安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖12民终1562号上诉人（原审原告）：阜阳市公安局颍泉分局，住所地安徽省阜阳市北京中路167号，组织机构代码K1657491-X。负责人：孙德亮，该分局局长。委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐栋林，安徽风采律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河路18号，组织机构代码71993531-7。法定代表人：冯希光，该公司总经理。委托诉讼代理人：高文侠，安徽志豪律师事务所律师。上诉人阜阳市公安局颍泉分局（以下简称颍泉公安分局）因与被上诉人阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司（以下简称阜阳星宇房地产公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民一初字第00942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。颍泉公安分局上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定颍泉公安分局存在违约行为缺乏依据；2、阜阳星宇房地产公司严重拖延工期，且未按约定交付房屋和支付10万元补偿款，亦按约办理交付房屋的产权登记手续，属严重违约行为，应支付违约金100万元，一审判决阜阳星宇房地产公司仅支付50万元违约金显属错误；3、根据协议约定，阜阳星宇房地产公司应交付给颍泉公安分局500平方米办公用房（一至二楼，非商业用房），一审判决阜阳星宇房地产公司交付一楼楼梯间和二楼203房屋显系不当。阜阳星宇房地产公司辩称：颍泉公安分局的上诉理由不能成立，应予驳回。颍泉公安分局向一审法院起诉请求：1、判令阜阳星宇房地产公司履行双方于2006年10月7日签订的协议书，立即将颍泉公安分局享有的500㎡的办公用房（一至二楼，非商业用房）交付，并履行房屋产权登记手续；2、判令阜阳星宇房地产公司承担项目总投资的20%的违约金共100万元；3、判令阜阳星宇房地产公司给付颍泉公安分局10万元的补偿款。一审法院查明事实：颍泉公安分局作为甲方，阜阳星宇房地产公司作为乙方，于2006年10月27日签订《协议书》，约定：甲方为解决基层派出所办公条件不足以及老干警长年居住危房的问题，以位于阜阳市颍泉区北京路北、北京路加油站西侧约3.6亩划拨土地（土地证号为：阜泉国用【2002】字第A1204**号）办理出让手续后连同地上建筑物作为合作开发。乙方以现金形式作为与甲方合作的条件，具体出资项目为：缴纳土地出让金；拆迁安置，补偿，还原；支付建筑工程款及现场经费；支付开发项目所需的其他开支及各种税费（包括土地转让时需交纳的契税等）估计出资500万元（以实际需要为准）。该协议签订后，甲方先办了国有划拨土地转为出让土地手续，该出让金由乙方暂先垫付。合作项目的规划、招标、准建等前期手续由甲乙双方共同办理，所需资金由乙方暂先垫付，甲方将该土地使用权转让给乙方，条件成熟时（项目投资完成25%）由甲乙双方共同办理过户变更手续，费用由乙方承担。乙方保证该项目手续办理完毕后，开发建设资金及时到位，12个月完成建设。开发完毕后认真履行协议，及时交接房屋并协助拆迁户办理产权登记。开发工作完成后，甲方享有500㎡的办公用房（一至二楼，非商业用房）和10万元的补偿款，以及乙方认可的甲方与其职工签订的协议中约定的权利。甲乙双方应认真履行本合同，任何一方违约，除赔偿经济损失外，还应承担项目总投资的20%的违约金。2008年5月4日，颍泉公安分局取得《建设工程规划许可证》，根据规划，该楼建筑功能为办公、住宅。2009年9月10日，颍泉公安分局取得《建筑工程施工许可证》，建设单位为颍泉公安分局，工程名称为颍泉公安分局办证住宅综合楼，设计单位为阜阳市建筑勘察设计院，施工单位为安徽华成建设有限公司，合同开工日期为2009年5月26日，合同竣工日期为2010年1月28日。2009年12月28日，阜阳市公安局向阜阳市政府发出阜公办【2009】322号《关于对颍泉公安分局办证住宅综合楼进行资产处置的请示》，建议按照公开、公正、公平的原则，在确保办公用房以及离退休老干警住房的条件下，对颍泉分局办证综合楼进行资产评估，依法以协议转让方式进行资产处置。阜阳市国土资源局阜国土资【2010】47号文件认为应先由市财政局提出资产处置意见后，由国土资源局按照相关规定办理土地手续。2010年5月26日，阜阳市财政局提出意见：颍泉公安分局未报市政府和主管部门批准，与阜阳星宇房地产公司签订协议，对所属泉河派出所进行房地产开发，违反了相关政策规定，为加强国有资产管理，规范国有资产处置行为，建议市政府对颍泉公安分局给予通报批评；鉴于市土地、规划、设计等部门已对颍泉公安分局办证住宅综合楼开发进行审批，该局与开发商签订协议生效，目前楼房主体工程基本完工，且阜阳市公安局对其颍泉公安分局决策处置行为认同，我局建议市政府同意市公安局意见，即继续执行2006年10月27日颍泉公安分局与阜阳星宇房地产公司签订的开发协议。同时责令颍泉公安分局确保协议规定应享有的国有资产不再流失。该意见经市政府同意。2010年7月12日，阜阳市公安局以及阜阳星宇房地产公司作为申请方对颍泉公安分局与阜阳星宇房地产公司2006年10月27日签订的《协议书》办理公证手续。2011年10月8日，颍泉公安分局取得《建设工程竣工规划验收证》。在《工程竣工验收报告》上显示，工程开工日期为2009年2月2日，2012年2月10日该项目竣工验收。颍泉公安分局作为验收组织单位对工程进行了验收。2012年12月30日，颍泉公安分局向阜阳市房地产管理局出具一份申请，在该申请中，颍泉公安分局提出“我局享有约500㎡的办公用房（二楼203）及壹拾万元的补偿款，另外并做好我局职工安置工作，安置情况如下：安置户共9户，分别是303#304#308#403#404#407#408#503#504#。……除我局办公用房及安置用房，该项目转让给阜阳星宇房地产公司。望贵局给予办理”。同时在阜阳市土地档案馆中保存一份《说明》复印件，该说明载明“说明，关于2006年10月27日，颍泉区公安分局与阜阳市颍州区星宇房地产开发公司以签协议书第七款中‘一至二楼非商业用房’的说明：一楼是指颍泉区公安分局二楼的业务用房所使用的楼梯所占用一楼的面积，其余均为二楼面积。特此说明”。一审另查明：该工程经验收后，一楼房屋均已出售并办理了房产登记手续，其中，一楼101室于2013年11月6日登记在李传峰、赵玲名下，102室、107室于2013年10月25日登记在徐跃辉、谭新、李刚名下，103室于2013年11月4日登记在许新建名下，104室于2013年11月20日登记在郭长虹名下，105室于2013年11月1日登记在马云山名下，106室于2013年11月4日登记在张炳荣名下。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。阜阳星宇房地产公司具备房地产开发经营资质，涉案《协议书》是双方当事人真实意思表示，虽然协议签订时违反相关政策，但是后经有关机关批准，认定继续按照该协议执行。因此，该协议属于有效合同，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应当按照该协议履行。本案中，涉案房屋一楼已经出售给他人。颍泉公安分局向阜阳市房地产管理局提交的申请中确定其享有约500平方米的办公用房（二楼203），且在阜阳市土地档案馆中所保管的一份《说明》的复印件中对“一至二楼非商业用房”的说明指出一楼是指颍泉区公安分局二楼的业务用房所使用的楼梯所占用一楼的面积，其余均为二楼面积。因此，阜阳星宇房地产公司应当将二楼房屋（203）以及一楼楼梯间所占用的面积交付给颍泉公安分局，并协助办理房产登记手续。颍泉公安分局主张的100000元的补偿金，阜阳星宇房地产公司庭审中提出愿意支付，阜阳星宇房地产公司应当按照协议约定支付该100000元的补偿金。阜阳星宇房地产公司提出颍泉公安分局享有的500平方米的办公用房在二楼，一楼仅有楼梯间，但从颍泉公安分局建设该房屋的用途来看，该二楼用于颍泉公安分局办证住宅综合楼，为社会服务窗口，因此房屋的规划设计应当符合该房屋建筑用途，双方签订协议约定颍泉公安分局享有一至二楼500㎡房屋，因此一楼应当为颍泉公安分局预留房屋，但在设计时未在一楼为颍泉公安分局预留房屋，且上楼楼梯设计在房屋的背面，致使颍泉公安分局建筑用途不宜实现。且阜阳星宇房地产公司在施工过程中，未按照约定的时间施工，导致未按照协议约定的12个月完成施工任务，存在严重违约，过错明显。本案双方签订协议的时间为2006年10月27日，直至2009年2月2日才开始施工，在2009年、2010年的政府文件中均显示，颍泉公安分局并未按照协议约定保证土地现状的合法性，后因实际施工的现状，导致政府认可了继续履行该协议。因此，颍泉公安分局也存在违约行为。双方存在互相违约，但是从违约责任上看，阜阳星宇房地产公司违约责任明显，因此，阜阳星宇房地产公司应当酌定承担其投资总额500万元10%的违约责任，即50万元。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内将阜阳市公安局颍泉分局享有的位于颍泉区中市街道办事处北京中路141号颍泉区公安局办证住宅综合楼500平方米（一至二层：一楼楼梯间、二楼203）办公用房交付给阜阳市公安局颍泉分局，并协助阜阳市公安局颍泉分局办理房屋产权登记手续。二、阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内支付阜阳市公安局颍泉分局补偿款10万元。三、阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内赔偿阜阳市公安局颍泉分局违约金50万元。四、驳回阜阳市公安局颍泉分局的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由阜阳市公安局颍泉分局负担7350元，阜阳市颍州区星宇房地产开发有限责任公司负担7350元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，根据颍泉公安分局与阜阳星宇房地产公司签订的《协议书》第四条约定，颍泉公安分局应当保证土地现状的合法性及项目的正常进行。但从阜阳星宇房地产公司一审所举阜阳市公安局《关于对颍泉公安分局办证住宅综合楼进行资产处置的请示》，以及阜阳市财政局《关于阜阳市公安局颍泉分局办证住宅综合楼资产处置意见的请示》内容来看，颍泉公安分局存在未经市政府和主管部门批准，对所属派出所进行房地产开发，违反有关政策规定的行为，后鉴于涉案项目开发已经进行审批，楼房主体工程基本完工等原因，相关行政主体认可继续履行《协议书》。故一审判决认定颍泉公安分局在履行协议过程中存在一定违约行为正确。颍泉公安分局称一审判决认定颍泉公安分局存在违约行为缺乏依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，一审判决基于颍泉公安分局亦存在一定违约行为的事实，结合协议履行状况，酌定阜阳星宇房地产公司支付给颍泉公安分局违约金50万元并无不当。颍泉公安分局称阜阳星宇房地产公司严重拖延工期，且未按约定交付房屋和支付10万元补偿款，亦按约办理交付房屋的产权登记手续，属严重违约行为，应支付违约金100万元，一审判决阜阳星宇房地产公司仅支付50万元违约金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。涉案《协议书》第七条虽约定开发完成后，颍泉公安分局享有500平方米的办公用房（一至二楼，非商业用房），但在颍泉公安分局于2012年12月30日向阜阳市房地产管理局提出的《申请》中，明确载明“我局享有约500㎡的办公用房（二楼203），”在2010年7月20日阜阳星宇房地产公司与颍泉公安分局共同加盖印章的《说明》中，亦明确记载“一楼是指颍泉区公安分局二楼的业务用房所使用的楼梯所占用一楼的面积，其余均为二楼面积”。故一审法院据此，结合一楼房屋已全部出售的事实，判决阜阳星宇房地产公司交付给颍泉公安分局500平方米（一至二层：一楼楼梯间、二楼203）办公用房并无不当。颍泉公安分局称根据协议约定，阜阳星宇房地产公司应交付给颍泉公安分局500平方米办公用房（一至二楼，非商业用房），一审判决阜阳星宇房地产公司交付一楼楼梯间和二楼203房屋显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由阜阳市公安局颍泉分局负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 杰审 判 员  马 林审 判 员  刘 伟二〇一八年七月十日法官助理  李婉璐书 记 员  刘雅馨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；