陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榆中民三终字第00160号上诉人（原审原告）榆林市某某内务物业服务有限责任公司。被上诉人（原审被告）贺某某。上诉人榆林市某某内务物业服务有限责任公司因与被上诉人贺某某服务合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2014）榆民初字第03392号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人榆林市某某内务物业服务有限责任公司代理人颜世雄、被上诉人贺某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告贺某某所居住的小区为榆林市经济开发区兴达路某某小区，其居住在小区3号楼1单元201室，该房屋的面积为143平方米。原、被告于2010年7月15日签订前期物业服务协议，约定：由原告为被告位于榆林市开发区兴达路某某小区3号楼1单元201室的房产提供物业服务，并约定物业服务收费标准，小区按购房合同约定建筑面积收取物业管理服务费，住宅用房物业收费标准按每月每平方米建筑面积1元的标准收取，业主购房后从未入住，从开发商通知收房之日起，其物业服务收费标准按收费标准的70%交纳，入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。电梯运行维护、使用费按照购房合同约定建筑面积收取，二层按每月每平方米建筑面积0.18元的标准收取，被告所处2层电梯费为每月每平方0.18元。甲方应按时交纳各种费用，逾期按每日3‰向乙方支付违约金，若逾期不交费用超过一个月者，乙方可以暂停相关服务，直至甲方交齐所欠费用及违约金。约定前期物业服务期限开始日为本物业开发建设单位向乙方交付房屋之日，前期物业服务终止期限为乙方与本物业业主委员会另行签订物业服务管理协议之日或者本物业业主委员会另行选聘的物业服务企业完成相关管理手续移交之日终止。合同还约定其他事项。2011年、2012年、2013年三个年度原告与榆林经济开发区某某供热有限公司签订榆林经济开发区供用热合同，约定用ＸＸ点为榆林经济开发区，用热面积按照法定的建筑面积计算，该三年度的采暖期均为每年的11月至3月底，热费标准在未接到新的榆林市区集中供热价格的批复文件前，按照榆林市物价局榆政价发（2010）17号文件关于榆林市区集中供热用户热价的批复价格收取热费，居民用户（含中小学、幼儿园）每月每平方米4元（其中政府补贴1元），非居民用户每月每平方米8元，合同有效期内，遇价格调整时，按照调价文件规定执行。结算方式原告应在2011年11月1日前按规定将热费一次性全额付给供热公司，逾期不缴热费的，每超过一日，须按合同总价的3‰支付滞纳金。直至现在，本案所涉的小区业主委员会尚未成立，一直由原告对该小区进行物业管理。热费原告向供热公司垫付，原告再向小区业主进行收取。现在，原告经核算，认为被原告自2011年1月1日起至2014年3月31日止，共计39个月欠交物业费、电梯费、垃圾清运费、热费，以房屋的面积134平方米计算，物业费以单价1元计算，共计5577元；电梯费以单价0.18元计算，共计1003.86元；热费2010年以每月每平方米3元计算，2010年供热5个月，共计2145元，热费2011年至2013年以每月每平方米3.2元，供热5个月计算，2011年热费共计2288元，2012年热费共计2288元，2013年热费共计2288元，热费共计为9009元。垃圾清运费每月每户7元，39个月共计273元。以上所欠费用共计为15862.86元。经原告多次催要无果后，原告提起诉讼，提出前述诉讼请求。原审法院审理认为，原告榆林市某某内务物业服务有限责任公司与被告贺某某签订的前期物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效协议。原告按照协议约定向被告提供了从2010年至今的物业服务，被告理应按约定向原告支付拖欠的物业服务费、电梯费、热费，否则即构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，被告抗辩2011年到2012年6月未入住，物业费、电梯费等应按70%计算，因被告未向本院提供其未入住小区的证据，原告对该事实并不认可，故该抗辩理由本院不予采纳。原告主张的供热费以每月每平方米3.6元收取，根据原告与榆林经济开发区某某供热有限公司签订的榆林经济开发区供用热合同约定，居民用户每月每平方米4元，其中政府补贴1元，故供热费应以居民用户每月每平方米3元收取，原告主张以3.2元收取无事实依据，依法不予支持。原告诉请由被告支付垃圾清运费，因该费用在原、被告签订的合同中并未约定由原告收取，该主张无事实依据，本院不予支持。故被告贺某某拖欠从2011年1月1日至2014年3月31日的物业服务费为5577元、电梯费为1003.86元，热费为8580元（3元／㎡×143㎡×5月×4期），共计15160.86元，上述核定的数额未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，且未超出合同约定的收费标准，本院依法予以支持。原告诉请被告逾期交纳各种费用按每日3‰向原告支付违约金，根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应当调整为下欠费用15160.86元的20%即3032.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：1、本判决生效后五日内，由被告贺某某支付原告榆林市某某内务物业服务有限责任公司物业服务费5577元、电梯费1003.86元、热费8580元、违约金3032.18元，共计18193.04元。2、驳回原告榆林市某某内务物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费420元，由原告榆林市某某内务物业公司负担240元，由被告贺某某负担180元。宣判后，榆林市某某内务物业服务有限责任公司不服原审判决，上诉认为，原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，改判被上诉人承担热费9099元、生活垃圾费273元以及滞纳金26426元，并由被上诉人承担全部诉讼费用。理由：1、上诉人与供热公司签订合同价格为每月每平方米3元，但供热公司仅负责将热力供应至小区门口，热力进入小区内部还需经过一个热力中转站才能进到各户达到供暖的效果，在这一过程中，热力交换站将产生电费、补水费、水损、设备维修养护费、值班人员人工、伙食费等等，上诉人经过核定，由每户以每月每平方米0.2元为标准进行缴纳。对于热力供应过程的损耗，陕西省物价局在《陕西省物价局关于调整我省集中供热价格的通知》中予以确认：“1、全省热电联产企业热力出厂价格（指到用户热交换站的价格）2、调整后的用户终端销售价格（含热交换站到用户的损耗和费用，下同）”。故上诉人按每月每平方米3.2元收取是合理的。2、上诉人与被上诉人之间所签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力强制性规定，为有效协议。上诉人认为在该协议中明确约定超期未缴的费用上诉人有权按照欠款金额以每天千分之三为标准收取违约金，故一审判决认定事实不清应予撤销。3、根据《榆林高新区管委会关于征收城市生活垃圾处理费的通知》的规定，依法应向住户每户每年垃圾清运费10元，上诉人认为上诉人收取垃圾清运费是合理的。被上诉人贺某某答辩称，1、取暖费是公共收费，有国家物价局对收费有明确规定，榆林取暖费是到户收费标准，按照每平方米3元合情合理，一审法院判决是正确的；2、垃圾费用，物业公司应该服务小区住户，既然物业公司收取了物业费就要打扫卫生，不能再收取垃圾费；3、双方签订的合同中虽然约定了滞纳金，但是因为物业公司把水漏在了被上诉人的新房当中，多次找上诉人协商不能解决，被上诉人才停缴物业费的，而且滞纳金费用过高，被上诉人不予承担，原审法院判决缴纳一部分是正确的。在二审庭审中，上诉人榆林市某某内务物业服务有限责任公司向本院提交《榆林市高新区管委会关于征收城市生活垃圾处理费的通知》（榆高新管发（2013）1号）一份，用以证明上诉人收取垃圾费是合理有据的。被上诉人贺某某对该证据质证认为：对真实性及证明目的均不认可，不相信有此份文件，不予认可。因为《榆林市高新区管委会关于征收城市生活垃圾处理费的通知》（榆高新管发（2013）1号）是由榆林高新技术产业园区管理委员会印发的，本院对其真实性予以认定，但根据其规定，物业管理部门的职责仅仅是为高新区管委会进行代收，被上诉人下欠垃圾处理费的对象并不是上诉人，故对该证明目的本院不予认定。本院二审查明的事实与原审查明的事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案主要争议的焦点为1、热费计算的标准是多少；2、违约金应该如何计算；3、垃圾清运费是否应该缴纳。首先，根据上诉人与榆林经济开发区某某供热有限公司签订的榆林经济开发区供热合同约定，居民每户每月每平方米4元，其中政府补贴1元，供热费应以居民用户每月每平方米3元收取，上诉人认为暖气到户还需要经过一个热力中转站，在这一过程中，热力交换站将产生电费、补水费、水损、设备维修养护费、值班人员人工、伙食费等等，经其核定，由每户以每月每平方米0.2元为标准进行缴纳，并提供了陕西省物价局在《陕西省物价局关于调整我省集中供热价格的通知予以佐证，但其并未提供其核定的依据，故其该上诉理由因证据不力，不能成立。其次，上诉人与被上诉人在合同中约定，若逾期缴纳各种费用，应按每日3‰向上诉人支付违约金，如按照合同中约定的违约金缴纳标准，被上诉人需支付的违约金为其所欠的各种费用总和的将近两倍，原审法院根据上诉人的实际损失，兼顾合同履行的情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为下欠费用的20%并无不当，本院予以支持。第三，垃圾的处理本就是上诉人物业服务项目的一部分，上诉人所提交的榆林市高新技术产业园区管委会榆高新管发（2013）1号文件即《榆林市高新区管委会关于征收城市生活垃圾处理费的通知》，其中也载明物业管理部门是代收城市生活垃圾费，统一向高新区环卫所缴纳，被上诉人下欠垃圾处理费的对象并不是上诉人，故对上诉人要求被上诉人支付垃圾清运费的诉请不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人所持上诉理由因证据不力，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人榆林市某某内务物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  惠子芳审 判 员  柳 强代理审判员  张 瑜二〇一五年五月三十日书 记 员  李 刚