山西省阳泉市矿区人民法院民 事 判 决 书（2021）晋0303民初132号原告：阳泉市桃花园物业服务有限公司。法定代表人：赵贵清。住所地：阳泉市郊区平坦镇富山村桃源居小区旁。委托诉讼代理人：杨瑾敏，山西硕明律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：孙晓雯，山西硕明律师事务所实习律师。被告:崔星星，现住本市。委托诉讼代理人：王建民，男，阳泉市公平法律事务所法律工作者。原告阳泉市桃花园物业服务有限公司与被告崔星星物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳泉市桃花园物业服务有限公司委托诉讼代理人杨瑾敏、孙晓雯，被告委托诉讼代理人王建民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。阳泉市桃花园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告崔星星立即支付2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费88.23㎡×0.6×36，共计1905.77元。依法判定被告支付物业管理费滞纳金3‰日，（每年物业费）635×3‰×1095天共计2085.98元。2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年被告购买了桃源居小区X楼房一套，面积为88.23㎡，按照被告与阳泉市桃花园物业服务有限公司签订的(前期物业服务合同)的规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2018年1月1日起至2020年12月31日拖欠物业管理费共计人民币1905.77元。我物业公司曾多次向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据双方签订的物业管理协议第5条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告委托诉讼代理人辩称：1.关于合同主体的问题。本案当中合同签订的当事人主体为阳泉市商业房地产开发公司与阳泉市桃花园物业服务有限公司，依据合同相对性原则，并非业主真实意思的表示，且合同签订时，该小区并未成立业主委员会，对业主而言，合同无效。2.关于原告主张的滞纳金。滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，我国法律中合同滞纳金是不存在的，物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求是违法的，于法无据，应当驳回其诉讼请求。3.物业委托合同显示服务期限自2018年6月1日-2021年6月1日止，因此物业公司要求业主支付2018年6月之前的物业费，于法无据。因为其2018年6月1日之前，并未提供物业服务，也就无权主张相应的物业费用，应当驳回其诉讼请求。4.假设合同有效，原告也未尽到合同约定的如下几方面的服务：第一，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运以及雨、污水管道的疏通；第二，车辆停放管理；第三，公共秩序维护，安全防范等事项的管理义务和责任。原告未能完全履行物业服务合同约定的义务应当承担相应的责任，业主有权依据法律规定不予缴纳物业管理费用，理由如下：第一，小区环境脏乱差。小区环境从未按时按点进行任何清扫；第二，小区安全隐患多且给业主造成经济损失。小区的楼宇防盗门年久失修严重损坏，造成小区业主十余户家中被盗，直接经济损失数十万元，与原告未履行安全防范义务有直接的因果关系。楼层的分户管道至今未安装门，存在严重的安全隐患。小区夜间昏暗，业主多次向有关部门反映情况但物业至今也未在小区安装路灯。物业门卫形同虚设，车辆乱停乱放，管理混乱，正常停放的车辆经常被外来车辆剐蹭，其行为违反合同约定且负有严重失职不作为的责任；第三，原告多次以收取物业费为由，夜间通过暴力手段强行进入业主家中，该行为严重影响了业主的身心健康和家人休息；第四，物业服务从未进行过公示。原告从未向业主公示过物业服务的事项，负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、以及维修资金使用情况等内容并且以未交物业费为由，做出禁止向业主售卖水、电、气、暖的行为，原告的行为已严重违反《民法典》第943条、944条之规定，应当承担相应的法律责任。第五，物业费收费高但服务质量跟不上。本小区的物业费以三级服务标准0.6元/㎡收费，收费标准远远高于相邻的同类住宅小区的价格，但原告以上服务质量并没有达到相应的收费标准要求。综上，依据法律规定，被告有权拒绝缴纳物业费，请求人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：阳泉市商业房地产开发公司与阳泉市桃花园物业服务有限公司自愿签订《桃源居小区前期物业服务委托合同》，合同约定由阳泉市桃花园物业服务有限公司为桃源居小区提供物业管理服务。合同期限为2015年6月1日起至2018年6月1日止。合同到期后，双方又续签了《桃源居小区前期物业服务委托合同》，合同期限为2018年6月1日起至2021年6月1日止。按合同约定，原告为桃源居小区提供物业服务，且对物业收费标准及双方权利义务等内容予以明确规定。被告张现峰系桃源居小区X号房屋业主，房屋建筑面积为88.23㎡。2018年1月1日至2020年12月31日，被告张现峰未向物业缴纳相应物业费。经原告多次催要后，被告至今亦未缴纳物业费，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，形成此诉。本院认为，阳泉市商业房地产开发公司作为桃源居小区的建设单位，在该小区落成并交付业主使用后，在全体业主未召开业主大会并选举成立业主委员会前，与作为物业服务企业的桃花园物业服务有限公司两次签订前期物业服务合同，合同中约定的期限分别为2015年6月1日起至2018年6月1日止、2018年6月1日起至2021年6月1日止。该合同不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。该前期物业服务合同对居住桃源居小区的全体业主均具有约束力，双方均应依照合同约定依法享有相应权利，履行相应义务。本案中，原告公司作为桃源居小区的物业管理服务公司，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告在享受相应的物业管理后，理应按照合同约定缴纳物业服务费。关于被告提出的原告公司提供物业服务存在瑕疵并以此为由拒绝缴纳物业费的辩解，本院认为物业公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，因物业服务涉及全体小区业主的共同利益，当业主对物业公司的服务不满时，业主不应通过拒交物业服务费的方式表达诉求，而应通过正常渠道与物业公司进行沟通，就物业公司在物业服务过程中存在服务瑕疵或问题，业主可以要求物业公司整改，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司进行沟通解决，也可以通过业主大会解聘物业公司，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费，其该项辩解主张，本院不予采信。关于物业费收费标准的问题，原告是按照物业服务合同约定的收费标准收取物业费，符合法律规定，故对于被告物业费收费高的辩称，本院亦不予采信。原告关于滞纳金的主张，不符合法律规定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告崔星星于本判决生效后十日内一次性给付原告阳泉市桃花园物业服务有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业费1905.77元。二、驳回原告阳泉市桃花园物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担13元，被告承担12元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判员  赵荣荣二〇二〇年三月十六日书记员  张雅琪