安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2014）临民一初字第04038号原告：临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司，住所地安徽省临泉县。法定代表人：于世方，该公司总经理。委托代理人：杨先善，安徽景涛律师事务所律师。被告：安徽省临泉山羊有限公司，住所地安徽省临泉县。法定代表人：许洪海，该公司总经理。委托代理人：刘贺，临泉县城关镇法律服务所法律工作者。原告临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司与被告安徽省临泉山羊有限公司租赁合同纠纷一案，原告2014年11月24日向本院起诉，本院于同日以简易程序受理立案。因该案案情复杂，于2015年2月16日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司的委托代理人杨先善，被告安徽省临泉山羊有限公司的委托代理人刘贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司诉称：2014年4月1日，被告授权张桂勤与原告签订《租赁协议》。协议约定，被告为甲方（出租方），原告为乙方（承租方），甲方愿将其位于临泉县城关镇省道S102线北侧的土地（东大门以西，西大门以东，北至地界、大棚东至地界）及现有地上建筑物和设施出租给原告使用，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月31日，租金前三年为每年40万元，预付2年租金，于每年5月1日前付款，乙方租赁后因经营需要可设计建设等。租赁协议签订后，原告按合同约定于2014年4月22日支付租金80万元，并进行相关设施建设和安排原有经营户搬迁等。2014年7月2日，原告向临泉县国土资源局申请租赁用地改为临时农贸市场使用，同年9月28日临泉县国土资源局书面答复，该宗土地系被告未批先占，至今未办理供地审批手续，被告不具有合法使用权，不得出租和转让。得知情况后，原告便要求被告退还租金并赔偿损失，被告以种种借口拖延。原告认为被告隐瞒其土地使用权，以欺诈手段与原告签订合同，损害国家利益，违反了法律规定。原告起诉，请求依法判决被告与原告签订的《租赁协议》无效；被告返还原告租赁款人民币80万元及利息损失（自2014年4月22日起至判决确定给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿其他经济损失8万元；本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提举如下证据材料：1、原告的营业执照，组织机构代码证，表明原告具有诉讼主体资格；2、授权委托书，租赁协议，表明2014年4月1日被告授权张桂勤与原告签订土地租赁合同，将其土地出租给原告，双方对租赁期限、租金及支付等作出了明确约定，且被告指定租金转入李承奇银行账户；3、2012年02月数字化成图，表明被告在签订租赁合同时提供的出租土地的位置、面积等相关情况；4、中国银行汇兑支付凭证、收条，表明原告于2014年4月22日按租赁合同约定支付给被告租金80万元；5、承诺书、领条、收条，记账凭证及票据16张，表明原告为使用该租赁土地已遭受其他损失90685.5元；6、皖浙农贸大市场与山羊集团批发活禽经营户协商内容，表明2014年5月26日与涉案土地经营户等协商签订，涉案土地上的道路、变压器及供电线路系经营户集资修建安装；7、申请，2014年9月28日临泉县国土资源局出具，表明涉案土地尚未办理供地手续，被告对该土地不享有使用权，不得出租、转让等；8、告知书、国内特快专递邮件详情单，表明原告已向被告提出返还租金和赔偿损失的要求。被告安徽省临泉山羊有限公司辩称：被告与原告于2014年4月1日签订的租赁协议是有效的。甲方位于省道S102线北侧有院落一座，并建设有道路和房屋、设备等。其后边的房屋已租赁给他人饲养牲畜，前边的数间房屋用作其他。原告的法定代表人几次托人要求租赁房屋和院落。无奈，被告授权张桂勤与原告签订了租赁协议。就该协议标的来说，土地及现有地上建筑物和设施出租给原告使用。故本案应定性为房屋租赁合同纠纷。2、被告具有出租标的所有权。被告有出租房屋的法定产权证件，被告是房屋和设备的产权人，对此房屋和设备出租，并不违反法律规定。原告以土地为合同标的，诉讼确认本案协议无效与法相悖。3、原告建设行为不是合同标的。原告在使用租赁房屋过程中，不能行使非法建筑活动。即使政府干预不让非法建筑也是正确的，不等于被告与原告签订的合同目的不能实现。原告的建筑行为只是方便更好的经营。同时，被告与原告在签订协议前被告已向原告说明出租的房屋和院落所占土地没有土地证，土地证正在办理中，原告诉称被告欺骗属胡言。4、被告房屋已实际交付原告。本案协议签订后，被告为履行协议，与他人协议迁坟，又与余某解除房屋出租合同，又按照原告的要求拆除前院原有房屋约200平方米等履行准备工作。原告接收房屋后，拆除被告原有路基，又进行钢构非法建筑等均证明本案协议已实际履行。被告履行协议的损失有：房屋损失有待评估、路基损失有待评估、迁移坟地损失12万元。被告与后院养牛的承租人达成提前解除租赁合同协议损失10万元。综上，本案不是土地出租合同，是房屋租赁合同，并且已实际履行，本案合同是有效合同，只能说原告没有适当履行合同，被告不存在欺诈行为，原告以被告出租土地没有土地使用权为由，要求确认本案协议无效没有事实和法律依据。请求依法确认本案协议系有效协议，判决驳回被答辩人的诉讼请求，原告应赔偿给被告造成的经济损失。被告为支持其抗辩主张，向本院提举如下证据材料：1、被告的营业执照、组织机构代码证、法人证明，表明被告的诉讼主体资格；2、2014年4月1日租赁协议，房屋所有权证，表明被告对出租房屋具有所有权，出租物用于农贸经营。在出租房屋期间转移了房屋所占土地的占有权；3、2014年4月23日迁坟协议及收条，表明被告为履行租赁协议，迁坟支付补偿费10万元；4、2012年3月18日房屋租赁合同、2014年3月1日解除房屋租赁合同协议及收条，表明被告为履行2014年4月1日租赁协议，与承租人解除房屋租赁合同，赔偿承租人经济损失10万元；5、土地管理局会议纪要2份及2010年4月17日国土资源局证明，表明政府准备协议出让出租房屋所占土地，其手续正在办理中；6、证人张某的证词，表明该证人是山羊集团的职工。签订租赁协议时该证人在场，农贸大市场通过熟人刘洪一次次找到本公司租赁地方，本公司有房产证，土地证在办理中，他们知道土地证在办理中。公司的房子他扒了10间，还有迁坟地补偿的钱，本公司原来租赁他人地方养牛，提前和原来的租赁人解约，赔了10万元。协议是原告到本公司二楼签订的，山羊公司4个人，张桂勤，徐红海，贾某还有本证人，农贸市场2个人，有刘洪和农贸市场老板小孩舅，本人不认识；7、证人贾某的证词，表明该证人在山羊公司负责后勤。签合同时在山羊公司2楼会议室，在场的山羊公司4个人，本证人、徐红海、张桂勤、张某，农贸市场2个人。为了迁坟，拆了10间房子200平方，原来有一个养牛的，赔人家的损失。老板讲手续在办着，和他讲了；8、证人李某的证词，表明去年山羊公司找到本人，让本人协商平坟，是本庄的坟，本人找到二叔李富全一起协商平坟，平了12座坟，田桥的2坐坟，本庄10座坟，被告支付10万元。听他们讲地租给农贸市场；9、证人余某的证词，表明本人租徐红海的地养牛，租赁没到期徐红海让走，本人不愿意，最后协商徐红海给10万，本人把地腾出来。有房屋租赁合同协议和解除房屋租赁协议。综合以上当事人的举证及当事人的陈述，本院查明的事实如下：2014年4月1日，被告与原告签订《租赁协议》。协议约定：被告为甲方（出租方），原告为乙方（承租方），甲方愿将其位于临泉县城关镇省道S102线北侧的土地（东大门以西，西大门以东，北至地界、大棚东至地界）及现有地上建筑物和设施出租给原告使用，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月31日，租金前三年为每年40万元，预付2年租金，于每年5月1日前付款，乙方租赁后因经营需要可设计建设等。租赁协议签订后，原告按合同约定于2014年4月22日支付租金80万元，并进行相关设施建设和安排原有经营户搬迁等。原告在施工过程中，临泉县城市管理行政执法局不让施工。2014年7月2日，原告向临泉县国土资源局申请租赁用地改为临时农贸市场使用，同年9月28日临泉县国土资源局书面答复，即：该宗土地原系山羊公司未批先占，经我局依法处罚后上报省政府以“百补”方式审批，鉴于该宗土地目前还未办理供地手续，山羊公司还不具有合法土地使用权，因此不得出租和转让等。原告知道后，便要求被告退还租金并赔偿损失，被告以种种借口拖延。原告起诉，请求依法判决被告与原告签订的《租赁协议》无效；被告返还原告租赁款人民币80万元及利息损失（自2014年4月22日起至判决确定给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿其他经济损失8万元；本案诉讼费用由被告承担。上述事实，有原告的陈述，被告的辩解及原、被告的举证等有关证据，经庭审质证认证在卷佐证。本院认为：2014年4月1日原告与被告签订租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，协议在履行过程中，原告租赁的土地上虽然有部分建筑物，但该租赁土地没有合法土地使用证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的租赁协议无效。故原告要求被告返还租金的合理诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付利息及赔偿损失。本院认为，根据被告提供的相关资料、信息及租赁地方的使用情况，原告应当知道被告没有土地使用证，且有责任去审查，本身存在一定的责任，故本院对原告的该项请求不予支持。被告辩称，本案不是土地出租合同，是房屋租赁合同，并且已实际履行，本案合同是有效合同，只能说原告没有适当履行合同，被告不存在欺诈行为，原告以被告出租土地没有土地使用权为由，要求确认本案协议无效没有事实和法律依据。并请求依法确认本案协议系有效协议，判决驳回原告的诉讼请求，原告应赔偿给被告造成的经济损失。本院认为，被告虽然使用该租赁土地，但该土地是未批先占，土地手续正在审批中，该土地不具有合法使用权，故被告不具有租赁、转让的条件，故该租赁协议无效。被告要求赔偿损失，因被告没有取得该土地的合法使用权，被告存在过错，同时被告又没有提出反诉，故本院对被告的该项抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司与被告安徽省临泉山羊有限公司签订的租赁协议无效。二、被告安徽省临泉山羊有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司租金80万元。三、驳回临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由原告临泉县皖浙农贸综合大市场有限公司负担1800元，被告安徽省临泉山羊有限公司负担10800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  臧华杰审 判 员  吴中世人民陪审员  陈东海二〇一五年八月二十二日书 记 员  吴旭丽附：有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者当事人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。