湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0103民初7202号 原告：中南林业科技大学，住所地长沙市韶山南路**。 法定代表人：廖小平，校长。 委托诉讼代理人：罗万里，男，该单位员工。 委托诉讼代理人：李忠，男，该单位员工。 被告：周建辉，男，1975年11月6日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 委托诉讼代理人：徐志群，湖南湘军律师事务所律师。 原告中南林业科技大学（以下简称中南林科大）与被告周建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中南林科大的委托诉讼代理人罗万里、李忠，被告周建辉及其委托诉讼代理人徐志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南林科大向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还原告的西园五食堂1楼门面，对不能移动、拆除的设备设施和装修维持原状；二、判令被告支付原告租金30000元（2017年3月30日至2017年6月30日）；三、判令被告支付原告西园五食堂1楼门面占用费287100元（从2017年7月1日暂计算至2017年9月30日，计算方法为：每平方米100元×31.9平方米×实际占用天数，最终数据以被告实际返还门面日为准。）；四、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金10800元（从2017年7月1日暂计算至2017年9月30日，计算方式为：当年租金总额的1‰×逾期天数，最终数据以被告实际返还门面日为准。）；五、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，被告开始实际占用原告西园五食堂1楼门面从事诚发超市经营。2014年6月4日，原、被告双方补签了《商业门面租赁合同》。合同约定由被告承租西园五食堂1楼门面，租期为2014年1月20日至2017年1月19日，每年租金为120000元。租赁期满，被告添置的不能移动、拆除的设备设施和装修部分归原告所有，租期届满，被告应如期归还门面，逾期交还的，每逾一日，按照100元/平方米支付该门面占用使用费，并每天按照当年租金的1‰支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了门面，全面履行了合同义务。因校园环境建设需要，原告决定门面到期不再续租。为了妥善解决问题，原告决定参照其他租赁户，给予被告一定的宽限期并给予一定的免收租金额为附条件，以换取被告在2017年6月30日前全部搬离、腾退门面。为此，原告于2016年11月30日分别以口头、书面形式通知被告，并张贴了公告。2017年1月19日，被告租期届满，原告要求被告交还门面，但被告予以拖延。到2017年6月30日，被告依然拒绝搬离，继续占用门面经营至今，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院。 被告周建辉辩称，第一，被告并非恶意拒不搬离租赁房屋，而是原告先行违约行为导致被告事实上无法搬离；第二，被告同意参照原租赁合同的租金标准来计算门面占用费，但不应承担违约金，退一步来说，即使要支付违约金，违约金也过高，最多只能按同期银行贷款利率计算违约金；第三，原告收取被告的门面押金（包括商务系统使用卡费）未退还给被告，应冲抵被告应付的租金或门面占用费。 经审理查明，2014年6月9日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订了一份《商业门面租赁合同》，主要内容为：甲方将西园五食堂一楼门面出租给乙方作为诚发超市经营；租赁期限为三年，自2014年1月20日起至2017年1月19日止；租金为每年12万元，租金按年以现金支付，下一年度租金应提前一个月支付，卫生费1.5元/㎡/月，一年按12个月收取；甲方要求乙方应支付房屋设施等押金2万元整，待租赁期满且结清费用后，甲方将押金无息退还给乙方；租期届满，甲方有权收回门面，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，不能移动、拆除的设备设施归甲方所有，甲方不支付任何补偿，乙方应在租赁期满后15日内搬离；租赁期满，甲方有权收回全部出租门面，乙方应如期交还。乙方如续租，必须在租赁期满前二个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按100元/平方米向甲方支付该门面占用使用费；租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方每天按当年租金总额的1‰支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。 2016年11月29日，原告向包含被告在内的校内商户发出《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》，主要内容为：为营造良好的校园环境，凡校内到期门面不再续签。结合商户的实际情况，学校决定给予每个门面承租户三个月的免租洗货时间，并于2016年12月底前自行拆除门面招牌，所有到期门面于2017年6月30日全部取缔。请各商户在接到通知后到后勤与产业管理处商贸中心缴纳剩余租金并签订搬迁承诺书。 2017年4月10日，被告向原告支付了23300元的租金。庭审中，各方一致确认退租前一年的年租金标准为120000元，无卫生费。 另查明，涉案门面建筑面积为31.9平方米。2007年12月4日，被告向原告交纳押金20000元，2014年11月27日，被告向原告交纳安全保证金5000元，以上共计25000元。对于安全保证金，原告当庭陈述门面返还后可予以退还。 再查明，原告曾于2015年11月26日向被告发出《通知》，主要内容为：为美化校园环境，学校要求对校内零散商业门面进行整合，拟将东园澡堂改造成商业门面，优先安排贵业主承租，为此，贵门面合同签订到2016年6月30日止。届时请自动搬离到新的店铺。此后该通知内容并未实际执行。 以上事实，有《商业门面租赁合同》、《通知》、《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》、《户型图》、租金缴纳凭证、押金条以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于本案的争议焦点分述如下： 一、关于门面返还。根据《商业门面租赁合同》的约定，租赁合同期限于2017年1月19日届满。合同到期后，原告作为承租人有权要求被告返还房屋，而原告已于2016年11月29日向被告发出《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》，要求被告于2017年6月30日前搬离涉案门面，已给予了被告充分的准备期，但被告至今未向原告返还门面，原告有权要求被告返还，对于不能移动、拆除的设备和装修依照合同的约定维持现状予以返还。对于被告提出其无法搬迁现有租赁门面系原告违背承诺未给被告安排其他门面所致，被告未返还现承租门面不构成违约的答辩意见，本院认为，原告在2015年11月向被告发出的通知内容仅为原告向被告表达在书面合同到期后打算变更双方租赁关系的一种意向，但该通知缺少明确的租赁标的物、价款、履行期限等关键要素，不构成要约或对现房屋租赁合同的变更，对原告并无法律上的约束力，且原告在2016年11月所发通知内容明显已变更2015年通知中的意向，同时也补偿被告三个月免租洗货时间，被告仍以2015年原告有意向为其更换门面为由拒绝腾房无法律与合同依据，本院对上述抗辩不予采纳。 二、关于三个月的免租期。对于原告要求被告支付2017年3月30日至2017年6月30日的租金的诉讼请求，实际源于双方对于承租人在未按期返还门面的前提下是否仍然享有三个月免租期的争议。原告主张该免租期是附条件的，只有被告在2017年6月30日前搬离涉案商铺才能享有，而被告认为，免租期没有附条件，免租期是用于洗货，并非以交还门面为条件。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同，原告同意给予被告三个月的免租洗货时间，被告予以接受，双方对免租期的约定即已生效。从原告所发出的《关于门面租赁合同到期不再续签的通知》中的文字来看，并未明确对免租期附加条件，鉴于原告作为格式合同的提供方，拥有更高的谈判地位，本院对免租期的约定不作扩张解释，对原告提出的被告仅在按期返还商铺的前提下享有免租期的意见不予采纳。因被告享有三个月的免租期，故对于原告要求被告支付2017年3月30日至2017年6月30日的租金的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于门面占用费及违约金。原告与被告的房屋租赁合同关系已于2017年6月30日终止，但被告并未按期返还门面，现原告要求被告根据合同约定，按照每日每平方米100元×31.9平方米（即每日3190元的标准）支付实际占用期间的门面占用费，并每日按当年租金总额的1‰（即每日120元的标准）支付违约金，被告抗辩门面占用费与违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。门面占用费与违约金实际均属双方所约定的违约责任的范畴，本院酌情确定被告按照原租金标准支付自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的门面占用费，并按原租金标准的30%支付自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止违约金。截至开庭审理当日即2018年4月13日，被告应向原告支付门面占用费94356元（120000元÷365天×287天），此后按照每日328.77元的标准计付。截至开庭审理当日即2018年4月13日，被告应向原告支付违约金28307元，此后按照每日98.63元的标准计付。对于房屋押金及安全保证金，原、被告在《商业门面租赁合同》中约定，待租赁期满且结清费用后，由原告将押金无息退还给被告。原告当庭陈述安全保证金可在房屋退还并结清费用后退还。被告已向原告交纳押金、安全保证金，合计25000元，并请求在本案中予以抵扣，为减少当事人诉累，本院予以准许。对于被告主张抵扣的商务卡余额，与本案不属同一法律关系，原、被告可自行结算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告周建辉于本判决生效之日起三十日内向原告中南林业科技大学返还中南林业科技大学西园五食堂一楼门面； 二、被告周建辉于本判决生效之日起十日内向原告中南林业科技大学支付自2017年7月1日起至2018年4月13日止的门面占用费94356元，此后门面占用费按照每日328.77元的标准自2018年4月14日起支付至实际返还门面之日止； 三、被告周建辉于本判决生效之日起十日内向原告中南林业科技大学支付逾期返还门面违约金28307元，并按照每日98.63元的标准，支付自2018年4月14日起至实际返还门面之日止的违约金； 本判决第二项、第三项确定的被告周建辉的应付款项可在被告周建辉已支付的25000元押金范围内予以抵扣； 四、驳回原告中南林业科技大学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6100元，由原告中南林业科技大学负担1500元，被告周建辉负担4600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  张 澜 人民陪审员  李飞高 人民陪审员  黄耀华 二〇一八年四月二十日 代理书记员  刘希雅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。