上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初21478号原告：苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：敖文全，总经理。委托诉讼代理人：王猛，上海申康律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙方方，上海申康律师事务所律师。被告：上海应族实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：应建光，总经理。委托诉讼代理人：徐冰辉，上海市华亭律师事务所律师。原告苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司(以下简称炎去吃鱼公司)与被告上海应族实业有限公司(以下简称应族实业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2018年3月28日公开开庭进行了审理，原告法定代表人敖文全及原告委托诉讼代理人王猛、孙方方，被告委托诉讼代理人徐冰辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炎去吃鱼公司向本院提起诉讼请求：1.请求解除原告与被告之间于2016年12月27日签订的《租赁合同》；2.请求被告返还原告自2016年12月28日起至2017年4月28日房屋租金人民币151,800元(以下币种相同)、物业费4,348元，共计156，148元；3.请求被告返还原告物业押金3,261元、保证金押金100,000元，共计103,261元；4.请求被告赔偿原告房屋转让费450,000元及房屋装修费及购买设备费用399,274元，共计849,274元；5.请求被告支付违约金303,600元。庭审中，原告撤回诉请5并变更诉请1为：确认双方之间于2016年12月27日签订的《租赁合同》无效。事实和理由：2016年12月27日，原、被告就上海市闵行区华林路119、121、123号1层房屋(以下简称讼争房屋)签订《租赁合同》。合同约定租期至2022年1月18日止，原告按季度支付房屋租金。后原告向被告支付自2016年12月28日起至2017年4月28日止的房屋租金、物业费合计156,148元，并支付物业费押金、房屋保证金合计103,261元。原告因经营需要，向案外人邸某某支付450,000元转让费(其中50,000元转账至被告法定代表人应建光账户)，另耗资400,000余元购买经营设备及店面装修。待装修完毕后，原告多次至闵行区工商局办理营业执照，均被告知需提供物业建设项目环评验收文件，否则无法办理营业执照。房屋租赁合同明确约定，原告开展经营办理营业执照，被告应积极配合。原告多次与被告协商并向被告发函后均无果。且经原告核实，被告有权出租该房屋的时间仅至2019年11月23日，被告存在严重违约。综上，由于被告的欺诈行为，导致原告至今无法正常经营，合同目的亦无法实现，给原告造成了极大的经济损失。原告现依据事实和法律，诉至法院，望判如所请。庭审过程中，讼争房屋系违章建筑被拆除。原告遂变更诉请1并撤回诉请5，并补充事实理由如下：在双方签订合同时，原告曾要求被告出示产证，但被告告知产权还在办理的过程中，被告当时出示过建设规划许可图也出示过原告的上家(即案外人邸某某转让的汤好来苏州汤包馆)的营业执照，原告也考察过周围都是商业经营的，认为讼争房屋应该是合法建筑，所以就与被告签订了合同。但是在办证过程中，工商部门告知原告需要环评的手续才能办出营业执照，原告诉讼时还只是认为因为没有环评手续才办出营业执照，直到原告起诉后才得知讼争房屋是违建的事实所以才无法办理营业执照的。被告应族实业辩称如下，针对诉请1：由于政府相关部门于2017年10月认定讼争房屋是违法建筑且已经拆除，故确认讼争合同是无效合同；针对诉请2：不同意原告该项诉请，被告认为虽然合同是无效的，但原告实际将讼争房屋交付给原告使用，而原告实际搬离是2017年7月底，且原告至今没有办理房屋交接手续，所以不应予以退还相应的使用费；针对诉请3：物业押金、物业保证金同意返还；针对诉请4：对于转让费450,000元不同意支付，因为根据合同相对性原则系原告已经与第三方签订店铺转让合同，与被告无关，至于房屋装修费及各项费用亦不予认可，因为导致合同无效是双方的过错，原告租赁房屋时具有审查的义务且在合同中被告已经告知了讼争房屋的状况事实，所以装修损失应由原告承担相应责任，且装修费及设备费也应当以原告实际搬离讼争房屋的状况为准。后，被告针对原告补充的事实理由补充答辩如下：被告在签订合同时将权属情况有告知过原告，具体告知内容就是讼争房屋是被告租借的，有权利转租给原告。但，被告并没有给原告看过建设规划许可证，也没有说过产证在办理中。至于上家的营业执照是案外人邸某某给原告看的，并不是被告给原告看的，原告实际也使用上家的营业执照经营至2017年5月底，并实际于2017年7月底搬离讼争房屋。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，原告炎去吃鱼公司作为承租方(乙方)与被告应族实业作为出租方(甲方)就上海市闵行区华林路XXX、XXX、XXX号XXX层签订《租赁合同》。合同约定：租期5年，自2017年1月19日至2022年1月18日止。乙方承租房屋建筑面积共计241.73平方米。乙方声明其在签订本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋权属情况及其视察时对甲方已有的装修及设施设备状况充分了解并表示认可，并无任何异议。甲方保证对乙方出租的房屋享有使用权。乙方如开展经营的，应自行办理工商营业执照，甲方予以积极配合。甲方应当于2016年12月28日前将上述房屋以现状交付乙方。租金支付时间为2016年12月28日至2017年12月27日总计455,400元，季度付，签字日付113,850元，此后按季支付。2017年12月27日至2018年12月27日总计526,720元，季度付。2018年12月28日至2019年12月27日总计623,708.12元，季度付。2019年12月28日至2020年12月27日总计523,708.12元，季度付。2020年12月28日至2021年12月27日总计511,118.25元，季度付。第一季度租金乙方应于合同签订之日支付外，每季度租金乙方应当在上季度租赁期限届满前10日付清。签订本合同当日内，乙方应交纳3个月的租金作为保证金，计100,000元。合同租赁期间届满，甲、乙双方结清全部费用后10个工作日内，上述保证金剩余部分，甲方无息退还乙方。其他相关费用及付款方式：物业管理付款方式：押三付三；物业管理费：4.5元/月/平方米。乙方支付甲方押金3,261元，每月物业管理费1,087元。租赁期间经甲方书面同意及相关部门批准，乙方可在安全使用房屋的前提下，对租用范围内依照相关规定进行修缮、改造、装饰。其改造装饰修理费用均由乙方自理。在改造装饰修缮中不符合任何安全要求，责任由乙方承担。中途合同终止，乙方添附的修缮、改造、装饰等无偿归甲方所有。该房屋甲方于2013年12月25日与案外人张某某签订《租赁合同》，租赁期限自2014年1月20日至2019年1月19日止(甲方于2016年12月27日与案外人张某某签订终止协议)。2016年12月27日案外人张某某与乙方就案外人张某某在租赁期间对该房屋的装修、装饰达成转让协议，由乙方购买案外人张某某对该房屋进行的装修装饰。甲乙双方一致同意，至2019年1月20日起乙方购买案外人张某某对该房屋进行的装修、装饰部分无偿归甲方所有，可移动的设施、设备归乙方。合同另约定双方其他相关权利义务，原、被告遂于落款处签名、盖章。同日，原告法定代表人敖文全作为乙方(受让方)与案外人张某某作为甲方(转让方)签订《店铺转让合同》。合同约定，甲方于2016年12月27日前将位于华林路XXX、XXX、XXX号XXX层的店铺(面积241.73平方米)转让给乙方使用。转让费用合计450,000元，店铺现有装修、装饰、设备(包括)全部归乙方所有。乙方在2016年12月27日先行向甲方支付顶手费(转让费)共计450,000元。合同另约定双方其他相关权利义务，原告法定代表人敖文全、案外人张某某及案外人邸某某于落款处签名。当日，案外人邸某某出具《收条》一张，上载：“今收到转让费(敖文全)400,000元。”双方于当日进行了讼争房屋的交接。2016年12月28日，原告法定代表人敖文全向被告应族实业支付门店押金100,000元及物业押金3,261元，被告遂出具《收据》。原告接收讼争房屋后，于2016年12月29日与案外人陈某某签订《餐厅装修协议》并对讼争房屋进行装修、购买经营设备。2017年3月8日，闵行区七宝镇拆违和环境综合整治领导小组办公室出具《通告》，上载：“……现将有关事项告知如下：一、任何单位和个人未经市场监督管理部门批准擅自无证经营自收到本通告之后，立即启动整治违法经营等相关工作。3月12日前自行整改搬离，3月12日后对未自行整改商户采取强制措施，没收经营工具及相关物品，拆除店招店牌……”。2017年4月17日，闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室再次出具《通告》，上载：“……现将有关事项告知如下：一、任何单位和个人未经规划部门批准建设各类违法建筑物、构筑物及其设施，自收到本通告之后，立即启动整治违法经营等相关工作，违建单位于2017年5月31日前搬离违法建筑物内的所有物品并自行拆除违法建筑。拒不拆除的，相关执法部门将依法组织强制拆除……”。另查明，讼争房屋上海市闵行区华林路XXX、XXX、XXX号XXX层房屋系违章建筑并被拆除。又查明，原告向被告支付自2016年12月28日起至2017年4月27日止的租金151,800元、物业费4,348元。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《租赁合同》、收据收条一组、银行转账交易明细、《转让合同》、付款凭证、收条一张、银行明细一组、装修协议、《通告》两组等证据及双方当庭陈述予以佐证，本院核对原件并予以确认。至于原告提供的《函》及快递凭证各两份、《协议书》以及被告提供的上海市闵行区规划土地管理局闵规土(99)110号文件、沪台合作上海永丰汽车零件有限公司合同书、营业执照、餐饮服务许可证、《调查笔录》、《协议书》、律师函及签收回执单、闵行区环境影响登记表审批意见单，上述证据均系原告为了证明其变更前的诉请1、诉请5而被告针对上述诉请进行抗辩而进行的举证，鉴于此后原告对诉请1予以变更且撤回诉请5，故双方提供的上述证据于本案而言再无关联性，本院对上述证据不再予以认定。由被告提供的有争议部分证据：《房地产评估报告》，被告旨在证明上海城乡房地产评价有限公司对原告承租房屋的装修等进行评估，评估价为87,755元；原告认为真实性不认可，不具有客观性，原告认为应当请有关专业部门出具评估报告方公平有效。本院认为，该《房地产评估报告》系被告自行委托他方制作，且原告并不认可该报告的评估结果，故本院对该《房地产评估报告》不予采信。审理中，应原告炎去吃鱼公司申请，本院委托上海同济工程咨询有限公司(以下简称同济工程)就上海市闵行区华林路XXX、XXX、XXX号XXX层房屋装饰价值进行评估工程审价的司法鉴定，同济工程于2018年2月27日出具《司法鉴定意见书》(以下简称《意见书》)。该《意见书》记载，上海市闵行区华林路XXX、XXX、XXX号XXX层房屋装饰价值的工程造价：146,167元，其中装饰装修工程为126,745元，安装工程为19,422元。残值建议，系争工程租赁期自2017年1月19日至2022年1月18日，共五年；上海市高级人民法院委托同济工程进行司法鉴定的时间为2017年11月13日，据此计算系争工程残值率为83.67%。因此，上海市闵行区华林路XXX、XXX、XXX号XXX层房屋装饰价值的残值为：122,298元。因原、被告的争议，同济工程将系争房屋内的隔断门扇和艺术灯具的建安造价单列为：隔断门扇的建安造价为11,376元，艺术灯具的建安造价为5,805元。为该鉴定，原告向鉴定单位支付鉴定费用8,195元。对该鉴定，原告认为其在装修之后没有实际使用讼争房屋用于经营，此后讼争房屋就被拆违所以不应存在折旧，故对于鉴定书中残值金额不认可；被告则认为原告的损失应当按照实际搬离的状态为准，应当以残值来计算原告的损失，且鉴定根据原告提供的视频进行评估也无任何的依据，另残值应当按照原被告之间的过错来承担。对于原告提出的争议，同济工程认为《意见书》以2017年1月19日作为租赁期限的开始日并按照合同约定的终止日期确定了整个期间，并以2017年1月19日至2017年11月13日作为已经使用的期间，并按照这个时间节点进行了折旧；对于被告提出的争议，同济工程认为《意见书》是依据了原告提供的视频以及被告的照片等综合考量后进行鉴定评估的，不存在仅依据原告提供视频的说法。就同济工程出具的《意见书》，本院认为该报告出具的程序合法，内容客观、公正，本院予以采纳。原、被告就该《意见书》提出的各种意见，本院认为并无依据，不予采纳。至于该《意见书》所罗列的争议项：从视频资料可以显示，讼争房屋的隔断墙上有安装相关门扇以及各种艺术吊灯，虽然被告对此提出异议但本院认为原告提供的视频资料系此次《意见书》鉴定的重要依据，应当予以采信。鉴于同济工程于庭审中表示，该争议项金额罗列时尚未进行折旧，故本院认定隔断门扇的建安造价为9,518.30元(11,376元×83.67%)、艺术灯具的建安造价为4,857.04元(5,805元×83.67%)。综上，本院认定上海市闵行区华林路XXX、XXX、XXX号XXX层房屋装饰价值的残值合计为136,673.34元。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》所指向的标的系违章建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案合同应属无效，无效合同自始没有法律约束力。针对原告诉请1：讼争房屋作为违章建筑，实际已被相关部门予以拆除，故本院对于原告要求确认《租赁合同》无效之诉请予以支持。针对原告诉请2：合同无效后，原告应返还租赁物并支付实际占用期间的使用费，使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准。庭审中，原告已经明确其实际于2017年5月11日搬离讼争房屋，故本院认为原告要求被告返还2016年12月28日起至2017年4月28日止的租金(实为房屋使用费)以及相关物业费之诉请并无相关法律依据，亦不符合客观事实，本院对该项诉请予以驳回。针对原告诉请3：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告主张被告返还原告物业押金3,261元、保证金押金100,000元，被告也当庭同意该项诉讼请求，本院对该项诉请亦予以支持。针对原告之诉请4：原告所主张的该项诉请实际包含转让费450,000元以及房屋装修费及购买设备费用399,274元两个部分。对于转让费部分：原告认为其向案外人张某某、案外人邸某某支付转让费是用于转让店铺使用权。原告陈述因为地段原因、行业惯例等，原告与被告签订租赁合同的前提是要先把案外人张某某经营的汤包馆转让过来后才能和被告协商签租赁合同。虽然原告实际是做酸菜鱼并不能使用汤包馆的营业执照，但为了提前让案外人张某某结束其与被告的租赁合同，最终同意向案外人张某某、案外人邸某某支付450,000元转让费。原告认为是被告出租给其违章建筑致使合同无效，据此被告理应承担其发生的转让费损失。而被告则认为，其并没有参与原告与案外人张某某的转让协议，被告只是告知原告其若要租赁该商铺需自行与案外人张某某商谈。基于合同相对性，原告也应向案外人张某某、案外人邸某某主张返还转让费。对此，本院认为一则该转让费系由原告支付案外人，发生在原、被告间的房屋租赁合同关系之外，二则原告的该项诉讼请求并无法律依据，故原告要求被告返还转让费450,000元之诉讼请求本院亦不予支持；对于房屋装修费及购买设备费用399,274元部分：首先，原告为经营所需购买设备等能另行发挥效用的可移动物品一般不认定为损失，原告有权自行搬离、收回，且原告实际于2017年5月11日搬离讼争房屋时也应搬离其可以继续使用有利用价值的相关设备，故原告现仍要求被告赔偿购买设备之费用，于法无据，本院不予支持。其次，本院认可讼争房屋的装饰价值的残值为136,673.34元，而讼争房屋已被拆除无继续利用之可能，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担装修残值的损失。被告明知讼争房屋未取得产权证应属于违章建筑，但仍然出租给原告使用，存在故意隐瞒之嫌。虽然庭审中被告称其按照合同第二条告知过原告相关产权情况，但在本院追问下被告代理人表示其当时被告只是向原告陈述房屋是被告租借的、有权利转租给原告，并没有说明讼争房屋没有取得产权证，故本院认为被告应承担合同无效的主要责任。反观原告，虽然原告在庭审中陈述其在签订合同前询问过产权的事情，并称被告当时告知产权还在办理的过程中，故其在验看案外人张某某的营业执照、被告提供的相关建筑规划文件后，便认定讼争房屋是合法建筑进而与被告签订《租赁合同》。然，被告在庭审中坚称其从未向原告出示过相关建筑规划文件亦未向原告说过产证在办理中之类的言语。在被告否认该节原告陈述事实后，原告未再向法院进一步举证以证明其已尽审慎之义务，故其应对此承担举证不能之后果。本院认为，原告未仔细审查讼争房屋权属状况即承租房屋开展经营活动，应承担合同无效的次要责任。据此，本院酌情确定被告赔偿原告装修损失95,671.34元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之有关规定，判决如下：一、原告苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司与被告上海应族实业有限公司于2016年12月27日就上海市闵行区华林路XXX、XXX、XXX号XXX层签订的《租赁合同》无效；二、被告上海应族实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司物业押金人民币3,261元以及保证金押金人民币100,000元；三、被告上海应族实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司装修损失人民币95,671.34元；四、驳回原告苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,755.28元，其中人民币7,522.02元由原告苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司负担，剩余人民币1233.26元由被告上海应族实业有限公司负担。鉴定费用人民币8,195元，由原告苏州炎去吃鱼餐饮管理有限公司、被告上海应族实业有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元审 判 员  钱 洁人民陪审员  邓红霞二〇一八年六月二十二日书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。