上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初2180号原告(反诉被告)：上海泽正家具有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：韦萍，董事长。委托诉讼代理人：胡思奇，北京长安(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海富基营造贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢爱忠，副总经理。委托诉讼代理人：林世祥。委托诉讼代理人：周龙，上海沪泰律师事务所律师。原告上海泽正家具有限公司(以下简称“泽正公司”)诉被告上海富基营造贸易有限公司(以下简称“富基公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月25日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序。后被告富基公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年5月27日、7月25日和2018年1月24日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡思奇均到庭参加诉讼。被告的委托诉讼代理人周龙到庭参加第三、四次庭审。被告富基公司经本院传票传唤，无正当理由拒不参加第一、二次庭审，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告泽正公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2009年3月12日签订的《租赁合同》；2、被告支付原告欠付租金，从2016年9月1日起计算至实际返还之日止，按照119,475元/季度计算)。事实和理由如下：2009年3月12日，原、被告签订《租赁合同》。2015年被告未经原告和相关部门同意擅自安装电梯，破坏房屋结构，且于2016年9月1日起未付租金，据此原告诉至本院，请求判如所请。审理中，本院至租赁现场进行勘察后确认原、被告签订的合同无效，据此原告变更诉请为：1、确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告位于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号房屋；3、被告支付原告欠付费用176,000元。被告富基公司辩称，在原告对被告进行赔偿的情况下同意返还房屋，认可欠付176,000元费用。同时，被告富基公司提出反诉请求：1、原告赔偿被告搬迁费用430,200元(含人员工资375,000元、物资搬迁费18,000元、机器搬迁费7,200元、冷冻库拆除费30,000元)；2、原告赔偿厂房装修损失1,260,000元；3、原告赔偿被告停工损失900,000元(以每月150,000元计算，合计6个月)；4、原告赔偿被告另行租房产生的租金差价损失648,000元；5、原告向被告交付2010年1月1日开始的租金发票合计3,500,000元。事实和理由如下：原、被告签订《租赁合同》，经法院现场勘查才知道系争房屋为违建厂房，据此被告要求原告赔偿其损失。审理中，被告自愿撤回第1至4项诉请。原告就被告的反诉请求辩称，被告从未要求原告开具发票，由于涉诉，故提出该请求。综上，原告不同意被告反诉请求。经审理查明：2009年3月12日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定，被告租赁原告位于上海市松江区久富开发区恒富路XXX号建筑面积为1,858平方米(另加门面房四间)的房屋。2009年1月23日交房，租期从2009年3月1日至2019年2月28日止。租金按季度支付，自2009年3月1日至2011年2月28日租金为30,000元/月。每两年调动一次，调动幅度在前两年基础上不超过5%的递增或递减。押金30,000元，在租赁终止或合同解除时，原告不计息退还被告。该合同还对双方责任、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告支付押金30,000元。审理中，原告同意上述押金抵扣被告欠付费用。2011年11月，双方签订《租赁合同关于厂房院子搭建事宜的补充协议》，约定，根据被告要求，双方协商搭建房屋。原告负责搭建，搭建费用由原告负责。在搭建过程中被告负责水电费用及交际费(34,000元整)。原告在搭建过程中如有任何单位和任何人阻拦，都由被告负责交涉，跟原告无关。搭建成功后房屋由被告使用。使用中被告承担租房费用，前排房屋以0.5元每平方计算，后排房子底楼以0.2元每平方计算，上层以0.5元每平方计算。面积以实际平方计算。2012年5月17日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定：兹上海泽正家具有限公司与上海富基营造贸易有限公司于2009年3月12日签订的租赁合同，双方于2012年3月1日起增加租赁部分面积，即每季度租金增加20,250元(贰万零贰佰伍拾元整)，该增加部分的到期日及其他条款参照原合同，本协议为原合同的补充协议，两者不可分割。2017年1月9日，原告办理了(2017)松字不动产权000951号不动产权证，该证所涉房屋位于上海市松江区九亭镇赵家角村，建筑面积946平方米，1号房屋为1层建筑，面积415平方米；2号房屋2层建筑，面积531平方米。2017年3月21日，被告委托律师向原告发送律师函，要求原告开具租金发票。2017年3月19日，被告富基公司出具承诺书，载明因房租纠纷，经协商后以下列方式解决，共同达成条款：一、上海富基有限公司于2017年4月4日支付房租190,000万(约壹拾玖万元，多退少补)；二、自即日起双方和平共处。2017年2月15日，被告支付原告150,000元；2017年4月24日，被告支付原告100,000元；2017年5月31日，被告支付原告60,000元。2017年7月10日，被告委托诉讼代理人林世祥出具承诺书，载明同意于2017年7月25日支付房租125,000元，补贰个月利息3%特此为证。2018年1月17日，林世祥出具结算单据，载明：“兹与泽正家具，经双方核算：一、房租￥125,000+41,826计160,826元(2017年12月至2018年2月28日。二、其中水电费至12月份已扣除￥11,282.65元；三、另补利息总费￥10,000元，总合计折算￥176,000元。经王国发与林世祥确认无误，此据，2018年元月28日汇入指定账户。林世祥2018年元月17日。”审理中，本院至系争房屋进行现场勘查。原告陈述，其将产证中的1号房屋进行了整体隔层，并在1号房屋西侧和南侧均进行了搭建；2号厂房的东西侧也搭建了部分建筑。鉴于原、被告实际租赁面积已经远远大于原告合法有效的产证面积，故双方签订的租赁合同无效。审理中，被告申请法院对其进行的装饰装修现值进行司法鉴定。经鉴定单位和本院多次催促，被告未按期缴纳司法鉴定费用，故本院依法终止司法鉴定程序。审理中，被告提供2017年8月14日王国水出具收据一张，载明收到被告2017年6月至9月租金200,000元。其明细双方结算(2016-2017.8.30的房租)。原告称双方已经于2018年1月17日进行了总体计算，故该款项是否支付本案中对诉请不产生影响，故未予以核实。以上事实，由《租赁合同》、《租赁合同关于厂房院子搭建事宜的补充协议》、《租赁合同补充协议》、不动产权证书、照片、不动产登记簿、承诺书、结算单据以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。本案中原、被告双方租赁合同面积约定1,858平方米，之后还有增加搭建部分的租赁范围。原告对系争房屋进行的整体隔层和搭建致使双方租赁范围远远大于原告产证所载946平方米，据此，本院认定原、被告签订的《租赁合同》及之后签订的补充协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应当返还原告系争房屋。就原告主张的欠付费用，被告予以认可，本院依法进行确认。原告收取的押金30,000元同意用于抵扣欠付费用，本院予以准许。就被告主张的发票，鉴于双方合同并未就发票事宜进行约定，且双方履行多年被告从未提出过发票事宜，故就被告反诉主张本院亦不予认可。被告自愿撤回其余反诉请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海泽正家具有限公司与被告(反诉原告)上海富基营造贸易有限公司签订的关于上海市松江区恒富路XXX号的《租赁合同》、《租赁合同关于厂房院子搭建事宜的补充协议》、《租赁合同补充协议》无效；二、被告(反诉原告)上海富基营造贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海泽正家具有限公司位于上海市松江区恒富路XXX号房屋；三、被告(反诉原告)上海富基营造贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海泽正家具有限公司欠付款项146,000元；四、驳回被告(反诉原告)上海富基营造贸易有限公司反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,900元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费用3,940元，由被告(反诉原告)上海富基营造贸易有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  吕荣珍人民陪审员  吴家明二〇一八年二月二十二日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。