广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初16578号原告谢晓枫，男，汉族，1989年2月1日出生，住广东省潮州市湘桥区，委托诉讼代理人李素敏，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人赵女欢，广东四端律师事务所实习律师。被告曾军，男，汉族，1974年11月19日出生，住广东省佛山市南海区，原告谢晓枫诉被告曾军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2017年12月22日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李素敏及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年1月8日签订的《物业租赁合同》；2、被告腾空佛山市禅城区锦华路85号首层1BP1商铺，按合同约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至房屋实际腾空之日止的房屋占用费，并按中国人民银行同期贷款利率支付房屋占用费利息；3、原告没收被告交纳的保证金14716.52元；4、被告立即按《物业租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2017年9月至合同解除之日止的租金，暂计至起诉之日的房屋租金为24986.4元，并按拖欠租金总额每日1%支付2017年9月至租金全部清偿之日止的违约金，暂计至起诉之日止的违约金为13583.52元；5、被告立即支付2016年12月至2017年8月实际缴纳的租金金额与合同约定租金金额的差额34542.3元，并按拖欠租金差额每日1%支付自2016年12月至租金全部清偿之日止的违约金，暂计至起诉之日止违约金为81258.0元；6、被告立即按日1%支付逾期缴交2016年12月至2017年8月租金的违约金为19374.3元；7、判令被告立即按合同约定向原告支付自2014年1月至合同解除之日的房产税、土地使用税、个人所得税、印花税等因租赁关系产生的税费及逾期纳税滞纳金，由原告向相关政府代缴相关税费。暂计至起诉之日房产税为45669.6元及滞纳金8182元、土地使用税为696.6元及滞纳金20.5元、个人所得税68436.1元及滞纳金12259.3元、印花税761.2元（具体以实际缴交的金额为准）；8、原告为追讨租金等费用支出的律师费1万元；9、被告应向原告支付违约金29433.04元；10、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年1月8日签订《物业租赁合同》，原告将其拥有的位于佛山市禅城区锦华路85号首层1BP1号商铺出租给被告作商业用途。合同约定，1、租期从2014年1月1日至2019年12月31日止；2、乙方一次性向甲方支付租赁保证金14716.52元；3、商铺建筑面积21.77㎡，第一年每月租金按每平方米338元，合计7358.3元/月，以后每年递增租金5%。即第二年月租金为7726.2元、2016年月租金为8112.5元、2017年月租金为8518.1元、2018年月租金为8943.9元，以此类推；4、乙方应于每月5日前支付当月租金；5、租赁合同期限内，因租赁关系而产生的有关税费由乙方向有关政府部门缴纳；6、乙方未按合同约定时间缴纳租金及其他相应费用，除补交拖欠款项，每逾期一天，按拖欠款项总额1%向甲方支付违约金；逾期十五天，视为乙方单方违约。甲方除有权追讨租金及其他相应费用外，甲方有权收回商铺并解除合同，甲方可另行处理该商铺，所交按金不予退还，由此产生的一切追讨费用由乙方承担。合同签订后，原、被告双方均按约定履行合同，直至2014年9月，被告提出因该期间为商业淡季，要求原告在该期间给予租金优惠，原告为支持被告渡过商业淡季，口头同意给予被告三个月期间的租金折扣20%，即从2014年9月至2014年11月的月租金为5886.64元，但租金优惠期三个月过去后，被告一直按优惠租金金额支付租金，未恢复合同约定的租金金额。直至2015年7月，原告再次口头同意给予被告三个月租金优惠，即2015年7月至9月租金为4635元，自此之后，被告一直拒绝按合同约定的租金金额足额支付租金，并长期未按时支付租金，原告多次电话要求被告按合同约定的租金金额足额支付租金，并补交实际支付租金与合同约定租金差额，但被告均不予理会。更过分的是，自2017年9月份开始被告拒绝向原告支付任何租金，也一直未按约定向相关政府部门缴纳有关税费。综上所述，被告未按合同约定足额支付租金，拒绝支付2017年9月至11月租金的行为已构成单方违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法利益，特向法院起诉，请法院依法支持原告的诉请。被告辩称：1、2015年7月份前被告是按照合同约定支付租金，2015年7月份起经双方协商，将租金调整为5000元，截止至合同期满。2017年9月份，原告及同案业主同时单方提高租金，高达9206.8元，被告不同意，才没有支付租金；2、原、被告一直在沟通租赁税的承担问题，但双方没有协商一致。被告认为只需承担物业费等商铺经营产生的费用，房产税个税等需要业主承担的税费应由业主自行承担；3、原告诉请的律师费没有法律和事实依据，因原告没有支付律师费的凭证，也不应由被告来承担。被告没有按时支付租金是原告擅自提高租金所致的，是原告先违约的，被告没有违约行为。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证，被告公安人口信息查询资料,证明原、被告的诉讼主体适格。2、《物业租赁合同》，证明原告与被告存在租赁关系，双方在合同已明确约定了租金金额、支付日期、违约责任等。3、房地产权证，证明原告对被告租赁的佛山市禅城区锦华路85号首层1BP1号商铺有合法产权。4、账户交易明细表，证明被告长期不按合同约定按时足额支付租金。5、委托代理合同、律师费发票，证明原告委托广东四端律师事务所律师向被告追讨租金支出律师费1万元，该笔费用按合同约定应由被告承担。诉讼中，被告举证的证据如下：微信聊天记录，证明经双方协商，租金调整为每月5000元。本院认证如下：被告对原告举证证据的真实性无异议，本院对原告举证的证据予以采信。原告对被告举证的证据真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告为佛山市禅城区锦华路85号首层1BP1号商铺（产权证号：粤房地证字第**）的合法产权人。2014年1月8日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《物业租赁合同》，合同约定：甲方将佛山市禅城区锦华路85号首层1BP1号商铺出租给乙方，建筑面积21.77㎡，租赁期限6年，从2014年1月1日至2019年12月31日止；乙方需在签订合同后当天内一次性向甲方支付租赁保证金14716.52元，租金从2014年1月1日至2014年12月31日止，第一年每月租金按每平方米338元计算，合计7358.26元/月，以后每年递增租金5%，即第二年每月租金增加为每平方米354.9元，第三年每月租金每平方米372.64元，以此类推；乙方每月5日前可以以现金或转账方式向甲方支付当月租金；管理费由乙方负责，水电费、管理费、电话费以及相关工商执照税等因使用商铺而产生的费用由乙方每月自行向相关管理部门缴纳；租赁合同期限内，因租赁关系而产生的有关税费由乙方向有关政府部门缴纳；签约双方如违约，导致合同不能执行而解约，按违约责任对等原则，以合同约定租金保证金双倍向对方支付违约金；乙方未按合同规定时间缴纳租金及其他相应费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额1%向债权方支付滞纳金，逾期十五天，视作乙方单方违约，甲方除有权追讨租金及其他相应费用外，甲方有权收回商铺并解除合同，甲方可另行处理该商铺，所交按金不予退还，由此产生的一切追讨费用由乙方承担。合同签订后，被告缴纳了租赁保证金14716.52元，原告将出租商铺交付给被告使用。合同履行过程中，原告口头同意给予被告2015年7月至9月三个月租金优惠，优惠后的租金为每月5000元。被告从2015年7月至2017年8月均按每月5000元缴纳租金，2017年9月至今未缴纳租金。另查一，原告委托广东四端律师事务所代理本案诉讼并支付了前期律师费10000元。另查二，被告于2017年12月15日收到本案诉状副本。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。关于解除合同的问题。被告辩称2015年7月至合同期满的租金经双方合意变更为每月5000元，2017年9月原告单方宣布按合同约定缴纳租金，被告才拒缴租金。本院认为，被告对其辩称的事实负有举证责任，但其所举证据不能证明合同双方合意将2015年7月至合同期满的租金调整为每月5000元，被告应承担举证不能的不利后果。被告逾期缴纳租金已超过15天，其行为构成违约，原告依约有权解除合同。合同自解除通知到达被告时解除，原告起诉视为通知，被告于2017年12月15日收到本案诉状，本院确认原告与被告签订的涉案《物业租赁合同》于2017年12月15日解除。关于返还涉案租赁物的问题。涉案租赁合同已解除，原告与被告之间不再存在租赁合同法律关系，被告应向原告返还涉案租赁物，本院对原告要求被告返还涉案商铺的诉请予以支持。关于租金、占有使用费及占有使用费的利息问题。合同解除之前，被告占有使用涉案租赁物，应按合同约定的标准向原告支付租金，经计算，至2017年12月14日被告应支付的租金为63943.6元（含2016年12月-2017年8月未缴纳的部分34542.3元，2017年9月-12月14日的租金29401.3元）。合同解除后，被告继续占有使用涉案租赁物，其应按合同约定的租金每月8518.1元的标准向原告支付占有使用费至实际返还涉案租赁物之日止。至于占有使用费的利息问题，原告主张的利息缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于没收保证金的问题。涉案租赁合同因被告违约而解除，合同约定原告据此有权没收保证金，本院对原告没收保证金14716.52元的诉请予以支持。关于逾期缴纳租金的违约金及按保证金双倍支付的违约金的问题。保证金在本案中具有违约金的性质，原告又主张逾期违约金，无异于对被告实施双重惩罚，有违合同法公平原则，本院对原告主张的违约金不予支持。关于因租赁关系产生的税费及逾期纳税滞纳金的问题。原告主张的税费及逾期纳税滞纳金尚未实际发生，其可待以上费用实际发生后再另行主张，本案不予处理，对原告的该项诉请本院不予支持。关于律师费的问题。涉案租赁合同未就律师费的负担问题作出明确约定，且律师费并非实现债权所需的必要费用，原告主张的律师费缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告谢晓枫与被告曾军签订的《物业租赁合同》于2017年12月15日解除；二、被告曾军在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢晓枫返还佛山市禅城区锦华路85号首层1BP1号商铺（产权证号：粤房地证字第：粤房地证字第**>三、被告曾军在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢晓枫支付租金63943.6元及占有使用费（按每月8518.1元的标准从2017年12月15日计算至实际返还房屋之日止）；四、被告曾军缴纳的租赁保证金14716.52元归原告谢晓枫所有；五、驳回原告谢晓枫的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案适用简易程序，案件受理费减半收取3379元，财产保全费2192元，合计诉讼费用5571元，原告谢晓枫负担4345元，被告曾军负担1226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年一月八日书记员 罗凤华