广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初32111号原告（反诉被告）深圳市卓德物流有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际印刷纸品包装物流区（二期）华南城环球物流中心10层1025号，统一社会信用代码914403007966418739。法定代表人王建平。委托诉讼代理人黄建强，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人卢周信，广东晟典律师事务所律师。被告（反诉原告）成木林，男，汉族，1965年8月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人陈一炀，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市永利成兴投资实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖街道辅城坳社区永新路１０号１０２，统一社会信用代码914403003196507182。法定代表人成木林。原告深圳市卓德物流有限公司与被告成木林、深圳市永利成兴投资实业有限公司（以下简称永利成兴公司）的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄建强及卢周信、被告成木林委托诉讼代理人陈一炀到庭参加诉讼，被告永利成兴公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认解除2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》；2、判令两被告立即向原告返还租赁押金345000元（人民币，下同）；3、判令两被告立即向原告支付上述款项的利息（以345000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从原告起诉之日起计至被告还清之日止）；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月6日，原告与两被告签订《厂房租赁合同》，准备租赁两被告出租的位于深圳市龙岗区，用作仓储物流用途。后原告委托受托人王建平通过银行转账方式向被告名下银行账户多次转账，合计转账支付了三个月押金345000元，被告亦向原告出具了《收款收据》，确认收到原告交来的三个月押金。租赁厂房的原租户在2018年2月底搬出租赁厂房，加上约定的两个月免租期，租赁厂房自2018年5月1日起租。租赁过程中，原告一直依约向被告交付租金。自2020年4月1日起，租赁厂房因被拆迁，其中占原租赁厂房约40%的1423.7平方米被拆除，不仅导致租赁厂房面积大幅减少，而且厂房功能遭到彻底破坏而无法使用。事情发生后，原告向被告提出退租，并且多次要求与被告协商退租及厂房移交事宜，但被告一直不予回应。2020年7月8日，原告书面致函被告，请被告立即与原告办理租金、押金及借款等资金结算，以及办理永新路××号租赁厂房移交事宜，但被告仍然拒不回应。被告辩称，第一、与原告签订厂房租赁合同的主体，虽然有被告永利成兴公司的名称，但实际上被告永利成兴公司从来没有履行过合同的义务，也没有收取过合同所约定的租金，而且与原告在履行租赁合同期间，所有的补充协议签订收取款项，以及双方后期进行了一些合作意向的洽谈等等，仅有被告成木林与原告达成一致，与被告永利成兴公司无关。更何况被告永利成兴公司由始至终从来没有实际实体经营。第二、原告承租被告涉案物业，并没有包括原告另行委托搭建的2200平方米钢结构物业。原被告双方于2017年12月6日签订厂房租赁合同，是基于涉案物业的原状进行出租的，是原告对涉案物业多次到达现场进行勘查，已经了解了涉案物业的现状之后，才与被告成木林签订了租赁合同，双方签订租赁合同之后，原告委托重新加建了2200平方米的钢结构物业，由原告自行使用，而对于搭建的该部分钢结构物业面积，被告是没有收取任何租金的，该部分搭建的钢结构也没有计算在租赁物业的范围之内。第三、原告承租被告的涉案物业，并没有因为拆迁而损坏，因为拆迁的物业不属于双方约定的租赁范围之内。根据厂房租赁合同的第一条约定，甲方将坐落于深圳市龙岗区内的厂房出租给乙方使用，该条款非常明确的约定了双方出租以及承租的物业是永新路××号内的厂房，也就是全部为砖混结构的建筑物，该10号内的厂房并没有包括原告委托被告所搭建的钢结构建筑，原告搭建的钢结构是在10号厂房的后面，根本就不属于合同约定的10号厂房的面积。第四、原被告双方签订的厂房租赁合同尚未解除，原告仍然应当向被告支付从2020年4月1日到合同解除之前的租金。被告作为守约方，而原告没有按合同约定履行支付租金的义务，原告作为违约方，法律并没有赋予违约方有权单方解除合同，而且原告由此至终还没有书面向被告提出解除合同，而原告要求法院确认解除合同，但原告并没有向被告要求解除合同，又何来请求法院确认解除合同。请求法院确认解除合同的前提，是一方已经向另一方提出书面解除合同的通知，之后才能向法院提起确认解除合同的法律效力。本案中，原告并没有向被告提出解除合同，其根本就不能诉请法院来确认解除合同。第五、原告无权要求被告退还租赁押金，租赁押金的性质是属于履约保证金，虽然双方在租赁合同中并没有明确约定退还该租赁押金的时间、条件，但是按照日常生活法则以及租赁行业的惯例，租赁押金的退还，都是要等到合同期满，双方结清所有的款项之后才能予以退还。而本案中原告从2020年4月份开始就单方违约，没有继续支付租金，其根本就没有权利要求退还租赁押金，综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1原告向被告支付租金690000元；二、原告向被告支付电费144510.2元；三、原告向被告支付上述款项逾期利息（利息以上述租金及电费共计736424元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从被告提起反诉之日起计算至原告付清之日止）；四、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2017年12月1日签订《厂房租赁合同》，合同约定，由被告将位于深圳市龙岗区内的厂房出租给原告使用，合同期限为3年，租金为每月人民币115000元，租金在每月5日前支付。合同签订后，被告向原告履行了合同义务。2020年4月1日起至今，原告仍未向原告交纳租金，累计6个月，经被告多次催讨，均未果。根据厂房租赁合同第四条的约定，电费为1.4元一度，被告每月1号会抄好上一页的水电数据交给原告。原告每月5号之前应将当月的租金款项以及上一个月的水电费，如数交给被告，但实际上原告从2019年9月份开始，就自行去交纳水电费，而没有将水电费按合同约定的1.4元的标准先交纳给被告，累计到被告提起反诉时，原告没有按约定交纳的水电费差额为144510.2元。原告针对被告的反诉答辩称，一、由于涉案租赁厂房到2020年的3月底已经被拆迁，无法使用，2020年的4月1日开始，原告无需向被告支付相应的租金。根据被告向原告的补充协议中的承诺，被告承诺若厂房租赁给原告不满4年，则供原告免费使用两个月，因此，结合原告已经支付租金至2020年3月31日，加上此免费使用两个月，原告的租金已经付清至2020年的5月31日，已经超过原告实际使用至2020年3月底的时间，所以原告无需再向被告支付厂房租金。二、涉案租赁厂房的范围，为本案原告本诉证据八中的图纸即证据第40页所显示的范围。其中包括了被告所否认的A3、A4、A5等范围的内容。三、原告无需向被告支付所谓的电费差额。虽然双方在合同中约定有电费的单价，但是由于合同签订之后，深圳市实施用电到户的政策，要求用电户直接向供电部门交付电费，因此之后原被告双方已经达成一致，由原告直接向供电部门缴交电费，原告并没有拖欠供电部门的电费，因此也无需向被告缴交电费。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予以全部驳回。经审理查明，2017年12月6日，原告作为承租方（乙方）与两被告作为出租方（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定的内容有：第一条、甲方将座落于深圳市龙岗区内的厂房出租给乙方使用；第二条、乙方租用厂房的期限为三年，签字生效。合同期满续签后三年时租金递增13%。由乙方自行管理。第三条、如合同期满乙方如要求续租，必须在租赁期满前生个月前书面通知甲方，经甲方同意后重新续签租赁合同，在同等条件下乙方享有优先承租权。第四条、每月租金为115000元，水费为6元／方，电费为1.4元／度，甲方每月5号前会抄好上月水电数据交给乙方，乙方每月5号前要将本月租金款项及上一个月的水电费如数交清给甲方，甲方提供有效收款凭证给乙方。第五条、甲方向乙方一次性收取四个月租金，其中三个月租金为租赁押金即345000元，租金及押金共计金额为460000元，甲方免收乙方2个月租金作为乙方装修期。乙方每月承担1500管理费垃圾费交付给甲方。另押金345000元作为合同后三个月租金预付款。第十一条约定违约责任、在租赁期内乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用和租金的，则应按上述费用按日支付1%滞纳金给甲方；租赁期满，乙方应如期交还该厂房，如一个月的伸展期满还不能归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金一倍的滞纳金。合同签订后，原告通过其法定代表人王建平的银行账户向被告成木林的账户先后转账460000元支付合同约定的租金及押金，分别为2017年12月1日转账100000元、2017年12月7日转账195000元、2018年1月8日转账65000元、2018年1月9日转账100000元。被告永利成兴公司于2017年12月6日向原告出具了三个月押金的《收款收据》。2018年1月30日，原告（甲方）与被告成木林（乙方）签订《合作意向协议》，其中约定因乙方资金需求，提前收取甲方租赁乙方之深圳市龙岗区平湖辅城坳永新路10-11号两处物业的十三个月租金（165000元/月）共计2145000元。2018年2月5日原告通过王建平的账户向被告成木林转账1100000元、2月8日转账1045000元，共计2145000元，被告成木林并于2018年2月5日向原告出具了三份《收款收据》，注明收到原告支付的“2018年至2019年12月31日永新路10-11（练车场仓及水果仓）总租金”，总额为2145000元。另查，2018年1月15日，原告作为承租方（乙方）与被告成木林作为出租方（甲方）签订《厂房租赁合同》，该合同约定：甲方将位于深圳市龙岗区内的厂房面积共计2200平方米租赁给乙方使用；乙方租用厂房的期限为3年，出租厂房的租金以及水电费用，租金为50000元／月，甲方向乙方一次性收取5个月租金共250000元，其中3个月租金为租赁押金即150000元。原告提交一份有被告成木林签名及捺印的文件，其上记载的内容为“本人成木林向深圳市卓德物流有限公司提前预支现金人民币18万元整，作为截止到2020年3月31日之全部租金，此笔款项用于按月支付辅城坳永新路××号及10-11号两处物业之租金，如有欠租，影响到到深圳市卓德物流有限公司的正常使用，本人愿自动退出与村委的合作，同意深圳市卓德物流有限公司和辅城坳村委直接合作签订合作协议”。原告于2019年5月24日向被告成木林的儿子成某转账180000元。被告成木林否认该份文件的真实性，但并对其上的签名申请进行鉴定，亦确认其与成某的父子关系。原、被告均确认原告支付租金至2020年3月31日。原告另陈述依据被告成木林所签名的《合同补充协议》、《补充协议》，足以证明被告承诺若租赁给原告厂房不满4年，则给原告免费使用两个月，依照上述约定原告的租金至少已支付到2020年5月31日。被告成木林对该两份协议的真实性及证明目的均不认可。原告所提交的《合同补充协议》的落款处仅有被告成木林的签名，约定的内容有“一、本合同作为原合同（2018年1月15日签署的主合同）主附件……”。《补充协议》的内容为“经甲乙双方友好协商一致，就双方签订的《厂房租赁合同》补充一下协议：为确保本合同的全面履行，甲方承诺若厂房租赁给乙方不满四年，则供乙方免费使用两个月”。另查，原告提交一份被告成木林签名的《厂房建筑权益声明》，其上记载“现有深圳市卓德物流有限公司租赁成木林先生地址为深圳市龙岗区平湖永新路××号内厂房，用作仓储物流用途，该地址厂房内有2200平方米钢构铁板隔层，为深圳市卓德物流有限公司出资建设，总造价为人民币1050000元（壹佰零伍万元整），该面积建筑材料归深圳市卓德物流有限公司所有，其使用权益及最终旧改收益部分的权益（在合同延续期内），归深圳市卓物流有限公司享有”。被告提交一份原告在其与被告的建筑工程合同纠纷中作为证据所提交的《深圳市龙岗区钢构（包工包料）报价单》，其上内容为“1、升高铁皮搭建好约24000㎡。2、搭建钢构并铺花纹钢板约2200㎡。3、本工程为包工包料，总造价为1050000元”。2020年4月2日深圳宝能致达实业有限公司与被告成木林（乙方）、原告的法定代表人王建平（丙方）签订《房屋搬迁补偿安置协议》，约定需拆除乙、丙方位于项目范围内的房地产及构筑（附属）物。第二条约定、被搬迁房屋概况：被搬迁房屋所占用土地性质为原农村集体经济组织用地，土地用途为工业配套、仓储等，建（构）筑物测绘编号为JZB020-11f、JZB020-12f。第四及五条约定、货币补偿方式，甲方向乙、丙方支付的建筑物、室内自行装饰装修、搬迁补偿费共计为1670000元，根据乙、丙方的要求，其中需支付乙方的补偿费为762500元，需支付丙方的补偿款为907500元；乙、丙方确认，上述搬迁补偿条件包括了乙、丙方被搬迁标的的临时建筑物、搬迁费、装修费等的一次性和最终的全部补偿。该补偿协议所附一份由湖南省地质测绘院深圳分院2019年12月23日出具的《测绘报告》，报告显示共有建筑物2栋，JZB020-11f编号的建筑物为厂房，水平投影面积为264.26平方米，钢架铁皮顶；JZB020-12f编号的建筑物为仓库，水平投影面积为1249.92平方米，铁皮房。被告成木林提交一份湖南省地质测绘院深圳分院2020年3月19日出具的《建、构筑物测绘报告》用于证明原告所搭建的钢结构全部在10号厂房的后面。该《建、构筑物测绘报告》显示对永新路××号范围内Ａ1-Ａ5建（构）筑物进行现状测绘，共有建筑物5栋，建筑面积为3318.82平方米，其中Ａ1（备注为冷库）、Ａ2为砖混的建筑物、Ａ3（基底面积1079.53平方米）、Ａ4（基底面积221.38平方米，备注为冷库）、Ａ5（基底面积540.86平方米）为钢构架建筑物，其中Ａ3为2层，其他均为1层。关于原、被告2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》所涉及的物业即永新路××号厂房的情况：庭审时，被告成木林的代理人陈述，只有一栋凹形状的砖混结构厂房即原告所提交的《测绘报告》第6页中所显示的砖砼这个范围，其他部分即被告所提交的《建、构筑物测绘报告》第5页图纸显示的Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ4、Ａ5都不属于涉案的租赁物业。只是原告要占便宜，让被告帮忙在所谓的Ａ3、Ａ4、Ａ5的位置搭建钢结构。原告陈述其提交的2019年12月23日的《测绘报告》第6页“建（构）筑物及附属物位置编号示意图”中10号的厂房与被告所提交的《建、构筑物测绘报告》的第5页图纸所标注的10号厂房的整个范围是一样的。Ａ3、Ａ4、Ａ5铁皮房是被告出租给原告时就有的，被告也承认是按现状出租，其中Ａ4、Ａ5在租赁期间都保留了现状，只有Ａ3里面存在原告委托被告进行搭建的隔层。原告陈述其委托被告搭建的还有一部分是其所提交的《测绘报告》第11页的阴影部分的面积，该部分的一楼钢结构被拆除，其他未拆除。关于原告所搭建部分及《房屋搬迁补偿安置协议》被搬迁建筑物的具体情况：原告陈述2017年12月6日签订《厂房租赁合同》之时，由原告出钱，由被告施工搭建，相关的钢结构搭建好之后才开始起租，相关的钢结构是10号厂房租赁物不可分割的整体；其搭建的部分对应的是被告提交的测绘报告的A3及原告提交的测绘报告第11页中的阴影部分；其确认拆迁的是A3、A4、A5，其中JZB020-12f对应的是A3。被告成木林陈述，原告委托搭建的时间是在2018年之后，被告帮原告搭建的钢结构包括A1、A2、A3、A4、A5，当时拆迁的是A3、A4、A5以及被告提交的测绘报告第5页图纸中砼2右侧的没有框住的部分，没有框住的部分就是属于原告提交的《测绘报告》第11页的阴影部分。关于涉案物业的使用情况：原告陈述2020年的4月1日起，因为无法使用，其已经没有再使用涉案物业。原告提交一份《因租赁厂房拆迁无法使用解约的函》及快递单用于佐证其于2020年7月8日向被告成木林邮寄函件，该邮件于2020年7月9日被签收。该函显示：原告向被告成木林提出，自2020年4月1日起，租赁厂房因被拆迁，其中占厂房约40%的1423.7平方米被拆除，导致租赁厂房面积大幅减少，厂房功能遭到彻底破坏而无法使用，事情发生后，其提出退租，并且多次要求协商退租及厂房移交事宜，但对方不予回应，请求对方立即与其办理租金、押金及借款等资金结算，以及办理永新路××号租赁厂房移交事宜。被告陈述，被告曾经在2020年10月12日向原告法定代表人寄送解除合同的通知书，当时对方拒绝签收。2020年11月已经重新将涉案物业出租给他人。被告明确其诉请的租金690000元按每月115000元计算是2020年4月1日起至2020年10月期间的租金。明确其诉请的电费为依照《厂房租赁合同》约定的电费标准，扣除原告已向供电部门交纳的电费后的差额。另查，被告成木林提交其与深圳市辅城坳实业股份有限公司签订的《协议书》显示其承租了该股份公司的位于辅城坳社区永新路××号工业厂房一栋（两层），面积共1900平方米，每月租金为43700元。该股份公司于2020年12月25日出具一份《证明》，内容为“证明成木林交纳深圳市龙岗区平湖街道辅城坳社区平龙西路182号的电费实际上系深圳市龙岗区平湖街道永新路××号厂房所交纳的电费。另，证明我公司出租给成木林位于深圳市龙岗区建筑1900平方米的砖混结构厂房”。被告成木林确认涉案的物业无房产证或取得建设工程规划许可证，原告亦未就涉案物业的产权情况提供相应的证据。本院认为，因无证据证明涉案厂房有办理产权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与两被告于2017年12月6日签订《厂房租赁合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，因此两被告收取原告的租赁押金345000元应退还给原告。原告诉请的利息缺乏依据，本院不予支持。关于原告使用涉案厂房至何时的问题，原告主张其2020年4月1日起已经未再使用涉案物业，但原告提交的证据不足以证明其搬离涉案厂房的具体时间，应承担举证不能的不利法律后果，本院合理采信原告使用涉案厂房至2020年9月30日的事实。原告支付租金至2020年3月31日，故原告应向两被告支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的厂房占有使用费。因原、被告对《房屋搬迁补偿安置协议》被搬迁的建（构）物是出租时10号厂房内的建筑物还是原告委托被告所搭建后10号厂房的建筑物存在争议，鉴于原、被告签订的《厂房租赁合同》中未约定10号厂房的具体面积，且《房屋搬迁补偿安置协议》显示被告成木林有获得补偿款，而被拆迁的建筑物均在永新路××号内，故本院酌情认定2020年4月1日至2020年9月30日期间的每月占有使用费按合同约定的租金115000元／月标准的60%计算，经核算原告还应向被告支付占有使用费414000元（115000元×6个月×60%）。对于被告反诉请求的电费，被告确认原告已向供电部门交纳了相应的电费，故其诉请的电费差额缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市卓德物流有限公司与被告成木林、被告深圳市永利成兴投资实业有限公司于2017年12月6日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告成木林、被告深圳市永利成兴投资实业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市卓德物流有限公司返还租赁押金人民币345000元；三、原告深圳市卓德物流有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告成木林、被告深圳市永利成兴投资实业有限公司支付租金人民币414000元；四、驳回原告深圳市卓德物流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告成木林、被告深圳市永利成兴投资实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6475元及保全费2245元（原告已预交），由两被告负担。原告已预交的8720元，由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳本诉受理费6475元及保全费2245元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费5582.12元（被告已预交），由原告负担3126元，由两被告负担2366.12元。两被告已预交的5582.12元元，由本院予以退回3126元。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳反诉案件受理费3126元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二一年三月十一日书记员  陈亮