辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初665号 原告：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区。 负责人：武忠旭，该行行长。 委托诉讼代理人：赵娇婷，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伯阳，辽宁法大律师事务所律师。 被告：大连保嘉大厦有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。 法定代表人：王树金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴世杰，辽宁同人律师事务所律师。 原告吉林银行股份有限公司大连分行（以下简称“吉林银行大连分行”）与被告大连保嘉大厦有限公司（以下简称“保嘉大厦”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行大连分行的委托诉讼代理人赵娇婷和韩伯阳、被告保嘉大厦的委托诉讼代理人戴世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行大连分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.依法判令被告返还原告已支付的购房款人民币2217万元，赔偿交易费人民币184749.6元（两项合计22354749.6元），并自合同解之日起至实际支付日止以22354749.6元为基数，按吉林银行同期贷款利率支付利息；3.依法判令被告按照《合同补充协议》的约定以房款总额万分之五的标准按日向原告支付违约金（该数额暂计算至2020年4月8日为人民币134202400元）；4.本案诉讼费用由被告承担。以上数额合计人民币156557149.6元。事实和理由：2010年1月29日，原告吉林银行大连分行与被告保嘉大厦签订14份《商品房买卖合同》、《合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定保嘉大厦将其开发建设的位于大连市中山区房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告吉林银行大连分行，房屋总价款共计人民币7390万元。《补充协议》第一条约定，原告在《商品房买卖合同》签订后10日内支付房款总额的30%，在房地产权属变更过户至原告名下后10日支付房款总额的60%，在原告开业且被告对《补充协议》第四条承诺事项全部实现完毕后10日内支付剩余款项。《补充协议》第三条、第五条约定，被告在签订本协议之日起90日将案涉房屋权属变更登记到原告名下；被告逾期将房地产权属变更至原告名下的，自逾期之日起，按日向原告承担房款总额万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付房款总额30%的款项即人民币2217万元。后因被告与案外人大连瑞信投资有限公司等合同纠纷执行一案，大连市中级人民法院对案涉房屋启动强制执行以及评估、拍卖程序。被告的过错导致原告取得案涉房屋所有权的合同目的客观上无法实现，原告现通知被告解除双方签订的14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，要求被告承担违约责任并赔偿原告的损失。 被告保嘉大厦辩称，同意解除原告与被告签订的房地产转让合同。同意返还已支付的购房款及交易费，数额以原告主张的购房款和交易费数额为准，但应扣除原告占有房屋期间的使用费及原告在楼体上作广告应给付的广告费（冠名费）。不同意第三项、第四项诉讼请求。原告关于违约金的主张已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2009年11月，吉林银行与保嘉大厦签订《房地产转让合同》，约定：保嘉大厦将坐落于大连市中山区的第一层、第二层、地下第二层不动产转让给吉林银行，转让总价款为人民币7390万元，按照分期付款方式支付。吉林银行在合同签订后10日内支付转让价款总额的30%；在更名过户至其名下后10日内支付转让价款总额的60%；在吉林银行开业且保嘉大厦对合同第六条承诺事项全部实现完毕后10日内支付剩余款项。合同还约定了双方其他权利义务。 2009年11月10日，保嘉大厦向吉林银行发出“委托付款通知书”，要求吉林银行将首付给其的30%购房款2217万元，支付到大连健康厨房食品有限公司的账户。2009年11月13日，吉林银行向保嘉大厦指定的大连健康厨房食品有限公司账户支付2217万元。 2010年1月19日，吉林银行股份有限公司大连分行成立。 2010年1月29日，吉林银行大连分行（乙方）与保嘉大厦（甲方）签订14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》并附“房地产权属转移登记申请书”。约定保嘉大厦将其开发建设的位于大连市中山区房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给吉林银行大连分行，房屋总价款共计7390万元。《合同补充协议》“第一条付款方式及期限：乙方按分期付款方式支付购房款，在《商品房买卖合同》签订后10日内支付房款总额的30%，在房地产权属更名过户至乙方名下后10日内支付房款总额的60%，在乙方开业且甲方对本补充协议第四条承诺事项（第4款除外）全部实现完毕后10日内支付剩余款项。……第三条商品房过户：甲方承诺在签订本协议之日起90日内将该不动产的权属变更登记到乙方名下。相关税费按政府规定各自承担。第四条甲方承诺事项：1.甲方承诺该不动产权属清晰，不存在查封、抵押及其他权利人，也不存在其他未付税费；2.甲方承诺保证乙方独自享有该不动产所在楼宇的冠名权和外墙面使用权，并可以在楼顶和大厦的出入口设立标识；3.甲方承诺乙方无限期无偿使用地下停车场固定车位5个、大厦地上停车位40个，并负责办理相关审批手续。停车场管理由甲方负责；4.甲方承诺协调广发银行大连分行尽快完成两个相邻建筑的地下停车场联通工程，为乙方提供更多的地下停车位；5.解决在保嘉大厦门口石狮摆放问题；6.甲方负责改造供电系统、保证乙方供电系统独立；7.楼体亮化工程由甲乙双方共同完成，工程及用电费用双方共同承担，分担比例另行约定。第五条违约责任：1.甲方违反本协议第三条约定，逾期将房地产权属变更至乙方名下的，自逾期之日起，按日向乙方承担房款总额万分之五的违约金；逾期超过30日的，乙方有权选择解除商品房买卖合同或继续履行，乙方可在解除合同的同时，要求甲方按本款约定支付违约金，返还已付购房款（利息按吉林银行同期贷款利率计算）。…” 2010年4月15日，吉林银行大连分行将案涉14套房屋的首付款2217万元通过中国民生银行支付给吉林银行。保嘉大厦向吉林银行大连分行开具了金额为2217万元人民币的发票。 2010年3月1日，吉林银行大连分行向大连市房地产交易所缴纳案涉14套房屋的交易费184749.6元。经查询，案涉14套房屋已在大连市不动产登记中心办理了商品房合同备案，权利人为吉林银行大连分行。双方当事人均确认，案涉14套房屋现不具备办理产权登记的条件。 2020年7月7日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执恢123号执行裁定书，将案涉14套房屋及对应的土地使用权作价2816.1461万元，交付大连瑞信投资有限公司抵偿债务；案涉14套房屋所有权及对应的土地使用权自裁定送达大连瑞信投资有限公司时起转移。 本院所确认的上述事实，有原告提交的《房地产转让合同》、“委托付款通知书”、电汇凭证、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、“房地产权属转移登记申请书”、发票、辽宁省非税收入统一收据、查询结果、（2016）辽02执恢123号执行裁定书及当事人陈述等在案为凭，业经质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告吉林银行大连分行与被告保嘉大厦签订的14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告依据合同法第九十四条要求解除与被告签订的上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，认为案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的目的已无法实现。从查明的事实可见，案涉14套房屋所有权及对应的土地使用权已被法院裁定作价抵债并转移至案外人名下，案涉的房屋买卖合同的目的不能实现，原告据此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，符合法律规定的条件，故对原告此项请求予以支持。至于被告保嘉大厦提出应解除其与吉林银行签订的《房地产转让合同》，而不是案涉的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一节，本院认为，从查明的事实可见，虽然吉林银行曾与保嘉大厦签订过《房地产转让合同》且支付了购房首付款，但该行为发生于原告吉林银行大连分行成立之前，从原告与被告于2010年1月29日签订了14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》所载明的内容显示，上述合同及补充协议所涉的房屋即是《房地产转让合同》所涉的房屋，原告与被告后期签订的14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》仅是对吉林银行与保嘉大厦此前签订的《房地产转让合同》主体进行了变更，其他主要合同条款及所涉及的买卖标的物并未作改变，原告与被告所签订的14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已实际部分履行。从吉林银行大连分行向吉林银行支付了首付款2217万元（该款项吉林银行已向保嘉大厦支付），保嘉大厦向吉林银行大连分行出具了2217万元发票，吉林银行大连分行缴纳了案涉14套房屋的交易费且上述商品房买卖合同已在大连市不动产登记中心备案亦可佐证案涉的14套房屋的购买方已由吉林银行变更为吉林银行大连分行，双方履行的是后期签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，综上，对保嘉大厦此项抗辩不予支持。 关于原告吉林银行大连分行要求被告返还其已支付的购房款2217万元，赔偿交易费184749.6元，并自合同解除之日起支付利息的请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体到本案，案涉的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，保嘉大厦基于上述合同和补充协议而收取的购房首付款应予返还，且应赔偿吉林银行大连分行已实际发生的损失，即向相关部门缴纳的交易费。至于利息及其标准，双方已在《合同补充协议》中约定“乙方（吉林银行大连分行）可在解除合同的同时，要求甲方按本款约定支付违约金，返还已付购房款（利息按吉林银行同期贷款利率计算）。”故对原告要求按照吉林银行同期贷款利率计算利息的请求予以支持。 关于被告要求从原告此项请求的款项中扣除原告占有房屋期间的使用费及原告在楼体上做广告的冠名费等，属于反诉范畴，被告可另案告诉，本案不予一并处理。 关于原告要求被告给付违约金，双方签订的《合同补充协议》约定“甲方（保嘉大厦）违反本协议第三条约定，逾期将房地产权属变更至乙方名下的，自逾期之日起，按日向乙方承担房款总额万分之五的违约金；逾期超过30日的，乙方有权选择解除商品房买卖合同或继续履行，乙方可在解除合同的同时，要求甲方按本款约定支付违约金”；对此，本院认为，虽然双方在《合同补充协议》中约定了承担违约金的上述标准，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条亦规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”具体到本案，保嘉大厦的违约行为是未及时将案涉房屋更名至吉林银行大连分行名下，现原告吉林银行大连分行并未提交证据证明案涉房屋未及时过户至其名下所产生的损失数额，而双方约定的日万分之五的标准远远高于同期贷款利率，符合法律规定的“可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的情形。故本院酌定保嘉大厦应承担的违约金应参照同期人民银行同类贷款利率计算为宜。因被告对原告的此项请求提出时效抗辩，根据《民法总则》的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案原告起诉的时间是2020年7月21日，故原告此项请求应保护的期间应自2017年7月22日起计算。综上，被告保嘉大厦应承担的违约金应为以房款总额为基数，自2017年7月22日起至2020年4月8日（原告起诉时计算的截止日）止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、解除吉林银行股份有限公司大连分行与大连保嘉大厦有限公司于2010年1月29日签订的14份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》； 二、大连保嘉大厦有限公司于本判决生效之日起十日内向吉林银行股份有限公司大连分行返还购房款人民币2217万元，交易费人民币184749.6元，并自本判决确定的给付之日起至实际给付之日止，以22354749.6元为基数，按吉林银行同期贷款利率计算利息； 三、大连保嘉大厦有限公司于本判决生效之日起十日内向吉林银行股份有限公司大连分行支付违约金[以房款总额为基数，自2017年7月22日起至2020年4月8日（原告起诉时计算的截止日）止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付]； 四、驳回吉林银行股份有限公司大连分行其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费824586元，保全费5000元，由吉林银行股份有限公司大连分行承担660577元，由大连保嘉大厦有限公司承担169009元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇二一年三月五日 书记员  孙雨宁 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”