文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7581号原告：佛山化纤集团有限公司，住所地佛山市禅城区佛罗公路45号。统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：周康，总经理。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灵芝，广东阐博律师事务所律师。被告：佛山市基裕房地产中介服务有限公司，住所地佛山市禅城区江湾二路5号之一402室，统一社会信用代码9144060471239890XR。法定代表人：吕仲明。委托诉讼代理人:林汉明，广东南岭律师事务所律师。原告佛山化纤集团有限公司诉被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员邬青山独任审理。被告在答辩期内提出管辖异议，本院裁定驳回其异议申请，被告不服上诉至佛山市中级人民法院，二审法院作出（2017）粤06民辖终1529号《民事裁定书》，裁定维持原裁定。本案于2017年12月6日公开开庭审理。原告及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2013年1月21日签订的两份《租赁协议书》已于2016年12月30日解除；2、判令被告将承租的位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的自有空置房等物业以及位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的自有空置房等物业还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年1月21日签订一份《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的自有空置房等物业（地上建筑物贰栋，建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）出租给被告；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；合同期内如遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能履行或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担各自损失，双方均不负违约责任。协议书还对租金标准及支付方式、抵押金、违约责任等作出了约定。同一日，原被告双方还签订了另外一份《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的自有空置房等物业（地上建筑物1栋，建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）出租给被告。除租赁物业面积、租金标准、抵押金金额外，其他主要条款均与前一份《租赁协议书》一致。因佛山市人民政府调整汾江河（佛山水道）沿线用地规划，原告公司所在地块的使用功能由工业用途改变为居住用地，该地块上的建筑物（包括原告承租的物业）需拆除。双方签订的两份《租赁协议书》已无法继续履行。2016年9月18日，原告向被告发出《关于解除的通知》，告知其《租赁协议书》无法继续履行，以及将于2016年12月30日解除双方签订的《租赁协议书》并收回出租房屋，但被告至今拒绝将承租物业交还给原告。原告认为，《租赁协议书》已于2016年12月30日解除，被告应当将承租物业交还给原告。同时，合同非因双方任何一方的违约行为导致不能履行，故被告交纳的抵押金原告愿意退还给被告。为维护原告合法权益，保证政府规划得以顺利实施，特向法院起诉，请求依法判决。被告辩称：一、被告与原告签订的两份《租赁协议书》，一份是承租佛罗公路45号原西苑宾馆、设备部办公楼，地上建筑物两栋，建筑面积共5413平方米，空地面积3000平方米，房屋用途为工业用房；另外一份是承租佛罗公路45号原化纤学校，地上建筑物1栋，建筑面积1797平方米，房屋用途为住宅。原告在本案同时要求处理上述两份标的不相同、法律关系不一样且互相独立的租赁协议，程序不合法。二、原告要求确认《租赁协议书》于2016年12月30日解除不成立。原告根据《租赁协议书》第七条关于“合同期内如遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能履行或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担各自损失，双方均不负违约责任”的约定，以出租物业所在地块规划发生变更，地块由原来的工业用地变更为住宅用地，地上建筑物将被拆除，租赁协议无法继续履行为由，通知被告《租赁协议书》于2016年12月30日解除。被告认为，原告要求解除合同的理由既不真实，也不符合《租赁协议书》约定的合同解除条件：1、原告称出租物业所在地块规划发生变更，地块使用功能由工业用地变更为居住用地，但实际上政府规划部门从未发布过规划变更的公告，被告承租物业所在地块规划至今无发生任何变更，土地使用功能至今也没有变更为居住用地；2、原告称被告承租的物业将被拆除，但实际上政府至今未发布过征收、征用被告承租物业的征收公告或征用公告；3、原告称合同无法履行，但实际上除了原告不顾学校经营秩序和师生人身安全，多次停水、停电逼迁外，被告继续承租使用物业无任何障碍；4、退一步讲，即便出现物业所在地块规划发生变更，地块使用功能发生改变，根据《租赁协议书》第七条约定也不是合同解除，而是损失各自承担。5、合同履行过程中没有出现不可抗力：（1）根据原告提供的佛山市人民政府办公室的《通知》第三点关于“开发建设要与周边地区做好衔接，体现区域协调的理念”的表述，即便讼争物业规划变更，也只是属于商业开发，不属于国家建设，更加不属于不可抗力；（2）原告与他人合作开发房地产，并申请变更规划和变更土地功能，不属于不可抗力。6、2017年原告继续收取租金，《租赁协议书》继续履行，至今没有解除。6、被告承租原告物业是用于经营佛山市禅城区邦耀学校，现在佛罗公路45号校区有学生820人。如果合同解除，势必导致所有学生无法上学，严重影响社会稳定。综上所述，原告的起诉违反诉讼程序，其陈述的事实和诉讼请求无事实和法律依据，被告请法庭依法驳回原告的起诉，或驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告提供了如下证据：1、原告营业执照复印件、被告企业信用信息，证明原、被告诉讼主体资格。2、《租赁协议书》两份，证明原、被告于2013年1月21日签订两份《租赁协议书》，约定被告租用原告位于禅城区佛罗公路45号等物业，合同期限内遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能履行的或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担损失，双方均不负违约责任，合同还对租赁期限、租金标准及支付、押金作出约定。3、房地产权证9份，证明原告系涉案物业的所有权人，房屋用途为工业用房、土地用途为工业，原化纤学校土地用途为住宅用地。4、佛府办函[2016]611号通知、《汾江河沿线用地控制性详细规划》局部调整，证明原告所在地块（包括涉案物业所在土地）的使用功能发生变化，由原来的工业用地调整为居住用地，为实施政府规划，被告租用的物业需要拆除。5、《关于解除＜租赁合同书＞的通知》2份、快递回执2张、《不同意解除租赁协议的函》，证明2016年9月18日，原告通知被告于2016年12月30日解除双方签订的《租赁协议书》，并回收出租房屋。被告已收到原告的通知。6、佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书。证明协议书第六条约定经佛山市政府批准案涉土地纳入居住用地，原告需在2018年2月2日前完成搬迁退场及交地工作，并负责地上建筑物的拆除和平整。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、5的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据3、6，原告提供了原件核对，本院亦确认证据的真实性。证据4，经本院发函至佛山市国土资源和城乡规划局核实，本院确认证据的真实性。诉讼中，被告提供了如下证据：1、《佛山市禅城区教育局关于邦耀学校初中部搬迁的批复》，证明佛山市禅城区邦耀学校于2013年5月因配合政府雾岗路建设工程而搬迁到佛罗公路45号原佛山化纤学校办学，并证明涉讼物业以前是佛山化纤学校，物业原用途是教育办学。2、民办学校许可证、《佛山市禅城区教育局关于调整禅城区邦耀学校等六所民办学校规模的通知》（禅教规【2015】19号），证明涉讼物业用于经营佛山市禅城区邦耀学校，佛山市教育局核准于佛山市禅城区邦耀学校佛罗校区的办学规模是小学653人、初中521人，合计1174人，现在佛罗公路45号校区内有学生820人。3、《佛山市促进民办教育发展实施办法》（佛府办【2007】215号），证明：①、佛山市政府支持并鼓励将闲置房产变更为教育用途，扶持民办教育事业；②、《佛山市促进民办教育发展实施办法》第十条规定，民办学校用地，可以是集体建设用电，也可以是国有建设用地；③、《佛山市促进民办教育发展实施办法》第十四条规定，租赁现有闲置房地产举办民办学校，可凭办学许可证申请办理土地使用权变更登记手续。4、租金收据10份，证明2017年原告继续收取租金，双方订立的《租赁协议书》继续履行，至今没有解除。5、12345短信回复截图、12345网络回复截图。证明2016年11月3日、11月14日、11月24日、2017年4月19日、4月20日、5月5日、5月11日、5月12日，被告被原告恶意停电。本院对以上证据认证如下：原告对被告举证的证据1-4的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据5，原告提供了原件核对，本院亦确认证据的真实性。综合本院采信的证据以及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月21日，原告（出租方）与被告（承租方）签订一份《租赁协议书》，约定出租涉讼物业事宜，具体条款包括：一、租用物业详细情况出租方将位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的自有空置房等物业（地上建筑物贰栋，建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）出租给承租方，详见附图（租用物业位置示意图）。2、本次出租物业的地上建筑物有5413平方米有房地产权证，房地产权证号分别为：Ｃ6××04、Ｃ6××42。房屋用途为工业用房，使用年限至2048年4月28日止。其余地上建筑物无房地产权证。3、本次出租物业的土地性质是工业用途，使用年限至2048年4月28日止。二、租赁期限：从2013年3月1日至2033年2月28日止，租用期共20年，如到期出租方条件许可而承租方要继续租用，同等条件下承租方有优先承租权。三、租金交纳办法1、在租赁前（即合同签订后，三个工作日内）应交纳三个月租金作为押金，押金壹拾陆万伍仟元整，……2、……3、出租方将物业交付承租方后，前3个月为承租方建设期，免租金。前三年（2013年3月1日至2016年2月28日）的月租金55000元，第四年起租金增加2750元，……四、承租方租用该物业只能作生产经营或商业用，不能擅自转租（经出租方同意除外）、移作它用或进行有损出租方利益的活动。承租方在租用物业上开展的生产经营活动必须遵守国家、地方的法律法规……七、合同期内如遇战争、自然灾害、国家建设及统一规划需要改变土地使用功能，涉及政府征用等不可抗力造成本合同不能履行或造成损失的，双方应无条件服从，自行承担各自损失，双方均不负违约责任……十、在租赁期出现问题，必须提前三个月内通知对方，责任由违约方承担。若出租方违约，除退回承租方的抵押金，还需另赔偿承租方单倍抵押金；若承租方违约，出租方没收承租方的抵押金。若协商不成，守约方可向当地禅城区法院起诉违约方……。同日，原告（出租方）与被告（承租方）还签订了另外一份《租赁协议书》，具体条款包括：一、出租物业详细情况出租方将位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的自有空置房等物业（地上建筑物1栋，建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）出租给承租方，详见附图（租用物业位置示意图）。2、本次出租物业的地上建筑物有1797平方米有房地产权证，房地产权证号分别为：06××26。房屋用途为住宅，使用年限至2048年4月28日止。其余地上建筑物无房地产权证。3、本次出租物业的土地性质是住宅，使用年限至2048年4月28日止。二、租赁期限：从2013年3月1日至2033年2月28日，租用期共20年，如到期出租方条件许可而承租方要继续租用，同等条件下承租方有优先承租权。三、租金交纳办法1、在租赁前（即合同签订后，三个工作日内）应交纳三个月租金作为押金，押金壹拾壹万元，……2、……3、出租方将物业交付承租方后，前3个月为承租方建设期，免租金。前三年（2013年3月1日至2016年2月28日）的月租金36666元，第四年起月租金增加1830元，……其余条款与以上第一份《租赁协议书》基本一致。合同签订后，原告向被告交付了承租场地。被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司是佛山市禅城区邦耀学校的举办者，2013年5月，佛山市禅城区教育局作出批复，同意佛山市禅城区邦耀学校初中部整体迁往佛罗公路45号原化纤学校。另查明一：在诉讼过程中，原告补充提交书面意见陈述称：第一份合同涉及的租赁物相关房产证号、编号以及租赁面积如下：（详见以下附表）；第二份租赁合同上“房产证号06××26”为笔误，该编号实际上为地号，对应的房产证号为粤房地权证佛字第××号。附表            房产证号              编号              证载面积（平方米）              实际租赁面积（平方米）              备注                  C6819042              自编17号              750.24              750.24                                C6819203              自编1号              2970.57              2970.57                                C6819213              自编21号              432.68              432.68                                C6819201              自编130号              26.48              26.48                                C6819240              自编129号              71.18              71.18                                C6819055              自编22号              27.73              27.73                                C6819214              自编24号              654.62              242.12              部分租赁                                西苑附属楼                            892              无证      另查明二：2016年8月30日，佛山市人民政府办公室发布《佛山市人民政府办公室关于实施汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划局部调整的通知》，主要内容为《汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划》局部调整已按法定程序完成了相关审批手续，现经市人民政府批准实施。以上通知并附有《汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划》局部调整图。在诉讼过程中，经本院致函佛山市国土资源和城乡规划局核实，佛山化纤集团有限公司位于佛山市禅城区佛罗公路45号（厂区）土地，地号为060001040114，土地用途为工业，使用权面积为189184平方米；位于佛山市禅城区佛罗公路47号（住宅区）土地，地号为06××26，土地用途为住宅，使用权面积为20547平方米，涉及佛山化纤集团有限公司的用地位于《＜汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划＞局部调整》范围内。另查明三：2016年9月18日，原告向被告发出两份《关于解除＜租赁协议书＞的通知》，主要内容为：由于佛山市人民政府调整汾江河（佛山水道）沿线用地规划，我公司所在范围的土地（以下简称“该地块”）使用功能发生改变，即由原来的工业用途转变为住宅用地。该地块上的建筑物也将被拆除，双方签订的《租赁协议书》已无法继续履行。为此，特通知贵公司，我公司将于2016年12月30日解除与贵公司签订的《租赁协议书》并收回出租的房屋。被告于2016年12月23日向原告复函，认为原告提出的解除租赁协议依据不足，要求继续履行租赁协议。另查明四：2017年8月2日，原告与佛山市禅城区土地储备中心签订《佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书》，协议约定根据原告的申请，经佛山市禅城区国土城建和水务局同意及禅城区人民政府批准，双方同意将原告位于佛山市禅城区祖庙街道汾江河以北、佛罗路以南、佛山大道西侧的出让用地使用权及其地上建筑物纳入政府土地储备，原告应在签订协议后6个月内完成搬迁退场及交地工作，并负责地上建筑物的拆除、平整和地下管线勘探及迁改，以净地形式将土地交给土地储备中心。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的两份《租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。关于解除合同的问题。原告诉请确认解除涉案《租赁协议书》，被告不同意解除合同，要求继续履行。对此本院认为，第一，《汾江河（佛山水道）沿线用地控制性详细规划》局部调整已于2016年8月30日得到佛山市人民政府的批准，包括涉案租赁房屋在内的土地被纳入规划的范围，根据城市建设的需要重新进行规划，亦即涉案租赁房屋所在地块因统一规划需要土地使用功能发生变化；第二，2017年8月2日，原告与佛山市禅城区土地储备中心签订《佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书》，涉案租赁房屋所在土地已经被佛山市禅城区土地储备中心收储，且收储协议中约定原告应在签订协议后6个月内完成搬迁退场及交地工作，并负责地上建筑物的拆除、平整和地下管线勘探及迁改，以净地形式将土地交给土地储备中心。至此，涉案房屋所在土地被纳入统一重新规划的范围，且被土地储备部门收储，涉案《租赁协议书》实际上已无法继续履行。原告主张解除涉案租赁合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间点，原告虽于2016年9月18日向被告发出解除合同通知书，但当时涉案租赁合同并非不能履行，故本院对原告主张《租赁协议书》于上述通知书载明的2016年12月30日解除不予确认。2017年8月2日，涉案租赁房屋所在土地被收储之后合同已实际不能履行，本院确认合同实际不能履行之日即2017年8月2日解除。另外，经本院释明，被告表示在本案中不提出反诉，若被告认为合同的解除造成其损失，可另案主张。关于返还涉案租赁物的问题。涉案租赁合同已解除，原告与被告之间不再存在租赁合同法律关系，被告应向原告返还涉案租赁物，本院对原告要求被告返还承租的位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的物业（建筑面积约5413平方米、空地面积约3000平方米）以及位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的物业（建筑面积约1797平方米、空地面积约5986平方米）的诉请予以支持。综上，根据《中华人民共和合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百一十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山化纤集团有限公司与被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司于2013年1月21日签订的两份《租赁协议书》于2017年8月2日解除；二、被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山化纤集团有限公司返还承租的位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的物业（建筑面积约5413平方米、空地面积约3000平方米）以及位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的物业（建筑面积约1797平方米、空地面积约5986平方米）。本案适用简易程序，案件受理费减半收取50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邬青山二〇一八年六月二十五日书记员  潘有鹏