广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初1242号原告（反诉被告，下称原告）：袁丽丽，女，1985年10月29日出生，汉族，住安徽省太和县，委托诉讼代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：何安祺，广东厚鼎律师事务所辅助人员。被告（反诉原告，下称被告）：刘伟林，男，1981年2月14日出生，汉族，住广东省兴宁市，被告（反诉原告，下称被告）：赖金兰，女，1982年1月30日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，两被告共同委托诉讼代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：方映天，广东广健律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞沙田支行。住所地：广东省东莞市沙田镇民田村沙太二路粤港花园三期（江畔居）商铺101至105号。统一社会信用代码：91441900981954505D。负责人：唐鸿樟。第三人：东莞市万合房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇民田村沙太大道交警大队北侧。统一社会信用代码：914419003980628171。法定代表人：尤新刚。第三人：冯志泔，男，1980年1月4日出生，汉族，住广东省怀集县，原告袁丽丽与被告刘伟林、赖金兰，第三人中国工商银行股份有限公司东莞沙田支行（下简称工行沙田支行）、东莞市万合房地产经纪有限公司（下简称万合公司）、冯志泔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，被告刘伟林、赖金兰提起反诉，本院对被告刘伟林、赖金兰提起的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，后因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁丽丽的委托诉讼代理人吕文亮，被告刘伟林、赖金兰及其委托诉讼代理人张玲悦、方映天，第三人万合公司的法定代表人尤新刚，第三人冯志泔均到庭，第三人工行沙田支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁丽丽向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方继续履行《房屋买卖居间合同》、《合同主体变更确认书》；2.两被告共同承担逾期交房及过户给原告造成的损失2,500元；3.两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，被告刘伟林、赖金兰与第三人冯志泔签订一份《房屋买卖居间合同》，约定两被告将位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第1栋1单元803的房屋出售给第三人冯志泔，房屋总价款为780,000元。合同约定买卖双方需要在收到第三人万合公司通知之日起十五日内前往办理过户手续并将房屋交付给第三人冯志泔。同日，原告袁丽丽与两被告及第三人冯志泔签订一份《合同主体变更确认书》，约定将买方姓名写为原告袁丽丽并以袁丽丽的名义办理按揭贷款申请。后，原告依约向两被告交付了定金20,000元。其后，万合公司多次通知两被告办理过户手续，但两被告一直不予配合。因两被告的行为已严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘伟林、赖金兰辩称，一、本案需要查明原告袁丽丽是否为本案适格主体，第三人冯志泔是否存在炒楼行为；二、涉案房屋已经抵押给银行，原告若要求两被告过户，需要代为涤除银行抵押权；三、涉案《房屋买卖居间合同》不能继续履行的原因在于原告的行为构成根本违约，具体体现在：1.三方签订的《房屋买卖居间合同》明确约定由原告负责赎楼，但原告从2016年7月1日起至今都没有履行任何的付款义务，包括支付首期款、赎楼或者到担保公司进行担保赎楼。因原告没有履行任何的付款义务，两被告有理由抗辩不办理过户手续；2.《房屋买卖居间合同》约定应当在2016年10月1日前办理完涉案房屋的所有手续。若没有办理完毕，原告应从2016年10月1日起支付涉案房屋的银行月供款利息，但原告并没有履行该义务；3.《房屋买卖居间合同》约定双方需在2016年10月15日前办理银行按揭手续，但在2016年10月12日银行已经退回原告申请按揭贷款的资料，不批准贷款，因此两被告已经履行了协助原告办理银行贷款的义务；4.原告在按揭贷款不能获得审批至2017年1月6日，原告依然不能自备资金也不能证明其在不能银行按揭贷款的情况下有能力支付涉案购房款，亦不能证明其能够获得银行的按揭贷款。故，原告在本案中构成根本违约，请求法院驳回原告的诉请。第三人万合公司陈述，万合公司同意原告陈述的意见。第三人冯志泔陈述，1.两被告所述并非事实，第三人冯志泔确有与两被告签订涉案《房屋买卖居间合同》，但在银行同贷书审批下来之前是没有办法进行赎楼的，且两被告仅因原告一次向中国邮政储蓄银行股份有限公司虎门支行申请贷款不能成功就认定原告无法申请按揭贷款是错误的；2.第三人冯志泔确认没有支付两被告涉案房屋的银行月供款利息，但第三人冯志泔一直有履行涉案《房屋买卖居间合同》的意向，但两被告一直不配合第三人冯志泔的工作。在申请中国邮政储蓄银行股份有限公司虎门支行贷款前，双方也一直存在争议。被告刘伟林、赖金兰向本院提出反诉请求：1.解除《房屋买卖居间合同》、《合同主体变更确认书》；2.原告袁丽丽及第三人冯志泔支付两被告违约金136,000元；3.本案反诉费用由原告袁丽丽及第三人冯志泔共同负担。事实与理由：2016年7月1日两被告与第三人冯志泔、万合公司签订一份《房屋买卖居间合同》，约定两被告将位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第1栋1单元803的房屋出售给第三人冯志泔，房屋总价款为780,000元。该合同还约定，第三人冯志泔以按揭贷款的方式购买涉案房屋。由于《房屋买卖居间合同》未明确约定按揭贷款的办理时间，两被告于2016年9月8日敦促第三人冯志泔履行相应的合同义务。2016年10月8日两被告办理了全权委托第三方去办理涉案交易的全部手续并先后配合原告到东莞市龙辉按揭服务有限公司、东莞市瑞鑫按揭服务有限公司办理按揭贷款手续，但中国邮政储蓄银行股份有限公司虎门支行拒绝向原告袁丽丽提供贷款且通过第三方退回了原告的全部资料。后，两被告于2016年12月14日以书面方式敦促原告及第三人冯志泔履行义务，但原告及第三人冯志泔截至2017年1月5日既未提供银行贷款审批通过的文件又未能筹集资金履行赎楼义务，因此两被告有权解除合同。此外，原告及第三人冯志泔也未能按照合同的约定自2016年10月1日起支付涉案房屋每月的银行月供款利息给两被告。两被告认为原告及第三人冯志泔在《房屋买卖居间合同》签订后三个月内一直未到银行办理按揭贷款以及赎楼的任何手续，经催促仍怠于履行主要合同义务。截至2017年1月5日，原告因自身的问题不能通过银行按揭货款的审批且连带付款人冯志泔也不能自筹资金一次性付款，即原告及第三人冯志泔不能通过合同约定的方式以及有利于实现合同目的的方式完成涉案房屋的交易，两被告希望通过交易实现的合同目的彻底落空，也使得两被告购置其他物业的希望破灭。因此，原告及第三人冯志泔的行为构成根本违约，依照涉案《房屋买卖居间合同》第六条的约定两被告有权解除各方签署的《房屋买卖居间合同》及《合同主体变更确认书》，并要求原告以及第三人冯志泔按照房屋转让总价款20％，扣减已支付的定金20,000元支付违约金，请求法院判如所请。针对两被告的反诉，原告袁丽丽辩称，一、原告认为两被告的反诉请求没有事实及法律依据，原告不同意两被告的反诉请求；二、涉案的《房屋买卖居间合同》并没有约定办理按揭贷款的时间及次数，因此在第一次按揭贷款未能办理成功之后，两被告仍有义务配合原告办理按揭贷款手续。另外，按照行规，业主需要2-3次配合办理贷款手续的情况也很常见。因此，涉案《房屋买卖居间合同》不能履行的过错在于两被告，请求法院依法驳回两被告的反诉请求。针对两被告的反诉，第三人万合公司陈述，其同意解除涉案的《房屋买卖居间合同》。针对两被告的反诉，第三人冯志泔陈述，两被告仅配合原告办理过一次银行按揭贷款手续。贷款申请不成功后，两被告不同意到第二家银行办理按揭贷款手续，故两被告的反诉请求没有事实依据。针对原告的起诉及两被告的反诉，第三人工行沙田支行向本院提交书面的意见，一、工行沙田支行是涉案房产的抵押权人，对涉案房产享有优先受偿权。不论法院最终支持原、被告任意一方的诉讼请求，均不应损害工行沙田支行作为第三人的合法权益。两被告在2014年3月27日与工行沙田支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A:[]字[2010]行[269]支行[2014]年[一手贷0058]号），合同约定：工行沙田支行向被告赖金兰发放个人购置住房贷款380,000元，贷款期限为30年，两被告以其名下的位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第1栋1单元803之房产作为抵押物，并于2014年3月27日在东莞市房管局办理了抵押登记手续（商品房他项权登记证明编号为：20140327D5E183248780），抵押期限为30年。至今被告赖金兰未将上述贷款本息全部结清，故工行沙田支行在债权范围内对涉案房产享有优先受偿权。现原、被告因交易该房产所签订的商品房买卖合同仅对其双方产生约束力，工行沙田支行作为第三人，不论法院支持原、被告任一方的诉请，均应首先保证工行沙田支行债权及抵押权的实现。二、工行沙田支行与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定争议解决方式采用仲裁方式，涉及《个人购房借款/担保合同》中债权及抵押权纠纷应提交广州仲裁委员会东莞分会进行审理。根据工行沙田支行与两被告签订的借款合同第十一条的争议解决方式的约定，借款合同争议应提交给广州仲委员会东莞分会，按该会有效规则进行书面审理，故如原、被告双方就工行沙田支行与被告赖金兰之间的债权及抵押事实有任何异议，应另案提交广州仲裁委员会东莞分会仲裁审理。三、根据工行沙田支行与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，在被告赖金兰按合同约定偿还并结清工行沙田支行全部贷款本金及利息、罚息、复利的前提下，工行沙田支行同意协助办理位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第1栋1单元803之房产的解除抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，被告刘伟林、赖金兰与第三人冯志泔、万合公司共同签订一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：1.第三人冯志泔以780,000元的价格购买被告刘伟林、赖金兰所有的位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第1栋1单元803的房屋；2.第三人冯志泔需在签订合同时向两被告支付20,000元作为购房定金，如第三人冯志泔不存在违约情形，已付定金可抵作购房款；剩余购房款由第三人冯志泔通过向银行申请按揭贷款支付，若由于有关法律、法规、按揭银行等原因导致第三人冯志泔不能办理银行按揭贷款或者按揭贷款未能获得批准的，第三人冯志泔应采用非按揭方式付款；3.赎楼由第三人冯志泔负责，赎楼所产生的费用由第三人冯志泔负责，银行出同贷书后方可过户，同贷额度加定金不足房屋转让款部分，第三人冯志泔需于过户前支付给两被告；4.若在2016年10月1日前仍办理不完该房屋的所有手续导致两被告仍在供楼的，2016年10月1日后供楼的本金由两被告支付，银行月供款利息由第三人冯志泔支付。5.双方约定2016年10月15日办理贷款手续。6.两被告应在过户当日向第三人冯志泔交付房屋；7.买卖双方违反合同约定（如拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭转让等相关手续，逾期交付房屋，逾期支付楼款等），违约方须按日向守约方支付房屋转让总价款1%的违约金，合同继续履行；逾期超过十日仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行合同，守约方有权解除合同，要求违约方双倍返还定金或没收违约定金，并有权要求违约方支付等额于房屋转让总价款20%的违约金，且违约方还须向万合公司支付中介服务费的全部费用。又查，原告袁丽丽、第三人冯志泔与两被告签订一份《合同主体变更确认书》，约定在签订东莞市不动产登记中心的《东莞市二手房买卖合同》办理过户时，将上述房屋的买方姓名写成袁丽丽，并以原告袁丽丽的名义办理按揭贷款申请，继续履行上述《房屋买卖居间合同》中约定的义务，由第三人冯志泔承担合同履行连带担保责任，如原告袁丽丽不履行合同义务，由第三人冯志泔继续履行。第三人冯志泔自愿对房屋交易价款承担全部违约、付款连带责任。上述房屋过户至袁丽丽名下。原告袁丽丽主张其在《房屋买卖居间合同》签订后向两被告支付了定金20,000元，两被告出具了一份《收据》给原告。两被告确认收到定金20,000元，但主张该20,000元定金是第三人冯志泔支付的，而且该《收据》两被告并没有出具给原告，而是出具给了第三人冯志泔。再查，原、被告双方到中国邮政储蓄银行股份有限公司虎门支行（下简称邮政银行虎门支行）申请按揭贷款，邮政银行虎门支行于2016年10月12日表示拒绝向袁丽丽提供贷款，后双方未再向其他银行申请按揭贷款。后，两被告提出让原告袁丽丽及第三人冯志泔一次性付清全部购房款的要求，原告袁丽丽及第三人冯志泔明确表示无法一次性付清全部购房款。原告认为涉案《房屋买卖居间合同》并未约定办理按揭贷款的时间及次数，因两被告不配合其再向其他银行申请按揭贷款，导致涉案的房产至今尚未交付及过户给原告，故要求两被告赔偿原告逾期交房及过户所造成的损失2,500元。两被告则认为原告应在2016年10月15日前办理完毕贷款手续，然而邮政银行虎门支行于2016年10月12日已明确拒绝向原告袁丽丽提供贷款，两被告已经履行完毕协助义务。在按揭贷款不成功的情况下，原告袁丽丽及第三人冯志泔应一次性付清全部购房款。现因原告袁丽丽及第三人冯志泔不能在2016年10月15日前办理完毕贷款手续、无法一次性付清全部购房款、没有向两被告支付从2016年10月1日起的涉案房屋的银行月供款利息、没有赎楼，故两被告根据《房屋买卖居间合同》第六条第一款的约定要求解除涉案《房屋买卖居间合同》、《合同主体变更确认书》，并要求原告袁丽丽及第三人冯志泔支付房屋转让总价款20%扣减定金20,000元后的违约金136,000元。庭审中，第三人冯志泔确认没有向两被告支付2016年10月1日后涉案房屋的银行月供款利息，亦无法一次性付清全部购房款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。两被告及第三人冯志泔、万合公司签订的《房屋买卖居间合同》及原、被告及第三人冯志泔签订的《合同主体变更确认书》是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有束约力。本案的主要争议焦点为：一、涉案的《房屋买卖居间合同》、《合同主体变更确认书》应继续履行还是被认定解除；二、原、被告在履行涉案《房屋买卖居间合同》、《合同主体变更确认书》中是否存在违约的行为；三、原告诉请的损失是否合法；四、两被告诉请的违约金是否合法。关于焦点一，在《房屋买卖居间合同》中已约定买卖双方的权利义务以及守约方在违约方逾期超过十日仍未履行合同义务时有权解除合同等内容。现原告袁丽丽及第三人冯志泔未能按上述合同约定在2016年10月15日前办理完毕贷款手续、也无法一次性付清全部购房款以及没有向两被告支付2016年10月1日后涉案房屋的银行月供款利息等义务，已构成违约，现两被告要求解除涉案《房屋买卖居间合同》及《合同主体变更确认书》符合合同约定，本院对该请求予以支持，对原告要求继续履行《房屋买卖居间合同》及《合同主体变更确认书》的请求予以驳回。至于原告袁丽丽及第三人冯志泔提出两被告不配合其办理银行按揭贷款手续的抗辩，虽然涉案《房屋买卖居间合同》没有约定办理按揭贷款的时间及次数，但两被告已配合原告袁丽丽及第三人冯志泔向邮政银行虎门支行申请银行按揭贷款而未获批准，两被告已履行合同义务。在合同明确约定需在2016年10月15日前办理完毕贷款否则需一次性付清全部购房款的情况下，原告袁丽丽及第三人冯志泔在未获得银行按揭贷款批准下又明确表示无能力一次性付清全部购房款，故相应责任应由原告袁丽丽及第三人冯志泔自身承担，本院对上述抗辩理由不予采纳。关于焦点二，如焦点一所述，两被告已配合原告袁丽丽及第三人冯志泔到邮政银行虎门支行申请按揭贷款，只是邮政银行虎门支行明确表示拒绝向原告袁丽丽提供贷款而使原告无法获批按揭贷款，两被告并不存在违约行为。而原告在2016年10月15日前未能办理完毕贷款手续、也无法一次性付清全部购房款，更没有向两被告支付2016年10月1日后涉案房屋的银行月供款利息等，已构成违约。关于焦点三，如焦点二所述，两被告并不存在违约，原告诉请两被告赔偿原告逾期交房及过户所造成的损失2,500元于法无据，本院对该请求予以驳回。关于焦点四，如焦点二所述，原告存在违约行为，两被告根据《房屋买卖居间合同》及《合同主体变更确认书》的约定向原告袁丽丽及第三人冯志泔主张房屋转让总价款20%的违约金于法有据，本院予以支持，扣减两被告已收取了定金20,000元，原告袁丽丽及第三人冯志泔还需支付违约金136,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告刘伟林、赖金兰与第三人冯志泔、东莞市万合房地产经纪有限公司于2016年7月1日签订的《房屋买卖居间合同》；二、解除原告袁丽丽、第三人冯志泔与被告刘伟林、赖金兰签订的《合同主体变更确认书》；三、限原告袁丽丽及第三人冯志泔于本判决生效之日起三日内向被告刘伟林、赖金兰支付违约金136,000元；四、驳回原告袁丽丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11,626元、反诉受理费5,800元，共计17,426元，由原告袁丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  高学亭人民陪审员  黄畅昌二〇一八年六月二十七日书 记 员  黄丽英林安花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。