上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9500号原告：丁华明，男，1963年1月3日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。原告：赵惠敏，女，1959年5月26日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。上列两原告共同委托诉讼代理人：富贵，北京天达共和(上海)律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：高茵，北京天达共和(上海)律师事务所律师。被告：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告丁华明、赵惠敏与被告上海南尚置业有限公司(下称“南尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年6月17日第一次公开开庭进行了审理，原告丁华明、赵惠敏及两原告共同委托诉讼代理人富贵、徐德仁(后被撤销委托授权)、被告委托诉讼代理人王宁(后被撤销委托授权)到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序继续进行审理。审理中，因双方当事人就案涉房屋质量问题无法达成一致意见，经原告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对质量问题进行鉴定。后因原告逾期未缴纳鉴定费，故鉴定工作做撤销处理。本案于2021年3月18日第二次公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人富贵、高茵、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁华明、赵惠敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照验房报告的全部内容进行房屋整改，同时将夹层所有公共管道(污水管、消防喷淋)移至原告室外；2、判令被告支付上述整改期间给原告造成的损失，按照人民币(以下币种均为人民币)300元/日自2019年12月20日起算至整改完毕之日止；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金(以房屋总价款为基数，按照日万分之一为标准，自2019年12月20日起算至实际完成交付之日止)；4、判令被告赔偿原告夹层与约定不符给原告造成的损失，按照同一楼宇相同一层与二层价格差的50%计算即346,060元。事实与理由：2019年1月，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区朱家角镇新塘港路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)，该房屋为精装修房，房屋建筑面积暂测83.04平方米，另有地下附属面积62.92平方米，该房屋建筑层高为3米。鉴于房屋附带地下夹层62.92平米，且被告在售房之初带原告参观过夹层样板间，层高约3米(吊顶后仍有2.8米左右)，有采光井，夹层内无任何管道设施，通风采光良好，适合居住使用。因此就被告以明显高于二层价格销售一层房屋，原告表示接受。最终价款48,154.07元每平米，总房价款3,998,714元，约定的交房日系2019年12月20日。购房合同签订后，原告依约定支付了购房款。2019年11月，原告从小区其他业主处得知案涉小区存在严重质量瑕疵，但经沟通未能解决。2019年12月13日，原告收到《西虹桥壹号交房通知书》，遂于2019年12月19日前往现场查看。但被告知要求先交纳维修基金、面积补差款及物业管理费后才可看房，原告认为该交付流程明显不合常理，表示拒绝。2019年12月29日，原告再次收到房屋交付通知催告函，称不收房的责任将由原告自行承担。出于无奈，同时秉承对自身权利负责的态度，原告于2020年1月3日在验房师的陪同下对房屋建筑面积为83.04平米的一层做了详细检查。2020年1月7日，检测单位出具了验房报告，载明包括进户门、墙面、地面、油漆、门窗等有大大小小约诸多问题，该房屋事实上根本不符合交付标准。同时原告以高价购买的，被告宣传可以用于居住的夹层，其实际的交付状态实在令人难以接受。首先实测净层高仅为2.05米，夹层顶部布满了上下排水管道、上下污水管道、消防喷淋管道。同时，通向夹层的楼梯原先处于一层客厅位置，对一层的正常使用无碍，但实际交付的楼梯却位于一层的卧室，事实上导致原本三房的房型只有两房可用。被告交付的房屋原告根本无法使用，亦无法装修。对于如此恶劣的交付标准，原告萌生退房的念头。2020年1月10日，原告无奈只得再次发出拒绝接受房屋通知函。原告认为，被告在销售之初，用带看样板间的方式，让原告相信夹层有适合居住的层高、无公共管道，可装修可使用，并直接导致原告支付48,154.07元的高额单价购买原本应该是低价的一层(该价格明显高于二层单价)。而现实交付的夹层中，大量上下排污管道和消防喷淋直接导致原告无法正常居住使用，甚至连衣物的堆放都无法胜任。原告已支付的夹层对价已全部减损，原告有权要求被告赔付该损失。本案中，被告的行为已构成欺诈，且在原告多番要求整改下毫无诚意。原告在房屋买卖过程中处于明显弱势，原先的装修购房计划被严重打乱。无论是收房还是拒收，无疑都给原告造成巨大的经济损失。目前涉案房屋附近地段相同的面积租金成本约300元/日，无法收房所导致的租金占用成本是原告的直接损失。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告南尚公司辩称：不同意原告诉请。1、系争房屋已经政府主管部门验收并已取得交付许可证，满足交付条件，被告也已经按照合同约定通知原告交付系争房屋；即使房屋存在质量问题，也属装修质量瑕疵，并非房屋主体结构问题，不影响房屋的使用，故不应承担逾期交房违约金及空置损失费；2、关于地下管道，系争房屋施工符合国家要求，且地下室不计入单价，对原告合理使用地下室没有影响，且根据相应规定无法移除；3、按照合同及质量保证书的约定，被告对系争房屋负有保修义务，但原告未在被告通知的交付时间内办理收房手续，未在被告确认的情况下自行进行验房，也未与被告确认系争房屋的质量问题，故不同意原告的诉讼请求。经开庭审理查明：2019年6月11日，南尚公司(甲方、卖方)与丁华明、赵惠敏(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为83.04平方米，其中套内建筑面积为63.68平方米、公用公摊建筑面积19.36平方米，另有地下附属面积62.92平方米(价格详见补充条款)，该房屋建筑层高为约3.0米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为48,154.07元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,998,714元。第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2019年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天内书面通知乙方办理交付给房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。合同补充条款一第1.1条约定，买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。第2.1条约定，买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报刊、广播、网络资讯等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。《买卖合同》及本补充协议取代前述广告宣传资料，广告宣传资料中就《买卖合同》项下商品房及相关设备设施、外部环境所做的表述与《买卖合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《买卖合同》订立以及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《买卖合同》及本补充协议内容进行最终确认。第2.2条约定，买受人参观的项目示范区、产品体验区、装修样板房、装修体验馆以及室内软装等，仅为功能布局向导、生活场景模拟、装修改造建议或装饰陈设的渲染，并非买受人所购商品房的交付标准或买卖样品，且相似户型因所在楼栋、单元、楼层等不同，局部结构、面积、管线位置等有所不同，买受人应特别注意并非所见即所得，买受人所购商品房的交付标准应以《买卖合同》及本补充协议为准。第5.7条约定，买受人未结清全额购房款(含面积补差款)或垫付款(物业专项维修基金、契税等)或借款的，或尚有违约事项待纠正的，出卖人有权拒绝办理该商品房的合同备案、所有权预告登记、交付手续、产权转移登记等。第8.1条约定，如买受人拟将第2.2条约定的展示界面作为交付样品的，须经出卖人同意，买卖双方应专门签署该套商品房交付的补充约定，并明确样板与实际交付的全部差异。第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不视为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除前述质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护由买受人承担。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。第15.3条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备。装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。出卖人未能在90日内完成更换、修理的，出卖人按照实际装饰、设备标准与法律强制性规定或合同约定装饰、设备标准的差额补齐差价，补齐差价后不再执行合同约定的原装饰、设备标准。第15.6条约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合《买卖合同》约定标准或存在瑕疵为由拒绝收房或要求解除《买卖合同》。如确实未达到《买卖合同》附件三约定标准的，则出卖人在交房后90天内进行修复或更换。第15.8条约定，该商品房室内空气质量或建筑隔音情况经检测不符合标准，买受人同意先按照合同约定办理交付手续，出卖人应在交房后90日内进行整改。若出卖人整改后仍不符合标准且买受人不解除合同的，则出卖人应赔偿买受人有证据证明并经出卖人认可的直接经济损失。任何情况下，买受人不得以该商品房室内空气质量或建筑隔音情况经检测不符合标准为由向出卖人主张逾期交房违约责任。第20.2条约定，出卖人通讯送达地址以本项目售楼处地址或者出卖人另行书面指定的地址为准，买受人的通讯信息以《买卖合同》首页所记载或者另行书面指定的通讯信息为准；如果本条约定的送达地址变更的，变更一方应及时将变更后的送达地址以书面或其他有效的方式通知另一方。因被通知方未提供通讯信息、提供的通讯信息不准确或通讯信息发生变更未提前通知而导致通知未送达的，仍应视为通知已送达。合同另对其他内容进行了约定。合同所附《臻心公告》西虹桥壹号项目重要信息提示第5条第款以加粗加黑字体载明，除了5、6、21、22单元，其余单元首层户型带地下室共计23套，该地下室属于夹层、带采光井、非标准层高、预留上下水管、面积以实测报告为准。该23套户型的B1入户门交付时为钢制防火门和机械锁，其他相关交付标准具体以实际交付为准，房号为：1-101,2-101,2-102，7-101,7-102,8-101,8-102,11-101,11-102,12-101,15-101，15-102,16-101,16-102,9-101,10-101,10-102,17-101,17-102,18-101,19-101,20-101,20-102。第6条以加粗加黑字体载明，本项目示范区包括生活体验馆及现场景观等部分，仅为销售期间展示之用，并非实际交付标准，本项目的景观风格与选用材料、绿化面积及品种、建筑布局、楼间距等可能会与本示范区不一致，具体交付标准以销售合同、政府最终审批文件及实际交付现状为准；生活体验馆是模拟本户型装修之美好效果，并非实际交楼标准，仅供购房参考，室内装修、家具、陈设、灯具、门窗、景观等除注明外均不属于交楼范围。合同签订后，丁华明、赵惠敏按约向南尚公司支付了合同约定的房款。2019年12月13日，南尚公司向丁华明、赵惠敏寄送《西虹桥壹号(青泰名邸)交房通知书》，载明系争房屋已经竣工验收合格，按照双方合同约定，房屋已经具备交付条件，通知丁华明、赵惠敏前往办理房屋交付手续。房屋交付条件：1、按照合同约定，在南尚公司向丁华明、赵惠敏交付房屋之前，丁华明、赵惠敏须将全部房款及其他相关费用缴清。2、随通知书附上《入住须知》、《西虹桥壹号交付缴费清单》，丁华明、赵惠敏可以从中查阅更为详细的信息和要求，这些资料信息将构成本《交房通知书》不可分割的一部分，与本《交房通知书》具有同等效力。其中《入住须知》载明办理交房手续流程为：第一步资料审核；第二步财务收费，房款补退、维修基金缴纳；第三步物业收费；第四步钥匙、资料及礼品发放，业主信息登记，领取钥匙、门禁卡，两书及回收交房确认书；第五步验房；第六步交房礼品。2019年12月，丁华明、赵惠敏按通知至系争房屋所在处拟验房收房，但因交房流程争议而拒绝收房、未办理房屋交付手续。2019年12月24日，丁华明、赵惠敏向南尚公司寄送《拒绝接受房屋通知书》，载明因所在小区存在多种问题，宣传内容与实际情况不符，且房屋室内存在诸多问题，故拒绝接受系争房屋。2019年12月29日，南尚公司向丁华明、赵惠敏寄送《房屋交付通知催告函》，催告其于2020年1月18日前办理房屋交付手续。2020年1月12日，丁华明、赵惠敏向南尚公司寄送《拒绝接收房屋通知函》，载明收到南尚公司寄送的房屋交付通知催告函，但由于系争房屋所在小区存在多种问题，宣传内容与实际情况不符，且系争房屋有严重质量问题，房屋不符合交房条件，拒绝接受房屋等内容。另查明，2019年12月9日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2020年6月5日，南尚公司取得系争房屋所在项目的不动产权证书。审理中，本院依据丁华明、赵惠敏申请，依法委托上海源正科技有限责任公司对于系争房屋质量进行鉴定，后由于丁华明、赵惠敏逾期未缴纳鉴定费导致鉴定工作做撤销处理。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、臻心公告、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证、交房通知书、收据等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、被告要求先办理交付手续，再看房、验房，原告认为该流程无法保证系争房屋是否符合合同约定，故未完成交付手续的办理；经相关验房机构现场验房，发现系争房屋存在诸多的质量问题，不具备交付条件；2、关于夹层，交付的房屋应符合正常居住使用的要求，被告样板间夹层内无任何污水排水管道，层高也适合居住，但系争房屋夹层层高不足3米，实际仅2.04米左右；夹层存在消防规范问题，联通室外的窗户无法关闭，存在安全隐患；夹层内有公共上下水管道，有消防喷淋设施，无法作为居住使用；而比对二楼单价，原告实际为夹层支付了巨大的差价，现夹层居住目的无法实现，故被告应赔偿原告相应差价；3、原告前期宣传系争房屋为三房，下到地下室的楼梯是从客厅下去的，而现在楼梯占用了一个房间，导致系争房屋变为两房，与被告前期宣传图纸及样板间存在差别，被告应赔偿原告由此产生的损失；4、案涉房屋经原告委托验房公司检验，存在严重质量问题，且被告负有对房屋的保修责任，应按照验房报告反映的质量问题逐一进行整改，并赔偿原告整改期间的损失。为此，原告提供验房报告、照片、视频、一房一价表、图纸、微信公众号宣传资料、宣传页、验房问题记录表作为证据。被告对一房一价表、图纸的真实性无异议，但对证明目的不予认可；验房报告为原告单方委托，不予确认；对其他证据材料不予确认。对此，被告表示：1、案涉商品房预售合同是双方的真实意思表示，不存在无效的情形，在合同中被告已尽到了合理的提示义务，原告作为完全民事行为能力人应对其签署合同的法律行为承担相应的民事责任；2、被告已按照合同约定通知原告交付房屋，交付流程不存在违反合同及法律规定的情形，且系争房屋现状良好，不存在影响原告正常居住使用的质量问题；3、系争房屋实际使用及交付的装饰、设备均与房地局备案的内容相同，也符合合同附件三约定的标准；从原告提供的竣工图纸可以显示系争房屋楼梯所在位置，与原告所述不一致，与系争房屋现状一致，且实测面积报告中也明确了系争房屋非三房，原告提供的证据无法证明系争房屋为三房；4、根据臻心公告显示夹层层高非标高、留有上下水管道，被告系按图施工，相关管道的铺设符合规范要求，故不存在交付房屋不符的情形。为此，被告提供喷淋平面图、实测面积报告作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告提交的验房报告系其单方委托，被告不予认可，且本院依原告申请就质量问题委托鉴定后，原告逾期未缴纳鉴定费应视为其撤回鉴定申请，理应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告按照验房报告对系争房屋予以整改并支付整改期间空置损失的主张，本院不予支持。被告按照图纸予以施工，且臻心公告中已对系争房屋内存在上下水管、非标准层高且样板房并非作为交付标准进行了特别提示，而原告提供的证据也不足以证明系争房屋在宣传阶段及样板房展示阶段为三房，故对原告要求将公共管道移出室外及与赔偿约定不符造成损失的主张，本院不予支持。被告于2019年12月9日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。被告已在合同约定的交房日前通知原告收房，现原告以交付流程有异议及质量问题为由拒绝收房，本院认为预售合同中对原告先行支付相关费用后交房进行了约定，且原告未提供系争房屋存在主体结构质量问题的证据，故对原告提出拒绝收房的主张，本院无法认同，故本院认定系争房屋已于合同约定交房日视为交付原告，原告诉请主张逾期交房违约金本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丁华明、赵惠敏的全部诉讼请求。案件受理费6,490.90元，由原告丁华明、赵惠敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年三月三十一日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。