河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0983民初175号原告：王凤云，女，汉族，高中文化，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：张学峰，河北兴骅律师事务所律师。被告：白运昇（曾用名白海滨），男，汉族，初中文化，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：李冰，河北兴骅律师事务所律师。被告：马玲，女，汉族，初中文化，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：李冰，河北兴骅律师事务所律师。原告王凤云与被告白运昇、马玲买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王淑云独任审判，公开开庭进行了审理。原告王凤云的委托代理人张学峰，被告白运昇及被告马玲的委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤云的诉讼请求：依法判令解除原被告双方所签订的买卖合同，由被告返还原告已付购房款575000元，并赔偿原告损失违约金600000元，保全费4020元、诉讼费由被告承担。事实与理由：就黄骅市方庄佳苑小区5号楼2单元502室楼房买卖事宜，原告与被告先后签订两份买卖协议，就房屋价款及违约金做出了约定，原告共计支付房款575000元，后因房价上涨，被告不愿意再履行合同，上述房屋为二被告夫妻共同财产，二被告应共同承担责任。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求依法裁判。被告白运昇、马玲辩称：被告方不完全同意原告的诉讼请求，因双方在2018年1月份签订的《楼房买卖协议》存在着显失公平、重大误解、乘人之危等情形，属于可撤销合同。该合同撤销后被告方可以退还已收取的原告方的款项，但不包括原告交付给第三方金都房地产公司收取的22万元款项，该部分不应由被告负责归还。原告主张的违约金和损失60万元缺乏事实和法律的依据，如果存在的损失仅可以按照应退还款项参照同期银行存款利率计算损失。原告方主张的60万元没有证据支持。另外，关于本案的程序问题根据已生效的（2019）冀09民终1854号民事判决书法院认定原被告双方签订了两份协议，该案件根据民不告官不理的原则只对2018年1月份《楼房买卖协议》作出了判决，但同时认定2017年5月2日双方签订的《房屋买卖协议》是2018年1月份协议的具体化，鉴于两份协议之间的法律逻辑关系已生效案件只是评价了2018年1月份的合同效力。在2019年7月30日本案被告白运昇就2017年5月2日的合同提起了诉讼请求确认合同无效案号为（2019）冀0983民初5091号。综合以上生效判决认定的内容和两份合同的法律逻辑关系（2019）冀0983民初5091号审理结果将影响本案的法律基础，属于民诉法规定的一案需等待另一案的处理结果的情形，因此被告方申请中止本案的审理，等待（2019）冀0983民初5091号的处理结果。经审理查明：2017年，黄骅市黄骅镇方庄村为村民建设安置社区楼房，按村委会意见，白运昇及父亲白文生、母亲滕桂珍一家三口每人可按优惠价购买40平米楼房，合计120平米。该楼房系大产权房，由黄骅市金都房地产开发有限责任公司承建。2017年5月2日，白运昇与王凤云签订房屋买卖协议一份，约定：“白运昇将黄骅市方庄子佳苑小区住宅楼一套出售给王凤云，具体房号按抓阄确定，白运昇保证房屋面积为120平米，均价不超过每平米3300元，王凤云另付白运昇转让号费135000元，白运昇保证在签订合同之日起两年内把楼房过户到王凤云或王凤云指定的人名下，协议签订当日王凤云给付白运昇房款170000元，剩余房款按村委会售楼规定交付，白运昇保证该楼房是大产权，如王凤云违约赔付白运昇200000元违约金，如白运昇违约在退回房款后另赔付王凤云2000**元违约金，协议双方签名，证明人庞秀平签名”。协议签订当日，王凤云按约定给付白运昇房款170000元。2017年10月15日，王凤云按白运昇指定向开发商金都房地产公司交房款180000元。2017年10月30日，白运昇因缺钱找到王凤云借款5000元。2017年11月7日，方庄村委会对社区安置楼进行抓号分房，白运昇的父亲白文生代表其家庭抓的楼号为5号楼2单元502室，村委会将该房登记为户主白文生，家庭成员白文生、滕桂珍、白运昇。经户主白文生确定，同意将该楼房登记在白运昇、马玲名下。经村委会开具证明，白运昇、马玲在开发商处办理更名，选房单记载业主姓名白运昇、登记表姓名白文生。2017年11月9日，白运昇与马玲办理结婚登记。2017年底左右，原被告双方签订楼房买卖协议协议，改合同底部打印时间为2017年5月2日，该协议内容为：“白运昇将方庄佳苑小区5号楼2单元502室卖给王凤云，建筑面积134.04平米，储藏间20.28平米，车位25号，价款为603591元。签订协议时王凤云付款170000元，2017年10月15日给付开发商180000元，第三笔房款按白运昇要求到开发商处交款220000元，尾款28591元在办理房产证后付清，白运昇向王凤云借款5000元，从房款中扣除。自协议签订之日起楼房产权归王凤云所有，白运昇保证产权清晰无争议，必须配合王凤云或王凤云指定的人办理过户手续，费用由白运昇承担。过户时，白运昇夫妻需携带身份证、户口页、结婚证等，到相关单位签名，如白运昇不履行上述要求，按违约处理。双方如违约，违约方向另一方赔付楼房市场总价的40%作违约金。”协议签订后，白运昇、王凤云、中间人庞秀平三人签写了一张字据，内容为：“自此合同签订之日起七日内，甲方（白运昇）配合乙方（王凤云）把楼款22万元交清，所有手续给乙方”。2018年1月29日，王凤云向开发商处交房款220000元。2018年3月8日，白运昇、马玲向开发商处交房款220000元。2018年3月21日，白运昇、马玲与开发商黄骅市金都房地产开发公司签订商品房买卖合同，二人共同购买方庄佳苑小区5号楼2单元502室楼房一套及储藏间一间、车位一个。其中楼房建筑面积134.04平米，每平米3270元，价款438311元；储藏间20.28平米，价款20280元；25号车位，价款10000元。合计价款468591元。因被告白运昇未向原告王凤云交付房屋、办理产权变更手续，王凤云于2018年5月9日向本院起诉，要求确认实际签订于2017年年底左右的买卖合同有效，本院做出（2018）冀0983民初2714号民事判决书，认定双方签订的第二份买卖协议为撤销协议，王凤云不服提起上诉，沧州市中级人民法院做出（2019）冀09民终1854号民事判决书，认定双方签订第二份买卖协议是对第一份买卖合同的具体化，应认定为有效合同。庭审中，原告王凤云主张涉案房屋主张价值为8000元/平方米，被告方不予认可，原告王凤云申请本院委托鉴定机构鉴定，鉴定结论为涉案房屋价值8052元/平方米，原告支付鉴定费11059元，原告方认可该鉴定报告，并主张仍按照8000元/平方米确定损失，被告方认为该鉴定报告价值过高，但未提交证据证实主张。另查：本案审理期间，被告白运昇向本院提起诉讼，要求确认双方签订的第一份买卖协议无效，该案正在审理过程中。再查：本案原告王凤云对白运昇、马玲的财产申请保全，花费保全费4020元。上述事实，有当事人陈述、证人证言及当事人提交的上列证据在案佐证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案原告王凤云与被告白运昇签订的第二份合同，系双方的真实意思表示，且经生效的（2019）冀09民终1854号民事判决书认定为有效合同，故原告王凤云与被告白运昇存在合法有效的房屋买卖合同关系。根据案件事实，原、被告之间的房屋买卖合同关系已无履行的可能，且生效的（2019）冀09民终1854号民事判决书已经确认认定原告王凤云与被告白运昇签订的第二份买卖合同的效力，该协议能够全面反映原、被告之间买卖合同关系的内容，故本案不存在中止诉讼的情形。原告王凤云已按照双方签订的买卖合同支付了价款，但被告白运昇未将涉案房屋交付给原告王凤云，也未配合王凤云办理产权变更手续，其行为构成根本违约，双方之间的买卖合同无法继续履行，现原告王凤云要求解除涉案合同，本院予以支持。本案房屋买卖合同关系解除的原因系白运昇违约。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，原告王凤云可以要求白运昇返还其所支付的款项，并有权要求白运昇赔偿损失。根据庭审查明的事实，王凤云已支付购房款575000元（含5000元借款），王凤元要求白运昇予以返还，本院予以支持。关于原告王凤云主张的房屋损失是否应予支持，本院认为，《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。根据该规定，原告王凤云主张房屋升值损失为损失的一部分，本院予以支持。经评估并经原被告双方质证，本院确认涉案房屋现市场价值为8000元/平方米，涉案房屋的现市场价值为1102600元（8000元/平方米*134.04平方米+储藏间价值20280元+车位价值10000元），双方签订第二份买卖合同约定房屋价值为603591元，房屋升值为499009元，升值82.67%，双方签订的第二份买卖合同约定的违约金为房屋市场价值的40%，该约定过高，可调整至30%，即1102600元*0.3=330780元，被告应向原告支付上述违约金，原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于马玲在本案中是否应承担责任及如何承担，本院认为，就庭审查明的事实可知，本案所涉房屋房款中确定有180000元系原告王凤云于2017年10月15日交纳，白运昇与马玲于2017年11月9日登记结婚，该房款虽然交纳时间为白运昇和马玲婚姻登记之前，但就涉房屋白运昇、马玲于2018年3月21日与开发商共同签订商品房买卖合同，为共同购买，虽然原告王凤云与白运昇签订的买卖合同中，马玲并未签字，但该180000元房款已由白运昇个人债务转化为二人的共同债务,该180000元房款升值部分为148806元（18000×升值率82.67%），合计328806元，即涉案房屋总价值1102600元中的328806元部分系因原告王凤云向开发商所交纳的180000元房款实际升值后由被告白运昇、王凤云共同所有后因房屋升值所产生的，被告马玲作为受益者应对该部分房款及增值部分共计328806元承担共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告王凤云与被告白运昇之间的房屋买卖合同关系，被告白运昇于本判决生效之日起五日内退还原告王凤云购房款575000元，同时赔偿原告损失330780元；二、被告马玲对白运昇承担的给付义务中的328806元承担共同还款责任；三、驳回原告王凤云的其他诉讼请求。案件受理费7688元，保全费4020元，由原告王凤云承担2683元，被告白运昇承担9025元（限判决生效之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时向河北省沧州市中级人民法院预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  王淑云二〇一八年十二月十六日书记员  吕慧颖