上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初9953号原告：周菊仙，女，1956年4月27日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王效锋，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：范仕祥，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：翟瑞，男，1982年11月2日生，汉族，住安徽省宣城市。委托诉讼代理人：翟鹏飞，安徽皖盛律师事务所律师。原告周菊仙与被告翟瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2018年10月9日公开开庭进行审理。原告周菊仙及其委托诉讼代理人王效锋、被告翟瑞及其委托诉讼代理人翟鹏飞到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审限延长一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告返还原告预付租金15.2万元、保证金7.6万元、空调转让费1.6万元，吧台转让费0.1万元。事实和理由：原告向被告承租松江区九亭镇涞坊路XXX号的二楼及三楼、XXXX号二楼及三楼、XXXX号二楼(以下简称“系争房屋”)，但系争房屋没有消防通道、被告亦未提供房产证、房屋面积也不足合同约定面积、系争房屋未实际交付，故望判如所请。被告翟瑞辩称：同意解除合同，但原告并不享有合同解除权，系原告单方解约，故原告应承担违约责任。被告收到原告解除函后，为避免损失扩大，于2018年6月14日将系争房屋租予他人，租金自2018年7月1日起计，故原告应承担2018年4月20日至6月30日的租金。被告已将空调及吧台售予原告，故不同意退还。保证金同意返还。经审理查明：松江区九亭镇涞坊路XXX号1-2层及XXXX号1-2层登记于案外人上海馨亭置业有限公司名下，XXXX号1层登记于案外人黑某、姚某名下。2018年4月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租系争房屋，双方均同意按现状交付使用没有异议。租期自2018年4月20日起至2024年8月30日止，自2018年4月20日起计租，每月租金3.8万元并自第三年始递增，保证金7.6万元。双方签订房屋书面交接协议之日为房屋正式交付使用之日。由原告负责办理该房屋营业的一切手续，被告应给予协助并提供相关证件。另约定：被告须提供系争房屋通往一楼的消防通道，如因消防通道问题无法办理营业执照，则按本合同备注条款处理。备注条款约定：被告需提供原告办理营业执照所需的三本房产证及相关房产证明材料，如被告提供的房产证明材料无法使原告办理营业执照，则被告须在三天内退还原告所支付的保证金和预付的房租。合同另对其他事宜进行了约定。2018年4月18日，被告通过微信向原告传送了松江区九亭镇涞坊路XXX号1-2层及XXXX号1-2层的上海市不动产登记簿、XXXX号1层的上海市不动产权证(含内页)。同日，被告出具承诺书三份，载明原告只需要支付XXXX号商铺的物业费，其他两间不用承担，另外系争房屋约350平方米左右。被告又出具收据一份，载明收到原告保证金7.6万元，租金(2018年4月20日至2018年8月19日)15.2万元。4月19日，原告通过微信告知被告：“你房里的东西不要卖掉，现房交付我即可，除游戏机。”2018年4月20日，被告出具收条一份，载明收到原告空调(7台)、吧台(3个)的出售款1.7万元。4月22日，原告再次通过微信告知被告：“你的吧台我们不要了，因为与设计风格不同，无法用，已付的一千元以后冲抵房租。你卖给别人吧。房里其他东西也尽快拿走。”被告回复：“别人上次一起拉走的时候你不让拉你说你要，现在别人在外地怎么可能为了几个吧台跑一趟……”原告回复：“有点吧台是固定的，根本不能移走。所以是拿不走的。而我们放吧台的地方与你的吧台地方不一致。故我们无法用，只能拆掉，我原以为所有吧台都是可以移动的，早知不能移动，我们是不会要的。”4月23日，原告通过微信告知被告：“你需要准备产权证复印件，房东签字，还有你们租房的租赁合同，还有房东的身份证复印件，还有房产信息单……工商局必须要的，工商局开出清单给我们的……”被告语音回复的大意为：产证的事情，你年纪大不一定搞得清楚，我办了好几个了，小石(中介人员)现在跟我联系这个事情，我在教他准备什么材料，我来跟他沟通。原告回复：“你把我们和房东的租赁合同给我……房产证门牌号要与租赁合同中写的门牌号一样，现在你弄错了。”4月24日，原告通过微信告知被告：“目前你需提供我们与房东的租赁合同，和租赁房的房产证及房产信息单。如你不提供我们与产权人房东的租赁合同，那你必须提供你与产权人房东的租赁合同给我，否则造成我无法办理营业执照的责任和我的经济损失由你负全部责任。”被告回复：“产调最快要明天才能拿到……产调证明和房产证复印件要明天才能拿给你，到了给你电话。”5月5日，被告通过微信告知原告：“首先，我们合同约定的是我提供的房产材料导致你无法办理营业执照的是我负责。其次，说明我要提供通往一楼的消防通道，现在你要求每层都通往一楼……当时你也没说明要我提供三楼直接通往一楼的通道，这样的话我肯定是告诉你我做不到的。且，合同写的乙方同意按现状交付使用没有任何异议。现在你因为新的政策造成的你等等困难而提出要退房，我觉得很不合理。”2018年5月8日，原告向被告致函，称原告支付被告合计24.5万元，但被告未能按照约定如数提供系争房屋的产证、提供产证记载的内容与实际房屋面积不符、未能提供系争房屋通往一楼的消防通道、未能按时将属于被告的物品搬离，导致原告无法办理营业执照，导致无法正常开展经营业务……正式函告被告：解除系争房屋的《房屋租赁合同》并要求被告返还房屋租金15.2万元、保证金7.6万元、空调费1.6万元、吧台费0.1万元。2018年5月15日，被告通过微信告知原告：“这两天有新的租户约了来看房，如果你愿意，放一把钥匙放在生活驿站交给一个叫蛋蛋的小伙子，就说我让他保管的。”5月16日，原告回复：“已全部交给蛋蛋……款什么时候退给我？”被告回复：“房子有了新的租户之后。”2018年6月14日，被告与案外人张某某签订《房屋租赁合同》，将系争房屋租赁予该案外人，自2018年7月1日起开始计算租金。另查明：案外人山蔚青将松江区九亭镇涞坊路XXX号租予被告，案外人黄海林、殷正飞将松江区九亭镇涞坊路XXX号租予被告，案外人黑某将松江区九亭镇涞坊路XXX号租予被告。上述租期均自2016年10月1日至2024年9月30日止。案外人山蔚青陈述，松江区九亭镇涞坊路XXX号1-2层在产证面积内，3层属于赠送面积，并非违法建筑；案外人殷正飞陈述，松江区九亭镇涞坊路XXX号1-2层在产证面积内，3层属于赠送面积，并非违法建筑；案外人黑某陈述，松江区九亭镇涞坊路XXX号1层在产证面积内，2层属于赠送面积，并非违法建筑；三案外人均同意被告将该房屋租予原告开设教育培训机构。审理中，被告提供了一份据称与中介人员的聊天记录，中介人员称：“注册公司的跟我确认好了，注册没问题，我们该做的都做好了，现在是周姐自己的事情了。”原告对其真实性无法判断，并认为公司注册和行业许可不属同一概念。以上事实，有上海市不动产登记簿、上海市不动产权证、《房屋租赁合同》、微信记录、函件、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同涉及有证部分(即1025号2层、XXXX号2层)及无证部分(1025号3层、XXXX号3层，XXXX号2层)两者，但根据在案证据及本院踏勘所见，上述无证部分并非违章搭建，故双方的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行。现原、被告双方对系争的《房屋租赁合同》已解除并无争议，本院予以确认。本案的主要争议焦点系：原告要求被告退还全部已付房租的主张以及被告要求扣除原告应付租金后再行退款的抗辩，是否分别具有依据。对此，本院作如下阐述：(一)本院注意到，根据双方合同约定，原告有权要求退还全部预付房租的前提是明确且限缩的，即：(1)因消防通道问题导致原告无法办理营业执照(合同第2-2条)；(2)因被告提供的房产证明材料导致原告无法办理营业执照(合同备注条款)。由此可知，不论出于何种原因，主张退还全部预付房租之权利均以无法办理营业执照为前提，而原告在诉讼中未能举证证明办理营业执照受挫，更未证明因消防通道问题或被告提供的房产证明材料导致办理营业执照受挫，故原告要求退还全部预付房租的诉讼请求，无法获得支持。(二)本院注意到，双方合同明确约定了：原、被告签订《房屋书面交接协议》之日为房屋正式交付使用之日。审理中，尽管双方均确认未签订上述协议，但双方均确认系争房屋钥匙已交付(仅存原告称于2018年4月20日交付、被告称于2018年4月17日交付之别)，且合同约定自2018年4月20日起计租，故本院认定系争房屋已通过双方的实际履行获得交付，并自2018年4月20日起计租。(三)关于租金标准，尽管双方约定系每月3.8万元，然而，一则系争房屋三楼部分堆有被告物品，被告也自认收到原告解除函后方清理毕，二则所谓的“消防通道”亦堆有物品，且该通道因通向一层商铺而非道路，故原告称其难以使用具有日常生活上的合理性，故系争房屋租金本院酌情考定为每日700元。(三)就租金的终止时点，根据在案证据，原告已于2018年5月16日向被告指定的履行辅助人交还了系争房屋的钥匙，故本院确定该日为系争房屋计租的终止时点。被告称案外人张某某于2018年7月1日始计租，故以租金名义要求原告承担2018年5月17日至6月30日之损失，于法无据，关于此项被告或可另辟法律途径，于租金请求权外获得法律救济。(五)综上所述，原告应承担2018年4月20日至5月16日的租金合计18,900元。关于原告主张退还保证金7.6万元，鉴于双方无争议，故本院予以支持。关于原告主张的空调转让费1.6万元，一则该转让事宜在观念上应依附于房屋租赁合同，而双方现已解除房屋租赁合同关系；二则上述空调被告自认已再转予案外人张某某；综上，被告占有该款不再具有理由，应予返还。关于原告主张的吧台转让费0.1万元，应与空调转让费作相同理解，然根据现场查看所见，吧台已存有缺失，故本院酌定被告应返还吧台转让费300元。此外，被告在诉讼中另要求原告承担解约违约金10万元及被告的诉讼成本1万元。鉴于上述事项非属抗辩，经释明后，被告仍坚持在本案中不提出反诉，本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告周菊仙与被告翟瑞于2018年4月17日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告翟瑞于本判决生效之日起十日内返还原告周菊仙预付租金133,100元、保证金76,000元、空调转让费16,000元、吧台转让费300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,055元，由原告周菊仙负担292.50元(已付)，由被告翟瑞负担4,762.50元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  李 娜人民陪审员  丁世勤二〇一八年十二月二十九日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。