上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9752号原告(反诉被告)：项敏，男，1978年8月19日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：赵昱(系原告项敏妻子)，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：危龙斌，上海鼎善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海邑街商业经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：赵承霞，执行董事。委托诉讼代理人：王忆湘，男。委托诉讼代理人：周乐多，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：阮建斌，男，1983年3月21日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：施雨，上海市达成律师事务所律师。第三人：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张云飞，执行董事。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告项敏诉被告上海邑街商业经营管理有限公司(以下简称“邑街公司”)委托合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告邑街公司于2017年9月18日向本院提起反诉，本院依法受理后，就本、反诉合并于2017年9月18日、11月17日公开开庭进行第一、第二次庭审。后，经原、被告双方申请，本院依法追加阮建斌作为第三人参与本案诉讼，并于2017年12月21日公开开庭进行第三次庭审。因案情复杂，本案于2018年1月2日依法转为普通程序，并于2018年2月9日公开开庭进行了第四次庭审。后本院依职权追加上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)作为第三人参与本案诉讼，并于2018年3月19日公开开庭进行第五次庭审。原告的委托诉讼代理人赵昱、危龙斌及被告邑街公司的原委托诉讼代理人董丽华到庭参加第一次庭审；原告的委托诉讼代理人赵昱、危龙斌及被告邑街公司的委托诉讼代理人王忆湘、周乐多到庭参加第二次庭审；原告的委托诉讼代理人赵昱、危龙斌及被告邑街公司的委托诉讼代理人王忆湘、周乐多，第三人阮建斌的委托诉讼代理人施雨到庭参加第三次庭审；原告的委托诉讼代理人危龙斌及被告邑街公司的委托诉讼代理人王忆湘、周乐多，第三人阮建斌的委托诉讼代理人施雨到庭参加第四次庭审；原告的委托诉讼代理人危龙斌及被告邑街公司的委托诉讼代理人周乐多，第三人阮建斌的委托诉讼代理人施雨，第三人万街公司的委托诉讼代理人吴纯到庭参加第五次庭审。本案现已审理终结。原告项敏向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告签订的《统一招商经营管理合同》无效。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《统一招商经营管理合同》；2、判令被告支付原告已收取的租金(自2016年8月1日起至房屋返还之日止，按年租金128,603元计算)。事实和理由：2015年5月30日，原告与案外人上海三迪房地产开发有限公司(以下简称“三迪公司”)签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向案外人三迪公司购买位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)。同日，原、被告签订《统一招商经营管理合同》一份，约定原告将系争商铺委托被告进行经营管理，被告未按合同约定履行义务，以低于市场价较多的价格将系争商铺租与承租方，且年限过长，也未经原告同意进行转委托存在过错。故原告诉至本院，望判如所请。被告邑街公司辩称，1、同意解除合同，但因原告违法解除合同，应按合同的约定承担相应的违约责任；2、愿意向原告支付已收的租金，但支付的租金标准为每日每平方米4.2元。审理过程中，被告邑街公司向本院提起反诉请求：判令原告向被告支付解约违约金187,907.68元(面积83.82平米房*均价22,418元*10%)。审理中，被告变更诉讼请求为：判令原告向被告支付解约违约金387,114元(总房价3,871,142元*10%)。事实和理由：2015年5月30日，原、被告签订《统一招商经营管理合同》，约定原告将系争商铺委托被告统一运营，委托期限为10年。合同签订后，被告认真履行了合同义务，并完成了系争商铺的招商，将系争商铺与其他商铺合并出租，现原告以房租过低等理由妨碍合同的继续履行，并以非合同约定理由起诉被告，要求解除合同，已经构成违约。因《统一招商经营管理合同》系原、被告协商一致后签署，是双方真实意思的表示，双方均应秉承诚实信用的原则，认真履行合同义务。同时，本案合同性质为委托合同，原告一旦行使法定权利或拒不配合，必然导致合同解除或实际无法履行，现因原告以非约定理由解除合同后，原告应按约定承担购房款10%的款项作为违约金。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告项敏针对被告邑街公司的反诉辩称，1、不同意被告的反诉请求，原告行使法定解除权，不应承担解约违约责任，对被告计算的违约金标准也有异议；2、不同意被告转委托第三人万街公司出租系争商铺，被告要求原告签署空白确认单来完成转委托，故原告拒收被告支付的租金。第三人阮建斌述称，不同意原告的诉讼请求。第三人整体承租了包括系争商铺在内的所有商铺作为酒店使用，第三人已就酒店进行了装修，系争商铺为酒店配套餐厅的一部分，原告解除合同将导致第三人损失严重；被告主张的违约金，没有考虑到第三人的损失；原、被告签订的合同并非为单纯的委托合同，即使法院认定委托合同，被告与第三人签订合同的法律后果应由原告承担。第三人万街公司述称，同意被告的答辩意见及反诉请求。经审理查明，原告作为甲方与被告作为乙方签订《统一招商经营管理合同》一份，约定：原告购买了系争商铺，该商铺产权登记的建筑面积为83.82平方米；原告委托被告代表其与开发商办理系争商铺的有关交接手续并认可交接标准，在本合同期限内按照被告的经营理念对该商铺统一招商和统一经营、管理；在被告统一经营管理期间，原告不享有该商铺的使用权和经营权，无权对被告的经营管理事务进行干涉，不得直接向承租人收取租金。被告可以出租、联营等其他方式对外招商、使用该商铺，也可以自己使用该商铺直接进行经营；被告对系争商铺统一招商经营管理的期限为自原告向被告提供房屋产权证复印件之日(以下称交接日)后的十年，应当提供房屋产权证之日指被告代为交接房屋之后的60天内，交接所需的材料包括：产权证复印件并由产权人签名、身份证复印件等；原、被告双方确认：该商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，原、被告均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于被告统一策划招商，原告同意不可撤销委托被告代为管理该物业；系争商铺租期前一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故被告不需再支付原告前一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，上述期限届满后第二日起，该物业实际租金收益以9：1分成，即原告得9成，被告得1成；该收益产生的税费由原、被告双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，被告可视情况以原、被告任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)；本合同原告获得的租金收益仅指本协议商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过该商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归被告所有；原、被告双方确认，由于系争商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的被告统一经营管理期间，系争商铺由被告对外招商和经营管理，原告不能干涉被告招商管理，也不能对商铺进行实际使用和管理；统一招商经营管理期间租金按被告实际收取之日起每6个月结算一次，并在第6个月后的十日内，被告将该商铺6个月内实收租金按约定分成比例支付至原告账户……；被告负责包括系争商铺在内整个三迪曼哈顿项目调研、商铺定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，被告应运用专业的市场研究手段，结合系争商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运行决策支持，最大程度上保障系争商铺整体市场竞争优势；被告有义务按照约定向原告支付租金，若发生某段时间内该商铺未能出租，被告应当努力为该商铺招租以避免商铺出现长期的空置状态，同时，商铺招租随行就市，租金的定价存在一些不确定因素，因此造成在此期间房屋空置或者租金收益低于预期，原告应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合……。该合同第8条约定了违约责任：8.1、被告不能按约定向原告支付租金的，每逾期一日，被告应承担逾期款项万分之五的违约金。若因被告原因逾期超过3个月的，则原告有权终止本合同……；……8.3、如原告违反本合同第6条的义务或者擅自干预被告的经营管理、影响承租户的租赁使用的、或强行收回房屋、单方解除本协议的，则被告无需将受影响期间内所收租金支付给原告并承担违约金(房价的10%)，如给被告和商户造成的损失高于违约金的按实际损失赔偿。另，原、被告双方持有上述合同第2页均手写有：“此房源起租日从2016年1月1日起算。郭坤2015年4月10日”。2017年1月20日，第三人万街公司向原告发送《告知函》一份，载明：“感谢您与上海邑街商业经营管理有限公司建立业务合作关系并签订《委托管理合同》，现上海邑街商业经营管理有限公司将该物业委托上海万街商业经营管理有限公司(以下简称我公司)全权经营管理，根据《委托管理合同》之内容，我方已将该物业招商成功，现将我公司与该物业实际承租方签订的租赁合同内涉及业主方租金收益信息函告您，感谢您一直以来对我方工作的支付和配合：房号松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室；面积83.82㎡；日租金4.2元/㎡/天；递增方式为前两年不递增，第三年起每两年递增6%；免租期243天；租赁起止日期为2016年8月15日至2026年8月14日；付款方式为付三押三。另查明，2015年5月13日，原告与案外人三迪公司签订《解除合同协议书》一份，载明：原告于2015年1月27日与案外人三迪公司签订电子版预售合同并支付了2,541,142元，购买系争商铺，面积为83.82平方米，总价为3,871,142元；由于合同中乙方名字漏填，原告与案外人三迪公司达成调解协议：解除上述预售合同，原告已支付的房价款另行协商解决……。同年5月30日，原告及其在本案中的委托诉讼代理人赵昱与案外人三迪公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告、赵昱购买系争商铺，建筑面积为83.82平方米，总价为3,871,142元；2016年7月31日前交付系争商铺。2017年3月13日，上海市不动产登记局为系争商铺办理产权登记，权利人为项敏、赵昱，建筑面积为83.82平方米。再查明，2016年8月1日，第三人万街公司作为出租方(甲方)与第三人阮建斌(乙方)作为承租方签订《租赁合同》，写明：“1、出租房产情况，……甲方出租给乙方的房产坐落在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼，商铺编号4号101室至114室、201室至218室、301室至313室，面积为2762.60平方米，以下简称“房产”……；甲方作为该房产所有权人或其它合法权利人的受托方，拥有该房屋的对外出租及运营管理权；2、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房产作为商业办公用房使用，经营业态为约会吧、影吧、书吧、咖啡吧、餐吧、酒店类，经营品牌为锦季约会吧酒店……；3、交付日期和租赁期限，甲乙双方约定，乙方于本合同生效之日按约缴纳首期租金(本合同第5-2条)和押金(本合同第6-1条)后，甲方于2016年8月1日前(以甲方最终确定的交付之日起为准，具体见双方签署的交付确认书，若交付日提前或延迟，本合同约定的相应时间节点：包括但不限于合同起租日、租金起算日相应提前或延迟，租赁期满□相应变更□不予变更)向乙方交付该房产……房屋租赁期为2016年8月1日起(即房产交付时间)至2026年7月31日止(包括第4-1条的免租期)……；4、免租期，甲方给乙方的免租期为2016年8月1日起(即房产交付时间)到2017年3月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2017年4月1日为租金起算日，甲方开始计收租金。乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯其他设备等费用)；5、租金的支付方式和期限，甲乙双方约定，该房产的租金标准按租赁面积计算为2.8元/㎡/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，即详细列表如下：自2016年8月1日起至2017年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额943,704元；自2017年8月1日起至2018年7月31日止，日租金2.8元/㎡/天，年租金2,823,377元，实际计租金额2,823,377元；自2018年8月1日起至2019年7月31日止，日租金2.97元/㎡/天，递增系数6%，年租金2,992,780元，实际计租金额2,992,780元……；乙方支付租金的方式为：转账支付，首期(即2017年4月1日至2017年6月30日)的租金(人民币705,844元)于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用……；6、押金、物业管理费和其他费用，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金705,844元……”。另，该合同对违约责任等事项作出了约定。同日，第三人万街公司、阮建斌签署《交付确认书》，确认双方于2016年8月15日对包括系争商铺在内的上述租赁房屋进行了交付验收。另，第三人万街公司、阮建斌签订了《补充协议》一份，约定第三人阮建斌支付第三人万街公司综合管理费首年标准按照15元/㎡/月计算12个月，按年支付，年综合管理费为497,268元，无递增。又查明，2016年7月12日，第三人阮建斌向第三人万街公司银行转账100,000元，第三人万街公司于同日出具收款收据1张，载明收到第三人阮建斌支付的意向金100,000元；2016年8月1日，第三人阮建斌向第三人万街公司银行转账1,036,005元，第三人万街公司于同日出具收款收据3张，分别载明收到第三人阮建斌支付的租金705,844元、押金205,844元及物业费124,317元；2016年8月11日，案外人刘某某向第三人万街公司银行转账400,000元，第三人万街公司于同日出具收款收据1张，载明收到第三人阮建斌支付的押金400,000元；2017年12月12日，案外人刘某某向第三人万街公司银行转账200,000元，第三人万街公司于同日出具收款收据1张，载明收到案外人锐己酒店管理有限公司支付的广富林路XXX弄XXX号楼整栋(201771-2017930)部分租金200,000元；2018年2月9日，案外人吴某某向第三人万街公司银行转账235,281.44元。又再查明，第三人万街公司系被告的唯一股东。被告与第三人万街公司签订《联营合作协议》一份，约定被告以被告名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，第三人万街公司以第三人万街公司名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路600弄；合作期限为十年，自本协议生效之日起算，合作期满后被告仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归第三人万街公司，20%的利润归被告。另该协议对双方权利义务作出了约定。审理中，原、被告一致确认系争商铺于2016年7月份办理的交房手续；原告陈述《统一招商经营管理合同》是于2014年12月和系争商铺的预售合同一起签订的，后于2015年4月重新签订了预售合同，故《统一招商经营管理合同》约定的委托期限应变更为2015年4月10日至2025年4月9日；被告则认为《统一招商经营管理合同》于2015年5月30日签订的，委托期限应从2015年5月30日起算十年。另，审理中，第三人万街公司陈述，第三人阮建斌共向第三人万街公司支付2017年4月15日至2017年9月8日的租金1,141,125.44元，故原告应获得的租金金额为46,575.42元；原告则认为其不清楚第三人阮建斌租金支付情况，约定的租金单价过低且被告占有使用系争房屋期间均应支付占有使用费；被告及第三人阮建斌对此第三人万街公司的陈述无异议。以上事实，有《统一招商经营管理合同》、上海市不动产权证、上海市商品房预售合同、《租赁合同》、《交付确认书》、《联营合作协议》、企业信息、告知函、银行交易明细、收款收据、银行收款回单、情况说明以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。原、被告签订的《统一招商经营管理合同》不仅约定原告委托被告办理系争商铺交接手续、对系争商铺统一招商，即原、被告存在委托合同关系，而且原、被告双方就项目调研、经营管理等内容做了明确约定，但究其订立合同的根本目的而言，具有招商性质的委托合同关系是其他法律关系的基础。而关于原告是否可以行使任意解除权的问题，因委托合同的本质，须建立在委托人与受托人之间存在高度的信赖关系之上，若合同履行中双方信赖关系已不复存在，仍强求互不信任的双方当事人继续维持委托关系，则有悖于委托合同的法律本质。因此《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定委托合同当事人享有任意解除权，以便合同双方在丧失信任的情况下可以随时解除合同。原、被告签订的《统一招商经营管理合同》第8.3条的约定，实际排除了原告的任意解除权，违反了委托合同的根本属性，该约定应属无效。另，被告在事先未告知原告的情况下，即通过联营方式由第三人万街公司作为出租方与第三人阮建斌于2016年8月1日签订《租赁合同》，且《租赁合同》签订后，被告未及时将系争商铺租金价格、免租期限及租赁期限等告知原告，直至2017年1月20日第三人万街公司才以《告知函》的形式告知原告，并且，被告也未按约及时向原告支付已收到的租金，违反了诚实信用原则和受托人忠实勤勉、及时告知等义务，故被告存在一定的违约行为，综合本案双方当事人庭审中的意思表示、合作前景及违约过错等情况，本院认为原、被告双方之间实际已不具备互相信任的基础关系，现原、被告双方对解除合同均无异议，本院确认《统一招商经营管理合同》于2017年9月18日即第一次庭审之日解除。关于租金收益的问题，因原、被告约定，被告可通过联营方式对外招商，被告亦与第三人万街公司签订了《联营合作协议》，现第三人万街公司、阮建斌就系争商铺签订了《租赁合同》，该合同直接约束作为委托人的原告和第三人阮建斌。现第三人阮建斌已向第三人万街公司实际支付自2017年4月15日起的租金共计1,141,125.44元，根据《租赁合同》及《统一招商经营管理合同》的约定，被告应向原告支付租金收益46,799.48元﹛[1,141,125.44元/(2,823,377元/365天)]*(128,603元/365天)*0.9﹜。原告要求被告支付至系争商铺实际返还之日的租金收益，与合同约定不符，本院难以支持。关于被告的反诉诉请，因原告作为委托人享有任意解除权，仅应对解除合同给被告造成的损失承担赔偿责任。现被告未提供充分证据证明其因解除合同造成的实际损失，故本院对于被告的反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第四百零二条、第四百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)项敏与被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司签订的《统一招商经营管理合同》于2017年9月18日解除；二、被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)项敏租金收益46,799.48元；三、驳回原告(反诉被告)项敏的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,047元，反诉案件受理费3,553元，合计诉讼费4,600元，由被告(反诉原告)上海邑街商业经营管理有限公司负担(已付3,553元，余款1,047元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  李 娜人民陪审员  陆为明二〇一八年五月七日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。