北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初29955号原告：北京塞罕商务酒店有限公司，住所地北京市丰台区郑常庄324号。法定代表人：何桂真，经理。委托诉讼代理人：李政，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文焕，女，北京塞罕商务酒店有限公司会计。被告：刘东颖，女，1977年6月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：安莉，女，1965年9月4日出生，汉族，无业，住河南省开封市鼓楼区。被告刘东颖、安莉共同委托诉讼代理人：任慧琮，北京市慧海天合律师事务所律师。被告刘东颖、安莉共同委托诉讼代理人：商荣荣，北京晟森律师事务所律师。原告北京塞罕商务酒店有限公司（以下简称塞罕酒店公司）与被告刘东颖、安莉房屋租赁纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告塞罕酒店公司的委托诉讼代理人李政、黄文焕，被告刘东颖、安莉的共同委托诉讼代理人任慧琮、商荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。塞罕酒店公司向本院提出诉讼请求：1.要求刘东颖、安莉支付我公司房屋租金15万元（2017年5月1日至2018年4月30日，按每半年100万元计算，其中2017年5月1日至2017年10月31日差10万元，2017年11月1日至2018年4月30日差5万元），并按约定支付违约金88.8万元（以200万元为基数，每日按年租金的千分之二计算，从2017年11月1日起计算至2019年10月31日，共296万，只主张违约金的30%）；2.解除双方于2015年9月21日签订的《房屋使用合作协议》和2017年5月4日的《补充协议书》；3.判令刘东颖、安莉返还我公司位于北京市丰台区郑常庄324号院北楼1到4层及西楼第3层房屋、中央空调、消防设备、配电室、锅炉房；4.由刘东颖、安莉承担诉讼费。事实和理由：我公司（甲方）与刘东颖、安莉（乙方）于2015年9月21日和2017年5月4日，分别签订了《房屋使用合作协议》和《补充协议书》，协议约定：乙方承租甲方所属位于北京市丰台区郑常庄324号院，北京塞罕商务酒店主楼地上4层客房及相应配套设施设备，西配楼第3层，租赁用途为汉庭商务连锁酒店，租赁期限20年，从2015年7月1日至2035年10月31日止（免租期为4个月）。缴费方式为现金或银行转账或支票，乙方在2015年7月1日至2020年10月31日所租房屋每半年租金为100万元，年租金为200万元。上述租金以每满6个月为一个结算周期。每期费用于上一结算周期结束前的十个工作日内支付给甲方。如乙方未按时交纳房屋租金，逾期三十日（含第三十日）以内，每日应按年租金总额的千分之一交纳违约金；逾期超过三十日，每日应按年租金总额的千分之二交纳违约金；逾期两个月以上未交租金，视为乙方单方终止协议，甲方有权收回本协议的租赁物，甲方有权继续追偿乙方拖欠的租金及违约金。协议签订后，我公司依约履行了自己的合同义务，刘东颖、安莉至今仍欠我公司房屋租金20万元。按合同约定，刘东颖、安莉应于2018年4月30日前10日内向我公司交纳自2018年5月至2018年10月31日（半年）的房租100万元。刘东颖、安莉于2018年4月27日向我公司交纳上述期间房租95万元，尚欠5万元，已逾期近3个月。2017年5月1日至2017年10月31日，刘东颖、安莉欠房租15万元，至今已逾期21个月。按《补充协议》约定，逾期超过三十日，每日应按年租金总额的千分之二交纳违约金。为维护我公司的合法权益，故诉至法院。刘东颖、安莉辩称，我们不同意塞罕酒店公司的诉讼请求。理由如下：一、双方于2015年9月21日签订《房屋使用合作协议》，2017年5月3日、2017年5月4日签订《补充协议》。依据双方签订《房屋使用合作协议》及《补充协议》，我们认为协议有承包经营的性质。从双方履行的实际情况看，酒店的全部收入都要汇入到塞罕酒店公司的资金帐户，这个帐户是由塞罕酒店公司实际控制的，包括财务章、人名章、支票及塞罕酒店公司的公章，基于这种情况，不存在我们拒付租金的事实。因为租金、承包利润是由塞罕酒店享有主动权，直接在它的帐户内进行扣划就完成了我们交付租金的合同义务。关于塞罕酒店公司陈述的15万元租金差额问题，是由于西三层进行装修改造不能达到合同约定的使用目的，因此塞罕酒店公司主动对租金进行了减免，而且在扣划的过程中也体现出来了。现在塞罕酒店公司主张15万元租金是我们拒付，与事实不符。如果塞罕酒店公司仍然主张15万元的租金，没有和我们达成任何的减免协议，我们仍然同意在其掌握的帐户内进行15万元的扣划。二、塞罕酒店公司扣划我们的租金已经到2020年4月30日，4月30日之前的租金其已扣划完成，双方对于合同的履行没有产生任何的争议，所以达不到解除的标准。我们不同意塞罕酒店公司的第二项、第三项诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月28日，塞罕酒店公司作为承租方、中国人民解放军北京军区红山军马场作为出租方，双方签订《租赁合同》，约定租赁物业坐落于北京市丰台区郑常庄324号，建筑面积2369.36平方米含主楼三层、配楼二层，租赁期限为80年，自2007年8月28日至2087年8月27日。2015年9月21日，塞罕酒店公司作为甲方，安莉、刘东颖作为乙方，双方签订《房屋使用合作协议》，约定：一、租赁物概述。本协议租赁物位于北京市丰台区郑常庄324号院，北京塞罕商务酒店，主楼地上4层，建筑面积2100平方米（第4层为女儿墙加高上铺彩钢板结构）客房及相应配套设施设备，西配楼第3层（工字钢上铺彩钢板结构），建筑面积约300平方米（附平面图，见附件一）。此租赁物产权归甲方所有，乙方依据本协议租赁的标的物在承租期内拥有使用权和经营管理权。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，乙方租赁该租赁物的用途为汉庭商务连锁酒店……三、合作使用期限及缴费方式：合作使用期20年，从2015年7月1日至2035年10月31日止（免租期为四个月）。乙方使用期间，固定缴甲方利润200万元，本协议订立之日，乙方一次性向甲方支付第一年利润，以后每半年为一个付款周期向甲方上缴利润，第二个五年交甲方利润205万元，第三个五年交甲方利润210万元。利润的递增：每五年一个递增周期，即从2021年11月1日开始，利润递增3%。合作使用期满10年后，在同等条件下乙方享有第一使用权。根据周边行情，双方协商确认缴付利润事宜。……乙方经营使用期间，甲方不参与乙方的任何管理。……如乙方未按时缴纳利润金，逾期三十日以内，每日应按年利润总额的千分之一交纳违约金；超过四十五日，每日应按年利润总额的千分之二交纳违约金；逾期两个月以上未交利润，视为乙方单方终止协议，甲方有权收回本协议的租赁物，乙方对合作使用物的任何投资甲方不予以赔偿；甲方有权继续追偿乙方拖欠的利润及违约金。……本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，订立补充协议。补充协议经双方共同盖章、法人代表人签字，与本协议具有同等法律效力。本协议经双方盖章、签字后生效。2017年5月4日，塞罕酒店公司作为甲方，安莉作为乙方，双方签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2015年9月22日签订了《房屋使用合作协议》，本着公平公正、互利共赢的原则，经甲乙双方友好协商，补充协议如下：1、本协议租赁物位于北京市丰台区郑常庄324号院，北京塞罕商务酒店北楼地上4层，西配楼三层。2、缴费方式：现金或银行转账或支票。乙方在2015年7月1日至2020年10月31日所租房屋每半年租金为100万元，年租金为200万元；在2020年11月1日至2025年10月31日所租房屋每半年租金为102.5万元，年租金为205万元；在2025年11月1日至2030年10月31日所租房屋每半年租金为105万元，年租金为210万元；在2030年11月1日至2035年10月31日所租房屋每半年租金为107.5万元，年租金为215万元；上述租金以每满六个月为一个结算支付周期，以后每期费用，乙方于上一结算周期结束前的十个工作日内支付给甲方。如乙方未按时交纳房屋租金，逾期三十日（含第三十日）以内，每日应按年租金总额的千分之一交纳违约金；逾期超过三十日，每日应按年租金总额的千分之二交纳违约金；逾期两个月以上未交租金，视为乙方单方终止协议，甲方有权收回本协议的租赁物，乙方对租赁物的任何投资甲方不予赔偿，甲方有权继续追偿乙方拖欠的租金及违约金。3、本补充协议与原协议不一致的，以本协议为准。塞罕酒店公司与刘东颖、安莉均认可《补充协议》中，乙方为刘东颖、安莉。上述《房屋使用合作协议》、《补充协议》签订后，双方即按约定履行。后双方产生矛盾，即成诉。审理中，塞罕酒店公司与刘东颖、安莉均未提交涉诉房屋取得房屋所有权证、建设工程规划许可证的证据。审理中，经本院释明如双方签订的《房屋使用合作协议》、《补充协议》无效，是否变更诉讼请求，塞罕商务酒店公司表示仍坚持诉讼请求。本院认为，塞罕酒店公司与刘东颖、安莉于2015年9月21日签订的《房屋使用合作协议》及2017年5月4日签订的《补充协议》，实为房屋租赁协议，因塞罕酒店公司与刘东颖、安莉均没有证据证明涉诉房屋取得了建设工程规划许可证，因此双方签订的上述《房屋使用合作协议》及《补充协议》无效。故对塞罕酒店公司的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认北京塞罕商务酒店有限公司与刘东颖、安莉于2015年9月21日签订的《房屋使用合作协议》及2017年5月4日签订的《补充协议》无效；二、驳回北京塞罕商务酒店有限公司全部诉讼请求。案件受理费11470元，由北京塞罕商务酒店有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  刘庆南人民陪审员  卢桂萍二〇二〇年四月二十八日法官 助理  郝 洁书 记 员  王跃佳