宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2018）宁0303民初1859号   原告：高某1，住宁夏回族自治区吴忠市。   原告：李某某1，住宁夏回族自治区吴忠市。   上列二原告共同委托诉讼代理人：高某1，宁夏王万库律师事务所律师（一般授权代理）。   被告：宁夏东方裕兴房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市。   法定代表人：刘某某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周某某，女，该公司办公室主任（特别授权代理）。   委托诉讼代理人：高某2，宁夏奋进律师事务所律师（特别授权代理）。   第三人：吴忠市红寺堡区红寺堡镇人民政府，住所地宁夏回族自治区吴忠市。   法定代表人：蔡某某1，该镇镇长。   委托诉讼代理人：任某某1，宁夏马家明律师事务所律师（特别授权代理）。   第三人：吴忠市红寺堡区建设和环境保护局，住所地宁夏回族自治区吴忠市。   法定代表人：浦某某1，该局局长。   委托诉讼代理人：马某某1，宁夏马家明律师事务所律师（特别授权代理）。   原告高某1、李某某1与被告宁夏东方裕兴房地产开发有限责任公司（以下简称东方裕兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依职权追加吴忠市红寺堡区红寺堡镇人民政府（以下简称红寺堡镇政府）、吴忠市红寺堡区建设和环境保护局（以下简称建设和环保局）为本案第三人。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定。现已审理终结。   原告高某1、李某某1向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除二原告与被告东方裕兴公司于2017年8月22日签订《商品房买卖合同》；2.依法判决被告向二原告退还购房款912990元；3.依法判决被告向二原告支付违约金30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月份，原告高某1、李某某1位于吴忠市红寺堡区红寺堡镇红海村66号院落被列入棚户区位于吴忠市××区改造拆迁范围。二原告与被告东方裕兴公司及第三人红寺堡镇政府协商，二原告在被告处购房，第三人红寺堡镇政府将二原告的拆迁补偿款以购房款的形式直接支付给被告。2017年8月22日，二原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定：二原告购买被告开发建设的位于红寺堡区红寺堡镇文化街东方世纪城小区27号楼105号商业房，商业房总价款为912990元。被告于2017年10月30日前向二原告交付房屋，第三人红寺堡镇政府将二原告的拆迁补偿款支付给被告。合同签订后，第三人红寺堡镇政府按照约定将二原告的拆迁补偿款912990元支付给被告，但被告承诺于2017年10月30日交房的义务至今未向二原告履行。二原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告返还购房款，但遭到被告的拒绝，原告诉至法院。   被告东方裕兴公司辩称，首先,原告高某1、李某某1的第一项诉讼请求依法不能成立，二原告所诉与被告是一个商品房买卖合同的案件，但是本案是一个特殊的商品房买卖合同，特殊性的前提是由于红寺堡区进行拆迁，二原告的房屋在拆迁范围内，按照拆迁政策二原告可以选择货币补偿或房屋置换，若进行货币补偿二原告的涉案房屋可以领取货币补偿款六十多万元，如果选择房屋置换，相对价格就高一些。二原告经过再三考虑，于2017年8月22日三方（即第三人红寺堡镇政府、二原告及被告）达成了协议，协议约定二原告以置换的形式，购买被告开发的红寺堡镇东方世纪城27号楼105铺，商品房的总价格为912990元。该合同明确交房日期为2017年10月30日，但由于政府的拆迁补偿款给付被告的日期不明确，所以双方在合同中没有约定逾期付款的违约责任及逾期交房的违约责任，只是约定双方在签订合同720日后，被告给二原告办理房屋产权证，若延期办理，二原告有权提出解除合同。双方的合同签订以后被告多次催促第三人红寺堡镇政府将原、被告签订合同项下补偿款尽快支付给被告，被告才能够将施工单位的工程款及材料供应单位补款及时支付，才能如期按时完成房屋建设任务向二原告交付房屋。但到2018年1月23日第三人红寺堡镇政府才将该款项支付给被告，所以才造成被告不能按时向二原告交付房屋；其次，二原告的第二项诉讼请求没有事实与法律依据。二原告没有向被告交付购房款912990元，该购房款是第三人红寺堡镇政府支付给被告的，如果退还，被告只能向第三人红寺堡镇政府退还，不能向二原告退还；第三，二原告的第三项诉讼请求没有事实及法律依据。双方在签订合同时并没有明确约定违约责任，同时本案原、被告双方于2017年8月22日签订合同，约定交房日期是2017年10月30日，从签订合同日期到交房日期一共才58天的时间，二原告没有给被告支付任何费用，双方也没有约定逾期付款违约责任，所以何谈违约金30000元。二原告陈述截止2018年9月25日被告仍然没有向二原告交付房屋这个事实是不能成立的。二原告起诉日期为2018年7月26日，第一次开庭时间是2018年8月21日，被告于2018年8月19日已经通知二原告来收房，现在该房屋的水电暖都已经通上，房屋前硬化工作已经完成，二原告收房以后作简单的装饰即可营业，所以二原告所述以上事实不属实。   第三人红寺堡镇政府辩称，1.原告高某1、李某某1与被告东方裕兴公司签订的合同，是双方的真实意思表示，合同中并没有其他任何权利与义务的约定，第三人红寺堡镇政府对该合同不承担任何责任，该合同与第三人红寺堡镇政府无关。第三人红寺堡镇政府与原告签订房屋征收补偿协议书，二原告要求以房屋形式进行补偿，二原告也自行在红寺堡区内选择房屋，第三人红寺堡镇政府只是拆迁主体，二原告与选择开发房地产单位以合同形式交付房屋，如何约定违约责任及房屋何时交付都与第三人红寺堡镇政府没有任何关系；2.第三人红寺堡镇政府只做拆迁，货币交付及货币交付的时间，由其他单位负责；3.第三人红寺堡镇政府与被告没有签订任何协议，第三人红寺堡镇政府不负有向被告交付房屋转让款义务，原、被告及贵院应当在查明付款责任主体的条件下，查清付款时间来确定是否由第三人红寺堡镇政府承担相应的责任；4.解除合同应当由法定及约定两项任意条件才能达成。   第三人建设和环保局辩称，第三人建设和环保局征用原告高某1、李某某1房屋后，二原告选择被告东方裕兴公司进行产权调换。依据原、被告签订房屋买卖合同，第三人建设和环保局代二原告向被告履行房屋价款，剩余拆迁款已经支付给二原告。二原告要求退房是基于二原告与被告达成房屋买卖协议，属于房屋买卖合同纠纷，第三人建设和环保局只具有代付房款的义务，现房款已经付清，第三人建设和环保局义务已经履行完毕，故二原告选择继续履行合同或解除合同与第三人建设和环保局无关。   当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告高某1、李某某1提交的商品房买卖合同、红寺堡区城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议书、吴忠市红寺堡区2017年棚户区改造征收补偿安置款发放册、视频资料，被告东方裕兴公司提交的商品房买卖合同复印件、活期对账单复印件、交房通知催告书、信封及第三人建设和环保局提交的关于《红寺堡区印发2017年棚户区（城中村）改造项目红海村第二次移民搬迁点（朱庄子）房屋征收补偿安置方案》的通知，原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议。本院对原、被告及第三人建设和环保局提供的证据认定如下：二原告提交的商品房买卖合同与被告提交的复印件属同一证据，能够证明原、被告签订商品房买卖合同，二原告购买被告位于红寺堡区红寺堡镇东方世纪城27号楼105位于××区号商品房，每平米价格为7800元，总金额为912990元，并约定房款由红寺堡区棚改办代为支付，被告于2017年10月30日向二原告交付验收合格房屋的事实，予以认定；二原告提交的红寺堡区城市棚户区改造项目房屋征收安置协议书，能够证明原告与第三人红寺堡镇政府签订安置补偿协议，二原告选择产权置换方式进行补偿的事实，予以认定；二原告申请法院调取的红寺堡区2017年棚户区改造征收补偿安置款发放名册、被告提交的活期对账单复印件，能够证明第三人建设和环保局代二原告向被告支付涉案商品房购房款912990元的事实，予以认定；二原告提交的视频资料及证人出庭证言，能够证实二原告分别于2018年3、4月份找到被告公司，催告要求被告尽快交付的事实，予以认定；被告提交的交房通知催告书及信封，能够证实二原告于2018年7月24日以书面的形式催告要求被告尽快交房的事实，予以认定；被告提交的照片打印件，不能证明被告的房屋具备交付条件，不予认定。第三人建设和环保局提交的关于《红寺堡区印发2017年棚户区（城中村）改造项目红海村第二次移民搬迁（朱庄子）房屋征收补偿安置方案》的通知，能够证明第三人建设和环保局按照征收补偿方案的约定对二原告被征收的房屋进行了安置补偿，已经履行了全部义务的事实，予以认定。   结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定如下事实：原告高某1与原告李某某1系夫妻关系。2017年，二原告位于××区子066、066-1、066-2、066-3号宅基地被纳入棚户区改造范围。二原告选择产权调换方式进行安置，并于同年11月13日与第三人红寺堡镇政府签订了房屋征收安置协议书（产权调换）。后二原告与被告东方裕兴公司协商，二原告从被告处选购住宅房一套、商业房一套，并签订商品房买卖合同。其中位于红寺堡区红寺堡镇东方世纪城小区27号楼105号商业楼的合同中明确约定，房屋面积117.05平方米，单价为7800元，总金额为912990元。房款为一次性付款，由红寺堡区棚改办一次性向被告支付912990元。被告应当于2017年10月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付二原告。但因政府原因或人力不可抗拒发生的意外致使延误的，出卖人可据实顺延。合同签订后，双方对该合同进行了备案登记。第三人建设和环保局于2018年1月23日将二原告的购房款912990元支付给被告，但被告未按照合同约定的时间向二原告交付房屋。二原告于2018年3月份到被告售楼部，催告被告尽快交付房屋，被告承诺尽快交房。同年7月24日，因被告仍未交房，二原告再次向被告送达书面交房催告通知书，并到售楼部要求解除合同，双方发生争执。二原告于2018年7月26日起诉至本院。   本院认为，原告高某1、李某某1的房屋被列入棚户区改造项目依法征收。二原告自愿选择房屋产权置换方式进行补偿，并与第三人红寺堡镇政府签订了安置补偿协议。后二原告与被告东方裕兴公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同中明确约定被告于2017年10月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付二原告,因被告逾期交房，二原告于2018年3月催告被告要求被告尽快交房，但至今被告未向二原告交付涉案房屋。虽然合同中没有约定逾期交房的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求解除合同的，应予支持。现被告迟延交房，经催告后至今也未交付，符合合同解除条件，故对二原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将第三人建设和环保局代二原告支付的912990元购房款退还二原告。因本案商品房买卖合同已经备案，故二原告应当协助被告办理撤销备案手续。关于二原告要求被告支付其违约金30000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方式，逾期交付房屋的，按照逾期交房期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，二原告并未向法庭提交有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金情况，应当由其承担举证不能的法律后果，故对该项诉请本院不予支持。关于被告辩称逾期交房是因为第三人建设和环保局迟延支付购房款的原因造成的辩解理由，因二原告与被告签订的商品房买卖合同中对购房款的支付时间并未约定，被告也未向法庭提交证据证实其与第三人建设和环境保护局约定涉案房屋房款交付时间，故对其辩解理由不予采信；关于被告辩称至2018年8月19日，涉案房屋已具备交付条件，被告通知二原告收房，二原告不愿收房的辩解理由，至2018年10月12日最后一次庭审终结前，被告也未向法庭提交关于涉案房屋经分期综合验收合格的相关证据，不能证明涉案房屋已经具备交付条件，故对其辩解理由不予采信；关于被告辩称即使合同解除，涉案房屋的购房款亦不应当返还给二原告，而是应当退还第三人建设和环保局的辩解理由，原、被告之间签订的商品房买卖合同的主体是原、被告，第三人建设和环保局仅负有将原告的房屋征收补偿款支付给被告义务，且庭审中第三人建设和环保局亦明确表示，原、被告之间的房屋买卖合同与第三人建设和环保局没有任何关系，第三人建设和环保局只是根据房屋征收安置协议书的约定，将二原告的房屋安置补偿款直接支付给被告，原、被告之间的房屋买卖合同是否解除，与第三人建设和环保局没有任何关系。故对被告的该项辩解理由，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告高某1、李某某1与被告宁夏东方裕兴房地产开发有限责任公司于2017年8月22日签订的商品房买卖合同；   二、被告宁夏东方裕兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内一次性退还原告高某1、李某某1购房款912990元，原告高某1、李某某1协助被告宁夏东方裕兴房地产开发有限责任公司办理撤销备案手续；   三、驳回原告高某1、李某某1其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费13229元，由原告高某1、李某某1负担300元，由被告宁夏东方裕兴房地产开发有限责任公司负担12929元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审  判  长   刘媛春   人 民 陪 审 员   马 琰   人 民 陪 审 员   范永华   二〇一八年十二月六日   书  记  员   叶文亮   附本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条 合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条 解除的效力合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百零七条 违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。   第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：   逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。