上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初20644号原告：上海耘烽投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨新荣，董事长。委托诉讼代理人：杭炜，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔纯峰，上海市四方律师事务所律师。被告：上海梵汝健身管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘丽艳，总经理。被告：刘丽艳，女，1991年3月23日出生，汉族，住江西省赣州市。原告上海耘烽投资管理有限公司(以下简称耘烽公司)与被告上海梵汝健身管理有限公司(以下简称梵汝公司)、被告刘丽艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月8日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人乔纯峰，被告梵汝公司的法定代表人刘丽艳(暨被告刘丽艳)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耘烽公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告梵汝公司支付租金差额人民币(币种下同)85,601.35元；2．判令被告梵汝公司支付2018年3月6日至实际付清款项之日止的逾期付款违约金(暂自2018年3月6日计算至2018年6月13日，以85,601.35元为基数，按年利率24%计算，暂计为5,649.67元)；3.判令被告刘丽艳对上述诉讼请求承担连带清偿责任；4.诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2016年4月30日，被告梵汝公司与原告签订了合同编号为yfXXXXXXXXX的《租赁合同书》，约定由被告梵汝公司承租建筑面积为280平方米的上海市闵行区新镇路XXX号闵行体育馆架空层A2区域，租赁期限为3年，自2016年5月1日至2019年4月30日止，约定年物业管理费为61,320元，年租金为143,080元。第二年开始租金标准按照上一年度租金标准的5%逐年递增。租金及物业管理费的支付方式为按约支付，先付后用，煤气租金支付应在上一期租金支付期限最后一个月的25号前提前支付下三个月的租金和物业管理费。被告梵汝公司承租该区域后，长期拖欠租金及物业管理费。经原告多次上门催讨后，被告梵汝公司陆续通过银行转账形式履行部分付款义务，但未能足额支付拖欠的租金及物业管理费。2017年12月5日，原告与被告梵汝公司、被告刘丽艳签订《解除租赁合同协议书》约定双方协商解除租赁关系，被告梵汝公司于2017年12月15日前搬离租赁房屋。被告梵汝公司在协议中确认尚欠原告租金85,601.35元，经协商后被告梵汝公司在3个月内还清。另根据租赁合同第五条第3款的约定：“如乙方逾期未付租金或物业管理费的，每逾期一日，甲方有权按当月应收租金及管理费总额的百分之一向乙方加收滞纳金。逾期达30日的，甲方有权终止本合同并收回房屋，由此造成乙方任何损失甲方概不承担”据此，除被告梵汝公司应当按照租赁合同的约定履行支付租金及物业管理费的义务外，还应承担逾期支付租金及物业管理费的滞纳金。被告梵汝公司系被告刘丽艳独自经营，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故原告以讼称事由诉至本院。被告梵汝公司、刘丽艳辩称，梵汝公司原由原告公司的法定代表人杨新荣与刘丽艳二人共同投资成立，承租系争房屋后也由二人共同经营。后杨新荣撤资，刘艳丽向杨新荣支付了股份转让款后，梵汝公司变更为一人有限公司。后因经营困难，原告公司工作人员要求解除双方合同，并告知刘丽艳签订解除协议仅为办理手续所需，上述欠款无需被告返还，同时杨新荣还签署了协议，对于欠款进行担保，此后杨新荣向被告发消息表示，无需返还该笔欠款。现同意支付欠付租金85,601.35元，被告刘丽艳也同意承担连带责任，但不同意支付逾期付款违约金。经审理查明，上海市新镇路XXX号房屋的产权人为上海闵盛投资发展有限公司。上海闵盛投资发展有限公司(委托单位)与原告耘烽公司(租赁单位)、上海市闵行区国有资产监督管理委员会(鉴证单位)签订《租赁资产委托书》一份，约定：闵行区体育馆为上海闵盛投资发展有限公司所有。根据《闵行区人民政府关于促进闵行区社会实业投融资体制改革的若干意见》文及“闵行区国资委关于闵行区体育馆资产管理相关事宜的处分方案”的精神，现将新镇路XXX号闵行区体育馆地上一层，建筑面积为15111.70平方米，租赁给耘烽公司对外经营。租赁费用和管理由上海市闵行资产投资经营有限公司所属的上海闵行房屋租赁服务有限公司与耘烽公司另行约定。2016年4月30日，耘烽公司(承租方、签约甲方)与梵汝公司(承租方、签约乙方)签订《闵行体育休闲文化广场租赁合同书》一份，约定：甲方出租的闵行区体育馆架空层A2区域坐落于新镇路XXX号闵行体育馆主馆架空层内。该房屋结构为框架结构，建筑面积为280平方米，建筑面积已经经双方实际测量并确认；该区域房屋用途为舞蹈健身，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途；该房屋租赁期为3年，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日止；装修免租期为2个月，即自2016年5月1日至2016年6月30日止，乙方进场装修前支付装修押金1万元；该房屋物业管理费为0.60元/天/平方米，根据每年国家能源及物价的调整而调整，年物业管理费按365天计，总计人民币61,320元，平均每月5,110元，现该房屋的商业用电标准2016年1.35元，如有国家或地区做出商业用电调整的，甲方有权对电费做相应同比调整；租赁建筑面积为280平方米，租金为1.40元/天/平方米，年租金143,080元，平均月租金11,923.33元，第二年开始租金标准按照上一年度租金标准的5%逐年递增；该房屋租金及物业管理费按月支付，先付后用，后每期租金支付应在上一期租金支付期限最后一个月的25号前提前支付下三个月的租金和物业管理费；如乙方逾期未付租金或物业管理费的，每逾期一日，甲方有权按当月应收租金及物业管理费总额的千分之一向乙方加收滞纳金，逾期达30日的，甲方有权终止本合同并收回房屋并按合同约定追究乙方违约责任，由此造成乙方任何损失甲方概不承担；租期到期或租赁合同解除，终止后30日内，乙方应办理营业执照地址变更手续并搬出该区域，否则构成违约，每逾期一天向甲方支付一千元的违约金；甲乙双方协议解除或终止合同，乙方应按约定及时将该房屋归还甲方等。合同签订后，原告耘烽公司将系争房屋交付被告梵汝公司使用，被告梵汝公司支付了部分租金。2017年12月1日，原告耘烽公司与被告梵汝公司结算欠款，被告梵汝公司尚欠费用为85,601.35元。原告耘烽公司法定代表人杨新荣在上述《付款通知书》上签字并载明：“以上金额我担保”。2017年12月5日，原告耘烽公司(出租方、签约甲方)与被告梵汝公司(承租方、签约乙方)签订《解除租赁合同协议书》一份，约定：鉴于甲、乙双方自2016年5月1日起，乙方承租A2区域签订《租赁合同》，现因乙方经营问题提出退租，双方经友好协商，甲方不追究乙方责任达成一致，就《租赁合同》于2017年11月30日终止；限乙方在2017年12月15日前搬离该区域；《租赁合同》解除后，乙方尚欠甲方房租共计85,601.35元，经协商后3个月之内还清；本协议生效后乙方于2017年2月15日搬离，所有物品乙方自行处理，但乙方不得蓄意损坏墙面地面等基础设施，如损坏乙方将恢复其原样，乙方搬离该区域时将垃圾清理干净，如不按时退还，甲方有权强行收回该区域并进行清理，由此造成的损失由乙方承担；乙方承担退还该区域时，应保证该区域内水电设施正常使用，且不得损坏该区域内原有设施和非乙方装修部分，若有损坏乙方需照价赔偿；乙方所有会员赔偿事宜由乙方自行承担，甲方不承担任何法律责任；退租后该区域房屋所有权归还甲方所有。被告刘丽艳在乙方处签字捺印。后原告耘烽公司依据该解除协议，收回了系争房屋。上述事实，由原告耘烽公司提交的《上海市房地产权证》、《租赁资产委托书》、《闵行体育休闲文化广场租赁合同书》、《解除租赁合同协议书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告耘烽公司与被告梵汝公司签订的《闵行体育休闲文化广场租赁合同书》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。合同履行过程中，因被告梵汝公司未按约支付租金，经双方协商达成《解除租赁合同协议书》，该协议亦为真实意思表示，原告耘烽公司与被告梵汝公司均应按约履行。后原告耘烽公司依约收回系争租赁房屋，并无不当。关于尚欠的租金85,601.35元，被告梵汝公司于庭审中表示同意支付，本院予以确认。同时，被告梵汝公司现为被告刘艳丽个人独资的有限责任公司，被告刘艳丽于租赁过程中以个人资产支付应付租金，承担被告梵汝公司的债务，现并未能向本院证明公司财产独立于股东自己的财产，同时被告刘艳丽也同意就被告梵汝公司债务承担连带责任，就此本院予以支持。至于原告耘烽公司主张的逾期付款违约金，虽双方于租赁合同中约定了逾期付款之违约责任，但此后已协商解除了该租赁合同，并对合同解除后果作出了明确的约定。对于解除合同后的债务承担方式，应依据双方的解除协议予以履行，而在解除协议中，并未约定被告梵汝公司的逾期付款责任，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海梵汝健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海耘烽投资管理有限公司支付租金85,601.35元；二、被告刘丽艳对被告上海梵汝健身管理有限公司应付租金85,601.35元，向原告上海耘烽投资管理有限公司承担连带责任；三、驳回原告上海耘烽投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,040.64元，财产保全费876.01元，二项合计1,916.65元，由原告上海耘烽投资管理有限公司负担，118.67元，由被告上海梵汝健身管理有限公司、被告刘丽艳负担1,797.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年八月十六日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。