上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初43311号原告：杨佩芳，女，1955年12月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王龙福(系原告杨佩芳之夫)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。被告：熊世友，男，1973年8月26日生，汉族，住福建省。原告杨佩芳与被告熊世友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告熊世友提起反诉后未在限定时间内预交案件受理费，本院于2018年9月27日作出按熊世友撤回反诉处理的裁定。原告杨佩芳及其委托诉讼代理人王龙福、隋好平，被告熊世友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨佩芳向本院提出诉讼请求：1、责令被告立即无条件从位于上海市浦东新区唐镇机口村河东北宅XXX号租赁的房屋内迁出，同时拆除在承租土地和房屋内自行搭建的所有构筑物和设施，搬离一切设备，有关迁出和拆除所发生的一切费用由被告自行承担，将承租的房屋和土地返还给原告；2、责令被告按每年租金人民币86,000元为标准，支付原告自2016年12月1日起至实际迁出之日止的租金和房屋土地使用费(暂计129,000元)；3、案件受理费由被告承担。审理中，原告表示因合同已到期，故申请撤回增加的诉请，即要求终止原、被告于2012年4月26日签订的《房屋租赁协议书》。事实和理由：位于上海市浦东新区唐镇机口村河东北宅**的农村房屋在《上海市农村宅基地使用证》中房屋占地面积为79平方米，后加建房屋635平方米。2012年6月1日起，原告将加建房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁合同至2017年5月31日到期，租金为每年86,000元，半年支付一次，先付后用。被告未按照合同约定履行支付租金的义务，构成违约。合同到期后，被告未按时将系争房屋交还原告。原告曾多次催促被告支付租金并搬离，但被告占用至今，故原告诉至本院。熊世友辩称，双方签订合同属实，要求继续履行合同。合同约定承租期内如遇国家动迁，三年内动迁款装修费归被告。系争房屋系违章建筑，现要被动迁，其要求原告补偿但原告至今未支付补偿款。原告欺诈隐瞒事实，非法出租违章建筑，理应承担给被告造成的损失，要求原告赔偿其因拆迁造成房屋装修损失942,006元，返还已付租金387,000元和租赁押金7,500元，并为此提起反诉请求，但不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年4月26日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告将位于上海市浦东新区唐镇机口河东北宅XXX-XXX号房屋后面的厂房(即系争房屋)出租给被告，计635平方米，租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，租金为每年86,000元，押金为7,500元，先付后用，每半年付一次租金(需提前半个月支付)。合同约定，厂房内装修由乙方承担，租用期满后归甲方所有。乙方不得随意出租给第三方，如承租期内遇国家和地方政府宏观规划开发，装修费归乙方后三年双方各一半，乙方将无条件搬迁，乙方不得以任何借口拖延时间及不享有搬迁费。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，并将其从上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会承包取得的上述房屋北侧约300平方米的土地交由被告使用。被告向原告支付押金7,500元，并陆续支付租金至2016年11月30日止。现因上述合同约定的租赁期届满后，被告仍使用系争房屋，且未支付拖欠的租金。故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告表示系争房屋于2009年搭建，无合法建造手续，位，位于上海市浦东新区唐镇机口村河东北宅**房屋的北面二层六间房屋；要求被告拆除自行搭建的所有构筑物和设施，包括除了一楼隔断和原二楼隔断之外，其余均由被告自行拆除，系争房屋原系有墙、门、窗的毛坯房；系争房屋没有被列入政府拆迁。被告认可系争房屋原系有墙、门、窗的毛坯房。双方表示系争房屋于2017年6月停水、停电，被告表示之后又接上，现电为临时照明，水仍通着。本院经向原、被告释明双方之间签订的合同效力后，原告表示若认定合同无效，诉请中的租金变更为房屋使用费，没有其他法律后果需要在本案中处理。被告则认为合同应该无效，坚持答辩意见。以上事实，由原告递交的《上海市农村宅基地使用证》、《房屋租赁协议书》，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议书》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。原告诉请要求被告将系争房屋和交付的土地恢复原状后返还，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费，故原告要求被告支付房屋使用费，本院予以支持，房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。被告要求原告返还已付租金，与法不符，本院不予采纳，审理中，原告同意在本案中一并处理返还被告的押金，与法并无不合，本院予以照准。对于被告要求原告承担装修损失的意见，一方面，被告没有证据证明系争房屋被拆迁的事实，另一方面，虽《房屋租赁协议书》无效，但作为承租人的被告在装修投入时，应已对租赁期限及期满后不续约的风险有了预估，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在租赁期间，实际已进行了分摊，对相应的装饰装修及搭建等亦最大化地进行了利用，租赁目的已实现。被告在整个租赁期间已经享有了全部装饰装修利益，其已无要求作为出租人的原告补偿的请求权基础。故对被告要求赔偿的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、原告杨佩芳、被告熊世友于2012年4月26日签订《房屋租赁协议书》无效；二、被告熊世友应于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市浦东新区唐镇机口村河东北宅XXX-XXX号北面所承租的建筑面积约635平方米的搭建房屋和上述房屋北侧约300平方米的土地，并将上述房屋和土地恢复原状后移交给原告杨佩芳；三、被告熊世友应于本判决生效之日起十五日内支付原告杨佩芳自2016年12月1日起至被告实际履行本判决第二项内容之日止的房屋使用费(按照每月7,166.67元的标准计算)；四、原告杨佩芳应于被告熊世友实际履行本判决第三项内容之日退还被告押金7,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,880元，减半收取计1,440元，由被告熊世友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一八年九月二十八日书记员  瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。