上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初949号原告：上海欧幻国际贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：LENIANZHENG，执行董事。委托诉讼代理人：丁以升，上海步界律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓峰，上海步界律师事务所律师。被告：上海森泽房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王雅美，董事长。被告：唐小龙，男，1958年6月16日生，汉族，住上海市。两被告的共同委托诉讼代理人：扈卫德，上海市欣宏律师事务所律师。原告上海欧幻国际贸易有限公司(以下简称“欧幻公司”)与被告上海森泽房地产有限公司(以下简称“森泽公司”)、唐小龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序。本案于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁以升、两被告的共同委托诉讼代理人扈卫德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧幻公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告森泽公司签订的《购房意向书补充协议》以及原告与两被告签订的《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》；2、判令被告森泽公司退还原告支付的购房款7,249,378元；3、判令被告森泽公司支付房屋涨价收益款28,640,520元；4、判令被告森泽公司支付自2018年1月1日起至实际付款之日止的利息(以上述第二、三项应付款总额35,889,898元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)；5、判令被告唐小龙对被告森泽公司的付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2012年4月20日，原告法定代表人LENIANZHENG(以下均称“郑乐年”)以其亲属郑珞、SONGHUAQIU的名义与被告森泽公司签订了《购房意向书》，购买被告森泽公司开发在建的位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXXX弄九洲大唐花园三期设计楼号为21号的房屋(以下简称“系争房屋”)，单价2万元/平方米，房屋总价2,255.8万元。意向书约定，买方需在2012年8月24日前支付购房定金100万元，买方可以本人名义或其指定人名义购买此房。2012年8月24日郑乐年向被告森泽公司支付购房定金100万元。2015年1月24日，原告与被告森泽公司签订了《购房意向书补充协议》，约定系争房屋的买受人为原告，计价面积712.90平方米，单价2万元/平方米，总价1,425.8万元。2015年4月7日，郑乐年向被告森泽公司支付系争房屋及另案所涉8号楼购房款共计1,500万元。2017年10月16日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》，约定原告向被告森泽公司购买系争房屋(现址为2号房)，总价1,425.8万元，合同备案价4,608.08万元，原告承担因房屋涨价导致被告森泽公司增加的税费3,659,622元，故原告应付房款及增加的税费总额17,917,622元，已付7,249,378元，尾款10,668,244元待原告拿到房产证二个月内一次性支付。该协议还约定，双方应于2017年11月底前签订商品房买卖合同，若被告森泽公司于2017年12月31日前还不与原告签订商品房买卖合同或不能完成商品房买卖合同登记备案，原告有权退房，被告森泽公司除立即退还原告已付购房款之外，还应支付部分房屋涨价收益28,640,520元。协议约定被告唐小龙以个人资产作为履约担保。但至今被告森泽公司仍未与原告签订商品房买卖合同，故原告提起诉请。被告森泽公司辩称，1、原告非适格诉讼主体。购房意向书购房的主体是外籍人士郑乐年，但根据上海市购房的相关规定，郑乐年不具备在上海购房的资格，其委托代理人没有出具所在国公证以及使(领)馆认证等合法的手续，购房意向书没有同时书写外籍人士的中文及外文姓名，故《购房意向书》是无效合同。在此基础上签订的《购房意向书补充协议》亦应自始无效，理由为：购房意向书无效，郑乐年不能再把无效合同项下的权利转让给原告；合同法规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生法律效力，郑乐年从未通知过被告，故该转让不具有法律效力；郑乐年将购房权利转让给原告，但未见原告支付相应的对价。此外，原告本身不具有合法的购房主体资格。根据建房(2010)186号通知的规定，在境内设立分支代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅用房，故原告只能购买自用的非住宅房屋。现原告购买的是自用的住宅房屋，违反了通知规定，其购房行为无效。综上，原告诉讼主体不适格，应当驳回其起诉。2、郑乐年及原告购房的目的是违法投机获利，应当依法予以制止。3、郑乐年支付购房款的行为，违反了我国外汇管理的强制性规定，故其支付购房款的行为违法无效。被告唐小龙辩称，1、购房意向书及补充协议、商品房买卖协议均为无效合同，故作为从合同的担保也是无效的，请求驳回原告的诉讼请求。2、郑乐年及原告违反我国行政法规的禁止性规定，投机图利、扰乱房地产市场的行为，应当依法予以制止。3、未能按期签订商品房买卖合同的关键原因，在于原告及郑乐年均不符合购房主体资格造成的，过错责任在于原告。故本案中，只能返还相应的购房款，但并非退还给原告而是应当退还给郑乐年。郑乐年应当另案主张。此外，被告森泽公司、唐小龙共同辩称，1、本案涉嫌经济犯罪。两份协议的代理人邱某某担任国有企业相关负责人，其利用职务便利，替其妻弟郑乐年购买别墅，实际上是邱某某变相向被告森泽公司索贿。被告屈服于邱某某的要求，将系争房屋低价出售给郑乐年，邱某某从中大量获利。2、即便认定购房意向书及补充协议、商品房买卖合同补充协议为有效合同，也应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房买卖司法解释”)第4条及第18条的规定，由被告返还定金及承担逾期贷款利息的方式处理。经审理查明，2012年4月20日，森泽公司(甲方)与郑珞、SONGHUAQIU(乙方)签订《购房意向书》，约定乙方拟向甲方购买系争房屋，建筑面积共计1,127.90平方米，单价2万元/平方米，房屋总价2,255.8万元。产证房价按签订房屋买卖合同时市场价作价。乙方需在2012年8月24日前向甲方支付购房定金100万元，待双方签订房屋买卖合同时支付495.8万元，余款1,660万元待交房时一次性付清。乙方未按时足额支付分期款，应按照应付金额日万分之五承担违约金。乙方可以本人名义或者指定人名义购买此房，甲方不得以任何理由违约卖给其他人。意向书尾部乙方处由案外人邱某某代签。2012年8月24日，被告森泽公司出具收据，载明收到SONGHUAQIU购房定金100万元。2015年1月24日，被告森泽公司(甲方)、案外人儒临贸易(上海)有限公司(郑乐年独资，公司注册中)及原告欧幻公司(郑乐年控股)(乙方)签订《购房意向书补充协议》，约定：系争房屋买受人为欧幻公司，房屋建筑面积1,127.90平方米，计价面积712.90平方米，单价2万元/平方米，总价1,425.8万元。乙方按意向书约定共支付给甲方购房定金共1,100万元。甲方在销售方案中向房管部门申报“一房一价”时应遵循上述约定的价格，若备案价超过上述约定总价与乙方无关，由甲方设法解决，甲方不得以任何理由要求乙方提高购房价格、追加房款及其他事项，但增加的税费由乙方承担。本补充协议与原购房意向书不一致的，以本补充协议为准。协议另就案外人儒临贸易(上海)有限公司向森泽公司购买九洲大唐花园三期8号楼的事宜进行了约定。2015年4月7日，郑乐年向被告森泽公司支付了1,500万元购房款。同日，被告森泽公司出具收据，载明：兹收到郑乐年公司购房款1,500万元。2017年10月16日，森泽公司(甲方)、欧幻公司(乙方)签订《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》，约定：按《购房意向书补充协议》约定，松江区九亭镇沪松公路XXXX弄《九洲大唐花园》2号房(即购房意向书的21号房)协议总价款1,425.8万元不变。但为了符合商品房买卖合同备案等需要，商品房合同总价款4,608.08万元，其中3,182.28万元为该套商品房自双方签订《购房意向书》至今的房屋涨价收益，房屋涨价收益全部归乙方所有，该涨价的收益视为乙方已向甲方交纳该购房款，所以乙方实际应付的房款为1,425.8万元。因乙方所得的房屋涨价收益导致甲方增加的税费由乙方承担，双方约定乙方应增加承担的税费以房屋涨价收益为基数按11.5%比例计取即3,659,622元。此外的各种税费甲乙双方各自承担。应付房款及增加的税费总额17,917,622元，乙方已支付甲方7,249,378元，尾款10,668,244元待乙方拿到房屋产权证两个月内一次性支付给甲方。此外，协议还约定，甲、乙双方于2017年11月底前签订《商品房买卖合同》(上海市或松江区房管局出于政策调控的原因签约日期可以顺延)。若甲方于2017年12月31日前还不与乙方签订《商品房买卖合同》或不能完成《商品房买卖合同》登记备案(上海市或松江区房管局出于政策调控的原因及乙方不配合原因除外)，乙方有权退房，甲方除立即退还乙方已付款项7,249,378元外，还应支付视为乙方已向甲方交纳购房款的部分房屋涨价收益28,640,520元。甲方以唐小龙个人资产作为履约担保。合同尾部被告森泽公司处加盖有森泽公司的公章，唐小龙并签字确认。另查明，系争房屋目前设有建设工程抵押，抵押权人是恒丰银行股份有限公司苏州分行，债权金额2亿元，债务履行期限为2016年1月27日至2018年1月26日。此外，系争房屋于2017年5月17日被本院司法查封，于2017年6月5日被本院轮候查封。再查明，2016年8月30日，被告森泽公司对包括系争房屋在内的九洲大唐花园(三期)取得上海市商品房预售许可证。此外，在一房一价表中，系争房屋的总价为5,760.1万元，下浮20%。对此，原告表示，一房一价表中2号房的价格打八折和《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》约定的价格是一致的。庭审中，就原告的购房资格问题，本院向上海市松江区不动产登记事务中心发函调查。2018年5月2日，该中心回函称：欧幻公司为注册在上海市奉贤区的企业，并非境外机构或境外机构在沪的分支、代表机构，因此在本市可以以公司的名义购买国内的商品房。此外，原告还提供了：编号为松江房管(2015)预字XXXXXXX号上海市商品房预售许可证及房地产交易服务网网页资料，以证明该预售许可证下18套房屋与系争房屋地处同一小区，均已出售完毕，以此证明原告所主张涨价收益的合理性。被告认为该18套房屋没有出售，目前产权人仍为被告，只是作为被告与案外人深圳崇融资产管理有限公司交易项下的履行担保。被告还提供了：九洲大唐花园三期工程建设工程施工合同，以证明被告森泽公司将该工程发包给案外人核工业华东建设工程集团公司(以下简称“华东公司”)。华东公司是国有企业，邱某某是该公司实际负责人。邱某某利用职务便利，向被告索贿。原告对该合同真实性认可，但认为邱某某在施工合同上签字仅是代理华东公司，是职务行为，索贿的行为不存在。以上事实，有购房意向书、收据、购房意向书补充协议、商品房买卖合同补充协议(XXXX弄9号房)、汇款凭证、上海市不动产登记簿、上海市商品房预售许可证、一房一价表、调查函、回复及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人的争议焦点在于：1、本案系争购房意向书、购房意向书补充协议、商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)的效力；2、原告是否享有合同解除权以及若合同解除相应法律后果的处理。关于争议焦点一，针对被告提出的合同无效事由，本院认为：1、《购房意向书》是由邱某某代郑珞、SONGHUAQIU所签，被告以该代理行为缺乏相应公证及使领馆认证以及缺乏书面代理文件，故而应为无效合同的意见，缺乏法律依据；2、购房意向书没有同时书写外籍人士的中文及外文姓名，亦不影响该意向书的效力；3、被告认为原告系境外机构，在上海不具备购房资格，故两份补充协议亦应无效。经查，原告系在中国注册登记的有限责任公司，非被告所谓境外机构或境外机构在沪的分支、代表机构，因此在本市可以以公司的名义购买国内的商品房，不存在购房资格的限制。故被告主张的以上无效情形，均缺乏相应法律和事实依据，其关于购房意向书、购房意向书补充协议、商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)为无效合同的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，基于前述事由，本院认定本案系争购房意向书、购房意向书补充协议、商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》明确约定，被告森泽公司若在2017年12月31日前不与原告签订《商品房买卖合同》或不能完成《商品房买卖合同》登记备案，原告有权退房，被告除立即退还已付款项7,249,378元外，还应支付部分房屋涨价收益28,640,520元。被告森泽公司未能按约与原告签订合同，且现系争房屋上存在诸多查封，事实上原告亦不可能实现系争房屋的买卖目的，故原告要求解除原告与被告森泽公司签订的《购房意向书补充协议》以及原告与两被告签订的《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》，具有合同依据，本院予以支持。需要指出的是，因《购房意向书补充协议》签约的主体还有案外人儒临贸易(上海)有限公司(公司注册中)，故本院认定解除的仅为该协议中涉及的关于九洲大唐花园三期21号楼的买卖合同关系。鉴于原、被告间的买卖合同关系已解除，被告森泽公司应退还原告支付的购房款7,249,378元。关于原告主张的房屋涨价收益款，综合合同履行及签订的过程来看，该条文虽未明示“违约金”字样，但该条款规定在《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》第三条“违约责任”项下，故应当认定为合同无法继续履行后被告应当承担的违约责任。被告所谓商品房买卖司法解释第十八条所针对的是合同没有约定违约金或损失数额难以确定的情形，显然本案中并不适用。被告森泽公司应当按照双方的约定支付原告房屋涨价收益款28,640,520元。关于原告主张的利息损失，原告未能举证证明在提起诉讼之前，其曾经发出过书面解除并要求被告承担相应违约责任的通知，故本院酌定以其向本院提起诉讼之日即2018年1月8日作为计算利息的起算点。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，并无不当。但原告主张的计算基数中，房屋涨价收益款28,640,520元实际上为被告应当向原告支付的违约金，原告主张该笔金额的利息，于法无据，本院不予支持。关于被告唐小龙是否应当承担连带责任，本院认为，《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》中约定“甲方以唐小龙个人资产作为履约担保”，而未明确唐小龙的保证责任方式。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故唐小龙应当与被告森泽公司承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下：一、解除原告上海欧幻国际贸易有限公司与被告上海森泽房地产有限公司签订的《购房意向书补充协议》中所涉的关于买卖九洲大唐花园三期21号房的买卖合同关系以及原告上海欧幻国际贸易有限公司与被告上海森泽房地产有限公司、唐小龙签订的《商品房买卖合同补充协议(XXXX弄2号房)》；二、被告上海森泽房地产有限公司退还原告上海欧幻国际贸易有限公司支付的购房款7,249,378元；三、被告上海森泽房地产有限公司支付原告上海欧幻国际贸易有限公司房屋涨价收益款28,640,520元；四、被告上海森泽房地产有限公司支付原告上海欧幻国际贸易有限公司利息(以7,249,378元为基数，自2018年1月8日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；五、被告唐小龙对被告上海森泽房地产有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221,249元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费226,249元，由被告上海森泽房地产有限公司、唐小龙负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 洪审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一八年七月九日书 记 员  王泽宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。