黑龙江省宝泉岭人民法院民 事 判 决 书（2018）黑8101民初1235号原告：黑龙江农垦新城物业管理有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县。法定代表人：于海涛，男，该公司经理。委托诉讼代理人：陈立军，男，黑龙江农垦新城物业管理有限公司经理，住黑龙江省嘉荫县，现住黑龙江省农垦宝泉岭管理局学府**中心区。被告：李锐，女，住黑龙江省萝北县。委托诉讼代理人：张凤来（被告李锐之夫），男，住黑龙江省萝北县。原告黑龙江农垦新城物业管理有限公司（以下简称新城物业公司）与被告李锐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告新城物业公司委托诉讼代理人陈立军，被告李锐委托诉讼代理人张凤来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付物业服务费3049.00元。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告给付2020年物业服务费799.00元，并将其诉讼请求变更为要求被告给付宝泉岭学府新城B区2号楼1单元152号房屋2017年至2020年物业服务费3196.00元。事实和理由：2013年被告购买学府新城B区2号楼1单元152号及B2-3502号两户房屋，由原告为被告提供物业服务，被告2016年入户时缴纳当年物业服务费。2017至2019年度经原告工作人员多次催缴，被告一直拒绝缴纳物业服务费。被告李锐辩称，2013年被告购买学府二期B2栋152室房屋时黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司强制收取2年的物业费1099.00元（91.58平方米×0.50元×24个月）。2016年至2017年被告交物业费也不知道一年的物业费是多少，2016年7月前被告一直不在案涉小区居住，其对物业公司的更换、物业费的提价是不知情的。被告与原告未签订物业合同，原告什么时候来管理学府二期的，被告不知道，其与原告之间不存在合同关系。案涉小区的物业服务名不符实，与当初买房时所说的全封闭的小区、优质的服务、专业的管理团队大相径庭，物业服务差，单元楼道不及时打扫，灰尘成堆，楼梯踏步污渍斑驳，街道时常能看到塑料袋、包装物、果皮，秋天经常能看到成堆的落叶，垃圾箱周边的残余垃圾从不清扫，夏天污水横流、臭气熏天，多次与物业人员沟通也未能改善。案涉小区的管理混乱，服务不到位，电子感应门一半以上不好使，当初只有电子卡没有钥匙，停电业主就进不了屋，与物业沟通也没有解决实际问题，很多单元门被因停电进不去屋的业主破坏，致使物业卖给业主单元进户用的三张卡已经废了。案涉小区的绿地被围栏挡起来放置工程机械物业不管。洗浴后面的通风口冬天冰溜子非常大，地上也是冰。楼道更换灯、网线留下的缺损、地脚线掉落、塑胶跑道损坏不能及时修缮。案涉小区至今没有封闭，没有安保，监控设施不好使，物业的服务与其主张的收费标准不相符，被告因物业不理会其意见才拒绝缴纳物业费。请求法庭驳回原告无理不合法的诉讼请求。原告为证明其主张成立，向本院举示如下1组证据：私营企业基本注册信息查询单、销售不动产统一发票、物业管理服务协议、新城物业收费凭单复印件（同时提交原件进行核对）各1份、宝泉岭住宅小区物业服务等级标准打印件（来源于管局物业办）1份、黑龙江省垦区物价局黑垦价发（2016）140号文件复印件1份、物业费欠费明细打印件（原告自制）1份。欲证明原与被告签订的物业服务合同有效，被告应受合同约束，案涉小区的物业服务人员履行了楼道保洁、绿化养护、公共设施的维护等相关义务，被告提出的管理问题不符合客观事实，不存在物业服务问题给被告造成不良后果及损害，被告接受原告的物业服务，其不履行支付物业服务费的义务属于违约行为，物业公司提供了超出业主缴纳费用以外的相关服务，如小区内的充电设施、监控及在物业管理之外的维护修理等。被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为合同上的收费标准为每平方米0.50元，被告是按每平方米0.70元收取的物业费。本院的认证意见为：原告提供的证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告为证明其主张成立，向本院举示如下2组证据：1.照片光盘（被告用手机拍摄学府小区照片261张、几天的垃圾9张、楼梯纸2张及2个视频、花园小区6张、锦园小区19张、阳光小区23张）1份。欲证明原告的物业服务与收费较低的其他小区物业服务一致，原告对案涉小区的服务不到位。原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为垃圾经常出现在垃圾箱外是垃圾运输车辆及人员没有及时清理，原告多次与环卫处协商，并要求及时清理，原告尽到了相应的责任。原告的物业服务人员清理的树枝、树叶有时因雇佣的车辆外运不是很及时，导致垃圾清理的滞后，垃圾箱清理后，原告进行白灰消毒、消毒液消杀，原告的物业人员尽到了相应的义务。2.证李某金出庭作证的证言。欲证明案涉小区的物业服务不到位及物业不作为。原告对证人陈述“我家墙裂了，找了几次维修，也没有人管”有异议，认为这需要分清是建设单位还是施工单位的责任，是否属于物业服务范围。被告无异议。本院的认证意见为：被告提供的证据1，原告对该证据中案涉小区照片的真实性无异议，本院予以采信；对被告提供其他小区的照片，因其与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告提供的证据2，因证李某金系案涉小区的业主，其于2016年开始拒绝向原告缴纳物业费，该证人与原告之间存在利害关系，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：李锐系黑龙江省农垦宝泉岭管理局学府新城B区2号楼1单元152号房屋的业主，其房屋的建筑面积为91.58平方米。2013年3月30日，李锐（甲方）与黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、多层物业费按建筑面积每平方米0.50元收取，甲方违反本协定未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期更正，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反本协定使甲方未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期更正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。协议签订后，黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司履行了物业管理服务义务。2014年1月2日，黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司更名为新城物业公司。2016年10月9日，李锐向新城物业公司缴纳B2-152号房屋2016年1月1日至2016年12月31日一年的物业费769.00元（91.6平方米×0.70元×12个月）、预存声控灯电费20.00元。之后，李锐再未缴纳物业费。新城物业公司于庭审的半年前将物业费缴费通知张贴在李锐的防盗门上。李锐至今未将其所欠物业费1648.44元（每平方米0.50元×91.58平方米×12个月×2017年1月1日至2019年12月31日共计3年）给付新城物业公司。另查明，新城物业公司所主张的物业费李锐应于每年6月30日前缴纳当年的物业费。新城物业公司在对案涉小区实施物业管理服务过程中存在垃圾经常出现在垃圾箱外、树枝、树叶垃圾清理滞后等问题。本院认为，被告与黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司所签订的物业管理服务协议系双方的真实意思表示，应为有效合同。合同签订后，黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司更名为新城物业公司，并由新城物业公司继续履行其与原告签订的物业管理服务协议。该合同虽未约定履行期限，但双方认可原告所主张的物业费被告应于每年6月30日前缴纳当年的物业费。原告履行了物业管理服务义务，对被告所在的小区进行了物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，应当按约定交纳物业费。被告经原告书面催缴未按约定交纳物业费，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告给付2017年至2019年物业费1648.44元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告给付其他物业费的诉讼请求，因其提供的证据不能证实其主张，且其主张的2020年物业费尚未履行书面催交义务，本院不予支持。原告在提供物业管理服务过程中出现的垃圾经常在垃圾箱外、树枝、树叶垃圾清理滞后等问题，被告按合同约定享有要求原告限期更正，并对逾期未改所造成的损失承担相应法律责任的权利。被告以其与原告未签订物业合同，双方之间不存在合同关系，并以物业不理会其意见拒绝缴纳物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下:一、被告李锐给付原告黑龙江农垦新城物业管理有限公司2017年至2019年物业费1648.44元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告黑龙江农垦新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、减半收取25.00元，由被告李锐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  郑立明二〇二〇年十一月九日书记员  张玉娜