广州铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2018)粤7101民初44号 原告：广州瑞威经济发展有限公司，住所地：广州市越秀区共和西路****。 法定代表人：徐斌，董事长。 委托代理人：陈辉、刘立健，广东国道律师事务所律师。 被告：广州市旺记饮食管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟一村“高沙”工业区（厂房A）468号。 法定代表人：李月华。 原告广州瑞威经济发展有限公司（以下简称瑞威公司）与被告广州市旺记饮食管理有限公司（以下简称旺记公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，于同年10月18日公开开庭审理本案。原告瑞威公司委托代理人陈辉到庭参加诉讼，被告旺记公司经本院公告送达诉讼文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告瑞威公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告2013年10月21日签订的《房地产租赁补充合同》于2018年4月6日解除，被告应立即向原告返还位于武广高铁广州南站高架层餐饮店（编号：广3-05）；二、被告向原告支付拖欠的2017年5月27日至2018年4月5日止的租金、管理费、公共区域使用费共5391666.67元以及逾期付款违约金（自2017年5月26日起以2796000元为基数，自2017年11月26日起以5391666.67元为基数，按每日3‰计算至款项付清之日止）；三、被告向原告支付2018年4月6日起至返还房屋之日止的使用费（每个月的使用费1028055.54元，按合同解除前12个月的月平均租赁费用的2倍计算）；四、被告向原告支付电费198045元、水费8653.48元及逾期付款违约金（2018年4月12日起按每日3‰计算至款项付清之日止）；五、原告不退还租赁保证金300000元；六、被告向原告支付违约金2949166.62元（按合同解除前12个月的月均租金及管理费491527.77元计算，计算6个月）；七、本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告陈述被告虽未与其办理交接手续，但已于2018年10月16日搬离涉案商铺，故变更诉请第一项为确认原、被告2013年10月21日签订的《房地产租赁补充合同》于2018年4月6日解除；变更诉请第三项为被告向原告支付2018年4月6日起至2018年10月16日止的房屋使用费6613823.97元（使用费按月租金的两倍即每月1028055.4元计算），同时撤销诉请第五项。 事实和理由：2013年10月21日，原、被告签订《房地产租赁补充合同》，约定原告将位于武广高铁广州南站高架层餐饮店（编号：广3-05），建筑面积为250平方米的商业网点出租给被告使用。原、被告双方签订《广州南站商业网点交付确认书》，原告于2013年11月27日将广州南站广3-05商业网点交付给被告使用。 合同履行期间，被告已结清2017年5月26日之前的租赁费用，但未能依约支付2017年5月27日至2018年5月26日的租赁费用共计6390000元。 2018年2月9日，被告作出书面承诺，确认拖欠广州南站店面租赁费用6390000元，并承诺在2018年2月28日前缴清欠款，但被告未支付任何款项。2018年3月23日，原告向被告发出律师函，要求被告在2018年4月5日前付清欠款，否则将于2018年4月6日解除租赁合同，并应按合同约定向原告支付相当于6个月的租金及管理费数额的违约金2949166.62元。由于被告逾期未支付欠款，故涉案合同应确认解除。合同解除后，被告还应按合同的约定以终止日前十二个月的月平均应缴租赁费用标准的2倍向原告支付占用期间的房屋使用费。此外，截至2018年4月12日止，被告尚欠原告电费198045元、水费8653.48元未支付。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告旺记公司未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理查明，被告旺记公司是自然人投资或控股的有限责任公司，李月华系旺记公司的法定代表人。 2013年10月21日，原告瑞威公司作为甲方与旺记公司作为乙方签订《房地产租赁补充合同》，约定：一、甲方向乙方出租其位于武广高铁广州南站高架夹层餐饮店（编号广3-05），建筑面积为250平方米的商业网点；二、租赁期限及租金：甲方同意给予乙方自商业网点交付日起60日的免租期，租赁期限五年。乙方应从起租日开始向甲方支付租赁费用，其中第四年租金3725400元、管理费1596600元，合计5322000元；第五年租金4842600元、管理费2075400元，合计6918000元；三、租金总额14899500元，管理费总额6385500元，共计21285000元，从起租日起按半年支付，并采取先付后使用的方式,乙方应于起租日前5个工作日向甲方预交第一个半年度租金及管理费。乙方应按每月每平方米90元（按租赁面积计算）向甲方交纳公共区域使用费；四、租赁期内，乙方承担其使用的水电费、通讯费等各项费用；五、乙方无正当理由未交纳或者延迟交纳租赁费用或其他费用，每逾期一日，按所欠金额的3‰向甲方支付违约金，乙方逾期30日或累计逾期45日仍未交纳的，甲方有权解除合同，收回商业网点；六、本合同租赁期限届满或解除后，乙方应自租赁期满或合同解除之日起7日内腾空商业网点、搬迁完毕……乙方未在合同终止后7日内腾空商业网点、搬迁完毕并交回商业网点的，按合同终止前十二个月的月平均应交纳租赁费用标准的两倍向甲方支付占用期间的使用费；七、乙方违约，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于六个月租金及管理费数额违约金；等等。 2013年9月28日，瑞威公司即将涉案商铺交付旺记公司使用，双方签署《商业网点交付确认书》。 在合同履行期间，旺记公司因经营不善，未交付租金。经瑞威公司多次催缴，旺记公司于2018年1月9日发出《关于我司租金迟延缴纳承诺函》，请求延迟交纳租金。2018年2月9日，旺记公司向瑞威公司出具了一份《承诺书》，主要内容为：“就我司向贵公司承租的广州南站商业网点广3-05、深圳北站商业网点深2-32、佛山西站商业网点佛1-12三个店铺租金及水电费（截止2018年2月9日所欠租金及水电费为11135001.13元，其中广州南站店租金6390000元……）欠缴一事作出承诺：……自2018年2月28日前，缴清所欠租金余额。” 2018年3月23日，瑞威公司向旺记公司发出《关于贵司违反租赁合同拖欠费用的律师函》，载明：“贵司应在2018年4月5日前支付拖欠费用……如贵司在宽限期内未交清欠款，委托人于2018年4月6日解除广州南站的《房地产租赁合同》，贵司应交还租赁物业，并按租赁合同约定支付欠款且承担违约责任……”2018年4月11日，瑞威公司向旺记公司发出《关于租赁合同解除的律师函》，具体如下：“贵司在收到2018年3月23日的律师函后未在宽限期（即2018年4月5日前）支付任何费用，故广州南站的《房地产租赁合同》于2018年4月6日解除……” 因旺记公司至今未支付涉案欠款，遂酿成本案纠纷。 另查明，瑞威公司于庭审中陈述，由于涉案租赁合同采取先付款后使用的方式，故旺记公司于《关于我司租金迟延缴纳承诺函》中确认欠付的广州南站租金6390000元为2017年5月27日至2018年5月26日的租赁费用。 再查明，涉案商铺于2017年11月26日至2018年4月12日期间产生电费198045元。 此外，瑞威公司在本案诉讼中提出财产保全的申请并提供了担保，本院于2018年7月4日作出（2018）粤7101民初44号民事裁定，冻结旺记公司的银行存款9000000元或查封、扣押其相应价值的财产。冻结、查封期限均为一年。 上述事实，有瑞威公司提供的涉案《房地产租赁补充合同》《广州南站商业网点交付确认书》、租赁情况表、承诺书、《关于贵司违反租赁合同拖欠费用的律师函》、《关于租赁合同解除的律师函》、水电费缴费通知单、银行回单、电表读数及当事人陈述等证据予以佐证，并经法庭审查核对，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告瑞威公司与被告旺记公司签订的《房地产租赁补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面、适当地履行合同义务。瑞威公司已依约将案涉商业网点租赁给旺记公司，旺记公司就有义务按照约定支付相应的租赁费用。旺记公司未足额支付租赁费用，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”涉案《租赁合同》明确约定“乙方逾期30日未支付的，甲方有权解除合同”，据此，瑞威公司主张本院确认涉案《房地产租赁补充合同》自其向旺记公司发出《关于租赁合同解除的律师函》载明的解除之日（即2018年4月6日）解除的诉请，合法有据，本院予以支持。 关于旺记公司欠付租赁费用的数额。瑞威公司认可旺记公司在《承诺书》中确认欠付的广州南站租金6390000元为2017年5月27日至2018年5月26日的租赁费用，因涉案租赁合同于2018年4月5日解除，故2017年5月27日至2018年4月5日的租赁费用为(3725400+1596600+270000)÷12×6+(4842600+2075400+270000)÷12×4+(4842600+2075400+270000)÷12÷30×10=5391666.67元。瑞威公司认可旺记公司于2018年10月16日搬离涉案商铺，故2018年4月6日至2018年10月16日期间，旺记公司仍应向瑞威公司支付占用使用费，涉案合同明确约定占用使用费“按合同终止前十二个月的月平均应交纳租赁费用标准的两倍支付”，合同起租日为2013年11月27日，于2018年4月5日解除，故2017年3月27日至2018年3月26日的租金及管理费为5322000÷12×8+6918000÷12×4=5854000元，公共区域使用费为90×250×12=270000元，据此，使用费为（5854000+270000）÷12×2×6+（5854000+270000）÷12×2÷30×11=6498244元。 关于旺记公司是否欠付水电费的问题。瑞威公司主张旺记公司欠付2017年11月26日至2018年4月12日电费198045元，提供了缴费通知书、银行回单、电表读数等证据予以证明，上述证据客观真实、来源合法，能相互印证，本院予以确认。瑞威公司还主张旺记公司欠付水费8653.48元，但未能提供证据证实上述费用的实际发生，应承担举证不能的后果，本院不予支持。 关于瑞威公司同时主张旺记公司支付违约金及逾期付款违约金的问题。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，以赔偿损失为主，惩罚性为辅。案涉《房地产租赁合同》中约定，“逾期支付租金，每逾期一日，按所欠金额的3‰支付违约金”，同时还约定“乙方有下列违约行为，甲方有权解除合同并收回商业网点，……乙方还应向甲方支付相当于六个月租金及管理费数额（按合同终止日前十二个月的月平均应缴租金及管理费计算）违约金”，本案瑞威公司未能举证证明旺记公司支付六个月的租金及管理费仍不能弥补其所受损失。根据公平合理原则，结合本案实际情况，本院酌情认定旺记公司以支付六个月租金及管理费的方式承担违约责任。如前所述，涉案合同2017年3月27日至2017年11月26日的租金及管理费为5322000÷12×8=3548000元，2017年11月27日至2018年3月26日的租金及管理费为6918000÷12×4=2306000元，故旺记公司应支付违约金（3548000+2306000）÷12×6=2927000元。瑞威公司主张旺记公司支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。旺记公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃一审的抗辩及举证、质证权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告广州瑞威经济发展有限公司与被告广州市旺记饮食管理有限公司于2013年10月21日签订的《房地产租赁补充合同》自2018年4月6日解除； 二、被告广州市旺记饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告广州瑞威经济发展有限公司租金、管理费、公共区域使用费共计5391666.67元； 三、被告广州市旺记饮食管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告广州瑞威经济发展有限公司房屋使用费6498244元； 四、被告广州市旺记饮食管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州瑞威经济发展有限公司支付电费198045元； 五、被告广州市旺记饮食管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州瑞威经济发展有限公司支付违约金2927000元； 六、驳回原告广州瑞威经济发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费111942元，由原告广州瑞威经济发展有限公司负担52元，由被告广州市旺记饮食管理有限公司负担111890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  江 洁 人民陪审员  朱岳华 人民陪审员  邓金兰 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  温颂灵 附：判决适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。