安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2015）田民一初字第01367号原告（反诉被告）：安徽海沃投资置业有限公司。住所地淮南市田家庵区。法定代表人：黄建伟，该公司总经理。委托代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。委托代理人：黄瑞，安徽竞合律师事务所律师。被告（反诉原告）：林瑞成，男。原告安徽海沃投资置业有限公司（以下简称：海沃公司）诉被告林瑞成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告安徽海沃投资置业有限公司的委托代理人胡艳丽、黄瑞，被告林瑞成到庭参加诉讼。原告安徽海沃投资置业有限公司的法定代表人黄建伟因事未到庭。本案现已审理终结。原告海沃公司诉称：2012年7月8日，被告认购了原告销售的本区海沃世贸商城2层259号商品房，交付定金2万元。同年8月5日，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积29.82平方米，房屋总价款52万元，被告于2012年8月5日首付26万元，余款26万元办理银行按揭。同时约定，买受人在办理银行按揭时，须按银行要求提供相关证明，因买受人不能办理按揭的，买受人应当在收到通知后15日内一次性付清房屋余款，逾期出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房款8%的违约金。现因被告无法办理银行按揭，原告多次以电话或信息的方式通知被告支付房款，均遭到拒绝，2014年10月9日，2015年1月22日，原告两次向被告发出“限期履行通知书”，但被告仍然未履行。综上，原、被告双方签订的合同有效，被告未按合同履行义务，造成原告受到经济损失，为此，向人民法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2012年8月5日签订的商品房买卖合同；2、被告承担违约金41600元；3、诉讼费用由被告承担。被告林瑞成辩称：1、同意原告解除合同的诉讼请求；2、要求被告承担违约责任缺乏法律依据，要求予以驳回。反诉原告林瑞成诉称：反诉被告在销售房屋时，曾向反诉原告发出“宣传手册”，内容有自持30%物业，强力后盾等承诺，成为反诉原告购房的唯一动力。反诉原告支付首付后，反诉被告并没有履行承诺，致部分商铺不能按期开业，因此，反诉被告违约在先。在反诉原告多次配合银行办理按揭不能的情况下，未足额支付房款，是由于反诉被告违约在先，反诉原告享有履行抗辩权，故反诉原告不承担违约责任。同时，由于反诉被告的违约造成了反诉原告的损失，因此，反诉被告应当赔偿反诉原告。故提出反诉，请求：1、赔偿原告81553元；2、房屋和首付款26万元相互返还；3、诉讼费及反诉费用由反诉被告承担。反诉被告海沃公司辩称：1、反诉原告所述事实不能成立，购房合同中并没有对其所述事实进行约定，同时，该承诺也并非针对反诉原告承诺。2、导致反诉原告不能履行合同的原因，是其不能取得按揭所致，其未按合同支付房款，构成违约，反诉原告并没有违约。3、反诉被告目前营运正常，没有侵害业主的权利。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）海沃公司为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：1、营业执照、组织机构代码，证明其主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、购房协议书、购房合同、网备单，证明原、被告双方购房事实、合同约定、违约责任；4、定金和房款收据，证明被告仅支付房款26万元；5、银行说明，证明被告无法贷款；6、限期履行通知书两份，证明原告要求被告按合同履行义务。被告（反诉原告）林瑞成为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：1、通知一份，证明反诉被告在地下一层开超市；2、宣传手册，证明反诉被告自持物业30%；3、地下金街分布图，证明地下一层已出售。原告（反诉被告）海沃公司对被告（反诉原告）林瑞成的证据1有异议，认为通知的主体是温州商会，而非被告，与本案无关联性。本院认为：该通知的主体系温州某营销公司，而非被告，故其与本案无关联性，本院不予认证。对证据2有异议，认为该宣传册的主体非本案原告，与本案无关。本院认为：证据2系港汇商业运营公司宣传，而非原告，与本案无关联性，本院不予认证。对证据3有异议，认为原告销售的地下室与被告购买的地上商业房无关联。本院认为：被告所购房屋系地上物，而地下室房屋销售与被告证明观点无关系，本院不予认证。被告（反诉原告）林瑞成对原告（反诉被告）海沃公司的证据1、2、3、4、6无异议，本院予以确认。对证据5有异议，认为被告没有收到。本院认为：被告是否收到银行通知，并不影响双方对合同的履行，且被告在庭审中明确了其无法办理按揭款事实，因此，其是否收到该证据并不影响本案的定性。经审理查明：2012年7月8日，被告林瑞成认购了原告海沃公司销售的本区海沃世贸商城2层259号商品房，交付定金2万元。同年8月5日，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积29.82平方米，房屋总价款52万元，被告林瑞成于2012年8月5日首付26万元，余款26万元由原告海沃公司协助办理银行按揭。合同的补充协议约定，当银行拒绝贷足所申请的按揭额度时，出卖人按照买受人在合同中明示的通讯地址以书面方式通知买受人，买受人应当在收到通知后15日内一次性付清不足房款，逾期出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房款8%的违约金。合同签订后，原告海沃公司在被告林瑞成提供贷款资料后，向多家银行为被告办理贷款，但因被告不符合办理贷款条件，银行拒绝贷款。2014年10月9日，2015年1月22日，原告两次向被告发出“限期履行通知书”，告之在不能完成按揭贷款的情况下，被告按合同约定，应当一次性支付所欠房款，后被告林瑞成虽然与原告海沃公司进行了商谈，但未解决争议，原告海沃公司诉讼来院，请求请求：1、解除原、被告于2012年8月5日签订的商品房买卖合同；2、被告承担违约金41600元；3、诉讼费用由被告承担。被告林瑞成则认为，原告在履行过程中先行违约，故向本院提起反诉，请求：1、赔偿原告81553元；2、房屋和首付款26万元相互返还；3、诉讼费及反诉费用由反诉被告承担。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家法律规定，合同合法有效，合同的内容对双方当事人均具有约束力。合同签订后，被告林瑞成交纳了房屋首付款26万元，并按约提供身份信息等资料，原告海沃公司按合同约定，协助被告林瑞成办理银行按揭，原、被告在合同签订后，均履行了各自的法定义务。期间，因被告林瑞成个人原因，银行拒绝贷款，根据补充协议规定，当银行拒绝贷足所申请的按揭额度时，出卖人应当通知买受人，在15日内付清房屋欠款，逾期，出卖人可以解除合同，并向买受人收取8%的违约金。因此，被告林瑞成在银行拒绝贷款时，应当支付剩余购房款26万元，但至庭审前，被告林瑞成明示不履行合同，依照合同约定，原告海沃公司诉请解除合同的请求，本院依法予以支持。因被告林瑞成已完成首付，即支付房款的一半26万元，本院可认定被告林瑞成部分违约，因此，原告海沃公司主张被告林瑞成支付8%的违约金，本院予以部分支持。关于被告林瑞成的反诉，因其所购房屋为该楼房二层，其辩解的宣传单是反诉被告海沃公司针对地下一、二层的要约，且宣传的主体也并非反诉被告海沃公司，因此，其反诉的事实与本案事实无关联性，本院不能认定反诉被告海沃公司在履行合同过程中存在违约，因此，反诉原告要求反诉被告承担违约责任和赔偿的请求，本院依法不予支持。其请求2，要求房屋和首付款相互返还，因反诉原告林瑞成对本诉原告海沃公司要求解除合同的诉请表示同意，且反诉被告收取购房款26万元的事实清楚，在合同解除后，反诉被告海沃公司应当返还反诉原告林瑞成交纳的首付购房款26万元。综上，本院对原告海沃公司的本诉及反诉原告林瑞成的反诉请求已全部归纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽海沃投资置业有限公司与被告林瑞成签订的《商品房买卖合同》；二、被告林瑞成于本判决生效后十五日内一次性向原告安徽海沃投资置业有限公司支付违约金20800元{（52万元-26万元）×8%}；三、反诉被告安徽海沃投资置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还反诉原告林瑞成购房款26万元；四、驳回原告安徽海沃投资置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告林瑞成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费840元，由原告安徽海沃投资置业有限公司负担240元，由被告林瑞成负担600元；反诉案件受理费3212元，反诉原告林瑞成负担1606元，反诉被告海沃公司负担1606元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  汪 涛审 判 员  赵 松人民陪审员  张怀德二〇一五年六月八日书 记 员  ＸＸ晶《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。