文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初4222号原告（反诉被告）：重庆重客隆超市连锁有限责任公司，住所地重庆市渝中区较场口88号（得意世界）A塔14楼，统一社会信用代码9150010390287089XK。法定代表人：杨渝梅，重庆重客隆超市连锁有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：梅劲，重庆名言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李镜羽，重庆名言律师事务所律师。被告：重庆市大凡房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道小南街（盛丰源C座），统一社会信用代码915001197093034471。法定代表人：肖代华，重庆市大凡房地产开发有限公司董事长。被告（反诉原告）：肖代华，男，1957年8月5日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。被告（反诉原告）：肖婷婷，女，1981年9月30日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。三被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：杨勇，重庆红刚律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆重客隆超市连锁有限责任公司（以下简称：重客隆公司）与被告重庆市大凡房地产开发有限公司（以下简称：大凡公司）、被告（反诉原告）肖代华、肖婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重客隆公司的委托诉讼代理人梅劲、李镜羽、被告大凡公司、肖代华、肖婷婷的委托诉讼代理人杨勇到庭参加了诉讼。在审理过程中，被告肖代华、肖婷婷向本院提起反诉，后依法由审判员袁经盛担任审判长，与人民陪审员王家英、胡体洪组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）重客隆公司的委托诉讼代理人梅劲、被告大凡公司、被告（反诉原告）肖代华、肖婷婷的委托诉讼代理人杨勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重客隆公司诉称，2010年10月28日，原告与被告大凡公司签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租原属于被告大凡公司的位于重庆市南川区XXX镇XXXX号楼、XX号楼、XX号楼第XX层商业用房用于经营超市，该房产套内面积2747平方米（含一号楼一层自动扶梯入口和二号楼步行街层商场入口），租期自2011年5月1日至2021年5月1日止，共10年。其中免租期1年，从第二年开始为16元/平方米/月，之后每年每平方米递增1.5元。后双方于2015年9月26日签订《补充协议》，将租赁房产面积更改为2000平方米。2017年2月28日，原告与三被告签订《三方协议》，约定鉴于重庆市南川区XXX镇XXXX号楼、XX号楼、XX号楼第XX层商业用房【现变更为重庆市南川区XXX镇XXXX路XXX号XXX幢附XXX号、XXXX号】的产权已经转让给了被告肖代华、肖婷婷，故上述房产共计2000平方米的商业用房出租的相关权益全部由被告肖代华、肖婷婷承继。合同履行期间，由于近年来市场行情急剧变化，导致原告连续多年亏损严重，原告穷尽方法和手段也无法克服该难关，年年入不敷出。故原告已无力再维持该超市经营，不得不停止营业，也无法再支付如此高昂的租赁费。据此，原告多次致函三被告，要求自2017年5月30日起终止《三方协议》、《房屋租赁合同》和《补充协议》的履行，并希望被告肖代华、肖婷婷尽快来办理交接手续，以免扩大损失，并在2018年4月17日前将租赁场地清空。三被告接函后，不同意解除合同，不与原告协商，不依法提起诉讼，也拒不办理交接手续。原告无奈只能自己依法提起诉讼，请求人民法院依法判令，一、解除原告与三被告于2017年2月18日签订的《三方协议》；二、解除原告与被告大凡公司于2010年10月28日签订的《房屋租赁合同》及2015年9月26日签订的《补充协议》；三、被告肖代华、肖婷婷立即退还原告履约保证金50000元；四、原告将租赁的房屋腾空返还给被告肖代华、肖婷婷；五、本案诉讼费由三被告承担。被告大凡公司、肖代华、肖婷婷辩称，同意于2018年12月31日解除原告诉称的《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》，其余的无异议。同时，反诉原告肖代华、肖婷婷向本院提出反诉，请求：一、判令反诉被告重客隆公司向反诉原告肖代华、肖婷婷支付案涉租赁的房屋2018年4月到12月，每个月47000元的共计423000元的租金；二、判令反诉被告重客隆公司向反诉原告肖代华、肖婷婷支付10个月每个月47000元的预期租金损失共计470000元；三、判令反诉被告重客隆公司向反诉原告肖代华、肖婷婷支付违约金10000元；四、反诉被告重客隆公司将租赁的房屋腾空返还给反诉原告肖代华、肖婷婷；五、反诉费由反诉被告重客隆公司承担。反诉被告重客隆公司辩称，案涉《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》应从其向人民法院起诉之日解除。反诉原告提出的预期租金损失过高，要求人民法院予以调整为2个月。其认可从2018年4月起就没有支付过租金。经审理查明，2010年10月28日，重客隆公司作为出租方、甲方与大凡公司作为承租方、乙方签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将地处重庆市南川区XXX镇XXXX号楼、XX号楼、XX号楼第XX层商业用房，套内面积2747平方米（含一号楼一层自动扶梯入口和二号楼步行街层商场入口）出租给乙方使用；租赁期限为10年，预计从2011年5月1日至2021年5月1日止，具体起始时间以甲方交房时间为准，终止时间相应提前或顺延；甲方从交房之日起，提供1年给乙方作为装修、试营业期，免收租金；房屋计租面积为套内面积，租金单价（不含物管费）：免租期一年期满后从第二年（即2012年5月1日至2013年4月30日）为16元/平方米/月，之后每年均在上年租金每平方米单价的基础上增加1.5元；本合同双方签收7个工作日内由乙方向甲方缴纳50000元作为履约保证金，合同期满或合同终止乙方按照本合同约定的退房条件交房后，甲方应无条件将履约保证金50000元无息退还；本合同租赁期内，甲乙双方不按合同的约定履行合同或单方变更租金、租期以及无故解除本合同，则视为单方违约，由违约方向守约方支付150000元作为违约金，同时守约方有权解除合同。2015年9月26日，重客隆公司作为甲方与大凡公司作为乙方签订了《补充协议》，该协议主要约定：甲、乙双方于2010年10月28日就南川区XXX镇XXXXX号楼、XX号楼、XX号楼第XXX层商业用房，租赁面积2747平方米的商业用房签订了《房屋租赁合同》。经双方友好协商一致同意从2015年7月1日起原《房屋租赁合同》约定的租赁面积由2747平方米调整为2000平方米，租赁面积按2000平方米计算租金。2017年2月28日，大凡公司作为原出租方甲方、重客隆公司作为承租方乙方、肖代华、肖婷婷作为现出租方丙方签订了《三方协议》，该协议主要约定：甲、乙双方分别于2010年10月28日和2015年9月26日所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》中约定由乙方向甲方承租的位于南川区XXX镇XXXXX号楼、XX号楼、XX号楼第XXX层【现变更为：南川区XXX镇XXX路XXXX0号XXXX幢负XXXX号、负XXXX号】，建筑面积2000平方米的商业用房（以下简称该房屋），租期为10年（即从2011年5月1日起至2021年5月1日止）现该房屋已由甲方转让给丙方，产权证已办理；甲、乙、丙三方一致同意上述房屋的《房屋租赁合同》和《补充协议》中甲方的权利义务转由丙方享有和承担，权利义务转让日确定为2017年1月1日。即该转让日之前租赁合同中约定的权利义务由甲方享有和承担（即2017年1月1日之前的租金由乙方支付给甲方，由甲方向乙方出具增值税专用发票）；对于该转让日之后租赁合同中约定的出租人的权利义务由丙方享有和承担（即从2017年1月1日起的租金由乙方支付给丙方，由丙方向乙方出具增值税专用发票）。乙方前期向甲方缴纳的50000元履约保证金，此次由甲方直接转给丙方，再由丙方向乙方出具保证金收据；合同终止时丙方应无息全额退还乙方。2017年5月4日，重客隆公司函告肖代华、肖婷婷以租赁的案涉房屋用于经营超市后出现严重亏损，无法继续维持经营为由要求于2017年5月30日终止案涉的《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》。2017年5月22日，大凡公司、肖代华、肖婷婷复函重客隆公司称，由于双方所签的10年租赁期限未满，现重客隆公司提出解除合同的行为不符合双方约定的终止条件，双方应按合同约定全面履行自己的义务。2018年4月17日，重客隆公司函告肖代华、肖婷婷由于经营仍不能扭亏，决定撤店并解除案涉的《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》，已于2018年4月17日将案涉房屋清空达到了交房条件，请于2018年4月25日前往接收案涉租赁的房屋，如逾期未接则视为接房。2018年4月24日，肖代华、肖婷婷拒绝同意重客隆公司提前解除案涉合同的要求，并拒绝提前接收房屋。2018年5月12日，重客隆公司再次函告肖代华、肖婷婷要求其于2018年5月14日前往接收案涉租赁的房屋。2018年5月18日，肖代华、肖婷婷再次重申不同意重客隆公司提前解除案涉合同的要求，并拒绝提前接收房屋。上述事实，重客隆公司、大凡公司、肖代华、肖婷婷的陈述和辩解，以及重客隆公司提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《三方协议》、告知函三份、复函一份、通知书二份、XXX房地证XXX字第XXXX号房地产权证、XXXX房地证XXXX字第XXXXX号房地产权证等证据在案佐证，前述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。本院认为，案涉《房屋租赁合同》《补充协议》是重客隆公司与大凡公司、《三方协议》是重客隆公司与大凡公司、肖代华、肖婷婷在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，各方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现重客隆公司以经营亏损严重、无力支付租赁费为由提出从起诉之日起解除案涉《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》，不符合双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》的约定和法律的规定，其不享有单方解约的权利。现大凡公司、肖代华、肖婷婷自愿同意于2018年12月31日解除案涉《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》，故本院确认案涉《房屋租赁合同》《补充协议》《三方协议》于2018年12月31日解除。由于重客隆公司从2018年4月起就未向肖代华、肖婷婷支付租金，现肖代华、肖婷婷反诉要求重客隆公司按每个月47000元支付从2018年4月起至12月止的租金共计423000元的主张，符合双方合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持。对于重客隆公司要求肖代华、肖婷婷返还履约保证金50000元的请求，符合双方合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持。对于肖代华、肖婷婷反诉要求重客隆公司支付10个月每个月47000元共计470000元的预期租金损失的主张，重客隆公司提出该主张过高，考虑到肖代华、肖婷婷再行出租案涉租赁物所需要的时间从而产生的租金损失和预期利益损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定重客隆公司向肖代华、肖婷婷支付5个月每个月47000元共计235000元的预期租金损失。对于肖代华、肖婷婷反诉要求重客隆公司支付违约金10000元的主张，符合双方合同的约定和法律的规定，亦是其对自己权利的处分，本院依法予以支持。对于重客隆公司、肖代华、肖婷婷均提出将案涉租赁的房屋腾空返还给肖代华、肖婷婷的主张，重客隆公司、肖代华、肖婷婷均无异议，亦符合法律的规定，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、本诉原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司与本诉被告重庆市大凡房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》、本诉原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司与本诉被告重庆市大凡房地产开发有限公司、肖代华、肖婷婷签订的《三方协议》均于2018年12月31日解除；二、由本诉被告肖代华、肖婷婷在本判决生效后三日内返还本诉原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司的履约保证金50000元；三、由反诉被告重庆重客隆超市连锁有限责任公司在本判决生效后三日内向反诉原告肖代华、肖婷婷支付租金423000元；四、由反诉被告重庆重客隆超市连锁有限责任公司在本判决生效后三日内向反诉原告肖代华、肖婷婷赔偿预期租金损失235000元；五、由反诉被告重庆重客隆超市连锁有限责任公司在本判决生效后三日内向反诉原告肖代华、肖婷婷支付违约金10000元；六、由反诉被告重庆重客隆超市连锁有限责任公司在本判决生效后十五日内将位于重庆市南川区XXX镇XXX路XXX号XXXXX幢负XXXX号、负XXXX号的房屋腾空返还反诉原告肖代华、肖婷婷；七、驳回本诉原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告肖代华、肖婷婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1050元（本诉原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司已预交），由本诉被告肖代华、肖婷婷负担，反诉费1050元（反诉原告肖代华、肖婷婷已预交），由反诉被告重庆重客隆超市连锁有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  袁经盛人民陪审员  王家英人民陪审员  胡体洪二〇一八年十二月六日书 记 员  王溢麟