江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初3322号原告：萍乡润荣房地产有限公司，住所地萍乡市安源区安源镇瑞金北路，社会统一信息代码913603000607648976。法定代表人：陈标，总经理。委托诉讼代理人：罗小珠（系公司员工），1984年11月12日生，汉族，住福建省永安市。委托诉讼代理人：吕刚，江西达金律师事务所律师。被告：文兵，男，1987年11月29日生，汉族，住本市湘东区。第三人：中国建设银行股份有限公司萍乡市分行，住所地江西省萍乡市安源区跃进南路27号，统一社会信用代码913603008590705466。法定代表人：黄建斌，行长。委托诉讼代理人：彭曼霞（系公司职工），女，1984年6月25日生，汉族，住本市安源区。原告萍乡润荣房地产有限公司与被告文兵、第三人中国建设银行股份有限公司萍乡市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告两委托诉讼代理人、被告、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2017年11月24日作出（2017）赣0302民初3322号民事裁定书，查封预告登记在被告文兵名下位于萍乡市安源区韶山东路666号润荣御龙湾第6座2单元902号的房产一套。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，注销润荣御龙湾第6座2单元902号房产的预告预抵登记；2.判令被告返还原告代为垫付的银行欠款本息32283元，并支付违约金299687.5元（违约金从2017年6月19日起计算，以购房款总价的日千分之五暂计至2017年11月3日，直至款项实际还清之日止）；3.判令被告赔偿原告因其违约造成的损失案件受理费6493,70元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月5日签订《商品房买卖合同》，原告将其开发的润荣御龙湾第6座2单元902号商品房卖给被告，合同约定购房总价款为437500元。被告于2016年5月24日与第三人中国建设银行股份有限公司萍乡市分行（以下简称“建行萍乡分行”）签订了个人住房（商业用房）借款合同（以下简称“借款合同”），第三人向被告提供350000元购房贷款，原告为上述借款合同提供阶段性担保，合同签订后，第三人依约向被告发放了贷款，但被告未依约按月向第三人偿还借款本息，为此原告作为担保人于2016年9月27日、2016年12月30日、2017年3月29日、2017年6月30日、2017年9月30日已先行代为向第三人支付了被告所欠的32283元借款本息。后第三人因被告拖欠借款未还诉至法院，萍乡市安源区法院作出（2017）赣0302民初721号民事判决书也已生效，按照上述生效判决原告需对被告与第三人的债务承担连带清偿责任。根据原告与被告签订的合同补充协议二第三条第4款约定：“所办理的按揭贷款由出卖人提供阶段性担保的，如买受人未及时还银行本息，导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及其他相关费用，则买受人应于接到出卖人的通知之日起7日内到出卖人指定地点，归还相关款项。否则买受人应按欠付金额以日万分之六支付逾期付款的违约金。逾期达30日以上的，出卖人有权解除合同，并由买受人按购房款总价的日千分之五向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人由此造成的损失。”原告已向被告寄送了通知函要求其履行还款义务，在此无果的情况下原告亦向被告寄送了解除合同通知书主张自身权利，通知其解除合同，但被告未予理会。为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告辩称,同意解除本案商品房买卖合同，但被告不清楚原告垫付的银行贷款本息数额，应以实际证据为准，且被告还有钱在原告处，应予抵扣。违约金约定属实，但被告不同意按该约定支付违约金且被告向原告支付了案涉房屋的首付款20000元，诉讼费用被告也不承担。第三人辩称，其与被告的借款合同已经法院判决解除，现已生效，截止至2017年11月30日，被告尚有333945元贷款本金未还，还款过程中，被告正常还款至2016年7月24日，共计偿还本息4581.1元，之后未正常还款，其划扣原告的保证金偿还贷款本息共计36853元，其中本金是14328.67元。其与被告的个人借款合同解除后，其仍继续按该借款合同约定划扣原告的保证金。原告针对其诉讼请求，向本院提交了2016年5月5日签订的商品房买卖合同一份、赣20**萍乡市不动产证明第0007581号不动产登记证明一份、个人住房（商业用房）借款合同一份、2017赣03**民初721号判决书复印件一份、中国建设银行个人贷款对账单两份、通知函、合同解除通知书复印件各一份、邮寄单两份作为证据，被告、第三人对上述证据均无异议，本院予以认定，并在卷佐证。被告未向本院提交证据。第三人为支持其答辩理由，向本院提交了中国建设银行个人贷款对账单一份作为证据，原、被告均对上述证据无异议，本院予以认定，并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：原、被告于2016年5月5日签订了一份商品房买卖合同，约定被告购买原告位于安源区××小区××单元××商品房××套，房屋用途为住宅，属框架结构，建筑面积共94.83平方米，购房总价款为437500元，付款方式为在合同签订之日被告应支付首期购房款87500元，余款350000元根据合同附件五的约定申请办理按揭贷款。该合同附件五合同补充协议二第三条第四款约定，所办理的按揭贷款由原告提供阶段性担保的，如因被告未及时归还贷款本息导致贷款银行扣收贷款本息及其他费用，被告应于接到原告的通知之日起7天内到原告指定地点，归还相关款项，否则，被告应按欠付金额以日万分之六支付逾期付款的违约金，逾期达30日以上的，原告有权解除合同，并由被告按购房款总价日千分之五向原告支付违约金，并赔偿原告由此造成的损失。2016年5月11日，原告为被告办理了案涉房屋的预告登记，证号为赣（2016）萍乡市不动产证明第0007581号。2016年5月24日，被告与第三人签订了一份借款合同，约定被告以等额本息还款方法向银行贷款350000元，保证人为原告。自2016年9月27日起，被告未按约偿还银行贷款本息，第三人从原告保证金账户划扣贷款本息，截止至2017年9月30日，共计划扣本息32283元。第三人于2017年3月20日向法院起诉，要求解除与被告签订的借款合同。本院于2017年6月5日作出（2017）赣0302民初721号民事判决，解除被告与第三人签订的借款合同，被告应向第三人支付本金341226.15元，原告对上述债务承担连带清偿责任。被告与第三人均未上诉，该判决已生效。原告于2017年6月19日向被告邮寄通知函一份，被告于2017年6月20日签收。原告又于2017年7月21日向被告邮寄送达解除合同通知书，被告于2017年7月22日收到后退回。截止至2017年11月30日止，被告尚欠银行贷款本金333945.04元。因被告仍未向第三人偿还贷款本息，原告遂诉至法院。庭审过程中，被告提出其向原告支付过部分首付款，但不能确定具体金额。经本院释明后，原、被告均表示被告支付的购房首付款不在本案中处理。本院认为，原、被告在商品房买卖合同附件五合同补充协议二中约定了合同解除的条件，即被告未按期偿还银行贷款导致银行划扣原告的保证金还贷的情况下，原告有权解除合同，现被告未按期偿还银行贷款，导致银行划扣原告的保证金偿还贷款本息，截止至2017年9月30日，共计划扣本息32283元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原、被告在合同中约定的解除条件已成就，原告有权单方解除本案商品房买卖合同。原告于2017年7月21日向被告邮寄送达解除合同通知书，被告于2017年7月22日收到后退回。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原、被告签订的商品房买卖合同于2017年7月22日解除。被告亦当庭表示其同意解除合同。故本院确认原、被告签订的商品房买卖合同于2017年7月22日解除。原告为被告垫付银行贷款本息32283元，该款系被告违约造成原告损失，被告应向原告返还该款。故原告要求被告返还银行划扣的贷款本息32283元之诉求，本院予以支持。原告主张被告应按合同附件五的约定支付违约金，被告答辩称不同意按合同约定支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，原告的损失为32283元，原告要求被告支付违约金299687.5元显然过分高于其损失，在被告提出异议的情况下，本院依据违约金不超过损失的百分之三十之原则，确定被告应向原告支付违约金为41967.9元（32283元×1.3=41967.9元），原告超过部分的诉求，本院不予支持。本案受理费的承担问题，本院将依据法律规定及原、被告的过错责任综合予以认定。因被告对合同解除后其向原告支付的购房首付款未提出诉讼主张，原、被告均表示被告对原告支付的首付款不在本案中进行处理，本院对此不予处理，被告可另行主张权利。第三人不承担本案责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告萍乡润荣房地产有限公司与被告文兵于2016年5月5日签订的房屋买卖合同于2017年7月22日解除；二、被告文兵应在本判决书生效之日起五日内向原告萍乡润荣房地产有限公司返还银行贷款本息32283元；三、被告文兵应在本判决书生效之日起五日内向原告萍乡润荣房地产有限公司支付违约金41967.9元；四、驳回原告萍乡润荣房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6375元，诉讼财产保全费2707元，由原告萍乡润荣房地产有限公司负担6082元，被告文兵负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审 判 员  邹小蓉二〇一八年二月十三日代理书记员  肖天凤