上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11863号原告：上海景鸿(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁惠其，董事长。委托诉讼代理人：杨哲炜，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪家乐，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海冉曦实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：姜兰英，执行董事。委托诉讼代理人：赵静，女。委托诉讼代理人：邢飞,江苏弘禹港航工程有限公司法定代表人。被告：江苏弘禹港航工程有限公司，住所地江苏省。法定代表人：邢飞，总经理。委托诉讼代理人：赵静，女。原告上海景鸿(集团)有限公司与被告上海冉曦实业发展有限公司(以下简称冉曦公司)、江苏弘禹港航工程有限公司(以下简称弘禹公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭。原告曾经申请追加邢飞为被告，后又撤回申请。本院于2018年2月5日、3月19日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海景鸿(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告上海景鸿(集团)有限公司与被告冉曦公司、弘禹公司就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX楼H座房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告冉曦公司支付原告2015年7月16日至2016年8月15日的租金共计350891.2元，以及逾期付款的违约金(以350891.2元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍标准，从2017年1月1日起计算至本判决生效之日止)，被告弘禹公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告冉曦公司、弘禹公司支付原告自2017年2月16日至2017年7月15日的租金共计144870元以及违约金(以144870元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍标准，从2017年7月16日起计算至本判决生效之日止)；4、判令被告冉曦公司、弘禹公司支付原告2017年7月16日至2017年8月15日的房屋使用费57984元；5、判令被告冉曦公司、弘禹公司支付原告2016年7月16日至2017年8月15日的物业管理费56800.12元以及滞纳金(以56800.12元为本金，按照每日万分之五的标准，从2017年8月15日起计算至本判决生效之日止)。事实和理由：2015年7月，原告与被告冉曦公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告冉曦公司使用，租期自2015年7月16日起至2016年7月15日止，月租金为28974元。后因被告冉曦公司拖欠原告租金及物业费用，原告与被告冉曦公司、弘禹公司签订了《付款协议书》，约定，被告冉曦公司尚欠原告租金、物业费及电费共计350891.2元，同时按照银行同期贷款利率四倍标准支付原告违约金，同时，被告弘禹公司对上述债务承担不可撤销的连带担保责任。2016年7月16日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给两被告使用，租期自2016年7月16日起至2017年7月15日止，月租金为28974元。自2017年2月起，两被告开始欠付租金，截至2017年5月，欠付租金共计86922元。被告的行为已构成违约，原告诉至法院，提出如上诉请。冉曦公司、弘禹公司共同辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。对原告主张的2015年7月16日至2016年7月15日期间的欠租没有异议，但具体金额有待确认，弘禹公司的担保函是在两被告不知情的情况下出具的，没有经过股东大会决议法定代表人签字效力有问题，不同意承担相应的连带责任，原告在合同履行中还存在问题，不同意支付违约金；对原告主张的2017年2月16日至2017年7月15日的租金没有异议，确认这段时间的欠费，不同意支付房屋使用费，合同期限还未届满，双方对此也是达成共识的。同意支付物业管理费，但具体金额需要确认，滞纳金不同意支付。本院认定事实如下：2007年11月23日，原告登记成为系争房屋的权利人。2015年7月，原告(出租方、甲方)与被告冉曦公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋(建筑面积229.96平方米)出租给被告使用办公；房屋付费租赁期自2015年7月16日起至2016年7月15日止；月租金为28974元，乙方支付租金的方式为先付后租，押二付一；乙方应于单月10日前向甲方支付该月月租金，逾期支付的，甲方对逾期支付的房租从逾期之日起按照每日1%计收逾期支付的违约金，直至本息付清为止；逾期不支付租金累计超过30个自然日的，甲方可通知乙方解除合同；合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金57948元，保证金不抵用租金；合同附件二约定乙方应于每月17日前向上海景鸿物业管理有限公司景鸿大楼管理处按19元/月/平方米标准支付物业管理费，如逾期付款，物业管理公司将按应付费用的万分之五加收滞纳金。双方同时在合同中对其他事项作了约定。2016年7月，原告(出租方、甲方)与两被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限自2016年7月16日至2017年7月15日止；月租金为28974元；乙方应于每月16日前向甲方支付当月月租金。乙方逾期支付租金的，甲方对逾期支付的租金从逾期之日起按照每日1%计收逾期支付的违约金，直至本息付清为止。逾期不支付租金累计超过30个自然日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。合同附件二约定乙方应于每月15日前向上海景鸿物业管理有限公司景鸿大楼管理处按19元/月/平方米标准支付物业管理费，如逾期付款，物业管理公司将按应付费用的万分之五加收滞纳金。合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁押金57948元。除甲方同意依法续租外，依法应在本合同的租期终止的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，依法应按本合同约定的日租金的2倍向甲方支付房屋占用使用费。双方同时在合同中对其他事项作了约定。合同履行过程中，两被告自2017年2月起未再支付原告租金、物业管理费以及电费。2016年11月4日，原告(甲方)与被告冉曦公司(乙方)、弘禹公司(丙方)签署《付款协议书》，约定：截至本协议签署之日，乙方尚有租金327688元，物业管理费与电费23203.2元，以及迟延支付租金的违约金尚未支付。未付本金为350891.2元。甲乙双方经协商，达成如下付款协议：确认《房屋租赁合同》项下的未结债务为350891.2元(租金以及物业管理费与电费)；其中，2016年12月31日前向甲方支付第一笔款项50000元；2017年1月31日前向甲方支付第二笔款项15000元；2017年4月30日前向甲方支付完毕剩余款项150891.2元；如乙方有任何一起的贷款没有支付，视为全部债务一次性到期，甲方得有权向乙方立即主张偿还全部所欠款项及相应的迟延支付违约金，违约金的年利率为银行同期贷款基准利率的四倍；丙方同意为乙方向甲方的全部债务承担不可撤销的连带担保责任，担保范围包括但不限于房屋租金、物业管理费、水电费、违约金、由该房屋租赁纠纷引起的诉讼费、律师费以及其他法律费用支出。同日，被告弘禹公司向原告出具一份《担保函》，载明：本函为被告冉曦公司与原告之间的《房屋租赁合同》项下自2015年7月16日起至今所应支付原告的全部款项的付款义务，包括但不限于房屋租金、物业管理费、水电费、违约金、由该房屋租赁纠纷引起的诉讼费、律师费以及其他法律费用支出，为被告冉曦公司向原告承担连带担保责任。本担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。所担保金额与被告冉曦公司欠付的款项总金额相等。应付款项履行义务到期之日起贰年内，原告皆有权要求被告弘禹公司承担保证责任；如应付款项可分多笔计算，则应付款项履行义务到期之日以最后一笔债务期限届满之日起算。嗣后，两被告未能按照上述付款协议支付原告相关款项，亦未返还原告房屋并办理交接手续。原告催讨无果，故诉至本院。审理中，原告明确表示本案中不要求被告搬离系争房屋。审理中，原告出具一份物业费、电费的欠费明细表，该表列明系争房屋2017年1月-2017年5月欠付的物业费及电费共计14931.2元。两被告对此予以确认。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、付款协议、担保函、银行支付结算回单等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。本案被告冉曦公司无正当理由不及时、足额支付租金等相关费用，且在双方已对相关欠款金额以及还款期限进行确认，同时被告弘禹公司对上述债务提供连带保证的情况下仍未履行，其行为已构成违约，原告要求被告冉曦公司支付相关欠款及违约金并要求被告弘禹公司承担连带清偿责任，符合租赁双方合同约定及法律规定，本院予以支持。两被告在与原告就系争房屋签订第二份租赁合同后，未能按约支付租金等费用，其行为已构成违约，原告按约行使解除权并要求两被告支付欠付的租金以及物业管理费以及相应的违约金，具有合同及法律依据，原告诉请的违约金已经自愿调低且远低于合同约定被告应承担的违约金数额，本院予以支持。合同终止后，被告未能返还原告系争房屋，继续占有使用的，应支付原告房屋使用费，原告要求被告支付2017年7月16日至2017年8月15日期间的使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持，但房屋使用费计算有误，应为57948元。被告的相关抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。审理中，原告明确表示本案不要求被告搬离系争房屋，另行主张，本院在本案中对此不予以处理。鉴于原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，故原告要求租赁保证金在本案中一并解决并同意退还被告，本院予以支持。原告撤回诉请中物业管理费滞纳金的诉请，是原告自主意思表示，且于法无悖，本院口头裁定予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除上海景鸿(集团)有限公司与上海冉曦实业发展有限公司、江苏弘禹港航工程有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX楼H座房屋签订的《房屋租赁合同》；二、上海冉曦实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海景鸿(集团)有限公司2015年7月16日至2016年7月15日的租金共计350891.2元以及逾期付款的违约金(以350891.2元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2017年1月1日起计算至本判决生效之日止)；三、江苏弘禹港航工程有限公司对上海冉曦实业发展有限公司的上述第二条判决承担连带清偿责任；四、上海冉曦实业发展有限公司、江苏弘禹港航工程有限公司于本判决生效之日起十日内日支付上海景鸿(集团)有限公司租金144870元以及逾期付款违约金(以144870元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2017年7月16日起计算至本判决生效之日止)；五、上海冉曦实业发展有限公司、江苏弘禹港航工程有限公司于本判决生效之日起十日内日支付上海景鸿(集团)有限公司房屋使用费57948元；六、上海冉曦实业发展有限公司、江苏弘禹港航工程有限公司于本判决生效之日起十日内日支付上海景鸿(集团)有限公司物业管理费56800.12元；七、上海景鸿(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内日返还上海冉曦实业发展有限公司、江苏弘禹港航工程有限公司租赁押金57948元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币12426元，财产保全费3222元，公告费260元，共计15908元，由上海冉曦实业发展有限公司、江苏弘禹港航工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  晏 莹人民陪审员  曹瑞强二〇一八年五月三十一日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。