陕西省西安市碑林区人民法院民事判决书(2020)陕0103民初2031号原告（反诉被告）:孙铭远，男，1967年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区。被告（反诉原告）:张修峰，男，1991年XX月XX日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：李思奇，陕西弘业律师事务所律师。第三人:西安雍华房地产信息咨询服务有限公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：赵飞，系该公司董事长。委托诉讼代理人:邓伯阳，男，住西安市雁塔区。原告(反诉被告)孙铭远诉被告（反诉原告）张修峰、第三人西安雍华房地产信息咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日作出（2018）陕0103民初 9925号民事判决书，被告（反诉原告）张修峰不服依法提起上诉。2019年9月10日西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终6475号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。被告张修峰（反诉原告）委托诉讼代理人李思奇、第三人西安雍华房地产信息咨询服务有限公司（以下简称雍华公司）委托诉讼代理人邓伯阳到庭参加诉讼，原告（反诉被告）孙铭远经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙铭远提出如下诉讼请求：1.请求解除2018年1月16日其与被告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2.请求解除2018年3月6日原、被告双方签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》；3.请求判决被告支付违约金73000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月16日，原、被告及第三人签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，原告委托第三人出售原告所有的座落于西安市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室房产给被告，房屋建筑面积92.23平方米，协议约定房屋成交价为730000元，其中首付370000元，按揭款为360000元。2018年3月6日，原、被告双方签订网签合同。上述合同签订后，被告仅支付了20000元定金，剩余款项经原告多次催要未支付，给原告造成了损失，原告有权解除合同并支付10%的违约金。因原告（反诉被告）孙铭远经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其诉讼请求依照撤诉处理。被告（反诉原告）张修峰提出如下反诉请求：1.判令原告（反诉被告）立即解除在西安市碑林区建西街 138号11010号房（房产证号∶XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）的抵押担保；2.判令原告（反诉被告）支付违约金 73000元、律师费21400元并继续履行《西安市存量房屋买卖三方合同》，限期配合被告（反诉原告）办理对本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室房产的重新网签、银行面签、资金监管、房屋过户及房屋交付手续；3.反诉费由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2018 年1月16日，反诉原告在第三人中介公司的介绍下，与反诉被告签署了《西安市存量房屋买卖三方合同》，合同约定了反诉原告购买涉案房屋，房价款共计730000元。签署合同当天，反诉原告依据合同约定向反诉被告支付了定金20000元，向第三人支付了中介费46210元，2018年3月6日，反诉原告按照第三人的通知在二手房交易中心与反诉被告签署了《西安市存量房屋买卖三方合同》（自行交易版）（网签合同备案号：Cl80077）。合同签订后，发现反诉被告尚未解除该房屋抵押，剩余交易流程必须等到抵押合同解除后方能办理。合同签署后，反诉原告一再催促办理解除抵押，办理后续流程，但反诉被告始终推诿，反诉原告要求第三人配合督促，第三人反馈说反诉被告要求反诉原告额外向反诉被告额外增加费用才能配合办理。且反诉被告在原告第一次二手房屋买卖贷款申请被拒后便拒绝再次配合反诉原告进行贷款申请，以实际构成违约，故根据相关法律规定，请求法院依法查明事实，判如所请。原告（反诉被告）孙铭远未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。第三人雍华公司述称，原、被告之间房屋买卖合同确系在其公司签署，由其提供居间服务，房子是孙铭远的，双方在合同履行期间都存在问题，张修峰因为个人征信问题，贷款三次均未贷下来。其公司告知他全款购买，他说他没有能力全款，后来张修峰说要变更买受人，介绍其他人来买，在其提出变更买受人之前，孙铭远已经决定不向其出售房产。合同对违约责任也有约束，买房人可以变更买受人，但是需要征得出卖方的同意，在合同的第8条第3款中有约定，征得卖方和中介公司同意并签订补充协议之后可以变更买受人。其同意变更买受人，但是孙铭远不同意，所以双方的合同没有履行。后孙铭远就将张修峰起诉至法院。被告（反诉原告）张修峰围绕其反诉诉讼请求向本院提交如下证据：1、《西安市存量房屋买卖三方合同》一份、《西安市存量房屋买卖合同》一份、住房情况查询申请表一份，证明被告始终按照合同的约定履行义务，因合同约定首付款是交付至监管账户，在原告未解除该房产抵押并解除资金监管账户的情况下，被告有权拒绝直接向原告支付首付款。网签合同登记备案后，原告孙铭远应当依照合同约定配合被告张修峰办理资金监管账户，而其未依照合同约定履行，存在事实的违约行为。2、定金收据一份，证明2018年1月16日被告向原告支付定金20000元，反诉原告已经依照合同约定支付了定金，履行了合同现阶段的全部义务，不存在违约的事实。3、反诉原告张修峰与平安银行葛经理的短信聊天记录，证明反诉原告并不存在拒绝办理贷款的情况，是因为反诉被告拒绝配合提供相关资料，导致反诉原告无法再次向平安银行提供贷款资料，无法再次申请贷款。4、反诉原告与第三人法人的微信聊天记录，证明反诉被告违反合同约定，拒绝履行合同，按照双方合同约定除其应当按照原合同继续履行外，还应承担相应的违约责任。5、反诉原告与陕西洪振律师事务所委托代理合同一份，证明因反诉被告为恶意违约提起诉讼，增加了反诉原告履行该合同的成本，反诉原告额外支出了律师费用，反诉被告应当承担该笔费用。6.证人葛某某证言，证明2018年5月15日张修峰前往其所在平安银行贷款时，因卖方没有到场签字，所以张修峰的资料没有审批。原告（反诉被告）孙铭远未到庭质证，亦未提交证据。第三人雍华公司质证认为对证据1真实无异议，证明目的不认可，原告解除抵押应该在被告按揭审批通过后，张修峰应该先通过按揭审批，确认其有能力购买之后，出卖方孙铭远再进行解押，因为一般业主都要准备资金进行解押，这种情况是为了避免买家无法购买给卖家造成损失。对证据2定金收据真实性认可，证明目的认可。对证据3真实性无法确认，与其方无关，不发表质证意见。对证据4真实性认可，孙铭远当时认为张修峰办理按揭手续的时间太长，孙铭远没有明确表示过要涨价，涨多少钱的意思，但是孙铭远侧面也说过当时房价一直在上涨。对证据5、6质证认为与其无关，不发表意见。第三人雍华公司未提交证据。经审查，对被告（反诉原告）张修峰提交证据真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的在后文中予以论述。根据当事人陈述和经审查采信的证据，本院认定如下事实：2018年1月16日，原告（反诉被告）孙铭远（甲方）与被告（反诉原告）张修峰（乙方）及第三人雍华公司（丙方居间方）签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，约定甲方将其名下坐落于本市碑林区XX街XX号XX幢XX单元XX室建筑面积92.23平方米房屋出售给乙方张修峰，房屋交易价为730000元，合同签订日乙方支付甲方20000元作为购房定金。合同第三条约定“...（一）甲方保证该房屋产权清晰、无抵押、未向第三人设定财产担保、法院无查封、共有人同意出售、优先权利人放弃优先权、无其他未清偿债权债务。甲方所提供的办理上述房屋所有权转移登记所需资料全部合法有效，符合房地产管理部门要求的出售条件。（二）乙方保证本人（及共有人）所提供的办理上述房屋所有权转移登记和银行按揭贷款所需资料全部真实合法有效，符合房地产管理部门及金融机构要求的购房条件及贷款资格。（三）甲乙双方资料准备齐全且符合上述第一、第二条之条件后，由丙方为甲乙双方办理网签手续，并签订网签合同...”。合同另约定，买受人张修峰以办理贷款按揭的方式向出卖人孙铭远支付全部房款后，孙铭远办理房产变更登记并向张修峰交付房产。合同签订当日，张修峰向雍华公司支付中介费、按揭费、担保、评估费、个税、契税46210元，向孙铭远支付定金20000元。2018年3月6日，原、被告就上述买卖房产事宜又签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号C18007710），合同特别提示自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。 2018年4月11日，雍华公司告知张修峰其按揭贷款申请未审核通过。2018年5月5日孙铭远以微信方式告知中介公司其向中介公司及张修峰发出“解除通知”，称因在多次沟通之下张修峰未能支付首付款项以及办理房屋按揭贷款，构成根本违约，造成交易不能，特通知解除双方《西安市存量房屋买卖三方合同》。张修峰后又联系平安银行办理按揭贷款，因孙铭远未能配合故未重新办理贷款。另查，张修峰个人征信记录明细显示2014年2月至2016 年1月逾期记录为6笔；其与原告（反诉被告）孙铭远并未依照合同约定开立资金监管账户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。认定当事人是否存在违约行为，应考察其履行行为是否符合合同约定。孙铭远、张修峰、雍华公司签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》及《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，均系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为双方签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》是否应当继续履行的问题。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方有权解除合同。本案中，约定贷款金额360000元，合同双方于银行贷款资格审核通过后办理过户手续，合同中虽未约定贷款预审批通过的最后期限，但双方当事人应当遵守诚实信用原则，积极办理相关手续，尽快通过银行审批。反诉原告张修峰为购买涉案房产向银行申请贷款，起初反诉被告孙铭远予以配合，但至2018年4月11日反诉原告张修峰贷款被拒后，反诉被告孙铭远遂不配合反诉原告在其他银行办理贷款手续，并给第三人雍华公司发出解除合同通知，致贷款一直未能办理。双方在《西安市存量房屋买卖三方合同》约定了办理买卖房产手续流程但未约定时间节点，反诉原告征信瑕疵不必然导致按揭无法办理，且合同约定双方可采取更换买受人或以全款方式购买房产，反诉被告未给予反诉原告合理期限筹集全部房款或变更买受人的方式来购买涉案房产，因反诉被告消极不予配合，致合同至今未能履行，网签合同亦已因超期办理资金监管而解除，该过错责任应由反诉被告孙铭远承担。反诉被告孙铭远经传唤未到庭，对其本诉依法按撤诉处理，故双方买卖合同尚未解除，应当继续履行。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金之诉请，双方购房合同中约定反诉被告应当保证房屋产权清晰、无抵押，现该房产并未办理解押手续，不符合出售条件，且反诉被告未在合理期限内配合反诉原告办理购房手续，反诉原告要求反诉被告承担违约金73000元，于法有据，依法予以支持。双方在《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》中约定合同签订后90日内办理资金监管，逾期未办理，网签合同失效，现双方逾期未办理资金监管，该网签合同已解除。对反诉原告要求反诉被告解除房产抵押并重新办理网签、面签、资金监管手续之诉请，能否办理上述流程取决于反诉原告贷款资格能否审核通过及反诉被告的配合，该条件处于或然状态，无法以判决方式强制履行，反诉原告该诉请于法无据，依法不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付律师费，因该费用并非必要支出，双方合同对律师费亦未做约定，该主张于法无据，依法不予支持。反诉被告经传唤未到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙铭远于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张修峰违约金73000元;二、驳回被告（反诉原告）张修峰的其他诉讼请求。本诉案件受理费1625元，减半收取计812.5元由原告（反诉被告）孙铭远负担（已交纳）。反诉案件受理费1330元，由原告（反诉被告）孙铭远负担800元，被告（反诉原告）负担530元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                  审 判长         张婷                             人民陪审员     李红云                              人民陪审员     张正                           二〇二〇年十二月三十日书记员     姚   睿1