海城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0381民初6381号原告：李欣，男，汉族，住吉林省长春市南关区。被告：赵长春，男，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：王莹，辽宁日泽律师事务所律师。原告李欣诉被告赵长春租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日作出（2016）辽0381民初2315号民事判决书，原告不服上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2017年8月1日作出（2017）辽03民终786号民事裁定书，裁定：一、撤销海城市人民法院（2016）辽0381民初2315号民事判决书；二、本案发回海城市人民法院重审。本院受理后，依法由审判员李洪俊担任审判长并主审此案，于2019年5月14日、2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告李欣、被告赵长春以及委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李欣诉称：原、被告于2013年5月21日签订租房协议。原告将其所有的位于海城市.96平方米的房屋租给被告开设宾馆，约定租赁期为3年，每年租金5万元，第一年租金于2014年5月20日交付，以后每年于5月20日前交付。2015年被告未按约定支付租金50000元，且在搬出时被告对原告房屋进行损坏，故诉至法院，请求判令房屋租金50000元及利息、电费24933.91元、鉴定费3000元、鉴定损失144172元，租金损失16666.67元，共计238772.58元。诉讼费由被告承担。被告赵长春辩称：1、不欠原告租金，当时原、被告口头约定，让被告免费使用房子3年，条件是被告将原告房屋装修成宾馆，当时被告交给原告的房屋是毛坯房，并已经闲置7年，只有1部电梯。电梯是唯一的设备。在被告装修好之后，原告违反约定强迫被告签订一份合同，年租金为5万元，否则不让被告开业。无奈被告在合同中签字。但是同时合同中约定第一年的租金用原告之前欠被告的其他装修款来抵顶。（被告给原告之前装修酒店时原告欠被告的钱）所以2014年5月20日开始交。可以看出2013年的租金是不需要支付的。后在2014年5月4日交2万元、2014年5月12日交3万元、2015年5月12日交5万元，被告将后两年的租金全部交齐；2、在租期未到时，原告故意破坏被告购买物品，且将宾馆停电，阻止原告营业。将宾馆的物品房门损坏。从诉状中标注的起诉日期2016年4月22日可以看出，该时间为被告的经营时间，合同并未到期，是原告违约在先。3、在2016年4月20日，双方交接时，确认宾馆设施电梯一部，已交付原告，故不存在被告损坏设备。4、原告主张的电费，无事实及法律依据，被告并不拖欠电费。在被告经营期间已将电费全部结清。走之前，也找电业局确认过不欠电费。总电表在原告处保管，被原告锁上。分电表有多家使用，包括原告的家人也在使用。原告主张的欠电费，谁欠的不清楚，不能证明是被告拖欠。5、原告诉状中称的物品，全部由被告购买，不存在向原告赔偿的问题。因当时的房屋为毛坯房没有任何物品，只有一部电梯。在交付时，电梯也是完好。6、原告所述1209.96平方米房屋租赁给被告，实际没有这些平数，实际面积为380平，其他平数由原告租赁给他人。在签订本案争议的租房协议之前，双方还有过多份合同，约定事项均不一致。包括了租金问题。原告主张的租房协议要求给付租金，当时被告不认可，为了正常经营，且装修已花费大量租金，所以被迫向原告缴纳10万元。请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明：原、被告签订租房协议一份，原告将房屋租赁给被告经营宾馆。租赁期限为2013年5月21日至2016年5月20日，租金为每年50000元，第一年租金于2014年5月20日给付，以后每年于5月20日给付。被告于2014年5月4日给付原告租金20000元，原告给被告出具收条一张，被告于2014年5月12日给付原告租金30000元，原告给被告出具收条一张。于2015年5月20日给付原告2014年租金50000元，原告给被告出具收条一张。被告给付原告2013年的租金和2014年的租金，下打租，共计100000元，2015年的租金未付。另查，经鉴定，原告财产损失为144172元，花费鉴定费3000元。又查，自被告租赁房屋开始至鉴定之日，共拖欠电费24933.91元。再查，鉴定期间原告所有的房屋未对外租赁。再查，在被告租赁房屋期间，电业局电脑记录显示总电表拖欠电费24933.91元，但该电表系多家共同使用，电业局对每块分表使用电费情况没有记载。上述事实，原告提供的证据有：1、收条三张，证明于2014年5月4日给付原告租金2万元，原告给被告出具收条一张。被告于2014年5月12日给付原告租金3万元，原告给被告出具收条一张。于2015年5月20日给付原告2014年租金5万元，原告给被告出具收条一张。2、现场情况证明一份，证明2016年5月19日公安机关制作，双方因拆除设备发生纠纷，原告报警并由公安机关清点现存物品。3、宾馆服务指南一份，证明每个房间拥有的物品及其价值。4、出示沈阳三洋电梯厂出示的维修单，证明2016年5月20日电梯坏了。5、出示海城市铁东供电分公司提供的电费单、赵长春交付的客户交费结算明细单一份，证明2016年5月20日缴费联系人为赵长春拖欠电费24933.91元。6、资产评估报告书一份，证明共计损失144172元。7、海城华视传媒广告有限公司的证明一份，证明电表分别为平安保险、舒馨宾馆、华视传媒三家公司共同使用，华视传媒使用的电费与原舒馨宾馆法人赵长春已结清附有收据已交给房主李欣。8、海城华视传媒有限公司电费收据一份，赵长春收到华视传媒的电费9400元。9、海城市电业局收费单据一份，证明原告母亲郑彩霞有独立电表，电费不包含在被告租赁的房屋里。10、租房协议书一份，证明原被告双方的租赁事实及租赁情况。11、租房协议一份，证明原被告之间的租赁日期及下打租的事实，及宾馆内所有设施及物品归甲方所有。被告提供的证据有：1、收条三张，证明于2014年5月4日、2014年5月12日、2015年5月20日，证明被告不欠原告租金也没有违法协议规定。2、照片三张、光碟一张，证明原告迫使被告无法经营，给被告停电，破坏宾馆设施。3、个人购买电器、宾馆用品、装饰材料等货单票据14张，赵洪金证明材料一份、身份证复印件一份。证明签订协议之前，原、被告口头约定，原告将宾馆无偿让被告使用3年，由被告负责装修。被告按照约定将宾馆装修完成，并购买了家用电器。4、租房协议书一份（2012年11月1日），租房协议（2013年1月1日），证明当时被告为了办理营业执照，与被告签订多份协议，就是为了宾馆正常经营，与原告向法庭提供的没有日期的租房协议相矛盾，说明双方之前有口头协议，要不然不能在没签协议就进行装修。5、建设工程消防设计消防违法通知书一份。证明在被告装修完宾馆后，先办理消防合格证，证明于各处室的租房协议是建之前双方就口头协议，原告答应被告无偿使用三年，不需交纳租金。6、企业名称预先核准通知书一份、建设工程消防设计消防复查意见书一份、营业执照复印件一份。证明被告经营的宾馆在被告租赁前是由被告装修的，是被告注册、投资，在接手时宾馆的设施只有一部电梯，没有其他设施，这些事件的发生也是在原告提供的租房协议之前。7、证明一份，时间是2016年4月20日证明在2016年4月20日，原、被告双方签订了一份证明，被告将舒馨宾馆的电梯钥匙交给了原告，在此之前电梯都是完好无故障的，如在此之后发生故障和损坏都由原告负责，说明被告将电梯交付给原告时，完好无损，合同中也约定了将设施完好无损的交给原告。8、海城市公安局站前公安派出所询问笔录三份，证明在2016年5月16日，在被告经营期间，原告对宾馆物品进行破坏、把宾馆的电给停了，扰乱被告宾馆正常营业，违约在先。9、电业局打印的电表用户为郑彩霞的电费使用表，证明该电表出示安装时间为2015年2月，在此之前，郑彩霞的用电均使用宾馆用电。经审查，原告提供的证据1、2、5、6、7、8、9、10、11，符合法律规定，可以证明本案事实，本院对其真实性与关联性均予以采信，对证据3、4不予采信。被告提供的证据1，可以证明本案已经履行了交付房租的事实，但是被告证明的事项证明不了用装修款抵扣一年租金的事实，对证据2、3、4、5、6、7、8、9因无法证明被告所述的待证事实，故本院不予采信。本院认为：原告李欣与被告赵长春存在租赁合同关系，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。被告租用原告房屋理应依照合同约定给付租金，被告未能按照约定全额给付原告租金显系违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，被告租用原告房屋三年，已经给付原告两年租金，尚欠一年租金没有给付，故理应支付租赁费，故本院对原告请求被告给付尚欠租金50000元的诉讼请求予以支持。对于被告辩称不欠原告租金，用装修款抵扣一年房屋租金一节，因没有证据证明，本院对于该项辩解不予支持。关于原告主张利息一节，因被告尚欠原告一年租金未能给付，故应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，因连续债务最后一笔给付时间是2016年5月20日，故对原告要求被告自2016年5月21日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求予以支持。关于被告主张对损坏物品不承担赔偿责任一节，因原、被告签订的租房协议中约定“合同到期后同等条件下乙方优先租用此房屋，如乙方不再租用不得损坏装修及设备保证宾馆设施完好无损交于甲方妥善处理”，因被告赵长春不再租赁原告房屋，故不得损坏装修及设备保证宾馆设施完好无损交于原告妥善处理，现损坏及拆卸带走，故理应赔偿原告相应损失，经鉴定损失为144172元，故本院对原告要求被告给付财产损失144172元的诉讼请求予以支持。对于被告辩解称设备是自己购买的，房屋也是自己装修的，原告租赁给被告房屋时是毛坯房一节，根据现有的证据来看，不能证明所辩解事项，故本院对该项辩解不予支持。关于被告辩称鉴定费3000元不予承担一节，因该款项为确定损失所产生的合理费用，故本院对被告的该项辩解不予支持。关于原告诉称要求被告给付原告因鉴定期间无法再次出租造成的租金损失16666.67元一节，原告诉称该项诉请的计算方式为5万元÷12个月×4个月=16666.67元。因原告没有提供足够证据证明该期间系因鉴定导致无法再次出租，不能证明存在损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告诉称要求被告给付租赁期间尚欠电费24933.91元一节，因被告租赁房屋的电表分为几块电表共同使用，原、被告双方均没有提供足够证据证明被告赵长春使用电费的金额，且双方在租赁协议中未明确约定三家电费的交付方式。现原告提供证据证明其中一块电表的使用者华世传媒将9400元的电费给付被告赵长春，故本院对原告诉请被告给付电费的合理部分予以支持，即对原告诉请被告给付电费9400元予以支持。综上，本院对原告诉讼请求中要求被告给付的合理部分，即206572元的诉讼请求予以支持，对超出合理部分的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵长春于本判决生效后十日内给付原告李欣租金50000元，（从2016年5月21日起至付清之日止，以50000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；二、被告赵长春于本判决生效后十日内给付原告李欣鉴定费3000元、房屋丢失、毁坏物品损失144172元；三、被告赵长春于本判决生效后十日内给付原告李欣电费9400元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告赵长春承担6315.53元，由原告李欣承担948.47元。保全费2520元由被告赵长春承担。上述款项已由原告垫付，被告在履行本判决确定给付义务时加付8835.53元给原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。并预交上诉案件受理费。审 判 长  李洪俊人民陪审员  王莹莹人民陪审员  焦 明二〇二〇年八月二十六日书 记 员  张 杰