青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2017）青0105民初2608号原告（反诉被告）：张宏（公民身份号码：×××），男，汉族，1969年12月22日出生，住陕西省富平县。被告（反诉原告）：陈鹏（公民身份号码：×××），男，汉族，1979年4月3日出生，住西宁市。被告（反诉原告）：贺宇春（公民身份号码：×××），男，汉族，1980年6月10日出生。上述被告委托代理人：李正霖，青海泰宏律师事务所律师。原告（反诉被告）张宏诉被告（反诉原告）陈鹏、被告（反诉原告）贺宇春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宏、被告（反诉原告）陈鹏、贺宇春的委托代理人李正霖到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告张宏针对涉案的同一合同已生效的（2016）青0105民初3268号、（2017）青01民终928号民事判决，向青海省高级人民法院提出再审申请，经我院核实后，张宏提交了2017年12月18日青海省高级人民法院作出的（2017）青民申406号受理通知书复印件。针对省院的受理通知书合议庭进行评议，认为再审案件的审理结果对本案处理有直接影响，故根据相关法律规定裁定中止案件审理。2018年2月7日青海省高级人民法院作出的（2017）青民申406号民事裁定书，裁定驳回再审申请人张宏的再审申请。张宏对裁定结果不服，另行到西宁市人民检察院申请抗诉。2018年9月25日西宁市人民检察院作出宁检控申控民受[2018]191号民事监督案件受理通知书，申请抗诉结束后，张宏未申请恢复审理本案，现依职权恢复审理。已审理终结。原告（反诉被告）张宏向本院提出本诉诉讼请求：一、请求人民法院判令被告陈鹏、贺宇春支付自2016年11月1日至2017年9月9日欠交租金72130元。二、请求人民法院判令解除《商铺租赁合同》。三、请求人民法院判令二被告支付违约金50000元。四、请求人民法院判令二被告支付2017年9月10日至2017年9月21日占用费11000元。五、请求人民法院判令二被告支付自2017年9月14日至实际归还房屋止的房屋占用费。六、请求人民法院判令二被告腾退房屋，将位于××街原告所有的商铺交还给原告。七、本案诉讼费由被告承担。八、要求二被告给付原告垫付款24441元。事实和理由：2017年8月24日青海省西宁市中级人民法院（2017）青10民终928号判决书认定《商铺租赁合同》，合同主要内容为：1.租赁期限为两年，自2016年11月1日至2018年10月31日。合同到期后享用优先租赁权，如继续租赁，应提前30日重新签订租赁合同，租金可根据市场协商；2.租金一次交一年；3.租金交付时间，第一年为合同签订之日交租金119000元，第二年为2017年10月15日之前交租金119000元。如不按期交租金，逾期十日者，张宏视为陈鹏、贺宇春放弃继续租赁权，终止合同并收回商铺，法院认定此合同2016年11月7日成立时生效。合同约定了本合同的违约金为5万元，约定乙方在放弃继续租赁后如不向甲方交付商铺，乙方应按日1000元付给甲方商铺占用金。法院认定陈鹏、贺宇春已付给张宏5万元。在一审二审审理期间，被告再没有支付剩余的房租和押金。2017年9月7日，原告给被告发了让其交清房租的手机短信。内容如下：陈鹏、贺宇春，我是张宏，咱们之间的租赁合同事宜法院判决也有一段时日了，按合同约定你应当一次交清租金119000元，但至今只交了50000元，已构成合同违约，现在正式通知你方在两日之内交清租金，逾期不交，我方将行使合同约定和法律规定相关权利，维护我方权利，届时造成的一切后果由你方承担。农业银行卡号×××，张宏，2017年9月7日。但被告至今没有交清租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，具状起诉，恳请法院依法判决。被告（反诉原告）陈鹏、被告（反诉原告）贺宇春答辩：张宏、陈鹏与贺宇春2016年11于7日口头达成租赁协议，协议达成后，陈鹏、贺宇春向张宏交纳50000元租金，后张宏认为租金过低，对双方达成的口头租赁协议不认可，陈鹏、贺宇春未曾占用原告铺面。张宏在租赁期限届满前将铺面租与他人，合同目的无法实现，造成合同解除。违约是由张宏的违约导致合同无法履行，应当由张宏支付被告违约金。合同履行过程中，张宏不承认双方达成租赁合同，陈鹏、贺宇春并未使用铺面，不存在占用费和租金的问题。张宏将铺面另租他人导致陈鹏、贺宇春未使用铺面，该铺面在张宏控制之下，不存在返还的问题。垫付款的发生时间不清楚，双方在口头协议中未进行约定，不应由陈鹏、贺宇春支付。原告（反诉被告）张宏为支持其本诉诉求，提交以下证据：一、2017年9月27日要求陈鹏交纳费用的短信记录。二、2017年9月20日要求陈鹏腾退商铺信息记录。三、2017年9月23日通知陈鹏收回铺面的短信通知。四、陈鹏不正当使用，造成下水堵塞的照片（原告自行拍照）。五、青海佳和物业有限公司出具下水堵塞的证明。六、2017年9月22日开锁费用100元。七、垫付水费收条、管道维修费1300元。八、垫付电费收据两张，共计1041元。九、维修人员出具维修管道费用收条22000元。十、本人起草的合同，作为我主张违约金的证据。被告（反诉原告）陈鹏、被告（反诉原告）贺宇春质证意见：对短信证据真实性不予认可，不符合证据形式要件。对照片没有日期，形式要件不予认可，也无法证明是被告使用不当造成的毁损。对于证明不符合证据，证人应出庭，我们要求当庭质证。下水管道堵塞造成地基下沉，应当由技术部门鉴定。收条、收据不认可。2017年7月被告已经不再使用该铺面，与被告无关。维修费用收条、开锁费用真实性不予认可，不符合证据的形式要件。证据十，认可。被告（反诉原告）陈鹏、被告（反诉原告）贺宇春向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告订立的《商铺租赁合同》。2.判令反诉被告向反诉原告支付装修损失8万元整。3.判令反诉被告向反诉原告支付经营损失21万元整。4.判令反诉被告向反诉原告支付违约金5万元整。5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年11月7日口头达成《商铺租赁合同》，合同约定：该商铺租赁期间为二年（自2016年11月1日至2018年10月31日止），反诉原告可以在租赁期间转租转让他人，转让所得归反诉原告所有，2016年11月7日被告向原告支付租金50000元。反诉原告与反诉被告在达成口头协议，反诉原告向反诉被告支付租金后，反诉被告诉至法院要求反诉原告腾退房屋，由于反诉原告对其与反诉原告口头协议效力问题诉至法院，反诉原告在此期间没有实际使用涉案商铺的事实。经过（2016）青0105民初3268号《民事判决书》、（2017）青01民终928号《民事判决书》确认反诉原告与反诉被告口头达成《商铺租赁合同》具有法律效力，但反诉被告在反诉原告租赁期间又将商铺转租给他人经营，该行为严重侵害了反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）张宏庭审中辩称：依法驳回反诉原告诉讼请求。反诉原、被告之间签订租赁合同，违约是反诉原告未支付租金造成，装修未通知反诉被告，反诉原告的经营损失是其自身造成的，损失应当由其自行承担，反诉原告的停业是拖欠费用造成的，与反诉被告没有关系。因此，应当驳回反诉原告的反诉请求。租赁期限超过六个月应当签订书面合同。反诉原告属于欠租状态。反诉原告在2015年就已经开始使用铺面了，只是我不知情，我也从未同意过他们装修。被告（反诉原告）陈鹏、被告（反诉原告）贺宇春为支持其反诉诉求，提交以下证据：1.判决书两份。证明原、被告就争议铺面达成的口头协议具有法律效力，租期两年，且可以转租，反诉原告向被告支付50000元租金的事实。双方在达成口头协议效力问题诉至法院，反诉原告在次期间没有实际使用涉案商铺的事实。2、装饰装修施工合同、银行转账凭证、收据、图片。证明反诉原告装修的事实，费用15万元，该铺面用于经营米皮的事实。3、图片。证明被告在原告租赁期间将商铺转租他人经营的事实。4、经营流水单据。证明被告损失营业收入的事实。原告（反诉被告）张宏质证意见为：装修合同与我毫无关系，是他们从冯彩霞手中转租的。对于转账流水及照片我不认可。经营流水我要求反诉原告出具税票。原告（反诉被告）张宏提交证据：冯彩霞的答辩状，作为证据补充提交。该答辩状中说明了我和陈鹏之间没有合同关系。被告（反诉原告）陈鹏、被告（反诉原告）贺宇春质证意见为：生效法律文书依据确定双方存在合同关系。经审理查明，2013年10月1日,张宏与冯彩霞签订了《商铺租赁合同》，将张宏所有的的位××街、1-10的商铺（面积137平方米）出租给冯彩霞。该合同期满后，双方于2015年10月16日续签了《商铺租赁合同》，将年租金变更为220000元。在2015年合同租赁期间内，2016年11月7日冯彩霞通过短信形式告知张宏将合同中约定承租房屋1-9号商铺建筑面积70平方米，转租于陈鹏、贺宇春。经张宏同意后，由张宏起草了书面合同，主要内容为：一、租赁期限为两年，自2016年11月1日至2018年10月31日。合同到期享有优先租赁权，如继续租赁，应提前30日重新签订租赁合同，租金可根据市场价格协商。二、租金一次交一年，在出租经营期间，如不想再继续承租经营，可以将商铺按本合同转租转让他人，但必须经张宏同意，转让所得归陈鹏所有。转让之人必须与张宏重新签订租赁合同。三、租金交付时间：第一年为合同签订之日交租金119000元，第二年为2017年10月15日之前交付租金119000元。如陈鹏不按期交租金，逾期十日者，张宏视陈鹏放弃继续租赁使用权，终止合同并收回商铺。四、陈鹏在签订合同时应付张宏押金20000元…。还约定了违约责任等事项。但书面合同未经双方签字确认。2016年12月13日，张宏因冯彩霞支付租金及陈鹏、贺宇春腾退房屋问题向城北区人民法院提起诉讼，张宏提出诉讼请求如下：1.请求人民法院判令解除张宏与冯彩霞于2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令冯彩霞支付自2016年11月1日至2016年11月8日的房屋占用费7333.33元；3.请求判令冯彩霞支付自2016年11月8日至实际归还房屋止的房屋占用费；4.判令韩海克木、贺宇春、陈鹏腾退房屋，将位于××街、1-10的张宏所有的商铺交还；5.本案诉讼费用由陈鹏、贺宇春承担。2017年4月28日，城北区人民法院依法作出（2016）青0105民初3268号民事判决书，该判决业已生效，判决书中认定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。案件中张宏与陈鹏、贺宇春就商铺租赁事宜协商一致，并由张宏起草《商铺租赁合同》，双方虽未签字，但对租赁合同的主要条款达成一致，且陈鹏、贺宇春已经支付了部分租金，合同已实际履行，该合同依法成立，自2016年11月7日成立时生效，双方应当按照约定履行义务。张宏主张解除与冯彩霞2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》，因张宏与陈鹏、贺宇春之间的商铺租赁合同关系已经成立并生效，《商铺租赁合同》虽然双方未明确予以解除，但张宏与冯彩霞签订的合同中约定：“张宏同意冯彩霞在承租期间如不想再继续承租经营，可以将两个商铺转让他人，转让所得归冯彩霞所有，但受让人必须与张宏重新签订租赁合同。”而张宏与陈鹏、贺宇春之间商铺租赁合同已成立，则张宏与冯彩霞2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》应视为当然解除。现商铺租赁的合同主体为张宏与陈鹏、贺宇春，综上所述，张宏的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张宏的全部诉讼请求。该判决送达后，张宏不服提出上诉，2017年8月24日，青海省西宁市中级人民法院作出（2017）青01民终928号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，（2016）青0105民初3268号及（2017）青01民终928号民事判决书生效后，张宏向青海省高级人民法院提出再审申请，青海省高级人民法院受理后，作出（2017）青民申406号民事裁定书，裁定如下：（一）关于申请人张宏与被申请人韩海克木、陈鹏等协商起草的《商铺租赁合同》是否成立生效的问题。经查，2016年11月7日，申请人张宏与被申请人冯彩霞的委托人黄宝安、齐鹏涛和韩海克木夫妻、陈鹏亲属小韩就商铺租赁事宜进行了协商。2016年11月10日，双方当事人再次协商，由申请人张宏起草了两份《商铺租赁合同》，将1-9号商铺租赁给陈鹏，将1-10号商铺租赁给韩海克木，陈鹏及韩海克木对张宏起草的《商铺租赁合同》表示认可，但双方均未在合同上签字确认。2016年11月13日、14日、17日陈鹏、韩海克木分别向张宏银行账户汇款50000元，该款由二人的亲戚朋友代转账，二人先履行了支付部分租金的义务，张宏收款后也未提出异议。现申请人张宏主张其没有向陈鹏和韩海克木提供银行账号也没有收到陈鹏和韩海克木本人汇款的理由不成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中申请人张宏与被申请人陈鹏、韩海克木就商铺租赁事宜协商一致，并由张宏起草了《商铺租赁合同》，双方虽未签字，但被申请人陈鹏、韩海克木已经支付了部分租金，并实际占有使用租住该房屋，合同已实际履行，故该合同依法成立，依法成立的合同，自成立时生效。另申请人主张就本案双方的纠纷申请人于2016年11月9日就向城北区人民法院立案庭提交了诉状，其诉求应得到支持。经查，申请人虽于2016年11月9日递交了诉状，但城北区人民法院正式立案时间是2016年12月16日。申请人2016年11月9日递交诉状的行为并不能否定其后续的合同履行行为。据此，原审判决认定申请人张宏与被申请人韩海克木、陈鹏之间的合同成立且生效，该认定并无不当，申请人的该项申请事由不成立。（二）申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形申请再审，但并未陈述原判适用法律错误的具体情形，对此理由不予审查。且经审查，原一、二审判决适用法律也无不妥之处，申请人的该项申请事由不成立。综上，再审申请人张宏的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人张宏的再审申请。再查，张宏提起本案诉讼时，已将出租铺面实际收回，具体收回时间，张宏仅提交自行发出的手机短信，对此被告不予认可，而且提出张宏在发短信前已将涉案铺面出租他人，要求张宏提交另行的租赁合同。张宏表示无法提交。故对于具体收房时间张宏未提交其他证据证明。本院认为：双方对合同事实均无异议，经审查确定张宏与陈鹏、贺宇春之间的房屋租赁合同关系依法成立。双方当事人应按照合同的约定依法全面履行各自的义务。在本案中对本诉、反诉进行分别认定：一、针对本诉的认定：关于张宏主张请求判令陈鹏、贺宇春支付自2016年11月1日至2017年9月9日欠交租金72130元、要求支付2017年9月10日至2017年9月21日占用费11000元、支付自2017年9月14日至实际归还房屋止的房屋占用费以及腾退房屋的诉求。因张宏未提交有效证据证明具体收房时间，导致无法确定陈鹏、贺宇春使用房屋的截止期限。故张宏主张陈鹏、贺宇春支付租金无时间计算标准，占用房屋无事实依据，上述诉求无成立的基础。本院不以支持。关于请求解除《商铺租赁合同》关系的诉求，双方均不持异议，本院予以确认。关于要求支付违约金50000元的诉求，因无法确定房屋的实际收回时间，致使双方的违约情况不明，该项诉求无事实依据，本院不予支持。关于要求给付张宏垫付款24441元，对于该项诉求张宏仅提交了费用已支出的相关证据，但未提交证据证明该项费用属于陈鹏、贺宇春使用房屋时应当承担的费用。本院不予支持。二、对于反诉的认定：关于陈鹏、贺宇春要求张宏支付装修损失80000元的诉求，因陈鹏、贺宇春未提交证据证明对装修事宜张宏知情或同意的事实存在，仅以其与案外人签订的《装饰装修施工合同》主张权利，显然证据不足。应当承担举证不能的风险责任。关于要求支付经营损失210000元的诉求，因未提交证据证明损失的来源、数额和实际产生的事实。诉求不能成立，本院不予支持。关于支付违约金50000元的诉求，因双方合同履行过程中，违约事实和履行情况不明确，违约责任无法确定，该项诉求无事实依据，本院不予支持。对于解除合同关系的诉求，与本诉认定一致，本院予以准许。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）张宏与被告（反诉原告）陈鹏、贺宇春的《商铺租赁合同》；驳回原告（反诉被告）张宏的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）陈鹏、贺宇春的其他诉讼请求。案件本诉受理费3375元，由原告（反诉被告）张宏承担3375元，案件反诉受理费6400元，由被告（反诉原告）陈鹏、贺宇春承担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李 萍人民陪审员 郑晓玉人民陪审员 王秀芬 二〇二〇年二月六日书记员 穆海娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。