上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第41605号原告上海飞乐房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人闵春光，董事长。委托代理人耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。被告黑龙江省融鑫嘉业投资有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。法定代表人冉宇智，总经理。委托代理人闵健麟，上海市锦天城律师事务所律师。第三人东昊石油集团有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人闵春光，董事长。委托代理人耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。原告上海飞乐房地产开发经营有限公司(以下简称飞乐公司)与被告黑龙江省融鑫嘉业投资有限公司(以下简称融鑫嘉业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法追加东昊石油集团有限公司(以下简称东昊公司)作为第三人参加诉讼，并于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告及第三人委托代理人耿沛阳、被告委托代理人闵健麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海飞乐房地产开发经营有限公司诉称，2013年12月17日，原、被告就原告所有的上海市浦东新区XX路XXX号XXX室、XXX室、XXX号二层、三层、四层房屋(以下统称系争房屋)签订租赁合同，双方约定：房屋租期20年(自2013年12月17日起至2033年12月16日止)；原告于2014年6月16日前向被告交付该房屋；年租金为人民币(以下币种相同)3,229,131.08元且20年租金一次性支付。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告拒不履行租金支付义务。2014年9月1日，原告多次催讨未果后通知被告合同解除。同年9月5日，被告纠结20余人继续占用系争房屋，原告就此向上海市公安局洋泾派出所报案。原告认为，原、被告订立的租赁合同合法有效，应得到法律保护。合同虽未对租金支付日期明确约定，但根据合同法第六十一条的规定可确定支付期限。现被告至今未付分文房租，故诉至法院要求判令原、被告房屋租赁合同于2014年9月1日解除；被告立即迁出系争房屋；被告支付原告欠租941,829.91元(2014年6月16日至2014年9月1日，按每月269,094.26元计算)；被告支付原告2014年9月2日至被告实际迁出之日期间的房屋使用费(参照租金标准计算)；诉讼费由被告承担。被告黑龙江省融鑫嘉业投资有限公司辩称，双方之租赁合同合法有效，不同意解除；被告已支付房屋租金7,400万元，原告以未付租金为由解除合同于法无据；被告在支付租金后，发现房屋被司法查封，有足够理由怀疑原告无法履行合同，故终止支付剩余租金；被告从未收到原告解除租赁合同之通知，原告亦未对此举证。第三人东昊石油集团有限公司述称，其并未收到被告支付合同项下的租金；被告支付的7,400万元，其中3,000万元已在嘉定法院因借款纠纷另案诉讼，另外4,400万系第三人向被告的短期融资款，第三人已于2014年1月23日以往来款名义还给被告。经审理查明，系争房屋产权登记于原告名下。2013年12月17日，原、被告就系争房屋签订五份《房屋租赁合同》，分别为XX路XXX号XXX室、XXX号XXX室、XX路XXX号二层、XX路XXX号三层、XX路XXX号四层，五份租赁合同除房屋坐落及租金外其余合同内容相同，年租金分别为18,229.23元、477,302.70元、768,452.31元、982,573.42元、982,573.42元，租赁期限均自2013年12月17日至2033年12月16日止，20年租金一次性支付，租金支付至原告指定收款账号即第三人建行上海新成路支行指定银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX8，五份租赁合同均未约定付款期限，亦未约定逾期付款的合同解除权。2014年6月，原告将系争房屋交付给被告，现系争房屋由被告占有使用。2014年8月18日，双方办理了五份租赁合同的租赁备案登记手续。2014年8月26日，系争房屋被南通市中院查封，之后又被其他法院轮候查封。另查明，2013年11月18日，被告向第三人建行上海新成路支行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX8汇入1,500万元，并注明“往来款”；2013年11月19日，被告又向第三人上述银行账户汇入1,500万元，亦注明“往来款”。2014年1月17日，被告向第三人上述银行账户分别汇入2,400万元及2,000万元共计4,400万元。2014年1月23日，第三人通过上述银行账户以电子转账形式向被告支付4,400万元，用途为“往来款”。还查明，案外人胡某某于2014年9月向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，起诉飞乐公司及其法定代表人闵春光、东昊公司等，要求飞乐公司归还借款3,000万元，该院追加了本案被告融鑫嘉业公司作为第三人参加该案诉讼。该案审理过程中，胡某某向法院举证的其支付3,000万元借款的依据即为本案被告融鑫嘉业公司转账给飞乐公司的2013年11月18日、11月19日两笔款项共计3,000万元。庭审中，双方陈述除上述五份租赁合同外，双方另签订一份车库租赁合同，但车库租赁合同并未办理租赁合同的备案手续。原告还向法庭陈述，租赁合同订立当时是作为借款担保形式签订的，如果被告愿意支付租金，其现在还是愿意继续履行租赁合同；被告则反复强调其支付的3,000万元是租金，并非代案外人胡某某支付给原告的借款。庭审中，原告并未提供其曾向被告催讨租金及通知合同解除的相应证据。上述事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》五份、原、被告付款凭证、上海市房地产登记簿信息、上海市房地产登记证明、(2014)嘉民二(商)初字第1934号案卷材料等及原、被告、第三人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告主张解除租赁合同，理由系被告未付租金，对此，本院认为，因双方租赁合同约定租金支付方式系由被告向第三人指定账户支付，但并未约定付款期限，现被告确向第三人指定账户支付有四笔共计7,400万元的钱款，其中3,000万元与案外人胡某某与原告的借款金额重合，但被告坚持认定系租金而非代胡某某支付给原告的借款，原告亦未提供证据证明该3,000万元的性质；另4,400万元又与第三人向被告转入的4,400万元金额一致，第三人陈述该笔钱款系短期融资，但并未提供相应证据，本院认为，即使该4,400万元确系短期借款亦已归还，仍有3,000万元往来款性质存在争议，并有案外人胡某某与原告借款纠纷进行诉讼，现在原、被告对上述往来钱款有争议且确有其他纠纷影响被告已付款性质的情形下，表明被告欠租金额尚存在不确定性，更何况双方租赁合同并未约定租金支付期限及逾期付款的解除权，在此情况下原告直接诉请解除合同，并不具有约定解除权,亦不具备法定解除权，故原告之全部诉请，本院暂不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海飞乐房地产开发经营有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币13,218元，财产保全费人民币5,000元,共计人民币18,218元，由原告上海飞乐房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华审 判 员  周 箐人民陪审员  曹 璐二〇一五年十二月三十一日书 记 员  秦 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。