甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2018）甘1002民初614号原告：夏庆涛，男，汉族，甘肃省庆阳市人，居民，住甘肃省庆阳市。委托代理人：吴向阳，甘肃锦晟律师事务所律师。委托代理人：张馨芳，甘肃锦晟律师事务所律师。被告：庆阳市雄越房地产开发有限公司。法定代表人：刘文学，该公司董事长。被告：庆阳市恒庆房地产开发有限公司。法定代表人：李有宁，该公司董事长。委托代理人：吕民国，甘肃陇凤律师事务所律师。原告夏庆涛诉被告庆阳市雄越房地产开发有限公司（以下简称雄越公司）、庆阳市恒庆房地产开发有限公司（以下简称恒庆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告夏庆涛的委托代理人吴向阳、张馨芳及被告恒庆公司的委托代理人吕民国到庭参加了诉讼，被告雄越公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告夏庆涛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令两被告按照《九龙路112号原趾拆迁改造项目协议》约定的以3850元每平方米的价格向原告履行房屋买卖义务；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年，被告准备利用位于庆阳市西峰区九龙路112号三中十字的庆阳市国家税务局办公楼及职工家属楼的土地进行开发建设商品楼，通过多次协商，原告方与被告就土地买卖、职工安置、楼房买卖等主要事项达成一致，于2013年12月3日，原告方委托代表人王兴元、刘暖新、蔡永升与被告之间签订了《九龙路112号原趾拆迁改造项目协议书》，该协议明确约定：甲方在原土地上开发“紫峰大厦”商住小区，初步规划建两幢高层商住楼，建筑面积约4.8万平方米。其中：1号楼约2.6万平方米（国税局置换楼），甲方开发的商住楼中的住宅部分除用于安置原市国税局及区国税局2幢家属楼拆迁户外剩余部分应全部以均价3850元每平方米的价格（均价3850元/平方米为最终价格）出售给乙方，甲方商业铺面及地下车位产权归甲方所有；……。同时，双方协议约定2016年9月底交付房屋。该协议签订当时，被告方规划建筑住宅楼126套，安置后剩余房屋原告方以3850元/平方米购买房屋。该协议签订后，原告方为了及时取得房屋，积极搬迁，配合被告办理相关用地手续，但被告迟延办理房屋开发相关手续，也拒绝向原告提供缴款帐户。直到2016年才办理好相关建设审批手续，2017年5月办理了商品房预售许可证。而后，被告出尔反尔，向原告提出涨价的要求，并拒绝办理相关买卖手续。被告的行为已经严重违反了原/被告双方协议的约定，已经构成违约，根据合同法的相关规定，其应按照与原告方的约定，继续以3850元/平方米的价格向原告履行约定卖房义务，明确所购房屋位置，提供账户供原告方支付购房款，并依法办理房屋买卖的相关手续。综上，原告为维护自身合法权益，在本案事实和法律规定基础上依法起诉，请求人民法院依法纠正被告方的违约、违法行为，支持原告的诉讼请求。被告恒庆公司辩称：一、原告将雄越房地产公司一并列为被告对其提起诉讼不当，虽然2013年12月3日雄越房地产公司作为甲方与作为乙方的”商住房购置户“及作为丙方的庆阳市国家税务局签订了《拆迁改造项目协议》，但该协议签订后，拆迁改造项目的具体实施者变更为本公司，即原协议的甲方由雄越公司变更为恒庆公司，由恒庆公司承接原协议所约定的甲方权利和义务，故原告将雄越公司一并列为被告对其提起诉讼不当；二、被告与原告之间并不存在商品房预售合同关系，原告不具有诉讼主体资格，应驳回原告的起诉。第一、《拆迁改造项目协议》不具有商品房预售合同性质，不是商品房预售合同。《拆迁改造项目协议》主要是基于拆迁安置事宜所签订的，虽然协议的内容中约定甲方开发的商住楼中拆迁户之外剩余部分以3850元/平方米的价格出售给乙方，但这一内容不具有商品房预售合同性质，在签订该协议时，还处于商议拆迁安置时期，当时拆迁是否得以顺利进行，开发的项目能否得以实施未知，更未取得商品房预售许可证，不具备商品房预售条件，协议中也没有约定出售的房屋具体是多少套，楼层房号也没有，该协议充其量也只是一个商品房预约合同性质，根本不是商品房预售合同，原告以商品房预售合同中的买受人起诉显然是不成立的；第二、原告等103人将自己等同于协议中的商品房购置户，且认为自己就是商品房预售合同中的买受人是不成立的。王兴元、刘暖新、蔡永升作为商住房购房户代表所签订的协议不具有商品房预售合同性质，该三人不论代表了谁，都不会是商品房预售合同中的买受人；二是原协议中的商住房购置户具体对象本来就是不确定的，是一个虚设的购房主体，从户数上看最多也只是和剩余房屋套数一致，根据规划审批结果看，除安置房外只有67套房屋，现参与起诉的人数达103人，显然，原告等103人都自认为自己就是“商住房购房户”其以原告身份起诉不当；三是经核实，现提起诉讼的人中就有原拆迁安置户，其已得到安置，现又加入原告行列，意欲获取非分利益；四是王兴元、刘暖新、蔡永升三人是“商住房购置户”代表人，但这三人未提起诉讼，原告名副其实吗？三、被告已通过通知方式解除了《拆迁改造项目协议》，原告现诉请被告按照《拆迁改造项目协议》履行房屋买卖义务，不能成立。拆迁安置开发房地产不仅要耗费巨大的人力和时间成本，更是需要巨额资金来支撑。在《拆迁改造项目协议》签订后，被告作为开发商严格按照协议约定信守承诺不存在故意毁约的情形，而所谓的“商住房购置户”担心项目不能顺利建设完工，竟然没有一人按照协议约定的支付时间及方式履行付款义务，被告高息举债来维持项目运行，造成的损失惨重。被告依据协议第十二条约定，于2016年9月8日向“商住房购置户”代表发出了《关于解除九龙路112号原址拆迁改造项目协议的通知》，根据相关法律规定，《拆迁改造项目协议》中关于被告向“商住房购置户”出售房屋的约定内容已经解除，原告现起诉要求按照《拆迁改造项目协议》履行所谓的房屋买卖义务的请求不能成立。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。被告雄越公司未答辩。经审理查明：2013年12月3日，被告雄越公司（甲方）与商住购房户（乙方）及庆阳市国家税务局（丙方）签订了一份《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》，约定根据区政府函字[2013]86号要求，由市国税局牵头，协调对位于三中什字（九龙路112号）原国税局家属楼实施拆除，拆迁户在原址予以安置。依据上述精神，经协商一致达成如下协议：一、甲方责任，甲方受让之土地用于开发“紫峰大厦”商住小区，初步规划建两幢高层商住楼，其中1号楼约2.6万平方米（国税局置换楼），甲方开发的商住楼中的住宅部分除了用于安置原市国税局及区国税局2幢家属楼拆迁户之外，剩余部分应全部以均价3850元/平方米的价格出售给乙方，甲方商业铺面及地下车位产权归甲方所有，甲方负责项目报批、建设、拆迁安置、过度安置、土地等项目建设全部资金；二、乙方责任，乙方购置甲方置换安置拆迁户后剩余所有住宅楼，组成购房职工代表组织，负责房源分配、协调等事项；三、丙方责任，丙方将其位于西峰区三中十字东南角两幢旧家属楼、一幢办公楼及其所在院落所占土地按照国家有关政策转让给甲方，协调办理相关手续…。五、乙方义务：按照协议约定时限及时足额缴纳购房款项，承担相关费用；……。八、购买人所购商品房预计状况，1、乙方购置房为1号楼，建筑面积26897平方米，楼高28层以上，2、分三种户型…。；九、房屋价款及支付方式，乙方所购房屋均价为3850元/平方米，房款分三次支付：首次在签订协议书之日起十日内每户缴纳5万元定金；第二次在取得开工批文并动工之日起二十日内每户付款至房款总额的55%（含首付5万元），第三次在主体工程至20层时付款至房款总额的95%；剩余房款交房钥匙时一次性付清，所交款项由购房户将各自房款汇付至甲方指定银行账户，甲方凭银行交款凭证给住户开具收款收据；十、工期及工程进度，甲方应在收到首付款后36个月内完工，工程进度：2014年5月开工，2016年9月底楼房交付使用。……。十二、协议的变更与解除，乙方应在本协议约定的付款期限内足额付款，若逾期付款时间达到20天后，甲方有权单方解除合同，取消其购房资格，其所交房款由甲方一次性足额返还。如因甲方原因拖延工期大于90日，或甲方逾期90日不能交付商品房，乙方可解除本协议，协议解除后由甲方向乙方返还已经支付的全部购房款并按照银行利率给付利息并支付给乙方10%违约金；……；十五、本协议自各方签订后按照有关规定完成相关国有资产处置并实现土地合法流转之日起生效。该协议上乙方签名为住户代表王兴元、刘暖新、蔡永升。上述协议签订后，原告未按照协议约定的交款时间向被告雄越公司交款。被告雄越公司在实施拆迁安置过程中，经2014年7月28日西峰区发改委同意，将该项目的实施人变更为恒庆公司，由被告恒庆公司全权实施雄越公司与拆迁户签订的拆迁协议，并承担相关责任。2014年9月4日，庆阳市国家税务局（甲方）与庆阳市恒庆房地产开发有限公司（乙方）签订了《土地及房产转让协议》；2016年9月8日，恒庆公司制作了关于解除《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》的通知，称协议签订至今，商住户没有依约交纳定金及其他款项，同时代表也无力按照协议第二条约定解决房源分配、协调问题，无法履行商品房买卖的约定，经多次催告无果，根据协议约定及相关法律规定，特通知三位代表：正式解除《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》中涉及关于商品房买卖的协议。并于2016年9月21日分别向王兴元、刘暖新、蔡永升邮寄。后双方进行了多次协商，2017年5月17日，被告恒庆公司向市国税局住户代表发出回复：1、团购住宅楼为1号楼部分楼房，总数为67套；2、团购价格按我公司开盘平均价6200元/平方米，按95%折作为团购，请团购方尽快落实洽谈团购事宜，否则我方于6月5日后将对外出售；2017年7月4日，恒庆公司向市国税局团购住户发出《关于团购紫峰大厦1号住宅楼情况说明》：1号住宅楼共60户，户型为两种，团购家为6200元/平方米按92%这作为团购价，团购方付款方式必须是限期内一次性付款，团购方需在2017年7月10日之前予以回复。市国税局部分职工代表于2017年7月10日回复：经征求广大职工意见，大多数职工有购房意愿但无法接受过高房价，在双方未协商一致的情况下，你公司无权对外出售，若对外出售，应承担一切法律后果。同日，恒庆公司回复市国税局职工代表，从今起终止协商，可通过法律诉讼途径解决。另查明，恒庆公司于2017年6月21日取得《商品房预售许可证》，有效期为2017年6月21日至2018年6月21日；取得预售许可证之后，被告恒庆公司对紫峰大厦1号楼安置户之外的剩余楼房进行了出售。原告等人于2018年2月27日向本院起诉。上述事实，有原、被告陈述、《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》、《国有土地使用证》、《回复》、《关于“紫峰大厦”产权权属变更的说明》，《关于解除〈九龙路112号原址拆迁改造项目协议书〉的通知》、邮政特快专递单、《商品房预售许可证》在卷证实，予以确认。本院认为：本案争议的焦点为：《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》的性质如何认定，原告可否依据该协议要求被告履行交付楼房的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。商品房预约合同指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书、订购单、意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案商住购房户代表与被告雄越公司在《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》中约定的关于商住购房户与被告雄越公司之间的权利、义务，应当认定为商品房预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案商住购房户代表与被告雄越公司在《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》中约定的关于商住购房户与被告雄越公司之间的权利、义务，无具体的购房者姓名、房号、面积等主要内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且该协议约定的出卖人雄越公司及其之后合同权利、义务的承受者恒庆公司均未按照约定收受原告购房款，故该协议不能认定为商品房买卖合同；该协议签订之后，原告也未单独与二被告签订商品房买卖合同，原告与二被告之间并未成立商品房买卖合同法律关系。综上，原告要求二被告按照《九龙路112号原址拆迁改造项目协议书》履行房屋买卖合同义务即交房义务无事实依据，不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、参照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：驳回原告夏庆涛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告夏庆涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 刘文宪审 判 员 任 舸人民陪审员 张凤琴 二〇一八年八月十三日书 记 员 苏 栋本案引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、建设部《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。