福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初4434号 原告：王菁，女，1967年7月2日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：蔡佳明，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈立伟，福建诚真律师事务所律师。 被告：周兆星，男，1959年6月13日出生，汉族，住福州市台江区。 第三人：倪志亮，男，1987年8月10日出生，汉族，住福州市马尾区。 第三人：唐选民，男，1953年6月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告王菁与被告周兆星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序进行了审理。诉讼中，因被告周兆星将讼争房屋出卖给案外人倪志亮，原告王菁就此另行起诉要求确认周兆星与倪志亮签订的房屋买卖合同无效〔案号：（2018）闽0103民初428号〕，故本院于2018年2月26日作出（2017）闽0103民初4434号民事裁定，裁定中止本案诉讼。本院就王菁与周兆星、倪志亮确认合同无效纠纷一案，于2018年6月1日作出（2018）闽0103民初428号民事判决，且于2018年6月27日生效。本案恢复审理，并根据原告黄菁申请，追加倪志亮、唐选民为本案诉讼第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告黄菁及其委托诉讼代理人蔡佳明、陈立伟，被告周兆星到庭参加诉讼，第三人倪志亮、唐选民经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王菁向本院提出诉讼请求：1、判令被告周兆星立即协助原告将坐落于福州市台江区的权属转移登记至原告名下；2、判令被告周兆星立即支付违约金（按总房款价的日万分之五计算，自2016年8月10日起至实际办理过户登记之日止）；3、判令被告周兆星承担原告因本案而支付的律师费人民币30000元；4、由被告周兆星承担本案的全部诉讼费用。（恢复审理后，原告增加诉讼请求：判令被告周兆星及第三人倪志亮、唐选民立即将坐落于福州市台江区的权属登记至原告名下，即第三人倪志亮协助将讼争房屋恢复登记至周兆星名下，第三人唐选民协助消除讼争房屋的抵押登记）。事实及理由：2012年5月28日，原告、被告周兆星及案外人三坊房地产代理有限公司共同签订了《房产买卖代办合同》，约定：被告周兆星将位于福州市台江区的房屋以人民币1155000元的价格出售给原告，合同签订时原告支付定金100000元给被告周兆星，并于2012年6月6日前原告支付部分购房款900000元，剩余房款人民币155000元于被告周兆星将所有权证过户给原告当日支付。因案涉房屋为拆迀安置房，签订《房产买卖代办合同》时被告周兆星尚未办理《房屋所有权证》，因此，双方还约定:被告周兆星承诺在可以办理房屋所有权证的十个工作日内必须去受理，原告承诺在被告周兆星通知原告可办理过户手续情况下十日内配合办理过户手续，若因任何一方拖延产权过户时间，超过约定时间之外每日按总房款价的日万分之五收取违约金，赔给守约方。《房产买卖代办合同》签订后，原告于2012年5月28日支付被告定金人民币100000元，并由被告周兆星出具已收到定金100000元的收条。原告于2012年6月1日向被告周兆星转账购房款900000元，被告周兆星于当日出具己收到购房款900000元的收条。原告已积极履行了《房产买卖代办合同》所约定的义务。2012年10月被告周兆星以做生意需要用钱为由找到原告，原告出于以后还需要被告周兆星配合过户的考虑又支付了20000元。原告于2012年6月开始装修并入住。2016年3月下旬，原告得知红星苑小区可办理产权证，即多次与被告周兆星协商办理过户登记事宜，但时至今日被告周兆星均无故推脱。现为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告周兆星辩称，原告所述与事实不符，红星苑地块的征收工程处2017年3月份才开始陆续通知可以领取办证材料，但2017年3月23日台江区征收工程处告知答辩人因结算误差，本人还欠征收工程处103700元，不能给答辩人相关办证材料。答辩人说：“2015年福机新苑对接安置时，就给了我25万多元的安置费，怎么会还欠103700元”，征收工程处说要求答辩人返还103700元方可给相关办证材料。答辩人想要原告将余款13万元中的10万元给征收工程处，这样征收工程处就可以办证。不是答辩人的过错，是征收工程处的过错。请求法院驳回原告第2、3、4项诉讼请求。 第三人倪志亮、唐选民未到庭陈述，亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人倪志亮、唐选民未到庭应诉，视为放弃质证权利。根据当事人的庭审质证意见和陈述，本院对事实作如下认定： 2012年5月28日，以被告周兆星为卖方（甲方），原告王菁为买方（乙方），案外人福州三坊房产代理有限公司为丙方，签订一份《房产买卖代办合同》，约定：甲方将其坐落于福州市台江区房产出卖给乙方，转让价为人民币1155000元；第十九条、甲乙双方签订合同后，……，自违约行为发生之日起违约方按成交价款每日日万分之五向守约方支付违约金及因此而产生的律师代理费、差旅费等其他费用；第二十九条、其他补充事项：1、上述房产为拆迁安置房，目前尚未办理《房屋所有权证》，……。2、经甲乙双方协商同意签合同当日乙方支付甲方拾万元定金，并于2012年6月6日前乙方支付部分购房款玖拾万元给甲方，剩余购房款人民币155000元于办理至甲方名下的房屋所有权证在过户给乙方受理当日支付给甲方。甲方承诺在可以办理房屋所有权证的十个工作日内必须去受理，乙方承诺在甲方通知乙方可办理过户手续的情况下于十个工作日内配合甲方办理过户手续，若因任何一方拖延产权过户时间，超过约定时间之外每天按总房价的日万分之五收取违约金。合同签订后，原告依合同约定及被告要求，先后向被告支付了合计1020000元购房款，被告也于2012年6月向原告交付了讼争房屋，原告入住使用至今。 周兆星在庭审中自述，其于2017年3月得知讼争房屋可以办理权属登记。2017年4月得知拆迁补偿款存有误差后，曾向王菁提出由王菁将购房余款中的100000元先行垫付，而王菁在2017年4月20日左右告知不同意其提出的主张。 诉讼中，周兆星将讼争房屋以“买卖”的形式登记至第三人倪志亮名下，王菁对此另行提起诉讼，要求判令确认周兆星与倪志亮的房屋买卖合同无效。为此，本院作出（2017）闽0103民初4434号民事裁定书，裁定本案中止审理。 本院于2018年6月1日作出（2018）闽0103民初428号民事判决，该判决认定：周兆星到法院应诉答辩并参加庭审之后，在该案尚未审结期间，就通过签订《房屋买卖合同》并办理过户手续的方式，将案涉房产过户至倪志亮名下，以达到转移财产，拒绝向王菁过户目的。倪志亮与周兆星之间并没有真实的房屋买卖意愿，却与周兆星共同实施了虚假签订房屋买卖合同的行为。从本院已经调取的银行交易明细可以看出，倪志亮转账给周兆星的多笔款项，实际上是采取了“周兆星-他人账户-唐选民-倪志亮-周兆星”的循环转账的方式，虚构支付购房款的银行交易明细。之后，倪志亮协助周兆星将讼争房屋的所有权登记在倪志亮名下，还在讼争房屋上虚设抵押，制造案涉房屋已经无法登记至王菁名下的假象。不仅如此，在本案诉讼期间，倪志亮和周兆星还相互配合，向本院作出一致的答辩意见，并提交了一致的“房屋买卖合同”和虚构的银行流水作为证据，就俩被告之间的“交易付款”情况作不实的陈述，以图转移财产的目的。显然，周兆星和倪志亮就案涉房产签订的房屋买卖合同具有恶意串通，转移财产，损害第三人利益的情形，依法应认定无效。遂判决确认周兆星与倪志亮就台江区鳌峰街道南光明港路121号红星苑一期10#楼1501单元房产签订的房屋买卖合同无效。 本院认为，王菁与周兆星及案外人福州三坊房产代理有限公司签订《房产买卖代办合同》，其中王菁与周兆星双方就涉案讼争房产所达成的房屋买卖合同条款，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行，王菁已依约向周兆星支付了购房款共计1020000元，周兆星当时也已依约向王菁交付了讼争房产。诉讼中，周兆星以“买卖”形式，将讼争房屋登记至第三人倪志亮名下，对此（2018）闽0103民初428号民事判决，已作出认定并判决确认周兆星与倪志亮就讼争房屋签订的房屋买卖合同无效，故第三人倪志亮应协助将讼争房屋恢复登记至周兆星名下，周兆星则应协助将讼争房屋权属登记至王菁名下，第三人（抵押权人）唐选民参与虚假交易，配合在讼争房屋上虚设抵押，其行为是错误的，应协助消除讼争房屋的抵押。根据合同约定，讼争房产在具备可办理权属登记条件后，周兆星应配合王菁将讼争房屋权属登记至王菁名下，而周兆星至今未履行该项合同义务，且在诉讼中以虚假交易方式将讼争房屋登记至第三人倪志亮名下，其行为已构成违约，应承担相应逾期办证的责任。周兆星自述其与拆迁部门在拆迁补偿款问题上存在争议一节，与王菁无关，不能作为其免除违约责任的事由。周兆星自述拆迁部门已于2017年4月份告知其征收补偿款误差，其为此也曾与王菁协商，提出由王菁将部分购房余款先行垫付予拆迁部门，但该提议于2017年4月20日左右已遭王菁明确拒绝，周兆星至此已明确知悉需由其自行向拆迁部门交纳房款才能取得办理房屋权属登记所需的材料，却仍未及时向拆迁部门交纳款项，故本院酌定其应从2017年5月1日起承担逾期办理权属登记的违约责任，双方在合同中约定按总房款的日万分之五计付违约金，周兆星为此在诉讼中提出该合同约定的违约金过高，请求予以减少。我国合同法规定的违约金制度，已经确定违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于周兆星签订合同后，已履行交付讼争房屋等主要义务，而王菁亦未举证证明其因逾期办理权属登记存在实际损失，故本院酌情减少周兆星应承担的违约金金额，降低为按日万分之二标准计算违约金。王菁为提起本案诉讼而支出律师代理费30000元，根据合同第十九条规定，应由周兆星承担，故本院对王菁的该项诉讼请求亦予以支持。第三人倪志亮、唐选民经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、周兆星应于判决生效之日起十日内协助王菁办理将坐落于福州市台江区鳌峰街道南光明港路121号红星苑一期10#楼1501单元的权属转移登记至王菁名下的手续；其间，第三人倪志亮应协助将上述讼争房屋恢复登记至周兆星名下，第三人唐选民应协助消除虚设的抵押登记； 二、周兆星应于判决生效之日起十日内向王菁支付违约金（按总房款价1155000元的日万分之二计算，自2017年5月1日起计至办理权属登记过户给王菁的手续在登记部门受理之日止）； 三、周兆星应于判决生效之日起十日内支付给王菁因本案而支付的律师代理费人民币30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15195元，由周兆星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  陈细珠 人民陪审员  赵秋平 二〇一八年十二月十日 书 记 员  陈 慜 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。