辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初7403号原告：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：符凯，该公司经理。委托诉讼代理人：于金波、张明春，辽宁名熙律师事务所律师。被告：陈亮，男，汉族，住址辽宁省法库县。第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行，住所地：沈阳市于洪区。负责人：高国珣。原告沈阳嘉铭置业有限公司（以下简称“嘉铭公司”）与被告陈亮、第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京银行于洪支行”）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉铭公司委托诉讼代理人于金波到庭参加诉讼，被告陈亮、第三人盛京银行于洪支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与郭俊英之间的借款合同；2.判令被告偿还贷款本金362443.48元，利息1331.98元（暂计至2020年4月30日；2020年4月30日之后利息按合同约定计算至借款实际结清之日止）；3.判令被告偿还原告代偿贷款97031.99元及利息（2020年4月20日之后的利息按同期中国人民银行贷款利率计算至实际偿还之日止）；4.判令被告立即办理沈阳市于洪区房屋的所有权登记和抵押登记，原告对于抵押登记后的该房屋享有优先受偿权；5.判令被告承担保全费、财产保全担保费、律师代理费、评估费、拍卖费、公告费、过户费、查询费等；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月22日，原告与买受人郭俊英签订商品房买卖合同（以下简称买卖合同）约定，由原告将位于沈阳市于洪区房屋（以下简称案涉房屋）以550000元价格出售给买受人郭俊英，买受人郭俊英于2017年3月22日前交齐首付款110000元，余款440000元采取按揭贷款，并于2017年4月22日前到达原告账户。合同签订后，买受人郭俊英没有实际向原告支付首付款。2017年3月27日，买受人郭俊英与盛京银行股份有限公司沈阳于洪支行（以下简称盛京银行于洪支行）、原告三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》（以下简称借款合同），合同第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条分别约定由盛京银行于洪支行向买受人郭俊英提供借款440000元，年利率为4.41%，借款期限自2017年3月27日至2040年3月27日，还款总期数为156期，还款方式为等额本息，每月20日还款。由原告为买受人郭俊英提供贷款担保，为抵押加阶段性保证。甲方（买受人郭俊英）已向乙方（盛京银行于洪支行）借款所购案涉房屋作抵押，抵押担保范围包括贷款金额、利息（包括罚息）、被告支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。借款期间，甲方（买受人郭俊英）连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息的和相关费用的，乙方（盛京银行于洪支行）有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同签订后，盛京银行于洪支行与买受人郭俊英对案涉房屋办理了预告抵押登记，登记号为：辽（2017）沈阳市不动产证明第0094897号，盛京银行于洪支行于2017年4月1日向买受人郭俊英支付了贷款人民币440000元。买受人郭俊英未能按期履行借款合同还款义务119期，尚欠盛京银行于洪支行本金362443.48元，利息1331.98元（利息计算暂至2020年4月30日）。原告在履行借款合同中承担担保责任代买受人郭俊英向银行还款本金、利息。买受人郭俊英至今未偿还给原告代偿借款及欠银行借款和利息。2020年4月30日，原告与盛京银行于洪支行签订了《债权转让协议》，约定盛京银行于洪支行将其所有的对买受人郭俊英的购房按揭贷款剩余362443.48元借款本金、利息1331.98元（利息计算暂至2020年4月30日），合计363775.46元债权及债权项下的其他附属权利一并转让给原告，原告自债权转让协议成立之日起取得借款合同、担保合同盛京银行于洪支行对买受人郭俊英享有的主债权和从债权。依据借款合同约定及《债权转让协议》，原告已取得借款合同盛京银行于洪支行对买受人郭俊英享有的主债权合同债权。买受人郭俊英未按期偿还贷款本息的行为已经构成违约，原告请求解除原、被告之间的《借款合同》并依据担保法的规定，主张案涉房屋请求抵押权登记，并在抵押登记后判决原告对案涉房屋享有优先受偿权。判令三被告限期偿还相应已发放贷款本金、利息并偿还原告垫付的借款，赔偿原告实现债权支付相关费用。因买受人郭俊英于2017年10月28日死亡，其生前依法应当清偿的债务，应由其法定继承人，即本案三被告在继承遗产范围内偿还。综上，原告认为依法成立的合同受法律保护，原告向被告主张的各项诉讼请求具有事实和法律依据，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告陈亮未出庭应诉，也未提供书面答辩意见。第三人盛京银行于洪支行未到庭应诉，也没有提供书面陈述意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月27日，经原告嘉铭公司提供连带保证，郭俊英与第三人盛京银行于洪支行签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（合同编号：3231132317000413），内容有：借款金额为44万元，用于购买于洪区青城山路201-11号1-18-2房屋。借款期限从2017年3月27日起至2040年3月27日，（以借据为准，借据为本合同组成部分），自盛京银行于洪支行将借款划入郭俊英指定，并经盛京银行于洪支行认可的账户之日起计算。贷款年利率为4.41%。本贷款利率，在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下一季度第一结息日开始，按相应档次利率执行新的利率。划款方式：郭俊英与盛京银行于洪支行双方签订委托扣款授权书的方式及盛京银行于洪支行将贷款直接划入郭俊英在本银行开设的玫瑰卡账户内，按委托扣款授权书的约定，同步将款项从郭俊英账户划入嘉铭公司在本银行开设的存款账户内。借款共计156期，等额按月还款，即在贷款发放的次月开始还款，还款日为每月的20日。抵押物为郭俊英向嘉铭公司所购买的房屋，房屋坐落于于洪区，房地产价值为55万元。抵押担保的范围包括本合同所列的贷款本金、利息（包括罚息），郭俊英应支付的赔偿金以及盛京银行于洪支行为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。借款期间，郭俊英连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，盛京银行于洪支行有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任等。2017年4月1日，盛京银行于洪支行发放了该笔贷款44万元，并按约定将该款转入原告嘉铭公司账户。2017年3月31日，盛京银行于洪支行取得他项权利证书，预告登记业务种类为预售商品房抵押权预告登记。2020年4月30日，原告嘉铭公司与第三人盛京银行于洪支行签订债权转让协议，将第三人盛京银行于洪支行对郭俊英的债权转让给原告嘉铭公司，本金为362443.48元，利息为1331.98元。就此债权转让行为，盛京银行于洪支行以在报纸发布了公告。原告嘉铭公司垫付了26期，计97031.99元，其中最后一笔垫付时间为2020年3月26日。在诉讼中，原告嘉铭公司申请诉讼保全，原告支付保险费1300元。本院对郭俊英名下位于沈阳市于洪区房屋予以预查封。原告嘉铭公司与郭俊英签订于2017年3月22日商品房买卖合同，内容有：由郭俊英购买原告嘉铭公司开发的位于于洪区，建筑面积为60.96平方米，首付款为11万元，余款44万元采取按揭贷款等。另查：郭俊英与他人有一子陈亮。郭俊英与**生育一子杨志强，郭俊英与**未办理结婚登记。郭俊英于2017年10月28日死亡，其继承人有：张振华（郭俊英母亲），陈亮（子）、杨志强（子）。经询问张振华及杨志强法定代理人，此两人均表示放弃继承。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。郭俊英与第三人盛京银行于洪支行签订的个人住房（商业用房）借款合同是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同。第三人履行完毕了付款义务后，郭俊英应按约定时间偿还借款。在郭俊英死亡后，在已到期的借款未按约定期限偿还借款的情况下，原告嘉铭公司履行了连带责任后，有权要求郭俊英的继承人陈亮给付垫付款项97031.99元，并支付利息。同时，原告嘉铭公司与第三人盛京银行于洪支行签订债权转让协议，将第三人盛京银行于洪支行对郭俊英的债权转让给原告嘉铭公司，原告嘉铭公司取得了债权人的权利，郭俊英死亡后，郭俊英的继承人对于贷款已连续三期未偿还，原告可解除个人住房（商业用房）借款合同。因陈亮未到庭参加诉讼，未作出放弃继承的意思表示，另两名继承人均表示放弃继承，故郭俊英的继承人陈亮应在本案所涉房屋价值范围内，偿还借款本金362443.48元及利息为1331.98元，并从2020年5月1日起支付相应利息。关于原告要求的律师费问题。因借款合同对律师费没有约定，故对于原告的该项请求不予支持。关于原告要求的保险费，属原告诉讼中必要的支出，本院予以支持，数额为1300元。关于原告的评估费、拍卖费、过户费、查询费，因未提供证据，本院不予支持。关于原告要求被告立即办理房屋所有权的问题。因本案为借款合同纠纷，原告请求办理案涉房屋的所有权，因与本案不属同一法律关系，本院不予处理。关于原告请求办理案涉房屋抵押权登记并享有优先受偿权的问题。因原告主张解除案涉《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》已解除，便已不具备办理案涉房屋抵押权登记的事实依据，进而无法以此享有案涉房屋的优先受偿权。虽被告以涉案房屋提供抵押，且办理了预售商品房抵押权预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。鉴于该房产未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告尚未取得他项权利证书，其直接要求对该房产行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。关于具体金额的问题。《中华人民共和国继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。被告陈亮因本案所承担的付款责任，应以本案所涉房屋价值为限。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳嘉铭置业有限公司与郭俊英、第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行于2017年3月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（合同编号：3231132317000413）；二、被告陈亮于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款本金362443.48元及利息为1331.98元（截止2020年4月30日）；三、被告陈亮于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款利息，本金按362443.48元计算，从2020年5月1日起至实际付清之日止，贷款年利率按4.41%计算；如贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下一季度第一结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；四、被告陈亮于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司垫付款97031.99元，并支付利息（以97031.99元为基数，从2020年4月20日起，至实际给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告陈亮于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司保险费1300元；六、被告陈亮对于以上付款责任（包括案件受理费、保全费、公告费），以本案所涉房屋价值为限。七、驳回原告沈阳嘉铭置业有限公司其他的诉讼请求。如果被告陈亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8268元，保全费3770元，公告费690元，由被告陈亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵宝伟人民陪审员  吴 冰人民陪审员  王 璐二〇二一年三月一日书 记 员  吕长影