江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初7904号原告：许祥文，男，1957年10月10日出生，汉族，南京市双门楼宾馆退休员工，住南京市鼓楼区。原告：史爱荣，女，1959年11月19日出生，汉族，南京航海仪器厂退休员工，住南京市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：陈栋，江苏海浪律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：马志秀，江苏海浪律师事务所律师。被告：许辉，男，1986年2月17日出生，汉族，南京左辉右宇文化传媒有限公司总经理，住南京市鼓楼区。被告:吴月，女，1989年5月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：秦明顺，江苏众盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁正新，南京市秦淮区洪武路法律服务所法律工作者。原告许祥文、史爱荣与被告许辉、吴月物权保护纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许祥文、史爱荣以及两原告共同委托诉讼代理人陈栋，被告许辉，被告吴月及其委托诉讼代理人秦明顺、梁正新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许祥文、史爱荣向本院提出诉讼请求：判令被告许辉将南京市鼓楼区房屋70%的份额转让给被告吴月的行为无效，并判令被告许辉和吴月将南京市鼓楼区房屋产权登记恢复原状。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告许辉系两原告之子。原告史爱荣于2009年4月7日从案外人出购买了位于南京市鼓楼区房屋（以下简称案涉房屋）。因考虑到原告许祥文名下尚有几万元公积金可以提取使用，以减轻两原告的购房压力，遂于2009年4月12日交件过户当天以被告许辉、原告许祥文两人的名义与卖房人签订了《南京市存量房买卖合同》，并约定许辉占有99%份额，徐文祥占有1%的份额。为预防日后产生争议，原告许文翔与被告许辉在2009年4月20日签订协议，约定案涉房屋产权暂时挂被告许辉的名字，不能变更，等拆迁房拿到后再作决定。2010年9月21日，为了避免影响原告夫妇另一处位于南京市鼓楼区方家营房屋拆迁可享有的拆迁政策，原告许文祥将自己名下的1%份额转至被告许辉名下。2010年9月，两原告将原告许详文名下位于南京市久安里的一处房产出售，偿还了购买案涉房屋时所借款项。案涉房屋交付后一直由两原告居住至今，房屋权属证书亦由两原告保管。2012年6月，两被告结婚，两人婚后与两原告居住在案涉房屋内。2017年12月中旬，因两被告之子上学需迁入户口，两被告自两原告处取得案涉房屋所有权证、户口簿。一个多月后，两原告发现案涉房屋所有权证登记内容发生变更，才得知被告吴月通过各种手段胁迫被告许辉将案涉房屋70%份额过户至被告吴月名下作为两人婚姻和好的条件。两原告认为，案涉房屋是家庭共有财产，由两原告及被告许辉共同共有，被告许辉未经两原告同意无权处分案涉房屋，该转让行为违反了法律规定，应属无效，故两原告有权依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条追回。经与两被告多次沟通无果，故两原告诉至法院，请求判如所请。被告许辉辩称，被告许辉在结婚前就已告知被告吴月，案涉房屋的购买并非其出资，案涉房屋系两原告所有。被告吴月知晓该事实，却通过胁迫手段逼迫被告许辉将案涉房屋70%份额过户至其名下。被告许辉在生命受到威胁时，只能按此办理。因此，请求法院支持两原告的诉讼请求。被告吴月辩称，1.两原告不具有本案诉讼主体资格。原告应当是与本案有利害关系的公民法人或其他组织，原告作为诉讼参与人，诉请为要求确认合同无效，合同是否有效，案件的处理结果与原告没有任何实体的权利义务关；2.购房行为已进行物权登记，是被告许辉的私有房产，两原告虽有出资行为，但买卖协议当事人是被告许辉，两原告的出资行为是对许辉的资金赠与行为，出资购房给子女结婚符合一般生活常识；3.两原告与被告许辉不存在借名或挂名购房问题。因当时没有限购限贷政策，也不存在所谓任何规避法律购房问题。现两原告对自己的赠与行为产生异议，应当要求被告许辉返还债权，而费主张无权处分；4.被告许辉作为物权的所有权人，有权自由处分合法取得的财产，两原告作为物权登记的案外人要求确认合同无效恢复登记无法律依据；5.原告诉状中表述，拆迁后决定，而事实是2014年10月拆迁完毕，2009年4月30日原告许祥文提取公积金，2010年9月还将1%份额转入被告许辉名下，原告许祥文挂名1%份额的目的在于提前领取公积金；6.案涉房产是被告许辉婚前个人财产，婚内变更是赠与行为，符合相关法律规定，不违反任何法律禁止性规定。赠与行为的案外人没有任何要求撤销的理由和法律依据，若许辉对赠与行为产生争议，应由被告许辉与吴月协商处理或通过诉讼解决。被告许辉表示房产赠与行为是胁迫无事实依据，所有办理变更手续均是被告吴月和许辉亲自手写，两人共同领取房产证。因目前被告许辉与吴月婚姻状况出现危机，该案诉讼是被告许辉与两原告涉嫌恶意串通规避法律的行为。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，被告许辉是两原告之子。位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积73.41平方米，即案涉房屋）产权人原系案外人邢健。2009年4月7日，原告史爱荣通过房产中介公司居间，以56万元的价格购买了案外人邢建位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积73.41平方米，即案涉房屋），双方签订了《房地产买卖中介合同》，并约定于2009年4月12日前办理过户手续。至2009年6月6日，两原告向邢建支付完毕全部购房款，两原告对此提交了邢建的委托代理人出具的收条以及银行回单予以证明。2009年4月12日，就案涉房屋，邢建与原告许祥文、被告许辉另行签订了一份《南京市存量房买卖合同》，房款价款不变，买卖双方于当天办理案涉房屋过户手续。2009年4月20日，原告许祥文与被告许辉签订一份《协议》，约定“上元里249号3幢1单元702室（即案涉房屋）房产产权暂时挂你的名字，不能变更，等拆迁房拿到后，再作决定。”二人在协议人处签字确认。2009年4月29日，案涉房屋登记至原告许祥文、被告许辉名下，原告许祥文占1%份额、被告许辉占百分之99%份额。2009年4月30日，原告许详文提取公积金26830元。2010年6月，原告许详文将登记至自己名下位于南京市鼓楼区万元的价格出售。两原告称出售该房的目的一是为了在上述方家营房屋拆迁前，两原告名下无房，可以充分享受拆迁补偿政策，申购经济适用房；二是为了装修案涉房屋及偿还因购买案涉房屋所借款项。2010年9月21日，原告许祥文将案涉房屋中自己名下的1%份额转至被告许辉名下，双方办理了过户手续。案涉房屋于2010年9月17日登记至被告许辉一人名下。对此，两原告称，根据2008年南京市相关拆迁政策，被拆迁人名下无房可以充分享受拆迁政策，因此两原告为了能够充分享受原告史爱荣所承租的位于南京市鼓楼区公有住房（以下简称方家营房屋）在拆迁时可获得的拆迁利益，因此办理了该次案涉房屋所有权转移登记手续。另，两原告称因为已有2009年4月20日的协议书，故此次过户时未与被告许辉另行再签订其他协议书。2014年10月30日，原告史爱荣与南京市土地储备中心、南京市下关国有资产经营中心、南京航海航标装备总厂签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定了相关拆迁补偿事宜。2016年11月23日，南京市住房制度改革办公室同意原告史爱荣家庭申请购买位于南京市汇杰新城的建筑面积为45平方米的产权置换房一套。后两原告于2018年2月8日取得位于南京市栖霞区产权置换房，建筑面积49.02平方米。两原告称其在拆迁之处是欲申购经济适用房，但此后因户口等其他原因，未能申购成功，而是申领了上述产权置换房。被告许辉与被告吴月2010年恋爱，后于2011年5月20日登记结婚，至一审法庭辩论终结前尚处于婚姻关系存续期间。2012年6日，被告许辉、吴月办完婚礼后，至案涉房屋内居住。2018年1月1日，被告许辉向被告吴月出具保证书，内容为“今天我答应吴月，不会有任何对不起婚姻的任何事情，如果再有：1.房子归吴月所有；2.所有财产给吴月所有；3.公司股份50%；4.小孩给我，抚养费5000月每月”。被告许辉在该保证书上签名。对此，被告许辉称该保证书系在被告吴月及其家人胁迫下所写。2018年1月11日，被告许辉、吴月前往不动产交易中心，二人签署书面《约定》，约定因二人系夫妻关系，现将案涉房屋由被告许辉、吴月按份共有，被告许辉占30%，被告吴月占70%。二人于当天办理了案涉房屋70%份额转移至被告吴月名下的登记手续，并在之后领取了不动产权属证书。被告许辉称该变更手续系受被告吴月及其家人胁迫所办理，并在当天受胁迫的情况下将个人银行账户中的4万元转付给被告吴月。被许辉称其被受胁迫之后，未报警，也未告知两原告。被告吴月否认对被告许辉进行了胁迫，并提交了2018年1月14日，被告许辉与被告吴月沟通何时、通过何种交通方式前往不动产交易场所领取权属证书的微信记录。被告许辉亦承认领取权属证书当天其自行前往，但权属证书均由被告吴月领取。被告许辉在审理过程中，申请本院调取2018年1月11日南京市不动产交易场所、该场所马路对面交通银行以及路灯探头的监控录像。本院为此前往上述场所，并联系有关部门调取2018年1月11日当天的监控录像，但有关部门均答复因时间已久，2018年1月11日当天的监控录像已被后期录像所覆盖，故客观上已无法调取。2018年4月9日，被告许辉、吴月之间的微信聊天记录中，被告吴月称被告许辉对于婚姻存在过错，“房子给我”，被告许辉未予同意。2018年9月6日，被告许辉、吴月之间的微信聊天记录中，被告许辉告知“房子是我父母的，我没有权力，你是知道的，在结婚前我都和你说过房子的情况”，被告吴月未应答，直接与被告许辉协商孩子抚养权等事宜。本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本案已查明的事实，原、被告双方之间的争议焦点在于：一、在2010年9月21日之后至2018年1月11日前，案涉房屋是由两原告及被告许辉共同共有，还是属于被告许辉一人所有；二、被告许辉将案涉房屋70%的份额转让给被告吴月是否属于无权处分；三、被告许辉将案涉房屋70%的份额转让给被告吴月是婚内赠与行为，还是受胁迫而为，被告吴月是否属于善意受让人。对于上述争议焦点，本院评判如下：关于第一个争议焦点案涉房屋在2018年1月11日前权属归属的问题。首先，案涉房屋虽由两原告出资购买，但于2010年9月21日前登记99%的份额在被告许辉名下，且根据两原告及被告许辉是庭审认为案涉房屋系家庭共有财产的陈述，故案涉房屋在2010年9月21日前当视为两原告及被告许辉按份共有，其中被告许辉占99%的份额，该份额系两原告赠与。其次，2010年9月21日之后，两原告为了以名下无房的事实状态享受拆迁补偿利益，申购经济适用房，因此将案涉房屋1%的份额转移给被告许辉，应当视为两原告对自己所有权份额的放弃及处置行为。因此，两原现再行主张对案涉房屋享有所有权的请求，违反了诚信原则。再次，2009年4月20日，原告许祥文与被告许辉的签订协议，约定了“暂时挂你的名字，等拆迁房拿到后，再作决定”，此后办理了前述被告许辉享有99%份额，原告许祥文享有1%的房屋所有权登记手续，原告许祥文据此提取了住房公积金。2010年6月，两原告为了最大限度的获得拆迁利益，将所有的另一处位于久安里的房屋出售，后案涉房屋在2010年9月21日时再次发生了权属变动，完全变更至被告许辉一人名下，亦是为了最大限度的获得拆迁利益，但此时及之后，两原告与被告许辉未再签订类似前述协议书其他协议或达成其他约定，因此应当视为两原告与被告许辉以实际行为变更了之前协议内容。最后，两原告于2010年9月将案涉房屋全部产权过户至被告许辉一人名下，但此后长达7年的时间里，包括在签订拆迁补偿协议，申购经济适用房未获审批通过，后又取得产权置换房期间，始终未要求被告许辉将案涉房屋恢复登记或再行签订关于案涉房屋权属归属的协议或约定，现因被告许辉、吴月婚姻出现危机，两原告主张案涉房屋系家庭共有财产，与此前意思表示相悖。基于此，本院认为，2010年9月21日之后至2018年1月11日前，案涉房屋属于被告许辉的个人所有。关于第二个争议焦点被告许辉将案涉房屋70%的份额转移给被告吴月是否属于无权处分的问题。基于前述分析，案涉房屋系被告许辉婚前一人所有，其在婚姻关系期间内，将案涉房屋的部分份额转移给被告吴月，系自行处分物权的行为，不属于无权处分，两原告的该项意见，本院不予支持。关于第三个焦点被告许辉是否受到胁迫及被告吴月取得案涉房屋70%的份额是否构成善意取得。首先，被告许辉未能提交证据证明其在受到胁迫的情况下，将案涉房屋70%的份额转移给被告吴月，应当承担举证不能的不利后果；其次，根据被告许辉与被告吴月之间的聊天记录，以及被告许辉出具的保证书，可以看出，被告许辉与被告吴月婚姻关系出现危机，二人为了缓和处理该危机进行了协商，包括对于财产的处分。被告许辉为了解决婚姻矛盾，作出了将案涉房屋70%份额转移给被告吴月的决定，并已完成所有权变更手续，因此应当视为被告许辉基于与被告吴月的夫妻关系，为了缓解婚姻关系，而作出的婚内赠与的意思表示。至于赠与份额多少以及是否约定为共同共有，均系两被告自行处置行为，不违反法律规定。再次，两原告与被告许辉签订的书面协议于2009年，此时被告许辉、吴月尚未建立恋爱关系，被告吴月无法知晓该协议内容以及房产处分状况。案涉房屋所有权全部登记被告许辉名下发生在被告许辉、吴月结婚前。2012年，被告许辉、吴月结婚后居住在案涉房屋内。因此，即便案涉房屋系两原告及被告许辉共同共有，三人应当就被告吴月对此知晓或应当知晓负有举证证明责任，现两原告及被告许辉均无证据证明该事实，应当承担举证不能的不利后果，故两原告认为被告吴月对于受让案涉房屋70%份额出于恶意的意见，不符合法律规定，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许祥文、史爱荣的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告许祥文、史爱荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一八年十一月十四日书记员  杨艳