广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8310号原告（反诉被告）：江永钊，男，1965年1月21日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：袁倩菁,广东正善律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海连，女，1974年12月18日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。原告江永钊与被告王海连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序进行审理。诉讼中，王海连在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2020年7月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员李晓琳独任审理。本案于2020年12月8日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告即反诉被告（以下简称原告）江永钊及其委托诉讼代理人袁倩菁，被告即反诉原告（以下简称被告）王海连及其委托诉讼代理人王启星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江永钊向本院提出诉讼请求：1.解除江永钊、王海连于2018年1月6日签订的《协议书》；2.王海连向江永钊返还购车库款546000元及利息（利息以546000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2018年3月28日计至付清款项之日止）；3.王海连向江永钊双倍返还定金20万元（实际上是退一赔一），即向江永钊返还10万元；4.诉讼费由王海连承担。事实和理由：2018年1月6日，江永钊与王海连签订《协议书》，协议约定王海连向江永钊出售位于花都区××、××、××号车库，出售金额合计546000元。协议签订后，江永钊依约向王海连支付了全部款项546000元，但王海连至今未协助江永钊办理上述车库的过户手续，严重违反了协议的约定，构成根本违约。王海连答辩并提起反诉称，我方不同意江永钊的各项诉讼请求，要求江永钊配合我方办理过户手续。第一，涉案车库实际上为首层房屋，从双方履行合同的方式看，实际上都有继续履行的意愿，房屋过户不存在障碍，且王海连一直配合江永钊的指令办理相关手续。第二，双方原定在2018年3月1日前办理过户手续，在过户当天结清余款，但由于江永钊资金不足，且其考虑到年纪问题，过户至其名下后再过户至其儿子名下会产生两次费用，因此其决定与其两个儿子商量，直接过户到哪个儿子名下，所以一直拖延至今，并非王海连不配合办理过户。第三，我方收到江永钊全部款项后，已将车库交付给江永钊使用，由江永钊占有使用并取得收益。江永钊也多次称自己是业主，确定三个车库是其所有。办理过户仅是行政机关登记的程序，且王海连也多次表示愿意配合。第四，根据合同法第九十四条第三款规定，当事人一方如果未履行义务，应当有事先催促的动作，若没有在规定时间完成，才能有解除合同权。但是江永钊要求解除合同并没有提交相关证据证明其符合解除合同权的基础，江永钊从未催促我方办理过户，而是直接起诉至法院。实际上是江永钊从事土方工程工作需要资金周转，所以以此为由取得房款，已经构成违约。综上，江永钊要求解除合同理据不足，也存在重大过错，且其占有车库，对外出租获得收益，法院在判令继续履行合同的时候也应当考虑到江永钊的过错以及从中获得的收益。据此，王海连提出反诉诉讼请求：1.江永钊协助王海连办理位于广州市花都区××、××、××号车库的权属登记过户手续，过户登记至江永钊名下；2.江永钊向王海连支付定金罚则10万元；3.江永钊退还王海连委托公证费2500元；4.江永钊承担本案的诉讼费用。江永钊针对王海连的反诉辩称，我方不同意王海连的全部反诉请求。在涉案协议书签订之后，江永钊严格按照协议书约定将546000元全部支付完毕，并且后续从2018年至今，江永钊一直不断催促王海连办理车库过户手续。涉案车库拖延至今尚未进行过户，主要的过错在于王海连。主要原因有两点，第一，按照相关的政策规定，若小区的业主需要向小区外的人出售车库，是需要业主即卖家本人向公证处申请公证，若在公证期间，小区内业主没有人提出异议，那么王海连具有向外出售车库的资格。而申请公证是需要王海连本人进行申请，江永钊是无法单方申请公证的，但是王海连一直不配合去公证处进行公证。第二，过户涉案车库会产生相应税费，而双方在商议购买车库时，当时王海连是承诺包过户的。但是在协议书签订后，王海连一直都是不同意支付相关税费，而我方认为既然双方没有对税费形成书面协议，那么应当按照相关法律规定承担各自应当承担的税费，自此江永钊也多次与王海连协商税费问题，但均未果。因此涉案车库尚未办理过户主要是因上述问题。江永钊认为王海连已经严重违反协议约定，属于根本违约，因此我方主张解除合同，要求王海连向我方返还购车库费用。诉讼中，江永钊变更诉讼请求为：1.要求王海连协助办理位于广州市花都区××、××、××号车库的公证公示手续、过户手续，并要求王海连负担公证公示费用；2.要求王海连支付违约金10万元；3.案件受理费由王海连负担。王海连针对江永钊变更后的诉讼请求补充答辩称，我方同意办理公证公示手续，并为此垫付公证费用16800元，故增加一项项反诉诉讼请求为：要求江永钊负担一半的公证公示费用即8400元。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉三个车库系位于广州市花都区凤华路15号之二103号车库、104号车库、105号车库，均为王海连单独所有。诉讼中，江永钊申请对该三个车库采取财产保全措施，本院经审查后作出（2020）粤0114民初8310号民事裁定，并对三个车库进行查封。2018年1月6日，王海连（甲方）与江永钊（乙方）签订《协议书》，约定：现有花都区新华街*****城华楼，甲方王海连的车库103、104、105三间共546000元，转售给江永钊，定金100000元，2018年3月1日前过户给江永钊，当天余款结清。同日，王海连收取了江永钊转账支付的10万元并出具收据，该收据记载：现收到江永钊售花都区新华街*****城华楼车库103、104、105定金人民币10万元。2018年3月28日，王海连再次出具收据确认：收到江永钊购买王海连花都区凤华路15号之二103、104、105车库三间，共54.6万元。据江永钊提供的付款凭证显示，其于2018年3月28日将最后一笔款项197868元转账给王海连。王海连收到54.6万元后，将案涉三间车库交付给江永钊使用。江永钊确认其自2018年5月始接收车库钥匙，并占有使用案涉车库至今。关于案涉三间车库至今未能办理过户登记手续的原因，双方当事人各执一词。江永钊称，双方虽约定于2018年3月1日前办理过户手续，但王海连仅能交付105车库的产权证，故江永钊也未于3月1日付清全款，其后王海连在2018年3月28日收齐全款才办妥两车库的涂销抵押手续并将产权证予以交付。江永钊主张后续未能办妥过户登记手续的原因系王海连未配合办理案涉车库的公示公证手续。王海连主张，因江永钊资金不足，且其至今不能确定将车库过户至何人名下，因此推迟支付余款及办证的时间，且据车库产权证记载，2018年2月10日即已涂销抵押，故王海连并非需收齐全款才能涂销抵押。王海连在2018年3月28日收齐余款后将三个车库交付给江永钊使用，后续也愿意配合办理过户登记手续。在2019年9月至10月期间，江永钊提出需王海连配合办理全权委托公证手续，并称办妥该手续后即可无需王海连到场办妥三个车库的过户登记手续，王海连也配合办理公证手续并于2019年10月23日将2500元作为公证费支付给江永钊。王海连称，后续不能办理过户登记手续的原因并非公示公证手续的原因，因为双方在签订协议书之前曾向不动产登记机关咨询无需办理公示公证手续，因此公示公证手续并非双方办理过户登记手续的障碍。王海连为证明其主张，提供了通话录音及2500元转账截图作为证据。江永钊确认收到了2500元作为办理全权委托手续的公证费用，但称由于还需要王海连出具家庭成员同意出售的书面材料而王海连不予提供，其未能办妥该手续，故2500元收取后仍未支出。江永钊主张，公示公证手续、过户登记手续无法由其单方办理，由此产生的税费均应由王海连负担，已付款项已包含所有税费。诉讼中，双方当事人均明确因无书面约定，交易过程中的税款各自依法缴纳。诉讼中，关于案涉三间车库所在的广州市花都区******之二建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库数、房屋套数情况以及将能否将案涉三间车库过户至江永钊名下等事宜，本院先后向广州市规划和自然资源局花都区分局（以下简称规资局花都区分局）及广州市花都区住房和城乡建设局（以下简称花都区住建局）发函查询，规资局花都区分局函复称：“广州市花都区凤华路15号之二建筑区划内的建筑项目于1999年办理《建设工程规划许可证》（编号A-19990056），幢数1幢，层数8层，首层为车库（未载明车位数），2-8层为住宅（共35户）。由于该历史项目的规划报建时间在《广州市城市规划审批技术标准与准则》（2004年1月施行）出台之前，未有相关规范对居住区的住宅和公共服务设施应当配建的机动车位的具体规划指标作出规定，因此无法提供该小区历史车位配比标准。……车库可依程序申请转移登记……三套房产登记用途为车位，涉及原告的购房资格问题，建议征询住建部门意见。……”“广州市花都区凤华路15号之二于2000年10月26日办理了首次登记，登记车位总数为26宗，目前已办理转移登记25宗。”花都区住建局函复称：“根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第八条‘车位、车库权属人（除建设单位外）拟转让车位、车库给已在本建筑区划内购买了与所购房屋相同套数的车位的业主，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。车位、车库的权属人（除建设单位外）拟转让给本建筑区划内业主以外的单位或个人的，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天。公示期间，本建筑区划内业主提出在相同条件下购买的，应优先满足。’的规定，车位、车库的权属人按第八条公示并经公证后办理转让手续。”诉讼中，王海连在三间车库地址上发出《关于车位、车库出售的公示》，对三间车库的交易事项分别进行公示，公示期间为2020年12月11日至2020年12月17日，并说明如该小区业主在同等条件下有购买意向，在公示期间内迳行书面向广州市花都区不动产登记中心或广州市花都公证处提出。王海连据此向广州市花都公证处申请对公示内容及公示过程进行保全证据。2020年12月25日，广州市花都公证处就上述三项公证事宜向王海连开具三张金额均为5600元的发票，合计16800元。王海连称，公示期间无人提出异议，并主张因无书面约定，故该笔公证费应当由双方共同分担。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。江永钊与王海连签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方当事人签订《协议书》约定于2018年3月1日前将案涉三间车库办理过户登记手续至江永钊名下，江永钊需于当日将余款结清，由此可见，双方约定王海连协助办理过户登记手续与江永钊付清全款系同时履行。后结合本院查明的事实可知，江永钊实际于2018年3月28日付清余款，但王海连并未于同日将案涉三间车库过户至江永钊名下，江永钊现要求王海连协助办理三间车库的过户登记手续至江永钊名下，因双方已办理案涉交易的公示公证手续，未有证据显示建筑区划内业主主张优先购买权，本院对该主张予以支持。王海连主张其已积极配合江永钊办理过户登记手续，但其所提供的证据未能对此予以证明，王海连构成违约，应向江永钊承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，王海连收取了江永钊支付的10万元作为定金后存在违约行为，而诉讼中，王海连表示其愿意履行合同并就案涉车库买卖事宜办理了公示公告手续，江永钊亦确认其自2018年5月占有使用案涉车库至今，综合考虑本案守约方江永钊的实际损失情况、违约方王海连的过错程度、合同预期利益的实现以及双方约定的违约责任等因素，基于公平原则，本院酌定王海连向江永钊支付违约金4.5万元，江永钊主张中超出的部分，本院不予支持。王海连主张江永钊怠于配合办理过户登记手续，但未能提供证据予以证明，其要求江永钊支付10万元违约金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”本案中，未有证据显示双方对办理过户登记的公示公证费用存在约定，且据花都区住建局函复可知，应由车库的权属人办理公示公证手续，江永钊主张16800元公示公证费用由王海连负担，符合上述法律规定，本院予以支持。王海连主张双方平担该费用，理据不足，本院不予支持。关于王海连要求江永钊退还2500元公证费，因江永钊亦确认该款未实际支出用于办理公证手续，该款应予退还，本院对王海连的主张予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王海连于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告江永钊将位于广州市花都区凤华路15号之二103号车库、104号车库、105号车库的不动产权证办理至原告江永钊名下；二、被告王海连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江永钊支付违约金45000元；三、原告江永钊于本判决发生法律效力之日起十日内向被告王海连返还公证费2500元；四、位于广州市花都区凤华路15号之二103号车库、104号车库、105号车库的公示公证费16800元由被告王海连负担；五、驳回被告王海连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由被告王海连负担；反诉案件受理费1175元，由原告江永钊负担25元，被告王海连负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年三月五日书记员  陈晓敏高波