上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三(民)初字第326号原告(反诉被告)上海润德环境工程有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人匡志平，董事长。委托代理人吴纯，上海市达辰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海天堑机械制造有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人洪崇林，董事长。委托代理人曹岭、陶建武，上海市国泰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海润德环境工程有限公司(以下统称原告)诉被告(反诉原告)上海天堑机械制造有限公司(以下统称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后依法适用简易程序，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2015年5月21日转为普通程序，于2015年5月10日公开开庭进行了审理。原告上海润德环境工程有限公司委托代理人吴纯，被告上海天堑机械制造有限公司委托代理人曹岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年1月签订了租赁合同，约定由被告自2011年1月16日开始承租原告位于本市金山区廊下镇万勇路XXX号6号厂房(以下简称“涉案厂房”)十年。为此双方还约定，租金为每月27,865元，自租期第四年开始上浮租金5%，即2014年开始租金为每月29,258元，如果被告逾期支付租金达一个月，原告有权解除本合同，并可以要求其支付相应的违约金。然而，自2013年1月开始被告一直拖欠应支付的租金及水电费，为此原告多次通过催款函及律师函进行催讨，但被告却一直置之不理，不进行任何支付行为。为维护自身合法权益，原告向法院起诉请求：1、依法判令双方的租赁合同于2015年1月10日解除；2、依法判令被告支付拖欠租金334,849元(后变更为284,849元)、拖欠水电费90,259.07元、违约金50,000元；3、依法判令被告自2015年1月11日起至判决生效日止支付原告场地使用费按照每天975元(后当庭变更为958.36元)标准计算；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，不同意原告的所有诉讼请。自被告接收涉案厂房后，该房屋一直存在严重的屋顶及墙面漏水情况，导致被告根本无法正常使用该房屋，造成被告无法正常生产，反诉原告储存的原料和产品均被大量损坏，造成被告巨大经济损失，因此原告无权向被告收取房屋租金，且应当赔偿被告相应的经济损失，故向法院提起反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失250,000元;2、反诉费用由反诉被告承担。针对被告的反诉辩称，原告表示，双方应当按照租赁协议履行，被告所称原告交付房屋有瑕疵就不支付租金，原告不予认可。被告的损失也不应当由原告承担。本院查明，2011年1月，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告向原告租赁涉案厂房，租赁期限自2011年1月16日起至2021年1月15日止，月租金27,865元，从租期第四年开始每年按原租金0.38元/天/平方米递增5%，租金被告应于每季度首月10日(最迟为15日)前以银行转账形式支付给原告，相关水、电费由被告自行承担。合同还约定，被告应该在约定期限内及时支付租金给原告，逾期支付租金超过一个月，原告有权解除本合同，任何违反本合同的行为，都应支付给对方违约金50,000元等。上述合同签订后，被告搬入厂房进行生产加工，截止2015年1月10日，被告尚欠原告租金284,849元，水电费41,907.05元。另查明，2014年1月30日至2014年11月24日期间，原告曾向被告书面发函催讨相应的租金、水电费用。2013年7月，被告因涉案厂房漏水曾与原告进行过书面交涉,要求原告维修厂房，后原告对房屋进行了维修。2014年12月8日，原告委托律师向被告发出《律师函》一份，载明截止2014年11月，被告拖欠房租、水电费用共计365,538.97元,希望被告在收到此函后3天内支付上述款项。被告表示收到该函件，但被告并未拖欠上述费用，因为涉案房屋漏水被告拒绝支付租金。再查明，2012年9月4日，因当时涉案厂房未办理房地产权证导致被告工商部门处以罚款10,000元。涉案厂房于2013年1月21日取得房地产权证，权利人为原告。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、拖欠水电费、租金清单、被告支付费用凭证、催告函、律师催款函、证明(2014年10月25日)，被告提供的照片、《房屋漏雨房租及停工损失表》、《房屋漏雨原材料、产品、设备损失表》、采购合同、协议、农业银行进账单、转账明细、考勤卡、《停电损失表》、函件、邮寄凭证、房产信息、工商局行政处罚决定书及收据、转账凭证、水电费发票及当事人的当庭陈述等证据为证，本院予以确认。庭审中，原告表示，被告一直在厂房生产，从2014年2月年底未支付过任何租金，2015年支付过50,000元。涉案厂房存在漏水事实，但是不影响被告的正常使用。原告也曾进行过维修，原告同意在解除租赁合同的前提下，减免150,000元租金作为对被告因漏水收到损失的补偿。如法院最终确认的合同解除时间晚于2015年1月10日，原告自愿放弃该日至合同实际解除之日的租金主张。被告表示，对于原告提出的租金的金额、计算标准没有异议，但房屋漏水严重，可能存在质量问题，被告无法正常使用厂房，有权拒付租金。希望原告修复房屋后继续履行合同，如不继续履行，租金被告不予支付，并且原告应当赔偿被告损失400,000元。本院认为，因双方订立的《租赁合同》指向的涉案房屋原告具有出租权利，且不存在法律规定的无效情形，故该合同应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。关于本诉部分，本院认为，按时支付租金是出租人的主要合同义务。本案中，虽原告提供的房屋确实存在漏雨瑕疵，但原告曾对房屋进行过维修，且被告一直在涉案厂房内生产，显然，该漏雨情形并非导致涉案厂房实质性无法使用。被告自2014年2月至11月不支付租金，并且在收到原告的催讨通知后仍未支付，构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同，解除的时间应确认为被告收到本案诉状之日(2015年2月3日)。合同解除后，被告应当自行搬离涉案厂房。关于原告的租金主张，本院认为，涉案厂房的漏雨瑕疵未达到无法使用的程度，被告关于不支付租金的的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。现原告自愿减免150,000元租金，综合考虑房屋的瑕疵程度和被告的实际使用情况，本院对该意见予以确认。故被告应支付原告租金134,849元。关于水电费主张，双方最终确认的金额为41,907.05，被告明确表示在原告出具发票的情况下愿意支付,原告也出具了相关发票，故该诉请本院予以准许。关于原告要求支付违约金50,000元的请求，本院认为，虽合同解除的过错方在于被告，但鉴于原告提供的厂房确实存在一定瑕疵，在一定程度上影响到被告的使用，故对于该项诉请，本院不予支持。关于合同解除后的占有使用费请求，本院将起算时间调整至合同解除次日，原告关于放弃2015年1月10日至2月3日租金主张的请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。关于本案的反诉部分，本院认为，被告因原告延期取得产证而导致被工商部门处罚10,000元的事实清楚，证据充分，该部分损失应由原告承担。关于漏雨损失的主张，本院认为，被告提供合同、付款凭证及照片等证据，与本案缺乏关联性，其提供的考勤卡及停工损失表等证据均是自行制作，又未提供其他证据佐证，该部分诉请依据不足。且结合本案实际情况，原告已自愿减免150,000元租金作为漏雨瑕疵补偿，故被告要求原告另行赔偿其250,000元的主张，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认本诉原告上海润德环境工程有限公司与本诉被告上海天堑机械制造有限公司签订的《租赁合同》于2015年2月3日解除；二、本诉被告上海天堑机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告上海润德环境工程有限公司支付房屋租金人民币134,849元、水电费41,907.05元；三、本诉被告上海天堑机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海润德环境工程有限公司自2015年2月4日起至本判决生效日止的房屋使用费(以每日958.36元为标准)；四、反诉被告上海润德环境工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海天堑机械制造有限公司损失10,000元;五、驳回反诉原告上海天堑机械制造有限公司其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8216元，由本诉原告上海润德环境工程有限公司负担3878元，本诉被告上海天堑机械制造有限公司负担4338元；反诉案件受理费2525元，由反诉原告上海天堑机械制造有限公司负担2424元，反诉被告上海润德环境工程有限公司负担101元。本诉被告及反诉被告所负之款，均应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  贺美娟人民陪审员  陈 谦二〇一五年七月二十日书 记 员  张 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。