上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39617号原告：沃尔玛华东百货有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：tanwarnyuen。委托诉讼代理人：胡隽瑶，上海致格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。被告：上海悠游堂投资发展股份有限公司，住所地上海市闵行区。破产管理人：上海市锦天城律师事务所。破产管理人的负责人：乔风朔。委托诉讼代理人：张辰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：北京米娅文化发展有限公司，住所地北京市。法定代表人：付娆。委托诉讼代理人：张昊。委托诉讼代理人：张子顺，上海圣瑞敕律师事务所律师。被告：蜜芽宝贝(天津)信息技术有限公司，住所地天津市。法定代表人：刘楠。委托诉讼代理人：张子顺，上海圣瑞敕律师事务所律师。原告沃尔玛华东百货有限公司(以下简称沃尔玛公司)与被告上海悠游堂投资发展股份有限公司(以下简称悠游堂公司)、北京米娅文化发展有限公司(以下简称米娅公司)、蜜芽宝贝(天津)信息技术有限公司(以下简称蜜芽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通独任程序，由审判员秦冬红独任审理，因疫情影响于2020年6月7日中止审理，因无法送达被告，原告曾于2020年7月8日向本院申请公告送达，后因被告主动联系本院于2020年9月30日恢复并公开开庭进行了审理。原告沃尔玛公司的委托诉讼代理人吴人行、被告悠游堂公司的委托诉讼代理人张辰及被告米娅公司、蜜芽公司的共同委托诉讼代理人张子顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃尔玛公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令原告沃尔玛公司与被告悠游堂公司签订的租赁协议于2019年3月25日解除；2.判令被告悠游堂公司支付原告沃尔玛公司2019年2至3月的租金246,000元，管理费36,900元，2019年1至9月电费19,656.55元；并支付以每期所欠付费用为基数，按照每日千分之三标准向原告沃尔玛公司支付逾期付款违约金至实际付清日止；3.判令被告沃尔玛公司、米娅公司共同向原告沃尔玛公司支付2019年4月1日至2020年1月5日期间逾期腾房占用使用费1,295,864.52元，并支付以每期所欠费用为基数，按每日千分之三支付原告逾期付款违约金至实际付清日止；4.判令被告蜜芽公司在被告米娅公司的责任范围内向原告沃尔玛公司承担连带责任；5.判令诉讼费用由三被告共同负担。事实和理由：2015年12月15日，原告与悠游堂公司公司签订了《租赁协议》，约定原告将位于上海市浦东新区高科西路XXX号由由商贸中心的一层FIF0016、FIF0017、FIF0018号铺位(以下简称系争房屋)出租给悠游堂公司，租赁期限自2016年1月19日起至2022年1月18日止。自2018年4月起，悠游堂公司将系争房屋转租给米娅公司经营。自2019年1月起，悠游堂公司、米娅公司均未能按时向原告支付租赁期间的各项费用，已构成违约。为此，原告于2019年3月23日向米娅公司发函，要求解除租赁合同关系，结清租赁期间的各项费用，并于2019年3月30日腾退系争房屋。但悠游堂公司、米娅公司解约后，租赁期间的费用依旧拖欠不予支付，且仍旧长期违法占用系争房屋，直至2020年1月5日才完成了腾退工作，给原告造成了巨大的场地占用损失。蜜芽公司是米娅公司的独资股东，在不能证明其财产独立于米娅公司的情况下，应当在米娅公司的责任范围内向原告承担连带责任。被告悠游堂公司辩称：同意诉请1。同意诉请2，租金及管理费予以认可，对电费不认可，对违约金计算标准过高，不认可，请求法院依法处理；对诉请3不认可，根据合同13.1条约定，在原告向被告发出的解除通知中记载3.30前将租赁场地清理完毕，否则视为租赁场地内的物品及添附归原告所有。即3.30后原告有权对租赁场地内的物品进行处置。根据合同法的规定，2019年3月30日后原告有权对系争房屋进行自主撤离，导致4.1后铺位无法使用的损失由原告自担。且日千分之三违约金标准过高，要求法院调整。诉请4与悠游堂公司无关。被米娅公司、蜜芽公司辩称：诉请1-2与我方无关。不同意诉请3，与被告米娅公司无关。诉请4不同意，与被告蜜芽公司没有关联。本院庭审中，原、被告对租赁协议、解除租赁协议函及签收记录、电费用抄表单、照片、委托书、清偿确认书、企业信用信息公示报告、工行电子回单等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后认定事实如下2015年12月15日，原告与沃尔玛公司签订了《租赁协议》，约定原告将系争房屋出租给悠游堂公司，租赁期限自2016年1月19日起2022年1月18日止；装修免租期为2016年1月19日起至2016年4月18日止；悠游堂公司应在系争房屋开业的时间为2016年4月19日；首期租金金额为104,550元；2016年4月19日起至2017年1月18日，月租金104,550元；2017年1月19日起至2018年1月18日，月租金110,700元；2018年1月19日起至2019年1月18日，月租金116,850元；2019年1月19日起至2020年1月18日，月租金123,000元；2020年1月19日起至2022年1月18日，月租金129,150元；履约保证金10万元，悠游堂公司应于租赁期开始之日的15天前向原告支付该笔履约保证金，履约保证金不得冲抵任何悠游堂公司应付的租金或本协议规定的其他费用；自租金起算日开始后，除首期租金外，原告将于每个日历月10日前向悠游堂公司提供当月的租赁费用收款通知书，悠游堂公司应在每个日历月15日之前，根据租赁费用收款通知书的要求，向原告支付该通知书上注明月份的月租赁费用；悠游堂公司应按期足额按本协议规定支付款项，包括但不限于租金、履约保证金、违约金和损失赔偿(如有)以及按本协议约定的其他款项，否则，每逾期一日，悠游堂公司应按所欠款项的千分之三向原告支付逾期付款违约金；在租赁期限内，未经原告事先书面同意，悠游堂公司不得：(1)向任何第三方转让或者抵押本合同中的权利；或者(2)将房屋转租任何人，或将房屋的所有权让与任何人；或者(3)与任何第三方共用房屋，悠游堂公司可根据实际经营配套的需要，将系争房屋分租给第三方，具体分租事宜双方以补充协议方式约定，悠游堂公司须就其分租的第三方向原告负全部责任；在租赁期限内，未经原告事先书面同意，悠游堂公司不得随意关闭房屋或中止经营，否则每关闭房屋或中止经营一日，应按首期平均日租金的三倍向原告支付违约金，前述首期平均日租金应根据首期租金除以月均30天计算得出；发生悠游堂公司违反本协议的情形下，原告有权以书面或口头方式要求其纠正，在原告发出前述书面或口头要求之日起10日内悠游堂公司仍未纠正相关行为的，原告有权停止向悠游堂公司租赁区域供应公用事业(包括水、电、燃气等)，并有权采取原告认为适当的其他行动，直至悠游堂公司纠正其全部违约行为，悠游堂公司在原告发出书面或口头要求之日起二十日内仍未纠正相关行为的，原告有权关闭悠游堂公司承租区域并按本协议第12.5.1条单方终止本合同；发生本协议项下任何违约行为的，原告有权向悠游堂公司主张违约责任，若因该等违约行为对原告造成损失的，悠游堂公司还应赔偿原告因此而遭受的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等；第12.5.1约定,悠游堂公司发生以下任何一种情况都将构成对本协议的根本违反(根本违约)，原告有权单方提前解除本协议，并有权停止供水、供电、要求悠游堂公司限时撤柜：(1)逾期20个日历日仍未交纳租金、管理费、公用事业费等相关费用的；(2)逾期缴纳首期租金、装修保证金、售后保证金(如需)和履约保证金的；……；原告按第12.5.1条规定单方终止本协议时，悠游堂公司无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求原告支付任何违约金或者赔偿损失，如因第(1)、(2)款终止本协议时，悠游堂公司还应向原告全额支付逾期未付款的款项及利息；租赁期限届满或本协议因任何原因提前终止时，悠游堂公司应于本协议终止之日起5日(包括公共节假日)内(场地恢复期)将其所属财产全部搬离场地并将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复场地原状(正常磨损除外)，使场地具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，并将场地交还原告，悠游堂公司拆除其添置的设备(例如空调机)时，不得损坏场地结构；悠游堂公司交还租赁区域时，双方应对租赁区域进行验收，租赁区域经原告验收后办理退租手续，场地恢复期内，悠游堂公司仍应按本协议规定租金数额向原告支付租金；如悠游堂公司未能遵守上述规定而使原告对房屋进行修复，原告的全部支出和费用均由悠游堂公司承担；如悠游堂公司逾期搬离系争房屋，原告有权停止供应公用事业(包括水、电、燃气等)，且悠游堂公司未能按期搬离的财产，视为悠游堂公司放弃该财产的所有权，原告有权自行处置，处置费用由悠游堂公司承担；如悠游堂公司逾期交还租赁区域，悠游堂公司应向原告承担如下责任：(1)自租赁期限届满或本协议终止之日(包含提前终止)起至办理退租手续之日止的期间，悠游堂公司按本协议规定租金标准向原告支付场地占用费和相关公用事业费用；(2)每逾期一天，按租赁期限届满或本协议终止(包含提前终止)之日起前一个日历月平均日租金3倍的标准向原告支付违约金；(3)赔偿原告因此而遭受的其他损失；租赁期限届满或本协议因悠游堂公司原因提前终止时，悠游堂公司无权要求原告赔偿其因装修铺位而发生的任何费用、支出或发生的搬迁费；……。之后，悠游堂公司自2018年4月起将系争房屋转租给米娅公司经营。2018年3月30日，米娅公司向原告支付276,105.11元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”一栏中注明“悠游堂-上海店水电费”、“备注”一栏中注明“悠游堂-上海店水电费、租金”；2018年4月24日米娅公司向原告支付140,602.26元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”一栏中注明“上海山姆会员店4月份”、“备注”一栏中注明“上海山姆会员店4月份付款”；2018年5月9日米娅公司向原告支付140,712.24元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”及“备注”栏中均注明“上海山姆店费用”；2018年6月26日米娅公司向原告支付140,224.66元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”及“备注”栏中均注明“山姆会员店租金水电费”；2018年7月20日米娅公司向原告支付140,261.32元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”一栏中注明“上海山姆店7月房租电”，在“备注”栏中注明“上海山姆店7月房租电费管理费”；2018年8月14日米娅公司向原告支付140,340.75元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”一栏中注明“上海山姆店8月租金物”，在“备注”栏中注明“上海山姆店8月租金物业水费”；2018年9月17日米娅公司向原告支付139,578.22元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”一栏中注明“上海山姆店9月房租物”，在“备注”栏中注明“上海山姆店9月房租物业和8月水电费”；2018年10月15日米娅公司向原告支付140,475.17元，在关于该笔钱款的《中国工商银行深圳市分行电子回单》的“用途摘要”一栏中注明“上海山姆店10月租金物”，在“备注”栏中注明“上海山姆店10月租金物业费及9月水电费”；上述费用总计1,258,299.73元。自2019年1月起，悠游堂公司、米娅公司均未向原告支付租赁期间的各项费用。原告于2019年3月23日向悠游堂公司送达《解除租赁协议函》，通知自2019年3月25日起解除与悠游堂公司之间的租赁合同关系，结清租赁期间的各项费用，并要求于2019年3月30日前腾退系争房屋。之后，悠游堂公司于2019年8月15日委托案外人陈某某与原告办理系争房屋内所有设施设备的清退事宜。陈某某出具字据，说明其受悠游堂公司委托于2020年1月3日至2020年1月5日对系争房屋内的所有设施进行清理，目前清理工作已完成，所有设备已搬离。另查，系争房屋系由原告于2010年3月31日从案外产权人上海由由置业有限公司处承租而来，原告与产权人所签的《租赁合同》中约定原告可以转租系争房屋。本院认为：《租赁协议》系原告与悠游堂公司关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，原、被告双方均应严格按约履行。关于原告要求判令原告与悠游堂公司签订的《租赁协议》于2019年3月25日解除的诉讼请求。《租赁协议》约定，悠游堂公司逾期二十个日历日仍未交纳租金、管理费、公用事业费等相关费用的，原告有权单方提前解除本协议，并有权停止供水、供电、要求悠游堂公司限时撤柜。悠游堂公司自2019年1月起未按时向原告支付租赁期间的各项费用，至原告2019年3月23日向悠游堂公司发送《解除租赁协议函》时悠游堂公司逾期支付各项费用超过二十个日历日，原告有权按约行使单方解除合同权。原告在《解除租赁协议函》中要求于2019年3月25日解除《租赁协议》，悠游堂公司亦同意原告的该项诉讼请求。因此，原告的该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持，本院确认原告与悠游堂公司签订的《租赁协议》于2019年3月25日解除。关于原告要求判令悠游堂公司支付原告2019年2至3月的租金246,000元，管理费36,900元，2019年1至9月电费19,656.55元；并支付以每期所欠付费用为基数，按照每日千分之三标准向原告支付逾期付款违约金至实际付清日止的诉讼请求。悠游堂公司租用系争房屋，应当按约支付原告租用费，且悠游堂公司也同意支付原告2019年2至3月的租用费246,000元、管理费36,900元，原告要求悠游堂公司支付2019年2至3月的租金246,000元及管理费36,900元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于2019年1至9月电费19,656.55元，原告举证了2019年1至9月期间的系争房屋的电表读数，悠游堂公司又未举证其支付了上述期间的电费，故被告应当支付上述电费。关于原告要求判令悠游堂公司支付上述费用的逾期付款违约金的诉讼请求，因被告抗辩逾期付款违约金过高，本院根据原告的实际损失、双方的过错程度及原告在行使单方解除合同权利后怠于向悠游堂公司主张上述欠租、欠费等，酌定悠游堂公司支付原告上述费用的逾期付款违约金30万元，原告要求被告支付其余逾期付款违约金，不符合法律规定，不予支持。关于原告要求判令被告悠游堂公司、米娅公司共同向原告支付2019年4月1日至2020年1月5日逾期腾房占用使用费1,295,864.52元，并支付以每期所欠费用为基数，按每日千分之三支付原告逾期付款违约金至实际付清日止的诉讼请求。《租赁协议》约定：租赁期限届满或本协议因任何原因提前终止时，悠游堂公司应于本协议终止之日起5日(包括公共节假日)内(场地恢复期)将其所属财产全部搬离场地并将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复场地原状(正常磨损除外)，使场地具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，并将场地交还原告，悠游堂公司拆除其添置的设备(例如空调机)时，不得损坏场地结构；如悠游堂公司逾期交还租赁区域，悠游堂公司应向原告承担如下责任：(1)自租赁期限届满或本协议终止之日(包含提前终止)起至办理退租手续之日止的期间，悠游堂公司按本协议规定租金标准向原告支付场地占用费和相关公用事业费用；(2)每逾期一天，按租赁期限届满或本协议终止(包含提前终止)之日起前一个日历月平均日租金3倍的标准向原告支付违约金。原告与悠游堂公司之间的《租赁协议》于2019年3月25日解除，按照《租赁协议》约定悠游堂公司应在2019年3月25日起5日内即2019年3月29日前搬离系争房屋，但悠游堂公司实际于2020年1月5日才搬离系争房屋，悠游堂公司逾期搬离系争房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任，悠游堂公司除按租金标准向原告2019年4月1日至2020年1月5日期间的房屋使用费外，还应承担房屋使用费的逾期付款违约金。关于逾期付款违约金，因悠游堂公司抗辩违约金过高，本院根据原告的实际损失、双方的过错程度及原告在行使单方解除合同权利后怠于向悠游堂公司主张要求搬离腾空房屋及怠于主张房屋使用费等，酌定悠游堂公司支付原告上述费用的逾期付款违约金30万元，原告要求被告支付其余逾期付款违约金，不符合法律规定，不予支持。米娅公司并未与原告签署租赁协议，米娅公司向原告支付租金及费用等，是按照其与悠游堂公司之间的约定履行向悠游堂公司的付款义务，故原告要求米娅公司向原告支付房屋使用费，不符合合同约定及法律规定，不予支持。关于原告判令被告蜜芽公司在被告米娅公司的责任范围内向原告承担连带责任的诉讼请求。米娅公司无需向原告支付房屋使用费，故原告要求蜜芽公司在米娅公司的责任范围内向原告承担连带责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于租赁保证金10万元，原告认为悠游堂公司违约，不同意返还悠游堂公司该笔租赁保证金，原告的抗辩意见符合合同约定，确认原告不予返还悠游堂公司该笔租赁保证金。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告沃尔玛华东百货有限公司与被告上海悠游堂投资发展股份有限公司2015年12月15日签署的关于上海市浦东新区高科西路XXX号由由商贸中心的一层FIF0016、FIF0017、FIF0018号铺位的《租赁协议》于2019年3月25日解除；二、被告上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告沃尔玛华东百货有限公司2019年2至3月的租金246,000元、管理费36,900元及2019年1至9月的电费19,656.55元；三、被告上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告沃尔玛华东百货有限公司逾期支付2019年2至3月的租金246,000元、管理费36,900元及2019年1至9月的电费19,656.55元的违约金30万元；四、被告上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告沃尔玛华东百货有限公司2019年4月1日起至2020年1月5日期间按月租金123,000元标准计算的房屋使用费；五、被告上海悠游堂投资发展股份有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告沃尔玛华东百货有限公司逾期支付2019年4月1日起至2020年1月5日期间房屋使用费的违约金30万元；六、驳回原告沃尔玛华东百货有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,186元，保全费5,000元,均由被告上海悠游堂投资发展股份有限公司原负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二一年三月二十六日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。