广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终717、875、882号上诉人（原审被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许Ｘ等三户业主（具体信息详见附表）。（2021）粤13民终875、882号业主委托诉讼代理人：李国振，广东诺万律师事务所律师。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司与被上诉人许Ｘ等三户业主商品房预售合同纠纷三案，不服广东省惠东县人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述三案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（（2021）粤13民终717号案件为例进行表述、论证）。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：1.撤销(2020)粤1323民初5789号民事判决第一项。2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求。3.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作对上诉人作为特大房地产开发商项下楼盘的办证时间造成了不可逾越的重大影响,第一审判决对该重大变化事实认定不足。第一审判决忽视了上诉人作为特大房地产开发企业的特殊情况:在惠东县“一刀切”启动统一不动产登记工作之后的两到三年内,仅上诉人一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月28日,惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》,对本案商品房等房屋,2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证》,改办《不动产权证》,并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等,对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。成立专门的不动产登记局专门执行新的不动产登记事务。上诉人开发的十里银滩项目于2011年7月30日开盘,规划总户数达到4万余套。按照前期的交楼进度,据统计,截止到2016年下半年的时候,十里银滩项目已经收楼可办证的单位共计22576套,但因为2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作,对增量商品房不再办理《房地产权证》,而新设的不动产登记机构因工作适应―时无法及时处理随即而来包括上诉人在内的海量不动产登记需求,导致上诉人大量已经交楼应办理不动产登记的商品房受限于惠东县不动产登记的整体工作瓶颈,全部的办证申请排队停滞滚动递延形成普遍性的逾期。按照惠东县不动产登记的全部工作量数据,2016年6月28日到2016年12月31日半年时间惠东全县仅完成293套增量房不动产登记,2017年度全年惠东全县完成10120套增量房不动产登记,2018年度惠东全县完成25883套增量房不动产登记,而同时期上诉人堆积的到期应办证需求量分别为7150套、16476套和20759套,各期均无法完成要顺次后延。即使惠东全县的不动产登记工作能力都为上诉人一家开发商办证,仍无法改变上诉人楼盘办证大面积逾期的情况。何况,惠东县不动产登记机构的产能还要在众多开发商之间分配。因上诉人楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件,据初步估计,上诉人十里银滩项目在2016年6月28日之后因为惠东不动产登记整体产能原因造成办证逾期的商品房不低于1.3万套。二、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅上诉人一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化,该情况对办证期限问题的影响,完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件,法院不能要求上诉人承担2016年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。惠东县政府按照全国统一要求,在2016年6月28日公告“一刀切”方式启动不动产统―登记工作之后,政府的有关单位克服种种困难依次完成规则和体制的重建、工作的适应学习等众多复杂繁重的任务,因此,惠东不动产登记机构的工作成效显著并无瑕疵。发生的总工作能力无法适应需求是客观条件所造成,并非政府责任所致,政府就此事项不应受到不任何指责追责。但是对上诉人而言,前述不是因上诉人自身原因造成的逾期,按照法律和合同约定,也不能由上诉人承担逾期责任。同时,因为本案存在上诉人是惠东县超大规模的开发商,上诉人―家的到期办证需求即超过惠东全县全部办证能力的特殊事实,本案也不能参照惠东或惠州其他县区其他开发商的同类案例处理。对于本案逾期问题的法律适用,应根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定,以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定,参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只对于因自身原因造成的办证逾期才承担违约责任的意见,以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行《委托办理权属登记协议书》和《商品房买卖合同》约定的不动产登记期限的方式,自2016年6月28日不再要求上诉人承担办理《房地产权证》逾期的违约责任。三、本案第一审判决属机械办案,具体存在诸多违反事实和法律情况。1.即使上诉人无法取得有关不动产登记机关各环节推迟受理的书面证明文件,但该问题也只是一个证明形式问题,不是事实与否问题。按照法律及合同约定,以及广东省高级人民法院的指导意见,第一审法院应当查明事实,明确造成办证逾期的具体原因。而第一审法院完全忽视惠东县在2016年6月30日不动产登记改革之后办证总能力低于上诉人办证需求的工作瓶颈问题,以及该工作瓶颈导致其无法在各个环节及时受理上诉人全部办证需求的客观事实,违反《民事诉讼法》第二条、第七条关于人民法院应当查明事实,分清是非,正确适用法律,以及“以事实为根据,以法律为准绳”的最基本要求。2.对于启动不动产统一登记工作是否造成办证条件重大变化问题,第一审法院不对不动产登记改革之后发生的行政事实和实践状况进行查明了解,只是以有关法规的抽象条文比较替代对案件客观事实查明工作,认为政策变化对办证的影响仅系“增加了权籍调查”,不符合事实情况。3.第一审法院孤立片面认定惠东县自然资源局函复证据材料。惠东县自然资源局对第一审的调查取证函复文件只是列明本案楼盘登记过程中的各个时间节点,并未提及各时间节点推迟或延长的原因:自然资源局函复只是对有关环节的时间点进行说明,并没有说明全部涉案的相关情况。第一审法院不能仅凭函复文件提供的时间节点,就认定是上诉人原因造成相关时问节点推迟和延长是上诉人原因造成的。况且,函复文件所列各时间节点之间跨度不合理超长,本身说明存在事出有因的推迟和延长事实,第一审判决却给予忽略。4.第一审判决的证明责任分配错误。对于本案转移登记资料递交时间的起算问题,按照《委托办理权属登记协议书》约定应是买受人楼款税费、提供和签署文件,以及收楼无质量异议三个条件均具备才起算,该三个条件是否全部具备应由权利主张人即被上诉人提供证据证明,在上诉人已经提出有关上述三个条件不齐备的相关具体事实的情况下,第一审法院仍不责令买受人提供其履行楼款税费、提供签署文件时间节点的证据履行证明义务,反而仍以交楼时间直接作为三个条件均齐备的时间,违反了民事诉讼的举证分配规则。5,第一审判决以不动产登记机构实际“办理不动产转移登记”的时间作为上诉人递交转移登记申请资料时间,明显违反事实。惠东县自然资源局已经明确列了上诉人预交转移登记资料时间,而第一审判决未查明本案存在上诉人原因造成推迟办理的具体事实,也不考虑上诉人提供的催告被上诉人提供资料的有关情况,就认为上诉人递交材料无效,不是依据事实审理案件。综上,上诉人提出上诉如前,恳请第二审法院依法予以支持。被上诉人许Ｘ发表答辩意见：一、双方签订的《委托办理权属登记协议书》合法有效,系双方真实意愿表示。被答辩人于2018年6月19日才向不动产登记机关提交了办理涉案房屋转移登记所需的资料,其未在约定的最后期限前履行该项义务,已构成违约,应当承担违约责任。二、被答辩人本应于2017年1月23日前提交资料报产权登记机关备案,因政策变化,2016年12月19日至2017年4月20日共计122天的初始登记权籍调查时间及2017年8月17日至2017年9月28日计42天的出具权籍调查成果时间,共计164天,一审法院予以扣除,该期限顺延164天则应在2017年7月6日前提交。一审法院确认办理不动产证时间即2018年8月22日为被答辩人提交资料报产权登记机关备案的时间节点,故认定被答辩人逾期办证时间为412天(2017年7月6日起计至2018年8月22日止),并无不妥,望贵院依法支持。三、根据双方签订《委托办理权属登记协议书》的约定,出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的,每逾期一天出卖人应向买受人支付20元的违约金,故逾期办证违约金为20元/天*412天=8240元。综上所述,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求贵院依法判决驳回被答辩人的上诉请求,维持原判,本案诉讼费由被答辩人承担。原审原告许Ｘ向一审法院提出起诉请求：1.判令被告立即支付逾期办理房屋权证手续违约金人民币37895.75元（2017年1月28日起2018年8月22日）（违约金标准按年息4.75%计算）;2.本案诉讼等费由被告承担。一审法院查明的事实：2016年2月27日，原告许Ｘ（买受人）与被告碧桂园公司（出卖人）签订了合同编号为0056272的《商品房买卖合同》（以下简称合同）、补充协议及附录，合同约定：原告许Ｘ向被告碧桂园公司购买位于惠东县ＸＸＸＸ号的房屋，房屋建筑面积共78.26平方米，其中套内建筑面积62.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.69平方米。涉案房屋总价款为507438元，原告许Ｘ应分期向被告碧桂园公司付清房款，即原告需在签订《商品房买卖合同》时支付50743元，于2016年2月28日前支付101488元，2016年4月1日前支付剩余的355207元。被告碧桂园公司应在2016年4月2日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付原告使用。原、被告在合同中对产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房的房地产权证由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》；该商品房的《国有土地使用证》由买受人自行向相关部门申请办理并领取，出卖人于领取该商品房的《房地产权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房地产权证》的签收日期为准）起270天内，将办理该商品房《国有土地使用证》而需出卖人提供的权属登记资料提交给买受人，出卖人逾期提供的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。”原、被告在签订的附录《委托办理权属登记协议书》中约定：一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、4、5事宜：1、办理该商品房的房屋预售登记备案；2、办理该商品房的预告登记；……4、办理买受人该商品房的《房地产权证》；5、领取买受人该商品房的《房地产权证》……三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的房地产权证所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的房地产权证所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。……六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。原告许Ｘ在上述合同及附录下方买受人处签名捺印确认，被告碧桂园公司在出卖人处加盖合同专用章予以确认。商品房买卖合同签订后，原告许Ｘ依约向被告碧桂园公司付清了购房款507438元、契税5074.38元、合同备案登记费80元、预告登记费80元、住宅专项维修资金4696元。被告碧桂园公司于2016年4月28日履行了交楼义务。2016年10月9日，涉案房屋办理房屋预售登记备案。2018年8月22日，惠东县国土资源局向原告颁发粤（2018）惠东县不动产权第0045853号不动产权登记证书。被告碧桂园公司提交竣工验收备案表，证明涉案商品房已于2015年6月30日竣工验收，无房地产办证障碍。被告碧桂园公司提交惠东府告[2016]22号《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》、惠东府纪[2017]35号《关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要》、惠东府纪[2017]149号《关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要》，证明政府于2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直至2017年9月28日后相关的登记工作才进入轨道。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司提交惠东县自然资源局作出的关于政府信息公开的答复（附2016年6月30日后惠东县××××增量商品房登记总量数据）、关于妥善处理不动产统一登记后惠东碧桂园办证逾期纠纷依法维护房地产企业合法权益的意见函、重复递交办证资料的证据材料，证明不是被告的原因而造成递交登记资料和逾期办证，因不动产登记改革造成办证普遍逾期系惠东县房地产行业内的客观事实，2016年6月28日之后发生大面积逾期直至2019年上半年才消化，被告已于2016年1至3月内完成递交山林海7至11、13、15号楼办理初始登记的资料并缴费，但被要求重复递交办证资料。被告惠东碧桂园房地产开发有限公司提交惠东县商品房首次登记告知书、不动产登记申请审批表、不动产权籍调查表计不动产登记受理清单(首次登记)、商品房转移登记申请文件，证明不动产登记与原房地产登记在行政管理上是不同的工作系统，重设不动产登记制度导致政府登记工作延误、停顿。为查明本案事实，一审法院去函惠东县自然资源局，惠东县自然资源局于2020年10月12日函复一审法院，内容为：“你院（2020）粤1323民初5789号调查取证函收悉。经核查，函复如下：1、新建商品房办理不动产权证，须先完成确权登记的权籍调查，再办理确权登记至开发商公司名下（俗称大确权），后办理转移登记至购房人名下（俗称小确权）。二、出具竣工验收备案表不属我局职能范围，建议咨询相关职能部门。三、涉案不动产于2016年12月19日申请办理权籍调查，并于2017年4月20日办结。2017年4月21日申请办理权籍调查，并于2017年4月20日办结。2017年4月21日申请办理首次登记（确权），我局于2017年5月22日登簿办结。四、涉案不动产于2017年8月17日申请出具权籍调查成果，并于2017年9月28日取得权籍成果。五、我局于2018年6月19日批量预收件惠东碧桂园房地产开发有限公司提交的增量房转移登记申请材料（包含涉案不动产），于2018年8月22日登簿办结。”另查，一审法院多祝法庭相关系列案去函惠东县自然资源局，惠东自然资源局的复函内容显示：一、我局已核查涉案房屋办理权籍调查、产权登记的有关信息。二、2016年6月30日我县不动产统一登记正式实施，初期因政策原因导致受理及办理进度缓慢（约1年时间）。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案审理的焦点为：1、被告碧桂园公司是否逾期办理房产证？2、如逾期，违约责任应如何承担？关于被告碧桂园公司是否逾期办理房产证的问题。根据双方在《委托办理权属登记协议书》中的约定，委托代办事项为办理预售登记备案、办理预告登记、办理房地产权证、领取房地产权证；且约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理房地产权证所需的权属资料送交房产部门。被告已于2016年4月28日完成房屋交付义务，在交付日期后270日内即2017年1月23日前应将办理权属登记需要的资料提交给不动产登记机关，但被告于2018年6月19日才向不动产登记机关提交了办理涉案房屋转移登记所需的资料，其未在约定的最后期限前履行该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。第二个焦点中关于被告碧桂园公司如何承担违约责任的问题。惠东县不动产统一登记正式实施的日期为2016年6月30日：一、根据中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”，在不动产权登记新政策出台之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。原、被告签订合同的时间为2016年2月27日，新政策出台时间为2016年6月30日，新政策中的两项权籍调查环节所需的时间在双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长办证时间的违约后果是不公平的，故一审法院酌情予以扣除。结合本案实际情况，本案除初始登记权籍调查外，还需在初始登记后申请出具权籍调查成果。据此，2016年12月19日至2017年4月20日计122天的初始登记权籍调查时间以及2017年8月17日至2017年9月28日计42天的出具权籍调查成果时间，共计164天，一审法院予以扣除。被告碧桂园公司本应于2017年1月23日前提交资料报产权登记机关备案，该期限顺延164天则应在2017年7月6日前提交，但其实际是于2018年6月19日才提交资料报产权登记机关备案，又因其提供的资料可能存在不齐全的因素存在，被告所提供的证据不足以证明在其提交资料后是因原告的拖延或办证部门的拖延造成的，故被告的抗辩一审法院不予采信，一审法院予以确认办理不动产证时间即2018年8月22日为被告提交资料报产权登记机关备案的时间节点。故被告碧桂园公司逾期办证时间为412天（2017年7月6日起计至2018年8月22日止）。二、根据双方签订《委托办理权属登记协议书》的约定，出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付20元的违约金，故逾期办证违约金计为20元/天×412天=8240元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内支付逾期办证违约金8240元给原告许Ｘ。二、驳回原告许Ｘ的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，由原告许Ｘ负担583元，被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担165元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本系列案的争议焦点是：上诉人碧桂园公司是否应当承担逾期办证的违约责任。对此分析如下：上诉人主张新的不动产登记政策的实施对其办证造成了影响，继而认为不应承担逾期办证的违约责任。对此，根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人将其履行办证义务的内容及期限确定为“出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房房地产权证所需的权属登记资料送交房产部门”。由此可见，上诉人作为大型专业的房地产开发企业，熟悉房产证的办理流程，因此将其办证义务限于将所需的权属登记资料送交房产部门，且对办理房产证所需耗费的时间有所预判，在正常办理时间之外亦预留了一定的合理期间，涵盖了不可控因素可能带来的影响。即使在新政策实施初期存在衔接期，但一审法院已经将新政策实施所致权籍调查时间予以扣除，上诉人现主张完全不承担逾期办证的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，经核准，均由上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 丁晓鹏二〇二一年三月二十六日书记员 叶秀婷