上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初3681号原告：范学钦，男，1965年2月2日生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈绍圣，董事长。委托诉讼代理人：李涛，上海尚简律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帮特，男。原告范学钦与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序分别于2018年3月30日、4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程玉鹏、被告的委托诉讼代理人陈帮特到庭参加了两次庭审；被告的委托诉讼代理人李涛到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2014年1月10日签订的《预定上海九洲世贸市场商铺房协议书》(以下简称系争合同)；2.判令被告向原告返还已付购房款88万元(人民币，下同)；3.判令被告向原告支付违约金(以88万元为基数，按年利率18%的标准，从2014年4月2日起计算至实际返还88万元之日止。诉讼中，原告明确，该违约金的实质是因被告违约导致合同目的无法实现而应赔偿原告的损失)。事实和理由：2014年1月10日，原、被告签订系争合同，约定由原告购买被告名下位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，价款为176万元。由于购房时该房屋上有银行抵押，故双方在合同第4条约定，被告需在2014年3月31日前涤除抵押并配合原告办理银行按揭。但签约后，被告并未按约涤除抵押，双方遂于2015年7月22日经协商签订《办证承诺协议》，被告承诺于2015年10月31日前将系争房屋产权登记给原告。但被告并未兑现承诺。此外，被告至今未交房，还存在将系争房屋一房二卖的情形。据此，原告认为，被告的行为构成根本违约，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，双方之间无需交房。对上述诉请，同意解除合同并返还已付购房款，但不同意支付违约金。理由如下：首先，原告自身也存在违约，根据2015年7月22日双方所签《办证承诺协议》，原告应于2015年10月31日前支付余款88万元，但原告一直未付。其次，系争合同仅约定任何一方违约应赔偿对方实际损失，并未约定按年利率18%计取违约金。再次，原告的实际损失被告业已补偿。若合同解除，原告的实际损失只可能是两方面，即系争房屋的差价损失和租金收益损失，由于系争房屋并未涨价，故不存在差价损失；而对于租金收益损失，被告也已通过免除案外房屋2015年1月1日至今的租金之方式，对原告进行了弥补。综上，请求驳回违约金的诉请。即使法院审理后认为应当支付该违约金的，原告主张的标准也过高，合理标准应为中国人民银行同期存款利率。另外，起算时间也应从2015年11月1日起算。本院经审理认定事实如下：2014年1月10日，原告作为乙方、被告作为甲方签订系争合同(共1页)，主要约定：乙方同意接受市场初始建设与经营发展宗旨，信守原联建市场商户的同样约定和承诺，遵守市场四个统一经营规定(统一规划、统一招租、统一管理、统一租金)。乙方订购甲方(九洲世贸)市场商铺中的系争房屋，双方商定购买单价22,565.32元/㎡，总价190万元。2014年1月9日预付20万元、同月25日前付款30万元，同年3月31日前完成首付，余款90万元办理按揭贷款。办证：全部完成付款后90内办出分户产权证(绿证)，乙方所需费用按政府规定承担。商铺交房时间2014年6月30日。2014年4月1日起收到的租金在首付尾款中扣除，甲方需在2014年3月31日前将抵押涤除，配合乙方办理银行按揭。甲方在办妥按揭贷款所需手续及授信总额批准后，通知乙方办理银行按揭贷款。乙方应在7日内携带相关手续前来办理按揭并签订办理按揭规定的房产销售合同。若乙方的银行流水、信用不符合按揭规定要求，应以现金支付全额房款。乙方逾期完成首付款、逾期办理按揭，同意向甲方支付小额贷款年利率18%利息，逾期超过30天乙方同意无条件退房(任由甲方另卖他人)，退房款不计利息和费用。违约：任何一方违约应赔偿给对方造成的实际损失。有关赔偿计算办法可通过协商解决，协商不成，可向所在地法院诉讼解决等。2014年4月1日，被告法定代表人陈绍圣在该合同右上方手写有“同意该房总价176万元。2014年租金不退”的内容。审理中，双方一致确认，系争房屋的总价经双方协商后，由190万元调整为176万元。但对于付款方式，双方各执一词。原告称，协商确定总价为176万元后，双方又协商一致先付一半即88万元，故其于2014年4月1日当天将已付款增付至88万元。而被告则称，该176万元的付款方式依旧按照上述合同约定，即原告仍应于2014年3月31日前支付首付款100万元，余款76万元可办理按揭。实际上，在2014年3月31日前，原告仅支付了50万元。诉讼中，原告提供了被告开具的收据4张，显示被告于2014年1月10日、1月28日、4月1日分别向原告收取了20万元、30万元和38万元。被告对此表示确认。2015年7月22日，原告作为乙方，与被告作为甲方签订《办证承诺协议》，载明：兹有市场23号105、106室业主范学钦购买的商铺被农行查封，现已有许多业主都是此情况，公司与业主曾多次向政府反映农行过量查押甲方资产使公司已售商铺不能办证，现仍在协商中。经与乙方协商，甲方同意在2015年10月31日前将系争房屋产权证登记在乙方名下，乙方亦同意同时将未付款补齐。甲方承诺在2015年10月31日前将该产权证登记给乙方，并补偿乙方壹拾万元(在此期间前的应收租金未收租金均免收)。另查明：系争房屋尚登记在被告名下，核准日期为2013年5月6日。从2018年4月10日被告调取的上海市不动产登记簿上看，其中仍载有债权数额为140,000,000元、抵押权人为中国农业银行上海市松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。诉讼中，原告主张在双方签订系争合同之前，被告已将涉案房屋出售给了案外人，但却未向原告披露。为此，原告提供两份民事调解书为证，调解书显示，被告于2008年5月15日与案外人周某某，就包括系争房屋在内的商铺签订了房屋买卖合同。而调解协议的内容也是由被告限期涤除这些房屋上的抵押，并将这些房屋的产权转移登记至周某某名下。被告对调解书的真实性无异议，但解释称，系争房屋确实在本案原、被告签订系争合同之前曾经出售给案外人周某某，双方于2003年就签订有联建房协议书，2008年时又签订了房屋买卖合同，但由于小产证迟迟未办出，故周某某提出要求退房或者由被告将房屋转卖。在此情形下，被告才与原告签订了系争合同。而之所以达成上述两份调解书，主要目的是为了尽快解决系争房屋上的抵押问题，为将系争房屋进一步过户给原告创造条件。另外，在原、被告签订系争合同之前，被告已向原告披露过与周某某之间的买卖关系，只是未留下直接证据。另外，诉讼中，为说明系争合同上“2014年租金不退”及《办证承诺协议》上相关租金结算事宜，被告提供《商铺租赁合同》一份，显示出租方、甲方为上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司、承租方、乙方为范晓斌(系原告之子)。租赁物位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场27栋102A室、建筑面积42.10平方米。租期为2014年1月1日至2019年7月31日。2014～2018年各年的租金分别为30,312元、32,121元、37,464元、36,102元、38,268元等。该合同签订后，被告仅收取了2014年的租金30,312元。系争合同上“2014年租金不退”即是指该30,312元不退，而从2015年1月1日开始，被告就未再收取过租金。而《办证承诺协议》上的“未收租金免收”也是指该份租赁合同项下的租金。原告对该租赁合同的真实性以及上述租金结算事宜均无异议，但原告补充称，《办证承诺协议》上括号中的“应收租金”免收，是指就2015年10月31日前被告应就系争房屋向原告支付的租金收益，原告予以免收。诉讼中原告表示，除本案诉请外，无其他合同解除的后果要求在本案中一并处理。上述事实，有《预定上海九洲世贸市场商铺房协议书》、收据、《办证承诺协议》、上海市不动产登记薄、民事调解书及、《商铺租赁合同》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《预定上海九洲世贸市场商铺房协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告所提合同解除以及返还已付购房款88万元的诉请，因被告并无异议，本院依法予以支持，合同解除日期本院结合案情确定为本案诉状副本送达之日。另外，本案中，关于交房，结合系争合同的约定及合同履行情况，被告有关双方之间无需交房的抗辩意见，有相应的事实依据，本院予以采信。而关于付款，原、被告虽均确认涉案房屋总价经双方协商一致调整为176万元的事实，但对付款方式的调整问题却各执一词。被告虽提出付款节点仍按原合同约定履行的主张，并据此提出了原告构成迟延履行的抗辩，但却未提供证据证明其就此提出过异议或进行过合理催告，反而在《办证承诺协议》上笼统约定了“乙方亦同意同时将未付款补齐”的内容，再结合双方陈述来看，原告对付款方式的陈述更具可信度，本院予以采信。而在被告迟迟未能涤除抵押的情况下，原告未及时支付余款88万元也系事出有因，并非恶意违约。至于一房二卖的问题，通过民事调解书的内容足以认定该节事实，被告并无证据证明在与原告签约时即向被告披露过此事，而被告所谓达成调解协议的主要目的是为了给原告办理产证的抗辩意见，一则缺乏相应的证据证明，二则原告对此又不予认可，三则，即便被告所述属实，该做法亦不符合常理常情，亦容易增加税费等不必要的交易成本，故本院对此难以采信。本案中，系争合同难以继续履行的责任主要在于被告，故在返还购房款的同时，被告理应承担相应的违约责任。鉴于原告所提的违约金诉请，实质上是损失赔偿金的主张，该主张并无不妥，依法应予支持。但被告提出了标准过高及起算时点方面的抗辩，对此，在原告未提供证据证明其具体损失的情况下，为减少当事人诉累及妥善解决纠纷，本院综合考虑原告的损失影响点、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，酌情调低该损失赔偿金的计算标准。而原告主张的计算基数及计算期间则均无不妥，本院予以支持，但该损失赔偿金的金额应以不超过88万元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告范学钦与被告上海松江礼品城有限公司之间于2014年1月10日签订的《预定上海九洲世贸市场商铺房协议书》于2018年3月2日解除；二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范学钦购房款88万元；三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范学钦损失赔偿金(按照日万分之三的标准，从2014年4月2日起计算至实际返还88万元之日止，并以不超过88万元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,422元，减半收取计9,211元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费14,211元，由原告范学钦负担1,542元(已付)，由被告上海松江礼品城有限公司负担12,669元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇一八年五月二十二日书记员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。