安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0621民初625号 原告：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市古城路**。 负责人：刘家润，该分行行长。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。 被告：张雪，女，1992年2月9日出生，汉族，住安徽省濉溪县濉溪经济开发区。 被告：夏明超，男，1991年5月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：夏静静，女，1986年12月18日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：淮北市北方房地产开发有限责任公司，，住所地安徽省淮北市古城西路南 法定代表人：李加芳，该公司经理。 委托代理人：李海云，公司员工。 原告中国银行股份有限公司淮北分行（以下简称中行淮北分行）与被告张雪、夏明超、淮北市北方房地产开发有限责任公司（以下简称北方房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，因本案不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行淮北分行的委托诉讼代理人刘文文、丁莹，被告张雪、夏明超的委托诉讼代理人夏静静、被告北方房产公司的委托诉讼代理人李海云到庭参加第一次庭审，第二次庭审时，原告中行淮北分行的委托诉讼代理人刘文文、丁莹到庭参加诉讼，被告张雪、夏明超、北方房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行淮北分行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与第一、第二被告之间的住房贷款合同；2.依法判令第一、二被告立即偿还贷款本金500784.93元，利息12212.86元，罚息395.5元（利息、罚息暂计算至2016年10月18日，请求至本金付清之日止），以上两项合计513393.29元；3.依法判令第三被告对上述款项承担连带清偿责任；4.依法判令原告对被告抵押的位于濉溪县中苑大厦1栋2605室享有优先受偿权；5.因本次诉讼发生的所有费用，包括诉讼费、保全费均由三被告承担。事实和理由：2015年3月26日，夏明超、张雪与原告签订2015年房借字051号个人住房贷款合同，约定被告向原告贷款51万元用于购置位于濉溪县中苑大厦1栋2605室，贷款期限为25年，被告授权原告将所贷款项划至北方房产公司账户，被告按月等额付息还款，贷款适用浮动利率，如被告未依规定时间足额存入，原告有权宣布该贷款合同本息提前到期，解除贷款合同，要求被告赔偿因违约而给原告造成的损失，并由被告承担实现债权的一切费用，被告以所购房屋向原告提供抵押担保，第三被告在房屋他项权利证书办好之前承担连带还款责任，后原告按照合同约定发放贷款，被告未按照合同约定归还贷款。 张雪、夏明超辩称，房屋现在停工了，张雪、夏明超没有能力偿还，贷款有房屋抵押，银行可以优先处置抵押的房屋。张雪、夏明超已与北方房产公司解除房屋买卖合同。 北方房产公司不发表答辩意见。 本院经审理认定事实如下:张雪与夏明超系夫妻关系。2015年3月26日，中行淮北分行（贷款人）与张雪、夏明超（借款人）、北方房产公司（保证人）签订个人一手住房贷款合同。合同约定：贷款金额为51万元，贷款期限为25年/300个月，自贷款人实际放款日起算；贷款仅限于借款人支付其购买濉溪县中苑大厦1栋2605室房产的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.9167‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮0%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的专用账户；本合同项下贷款按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计300期，还款日为每月的1日。在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为人民币叁仟贰佰伍拾肆元捌角叁分。借款人未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；借款人以本合同项下贷款所购位于濉溪县淮海路与沱河路交叉口西北角中苑大厦1栋2605室房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任等内容。张雪、夏明超作为抵押人在抵押物清单上签字。2015年3月26日，张雪、夏明超就约定的抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，中行淮北分行按约定发放贷款51万元至约定账户，但张雪、夏明超未按约定偿还贷款本息。截至2016年10月18日，张雪、夏明超尚欠贷款本金500784.93元，利息12212.86元，罚息395.5元。中行淮北分行催要无果，提起诉讼，为此支出律师代理费10000元。 另查明：因北方房产公司开发的中苑大厦一直未能建成交付，北方房产公司（甲方）与夏明超、张雪（乙方）于2016年10月21日签订商品房买卖合同解除协议。协议约定：甲乙双方自2016年10月21日起解除合同编号为201403696的商品房买卖合同；自协议签订之日，乙方拖欠银行贷款本息尚未支付的及尚未偿还的贷款余额由甲方直接支付给贷款银行，北方房产公司退还张雪、夏明超已付房款及已支付的贷款本息后，张雪、夏明超配合北方房产公司办理注销备案手续等内容。2017年5月，中行淮北分行向本院申请财产保全，同日，本院作出（2017）皖0621民初625号民事裁定书，查封了涉案房屋，为此，中行淮北分行支付保全费3087元。2017年11月9日，中行淮北分行向本院提交撤诉申请，要求撤回解除住房贷款合同的诉讼请求。 以上事实，有中行淮北分行提交的借款申请表、借款合同、借款借据、抵押物清单、濉房预2015字第000642号房屋预抵登记证明、逾期未还款查询单等以及当事人在卷陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、是否应当解除双方的住房贷款合同，如果解除贷款合同，应当由谁承担偿还贷款本息的责任？2、中行淮北分行是否享有优先受偿权？ 关于焦点1，中行淮北分行与张雪、夏明超、北方房产公司签订的个人一手住房贷款合同，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规规定，系有效合同，依法应予保护。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，中行淮北分行作为出借人已按合同约定履行了向借款人发放贷款的义务，张雪、夏明超作为借款人未能按合同约定还款，已构成违约，双方当事人约定的中行淮北分行解除合同的条件已成就，中行淮北分行有权行使解除权。中行淮北分行申请撤回解除个人一手住房贷款合同的诉讼请求，但是张雪、夏明超与北方房地产公司已经协商解除房屋买卖合同，故，不准许中行淮北分行的该项请求，解除双方之间签订的个人一手住房贷款合同。2016年10月21日，张雪、夏明超与北方房产公司签订协议，解除了双方的商品房买卖合同，中行淮北分行亦请求解除贷款合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，同时，该解释第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因此，北方房产公司作为商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中行淮北分行和张雪、夏明超；原借款合同约定的北方房地产公司对贷款本息承担担保责任已无实际意义。北方房产公司应向中行淮北分行直接承担清偿责任，张雪、夏明超在商品房买卖合同解除的情况下，不应再向中行淮北分行承担清偿责任。 关于焦点2，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”从上述法律规定可以看出，预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，但预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。故中行淮北分行与张雪、夏明超虽然对涉案房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证、更没有办理抵押权登记，中行淮北分行没有取得抵押权，故无权要求对抵押物进行处分以获优先受偿。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司淮北分行与被告张雪、夏明超、淮北市北方房地产开发有限责任公司签订的2015年房借字051号个人住房贷款合同； 二、被告淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内偿还原告中国银行股份有限公司淮北分行借款本金500784.93元及相应利息（利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》的约定计算至贷款本息付清之日止）； 三、被告淮北市北方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告中国银行股份有限公司淮北分行律师代理费10000元； 四、驳回原告中国银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8934元，财产保全费3087元，由被告淮北市北方房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  吴志强 人民陪审员  韩贤芳 人民陪审员  杨家志 二〇一八年七月十一日 书 记 员  夏泽禹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。