广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0391民初2027号原告（反诉被告）：深圳市和牛御品餐饮管理有限公司，住所地：广东省深圳市南山区后海大道以东天利中央商务广场****L6-03。法定代表人：丁世芳，总经理。委托诉讼代理人：周涛，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高田，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王荣芳，女，1975年7月23日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：刘雪，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文侃，广东威法律师事务所实习律师。被告：广州市吉兆餐饮有限公司，住所地：广东省广州市越秀区环市东路****自编505。法定代表人：杨伊凝，执行董事。委托诉讼代理人：刘雪，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文侃，广东威法律师事务所实习律师。原告（反诉被告）深圳市和牛御品餐饮管理有限公司（以下简称和牛公司）与被告（反诉原告）王荣芳、被告广州市吉兆餐饮有限公司（以下简称吉兆公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年1月22日第一次公开开庭对本诉进行审理，原告（反诉被告）法定代表人丁世芳及其委托诉讼代理人周涛、高田，被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘雪，被告吉兆公司委托诉讼代理人刘雪到庭参加诉讼。于2018年4月9日第二次公开开庭对反诉进行审理，原告（反诉被告）法定代表人丁世芳及其委托诉讼代理人周涛、高田，被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘雪，被告吉兆公司委托诉讼代理人刘雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和牛公司向本院提出诉讼请求：1．判令王荣芳立即向原告支付2017年6月份承包金人民币25000元（以下均为人民币）；2．判令王荣芳立即向原告支付2017年5月、6月的房屋租金、水费、电费及2017年6月的物业管理费共计179126.46元；3．判令王荣芳立即向原告支付违约金1000000元；4．判令王荣芳承担本案的相关费用，包括但不限于诉讼费15637元、保全费5000元、律师费38900元、担保费2000元等；5．判令吉兆公司对以上款项承担连带责任。事实和理由：2014年5月28日，原告与王荣芳在见证人吴某的见证下签署了《承包经营管理合同书》。该合同约定原告将其位于深圳市南山区××天××中央商务广场××楼餐厅（和牛御品日本料理）全权交由王荣芳经营管理，王荣芳于每月向原告支付承包金25000元，并承担承包期内餐厅的所有经营费用（含人工、租金、水电费、工商卫生税务等相关经营费用）。该合同亦约定如王荣芳无故中途退回承包经营场所给原告，需承担违约金1000000元。合同签订后，该餐厅由王荣芳、吉兆公司实际经营，但自2017年5月份开始，王荣芳、吉兆公司却怠于向案外人深圳天利地产集团有限公司（以下简称天利公司）等缴纳租金、物业费、水电费等相关费用，截至2017年6月29日止，共拖欠共计196077.66元。2017年6月28日，天利公司因王荣芳、吉兆公司拖欠租金等费用与原告提前终止房屋租赁合同，并要求原告代为支付被告所欠租金等全部费用。2017年6月，被告单方表示退回承包经营店铺，不再继续经营。按照合同约定，2017年5、6月份涉案店铺的租金、物业费、水电费等费用均应由被告承担支付，且因被告无故退回承包经营店铺，被告已构成违约，依法应承担违约金责任。但经原告多次催讨，被告仍置之不理。基于上述事实，原告为了维护自身合法权益，依据合同法、民事诉讼法等相关法律规定及双方合同约定，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。王荣芳辩称，1.原告在履行合同中对被告实施欺诈行为，导致被告多支付租金达到720746元，在承包期内，原告在承包场地无任何变化的情况下单方在2015年8月将租金由41793.1元直接升到79520元，导致王荣芳经营成本升高，导致亏损持续扩大，合同目的无法实现，最终不得不在2017年5月将场地交还给原告，以减少损失。2.原告2015年8月将涉案场地以外的租金通过欺骗、隐瞒的方式转给被告承担，被告从原告起诉时提供的证据中才得知这一事实。所以我方认为我方不仅没有拖欠原告的租金，实际上是由于原告的违约行为导致今天的诉讼。吉兆公司辩称，本案诉讼与我方无关，该承包合同是王荣芳个人与原告之间的关系，吉兆公司并没有投资、参与涉案的承包关系。所以不同意原告的全部诉讼请求。吉兆公司的经营范围主要在广州，如果是吉兆公司设立的餐厅，会以成立分公司的形式进行经营。王荣芳向本院提出如下反诉请求：1.判令被反诉人返还租赁押金250000元；2.判令被反诉人赔偿反诉人多付租金和物业管理费的损失720746元；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金5万元；4.判令被反诉人承担本案诉讼费和反诉的诉讼费用。事实与理由：被反诉人因经营不善，决定转让自己的店铺，于2014年5月28日与反诉人签订《承包经营管理合同书》，将涉案餐厅由反诉人承包，承包期限为2014年6月1日至2020年8月14日，因被反诉人租赁期只有一年多到期，被反诉人称其有优先续租权，承诺可以跟业主签订新的租赁合同，且租赁增长幅度不会超过之前的百分之五的标准。反诉人接手店铺后，投资大量人力、资金对店铺进行整修、对外宣产等经营活动。并根据被反诉人法定代表人丁世芳的指示，将涉案场地的租金、管理费和水电费、承包金支付到其指定账号。被反诉人与业主天利公司在租赁合同到期后，未经反诉人同意和知情，在反诉人租赁场地无任何变化的情况下，将涉案场地租金增加了接近一倍，被反诉人要求每月支付租金79520元，2016年又增加到82136.59元，当年11月又增加到84291元。对上述租金增加等严重欺诈和违约行为，反诉人多次提出异议，被反诉人均不予理会还不断威胁如不交租就停水停电等；被反诉人自始至终也未将其与业主签订的新租赁合同提供反诉人。反诉人实在无力支撑严重高于市场的租金成本，经营处于亏损状态，至2017年连租金都无力承担，从2017年5月开始与被反诉人沟通解除承包关系，归还场地，经被反诉人同意在5月中旬将承包场地归还被反诉人，且在6月5号支付了管理费和水电费22615.71元，此后亦将被反诉人的证件归还被反诉人。被反诉人单方决定翻倍加租金、随意加租的行为严重违反契约和法律，欺诈反诉人财物达70多万，导致反诉人无力经营，损失惨重，收回场地后又恶意诉讼，侵犯反诉人合法权益，故反诉人依法提出反诉，请求法院依法处理。和牛公司对反诉辩称，1.王荣芳与吉兆公司无故退回店铺，和牛公司有权没收押金，并向其追偿已垫付的相关费用及违约金。2.和牛公司并非收取租金、管理费的主体，王荣芳与吉兆公司如认为租金过高，应向案外人天利公司及时提出，而非在连续缴租近20个月的情况下向和牛公司主张所谓的多付的租金及管理费损失。3.合同签订后，和牛公司就将店铺按约交给王荣芳及吉兆公司，从没有任何违约行为，王荣芳、吉兆公司无权要求和牛公司支付所谓的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交承包经营管理合同书、微信图片、视频、房屋租赁合同提前终止协议、人民币结算业务申请书、收款收据、发票、交接清单、短信记录等证据，被告提交承包经营管理合同书及附件、银行流水、收据、缴纳租金温馨提示函、明细表等证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的事实及证据，本院确认如下：2012年7月26日，丁世芳与天利公司签订《天利名城房屋租赁合同（附件）》，约定由丁世芳承租天利公司投资建设的位于深圳市南山区××天××中央商务广场××、Ｌ6-04商铺，租金按月支付，每月租金不包含应由丁世芳支付的保证金、其他费用，商铺面积为使用面积273.78平方米，租赁期限为5年，从2010年8月25日起至2015年8月14日止，第一年月租金为37907.58元。除首月租金于本合同签订之日即应支付外，每月租金须于每月5日前支付。管理费为每月61.54元每平方米，月合计为16848.42元，除首月外须于每月5日前支付。丁世芳向天利公司支付两个月租金75815.16元作为租金履约保证金、33696.84元作为水、电、管理费履约保证金。同等条件下，丁世芳有优先承租权，须在合同终止60天前向天利公司提出书面续租申请，合同条件重新协商。2014年5月28日，原告与王荣芳签订《承包经营管理合同书》，原告将其所有的位于深圳市南山区××天××中央商务广场××楼餐厅（和牛御品日本料理）全权交给乙方经营管理，承包期内所有经营收入和产生的费用归王荣芳所有和承担。合同期为6年，从2014年6月1日至2020年8月14日止，承包费用为王荣芳交给原告25万元作为餐厅承包押金，合约到期，原告如数退还押金给王荣芳。本合同的承包金为每月2.5万元，王荣芳于每月29号前支付原告。承包期内，餐厅的经营管理全部由王荣芳自主决定，原告不得干涉。原告不得无故中途收回承包给王荣芳的经营场所，如收回则原告需退还所有押金共计25万元给王荣芳，并连带赔偿给王荣芳100万元的违约金。原告不得无故与出租方解除租赁合同，如原告未得王荣芳同意私下与出租方解除租赁合同则原告需退还所有押金共计25万元给王荣芳，并连带赔偿给王荣芳100万元的违约金。王荣芳不得无故中途退回承包经营场所给原告，如王荣芳无故中途退回承包经营场所给原告，王荣芳需赔偿原告100万元的违约金。王荣芳承担承包期内餐厅的所有经营费用（含人工、租金、水电费、工商卫生税务等相关经营费用）。承包期满后（即店面租赁合同期满后），是否继续承包经营由王荣芳自主决定，如果王荣芳继续承包经营由王荣芳自行跟业主签订租赁合同，与原告无关，原告从此不再享受该店面的任何经营权、收益权。本合同中的地址为双方的送达地址，如变更送达地址或银行账户需书面通知对方。合同附件为原告所有证照原件、法定代表人身份证复印件、王荣芳身份证复印件、见证人身份证复印件、租赁合同复印件、押金单复印件、深圳店铺的营业执照复印件。合同签订后，王荣芳向原告支付承包保证金25万元，丁世芳于2014年6月1日出具《收据》确认收到，合同期满如数退还（不计利息）。2015年8月4日，天利公司向丁世芳出具《缴纳租金温馨提示函（第一次）》。2015年8月12日，原告法定代表人丁世芳与天利公司签订《天利名城房屋租赁合同（附件）》，约定由丁世芳承租天利公司投资建设的位于深圳市南山区××天××中央商务广场××、04商铺，租金按月支付，每月租金不包含应由丁世芳支付的保证金、其他费用，商铺面积为建筑面积397.6平方米，使用面积280平方米，租赁期限为5年，从2015年8月15日起至2020年8月14日止，第一年月租金为79520元，年递增率为6%。除首月租金于本合同签订之日即应支付外，每月租金须于每月5日前支付。管理费为每月42元每平方米（具体金额以物业公司核算为准），须于每月5日前支付。丁世芳向天利公司支付两个月租金159040元作为履约保证金。同等条件下，丁世芳有优先承租权，须在合同终止60天前向天利公司提出书面续租申请，合同条件重新协商。2016年8月6日，深圳市天利明投资发展有限公司向原告出具《缴费通知书》，要求缴纳2016年7月的水电费和8月的管理费共计24472.65元。2016年9月2日，原告向天利公司出具《关于申请经营支持函》，申请将原租金调整到租金为全包价6万元等。2016年9月6日，深圳市天利明投资发展有限公司向原告出具《缴费通知书》，要求缴纳2016年8月和9月的水电费共计24268.34元。2017年6月25日，丁世芳出具《收物凭证》，由于南山吉兆店撤退，归还店主（丁世芳）以下：第二批：1.店钥匙4条，2.营业执照正本，3.食品卫生许可证，4.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等。钟园珠在该凭证上签字，并签有“吉兆员工”。2017年6月29日，原告法定代表人丁世芳与天利公司签订《天利名城L6-07B、08、09A、14A商铺房屋租赁合同提前终止协议》，约定：双方于2015年8月12日签订《房屋租赁合同》，约定天利公司将位于深圳市南山区××天××名城××、××、××、××商铺××丁世芳使用，租期2015年8月15日起至2020年8月24日，商铺面积397.6平方米，截至2017年6月29日止，拖欠天利公司房屋租金168582.4元，经天利公司多次催要，仍未支付，故经双方友好协商达成协议如下：1.商铺承租方丁世芳（品牌：吉兆和牛）共拖欠2017年5月房屋租金84291.2元、电费4632.18元、水费564元、6月房屋租金84291.2元、电费4988.88元、水费611元、物业管理费16699.2元，共计196077.66元，丁世芳同意于2017年6月29日向天利公司支付2017年5、6月房屋租金151631.2元，电费、水费、物业管理费等合计27495.26元向天利公司天利中央商务广场管理处支付。丁世芳自愿从2017年6月29日起放弃租赁权，提前解除双方签订的房屋租赁合同，丁世芳同意天利公司无条件提前收回商铺。2017年6月29日，丁世芳按照约定支付了179126.46元。2017年7月3日，原告委托律师向王荣芳邮寄《律师函》，请王荣芳收到律师函后，于5日内向原告支付承包金、房租、水费、电费、物业管理费合计221077.66元，支付违约金100万元。如拒绝履行上述付款义务，将依法追究其法律责任。次日，该邮件由他人代收。吉兆公司于2014年7月2日成立，法定代表人为杨伊凝，经营范围为日式餐、料理服务。2017年1月5日、2月4日、3月6日、4月5日、5月5日，杨伊凝向原告分别支付当月承包金2.5万元。2017年7月27日，原告与其委托诉讼代理人签订《委托代理协议》，约定原告于协议签订之日后7日内支付一审代理费38900元。2017年8月9日，原告按约支付了上述律师费38900元。原告与深圳市友帮达融资担保有限公司签订《委托担保协议》，约定原告因本案已向法院申请财产保全，拟申请深圳市友帮达融资担保有限公司向法院出具担保金额为1204126.46元的财产保全担保函。2017年8月9日，原告向深圳市友帮达融资担保有限公司支付担保费2000元。原告提供的微信公众号宣传信息的公证文件显示，吉兆公司的微信公众号将南山区海岸城店（位于海德三道天××名城购物中心××楼／后××Ｄ2/海岸城旁）作为其名下分店进行宣传。双方庭审均确认涉案店铺经营场所有“吉兆”和“和牛御品”的名字，且涉案承包合同已经解除，被告支付承包金至2017年5月份，支付物业费至2017年5月份，支付房租、水电费至2017年4月份，但对于合同解除的时间有异议，原告认为解除时间为2017年6月25日，被告认为解除时间为2017年5月1日。本院认为，本案为涉港商事案件，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。本案中，双方当事人未约定法律适用，合同履行地在深圳，按照最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国内地法律为准据法。本案为合同纠纷，原告与王荣芳签订承包合同，属双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约将涉案店铺交由王荣芳承包经营，王荣芳向原告支付押金，并每月向原告支付承包金，每月向该店铺的物业公司支付物业管理费、房租及水电费。但，王荣芳自2017年6月起未再支付原告承包金和物业管理费，自2017年5月起未再支付房租、水电费，截至2017年6月29日共计拖欠196077.66元，并于2017年6月向原告表示退回店铺，不再继续经营。后原告代被告支付了上述欠款。王荣芳称因原告单方增加店铺租金导致其经营成本加大、无力继续经营，故不得不与原告解除承包合同。双方庭审均确认涉案承包合同已经解除，但原告认为解除时间为2017年6月25日，因在该日被告最后一次将店铺的相关材料交回原告，王荣芳认为解除时间为2017年5月1日，因其5月就未再实际使用该店铺，并已告知原告。因被告确实于2017年6月25日才将店铺钥匙、营业执照等材料最终交还原告，且其并未提供证据证明其于2017年5月1日即已告知原告解除合同且未再实际使用店铺，故对王荣芳主张，本院不予支持，合同解除时间应当为2017年6月25日。关于餐厅房屋租金问题。依据承包合同的约定，王荣芳承担承包期内餐厅的所有经营费用（含人工、租金、水电费、工商卫生税务等相关经营费用）。王荣芳自2014年5月与原告签订承包合同后一直按照约定向天利公司支付店铺房租等费用，在原告与天利公司签订新的房屋租赁合同后，亦按该合同约定的数额及日期向天利公司支付租金等费用，并非由原告收取餐厅租金，故王荣芳称其对该租赁合同不知情与事实不符。王荣芳称其就租金增加事宜向原告提出过异议，但除了原告向天利公司发函申请减少租金外，王荣芳并未提供任何证据证明，故被告连续支付租金近20个月至2017年5月份的行为，应当视为被告认可租金的增加且未提出异议。另，对于租金的增加，原告亦提供其与天利公司新签订的房屋租赁合同予以证明，该合同系原告行使优先承租权所签，王荣芳在反诉状中亦予以确认，且签订该合同时尚在王荣芳的承包期限内，故与承包合同中约定的承包期满后（即店面租赁合同期满后）王荣芳如继续经营则由王荣芳自行与业主签订租赁合同并不冲突。该合同中涉案店铺的面积虽与之前的租赁合同并不完全一致，之前的合同约定使用面积273.78平方米，该合同约定建筑面积397.6平方米、使用面积280平方米，原告称是因为在2015年第二次签订租赁合同时对商铺重新进行编排和规划，因此整栋楼的编号都进行改变，2012年的第一份租赁合同是按实际使用面积签订，而2015年的第二份租赁合同是按建筑面积签订，原告所称与合同内容相吻合，王荣芳主张原告单方将其他不属于王荣芳应支付的费用转嫁予王荣芳没有事实依据，本院不予认可。关于拖欠承包金及房屋租金、水电费、物业管理费问题。按照合同约定，王荣芳应每月支付2.5万元承包金，并支付房屋租金等费用。现王荣芳中途退回承包店铺并拖欠2017年6月承包金的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告代王荣芳支付拖欠的2017年5月和6月的房租等费用，王荣芳应当向原告予以清偿，原告庭审确认房租等费用因业主给予优惠实际为179126.46元，不违反法律规定，本院予以确认。故原告主张王荣芳支付2017年6月承包金2.5万元以及原告代付的2017年5月和6月的房租、水电费和物业管理费共计179126.46元的主张，本院予以支持。关于违约金问题。依据承包合同的约定，王荣芳不得无故中途退回承包经营场所给原告，如王荣芳无故中途退回承包经营场所给原告，王荣芳需赔偿原告100万元的违约金。本案中，王荣芳退回承包店铺给原告是因其拖欠店铺房租、水电、物业管理费及承包金导致无力经营，该原因属于王荣芳自身的原因，王荣芳并未提供充分证据证明其行为系由原告的违约行为导致，故王荣芳依法应承担相应的违约金。《中华人民共和国共和国》合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因王荣芳每月应支付的承包金为2.5万元，承包合同于2020年8月14日到期，如王荣芳继续履约，原告应当能够收取自2017年7月至2020年8月14日共计93.75万元的承包金，且原告还需退还王荣芳已交的押金25万元，即被告王荣芳提前解约，给原告造成的损失为68.75万元，原告主张按合同约定支付违约金100万元高于其实际受到的损失，本院予以调整，王荣芳应当向原告支付68.75万元的违约金。关于律师费和担保费的问题。原告主张王荣芳支付其为本案诉讼支出的律师费38900元和担保费2000元，王荣芳不予认可。本院认为，律师费和担保费均为原告为本案诉讼所支出的维权费用，根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》关于广东省律师服务政府指导价的规定，该律师费不违反该规定，原告亦提供律师费票据和担保费票据证明其已实际支付，原告该主张有事实依据，本院依法予以支持。关于吉兆公司的责任问题。原告主张吉兆公司系涉案餐厅的实际经营者，应当对王荣芳的涉案债务承担连带责任。两被告对此不予认可。本院认为，本案承包合同的当事人为原告和被告王荣芳，吉兆公司并非合同相对方，原告亦未提供证据证明王荣芳代吉兆公司签订承包合同，原告主张吉兆公司对涉案债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。关于王荣芳要求原告返还租赁押金25万元的反诉请求，因违约方为王荣芳，原告在合同履约过程中并无任何违约行为，王荣芳该请求没有依据，本院不予支持。对于王荣芳要求原告赔偿其多付的租金和物业管理费损失720746元的请求，如上文所析，由于王荣芳一直按约支付租金等费用，应当视为其认可租金等费用的增加，王荣芳要求原告赔偿多付的租金等损失的请求，本院不予支持。王荣芳要求原告支付违约金5万元的请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王荣芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市和牛御品餐饮管理有限公司2017年6月份承包金人民币2.5万元；二、被告（反诉原告）王荣芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市和牛御品餐饮管理有限公司2017年5月、6月的房屋租金、水费、电费及2017年6月的物业管理费共计人民币179126.46元；三、被告（反诉原告）王荣芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市和牛御品餐饮管理有限公司违约金人民币68.75万元；四、被告（反诉原告）王荣芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市和牛御品餐饮管理有限公司律师费人民币38900元和担保费人民币2000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市和牛御品餐饮管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王荣芳的反诉请求。如果未能于本判决指定的履行期内履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币15637元，由被告负担人民币11571元，原告负担人民币4066元。保全费人民币5000元，反诉受理费人民币6993.36元，均由被告承担。如不服本判决，原告（反诉被告）深圳市和牛御品餐饮管理有限公司、被告广州市吉兆餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）王荣芳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郑 松人民陪审员  何春华人民陪审员  苏 峰二〇一八年五月二十八日法官助理殷贝贝书记员翁扬