广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0222民初1171号 原告：柳城县祥进综合农贸市场服务部。住址柳城县大埔镇柳糖路**。 负责人：赖海燕 诉讼代理人：邓少峰，负责人赖海燕的丈夫。 诉讼代理人：朱春，柳城县马山法律服务所法律工作者。 被告：韦学奎，男，l982年6月1日生，壮族，个体户，住柳城县。 原告柳城县祥进综合农贸市场服务部诉被告韦学奎租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员汪明沛独任审理，于2018年7月25日、8月15日两次公开开庭进行了审理，书记员梁丽担任法庭记录。原告柳城县祥进综合农贸市场服务部的诉讼代理人邓少峰、朱春，被告韦学奎，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳城县祥进综合农贸市场服务部诉称:诉讼请求，一、请求判令被告支付承租商铺租金、公共费用、电费共5915元。二、请求判令被告支付延期缴纳租金和公共费用的违约金13956.40元。事实与理由，2014年1月21日，被告与原告签订了《祥进市场商铺租赁合同》和《祥进综合农贸市场公共费用分担补充协议》。双方约定，被告韦学奎租用原告的五区19号商铺经营服装类商品，租用商铺面积33.76平方米，每月租金280元(33.76㎡x8.3元／㎡)，公共费用540元，合计820元。被告于2017年12月份开始拖欠租金、公共费用和电费，直至2018年6月，累计租金、公共费用和电费为5915元，违约金13956.40元（违约金按合同的约定计算所得）。根据《合同法》第108条、第109条之规定，被告拖欠租金、公共费用和电费的违约行为，严重地影响了原告的经营和市场秩序，应承担清偿租金、公共费用、电费和违约金的责任。 原告举证及证明目的如下： 1、祥进综合农贸市场商铺租赁合同。用于证明被告与原告签订租赁合同的事实。 2、祥进综合农贸市场公共费用分担补充协议。用于证明被告与原告签订租赁合同补充协议的事实。 3、关于结清欠交租金和回收门面的通知。用于证明原告于2018年5月24日已经通知对方终止合同。 4、租赁铺面现场照片。用于证明原告方已经通知对方终止合同。 被告韦学奎辩称：本被告与原告签订了《祥进市场商铺租赁合同》和《祥进综合农贸市场公共费用分担补充协议》一事属实，按月应交租金、公共费用合计820元也属实，另外被告已交押金2500元。由于各种原因，被告已于2017年12月停业，于2018年1月5日已经跟被告的工作人员口头说了终止租赁关系，但是没有马上进行结算。没有及时结算的主要原因是被告的工作人员说不清楚如何处置押金问题造成的，过错在于原告。综上所述，被告与原告所签订的《祥进市场商铺租赁合同》和《祥进综合农贸市场公共费用分担补充协议》已于2018年1月5日终止。原告还要求被告交纳2018年1月至6月的租金、公共费用、电费以及违约金的请求,没有法律依据。请求驳回原告柳城县祥进综合农贸市场服务部的诉讼请求。 被告韦学奎没有举证。 经庭审质证，原告柳城县祥进综合农贸市场服务部提出的以上证据合法、真实，与本案存在关联性，均予以认定为本案的定案证据。 根据以上证据，本院确认如下案件事实： 2014年1月21日，被告与原告签订了《祥进市场商铺租赁合同》和《祥进综合农贸市场公共费用分担补充协议》。双方约定，被告韦学奎租用原告的五区19号商铺经营服装类商品，租用商铺面积33.76平方米，每月租金280元(33.76㎡x8.3元／㎡)，公共费用540元，合计820元;若不按期交费，则按租金和公共费用每天2％比例计算违约金。 被告韦学奎已交租金、公共费用和电费至2017年11月份，2017年12月份至2018年6月份共七个月的未交。经计算，2017年11月份至2018年6月份，被告韦学奎应交的租金和公共费用共计5740元，每天按2％比例计算的违约金达13956.40元，其中： 2017年12月份的为3476．80元(212天×l6.4元／天=3476.80元)。 2018年1月份的为2968．40元(181天×l6.4元／天=2968.40元)。 2018年2月份的为2509.20元(153天×16．4元／天=2509.20元)。 2018年3月份的为2000.80元(l22天×l6.4元／天=2000.80元)。 2018年4月份的为1508.80元(92天×l6.4元／天=1508.80元)。 2018年5月份的为1000.40元(61天×l6.4元／天=1000.40元)。 2018年6月份的为492元(30天×l6.4元／天=492元)。 在诉讼中，双方于2018年7月正式自行解除了租赁关系。 另有电费l75元，被告韦学奎未交。 本院认为： 一、关于什么时候终止租赁合同的问题。 原告柳城县祥进综合农贸市场服务部认为在诉讼中于2018年7月13日双方才终止租赁合同，而不是2018年1月5日。被告韦学奎主张2018年1月5日终止租赁合同的说法，证据不足，不应采信。 被告韦学奎坚持认为其已于2018年1月5日跟被告的工作人员口头说了终止租赁关系，只不过目前没有足够的证据加以证明。 本院认为依法办理终止租赁关系手续是关系到当事人继续交纳租金、公共费用以及违约金的一件很重要的工作。按合同法的规定，终止租赁关系可以书面通知对方，也可以口头通知对方。不论是书面的还是口头的通知，提出通知的一方都要有充分的证据证明对方收到了通知。本案中，被告韦学奎坚持认为其已于2018年1月5日跟被告的工作人员口头说了终止租赁关系，但目前没有足够的证据加以证明，而且也没有把铺面清理好交还给原告。所以，2018年1月5日口头终止租赁关系的观点，证据不足，不予采信。本案的应认定双方于2018年7月13日才终止租赁合同。 二、关于被告韦学奎是否应当支付违约金的问题。 按合同法的规定，违约的一方负有按约定支付违约金的义务。本案中，双方当事人约定承租方（被告韦学奎）如果不按期在每月5日前交纳租金和公共费用的，承租方要承担每天2%的违约金。此约定并不违反法律规定，双方当事人应当履行。由于租赁合同于2018年7月13日才正式终止，被告韦学奎不按期交纳租金和公共费用的事实客观存在，其应当支付违约金。原告要求支付违约金的请求，理由充分，应予以支持。被告韦学奎认为拖欠纳租金和公共费用是由于原告的工作人员不及时结算押金造成的，不同意支付违约金的观点，证据不足，不予采信。 关于违约金的具体数额，根据合同约定的比例计算出来的，合计13956.40元，并无不当，可以认定。 综合上述，本案的租赁合同为有效合同，双方于2018年7月13日才终止租赁关系。被告韦学奎从2017年12月份至2018年6月份不按期交纳租金和公共费用，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告韦学奎支付原告柳城县祥进综合农贸市场服务部租金、公共费用5740元。 二、被告韦学奎支付原告柳城县祥进综合农贸市场服务部电费175元。 三、被告韦学奎支付违约金13956.40元给原告柳城县祥进综合农贸市场服务部。 案件受理费148元（已减半收取），由被告韦学奎负担。 上述履行义务，义务人应在本判决书生效之日起十五内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在本判决书规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  汪明沛 二〇一八年八月三十日 书记员  梁 丽 附: 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。