上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35469号原告：袁健，男，1976年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市。原告：马丽，女，1978年4月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：王**，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周康平，上海英恒律师事务所律师。被告：上海斑彩商务咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张力维。原告袁健、马丽诉被告上海斑彩商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，先适用简易程序，后因被告无法送达，本院转为独任制普通程序公告送达传票，并于2021年3月10日公开开庭进行审理。原告袁健、马丽的委托诉讼代理人周康平到庭参加诉讼。被告上海斑彩商务咨询有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告之间的商铺租赁合同自2020年7月31日解除；2.判令被告支付从2020年2月1日至2020年7月31日期间租金150,444元；3.判令被告支付从2020年2月1日至2020年7月31日的逾期支付租金违约金50,148元(每日按月租金百分之三的标准的计算两个月)；4.判令被告支付从2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费36,271元；5.判令被告支付租赁期间拖欠的水电费102元；6.诉讼费由被告承担。事实理由：2018年8月9日，原告与被告签订位于上海市闵行区秀文路XXX弄XXX号XXX室的《不动产租赁合同》，约定租期2018年8月10日至2023年9月30日，每月租金25074元，每两月支付一次，保证金50,148元，免租期从2018年8月10日至2018年9月30日，从2018年10月1日起正式起算租金。原告签约当日交付了房屋，被告从2020年2月1日起，一直拖欠原告租金，至起诉时仍然未支付任何租金，甚至拖欠物业费及水电费用。原告多次与被告协商支付租金及后续租约之事，但均遭到拒绝无法协商一致。被告无故拖欠租金形成合同违约造成了原告损失，2020年7月原告为处理该纠纷特委托律师事务所发送律师函要求妥善解决，但均无果。故起诉。被告上海斑彩商务咨询有限公司未到庭，亦未提供证据。经审理本院认定如下事实：2018年8月9日，原告作为甲方，被告作为乙方，就上海市闵行区秀文路XXX弄XXX号XXX室房屋签订租赁合同一份，自2018年8月10日至2023年9月30日止。每月人民币贰万伍仟零柒拾肆元整，该房屋租金贰年内不变,第三年和第五年递增8%，租金每贰月支付一次,即人民币伍万零壹佰肆拾捌元整，每次租金于到期日前柒日支付,先付后租。保证金，人民币伍万零佰肆拾捌元整，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金,甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付,偿付部分,乙方应立即补足。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租,则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止,则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还,除非经甲方同意,乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃,甲方有权处置。乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权。乙方于签订本合同后,未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约,致本合同无法履行,乙方无权请求返还保证金,若给甲方造成损失的,乙方还应负责赔偿。前述房屋在租赁期间内所需交纳的税费,由甲、乙双方按国家有关规定各自承担。另外该房屋租赁期间内应由乙方承担的费用有：物业费、水电费、房屋租金税费、网路电话费另约定1.2018年8月10日甲方将该房屋交付于乙方使用,乙方于2018年8月10日前将第一期租金及押金共计拾万零贰佰玖拾陆元整。2.2018年8月10日至2018年09月30日为乙方免租期,物业费由乙方自行承担。3.乙方若要退租需经甲方同意后将该房屋内装修进行拆除恢复原状。……2018年8月9日原告向被告交付了前述房屋的钥匙，被告出具收据一张。合同签订后，被告正常支付了至2020年1月的租金，并支付了押金50,148元，但未支付2020年1月1日至2020年7月31日的物业费36,271.62元、2019年10月26日至2020年3月25日水费102元及2020年2月1日至2020年7月31日的租金。2020年7月16日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告协商续约或者解除事宜，并通知被告在7月20日下午办理交接手续，清空屋内的设施设备。此函于2020年7月17日，由他人代签。被告未按照原告通知时间进行交接。原告认为2020年7月31日双方即解除。2020年1月20日，国家将新冠肺炎疫情确定为乙类传染病，采取甲类预防措施。2020年1月24日，上海市启动因疫情导致的应急事件一级响应，于2020年3月24日调整为二级响应。以上事实，由租赁合同、律师函、邮寄凭证及签收记录交费通知单(水费、物业费)以及当事人庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原被告之间的租赁合同合法有效，对双方具有约束力。对于原告主张租赁合同自2020年7月31日解除，按照原被告的合同，被告迟延支付租金达10日，构成违约，原告可以解除合同，原告在2020年7月16日发送了通知函，但被告未与原告联系协商，也未进行交接，事后双方也无联系，故2020年7月31日尚可认定为合同已经解除。对于原告主张2020年2月1日至2020年7月31日的租金，被告应予以支持，但因当时国家采取防疫措施，考虑双方实际情况，本院酌情支持上述期间的租金100,296元。对于被告要求支付逾期支付租金违约金，系原被告双方的合同约定，本院支持违约金50,148元。对于原告主张2020年2月1日至2020年7月31日的物业费36,271元，系实际发生，也应由被告承担，本院予以支持。对于原告主张的水费102元，系实际发生，也应由被告承担，本院予以支持。对于被告交纳的押金50,148元，可予以抵扣。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告袁健、马丽与被告上海斑彩商务咨询有限公司在2018年8月9日签订的租赁合同于2020年7月31日解除；二、被告上海斑彩商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁健、马丽2020年2月1日至2020年7月31日的租金100,296元；三、被告上海斑彩商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁健、马丽违约金50,148元(为计算方便，可由押金50,148元予以抵扣)；四、被告上海斑彩商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁健、马丽物业费36,271元；五、被告上海斑彩商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁健、马丽水费102元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,854.48元，由被告上海斑彩商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二一年三月十日书记员  高 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。