河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1424民初2563号原告：柘城县信质房地产开发有限公司，住所地河南省柘城县迎宾大道与未来大道交叉口北，统一社会信用代码411424000006096。法定代表人：孙红军，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵宇靖，河南华豫律师事务所律师。被告：王洪岩，男，1980年12月13日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：李起升，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏仁杰，河南京港律师事务所律师。原告柘城县信质房地产开发有限公司（以下简称柘城信质公司）与被告王洪岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）豫1424民初801号民事判决书，被告王洪岩对该判决不服，提起上诉，商丘市中级人民法院于2018年6月4日作出（2017）豫14民终51号之一民事裁定，裁定：一、撤销柘城县人民法院（2016）豫1424民初801号民事判决；二、发回柘城县人民法院重审。本院于2018年6月22日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2018年9月5日公开开庭审理了本案。原告柘城信质公司的委托代理人赵宇靖、被告王洪岩的委托代理人李起升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城信质公司诉称，2015年5月5日、6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》18份，被告以2500元/平方米的价格购买了位于信质新城尚品，新城桂圆的商铺共计8245.1平方米，合同总价款20862750元。原、被告签订该房屋买卖合同时，该房屋的市场价格（每平方米6000元以上）远远高于合同价格，被告以远低于市场的价格，取得合同权利，明显有失公平，严重损害了原告的合法权益，根据合同法第54条第2款的规定，该合同应予撤销。请求依法撤销原、被告的商品房买卖合同（合同编号为201502012-201502016,201502019，201501992-201501995,201501979-201501985，201501998）被告王洪岩辩称，原告起诉的事实及理由不能成立，应当驳回其诉讼请求。原告在诉状中所称合同价格远低于市场的价格，被告取得合同权利明显有失公平，严重损害了原告的合法权益，不符合客观事实，也没有相应的法律依据。原被告签订商品房买卖合同时，双方意思表示真实、自愿，价格合理符合市场价，不存在显失公平的情形。原、被告所签商品房买卖合同房屋价格与其他几十套相应房产价格相当，不存在显失公平的情形，且原告起诉朱世某、朱某代涉及房产几十套，价格是2500元每平方米，在二审庭审过程中，原告自动撤回上诉，视为认可对2500元每平方米价格出售商铺，使价格适当，原告也认可，从而证明本案中原告出售给王洪岩的商铺价格也是正常的价格，是公平合理的，综上应当驳回原告的诉讼请求。原告柘城信质公司向本院提交的证据材料有：第一组证据，1、商品房买卖合同18份；2、孙红某证人证言一份；3、孙红军的证人证言；4、孙建某的证人证言；5、李玉某证人证言；6、视频录像一份（庭后提交）。上述证据证明原、被告之间存在高息贷款的事实。同时还能证明被告方对信质地产董事长孙红军、财务经理孙建某实施强迫威胁签订房屋买卖合同，并非出于原告真实意思的事实。原、被告双方以远低于同期该房市场价值70%的价格签订购房合同，形成双方利益的严重失衡显失公平的事实。因此原被告双方的合同应该予以撤销。第二组证据，7、商丘恒联房地产估价有限公司地产抵押评估报告；8、商丘诚信公司的评估公司报告；9、河南建安房产评估有限公司的报告；1××、商丘恒联评估公司的初评意见；11、孔令某、孔明某、李孟某、邱宜某、张中某与信质地产的商品房合同；12、柘城县建业城市建设有限公司与买受人签订的买卖合同；13、中国农业银行柘城县支行孙红军银行交易明细。上述证据证明本案的被告以非常不合理的低于市场70%的价格所签订商品房买卖合同，属于显失公平应予以撤销。另补充，（2016）豫1424民初802号民事判决书一份，证明能够证实我方所提交的上述证据材料，证明原被告双方签订的18份买卖合同显失公平，应当予以撤销。被告王洪岩向本院提交的证据材料有：第一组，1、房屋买卖合同13份、收款收据13份、股东会决议13份，证明1、在2015年5月份原告与被告签订房屋买卖合同共计31份，而原告选择性的只起诉建设完毕的18份，还有未动工的13份合同没有起诉。2、原告选择性的起诉本案建设完工的商品房买卖合同，证明了原告认可了被告所举13份合同的真实性，双方自愿签订的不存在胁迫的，价格是公平的，至少原告是不认为是显示公平的。3、原告在诉状中所称，另外18份合同显示公平，但未起诉的13份认为是公平的，原告本身的观点自相矛盾，原告通过了自己自己诉讼行为，否定了自己的诉讼请求。4、通过原告诉讼行为同时证明了原告已经认可涉案签订的合同，不存在显失公平。5、通过原告的诉讼请求也能证明了原告与被告所签订的31份买卖合同，能履行的合同，原告就起诉要求撤销，其目的是为了达到不履行合同的目的。对不履行的合同原告就不起诉，原告不准备履行合同。也就是说不论合同是否有效原告都不准备履行合同。其行为破坏了社会主义诚信体系，挑战我国法治建设底线。原告其动机目的具有非法性，原告的行为已经涉嫌犯罪。6、原告至今没有对涉及商品房的楼房进行施工建设，也没有办理相关的建设手续，要么原告属于严重违约承担赔偿责任，要么是故意骗取被告的购房款。7、被告与原告签订这么大的合同，是为了以后防止原告的其他股东说公司的法定代表人损害其他人股东的利益，是对被告一个保证，是为了保护双方的交易安全作出的。8、原告作为开发商对涉案房屋的价格把握，原告具有充分的专业知识和经营，股东会作出决议以2500元每平方米的价格卖给被告，是原告各个股东出于慎重的考虑作出的决定，同时也证明原被告双方签订买卖合同，不存在胁迫的情形，也不存在显失公平，也不存在损害原告的合法权益，第二组证据协议两份，证明1、由于原告不能按照商品房买卖合同的约定交付房屋，原告请求延期交付房屋，延期到9月7日和12月30日交付房屋，被告出于理解原告的情况下才与原告签了补充协议。2、这两份补充协议再次证明了原被告双方的真实性、自愿性，不存在胁迫的情况，也不存在显失公平，也未存在原告的合法权益。3、根据补充协议，原告方至今有一部分房屋没有交付，属于严重违约，应当承担违约责任。第三组证据照片七张，证明涉案房屋地里位置偏僻，房屋深度达28米，房屋构造1-3层原告均按门面房出售，房屋旁边道路也未修通，通过这些因素影响了涉案房屋价格较低。第四组证据原告的施工合同、用地规划许可、工程规划许可证、土地使用证、预售许可证各一份。证明涉案房屋经过计算成本每平方米1700元，按照原告可预期收益率20%计算，涉案房屋的市场价格大约是每平方米2000元。2、原告出售涉案房屋的价格每平方米2500元，没有低于原告建设涉案房屋的市场价，不存在不公平的问题。第五组证据，房产证1××份、不动产发票1××份、契税1××份、耕地占用税1××份，涉案房屋的发票6份，证明1、原告将1××投案商品以平方米2500元的价格出售给朱世某、朱某代、柘城县地税局为被告开出了相关发票，柘城县房管局为两人依法办理了房产证，原告将涉案的6套房屋卖给被告后，柘城县地税局也为被告开出了销售不动产发票。2、如果涉案商铺销售价格低于柘城县房管局预售备案价格，也就是柘城县政府指导价，柘城县地税局、柘城县房管局依法不会为这16套房屋办理相关手续并备案。3、如果涉案房屋以每平方2500元的销售，低于柘城县政府指导价，政府部门的相关人员和领导又为该16套房屋办理相关手续，就会给柘城县税收造成重大损失，如果这样的话，相关人员和领导就是渎职。4、原告出售给被告的涉案商品房每平方2500元的价格应该没有低于政府指导价。依据最高人民法院关于适用合同法有关规定，原告出售给被告的涉案商品房的价格2500元，不属于明显低价，也就是说不存在显失公平。也能证明根本没有损害原告的合法权益。第六组证据，电话录音光盘一份即录音整理，证明原告开发的相邻地段的房屋租金价格一楼每月每平方米大约1××元，二楼三楼每平方米不到1××元。也证明涉案合同所涉及的房屋出售价格应该较低，每平方米2500元是合理的。另补充：在原一审案件审理中申请朱洪某作证的证言一份，内容详见（2016）豫1424民初801号庭审笔录中记录。证明目的详见证据目录。被告王洪岩对原告柘城信质公司提供的证据的质证意见如下：1、原告提供的证据1、2系复印件，无法确认其真实性。2、关于孙洪某的证言因其没有出庭，无法确认证人证言的真实性。3、关于证人证言没有证人的签字，只有指印，无法确认是孙红某的指印。4、该情况说明形式不合法，从内容表述内容来看，是2015年1××月份的一天，主要说的意思是朱洪某带人闹事，与本案被告王洪岩无关。5、其说明的是2015年1××月份，从时间点上看，不能证明与本案有任何关联性，本案涉案合同均为2015年5月份。6、通过原告提供的两份证据无法证明原告的证明目的。不能证明王洪岩与原告之间存在高息贷款。也不能证明所说的合同价格是低于市场价格的79%。7、对孙红军、孙建某、李玉某这三个人签字的情况说明不应当属于证据，因为这三人属于原告的工作人员，属于原告自述，三人的签名真实性无法确定。视频内容当时朱洪某说明意见如下：对真实性无法确定，即便真实也对本案无关联性。对房地产评估报告意见：针对评估报告均是复印件，真实性无法确定，即便拿到原件所做评估价格也不应当采信，理由如下：是原告单方委托，没有任何第三方参与，评估目的是抵押贷款，价格明显超高，也没有官方确认评估价格。对第三人的商品房买卖合同均是复印件，无法确定真实性，即便真实性与本案无关联。与王志军、孙小娟、时才山等人所签的合同，均没有签章或按印确认。对农行转账均是复印件，无法确定真实性，即便真实性与本案无关联。另补充：假如原告提供证据客观真实，也不能达到原告的证明目的，不能证明涉案合同中的房屋价格远低于市场价格，也不能证明显失公平，更不能证明损害原告的合法权利。对（2016）豫1424民初802号民事判决书，真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，理由：该案件在二审过程中，原告曾撤回上诉，该判决已经被撤销，反而能够证明该一审判决书中所描述的相关上诉的价格都是每平方米2500元，通过撤诉行为能够证明原告认可商铺为每平方2500元的价格，也不存在显失公平。原告柘城信质公司对被告王洪岩提供的证据的质证意见如下：除对方所提供的与我方所提供的18份商品房买卖合同证据没有异议之外，其他的对方提供的证据以及证明目的我方均持有异议。对方所发表的观点不具有说理性、逻辑性、客观性和关联性，多具有的均是一些强制性、强迫性的一些观点，也就是对方观点均是自说自话，根本不可能达到对方的证明目的。因此这些证据材料均不能够直接有效的证明原被告双方所签订的合同不存在胁迫、显失公平，所以代理人认为基于对方的证据不能够与我方的证据形成有效的对抗，对其所提供的证据应不予认定。对朱洪某证人证言有异议，证人所证实副总李玉某请托证人帮忙卖房与事实不符，因为对方所依据的短信记录当中并没有上述之内容，况且所提交的这份信息内容只是整个信息的片段而已，应将整体信息的前因后果综合起来来看，才能知道证人所讲真与假，在没有整体信息情况下，无法证明证人介绍人的身份。法院对朱洪某的调查笔录一份，河南省民权县人民检察院民检刑诉（2019）21××号起诉书一份，房产证十份，柘城县房管局证明一份。原告柘城信质地产公司对法院调取证据的质证意见为，对起诉书当中是否包括案涉的十八套房产请求法庭依法予以核实，具本代理人了解当时案涉的十八套房产就没有建设的情况下违法进行了网签以及备案登记，后来因为他人的举报，房产管理部门对案涉的十八套网签备案的合同直接进行了撤销，所以，对以上的情况请求法庭核实。对证明所涉及的十七套房产，虽然没有显示交易信息，但是基于本案的原告诉讼提交的相关的商品房买卖合同来看，又关联到这十七套房产，所以，我们请求贵院再次对上述房产是否存在历史上的交易信息，予以核实。对朱洪某的调查笔录的质证意见，1、从朱洪某陈述当中可以看出来王洪岩在本案当中只是签订合同的挂名人，真实的买方属于朱洪某。2、朱洪某陈述双方签订买卖合同是为了为其所借出的钱提供担保，因此，可以确定有王洪岩代名签订的合同，本身属于无效合同，且房地产管理部门已经对上述合同撤销。3、案涉的十八套房产已经被司法机关列入朱洪某强迫交易一案犯罪事实，更进一步的说明双方所签订的合同属于无效。被告王洪岩对法院调取证据的质证意见为：1、其代理人向朱洪某的辩护人王志英律师了解，朱洪某涉嫌强迫交易罪中不涉及本案十八份合同。2、原告称涉案十八套房产没有建房手续的情况下就网签及备案登记是不真实的，原告关于涉案房产的五证俱全，其中商品房预售许可证2015年2月26日，其他四证均在2014年办理，涉案合同的签订时间为2015年5月份，如果原告所述真实，建议法院将本案中涉嫌犯罪的有关情况移交到司法机关处理，并将原告有可能涉嫌诈骗一案移交公安机关。3、对证明有异议，该证明与涉案合同相矛盾，应当以涉案合同为准。对朱洪某的调查笔录的质证意见为，针对调查笔录的内容不真实，不应当采纳，朱洪某在看守所被限制人身自由期间，意思表述不真实。原告质证意见不符合客观事实。1、该调查笔录与2016年8月22日朱洪某出庭作证的证言、原一审卷宗正卷第二卷第143至146页王洪岩直接转账给孙红军的转账凭证相矛盾。2、在原一审中朱洪某出庭作证经双方发问和质询，证据效力强于调查笔录。3、在朱洪某涉嫌强迫交易罪起诉诉讼，没有涉案十八套房产合同的相关材料。被告王洪岩对十张房产证的质证意见为，1、真实性没有异议，2、与原告和被告王洪岩所签涉案十八份合同没有关联性，3、上述十个房权证所涉及刑事案件没有生效刑事判决最终确认。对上述证据，经质证双方无异议部分，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，对证据的证明效力，本院予以综合分析认证。经审理查明，2015年5月5-7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》18份，被告以每平方米2500元的价格购买原告位于信质新城尚品、新城桂圆的商铺共计18套（合同编号为201502012-201502016,201502019,201501992-201501995,201501979-201501985、201501998）。河南省民权县人民检察院出具了民检刑诉（2019）21××号起诉书，经依法查明事实部分，载明：“…二、强迫交易罪…2、…将孙红军投资建设的虞城幸福城32916平方米住宅（价值6665.61万元）、柘城县信质新城尚品二期1××套1231.5平方米的商铺（价值342.97万元）以及信质新城尚品二期、桂园二期16127.47平方米商铺（价值6922.92万元，其中11649.06平方米网签已作废）明显低于市场价网签备案在朱洪某指定的其关系人名下。…2014年5月至8月份，孙红军多次向被告人朱洪某借款。孙红军陆续偿还本金及利息。被告人朱洪某以孙红军以欠其钱为由，采用威胁、要挟手段，强迫孙红军将在柘城县开发的信质桂园小区二期的1××416.83平方米商铺转让至其子女名下，孙红军被迫无奈将信质桂园小区的8、9、1××号楼共计1××416.83平方米的商铺以26042000元的价格过户给朱洪某儿子朱世某、女儿朱某代的名下，并办理了房产证。随后后购房的26042000元转给了朱洪某。经河南新越房地产评估有限公司评估，1××416.83平方米的商铺价值5987.59万元”。本院认为，结合检察院的起诉书中确认的事实，虽然原告称，其中“柘城县信质新城尚品二期1××套1231.5平方米的商铺（价值342.97万元）以及信质新城尚品二期”中指的房产应是本案涉案信质新城尚品二期的十套，但是该起诉书中的该事实并未提到其有采用威胁、要挟手段，强迫交易的认定，反而起诉书中“被告人朱洪某以孙红军以欠其钱为由，采用威胁、要挟手段，强迫孙红军将在柘城县开发的信质桂园小区二期的1××416.83平方米商铺转让至其子女名下，孙红军被迫无奈将信质桂园小区的8、9、1××号楼共计1××416.83平方米的商铺以26042000元的价格过户给朱洪某儿子朱世某、女儿朱某代的名下，并办理了房产证。”的内容，应是其涉嫌强迫交易的内容。综上，本案涉及的18套房屋应和朱洪某涉嫌的强迫交易案没有关系。至于朱洪某和王洪岩之间的关系，本案的诉请是撤销商品房买卖合同，二人之间的关系对此案件的审理不产生实质性的影响。关于原告提出应核实网签的情况，因网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响对本案涉案合同的审理。原、被告所签订的18份商品房买卖合同，根据原告提交的证据能够证明涉案商品房买卖合同上商铺的交易价格及当时的市场价格，可以清晰看出此交易价格低于当时市场价格的70%；依照法律规定，此交易价格应视为明显不合理的低价。此商品房买卖合同签订时无论是否存在胁迫行为，其交易结果的确是严重侵害了原告的合法权益；所以此商品房买卖合同显失公平，原告请求撤销该商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持，被告无论怎么辩解都不能推翻原、被告在签订商品房买卖合同时，涉案商铺交易价格明显低于当时的市场价格，从而导致双方所签订的商品房买卖合同显失公平这一事实。所以被告认为双方所签订商品房买卖合同系合法有效的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：依法撤销原告柘城县信质房地产开发有限公司与被告王洪岩签订的18份商品房买卖合同（合同编号为201502012-201502016,201502019,201501992-201501995,201501979-201501985、201501998）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1××0元，由被告王洪岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费（或向商丘市中级人民法院交纳，户名商丘市财政局，开户行中原银行商丘慧商支行。账号80×××11），逾期按撤回上诉处理。审 判 长  刘美娟审 判 员  路 敏人民陪审员  皇志强二〇二〇年六月二十九日书 记 员  杨汝阳