江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初48号原告：江西长运股份有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路118号，统一社会信用代码：91360000158375283N。法定代表人：葛黎明，职务：董事长。委托代理人：黄小珠，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200310138350。委托代理人：吴艳平，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201211429999。被告：江西中悦实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷天地商城3#，4#，5#，6#第一街区商业办公综合楼D507室（第5层），统一社会信用代码：91360125314782025R。法定代表人：刘炜，职务：总经理。被告：北京国瑞新悦投资管理有限公司，住所地：北京市平谷区林荫北街13号信息大厦1002-55室，统一社会信用代码：91110117599627271J。法定代表人：周华，职务：总经理。原告江西长运股份有限公司（以下简称江西长运公司）诉被告江西中悦实业有限公司（以下简称江西中悦公司）、北京国瑞新悦投资管理有限公司（以下简称北京国瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西长运公司的委托代理人黄小珠、吴艳平律师到庭参加诉讼，被告江西中悦公司、北京国瑞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告江西长运公司诉称：2016年2月，原告与被告江西中悦公司签订了《南昌长途汽车西站租赁合同》，原告将位于南昌市红谷滩新区南昌长途汽车西站（Ａ栋）一层七处场所面积共约263.56㎡的房屋出租给江西中悦公司，租期为5年，自2016年2月25日起至2021年2月24日止，原告同意给江西中悦公司三个月装修期，装修期待原告取得并交付南昌长途汽车西站Ａ栋《南昌市建筑工程竣工验收备案表》后之次日起开始计算，同时双方就租金支付时间、违约金等亦进行约定。被告北京国瑞公司作为担保方在租赁合同中签字盖章。合同签订后，原告于2016年4月8日将Ａ栋《南昌市建筑工程竣工验收备案表》交付给江西中悦公司，则江西中悦公司应于2016年7月9日开始支付7月份23天的租赁费。此外，原告与江西中悦公司于2016年5月30日签订了《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》补充协议（二），将月租赁费由19800元调整为15779元，但江西中悦公司并未按照合同约定交纳履约保证金，且其从未交纳租赁费。经原告多次催讨，江西中悦公司仍未支付。基于江西中悦公司的违约行为，原告于2018年1月2日向江西中悦公司发出了《关于解除租赁合同的通知书》，通知与江西中悦公司解除租赁合同，并且支付拖欠的租赁费和违约金，返还租赁房屋等事项。然而，江西中悦公司不仅未支付拖欠的租赁费，也没有返还房屋。因此，自合同解除之日起，江西中悦公司应按照租赁费的2倍支付房屋占用使用费。现原告自愿将房屋占用使用费调低，按照租赁费的124%计收房屋占用使用费。北京国瑞公司作为担保方，就江西中悦公司拖欠的款项依法应承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、判令二被告向原告支付拖欠的租赁费280340元及违约金（按日万分之五计算至付清时止）；2、二被告向原告支付房屋占有使用费97829.80元，直至归还房屋时止；3、本案诉讼费由二被告共同承担。被告江西中悦公司、北京国瑞公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2015年2月17日，原告江西长运公司（甲方）与被告江西中悦公司（乙方）签订《南昌长途西站租赁合同》，约定：甲方同意将位于南昌市红谷滩新区南昌长途汽车西站Ａ栋一层的七处场所面积共约263.56平方米租赁给乙方使用，其中室内六处场所面积约为218.45平方米，室外站前广场一处玻璃房面积约为45.11平方米；本合同的租赁期限为五年，自2016年2月25日起至2021年2月24日止；每月租赁费用为19800元；租赁费每月支付一次，按照先付费后租赁原则，乙方于每个支付月开始的5天前支付月租赁费用，乙方每逾期1天支付租赁费用，甲方有权按日收取违约金，每日违约金按当期租赁费用的万分之五计算并以此类推。如乙方逾期支付租赁费用达30日，甲方有权单方面无条件终止本合同，乙方则须在接到甲方书面终止合同通知后十五天内清理撤场，将租赁场所以正常使用状态交还给甲方，乙方无权请求甲方返还已交纳的全部履约保证金；本合同的履约保证金为12万元，履约保证金由甲方保管，不计利息。合同终止后，甲方于终止后十个工作日内退还乙方履约保证金，不计利息；甲方同意给予乙方三个月装修期（免租期），装修期待甲方取得并交付南昌长途汽车西站Ａ栋《南昌市建设工程竣工验收备案表》后之次日起开始计算；本合同签约之日视为交付之日，如已具备本合同的交付条件，双方应签署《汽车西站租赁场所交接确认书》，既视为甲方已按照本合同约定条件履行了交付义务；因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方无权请求甲方返还履约保证金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付未归还房屋场所当时实际租金两倍的逾期占用租金，乙方还应赔偿甲方因逾期归还而造成的甲方损失。被告北京国瑞公司作为乙方担保方在该合同上签字盖章。合同签订后，双方于2016年2月25日对租赁场所现场及其内部相关设施进行交接验收，并签署《汽车西站租赁场所交接确认书》。2016年4月8日，江西长运公司将南昌长途汽车西站Ａ、Ｂ栋竣工验收备案表等工程验收文件交付给江西中悦公司，双方均在《工程验收文件移交单》上盖章签字。同年5月30日，江西长运公司与江西中悦公司签订《补充协议（二）》，约定南昌长途汽车西站每月租赁费用变更为15779元。北京国瑞公司作为乙方担保方在该补充协议上盖章签字。合同签订后，江西中悦公司未支付履约保证金12万元，亦未支付分文租金。2018年1月2日，江西长运公司向江西中悦公司发出《关于解除南昌长途汽车西站租赁合同的通知书》，载明：自本通知书到达贵公司时即解除双方签订的租赁合同，同时贵公司安排人员结算拖欠的租金及违约金，并在收到本通知之日起的7日内搬出承租房屋，并将租赁场所归还江西长运公司。2018年1月3日，江西中悦公司收到该通知书后未予以回应。2018年5月28日，江西长运公司向北京国瑞公司出具《关于要求北京国瑞公司履行南昌长途汽车西站租赁合同项目担保责任的通知书》，通知北京国瑞公司向其履行担保责任。该通知书因北京国瑞公司拒收被退回。上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌长途西站租赁合同》；2、《补充协议（二）》；3、《汽车西站租赁场所交接确认书》；4、工程验收文件移交单等。本院认为：原告江西长运公司与被告江西中悦公司签订的《南昌长途西站租赁合同》、《补充协议（二）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。双方之间系租赁合同关系。根据《汽车西站租赁场所交接确认书》及《工程验收文件移交单》，对江西长运公司已依约向江西中悦公司交付案涉租赁物的事实，本院予以确认。案涉租赁合同中约定装修期待江西长运公司交付南昌长途汽车西站A栋《南昌市建设工程竣工验收备案表》后之次日起开始计算，江西长运公司已于2016年4月8日将案涉租赁物竣工验收备案表交付江西中悦公司，装修期（免租期）为2016年4月9日至2016年7月8日，故案涉租赁物的租金起算时间为2016年7月9日。合同签订后，江西中悦公司未依约支付履约保证金，且至今亦未支付分文租金，依照双方合同约定，江西长运公司享有合同解除权，其发送的解除合同通知书于2018年1月3日到达江西中悦公司时江西中悦公司未提出异议，故双方所签订的租赁合同及补充协议（二）已于2018年1月3日解除，江西中悦公司应将拖欠的自2016年7月9日至2018年1月3日的租金280866.20元（15779元/月×17.8个月）支付给江西长运公司。鉴于江西长运公司怠于行使权利，在江西中悦公司拖欠租金一直未付的情况下，未采取任何措施避免损失扩大，故对江西长运公司主张的违约金本院酌情调整为2万元。江西长运公司要求按租赁费的124%计收房屋占用使用费过高，结合本案案情，房屋占用使用费以合同约定的租金标准酌情支付2个月为宜，即31558元（15779元/月×2个月）。北京国瑞公司作为担保方在涉案合同上签字盖章，对保证方式没有明确约定，应当按照连带责任保证承担保证责任，故北京国瑞公司对江西中悦公司上述租金及违约金、房屋占用使用费的付款义务均应承担连带责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西长运股份有限公司一次性支付租金280866.20元、违约金2万元，共计300866.20元。二、限被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西长运股份有限公司一次性支付房屋占用使用费31558元。三、被告北京国瑞新悦投资管理有限公司对被告江西中悦实业有限公司以上一至二项判决的付款义务承担连带责任。四、驳回原告江西长运股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7960元，由原告江西长运股份有限公司负担960元，被告江西中悦实业有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 艳人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年五月二十日书 记 员  熊珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。