上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8695号原告：汪涛，男，1977年9月10日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：吴小林，上海市东高地律师事务所律师。被告：上海森缘鞋材配件厂，住所地上海市松江区。投资人：朱巨兵，负责人。委托诉讼代理人：高金祥，江苏新中一律师事务所律师。原告汪涛与被告上海森缘鞋材配件厂租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年11月9日公开开庭进行了审理。嗣后，依原告申请，本院委托相关单位进行了测绘，并于2018年7月27日再次公开开庭进行了审理。原告汪涛及其委托诉讼代理人吴小林，被告的投资人朱巨兵及委托诉讼代理人高金祥到庭参加了两次庭审。另经本院院长审批，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因房屋被拆导致的损失人民币(下同)78万元〔具体组成：1.房屋建设成本41.20万元；2.设备拆运重装费用及含营业执照、经营许可证重办费用共计21.80万；3.搬迁重建造成的经营损失15万元(因房屋被拆导致原告的公司两个月余无法经营，故参照该公司2015年平均月营业额7.50万元计算两个月)〕。事实和理由：原、被告于2011年4月25日签订租赁协议(以下简称系争合同)，约定由被告将位于松江区泗泾镇打铁桥路XXX号厂区内约1,000平方米的场地租借给原告使用，租期为2011年4月25日至2017年4月25日。当时被告还提供了房产证复印件，并向原告保证其对出租的场地有合法权利。原告遂在承租的场地内搭建了汽车生产作业必须的厂房和设备(含配套的设施)，共投入41.20万元。原告及其配偶赵桂霞将受让在自己名下的上海大易贸易有限公司进口汽车修理厂(以下简称大易汽修厂)搬迁至此处开展汽车修理业务。正常经营至2015年底，原告获知所有设备可能被拆除的消息，即与被告沟通，而被告则告知原告继续放心使用，并如期收取租金。然2016年4月22日，原告承租的场地上所有厂房、设施全部被拆除。原告不得不另寻他处经营，其中产生拆除、重装费用以及营业执照、经营许可重新办理等费用21.80万元。为此，原告多次要求被告赔偿损失，均遭拒绝。原告认为，被告将场地出租给原告使用，却不能在场地的使用上提供给原告正常的生产经营条件，致使原告损失巨大，被告理应赔偿，故提起诉讼，望判如所请。诉讼中，结合本院释明，原告将上述诉请变更为：1.确认系争合同部分无效、部分有效，并解除合同有效部分；2.判令被告赔偿上述损失78万元的80%即62.40万元。被告辩称，请求驳回原告全部诉请。理由：双方之间是土地租赁而非房屋租赁，且系争合同合法有效，该合同对涉案土地的面积、位置、租期、租金等做了明确约定，特别是合同第6条约定原告在租期内不能乱建乱搭、不得转租。而原告在接收涉案土地后，擅自转租给大易汽修厂使用，且由该厂私自搭建房屋经营，被告知悉后阻止未果。由于搭建的房屋未办理相关手续而被政府强拆。据此，拆除系政府所为，并非被告实施，被告既无违约，也无侵权。相反，原告违约使用土地，应自负其责：一则，合同第6条明确约定不得转租，但原告却将涉案土地给大易汽修厂使用，构成违约；二则，合同该条亦约定不得乱建乱搭，但原告却让大易汽修厂违章搭建，亦是违约；三则，合同第5条约定原告应服从当地政府的有关领导，而原告让大易汽修厂未办理手续就搭建房屋，是明显的违法和违约；四则，原告的财产并未受到损害。首先，现有证据不足以证明原告所谓财产损失客观存在及具体金额。其次，即便该损失存在，也是大易汽修厂的损失，与原告无涉。而大易汽修厂所受损失与本案无关，本案是原、被告之间的土地租赁合同纠纷，被告与大易汽修厂之间并无合同关系，该厂亦非本案的当事人。此外，该厂是上海大易贸易有限公司的分支机构，本身不具备法人资格。上海大易贸易公司独立享有民事权利、承担民事义务，因此该公司的财产损失与否与本案无关。原告要求被告赔偿大易汽修厂的所谓财产损失，无法律依据。2016年，大易汽修厂曾作为原告起诉被告，该案与本案相比，除了原告主体不同外，两案诉状内容基本一致，所举证据亦近乎相同。同一纠纷，两次诉讼，足见原告缺乏诚信。综上，请求驳回原告全部诉请。另外，即使合同部分有效、部分无效，被告也不应承担任何赔偿责任。理由：一则原告无证据证明其遭受损失以及损失的具体数额；二则，原告主张被告承担80%的过错责任缺乏依据，被告并无任何过错。本院经审理认定事实如下：2011年4月25日，原告作为乙方、承租方，与被告作为甲方、出租方，签订系争合同，约定由甲方将上海市松江区泗泾镇打铁桥路XXX号上海森缘鞋材配件厂一块空地面积约1,000平方米租给乙方使用。该空地位置位于上海森缘鞋材配件厂区东北角，东至小河边活动房西墙、西至泵房、北至九干路、南至森缘大车间。租期六年，从2011年4月25日至2017年4月25日。合同第5条约定，甲方不负责乙方安全以及社会方面的一切事物，不承担任何社会费用，乙方应服从当地有关政府部门领导。第6条约定，租期内乙方不得乱建乱搭，不可私自转让及出租他人，如有变化必须得到甲方同意方可。该合同另对其他相关事宜作出了约定。诉讼中，双方对租赁物有争议，原告称其承租的既有土地，又有房屋。房屋在合同中虽无体现，但合同第3、7条提到了房租费，以此推断肯定是有房屋的，且实际交付时，涉案土地上有6间房屋。交付后，原告推倒了其中4间后进行了重建和新建，剩下的2间未拆除，该情况可从原告在本案中提交的视频中看出。而被告则称，原告承租的就是一块空地，并无房屋。涉案土地上并无原告所称的6间房屋。合同上出现“房租”字眼系打印错误。上述合同签订后，双方即开始履行。原告承租后出资搭建了房屋，并在涉案土地处经营大易汽修厂(系案外人上海大易贸易有限公司的分公司)。后2016年4月，前述房屋被相关部门整治拆除。此后至今，涉案土地呈空置绿地状态。诉讼中，原告提供工商档案资料证明其与配偶赵桂霞因受让股权成为上海大易贸易有限公司的股东。原告认为，大易汽修厂的损失就是其夫妻二人的损失，故主张权益并无不妥。另查明，因涉案房屋被拆致损一事，大易汽修厂曾作为原告于2016年将被告诉至法院，本院于2016年7月25日立案，案号为(2016)沪0117民初13058号。该案诉请与本案起诉时所列诉请近乎一致，基本上只是原告主体发生了变更。因前案中被告提出了原告合同主体及诉讼主体均不适格的抗辩，大易汽修厂遂申请撤回了该案诉讼，并获法院准许。嗣后，原告提起本案诉讼。此外，在13058号案件中，被告曾出具情况说明，称：汪涛进场2-3月后，其才得知汪涛将场地用于个体维修汽车，大约在2011年7-8月，汪涛私自搭建了一间办公室和几间小房屋，其得知后立即进行了阻止。后来泗泾镇城管执法队知情后也派人到场进行了执法，要求拆除违建，但此后不知何故不了了之。大约2012年期间，汪涛为了个人方便经营，不知从何处过户了一个大易汽修厂，并在场地上私自搭建了简易彩钢厂棚作为修理之用，再后来又于2013-2014年间搭建了烤漆房租给他人使用，并从中收取租金等。原告为证明其损失，提供了如下证据：1.上海求强机械设备有限公司(以下简称求强公司)出具的清单、合同书、收据，证明2016年4月因所建房屋被拆导致原告不得不委托求强公司拆运相关设备；2.上海树翱钢结构有限公司(以下简称树翱公司)出具的搭建厂房的费用清单及大易汽修厂于2016年12月1日出具的设备、房间、厂棚搭建时间表各一张，证明2011年原告承租涉案土地后搭建了房屋；3.2015年1-9月大易汽修厂的指标月报，证明该厂的经营情况；4.2016年4月22日拍摄的视频，证明当时的现场状况。对此，被告质证认为，对上述证据1的真实性不认可。原告在诉状上称2016年4月22日遭政府拆除房屋，但政府整治会提前通知，原告也会提前采取措施，不可能于此后的2016年5月6日才签订搬迁合同。对清单，第9、10项不可能发生，营业执照和经营许可证的办理都是免费的，不需要费用。对收据，一则，不是正规发票，二则，未提供相应的付款凭据。另外，据被告所知，求强公司的法定代表人赵辉和大易汽修厂的负责人赵桂霞系亲戚关系。故对该组证据三性均有异议。对上述证据2的真实性也不认可。对搭建时间表，第二条上写2011年6月10日开始搭建钢棚和办公室等，2011年7月底结束，2011年8月开始安装设备。但经原告查询，树翱公司于2014年6月19日才成立，故该证据明显不实。另外，表格内的数据严重错误。还有，交易双方的签字人均为赵桂霞，再次说明证据是虚假的。此外，法院在13058号案件中就要求大易汽修厂提供施工合同、图纸、支付凭据等资料、但原告均未能提供。故该组证据的三性亦不认可。对上述证据3的真实性也不认可，即便要证明营业收入，也应当提供完税凭证等资料。退一步讲，即便该月报真实，也与本案无关。对上述视频，被告未予质证。诉讼中，对于原告所提赔偿损失的主张，其称已充分举证。另称，根据现有材料应该是无法进行相关鉴定评估的，故其明确表示撤回鉴定评估的申请，理由是即便申请也可能不被接受或无法鉴定，其确实提供不出更为详尽的资料了，若坚持鉴定，徒增案件审理时间，没有必要。诉讼中，原告坚持认为系争合同无效，理由是被告出租之物超出了其合法拥有的宗地范围，违反了土地利用红线。被告对此予以否认，并坚称合同有效。在此情况下，原告申请测绘。对此，本院委托上海市松江区规划土地测绘所进行了相关测绘。测绘中，本院两次通知被告配合到场踏勘现场，但被告均未到场，庭审中陈述的理由是正好出差而无法到场。2018年4月24日，该所出具情况说明，以图示的方式明确了原告指界的涉案土地范围(实测用地面积1,135.90平方米)，位于被告所在宗地东北侧，涉案土地性质为集体，用途为灌溉水田。其中，有214.34平方米位于被告宗地范围内，其余均在被告所在宗地之外。原告对此无异议。但被告指出，对情况说明中载明的原告租赁范围不认可，并对涉案场地中只有214.34平方米系合法区域有异议。同时指出，即使系争场地的部分区域超出了产证宗地范围，被告也能提供证据证明该部分场地是被告在向有关部门缴纳使用费后有权使用的，故坚持认为合同全部有效。为此，其提供如下证据：1.2007年4月29日金额为6万元的收据一份，载明系一号泵站处理费，证明其享有涉案土地的使用权。原告该份证据的真实性及证明目的均不认可。2.2018年7月1日案外人洪孔成出具的书面证明，证明涉案土地中有一部分系由原告转租给案外人洪孔成使用了两年，系原告转租，原告收取的10万元费用应从本案诉请中扣除。原告称该材料所载内容基本属实，但不认可被告的证明目的，并称，洪孔成系在涉案土地处经营废品回收的，在原告承租之前即已使用了约200平方米土地，原告承租后，洪孔成不肯走，故在被告协调之下，每年补偿原告5万元，共补偿了两年，但这与本案诉请无涉。关于租金及使用费的支付情况。原告称其付至2016年2月29日，但被告则称原告只将租金付至2016年1月20日。审理中，本案结合案情，向原、被告释明系争合同部分有效、部分无效，并告知原告可变更其诉请，被告亦可就合同解除或无效的法律后果向本院提起反诉，如在限定期限内不提交书面意见，本院将不再本案中进行处理。嗣后，原告变更了诉请，但被告并未提起反诉。上述事实，有《租赁协议》、工商资料、13058号案件审理笔录、现场踏勘的照片及视频、测绘所出具的情况说明及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。根据测绘所出具的情况说明及本案案情，涉案土地之大部分面积系被告将农用地出租给原告用于非农建设，违反了法律强制性规定，故该部分对应的租赁协议应为无效。至于被告所在宗地范围内的214.34平方米，则因不违反法律、法规的效力性强制性规定，所对应的租赁协议依法应属有效。故系争合同部分无效、部分有效，而根据在案证据，有效部分确已解除。至于合同无效、合同解除的法律后果处理问题，在本院已进行相关释明的情况下，根据民事诉讼“不告不理”的原则，应围绕诉请展开。关于原告主张的房屋建设成本41.20万元，本院认为，首先，被告虽提出了原告擅自搭建的抗辩，但根据在案证据，被告对原告的搭建行为可视为默示同意，现因所建房屋未能办理合法建造手续而最终被拆除，双方均有过错，理应根据过错分担损失。而其中，原告应承担主要过错，理由是，一则原告承租土地后建造房屋是为了自身利益需要，被告所能获益的成分仅在于能够获得稳定的土地租金；二则，对于能否搭建房屋以及搭建房屋后能否办理合法手续，原告应尽到更高的注意义务和审查责任。其次，在责任承担的具体金额上，同时还应考虑到，一则，仅凭原告所提交的证据材料，尚不足以证实其建造房屋的具体费用，且目前所建房屋已被拆除，结合现有材料又无法通过鉴定评估来确定造价费用，也就是说，损失金额的确定十分困难，而原告作为主张权利一方，理应承担举证不能的相关风险；二则，无效合同的损失赔偿范围为受损方的信赖利益，但一般不得超出履行利益。本案中，原告为了自身利益搭建房屋，且已使用多年，故在衡量损失时应当考虑其已经实际获益的成分，对损失进行酌减。综上，本院结合案情并结合日常生活经验法则，酌情判令被告赔偿原告建造房屋损失3万元。至于厂房、设备拆运重装费用及含营业执照、经营许可证重办费用21.80万、因搬迁重建造成的经营损失15万元，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告汪涛与被告上海森缘鞋材配件厂于2011年4月25日签订的《租赁协议》部分有效、部分无效，且有效部分已解除；二、被告上海森缘鞋材配件厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪涛损失3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,600元，由原告汪涛负担11,154元(已付)，由被告上海森缘鞋材配件厂负担446元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  陆为明二〇一八年九月六日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。