广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19444号原告：蒙丹丹，女，壮族，1990年12月7日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：朱清源，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆迪升，广东青狮云岸律师事务所实习律师。被告：深圳市星越物业管理有限责任公司，住所地深圳市福田区福田街道金田南路大中华国际交易广场西区2301，统一社会信用代码91440300MA5DDAK627。法定代表人：安洪双。委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告蒙丹丹与被告深圳市星越物业管理有限责任公司（下称星越公司）、深圳时尚商业地产集团股份有限公司（下称时尚公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审理，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告当庭撤回对时尚公司的起诉，之后原告委托诉讼代理人朱清源律师、穆迪升实习律师、被告星越公司委托诉讼代理人廖海林律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告星越公司签订的《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》已于2019年8月26日解除；2.被告星越公司向原告退还履约保证金3294元；3.被告星越公司赔偿原告违约金3294元；4.被告星越公司退还多收取的POS机押金1000元；5.被告星越公司退还垃圾清运费1000元；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第4-5项诉讼请求。事实和理由：原告与被告星越公司签订《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》（下称物业合同），商铺号为C0XX号，合同期限为2019年4月21日至2020年4月20日。2019年8月26日，原告收到商业广场业主深圳市地铁集团有限公司（下称地铁集团）发出的通知，称地铁集团与被告就华新站地下空间商业项目所签订的合同已经于2019年8月26日终止，要求原告立即停止经营并在限定时间内迁离。被告与地铁集团的合同于2019年8月26日终止后，被告已无权将商铺出租给原告，也无权收取入场费等费用。根据相关法律规定及《物业合同》约定，上述原告已经于2019年10月13日委托律师向被告发出律师函，宣布从8月26日起解除与被告的《物业合同》并要求被告退还履约保证金入场费，赔偿违约金等经济损失。被告一直未退还并赔偿上述款项，原告只得向法院起诉，请求法院维护原告的合法权益。被告答辩称，被告认为原告在本案中所述内容与客观事实明显不符，原告自身存在拖欠管理费根本性违约的情况下，反过来要求被告承担责任，其理由是无法成立的，法院应依法驳回原告的全部诉求。具体理由如下：第一，被告星越公司与原告双方的物业服务合同的履行情况，与时尚集团的租赁合同纠纷无关。深圳地铁的公告不属于不可抗力事件，原告在持续经营正常享受物业服务的情况下，以物业服务合同外的案外人的租赁纠纷为由，单方解除物业服务合同，其解除行为显然是非法的，应由原告自行承担所有的法律责任。深圳地铁的文件提及的是时尚集团与深圳地铁两者之间的租赁关系的问题，而本案中原告与被告之间的是物业服务关系，两者有本质的区别。作为案外人的深圳地铁，无权代表本案的被告作出任何意思表示。深圳地铁的公告文件合法性与否，是否被撤回撤销等等，现均无法得知。并且据了解，案外人深圳地铁与时尚集团的租赁纠纷，同样在深圳国际仲裁院的审理过程当中，目前未出仲裁裁决结果。涉案商铺所属的商场出租方至今同样未归还给深圳地铁，在国际仲裁院的裁决结果作出之前，深圳地铁也无权强行收回商铺。根据合同的相对性，深圳地铁与时尚集团的合同关系权利义务内容，均由其双方自行解决，该些内容与原告和被告均无关。再者，被告与深圳地铁不存在合同关系，原告同样与深圳地铁不存在合同关系。被告已就涉案物业的物业服务依照物业服务合同的约定提供了相应的服务内容，该服务内容也与时尚集团和深圳地铁无关。即使原告事后以深圳地铁建立新的法律关系，也与本案的被告星越公司无关，原告也不得以此作为抗辩理由对抗被告。原告自与被告建立物业服务关系之后，一直使用商铺，享受了物业管理服务，实现了合同目的，依法应依据双方的物业服务合同的约定缴纳物业管理费。然而，经核实原告所缴纳的管理费仅仅到19年8月20日，在深圳地铁发出公告文件之前即已经欠费。根据物业服务合同的约定，原告应当在19年7月份就预交两个月的管理费，但至今却未支付。同样根据物业服务合同的约定，在原告单方解除合同的情况下，其所缴纳的物业保证金等费用是不予退还的。基于上述理由，提请法庭依法驳回原告的全部诉求。经审理查明，2016年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《物业管理服务合同》约定，甲方为被告承租的位于华强北地铁三号线华新站入口的负一层XX号商铺提供物业服务，合同期限从2016年12月16日至2018年12月15日，月管理费为1647元。签订合同时乙方向甲方缴纳3294元作为合同的履约保证金。签订上述合同后，原告向被告支付物业管理费履约保证金3294元。2019年4月25日，原被告双方就上述铺位续签了物业管理服务合同，合同约定合同期限从2019年4月21日至2020年4月20日；管理费2个月首期一次，乙方在进场装修日起，即开始起算，乙方在签订合同时，需向甲方缴纳合同期内前2个月的管理费，即3294元，每满2个月，乙方须提前7个工作日内向甲方预付后2个月的管理费（无论甲方是否催告）。如缴费日期遇法定节假日，乙方应在法定节假日之前缴纳管理费，乙方未及时缴纳管理费的责任由乙方全部承担；签订合同时乙方向甲方缴纳3294元作为合同的履约保证金，该保证金不作为商户管理费不足的抵扣款项，仅作为乙方履行合同的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除。该履约保证金由甲方保管直到合同期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部管理等费用的前提下，30日内无息退还乙方，乙方违约情况下不予退还保证金。乙方拖欠支付物业管理费七日视为乙方根本违约，从第八日起甲方有权解除合同，乙方已缴纳的履约保证金、物业服务费、水电费等公共事业费不予返还。2019年5月23日，被告向原告开具《收款收据》，确认收到原告支付的管理费特殊缴费4294元。原告主张该款项为4月1日至6月20日的管理费。2019年7月9日，案外人深圳市迈超商业运营有限责任公司（涉案商城的运营主体）向原告发出《缴费通知单》，缴费通知单上包含管理费3294元，费用期间为2019年6月21日至2019年8月20日。原告于2019年7月31日向被告支付上述期间的管理费。至于为何原告没有按照合同约定提前7个工作日向被告预付后2个月的管理费，原告回复称因为付款一直都不准时，每次都是被告催收了原告才支付。2019年10月12日，原告委托广东青狮云岸律师事务所向包含本案被告在内的四个公司发出《律师函》称，2019年8月26日，原告收到深圳市地铁集团有限公司发出的通知，通知称地铁集团与各公司就华新站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，鉴于此，各公司无权将商铺出租给原告，也无权收取物业管理费、入场费等费用。原告有权解除合同，要求退还押金、赔偿违约金及装修费等经济损失。该律师函的邮件于10月14日送达被告。另查，深圳时尚商业地产集团股份有限公司就其与深圳市地铁集团有限公司之间的房屋租赁合同纠纷向深圳国际仲裁院申请仲裁，案号为（2019）深圳仲受5109号，目前该案仍在审理中。庭审时，被告确认其提供物业服务至2019年9月26日。原告则确认自2019年9月开始向地铁集团支付租金及费用并实际继续占有涉案商铺用于经营。本院认为，原告与被告签署的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告与被告星越公司均应按合同约定履行相应的义务。原告陈述其已于2019年9月开始向地铁支付租金及费用，被告星越公司亦确认其提供物业服务至2019年9月26日，双方之间的物业服务合同已实际解除。合同约定原告每2个月提前7个工作日向被告星越公司支付物业服务费，但原告未按约向被告支付2019年8月21日后的物业服务费，原告虽抗辩称双方一直以来的交易惯例都是被告催收后原告再支付，但该主张不符合双方合同约定，即被告无论是否催告都应在上述合同约定的期限届满时支付管理费。原告又抗辩称已知悉地铁集团与时尚公司租赁合同解除，原告行使不安抗辩权，但合同约定的支付物业管理费的日期明显早于地铁集团向时尚公司发出解除合同通知之日，原告的该项抗辩无事实依据，本院不予确认。原告要求被告返还履约保证金的条件未成就，本院不予支持。原告构成违约，其请求的违约金无事实依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告蒙丹丹与被告深圳市星越物业管理有限责任公司签订的《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》已解除；二、驳回原告蒙丹丹的其他诉讼请求。案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇二一年三月二十九日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。