上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初72111号原告：洪平能，男，1981年1月4日生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：牛秀娟，北京道信(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朝斐，北京道信(上海)律师事务所律师。被告：何小华，男，1983年12月30日生，汉族，住福建省建瓯市。被告：何木华，男，1985年11月4日生，汉族，住福建省建瓯市。上列被告共同委托诉讼代理人：徐海忠，上海建昊律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：袁倪雷，上海建昊律师事务所律师。被告：周子龙，男，1988年3月24日生，汉族，住上海市浦东区。委托诉讼代理人：牙述彪，上海喜睦律师事务所律师。原告洪平能诉被告何小华、何木华、周子龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪平能及其委托诉讼代理人牛秀娟，被告何小华、何木华的委托诉讼代理人徐海忠、被告周子龙及其委托诉讼代理人牙述彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪平能向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告何小华签订的租赁合同解除；2、判令被告何小华、何木华退还房屋租金51,546元、押金34,000元；3、判令被告何小华、何木华、周子龙连带赔偿原告损失296,922.48元。事实与理由：原告与被告周子龙就浦东新区陈春路XXX号XXX楼(以下简称系争房屋)的门面转让事宜达成一致并签订了转让协议，此后原告与被告何小华就系争房屋的租赁事宜签订《租赁合同》，原告对系争房屋装修后使用不到一个月，房屋权利人就以系争房屋存在拖欠租金等违约行为，对系争房屋进行停水停电等措施并责令原告限期搬离，原告于六月搬离系争房屋，由此给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告何小华、何木华辩称，同意与原告解除合同，原因是原告已经搬离了系争房屋，合同已经无法继续履行，但责任和过错不在被告，被告何小华与何善斌系委托代理关系，何善斌与陈先勤亦是委托代理关系，由于何善斌与陈先勤之间发生纠纷，陈先勤采取不当措施使得合同无法履行，对此何小华不应承担责任。而被告何木华并非合同相对方亦不应承担合同责任。被告周子龙辩称，其与另两名被告之间并不存在恶意串通的情况，本案系租赁合同关系，原告要求被告周子龙承担赔偿责任于法无据。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为上海北华置业有限公司。2017年9月10日，陈先勤(甲方)与凌霖(乙方)签订《委托管理服务协议》，甲方将陈春路XXX-XXX号XXX楼及72号1楼部分店面15平方米左右的房屋及其附属设备和配套设备的经营管理整体委托给乙方。2019年4月2日，何善斌(丙方)与陈先勤(甲方)与凌霖(乙方)签订三方协议，约定自2019年3月29日，上述房屋的经营管理整体委托给丙方。2020年3月17日，原告与被告周子龙签订协议，约定将陈春路XXX号奶茶店的经营合同变更为原告。2020年3月20日，原告(承租方、乙方)与被告何小华(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，用途为久久丫，租赁期限为2018年8月15日至2021年8月14日，租金第一年为144,000元，每年递增5%。押金为两个月租金。合同中约定的收款账户为被告何木华的个人账户。上述合同内容与被告何小华和被告周子龙签订的租赁合同内容一致。上述合同签订后，被告何小华于2020年3月30日将系争房屋交付给原告。原告于2020年4月30日支付被告何小华房屋租金51,546元，押金34,000元。2020年4、5月，陈先勤先后多次向何善斌发送解除函及催告函。2020年6月10日，原告搬离系争房屋。2020年6月，陈先勤起诉何善斌要求解除双方的委托管理服务协议并支付拖欠租金等各类费用。2020年10月28日双方达成调解，何善斌支付陈先勤135,000元。庭审中，双方一致确认起租日为2020年4月1日，每月租金为12,600元，物业费为每月200元。被告何小华为证明其与何善斌为委托代理关系向法庭提供了授权委托书，原告对于该份证据的关联性和真实性均不予认可，坚持根据合同相对性要求被告何小华承担责任。原告为证明其对系争房屋进行过装修，产生了装修、加盟费等损失，向法庭提交了装修合同、收据、特许产品买卖合同、发票等证据材料，被告对于上述材料的三性均不予认可。上述事实，由《租赁合同》、《委托管理服务协议》、装修合同、收据、发票、民事调解书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告何小华签订《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。现双方均同意以法院诉状副本送达时间作为双方合同解除的时间，本院对此予以确认。本案的争议焦点有二：其一是合同责任的承担主体问题。其二是合同解除的过错在哪一方。关于第一个问题。本院认为原告与被告何小华签订《租赁合同》时被告何小华并未向原告表明其为何善斌的委托代理人，即便何善斌与被告何小华之间确实存在委托代理关系，亦不能认为《租赁合同》直接约束原告与何善斌，现原告依据合同相对性主张被告何小华为合同义务的承担主体，于法有据，本院予以确认。关于原告要求被告何木华承担共同责任，要求被告周子龙承担损失赔偿的连带责任，因缺乏合同和法律依据，本院难以支持。关于第二个问题。本院认为，作为出租方的何小华有义务保证系争房屋在租赁期限内处于适租状态，没有权利瑕疵。而本案合同因被告何小华的委托人何善斌与其委托人陈先勤之间发生纠纷，导致合同无法继续履行所致。对此，何小华应承担相应的违约责任。关于退还押金和租金，因双方确认原告实际使用系争房屋至2020年6月10日，故合同解除后未实际发生的租金、物业费21,737.79元以及押金34,000元理应退还原告，关于损失，其中装修损失，原告提供的情况说明、付款凭证等存在多处矛盾之处，本院难以采信，因冷柜属于可移动设备，原告在返还系争房屋时应一并搬离，原告未采取上述措施造成损失扩大，对于该部分损失本院不予支持。本院根据合同履行情况酌情确定装修损失为6万元。对于加盟费、停电和物流损失因没有相关证据予以佐证，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告洪平能与被告何小华签订的《租赁合同》于2020年10月19日解除；二、被告何小华应于本判决生效之日起十日内退还原告洪平能租金、物业费21,737.79元；三、被告何小华应于本判决生效之日起十日内退还原告洪平能押金34,000元；四、被告何小华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告洪平能损失6万元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,037.03元，减半收取计3,518.51元，由原告洪平能负担1,156元，被告何小华负担2,362.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二一年三月十五日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。