上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9681号原告：吴铁钢，男，1949年6月13日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：宋泽，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：金国琴，女，1965年7月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海市明立律师事务所律师。被告：朱范华，男，1962年10月22日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：柯振岳，上海市汇业律师事务所律师。被告：朱亦琛，女，1993年7月27日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙帆，上海孜求律师事务所律师。被告：上海瑞创物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：姚炯，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：常征，上海钧智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张劼，上海钧智律师事务所律师。原告吴铁钢与被告金国琴、朱范华、朱亦琛、上海瑞创物业管理有限公司(简称瑞创物业)相邻损害防免关系纠纷一案于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序。经原告申请，本院分别依法委托上海房屋质量检测站对原告房屋漏水原因、漏水造成的装修损坏范围及修复方案进行鉴定；委托上海第一测量师事务所有限公司对修复方案及物损进行造价评估。本案于2020年12月11日、2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告吴铁钢(仅参加第二次庭审)及委托诉讼代理人宋泽、张颖(仅参加第二次庭审)，被告金国琴的委托诉讼代理人叶晓鹏，被告朱范华(仅参加第一次庭审)及委托诉讼代理人柯振岳(仅参加第一次庭审)、孙帆，被告朱亦琛的委托诉讼代理人孙帆，被告瑞创物业的委托诉讼代理人常征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告金国琴、朱范华、朱亦琛立即停止侵害原告房屋、限期按照《鉴定意见书》的修缮意见维修上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称3101室房屋)漏水点，并于维修完毕后在原告与四被告在场时完成一次蓄水试验证明已修好；2.四被告支付原告房屋维修费共计117,206元、衣帽间玻璃柜门拆装费500元、交通损失2,632元及家具(床、木橱及电视柜)损失39,340元；3.四被告偿付原告已支付的维修费损失5,200元；4.四被告偿付原告自2019年10月22日起到维修完毕之日的租金损失，按月租金37,500元标准计算；5.被告瑞创公司清理原告所在的上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX层管道井平台中的垃圾，修复管道井破损处，并恢复装饰；6.本案诉讼费、鉴定费、评估费由四被告承担。事实及理由：原告系上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称2901室房屋)业主，被告金国琴、朱范华、朱亦琛系3101室房屋业主，双方系上下层关系。原告2901室房屋自2019年8月起租借给案外人，月租金37,500元，由于漏水问题严重，案外人提出解约，于2019年10月21日解除租赁关系，原告2901室房屋目前空置至今。2019年11月，墙壁受潮起皮、地板翘起损毁严重甚至顶起大床，原告请人维修为此支付墙面底部渗水修理费2,500元，地板受潮凸起修补费2,700元，共计5,200元。2020年1月至2月，原告2901室房屋客卫地砖出现明显渗水现象，三间卧室地板再次全部拱起。原告报修后，瑞创物业派维修人员来现场排查，但因涉及大量隐蔽工程，无法找到漏水原因，在将地板全部撬掉后发现水从地面不断流出，为防止漏水问题进一步扩大，原告及其配偶自2020年1月5日至2020年4月7日期间每日往返涉案房屋和自己住所进行舀水、吸水，发生交通费损失2,632元。2020年3月，瑞创公司检测出漏水点为3101室管道井污水管检查盖松动及污水管三通处裂缝，原因是由于3101室房屋业主违规装修次卫时擅自将墙体移动，及更换原管道检查盖导致出现两处渗水点，渗透的水流至原告29层的平台井造成积水，渗入2901室房屋。瑞创公司于2020年3月30日维修完毕，原告观察一周后证实漏水问题已解决。然位于29层管道井平台上的垃圾瑞创公司仍未清理，存在将来再次积水的隐患。原告认为，管道井虽然属于公共管道区域，但是根本原因是由于3101室房屋业主过错性违规装修导致。同时，瑞创公司并未对3101室房屋业主违规装修的行为进行制止或通知原告采取有效防范措施，且违反其对公共部分的管理及维护义务，没有及时清理垃圾以保证公共平台井的畅通。被告金国琴、朱范华、朱亦琛辩称，原告2901室房屋渗水与3101室房屋无关，该两套房屋并非直接相邻，中间还有3001室房屋。原告所述的漏水点为3101室房屋管道井内污水管检查盖松动及污水管三通处裂缝，3101室房屋于2004年装修时，确有将管道井的外墙推进与管道紧贴，然之后未再动过管道井，期间亦未发生漏水，即便漏水也应该流至3001室房屋。再则三通管道属于公共管道，即便漏水，责任也不应由被告承担。不同意原告的全部诉讼请求。被告瑞创公司辩称，瑞创公司积极履行物业管理责任，接到原告报修，派人多次上门检查后发现，3101室房屋客卫管道井内污水立管检查盖处滴水，当时检查口下部立管表面潮湿，检查盖表面磨平、松动，用手可直接打开，内部未见垫圈，另发现3101室房屋污水横管与管道井内污水立管连接三通处开裂渗透水，瑞创公司对上述两处渗漏水处进行维修后，原告2901室房屋已停止漏水。原告家漏水系由3101室房屋业主造成，故原告主张的维修费及租金等损失均不应由瑞创公司承担。关于管道井垃圾的清理，管道井在大楼建成后就处于封闭状态，又在业主房屋内，不可能做到随时检查、保养，管道井内的垃圾非瑞创公司造成，且对业主并无影响，故也不同意原告要求清理29层管道井中垃圾，修复管道井破损处，恢复装饰的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、物业情况说明、租赁合同及付款凭证、维修报价单、物业管理公约及二次装修守则、现场照片等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系2901室房屋产权人。金国琴、朱范华、朱亦琛系3101室房屋产权人。瑞创公司系涉讼房屋所在“兆丰嘉园”的物业管理公司。2004年6月，朱范华签署了兆丰嘉园《管理公约》承诺书并于2004年8月签署了兆丰嘉园《二次装修守则》。《管理公约》业主责任第1项不得改变物业的结构……拆除任何建筑物；第4项不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰物业任何公用部分的水、电等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆和固定装置等设施；第15项各业主不得擅自改变房屋设计、用途、功能、布局等。《二次装修守则》施工单位注意事项第6项不得侵占公共空间，不得擅自挪用、损害公共区域的设施。2017年9月，金国琴签署了兆丰嘉园《二次装修守则》。2019年8月20日，原告将2901室房屋出租给案外人居住使用,租期自2019年8月20日至2020年8月19日，月租金37,500元，每三个月结算一次，押金37,500元。同日，案外人支付首期租金及押金150,000元。2019年10月21日，因2901室房屋墙壁发霉、地板上翘，原告与案外人解除租赁合同。2019年11月，原告自行找人维修墙面底部的渗水及修补地板受潮，分别支付维修费2,500元及2,700元，共计5,200元。2020年1月5日，原告方因2901室房屋客卫地砖大量渗水，向瑞创公司报修，工作人员多次上门排查。2020年3月30日上午，瑞创公司对3101室房屋客卫管道井壁局部打开后发现两处渗漏点：1.3101室客卫管道井内污水立管检查盖处滴水；2.3101室污水横管与管道井内污水立管连接三通处开裂渗透水。同日下午，瑞创公司将两处渗漏点修复后，2901室房屋渗漏水现象明显好转。2020年4月20日，瑞创公司出具情况说明，内容为：2020年1月上旬，兆丰嘉园管理处接报修，5单元2901室家中漏水。物业工程人员经过至楼上几户单元排查，最终确认，漏水点为管弄井内5单元3101室污水管。物业人员完成了现场维修。修复后，5单元2901室漏水问题得到解决。整个漏水排查、维修、修复的过程，均由物业人员完成。过程中的照片及相关资料，已提供给5单元2901室业主。审理中，经原告申请，本院委托上海房屋质量检测站对2901室房屋渗漏水原因、受损范围及修复方案进行鉴定。该单位出具鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定2901室部分房间装修渗漏水损坏情况属实，主要系被告一装修拆改3101室客卫管道井、后期装修振动导致污水立管检查盖松动、污水管连接三通开裂渗漏所致。2、2901室部分装修受潮损坏现状一定程度影响原告房屋的正常使用，应尽快给予修缮。3、修缮建议：(1)3101室客卫恢复原管道井，整体翻修淋浴房防水层。(2)2901室客卫：清除管道井内建筑垃圾，修复管道井破损处，恢复装饰；东南卧：木搁栅、毛板、实木地板及踢脚板拆换，1/3复合地板拆换，西墙门扇拆装，西、北墙修粉涂料；中南卧：东、北墙修粉涂料；西南卧(衣帽间+南侧走道区域)：毛板、实木地板、复合地板及踢脚板拆换，衣帽间玻璃移门拆装、校正，衣帽间北侧木橱底板拆换、其余木橱拆装，四周墙面修粉涂料；走道：东、西墙面修粉涂料、踢脚板拆换；储藏室：毛板、实木地板、复合地板及踢脚板拆换；北卧：木搁栅、毛板、实木地板、复合地板及踢脚板拆换，四周墙面修粉涂料，木床、木橱及电视柜拆装、校正；门厅：西、北墙面修粉涂料。(3)修缮施工时应做好修复部位以外装饰及家具的遮盖保护。另经原告申请，由本院提交上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司根据上述修复建议对修复造价进行鉴定。该单位出具鉴定意见为：根据上述修复建议所涉工程造价为56,798.25元，其中客卫管道清理、修复工程审定金额为1,746.18元、其他项目修复工程审定金额为55,052.07元(包含垃圾清运1,800元、家具保护2,000元、家具拆装矫正1,000元)。原告对上述两鉴定单位出具的鉴定意见无异议。四被告对上海房屋质量检测站出具的鉴定意见均提出异议，对上海第一测量师事务所有限公司出具的鉴定意见并无异议。3101室房屋业主认为渗漏水原因的结论存在逻辑问题，并遗漏渗漏水原因；瑞创公司认为2901室客卫管道井正常情况为封闭状态，管道井内的建筑垃圾对原告并不造成影响，无需进行清理。审理中，上海房屋质量检测站鉴定人员到庭接受质询并说明：客卫管道井在29层和32层楼面位置设置防火分隔，30层、31层楼面位置未封堵，因3101室房屋业主将管道井缩小，紧贴立管封砌墙面，二次装修敲掉墙面的瓷砖造成震动，与污水立管三通处开裂和检查盖松动有关；管道井内的渗漏水，需要吸足大量水后渗漏到地面和地板的砂浆，再显现出来，这是需要一个时间过程的。关于上水管被截断的位置及周围，并无因渗漏水导致装修损坏的任何迹象，故漏水与上水管截断并无任何关联性；管道井内垃圾不清除，若再发生渗漏水，建筑垃圾会吸收渗漏水，故应予以清理。审理中，原告自认于2013年购入2901室进行装修后入住，原告与案外人解除租赁合同后2901室房屋一直空关至今。3101室房屋业主自认分别于2004年、2017年对3101室房屋进行过装修，2004年装修时将客卫管道井拆除、用钢丝网和水泥砂浆紧贴立管封砌。2017年装修时未动过客卫管道井，但有敲掉客卫瓷砖重新装修。本院认为：不动产相邻各方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。2901室房屋与3101室房屋系上下楼关系(中间隔着3001室)，且共用同幢建筑的排水排污系统。对于上海房屋质量检测站就2901室房屋渗漏水原因及修复方案出具的鉴定意见，四被告虽有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，本院对上述鉴定意见予以采纳。根据该鉴定意见，可以认定2901室渗漏水主要与3101室房屋业主装修拆改3101室客卫管道井、后期装修振动导致污水立管检查盖松动、污水管连接三通开裂存在因果关系。3101室房屋业主应当恢复客卫原管道井，整体翻修沐浴房防水层，排除该房屋内的渗漏水隐患。原告作为2901室房屋产权人，有权向3101室房屋业主主张赔偿2901室房屋因渗漏水受损的修复费用。鉴于原、被告对上海第一测量师事务所有限公司出具的鉴定意见并无异议，本院也予以采纳。该鉴定意见除2901室客卫管道井清理修复工程外的其他项目修复工程审定金额为55,052.07元(包含家具拆装矫正费)，故3101室房屋业主应向原告赔偿房屋修复费55,052.07元。关于租金损失。在3101室房屋业主完成修复，排除隐患前，2901室房屋渗漏水现象已经发生并随时可能再次发生，不仅妨碍房屋使用，而且妨碍房屋修缮。从2901室房屋受损程度来看，不管是出租还是自住，显然已对房屋的居住品质造成影响，致使2901室房屋使用价值降低。原告有权向3101室房屋业主主张赔偿房屋使用损失。鉴于2901室房屋房客因漏水于2020年10月21日解约，原告主张2020年10月22日起至维修完毕之日的租金损失，虑及2901室房屋受损部位限于室内局部区域，房屋的基本使用价值并未丧失，且瑞创公司于2020年3月30日已对渗漏水点进行修补，故本院酌定2020年10月22日起至2020年3月30日期间的赔偿金为60,000元；自2020年3月31日起的赔偿金按每月6,000元的标准，计算至3101室房屋业主完成修复，排除隐患之日止。另虑及原告自行修缮2901室房屋期间，房屋整体使用受限，原告亦有权向3101室房屋业主主张赔偿房屋使用损失，本院酌定该项赔偿金为37,500元。鉴于本案渗漏水原因系3101室房屋业主所致，故原告要求瑞创公司赔偿房屋修复费及租金损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于上海房屋质量检测站的鉴定意见认为衣帽间玻璃移门、木床、木橱及电视柜仅需拆装、校正，且上海第一测量师事务所有限公司鉴定意见的其他项目修复工程审定金额55,052.07元中已包含上述家具拆装矫正费，故原告另行主张衣帽间玻璃柜门拆装费500元及家具损失39,340元的诉请，本院不予采信。在漏水原因尚未查明、漏水点未修复完毕的情况下，原告于2019年11月对2901室渗漏水处自行修理产生维修费5,200元，虑及本院已判定3101室业主承担相应房屋使用费损失，故原告要求四被告承担上述维修费，并无依据，本院不予支持。关于原告主张的交通费损失，并未提供相关依据，同样虑及本院已判定3101室业主承担相应房屋使用费损失，本院亦不予采信。关于原告要求瑞创公司清理2901室客卫的管道井内建筑垃圾，修复管道井破损处并恢复装饰的诉请，管道井内垃圾并无证据证明系瑞创公司造成，虽然瑞创公司对公共区域负有清理的义务，原告可基于物业服务合同要求瑞创公司履行相应义务，但由于管道井封闭于2901室房屋内，不凿开管道井无法实施清理工作，在原告未提供必要施工条件的情况下，原告以侵权为由要求瑞创公司履行清理2901室房屋客卫的管道井内建筑垃圾，修复管道井破损处并恢复装饰的义务，并无依据，本院不予支持。关于司法鉴定费19,220元，原告已预付，由于漏水系3101室房屋业主导致，然司法审价的修复费与原告主张的修复金额也具有一定差距，故由原告负担1,220元，由3101室房屋业主共同负担18,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年修订的《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：一、被告金国琴、朱范华、朱亦琛应于本判决生效之日起三十日内修复上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋内造成渗漏水的部位，排除该房屋内的渗漏水隐患；二、被告金国琴、朱范华、朱亦琛应于本判决生效之日起三十日内向原告吴铁钢赔偿房屋修复费55,052.07元；三、被告金国琴、朱范华、朱亦琛应于本判决生效之日起三十日内向原告吴铁钢支付自2019年10月22日至2020年3月30日期间的赔偿金60,000元，自2020年3月31日起至被告金国琴、朱范华、朱亦琛履行完毕上述第一项义务之日的赔偿金(按每月6,000元的标准计算)；四、被告金国琴、朱范华、朱亦琛应于本判决生效之日起三十日内向原告吴铁钢支付赔偿金37,500元；五、驳回原告吴铁钢的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费19,220元，由原告吴铁钢负担1,220元，被告金国琴、朱范华、朱亦琛共同负担18,000元。案件受理费7,148.20元，由原告吴铁钢负担3,031.30元，被告金国琴、朱范华、朱亦琛共同负担4,116.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  朱俊杰二〇二一年三月十九日书 记 员  赵 丹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。