安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0621民初622号 原告：中国银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市。 负责人：刘家润，该分行行长。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。 被告：张某，女，1990年1月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：淮北市北方房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：李加芳，该公司经理。 委托诉讼代理人：李海云，公司职工。 原告中国银行股份有限公司淮北分行（简称中行淮北分行）与被告张某、淮北市北方房地产开发有限责任公司（简称北方房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中发现，本案不宜适用简易程序进行审理，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告中行淮北分行的委托诉讼代理人丁莹、被告张某、北方房产公司的委托诉讼代理人李海云到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告中行淮北分行的委托诉讼代理人刘文文、丁莹、被告张某到放完参加诉讼，北方房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行淮北分行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与张某之间的住房贷款合同；2.判令张某偿还借款本金374245.26元，利息10820.49元，罚息356.79元（利息、罚息暂计算至2016年10月18日，请求至本金付清之日止），合计385422.54元；3.判令北方房产公司对上述本息承担连带清偿责任；4.判令原告对被告抵押的位于濉溪县享有优先受偿权；5.因本次诉讼发生的所有费用，包括诉讼费、保全费等均由两被告承担。事实和理由：2015年3月11日，张某向原告申请个人住房借款，2015年3月18日与原告签订《中国银行股份有限公司个人住房贷款合同》，合同编号2015年房借字044号，约定张某贷款38万元用于购置位于濉溪县，贷款期限为25年，张某授权我行将所贷款项划至开发商北方房产公司账户，被告按月等额付息还款，贷款适用浮动利率，如被告未按规定时间足额存入，原告有权宣布该贷款合同本息提前到期，解除贷款合同，要求被告赔偿因违约而给原告造成的损失，并由被告承担实现债权的一切费用，包括但不限于催收费用、诉讼费用、律师费等，被告以所购房屋提供抵押担保，北方房产公司在房屋他项权证书办好之前承担连带还款责任，后原告按照合同约定发放的该笔款项，然被告未按照合同约定归还贷款。 张某辩称，对购买房屋借款合同无异议，暂时没有能力偿还，房子没有按期交付，是北方房产公司违约。关于诉讼费、律师费、保全费不知情。 北方房产公司辩称，对第三项诉讼请求，没有异议。 本院经审理认定事实如下：2015年3月18日，张某为借款人、北方房产公司为保证人、中行淮北分行为贷款人，签订个人一手住房贷款合同，约定借款金额为38万元，期限为25年／300个月，自贷款人实际放款日起算；借款用途为借款人支付其购买坐落于安徽省濉溪县房屋购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为4.9167‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮下浮0%作为下一个浮动周期的适用利率。按月等额本息还款，还款日为每月的1日，借款人每期还本息金额为贰仟肆佰贰拾伍元壹角柒分；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权分别或同时宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；借款人以本合同项下贷款所购位于淮北市濉溪县房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后10日内与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担违约责任或／及保证责任。当日，张某在抵押物清单上签字。同年3月20日，张某以其购买的淮北市濉溪县房屋办理预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，中行淮北分行按约发放借款本金38万元至指定账户，但张某未按约定归还贷款,张某按期足额偿还贷款至2016年3月，自2016年4月起未足额偿还贷款，至2016年10月尚欠中行淮北分行借款本金374245.26元及相应利息、罚息。中行淮北分行多次催要未果,致纠纷发生。 另查明：2017年5月，中行淮北分行向本院申请财产保全，同日，本院作出（2017）皖0621民初622号民事裁定书，查封了涉案房屋，为此，中行淮北分行支付保全费2447元。中行淮北分行因本次诉讼支付律师费8000元。 以上事实，有中行淮北分行提交的借款申请表、借款合同、借款借据、抵押物清单、濉房预2015字第××号房屋预抵登记证明、逾期未还款查询单等以及当事人在卷陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、是否应当解除双方的住房贷款合同，如果解除贷款合同，应当由谁承担偿还贷款本息的责任？2、中行淮北分行是否享有优先受偿权？ 关于焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，中行淮北分行与张某签订的个人商业用房贷款合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照合同全面履行自己的义务。中行淮北分行作为出借人已按借款合同约定履行了向借款人提供借款的义务。张某作为借款人未能按合同约定按期还款，截至2016年10月，已连续7期未足额偿还贷款本息，已构成违约，中行淮北分行有权解除合同，故对于中行淮北分行关于解除其与张某间的贷款合同的诉讼请求，予以支持。借款合同解除后，借款人张某应当按照合同约定偿还贷款本息，北方房产公司作为阶段性连带责任保证人，现涉案房产只办理了预抵押登记，尚未办理正式抵押登记，北方房产公司应当按照合同约定承担连带清偿责任。 关于焦点2，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”从上述法律规定可以看出，预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权，故中行淮北分行与张某虽然对涉案房产办理了抵押权预告登记，但至今没有办理房产证、更没有办理抵押权登记，中行淮北分行没有取得抵押权，因此，对涉案房产不享有优先受偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司淮北分行与被告张某、淮北市北方房地产开发有限责任公司签订的2015年房借字044号个人住房贷款合同； 二、被告张某于本判决生效之日起15日内偿还原告中国银行股份有限公司淮北分行借款本金374245.26元及相应利息（利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》的约定计算至贷款本息付清之日止）； 三、被告张某于本判决生效之日起15日内支付原告中国银行股份有限公司淮北分行律师费8000元； 四、被告淮北市北方房地产开发有限责任公司对上述第二项、第三项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司淮北分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7081元，保全费2447元，由被告张某、淮北市北方房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  吴志强 人民陪审员  韩贤芳 人民陪审员  杨家志 二〇一八年七月十一日 书 记 员  夏泽禹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。