新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初617号 原告（反诉被告）：祖丽甫努尔艾尼瓦尔，女，1992年5月24日出生，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。 委托诉讼代理人：热依木江巴拉提，新疆苏碧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古丽尼格尔艾尔肯，新疆苏碧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨文嘉，女，1991年10月11日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟。 委托诉讼代理人：蒋昕，新疆鼎函律师事务所律师。 原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔诉被告（反诉原告）杨文嘉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，适用普通程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔的委托诉讼代理人热依木江巴拉提、古丽尼格尔艾尔肯，被告（反诉原告）杨文嘉委托诉讼代理人蒋昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔诉称：1．请求依法判令解除原、被告于2020年3月21日签订的房屋租赁合同；2．请求判令被告向原告返还押金10,000元；3．请求判令被告赔偿原告已缴纳的物业费23,876元，审理中变更此项诉讼求至22,940元；4．请求判令被告承担本案诉讼费、邮寄费及其他相关费用。事实与理由：原、被告于2020年3月21日签订了一份房屋租赁合同，合同约定原告租赁被告的位于乌鲁木齐市天山区XXX（86.93m）、N室（86.93m），建筑面积合计为173.86平方米的商铺，租赁权自2020年4月1日起至2027年3月31日止共7年。双方签订合同后，原告得知被告隐瞒真实情况、合同无法继续履行，致使合同目的无法实现。原告为了避免日后损失的进一步扩大，特向贵院起诉。请求贵院依法解除双方之间的租赁合同，并支持原告的其他全部诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 被告（反诉原告）杨文嘉辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告签订房屋租赁合同之后，没有出现法律规定的解除合同的期限及情形，被告出租房屋给原告，经过了房屋所有人的确认，原、被告签订的合同是自始有效的，在此情形下原、被告应当继续履行合同，承租方应当履行支付房屋的义务，原告执意解除合同应当按照合同支付相应费用。 被告（反诉原告）杨文嘉反诉称：1、请求继续履行房屋租赁合同；2、请求支付租金127,500元。事实与理由：反诉人于被反诉人于2020年3月21日签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2020年4月1日起至2027年3月31日止，第一年租金为17万元，于双方合同签订之日由被告向原告支付，但反诉人按照合同约定将租赁房屋交给被告后，被反诉人只支付了租金42,500元，剩余租金以各种理由不予支付，为保障反诉人合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。 原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔辩称：我方不同意，双方在2020年3月20日签订的合同，合同签订以后我方按照双方的约定交纳了房租费及相关的物业费、空调费等费用，按照社区的要求原房东需要进行担保，原来的房东一直未出面，在我方找原房东的时候发现原房东是在被中级法院已经被限制了，并拍卖了此房屋，2020年6月18日被告将涉案租赁屋的密码锁换掉，之后我方就再无使用该涉案房屋，被告也一直在做出租的相关工作，故我方认为该合同已经解除，希望法院予驳回。 本庭归纳以下争议焦点一、双方之间的合同是否在2020年6月18日已经解除？二、原告诉求中的各项费用有无依据？三、合同能否履行？四、反诉被告是否应当支付租金？ 原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔围绕其诉讼请求及本案争议焦点，向本庭提交一下证据： 证据一：1、《房屋租赁合同》，拟证实原、被告之间的权利义务及原告（反诉被告）正常使用租赁物的事实；被告（反诉原告）杨文嘉对证据一质证认为，真实性认可，关联性不认可，第三条第五款年租金是17万元。 证据二：1、微信聊天记录，拟证实被告（反诉原告）于2020年6月18日擅自换了租赁物的密码锁，阻止原告（反诉原告）正常经营，合同实际解除；被告（反诉原告）杨文嘉对证据二质证认为，真实性认可其余不认可，聊天记录中可以反映出六月中旬原告就已经将物品都搬离了，被告（反诉原告）换锁行为只是为了房屋的安全，不能因为改了密码就认为合同解除。 证据三：录音证据，拟证实被告（反诉原告）隐瞒事实；被告（反诉原告）杨文嘉对证据三质证认为，真实性认可，原告（反诉被告）一再强调租赁物在被拍卖会被查封，假设房屋已经被查封，法律上被法院查封的房子是不限制正常经营的，故原告（反诉被告）的顾虑是不存在的，租赁物在租赁期限内有所变动不影响法律效力。 证据四：爆铺网招租信息，拟证实2020年6月24日开始被告（反诉原告）已经在爆铺网上招承租人，被告（反诉原告）用自己的行为证明解除了合同；被告（反诉原告）杨文嘉对证据四质证认为，真实性认可，其余不认可，通过截屏不能反映正在招租的商铺是涉案房屋，假设招租房屋涉案房屋，原告（反诉被告）也已经将所有物品都已经搬走了，即便已经向他人出租也可以再收回来。 证据五：账单详情2张，拟证明原告（反诉被告）已经支付10,000元押金和42,500元作为三个月的租金预交款的事实；被告（反诉原告）杨文嘉对证据五质证认为，真实性认可，其余不认可，被告（反诉原告）收到了原告（反诉被告）的租金及押金17万元按照每个月摊平的就是三个月的房租，仅仅是因为原告（反诉被告）暂时没有钱所以只付了三个月的，不代表一直可以三个月一付。 证据六：新疆广汇物业管理有限公司，2020.06.01-2020.08.31制冷费4,868.10元，2020.10.10-2021.04.10制热费6,606.70元，2020.2.14-20210.2.13物业费11,474.8元，2019.8.26-2020.03.13水、电垃圾费926.5元以上合计23,876.1元物业费等相关费用的事实；被告（反诉原告）杨文嘉对证据六质证认为，真实性认可，其余不认可，按照合同该费用应当承租人交付的，只能说明承租人按照合同约定履行了部分约定。 证据七：微信聊天记录，拟证实2020年5月15日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）回复的信息中有提到“你干满三个月走了就行了”；被告（反诉原告）杨文嘉对证据七质证认为，我方不确定这是被告本人的微信，即便是本人的微信，双方在正在处理问题的过程中，被告所说的，原告也未作出回应，也不能产生法律效力。 被告（反诉原告）杨文嘉围绕其抗辩意见及本案争议焦点，向本庭提供如下证据： 证据一：房租租赁合同，拟证实我方按照约定履行了义务，但是原告（反诉被告）未按照合同第三条履行自己的义务，按照合同第七条第三款的约定，原告（反诉被告）应当被告（反诉原告）赔偿6个月的租金；原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔对证据一经质证认为，真实性认可，其余不认可，合同上支付租金的条款在履行当中已经变更，微信记录双方也均认可，给予的三个月的租金，双方支付方式已经变更为三个月一付。 证据二：声明书（出示原件，提交复印件）拟证实2020年3月1日争议标的所有人张富刚向被告出示的声明书，张富刚声明他与被告（反诉原告）的合同中，同意被告（反诉原告）将涉案租赁屋出租给他人，该声明是在原、被告签订合同之前形成的；原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔对证据一经质证认为，原告（反诉被告）从签订合同至今从未见过，被告（反诉原告）在多次的沟通当中也未向原告出示过，故三性均不认可。 综合对当事人提供的证据及质证意见以及已确认的现有证据，本庭对本案事实确认如下： 原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔与被告（反诉原告）杨文嘉于2020年3月21日签订一份《房屋租赁合同》，该合同第一条的约定为房屋坐落地址，租赁物位于乌鲁木齐市天山区XXX（86.93平方米），N室（86.93平方米）；建筑面积合计173.86平方米。该合同第二条的约定为租赁期限，自2020年4月1日起至2027年3月31日止。该合同第三条的约定为租金和押金，1、合同期限内第一年租金170,000元，按年付清，下一年度租金提前一个月支付；2、第二年起的租金参照上年度租金总额递增4%；3、承租方需另交押金，金额为1万元，此押金在双方解除合约时由出租方一次性退还承租方；4、租金开票税金全部由承租方自行承担；5、第一年租金承租方必须按照约定在合同签订之日向出租方缴纳租金，不得无故拖欠租金；下年度租金需提前1个月交清，否则，视为违约。该合同第四条的约定为，出租方应当在合同签订并交付首年租金后1日内，将租赁物交付承租方使用。该合同第五条第一项的约定为，出租方不得随意解除合同或将房屋租给他人，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视出租方违约，负责赔偿违约金6个月租金。该合同第五条第五项的约定为承租方在承租期内应缴纳的水电、暖气费、制冷费和物业费等公共费用，不得拖欠，否则，视为违约，违约金为1个月租金，且出租方有权单方面终止合同，押金不予退还。该合同第五条第六项的约定为，当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以单方面解除本合同。该合同第九条第四项的约定为，合同当事人有其他违约或者违法行为致使合同目的不能实现的终止合同。签订合同后，原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔向诉被告（反诉原告）杨文嘉支付押金10,000元及三个月的租金42,500元，被告（反诉原告）杨文嘉将租赁物交付给原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔使用，原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔在使用过程中交付租赁于2020年6月1日至2020年8月31日制期间的冷费4,868.10元、于2020年10月10日至2021年4月10日期间的制热6,606.70元、于2020年2月14日至2021年2月13日期间的物业费11,474.8元、于2019年8月26日至2020年3月13日期间的水电垃圾费926.5元，共合计支付23,876.1元的物业费等相关费用。原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔于2020年6月4日得知该租赁物的手续被法院查封且还在拍卖当中，就被告（反诉原告）杨文嘉进行商量，后于2020年6月18日被告（反诉原告）杨文嘉将租赁物的门锁换掉。经协商无果，原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔诉至法院判如所请，被告（反诉原告）杨文嘉认为原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔应当按照合同约定支付租金为由提出反诉。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律，司法解释的规定，因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三骗第四章和第五章的相关规定。”本案所涉《房屋租赁合同》的生效及履行、发生争议事件均在民法典施行前，故应当适用当时的相关法律作为裁判依据。 依法成立的合同受法律保护；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2020年3月21日所签订的《房屋租赁合同》系双方合同相对人真实意思的表示，且不违反有关强制性法律法规，故本院认定该合同为合法有效合同。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告签订合同之后，原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔按照合同约定支付租赁物的部分租金、制冷费、制热费、物业费、水电垃圾费等费用已履行合同的主要义务。虽然被告（反诉原告）杨文嘉按照合同约定将租赁物交付给原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔使用收益，但在租赁期间尚未届满之前于2020年6月18日将租赁物的门锁密码换掉阻碍原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔正常使用租赁物的权利，也就是说被告（反诉原告）杨文嘉以自己的实际行为表示不履行合同主要义务的意思。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因被告（反诉原告）杨文嘉于2020年6月18日将租赁物实际收回，且原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔之后没有占用、收益租赁物，故本院予以认定双方于2020年3月21日所签订的额《房屋租赁合同》于2020年6月18日已实际解除的基本事实。 一、关于原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔要求被告（反诉原告）杨文嘉返还押金及物业费的诉讼请求；1、因租赁物没有被原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔使用而受到损失，其未欠相关公共费用，故被告（反诉原告）杨文嘉应当将已收取的10,000元押金予以退还。2、按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同约定原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔应当承担支付承租期内的水电、暖气费、制冷费和物业费等公共费用，因原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔将租赁物只使用于2020年4月1日至2020年6月18期间，故应当承担支付此期间的相关费用，之后的费用，原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔有权主张由被告（反诉原告）杨文嘉赔偿。由于原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔诉讼请求合法合理且诉讼标的的计算方式准确无误，故本院予以支持原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔要求被告（反诉原告）杨文嘉赔偿物业费22,940元的诉讼请求； 二、关于被告（反诉原告）杨文嘉要求原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔交付剩余租金127,500元的诉讼请求，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因原、被告于2020年3月21日所签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日已解除，故原告（反诉被告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔无需履行合同解除之后的义务，故本院不予支持被告（反诉原告）杨文嘉的此项所诉讼请求，应当驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、原告（反诉原告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔与被告（反诉被告）杨文嘉于2020年3月21日所签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日已解除； 二、被告（反诉被告）杨文嘉于本判决生效后十五日内立即返还原告（反诉原告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔押金10,000元； 三、被告（反诉被告）杨文嘉于本判决生效后十五日内立即返还原告（反诉原告）祖丽甫努尔艾尼瓦尔物业费22,940元； 四、驳回被告（反诉原告）杨文嘉的所有反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉请求标的32940核定标的32940标的，本诉案件受理费623.5元（原告预交），由被告（反诉原告）杨文嘉负担。本案反诉请求标的127,500元，反诉案件受理费1,425元由被告（反诉原告）杨文嘉预交，由被告（反诉原告）杨文嘉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 古里米热阿布力孜 人民陪审员 祁      敏 人民陪审员 地 力  拜 尔 二〇二一年三月二十六日 书 记 员 鲜   丽   娜