广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民初111号原告：北京利京建筑工程有限公司。住所地：北京市西城区三里河北街甲1号。法定代表人：徐多。委托诉讼代理人：陈雅诗，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿枫，广东朗乾律师事务所律师。被告：珠海佰年经纬投资有限公司，住所地：珠海市香洲梅华东路188号11栋10层办公室A区，统一社会信用代码：91440400668166449Q。法定代表人：皮社胜，总经理。原告北京利京建筑工程有限公司（以下简称北京利京公司）与被告珠海佰年经纬投资有限公司（以下简称珠海佰年经纬公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2017年11月8日裁定驳回其管辖权异议。被告不服，上诉至广东省高级人民法院。2018年1月29日，广东省高级人民法院裁定驳回被告的上诉。2018年5月9日，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告方委托诉讼代理人陈雅诗、李鸿枫，被告方法定代表人皮社胜及委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼，现已审理终结。原告北京利京公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《合作开发“xx大厦”协议》无效；2、请求判令被告向原告退还《交接材料清单》中所移交的全部材料；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：2010年3月30日，珠海市金湾区人民法院作出（2002）金法执恢字第215-2号民事裁定书，裁定珠海市经济特区xx公司以其位于珠海市××××湖滨路xx大厦的土地使用权及地上建筑物（以下简称涉案标的物，为在建工程，截至目前均未办理任何土地登记手续）以评估价值交付原告以抵偿债务。2016年5月31日，原告、被告双方签订《合作开发“xx大厦”协议》，协议约定共同开发涉案标的物，协议第二条第三款第1项约定，涉案标的物其现状的市场评估价约为6000万。该协议中，原告无须承担经营风险，只收取约定的固定利益，应认定为土地使用权转让合同，但因地块转让需政府及土地管理部门批准，现地块无法办证及转让。原告认为约定的涉案标的物至今未办理任何土地登记手续，原告未实际拥有涉案标的物的产权，故原告与被告的合作基础不成立。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第52条“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，认为双方签订的《合作开发“xx大厦”协议》因违反相关法律的强制规定，属于无效合同（原告将依法向被告退回已收取的合作款人民币1000万元），遂诉至本院。被告珠海佰年经纬公司辩称：首先，原告的诉讼请求，于法无据，依法应予驳回。原告在诉状中称：“涉案标的物未办理任何土地登记手续，原告未实际拥有涉案标的物的产权，根据物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，原告与被告的合作基础不成立。”显然，原告在故意混淆物权效力与合同效力的概念，而且《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，原告主张的理由于法无据。原告在诉状中引用《合同法》第五十二条，认为“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，却没有明确双方签订的《合作开发“xx大厦”协议》具体违反了哪一条效力性强制性规定。原告同时又引用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，试图说明双方签订的合作开发合同实为土地使用权转让合同，因土地未办理转让批准及确权手续，应确定合同无效。但《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十二条明确规定“土地管理部门已经通知转让方缴纳土地出让金的，当事人以用地手续未完善为由主张建设用地使用权转让合同无效的，不予支持”。本案中，xx管理区及xx财政局在2012年均已书面确认案涉土地已收取了应缴纳的13678500元地价款（土地出让金）。因此，原告的该主张亦于法无据。其次，原告及其法定代表人隐瞒“无权处分”的基本事实，以签署合作协议的方式骗取定金，非法占为己有，已构成合同诈骗罪，本案应裁定驳回起诉并移送公安侦查。其一，原告及其法定代表人故意隐瞒早已于2011年就将案涉债权及以地抵债的权益转让给珠海xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）、且经金湾区人民法院（2002）金法执恢字第215-3号执行裁定书确认、已完全丧失了抵债土地处分权的事实，于2016年5月持实效的文件资料，虚构其仍拥有抵债土地的事实，以“合作开发”为幌子，诱使被告支付定金1000万元。其二，原告指令将定金转入其法定代表人控制的关联公司后，隐瞒款项去向，不但没有履行合同的实际行为，最后竟然滥用诉权，滥用公司有限责任制度提起确认合同无效之诉，却没有返还定金赔偿损失的任何行为，企图通过本案诉讼达到完全非法占有的目的，以及通过民事诉讼掩盖其刑事犯罪的真相。可见，原告及其法定代表人非法占有这1000万元定金的主观故意十分明显，完全符合合同诈骗罪的构成要件。据此，请求法院根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，依法驳回原告的起诉，并移送公安机关侦查。原告为证明其主张，在举证时限内，提交了以下证据：1、（2002）金法执恢字第215-2号《民事裁定书》；2、《合作开发“xx大厦”协议》；3、落款为2016年5月31日的《交接材料清单》；4、移交清单第12项珠海市xx管理区珠香函（2011）124关于收取龙兴工贸地价款的函；5、已交地价款的收据。被告为证明其主张，在举证时限内，提交了以下证据：1、落款为2011年6月1日的《债权转让协议》；2、落款为2011年6月2日《债权转让补充协议》；3、落款为2012年4月16日的《调解协议》；4、落款为2015年7月25日由原告向xx公司出具的《说明》；5、珠海市金湾区人民法院（2002）珠金法执字第215-3号之一《执行裁定书》；6、2016年6月1日原告向被告出具的《委托付款通知书》；7、珠海市xx管理区珠三函[2012]123号《关于龙兴公司xx大厦用地情况的说明》。经质证，被告认可原告所提交全部证据的真实性，但对证据4、5的证明内容和证明目的不认可，认为并不能证明原告主张的待证事实，即并不能证明原告在签订《合作开发“xx大厦”协议》之前，已经告知了被告案涉的土地使用权以及债权已经转让给xx公司的事实。原告认可被告提交的全部证据的真实性，但不认可被告的证明目的。经审核，双方提交的证据具备真实性、合法性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信。经审理查明：2001年7月31日，珠海市香洲区人民法院作出（2001）珠香经初字第812号民事判决书，判令珠海经济特区xx公司（以下简称xx工贸公司）向原告公司支付工程款人民币3468036元。案件执行过程中，珠海市三灶管理区于2010年2月8日作出珠三发（2010）39号《关于xx工贸公司用“xx大厦”资产抵顶债务问题的批复》，同意xx工贸公司以“xx大厦”烂尾楼工程抵偿拖欠原告公司的全部债务。2010年3月30日，珠海市金湾区人民法院作出（2002）金法执恢字第215-2号民事裁定书，裁定xx工贸公司以其位于珠海市××××北路xx大厦的土地使用权及地上建筑物（以下简称涉案标的物）以评估价值交付原告以抵偿债务。2011年6月1日，原告与xx公司签订《债权转让协议书》，约定将珠海市金湾区人民法院（2002）金法执恢字第215-2号民事裁定书项下的涉案标的物以人民币1100万元转让给xx公司。2011年6月2日，原告与xx公司签订《债权转让（补充）协议书》，约定xx公司取代原告成为珠海市香洲区人民法院（2001）珠香经初字第812号民事判决书的债权享有人。2012年4月16日，xx公司与原告及xx工贸公司签订《调解协议》，确认xx公司与原告2011年6月1日签订的《债权转让协议书》合法有效，并已告知xx工贸公司，xx工贸公司亦已认可，三方确认xx公司已取得在珠海市金湾区人民法院（2002）金法执恢字第215-2号执行案中的申请执行人地位，取得原告对xx工贸公司在该执行案中的权益。2015年7月25日，原告向xx公司出具《说明》，承诺其与xx公司及xx工贸公司三方于2012年5月8日就债务清偿问题达成的《人民调解协议书》（红旗17民调20120501号）有效，继续协助xx公司办理涉案标的物土地过户手续至xx公司名下。2016年5月31日，原告、被告双方签订《合作开发“xx大厦”协议》，明确原告拥有涉案标的物，且已缴清计容面积19370平方米的土地款；约定双方成立项目单项房地产公司共同开发涉案标的物；协议第二条第三款第1、2项约定，涉案标的物其现状的市场评估价约为6000万--6500万，双方签订协议之日起7日内，被告支付1000万元定金至原告指定账户，如果签约后5个月内，原告不能将涉案标的物过户至项目单项房地产公司，被告有权选择终止合同，当被告选择终止本合同时，原告应自收到被告终止本合同通知之日起3日内无条件退回定金（不含利息），否则，原告将承担相关违约责任；当被告选择暂不终止本合同时，将涉案标的物过户至项目单项房地产公司的过户期限自动顺延；双方对涉案标的物相关资料交付、合同约定的款项支付以及违约责任、权利亦有约定。2016年6月1日，原告向被告出具《委托付款通知书》，要求被告将定金人民币1000万元汇入珠海市利京建材有限公司。同日，被告按照协议的约定通过上海xx银行向原告指定的珠海市利京建材有限公司账户支付了定金人民币1000万元。原告按照协议的要求，向被告移交了涉案标的物的有关法律文件及相关的资料，双方均在《移交清单》上签字确认。在办理涉案标的物的土地登记手续过程中，双方产生矛盾，曾多次协商合同的履行问题，因原告无法退还收取的定金，且无法就被告的损失问题达成一致，原告遂诉至本院，要求确认双方签订的《合作开发“xx大厦”协议》无效。庭审中，原告同意退还收取被告的定金人民币1000万元。本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：双方签订的《合作开发“xx大厦”协议》是否合法，协议是否有效。对此，本院评判如下：原、被告双方签订的《合作开发“xx大厦”协议》中，因原告仅承担涉案标的物相关资料和文件的提供，而无须承担经营风险，只收取约定的固定收益，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四的规定，应当认定该协议名为土地合作开发协议，实为土地使用权转让协议。原告拥有涉案标的物国有土地使用权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院在执行程序中作出以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。因此，依据特定人民法院的生效法律文书，可以直接产生物权变动（变更）的效力。涉案标的物土地使用权人原为xx工贸公司，珠海市金湾区人民法院于2010年3月30日作出的（2002）金法执恢字第215-2号民事裁定书，裁定xx工贸公司将涉案标的物交付原告以抵偿债务。因此，涉案标的物的国有土地使用权在前述以物抵债裁定送达之日起即已发生了变更，由xx工贸公司转移至原告，原告对涉案标的物土地使用权具有处分的权利。原告取得涉案标的物的国有土地使用权后，在原、被告双方签订《合作开发“xx大厦”协议》之前，没有发生物权法意义上的物权变动（变更）。原告与xx公司之间签订的《债权转让协议书》、《债权转让（补充）协议书》、《调解协议》、《说明》等一系列协议，虽然与涉案标的物有关，但仅仅影响原告的债权变动，并不影响涉案标的物的物权变动。涉案标的物既没有经不动产登记机构登记过户至xx公司名下，也未经人民法院、仲裁委员会的生效法律文书裁判至xx公司名下，涉案标的物的国有土地使用权主体没有发生变更，仍然属于原告。关于原告在转让涉案标的物土地使用权时并未领取使用权登记证书，对原、被告双方签订的名为合作开发协议实为土地使用权转让协议的《合作开发“xx大厦”协议》的效力是否产生影响的问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。应当认识到，该规定是对土地使用权权属变动所作出的强制性规定，属于物权变动的强制性规定，而非针对土地使用权转让协议这种债权行为。2005年8月1日起实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，最高人民法院土地使用权合同纠纷解释中，将未依法领取土地使用权证书情况下的转让行为定性为无权处分行为，按照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定此种无权处分行为属于效力待定，是否发生效力有待于权利人的追认与否。而在2012年7月1日起实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中，更进一步区分了无权处分合同效力与物权变动的效力，该条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据对以上法律规定及司法解释发展脉络的掌握及理解，对于未领取土地使用权证书签订的转让合同，由于物权变动一般自登记生效，因此未登记取得物权之前的转让行为应认定为无权处分行为，但并不影响转让合同的效力。如前所述，虽然原告在签订《合作开发“xx大厦”协议》时并未领取土地使用权证书，但依据人民法院生效的以物抵债裁定，合法取得了涉案标的物的土地使用权，且在签订该协议时，涉案标的物的物权并没有发生变动（变更），原告仍然是物权的权属人，故原、被告签订的《合作开发“xx大厦”协议》有效。原告主张该协议为无效合同的理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告北京利京建筑工程有限公司的诉讼请求。本案受理费341800元，由原告北京利京建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  宋义明审 判 员  马翠平人民陪审员  郭少智二〇一八年十二月二十一日书 记 员  李 娜