广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初16963号原告：陈清林，男，1978年9月6日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××。委托诉讼代理人：旷冰珑，广东洋三律师事务所律师。被告：赵弟平，男，1983年1月16日出生，壮族，住广西壮族自治区大新县×××××××××××××。被告：吴彩洪，女，1974年12月12日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。被告：李荣基，男，1981年8月31日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。三被告委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。原告陈清林与被告赵弟平、吴彩洪、李荣基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告陈清林及其委托诉讼代理人旷冰珑，被告李荣基、吴彩洪及三被告的委托诉讼代理人官丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告连带支付拖欠原告的各项费用至实际搬离厂房之日(截止2020年11月25日租金33600元，截止2020年11月20日水费823元，电费28816元，保安费以及卫生费2420元,暂合计65659元)。2.三被告连带支付原告违约金(暂以65659元为基数，从2020年11月20日开始计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍计算)至实际付清之日止。3.三被告立即退出租赁厂房，归还厂房给原告。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：三被告连带支付拖欠原告的各项费用至实际搬离厂房之日（截止2020年1月25日租金67200元，截止2021年1月25日水费1102.5元，保安费以及卫生费4840元，暂合计73142.5元)。原告变更第2项诉讼请求为：三被告连带支付原告违约金(暂以73142.5元为基数，从2020年11月20日开始计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的4倍计算)至实际付清之日止。事实和理由：被告赵弟平与原告签订房屋租赁合同约定租赁原告位于中山市××××××××××进门右边第三卡厂房，约定租金每月16800元，保安费每月1000元，卫生费按村委标准支付，租赁保证金50400元，每三年房租递增10%。租金按月支付，必须在1-5号前交清当月厂房租金和上月水电费，逾期缴纳的，原告有权向被告加收每日3%的滞纳金，逾期超过30天的，视为被告违约，原告有权终止合同，并没收保证金，收回厂房。然原告交付厂房后，被告多次欠缴租金，被告吴彩洪及李荣基系厂房实际租赁使用人。厂房的保证金以及每月的租金均系被告吴彩洪及李荣基支付。鉴于以上事实，原、被告之间构成租赁合同关系，被告赵弟平系合同相对人，被告吴彩洪及李荣基系厂房实际使用人，三人应当对租金、水电费的支付承担连带责任。现原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，将被告诉诸法院，望法院判如所求。被告赵弟平、吴彩洪、李荣基辩称:1.合同的相对人与实际使用人为被告赵弟平，与其他两被告无关。2.被告赵弟平聘用的厂长被告李荣基多次向原告要求提供房产证、土地证及合格的消防证，但原告一直没有提供，故在2020年9月份开始拒绝交租，后因埒西一社区有几人被抓才知道涉案厂房是农用地，故双方签订的合同是无效合同。3.原告隐瞒出租的厂房是集体土地与农用地导致合同无效，完全存在过错，被告赵弟平已在2020年12月2日向法院起诉，原告是在收到被告赵弟平的起诉后才起诉本案。4.原告应当因合同无效，赔偿被告赵弟平因搬迁厂房装修等经济损失。5.根据原告与被告赵弟平所签订的租赁合同，甲方的责任是确保所出租的厂房实现租赁的目的，并保证其安全性，但原告至今没有提供合法、有效的安全消防证件，完全是在隐瞒厂房土地性质，存在过错，应当赔偿被告赵弟平所产生的一切损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，案外人李森华作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告陈清林签订了一份厂房租赁合同，合同主要约定内容包括：甲方将其拥有的坐落中山市×××××××××××的厂房租赁给乙方使用，乙方对该土地的产权、消防、安全、结构布局等已作了解，同意租赁该土地;租赁期间，乙方自筹资金、自主经营、自负盈亏，自担风险，租赁期限为6年，自2019年6月1日至2025年4月29日止。2019年9月16日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告赵弟平签订了一份房屋租赁合同，合同主要约定内容包括：甲方将位于中山市××××××××进门右边第三卡厂房出租给乙方使用，租赁期限自2019年9月26日起至2015（应为2025）年9月25日止，共6年；每月租金为16800元整（另保安费和卫生费由工业区内全部工厂共同分摊），保安费1000元/月，卫生费按村委标准；甲乙双方签订租赁合同，厂房交付乙方时计算装修期，装修期15天（装修期不计房租），从2019年9月26日开始计收租金；乙方每月负责缴纳厂房费、工业园治安费、园林绿化费、水电设施维护费；合同签订之时，乙方即交相当于三个月租金的租赁保证金50400元，同时交付首月租金16800元，总额合计67200元，厂房宿舍租金每3年递增10%；租金按月缴交，乙方必须在1-5号之前交清当月厂房租金及上月水电费，逾期缴交的，甲方向乙方加收取每日3%的滞纳金，逾期超过30天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并没收保证金，由甲方收回厂房，另行出租；甲方根据乙方申请负责提供200千伏安的市电供乙方生产使用，水费、电费统一由甲方代收，每月乙方分表所记录的水电用量，按水费4.5元/吨、电费23元/千伏计收取，电费押金一个月（三个月的平均电费），电损0.1元/度；合同期满后，乙方不续约的情况及每月欠下任何租金和人工工资等其他费用，将厂房恢复原貌并经三方验收同意接受该厂房后，甲方无息退还乙方原所交保证金，届时，乙方在10天内迁出，该厂房合同自动停止；乙方因种种原因中途退租，应提前四个月通知甲方，甲方不退还其3个月的保证金，并收取当月（一个月）的租金作为违约金，以弥补甲方出租该厂房时所支付的厂房装修期免租费、中介费及厂房闲置费等。合同签订后，被告赵弟平已支付至2020年9月25日的房屋租金、水费及保安费、卫生费,并支付了至2021年1月15日的电费，2020年9月26日至今的房屋租金、水费及保安费、卫生费并未支付。被告赵弟平未将涉案厂房交还原告，涉案厂房仍由被告赵弟平占用。2019年12月18日，案外人李森华作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告陈清林签订了一份补充协议，对双方2020年4月20日签订的厂房租赁合同中的租赁厂房面积进行了变更。2019年12月27日，案外人中山市小榄镇埒西一股份合作经济联合社作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人李森华签订了一份土地租赁合同，合同主要约定内容包括：甲方将属其所有位于中山市×××××××××××的土地租给乙方作工业用途使用，乙方对该土地的产权、消防、安全、结构布局等已作了解，同意租赁该土地，租赁期限为6年，自2020年1月1日至2025年4月30日止。2020年6月29日，中山市小榄镇埒西一社区居民委员会出具场所使用证明，证明涉案房屋产权人是中山市小榄镇埒西一股份合作经济联合社，建筑面积200平方米，可作工业用途使用。2020年11月18日，原告委托广东洋三律师事务所向三被告发出律师函，敦促三被告支付涉案厂房的租金及水电费合计36582元。2020年11月20日，原告在涉案厂房张贴通告，敦促三被告3天内搬离厂房。原告当庭述称，涉案厂房未办理权属登记，不清楚是否取得建设工程规划许可证，且无法补充证据；涉案厂房于2020年9月26日水表刻度为309，2021年1月26日水费刻度为556。三被告当庭称，庭后3日内就水费、保安费、卫生费金额提交书面意见予以回复（但至今未提交）。本院认为，原告与被告赵弟平就涉案厂房签订房屋租赁合同，双方由此形成房屋租赁合同关系。但没有事实和证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告与被告赵弟平就涉案厂房所签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。虽然合同无效，但因双方已实际履行合同，被告赵弟平实际占有使用了涉案厂房，故根据前述司法解释第五条第一款规定，原告请求被告赵弟平参照约定的租金标准支付占有使用期间未支付的租金（应为占有使用费）、水费、保安费、卫生费有理，本院予以支持。虽原告变更诉讼请求申请书中主张截至2020年1月25日租金，并主张被告拖欠费用从2020年1月26日开始计算违约金，但结合本院上述认定的事实核算，截至2021年1月25日，拖欠的占有使用费为67200元（16800×4个月），水费为1111.5元[(556-309)×4.5]，保安费为4000元（1000×4个月），卫生费为840元（210×4个月）。故原告诉讼请求被告赵弟平支付占有使用费67200元，保安费4000元，卫生费840元合理，本院予以支持。又因原告诉讼请求的水费1102.5元低于被告赵弟平欠付金额，系原告自由处分权的行使，本院予以认定。另外，原告诉讼请求被告赵弟平支付租金（应为占有使用费）至实际搬离厂房之日合理，本院予以支持，但2021年1月26日之后的水费、保安费及卫生费应待实际发生且被告拒不支付后，由原告另行主张。无效的合同自始没有法律约束力。原告诉讼请求被告赵弟平支付拖欠租金（应为占有使用费）的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。但合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告诉讼请求被告赵弟平腾空交还涉案厂房有理有据，本院予以支持。另外，原告诉讼请求被告吴彩洪、李荣基承担连带清偿责任，因被告吴彩洪、李荣基非房屋租赁合同相对方，该项主张无理，本院不予支持。至于认定合同无效后的其他法律后果，由于被告赵弟平已另案起诉，案号为（2021）粤2072民初1850号，并已提出相关诉讼请求，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告赵弟平于本判决生效之日起十日内将位于中山市××××××××××进门右边第三卡厂房腾空交还给原告陈清林；二、被告赵弟平于本判决生效之日起十日内向原告陈清林支付截至2021年1月25日的占有使用费67200元及2021年1月26日至实际搬离厂房之日的占有使用费（按每月16800元的标准予以核算）；三、被告赵弟平于本判决生效之日起十日内向原告陈清林支付截至2021年1月25日的水费1102.5元、保安费4000元及卫生费840元；四、驳回原告陈清林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628元，减半收取计814元，诉讼保全申请费677元，合计1491元（已由原告陈清林预交），由被告赵弟平负担，并直接向原告陈清林支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员 张庆争二〇二一年二月二十四日法官助理 黄 婷书 记 员 邢晶晶