北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初64824号原告（反诉被告）：吴望来，男，1970年5月23日出生，汉族，北京楚源通达石材有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。被告（反诉原告）：于德水，男，1954年8月8日出生,汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：仝二庆，男，1969年10月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人：北京环球中嘉石材贸易有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇前堰上村委会东500米。法定代表人：张晓龙，总经理。委托诉讼代理人：司殿银，男，1970年10月11日出生，汉族，北京环球中嘉石材贸易有限公司副总经理，住北京市朝阳区。第三人：周勇，男，1974年1月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。第三人：北京市振泰富力石材有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村五环路新纪元石村市场08号。法定代表人：吴玉玲，女，1972年3月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：沈达康,男，1970年10月10日出生，汉族。第三人：北京楚源通达石材有限公司，住所地北京市通州区工业开发区广通街甲37号。法定代表人：吴望来，男，1970年5月23日出，汉族，总经理，住北京市朝阳区。原告(反诉被告)吴望来与被告（反诉原告）于德水、被告(反诉原告)仝二庆、第三人北京环球中嘉石材贸易有限公司（以下称中嘉公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法作出（2014）朝民初字第37394号民事判决书，于德水不服提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终7609号民事裁定书，发回重审，本院重新组成合议庭，依法追加第三人周勇、北京市振泰富力石材有限公司（以下称振泰公司）、北京楚源通达石材有限公司（以下称楚源公司）参加诉讼，公开开庭进行了审理。吴望来及委托诉讼代理人，于德水及委托诉讼代理人，仝二庆，中嘉公司委托诉讼代理人，周勇，振泰公司法定代表人吴玉玲和委托诉讼代理人，楚源公司法定代表人吴望来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吴望来向本院提出诉讼请求：要求于德水给付腾退补偿及损失3284106元。事实和理由：2009年12月15日，于德水将北京市朝阳区十八里店乡xxx厂房出租给我，合同约定租赁期限自2010年1月25日至2020年6月4日，租金按年（提前一年支付下一年度）支付，每年租金350000元（其中支付于德水250000元、仝二庆100000元）；一方违约应承担700000元违约金。后于德水与我签订附加协议，约定我可以转租，且可以根据经营需要拆、改、建厂房及办公房屋。我将拆改建原厂房及房屋补偿款50000元一次性给付于德水。我依约交纳租金，并将原厂房及办公用房拆除、重建成为规范安全的厂房及办公房屋，经营走上快速发展的阶段。2013年12月15日，村委会和拆迁公司通知须在2014年9月30日之前腾退。2014年4月，于德水电话通知我村委会要收回房屋,要求在9月底腾退房屋，将厂房及办公房屋连同土地一并收回。租赁合同在事实上已经不可能继续履行。于德水已签订拆迁补偿协议，并获得了部分拆迁补偿。我将租金支付到了2014年9月30日，因为通知截止腾退的时间就是2014年9月30日，所以之后租金我没有给付。租赁合同约定期限为10年半，我投入巨额资金建造厂房与办公房屋，本意是长久经营，现合同仅履行4年，导致我全部损失。于德水辩称并反诉称：我不存在违约行为。依据双方合同约定，如果出现政策原因等情况导致协议无法履行的，我不承担任何责任，本协议自动终止，地上建筑物无偿归我所有，与吴望来无关。我并没有明确提出解约。2013年12月，西直河村委会在涉案场地发布了通告，要求相关单位、个人腾退。吴望来2013年12月知晓该情况，并非其所述我通知腾退。本案违约方为吴望来。依据合同约定，租金为年付，吴望来存在欠租金的情形。本案是租赁合同纠纷，吴望来无权要求拆迁补偿款。我不存在任何过错的情况下，协议解除或者终止，承租人仅能主张地上物损失，吴望来主张拆迁补偿款没有法律依据。吴望来仅建造了钢结构大棚，该大棚实际支出不超过100万元，如果按照实际支出和公平责任，其获取补偿仅限于100万元，其主张的各项拆迁补偿款，于法无据。本案应考虑我从村里承租房屋后把原先大坑填埋，对地上物的建设，房屋院墙归我所有，拆迁面积包含了我作为承租人隐形的补偿和村委会给的奖励。吴望来承租房屋转租后收取了200万租金，我租给吴望来仅获取了50万元租金，其不存在相应的损失。因吴望来未按时交纳租赁费并擅自将房屋全部转租的违约行为，我反诉要求：1、吴望来支付2014年1月25日至2015年1月24日期间租金144000元（合同约定每年250000元，但实际上每年租金254000元，已经支付110000元）；2、自2015年1月25日解除三方租赁合同；3、吴望来及中嘉公司从涉案地点腾退。吴望来对于德水反诉辩称，我已经支付250000元租金的四分之三，我不要求解除合同。不同意于德水的反诉请求。仝二庆辩称并反诉称，我未收到任何拆迁补偿款，不应该承担责任。我反诉要求吴望来支付2014年1月25日至2015年1月15日期间租金30000元。吴望来对仝二庆反诉辩称，不同意仝二庆的反诉请求，其要求的租金已经属于拆迁期间，不能正常使用了。楚源公司述称，同吴望来意见。周勇述称，我认为应该有我的权利。我从于德水处租的南院，租的时候院内有13间北房，7间西房，后转租给吴望来。拆改的时候吴望来给了于德水五万元。我转租给吴望来的时候在里面建了部分厂房，但吴望来给了我补偿，我不提了。后来吴望来在南院北院建了钢结构车间，在南院建了办公楼三层、宿舍二层。振泰公司述称，我公司在院内没有再建房屋。我公司承租了南院一层至三层办公楼，拆迁费里有一部分是设备补偿和搬家费，这有我公司的。我公司承租的时候南院有宿舍楼两层、车间两层、办公楼三层。本院经审理认定事实如下：2000年12月20日，于德水与北京市朝阳区十八里店乡西直河四队签订《协议书》，约定于德水自该单位租赁土地4亩作为粮食加工使用，使用期限为2000年12月20日至2020年12月20日；2000年12月20日至2010年12月20日期间每年使用费16000元，2010年12月20日至2015年12月20日期间每年使用费为18000元；2015年12月20日至2020年12月20日期间每年使用费为20000元等。2009年9月10日，于德水与北京市朝阳区十八里店乡西直河村委会签订《补充协议》，确认双方签订的前述协议并约定于德水实际占用土地5亩；于德水以年租金4000元交纳多出部分的租金等。于德水承租场地后，将院落分为南北两个院。北院首先租给仝二庆，后仝二庆跟其一起出租给吴望来。于德水将南院出租给周勇，周勇又转租给吴望来。北院出租具体情况为：2001年11月2日，于德水、仝二庆签订《协议书》，约定于德水将北京市朝阳区十八里店乡xxx正房13间、西房8间及场地（即北院）交仝二庆使用，使用期限自2001年11月1日至2021年11月1日等。2009年12月15日，吴望来与于德水、仝二庆签订《租赁协议书》。确认自2001年11月，于德水将位于北京市朝阳区十八里店乡xxx场地及房屋出租给仝二庆，于德水、仝二庆经协商将厂房转租吴望来，其中：砖瓦结构正房13间、西房8间及场地；租赁期限自2010年1月25日至2020年6月4日；每年租金350000元，吴望来每年1月15日向于德水支付租赁费250000元，向仝二庆支付租赁费100000元；如吴望来未按时付清则视为违约；租赁期限内，在国家政策、法律、法规许可前提下，吴望来按照使用和经营需要在场地内自建厂房或经营用房，但须事先通知于德水，否则视为违约；租赁期限内，吴望来不可以转租；自协议终止之日起，吴望来在场地内所建的所有建筑物无偿归于德水所有，与仝二庆无关；如因政策原因，法律限制、自然灾害等其他不可抗力的原因，导致本协议未能顺利履行完毕，于德水不负任何责任，协议自动终止；合同履行期间，任何一方违约，则违约方赔偿违约金700000元，未违约方各占50%等。2009年12月17日，于德水与吴望来签订《甲丙双方附加协议》约定，上述协议中西房8间、约130平方米，正房13间、约220平方米及空地1500平方米，吴望来可以拆除重建，但所建面积不得低于原有面积（350平方米）；重建前吴望来一次性补偿于德水50000元；第一年租金吴望来于1月25日前支付于德水100000元，于7月25日前支付150000元，以后每年于1月25日前支付250000元；吴望来在租赁期限内可以部分转租，于德水具有知情权等。2009年12月29日，于德水收到吴望来拆房补偿款50000元。仝二庆称吴望来给过房屋重建补偿款几千元，但对其硬化路面重建没给补偿款，吴望来称给过仝二庆8000元补偿款，包括了所有的补偿，仝二庆表示其只主张租金，不再主张补偿款。于德水表示与吴望来变更约定每年租金为254000元。吴望来提供2013年1月24日《收条》记载，于德水收到2013年1月25日至2014年1月24日期间租金254000元。于德水认可收到吴望来给付2014年1月25日至2015年1月24日期间的租金110000元。吴望来就争议期间租金支付情况没有举证。2013年2月1日，吴望来作为负责人的楚源公司作为出租人，与中嘉公司签订《租房协议》，约定将北院转租给中嘉公司使用，期限自2013年2月1日至2020年4月9日，2013年2月1日至2016年2月1日期间每年年度租金为120万元等。中嘉公司在北院厂房内加建部分房屋直至腾退。经中嘉公司申请，我院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司就其对涉案地点添附物价值进行评估。2015年12月25日，该评估机构作出兴中海建鉴字[2015]60号《造价鉴定意见书》，认定构成造价为875750．38元。南院出租情况为：2007年4月26日，于德水与周勇签订《协议书》，约定于德水将北京市朝阳区十八里店乡xxx正房13间、西房7间及场地（即南院）交周勇租赁使用，租赁期限自2007年10月1日至2020年12月10日，可以转租等。2007年5月25日，吴望来与周勇签订协议，将南院转租给吴望来，租赁期限自2007年6月10日至2020年6月10日。吴望来与周勇达成拆改补偿协议后，将南院进行了改建，吴望来称改建为宿舍楼两层、车间两层、办公楼三层，把办公楼部分转租给了振泰公司，年租金为100万元。周勇认可与吴望来就拆改达成一致意见，吴望来给其补偿5万元。振泰公司称其承租的时南院有宿舍楼两层、车间两层、办公楼三层，其承租了南院部分办公楼，在院内没有建房。楚源公司亦使用了部分房屋。2013年12月15日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会通告“西直河村五环外地块环境整治”项目于2013年12月15日开始实施，解除该项目范围内所有土地租赁合同，对相关单位及个人实施腾退，自2013年12月15日至2014年1月25日为腾退奖励期，自2014年1月26日至2014年5月31日为搬家及地上物拆除期。关于此通告发出后的经营情况：吴望来和楚源公司称2013年12月15日前是正常经营，2013年12月15日至2014年9月15日是断断续续经营，2014年9月15日后是维权阶段，不能经营又不给补偿，属于僵持阶段，2016年年初是强拆阶段，振泰公司、中嘉公司的租金都是交到了2014年9月15日。按照于德水与村委会签的协议，2014年7月15日于德水就不用交租金了。于德水称拆除前始终在经营，评估时都在经营；仝二庆和周勇称不清楚；中嘉公司和振泰公司称不可能正常经营，拆迁方为了逼走承租人，在经营场地前挖了沟，停电，堵路，2015年10月、11月份搬走。于德水称村里发出整治通知后未再交过租金。2014年7月15日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社与于德水签订《终止协议书》，约定双方于2000年12月20日所签《租赁合同》及补充协议终止；于德水于2014年9月30日前将租赁合同约定的土地、房屋及附属设施腾空交西直河村经济合作社；于德水保证在协议签订后七日内自行解决与第三方的转租或使用关系，及时妥善处理第三方腾退事宜；如在限定期限内未及时妥善处理第三方腾退事宜，则在应支付于德水的腾退补偿款项金额内直接对第三方进行腾退等。2014年7月15日，于德水与北京市朝阳区十八里店乡经济合作社签订《拆除腾退补偿协议》，双方确认根据西直河村环境整治项目进展情况，就涉案地点腾退事宜的补偿问题约定支付于德水房屋及相关附属物补偿款4339711元、搬家补助234579元、工程配合奖1642053元、提前搬家奖234579元、机械设备拆装费117290元；于德水应于2014年9月30日前腾退；先行支付于德水1970000元；如于德水逾期腾退每迟延一日须按总补偿款的千分之三承担相应的违约责任等。于德水认可收到1970000元补偿款，但表示与本案无关。原一审中，经吴望来申请，我院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司就涉案地点地上物现值进行评估。2014年12月16日，评估机构以吴望来拒绝缴纳评估费用为由，终结评估程序。涉案场地2016年4月5日前后被强制腾退。关于南院、北院具体面积已经无从查实，根据原始租赁合同，可以确定初始北院承租面积为1850平方米，南院承租面积为1600平方米。原告和周勇同意南院和北院平均分割相应补偿款。吴望来与周勇因租赁合同纠纷于2014年9月3日在中国国际贸易促进委员会首都调解中心的主持下达成如下调解协议：一、自二〇一四年八月二十九日起双方当事人解除二〇〇七年五月二十五日所签订的《协议书》和二〇一〇年二月四日及二〇一一年九月十七日所签订的《补充协议》。二、合同解除后，就申请人吴望来的经济损失，经申请人周勇与申请人吴望来双方自行核实、评估，申请人周勇认可并确认以下事实：因解除涉案上述合同，给申请人造成重大经济损失，其中包括以下款项及金额（本案币种均为人民币）：1、厂房、办公用房损失四百八十五万元；2、搬家损失补偿五十万元；3、经营、停业损失五十万元；4、提前六年解除合同的预期收益损失四百七十四万元（依据二〇一一年九月二十二日申请人吴望来之妻与北京市振泰富力石材有限公司吴玉玲的转租合同及付款凭证，每年租金收入七十九万元，乘以六年时间，共计四百七十四万元，尚未考虑租金价格上涨因素）；以上4项共合计一千零五十九万元。三、申请人周勇承诺，自本协议生效后，于二〇一四年十月三十日前一次性以申请人周勇个人名义自行支付申请人吴望来上述款项及金额一千零五十九万元，与他人无关。如申请人周勇尚未如期履行上述条款，自愿承担相应的法律责任。四、若一方当事人违反承诺书中所述的行为和情形，本调解协议无效，至此，双方当事人就本案纠纷已经解决，再无其他争议纠纷。五、案件调解费二万六千元，由申请人吴望来负担。六、本协议自双方当事人签字之日起即生效，双方在本协议生效之日起十日内，到北京市朝阳区人民法院申请对本调解协议进行司法确认，并按照法院要求提供相应的证据材料。后吴望来和周勇申请就上述协议的第一条、第二条和第三条的效力进行司法确认。本院经审查认为，上述协议是申请人的真实意思表示，其内容明确，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体或第三人利益及社会公共利益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条之规定，本院作出(2014)朝民调确字第38298号民事裁定书，裁定如下：申请人于二〇一四年九月三日在中国国际贸易促进委员会首都调解中心的主持下达成的（2014）贸促首调诉字第030002号立案阶段委托调解协议书的第一条、第二条、第三条合法有效。以上事实，有双方当事人陈述、《租赁协议书》、《甲丙双方附加协议》、收条、《终止协议书》、《拆除腾退补偿协议》等证据材料在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。现因“棚户区改造和环境整治”项目需要而造成租赁合同无法继续履行，该结果并非缔约各方可以预见，且造成合同无法继续履行的后果，吴望来、于德水、仝二庆均未明确解除租赁合同，故本院判决解除吴望来、于德水、仝二庆的关于北院的租赁合同关系。本案实质是合理、公平分配《拆除腾退补偿协议》确定的补偿款，由于租赁合同并未正常履行至期限届满终止之日，故于德水主张地上物归其所有进而主张相应拆迁款依据不足，吴望来主张全部归其所有亦缺乏依据，《拆除腾退补偿协议》所确定房屋及相关附属物补偿款、工程配合奖，本院将根据租赁合同租赁期间、协议约定腾退时间、南院和北院初始租赁面积等因素按比例确定补偿款分配问题。提前搬家奖不予处理。搬家补助费、机械设备拆装费，于德水无权主张，吴望来和周勇主ＸＸ均分割，本院不持意见。因《拆除腾退补偿协议》列明相关款项并未完全发放，本院仅对已发放部分处理，其他款项，可待实际发放完毕后另行主张。其他第三人可以依据相应合同向合同相对方主张相应补偿。吴望来主张的租金，根据租赁合同履行情况及拆迁款分配情况，不予支持。关于仝二庆主张的租金，本院酌情考虑。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴望来与被告（反诉原告）于德水、被告（反诉原告）仝二庆就北京市朝阳区十八里店乡xxx场地及房屋（北院）的租赁合同关系；二、原告（反诉被告）吴望来于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）仝二庆租金二万五千元；三、被告（反诉原告）于德水于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）吴望来补偿款七十万三千三百五十九元五角九分；四、驳回原告（反诉被告）吴望来的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）于德水的其他反诉请求；六、驳回被告（反诉原告）仝二庆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33072元，由原告（反诉被告）吴望来负担23072元（已交纳）；由被告（反诉原告）于德水负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。于德水反诉案件受理费1590元，由原告（反诉被告）吴望来负担（于本判决生效后七日内交纳）。仝二庆反诉案件受理费275元，由原告（反诉被告）吴望来负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  石海朝人民陪审员  丁京莉人民陪审员  冯亚力二〇一八年五月三十日书 记 员  田 木