上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初21944号原告：董莹。原告：姚爱珍。两原告共同委托诉讼代理人：唐勇，上海默燃律师事务所律师。被告：赵全章。委托诉讼代理人：李朝春，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告董莹、姚爱珍与被告赵全章房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序，后本案依法转成普通程序公开开庭进行了审理。原告董莹、姚爱珍的委托诉讼代理人唐勇，被告赵全章的委托诉讼代理人李朝春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董莹、姚爱珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市闵行区莘庄镇西街XXX号XXX室；2、判令被告按人民币(币种下同)109.60元/天支付自2017年5月30日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费(按年租金40,000元标准计算)。事实与理由：2014年1月12日，原告董莹与被告赵全章补签租赁合同，该合同约定被告租赁原告名下的位于闵行区莘庄镇西街XXX号XXX室房屋，租赁期自2011年11月30日起至2017年11月29日止，租金自2011年11月30日至2012年11月29日为叁万元，2012年11月30日起至2017年11月29日期间的租金为肆万元/年。2014年3月23日，原告董莹与被告签订补充协议，约定租赁期提前至2017年5月29日止。当日，原告董莹退还被告租金贰万元。2017年5月29日，租赁合同到期，双方未续签合同。原告与被告联系，希望其尽快搬离，但被告却以其暂无处居住为由，拒绝搬离。由于双方协商不成，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告赵全章辩称，1、对原告取得产权合法性存疑，房屋系钱某出售给原告，而钱某第一次取得产权的买卖合同无效，公证委托书并非被告签字，故钱某无权将房屋出售于原告。2、租赁合同系2014年补签，2011年10月3日当时被告实际居住，并未签订合同，至2014年1月12日补签，所以对合同存疑，且存在胁迫，被告也未向原告支付租金，租金和支付方式也不符合常理。故原告的主张无事实依据，请求法院驳回。经审理查明，2011年10月10日，原告董莹(作为出租方，签约甲方)与案外人赵某(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落在上海市闵行区莘庄镇西街路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方使用，房屋租赁期为8年，自2011年11月30日起至2018年11月29日止。2011年11月30日至2012年11月29日止租金为3万元1年，2012年11月30日至2019年11月29日止租金为41,000元/年*7年。补充条款约定：1.2012年11月30日后，甲乙双方均可解除该租赁合同，甲方则无息退还给乙方自此租赁合同之日起至2019年11月30日止期间的租金。双方均不作违约金。2.甲乙双方按国家有关规定到相关部门办理租赁登记手续，哪一方不办理登记手续由不办理方承担一切责任。2011年11月4日，上海市闵行区莘庄镇西街XXX号XXX室房屋产权登记至原告董莹名下。2012年11月24日，原告董莹(作为出租方，签约甲方)与案外人赵某(作为承租方，签约乙方)以及被告赵全章(作为现承租人)签订《补充条款》，约定甲乙双方于2011年10月10日所签订的系争房屋的租赁合同，甲乙双方同意承租人变更为赵全章，租赁终止期提前一年，为2018年11月20日，现承租人的及出租人的权利和义务不变，原租赁条款不变，退回一年租金4万元由赵某领取。同日，案外人赵某出具《收条》，载明：今收到董莹退回系争房屋自2018年11月30日至2019年11月30日的租金4万元。2013年1月7日，原告董莹、姚爱珍向上海市闵行区不动产登记中心递交《增减房地产共有人协议书》，约定就系争房屋原产权人及份额为董莹(100%)，增加姚爱珍作为系争房屋的房地产共有人，共有人变动、调整后，系争房屋的权利人及份额为董莹(99%)、姚爱珍(1%)。2013年1月16日，房屋产权登记至董莹、姚爱珍名下。2014年1月12日，原告董莹(作为出租方，签约甲方)与被告赵全章(作为承租方，签约乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，约定乙方将该房屋作为居住使用，租赁期6年，自2011年11月30日起至2017年1月29日止。2011年11月30日至2012年11月29日止，租金为3万元/年；2012年11月30日至2017年11月29日止，租金为4万元/年*5年，共计20万元。补充条款约定：1.2013年11月30日后，甲乙双方均可解除该租赁合同，甲方则无息退还给乙方，自此租赁合同之日起至201,7年11月30日止期间的租金。双方均不作违约金。2.甲乙双方按国家有关规定到相关部门办理租赁登记手续，哪一方不办理登记手续由不办理方承担一切责任。同日，原告董莹(签约甲方)与被告赵全章(签约乙方)签订《补充条款》，约定甲乙双方于2011年10月10日所签订的系争房屋租赁合同，经协商双方同意租赁终止期提前一年为2017年11月29日。甲乙双方权利和义务不变，原租赁条款不变，甲方退还乙方一年租金4万元。该日，被告赵全章出具《收条》，载明：今收到董莹退回系争房屋自2017年5月30日至2018年11月30日的租金4万元。2014年3月23日，原告董莹、姚爱珍(签约甲方)与被告赵全章(签约乙方)签订《补充条款》，约定甲乙双方于2011年10月10日所签订的系争房屋租赁合同，经协商双方同意租赁终止期提前一年为2017年5月29日。甲乙双方权利和义务不变，原租赁条款不变，甲方退还乙方半年租金2万元。同日，被告赵全章出具《收条》，载明：今收到董莹退回系争房屋自2017年5月30日至2017年11月29日的租金2万元。2015年11月5日，原告董莹、姚爱珍向上海市闵行区不动产登记中心递交《增减房地产共有人协议书》，约定就系争房屋原产权人及份额为董莹(99%)、姚爱珍(1%)，董莹放弃系争房屋产权，不再作为房地产的共有人，共有人变动、调整后，系争房屋的权利人及份额为姚爱珍(100%)。2015年11月17日，上海市闵行区莘庄镇西街XXX号XXX室房屋经上海市闵行区不动产登记中心核准变更登记至姚爱珍名下。另查明，被告赵全章对原告董莹、姚爱珍取得房屋产权存在异议，以赵全章、赵某及顾某某的继承人赵伟国、赵伟群、赵伟敏、赵力帆、赵玉婷为原告，以刘某某、钱建慧、董莹、姚爱珍为被告，向本院提起诉讼，请求：1.判令确认被告钱建慧与被告刘某某就上海市闵行区莘庄镇西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令确认被告刘某某与被告董莹就上海市闵行区莘庄镇西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3.判令确认被告董莹与被告姚爱珍就上海市闵行区莘庄镇西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《增减房地产共有人协议书》无效；4.判令被告姚爱珍协助将上述房屋恢复登记至原告及顾某某(已过世)的继承人名下。本院受理该案，依法查明事实后作出(20XX)沪0112民初XX民事判决书，本院在该案中还查明：“2008年11月14日，上海市奉贤公证处出具公证委托书1份，赵全章、顾某某、赵某为委托人，受托人为钱建慧，委托人作为上海市闵行区莘庄镇西街四二一弄二号一○四室的房产登记权利人，委托钱建慧为代理人，全权办理如下事项中：一、代为办理上述房地产抵押登记手续；二、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；三、代为签订上述房地产的买卖合同、申请并支付房地产出售过程中的相关税费、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；四、代为办理上述房地产的过户登记手续；五、代为办理维修基金的交割、物业进出户的手续；六、代为办理水、电、煤、有线电视、电话等产权过户手续；凡受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可。委托期限自本委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。本委托书无转委托权。2008年12月30日，赵全章、赵某、案外人顾某某(作为卖售人，签约甲方)与刘某某(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有坐落于上海市闵行区莘庄镇西街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积48.31平方米，房地产转让款45万元。在2009年2月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同自公证处公证之日起生效。2009年1月6日，房屋产权登记至被告刘某某名下。2011年10月10日，案外人刘某某(甲方)与原告董莹(乙方)以及案外人上海虹口房地产经纪事务有限公司(丙方)签订《委托代理房屋转让经纪合同》1份，约定：甲方将闵行区莘庄镇西街XXX弄XXX号XXX室住房有偿转让给乙方，建筑面积48.31平方米。甲、乙双方协商确定该房屋的转让价格为人民币65万元，具体付款时间为：(1)2011年10月15日前乙方首期付房款叁拾万元用于归还贷款；(2)2011年11月30日前房产过户后乙方支付房款35万元；(3)2011年11月30日前房产过户后乙方支付甲方装修补偿款19万元；甲乙双方同意支付给丙方办理上述房屋经纪服务费合计18,000元；在该合同第九条其他约定内：甲乙双方协商同意，该房屋出售总价到手价为人民币捌拾肆万元正(不含服务费)，该房转让过程中所产生的各类税费均由乙方承担，甲方无偿转让维修基金、煤气开户费，乙方同意该产房权利转移后出租给赵某及家人。当天，案外人刘某某与原告董莹签订《上海市房地产买卖合同》网签合同，约定双方通过案外人上海虹口房地产经纪事务有限公司莘东路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有坐落于上海市闵行区莘庄镇西街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积48.31平方米，房地产转让款65万元。乙方于2011年10月15日前支付全部房价款的46.153846%计30万元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款；乙方于2011年11月30日前支付35万元。甲方于2011年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2011年11月30日，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。2011年10月10日、10月31日，原告董莹通过转账、现金方式向案外人刘某某支付房款，案外人刘某某出具收条2份，分别载明收到董莹房款30万元、54万元。2012年1月29日，案外人刘某某出具《收条》，载明：“本人刘某某收到赵某还款共计31万元，特此立据”。”后本院认定上述房屋买卖合同、增减房地产共有人协议书均不存在法律规定的无效情形，遂作出判决内容如下：驳回原告赵全章、赵某、赵伟国、赵伟群、赵伟敏、赵力帆、赵玉婷全部诉讼请求。上述事实，由上海市房地产权证、租赁合同、补充条款、收条、不动产登记簿、公证书等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，经本院(2018)沪0112民初1715号民事判决书对原告董莹、姚爱珍取得房屋产权合法性予以确认后，原告董莹、姚爱珍依据租赁合同、补充协议、条款等主张权利，并无不当。本案中，原告董莹、姚爱珍与被告赵全章于2014年3月23日签订的《补充条款》，系双方当事人真实意思表示，依法成立，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有约束力。双方签订的此份《补充条款》是对之前的租赁关系予以确认并协商变更租赁期限、租金返还等事项，在该份协议约定的租赁期限届满后，并未再续签书面租赁合同，原告对被告继续租赁使用房屋也及时提出异议并通过诉讼主张权利，故在租赁期限届满后，被告继续租赁使用房屋，显然不存在合法依据，原告主张要求被告搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。租赁期限届满后，被告占有使用房屋期间发生的房屋占有使用费，其仍应向原告支付。原告参照原合同租金标准主张房屋占有使用费，未悖法律规定，本院可予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告赵全章于本判决生效之日起二十日内搬离上海市闵行区莘庄镇西街XXX号XXX室；二、被告赵全章于本判决生效之日起十日内向原告董莹、姚爱珍支付自2017年5月30日起至实际搬离之日止，按年租金40,000元标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计40元，由被告赵全章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  董孟范人民陪审员  王晓蕾二〇一八年十二月二十八日书 记 员  高 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。