广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初19402号原告（反诉被告）同辉电子科技股份有限公司，住所地河北省鹿泉高新技术产业园区昌盛大街21号，统一社会信用代码91130000662217233T。法定代表人卜爱民。委托诉讼代理人王玮，系该公司员工。委托诉讼代理人熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市宇讯科技有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道新木社区新木大道6号高职宿舍A1楼，统一社会信用代码91440300770308642A。法定代表人梁志英，董事长。委托代理人薛世峰，广东宏泰律师事务所律师。原告（反诉被告）同辉电子科技股份有限公司与被告（反诉原告）深圳市宇讯科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理。原告诉讼代理人熊伟、王玮、被告诉讼代理人薛世峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月15日及2016年10月31日，原告与被告分别签订两份《新木盛低碳产业园租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），约定原告承租被告位于深圳市龙岗区新木盛低碳产业园A栋及B栋房屋。原告于2016年6月30日退租A栋房屋搬至B栋，于2016年12月30日退租B栋房屋。原告于2016年12月30日向被告发《联络函》，解除双方之间B栋的租赁合同，但原告于2017年1月1日撤离被告房屋时，遭到了被告阻止并扣押了原告生产设备等物品一批。原告多次要求被告返还上述物品，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、2016年4月15日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》于2016年6月30日解除；二、2016年10月31日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》于2016年12月31日解除；三、被告返还扣押原告的机器设备等物品（附清单），并赔偿原告损失1000000元（人民币，下同）（以法院鉴定数额或最终核实为准）；四、被告返还原告押金248242元（其中房屋租金217442元、水电押金20000元、宿舍押金10800元）及利息（以248242元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率，从2016年12月30日起计至返还全部款项之日止，暂计至起诉日为3.41332元）；五、被告给付原告已缴纳1155578.2元租金的增值税专用发票；六、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称，一、被告为新木盛低碳产业园涉案房屋的投资人，对租赁房屋拥有使用权和收益权，属于适格的出租人。租赁房屋拥有建设用地规划许可证等用地手续，依法可以对外出租。二、双方签订的两份房屋租赁合同是双方在平等协商的基础上达成的一致意见，不违反法律法规的强制性和禁止性规定，属于有效租赁合同，双方有义务全面履行合同约定的义务。（一）关于2016年4月15日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》（A栋）。l、合同约定被告租用新木盛低碳产业园厂房A栋1、4楼的房地产3459平方米用于厂房和办公用途，租赁期限从2016年4月16日起至2016年12月31日止，免租期7天，免租期无需交租金，但需要按照每月每平方米2元缴纳管理费，起租日2016年4月23日，租金单价为每月每平方米23元，每月租金总额79557元，每月每层公共卫生费500元，电梯使用费每月每层500元，水电费及其他杂费按照双方确定的合同附件一的约定执行，合同约定每月28日缴纳次月租金和费用。2、虽然原告已经于2016年7月13日向被告提交了提前终止双方于2016年4月15日签订的租赁A栋厂房（1、4层）租赁合同的书面申请，但由于原告和第三方合作单位产生的纠纷一直无法及时解决，被告没有按照申请的时间将租赁物业清空交回给原告。被告实际向原告移交租赁物业（厂房A栋l、4楼）的时间为2016年11月20日，租金和水电费等费用应交到2016年11月，违约金计算到原告全部（A和B栋）租赁合同终止之日(2017年4月)为止。3、由于原告欠费未交超过合同约定的一个月，被告有权没收原告缴交的租赁保证金。（二）关于2016年10月31日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》（B栋）。1、合同约定原告租赁新木盛低碳产业园厂房B栋3楼的房地产4727平方米用于厂房和办公用途，租赁期3年，从2016年7月1日起至2019年6月30日止，免租期31天，免租期无需交租金，需要按照每月每平方米2元缴纳管理费，起租日2016年8月1日。第一、二年，租金单价为每月每平方米23元，每月租金总额108721元，第三年递增10%。每月每层公共卫生费800元，电梯使用费每月每层800元。水电费及其他杂费按照双方确定的合同附件一的约定执行。合同约定每月28日缴纳次月租金和费用。2、因原告拖欠租金，严重违约，被告于2017年3月20日书面通知原告终止双方于2016年10月31日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》。为了防止损失扩大，在社区第三人见证下，被告于2017年4月25日，将原告的设备转移保存于被告公司阅览室。所以，合同解除（终止）日为2017年4月25日，租金和水电费等应计算到2017年4月底。（三）《新木盛低碳产业园租赁合同书》违约责任约定：（1）厂房租赁合同第三条约定：逾期交费，须分别以拖欠金额为基数，按照每日千分之五的比例向被告支付违约金。（2）厂房租赁合同第六条约定：A、拖欠租金达一个月以上（含一个月）或拖欠其他费用金额达到一个月租金金额以上的，被告有权没收保证金。B、提前解除合同（需提前二个月书面申请）而合同租期未届满的，被告不予退还押金（含物业押金、水电费押金等），并将另行向承租方收取违约金，违约金计算方法：提前一年退租，收取半年租金；提前二年退租，收取一年租金，提前三年退租，收取一年半租金，不足一年按一年计算。（四）A和B栋欠款构成，1、截止2017年4月，原告拖欠应付租金、水电费和应交末交押金等费用总计为l882256元，应向被告支付违约金共计601370.20元，两项合计：2483626.20元。2、合同终止（2017年4月25日）后，原告拖欠被告租金、水电费、应交押金和违约金未付，应以欠款总额2483626.1元为基数，利率为年息6%，从2017年5月1日起算至归还全部欠款之日止，暂计至2017年9月30日为74508.78元。（五）租赁合同终止后，被告为保管原告被移开物品，实际使用被告房屋（阅览室）833平方米，每月房屋使用费为19159元，暂计算到2017年9月30日止为135702.5元。（六）因原告的原因导致租赁合同被提前28个月解除，依照租赁合同第6.3条约定，“……（乙方）提前三年退租，收取一年半租金，不足一年按一年计算”的约定，原告应向被告额外支付一年半（18个月）的租金共计1956978元。三、综述。1、两份房屋租赁合同均是原告和被告双方在平等协商基础上达成的一致意见的基础上签订的协议。合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均有义务按合同约定全面履行合同义务。2、被告已经依照合同约定履行合同义务。原告拖欠租金及水电费、押金等费用和提前要求解约，已经构成实质性违约，依法应当归还全部欠款并承担违约责任（延迟付款违约金和提前解除合同违约金）。3、原告实质性违约，被告有权依照合同约定没收原告交付的全部保证金（押金）。4、虽然原告曾经于2016年12月30日向被告寄送联络函，提出了于2017年1月1日开始解除B栋的租赁合同的要求，但是双方并未就解除合同达成一致意见，且原告一直实际使用租赁房屋直至2017年4月25日，所以，租赁合同应于2017年4月25日解除，租金和违约金等费用应计算到2017年4月底。5、将设备移到阅览室集中保管之前，租赁房屋一直由原告管理，2017年4月25日，在社区股份合作公司的见证下，将设备移到阅览室集中保管，所以设备等物品的移交应当由社区见证的物品清单为准。原告付清全部欠款，被告移交物品，双方应同时履行。为维护被告的合法权益，被告反诉请求判令：一、原告和被告于2016年4月15日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》于2016年11月20日解除；二、原告和被告于2016年10月31日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》于2017年4月19日解除；三、原告向被告支付拖欠的租金、水电费和违约金（滞纳金）共计2483626.1元（拖欠租金和水电费等1644814元、拖欠租赁B栋三楼房屋的租赁和水电押金237442元、延迟缴纳租金水电费违约金601370.1元）；四、原告向被告支付租赁合同终止后欠款利息（暂计）74508.78元（利息以2483626.1元为本金，利率为年息6%，从2017年5月1日起算至归还全部欠款之日止，暂计至2017年9月30日为74508.78元）；五、被告有权没收（不退还）原告缴交的保证金（押金）237442元；六、原告向被告支付因提前28个月解除合同所应支付的租金1956978元；七、原告向被告支付被告为保管原告物品所占用房屋（阅览室）的房屋占用费暂计135702.5元（实际以月租19159元，从2017年4月29日计算到原告将房屋交还之日止，暂计到2017年9月30日）；8、诉讼费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，1、涉案合同已经于2016年12月31日和2016年6月30日解除，且涉案房产未按照国家规定取得建设工程规划许可证，应属无效合同，自始无效。2、因涉案合同被解除后无效，被告要求支付之后的租金、水电费、违约金，以及没收原告的保证金，无法律依据。3、反诉请求第6项无法律依据。4、涉案合同因解除或无效，被告无权扣押原告物品，其要求支付占用房屋即阅览室费用无法律依据，其扩大的损失，应自行承担。经审理查明，2016年4月15日，原告与被告签订一份《新木盛低碳产业园租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区平湖街道新木大道6号新木盛低碳产业园区A栋厂房第1、4楼出租给原告使用，租赁面积为3459平方米，租期从2016年4月16日起至2016年12月31日止，租金每月每平方米23元，即每月租金79557元。其中合同第2.2条约定，免租装修期为7天，免租装修期内原告无需缴付租金，但需按照每月每平方米2元缴付管理费，即6918元/月，厂房的起租时间为2016年4月23日。合同第3.2条约定，厂房外公共区的卫生费每月500元/每层（租赁面积不足整层的按整层收取），厂房的电梯使用费每月500元/每层，每月垃圾清运费、消防系统维保费等收费标准详见附件一。合同第3.3条约定，被告于每月25日前按照本合同7.2条约定的送达地址向原告发送缴费通知单，原告应于每月28号前交纳次月租金及管理费、电梯使用费、卫生费、水电费（当月抄表数计算的金额）等合同约定及通知单载明的全部费用，被告在收到款项后出具收款收据。合同第3.4条约定，签订本合同时被告已明确告知原告：被告管理新木盛工业园全部物业，所有租赁收入均提前做好开支预算计划，如原告逾期缴交上述费用，势必造成被告融资成本增加及造成被告无法及时履行相应义务的违约责任，因此，双方约定，如原告不能按时缴付费用，必须提前15日以上取得被告书面同意，否则原告拖欠租金等费用时即构成违约，被告直接按照所欠租金及费用的总金额，按日5‰计算违约金至原告实际履行缴交义务之日，如逾期10天以上仍未能缴清费用，原告无条件地接受和同意被告采取停水停电及控制进出设施设备、货物、材料等措施，因停水、停电、控制进出设施设备、货物、材料等所造成的一切损失由原告单方承担，被告不承担任何责任。合同第3.6条约定，如原告因拖欠费用产生了违约金，则应当在下月交付租金时一并支付，被告收到原告费用的扣款顺序为：1、应付未付的违约金，2、房租、管理费、卫生费、电梯费、垃圾清运费、消防维保费、税金，3、水电费。合同第4.1条约定，合同签订后五日内，原告即交付相当于两个月租金的押金给被告作为本合同履约保证金计159114元，同时交付首月租金79557元，电费押金20000元。合同第6.1条约定，租赁期内，未经被告书面同意，原告拖欠租金一个月以上（含一个月）的或者拖欠其他费用金额达到一个月租金金额以上的，自本合同生效后，除本合同约定的终止条款外，因原告退租等任何原因而单方终止本合同的，均视为原告根本违约，被告有权解除合同并没收履约保证金，并有权要求原告赔偿被告因违约行为所造成的损失及间接损失。合同第6.2条约定，原告提前退租解除合同（需提前二个月书面申请）而合同租赁未届满的，原告应退还全部或部分物业，被告不予退还押金（含租赁物业押金、水电费押金等），并将另行向原告收取违约金，违约金计算方法，提前一年退租收取半年租金，提前二年退租收取一年租金，提前三年退租收取一年半租金，不足一年按一年计算。合同第6.5条约定，无论何种原因本合同解除后，原告应当在5日内清退场，动产且拆除不影响租赁房屋原样的部分，原告均可拆除搬走，并将租赁房屋恢复原状，解除合同后拖延搬离造成的拖延天数按二倍租金计租，拖延达到十日以上租赁屋内物品视为原告放弃，由被告自行处理，由此造成的处理费用由原告承担。上述合同签订后，原告入驻被告上述租赁厂房。2016年6月底，原告与被告协商从2016年7月1日起原告从原承租的A栋1楼、4楼厂房换租至B栋3楼。2016年7月13日，原告向被告提出正式书面换租申请，申请由原承租的A栋1楼、4楼厂房更换至B栋3楼，并于2016年7月13日一次性向被告支付了A栋1楼、4楼2016年4月16日至2016年6月30日的租金共计180329.2元。被告于2016年7月15日备注同意原告换租，并要求原告前往管理处办理换租手续，同时，被告于2016年8月3日向原告开具了180329.2元的租金收据。2016年9月28日，原告向被告交纳139533.2元，被告向原告开具了139533.2元的租金收据。2016年10月31日，原、被告双方补签关于B栋3楼的《新木盛低碳产业园租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区平湖街道新木大道6号新木盛低碳产业园区B栋厂房第3楼出租给原告使用，租赁面积为4727平方米，租期从2016年7月1日起至2019年6月30日止，租金每月每平方米23元，即每月租金108721元。其中合同第2.2条约定，免租装修期为31天，免租装修期内原告无需缴付租金，但需按照每月每平方米2元缴付管理费，即9454元/月，厂房的起租时间为2016年8月1日。合同第3.3条约定，厂房外公共区的卫生费每月800元/每层（租赁面积不足整层的按整层收取），厂房的电梯使用费每月800元/每层，每月垃圾清运费、消防系统维保费等收费标准详见附件一。合同第3.4条约定，被告于每月25日前按照本合同7.2条约定的送达地址向原告发送缴费通知单，原告应于每月28号前交纳次月租金及管理费、电梯使用费、卫生费、水电费（当月抄表数计算的金额）等合同约定及通知单载明的全部费用，被告在收到款项后出具收款收据。合同第3.5条约定，签订本合同时被告已明确告知原告：被告管理新木盛工业园全部物业，所有租赁收入均提前做好开支预算计划，如原告逾期缴交上述费用，势必造成被告融资成本增加及造成被告无法及时履行相应义务的违约责任，因此，双方约定，如原告不能按时缴付费用，必须提前15日以上取得被告书面同意，否则原告拖欠租金等费用时即构成违约，被告直接按照所欠租金及费用的总金额，按日5‰计算违约金至原告实际履行缴交义务之日，如逾期10天以上仍未能缴清费用，原告无条件地接受和同意被告采取停水停电及控制进出设施设备、货物、材料等措施，因停水、停电、控制进出设施设备、货物、材料等所造成的一切损失由原告单方承担，被告不承担任何责任。合同第3.7条约定，如原告因拖欠费用产生了违约金，则应当在下月交付租金时一并支付，被告收到原告费用的扣款顺序为：1、应付未付的违约金，2、房租、管理费、卫生费、电梯费、垃圾清运费、消防维保费、税金，3、水电费。合同第4.1条约定，合同签订后五日内，原告即交付相当于两个月租金的押金给被告作为本合同履约保证金计217442元，同时交付首月租金108721元，电费押金20000元。合同第6.1条约定，租赁期内，未经被告书面同意，原告拖欠租金一个月以上（含一个月）的或者拖欠其他费用金额达到一个月租金金额以上的，或自本合同生效后，除本合同约定的终止条款外，因原告退租等任何原因而单方终止本合同的，均视为原告根本违约，被告有权解除合同并没收履约保证金，并有权要求原告赔偿被告因违约行为所造成的损失及间接损失。合同第6.2条约定，原告提前退租解除合同（需提前二个月书面申请）而合同租赁未届满的，原告应退还全部或部分物业，被告不予退还押金（含租赁物业押金、水电费押金等），并将另行向原告收取违约金，违约金计算方法，提前一年退租收取半年租金，提前二年退租收取一年租金，提前三年退租收取一年半租金，不足一年按一年计算。合同第6.5条约定，无论何种原因本合同解除后，原告应当在5日内清退场，动产且拆除不影响租赁房屋原样的部分，原告均可拆除搬走，并将租赁房屋恢复原状，解除合同后拖延搬离造成的拖延天数按二倍租金计租，拖延达到十日以上租赁屋内物品视为原告放弃，由被告自行处理，由此造成的处理费用由原告承担。2016年11月4日，被告向原告发出《工作联系函》，向原告催讨A栋1楼、4楼、B栋3楼的租金、水电费、违约金等费用共计2080435元，并附上款项明细，要求原告在2016年11月15日前付清，否则将：1、停水停电，控制进出设施设备、货物、材料等，2、采取法律措施，3、收回厂房。由于被告在款项明细表中列入了A栋1楼、4楼2016年7月1日之后的租金及逾期付款违约金，原告对此不予认可，于2016年11月15日复函被告，同意一次性先付清2016年12月底之前的租金及水电等杂费，其他两部分有争议的费用另行协商处理。该《联络函》具体内容为：“尊敬的新木盛低碳产业园管理处，贵司提供的对账单上涉及的金额包括三部分：A栋1、4楼厂房租金等费用、B栋3楼厂房租金等费用、滞纳金。现我司将截至到2016年12月底B栋3楼厂房及宿舍押金，租金水电等杂费975249元扣除9月30支付的139533.2元后总计835715.8（大写：捌拾叁万伍仟柒佰壹拾伍元捌角正）一次性付清，付完后园区允许我司在园区内进行正常生产经营活动、货物出入园区等。其他两部分费用建议经贵我双方协商后另行处理。”被告于2016年11月15日当天作出回复，内容为：“同意付款后可正常货物出入园区，但必须尽快到我司商议剩余的欠款并作出还款计划。”2016年11月18日，原告按《联络函》意见一次性向被告支付835715.8元，被告随即向原告开具相应的8张收据，具体收据内容分别为：1、“B栋3楼厂房押金”217442元，2、“B栋3楼电费押金”20000元，3、“宿舍押金”10800元，4、“8月份房租水电费”134062元，5、“9月份房租水电费”32869.4元，6、“10月份房租水电费”142280.4元，7、“11月份房租水电费”139192.2元，8、“12月份房租水电费”139069.8元。为了避免A栋1楼、4楼租金继续计算，原告于2016年11月15日再次向被告发出《联络函》终止A栋1楼、4楼的租赁关系，该《联络函》的具体内容为：“尊敬的新木盛低碳产业园管理处，针对园区A栋1、4楼退租事宜。由于生产经营的需要，我司于2016年6月24日提出换租至B栋3楼厂房，A栋1、4楼物品在2016年6月底前基本完成搬迁转移，但受到原深圳市洋光光电科技有限公司（简称：洋光）的纠纷影响，剩余8台设备一直未能迁出。最终在园区的多次协调下于2016年11月13日顺利搬迁至B栋3楼，因此我们再次提出终止A栋1、4楼的房租协议。”双方在庭审中确认，双方在2016年11月20日正式办理A栋1楼、4楼清空退租交接手续。由于双方一直未能对A栋1楼、4楼2016年7月1日之后的租金及逾期付款违约金问题达成一致意见，原告决定撤离被告园区，于2016年12月30日向被告发出解除合同的《联络函》，该函列举撤离的理由包括：“1、园区对我司收取的租金价格23元/平方米与市场价格15元/平方米价格差距很大，与园区内其他承租户的价格16-18元/平方米的价格也存在一定差距。2、园区保安数次阻止我司货物正常出入，最长一次为10月6日至11月19日，长达44天；厂房电梯经常出现故障，导致货物运输不畅；厂房内公共区域卫生情况极差，无人清扫，以上行为给公司造成的订单损失高达上千万元。3、经园区同意，我司从原A栋1、4楼迁至B栋3楼后，园区以未办理在园区的退租手续为由，继续计费至2016年11月20日，金额为371266元。4、园区于2016年12月27日开始对我司采取了限制正常运营的措施，截至目前，除人身自由外，全部禁行，扣留物品包括设备、存货、办公用品、宿舍用具《详见附件一》。”同时要求：“1、从2017年1月1日起，我司坚决撤离贵司园区。2、贵司必须退还我司缴纳的房屋租金217442元、水电押金20000元、宿舍押金10800元，合计248242元。3、贵司必须退还我司2016年在园区运营期间园区单方加计的费用371266元。4、贵司必须立即放行扣留我司的物品。”由于原告不同意支付A栋1楼、4楼2016年7月1日之后的租金及逾期付款违约金，被告限制原告将设备、货物、办公用品等搬离园区。双方确认，2017年1月1日后，除上述物品外，原告全部人员已撤离被告园区。2017年3月20日，被告张贴一份《联系函》，通知原告解除合同并于5日内搬离。2017年4月25日，被告以有人偷盗原告物品为由，将原告物品从B栋3楼拆除，转移存放至园区“新木盛网吧旗舰店”（一个废弃的空网吧，被告称之为“阅览室”）内。被告搬迁原告物品时，邀请深圳市平湖新木股份合作公司（当地社区股份公司）人员到场见证，并制作了物品清单。诉讼中，本院于2017年12月20日召集原、被告双方前往现场查看原告物品存放情况及测量“阅览室”的面积。经现场查看，存放原告物品的“阅览室”外挂招牌为“新木盛网吧旗舰店”、“新木盛网吧特色店”，大门上锁，里面除了三台冰柜不是原告的物品外，其余物品均是从B栋3楼拆除搬迁过来的，“阅览室”除进门处有厕所、隔间、走廊（现场测量面积约为158.47平方米）未堆放原告物品外，其余空间均堆满原告的物品。经现场测量，“阅览室”长21.3米，宽28.54米，总面积为607.9平方米。经双方现场确认，原告物品除2台柜式空调及6台挂式空调尚未拆除仍在B栋3楼外，其余物品已全部搬至该“阅览室”。经现场查看B栋3楼，已由被告另行出租他人使用。经现场查看，原告的主要大型设备均在“阅览室”，但其它物品太多，且堆放杂乱，无法针对清单一一清点，原告当场表示物品存在缺失，且已有部分设备在被告拆除时已被损坏。庭审中，本院询问被告是否同意在法院的主持下将存放在阅览室的物品退还原告，被告要求原告必须缴清全部欠款才能将物品搬离园区。根据被告于2016年11月4日发给原告的《工作联系函》，A栋1楼、4楼2016年4月16日至2016年6月30日的水电费等其他杂费共计69741.3元，原告对此无异议。根据被告提交欠款对账单，B栋3楼2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金和水电等杂费共计663169.8元，其中2016年7月28日应付的款项130773.5元（含2016年8月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年7月基本电费17600元、电梯公摊302.3元、水电费44.8元），2016年8月28日应付的款项133132.9元（含2016年9月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年8月基本电费17600元、电梯公摊292.5元、水电费2414元），2016年9月28日应付的款项133094.2元（含2016年10月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年9月基本电费17600元、电梯公摊302.3元、水电费2365.5元），2016年10月28日应付的款项132924.6元（含2016年11月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年10月基本电费17600元、电梯公摊263.3元、水电费2234.9元），2016年11月28日应付的款项133244.6元（含2016年12月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年11月基本电费17600元、电梯公摊253元、水电费2565.2元）。2017年1月1日至2017年3月20日期间的租金及水电等杂费共计365909.3元，其中2016年12月28日应付的款项132284.4元（含2017年1月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年12月基本电费17600元、电梯公摊251.5元、水电费1606.5元），2017年1月28日应付的款项131232.5元（含2017年2月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2017年1月基本电费17600元、电梯公摊134.2元、水电费671.9元），2017年2月28日应付的款项90918.53元（含2017年3月1日至2017年3月20日的租金70142.58元、卫生费516.13元、电梯费516.13元、垃圾清理费853.94元、消防维保费762.45元，2017年2月基本电费17600元、电梯公摊139.8元、水电费387.5元），2017年3月28日应付的款项11473.87元（含2017年3月1日至2017年3月20日的基本电费11354.84元、电梯公摊119.03元）。按该欠款对账单，被告在反诉请求中主张的迟延付款违约金，除2016年8月28日应付款项的违约金主张计付至2017年3月31日外，其余月份应付款项的违约金主张计付至2017年4月30日。另查，涉案租赁厂房所涉用地系被告与深圳市平湖新木股份合作公司合作开发，该宗地经规划部门批准为非农建设用地，已以深圳市平湖新木股份合作公司的名义取得《建设用地规划许可证》，用地性质为工业用地。本院认为，原告与被告签订的涉案两份《新木盛低碳产业园租赁合同书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性，合法有效，双方当事人应当依约履行。现将双方争议的焦点分述如下：一、关于2016年4月15日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》（A栋1楼、4楼）的解除时间问题。原告于2016年6月24日向被告提出由A栋1楼、4楼换租到B栋3楼，经被告同意后于2016年6月30日已基本搬迁完毕，2016年7月13日，原告正式向被告提交书面换租申请，被告于2016年7月15日也书面回复同意。故应当认定双方于2016年7月15日已协商一致解除A栋1楼、4楼的《新木盛低碳产业园租赁合同书》，该合同的解除时间为2016年7月15日。但合同解除后，由于原告尚有8台设备未能搬离，导致被告于2016年11月20日才收回A栋1楼、4楼使用，故对于A栋1楼、4楼2016年11月20日之前的租金损失，应由原告承担。二、关于2016年10月31日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》（B栋3楼）的解除时间问题。原告于2016年12月30日向被告发出《联络函》要求于2017年1月1日撤离涉案园区，解除租赁合同。但原告在《联络函》中列举的解除理由中，除了限制物品进出园区外，其他理由均不属于可以单方解除合同的正当理由。而根据双方租赁合同第3.5条的约定，如原告拖欠费用，被告可以采取控制进出设施设备、货物、材料等措施。故在原告拖欠费用的情况下，被告限制其物品进出并不构成根本违约，原告无权单方解除租赁合同。原告人员撤离后，被告于2017年3月20日张贴一份《联系函》通知原告解除合同并于5日内搬离，故此时被告亦有解除合同的意思表示，双方关于B栋3楼的《新木盛低碳产业园租赁合同书》应认定为2017年3月20日解除。三、关于被告请求原告支付租金、水电等杂费、违约金等问题。被告虽然主张原告已交纳的款项应先扣除违约金，但本案中，原告在交费时已明确其所交费项目，且被告在开收据时亦按原告的主张开具了相应的租金、水电费等收据，并没有开具违约金的收据，故对被告应先扣除违约金的主张，本院不予采纳。1、关于A栋1楼、4楼的租金。原告已于2016年7月13日一次性向被告支付了A栋1楼、4楼2016年4月16日至2016年6月30日的租金共计180329.2元。虽然本院认定A栋1楼、4楼的租赁合同于2016年7月15日解除，但由于原告的原因尚有8台设备未能搬离，直至2016年11月20日被告才正式收回使用，故原告应支付被告2016年7月1日至2016年11月20日的租金（或占用费）371266元（79557元×4个月＋79557元÷30天×20天）。2016年9月28日，原告向被告交纳139533.2元，被告向原告开具了139533.2元的租金收据，故该款项交纳的应是租金，扣除原告交纳的该139533.2元租金，原告尚需支付被告2016年7月1日至2016年11月20日的租金（或占用费）231732.8元（371266元－139533.2元）。2、关于迟延交纳A栋1楼、4楼租金的违约金。虽然A栋1楼、4楼租赁合同第3.4条约定，原告拖欠租金等费用，按日5‰计算违约金，但按该约定，一年违约金高达182.5%，明显过高，故本院酌情按年利率24%计算较为合理。根据租赁合同第3.2条约定，原告应于每月28日前交纳次月的租金，故A栋1楼、4楼2016年4月23日至2016年5月31日的租金100772.2元应于2016年4月28日支付，而原告于2016年7月13日才支付，迟延76天，应支付违约金5035.85元（100772.2元×24%÷365天×76天）。2016年6月的租金79557元应于2016年5月28日支付，而原告于2016年7月13日才支付，迟延46天，应支付违约金2406.33元（79557元×24%÷365天×46天）。2016年7月1日至2016年7月15日半个月的租金39778.5元应于2016年6月28日支付，而原告于2016年9月28日才支付，迟延92天，应支付违约金2406.33元（39778.5元×24%÷365天×92天）。2016年7月15日之后，双方已协议解除A栋1楼、4楼的租赁合同，本院要求原告支付被告2016年7月16日至2016年11月20日期间的房屋占用费是基于原告尚有8台设备未能搬离而对被告的一种损失补偿，故被告请求因原告迟延缴纳A栋1楼、4楼2016年7月16日之后的租金而产生的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，原告共需支付被告迟延交纳A栋1楼、4楼租金的违约金为9848.51元（5035.85元＋2406.33元＋2406.33元）。3、关于A栋1楼、4楼的水电费等其他杂费。根据被告于2016年11月4日发给原告的《工作联系函》，A栋1楼、4楼2016年4月16日至2016年6月30日的水电费等其他杂费共计69741.3元，原告对此无异议，本院予以确认，其中包括2016年4月28日应交纳的款项10836.4元（含2016年4月23日至2016年5月31日的卫生费1266.7元、电梯费633.3元、垃圾清理费1226.8元、消防维保费1095.4元、装修管理费1614.2元、消防并网费5000元）、2016年5月28日应交纳的款项31781.5元（含2016年5月电梯公摊390元、基本电费17600元、水电费10458.2元，2016年6月卫生费1000元、电梯费500元、垃圾清理费968.5元、消防维保费864.8元）、2016年6月28日应交纳的款项27123.4元（含2016年6月电梯分摊370.5元、基本电费17600元、水电费9152.9元）。根据上述认定，双方关于A栋1楼、4楼的租赁合同于2016年7月15日解除，故对于2016年7月1日至2016年7月15日半个月的基本杂费1666.65元，原告仍需承担，其中包括卫生费500元、电梯费250元、垃圾清理费484.25元、消防维保费432.4元。2016年7月16日之后，双方关于A栋1楼、4楼的租赁合同已解除，原告也已搬至B栋3楼生产经营，不在A栋1楼、4楼经营使用，故无需继续支付A栋1楼、4楼2016年7月16日之后的租赁杂费。综上，原告共需支付被告A栋1楼、4楼的水电费等其他杂费为71407.95元（69741.3元＋1666.65元）。3、关于原告迟延交纳A栋1楼、4楼的水电费等其他杂费而产生的违约金。按上所述，原告2016年4月28日应交纳的杂费为10836.4元，被告请求算至2017年4月30日为367天，应支付违约金2614.99元（10836.4元×24%÷365天×367天）。2016年5月28日应交纳的杂费为31781.5元，被告请求算至2017年4月30日为337天，应支付违约金7042.43元（31781.5元×24%÷365天×337天）。2016年6月28日应交纳的杂费为28790.05元（27123.4元＋1666.65元），被告请求算至2017年4月30日为306天，应支付违约金5792.72元（28790.05元×24%÷365天×306天）。综上，原告共需支付被告A栋1楼、4楼的水电费等其他杂费的违约金为15450.14元（2614.99元＋7042.43元＋5792.72元）。4、关于B栋3楼的租金、水电等杂费问题。根据被告向本院提交的B栋3楼欠款对账单，B栋3楼2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金和水电等杂费共计663169.8元，其中2016年7月28日应付的款项130773.5元（含2016年8月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年7月基本电费17600元、电梯公摊302.3元、水电费44.8元），2016年8月28日应付的款项133132.9元（含2016年9月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年8月基本电费17600元、电梯公摊292.5元、水电费2414元），2016年9月28日应付的款项133094.2元（含2016年10月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年9月基本电费17600元、电梯公摊302.3元、水电费2365.5元），2016年10月28日应付的款项132924.6元（含2016年11月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年10月基本电费17600元、电梯公摊263.3元、水电费2234.9元），2016年11月28日应付的款项133244.6元（含2016年12月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年11月基本电费17600元、电梯公摊253元、水电费2565.2元）。原告于2016年11月18日交纳了上述费用587473.8元，尚差75696元未能足额支付，由于双方在款项分配开收据时，只开具了2016年9月租金水电费32869.4元的收据，故本院认定未足额支付的75696元系2016年9月的租金部分。按上所述，B栋3楼的租赁合同解除时间为2017年3月20日，故原告仍需支付被告2017年1月1日至2017年3月20日期间的租金及水电等杂费共计365909.3元，其中2016年12月28日应付的款项132284.4元（含2017年1月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2016年12月基本电费17600元、电梯公摊251.5元、水电费1606.5元），2017年1月28日应付的款项131232.5元（含2017年2月租金108721元、卫生费800元、电梯费800元、垃圾清理费1323.6元、消防维保费1181.8元，2017年1月基本电费17600元、电梯公摊134.2元、水电费671.9元），2017年2月28日应付的款项90918.53元（含2017年3月1日至2017年3月20日的租金70142.58元、卫生费516.13元、电梯费516.13元、垃圾清理费853.94元、消防维保费762.45元，2017年2月基本电费17600元、电梯公摊139.8元、水电费387.5元），2017年3月28日应付的款项11473.87元（含2017年3月1日至2017年3月20日的基本电费11354.84元、电梯公摊119.03元）。2017年3月20日之后，由于双方已解除租赁合同，原告应当将设备搬离并将厂房交还被告，但由于被告阻拦原告搬离，导致租金损失进一步扩大，责任在于被告，故被告请求原告支付2017年3月21日至2017年4月22日期间的租金及水电杂费，本院不予支持。综上，原告共计需支付被告B栋3楼的租金及水电等杂费441605.3元（75696元＋365909.3元）。5、关于迟延交纳B栋3楼的租金、水电等杂费而产生的违约金。2016年7月28日应付的租金水电等杂费130773.5元，原告于2016年11月18日才支付，迟延113天，应支付违约金9716.65元（130773.5元×24%÷365天×113天）。2016年8月28日应付的租金水电等杂费133132.9元中，有57436.9元于2016年11月18日支付，迟延82天，应支付违约金3096.87元（57436.9元×24%÷365天×82天）；有75696元租金尚未支付，被告请求算至2017年3月31日为215天，应支付违约金10701.13元（75696元×24%÷365天×215天）。2016年9月28日应付的租金水电等杂费133094.2元，原告于2016年11月18日才支付，迟延51天，应支付违约金4463.21元（133094.2元×24%÷365天×51天）。2016年10月28日应付的租金水电等杂费132924.6元，原告于2016年11月18日才支付，迟延21天，应支付违约金1835.45元（132924.6元×24%÷365天×21天）。2016年11月28日应付的租金水电等杂费133244.6元，原告已于2016年11月18日已支付，不存在迟延，故无需支付该月费用的违约金。另，2016年12月28日应付的租金水电等杂费132284.4元，被告请求算至2017年4月30日为123天，应支付违约金10698.73元（132284.4元×24%÷365天×123天）。2017年1月28日应付的租金水电等杂费131232.5元，被告请求算至2017年4月30日为92天，应支付违约金7938.67元（131232.5元×24%÷365天×92天）。2017年2月28日应付的租金水电等杂费90918.53元，被告请求算至2017年4月30日为61天，应支付违约金3646.7元（90918.53元×24%÷365天×61天）。2017年3月28日应付的租金水电费11473.87元，被告请求算至2017年4月30日为33天，应支付违约金248.97元（11473.87元×24%÷365天×33天）。综上，原告共需支付被告B栋3楼的租金水电等杂费的违约金为52346.38元（9716.65元＋3096.87元＋10701.13元＋4463.21元＋1835.45元＋10698.73元＋7938.67元＋3646.7元＋248.97元）。四、关于被告请求原告支付拖欠租金及水电等杂费利息问题。按上所述，原告尚欠被告A栋1楼、4楼租金及水电杂费71407.95元，尚欠被告B栋3楼租金及水电杂费441605.3元（75696元＋365909.3元），共计拖欠被告租金及水电等杂费513013.25元（71407.95元＋441605.3元），被告请求按年利率6%从2017年5月1日计付利息至付清之日止，符合法律规定，本院依法予以支持。五、关于被告请求没收原告交纳的租赁押金问题。根据租赁合同第6.2条的约定，原告提前退租的，被告不予退还押金（含租赁物业押金、水电费押金等），本案解除合同系因原告于2016年12月30日提前退租，故根据该约定，被告有权不予退还原告交纳的B栋3楼厂房押金217442元、B栋3楼电费押金20000元。由于本案审理的是A栋1楼、4楼和B栋3楼的租赁关系，宿舍租赁关系不再本案审理范围，故对原告请求退回宿舍押金10800元，本院不予处理。六、关于被告请求原告支付因提前解除合同应额外支付18个月租金1956978元的问题。虽然租赁合同第6.2条约定，原告提前退租的，被告除不退还押金外，可另行向原告收取一年半租金作为违约金，但由于被告已没收原告的押金，再另行收取一年半租金作为违约金明显过高，本院不予支持。本院结合本案被告已另行出租的情况，酌情判令原告额外支付被告两个月租金217442元作为违约金。七、关于被告请求原告支付为保管其物品所占用房屋（阅览室）的房屋占用费的问题。根据租赁合同第6.5条约定，无论何种原因本合同解除后，原告应当在5日内清退场，动产且拆除不影响租赁房屋原样的部分，原告均可拆除搬走。但本案双方租赁合同解除后，被告一直以原告未结清费用为由拒绝原告搬离，造成的扩大损失部分，应由被告自行承担，故原告无需支付（阅览室）的房屋占用费。八、关于原告请求被告返还被扣押的机器设备等物品问题。根据租赁合同第6.5条约定，无论何种原因本合同解除后，原告应当在5日内清退场，动产且拆除不影响租赁房屋原样的部分，原告均可拆除搬走，故原告请求被告返还被扣押的机器设备等物品符合双方约定，也符合法律规定，本院予以支持。原告的物品包含尚未拆除仍在B栋3楼2台柜式空调及6台挂式空调和其余已搬至“阅览室”的全部物品。考虑到原告在本案中仍需支付被告上述各类款项，故如果在本案生效后，原告未履行给付义务，被告在申请强制执行时可申请查封处分上述物品以抵偿本案债务。九、关于原告请求被告赔偿财产损失1000000元的问题。由于原告无法证明其物品在被告搬离B栋3楼前的数量及状况，故无法准确评估原告物品缺失及损坏的具体情况及价值。本院考虑到被告在原告未在场的情况下，擅自拆除搬迁原告的机器设备等物品，且堆放在阅览室杂乱无序，必然对原告物品产生损坏，故本院合理酌情被告赔偿原告财产损失300000元。十、关于原告请求被告开具增值税发票问题。由于发票监管属于税务部门的行政职责，如果被告不依法开具发票，原告可向行政部门投诉，故对原告的该请求，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告同辉电子科技股份有限公司与被告深圳市宇讯科技有限公司于2016年4月15日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》（A栋1楼、4楼）于2016年7月15日解除。二、确认原告同辉电子科技股份有限公司与被告深圳市宇讯科技有限公司于2016年10月31日签订的《新木盛低碳产业园租赁合同书》（B栋3楼）于2017年3月20日解除。三、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司A栋1楼、4楼2016年7月1日至2016年11月20日的租金（或占用费）231732.8元。四、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司因迟延交纳A栋1楼、4楼租金产生的违约金9848.51元。五、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司A栋1楼、4楼的水电费等其他杂费共计71407.95元。六、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司因迟延交纳A栋1楼、4楼水电费等其他杂费产生的违约金15450.14元。七、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司B栋3楼截至2017年3月20日的租金及水电等杂费441605.3元。八、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司因迟延交纳B栋3楼租金及水电等杂费而产生的违约金52346.38元。九、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司拖欠租金及水电等杂费产生的利息，该利息以拖欠被告租金及水电等杂费金额513013.25元为本金，按年利率6%从2017年5月1日计至付清之日止。十、被告深圳市宇讯科技有限公司不予退还原告同辉电子科技股份有限公司交纳的B栋3楼厂房押金217442元、B栋3楼电费押金20000元。十一、原告同辉电子科技股份有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市宇讯科技有限公司因提前解除租赁合同而产生的违约金217442元。十二、被告深圳市宇讯科技有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告同辉电子科技股份有限公司扣押的全部物品（含尚未拆除仍在B栋3楼2台柜式空调及6台挂式空调和其余已搬至“阅览室”的全部物品）。十三、被告深圳市宇讯科技有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿原告同辉电子科技股份有限公司财产损失300000元。十四、驳回原告的其他诉讼请求。十五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16341元（原告已预缴），由原告承担12414元，由被告承担3927元。反诉费22003元（被告已预交），由原告承担6094元，由被告承担15909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  何 晖人民陪审员  聂婉芳二〇一八年二月二日书 记 员  张 浩