呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1177号上诉人（原审原告、案外人）：梁振华，现住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭常升，现住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵月奎，内蒙古庆胜律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郭兴旺，现住内蒙古托克托县。原审第三人（被执行人）：刘艳萍，现住内蒙古托克托县。原审第三人：邢锐，现住内蒙古呼和浩特市。上诉人梁振华因与被上诉人郭常升、原审第三人郭兴旺、刘艳萍、邢锐案外人执行异议之诉一案，土默特左旗人民法院于2016年10月17日作出（2016）内0121民初1454号民事判决，内容为驳回梁振华的诉讼请求。宣判后梁振华不服，向本院提起上诉，本院于2017年4月10日作出（2017）内01民终360号民事裁定，裁定：一、撤销土默特左旗人民法院（2016）内0121民初1454号民事判决；二、发回土默特左旗人民法院重审。土默特左旗人民法院重新审理后，于2018年2月10日作出（2017）内0121民初3003号民事判决，内容为驳回梁振华的诉讼请求。宣判后梁振华不服，向本院提起上诉，本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，进行了开庭审理。上诉人梁振华及其委托诉讼代理人刘克勤、李洋，被上诉人郭常升的委托诉讼代理人赵月奎，原审第三人邢锐到庭参加诉讼，被上诉人郭兴旺、刘艳萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁振华上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持梁振华的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为梁振华所举借条、按揭凭证、银行还款凭证，因两张借条出借人不一致，按揭银行与还款银行也不一致，无法证明已支付全部价款；梁振华是否实际占有该房屋，仅有其与第三人郭兴旺、刘艳萍双方签订的交付协议证明，没有其他证据佐证，因此梁振华认为已经支付全部房款并实际占有该房屋的主张缺乏证据支持，以上认定的事实有误。本案中，根据双方签订的《房屋转卖协议书》第三条，前期梁振华已向郭兴旺、刘艳萍付款85万元，郭兴旺、刘艳萍在银行贷款61万元，已还款5年6个月，按揭贷款余额为498124.05元，由梁振华一次性为郭兴旺、刘艳萍付清银行按揭贷款款项。协议约定房屋总价款为135万元，首付款85万元的组成为：故家连锁涮肉坊入股款35万元转为借款和50万元的个人借款。剩余购房款为银行按揭贷款，由梁振华一次性偿还，且梁振华与第三人邢锐系母子关系，已由第三人邢锐清偿剩余银行按揭贷款498124.05元，梁振华已支付全部购房款。二、2015年10月31日，郭兴旺已将涉案房屋交付梁振华，双方签订《房屋交接》，即在法院查封之前，梁振华已合法占有涉案房屋。故梁振华已经支付全部购房款，且在查封前已经合法占有该房屋。三、一审判决适用法律错误。本案为案外人执行异议之诉，不是房屋买卖合同纠纷，一审判决适用物权法错误。郭常升答辩称，一、一审判决认为因梁振华没有提供证据证明其交付了全部购房款，而认为梁振华未全部交付购房款的事实认定正确。二、一审判决认为梁振华没有实际占有涉案房屋的事实认定正确，从几次审理过程来看，梁振华并未提供足够证据证明郭常升申请保全时其已合法占有房屋。三、因本案涉及登记、房屋所有权确认及梁振华是否有权提起执行异议的问题，都涉及到物权法的具体适用，不存在适用法律错误的问题。故综合以上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法维持。郭兴旺、刘艳萍未到庭，也未向本院提交答辩意见。邢锐答辩称，认可梁振华的上诉请求和事实理由。王建华向一审法院的起诉请求：1.判令立即停止对梁振华购买的位于呼市××区西2号建筑面积189.36平米房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.判决确认梁振华2015年10月23日与郭兴旺、刘艳萍签订的房屋转卖协议合法有效。3.本案诉讼费用由郭常升负担。一审法院认定事实如下：2015年10月23日，郭兴旺、刘艳萍（二人为夫妻关系）作为卖方（甲方）与梁振华作为买方（乙方）签订了《房屋转卖协议书》，协议约定：甲方将位于呼和浩特市××区西2号，建筑面积为189.36平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其它附属设施）的房屋一套转卖给乙方，转让价格为135万元。付款方式为：前期乙方已向甲方付款85万元（指梁振华诉称的第三人郭兴旺向梁振华的儿子邢锐借款85万元抵顶部分房款的情况），甲方在银行贷款61万元，已还款5年6个月，其余按揭贷款余额498124.05元由乙方一次性为甲方付清。此外，双方还约定：甲方应于协议生效之日起7日内，将房屋的钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合协议约定，甲方完成房屋交付，转卖房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方所有。上述协议签订后，邢锐于2015年10月27日向中国工商银行股份有限公司呼和浩特光明支行（以下简称工行呼市光明支行）偿还了第三人郭兴旺在该行的贷款余额498124.05元。因郭兴旺、刘艳萍向郭常升所借款未予偿还，郭常升向一审法院提起民事诉讼，并在诉讼过程中提出诉讼保全的申请，一审法院于2015年11月5日作出（2015）土左民初字第01574号民事裁定书，查封了第三人郭兴旺、刘艳萍位于呼和浩特市××区西2号的房屋。郭常升诉第三人郭兴旺、刘艳萍民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年12月10日作出（2015）土左民初字第01574号民事判决书，判决生效后在案件执行阶段，梁振华于2016年5月25日向一审法院提出书面执行异议，要求中止（2015）土左民初字第01574号民事裁定书的执行，对所查封房屋予以解封。2016年6月24日，一审法院作出（2016）内0121执异16号执行裁定书，裁定驳回了梁振华的异议请求。该裁定送达后梁振华不服，向一审法院提起执行异议之诉，要求判决立即停止对梁振华购买的位于呼市××区西2号建筑面积为189.36平米房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封，并确认梁振华于2015年10月23日与第三人郭兴旺、刘艳萍签订的房屋买卖协议合法有效。一审法院认为，位于呼和浩特市××区西2号的房屋属于郭兴旺和刘艳萍的夫妻共同财产，郭兴旺和刘艳萍所借郭常升借款不予偿还，一审法院根据郭常升的申请，查封郭兴旺和刘艳萍的共同财产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条司法解释的规定，本案梁振华如享有能够排除执行的权利，必须符合上述四个条件，缺一不可。而根据梁振华提供的证据分析，梁振华所举的借条和按揭凭证以及银行还款凭证，因两张借条出借人不一致，按揭银行与还款银行也不一致，故无法证明已支付全部价款。另外梁振华是否实际占有该房屋，仅有其与郭兴旺、刘艳萍双方签订的交付协议证明，没有其他证据佐证，因此，梁振华认为已经支付全部房款并实际占有该买卖房屋的主张缺乏证据支持，不予认定。综上所述，梁振华不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项规定的要求，其诉讼请求缺乏证据支持，不予支持。因此依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告梁振华的诉讼请求。案件受理费16950元由梁振华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实在随后部分予以认定。本院认为，本案的争议焦点是：梁振华对于涉案执行标的是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对于涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。针对《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用问题，结合本案证据，逐条分析如下：首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。其一，关于买卖合同是否合法有效，针对涉案房屋，郭兴旺、刘艳萍与梁振华于2015年10月23日签订了书面的《房屋转卖协议书》，约定将郭兴旺、刘艳萍合法所有的房屋转卖给梁振华。尽管签订该合同时，涉案房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称工行内蒙分行营业部），但该《房屋转卖协议书》第三条约定：甲方（郭兴旺、刘艳萍）因在银行贷款61万元，已还款5年6个月，按揭贷款余额为498124.05元，由乙方（梁振华）一次性为甲方付清银行按揭贷款款项。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案抵押人郭兴旺、刘艳萍虽未经抵押权人工行内蒙分行营业部的同意而将涉案房屋转让给梁振华，但梁振华之子邢锐代为清偿了抵押人的剩余贷款，该《房屋转卖协议书》是双方的真实意思表示，且梁振华行使了涤除权，故《房屋转卖协议书》合法有效。其二，关于买卖合同签订的时间是否早于法院查封时间的问题，一审法院作出查封涉案房屋的（2015）土左民初字第01574号民事裁定书的时间为2015年11月5日，故在人民法院查封之前，梁振华与郭兴旺、刘艳萍已签订了合法有效的书面买卖合同。本案符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第一个要件。其次，关于人民法院在查封之前，买受人是否已经合法占有该不动产的问题。其一，《房屋转卖协议书》第四条约定，甲方应于合同生效之日起7日内将房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付。双方于2015年10月31日共同出具了《房屋交接单》，其上载明在该日前，郭兴旺、刘艳萍已将房屋移交梁振华使用，同时将房屋的院门、家门钥匙交付给梁振华。故郭兴旺、刘艳萍依约履行了交付义务，双方已于2015年10月31日完成了交付，梁振华已合法占有了涉案房屋。其二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：当事人对......反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。尽管在本案中，郭常升的答辩意见认为，梁振华仅凭其提交的《房屋交接单》不能证明已经合法占有了该房屋，但郭常升并未提供能够反驳梁振华已合法占有房屋的相反证据。故本院认定，郭兴旺、刘艳萍已经在一审法院作出查封裁定之前合法占有了涉案房屋。第三，关于买受人是否已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。郭兴旺、刘艳萍与梁振华在《房屋转卖协议书》中第三条约定的付款方式为：前期梁振华已经向郭兴旺、刘艳萍付款85万元，剩余款项由梁振华付清该房屋的剩余按揭贷款。其一，综合本案的证据来看，2014年4月15日，郭兴旺向邢锐出具借条，其上载明"今借到邢锐现金伍拾万元整"；2015年8月21日，郭兴旺向邢锐出具借条，其上载明"今借到邢锐现金叁拾伍万元整"。2015年10月25日，郭兴旺、刘艳萍出具收条，其上载明"今收到邢锐为其母梁振华交付抵顶借款的房款85万元"。故综合以上证据来看，在郭兴旺、刘艳萍与梁振华签订《房屋转卖协议书》之前，梁振华之子邢锐与郭兴旺、刘艳萍之间已存在债权债务关系，邢锐作为债权人对郭兴旺、刘艳萍享有85万元的债权。尽管郭常升认为郭兴旺、刘艳萍与梁振华之间的双方存在弄虚作假的成分，但并未提供相反证据予以反驳，故本院确认在签订《房屋转卖协议》之前。梁振华已通过其子邢锐向郭兴旺、刘艳萍借款的方式，支付了涉案房屋的价款85万元。其二，关于邢锐向郭兴旺、刘艳萍偿还贷款作为给付部分房款的问题。郭兴旺、刘艳萍与工行内蒙分行营业部于2010年4月20日签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款61万元，贷款期限为20年用于购买涉案房屋；2015年10月27日，中国工商银行出具的《个人贷款提前归还凭证单》上所载付款人姓名为邢锐，提前还款金额为498124.05元，贷方户名为郭兴旺，且其上盖有工行呼市光明支行的业务专用章；2016年1月5日，工行呼市光明支行出具了《个人贷款结清证明》，其上所载，借款人郭兴旺、刘艳萍在我行申请个人二手住房购置贷款，贷款发日期为2010年5月4日，贷款金额为人民币61万元，贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2015年10月27日全部结清。综合分析以上证据，鉴于2010年郭兴旺、刘艳萍申请贷款的金额与期限，与2016年工行出具的《个人贷款结清证明》所载的贷款金额与期限相同；且出于个人向商业银行申请贷款，自订立借款合同至实际放款之间核查征信、落实抵押、及相关审批流程的考虑，尽管订立《个人购房借款/担保合同》，与出具《个人贷款结清证明》、《个人贷款提前归还凭证单》并非中国工商银行的同一机构网点，但2010年4月20日订立借款合同，与2010年5月4日发放贷款为同一笔贷款，符合民事诉讼证据证明高度盖然性的标准。故本院认定，通过邢锐偿还涉案房屋剩余贷款的方式，梁振华已向郭兴旺、刘艳萍支付了剩余房款。其三,关于向郭兴旺、刘艳萍支付价款的主体为邢锐而非梁振华的问题。依据合同相对性原理，本案《房屋转卖协议书》中约定的收取涉案房屋价款的主体为卖方郭兴旺、刘艳萍，即只要其二人收到了合同中所约定金额的款项，即视为买方梁振华完成了付款义务。至于出于何种原因，由邢锐代替梁振华完成了付款义务也不违反法律禁止性规定，系有效的民事法律行为。此外，鉴于邢锐为梁振华之子，即使母子二人为不同的民事主体，但依据常理，邢锐代其母支付价款亦属于正常情况。第四，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。郭兴旺、刘艳萍作为借款人、抵押人，在邢锐为其二人提前偿还贷款后，其二人与工行内蒙分行营业部之间的借款合同关系即告终止。根据合同相对性原理，到银行及房产管理部门办理解除抵押的相关手续，并将涉案房屋的房屋产权证取回是郭兴旺、刘艳萍的附随义务，而并非梁振华的责任。根据商业银行个人贷款的交易惯例，借款人清偿全部贷款余额，方可解除抵押，随后借款人才可将存放于银行的房屋产权证取回。然而从郭常升提供的呼和浩特市产权市场管理处档案馆于2015年1月2日出具的《查档证明》来看，截止至该日涉案房屋的抵押状态仍在持续。故依据郭兴旺、刘艳萍与梁振华之间《房屋转卖协议书》第五条约定的"在房屋交付梁振华所用后，郭兴旺、刘艳萍应当在合同生效之日起7日内办理房屋过户手续，将该房屋的产权证办理到梁振华名下"，故未及时办理解除抵押、取回房屋产权证，并办理过户的过错不在于梁振华，而在于郭兴旺、刘艳萍。退一步讲，即使涉案房屋的房屋产权证已取回，根据房地产交易惯例，买卖双方均须到场才可办理房屋产权过户。然而从梁振华提交的证据去哪儿网查询结果的截图来看，郭兴旺、刘艳萍于2015年10月31日乘MU5690航班从呼和浩特飞往上海，于2015年11月9日乘MU5459航班从上海返回呼和浩特，故在2015年10月31日双方交接房屋至一审法院2015年11月5日作出查封裁定之前，郭兴旺、刘艳萍因在外地，未能履行与梁振华共同办理房屋过户的义务。综上，本案买受人梁振华并非因自身原因在涉案房屋被查封之前未办理过户登记。综合以上四点，本案在郭常升对郭兴旺、刘艳萍的金钱债权执行中，案外人梁振华对登记在被执行人郭兴旺、刘艳萍名下的涉案房屋提出异议，且符合了（一）在一审法院作出查封裁定之前已签订了合法有效的书面买卖合同；（二）在一审法院查封之前梁振华已经合法占有了该不动产；（三）梁振华已支付全部价款；（四）非因买受人梁振华的自身原因而未办理过户登记四个要件，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，梁振华能够排除对涉案房屋的执行。综上所述，梁振华的上诉请求成立，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销土默特左旗人民法院（2017）内0121民初3003号民事判决；二、停止对梁振华购买的位于呼市××区西2号建筑面积189.36平方米房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；三、确认梁振华2015年10月23日与郭兴旺、刘艳萍签订的《房屋转卖协议》合法有效。一、二审案件受理费共计33900元，由郭常升负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年八月三日书 记 员 贾沛然