江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏10民终3002号上诉人（原审被告）：项云华，男，1972年2月17日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：项露，女，1993年10月16日出生，汉族，系被告项云华女儿，住扬州市邗江区。被上诉人（原审原告）：曹秀梅，女，1970年6月25日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：谈天翔，江苏润扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞家兴，男，1959年10月8日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：唐可新，江苏征远律师事务所律师。上诉人项云华因与被上诉人曹秀梅房买卖合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。原告曹秀梅向一审提出诉讼请求：判令被告履行合同义务，协助原告签订位于上××（月明东苑）28幢202室房屋买卖备案合同。一审确认事实：2016年11月23日，买方曹秀梅与卖方项云华签订房地产买卖契约一份，中介方庞家兴（庞家兴加盖了扬州大众房地产经纪有限公司印章）。合同约定：项云华将其坐落上××（月明东苑）28幢202室，建筑面积125.65m2，车库11.16m2，卖给曹秀梅，成交价格为74万元，曹秀梅应于2016年11月21日付给项云华购房定金1万元；为确保交易过程中的资金安全，买卖双方约定房款交付方式为房款通过扬州市存量房交易资金托管中心划转；成交价格为卖方净得价，过户费、税费等均由买方承担，买方于房管局签订备案合同后壹周内进行贷款，卖方拿钱时间以实际过程中具体时间为准。合同还对中介费的负担、违约责任等作了具体约定。2016年11月21日项云华收到涉讼房产让售定金1万元；2016年11月29日，庞家兴收曹秀梅购房款22万元（收条上注明为托管资金）、同年11月30日，庞家兴收曹秀梅托管资金1万元、2017年元月3日，庞家兴收曹秀梅托管资金5万元。2017年元月12日，项云华领取涉讼房产上××（月明东苑）28幢202室不动产产权证，建筑面积125.65m2，分摊土地使用权面积82.97m2，套内面积108.5m2。2017年1月28日是春节，春节前双方因故未能去房管局办理备案登记手续。春节后不久，扬州市房价大幅度上涨，项云华未能到房管局办理备案登记程序，因此双方发生纠纷，原告曹秀梅诉讼到院。曹秀梅已将剩余房款730800元提存一审法院账户。一审认为，原、被告双方签订的房地产买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务应当承担继续履行的违约责任。涉讼房产系拆迁安置房，不在扬州市政府49号文件调整范围，被告项云华主张解除合同的条件未成就，被告项云华抗辩理由均不能成立，一审不予采纳。原告要求继续履行合同的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曹秀梅与项云华于2016年11月23日签订的关于扬州市上××（月明东苑）28幢202室房地产买卖契约继续履行；二、项云华在本判决生效后十日内将位于扬州市上××（月明东苑）28幢202室房屋交付给曹秀梅并协助曹秀梅办理产权过户手续（项云华履行义务后来一审法院领取剩余房款730800元）；三、驳回曹秀梅对庞家兴的诉讼请求。案件受理费11200元，依法减半收取5600元，由项云华负担。项云华上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，予以改判或发回重审；一二审诉讼费由曹秀梅、庞家兴承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。本案中的《房地产买卖（三方）契约》（以下简称三方合同），因缺失付款期限这一主要条款，除曹秀梅支付定金1万元外，项云华没有收取其他任何房款。按照三方合同约定，项云华与曹秀梅在办理房产登记前，需要另行签订房地产买卖契约送交房产交易部门。由此可见，三方合同符合预约合同的特征，仅是预约合同并非本约，故三方合同不成立。2、三方合同订立主体不合法。案涉房屋在签订三方合同时，尚未取得房产权证，即使后来取得房产权证，亦属项云华的夫妻共同财产，项云华仅具有部分处置权，曹秀梅明知项云华有妻子，故曹秀梅不构成善意取得。三方合同事后亦未经项云华之妻追认，应认定为无效。本案中项云华之妻为必要共同诉讼当事人，一审没有追加其参加诉讼，判决程序错误。依照法律规定，必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。3、一审判决超出原审原告曹秀梅的诉讼请求。曹秀梅一审诉讼请求为“判令被告履行合同义务，协助原告签订案涉房屋买卖备案合同。”然而原判第二项却判决“被告在本判决生效后十日内将案涉房屋交付给原告并协助其办理产权过户手续。”综上，一审认定事实不清，适用程序错误，判决事项超出曹秀梅诉讼请求范围。请求二审依法改判或发回重审。曹秀梅答辩意见：1、三方合同条款完整，交易标的、价款、付款方式等约定明确，具备履行条件，并非项云华主张的是预约合同性质。曹秀梅为履行三方合同，已向项云华支付了定金1万元，向中介支付了托管资金28万元，若双方按合同约定，完全可以履行。2、本案诉讼主体合法。签订三方合同一方主体是项云华，讼争房产也是登记在项云华一人名下，在一审整个诉讼过程中，项云华及其代理人项露（系律师），均未提起案涉房屋系项云华与第三人共有一节，也无证据证明其共有关系。故曹秀梅有理由相信项云华对讼争房屋具有完全处分权。3、一审判决支持曹秀梅的主张，在曹秀梅的诉求范围。曹秀梅起诉的目的是要求项云华继续履行合同，本身含有交付房屋并办理产权过户手续的内容。为便于合同和判决的履行，曹秀梅在一审诉讼中，已筹款将全部房款体存在一审法院，本身对项云华有利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判。庞家兴答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回项云华的上诉请求，维持原判。本院经审理查明：一审认定基本事实清楚，二审予以确认。另查明，1、二审期间，案外人王小青（系项云华之妻）向本院递交申请书，主张其与项云华系夫妻关系，涉案房屋为其二人夫妻共同财产，项云华从未向其披露处分案涉房屋发生争议，并在原审法院涉讼的事实。王小青认为，依照法律规定，其对于诉讼标的具有独立的请求权，故申请参加本案诉讼。其诉讼请求为：撤销原审判决第一项、第二项，发回一审法院重审。2、一审判决后，2017年9月21日，经王小青与项云华共同申请并经项云华同意，将案涉房屋产权变更登记在其配偶王小青名下。2017年9月28日，王小青（转让人）与张亮（受让人）签订的《房屋交易（转让）备案登记申请书》和《房地产买卖契约》，王小青将案涉房屋出售给张亮，合同成交价75万元，付款方式为现金支付。2017年9月27日，王小青与张亮通过中介机构扬州市美联地产有限公司三方就本案讼争房屋签订《房地产买卖合同》，合同成交价为100万元（含定金5万元）。2017年9月28日、2017年10月11日，张亮通过银行转账方式分别支付项云华房价款，合计95万元。本院认为，因本案讼争合同标的物房屋的权属，经由项云华、王小青的处分行为，已从案涉当事人项云华原名下转移至案外人张亮名下，本案由此而出现了新的事实，致使曹秀梅在本案中的诉讼请求和一审判决丧失了事实基础。据此，本院对一审判决予以撤销，将案件发回原审法院重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款十一项规定，裁定如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初3496号民事判决；二、本案发回扬州市邗江区人民法院重审上诉人项云华预交的二审案件受理费11200元，予以退还。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年三月二日书记员  陈 诚