江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0902民初240号原告（反诉被告）：陶旺才，男，1960年7月21日出生，汉族，南昌市人，住南昌市高新技术开发区。委托代理人：易瑜，江西利元律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷智，男，1984年12月23日出生，汉族，陕西省渭南市人，住陕西省渭南市。被告：袁州区美美柔婷美容护肤中心。住所地：袁州区鼓楼路23号二楼。注册号：360902600492998。经营者：雷智。二被告共同委托代理人：张志涛，北京南华泰律师事务所律师。第三人：孙颖，女，1986年11月15日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。第三人：余军，男，1980年5月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：陈平宜。江西鸿韵律师事务所律师。原告陶旺才诉被告雷智、袁州区美美柔婷美容护肤中心（以下简称美容中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理。被告雷智于2018年1月31日向本院提出反诉，本院依法受理，并依法合并审理。在审理过程中，本院认为余军、孙颖与本案有直接利害关系，本院依法追加余军、孙颖作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陶旺才的委托代理人易瑜、被告雷智、袁州区美美柔婷美容护肤中心的共同委托代理人张志涛、第三人孙颖、第三人余军的委托代理人陈平宜到庭参加诉讼。由于本案必须等另案判决为依据，故本院于2018年9月17日作出（2018）赣0902民初240号民事裁定书，中止本案的审理。2020年4月8日，中止审理事由消除，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告陶旺才请求本院判令：1、判令被告雷智、美容中心及第三人余军、孙颖向被告支付拖欠租金181764元（自2017年9月至2018年9月），并支付逾期违约金及滞纳金43623.36元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年6月13日，原告与案外人赵骏、孙有金签订了《商铺租赁合同》，将赵骏和孙有金名下的位于商铺租赁，原告享有转租权。2016年9月7日，原告委托徐道平将上述店铺面积为410平方米的店铺租赁给被告经营，并签订了租赁合同，约定租金第一年为14290元／月；第二年为15147元／月；第三年为16055元／月，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日，合同还约定违约方向对方支付年度租金的10%作为违约金。被告按照合同约定支付租金至2017年8月。后被告就一直未交租金，据被告称其将租金缴纳给第三人余军。故原告诉至法院。被告美容中心、雷智辩称：被告不同意原告的诉请。被告承租的房屋在2017年6月经司法拍卖产权进行了变更，被告已经与新房东（余军）签订了新的租赁合同，被告按照新租赁合同支付了租金给余军。故请求法院依法驳回原告的诉请。被告（反诉原告）美容中心、雷智反诉请求：1、判令反诉被告陶旺才退还反诉原告押金24000元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2013年，反诉原告与徐道平签订了租赁合同，承租鼓楼23栋二楼面积为410平方米商铺经营美容院。2016年续租至2019年10月，并交纳押金24000元给反诉被告。后租赁商铺被告余军、孙颖购买，反诉原告与余军重新签订租赁合同，反诉原告多次向反诉被告要求退还押金，但反诉被告不予退还。故反诉原告诉至法院。原告（反诉被告）陶旺才辩称：本案涉租赁合同是2016年反诉原告与反诉被告签订的租赁合同，合同中没有押金条款，反诉原告主张押金退回没有法律依据。第三人余军、孙颖陈述：请求法院依法驳回原告的诉请。我们通过合法途径取得本案诉争商铺所有权，余军属于诉争商铺的所有者，有权收取租金。在本案中不适用买卖不破租赁的规则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的证据“原告与赵骏、孙有金签订的租赁合同”拟证明原告在2008年6月与赵骏、孙有金签订了租赁合同，租赁物位于宜春的商铺，租赁期为2008年7月1日至2028年6月30日，原告有权对租赁物进行转租。被告及第三人质证认为，对该证据的真实性不予认可，该合同是以合法形式掩盖了原告的其他目的，并且与本案无关。本院认为，该合同是原告与赵骏、孙有金证实意思表示，本院对该合同的真实性予以确认。二、原告提供的证据“原告与被告雷智签订的房屋租赁合同、委托书”拟证明原、被告之间的转租合同关系，合同约定租赁、支付方式以及租赁期限和原告委托徐道平对商铺转租签订合同、收取租金。第三人对该证据无异议。被告对该合同的真实性无异议，但认为该合同对被告没有约束力。本院对该证据的真实性和合法性予以确认。三、原告提供的证据“袁州区法院的通知和转账凭证”拟证明原告按照袁州区法院的要求将支付给孙有金的租金支付到袁州区法院。被告及第三人对该证据的真实性和合法性无异议。本院对该证据予以确认。四、原告提供的证据“袁州区法院作出的（2017）赣0902民初4358号民事判决书”拟证明原告委托徐道平与赵骏、孙有金签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告及第三人对该证据无异议。五、原告提供的证据“（2020）赣09民终306号民事判决书”拟证明原告与赵骏、孙有金签订的租赁合同于2018年9月7日解除，在2018年9月7日之前原告可以收取被告的租金。被告及第三人对该证据的三性无异议。六、被告提供的证据“袁州区法院的执行裁定书、房产证的复印件、被告雷智与余军签订的租赁合同”拟证明余军自2018年8月取得租赁商铺的所有权，被告与余军签订了租赁合同，内容与原租赁合同条款一致。因法律文书导致无权变更，其发生的法律效力原则上在6月原告不再收取房租。原告质证认为房屋产权证是复印件，不符合证据要件，租赁合同不是雷智签订的与本案无关，并且房屋所有权是余军与孙颖共有，余军无权签订租赁合同。就算余军取得房屋产权，被告也应当履行与原告签订的租赁合同。第三人对该证据无异议。本院认为对该证据的真实性无异议。七、被告提供的证据“被告与徐道平签订的租赁合同、押金条”拟证明被告按照合同约定支付租金到2017年8月，并且被告向原告交押金24000元。原告及第三人对该证据的三性无异议。本院对该证据予以确认。八、被告提供的证据“银行转账凭证”拟证明被告自2017年9月至2018年9月的租金支付给余军。原告对该证据的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的提出异议，认为在2018年9月前的租金应该按照原合同向原告缴纳。第三人对该证据无异议。本院对该证据予以确认。九、第三人余军提供的证据“（2020）赣09民终306号民事判决书、（2017）赣0902执恢134号之五执行裁定书”拟证明余军通过合法途径取得诉争商铺所有权，本案不适用买卖不破租赁的主张。原告及被告对该证据三性没有异议。本院对该证据予以确认。十、第三人孙颖提供的证据“（2018）赣0902民初239号判决书”拟证明本案不适用买卖不破租赁。原告认为该判决书未生效，不能作为证据使用，该判决书的观点只是主审法官的个人观点。本院对该证据不予采纳。综上，本院认定的事实如下：2008年6月13日，原告与案外人赵骏、孙有金签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁商铺位于江西宜春店铺，共计2160平方米，其中赵骏产权1415平方米，孙有金产权745平方米；租赁期限自2008年7月1日至2028年6月30日止，租金标准（租金含物管费）第一期租金自2008年7月1日至2013年6月30日止，每平方米16.8元／月，月租金为36288月；第二期租金自2013年7月1日至2018年6月30日止，每平方米17.64元／月，月租金为38120元；第三期租金自2018年7月1日至2023年6月30日止，每平方米19.40元／月，月租金为41900元；第四期租金自2023年7月1日至2028年6月30日止，每平方米21.34元／月，月租金为46090元；本商铺原告可转租，但不得损失甲方的利益；如甲方产权发生变化，需三天内告知乙方，并保持原合同执行的延续性，否则乙方有权追究甲方的违约责任。2008年12月30日，原告与徐道平签订了一份委托书，委托书写明：“委托人因人在外地，特将委托人承租的商铺（位于江西宜春，共计2160平方米）委托徐道平代为转租及管理。委托权限为该商铺的转租、签订租赁合同、代为收取租金和日常管理等。委托人陶旺才，受托人徐道平”。2013年8月12日，原告的委托代理人徐道平与曹茜峰签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由曹茜峰租赁宜春鼓楼步行街23#二楼商铺，面积为410平方米，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月30日止，房屋用途为美容护理服务，月租金为12000元，每年递增租金的百分之六，在签订合同时缴纳押金24000元。合同签订后，曹茜峰向原告缴纳押金24000元。2016年9月7日，被告雷智与徐道平签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由被告雷智承租宜春鼓楼步行街23#二楼商铺，面积为410平方米，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月30日止，房屋用途为美容、美体、足浴、养生，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，租金（按老合同每年递增百分之六）为第一年14290元，第二年为15147元，第三年为16055元；甲方保证该出租房屋没有产权纠纷；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未按合同交付租金的逾期一日，甲方有权按月租金的0.5%向乙方加收滞纳金，甲方违约，应向乙方支付违约金为年度租金的10%，并赔偿乙方装修及经营损失。合同签订后，曹茜峰将押金转给了被告。被告雷智用租赁的房屋经营袁州区美美柔婷美容护肤中心。孙有金以其名下的房产为银行借款提供担保，经赣州银行股份有限公司宜春分行申请，本院于2016年4月13日作出（2016）赣0902民特4号裁定书，裁定准许拍卖、变卖孙有金所有的房产用于清偿银行借款本息。在执行过程中，本案所涉商铺经司法拍卖，于2017年5月至6月由余军、孙颖及其小孩余萌灿拍卖竞得，其中位于位于宜春市袁州区由余军竞得，同年7月3日取得不动产权证，位于宜春市袁州区孙颖及其小孩余萌灿竞得，同年6月26日取得不动产权证。本案诉争商铺为宜春市袁州区中山中路447号附14号23栋2层2-3房产和宜春市袁州区中山中路447号附14号23栋2层2-3房产小部分。被告雷智在使用410平方米的商铺过程中向原告支付房屋租金至2017年8月。2017年8月22日，第三人余军为代表与被告美容中心代表签订了一份《房屋租赁合同》，该合同内容与2016年9月7日被告与徐道平签订的《房屋租赁合同》相同。被告在合同签订后，自2017年9月至2019年9月的租金交付给第三人余军。另查明，2018年8月15日，孙颖、余军向本院提起诉讼要求解除赵骏、孙有金与陶旺才签订的《商铺租赁合同》，该案经宜春市中级人民法院于2020年4月8日作出（2020）赣09民终306号民事判决书，判决：余军、孙颖、余萌灿因受让孙有金商铺（江西省宜春市中山中路447号附14号23栋2层2-2、附15号23栋2层2-3、附16号23栋2层2-4）所有权而就《商铺租赁合同》（孙有金与陶旺才2008年6月23日签订）与陶旺才所形成的租赁合同关系于2018年9月7日解除。本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，合同合法有效。被告应当履行支付房租的义务。但由于本案的租赁物的所有权人由发生了变更，第三人余军、孙颖因司法拍卖于2017年5月至6月取得本案诉争的租赁房屋，成为租赁房屋的所有权人。第三人余军要求被告向其支付租金，被告在为了不影响自身的经营状况，只好向第三人余军支付租金，被告在已经向第三人支付了租金的情况下，无需再次向原告支付租金，故原告要求被告支付租金的诉请本院不予支持。由于第三人余军向被告收取租金造成原告的损失，原告可另行起诉要求第三人赔偿损失。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还押金24000元的诉请。本院认为，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳押金24000元的事实清楚，证据确凿，对于被告（反诉原告）的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）陶旺才于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）雷智支付押金24000元。二、驳回原告（反诉被告）陶旺才的诉讼请求。案件受理费4681元，反诉费200元，共计4881元，由原告陶旺才承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  孙慈亭人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇二〇年八月三十一日书 记 员  乐 娟