湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2802民初5880号原告谌美容，女，生于1943年3月6日，土家族，湖北省利川市人，居民，住利川市。委托代理人朱荣茂，湖北震邦华广律师事务所律师。特别授权代理。原告殷华荣，女，生于1974年6月23日，土家族，湖北省利川市人，居民，住利川市。委托代理人杨丽皎，湖北领汇律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人谭金玲，湖北领汇律师事务所实习律师。特别授权代理。被告殷秀峰，男，生于1964年10月8日，土家族，湖北省利川市人，居民，住利川市。被告四川泓昌投资有限公司。住所：成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元20层2047号。统一社会信用代码：9151000055577996XP。法定代表人杜其星，系公司执行董事。委托代理人沈昌霞，四川助民律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人胥文，四川泰宇律师事务所律师。一般授权代理。第三人殷小云，女，生于1969年4月7日，汉族，湖北省利川市人，居民，住利川市。第三人殷俊峰，男，生于1977年6月29日，土家族，湖北省利川市人，居民，现住重庆市万州区。第三人殷运菊，女，生于1967年9月12日，土家族，湖北省利川市人，居民，住利川市。第三人殷晓红，女，生于1973年11月10日，土家族，湖北省利川市人，居民，住利川市。第三人利川市谋道镇柏杨社区居民委员会。住所：利川市谋道镇柏杨村。统一社会信用代码：55422802MEA775980E。法定代表人白勇，系居委会主任。委托代理人张懋超，重庆荣东律师事务所律师。一般授权代理。第三人湖北华昇房地产开发有限公司。住所：利川市谋道镇柏杨村十四组。统一社会信用代码：91422802585493575N。法定代表人徐文坤，系公司董事长。委托代理人冉启荣，重庆荣东律师事务所律师。一般授权代理。原告谌美容、殷华荣诉被告殷秀峰、四川泓昌投资有限公司（以下简称：四川泓昌公司）、第三人殷小云、殷俊峰、殷运菊、殷晓红确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，因本案需以另一案的审理结果为依据，于2018年11月19日中止审理。2020年4月恢复审理后利川市谋道镇柏杨社区居民委员会（以下简称：柏杨居委会）、湖北华昇房地产开发有限公司（以下简称：湖北华昇公司）申请作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并依法组成由审判员程谋文担任审判长，审判员肖峥、人民陪审员黄奎参加的合议庭于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告谌美容的委托代理人朱荣茂，原告殷华荣的委托代理人杨丽皎、谭金玲，被告殷秀峰，被告四川泓昌公司的法定代表人杜其星及其委托代理人沈昌霞、胥文，第三人殷小云、殷晓红、殷运菊，第三人柏杨居委会的法定代表人白勇及其委托代理人张懋超，第三人湖北华昇公司的委托代理人冉启荣到庭参加诉讼。第三人殷俊峰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，1998年10月1日，原告家与第三人柏杨居委会（原为湖北省利川市谋道镇柏杨村民委员会，以下简称：柏杨村委会）签订土地承包合同，2005年8月30日完善第二轮承包时将承包期限延长至2028年12月31日，利川市人民政府为原告家庭颁发了《农村土地承包经营权证》，其中承包方代表为殷文成，承包共有人为谌美容、殷俊峰、殷华荣、殷秀峰、孙元翠、殷良毅、殷群辉。2014年1月5日柏杨居委会与湖北华昇公司签订了《土地流转合同》，约定首付20%，合同签订一年后再付20%，余款待利川市发改局立项批复后一次性付清。同时柏杨居委会与本户代表殷文成签订了《土地租赁合同》作出了同样的约定。2014年农历6月初八殷文成因病去世。2017年9月份开始，原告方听说宅基地和房屋及构筑物要被流转，多次打电话给村主任等村支两委成员，明确表示非本人签字任何人不能代表原告签任何合同。但2017年11月6日湖北华昇公司与被告四川泓昌公司、柏杨居委会签订了《集体土地使用权流转协议》废除了原来签订的协议。2017年11月9日被告殷秀峰未经原告和第三人同意，在柏杨居委会同意废除谋道镇柏杨居委会与原告家2014年签订的土地租赁合同的前提下与四川泓昌公司签订了《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》。签订后被告殷秀峰征求原告及第三人的意见希望追认，但被拒绝。被告殷秀峰立即通知柏杨居委会和四川泓昌公司，但他们坚持履行诉争合同。2018年5月17日原告与被告殷秀峰，第三人殷小云、殷俊峰、殷运菊、殷晓红因继承诉争房屋提起诉讼，2018年5月17日双方达成调解，经利川市人民法院制作民事调解书确认所涉房屋的继承份额。根据相关法律规定，该协议约定的土地流转（实为宅基地买卖）和房屋及构筑物拆迁安置补偿（实为房屋买卖）约定无效，原告诉至法院，请求判令：一、依法确认2017年11月16日两被告所签订的《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》中关于房屋转让的约定无效；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确要求确认《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》中第一、二、三条无效。被告殷秀峰辩称，涉案合同根本不具法律效力，对原、被告及第三人都不构成约束。2013年冬，湖北华昇公司经过柏杨村委会与我们达成协议，约定当年付总款的20%，其后每年付20%，最后20%由利川发改局立项批复后再付。从第二年开始，湖北华昇公司就一直未付后续款项已违约。2017年9月下旬湖北华昇公司将涉案的土地转卖给四川泓昌公司并获利，争议就此开始。四川泓昌公司急于拿到土地进行开发就与我们签订了《承诺并授权书》，其中第八条是对我家进行的特别约定。同年11月9日下午和四川泓昌公司签订了一份格式的意向合同，至今我还没拿到这份合同的正本。2018年2月10日，村里账户给我划了741775.00元，我给村委会邓书记打电话问这款究竟怎么安排的，算湖北华昇公司还是四川泓昌公司给的，他说组织春节过后协调。2019年4月10日因银行卡遗失我去补办才知道村委会又给我转了247258元，我当时马上将该笔款全部原路退回，并用短信告知了村委会成员。综上，该合同没有法律效力，请求法院依法判决。被告四川泓昌公司辩称，原告诉状涉及我方公司的陈述我们不认可，原告起诉书中所述不实。本案不存在原告说的房屋宅基地买卖，原告及殷秀峰从来没有向我公司表示不认可殷秀峰的行为。殷秀峰是该户土地流转的代表人，殷文成去世后，殷秀峰代表人身份有效。与四川泓昌公司签订协议不需要家庭共有人再授权，且殷文成生前已认可殷秀峰为该户的代表人。殷文成去世后，殷秀峰代表人的身份依然有效。涉案的房屋流转是委托村委会流转，该委托是概括性委托，可以流转给任何人，委托的目的是将土地流转出去将钱收回来，所以才先流转给湖北华昇公司后流转给四川泓昌公司。流转给我公司的时候所有农户都签字出具了授权委托书，加强了村委会流转给我公司的意愿。委托合同已履行完毕，原告不得再主张无效，我公司已支付了全部款项，殷文成户已得到了全部款项，双方对合同的义务已全部履行完毕，原告不得再主张合同无效。殷秀峰代表该户签订的安置补偿协议实际是三方协议的单个履行，我公司认为其不存在违法法律规定，期限的问题不会影响合同的效力，我公司也没有改变农业生产用途。本案也不存在强制流转的情形，故不存在无效的问题。同时，本案不涉及房屋及宅基地买卖，房屋及宅基地的价值是村民的私有财产，村民有权处置，对房屋的财产价值补偿不属于房屋买卖，房屋的财产价值处分后就不再是宅基地，就回归村集体，村集体有权将土地交由他人使用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人殷小云、殷运菊、殷晓红称，以前湖北华昇公司流转房屋、房前屋后院坝及自留山是我父亲没去世时的约定，我们已履行，父亲去世后湖北华昇公司没按合同约定支付此款，后面的一切与我们没有关系，也没有任何人通知我们，我们也没有书面或口头委托柏杨村委会和殷秀峰处理属于我们的权益和权利。请求法院依法判决。第三人柏杨居委会称，2013年10月14日柏杨村十一组全体组民及柏杨村委会和湖北华昇公司一起召开会议，就承包土地的使用权流转及补偿达成了一致意见。涉案家庭土地承包方代表殷文成、共有权人殷秀峰两人在会议纪要上签字确认，二原告同为殷文成户的家庭成员。2013年12月20日，殷文成代表其全家委托村委会将其家庭的承包土地使用权对外流转，明确表示由殷秀峰作为家庭代表，殷秀峰在委托书上签字确认。之后殷文成与柏杨村委会签订的土地租赁合同也是由殷秀峰签字。该合同的内容实为委托流转合同，以殷文成的委托柏杨村委会和湖北华昇公司签订了土地流转合同。对于上述过程，二原告是清楚的，且未对殷秀峰签字的行为提出异议，并在2014年1月13日第一笔流转款到殷秀峰的账户后参与了分配。故，原告在诉状中村称2017年9月才知道宅基地和房屋被流转并提出异议不是事实。因湖北华昇公司无力继续履行合同，为了保证村民能领到土地补偿款，2017年10月殷秀峰再代表殷家授权村委会处理相关事宜，2017年11月6日，柏杨村委会、湖北华昇公司、四川泓昌公司签订了集体土地使用权补充协议。由四川泓昌公司继续履行湖北华昇公司的义务。该合同并未废除，之前签订的土地租赁合同除了对合同履行主体有所变更外，对合同各方的权利义务内容无变化。随后，四川泓昌公司履行了合同约定的付款义务，将全部款项汇入了殷秀峰的账户。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人湖北华昇公司称，涉案合同是各方协商后签订的，不违反法律规定，应合法有效。合同签订之初殷秀峰与殷文成都是以家庭代表的身份出席会议，户主虽为殷文成，但不能否认殷秀峰的代表人身份。且该合同已经全部履行完毕，所有的共有权人均分得了一笔款项，应视为所有共有权人均认可该合同的有效性。原告现在主张合同无效没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人殷俊峰未到庭参加诉讼，未向本院提交证据。经审理查明，原告谌美容与殷文成婚后在利川市谋道镇柏杨村十一组修建房屋一栋，殷文成及其家庭成员以家庭承包方式承包了位于利川市谋道镇柏杨村十一组土地，并取得土地承包经营权证和林权证，土地承包经营权证上登记承包方代表为殷文成，承包经营权共有人为：谌美容、殷俊峰、殷华荣、殷秀峰、孙元翠、殷良毅、殷群辉，承包期限为1998年10月1日至2028年12月31日。2013年湖北华昇公司欲在谋××镇××杨村进行开发，同年10月14日，十一组村民以及湖北华昇公司召开会议对流转方式、补偿价格等内容达成了一致意见并形成了会议纪要，殷文成、殷秀峰等村民在会议纪要上签字捺印。2013年12月20日，殷秀峰代殷文成出具委托书一份，载明：本人代表全家特委托柏杨村委会代表谭秀政作为合法代理人，将本人承包耕种村集体的田土租赁给房地产开发商进行开发建设，同意拆迁房屋和搬迁坟墓。本人特此申明，柏杨村委会与房地产开发商签订的土地流转合同具有法律效力。同日，柏杨村委会（甲方）与殷文成（乙方）签订了《土地租赁合同》一份，载明：经村支两委与村民会议反复协商，现就乙方位于湖北省利川市谋道镇柏杨村11组荒地、水田、旱地由村集体统一流转给开发商进行开发建设。同时双方对建设地点、土地租赁价格、拆迁房屋补偿标准、安置还房标准等进行了约定。甲方加盖柏杨村委会公章并由谭秀政、邓厚康签字，乙方由殷秀峰签字。之后，被告与第三人湖北华昇公司签订了土地流转合同。同日，湖北华昇公司与柏杨村委会签订了《土地流转合同》，约定柏杨村委会将该村十一组荒地、水田、旱地由村集体统一流转给湖北华昇公司进行开发建设。土地流转期限为70年，双方对不同类型的土地流转标准进行了约定，其中，土地补偿总金额为10131899.00元、房屋补偿总金额为5070290.00元、坟墓补偿总金额为980000.00元。首付上述三项合计金额的20%，合同签订之日起一年内再付总额的20%，待取得利川市发改局立项批复文件后，一次性付清尾款。湖北华昇公司和柏杨村委会在合同上加盖公章。2014年湖北华昇公司按约支付了第一笔款项，殷秀峰代殷文成领取了各项补偿款247258.00元，原告谌美容、殷华荣，被告殷秀峰，第三人殷俊峰、殷小云、殷晓红、殷运菊均参与了补偿款分配，各自分得了相应的款项。因湖北华昇公司资金流转困难，无力支付剩余的流转款项，由柏杨村委会协调将流转给湖北华昇公司的土地收回另行流转给四川泓昌公司，由十一组村民共同签订了《承诺并授权书》，载明：1、同意终止村委会与华昇公司签订的《土地流转合同》，不追究华昇公司的违约责任；2、同意村委会将流转土地范围内的田地另行流转给四川泓昌公司，并以村委会的名义与四川泓昌公司签订土地流转协议；3、委托村委会向四川泓昌公司落实本人未收取的流转拆迁费用；4、同意将房屋手续交给村委会今后确权至四川泓昌公司名下；5-6、认可村委会已支付的20%坟墓款项，并约定了坟墓搬迁款项相关事宜；7、同意房屋拆迁按产权调换或货币补偿方式进行；8、全款付清后，以上授权书生效。被告殷秀峰在授权书上签字。2017年11月6日，被告四川泓昌公司（丙方）、第三人湖北华昇公司（甲方）、柏杨村委会（乙方）签订了《集体土地使用权流转协议》，约定本协议生效时终止2014年1月5日甲乙双方签订的《土地流转合同》，终止合同的遗留问题由甲乙双方解决与丙方无关。乙方放弃追究甲方的违约责任。甲方自愿将柏杨村的集体土地经营使用权返还乙方，由乙方流转给丙方使用，乙丙双方对土地流转期限、流转费用计算标准、流转费用支付方式等事项进行了约定。2017年11月9日，被告四川泓昌公司（甲方）与湖北省利川市谋道镇柏杨村村民殷文成（户主）（乙方）签订了《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》，双方约定了流转范围、流转期限、流转费用计算标准、费用支付方式。四川泓昌公司法人杜其星签字并加盖公章，乙方由殷秀峰签字捺印，柏杨村委会在见证方处加盖公章。同日殷秀峰在《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿明细表》上签字捺印，确认了已领取补偿费247258元，未领取补偿费为989033元。并在四川泓昌公司处领取了过渡费和搬迁费6200元。并在格式收条（打印件）上签字捺印，收条载明收到湖北省利川市谋道镇柏杨村村民委员会代支四川泓昌投资有限公司土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿费等费用，本次领取金额计741775元。2018年2月12日，村委会通过李方琼的账户将该笔补偿款汇入殷秀峰账户。2018年5月17日，谌美容诉殷华荣、殷俊峰、殷秀峰、殷运菊、殷小云、殷晓红法定继承纠纷一案经利川市人民法院达成调解协议并制作调解书，确定了谌美容与殷文成共同修建的位于原利川市谋道镇柏杨村十一组大坪坝坝头房屋两间由谌美容享有十四分之三的份额、殷秀峰享有十四分之一的份额、殷小云享有十四分之二的份额、殷华荣享有十四分之二的份额、殷俊峰享有十四分之二的份额、殷晓红享有十四分之二的份额、殷运菊享有十四分之二的份额。2018年8月30日，柏杨村委会再次通过李方琼账户向殷秀峰账户汇入流转款247258.00元。原、被告因流转事宜发生纠纷后殷秀峰于2019年4月10日将该款汇回了李方琼的账户。2018年10月8日，二原告诉至本院，分别请求确认殷文成与柏杨村委会签订的《土地租赁合同》无效；确认2017年11月16日两被告所签订的《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》中关于房屋转让的约定和关于土地承包经营权流转的约定无效。本院受理三案后，首先审理了确认《土地租赁合同》无效纠纷一案，将剩余两案中止审理。并于2018年作出了（2018）鄂2802民初5881号民事判决，原告谌美容、殷华荣不服提出上诉，恩施州中级人民法院撤销该判决，发回利川市人民法院重审。本院于2019年11月19日作出了（2019）鄂2802民初6894号民事判决，确定殷文成（殷秀峰签字）与利川市谋道镇柏杨村村民委员会（柏杨社区居民委员会）签订的《土地租赁合同》有效。本案恢复审理。另查明，原告谌美容系殷文成之妻，殷华荣、殷小云、殷晓红、殷运菊系殷文成之女，殷秀峰、殷俊峰系殷文成之子。殷文成于2014年7月4日（农历六月初八）去世。2018年3月8日，柏杨村村民委员会更名为柏杨社区居民委员会。审理中，被告殷秀峰称其与四川泓昌公司签订的安置补偿协议中所涉房屋不仅有殷文成名下的房屋还有殷秀峰自己名下的房屋，但其未提交建设用地使用证予以证实。二原告与第三人殷小云、殷运菊、殷晓红对殷秀峰的陈述予以认可。庭审中，二原告只要求确认安置补偿协议中涉及殷文成部分的房屋转让无效。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述以及原、被告和第三人提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，登记在殷文成名下的房屋所有权经利川市人民法院民事调解书进行了确认，明确了该房屋属于按份共有，二原告、被告殷秀峰以及第三人殷小云、殷俊峰、殷运菊、殷晓红均对该房屋占有份额、享有权利。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，殷文成在世时委托殷秀峰签订土地租赁合同委托柏杨居委会将其承包地以及地上的房屋一并进行流转，该合同中并未明确约定流转对象。合同签订后，第三人柏杨居委会将殷文成的承包地和地上房屋一并流转给了第三人湖北华昇公司，殷文成、谌美容、殷华荣、殷小云、殷俊峰、殷运菊、殷晓红未提出异议并参与了土地及房屋流转款项的分配，可视为对殷秀峰代殷文成将土地及地上房屋进行流转行为的认可。因湖北华昇公司资金周转困难无法给付第二期流转款项，遂与十一组村民、柏杨居委会、四川泓昌公司达成了一致意见，将其流转的柏杨社区十一组的土地和地上房屋由柏杨居委会收回后重新流转给四川泓昌公司进行农业开发，该约定并未改变其农村建设用地性质，不存在法定的无效事由，且四川泓昌公司也已向流转对象支付了剩余的土地及房屋流转款项，自此流转土地及房屋的合同内容已履行完毕。虽然后期土地和房屋流转的对象由湖北华昇公司变更为了四川泓昌公司，但流转的内容并未发生变化，殷秀峰在《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》上签字捺印表示认可，柏杨居委会也盖章予以认可。故，四川泓昌公司有理由相信殷秀峰对殷文成名下房屋具有处分权，殷秀峰的行为构成表见代理，其签订的《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》中涉及殷文成房屋转让部分的内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告殷秀峰与被告四川泓昌投资有限公司于2017年11月16日签订的《土地流转和房屋及构筑物拆迁安置补偿协议书》第一、二、三条中涉及登记在殷文成名下房屋转让部分的约定有效。案件受理费80元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程谋文审 判 员  肖 峥人民陪审员  黄 奎二〇二〇年六月二十二日书 记 员  陈 青