上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终3594号上诉人(原审原告)：陈治强，男，1970年5月12日出生，汉族，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：龚达，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗德清，上海明庭律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海瑞淳房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林龙国，董事长。委托诉讼代理人：方向东，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人陈治强因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初15113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年12月11日，上海瑞淳房地产开发有限公司(以下简称“瑞淳公司”)作为甲方(卖方)，陈治强作为乙方(买方)，双方签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“《预售合同》”)，约定乙方向甲方购买位于青浦区徐泾镇沪青平公路XXX号《瑞淳大厦》2层202室系争商铺，暂测建设面积为86.32平方米，其中套内建筑面积43.58平方米，公用分摊建筑面积42.74平方米，总房价为人民币(以下币种均为人民币)3,500,000元。该合同第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议；甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了工程竣工验收备案证书，甲方承诺在房屋交付后的180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条约定，甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为以补充条款第5条为准。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的5%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。附件一约定，乙方于2015年12月10日前支付首期50%房款(含定金)计1,750,000元，剩余50%房款计1,750,000元通过银行按揭贷款支付，于2016年1月10日前发放到甲方账户。补充条款一第二条约定，房屋建筑设计变更影响到房型、结构、层高、朝向的，或小区平面布局变更的，甲方应书面通知乙方，乙方对此有不同意见的，应在收到通知后15日内日提出，否则视为乙方同意接受变更，对房屋建筑设计做的其他修改，或者经政府规划部门同意或公用事业单位要求的步区平面布局修改(包括变电箱、水泵房、通信设施、垃圾房、建筑景观和室外活动设施等)，无需通知乙方，甲方即可直接实施，不属违约。合同另约定了其他事项。合同签订后，陈治强支付了全部房款3,500,000元。2016年9月，陈治强得知系争商铺所在项目开始交房，遂于当月30日至该商铺查看，当天其拒绝收房。2016年11月，与系争商铺相隔不远的大堂一、二层楼梯被拆除。同年12月，大堂楼梯重建恢复原状。2017年，大堂与系争商铺之间的通道上加建了防火门。2017年4月14日，陈治强致函瑞淳公司称，交房日期到了之后，陈治强到现场发现几个问题需要对方解释，后陈治强以书面形式两次送交瑞淳公司，但至今未得到书面解释，瑞淳公司只是回复符合交房条件，要求尽快办理交房手续。现在又出现了防火门的问题，陈治强理解酒店装修须遵守消防规定而采取的措施，但此举影响到所购商铺的使用价值，与购买时的情形不一致了，否则陈治强不会要求恢复大堂楼梯。陈治强并提出几条协商方案：1、退房；2、退差价；3、恢复走廊畅通，商铺旁两部电梯保证是客梯而非货梯，并承担延期交房责任。2017年5月11日，陈治强委托崔萍律师向瑞淳公司邮寄律师函，称根据双方签订的预售合同附件二“房屋建设计及平面图”，系争商铺与大堂之间可以直接通达，而现在商铺与大堂之间增建防火门，将二楼划分为两个区域，属于变更房屋建筑设计，而瑞淳公司在变更前未征得陈治强同意。陈治强因看中由大堂可以直接通达所购商铺的便利环境而不惜高价购买，增建防火门将极大降低商铺的商业价值和经营，导致陈治强购买商铺的目的无法实现，瑞淳公司构成根本违约。且瑞淳公司至今未将符合交付条件的房屋交付陈治强，逾期七个多月，构成根本违约。陈治强多次要求瑞淳公司恢复原建筑设计及规划并尽快办理交房但瑞淳公司置之不理。故陈治强具有约定及法定解除权，现正式函告瑞淳公司解除双方之间的商品房预售合同、瑞淳公司返还已付购房款并赔偿损失300,000元。该函件于2017年5月14日送达。原审法院另查明，2016年9月8日，瑞淳公司取得系争商铺所在项目的建设工程竣工验收备案证书。竣工图与施工图一致。同年11月14日，瑞淳公司取得了系争商铺所在项目的不动产权证。现陈治强涉讼，请求判令解除双方之间签订的《预售合同》，瑞淳公司返还其购房款3,500,000元及利息(以首付款1,750,000元为本金，按照中国人民银行同期存款利率，自2015年12月10日起计算至对方实际支付之日止；以陈治强向银行按揭贷款1,750,000元为本金，按照中国人民银行同期存款利率，自2016年1月18日起计算至对方实际支付之日止)，并赔偿违约金175,000元等。原审法院审理中，陈治强称，其于2016年9月收到过瑞淳公司寄送的交房通知书，不过是通知其他业主的通知书，陈治强于当月30日将该份交房通知交还给物业，并去查看系争商铺，发现该商铺公共部位未装修，系争商铺旁的两部客梯未安装，故拒绝收房，要求瑞淳公司整改。后来又发现大堂楼梯被拆除，又要求对方整改。现在上述三个问题均已整改完毕。但是2017年又出现了防火门的问题，陈治强现在是基于安装防火门属于变更建筑设计，故依据合同第八条要求解除合同，并根据合同第十九条主张瑞淳公司返还已付房款及存款利息并承担违约金。对此陈治强提供现场照片一组，以证明2017年2月至6月，大堂与商铺之间的防火门的建造情况及现状。瑞淳公司对拍摄时间不予认可。瑞淳公司称，其于2016年9月8日取得竣工验收备案证书，已具备交房条件，两部客用电梯未安装不可能通过验收。竣工图与设计图相同，说明建筑设计未发生变更，陈治强无权要求解除合同。系争商铺所在项目分为酒店和商铺两部分，大堂属于酒店部分，系争商铺属于商铺部分，除了陈治强其他业主均已委托商铺管理方或酒店管理方管理。防火门是酒店方建造的，不是瑞淳公司建造的，陈治强应当向酒店方主张损失。并且防火门属于酒店使用过程中为消防安全而装修，也可以通行。系争商铺旁边有两部客用电梯，还有楼梯间，商铺区域其他位置也有电梯和楼梯。故消防门未影响陈治强使用商铺。原审法院庭审后，至现场查勘，发现防火门已被拆除。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的《预售合同》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。本案争议焦点为安装防火门是否属于建筑设计变更、是否致使陈治强合同目的无法实现。针对争议焦点一，因消防门是房屋使用过程中为保障消防安全而设置的公共设备，未改变房屋主体结构，安装消防门不属于变更建筑设计的情形；且根据合同补充条款一第二条，不影响房型、结构、层高、朝向或小区平面布局的修改，故不属于违约行为。针对争议焦点二，根据竣工图和现场照片，系争商铺紧邻两部客用电梯和一条步行楼梯，顾客可以方便地直达系争商铺，商铺区域其余位置亦设置了电梯和楼梯，大堂属于酒店区域，一般而言顾客去往商铺不会从酒店绕道，陈治强亦未举证证明双方曾约定过大堂大门即为商铺大门，故陈治强称在酒店与系争商铺之间的走廊上安装消防门会导致其合同目的无法实现的意见，法院亦难以采信。综上，陈治强不享有约定解除权或法定解除权，故对其诉讼请求，不予支持。原审法院据此作出判决：驳回陈治强全部诉讼请求。原审判决后，上诉人陈治强不服，向本院提起上诉称：其不认同原审法院关于“安装消防门不属于变更建筑设计情形”，故被上诉人瑞淳公司不构成违约的认定。被上诉人擅自安装防火门，与系争商铺《预售合同》附件平面图中所示该商铺无阻隔直达大堂不符，也与双方认可的平面图不一致，安装防火门也应当认定为变更了建筑设计，显构成违约。为应付原审法院的现场查看，被上诉人仅将常年关闭的防火门拆除两扇门板，留下的门洞仍客观上分割着通道，且随时可以安装门板，未实质改变阻隔的事实，足以影响一般人的视觉阻隔，影响客源，损害了系争商铺的使用价值、侵犯了购房者的利益。被上诉人改变双方签约时的约定，将电梯中的客梯变为可以货用，宽敞的大堂现改作餐厅，又因上述安装防火门将大堂及三台主要电梯客户与系争商铺阻隔等，严重折损了系争商铺的价值，无法实现上诉人签订《预售合同》的愿望和目的。在系争商铺交房条件不符合《预售合同》特别告知一有关交付许可规定的要求，准备不充分的前提下，仅以取得竣工验收备案手续为由交房，未及时通知上诉人，且很多项目是在上诉人要求下进行的修复和更改，应当认定为违约。由于被上诉人的行为构成根本违约，上诉人已经多次通过邮件、函件的方式催告其更正，但被上诉人仍未履行合同义务，故上诉人有权依法解除双方的《预售合同》。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请等。被上诉人瑞淳公司辩称：根据《预售合同》第十、十一条的规定，其已经取得系争商铺所在工程的竣工验收备案证书，并在约定的日期前将系争商铺交付给上诉人陈治强。上诉人以未取得交付许可证为由，认为被上诉人逾期交房，系对国家相关规定的误解。系争商铺具备了交付条件，并在2016年9月21日通过邮政特快专递的方式向上诉人发出了交房通知书，但其拒绝收房，未办理实际收房手续。无论是被上诉人递交的竣工图，还是上诉人自己前往规划部门调取的工程图纸，均能够证明相关竣工图与施工图一致，没有发生过变更。上诉人所提的楼梯、电梯、防火门和其他公共区域问题，均系交房后使用中的问题，且部分无事实依据，均不属于建筑设计变更。虽然一楼通往二楼的旋转楼梯曾被拆除，但并非被上诉人所为，是酒店部分的使用人(案外人)在装修过程中擅自拆除，被上诉人得知后，及时要求其恢复。上诉人关于客用电梯、防火门等公共部位的主张，不是变更建筑设计，是酒店部分使用人所为，且与被上诉人无关，也不存在影响上诉人所购系争商铺的价值、实现其合同目的。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求依法维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审法院审理中，对于双方当事人提供的证据进行质证，程序合法，并经现场查勘，故认定的事实，本院予以认同。上诉人关于对方逾期交房，且变更双方约定的建筑设计，影响系争商铺的价值，并导致上诉人无法实现《预售合同》的合同目的，均因证据不充分，本院难以采纳。故上诉人要求解除《预售合同》，并由被上诉人支付和赔偿相关利息和损失等诉请，原审法院未予支持，并无不妥。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,200元，由上诉人陈治强负担。本判决为终审判决。法官助理薛凤来审判长 吴 俊审判员 张志煜审判员 徐 庆二〇一八年十月二十二日书记员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……