上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初18665号原告：金钟书，女，1990年9月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙吉，上海市诚至信律师事务所律师。被告：林间行，男，1992年7月20日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。被告：林月良，男，1957年8月17日生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海五里置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈军，董事长。原告金钟书与被告林间行、林月良居间合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月11日公开开庭进行了第一次审理。审理中，本院依法追加上海五里置业有限公司(以下简称“五里置业公司”)作为第三人参加本案诉讼。因案情复杂，本案于2018年1月22日转为适用普通程序，并于2018年3月7日公开开庭进行了第二次审理。原告金钟书的委托诉讼代理人薛敏、孙吉，被告林间行的委托诉讼代理人曹憬，被告林月良到庭参加诉讼。第三人五里置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟书向本院提出诉讼请求：1、判令被告林间行支付原告转让款1,295,979元；2、判令被告林间行支付原告逾期支付违约金(以1,295,979元为本金，自2017年7月1日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算)；3、判令被告林月良对被告林间行上述债务承担连带责任。事实与理由：第三人五里置业公司系【绿地.黄埔滨江】项目开发商。2015年12月22日，因第三人五里置业公司未取得商品房预售许可证，故原告、第三人五里置业公司及案外人上海堃利资产管理有限公司(以下简称“堃利管理公司”)签订《物业定制意向书》及《补充协议》，约定第三人五里置业公司根据原告的需要，委托案外人堃利管理公司制定了针对【绿地.黄埔滨江】项目的定向委托投资计划，委托期结束后，原告享有按照协议锁定的单价购买【绿地.黄埔滨江】2号楼C栋1201室房屋的权利。原告于当日依约向案外人堃利管理公司委托投资资金2,578,000元。2016年4月25日，第三人五里置业公司及案外人堃利管理公司向原告发出了《定向委托投资协议终止及商品房认购合同签约通知书》(以下简称《通知书》)，载明：第三人五里置业公司已取得商品房预售许可证，如原告继续购买定制的商品房，需支付剩余首付款。后原告支付了剩余首付款1,000,000元。2016年9月，根据当时的房地产调控政策，原告属于限购对象。被告林间行作为原告的朋友，有意购买原告所定制的【绿地.黄埔滨江】2号楼C栋1201室房屋，在征得第三人五里置业公司同意后，原告与被告林间口头协商一致：原告将所定制的【绿地.黄埔滨江】2号楼C栋1201室房屋的后续权利、义务转让给被告林间行，同时，并约定原告已经支付的款项作为对合同的履行，转让后被告林间承继原告与第三人五里置业公司之间的权利义务，并支付剩余购房款。针对原告已经支付的购房款及溢价部分，合计4,903,785元，被告林间行的父亲，即被告林月良向原告出具了《欠条》一份，承诺于2017年6月30日前付清。但被告林月良仅向原告支付3,607,806元，余款1,295,979元至今未付。故请求法院判如诉请。被告林间行辩称，1、原告与第三人五里置业公司之间仅达成了购房意向书，该意向书不是法律规定的房地产的买卖合同，故其与原告之间不存在合同权利义务转让问题，原告没有证据证明其与第三人五里置业公司之间已经就涉案房屋签订了正式的房屋买卖合同；2、即便按照原告的理解是合同的权利义务转让关系，其与原告之间也没有约定所谓的溢价款，也不存在涉案房屋交易价款为1400万元的说法；3、其没有授权被告林月良向原告出具《欠条》，事后也不知道《欠条》的存在。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告林月良辩称，其与原告的父亲是同学。由于原告属于限购对象，无法购买涉案房屋，故由被告林间行向第三人五里置业公司购买涉案房屋，根本不存在溢价或差价问题，《欠条》是其写的，但写《欠条》目的是将原告支付给开发商的款项返还给原告。关于1,295,979元差价其是重情义才写的，不是其真实意思表示。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年12月22日，原告(甲方)、案外人堃利管理公司(乙方)、第三人五里置业公司(丙方)签订《物业定制意向书》一份，载明：丙方为【绿地.黄埔滨江】项目物业开发商，因丙方尚未取得商品房预售许可证，丙方根据甲方的需求，委托乙方制定了针对【绿地.黄埔滨江】项目的定向委托投资计划，使甲方享受本协议约定的预期投资收益，同时在委托期终止后，享有按照本协议锁定的单价购买本协议第一条项下物业的权利。协议第一条约定,甲方定制物业为【绿地.黄埔滨江】2号楼C栋1201号房，建筑面积约116.33平方米，单价110,778元。协议第二条定向委托投资收益：1、甲方按照《定向委托投资协议》约定，有权享有相应的收益；2、委托期终止后，若丙方已取得相关预售资质，且甲方有意购买本协议项下定制的物业并签署《商品房预售合同》的，可以按照本协议锁定的单价购买定制物业。第三条定向委托投资资金付款方式及期限：……甲方需在签订本协议当天，通过上海绿地金融信息服务有限公司向乙方一次性支付定向委托投资资金2,578,000元。第四条定制条款：(1)、如甲方未在规定时间内支付定向委托投资金的，则表明甲方定制物业不成功，乙方或丙方有权解除合同，丙方有权对定制物业自行处理，甲方不再享有定制物业购买权及相应权益和投资收益；(2)、甲方委托乙方在定向委托协议到期后，直接将定向委托投资资金及收益支付丙方指定账户作为购房定金，在甲、丙双方签订《商品房预售合同》后作为甲方购房款；(3)甲方必须在丙方通知10个工作日内，前往丙方指定的地点签署《商品房预售合同》，并补齐合同约定的购房款，若甲方未按时按约签订《商品房预售合同》及合同约定支付房款等手续的，也是为定制物业部成功，丙方有权对定制物业自行处理，并不再另行通知甲方，甲方仅享有《定向委托投资协议》约定收益。丙方应当在收到甲方书面通知的指定收款账户信息之日起30天内将上述代收取得理财款及收益支付至甲方指定账户。意向书另对其他有关事项作了相应的约定，并附有《定向委托投资协议》。同日，原告(甲方)、案外人堃利管理公司(乙方)、第三人五里置业公司(丙方)签订《补充协议》一份，载明：《物业定制意向书》原约定的定向委托投资预期到期日为2016年3月23日，现经三方一致同意，定向委托投资预期到期日将延长至2016年5月31日。协议另对其他有关事项作了相应的约定。同日，原告向上海绿地金融信息服务有限公司支付定向委托投资资金2,578,000元。第三人五里置业公司于2016年4月25日2016年4月25日，第三人五里置业公司及案外人堃利管理公司向原告发出了《通知书》一份，载明：原告购买的绿地置业宝产品将提前于2016年5月4日到期，产品本息2,607,805.92元，第三人五里置业公司已于2016年4月25日取得商品房预售许可证，如原告继续购买上述定制的商品房，最迟于2016年5月11日至第三人五里置业公司处签订《上海市商品房预售合同》，并支付剩余首付款1,203,400.38元。如原告放弃定制的商品房,或未在上述期限内与第三人五里置业公司签订《上海市商品房预售合同》并支付首付款的，第三人五里置业公司将不再保留原告定制的房屋，并对房屋另行出售处理。就定向委托投资资金及收益的款项，第三人五里置业公司届时将返还至原告指定的账户中。嗣后，原告未能在2016年5月11日前与第三人五里置业公司签订《上海市商品房预售合同》，第三人五里置业公司也未将产品本息2,607,805.92元返还给原告，原告又于2016年8月31日、9月1日向第三人五里置业公司支付530,000元、470,000.08元。上述合计3,607,806元。另查明，2016年9月28日，原告向第三人五里置业公司出具《绿地香港定单更名申请表》，载明：原告原定制的商品房，因限购原因无法购买，因此由朋友林间行购买，房屋编号为2栋2号1201，建筑面积为114.68平方米，单价110,778元，总价12,704,021元。同日，被告林间行与第三人五里置业公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告林间行向第三人五里置业公司购买坐落于上海市蒙自路778弄《绿地江畔云邸》2号11层1202室房屋(以下简称“系争房屋”)，暂测建筑面积为114.68平方米，单价110,778元(不包含房屋全装修价)，总价12,704,021元。合同附件一付款方式和付款期限约定，被告林间行于签订本合同前支付首付款3,814,021元(如之前已支付定金的,于本合同签订之日转为购房款，且包含在所列房价款之内)，被告林间行于2016年11月28日前支付剩余房款8,890,000元。合同另对其他有关事项作了相应的约定。同日，第三人五里置业公司向被告林间行开具《收据》一份，载明收到系争房屋房款3,814,021元。再查明，被告林月良系被告林间行的父亲。2016年9月28日，被告林月良向原告出具《欠条》一份，载明：“本人欠金钟书4,903,785元，2016.9.29先付100万元，2016.10.30再付2,607,806元，2017.6.30之前再付差价1,295,979元”。嗣后，被告林月良向原告支付了3,607,806元。因被告林月良未能再支付差价1,295,979元，故引起本案诉讼。以上事实，有《物业定制意向书》、《补充协议》、《通知书》、《绿地香港定单更名申请表》、《上海市商品房预售合同》、《收据》、《补充协议》、《欠条》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，由于第三人五里置业公司在2015年12月22日尚未取得商品房预售许可证，故原告、案外人堃利管理公司、第三人五里置业公司三方在当日签订了《物业定制意向书》及《补充协议》。因此，就上述《物业定制意向书》及《补充协议》属于预约合同，目的是为了在将来一定期限内订立《商品房预售合同》。第三人五里置业公司于2016年4月25日取得商品房预售许可证后向原告发出了《通知书》，要求原告于2016年5月11日至第三人五里置业公司处签订《上海市商品房预售合同》。然,由于原告属于限购对象，无法在2016年5月11日前与第三人五里置业公司签订《上海市商品房预售合同》，至此，原告与第三人五里置业公司之间的预约合同,按照《物业定制意向书》及《通知书》约定双方的权利义务已经终止。至于原告于2016年9月28日向第三人五里置业公司出具《绿地香港定单更名申请表》，表示由被告林间行与第三人五里置业公司签订《上海市商品房预售合同》，上述事实均发生在2016年5月11日之后，无法证明原告将预约合同的权利义务概括转移给了被告林间行。原告的上述行为只是为被告林间行提供了与第三人五里置业公司订立合同的媒介服务。至于原告将已支付给第三人五里置业公司的3,607,806元定金转为被告林间行的首付款，原告只是同意将上述款项借给被告林间行作为购买系争房屋首付款，原告与被告林间行之间系民间借贷关系。至于被告林月良向原告出具《欠条》，系被告林月良自愿替被告林间行向原告偿还借款，属于债务加入。《欠条》中所载明的再支付差价1,295,979元，首先，因原告与第三人五里置业公司之间的预约合同已经终止，故不存在原告将合同权利义务概括转移给了被告林间行法律基础；其次，原告仅为被告林间行提供了与第三人五里置业公司订立合同的媒介服务，要求被告林间行支付1,295,979元差价，显然有悖公平原则；再次，原告没有证据证明被告林间行亦同意支付上述1,295,979元差价。因此，原告依据被告林月良出具的《欠条》中所载明内容，要求两被告支付差价1,295,979元，本院不予支持。然，原告毕竟为被告林间行提供了与第三人五里置业公司订立合同的媒介服务，并且促成了被告林间行与第三人五里置业公司之间签订了《上海市商品房预售合同》，同时,原告将3,607,806元借给被告林间行作为其购买系争房屋的首付款，因此，根据公平原则，诚实信用原则，本院依法酌情确定两被告支付原告居间报酬254,080元(12,704,021元×2%)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条第(七)项、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：被告林间行、林月良于本判决生效之日起十日内支付原告金钟书居间报酬254,080元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,464元，由原告金钟书负担11,353元(已付),由被告林间行、林月良负担5,111元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一八年三月二十二日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。