黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2014）外民二初字第1293号原告王金玲，1967年4月24日出生（份证号码×××），个体经营者，住所地哈尔滨市道外区。委托代理人施雪谣，黑龙江森耀律师事务所律师。被告赵桂兰，1955年4月24日出生（份证号码×××），住所地哈尔滨市道外区。委托代理人张志强、王凤兰，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。原告王金玲与被告赵桂兰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金玲、原告委托代理人施雪瑶、被告赵桂兰、被告代理人张志强、王凤兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月12日，原告从被告处租赁哈尔滨市道外区东莱街115号门市经营，并支付转让费150，000.00元，双方约定租赁期限为2013年6月28日至2015年6月28日，年租金70，000.00元，且允许转租，原告依约交付租金后，由于原告不想经营向外转租，原告分别于2013年9月28日、2014年6月30日将该房屋向外出兑转租，但被告均违反约定，无理阻挠，造成原告损失。诉讼请求：1、判令被告赔偿原告303，667.00元（自第一次转租2013年9月28日起算，暂计至2014年11月28日止，转让费150，000.00元，房租70，000.00元年÷12月×14月=81，667.00元，赔偿第三人16，000.00元。人工损失、烧烤店师傅工资4，000.00元年×14月=56，000.00元，共计303，667.00元）；2、案件受理费由被告承担。被告辩称，原告诉请无事实及法律依据，原、被告存在租赁关系，房屋由原告使用，原告按照合同约定交纳租金，原告所发生的费用与被告无关，与第三人有关，转让费150，000.00元已经交付案外人，与被告无关。签订合同后至今，被告没有侵权行为，没有过错及过失，原告诉称的损失均是由原告单方造成的，与被告无关联，因原告承租房屋后独立经营，经营期间所产生的债权债务由原告自行承担，被告只是提供原告使用房屋，收取相关租金，本案诉争房屋根据法律规定不经过被告同意原告转租违法，原告强行转租所造成的损失应由原告自行承担。原告为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据：证据一、2013年3月13日房屋转让协议书一份，证明原告与被告签订正式房屋租赁协议，从案外人赵增利处转租该房屋，并支付转让费150，000.00元。证据二、2013年3月12日原、被告签订的租房协议，证明原、被告双方约定的租赁期限为2013年6月28日至2015年6月28日，同时约定可以转租。证据三、视频录像（当庭播放），证明被告允许原告将房屋转租。证据四、证人孙某甲证言，证明被告允许原告转租房屋，2013年9月28日和2014年6月30日被告两次阻挠原告转租房屋，2013年9月28日因被告不允许转租，原告向第三人赔偿16，000.00元，证人在烧烤店工资为4，000.00元。证据五、证人贺某某证言，证明2013年9月28日的转租是被告阻挠，并且原告向第三人赔偿损失16，000.00元。被告为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据：证据一、2013年3月12日租房协议书一份，证明被告将位于道外区东莱街115号房屋租给原告，租期为2年。原告已经如期履行了协议，房屋已经交付给原告使用，从签约至今原告一直使用，被告没有给原告造成任何损失，原告出兑饭店是原告依法行使自己的权利，被告只与原告存在租赁关系，租赁期间发生的债权债务与原告无关，协议中没有明确约定本案诉争房屋未经被告同意原告不得转租。证据二、证人马某某、李某某证言，证明原、被告签订合同后，被告如期履行合同，原告出兑饭店被告没有干涉，被告没有实施侵权行为，被告允许房屋出兑，但不允许转租。庭审中，原、被告对对方提交的证据进行了当庭质证，并发表如下质证意见：被告对原告提供的证据一，真实性无异议，关联性有异议，认为诉争房屋是案外人赵增利转兑给原告的，收取款项的是案外人赵增利，与被告无关，案外人赵增利转租被告已经同意，此案是案外人赵增利与原告的法律关系，与被告无关联；被告对原告提供的证据二，真实性无异议，证明问题有异议，认为此协议第五条已经约定在租期内乙方（原告）自觉爱护房屋设施，未经甲方（被告）同意不得转租、转卖、改变房屋结构，在合同期间内或期间外原告事实转租行为，违反双方约定及法律规定，所造成的后果应该由原告自行承担；被告对原告提供的证据三，真实性无异议，证明问题有异议，视频中被告陈述是指原告所经营的饭店被告允许转让，并没有陈述房屋转租的问题，房屋租赁和饭店出兑、转让是两种法律关系，原告出兑饭店是与案外人的法律关系，被告与原告只存在租赁关系，按合同约定被告已经提供给原告房屋使用权，从2013年6月28日至今，原告一直使用房屋；被告对原告提供的证据四，真实性及关联性均有异议，证人孙某乙的雇员，证言不真实；被告对原告提供的证据五，真实性及关联性均有异议，证人贺某某陈述的内容是原告提示后才发生的陈述，其陈述内容虚假。原告对被告提供的证据一，真实性无异议，证明问题有异议，该协议第五条，双方明确将不得转租四个字划去，足以证明被告同意原告将房屋转租，同时该份证据并不能证明被告有没有事实侵权行为或其他违约行为，只证明原、被告双方对租赁房屋的相关约定；原告对被告提供的证据二，认为二证人的陈述都不能证明被告要证明的问题，证人明确陈述对原、被告之间发生纠纷内容与过程都不知情，所陈述的内容也并非亲眼所见，只是听案外人传言。通过对上述证据的质证与分析，合议庭认证如下：原告提供的证据一，能够证明原告与案外人赵增利签订房屋转让协议书，原告给付案外人赵增利兑店费用150，000.00元，对该证据本院予以采信；原告提供的证据二与被告提供的证据一均为租房协议书，能够证明原告给付被告两年的房租140，000.00元，但合同中第五条中“不得转租”，原告称是被告划去的，被告提供的协议书上又画了一个对号，结合原告提供的证据三视频，说明原、被告对转租约定不明，本院对两份协议除转租部分予以采信，对原告提供的视频予以采信；原告提供的证据四、证据五均为证人证言，原告欲证明被告不同意原告转租，但二证人不能说明原告与案外人转租的具体内容，不能证明转租不成是原、被告谁的过错，本院对以上证人证言不予采信。被告提供的证据二为证人证言，证人所某某，并不清楚转租争议的详情，故不能证明被告欲证明的问题，本院不予采信。经审理查明：2013年3月12日原告与被告签订租房协议书，约定被告将位于哈尔滨市道外区东莱街115号门市出租给原告使用，期限自2013年6月28日至2015年6月28日，租金每年70，000.00元。原告已付清两年房租140，000.00元。2013年3月13日，原告与案外人赵增利签订房屋转让协议，约定位于哈尔滨市道外区东莱街115号门市转让给原告使用，期限自2013年3月13日至2015年6月18日，转让费150，000.00元已一次付清，同时还签两年未交此房租使用权，自2013年3月13日至2015年6月28日止，在这期间不许转让其他人。在协议履行过程中，原、被告因转兑、转租，产生争议。基于上述事实，本院认为，原告与被告签订协议，约定被告将房屋租赁给原告，协议系双方真实意思表示，具有法律约束力。被告将房屋交付原告使用，原告给付被告140，000.00元租金，双方已履行了合同约定的义务。本案争议的焦点是：原告租赁被告的房屋进行烧烤店经营，在经营不良时，原告想要出兑烧烤店，出兑烧烤店的同时，房屋出租协议应如何履行。原、被告签订的协议，双方各有一份，对转租的问题，原告提供的协议中“不得转租”被划掉，被告提供的协议中“不得转租”被划掉，又在上方勾了一个对号；原告提供了视频，视频中被告说允许转让；根据两份协议和视频，原、被告对转租、转让协商过，但对是在租期内转租，或是超出租期转租如何履行租房协议没有约定；原告兑店必然发生房屋同时转租，租期内转租是合理的，但原告应提供与他人的协议，并证明已告知被告是租期内转租，但原告只是口头与他人达成协议出兑烧烤店，不明确是租期内转租，或是超出租期转租，也无证据证明被告不允许在租期内转租；如是超期转租，被告应与承兑人签订新的租房协议，应取得被告的同意。租期内，原告一直在实际经营，原告诉请的房租损失、烧烤店师傅工资损失未实际发生，转租损失、赔偿第三人的费用，因原、被告约定不明，被告无过错，原告诉请的各项费用，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王金玲的诉讼请求。案件受理费5855元（原告已预交），由原告王金玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吴 旭代理审判员  盖雪莲代理审判员  高广琨二〇一五年五月八日书 记 员  张紫祎