广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤03民终6242号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡让明，男，汉族，1988年1月6日出生，身份证住址广东省五华县,。 委托诉讼代理人：蓝敏俊，广东世纪华人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋招专，男，汉族，1975年12月23日出生，身份证住址浙江省苍南县， 委托诉讼代理人：汤彩霞，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梓宏，广东华商律师事务所实习律师。 上诉人胡让明因与被上诉人蒋招专房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初18148号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 胡让明的一审诉讼请求：1、解除胡让明与蒋招专签订的《房地产买卖合同》；2、蒋招专返还胡让明定金100000元整；3、蒋招专承担诉讼费、保全费、担保费。 蒋招专的一审反诉请求：1、确认胡让明与蒋招专签署的《房地产买卖合同》（合同编号：NO0001227、NO0001228）已经解除；2、胡让明支付蒋招专违约金1196000元；3、胡让明承担本案全部的诉讼维权费用（包括但不限于案件受理费、保全费、担保费等）。 一审判决结果：一、确认胡让明与蒋招专于2016年8月5日签订的两份合同编号分别为NO0001227和NO0001228的《房地产买卖合同》已于2017年9月19日解除；二、胡让明于本判决生效之日起十日内支付蒋招专违约金人民币500000元；三、驳回胡让明的其他诉讼请求；四、驳回蒋招专的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2300元，因简易程序减半收取人民币1150元，反诉案件受理费人民币3891元，保全费人民币1020元，合计人民币6061元，由蒋招专承担人民币1750元，胡让明承担人民币4311元。 上诉人胡让明的上诉请求：撤销原审判决，将案件发回重审，或在查清事实的基础上依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人全部反诉请求，并判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.双方签订的《更名确认书》系被上诉人同意上诉人变更买方主体的确认，是双方真实意思表示。但时至今日，买方主体尚未确认，故买卖双方履行合同义务的时间尚未开始，上诉人不存在违约行为。一审认为该确认书虽未对首付款期限进行重新约定，但该确认书仅对主体进行了变更，其他事项并未变更，按照常规理解应为与购房合同条款一致，存在错误，应予以纠正。2.房产新政后，因上诉人担心无法找到符合购房资格的人，故与被上诉人协商，协商结果是被上诉人同意，若上诉人提供不了符合新政策要求的购房资格的第三人，被上诉人可以返还上诉人定金10万元，但要待被上诉人将涉案房产出售之后。此约定与后来签订《更名确认书》的事实并不矛盾，恰恰证明了双方均有意履行合同，双方就政策变动可能造成合同难以履行尽量采取补救措施，避免损失。3.2017年8月，被上诉人与案外人签订了房屋买卖合同，将涉案房产转让给案外人，但被上诉人未按承诺返还定金。4.被上诉人并未产生损失，上诉人不应承担违约责任。2017年8月，被上诉人与案外人签订房屋买卖合同，合同约定以更高价格出售涉案房屋，其自身权益并未产生损失，上诉人无须承担违约责任。另，定金罚则与违约条款应当择一适用，被上诉人反诉选择适用违约条款，则上诉人已支付定金应当在违约款项中抵扣，但一审判决判项中对已支付定金未予抵扣，属于漏判，应发回重审。综上，原审认定事实及适用法律有误，应予改判或发回重审。 被上诉人二审答辩意见为：一、《更名确认书》的签订与上诉人的违约行为没有补正的效果。《更名确认书》的名字是对购房人的变更，对其他条款并没有作出新的约定。在没有新约定的情况下，仍然沿用原合同对其他事项的约定，包括对付款期限120天的约定。尽管在12月上诉人也一直有向被上诉人表达过继续购买的意愿，被上诉人也给了上诉人足够的时间寻找名额，凑集首期款。直至上诉人起诉之日，长达一年多的时间，其没有履行支付定金的任何行为。已经构成根本违约。二、违约赔偿责任和损害赔偿责任应当区分对待，无论被上诉人是否因为上诉人的违约行为而遭受损失，上诉人的行为构成根本违约，被上诉人就有权主张违约赔偿。其次，违约条件设定的目的是为了通过提高违约成本，促使双方诚实地履行合同义务，违约责任的成立不受违约人的主观意识和守约方客观损失的影响，违约行为发生后，守约方在主张违约责任时，无须就己方的损失逐一举证，因此原审法院依据原合同中约定判定上诉人承担违约责任是合理的。三、关于违约金和定金适用的问题。首先，双方并没有达成过定金退还的约定，而且一审判决已经对违约金进行了大幅的调整，如果允许以定金抵扣违约金，则将过分降低上诉人的违约成本，与交易公平精神不符。在新政出台后，上诉人与被上诉人之间有过商谈解约的问题，有谈论过定金的处理，但并没有达成明确的协议，而且后来上诉人要求继续履行合同，并且签署了更名协议，被上诉人也按照新约定给足了上诉人足够的付款期，此时上诉人仍然违约，还要求按10月初的商谈要求退定金，这违背了合同交易的诚信原则。另外，涉案合同第14条约定，违约金按照合同总标的20%，被上诉人反诉按照20%主张违约金，在上诉人没有要求调低违约金的情况下，原审法院主动酌情对违约金作出大幅度调整，仅仅判决支付50万元违约金，已经低于合同总标的10%，被上诉人认为在涉案交易中违约的恶意明显，在此种情况下，原审法院驳回原告关于定金的诉求，酌情判决50万元违约金是合理的。 本院二审查明，原审查明的基本事实准确，本院予以确认。上诉人胡让明在二审审理过程中，提交了以下证据：一、胡让明2010年4月—2018年4月的《深圳市社会保险历年参保缴费明细表》，用于证明上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同的时候，上诉人非深户，不具备购房资质。二、上诉人弟媳陈彩霞2009年10月—2017年11月《深圳市社会保险历年参保缴费明细表》，用于证明上诉人与被上诉人签订合同时，已告知被上诉人拟挂名上诉人弟媳陈彩霞，购买其中一套房产，因被上诉人出售的是双拼房，其弟媳也不具备购房资格。被上诉人称两份证据超过法定举证期限，不属于新的证据。对第一份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，《更名确认书》已明确上诉人可以更换至其他人名下，继续购买涉案房产,第二份证据与本案没有关联性，双方并未约定购买人指定为陈彩霞。本院经审查认为，上诉人提交的两份证据依法不属于新的证据，且不影响案件基本事实的认定，本院不予采纳。 本院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应以约履行。本案二审争议焦点为上诉人是否违约。上诉人主张双方于2016年10月9日口头解除合同，并约定由被上诉人出售房产后返还其定金，现被上诉人已出售该涉案房产，应返还上诉人定金。对此本院认为，上诉人并未提交证据证明双方已就解除合同达成合意，且被上诉人对此不予认可，亦与双方于2016年12月5日签订《更名确认书》重新约定房屋交易事宜事实不符，故对上诉人关于已约定解除涉案合同的主张本院不予采信。上诉人在签订《房地产买卖合同》时已知悉涉案房产性质及深圳市购房资格的相关政策，合同签订后并未出现因购房政策变化导致其无法履行合同的情形，故其主张存在因情势变更导致其无法继续履行合同的主张依据不足，本院亦不予采信。上诉人未于合同约定期限内向被上诉人支付首期款、履行合同主要义务，原审认定其行为构成根本违约，并无不当，本院予以维持。因上诉人违约，故原审对上诉人要求被上诉人返还定金的请求未予支持并酌定上诉人支付被上诉人违约金50万元并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2300元，由上诉人胡让明负担。 本判决为终审判决。 审判长 李  凤  麟 审判员 刘  欢  飞 审判员 徐  雪  莹  二〇一八年六月十三日 书记员 许新惠（兼）