山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初3183号 原告（反诉被告）：青岛第一百盛有限公司，住所地青岛市市**中山路**，统一社会信用代码：9137020061431635XQ。 法定代表人：仲廷森，职务董事长。 委托代理人：沈涌，山东雅博律师事务所律师。 委托代理人：吴梦琪，山东雅博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姚国宏，男，1966年10月17日出生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市东陵区，现住青岛市市**。 委托代理人：肖长顺，山东鹏程万**律师事务所律师。 原告青岛第一百盛有限公司（反诉被告）诉被告姚国宏（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本庭受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈涌、吴梦琪、被告姚国宏、被告姚国宏的托代理人肖长顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛第一百盛有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告将青岛市市南区中山路44-60号百盛大厦38楼整层房屋返还原告；3、判令被告向原告支付欠缴租金人民币642151.69元（截至《房屋租赁合同》解除之日，即2017年3月31日）；4、判令被告向原告支付合同解除后的房屋实际占用期间按照租金标准计算的房屋使用费（暂计算至2017年4月30日，为人民币39567.12元）；5、判令被告赔偿原告水费、电费、物业费人民币185795.25元；6、判令被告向原告支付欠付租金期间违约金人民币222803.95元、合同解除违约金人民币48140元、每逾期一日按照日租金10%计算的逾期返还房屋违约金，（暂计至2017年4月30日，为人民币3956.71元）；7、判令被告赔偿原告律师费损失10000元；8、本案案件受理费、保全费等诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月11日，被告以“青岛百福盛商务宾馆有限公司”的名义与原告签署了《房屋租赁合同（出租）》，约定原告将位于青岛市市南区中山路44-60号百盛大厦38楼整层租赁给“青岛百福盛商贸宾馆有限公司”用于经营商务酒店。根据《租赁合同》约定，租赁标的建筑面积为1099.09平方米，租赁期限自2014年7月15日至2019年7月14日。《租赁合同》签订后，原告履行了各项义务，但“青岛百福盛商贸宾馆有限公司”一直存在严重的欠缴租金及相关费用的情况。因此，原告多次向“青岛百福盛商贸宾馆有限公司”及被告发函督促其履行合同项下支付租金及欠付物业费、水电费等义务，但被告均怠于履行，为此，原告于2017年3月31日根据《租赁合同》约定向两者发送了《解约函》。原告经向工商局查询，发现“青岛百福盛商贸宾馆有限公司”并未注册登记，被告以未设立的“青岛百福盛商贸宾馆有限公司”名义与原告签订《租赁合同》，系在公司设立过程中产生的对外债务，但该公司至今尚未成立，故被告个人应对《租赁合同》承担相应责任。 被告姚国宏答辩及反诉称，原告与被告签订房屋租赁合同后被告根据合同约定以开设商务酒店的用途，对近1100平方米租赁标的的毛坯旁屋进行装修改造，共花费近200万元至全部装修完毕，因租赁标的不能办理消防许可手续，公安消防部门多次上门责令停止营业，最终在2015年10月份酒店被强行责令关闭。由于原告提供的租赁房屋无法按照约定用途使用，致使双方签订的租赁合同无法履行，这期间的房屋租赁费用被告已经全部付清，不存在违约责任。请求判令：1、请求法院依法判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》，反诉被告赔偿反诉原告装修费等各项损失100万元并返还租金和押金581160元，合计1581160元。2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告辩称，在合同签订后原告已经依照合同约定向被告提供房产，被告截止2017年11月27日酒店一直在经营，被告的反诉请求无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 2014年4月11日，被告以“青岛百福盛商务宾馆有限公司”的名义与原告签署了《房屋租赁合同（出租）》，约定原告将位于青岛市市南区中山路44-60号百盛大厦38楼整层租赁给“青岛百福盛商贸宾馆有限公司”用于经营商务酒店。根据《租赁合同》的约定，租赁标的建筑面积为1099.09平方米，租赁期限自2014年7月15日至2019年7月14日。原告自2014年4月15日至2014年7月14日使用租赁标的免付租金，租金第一年至第二年年租金为401160元；第三年至第四年，年租金为481400元，第五年年租金为541570元，缴纳方式为自起租日期，每季度缴纳一次房租，并提前于每季度起租日前15日以上缴纳下半年房租。被告承担租赁期间租赁标的实际发生的其他一切费用，包括但不限于水、电、暖、通讯、物业管理费、垃圾清运费等费用。合同约定“未经甲方书面同意，乙方逾期30日未按照合同约定交纳租金”甲方有权解除合同。2014年4月10日双方办理了《场地交接确认书》，被告租赁房屋用于经营宾馆。该房屋经过了建筑工程消防验收，但没有办理经营宾馆所需要的消防安全许可证。 2014年12月24日被告以“青岛百福盛商务宾馆有限公司”（乙方）的名义与原告（甲方）签署了《租赁合同补充协议（一）》，约定：甲方同意将原合同免租期延长至2014年8月15日，甲方充分考虑乙方初期经营的实际困难，同意2014.7.15-2015.7.14年度的租金缴付方式调整如下，年度前三个缴纳季按5万元/每季交纳租金，第四个缴费季将年度剩余租金统一补齐一并缴清。 原告自认被告向原告交纳房屋租金共计467730元，之后的房屋租金被告一直拒绝支付,在之后原告出具的《情况说明》中原告自认收到被告租金及保证金共计547730元。被告称其共交纳租金551160元，本院要求被告提供交纳租金的相关证据，但被告一直未提交。 现涉案房屋处于空置状态，2018年5月27日原告出于上合峰会期间安全考虑将房屋张贴了封条。 原告提交律师函、租金催缴函、告知函等证据证明原告督促被告支付租金，并要求与被告解除合同。被告称未收到上述证据。原告提交水费、电费及物业费发票一宗，证明被告经营期间欠付电费47351.16元、水费11875.16元、物业费126568.93元，上述费用共计185795.25元。被告对上述证据不予认可，认为水电费是物业大厦单独出具，不具有相关法律效力。 被告提交了酒店装修的明细表及供货合同等证据，证明其装修酒店花费1983433元。原告质证称对上述证据的真实性无法确定，所有费用的支出没有收据及发票予以支持。庭审中，本院询问被告针对装修损失是否申请评估和鉴定，被告称庭后考虑一下，但一直未向法庭提交鉴定申请。 被告提交原告出具的3万元保证金收据一份，原告质证称该费用包含在被告已付的547730元之内。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告以“青岛百福盛商务宾馆有限公司”的名义与原告签订的《房屋租赁合同（出租）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，反诉原告作为一名完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同前理应了解清楚涉案房屋是否适宜经营商务宾馆，是否存在相应的经营风险，在其对房屋的现状未充分了解的情况下即与反诉被告签订房屋租赁合同并对房屋进行装修，其自身存在一定的过错，现其主张撤销该合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告已经将涉案房屋交付被告，被告长期使用，应当按照合同的约定向原告支付租金，被告拖欠上述费用违反了合同的约定。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以要求解除合同。故对原告所主张的要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告将青岛市市南区中山路44-60号百盛大厦38楼整层房屋返还原告的诉讼请求本院予以支持。 但出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原被告双方在合同中明确约定了租赁房屋是用于经营商务酒店，涉案房屋因无法办理消防安全许可证而影响了其作为商务酒店的使用功能。因此原告提供的租赁物并不符合约定的用途，原告在合同的履行过程中也存在一定的过错，对于原告主张的要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告在2014年签订合同时就已经知道涉案房屋无法办理消防安全许可证的事实，但其既未向原告主张解除合同赔偿损失，也不同意搬离涉案房屋，而是继续在其中经营商务宾馆，对于扩大的损失应当由其自己承担。但考虑到出租人提供的租赁物未完全符合合同约定的用途，本院对房屋租赁费用予以适当减免，综合本案的具体案情，由被告参照原合同约定租赁费用的60%向原告支付租金为宜。因2018年5月27日原告将涉案房屋张贴了封条，被告应向原告支付房屋租金至当天。2014年8月16日至2015年8月15日租金数额为401160元，2015年8月16日至2016年8月15日租金数额为401160元，2016年8月16日至2017年8月15日租金数额为481400元，2017年8月16日至2018年5月27日租金数额约为381108元（481400元÷12个月×约9.5个月），以上共计1664828元，被告应付998896.8元（1664828元×60%），已付547730元，尚欠451166.8元。 原告主张的水电费及物业费等费用有发票为证，是被告使用房屋期间的花费，上述费用185795.25元理应由被告负担。 原告主张的律师费缺乏相关依据，本院不予支持。 反诉原告所主张的装修费等损失因其未能提供充分证据，且未向法庭提交书面鉴定评估申请，本院不予支持，其可另案主张。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛第一百盛有限公司与被告姚国宏于2014年4月11日签订的关于青岛市市南区中山路44-60号百盛大厦38楼的《房屋租赁合同（出租）》； 二、被告姚国宏于本判决生效之日十日内将青岛市市南区中山路44-60号百盛大厦38楼房屋返还原告青岛第一百盛有限公司； 三、被告姚国宏于本判决生效之日十日内支付原告欠付租赁费用451166.8元； 四、被告姚国宏于本判决生效之日十日内支付原告水费、电费及物业费共计185795.25元； 五、驳回原告青岛第一百盛有限公司其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告姚国宏的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14745元，由被告负担9565元，原告负担5180元；保全费5000元，由被告负担；反诉案件受理费9515元，由反诉原告负担。因上述费用原告已经预交，被告于本判决生效之日十日内支付原告14565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵方栋 人民陪审员  胡娟娟 人民陪审员  韩永萍 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  唐燕东