江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初4859号原告：盐城耀祥房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320902MAIUQ9L22Y，住所地盐城市万方花园1幢8号门市。法定代表人：万蓓，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈国斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：江苏聚力房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320902555809559G，住所地盐城市亭湖区新兴镇新场村通榆路东88号。法定代表人：孙晓清，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告盐城耀祥房地产经纪有限公司（以下简称耀祥公司）与被告江苏聚力房地产开发有限公司（以下简称聚力公司）商品房委托销售合同纠纷一案，本案于2020年9月23日受理后，依法适用简易程序于2020年12月15日、2021年3月9日、2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告耀祥公司的委托诉讼代理人沈国斌，被告聚力公司的委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耀祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金5518126元；2、被告承担上述5518126元为基数，自起诉之日至实际支付之日止,按日万分之三计算的违约金；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告耀祥公司和被告聚力公司于2019年1月30日签订一份《紫光花园房屋代理销售合同》，合同约定被告将其开发的紫光花园房屋委托原告独家代理销售，被告按照超出约定底价的全部溢价支付原告佣金，合同期限为2019年1月31日-2020年1月30日止（合同到期后双方均未终止，延续至今）。合同签订后，双方按照合同约定履行。截止2020年8月31日被告结欠佣金5518126元。上述款项，经多次催要，被告至今未能支付。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定和《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告聚力公司辩称，1、依据双方代销合同第十五条约定双方的合同期限为1年，自2019年1月31日-2020年1月30日，按照该约定原告的代理费用结算应当计算至2020年1月30日销售的房屋佣金，原告的诉请中包含了2020年1月30日之后的我司不认可。2、依据双方2019年5月17日签订的补充协议，第一条第二项约定客户首次来往是直接到销售部或通过原告渠道来往的，视为原告客户，但原告庭前提交的清单中包含了被告公司自有客户，这一类客户也是由原告办理的合同签订事宜，但客户来源并非通过原告的销售获得，应当予以剔除。3、依据双方代销合同第六条每月5日前，原告应当提供成交的实际销售价，以网上备案成功及银行按揭贷款到账为准，再与被告结算，销售低价的溢价。原告庭前提交的证据无法显示实际付款情况及银行按揭情况，应当进一步举证，否则无法结算。4、根据代销合同第七条，最终结算时双方应当签字确认费用结算金额，即双方对原告代销的房屋进行确认，另外原告还要开出相应的财务发票，被告在收到发票后五日才具备付款条件，现本案中双方未对费用结算形成一致意见。代销客户清单需进一步核实对账，另外原告相应的发票也未开具，不具备付款条件。5、按照代销合同第十四条，每3月对原告进行一次考核，根据原告庭前提交的销售数据，未达到每3月的标准，应当按照该条约定进行相应的罚款。具体罚款金额应当在双方对销售客户清单进行确认结算后，参照该条执行。6、依据双方代销合同第十四条第三项约定原告应当支付潘某、顾某两位员工的工资及提成，该费用应当在原告的代理费扣除，双方未进行结算。综上，原告提交的代理费相对应的客户清单范围超过的合同期限约定的范围，另外该清单中还包括了被告公司自有客户，双方未进行进一步确认，故请求法院依法审查。本院经审理认定事实如下：2019年1月30，原告（乙方、受委托方）耀祥公司与被告（甲方、委托方）聚力公司签订一份《紫光花园房屋代理销售合同》，因商品房销售需要，甲方将其开发建设的紫光花园部分商品房委托给乙方代理销售，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，双方订立合同如下，以资共同遵守。第一条乙方代理销售方式：甲方将紫光花园二期部分商品房委托乙方独家代理销售。第二条销售范围甲方委托乙方销售的商品房楼号为•紫光花园8#、12#、16#、19#、3#、7#、11#、15#楼（具体房号详见附件一）。第三条代理销售的确认乙方的代理销售，以甲方名义与购房者签订认购协议书并缴纳定金或者签订《商品房预售合同》为准。……第五条销售价格房屋销售底价均价，由甲乙双方根据市场及本项目现行价格共同制定（详细见本合同附件）。乙方的销售价格不得低于销售底价均价。如特殊情况下销售的商品房价格低于双方签字的销售底价均价，须由甲方执行领导王某3签字后方可销售（代理销售费用按合同销售价的2%结算），否则，由乙方按销售底价均价补足赔偿。第六条代理费用结算方式:每月5日前，甲方按乙方上月实际成交销售价（以网上备案成功及银行按揭贷款到账为准）与销售底价的益价差，结算乙方的代理费用。第七条乙方代理费用的支付时间乙方按双方签字盖章确认的费用结算金额开具符合甲方财务规定的发票，甲方在收到发票后5日内付清。第八条甲方权利和义务(一）甲方在合同生效后三天内向乙方提供以下文件和资料：1、与销售有关的“五证”即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证（仅限于复印件,)。2、相关的楼号平面图电子档；3、向乙方提供代理销售房屋所需的收据、正式销售合同、银行账户等。(二）为C方委派一名办理收款手续的专职会计（其工资报酬由甲方承担）。(三）无偿提供紫光花园5号楼111室给乙方使用（售楼部现状使用，作为售楼部和乙方销售办公用房，甲方负责将网线、电话线等安装到位并承担该办公用房的水、电、网络、物业费用。现有设备及资料留乙方继续使用。(四）有对乙方房屋销售宣传和销售进度有进行检查监督的权利；(五）有按时支付乙方代理销售费用的义务。第九条乙方的权利和义务(一）在合同期内，乙方须做好以下工作：1、在委托期内，乙方应利用网络、媒体、声讯、电话、派送宣传资料、楼书等方式进行楼盘宣传；2、接待客户实地考察并介绍项目、环境及情况。3、在客户正式签订商品房买卖合同前，乙方以代理人的身份签订由甲方盖章的商品房认购协议书，并由甲方收取客户定金后方可生效。4、乙方在销售期间内不得违反规定对房屋进行名不符实的虚假宣传。5、未经甲方书面同意，不得利用广告、店堂告示等形式向社会公众或者房屋买受人作出房屋面积赠送、用途变更、公共部位和设备的使用、房屋保值增值等相关承诺。6、负责安排与客户签约、办理按揭贷款手续等相关事宜。(二）乙方工作人员的工资、办公费用以及营销相关的一切费用均由乙方承担。(三）乙方对房屋销售过程中所制作的电视、广告、印制的楼书、宣传单页等宣传资料的真实性、合法性负责，因违反法律、法规而受到政府职能部门处罚所产生的罚款由乙方自行承担。第十条乙方保证金的交纳及返还乙方在本合同签订后五个工作日内向甲方支付代理销售保证金贰佰万元整（2000000.00元）。甲方每月按照乙方销售金额的百分之十（10%)返还给乙方。当销售额达到贰仟万元（2000万元）时，全部返还完毕。十二、违约责任1、本协议生效后，甲乙双方有一方无故终止合同，违约方向对方支付违约金贰拾万元整（20万元）；2、乙方违反规定进行虚假宣传或者向社会公众及购房者随意作出承诺给甲方造成损失的，全部由乙方承担。3、甲方逾期支付房屋代理销售费用的，按逾期付款金额的日万分之三向乙方支付违约金。十三、合同的解除1、当事人双方协商一致的可以解除合同；2、一方当事人具有合同法第九十四规定情形之一的，对方当事人有权依法通知对方解除合同。3、至2019年7月底，乙方房屋实际销售面枳达不到委托销售面积25%的，甲方有权解除合同。十四、双方约定事项1、协议期满或者被解除后，乙方已销售的房屋甲方按实结算并向乙方支付代理销售费用。乙方未销售的房屋除非双方达成补充协议，否则甲方有权自行或者另行委托他人进行销售，乙方不得干涉。2、甲方每3个月对乙方进行一次考核。其考核销售指标为全部房源数量的30%。当低于25%时甲方扣罚乙方当季代理费用的10%;当高于25%、不足30%时，甲方不奖不罚；当超过30%时，甲方奖励乙方当季应得代理费用的5%。若合同期满乙方完成全年指标，则退还之前所扣罚代理费用。3、甲方委派潘某、顾某二员工为乙方进行房屋销售，其工资报酬和社会保险与乙方员工待遇相同（底薪每月2300元，加销售提成千分之二点五），此款由甲方支付。甲方在乙方每月代理费中扣除。乙方对前述二员工享有考核管理权。4、本合同的补充、修改或者删除必须以书面形式进行。5、当事人一方向对方发送通知、信函等文件，可按本合同约定的通讯地址、手机、微信、传真号码或者邮箱发送。一方如有变更应当及时通知对方。否则，凡按本合同约定的通讯地址或者邮箱等方式向对方发送的文书均视为送达。十五、合同期限：本合同期限为1年，即从2019年1月31日起至2020年1月30日止（实际以收到保证金起算），未取得房屋预售许可证的房源从取得房屋预售许可证之日起纳入考核范畴。十六、合同书文本及其它1、本合同壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，各当事人签字盖章，并在甲方收到乙方保证金后生效。2、如有未尽事宜，双方可协议订立补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。2019年5月17日，原告（乙方、受委托方）耀祥公司与被告聚力公司（甲方、委托方）又签订一份《补充协议书》，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1、为去化甲方房源，快速回笼资金，甲乙双方经协商一致，甲方将原未委托乙方销售的住宅房源及2019年2月1日之前购房客户如发生退房，退下来的房源委托乙方独家全案代理销售，具体房源明细、销售底价详见附件，退房房源的底价参照同楼栋同楼层的销售底价。乙方销售价不得低于甲乙双方确认的销售底价，高出底价部分即溢价部分，全部归乙方所有。佣金结算标准及方式等同原合同住宅佣金结算。此批房源销售取得的回笼资金纳入乙方保证金的返还。2、客户首次来访是直接到销售部或通过乙方渠道来访的则为乙方客户，该客户不得以任何理由抵充甲方工程款，工程款房的相关归属人不得影响乙方正常销售，否则视为甲方违约。3、乙方为了表达跟甲方合作的诚意，自补充协议生效之日起原合同所有未销售住宅房源底价调至5300元/平米。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。三、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。后原、被告在上述协议书上加盖公章，委托代理人签字。后原告为被告公司代理销售商品房。现原告以被告差欠其佣金为由，诉至本院。案件在审理期间，经被告申请证人出庭作证，①证人李某3案涉紫光花园二期7-103室，其陈述买房是通过紫光花园门口药房孙老板介绍，找被告公司的王某3，在王某2办公室签订的合同。②证人仓某某陈述，我老公吴某在买的紫光花园二期19号楼某室的房屋，是通过亲戚吴某国介绍的，合同是我和我老公在王某3办公室签的。③证人李某4陈述，我购买的7#某室，我和我老婆一起签订的合同，我老婆的妹妹在盐城认识被告公司的王某2（王某3），然后我们就找王某2买的，房子是登记的我家属崔某名字。④证人沈某3陈述，15号楼某室（登记的袁某4，我女儿的公公）、16号楼某室（登记的是陈某，我儿子的同学），这两套房子是我介绍他们买的，我是新场村的前任书记，因为他们找我买房子便宜几万元，我找小王（王某3）便宜。⑤证人孙某2陈述，我购买的房子是15号楼某室，是新场村袁书记介绍我去买的，我爷爷和袁书记熟悉，然后袁书记与王某2打个招呼，直接介绍王某3谈好价格后签订的合同，合同是在售楼处签的，销售人员顾某。⑥证人李某2陈述，我之前门市开在新兴高架桥附近，2019年8月份租的门市拆迁，后来我就想买门市，我找得新场村袁书记，他会安排王某2，合同都是在王某2办公室签订的。⑦证人袁某4陈述，2019年10月份左右，我亲家公沈某3介绍我买的，他以前是新场村书记，我房子拆迁了，所以想买套房，房款是我付的，紫花花园王某2的办公室我去过，购房合同是我儿子签的。⑧证人孙某3陈述，2019年年底，我购买的12号楼某室的房屋，我是通过村里袁书记，我在村里办事的时候，袁书记问我买不买房，他告诉我的信息，他帮我打电话问的王某2，她办公室在紫光花园北大门三楼，价格谈好后，我在售楼部签订的合同。⑨证人高某,4陈述，我买的15号楼某室房屋，我丈夫在新场村上班，认识袁书记，是新场村袁书记介绍我认识的王某3，我就找王某2谈的价格，购买合同是在售楼部签的。⑩证人柏某,4陈述，我买的房屋是11号楼某室，是一个新兴的姓倪朋友介绍，他认识开发商，后来介绍我和王某2认识，我和王某2谈的价格，在她得办公室谈的，之后王某2把我带到售楼部，签订的合同。⑾证人王某4陈述，我和沈某3是邻居，他介绍我找的王某2买的，我买的15号楼某室，登记的是我儿子王某某名字，合同是我儿子签订的。另，被告提交十份情况说明，说明人为袁某2、王某1、何某、刘某、沈某2、孙某1、吴某、李某3、袁某3、沙奎中等均说明其购买紫光花园的房屋，当时是通过熟人介绍，直接找的聚力公司王某3，王某2让工作人员带我看房并在王某2办公室就房价等谈好后，工作人员让我到售楼部办理了购房合同等手续，我并没有第一时间到售楼部，也没有中介公司渠道。以上内容本人保证真实性。另查明，被告提交一份公证书，证明2019年12月3日，原告公司的法定代表人万蓓向被告公司的王某3发送一份，关于履行合同的函，内容为：“王某2，您好！这些天我一直找您和董事长，就是公司收回那三十套房不给我卖的事，现在我已经没有房子卖了，我们签订的销售合同要到明年一月底才结束。虽然前段时间董事长和您跟我交流关于收回三十套补偿我损失70万元，我也同意了，但现在也没有给我一个书面的说法。您也知道，我们今年1月30日签订代理销售合同后，我承担了多大的压力，为了将房子销售出去，前期的营销策划、销售方案的制定和实施、现场销售人员的培训及管理等工作，我们都是全力以赴，不敢有任何懈怠。无论是过年期间我们公司员工轮流在风雪中走村串巷的发放楼盘广告信息，还是酷暑炎夏，我们的销售推广都没有停过。正当我们完成了房屋销售的前期工作以后，紫光楼盘的销售情况有了明显效果，销售业绩有了质的提高，董事长和您在各个场合对我们的工作给予了高度评价，希望合同到期以后还能继续合作。我的内心也是充满感激。可是现在到期的佣金没给我结算，收回三十套房子不给我卖的补偿也没说法，现在我公司的开销那么大，紫光销售中心的各项售后咨询服务还要进行，员工还要发工资和奖金，我也是没有办法，房子销售业绩不好我急，房子销售业绩好了我更急，所以请王某2跟公司沟通及时支付答应给我的补偿和佣金及补充协议的签订。谢谢！”本案在审理过程中，原告向本院提出申请要求对被告价值5518105元的财产进行诉讼保全并提供担保（诉讼保全责任险），后本院依法裁定对被告的相应价值范围内的财产（房产）进行了保全。在案件审理过程中，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：原、被告签订的《紫光花园房屋代理销售合同》、《补充协议书》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，任何一方不履行或者不适当履行合同约定的义务，应承担相应的违约责任。本案中，合同约定的期限为1年，协议期满或者被解除后，原告已销售的房屋被告按实结算并向原告支付代理销售费用。原告未销售的房屋除非双方达成补充协议，否则被告有权自行或者另行委托他人进行销售，原告不得干涉。故对于合同期内原告为被告从事代理销售商品房服务的部分，被告亦按照约定标准支付相应的佣金。1、原告主张合同期内销售的房屋有23套佣金未结算，被告辩称其中有11套房屋不属于原告的客户（原告公司制作的紫光花园项目销售及佣金明细表中的序号72、73、75、80、81、86、87、89、90、93、104），提供了购房者的证言，并有一部分购房者到庭作证，且双方签订的补充协议已明确约定客户首次来访是直接到销售部或通过原告渠道来访的则为原告方客户，故被告的抗辩，本院予以采信，对于这部分客户予以剔除，故合同期内的佣金应为12套（原告公司制作的紫光花园项目销售及佣金明细表中的序号74、76、77、78、79、82、83、84、91、92、100、105）即949484元。2、原告主张合同期外40套房屋的佣金。被告认为合同到期后，双方未再签订书面的委托合同，双方的权利义务已经终止，且其中有8套房屋，都是购房者自己找的被告公司的王某3办理的购房手续，与原告无关。因合同到期后，双方未再签订委托销售合同，现原告主张按照合同期内的标准支付佣金，无法律依据，本院不予支持。考虑到合同到期后，原告的确为被告房屋销售提供了劳务，存在一定的费用支出，结合房屋中介机构的行情及原告公司与被告公司邮件往来的情形，酌情认定合同到期后的房屋佣金为746666元(70万元/30套*32套)。综上，被告应向原告支付人民币为1696150元。3、关于原告主张的违约金问题。因案涉合同中对于违约金已作出约定，且不违反相关法律规定，故违约金应按以1696150元为基数，从2020年9月23日（起诉之日）起至实际支付之日止，按日万分之三计算，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏聚力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城耀祥房地产经纪有限公司支付人民币1696150元。二、被告江苏聚力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城耀祥房地产经纪有限公司支付违约金（以1696150元为基数，从2020年9月23日起至实际支付之日止，按日万分之三计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50427元，依法减半收取25213.5元，由原告盐城耀祥房地产经纪有限公司负担15180.8元，被告江苏聚力房地产开发有限公司10032.7元，保全费5000元，由被告江苏聚力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  陈祥二〇二一年三月二十二日书记员  程萍附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第二百四十七条居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。