福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1709号 上诉人（原审原告）：严小莉，女，1980年12月18日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。 被上诉人（原审被告）:福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李峰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 上诉人严小莉因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初7495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严小莉上诉请求：撤销原判，改判支持严小莉一审的诉讼请求。事实和理由：一、严小莉提供的证据足以推翻一审法院就涉诉商品房交房时间可顺延至2015年1月16日的认定。一审法院对天气、自来水通水等原因顺延交房的认定有误；将施工单位的工程联系单作为市政配套认定，违背事实；对格式条款未作出不利于中超公司的理解，违反当事人合同意愿。二、严小莉于2016年11月26日收到办证通知，但中超公司实际提供的面积测绘报告日期为2016年11月28日，即在11月26日尚未具备办证条件，且中超公司通知的办证联系人泉州市长冠物业管理有限公司回复称其并不知道办证一事，相应造成无法办证的责任应由中超公司承担。中超公司在交房时已收取严小莉办证工本费80元，可证明双方办证完成的最终日期应以严小莉取得房产证之日为准。一审法院将违约金截至2016年11月21日是错误的。诉争房屋办证所需包括测绘图纸等资料中超公司未提供，一审法院认定中超公司已完成协助办证义务，将造成实际无法办证的后果。三、根据“不告不理”原则，严小莉是否委托中超公司办证不属本案审查范围。若法院一并予以认定，则是违法直接参与开放商的“搭售”行为，且附件六违背《商品房买卖合同》第十四条的约定，系格式条款，应属无效。四、本案不存在人防车位可以出售的情形。中超公司的行为属侵吞国有资产，涉嫌犯罪，应将本案移送公安机关或检察机关。 中超公司辩称，根据合同约定，中超公司因天气及市政配套原因可依约顺延交房。请求驳回上诉，维持原判。 严小莉向一审法院起诉请求：1.判令中超公司支付逾期交房违约金8501.89元，并以133888元为基数，按日万分之一支付自2016年6月28号起至实际交付车位违约金；2.由于中超公司存在合同欺诈行为，判令中超公司将C108车位调换给严小莉，同时将C99车位赔偿给严小莉；3.判令中超公司承担本案所有诉讼费用、鉴定费、保全费等相关费用。 一审法院认定事实：2011年，人防部门审核通过了中超水木春天A地块包括地下室的设计施工图。2013年7月19日，中超公司取得中超水木春天（A地块）包括店面、地下室车位的商品房预售许可证。2013年8月21日，严小莉与中超公司签订一份编号为201308210040的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定严小莉向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块地下室车位A30，总价款为133888元。合同第三条约定：该商品房建筑面积共12.72平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积0平方米。合同第四条第四款约定：除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1.除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2.专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……。合同第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有新电视、消防、邮政等设施达到设计要求条件；3.小区内道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等共同配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3.中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（2）买受人未能在规定期限内办理交接手续，逾期15日以后（含15日）视为房屋已交付……。合同第十八条约定：专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币柒百陆拾叁元整，于2014年9月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……。合同附件六合同补充协议第二条约定：1.买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2.买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……。合同补充协议第五条第二款约定：出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。2014年2月12日，上述《商品房买卖合同》办理了备案登记。2013年8月21日，严小莉付清了全部车位款。2014年10月29日，诉争楼盘通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。2016年10月9日，泉州市房产测绘报告显示车位A30套内建筑面积12.72平方米，应分摊共有面积0平方米，总建筑面积12.72平方米。2016年11月2日，泉州市国土资源局向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理，备注：1.……③该项目地下室设有人防单元，内包含车位A1-A3号、A5-A13号、A15-A17号、A19-A23、A25-A32号、A50-A53、A55-A63、A65-A73、A75-A83、A85-A91共66个，使用和管理应遵循人民防空相关法律法规。2016年11月23日，中超公司向上述合同载明的联系地址给严小莉邮寄《入伙通知书》、《收房须知》等，《入伙通知书》载明：1.请严小莉凯接到本通知后于2016年11月22日至12月5日期间前来接收车位，办理入伙手续。……3.如果不能在规定的时间内前来办理入伙手续，请以书面形式告知，但最迟不得超过15日，逾期15日后（含15日）视为车位已交付。2016年11月30日，严小莉签收该份邮件。2017年2月16日，泉州市不动产登记中心出具一份《关于水木春天人防工程车位能否办理分户不动产权证的复函》函复中超公司，该函载明中超公司开发的丰泽区华大街道中超﹒水木春天A地块，已经于2016年11月办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，登记编号：闽（2016）泉州市总第0003号。上述登记范围包括地下室车位A1-A3号、A5-A13号、A15-A17号、A19-A23号、A25-A32号、A50-A53号、A55-A63号、A65-A73号、A75-A83号、A85-A91号，共66个。根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.2.3项连续登记原则，上述车位已经办理不动产首次登记，可以办理不动产转移登记（本案即商品房分户登记），不动产权证附记记载：本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循人防防空相关法律规定。另，一审法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年8月21日起至合同约定的交房之日即2014年9月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计29天。 一审法院认为，一、关于诉争车位是否符合合同约定的交付条件，如符合，中超公司何时履行交房义务的问题。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格，故诉争房屋已经按合同约定做好相关的工程验收，符合合同约定的交房条件。严小莉诉称2016年9月26日，诉争车位的照明、门禁尚未做好，不符合交房条件，但未能提供证据证明，不予采信。中超公司辩称其已于2016年10月24日通知严小莉办理诉争车位的交付手续，未能提供证据证明其已将交房的书面通知送达至严小莉，故不予采信。中超公司于2016年11月23日向严小莉送达《入伙通知书》通知严小莉办理诉争车位的交接手续，严小莉确认中超公司有邮寄上述材料，但因其未居住在合同载明的地址，故未收到该份邮件，根据合同的约定，合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址，严小莉在未能提供书面证据证明其已通知中超公司变更送达地址的情况下，认定该份《入伙通知书》已于2016年11月30日送达给严小莉，根据《商品房买卖合同》补充协议及《入伙通知书》的约定，严小莉在收到上述通知书后规定的时间内即2016年11月22日至2016年12月5日未办理入伙手续，逾期15日后即2016年12月20日视为车位已交付，中超公司于2016年12月20日完成诉争车位的交接义务。二、关于中超公司是否存在可顺延交房的情形，若存在，天数如何确定的问题。第一，关于天气原因，严小莉主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文义及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数29天，故中超公司可顺延至2014年10月29日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年10月29日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年10月29日交房。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信。第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。第三，关于专项维修资金的缴纳，合同第四条第四款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年9月30日前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中，诉争车位尚未实际交付，中超公司主张其可将交房时间顺延至严小莉实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2015年1月16日交房。前述中超公司于2016年12月20日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为704天。三、关于中超公司是否存在合同欺诈行为，严小莉要求中超公司调换车位并另外赔偿一个车位有无事实及法律依据的问题。诉争楼盘取得商品房预售许可证前，人防主管部门审核通过的地下室战时人防设计图已经确定了人防区域的具体面积及位置，结合双方签订的商品房买卖合同的附件即地下室平面图，两份图纸相互印证足以看出诉争车位在出售时已确定位于人防区域内，性质为人防车位，中超公司辩称其将该车位出售给严小莉时并不知晓诉争车位系人防车位，与客观事实不符，不予采信。严小莉主张中超公司故意隐瞒诉争车位系人防车位并将该车位出售，其行为构成合同欺诈。无论是合同的约定，还是房产测绘报告均显示诉争车位系作为独立使用空间进行销售，未计入商品房公摊面积，中超公司作为依法取得包括诉争车位在内的整个小区商品房预售许可证的开发商，通过对地下室的出资建设，成为人防车位的投资者，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“……国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的规定，中超公司享有诉争人防车位的相关权益，有权行使相关权利。我国法律、法规并未明文禁止人防车位的买卖，中超公司将人防车位出售给严小莉并无违反法律强制性规定。泉州市不动产登记中心出具的《关于水木春天人防工程车位能否办理分户不动产权证的复函》明确表明诉争车位已经办理不动产首次登记，可以办理不动产转移登记即商品房分户登记。诉争车位既可以进行出售，又可以依法办理商品房分户登记，与一般车位并无本质性的区别，故严小莉关于中超公司的行为构成合同欺诈的主张，依法不能成立。中超公司的行为不构成合同欺诈，且本案亦不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于双倍赔偿的规定，故严小莉主张中超公司另外赔偿一个车位的诉讼请求，于法无据，不予支持。另，严小莉要求中超公司更换诉争车位为一般车位，即将该地下室A30车位调换为地下室车位C108，中超公司表示该车位尚未出售，同意将该地下室车位C108调换给严小莉，但要求严小莉补差价20000元给中超公司，但严小莉不同意支付任何差价款给中超公司，双方对调换车位前后的价格无法达成一致意见，根据缔约自由的原则，法院无法强制双方缔结合同，经释明后，严小莉亦不同意变更诉讼请求，严小莉主张中超公司将诉争车位调换为该地下室车位C108，缺乏法律依据，且不具有可操作性，不予采纳。综上所述，严小莉与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年9月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付严小莉使用，如逾期交房超过180天，则应按日向严小莉支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2016年12月20日将诉争商品房交付给严小莉，已构成违约，应依约向严小莉支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数29天，应从中超公司逾期交房的天数中予以扣除。中超公司因市政配套工程顺延交房时间至2015年1月16日，故中超公司实际逾期交房的天数为704天，依约应支付给严小莉逾期交房违约金133888×0.0001×704＝9425.7元。对严小莉诉请中超公司支付逾期交房违约金，合法有据的部分，予以支持。前述中超公司的行为不构成合同欺诈，严小莉主张中超公司另外赔偿一个车位的诉讼请求，于法无据，不予采纳。因严小莉与中超公司在调换车位的问题上无法达成一致意见，法院无法强制双方缔结合同，严小莉亦不同意变更诉讼请求，故严小莉主张中超公司将诉争车位调换为该地下室车位C108，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第十二条、第四十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国人民防空法》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给严小莉逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块地下室车位A30的违约金9425.7元；二、驳回严小莉的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，严小莉在二审中明确表示其对一审判决认定的逾期交房违约金没有意见，本院对其就逾期交房违约金提出的上诉请求不作审查。关于严小莉主张诉争车位属禁止销售范围，中超公司行为涉嫌犯罪的问题。根据一审查明事实，诉争车位经人防部门审核通过设计施工并于2013年7月19日取得预售许可，诉争车位亦已办理不动产首次登记，可以办理不动产转移登记即商品房分户登记，故严小莉的上述主张，缺乏事实及法律依据，不予采纳。 综上所述，严小莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由严小莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月一日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。