安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初3497号原告（反诉被告）：安徽鑫增房地产投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区双七路香江国际佳元30A幢454室，统一信用代码91340100MA2MQP1E1A。法定代表人：王守珍，总经理。委托诉讼代理人：潘文骏，安徽事茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：邬霞，女，1985年4月23日生，汉族，户籍地四川省内江市东兴区，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：孙振虎，系邬霞丈夫，1987年11月6日生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李和林，安徽经合律师事务所律师。安徽鑫增房地产投资管理有限公司（下称鑫增公司）诉邬霞房屋租赁合同纠纷一案及邬霞反诉鑫增公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫增公司委托诉讼代理人潘文骏，邬霞委托诉讼代理人孙振虎、李和林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。安徽鑫增房地产投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令邬霞支付2017年8月21日至2018年8月21日期间的租金96000元，逾期付款违约金5760元（以96000元为基数，按年利息24%计算，自2018年1月22日暂算至2018年4月16日，其后顺延，款清息止），律师费10000元，现共计111760元；2、判令邬霞承担本案诉讼费。事实与理由：2017年8月20日鑫增公司与邬霞签订《房屋租赁合同》，双方约定邬霞承租位于合肥市蜀山区三里庵梅园公寓南侧4＃107号一楼房屋，租期自2017年8月21日至2020年8月21日，租金每月12000元，支付周期为六个月，于下一租赁周期开始前30日付清，邬霞承担物业费、水电费。合同签订后，鑫增公司已按约定向邬霞交付房屋，邬霞现持续经营使用该房屋。然而，2017年8月21日至2018年2月21日期间的租金72000元，邬霞仅支付48000元，剩余24000元至今未付；2018年2月22日至2018年8月21日期间的租金72000元，邬霞至今未付。虽经多次催要但邬霞仍未履行付款义务，邬霞的行为已经构成违约。《房屋租赁合同》第四条第9款约定邬霞逾期支付租金应支付逾期付款违约金；《房屋租赁合同》第五条约定由违约方承担律师费及诉讼费用。邬霞提出反诉请求：1、判令解除邬霞与鑫增公司于2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令鑫增公司返还邬霞2018年2月17日至2018年5月20日期间的房租37600元（12000元/月×3个月+400元/天×4天），房屋押金12000元，违约金12000元，律师费8000元，以上费用共计69600元；3、判令本案的诉讼费用由鑫增公司承担。事实与理由：2017年8月20日，邬霞与鑫增公司签订《房屋租赁合同》。双方约定，“由邬霞承租位于合肥市蜀山区三里庵梅园公寓南侧4#107号一楼房屋，租期自2017年8月21日至2020年8月21日，租金每月12000元，支付周期为六个月，于下一租赁周期开始前30日付清。邬霞承担物业费、水电费。双方须严格履行本合同条款，若违反上述任一条款视为违约，甲方违约按乙方所交押金的数额承担责任并赔偿损失。违约方承担起诉费、律师费及交通费等必要的维权费用。”同时，鑫增公司向邬霞出示了中国科学院合肥物质科学研究院（下称物质研究院）与安徽思进文体用品有限公司（下称思进公司）签订的房屋租赁合同和授权委托书、思进公司向鑫增公司出具的授权转租申明。根据申明，思进公司同意鑫增公司有权对合肥市三里庵“梅园公寓”沿南一环4#、5#楼一层以及二层如下房屋对外出租、转租并自行收取租金，出租、转租期限为2016年4月6日至2022年4月5日。基于对上述合同和授权书的信任，邬霞与鑫增公司签订了房屋租赁合同。合同签订后，邬霞先后向鑫增公司支付了房屋押金12000元，2017年8月21日至2018年5月20日期间的房租共计108000元。但是，2017年11月21日和2018年2月6日，邬霞先后收到物质研究院送达的告知函和通知，告知邬霞“法院已经判令解除了物质研究院与思进公司的房屋租赁合同，物质研究院将通过法律程序收回房屋，任何人无权将商铺出租，要求停止向任何一方支付租金。”2018年2月16日，关于物质研究院与思进公司之间房屋租赁合同纠纷的（2017）皖0104民初2467号判决书生效。5月，物质研究院向蜀山区人民法院申请强制执行，蜀山区人民法院在涉案房屋处张贴迁出公告，要求商户迁出并归还物质研究院房屋。其后，鑫增公司的法人代表程三妹以案外人身份提起执行异议之诉，对物质研究院收回房屋的申请提出异议。2018年5月20日，蜀山区人民法院作出（2018）皖0104执异18号裁定，依法驳回了案外人程三妹的执行异议。为配合法院执行，邬霞已将房屋归还物质研究院。物质研究院现已将该房屋出租给新租户。邬霞认为，鑫增公司将涉案房屋转租的权利来源于思进公司的授权。现法院判决已经明确表明思进公司丧失了将房屋对外出租的权利，则鑫增公司所获授权也告终止，法院判决生效后的“房屋租金”鑫增公司已无权收取，多收取的房租应当返还。同时，物质研究院作为产权人已通过执行生效判决收回了涉案房屋，鑫增公司实际上已无法继续履行合同，其构成违约，应当依法承担双方约定的违约责任。鑫增公司的违约行为已经严重影响了邬霞的正常经营活动，造成了巨大的经济损失。案件审理中，邬霞申请撤回解除2017年8月20日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以准许。邬霞针对鑫增公司的诉讼请求辩称：1、邬霞已经支付了2017年8月21日至2018年5月20日的房租共计108000元，其中向程三妹直接支付房租48000元，受让商铺时向上一承租户支付租金60000元，该事实程三妹是清楚的。鑫增公司关于邬霞仅支付4个月房租的陈述与事实不符。2、鑫增公司已经于2018年2月17日丧失转租商铺的权利，其不仅应当返还邬霞多付的2018年2月17日至2018年5月20日的房租，之后房租更无权主张。3、邬霞已经物质研究院同意于2018年4月16日将房屋转让给严菊霞，鑫增公司关于邬霞一直使用房屋至今的陈述与事实不符。4、因商铺所有权人物质研究院与思进公司解除房屋租赁合同并收回商铺，鑫增公司转租商铺的行为失去了合法依据，其对邬霞构成违约，应当承担违约责任，现鑫增公司要求邬霞承担违约金及律师费的主张，缺乏事实及法律依据，不应支持。鑫增公司针对邬霞的反诉请求辩称：1、邬霞无权解除双方签订的租赁合同，涉案房屋在租赁合同履行过程中鑫增公司不存在违约行为。2、邬霞实际支付租金的总额为48000元，并拖欠鑫增公司2017年8月20日至2018年8月20日的房屋租金，故不存在返还租金的客观事实。3、鑫增公司从未收取邬霞的房屋押金，故不存在返还押金的客观事实。4、邬霞占用房屋至今，应当依照合同约定支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，鑫增公司提交的邬霞的身份信息资料、房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性及证明效力，本院予以确认。邬霞提交的邬霞身份证、门面房出租合同、授权委托书、授权转租申明、房租租赁合同、营业执照、银行转账记录、支付宝转账记录、租赁合同、微信聊天记录、通知、告知函、民事判决书、执行裁定书、房屋租赁合同、严菊霞房租发票、转让协议及支付宝转账记录，上述证据能够相互印证，形成证据锁链，鑫增公司也未提交证据予以反驳，对上述证据的证明效力，本院予以确认。鑫增公司提交的租金支付转账记录的真实性予以确认，但达不到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认；鑫增公司提供的房屋照片，不能证明其证明目的，对该证据的证明效力，本院不予确认。鑫增公司提交的委托代理合同、转账记录、发票，不能证明已支付的律师费应由邬霞负担，对该证据的证明效力，本院不予确认。鑫增公司提交的思进公司收取房租的收据，不能证明与本案的关联性，本院不予确认。邬霞提交的委托代理合同、发票，不能证明已支付的律师费应由鑫增公司负担，对该证据的证明效力，本院不予确认。根据上述审核认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2017年8月20日，鑫增公司（甲方）与邬霞（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将位于合肥市南一环路梅园公寓4栋107室一楼门面房，有偿出租给乙方使用，租期为叁年，即自2017年8月21日至2020年8月21日止。每月租金为12000元，年租金144000元，每六月支付一次租金，支付时间为每次租金到期前的三十天。房屋租金的具体支付期限及金额见附件《房屋租金支付明细表》。如到期后不支付租金，则甲方有权向乙方主张违约金按日收取乙方欠款的30%，并单方面解除合同，将房屋及经营权收回。且不退还乙方缴纳的押金，因此造成的一切后果由乙方承担。乙方在签订本合同时须向甲方缴纳押金12000元，所交押金不计息。甲方提供合肥市重点工程局关于房产证正在办理中的证明（可办理营业执照），中科院出具的思进公司取得转租权证明。本合同生效后，双方须严格履行本合同条款，若违反上述任一条款视同违约，甲方违约按乙方所交押金的数额承担责任并赔偿损失，若乙方违约，甲方有权解除合同，取消乙方承租资格，收回房屋，乙方所交押金，房租及其他一切费用不予退还。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，乙方交付首次租金且双方签字盖章后生效。本合同在履行中如发生争议，双方应通过友好协商解决，协商不成时，可依法向法院起诉，违约方承担起诉费、律师费及交通费等必要维权费用。合同约定甲方的账号开户行：工商银行香樟雅苑支行，户名：程三妹，账号62×××84。合同签订后，鑫增公司将涉案房屋交于邬霞使用。2017年11月21日，中国科学院合肥物质科学研究院向邬霞（痣缘宫）发告知函一份，内容为：中国科学院合肥物质科学研究院（以下简称：研究院）与安徽思进文体用品有限公司（以下简称：思进公司）关于“合肥蜀山区三里庵梅园公寓商铺租赁纠纷案件”正在蜀山区人民法院审理过程中，现将相关事宜函告你方：1、你方所承租的商铺产权属于研究院所有。2、截止到目前，研究院仅与思进公司签订了《“梅山公寓”门面房出租合同书》，将三里庵梅园公寓商铺出租给思进公司。思进公司将房屋出租所得租金并未按合同约定支付给研究院，拖欠租金达数百万元，研究院现已起诉至蜀山区人民法院解除租赁合同，追要租金。3、研究院与思进公司解除合同后，研究院有权收回租赁房屋。为避免各商户因思进公司违约遭受损失，也避免国有资产流失进一步扩大，特要求你方收到本函之日起3日内提供你方的租赁合同及租金支付明细，可将租赁合同复印件、租金支付的电子回单及其他凭证扫描后发邮件到以下邮箱，也可提供纸质书面材料。4、为确保你方后续的租赁经营，建议你方停止向思进公司支付租金或直接向研究院支付租金。本院（2017）皖0104民初2467号民事判决书判决：《“梅山公寓”门面房出租合同书》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；安徽思进文体用品有限公司于本判决生效之日起10日内向中国科学院合肥物质科学研究院返还租赁标的物-位于安徽省合肥市三里庵“梅山公寓”沿南一环路4#楼、5楼一层、二层和负一层；安徽思进文体用品有限公司于本判决生效之日起10日向中国科学院合肥物质科学研究院支付计至2017年7月5日的租金3631084元、2017年7月6日至合同解除之日的租金及合同解除次日至实际交还租赁标的物之日的房屋占用费（均按照《“梅山公寓”门面房出租合同书》第四条和附件2约定的租金标准计付）。该民事判决书于2018年2月17日生效。中国科学院合肥物质科学研究院已向本院申请强制执行。2018年2月6日，中国科学院合肥物质科学研究院向梅园公寓各商户（含邬霞）发通知一份，内容为：我院系你户所租赁商铺的合法产权人，因安徽思进文体用品有限公司（以下简称思进公司）将房屋出租后未及时向我院支付租金，截止到目前已拖欠租金数百万元。我院起诉至蜀山区人民法院，法院近日作出2017皖0104民初2467号民事判决。特将判决内容及缴纳租金等相关事宜通知如下：1、法院判决解除我院与思进公司的租赁合同，思进公司应将房屋归还给我院。法院判令思进公司支付我院租金计至2017年7月5日的租金363万元及相应的违约金，2017年7月5日以后拖欠的租金及违约金按原租赁合同计算至思进公司归还房屋时。2、除思进公司外，我院未授权任何第三方将房屋租赁给各商户。现思进公司与我院合同已解除，任何人均无权将商铺出租。因此我院正式通知各商户停止向任何一方支付租金。请你户收到本通知之日起将后续租金支付至我院账户。3、你户收到本通知后未向我院支付租金造成租金流失，我院将通过法律程序收回房屋，并向你户追偿。4、为保障人民法院判决顺利执行，请将你户与思进公司或其他第三方签订的租赁合同及租金支付明细交我院备案核实。2018年4月16日，严菊霞与中国科学院合肥物质科学研究院签订期限为2018年2月17日至2020年8月21日的房屋租赁合同，同日，严菊霞向中国科学院合肥物质科学研究院缴纳房租费36000元，其中2018年2月17日至2018年4月10日的房租20800元系代邬霞缴纳。涉案房屋2017年8月20日邬霞承租前，由马建欣、张欣租赁，2017年8月20日，邬霞向马建欣账户转款111400元。邬霞主张向马建欣所转款项中含40000元转让费，代鑫增公司向马建欣退还的租金60000元、押金12000元，扣除了马建欣应缴纳的水电费600元。同日，邬霞向程三妹账户转房租12000元。2017年7月19日，马*欣账户向程三妹账户转款84000元。2018年1月19日，邬霞向程三妹转款36000元缴纳应于2018年1月20日前缴纳的租金。另查明：2014年4月8日，涉案房屋产权人中国科学院合肥物质科学研究院出具授权委托书，内容为：我单位位于合肥市“梅山公寓”4#楼、5号楼及地下室已整体租赁给了安徽思进文体用品有限公司，现授权该公司就双方合同内的门面房对外招租。2016年6月16日，安徽思进文体用品有限公司出具授权转租申明，内容为：经授权，同意安徽鑫增房地产投资管理有限公司有权对合肥市三里庵“梅山公寓”沿南一环4#、5#楼一层以及二层如下房屋对外出租、转租并自行收取租金。出租、转租期限：2016年4月6日至2022年4月5日。安徽鑫增房地产投资管理有限公司就上述房屋对外出租、转租的，申明人均予认可。本院认为：2018年2月17日，涉案房屋产权人中国科学院合肥物质科学研究院与安徽思进文体用品有限公司的租赁合同已解除，鑫增公司作为次承租人负有向中国科学院合肥物质科学研究院返还房屋的义务，鑫增公司与邬霞之间的转租合同因其赖以存在的基础不复存在而终止，鑫增公司无权继续出租涉案房屋及收取租金。邬霞主张其已向鑫增公司缴纳合同约定的押金12000元并支付至2018年5月20日的租金，鑫增公司只认可邬霞2017年8月20日、2018年1月19日共计向程三妹转款48000元，对邬霞主张转至马建欣的111400元中含代鑫增公司退还的押金12000元及租金60000元不予认可。因房屋租赁合同约定，每六个月支付一次房屋租金，支付时间为每次租金到期前的三十天，合同自乙方（邬霞）缴付首次租金，双方签字盖章后生效。鑫增公司在邬霞未按合同约定缴纳租金及押金的情况下将涉案房屋交于邬霞使用，与交易习惯不符，亦有违常理。且在合同履行中，鑫增公司未向邬霞主张2018年2月20日前的租金，结合鑫增公司与马建欣、张欣存在租赁合同关系及程三妹与邬霞的微信聊天记录，本院确认邬霞已支付2017年8月20日至2018年5月20日的房租并支付押金12000元，综上鑫增公司要求邬霞支付2017年8月21日至2018年8月21日期间的租金96000元及逾期付款违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。鑫增公司要求邬霞支付律师费10000元的诉讼请求，本院不予支持。因中国科学院合肥物质科学研究院已自2018年2月17日起收取房租，且其中2018年2月17日至2018年4月10日的房租由邬霞实际支付。故邬霞反诉要求鑫增公司返还2018年2月17日至2018年5月20日期间的租金37600元及房屋押金12000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。邬霞因经营效益不好，于2017年4月10日将涉案房屋经产权人同意转让给案外人，非鑫增公司的原因致其无法继续使用涉案房屋，故邬霞反诉要求鑫增公司支付违约金12000元的诉讼请求，本院不予支持。邬霞反诉要求鑫增公司支付律师费8000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、安徽鑫增房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还邬霞租金37600元、押金12000元；二、驳回安徽鑫增房地产投资管理有限公司的诉讼请求；三、驳回邬霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2535元，减半收取1267.5元，反诉案件受理费770元，由安徽鑫增房地产投资管理有限公司负担1987.5元，邬霞负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢静筠二〇一八年九月十日书记员  刘素馨本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百三十四条第一款第（四）项：承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。