上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15731号原告：上海福满家便利有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：凌孝平，董事长兼总经理。委托代理人：邢路，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海呈远鼎承投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：左德新，执行董事。原告上海福满家便利有限公司(以下简称“福满家公司”)与被告上海呈远鼎承投资管理有限公司(以下简称“呈远鼎承公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，后又转为普通程序独任审判，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邢路到庭参加诉讼。被告上海呈远鼎承投资管理有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福满家公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方于2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月12日解除；2.请求人民法院判令被告向原告退还租赁保证金44,000元(币种为人民币，以下同)；3.请求人民法院判令被告向原告支付违约金46,200元；4.请求人民法院判令被告向原告支付原告律师费10,000元。事实和理由：2016年6月7日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告拥有上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的合法出租权，将涉案房屋转租给原告；租赁期为2016年6月10日至2022年6月9日，其中2016年6月10日至2016年8月9日为免租期，被告应于2016年6月10日将房屋交付原告；原告租赁该房屋用于经营店铺使用；2018年8月10日至2020年8月9日期间的租金为23,100元/月，被告应在每期支付租金前20日，向原告开具发票，原告在收到发票之日起15日内向被告支付房租；原告应于合同签订后10日内向被告支付租赁保证金44,000元；房屋如为转租，因产权方或被告的出租方与被告方争议或解除合同导致本合同无法履行或原告无法正常营业的，原告有权解除本合同；发生原告有权单方解除情形的，合同在被告收到原告解约通知后即解除；原告行使单方解除权时，有权要求被告支付相当于解除当月租金2倍的违约金，违约金不足以抵付原告损失的，被告还应向原告赔偿差额部分。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金，被告提供了房屋，原告持续缴纳房租至2020年2月20日。2019年，涉案房屋的产权人——案外人上海市施惠特投资管理有限公司(以下简称“施惠特公司”)因被告持续拖欠租金，向法院起诉要求解除与被告的《房屋租赁合同》、立即返还房屋，经法院判决，支持了其全部诉讼请求。2020年1月20日，施惠特公司致函原告，告知依据法院判决，其与被告间的租赁合同关系解除，将收回房屋，要求原告在2020年2月20日前将涉案房屋恢复原状并交还。原告收到上述函件后，随即于2020年6月12日向被告发送了《告知函》，告知于2020年6月12日解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在解除当日退还房屋租赁保证金并支付违约金。原告函告被告后，被告未按照原告通知退还保证金并支付租金，经多次联系未果。原告认为,双方订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行。现被告因与产权方发生纠纷，丧失了继续向原告提供租赁房屋的权利，且产权方已书面要求收回房屋，合同约定的原告行使单方解除权的情形已经满足，原告也已依约函告被告。被告依约应当退回超额收取的租金并支付违约金。被告拒不退回租金并支付违约金的行为，已违反了合同约定，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告呈远鼎承公司未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：包括涉案房屋在内的上海市松江区茸梅路XXX号房屋的产权人为案外人施惠特公司。被告与施惠特公司之间原有房屋租赁合同关系，租赁期限自2012年3月1日起至2032年2月29日止。2016年6月7日，原告(乙方)和被告(甲方)双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方拥有涉案房屋的合法出租权，将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期自2016年6月10日起至2022年6月9日止，其中2016年6月10日至2016年8月9日为免租期，房屋交付日为2016年6月10日，如经乙方同意房屋交付迟延的，则租赁期及免租期也相应顺延；乙方租赁该房屋作为店铺与其相关的业务使用；2018年8月10日至2020年8月9日期间的租金为23,100元/月，保证金为44,000元；甲方应在下期开始日前20天内，向乙方开具发票作为付款前提，乙方收到发票之日起在15个工作日内付款；如甲方为转租，因房屋产权方或甲方的出租方与甲方争议或解除合同导致本合同无法履行或乙方无法正常营业的，乙方有权解除本合同；发生乙方有权单方解除情形的，本合同在甲方收到乙方解约通知后即解除；乙方行使单方解除权时，有权要求甲方支付相当于解除当月租金2倍的违约金，违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应向乙方赔偿差额部分；本合同各方之间依据本合同进行的任何函件、通知应当在下述所列情况时视为已送达被通知方：……邮寄：国内者，寄出后的第5天即视为送达……；甲、乙双方各自联系方式均以签字页所载明的内容为准，倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方，否则继续沿用原联系方式，如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告依约向被告支付了保证金44,000元和截至2020年2月20日前的租金。就上海市松江区茸梅路XXX号房屋，产权人施惠特公司曾以本案被告拖欠租金为由于2019年5月14日向本院提起诉讼，本院于2019年10月31日做出(2019)沪0117民初8274号民事判决：一、确认上海施惠特投资管理有限公司与上海呈远鼎承投资管理有限公司于2011年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除；二、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海施惠特投资管理有限公司返还上海市松江区茸梅路XXX号房屋；三、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司截至2019年6月30日前拖欠的房屋租金及使用费14,972,067.60元(上海呈远鼎承投资管理有限公司在上海施惠特投资管理有限公司处的租赁保证金400,000元已在此项中予以抵扣)；四、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司欠付租金的利息损失600,000元；五、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司自2019年7月1日起至其实际搬离日止的房屋使用费(按照每月812,608.69元的标准计算)。此后，被告不服一审判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年1月14日作出(2019)沪01民终15814号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月20日，施惠特公司致函原告，要求收回涉案房屋。此后，原告和施惠特公司签订《施惠特广场房屋租赁合同》，载明由原告直接向施惠特公司承租涉案房屋，租赁期限自2020年2月21日起至2022年6月20日止，合同期限与原先原、被告之间的合同保持一致，租金标准略有降低。原告已实际向施惠特公司支付自2020年2月21日起的租金。经核实，施惠特公司确认前述情况，并表示在前案执行过程中将扣除涉案房屋自2020年2月21日起的房屋占有使用费。2020年6月12日，原告向被告通过双方合同中约定的送达地址寄送解除函后，因被告未签收而被退回。以上事实，由《房屋租赁合同》、(2019)沪0117民初8274号民事判决书、(2019)沪01民终15814号民事判决、银行交易明细、《告知函》、《施惠特广场房屋租赁合同》、邮寄凭证、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。现涉案房屋产权人施惠特公司行使合同解除权解除了其与被告之间的合同，并得到了生效判决的确认，原、被告之间的合同已经无法继续履行，原告要求解除其与被告之间的合同，于法有据，本院予以支持。鉴于被告并未签收解除函，且目前下落不明，本院结合原、被告之间在合同中的约定认定合同解除时间为2020年6月17日。根据本案查明的事实，产权人施惠特公司已于2020年1月20日致函原告要求收回涉案房屋，于2020年2月21日收回涉案房屋并另行与原告建立房屋租赁合同关系，自当日起被告已经丧失对涉案房屋的控制权，故而原、被告在租期内的租金已经结清，原告在被告处的租赁保证金应予退还，原告的主张符合事实和法律，本院予以支持。对于原告主张的违约金，鉴于合同确系因被告单方原因导致解除，被告理应依约承担违约责任，但综合考虑原告重新签订合同的情况，本院酌情调整被告应向原告给付的违约金数额为10,000元。对于原告主张的律师费损失，无直接依据，且与违约金不可并处，本院对此不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日通过)第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海福满家便利有限公司与被告上海呈远鼎承投资管理有限公司于2016年6月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除；二、被告上海呈远鼎承投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海福满家便利有限公司退还租赁保证金44,000元；三、被告上海呈远鼎承投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海福满家便利有限公司支付违约金10,000元；四、驳回原告上海福满家便利有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,304元，由被告上海呈远鼎承投资管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二一年三月三十一日书记员  姚吉妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日通过）第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。