山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0681民初4745号原告：刘雪涛，女，1974年3月12日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。被告：王深友，男，1978年3月21日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：宗晓，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被告：田平，男，1963年1月2日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：姜允东，龙口市经济开发区第三法律服务所法律工作者。原告刘雪涛诉被告王深友、田平申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘雪涛的委托诉讼代理人宋兆乾、被告王深友的委托诉讼代理人宗晓、被告田平的委托诉讼代理人姜允东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘雪涛向本院提出诉讼请求：继续查封并准许执行被告田平名下坐落于龙口市松涛苑小区1号楼1单元703室、803室两套房产。事实与理由：2015年12月2日，被告田平向原告借款1000000元，后因无力偿还，原、被告商定用被告田平位于松岚社区松涛苑的回迁楼房两套抵顶欠款，并签署房屋转让协议。后因协议未履行，原告以民间借贷纠纷诉至龙口法院并申请保全上述两套房产。龙口法院于2016年11月7日作出民事裁定书，裁定冻结被告田平银行存款或查封相应价值的其他财产，又于2016年12月1日作出民事调解书。但被告田平未在调解书规定的期限内履行付款义务，原告遂向法院申请强制执行。被告王深友提出执行异议，龙口法院作出民事裁定书，解除对前述房产查封。原告不服，理由如下：一、被告王深友与被告田平在法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同；二、在查封之前被告王深友没有合法占有上述房产；三、被告王深友与被告田平在支付购房款过程中事实不清，存在矛盾；四、被告王深友与被告田平对于涉案房屋未办过户登记，也没有办理更名手续；五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。即第三人需要同时满足支付全部价款并实际占有，很明显本案被告王深友并不同时具备上述条件。六、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案事实看，本案不符合上述情形，且其权利不能够排除执行。故法院不应支持被告王深友的执行异议。原告提起诉讼，望依法判如所请。被告王深友辩称，王深友与田平签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，是合法有效的。虽然涉案房屋法院查封前王深友没有取得该房屋的钥匙，但过错不在于王深友。因为王深友所购买的房屋系田平拆迁置换的楼房，因开发商未及时向田平交付楼房及田平个人原因未向村委补交有关款项，所以导致该楼房未及时交付王深友。符合交付条件后，王深友和田平到村委办理相关手续，其办理手续时并不知道该楼房已经被法院保全。该楼房签订买卖合同后，王深友将该楼房款全部支付给田平。因楼房是购买的拆迁安置房，其楼房本身就未办理不动产登记手续，在购买田平拆迁安置楼房时，王深友是直接到村委办理更名手续，所以并不是由于王深友的自身原因该楼房未办理登记。综上，原告所诉无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。被告田平辩称，原告陈述与事实不符，且诉求观点不能成立。涉案两处房屋买卖合同的形成及后期再加以逐步完善是因为两处房屋系拆迁回迁房的特殊情形，与社会上其他房屋买卖交易有诸多不同之处。二被告之间房屋买卖合同依法成立并有效。2016年10月23日，再次签订两份房屋买卖合同是原买卖合同履行中的补充，其补充的原因是因为当时签订买卖合同时还没有明确回迁房屋的具体楼号及位置。根据物权法规定，王深友购买两处楼房出于善意，王深友对我方与原告之间是否有纠纷不知情。况且原告申请查封涉案房屋之前，我方与王深友早已达成买卖合同并交付了涉案房款。该两处回迁房在我方与王深友达成买卖交付款项时无任何查封等情形。从整个履行的事实看，王深友早已获取了该房屋占有、使用、收益的权利。在没有获取房产证的前提下，法院对涉案房屋查封，已不属于田平的财产所有权，而是越权查封了王深友的债权。这种查封没有法律依据。原告虽然也是为了维权，但是求财心切。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人有争议的证据和事实，本院认证如下：一、原告提供与被告田平录音，该录音内容显示：刘雪涛（约1’40”）：“那么你在我这拿这些钱，你在别人那里拿的还多啊？……”田平：“没有啊，我在外人拿钱我就不是人。”刘雪涛（约1’56”）：“你不稀这样式的吧，你在王深友拿的钱，在刁全庆（音）拿的钱……”田平：“我在刁全庆那儿哪有（拿）钱？北京弄那个事弄的……”刘雪涛（约3’20”）：“那么我那个楼，我去保全那个楼，你现在是怎么那个……”田平：“哪个楼？”刘雪涛：“不是封了三栋楼不是么？”田平（约3’41”）：“就是03年，13年那时候，在那个王深友那办的，再就是在你那里办的，再哪儿还有在别的地方办的。”上述录音，在原告反复询问时，被告田平从未陈述其与被告王深友就涉案房屋形成买卖关系，而是表示在王深友那里办理过，也在原告那里办理过。结合当事人谈话语境和生活常识判断，二被告之间关系和被告田平与原告之间关系就涉案房屋而言应相仿，因此二被告之间应更可能为民间借贷或名为买卖实为借贷法律关系，而非真实的房屋买卖法律关系。二、原告提交其与被告田平的房屋转让协议。该两份协议名为房屋买卖，其法律关系实际为民间借贷，原告即以民间借贷主张权利。该两份证据与前述录音互相印证，即被告田平称在被告王深友那里办理，也在原告那里办理，较大的可能性是被告田平对被告王深友及原告均负有借款债务，而均以房屋买卖合同的方式进行表现或者抵顶债务。三、被告王深友提交与被告田平两份楼房买卖合同、银行交易记录、收条。买卖合同均形成于2016年10月23日，记载为2013年和2014年双方买卖合同重新签订的表现形式，原合同作废；收条形成时间记载为2013年2月6日及2014年5月20日。从银行交易记录看，2013年2月6日的转款记录显示，其中250000元转至姜晓东账户，被告田平只收到50000元；2014年5月20日转款记录显示，被告王深友将300000元转给马广开，数分钟后再由马广开分200000元、100000元转给被告田平。二被告之间所谓购房款的交易对象并非单纯的买卖合同相对人，且交易过程复杂，与正常生活习惯不符。该三份证据不能高度盖然性的证实二被告存在房屋买卖关系。四、被告王深友提供其与被告田平录音。因二被告在本案中所持诉讼目的相同，答辩质证意见相近，存在利害关系，故该录音不具有充分否定原告主张的效力。原、被告所提交其他证据与本案焦点问题关联性不强，不再详细阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告田平存在民间借贷法律关系。原告将被告田平诉至本院。2016年11月7日，本院作出（2016）鲁0681民初2871号民事裁定书，对被告田平及于希荣（田平妻子）财产进行保全，查封标的为位于龙口市东莱街道松岚（涛）回迁区2#1单元304室、1#1单元703室、1#1单元803室。2016年12月1日，原告与被告田平达成调解，本院作出（2016）鲁0681民初2871号民事调解书，被告田平分期向原告支付借款共计1000000元。因被告田平并未按期履行付款义务，原告申请执行，执行案件为（2017）鲁0681执552号。诉讼保全阶段，被告王深友向本院提出保全异议，主张龙口市松涛苑1号楼1单元703、803房屋系其购买不应查封。本院经审理作出（2016）鲁0681民初2871号A民事裁定书，解除对龙口市松涛苑1号楼1单元703、803房屋的查封。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。上述事实有当事人陈述、（2016）鲁0681民初2871号民事裁定书、（2016）鲁0681民初2871号民事调解书、（2016）鲁0681民初2871号A民事裁定书、录音、房屋转让协议、楼房买卖合同、银行交易明细等证据在卷佐证。本院认为，一、综合考量本案事实和证据，被告王深友、田平就本案涉案房屋可能存在民间借贷，或名为买卖实为借贷，或以房抵债等法律关系。且值得注意的是，2014年至2017年间，被告王深友曾多次在本院就不同主体以民间借贷为由提起诉讼，亦能说明其相对与被告田平，作为民间借贷债权人之可能性。因此，二被告主张双方存在房屋买卖关系，举证未到达高度盖然性的证明标准，本院不予采信。二、即使二被告就涉案房屋买卖关系成立，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院对涉案房产保全时，被告王深友并未实际合法占涉案房产，因此被告王深友亦不能排除原告对涉案房屋的查封或执行。综上，原告诉讼请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：继续查封、执行被告田平名下位于龙口市松涛苑小区1号楼1单元703室、803室。案件受理费13800元，由被告王深友负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孟庆成人民陪审员  王金玲人民陪审员  崔淑萍二〇一八年十二月五日书 记 员  朱春苗