上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14239号原告：上海集池宇实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴贻平，执行董事。委托诉讼代理人：许文彬，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：华琪，上海中夏律师事务所律师。被告：陶英华，女，1976年6月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告上海集池宇实业有限公司诉被告陶英华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告陶英华下落不明，本院依法适用普通程序独任制进行审理，并向被告公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许文彬到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上海集池宇实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的租赁合同于2019年6月8日予以解除；二、判令被告支付上海市青浦区崧复路XXX号XXX号楼XXX层房屋2018年12月3日至2019年6月8日拖欠的租金人民币45,146.60元；三、判令被告支付2019年6月9日至2019年7月23日期间房屋占用费50,368.50元；四、判令被告支付2018年12月3日至2019年6月8日期间物业管理费5,952元；五、判令被告支付2018年12月3日至2019年6月8日期间电费1,145.50元；六、判令被告支付违约金33,579元。事实和理由：原告上海集池宇实业有限公司与被告陶英华于2018年5月3日签订《租赁合同》一份，约定由被告向原告承租青浦区崧复路XXX号XXX号楼XXX层房屋，合同约定出租期限自2018年6月3日至2023年6月2日，出租面积320平米，月租金11,193元(不含税)，付款方式为：付三押二，租金每3个月支付一次，先付后用，合同签订后3日内乙方支付3个月租金，以后每期租金应提前10日支付。并双方约定物业费每月960元，与租金同步缴纳，水费6元/吨，电费1.45元/度，乙方自行承担。原告已于2018年5月3日向被告交付相关租赁房屋，被告已经入驻使用，但是至2018年12月起，被告开始拖欠租金及物业费、水电费。经原告多次催款，被告后于2019年3月支付了部分租金，其余租金费用未予支付，原告于2019年6月4日向被告发送《费用催缴通知书》进行催款，原告被拒绝付款并拒绝处理善后。因被告违约，原告于2019年6月8日向被告发送《解除租赁合同及清场通知书》，解除双方租赁合同关系。由于被告怠于处理后续事宜，造成其遗留物品占用在原租赁房屋内，至2019年7月23日，原告组织人力物力对该房屋进行了清场。原告认为，被告与原告签订的合同真实有效，应当遵照执行，被告逾期拒不支付租金及其他费用的行为已经构成严重违约，且原告业已履行约定义务并给予合理宽限，故为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。根据双方签订的租赁合同第8-2、8-2-5、8-2-6条约定，被告逾期足额支付租金及其他费用超过15天，且被告擅自退租的行为，构成违约。原告有权单方解除合同。鉴于原告于2019年6月8日将解约通知书张贴于被告承租房屋的大门上，故以2019年6月8日作为合同解除之日，2019年7月23日原告进行清场，故认定原告于2019年7月23日收回房屋，故不需要再行主张被告腾退系争房屋。根据合同第4-3条约定，合同约定租金每三个月支付一次，先付后用，被告应在2018年12月3日支付下一期租金。针对2018年12月3日至2019年6月8日期间的租金，被告应付69,396.60元，实际仅支付24,250元，拖欠租金45,146.60元。上述应付金额是按照合同约定月租金11,193元的标准计算6个月零6天。2019年6月9日至2019年7月23日期间，上述占有使用费根据合同第7-1条约定，逾期返还房屋的，应按照日租金3倍的标准向原告支付占有使用费，即是按照11,193元/月/30天*3倍*45天为50,368.50元。根据合同第5-2条约定，物业管理费960元/月，先付后用，并与租金同时支付。原告主张2018年12月3日至2019年6月8日期间的物业管理费，上述应付金额是按照合同约定物业管理费960元/月的标准计算6个月零6天即5,952元。2018年12月3日至2019年6月8日期间的电费，金额是由原告开具单据，给到被告，由被告根据原告所开的电费单据缴纳相应的金额，原告认为应缴纳电费为诉请金额，无其他凭证及其他相关依据。根据合同第8-2条约定，违约金标准按照3个月租金计算。被告的违约行为在于逾期支付租金超过15天及合同期限未满，且非合同约定擅自退租。被告陶英华未作答辩。经开庭审理查明：2018年5月3日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签署《租赁合同》一份，该合同约定，甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市青浦区崧复路XXX号内的F18号楼3层厂房，出租面积约为320平方米(含公摊面积)。乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事生产、办公、研发使用，不得用于住宿或其他用途。甲方应于2018年5月3日前向乙方交付该厂房，免租期30天，按现状交付。租赁日期自2018年6月3日至2023年6月2日止。租赁期满后，乙方如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先续租权。甲乙双方约定，该厂房月租金为11,193元，以上租金为含税价。本合同规定的租金第三年递增15%，第五年的租金按第三年租金的基础上递增10%。租金支付方式：先付后用，本合同签订后3日内，乙方向甲方支付叁个月租金及相当于贰个月租金的押金。租赁期满后或双方租赁关系结束后，押金除用以抵充乙方承担的费用外(包括但不限于未付的租金、水费、电费、通讯费、物业费、修理费、清理费用等等)，剩余部分在乙方向甲方提供押金凭条且乙方搬离厂房后无息退还乙方。租金每叁个月一付，先付后用，以后每次房租乙方应提前10日支付。乙方逾期支付费用的(包括但不限于未付的租金、水费、电费、通讯费、物业费、修理费、清理费用等等)，每逾期一日，则乙方需按应付租金总和的0.50%支付滞纳金，乙方逾期超过10天，甲方还有权对乙方实行停水、停电直至解除本合同的处理，由此造成的一切损失由乙方自行承担。如出现乙方逾期支付本合同约定费用的，则乙方还有权直接从押金中扣收，乙方应在5日内补足押金，否则应按应补足金额的日0.50%支付滞纳金。租赁期间，园区由甲方统一安排物业管理，乙方应配合甲方的物业管理工作。甲方物业管理范围为：公共区域的绿化、卫生、安保。乙方应自行负责其租赁区域范围内的管理工作。为了维护园区的正常运作，乙方应每月交纳物业费960元/月，先付后用，支付方式同房租，与房租同时交付。租赁期间，使用该厂房所产生的水、电、煤、通讯、设备等费用由乙方自行承担，其中水费6元/吨，电费1.45元/度，(当国家政府水电费调整时，按现有单价上涨或下跌的幅度调整)。如需甲方出具水电发票的，乙方须支付相应的税点。乙方应在收到甲方相应发票或缴款凭证后的三日内将水电费支付到甲方指定账户。除双方达成续租协议外，乙方应在本合同届满时或租赁关系结束后返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按合同规定的日租金的3倍的标准向甲方支付占用期间的使用费。因乙方违约行为导致甲方被房屋所有权人解除租赁合同或追究违约责任的，除前述违约金外，甲方仍有权要求乙方赔偿其他直接和间接损失。甲方未按时交付该厂房给乙方并经乙方书面催告15日仍未交付的；乙方逾期不支付租金超过十五日的或其他费用(包括但不限于水费、电费、物业费、修理费等等)逾期超过十五天的；合同期限未满，非本合同规定的情况而擅自提前退租的；一方可书面通知另一方单方面解除合同。违约方应向守约方支付当月三倍租金的标准作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告已支付2018年12月3日之前的租金、物业管理费、电费，针对2018年12月3日至2019年6月8日期间的租金，被告应付69,396.60元，实际仅支付24,250元，拖欠租金45,146.60元，之后被告未支付其他费用。2019年6月4日，原告向被告送达费用催缴通知书，要求被告支付拖欠的房租，但被告未予缴付。2019年6月8日，原告将解约通知书张贴在系争房屋的大门上，通知被告适当时间予以清场并提出解除合同。2019年7月23日，原告进行清场并自行收回了系争房屋。另查明，系争房屋已经办理了产权登记，登记权利人为案外人上海润冠企业发展有限公司。以上查明的事实，有原、被告陈述，租赁合同、费用催缴通知书、解约通知书、照片、光盘、上海市房地产权证等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，关于原告收取被告的押金，原告表示，目前该笔押金尚未退还被告，也不要求该笔押金在本案中予以处理，由双方另行解决。根据庭审确认的事实，本院认为：案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因被告未支付租金且已经实际搬离，原告主张解除合同有相应的合同依据，故本院对此予以支持。对于合同解除日期，原告认为2019年6月8日原告将解约通知书张贴在系争房屋的大门上，通知被告适当时间予以清场并提出解除合同，故以2019年6月8日作为合同解除之日。因原告未提供证据证明所张贴的解约通知书已经通知到被告解除合同，也未提供双方解除合同交接房屋凭证，鉴于2019年7月23日原告进行清场并自行收回了系争房屋，故对于合同解除之日应以2019年7月23日为准。对于原告主张的租金，被告应支付至2019年7月23日止，应付租金为61,936.10元。对于原告主张的房屋占有使用费，本院不予支持。原告主张物业管理费，有相应的合同依据，本院予以支持。对于原告主张的电费，因原告未提供相应的证据，本院不予支持。原告主张违约金标准按照3个月租金计算33,579元，因被告逾期支付租金超过15天，已构成违约，原告主张违约金有相应的合同依据，但对于被告违约所造成的损失，原告未提供相应的证据予以证明，综合本案合同履行、当事人过错程度等情况，本院确定被告应向原告偿付违约金17,000元。被告经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2018年5月3日原告上海集池宇实业有限公司与被告陶英华签订的租赁合同于2019年7月23日予以解除；二、被告陶英华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海集池宇实业有限公司欠付租金人民币61,936.10元；三、被告陶英华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海集池宇实业有限公司欠付物业管理费人民币5,952元；四、被告陶英华应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海集池宇实业有限公司违约金人民币17,000元；五、驳回原告上海集池宇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,103.83元，由被告负担人民币2,002.20元，由原告负担人民币1,101.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年三月十五日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。