成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0112民初6386号 原告：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道玉扬路302号。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告：成都市创投置业有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处龙都南路111号。 法定代表人：曾婕，执行董事。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：赖利华，女，1981年12月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王启毅，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周一雄，四川均鼎律师事务所律师。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司（以下简称“国投公司”）、成都市创投置业有限公司（以下简称“创投公司”）与被告赖利华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告赖利华在答辩期内提出管辖异议，本院以（2017）川0112民初6386号民事裁定书裁定驳回被告的管辖异议申请。审理中，原告国投公司、创投公司委托诉讼代理人宋戈到庭参加诉讼，被告赖利华委托诉讼代理人周一雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国投公司、创投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告国投公司返还位于成都市龙泉驿区房屋；3.判令被告赖利华向原告国投公司支付房屋租金25695.46元（自2016年9月26日起暂计至2017年8月25日）；4.判令被告自2016年9月26日起，每日按应付未付租金千分之一向原告国投公司支付租金违约金，直至付清租金之日止；支付合同违约金8262.45元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月18日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告国投公司位于成都市龙泉驿区房屋用于网吧经营，租赁期限自2016年3月15日起至2017年3月14日止。租赁期限内，被告未按约支付租金，经原告多次催收，被告仍不履行支付租金义务。为维护原告合法权益，特起诉至法院，因被告于2018年2月7日才向原告腾退房屋，租金应当计算至该日期。 被告赖利华辩称，1.对租用房屋的事实和产生了租金无异议；2.创投公司作为管理方，其主体资格有异议；3.被告方已于2017年7月5日向原告发了回函，被告于同年6月30日腾退了房屋，之后不应再产生租金及违约金；4.原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调减，按中国人民银行同期存款利率计算；5.合同签订时被告已缴纳了3个月租金的保证金，应当用于抵扣租金、违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，国投公司、创投公司与赖利华签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方（国投公司）将位于成都市龙泉驿区间，建筑面积（计租面积）78.69平方米出租给丙方（赖利华）。租赁期限为壹年，即2016年3月15日至2017年3月14日止，单价25元／㎡／月，第一年年租金标准为人民币23607元，第一年月租金标准为1967.25元。履约保证金的收取标准：按照最后一年三个月租金收取。丙方（赖利华）应于合同签订之日起10日内向乙方（创投公司）缴纳履约保证金5901.75元，除合同另有约定外，该保证金在合同终止并履行完相关条款后，乙方不计息全额退还给丙方。如丙方有违约情形，乙方可从履约保证金扣除其应支付的违约金或应赔偿、应支付给甲方或乙方的款项（履约保证金按合同约定不退还的情况除外）。合同第五条约定：“租金缴纳方式及期限：先付后用，第一期的租金于合同签订后10日内向乙方缴纳，第一期租金为6623.08元，对应计租期间为2016年3月15日起至2016年6月25日止；第一期租金后，丙方按三个月一期缴纳租金，每期租金为5901.75元；最后一期租金对应计租期间不足三个月，为2016年12月26日起至2017年3月14日止；最后一期租金为5180.42元。每期租金应于上一期计租时间的最后一月的15日-25日缴纳给乙方。付款方式为刷卡。”合同第六条约定：“甲乙方的权利权利义务：一、甲方为产权所有人、乙方为甲方指定的管理方，甲方有权调整管理方，不影响丙方权利义务和本合同执行。……四、乙方有权按照本合同约定代甲方收取租金……”合同第七条第十八款项约定：“丙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，丙方应每日按本合同租期内最后一月日租金（月租金÷30天）的2倍向甲方支付房屋占用使用费”。合同第八条约定“合同终止或解除条件：一、丙方如有下列情形之一的，甲、乙方均有权单方解除本合同，丙方除按本合同第九条承担违约责任外，同时丙方应按违约当年三个月租金金额向甲乙方支付违约金，不足以弥补甲乙方损失的，甲乙方还有权追偿。1.丙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上……”合同第九条约定：“违约责任：一、丙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，每逾期一日按应付未付租金的千分之一，向甲乙支付违约金。二、除本合同另有约定外，本合同违约方，应向守约方支付违约金，违约金金额为违约当年三个月租金总额，并赔偿由此给守约方造成的损失”。 合同签订后，二原告按合同约定向被告赖利华交付了租赁房屋，被告赖利华缴纳履约保证金5901.75元，但自2016年9月26日后未再缴纳租金。2017年6月16日，国投公司向赖利华发送律师函。律师函内容主要载明“……1、国投公司与你签订的《房屋租赁合同》于2017年3月14日终止。2、请你于2017年7月1日前向国投公司支付拖欠的房屋租金11082.18元（2016年9月26日至2017年3月14日）、房屋占有使用费（2017年3月15日计算至实际归还商铺之日或新的租赁合同租期开始之日止，暂计至2017年6月30日为13901.9元）并向相关部门结清应交的水电气费。3.请你于收到本函件之日起3个工作日内将商铺内物品搬离并至国投公司资产管理部办理结算和腾退商铺的相关手续。”2017年7月5日，赖利华致函国投公司，请求核对截止2017年6月30日止未缴纳房屋租金及房屋占有使用费，国投公司于2017年7月12日复函，其复函载明的金额与2017年6月19日律师函一致，该复函同时明确：“若无异议，请于2017年7月18日前缴纳拖欠的租金及占用使用费并办理商铺返还手续。” 本案在审理中，原告国投公司与被告赖利华于2018年2月7日对案涉房屋钥匙进行了更换。 上述事实，有原告提交《房屋租赁合同》、证明、律师函、复函、收据以及原、被告陈述等在案佐证。 本院认为，国投公司与赖利华所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。国投公司已履行其交付租赁房屋的义务，但被告赖利华未按合同约定缴纳2016年9月26日以后的租金，其行为违反合同约定，应承担向原告支付未缴租金的给付义务并承担相应的违约责任。本案争议焦点为：1.创投公司是否为适格原告；2.案涉租赁合同何时解除，以及合同解除后租金、违约金以及房屋占有使用费的计算问题。 一、关于创投公司作为本案原告是否适格的问题。本院认为，创投公司系国投公司委托的管理人参与案涉租赁合同的管理，同时其本身也为案涉合同一方当事人，且合同中明确约定创投公司享有解除权，故创投公司作为本案原告与国投公司共同诉请解除合同，其依法具备原告主体资格。被告认为创投公司不具备诉讼主体资格的抗辩意见不成立，本院不予支持。 二、关于案涉租赁合同何时解除，以及合同解除后租金、违约金以及房屋占有使用费的计算问题。对于案涉租赁合同何时解除的问题。租赁合同约定的租赁期限为2016年3月15日至2017年3月14日，合同约定的租赁期限届满后（2017年3月15日）至国投公司发出律师函（2017年6月19日）期间，系不定期租赁。根据双方租赁合同第八条第一款，赖利华未按照合同约定期限缴纳租金且逾期15日以上，国投公司有权单方解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。国投公司于2017年6月16日的函件明确表明要求赖利华于收到函件后3个工作日内搬离并办理结算和腾退商铺相关手续，即表明了解除合同的意思表示。因双方均无法核实函件签收的具体时间，故，本院结合国投公司的再次复函，考虑一个合理期限，认定原、被告的合同解除时间为2017年6月30日。关于合同解除后租金及违约金计算的问题。被告赖利华在合同生效后，仅支付了2016年9月26日前的租金，原告国投公司诉请被告给付2016年9月26日后的租金具有事实和法律依据，本院予以支持。案涉租赁合同解除时间为2017年6月30日，依据双方合同约定的租金标准计算为：1、2016年9月26至2017年6月25日期间租金（1967.25元/月×9月=17705.25元）；2、2017年6月26日至同年6月30日期间租金（1967.25元/月÷30天×5天=327.88元）。以上租金合计为18033.13元。扣除赖利华支付的履约保证金5901.75元，赖利华尚欠原告合同解除前租金12131.38元。对于国投公司主张的违约金，案涉合同在第九条约定逾期缴纳租金，按应付未付租金的千分之一支付违约金，同时又约定违约方应向守约方支付违约金（违约当年三个月租金）。庭审中，赖利华明确提出违约金过高并要求调减。对此，本院认为，违约金具有补偿性质，其目的是为保障守约方因违约方的违约行为而免受损失。而国投公司主张的违约金重复计算且过高，对此本院结合双方的履约情况，合同标的及国投公司的损失情况，对国投公司主张的违约金调整为：以每期欠付租金为基数按年利率10%从应付之日计算至付清之日止。截止2017年6月30日合同解除前的逾期支付房屋租金的违约金为924.61元，其余违约金以欠付的租金12131.38元为基数，从2017年7月1日起按年利率10%计算至付清日止。对于合同解除后租赁房屋占用期间的使用费问题。赖利华抗辩其于2017年6月30日已腾退房屋，认为其后不应再产生租金及违约金。对此，本院认为，租赁合同届满后，承租人应当返还租赁物，赖利华虽陈述已腾退房屋，但其提供的证据不能证明其向二原告交割了租赁房屋，赖利华依法应承担双方解除合同后即2017年7月1日至双方实际交割租赁房屋之日即2018年2月7日期间占用租赁房屋的使用费。国投公司主张占用期间的使用费按其合同约定最后一月日租金标准的2倍计算，本院认为承租人在没返还租赁物的情况下，导致出租人无法对租赁物正常使用及收益，必然会给出租人造成损失，但国投公司主张2倍计算明显不合理，故本院对案涉租赁房屋占用期间的使用费比照原合同的租金标准更为合理，该使用费本院确认为（1967.25元/月×7月+65.58元/天×7天=14229.81元），占用期间的资金利息损失以14229.81元为基数自2018年2月8日起按年利率10%计算至付清之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司、原告成都市创投置业有限公司与被告赖利华在2016年3月18日就成都市龙泉驿区房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日解除； 二、被告赖利华于判决生效之日起十日内向原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司支付租金12131.38元，并支付截至2017年6月30日的违约金924.61元，其余违约金以欠付的租金额12131.38元为基数，从2017年7月1日起按年利率10%计算至付清之日止； 三、被告赖利华于判决生效之日起十日内向原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司支付房屋占有使用费14229.81元及占用期间的资金利息损失（以14229.81元为基数自2018年2月8日起按年利率10%计算至付清之日止）； 四、驳回原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司其余诉讼请求； 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取386.5元，由被告赖利华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李翊 二〇一八年八月二十四日 书记员  赵慧