天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初9297号原告：龙湾（天津）物业服务有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街富民路8号龙湾城。法定代表人：陈海涛，总经理。委托诉讼代理人：刘莉，该公司员工。被告：张岩，女，汉族，1967年5月29日生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：罗东红（系被告之夫），男，汉族，1963年4月12日生，住天津市武清区。原告龙湾（天津）物业服务有限公司与被告张岩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莉、被告张岩及委托诉讼代理人罗东红均到庭参加了诉讼，此案现已审理终结。龙湾（天津）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费6089元及违约金922元，合计金额7011元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月29日，原告与被告签订了天津市住宅前期物业服务合同确认书，合同约定由原告向被告位于天津市武清区下朱庄街富民路8号龙湾城龙盛园6栋1门101号房产提供物业服务。原告一直积极履行相关权利义务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2015年10月1日起未按照天津市住宅前期物业服务合同缴纳至2017年7月31日的物业管理服务费6089元，且也未缴纳协议规定的违约金（违约金金额按逾期天数*千分之0.5计算）922元。原告多次催促被告履行协议，但被告仍然拒不缴纳。原告因此诉至本院。本案审理过程中原告表示撤回对违约金的诉讼请求，本院予以准许。张岩辩称，原告未能按物业管理法与实施细则，履行2014年9月29日签订的天津市住宅前期物业服务合同确认书规定的职责，对被告作为业主的财产安全未尽到保护义务，致使被告家在2015年9月21日夜里被盗，直接损失人民币11000余元，以下朱庄派出所的立案告知和受案回执为据；原告在购房时告知被告：“该小区24小时全方位电子监控小区，且有保安在夜间1小时巡查一次。”依据物业法和小区安保约定，物业公司失职给居民造成损失应予连带赔偿，提请法庭支持被告要求物业公司承担赔偿直接损失50%的正当权益；原告作为开发商和建设方共同指定的物业管理方，按住宅使用说明书相关约定，应全权负责“住宅防水工程，对卫生间、房屋和外墙防渗漏的保修期为2019年9月30日。”而原告仅在2016年秋季对被告住宅的卫生间排水坑渗漏进行了一次维修，但未能修复彻底，此后不管不问，致使被告入住三年来该卫生间未能投入使用。物业公司对住宅楼上下水管道渗漏进行了检修，但由于下水道观察孔密封橡胶圈老化，致使被告住宅木地板及橱柜过水起泡发霉；被告住宅前小院公共下水道被堵，经协调后被告被迫自行安装排水泵，但原告对被告要求赔偿置之不理，原告应当和承建方修复卫生间下水坑渗漏问题，并赔偿被告上述损失14240元；因建设方不按设计施工，改变房屋结构致使通向小院的门仅宽45公分，被告被迫对其进行改造更换，支付改造费3000元，原告在未经被告同意下，擅自将拆下的门窗拉走，后经派出所报案以后找回，按照住宅使用书和管理规则，被告要求原告及承建方支付改造费用的50%即1500元。由于原告未能按照相关法律规定，履行2014年9月29日所签订的确认书规定的职责，请求法院要求原告积极履行合同约定的义务，提供规范完善的物业管理服务，一旦原告联系建设施工方对以上三项建筑物防水渗漏的确实和不合格工程完成修复，达到正常使用标准，被告同意支付物业费，但不同意支付违约金，因原告违约在先，无权要求支付违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的签订确认书及欠费期间事实，本院予以确认。2013年5月21日原告与案外人天津龙湾置业投资有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同第六条内容为物业管理服务费用，其中第（一）款第1项规定：物业管理服务费用标准为：高层住宅1.44元/月·平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.94元/月·平方米的标准由业主交纳，该条款另约定交纳费用时间为业主于每月5日前交纳，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。2014年9月29日被告就其购买的龙盛园6栋1门101号房屋（收费面积145.67平方米）办理了入住手续。此后原告开始向被告该房屋提供物业管理服务，被告自2015年10月1日起至2017年7月31日，共计22个月，未向原告交纳物业管理服务费，原告在本案中主张按1.9元/月·平方米标准计算为6089元，庭审中被告对欠缴物业费的数额认可。原告多次向被告催要，被告至今仍未给付。关于被告所反映的问题，原告称被告家中失窃的问题原告已配合被告向警方报案并积极配合调查，原告有保安巡逻只能减少案件发生，并不能杜绝；被告所反映的渗漏问题属于开发商负责的范围；被告说由于设计方不按照设计施工，当时业主买房子前看过房子，对于被告的违规改造原告有权制止。本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效。原告根据《天津市住宅前期物业服务合同》约定向被告上述房屋提供物业管理服务，被告签字确认同意遵守该合同内容，在原告履行相关合同义务后，被告即负有向原告交纳物业费的义务，被告拖欠原告物业费的行为已经构成违约，应当承担本案的民事责任；原告在本案中主张的物业费标准低于前期物业服务合同约定，对其主张的数额6089元，被告不持异议，本院予以尊重。原告撤回对被告违约金的主张，本院予以尊重；被告主张根据住宅使用说明书及质量保证书的相关规定，被告住宅小区的建设单位等五家公司共同委托了原告就住宅质量问题进行维修，但住宅使用说明书并未体现委托事实，住宅质量保证书的出具主体是案外人天津龙湾置业投资有限公司，因此其所承诺的答复与检修义务应由其承担，与原告无关。被告提出的漏水导致房屋及屋内设施损坏问题应当根据具体责任向实际责任主体主张权利，如有证据证明系原告管理不善所致，其可以另行通过合法途径主张原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任；被告提出由于公共下水道被堵产生改造费用，应向导致堵塞的责任人员主张权利；被告提出因设计不合理导致自行改造小院门窗产生费用，就设计合理性问题及相应责任应当由对应责任单位承担；被告在本案中作为答辩意见提出的赔偿请求本院不予支持。就被告所反映的物业管理服务不到位的情况，本院认为，物业服务是针对全体业主的，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或者存在瑕疵为由而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，被告以此为由拒交物业服务费，显然不属于合理选择。综上所述，原告的诉讼请求不违反合同的约定及法律规定，其起诉请求被告支付龙盛园6栋1门101号房屋自2015年10月1日至2017年7月31日的物业费6089元，理由充足，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告张岩于本判决生效后三日内给付原告龙湾（天津）物业服务有限公司2015年10月1日至2017年7月31日期间物业费6089元。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费90元，合计115元，由被告张岩负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  沈刚二〇一八年一月二十五日书 记 员  董维附引用法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。