广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3020号原告：莫冠文，男，汉族，1980年8月17日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静丽，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：杜卫国，男，汉族，1963年10月30日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：杜占华，广东邦罡律师事务所律师。被告：陈永红，女，汉族，1966年3月31日出生，住址湖北省江陵县，上列原告莫冠文诉被告杜卫国、陈永红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫冠文及委托诉讼代理人易玉成，被告杜卫国委托诉讼代理人杜占华到庭参加了诉讼。被告陈永红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告返还定金30000元；2.判决被告赔偿原告损失2220000元，其中包括房价上涨的差价损失2020000元及其他损失200000元；3.判决被告承担本案全部诉讼、保全、评估费用。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区民治街道五和南路西侧龙岸花园1栋3C房产，系市场商品房，用途为住宅，建筑面积75.87平方米，登记权利人为杜卫国。二、2015年3月6日，莫冠文与杜卫国签订《房地产买卖合同》，由杜卫国将涉案房产出售予莫冠文，转让价为1850000元，定金为30000元，双方就购房款的支付方式、赎楼、过户等事宜进行了约定；关于违约责任，合同约定如一方逾期履行义务超过10日，则守约方可解除合同并依照法律规定的定金罚则要求违约方承担违约责任。上述合同签订当日，莫冠文向杜卫国支付了定金30000元，杜卫国则向莫冠文出具《收款收据》，确认收取莫冠文支付的定金30000元。2015年3月24日，莫冠文与杜卫国在中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行签署办理了首期款资金监管手续。2015年4月14日，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行向莫冠文出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺就涉案房产交易发放贷款1290000元。三、2015年4月22日前，杜卫国注销对涉案房产的原贷款银行设立的抵押登记，取得房产证原件。2015年4月22日，杜卫国在涉案房产设立了抵押登记，抵押权人为案外人张继刚。上述杜卫国设立抵押权问题，引发了莫冠文与杜卫国之间的纠纷。后莫冠文以杜卫国为被告向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求解除涉案合同，由被告双倍返还定金60000元及赎楼费用6900元，并赔偿损失277500元。在该案审理过程中，莫冠文向宝安法院递交《变更诉讼请求申请书》，将诉求变更为继续履行涉案合同，由被告注销涉案房产抵押登记、将房产过户至原告名下并依照成交价日万分之四标准支付违约金。2016年7月1日，宝安法院以被告于2015年6月17日收到原告起诉状，原告解除合同的通知已于当天到达被告，涉案合同于2015年6月17日解除为主要审理意见，作出（2015）深宝法民三初字第865号民事判决书，判决：驳回原告的全部诉讼请求……莫冠文不服宝安法院（2015）深宝法民三初字第865号民事判决，依法向深圳市中级人民法院提起上诉。2016年12月14日，深圳中院以宝安法院对部分事实及问题未作出认定和处理为由，撤销该案一审判决并发回宝安法院重审。宝安法院经重新审理该案认为：1.莫冠文在合同履行过程中不存在违约行为，杜卫国在签订涉案合同后将涉案房产抵押给张继刚，符合以自身行为明示不再履行合同，构成根本违约；2.莫冠文在该案举证期内申请变更诉讼请求合法有效，应当依照新的诉讼请求审理，视为莫冠文撤销了解除合同通知，莫冠文有权要求继续履行涉案合同，但涉案房产因设有抵押权，且抵押金额已经超过合同标的金额，故涉案合同不适合继续履行。基于前述意见，宝安法院于2017年9月1日作出（2017）粤0306民初5872号民事判决书，判决：驳回莫冠文的全部诉讼请求。莫冠文不服宝安法院（2017）粤0306民初5872号民事判决，依法向深圳中院提起上诉，后深圳中院经审理并于2018年6月7日作出（2018）粤03民终2779号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。四、庭审中，莫冠文提交由其单方委托的深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产评估报告》为证，该报告显示涉案房产在价值时点2018年6月21日的市场价值为3869370元。据此，莫冠文主张杜卫国违约行为造成其房屋差价损失，应予赔偿。杜卫国对于上述《房地产评估报告》的真实性、关联性、合法性不予认可，主张该评估的价值时点超出合理范围并申请对涉案房产在2015年4月22日、2015年6月11日的市场价值进行评估。其后，本院委托深圳市通泰衡房地产估价有限公司对涉案房产在前述时间的市场价值进行评估。根据该司出具的《房地产估价报告》，涉案房产在2015年4月22日的市场价值为2025274元、在2015年6月11日的市场价值为2379587元、在2018年6月21日的市场价值为3825517元。裁判结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据深圳中院作出的已生效的（2018）粤03民终2779号民事判决书可以认定，杜卫国在涉案合同履行过程中存在根本违约，其应向莫冠文承担违约责任，故莫冠文诉请杜卫国返还定金30000元具有事实及法律依据，本院予以支持。关于损失问题。杜卫国的违约行为在事实上已造成莫冠文损失，应予赔偿。本案中，莫冠文主张杜卫国以涉案房产在2018年6月21日的市场价值所形成的房屋差价赔偿损失，其主要理由在于双方之间在宝安法院的案件在2018年6月份审结、生效，且杜卫国系具有履约能力而恶意违约，故应以该时间节点计算房屋价差损失。杜卫国则辩称以2018年6月确定房屋价差明显超出合理范围，应以违约事实发生的时间作为莫冠文应当止损的时间，该扩大的损失不应由杜卫国负担。对此，本院认为，双方的合同关系于2015年3月6日建立，杜卫国违约的事实在2015年4月22日已经发生，莫冠文对于杜卫国违约的事实早已知情，相关损失应当在合理的止损期间内予以确定。莫冠文与杜卫国在宝安法院的诉讼在2018年6月方才最终确定，该较长诉讼周期的形成的原因部分系由于莫冠文在前述案中的诉讼策略所致，该诉讼策略所致损失的扩大与杜卫国不存在直接关系，故本院对莫冠文关于以2018年6月21日的房屋市场价值确定损失之主张不予采纳，并酌定以评估报告中所确定的2015年6月11日的市场价值2379587元作为计付损失的标准，确定杜卫国应向莫冠文赔偿损失529587元（2379587-1850000=529587），对莫冠文提出的超出前述部分的其他损失诉求，本院不予支持。关于陈永红责任问题。深圳中院在（2018）粤03民终2779号案件中已查明杜卫国与陈永红为夫妻关系。陈永红在本案中并未出庭应诉，视为其放弃有关抗辩的权利。故莫冠文诉请陈永红对杜卫国上述债务承担责任理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜卫国、陈永红应于本判决生效之日起十日内向原告莫冠文返还定金人民币30000元。二、被告杜卫国、陈永红应于本判决生效之日起十日内向原告莫冠文赔偿损失人民币529587元。三、驳回原告莫冠文的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24800元，由原告负担人民币18600元，二被告负担人民币6200元。保全费人民币5000元，由原告负担人民币3750元，二被告负担人民币1250元。鉴定费人民币29841元，由原告负担人民币22381元，二被告负担人民币7460元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  谢永威人民陪审员  张志华二〇二〇年五月十一日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘莉莎