北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初869号原告（反诉被告）：王明静，女，1977年12月4日出生，满族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：周红力，男，1977年8月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：姜莹，北京瀚方律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴惠明，女，1975年7月26日出生，香港居民，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：张志全，湖北春园律师事务所律师。原告王明静、周红力与被告吴惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告王明静、周红力与被告吴惠明及其委托诉讼代理人张志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明静、周红力向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告押金52550元，并按年息6%自2019年12月8日起计算利息；2．判令被告退还原告2019年11月15日至2019年12月5日的租金17277元，并按年息6%自2019年12月8日起计算利息；3．判令被告赔偿原告经济损失30000元；4．被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月24日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，原告租用被告位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋），面积为115．18平方米，作为办公使用。原告按照约定向被告支付了直到2019年12月初的租金。2019年11月中上旬，原告发现被告向原告交付的房屋温度过低，原告将此情况反馈给了被告及物业。2019年11月15日，被告未与原告协商便对涉诉房屋进行了保温施工，在施工过程中使用了大量粘结剂。涉诉房屋在被告施工后刺激性气味弥漫，停留半个小时左右就会产生头晕目涩的症状。随后数日，原告及其工作人员基本上中止使用涉诉房屋。2019年11月28日，原告委托专业机构检测涉诉房屋的空气污染物，检测结果表明涉诉房屋的空气存在甲醛超标的情况。甲醛具有较强的致癌性，原告已无法继续使用涉诉房屋。2019年12月初，原告通知被告解除租赁合同，并要求返还押金及部分租金，但被告拒绝了原告的请求。2019年12月8日，原告交回房屋钥匙，并结清全部电费。原告认为，被告违反合同约定，应承担相应责任，故提起本案诉讼。吴惠明辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告起诉状中所述情况不属实。双方签订租赁合同后，被告将房屋交给了原告，根据租赁合同的约定，原告应将供暖费及物业费交给被告，但原告从第二季度开始就将供暖费、物业费直接交给了物业公司，这可视为双方在履行合同过程中对合同内容进行了变更，故被告已无合同中约定的取暖和物业管理义务。2、对原告提交的鉴定报告，被告对鉴定机构、检测结果均不认可，做检测时，原告未联系被告或物业公司。吴惠明提出反诉请求：1．判令原告赔偿被告租赁合同期内的租金及违约金共计289025元（其中租金236475元，违约金52550元）；2．判令被告不予返还原告合同履约保证金52550元；3．诉讼费用全部由原告承担。事实和理由：2018年8月27日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，原告承租被告所有的涉诉房屋。合同签订后，被告依约向原告交付了涉诉房屋，但原告未信守合同约定，在支付第一个季度的租金后，提出从第二个季度开始，将取暖费、物业费直接支付给北京达文物业管理有限公司（以下简称达文物业公司）。2019年10月28日，原告王明静告知被告，涉诉房屋内温度较低，要求维修。经与达文物业公司联系，达文物业公司同意于2019年11月14日派人维修。2019年11月15日，达文物业公司使用合格产品对屋内局部吊顶上方进行了小型维修。维修时，原告的工作人员在场，并无异味。2019年12月初，被告向原告询问物业费及租金支付情况，王明静于2019年12月6日向被告表示涉诉房屋内有异味，已找专业公司检测甲醛，尚未出结果。经被告向达文物业公司的工作人员求证，其工作人员表示装保温棉后屋内没有异味。被告对原告的单方检测报告真实性、合法性、关联性均不予认可。原告借故单方解除合同，构成违约，且给被告造成了经济损失，故被告提起反诉。王明静、周红力对吴惠明的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。首先，反诉状中被告仍标注的是湖北的户籍地，与现在被告是香港居民的身份不一致，被告应当修正。其次，被告的反诉请求前后矛盾，既要求原告支付房租至2020年9月，同时又要求原告支付违约金，如果租赁合同已经履行完毕，就不存在主张违约金的情形了。再次，2019年12月8日以后，原告再未进入涉诉房屋。房屋交接是在双方均同意的情况下进行的，是原告与被告指定的人员进行的交接，故原告不应支付没有使用房屋期间的租金。最后，关于被告第二项反诉请求，原告已在起诉状中陈述清楚，被告应予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月，原告王明静、周红力（承租人，乙方）与被告吴惠明（出租人，甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，出租面积为115．18平方米，承租区域作为办公用途，租期自2018年9月6日至2020年9月5日，租期2年。每月租金为26275元，此租金包括物业管理费、取暖费。租金支付方式为押二付三。租金每3个月支付一次，于付款月起租日10日内支付下一季租金。押金52550元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。如甲方违反本合同的约定，给乙方造成损失的，甲方应承担所有责任。合同第8．1条约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用；甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用；因以上原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应于3日内退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并承担因此给乙方所造成的一切经损失。合同第8．3条约定，本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月房租作为违约金，以及承担因此所造成的一切经济损失。合同第8．4条约定，甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前两个月通知对方，并承担相应的违约责任。合同第十二条补充说明部分有手写内容“本协议所约定的房屋由乙方作为股东/合伙人所设立的公司/律所来使用，甲方配合提供房产证明及权属证明的相关手续”。原告于合同签订当日向被告支付押金52550元及2018年9月6日至2018年12月5日期间的租金78825元。2018年12月6日至2019年12月5日期间的租金原告已支付，只是原告按照每季度71569元向被告的支付租金，余款7256元作为取暖费、物业费直接支付给了物业公司。被告对此没有异议。原告租赁涉诉房屋后交由北京瀚方律师事务所使用。2019年10月28日，原告王明静通过微信向被告表示涉诉房屋温度非常低，无法正常使用，要求被告尽快组织维修。2019年11月13日，王明静再次向被告表示尽快安排修理房间密封和保温问题，否则将无法正常使用。2019年11月14日，被告回复“已跟物业沟通好，他们下午派人过去维修”。2019年12月6日，被告通过微信向王明静询问物业费及租金是否已支付，王明静回复“上次物业弄完后这屋里味道特别冲，连隔壁办公室的人都受不了。我们领导找专业公司测甲醛了，下周出结果再说”。被告回复“这是两码事，请尽快交租及付管理费”。2019年12月9日，王明静通过微信告知被告“经我方委托专业机构检测，显示室内甲醛含量超标，无法正常使用。我方已于2019年12月8日腾空上述物业，请尽快找相关负责人交接，并退还我方二个月押金，否则我方将采用法律程序解决上述问题”。被告回复“甲醛检测报告发给我，检测时物业在场吗”，“今天下午过去交接，找物业徐依丹”，后又回复“下午交接找于先生”。庭审中，原告称其于2019年12月9日下午与被告指定的物业公司人员于忠海办理了房屋交接，当日结清电费、交回钥匙。交接后，现场只剩下北京瀚方律师事务所的LOGO，没有原告的其他物品了。对此，被告不予认可，称双方始终未进行交接，原告提出解除合同，被告不同意，当时被告只是让于忠海暂时收取钥匙。涉诉房屋有原告的LOGO及办公桌椅等家具，原告一直未搬走。诉讼中，原告出示中环科研环境监测（北京）有限公司于2019年12月2日作出的（K检）字（2019）第1128-04号检测报告。检测报告记载，委托单位为北京瀚方律师事务所委托，检测地址为涉诉房屋，检测项目为甲醛、苯、甲苯、二甲苯、总挥发有机化合物（TVOC），检测类别为委托检测，封闭时间为20h（自述），采样日期为2019年11月28日，分析日期为2019年11月28日至12月1日，检测结论为：办公区东侧甲醛符合标准（标准值≤0．10mg/m3，检测结果0．09mg/m3），办公区西侧、主任办公室甲醛不符合标准（标准值≤0．10mg/m3，检测结果0．11mg/m3）；苯、甲苯、二甲苯、总挥发有机化合物（TVOC）均符合标准。被告认为，该检测报告未附检测机构的资质，无检测人姓名和签名及相应资格证明，也未附批准人、审核人、编制人相应资格证明，检测主体不合法；该检测报告适用的检测依据不当；原告既未将委托检测事项通知被告，也没有在检测时通知被告或者物业公司到场，故对检测结论所依据的检材，即室内空气的客观真实性有异议；对检测结论形成过程的合法性、合理性、逻辑和科学性有异议；该检测报告无唯一性标识和每页上的标识，不符合相关要求；该检测报告的委托人为北京瀚方律师事务所，并非原告，故该检测报告与本案双方当事人无关联性。经询，原告不申请对涉诉房屋进行甲醛检测。被告申请对涉诉房屋进行甲醛检测，但未能找到进行空气质量类司法鉴定的鉴定机构，被告申请的鉴定事项未能完成。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案，原告与被告签订的《写字楼租赁合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为证明涉案房屋存在甲醛超标的情况，向本院提交了委托人为北京瀚方律师事务所的检测报告，该检测报告中显示仅办公区西侧和主任办公室存在轻微甲醛超标的情况，其他采样点和其他检测项目均符合标准。被告认为该检测报告的委托人是北京瀚方律师事务所，并非原告，而且进行检测时，原告并未通知被告或物业公司的人员到场，故对该检测报告的真实性、合法性和关联性均不认可。被告的此项意见，于法有据，本院予以采纳。现原告的证据不足以证明其主张涉诉房屋存在甲醛超标、无法正常使用的情况，且即便涉诉房屋因物业费公司进行保暖维修出现轻微甲醛超标的情况，原告亦应及时与被告沟通，寻求更加优化、合理的解决方案，而非在被告不知情的情况下于2019年12月8日自行搬离涉诉房屋并要求解除合同。原告自行搬离涉诉房屋、要求解除租赁合同，构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同的约定，双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月房租作为违约金；押金是原告作为诚信履行本合同各条款之规定，向被告交付的保证金；如原告违反本合同的约定，被告可按双方约定扣留全部或部分押金。现原告违反了合同约定，原告应向被告支付2个月房租作为违约金，被告扣留原告所交纳的押金，是基于合同约定，理由正当，原告要求被告返还押金并支付利息的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。同理，原告要求退还租金、赔偿经济损失的诉讼请求，亦无依据，本院亦不支持。关于被告反诉要求原告赔偿9个月的租金并支付违约金的诉讼请求。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案，原告将租金交至2019年12月5日，2019年12月8日，原告搬离涉诉房屋，2019年12月9日，原告将房屋钥匙交给被告指定的人员，故应认定2019年12月9日双方已办理完毕房屋交接，双方之间的合同已经解除。合同解除后，原告不应再继续支付租金。因单方解除合同，原告承担了支付2个月房租作为违约金的后果。根据双方的微信聊天记录可以看出，在维修后的室内空气质量问题上，双方未形成良好沟通，被告并非没有一点责任。综合以上，本院对被告主张9个月租金的反诉请求不予支持。关于被告要求原告支付违约金及不退还押金的反诉请求，如前所述，原告单方解除合同应向被告支付2个月房租作为违约金，被告扣留原告所交纳的押金，是基于合同约定，理由正当，故原告要求被告返还押金并支付利息的诉讼请求，本院没有支持。原告所交纳的押金已经被被告扣留，该笔押金已抵作原告应向被告支付的违约金，被告无需返还，原告亦不应再额外向被告支付违约金。就此，本院在本诉中已作出处理，故反诉中不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回王明静、周红力的诉讼请求；二、驳回吴惠明的反诉请求。案件受理费2296元，由王明静、周红力负担（已交纳）；反诉案件受理费3212元，由吴惠明负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二一年三月三十日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉