杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初5328号 原告：蓝虹，女，畲族，1968年10月25日出生，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：李技、秦东岳，浙江华盛律师事务所律师。 被告：杭州金点糕点有限公司，住所地杭州经济技术开发区。 法定代表人：郭文阳。 委托诉讼代理人：施文君，女，汉族，1967年2月26日出生，系该公司工作人员。 原告蓝虹诉被告杭州金点糕点有限公司（以下简称金点公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月12日向本院提起诉讼，经诉前调解不成，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告蓝虹的诉讼代理人李技、秦东岳和被告金点公司的诉讼代理人施文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同（租赁房屋坐落于拱墅区，面积135㎡）；2、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同（租赁房屋坐落于拱墅区，面积154㎡）；3、判令被告在判决生效后十日内将案涉房屋按现状返还给原告；4、判令被告支付违约金15万元；5、判令被告支付房租滞纳金72028元（自2018年3月1日起暂算至4月8日，实际算至房屋腾退之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告蓝虹明确第5项诉讼请求为：判令被告支付逾期违约金72028元（自2018年3月1日起按每日千分之三暂算至4月8日，实际算至房屋腾退之日止）。事实和理由：2012年3月13日，原、被告签订了《房屋租赁合同》两份，约定原告将位于杭州市拱墅区、二楼房产出租给被告，租期8年；两份合同第三条均约定租金每年一付，提前一个月（于每年的3月1日支付给原告）。租金逾期按每日千分之三缴纳滞纳金；第九条规定，任何一方违反合同规定，需要承担赔偿责任，两份合同约定的违约金分别为7万元和8万元。同时双方签订《补充协议》，约定两份租赁合同同时履行、整体履行，若有违反，视为违约，依据一楼、二楼的合同，承担违约责任，合计计算违约金和装修损失等。合同履行到2017年，被告发生逾期支付租金的情况，原告本着友好合作的理念予以谅解。2018年被告再次违约，2018年4月2日至2019年4月1日的租金总计631833元，依据合同第三条规定应于2018年3月1日前付清，但被告仅支付30万元，之后以各种理由拖欠拒付。原告多次催讨无果。被告的上述行为已构成根本性违约，理应承担相应的法律责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告金点公司辩称，一、原告所诉与事实不符。1、被告按约履行了合同义务，双方在履行过程中，被告因租金过高，经营困难，经与原告友好协商，后期租金从2017年起调整为60万/年，支付方式为半年一付。2018年3月10日被告支付了2018年半年的租金，租金付至2018年9月30日，被告没有对原告的合法权益造成损害。原告也已收走了被告支付至2018年9月30日的租金，原告出租房屋获得租金的权利未受到侵害，也没有产生任何经济损失。2、原告已收妥至2018年9月30日的租金，表明原告继续履行合同的事实。二、即使如原告所诉被告存在逾期支付部分租金的行为，也不构成根本性违约。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由，承租人延付租金不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计6个月以上，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案中被告并未存在上述行为。根据《中华人民共和国合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本违约，造成合同不能履行的情形下，对方当事人才有权解除合同，本案中被告支付租金至2018年9月30日，原告也收取了租金，双方的房屋租赁合同也在持续履行的状态中，故不具备单方解除合同的法定条件。而被告为了继续更好地履行合同，投入了巨额资金，增添了新的设备、设施，特意从台湾聘请师傅，以提升经营业绩，从而承租高额的房租支出。因逾期几日支付部分租金而解除合同（因逾期也是双方在协商补充协议的签订事宜）这对被告显失公平，严重违法民法、合同法的公平原则。三、被告请求继续履行合同，也愿意支付相应的租金，同时被告认为原告主张的违约金及滞纳金也是于法无据。综上，被告的行为不构成根本性违约，也没有损害原告的合法权益，原告已收租金，事实上、客观上表明继续履行合同，故请求驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对原告蓝虹提交的《房屋租赁合同》两份、《补充协议》一份、房屋产权证两份，被告金点公司无异议，本院予以认定。2、对被告金点公司提交的汇款凭证两份、微信聊天记录一份，原告蓝虹对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蓝虹系位于杭州市房屋的所有权人之一。2012年3月13日，出租方、甲方蓝虹与承租方、乙方金点公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，蓝虹将位于杭州市面积135平方米房屋出租给金点公司使用；租赁期限自2012年3月13日至2020年4月1日（共8年）；总租金净价864699元（8年），甲方不提供租赁发票，自2012年4月2日起至2013年4月1日止，第1年租金为10万元；自2013年4月2日起至2014年4月1日止，第2年租金为10万元；自2014年4月2日起至2015年4月1日止，第3年租金为10万元；自2015年4月2日起至2016年4月1日止，第4年租金为103000元；自2016年4月2日起至2017年4月1日止，第5年租金为107120元；自2017年4月2日起至2018年4月1日止，第6年租金为112476元；自2018年4月2日起至2019年4月1日止，第7年租金为118099元；自2019年4月2日起至2020年4月1日止，第8年租金为124004元；租金每年一付，提前一个月（于每年的3月1日支付甲方）；租金逾期按千分之三每天缴纳滞纳金，逾期15天以上甲方有权收回房屋；甲方给予乙方20天的装修期，装修期2012年3月13日至2012年4月1日；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，需赔偿对方70000元；若甲方违约提前终止合同，甲方除支付违约金外，应加支付乙方投入的全部装修费60万元，租期满四年后，折旧每满一年减10万元；乙方交纳水电房屋结构保证金10000元，无违约到期后3天内归还。 同日，出租方、甲方蓝虹与承租方、乙方金点公司还签订《房屋租赁合同》一份，约定，蓝虹将位于杭州市面积154平方米房屋出租给金点公司使用；租赁期限自2012年3月13日至2020年4月1日（共8年）；总租金净价3761446元（8年），甲方不提供租赁发票；自2012年4月2日起至2013年4月1日止，第1年租金为43.5万元；自2013年4月2日起至2014年4月1日止，第2年租金为43.5万元；自2014年4月2日起至2015年4月1日止，第3年租金为43.5万元；自2015年4月2日起至2016年4月1日止，第4年租金为448050元；自2016年4月2日起至2017年4月1日止，第5年租金为465972元；自2017年4月2日起至2018年4月1日止，第6年租金为489270元；自2018年4月2日起至2019年4月1日止，第7年租金为513734元；自2019年4月2日起至2020年4月1日止，第8年租金为539420元；租金每年一付，提前一个月（于每年的3月1日支付甲方）；租金逾期按千分之三每天缴纳滞纳金，逾期15天以上甲方有权收回房屋；甲方给予乙方20天的装修期，装修期2012年3月13日至2012年4月1日；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，需赔偿对方80000元；若甲方违约提前终止合同，甲方除支付违约金外，应加支付乙方投入的全部装修费20万元。 2012年3月13日，甲方蓝虹与乙方金点公司签订《补充协议》一份，约定，甲方与乙方签订的关于杭州市（合计289平方米）的房屋租赁合同，甲乙双方必需保证一楼、二楼的合同同时履行，整体履行，若有违反，视为违约，依据一楼、二楼的合同，承担违约责任，合计计算违约金和装修损失等。 上述合同签订后，蓝虹即将杭州市的房屋交付金点公司使用。金点公司亦付清了2018年4月1日前的租金。2018年3月10日，金点公司支付给蓝虹2018年4月2日至2019年4月1日期间的部分租金30万元。 本院认为，本案《房屋租赁合同》及《补充协议》均合法有效。蓝虹已按约将租赁房屋交付给金点公司使用，金点公司也已付清了2018年4月1日前的租金。根据合同约定，金点公司应于2018年3月1日前支付第7年的房屋租金共计631833元。但其仅于2018年3月10日支付租金30万元，其余租金未能按约支付，致蓝虹出租房屋以收取租金的合同目的不能实现，已构成根本性违约。同时，双方约定，金点公司逾期支付房租15天以上的，蓝虹有权收回房屋，该约定也赋予了蓝虹在一定条件下的合同解除权。故蓝虹现行使合同解除权要求解除合同、收回租赁房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。金点公司主张双方已达成调整租金标准及支付时间、方式的协议，但未能举证加以证明，本院不予采信。蓝虹诉请金点公司支付违约金15万元，本院认为，双方约定，一方违约时应支付对方违约金合计15万元，因金点公司违约未支付房租致蓝虹行使合同解除权收回房屋，其另行招租确需一定的时间且在该招租期间确实存在租金收入损失，该损失应由违约方金点公司赔偿，故蓝虹诉请支付违约金应予支持，但其主张的违约金过高，本院酌情予以按两个月租金标准调整为105305.5元。蓝虹主张按每日千分之三支付逾期付款违约金，本院认为，金点公司确实存在迟延支付及逾期未付租金情形，对于迟延支付的30万元租金，双方约定的该违约金计算标准过高，应予调整，本院酌情予以调整为按年利率6%计算，计违约金400元；对于其余逾期未付的租金，因双方之间约定先付租金再使用租赁房屋，金点公司在2018年3月10日预付的租金30万元已足够支付计算至本案开庭之时的租金，现金点公司尚需支付的租金具有不确定性且蓝虹也未在本案中提出支付该部分租金的诉讼请求，故对于金点公司实际租赁房屋期间的该部分逾期未付租金的违约金不宜在本案中一并处理，蓝虹可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蓝虹与被告杭州金点糕点有限公司于2012年3月13日就杭州市一楼房屋签订的《房屋租赁合同》； 二、解除原告蓝虹与被告杭州金点糕点有限公司于2012年3月13日就杭州市二楼房屋签订的《房屋租赁合同》； 三、被告杭州金点糕点有限公司于本判决生效之日起一个月内将位于杭州市的房屋腾空并返还给原告蓝虹； 四、被告杭州金点糕点有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蓝虹违约金105305.5元； 五、被告杭州金点糕点有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蓝虹迟延付款违约金400元； 六、驳回原告蓝虹的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4630元，财产保全费1670元，合计6300元，由原告蓝虹负担3301元，被告杭州金点糕点有限公司负担2999元。 原告蓝虹于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州金点糕点有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  张更泗 人民陪审员  杨建华 二〇一八年十月十八日 代书 记员  何颖洁