北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初29732号原告：刘四洋，男，1981年9月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒋学兵，北京腾凯律师事务所律师。被告：罗效贞，女，1939年1月3日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙广亮，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，北京市华堂律师事务所实习律师。原告刘四洋与被告罗效贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘四洋及其委托诉讼代理人蒋学兵，被告罗效贞之委托诉讼代理人孙广亮、杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘四洋向本院提出诉讼请求：1、解除我与罗效贞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、罗效贞立即退还我定金30万元；3、罗效贞承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月13日，我与罗效贞在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定我向罗效贞购买海淀区×房屋（以下简称涉案房屋）。房屋成交总价为750万元，定金30万元，我通过商业贷款方式支付房屋价款，拟贷款额度为300万元，我应于过户前一天支付首付款420万元。我具有北京户口，在签订合同时，我名下拥有一套房产，且尚有未还清的银行贷款，我要出售现有的一套房产再购买涉案房屋。3月17日，北京市出台新的房地产调控政策（以下简称×新政），新政策规定二手房交易“认房又认贷”，我只能以二套房的名义办理贷款，导致贷款额度大幅下降，无法达到合同约定的300万元贷款额度。新政出台后，我现有房屋无法成功卖出，无力承担涉案房屋的首付款。我认为受政策影响导致合同无法继续履行，我于2017年6月1日向罗效贞提出解除合同，并向罗效贞送达解除通知。罗效贞辩称，不同意刘四洋的全部诉讼请求。×新政不影响刘四洋履行合同，新政调整的是首付款比例和贷款期限，双方在合同中约定于过户前一天支付首付款。刘四洋按二套房购买涉案房屋首付款比例提高到百分之六十，与合同约定的首付款相差无几。贷款额度不仅与首付款比例有关，还与个人信用还款能力有关。×新政后，刘四洋也能贷款300万，其贷款额度可能有所下降，但是不影响具体贷款数额。刘四洋称2017年6月1日向我送达了解除通知，认为合同已经解除。对此，我方认为：我没有收到通知，也不清楚通知的内容。刘四洋在政策出台后，积极与我联系。4月6日，双方签订补充协议，刘四洋继续购买涉案房屋。双方对交款时间进行了变更，延长了刘四洋支付合同价款的时间，之后刘四洋与我商谈降低购房款一事。我同意降价，由750万降到700万。刘四洋的房屋在2017年6月29日以652万元的价款成交卖出。刘四洋有能力购买涉案房屋。×政策对刘四洋的影响可以忽略不计。刘四洋具有北京户口，拥有购买能力，且×对其没有实质影响的情况下，我方不同意解除合同，要求继续履行合同。如果不履行，刘四洋应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘四洋、罗效贞通过居间人我爱我家公司于2017年3月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关文件。合同约定刘四洋向罗效贞购买涉案房屋，房屋建筑面积为71平方米，房屋成交价为750万元，其中房屋主体价格为462万元，装饰、装修和相关设施的补偿价格为288万元。合同约定合同签订当日刘四洋给付罗效贞定金30万元，拟贷款300万元，剩余420万元于过户前一天给付。《补充协议》约定刘四洋暂付罗效贞定金5万元，剩余25万元于查档后两天内补齐。2017年3月13日，刘四洋给付罗效贞定金5万元；2017年3月14日，刘四洋给付罗效贞定金25万元。2017年3月17日，北京市出台×新政，实施差别化信贷政策，对于购买“二套房”实施“认房又认贷”，进一步提高二套房最低首付比例，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不利不低于80%，同时降低房贷期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。新政实施后，2017年4月6日，刘四洋与罗效贞签订《装修款补充协议》，协议约定房屋交易总价款为750万元，包含配套设施折价款37万元，房屋合同价格为713万元，对于配套设施折价款的交接方式和时间，双方自行协商。2017年4月9日，刘四洋在与我爱我家公司中介人员的电话录音中称：“行，现在网签确实就太被动了，之前那个合同之所以还能够继续往下履行就是因为他没把这时间限制的太死，不至于我违约。我现在我那边也努力的把租户清出去了，现在尽力的去卖那个房子。我尽量往前赶，尽量争取8月份，但从现在这个形势来看，8月份过户的可能性并不是很大。可能会往后拖一两个月、两三个月都很正常。”2017年6月17日，刘四洋与我爱我家公司中介人员的电话录音中，中介人员：“业主这边不就是降价的事儿嘛，我不知道您这边和姐这边商量的怎么样啦”，刘四洋：“还是周期的问题，我们担心周期来不及”“这样，我们那边，我一直催他们来谈这事情，他们一直拖着不谈，所以我们这边也去法院立案了，反正是立案了我们也可以沟通，反正我的意思主要是时间还有大家谈一谈”；2017年6月22日，刘四洋与我爱我家公司中介人员的电话录音中，中介人员：“反正我们同事这边又和业主聊了一下，然后就是说时间这个问题，现在业主这边时间上，就是说这个过户时间可以给咱们延到12月底这样，我不知道您这边还来得及吗？”刘四洋：“我跟家人商量商量吧”，中介人员：“因为业主这边的让步确实也很大，周期这块也给咱让了宽裕时间的，这边价钱不也降了嘛”，刘四洋：“嗯，但是就是现在市场上这个成交周期比较长”。刘四洋主张于2017年6月1日向罗效贞、我爱我家公司邮寄《关于解除的通知》，并提交上述通知及邮件查询网页截屏，邮件查询网页截屏显示2017年6月2日由他人收。罗效贞主张未收到解除通知，我爱我家公司亦未向其转达。另查，刘四洋拥有位于北京市朝阳区×房屋一套，并进行过贷款。依据×新政，刘四洋购买涉案房屋应按照二套房标准执行，刘四洋主张×新政导致其贷款额度下降，新政前可贷款291.06万元，新政后可贷款250万元。经询，刘四洋称其于2017年6月29日以652万元价格将位于北京市朝阳区×出售，其中200万元用于偿还贷款。2017年8月底以630万元价格另行购买位于海淀区房屋一套。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，刘四洋与罗效贞签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》均是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。罗效贞、刘四洋均应当依约履行该房屋买卖合同。2017年3月17日，北京市政府出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对购房人实施更加严格的首付款差别化管理，确实导致刘四洋的首付款比例提高。但×新政出台后，刘四洋与罗效贞签订《装修款补充协议》变更了合同价款及支付时间，以其行为表示了继续履行合同的意思。之后刘四洋在与我爱我家公司中介人员沟通过程中亦表示继续履行合同。现刘四洋以其受新政影响，不具备付款能力而要求解除合同并拒绝承担违约责任，本院认为其解除合同的理由不能成立。刘四洋单方解除房屋买卖合同，属违约行为，应承担相应违约责任。鉴于刘四洋已另行购买房屋，其与罗效贞签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》继续履行存在障碍，本院确认刘四洋与罗效贞签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》于本案起诉书送达之日解除。由于刘四洋根本违约，其主张退还定金30万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认刘四洋与罗效贞于二○一七年三月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于二○一七年十一月八日解除；二、驳回刘四洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万四千三百元（刘四洋已预交），由刘四洋负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈穆颜人民陪审员  王燕秋人民陪审员  远卫民二〇一八年五月十日书 记 员  梁 贺