文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初3778号原告：重庆敬仁物业管理有限公司，住所地：重庆市开州区汉丰街道步行街1007号，统一社会信用代码91500234795865007M。法定代表人：刘红英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭腾，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：周绍玖，男，生于1958年8月23日，汉族，住重庆市开州区，公司员工，系特别授权。被告：李传祥，男，生于1962年6月25日，汉族，住重庆市开州区。原告重庆敬仁物业管理有限公司诉被告李传祥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆敬仁物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭腾、周绍玖，被告李传祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆敬仁物业管理有限公司诉称，被告李传祥系开州区XXXX业主，我司系开州区XXXX小区开发商重庆拓天房地产开发有限公司聘请的物业服务企业。按照该小区《临时管理规约》规定，物业服务费按年交纳，小区电梯高层住宅的物业服务费按建筑面积1.10元/平方米/月缴纳，各业主应当在每年物业服务费到期前15日内履行缴费义务。被告李传祥的房屋面积为79.12平方米，没有缴纳2017年4月1日至2018年3月31日的物业管理费1044元。被告李传祥不按合同约定支付物业管理服务费，应当自2017年1月1日起按应缴纳物业管理服务费的3‰/日支付我司的违约金。请求法院判令被告李传祥支付我司物业管理费1044元，并自2017年1月1日起以所欠物管费为基数按日支付我司3‰的违约金至付清物业管理服务费时止。被告李传祥辩称，我是XXXX小区的业主，房屋面积79.80平方米。小区原开发商聘请的开县新兴物业公司，原告重庆敬仁物业管理有限公司没有与我们签订物业服务合同，也没召开业主大会同意，我没有义务给他们劳务费。9楼4号住户搭的雨棚遮了我的阳台，雨棚上全是垃圾，物管一直没有解决；我家门口鞋子不见了，物管公司不管；我女儿在家被人敲诈，物管公司也不管，且原告重庆敬仁物业管理有限公司与开发商是一家人；小区乱搭乱建情况严重，物管没搞好，我不给物业管理服务费。经审理查明，2014年9月10日，重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订《XXXX前期物业服务合同》，合同期限为3年，自2014年9月10日至2017年9月9日止。合同约定：重庆拓天房地产开发有限公司选聘开县新兴物业管理有限公司对拓天.XXXX实施前期物业管理服务。物业服务费实行包干制按建筑面积计算，住宅1.50元/月/平方米，业主应于购房合同约定的交付之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按(年)交纳，业主或物业使用人应在（每年）到期前15日内履行交纳义务。重庆拓天房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向开县新兴物业管理有限公司支付违约金。2014年1月10日，被告李传祥与重庆拓天房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告李传祥购买了“拓天.XXXX”住宅小区2幢10-4住房一套，建筑面积79.12平方米。2015年3月26日，被告李传祥在重庆拓天房地产开发有限公司处接房并签订了同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理服务协议及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务的承诺书。被告李传祥入住该房屋后，自2017年4月1日起至2018年3月31日，被告李传祥没有支付原告重庆敬仁物业管理有限公司的物业管理费。经原告催收，被告李传祥仍未支付拖欠的物业管理服务费。另查明，重庆市开州区物价检查所批准“拓天.XXXX”住宅小区高层住宅的物业公共服务费为0.75元/平方米/月、电梯运行费为0.35元/平方米/月(按建筑面积)，执行起始时间为2014年1月27日。2017年2月17日，开县新兴物业管理有限公司变更登记为原告重庆敬仁物业管理有限公司。庭审中还查明，拓天.XXXX小区2幢9楼4号在防盗网上安装了雨棚，雨棚上面有一些垃圾，原告重庆敬仁物业管理有限公司出面调解处理，2幢9楼4号业主雨棚已换为胶雨棚。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原告重庆敬仁物业管理有限公司的营业执照、准予变更登记通知书，2、被告李传祥的身份证复印件材料，3、李传祥与重庆拓天房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，4、重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》，5、XXXX业主临时管理规约以及被告李传祥给重庆拓天房地产开发有限公司签订的承诺书，6、重庆市开州区物价检查所就“拓天.XXXX”住宅小区前期物业服务批准的收费标准表，7、重庆敬仁物业管理有限公司给被告发的催收物管费通知单张贴照片，8、XXXX2017年度所欠物管费清单，9、拓天.XXXX3号楼房屋面积分户汇总表，10、拓天.XXXX小区2幢9-4号业主安装的雨棚及雨棚有白色垃圾的照片以及原、被告当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”被告李传祥居住的“拓天.XXXX”住宅小区的开发企业重庆拓天房地产开发有限公司与开县新兴物业管理有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。该合同对“拓天.XXXX”住宅小区全体业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。2017年2月17日，开县新兴物业管理有限公司变更登记为原告重庆敬仁物业管理有限公司。开县新兴物业管理有限公司的权利义务应当由原告重庆敬仁物业管理有限公司享有和承担。原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告李传祥支付拖欠物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告李传祥辩称原告重庆敬仁物业管理有限公司没有与其签订物业服务合同，也没召开业主大会同意，没有义务给他们劳务费。其主张不符合法律规定，本院不予支持。被告李传祥还提出，9楼4号住户搭的雨棚遮挡了自己的阳台，雨棚上全是垃圾，物管一直没有解决；自己家门口鞋子不见了，物管公司不管；其女儿在家被人敲诈，物管公司也不管，且原告重庆敬仁物业管理有限公司与开发商是一家人；小区乱搭乱建情况严重，物管没搞好，不给物业管理服务费。9楼4号住户所搭雨棚，原告重庆敬仁物业管理有限公司已出面调解处理，被告李传祥认为9楼4号住户侵害了自己的权利，可以依法维护自己的权利；其家门口鞋子不见了、其女儿在家被人敲诈，物管公司不处理，被告李传祥没有向本院提供证据予以证明；物管公司与开发商是一家人的问题。房地产开发企业选聘物业服务企业是否符合《物管条例》的规定，应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处理。被告李传祥的主张本院不予支持。被告李传祥的房屋建筑面积79.12平方米，未交纳2017年4月1日至2018年3月31日共12个月的物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，被告李传祥应当支付拖欠原告重庆敬仁物业管理有限公司2017年4月1日至2018年3月31日共12个月的物业服务79.12平方米×12月×1.10元/月/平方米=1044.38元。原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告李传祥支付物业管理服务费1044元，是其真实意思表示，本院予以确认。原告重庆敬仁物业管理有限公司要求被告李传祥自2017年1月1日起以所欠物管费为基数按日支付3‰的违约金至付清物业管理服务费时止。原告敬仁物业管理有限公司与房地产开发企业重庆拓天房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同中》约定：重庆拓天房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向开县新兴物业管理有限公司支付违约金。但重庆拓天房地产开发有限公司给被告李传祥释明的《XXXX业主临时管理规约》中约定的是支付滞纳金，《物业服务合同》与《业主临时管理规约》对业主违约要求不一致，就业主的知晓情况来看，业主知道的应该是违约支付滞纳金，但原告重庆敬仁物业管理有限公司收取滞纳金不符合法律的规定，原告的主张本院不予支持。《依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告李传祥在本判决生效后七日内支付原告重庆敬仁物业管理有限公司2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费1044元。二、驳回原告重庆敬仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李传祥负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。审判员  邹道宏二〇一八年六月八日法官助理杨大蓉书记员李路