘被告云南宇辰物业服务有限公司作为该小区物业公司时，没有按照上述法律法规规定的法定程序召开业主大作会出决定，也没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意，其选聘程序违反物权法和物业管理条例的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律和行政法规的强制性规定订立的合同为无效合同。故原告雷宣庆的诉讼主张成立，本院予以支持。被告宣威市鑫御华都业主委员会抗辩其选聘云南宇辰物业服务有限公司为物业公司系经业主400余人同意，其选聘程序合法，但其并未提供相应的证据予以证实。本院对二被告称该合同合法有效的抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十条、第十二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 确认被告宣威市鑫御华都业主委员会与被告云南宇辰物业服务有限公司于2018年9月1日签订的《物业服务委托合同》为无效合同。 案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由被告宣威市鑫御华都业主委员会、被告云南宇辰物业服务有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。 审判员  周丽萍 二〇一八年十二月十日 书记员  高浩嘉