江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第1114号上诉人（原审被告）天成润华集团有限公司，住所地徐州市经济开发区铜山路8号金桥大厦二层201-203室。法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。委托代理人颜艳君，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏建秀。委托代理人王亚，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人魏建秀凭样品买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天成公司的委托代理人颜艳君，被上诉人魏建秀的委托代理人王亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，魏建秀和徐州市天成房地产开发有限公司（2009年2月更名为天成公司）于2004年5月31日签订商品房买卖合同（魏建秀签名落款日期为2004年4月28日，徐州市天成房地产开发有限公司签名、盖章落款时间为2004年5月31日），合同约定：出卖人徐州市天成房地产开发有限公司，买受人魏建秀；买受人购买的商品房位于徐州市云龙区铜山路圆梦花园明珠苑第B2幢半地下06号房，该商品房的用途为经营用房，属砼板结构，建筑层数地上5层，地下1层；该商品房合同约定建筑面积78.99平方米，其中，套内建筑面积76.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.55平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为2209.14元，总金额174500元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；买受人于2001年5月28日支付174500元；商品房买卖合同还就出卖人、买受人其他的权利、义务进行了约定。魏建秀支付房屋价款174500元，现魏建秀已使用涉案房屋。因涉案房屋无法办理经营用房土地使用权证，魏建秀提起诉讼，要求天成公司协助办理房屋土地使用证、赔偿损失135004.96元。本案在审理过程中，经魏建秀申请，法院委托江苏中勤资产评估房地产估价有限公司对涉案房屋作为地下室使用办理两证与作为营业房使用办理两证的不同价格进行房地产市场价值评估，并确定估价时点2004年5月28日。2014年6月10日该估价公司作出苏中勤房估（2014）17号房地产估价报告，该报告载明：估价对象房地产在估价时点2004年5月28日作为地下室销售的市场价格与作为销售合同按营业房签订的价格差额为131850元。因该评估报告未考虑涉案房屋实际构造情况以及沿街并有出入口等因素，法院委托该估价公司增加考虑上述因素，并对鉴定结论作出调整。2015年1月15日，该估价公司对苏中勤房估（2014）17号房地产估价报告作出调整报告，调整报告载明：涉案房屋作为地下室销售的市场价格与作为销售合同按营业房签订的价格差额为93930元。原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。魏建秀和天成公司签订商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。魏建秀已按照合同约定履行了给付购房款等义务，天成公司亦应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同载明涉案房屋用途为经营用房，且天成公司有义务协助魏建秀办理房地产权属证书。现涉案房屋无法办理经营用房性质的土地使用权证，同时需要天成公司协助才能办理地下室性质的土地使用权证，天成公司应采取补救措施，协助魏建秀办理涉案房屋的土地使用权证。因涉案房屋无法办理经营用房的土地使用权证，致使涉案房屋作为地下室使用其价格与魏建秀、天成公司双方约定作为经营用房的价格相比明显降低，天成公司还应当赔偿魏建秀涉案房屋的价格降低的损失。苏中勤房估（2014）17号房地产估价报告调整报告系专业的房地产估价机构在依据我国有关法律、法规、制度和政策规定的基础上，遵循估价程序，全面分析影响涉案房屋价格因素，运用专业的计算方法作出，法院予以采用。天成公司虽主张该鉴定报告选用的参照依据不足，对鉴定结论不予认可，但天成公司未能提供有效证据证明，法院不予采信。苏中勤房估（2014）17号房地产估价报告调整报告载明“魏建秀与天成公司凭样品买卖合同纠纷一案涉及的圆梦花园B2半地下室房地产在估价时点2004年5月28日作为地下室销售的市场价格与作为销售合同按营业房签订的价格差额为人民币93930元”，法院予以确认，天成公司应按照该报告载明的价格差额赔偿魏建秀。天成公司主张涉案房屋是由魏建秀的母亲夏友荣出资购买，夏友荣明知涉案房屋原规划设计为自行车库，故应驳回魏建秀的诉讼请求。因涉案商品房买卖合同系魏建秀、天成公司签订，天成公司出具的江苏省徐州市房地产开发销售发票中载明的购房单位为魏建秀，天成公司未能提供证据证明涉案房屋的实际购房人为夏友荣，对其主张，法院不予采信。遂判决：一、天成公司于判决生效后十日内协助魏建秀办理徐州市云龙区铜山路圆梦花园明珠苑第B2幢半地下06号房屋的土地使用权证；二、天成公司于判决生效后十日内赔偿魏建秀93930元。上诉人天成公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人主张的损失无事实和法律依据。1、魏建秀的母亲参与了前期看房选房过程，根据生活经验可以推定魏建秀对于房屋的规划知情。魏建秀支付的房屋价格合理，购房不存在损失。2、合同约定房屋用途为经营用房。魏建秀庭审中认可涉案房屋出租用于经营，故涉案房屋的使用价值未受到影响。现房屋未被转卖，房屋因性质不同对售价的影响尚未确定，损失未实际发生。3、估价鉴定的依据、参数选取不透明，鉴定结果有失公正。综上，一审判决部分认定事实不清，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人魏建秀答辩称：上诉人与被上诉人在签订房屋买卖合同时明确约定房屋用途为经营用房，并非住宅用房。被上诉人在付出高额的房款后，所购买到的房屋无法办理经营用房的土地使用证，导致房屋的价格下降，给被上诉人造成损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人交付的房屋是否违背了双方的约定；二、被上诉人主张的损失是否存在，数额如何认定。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人交付的房屋是否违背了双方的约定的问题。因双方当事人在书面合同中明确约定交付的房屋为经营用房，现涉案房屋无法办理经营用房的权证，故天成公司交付的房屋违反了合同约定，应承担相应的违约责任。对天成公司有关魏建秀在合同签订前知晓涉案房屋的规划性质的主张，因证据不足，本院不予采纳。即使天成公司有关魏建秀知晓涉案房屋规划的主张成立，天成公司系违背规划与魏建秀约定涉案房屋为经营用房，应视天成公司愿意承担不能交付经营用房的风险，并承担相应的违约责任。关于被上诉人主张的损失是否存在，数额如何认定的问题。由于涉案房屋不能办理经营性质的权证，其使用价值、保有价值明显低于经营用房。根据合同法的相关规定，守约方索赔的损失不仅是实际损失，还可以主张逸失利益损失，故魏建秀主张的房屋差价损失符合法律规定，应予支持。江苏中勤资产评估房地产估价有限公司作出的评估结论并无不当，可以作为认定房屋差价的依据。综上，上诉人天成公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2148元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 建审 判 员  史善军代理审判员  秦国渠二〇一五年六月八日书 记 员  孙玉娟