中华人民共和国北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初8953号原告：陶川，男，1984年5月3日出生，汉族，中信证券研究所研究员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王鑫，北京大成律师事务所律师。原告：吴慕枫（陶川之妻），女，1984年6月22日出生，汉族，中国人民银行总行中央外汇业务中信职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王鑫，北京大成律师事务所律师。被告：FANGWANG，女，1970年4月12日出生。委托诉讼代理人：YUJIANG（FANGWANG之夫），1959年11月6日出生。委托诉讼代理人：赵晓光，北京市恒通律师事务所律师。第三人：吴伟光（吴慕枫之父），男，1956年9月13日出生，汉族，住北京市西城区。原告陶川、吴慕枫与被告FANGWANG、第三人吴伟光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶川、吴慕枫之委托诉讼代理人王鑫、被告FANGWANG之委托诉讼代理人YUJIANG、赵晓光、第三人吴伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方的《北京市存量房屋买卖合同》；2．被告返还原告50万元定金，并给付利息；3．被告向原告支付违约金765万元；4．被告给付原告律师费20万元。事实理由：2016年12月5日，二原告委托第三人办理北京市西城区广成街X号院X号楼X层X号房屋的购房事宜。涉案房屋原共有产权人为王芳和管祖庆。王芳于2016年12月13日书面承诺：其已获得产权人管祖庆授权办理涉案房屋出售手续。同日，吴伟光与王芳就买卖涉案房屋签订第一份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为ZH2016XXXXX），约定房款2500万元，含两个使用权车位，当时涉案房屋所有权证证号为：X京房权证西字第XXXX号，王芳与管祖庆共有状态。2016年12月13日，签订完第一份买卖合同后，王芳要求增加50万元，原告表示同意，于是王芳与吴伟光签订《资金划转补充协议》，约定了定金、首付款、尾款的支付方式以及网上签约、贷款面签、缴税、产权过户等事项，是房屋买卖合同的补充，其中房款为2550万元，包含两个使用权车位。在此过程中，王芳称其丈夫也同意以此价格出售涉案房屋，由于房产证上只有她的名字，她全权代理丈夫办理售房手续即可，她丈夫就不用在合同上签字了。原告亦依约给付王芳定金50万元。其后，王芳、管祖庆变更了涉案房屋的权属事宜，涉案房屋的所有权人变更为王芳单独所有，新房屋所有权权证号为：京（2016）西城区不动产权第XXXXX号。2016年12月30日，在涉案房屋新房产证作出后，王芳与吴伟光就涉案房屋又签订第二份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为ZH2016XXXXX），房款2550万元，含两个使用权车位，房屋产权证号变更为新号：京（2016）西城区不动产权第XXXXX号，其他内容和第一份合同一致，落款时间听从中介简易写为第一份合同时间（即写2016年12月13日）。双方以后依照第二份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为ZH2016XXXXX）履行。2016年12月30日，王芳与吴伟光、吴慕枫、陶川共同签订房屋买卖合同主体变更协议，将涉案房屋的买方由吴伟光变更为吴慕枫、陶川。2017年1月13日，王芳与其丈夫到北京市方正公证处做公证委托，其丈夫授权王芳代为签署出售涉案房屋的《房屋买卖合同》和其他出售涉案房屋有关的文件以及办理网签手续，代办涉案房屋过户、权属登记相关一切手续，代为缴纳转让上述房地产过程中的税费，代为办理交易资金监管手续和贷款手续等。2017年1月15日，王芳与吴伟光也签订了房屋买卖合同主体变更协议，约定“变更后原合同中王芳、管祖庆（出卖方）应当继续履行的义务由王芳（新出卖方）继续履行，应当享有的权利由新出卖方王芳享有”。各方再次确认涉案房屋买卖合同的双方主体为王芳和陶川、吴慕枫。现王芳称涉案房屋出售价格太低，其于2017年2月12日通过短信明确拒绝履行房屋买卖合同，也告知中介不再履行房屋买卖合同。明目张胆违背合同约定，依据涉案房屋买卖合同第八条，出卖人表示不再继续履行本合同的，买受人有权解除合同，出卖人应退还买受人全部已付款项，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息，并按房屋成交价的30%（成交价为2550万元人民币，30%为765万元人民币）向买受人支付违约金。由于被告的根本违约行为以及恶意拒绝参诉讼程序从而拖延诉讼的行为，我方始终未能获得诉争房屋所有权，现在房地产价格较之7个月以前已大幅上涨，被告的直接经济损失无可估量。被告FANGWANG辩称：我方同意解除合同，同意返还50万定金，我同意从解除合同之日起给付利息。对于其他诉讼请求，我均不同意。理由如下：第一我认为双方所签订购房合同，我方现申请法院予以撤销，主体上王芳是否有权利签署这份合同？签约的时间是2016年12月13日，那么原告所有提交的证据大部分都是这天签完的。2016年12月13日，王芳是没有权利签订这个合同的。因为这个房子不是王芳一个人的，是王芳和管祖庆的，他们是房产共有人，王芳无权整体处置这个房子。签约的时候，王芳不具有权利。从2016年12月13日签约这天，实际上王芳刚刚从美国回来，对于房屋的价值，以及市场行情都不了解的情况下，就到中原地产咨询是否可以买卖。签完之后，王芳发现所签价格与市场价格相差300万，具有巨大差距。于是就和中原地产和原告协商，价格不对，因和市场价格差距较大，后用补充协议方式增加了50万。即使增加了50万，也是远远低于同地段同时期的价格。中原地产明知道同地段的市场价格，而以低于市场价格，有欺诈和原告恶意串通的嫌疑，根据合同法规定，我申请法院撤销这个合同。第二，这个协议当中，在资金划转协议写的很清楚，资金划转里面出了阴阳价格，那么主体价格干什么用的？1488万是装修装饰家用电器设施的补偿，阴阳合同这个条款，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖案件疑难问题》的第24条规定，这个价格条款是无效条款。这项规定是2014年规定，这个确定双方所确定的价格是无效条款，价格条款无效，所以约定30%没有依据。第三，原告违约金明显过高。请求法院对其不合理要求部分不予支持。我认为原告没有那么多损失，损失与违约金必然要有因果关系，我认为法院予以酌减。关于律师费问题，第一律师费最高人民法院指的滥用诉权的，我们这边连诉讼都没有。第二律师是服务性行业，是为当事人进行服务的，不应该受法院支持。合同第三条，说的违约金765万这条，他的这个条款是无效条款。在签订合同的时候，别的每条都有对等的，卖受人违约惩罚多少，买受人惩罚多少。唯有这条，加重了卖受人的惩罚，排除了买受人的责任，所以根据合同法这个是无效的，是不公平的。吴伟光刚从南昌户口迁入北京，后来又迁走，我认为这个和购房资格有关。我希望他能提供户口迁出的文件。我怀疑陶川、吴慕枫没有购房资格。王芳签订合同的时候，王芳是已婚，但王芳之夫对此却不知情，这个房子是夫妻共有财产，侵犯了王芳之夫的权利，我认为原告有重大过错，明知没有配偶同意出售证明书，依然购房，所以原告有重大过错。另外，王芳是美国公民，她用身份证签署的文件，是无效的。按照国际法规定，王芳取得了美国公民资格，他就不叫做汉字王芳，就应该叫护照上的FANGWANG。第三人吴伟光述称：同意原告的意见。首先，我跟中原地产不熟悉，我不可能和中原地产串通，购买房子。第二，关于房子王芳与管祖庆共有，他们当时正在办理，房子全部转给王芳的手续，并且房管部门已经受理了，不到半个月，房产证就下来了，这个房子是王芳单独所有。我们签约的时候，他和管祖庆已经协商好了，当时这个情况我的确知道，王芳也说的很清楚，房产证新的还没有拿到手，并且告诉我们，这个房子是单独所有，不是夫妻共同财产。你说王芳不了解行情，王芳去了中介很多次，反复了解房产价格。当时我买2500万，包含一个车位。后来我发现王芳有2个车位，所以王芳说再给我一个车位，所以又加了50万。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陶川、吴慕枫系夫妻关系，吴伟光系吴慕枫之父。2016年12月5日，吴慕枫、陶川委托吴伟光办理北京市西城区广成街4号院3号楼7层706号房屋买卖事宜。2016年12月13日，王芳作为出卖人与吴伟光作为买受人经北京市中原房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为ZH2016XXXXX）等相关交易文本，约定，约定王芳将位于北京市西城区广成街X号院X号楼X层X号房屋以房款2500万元价格出售给吴伟光，房屋建筑面积205．51平方米，含两个使用权车位，定金50万元，涉案房屋所有权证证号为：X京房权证西字第XXXX号。合同第10条约定，如因出卖人责任，买受人解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。由于涉案房屋产权人为王芳、管祖庆共有，同日，王芳出具书面承诺：其已获得产权人管祖庆授权办理涉案房屋出售手续。同日，王芳与吴伟光签订《资金划转补充协议》，约定吴伟光另支付50万元用于雅阁车的使用和1个车位的购买。吴伟光在合同签订之日给付王芳定金20万元。2016年12月16日，王芳、管祖庆变更了涉案房屋的权属事宜，涉案房屋的所有权人变更为王芳单独所有，新房屋所有权权证号为：京（2016）西城区不动产权第XXXXX号。同日，吴伟光给付王芳购房定金30万元。2016年12月27日，王芳取得涉案房屋的不动产证书，涉案房屋登记为王芳单独所有。庭审中，陶川与吴慕枫出示了签约日期显示为2016年12月13日的合同编号为ZH2016XXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》一份，约定以2550万元价格将涉案房屋售予吴伟光，含两个使用权车位，房屋产权证号变更为新号：京（2016）西城区不动产权第XXXXX号，其他内容和第一份合同一致。二原告陈述该合同落款时间听从中介建议写为第一份合同时间（即2016年12月13日），但实际签订时间为2016年12月30日。被告认可该合同真实性，但认为签订时间为2016年12月13日。2016年12月30日，王芳与吴伟光、吴慕枫、陶川共同签订《主体变更协议》，将涉案房屋的买方由吴伟光变更为吴慕枫、陶川。2017年1月15日，王芳与吴伟光签订《主体变更协议》，约定：变更后原合同中王芳、管祖庆（出卖方）应当继续履行的义务由王芳（新出卖方）继续履行，应当享有的权利由新出卖方王芳享有。2017年2月12日，王芳通过短信明确拒绝履行房屋买卖合同，也告知中介不再履行房屋买卖合同。另查，吴慕枫及陶川出示其购房资格核验结果，显示其家庭具备购房资格。本案被告护照显示姓名为FANGWANG，其加入美国国籍前中文名为王芳。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人之间签订的二份《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原、被告双方均应按照合同约定，履行各自的义务。被告在答辩中亦称第三人吴伟光不是适格代理人及二原告不是适格原告。本院认为，第三人吴伟光为原告吴慕枫之父，其代理二原告购房符合正常交易习惯，且二原告对于吴伟光签订合同的行为予以追认，且王芳亦在《主体变更协议》上签字，故本院认为，本案中涉及的房屋买卖合同其当事人双方为吴慕枫、陶川及FANGWANG或其中文名王芳。被告的答辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。被告拒绝履行合同导致双方合同解除，被告行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任。合同编号为ZH2016XXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》虽载明落款时间为2016年12月13日，但其内容涉及京（2016）西城区不动产权第XXX**房屋产权证号，但该不动产编号的证书于2016年12月27日下发，故本院认为被告的质证意见缺乏事实依据，该份合同的签订时间晚于2016年12月27日。本院认为，编号为ZH2016XXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》签订于合同编号为ZH2016XXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》之后，为对于编号为ZH2016XXXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》的变更，原、被告双方的权利义务以编号为ZH2016XXXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转协议》为准。在签订编号为ZH2016XXXXXX的合同时，王芳虽仅是涉案房屋共有人，但其出具了已获得产权人管祖庆授权办理涉案房屋出售手续的承诺书，且在签订编号为ZH2016XXXXX的合同时，王芳已经取得涉案房屋的产权，且登记显示为单独所有。之后，吴伟光亦将其全部权利义务转让给二原告吴慕枫及陶川。故本院认为，二原告已经尽到了全部谨慎审查义务，被告认为其无权处分房屋的答辩意见，本院不予采纳，且该项答辩意见亦不能阻确其拒不履行房屋买卖合同而应当承担的违约责任。被告亦认为，原告及第三人与居间人存在恶意串通，及被告不了解市场行情，导致价格过低。但被告未出示证据证明，本院对其意见不予采纳。被告在庭审中认可其收到了第三人给付的50万元定金，其否认与二原告及第三人之间存在房屋买卖合同的答辩意见亦无事实及法律依据，本院不予采纳。由于双方均同意解除合同，本院亦不持异议。被告收取了原告的定金应当返还，其主张的定金利息已包含在违约金之内，本院不再单独列明。对于违约金标准，本院将结合二原告履约情况、损失状况、房地产价格波动情况及被告的违约事实酌情确定违约金标准。原告亦主张被告承担律师费，该项主张无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日，解除陶川、吴慕枫与FANGWANG签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、本判决生效之日起十日内，FANGWANG返还陶川、吴慕枫定金500000元；三、本判决生效之日起十日内，FANGWANG给付陶川、吴慕枫违约金3000000元；四、驳回陶川、吴慕枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89650元(含财产保全费5000元)，由陶川、吴慕枫负担44825元（已交纳）；由FANGWANG负担44825（自本判决生效之日起七日内交纳）。涉外送达费657．04元，由陶川、吴慕枫负担328．52元（已交纳）；由FANGWANG负担328．52元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，原告陶川、吴慕枫、第三人吴伟光可在判决书送达之日起十五日内，被告FANGWANG可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩楠二〇一八年九月三日书记员  李婷