湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1228民初1078号 原告：舒秀梅，女，1966年2月4日出生，苗族，住湖南省芷江侗族自治县。 被告：湖南捷超房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人：王金林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：左爱国，湖南杰达律师事务所律师。 原告舒秀梅与被告湖南捷超房地产开发有限公司（以下简称捷超公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒秀梅、被告捷超公司的委托诉讼代理人左爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舒秀梅向本院提出诉讼请求：依法判决捷超公司向舒秀梅支付延期交房违约金共计25468元（2016年6月30日至2017年7月25日共计389天）。事实和理由：舒秀梅与捷超公司于2015年2月10日签订了《商品房买卖合同》，购买位于芷江侗族自治县芷江镇明山路安置区一期锦绣新城小区6栋1单元401室住房一套，房屋总价为327346元。舒秀梅已按约履行了付款义务。根据合同约定捷超公司应于2016年6月30日前将上述房屋交付舒秀梅使用，但因捷超公司的原因，一直到2017年7月25日才交房。捷超公司的行为已构成违约，为此，舒秀梅特诉至法院，以维护其合法权利。 捷超公司辩称：1.双方在合同中约定，在履行过程中发生的争议，协商不成的，提交芷江县仲裁委员会仲裁，现舒秀梅直接向芷江法院起诉要求捷超公司给付违约金，程序违法；2.本案是因县政府承诺配套规划建设的沅州路征拆工作受阻等原因，严重影响了捷超公司涉案房屋的配套施工，导致的延期交房，是因不可抗力的原因造成，属于《中华人民共和国合同法》责任免除的情形；3.2017年4月19日，涉案商品房通过竣工综合验收后，捷超公司便在小区正、侧大门处张贴了《交房公告》，告知并特别提醒，从通知的办理房屋交接手续之日起，视为房屋已经交付，因此，即便延期交房，也只能将延期交房的期限截止到2017年4月19日，同时，双方约定延期交房应支付的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》及有关司法解释之规定，捷超公司请求依法降低违约金支付标准并建议按实际同区间租金标准考虑支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.捷超公司提交的该公司于2015年9月8日向芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司提交的关于请求解决明山路安置区（锦绣新城）排污入网问题的报告、芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司对上述报告所涉问题的证明、芷江侗族自治县土地房屋征收拆迁安置工作办公室关于沅洲路项目拆迁工作进展的证明以及芷江意达房产信息部、芷江亨达房产信息服务部相关房屋出租信息公示照片，舒秀梅认为上列证据与本案无关，不能达到其证明目的，经审查，上列证据与本案不具备关联性，本院依法不予采信；2.捷超公司提交竣工综合验收备案表、建设工程消防验收备案受理凭证、交房公告，舒秀梅对其证明目的提出异议，并不影响证据符合证据规则的真实性、合法性及关联性的要求，本院依法予以采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：舒秀梅与捷超公司于2015年2月10日签订了锦绣新城6栋401号房屋的《商品房买卖合同》。双方在合同中第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3213.69元，总金额（人民币）叁拾贰万柒仟叁佰肆拾陆元。”第六条约定：“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付¥：107346元，剩余房款¥：22万元，向银行按揭贷款10年，如买受人按揭贷款在2015年4月30日还未获得贷款银行放款，买受人需要在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第八条约定；“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交芷江县仲裁委员会仲裁。”合同签订后，舒秀梅在约定期限内已付清全部购房款327346元。约定的房屋交付期限届满后，捷超公司未通知舒秀梅交付房屋。 另查明，捷超公司于2017年4月19日取得《竣工综合验收备案表》，之后，捷超公司在涉案房屋小区门口张贴公告，公告载明：涉案房屋已竣工验收合格，达到交付使用条件，同时载明了办理交接手续地点和联系方式、交房流程、交房所需资料、注意事项等，并特别提醒：“从我公司通知的办理房屋交接手续之日起，视为房屋已交付”。该公告没有载明具体的交房时间、没有落款时间，具体张贴时间不详。2017年7月25日，舒秀梅与捷超公司办理了房屋交接手续，接收了涉案房屋。 本院认为：舒秀梅与捷超公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。舒秀梅按照合同的约定，履行了支付购买商品房价款的义务，捷超公司应当按照合同约定在2016年6月30日前交付验收合格的房屋给舒秀梅，捷超公司未能按照合同约定在2016年6月30日前履行交房义务,已构成违约,其应于2016年7月1日起向舒秀梅支付违约金。捷超公司提出的延期交房系因政府承诺配套规划建设的沅州路征拆工作受阻等原因严重影响被告涉案房屋的配套施工造成，属不可抗力的意见，理由不成立，因为该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，故本院对捷超公司的该抗辩意见依法不予采纳。2017年4月19日捷超公司取得了竣工综合验收备案表，具备规定交房条件后，虽然张贴了交房公告，但该公告没有载明具体的交房时间，亦没有落款时间，具体张贴时间无法查明，捷超公司亦未提供其他证据证实其通知了舒秀梅交接房屋，故对捷超公司提出将延期交房的期限截止到2017年4月19日的主张，本院不予支持。本案延迟交房共计389天（2016年7月1日至2017年7月24日）。捷超公司提出约定的违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”参照目前房地产交易市场现状，本院酌情调整捷超公司按日向舒秀梅支付已交付房价款的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金为12733.76元（327346元×0.0001×389天）。捷超公司提出本案应根据合同约定提交芷江县仲裁委员会仲裁，现舒秀梅直接向法院起诉程序违法。根据《中华人民共和国仲裁法》第十条的规定:“仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立。”由于芷江侗族自治县没有仲裁委员会，故该约定为无效约定，舒秀梅向本院提起诉讼，符合法律规定。 综上所述，对于舒秀梅要求判令捷超公司支付逾期交房违约金25468元的诉讼请求，本院酌情调整减少为12733.76元,依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、湖南捷超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向舒秀梅支付逾期交房违约金12733.76元； 二、驳回舒秀梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费437元，减半收取计218.5元，由湖南捷超房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  李建华 二〇一八年十月二十九日 书记员  唐一超