上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初8047号原告：尹朱云，女，1988年2月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：朱东祥(系原告外祖父)，住上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：马涛，上海市锦港律师事务所律师。被告：尹荣根，男，1962年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：尹春英，女，1954年3月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述两名被告共同委托诉讼代理人：杨征东，上海申同律师事务所律师。原告尹朱云与被告尹荣根、尹春英确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月2日公开开庭进行了审理。因审理需要，本院于2018年4月23日裁定本案由简易程序转为普通程序审理，并于2018年5月15日、7月20日公开开庭进行了审理。原告尹朱云的委托诉讼代理人马涛，被告尹荣根、尹春英及其共同委托诉讼代理人杨征东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹朱云向本院提出诉讼请求：1.判令两被告与案外人尹某某签订的关于上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)之上海市房地产买卖合同无效；2.判令系争房屋恢复登记至案外人尹某某名下。事实与理由：两被告与原告系叔(姑)侄关系。2016年7月，案外人尹某某(系原告之父)去世后，原告发现原登记在案外人尹某某名下的系争房屋于2016年3月变更登记至案外人尹某某与两被告按份共有。现原告认为，案外人尹某某在签订系争房地产买卖合同时不具有完全民事行为能力；系争房屋系家庭财产，案外人尹某某无权擅自处分；两被告未支付房款，系以买卖形式掩盖其恶意侵占之目的，故诉至法院要求确认两被告与案外人尹某某签订的房地产买卖合同无效，将系争房屋恢复登记至案外人尹某某名下。被告尹荣根、尹春英辩称，案外人尹某某作为完全民事行为能力人，有权处分自己的财产，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故要求驳回。本院经审理认定事实如下：原告尹朱云系案外人尹某某(2016年7月25日死亡)与朱某某(2012年1月6日死亡)之独女。案外人尹某某系两被告之兄。系争房屋原系原告尹朱云与案外人尹某某动迁安置所得之公房，承租人为案外人尹某某；系争房屋取得后，由案外人尹某某、朱某某与原告尹朱云三人居住使用。2014年7月，案外人尹某某作为原告尹朱云的监护人，代原告放弃购买系争房屋产权资格。同月，案外人尹某某以售后公房形式购买了系争房屋产权，产权人登记为案外人尹某某。2016年2月25日，案外人尹某某作为出售方(甲方)，被告尹春英、尹荣根作为买受方(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定：甲方以100万元之价格将系争房屋66%产权转让给乙方；乙方的付款方式和付款期限由双方在付款协议(附件三)中约定明确；付款协议(附件三)为空白。2016年4月1日，系争房屋产权变更登记为被告尹春英、尹荣根和案外人尹某某按份共有，共有份额为被告尹春英、尹荣根各占33%，案外人尹某某占34%。2016年7月，案外人尹某某去世后，原告欲继承系争房屋产权时，发现系争房屋产权变更情况，故诉至法院要求处理。另查明：1、原告系XXX残疾三级，2017年7月17日，经本院(2017)沪0115民特234号民事判决书认定为限制民事行为能力人。2、2016年2月2日，案外人尹某某因动脉硬化性脑梗塞、肺炎、冠心病等入住上海杨思医院，同月16日出院，出院小结记载其出院时“神清”。3、系争房屋2016年1月至2017年12月的物业管理费518.64元由被告尹春英向相关物业管理单位缴纳。4、2016年12月20日，朱东祥签署担任原告尹朱云监护人的承诺书，并经上海市浦东新区三林镇香樟园居民委员会、上海市浦东新区残疾人联合会盖章确认。2017年11月9日，本案被告尹荣根向本院提起诉讼，申请变更尹荣根为尹朱云的监护人。本院经审理后于2017年12月8日作出民事判决：驳回申请人尹荣根的申请。审理中，由于原告尹朱云提出案外人尹某某作为其监护人所作出的放弃购买系争房屋产权之承诺损害了作为被监护人的原告的合法权益，故本院向原告尹朱云进行了释明，是否对案外人尹某某与系争房屋出租人签订的系争房屋之上海市公有住房出售合同效力问题进行确认。原告尹朱云认为，由于案外人尹某某已经去世，对上述公有住房出售合同效力问题诉讼较为困难，故确认该合同之效力。以上事实，由原告尹朱云，被告尹春英、尹荣根的陈述以及原告尹朱云提供的残疾人证、(2017)沪0115民特493号民事判决书、系争房屋之沪房地浦字(2014)第054915号房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿和被告尹春英、尹荣根提供的案外人尹某某购房交款凭证、系争房屋之沪房地浦字(2016)第032523号房地产权证、案外人尹某某出院小结、居民死亡医学证明书、系争房屋之管理费帐单，以及本院依职权从上海宜凝物业管理有限公司调取的房屋拆迁安置协议、住房调配单、系争房屋原租用公房凭证、案外人尹某某出具的承诺书、职工家庭购买公有住房协议书及上海市公有住房出售合同等在案佐证，经法庭调查、质证属实，本院予以确认。本院认为，原告虽称案外人尹某某签订系争房地产买卖合同时不具有完全民事行为能力，但该主张与案外人尹某某出院小结的记载相悖，且原告对该主张也并未提供任何证据予以证明，故本院对原告该主张不予采信。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。系争房屋为原告尹朱云与案外人尹某某原居住房屋被有关单位动拆迁安置所得，且原告尹朱云作为系争房屋安置人，原告尹朱云由此取得的系争房屋之相关权益受法律保护。根据法律的规定：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。原告尹朱云系限制民事行为能力人，案外人尹某某系原告的父亲，在其配偶死亡后作为原告尹朱云唯一的法定监护人行使监护职责时理应维护原告的合法权益，然而案外人尹某某在明知原告为系争房屋的共同安置人员，对系争房屋享有相关民事权益的情况下仍与被告尹春英、尹荣根签订系争房屋之买卖合同，将系争房屋的大部分产权份额转让给被告尹春英、尹荣根，侵害了原告尹朱云对系争房屋所享有的合法的民事权益。从系争房地产买卖合同本身来看，经本院审查，该合同约定的转让价款明显低于合同签订时的市场价；该合同对付款方式、付款期限、违约责任等买卖合同基本条款均未作出约定，缺乏一个正常买卖合同所应具备的基本条款。从实际履行情况来看，审理中，被告尹春英、尹荣根虽称其已向案外人尹某某支付了近10万元购房款，但该陈述不仅遭到原告尹朱云否认，被告也未能提供任何证据证明该节事实存在，故本院认定，两被告并未向案外人尹某某支付购房款。两被告作为原告与案外人尹某某的近亲属，对系争房屋的来源及原告的智力情况是明知的，结合系争房屋买卖时案外人尹某某的健康状况，本院难以确认两被告具有通过支付合理对价购买系争房屋相应产权份额的真实意思。综上所述，两被告与案外人尹某某就系争房屋签订的房地产买卖合同不符合民事法律行为生效要件，依法应为无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。虽然案外人尹某某在本案诉讼前已经死亡，但系争房地产买卖合同及系争房屋所有权变更登记之事实均发生在案外人尹某某生前，且是否登记至尹某某继承人名下，涉及另一法律关系，本案不予涉及，故现原告要求系争房屋所有权人恢复登记在案外人尹某某名下，并无不当，本院应予准许。被告尹春英已经缴纳的系争房屋相关物业管理费，可通过正当、合法途径向尹某某的继承人主张。对于两被告因系争房地产买卖合同所缴纳的税费一节，因涉及相关行政职能部门，故本案不作处理。考虑到案外人尹某某与两被告对于造成系争房地产买卖合同无效均有过错，故恢复产权登记所需之费用和本案诉讼费用应由案外人尹某某与两被告各半负担，两被告可在承担相关费用后通过正当、合法途径向尹某某的继承人主张。依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条、第三十五条第一款、第一百四十三条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告尹荣根、尹春英与案外人尹某某就位于上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告尹荣根、尹春英于本判决生效之日起十日内协助原告尹朱云将上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至案外人尹某某名下，因产权变更登记所产生的相关费用由被告尹荣根、尹春英承担。案件受理费13,800元，由被告尹荣根、尹春英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金国良人民陪审员  袁蕴玉人民陪审员  江梅娟二〇一八年八月十五日书 记 员  章 璐附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。第三十五条第一款监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。