广州铁路运输第一法院民 事 判 决 书(2017)粤7101民初10号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州铁道车辆厂，住所地：广州市花都区新华镇建设北路**。法定代表人：刘唐洪，厂长。原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市铁龙物业管理有限公司，住，住所地：广州市花都区云山大道**/div>法定代表人：陈文亮，董事长。上述两名当事人共同委托代理人：陈辉、陈明之，广东国道律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：王志文，男，1961年10月22日出生，住广州市花都区。委托代理人：毕志标、杜星堂，广东誉理律师事务所律师。原告广州铁道车辆厂（以下简称广铁车辆厂）、广州市铁龙物业管理有限公司（以下简称铁龙公司）与被告王志文租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用普通程序。被告王志文在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于同年2月21日作出（2017）粤7101民初10号民事裁定，驳回其对管辖权提出的异议。王志文不服该裁定，在法定期间内上诉。广州铁路运输中级法院于2017年5月19日作出（2017）粤71民辖终11号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2017年6月24日，王志文提起反诉，本院依法合并审理，于同年9月19日公开开庭审理本案。原告广铁车辆厂、铁龙公司共同委托代理人陈辉、陈明之，被告王志文委托代理人毕志标、杜星堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广铁车辆厂、铁龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告广铁车辆厂返还位于广州市花都区物业；2、判令被告向原告广铁车辆厂支付2016年8月1日至2016年9月19日止欠付的租金52223元（按每月租金31973元计算）及违约金（自2016年8月21日起，每逾期一日，按当月应交费用的1%计算违约金，暂计至2016年12月31日的违约金为67889元）；3、判令被告向原告铁龙公司支付2016年8月1日至2016年9月19日止拖欠的管理费34815元（按每月管理费21315元计算）及违约金（自2016年8月21日起，每逾期一日，按当月应交费用的ｌ%计算违约金，暂计至2016年12月31日的违约金为45259元）；4、判令被告向原告广铁车辆厂支付2016年9月20日至2016年10月31日止拖欠的占用广州市花都区全部物业的房屋使用费80665元（参照中标通知书约定的1010000元／年计算，即84167元／月）；5、判令被告向原告广铁车辆厂支付自2016年11月1日起至实际返还之日止，占用位于广州市花都区物业的房屋使用费（参照中标通知书约定的1010000元／年计算，即84167元／月，折合每平方米每月31.76元，占用物业面积212平方米，暂计至2016年12月31日的房屋使用费为13466元）；6、判令被告向原告铁龙公司支付自2016年8月21日起至2016年10月31日的水电费56349元及违约金（自2016年8月21日起，每逾期一日，按当月应交费用的1%计算违约金，暂计至2016年12月31日的违约金为73253元）；7、判令原告广铁车辆厂无须向被告返还履约保证金150000元；8、判令被告承担本案诉讼费用。后原告广铁车辆厂、铁龙公司放弃部分诉讼请求,变更诉讼请求第1项为判令被告向原告广铁车辆厂返还位于广州市花都区物业；变更诉请第5项为判令被告向原告广铁车辆厂支付自2016年11月1日起至实际返还之日止，占用位于广州市花都区物业的房屋使用费（参照中标通知书约定的1010000元／年计算，即84167元／月，折合每平方米每月31.76元，每月房屋使用费为1100.48元），判令被告向原告广铁车辆厂支付自2016年11月1日起至2017年9月19日止，占用位于广州市花都区物业的房屋使用费共55804.09元（参照中标通知书约定的1010000元／年计算，即84167元／月，折合每平方米每月31.76元，面积169.9平方米，占用期限为10.36个月）；变更诉请第6项为判令被告向原告铁龙公司支付自2016年8月21日起至2016年10月31日的水电费47768.64元及违约金（自2016年8月21日起，每逾期一日，按当月应交费用的1%计算违约金）。事实和理由：2013年7月10日，原告广铁车辆厂与被告王志文签订《房屋租赁合同》，约定将广铁车辆厂将位于广州市花都区出租给被告使用，租赁期限三年。合同就租金、管理费、双方权利和义务、违约责任等内容均进行了约定。合同签订后，王志文向广铁车辆厂支付了150000元履约保证金。王志文支付租金、管理费至2016年7月，支付水电费至2016年6月。此后，王志文未向两原告支付任何款项。2016年7月14日，广铁车辆厂对外发出《招标公告》，对案涉租赁物业公开招租。经过公开招租程序，案外人曾广根以101万元/年的租赁金额中标涉案场地，曾广根于2016年8月24日签署《中标通知书签收回执》。广铁车辆厂于2016年8月31日向王志文发出通知，要求其在2016年9月19日即合同租赁期限届满时交还租赁物业、交纳2016年8月1日起拖欠的租金、管理费、水电费以及租赁期限届满后占用租赁物业的使用费（按新中标价格计算)，王志文均予以拒绝。为维护自身合法权益，特诉至本院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告王志文辩称：一、关于案涉租赁合同约定的租赁场地，除了花都区新华街16号一楼12号被告作为办公室在使用外，其他物业已于合同到期后全部交还给原告，不存在向原告支付场地使用费的情形。二、关于原告诉请的第二、三项关于欠付2016年8至9月租金及管理费的问题，双方已协商达成一致，由被告交纳的履约保证金冲抵上述费用，被告无须支付违约金，并且，合同约定的违约金标准过高，如需支付应予调整，原告还需向被告返还保证金冲抵费用后的差额。三、涉案租赁物业均转租给了案外人，被告并非涉案物业的使用人，无须支付水电费。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告王志文向本院提出反诉请求：1、判令涉案的《房屋租赁合同》（广厂房产租2013012号）无效；2、判令两原告返还被告支付的履约保证金150000元冲抵涉案房屋2016年8月1日至2016年9月19日的租金及管理费87038元后的差额，为62962元；3、判令两原告向被告补偿租赁期间被告的所有投入（包括扩建项目的价值（约660㎡）、消防建设、电房增设及改造、房屋抗震鉴定、房屋安全鉴定，具体金额以法院委托评估机构所得出的价值为准），暂定约660000元；4、判令两原告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告提供的证据不足以证明其出租给被告的涉案房屋已取得建设工程规划许可证，上述房屋的建造没有经规划部门批准。依据相关法律的规定，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》应属无效。合同签订后，被告交纳了150000元的履约保证金。2016年7月，三方达成一致，案涉场地2016年8月1日至2016年9月19日期间的租金及管理费，从上述150000元履约保证金中进行冲抵扣减，原告还应向被告返还剩余差额62962元。被告在承租涉案房屋期间，对房屋的投入如下：对房屋进行了加建，面积约660㎡；房屋内的消防建设，电房增设及改造；房屋抗震鉴定；房屋安全鉴定等。涉案租赁合同无效后，依据《合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”规定，两原告应当给予被告补偿。故提起反诉，请求法院支持被告的反诉请求。原告广铁车辆厂、铁龙公司针对反诉共同辩称：一、涉案租赁合同合法有效，原告已提供证据证明案涉租赁物拥有国有土地使用证、报建单、报建审核意见书、建筑许可证，租赁物可合法对外出租。王志文在八年内先后两次就涉案租赁物与原告签订租赁合同并对外分租经营，期间没有对该房产的合法性提出异议。二、履约保证金不应返还被告。两原告从未与被告达成以保证金冲抵租金的合意，被告要求以保证金冲抵租金没有事实和合同依据，也不能要求返还相应差额。三、被告关于进行消防建设投入等不属于其财产的范围，是其为了满足租赁需要而进行的投资。并且，案涉租赁合同明确约定，租赁期满，装修和房屋附着物无偿归原告。故请求法院驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明，位于广州市花都区的房屋产权所有者系原告广铁车辆厂。自2008年9月16日起，被告王志文作为承租人与广铁车辆厂就上述房屋签订房屋租赁合同并承租房屋。2013年7月10日，广铁车辆厂作为甲方（产权方）、原告铁龙公司作为乙方（管理方）与被告王志文作为丙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将所属坐落于广州市花都区房产租赁给丙方使用，丙方经实地考察并充分了解房屋基本情况后，愿意承租该房屋，承租面积为2650平方米；二、租赁期限三年，从2013年9月20日起至2016年9月19日止；三、租金计收标准：起租之日为2013年9月20日，2013年9月20日至2014年9月19日年租金及管理费580000元，其中月租金29000元、管理费19333元，2014年9月20日至2015年9月19日年租金及管理费609000元，其中月租金30450元、管理费20300元，2015年9月20日至2016年9月19日年租金及管理费639456元，其中月租金31973元、管理费21315元；四、租金缴交时间：丙方于每月15至20日向甲、乙方缴交当月租金、管理费及上月水电费；五、履约保证金：丙方须向甲方交纳履约保证金150000元，租赁期满或合同解除后，在丙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在丙方撤场完毕后十天内将该保证金无息退还给丙方；六、丙方在承租期内如因经营的需要，需对房屋进行装修改造、加扩建须征得甲方同意后方可施工，改扩建完成后的房产产权归甲方所有，丙方在合同期满后没有处置权；七、违约责任：丙方逾期不缴纳租金、管理费、水电费，第二天起，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向甲、乙方支付违约金，逾期一个月，甲方有权解除合同，丙方所交履约保证金不予退还。丙方应在租赁期届满后10日内，交还承租的房屋，逾期不交还，丙方所交履约保证金不予退还，并须交纳逾期占用期间租金及管理费。合同还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。合同签订后，王志文交纳了履约保证金150000元，继续承租上述房屋并交纳租金及管理费至2016年7月。自2016年8月1日起，王志文未再向广铁车辆厂、铁龙公司支付任何租赁费用。广铁车辆厂主张，上述合同到期后，广铁车辆厂未将系争房屋继续出租给王志文而是通过公开招租的方式选择承租人，由于王志文的投标价低于他人，故上述房屋的承租权由案外人取得。广铁车辆厂多次向王志文表示不再向其出租房屋并要求其搬迁返还房屋，均遭到拒绝，遂提起本案诉讼。广铁车辆厂、铁龙公司还陈述，王志文在租赁期间将涉案物业分租给13名次承租人，其中11名次承租人知悉王志文在合同期满无权继续出租的情况后，与其建立租赁关系。其中徐敏怡自2016年9月20日、张忠锦自2016年9月24日、李佳威、付江丽自2016年10月1日起将租金交给原告，其他7名次承租人于2016年11月1日起将租金交给原告。庭审中，王志文确认其未予交纳涉案租赁物2016年8月1日至2016年9月19日的租金52223元及管理费34815元，但辩称关于案涉租赁合同约定的租赁场地，除了花都区新华街16号一楼12号外，其他物业已全部交还给原告。另查明，广铁车辆厂于1994年由铁道部广州车辆工厂更名为广州铁道车辆厂。涉案房产系6层砖混结构楼，于1987年报建并取得建筑许可证。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、国有土地使用证、报建单、报建审核意见书、建筑许可证、工商变更登记资料、履约保证金收据、交款单据、房屋交接确认表及当事人陈述等证据等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉、辩观点，本案争议焦点在于：一、涉案《房屋租赁合同》的效力；二、王志文是否应当返还案涉租赁物，应否支付房屋使用费；三、王志文是否欠付电费；四、广铁车辆厂收取的履约保证金是否应该返还、王志文应否支付欠付租金、管理费的违约金；五、广铁车辆厂、铁龙公司是否应该补偿王志文租赁期间的投入。对此，本院综合评析如下：一、涉案《房屋租赁合同》的效力。根据本院查明的事实，涉案租赁物取得了建筑许可证。《房屋租赁合同》的签订，符合当事人的真实意愿，是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。王志文司关于案涉租赁物未取得建筑许可证，应认定涉案租赁合同无效的主张，与本院查明的事实不符，本院不予支持。二、王志文应否支付房屋使用费、返还案涉租赁物。广铁车辆厂主张案涉租赁物租赁期间届满后，涉案物业的11名次承租人与其建立租赁关系，并于2016年11月1日起向其交纳租金，故王志文应支付2016年9月20日至2016年10月31日案涉全部租赁物的房屋使用费；广州市花都区的返还之日为2017年9月19日，故王志文应支付上述物业使用费至2017年9月19日；支付花都区新华街宝华路16号一楼之12号物业的使用费至返还之日。王志文对此不予认可，抗辩除了花都区新华街16号一楼12号外，案涉合同届满之日即交还其他全部物业。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，广铁车辆厂主张王志文于案涉合同届满后继续占有涉案租赁物，应当提供有效的证据予以证明。广铁车辆厂提供的与案外人关于涉案物业的《房屋交接确认表》仅只能表明其与案外人就涉案房屋进行移交确认的事实，提供的照片没有拍摄时间及拍摄地址、不能反映是否为案涉租赁以及案涉租赁物何时的现场状况，上述证据均不足以证实王志文在合同届满后继续占有使用涉案租赁物的事实。故除了王志文自认至今仍占有使用的花都区新华街16号一楼12号外，广铁车辆厂主张王志文支付其他房屋使用费的诉请，本院均不予支持。关于新华街16号一楼12号之面积，广铁车辆厂主张为32平方米，王志文主张为20平方米，本院认为，由于广铁车辆厂未能提供充分证据证实其面积主张，应承担举证不能的后果，故本院以王志文的主张确认面积。王志文应从2016年9月20日起至返还之日以案涉租赁合同第三年的租金、管理费标准支付上述房屋使用费，每月标准为：（31973＋21315元）÷2650×20＝402元。由于案涉租赁合同于2016年9月19日已期满终止，故广铁车辆厂要求王志文返还广州市花都区物业的诉请，有理有据，本院予以支持。关于王志文是否欠付电费的问题。铁龙公司提供的关于王志文欠付电费的单据，系单方制作，王志文不予认可，故上述证据的证明力本院不予确认，铁龙公司应承担举证不能的后果，其要求王志文支付电费的诉请，本院不予支持。关于广铁车辆厂收取的履约保证金是否应该返还、王志文应否支付欠付租金、管理费违约金的问题。广铁车辆厂与王志文在《房屋租赁合同》中约定了履约保证金。即“租赁期满或合同解除后，在丙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在丙方撤场完毕后十天内将该保证金无息退还给丙方”和“丙方逾期不缴纳租金、管理费、水电费，逾期一个月，丙方所交履约保证金不予退还”。据此可以看出，上述保证金的名称虽为履约保证金，但性质并非仅作为履约的担保，而是具有违约金性质，王志文欠付租金构成违约，依据双方合同约定，广铁广铁车辆厂无须返还上述保证金。《房屋租赁合同》还约定，王志文应于每月15日至20日向广铁车辆厂、铁龙公司缴纳租金、管理费，逾期不交应交费用，每逾期一日按当月应交费用的百分之一收取违约金。鉴于涉案合同同时约定了没收保证金和支付违约金的条款，内容均具有违约惩戒的性质。广铁车辆厂同时主张没收保证金和违约金，为双重计算违约金，本院不予支持。铁龙公司亦未提供因王志文逾期交纳管理费违约给其造成损失的证据，故《租赁合同》约定的违约金计算方法导致违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案的实际及履约情况，本院酌情调整王志文支付铁龙公司管理费违约金的计算标准为以每月逾期支付的管理费数额为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。关于广铁车辆厂、铁龙公司是否应该补偿王志文租赁期间投入的问题。王志文反诉要求广铁车辆厂、铁龙公司补偿其租赁期间因扩建房屋、消防建设、电房增设及改造、房屋抗震鉴定等投入660000元，并申请本院对上述投入进行司法评估。广铁车辆厂、铁龙公司不予认可，抗辩依据双方合同约定，其无须进行相应补偿。本院认为，首先，王志文就其反诉主张投资建设的事实未能提供任何证据予以证明；其次，案涉《房屋租赁合同》第四条第三款第四项约定“丙方在承租期内如因经营的需要，需对房屋进行装修改造、加扩建须征得甲方同意后方可施工，整体装修方案须在乙方备案，并告知乙方装修施工的起始日期和大致完工时间。改扩建完成后的房产产权归甲方所有，丙方在合同期满后没有处置权”；第四条第一款第三项约定“丙方就该项目在政府有关部门办理注册登记、办理消防、装修等需要，甲方应给与适当配合”。据此可以看出，案涉合同对王志文在租赁期间的投入、加建房产以及合同期满后的加建房产产权所有问题均有明确约定。若王志文在租赁期间就涉案租赁物确有进行加建、消防建设，亦是其自身为了实现租赁涉案房屋经营的合同目的而进行的必要投入。现案涉租赁合同已届满终止，王志文要求广铁车辆厂、铁龙公司进行补偿的反诉请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。王志文关于进行上述司法评估的申请亦无意义，本院不予同意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王志文于本判决生效之日起十日内将位于广州市花都区物业返还给原告广州铁道车辆厂；二、被告王志文于本判决生效之日起十日内向原告广州铁道车辆厂支付租金52223元；三、被告王志文于本判决生效之日起十日内向原告广州铁道车辆厂支付广州市花都区物业的使用费（使用费以每月420元的标准，自2016年9月20日起至返还之日止）；四、被告王志文于本判决生效之日起十日内向原告广州市铁龙物业管理有限公司支付管理费34815元及违约金（以每月实际拖欠的管理费，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，逐月分段累计计算，从2016年8月21日起计至付清之日止）；五、原告广州铁道车辆厂已收取被告王志文的保证金15000元不再退还被告王志文；六、驳回原告广州铁道车辆厂、广州市铁龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告王志文的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9539元，由原告广州铁道车辆厂、广州市铁龙物业管理有限公司负担4683元，由被告王志文负担4856元；反诉费5515元，由被告王志文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  江 洁人民陪审员  冼静文人民陪审员  卫瑞湘二〇一八年二月七日书 记 员  甘雯荟附：判决适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。