北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初12637号原告：王某，男，1966年11月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：刘潇，北京市金台律师事务所律师。被告：赵某1（兼赵某之法定代理人），女，1970年3月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：赵某，男，赵某1之子，2005年4月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭蔚，北京市天平律师事务所律师。原告王某与被告赵某1、赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘潇，被告委托诉讼代理人郭蔚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告与原告共同向房屋产权登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（座落于北京市海淀区中关村东路**院**楼****房屋产权和座落于北京市海淀区中关村东路**院**楼**x2车位产权），将上述房屋过户至原告名下；3、请求判令被告于房屋所有权转移登记之日起10天内办理原有户口迁出手续；4、请求判令被告向原告支付违约金615000元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告委托徐某与被告于2013年11月4日签署xxxx号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于2014年7月17日与被告再次签订《补充协议》，并办理了网签手续。合同约定：被告将座落于海淀区中关村东路x号院x号楼x单元x1室房屋和此房所带产权车位海淀区中关村东路x号院x号楼x层x2车位出售给原告。成交价格为人民币615万元（大写：陆佰壹拾伍万元整）。守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。现原告已全额支付房款，但被告不配合原告办理以上房屋权属转移登记手续，原告多次催付无果。故此，原告认为被告之行为已构成违约，特此提起诉讼。被告赵某1、赵某辩称：原告主体不适格，双方之间不存在买卖合同关系。被告与徐某之间的买卖合同早已解除，解除合同的书面文件送达给了徐某，王某与徐某之间不存在委托代理关系。车位赠与合同应予撤销，该合同独立于买卖合同，对于被监护人的财产监护人无权无偿赠与他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下事实：赵某1、赵某系北京市海淀区中关村东路**院**楼****房屋及北京市海淀区中关村东路**院**楼****车位的所有权人（产权证号：X京房权证海字第**）2013年11月4日，徐某受王某（乙方）委托与赵某1、赵某（甲方）签署xxxx号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买北京市海淀区中关村东路x号院x号楼x单元x1室（以下简称x1室），合同价为615000元，双方约定自本合同签订之日起九十日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。逾期付款违约责任：逾期超过十日后，出售方有权解除合同。出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除。合同解除，买受方应于通知送达之日起三日内按累计逾期应付款20%向出售方支付违约金，该违约金应于出售方退还买受方全部已付款。在2013年11月4日的《补充协议》第三条约定：甲方保证该房屋无户口，若提供信息不实甲方有义务将户口迁走，确保乙方可以落户，乙方有权要求甲方承担相关合同约定的违约金。第五条约定：在签订合同之日起十个工作日内，乙方支付甲方房款200万元整，在2013年12月1日前共计支付300万元，尾款最迟于2014年7月1日支付甲方，若乙方未按约定支付房款，甲方有权要求乙方承担相关违约金。第六条约定：甲方将该小区区小事B-041的车位赠送给乙方。在上述合同中，徐某在乙方处签名。2014年1月26日，王某经北京市方正公证处公证，为徐某出具《委托书》，主要内容为：我准备购买x1号房产一套，现我身在异地，特全权委托徐某办理如下事宜：签署《房屋买卖合同》；到房产管理部门办理预购商品房预告登记及相关手续；办理有关该房屋的过户、权属登记等有关手续，代我办理上述房屋的购房贷款及房屋抵押全部相关手续，代我办理上述房产网签的修改或撤销等项内容。2014年7月17日，赵某1、赵某作为出卖方与作为买受人的王某及我爱我家公司签订《补充协议》，主要内容为：乙方以三次交付房款，交付房款总额615万元。1、在网签完成后，甲方交给乙方房屋钥匙后当天乙方交付甲方首付款299万元（除去车位，支付292万元）；在甲乙双方交接完房屋及首付款之后，丙方协调时间，甲乙双方去银行面签，乙方向银行贷款金额200万元，批贷后由银行直接支付甲方。3、在产权过户前一天，乙方交付甲方剩余房款96万元。4、经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2014年7月20日，将房屋腾空交给乙方，并交接钥匙。5、经双方协商同意，此房另带一个产权车位，过户时间与房屋产权过户当天进行，如遇特殊情况过户时间应最多不超过两个工作日，如有超出，则按逾期支付每日总房款万分之五的违约金。徐某于2014年7月29日向赵某1支付292万元。因徐某与被告另就是x3号房屋签订《房屋买卖合同》，x1号房屋与x3号房屋为同一出入大门，但分为两个房本。后x3号房屋产权于过户给徐某。x1号房屋在签订补充协议后办理网签的《存量房屋买卖合同》时，x1号网签合同购房人变更为王某，x3号购房人仍为徐某。2014年7月，上述房屋办理了交接入住。2014年9月23日，徐某与王某登记结婚。后在履行x1号房屋的合同中因银行贷款、支付购房款发生纠纷。2014年10月，赵某1、赵某将徐某诉至本院，以徐某未支付购房款尾款323万元为由，要求徐某支付购房款尾款323万元，违约金615000元。在该案中，徐某向本院提交了反诉状，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补偿协议》，退还全部已付款907万元及利息等。理由为：x1号房屋和x3号房屋虽分别有两个房产证，实质系一套房屋，只有一个大门进出，是一个不可分割的整体。称因车位一直未拿到产权证，迫使双方交易延迟。后双方签订补充协议。因贷款问题，协商不一，双方就后续履行不能达成一致，房屋买卖进程被迫停止。因房本产权不清，银行不予贷款，致使合同无法正常履行，故提出反诉。赵某1、赵某在该案中称房屋不能贷款的原因在徐某。在该案庭审中，徐某同意继续履行合同。该案中，中介到庭称系徐某一方不办理配合评估无法贷款。在该案中，赵某1称车位所有权证已于2015年8月办理下来。在该案中，徐某称其没有及时支付尾款323万的原因是双方在补充协议中约定房屋与车位同时过户。后该案赵某1、赵某于2016年9月撤诉。2016年10月17日，徐某向赵某1323万元,支付了x1室全部剩余款项。后2016年12月，徐某撤回反诉。在徐某、王某支付了全部购房款后，赵某1、赵某未协助其办理房屋及车位过户手续。2017年7月，徐某以自己的名义诉至本院，要求履行合同。本院审理后认为：虽2013年11月4日徐某以自己的名义与赵某1、赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补偿协议》，购买x1室房屋，但2014年1月26日，王某经北京市方正公证处公证，为徐某出具《委托书》，且在此后的2014年7月17日，赵某1、赵某作为出卖方与作为买受人的王某及我爱我家公司签订《补充协议》，约定x1号房屋出售给王某，并办理了网签手续。由此可见，该房屋的实际购房人为王某，且各方对此是知晓的。而房屋作为不动产买卖及过户，有严格的形式要求。故现原告徐某以自己名义提起诉讼，其不是适格原告。本院予以驳回。故本院裁定驳回原告徐某的起诉。该裁定已发生法律效力。后王某以自己名义提起本案诉讼。本院认为：关于实际购房人暨本案原告主体资格问题，本院已作出生效裁定，进行了认定。故现王某作为原告，主体适格，其为x1室房屋购房人。对于x1室的贷款及购房款支付等双方虽曾发生争议并于2014年诉至本院，但在此诉讼过程中，王某委托代理人徐某先是在诉讼中同意继续履行合同，后又将尾款323万元交付赵某1，履行了自己支付全部购房款的义务。该案后以双方撤回本诉及反诉结案。可见，虽当庭徐某提出反诉，但此后其向赵某1、赵某支付了尾款，继续履行合同，赵某1、赵某接受了购房款，同时双方均在该案中撤诉，上述情况均表明双方继续履行合同的意愿及实际履行的行为。同时，相关违约责任在该案中并未认定，徐某在该案中是否享有解除权并未确定，且后该合同实际继续履行，故该案中的相关诉讼行为并不产生合同解除的效果，x1室的房屋买卖合同应继续履行。且x1室与x3室实际为一套房屋，同一入户门，x3室房屋已入住及办理过户，x1室已办理入住，故从实际情况看，亦应继续履行。对于车位一节，从合同及补充协议内容看，此并非赠与，而是房屋买卖合同约定的卖方义务，车位价款包括在合同约定的房屋价格内，此通过补充协议中对于房价的表述亦可得知。故此车位过户义务属合同义务，应继续履行。对于原告所述户口迁出手续一节，不属法院民事诉讼管辖范围，本案不予处理。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为：赵某1起诉徐某支付购房尾款的诉讼中，王某后履行了付款义务，双方合同并未解除，赵某1应继续履行合同义务，协助王某办理房屋及车位过户手续，此后赵某1拒绝协助王某办理房屋及车位过户手续，存在违约行为。但王某在支付购房款的过程中亦存在违约行为，故王某要求赵某1、赵某支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。诉讼费用本院依法判定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款之规定，判决如下：一、原告王某与被告赵某1、赵某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，被告赵某1、赵某于本判决生效后十五日内协助原告王某办理北京市海淀区中关村东路x号院x号楼x单元x1室房屋及北京市海淀区中关村东路x号院x号楼x层x2号车位（产权证号：X京：X京房权证海字第**权过户手续，将上述房屋及车位过户至原告王某名下；二、驳回原告王某其他诉讼请求。案件受理费54850元（原告王某已预交），由原告王某负担27425元，已交纳；由赵某1、赵某负担27425元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  刘长生人民陪审员  郑东涛二〇一八年十二月十六日书 记 员  秦婧然