广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终141、207、208、728号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾华达实业有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：谢海鹏、刘学科，广东德邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李XX等四户业主（具体信息详见附表）。（2021）粤13民终207、208号业主委托诉讼代理人：谢珂珂，广东深泉律师事务所律师。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司与被上诉人李XX等四户业主商品房预售合同纠纷四案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本系列案。本系列案现已审理终结。（因上述四案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以（2021）粤13民终141号案为例进行表述、论证）。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司上诉请求：撤销（2019）粤1391民初2054号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案一审判决，认定华达公司应承担违约责任，并应从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金。上诉人认为是错误的：华达公司不存在逾期交房，无需承担相应违约责任。具体理由如下：一、对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，一审判决以逾期交房为由判令华达公司承担违约责任，是错误的。(一)如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任。具体合同依据见《补充协议》第12.2条：“如遇不可抗力、突发性公共事件或者法规、政策变动等的限制或非出卖方能够控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担合同第十二条项下的违约责任”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。(二)导致备案未能尽快完成是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，华达公司无需承担逾期交房的责任。备案未能顺利完成的主要原因是环保验收，而环保验收问题是因为政策变动原因所导致的。1.涉案房屋毗邻厦深高铁，这在开工阶段就已经存在，环保部门于2007年12月经大亚湾环保局审批，于2011年开始施工建设，而在开工前环保部门只是要求华达公司在靠近高铁一侧安装双层玻璃，并提出了一系列技术要求，允许华达公司开工建设。2.在施工过程中，华达公司严格遵守要求施工建设，并在施工过程中按照要求编制了《建设项目环境影响报告表》，但谁知，环境保护部突然在2017年底下发《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》【国环规环评[2017]4号】，对环保验收政策进行调整，之前华达公司为通过环保验收所作的工作全部作废，华达公司需要重新聘请专家自行组织环境保护验收。据此，我们认为：环保验收问题的出现，是政策调整的结果，不是华达公司能够控制的，完全属于不可抗力，华达公司依约无需承担相应违约责任。(三)大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素。其中一个重要例证就是仅仅测量就花费了50多天。从《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》可知，大亚湾经济技术开发区城市规划勘查测绘研究院于2017年10月19日已经对华达公司提交的资料收件，但由于整个大亚湾范围内的所有商品房都需要由该机构进行测量，因此，直到2017年12月7日才完成测量，用时达50多天。二、退一步说，即使不考虑前述规定，仅依据《补充协议》第7.1条第(2)款，一审判决判令从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金，也是错误的。具体合同依据见《补充协议》第7.1条第(2)款：“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。综上所述：被上诉人的诉请毫无依据，一审判决认定华达公司承担逾期交房的违约责任是错误的，请求法院依法驳回对方的全部诉请。被上诉人李XX发表答辩意见：2016年10月14日答辩人签订商品房买卖合同一份,被答辩人将惠州大亚湾XXXX号商品房卖给答辩人,建筑面积98.36平方来,房屋总价款983600元(大写:玖拾捌万叁仟陆佰元整)。双方约定该房交付时间为2017年10月30日,任何一方违约按万分之一的违约金向对方赔偿。合同签订后,答辩人依约定将全部房款支付给被答辩人,但被答辩人直到2018年6月30日才将商品房交付给答辩人使用,共违约242天,累计应赔偿答辩人违约金23803.12元(大写:贰万叁仟捌佰零叁点壹贰元)至今被答辩人仍未支付该笔违约金给答辩人。请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。原审原告李XX向一审法院起诉请求：1．请求法院判令被告向原告支付违约金23,803.12元；2．请求法院判令本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2016年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定如下：一、原告购买被告开发的位于惠州大亚湾XXXX号房，总价款983,600元。二、原告应于2016年9月17日前支付首期款393,600元，余款590,000元向银行申请贷款支付。三、被告应当在2017年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。四、除不可抗力外，被告未按约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。五、补充协议第五条第一款约定：“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。六、补充协议第七条约定：如遇下列特殊原因造成工程延误的，被告可相应予以延期交付商品房：（1）遭遇不可抗力的，不可抗力包括但不限于自然灾害、政府发生新的变动，法律法规、政策变化，政府行为等非被告可预见、控制可避免的事件；（2）原告未能依约向被告及政府部门支付全部应付款项（包括购房款、违约金、税费等）；（3）非被告原因，政府部门延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的；（4）异常天气，第三者过错行为等；双方同意合同约定的交楼时间为基准交楼时间，如因台风等不可抗力原因，交楼时间顺延；被告非因自身原因而导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为被告违约。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告在合同约定的交付之日前付清了全部房款。被告分别于2018年5月26日、2018年6月21日向原告寄送了收楼通知书。原告于2018年10月实际收楼。另查明，被告开发的“颐华庭（8栋）”项目于2017年3月6日完成建设工程消防验收备案，此后完成电梯监督检验，2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，2018年4月18日取得房产测绘报告，2018年6月13日惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设同意涉案小区颐华庭1-14栋及地下室工程竣工验收备案。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点如下：关于涉案房屋的交付标准问题。双方当事人签订《商品房买卖合同》对商品房交付条件约定为“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，合同补充协议对“建设工程竣工验收备案证明文件”作补充解释，特指系商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后，建设工程质量监督机构出具“合格”的建设工程质量监督报告。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，因此，依法依规，商品房的交付条件应当是商品房竣工验收合格并经办理工程竣工验收备案。故对被告主张涉案房屋完成建设、勘察、设计、施工、监理验收，电梯、消防验收以及完成测绘即具备交付条件，一审法院不予认可。涉案房屋于2018年6月13日完成竣工验收备案，方才达到交付标准。关于被告承担逾期交楼违约责任的问题。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，其已全面履行合同的义务。被告却未按照合同约定的期限内向原告交付符合交付标准的房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告辩称迟延交房非被告自身原因造成，而是政府政策调整导致延期，但并未提交有效证据予以证明，一审法院不予采纳。双方在合同中约定被告应当书面通知原告收楼，因涉案房屋于2018年6月13日才达交付条件，故被告于2018年5月26日发出的收楼通知为无效通知，被告于2018年6月21日再次发出收楼通知，原告于2018年6月24日收到收楼通知，被告完成交房义务。违约金的计算以总房款983,600元为基数，按日万分之一的标准，从2017年10月31日至2018年6月24日止，具体数额为23,311.32元（983,600元×0.0001×237天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市大亚湾华达实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李XX支付逾期交房违约金23,311.32元；二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告李XX的全部诉讼请求。本案案件受理费197.54元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，上诉争议焦点为：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。具体分析如下:双方当事人签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。被上诉人已经按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未能按照合同约定在2017年10月30日前交付涉案商品房，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房屋延期交付系因政策调整等原因导致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其系因环保验收政策调整等原因导致房屋逾期交付，也未提供证据证明其在政策出现调整时及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。此外，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当在对办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时充分预留。上诉人称双方同意“出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”的约定，也充分说明上诉人在其预留的时间之外还额外要求买受人再给予其90天的缓冲期间。而本案中，作为出卖人的上诉人逾期交房的时间已经超过90天的缓冲期间，故上诉人不能根据本条款主张免责。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本系列案二审案件受理费，均由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 丁晓鹏二〇二一年三月二十六日书记员 叶秀婷