上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初1877号原告(反诉被告)：上海嫦娥光学仪器科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐道平，经理。委托诉讼代理人：李箐友，上海创同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翠华。被告：上海锋馨实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邓吉林，董事长。被告(反诉原告)：上海春寓建筑装饰工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄磊，总经理。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。原告(反诉被告)上海嫦娥光学仪器科技有限公司(以下简称“嫦娥仪器公司”)与被告上海锋馨实业有限公司(以下简称“锋馨公司”)和被告(反诉原告)上海春寓建筑装饰工程有限公司(以下简称“春寓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年3月6日和4月13日二次公开开庭审理。嫦娥仪器公司委托诉讼代理人李箐友、陈翠华和被告锋馨公司法定代表人邓吉林、春寓公司委托诉讼代理人林静到庭参加了上述诉讼，嫦娥仪器公司法定代表人徐道平参加了第二次庭审。本案现已审理终结。嫦娥仪器公司向本院提出诉讼请求：判令二被告共同赔偿原告各项损失计人民币5,770,984元(人民币，下同)。事实和理由：2011年5月初,原告经介绍联系到奉贤区大叶公路XXX号(原上海市奉贤区邬桥镇吴塘村十组,2010年9月3日上海市公安局奉贤分局变更门牌号码)被告锋馨公司有一处厂房出租。被告锋馨公司告知原告,出租厂房系自己以拍卖方式购买所得,目前未取得产权证,但确定是实际所有人,持有上海市第二中级人民法院的执行裁定书。产证正在办理中肯定不会有问题的,并承诺出租房屋不会出现任何纠纷,如有出现权属争议、国家拆迁给原告造成损失,愿意承担一切赔偿责任,并同意将相关内容写进租赁合同中去。被告春寓公司同时向原告出具了委托书,委托被告春寓公司代为办理出租手续。2011年5月14日,原告与被告春寓公司签订了《工业厂房办公楼层房屋租赁合同》,出租厂房建筑面积3,535.65平方米(后按实际使用面积2,687平方米计算),合同期限为12年,自2011年7月15日至2023年7月14日,租金每隔三年调整一次,每次调整租金增加7%。为防止出现因产权归属争议影响租赁合同的履行、政府拆迁因被告产权的归属问题影响对原告的补偿,双方特别在合同的七.6条约定：甲方保证在乙方租赁期内,其房屋和土地的合法性;因房屋和土地的不合法性遭受国家或者当地政府强制撤除造成乙方经营损失,甲方负责按照实际损失赔偿。2017年9月30日,奉贤区南桥镇生态环境综合整治工作领导小组发出告示,要求原告所在地的企业2017年10月8日前限期搬离。就拆迁安置补偿,原告找到被告春寓公司了解情况,并协商补偿事宜。被告春寓公司告诉原告,因自身未取得合法有效产权证,政府拆迁安置没能按国家政策给予补偿,只是通过协商的方式给了点费用,最多能答应原告装修补偿,幅度不超过45万,比例50%一100%。因为出租方未得到所以也没法给承租方补偿。但是,政府拆迁安置的方案及涉及出租厂房的补偿情况,被告春寓公司不愿意告诉原告。原告找到拆迁部门咨询,被告知拆迁补偿只能跟产权方谈,拆迁部门没有义务告知承租方。原告属于高科技企业,生产环境要求无尘车间,且主管部门对每一次生产场地、生产车间的环境的变更要进行严格的检查审批程序。时间至少6个月,变更后未得到批文之前不得进行生产。这期间要产生停工停业的损失初步估计为939,000元。另外房屋租赁合同无法继续履行,给原告造成装修财产损失约456,037元、搬迁费支出约174,000元、新旧租金差额损失约4,201,947元。原告了解到,按照正常拆迁补偿,原告应可以得到近贰仟万元的补偿。原告认为,由于被告春寓公司的过错或故意隐瞒事实逃避义务,致使原告因拆迁造成的损失无法得到补偿。为维护自身合法权益,特依照《合同法》及《民事诉讼法》的规定,向贵院提起诉讼,请依法支持。被告锋馨公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争厂房因政府减量化拆迁，政府补贴多少给原告多少。被告春寓公司辩称，不同意原告的诉求。因系争土地减量化拆迁，政府对于承租户仅给予装饰装修部分补偿，该部分补偿款同意给原告。其余政府没有补偿。且原告的损失也没有依据。被告春寓公司向本院提出反诉请求：1.判令原告立即支付被告春寓公司欠付的厂房租金人民币457,953元；2.判令原告立即支付被告春寓公司逾期支付厂房租金的利息(以347,342元为本金，按月息1.5%，从2015年10月15日起计算至2017年1月23日止；以297,342元为本金，按月息1.5%，从2017年1月24日起计算至2017年4月4日止；以147,342元为本金，按月息1.5%，从2017年4月5日起计算至2017年6月28日止；以47,342元为本金，按月息1.5%，从2017年6月29日起计算至2017年7月24日止)；3.判令原告立即支付被告春寓公司违约金(以69,468.50元为本金，按年利率24%，从2015年10月15日起计算至2017年7月24日止；以33,189.50元为本金，按年利率24%，从2016年1月15日起计算至2017年7月24日止；以36,279元为本金，按年利率24%，从2016年1月15日起计算至实际支付日止；以69,468.50元为本金，按年利率24%，从2016年4月15日起计算至实际支付日止；以69,468.50元为本金，按年利率24%，从2016年7月15日起计算至实际支付日止；以69,468.50元为本金，按年利率24%，从2016年10月15日起计算至实际支付日止；以69,468.50元为本金，按年利率24%,从2017年1月15日起计算至实际支付日止；以69,468.50元为本金，按年利率24%，从2017年4月15日起计算至实际支付日止；以74,331.30元为本金，按年利率24%，从2017年7月15日起计算至实际支付日止)；4.原告承担反诉诉讼费用。事实和理由：2011年5月14日，原告和被告春寓公司签订了《工业厂房办公楼层房屋租赁合同》，约定：春寓公司将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号房屋有偿出租给原告；2014年7月15日至2017年7月14日，年租金为706,200元；2017年7月15日至2020年7月14日，年租金为755,634元；该房屋先付后用，每3个月支付租金，每逾期一日按当月租金费用的10%支付违约金。合同签订后，春寓公司即依约将租赁房屋交付给原告。2015年10月30日，经与春寓公司商量，原告出具《延期付款协议》及《付款协议》，确认：2014年7月15日至2015年10月14日房屋租金合计347,342元，延期付款期限从2015年10月1日起至2016年4月30日止，按月利率1.5%计算。上述协议出具后，原告未能按期支付上述所欠房屋租金以及2015年10月15日后每季度租金。春寓公司为此曾多次向原告进行催讨，直至2017年1月24日原告才支付了50,000元，2017年4月5日支付了150,000元，2017年6月29日支付了100,000元，2017年7月25日支付了150,000元，剩余房屋租金457,953元至今未付。为维护自身权益，提起反诉。原告嫦娥仪器公司辩称，不同意反诉请求。春寓公司主张的租金中347,342元已经转为借款，与租赁合同无关，但原告愿意支付该借款的本息。其余租金鉴于双方存在往来款等尚未结算，故不应承担利息和违约金。本院经审理认定事实如下：位于上海市奉贤区邬桥镇东叶大公路沙港桥东堍1-22幢房产(即现大叶公路XXX号厂房)由上海市第二中级人民法院委托拍卖，由被告锋馨公司买受取得。锋馨公司后对该房产进行了翻建。锋馨公司委托被告春寓公司出租事宜。2011年5月14日，原告和被告春寓公司签订了《工业厂房办公楼层房屋租赁合同》，原告租赁上述厂房内3,535.65平方米建筑。合同约定：租赁期限12年，自2011年7月15日起至2023年7月14日止。2011年7月15日至2014年7月14日期间每年租金660,000元，每三年为一个递增周期；2014年7月15日至2017年7月14日，年租金为706,200元；2017年7月15日至2020年7月14日，年租金为755,634元。该房屋先付后用，每3个月支付租金，每次提前5日支付当期租金，每逾期一日按当月租金费用的10%支付违约金。春寓公司保证在原告租赁期内，其房屋和土地的合法性，因房屋和土地的不合法性遭国家或当地政府强制撤除造成原告的经营损失，春寓公司按照实际损失赔偿。春寓公司房屋因国家或当地政府征用或拆迁造成原告停产搬迁，其由国家或当地政府补偿给企业损失的费用，属于春寓公司投资的补偿由春寓公司享有；属于原告投资和经营的补偿，由原告享有。上述合同签订后，双方按约履行了协议。2015年10月30日，原告嫦娥仪器公司出具《付款协议》，称：根据(2014年7月15日至2015年10月14日)房租延期支付协议经双方友好协商如下：延期付款期限至2016年4月30日止，从2015年10月1日起合计金额347,342元整为借款金额，借款利率按月利率1.5%计算。其后，原告分别于2017年1月24日支付了50,000元，2017年4月5日支付了150,000元，2017年6月29日支付了100,000元，2017年7月25日支付了150,000元。2017年10月9日，锋馨公司与上海市奉贤区南桥镇吴塘村村民委员会签订《“减量化”清拆补偿协议》，锋馨公司将其所有的位于南桥镇吴塘村10组的房屋等建筑物全部交付村委会清拆，由村委会受让所在地块，土地10.938亩，为“减量化”指标土地，村委会给付各项补偿款(合计约10,800,000元，按减量化实际验收面积)结算。另查明，租赁房屋的权利人为上海奉贤振兴文化电器厂，共6幢建筑，建筑面积合计为3,050.89平方米，上述房屋由锋馨公司拍卖取得后，曾对厂房等进行翻扩建，但由于手续不全，至今未能取得相应的房地产权证。审理期间，经本院调解，春寓公司同意放弃对于利息和违约金的主张，但由于双方差距较大，无法达成一致意见。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告嫦娥仪器公司与被告春寓公司签订的《工业厂房办公楼层房屋租赁合同》，租赁的厂房系由锋馨公司拍卖后进行翻建，但未取得建设工程规划许可证，故本院认为上述合同无效。现原、被告均同意解除双方签订的租赁合同，本院予以认可。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本院对春寓公司要求嫦娥仪器公司支付欠付的租金(即使用费)的请求本院予以支持，嫦娥仪器公司称其拖欠的部分使用费已经转化为借款，要求春寓公司另行主张的意见，本院认为，双方在《付款协议》中虽租金为借款的表述，但从协议内容反映的是双方对嫦娥仪器公司拖欠的使用费达成延期支付的意思表述，故对嫦娥仪器公司的抗辩意见不予认可。对于春寓公司主张的违约金请求，鉴于合同无效，本院不予支持。对于嫦娥仪器公司主张的损失赔偿，其中装修的损失部分春寓公司并无异议，并同意赔偿400,000元，春寓公司的意见符合法律法规的规定，本院予以认可。对于嫦娥仪器公司提出的其余损失，嫦娥仪器公司未能提供足够的证据证明，而造成本案合同未能继续履行是因为政府减量化的原因，春寓公司及锋馨公司并无主观过错，且在减量化协议签订后，也给予了嫦娥仪器公司合理的搬离期限，故本院对于嫦娥公司的其余诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海嫦娥光学仪器科技有限公司与被告(反诉原告)上海春寓建筑装饰工程有限公司于2011年5月14日签订的《工业厂房办公楼层房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海春寓建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海嫦娥光学仪器科技有限公司装修损失400,000元；三、原告(反诉被告)上海嫦娥光学仪器科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海春寓建筑装饰工程有限公司使用费457,953元；四、驳回原告(反诉被告)上海嫦娥光学仪器科技有限公司和被告(反诉原告)上海春寓建筑装饰工程有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币52,198元，减半收取26,099元，保全费5,000元；反诉案件受理费4,084.5元，合计35,183.5元。由原告(反诉被告)上海嫦娥光学仪器科技有限公司负担30,000元，由被告(反诉原告)上海春寓建筑装饰工程有限公司负担5,183.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一八年六月二十八日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。