呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1391号上诉人（原审原告）：王玉玺，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王佳琦。上诉人（原审原告）：朱亚玲，住址同上诉人王玉玺。委托诉讼代理人：王佳琦，住址同上。被上诉人（原审被告）：内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：高国栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志强，北京市九洲（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人王玉玺、朱亚玲因与被上诉人内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司（以下简称兴泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初4992号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王玉玺、朱亚玲的委托诉讼代理人王佳琦及被上诉人兴泰公司的委托诉讼代理人黄志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉玺、朱亚玲向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持王玉玺、朱亚玲的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由兴泰公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、王玉玺、朱亚玲房屋所在楼盘并不存在规划变更情形。涉案小区系分期建设,每一期的房屋均取得了独立的预售许可证，均可独立办理初始登记。一审法院依据与王玉玺、朱亚玲房屋无关的其他房屋建设用地规划许可证认定王玉玺、朱亚玲房屋的建设用地规划存在变更，没有关联性。2、政府政策不存在变更情形。依据王玉玺、朱亚玲提供的相关政府文件，本案涉案房屋在出卖人将应提供的资料报产权登记机关备案的期限届满后不存在政府政策变更情形,而是兴泰公司擅自调整容积率导致规划变更,此责任及造成的损失应由兴泰公司自行承担。二、一审判决适用法律不当。1、本案不满足适用不可抗力的法定条件，一审判决以不可抗力为由，判决兴泰公司不承担责任属适用法律不当。2、在合同履行过程中，兴泰公司因客观原因无法依约履行义务所产生的举证责任应由兴泰公司承担，一审法院将证明兴泰公司是否存在故意拖延履行合同义务的证明责任分配给王玉玺、朱亚玲，属适用法律不当。3、一审法院认定王玉玺、朱亚玲主张的关于兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算依据系法律保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任，属适用法律不当。三、一审判决的社会效果背离了司法为民的初衷。兴泰公司答辩称:不同意王玉玺、朱亚玲的全部上诉请求，一审法院判决查明的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。本案的基本事实是：兴泰公司承建兴泰东河湾小区项目，兴泰公司与王玉玺、朱亚玲签订《商品房买卖合同》时已经具备"五证"。因为政府原因，项目进行过两次规划调整，进而导致容积率也进行调整，所以本案涉案房屋之所以不能进行初始登记的原因就是政府违约造成的。现在政府出台了新政策，就是房证分离，这个政策可能在年底的时候就要实施，届时"办证"和企业规划建设之间没有直接关系，直接由不动产登记管理部门为业主"办证"。王玉玺、朱亚玲向一审法院起诉请求：1、判令兴泰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助王玉玺、朱亚玲办理房屋产权登记手续；2、判令兴泰公司向王玉玺、朱亚玲支付逾期将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金，以已付房屋总价款人民币747055元为本金，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%），自2014年8月23日起计算至涉案房屋办理初始登记之日止，现暂计算至2017年7月20日，计人民币271006.67元；3、判令兴泰公司向王玉玺、朱亚玲返还已支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费共计人民币37749元；4、诉讼费由兴泰公司承担。一审法院认定事实如下：2005年7月27日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】015号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称兴泰花园住宅小区（一期），用地位置京包铁路以北、哈拉沁沟以西，建设用地面积132562.3平方米，道路用地面积26188.766平方米。2006年1月20日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发编号为呼规地字【2005】030号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称锦绣苑住宅小区二期，用地位置新城区东二环以东，京包铁路以北，哈拉沁沟以西，建设用地面积174560.61平方米，代征道路用地面积21810.453平方米。2006年9月28日，兴泰公司分别取得呼国用（2006）第00454号、呼国用（2006）第00455号《国有土地使用权证》。2009年5月17日，兴泰公司取得呼国用（2009）第00045号《国有土地使用权证》；2010年6月10日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201003180101《建设工程施工许可证》、编号150102201003180102《建设工程施工许可证》；2011年4月29日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201101100103《建设工程施工许可证》；2011年7月5日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201103180104《建设工程施工许可证》。2012年9月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203210101《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203180102《建设工程施工许可证》；2013年5月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090101《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201208090102《建设工程施工许可证》；2014年7月18日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201303210103《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201304260104《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201306040105《建设工程施工许可证》；2014年8月20日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向兴泰公司颁发编号150102201203250101《建设工程施工许可证》。2011年9月9日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20110058号《商品房预销售许可证》；2012年7月6日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20120042号《商品房预销售许可证》；2013年5月30日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20130033号《商品房预销售许可证》。2007年4月18日，呼和浩特市人民政府办公厅印发的《会议纪要》【2007】8号写明：2017年4月1日之前，凡擅自调整容积率，经审查基本符合相关规范要求且未造成四邻矛盾的违规项目，由市规划行政主管部门认定，按上述处罚办法给予经济处罚后，同意调整并不再补交土地出让金，建筑面积在2-5万平方米，处以20万元罚款。2009年6月10日，兴泰公司向呼和浩特市规划局缴纳违反规划的罚款人民币100万元。2009年10月12日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发【2009】呼规建副字043号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯兴泰房地产开发公司，建设项目东河湾住宅小区，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模699066平方米。2010年8月20日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20100042号《商品房预销售许可证》、（呼）房预销售证第20110015号《商品房预销售许可证》。2013年6月3日，新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰·东河湾项目免于行政处罚的请示》，写明：兴泰·东河湾项目于2009年取得《建设工程规划许可证》后，又根据市政府要求重新调整了规划设计方案，且新的方案通过了呼和浩特市规划局专家论证会审批，现项目正在办理相关建设手续。但是按照【呼规监罚决定字【2011】第（019号）】未按规划审批建设行为，要求处罚。因此，恳请市政府给予兴泰·东河湾项目免于由此造成的行政处罚。2013年6月5日，新城区政府同意该请示。2016年7月6日，呼和浩特市规划局向兴泰公司颁发建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，建设项目兴泰·东河湾，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模779046平方米。2016年8月18日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向兴泰公司颁发（呼）房预销售证第20160033号《商品房预销售许可证》。王玉玺、朱亚玲与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：王玉玺、朱亚玲购买的商品房为第SG4号楼1单元1501号，预测建筑面积为162.58平方米，房屋总价为747055元，支付方式为公积金付款：首付款447055元，剩余房款30万元办理公积金贷款，交付期限为2011年12月31日。合同第十五条约定，兴泰公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因兴泰公司的责任，王玉玺、朱亚玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。2013年5月30日，兴泰公司出具《收据》，写明：今收到王玉玺、朱亚玲交来东河湾SG4-1-1501代收（维修基金14633元、印花税5元、契税22413元、手续费488元、登记费90元）人民币37749元。另查明，根据法院对涉案项目调查，兴泰公司建设的兴泰东河湾项目至今尚未取得该项目的房地产初始权属登记。一审法院认为，王玉玺、朱亚玲与兴泰公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。兴泰公司应按照合同约定将办理权属登记需由兴泰公司提供的资料报产权登记机关备案，因政府政策的变更导致兴泰公司建设的小区经过多次规划变更，导致小区不能进行规划验收，应属于政府政策原因导致的兴泰公司不能如期进行规划验收的不可抗力原因。兴泰公司应于2016年7月6日取得建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》后，及时办理规划验收，并将相关备案材料报产权登记机关备案，故对于王玉玺、朱亚玲请求兴泰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，一审法院予以支持；在兴泰公司办理完相关材料备案之后，应及时办理项目的初始权属登记，现因兴泰公司未办理权属登记，无法完成分户产权所有权证的办理，故对于王玉玺、朱亚玲请求兴泰公司协助办理房屋产权证的诉请，可待兴泰公司办理完初始权属登记后再行主张；对于王玉玺、朱亚玲请求兴泰公司支付逾期提供材料的违约金的诉请，因王玉玺、朱亚玲与兴泰公司双方对于逾期递交备案材料约定协商解决，王玉玺、朱亚玲计算违约金的依据系法律所保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任，且未能将备案材料交付产权登记机关备案，系因政府政策变更所导致，并非兴泰公司原因所导致，王玉玺、朱亚玲未向一审法院提交证据证明兴泰公司存在故意拖延、不作为的情形，故对于王玉玺、朱亚玲的此诉请，一审法院不予支持；对于王玉玺、朱亚玲请求兴泰公司返还已支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等费用的诉请，兴泰公司抗辩称对于采用银行、公积金贷款方式支付的买受人，不同意返还。因兴泰公司提供担保与王玉玺、朱亚玲向兴泰公司交纳上述费用没有因果关系，故对于兴泰公司的此抗辩理由，一审法院不予支持。作为开发企业的兴泰公司收取上述费用协助王玉玺、朱亚玲办理房屋产权登记手续，王玉玺、朱亚玲作为房屋的买受人，也可自行至房地产登记部门办理房屋产权登记手续，故对于王玉玺、朱亚玲请求兴泰公司返还上述费用的诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内将办理兴泰东河湾项目的初始产权登记需由兴泰公司提供的材料报产权登记机关备案；二、内蒙古兴泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还王玉玺、朱亚玲维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等合计人民币37749元；三、驳回王玉玺、朱亚玲的其他诉讼请求。案件受理费人民币6031元，由内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司负担837元，王玉玺、朱亚玲负担5194元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。王玉玺、朱亚玲新出示的证据是所有权初始登记所需材料及所有权初始登记流程。拟证明兴泰公司负有将竣工验收备案表等材料报送登记机关备案的义务，因其逾期提交上述资料，导致涉案房屋无法办理初始登记，故其应承担相应违约责任。兴泰公司发表质证意见认为，该组证据不是新证据，不发表质证意见。本院认为该组证据所证事实与本案不具有关联性，故对该证据不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：兴泰公司是否存在因政府原因导致规划变更的情形，购房人主张支付违约金的诉讼请求是否能够成立。首先，关于兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案是否存在因政府原因导致规划变更的情形的问题。本案中，由2013年6月3日新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰?东河湾项目免于行政处罚的请示》中可知，兴泰?东河湾项目于2009年取得的《建设工程规划许可证》后因呼和浩特市政府的要求重新调整了规划设计方案，并于2016年取得新的《建设工程规划许可证》，且新城区政府就此事由对兴泰?东河湾项目免于行政处罚，故政府规划的变更和政策的调整导致兴泰公司规划设计变更，进而导致兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案。兴泰公司抗辩兴泰公司在履行合同过程中出现的不可归责于自身原因导致违约的理由成立，购房人主张兴泰公司不存在因政府原因导致规划变更情形的上诉理由不能成立。其次，购房人未就兴泰公司未依约办理备案导致购房人产生损失进行举证。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"购房人与兴泰公司未就兴泰公司逾期向产权登记机关办理产权登记备案的违约责任进行约定。购房人对其主张兴泰公司应当承担因逾期办理产权登记备案给购房人造成的损失承担举证责任。购房人在本案的审理过程中未提交证据证明其因兴泰公司逾期办理产权登记备案给其造成的损失，故购房人主张由兴泰公司向其支付逾期办理产权登记备案违约金的上诉请求不能成立。最后，关于购房人主张的兴泰公司逾期提交备案材料的违约金计算标准问题。购房人主要依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定："由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"购房人与兴泰公司所签合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。兴泰公司与购房人在《商品房买卖合同》中约定的是权属登记备案，而非房屋所有权登记，也即双方合同并未约定由兴泰公司负责为购房人办理房屋所有权登记。即使购房人主张可以参照该法条规定计算违约金，也因兴泰公司存在不可归责于自身原因的情形，故不应承担违约责任。综上所述，上诉人王玉玺、朱亚玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5194元，由王玉玺、朱亚玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年八月十日书 记 员 曹文婷书 记 员 贾沛然