上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初5645号原告：上海现代物流投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：秦青林，董事长。委托诉讼代理人：张赛，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：谢易，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海长桥钢材市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林水雄，董事长。被告：上海强劲产业发展投资控股有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林水雄，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：贾俊涛，上海众华律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：安旭，上海众华律师事务所律师。原告上海现代物流投资发展有限公司(以下简称现代物流公司)诉被告上海长桥钢材市场经营管理有限公司(以下简称长桥钢材公司)、上海强劲产业发展投资控股有限公司(以下简称强劲产业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，2017年4月18日强劲产业公司提出管辖权异议，2017年06月13日上海市第一中级人民法院(2017)沪01民辖终816号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告现代物流公司的委托诉讼代理人张赛、谢易，被告长桥钢材公司、强劲产业公司的共同委托诉讼代理人贾俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。现代物流公司向本院提出诉讼请求：1.确认现代物流公司与长桥钢材公司签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年1月25日解除；2.长桥钢材公司将位于上海市老沪闵路XXX号的全部租赁标的腾空后返还给现代物流公司，包括(1)上海市老沪闵路XXX号121号库房；(2)上海市老沪闵路XXX号的码头(共计400米岸线)；(3)上海市老沪闵路XXX号111-120幢码头沿岸房屋；(4)上海市老沪闵路XXX号的堆场、配套作业区及长桥钢材公司占用的场地；3.长桥钢材公司支付拖欠租金2,642,434.70元、延迟支付租金的违约金225,159.45元(违约金按照欠付租金金额的日万分之四标准，自逾期付款之日计算至实际支付之日，暂计至2017年3月31日)；4.长桥钢材公司向现代物流公司支付按每月300,276.67元标准，自2017年1月25日计算至将租赁标的物实际返还给现代物流公司之日止计算的使用费(暂计至2017年3月31日约为660,608.67元)；5.强劲产业公司对长桥钢材公司上述第3、4项义务向现代物流公司承担连带保证责任；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2003年4月28日，现代物流公司与案外人上海振贺贸易有限公司(以下简称振贺公司)、上海强劲钢铁发展有限公司(以下简称强劲钢铁公司)共同签订租赁合同，约定，现代物流公司将上海市老沪闵路XXX号内的码头岸线约400米(租金为每年310万元)、配套作业场地约100亩(租金为每年300万元)出租给振贺公司，租赁期限为2004年4月1日至2013年3月31日，强劲钢铁公司为振贺公司的担保单位。2004年7月，现代物流公司与长桥钢材公司、振贺公司、强劲钢铁公司、案外人上海宝翔物资有限公司(以下简称宝翔公司)共同签署一份补充协议书(以下简称补充协议书一)，约定，租赁合同的承租方由振贺公司变更为长桥钢材公司，振贺公司、强劲钢铁公司及宝翔公司为长桥钢材公司的担保单位；同时约定，租赁标的物包括位于上海市老沪闵路XXX号的库房、货棚、码头、临时办公楼、露天堆场及配套作业区域，租金采取先付后用的方式，租赁期限为十年，至2013年4月18日止。2005年10月8日，现代物流公司、长桥钢材公司、强劲钢铁公司及案外人上海勃然工贸发展有限公司(以下简称勃然公司)签署了一份补充协议(以下简称补充协议书二)，约定，延长租赁期限至2020年3月31日，并规定如长桥钢材公司未按补充协议书一约定的期限支付费用的，则延迟的每天按照当月各项费用的0.27%收取滞纳金，连续两个月逾期支付的，现代物流公司有权解除合同并收回租赁标的物。2006年12月15日，现代物流公司、长桥钢材公司、强劲钢铁公司共同签署了一份补充协议书(以下简称补充协议书三)，约定，码头使用费调整至每年110万元，为便于长桥物流基地的统一管理，由上海长桥物流有限公司(以下简称长桥物流公司)代现代物流公司收取租金，强劲钢铁公司作为长桥钢材公司的担保单位。2007年5月10日，现代物流公司、长桥钢材公司、强劲钢铁公司签订了补充协议(以下简称补充协议书四)，约定，自2007年4月1日起，不再由长桥物流公司代收租金，由现代物流公司收取租金，强劲钢铁公司为长桥钢材公司的担保单位。自2016年5月起，长桥钢材公司无理由拖欠租金，截至2017年1月已拖欠租金超过六个月，且在租赁期间，存在违规作业扰民、违章搭建、擅自转租及将仓储用地用于工业生产、贸易服务甚至作为住宅用地等违约情形。基于长桥钢材公司的上述违约行为，现代物流公司于2017年1月25日向长桥钢材公司当面送达了通知函，催告其缴纳欠租及滞纳金，通知长桥钢材公司解除双方之间的所有租赁协议，要求长桥钢材公司返还租赁标的物。长桥钢材公司收到后，未向现代物流公司支付欠缴的租金及滞纳金，也未返还租赁标的物，其行为损害了现代物流公司的合法权益，故提起诉讼，恳请支持现代物流公司的全部诉讼请求。长桥钢材公司辩称，不同意原告诉请。双方在租赁合同、补充协议中，对被告拖欠租金有相关约定，并没有约定合同解除，而原告引用补充协议书二是约定物流服务费，原告向被告出具的征询函确认被告欠原告100万元，双方欠款有对冲，故被告不是故意拖欠租金，原告没有约定解除权。关于法定解除，合同法第227条，首先要求催告履行义务。而原告依据的2017年1月25日的函件，在没有合理催告的情况下直接行使解除权，该函件尾部记载了2017年2月20日之前收到异议，视为无异议，给了承租人对内容异议回复的权利，对此，被告于2017年2月12日提出回复；2016年9月2日，原告对于办公楼的拆除，支付给被告300万元补偿安置款，上述费用中，原告仅扣除了2016年3月-2016年4月的租金，未扣除2016年5月-2016年8月的租金，充分证明原告没有积极主张租金，2016年5月-2016年8月的欠租未超过6个月，故原告依据法律规定，2017年1月25日的函并不构成法定解除权的通知要件。关于原告诉请2中的121库房，被告已出租第三方用于冷库，被告与第三方签订的合同也是根据原被告合同租赁期限，被告无法返还。码头是被告出租给第三方无法返还，沿岸房屋也出租给第三方，非被告实际占有，堆场有大量钢材设备，被告正常使用无法返还。同时，被告在合同履行中，依法享有如下抗辩权，原告没有履行主要合同义务，1.码头被停止使用，无论是因为证照不齐全，或是因为码头扰民，这都是出租人对承租人保证出租物没有瑕疵的义务。被告是享有暂付租金的权利，没有故意不付租金。2.冷库改造。被告进行的改造是原告书面同意的。根据相关司法解释的规定，该冷库是违章被拆除，但是原告具有过错，负有分担过错的责任。被告依法享有对应抗辩权，要求解决问题，暂付租金。3.三幢办公楼被拆除，根据双方的约定，办公楼是由被告出资建造，产权归原告所有。在拆除的前提下，被告丧失了使用的权益。被告的建造投入，利益无法收回，被告有权要求原告支付对应补偿。在原告拒绝履行的情况下，被告依法享有对应抗辩权。被告提供的2015年5月11日情况说明，该原件存放在上海市徐汇规划土地管理局内，可证明被告码头停止作业是应原告要求调整经营方向，场地改建冷库也是应原告要求，故码头部分租金原告无权主张，对应的年租金是110万元，码头使用费占整个租金很大部分，且因码头停止作业，被告有理由暂缓支付，原告以欠租解约没有事实法律依据，解决应付租金后可以支付，也可以根据法院要求支付至法院。原告滥用诉权，通过合同解除，规避原告实质进行动拆迁的法律问题。本案场地由百联集团、徐汇区政府和漕河泾开发公司签署了开发协议，涉案地块被纳入动迁范围。综上，被告认为，原告没有合同约定解除权，也无法定解除权，没有按照法律规定行使解除权。原告没有完全履行合同义务，被告依法享有暂付租金的抗辩权。强劲产业公司辩称，不同意承担担保责任。本院经审理认定事实如下：原告拥有上海市老沪闵路XXX号房屋及土地。2003年4月28日，原告(甲方、出租人)与振贺公司(乙方、承租人)、强劲钢铁公司(丙方、担保人)签订租赁合同，约定，甲乙双方就租赁长桥物流基地码头和场地事宜协商一致，丙方作为乙方的担保单位，承担相应的担保责任；(一)租赁标的物，包括1.乙方租赁甲方位于上海市老沪闵路XXX号的淀浦河码头岸线约400米，甲方保留危险品码头使用权，2.乙方租赁甲方位于码头配套作业场地约100亩；(二)租赁费用及支付方式，1.乙方向甲方首年支付码头租金310万元，2.乙方向甲方租赁配套作业场地，土地价格按每亩3万元/年以实计算(暂估为100亩)，暂定300万元，3.乙方向甲方支付首年的租费为610万元，以后每年按1%的比例递增，4.合同签订时，乙方即向甲方支付保证金100万元，合同签订15日内，乙方支付给甲方半年租费，以后采取先付后租的方式，在每半年最后一个月的15日前支付下半年租费。如遇国定假日或双休日，可延迟至节后的第一个工作日；(三)租赁期限，本合同租赁期限暂定为拾年(即2004年4月1日至2013年3月31日)；(四)双方权利义务，1.码头和场地改造、安全、维护等费用，以及配送中心所需购置行车、码头杆等费用由乙方负责，以上固定资产属乙方所有，2.租赁场地内原有库房的拆除需同时经甲乙双方签字认可后方可进行，3.乙方如需使用租赁场地内库房，租赁价格参照原库房租赁价，4.乙方明确甲方对长桥基地的整体规划，并根据该规划申报改造手续，甲方或委托人协助乙方办理相关手续，5.现场地上长桥公司的办公楼、消防设施及通道暂作保留，并由甲方使用管理，6.乙方负责吸收甲方控股企业长桥物流公司30名员工，员工关系按市场原则与市劳动管理部门要求办理，7.甲方原则上在长桥物流基地内不再引入其他从事钢材配送业务的客户，8.乙方所租用的库房及场地上用的水、电等费用均有乙方自行承担，乙方承担因使用标的物而产生的各项国家、地区和相关组织应交纳的费用和相关公共费用，9.乙方在安全、保卫、消防等方面服从甲方管理，所发生的费用另行协商；(五)履约保证和补偿金，1.乙方必须在签订本合同时向甲方交纳100万元租赁保证金，待乙方在租赁的码头及场地内固定投资超过100万元后，可以固定资产作为履约保证，原保证金退回，2.凡出现下列情况之一的，甲方有权要求乙方作如下处理：(1)乙方未如期如数交纳租金，应以固定资产向甲方作为抵押，并按规定支付滞纳金，(2)乙方造成租赁标的物的损坏，应按甲方或委托代理人的要求加以修缮，并支付相关费用，(3)乙方因使用或管理等原因发生的相关款项，应按甲方或委托代理人要求如数支付或交纳，逾期按规定交纳滞纳金，(4)乙方因使用或管理等原因，影响甲方正常作业、生活，引发纠纷或经济损害的，由甲方或委托代理人开具赔偿单，乙方承担相应费用，(5)乙方违反作业与管理要求，按照约定支付处罚金、滞纳金等，(6)乙方单方面终止本合同，其投资的固定资产归甲方所有；3.补偿金，……(2)如因甲方原因，在合同期内造成乙方投资的固定资产损失的，甲方应按其折旧年限补偿乙方经济损失。2004年7月，现代物流公司(甲方、出租人)与长桥钢材公司(乙方、承租人)、振贺公司(担保人)、强劲钢铁公司(担保人)、宝翔公司(担保人)签订补充协议书(即补充协议书一)，约定，依据原由现代物流公司作为甲方、振贺公司作为乙方、强劲钢铁公司作为担保人的租赁合同第六条“其他约定”第2、3款之规定，签订本补充协议，原租赁合同中各项条款与本补充协议不一致的，以本补充协议为准；(一)补充认可事项，1.由于振贺公司是长桥钢材公司的股东之一，所以甲方承认并同意由长桥钢材公司作为法定的签约主体与甲方签约；2.由于签订原租赁合同时，双方对457米码头岸线的使用功能状态均无实际了解，移交后经实地勘察，其中有154米不具备码头功能，60米属市政自来水管道控制范围(与长桥公司共同使用)，剔除这两部分的码头岸线段，甲方按码头岸线的243米计算收费，全年码头沿岸使用费180万元，但对码头沿岸的使用投资改造、布局管理以及对外支付码头所有岸线(566.5米)的公共费用，均由乙方全面负责；3.由于原码头需要进行改造和增加投入才能作为金属生产资料及集装箱配送码头，根据实际情况乙方需增加投资基础设施、疏浚等近500万元，考虑乙方的投入等实际情况，经协商，暂取消原租赁合同的递增比例，待实际运作后另作商定；……(二)租赁标的物，1.老沪闵路XXX号内部分库房、货棚，2.老沪闵路XXX号内码头(甲方保留危险品港池部分的码头使用)，3.码头沿岸的临时办公楼，4.老沪闵路XXX号内露天堆场及配套作业区域约100亩，以上租赁标的物均以实际测量面积按实计算；(三)租赁费用及支付方式，1.库房每平方米0.50元/天、货棚每平方米0.30元/天计算收费，2、码头实际使用岸线为243米，每天按20.29元/米计算，全年码头沿岸(457米)的使用费为180万元，3.码头沿岸的临时办公楼按每平方米0.30元/天计算收费，4、露天堆场及配套作业区域按每亩2.5万元/年(库房、货棚、临时办公楼的占地面积不予以重复计费)，5.合同签订时，乙方即向甲方支付保证金200万元，合同生效后，采取先付后用的方式，乙方须在每月的第一天支付给甲方当月租费，如遇国定假日或双休日可延迟至节后的第一个工作日；(四)租赁期限为拾年(即2003年4月18日至2013年4月18日)；……(六)履约保证和补偿金，……2、凡出现下列情况之一的甲方有权要求乙方作如下处理：(1)乙方未如期数交纳租金，应以固定资产向甲方作为履约保证金，并按规定支付滞纳金；……。2005年10月8日，现代物流公司(甲方)、长桥钢材公司(乙方)、强劲钢铁公司(担保人)、勃然公司(担保人)签署一份补充协议(即补充协议书二)，约定，甲方同意将原双方的合作期限十年延长至十七年，即至2020年3月31日止；(二)经双方协商，乙方同意在合作期内，将长桥钢材公司投资建造的办公楼和改建的交易大厅等资产的所有权归现代物流公司拥有，并根据甲方需要办理相关手续；(三)根据原补充协议书规定，乙方必须在每月的第一工作日即支付当月物流服务费，如遇国定假日或双休日，可延迟至节后的第一个工作日，为了更好地履行合同相关条款，经协商乙方承诺，如未在规定时间内支付费用，则延迟的每天按当月各项费用的0.27%收取滞纳金，连续二个月逾期支付的，甲方有权取消合同履行并收回合作使用的标的物。2006年12月15日，现代物流公司(甲方、出租人)与长桥钢材公司(乙方、承租人)、强劲钢铁公司(担保人)共同签署一份补充协议书(以下简称补充协议书三)，约定，1.原补充协议书中甲、乙双方对码头岸线60米属于市政自来水管道控制范围(与长桥物流公司共同使用)，现因长桥物流公司要求收回作为危险品专用作业码头，为此，乙方同意此60米范围给长桥物流公司单独使用；2.原码头岸线的使用范围内0#关码头两年来未启用过，但乙方一直在支付该段码头使用费，在今年实际使用过程中，发现0#关码头防汛墙段出现裂缝，存在安全隐患，有关职能部门多次发函要求停止作业，致使乙方退赔客户资金，进一步加大了乙方的经济损失，按有关职能部门要求，0#关码头需投资整改后方能投入使用；3.基于上述二款原因，甲乙双方同意自2007年1月1日起，将2004年7月签订的补充协议书中第(一)条第二款中，码头使用费调整为甲方按全年码头岸线使用费110万元收取；……4.乙方同意自本协议签订后，即支付2004年、2005年码头相关费用共计46,584.60元；……8.为了便于长桥物流基地的统一管理，由长桥物流公司代现代物流公司收取租金。2007年5月10日，现代物流公司(甲方、出租人)、长桥钢材公司(乙方、承租人)、强劲钢铁公司(担保人)签订补充协议(以下简称补充协议书四)，约定，1.长桥物流公司系现代物流公司的下属子公司，现代物流公司对甲乙双方所签订的租赁合同的标地土地拥有最终管理权；2.2006年12月15日签订的130号补充协议书第八款所规定，现代物流公司决定自2007年4月1日起不再执行；3.自2007年4月1日起，对于乙方承租的老沪闵路XXX号的标地土地，乙方将接受甲方的直接管理，并由甲方直接向乙方按原租赁合同及补充协议书约定价格按月收取租金。租赁合同、补充协议书、协议签订后，自2016年5月起，长桥钢材公司未按约支付每月300,276.67元的租赁费。2016年5月4日长桥钢材公司向现代物流公司出具了函，内容为，根据2016年4月26日闵行区航务管理所《内河普通货物码头检查表》，被认定贵司“其在经营许可证转租，但并未取得转租资质”，并做出整改要求“责令立即停止普通货物装卸作业”，我司根据闵行区航务管理所及贵司要求，已经停止了承租码头的作业，由此我司面临巨额经济损失，贵司目前不能继续履行合同义务，已经构成违约，现函告，从本函发出之日起，我司将暂停支付租赁合同项下的租金，待贵司可继续履行合同义务及我司可继续经营后，我司将扣除不能经营期间的损失和租金后，继续支付合同租金，对于不能营业期间的损失，请贵司做出合理赔偿。2016年5月20日，现代物流公司向长桥钢材公司发出了回复函，内容为，不同意贵司来函的意见，贵司拒付租金是违约行为，根据合同约定及贵司承诺，自行负责行政审批手续，并对行政部门的处罚承担责任，经咨询，贵司在经营过程中未按要求取得经营许可，要求贵司全面履行包括支付租金在内等的合同义务，否则保留进一步追索的权利。2016年5月26日，长桥钢材公司向现代物流公司出具回复函，请求贵司对我司现有码头岸线使用费及场地租金予以减免。2016年8月31日，长桥钢材公司收到现代物流公司的拆违补偿款300万元(该款中扣除2016年3-4月的租金)。2016年8月30日，长桥钢材公司出具说明书给现代物流公司，内容为：兹有长桥钢材公司向贵司暂收取因此次区政府要求拆除老沪闵路XXX号3幢临时办公楼的拆违清场补偿款300万元，请贵司给予办理。2017年1月19日，现代物流公司向长桥钢材公司发出企业询证函，载明，办公室聘请的瑞华会计师事务所上海分所对本公司财务报表进行审计，按照要求，应当询证往来账项，发函询证，2016年12月31日前欠长桥钢材公司100万元(现代物流公司表示为保证金100万元)。2017年1月25日，现代物流公司向长桥钢材公司发出通知函，内容为，自2003年4月28日起双方建立租赁关系，双方已签订了租赁合同及4份补充协议。2016年4月之后，贵公司以无理的原因拒向本公司支付租金，本公司已于2016年5月20日通过回复函明确要求贵公司支付租金，但贵公司至今仍未支付，现依法通知贵公司：一、自本通知函送达贵公司之日起，本公司与贵公司签订的所有租赁协议正式解除；二、贵公司应于收到本通知函之日起，将所有物品、自行添置的设备从目标物业上搬离，本通知函送达之日起至2017年3月10日为贵公司清退的合理期间，2017年3月10日后留存在目标物业上的物品将作为贵公司的废弃物，本公司有权任意处理，由此产生的损失及费用由贵公司承担，如因贵公司届时未能按时清退导致双方及其他相关方损失的，由贵公司承担赔偿责任；如有异议请于2017年2月20日之前，将相关问题以书面形式送达，如本公司未于2017年2月20日之前收到贵公司对本通知函的相关异议，本公司将视贵公司对本通知函之所述内容已全部知悉并无异议。2017年2月12日，长桥钢材公司复函给现代物流公司，内容为，一、贵我双方之间的租赁合同及补充协议合法有效，贵我双方应继续履行，事实上贵司已拖欠我司巨额补偿，我司对此依法享有抵充权与抗辩权，包括其一贵司将码头出租给我司没有办理相应资质，也没有办理转租手续，导致码头被下令整改、停止码头作业，造成我司对承租的码头无法使用，其二我司经贵司同意对市场内管材加工库进行冷库改造，但冷库建成后，却被政府强制拆除，对此损失贵司应给予我司补偿，其三我司投资建设的办公楼1.2.3号楼，已经被贵司拆除，我司丧失了使用利益，贵司应当补偿我司建造成本的折旧价值，其四贵司实际上已经免除了我司从2016年5月起的租金，贵司于2016年9月2日，支付了我司办公楼1.2.3号楼拆除后安置租户的补偿款300万元，贵司付款时扣除了我司2016年3月、4月两个月的租金，没有扣除2016年5月-8月的租金；二、贵司函中第二点提及要求我司于2017年3月10日前清理物品设备，完全没有任何法定依据。另查明，上海强劲产业发展投资控股有限公司的历史名称为上海强劲实业集团有限公司、上海强劲钢铁发展有限公司(2011年由上海强劲钢铁发展有限公司变更为上海强劲产业发展投资控股有限公司)。2004年6月2日上海市公安局徐汇分局防火监督处出具了关于同意上海现代物流投资发展有限公司临时办公房建筑工程新建消防设计的审核意见，并注，该工程建筑工程与消防给水工程竣工后应向我处申报消防验收，经验收合格后，方可投入使用，附建设工程总平面示意图。2004年6月16日，上海市徐汇区城市规划管理局出具上海市徐汇区临时建筑工程执照给现代物流公司，老沪闵路XXX号搭建2层临时办公房3幢，使用期限为2年。2014年7月30日，长桥钢材公司出具关于长桥钢材市场码头使用情况说明给徐汇区华泾镇政府、徐汇区长桥街道，并提出，将采取的措施。2014年11月5日，长桥钢材公司出具关于深化长桥钢材市场申请部分停航的报告给上海市闵行区海事处、淀浦河港监督管理所。2015年，案外人上海莱发实业有限公司向本院起诉长桥钢材公司，要求解除码头场地租赁合同等，本院(2015)徐民二(商)初字第1733号民事判决书查明，2014年3月12日，案外人上海长桥物流有限公司向长桥钢材公司发出《关于同意码头400米岸线由钢材市场使用的函》，同意长桥钢材公司在码头(除危险品码头岸线)的400米码头岸线进行钢材、建筑经营装卸使用(使用期与其租赁合同一致)，使用期间应承担如下责任：1.负责申请申报码头使用的相关行政审批(备案)手续；……4.承担码头作业防扬尘、防噪音、防止河道污染的责任；……。2014年3月27日，案外人上海长桥物流有限公司取得《中华人民共和国港口经营许可证》，载明：经营地域上海市老沪闵路XXX号；准予从事下列业务：在港区内提供货物装卸、仓储、物流服务。2015年5月11日，现代物流公司向上海市徐汇区规划和土地管理局递交了关于长桥钢材市场经营管理有限公司管材加工库改建为冷库的情况说明。2015年6月26日，上海市徐汇区环境监察支队向现代物流公司出具环境监察执法建议书。2016年4月14日，上海市徐汇区人民政府出具强制拆除正在搭建的违法建筑决定书给长桥钢材公司两份，内容均为，本机关将于2016年4月14日起组织实施强制拆除，届时，请你单位取走上述违法建筑内的财物。2016年4月15日华泾生态环境治理工作组出具了垃圾清理告知书给现代物流公司、长桥钢材公司。2016年4月26日，上海市徐汇区城市管理行政执法局向现代物流公司出具责令限期拆除违法建筑决定书，内容为，经查，你单位在老沪闵路XXX号内，未在批准的使某期限内自行拆除临时建设的建筑物，本机关责令你单位于2016年5月7日12时前自行拆除上述超过批准期限的临时建筑物。2016年4月29日，现代物流公司出具关于停止长桥钢材市场码头砂石料装卸作业的承诺书，承诺最后的整改期限为5月20日前。2016年6月12日，现代物流公司分别出具了承诺书给长桥钢材公司，内容为，本公司于2016年6月13日拆除老沪闵路XXX号上海长桥钢材市场经营管理有限公司内“E”形三层临时建筑物一幢、2号(临时建筑)办公楼，承诺不损坏周围其他两幢建筑物，不危及人员和财产安全。2016年6月12日，现代物流公司委托上海同炬爆破工程有限公司拆除“E”形三层临时建筑物等。现代物流公司起诉长桥钢材公司、强劲产业公司确认存放在长桥钢材市场仓库内的钢材货物所有权纠纷[(2017)沪0104民初5958号]由本院民二庭进行审理。以上事实，除双方庭审陈述外，另有2003年4月28日的租赁合同、2004年7月补充协议书、2005年10月8日补充协议书、2006年12月15日补充协议书、2007年5月10日补充协议、房地产权证、通知函、复函、租金付款凭证及发票、宗地图、房地产登记簿、经营许可证、企业公示信息、钢材市场使用的函、建议书、判决书、2016年4月26日决定书、2016年4月14日决定书、2016年8月30日说明书、2016年3-4月租金发票、工程执照、附核准图纸、现场检查通知书、保卫工作责任书、承诺书、消防设计审核意见书、承诺书、委托书、改建冷库情况说明、违法建筑决定、垃圾清理告知书、函、回复函、回复函、支票、签收单、普通发票、2017年1月19日企业征询函等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。长桥钢材公司出示了长桥钢材公司作为甲方分别于2014年6月30日与上海桂江食品贸易有限公司签订的上海市徐汇区老沪闵路XXX号长桥钢材公司内A区场地、面积为2000平方米之场地租赁合同、于2014年10月25日与上海梅陇镇楚埼食品经营部签订的上海市徐汇区老沪闵路XXX号长桥钢材公司内A-1区场地、面积为480平方米之场地租赁合同、于2015年1月28日与上海流溢供应链管理有限公司签订的上海市徐汇区老沪闵路XXX号长桥钢材公司内1、2、3号仓库及场地之仓库场地租赁合同、于2015年5月25日与杨某1签订老沪闵路XXX号内的7号楼119室之市场物业租赁合同、于2015年9月1日与上海雨麒建材商行签订的老沪闵路XXX号的3号、4号码头及码头堆场(含结算中心楼二楼平顶小房屋、员工休息室和一间办公室)5号场地4800平方米之码头场地租赁合同、于2016年1月25日与杨某2签订老沪闵路XXX号内的7号楼107室之市场物业租赁合同、于2016年5月25日与吕某某签订老沪闵路XXX号内的6号楼111室之市场物业租赁合同、于2016年5月25日与许某某签订老沪闵路XXX号内的7号楼106室之市场物业租赁合同、于2016年5月28日与许某2签订老沪闵路XXX号内的7号楼117-118室之市场物业租赁合同、于2016年6月20日与贺某某签订老沪闵路XXX号内的6号楼102室之市场物业租赁合同、于2016年6月21日与沈某某签订老沪闵路XXX号内的7号楼101室之市场物业租赁合同、于2016年6月25日与万某某签订老沪闵路XXX号内的7号楼111室之市场物业租赁合同、于2016年7月7日与上海好彩建筑装潢设计有限公司签订老沪闵路XXX号内的6号楼204室及7号楼109室之市场物业租赁合同、于2016年7月18日、2016年7月26日分别与杨某某、武某某签订的老沪闵路XXX号场地2200平方米及东侧(3.3mx70m=231平方、实际计算面积为131平方)之场地租赁合同及补充协议、于2016年8月1日分别与史某1、胡某1分别签订老沪闵路XXX号内的5号楼101A-101B室及8号楼105-106室之市场物业租赁合同、于2016年8月10日与史某某签订老沪闵路XXX号内的6号楼101、108室之市场物业租赁合同、于2016年9月1日与梅某某签订老沪闵路XXX号内的7号楼212室之市场物业租赁合同、于2016年9月15日与上海美天环卫清洁有限公司签订的老沪闵路XXX号纵剪厂南侧600平方米场地之场地租赁合同(用于建筑垃圾中转、分类)、于2016年9月28日与温某某签订老沪闵路XXX号内的5号楼504室之市场物业租赁合同、于2017年2月7日与许某3签订老沪闵路XXX号内的6号楼107室之市场物业租赁合同、于2017年2月25日与孙1签订的老沪闵路XXX号钢材市场内东南侧3000平方米仓库之仓库租赁合同、于2017年3月20日与汤某某签订老沪闵路XXX号内的6号楼203室及7号楼122室之市场物业租赁合同、于2017年3月1日与徐某某签订老沪闵路XXX号内的7号楼203室之市场物业租赁合同、于2017年4月20日与卓某某签订老沪闵路XXX号内的7号楼113室之市场物业租赁合同、于2017年4月27日与谢某某签订老沪闵路XXX号内的7号楼115室之市场物业租赁合同、于2017年6月10日与胡某2签订老沪闵路XXX号内的6号楼208南室之市场物业租赁合同、于2017年6月13日与孙2签订老沪闵路XXX号内的6号楼104室之市场物业租赁合同、于2017年6月14日与邓某某签订老沪闵路XXX号内的6号楼208北室之市场物业租赁合同等租赁合同计29份。经质证，现代物流公司表示，真实性无法确认，但提出，被告方于2017年1月25日收到现代物流公司的解除函后仍将部分房屋出租，故不予认可；本院认为，上述材料的真实性无法确认，故不予认定。长桥钢材公司申请司法鉴定后，提供了道路改造、码头改造、场地改造的相关发票及冷库改造合同(于2014年6月25日由案外人上海桂江食品贸易有限公司与案外人上海赫势制冷设备有限公司签订)。经质证，现代物流公司表示真实性无法认可，也无相关合同，不能确定哪些发票是道路改造、哪些发票是码头改造；强劲产业公司表示无异议；本院采纳现代物流公司的质证意见，对上述材料在本案中不予认定。审理中，现代物流公司表示，不申请追加上述承租人为本案第三人。长桥钢材公司提出，其已支付保证金200万元，但未提供相关的依据，对此，现代物流公司提出，其已收保证金为100万元。本院会同双方于2017年8月2日进行现场勘查，在现代物流公司提供的投影现场图内标识长桥钢材公司使用房屋、场地、码头的方位(码头上有临时搭建房有人住)，双方代理人均在该图上确认签字。本案审理过程中，根据长桥钢材公司的申请，上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司对上海市老沪闵路XXX号码头范围内房屋建筑(含场地111-120号)建造、装修残值鉴定项目进行司法鉴定。2017年9月21日，由承办人、鉴定单位的工程师会同原、被告到现场确定鉴定的时间节点、鉴定范围。2017年10月18日，鉴定单位通知原、被告到现场实地丈量，会商纪要明确，1、工程量以现场勘测数据为依据，同时参考长桥钢材公司提供的资料；2、相关费率参照上海市在施工期2012年6月发布的文件执行；3、价格按照上海市2012年6月的信息价执行；4、组价按照上海市2000系列定额执行。2017年12月5日，上海申元工程投资咨询有限公司出具鉴定意见书，内容为，上海市徐汇区老沪闵路XXX号码头范围内房屋建筑(含场地111-120号)建造、装修残值鉴定工程总造价按照2012年6月开始折旧为895.3223万元，按照2004年6月开始折旧为172.1774万元(“400米码头建筑余值”原值为371.6464万元，折旧基准期为2004年6月的现值金额为37.1646万元，折旧基准期为2012年6月的现值金额为193.2561万元)，供法庭参考。说明：1.长桥钢材公司在鉴定(初步)意见书征询时提出意见(附件三)：长桥钢材公司分别就清单缺漏项和清单计算误差项进行回复，鉴定人意见：针对长桥钢材公司所提意见中的清单计算误差项，我司按照经三方签字确认的《司法鉴定现场勘测记录表》进行计量统计，经复核，初稿中不存在长桥钢材公司所提的清单计算误差情况，本鉴定意见书中不作调整。2.我司就长桥钢材公司初稿回复意见中针对清单缺漏项进行逐项回复如下：针对第1、2条意见回复：经复核，大、小冷库冷媒管及冷媒液属专业特种设备，属资产评估，本次工程审价不做评估；针对第3-4条、第12条、第19-21条、第23条、第25条、第27条意见回复：经复核，本鉴定意见书中已作补充调整；针对第5条、第6条、第10-11条、第13-14条、第26条、第28条、第30条意见回复：经复核，初稿中该项已综合考虑，本鉴定意见书不作调整；针对第7-9条意见回复：经复核，初稿中遗漏第7、9条所提工作内容，本鉴定意见书中已作补充调整，但根据现场实际及参照以往类似项目经验，现场施工不包括第8条所提内容，本鉴定意见书不作调整；针对第15-18、24条意见回复：经复核，长桥钢材公司在现场勘测时并未提以上内容，且各处电缆未收到相关资料现场无法勘测长度，本鉴定意见书中不作调整；针对第22条意见回复：经复核，长桥钢材公司所提意见中包含的不锈钢灶、不锈钢大型抽油烟机、不锈钢水盆、水龙头属于资产评估，本鉴定意见书中不作调整；现场勘测过程中，长桥钢材公司并未提出不锈钢下水系统和排烟烟道管路两项工作内容，且未收到相关资料现场无法勘测工程量，本鉴定意见书中不作调整；初稿中已包含铝板吊顶的工作内容，本鉴定意见书中不作调整；针对第29条意见回复：经复核，长桥钢材公司所提意见中的行车道闸杆整套设施属于资产评估，本鉴定意见书不作调整；针对第31、32条意见回复：经复核，初稿中遗漏该2项意见所提工作内容(除基础梁土方外运)，本鉴定意见书中已作补充调整，另我司考虑基础梁所挖土方可用于场地平整不需外运，本鉴定意见书不作调整；针对第33条意见回复：经复核，现场勘测过程中，长桥钢材公司并未提出该项工作内容，且其所提的该项内容为隐蔽工程施工，现场无法勘测核实，本鉴定意见书不作调整。3.强劲产业公司与长桥钢材公司所提意见一样，具体回复意见内容详见附件四。4.现代物流公司在鉴定(初步)意见书征询时提出的意见(附件五)：现代物流公司主要针对初稿中的折旧期起始年限提出疑议，具体内容详见现代物流公司出具的初稿意见回复函。鉴定人意见：本次鉴定书按照2004年6月为基准日期另行进行折旧计算，金额供法院参考。经质证，现代物流公司表示，坚持原异议，长桥物流公司、强劲产业公司仍坚持原异议意见，并提出，审价单位及工程师未取得司法鉴定资质，该报告合法性请法院核查。本院认为，该鉴定单位是由上海市高级人民法院通过摇号选定，在上海市高级人民法院司法委托鉴审计、审价机构名册内，故对被告的意见不予采纳，对该司法鉴定意见书予以确认。本院认为，强劲产业公司前身作为担保人、由长桥钢材公司承受的振贺公司作为承租人与现代物流公司于2003年4月28日签订的租赁合同、由长桥钢材公司作为承租人、振贺公司、强劲产业公司的前身、宝翔公司作为担保人与现代物流公司于2004年7月签订的补充协议书(即补充协议书一)、长桥钢材公司作为乙方、强劲产业公司的前身、勃然公司作为担保人与现代物流公司于2005年10月8日签订的补充协议书(即补充协议书二)、由长桥钢材公司作为承租人、强劲产业公司的前身作为担保人与现代物流公司于2006年12月15日签订的补充协议(即补充协议书三)、由长桥钢材公司作为承租人、强劲产业公司的前身作为担保人与现代物流公司于2007年5月10日签订的补充协议书(即补充协议书四)系签约当事人的真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据原、被告间租赁合同、补充协议书一至四的约定，现代物流公司出租给长桥钢材公司码头的使用权，现长桥钢材公司未提供现代物流公司有义务为长桥钢材公司办理码头相关资质的充分依据，又根据拥有港口经营许可证的案外人上海长桥物流有限公司给长桥钢材公司发出《关于同意码头400米岸线由钢材市场使用的函》中明确“同意长桥钢材公司在码头(除危险品码头岸线)的400米码头岸线进行钢材、建筑经营装卸使用(使用期与其租赁合同一致)，使用期间应承担如下责任：1.负责申请申报码头使用的相关行政审批(备案)手续；……4.承担码头作业防扬尘、防噪音、防止河道污染的责任……。”等内容可以认定，长桥钢材公司以码头被停止作业、整改，造成长桥钢材公司无法使用为由暂缓支付租金，属于抗辩不适格；至于长桥钢材公司提出，现代物流公司口头答应在码头所有手续没有办理完毕之前，可以不付租金之意见，无相关书面予以佐证，对此，现代物流公司予以否认，故本院对长桥钢材公司上述抗辩意见不予采纳；关于长桥钢材公司提出，现代物流公司于2016年9月给长桥钢材公司补偿款时只扣除了2016年3月、4月的租金，对2016年5月至8月租金没有扣除，事实上没有主张2016年5月起的租金，实际上免除了从2016年5月起的租金，故长桥钢材公司不属于无理由拒付租金之意见，未提供相关的证据，故本院亦不予采信。根据现场勘测，码头虽然停止作业，但码头周围临时搭建房有人居住使用，办公楼、厂房、堆场、冷库均由长桥钢材公司出租给案外人使用，获得租金收益，故长桥钢材公司于2016年5月起未按约支付租金的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。根据双方间补充协议书二第三条约定，长桥钢材公司辩称该物流服务费不是租金，而是合作的使用物即托盘，但未提供充分的证据，本院不予采纳；现长桥钢材公司于2016年5月起未支付租金，现代物流公司于2017年1月25日发出解除函，长桥钢材公司收到后，虽书面回复，但未在合理期限内提起诉讼请求，人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故现代物流公司要求确认与长桥钢材公司签订的租赁合同及补充协议书一至四于2017年1月25日解除之诉讼请求，本院予以支持。长桥钢材公司提出，长桥钢材公司已出租讼争121库房给第三方用于冷库，码头给第三方、沿岸房屋给第三方，非长桥钢材公司实际占有，堆场有大量钢材设备，被告正常使用均无法返还之意见，虽然双方间租赁合同及补充协议书均未约定长桥钢材公司是否享有转租权，但现长桥钢材公司违约导致合同解除，长桥钢材公司转租的次承租人及长桥钢材公司继续使用上海市老沪闵路XXX号的全部租赁标的物，包括(1)上海市老沪闵路XXX号121号库房；(2)上海市老沪闵路XXX号的码头(共计400米岸线)；(3)上海市老沪闵路XXX号111-120幢码头沿岸房屋；(4)上海市老沪闵路XXX号的堆场及配套作业区及长桥钢材公司占用的场地等，长桥钢材公司有义务腾退上述次承租人及腾空自用租赁部位后向现代物流公司交还租赁合同项下的租赁标的物，故现代物流公司要求长桥钢材公司将上海市老沪闵路XXX号内上述租赁标的物腾空后返还给现代物流公司之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。现代物流公司要求长桥钢材公司支付自2016年5月1日起至2017年1月25日间每月300,276.67元的租金计2,642,434.70元、按日万分之四标准自逾期付款之日起延迟付租金的违约金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但违约金计算至本判决生效之日止。现代物流公司要求长桥钢材公司支付自2017年1月25日起至租赁标的物返还给现代物流公司之日止按每月300,276.67元标准计算的房屋使用费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。强劲产业公司为租赁合同、补充协议书一至四之合同项下的担保人，对保证方式没有约定，按照连带责任保证承担保证责任，故现代物流公司要求强劲产业公司对于长桥钢材公司的债务承担连带保证责任之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于长桥钢材公司提出其已付保证金200万元，但未提供相关的依据，故根据现代物流公司自认，租赁合同已解除，现代物流公司应将保证金100万元返还给长桥钢材公司。关于装潢残值问题，长桥钢材公司申请对讼争租赁标的物的建造、装修残值进行审价，鉴于双方在司法鉴定过程中，确定了相关费率参照上海市在施工期2012年6月发布的文件执行，价格按照上海市2012年6月的信息价执行，鉴于双方间租赁合同、补充协议书一至四订立的时间在2003年4月28日至2007年5月10日期间，现长桥钢材公司未提供其在2012年6月对道路、码头、场地进行改造、装修的充分证据，仅有一份冷库安装合同在2014年6月，且系案外人间签订，又因长桥钢材公司违约造成合同解除，从公平原则出发，由本院酌情判处现代物流公司补偿长桥钢材公司不可拆移房屋装修残值、道路、码头、场地等改造残值8,390,160元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第三项、第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条第一款规定，判决如下：一、由上海长桥钢材市场经营管理有限公司作为承租人、上海强劲产业发展投资控股有限公司作为担保人与上海现代物流投资发展有限公司签订的上海市老沪闵路XXX号内121号库房、码头(计400米岸线)、111-120幢码头沿岸房屋、堆场及配套作业区(约100亩)等租赁合同、补充协议书、补充协议于2017年1月25日解除；二、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市老沪闵路XXX号内租赁标的物,包括(1)上海市老沪闵路XXX号121号库房；(2)上海市老沪闵路XXX号的码头(计400米岸线)；(3)上海市老沪闵路XXX号111-120幢码头沿岸房屋；(4)上海市老沪闵路XXX号的堆场、配套作业区及场地(约100亩)腾空后返还给上海现代物流投资发展有限公司；三、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海现代物流投资发展有限公司支付2016年5月1日至2017年1月24日间租金计2,642,434.70元及延迟付租金的违约金(违约金的计算方式为，以日万分之四为利率，以300,276.67元为本金，分别自2016年5月3日、2016年6月1日、2016年7月1日、2016年8月1日、2016年9月1日、2016年10月8日、2016年11月1日、2016年12月1日起算；以240,221.34元为本金，自2017年1月3日起算，均至本判决生效之日止)；四、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海现代物流投资发展有限公司支付自2017年1月25日起至腾空租赁标的物之日止按每月300,276.67元标准计算的房屋使用费；五、上海强劲产业发展投资控股有限公司对上海长桥钢材市场经营管理有限公司上述第三项、第四项判决义务承担连带清偿责任；六、上海现代物流投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上海长桥钢材市场经营管理有限公司返还保证金1,000,000元;七、上海现代物流投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付上海市老沪闵路XXX号内不可拆移的装修、厂房、道路、码头、场地等改造的补偿款计8,390,160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35,025元，由上海长桥钢材市场经营管理有限公司负担。鉴定费220,000元(其中上海现代物流投资发展有限公司预付90,000元，上海长桥钢材市场经营管理有限公司预付130,000元)，由上海现代物流投资发展有限公司负担90,000元，上海长桥钢材市场经营管理有限公司负担130,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  毛静芳人民陪审员  石顺芳二〇一八年一月五日书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。