上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初15461号原告(反诉被告)：上海茶花家居用品有限公司，上海市沪太路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：蒋思奇，总经理。委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海捷森货运有限公司，住上海市普陀区玉门路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：杜甲宝，经理。委托诉讼代理人：霍俊娟，上海汇隽律师事务所律师。第三人：上海市普陀区桃浦镇春光村民委员会，住上海市普陀区真南路XXX号。法定代表人：吴拥军，主任。委托诉讼代理人：计伟中，上海劲力律师事务所律师。原告上海茶花家居用品有限公司(以下简称“茶花公司”)与被告上海捷森货运有限公司(以下简称“捷森公司”)及反诉原告捷森公司与反诉被告茶花公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，因上海市普陀区桃浦镇春光村民委员会(以下简称“春光村委会”)与本案有利害关系，本院追加其为第三人参加诉讼。原告(反诉被告)茶花公司的委托诉讼代理人彭勇，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人霍俊娟，第三人春光村委会的委托诉讼代理人计伟中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茶花公司提出诉讼请求：一、判令被告捷森公司赔偿原告茶花公司因提前终止租赁合同而造成的损失人民币300,000元(以下币种均为人民币)；二、判令被告捷森公司退还押金40,000元。事实与理由：原、被告于2009年就上海市普陀区玉门路XXX号房屋仓库(1600平方米)和办公室七间的租赁事宜签订租赁合同，后续签合同，约定租赁期限至2017年5月15日止。但在2016年10月，被告捷森公司告知因租赁房屋要拆迁，故提前终止合同，并未作任何赔偿。故原告茶花公司诉至法院，请求判如所请。被告捷森公司辩称，依照双方签订的租赁合同的约定，如租赁期间遇到动迁，对承租人不作任何经济补偿。租赁房屋系由被告捷森公司建造的，原告茶花公司无法证明其进行过修缮、搭建，同时租赁用途仅用于仓储使用，如果房屋内有生产性设备，则属于违反约定使用房屋。针对收取的押金，应按合同约定扣除卫生费、水电费等，经结算后，可退还的押金数额为7,000元。因此，不同意原告茶花公司的诉讼请求。反诉原告捷森公司提出诉讼请求：一、判令反诉被告茶花公司支付房屋使用费159,790元(自2016年8月15日至2016年11月30日止)；二、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年7月，反诉原告捷森公司书面通知反诉被告茶花公司租赁房屋即将动迁的事宜，故按照合同约定，反诉原告捷森公司无需承担反诉被告茶花公司因动迁而遭受的损失。反诉被告茶花公司在2016年8月15日至2016年11月30日期间，仍使用租赁房屋而未支付使用费用，故反诉原告捷森公司提起反诉，请求判如所请。反诉被告茶花公司辩称，第三人春光村委会在2016年4月后再未向反诉原告捷森公司收取费用，应属于给予的合理搬迁期限，故反诉原告捷森公司主张占有使用费并无事实和法律依据。第三人春光村委会述称，对原告茶花公司及反诉原告捷森公司的诉讼请求均不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实本诉如下：一、上海市普陀区玉门路XXX号房屋(建筑面积3910.44平方米，用途为工业用房)系登记权利人为案外人上海春光实业有限公司(以下简称“春光公司”)。春光公司系第三人春光村委会下属集体企业。2009年4月18日，春光公司与被告捷森公司签订《租赁合同》，约定甲方出租上述房屋给乙方使用，租赁期限自2009年5月1日至2014年4月30日止，并约定“租赁期满，乙方如需续租，甲方同意按照原合同条款顺延三年”。二、2014年5月12日，被告捷森公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的原告茶花公司签订《仓库租赁合同》。该合同主要约定以下内容：甲方出租给乙方的仓库位于上海市普陀区玉门路XXX号，出租给乙方的仓库面积1600平方米，办公室7间；租赁期限自2014年5月16日至2017年5月15日止；仓库租金每日每平方米租金为0.80元，办公室租金每月每间550元，卫生费及水费每月合计300元，电费每度1.65元，垃圾处理费每月200元；租金每三个月一付，每期租金期满后5日支付，从第二年起租金每年递增3%；租赁押金40,000元；如遇市政建设开发或动迁等情况，甲方应提前三个月通知乙方，乙方应无条件服从，并不作任何经济补偿，协议自然终止。该合同签订后，被告捷森公司向原告茶花公司交付房屋用于仓储使用；原告茶花公司向被告捷森公司给付押金40,000元，并如约给付租金直至2016年8月15日。三、第三人春光村委会于2016年7月25日向被告捷森公司出具《通知》，告知因土地收储，望积极洽谈清退事宜，务必于2016年12月31日前完成搬迁。2016年8月30日，第三人春光村委会作为甲方，与作为乙方的被告捷森公司签订《动迁补偿协议》。该协议约定以下内容：“根据市、区两级政府的规划，为加快推荐桃浦科技智慧城开发建设，按照计划将对623坊地块予以征收储备。为配合该地块的收储工作，将对623坊地块内涉及的企业和租赁单位进行动迁……一、乙方同意终止与甲方下属单位(上海春光实业有限公司)于2015年4月24日签订的租赁协议，并将承租于玉门路XXX号的仓库于2016年11月30日前搬迁后，由甲方拆除。二、甲方根据建筑物及附属设施的评估报告，一次性给予乙方动迁补偿款2,008,000元。三、2016年4月后由于动迁工作启动，甲方不再收取乙方租金……四、支付方式：本协议签订后十日内甲方预付动迁补偿款总额的50%……余款待乙方全部完成搬迁，经甲方验收通过后十日内付清。五、搬迁期限：乙方于2016年11月30日前完成搬迁……”第三人春光村委会于2016年8月25日向被告捷森公司出具的《补偿方案》中载明：房屋建筑物补偿324,000元、构筑物及附着物补偿580,000元、二次装潢补偿795,000元、搬迁补助费224,000元、速迁奖励费85,000元。四、2016年11月，原告茶花公司腾退上海市普陀区玉门路XXX号房屋。现该房屋已拆除。以上事实，有《租赁合同》、《仓库租赁合同》、《动迁补偿协议》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。反诉事实查明如本诉。审理中，原、被告对搬迁损失问题存在以下争议：原告茶花公司认为，承租房屋后，原告茶花公司对厂房及办公室进行装修，支出办公室粉刷装修费用4,500元、搭建二层办公室四间30,000元、办公桌椅7,500元、仓库平台搭建费用60,000元、仓库装修(电线、大灯等)费用7,500元、厂房及办公室监控12,000元、商品货架费用11,000元、货品货架添置费用17,200元，合计149,700元。房屋腾退搬迁过程中，花费搬迁费用合计52,413元，支出新仓库重建费用合计131,221元。以上费用均系因合同提前终止而造成的损失，为证明该意见，原告茶花公司提供自行制作的厂房及办公室装修费用明细、搬迁费用明细、新仓库重建费用明细。被告捷森公司认为，上述费用明细均系原告茶花公司自行制作，均不予认可。且即使上述费用均已实际发生，针对原告茶花公司所述装修及搭建费用，因房屋已拆除，无法核实原状，亦无法证明其主张；针对搬迁费用，其中所包含的部分项目支出时间系在搬迁之后，应与搬迁无关，同时在搬迁时距租赁期限届满仅半年多，原告茶花公司理应提前搬迁，故搬迁及仓库重建费用均由被告捷森公司承担明显显失公平。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。针对本诉部分，原、被告就上海市普陀区玉门路XXX号房屋的租赁事宜签订《仓库租赁合同》，系当事人真实意思表示，且内容与法不悖，故对双方具有法律约束力。该合同约定：“如遇市政建设开发或动迁等情况，甲方应提前三个月通知乙方，乙方应无条件服从，并不作任何经济补偿，协议自然终止”，该约定所述“经济补偿”应系作为出租人的捷森公司给予承租人原告茶花公司的补偿，而无法排除拆迁人对实际承租人的补偿；在被告捷森公司与第三人春光村委会签订的《动迁补偿协议》中，亦明确系对“地块内涉及的企业和租赁单位进行动迁”。此外，考虑到被告捷森公司并未举证证明其在动迁前三个月及时通知原告茶花公司，且双方约定的租赁期限在动迁前尚未届满等因素，上述约定不宜作为被告捷森公司拒不给付补偿的依据，故依照公平原则，被告捷森公司应向原告茶花公司给付补偿款。根据第三人春光村委会提供的《补偿方案》，其中包含对构筑物、附着物、二次装潢的补偿，而根据原告茶花公司长期租用上海市普陀区玉门路XXX号房屋的实际用途，为仓储之用，对房屋进行装修改造、添置仓储物品均系合理使用的需要，但因房屋已拆除，无法还原房屋原状，而被告捷森公司在房屋动迁前亦未与原告茶花公司就构筑物、附着物、二次装潢进行清点确认。因此，综合查明的事实及以上意见，本院认定原告茶花公司所述在承租房屋后进行装修及添附的事实，并根据以上《补偿方案》及所承租房屋的面积比例等因素，酌情确定被告捷森公司补偿原告茶花公司150,000元。此外，针对原告茶花公司主张应予返还的租赁押金，因租赁合同已因房屋动迁而解除，故被告捷森公司应予返还；被告捷森公司认为押金应扣除房屋占有使用期间的卫生费、水电费等，但对此并无证据予以证明，本院对该意见难以采纳。针对反诉，反诉原告捷森公司认为反诉被告茶花公司应给付在房屋动迁前产生的占有使用费，但结合《仓库租赁合同》约定的使用用途，租赁房屋作为仓储之用，在搬迁过程中理应需要合理的时间，同时合同中亦明确载明出租人应提前三个月通知，亦应认为出租人自愿给予承租人合理的搬迁时间。因此反诉原告捷森公司所主张产生占有使用费的期限，应视为合理的搬迁时间，故对反诉原告捷森公司的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、被告上海捷森货运有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海茶花家居用品有限公司动迁补偿款人民币150,000元；二、被告上海捷森货运有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海茶花家居用品有限公司押金人民币40,000元；三、对反诉原告上海捷森货运有限公司的诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币4,300元，减半收取，计人民币2,150元，由被告上海捷森货运有限公司承担。反诉受理费人民币1,747.90元，由反诉原告上海捷森货运有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一八年五月三十一日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。