上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初20682号原告(本诉被告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁培君，经理。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹然。被告(反诉原告)：上海弘灏投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：谢连平，总经理。委托诉讼代理人：张美英。委托诉讼代理人：蔡丽丽，上海喜睦律师事务所律师。第三人：上海舒辉工贸发展有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号。法定代表人：沈王俊，执行董事。委托诉讼代理人：孙其栋、黄冬，上海市金茂律师事务所律师。原告上海置润投资管理有限公司(反诉被告，以下简称“置润公司”)与被告上海弘灏投资管理有限公司(反诉原告，以下简称“弘灏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，经上海市第二中级人民法院审理后，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并于2020年4月20日第一次公开开庭进行了审理。后本院依职权追加上海舒辉工贸发展有限公司(以下简称“舒辉公司”)作为第三人参与诉讼，并于2020年9月4日第二次公开开庭进行了审理，原告置润公司法定代表人丁培君、委托诉讼代理人吴锡林、曹然、被告弘灏公司委托诉讼代理人张美英、蔡丽丽、第三人舒辉公司委托诉讼代理人孙其栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告置润公司向本院提出诉讼请求：1、解除置润公司与弘灏公司于2015年5月23日签订的《租赁合同》，弘灏公司向置润公司返还位于上海市嘉定区民丰路XXX号2幢二楼A区的房屋；2、判令弘灏公司支付2015年5月23日至2019年9月30日止拖欠的租金2,887,368元。事实与理由：2015年5月23日，置润公司将位于上海市嘉定区民丰路XXX号2幢二楼A区的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给弘灏公司。2016年8月2日，因弘灏公司经营使用涉案房屋存在安全隐患，故被安亭镇人民政府公告要求停止经营。同年8月10日，涉案房屋被上海市公安局嘉定分局予以查封。因弘灏公司至今即未退房又未支付租金，构成严重违约。置润公司对弘灏公司将涉案房屋钥匙交给案外人的行为不予认可。为维护置润公司合法权益，故涉诉。被告弘灏公司辩称，同意解除租赁合同，弘灏公司已于2016年8月2日将涉案房屋钥匙返还给了产权人舒辉公司，置润公司要求弘灏公司将租金支付至2019年9月30日无事实依据。置润公司出租给弘灏公司的涉案房屋不符合合同约定的用于商业的合同目的，且未取得消防验收合格证，致使涉案房屋被消防查封，故涉案合同解除的责任应归于置润公司，置润公司应赔偿弘灏公司在剩余租期内的装修残值损失。弘灏公司向本院提出反诉请求：判令置润公司支付弘灏公司装修损失4,065,992元。被告置润公司针对弘灏反诉请求辩称，涉案房屋在弘灏公司承租前已装修完毕，弘灏公司未进行过装修，故无权要求赔偿。第三人舒辉公司对置润公司本诉请求及弘灏公司的反诉请求一并述称，认为与舒辉公司无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的产权人系舒辉公司。舒辉公司为上海市嘉定区顾浦村集体企业的下属公司。舒辉公司将包括涉案房屋在内的房屋出租给了案外人上海东幸资产管理有限公司(以下简称“东幸公司”)，再由东幸公司转租给置润公司。涉案房屋的土地用途为工业，房屋的性质为厂房。2013年11月20日，置润公司将涉案房屋出租给温晓敏经营公寓，租期自2013年11月20日至2028年5月19日止，2013年11月20日至2014年5月20日为免租期。同日，温晓敏出具商铺装修承诺书，载明正式装修前，须将最终装修方案交予置润公司审核备案，取得置润公司书面盖章确认后方可施工，还须到政府相关部门进行报批登记，否则不得施工等内容。嗣后，温晓敏未向消防部门进行装修报批，即开始对涉案房屋进行装修，装修完成后用于开设经营“和秋公寓”。2013年11月30日，置润公司与温晓敏签订《补充协议》，双方确认经实地测量，涉案房屋的建筑面积为2090平方米。2015年5月23日，置润公司、温晓敏及弘灏公司签订《转租协议》一份，约定由弘灏公司承继温晓敏作为涉案房屋承租人的权利义务，租期至2028年5月19日止，租金由弘灏公司直接向置润公司支付，温晓敏已经支付的租赁保证金5万元由弘灏公司支付给温晓敏，待租赁结束结清所有费用后由置润公司返还弘灏公司。2015年5月23日，置润公司(甲方，出租方)与弘灏公司(乙方，承租方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营公寓房，其建筑面积为1,900平方米，按实际面积计算，租赁期限自2015年5月23日至2028年9月30日止。乙方承租该物业作为商业使用，并在开业前办妥经营所需的各类证照。租金每两年在上一年基础上递增5%，前两年的租金为0.88元/平方米/天，每两年递增一次，具体如下：2016年5月20日至2018年5月19日的租金在前一年基础上递增5%，2018年5月20日至2020年5月19日的租金在前一年基础上递增5%……该房屋押金5万元，租金半年一付，提前15天支付，先付后用。乙方开业所需的各种证照以及申请手续均由乙方自行申请办理，所需费用亦由乙方自理，在申请及办证过程中，如政府相关部门需甲方提供相关证照的，甲方将予以配合。乙方从原承租方处转租后，乙方的权利义务不变……合同对双方其他权利义务均作了约定。2015年5月15日，温晓敏向置润公司支付了20万元，其中包括弘灏公司向置润公司支付的涉案房屋租金。2015年3月12日，上海市公安局嘉定分局安亭派出所向“和秋公寓”出具《消防监督检查意见通知书》，载明：1、该场所未经过消防备案、审核、验收、未取得公安消防机构的相关文书；2、该场所房屋为工业用房，现改为居住，不符合规定；3、该场所门窗上设置铁栅栏影响逃生。责令立即改正。2016年8月2日，安亭镇政府对“和秋公寓”进行整治，“和秋公寓”经营者为配合整治将涉案房屋钥匙交至物业办公室后全体人员撤离，涉案房屋被上海市嘉定区公安消防支队临时查封，安亭镇安全办、派出所、顾浦村(房屋产权所有人)工作人员在场。上海市嘉定区安亭镇人民政府安全办公室后于2018年1月24日出具情况说明，确认上述情况属实。2016年8月11日，上海市嘉定区公安消防支队向“和秋公寓”开具《临时查封决定书》，查封期限自2016年8月10日至2016年9月9日。涉案房屋被上海市嘉定区公安消防支队查封至今，均处于闲置状态。另查，涉案房屋至今未取得消防验收合格证。再查，置润公司作为原告起诉东幸公司(舒辉公司作为第三人)一案，经历了一审、上诉、发回重审、重审及上诉等程序，最终(2017)沪0114民初7561号生效判决中认定：“置润公司在承租民丰路XXX号2幢一楼和二楼房屋后明知该房屋作为商场改建并未取得消防验收合格证，其自愿与东幸公司补充约定由其承担办理涉案房屋消防验收的义务并自担费用，故对涉案房屋办理消防验收是置润公司的约定义务……置润公司作为实际承租方将涉案房屋该建为商场，而商场作为公众密集场所，置润公司对办理消防验收亦负有法定义务。”置润公司作为原告起诉温晓敏一案，经历了一审、上诉、发挥重审、重审。该案中，温晓敏陈述其于2015年5月15日支付的20万元租金，首先应满足上海市嘉定区民丰路XXX号2幢一楼B9、10、11号房屋自2015年5月20日至2016年8月2日的全部租金，剩余的则是本案涉案房屋在2015年5月20日之后的租金。本院于2020年7月29日作出(2018)沪0114民初20600号判决对温晓敏就租金的该分配方式予以了认可。经核算，上海市嘉定区民丰路XXX号2幢一楼B9、10、11号房屋自2015年5月20日至2016年8月2日的租金应为48,387元，经扣减，温晓敏代弘灏公司支付的涉案房屋租金应为151,613元。重审期间，弘灏公司申请对涉案房屋装饰装修的工程造价及残值进行鉴定，上海同济工程咨询有限公司出具了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：造价为4,952,015元，残值建议为4,109,192元。后又于2020年9月7日出具《补充鉴定函》，修改造价为4,952,615元，残值建议为4,109,680元。为此，弘灏公司支付鉴定费9万元。弘灏公司对《司法鉴定意见书》予以认可。舒辉公司对《司法鉴定意见书》没有意见，认为与其无关。置润公司对《司法鉴定意见书》不予认可，提出存在单价与工程量乘积与合价不付、复合地板与玻璃重复评估、数量存在小数点、单价与初稿相比涨幅过大、鉴定人员未前往屋顶勘查、黄沙水泥及多孔砖数量错误等问题，并申请鉴定人出庭。鉴定人汤某某出庭接受了询问。鉴定人答复：一、关于“计算错误”，预算书和工料机表中合价与数量单价乘积不一致是因计算精度导致，并非错误。二、关于“重复评估”，复合地板与玻璃因安装位置不同，故出现在意见书中不同的分部分项中，并非重复计算。三、数量存在小数点是因考虑到了1%的损耗。四、关于单价涨幅，因装修时间发生在2013年11月20日，故评估时间节点由2015年5月3日变动为2013年11月20日，从而产生了涨幅。五、关于屋顶勘查，鉴定人员在勘查过程中前往了屋顶，并拍摄了顶层照片。六、关于黄沙水泥及多孔砖数量，涉案房屋存在100间房间，工程量本就很大，且工程消耗量均来自于上海建筑和装饰工程预算定额2000，鉴定人提供了工料机来源分析数据截屏。对于上海同济工程咨询有限公司出具的《司法鉴定意见书》、《补充鉴定函》及鉴定人的陈述，本院认为，置润公司提出各项异议，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。综上，本院对《司法鉴定意见书》及《补充鉴定函》的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院认为，置润公司与弘灏公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现双方均同意解除租赁合同，故本院确认双方的租赁合同解除。合同解除后，因弘灏公司已于2016年8月2日将涉案房屋的钥匙交付舒辉公司，故本案不涉及房屋返还事宜，涉案房屋内剩余未搬离设施设备，弘灏公司应自行搬离。弘灏公司应将租金支付至2016年8月2日，扣除已付租金151,613元及押金5万元，其还应支付置润公司租金610,853.6元。关于反诉部分，争议焦点应为未通过消防验收的责任归属问题。置润公司作为出租人，根据约定负有通过整体基础消防验收的义务，且其明知该房屋作为商场改建并未取得消防验收合格证仍将涉案房屋出租给弘灏公司，对弘灏公司未能获取消防合规负有责任，存在过错。弘灏公司对涉案房屋的土地用途为工业是明知的，其承租涉案房屋用作开设旅馆，应当对能否通过消防验收及其他相关风险做充分审查后再做投入。且温晓敏曾出具商铺装修承诺书，承诺在正式装修前到政府相关部门进行报批登记，但其未按承诺书约定事宜进行报批。涉案合同亦约定弘灏公司在承接公寓后在开业之前应按消防规定办理报批手续，但弘灏公司亦未按约完成报批及消防审核，导致违反消防法规管理而致停业。对此，弘灏公司自身对涉案房屋未取得消防验收合格存在主要过错。综上，对于合同无法履行，双方均负有责任，对于所造成的后果，双方也应共同承担。对涉案房屋的装修损失，本院结合双方过错程度酌情确定由置润公司赔付弘灏公司装修损失1,643,872元。关于置润公司辩称在弘灏公司承租涉案房屋前装修已完成，本院认为，温晓敏已将其作为置润公司承租人的权利义务概括转让给弘灏公司，故弘灏公司自然享有在合同解除后要求置润公司赔偿装修损失的权利。关于鉴定费，应由双方按责分担，本院酌定置润公司负担36,000元，弘灏公司负担54,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、解除原告上海置润投资管理有限公司与被告上海弘灏投资管理有限公司就位于上海市嘉定区民丰路XXX号2幢二楼A区房屋签订的《租赁合同》；二、被告上海弘灏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海置润投资管理有限公司租金610,853.6元；三、原告上海置润投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海弘灏投资管理有限公司装饰装修损失1,643,872元；四、原告上海置润投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海弘灏投资管理有限公司鉴定费36,000元；五、原告上海置润投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费29,899元，由原告上海置润投资管理有限公司负担19,990元，由被告上海弘灏投资管理有限公司负担9,909元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉受理费39,328元，减半收取19,664元，由反诉原告上海弘灏投资管理有限公司负担11,798元，由反诉被告上海置润投资管理有限公司负担7,866元(反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华人民陪审员  陆雪英人民陪审员  王玉祥二〇二〇年九月三十日法官 助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……