上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初23663号原告(反诉被告)：上海滨江置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张坚，总经理。委托诉讼代理人：唐君健，上海善法律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁鼎，上海善法律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所。地上海市。法定代表人：张圣哲，董事长。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。第三人：上海市徐汇区汇翠花园业主委员会，地址上海市徐汇区漕溪北路XXX弄XXX号XXX室。负责人：俞某、孙某某、尤某某。委托诉讼代理人：沈奇艳，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海滨江置业有限公司(以下简称滨江置业公司)与被告上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称上房物业公司)排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，后本院根据上海市徐汇区汇翠花园业主委员会(以下简称汇翠花园业委会)申请，依法追加汇翠花园业委会作为无独立请求权的第三人参加诉讼，于2019年3月25日公开开庭进行审理。后上房物业公司提起反诉，本院依法受理后，于2020年3月2日公开开庭进行审理。滨江置业公司委托诉讼代理人唐君健、上房物业公司委托诉讼代理人邬叶弟、汇翠花园业委会委托诉讼代理人沈奇艳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。滨江置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令上房物业公司排除妨碍，将滨江置业公司所有的171个车位归还滨江置业公司；2.判令上房物业公司返还滨江置业公司停车位停车费损失8,310,600元，自2017年3月31日起至2018年9月30日止，按90元/日/个×30天×171个×18个月。事实和理由：滨江置业公司系上海市徐汇区汇翠花园地下车库171个车位所有权人。2012年滨江置业公司通过与上房物业公司签订《机动车库委托经营管理协议》的方式，约定使用及经营并取得收益。协议到期后，滨江置业公司通过汇翠花园业委会进行使用及经营，并持续取得收益。2017年3月开始，上房物业公司通过非法方式妨碍滨江置业公司对地下车位进行正常经营，侵害滨江置业公司占有、使用权。同时，上房物业公司以发送通知等方式，直接向业主收取停车费，但并未将收取的停车费用交还滨江置业公司，故诉至法院。审理中，滨江置业公司明确171个车位的具体情况：1、机械车位改建前1区-18区共计282个车位；改建后机械车位总数为163个。目前自持机械车位车位数130个。2、地下车库产证平面车位和人防平面车位共计72个。机械车位改建成子母车位24个和平面车位18个，改建平面车位共计42个；合计拥有平面车位114个。上述车位目前自持车位数41个(其中产权平面车位6个，人防平面车位35个)。综上，滨江置业公司在汇翠花园地下车库自持机械车位130个，人防等平面车位35个，产权平面车位6个。上房物业公司辩称，不同意滨江置业诉请1，上房物业公司已经于2019年8月31日退出汇翠花园小区，且法律规定一个小区一个物业进行管理。关于诉请2，应以审计报告为基础。汇翠花园业委会述称，同意上房物业公司的意见。不同意诉请1，车库经营管理已经有生效判决认定，可以由上房物业公司管理。关于诉请2，已经进行审计，有关费用由法院依法裁决。上房物业公司向本院提出反诉请求：1.要求滨江置业公司支付2015年7月1日至2018年9月20日机动车场地维护费81.064万元并按照收费标准的日千分之三支付滞纳金；2.要求滨江置业公司支付机架车位的检测费1.41万元及机架车位维保费8.75万元。事实与理由：上房物业公司系上海市漕溪北路737弄(汇翠花园)小区的物业管理单位，原名为上海上房物业管理有限公司，2014年2月28日改为现名，滨江置业公司自称系该小区地下车库产权人，在上房物业公司实施物业管理期间，滨江置业公司累计拖欠机动车场地维护费81.064万元(自2015年7月至2018年9月20日)、机械车位检测费1.41万元、机架车位维保费8.75万元。经催讨至今未付，故诉至法院。审理中，上房物业公司明确诉请1：机架车位130个，每月每个130元，计算38.6个月。平面车位41个，每月每个100元，计算38.6个月。滞纳金以81.064万元为本金，从2019年5月18日起算至判决生效之日止，按照日千分之三标准计算。滨江置业公司对上房物业公司的反诉辩称，不同意全部反诉诉请。第1项诉请，反诉中上房物业公司认可滨江置业公司在本诉中提供的车位数字，在本诉中又不认可滨江置业公司提供的数字，自相矛盾。上房物业公司主张维护费起算点为2015年7月，反诉日期是2019年4月，故2017年4月之前已经过了诉讼时效。双方对车位管理本身存在不同意见，在法院没有明确由谁经营管理前，上房物业公司无权向滨江置业公司收取场地维护费，之前上房物业公司也从未向滨江置业公司索要该项费用。上房物业公司在此提出该费用仅仅为了逃避向上房物业公司支付相应停车费。第2项诉请，从上房物业公司提供材料无法体现与滨江置业公司车位一一对应，且未经过滨江置业公司的同意也从未告知滨江置业公司该费用的发生，故不同意承担该费用。关于滞纳金不认可，上房物业公司从未向滨江置业公司主张，也不认可千分之三的标准，标准过高，请求法院调低。汇翠花园业委会对上房物业公司的反诉述称，同意上房物业公司的反诉请求。维护费用依法判决。检测费用认可，这是对于车位安全性及正常运行必要的，上房物业公司负有义务，不是滨江置业公司不同意不发表意见，这些设备就不维修。另外，上房物业公司已于2019年8月31日退出汇翠花园小区物业管理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汇翠花园业委会系上海市漕溪北路737弄汇翠花园小区业主委员会，滨江置业公司系该小区开发商。2004年2月17日，经核准，滨江置业公司登记成为上海市漕溪北路XXX号地下车库的权利人，建筑面积5036.21平方米。2003年11月25日，上海市徐汇区房屋土地管理局勘测所出具《房屋土地权属调查报告》，主要内容为：上海市漕溪北路737弄小区地下车库建筑总建面积5036.74平方米，地下车位16、17、18、19、20、21、22、23、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、44、45、46、47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58，建筑面积均为35.47平方米，均座落于漕溪北路737弄小区地下车库。备注：汇翠花园小区地下平面车位41个，机械车位地面101个。5036.21/(41+101)=35.47。汇翠花园小区地下机械车位面积总计3582.47。民防部位另有车位，产权归民防。2004年2月5日，经核准，滨江置业公司成为上海市漕溪北路XXX号地下车位21、42、43、44、46、52、54、55的权利人，所有权来源其他，建筑面积均为35.47平方米。2011年12月28日，经核准，滨江置业公司成为上海市漕溪北路XXX号地库地下1层人防机械车库的权利人，所有权来源新建，建筑面积1473.64平方米，房屋用途特种用途。同日，经核准，滨江置业公司成为上海市漕溪北路XXX号地库地下1层人防仓库权利人，所有权来源新建，建筑面积1157.93平方米，房屋用途特种用途。同日，经核准，滨江置业公司成为上海市漕溪北路XXX弄XXX号地下1层仓库的权利人，所有权来源新建，建筑面积1102.82平方米，房屋用途特种用途。同日，经核准，滨江置业公司成为上海市漕溪北路XXX弄XXX号地下1层人防仓库的权利人，所有权来源新建，建筑面积799.86平方米，房屋用途特种用途。2013年，上海上房物业管理有限公司(乙方)与上海市徐汇区汇翠花园业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定由乙方为上海市漕溪北路737弄汇翠花园小区提供物业管理服务，为期贰年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。上海上房物业管理有限公司的企业名称于2014年10月经相关工商行政管理机关核准变更登记为上海锐翔上房物业管理有限公司。2015年，上房物业公司(乙方)与上海市徐汇区汇翠花园业主大会(甲方)签订《物业服务合同》(以下简称2015年物业服务合同)，约定由乙方为上海市漕溪北路737弄汇翠花园小区提供物业管理服务，为期贰年，自2015年1月1日起至业委会换届选举成立新一届业委会并由新一届业委会与物业另行签订物业服务合同止。物业服务费用(物业服务资金)按季交纳。业主应在每季度的中间一个月(即2月、5月、8月、11月)的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：(一)未及时缴纳物业服务费时，自逾期之日起须加付应付款日千分之三的滞纳金，滞纳金归全体业主所有。小区露天停车位属于全体业主共有，如采用固定包月方式的，车位使用人(业主)按200元/个*月标准向乙方交纳停车费；访客临时在小区露天停车位停车的，按以下标准收费：1、1小时免费；2、超过1小时：15元/次；3、超过8小时至16小时：30元/次；4、超过16小时至24小时：45元/次。地下机动车停车位属于开发商所有的，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，管理方式及费用由开发商与甲方、乙方另行约定；地下机动车停车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人(业主)应按机动车车位(平面车位100元/个*月标准)、(机械车位130元/个*月标准)向乙方交纳机动车场地维护费，机械车位其中60元为机械维护费和运行电费；如业主大会通过新的停车收费标准，按业主大会决议执行；乙方收取的机动车场地维护费的相关税费由机动车场地维护费支出，由乙方代车位产权人收取的机动车位租赁费的相关税费由车位产权人承担。2015年11月10日，本院立案受理上房物业公司诉滨江置业公司物业服务合同纠纷一案，上房物业公司向本院提出诉讼请求：要求滨江置业公司支付滨江置业公司所有的261个机械车位和27个平面车位自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费(仅指物业管理费，不包括中机械维护费和电费)372,220元(其中机械车位为每月每个70元，共计335,720元；平面车位为每月每个100元，共计36,500元，具体欠费期间详见清单)。2016年11月3日，本院作出(2015)徐民四(民)初字第3452号民事判决：滨江置业公司向上房物业公司支付上海市漕溪北路XXX弄XXX-XXX号、XXX号地下车库中被告所有的停车位(261个机械车位和27个平面车位)自2013年9月起至2015年6月止的机动车场地维护费(不含机械维护费和电费)372,220元。滨江置业公司不服判决，上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2017年3月20日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2017年，上房物业公司(乙方)与上海市徐汇区汇翠花园业主大会签订《物业服务合同示范文本》(以下简称2017年物业服务合同)，约定由乙方为上海市漕溪北路737弄汇翠花园小区提供物业管理服务，为期肆年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。业主的物业服务费用应按季交纳。业主应在每季度首月的15日之前履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用、停车费或本合同约定的其他应缴纳费用的，按照每日千分之三计违约金。小区机动车进出统一采用车牌识别停车场收费系统，杜绝人工收费方式。该系统的最高管理权限属于甲方所有，乙方不得对该系统预留任何后门和系统设置、数据修改之类的权限。小区露天停车位属于全体业主共有，如采用固定包月方式的，车位使用人(业主)按200元/个×月的标准向乙方交纳停车费，甲方将根据地库定价实际情况对收费标准进行必要的地面停车调整。访客临时在小区露天停车位停车的，按以下标准收费(甲方有权根据实际情况对相关收费标准进行必要的调整)，按小区机动车辆管理规约，居改非严格按临停收费标准加倍进行收费，对其不予办理租赁只计临停：1、半小时以内免费；2、半小时至一小时：10元/次；3、超过一小时：15元/次，调整后20元/次；4、超过6小时至12小时：30元/次，调整后40元/次；5、超过12小时至18小时：45元/次，调整后60元/次；6、超过18小时至24小时：60元/次，调整后75元/次；7、以此类推每天60元，调整后以此类推每天75元/次。地下车库相关的平面车位和机动车停车位，由乙方统一管理。小区其他业主和物业使用人有优先使用权。管理方式及管理费用不足部分，由甲乙双方与暂认的相关平面车位和机动车停车位所有者另行约定。地下机动车停车位使用权由业主购置的，车位使用人(业主)应按车库机动车车位(平面车位100元/个×月的标准)、(机械车位150元/个×月的标准)向乙方交纳机动车场地维护费。乙方收取的机动车场地维护费的相关税费由机动车场地维护费支出，由乙方代车位产权人收取的机动车位租赁费的相关税费由车位产权人承担。2017年3月28日，汇翠花园业委会、上房物业公司以及案外人上海市徐汇区徐家汇街道汇翠居民委员会发出《公告》，主要内容为：汇翠花园地下车库滨江置业原承包人乔广军被中止在地下车库进行任何经营管理活动。这一点我们与滨江置业三方意见一致，并经滨江置业确认。从2017年4月1日起，汇翠花园小区地下车库的经营管理，由汇翠花园业委会所聘用的物业公司统一规范(现为上房物业公司)。从2017年4月1日起，所有地下车库车位所有人和承租人，均应该将相关车位的物业管理费和租赁费交给上房物业汇翠花园服务中心(6号楼)。缴至上房物业之后，汇翠花园业委会、滨江置业、上房物业另行商议滨江置业费用结算。2017年4月1日至2018年9月30日期间，上房物业公司对汇翠花园小区地下车库进行经营管理，并收取相应停车费。2017年12月21日，汇翠花园业委会向汇翠花园业主发送《通知》，主要内容为：2017年12月3日召开了业主大会，一致通过徐汇区汇翠花园管理规约，其中对车位租赁费用进行调整：1、原地库地面750元/车位/月调整为700元/车位/月；2、机械车位550元/车位/月调整为机械车位上位450元/车位/月，机械车位下位为500元/车位/月。由于地库地面和机械车位的权属性质问题，近期接到开发商信函对车位调价提出异议。鉴于汇翠花园业委会代表全体业主已与开发商(滨江置业公司)就汇翠花园地库在民事诉讼中，按照民法的基本原则，诉讼期间不得改变原状，因此地下车库的机械和地面车位的租金费用保持不变，维持原价。等到相关的权属性质确定以后再另行调整。注：地下车库地面租金仍为750元/车位/月，机械车位仍为550元/车位/月。2018年1月11日，本院受理汇翠花园业委会起诉滨江置业公司所有权确认纠纷一案【案号(2018)沪0104民初2070号】，汇翠花园业委会向本院提出诉讼请求：确认上海市徐汇区漕溪北路XXX号地库地下1层人防机械车库、地下1层人防仓库、737弄2号地下1层人防仓库、漕溪北路XXX号地库地下机械车库、漕溪北路XXX号地库地下车位21、42、43、44、46、52、54、55(共计面积6029.49平方米)所有权归汇翠花园小区全体业主共有。审理中，汇翠花园业委会增加诉讼请求：要求确认漕溪北路XXX弄XXX号地下一层仓库所有权归汇翠花园小区全体业主共有。审理中，汇翠花园业委会将诉请中要求确认漕溪北路XXX号地库地下机械车库所有权归汇翠花园小区全体业主共有变更为要求确认漕溪北路737弄地库地下机械车库所有权归汇翠花园小区全体业主共有。该案审理中，滨江置业公司、汇翠花园业委会一致确认上海市漕溪北路XXX号地下车库(建筑面积5036.21平方米)就是2003年11月25日的《房屋土地权属调查报告》中记载的上海市漕溪北路737弄小区地下车库(建筑总建面积5036.74平方米)。本院经审理认为，上海市漕溪北路XXX号地库地下1层人防机械车库、地库地下1层人防仓库、上海市漕溪北路XXX弄XXX号地下1层仓库、2号地下1层人防仓库均系单独计算建筑面积，并未分摊到小区其他商品房中，分摊系数均为0,可见上述车库不属小区业主共有，在汇翠花园业委会未提供充足证据证明自己主张的情况下，本院对汇翠花园业委会关于要求确认上海市漕溪北路XXX号地库地下1层人防机械车库、地库地下1层人防仓库、上海市漕溪北路XXX弄XXX号地下1层仓库、2号地下1层人防仓库所有权归业主共有的诉请不予支持。关于汇翠花园业委会主张漕溪北路737弄地库地下机械车库所有权以及漕溪北路XXX号地库地下车位21、42、43、44、46、52、54、55所有权归业主共有的诉请，根据查明事实，滨江置业于2004年2月17日经核准成为漕溪北路XXX号地下车库的权利人，根据双方确认上述车库即系漕溪北路737弄小区地下车库，滨江置业公司于2004年2月5日经核准成为上海市漕溪北路XXX号地下车位21、42、43、44、46、52、54、55的权利人，而汇翠花园业委会并未提供充足证据证明其系上述车库的权利人，故本院对于汇翠花园业委会的上述诉请，亦不予支持。2018年7月5日，本院作出判决驳回汇翠花园业委会的全部诉讼请求。汇翠花园业委会不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2019年1月8日作出(2018)沪01民终12174号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年1月25日，上房物业公司向滨江置业公司发送《关于汇翠花园地库机械车位质检的紧急联系函》，主要内容为：汇翠花园机械车位上次经质检部门检验日期是2014年12月3日，下次检验日期应为2016年6月2日。因贵司未曾向我方移交机械车位相关材料，造成汇翠花园机械车位到目前为止无法向质检部门申请验收。为保证机械车位正常使用，保障业主生命财产安全。望贵司在2018年1月30日之前把汇翠花园机械车位的原始资料及相关验收报告提交我方。2018年3月23日，案外人上海市特种设备监督检验技术研究院向上房物业公司开具发票1张，主要内容为：服务名称车库检验，金额14,100元，备注：起重三N10623-10631。2018年11月14日，案外人上海天德建设(集团)有限公司(以下简称天德公司)向上房物业公司开具发票2张，其中1张发票的内容为：服务名称工程款，金额17,502元，备注：2017年10月至12月汇翠花园地下车库机械式停车设备维修保养。另外1张发票的内容为：服务名称：工程款，金额52,498元，备注：2018年1月至9月汇翠花园地下车库机械式停车设备维修保养。2019年2月19日，天德公司向上房物业公司开具发票1张，主要内容为：服务名称：工程款。金额17,499元，备注：2018年10月至12月汇翠花园地下车库机械式停车设备维修保养。审理中，汇翠花园业委会、上房物业公司确认：自2013年9月至2019年8月31日，上房物业公司一直对于汇翠花园小区及地下车库进行物业管理。审理中，本院根据滨江置业公司的申请，委托上海申洲大通会计师事务所有限公司(以下简称审计机构)对2017年4月至2018年9月汇翠花园小区地下车库171个车位停车费收费情况进行审计，被审计人为上房物业公司。2019年11月21日，审计机构作出审计意见书，主要内容为：1、2017年4月至2018年9月地下车库租赁费收入843,750元。扣除增值税40,178.56元，附加费4,719.84元，余额798,851.60元。其中：在滨江置业公司提供的清单上的停车租赁费用为731,250元，不在滨江置业公司提供的车位清单上的车位租赁收入112,500元。根据我们现场实际调查，我们发现不在滨江置业公司提供的清单上的车位是物业公司根据场地情况重新规划后多出的车位。汇翠花园业委会认为，平面车位除了6个产权车位和机械改平面车位外，其他车位的，民防车位及新增车位归属存在争议，收益应该归业主所有，滨江置业公司认为，地下车库是他们建造的，其面积没有分摊到商品房中，所以应属于滨江公司。2、2017年4月至2018年9月。临时停车费收入332,250元。扣除增值税15,821.43元，附加费1,882.15元，扣除税费后304,546.42元。其他说明事项：1、临时停车费收入未分地下和地面，所以只能审计临时停车费收入的总数(不包含地面车位的长期租赁费)。2、截止2018年9月地面车位92个。地下车库317个车位，其中业主126个，滨江置业公司提供车位号与滨江置业公司提供的收费明细不一致(原因是物业根据车库情况增加了停车车位和变更了车位的编号)，滨江置业公司认为171个车位是属于滨江置业公司的(若母子车位算2个车位、8个母子车位合计179个车位)收费台账中不属于业主的车位有191个，扣除居改非8个，余184个，大于滨江置业公司提供的车位数(原因是物业根据车库情况增加了停车车位)，我们现场勘察后发现，机械车位13区位、15区位、17区位、18区位发生故障，1-6号区位、14区位、16区位拆除机械车位，所以以上数据是2019年11月的时点数(包括民防停车位)。根据审计意见书明细记载，车位平面59的租赁费为13,650元。另外如下车位不在滨江置业公司提供的车位清单上：……2、平面001-1，租赁费5,850元。备注：新增；3、平面002，租赁费7,800元，备注：民防；……6、平面006，租赁费8,450元，备注：民防；7、平面007，租赁费11,700元。备注：新增；8、平面007-1，租赁费7,800元，备注：民防；9、平面10-2，租赁费11,700元，备注：民防；10、平面11-2，租赁费11,750元，备注：民防。11、平面12，租赁费11,700元，备注：新增。……14、平面15-1，租赁费13,000元，备注：民防。……16、平面25-2，租赁费11,700元，备注：新增。……24、平面71，租赁费11,050元，备注：民防。审理中，审计机构出具《补充说明》，主要内容为：1、停车费税率的说明：(1)本次审计中，根据物业公司申报的增值税税率为5%，城建税税率是7%，教育附加费费率为3%，地方教育附加费费率2%，河道费费率1%。(2)由于税务优惠政策，2017年4月以后取消河道费。(3)由于税务优惠政策，2018年6月以后地方教育附加费费率优惠为1%。(4)税费计算，增值税销项税额：含税收入/1.05*5%；城建税：应交增值税7%；教育附加费：应交增值税*3%；地方教育附加费：应交增值税*2%；(2018年6月以后1%)；河道费：应交增值税*1%(2017年4月以后取消河道费)。2、第74号机械停车收费是因为发票上没有标明是哪个车位的停车费用，无法归入前73个机械车位，所以停车收入归类在74号。3、实际收费的机械车位为73个，平面车位39个，平面车位中标汇翠的表示车位编号不在滨江置业公司提供的车位编号中。4、物业公司开具的发票中分物业管理费和停车租赁费，其中：平面车位650元/月，机械车位是420元/月，物业管理费平面车位100元/月，物业管理费机械车位130元/月。所以本次审计中将物业管理费剔除。具体物业费收入如下：(1)机械车位物业费收入141,898元，平面车位物业费收入59,279元。其中：2、平面001-1，物业费900元。3、平面002，物业费1,200元；……6、平面006，物业费1,300元；7、平面007，物业费1,800元。8、平面007-1，物业费1,200元；9、平面10-2，物业费1,800元；10、平面11-2，物业费1,808元；11、平面12，物业费1,800元。……14、平面15-1，物业费2,000元；……16、平面25-2，物业费1,800元；22、平面59，物业费2,100元；……24、平面71，物业费1,700元。以上是和停车费收入同时收取的管理费收入。为该审计，滨江置业公司预付审计费162,174元。审理中，审计机构工作人员陈毓秀到庭陈述，2017年4月至2018年9月期间的停车费收入是扣掉了物业管理费(按照平面车位100元/月，机械车位130元/月标准)得出的。审理中，就审计报告，汇翠花园业委会表示在滨江置业公司诉请范围内的车位收入为731,250元，该金额为含税收入，应当扣除税金38,911.95元，税后为692,338.05元。陈毓秀对此表示731,250元是税前收入，增值税为税前收入除以1.05乘以0.05，附加税是变化的，很难计算得出，但基本与汇翠花园业委会的陈述一致。审理中，上房物业公司表示其反诉主张的130个机械车位及41个平面车位的车位场地维护费与滨江置业公司本诉中主张的标的一致。另外，对于业主有产权或使用权的车位只收取物业管理费，不收取停车费。审理中，本院至汇翠花园小区地下车库进行现场勘查：审计意见书中记载的11个标有“汇翠”的平面车位均不在滨江置业公司主张的车位范围内。各方对此亦予以确认。审理中，各方一致确认：滨江置业公司提交的地下室车库平面图所有车位就是漕溪北路XXX号地下车库、地下1层人防仓库、地下1层人防机械车库、漕溪北路XXX弄XXX号地下1层仓库、漕溪北路XXX弄XXX号地下1层人防仓库中的车位以及漕溪北路XXX号地下车位有产权的部分。滨江置业公司、上房物业公司、汇翠花园业委会没有就车位的物业管理方式、收费标准进行过协商并达成相关约定。审理中，上房物业公司、汇翠花园业委会对于59号平面车位提出异议，上房物业公司认为该车位不是人防车位，是前期东湖物业划出来的，属于全体业主，不是规划的车位。汇翠花园业委会认为该车位是公共通道上划出的车位，应当属于全体业主。滨江置业公司则认为图纸上确实没有该车位，但不是滨江置业公司划出的，应该是物业公司划出的车位，应该属于滨江置业公司所有。另查明，上房物业公司于2019年4月就机动车场地维护费、机械车位检测费、维保费等向本院提出反诉。上述事实，除当事人陈述外、另有上海市不动产登记薄、房屋土地权属调查报告书、民事判决书、审计意见、补充说明、物业服务合同等证据证明，本院予以确认。本院认为，首先，上房物业公司与上海市徐汇区汇翠花园业主大会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。根据相关法律法规规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库属于该小区物业区划的一部分，应由该小区的物业管理企业统一实施物业管理,故上房物业公司有权对汇翠花园小区车位进行物业管理。其次，汇翠花园业委会与上房物业公司一致确认上房物业公司已于2019年8月31日从汇翠花园小区退出，在滨江置业公司未提供充足证据推翻上述陈述的情况下，本院对上房物业公司主张的上房物业公司已从汇翠花园小区退出的事实予以确认。综上，滨江置业公司要求上房物业公司排除妨害、将车位归还滨江置业公司的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。根据查明事实，滨江置业公司系上海市漕溪北路XXX号地下车库、地下车位21、42、43、44、52、54、漕溪北路XXX弄XXX号地下1层仓库的权利人，故滨江置业公司有权主张上述部位的相关车位停车费；另外，滨江置业公司作为汇翠小区开发商登记为上海市漕溪北路XXX号地下1层人防仓库、地下1层人防机械车库、漕溪北路XXX弄XXX号地下1层人防仓库的权利人，且根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。故滨江置业公司有权主张民防部位中的相关车位停车费。关于滨江置业公司、汇翠花园业委会提出的59号平面车位属于全体业主所有的意见，根据查明事实，本院已判决驳回汇翠花园业委会提出的确认汇翠花园地下车库归汇翠花园业委会所有的诉请，该判决业已生效。故本院认为作为汇翠花园地下车库权利人的滨江置业公司有权主张59号平面车位的停车费。根据审计机构工作人员的到庭陈述，在滨江置业公司提供的车位清单上2017年4月至2018年9月期间停车租赁费用为731,250元，该金额为税前收入，增值税计算方式为税前收入除以1.05乘以0.05，附加税是变化的，很难计算得出，故税金约为38,911.95元，税后收入为692,338.05元。而滨江置业公司并未充分举证证明临时停车费系滨江置业公司所有车位的收入，且各方均一致确认审计意见书中记载的11个标有“汇翠”的平面车位均不在滨江置业公司主张的车位范围内。故本院采纳审计机构工作人员陈述的审计报告中关于在滨江置业公司提供车位清单上的2017年4月至2018年9月期间停车租赁费用税后收入为692,338.05元的意见。另外，根据查明事实，审计报告中停车费收入已扣除物业费即机动车场地维护费，其中滨江置业公司主张的机械车位已扣除141,898元机动车场地维护费，滨江置业公司主张的平面车位已扣除41,971元机动车场地维护费，上述费用是与停车费收入同时收取的管理费收入。根据现有证据，上房物业公司并未得到滨江置业公司授权收取上述车位使用人机动车场地维护费，故上房物业公司自行收取的上述机动车场地维护费183,869元(141,898元+41,971元)应算作停车费收入，由上房物业公司支付给滨江置业公司。但由于该收入为税前收入，本院参照上述停车费收入关于税金比例约为5.33%(38,911.95÷731,250)的标准，税费应为9,800.20元(183869×5.33%)，税后收入为174,068.80元。综上，上房物业公司应支付滨江置业公司2017年4月至2018年9月期间的停车费收入(税后)866,406.85元(692,338.05元+174,068.80元)。关于滨江置业公司主张按90元/日/个×30天×171个×18个月的标准要求上房物业公司支付停车费损失的意见，由于滨江置业公司并未提供充足证据证明自己的主张，本院对此难以采纳。关于上房物业公司提出的场地维护费的反诉请求，如上所述，上房物业公司依据物业服务合同对汇翠花园小区(包括地下车库)进行物业管理，故滨江置业公司在享受物业服务的同时应向上房物业公司支付停车位的物业服务费。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据2015年物业服务合同约定“地下机动车停车位属于开发商所有的，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，管理方式及费用由开发商与甲方、乙方另行约定”以及2017年物业服务合同的约定“地下车库相关的平面车位和机动车停车位，由乙方统一管理。小区其他业主和物业使用人有优先使用权。管理方式及管理费用不足部分，由甲乙双方与暂认的相关平面车位和机动车停车位所有者另行约定”，本案中三方实际并未就车位的物业管理方式、收费标准进行过协商并达成相关约定，故上房物业公司主张机动车场地维护费并未超过诉讼时效，滨江置业公司关于上房物业公司主张机动车场地维护费已超诉讼时效的意见，本院不予采纳。现上房物业公司参照2015年物业服务合同约定的平面车位100元/个/月标准、机械车位130元/个/月标准主张机动车场地维护费，于法不悖，尚属合理，本院予以采纳。但从2015年物业服务合同中关于机动车场地维护费的约定可以看出，机械车位的机动车场地维护费实际包含两个方面内容即物业管理的费用70元/个/月以及机械维护和运行电费的费用60元/个/月。根据查明事实，2017年4月1日开始，上房物业公司才对汇翠花园小区地下车库进行经营管理，故机械维护和运行电费的费用应从2017年4月1日开始起算。而2017年4月1日之前机械车位的机动车场地维护费应为70元/月/个。综上，滨江置业公司应按照机械车位每月每个70元(130个机械车位)、平面车位每月每个100元(41个平面车位)的标准支付上房物业公司自2015年7月1日起至2017年3月31日止的机动车场地维护费277,200元；滨江置业公司应按照机械车位每月每个130元(130个机械车位)、平面车位每月每个100元(41个平面车位)的标准支付上房物业公司自2017年4月1日起至2018年9月20日止的机动车场地维护费371,000元。上述两项共计648,200元。故滨江置业公司应支付上房物业公司自2015年7月1日起至2018年9月20日止的机动车场地维护费648,200元。关于上房物业公司提出滞纳金的反诉请求，如上所述，本案中三方实际并未就车位的物业管理方式、收费标准进行过协商并达成相关约定，故上房物业公司主张滞纳金并无合同、事实及法律依据，本院对此不予支持。关于上房物业公司提出的检测费及维保费的反诉请求，如上所述，机械车位的机动车场地维护费实际包含两个方面内容即物业管理的费用70元/个/月以及机械维护和运行电费的费用60元/个/月。本院已参照2015年物业服务合同约定的机械车位130元/个/月标准对上房物业公司主张机动车场地维护费予以支持，且上房物业公司单独主张实际已发生的检测费以及维保费并无合同及法律依据，故本院对上房物业公司该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《物业管理条例》第三十四条的规定，判决如下：一、上海锐翔上房物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海滨江置业有限公司自2017年4月至2018年9月期间停车租赁收入866,406.85元；二、上海滨江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锐翔上房物业管理有限公司自2015年7月1日起至2018年9月20日止的机动车场地维护费648,200元；三、驳回上海滨江置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海锐翔上房物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费70,054元，减半收取计35,027元，由上海锐翔上房物业管理有限公司负担6,232元、上海滨江置业有限公司负担28,795元；反诉案件受理费6,461元，由上海滨江置业有限公司负担5,141元、上海锐翔上房物业管理有限公司负担1,320元；审计费162,174元，由上海锐翔上房物业管理有限公司负担22,174元、上海滨江置业有限公司负担140,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年四月二十九日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。四、《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。