重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初8509号原告：许代鹏，男，汉族，1989年12月21日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：翟茂斌，重庆憬谦律师事务所律师，特别授权。被告：池小琴，女，汉族，1985年3月24日出生，住重庆市江津区。原告许代鹏与被告池小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许代鹏的委托诉讼代理人翟茂斌到庭参加诉讼。被告池小琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告许代鹏向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2017年1月至2018年6月的房屋租金225246.51元；二、被告支付原告滞纳金(从2017年4月1日起，以2017年1月至2017年3月未付租金40628.60元为基数；从2017年7月1日起，以2017年4月至2017年6月未付租金41473.50元为基数；从2017年10月1日起，以2017年7月至2017年9月未付租金43063.20元为基数；从2018年1月1日起，以2017年10月至2017年12月未付租金43063.20元为基数；从2018年4月1日起，以2018年1月至2018年3月未付租金43063.20元为基数；从2018年7月1日起，以2018年4月至2018年6月未付租金43904.82元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍标准计算向原告承担该款的滞纳金(资金占用损失费)至款清为止)；三、被告支付原告垫付的物业管理费23565.54元、水电费1456.74元；四、被告负担本案诉讼费。事实和理由：重庆市江津区珞璜园区园区大道XX号XX小区X幢X层XX号商铺系原告从案外人施代兵出承租。后经施代兵同意，原告将该商铺转租给被告经营使用。原、被告于2017年1月1日签订《华城天街商业物业租赁合同》约定，原告将重庆市江津区珞璜园区园区大道XX号XX小区X幢X层XX号商铺与设施出租给被告经营使用，用途为经营汤锅、火锅。房屋租金按建筑面积467.57平方米计算，合同期限为2017年1月1日至2020年5月31日。租金标准为2017年1月1日至2017年5月31日为29元/㎡；2017年6月1日至2018年5月31日为30.7元/㎡；2018年6月1日至2019年5月31日为32.5元/㎡。合同还约定：租金按季交纳租赁商铺内自用水、电费按月抄表，随物业管理费、租金一起缴纳。若被告违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、物业管理费、水电气等费用，原告有权每日向乙方按所欠缴的租金费用的5%计算收取滞纳金。涉案房屋在双方签订合同之前就已经由被告在使用。被告不仅至今未支付2017年1月1日以后的房屋租金，还拖欠水电费、物业管理费导致原告被迫为其垫付，被告的行为现已侵害了原告的权益。原告为维护自己的合法权利，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告池小琴未到庭应诉，也未提交书面的答辩材料。经审理查明：案外人重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司将位于重庆市江津区珞璜镇园区大道XX号XX小区X幢含地下商业所有商铺及其设施出租给案外人施代兵经营使用，期限为从2014年6月30日至2027年6月30日，重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司同意施代兵在租赁期间内转租上述房屋。后施代兵将XX小区X幢X层XX号商铺及其设施转租原告许代鹏。经施代兵同意，2017年1月1日，原告许代鹏(甲方，出租房)与被告池小琴（乙方，承租方）签订《华城天街商业物业租赁合同》约定，甲方将位于重庆市江津区珞璜镇园区大道XX号XX小区X幢X层XX号商铺及其设施出租给乙方经营使用，建筑面积为467.57平方米，用途为经营汤锅、火锅；租赁期从签订合同之日计算，即从2017年1月1日至2020年5月31日；租金标准为2017年1月1日至5月31日期间为29元/㎡·月，月租金为13559.5元；2017年6月1日至2018年5月31日期间为30.7元/㎡·月，月租金为14354.4元；2018年6月1日至2019年5月31日期间为32.5元/㎡·月，月租金为15196元，2019年6月1日至2020年5月31日期间为34.5元/㎡·月，月租金为16131.2元；物业管理费为3.6元/㎡·月，由物业管理公司自行收取；乙方租赁商铺内自用水、电费按月抄表，随物业管理费、租金一起缴纳。合同3.3、3.4条约定：“签订合同当日，甲方向乙方收取半年租金，作为预收标准。第一次缴费按押三付三的原则。租金按季缴纳，之后租金每季为一期，须提前15日以现金方式缴纳或到达甲方账户（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或到达甲方账户）。”合同14.1.1条约定：“若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金，物业管理费、水电气等费用甲方有权每日向乙方按所欠缴的租金费用的5‰计算收取滞纳金，双方另有约定的除外。”合同还约定了其他内容。涉案房屋至今仍由被告占用。原告在庭审中陈述，被告至今未缴纳2017年1月1日至2018年6月30日的房屋租金；因被告未向物业管理公司缴纳物业管理费、水电费，原告为其垫付了2017年5月1日至2018年5月31日的物业管理费21879元、水电费1456.74元。上述事实，有《华城天街商业物业租赁合同》、收据、情况说明、照片和当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证，可以认定。本院认为，原告许代鹏与被告池小琴签订的《华城天街商业物业租赁合同》实为房屋转租合同，该合同经案外人施代兵同意，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。池小琴从2017年1月1日起承租并实际使用涉案门面，应当支付原告2017年1月1日起至2018年6月30日止的租金255246.3元(13559.5元/月×5月+14354.4元/月×12月+15196元/月×1月)，原告自愿主张225246.51元，本院予以确认。双方约定“若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金，物业管理费、水电气等费用甲方有权每日向乙方按所欠缴的租金费用的5‰计算收取滞纳金”，该滞纳金实为违约金。现原告自愿将滞纳金计算方式调低为按照中国人民银行同期利率四倍的标准计付，本院予以确认。根据合同3.3、3.4条约定，被告应在签订合同之日（2017年1月1日）支付第一季（2017年1月1日至3月31日）的租金40678.5元（13559.5元/月×3月），现原告自愿请求从2017年4月1日起，以40628.6元为基数计算违约金，本院予以确认；被告按约应在2017年3月17日前支付2017年4月1日至6月30日的租金41473.4元（13559.5元/月×2月+14354.4元），在2017年6月16日前支付2017年7月1日至9月30日的租金43063.2元（14354.4元/月×3月），在2017年9月16日前支付2017年10月1日至12月31日的租金43063.2元（14354.4元/月×3月），在2017年12月17日前支付2018年1月1日至3月31日的租金43063.2元（14354.4元/月×3月），在2018年3月17日前支付2018年4月1日至6月30日的租金43904.8元（14354.4元/月×2月+15196元/月×1月），现原告自愿分别从2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日起算违约金，不违反法律规定，本院予以确认。原告超出部分的请求，本院不予支持。原告为被告垫付的物业管理费21879元、水电费1456.74元，也应由被告负担。被告池小琴未到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条条、第五十八条，最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏房屋租金225246.51元。二、被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏违约金(以40628.6元为基数，从2017年4月1日起；以41473.4元为基数，从2017年7月1日起；以43063.2元为基数，从2017年10月1日起；以43063.2元为基数，从2018年1月1日起；以43904.8元为基数，从2018年4月1日起；以43904.8元为基数，从2018年7月1日起，均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至欠款付清之日止)。三、被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏为其垫付的物业管理费21879元、水电费1456.74元。四、驳回原告许代鹏的其他诉讼请求。如果被告池小琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5054元，减半收取2527元，由被告池小琴负担，限被告在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一八年十月十一日书记员  王星皓