广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0703民初1627号 原告：中国农业银行股份有限公司钦州分行。住所：广西钦州市钦州湾大道**。统一社会信用代码：91450703201136174X。 主要负责人：覃东，副行长。 委托诉讼代理人：翁凯旋，中国农业银行股份有限公司钦州分行员工。 委托诉讼代理人：李悦，中国农业银行股份有限公司钦州分行员工。 被告：罗丹丹，女，，住灵山县 被告：广西钦州市金泉房地产开发有限公司。。住所：钦州市永福西大街人才大厦统一社会信用代码：91450700794303248P。 法定代表人：吴国振。 原告中国农业银行股份有限公司钦州分行与被告罗丹丹、广西钦州市金泉房地产开发有限公司（以下简称金泉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序审理，因金泉公司下落不明，本案转为普通程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翁凯旋、李悦到庭参加诉讼，被告罗丹丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告金泉公司经公告传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司钦州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告罗丹丹签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告罗丹丹偿还借款本金140799.92元，利息5008.38元(利息计至2018年7月7日止，含复利和罚息，从2018年7月8日至还清之日止,按合同约定另计）；3、原告对被告罗丹丹借款的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告金泉公司对被告罗丹丹的借款承担担连带偿还责任；5、被告负担本案一切诉讼费用。事实和理由：2014年9月26日，罗丹丹向原告申请借款17.6万元，用于向金泉公司购买钦州市扬帆北大道房（以下简称甲房）。2014年10月20日，原告与罗丹丹、金泉公司签订《个人购房担保借款合同》，借款金额17.6万元，借款期限180月，还款方式为按月等额本息还款。罗丹丹用借款购买的甲房作抵押担保，由金泉公司提供阶段性保证担保，并办理了预购商品房贷款抵押登记证明。11月7日，原告向罗丹丹发放贷款1706万元。罗丹丹借款后，未按合同约定按期归还借款本息，至2018年7月7日止，罗丹丹累计已归还原告借款本息63218.13元，逾期金额共计12830.62元。自借款发放之日起至今，罗丹丹尚未取得房地产权属证书，亦未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。金泉公司对罗丹丹的借款也未承担连带偿还，原告为维护权益，提出上述诉请。 被告罗丹丹、金泉公司未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告罗丹丹金泉公司经公告传唤，未到庭参加诉讼，且在收到本院送达的应诉通知和举证材料后，未对原告所诉事实及举证提出异议，视为放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，对待证事实有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月20日，原告为贷款人，罗丹丹为借款人和抵押人，金泉公司为保证人，各方共同签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额17.6万元，借款用途为购买房屋，借款期限180个月，自2014年10月20日至2029年10月20日，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，还款方式为按月等额本息还款，借款用罗丹丹购买的甲房作抵押担保；保证采用连带责任保证，保证人提供阶段性保证，保证范围包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人为实现债权的费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定利率上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，遇中国人民银行同期限人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起，罚息利率相对调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；借款人、担保人因违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为实现债权而发生的实现债权的费用等内容。11月7日，原告通过转账向罗丹丹发放贷款17.6万元，到期日为2029年11月6日，同月12日，罗丹丹办理了预购商品房贷款抵押登记证明，抵押权人为原告。合同签订后，罗丹丹借款后按约定按期归还借款本息，至2017年11月7日第36期止，累计已归还原告借款本金35200.08元，利息27197.05元、罚息469.47元、复利351.53元，共63218.13元，但自第37期起，即自2017年12月7日起不按时还款地，至2018年7月7日为8期，欠本金7822.24元，欠利息4712.06元、罚息184.20元、复利112.12元共12830.62元，金泉公司也未履行保证责任，原告多次催收未果，遂成纠纷。 本院认为，原告与罗丹丹、金泉公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效。原告按约发放了贷款，罗丹丹应按约还本付息，但其贷款后，仅偿还原告借款本息63218.13元，从第37期开始不按合同约定足额偿还贷款本息，罗丹丹未按时足额还款的行为已危及原告的贷款安全，致使原告订立合同的目的不能实现，已构成根本违约，按合同约定应承担违约责任。原告请求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行主债务或者有其他违约行致使不能实现合同目的：”规定，罗丹丹已连续8个月未按时足额还款，已以其行为表明不履行主债务，原告的请求符合合同约定和法律规定，予以支持；合同解除后，罗丹丹应偿还剩余借款本金140799.92元并按约支付利息、复利、罚息。原告主张罗丹丹连续8个月未按时足额还款的，其有权处理抵押物，但约定的抵押物仅办理了预购抵押登记，而预购商品房抵押登记属预告登记，预告登记并不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，本案抵押权应认定为未设立，原告主张对该抵押物享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。罗丹丹不按时偿还借款本息，金泉公司也未按约履行保证责任代罗丹丹偿还借款本息，故金泉公司应为本案贷款本金、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权与担保权利的费用承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向罗丹丹追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除被告罗丹丹、被告广西钦州市金泉房地产开发有限公司与原告中国农业银行股份有限公司钦州分行签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告罗丹丹偿还原告中国农业银行股份有限公司钦州分行借款本金140799.92元及利息4712.06元、罚息184.20元、复利112.12元（利息已计至2018年7月7日，自2018年7月8日起按合同约定的利率计付至清偿之日止）； 三、被告广西钦州市金泉房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告罗丹丹追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3216元，由被告罗丹丹、广西钦州市金泉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  阙正辉 人民陪审员  黄 侦 人民陪审员  黄妙娣 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  黄思绮 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。