重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0238民初137号原告：陈孝蓉，女，1973年11月28日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：邹运军，重庆浩志律师事务所律师。被告：谭毓晏，女，1988年4月10日出生，住重庆市巫溪县。原告陈孝蓉与被告谭毓晏买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈孝蓉的特别授权诉讼委托代理人邹运军、被告谭毓晏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈孝蓉向本院提出诉讼请求：一、请依法判决被告支付原告租金95000.00元，并支付违约金(未付清款项95000.00元，自2015年12月30日至实际付清之日止，按日千分之一计算)；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月27日，被告谭毓晏与原告陈孝蓉签订《门市转让合同》，原告将位于巫溪县城厢镇新环路109号店铺转租给被告，并约定具体的权利义务和违约责任。次日，被告书面承诺在2015年年内付清。协议签订后，被告共支付90000.00元，下剩95000.00元至今，原告多次催要无果，根据合同法的相关规定，被告巳构成违约，为此，原告提起诉讼。被告谭毓晏辨称，一、合同法明文规定转租合同和转让合同不能混为一谈；二、原告的诉讼请求以及原告提出的证据不合理；三、被告与原告并无租赁关系，被告与第三方即该冻库的房东仍在续约，仍在支付租金，原告起诉被告欠其租金并不成立，该冻库并不属于原告，因此，原告无权向被告索要租金。原告之前也是向现在的房东租的房，现在是被告在向房东支付的租金，原告在经营期还尚欠电费2682.00元，是被告替原告缴纳的，应由原告支付给被告；四、请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定如下事实：2015年8月27日，原、被告签订了《门市转让合同》，该合同第一条约定，原告将自己位于X店铺转让给被告使用，建筑面积158平方米，并保证被告同等享有原告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。第三条约定，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备全部归被告。第四条约定，被告在2015年8月28日前分一次向原告支付转让费185000元(大写壹拾捌万伍仟元整)。第六条约定，如被告逾期交付转让金，被告应每日向原告支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，原告有权解除合同，并且被告必须向原告按转让费的10%支付违约金。如果由于原告方的原因导致转让中止的，原告同样按转让费的10%支付违约金与被告。次日，被告谭毓晏在该合同尾部下批注“协议：经双方协议转旺泰冷冻批发部，费用185000.00元，大写壹拾捌万伍仟元整，已付定金10000元，大写壹万元整，半年后付90000元，大写玖万元整，余下在年内付清。谭毓晏签名捺印两处，时间为2015年8月28日”。该店铺转让后，被告先后共支付给原告转让费用共计90000.00元，下剩95000.00元至今未支付，原告多次催要未果，原告遂向本院提起诉讼。另查明，被告谭毓晏在接手经营旺泰冷冻批发部后，于2015年9月13日，缴纳了原告在转让旺泰冷冻批发部前经营所产生的电费2682.00元。还查明，被告谭毓晏与旺泰冷冻批发部的房主李由权(案外人)实际已产生新的房屋租赁关系。上述事实，有原告提交的身份证(复印件)、《门市转让合同》、被告提交的与案外人李由权签订的《房屋租赁合同》、国网重庆巫溪县供电有限责任公司出具的发票(号码为X的重庆市国家税务局通用机打发票)、原、被告双方当事人的当庭陈述以及证人陈孝岗的证言在卷佐证，本院予以认定。原告提交的重庆市女子监狱出具的释放证明书与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的《门市转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。根据本院查明的事实，结合原、被告双方诉辨意见，对争议的焦点，本院作如下评述：一、本案是租赁合同关系还是买卖合同问题。原告认为，原、被告签订的《门市转让合同》形式上是转让，而实质内容是转租关系。被告认为，被告与原告不存在租赁关系，从被告与原告签订《门市转让合同》后，就由被告在经营管理旺泰冷冻批发部，每年都直接向案外人李由权(房主)缴纳租金，因此，原、被告之间不存在欠租金之说，被告不应向原告支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的《门市转让合同》的实质内容是：原告将自己经营的旺泰冷冻批发部的所有权(含店铺的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备)一次性作价185000.00元转移给被告，但房屋的所有权则属案外人李由权(房主)，而案外人李由权与被告却另外确立了新的房屋租赁关系，由此可见，原、被告之间所签订的《门市转让合同》应属买卖关系的合同。因此，原告请求被告支付原告租金95000.00元的诉求的实质是请求被告按合同约定支付下欠原告因买卖关系所产生的转让费用共计95000.00元。二、被告于2015年9月13日为旺泰冷冻批发部缴纳电费2682.00元属原告在经营期内尚未付清的电费，还是被告在接手经营后产生的电费。按照当地收取电费惯例形式，是在当月20日前缴纳的费用属上两月所产生的电费，原、被告签订《门市转让合同》的时间是2015年8月27日，由此可见，被告于2015年9月13日为旺泰冷冻批发部缴纳电费2682.00元，应属原告在还没有将店铺转让给被告之前未付清的电费，依原、被告签订的《门市转让合同》第五条的约定，应由原告缴纳，该笔电费在被告缴纳后，原告理应向被告支付该笔费用，但原告至今未给付，被告在庭审中提出该笔费用，其实质是想在下欠原告的欠款中抵消该笔费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，被告的辩称符合法定抵消的规定，本院依法予以抵消。原告主张的被告支付原告租金95000.00元诉求符合法律规定，本院予以支持，减去被告于2015年9月13日为旺泰冷冻批发部缴纳的原告曾在经营期内所产生的电费2682.00元，本院认定被告尚欠原告92318.00元。原告提出自2015年12月30日至实际付清之日止以未付清款项95000.00元按日千分之一计算违约金的诉求，超过法律规定的标准，但在庭审中，原告方主动提出合同约定的违约金相对较高，请求法庭依据法律规定予以调整，其请求符合法律规定，且系对其自身权利的处分，本院予以支持，本院依法将违约金调整为：自2015年12月30日起至实际付清之日止以92318.00元为基数按年利率24%的标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民合同法〉若干问题解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第十一条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告谭毓晏在本判决生效后十日内支付原告陈孝蓉欠款92318.00元，并按年利率24%的标准支付违约金(以92318.00元为基数从2015年12月30日起直至支付完毕之日止)；二、驳回原告陈孝蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1087.50元，由被告谭毓晏负担。如不服本判决，可在判决书送达了之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  李廷军二〇一八年三月二十九日书记员  何虹君