上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初66028号原告：陈兰芳，女，1971年3月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。被告：上海航金房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市嘉定区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：杨灿，男。原告陈兰芳诉被告上海航金房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。2017年10月17日至2018年1月8日期间，根据原告陈兰芳申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)质量进行了司法鉴定。2018年1月26日，本院再次公开开庭进行了审理。2018年2月5日，本案依法转为普通程序。2018年3月16日，本院对本案第三次公开开庭进行了审理。原告陈兰芳的委托诉讼代理人解卫忠，被告上海航金房地产发展有限公司的委托诉讼代理人杨灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兰芳向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告系争房屋破损的1楼0.95m×5m嵌黑框大理石走道、材质尺寸不一的进户门玄关大理石贴脚线；空鼓缺陷的厨房、1楼卫生间、2楼主、次卫生间计61块墙砖；墙体缺陷的2楼主、次卫生间；墙体严重缺陷的1楼北房间北墙体；钢筋混凝土保护层缺陷的地下室顶板和梁柱；三根下沉缺陷的地下室轴中梁；空鼓缺陷的地下室墙面和混凝土地坪；以及部分涂料和墙纸瑕疵的修复费用，由原告自行解决，具体金额以司法鉴定修复费用为准；2、被告重做或更换系争房屋损坏的2楼进户防盗门、缺陷的全屋室内8扇木门和缺陷的厨房所有的橱柜门；3、被告赔偿上述房屋自2016年10月至2016年12月期间的物业(空置)管理费人民币(以下币种相同)2,194.80元(原告已实际缴纳)；4、被告赔偿原告上述房屋自2016年12月17日至2017年5月5日期间的水、电费损失379.60元(水电费是在被告维修期间产生的)；5、被告赔偿原告上述房屋自2016年12月16日至2017年6月30日止维修期间的房屋使用费78,000元(12,000元/月×6.5个月，租金标准是根据当地市场标准以及法院判例确定的)。审理中，经法院释明，原告变更诉请1、2为：要求被告按照司法鉴定意见对房屋质量问题进行修复；另增加一项诉请：要求被告按12,000元/月的标准支付原告自2017年7月1日起至本案判决生效之日止的房屋使用费损失。事实与理由：2016年3月18日，原、被告签订上海市商品房预售合同，原告向被告购买系争房屋并已付清房款。2016年11月26日，被告销售员陈晓凡交付原告落款日期为2016年5月30日的《交房通知书》。2016年12月12日，陈晓凡微信通知原告12月16日可交房。2016年12月16日，上海金地物业服务有限公司向原告索要物业管理费，否则不交钥匙，原告无奈支付了管理费2,194.80元，发票备注为2016年10～12月。当日，原告验看了系争房屋，发现诸多质量问题。被告陪同人员表示一定会修好的。当日原告将两把进户门钥匙交给了被告维修中心前台。但被告维修不到位，在近五个月的维修中，原告及家人曾四次书面要求保修、两次电话投诉、两次寄送投诉函，但质量问题仍然存在，被告无法使用系争房屋，地下室装修工程也无法进行。为避免损失扩大，2017年5月26日，原告向被告面交索赔的函件及相关照片，要求被告于2017年7月1日之前结束维修工作。直至2017年6月30日，被告除再次组织地下室露筋掩饰维修(但钢筋混凝土保护层没有了)外，其他均未维修。该日，原告根据被告客服人员提供的地址，以挂号信形式向被告寄出了索赔报告函件及附件，对开工不久的地下室装修工程被迫全面停工。2017年7月21日，被告客服负责人何鹏致电原告称，施工单位的质量其不管，损失也不赔，19项问题只能全部解决，不可部分解决，让原告打官司。2017年8月3日下午，原、被告经浦东新区质检站组织调解，确认了房屋质量问题，被告工程部人员答应回去与被告法定代表人商量如何维修，但被告至今仍未维修，也无答复。为维护自身合法权益，原告起诉来院，诉请如前。被告上海航金房地产发展有限公司辩称：就原告诉请1、2所列质量问题，被告已完成部分修复，原告也已签字确认。原告所述部分质量问题，被告认为并不存在，无需维修。就诉请3，物业管理费并非交给被告，原告要求被告赔偿无依据。就诉请4，被告维修确实产生过水电费，但数额没这么大，庭后可协商。就诉请5，被告维修时间并非如原告所述这么长，且局部维修并不影响原告居住，按6.5个月计算不合理，按照整套房屋的租金计算使用费也明显偏高。另被告认为12,000元/月的标准也过高，根据之前的生效判决，租金标准约为7,500元/月。原告陈述已经搬入大量家具，说明房屋已投入使用，原告再主张使用费损失没有依据。本院经审理确认如下事实：2016年3月18日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就买卖系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。该合同第二条第二款中约定，据甲方暂测该房屋建筑面积209.52平方米。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为26,556元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包括房屋全装修价格)暂定为5,564,013元。第十一条约定，甲方定于2016年4月7日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同补充条款一第8.2条约定，本合同正文第十一条约定的日期为最后交付日期，该房屋在该日期之前达到本合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方交房。乙方应在甲方寄发的交付通知书规定的期限前与甲方办理房屋交接手续，乙方应从交付通知书规定的交房之日的次月起交纳物业管理费。同日，原告(乙方)与被告(甲方)另行签订《协议书》，协议第一条“房屋总房价款”约定，该房屋的装修不变更预售合同中约定的房屋总价款。第二条“交付标准”约定，该房屋的交付标准最终以本协议书附件一为准；该房屋交付时间为2016年12月30日。第三条“房屋交付”中约定，除该房屋主体结构质量问题外，就乙方在该房屋交付验收过程中发现的房屋质量问题，甲方将承担保修责任；乙方不得以该房屋存在质量问题为由拒绝办理该房屋交付手续，否则甲方不承担逾期交房责任。第四条“保修责任、保修期”约定，装修部分的保修范围及保修期详见本协议书附件二。第五条“物业管理费”中约定，自甲方将该房屋交付给乙方之次月起，该房屋的物业管理费由乙方承担。协议附件一中约定了房屋装修配置，附件二(装修部分的保修范围及保修期)约定，自房屋交付使用之日起，非人为损坏之房屋工程质量保修期如下(设备出具厂家质保卡，以生产厂家的质保期为准)：1、房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间的防渗漏，为5年。2、电器管线、给排水管道、设备安装和装修为2年。3、墙面、顶棚抹灰层脱落为2年。4、地面空鼓开裂为2年。5、门窗翘裂、五金损坏为2年。6、卫生洁具为1年。7、电气开关为1年。8、家用电器、燃气具、橱柜、卫浴设备为1年。9、墙纸为1年。10、电器、厨具等由供应商承担保修责任，保修期间以供应商提供的保修期为准。交付标准中的其他设施设备，以供应商提供的质保期为准。2016年12月16日，原、被告办理了交房手续，原告签署了《交房通知书》、《收楼意见书》、《精装修房屋设备设施签收表》，并向物业公司缴纳了2016年10～12月的物业管理费2,194.80元，其中《交房通知书》的落款日期为2016年5月30日，内容载明于2016年5月30日上午交房，原告在该通知落款下方手写注明“今天物业接待人员(前台)认为我业主要从5月30日起交纳物管费，否则不予交付房屋，故我业主无奈支付物管费。保留权利”。同时，根据交房当日被告向原告交付的《上海市新建住宅质量保证书》，其中第四条约定，在正常使用条件下，质量保修期为：1、地基基础工程和主体结构工程安全，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、围护结构的保温工程为5年；3、外窗与分户门为5年，五金等配件为2年；4、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；5、墙面、顶棚和地面抹灰工程为2年；6、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；7、装修工程为2年；8、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；9、小区内道路等公用设施为2年。办理交房手续后，原告指出系争房屋存在多处质量问题，之后由被告进行维修。2017年3月9日、3月15日，原告以挂号信形式各向被告寄送一份《投诉函》(分别寄往住所地航都路XXX号XXX幢XXX室及售楼处航鹤路999弄)，投诉三件事情：要求退还物业(空置)管理费2,194.80元；要求被告接函后30天内完成维修工作；自2016年12月16日起至达到精装修标准交房条件时止的损失。上述两次投递因“迁移新址不明”、“原地查无此人”为由均被退信。2017年6月1日至2016年6月26日期间，原告与被告负责维修人员季晨旭就系争房屋维修问题通过微信沟通，其中原告于6月16日发送“季工，779北天窗漏水修了吗？”季晨旭回复“昨天修了，下雨天观察下。”另查，2017年1月1日至2017年4月30日期间，系争房屋共计产生电费369.6元；2017年4月的水费账单费用为10.10元。以上共计379.70元。2017年1月14日、2017年5月5日、2017年8月29日，原告在被告提供的三份《艺华年项目零星接报房修维修跟进表》上签字，确认相关报修内容维修已完成。根据被告提供给原告的《收楼手续流转单》以及《办理房屋收楼手续流程图》，收楼手续中均含有缴纳三个月物业管理费的流程。再查，根据(2015)浦民一(民)初字第12719号民事生效判决内容，被告确认与航鹤路999弄《华年艺庭》115号1层101(复式)室房屋(暂测建筑面积187.76平方米)同地段、同时期、相同类型的房屋月租金最多为1万元。经司法鉴定，上海源正科技有限责任公司出具源正司鉴[2017]建鉴字第225号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、一层走道大理石围边开裂、缺棱掉角；地砖平整度不符合规范要求。2、一层进户门大理石踢脚线规格不一致，不符合规范要求。3、厨房、一层卫生间、二层主、次卧卫生间饰面砖空鼓，不符合规范要求。4、二层次卧卫生间墙面平整度不符合规范要求；二层主卧卫生间墙面垂直度不符合规范要求。5、一层北房间北墙墙面平整度不符合规范要求。6、地下室部分顶板、柱、梁钢筋保护层厚度不满足规范要求。7、地下室墙面及地面抹灰层空鼓，不符合规范要求。8、涂料多处流坠、墙纸多处平整度不符合规范要求。9、防盗门开闭不顺畅，门槛变形，多处划痕；木门1-木门7侧缝及上缝均超限值；木门1、木门3、木门6下缝超限值；木门3、木门4、木门5存在倒翘及不严密，不符合规范要求。10、一层厨房上、下柜门扇上下接口不平直、上柜门扇局部翘曲，不符合规范要求。建议修复方案：1、一层走道大理石及地砖：该区域地面镶贴整体拆除重置，面积约5.0㎡。2、一层进户门踢脚线：该区域大理石踢脚线修补后规格不一致区域或拆除重置，长约3.25m。3、厨房、一层卫生间、二层主、次卧卫生间饰面砖：该区域空鼓墙砖整体拆除重置。4、二层主、次卫生间墙面：该区域不平整、不垂直墙面镶贴整体拆除重置，面积约7.7㎡。5、一层北房间墙面：该区域墙面拆除抹灰层至基层，重新抹灰，面积约5.6㎡。6、地下室部分混凝土构件(钢筋保护层不满足规范要求)：地下室钢筋保护层不足构件表面整体结构胶1度，满批环氧砂浆，厚度5mm。7、地下室墙面及地面：该区域空鼓墙面及地面拆除抹灰层至基层，重新抹灰，墙面面积约11.6㎡，地面面积约42.5㎡。8、墙纸及涂料：墙纸拆除重置，面积约41.6㎡；涂料局部打磨，整体涂刷面层一度，面积约127.8㎡。9、防盗门及木门：二层防盗门拆换重置；木门1-木门7(详见表3)拆换重置。10、厨房间橱柜门：局部门扇更换(规格为770mm×500mm)，局部铰链调节整改，共2处。鉴定费3万元，由原告预缴。另鉴定机构表示，鉴定意见能够对应原告申请鉴定时所列的质量问题，原告要求鉴定的“三根下沉缺陷的地下室轴中梁”，经鉴定无质量问题，故在鉴定意见中未提。对于司法鉴定意见，原告称，对于鉴定程序无异议，但对于以下内容有异议：1、一层北房间墙面。鉴定中未检查门窗所在墙面与地面是否成直角，经原告检测，差额有25mm，希望进一步检测，以确定今后是拆除墙体还是铲除抹灰。2、关于地下室轴中梁(梁挠度)，鉴定规范不合规。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第4.2.7条并结合质量保证书，应依据验收规范，而非设计规范鉴定。鉴定机构未提供梁的长度，无法计算起拱或挠度的范围。根据鉴定机构给出的挠度范围，在长度不详的情况下，已超过千分之一的起拱范围，可判定该梁存在起拱质量问题。3、关于修复意见第5项。因为未测量水平度，无法确定里面的基层是否水平，故不能认定拆除抹灰层至基层，重新抹灰的方法是否正确。4、关于修复意见第6项。环氧砂浆属补漏修漏的材料，不适用于大面积修复，故应使用支模灌浆(混凝土)。对于原告上述异议，鉴定机构表示：1、对一层北房间墙面，鉴定时做了平整度的检测，横跨了门和窗，检验结果最大值是9mm，超过了规范最大限制，故定性存在质量问题。平整度不合格，水平度无需再测。修复方案第5点就是针对北墙面的，只有毛坯房才能检查基层墙体平整度。根据该修复方案，重新抹灰的时候找平，可完全符合平整度要求及原告要求的水平度。2、关于地下室轴中梁(梁挠度)，现场提出的轴中梁共有三处，对于挠度值进行了测量，采用的是设计规范。关于混凝土挠度的依据通常采用混凝土设计规范，该规范对挠度的限值有明确规定，而验收规范是没有的，且挠度与原告所述的起拱并非同一概念。3、关于修复方案第6项。环氧砂浆的致密性、耐久性较好，可适用于大面积修复，较为常用。若采用原告所提的混凝土修复方法，接缝处很容易脱开。对于司法鉴定意见，被告异议如下：1、原告已装修了地下室，地下室墙面及地面空鼓系原告自己造成。2、原告已搬入家具设备，可能在此过程中发生的墙纸脱落。3、上海市住宅工程套内验收规范并未对门缝的标准作出强制性规定，门可正常使用。4、根据上海市住宅工程套内验收规范，局部饰面砖空鼓可不作为质量问题。5、关于修复意见第9项，防盗门、木门均可正常使用，无需拆掉重置。对于被告上述异议，鉴定机构表示：1、地下室隔层装修不会引起空鼓。2、现场已对正常使用致损、疑似使用致损与质量问题进行区分，仅质量问题列入了鉴定意见。3、国家标准对于门缝的上下侧缝都有明确要求，木门缝隙均超过了限值。国家标准严于套内验收规范，系争房屋必须符合国家标准，上海市住宅工程套内验收规范对该部分并无明确要求。4、现场实测是已考虑到局部空鼓可不作为质量问题，边边角角的空鼓未列入鉴定意见，只有大面积空鼓才列入。5、更换防盗门的依据是鉴定意见中备注的“开闭不顺畅，门槛变形，多处划痕”，无法修复，必须更换。原告称，实际交房时间为2016年12月16日，交房后发现系争房屋有质量问题，被告称会维修的，故原告将两把钥匙给了原告，直至2017年6月30日，因被告有怠于维修和拒绝维修的行为，原告收回了钥匙。系争房屋结构为两层复式带地下室，原告于2017年5月8日开始装修地下室，后约于2017年7月底、8月初停工，主要为保留顶板露筋、墙面、地面空鼓的证据。房屋维修点比较多，施工时全部贴了保护膜，维修影响原告居住。2017年7月18日，原告陆续搬入了家具，但未入住。原告2016年12月16日签收的交房通知上的交房时间是2016年5月30日，物业公司基于交房通知上的交房时间收取了空置物管费，故要求被告赔偿。被告称，被告交房通知上的时间是2016年5月30日，然后继续对房屋进行装修，原告自己不来，物业管理费不应由被告承担。原告起诉本案后，被告一直表示由其维修，若法院认定司法鉴定意见，则被告同意修复，约两个月能修好。系争房屋有三把装修钥匙、三套进户门钥匙，维修期间，原告仅向被告提供一把钥匙即可，其余由原告自行保管。维修期间应从合同约定的交房次日即2016年12月31日起算，且2017年3月18日时，房屋已经修的差不多了，故第一阶段的维修期间应计算至2017年3月18日，之后根据鉴定意见再给予原告一段合理的维修期限。根据最后一份维修跟进单，被告认为在2017年5月5日已将钥匙归还原告。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、《协议书》、《交房通知书》、《收楼意见书》、《精装修房屋设备设施签收表》、《收楼手续流转单》、《办理房屋收楼手续流程图》、《艺华年项目零星接报房修维修跟进表》、物业管理费发票、函件、《上海市新建住宅质量保证书》、《司法鉴定意见书》、微信记录、视频资料以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》、《协议书》均系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。关于原告要求被告修复系争房屋质量问题的诉请。根据司法鉴定意见书，系争房屋及装修目前确实仍存在诸多质量缺陷，同时鉴定机构出具了维修方案。原、被告对鉴定意见所提之异议，鉴定机构当庭作了专业、合理的解释，本院对鉴定意见予以认定。被告作为房屋出卖人，理应承担保修义务。庭审中，被告亦表示若本院认定司法鉴定意见，则同意维修，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的物业费损失的诉请。本案房屋交付标准为装修房，涉案《协议书》第五条中约定，自甲方(被告)将该房屋交付给乙方(原告)之次月起，该房屋的物业管理费由乙方(原告)承担。根据查明事实，原告2016年12月16日签收了交房通知，当日双方办理了交房手续，按约定2017年1月起的物业管理费由原告承担。因被告向原告提供的《交房通知书》上的交房日期为2016年5月30日，导致物业公司基于交房通知内容向原告收取了2016年10～12月的物业管理费，且被告也无证据证明其已向物业公司交纳过上述三个月的物业管理费，被告违约行为与原告损失之间具有直接因果关系，原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿2016年12月17日至2017年5月5日期间的水、电费损失379.6元的诉请。鉴于上述水电费系在被告维修期间产生，数额亦在合理范围内，对原告的该项诉请本院予以支持。关于原告要求被告赔偿自2016年12月16日起至2017年6月30日止(即维修期间)的房屋使用费78,000元的诉请。系争房屋交付后发现质量问题由被告维修，在此期间即使如被告所述原告处留有钥匙，也无法正常使用房屋，被告应赔偿自实际交房之日起至维修结束时的房屋使用费损失，被告认为维修期间应自合同约定的交房次日2016年12月31日起算无事实依据。系争房屋进行维修后，被告负有举证证明其维修结束时间的义务。根据原告与被告维修人员的微信内容，系争房屋于2017年6月仍处于维修状态，被告以2017年5月5日的维修跟进单认为钥匙于该日已返还缺乏事实依据，本院以原告自认的钥匙取回时间2017年6月30日作为计算依据。对上述期间内的房屋使用费损失，本院根据照片、视频反映的现场维修状况，结合双方陈述的租金标准、被告过错程度等酌情确定为52,000元。关于原告要求被告按12,000元/月的标准赔偿自2017年7月1日起至本案判决生效之日止的房屋使用费损失的诉请。原告自认从被告处取回钥匙后，从2017年7月18日起陆续购入家具，说明其对系争房屋进行了一定程度的实际使用，但房屋质量问题此时并未修复，被告仍应承担原告无法正常使用房屋所遭受的损失。结合原告对房屋的实际使用情况，对2017年7月1日起的房屋使用费损失酌定为每月6,400元。另外，鉴于本案一审判决后维修情况的不确定性，对2017年7月1日起的房屋使用费损失，本案判决至作出一审判决时止，对之后的损失，原告可视维修情况另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海航金房地产发展有限公司于本判决生效之日起六十日内按照源正司鉴[2017]建鉴字第225号司法鉴定意见书确定的修复方案修复该司法鉴定意见书所列的上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题；二、被告上海航金房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈兰芳自2016年10月起至2016年12月止的物业管理费损失2,194.80元；三、被告上海航金房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈兰芳水、电费损失379.60元；四、被告上海航金房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈兰芳自2016年12月16日起至2017年6月30日止的房屋使用费损失52,000元；五、被告上海航金房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈兰芳自2017年7月1日起至2018年4月30日止的房屋使用费损失64,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,511.49元，由原告陈兰芳负担790.49元、被告上海航金房地产发展有限公司负担2,721元。司法鉴定费3万元，由被告上海航金房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  梅丽华人民陪审员  王毅敏二〇一八年四月二十八日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。