湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初1198号原告：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市大禾塘街道办事处文体路**。法定代表人：汪毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何旻霖，系该公司员工。被告：曾巨华，男，1977年2月8日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：颜小龙，邵东市精英法律服务所法律服务工作者。邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛物业公司”）与曾巨华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。长盛物业公司的委托诉讼代理人何旻霖、曾巨华及其委托诉讼代理人颜小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曾巨华向长盛物业公司支付2017年8月24日至2020年12月31日期间拖欠的物业费6331.28元及违约金（违约金按未付物业费为基数按日千分之三的标准支付至物业费付清之日止）；2.本案诉讼费由曾巨华承担。庭审中，长盛物业公司将诉讼请求变更为：1.判令曾巨华向长盛物业公司支付2017年8月24日至2020年12月31日期间拖欠的物业费6331.28元及违约金1623元（后期违约金自2021年1月1日起以未付物业费为基数按年利率15.4%计算至曾巨华付清之日止）；2.本案诉讼费由曾巨华承担。事实和理由：曾巨华于2014年5月9日与长盛物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定长盛物业公司为曾巨华位于邵东邦盛凤凰城小区A区8栋1602室、建筑面积为162.2㎡的住宅，提供物业服务，物业费住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；入伙交房预付一年物业费，以后曾巨华按每季度一交，每次交纳物业费时间为每季度最后一月的15日交纳下一季度费用；曾巨华不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，长盛物业公司有权要求曾巨华补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，直至物业费付清之日止。2019年12月31日前案涉房屋物业费长盛物业服务公司按照0.83元/㎡的标准收取，自2020年1月1日起物业费按照《邵价服（2013）第18号邵东县物价局文件》规定宅区的房屋物业费按1.3元/㎡的标准计收。长盛物业公司按约定向曾巨华提供物业服务，曾巨华自2017年8月24日至2121年12月31日期间拖欠物业费6331.28元，长盛物业公司多次电话、发函催交物业费，曾巨华置之不理，长盛物业公司故诉请人民法院依法判决。曾巨华辩称，双方于2014年5月9日签订的《前期物业管理服务协议》系格式条款，系长盛物业公司单方面拟定的，长盛物业公司未按合同约定履行物业服务，路灯坏了没有进行及时修理，一直未安装门禁，请求人民法院驳回长盛物业的诉讼请求。经审理查明，长盛物业公司是具有合法资质的物业服务有限公司，曾巨华系邵东邦盛凤凰城小区A区8栋1602室的业主。长盛物业公司于2014年5月9日与曾巨华签订《前期物业管理服务协议》，约定：1.由长盛物业公司对邦盛凤凰城小区提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.业主应遵守《业主临时公约》《业主手册》《装饰装修服务协议》等物业管理制度，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；3.住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；4.入伙交付预付1年物业费，以后每季度最后一月的15日交纳下一季度费用；5.业主必须按时交纳物业费，如在本协议约定的最后交纳期限内仍未交纳物业费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，按欠交金额的3‰向业主收取滞纳金，直至业主交清为止；6.本协议自签字之日起生效，至本物业业主大会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。另查明，曾巨华的住房面积为162.2㎡，截至2019年12月31日，长盛物业公司物业费实际按每月每平方米0.83元的标准收取，自2020年1月1日起，物业费按每月每平方米1.3元收取。按前述合同的约定，曾巨华应向长盛物业公司交纳2017年8月24日至2121年12月31日的物业费共计6331.28元。长盛物业公司自愿按年利率15.4%的标准计算收取滞纳金，按该标准自2017年8月24日至2020年12月31日的滞纳金为1623元。前述物业费经长盛物业公司催收，曾巨华未予支付。还查明，长盛物业公司未及时解决邵东邦盛凤凰城小区门禁问题和部分绿化草坪维护不符合合同约定。以上事实有双方的身份证明，长盛物业公司提交的《前期物业管理服务协议》《凤凰城小区业主临时管理规约》《区域防火责任书》，业主（住户）家庭情况登记表，《关于A/B区物业费恢复原报批标准的通知》《邵价服（2013）第18号邵东县物价局文件》，物业费催交通知书及回执和曾巨华提交的第七段视频资料及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。长盛物业公司与曾巨华签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，长盛物业公司依约提供物业服务，曾巨华作为案涉房屋的业主，应当在经长盛物业公司书面催交物业费后，依照约定交纳物业费。长盛物业公司所称滞纳金，实为合同双方当事人约定的违约金。长盛物业公司要求曾巨华按年利率15.4%的标准支付违约金，符合法律规定，且并未加重曾巨华应当承担的违约责任，本院予以支持。因长盛物业公司提供物业服务存在瑕疵，本院对案涉物业费酌情核减800元、违约金酌情核减200元。曾巨华在审理中辩解长盛物业公司的物业服务存在严重问题，并因此拒交物业费，但曾巨华所提交的证据不能证实，本院对曾巨华的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾巨华在本判决生效之日起五日内支付原告邵东长盛物业管理有限公司自2017年8月24日起至2121年12月31日期间的邵东邦盛凤凰城A区8栋1602房屋的物业费5531.28元及违约金1423元（前述违约金已计算至2020年12月31日，此后违约金以5531.28元为基数，按年利率15.4%的标准自2021年1月1日起计算至被告曾巨华实际清偿完毕之日止）。二、驳回原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告邵东长盛物业管理有限公司承担5元，被告曾巨华承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 员  曾啸坤二〇二一年三月三十日法官助理谢瑾代理书记员  肖霞飞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。