山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1302民初10700号原告：杨某某，男，1983年12月16日出生，汉族，临沂市兰山区村民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：徐文豪，山东环佑律师事务所律师。被告：邢某某，男，1987年10月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。原告杨某某与被告邢某某买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，通过本院语音留痕系统和12368诉讼服务平台于2018年6月27日向被告送达应诉手续，被告邢某某2018年7月6日到庭签收应诉材料并阅卷。2018年7月16日，本院依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告杨某某及其委托诉讼代理人徐文豪到庭参加诉讼。被告邢某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决确认原、被告签订的《厂房买卖合同书》系无效合同；2.请求法院依法判决或调解被告返还厂房款、承包费757000元及利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，原、被告签订《厂房买卖合同书》，被告自愿将临沂市兰山区义堂镇××村南的厂房转让给原告，四至：南临路，北临王春华，东临邢某某，西临路，土地使用面积约2500平方米。2018年1月2日，原告向临沂市兰山区义堂镇××村村民委员会交纳2018年承包费7000元，该村委向原告出具收据。2018年3月29日，临沂市兰山区义堂镇村镇建设委员会下发《责令限期改正通知书》，将原告转让所得的厂房拆除。本案涉及厂房系农村集体土地上的房屋，不能随意转让，原、被告签订的《厂房买卖合同书》系无效合同。后经原、被告多次协商未果，无奈诉至法院。被告邢某某庭审后于2018年7月20日向本院递交民事答辩状。其答辩意见如下：一、原、被告签订的《厂房买卖合同》，双方转让的是厂房，该转让协议系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，系有效合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。二、合同签订后，被告已经按照合同约定履行了厂房交付义务，不存在违约情形，原告也已经实际使用该厂房，且其在使用厂房过程中对厂房作出改建，因此原告诉求返还厂房款无事实及法律依据。三、原告交纳土地承包费的对象是港上村委会，该行为与被告无关，村委会收取土地承包费也应视为对原告厂房转让行为的认可，原告交纳土地承包费的目的是为了使用该土地，其已经达到目的实际使用了土地，因此原告诉求返还土地承包费不应支持。四、原、被告签订《厂房转让合同书》的行为本身即具有盈亏风险，原告作为厂房的购买者已经对该厂房的实际情况有充分了解，合同的第四条、第五条也约定了厂房转让后厂房权益归杨某某所有，征收补偿、厂房升值等均与被告无关，因此原告在签订合同前已经预见到购买厂房后存在的盈亏风险，厂房升值或获得补偿利益均与被告无关。现在因为厂房受损而要求被告返还转让款明显违反公平原则。被告在合同签订过程中不存在任何欺骗等过错行为，厂房拆除系政府行政行为，被告没有任何过错。综上，被告在合同签订履行过程中没有过错，且合同系双方当事人真实意思表示，应受法律保护。原告诉求无事实及法律依据，依法应予驳回。原告杨某某围绕其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：证据一、杨某某的身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格；证据二、原、被告2017年12月28日签订的《厂房买卖合同书》。主要内容为：“卖方邢某某（以下简称甲方）买方：杨某某（以下简称乙方）根据相关的规定，甲、乙双方就厂房买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下厂房买卖协议，共同遵守。甲方自愿将坐落于临沂市兰山区义堂镇××村南的厂房转让给乙方，四至：南邻路北临王春华东临邢某某西邻路，共2500平方。西墙外、南墙外路边面积归乙方使用，甲方保证此区域和他人无纠纷，北墙外甲方留出了滴水夹道，归乙方所有30厘米宽，东与甲方夹道由乙方所有。一、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清厂房款；小写（￥750000元），（大写：柒拾伍万元），双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。二、甲方必须保证其出卖给乙方的厂房，产权为交易本人，绝无它项权利设定或其它纠纷或产权亲属关系。乙方买受后，如该厂房有纠葛，影响乙方权利的行驶，概有甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。三、双方对厂房质量无异议，厂房交付后，因厂房质量引起的纠纷，双方不相互承担赔偿责任。四、该厂房交付给乙方后，该厂房（包括土地、房屋及附属设施）的所有权益归乙方所有，包括征地补偿、拆迁补偿等与甲方无关。五、合同生效后，厂房升值贬值与甲方无关。六、本协议签订前，该厂房土地承包费概有甲方负责。七、甲方在厂房出售给乙方即乙方付清房款与甲方签订本合同后不得将厂房另行转让给他人，如若违约本约定应赔偿房款总价款50%违约金。八、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。九、本协议一式两份，双方各执一份为凭。十、本协议自双方签字之日起生效”。该证据用以证明买卖厂房的事实；证据三、临沂市兰山区义堂镇××村村民委员会于2018年1月2日出具的《山东省村级集体经济组织收款收据》，用以证明原告向港上村村委会交纳2018年承包费7000元（3.5亩×2000元/亩）；证据四、兰山区义堂镇村镇建设委员会2018年3月27日作出的《责令限期改正书通知书》，用以证明涉案厂房属于违法建设，义堂镇人民政府要求限期拆除；证据五、转款明细（金额为5万元）、客户回单（金额为70万元），用以证明原告2017年12月28日通过农村商业银行向邢某某6223****440账户转账70万元，通过陈宝新交通银行账户2017年12月22日向邢某某6228*****274账户转款5万元，已经足额交付厂房买卖款；证据六、录音光盘及文字整理稿。用以证明原、被告通话时，被告承认建设的厂房手续不全，让原告先拆着，拆除后的物料被告承诺保管。被告邢某某未向法庭举证，亦未到庭质证。被告邢某某未到庭质证抗辩亦未提出反驳证据，经审查，本院对原告提交的上述证据的真实性、关联性予以确认，在裁判时将根据法律规定对证据的合法性作出认定。结合庭审调查及本院审查确认的证据，本院认定如下事实：1.原告杨某某系临沂市兰山区兰山办事处密家庄村村民。2017年12月28日，杨某某与义堂镇××村村民邢某某签订《厂房买卖合同书》。《厂房买卖合同书》约定：杨某某购买邢某某位于义堂镇××村的2500平方米厂房，买卖价款为75万元；杨某某买受后，如该厂房有纠葛，影响其权利的行使，概有邢某某负责清理，并赔偿杨某某因此而受到的经济损失；厂房交付后，该厂房（包括土地、房屋及附属设施）的所有权益归杨某某所有，包括征地补偿、拆迁补偿等与邢某某无关；合同生效后，厂房升值贬值与邢某某无关。2.《厂房买卖合同书》签订当日，杨某某向邢某某交付厂房买卖价款75万元，邢某某将涉案厂房交付杨某某。3.2018年3月27日，临沂市兰山区义堂镇村镇建设委员会向杨某某送达《责令限期改正通知书》，该通知书载明的受送达人为原告之父杨家林。主要内容为“你（单位）于港上无手续建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定。现责令你（单位）于2018年3月29日前恢复原貌，整改到位。若逾期不履行上述义务，由此产生的法律责任及后果由你（单位）承担”。4.杨某某在收到《责令限期改正通知书》前后，与邢某某数次商讨对策无果。因涉案厂房无建设批准手续，慑于被执法机关强制拆除，双方当事人商定由杨某某雇人拆除。涉案厂房拆除后，相关建筑物料放置于涉案场地，杨某某通知邢某某进行保管。5.庭审时，原告表示交纳给义堂镇××村村民委员会的承包费7000元，不要求在本案中处理。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉厂房所用的土地为农用地性质，被告邢某某既未取得建设用地使用手续，亦未获得乡村建设规划许可手续，私自在农业用地上建设厂房从事非农业生产经营，所建厂房没有合法准建手续，被临沂市兰山区义堂镇村镇建设委员会依法定性为违法建设后，被责令限期拆除是对违法后果的法定处理措施，当事人应当遵照执行。近年来，义堂镇人民政府及上级政府三令五申，严令禁止非法建设，但部分经营户为追求更多经济利益，置法律、政策的禁止性要求于不顾，未经行政许可私自建设，既损毁了农业用地，又破坏了行政管理秩序，还可能因强制拆除造成无谓的财产损失，显属违法行为。众所周知，法律保护的是合法财产和合法的交易关系。违法建设不属于自由流通的标的物，关于非法建设的买卖得不到法律的认可。涉案厂房在原、被告签订《厂房买卖合同书》之前即由邢某某建设，故违法使用土地、违反建设法律法规的责任人为邢某某。违法行为在先且状态持续，不因厂房的买卖而改变责任归属，亦不能将违法行为产生的风险和后果转嫁他人。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告签订《厂房买卖合同书》的行为违反法律、行政法规的强制性规定，所约定的内容应确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告均应知道未经国家有权机关审批不能随意改变农村土地的使用方式，更不能私自建设厂房，双方当事人签订《厂房买卖合同书》交易厂房场地，对于买卖行为的无效均存在过错，本院认定原、被告的过错程度相当。因原告对合同无效存在过错，故本院确定由被告邢某某返还买卖价款75万元时，不再支持原告的利息主张。基于本院确定原、被告买卖厂房时的过错程度相当，故双方当事人应平均负担本案确定返还金额所计算的诉讼费用。涉案厂房被义堂镇人民政府责令拆除，原告已向法庭提供录音证据证明被告对拆除厂房知情且其同意由原告拆除，在涉案标的物已经拆除的前提下，被拆除厂房的物料归邢某某所有。尽管涉案厂房系违法建设，但作为一种事实存在，在拆除前具有一定的使用功能，原告应就其占有使用时段对邢某某作出合理补偿。由于被告未就此提出主张，本案不予处理。双方当事人可以另行协商或寻求依法处理。原告杨某某向港上村委会交纳承包费7000元，并非作为买卖价款给付被告邢某某，原告在庭审时提出不要求被告承担，本院予以准许。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨某某、被告邢某某于2017年12月28日签订的《厂房买卖合同书》无效；二、被告邢某某于本判决生效后十日内返还原告杨某某厂房买卖价款75万元；三、涉案厂房被拆除后的物料归被告邢某某所有；四、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11370元减半收取5685元，由原告杨某某负担2860元，由被告邢某某负担2825元。财产保全费4420元，由原告杨某某负担2210元，由被告邢某某负担2210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而在提出上诉后七日内不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。审判员  胡乃江二〇一八年七月三十一日书记员  齐海慧