广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初4142号原告：赵明华。委托诉讼代理人：王文武，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何庆权，广东前海律师事务所律师。被告：洪炯虎。委托诉讼代理人：周文月，广东深誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玢，广东深誉律师事务所律师。被告：陈世军。被告：蔡标。委托诉讼代理人:王安之，广东遂达律师事务所律师。被告：深圳市惠标城贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区吉华街道上水花园**401。法定代表人：蔡浩。委托诉讼代理人：陈少凤，广东深誉律师事务所律师。被告：刘元海。委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。原告赵明华与被告洪炯虎、陈世军、蔡标、深圳市惠标城贸易有限公司（以下简称惠标城公司）、刘元海合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。诉讼期间,原告申请追加刘元海为被告，本院予以准许。被告惠标城公司在答辩期间对管辖权提出异议，本院于2018年8月20日作出(2019)粤1323民初4142号民事裁定书，驳回其异议。被告惠标城公司不服该裁定，提起上诉。惠州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤13民辖终629号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年6月13日公开开庭审理了本案，原告赵明华及其委托诉讼代理人王文武、何庆权，被告洪炯虎及其委托诉讼代理人周文月、杨玢，被告蔡标的委托诉讼代理人王安之，被告惠标城公司的委托诉讼代理人陈少凤，被告刘元海及其委托诉讼代理人庞春政到庭参加诉讼，被告陈世军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵明华向本院提出诉讼请求：1.判令合同无效；2.判令被告洪炯虎向原告退还购房款165600元；3.判令被告陈世军、被告蔡标、被告惠标城公司、被告刘元海与被告洪炯虎共同承担向原告退还上述购房款的连带责任；4.判令各被告承担本案诉讼费、财产保全费、公证费、见证费、律师费等诉讼费用。诉讼期间，原告明确其第一项诉讼请求为：确认原告赵明华与被告陈世军于2017年2月24日签订的《合作建房合同》无效。事实与理由：2017年2月24日，原告与被告洪炯虎、被告陈世军、被告蔡标、被告惠标城公司等四被告的代表人陈世军就海岸居9#楼第6层05房购买事宜，签订了《合作建房合同》。该合同第二条约定，“甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权”；该合同第八条约定，“甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他任何纠纷、否则由此产生后果由甲方承担”；该合同第九条约定，“本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有”。基于以上，原告于2017年2月24日与被告洪炯虎、被告陈世军、被告蔡标、被告惠标城公司等四被告的代表人陈世军签署了《合作建房合同》，并于当天，原告通过支付宝向被告蔡标支付上述房屋定金10000元。其后，原告按照上述四被告的指示，分别于2017年3月16日、2017年4月20日向上述被告付款合计155600元。为了打消原告的疑虑，上述被告在与原告签订《合同建房合同》时提供了被告洪炯虎与刘元海之间的《合作建房协议书》、刘元海与黄志强等人之间的《合作建房协议书》、盖有稔山镇盐灶背村民委员会印章的《村民建房申请书》等文件，同时向原告表示，待原告交齐全部房款后，会安排再次签订一份合作建房合同，并会同时安排律师进行见证。2018年４月，原告通过新闻媒介和政府官方渠道获悉涉案房屋系违建建筑，知悉后，原告方知被骗，并于2018年４月14日向涉案房屋所在地公安机关报案。自签约至今，被告洪炯虎、被告陈世军、被告蔡标、被告惠标城公司等四被告实际并未依法办理及取得合法建设手续，一直在欺骗原告，骗取了原告购房款165600元。被告刘元海与洪炯虎于2016年11月12日签订《合作建房协议书》，合同约定由被告刘元海负责提供地皮，并保证所提供之地皮无产权纠纷，被告洪炯虎负责出资建设。因被告刘元海提供的地皮为非建设用地，导致原告与被告洪炯虎签署的合同没有履行基础。被告刘元海与本案具有直接的利害关系，应连带承担向原告退还购房款的责任。被告洪炯虎辩称，1、洪炯虎与原告实质是房屋买卖关系，在合同签订时双方均存在过错；2、洪炯虎与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告进行房屋买卖，涉案房屋的均价是两千多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是愿意承担相关风险的，签合同时原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错。依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担；3、涉案地块由村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产权纠纷，该项目由刘元海统一承接后分包给洪炯虎，最后该房屋落成后共享利益。再者，房屋修建时，竣工后我方并未收到任何关于相关地块的行政处罚或者告知文件，洪炯虎对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民及刘元海作保，洪炯虎始终不存在恶意。被告陈世军未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告蔡标答辩称，本案为合同纠纷，蔡标并非合同签订主体不是适格被告，蔡标为公司员工，仅是接收公司的指令接收房款，并未用于己用。蔡标并非合同担保人亦非合同受益人，原告要求被告承担责任无理无据。被告惠标城公司辩称，1、原告在起诉状中虚假陈述部分事实，惠标城公司并没有获得房屋所有权及使用权，也未参与合作建房，洪炯虎从未代表惠标城公司与原告签订合同并作出任何承诺；2、本案合作建房协议书中合同主体为被告陈世军及原告，合同交易主体明确无歧义，惠标城公司并不是本案合同的向对方，不应对本案合同承担责任，原告请求惠标城公司承担连带责任无法律依据。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，被告刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告。2、合同系原告与被告陈世军自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错。3、被告刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理。4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告。5、房屋由被告陈世军与本案原告合作建房，收益均由被告陈世军分享，被告刘元海并未分享任何收益。6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错。7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷。8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年。9、原告并未举证证明房屋系违法的，综上，我方认为从合同本身而言，我方并非相对方，从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。原告赵明华围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.三份合作建房合同及授权委托书1份、村民建房申请书1份；2.房款收据及银行交易记录、支付宝交易记录所有的付款记录;3.报警回执。被告洪炯虎、陈世军、蔡标、惠标城公司、刘元海均未向本院提交证据。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月12日，被告刘元海（甲方）与被告洪炯虎（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”小区规划图中的9栋和10栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：“海岸居”小区规划图中的9栋占地面积约1200平方米，规划图中10栋占地面积约800平方米，双方按3:7比例对已建成的楼房面积分配（9栋的产权归乙方所有，不足分配面积在10栋5楼以上按好差搭配补给乙方，其他全部产权归甲方所有）。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上。2、合作期限为70年。3、双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2017年1月9日，被告洪炯虎向被告陈世军出具《授权书》，内容为“本人洪炯虎兹授权委托陈世军先生全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》9#楼合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。”2017年2月24日，被告陈世军（甲方）与原告（乙方）签订《合作建房合同》（以下简称第三份协议），主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积13000平方米，占地可建筑面积约6000平方米，楼名定为《海岸居》，高约十五层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费￥207000元以收据为凭。建好后分得9#楼第6层05房（2房2厅），建筑面积约80.47平方米的所有权和使用权，每平方米单价为2572.3元。三、本合同签订之日，乙方须先付定金10000元，项目做好一层框架付至全款的50%，计：103500元（包括定金）；做好九层框架付全款的30%，计62100元；框架封顶付全款的20%，计41400元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等级因素出现的问题乙方应自行承担责任。五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他任何纠纷，否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）。若甲方在施工进程中出现停工三个月以上的情况，乙方可以要求甲方在15天内退回已交的全部合作建房款，合同作废；若乙方在约定交款时间内，接到甲方交款通知电话后三天内没来交款的，视为乙方自动放弃合同，甲方不退回已交的合作建房款，合同作废。甲方承诺自合同生效后十五个月内交房，如逾期交不了房，甲方支付乙方过渡费按1500元/月计付；如逾期6个月未交楼，甲方支付乙方过渡费按同期周边房屋实际租金计付。原告赵明华于2017年2月24日通过支付宝账户向被告蔡标转账支付了10000元定金，并于2017年3月16日支付93500元,又分别于2017年4月20日通过POS机刷卡方式分别支付32100元、30000元至被告惠标城公司账户，被告陈世军出具《收据》确认收到原告支付的上述165600元。庭审中，被告惠标城公司确认收到上述62100元，并表示款项已由被告洪炯虎使用。被告洪炯虎对上述165600元予以确认，并自认其系被告惠标城公司的实际控制人，持股的股东及法定代表人均系洪炯虎聘请的员工，案涉购房款进入被告惠标城公司账户后，由洪炯虎处置并用于涉案房屋建设工程费用支出。庭审中被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是我自己直接建的，我与洪炯虎合作建设了第9、第10栋，收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由我和村民分。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告赵明华提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，被告惠标城公司系于2013年6月20日注册成立的有限责任公司，法定代表人原为蔡浩，2019年4月16日法定代表人变更为刘秀连，登记股东为蔡浩（96.5%）、蔡标（3.5%），经营范围为：钢材、建筑材料的销售，国内贸易，货物及技术进出口。2018年3月15日，惠东县国土资源局向稔山镇盐灶背村上围村小组发出惠东国土资行听字［2018］61号《国土资源行政处罚听证告知书》，责令该村小组退还非法占用的10141.12平方米土地，并对该村小组非法占用建制镇、草地、村庄10141.12平方米处以每平方米10元的罚款，罚款金额合计101411.2元，上缴国库。另查二，2018年4月14日，原告赵明华以刘元海、洪炯虎等人涉嫌诈骗为由向惠东县公安局报案。本院经函询惠东县公安局，该局复函称，“经初查，未发现刘元海、洪炯虎等人在稔山海岸居楼房建设中有涉嫌诈骗行为，故对赵明华等6人的报案作不予立案处理。”另查三，被告刘元海、洪炯虎因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；判处洪炯虎有期徒刑三年三个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案第三份协议书虽由被告陈世军以其本人名义与原告赵明华签订，但从《授权书》的内容可知，被告陈世军系经被告洪炯虎授权委托代为签署相应的合同文件，属于履行职务行为，故陈世军的行为后果应由委托人即被告洪炯虎承受。故，本院认定该协议书的合同主体为原告赵明华与被告洪炯虎。本案原告赵明华与被告陈世军代为签订的《合作建房合同》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”9#楼第六层605号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告洪炯虎之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案原告赵明华与被告陈世军代为签订的《合作建房合同》的效力；（二）被告洪炯虎、刘元海、惠标城公司、陈世军、蔡标应否向原告连带返还购房款。关于原告赵明华与被告陈世军代为签订的《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告洪炯虎、刘元海、惠标城公司、陈世军、蔡标应否向原告连带返还购房款的问题。被告洪炯虎作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告陈世军签订的涉案《合作建房合同》无效并要求被告洪炯虎返还已收取的165600元购房款，理由充分，本院予以支持。被告刘元海与被告洪炯虎合作建设涉案“海岸居”9#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与洪炯虎的合作之债即涉案165600元购房款的返还承担连带责任。被告惠标城公司由被告洪炯虎实际控制，且涉案购房款均系付至被告惠标城公司账户，被告洪炯虎及惠标城公司均辩称原告支付的购房款已由洪炯虎实际使用，但使用的具体金额、款项是否有剩余，被告惠标城公司未提交相关证据予以佐证，故被告惠标城公司应在其收取的款项范围内即62100元向原告连带返还购房款。关于被告陈世军是否承担责任问题，本院认为，被告陈世军虽然代为签署了《合作建房合同》，但其系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告陈世军连带返还购房款，依据不足，本院不予支持。关于被告蔡标是否承担责任问题，被告惠标城公司系由被告洪炯虎实际控制管理，被告蔡标系惠标城公司的股东，洪炯虎自认惠标城公司持股的股东及法定代表人均系其员工，亦系案涉购房款的实际收取方，被告蔡标代惠标城公司收取款项系履行职务行为，因此，被告蔡标的行为效力应及于惠标城公司，故原告诉请被告蔡标承担返还责任依据不足，本院不予支持。综上，被告陈世军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告赵明华与被告陈世军（被告洪炯虎）于2017年2月24日签订的《合作建房合同》无效；二、被告洪炯虎、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告赵明华连带返还购房款165600元；三、被告深圳市惠标城贸易有限公司于判决发生法律效力之日起10日内对上述第二判项中的62100元向原告赵明华承担连带返还责任；四、驳回原告赵明华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3612元（原告赵明华已预缴），由被告洪炯虎、刘元海、深圳市惠标城贸易有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣审 判 员  王雪良人民陪审员  周必双二〇二〇年二月十日法官助理黄静书记员赖丽娴