上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初13054号原告：上海科祥彩钢夹心板厂，住所地中国(上海)自由贸易试验区孙环路XXX号１幢105室。法定代表人：郭金权,经理。委托诉讼代理人：余芳科，上海市宏洲律师事务所律师。被告：上海顿禾自动化设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李迪明，总经理。被告：李迪明，男，1983年1月21日生，汉族，户籍地湖北省汉川市，现住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：胡永鑫，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海科祥彩钢夹心板厂(以下简称科祥厂)与被告上海顿禾自动化设备有限公司(以下简称顿禾公司)、李迪明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年4月9日、2018年5月21日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告科祥厂的委托诉讼代理人余芳科，被告李迪明(暨被告顿禾公司法定代表人)到庭参加诉讼。第二次庭审，原告科祥厂的法定代表人李迪明及委托诉讼代理人余芳科，被告李迪明(暨被告顿禾公司法定代表人)及两被告的共同委托诉讼代理人胡永鑫到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告科祥厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令两被告返还原告人民币(以下币种同)643,520元(包含一年租金582,020元、一年物业费12,000元、押金49,500元)；3、判令两被告支付原告利息：以643,520元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年12月7日起计算至实际支付之日止。事实和理由：原、被告于2017年11月1日签署《租赁合同》，约定由原告承租位于上海市浦东新区合庆镇青暮路XXX号厂房(以下简称系争房屋)，租赁面积990平方米，约定租期自2017年12月1日至2021年4月30日，第一年租金及物业费合计594,025元，押金49,502元。原告实际支付643,520元(租金582,020元、物业费12,000元，押金49,500元)。由于被告厂房内未清空，直到2017年12月20日原告才得以搬运部分设备进租赁厂房，此时被告竟然告知系争厂房已经列入动迁范围，随时有动迁可能。大房东也拒绝原告再搬进相关设备，并进行拉电关门。此后，原告要求被告返还相关费用，无果。在向当地村委会了解过程中，原告发现，此处厂房已列入拆迁范围并已评估。另被告李迪明表示，租金打进其个人账户，其个人财产和公司财产也是一起的。原告认为，被告隐瞒欲拆迁真相有违诚信，不予退款实属无理，公司资产与被告李迪明个人财产混同，应共同承担付款责任，故诉至法院，要求判如所请。被告顿禾公司、李迪明共同辩称：不同意原告的诉请。被告于2015年5月与上海亮中国际贸易有限公司(以下简称亮中公司)就青暮路XXX号签订租赁合同，租期至2021年6月。2017年11月1日，被告顿禾公司将其中990平方米厂房出租给原告，原告便开始陆续搬入设备。确认被告顿禾公司收到一年租金582,020元、物业费12,000元，押金49,500元，合计643,520元。被告按约履行交付房屋的义务，原告实际使用房屋应支付租金。原告要求解除合同系由于自身经营困难所致，系争房屋虽纳入拆迁范围，但并未发出拆迁通知，也未实际实施拆迁。至于案外人阻止原告进入系争房屋，原告应向侵权人要求承担侵权责任，不能作为原告不履行合同的依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，原告(乙方)与被告顿禾公司(甲方)签署《租赁合同》，其中约定租赁位置上海浦东合庆镇青暮路XXX号厂房，租赁面积990平方，和两间办公室，租赁用途仓储以及加工，彩钢夹芯板和C型钢加工，租期3年5个月，自2017年12月1日至2021年4月30日，第一年租金582,025元，物业费为每年12,000元，两项合计第一年费用594,025元，租金采用先付后用的方式，付一年押一个月，乙方应于应付租金当月的30日前交纳当期租金。本合同签订当天，乙方应向甲方支付一个月押金49,502元和第一期租金594,025元。合约期满乙方付清租金和一切费用之后，甲方应将押金全额无息退还乙方。合同签订后，原告支付一年租金582,020元、物业费12,000元，押金49,500元，合计643,520元。由于系争房屋列入合庆镇南社区动迁范围，原告于2017年12月、2018年1月多次向被告提出退租，被告不予同意。2018年2月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供上海市浦东新区合庆镇益民村村民委员会出具的情况说明一份，其中载明：上海市浦东新区合庆镇益民村(1—3组)区域列入合庆镇南社区动迁范围，区域内企业已经由评估公司资产评估并锁定，企业评估以后不允许再有企业及设备搬入。另补充说明载明：青暮路XXX号属于益民村2组，该处于2017年12月1日列入合庆镇南社区企业动迁范围，并于2017年12月7日告知企业负责人。关于搬入搬出事宜，原告称2017年12月20日左右开始搬入设备三台，12月30日被告电话告知原告要动迁，要求原告不再继续租赁，但未就退还租金达成一致。2018年1月初原告又搬入两台机器，结果当天被断电，系争房屋卷帘门也被关闭，无法进出。一周后才恢复通电并开门。当时益民村村委会主任黄杰及亮中公司的工作人员徐建平告知该地块动迁，不允许拉机器设备进场，故原告并未正常使用过系争房屋。2018年1月，原告又向被告提出退租，但就退租金额无法达成一致。2018年4月16日，原告报警将系争房屋交还被告。被告则称，合同签订后，原告即开始陆续搬入设备。由于被告与房东发生冲突，故房东不允许原告搬入，并对系争房屋进行断电两天，卷帘门也被关闭两天。益民村村主任黄杰不同意原告搬入，系由于其母亲为系争房屋门卫。2017年12月底，原告法定代表人向被告提出解除合同，退还租金。被告不予同意。2018年1月，原告法人妻子又以员工受伤为由希望被告退还租金，被告不予同意。虽然原告没有在系争房屋内生产经营过，但并非系争房屋不能用于生产经营，而是原告工人受伤无法经营。确认原告于2018年4月16日搬离系争房屋。由于原、被告无法提供系争房屋合法建造手续，本院向原、被告释明合同无效的法律后果，原告表示，如果合同无效，除诉请外无其他法律后果需要在本案中处理；被告则表示要求原告返还租赁房屋，并支付占用期间的房屋使用费，按照年租金594,025元的标准，自2017年12月1日起计算至2018年4月16日止。本院认为，原、被告并未提供系争房屋的产权证或合法建造手续，根据相关法律规定，原告与被告顿禾公司就系争房屋签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求退还押金，依法有据，本院予以支持。原告已于2018年4月16日搬离房屋，被告再行要求原告返还房屋，缺乏依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，系争房屋列入合庆镇南社区动迁范围，企业评估后不允许有企业及设备搬入，2018年1月原告搬入设备受阻，原告并未在系争房屋中正常生产经营。结合《租赁合同》约定的起租期及原告实际返还房屋的时间等，本院酌定原告应支付房屋占用使用费97,000元。关于物业费，系独立于租金之外的费用，因原告实际于2018年4月16日返还系争房屋，应认定原告在此期间接受物业服务，该部分服务因无法实际返还，故应参照合同约定标准支付相应物业费为4,500元。鉴于原告已支付一年的租金、物业费，扣除原告应支付的房屋占有使用费及物业费，被告顿禾公司需退还租金485,020元、物业费7,500元。被告李迪明并非《租赁合同》的相对方，原告要求其一并承担退款义务，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请的利息，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、原告上海科祥彩钢夹心板厂与被告上海顿禾自动化设备有限公司于2017年11月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海顿禾自动化设备有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海科祥彩钢夹心板厂租金485,020元、物业费7,500元，押金49,500元，合计542,020元；三、驳回原告上海科祥彩钢夹心板厂的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,335元，减半收取计5,167.50元，由原告上海科祥彩钢夹心板厂负担557.40元，由被告上海顿禾自动化设备有限公司负担4,610.10元。诉讼保全费3,770元，由被告上海顿禾自动化设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一八年七月九日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。