北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初11766号原告:北京市米佳国际酒店有限公司,住所地北京市房山区天星街1号院12号楼1至2层101、13号楼1至15层101。法定代表人:王羽佳,执行董事。委托诉讼代理人：荆君望，北京一轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海静，北京一轩律师事务所律师。被告:刘雨龙,男,1990年3月12出生,满族,住北京市房山区。被告:北京京诚典当有限公司,住所地北京市房山区天星街1号院13号楼1层101-02。法定代表人:苏光，执行董事。二被告之共同委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所律师。原告北京市米佳国际酒店有限公司（以下简称米佳公司）与被告刘雨龙、被告北京京诚典当有限公司（以下简称京诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米佳公司之委托诉讼代理人荆君望、王海静，被告刘雨龙、被告京诚公司之法定代表人苏光、二被告之共同委托诉讼代理人许亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米佳公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付自2019年1月20日至2020年8月7日的租金925498.07元；2.二被告以297566.5元为基数，自2019年1月11日、2019年7月11日、2020年1月11日起分别按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息及以32528.57元为基数，自2020年7月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息，具体利息应实际计算至被告实际支付之日止；3.二被告按照合同约定租金标准向原告支付逾期腾房的房屋使用费343261.56元；4.二被告向原告支付违约金312445元；5.二被告就违约行为向原告承担连带责任；6.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：米佳公司和刘雨龙于2018年5月16日签订了《北京市房屋租赁合同》（简称“租赁合同”），约定被告承租原告位于北京市房山区拱辰街道天星街××号院××号楼××层××房屋（简称“承租房屋”），租赁合同约定租期自从2018年5月20日至2026年7月19日，其中自2018年5月20日至7月19日为免租期；另租赁合同约定被告应于2018年5月20日支付20000元定金，待京诚公司注册成功当日支付六个月租金及押金327160.5元……租赁合同签订后，原告即按合同约定履行了相应合同义务，但被告在无法定和约定原因的情况下，在只支付2018年7月20日至2019年2月19日期间的租金及押金合计3427160.5元后，一直未支付后续租金。被告的行为已经违反了原被告双方签署的《租赁合同》的有关约定及法律、法规的规定，属于违约行为，依法应承担继续缴纳租金及赔偿原告损失的违约责任。由于刘雨龙作为发起人以承租房屋为住所地在工商部门注册设立了京诚公司。根据相关规定，京诚公司应当就租赁合同项下义务与刘雨龙共同向原告承担连带责任。综上所述，被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，依据相关法律规定及租赁合同有关约定，特诉至法院，请求依法判决。刘雨龙辩称，不同意原告的诉讼请求，刘雨龙不是本案适格被告，刘雨龙是接受京诚公司法人的委托与原告签订房屋租赁合同，因为当时京诚公司法人准备设立京诚公司，需要先租赁好办公场地才可以注册公司，因此委托刘雨龙签署房屋租赁合同，待公司注册之后将全部的权利义务一并承接到京诚公司，刘雨龙并不存在对于京诚公司债务加入的情况及意思表示。京诚公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、刘雨龙并非本案的适格被告，京诚公司才是本案的适格被告，该房屋租赁合同的目的是为了注册公司经营使用，因2018年5月16日签署房屋租赁合同时京诚公司尚处于设立阶段，公司注册之后京诚公司对于该合同予以确认，且京诚公司已经实际享有该合同的权利，并履行了合同义务，自公司注册之后全部的权利义务均由京诚公司一并承接。2、京诚公司租赁原告房屋时原告并未提交该房屋的产权信息，房屋产权人是否允许原告将涉案房屋进行转租的事实无法查清，因此请求法庭责令原告提交涉案房屋的产权信息及原告与房屋产权人的房屋租赁合同。3、未履行支付房屋租金的合同义务责任不在被告，而是在原告，京诚公司承租该房屋是用于经营典当行，原告交付房屋后京诚公司即开始装修，装修完成之后因为涉案房屋未经过消防验收导致无法正常营业，因此根据房屋租赁合同第8条第1项的约定，甲方应保证出租房屋的房屋结构和设备设施符合建筑消防治安民生等方面的安全条件，京诚公司认为原告构成违约，因此京诚公司当庭提出反诉，要求解除房屋租赁合同，返还已经交付的6个月房屋租金及押金。4、原告在履行合同过程中存在违约行为，根据房屋租赁合同第15条其他约定事项的第1款，甲方需提供三个注册地址供乙方注册公司使用，并配合乙方办理相关手续，但是原告只向被告提供了一个注册地址注册公司使用。综上请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。另外，房屋装修后并未实际投入使用，原告对于租金利息的主张没有法律依据及合同依据，关于房屋使用费、被告不认可，自2020年8月7日原告将解除合同通知书送达给被告，被告同意房屋租赁合同的解除，只是关于哪一方违约没有达成一致，根据送达给被告的通知中原告所陈述有单方解除合同并收回房屋的权利，并且涉案房屋一直处于空置状态，被告并未实际使用，因此对于支付逾期腾退房屋的使用费不认可。违约金被告不认可，被告认为违约方为原告，不应该由被告承担违约责任。关于连带责任的诉讼请求，该房屋租赁合同的合同目的是由被告二经营使用，因2018年5月16日签订房屋租赁合同时，被告二公司尚处于设立阶段，并且公司注册之后已经对该合同予以确认，根据房屋的装修可以看出实际使用用途为设立的被告二公司使用并非被告一个人使用，被告一个人行为是受被告二法人的委托，在被告二公司没有设立之前代替被告二签订的合同，被告二履行了合同义务也同意关于此合同的权利义务由被告二一并承接。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。米佳公司提交物业租赁合同补充协议、房屋租赁合同、工商档案查询、工商银行业务回单、转租说明、建设工程消防验收意见书、北京市门楼牌编号证明信、消防检查合格证、房屋所有权证，除物业租赁合同补充协议及转租说明外，刘雨龙、京诚公司对其他证据的真实性予以认可；刘雨龙提交授权委托书，京诚公司提交情况说明，刘雨龙、京诚公司共同提交解除合同通知书，米佳公司对上述证据的真实性均不予认可，刘雨龙、京诚公司对对方提交的证据的真实性予以认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议但对方当事人出示原件的证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下，2018年5月16日，米佳公司（出租方、甲方）与刘雨龙（承租方、乙方）及北京大恒瑞林房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲乙双方就租赁的有关事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况处约定：（一）房屋坐落于北京市房山区拱辰街道办事处（乡镇）天星街××号院××号楼××层××，建筑面积217.4平方米，（二）房屋所有权人龙信建设集团有限公司。第三条租赁期限处约定：（一）房租租赁期自2018年7月20日至2026年7月19日，共计八年。甲方应于收到乙方交来六个月租金及押金当日将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照当时现状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条免租期及租赁物的交付处约定：（一）租赁物的免租期为2个月，即从2018年5月20日起至2018年7月19日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。第五条租金及押金处约定：（一）租金标准及支付方式：1.2018年7月20日至2020年7月19日：595133元/每年，2.2020年7月20日至2022年7月19日：624890元/每年……支付方式：押一付六……各期租金支付日期：2018年5月20日支付20000元租房定金，待租户注册成功当日支付六个月租金及押金327160.5元，2019年1月10日支付六个月租金297566.5元，2019年7月10日支付六个月租金297566.5元，2020年1月10日支付六个月租金297566.5元，2020年7月10日支付十二个月租金624890元……(二)押金：49594元整，交于甲方保存、租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条房屋维护及维修处约定：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全……第十二条合同解除处约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达七日的。2.欠缴各项费用达5000元的……第十三条违约责任处约定：（一）甲方有第十二条第三款约定的情形之一的，应按月租金的600%向乙方支付违约金；乙方有第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的600%向甲方支付违约金，守约方同时可追究违约方的相应经济损失。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金600%标准支付违约金。（五）乙方代他人承租的房屋，在合同履行期间如出现问题，由乙方承担相应责任。第十五条其他约定事项处约定：1.甲方须提供三个注册地址供乙方注册公司使用，并配合乙方办理相关手续，乙方退租时须将公司注册地址从此房屋中迁出。如因甲方原因造成乙方无法使用该房屋地址注册公司，甲方须退还乙方所交租金及押金，并解除该租赁合同，互不追究违约责任。合同签订后，米佳公司将房屋交付给刘雨龙，刘雨龙支付定金20000元，2018年5月22日京诚公司在涉案房屋内注册成立，其工商信息显示刘雨龙为股东，职位为监事。2018年5月24日刘雨龙向米佳公司支付租金及押金共计327160.5元，涉案房屋在承租后按照典当行的标准进行了装修，后刘雨龙和京诚公司未向米佳公司支付过租金。2020年8月7日，米佳公司给刘雨龙发送解除合同通知书，并抄送京诚公司，其中载明因刘雨龙拖欠租金已超1年半之久，实属严重违约及拒绝履行合同约定乙方义务的行为，根据合同相关约定解除双方之间签署的《北京市房屋租赁合同》，并要求在2020年8月10日之前从该租赁物中撤离并完成“北京京诚典当有限公司”注册地址的迁出工作，若怠于履行迁出及腾退义务，则其有权自行清理，由此产生的一切费用均由贵方自行承担。在本院受案伊始，米佳公司诉讼请求为继续履行合同，京诚公司反诉要求解除合同，并同意交还房屋，经本院询问，米佳公司拒绝接收房屋，坚持要求继续履行合同。后京诚公司与刘雨龙向本院提交解除合同通知书，证明米佳公司已在2020年8月10日行使过合同解除权，合同已于该日解除，2021年1月20日我院组织双方质证时，米佳公司对该解除合同通知书予以认可，并同意交接房屋，2021年2月24日，庭审时双方仍未交接，对未交接原因米佳公司称被告方一直未与其联系过交接房屋一事，京诚公司称已联系米佳公司，米佳公司法定代表人称考虑一下如何交接再回复，但至今未回复。2021年2月25日双方完成了涉案房屋的交接。京诚公司撤回了在本案中的反诉。另，本案审理过程中，米佳公司向本院提出财产保全申请，冻结刘雨龙1000000元的财产及京诚公司567288.55元的财产，为此支付保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为刘雨龙与米佳公司签订的租赁合同其法律后果应由谁承担。根据双方签订的合同可知，刘雨龙承租房屋用于商业，合同中在租金及押金处亦约定待租户注册成功当日支付租金及押金，可以认定刘雨龙租赁房屋是为成立公司而使用，符合为设立法人以自己名义从事民事活动的表征，然双方合同约定刘雨龙代他人承租的房屋，在合同履行期间如出现问题，由刘雨龙承担相应责任，可以认定双方对于合同责任的承担主体已经进行了提前约定，对于合同责任的承但应以合同约定为准。尽管刘雨龙在庭审中提交了京诚公司法定代表人为其出具的授权委托书，但并未提交证据证明与米佳公司签订租赁合同时曾经出示过，亦不能改变合同中关于合同责任主体承担的约定，故刘雨龙关于代替设立中的京诚公司签订租赁合同并由公司承担责任的辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。关于米佳公司要求京诚公司与刘雨龙承担连带责任的主张，米佳公司称本案构成债务加入，应由京诚公司与刘雨龙承担连带责任。然债务加入系在原债务人不退出的情形下增加新的债务人，新的债务人需要具备与原债务人共同承担责任的意思表示，京诚公司虽然对刘雨龙签订的合同予以追认，并同意作为合同相对方承担责任，但其真实意思并非与刘雨龙作为并行的债务人对本案合同承担责任，而是由其继受租赁合同的权利义务，代替刘雨龙承担责任，本案不满足债务加入的构成要件，米佳公司要求刘雨龙与京诚公司承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方当事人认可合同已于2020年8月7日解除，本院对此不持异议。米佳公司要求支付2019年1月20日至2020年8月7日租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经计算数额为925228.02元，因刘雨龙支付了押金49594元，双方当事人同意在本案中抵扣，本院不持异议，抵扣后刘雨龙应支付米佳公司租金875634.02元；关于利息，刘雨龙未按合同约定时间支付租金，给米佳公司造成了经济损失，应当支付相应的利息，但因米佳公司亦主张了违约金，本院不再单独支持利息，该部分损失在违约金部分予以考虑。关于占有使用费，双方合同于2020年8月7日解除后，刘雨龙负有向米佳公司交还房屋的义务，虽然米佳公司在起诉伊始要求继续履行合同并拒绝接收房屋，但刘雨龙未向法庭提交证据证明在此之前曾向米佳公司要求交接房屋且米佳公司予以拒绝，故合同解除后刘雨龙仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，然2020年12月9日庭审时京诚公司与刘雨龙已明确表示交接房屋，米佳公司予以拒绝，直至2021年1月20日方同意交接，此段时间内的占有使用费属于米佳公司自行扩大的损失，无权要求刘雨龙支付，关于2021年1月20日至2021年2月25日的费用，京诚公司与刘雨龙虽称因米佳公司迟迟未回复如何交接导致无法交还房屋，对此米佳公司不予认可，作为负有腾房义务及举证义务的刘雨龙亦未向法院提交证据证明因米佳公司原因未完成交接，故此段时间的占有使用费仍应由刘雨龙支付，经计算占有使用费数额为274067.05元。关于违约金，刘雨龙未按合同约定支付租金、亦未在合同解除后及时返还房屋，已经构成违约，应该按照合同约定支付违约金，然综合米佳公司的损失情况、本案合同履行情形可知合同约定的违约金标准过高，且刘雨龙申请调整，本院考虑米佳公司的利息损失、刘雨龙的违约情形、合同履行情况酌情确定违约金数额为150000元。京诚公司及刘雨龙辩称米佳公司提供的房屋因未经消防验收导致其无法正常营业，且未提供三个注册地址供其使用，故米佳公司存在违约行为，然就上述主张京诚公司及刘雨龙未提交证据证明房屋存在消防问题且影响其正常使用，亦未举证证明其存在需要三个注册地址的需求且米佳公司未予满足，故京诚公司及刘雨龙的辩称本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、刘雨龙于本判决生效后十日内给付北京市米佳国际酒店有限公司租金875634.02元、占有使用费274067.05元；二、刘雨龙于本判决生效后十日内给付北京市米佳国际酒店有限公司违约金150000元；三、驳回北京市米佳国际酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9718元，由北京市米佳国际酒店有限公司负担1951元（已交纳），由刘雨龙负担7767元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由刘雨龙负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年三月十五日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪