上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初81448号原告：陈凤贤，女，1961年4月13日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：瞿成，上海华宏律师事务所律师。被告：胡光，男，1965年4月24日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。原告陈凤贤与被告胡光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凤贤及其委托诉讼代理人瞿成，被告胡光及其委托诉讼代理人胡辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤贤向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2017年5月12日签订的《续签合同》及2019年5月25日签订的《签约合同》于起诉状副本送达之日，即2020年11月13日解除；2.被告将浦东新区梅花路XXX弄XXX号房屋返还给原告；3.被告支付原告浦东新区梅花路XXX弄XXX号房屋恢复原状的修复费用人民币(币种下同)66,300元；4.被告自2020年11月13日起至其实际返还房屋之日止，按照每日2,750元的标准向原告支付占有使用费；5.被告支付拖欠的2017年6月1日至2020年11月12日租金差额193,500元；6.被告支付逾期支付租金的违约金(逾期天数乘以每日千分之一)；7.被告支付原告为其垫付的租赁房屋期间的水费722.50元和电费1,366.99元。事实和理由：2012年4月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区梅花路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租被告，租期自2012年5月18日至2017年5月17日，租金每月14,000元。被告延迟支付租金超过10日，或欠缴各项费用达5,000元的，原告有权单方解除合同。合同到期后，被告续租，租期自2017年6月1日至2022年5月3日，前两年租金每月25,000元，第三年租期双方再行商定。此后双方又达成协议，自2020年6月1日起租金变更为27,500元，包含物业费。因被告长期拖欠租金，原告催讨无果，故起诉来院，要求判如所请。被告胡光辩称，1、认可双方的租赁合同解除，解除时间应为被告实际搬离之日，即2020年11月30日。2、系争房屋已经返还原告。3、因2020年发生“新冠疫情”，原、被告协商一致，由原告免除2020年1月、2月两个月租金，将此后租金调整为每月20,000元。4、被告已支付截至2020年6月30日的租金，尚欠2020年7月1日至2020年11月30日租金10万元，扣除被告的押金28,000元后，同意支付原告72,000元租金。5、不同意支付2020年12月1日之后的租金或房屋使用费。6、不同意支付修复费用。被告承租前，系争房屋用于经营拉面店，原告要求恢复原状根本无法实现，也没有必要。原告主张的修复费用，实际是对房屋的修缮，便于再次出租。另外，原告主张修复费用66,300元，被告也不予认可。7、认可原告主张的水电费金额，同意支付。8、合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求予以调低。经审理查明，原告及案外人陈凤芝为系争房屋的权利人。2012年4月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租乙方，租期自2012年5月18日至2017年5月17日。租金每月14,000元，每期支付期限在每月10日前，每次支付2个月租金。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方逾期返还房屋及房屋钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任。押金金额为28,000元，因乙方违反本合同约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣。有下列情形之一的，甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同，并有权依法追究乙方违约责任及要求其承担全部赔偿责任：(1)乙方迟延支付租金超过10日的，或欠缴各项费用达5,000元的；……合同因任何原因解除，乙方需立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用。乙方迟延交付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的0.1%向乙方支付违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告进行了装修，并在系争房屋内开设日料店。被告支付了押金28,000元，并付清了租期内租金。2017年5月12日，原、被告签订《续签合同》，约定租期自2017年6月1日至2022年5月31日，2019年5月31日前租金为每月25,000元，包含管理费，2019年6月1日起租金按当时后排商铺的实价由双方协商定价。其他有关事项按原先商铺租赁合同不变。乙方已付清原合同的五年租金。2019年5月25日，原、被告再次签订《续约合同》，约定2019年6月1日起租金按原标准每月25,000元不变，2020年6月1日起每月租金27,500元，含物业费。2021年6月1日起每月租金30,000元，包含物业费。其他有关事项按原先商铺租赁合同不变。原、被告的短信聊天记录显示：2020年5月22日，被告发，“陈姐您好！首先感谢您作为房东在新冠疫情的影响给我免租金二个月，又从今年起减租金为2万元一个月，我深表感谢”、“目前我拖欠陈姐的租金，我在积极努力凑钱再给我几天时间，应该周一可以交付给您，深表感谢”。2020年5月24日，原告发，“好的胡先生，就周一吧，……”。2020年6月4日，原告发，“胡先生晚上好，到今天晚上没有收到您太太的汇款，是不是汇错了，麻烦你打个电话问一下吧”。2020年6月11日，原告发，“胡先生您好！今汇出4万元对吗”。2020年6月12日，被告发，“是的，不好意思，先付您4万元，剩下2万元尽快给您汇款”；原告回，“胡先生如果我们双方不信守诺言的话，我看也没必要进行合作下去了，焦先生明天去你处接收，就按合同之前没付的租金结清就好了，谢谢合作”；被告发，“我没有不守信用，疫情的影响根本就做不了生意，房租我是借款给你付的，剩下2万元也尽快给你补上，国家政策也是要实行免租减租和延期付款”。2020年11月30日，被告将系争房屋钥匙交给物业，原告认可收到钥匙，但认为不符合返还的条件。被告支付租金情况如下：1、2018年10月-11月的租金，被告分别于2018年11月9日支付3.5万元，2018年11月17日支付1.5万元；2、2018年12月-2019年1月的租金，被告分别于2019年1月18日支付3.5万元，2019年1月31日支付1.5万元；3、2019年2月-3月的租金，被告分别于2019年3月28日支付4万元，2019年4月22日支付1万元；4、2019年4月-5月的租金，被告分别于2019年5月11日支付2.5万元，2019年6月10日支付2.5万元；5、2019年6月-7月的租金，被告分别于2019年6月10日支付2.5万元，2019年7月22日支付2.5万元；6、2019年8月-9月的租金，被告分别于2019年10月8日支付2.5万元，2019年11月1日支付2.5万元；7、2019年10月-11月的租金，被告分别于2019年11月25日支付2.5万元，2019年12月24日支付2.5万元；8、2019年12月-2020年1月的租金，被告于2020年1月22日支付2.5万元。9、此后，被告于2020年6月11日支付4万元，2020年7月1日支付2万元，2020年8月18日支付2万元。为证明恢复费用的具体金额，原告提供了如下证据：1、银行转账记录；2、施工队刘军玲的证明；3、物业保安刘现新的证明；4、施工前后及施工中的现场照片；5、刘军玲、谢红奇、周板坤的证明；6、案外人对恢复大门的报价单。被告对上述证据不予认可。审理中，原告表示，1、同意将被告支付的押金28,000元抵扣欠付费用；2、交付被告时，系争房屋为毛坯状态，要求被告将系争房屋恢复至毛坯状态；3、双方从未协商将租金标准变更为每月2万元。2020年5月24日双方洽谈时，原告以为被告已经支付了2020年1月租金，按照每月25,000元计算，被告尚欠2020年2月至5月租金10万元。当时原告免除了4万元租金，前提是剩余6万元租金必须于2020年5月25日支付原告，但被告直至2020年6月11日才支付4万元，2020年7月份支付2万元，所以原告不再同意免除4万元租金。另查明，被告于2020年11月13日签收本案起诉状副本等诉讼材料。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《续签合同》、《续约合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均需恪守。本案争议焦点之一在于，原、被告是否曾达成一致意见，将租金标准变更为每月2万元，原告免除被告2020年两个月租金合计4万元。原告表示，双方从未协商将租金变更为每月2万元，同时，免除4万元租金的前提是被告于2020年5月25日前结清欠款。对此，本院认为，首先，被告于2020年5月22日向原告发送短信，感谢原告减免两个月租金，从今年起减租金为2万元一个月，原告当时并未提出异议。相反，原告还回复，“好的胡先生，就周一吧”，说明原告同意被告提出的上述方案。现原告否认双方曾达成一致意见，明显与事实不符，本院难以采信。其次，原告又称，减免4万元租金的前提是被告于2020年5月25日前结清欠款，对该项事实，原告并未提供证据予以证明，本院亦难采信。再次，被告承租房屋用于开设日料店，疫情对被告经营确实产生较大影响，原告同意降低租金标准，减免两个月租金，符合当时国家提倡的共克时艰的号召。最后，从被告此后付款情况来看，被告分别于2020年6月11日、7月1日支付4万元和2万元，亦未明显超过合理期限，原告据此推翻先前的变更租金及免租约定，理据不足。综合上述情况，本院采纳被告的抗辩意见，认定原、被告已就租金标准变更为每月2万元，以及减免两个月租金事宜达成一致意见。虽然原告已经给予足够的优惠条件，被告仍怠于履行此后的支付租金义务，已经构成根本违约，原告诉请行使单方解除权，符合合同约定，本院依法确认租赁合同于起诉状副本送达被告之日解除。被告主张合同于2020年11月30日解除，缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、租金及房屋使用费。被告实际使用房屋至2020年11月30日，理应支付合同期内的租金以及合同解除后的房屋使用费。鉴于原告起诉解除本案合同，被告于2020年11月30日离场并返还了房屋钥匙，属于合理期间内履行了返还义务，故房屋使用费应计算至该日为止，标准参照租金，即每月2万元。2、恢复原状。原告主张交付房屋时为毛坯状态，被告予以否认。对此，本院认为，原告要求被告赔偿恢复原状的损失，需对房屋原状的事实承担证明责任，本案中，原告并未提供证据证明房屋交付被告时的状态，现原告主张被告赔偿恢复费用，缺乏事实依据，本院难以支持。3、返还房屋。如前所述，被告已经在合理期限内返还了系争房屋，原告以不符合约定状态为由要求被告继续返还房屋，实无必要，本院予以驳回。4、逾期支付租金的违约金。从合同履行情况来看，被告存在长期逾期支付租金的事实，应当承担违约责任。但逾期支付租金的损失主要表现为资金的占用利息，原告主张的标准确实过分高于被告违约给原告造成的实际损失，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情将违约金调整为截至2020年11月30日为9,000元，2020年12月1日起至实际支付之日止，以100,000元为基数，按照每日万分之二的标准计算。5、押金。原、被告均同意将被告支付的押金抵扣应付费用，本院予以照准。6、水电费。被告认可原告主张的水电费金额并同意支付，本院予以准许。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈凤贤与被告胡光签订的《商铺租赁合同》、《续签合同》、《续约合同》于2020年11月13日解除；二、被告胡光应于本判决生效之日起七日内支付原告陈凤贤截至2020年11月30日的租金及房屋使用费合计100,000元；三、被告胡光应于本判决生效之日起七日内支付原告陈凤贤逾期支付租金的违约金(截至2020年11月30日为9,000元；自2020年12月1日起至被告胡光实际支付之日止，以100,000元为基数，按照每日万分之二的标准计算)；四、被告胡光应于本判决生效之日起七日内支付原告陈凤贤水费722.50元、电费1,366.99元；五、原告陈凤贤应于本判决生效之日起七日内返还被告胡光押金28,000元，该笔款项可在上述判决第二至四项中予以抵扣；六、驳回原告陈凤贤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,941元，减半收取2,970.50元，由原告陈凤贤负担2,033元，被告胡光负担937.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年三月二十五日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。