山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1091民初1381号原告：威海绿城物业服务有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路**威海中心****，统一社会信用代码91371000740981537A3-1。法定代表人：闫存山，总经理。委托诉讼代理人：周志勇，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈妮妮，系该公司员工。被告：威海火炬高技术产业开发区新源泉教育培训学校，住，住所地威海火炬高技术产业开发区古山五巷**环翠楼停车场**一社会信用代码52371091MJE688671R。法定代表人：谷昭玉，校长。委托诉讼代理人：杨金玉（系被告法定代表人谷昭玉之妻）,1975年2月3日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区，原告威海绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业”）与被告威海火炬高技术产业开发区新源泉教育培训学校（以下简称“新源泉学校”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业之委托诉讼代理人周志勇、陈妮妮，被告新源泉学校之法定代表人谷昭玉、委托诉讼代理人杨金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城物业向本院提出诉讼请求：依法判决被告向原告支付物业服务费73320元、电梯维保费4100元、电梯年检费990元，违约金69287.4，合计147697.4元。事实和理由：原告于2016年10月10日与威海城市开发投资有限公司签订了《物业服务合同》，约定业主大会成立之前，由原告对被告位于威海市文化西路48号环翠楼停车场，提供前期物业管理服务；原告于2016年10月10日与威海市城市开发投资有限公司（以下简称：城投公司）签订威海市物业服务合同，约定由原告对环翠楼停车场提供物业管理服务，合同期限至2016年10月10日起至2019年10月9日止。被告系该停车楼四楼住户，在原告管理服务期间，被告自2016年10月10日至2018年5月31日拖欠物业管理服务费73320元，电梯维保费4100元，电梯年检费990元，违约金69287.4元，共计147697.4元，原告多次索要未果，故诉至法院。新源泉学校辩称，被告于2016年7月6日与城投公司签订房屋租赁合同，承租位于环翠楼西侧立体停车楼四层房屋，建筑面积1410平方米。原告起诉的主体错误，被告不同意支付物业费。一、原告与被告没有签订任何物业合同，原告起诉主体错误。根据相关法律、行政法规规定，物业服务企业应与业主或者物业使用人签订物业服务合同，对物业服务相关内容进行约定。被告与出租方城投公司签订的租赁协议，约定了物业管理费另行签订，由被告自行负责租赁区域内的物业保洁保安服务，因此物业费是否收取、收费标准、收费面积等具体内容均没有约定；且根据约定，承租房屋全部由被告自行负责物业保洁和安全，并且要承担涵盖了其它设施设备和室外维修维保等物业服务的运营管理费，故根据租赁合同内容表明被告不需交纳物业费。原告与市城投公司签订的物业合同，按照合同相对性原则效力，并不及与承租人。因此被告不是适格被告，原告关于物业费的诉讼主体，应为城投公司；二、根据房屋租赁合同，被告不需要交纳物业费。租赁协议中已经约定被告承租房屋交纳的费用，包含了物业的各项服务费用，如再向被告收取物业费属于重复收费。房屋租赁合同第四条第4项约定的内容可以看出运营管理费包含了物业服务项目的相关费用；对于物业管理费另行签订，也是约定物业服务费是否交纳的问题；在另行协商前，被告没有义务支付物业费；三、原告提供了物业服务和维修，不是基于物业服务，而是受市城投公司的委托，对承租房屋出现问题的正常维修。根据房屋租赁合同第七条第6项的约定，市城投公司作为房屋的出租方，要保证出租房屋水电等设施设备的正常使用，在房屋相关设施设备出现问题时要及时进行维修，这是出租方城投公司的责任。因此原告对涉案房屋的相关设备的维修，是基于房屋租赁关系，而不是物业服务关系，是受城投公司的委托进行的。四、市城投公司与原告2016年签订的《物业服务合同》和2018年签订的《环翠楼停车楼物业服务合同补充协议》存在问题，二者的收费面积不一致。2018年1月25日签订的补充协议中，修改了收费面积，将按建筑面积交纳的物业收费面积缩减了1485.7平方米，而这些面积也正好与被告承租面积1410平方米接近，可以认为，原告在与市城投公司签订2016年的物业合同时，市城投公司是承担被告承租房屋的物业费的；2018年的补充协议，被告并不知晓，也未参与，合同效力不及于被告。五、停车楼未达到交付条件，依法不应收取物业服务费。目前停车楼尚未经过综合验收备案，根据相关规章制度规定，物业经综合验收后方可交付使用，业主在物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。对未经验收合格的商品房，不应当交付使用，也不应当收取物业服务费，因此停车楼未经综合验收不得交付使用，原告也不得收取物业服务费。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月11日，被告与城投公司签订房屋租赁合同，合同约定，城投公司同意将位于环翠楼西侧立体停车楼四层房屋租赁给被告使用，建筑面积为1410平方米，租期十年，自2016年9月1日起至2026年8月31日止，并同意租赁房屋用于经营教育培训。合同第三条租赁房屋的交付中约定。城投公司随房屋一并交付的设施设备,被告应自行维护,出现问题由被告负责。在综合验收前，被告在装修和运营中产生的问题和费用，由被告自行负担。第四条约定，被告向城投公司交纳的费用包含租金以及运营管理费（设备管理费、室外维修维保费、运营人员工资及福利费等）；合同第四条第4项约定，本合同租金不包括政府部门及其他机构应向乙方收取的其他任何费用（如水电费、暖气费、燃气费、宽带使用费、固定电话费、有线电视费等）；物业管理费另行签订。合同第八条第9项约定，被告自行负责租赁区域内的物业保洁、保安服务。2016年10月10日，城投公司与原告签订物业服务合同，合同约定原告为位于威海市环翠楼停车楼提供物业服务，环翠楼停车楼占地面积为5764.96平方米，建筑面积为13973.4平方米，车位约255个，电梯2部；原告的服务范围为威海环翠楼停车楼安保、保洁、绿化为养护；给水排水；弱电强电；安保监控管理、停车场管理（不含收费）等。合同约定，服务费单价为1.4元/平方米/元。合同还约定了违约责任及其他条款。2018年1月25日，城投公司与原告签订补充协议，该协议约定双方为继续履行2016年10月10日签订的物业服务合同，进行续签，将协议延续两年，自2017年10月10日至2019年10月9日期满，双方重新签订协议，并对原合同中第三条第一款约定，收费面积进行减少，由原合同的13973.4平方米减少至12487.7平方米；相应的物业管理费，由234752元/年减少至209793元/年。庭审中，原告主张被告租赁房屋的物业费应当由被告交纳，并提供证明及通知各一份，其中2016年10月10日，威海城投物业服务有限公司（以下简称：城投物业公司）出具证明一份载明，城投公司对威海环翠楼停车楼物业服务项目，以竞争性谈判方式进行采购。最终确定原告为本次物业服务采购项目的成交人。根据相关法律规定，双方签订了物业服务合同。物业服务方提供的物业服务以及公共部位的维护责任，由威海城投物业负责监督考核相关工作。同日，原告向被告发出通知一份，其中载明，城投公司对威海环翠楼停车楼物业服务项目以竞争性谈判方式进行采购。甲乙双方根据相关法律规定订立物业服务合同。被告所租赁的场所包含在物业服务合同之内，对于原告提供的物业服务及公共部位的维护责任，按照物权法第72条的规定，不得以放弃权利不履行义务。因此，被告自2016年10月10日起应履行物业使用人（××）的义务，向物业服务企业（原告）缴纳物业服务费。学校建筑面积为1410平方米，电梯1部，物业服务费按月交纳，服务费单价为2.6元/平方米/月。2016年10月8日，城投公司与原告签订物业服务合同补充条款，其中称，鉴于城投公司2016年9月28日与原告签订的物业服务合同未对停车楼四楼城投公司租赁部分物业服务进行详细描述，现补充如下：1、停车楼四楼商业属于租赁性质，物业服务合同及物业费由原告直接与承租方签订并收取，城投公司负责监管考核；。被告对上述证据不认可，认为证明是原告与城投公司下属的城投物业公司关于停车楼物业公司选定公司的情况，被告未参与也不清楚，原告的选定是城投物业单方选定，被告不知情，与其无关。关于通知是原告与城投公司基于双方的物业合同确定的内容，并未通知被告，被告不知情，与其无关，且物业收费标准及单价被告从未见原告在物业服务区域内进行公示，不符合物业管理条例相关法律的规定。原告主张其按照物业服务合同约定，对被告租赁房屋进行了物业服务，并提供日常工作记录及照片予以佐证。被告对四份证据不予认可，主张原告并无法进入学校查看门窗，记录与事实不符。被告使用的电梯是西北角独立的电梯，原告检查的电梯是东部的电梯，属于一、二、三层停车场的公用电梯，保洁记录中记录的都是室外以及一、二、三层停车楼以及西部鼎盛商务的保洁记录，与被告无关；关于原告主张的到被告处检查水表倒转，原因是2017年上水和下水没有保温导致水管爆裂，造成被告洗漱间漏水受损，要求城投公司处理，城投公司委托原告到该校查看，水表倒转是在抢修完之后，水表数异常，经学校通知自来水公司检查，由于管道内有气所致。被告学校属于独立管理，未经被告允许，原告不能进入学校，因此原告无法对进行保安服务，且被告与城投公司签订的租赁合同中，约定了运营管理费，就包含了对设施设备的维修维保，其中就包括电梯的维修维保，因此原告向被告主张物业费无事实和法律依据。庭审中,本院依法向原告询问是否追加城投公司作为共同被告,原告明确表示不予追加。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。涉案房屋的业主为城投公司，被告租赁城投公司的房屋，系实际的物业使用人。根据被告与城投公司签订的房屋租赁合同第四条第4项的约定，物业管理费另行签订。后原告与城投公司签订了物业服务合同以及补充协议，但该协议并非被告与城投公司之间关于物业费如何承担的约定，被告并没有参与物业服务合同及补充协议签订的过程，虽然原告庭审中提交了由城投公司及城投物业公司出具的由被告交纳物业费的通知，但该通知只是城投公司单方的意思表示，被告并未同意，双方之间就物业费的承担，并未达成一致意见。故原告以被告系物业实际使用人为由要求被告交纳物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十一条第一项规定，判决如下：驳回原告威海绿城物业服务有限公司要求被告威海火炬高技术产业开发区新源泉教育培训学校交纳物业服务费、电梯维保费、电梯年检费以及违约金共计147697.4元的诉讼请求。案件受理费1627元，由原告威海绿城物业服务有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  焦卫二〇一八年八月三十日法官助理任怀钰书记员宋婉莹