江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1202民初5935号 原告：霍尔果斯米高影视传媒有限公司，住所地新疆伊犁州霍尔果斯市兰新路**永和大厦地上**物业**。 法定代表人：高其伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏康政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬梅，江苏康政律师事务所律师。 被告：万鹏商业管理股份有限公司，住所，住所地北京市通州区砖厂北里**楼**8734div> 法定代表人：刘杭。 被告：万鹏商业管理股份有限公司泰州分公司，住所地泰，住所地泰州市海陵区北仓路**v> 负责人：廖宗权，经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：蒋隆，江苏路修律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王忠城，江苏路韬律师事务所律师。 被告：刘莲珠，女，1966年9月25日生，汉族，住浙江省文成县。 被告：李鑫磊，男，1989年7月5日生，汉族，住北京市延庆县。 原告霍尔果斯米高影视传媒有限公司（以下简称米高公司）与被告万鹏商业管理股份有限公司（以下简称万鹏公司）、万鹏商业管理股份有限公司泰州分公司（以下简称万鹏泰州分公司）、刘莲珠、李鑫磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告米高公司法定代表人高其伟、委托诉讼代理人陈杰，被告万鹏公司、万鹏泰州分公司之共同委托诉讼代理人蒋隆到庭参加诉讼，被告刘莲珠、李鑫磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告米高公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告万鹏公司、被告万鹏泰州分公司于2017年7月11日订立的房屋租赁合同。2.被告万鹏公司、被告万鹏泰州分公司返回原告履约保证金3000000元。3.被告万鹏公司、被告万鹏泰州分公司承担违约赔偿责任，立即赔偿原告利息损失（以3000000元为本金，按照年利率4.35%的标准从2017年7月19日计算至实际给付之日止）、为履行合同支付的设计费460000元、人工工资80000元、交通费17200元、经营预期利益损失2100000元、律师费150000元。4.被告刘莲珠、被告李鑫磊对被告万鹏公司、被告万鹏泰州分公司的上述给付义务在非法减资范围内承担连带清偿责任，在未缴出资范围内承担补充赔偿责任。5.本案诉讼费由诸被告承担。事实与理由：被告万鹏泰州分公司是被告万鹏公司设立的分公司。2017年7月11日，被告万鹏公司向被告万鹏泰州分公司出具授权委托书，全权委托被告万鹏泰州分公司与原告签订房屋租赁合同，一切法律及经济责任由被告万鹏公司承担。当日，被告万鹏泰州分公司（甲方）与原告米高公司(乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定被告将位于泰州市的“阳光天地生活广场”商业楼地上4层面积为3882.52平方米的房屋租赁给原告用于经营影院。合同约定：房屋租赁期为15年，合同签订之日起15日内甲方应将双方认可的交场时间以合同附件的形式书面通知乙方；合同签订后10个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金3150000元；实际起租日起第1年至第3年的租金为每年1050000元，加原告票房收入10%的提成；合同签订后甲方需按合同约定的交房时间向乙方交房。该合同第十七条约定，因甲方违反合同约定，导致乙方解除合同的，甲方除返还履约保证金，赔偿乙方对标的房屋进行投资的一切损失之外，还需按照当年乙方应缴租金总额的二倍赔偿乙方预期的经济损失；任何一方根据本合同约定追究违约责任，违约方除承担合同相关条款约定的责任外，还应当赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。合同签订后，原告依约于2017年7月18日按照被告万鹏公司的要求向被告万鹏泰州分公司汇付履约保证金3000000元。同时，原告根据租赁标的房屋特点，专门委托设计单位对影院布局、技术方案进行设计，并派出工作人员多次至泰州的房屋所在地与被告工作人员进行洽谈、交底对接，支付了设计费460000元、人工工资80000元、交通费17200元等多项费用。原告多次催促被告交房，但被告以各种理由敷衍原告,至起诉时被告仍不交房且明确告知原告不能交付原告承租的房屋。原告多次要求妥善处理，并追索履约保证金3000000元，但被告恶意拖延，既无房屋可交，也不退还履约保证金。另被告刘莲珠、被告李鑫磊是被告万鹏公司的股东，2018年9月19日，两被告未经法定程序，将被告万鹏公司注册资本由50000000元减至2000000元。原告认为，被告万鹏泰州分公司作为被告万鹏公司的分支机构，经被告万鹏公司授权与原告订立房屋租赁合同，依法应由被告万鹏公司、万鹏泰州分公司共同连带承担法律责任。房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了3000000元履约保证金，但被告经原告多次催促后仍不能履行且明确拒绝履行交付房屋的合同义务，致使原告不能实现合同目的，造成原告利息、投资及预期利益等重大经济损失。被告的行为己经构成根本违约，应承担违约赔偿责任，向原告返还保证金并赔偿原告各项投资损失、预期经济损失以及律师费、诉讼费。被告万鹏泰州分公司作为被告万鹏公司的分公司，应以分公司全部财产承担连带责任。被告刘莲珠、李鑫磊作为被告万鹏公司的股东，长期处于股东未出资的0资产状态下，无任何信用和资产基础，也无法清偿公司任何到期债务，刘莲珠、李鑫磊应对万鹏公司不能履行的责任在非法减资范围内承担连带清偿责任，在未认缴出资范围内承担补充赔偿责任。 被告万鹏公司、万鹏泰州分公司共同辩称，1.本案为房屋租赁合同纠纷，被告一、二并非房屋的所有权人，案涉租赁房屋的开发商为案外人江苏今日阳光房地产发展有限公司（以下简称今日阳光公司），万鹏泰州分公司与今日阳光公司签订了关于“阳光瑞城商业（阳光天地生活广场）”的房地产项目营销代理合同，但最终未能成功认购案涉租赁房屋，也没能取得使用权。在与原告签订房屋租赁合同书后，被告万鹏公司虽一直积极履行合同，但因与今日阳光公司存在经济纠纷，致使未能履行合同，无法向原告交房，故万鹏公司并不享有出租案涉租赁房屋的权利，房屋租赁合同的签订属于万鹏公司无权处分了今日阳光公司的财产，且未经今日阳光公司追认，房屋租赁合同书应属无效。2.本案被告一与二之间存在授权委托关系，根据合同法的相关规定，原告在知晓两者之间的授权委托关系之下与被告二签订的合同，是直接约束原告和被告一的，因此被告二不承担还款责任。3.对原告在第三项诉请中主张的相关费用不予认可，对于原告的相关损失，因原告自身对合同的无效或解除也存在过错，亦应当承担相应责任。具体而言，对于利息损失，如合同认定有效，并经双方协商一致解除的，仅当合同解除时，被告一承担还款责任，因此利息损失应当从解除之日开始计算；对于设计费，被告一仅在已支付的款项范围内承担责任，且原告应对款项的支付进行举证，对于未发生的费用，具体是否承担还不确定，本案中不应支持；对于人工工资及交通费，原告应举证证明，否则不应予以支持；对于经营预期利益损失并非实际发生的，且是不可预见的，公司经营既可能盈利也可能亏损，租赁合同也没有对经营预期利益损失如何计算进行明确约定，该损失无法定和约定的依据；对于律师费的承担，因租赁合同无效，除合同第19条继续有效外，其余条款均为无效，被告一不承担本案的律师费。4.被告一的减资行为符合法定程序，并已进行两次公告，不存在违法减资情形。减资虽未直接通知原告，但此时原告尚未提起诉讼，双方之间的租赁合同仍在履行过程中，并未形成明确的债权债务关系。公司法及其司法解释规定的未履行或未全面履行出资义务，未足额缴纳出资，是指股东在认缴的出资期限届满后未履行或者未足额履行出资义务的情形，而根据被告一的章程规定，本案股东出资期限并未届满，不应直接否认公司法人的独立人格而直接要求股东承担责任。综上，被告一认可收到原告履约保证金3000000元，并同意返还，请求驳回原告的其他诉讼请求。 被告刘莲珠、李鑫磊未进行答辩，亦未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2017年7月11日，被告万鹏公司向原告米高公司出具委托书一份，主要内容为：现万鹏公司授权万鹏泰州分公司行使一切对米高公司签约等权利，所有经济与法律纠纷由万鹏公司承担。同日，原告米高公司（承租人、乙方）与被告万鹏泰州分公司（出租人、甲方）签订房屋租赁合同书一份，合同第3.1条约定，租赁标的房屋为位于江苏省泰州市的“阳光瑞城商业（阳光天地生活广场）”项目商业楼地上4层，房屋的计租面积约为3882.52平方米。第3.2条约定，甲方为本合同项下的上述标的房屋的合法所有人，并同意将该租赁标的房屋按本合同约定期限出租给乙方。第6.1条约定，乙方承租标的房屋用于影视娱乐及相关商业配套等经营；第7.1条约定，该房屋租赁期限为15年；本合同签订后十五日内，甲方应将双方认可的交场时间以合同附件的形式书面通知乙方；如甲方未能按约定时间、指定方式以及约定的通信地址通知乙方的，或者双方就交场时间未能达成一致的，乙方有权延迟交纳本合同8.1条约定的保证金；如甲方未能按照交场通知书的日期向乙方移交场地，或者所移交场地未达到合同附件中交房条件的要求的，每延迟一日，甲方应按定金的5‰向乙方支付违约金；逾期60天，乙方有权单方面解除本合同，并追究甲方违约责任。第8.1条约定，本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付3150000元履约保证金。第8.3.1条约定，双方商定标的电影院具体年度租金标准和抽成比例为实际起租日起第1年至第3年，保底租金为1050000元/年，年电影票房净收入抽成比例为10%。第8.3.2条约定，双方商定，年租金标准在每个租赁年度后的第一个月15日前进行一次通算，以电影净票房收入抽成或年保底租金两者取其高为当年租金，若年电影票房收入抽成超过年保底租金金额的按实际抽成计租，超出部分乙方在10个工作日内支付。第13.1.2条约定，甲方保证对本合同标的房屋及相应的土地使用权拥有合法的房屋所有权、使用权和以出租方式处置的权利，保证房屋现状不属于违章建筑。第13.2条约定，甲方违反上述各项承诺，由甲方承担全部法律责任；如因此给乙方造成经济损失，由甲方承担全部赔偿责任；如因此导致乙方无法继续经营或本合同不能继续履行，乙方有权解除合同，甲方应按本合同第十七条的约定赔偿乙方的经济损失。第17.1条约定，因甲方违反本合同约定导致乙方解除合同的，甲方除返还履约保证金，赔偿乙方对标的房屋进行投资的一切损失外，还需按照当年乙方应缴租金总额的二倍赔偿乙方预期的经济损失；因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同的，甲方没收乙方履约保证金，还需按照当年应缴租金总额的二倍赔偿甲方预期的经济损失。第17.2条约定，任何一方根据本合同约定追究违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构的费用、差旅费等所有因此发生的费用。合同附件二尾部约定乙方工程对接人为殷勇。 2017年7月18日，原告向被告万鹏泰州分公司缴纳履约保证金3000000元，被告万鹏公司亦认可已收到该3000000元履约保证金。 2018年9月20日，因被告万鹏公司、万鹏泰州分公司未能按约将双方认可的交场时间书面通知原告，未能交付案涉租赁房屋，原告单位工作人员殷勇向被告万鹏泰州分公司工作人员徐澎发送电子邮件，要求徐澎转交公司，主要内容为：现泰州阳光天地生活广场主体已经全部完工近两月时间，经我司多次催促，双方合作事宜仍难以推进；且按照合同约定，签订合同十五日内，贵司应书面通知交房日期，但贵司至今仍未能提供以上合同文件，已经构成严重违约；为慎重起见，我司根据合同要求，函告贵司，请贵司按照合同约定，在五个工作日内书面通知交房日期给我司！如贵司仍拒不履行合同约定，我司将根据合同约定，追究贵司违约责任及其它法律责任。 现因被告万鹏公司、万鹏泰州分公司一直未能确定交场时间，未能交付案涉租赁房屋，原告涉讼，并与江苏康政律师事务所签订委托代理合同，支付律师代理费150000元。 另查明，被告万鹏公司成立于2015年11月23日，成立时公司章程中载明：由刘莲珠、李鑫磊共同发起设立万鹏公司，公司注册资本50000000元，刘莲珠以货币方式认缴出资24500000元，李鑫磊以货币方式认缴出资25500000元，出资时间均为2035年8月10日。2018年4月24日、2018年9月7日，被告万鹏公司分别在北京日报、法制晚报刊登减资公告。2018年9月19日，万鹏公司注册资本从50000000元减少到2000000元，减资后股东分配是刘莲珠从出资24500000元减持为980000元，李鑫磊从出资25500000元减持为1020000元，认缴出资时间均为2035年5月5日。2019年1月21日，万鹏公司注册资本又增加为50000000元，刘莲珠以货币方式认缴出资24500000元，李鑫磊以货币方式认缴出资25500000元，出资时间均为2035年8月10日。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同书是否合法有效，原告主张解除合同有无依据。二、原告主张的各项费用和损失如何认定；三、被告万鹏泰州分公司是否应承担合同义务；四、被告刘莲珠、李鑫磊是否应承担相应责任。 关于争议焦点一，被告万鹏公司、万鹏泰州分公司未取得案涉租赁房屋的所有权或使用权，其无权对外出租案涉租赁房屋。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，无权处分订立的买卖合同应属有效合同，举重以明轻，无权处分订立的租赁合同亦应属有效合同。因此，原告米高公司与被告万鹏泰州分公司签订的房屋租赁合同书的效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，该房屋租赁合同书为有效合同。在房屋租赁合同书第3.2条、第13.1.2条中，被告万鹏泰州分公司多次作出其对案涉租赁房屋拥有合法所有权、使用权的保证，却未能实际取得案涉租赁房屋的所有权或使用权，未能在约定期限内将双方认可的交场时间通知原告，未能交付案涉租赁房屋，致使合同无法继续履行，已构成根本违约，原告有权单方解除合同，对原告要求解除房屋租赁合同书的诉讼请求，依法予以支持。租赁合同解除后，万鹏公司应向原告返还履约保证金3000000元。 关于争议焦点二，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。对于原告主张的各项费用及损失，本院具体认定如下： 1.利息损失。原告主张以3000000元为本金，按照年利率4.35%的标准，自缴纳履约保证金次日即2017年7月19日起计算至实际给付之日止。被告万鹏公司对利率标准并无异议，认为起算时间应自合同解除之日起计算。本院认为，根据房屋租赁合同书第17.1条的约定，万鹏公司除返还履约保证金，赔偿原告对案涉租赁房屋进行投资的一切损失外，还需按照当年原告应缴租金总额的二倍赔偿原告预期的经济损失。关于年利率4.35%的利率标准，被告没有异议，本院予以采纳。关于利息起算时间，原告为履行合同于2017年7月18日向被告万鹏公司缴纳了3000000元履约保证金，该3000000元自此一直由被告万鹏公司占有使用，期间确给原告造成了利息损失，原告的该项诉讼请求符合合同约定，本院予以认定。 2.设计费460000元。原告提供了其与卓郎装饰设计有限公司的建设工程设计合同及设计图，证明其为履行合同委托设计单位对影院布局、技术方案等进行了设计，但关于设计费的支付，仅提供设计单位收取46000元收据凭证，对该46000元已发生的费用，被告万鹏公司应予承担，对尚未支付的设计费用，因损失尚未实际发生，本案中不予支持。 3.人工工资80000元。原告未能提供相关证据证明，对该部分费用本院不予支持。 4.交通费17200元。原告提供了动车票据6492元、出租车票据166元，其中有1340.5元动车票据车次时间在房屋租赁合同书签订之前，对该1340.5元交通费，本院不予支持；剩余交通费5317.5元予以认定。另原告还主张其中有部分费用为住宿费、餐费，亦未能提供相关证据证明，本院不予认定。 5.经营预期经济损失2100000元。根据房屋租赁合同书第17.1条的约定，被告万鹏公司应就其违约行为向原告支付当年原告应缴租金总额的二倍赔偿原告预期的经济损失。该预期经济损失的约定主要目的在于预防双方发生违约行为导致解除合同，其适用条件对双方当事人公平一致，即任何一方违约均应适用。双方在约定违约责任时，即已对预期经济损失的计算方式进行了约定，任何一方违约承担的支付预期经济损失的数额，并未超出双方当事人签订该合同时应预见的范围。现被告主张违约责任约定过高，一方面并未就其该主张提供证据证明约定预期经济损失明显高于原告实际遭受的损失，另一方面该违约金调减请求，与双方当事人签订房屋租赁合同书时约定预期经济损失目的明显不符，故原告现主张2100000元的预期经济损失，符合双方合同约定，本院予以支持。 6.律师费150000元。根据房屋租赁合同书第17.2条的约定，被告万鹏公司应赔偿守约方即原告为追究违约责任或追索债权发生的实际费用，其中包括律师费用。原告的该项诉请符合合同约定，本院予以支持。 关于争议焦点三，被告万鹏泰州分公司是否应承担合同义务。本院认为，本案被告万鹏泰州分公司与原告签订房屋租赁合同书时，即向原告提供了被告万鹏公司的委托书，该房屋租赁合同书应直接约束原告和被告万鹏公司。且被告万鹏泰州分公司系被告万鹏公司设立的分支机构，不具备独立的法人资格，其民事责任亦应由万鹏公司承担。 关于争议焦点四，被告刘莲珠、李鑫磊是否应承担相应责任。本院认为，被告刘莲珠、李鑫磊作为股东对万鹏公司注册资本曾有减资行为，减资前进行了公告，虽未直接通知原告，但当时案涉房屋租赁合同书尚未解除，原告债权人的身份尚不明确，此后被告刘莲珠、李鑫磊对万鹏公司注册资本又恢复增资到50000000元，认缴出资时间仍为2035年8月10日，故对原告要求被告刘莲珠、李鑫磊在减少注册资本范围内承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。被告刘莲珠、李鑫磊认缴出资日期均为2035年8月10日，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告霍尔果斯米高影视传媒有限公司与被告万鹏商业管理股份有限公司泰州分公司于2017年7月11日签订的房屋租赁合同书； 二、被告万鹏商业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告霍尔果斯米高影视传媒有限公司履约保证金3000000元，并支付原告利息损失（以人民币3000000元为基数，自2017年7月19日起至实际返还之日止，按照年利率4.35%的标准计算）、设计费46000元、交通费5317.5元、经营预期经济损失2100000元、律师费150000元； 三、驳回原告霍尔果斯米高影视传媒有限公司的其他诉讼请求。 如果被告万鹏商业管理股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币53516元、保全费5000元、公告费600元，合计人民币59116元，由原告霍尔果斯米高影视传媒有限公司负担4141元，被告万鹏商业管理股份有限公司负担54975元（此款原告霍尔果斯米高影视传媒有限公司已预交，被告万鹏商业管理股份有限公司应负担的部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴爱萍 人民陪审员  张 俊 人民陪审员  吉桃林 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  万 辰