广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11381号原告：魏天茂，男，汉族，1959年8月14日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：赖域，广东鹏翔律师事务所律师。委托代理人：王秋清，广东鹏翔律师事务所实习律师。被告：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：曾德志。委托代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。原告魏天茂诉被告民生东都深圳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人赖域、王秋清以及被告委托代理人刘舜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉求：1.被告自2015年12月18日起至2017年2月21日因逾期办理房产证向原告支付违约金284460元（购房总价款1650000元×0.04%×431天）；2.本案的诉讼费用由被告承担。被告的答辩意见：1、根据涉案楼盘同类案件已发生法律效力的二审判决，确认双方当事人已经改变原合同约定的交房时间，原告要求被告按照原合同约定的时间办理房产证与本案事实不符。2、由于原告签署的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋的原结构，依据《深圳市经济特区房地产登记条例》及《深圳市产权登记中心办事指南》规定，涉案房屋属于暂缓登记的范畴。依照法律规定可以推定的事实和众所周知的事实而言，搭板改造工程明显在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证。在深圳市越众（集团）股份有限公司完成《燃气管道工程合同》约定的燃气改造工程后，申请人分别于2016年5月30日、2016年8月9日、2016年8月24日和2016年12月9日申请房屋初始登记，房屋登记机关延至2016年12月21日才办理房屋初始登记。综上，延期办证的法律责任应由原告承担。经审理查明，原告与被告于2014年11月11日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由原告购买被告开发的深圳市龙岗区x号房产，总价款为1650000元，原告先支付30%的购房款，剩余款项通过银行贷款方式支付。被告应于2015年4月20日前将房屋交付给原告，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付之日后第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月24日，2016年12月21日办理了初始登记。在合同履行过程中，买方（即本案原告）与案外人深圳市东都市政工程有限公司（以下简称“东都市政公司”）签订《x花园二期1栋房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，被告与案外人深圳市越众（集团）股份有限公司（以下简称“越众公司”）签订《燃气管道工程合同》，约定越众公司接到被告进场通知后5日内组织进场施工，总工期30天。2016年6月23日，原告向被告出具《承诺函》,内容为“民生东都深圳房地产开发有限公司应于2015年4月20日前将房产交付给本人,但该房产实际交付时间为2015年9月30日,依据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，该司应向本人支付逾期交房的违约金107580元。经过协商，本人同意收取该司支付的违约金86064元，其他违约金本人不再主张，请该司将上述违约金86064元在本承诺函签订后三十个工作日内支付到本人指定的银行账户。”。2016年12月24日，被告通过顺丰快递向原告寄送了办证通知书，要求买方办证，原告于当日收到被告寄送的通知。双方确认原告系委托贷款银行代为办理《房地产证》，出证时间为2017年2月21日。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，本院予以确认。关于承诺函的约束力，本院认为，原告放弃部分违约金是以开发商及早支付为对价，现开发商无正当理由未按照承诺函的约定履行给付义务，原告请求被告按照合同约定承担违约责任，视为其解除双方就承诺函内容达成的协议，故就被告要求按照承诺函的内容履行的该项答辩意见，本院不予采纳，因此被告仍应按合同约定向原告支付违约金。被告未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。双方当事人对该违约金的起算日期和截止日期均有争议。原告主张，因被告未能按合同约定完成涉案楼盘的初始登记，根据合同附件五第十三条的约定，逾期办证违约金应按合同约定的办证之日届满后起算，而不应扣除因搭板和燃气改造的工期；被告则主张应与逾期交楼违约金同样，将相应工期从应支付办证违约金的逾期期间中予以扣除。本院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，被告虽然主张搭板和燃气改造的工期给初始登记造成了相应迟延，但被告未能提供任何证据证实搭板和燃气改造与涉案楼盘的初始登记迟延具有因果关系，被告关于搭板改造导致初始登记迟延的主张，缺乏证据证实，其理由不成立，被告主张在逾期办证违约金的计算期间中扣除搭板和燃气改造的工期，本院不予采纳。因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故被告向原告支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起，而非房屋实际交付后的第241日起。原告主张违约金的起算日期为2015年12月18日，未超出合同约定，本院予以支持。关于逾期办证违约金计算的截止日期，本院认为，被告在涉案楼盘完成初始登记之后，及时履行了通知办证的义务，在被告发出通知之后，原告应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，对原告怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由原告自负。开发商在向业主发出办证通知之后，具体办证进程无法由开发商控制，业主未及时提交办证资料，或者银行未及时向国土局提交资料，都可能造成办证时间的迟延，办证违约金的计算截止日期，本院酌情自办证通知妥投之日起计算两个月，超过部分不予计算。原告主张的违约金截止时间为2017年2月21日，未超出本院认定的期限。原告主张逾期办证违约金为284460元，未超出合同约定，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告魏天茂支付逾期办证违约金284460元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2783元（原告已预交），由被告负担，被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内径付原告魏天茂。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇一八年十二月十三日书记员  林瑞宇