北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初16354号原告：北京市奥士凯商贸连锁经营公司，住所地北京市东城区青年湖东里**楼**楼及平房。法定代表人：杨骥云，总经理。委托诉讼代理人：任箭梅，女，1978年9月9日出生，该公司副经理。委托诉讼代理人：王方民，北京市众鑫律师事务所律师。被告：北京益德民土特产有限公司，住所，住所地北京市海淀区西苑操场**div>法定代表人：田再民，总经理。委托诉讼代理人：葛兵，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：周密，北京道生律师事务所律师。原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司（以下简称奥士凯公司）与被告北京益德民土特产有限公司（以下简称益德民公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥士凯公司法定代表人杨骥云及其委托诉讼代理人任箭梅、王方民和被告益德民公司的委托诉讼代理人葛兵、周密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥士凯公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间租赁合同关系于2020年9月14日解除；2、要求被告腾退其承租位于北京市东城区东单北大街84号德昌厚商店内11.8平方米场地（以下简称涉案商铺）；3、要求被告支付2019年6月25日至2020年9月14日租金106468元；4、要求被告按照每日483元标准支付2020年9月15日至涉案商铺实际腾退之日的房屋占有使用费。事实与理由：涉案商铺所有权人系北京奥士凯资产经营公司。2017年7月，北京奥士凯资产经营公司将涉案商铺使用权交给原告，并授权原告以自己名义对外出租、收益。2019年3月，原、被告签订《出租柜台协议书》，约定被告承租涉案商铺用于食品经营，租赁期限自2019年3月25日至2020年3月24日。合同到期后，双方未再签署书面协议。后原告要求与被告解除租赁合同关系，并协商善后事宜，但被告予以拒绝，双方未就解除合同事宜达成一致意见。2020年9月14日，原告向被告发送了《通知书》，通知被告解除双方之间租赁合同关系，要求被告于2020年9月20日前腾退涉案商铺并补交欠付费用。但被告经原告多次催促，仍然未将涉案商铺腾退并拒绝支付使用费用，故原告诉至本院，请求判如所请。被告益德民公司辩称，被告认可2020年3月24日之后双方并未签署书面续租合同。因为2019年大阅兵、政府整治拆墙打洞以及新冠疫情影响等原因，双方曾口头协商一致将起租时间顺延至疫情结束，租赁期限相应顺延。被告已经支付了2019年3月25日至2020年3月24日整年租金。被告亦没有收到原告所述2020年9月14日解除合同通知，故被告不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所有权人系北京奥士凯资产经营公司，该公司授权原告管理、使用涉案商铺。2019年3月，原、被告签署《出租柜台协议书》，约定原告将涉案商铺出租给被告用于食品经营。租赁自2019年3月25日至2020年3月24日，每月租金7250元。被告于每季开始后的三日内上交给租金21750元。合同签订之日，被告一次性支付21750元作为履约保证金。租赁关系终止后的三个月内，双方不存在任何争议，原告将履约保证金无息返还给被告。乙方对租赁场地进行装修、设备更新、安装等，应事先取得原告书面同意，因装修、改造等或等而产生的一切费用均由被告自行承担。原告应按时交付被告符合约定的租赁场地。被告自行办理在租赁地点经营所需的经营证照，并应当在管理机关核准、本合同约定的经营范围内自主经营。本合同履行期间，被告与任何第三方的债权、债务及相关法律责任等均由被告自行负责处理，与原告无关。被告每迟延一日交纳租金及其他应付款项，应另行支付应付款的千分之二的违约金。如因原告过错导致合同提前解除的，原告应双倍返还被告已付的履约保证金。如因被告原因导致合同提前解除的，则被告在租赁期限内投入的装修改造、固定设备设施等无偿归原告所有，且被告已付的履约保证金作为违约金不再退还。合同另约定，被告欠付租金达15日的，原告有权单方解除合同，被告已付的履约保证金作为违约金不再退还。租赁期限届满前一个月，被告要求续租的应向原告递交书面申请，在同等条件下，被告享有优先承租权，将原告同意后，可续签或另行签订租赁合同。租赁期限届满原告不再与被告续租的，被告在租赁期内自行添置的附着在租赁场地上的设施设备等，无偿归原告所有，被告不得自行拆除亦不得要求原告进行任何赔偿。租赁期限届满或依法提前解除后三日内，被告应将租赁场地腾退。如被告每逾期一日腾退租赁场地，应当按照每日租金的双倍向原告支付场地使用费，逾期交付达到十五日的，视为被告放弃场地内的财产，原告有权采取停水、停电等措施并自行收回租赁场地，由此产生的责任均由被告单独承担。合同在通知和送达条款中约定，合同首部所列双方电话、传真、地址为双、地址为双方确定力的联系方式。合同首部中载明被告地址为北京市海淀区西苑操场108号，电话为186XX******（田雨）。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告。2019年3月26日，被告以现金形式支付原告43500元，为2019年3月25日至2019年6月24日租金21750元和履约保证金21750元。庭审中，被告主张其租金已经付至了2020年3月24日，原告对此不予认可，被告亦未举证。庭审中，被告主张因为2019年大阅兵彩排和政府整治“开墙打洞”的影响导致被告2019年6至9月份无法正常经营，并向法院提交了涉案商铺拆除柜台、广告牌的照片和视频、涉案房屋所在街道视频等证据证明。其中视频资料显示涉案商铺临街柜台在2019年8月被拆除。涉案商铺外广告牌被拆除、临街外立面进行整修施工，涉案商铺重新安装了临街门窗。原告不认可涉案商铺进行过“开墙打洞”整治施工，亦否认被告2019年6至9月份停止营业。原告认可街道改造过程中对涉案商铺门头上的商标牌进行了拆除，但都是夜间施工，不影响被告正常经营。另，原告称涉案商铺临街柜台系被告自行安装的，柜台拆除和政府整治“开墙打洞”没有关系，临街玻璃门自原告出租给被告就有。被告则认为原告交付被告房屋时，涉案商铺仅有一个卷帘门。后来街道改造时在外面临时安装了新的门窗。被告认可临街柜台确系被告自己建的。关于涉案商铺卷帘门和玻璃门窗，视频显示内容和被告陈述一致。另，被告对整治“开墙打洞”具体施工时间未能明确，仅亦提供照片中显示涉案商铺门前搭设施工架时间为2019年7月24日、拆除柜台时间为2019年8月31日推定具体时间。对于大阅兵彩排导致停业具体时间，被告未举证。另，被告主张春节后至2020年6月份因为新冠疫情影响长期停业。2020年7、8、9月份开业虽没有受影响，但客流量较低，经营也收到了影响。9月份之后，原告又开始对周边区域施工，期间发生停水、停电等情况，也影响被告对涉案房屋正常使用。原告认可自2020年9月30日对涉案商铺坐在位置的周边区域进行装修施工，截止本案法庭调查结束，施工并未结束。期间，10月12日至10月20日确实停水了，对原告经营有一定影响。但之后原告恢复供水，因为被告不配合，被告又自行将供水断掉了，所以原告认为其余时间原告装修行为并未对被告正常经营造成影响。被告则认为自2020年9月份开始装修施工至11月份中旬一直无法正常经营，11月份中旬之后才具备营业条件。原告庭审中认可对被告2020年3月25日至9月14日使用涉案商铺无异议，但原告主张2020年9月14日向被告发出了《通知书》，通知被告解除双方租赁合同，要求被告于2020年9月20日之前腾退涉案商铺，结清相应费用。原告为证明其主张向本院提交了向“煎饼李”发送《通知书》的短信截屏、快递记录以及2020年9月18日在涉案商铺张贴通知书的照片。《通知书》还载明要求被告支付2020年3月25日至2020年9月20日的租金费用共计42905元。原告邮寄通知的地址为北京市东城区东单北大街84号德昌厚食品店窗口，收件人为田再民。被告否认收到上述邮寄《通知书》，且不认可“煎饼李”和被告有关系，被告亦否认在涉案商铺见过张贴的通知书。原告未提供“煎饼李”身份关系证明材料，亦未进一步举证证明《通知书》已经送达被告。另，本院于2020年11月3日向被告送达了起诉书等证据材料。再，被告主张双方口头协商一致将起租时间顺延至疫情结束，租赁期限相应顺延，并向本院提交了一份曾某的录音。原告主张曾某非原告职员，原告并未授权曾某，故原告不认可该录音。同时原告否认被告所述口头协议，被告未进一步举证。本院认为，原、被告签署的《出租柜台协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被告未举证证明双方就租期顺延达成一致意见，对此被告应承担未能举证的不利后果。现双方均认可《出租柜台协议书》约定租赁期间届满后双方未再签署书面协议，而原告当庭表示对于9月14日之前被告继续使用涉案商铺没有异议，故2020年3月24日租赁期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。虽原告主张其在2020年9月14日向被告送达了解除合同通知，但原告邮寄地址与合同约定送达地址不一致，原告现有证据不足以证明其向被告送达了解除合同通知，故原告要求确认双方租赁合同关系于2020年9月14日解除，本院不予支持。本院向被告送达起诉书中，原告有明确解除合同的意思表示，故本院认定原、被告之间租赁合同关系于法院送达起诉书之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故双方不定期租赁合同解除后，原告要求被告腾退涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告虽主张其租金已经付至2020年3月24日，但对此并未举证，对此被告应承担未能举证的不利后果，故原告要求被告支付2019年6月25日之后的租金以及合同解除后被告实际占用房屋期间房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。结合被告提交了政府文件、视频资料以及当事人当庭陈述等证据，可以认定相关部门确实对涉案商铺进行了整治“开墙打洞”施工以及墙体外立面整修施工，对被告正常使用涉案商铺构成一定影响，该期间租金应于适当减免。同时被告认可整改过程中亦拆除了被告自行建造的临街柜台，被告亦存在一定过错。本院将考虑双方过错程度酌情具体租金金额。考虑涉案商铺特殊地址位置，大阅兵彩排亦会影响被告正常经营，本院酌减租金时一并考虑。另，考虑2020年年初新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，对被告实际使用涉案房屋造成不利影响，疫情期间的租金亦应于酌减。再，原告自2020年9月30日开始对涉案商铺周边区域进行装修施工，施工期间亦发生停水问题，期间租金亦应该适当降低。至于原告要求被告按照双倍标准支付2020年9月15日之后的房屋占有使用费一节，因原告并未有证据证明解除合同通知已于2020年9月14日解除合同，且考虑双方因租金减免问题确存在争议，故原告该项诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司与被告北京益德民土特产有限公司租赁合同于2020年11月3日解除；二、被告北京益德民土特产有限公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于北京市东城区东单北大街84号德昌厚商店内面积11.8平方米的场地腾退；三、被告北京益德民土特产有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司自2019年6月25日至上述场地实际腾退之日的租金和房屋占有使用费（租金和房屋占有使用费标准为每月7250元标准，计算租金和房屋占有使用费后应扣除应减免金额32625元为被告北京益德民土特产有限公司应付金额）四、驳回原告北京市奥士凯商贸连锁经营公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1449元，由被告北京益德民土特产有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年十二月十五日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻