上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9177号原告(反诉被告)：游明。委托诉讼代理人：陈津申，上海明庭律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝龙精骏房地产开发有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。原告游明与被告上海宝龙精骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙精骏公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂转入普通程序，期间，因宝龙精骏公司以要求游明支付逾期付款违约金为由向本院提起反诉，本院予以并案处理，并依法组成合议庭于2020年8月6日、同年8月27日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)游明的委托诉讼代理人陈津申，被告(反诉原告)宝龙精骏公司的委托诉讼代理人施燕婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游明向本院提出本诉诉讼请求：1.判令宝龙精骏公司将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)交接给游明；2.判令宝龙精骏公司将涉案房屋过户给游明。事实和理由：双方于2016年11月12日网上签订《上海市商品房预售合同》，合同约定游明购买涉案房屋，合同价款4,383,150元。合同签订后，游明向宝龙精骏公司全额支付了购房款，根据双方合同第14条约定在宝龙精骏公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，双方签署本合同规定的《房屋交接书》。双方签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。宝龙精骏公司至今未将房屋交接给游明，并未办理相关过户手续，其行为已明显违约，为维护自身合法权益，游明遂诉至法院请求判如所请。宝龙精骏公司辩称，不同意本诉诉请，根据补充条款一的7.1条，在游明未付清违约金情况下，宝龙精骏公司有权不交付房屋，双方预售合同约定购房款分三期支付，第一笔893,150元应在2016年10月31日前支付，第二笔130万元应在2016年11月22日前支付，第三笔219万元应在2017年1月21日前支付，然而游明每一笔购房款均存在逾期支付的情况，游明理应按照预售合同第7条约定承担逾期付款违约金。同时，宝龙精骏公司向本院提出如下反诉诉讼请求：判令游明支付宝龙精骏公司逾期付款违约金305,089元。反诉事实和理由：双方合同约定，游明若未按照本合同约定的时间付款，应当按照逾期未付款金额的日万分之三计算，支付自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止的违约金。游明三笔购房款均存在逾期付款情形，第一笔购房款中50,000元逾期9天，393,150元逾期61天；第二笔购房款1,300,000元逾期61天；最后一笔购房款2,190,000元逾期长达417天。宝龙精骏公司多次向游明催款，但游明未予理睬。针对反诉，游明辩称，其不存在违约情形。根据双方实际签订合同、实际合同生效时间来看，游明并没有迟延支付首笔、第二笔购房款。关于第三笔银行贷款，双方之间就付款方式有明确约定，同意采用银行贷款支付，宝龙精骏公司收取了银行贷款作为第三笔购房款。在贷款申请、取得贷款过程中，游明已经履行了全部贷款申请所需材料和手续，但宝龙精骏公司并未给予必要积极配合，由于宝龙精骏公司原因造成游明无法实现银行贷款，比如未取得相应竣工验收备案证书、未提供必要贷款审批材料；在申请银行贷款过程中，宝龙精骏公司员工隐瞒多个事实，从贷款审批流程来看，宝龙精骏公司清楚哪些银行可以申请贷款，商办房限制销售，在本案和其他案件中多次提到其他客户在2017年3月取得农商银行的银行贷款，但该情况宝龙精骏公司没有告知游明，向游明推荐了光大银行。在本案贷款拖延一年后，游明在农商银行办理了贷款。游明与宝龙精骏公司处于信息不对称状态，宝龙精骏公司恶意隐瞒事实，游明不存在迟延付款，系由宝龙精骏公司原因造成的。本院经审理认定事实如下：2016年10月底，游明开始与宝龙精骏公司员工方金传接触，拟同时购买宝龙精骏公司开发的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX层XXX室及同层的601室两套房屋。2016年10月31日下午14时35分，游明就涉案房屋向宝龙精骏公司支付450,000元。2016年11月9日上午9时28分，游明就上述两套房屋向宝龙精骏公司支付250,000元。宝龙精骏公司于庭审中确认，其中50,000元系涉案房屋的房款。2016年11月12日17时27分41秒，由宝龙精骏公司员工刘卫喜从网签系统打印了游明(乙方、买方)与宝龙精骏公司(甲方、卖方)之间的《上海市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方预售的吴泾宝龙广场涉案房屋，暂测房屋建筑面积为266.41平方米，其中套内建筑面积为194.51平方米、公用分摊建筑面积为71.90平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑层高为3.7米。每平方米建筑面积单价为16,452.65元，总房价款暂定为4,383,150元。第七条，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的30%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。第十条，该房屋的交付必须符合：双方确认以该房屋竣工验收备案作为交付条件。第十一条，甲方定于2018年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，自第91日至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志见补充条款第九条第5款。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。第二十九条，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十一条，本合同自双方签字之日起生效。双方商定本合同生效之日起30日内，由甲乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记。其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理预告登记。合同附件一付款方式和付款期限约定，按时间付款，付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款。1.乙方于2016年10月31日与甲方签约，并付首付房款893,150元；2.乙方于2016年11月22日前支付房款1,300,000元；3.乙方于2017年1月21日前应支付房款2,190,000元。补充条款一第七条对商品房交付条件及交付期限的补充约定，1.如买受人逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项(包括但不限于房价款、税费……公共维修基金及违约金)，则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，在买受人付清上述约定的全部款项前，出卖人有权拒交房屋并不承担任何责任。2.在出卖人为买受人提供按揭贷款担保时，如买受人未按期偿还按揭贷款本息的，则购房合同约定的出卖人交付该房屋的期限可顺延至买受人缴清应付银行的贷款本息及出卖人代垫的相关款项及费用时止。……4.因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：(1)买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，出卖人无需向买受人承担违约责任。(2)如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自第91日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第八条本商品房的交付标准为由建设单位组织的施工、监理、设计四方验收合格完成。第九条对商品房交接的补充约定，1.出卖人发出交付通知的，即为出卖人已完全履行了合同约定的该房屋交付通知义务，买受人应在购房合同所述的书面交付通知规定的时间内(如没有规定，则在交房通知送达后7日内)到出卖人指定地办理接房手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用(包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等)。否则视为买受人未付清房款及其他款项，出卖人有权拒绝交房。且买受人应按房价款总额的日万分之三向出卖人支付违约金。第二十条按揭可行性，1.买受人理解并同意，出卖人接受买受人以按揭贷款的付款方式，并不视为出卖人为买受人在办理按揭贷款中承担了任何责任、义务或者风险。2.买受人确认其已向按揭银行或相关按揭办理机构确认按揭付款的可行性，并确认在按揭银行(或按揭办理机构)拒绝办理按揭贷款或延期放款时，买受人必须按照本补充条款约定的期限一次性付清全部房价款。第二十一条首付款和按揭款，买受人应按照购房合同约定的期限和金额向出卖人支付首付房价(首付款)，并应在购房合同签署之日起六十日内(按揭期限)完成按揭贷款并将贷款部分房款支付至出卖人账户。1.买受人应在本合同签订后六十日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因(包括但不限于买受人不具备贷款银行/公积金审批机构所要求的条件，或买受人条件不足以取得足额按揭贷款，或银行贷款额度，或银行审批流程，或公积金审理流程，或政策的原因等)导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部达到出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起每日按剩余购房款总额的万分之三向出卖人支付利息，同时买受人应以一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。若买受人未能在本条约定期限届满后三十日内一次性支付剩余购房款项或就分期支付购房款项与出卖人达成合意，出卖人有权单方面终止购房合同，买受人应向出卖人承担房屋总价30%的违约责任并授权出卖人单方向政府主管部门办理购房合同注销手续。2.买受人应在签约当日准备完毕符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，并于签约后十日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金审批机构(统称银行)提供符合银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向银行提出正式的按揭贷款申请，缴纳代为预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用并提供相关资料，出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保银行会批准买受人的按揭贷款申请，且出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担责任。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款后续的，每逾期一日应向出卖人承担按揭款总额的万分之三的违约金。逾期达三十日，出卖人有权单方面终止购房合同，买受人应向出卖人承担房屋总价30%的违约责任并授权出卖人单方向政府主管部门办理购房合同注销手续。第二十三条按揭贷款资料，买受人应于签订购房合同签署时向出卖人提供按揭贷款资料，并在放款同意书上签字。出卖人提供的按揭贷款资料列表仅供参考，具体以按揭银行的要求为准。合同另对其他权利义务作了约定。当日，游明未在合同上签名、盖章。2016年12月29日，方金传添加游明微信，游明于当日下午16时03分联系称“钱出不来，痛苦，明天继续努力”，方金传回复“31号之前一定要搞定哦！”当日，游明还询问到其一月份有几个个人贷款是否会影响这个贷款(即涉案房屋贷款)的办理，双方就个人贷款性质、贷款期限等进行讨论，方金传表示从银行系统办理的个人贷款会对后续贷款有影响。游明表示希望尽早办理涉案房屋贷款，方金传则表示游明20%房款还没有付进来。2016年12月31日，游明向宝龙精骏公司支付393,150元。至此，游明付清涉案预售合同上约定的第一笔房款893,150元。2017年1月8日，方金传通过微信要求游明次日携带私章，游明表示质疑。方金传通过微信语音称：“……蓝色的要私章呀，上门有个东西要盖私章的，有两份要按手印，一份要盖私章的，你之前签的日期已经过了不行了，要重新签，你知道吧。”2017年1月10日，方金传通过微信告知游明：“游总，今天一定要来把字签掉把私章带上，再拖估计春节前放不了款了”。游明回复：“好”。2017年1月20日，方金传通过微信告知游明：“……那个转账要必须你本人过来的，你有网银密钥在我这，但是他要网银的话，你要么电脑要么手机啊……你还是要本人来的，星期一上午在11点钟之前你过来好吧。星期一上午要来的哦，那边不然的话集团那边要放假了，到时候那个钱又转不过来了，好吧”。后，游明询问周末是否可以安排。最终双方约定在周日下午一点处理。2017年1月22日，游明向宝龙精骏公司支付1,300,000元。至此，游明付清涉案预售合同上约定的第二笔房款。2017年2月16日，方金传微信游明称：“游总，几号回上海，贷款合同要马上签，央行要开始收紧不动产商业贷款了，25号前一定要过来签掉。收到请回复”，同时，方金传还将“个人商业贷款按揭所需材料”发送游明，并称“贷款所需材料再发你一遍”。2017年2月21日，方金传通过微信再次向游明发送“个人商业贷款按揭所需材料”，并称：“游总，这是贷款所需材料明细，这两天你准备起来，周四我帮你约了银行过来签按揭”。2017年2月22日，方金传通过微信语音询问游明：“游总，微信你收到了吗？发给你啦，你赶紧弄啊，明天的话到时候我把银行约好，到时候跟你说时间节点”。游明语音回复：“收到，我现在准备，但是周四来的话，我也不知道，我觉得有些东西还有点复杂”。之后，双方就所需准备材料内容进行了沟通。2017年2月23日，方金传通过微信语音联系游明表示材料准备好久帮游明约银行处理。方金传又于当日下午6时24分通过微信语音告知游明：“银行明天没空，我帮你约了星期天(即2月26日)上午九点到十点，材料你明天刚好再准备准备就可以了”。游明语音回复表示周日已有安排、周末太忙。方金传语音回复这事很重要，如果届时游明没有处理好会收取违约金，要求其仍在周日早上进行处理。游明语音回复表示周末没空，要求改期至下周一。方金传表示银行下周一没空，其再询问下情况。2017年2月27日，游明通过微信语音询问方金传：“银行约在哪一天？”方金传通过语音回复，大意为：银行还没约好并要求游明次日带齐材料核查，对于流水要提前查看有无问题，若无问题直接叫银行工作人员来处理。最后，方金传表示：“现在集团已经开始催，不能再拖”。游明表示了解并承诺次日将材料交给方金传核查。2017年3月2日，方金传催促游明向其交付材料。当日下午14时08分，游明与方金传联系，方金传要其去方金传工作处见面。2017年3月3日下午，方金传通过微信语音游明，大意为：要求游明明日早上九点至九点半带上昨天审核后要求补的材料后去签贷款合同。稍后，又通知游明提前签约时间至明早8时20分。2017年3月9日，方金传通过微信语音游明询问银行要求补的材料是否补好，并告知游明：要赶紧处理后交给银行或由其转交均可。方金传还再次催促游明提供个人流水，并表示必须尽快去处理不能拖延。2017年3月15日，方金传就贷款材料再次通过微信催促游明，游明回复这两天马上好。2017年4月18日，游明微信询问方金传要求交付合同，并表示游明未持有合同。方金传回复让游明明日去公司取合同。2017年5月11日，方金传微信告知游明要求其与银行经理联系补贷款材料事宜。2017年5月18日，宝龙精骏公司向游明发出《催款函》，催促其支付第三期购房款中的2,190,000元并主张逾期付款违约金76,869元。该《催款函》以EMS快递形式寄送，并于2017年5月19日妥投，签收人为：他人收，前台。2017年5月24日，方金传通过微信语音游明，大意为：光大银行现在已经暂停贷款，游明可以退回，重新找一家银行重新签。后，方金传又表示“重签的话，你还是有那个情况，就是流水，那些东西那些情况还是在”。游明表示银行贷款无法办出其也没有办法。方金传语音回复大意为：游明办理银行贷款也应过了合同约定的时间。游明称银行贷款是宝龙精骏公司在办，其已经按照要求提供材料。2017年5月26日，游明通过微信询问方金传，表示是否可以分两个银行进行贷款，这样流水就够用了。方金传则表示只要有一个银行在审批，查征信就会看到相应信息。2017年5月27日，游明通过微信询问方金传是否可以将申请的两套房屋贷款中的一套先审批通过，至于第二个再找个银行去办理。方金传语音回复称：“原来的光大银行不是说流水不够，是他们现在暂停给办公贷款，必须退回来，已经退回来了，昨天退到了”。后，方金传又表示其联系浦发银行看如何操作。2017年6月起，游明开始自行办理银行贷款申请手续。2017年6月14日下午1时52分，游明将其所需材料要求微信发送方金传，方金传表示：没有大产证，只有土地证。2017年6月16日，游明向方金传索要预售许可证和竣工备案证明，方金传回复：有许可证，没有竣工备案证明。游明表示其找了两个银行，都要竣工备案证明，除非是和宝龙精骏公司签约的银行才可以不要，下周还约了两家。之后双方还就贷款所需材料进行过沟通。2017年7月24日，方金传通过微信询问游明贷款审批情况，游明表示办理贷款审批尚缺少竣工备案证明以及POS单。2017年12月20日，宝龙精骏公司取得竣工验收备案证书。2017年12月22日，方金传通过微信向游明发出建设工程竣工验收备案证书。2018年2月6日，游明(借款人、抵押人)与案外人上海农商银行闵行支行(贷款人)签订《个人房屋抵押借款合同》，约定本合同限于借款人为购置经营用房需要的借款。涉案房屋的购房合同已经在交易中心办理登记，借款金额为219万元，约定借款期限自2018年2月26日至2028年2月26日止。2018年2月27日，宝龙精骏公司向游明发出《催款函》，催促其支付第三期房购房款中的2,190,000元并主张逾期付款违约金264,114元。该《催款函》以EMS快递形式寄送，并于2018年3月1日妥投，签收人为：他人收，前台。2018年3月14日，游明向宝龙精骏公司支付2,190,000元。2018年6月6日，涉案房屋登记在宝龙精骏公司名下。2018年6月29日，游明通过微信向方金传表示：“你们竣工备案12月22号才给我，我3月份贷款就下来了……还有你们公司今天通知，明天交房，后天开始收物业费，也太搞了吧……”方金传回复大意为：合同约定从游明支付首付后开始计算，有两个月的贷款时间，超过两个月后宝龙还会给到两个月缓冲期。在该四个月中贷款如果获批，是不会收取违约金的。但游明贷款长期没有获批，而未获审批的原因都是游明的自身原因，例如负债太多、单身、流水不合格等。最后方金传表示，游明自己寻找的银行才需要竣工备案证书，宝龙提供的办贷银行是不需要竣工备案的证书的。游明则回复认为无法办出贷款的原因不在于其而是因为银行收紧办理该类贷款。2018年7月20日，方金传通过微信向游明发出一张excel表格，并告知其：因为农商银行是宝龙精骏公司的合作银行，故让游明将该表格发给银行工作人员并让游明自己想办法让工作人员配合添加“以上名单客户系银行资料审批周期长、类住宅新政影响及额度控制原因造成超出付款期”的字样。2019年4月23日，方金传通过微信告知游明“除了老板那边，其他地方都已经沟通好了，然后你之前不是写过有东西的嘛？本来想跟老板说，银行出材料了，就赶紧减免掉啊，然后呢，前天吧去找老板，然后老板秘书说因为有人在打官司，要看公司情况”。2019年11月26日，宝龙精骏公司向游明发出《催款函》，催促其支付逾期付款违约金305,089元。该《催款函》以EMS快递形式寄送，并于2019年12月4日签收，签收人为：他人收。2020年1月8日，宝龙精骏公司向游明发出《回函》，强调游明逾期付款构成违约，明确在游明未付清全部逾期付款违约金之前，其有权拒绝将房屋交付给游明以及办理过户登记手续。另称，其不存在逾期交房及逾期办证等事实。该《回函》以EMS快递形式寄送，并于2020年1月14日签收，签收人为：收发室。2020年4月17日，游明通过微信质问方金传：双方1月4日签订合同，为何之前还要计算违约金。又查明，通过方金传与游明的微信沟通过程显示，游明为帮助方金传专升本事宜提供帮助，方金传请游明帮助提供工作岗位，游明多次请方金传吃饭。另查明，2016年12月30日，案外人A有限公司(以下简称A公司，作为贷款人)、游明(作为借款人)与宝龙精骏公司(作为保证人)签订借款合同，约定贷款金额为130万元，贷款用途为购买宝龙精骏公司开发的涉案房屋。贷款期限为24个月，自2016年12月30日至2018年12月29日止。贷款发放日与约定起始日不一致的，以贷款发放日为起始日。贷款利率为年利率6％，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。还款方式为借款人自借款日起每三个月向贷款人支付利息，并每半年一次偿还贷款。贷款期限为24个月的，每半年偿还的本金为贷款总额的25％。违约责任第三条约定，借款人未按期偿还任何一期贷款本金或利息超过20日的，贷款人有权宣布贷款提前到期；第四条约定，若借款人未按期偿还本协议项下贷款本金或利息的，自逾期之日起，除应按照本协议的约定继续支付本金和利息(违约期间的利息按日利率乘以违约天数计算)外，还应按该笔贷款余额的0.05％按日计收逾期管理费，直至清偿完毕全部款项(包括但不限于本金、利息、逾期管理费等)之日止(含清偿完毕之日)，欠款与逾期管理费不能分次收取。担保条款第二条第一款约定保证人同意以自有全部资产为借款人向贷款人借款提供连带保证责任的担保。第十三条关于还款保证的特别约定，借款人在未全额偿还贷款人的贷款及获得贷款人出具的《贷款缴清通知书》之前，同意就所购房屋的有关事项做出如下承诺：13.1借款人未经贷款人书面同意，不得办理所购房屋的加名、减名、更名、更换房屋、解除购房合同或认购书等手续，不得将所购房屋转让他人。如借款人擅自办理以上手续，则贷款人有权要求本合同项下贷款提前到期，并按照本协议第11.5条约定执行。13.2借款人同意开发商暂缓办理所购房屋的交房手续和房产证办理手续。如借款人擅自办理以上手续，则贷款人有权要求本合同项下贷款提前到期，并按照本协议第11.5条的约定执行。第11.5条约定，贷款人按照本合同的约定宣布贷款提前到期，借款人应自通知送达之日起10个工作日内清偿全部贷款本金、利息、逾期管理费和其他应付费用，并一次性向贷款人支付贷款金额的2%作为违约金。若借款人未能在本条款前述约定的时间内缴纳前述全部费用的，自逾期之日起，每日按逾期未付款项的0.05%向贷款人支付逾期违约金直至支付全部费用止。2019年12月3日，本院立案受理了A公司诉游明民间借贷纠纷一案，A公司于该案中向本院申请财产保全，其中包括对涉案房屋的查封。本院经审理后查明，A公司于2017年1月22日分两次向游明转账计270万元，游明已归还借款本金135万元、利息141,750元。本院于2020年5月6日作出(2019)沪0112民初46426号民事判决：一、游明于本判决生效之日起十日内归还A公司借款135万元；二、游明于本判决生效之日起十日内支付A公司以135万元为基数，按年利率6％计算的自2018年1月23日起至实际清偿之日止的利息；三、游明于本判决生效之日起十日内支付A公司以135万元为基数，按年利率18％计算的自2018年4月23日起至实际清偿之日止的逾期管理费；四、游明于本判决生效之日起十日内支付A公司律师费23,800元；五、驳回游明的全部诉讼请求。后游明不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年9月7日作出(2020)沪01民终8502号民事判决：驳回上诉，维持原判。再查明，据涉案房屋不动产登记簿记载，涉案房屋上存在核准日期为2018年3月7日，预购房屋权利人为游明的预告登记以及抵押权人为上海农商银行闵行支行、债权数额为2,190,000元的预购房屋抵押登记，债权履行期限为2018年2月26日至2028年2月26日。截止至2021年2月23日10时53分53秒，涉案房屋上尚存在一处司法限制情况：限制人为上海市闵行区人民法院、限制文件编号(2019)沪0112民初46426号、限制原因为民间借贷纠纷，限制起始日期为2020年1月19日至2023年1月19日，查封方式为预查封。上述事实，由游明提供的《上海市商品房预售合同》、《借款合同》、《银行贷款合同》、企业信息查询、微信聊天记录一组(完整)、建设工程竣工验收备案证书、发票，法院调取的产权信息一组，由宝龙精骏公司提供的《上海市商品房预售合同》、收款明细表、付款凭证、《催款函》及EMS快递物流信息各两组、《回函》及EMS快递物流信息一组，以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于游明提供的网页信息一组、《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》、银发〔2007〕2359号《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、经济观察报、政府信息公开申请告知书等，其待证目的在于证明其贷款迟延的原因系涉案房屋当时因政策收紧无法及时办理贷款。对此，本院认为首先该组证据并未形成完成证据链，对于游明主张的待证事实本院无法认同。另，对于该证据之证明目的本院认为亦与本案无甚关系。故，本院对上述证据不予采用。至于游明提供的《情况说明》，该证据应属证人证言。但出具人方金传本人未到庭作证，宝龙精骏公司为此亦不予认可，本院对该《情况说明》不予采信。本院认为，游明与宝龙精骏公司就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。本案的争议焦点在于：一、游明是否存在逾期支付房款的违约行为以及迟延付款的责任如何认定；二、在游明未予支付逾期付款违约金的前提下宝龙精骏公司是否有权拒绝交房并办理过户手续。就焦点一，纵观双方合同签订过程，游明于庭审中确认双方2016年10月就选购房屋位置、金额、付款情况及贷款比例进行了磋商，双方商品房预售合同虽于2016年11月12日由宝龙精骏公司销售员进行网上打印，但从游明与方金传的微信记录来看，游明关于其于2017年1月10日才在上述《上海市商品房预售合同》网签版本上签字、盖章的陈述，更为可信。故本院认定涉案预售合同实际于2017年1月10日才经游明签字确认并成立、生效。本院认为涉案合同上附件一原约定的分期付款期限均应当相应顺延合理。再考虑到双方在针对第一期、第二期付款的过程中，游明更多的是依照方金传的指示和要求进行操作，双方在实际的履行过程中也已经对付款的时间节点有所变更。本院遂参照双方合同约定的原定付款期间进行推算：其中首付房款893,150元的付款期限应顺延至游明于2017年1月10日签约当日；第二期房款1,300,000元的付款期限应顺延至2017年2月1日；第三期房款2,190,000元的付款期限应顺延至2017年4月2日。故游明于2016年12月31日、2017年1月22日分别付清合同约定的第一期、第二期房款，并未构成违约。本院对于宝龙精骏公司主张该两期房款的迟延付款违约金之反诉请求，不予支持。至于第三笔房款，游明确存在长期迟延未付的情形。对此游明主张该部分购房款迟延支付的原因在于：1.因涉案房屋为商业办公用房因政策性原因致使贷款延误；2.因宝龙精骏公司未及时向其提供建设工程竣工验收备案证书亦致使其贷款的迟延发放。对此本院认为，房屋买受人于相应付款期限前妥善办理贷款事宜系买受人自身付款义务。且根据合同约定，买受人若无法办理按揭贷款亦应一次性付清全部房价款。从游明与方金传的完整微信沟通记录可见，游明自身在方金传代表宝龙精骏公司提供光大银行的贷款协助时存在多次拖延交付贷款资料的情形，同时游明亦在微信交流过程中确认宝龙精骏公司的合作银行的贷款审批并不需要提供建设工程竣工验收备案证书。本院认为所谓因银行贷款审批迟延造成游明第三笔购房款迟延给付的风险责任，应由游明自行承担。对于存在逾期付款的第三笔房款，现宝龙精骏公司依约按照日万分之三的标准主张逾期付款违约金，该标准符合合同约定，尚属合理范畴，本院可予支持。故本院认为，游明应向宝龙精骏公司支付自2017年4月3日起至2018年3月14日(计345天)的逾期付款违约金226,665元。就焦点二，根据合同约定，在游明未履行违约金支付义务之前，宝龙精骏公司对于交付涉案房屋以及办理过户手续享有先履行抗辩权。对于游明对涉案房屋主张交房、过户的诉讼请求，本院认为宝龙精骏公司应按约在游明支付上述逾期付款违约金后将涉案房屋交付游明。至于过户问题，虽涉案房屋上存在预查封的情形，但依据法发〔2004〕5号《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条之规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”本院认为宝龙精骏公司配合将涉案房屋过户登记至游明名下并不影响案外人A公司的债权实现。对于游明主张的过户之诉请，本院亦予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)游明于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海宝龙精骏房地产开发有限公司支付逾期付款违约金226,665元；二、原告(反诉被告)游明履行上述第一项判决主文的义务后十日内，被告(反诉原告)上海宝龙精骏房地产开发有限公司向原告(反诉被告)游明交付上海市闵行区XX路39弄《吴泾宝龙广场》2号6层604室房屋；三、原告(反诉被告)游明履行上述第一项判决主文之义务后十日内，被告(反诉原告)上海宝龙精骏房地产开发有限公司协助原告(反诉被告)游明办理将上海市闵行区XX路39弄《吴泾宝龙广场》2号6层604室房屋的产权过户至原告(反诉被告)游明名下的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由原告(反诉被告)游明负担，反诉案件受理费减半收取计2,938.17元，由原告(反诉被告)游明2,174.25元，由被告(反诉原告)上海宝龙精骏房地产开发有限公司支付763.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪审 判 员 林 舒人民陪审员 叶 明书 记 员 褚沈依附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。