上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初13626号原告(反诉被告)：上海畅誉物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李建宝，经理。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海静安书画院有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：宣家鑫，董事长。被告(反诉原告)：宣家鑫，男，1961年1月20日生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：俞忠、陈红敏，上海金沁律师事务所律师。原告上海畅誉物业管理有限公司(反诉被告，以下简称原告畅誉)与被告上海静安书画院有限公司(反诉原告，以下简称被告书画院)、被告宣家鑫(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，并于2018年4月10日、2018年5月10日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人李建宝及委托诉讼代理人樊平、被告书画院法定代表人宣家鑫、被告宣家鑫及两被告共同委托诉讼代理人俞忠、陈红敏两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告书画院退还原告2016年11月1日至2017年5月23日的房屋占有使用费人民币(以下币种同)233,589元；2、判令被告书画院退还原告租赁保证金30,000元；3、判令被告书画院向原告开具已付房屋占有使用费2,706,411元的相应发票；4、判令被告书画院赔偿原告各项损失合计4,611,960元；5、判令被告书画院赔偿原告免租期租金105,000元；6、判令被告宣家鑫对被告书画院的上述义务承担连带责任。事实和理由：2010年5月24日，原告与被告书画院签订了《上海市厂房租赁合同》一份，被告书画院将位于上海市嘉定区彭封路XXX号XXX楼XXX楼厂房(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2010年5月24日至2025年5月23日，年租金42万元。原告另与被告书画院口头约定承租上海市嘉定区彭封路XXX号XXX楼XXX楼厂房。2016年10月31日，马陆镇马东园区工作委员会以《公告》形式，告知原告租赁厂房系违章建筑将予以拆除，要求原告搬离。原告于2016年12月开始陆续搬离系争房屋，原告已将使用费付至2017年5月23日，故被告书画院应当退还未到期使用费。被告隐瞒房屋性质将违章建筑租赁给原告，应当赔偿原告装饰装修、附属物、搬运费、停产停业等损失。因被告书画院是一人有限公司，且原告将房租打入被告宣家鑫的个人账户，故原告认为两被告财物混同，被告宣家鑫作为被告书画院的股东应承担连带责任。为保护原告利益，故诉至本院。两被告辩称不同意原告所有诉请。系争房屋属合法建筑，被告书画院将系争房屋出租给原告，租期未满，原告擅自搬离系争房屋，并未与被告办理交接，原告尚欠被告租金，故原告要求返还2016年11月1日至2017年5月23日租金的诉请没有依据。原告并未支付过保证金3万元，故被告无需返还。开具发票与本案无关，不同意一并处理。原告未经被告同意也未经报批擅自进行了装修，并改变了系争房屋的使用用途，构成违约，故被告不同意赔偿原告损失。合同并未约定有三个月免租期，故被告无需赔偿原告三个月免租期租金。被告宣家鑫作为被告书画院的股东，财产互相独立，不应承担连带责任。两被告提出反诉请求：1、判令原告支付被告到期未付租金276,260元；2、判令原告将上海市嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼房屋恢复原状(即拆除隔断)。事实和理由：系争房屋已经生效法律文书认定为合法建筑，被告将系争房屋出租给原告，租赁合同应当合法有效。原告于2016年9月14日支付了2016年5月24日至2017年5月23日期间的部分租金245,000元，之后再未支付，因原告拖欠租金不付，被告行使合同解除权，于2017年8月20日向原告送达合同解除函，合同已经解除。且原告未经被告同意擅自进行了装修，应当将系争房屋恢复原状。原告针对两被告反诉辩称，不同意全部反诉请求。系争房屋是违法建筑，已被有关部门限期拆除，系争房屋于2016年11月1日起就无法正常使用，故自该日起原告就无需支付使用费。因是违法建筑，被告要求恢复原状无法律依据。本院经审理认定事实如下：2010年5月24日，原告(乙方)与被告书画院(甲方)签订《上海市厂房租赁合同》一份，约定甲方将上海市嘉定区彭封路XXX号(即丰饶路XXX号XXX号楼)3层、4层房屋出租给乙方，建筑面积为3500平方米；双方约定，甲方于2010年5月24日前向乙方交付该厂房，租赁日期自2010年5月24日起至2025年5月23日止；该厂房年租金总计420,000元；该厂房租金10年内不变。自第11年起，双方可协商对租金进行调整，调整金额为年租金450,000元整。(含物业费四万元整)；房租采用先付后租的方法，逾期房租15日，甲、乙双方可以解除合同。乙方应于每季合同租赁前15日向甲方支付租金，租金为一年一付；乙方支付租金的方式如下：现金。乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，即叁万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。2010年10月13日，原告法定代表人李建宝与被告宣家鑫签订物业管理条例一份，约定了对彭封路XXX号房屋的物业管理条例，物业建筑面积6700平方米，并约定物业管理服务费每月每平方米一元。租赁合同签订后，被告书画院依约交付了系争房屋，原告支付了房租。2016年9月14日，原告向被告宣家鑫支付房租24.5万元，附言2016年5月24日至2017年5月23日全年房租。庭审中，两被告确认24.5万元系自2016年5月24日起算的房租。另查，本院于2009年7月29日作出(2008)嘉执第3331号执行裁定书，裁定上海市嘉定区马陆镇马东工业区丰饶路XXX号南面三号楼厂房建筑物(房屋总建筑面积为7003平方米)以人民币506万元折抵归上海家鑫典当有限公司所有。同日，上海家鑫典当行有限公司出具承诺书一份，称目前该厂房没有产证，本公司承诺将按照法律规定来处理相关产权手续，不违反法律规定，否则承担法律后果。2010年4月30日，上海家鑫典当有限公司出具委托书，委托被告书画院管理彭封路XXX号楼房全部租赁及管理事宜。再查，2016年11月8日，嘉定新城(马陆镇)马东园区工作委员会向原告出具告知书，称因系争房屋属于违法建筑，原告将房屋隔断后分租给他人作居住使用，人数众多，存在安全隐患，要求其于2017年1月1日前清退所有居住人员，同时将停水、停电。2017年4月8日，嘉定区马陆镇彭赵村民委员会向上海家鑫典当有限公司作出强制拆除违法建筑决定书，限令其2017年4月10日之前将财物从彭封路XXX号违法建筑物内搬离，并撤离所有人员。2017年10月30日，马陆镇彭赵村民委员会出具关于马东园区彭封路XXX号厂房拆违的情况说明一份，称彭封路XXX号厂房属于违法建筑，按照政府工作要求，应予以拆除，目前由马东园区出面跟上海家鑫典当行正在进行拆违协商。2017年4月，系争房屋被相关执法部门砌了围墙，人员无法进出。审理中，因原告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法审价，并于2018年2月25日作出了沪港司法[2018]-002号司法审价报告，审价建议为：一、嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造土建费用：1,884,204元；二、嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造安装费用：402,126元；三、嘉定区彭封路XXX号1楼、夹层、2楼改造土建费用：534,599元；四、嘉定区彭封路XXX号1楼、夹层、2楼改造安装费用：91,471元；五、嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼附属物费用：215,760元；六、设备库存物资搬运费用：12,800元；七、停产停业损失费：1,471,000元。原告对鉴定报告没有异议。被告对鉴定报告提出如下异议：1、彭封路XXX号1楼、夹层、2楼的各项费用与本案无关，不应纳入审价范围；2、对于3、4楼的装修，地面及吊顶原告承租后未进行装修，不应计算在内；3、现场部分分隔房门缺失，也未见空调、摄像头，不应计入；4、防盗窗重复计算；5、对厂房搬迁费、停产停业费也不予认可，租金每间一个月600元过高。鉴定单位答复如下：1、1楼、夹层、2楼的相关费用与3楼、4楼分开列项，是否在本案范围内由法院认定；2、报告中仅记入卫生间的地砖，顶只计算了涂料的费用；3、核实过房间共174间，根据合理性，每间都应包括门，现场勘查并未看到空调，但看到空调外机的架子并未拆除，1楼及3、4楼的过道中仍有部分摄像头未拆除；4、现场有防盗窗，计入一半左右，价格根据现场勘查的材质确定。庭审后，经本院要求，鉴定单位作出了[2018]-0002-1号《关于嘉定区彭封路XXX号楼建筑物改造工程造价现值的说明》，鉴定意见为：测算一：按房屋建筑的固定资产计算折旧的最低年限20年平均摊销，残值率按5%计算，摊销起始计算起为2010年6月，摊销终止计算期为原报告审价日期2018年2月，嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造土建费用：1,190,581元；嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造安装费用：254,093元。测算二：按房屋建筑的固定资产计算折旧的最低年限20年平均摊销，残值率按5%计算，摊销起始计算起为2010年6月，摊销终止计算期为原告停止营业的前一个月2016年10月，嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造土建费用：1,309,884元；二、嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造安装费用：279,555元。测算三：按原被告双方租赁合同，租赁期限2010年5月24日至2025年5月23日止，共计15年，嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造土建费用：1,202,750元，嘉定区彭封路XXX号XXX楼、XXX楼改造安装费用256,690元。对该份补充报告，原告认可测算二的摊销方式，认为应将摊销终止期确认为2016年10月。被告认为审价机构折旧的计算方法存在差别，不够专业，但不要求鉴定人员出庭进行说明。对于两份鉴定报告，本院认为，1、原告未提供证据证明就1、2楼与两被告存在的租赁关系，故1、2楼的各项费用与本案无关；2、空调、吊扇、床、柜子及摄像头、摄像机均属于未构成附和的装饰装修物，原告搬离系争房屋时可自行拆除，不应将其纳入评估范围，相应的费用应从损失中予以扣除。3、因租赁合同无效时折价的范围应仅限于装饰装修尚存在的价值即现存价值为限，应截止现场测量之日为准，故鉴定单位测算一的折旧方法较为合理，本院予以采纳。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，系争房屋未取得房屋产权证也未取得规划许可，故原告与被告书画院之间就系争租赁房屋建立的《上海市厂房租赁合同》应确认为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订租赁合同时对于系争房屋没有产权登记及规划许可的事实应都是明知的，故双方对于合同的无效均具有过错。现原告已搬离系争房屋，故不涉及房屋返还事宜。庭审中，双方一致确认自2016年5月24日起原告已支付占有使用费24.5万，原告认为抵扣两被告应支付的物业管理费后已将使用费付至2017年5月23日，但未提供物业费予以抵扣的相应证据予以证明，故本院认定原告仅将使用费付至2016年12月23日。原告陈述其于2017年3月15日搬离系争房屋，两被告无法确认，但能确认2017年4月执法部门将系争房屋围墙砌起，故本院认为原告应将房屋使用费付至2017年3月30日，考虑到整治期间对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对房屋使用费予以酌情减少，按照租金的80%计算，原告应给付被告自2016年12月24日至2017年3月30日的房屋使用费89,293元，原告要求被告退还占有使用费的诉请，于法无据，不予支持。关于退还保证金，被告不予认可，原告未提供证据证明其已向被告书画院支付过保证金，故本院难以支持。原告要求被告书画院开具使用费相应发票，因双方之间不存在合法有效的合同关系，被告并不负有按有效合同而开具发票之附随义务，且关于请求履行开具发票的义务属税务管理部门的行政管理范畴，不属于民事诉讼的范围，对该诉请本院难以支持。两被告辩称原告未经其同意进行装饰装修，但原告与被告书画院间的合同已履行数年，约定支付租金的方式亦是现金交付，故本院推定在履行租赁合同过程中，被告早已知晓原告对系争房屋进行了装饰装修且默示同意，故对两被告的该抗辩意见本院不予采信。关于原告主张的物资搬运费及停产停业损失，因本案所涉的房屋租赁合同无效，原告主张上述费用缺乏依据，故本院难以支持。关于损失，经折算，系争房屋的土建费用折旧后为1,190,581元，改造安装费用折旧后为254,093元，其中应扣除摄像机及摄像头现值8,774元，即安装费用应为245,319元，损失共计1,435,900元，本院综合双方对合同无效的过错程度、系争房屋的装修现值等因素，酌情确定损失由双方各半负担，即被告静安书画院应赔偿原告装修损失717,950元。关于原告主张退还的免租期租金，无合同依据，本院不予采信。另根据相关法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，被告宣家鑫作为被告书画院的唯一股东，应当承担证明被告书画院的财产独立于自己个人财产的举证责任，现其并未提供证据加以证明，故被告宣家鑫对于被告书画院的债务应当承担连带责任。至于两被告反诉要求原告将系争房屋恢复原状的诉请，本院认为被告对于原告对系争房屋进行装饰装修系知晓且默示同意，故其要求原告将房屋恢复原状缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海静安书画院有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海畅誉物业管理有限公司装修损失717,950元，被告(反诉原告)宣家鑫对上述债务承担连带责任；二、原告(反诉被告)上海畅誉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海静安书画院有限公司2016年12月24日至2017年3月30日的房屋占有使用费89,293元；三、驳回原告(反诉被告)上海畅誉物业管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海静安书画院有限公司、宣家鑫其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费46,644元，减半收取23,322元，证据保全费30元，本诉合计诉讼费23,352元，由原告负担10,605元，由被告负担12,747元。鉴定费65,078元，由原告负担。反诉受理费2,722元，由原告负担880元，由被告负担1,842元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一八年七月十七日书记员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条……。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……