.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2018）宁03民终174号上诉人（原审原告）：柳万学，男，1966年12月11日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：杨耀辉，男，汉族，1988年8月30日出生，农民，住宁夏吴忠市。一般授权代理。上诉人（原审原告）：马俊红，女，1971年7月2日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市,系原告柳万学妻子。委托诉讼代理人：杨耀辉，男，汉族，1988年8月30日出生，农民，住宁夏吴忠市。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：宁夏元嘉房地产开发有限公司。住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区隆湖六站隆湖大道西侧。法定代表人：于文奎，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨兆云，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。上诉人柳万学、马俊红因与被上诉人宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2017）宁0303民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人柳万学、马俊红的委托诉讼代理人杨耀辉到庭参加诉讼，被上诉人元嘉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳万学、马俊红上诉称，上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对预告登记的认定不当。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定双方应在合同签订90日内,向房屋登记机构申请预告登记。请求预告登记是上诉人所应享有的权利,也是被上诉人应履行的义务。原审法院认定预告登记是一种政府行政职权错误。二、原审法院因合同违约条款驳回上诉人的诉讼请求错误。《商品房买卖合同》约定涉案房屋在未办理预告登记的情况下,上诉人可依据合同及法律规定要求被上诉人承担违约责任,但是原审中上诉人只是要求被上诉人继续履行合同,原审法院因此判决驳回上诉人诉讼请求不当。三、原审法院认定办理按揭贷款涉及上诉人与被上诉人及银行等机构,并非被上诉人的单方行为,而驳回上诉人诉讼请求错误。《商品房屋买卖合同》约定上诉人向被上诉人支付房款首付,下剩房款由被上诉人协助上诉人办理银行按揭贷款。在上诉人具备办理按揭贷款的所有要件之后,由于被上诉人一直不予配合上诉人去办理预告登记,导致上诉人无法办理按揭贷款。综上,原审判决认定事实不清,适用法律不当,请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人元嘉公司答辩称，上诉人诉求不明确。根据被上诉人与柳万学、马俊红签订的商品房买卖合同约定及办理按揭贷款银行的规定，购房户办理按揭贷款，须具备首付50%购房款的银行缴款单、购房款全款正规发票、房屋备案合同及银行三方协议，经银行审批后方可发放按揭贷款，而上诉人不符合银行办理按揭贷款的上述条件。上诉人起诉要求被上诉人向房屋登记机构申请预告登记，不具备法定条件。涉案房屋系案外人杨治荣挂靠被上诉人实施开发，同时其又挂靠施工单位宁夏吉运建筑安装有限公司开展建设施工。根据被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在条件具备的时候及时办理竣工验收，并协助办理产权登记，但杨治荣和宁夏吉运建筑安装有限公司至今没有提供竣工验收资料和验收报告，因杨治荣的个人行为拖欠税费5597198.02元，目前被上诉人已无法开具房屋销售发票，客观条件决定被上诉人无法为上诉人办理银行按揭贷款和预告登记。柳万学、马俊红向一审法院起诉请求：1.元嘉公司协助办理柳万学、马俊红购买位于××区南侧1幢114、115号商住楼的银行按揭贷款，用于支付房款；2.元嘉公司就上述房屋向房屋登记机构申请预告登记；3.本案诉讼费用由元嘉公司承担。一审法院认定事实，柳万学与马俊红系夫妻。吴忠市红寺堡区柳泉乡人民政府对柳泉乡沙泉街道房屋进行统一改造，柳万学、马俊红原有房屋在改造范围内。元嘉公司负责柳泉乡小城镇商住楼的开发。2014年8月5日，元嘉公司向吴忠市红寺堡区国土资源局出具委托书一份，内容为：”我公司将委托杨治荣同志前来办理红寺堡区柳泉乡小城镇商住楼开发建设相应土地的一切相关事宜，望给予帮助和配合”。2014年8月30日，柳万学与杨治荣签订《沙泉乡小城镇商住楼改建协议书》，双方约定杨治荣为柳万学改建房屋，并对工程日期、付款方式等内容进行了详细约定。2015年1月1日，元嘉公司作出关于成立红寺堡项目管理部的通知，内容为：”经宁夏元嘉房地产开发有限公司全体股东协商同意。决定从即日起成立《宁夏元嘉房地产开发有限公司-红寺堡项目管理部》。任命杨治荣同志为该项目部经理，全权负责红寺堡开发项目的开发及建设事宜，并承担该项目的全部经济及法律责任”。柳万学其后支付了两套房屋的部分房款。2015年底，涉案房屋已经交付柳万学、马俊红使用。2016年10月5日，马俊红与元嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定元嘉公司将位于××区南侧1幢114号以138642元的价格转让给马俊红，首付78642元，剩余60000元在银行办理按揭贷款。2016年12月5日，柳万学与元嘉公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于××区南侧1幢115号以415900元的价格转让给柳万学，首付245900元，剩余170000元在银行办理按揭贷款；两份合同中均写明：关于预告登记约定当事人双方约定进行预告登记；约定进行预告登记的，双方按1项办理，1.在本合同签订90日内，双方向房屋登记机构申请预告登记；如因出卖人责任造成买受人不能按照上述约定办理预告登记，双方同意按1项办理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；同时对其它事宜进行了约定。位于××区南侧1幢114号、115号房屋均未在房屋产权部门办理预告登记，合同中约定的按揭款亦未办理。一审法院认为，柳万学、马俊红与元嘉公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于柳万学、马俊红要求元嘉公司协助办理位于××区南侧1幢114、115号商住楼的银行按揭贷款用于支付房款的诉讼请求，双方在合同中约定剩余款项在银行办理按揭贷款，但办理按揭贷款涉及双方及银行等机构，并非元嘉公司的单方行为，故对柳万学、马俊红的该项诉讼请求不予支持。关于柳万学、马俊红要求元嘉公司将位于××区南侧1幢114、115号商住楼向房屋登记机构申请预告登记的诉讼请求，双方在合同中约定在合同签订90日内双方向房屋登记机构申请预告登记，办理预告登记系政府行政职权行为，且双方对于该事项的违约责任进行了约定，涉案房屋在未办理预告登记的情况下，柳万学、马俊红可依据合同及法律规定要求元嘉公司承担违约责任，故对柳万学、马俊红的该项诉讼请求，不予支持。元嘉公司经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回柳万学、马俊红的诉讼请求。案件受理费100元，由柳万学、马俊红负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院依法调取了中国农业银行股份有限公司红寺堡支行、红寺堡不动产登记中心两份询问笔录、中国农业银行股份有限公司红寺堡支行与被上诉人元嘉公司签订的两份《一手房贷款业务银企合作协议》。上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。被上诉人元嘉公司经本院合法传唤，明确表示放弃质证。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致,本院予以确认。另查明，2015年11月27日被上诉人元嘉公司与中国农业银行股份有限公司红寺堡支行签订了关于吴忠市红寺堡区柳泉乡沙泉村盐兴公路南侧1#2#商业房项目《一手房贷款业务银企合作协议》。该协议第九条约定：乙方（元嘉公司）应协助购房人以及甲方（中国农业银行股份有限公司红寺堡支行）办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交甲方保管。第十四条约定：乙方提供连带责任保证的，应按购买本协议项下房屋产生的甲方购房贷款余额的20%交纳保证金作为质押，存入保证金专户。被上诉人元嘉公司未向中国农业银行股份有限公司红寺堡支行交纳涉案房屋的保证金。中国农业银行股份有限公司红寺堡支行明确表示，上诉人无法办理按揭贷款的原因是：1.被上诉人元嘉公司未交纳购房贷款余额20%的保证金；2.被上诉人元嘉公司未协助上诉人办理房屋预告登记。本院认为，上诉人与被上诉人元嘉公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同。双方签订合同的根本目的是上诉人通过支付房屋首付款及办理按揭贷款后，依法取得红寺堡区柳泉乡盐兴公路南侧1幢114、115号商住楼的所有权。经核实，办理房屋预告登记需购房人、房地产开发公司及办理房屋贷款业务的银行三方同时到不动产登记中心申请、审核、登记。办理房屋预告登记是银行发放按揭贷款的前提条件。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，双方于合同签订后90日内共同向房屋登记机构申请预告登记。被上诉人元嘉公司在约定期限内未申请预告登记，致使二上诉人无法办理涉案房屋预告登记。被上诉人元嘉公司以办理事项涉及第三方银行为由不协助上诉人办理房产预告登记的辩解理由不能成立，其应协助上诉人办理涉案房屋的预告登记。经核实，被上诉人元嘉公司与中国农业银行股份有限公司红寺堡支行于2015年11月27日签订的《一手房贷款业务银企合作协议》约定，元嘉公司应向中国农业银行股份有限公司红寺堡支行交纳购房贷款余额20%的保证金。被上诉人元嘉公司未交纳20%的保证金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条约定”上诉人支付首付款后，在银行办理按揭贷款”。按照被上诉人元嘉公司与中国农业银行股份有限公司红寺堡支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》约定，办理按揭贷款应由被上诉人履行向贷款银行交纳保证金和办理预告登记的义务。被上诉人未履行该义务，致使二上诉人无法办理按揭贷款，故被上诉人元嘉公司应当协助上诉人办理银行按揭贷款。被上诉人元嘉公司辩称杨治荣是其公司在红寺堡区柳泉乡小城镇商住楼开发建设的实际施工人，上诉人支付的首付款已被杨治荣支取占有，因杨治荣拖欠税费5597198.02元，被上诉人无法为上诉人办理银行按揭贷款和预告登记。按照被上诉人元嘉公司的陈述，杨治荣不是本案的当事人，并且被上诉人元嘉公司与案外人杨治荣的挂靠施工及其它纠纷均不能成为对抗其不履行《商品房买卖合同》约定义务的理由，故对被上诉人辩解不予支持。综上，上诉人柳万学、马俊红的上诉请求成立。一审法院认定部分事实不清,适用法律不正确,判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2017）宁0303民初2051号民事判决；二、判决被上诉人宁夏元嘉房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，协助上诉人柳万学、马俊红办理位于××区南侧1幢114、115号商住楼的房屋预告登记；三、判决被上诉人宁夏元嘉房地产开发有限公司于本判决生效后180日内，协助上诉人柳万学、马俊红办理位于××区南侧1幢114、115号商住楼的银行按揭贷款；一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元由被上诉人宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长贾玉宁审判员马海法审判员王文喜二〇一八年五月十日书记员张硕本案附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定的事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出决定后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。