辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民撤13号 原告：大连慧邦置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区育才街108号2层205室。 法定代表人：刘闯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐有名，辽宁双护律师事务所律师。 被告：大连安邦外墙工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇棠梨工业园区。 法定代表人：程丕武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：亓渤，辽宁律昇律师事务所律师。 被告：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。 法定代表人：张仕祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏思雨，辽宁锦连律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐东亮，辽宁锦连律师事务所律师。 原告大连慧邦置业有限公司（以下简称慧邦置业）与被告大连安邦外墙工程有限公司（以下简称安某外墙）、被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安某地产）第三人撤销之诉一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慧邦置业的委托诉讼代理人唐有名、被告安某外墙的法定代表人程丕武及委托诉讼代理人亓渤，被告安某地产委托诉讼代理人魏思雨、徐东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 慧邦置业向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）辽0211民初13115号一审《民事判决书》与（2020）辽02民终4569号二审《民事判决书》，或依法撤销（2020）辽02民终4569号《民事判决书》第四项；2、本案诉讼费、律师费等相关诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告为被告安某地产的抵押权人，依法对案涉A5区项目（23、24、25、26、27、28、29号楼）享有抵押权，依据大连市沙河口区人民法院于2020年7月6日作出的（2020）辽0204执恢165号之一《执行裁定书》，案涉上述23、24、25、26、27、28、29号楼已归原告所有。而二被告之间的建设工程施工合同纠纷一案，在无原告参加庭审的情况下，二审法院仅依据被告安某外墙提供的《情况说明》，最终确认工程款数额、确认享有工程款优先受偿权，并于2020年9月3日作出的（2020）辽02民终4569号终审判决书，严重侵害原告的合法权益。原告认为原审判决存在严重的程序错误，事实认定不清、证据不足导致判决内容错误。恳请法院支持原告的诉请，具体理由如下：一、原审法院驳回原告作为第三人参与诉讼的申请，剥夺了原告正当维护自身合法权益的权利，侵害了原告的合法权益，违反了法定程序。原告作为被告安某地产的另案债权人，在原告依法执行拍卖案涉标的工程后，被告安某外墙持其与安某地产建设工程施工纠纷案件一审判决书向原告所在执行案件的法院申请优先参与分配，原告方才知晓原审案件的存在。而后被告安某地产提出上诉，该案判决结果将严重影响原告的合法权益，原告知晓后向原二审法院提出作为利害关系第三人参与案件审理的申请，并阐明原告申请的事实与理由，且二审审理过程中，通过法院作出的执行裁定书，确认案涉23、24、25、26、27、28、29号楼归原告所有，如在原告所有的标的物设立其他权利，原告应当参加该案诉讼，然而原二审法院驳回原告的申请，剥夺了原告的诉讼权利，作出的判决严重侵害了原告的合法权益，程序严重违法。二、二审判决作出前，案涉工程已经不再归安某地产所有，而是分别归原告与大连新汇投资有限公司（以下简称新汇投资）所有，二审法院在明知存在这样的情况下，就算支持享有工程款优先受偿权，也应当对工程进行拆分，每栋楼的工程造价在每栋楼因装饰装修增加价值范围内优先受偿，方可明确原告所有的工程承担工程款优先受偿权的范围。新汇投资作为安某地产另案的抵押权人，经大连中院依法审理，于2019年3月11日作出（2017）辽02执恢166-1号《执行裁定书》，确认案涉18、19、20号楼归新汇投资所有。剩余案涉工程由沙河口区人民法院于2020年7月6日作出（2020）辽0204执恢165号之一《执行裁定书》，确认归原告所有。而在本案二审审理过程中，法院对此是明确知悉的，且本案需确认工程款是否就案涉工程享有优先受偿权，法院也理应查清案涉工程的权属问题。那么在案涉工程已经不归安某地产所有，而是分别由新汇投资和原告所有，同时案涉工程是按单体楼进行施工，单体楼核对工程量、单体楼有各自的工程造价，案涉工程是具有可拆分性的。同时在不考虑是否丧失优先受偿权的情况下，按照单体楼工程造价在相应单体楼因装饰装修增加价值部分享有优先受偿权更为合理。原二审判决对此没有明确，安某外墙依据该判决向原告主张全部工程款的优先受偿权，超出原告享有的工程范围，增加了原告的负担，侵害了原告的合法权益，因此原判决此节内容不清，存在错误，应当撤销。三、原一审、二审法院均仅依据二被告自行签署的《情况说明》，确认工程量及工程造价，而未审查案涉工程的真实施工情况便作出判决，缺乏事实与法律依据，应依法撤销。原审判决被告安某地产应支付工程款所依据的是被告安某外墙提交的《情况说明》，其仅是二被告之间自行签订，没有任何其他决算的依据，该《情况说明》的真实性、合法性等存在严重问题，原告对此不予认可，原审法院在没有任何工程档案、工程量确认明细、竣工报告、决算文书等佐证材料的情况下，仅依据《情况说明》作出判决，严重损害了原告的权益，故二被告应当对此提供充分的证明予以证明，否则严重缺乏事实依据，原告有理由怀疑二被告存在恶意串通，甚至是虚假诉讼，应当撤销原判决。四、被告安某外墙所诉工程款优先权已超过法定六个月期限，原一、二审判决均支持其享有优先权，缺乏事实与法律依据，应依法予以撤销。在原审作出生效判决后，被告安某外墙向原告所在执行案件的法院提供了一份其于2012年与被告安某地产签署的《抵债协议》，就上述案涉工程及安某地产名下其他项目工程的工程款事宜进行对账。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“假设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”被告安某外墙与安某地产与2012年已对案涉工程进行对账，而安某外墙于2019年才对案涉工程的工程进行起诉追偿，其已超过上述法定六个月期限，其对案涉工程不享有优先受偿权，原一审、二审判决支持其享有工程款优先受偿权，事实查明不清，事实认定错误，应依法予以撤销。 安某外墙辩称，不同意慧邦置业的诉讼请求。理由：关于大连中院驳回慧邦置业作为第三人参与诉讼的问题，安某外墙认为慧邦置业不具备第三人的资格，大连中院不允许其作为第三人参与诉讼完全正确。安某外墙与安某地产的诉讼是基于双方之间的建设工程施工合同纠纷提起的，权利义务主体仅是安某外墙与安某地产。安某外墙与安某地产2012年6月7日签订施工合同，之后安某外墙根据安某地产的指令在具备施工条件后对相应的工程进行施工，工期长甚至一直未施工完成的原因都在安某地产，因为安某外墙进行施工的前提是上个施工环节施工完毕，具备安某外墙的施工条件后其才能入场施工。直到2019年7月18日，安某外墙才与安某地产完成工程款的结算，并形成情况说明。2019年9月25日安某外墙起诉，案由是基于双方之间的建设工程施工合同关系，诉请之一确认建设工程价款的优先受偿权也仅是安某外墙与安某地产之间的纠纷，因此，无论是一审还是二审程序，本案原告慧邦置业均不是适格的第三人，因此，大连中院不将慧邦置业列入安某外墙与安某地产之间的建设工程施工合同纠纷完全正确。另外，尽管大连中院未将慧邦置业列为第三人允许其参与诉讼，但事实上，慧邦置业的各种观点已在大连中院（2020）辽02民终4569号民事案件审理过程中，通过安某地产之口得以主张。（2020）辽02民终4569号民事案件中安某地产的代理人是上海汉盛（大连）律师事务所律师杨某和陈某，而这两位代理人一直是慧邦置业的代理人。杨某和陈某这两位律师作为慧邦置业的代理人，不仅代理了慧邦置业与安某地产在沙河口法院的诉讼直至执行阶段，更有甚者在（2020）辽02民终4569号民事案件审理过程中，在其要求作为第三人参与诉讼的申请被大连中院驳回后，直接以安某地产的代理人身份参与了（2020）辽02民终4569号民事案件的审理，并且在案件审理过程中将安某地产在一审已经认可过基本事实全部推翻，不但使安某地产违反了禁反言原则，更主要的是其在二审的各种观点完全就是慧邦置业本次诉讼的观点。从这个角度，慧邦置业的观点早已在大连中院的审理过程中提出来了，只不过没得到法院的支持。这节事实在（2020）辽02民终4569号民事判决书中可以体现。更有甚者，杨某和陈某这两位律师又代理慧邦置业提起本次诉讼以及在沙河口法院提起执行分配方案异议之诉，在沙河口法院执行分配方案异议之诉中的开庭审理中，安某外墙当庭对其代理慧邦置业的身份提出异议并得到法庭的支持后，慧邦置业才变更了代理人。本案亦是如此，慧邦置业的代理人同样发生了变更。以上事实说明，慧邦置业与安某地产之间，共用同一代理人，不能排除恶意串通，损害安某地产其他债权人合法权益的可能。目前的事实是，安某地产作为被执行人，在甘某法院无法得到执行的案件已经超过2300余个，大连中院尚未执行的案件也多达50余个，造成了极其恶劣的社会影响。提请法庭注意的是本次庭审中原告提交的证据几乎都来源于安某地产。综合以上几点，可以合理推断出慧邦置业与安某地产互相配合穷尽各种诉讼手段，最终的目的就是试图消灭安某外墙的700万元建设工程优先受偿权。原《合同法》286条、现《民法典》807条所规定的建设工程价款优先受偿权的立法本意是为了保护众多施工工人的合法利益，本案700万的工程价款背后是无数个农民工的数年等待。《情况说明》是安某地产与安某外墙根据双方签订的施工合同，结合安某外墙的施工资料，经对账后形成的结算单据，双方于2019年7月18日结算后形成了该《情况说明》，这份情况说明本就是双方的结算单，双方的盖章行为就是对最终结算工程价款的一种认可。作为建设工程施工合同之外的其他人，慧邦置业无权利质疑《情况说明》的真实性。关于建设工程价款优先受偿权的行使期限问题，慧邦置业在起诉状中所称的安某外墙与安某地产已于2012年就案涉工程进行对账，没有任何证据支持，并且慧邦置业的起诉状第二点所提及的《情况说明》也就是结算单是2019年7月18日安某外墙与安某地产签署的，因此，建设工程价款优先受偿权起算点是2019年7月18日至2019年9月25日安某外墙起诉，并未超过6个月的期限。而起诉状中所称的2012年签署的《抵债协议》并非针对本案施工的工程，安某外墙与安某地产有很多其他的施工合同，并且《抵债协议》对几个合作项目的工程总价款并未确定，用的是约2800万这个表述。之所以签订《抵债协议》，也是因为安某地产不能按照合同约定向安某外墙支付工程款或者进度款，以房抵债行为只是一种付款形式而并不是工程结算行为。关于建设工程优先受偿权的法律规定，原《合同法》286条、现《民法典》807条，从最高院所有的关于建设工程优先受偿权的司法解释、以及各种批复的司法精神可知，没有任何观点能支持慧邦置业的观点。安某外墙一审起诉安某地产的时候，依据的是双方签订的《外墙保温、涂装施工合同》，这份合同约定了安某外墙全部的施工范围，而2019年7月18日的《情况说明》作为结算书，也是对全部施工工程进行的结算，因此安某外墙所施工的工程在签订合同时作为一个整体签订的，在结算时同样作为一个整体出现在同一份《情况说明》里，甚至安某地产所付款的150万元也没有区分施工单体而是整体分两笔支付工程款。因此，安某外墙将全部未付工程款作为一个整体进行起诉，一、二审法院依据安某外墙的诉请将未付工程款整体判决支持完全正确。再次申明，安某外墙所诉的建设工程优先受偿权是基于法律的规定而天然地优先于包括抵押权在内的任何其他债权，是优先级别最高的一种权利，是最需要得到彻底保护的权利。 安某地产辩称，同意原告的诉讼请求。（2020）辽02民终4569号民事判决及（2019）辽0211民初13115号案件均存在问题，且安邦地产向辽宁省高级人民法院提起了再审申请，该案件已被受理，所以安某地产同意原告要求撤销上述判决的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2012年6月7日，安某外墙作为乙方与作为甲方的安某地产签订了《外墙保温、涂装施工合同》，约定安某外墙对头道沟棚户区改造项目A5区（18、19、20、23、24、25、26、27、28号楼）外墙工程（工程内容包括：外墙EPS保温、外墙真石漆、防火隔离带、装饰节点等）进行施工，合同约定的承包方式为包工包料，计价方式为固定单价，合同暂定价为11081930元，最终以经安某地产验收合格的安某外墙实际完成工程量和本合同约定的综合单价据实结算。具体施工期限、开工日期、竣工日期依安某地产书面下达的通知为准。付款方式按单体工程进度支付工程款，每栋楼施工至总工程量70%，安某地产支付每栋楼造价的45%工程款；每栋楼完工后（施工洞口及暂时无法施工的部位除外），安某地产支付每栋楼造价的85%工程款；工程全部完成验收合格并且决算完成后，支付至工程造价的95%工程款；余下的5%工程款为保修金。如因资金紧张，双方同意以安某地产本小区房屋抵给安某外墙作为部分工程款，抵房单价以同期被告售楼处售价为准。工程保修期为安某地产验收合格之日起一年，保修金为工程造价的5%，保修期满后，安某地产应在15日内将保修金无息返还给安某外墙。关于违约责任，合同约定：如安某地产未能及时支付工程款造成的工期延误，工期顺延，安某地产承担延误期间的同期银行贷款利息。 合同签订后，安某外墙按约履行合同，得到安某地产通知后进场施工。根据安某外墙提供的2019年7月18日盖章确认的《关于头道沟棚户区改造项目A5区外墙保温、涂装施工情况说明》记载，安某外墙施工的楼号为18、19、20、23、24、25、26、27、28号及合同外增加的29号，其中23、24、25号楼开始施工日期为2013年3月20日，至2013年6月20日完成屋面及顶层保温及真石漆后，现场不具备继续施工条件（总包未交付，施工单位无水电等原因），导致工程进度一直停滞。其他完工单体楼均详细记载工程开始施工日期、工程完成70%日期、完工日期（除去上料口部位）及全部完工程日期（最迟完成施工的日期为2012年10月25日）。已完工单体楼总产值为7965060元；未完工三栋楼完工产值为534940元，总完成产值为8500000元。 安某外墙与安某地产因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年9月3日作出（2020）辽02民终4569号民事判决，即安某外墙与安某地产于2012年6月7日签订的《外墙保温、涂装施工合同》解除；安某地产给付安某外墙欠付工程款本金7000000元及利息；安某外墙对工程款700万元就头道沟棚户区改造项目A5区（18、19、20、23、24、25、26、27、28、29号楼）建筑物折价或拍卖的价款在上述建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。 另查，慧邦置业因与安某地产、张某、包展红金融借款合同纠纷申请执行一案，大连市沙河口区人民法院于2020年10月6日作出（2020）辽0204执恢165号之一执行裁定书，将被执行人安某地产名下的坐落于大连市甘井子区沟的两宗国有土地使用权[宗某权证号分别为：大国用（2010）第04011号、大国用（2010）第04014号，宗某面积分别为3373㎡、12728㎡]及两宗土地上的在建工程（在建面积共计62203.67㎡，含地上、地下除大连市甘井子区金柳一街33号楼2单元10层1号、10层2号、10层3号7套房屋外的所有在建工程，宗某及在建工程具体信息详见附表共计24页）作价人民币33000万元，交付申请执行人慧邦置业抵偿案涉相应债务，以上土地及在建工程的所有权自该裁定送达慧邦置业时起转移，慧邦置业持该裁定到登记机构办理相关产权登记手续。 还查明，2016年12月21日，本院作出（2016）辽02民初282号民事判决，其中判决内容第三项为：大连中安建筑集团有限公司对其所施工的大连头道沟棚户区改造项目A5区27#-29#楼工程在25453300元范围内享有优先受偿权。2019年3月11日，本院作出（2017）辽02执恢166-1号执行裁定，裁定将安某地产位于大连市甘井子区沟的大国用（2010）第04012号国有出让土地使用权及“安某阳光润城七期”A5区中的A18号楼36套在建房产、A19号楼52套在建房产、A20号楼175套在建房产、A36号楼地下车库、地下公某（不包括已经出售的A18号楼2-2-1、3-2-1，A-20号楼1-3-7、1-7-2四套房产）合计作价人民币154305840元，交付申请执行人大连新汇投资有限公司抵偿全部债务中的本金99480000元、诉讼费269600元、借款利息54556240元。上述房屋、土地、地下车库/公某自本裁定送达申请执行人时起转移。剩余债务7095760元继续执行。申请执行人大连新汇投资有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 本院所确认的上述事实，有《情况说明》、《外墙保温、涂装施工合同》、本院（2017）辽02执恢166-1号执行裁定书等书证及当事人陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”根据以上规定，只有《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条前两款规定的有独立请求权和无独立请求权的两类第三人才能作为提起第三人撤销之诉的主体。据此慧邦置业针对案涉房屋主张权利的主体适格。本案争议的焦点是：一、《关于头道沟棚户区改造项目A5区外墙保温、涂装施工情况说明》（以下简称《情况说明》）是否真实有效；二、安某外墙是否享有案涉工程优先受偿权；三、原案即本院（2020）辽02民终4569号民事判决生效前，案涉工程权属是否已转移，即使安某外墙享有工程优先受偿权是否应确定具体的受偿范围。 关于焦点一，安邦外墙诉安邦地产建设工程施工合同纠纷一案在大连市甘井子区人民法院审理时，安某地产对安某外墙提供的《情况说明》的真实性、合法性和关联性均没有提出异议，认可双方于2019年7月18日对已完工程进行了决算对账。安某地产现称该《情况说明》中加盖的安某地产公章未经公司领导、股东同意，也未经公司的正常盖章申请程序审批，仅是安某地产自己陈述，且其公司内部有关盖章的审批程序不能对抗合同相对方。同时，《情况说明》本身即为安某地产与安某外墙对完成的工程量经对账而形成的结算单，现无据认定安某地产与安某外墙恶意串通形成该《情况说明》，慧邦置业请求安某地产提交案涉工程施工档案用以作为对抗《情况说明》真实性的观点，没有依据，本院不予采纳。 关于焦点二，安某外墙主张优先受偿权的建设工程均是其与安某地产签订的《外墙保温、涂装施工合同》约定的工程项目，案涉工程未依照合同约定全部完工，双方于2019年7月18日就安某外墙已施工完成的工程价款进行确认，且在诉讼时同意解除施工合同，故应将双方确认安某外墙已完工程价款的时间即2019年7月18日，作为安某地产应付案涉工程款的时间较为合理，安某外墙与安某地产存在多份施工合同，慧邦置业提举的《抵债协议》无据认定为与案涉施工工程相关，且用房抵债亦为支付工程款的方式并非为工程结算的认定依据，安某外墙于2019年9月25日提起诉讼要求确认对其施工的案涉工程享有建设工程价款优先受偿权符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》法释[2018]20号第二十二条“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”之规定，慧邦置业该项上诉意见，本院不予采纳。 关于焦点三，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，即“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定的立法精神，已办理了过户登记或者虽未办理过户登记但已交付全部或大部分购房款的消费者才可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权。本案中，慧邦置业拥有的债权为一般债权，其取得案涉项目A5区部分房屋所有权系通过抵债方式取得的，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所称的消费者，不能对抗安某外墙就其施工的建设工程行使优先受偿权。另外，案涉合同中对工程价款的给付并未区分各个楼号，而是统一进行的约定。安邦外墙诉讼中未区分各栋楼分别主张工程款，而是一并就合同所涉全部楼号主张的工程欠款及利息，同时安某地产已付安某外墙的150万元工程款也没有区分施工单体还是整体所支付的工程款，故慧邦置业提出应在查明安某外墙施工的案涉每栋楼对应的施工量及相应产值后确定其对施工的每栋楼享有优先受偿权的观点，本院不予采纳。 综上所述，慧邦置业的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》法释[2018]20号第二十二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四之规定，判决如下： 驳回原告大连慧邦置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费60800元，由原告大连慧邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  孙利颖 审判员  杨 威 审判员  谢燕鹏 二〇二一年三月十九日 书记员  苏 锐 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》法释[2018]20号 第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[2002]法释16号 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。