苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初3634号 原告（反诉被告）：丁文珺，女，1984年12月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告（反诉被告）：邵江，男，1980年10月13日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：彭浩（系丁文珺、邵江共同委托），江苏夏默识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马艳（系丁文珺、邵江共同委托），江苏夏默识律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王景利，女，1985年5月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：孙思萌，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐娟，江苏凡创律师事务所实习律师。 原告丁文珺、邵江与被告王景利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，案号为(2019)苏0508民初4366号。2019年5月24日，王景利提起反诉，本院经审查后受理，与本诉合并审理，并于2019年8月5日作出一审判决。王景利不服，提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2020年7月7日裁定，撤销本院(2019)苏0508民初4366号民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月15日立案后，另行组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。丁文珺、邵江及其共同委托诉讼代理人彭浩，王景利的委托诉讼代理人孙思萌、唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁文珺、邵江向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.被告立即退还购房定金5万元；3.被告承担违约金39.2万元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方经苏州我爱我家房地产经纪有限公司中介于2019年4月15日签订房屋买卖合同，约定被告将位于苏州市房屋出售给原告，房屋实际成交价为196万元，对外合同价为170万元。原告于签订合同当日支付5万元定金。被告于2019年4月22日到中介处，明确表示不卖该处房屋了，在原告的追问下，在电话中也明确告知因为自己的情况，不再出售该房屋了。果然，被告此后也不再配合履行合同。鉴于被告明确表明不再履行合同，已属于根本违约，原告故诉至法院。 被告王景利辩称，一、被告确认解除房屋买卖合同，但原告所述被告不配合履行合同致合同根本违约与事实不符。2019年4月15日，原、被告签订房屋买卖合同以及补充协议，当日，原告向被告支付定金3万元，按照约定签订合同当日买方支付卖方定金5万元，原告并未全面履行自己的义务。按照约定，原告应于2019年4月30日前支付涉案房屋实际成交价与合同价的差额20万元，但至今为止，被告并未收到该笔款项。原告违约在先，被告并未有违反履行合约的情况。二、被告积极配合原告履行相关义务，原告故意拖延不支付房款，歪曲事实。2019年4月26日，原告发微信告知被告，要将20万元转给被告，被告早已委托中介代收，故微信发原告“有事找中介”。之后，被告因家庭原因，试图与原告协商不再卖房并且承担赔偿责任，原告回复“按照合同履行进度”，被告得知原告不同意协商解除合同后，最终愿意按照合同履行。原告明知被告的支付宝账户，且被告告知原告中介可代为收取该笔款项的前提下，被告不接收该笔款项的事实和理由并不成立。相反，被告为了继续履行合同，在2019年4月30日微信回复原告“向原告承诺晚点付款也没有关系”，被告并不存在主动违约的事实，是“被违约”。 反诉原告王景利向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告承担违约金10万元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年4月15日在我爱我家房产中介公司签订了位于苏州市的房屋买卖合同，约定实际成交价为196万元，对外约定成交价为170万元，合同签订当日支付定金5万元，实际支付3万元，差额20万元在2019年4月30日前支付反诉原告。但反诉被告一直未依约补足定金剩余部分2万元及履行20万元付款义务。经反诉原告多次催促，未支付。因反诉被告违约拒不履行合同义务，故提起本次反诉。 反诉被告丁文珺、邵江辩称，从反诉原告所提交的三份证据来看，均是断章取义，歪曲了整个事实，对于反诉诉讼请求，请求法院在查明事实的基础上予以驳回，反诉诉讼费用也应当由反诉原告承担。 本院经审理认定事实如下：苏州市姑苏区X处不动产权属登记在王景利名下，系其单独所有。 2019年4月15日，王景利（出卖人）、邵江、丁文珺（买受人）、苏州我爱我家房地产经纪有限公司（居间代理机构）签订房屋买卖合同一份，约定：王景利将苏州市（建筑面积84.93平方米）出售给邵江、丁文珺，房屋价款170万元，双方于2019年8月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。合同第八条约定，如出卖人未能按约交付房屋逾期超过15日的，买受人有权退房，出卖人按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金。合同附件二第5条约定，任何一方违约，违约方承担双方的中介费，中介方已收取的守约方中介费不予退还，由违约方直接支付给守约方。同日，王景利与邵江、丁文珺签订补充协议一份，约定：1.该房屋实际成交价格为196万元；2.签约定金合同当日买方支付卖方定金5万元，于资金托管当日不用返托；3.差额20万元于2019年4月30日前支付卖方；4.交房当日卖方结清该房屋内所有的水、电、煤气费用后买方支付剩余的尾款1万元；5.此协议自买卖双方签字后生效。 2019年4月15日，王景利出具收条一份，载明：今收到邵江支付的购买房屋地址为乔司空巷购房定金5万元。庭审中，双方确认，定金计5万元，王景利收到3万元，另2万元由买受方直接打给中介公司，作为王景利支付的中介费。 2019年4月22日，中介人员通过微信告知丁文珺：“客户您好，巷房东王景利到店，提出解除合同，自己不想卖了，她本人提出对你们给予2万元的经济补偿，但不愿意承担双方的中介费。”丁文珺：“这个不可能的，我不同意。” 同年4月24日，王景利与中介公司人员微信显示，王景利提供了其中国银行的卡号，中介公司：“客户要求按照合同赔偿你不同意，那现在怎么解决。”王景利：“我想要的解决方案已经跟你们说了，怎么解决我肯定是问你们。”中介公司：“那现在客户不同意你的方案啊。我们也没办法啊。”王景利：“不同意，该走什么流程就走什么流程。我的诉求已经说过了。” 同年4月25日，王景利与中介公司人员微信显示，中介公司：“尊敬的王景利房东：您好，原约定于2019年4月30日之前将20万差额支付给您，客户非常有诚意，现已准备好钱，随时可以支付，麻烦安排一下时间，双方见面把20万转给您。2019年4月25日，我爱我家经纪人肖其银。”王景利：“不用你再对接，我的诉求很明确了。” 同年4月26日，丁文珺与王景利微信记录显示，丁文珺：“房东，你好，我是买你乔司空巷房子的客户，我们家里已经多方筹到20万现金，你看什么时候方便，我们见面把20万转给你。我们这边按合同履行进度。”王景利：“姐，实在不好意思啊，因为那个事情是17号还是18号的时候，那个，我不是给你打个电话吗，因为我家里自己出点状况，我说跟你商量一下这个房子就是说，因为我姐现在不愿意让卖，因为他自己考虑还要住。那个，我也给你讲过了，然后你那边当时不是说你还是想要吗，那我就找中介了，然后就看协商一下，协商下来中介给我的回馈，要我赔偿房价的20%，返还定金的双倍，我当时没有同意，因此毕竟才也就两三天时间，赔这么多不现实，……，我也不能耽误你去看别的房子，因为这个房子目前是确实没法卖了，如果说一直拖下去，那我肯定是要拖你的，对你也不好。”“我说协商一下，跟中介也讲过了，把你的意思跟我说了，你看看，现在就说我还是卖，肯定是没法卖了，然后你看一下，能不能见面聊一下，或者说一下你的想法，或者说你要赔偿多少钱，你讲一下，如果说达不成协议，那么我再说啦。”丁文珺：“我们这边按合同履行进度。”王景利：“那我就知道你意思了，但是你这意思很明确的，然后就是按合同履行。那行，那没问题，我到时候再看一下吧，我问一下中介那边怎么弄吧。” 同年4月30日丁文珺与王景利微信记录显示，丁文珺：“房东，我是买你乔司空巷房子的客户，我这边准备好了20万现金，你看今天什么时候方便，我们见面，在银行柜台把20万转给你。因为今天是最后一天了，20万的购房款，按照合同，今天要转给你。银行办理业务时间截止下午4：30，请尽快回复。”王景利：“没事，晚点没关系，我跟你说晚点你放心好了，我不会最后说你有违约责任。”同日，中介人员通过微信问王景利：“那物业费发票。”王景利：“我为什么要现在提供物业费发票呢，你现在不是四个月才走程序呢，我晚点提供好的呀，你急什么呀。反正等他这边首付到位我都可以提供的呀。” 同年5月5日，丁文珺与王景利微信记录显示，丁文珺：“房东，我4.30之前准备好的20万购房款，你这边怎么处理？因为就现在的情况来看，你已经违约了，我要按照正常的法律程序办事了。”王景利：“我哪里违约了。我现在没跟你走流程还是不给你交房了。”丁文珺：“这个我已经问过律师了，你这边已经处于违约，你考量一下吧。”王景利：“合同都是中介拟的，如果你一定要把20万付了，麻烦你付中介，让中介付吧。我没有什么考量的，我所有的事情会找中介的。你说我违约，是现在要过户，我不去还是哪方面违约了呢。你按照合同付20万的话，你转到中介公司，让中介处理好了，中介会处理的，合同也好，补充协议也好，我都会通过中介的账来走。” 同年5月16日，中介人员通过微信问王景利：“现在XX房子，你目前想怎么处理，需要我们帮忙怎么协调”王景利：“你们想怎么处理呀，然后我上次不是让你们帮我转啊，转20万你们也不转吗。”后中介人员通过微信问王景利：“那你提供下物业结清发票，我们帮你们送审需要用。”王景利：“我的任何东西都没有解决，你让我提交资料是什么情况呢，你为什么只考虑客户的利益，不考虑我的。如果我这边没谈妥的话，我也不会给你提供这个东西的。” 同年5月20日，本院受理本案，并于5月21日向王景利邮寄送达起诉状副本，王景利于5月22日签收。 同年5月22日，王景利向邵江、丁文珺发送通知，要求于2019年5月25日前支付20万元到指定账户或转交至中介方，“如到期未付，则你方应承担相应的违约责任，我方则可以提出解除协议，并要求你方承担法律责任。” 同年5月23日，丁文珺与王景利微信记录显示，丁文珺：“你的通知，我已收到。我这边已经起诉，法院也已受理，就等到法院再说。” 一审中，本院当庭询问双方是否愿意继续履行房屋买卖合同，丁文珺、邵江回答：“愿意。”王景利回答：“现在不愿意履行了，原告在诉请中很明确的要求解除合同，在答辩中被告也明确了双方解除合同，已经达成了一致。” 审理中，本院询问丁文珺、邵江主张39.2万元的依据，丁文珺、邵江陈述系违约损失，损失包括房屋差价及中介费。丁文珺、邵江陈述称，其购买涉案房屋是为了小孩上学，因担心王景利故意拖延，故起诉时要求解除合同。直至2019年7月8日才通过其他中介另行签订合同购买周边他处房屋，价格贵了6000多元每平方。其为购买涉案房屋应向中介方支付中介费29400元，其中实际支付29000元，400元由王景利代付，现中介不同意退还中介费，故该笔支出亦为其损失。 因双方就合同解除后给丁文珺、邵江造成的实际损失无法达成一致，依丁文珺、邵江申请，本院委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋在2019年5月22日的市场价值进行评估。后评估机构于2020年9月22日作出评估报告，认为本次估价对象房地产的市场价值为2058400元。为此，丁文珺、邵江支付鉴定费16140元。双方对于评估报告没有异议。但是丁文珺、邵江认为：1.不同意以2019年5月22日作为评估时点，应当给予购房者合理的减损时间，以原审开庭时间2019年7月5日或另行购房时作为评估时点较为合理；2.2019年5月22日是原审判定的合同解除日，如以该时间点作为评估时点，那么亦应以原审认定的合同价170万元作为比价基础，并且应该对房屋买卖合同签订时的价格进行评估，以两个时间点的价格进行相减得出房屋差价损失。王景利认为：1.原审判决并未生效，故该判决所认定的价格不存在合理性；2.其于2018年6月取得涉案房屋权属，至卖房时不满两年，应缴纳的增值税为房价的5.55%，按照合同约定由其承担，该税费是包含在房屋总价中的，评估机构未考虑房屋不满两年的事实，故相应税费因予以扣减。 以上事实，有不动产权属证书、房屋买卖合同及附件、补充协议、收条、微信记录截屏、评估报告、评估费发票、当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，王景利与邵江、丁文珺签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。 对于导致案涉房屋买卖合同未能履行的违约方在谁，本院结合当事人提交的证据及庭审中的陈述，认定王景利违约，理由如下：1.王景利于2019年4月26日向丁文珺明确不再履行房屋买卖合同；2.在丁文珺坚持要求继续履行房屋买卖合同后，王景利不论是对于中介方，还是买受方，均没有愿意继续履行合同的明确表示；3.在买受方一再要求履行支付20万元购房款时，拒绝接受，在已明确告知中介方不需再对接的情形下，却要求买受方将款项打到中介处；4.2019年5月22日王景利虽发函要求买受方履行付款义务，5月20日本案已立案受理，因此，王景利认为丁文珺、邵江不履行支付20万元购房款而违约的观点，与事实相悖。5.2019年7月3日庭审中在买受方愿意继续履行合同时，王景利明确拒绝，表示不愿履行。6.中介方要求王景利提供物业费发票，王景利多次拒绝配合。综上，王景利在签订房屋买卖合同后，以自己的行为表示不再履行，致使合同目的无法实现，丁文珺、邵江要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。起诉状副本送达之日即2019年5月22日即为房屋买卖合同解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邵江、丁文珺支付的购房定金5万元，王景利虽实际收到3万元，但其余2万元系作为王景利支付的中介费而由买受方代为直接支付给中介，庭审中王景利亦予以认可，因此，应当认定购房定金为5万元，丁文珺、邵江要求返还的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 因王景利违约导致房屋买卖合同解除，丁文珺、邵江有权按照约定主张违约责任，但房屋买卖合同第八条仅约定了逾期交房的违约责任，双方并未明确约定出卖人拒绝履行合同的违约责任，且丁文珺、邵江明确主张的是违约损失，故丁文珺、邵江主张王景利赔偿39.2万元的诉讼请求，不应支持，其损失应以其庭审中主张的房屋差价及中介费来计算。房屋买卖合同约定的价格系双方根据双方当时的交易状况，由买卖双方通过协商谈判确定，丁文珺、邵江主张评估房屋买卖合同签订时的价格，没有事实依据，本院不予采信。丁文珺、邵江自2019年4月26日起即知涉案房屋存在履行不能的风险，且其亦诉至本院要求解除买卖合同，故本院以合同解除之日作为丁文珺、邵江的止损时点。经评估，涉案房屋在2019年5月22日的市场价值为2058400元。根据补充协议，双方一致确认涉案房屋的实际成交价格为196万元，故该期间的房屋差价98400元应为王景利违约给丁文珺、邵江造成的损失。王景利辩称需要从评估价款中扣除税费的意见，于法无据，本院不予支持。至于中介费，根据合同约定应当由违约方即王景利承担，故丁文珺、邵江实际支付的中介费29000元亦为王景利违约给其造成的损失。以上两项损失合计127400元，本院予以支持。丁文珺、邵江超出该金额的主张，不予支持。 对于王景利的反诉诉讼请求，丁文珺、邵江并无违约行为，王景利要求丁文珺、邵江支付违约金无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告邵江、丁文珺与被告王景利签订的房屋买卖合同于2019年5月22日解除。 二、被告王景利于本判决生效之日起十日内返还原告邵江、丁文珺购房定金5万元。 三、被告王景利于本判决生效之日起十日内赔偿原告邵江、丁文珺损失127400元。 四、驳回原告丁文珺、邵江的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告王景利的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22440元，由被告王景利负担；评估费16140元，由被告王景利负担。上述两项均于本判决生效之日起十日内直接向原告邵江、丁文珺履行。反诉案件受理费1150元，由反诉原告王景利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  宁晓鹏 审 判 员  翁迎晓 人民陪审员  谢永坤 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  王 璇 书 记 员  陈丽华