安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖18民终265号上诉人（原审原告）：广德华仑商务管理有限公司，住所地广德县桃州镇大观国际B座1306室。法定代表人：李平，该公司经理。委托诉讼代理人：江波涛，该公司副经理。委托诉讼代理人：孙中民，安徽润天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖市和声文化传播有限公司，住所地芜湖市铁佛花园7幢08号。法定代表人：李传荣，该公司经理。委托诉讼代理人：张鹏，安徽高速律师事务所律师。上诉人广德华仑商务管理有限公司（以下简称广德华仑公司）与被上诉人芜湖市和声文化传播有限公司（以下简称芜湖和声公司）租赁合同纠纷一案，均不服广德县人民法院（2017）皖1822民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。在本院审理过程中，芜湖和声公司于2018年4月10向本院递交书面申请，请求撤回上诉。本院于2018年4月16日作出（2018）皖18民终265号民事裁定：准许芜湖和声公司撤回上诉。在准许芜湖和声公司撤回上诉后，本院继续对广德华仑公司的上诉请求进行审理。本案现已审理终结。广德华伦公司上诉请求：撤销广德县人民法院（2017）皖1822民初3477号民事判决，并依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人应赔偿上诉人租金损失。1、被上诉人没有取得办学许可已构成根本违约。根据民办教育促进法的规定，开设艺术类培训班，应取得办学许可，而被上诉人至今未取得办学许可，导致案涉房屋租赁合同无法履行，由此给上诉人造成的损失，被上诉人应依法给予赔偿。2、案涉房屋由被上诉人投入资金进行二次装修。2016年6月13日，上诉人即将房屋交付被上诉人，被上诉人此时即可进场装修，但被上诉人没有足够的资金投入，迟迟未能开工，怠于向消防部门申请消防验收，影响招生给上诉人造成损失，被上诉人应赔偿上诉人租金损失。二、被上诉人应支付上诉人公共能耗费11700元，广告费9000元。公共能耗是物业公共部位耗费的水、电费等在内的物业管理费。上诉人对案涉房屋的所有承租户均按同一标准收取，房屋使用人需交纳物业管理费也是众所周知的事实。双方在租赁合同中明确约定被上诉人应承担广告位费。三、由于被上诉人违约，上诉人已向被上诉人发出《解除合同通知书》通知解除合同，并告知被上诉人于2017年6月20日前将其物品搬出房屋，但被上诉人未按上诉人指定的时间搬出物品，上诉人委托搬家公司搬运物品产生的费用，被上诉人理应给付上诉人。芜湖和声公司针对上诉人的上诉理由和请求答辩称，本案中，双方的权利义务关系名为房屋租赁关系实际上为合作经营关系，广德华仑公司要求按照同地段租金赔偿损失无任何事实及法律依据。双方在合同中并未约定芜湖和声公司应取得办学资格，在违约条款中也没有提到如没有办学资格，上诉人华仑公司有权解除合同的条款，如果不是华仑公司强行搬出被上诉人的物品，被上诉人已经取得办学资格。本案中，华仑公司没有按照约定交付房屋，影响消防，以至于影响芜湖和声公司的招生，而非和声公司没有资金投入导致上诉人损失。双方间的合同签订之后，应先进行招生，再与上诉人确定费用，但上诉人没有按照约定进行账目确认，不履行合同的相关义务。因此，广德华仑公司提出的租金赔偿问题无任何法律依据。公共能耗费是华仑公司与物业公司签订的物业管理合同中约定的费用，与本案无关。在本案中双方就能耗费没有进行约定，上诉人此项主张无法律依据。上诉人并不能证明广告费发生的数额，应承担举证不能的法律后果。虽然华仑公司在2017年6月9日发出解除通知书，华仑公司的解除通知不符合法律规定。根据法律规定，在芜湖和声公司营业期间，广德华仑公司强行搬出物品，不仅无权要求赔偿，其行为还涉及犯罪。请求驳回上诉，维持原判。广德华仑公司向一审法院起诉请求：1、判令其与芜湖和声公司签订的《华仑·大观国际四楼租赁合同》于2017年6月9日解除。2、判令芜湖和声公司立即赔偿其租金损失643500元（按照租赁面积来算：每平方27.5元，从2016年6月到2017年6月，1950平方米×27.5元/平方米×12月），公共能耗费11700元、广告位费9000元、垫付的搬家费9800元。合计：675355元。3、本案全部诉讼费用由芜湖和声公司承担。一审法院认定事实：2016年6月13日，广德华伦公司（甲方）、芜湖和声公司（乙方）签订《华仑·大观国际四楼租赁合同》，广德华伦公司将位于广德县桃州镇的华仑大观国际综合体商业楼四层建筑面积1950平米整体租赁给芜湖和声公司用于设立艺术类培训机构所需要场所。合同约定：“二、租赁期限：1、租赁时间，自2016年7月1日起至2026年6月30日止，租赁期为10年。2、租赁期间，乙方不得中途停止租赁，不得擅自转让于第三者。3、租赁期间，因甲方原因导致乙方不能正常营业，甲方按乙方的实际年收益向乙方进行赔偿。五、租金计算标准及支付期限方式：（一）租金支付方式：1、2016.7.1-2019.6.30；正常收费的30%归甲方所有、70%归乙方所有。2、2016.7.1-2026.6.30；假期班、冲刺班正常收费的20%归甲方所有，80%归乙方所有。器乐类培训：2016.7.1-2026.6.30；常规班、假期班、冲刺班正常收费的20%归甲方所有、80%归乙方所有。其中2016.7.1-2026.6.30其他商业零售收入甲方均按销售额收取10%。乙方自行收取报名人员学费，收银系统需与甲方财务联网，每月24-25日为对账日，26日为转账日，若发现乙方采取其他方式收款，另在24-25对账日又没有如实记录反映，甲方视乙方账外收款，经过甲方例行核实抽查报名人员交费时属实的，按照以上约定标准甲方加倍收取乙方费用。如乙方违规超过三次，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，同时乙方承担相应违约责任。（二）租金支付期限及支付方式：按月支付租金。乙方应于每月26号前以银行转账支票或现金一次性支付约定费用给甲方，甲方如实提供本次收款额发票给乙方。若超过15日以上，甲方有权解除本合同并没收其履约保证金及乙方承担违约责任。五、水、电费用：1、水、电费依抄表数由乙方按月支付，2、乙方物业管理费由甲方支付。六、装潢：甲方负责提供租赁场地装修详见附图二，乙方自行设计分割后各房间装修。七、履约保证金：乙方于本合同正式签订5日内，应缴付人民币5万元整予甲方，作为履约保证金。八、安全条款：（一）2、乙方任何工作人员在任何时间均不得私接电源用于其经营或烧饭、烧菜。九、物业条件：（一）3、消防设施：乙方按其设计的平面布局由甲方安装烟、温感报警和自动喷淋装置到租赁场地上方各部位，并每年自行负责通过消防验收，初期消防验收由甲方负责。6、提供店招牌位，费用乙方承担。十、申领执照及相关证照：租赁期内乙方在上述租赁场地内自行申领执照及相关证照，并做到合法经营，依法纳税，领照费用乙方承担。十一、违约处理：（一）在租赁期限内，如乙方违反本合同之规定或无故要求解除本合同，甲方通知乙方之日起第五天终止本合同，已付租金及押金不予退还，装修无偿归甲方所有，同时承担合同总租金的20%作为违约金。”华仑大观国际综合体商业楼于2016年8月10日经广德县公安消防大队消防验收合格，验收意见三、“该工程如扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)，应依法向我大队申报建设工程消防设计审核或消防验收。”合同鉴订后，芜湖和声公司对所租赁房屋进行装修，于2017年3月9日通过广德县公安消防大队消防验收。2017年2月25日起，芜湖和声公司开始招收学员进行培训，芜湖和声公司收银系统未与广德华仑公司财务联网。2017年6月9日，广德华仑公司以芜湖和声公司未支付租金，违反合同约定行使解除权，通知芜湖和声公司解除合同，解除合同通知书内容为:“一、即日起，贵公司与我公司签订的《华仑·大观国际四楼租赁合同》解除。二、请贵公司务必于2017年6月20日前将贵公司所有的全部物品搬出华伦·大观国际，否则我公司将视为贵公司的废弃物进行清理，所产生的费用由贵公司承担。”芜湖和声公司以回函方式表示不同意解除合同，2017年6月23日，广德华仑公司拟将芜湖和声公司物品搬出租赁场地与芜湖和声公司发生纠纷，2017年6月28日芜湖和声公司报警称其设施不在培训机构场所内，经查，广德华仑公司在芜湖和声公司未主动将物品搬走的前提下，于2017年6月25日委托广德康健家政服务有限公司将芜湖和声公司的物品搬运至一楼门面房中放置。2017年9月12日，广德华仑公司诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，综合当事人双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：（一）芜湖和声公司认为本案性质是合作经营关系并以涉嫌刑事犯罪要求本案中止审理是否成立。（二）广德华仑公司的诉讼请求能否予以支持。关于芜湖和声公司认为本案性质是合作经营关系并以涉嫌刑事犯罪要求本案中止审理是否成立的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百－十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”支付租金是承租人的主给付义务。租金的计算方式可以是多样化的，当事人在合同中规定某种特定的浮动性计算系数，根据这一系数可计算出某一特定时间的租金数额，该种约定应视为租金明确。芜湖和声公司以合同约定的租金计算方式没有明确的具体数额，主张合同性质是合作经营关系，无法律依据，不予采信;芜湖和声公司以涉嫌刑事犯罪要求本案中止审理，因本案的审理不需以广德华仑公司的搬运行为是否构成刑事案件为依据，故对芜湖和声公司要求中止审理的请求不予采信。关于广德华仑公司的诉讼请求能否予以支持的问题。1、租赁合同是出租人暂时让渡财产使用、收益权能以获取租金的合同，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉合同五（一）D、（二）项的约定，应视为当事人双方协商一致约定解除权，约定解除条件不违反法律强制性规定，没有侵害国家、第三人的利益，当解除条件成就时，当事人行使解除权，合同依约定解除。由于合同约定租金计算标准以正常收费的一定比例按月支付，芜湖和声公司承租场地需进行装修，根据《中华人民共和国消防法》第十三条二款的规定，未经消防验收，禁止投入使用，结合建设工程竣工验收消防备案查询结果、转账记录及招生资料，芜湖和声公司应于2017年2月25日正式招收学员、收取费用，根据合同约定，芜湖和声公司应于每月26号前以银行转账支票或现金一次性支付约定费用给广德华仑公司，若超过15日以上，广德华仑公司有权解除本合同;如芜湖和声公司违规超过三次，视为违约，广德华仑公司有权单方面解除合同。至2017年6月，芜湖和声公司一直未按合同约定支付租金，2017年6月9日，广德华仑公司通知芜湖和声公司解除合同，芜湖和声公司虽有异议，但在约定的异议期限内未向人民法院起诉请求确认解除合同的效力，案涉合同自2017年6月9日通知到达芜湖和声公司时解除。广德华仑公司请求判令双方签订的《华仑·大观国际四楼租赁合同》于2017年6月9日解除，无法律依据，不予采信。2、案涉合同所约定的租金明确，不适用《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，广德华仑公司以市场行情主张租金数额，无法律依据，对该项诉讼请求不予支持。根据合同约定，水费由芜湖和声公司按月支付，广德华仑公司主张其垫付的水费1355元由芜湖和声公司支付，对该主张予以支持。公共能耗费，系广德华仑置业有限公司与前期物业服务企业签订服务合同所约定事项，由服务企业向业主和租户收取，与本案系不同的法律关系，案涉合同对此没有约定，对广德华仑公司主张公共能耗费11700元，不予支持。合同虽约定广德华仑公司提供店招牌位，费用由芜湖和声公司承担，但合同没有明确约定广告位费用且广德华仑公司亦未举证证明广告费9000元事实存在，对广德华伦公司的该项诉讼请求不予支持。关于搬家费，广德华仑公司在未通知芜湖和声公司的情形下，未采取适当程序将物品搬运至一楼门面房中放置并与芜湖和声公司发生争议，广德华仑公司主张该费用，无合同依据，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国消防法》第十三条二款之规定，判决：一、被告芜湖市和声文化传播有限公司于判决生效之日支付原告广德华仑商务管理有限公司水费1355元。二、驳回原告广德华仑商务管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10630元，由广德华仑商务管理有限公司负担8000元，芜湖市和声文化传播有限公司负担2630元。二审中，芜湖和声公司为支持其抗辩主张，向本院提举照片一张，以证明广德华仑公司在发出《解除合同通知书》时，已将案涉房屋租赁给他人。广德华仑公司质证称：该照片不知道在何时何地拍摄。当庭提交不具有合法性。该照片与本案无关。本院认证认为：该照片不知何时何地拍摄，无法确定是否与本案存在关联，故不予认定。一审认定的案件事实正确，本院对一审认定的案件事实予以确认。根据当事人的有效陈述等二审另查明：案涉合同签订后，芜湖和声公司向广德华仑公司交纳了履约保证金50000元。芜湖和声公司在广德华仑公司发出合同解除通知前未取得在广德从事艺术类办学的许可。本院要求广德华仑公司提交案涉合同中约定的与芜湖和公司收银系统联网的具体网址，账号或电子平台，芜湖和声公司提交收费记录，广德华仑公司与芜湖和声公司均未提交。广德华仑公司主张的643500元租金损失系按27.5元/每平方米每月乘以租赁面积（1950㎡）乘以16个月得出。本院认为，芜湖和声公司与广德华仑公司签订的《华仑.大观国际四楼租赁合同》的性质应根据合同的内容进行确定。根据合同约定，广德华仑公司将华仑大观国际综合商业楼四层建筑面积1950㎡租赁给芜湖和声公司设立艺术类培训机构，由芜湖和声公司按约定的方式向广德华仑公司支付租赁费用，广德华仑公司未参与芜湖和声公司的经营，也不承担芜湖和声公司的亏损，只是芜湖和声公司的经营好坏与广德华仑公司收取的租金的多少相关，双方间的合同关系属房屋租赁关系，芜湖和声公司关于案涉合同名为租赁合同实为合作经营合同的二审抗辩理由不成立。双方签订的《华仑.大观国际四楼租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效（在合同订立后，直至广德华仑公司发出解除合同通知前，芜湖和声公司未能取得艺术类办学许可，只影响双方签订的合同能否按时按约履行，合同目的能否实现，不影响租赁合同的效力），在双方签订的租赁合同被解除前，双方均应按合同享受权利，履行义务，即广德华仑公司只应按合同约定的方式主张合同解除前的租金。广德华仑公司与芜湖和声公司已在租赁合同中约定了租金按芜湖和声公司的相应培训收费、销售额比例计取，按月交纳，故广德华仑公司对租赁合同解除前的租金应按该约定向芜湖和声公司主张，芜湖和声公司若未能按约定支付租金，广德华仑公司可按合同的约定要求芜湖和声公司承担相应的违约责任，广德华仑公司现要求芜湖和声公司按同地段房屋出租可得租金赔偿其643500元的租金损失无事实及法律依据，其该点上诉理由不能成立。虽然，在广德华仑公司与物业公司的前期物业服务合同中约定物业公司向业主和租户收取0.5元/平米/月的公共能耗费，但该前期物业服务合同系广德华仑公司与物业公司签订，根据合同相对性原理，该约定对芜湖和声公司没有法律上的约束力，在广德华仑公司与芜湖和声公司签订的《华仑.大观国际四楼租赁合同》中，没有约定芜湖和声公司需向广德华仑公司支付公共能耗费及费用的计取方法，反而约定水电费依抄表数由芜湖和声公司按约支付，物业费由广德华仑公司负担，故广德华仑公司关于要求芜湖和声公司给付其公共能耗费的请求无事实依据。《华仑.大观国际四楼租赁合同》虽约定广德华仑公司提供店招牌位，费用由芜湖和声公司负担，但广德华仑公司未提举证据证明其实际向芜湖和声公司提供了店招牌位及芜湖和声公司因此应承担的费用的具体金额，其该项上诉请求因证据不足也不能成立。依合同法规定，广德华仑公司与芜湖和声公司间的租赁合同关系自解除合同的通知到达芜湖和声公司时解除，但广德华仑公司在芜湖和声公司于异议期内（双方未在合同中约定异议期，依合同法司法解释二的规定，异议期应为三个月）已对解除合同提出异议，表示不同意解除合同，不同意从承租屋内搬走物品，双方间的租赁合同能否最终解除尚未确定的情况下，将芜湖和声公司的物品从承租屋内强行搬出，广德华仑公司要求芜湖和声公司支付其搬家费不能成立。综上所述，广德华仑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10630元，由广德华仑商务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡德明审 判 员 赵 萍审 判 员 周宏韬二〇一八年五月二日法官助理 李 娜书 记 员 熊彩虹附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……