广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初12374号原告：佛山市自然资源局，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路2号，统一社会信用代码11440600574510253L。负责人：杨小晶。委托诉讼代理人：何钧仪，系该局工作人员。委托诉讼代理人：蒋小平，广东佐智律师事务所律师。被告：广东宏泰国通地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇石洲村委会岗北工业区国通大道西1号之一，统一社会信用代码914406065958896458。法定代表人:赵晓明。委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊贤，广州金鹏（白云）律师事务所律师。原告佛山市自然资源局与被告广东宏泰国通地产有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年4月9日、2019年5月28日、2019年5月31日、2019年12月18日四次公开开庭进行了审理。前三次开庭，原告的委托诉讼代理人何钧仪、蒋小平，被告的委托诉讼代理人罗永东、陈俊贤均到庭参加诉讼。第四次开庭，原告的委托诉讼代理人蒋小平，被告的委托诉讼代理人罗永东、陈俊贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案因处理被告提起的管辖权异议及委托鉴定、双方申请调解而相应扣除审限。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从开工违约之日（2015年7月4日）起至实际开工之日（2015年12月31日）止的违约金3302.7432万元及利息（以3302.7432万元为基数，自2016年1月1日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原佛山市顺德区国土城建和水利局（以下简称顺德国土局）与被告签订《佛山市国有建设用地使用权出让合同》，被告通过挂牌出让取得宗地号为224074-××6的土地，价款为60824万元。合同约定被告必须在2015年7月3日前动工，开工日期以依法领取《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后进场打桩之日为准。被告未按约定开工建设的，每延期一日，应向顺德国土局支付相当于出让价款总额1.3‰的违约金。被告于2015年12月31日才领取施工许可证进场打桩，延期181天，应按约定支付违约金。2018年3月26日，顺德国土局向被告送达了《关于支付开工违约金的通知》、《顺德区国土城建和水利局收费缴款通知书》，被告拒绝支付违约金。被告辩称，1.顺德国土局存在迟延交地的情况，依法应顺延有关期限，双方完成土地物的交付和受领是2014年12月12日后，完成土地权利交付是2015年10月28日，开工时间应顺延161天；2.案涉土地除存在大量严重影响开发的复杂地质情况外，还存在大量青苗未予补偿安置、大量隐蔽埋藏物（如市政管网、光纤设备等）未予迁移，客观影响项目开、竣工时间；3.合同约定的土地交付条件至今未能实现，具体表现为①南侧道路与出让规划条件附图不符，没有按出让合同约定至宗地边线；②部分日均通车量较大的市政道路已进入用地红线内；③部分市政道路未予配建，导致地块内部分区域至今仍未满足动工条件；④供水、排污管网未达约定交付条件，被答辩人未依约在宗地周边1000米范围内提供满足永久用水的接口；⑤宗地南侧未依约提供符合要求的排污出口；4.案涉土地存在特别复杂的地质条件问题，属于不可抗力。而该地质瑕疵并未如实反映在招投标公告和出让合同中、交地过程中亦未明示，导致工程规划设计难度加大、项目前期工作量大增，客观导致开工时间的延迟；5.顺德国土局于2015年10月28日方为被告办理案涉土地的《国有土地使用权证》，由此客观造成申办《规划许可证》及《施工许可证》的滞后，必然导致开工时间的顺延；6.原告涉嫌违反“一事不再罚”的行政处罚基本原则，依法不应再次处罚。顺德国土局已经对被告延期支付土地出让金的行为处以行政处罚，而被告也正是因为延期支付土地出让金而导致延期办证、延期开工。因此对于同一行为产生的后续结果，依法不应重复处罚。在被告已经支付延期支付土地出让金滞纳金及其利息且顺德国土局明知项目存在前述种种问题客观无法如期开、竣工的情况下，理应与被告签订《出让合同补充协议》，重新约定科学合理的开、竣工时间；7.被告就前述问题已依约定及时向顺德国土局申请延期开、竣工，但顺德国土局一直未予正式回复，仅口头承诺同意延期并允诺后续事项均可正常办理，由此导致的责任及后果应由原告承担；8.违约金明显过高，显失公平，依法应予调低；9.原告重复主张违约金利息没有事实及法律依据。即使法院支持利息计算，根据《关于支付开工违约金的通知》及《缴款通知书》的时间，利息亦应于2018年4月23日起计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对经双方质证对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：1.原告提供的国有建设用地交地确认书原件，该证据记载的交地时间虽然是2014年7月4日，但该时间与加盖的被告公章启用时间不符，也与原告确认的事实不符，对该证据采信与认定在本院认为部分详细分析；2.被告提供的证据，原告虽均不予确认，但不能举证予以推翻，对有原件相核对的证据，本院对其真实性予以确认。没有原件相核对的证据，本院不予采信；3.广东南天司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，经双方质证无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，佛山市顺德区土地房地产交易中心对外发布公告，将采用挂牌竞买方式出让佛山市顺德区陈村镇岗北伟业大道以南、国通大道以北地块，挂牌公告期为2013年12月5日至2013年12月26日。公告及出让须知均明确载明出让地块须自土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工并申请竣工验收。2014年1月6日，被告通过竞买中标，与顺德国土局签订《佛山市国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，被告通过挂牌出让取得宗地编号为224074-××6，面积为202610.67平方米的地块（以下简称116号地块）。顺德国土局同意在2014年7月4日前（成交之日起180日内）将地块按现状条件交付被告，地块周围基础设施情况为：1.道路：地块北侧、南侧为现状道路，已至宗地线边；2.宗地周边1000米范围内有水、电接入口，被告需自行到供电供水部门报装施工，所需费用由被告负责；3.被告申请所需电信、电视等线路的铺设与提供，由被告与有关部门协商解决，接入费用由被告负责；4.排污出口（经处理合格后）可设于宗地北侧或南侧道路的污水管。合同项下的国有建设用地使用权出让价款为60824万元，首期30412万元于2014年2月4日前付清，余款30412万元及利息（以30412万元为基数，自2014年2月4日起至付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）于2014年7月4日前付清。被告应在付清全部出让价款、利息和土地出让金滞纳金后，申请出让国有建设用地使用权登记。被告同意地块建设项目在2015年7月3日（土地交付之日起1年内）之前开工，在2018年7月2日（自开工之日起3年内）之前全部竣工并申请竣工验收。被告不能按期开工，应提前30日向顺德国土局提出延建申请，经顺德国土局同意延建的，竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。开工日期以被告依法领取《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后进场打桩之日为准。关于违约责任。双方约定为：被告应按合同约定按时支付国有建设用地使用权出让价款，逾期支付应自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。被告未按约定开工建设的，每延期一日，应向顺德国土局支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1.3‰的违约金。顺德国土局未按时提供土地的，每延期一日，应当按被告已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向被告缴纳违约金。合同签订后，被告于2014年1月9日向顺德国土局支付12164万元国有建设用地使用权出让价款，于2014年1月20日向顺德国土局支付18248万元国有建设用地使用权出让价款（合计30412万元）。后因被告资金紧张及股东变更，被告在2014年12月3日至2014年12月12日期间，分五次向顺德国土局支付合计30412万元国有建设用地使用权出让款。被告于2015年8月20日向顺德国土局缴纳47319480元滞纳金，于2015年8月21日向顺德国土局支付14409633.78元国有建设用地使用权出让款利息。2015年10月28日，被告取得案涉地块的《国有土地使用权证》。被告分别于2015年12月16日和2015年12月31日取得案涉土地第一期的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，并于2016年1月1日进场打桩。另查，原告提供的《国有建设用地交地确认书》记载：佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心于2014年7月4日将案涉土地交付被告。被告在该《国有建设用地交地确认书》上加盖编号为“4406066619856”的公章，填写落款日期为“2014年7月4日”。被告编号为“4406066619856”的公章于2015年4月14日启用。佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心于2019年6月3日出具《关于岗北伟业大道以南、国通大道以北地块签订情况的说明》，确认“在广东宏泰国通地产有限公司全额缴交地价款后，原陈村镇土地储备发展中心与广东宏泰国通地产有限公司签订《国有建设用地交地确认书》，确认原顺德区陈村镇土地储备发展中心于2014年7月4日将该宗土地交付给广东宏泰国通地产有限公司。”原告在庭审中确认《国有建设用地交地确认书》是事后补签，并确认在被告未全额缴纳国有建设用地使用权出让款前不能申请办理国有建设用地使用权登记。再查，2017年8月22日，顺德国土局向被告送达《动工违约土地调查通知书》。顺德国土局于2018年3月6日作出《关于支付开工违约金的通知》，认为被告动工违约181天，应缴纳违约金3302.7432万元，并于2018年3月26日送达被告。被告于2015年5月1日开始对案涉土地进行初步勘察，并在施工过程中多次与政府有关部门就排污、供电、环保、管线迁移等事宜进行协商。广东省工程勘察设计行业协会、华南理工大学土木与交通学院建筑工程研究所、广东省建筑设计研究院，以及工程勘察、设计、施工及监理单位均出具报告或说明，认为案涉土地原是陈村采石场，经过大量采石后留下较深大岩坑，且处于地质构造断裂带，地质情况隐蔽，远比一般项目特殊、复杂，导致项目的开工时间、施工周期受到影响。顺德国土局于2018年7月3日提起本案诉讼并出庭应诉。后根据《中共佛山市委、佛山市人民政府关于印发的通知》（佛发[2019]1号）规定，因政府机构改革，原顺德国土局的国土资源管理职能由佛山市自然资源局行使。佛山市自然资源局于2020年2月3日向本院出具《关于诉讼主体资格变更的说明》，对原顺德国土局及其委托代理人在本案诉讼中发表的意见予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第九十八条规定“机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担。”本案中，原顺德国土局的国土资源管理职能由佛山市自然资源局继续行使，其权利义务由原告佛山市自然资源局享有和承担。关于国有建设用地的动工开发与实际交付问题，国土资源部发布的《闲置土地处置办法》第二十二条规定“国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间。因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。”本案中，双方签订的《佛山市国有建设用地使用权出让合同》（以下简称案涉合同）第六条约定“出让人同意在2014年7月4日（成交之日起180日内）前将出让宗地交付受让人”，第十条约定受让人在“2014年7月4日前”支付完全部土地出让金及利息，第十六条约定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年7月3日（土地交付之日起1年内）之前开工”。因此结合合同上下文以及上述规定可知，“2015年7月3日”的开工建设时间，是以“2014年7月4日”的土地交付时间为基础确定。而“2014年7月4日”的土地交付时间是以被告在该日付清全部土地出让金及利息为基础确定。但是在案涉合同实际履行过程中，由于被告迟延给付土地出让金，案涉土地并未在约定时间予以交付。对于被告迟延给付土地出让金的违约行为，被告已经承担支付高额滞纳金及利息的违约责任。而迟延开工违约责任的约定是为了惩罚不良开发商在土地已经具备动工建设的条件下，恶意囤积土地，故意不开工建设的违约行为。因此认定被告是否构成迟延开工，应当以合理认定土地的实际交付时间，确定土地具备可以动工开发条件的时间为前提。关于案涉土地的实际交付时间。原告提供的《国有建设用地交地确认书》（以下简称《确认书》）虽然记载案涉土地于“2014年7月4日交付”，但该时间不能作为本案土地的实际交付时间。首先，《确认书》属于事后补签，落款时间不真实。被告加盖在《确认书》上的公章于2015年4月14日启用，《确认书》实际签订的时间应当是在2015年4月14日之后，而非落款的2014年7月4日。同时，佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心出具的《关于岗北伟业大道以南、国通大道以北地块签订情况的说明》也确认，《确认书》是在被告全额缴纳土地出让金后签署，为事后补签。其次，《确认书》不构成事后追认。根据本院查明事实，2014年7月4日，双方并没有通过实地踏勘、现场验收等方式办理土地的交付手续。因此《确认书》记载的事实与客观事实不符，不构成事后的追认。《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。”《中华人民共和国物权法》第一百四十一条规定“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条规定“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。”从上述法律、法规可知，国有建设用地的动工开发建设必须依法依规，买受人必须全额支付土地出让金及费用，依法办理土地的权属登记，取得国有建设用地使用权，同时通过与出让人办理移交，实现对土地的实际占有和控制，才具有动工开发建设的条件。即土地的实际交付既应包括土地“物”的交付，也应包括具备办理土地登记、依法领取权属证书的“权利”交付。只有在“物”和“权利”均交付的情况下，土地买受人才具备动工开发条件。本案中，被告于2014年12月12日缴清土地出让金，具备申请办理土地登记、申领权属证书的前提条件。但对于案涉地块“物”的交付日期，原告不能举证予以证实，也不能确认双方履行了实际踏勘、现场验收或书面通知的交付手续。结合被告于2015年4月14日启用新公章，以及被告于2015年5月1日开始对案涉土地进行初勘（被告实施的初勘行为应视为其对案涉土地已享有占有使用的权利）的事实。本院认定案涉地块在2015年5月1日具备动工开发条件，土地的实际交付时间为2015年5月1日。现被告于2016年1月1日开工建设，并未违反交付之日起一年动工开发的时间约定，原告请求被告承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第九十八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、第一百四十一条，国土资源部《闲置土地处置办法》第二十二条，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条的规定，判决如下：驳回原告佛山市自然资源局的全部诉讼请求。案件受理费231707.73元，财产保全费5000元，合计236707.73元（原告已预交），由原告佛山市自然资源局负担。鉴定费67581元（被告已预交），由被告广东宏泰国通地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨 虹人民陪审员  梁锦兆人民陪审员  邝贤棋二〇二〇年二月二十八日书 记 员  胡嘉琪