河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初8852号原告：韩文艳，女，1991年4月10日生，汉族，住河南省修武县。委托诉讼代理人：张文慧，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超，河南嵩华律师事务所律师。被告：柴瑞玲，女，1973年4月17日生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：谭祥国，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甜，河南豫尊律师事务所实习律师。被告：郑州家都市房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区桐柏路风和日丽四期临街商铺57-103号。法定代表人：王风英，职务：经理。委托诉讼代理人：常红波，河南都林律师事务所律师。原告韩文艳与被告柴瑞玲、被告郑州家都市房地产营销策划有限公司（以下简称家都市公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩文艳及其委托诉讼代理人张文慧，被告柴瑞玲及其委托诉讼代理人谭祥国、张甜，被告家都市公司的委托诉讼代理人常红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩文艳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及其附属协议；2、被告柴瑞玲向原告返还已付购房款200000元整；3、被告柴瑞玲向原告支付违约金200000元整；4、被告柴瑞玲返还原告代付的物业费2444.4元及暖气费1544.4元；5、被告郑州家都市房地产营销策划有限公司向原告返还已支付信息服务费、过户费共计28000元及利息（以28000元为基数，按中国人民银行间发布的同期贷款利率计算，自2020年10月9日起算至实际清偿日至），同时对上述1、2、3、4条诉讼请求承担连带责任；6、本案受理费由两被告承担。事实与理由：2020年10月8日，原告与二被告签订了商品房买卖合同购买柴瑞玲房屋一套，原告于2020年10月8日向家都市公司支付4万元做为定金及佣金，其中1.2万元支付给柴瑞玲；原告于2020年10月17日向被告柴瑞玲支付购房款188000元，被告柴瑞玲出具了收据。2020年10月27日，柴瑞玲将房屋交付给原告使用，后原告缴纳了2020年11月1日-2021年10月31日的物业费2444.4元，并于2020年10月28日缴纳暖气费1544.4元。原告于2020年11月中旬通过家都市公司得知：因其他债务纠纷房屋被法院查封，家都市公司在签订合同之前都已经知道该房屋已经被法院查封的事实。二被告故意隐瞒房屋被法院查封的事实，且被告已无力履行法院的执行义务，导致房屋无法交易，合同目的无法实现。故请求法院支持原告诉讼请求。被告柴瑞玲辩称，合同签订前，被告已经告知中介房屋查封状态，也告知了卖房的原因是涉及其他诉讼，房子被查封了；被告在联系中介时，已经告知了中介房子被查封，中介人员拿着被告的手机，用支付宝查询了被告名下房屋状态。原告所称房屋有瑕疵，被贴腾房通告不成立。原告应当于2020年10月31日时支付第二笔首付款30万元，如果按时支付，房屋自然会被解封，根本不会在2个月后被贴公告。腾房通告的时间为12月18号可以证明这一点。即便是贴了公告，被告一直在作工作，对方实际入住至今，并未受到实际影响。一、被告没有隐瞒所售房屋的查封状态，原告要求双倍返还首付购房款，于法无据；退一步讲，中介有义务对被告所售房屋状况进行核实，并如实告知买方；就算是被告没有告诉查封状态，中介也应当尽到询问或查询的义务；二、事实上，原告已经将房屋状态告知中介，并通过支付宝查询房屋状态出示给中介人员看。案涉房屋短期查封并不影响原告按照合同约定取得房屋。双方签订的买卖合同第九条约定2021年9月15日前完成房屋过户。即便案涉房屋目前存在查封事实，却并不影响未来发生的过户。被告已经按合同约定将房屋实际交付给原告实际入住2个月，证明被告的卖房诚意。被告房屋所负债务仅有30万余元，再无其他债务，原告应当支付的首付款、案涉房屋的价值，足以清偿债务，解除查封，原告获取房屋并无阻力。案涉房屋系诉前保全查封，并非执行拍卖，被告只需还上前案欠款即可解封，不会存在原告按时足额付了钱，最终得不到房子的情形。原告逾期支付首付款30万元，是导致案涉房屋至今未能解封的根本原因，应当承担违约责任。合同第九条约定，买方须在2020年10月30日前支付第二笔首付款30万元，但原告至今并未支付。原告属于严重的违约行为，应当按照合同约定的违约责任，向答辩人支付25万元违约金。同时也因原告的违约行为，致使被告的卖房目的无法实现，既不能清偿债务，解封房屋，收回卖房款；又不能入住、出租、使用自售房屋或转售他人。被告已于2020年10月27日将房屋交付原告方实际入住使用，若合同解除，原告除支付25万元违约金外，还应按照市场租金价格，向答辩人支付相应租金。原告所主张的佣金、信息服务费及过户费，非被告收取，被告无需返还。被告在买卖合同签订后，已经穷尽手段积极办理解封手续，但原告却不积极配合，终酿成诉讼。请求法院驳回原告诉讼请求。被告家都市公司辩称，一、居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。2020年10月份左右，柴瑞玲将涉案房屋通过答辩人公司进行出售，并向答辩人提供涉案房屋不动产权证书及其本人身份证，根据其提供的产权证显示，该房屋为柴瑞玲单独所有，答辩人根据不动产证书所载内容核实了其本人的身份信息，确定柴瑞玲涉案房屋所有权人。被答辩人韩文艳有购房需求，在答辩人提供的众多房源信息中挑中了涉案房屋，答辩人便根据韩文艳的需求同柴瑞玲沟通联系，并带领韩文艳实地看房，最终三方与2020年10月8日就涉案房屋买卖事宜签订“房屋买卖合同”。根据合同法规定：“居间人是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”、“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，结合到本案中，答辩人已经促成买卖双方签订了合同，且被答辩人韩文艳也已经实际入住，答辩人的居间义务已经履行完毕，有权根据合同约定收取居间费用；二、答辩人并没有向韩文艳隐瞒事实的情形。合同签订后，在答辩人得知涉案房屋有法院查封的情况后，第一时间向韩文艳告知了该情况，韩文艳在诉状中也认可是通过答辩人得知了房屋被法院查封的情况。如果答辩人是向韩文艳故意隐瞒房屋情况，根本不会又主动向其告知该情况，答辩人并不是收取房款的权利人，没有故意向客户隐瞒事实的必要。且在向韩文艳告知该情况后，一直都在积极同柴瑞玲及韩文艳协调此事，柴瑞玲也承诺正在通过第三方垫资的方式偿还债务，解除法院对涉案房屋的查封，继续履行合同给韩文艳办理房屋过户手续，韩文艳对此也曾表示同意继续履行的；三、被答辩人韩文艳要求答辩人返还房款及承担违约责任的诉求没有法律依据。首先，答辩人只是合同居间方，只是为双方订立合同提供信息和机会。双方在合同履行过程中出现的违约及担责问题，不属于居间方的义务范围。且居间人也不是涉案房屋的买卖主体，根据合同相对性原则，即便是涉案合同无法继续履行，答辩人也不是承担返还购房款义务的相对人。答辩人要求居间方承担连带返还购房款及赔偿没有事实及法律依据。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案属于二手房买卖，不适用法律关于双倍返还购房款之规定的法定情形。本院经审理认定事实如下：1、2020年10月8日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由韩文艳购买柴瑞玲房屋一套，合同约定：第一条、房屋基本情况，甲方拥有位于中原区的房屋出售给乙方，乙方自愿购买上述房屋，并对该房屋以作充分了解和实地查验，对房屋现状无异议；甲方保证对所售房屋具有完全的所有权，保证没有其他任何形式的权属纠纷或争议，甲方保证能够将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋（包括配套设施）实际交付给乙方使用。第三条、居间服务费及支付，居间服务费26000元、代办过户费2000元。第六条、违约责任：甲方保证该房屋权属清晰、无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；若乙方未按合同期限交付房款，超过三日，视为违约，甲方有权解除合同，另行出售房屋。其他约定：甲、乙双方协商一致走非资金监管过户该房屋，乙方应于2020年10月18日前支付首付款20万元；剩余首付款30万元于2020年（空白）日前支付；甲方应于2020年10月31日前交付房屋给乙方使用；甲、乙双方定于2021年9月15日前办理过户，过户前月供由甲方负责，甲方同意乙方免费使用（使用该房屋），乙方使用房屋负责水电气暖等费用，甲方收到50万元首付款后给乙方办理房屋抵押登记；甲方负责房屋解押，乙方不负责解押产生的费用；若甲方违约支付乙方违约金25万元，若乙方违约，支付甲方违约金25万元。2、2020年10月9日，原告向家都市公司支付4万元作为定金及佣金，其中1.2万元支付给柴瑞玲，2.8万元作为中介的佣金及代办证费用。2020年10月17日，原告向被告柴瑞玲支付购房款188000元，被告柴瑞玲出具了收据。2020年10月27日，柴瑞玲将房屋交付给原告使用，后原告缴纳了2020年11月1日-2021年10月31日的物业费2444.4元，并于2020年10月28日缴纳暖气费1544.4元。2020年11月初，原告拟缴纳第二笔首付款30万元时从中介得知房屋被郑州市高新区人民法院查封，后原告收到法院腾房通知。原告拒绝支付第二笔购房首付款。3、诉讼中经多次协调原、被告促成合同履行未果。2021年1月13日，原告腾房搬离房屋钥匙交由郑州市高新区人民法院执行部门保管。截止判决之日，被告无法解决郑州市高新区人民法院执行债务。本院认为，出售房屋一方对房屋负有瑕疵担保责任，其出售该类房屋应就房屋瑕疵向购买人作出明确清晰甚至是书面的告知，并就房屋瑕疵解决责任作出明确的书面约定。被告现有证据不能证明其履行了前述告知义务，其要求原告承担瑕疵解决义务，没有合同依据和法律依据；原告在得知房屋被法院查封并要求腾房的情况下，拒付房款的行为是行使法律规定的不安抗辩权的行为，其中止付款符合法律规定。根据不安抗辩权的有关规定，原告中止履行义务后，被告应提供担保或解决相应纠纷，截止本案裁判之日被告未能解决相应纠纷，且原告经法院督促已经腾房交房至法院，故根据法律规定，原告有权解除合同。根据有关法律规定，合同解除后，被告应当返还购房款20万元及相应物业费等。原告支付12个月物业费2444.4元，其实际入住2.5个月，其应负担的物业费为509.25元，剩余物业费1935.15元被告应予退还。原告支付暖气费1544.4元，暖气费期限为每年11月15日-次年3月15日共计4个月，原告已经使用了2个月，剩余费用为772.2元。据被告柴瑞玲核实并陈述：原告使用期间欠付电费0.8元、燃气费242.36元、水费189.2元，共计432.36元。两相折抵，被告应退还原告水电气暖费用为1935.15元+772.2元-432.36元=2274.99元。原告韩文艳与被告柴瑞玲约定的违约金25万元过高，根据法律规定，违约金不得超过实际损失的30%；原告的损失现查明为利息损失，而原告实际入住房屋也享有房租利益，故两项折抵不应认定原告存在利息损失；原告诉讼中未举证证明存在其他损失，故对其违约金请求本院不予支持。被告家都市公司作为专门从事房屋交易中介的机构，除提供房源信息外，有责任对房屋瑕疵进行充分调查了解并告知购房人，并就瑕疵房屋的交易步骤进行书面、充分的指导服务并指导交易双方在合同中作出书面约定。现有证据显示被告家都市公司并未尽到该服务义务，并最终导致交易无法进行，故其收取的佣金等费用28000元应予退还。连带责任应由各方书面约定或由法律明确规定，原告未提供相应的合同约定，其要求被告家都市公司承担连带责任缺乏证据、依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩文艳与被告柴瑞玲、被告郑州家都市房地产营销策划有限公司2020年10月8日签订《房屋买卖合同》；二、被告柴瑞玲于本判决生效之日起三十日内退还原告韩文艳购房首付款20万元、退还原告韩文艳物业费等费用2274.99元；三、被告郑州家都市房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告韩文艳中介服务费、代办证费共计28000元并支付利息（自2020年10月9日其按同期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕为止）；四、驳回原告韩文艳其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3781元（已减半收取）、保全费2520元，共计6301元，由原告韩文艳负担1753元，由被告柴瑞玲负担4301元，由被告郑州家都市房地产营销策划有限公司负担247元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李云凯二〇二一年三月二日书记员  吴肖洁