安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1221民初6824号原告：常素华，女，1980年6月29日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，现住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：柳听振，安徽春源律师事务所律师。被告：临泉县恒亿房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇临化路西侧李庄。统一社会信用代码913412215757469116。法定代表人：闫明金，男，1963年10月15日出生，该公司董事长，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：石全，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫萌萌，该公司职工。原告常素华与被告临泉县恒亿房地产开发有限公司（以下简称：恒亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告常素华的委托诉讼代理人柳听振、被告恒亿公司委托诉讼代理人石全、闫萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常素华向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金45517.08元；2、判令被告退还原告购房款5304元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，原告购买被告建设的位于临泉县四化路北侧、十字河东侧的御龙山庄小区第0001栋23层2304室商品房一套，合同实际总价款605280.00元，合同约定商品房交付给买受人使用，并于房屋交付使用后60日内办理产权登记。合同签订后，原告按合同约定足额支付购房款，但被告未按合同约定向原告交房，违约天数360天，违约金21790.1元。原告于2018年8月3日至临泉县房产局办理了房产证，但已经延迟392天，违约金为23726.98元。且实际房屋面积与合同约定标的房屋面积差为1.02平方米，房屋差价款为5304元。故向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告恒亿公司辩称：1、本被告于2017年3月份完成房屋交付，依据合同约定被告不存在逾期交房的违约行为。根据气象资料显示，其中中雨38天，大雨31天、暴雨7天，最低温度0摄氏度以下总计天数95天，上述累计天数为133天，根据施工单位的施工日志显示因天气原因不能进场施工的天数为79.5天，根据《商品房买卖合同》第八条但书部分第三款约定的，因天气原因交房日期应顺延至少79.5天；被告施工场地位于学校周边，施工期间历经三次中考、高考，因此交房时间应当至少顺延21天；2016年，因对供电基础部分进行二次施工，根据《商品房买卖合同》第八条但书部分第二款的规定，交房日期应当至少顺延243天。综上，被告基于合同约定的交房日期顺延情形应当至少顺延343.5天。2、被告不存在延期办理房产证的行为，原告的诉请没有事实以及法律依据。被告已经完成将合同约定的出卖方持有资料于商品房交付使用60日前内报备的义务；未能办妥房产证的原因在于原告未能及时完成缴税、签订实测面积确认协议等合同义务。3、被告已经为原告垫付开通燃气的费用即2380元/户，原告应当偿还被告上述费用。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2017年3月20日，原告购买被告建设的位于临泉县四化路北侧、十字河东侧的御龙山庄小区第0001栋23层2304室商品房一套，面积89.89平方米，每平方米单价人民币4701.27元，合同实际总价款人民币陆拾万零伍仟贰佰捌拾元整（605280.00元）。合同约定当日付款叁拾万零伍仟贰佰捌拾元整（305280.00元），余款叁拾万元整（290000元）办理了商业贷款；合同约定房屋交付期限为2017年4月30日前。另约定，由于出卖人的原因致使房屋未能按期交付的，自合同约定交最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人向按日向买受人支付移交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人需按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金。原告于2017年3月29日接收房屋。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告按约支付购房款，并于2017年3月29日实际接受房屋且已投入使用，被告按照合同约定在2017年4月30日前将案涉房屋交付完毕，符合合同约定，不应承担逾期交房的责任。《商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了约定，约定出卖人即被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告庭审中并未举证其是否已经向有关机关报送出卖人应提供的资料，经释明、告知其庭后提供后，仍不能提供，应当承担举证不能的不利后果。故对原告关于逾期办理产权登记违约金的主张，本院予以支持。原告主张的逾期办理产权证书的违约金应从商品房实际交付使用后60日之次日，即2017年5月29日起计算至实际办证之日止，即2018年8月3日。故逾期办证天数共计431天。故原告所主张的违约金应为26087.57元（按照房屋总价款的日万分之一计算为605280×431×0.1‰=26087.57元）。综上，被告应支付原告逾期办理产权登记违约金共计26087.57元。原告请求被告退还购房款5304元，庭审中，被告对应退款的事由及数额无异议，但需要原告提供不动产证复印件和身份证复印件，待被告方携带不动产证复印件及身份证复印件去银行申请退还5%的保证金后退还原告。原被告双方在《商品房买卖合同》第五条对于面积差异的处理，对退款时间并未在合同及补充协议中进行约定，但依据公平原则，退款时间不应以买卖合同之外因素为由过度顺延。被告已对应退款的事由及数额均予以认可，应当及时将应退款返还给原告，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。被告辩称为原告开通燃气而垫付了开通燃气的费用2380元应予扣除，被告未提起反诉，其可另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告临泉县恒亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常素华逾期办证违约金23726.98元；二、被告临泉县恒亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告常素华购房款5304元；三、驳回原告常素华的其他诉讼请求；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，由原告常素华共同负担230元，被告临泉县恒亿房地产开发有限公司负担305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  吴中世二〇一八年十月二十七日书记员  吴旭丽附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。