河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2018）冀0203民初3139号原告：刘博，男，汉族，1988年9月6日生，住山东省德州市。委托代理人：魏向羽，河北徐利民律师事务所律师。被告：龚艳青，男，汉族，1950年11月20日生，住河北省唐山市.被告：龚博，男，汉族，1978年9月23日生，住址同上，身份证号码：×××（系被告龚艳青之子，未到庭）。原告刘博与被告龚艳青、龚博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘博委托代理人魏向羽，被告龚艳青到庭参加诉讼；被告龚博经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘博向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》并判令被告退还2万元保证金；2、判令被告向原告支付违约金3万元：3、判令被告向原告支付装修物剩余价值暂定9万元、营业损失7200元、货物运输费用2800元，共计10万元。4、诉讼费用的承担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于唐山市路北区云星楼102楼西山道99-4号房屋出租给原告经营干果店，租期5年，被告从2017年3月20日起将房屋交付乙方使用，至2022年3月19日止收回，租金按年交，每年137000元，同时合同对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。后经双方协商同意，对租金的支付方式进行了变更，2017年至2018年按半年期分两次支付租金，2019年至2022年为一年期支付租金。合同签订后，原告经被告同意即着手进行装修，共计花费15万元，并进行生产经营。2018年1月20日左右，被告之子龚博以提高租金为由到原告经营的干果店闹事，给原告造成了5000余元的损失，之后其多次对原告进行骚扰，特别是2018年3月4日取得被告龚艳青的授权后更加的变本加厉，于2018年3月份将房屋门上锁，致使原告无法正常生产经营，被迫于2018年3月28日搬离，造成了巨大的损失。因被告的违约行为，致使原告的合同目的无法实现，无奈之下特诉至贵院，望贵院依法判决。被告龚艳青辩称：和原告签定协议后，前2年是半年一交房租，后因有不愉快的事情原告不租了，我提议帐清了，2018年3月29日原告把钥匙给了我。2017年下半年的租金原告拖延18天（应是8月20日前给，9月7日才给的），原告多占用10天，违约金每天500元。被告还是说不租了，是原告违约在先，我要扣1万元的违约金，和10天的滞纳金。被告龚博经本院传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2017年3月20日，原告刘博与被告龚艳青签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告龚艳青（合同甲方）将坐落于唐山市路北区云星楼102楼西山道99-4号房屋（房屋所有权人为被告龚艳青、宿清霞）出租给原告（合同乙方）经营干果店，租赁期限为5年，被告从2017年3月20日起将房屋交付原告使用，至2022年3月19日止收回；租金共计685000元，原告向被告按每年租金交纳137000元，租金提前三十天交清；租赁期间原告向被告交纳履约保证金20000元，合同期满无违约事项结清费用退还原告，不计利息，保证金2017年3月20日前交清；租赁期间，原告不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构及用途，原告因故或过失造成房屋及设施的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，原告如需改建、扩建、装修须事先征得被告同意，投资由原告自理；原、被告双方均不得借故解除合同，一方因另一方违约造成损失，另一方应向对方赔偿经济损失，并处违约方向对方支付违约金30000元。后经双方协商同意，对租金的支付方式进行了变更，由2017年至2018年按半年期分两次支付租金，上半年时间为2月20日前，下半年时间为8月20日前；2019年至2022年为一年期支付租金，支付时间为每年2月20日前。合同签订后，被告龚艳青向原告刘博交付了租赁房屋，原告在此处经营“瓜子掌柜唐山旗舰店”。2018年1月22日，被告龚艳青之子龚博到店找原告刘博交涉店铺租赁事宜，在与原告刘博通电话时发生争执，龚博遂将店内干果掀翻并碰倒了店内物品，店内员工于当日报警。被告龚博在2018年2月13日的询问笔录中承认了上述事实，并称其在得到被告龚艳青的房屋授权后，到瓜子掌柜店铺找原告刘博商量房租问题。2018年3月5日，原告刘博与被告龚博通电话，表示要将半年的房租转给被告，龚博表示没时间收；2018年3月8日，原告刘博通过短信与被告龚艳青联系缴纳房租；3月17日，被告龚艳青表示房租每年15万到16万之间，押金2万，租费可商议；3月19日，原告刘博表示房子不租了，被告龚艳青表示给原告几天搬家的时间。2018年3月20日，被告龚艳青将房屋上锁，2018年3月28日，原告取走店内物品，支出货物运输费用2800元。本院认为：原告刘博与被告龚艳青20**年3月20日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告龚艳青作为房屋出租人不但应当按照约定将租赁物交付原告刘博，并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途。而被告龚艳青之子龚博在以龚艳青的名义与原告协商房租时，采取不恰当的行为，损害了原告店铺内物品，致使原告对继续租赁被告房屋产生不安，影响了对租赁物的正常使用与店铺经营，被告龚艳青未能保证租赁物符合约定用途。在租期届满前，原告向被告表示了继续交付租金的意思，但未能及时得到被告确切的答复，加之对龚博前述不当行为的心有余悸，原告遂于2018年3月19日向被告表示不再租赁房屋，即要求解除《房屋租赁合同》，被告龚艳青也于次日将房屋上锁，以其行为表示同意解除，本院确认双方的《房屋租赁合同》于2018年3月20日解除。《房屋租赁合同》解除虽系原告提出，但却是由于被告龚博损害财物，被告龚艳青未能保证租赁物的正常使用及被告迟延收受租金的违约行为所致，故被告龚艳青应按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付违约金30000元，退还履约保证金20000元。关于原告主张的装饰装修物剩余价值及所提供的收款收据，由于其在装修当时并未与被告协商确认房屋改建、扩建与添附的具体内容，解除合同时也未与被告进行装修物品交接，故不能确定原告的具体损失，原告的该项主张依据不足，本院不予支持。关于原告主张的营业损失及运输费用，属于合同解除或到期终止必然发生的损失，而非被告的违约行为直接所致，况且在违约金赔偿项目中也已对原告的损失予以了弥补，故对原告的该项损失，本院不予支持。由于被告龚博并非《房屋租赁合同》当事人，根据合同相对性原则，因为龚博的原因造成被告龚艳青违约的，应由被告龚艳青承担相应的违约责任，原告基于《房屋租赁合同》向龚博主张违约责任与法无据，本院不予支持。关于被告的抗辩意见，由于被告中途违约导致合同解除，应给与原告一定合理期限腾空房屋，原告于2018年3月28日取走物品属于合理期间，被告抗辩原告违约在先并主张房屋占用费的意见与法无据；被告抗辩原告延期缴纳租金应相应扣减违约金，但未能提供证据予以证实，故对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘博与被告龚艳青签订的《房屋租赁合同》于2018年3月20日解除；二、被告龚艳青于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘博返还履约保证金20000元，支付违约金30000元；三、驳回原告刘博的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由被告龚艳青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 贾文茜人民陪审员 杜建军人民陪审员 吴晓文 二〇一八年十月二十七日法官 助理 许金璐书 记 员 王 欣