福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7302号 上诉人（原审原告）：黄秀砚，女，汉族，1983年4月2日出生，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：高木树（系黄秀砚之夫），男，汉族，1983年10月12日出生，住福建省安溪县。 被上诉人（原审被告）：尤其鑫，男，汉族，1974年3月22日出生，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：汪萍萍，女，汉族，1980年10月29日出生，住福建省南安市。 上诉人黄秀砚因与被上诉人尤其鑫、汪萍萍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄秀砚上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除黄秀砚和尤其鑫于2018年7月9日签订的《南安市存量房买卖合同》；2.尤其鑫、汪萍萍返还黄秀砚购房首付款人民币300000元整及利息（利息从起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算）。事实和理由：尤其鑫、汪萍萍向黄秀砚表明虽然诉争房屋不动产证还未办出来，但可以先过户房产证，致使黄秀砚在产生重大误解的情况下向尤其鑫、汪萍萍购买房屋，尤其鑫、汪萍萍的行为已构成欺诈。尤其鑫、汪萍萍收取黄秀砚的购房款，却未履行其承诺的义务，该房产仍登记在尤其鑫、汪萍萍的名下，产权仍归尤其鑫、汪萍萍所有。该房产因没有土地证不能办理房产证过户，是尤其鑫、汪萍萍卖房之前产生的问题，而非黄秀砚的原因导致的，该责任应由尤其鑫、汪萍萍承担。该房产无法过户，致使黄秀砚的合同目的无法实现理应解除合同。双方签订的《南安市存量房买卖合同》，违反了行政法律法规禁止性规定，属于无效合同。一审法院认定事实和适用法律错误。 尤其鑫、汪萍萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 黄秀砚向一审法院起诉请求：1.解除黄秀砚和尤其鑫于2018年7月9日签订的《南安市存量房买卖合同》；2.尤其鑫、汪萍萍返还黄秀砚购房首付款人民币300000元整及利息（利息从起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算）；3.本案诉讼费用由尤其鑫、汪萍萍承担。 一审判决认定事实：2018年6月19日，黄秀砚与尤其鑫协商，由黄秀砚向尤其鑫购买尤其鑫所有的位于南安市的房屋，当日黄秀砚缴纳定金20000元，2018年7月6日，黄秀砚丈夫高木树向尤其鑫转账280000元，共300000元作为首付款给尤其鑫。同时，黄秀砚及其丈夫签署一张欠条给尤其鑫、汪萍萍收执，约定高木树向尤其鑫购买上述房产，首付300000元，余欠款180000元分36个月还清，每月10日按时归还5000元，不计利息；如该房产能办理不动产证，在申请办理按揭后，要在15个工作日还清剩余部分的余款；如余款交到第30个月时，还不能办理不动产证，余下6个月30000元，应暂停还款，确认上述房产的不动产证办理下来，才付清等等。2018年7月9日，黄秀砚及其丈夫出具一张证明给尤其鑫收执，该证明为“尤其鑫出让南安市买方黄秀砚，办理过户为南安市存量房买卖合同，为办理手续，不为买卖金额，买卖金额，已欠条为准”。同日，黄秀砚以及尤其鑫一起到南安市房屋交易管理中心申请办理过户手续，并在该中心签订《南安市存量房买卖合同》并网签。该中心同时出具一份《收件清单》给黄秀砚。同日，尤其鑫将房屋的钥匙移交给黄秀砚。2018年7月10日，南安市不动产中心出具一份《不予登记告知书》给黄秀砚，告知其申请办理的房屋转移登记因历史遗留问题及土地超红线，决定不予登记，并告知其自收到告知书之日起60日内可向行政复议机关申请行政复议，或者收到告知书之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。黄秀砚因无法过户，双方因此发生纠纷，向法院提起诉讼。 一审法院认为，黄秀砚与尤其鑫就尤其鑫所有南安市协商买卖，双方经口头协议和在南安市房屋交易管理中心签订《南安市存量房买卖合同》，并由黄秀砚及其丈夫给尤其鑫出具《欠条》和《证明》，上述黄秀砚与尤其鑫、汪萍萍的口头协议、合同、欠条、证明等签订的主体合格，双方当事人意思表示真实，内容合法且没有违反法律效力性强制性规定，应确认为合法有效。故尤其鑫以480000元的价格将上述房屋卖给黄秀砚，系合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同约定的义务。现尤其鑫已经与黄秀砚一起到南安市房屋交易管理中心签订合同，办理相关的手续，该房屋的钥匙现也移交给黄秀砚，其已经尽到了应尽的义务。该房产不能过户的原因系历史遗留问题及土地超红线，并不是尤其鑫的原因造成的，本案尤其鑫也不同意解除合同。因此，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的情形，因此黄秀砚请求解除合同及返还首付款和利息，不予支持。南安市房屋交易管理中心已告知黄秀砚提起行政复议或提起行政诉讼，黄秀砚应当按该中心的告知行使其相应的法律权利。汪萍萍并不是本案涉案房产的当事人，黄秀砚未能证明汪萍萍收取款项，即黄秀砚未能证明汪萍萍在该房屋买卖的过程中具有过错，故黄秀砚请求汪萍萍承担责任的诉讼请求，不予支持。尤其鑫请求黄秀砚应支付5000元并承担逾期付款每日100元的违约责任，但尤其鑫没有提起反诉，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回黄秀砚的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，黄秀砚二审中提供黄秀砚、高树木与尤其鑫的微信聊天记录、微信载图，欲证明尤其鑫知道需要双证合一才能办理不动产证，却告知黄秀砚可以办理过户。黄秀砚与中介傅梅的微信聊天记录，证明傅梅也知道需要双证合一才能办理不动产证，却告知黄秀砚可以办理过户，尤其鑫与傅梅恶意串通。汪萍萍质证称，对黄秀砚与尤其鑫、傅梅的微信聊天记录不清楚。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，黄秀砚向尤其鑫购买尤其鑫所有的址在南安市房屋，黄秀砚与尤其鑫签订《存量房买卖合同》，并由黄秀砚及其丈夫出具《欠条》、《证明》给尤其鑫，系双方当事人意思表示真实，内容合法且没有违反法律效力性强制性规定，但尤其鑫与黄秀砚到南安市房屋交易管理中心签订合同，办理相关的手续时，因历史遗留问题及土地超红线，造成该房产不能过户，合同已无法履行，黄秀砚请求解除合同及尤其鑫、汪萍萍返还其已付的购房款，符合法律规定，予以采纳。因本案双方均没有违约，利息从起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行规定的银行同期同类存款利率计算。 综上所述，黄秀砚的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初7219号民事判决； 二、解除黄秀砚与尤其鑫于2018年7月9日签订的《存量房买卖合同》； 三、尤其鑫、汪萍萍应于判决生效之日起十日内返还黄秀砚购房款人民币300000元及利息（利息从起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行规定的银行同期同类存款利率计算）。 四、驳回黄秀砚一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币7450元，减半收取为3725元，由黄秀砚负担。二审案件受理费7450元，由黄秀砚负担450元(多预交的7000元予以退回)，尤其鑫、汪萍萍负担7000元。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年十二月十九日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。