海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民初字第249号原告简海峰，男，1972年4月14日出生，汉族。原告种娜，女，1977年2月27日出生，汉族。二原告共同委托代理人王云鹏、符丹，均系海南嘉天律师事务所律师。被告海南宝名置业有限公司。住所地：文昌市文城镇清澜开发区白金路白金海岸*号楼。法定代表人吴冠昌，董事长。委托代理人柯于明，该公司办公室主任。原告简海峰、种娜与被告海南宝名置业有限公司（以下简称宝名公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告简海峰、种娜共同委托代理人王云鹏、符丹，被告宝名公司委托代理人柯于明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简海峰、种娜诉称，原、被告双方于2013年签订《文昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于文昌市清澜开发区高隆湾白金海岸二期12幢14层1408号商品房。房屋建筑面积为83.36平方米，房屋价款按建筑面积计价，每平米人民币13300元，总金额人民币1108688元。付款方式采取分期付款，首款200000元，已于2013年5月10日付清，余款908688元，已于2013年5月13日付清。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案的房屋交付买受人使用，该商品房交付以出卖人取得建筑工程竣工验收备案表为准。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，但至今被告仍未能将符合交付条件的房屋交付原告使用。按照双方签订的合同第十一条第一款约定：逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。第二款约定：逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。现被告逾期交房已超过90日，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付逾期交房90日以内的违约金9978.19元。合同第十九条约定：买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时……出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。原告已于2014年9月17日向被告发出退房申请，以书面方式通知被告如其逾期交房超过90日，原告将单方面解除合同并要求退还购房款及赔偿损失。直至2014年9月28日被告逾期交房已达90日，自该期限届满之日起，被告应按合同约定向原告退还购房款及利息。但被告至今仍未向原告退还任何款项，存在逾期退款的违约行为，其应按合同约定退还原告购房款1108688元及利息111811.27元（利息自原告支付购房款之日起至被告返还购房款之日止，暂计至2014年12月31日），并支付逾期退款违约金人民币11307.63元（自被告逾期退款之日起计算至实际退还购房款及利息之日止，暂计至2014年12月31日）。故，被告在合同履行过程中存在逾期交房的违约行为，原告有权解除合同，并要求被告支付购房款、利息、逾期交房违约金、逾期退款违约金共计人民币1241785.09元。综上所述，原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原告按合同约定履行了付款义务，但被告违反合同约定，未能按时交付房屋，逾期达90日以上，已构成违约。为了维护原告的合法权益，向人民法院起诉，请求判决：一、解除原告与被告签订的《文昌市商品房买卖合同》；二、被告向原告返还购房款人民币1108688元及利息111811.27元（利息自原告支付购房款之日起至被告返还购房款之日止，暂计至2014年12月31日）；三、被告向原告支付逾期交房违约金人民币9978.19元；四、被告向原告支付逾期退款违约金11307.63元（自被告逾期退款之日起计至实际退还购房款及利息之日止，暂计至2014年12月31日）；五、本案诉讼费用由被告承担。被告宝名公司辩称，被告不同意退房，现该房已经基本达到竣工条件，可以交房。原告于2013年购买该房，当年受台风影响，被告也发出通知，原告没有提出任何异议，合理延期原告已经接受。台风事件是众所周知的，不予举证。台风影响延期至少三个月。2014年被告损失两千多万，政府也调查，当事人也没有提出任何异议，这是合理延期。此外，由于政府方面的原因，导致合理延期。比如排水、排污均由被告自己处理，时间达四、五个月。被告也有自身原因导致迟延交房，被告同意给予补偿，但不同意退房。被告已经履行了主要义务，仅差竣工验收表，主要是政府导致。所以，被告主张不解除合同，同意给予一定的补偿。经审理查明，原告简海峰、种娜与被告宝名公司于2013签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发建设的位于文昌市文城镇清澜开发区高隆湾白金海岸二期楼盘第12幢1408号商品房。合同第三条约定：总价为1108688元。第五条约定：付款方式为分期付款，期限为首款人民币200000元于2013年5月10日付清；余款人民币908688元于2013年5月13日付清。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第3种条件即该商品房交付以出卖人取得建筑工程竣工验收备案表为准。第十一条约定：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。第十九条约定：买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应当书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。原告依约向被告全额支付购房款。被告至今未将验收合格的第12幢1408号商品房交付原告使用。被告于2014年6月23日作出《延期交房通知函》，并送达给原告。通知内容：本公司应政府相关部门要求，二期将增加相应配套设施，所以11-14#楼将推迟至2014年12月31日完成总体验收，并于2015年6月30日前达到精装修交付使用。但未附相关政府文件，原告不予接受。原告于2014年9月17日作出《退房申请》，并送达给被告，通知被告逾期交房已有78天，如果逾期交房超过90天，原告将行使单方解除权，并要求退还购房款及赔偿经济损失。《退房申请》被告于2014年9月19日已收悉。庭审时，原、被告对本院委托文昌市农村信用合作联社清澜信用社于2015年7月8日作出的《贷款利息测算》无异议，经测算本金人民币1108688元自2013年5月13日至2014年12月31日止的利息为人民币108074.3元。由于被告未退还购房款及支付相应经济损失，经原告多次交涉未果，诉至本院。以上事实，有原告陈述、被告答辩，一、原告提供证据：1、《文昌市商品房买卖合同》；2、企业法人营业执照；3、房地产开发企业质证证书；4、建设用地规划许可证；5、税务登记证；6、国有土地所有权证；7、建筑工程施工许可证；8、文昌市商品房预售许可证；9、收据（二张）；10、延期交房通知函；11、退房申请；12、照片（8张）；13、《文昌市商品房预售资金监管协议书》；14、银行账户交易明细二、本院委托文昌市农村信用合作联社清澜信用社于2015年7月8日作出的《贷款利息测算》，予以证明，以上证据均与原件核对无异，经庭审质证，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，均可作为认定本案事实的有效依据。本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《文昌市商品房买卖合同》是否应予以解除。2、原告要求返还购房款及利息，并支付逾期交房违约金及逾期退款违约金的主张是否应予以支持。1、关于原、被告双方签订的商品房买卖合同是否应予以解除的问题。原告简海峰、种娜与被告宝名公司签订的合同，系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已依约履行全额支付购房款的义务，被告未依约履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，原、被告签订的合同第十一条第2项明确约定解除合同的条件，即被告于2014年9月28日前未能交付商品房给原告使用，原告有权解除合同。因此，原告于2014年9月29日起可以行使解除权。被告截止至原告起诉时尚未将验收合格的商品房交付原告使用，即双方约定的解除合同条件已成就。原告向被告送达的《退房申请》，2014年9月19日被告已收悉，且该申请明确告知逾期交房超过90天原告将单方行使解除权。被告未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同效力。故，原、被告签订的合同于2014年9月29日予以解除。因此，原告主张解除双方签订的合同，于法有据，本院予以支持。被告辩称，由于政府及天气的原因导致其未能按期交房，交房时间应顺延，但未能提交证据证明，本院不予采纳。2、关于原告主张被告逾期交房违约金并退还购房款、利息及相应逾期退款违约金的主张是否应予以支持的问题。原、被告签订的合同第十一条约定：1、逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人按每日已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。该条约定属违约后选择性主张，本案中，原告既主张解除合同，又主张被告支付逾期90日内的交房违约金，但支付逾期交房违约金的前提为合同继续履行，因此，两项主张显然相互矛盾。故，原告主张被告支付逾期交房90日内的违约金人民币9978.19元，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，及涉案合同第十九条的约定，本案因被告违约，涉案合同依法予以解除，原告要求被告退还全部购房款并自收到原告全部购房款之日起按照中国人民同期同类贷款利率计算利息作为赔偿损失的主张，符合法律规定，应予以支持。被告应退还购房款人民币1108688元及支付购房款人民币1108688元的利息（利息从2013年5月13日起至被告退还该购房款之日止，按人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。原告主张购房款人民币1108688元自2013年5月13日起至2014年12月31日止的利息为人民币111811.27元，原、被告双方均对本院依法委托文昌市农村信用合作联社清澜信用社按中国人民银行同期同类贷款利率计算购房款人民币1108688元自2013年5月13日起至2014年12月31日止的利息数额人民币108074.3元没有异议，本院予以认可，原告超出该部分的主张，本院不予支持。被告应依照合同约定支付自2015年1月1日起至购房款退还之日止的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原、被告双方签订的合同于2014年9月29日予以解除，被告还应依合同第十九条的约定，自2014年9月29日起按未退款项总额以日万分之一的标准向原告支付迟延退款的违约金。被告应向原告支付自2014年9月29日起至2014年12月31日止的逾期退款违约金为人民币10421元（1108688元×0.0001/天×94天=10421元），原告超出该部分的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第三款，判决如下：一、原告简海峰、种娜与被告海南宝名置业有限公司签订的《文昌市商品房买卖合同》于2014年9月29日依法予以解除；二、被告海南宝名置业有限公司应退还购房款人民币1108688元及支付自2013年5月13日起至2014年12月31日止的利息人民币108074.3元，共计人民币1216762.3元给原告简海峰、种娜，并支付购房款人民币1108688元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付自2015年1月1日起至全部购房款退还之日止的利息给原告简海峰、种娜，限于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、被告海南宝名置业有限公司应支付自2014年9月29日起至2014年12月31日止逾期未退款金额的违约金人民币10421元给原告简海峰、种娜，并向原告简海峰、种娜支付自2015年1月1日起至全部购房款退还之日止按未退款项总额以日万分之一的标准向原告支付迟延退款的违约金，限于本判决生效之日起十日内一次性付清；如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告简海峰、种娜的其他诉讼请求。案件受理费人民币20976元，财产保全费人民币5000元，共计人民币25976元，由原告简海峰、种娜负担人民币165元，被告海南宝名置业有限公司负担人民币25811元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  张 鹏人民陪审员  周昌颖人民陪审员  陈玉榜二〇一五年七月十五日书 记 员  刘玉龙