广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2537号 原告：桂林某某物业服务有限公司，住所地：桂林市临桂区。 法定代表人：胡某某。 委托诉讼代理人：张某某，该公司职员。 被告：朱某某，男，1972年11月25日出生，汉族，住广西临桂区。 被告：李某某，女，1974年10月25日出生，汉族，住广西临桂区。 原告桂林某某物业服务有限公司诉被告朱某某、李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭审理了本案。原告桂林某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人张某某，被告朱某某、李某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告桂林某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3,533.9元及违约金4,558.7元，合计8,092.6元（从2013年8月1日起，暂计至2018年6月30日）2、本案的诉讼费、律师费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年7月31日于碧水山庄建设单位广西某某房地产开发有限责任公司签订《某某山庄前期物业服务合同》，合同约定由原告对某某山庄小区内物业进行管理，并约定收费标准为：住宅0.7元/月/平方米：逾期支付物业服务费的，按应付金额每日千分之二支付违约金。2013年7月20日原告正式承接某某山庄小区的物业管理工作，服务该小区业主至今。被告于2009年1月10日买受某某山庄G3-2-203号房，于2009年10月12日签收该房，并入住使用。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等法律、法规的规定，物业管理区化业主应从签收房屋之日起缴纳物业管理费。但被告自2013年8月1日至今已有42个月未缴纳物业管理费。被告房屋建筑面积为120.2平方米。按照《某某山庄前期物业服务合同》约定，被告合计欠原告物业费3,533.9元，及违约金4,558.7元。综上所诉，被告拖欠原告费用共计8,092.6元。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，望法院支持原告诉请。 被告朱某某、李某某未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据及陈述的案件事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告桂林某某物业服务有限公司，系有限责任公司，经营范围：物业服务，营业期限：2013年1月8日至2033年1月7日。2016年6月28日，广西某某房地产开发有限责任公司与原告桂林某某物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为某某山庄管理区域提供前期物业管理服务，委托管理期限为2013年7月20日起至业委会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止，同时该合同约定收费标准为：住宅0.7元/月/平方米：逾期支付物业服务费的，按应付金额每日千分之二支付违约金。原告桂林某某物业服务有限公司按约进驻某某山庄小区进行物业管理及服务至今。 同时查明，2006年10月29日，广西某某房地产开发有限责任公司与被告朱某某、李某某签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告朱某某、李某某购买广西某某房地产开发有限责任公司开发建设的某某山庄G3-2-203号房，建筑面积120.2平方米。经催收，被告从2013年8月1日起未按照合同约定交纳物业管理费，经核算，从2013年8月1日起计算至2018年6月30日止，被告共拖欠物业管理费3,533.9元（120.2㎡×0.7元×42个月）。 再查明，某某山庄小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，某某山庄小区至今未成立业主委员会，广西某某房地产开发有限责任公司与原告桂林某某物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，广西某某房地产开发有限责任公司作为某某山庄小区的开发建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告朱某某、李某某是某某山庄小区的业主之一，亦受上述《前期物业服务合同》的约束。原告进驻某某山庄小区实施物业管理，为某某山庄小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。被告朱某某、李某某购买的物业单位为某某山庄G3-2-203号房，建筑面积120.2平方米，被告应向原告支付从2013年8月1日至2018年6月30日止拖欠的物业管理费3,533.9元（120.2㎡×0.7元×42个月）给原告，对于原告要求被告支付物业管理费3,533.9元的诉讼请求，符合约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金4，558.7元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告所欠原告物业管理服务费共计3,533.9元，违约金应当不超过被告所拖欠的物业管理服务费的30%，故被告应支付违约金1，060.2元给原告，至于原告诉请过高部分的违约金，因与法律规定相悖，本院不予支持。被告朱某某、李某某未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告朱某某、李某某支付物业管理服务费4767.66元给原告桂林某某物业服务有限公司； 二、被告朱某某、李某某支付违约金1，060.2元给原告桂林某某物业服务有限公司； 三、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告朱某某、李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇一八年十二月二十四日 法官助理邓欣荣 书记员石永珍