河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）北民初字第3063号 原某：刘志军，农民。 委托代理人：杨玉玲，河北蔺和刚律师事务所律师。 委托代理人：甄振军，河北蔺和刚律师事务所实习律师。 被告：马世杰，居民。 被告：孟超男，居民。 被告：刘平，居民。 委托代理人：王进余，唐山市丰润区新军屯法律服务所法律工作者。 原某刘志军与被告马世杰、孟超男、刘平案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年7月17日立案，并依法组成合议庭，于2014年11月21日、2015年1月9日公开开庭进行了审理。原某委托代理人、被告刘平及其委托代理人到庭参加诉讼。被告马世杰、孟超男经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原某刘志军诉称，2014年2月19日原某经人介绍购买了被告马世杰、孟超男所有的位于韩城镇左岸景林彩虹苑小区1号楼1单元1201号的楼房一所，并与被告马世杰、孟超男夫妇订立了房屋买卖协议。原某于当日给付被告房屋价款450000元，被告马世杰夫妇出具了收条，并将所有原始购房手续全部交由原某。之后，原某找到物业进行了变更登记，但因为该房产尚没有土地使用证和房屋所有权证，所以一直未办理相关过户手续。但是被告刘平因与马世杰、孟超男欠款纠纷一事，刘平将马世杰、孟超男起诉至人民法院，并申请法院查封了原某已经购买的韩城镇左岸景林彩虹苑小区1号楼1单元1201号楼房。但该楼房已经由原某购买并所有，被告刘平根本无权主张权利，被告严重侵害了原某的合法权益。因此恳请人民法院依法确定原、被告于2014年2月19日订立的房屋买卖协议合法有效，位于韩城镇左岸景林彩虹苑1号楼1单元1201号楼房的房屋为原某所有，并由被告协助办理过户手续，由被告承担本案诉讼及其它费用。原某当庭增加诉讼请求，请求法庭解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行。 原某为支持自己的主张，提交的证据有： 1、2014年2月19日马世杰、孟超男与刘志军签订的房屋买卖协议； 2、2014年2月19日马世杰出具的收条、银行卡客户交易查询及打款证明； 3、2014年2月19日马世杰书写的授权书； 4、2013年3月18日马世杰、孟超男与唐山市福达房地产开发有限公司签订的商品房买卖购房合同； 5、2013年3月18日销售不动产统一发票、房屋契税收据、办证费用收据、公共部分维修基金收据、2013-2014采暖费收据、装修垃圾清运费收据、门禁卡收费收据、马世杰交纳物业费收据、安全供应使用燃气协议书和燃气费收据、有线电视费收据一份、刘志军交纳物业费收据、装修须知； 6、商品房面积补差价清单、2013年3月18日业主房屋移交单； 7、住宅工程质量保证书、说明书； 8、彩虹苑临时管理规约； 9、物业公司关于刘志军居住证明一份； 10、业主及家庭成员登记表一份； 上述证据1-10证明原某与被告马世杰、孟超男买卖房产的真实性、合法性及原某实际占有并使用了该房产。该房产的买卖马世杰、孟超男夫妇均知情，是他们共同出售的房产，并且收到了原某给付的对价款； 11、证人韩某的当庭证言，主要内容为“…今年年后，马世杰给我打电话，让帮着把房子卖了还搅拌站的钱，我就给吴东升（原某女婿）打电话说这件事，吴东升认为挺合适，中午就上马世杰房子那儿商量咋卖，当时在场的有马世杰夫妇，有我，吴东升、刘宇（刘志军女儿）、小朱子。房款是45万元，给搅拌站打了40万元，要了5万元现金。马世杰说下午急等着开会，把这件事委托他媳妇办理。小朱子给写的协议，是在马世杰家里，已经是下午了，房款是当天下午给的…”； 12、证人朱某的当庭证言，主要内容为“…那是冬天的事，还在供暖季，吴东升和我说买一套房子，让帮着去看看，到左岸景林那家我看了那家和房地产公司签订的合同，认为没问题，后来双方到我的办公室签的合同。签合同时卖方去的是一个人，好像还有一人在外面有事赶不会来，买方谁签的字我没往心里去。房子好像是吴东升亲戚买的，付款听说是转账，最后怎么支付的没看见…”； 13、唐山市路北区人民法院（2014）北民执异字528-1号执行裁定书，证明涉案房产因被告刘平的申请已被法院执行中查封，但根据相关法律规定，刘平无权申请查封，法院也无权查封； 14、唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第1357号民事判决书，证明该案中承担担保责任的是马世杰个人，任何人无权申请查封孟超男的财产； 15、证人杨某的当庭证言，主要内容为“…原某刘志军是我外甥吴东升的岳父，吴东升找我借钱，说他岳父买房，用我账户转的款，是我先垫付的，后来他们还我了。2014年2月19日我用建行的账户转40万元到李某的账户，是吴东升让我这样转的。后来吴东升把钱还给我了，还款时间不清楚，都是现金…”； 16、证人李某的当庭证言，主要内容为“…不知道名字的一个人把40万元钱打入我的账户，卖房人欠我们搅拌站的钱，我们会计使用我的卡，我是搅拌站的工作人员。韩某和我说买卖房屋的事儿，说把钱打我卡上，韩某也是搅拌站的工作人员。我不清楚这笔款是否转走，卡是厂子用。这40万元是鑫兆金属公司打到我卡上的。我不清楚马世杰或鑫兆公司是否欠我们搅拌站钱。2014年10月19日的证明是韩某陈述我写的，如和我当庭证言不一致以证明为准”； 17、唐山市福达混凝土有限公司账目及记账凭证，证明2014年2月19日该公司收到了40万元； 18、李洪武出具的书面证明，证明2014年3月1日原某缴纳了全年高清闭路电视使用费980元。开票时间2014年2月29日纯属笔误，应为2014年3月1日。王小新之所以为法庭出具了原某没有交费的证明，是因为王小新对交费情况不知情； 19、吴术荣银行开销户登记簿查询打印、唐山市公安局路北区分局韩城派出所关于刘志军与吴术荣是夫妻关系的证明、刘志军与吴术荣的常住人口登记卡，证明原某在购房时和以后从银行支取30多万元现金用于偿还杨某为原某支付的房款，同时证明刘志军与吴术荣是夫妻关系。 原某申请法院对吴术荣账户支款情况进行调取。本院依法进行了调取，河北唐山商业银行股份有限公司丰韩路分理处为本院出具了协查存款回执，证明2014年2月19日、2014年2月27日，吴术荣支取存款共33万元并销户的事实。 被告马世杰、孟超男未进行答辩，亦未提交证据。 被告刘平辩称，一、原某诉我主体错误，该案不应将我列为被告。理由是：原某与马世杰、孟超男房屋买卖合同纠纷，与我无关，法律关系不准确。我与马世杰、孟超男、李秀芹民间借贷纠纷案，唐山市路北区人民法院已作出了（2014）北民初字第1357号民事判决书，判决李秀芹偿我借款及利息109万元，马世杰在其担保的本息1022500元范围内承担连带责任，但二人未在法律确定的给付期限内自觉履行还款义务。判决生效后，依我申请，路北区人民法院在查明马世杰、孟超男尚未出卖房屋的基础上，依法向李秀芹、马世杰下达了（2014）北民初字第1357-2号民事裁定书，依法查封了马世杰、孟超男共同购买的韩城镇左岸景林（彩虹苑）第1幢1单元1201号房屋，在执行过程中，原某虽然对执行有异议，认为已经购买了涉案房屋，但该院已经向原某下达了（2014）北民执异字第528-1号民事裁定书，原某只能通过复议解决，而不能通过诉讼与我解决购买房屋的真与假的问题。房屋买卖合同纠纷案件，与法院查封、执行马世杰、孟超男的房屋不属同一法律关系，原某只能向马世杰、孟超男主张权利，维护自身利益。二、原某与被告马世杰、孟超男之间房屋买卖合同不客观真实，缺乏证据的真实性、合法性、关联性。1、原房屋购买人下落不明，无法核实房屋买卖协议的真实性。原某虽然持有2014年2月19日与马世杰、孟超男共同签署的《房屋买卖协议》，但无法查明协议书上就是马世杰、孟超男本人签字、按指印，不能客观真实地反映房屋买卖双方的真实意思表示，我有理由对房屋买卖协议客观真实产生怀疑。2、房屋买卖价款明显不符合当前的市场价格。马世杰、孟超男于2013年在购买左岸景林（彩虹苑）第1幢1单元1201号房产时，购买价款为475000元，还不包括房屋装修款，在2014年2月19日出售时，卖出价为45万元，按照现行市场房屋价格上涨的趋势，与市场价格明显不符。3、被告马世杰、孟超男为了恶意逃避债务而转移房产，缺乏证据的合法性。2013年8月14日，当马世杰岳母李秀芹向我借款时，由马世杰、孟超男二人提供担保，二被告明知在债务人无力偿还欠款的情况下，巧立名目将购买的楼房转移，这种恶意逃避债务转移财产的虚假购买方式是不合法的。三、涉案房屋买卖未做变更登记，不发生物权变动的效果，房屋所有权尚未转移。假设原某与被告马世杰、孟超男之间签订房屋买卖协议的真实性存在，也不会产生物权变动的法律效果。《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案二被告未向房屋管理机关办理房屋备案登记，怠于与原某办理房屋过户手续存在过失，房屋所有权尚未转移。 综上所述，我认为原某诉讼主体错误，不应当将我列为本案被告参加诉讼，原某与马世杰、孟超男签订房屋买卖协议缺乏证据的真实性、合法性、关联性，按照物权法及其他相关法律规定，我仍然有权维护自己的合法权益。故此，请法庭在彻底查清本案事实的基础上，依法驳回原某的诉讼请求。 被告刘平为支持自己的主张，提交的证据有： 1、唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第1357民事判决书，证明在刘平诉李秀芹、马世杰案中，法院判决马世杰在其担保的1022500元范围内承担连带责任； 2、唐山市路北区人民法院（2014）北民初字第1357-2民事裁定书，证明在另案原某为刘平的诉讼案中，法院依法查封了涉案房产； 3、唐山市路北区人民法院（2014）北民执异字528-1号执行裁定书，证明法院在执行（2014）北民初字第1357民事判决中，案外人本案原某刘志军提出异议，被法院依法驳回。 被告刘平申请法庭对原某提交的电视闭路费、物业费等交费情况进行调查核实。经本院调查，唐山广联有线电视公司工作人员王小新为法庭出具了证明，主要内容为“彩虹苑1-1-1201于2013年6月7日安装有限电视截止2014年6月6日到期，至今未交费”。另经本院核实，2014年4月22日原某刘志军交纳物业费的票据前有孟连英等人交票的票据，后由龚海超等人交票的票据。 被告刘平对原某刘志军提交的证据发表的质证意见是：对证据1的真实性有异议。原某方在庭审中陈述卖房时马世杰、孟超男均在场，马世杰有能力自己书写本人的签字和手印，不需要其妻子孟超男作为委托人来办理房屋买卖的签字和手印。无法查实马世杰、孟超男二人的亲笔签字和手印；对证据2的真实性有异议。该收条马世杰签字与房屋买卖协议上面的签字不是同一人。也无法查明协议和收条哪个为马世杰本人签名和哪个不是马世杰所签。另原某方陈述给付马世杰45万元购房款时，其中5万元亲自交给马世杰。另40万元通过银行转账的方式又转让给福达搅拌站，与收条所写内容相矛盾。对银行卡查询真实性没异议，但与本案无关联性。杨某与李某与本案无利害关系，不是本案当事人；对证据3的真实性没异议，但不能证明马世杰授权孟超男房屋买卖交易的权利，只能证明马世杰授权孟超男办理过户手续；对证据4的真实性无异议；对证据5中购房发票真实无异议，对房屋契税、办证费、公共维修基金费真实、合法、关联性均无异议。对暖气费收据、装修垃圾清运费收据、门禁卡收费收据、物业费收据、安全供应使用燃气协议书和燃气费收据均无异议。对有线电视费收据真实性无异议，但该收据不能显示交费人的签名。对刘志军物业费收据真实性有异议，要求原某提交与原件核对无异议的复印件。对装修须知无异议，但没有马世杰、孟超男的签名；对证据6无异议；对证据7无异议；对证据8无异议；对证据9的真实性有异议。景林物业公司出具的居住证明只能由公安机关出具，物业公司并不掌握原某入住争议房产的情况，证据中刘志军的身份证号的登记不是物业公司有关人员书写的，该证据不具有证明力。对证据10的真实性有异议。该物业公司服务中心无权对刘志军是否在此居住出具该证明，该证明应该由公安户籍部门出具，而且对刘志军的籍贯、出生日期等内容并未审查。对证据11-12证人证言均有异议。证人所陈述的事实相互矛盾，也不能自圆其说，法庭应不予采纳。矛盾1、原某方与第一位证人证实双方在签订协议时马世杰在场，过一会儿人就走了。第二位证人陈述签订协议过程马世杰并不在场。2、双方签订协议时并不是在涉案的楼房，是在第二位证人的办公室所签订，与原某及第一位证人陈述的事实相矛盾。3、第二位证人在提供房屋买卖协议和印泥过程中，已经起到了见证买卖双方楼房交易的整个过程，但经反复询问后不能表达双方所签订的具体日期，是不符合常理的。作为一名专业的售楼处工作人来说，帮助别人签订房屋买卖协议并不少见，协议内容应该是很规范的，但该协议的内容不能表达协议双方应注意的事项和违约责任。综上，二位证人证言与原某方陈述不相吻合，法庭不应采纳。对证据13-14认为查封是合法的，孟超男是李秀芹的女儿，其母亲李秀芹对外借款，马世杰进行担保。在主债务人不能偿还债务的情况下，应该由次债务人承担连带保证责任。而马世杰与孟超男是夫妻关系，按照婚姻法规定夫妻关系存续期间，一方对外承担债务应属于夫妻共同债务。因此孟超男也有法定义务，与马世杰共同清偿债务。孟超男是马世杰的配偶，既然是配偶就是受益人，当时刘平打款就是打在孟超男的账户里。对证据15提出的质证意见是，原某说还款既有存折又有现金，而证人说还款全部是现金，还款事实矛盾。证人应当对购房人及给谁打款情况进行必要的了解掌握，但其现在也不清楚李某。证人开某说款项是刘志军还的，后又改为吴东升还的。证人与原某有利害关系，希望法庭对其证言不予认定。证人杨某在2014年2月19日打款与本案无关联性，不能体现卖房人马世杰夫妇于当日收到买房人的全部购房款。对证据16提出的质证意见是，无法确认证人是福达混凝土搅拌站的员工，证人李某持有的银行卡对外进行业务不符合财务制度。即使鑫兆公司欠搅拌站钱，与马世杰夫妇个人财产无关，债务应由公司偿还。证人关于谁打款的陈述前后矛盾，证言属于传来证据，需要原某进一步提供证据证明2014年2月19日将全部购房款给付马世杰夫妇的证据。对证据17中收账款登记表的真实性无异议，证明搅拌站于3月8日收到鑫兆公司40万元，和马世杰2014年2月19日收购房款时间不一样。对证据17中收据的真实性有异议，没有加盖公司公章。对证据18提出的质证意见是李洪武是否电视收费公司负责人不清楚，证据是否李洪武所写不清楚，证人应出庭作证接受当事人质询，建议法庭对证据不予采信。对证据19的意见是吴术荣和刘志军是夫妻无异议，但吴术荣把款给了谁未能证明，且未能证明用于购房，与马世杰所打45万元收条不吻合，其支款数额与购房款数额有差距，与刘志军当庭陈述交房款的事实相悖。 被告刘平对王小新为法庭出具的证明无异议，对刘志军交纳物业费的票据真实性无异议，认为此票据进一步证明原某购房时间和交费时间不一致。对本院调取的河北唐山商业银行股份有限公司丰韩路分理处为本院出具了协查存款回执的真实性无异议，但与本案购房款的相关事实不吻合，没有关联性。 原某刘志军对自己提交的证人韩某、朱某的证言没有异议，认为两个证人之间所证实内容可以互相印证，起到了证明整个事实真相的作用，填充了具体细节问题，证人证言真实有效，法庭应予以认可。对证人杨某的证言认为真实可信，能够证明在本案房产查封前，原某与马世杰夫妇买卖行为已经完成，并且支付了价款。对证人李某的证言无异议。 原某刘志军对被告提交的三份证据真实性均没异议，但认为不能证明刘平申请法院查封了本案诉争房产就是合法的，因为原某购买并实际占有是2014年2月19日，而刘平申请法院查封是在2014年3月31日。被告的证据3因为原某的诉讼尚不法律效力，证明不了被告的主张。证据2、3裁定不具备合法性。 原某刘志军对法庭调取的王小新的证言有异议，认为法庭无权调取，李洪武已经出具证明对开票时间做了更正。对物业费收据无异议。原某刘志军对本院调取的河北唐山商业银行股份有限公司丰韩路分理处为本院出具了协查存款回执无异议。 本院对原某提交的证据1-4、6、9-15、17、19予以确认；对证据5中的装修须知不予认定，理由是与本案无关联性，对证据5中有线电视收费收据不予认定，理由是2014年没有2月29日这一天，且该证据与王小新为法庭出具的证明相矛盾。对证据5中的其他证据证据予以认定；对证据7、8不予认定，理由是与本案无关联性；对证据16不予认定，理由是证人书面证言和当庭证言矛盾；对证据18不予认定，理由是证人应出庭作证并接受质询。 本院对被告提交的证据予以认定。 本院对本院依原、被告申请调取的证据予以认定。 本院根据当事人陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 被告马世杰、孟超男系夫妻关系。2013年3月18日二人与唐山福达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以475000元价格购买了座落于唐山市丰润区韩城镇于林庄左岸景林彩虹苑第1幢1单元1201号楼房，并于同年3月28日经唐山市丰润区房地产交易所鉴证备案。2014年2月19日二被告将上述房产以450000元价格卖与原某刘志军，被告马世杰授权被告孟超男具体办理房产交易事宜，由孟超男和原某之女刘宇签订了房屋买卖合同，被告马世杰、孟超男将其与唐山福达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、销售不动产统一发票等相关材料及房屋一并交付给原某方，原某方按被告马世杰的要求交付了房款，马世杰出具了收条。原某刘志军遂住入上述房屋并交纳了物业费、有线电视费等费用。2014年2月24日，被告刘平作为另案原某向本院起诉李秀芹、马世杰、孟超男民间借贷案，在诉讼过程中，刘平于2014年3月31日要求对本案房屋进行查封，本院遂向唐山市福达房地产开发有限公司售楼处核实，售楼处工作人员称房屋确系马世杰、孟超男夫妇购买，已经房产交易部门备案，未发现马世杰夫妇与他人就该楼存在交易情况，建议法庭将查封手续送至唐山市房地产交易中心，本院遂制作（2014）北民初字第1357-2号民事裁定书，对本案房屋予以查封。2014年4月22日本院制作（2014）北民初字第1357号民事判决书，判决李秀芹偿还刘平借款本息1090000元，判决马世杰在其担保的本息1022500元范围内承担连带责任，现判决已生效。后刘平申请执行，原某刘志军在执行过程中作为案外人提出申请，认为法院查封房屋错误，请求中上执行并返还房屋。本院作出（2014）北民执异字第528-1号执行裁定书，驳回案外人刘志军的异议。刘志军遂作为本案原某提起诉讼。 本院认为，2014年2月19日原某刘志军与被告马世杰、孟超男签订房屋买卖协议，双方相互间交付了房屋、房款及与房屋有关的其他材料，刘志军并实际入住该房，双方关于买卖合同的主要权利义务已经履行，且房屋交易行为发生在2014年2月19日，时间在本院2014年3月31日因另案即刘平诉讼案对该房屋查封前。房屋买卖协议不违反法律、法规的强制性规定，不损害他人的利益，买卖行为客观、真实，故该房屋买卖行为有效。该房屋已经房地产交易部门监证备案，现未颁发房屋所有权证书和土地使用权证书，原某刘志军要求确认该房屋归其所有，应向房地产主管部门申请，房屋确权不属于人民法院受理民事诉讼范围，对原某刘志军的此项诉请，本院不予支持。原某刘志军要求被告马世杰、孟超男协助其办理过户登记手续，因该房屋现虽有备案，但尚未确权发证，不具备办理过户变更登记的条件，故原某的此项诉请，本院亦不予支持。原某刘志军要求本院停止对上述房屋的执行，因其在刘平民间借贷诉讼案前就已购得该房屋，并对该房屋享有权利并承担义务，虽未及时到相关部门办理备案手续，但不影响其主张自己的合法权利，其作为善意买受人应享有的交易安全应当得到保护。故原某刘志军要求本院在刘平作为原某的民间借贷案执行程序中停止对上述房屋的执行，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、停止对标的物座落于唐山市丰润区韩城镇左岸景林彩虹苑第1幢1单元1201号房屋的执行； 二、驳回原告刘志军其他诉讼请求。 案件受理费80元，公告费800元，由原告刘志军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  徐庆海 审 判 员  郁 华 代理审判员  姚鹏飞 二〇一五年二月六日 书 记 员  张丹丹