宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初808号 原告:银川新顺和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人:杨小娥,该公司经理。 委托诉讼代理人，杨小玲，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：赵瑞，女，1983年5月30日生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：殷军，男，1974年3月8日生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 第三人：高锐，男，1979年5月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 第三人：杨彦永，男，1984年10月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县望远镇。 原告银川新顺和物业服务有限公司与被告赵瑞、殷军，第三人高锐、杨彦永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告申请追加高锐、杨彦永作为第三人参加诉讼，本院依法追加，并合法送达追加第三人通知书，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨小玲、被告赵瑞、殷军到庭参加了诉讼。第三人高锐经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第三人杨彦永 经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告及第三人杨彦永、高锐向原告返还位于银川市金凤区某营业房2-4层；3.被告向原告支付2015年度租金476667元、物业费71242元；2016年度租金276880元，物业费37389元；按照年租金712372元的标准支付2017年1月1日至2017年11月20日租金639155.9元，并主张至被告实际交房之日，以上暂合计为：1501333.9元；4.被告承担逾期付款违约金139267.2元,以上数额共计：1640600.7元；5.本案保全费、诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：涉案房屋系银川市白云房地产开发有限公司所有。2014年3月1日，合同约定：原告将位于银川市金凤区庆丰街华雁湖畔B区某营业房出租于被告使用，房屋用途为餐饮。租期自2014年7月30日至2019年7月29日止，共计五年，租金5年共计500万元，按年支付，每年支付100万元。被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权解除合同，被告按合同约定租金的10%向原告累计支付违约金并承担全部损失；被告逾期支付租金的，每逾期一日，由被告参照中国人民银行同期贷款利率标准的10倍向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告自2015年开始拖欠租金及物业费，经原告多次催要，被告推诿不予支付。为此原告诉至法院，请求判如所请。 二被告辩称，原、被告签订的房屋租赁期间为2014年7月30日至2019年7月29日,被告实际使用一年多,在2015年10月,被告就将二层转让给第三人使用,转让过程经过原告黄主任同意,且二楼合同自动解除,以后的租金被告不应该承担。2016年1月1日被告将1、3、4楼整体转让给另一第三人经营，转让过程都是经过原告公司黄主任同意，随后所有的租金都是由第三人承担。2015年7月31日至2015年12月30日的租金，当时黄主任答应要免除，物业费在租赁期间免交，水电费、天然气费是被告自己改装、预付使用，不存在欠付问题。关于2015年7月31日至2015年12月30日的租金，黄主任说要和原告公司领导商议，后因各种原因，黄主任没有给被告准确的答复，被告认为该期间的租金是免除的。2016年1月1日之后，被告再没有实际使用该房屋，实际使用人多是经过黄主任同意的，他们之间也签订了房屋租赁合同，合同第六条约定严禁乙方将房屋担保抵押，我方也没有将房屋担保抵押，第三条、第四条都约定合同解除条件，关于房屋租赁要经过原告同意被告是严格遵守的，综上所述，被告的租赁合同在2016年1月1日起就全部解除了，之后的费用都是由实际使用人承担的。 第三人未到庭应诉，亦未提交书面述称意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的房屋初始登记证明、资产移交确认书、《房屋租赁合同》，二被告认可，本院予以确认；银川市（前期）物业服务合同备案登记表，二被告认为该证据与本案没有关联性。该证据能够证明被告承租的房屋物业费为商业3元/㎡，二被告在2015年所承租房屋面积为1978.97㎡，物业费为71242元，在2016年所承租房屋面积为1038.61㎡，物业费为37389元，以上欠付物业费合计为108631元的事实，本院予以确认；商业房屋租赁合同、收条，二被告认可其把房屋转给了陈建文的事实，本院予以确认；被告提交的买卖合同，原告对该证据的真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，本院予以确认。 庭审中法院依职权调取杨彦永个体工商户开业登记申请书、房屋租赁合同，原告对该组证据的三性无异议，该份证据可以证实被告赵瑞与第三人杨彦永就涉案房屋进行转租的事实。二被告认为该份租赁合同是虚假的，被告认可其和陈建文签订的租赁合同。对该证据的证明目的本院予以确认。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋系银川市白云房地产开发有限公司所有。2014年3月1日，银川市白云房地产开发有限公司将涉案房屋交由原告进行使用、管理和收益。2014年4月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于银川市金凤区庆丰街华雁湖畔B区某营业房出租于被告使用，房屋用途为餐饮。房屋四层共计1978.97㎡，一层面积为276.66㎡（单价86.7元/㎡），二层面积为663.92㎡（单价42元/㎡），三层及四层面积共计1038.61㎡（单价30.5元/㎡），2015年被告承租的是1、2、3、4楼，2016年初被告将1层返还原告公司。租期自2014年7月30日至2019年7月29日止，共计五年，租金5年共计500万元，按年支付，每年支付100万元。被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权解除合同，被告按合同约定租金的10%向原告累计支付违约金并承担全部损失；被告逾期支付租金的，每逾期一日，由被告参照中国人民银行同期贷款利率标准的10倍向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告自2015年开始拖欠租金及物业费，经原告多次催要，被告推诿不予支付。为此原告诉至法院，请求判如所请。 另查明，二被告与陈建文于2015年9月19日签订房屋租赁合同，租赁期限从2015年11月15日到2019年的7月31日。赵瑞和杨彦永签订的合同时间是2017年10月19日，租赁期限是从2017年10月19日到2018年的10月18日，该合同是杨彦永为办尊享足浴养生馆营业执照签订，营业执照的办证时间是2017年10月23日。杨彦永是尊享足浴养生馆的经营者。杨彦永和陈建文合伙共同经营尊享足浴养生馆。 2016年3月31日到2017年5月17日被告殷军、赵瑞，包括第三人高锐和陈建文向原告总共支付的房屋租金是1375492元，保证金100000元（保证金100000还没有下账）。被告赵瑞和殷军在经营期间安装的电梯，价格160000元，后转租给第三人高锐使用。 再查明，一、被告赵瑞、殷军转租前2015年房屋租金476667元。其中：1.因房屋租赁合同约定:2014年7月30日至2015年7月30日年租金为100万元,被告赵瑞、殷军已支付94万元,剩余6万元未付；2.2015年8月1日至2015年12月31日期间,按照年租金100万元计算,计算每月租金为83333.3元（100万/12个月）。2015年8月1日至2015年12月31日共计5个月,此期内的租金为416667元（83333.3元×5），合计租金为476667元（60000元+416667元）。 二、第三人高锐承租的三层、四层的2016年房屋租金276880元。因第三人高锐在2016年1月份接手三层、四层房屋,面积为1038.61㎡,出租单价为:30.5元/㎡,月租金为:31677.6元，年租金为380131.2元（12个月×31677.6元）。原告出租时降低价格为376880元,高锐已支付10万元,欠付租金为276880元。 三、2017年1月1日至2017年12月20日期间的租金639155.9元。1.因欠付租金的二层租金为335492元(663.92㎡×42元/㎡×12个月)，第三人杨彦永欠付2017年1月1日至2017年12月20日，计323天，租金为301010元（335492元÷360×323）；2.三层、四层欠付租金为376880元（30.5元/㎡×31677.6元×12）,第三人高锐欠付2017年1月1日至2017年12月20日，计323天，租金为338145元（376880元÷360×323）。 四、物业费部分：1.被告赵瑞、殷军承担2015年度物业费(一至四层,面积共计:1978.97㎡）,计算为71242元（1978.97㎡×12个月×3元/㎡）；2.第三人高锐承担2016年度物业费为(三、四层,面积共计:1038.61㎡,计算为37389元（1038.61㎡×12个月×3元/㎡）。 案件审理中，二被告已向原告返还了位于银川市金凤区庆丰街华雁湖畔B区某营业房2-4层房屋。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告提供了租赁房屋，被告应按合同约定支付租赁费。合同履行中被告及第三人未按合同约定及时足额支付租金及物业费，已构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定:按照约定租金的10%累计支付违约金。该约定不违反法律规定，本院予以支持。被告迟延履行债务的违约行为致使原告不能实现合同目的，原告提出解除合同的请求本院予以支持；审理中二被告已向原告返还了位于银川市金凤区庆丰街华雁湖畔B区某营业房2-4层房屋，对于该返还行为，本院予以确认。原、被告签订后合同后，2015年被告赵瑞、殷军使用租赁房屋，应当支付期间的房租376667元（476667元-保证金100000元）及物业费71242元，承担违约金37666.7元（376667元×10%）；2016年后被告赵瑞、殷军将涉案房屋转租给第三人高锐和杨彦永使用，且第三人高锐和陈建文也交付部分租金，对于2016年后的租金及物业费应由第三人高锐支付。第三人高锐支付房租455025元（276880元+338145元-电梯安装费160000元）及物业费37389元，承担违约金45502.5元（455025元×10%）；第三人杨彦永支付房租301010元，承担违约金30101元（301010元×10%）。第三人高锐、杨彦永经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告银川新顺和物业服务有限公司与被告赵瑞、殷军签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赵瑞、殷军及第三人杨彦永、高锐向原告返还位于银川市金凤区庆丰街华雁湖畔B区某营业房2-4层（已返还） 三、被告赵瑞、殷军于本判决生效后十五日内支付原告银川新顺和物业服务有限公司房屋租赁费376667元（476667元-保证金100000元）、物业费71242元，承担违约金37666.7元，合计485575.7元； 四、第三人高锐于本判决生效后十五日内支付原告银川新顺和物业服务有限公司房屋租赁费455025元（615025元-电梯安装费160000元）、物业费37389元，承担违约金45502.5元，合计537916.5元； 五、第三人杨彦永于本判决生效后十五日内支付原告银川新顺和物业服务有限公司房屋租赁费301010元，承担违约金30101元，合计331111元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19564元，公告费600元，由被告赵瑞、殷军、第三人高锐、杨彦永负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  张凤琴 人民陪审员  刘玉兰 人民陪审员  邓伟忠 二〇一八年九月十九日 书 记 员  陈 娟