内蒙古自治区五原县人民法院民事判决书（2018）内0821民初502号原告：巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：9115082169591777OU。法定代表人：石某1，系公司董事长。委托代理人：白某，系内蒙古蒙正律师事务所律师。委托代理人：张某，系内蒙古蒙正律师事务所律师。被告：闫某。被告：石某2，现住五原县。第三人：吴某。原告巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司与被告闫某、石某2、第三人吴某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张某与被告闫某、石某2到庭参加了诉讼。第三人吴某经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告与闫某于2016年11月11日签订的合同编号2011-0016596“商品房买卖合同”无效，并责令闫某协助原告办理上述网签合同的注销登记手续。事实和理由：2010年，我公司在××旗。2016年发现公司的房屋以网签的方式售出许多，经与业务员石某2了解得知，石某2未经公司同意，私自将房屋开给闫某，并签订“商品房买卖合同”，也未回收房款。因他们之间实施的房屋买卖行为是虚假的，应确认无效。被告闫某辩称：2016年10月，经人介绍，我认识了吴某。因我准备购买京城名苑小区的住宅，才和原告的负责人石某2签订的买卖合同。后经石某2同意，将购房款160000元转汇给了吴某，办理了网签合同手续。这些情况原告应当是清楚的。我现在只认可网签合同。另外，我购买的这套房，已有人贴出广告，对外出售，经联系，此人说这套房子是他的回迁房。我现在的意见是，要么给我交付房屋，或者如数退回购房款及利息，否则，应驳回原告的诉讼请求。被告石某2辩称：当时吴某找到我，向我借一套房，准备向外借钱作抵押。到期限还回。我背着公司，私自借给吴某一套房，并办理的网签。我并不认识闫某，是她与吴某商议好借款后办理的网签。至于钱的去向，我不清楚，我同意原告的诉讼请求。第三人吴某述称：我出手续向闫某借了140000元，用于偿还先前的借款本、利，用石某2提供的房子作了抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、合同编号****“商品房买卖合同”。原告举证意图，该合同非原告买卖或者抵押的真实意思表示，是被告方伙同串通，损害原告的合法权益，并以合法形式掩盖非法目的的虚假行为。被告闫某质证认为：对合同本身无异议，但不认可原告的举证意图，因有了网签合同才给吴某打的款。被告石某2质证：没有异议。对该证据的真实性，本院予以确认。2、借房协议及退房承诺书各一份。原告举证意图，石某2将原告所有的商品房借于吴某，是其个人行为，非原告的真实意思表示，本案争议的房屋市值达285417元，石某2不可能以160000元低价出售给被告。有违常理。况且，公司也没有收到任何房款。被告闫某质证认为：吴某给我讲，开发商给他顶回一套房，可以对外出售。因吴某急需用钱，即以较低价格出售给了我。并有网签合同作为保证，经石某2同意将钱汇给了吴某。至于借房、退房协议，我从未见过。被告石某2质证：无异议。上述证据，本院予以确认。3、乌拉特前旗京城名苑售楼部的照片。原告举证意图，在售楼部签订本案合同时，闫某应当知晓原告的法人代表是石某1，而非石某2，同时也应合理怀疑吴某是否具有出售房屋的资格、权利，应审查吴某在原告公司的身份职务资质。但被告闫某没有实施相关审核程序，存在失误。被告闫某质证：认可该证据的真实性，对举证意图有异议。合同是在售楼部办理，我相信吴某是售楼部的销售人员，石某2也是知道这个价格的，并代表原告履行职务。被告石某2质证：无异议，照片在售楼部显著位置张贴。对此证据，本院予以确认。4、公司章程。原告举证意图，公司对外担保应经股东会同意，石某2作为公司业务员，不可能未经明确授权，即为他人提供担保。闫某对原告是否同意担保负有审查义务。被告闫某质证：不清楚。被告石某2质证：无异议。本院予以确认。5、报案材料、公安机关不予立案通知书举证意图：因石某2私自对外网签售房行为涉嫌犯罪进行报案。被告闫某质证：不知道。被告石某2质证：无异议。本院予以确认。6、被告闫某提供合同编号****“商品房买卖合同”及收据一张。举证意图：涉案商品房是其个人购买，并网签在了闫某名下，是合法的购房合同，原告方应按合同内容履行义务。原告质证：对合同的真实性认可，但合同没有闫某的签字。收据显示的是交来房款285417元，原告未收到分文。被告闫某把钱交给吴某，属于履行不当。收据没有原告的财务印章。所以说，该合同至今并没有成立。被告石某2质证：认可证据的真实性，不认可举证意图。当时，我只是按吴某的意思给闫某开了一套房，并非原告的真实意思表示，也不知情，我出了收据，但未收任何房款。该证据与原告列举的合同内容一致。本院予以确认。7、城市房屋安置协议和合同补充协议及对回迁户的调查笔录。原告质证意见：均无异议，是符合当时事实的。被告闫某质证意见：对涉案房屋的所有权是否属于回迁性质不知情，也没有人告知，不认可回迁户的笔录观点。被告石某2质证：合同是我本人代表原告签订的，合同及补充合同真实有效。涉案的争议房屋性质属于回迁户所有，并在竣工之后即交给了回迁户。以上证据，来源合法，与案件事实具有关联性，本院应予确认。经审理，可确认的本案事实是：2016年11月11日，第三人吴某以开发商给其抵顶的一套商品房可以向外出售为由，通过他人引荐，与被告闫某亲属在原告乌拉特前旗乌拉山镇开发建设的京城名苑小区售楼部办理合同签订事宜。售楼部工作人员石某2，受原告委派，专项负责小区商品房销售工作。在本案的商品房合同签订过程中，石某2违反工作职责，超越职权，背着原告，采取虚假方法，将诉争商品房借于第三人吴某，并按吴某的意思与被告闫某办理商品房网签手续，后又与吴某补签订了借房协议。借房期限届满后，吴某仅作了部分房屋的退还，其余房屋包括本案诉争商品房均设置了名为买卖，实为借款抵押的网签合同登记。另查明：被告闫某见证了预购商品房网签合同之后，未经工作人员石某2书面许可，即将购房款转汇给了吴某，也未能提供吴某收款的收据及银行凭证佐证自己的主张。还查明：本案诉争房屋的坐落位置与原告交付回迁户房屋的落座位置完全一致。该房的性质应为回迁房。原告已于2013年11月28日将房屋的所有权、使用权交付于回迁户本人。案件诉讼之前，回迁户对该房屋已作广告售卖处理期间，后因本案的网签合同受到限制，由此发生争议。本院认为：本案的争议焦点：合同编号****“商品房买卖合同”是否无效。我国“合同法”第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。该条规定明确了合同效力的法律标准，即当事人双方意思表示真实，是合同生效的首要条件，就合同的效力而言，其来源，一是源自当事人的意思自治，即双方达成权利义务合意的一致意见，其次是来源于法律对于合同中当事人意思自治的认可，没有法律认可的意思表示，不会产生法律规定的拘束力。合同的效力是为合同双方当事人基于意思表示一致并受法律认可的权利义务的拘束力，这种拘束力对合同当事人产生效力。而合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力，无效合同自合同成立时即不发生当事人所意欲的效力。在法律实务中出现的名为某个合同，按当事人的真实意思实际上为另外一个合同的现象，即合同中的内容并不为当事人的真实意思，此类合同即为虚伪表示，该行为对双方当事人不具有拘束力，应为无效，我国“民法总则”第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的法律效力，依照有关法律规定处理。本案被告石某2，受原告委派，代理原告行使乌拉特前旗乌拉山镇京城名苑小区售楼部的工作职责。但石某2违背原告意志，私自与第三人串通，将原告已交付回迁户所有的商品房借于吴某，向他人抵押借款。其行为不仅超越授权工作范围，并与吴某恶意串通，未收取分文购房款，与闫某签订“商品房买卖合同”，该行为是典型的代理人与相对人串通、损害被代理人合法权益的虚伪表现。我国“民法总则”第一百六十四条第二款规定：“代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。从双方签订的商品房买卖合同分析，实施的是名为买卖、实为第三人吴某向闫某借款的民事欺诈行为，并不为双方合同所期望实现的目的。被告闫某作为完全民事行为能力人，对涉及自身利益重大民事行为的实施，应当慎重审查吴某及石某2的身份信息、职权、职责范围，在充分落实售卖方的售楼资质之后，再行签订对应合同。由于闫某疏忽大意，未尽严格的审查义务，轻信第三人的误导。在与石某2签订合同后，不仅未按约定交付全部房款，而且已交付的部分购房款，未经石某2允许，转汇于第三人吴某，有失常理。加之房屋交付价款远低于合同约定价格的奇葩事实，更应当审核出售方的主体资格，或要求售卖方出具书面承诺，以降低或转嫁购房风险。仅凭一纸网签合同，即将房款交付于其他人，违反一般购房合同常规性规则。除此之外，因本案诉争房屋的性质属于回迁补偿房，原告已在本案网签合同签订之前，向回迁主体移交了房屋的所有权和管理权。且回迁户已实际占有、使用。而造成原、被告网签合同后果的始作俑者为石某2及吴某，不为原告的真实意思体现。因此，从保护民事合法权益的法律思维角度讲，本案涉诉的“商品房买卖合同”应当无效。关于第三人吴某在本案中的责任承担。吴某虽不是诉争合同当事人，但合同的签订与其存在法律上的因果关系。追加其参加诉讼，是为了查明案件事实，吴某可不在本案中承担有责任。综上所述,被告石某2与第三人吴某恶意串通，代理原告与被告闫某签订商品房买卖合同的行为，是虚伪的民事欺诈行为，损害了原告方的合法权益，违背了原告的真实意思表示和授权职责。对回迁户的合法利益也造成了一定损失。被告闫某为获取便宜价格的购房目标，未作任何审查，即支付部分购房款给吴某，自身存在一定的不足。其民事合法权益可另行主张。合同签订后，因双方均未履行房屋移交和房款交付的合同义务。被告闫某应当在规定时间内，协助原告向房管部门办理“商品房买卖合同”的网签注销手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第一款第二项、第三项、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国合同法》第十六条的规定，判决如下：确认原告巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司与被告闫某于2016年11月11日签订的，合同编号201-0016596号《内蒙古商品房买卖合同》无效。本判决生效十日内，被告闫某、石某2协助原告向驻地房管部门办理网签合同注销手续。案件受理费50元，由被告石某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长 刘世华审判员 陈润泉人民陪审员 吕富阁二○一八年九月十四日书记员 张雅楠