广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初1080号原告：周永泉，男，汉族，1981年4月28日出生，住广东省清远市清新区，原告：廖桂云，女，汉族，1983年9月24日出生，住广东省清远市清新区，两原告共同委托诉讼代理人：李玉良，广东大篆律师事务所律师。被告：清远城建房地产有限公司。地址：清远市清新区太和镇清新大道**（帝景花园）B幢203#。法定代表人：陈伟锋，总经理。委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师；叶俊伟，广东明典律师事务所实习律师。原告周永泉、廖桂云诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，被告在答辩期间提出管辖异议。经审理，本院驳回了被告的申请，清远市中级人民法院亦驳回其上诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周永泉、廖桂云的委托代理人李玉良，被告城建公司的委托代理人叶俊宇、叶俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永泉、廖桂云向本院提出的请求：1.判决被告清远城建房地产有限公司继续履行合同义务交付清新区大和镇中山南路33号城建世纪湾l座13E房(建筑面积112.37平方米)给原告周永泉、廖桂云，并每日按人民币246元的标准向原告周永泉、廖桂云支付2015年5月1日起至实际交付房屋之日止的违约金(暂时计算至2017年4月28日的违约金为人民币179088元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，原告与被告城建公司签订了《商品房买卖合同》，共同购买了由城建公司开发的位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座13E房屋，该商品房的总价款为492000元。合同约定城建公司应在2015年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如城建公司逾期交付房屋超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自最后交付期限的第二天起至按日向原告支付已交房价款的万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向城建公司付清了购房款492000元。可是被告至今未能履行交付合格房屋的义务，故起诉。被告城建公司答辩称：原告要求的违约金计算标准过高，违约金过高可以调整，应参照同等地段房屋租金来计算，计算至原告实际收楼之日起。原告周永泉、廖桂云为证明其主张提供了以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明买卖关系。2.收款收据，拟证明交款事实。3.承诺书，拟证明违约事实。4.借款借据，拟证明交款事实。5.供楼通知书，拟证明交款事实。6.供款清单，拟证明交款事实。7.收据，拟证明涉案房屋于2017年12月5日开始动工装修。被告城建公司质证称：对原告提交的证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同约定的逾期交房违约金明显过高，根据相关法律规定应当予以调整为按同等地段的房屋租金进行计算。对证据3的三性不予认可，原告没有提供原件核对。对证据4至6无异议。被告城建公司为其主张提供了以下证据：1.评估报告书、清新区人民法院民事判决书（2016）粤1803民初3407号、清远市中级人民法院民事判决书（2017）粤18民终2470号，拟证明有相关法院民事判决佐证，涉案类型的商品房其违约金的计算标准明显过高，应当按租金计算；2.相片，拟证明原告位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座13E房屋已经收楼，并已经使用房屋。原告周永泉、廖桂云质证称：对证据1、2的真实性、客观性和关联性均有异议，证据提交的时间已经过了举证期限，依法不应当作为本案的证据使用。经审理查明：2013年6月13日，周永泉、廖桂云作为买受人与城建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定周永泉、廖桂云购买出卖人位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座13E房屋，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积112.37平方米；第四条约定房屋总金额492000元；第六条约定首付款272000元于签订合同当日支付，剩余房款220000元采用银行按揭贷款方式支付；第八条约定城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付周永泉、廖桂云使用。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付周永泉、廖桂云的违约责任：（2）逾期超过60日后，周永泉、廖桂云有权解除合同。周永泉、廖桂云解除合同的，城建公司应当自周永泉、廖桂云解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的10％向周永泉、廖桂云支付违约金。周永泉、廖桂云要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向周永泉、廖桂云支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知周永泉、廖桂云办理交付手续。双方进行验收交接时，城建公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，城建公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，周永泉、廖桂云有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由城建公司承担。合同签订后，周永泉、廖桂云依约向城建公司付清了购房款，但城建公司未能按约定的时间在2015年4月30日前将验收合格的房屋交付给周永泉、廖桂云使用。城建公司辩称周永泉、廖桂云于2016年2月已经收楼并装修使用，但周永泉、廖桂云对此予以否认，并提供了城建世纪湾物业服务部于2017年11月27日开出的装修余泥清运费、装修保证金收据，证明装修时间为2017年12月5日。城建公司提交了其单方委托清远市中信华房地产土地评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》，对涉案房屋的单位面积月租金进行了评估，估价时点是2015年6月1日，报告显示涉案房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米14.5元。据此计算出涉案房屋的日租金为54.31元（14.5元/平方米×112.37平方米÷30天）。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。城建公司与周永泉、廖桂云签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、关于逾期交房违约金的支付。1.城建公司没有依照合同约定于2015年4月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付周永泉、廖桂云使用，是违约行为，应从2015年5月1日起承担逾期交房的违约责任。2.涉案房屋未经验收备案，城建公司辩称原告在2016年2月已经收取房屋并装修，但提供的证据不足以证明该主张，应不予采信。原告自认于2017年12月5日开始装修房屋，并提供了城建世纪湾物业服务部于2017年11月27日开出的装修余泥清运费、装修保证金收据，本院予以采信，应视为原告已于2017年12月4日接收房屋。违约金计算时段应从2015年5月1日起至2017年12月3日止，共计948天。原告实际收房后仍要求被告继续履行交付房屋义务，无事实和法律依据，应不予支持。3.双方在合同中约定逾期交房违约金按每日万分之五计算，城建公司认为约定的违约金过高，提交房屋租金评估报告主张应按房屋租金计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，被告以约定的违约金过分高于造成的损失为由，请求法院予以适当减少是有法律依据的。至于违约金是否过高如何确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案双方在合同中没有约定损失赔偿额计算方法，被告迟延交楼所造成的原告直接损失主要表现在涉案房屋不能及时入住造成的同地段同类房屋租金损失。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告提交的评估报告在鉴定主体、鉴定依据、鉴定程序等方面均符合法律规定，原告对此持有异议，但未提出反驳的证据，也未举证证明其实际损失超出房屋租金，因此本院对该评估报告予以采信，应以评估报告确定的租金标准计算原告遭受的损失，即每日54.31元。原告主张以合同中约定的标准计算每日违约金为246元，已高于其损失的30%，因此本院依法将违约金调整为原告损失的130%，即每日70.6元（54.31元×130%）。被告违约时间为948天，因此违约金计算为66928.8元（70.6元/天×948天）。对于原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远城建房地产有限公司应付原告周永泉、廖桂云逾期交房违约金66928.8元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告周永泉、廖桂云的其他诉讼请求。本案受理费1941元，由原告周永泉、廖桂云负担1216元，由被告清远城建房地产有限公司负担725元。被告负担部分原告已预交，本院不作退回，由被告清远城建房地产有限公司在履行上述判决时迳付给原告周永泉、廖桂云。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一八年一月九日书记员  杨丹娜附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。