陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                        （2018）陕0302民初2987号原告（反诉被告）：宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心，住所地宝鸡市渭滨区建国路西巷42号，注册号6103002000107。法定代表人：宫迎新，任经理。委托诉讼代理人：喻绍伟，陕西高理律师事务所律师。被告（反诉原告）：王乐，女，1992年12月18日出生，汉族，公民身份号码610302199212180028，随食小酒馆经营者，住宝鸡市金台区陈仓园2区27号楼2单元4号。委托诉讼代理人：杨韬，男，1985年10月13日出生，汉族，公民身份号码610302198510130550，随食小酒馆经理，住宝鸡市金台区陈仓园2区27号楼2单元4号。 委托诉讼代理人：丁路兵，陕西永佳律师事务所律师。原告宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心(以下简称天池洗浴中心)与被告王乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，被告王乐于2018年6月5日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告天池洗浴中心委托诉讼代理人喻绍伟、被告王乐及委托诉讼代理人杨韬、丁路兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告支付租金19800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月20日原告与被告签订租赁合同，约定原告将其承包经营的随食门面房租赁给被告经营，月租金6600元。但2018年4月，被告拒不缴纳房租。经多次协商无果。现原告为维护自身合法权益，诉至人民法院。    被告王乐辩称, 2018年4月6日原告采取了锁门等一系列措施，原、被告租赁合同已经实际解除，此后被告并没有实际使用该房屋，所以原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。    被告王乐向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人退还反诉人房屋押金6600元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失574875.72元；3、依法判令被反诉人协助反诉人搬离租赁场地内物品；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2017年12月20日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于宝鸡市渭滨区经二路园门洞西二综合楼出租给被告用于经营“随食小酒馆”，租赁期限自2017年12月31日至2018年12月31日。并对租金交纳、收回房屋条件等进行了约定。在被告实际承租过程中，该房屋经常停水导致被告无法正常经营，经多次协商无果。2018年4月6日，原告在未通知被告的情况下以被告未缴纳第二季度房租为由，将租赁房屋上锁，导致被告无法继续经营，并造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，被告提出反诉，请求人民法院判如所请。原告天池洗浴中心辩称，被告陈述并不属实，没有对被告造成经营损失，被告主张的损失与原告无关，请求依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，并在卷为凭。原告天池洗浴中心围绕本诉提交的证据包括：第一组证据《房屋租赁合同》一份、《租赁合同》二份，证明原告与被告之间存在合法的房屋租赁关系，合同第四条约定每季度一日前需交清3个月租金；第二组证据通知二份、短信截图三份，证明2018年4月原告开始向被告催收房租，被告未按期交纳；第三组证据证人证言三份，证明未发生被告王乐所称的停水事件，原告亦未阻止被告王乐进入承租房屋；第四组证据手机通话录音、录音整理记录各二份，证明原告曾要求与被告协商解决相关租赁事宜。被告王乐围绕本诉提交的证据包括：第一组证据视听资料一份，证明涉案房屋存在停水问题，2018年4月6日涉案房屋已被原告上锁，被告无法继续使用；第二组证据证人证言二份、照片五张，证明原告未积极解决房屋停水问题，反而将租赁房屋上锁。被告王乐围绕反诉提交的证据包括：第一组证据《租赁合同》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，对于违约事项也有约定，只有逾期10日未交房租原告才有权收回出租房屋；第二组证据证人证言二份、现场照片五张，证明原告以单方行为解除租赁合同，致使被告无法继续经营造成了经济损失；第三组证据书面通知、快递单各一份，证明被告曾于2018年4月24日发通知与原告协商处理锁门问题，但原告不予配合；第四组证据转让协议、收条各一份，证明被告为经营随食小酒馆曾支付转让费160000元，因原告违约导致被告无法继续经营，原告应当承担被告转让费；第五组证据2017年12月至2018年3月营业报表四份，证明被告经营的随食小酒馆平均每月营业额为37075.08元；第六组证据人员工资二份，证明被告给随食小酒馆员工发放2018年4月、5月工资的事实；第七组证据《软件系统使用协议》、收据各一份，证明被告于陕西梦野千里信息科技有限公司签订软件系统使用协议的事实，由于原告根本违约，应赔偿被告软件服务费43200元（9个月×4800元）；第八组证据网购订单截图五十一张、库存损失盘点表一份、视听资料，证明随食小酒馆的库存损失；第九组证据长安银行交易流水、中国人民银行交易流水、支付宝交易记录，证明随食小酒馆营业额。原告天池洗浴中心围绕反诉未提交证据。本院于2018年7月2日对涉案房屋装饰装修情况进行了勘验，并制作勘验笔录一份。原告对被告提交的本诉证据中照片真实性有异议，对其余证据真实性均无异议，对证明目的均不予认可。被告对原告提交的本诉证据中第一、二、四组证据真实性无异议，对第三组证据真实性及证明目的均不认可，对第四组证据与本案的关联性不予认可。原告对被告提交的反诉证据中第一组证据无异议，对第二组至第八组证据的真实性、关联性和证明目的均不认可，原告认可收到被告所发出的通知。对第九组证据真实性无异议，对证明目的及关联性不予认可。原、被告对本院制作的勘验笔录均无异议。根据当事人提交的证据及质证意见，经本院审查，认定如下事实：2016年9月，被告王乐自原告处承租位于宝鸡市渭滨区经二路圆门洞内综合楼西二楼一间房屋用于经营随食小酒馆。2017年12月20日，原告天池洗浴中心（甲方）与被告王乐(乙方)续签《租赁合同》一份，约定房租的涨幅比例与天池洗浴的房租涨幅同步递增，房屋每月租金为6600元，每季度一日前交清3个月租金。房屋押金6600元。逾期十天仍未交清，甲方有权收回房屋，押金不退。乙方在经营期内不得擅自改变房屋结构，合同期满后不得拆除破坏门、门头、地面、墙面等装修设施，否则照价赔偿。租赁期限自2017年12月31日至2018年12月31日。截止起诉前，被告已向原告交纳2018年1月1日至2018年3月31日房屋租金及押金6600元。2018年4月4日，因被告未交当期租金，原告单位工作人员刘丽向随食小酒馆工作人员送达通知，原告将按合同约定收回房屋，要求其于2018年4月5日晚上12点前腾空房屋。2018年4月6日，原告单位工作人员刘丽将租赁房屋上锁，并张贴告知，载明“因你户房租未交（多次催缴无果），从今日起，房东收回此房，如需开门联系房东。”落款为天池洗浴。2018年4月20日、21日、22日原告工作人员刘丽通过短信要求被告于4月26日前到原告处处理未付房租事宜。2018年4月25日，被告向原告邮寄通知一份，要求原告赔偿因锁门造成的经济损失。诉讼中，双方一致同意如被告于2018年7月6日下午18时前自行搬离承租房屋内桌椅板凳、后厨设备及可拆卸且不对房屋造成破坏的装饰、装修物并返还承租房屋，则原告仅向被告主张2018年4月至6月期间房屋租金。2018年7月5日，被告已实际搬离承租房屋，并将承租房屋返还原告。另查明，被告王乐（乙方）于2016年9月20日与案外人王义宁（甲方）签订《转让协议》，协议约定，甲方经房屋物业同意将自己位于宝鸡市经二路圆门洞西二综合楼的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让后店铺的桌椅板凳、后厨用品、室内装修归乙方所有。甲方在店铺交付给乙方时，乙方向甲方支付转让费共计人民币160000元，上述费用已包括上述装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。协议有案外人王义宁及被告王乐签名。2017年12月25日，被告王乐（乙方）与案外人陕西梦野千里信息科技有限公司（甲方）签订《软件系统使用协议》，约定软件使用标的物为梦野千里餐饮后台管理系统，协议有效期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方通过甲方授权的账号登录并使用该软件，每月使用费为人民币4800元，乙方于2017年12月31日一次性支付全年费用人民币57600元。协议有被告王乐签名，案外人陕西梦野千里信息科技有限公司工作人员签名并加盖公司印章。2017年12月31日，被告王乐向案外人陕西梦野千里信息有限公司支付软件使用费57600元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2017年12月20日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案双方的争议焦点为：一、租赁合同是否解除及解除时间。二、租赁合同解除后双方权利义务如何确定。对此，本院分述如下：一、关于租赁合同是否解除及解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。原告与被告签订的房屋租赁合同明确约定每季度前一日需交清3个月租金，并约定逾期十天仍未交清，原告有权收回房屋，押金不退。本案中，原告于2018年4月6日对租赁房屋上锁并张贴告知，以单方行为表示不再继续履行合同，不符合合同的约定解除条件，其行为构成根本违约，致被告使用租赁房屋的目的无法实现，被告认为租赁合同于2018年4月6日解除的事实，本院予以确定。故原、被告之间的租赁合同于2018年4月6日解除。二、租赁合同解除后双方权利义务如何确定《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告已经将租金支付至2017年3月31日，2018年4月6日原告将租赁房屋锁门，自当日起至今被告不能正常使用租赁房屋，因此2018年4月6日起至2018年6月30日的房屋租金损失应当由原告自行承担，原告要求被告支付2018年4月1日至2018年6月30日的房屋租金19800元无事实依据，本院不予支持。被告应当支付2018年4月1日至2018年4月5日房屋租金1100元（6600元/月÷30天×5天）。因原告单方以行为表示不履行合同的主要义务，构成根本违约，被告要求退还押金的反诉请求成立，本院予以支持。在未达到双方约定收回房屋条件时，原告锁门行为致使合同不能继续履行，应为违约一方，合同解除后，被告有权要求原告对其损失进行赔偿。关于转让费16万元，根据被告与案外人王义宁所签订的《转让协议》及被告陈述，转让费实际包含装饰装修、桌椅板凳、后厨用具，在本案中，原、被告在《租赁合同》中室内装饰装修的处理已有约定，且诉讼中双方对如何处理内部装饰装修达成一致意见，并已实际履行，被告主张转让费16万元的损失无事实依据，故本院不予支持。营业损失应为经营盈利，被告主张其每月营业额为37075.08元，营业损失共计333675.72元（37075.08元/月×9个月），根据被告当庭陈述，其经营的随食小酒馆每月经营成本包含食材15000元、水电500元、工人工资10000元、房屋租金6600元、网络软件使用费4800元，共计36900元。扣减其经营成本，每月经营盈利为175.08元（37075.08元-36900元）。被告自2018年4月6日起无法经营至搬离之日（2018年7月5日）共计91天，故被告的营业损失为531.08元（175.08元/月÷30天×91天）。关于人员工资及软件服务费，均为被告经营过程中必要的商业支出，且已实际支出，应属因原告违约后给被告造成的损失，故对被告主张工人工资20000元、软件服务费43200元（4800元/元×9个月）的反诉请求本院予以支持。关于库存物品损失18000元，被告提交了2018年1月至3月期间被告为经营随食小酒馆网络购物订单截图、库存物品清单及视听资料，然，被告从事的餐饮业所购置的各类食材属于消耗品，其提交的库存清单中部分商品的单价与其提交的网络购物订单截图不符，且被告亦认可对于未过期的可利用的库存货物进行了继续使用，该组证据不能达到被告证明其库存物品损失为18000元的目的。但综合全案，原告突然将租赁房屋上锁导致被告无法继续经营事实确实存在，被告无法将其库存货物搬离租赁房屋，确给被告造成了一定损失，对该损失本院酌定为2000元。故原告应当支付被告经济损失65731.08元（531.08元＋20000元＋43200元＋2000元）依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心与被告（反诉原告）王乐签订的《租赁合同》于2018年4月6日解除。二、被告（反诉原告）王乐于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心房屋租金1100元。三、原告（反诉被告）宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）王乐房屋押金6600元。四、原告（反诉被告）宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王乐经济损失65731.08元。五、驳回原告（反诉被告）宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王乐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元，由原告宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心承担50元，由被告王乐承担250元。反诉案件受理费4810元，由被告王乐承担4500元，由原告宝鸡市老夫子餐饮有限公司天池洗浴中心承担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                      审    判    长   姚胜兰                    代 理 陪 审 员     冉欣鹭                    人 民 陪 审 员     庞荣祥                      二〇一八年七月二十七日                     书    记    员     梁小龙201803022987426103002000107199212186103021992121800282272419851013610302198510130550227242015522201865121980032017122066002018420184616600257487572342017122020171231201812312018463201842018461020184241600002017122018337075082018454320094800201872201692017122066003660020171231201812312018112018331660020184420184512201846201842021224262018425201876182018462018752016920160000201712252018112018123148002017123157600201712315760020171220320184620184620184620173312018462018462018630201841201863019800201841201845110066003051616370750833367572370750891500050010000660048003690017508370750836900201846201875911750830915310818000201813180002000253108531082000201846110025310830050250481045003101