内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内08民终1206号上诉人（一审原告）：孙娟，女，1986年10月25日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：赵惠平，内蒙古祥鹿律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：巴彦淖尔市金宝源房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区五原县古郡美食城宾馆。法定代表人：王跟宝，董事长。委托诉讼代理人：邬刘杨，董事长助理。委托诉讼代理人：黄文亮，公司员工。上诉人孙娟因与被上诉人巴彦淖尔市金宝源房地产开发有限公司（以下简称金宝源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院作出的（2016）内0821民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，并于2018年9月21日公开开庭进行了审理，上诉人孙娟的委托诉讼代理人赵惠平、被上诉人金宝源房地产公司的委托诉讼代理人黄文亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙娟的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判金宝源房地产公司赔偿延迟办理产权证的损失32795.98元、延迟交房的损失18000元、退还保证金23000元，赔偿交房后房屋本身的损失5000元。一、二审诉讼费由金宝源房地产公司承担。事实和理由：一、关于延迟办证的损失。一审判决认定了金宝源房地产公司存在延期办理产权的事实，但是对于损失却不予支持，判决结果有失公允。在孙娟与金宝源房地产公司签订的合同第十二条中约定，订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日，办理商品房权属登记，但时至今日，金宝源房地产公司都没有办理，已经严重逾期。对此，孙娟无需提供证据，根据已付购房款总额便可计算损失。故一审判决驳回孙娟的该项请求错误。二、对于延迟交房的损失。一审判决书未阐述驳回的原因，但在审理过程中已查明了金宝源房地产公司存在延迟交房的事实。三、关于2.3万元的保证金。孙娟向银行贷款23万元，根据锒行的内部规定及与金宝源房地产公司之间的约定，应当由金宝源房地产公司向银行提供保证金作为孙娟向银行贷款的担保，但是在孙娟的贷款审批下来后，金宝源房地产公司却从中扣取了该部分款项作为其向银行缴纳的保证金，其行为实际上是挪用了孙娟的贷款款项。一审判决驳回孙娟该项请求错误。四、因金宝源房地产公司的房屋质量存在瑕疵，孙娟于2016年2月正式接收房屋后，发现地面下陷，后找专人维修，产生的损失应由金宝源房地产公司承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。金宝源房地产公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，迟延交付房屋损失没有相应证据。首先，孙娟所诉迟延交付房屋的损失18000元，法律上目前无相关的计算方法，双方在《商品房买卖合同》中亦未约定，只是约定协商解决，但孙娟至始至终未与我公司协商。二、孙娟诉求的因房屋质量问题导致的5000元损失，无证据证明，也未申请鉴定，应承担举证不能的法律后果。三、购房户向开发商购买房屋，银行必须让开发商进行担保，承担连带保证责任，其目的就是为了让开发商督促购房户按期顺利向银行还款。故保证金应由孙娟承担而非由金宝源房地产公司承担。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙娟向一审法院的起诉请求，请求判令金宝源房地产公司1、立即办理房屋产权，并赔偿延迟办理产权损失32795.98元；2、赔偿延迟交房损失18000元；3、赔偿房屋损坏损失5000元；4、退还保证金23000元；5、承担本院诉讼费。一审法院经审理查明，2015年，孙娟与巴彦淖尔市瑞家装饰有限公司达成房屋买卖协议，将五原县隆兴昌镇宝源新城A4区11号楼2单元212室的房屋出卖给孙娟，2015年2月2日，孙娟与金宝源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，首付230294.4元，贷款230000元。2016年6月6日交付房屋，至今未办理房屋产权手续。一审法院经审理认为，孙娟与金宝源房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，对双方均有约束力。但纵观合同，并无对延迟办理产权损失计算的标准及约定，也无延迟交房损失的计算标准及约定，孙娟也未提供其他证据予以证明。对孙娟索要房屋损坏赔偿，经该院几经通知，孙娟未申请鉴定，也无法证实其主张。对于孙娟要求退还2.3万元保证金的请求，经查，是在银行贷款部分扣除。银行贷款也不应由孙娟支取，且孙娟诉称的2.3万元保证金，是在涉案房屋房价之内，并不是超出房价另外收取。该请求不应支持。根据合同约定，金宝源房地产公司有义务为孙娟办理产权登记手续，现已逾期办理，应及时纠正。根据《中华人民国合同法》第六十条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金宝源房地产公司在本判决生效后十五日内协助孙娟办理五原县隆兴昌镇宝源新城A4区11号楼-2-212产权登记手续；二、驳回孙娟的其他诉讼请求。案件受理费885元，由孙娟承担860元，金宝源房地产公司承担25元。本院二审期间，孙娟提供一份录音光盘（一段是孙娟与金宝源房地产公司的出纳王贝的通话，另一段是孙娟与金宝源房地产公司的物业公司经理杨贵清的通话），证明23000元保证金应由金宝源房地产公司支付，现在该保证金是孙娟交付的，金宝源房地产公司应将23000元保证金退还给孙娟。经庭审质证，金宝源房地产公司对孙娟提供的上述证据的真实性及举证意图均不认可，认为该两份通话录音是否真实存在，还需向王贝、杨贵清核实。杨贵清的通话录音中从未表示要退还保证金以及与保证金相关的其他内容。王贝的通话录音也未直接表示保证金的数额，通话中只有孙娟一人说保证金23000元，且孙娟与金宝源房地产公司签订《商品房买卖合同》时，王贝还不是公司的会计，对当时的情况并不了解。本院对上述视听资料即录音光盘经审查认为，该录音光盘所反映的两段通话录音中的通话双方均未到庭，无法核实其真实性，金宝源房地产公司又对此提出质疑，孙娟未提供其他证据与之相印证，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（三）存有疑点的视听资料……”的规定，本院对该视听资料即录音光盘不予采信。本院二审查明，2015年2月2日，金宝源房地产公司作为甲方，乙方孙娟作为乙方，双方签订的《商品房买卖合同》中约定：“……第三条、商品房交付及交付日期，商品房竣工，经验收合同格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2015年2月25日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：……3、协商解决……第五条甲方逾期交付商品房的处理，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：……3、协商解决……第十二条、商品房权属登记，双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：……3、订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日内，因乙方导致房屋权属转移登记延期的，后果由乙方承担。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理……3、协商解决……”。本院二审查明的其余事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，孙娟要求金宝源房地产公司赔偿其延迟办证损失32795.98元、延迟交房损失18000元、房屋损坏损失5000元及退还保证金23000元，是否有事实及法律依据。据以上争议焦点分析认定如下：一、关于金宝源房地产公司是否应赔偿孙娟逾期交房损失18000元及延迟办证损失32795.98元的问题。经审查，孙娟与金宝源房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房和迟延办证的违约责任均约定“协商处理”，依据“有约定从约定，无约定从法定”的合同处理原则，一审法院依据上述约定，判决驳回孙娟要求金宝源房地产公司赔偿其延迟办证及逾期交房损失的诉讼请求，并无不当。故孙娟要求金宝源房地产公司赔偿其延迟办证损失及逾期交房损失的上诉请求无法律依据，本院不予支持。二、关于孙娟要求金宝源房地产公司赔偿其房屋损坏损失5000元的问题。经审查，孙娟为了证明其房屋损坏损失5000元，提供的6张照片，金宝源房地产公司对该6张照片的来源及真实性持有异议，孙娟对此未提供其他证据佐证其房屋损坏及造成了5000元损失的事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，孙娟要求金宝源房地产公司赔偿其房屋损坏损失5000元的上诉请求无事实依据，本院不予支持。三、关于孙娟要求金宝源房地产公司返还其保证金23000元的问题。经审查，按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中，按照按揭贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带责任保证，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。本案中，金宝源房地产公司从孙娟办理的按揭贷款中扣除了23000元的保证金无法律依据，孙娟要求其返还该23000元保证金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上，孙娟的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区五原县人民法院（2016）内0821民初3514号民事判决第一项即“巴彦淖尔市金宝源房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内协助孙娟办理五原县隆兴昌镇宝源新城A4区11号楼-2-212产权登记手续”；二、撤销内蒙古自治区五原县人民法院（2016）内0821民初3514号民事判决第二项即“驳回孙娟的其他诉讼请求”；三、巴彦淖尔市金宝源房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向孙娟返还23000元的保证金；四、驳回孙娟的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计1770元，由孙娟负担1020元，由金宝源房地产公司负担750元。本判决为终审判决。审判长  贺天闻审判员  霍淑珍审判员  边晓飞二〇一八年十二月五日书记员  武爱茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误