贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2636民初746号原告王志，男，汉族，1965年12月24日生，浙江省宁波市人，住贵阳市乌当区。委托代理人王云，女，布依族，1965年4月16日生，贵州省三都县人，住贵阳市乌当区，系原告妻子（特别代理）。委托代理人艾伦，男，贵州贵龙律师事务所律师（一般代理）。被告贵州新童舜房地产开发有限公司，住所地贵州省丹寨县龙泉镇东湖路。法定代表人，杨晓伟，男，系该公司董事长。委托代理人孟海超，男，汉族，1988年4月21日生，河北省廊坊市人，系该公司员工（特别授权）。委托代理人刘继光，男，水族，1986年3月9日生，贵州省丹寨县人，系该公司员工（特别授权）。原告王志诉与被告贵州新童舜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理，同年11月29日，由本院审判员赵巍适用简易程序公开开庭进行审理，原告王志的委托代理人王云和艾伦、被告之委托代理人孟海超和刘继光到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称：2017年11月13日，原告与其妻到贵州××小镇旅游，路过被告公司门口，看见被告售楼人员正在散发东湖半岛美墅小区销售传单，宣传首付5万元就可按揭购买东湖美墅二期5号楼商品房一套。原告与其妻觉得这个楼盘紧靠湖边和万达小镇，周围环境还不错，就随被告售楼人员龙光英进入售楼部商谈购房细节，龙光英说现在只有5号楼有房，其他的已经售罄，5号楼所有手续包括商品房预售许可证都齐全，还把这些证件拿给原告与其妻看，原告与其妻就相信了这个项目是有合法手续的（当时龙还带原告与其妻去5号楼现场查看，发现地基已经快修好）。当天原告与其妻就决定购买三套（以原告及其妻子王云、儿子王弈东名字分别购买），龙光英就给原告及其妻计算了这三套房子的首付款金额、按揭金额、月供款金额等，当天下午原告与其妻就与被告分别签订了三套商品房（5-3-201；5-3-202；5-1-102）的认购协议书，支付了三套房子的定金和首付款（包括原告的首付款112117元）。2017年11月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的东湖半岛美墅小区第5栋1单元1层2号（5-1-102）商品房，建筑面积139.56平方米，总价342117元，付款方式为按揭，首付购房款112117元，按揭贷款23万元。合同约定的房屋交付时间：2018年7月31日。合同签订后，被告向原告出具了编号为0051649和0051688的收款收据。合同签订后，2018年1月27日，原告妻子王云在与被告销售人员龙光英微信聊天时，龙说，施工许可证、预售许可证已经过期，现在停工。年后要开发商法定代表人杨晓伟亲自过来办理，不是钱的问题，5号楼要年后才修建，交房时间还是2018年7月31日。但是，到了交房时间，被告没有交房，原告与其妻再次到现场去查看5号楼情况，发现跟去年原告购房时的状况没有多少区别，被告根本就没有继续施工，当然就不可能按时交付。问被告相关人员，说是县住建局要他们停工，具体原因不清。后原告和妻子到县住建局查询，得知被告开发的东湖半岛美墅小区5号楼根本没有取得商品房预售许可证明，被告是故意隐瞒事实违法违规向原告销售，其行为已经构成民事欺诈。因被告的欺诈行为，使原告签订《商品房买卖合同》购买房屋的目的无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”；第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订商品房买卖合同并收取原告首付款112117元的行为系故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，因而双方签订的商品房买卖合同应认定为无效合同，原告作为买受人，有权请求被告返还已付购房款及支付利息，承担赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为此，特提起诉讼，请求：1、判令原被告于2017年11月28日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告已付购房款112117元，并按金融机构一年期贷款基准利率4.35%计算支付原告从2017年11月28日起至前述已付购房款付清之日止的利息；3、判令被告承担原告已付购房款112117元的赔偿责任；4、判令被告承担本案的案件受理费、保全费。原告向本院提交的证据材料有：1、身份证、营业执照。用以证明原、被告的身份情况，诉讼主体适格。2、商品房买卖合同、房屋认购协议书、售房广告。用以证明被告销售房子给原告在广告里明确表明房子有预售许可证，原告在当天与被告签订房屋认购协议，双方按照格式合同对商品房买卖条款做了约定，是完整的买卖合同。3、房款刷卡凭证、房款收款收据、银行卡明细清单。用以证明原告按照合同及认购协议书的约定向被告支付了首付款112117元，被告向原告出具收到上述款项的收款收据，原告已经完成合同义务。4、微信截图、通话录音及文字记录。用以证明被告在无商品房预售许可证的情况下公开售卖5号楼的事实，被告对原告有欺诈行为。5、两证照片及三张施工场地照片。是原告在与被告公司销售人员龙光英及负责人彭小平聊天时，二人发给原告的照片。照片用以证明涉案房屋到现在为止还是地基，商品房预售许可证、建设工程规划许可证证明被告认为被告的手续是合法的，但原告了解的情况与此不符。6、情况说明、商品房预售许可证。用以证明被告向原告销售的5号楼是没有商品房预售许可证，不能进行网签，被告向原告出示的许可证已经过期，被告在房屋销售的时候隐瞒了没有预售许可证的重要事实，构成了欺诈。被告的质证意见：1、对第1、2、3号证据无异议。2、对第4、5号证据的意见是原告未提供龙光英、彭小平的劳动合同、工资流水、社保信息等相关证据证明此二人为被告公司工作人员，故此二人的行为属于个人行为，不存在证明效力，对其真实性不予认可。3、对第6号证据，被告认为，住建局的情况说明与事实不符，该局从未通知或告知被告公司的商品房预售许可证已过期，根据以往案例，商品房预售许可证的有效期为建筑主体施工完成或产权登记落户完成，而被告公司的该楼盘还在建造中，不存在过期，对于此情况说明证明被告公司的许可证过期，无法无据；对于原告提交的商品房预售许可证复印件真实性无异议，此证件上未标明许可证期限，是在商品房许可证期限内进行销售，不存在故意欺瞒，另外被告有商品房预售许可证原件作为证据向法庭提交，对于此情况说明不具有证明效力，不予认可。本院认证意见：1、被告对原告提交的第1、2、3号证据没有异议，本院予以确认，作为本案定案依据。2、龙光英、彭小平以被告公司工作人员的身份与原告商谈售房事宜，并办理了相关购房手续，因此，被告对第4、5号证据的质证意见本院不予采纳。3、丹寨县住房和城乡建设局证明被告持有的东湖半岛美墅二期（丹）商房预字第2013-002号《商品房屋预售许可证》已于2014年12月31日失效，东湖半岛美墅二期5号楼新建房屋需要重新申请办理《商品房屋预售许可证》，故被告对第6号证据的质证意见本院不予采纳。被告辩称：商品房买卖合同合法有效，涉案房屋在签约时已取得商品房预售许可证，原告主张无理无据，被告同意解除合同，但不同意赔偿。被告为证明其主张，向本院提交东湖半岛美墅二期（丹）商房预字第2013-002号《商品房屋预售许可证》，用以证明商品房预售许可证并未标明有效日期，因此，商品房买卖合同合法有效。原告认为，此证与龙光英发给原告的照片是一致的。预售是商品房没有竣工的情况下叫做预售，被告在向原告销售时并不是已经竣工的现房，而是在建的房子，所以当时在建的房屋应需要再办理销售许可证，该证已经过期。基于丹寨县住房和城乡建设局的说明，本院不采纳被告的证明目的。经审理查明：2013年4月22日，丹寨县住房和城乡建设局对被告开发建设的东湖半岛美墅二期审查认为，具备商品房屋预售条件，向被告颁发（丹）商房预字第2013-002号《商品房屋预售许可证》，准予被告预售。2017年11月15日和2017年11月28日，原告与被告签订《东湖·半岛美墅房屋认购协议书》和《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的东湖半岛美墅第5栋1单元1层2号（5-1-102）商品房，建筑面积139.56平方米，总价342117元，首付购房款112117元，余款23万元以银行按揭支付；出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。在认购协议和合同签订之日，原告向被告支付购房首付款112117元，被告向原告出具了编号为0051649和0051688的收款收据。合同签订后，2018年1月27日，原告的委托代理人王云与被告的销售人员龙光英在微信聊天时得知，被告的预售许可证已经过期，工程现已停工。为此，原告于2018年10月30日，以被告故意隐瞒事实违法违规向原告销售商品房，其行为已经构成民事欺诈，使原告签订《商品房买卖合同》的目的无法实现为由，向本院提起诉讼。本院立案受理该案后，应原告之申请向丹寨县住房和城乡建设局调查被告开发建设的东湖半岛美墅二期5号楼的预售许可情况时，丹寨县住房和城乡建设局于2018年11月28日，向本院出具《关于贵州新童舜房地产开发有限公司开发的东湖半岛美墅二期5号楼办理基本情况说明》，载明：“…东湖半岛二期5号楼也在二期规划建设范围之中，该项目在建设过程中，由于当时房地产市场低迷不景气，给商品房销售带来很大的困难，东湖半岛二期5号楼被迫停建。因此，房地产主管部门未给予开通二期5号楼的商品房买卖合同网签系统和商品房买卖合同备案系统。2017年以来房地产市场逐步回暖，加上丹寨万达小镇项目的建成，给贵州新童舜房地产开发有限公司的商品房销售带来了希望，2017年5月该公司重新启动东湖半岛美墅二期5号楼工程建设时，原二期的《商品房屋预售许可证》已于商品房屋交付使用日期2014年12月31日失效，该日期交付使用后的房屋已转为网上现房签约，已不在是网上预售签约。因此，东湖半岛美墅二期5号楼新建房屋需重新申请办理《商品房屋预售许可证》的情况下就私自收取购房人预售金。”本院立案受理该案后，原告于2018年11月2日向本院申请财产保全，请求冻结被告的银行存款224234元或查封相应价值的其他财产，并已于同年11月1日向中国平安财产保险股份有限公司投保，中国平安财产保险股份有限公司于当日向本院出具《平安诉讼财产保全责任保险保单保函》，愿意承担保险责任。2018年11月7日，申请人向本院交纳保全费1641元。本院经审查认为，申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，且中国平安财产保险股份有限公司愿意承担保险责任，故其申请本院予以准许。据此，本院于2018年11月7日作出（2018）黔2636民保746号《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人贵州新童舜房地产开发有限公司银行存款224234元，或查封被申请人贵州新童舜房地产开发有限公司价值224234元的其他财产。上述事实有原、被告的陈述、双方提交的证据以及本院庭审笔录在卷证明，足以认定。本院认为：从丹寨县住房和城乡建设局向本院出具的《关于贵州新童舜房地产开发有限公司开发的东湖半岛美墅二期5号楼办理基本情况说明》来看，被告持有的（丹）商房预字第2013-002号《商品房屋预售许可证》已经失效，东湖半岛美墅二期5号楼新建房屋需重新申请办理《商品房屋预售许可证》。从此可以看出，被告在与原告订立商品房预售合同时，并未取得《商品房屋预售许可证》，在起诉前也未取得《商品房屋预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告于2017年11月28日签订的《商品房买卖合同》无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，本案被告在与原告签订商品房预售合同时，没有告知原告尚未取得《商品房屋预售许可证》的事实，属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实的情形，且原告要求按4.35%计算利息，不超过中国人民银行发布的一年期贷款基准利率，因此，原告要求判令被告返还原告已付购房款112117元、并按金融机构一年期贷款基准利率4.35%支付原告从2017年11月28日起至前述已付购房款付清之日止的利息、承担原告已付购房款112117元的赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。基于上述理由，被告关于“商品房买卖合同合法有效，涉案房屋在签约时已取得商品房预售许可证，原告主张无理无据，被告同意解除合同，但不同意赔偿”的辩解，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，被告应返还原告已付购房款112117元，并按金融机构一年期贷款基准利率4.35%向原告支付从2017年11月28日起至付清购房款之日止的利息，向原告承担112117元的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告王志与被告贵州新童舜房地产开发有限公司于2017年11月28日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告贵州新童舜房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还原告王志已付购房款112117元，并按金融机构一年期贷款基准利率4.35%向原告王志支付从2017年11月28日起至付清购房款之日止的利息。三、被告贵州新童舜房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告王志承担112117元的赔偿责任。本判决生效后，被告贵州新童舜房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2542元，减半收取1271元，保全费1641元，共计2912元，由被告贵州新童舜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，直接向上诉法院交纳上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。被告贵州新童舜房地产开发有限公司拒不履行义务的，原告王志可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 赵 巍二〇一八年十二月九日书记员 黄园园