广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终16441号上诉人（原审被告）：深圳市福中福房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市宝安区中心区**幸福海岸**201（办公场所），统一社会信用代码91440300192479756R。法定代表人：倪世斌，董事长。委托诉讼代理人：夏学义，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖小宏，广东国晖律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：金哲浩，男，朝鲜族，1975年11月2日出生，住上海市浦东新区，委托诉讼代理人：王剑，广东盟凯律师事务所律师。原审第三人：深圳市万家园物业服务有限公司，住所，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道福中福社区福中福商业城******铺社会信用代码91440300326351230X。法定代表人：倪建国，总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。上诉人深圳市福中福房地产开发有限公司（以下简称福中福公司）、上诉人金哲浩因与原审第三人深圳市万家园物业服务有限公司（以下简称万家园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金哲浩在一审中起诉请求：1、福中福公司限期内为金哲浩办理房产证；2、福中福公司向金哲浩支付延期办证违约金（以购房总价款为基数，按日万分之四，从2017年5月26日暂计算至2017年12月15日止）；3、诉讼费、保全费由福中福公司承担。一审法院判决：1、福中福公司应于判决生效之日起三日内向金哲浩支付迟延办证违约金287088.67元；2、驳回金哲浩的其他诉讼请求。案件受理费7041元，由金哲浩负担3520.5元，由福中福公司负担3520.5元。福中福公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或改判福中福公司无须支付迟延办证违约金；2、一、二审诉讼费用由金哲浩负担。金哲浩上诉请求：1、改判一审判决第一项为延期办证违约金按日万分之四的标准计算，从2017年5月26日起计算至取得房地产证之日2018年1月15日止及利息（从2018年1月16日起计至福中福公司实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、一、二审诉讼费用由福中福公司负担。金哲浩辩称：福中福公司的上诉理由不成立，请求驳回福中福公司的上诉请求。福中福公司辩称：金哲浩的上诉理由不成立，请求驳回金哲浩的上诉请求。万家园公司述称：本案是福中福公司与买受人之间的纠纷，与万家园公司不具有关联性；万家园公司在物业服务过程中已经尽到了管理义务，不具有任何过错。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一审于2017年11月23日公开开庭审理了本案。金哲浩于2018年4月2日向一审法院提出增加诉讼请求的申请，请求福中福公司承担迟延办证违约金迟延支付的利息（以判决支持的迟延办证违约金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍自违约金截止之次日计算至判决确定的加倍支付延迟履行期间的债务利息之日止）。二审期间，金哲浩向本院提交：1、涉案楼盘2-3D阳台内墙面手机照片打印件一张，以证明开发商交房时阳台的内墙面仅刮白，这与住宅使用说明书的建筑装修表格显示的阳台内墙面为饰面砖不符，同时亦印证是开发商指引各业主将阳台封闭成为房间使用；2、《市规土委宝安局关于2018粤03**民初12091-12125号委托调查函的复函》，该复函明确对已封窗以及可能封窗（全部住宅）产生的建筑面积增量进行顶格处罚，说明未封窗的阳台也产生了建筑面积增量，故不是因为部分业主封闭阳台的问题，而是开发商的全部阳台存在问题；3、一审证据材料清单及增加诉讼请求申请书，以证明一审漏判开发商延迟支付违约金利息；4、二十二世纪公司法定代表人胡越祥的承诺书，以证明万家园公司将地下停车场租赁给了二十二世纪公司，二十二世纪公司再安排文峰装饰公司以及鹏兴威铝合金公司人员给各业主统一提供装修服务。二审期间，金哲浩向本院请求：1、向宝安区政府调取涉案项目封闭阳台及规划、产权办证问题形成的处置决定书；2、向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局调取涉案项目被顶格处罚18958066元的行政处罚决定书及处罚依据之地价款评估报告书；涉案项目已封闭阳台及可能封阳台产生的建筑面积增量728.3平方米，那么各户产生的面积增量分别是多少？各户产生面积增量所适用的国家标准及深圳地方标准的具体条款？为何未封闭的阳台也产生了面积增量？本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、一审是否存在程序问题；2、迟延办理房产证的责任应如何承担。关于一审的程序问题。福中福公司主张其一审阶段请求追加128户违建业主作为第三人参加诉讼，一审法院对此未作出处理，严重违反法定程序。因本案为商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性原理，涉案合同当事人之外的其他业主并不属于必须参加诉讼的当事人，一审未追加第三人并无不当。福中福公司主张一审严重违反法定程序，理由不成立，本院不予采纳。金哲浩主张其在一审时申请增加诉讼请求，一审未予审理，属于遗漏诉讼请求。因金哲浩一审请求增加诉讼请求的时间在一审庭审结束之后，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定的人民法院应当合并审理的情形，一审法院对此未作审理，并无不当，金哲浩主张一审遗漏诉讼请求，理由不成立，本院不予采纳。金哲浩在二审中请求迟延办证违约金的利息，鉴于其未在一审法庭辩论结束前提出该诉讼请求，福中福公司亦不同意在二审中一并审理，本院对此不予审理，当事人可另循法律途径解决。关于迟延办理房产证的责任承担问题。涉案房地产买卖合同（预售）约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案房地产项目于2016年8月23日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月28日办理入伙手续，但福中福公司未能在约定期限内完成初始登记并为各案买受人办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市宝安区城市管理行政执法局西乡街道执法队2016年11月17日请示、深圳市宝安区土地规划监察局深宝土规监字[2017]西乡第1705754号通知书、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局深规土宝函[2017]1333号函等行政主管部门文件，涉案房地产项目由于部分业主封闭阳台等违法搭建行为而影响规划验收和产权办证的正常办理，可认定违法搭建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。金哲浩请求本院调查取证的事项，均与本案纠纷无关联性，无调查取证的必要，本院不予准许。关于金哲浩是否在涉案楼盘通过规划验收前实施了搭建行为，深宝土规监字[2017]西乡第1705754号通知书已列明了存在将阳台改成房间的违法搭建情况的房号，其中包括金哲浩所购买的2号楼32D。金哲浩主张是福中福公司封闭阳台（或称落地窗）之后销售的，但其提交的1-32D的照片与本案不具关联性，亦不能证明涉案房产在交房时的状态，故对金哲浩的主张本院不予采纳。关于迟延办证的责任承担问题，首先，根据相关行政主管部门的函件，违法搭建行为确实影响了涉案房地产项目的规划验收和产权办证的正常办理，违法搭建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系，金哲浩作为违法搭建行为的实施方对迟延办理房地产证存在过错，应对此承担相应的责任。其次，福中福公司在售楼过程中所发放的户型赏析宣传单中有A户型“2+1超值空间”、B户型“2+1灵动空间”、D户型“3+2奢阔升级户型”等表述，售楼现场的样板房呈现了搭建后的状态，足以误导买受人认为搭建行为具有可行性，且在相关买受人实施搭建行为期间即交房后至行政主管部门对违法搭建作出处理之前，无证据证明福中福公司对搭建行为予以制止，应认定其对搭建行为持默许或放任的态度，据此，应认定福中福公司对于迟延办证亦存在过错。一审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，将迟延办证违约金计算标准酌减为日万分之二，并无不当，本院予以确认。一审判令福中福公司以购房总价款为基数，按日万分之二的标准向金哲浩支付自2017年5月26日至2017年12月15日的迟延办证违约金，并无不当，本院予以维持。福中福公司请求不向金哲浩支付迟延办证违约金，金哲浩请求按照日万分之四的标准支付违约金，理由均不成立，本院不予支持。另，金哲浩二审请求违约金计算至办证之日止，因其在一审中已明确违约金计至2017年12月15日止，故其二审请求违约金计算至办证之日止，已超出其一审诉讼请求，对于超出部分本院不予处理。综上，福中福公司及金哲浩的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12521元，由上诉人深圳市福中福房地产开发有限公司负担5606元，由上诉人金哲浩负担6915元；保全费1973元，由上诉人深圳市福中福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪    洪审判员 庄  齐  明审判员 周    洁二〇一八年十一月二十日书记员 潘平平（兼）