河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终667号上诉人（原审原告）：薛华伟，1980年6月10日出生，汉族，住许昌市。上诉人（原审被告）：于之洋，1989年7月9日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李国宾，许昌市开发区国信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：于善杰，1961年9月21日出生，汉族，住许昌市魏都区。上诉人薛华伟因与上诉人于之洋、被上诉人于善杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初6483号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛华伟，上诉人于之洋的委托诉讼代理人李国宾，被上诉人于善杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人薛华伟向本院提出上诉请求：1.请求撤销原审判决二、三项。2.请求判决于善杰承担于之洋承诺的4800元。3.请求于善杰返还房屋面积相差1.12平方的7000元。4.请求法院判决房屋交易税卖方承担（营业税、个人所得税、印花税），买方承担（印花税、契税、测绘费、交易手续费、登记费）。5.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、于之洋代表其父亲于善杰在网上发布售房信息、代替其父亲收取定金、房款，已经属于表见代理，他们之间又是父子特殊关系，使相对人薛华伟有理由相信无权代理人于之洋享有代理权，而与之为民事法律行为。这是典型的表见代理。于之洋代理行为的后果由被代理人承担，也是为了保护善意第三人的信赖利益与交易的安全，法律强制被代理人（被告于善杰〉承担其法律后果。所以应判于善杰承担于之洋承诺的4800元。二、被告于善杰在早几个月前已确定房屋面积的情况下，还与购房人签订较大面积的购房合同，这是明显的隐瞒，欺骗了购房人。于善杰以较大的房屋面积虚假宣传，取得购房人信赖，诱骗诱惑购房人买卖该房屋，该行为我认为应严厉打击。合同中“乙方对该房屋做了充分的了解”，我也是在对方隐瞒欺骗的前提下做的了解。请法院判于善杰返还房屋面积相差1.12平方的7000元。三、针对判决书第5页下边第3条“双方交易税费按照国家税务规定各自承担，非具体的诉讼请求，不予审查”。按国家相关部门规定，双方未约定或约定不明，未注明对方净得数额，应按照税务部门对各类税种的明确规定，确定税费承担人。被上诉人于善杰针对上诉人薛华伟的上诉辩称，第一，被答辩人的上诉理由不能成立。一审认定于善杰不承担4800元的支付责任是正确的。原审原告购买的是答辩人的房屋，不包含屋内新装修时安装的物品，原审原告想要得到物品必须支付相应的价款。一审认定房屋的出卖方未为对面积问题故意隐瞒是正确的，答辩人出售的房屋经答辩人投入资金进行装修改造，实际使用面积比原来增加两个平米，双方在合同上记载“乙方应对甲方所出售的房地产做了充分了解”，因此原审原告购买房屋并不是以面积为单位计算并支付房款，因此在成交之后，测绘面积与合同记载面积有误差均不影响房屋价格。一审认定“原审原告关于交易税费承担问题，非具体的诉讼请求，法院不予审查”，并无不妥。除了双方对税费承担有口头约定之外，双方的购房协议第三条也能印证，交易税费均应当由原审原告来承担。现实中房屋买卖的交易习惯也是如此。第二，答辩人从上诉人提起诉讼前至目前均明确愿意配合其办理过户手续，因此原审原告不应当起诉答辩人，让答辩人承担几千元的诉讼费及诉累。综上，要求驳回原审原告的上诉请求，并支持于之洋的上诉请求。被上诉人于之洋针对薛华伟的上诉辩称，同意于善杰的答辩意见。薛华伟购买的是二手现房，我并没有参与双方购买的谈判过程。购房协议明确约定的购房价格等信息，在合同履行中，薛华伟多次对该二手房进行充分的了解后与于善杰签订购房合同。至于房屋误差，双方当事人都不存在故意，根据购房协议显示建筑面积为40.13平方米，后经于善杰登记确认是41.25平方米。请求驳回上诉人薛华伟的上诉。上诉人于之洋向本院提出上诉请求：1，请求依法撤销许昌市魏都区法院（2020）豫1002民初6483号民事判决，依法予以改判，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求（不服数额4800元）；2，本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实性质和事实错误，判决缺少合理的逻辑性。被上诉人声称：上诉人曾经和其协商买卖房屋时，承诺将涉案房屋内的柜子、空调、办公桌归其使用为由，主张再从房款中扣除相应价值，不能成立。被上诉人也没有充分的证据证明被上诉人的这一观点。对于被上诉人提供的微信截图，只证明上诉人对于被上诉人的要求予以回应。这不是被上诉人购买房屋的前提条件，也即被上诉人购买房屋与否与这一商谈内容无关。退一步讲，对此内容，充其量是上诉人承诺的赠与性质。按照《民法典》158条的规定，在赠与物转移之前，上诉人作为赠与人有权不履行赠与协议。哪有这样，承诺给予赠给他使用，不赠与给他，就折价扣钱的荒谬逻辑和道理呢？二、被上诉人并没有充分证据表明，上诉人必须将室内物品赠与给他的证据。一审法院不应当支持这一主张。薛华伟要求的房屋内的物品是薛华伟与于善杰之间的约定，于之洋不应当承担薛华伟与于善杰买卖合同之间的任何费用。被上诉人薛华伟对于之洋的上诉辩称，于之洋在上诉状中写的是赠与，但本案现在已经是于之洋欠我钱，于之洋明确承诺会转给我5000元，所以于之洋或者于善杰应当返还给我4800元。原审被告于善杰同意于之洋的上诉意见。上诉人薛华伟向一审法院起诉请求：1．依法判令被告于善杰配合原告薛华伟积极办理许昌市鑫悦广场c座417公寓（41.25平方米）房屋过户；2．所有费用依法判决；3．诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告将第2项诉讼请求明确为：请求被告返还承诺的6000元，该6000元是于之洋承诺，有聊天记录；请求被告返还房屋面积相差1.12平方的7000元；双方交易税费按照国家税务规定各自承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，于善杰与许昌市鼎鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201503145），主要内容为于善杰购买位于魏都区，预测建筑面积共41.25平方米，价款为244056元，付款方式为一次性付款等。2020年9月4日，甲方（卖方）于善杰与乙方（卖方）薛华伟签订《购房协议》，主要内容为：一、甲方自愿将坐落在许昌市鑫悦广场ｃ座4楼417公寓的房地产（房屋建筑面积41.25平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）二十七万元整元（270000元）。三、付款方式：乙方在本合同签订时，支付定金5000元，七日内共支付房款20万元，20日内共支付房款26万元，剩余1万元等房产手续过户完全后一次性付清。四、双方责任：甲方，确保房屋没有任何纠纷，配合乙方办理房屋过户手续，及时将所有证件及相关手续转交乙方。乙方，确保及时支付房款，配合甲方办理房屋过户手续。五、房屋转让后，自转让之日起，有关因使用该房产涉及的水、电、暖等费用由乙方自行承担，之前所有费用由甲方承担。具备过户条件，甲乙双方应及时办理房产过户手续等。同日，于善杰出具《收到条》，主要内容为：“今收到薛华伟购买房屋款贰拾壹万元正（210000），其中部分款项支付给于之洋（于之洋、于善杰系父子关系）”；出具《欠条》，主要内容为：“今欠于善杰房款陆万圆整。2019年9月13日前支付伍万圆，剩余壹万圆过户过支付”。2020年9月13日，薛华伟向于善杰支付房款50000元。薛华伟陈述“于之洋曾承诺其6000元…后说到4800元”，于2020年9月21日向于善杰转款4800元，该笔款项属于支付房间内空调热水器的费用。后上述房屋办理产权登记，（2020）许昌市不动产权第0094128号，权利人于善杰，房屋建筑面积40.13㎡，坐落魏都区东大办事处××中××西侧××广场××417。在房屋过户过程中发生争议，形成本案诉讼。另查明，案涉房屋已交付。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的权利和义务。原告薛华伟与被告于善杰签订《购房协议》，该协议明确约定房屋信息、出售价款、支付方式等，系双方当事人真实意思表示，内容均未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，且双方均已履行合同的主要义务。房屋作为不动产，办理过户手续系必要事项，本案中购房协议载明“甲方，确保房屋没有任何纠纷，配合乙方办理房屋过户手续，及时将所有证件及相关手续转交乙方。乙方，确保及时支付房款，配合甲方办理房屋过户手续”，现房屋已具备办理不动产权证、过户的办理条件，原告薛华伟请求被告于善杰协助办理房屋过户手续，符合双方的约定，且具有可履行性，法院予以支持。另根据购房协议、欠条的约定，待房屋过户手续办理后及时支付下余房款10000元，结合本案合同的签订和履行情况，于房屋过户手续办理后原告应及时向被告于善杰支付。对于原告薛华伟明确后的第二个诉讼请求：1．要求被告方返还6000元的问题，薛华伟主张“于之洋承担其6000元”等事实，实际向于善杰支付房屋内物品费用4800元，于善杰对于之洋的行为不予认可和追认，于之洋经法院传唤后未到庭应承担举证不能的法律后果，应按照薛华伟实际支付的金额即4800元承担支付责任，于善杰不承担该笔费用的支付责任；2．要求被告方返还房屋面积相差损失7000元，商品房买卖合同和购房协议中建筑面积均为41.25㎡，后在产权证办理过程中房屋的建筑面积确定为40.13㎡，房屋出卖方未对该事实故意隐瞒，在购房约定中也约定“乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”，另一方面合同的主要义务已履行完毕，对于原告的该项请求，法院不予支持；3．双方交易税费按照国家税务规定各自承担，非具体的诉讼请求，法院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告于善杰于判决生效之日起十五日内办理位于许昌市魏都区房屋（2020许昌市不动产权第××号）的所有权转移登记手续；二、被告于之洋于判决生效之日起十日内向原告薛华伟支付4800元；三、驳回原告薛华伟的其他诉讼请求。案件受理费5545元减半收取计2773元，由原告薛华伟负担83元，被告于善杰负担2640元，被告于之洋负担50元。二审中，双方均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、于善杰或者于之洋是否应当支付薛华伟4800元。二、于善杰是否应当返还薛华伟房屋面积差价。三、于善杰是否应当承担过户时产生的印花税、营业税、个人所得税等费用。关于争议焦点一，薛华伟与于之洋微信聊天时，于之洋向薛华伟承诺：由薛华伟先支付给于善杰5000元，于之洋月底再转给薛华伟。2019年9月13日，薛华伟向于善杰转款4800元。2019年10月17日，薛华伟微信问于之洋“5000快什么时候转过来？”、“还有那个办公桌？”，于之洋回复：“忙完这几天吧”，上述聊天记录证明于之洋承诺支付薛华伟5000元的事实，于之洋应当兑现其承诺，因此，一审按照薛华伟实际支付的金额判决于之洋支付薛华伟4800元，并无不当。于之洋主张该款系赠与性质与其在聊天中作出的意思表示明显不符，故于之洋的上诉主张，本院不予支持。薛华伟主张于之洋构成表见代理，被代理人于善杰负有还款义务。但从薛华伟与于之洋的聊天记录看，于之洋系以自己的名义作出还款承诺，并未以于善杰的名义作出承诺，且薛华伟对该事实是明知的，因此，于之洋在偿还4800元的问题上并不构成对于善杰的表见代理，于善杰无还款义务。关于争议焦点二，本案交易的标的系二手房，二手房的价格主要受地段配套，开发商品牌，物业服务，房屋本身楼层、新旧程度、户型、装修情况等因素影响，案涉房屋的合同面积与实际面积只有很小的差别，并不必然影响交易价款，在于善杰并无隐瞒面积差的主观意图情况下，一审未支持薛华伟要求于善杰返还面积差价款的诉讼请求，并无不当。关于争议焦点三，薛华伟并未明确于善杰应当承担的税费的具体金额，且该费用尚未发生，故薛华伟的该项诉讼请求不明确，一审未支持该项诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人薛华伟、于之洋的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由上诉人薛华伟负担95元，由上诉人于之洋负担50元。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  郭林山审判员  陈 晖二〇二一年三月二十九日书记员  李永慧执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口