新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0104民初5230号原告（反诉被告）：陈华，男，1984年1月7日出生，汉族，乌鲁木齐爽佳佳酒店有限公司负责人，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：万婷婷，新疆恒瑞律师事务所律师。委托代理人：范晓毅，新疆恒瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨翠英，女，1956年6月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托代理人：刘新武，新疆大典律师事务所律师。原告(反诉被告)陈华与被告（反诉原告）杨翠英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈华及其委托代理人万婷婷、被告（反诉原告）杨翠英及其委托代理人刘新武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2011年4月28日原告陈华与被告杨翠英签订《房屋租赁合同》；2、判令被告杨翠英向原告陈华退回多收取的房屋租赁费139167元，3、判令被告杨翠英支付剩余租赁期内的加盖翻建部分损失582080.03元，装修损失1149593元，附属物损失235418元，计入拆迁补偿房屋价值装修损失727054.8元，共计2694145.83元；4、判令被告杨翠英承担诉讼保全费5000元，5、诉讼费、邮寄费由被告杨翠英承担。事实和理由：2011年4月28日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告杨翠英将位于乌鲁木齐市鲤鱼山路贺兰二巷一号的房屋租赁给我作为开设酒店、餐饮使用，租期自2011年9月1日至2021年8月30日，合同签订后，我依约缴纳了房屋租金，并且对租赁房屋进行了装饰装修和加盖改造，用于快捷酒店、餐饮经营。2017年3月，该房屋列入老城区征迁改造范围，故《房屋租赁合同》目的已不能实现，无法继续履行，我多次找被告杨翠英协商有关多交房租费和剩余租赁期内的装饰装修及加盖房屋残值损失补偿问题，被告杨翠英推脱，故诉至法院。被告（反诉原告）杨翠英答辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》第九项约定了合同解除权，原告(反诉被告)陈华没有按时足额支付房租，我们已经发了解除通知书，合同实际上已经解除；2、不认可多收取房租费，事实上，双方发生多次争议已经在社区调解下达成调解协议，对房租问题原告(反诉被告)陈华实际支付80000元，还欠付我们40000元房租；3、对于原告(反诉被告)陈华主张加盖翻建部分损失不认可，原告(反诉被告)陈华加盖翻建300多平方我们不知道；4、对于原告(反诉被告)陈华主张装饰装修损失、附属物损失、其他装修损失均不认可，该房屋租赁之前也是用于宾馆饭店，按照拆迁办的报告大部分装修也是我们装修的，且原告(反诉被告)陈华没经过我们同意私自装饰装修，故原告请求无根据；5、对于诉讼保全费、诉讼费、送达费我们认为是原告(反诉被告)陈华违约在先，我们均不承担。综上，请求驳回原告(反诉被告)陈华诉讼请求。被告（反诉原告）杨翠英提出反诉请求：1、判令双方解除《房屋租赁合同》2、判令被反诉人支付房屋租金40000元，3、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月28日，双方签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）杨翠英将位于乌鲁木齐市鲤鱼山路贺兰二巷一号的房屋租赁给原告(反诉被告)陈华，约定每年9月1日付清下一年度全年租金，自2016年9月1日原告(反诉被告)陈华不按合同约定支付租金，多次索要仍不支付，2017年5月17日在社区调解下签订《调解协议》、《保证书》，原告(反诉被告)陈华保证于2017年6月3日前付清租金，但尚未付清，故提起反诉。原告（反诉被告）陈华针对被告（反诉原告）杨翠英的反诉请求答辩称：不认可欠付房租的事实。该租赁房屋已经在2017年3月要拆迁，被告（反诉原告）杨翠英知晓房屋拆迁却未告知我方，仍收取租赁费，故我方不存在违约，请求驳回被告（反诉原告）杨翠英的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年4月28日，原告（反诉被告）陈华与被告（反诉原告）杨翠英签订《房屋租赁合同》约定：乙方（原告陈华）租赁甲方（被告杨翠英）所属位于乌鲁木齐市建筑面积约2400平方米的半框架结构房屋（租赁范围不包括门前突出房子及地下室西面3间小屋），房屋租赁期限自2011年9月1日至2021年8月30日。年租金肆拾陆万元，房屋租金两年不变，第三年起在原有租金基础上上涨15%，到第六年在第一年上涨的基础上再上浮20%，至第九年根据当年市场行情定价。第一年租金于2011年12月31日前付清，以后每年9月1日之前一次性付清下一年全年租金。该租赁房屋用于快捷酒店（包括餐饮、娱乐、洗浴）。如乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。该租赁房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁范围的，合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。双方签署租赁合同后，原告(反诉被告)陈华及其妻子万玲利用所租赁房屋经营“乌鲁木齐爽佳佳酒店”及“万禾渔庄”，该租赁合同履行过程中，原告(反诉被告)陈华未按照合同约定于2016年9月1日前足额支付下一年度租金552000元（第一年租金上浮20%）。2017年5月因原告(反诉被告)陈华拖欠租金事宜，被告（反诉原告）杨翠英封堵了原告(反诉被告)陈华经营店面大门，双方发生争执，经社区调解，原告(反诉被告)陈华及其妻子万小玲、被告（反诉原告）杨翠英及其杨国全于2017年5月17日签订调解协议，约定：甲方（被告）于协议签订起立即打开乙方（原告）店面大门，双方因租赁合同产生的异议各自咨询律师，十日之内乙方如无异议一次性付清甲方租金120000元，十日之内甲方不得再次封门。十日之日乙方若有异议可向法院诉讼，同时甲方可根据合同对乙方门面封门。此协议十日期限自2017年5月18日至5月27日。乙方若提起诉讼，最终结果按法院判决为主。该调解协议签订后，原告(反诉被告)陈华妻子万玲于2017年5月28日向被告（反诉原告）杨翠英出具保证书，内容为：“我本人（万玲）保证在2017年6月3日把剩余2016年9月份至2017年8月30日房租12万元一次性付清，如未付清，我无条件从房子搬出去。”原告(反诉被告)陈华于2017年6月4日、2017年6月9日分二次向被告（反诉原告）杨翠英支付房租80000元。2017年6月21日，被告（反诉原告）杨翠英在原告(反诉被告)陈华经营门面张贴《解除合同通知书》，内容为：“陈华：因你欠交房租（已超过30天）构成违约，合同已解除，限你3天之内搬离该房屋。如不搬离，造成的一切后果均由你承担。房东：杨翠英”。另查，2017年3月乌鲁木齐市新市区人民政府发布《2017年高新区（新市区）老城区改造提升项目（鲤鱼山片区）房屋征收补偿方案的公告》，本案所涉租赁房屋列入新市区老城改造征收范围。2017年6月1日，银川路老城区改造征收办公室公开发布《关于银川路外区老城区改造项目鲤鱼山东坡征收工作签约奖励期限的告示》动员片区居民配合征迁工作，并明确于2017年6月25日24时前签订征收补偿协议并完成搬迁的予以奖励。2017年6月25日，被告（反诉原告）杨翠英与高新技术产业开发区银川路片区管委会签订房屋征收补偿协议书，确定征收房屋为鲤鱼山南路贺兰二巷1号2566.14平方米住房，该房屋房产证号：00××72乌县房权93字第0300319号，土地证号：国用（2014）第00430**号，房屋所有权人：杨翠英。依据新疆驰远天合中辰房地产土地评估公司作出的房屋评估报告（编号：2017第210号），房屋补偿款17370122元（其中房屋补偿15123176元、装修补偿1149593元、附属物补偿1097353元）、搬家费2000元、临时过渡费6000元，在规定期限内签订协议并搬离，一次性享受223353元奖励，经核算共计17601475元，此补偿包含全部款项。本院认为：一、关于解除房屋租赁合同的问题。原告(反诉被告)陈华起诉及被告（反诉原告）杨翠英反诉均提出解除双方于2011年4月28日签订的《房屋租赁合同》，原告(反诉被告)陈华主张称：该租赁房屋已依法被征收，房屋租赁合同无法继续履行导致不能实现合同目的，依据该合同第十条终止合同并不承担违约责任。被告（反诉原告）杨翠英主张称：原告(反诉被告)陈华未按合同约定期限足额支付租金，构成严重违约，依据该合同第九条其有权单方提出解除合同，且已依法向原告(反诉被告)陈华送达了解除合同通知书，该租赁合同已实际解除。涉案房屋的征迁补偿协议签订于解除合同通知书送达之后，房屋征迁与合同解除无因果关系。本院认为：原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。原告(反诉被告)陈华未按合同约定期限及方式足额支付租金，构成违约，被告（反诉原告）杨翠英依据合同约定及相关法律规定行使解除权，合法有据。且该租赁房屋已由被行政征收，已不具备继续履行的条件。故原告(反诉被告)陈华及被告（反诉原告）杨翠英提出解除合同的主张，本院予以支持。二、关于房屋租金超付还是欠付的问题。依据房屋租赁合同的约定，原告(反诉被告)陈华应于2016年9月1日前支付第六年度（2016年9月1日至2017年8月31日期间）的租金552000元（第一年租金上浮20%），但原告(反诉被告)陈华未依约支付，构成违约。被告（反诉原告）杨翠英采取封门的方式催要租金并在社区调解下双方达成调解协议书后，原告(反诉被告)陈华认可欠租金数额为120000元并出具保证书承诺于2017年6月3日前付清，至本案诉讼，原告(反诉被告)陈华已支付80000元，尚欠40000元未支付。但由于该欠付租金数额系计算至2017年8月31日，而原告(反诉被告)陈华实际租赁时间截止至2017年7月1日，未到期部分租金92000元（二个月，每月46000元）扣减原告(反诉被告)陈华未支付的40000元，余额52000元被告（反诉原告）杨翠英应退还原告(反诉被告)陈华。因此，原告(反诉被告)陈华诉请退还租金139167元因计算有误，本院支持52000元，被告（反诉原告）杨翠英反诉主张支付拖欠租金40000元系第六年度全年租金的未支付数额，但第六年租期未满涉案房屋即被征收，因此应按原告(反诉被告)陈华实际使用期限计算租金，故被告（反诉原告）杨翠英反诉本院不予支持。三、关于剩余租赁期内的加盖翻建部分损失、装饰装修损失、附属物损失、计入拆迁补偿房屋价值装修损失的问题。本案系租赁合同纠纷，因租赁合同履行、解除或终止引发的争议及纠纷应适用中华人民共和国合同法及相关司法解释。因原、被告签订的房屋租赁合同中未约定合同终止后关于装修装饰的处理方式，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”依据以上法律规定，装饰装修物系房屋附合物，不形成独立的所有权。本案中原告(反诉被告)陈华虽未能提供证据证实其装修、加盖翻建系征得被告（反诉原告）杨翠英同意，但原告(反诉被告)陈华进行装修改造后作为酒店及饭店经营场所，被告（反诉原告）杨翠英未提出过异议且配合进行了装修后的消防验收，应视为被告（反诉原告）杨翠英对原告(反诉被告)陈华装修改造事实明知及默认。但原告(反诉被告)陈华主张赔偿损失的依据并非剩余租赁期内装饰装修残值损失及扩建造价费用，而是涉案房屋征收补偿价格中装修及扩建部分的金额。依据国务院颁布的《国有土地上征收与补偿条例》的相关规定，征收补偿是基于国有土地使用权及地上建筑物所有权对权利人进行的补偿，由于装修及扩建并不独立享有所有权，而是作为被征收房屋的附属及附合物计算征收补偿金额，因此，原告(反诉被告)陈华是否为合法被补偿人或原告(反诉被告)陈华是否有权主张被告（反诉原告）杨翠英返还部分征收补偿金额，属于另一法律关系，不属于本案审理范围，故不在本案中处理。原告(反诉被告)陈华可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈华与被告（反诉原告）杨翠英签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）杨翠英退还原告(反诉被告)陈华房屋租赁费52000元；三、驳回被告（反诉原告）杨翠英其他反诉请求。以上被告（反诉原告）杨翠英退还原告(反诉被告)陈华52000元，于本判决生效后十日内付清，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼请求标的金额2838312.83元，判决给付标的金额52000元，占诉讼请求标的金额的1.83%。本诉案件受理费29506.5元（原告陈华已预交）由原告陈华负担98.17%即28966.53元，由被告杨翠英负担1.83%即539.97元；诉讼保全费5000元（原告陈华已预交）由原告陈华负担98.17%即4908.5元，由被告杨翠英负担1.83%即91.5元；邮寄送达费20元（原告陈华已预交）由被告杨翠英负担，被告杨翠英应负担的诉讼费、邮寄送达费在履行义务时一并给付原告陈华。本案反诉诉讼请求标的金额40000元，应收反诉费400元（反诉原告杨翠英已预交）由反诉原告杨翠英自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  关 菱人民陪审员  张建芬人民陪审员  林莉霞二〇一八年一月三十日书 记 员  海 迪