云南省福贡县人民法院民 事 判 决 书(2018)云3323民初236号原告：余福生，男，怒族，1968年6月7日生，住福贡县。被告：邓言达，男，傈僳族，1979年7月20日生，住福贡县。委托诉讼代理人：开四夺，男，傈僳族，1964年3月8日生，住福贡县。代理权限：一般代理。原告余福生诉被告邓言达农村建房施工合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理。本院依法适用简易程序于2018年11月27日在本院审判法庭（1）依法公开开庭进行了审理。原告余福生，被告邓言达及其委托诉讼代理人开四夺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余福生向本院提出的诉讼请求：1、解除双方于2018年6月5日签订的农村建房施工合同；2、请求判令被告向原告退回多支付的建房款106414元（含违约金50000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在福贡县一中下面河边的合法地基上建房。经原被告协商，双方于2016年6月5日签订了一份《建房合同书》（农村建房施工合同）。房屋建好后，存在以下质量问题：一、被告没有按照建房合同第二条第4项具体要求建房。在施工过程中原告要求被告整改，二楼窗户要按照整改要求施工；房屋一边侧面没有窗户设施，一楼有七个窗户未整改。二、被告没有按照建房合同中的第二条第6项实施丈量。在测量过程中，被告一次性从楼顶丈量完成，楼顶又不是房屋实际面积。这样的测量方法比原告预建房面积多出来54平米，比预计投资多出5万多元。原告要求更正，重新测量，被告依然我行我素。原、被告为此纠缠不休，原告只能诉诸法院解决问题。三、房屋的俯视图和丈量情况。房屋、楼梯、走廊和屋檐实际面积经测量为237.2626平方米（测量过程数据详见诉状），按每平方米1100元计算，建房款应为26.0988万元。四、被告偷工减料。房屋共有11个窗户，需要重新整改和安装，根据房间布局，铝合金窗户越大越好，计算以宽1.7米，高2米，每个窗户为3.4平方米，11个窗户应为37.4平方米。每平方米以170元计算，应为6358元。一楼防盗窗有9个，每个宽1.7米，高2米，每个面积3.4平米，2个6.8平米（9个30.6平米），每平米80元，2个共计544元（9个共计2448元）。两项合计6902元（实际应为8806元）。五、合同书中第五条约定，甲方支付清理石头费用3000元，但是合同书中没有约定甲方有清理石头的义务，在建盖厨房时，原告又支付8000元的清理石头费。该费用被告应当退还原告。因为原告在主房屋建完后，又把建盖厨房、打围墙、建水池、院坝水泥地板以5万元承包给被告来做，其中8000元是被告建房时没有清理石头所至，而建大房子和厨房打围墙、建水池、院坝水泥地板是一个整体。六、因为建房合同中违约责任，原告多次督促被告在规定的期限内完成整改，但被告一直不整改，所以原告罚款被告50000元。因为被告违约在先，希望法庭酌情处理。七、建房已支付资金305500元，其中2018年6月21日支付95500元；7月28日支付70000元；9月14日支付30000元；9月24日支付40000元；9月28日支付50000元。八、关于与被告解除后续承建厨房、围墙、水池的口头协议。原告与被告已解除协议，根据被告方已投入的9个工，材料使用，预投资金额3000元，在结算时列入计算数字范围。九、双方结算结果：房屋面积资金260988元，扣除被告偷工减料6902元，因被告未清理石头导致原告在建厨房、围墙、院坝、水池过程中又多投资8000元，被告违约没有按期整改违应付约金50000元。260988元-6902元-8000元-50000元=196086元；被告实际应收入资金：196086元+3000元=199086元；被告已实际收取原告资金305500元。被告应退回原告的资金是305500元-199086元=106414元。综上，被告所做工程质量不合格，要求被告整改，被告一直不来整改；建筑面积计算方法不对，多计算了50多平米，约多支付了5万余元，要求被告退还；被告违约应支付约违金50000元。以上被告应退回原告的资金是支付违106414元。望人民法院支持原告的诉讼请求。被告邓言达辩称：原、被告在建房前确实签订了一份建房合同，原告诉被告违约，纯属底毁。事实如下：第一、原、被告双方签订合同后，施工过程中，原告先违反了《建房合同书》的约定，更改了建房面积和结构，被告遵重原告的意见，仍然按照原告的要求建房施工，违约的是原告。之前合同约定建房是二层半共9间，后改为二层；地基是原告在场的情况下进行修建，原告一直参与；一层浇灌时原告不在，但他的儿子在；二层浇灌原告也是一直参与的。第二、关于窗户整改的问题。合同约定窗户越大越好，没有明确的尺寸；一层窗户安装时原告参与并且是同意的，二层原告要求1.8米，被告都是按原告要求施工的，被告按原告的要求已做整改，并且原告表示满意。第三、被告在起诉书中更多的是提出测量房屋面积的问题，还作了大量房屋计算面积的举证，测量房屋的建筑面积不能只测量内则面积。在《建房合同书》第二条第9项中约定，甲方支付乙方建房款1100元/㎡，屋檐支付价格为二分之一，即550元/㎡。合同约定2018年9月31日完成，而被告于2018年9月10日就完成所有建房任务，原告也验收并结算了所有承建房屋的费用资金，总计320768元（房屋面积为291.602727㎡）。房子建盖好后，原、被告之间验收房子，原告及其儿子也是同意的，当天进行测量时，被告与原告的儿子拉皮尺，原告记录数据并进行计算，当天结算完后，原告以“借款”的名义向被告写了一张欠条，写明余福生向邓方达借款75263元（实际应为75268元），原告同意2018年12月份支付。在建房施工期间，原告已经共计支付给被告建房款245500元，原告验收后还欠被告75268元，之后原告分两次支付给被告40000元和20000元，到今日为止，原告还欠被告15268元未付。第四、在房屋验收完后一个月，原告再次以50000元承包给被告厨房、围墙、水池的建设工程。被告请挖机清理厨房地基的石头支付了7000元，厨房地基是被告平整的，3000元不是厨房的工钱，是之前盖房子的钱；院坝中的石头也是被告破开的，打厨房地基用沙子3车、水泥3吨、50个劳工。原告在起诉状中所说“需要8000元清理石头的费用”，被告一无所知，是原告编造的，无事实依据。原告再次承包厨房等后续工程后，已投入了约2万元，现在原告不让被告继续施工，转包给他人，给原告造成了较大损失。被告应当赔偿。第五、施工中所用地板砖、窗户都是原告自己选的；全部完工之后，灯泡、开关，被告过说安装不好的被告重新整改，但原告不同意。因为原告要与被告解除口头达成的建厨房的合同，要把建厨房的工程转包他人。综上，原、被告建房每一步都是商量着进行的，大房子被告在9月10日就完工了，不存在违约的。要说违约的是原告违约在先，应向被告支付违约金10000元。原告现在还欠被告建房款152681元，应当支付。原告所诉无事实依据，说的是都是谎言。请法院公正无私，保护被告应有的权益。原告余福生围绕诉讼请求、事实与理由，向本院提交了以下证据：1、原告的身份证复印件1份。欲证明原告的基本身份情况及诉讼主体资格适格的事实。2、彩色照片一组（共计10页，含封面）。欲证明被告所建房屋的结构、外观及内部设施的现场概貌，以此进一步证明被告所建房屋存在质量问题的事实。3、《建房合同书》复印件1份。欲证明如下事实：合同书中第二条第4项约定，窗户不绣钢、铝合金窗户玻璃为绿色，窗户面积越大越好，原告已经指明按照附近上面一家的窗户为准进行建设，现在侧面没有窗户，被告没有按合同要求履行。4、电脑绘房屋俯视图1页、手工绘房屋位置草图1页（附件C）。欲证明房屋面积为237.2626平方米及房屋所在地理方位。5、收据复印件1组6页。欲证明如下事实：原告余福生已向被告邓言达支付建房款共计305,500元，其中2018年6月21日支付95,500元；7月28日支付70,000元；9月14日支付30,000元；9月24日支付40,000元；9月28日支付50,000元；另有一张20,000元的收据未注明收款日期。经质证，被告对原告所举上述证据1无异议；证据2中，卫生间水箱被告要整改，但原告不同意；开关、插座、水管、被告要整改，原告也不同意整改，都是按照原告要求做的，原告没有擅自作主；卫生间变黑的问题，是因为没有打扫造成的。厨房地基、院坝的石头原告要求用挖机清理，被告当时说过会动摇房屋，原告说没事，现在造成房屋出现裂纹，被告说过可以整改，但原告不同意。证据3中，窗户有两个没有安装，被告完全是按照原告的意思建房，说好的窗户是7个，侧面原告没有说，所以被告没装。证据4中，当时双方一起测量验收过的，合格后原告才同意付款，不足部分原告还打了“借条”（实为欠条），该证据中的数据是原告单方测量的，被告不予认可。对证据5无异议。本院认为。被告邓言达为证明其答辩事实，向法庭提交以下证据：1、身份证复印件1份。欲证明被告的基本身份情况及被告的主体资格适格的事实。2、借条1份。欲证明双方验收后，经结算原告欠付被告建房款75263元，后来原告已支付60000元，现在原告还欠被告建房款15263元（实为15268元）的事实。经质证，被告对上述证据无异议，对欠付原告建房款15268元的事实予以认可，但提出需要等被告将开关、插座、卫生间、水管等整改完毕后才支付。本院认为，原告对被告提出的上述证据无异议，以上证据符合证据“三性”原则，能证明待证事实，本院予以采信。经庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：原告余福生欲在福贡一中下面腊吐底河边的一块地基上建房。原、被告经协商后，原告同意将该农村建房施工工程承包给被告邓言达，双方于2016年6月5日签订了一份《建房合同书》（农村建房施工合同）。合同约定：乙方（被告）承建甲方（原告）的房屋，甲方按约定向乙方支付建房费用。建两层半9间房，每间长7米宽4米，每间面积28平米。每平方米单价1100元，楼梯、走廊的单价与房屋相同，屋檐计算“一边”，按房屋面积单价的一半（550元）计算。付款方式：乙方开工时甲方支付给乙方50000元，建完第一层第二次支付100000元，全部建房工程内容完工后甲方第三次向乙方支付并结清所有建房费用。工期约定：2018年10月31日前完工。建房地基需要清除石头的费用为3000元；违约责任：乙方故意拖延时间，或停工等，甲方罚款乙方50000元；建房完成后三年内出现问题，（乙方）必须无条件修复。合同签订后，在施工过程中，原告提出无能力建2层半，只建2层8间，变更了合同的部分内容。被告同意原告的意见。施工期间双方已各自履行了自己的义务：被告于2018年9月10日提前完工；完工后双方组织了验收和结算。经双方测量的建房面积为291.602727㎡，按合同约定单价计算，建房总款为320768元。原告分6次已向被告支付了建房款305500元，双方确认尚有15268元未付。房屋建成后，经本院实测，已建成的建筑物按合同约定可计价的实际建筑面积为257.97㎡，按合同约定1100元的单价和屋檐按二分之一计算的计价方式，其中房屋主体建筑面积248.51㎡按合同单价1100元/㎡计算，价款为273361元；屋檐9.46㎡按半价550元计算，价款为5203元。合同实际价款为278564元。合同约定清理地基的费用为3000元。建房合同总价款为281564元。另查明，原告已向被告实际支付建房款305500元，多支付了23936元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》建设工程合同一章中并未对发包方和承包方的资质作出要求；《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”，该规定是将农民自建底层住宅的建筑活动排除在建筑法的调整范围之外，即建筑法对承包人的资质要求并不适用于农民自建低层住宅农村建房施工的承包人；建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》[建质（2004）216号]第三部分第（三）项规定，“农民自建低层住宅”是指对于村庄建设规划范围内的农民自建两层（含两层）以下的住宅。农村建房施工合同本身具有承揽合同的性质，承揽人提交的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，原、被告在协商平等自愿的基础上签订了农村建房施工合同，是双方的真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当依据合同约定面全履行各自的义务。合同签订后，被告方在合同约定的期限内提前完成了建房任务，双方已进行了验收和结算，原告应向被告支付房款320768元，实际已向被告支付了305500元，双方认可还有15268元未付。双方的主要合同义务已经履行。因此，原告要求与被告解除建房合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。但是，本院在审理中发现，原、被告双方在验收房屋时，因测量面积的方法不正确，导致测量结果与实际建筑面积不符，误差较大，当时原告并未发现该问题，于是认可了结算结果，当时双方测量的房屋面积为291.602727㎡，价款总计320768元。在原、被告双方当事人现场亲眼见证的情况下，本院重新组织双方当事人进行现场实测，根据双方均认可的测量方法所得数据精准计算，合同中双方约定的建筑物实际可计价建筑面积为257.97㎡（含走廊和“一边”屋檐），误差33.63㎡。具体实测数据及计算情况如下：一、房屋主体建筑面积：（一）长方形主体A：第一层长12.3m×宽8.21m=100.98㎡;(二)长方形主体B：第一层长6.33m×2.93m=18.55㎡；第一层面积为100.98㎡+18.55㎡=119.53㎡。第二层面积为119.53㎡-第二层楼梯间面积[长（8.21m-走廊宽1.38m=）6.83m×宽2.47m=]16.87㎡=102.66㎡；两层建筑面积共计（119.53㎡+102.66㎡=）222.19㎡，相应合同价款应为（222.19㎡×1100元=）244409元。二、根据屋檐单独计算，“只量一边，单价减半”的约定和计价方式，其中“只量一边”其意为只按长（12.3米×宽0.4米）+（11.36米×宽0.4米）=9.46㎡计算，“单价减半”其意为合同约定主体建筑面积1100元/㎡，则屋檐为每平方米550元；屋檐的合同价款应为（9.46㎡×550元/㎡=）5203元。三、根据约定，楼梯面积单独计算，按双方认可的“曲线量法”，三段楼梯的面积为：长[（4.3+5+4.84）÷3=]14.14m×宽1.2m=16.97㎡，相应合同价款为：（16.97㎡×1100元=）18667元。四、根据约定，两个卫生间面积单独计算，建筑面积为：[长（3.3+0.2）m×宽（2.47+0.2）m×2个=]9.35㎡，合相应价款（9.35㎡×1100元=）10285元。五、根据约定，开工前清理地基上的石头费用，甲方单独支付给乙方3000元。综合以上五项，双方合同约定可计价的实际建筑面积为222.19㎡+9.46㎡+16.97㎡+9.35㎡=257.97㎡。其中，屋檐9.46㎡按半价550元计算，价款为5203元；其余面积248.51㎡按合同价1100元/㎡计算为，价款为273361元。建房合同总价款为：5203元+273361元+3000元=281564元。双方结算验房后，原告实际已付建房款305500元，多支付（305500元-281564元=）23936元，应予退回。关于质量和整改的问题。被告为原告所建房屋存在一定的质量瑕疵，如开关、插座、水管、窗户大小等有原告不尽满意的地方，但双方已经验收结算并已付款，原告以事实行为已经认可了存在的部分瑕疵问题。被告同意对存在的问题进行整改，但原告认为被告技术差，不接受被告的整改，原告自行另找他人整改，要求费用由被告担。对此，原告主张赔偿维修整改费用56414元，但在庭审中未提交相应的证据证明，本院不予支持。关于违约金的问题。原、被告双方的农村建房施工合同合法有效，并已履行完毕。被告在约定的工期内提前完工交房，被告已经验房付款并已入住，根据合同约定，被告在约定的工期内提前完成建房任务，并不存在故意拖延时间或停工等情形，被告并不构成违约，原告对被告主张50000元的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于双方认可原告欠付被告建房尾款15268元的问题。因原、被告双方在测量和计算建筑面积过程中存在误差，原告应付款为281564，而实际付款305500元，还多付了23936，原告应当退回。因此，原告欠付被告15268元，虽然双方认可，但是属于错账，原告不应当再支付。合同工程结束后，被告又另外承包了原告的厨房、水池、围墙等建设工程，全部价款口头约定50000元，在原告起诉前，原告已通知被告解除合同，该口头合同已经解除。在该工程原告要求停工前，被告将厨房和院坝地基已做好，已投入50个工日、沙子3车、水泥3吨、为破碎厨房地基上的大石头实际支出挖机台班费7000元。被告主张其已在厨房项目建设中共计实际投入19400元，但被告并未提供相应的证据证明，本院不予以技持。综上所述，原、被告双方签订的农村建房施工合同合法有效，并已履行完毕。因交房验房过程中双方对建筑面积测量及计算错误，本院对双方原来的结算结果，依法予以变更，以本院计算的结果为准。因测量和计算错误导致原告向被告多付的建房款23936元，被告应当予以退回。原告的诉讼主张本院部分予以支持，部分不予以支持；被告对建房合同的答辩主张，本院部分予以支持，部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判令被告邓言达于本判决生效之日起20日内，退还原告余福生多付的建房款23936元。二、驳回原告余福生的其他诉讼请求。如果被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2428元，减半收取1214元，由原告余福生负担941元，由被告邓言达负担273元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。审判员  王文荣二〇一八年十二月二十二日书记员  高 岚本判决所依据的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。