云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0181民初2565号原告：安宁宁湖新城管理委员会。负责人：张宏斌。机构地址：安宁市大屯新区兴屯小区34幢。委托诉讼代理人：张春芹，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李瑞，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南乾泰投资有限公司。住所：安宁市连然街229号。法定代表人：吴国江。委托诉讼代理人：莫卫斌，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈慧娟，云南格元律师事务所实习律师，特别授权代理。原告安宁宁湖新城管理委员会（以下简称：新城管委会）与被告云南乾泰投资有限公司（以下简称：乾泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日受理后，于2018年10月17日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告新城管委会委托诉讼代理人张春芹、李瑞，被告乾泰公司委托诉讼代理人莫卫斌、陈慧娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新城管委会提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2014年6月15日-2018年1月31日商铺租金1270500元、违约金381150元，合计人民币：1651650元；2、本案诉讼费由被告全额承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求为：判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》。事实及理由：2011年9月14日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告位于安宁房屋用于办公，建筑面积1017.45平方米，租期为三年。合同约定租赁期限从2012年6月16日至2015年6月15日。前两年每年租金30万元，第三年租金为35万元。办公场地税费、物业管理费、卫生费、水费、电费由被告承担。2015年6月15日，合同到期后，被告口头通知原告愿继续以每年35万元的租金租用上述该房屋，直到2018年1月31日才交还租用房屋给原告，但一直没有续订书面合同。租赁期间，被告仅支付了2012年6月16日至2014年6月15日的房屋租金，2014年6月15日至2018年1月31日的租金经多次催要未付。原告将房屋出租给被告使用，被告应当依约及时支付租金。被告无理拒不支付租金的行为己构成严重违约，按《租赁合同》第七条约定，被告应承担违约金和每日租金5%的滞纳金，因本案己经产生的滞纳金超过几千万元，为节约诉讼成本，控制诉讼风险，本案原告自愿按应付总租金的30%主张违约金，即381150元。根据《中华人民共和国合同法》等法律的相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告乾泰公司答辩称：1、请求法庭部分驳回诉讼请求，原告主张的租金按照合同的约定是每年租金到期后一周内交付，2015年合同到期后原告一直未向被告追偿租金。按照民法通则的规定，租金的诉讼时效是一年，原告的诉请已经经过了诉讼时效，我方只应当支付原告2017年6月15日至2018年1月31日的租金。2、原告主张的违约金，同样也存在诉讼时效超过的问题，并且根据合同的约定每日按照5%的标准收取滞纳金，原告在诉状中明确是放弃该部分权利的，那么原告主张按照30%计算违约金是没有合同依据的。3、原告承担大部分的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年9月14日，新城管委会与乾泰公司签订了《租赁合同》，约定乾泰公司向新城管委会租赁位于兴屯二区42幢房屋（除一楼无关收费室、保安值班室）用于办公，租赁期限自2012年6月16日起至2015年6月15日止。2012年6月16日至2015年6月15日期间，每年租金按300000元收取，2014年6月16日至2015年6月15日期间租金按350000元收取。乾泰公司需在每年期满后一周内一次性付清下一年的租金。若双方未按合同执行，违约者除承担违约责任外，每推迟一天须承担滞纳金，滞纳金按照应付租金的5%计算。合同签订后，乾泰公司支付了2012年6月16日至2014年6月15日的租金600000元。租赁期满后，乾泰公司继续使用案涉租赁房屋至2018年1月31日。另查明，新屯二区42幢房屋所有权人为安宁市新城投资开发有限公司，由新城管委会代管，新城管委会享有租赁和监督管理的权利。本院认为：新城管委会与乾泰公司之间签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应依照合同约定履行自己的义务。2015年6月15日《租赁合同》到期后，乾泰公司继续使用《租赁合同》项下的房屋，新城管委会亦未提出异议，故原《租赁合同》继续有效，双方仍应按照合同约定履行自己的义务，但原《租赁合同》的租赁期限改变为不定期租赁。新城管委会已依约交付租赁物，乾泰公司亦应依约支付租金，现乾泰公司未依约支付租金，新城管委会主张乾泰公司支付租金的诉讼请求，应予以支持。同时，新城管委会主张2015年6月16日起的租金按照350000元每年的标准收取，未超出合同约定，本院支持。对于新城管委会提出解除与乾泰公司的《租赁合同》的诉请，庭审中，双方均认可乾泰公司于2018年1月31日搬离案涉租赁房屋，故2018年1月31日双方当事人之间的《租赁合同》解除。对于乾泰公司认为新城管委会主张的部分租金已经超过诉讼时效的辩解理由，新城管委会系在《中华人民共和国民法总则》施行之后提起本案诉讼，故关于诉讼时效的问题应适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”按照《租赁合同》的约定，乾泰公司必须在每年期满后一周内一次性付清下一年的租金。则2014年6月16日至2015年6月15日的租金350000元，乾泰公司应当于2014年6月23日前向新城管委会支付，至2017年6月23日新城管委会对该年租金主张权利的诉讼时效经过；2015年6月16日至2016年6月15日的租金350000元，乾泰公司应当于2015年6月23日前向新城管委会支付，至2018年6月23日新城管委会对该年租金主张权利的诉讼时效经过。对于新城管委会提供的《房屋租金催缴通知》，由于新城管委会不能提供证据证实签收人姜帅的身份，同时乾泰公司亦否认签收时姜帅系该公司员工，故该催缴通知不能中断诉讼时效，在新城管委会不能提供其他证据证实在上述期间内存在诉讼时效中止、中断情形的，新城管委会主张的2014年6月16日至2016年6月15日期间的租金700000元，因超过了诉讼时效，新城管委会丧失了对该部分租金的请求权，乾泰公司关于诉讼时效的辩解理由，本院予以采纳。对于2016年6月16日至2018年1月31日期间的租金569589元（350000＋350000÷365天×229天），本院予以支持。对于新城管委会主张的违约金，因《租赁合同》违约金约定过高，新城管委会主张按照应付租金的30%计收，对此乾泰公司不予认可。本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。乾泰公司长期拖欠租金的行为严重违反了合同约定，新城管委会按照应付租金的30%计收违约金的主张未超过法律的规定，本院予以支持，乾泰公司应当向新城管委会支付违约金170876.7元（569589×30%）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告安宁宁湖新城管理委员会与被告云南乾泰投资有限公司签订的《租赁合同》于2018年1月31日解除。二、由被告云南乾泰投资有限公司于本判决生效后十日内向原告安宁宁湖新城管理委员会支付2016年6月16日至2018年1月31日期间的租金569589元及违约金170876.7元，共计740465.7元。三、驳回原告安宁宁湖新城管理委员会的其他诉讼请求。案件受理费19665元，减半收取为9832.5元，由原告安宁宁湖新城管理委员会承担5407.5元，由被告云南乾泰投资有限公司承担4425元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  史莎丽二〇一八年十月二十五日书记员  杨傲茜