大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初1253号原告：大连盛麟物业有限公司，住所地大连市普兰店区铁西路68号，统一社会信用代码912102820890913742。法定代表人：吴永恒，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢绪章、蔺爽（实习律师），均系辽宁不凡律师事务所律师。被告：荣淑君，女，1957年1月21日出生，汉族，系农业生产资料公司退休工人，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：迟长振，系被告丈夫，男，1953年10月20日出生，汉族，系铁西纺织厂退休工人，大连市普兰店区6。原告大连盛麟物业有限公司（以下简称盛麟物业公司）与被告荣淑君为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法由本院审判员姜琳琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢绪章、蔺爽，被告委托诉讼代理人迟长振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：判令被告支付2013年10月7日至2021年10月6日的物业服务费共计7564.80元及违约金1000元。事实与理由：原告大连盛麟物业有限公司系盛麟苑住宅小区的物业管理服务企业。被告所有的房屋位普兰店市号，建筑面积78.8平方米，物业费缴纳标准为每平方米每月1.0元。2012年10月7日被告入住此房，同日交纳了一年的物业服务费等相关费用。但自2013年10月7日至2021年10月6日期间的物业费共计7564.80元，拖欠至今未交。原告作为物业服务公司，己按相关物业管理法规履行了物业服务义务，作为业主的被告也有义务按时支付物业服务费用。未及时支付费用，不但侵害了物业公司的利益，而且侵害了其他缴费业主的合法权益。为维护原告方合法权益及全体业主利益，故向贵院提起诉讼，请依法审判。庭审中原告主张第一项诉讼请求中违约金计算方式为：2013年10月7日起每年以945.60元为基数按照日万分之五标准计算到付清至日止。被告辩称，物业费自2012年10月7日起开始收取，被告同意交纳2016年之后的物业费，2016年之前物业费被告不同意交纳。理由为：2012年10月7日开发商让被告领取房屋钥匙，被告领取钥匙之后发现，小区内除了沟就是坑，挖沟机正在工作，没有任何绿化，小区里没有安装下水道，直到2014年春天才安装下水道，小区没有达到交付房屋的条件，小区物业管理也不到位。2016年被告去城建局、物价局询问物业费情况，物价局答复需要有备案才可收取物业费，故2016年以前原告没有收费的依据。2012年10月7日至2013年10月7日的物业费是交付房屋时代扣的，之后的物业费被告没有交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的原告提交的网上合同备案登记、盛麟苑小区前期物业管理服务委托合同，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交专用收款收据，拟证明2012年10月7日被告入住盛麟苑小区，已交纳2012年10月7日至2013年10月6日的物业费。被告质证称，没有收到收款收据，是在买房扣房款时一并收取物业费，当时扣多少钱被告也不清楚。本院认为，被告认可2012年10月7日至2013年10月6日的物业费是交付房屋时代扣的，与原告待证事实一致，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连普兰店区盛麟苑住宅小区由大连盛麟房屋开发公司开发建设（盛麟开发公司）。被告购买坐落普兰店市号房屋，建筑面积78.8平方米，该房屋位于盛麟苑住宅小区内。2014年4月11日原告盛麟物业公司与盛麟开发公司签订《盛麟苑小区前期物业管理服务委托合同》，协议约定：盛麟开发公司委托盛麟物业公司对盛麟苑小区进行管理服务，委托管理期限20年（自2014年4月11日至2034年4月10日）；双方约定委托管理服务内容及质量标准；物业服务费标准{住宅1.2元/㎡/月（其中1楼住宅1元/㎡/月）}及物业服务费用构成；物业服务费用交纳方式（按年缴纳，业主或物业使用人应提前履行缴纳义务，未按时足额缴纳物业费用的，应按未缴纳物业服务费金额的万分之五计算违约金）等内容。另查，2012年10月7日被告办理案涉房屋入住手续，并按照1.2元/㎡/月标准向盛麟屋开发公司开发建设公司交纳2012年10月7日至2013年10月6日的物业费。2013年10月7日至今的物业费被告未交纳。本院认为，物业公司与房地产开发公司签订了《物业管理委托合同》合法有效，物业公司系小区的物业管理企业，被告系该小区业主，物业公司向被告提供了物业服务，被告亦负有按时交纳物业管理费的义务。本院认为盛麟开发公司与原告盛麟物业公司签订的《盛麟苑小区前期物业管理服务委托合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律法规的规定，属有效合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人员订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，《盛麟苑小区前期物业管理服务委托合同》对被告在内的全体盛麟苑小区业主具有约束力，被告作为涉案小区业主应当遵守履行该合同的约定。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。但根据原告提交的证据，原告与盛麟开发公司签订《盛麟苑小区前期物业管理服务委托合同》中约定的委托管理期限自2014年4月11日至2034年4月10日，原告未提交证据证明在2013年10月7日至2014年4月10日之间原告接受盛麟公司的委托对案涉小区进行了物业服务，故对原告主张2013年10月7日至2014年4月10日之间的物业费，本院不予支持。对原告主张的2014年4月11日至2021年10月6日物业费，即7081.49元（78.8㎡×1元/㎡/月×7年5月26天=7081.49元），符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽在《盛麟苑小区前期物业管理服务委托合同》中有约定，但考虑本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司和业主关系，为了有效缓和双方之间的矛盾，营造和谐的居住环境，促进原告提供更优良的物业服务及被告今后能按时交纳物业费，故本院酌定对原告主张的逾期付款违约金不予支持。关于被告辩称2016年之前案涉小区未达到收房标准，设施不完善问题不属于物业服务的范围，被告不能直接对抗物业费的缴纳，被告可就该争议另行主张权利。关于被告辩称原告管理服务未达到标准问题，本院认为，物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，对于原告在管理服务中存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。关于被告辩称的物业费收费标准问题，被告在收房时按照1.2元/㎡/月标准向房屋开发公司预交一年物业费，而在2014年开发公司选聘原告进行物业服务，签订物业管理委托合同中约定的物业费标准为1楼住宅1元/㎡/月，并未提高标准，故本院予以支持，对被告辩论意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告荣淑君于本判决生效之日起十日内给付原告大连盛麟物业有限公司物业费7081.49元；二、驳回原告大连盛麟物业有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告荣淑君承担，被告荣淑君于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  姜琳琳二〇二一年三月十九日法官助理张玉婷书记员张黎附相关法律法规：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向服务人员支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。