呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1223号上诉人（原审原告）：董资慧，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高卫东，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁楠，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古平亚房地产开发有限公司。法定代表人：腾云盛。委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。上诉人董资慧因与被上诉人内蒙古平亚房地产开发有限公司（以下简称平亚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董资慧的委托诉讼代理人高卫东，被上诉人平亚房地产公司的委托诉讼代理人周海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董资慧的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持董资慧的诉讼请求。事实与理由：一、涉案《商品房买卖合同》约定的交房日期为2012年12月31日，但实际交房日期为2013年8月21日，一审判决对平亚房地产公司迟延交房的违约事实予以了确认，对此董资慧没有异议。二、一审判决对董资慧起诉是否超过诉讼时效的认定存在错误。董资慧收房后为解决迟延交房的违约问题，几年来反复多次找平亚房地产公司协商解决，平亚房地产公司的工作人员也曾提出过解决方案。为证明以上问题，一审庭审中董资慧申请证人出庭作证，以证实董资慧在诉讼时效期间内向平亚房地产公司主张权利的事实，但一审以"证人证言无其它证据佐证"为由，认定董资慧的起诉已超过诉讼时效，属于认定事实不清且法律适用错误。原因为：1.诉讼时效因当事人的主张产生中断的效力，现证人提供的证言能够证实董资慧曾向平亚房地产公司主张过权利。2.根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第二款的规定"能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据"，通过上述规定可知，在证据采信规则问题上即使是单一证据，只要具有足够的证明力，能够反映案件真实情况，就应当作为认定事实的依据。现一审判决以"证人证言无其它证据佐证"为由对证人证言不予采信，显然违背了上述法律规则。3.对于如何认定证人证言的证明效力的问题，依据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》中第七十八条规定，审判人员在对证人证言判断是否采信时，如果证人表示自愿作证并对此承担相应法律责任，且意思表示真实自由，本人于本案无直接牵连关系或有关系但不对证言的真实性产生影响，且符合一般生活经验、常理的情况下，就应认定其所证明的事实是真实的。而从一般常理推知，购房者在开发商违约且合同中约定了较大数额违约金的情况下，必然会通过各种方式、渠道向对方主张权利。本案中董资慧主张权利的事实为证人亲眼所见、如实阐述，一审法院以"原告提供的证人证言无其它证据予以佐证"为由，否定了证言对诉讼时效中断的事实的证明力，与事实相违背，与证据采信规则不符，侵害了董资慧的正当权利。平亚房地产公司辩称，1.平亚房地产公司已经于2012年12月20日向董资慧邮寄了书面的入住通知书，履行了入住的书面告知义务。由于董资慧没有及时收房，平亚房地产公司于2013年7月22日再次向董资慧邮寄了入住通知书，一审中提供了两份顺丰快递的回执单证明了以上事实，并且能够证明平亚房地产公司在合同约定的交付日期前告知了董资慧可以收房，不存在违约的问题。2.涉案房屋在2012年12月13日经过了建设、监理、施工、设计单位的综合验收，符合双方买卖合同该约定的房屋经验收合格的交付条件，以上事实证明平亚房地产公司不具备迟延交房的客观阻碍。3.董资慧一审起诉时已经超出了法定的诉讼时效，董资慧是在2013年8月22日与平亚房地产公司办理了房屋交付手续，至2017年5月3日起诉至一审法院要求平亚房地产公司支付违约金，两年的诉讼时效已经经过。一审中董资慧提供了证人证言试图证明诉讼时效的中断事由，但是二位证人出庭的证言均不能明确证明董资慧在诉讼时效期间向平亚房地产公司主张或要求支付违约金的实体权利。通过平亚房地产公司的委托代理人查阅一审笔录，在证人证言部分，证人之一杜连宇陈述的是2013年10月去平亚房地产公司交涉过有关房屋的各项问题，该证人证言仅能证明2013年10月份产生过诉讼时效的中断，但也已超过两年的诉讼时效期间。另一位证人作证时回答说具体情况记不清楚了，没有明确说明到平亚房地产公司的具体时间及听到的具体事由，不能证明诉讼时效中断的法定事实。董资慧向一审法院起诉请求：判令平亚房地产公司给付董资慧因迟延履行交房义务产生的违约金821300元，并按人民银行同期贷款利率承担上述债务的逾期利息，期限从2013年8月21日至实际履行完还款义务时止（至董资慧起诉时已产生逾期利息170300元），两项共计991600元。一审法院认定事实：平亚房地产公司与董资慧于2012年2月17日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定董资慧（买受人）购买平亚房地产公司（出卖人）建设的御苑D21幢02号房，房屋总价款为1100万元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《补充协议》第二部分房屋交付的约定3："买受人最迟应在2012年12月31日前30日内由本人主动、亲自到出卖人处办理房屋的交接手续，双方特别约定前述内容为买受人的义务。买受人违反上述义务的，出卖人不承担任何关于交付房屋的违约责任。"另查明，董资慧已按合同约定付清全部购房款。再查明，御苑建设工程东苑-D21号楼于2012年12月13日单位（子单位）工程质量竣工验收。双方于2013年8月21日签订《面积补差补充协议》，董资慧向平亚房地产公司支付面积差价及水、电、燃气共计70878元，双方均认可于2013年8月21日办理房屋交付手续。一审法院认为，本案的争议焦点是董资慧主张的迟延交房的违约金及利息共计991,600元是否有事实及法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法、有效的合同，双方当事人均应依照合同履行各自的义务。董资慧已按照合同约定履行了交付购房款的义务，平亚房地产公司亦应当按照合同约定的期限2012年12月31日前交付房屋，但双方于2013年8月21日才办理交房手续。平亚房地产公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》仅有建设单位、监理单位、施工单位及设计单位的签章，没有国家职能机关的竣工验收文件，不能证明涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》第十一条约定："商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。"虽双方签订的《补充协议》第二部分房屋交付第3条约定："买受人最迟应在2012年12月31日前30日内由本人主动、亲自到出卖人处办理房屋的交接手续，双方特别约定前述内容为买受人的义务。买受人违反上述义务的，出卖人不承担任何关于交付房屋的违约责任。"但平亚房地产公司未能证明涉案房屋在2012年12月30日前符合交付条件，故平亚房地产公司应在涉案房屋符合交付使用条件后通知董资慧办理交房手续。平亚房地产公司提供的顺丰速运单为寄件公司存根，既无明确日期又无收件人签字，无法证明其已经尽到通知义务。平亚房地产公司未按合同约定的日期交付房屋已经构成违约，应当承担违约责任。关于平亚房地产公司提出的诉讼时效的问题，双方办理房屋交接的时间为2013年8月21日，董资慧自办理房屋交接手续后应知平亚房地产公司违约，违约事实也已经固定，董资慧应及时主张延期交房违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"董资慧提供的证人证言无其他证据予以佐证，无法证明存在诉讼时效中止或中断的其他情形。故董资慧至2017年5月3日向一审法院提起诉讼已超过两年诉讼时效。平亚房地产公司亦提出诉讼时效届满的抗辩。平亚房地产公司享有诉讼时效抗辩权，可拒绝履行义务。故对董资慧的诉讼请求不予支持。综上所述，董资慧的诉讼请求不能成立，对其诉讼主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：驳回原告董资慧的诉讼请求。案件受理费13716元，由董资慧负担。二审审理过程中，董资慧申请证人冯艳军、李佳出庭作证。第一位证人冯艳军与董资慧系朋友关系，其当庭陈述的内容为：2015年7月，鉴于董资慧与平亚房地产公司之间的争议，同时也为了看看房子，冯艳军与董资慧一起去过涉案房屋所在小区的售楼部。在售楼部见到了平亚房地产公司负责销售的吴经理，当时听董资慧和吴经理聊了她们之间的纠纷，谈到了因迟延交房可以以车位抵顶进行实物补偿，但当时因为平亚房地产公司的领导在外治病不在，销售人员也做不了主。第二位证人李佳是董资慧所在公司的财务人员，其当庭陈述的内容为：2014年4月。董资慧让李佳陪她去涉案房屋的售楼部，因李佳是董资慧担任领导的公司的财务人员，出于帮忙就和董资慧一起去了。在售楼部与接待董资慧、李佳的吴经理进行了迟延交房问题的协商，李佳当场计算了违约金的数额应为70余万元。当时吴经理说她们领导不在，需要领导定夺。2015年底，因为违约金赔偿的事情没有进展，李佳和董资慧在外办事时，途经涉案房屋售楼部时顺路进去又进行了协商，还是吴经理对其二人进行了接待，吴经理称可以达成抵顶两个车位的书面协议，但最后是否达成书面协议并不清楚。吴经理当时说已经和领导说明，应该没有问题。董资慧对以上两位证人证言的举证意见为，认为可以证明涉案房屋交付后，董资慧于2014年就提出了赔偿请求，并于2014年、2015年去找过平亚房地产公司售楼部的销售人员协商此事，故其一直积极主张权利，并未对此事放任不管。平亚房地产公司的质证意见为，1.两位证人均与董资慧存在利害关系，故对证人证言的真实性不予认可，两位证人所述情况并无其他证据佐证其二人确实参与到了事件当中。2.提供两位证人证言的时间是在二审法庭辩论结束后，距二审开庭已将近过去两个月，且证据形成的时间在本案一审、二审开庭之前，不应作为新的证据使用。本院的认证意见在随后部分进行论述。对当事人复举的一审证据，本院认证意见与一审法院一致，同时基于相关证据的佐证，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.平亚房地产公司的诉讼时效抗辩是否成立，一审法院未采信董资慧拟证明诉讼时效中断的证人证言是否正确；2.如果平亚房地产公司的诉讼时效中断的抗辩不成立，是否应当对董资慧承担迟延交房的法律责任。针对争议焦点，首先，综合二审董资慧申请出庭作证的二位证人的证言来看，二位证人虽然均陈述曾与董资慧一起去过涉案房屋售楼部，与平亚房地产公司的销售人员于2014年、2015年7月及年底商谈过涉案房屋逾期交房违约金赔偿的问题，但综合本案一审、二审出庭作证的四位证人的身份来看，一审证人杜连宇是董资慧的司机，二审证人李佳是董资慧所在公司的财务人员，一审证人郄宇、二审证人冯艳军为董资慧的朋友，均与本案当事人董资慧在生活工作中有密切关系。基于这种密切关系，即使以上证人能够陈述其所知的案件事实，但所做的证言客观性较差，证明力较低。董资慧上诉认为依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第二款的规定"能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据"，以上证人证言应该作为认定案件事实的依据，但董资慧所举证人证言是否能够反映案件真实情况并不能确定，故本案不能适用该法律规定。其次，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）款的规定，与一方当事人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，本案董资慧拟证明诉讼时效中断的证据仅有如上四位证人的证言，并无其他法定种类的证据予以共同证明，故对董资慧拟所要证明其最后一次在2015年末曾向平亚房地产公司主张过权利导致诉讼时效中断的上诉理由，本院不予支持。平亚房地产公司的诉讼时效抗辩成立，一审法院未采信董资慧拟证明诉讼时效中断的证人证言并无不当。基于对第一个争议焦点的分析，故不存在平亚房地产公司承担迟延交房法律责任的问题。综上所述，董资慧的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13716元，由上诉人董资慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年八月七日书 记 员 贾沛然