江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初5070号原告（反诉被告）：苏州市欣鸿源纺织印染有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇渭西村。法定代表人：周拥军，总经理。委托诉讼代理人：江雪琴，江苏王牌律师事务所律师。被告（反诉原告）：阿玛达（苏州）自动化科技有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇渭西村渭西路838号。法定代表人：张安平，总经理。被告：苏州快锝自动化科技有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇渭西村渭西路838号。法定代表人：史秀梅，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：李要东，江苏新苏律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：丰利民，江苏新苏律师事务所律师。原告苏州市欣鸿源纺织印染有限公司（以下简称欣鸿源公司）与被告阿玛达（苏州）自动化科技有限公司（以下简称阿玛达公司）、苏州快锝自动化科技有限公司（以下简称快锝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序进行审理。在审理中，被告阿玛达公司向本院提出反诉请求，因反诉与本诉相关联，故本院决定合并予以审理。本院分别于2020年11月4日、12月9日公开开庭进行了审理。原告欣鸿源公司的委托诉讼代理人江雪琴、被告阿玛达公司的法定代表人张安平（参加第一次庭审）、被告快锝公司的法定代表人史秀梅及其共同委托诉讼代理人李要东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣鸿源公司诉称，请求法院依法判令：1、两被告支付原告2019年8月1日至2020年7月30日共11个月房屋占有使用费人民币458333元，并支付利息损失（以458333元为基数，自2020年7月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2、两被告立即搬离厂房并支付原告损失（以3772923元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际搬离之日止）；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：苏州市瑞优物业管理有限公司（原名苏州市博源物业管理有限公司）于2017年6月11日与被告阿玛达公司签订《厂房租赁合同一份》，合同约定被告阿玛达公司承租原告在苏州市相城区渭塘镇渭西村3500平方米无证厂房，年租金为50万元，该合同另约定了租赁期限等内容，合同签订后两被告实际使用厂房至今。该厂房系原告建造并委托苏州市瑞优物业管理有限公司对外出租，两被告租金交至2019年7月31日。2018年11月，原告与苏州市相城区渭塘镇渭西村村民委员会签订《厂房拆迁补偿协议》一份，协议约定了拆迁补偿款的支付时间等内容，但未约定腾空房屋时间。2020年7月9日，渭村委会通知原告于2020年7月30日前搬离并腾空厂房。收到通知后原告多次与被告谈搬离事宜，但两被告至今仍占有使用该厂房。两被告早已了解厂房拆迁相关情况，但占用厂房至今不肯搬离，致使原告无法向渭申请第二笔拆迁款。综上，为维护原告合法权益特向贵院具状起诉，望判如所请。被告（反诉原告）阿玛达公司辩称，第一，被告未付租金并非被告不愿意支付。被告法定代表人张安平一直在与原告以及案外人沟通，实际上导致租金未支付的原因有两点：一是原告并未明确要求被告的搬离时间。原告的法定代表人周拥军并未要求被告搬离，而是另行在与被告沟通约定了搬迁时间并且承诺之前被告未付的租金，原告不再收取，用以抵扣对被告造成的损失，包括装修补偿、停产停业的损失以及搬迁损失；二是原告及案外人均未明确被告应支付租金的具体账户。之前的租金被告是付到案外人苏州市博源物业管理有限公司法定代表人（秦晨）的个人账户。但后来博源物业更改了名称也更改了法定代表人，之后也未确定付款账户。被告不知租金应该付给谁，为此张安平也与周拥军多次沟通，但也并未确定租金的支付账户，导致被告无法支付。第二，关于搬迁。原被告双方多次协商搬迁事宜，之前经过渭村委会也多次协调，周拥军承诺之前的租金抵扣被告的损失后，被告于商定的时间搬离，并非被告不肯搬离。第三，原告主张租金的利息损失，被告认为不恰当，导致未付租金的原因在于原告，所以原告主张利息损失没有法律的依据。原告并未通知被告搬离时间，且周拥军告知张安平可继续使用。厂房拆迁补偿协议也是原告和渭村民委员会签订的，具体内容被告并不清楚，故原告主张被告支付原告的损失以7647012元为基数，自起诉之日起计算利息并无依据，原告也没有损失。第四，被告要求原告赔偿损失。厂房租赁合同期限为五年，自2017年8月1日至2020年7月31日，被告租赁厂房时，厂房曾被大火烧毁。因基于对合同以及原告的信任，被告仅装修就花费了一百多万，现合同未到期，被告如果搬迁，因为机器甚多，将会产生巨大的费用，停业也对被告造成重大的损失。并且曾经因为厂房水道堵塞、道路开挖，原告承诺五年内不涨房租，请求被告自行处理，承担维修费用。被告认为现在搬迁给被告造成了重大的损失，根据江苏省高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》，原告理应赔偿被告。被告认为拆迁装修补偿本来就是基于对物的所有权的补偿，是针对装修而进行的补偿，当属是对被告的补偿。第五，关于租金不可抗力。江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应，实行了最严格的科学防控措施。根据法律规定应该属于不可抗力。本案被告企业为生产型企业，疫情带来的损失不可估量。2020年2月及3月，被告因为疫情基本处于停产状态，疫情导致的损失持续至今，故被告请求法院减少被告2020年2月及3月的租金，最好能够免除，至少也希望能减半收取，减少企业的损失。同时，被告阿玛达公司向本院提出反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告支付装修补偿款等损失1053635.85元、搬迁费用30万元、停业损失10万元共计1453635.85元；2、反诉被告承担反诉的诉讼费用。被告快锝公司辩称，同被告阿玛达公司的答辩意见。另补充一点，被告快锝公司与本案无关。本案所涉及的合同是案外人与被告阿玛达公司所签订，被告快锝公司并非合同的相对人，被告快锝公司认为原告申请查封被告快锝公司的账户为错误的法律行为，保留追究原告法律责任的权利。原告欣鸿源公司为了支持其诉讼请求，提供了以下证据：房屋租赁合同、说明、厂房拆迁补偿协议、通知书、地图截图、照片打印件、次承租人的租赁合同、加盖公章的收款收据复印件、情况说明、物业公司的情况说明。被告阿玛达公司为支持其辩称，提供了以下证据：光盘及录音内容文字整理稿、营业执照复印件、确认收款银行卡的说明、照片打印件、装饰合同及收据、收据及清单、收条、发票复印件、装修补贴说明、合伙协议书及事件说明。对于上述双方当事人均无异议的证据，本院予以确认；对于当事人存有争议的证据，综合当事人的质证意见，本院认定如下：1、对于被告阿玛达公司提供的装饰合同及收据、收据及清单、收条、发票复印件、合伙协议书及事件说明，用以证明被告阿玛达公司的装修损失等。本院经审查后认为，对于被告提供了原件的装饰合同、收据等证据，本院对此真实性予以确认，但与本案的关联性以及是否能够达到被告的证明目的，将在下文中阐述，在此不再赘述；对于被告提供的发票复印件，因原告对真实性提出异议，且被告亦未能提供原件予以核实，故对此证据的证据效力本院不予确认。根据双方当事人在庭审中的陈述及举证，本院确认以下案件事实：2017年5月30日，欣鸿源公司作为委托方（甲方）与苏州市博源物业管理有限公司作为代理方（乙方）签订《厂房委托出租协议》，约定甲方将其坐落在苏州市相城区渭塘镇渭西村自建厂房委托给乙方对外出租；乙方有权代表甲方与承租户签订厂房租赁合同并收取租金，但收到租金后三日内需全额支付甲方，如遇承租户拖欠租金，甲方可以自行催讨（或通过法律途径），乙方需无偿配合。2017年6月11日，由苏州市博源物业管理有限公司作为出租方（甲方）、阿玛达公司作为承租方（乙方）与苏州好彩头房产经纪有限公司作为居间方共同签订《厂房租赁合同》一份。该份合同约定，甲方出租给乙方的厂房坐落在渭，租赁建筑面积为3500平方米，租赁自2017年8月1日起至2022年7月31日止，租赁期5年，租金自2017年8月1日起算。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应向甲方提出要求，甲方协商一致后重新签订租赁合同。双方约定租金总价50万元，2020年8月1日至2022年7月31日，每年以5%租金增长计算，采用先付后租形式，甲乙双方一旦签订合同，合同即生效；乙方支付押金5万元，付款方式半年一付，每次提前一个月缴纳租金。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，乙方在对该租房装修及使用期间，一切安全事故责任由乙方承担，甲方不承担任何形式责任，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期间，如果乙方合同到期或中途不租，乙方的装修能移动的搬走，不能移动的不得拆除，要无偿归甲方所有。租赁合同签定后，如企业名称变更，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。该合同由阿玛达公司、苏州市博源物业管理有限公司分别签字盖章予以确认。在该合同落款的下方空白处，手写注明“为了补偿阿玛达公司厂房下水道堵塞、道路开挖，2020年起每年增加5%的房租取消，至2022年7月31日房租不涨价2017年8月14日”。后阿玛达公司按照要求将房租支付至苏州市博源物业管理有限公司的指定收款人秦晨的个人银行卡。在审理中，欣鸿源公司和阿玛达公司一致确认按照50万元/年（每月41666元）的标准，至2019年7月底前的房租已经支付结清，且均是支付给秦晨的。后苏州市博源物业管理有限公司将公司名称变更为苏州市瑞优物业管理有限公司。目前苏州市瑞优物业管理有限公司的法定代表人为周拥军，股东为周拥军、秦晨、邹宝如。2018年11月8日，苏州市相城区渭塘镇渭西村村民委员会作为甲方与欣鸿源公司作为乙方签订《厂房拆迁补偿协议》一份，约定乙方应自签订企业厂房拆迁补偿协议书之日起至2018年12月31日实施停产，在2019年2月28日之前腾空搬离的全额支付2%腾空奖励；甲方补偿给乙方拆迁补偿款壹仟玖佰壹拾壹万柒仟伍佰叁拾贰元整，有关补偿明细详见《拆迁补偿结算表》；结算方式为甲方分三个阶段付给乙方厂房拆迁补偿款：1、签订协议后即付总金额的40%，计7647012元；2、拆除搬运完毕后，再付总金额的40%，计7647012元；3有关上交各项规费结清后，付总金额的20%，计3823508元。在审理中，欣鸿源公司确认，已收到80%的拆迁补偿款，第三笔拆迁补偿款3772923元因厂房没有交给村里，故村里尚未发放。2020年7月9日，苏州市相城区渭塘镇渭西村村民委员会向欣鸿源公司发出《通知书》，告知：“2018年11月8日，我村与你单位签订《厂房拆迁补偿协议》，目前你单位厂房内仍有承租人在生产经营，为有效推进拆迁工作，现正式书面通知你单位在2020年7月30日前将机器设备全部搬离并腾空厂房，否则不仅影响你单位领取拆迁款，我村还将追究你单位的法律责任”。另查明，阿玛达公司的法定代表人为张安平，股东为张安平、史秀梅。快锝公司的法定代表人为史秀梅，股东为张安平、史秀梅，两人系夫妻关系，且根据当事人陈述目前阿玛达公司正在办理注销中。经国家企业信用信息公示系统查询显示，截至2021年3月11日，阿玛达公司登记状态为存续，并正在进行简易注销公告，公告期为2020年5月14日至2020年6月27日。还查明，因装修厂房需要，阿玛达公司与上海府旺装饰工程有限公司签订《装饰合同》，约定由上海府旺装饰工程有限公司为阿玛达公司位于苏州市相城区渭西238号5000平方米的房屋进行室内装饰；工程总造价78万元，合同签订后开工前三天支付30%，水电管线通过验收支付35%，油漆工进场前支付30%，验收合格当天支付5%；工期自2017年7月1日至2017年8月15日。同时，该合同附有一份施工内容及金额的附件，注明了共计78万元的装修内容。2017年6月27日，上海府旺装饰工程有限公司向阿玛达公司开具了收据，确认收到装修预付款234000元。2017年7月17日，上海府旺装饰工程有限公司向阿玛达公司开具了收据，确认收到装修款273000元。2017年8月1日，上海府旺装饰工程有限公司向阿玛达公司开具了收据，确认收到装修款234000元。2017年8月30日，上海府旺装饰工程有限公司向阿玛达公司开具了收据，确认收到装修款39000元。上述款项合计金额78万元。阿玛达公司陈述，上述78万元为了不开票，故全部采取现金方式支付。又查明，2020年6月29日，阿玛达公司的法定代表人张安平与欣鸿源公司的法定代表人周拥军进行电话沟通。在该通话中，周拥军并未明确表明让张安平搬走。2020年9月28日，两人再次通话，周拥军告知张安平可以将款项支付给王思伟。在审理中，本院至相城区渭塘镇拆迁办调取了有关欣鸿源公司的《厂房拆迁补偿协议》及评估报告。欣鸿源公司确认，被告阿玛达公司租赁的是其所有的1#至2#、4#至10#、15#至17#无证厂房。阿玛达公司主张除评估报告的评估单（1）中的水井、小井、围墙不属于阿玛达公司装修，水泥地和3号房是双方一起装修外，其余均是阿玛达公司装修或重新装修过的。欣鸿源公司认可以下项目为阿玛达公司入场后自行装修的，分别为：评估单（1）中的电动卷帘门评估价5860元、4号房外花坛贴面1199元；评估单（2）中的4号房车间环氧树脂地坪57593元；评估单（3）中的7号房环氧树脂地坪33908元；一二楼办公室墙面进行了重新粉刷。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、说明、厂房拆迁补偿协议、通知书、地图截图、照片打印件、次承租人的租赁合同、加盖公章的收款收据复印件、情况说明、物业公司的情况说明、被告阿玛达公司提供的光盘及录音内容文字整理稿、营业执照复印件、确认收款银行卡的说明、照片打印件、装饰合同及收据、收据及清单、收条、装修补贴说明、合伙协议书及事件说明及庭审笔录予以证实。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原告欣鸿源公司出租给被告阿玛达公司的房屋，后续并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本案的《房屋租赁合同》应属无效。在审理中，原告欣鸿源公司和被告阿玛达公司一致确认房屋占有使用费已支付至2019年7月底，故原告欣鸿源公司明确主张被告阿玛达公司支付自2019年8月1日至2020年7月30日期间共11个月，按照41666元/月计算合计458333元的房屋占有使用费。本院经审查后认为，本案的《房屋租赁合同》虽因合同标的物违法而无效，但合同中涉及当事人意思自治范畴的约定对当事人仍具有约束力或可作为重要参照，且在双方一致认可每月按照41666元/月支付占有使用费的情况下，本院认定被告阿玛达公司应当按照41666元/月的标准向原告欣鸿源公司支付使用房屋期间的占有使用费。对于被告阿玛达公司提出2020年2月、3月因受到疫情影响，被告基本处于停产状态，故请求减免该部分对应的房屋占有使用费的主张。本院考虑到自2020年2月出现的新冠××疫情，确实会对生产经营造成一定的影响，且该影响均属于原、被告双方不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，因此根据公平原则，本院酌情确定对于2020年2月、3月的房屋占有使用费应予减半收取，故结合原告欣鸿源公司的主张，被告阿玛达公司尚应支付原告欣鸿源公司共计10个月的房屋占有使用费416660元。关于原告欣鸿源公司主张被告阿玛达公司向其支付自2020年7月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际清偿之日止的房屋占有使用费利息损失的诉讼请求。本院认为，结合庭审查明的事实可知，在2019年7月底之前，被告阿玛达公司均是按约将房屋占有使用费支付至合同约定的指定收款人秦晨，被告阿玛达公司虽认为是由于物业公司法定代表人变更才导致其无法付款，但秦晨是否在2019年7月后不再担任物业公司的法定代表人并没有证据能够证明，且在原告或者物业公司未有书面材料告知被告阿玛达公司变更指定收款人的情况下，秦晨仍是合同指定的有效收款人，被告阿玛达公司以此抗辩未付房屋占有使用费，明显依据不足，本院对此不予采信。故原告主张自2020年7月31日起以未付的房屋占用使用费为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际清偿之日止的逾期付款利息损失，有理有据，本院予以支持。关于原告欣鸿源公司要求被告阿玛达公司支付以尚未领取的拆迁补偿款3772923元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际搬离之日止的利息损失。本院认为，根据现有证据并无法直接证明原告未能实际取得拆迁补偿协议的第三笔补偿款3772923元系由于被告阿玛达公司或者被告快锝公司的原因所导致，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告欣鸿源公司要求被告快锝公司对被告阿玛达公司的上述债务承担共同还款责任的诉讼请求。本院认为，根据合同相对性原则，与原告欣鸿源公司存在租赁关系的是被告阿玛达公司，且本案的房屋占有使用费均是由被告阿玛达公司的法定代表人张安平支付，被告快锝公司使用案涉房屋和两被告之间的关联性，并不能突破合同的相对性原则，且根据国家企业信用信息公示系统查询显示现阿玛达公司登记状态为存续，并未实际注销，故尚未支付的房屋占有使用费仍应由被告阿玛达公司进行支付。原告要求被告快锝公司共同支付的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求两被告立即搬离厂房的诉讼请求，因被告阿玛达公司和快锝公司陈述，尚有部分物品和人员仍在案涉的租赁厂房内，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告（被告）阿玛达公司主张反诉被告（原告）欣鸿源公司支付装修补偿款等损失1053635.85元、搬迁费用30万元、停业损失10万元的反诉请求。对于反诉原告（被告）阿玛达公司主张的装修补偿款等损失1053635.85元，包含装修支出78万、转让费73200元、下水道及道路开挖19400元、装修产生的发票181035.85元。本院认为，阿玛达公司在承租欣鸿源公司所有的房屋后，为了自身的生产经营需要，势必会对所承租的厂房进行装修等，但由于双方未能在租赁发生时形成交接清单等书面材料，故无法对交接时租赁厂房的状况进行确定，以判断拆迁评估的装修补贴中哪些项目应由阿玛达公司所享有。现根据欣鸿源公司的自认（认可拆迁评估的装修补贴说明的评估单（1）中电动卷帘门5860元、4号房外花坛贴面1199元；评估单（2）中4号房车间环氧树脂地坪57593元；评估单（3）中7号房环氧树脂地坪33908元），并结合阿玛达公司提供的装饰合同附件项目和评估单项目的位置、名称、数量、面积、金额等，本院确定欣鸿源公司应补偿阿玛达公司的金额为165829元（包括：拆迁评估的装修补贴说明的评估单（1）中的电动伸缩门11960元、1号房装修水电8889元电动卷帘门5860元、4号房外花坛贴面1199元、4号房一层无框固定玻璃门2294元、无框玻璃开启门1177元、铝合金门817元；评估单（2）中的4号房二层无框玻璃开启门1177元、4号房车间环氧树脂地坪57593元、4号房装修水电25677元、蹲式马桶398元；评估单（3）中的7号房环氧树脂地坪33908元、电动卷帘门14063元、铝合金门817元）。对于转让费73200元，不属于欣鸿源公司应予补偿的范围，本院不予支持。对于下水道及道路开挖19400元，因欣鸿源公司曾承诺以租赁期五年内不涨房租的形式用以补偿阿玛达公司的该笔支出，且考虑到租赁合同无法继续履行并非由阿玛达公司的原因所造成，故本院酌情认定由欣鸿源公司向阿玛达公司补偿该费用19400元。对于装修产生的发票181035.85元，因阿玛达公司仅提供了复印件，并未能提供原件予以核对，故对此本院不予支持。对于搬迁费用30万元、停业损失10万元，根据租赁合同中“租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”的约定，结合阿玛达公司并未对此费用和损失提供证据予以证明的情况，本院对此亦不予支持。综上所述，欣鸿源公司应补偿阿玛达公司的金额为185229元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阿玛达（苏州）自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市欣鸿源纺织印染有限公司款项人民币416660元及相应的逾期付款利息（以416660元为基数自2020年7月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、被告阿玛达（苏州）自动化科技有限公司、苏州快锝自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内从原告苏州市欣鸿源纺织印染有限公司所有的位于苏州市相城区渭塘镇渭西村渭西路838号的厂房处搬离。三、反诉被告（原告）苏州市欣鸿源纺织印染有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）阿玛达（苏州）自动化科技有限公司款项人民币185229元。四、驳回原告苏州市欣鸿源纺织印染有限公司其他的诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4087.5元，财产保全费2770元，合计诉讼费用人民币6857.5元，由原告苏州市欣鸿源纺织印染有限公司负担312.5元，被告阿玛达（苏州）自动化科技有限公司负担6545元（被告负担的诉讼费用已由原告预交，由本院退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331045928）。反诉案件受理费收取8966元，由反诉原告（被告）阿玛达（苏州）自动化科技有限公司负担6964元，反诉被告（原告）苏州市欣鸿源纺织印染有限公司负担2002元（反诉被告负担部分已由反诉原告自愿垫付，本院不再退还，由反诉被告在履行本判决时一并支付给反诉原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  余琼琼二〇二一年三月十一日书记员  张 芳附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。5.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效7.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。