江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0302民初2272号 原告：张升华，男，1980年11月2日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 委托诉讼代理人：李强勇，江西振武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晶，江西振武律师事务所实习律师。 被告：李国辉，男，1973年1月15日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。 被告：尹文竹，女，1973年10月1日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。 被告：萍乡市国丰酒业有限公司，住所地江西省萍乡市安源区安源镇跃进村总部经济大楼，统一社会信用代码91360301MA35MRPROL。 法定代表人：尹文竹。 被告：萍乡市新时代农贸市场，住所地萍乡市安源区朝阳路铁桥边，统一社会信用代码92360302L71075336J。 经营者：李国辉，男，1973年1月15日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。 被告：萍乡市国世工贸有限公司，住所地江西省萍乡市安源区高坑镇人民政府院内，统一社会信用代码913603007670451404。 法定代表人：尹文华。 五被告的共同委托诉讼代理人：文德春，江西司达律师事务所律师。 原告张升华与被告李国辉、尹文竹、萍乡市国丰酒业有限公司（以下简称“国丰酒业公司”）、萍乡市新时代农贸市场（以下简称“新时代农贸市场”）、萍乡市国世工贸有限公司（以下简称“国世工贸公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案,本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张升华的委托诉讼代理人李强勇、肖晶、被告李国辉、尹文竹及五被告的共同委托诉讼代理人文德春到庭参加诉讼。因本案事实较复杂、当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，本院于2018年9月7日作出民事裁定，本案转为普通程序。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张升华的委托诉讼代理人李强勇、肖晶、被告李国辉、尹文竹及五被告的共同委托诉讼代理人文德春到庭参加诉讼。经原告张升华申请并提供中国太平洋财产保险股份有限公司萍乡中心支公司价值3850000元的诉讼财产保全责任保险作为担保，本院于2018年7月20日作出民事裁定，冻结五被告银行存款3850000元或查封、扣押其他等值财产。2019年3月27日，五被告以萍乡市嘉上实业有限公司所有的赣（2018）萍乡市不动产权第0020378号土地及地上建筑、设备作为反担保，请求解除部分保全财产即不动产权证2008001785号、8-7-3-0132-12号、2013003782-83号三套房产的查封，萍乡市嘉上实业有限公司于2019年3月28日向本院出具保函确认。本院于2019年4月1日作出民事裁定，一、查封萍乡市嘉上实业有限公司位于安源区的赣（2018）萍乡市不动产权第0020378号土地及地上建筑、设备；二、解除对不动产权证2008001785号、8-7-3-0132-12号、2013003782-83号三套房产的查封。2019年4月16日，原告张升华申请对开发区西区工业园320国道南侧（三瑞科技公司对面）的地块后坪空地上所施工的工程进行造价鉴定。本院依法委托江西大信成新工程造价咨询有限责任公司进行鉴定。因原、被告无法提供图纸及相关资料导致鉴定工作无法进行，该鉴定机构于2019年11月15日向本院退回鉴定材料，终止鉴定。原、被告向本院申请庭外和解三个月，后未能达成和解协议。因本案案情复杂，经批准延长审限6个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《工业用地转让合同》无效；2.被告李国辉、尹文竹向原告归还转让款2970000元，并按年利率12%支付自2017年4月20日起至2018年7月17日期间的利息398000元，后续利息按年利率12%自2018年7月18日起计算至判决确定的付款之日止；3.被告李国辉、尹文竹向原告支付建筑工程款395225.74元，并以380000元为基数按年利率4.75%支付自2017年4月1日起至2018年7月17日期间的利息22562元，后期利息按年利率4.75%自2018年7月18日起计算至判决确定的付款之日止；4.被告国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司对上述款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，原告张升华自愿撤回第3项诉讼请求，五被告无异议，本院口头裁定予以准许。事实和理由：2017年5月17日，原告张升华与被告李国辉、尹文竹签订了《工业用地转让合同》，约定以3150000元的价格由被告李国辉、尹文竹将位于开发区西区工业园320国道南侧（三瑞科技公司对面）的工业用地及建筑物转让给原告，两被告保证对地块拥有转让权。被告国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司对被告李国辉、尹文竹对该土地及建筑物拥有转让权一事进行担保。原告按约向被告分批次支付转让款2970000元后，开始在该地块上进行建筑施工，花费建筑施工款项395225.74元。2018年11月16日，原告得知该地块已被安源区法院于2016年11月16日作出（2015）安执字第854号执行裁定进行了查封。原告另了解到，2014年11月8日，被告李国辉仅与萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司（以下简称“轩盛宝公司”）签订《不动产买卖协议》，未办理过户手续，根据江西萍乡经济开发区管委会(以下简称“萍乡经开区管委会”)与轩盛宝公司签订的《入区投资工业项目协议书》第十三条规定“…经甲方批准同意，可以将土地进行转让”，但被告李国辉与轩盛宝公司签订的《不动产买卖协议》未经萍乡经开区管委会同意。因此，被告李国辉、尹文竹对该地块并无处分权，其在明知该地块已被法院查封的情况下仍与不知情的原告进行买卖，严重损害了原告的利益,故该买卖合同应无效。被告国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司提供了担保，应对此承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法处理。 五被告辩称，1.原、被告签订的《工业用地转让合同》合法有效，请求法院依法驳回原告的诉请；2.原告在起诉状中所述与事实不符，原告严重违反了合同契约精神及诚实信用原则，故即使本案合同无效，原告亦应承担合同无效的全部责任；3.原告关于损失的诉求缺乏事实和法律依据，被告国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司不应承担本案连带清偿责任；4.原告应赔偿被告因合同无效带来的损失，损失在本案中予以抵扣，该项只作为抗辩意见，被告在本案中不提出反诉，本案不能一并处理则被告另案主张。 原告针对其诉讼请求，向本院提交了证据。对于五被告无异议的门的照片三张、玻璃的照片三张，本院予以确认并在卷佐证。对于五被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.2017年5月17日的《工业用地转让合同》及《补充协议》原件、2009年5月4日的《入区投资工业项目协议书》复印件、编号2011-01-003号建设用地规划许可证复印件、编号2010字第08-001号建设项目选址意见书复印件、编号2011-04-002号建设工程规划许可证副本复印件、2014年11月8日的《不动产买卖协议》复印件、安源区法院（2015）安执字第854号执行裁定书复印件各一份，拟证明：1.原告与被告李国辉、尹文竹于2017年5月17日签订的《工业用地转让合同》因未取得萍乡经开区管委会的审批，合同无效；2.被告李国辉、尹文竹未取得案涉地块及建筑物的所有权，不具有签订转让合同的主体资格；3.案涉地块及建筑物已于2016年11月16日被安源区法院查封，被告在2017年5月17日转让上述土地及建筑物违法；4.根据《工业用地转让合同》约定，存在违约情形时原告有权主张按年利率12%计算利息；5.被告国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司系案涉合同的保证人，应承担连带责任。经质证，五被告对该组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，提出：1.本案诉争土地的性质为出让工业用地，已依法办理了规划手续，该组证据恰好证明被告李国辉已合法取得本案诉争土地及建筑物的物权；2.被告在2018年7月15日才知晓法院查封该土地及建筑物一事，经被告提出异议，法院已作出执行异议裁定书，中止了对案涉地块及建筑物的查封。本院经审查认为，五被告对该组证据的三性无异议，该组证据能够证明本案待证事实，本院对该组证据予以认定；至于能否达到原告的证明目的，本院将结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。 2.中国建设银行个人账户交易明细二份、萍乡农商银行个人账户交易明细、中国工商银行转账汇款单、李国辉、尹文竹于2017年7月13日出具的收条、王峰于2018年2月14日出具的收条各一份（该组均系原件），拟证明原告分别于2017年4月20日、2017年4月21日、2017年4月25日、2017年6月5日、2017年7月13日、2017年8月20日通过银行转账方式共计向被告李国辉、尹文竹支付了购地款2950000元，另外，原告于2018年2月14日代被告李国辉向王峰支付了工程款20000元，折抵本案购地款，原告共计向被告支付了购地款2970000元。经质证，五被告对该组证据的三性无异议，认可已收取原告支付的购地款2950000元，但对其他证明目的有异议，提出原告未按合同约定的时间付款，原告向王峰支付的工程款20000元与被告无关。本院经审查认为，因原告不能提供证据佐证其向王峰支付的款项系代被告支付工程款，故王峰的收条与本案缺乏关联，本院不予认定；五被告对该组其余证据的三性无异议，其余证据能够证明本案待证事实，本院对该组其余证据予以认定。 3.萍乡农商银行文昌支行出具的张升华借款300万元缴息表、江西诚达房地产估价咨询公司出具的房地产抵押估价报告各一份（该组均系原件），拟证明原告购买案涉地块及建筑物时，向银行办理了贷款，原告自2017年5月起至2017年8月21日止偿还贷款利息241968.75元，原告另支付抵押评估费2600元，造成了相应损失。经质证，五被告对借款缴息表的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出该笔贷款种类为个人经营性贷款，与本案缺乏关联，原告向银行支付贷款利息亦与本案没有关系，不能认定为原告在本案中的损失；对江西诚达房地产估价咨询公司出具的房地产抵押估价报告的三性有异议，抵押评估与本案无关，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，五被告对借款缴息表的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，至于能否达到原告的证明目的，本院将结合其他证据及当事人陈述综合予以认定；五被告对抵押估价报告的三性有异议，且该证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 4.2017年4月23日的房屋测绘报告书、2017年4月26日的测绘费发票、2017年2月12日的设计费收据各一份（均系原件）、设计图纸一套，拟证明原告在购买案涉地块及建筑物后，对案涉房屋进行了测绘，花费测绘费1500元，并准备在房屋后的空地上增建钢结构建筑，为此进行了相应设计，花费设计费22000元，两项共计23500元。经质证，五被告对房屋测绘报告书、发票的三性无异议，认可测绘报告内的一层平面图为案涉房屋的原状，测绘报告附的单独一张一层平面图为测绘部门为原告设计的改造平面图，原告是按照该改造平面图进行的改造，但对证明目的有异议，提出1500元测绘费用不是原告的损失；对2017年2月12日的收据、设计图纸的三性、证明目的均有异议，提出设计图没有任何单位及个人的盖章、签字，费用未出具正式发票，收据上盖的是铁冲有限公司的印章，无法确认收据的真实性及该单位有无相应设计资质，且该收据载明的时间为2017年2月12日，案涉地块及建筑物转让的时间系2017年5月17日，时间上相差很大。原告认可测绘报告附的单独一张一层平面图纸是改造后的测量平面图，并针对五被告的质证意见补充说明，原、被告在签订本案转让合同之前就进行了初步协商。五被告不认可原告关于双方在签订合同之前就进行了协商的主张。本院经审查认为，五被告对测绘报告、发票的三性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定；五被告对设计费收据、设计图纸的三性有异议，鉴于原告已撤回关于建筑损失的相应诉求，故该组证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 5.2018年3月31日的电力抢修费收据原件、手写抢修清单各一份，拟证明原告对房屋进行电力抢修花费12000元，收条的出具人文厉明是电力公司指定的电力抢修人员。经质证，五被告对该组证据的三性、证明目的均有异议，提出案涉房屋在3月底并未发生断电情况，收据亦不是正规发票，没有相关部门盖章，案涉房屋的五、六、七楼是被告在使用，被告未发现该期间有抢修或断电情况。本院经审查认为，五被告对该组证据的三性有异议，且该组证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 6.手写工程结算表四张、手写工程数量计算表六张、萍乡市苍龙混凝土有限公司的送货单二十二张、2018年2月11日萍乡经济技术开发区顺心卷闸门经营部的送货单、2018年2月13日萍乡市苍龙混凝土有限公司的收据、2018年2月14日福特斯智能门窗的送货单、2018年6月22日萍乡翔龙工程玻璃公司的收据、2018年2月14日李某的收条、2018年2月3日姚忠亮的收条、2018年7月2日钟善良的收条各一份（均系原件）、农村信用社电子回单打印件三份，拟证明房屋的装修改造及新建桩基工程的预算造价为414116元，原告实际支付工程款350814元，具体明细为：苍龙混凝土计92000元、卷闸门两扇计17404元、新建厂房的钢化玻璃、五金件计4532.64元、防盗门两扇、塑钢门一套、铝合金门窗一套计3878元，李某、姚忠亮、钟善良的工程款分别为61200元、79800元、92000元。经质证，五被告对手写工程结算表、手写工程数量计算表的三性有异议，对其余证据的三性无法确认，提出认可原告对案涉房屋一楼进行了整体结构改造、在房屋后的空地上进行了钢结构的地基施工、购买了萍乡市苍龙混凝土有限公司的混凝土92000元之事实。本院经审查认为，对于五被告自认的事实，本院予以认定；因原告撤回了关于房屋装修改造、桩基等建筑工程的相应诉求，故该组证据与本案缺乏关联，在五被告对真实性有异议的情况下，本院不予认定；原告可另行主张权利。 7.2018年7月18日硖石环卫、水管所的收据一份、微信缴费明细打印件四份，拟证明原告在施工期间支付了水电费5511.74元。经质证，五被告对该组证据的三性、证明目的均有异议，提出不能确认微信缴费明细打印件的真实性，不能确认原告是支付哪里的水电费，且原告一直在案涉房屋的二楼办公，并将一、二楼的部分对外出租，故不能确认上述费用是否用于施工。经询问，原告自认自签订本案合同起至2018年7月份，一直断断续续在施工，并使用了部分房屋在办公和出租，也产生了相应水、电费。本院经审查认为，五被告对该组证据的三性有异议，且该组证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 8.微信聊天记录打印件、结算照片各一份、水泥、沙子、砖照片四张，拟证明原告为改造房屋购买沙子、水泥、砖合计3400元，以上材料还在现场，因工地被查封，无法进行施工，造成了原告的损失。经质证，五被告对该组证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，提出不能确定拍摄时间，与本案无关联，如沙子、砖、水泥还在现场，就不能计算损失。本院经审查认为，五被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；因原告撤回了关于房屋装修改造、桩基等建筑工程的相应诉求，故该组证据与本案缺乏关联，原告可另行主张权利。 9.2018年7月16日的委托代理合同、2018年8月27日的代理费发票各一份（该组均系原件），拟证明原告花费律师代理费50000元。经质证，五被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出本案合同中未约定律师费的承担，故即使原告花费了相应费用，亦不应由被告承担。本院经审查认为，五被告对该组证据的真实性无异议，该组证据能够证明本案待证事实，本院对该组证据予以认定；至于能否达到原告的证明目的，本院将结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。 10.2017年5月26日的个人借款合同复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细打印件各一份，拟证明原告于2017年5月26日向萍乡农商银行贷款3000000元，贷款到账当日即2017年6月5日，原告向被告尹文竹支付了购地款1500000元，原告在2017年6月5日及之前共计向被告支付了购地款2250000元。经质证，五被告对该组证据的三性、证明目的均有异议，提出合同系复印件，无法核实真实性，且原告在2017年6月5日之前已向被告支付购地款2250000元，故不能证明该笔贷款是用于支付本案购地款，原告从事了其他经营活动，该笔贷款与本案无关。原告针对五被告的质证意见补充提交了个人借款合同的原件供核实，五被告质证后对该合同的真实性无异议。本院经审查认为，五被告对借款合同的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；因个人借款合同载明的借款用途为“购货”，与本案缺乏关联，且时间、数额与本案合同的签订、履行不符，不能合理排除原告是否为其他经营行为贷款，在原告未能提供相应证据佐证的情况下，本院对该组证据不予认定。 11.2017年4月23日江西诚达房地产土地估价咨询有限公司的收据一份，拟证明原告为办理贷款进行房屋抵押评估花费4000元。经质证，五被告对该证据的三性、证明目的有异议，提出不是正式发票，不能证明是用于办理贷款，与本案无关，且原告在第一次开庭时主张评估费为2600元，与该证据存在矛盾。本院经审查认为，五被告对该证据的三性有异议，且该证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 12.2018年9月3日萍乡市铁冲建筑有限公司的收据更正说明一份，拟证明2017年2月12日的设计费收据上时间书写错误，应为2018年2月12日。经质证，五被告对该证据的三性、证明目的均有异议，提出不是正式发票，不确定收据上盖章的公司是否真实存在、有无钢结构设计资质。本院经审查认为，五被告对该证据的三性有异议，且该证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 13.电力抢修照片六张，拟证明原告更换了电线等。经质证，五被告对该证据的三性、证明目的均有异议，提出无法确定照片的具体来源、拍摄时间、拍摄地点，从照片上也看不出存在更换电线等工程。本院经审查认为，五被告对该组证据的三性有异议，且该组证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 14.萍乡经济技术开发区顺兴卷闸门经营部的收据更正说明一份、卷闸门照片四张，拟证明湘江门业已注销变更为顺兴卷闸门，原告在顺兴卷闸门购买了两扇卷闸门。经质证，五被告对说明的三性、证明目的均有异议，提出湘江门业与顺兴卷闸门属于两个不同的主体，原告主张企业有注销或变更应提供工商部门的证明；对卷闸门照片的真实性无异议，认可房屋一楼安装了这两扇卷闸门，但对关联性、证明目的有异议，提出该两扇卷闸门在交付给原告时就已经安装，不是原告购买安装的。本院经审查认为，原告对照片的真实性无异议，本院对其真实性予认定；五被告对更正说明的三性有异议，该证据与本案缺乏关联，本院不予认定。 15.房屋装修改造工程的照片十张，拟证明原告雇请李某进行对房屋进行了装修改造，具体改造的工程在结算表的第一页（不包括标明除外部分）、第二页的第四项。经质证，五被告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，提出改造工程中有部分是被告李国辉雇请王峰做的，五被告认可原告砌了两堵墙、打了一个阁楼，其余的装修工程量均是被告出资完成的，不能确定原告的改造工程造价。本院经审查认为，五被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；因原告撤回了关于房屋装修改造、桩基等建筑工程的相应诉求，故该组证据与本案缺乏关联，原告可另行主张权利。 16.挖洞子的照片五张，拟证明姚忠亮在房屋后的空地工程进行了挖洞工程。经质证，五被告对该证据的真实性无异议，认可原告在空地进行了桩基工程的施工，但对关联性、证明目的有异议，提出不能证明施工主体及工程款数额。本院经审查认为，五被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；因原告撤回了关于房屋装修改造、桩基等建筑工程的相应诉求，故该组证据与本案缺乏关联，原告可另行主张权利。 17.房屋后的工地照片六张、钟善良的微信聊天记录及微信转账截图打印件六张，拟证明钟善良在房屋后的空地进行了施工，原告向其支付了工程款10780元。经质证，五被告对六张工地照片的真实性无异议，对微信聊天记录及转账截图的真实性有异议，无法核实原件，对该组证据的关联性、证明目的均有异议，提出空地的平整、围墙的施工、涵管的铺设均是被告施工的，原告只是在空地上做了地基。本院经审查认为，五被告对照片的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；因原告撤回了关于房屋装修改造、桩基等建筑工程的相应诉求，故该组证据与本案缺乏关联，原告可另行主张权利。 19.照片五张，拟证明二楼有400平方米未装修，无法使用，故不存在支付占用费。经质证，五被告对该组证据的三性、证明目的均有异议，提出房屋二楼已由原告占有，原告是否使用、出租系对自身权利的处分，不影响被告要求其支付占有使用费。本院经审查认为，被告对该组证据的三性有异议，且该组证据与本案诉求缺乏关联，本院不予认定。 20-1.证人林某的证言，拟证明原告为装修改造房屋，在萍乡翔龙工程玻璃有限公司购买了玻璃及五金件，合计4532.64元。证言的主要内容：证人向原告提供了玻璃及安装、不锈钢条、五金件、锁等材料，金额以2018年6月22日的收据为准。20-2.证人黄某的证言，拟证明证人准备在空地上新建钢结构，委托铁冲建筑有限公司进行设计，花费设计费22000元。证言的主要内容：证人是铁冲建筑有限公司的工程部项目经理，原告请证人在320国道旁、三瑞科技对面的一块空地上设计建造一个钢结构，设计费是22000元，原告现金支付，证人向原告开具了收据，但是时间没错了，是2018年开的，写成了2017年2月12日，后以公司名义出具了说明。公司没有钢结构设计的资质，设计图是证人委托有资质的朋友做的。20-3.证人曾某的证言，拟证明原告为装修改造房屋，在福特斯智能门窗有限公司购买门窗，合计3878元。证言的主要内容：原告于2018年2月左右在其店里购买了两扇防盗门、一扇塑钢门、一套铝合金门窗，包安装共计3000余元，位置是在320国道旁边硖石钢材市场斜对面的一栋六、七层的房子里，原告是现金付款。20-4.钟善良的证言，拟证明原告雇请钟善良对房屋后的空地进行平整，花费工程款92000元。证言的主要内容：原告请证人在三瑞科技对面的空地平整土地、挖沟、打洞子、放线，砌水沟，共计支付了工程款92000元，证人向原告出具了收据。20-5.证人李某的证言，拟证明原告为装修改造房屋，雇请李某施工，花费工程款61200元。证言的主要内容：原告请证人在320国道那边做泥工，包工包料，具体工程为：拆墙、做了阁楼、砌了一道长墙、阁楼上砌了一道短墙、卫生间加高、砌了一道板梯上二楼，不包括装修、刮腻子等装修工程，工程款共计61200元，证人向原告出具了收条。经质证，五被告对黄某、钟善良的证言的真实性有异议，对其他证人证言无异议。本院经审查认为，五被告对证人林某、曾某、李某的证言真实性无异议，本院对上述证人证言的真实性予以认定；因原告撤回了关于房屋装修改造、桩基等建筑工程的相应诉求，故该组证据与本案缺乏关联，原告可另行主张权利。 五被告针对其答辩理由，向本院提交了证据。对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.2009年5月4日的《入区投资工业项目协议书》、编号2011-01-003号建设用地规划许可证、编号2010字第08-001号建设项目选址意见书各一份（该组均系复印件），拟证明案涉土地系轩盛宝公司从开发区购买，土地性质为出让工业用地。经质证，原告对该组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，提出《入区投资工业项目协议书》明确约定转让土地需经萍乡经开区管委会同意，本案转让未经同意，故该合同无效，且被告李国辉、尹文竹未取得案涉土地的相应权利，其无权转让案涉地块及建筑物。本院经审查认为，原告对该组证据的三性无异议，该组证据能够证明本案待证事实，本院予以认定；至于能否达到五被告的证明目的，本院将结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。 2.2014年11月8日的《不动产买卖协议》、中国工商银行转账凭证、交易明细打印件、（2015）安执字第854号案件举证通知书、执行异议申请书、（2018）赣0302执异37号执行裁定书、关于请求变更入园协议的报告各一份（均系原件）、萍乡经开区管委会办公室公文处理单复印件一份，拟证明被告李国辉向轩盛宝公司支付了7200000元购买案涉地块及建筑物，被告李国辉在2018年7月得知查封一事后，随即向法院提出执行异议，安源区法院于2018年8月8日作出执行裁定，认定被告李国辉已善意取得案涉地块及建筑物，遂裁定中止执行，目前该执行裁定已生效，后被告李国辉向萍乡市经开区管委会申请将《入区投资工资项目协议书》的主体变更至其名下，目前变更手续正在办理中。经质证，原告对《不动产买卖协议》、转账凭证、交易明细的真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，提出转让土地使用权依法应报主管部门审批，根据《入区投资工资项目协议书》约定，未经萍乡经开区管委会同意不得转让土地使用权，故该协议不合法；对举证通知书、执行异议申请书、执行裁定书的三性无异议，对证明目的有异议，执行裁定书应有生效证明佐证是否生效；对报告、公文处理单的三性无异议，对证明目的有异议，提出萍乡经开区管委会只是受理了该份报告，并非批准了案涉土地的转让。五被告针对原告的质证意见，补充提交了法律文书生效证明原件一份，拟证明（2018）赣0302执异37号执行裁定书于2018年8月31日发生法律效力。经质证，原告对该补充证据无异议。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性均无异议，该组证据能够证明本案待证事实，本院予以认定；至于能否达到五被告证明目的，本院将结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。 3.被告李国辉与原告张升华的微信聊天记录截图一份，拟证明原告张升华在签订本案转让合同前已对轩盛宝公司、案涉地块及建筑物做了相应调查。五被告提交了手机供原告核实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认可原告在本案地块交易前查询了轩盛宝公司的工商资料，但原告对该宗地块被查封一事不知情。本院经审查认为，原告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明本案待证事实，本院予以认定；至于能否达到五被告的证明目的，本院将结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。 4.2017年5月17日的《工业用地转让合同》、《补充协议》各一份，拟证明原、被告签订的合同明确约定：该土地和房屋原所有人为轩盛宝公司，未办理土地证和房产证，合同签订前该土地和房屋产权为李国辉占有和使用，李国辉有转让权，在条件成熟的情况下再办理土地证，另证明原告并未按合同约定时间支付转让款。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，提出土地使用权不能私自转让，且本案转让行为亦违反了《入区投资工资项目协议书》的约定。经询问，原、被告均认可《补充协议》未履行，案涉地块及建筑物已向原告实际交付使用。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，该组证据能够证明本案待证事实，本院予以认定；至于能否达到五被告的证明目的，本院将结合其他证据及当事人陈述综合予以认定。 5.2017年4月21日姚忠亮的领条两份、2017年4月21日的《建筑工程款结算协议》、2018年元月21日刘建军的收条、2017年5月31日的《青苗补偿协议》、钟善芳于2017年7月24日、2017年5月31日的领条、2017年6月21日钟岳昌的收条、2017年7月8日的《办公楼室内外装修合同》、预结算表、2018年1月6日的《电梯安装合同》、2018年1月6日周加益的收条、2018年1月22日的电梯设备款收据、2017年5月31日的《围墙施工协议》各一份、王峰的收条十八张（该组均系原件），拟证明被告李国辉为腾空一、二楼交付给原告使用，向姚忠亮、罗友春、刘军骑支付了工程款2763000元，向刘建军支付了清退押金2100元，向钟善芳支付了青苗费50000元、土地平整费9000元，向王峰支付了整栋大楼的装修费1020000元，被告李国辉还支付了电梯及安装费126000元、围墙施工费50000元，原告尚欠被告李国辉装修分摊费用450000元，电梯分摊费用30000元。经质证，原告对该组证据的三性有异议，提出与本案诉求无关，五被告未在本案中反诉损失，故被告关于损失的相应主张不能在本案中合并处理，被告应另行起诉。本院经审查认为，原告的异议成立，该组证据与本案缺乏关联，本院不予认定。 6.门市租赁合同四份、收据五份（该组均系复印件），拟证明原告占有案涉房屋后对外进行了出租，至少收取了押金、租金共计105860元，其中一楼店面的租金为每月8433元，二楼房屋的租金约为12元/平方米，二楼共计600平方米，故租金应为每月7200元，一楼、二楼的租金每月合计15633元，自2017年5月18日开始计算至2018年8月17日止，合计房屋占用费234495元。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认可房屋已交付使用，同意按现收租金标准计算一楼店面的房屋占用费，但对二楼的房屋占用费计算标准有异议，提出二楼只有200平方米能计算占用费，另外400平方米未使用，故不能计算占用费，因修路等原因，原告共计收取一、二楼租金仅73640元。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，并自认收取一、二楼租金共计73640元，本院对该组证据的真实性及原告自认的事实予以认定；因五被告未在本案中反诉房屋占用费，该组证据与本案缺乏关联，五被告可另行主张权利。 7.2011年4月12日、2011年5月25日的现金缴款单、2011年4月13日的收款收据各一张，证据来源于萍乡经济技术开发区财政局，拟证明轩盛宝公司向萍乡经济技术开发区财政局交纳了200000元土地保证金。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出该200000元款项为土地保证金，并非土地出让金。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性无异议，该组证据能够证明本案待证事实，本院予以认定。 本院依五被告申请，分别前往萍乡市国土资源局、萍乡市国土资源局经济开发区分局调取案涉地块的用地资料，萍乡市国土资源局经济开发区分局于2018年8月17日出具说明、萍乡市国土资源局于2018年8月21日出具回复各一份，主要内容为轩盛宝公司关于开发区工业园区320国道南侧的土地未提供任何申请交易资料、未办理任何土地出让手续。原、被告均对该组证据无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月17日，被告李国辉、尹文竹（甲方）与原告张升华（乙方）与签订了一份《工业用地转让合同》，主要约定：双方协商一致就甲方将其权属的工业用地及一楼通道、店面和二楼房产等转让乙方达成协议，一、甲方所转让的工业用地原属于轩盛宝公司，转让前由甲方占有使用，甲方确保拥有转让权，该土地位于开发区西区工业园320国道南侧（三瑞科技公司对面），土地性质为出让土地（暂未办理土地使用证及房屋所有权证），用途为工业，土地面积后坪为1818.62平方米，一楼计455.22平方米，二楼计601.93平方米，共计2875.77平方米（含电梯间、板梯间在内作为公摊共同使用）；二、上述土地使用权、厂房建筑物转让款共计3150000元，在条件成熟时，由甲方负责办理土地使用权及厂房建筑物登记到乙方名下，相关费用乙方负担，国丰酒业公司、国世工贸公司、新时代农贸市场对该土地及建筑物甲方拥有转让权进行担保；三、乙方应于2017年5月20日首付2250000元，2017年6月15日付500000元，2017年9月15日（后面房屋完工后）付200000元，余款200000元在2017年12月底支付，甲方应开具收据；四、甲方保证转让土地及房产已付清所有土地款、工程款并拥有转让权，没有任何权利瑕疵、质量瑕疵，如出现权利瑕疵或质量瑕疵导致乙方不能使用，乙方有权单方解除协议，要求甲方赔偿损失，并归还已付款项及年12%利息，担保方国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司对全部款项及利息承担连带担保责任。被告国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司作为担保人在合同上盖章确认。同日，被告李国辉（甲方）与原告张升华（乙方）签订了一份《补充协议》，主要约定：1.甲方应确保乙方在后坪土地（1818.26平方米）建筑不得有任何阻工，甲方应承担乙方由此造成的经济损失；2.甲方必须提供购买土地及建筑物的转账凭证、上手的购买发票复印件等材料，要求上手朱春兰在转账凭证上注明系购买土地及建筑物的费用，朱春兰应在本合同上签字认可转卖；3.甲方如未提供上述资料，乙方可缓交200000元购房款。庭审过程中，原、被告均确认，该《补充协议》未实际履行。原告分别于2017年4月20日、2017年4月21日、2017年4月25日、2017年6月5日、2017年7月13日、2017年8月20日通过银行转账方式向被告尹文竹的银行账户支付购地款50000元、450000元、250000元、1500000元、500000元、200000元，共计2950000元。被告李国辉、尹文竹在合同签订后向原告交付了案涉地块及建筑物。原告接收后，对房屋进行了装修改造，并将一楼店面出租，另在房屋后的空地上做了钢结构地基（桩基础）施工。庭审过程中，原、被告确认原告花费房屋装修改造及门窗、五金玻璃、两扇卷闸门费用共计86923.64元；五被告认可原告在施工过程中购买了萍乡市钢苍龙混凝土有限公司的混凝土92000元；原告自认其在占用房屋期间收取一、二楼租金共计73640元。后因案涉土地及建筑物的权属问题，原、被告产生争执。原告于2018年7月16日委托江西振武律师事务所代理诉讼，花费代理费50000元，该所于2018年8月27日出具发票确认。诉讼过程中，本院经五被告申请，前往萍乡市国土资源局、萍乡市国土资源局经济开发区分局调取轩盛宝公司位于开发区工业园区320国道南侧的土地的用地资料，萍乡市国土资源局经济开发区分局于2018年8月17日出具说明、萍乡市国土资源局于2018年8月21日出具回复各一份，主要内容为轩盛宝公司位于开发区工业园区320国道南侧的土地未提供任何申请交易资料、未办理任何土地出让手续。庭审过程中，五被告未能提供案涉地块及建筑物的国有土地使用证、房屋所有权证或不动产权证。 另查明：2009年5月4日，萍乡经开区管委会（甲方）与轩盛宝公司（乙方）签订了一份《入区投资工业项目协议书》，主要约定：一、乙方入区投资10000000元，乙方投资项目的地址为萍乡经开区上柳源新型材料产业区建设用地约5亩，具体面积以乙方与土地部门签订的土地出让合同为准；二、土地征购缴款方式，乙方按招拍挂方式取得工业用地使用权，签订本协议时，乙方向甲方交付100000元土地预约金，动工前交清全部土地出让金；三、权利、义务，甲方依法提供正常的生产、经营环境，代办各种证照，乙方新建项目应符合国家政策及法律法规，乙方项目每亩投资额度要达到1000000元以上，动工前应经开发区规划建设部门审核批准发证，如超过约定年限未投产纳税，乙方应缴纳土地使用税，甲方有权收回闲置土地，乙方建成投产后，经甲方批准同意，可将土地进行转让，但只能用于工业生产，并应缴纳税费；四、违约责任，甲方不遵守约定造成乙方损失，甲方应予赔偿，乙方不遵守约定造成甲方损失，甲方有权没收乙方的土地预约金或出让金，并无偿收回土地。协议签订后，轩盛宝公司（朱春兰）分两次向萍乡经开区财政局缴纳代收的土地保证金共计200000元，该单位于2011年4月13日出具收款收据确认。轩盛宝公司于2010年8月4日取得萍乡经开区规划建设局颁发的2010字第08-001号建设项目选址意见书，建设项目名称为工业用地，建设项目依据为开发区控规，建设规模为用地3333.3平方米，拟选位置为开发区西区工业园320国道南侧；并分别于2011年1月25日、2011年4月21日取得萍乡经开区规划建设局颁发的2011-01-003号建设用地规划许可证、2011-04-002号建设工程规划许可证，建设项目为综合车间，建设规模为3726平方米，六层。轩盛宝公司在该地块上施工建设一栋六层建筑物后，将该地块及其上房屋等建筑物以7200000元卖给被告李国辉，双方于2014年11月8日签订了一份《不动产买卖协议》。被告李国辉购买该地块及建筑物后，进行了投资建设，后又将该地块及地上一楼通道、店面、二楼房产转卖给原告张升华。原告在查询轩盛宝公司的企业信用信息后，与被告签订了本案转让合同。 再查明：2016年11月16日，本院依据申请作出了（2015）安执字第854号执行裁定书，对被执行人朱春兰登记在轩盛宝公司的案涉地块进行了查封。被告李国辉不服，于2018年7月27日向本院提出执行异议。本院于2018年8月8日作出（2018）赣0302执异37号执行裁定书，中止本院（2015）安执字第854号执行裁定书中对登记在轩盛宝公司名下位于萍乡南侧土地及地上建筑物的查封措施的执行。该执行裁定书于2018年8月31日发生法律效力。2018年8月20日，被告李国辉向萍乡经开区管委会递交了一份《关于请求变更入园协议的报告》，请求将轩盛宝公司入园协议变更为李国辉，该申请目前在审查中。本院于2020年3月25日前往萍乡经济技术开发区招商局调查，该局反馈：被告的入园手续尚未办妥，因规划问题，案涉地块尚未办理相关土地手续。 诉讼过程中，因原、被告未能就原告在案涉空地上施工的地基（桩基础）工程的造价达成一致意见，原告遂申请司法鉴定。本院司法技术室对外委托鉴定后，江西大信成新工程造价咨询有限责任公司接受委托进行鉴定。后因原告无法提供有效的竣工图及相关资料，导致工程鉴定无法进行，该鉴定机构遂向本院退回了鉴定材料终止鉴定。后原告自愿撤回了关于房屋装修、地基施工等建筑工程的相应诉求，本院口头裁定予以准许。庭审过程中，经本院释明，五被告未就合同无效后的相应损失提出反诉。 本院认为，原、被告签订《工业用地转让合同》后，在合同履行过程中发生争议，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议焦点为：一、转让合同的效力；二、若合同无效，其财产的返还及损失赔偿；三、被告国丰酒业公司、国世工贸公司、新时代农贸市场应否承担连带责任；四、被告的损失能否在本案中抵扣。 关于转让合同的效力问题。本案转让的标的物系未流入市场的国有建设用地及地上建筑，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款“国家实行土地用途管制制度”、第九条第一款“城市市区的土地属于国家所有”之规定，我国实行土地用途管制制度，案涉地块规划为国有建设用地项下的工业用地，系国家所有，土地使用人应通过合法手续取得国有土地使用权后方能合理行使相应权利。本案中，案涉地块至今未能取得划拨、出让手续，未经有批准权的人民政府批准转让，案涉建筑物亦未能取得不动产权属证书。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”之规定，被告转让案涉地块及建筑物违反上了上述法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告于2017年5月17日签订的《工业用地转让合同》属于无效合同。 关于合同无效后的财产返还及损失赔偿的问题。原告分别于2017年4月20日、2017年4月21日、2017年4月25日、2017年6月5日、2017年7月13日、2017年8月20日通过银行转账方式向被告尹文竹的银行账户支付购地款50000元、450000元、250000元、1500000元、500000元、200000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告李国辉、尹文竹因无效合同收取了原告购地款共计2950000元，该款应予返还，本院对此予以支持；原告超出部分的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。原告因无效合同占用案涉地块及一楼通道、店面和二楼房屋，亦应予返还。原告主张按合同约定的年利率12%计算资金利息损失，因本案转让合同无效，其关于违约利息赔偿的约定亦无效，故原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于被告存在占用原告资金的事实，确实导致了原告相应的利息损失，本院根据中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算原告自付款之日起至2018年7月17日期间的资金利息损失为157257.4元【（50000元×454天+450000元×453天+250000元×449天+1500000元×408天+500000元×370天+200000元×363天）×4.75%/年=157257.4元】。因原告系在明知案涉地块及建筑物的权属性质的情况下仍与被告签订转让合同，双方存在同等过错，故原告张升华与被告李国辉、尹文竹对本案合同无效各负50%的责任。被告李国辉、尹文竹按50%承担原告的资金利息损失，其中自付款之日起至2018年7月17日期间的利息损失为78628.7元，2018年7月18日起的利息按相关部门公布的利率的50%计算至判决确定的付款之日止。关于律师代理费，因原、被告对此项未进行特别约定，且该费用不是必要支出，原告请求被告支付律师代理费缺乏法律依据，本院不予支持。原告在诉讼过程中自愿撤回了关于房屋装修改造、地基等建筑工程的相应损失之诉讼请求，本院对此不予审理。 被告国丰酒业公司、新时代农贸市场、国世工贸公司应否承担连带责任的问题。根据合同约定，该三被告担保转让方对案涉地块及建筑物没有任何权利瑕疵、质量瑕疵，如出现上述瑕疵，受让方有权要求转让方归还已付款项并赔偿损失，该三被告对全部款项及利息承担连带担保责任。依照《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”之规定，本案转让合同虽然无效，但原、被告在合同中对返还财产、赔偿损失的担保责任进行了相应约定，该约定未违反法律规定，应属有效约定，原、被告均应遵守；其次，该三被告对转让方的权利瑕疵进行担保，现转让方存在权利瑕疵，故该三被告存在过错，应承担相应责任。综上，该三被告作为担保方应承担本案连带责任。 关于被告李国辉、尹文竹的损失能否在本案中抵扣的问题。本院认为，合同无效后的财产返还问题系合同无效导致的直接后果，法院可以视情况进行处理，不需被告进行反诉；但合同无效后的损失赔偿问题应由当事人提出具体的诉讼主张，法院据此进行审查，在当事人未提出诉讼主张的情况下，法院径行处理则超出了案件审理范围。本案中，被告未就合同无效后的损失赔偿提出反诉，原告亦不同意在本案中进行相应抵扣，故被告的损失不能在本案中一并处理，被告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、确认原告张升华与被告李国辉、尹文竹签订的《工业用地转让合同》无效； 二、被告李国辉、尹文竹应在本判决生效之日起三十日内向原告张升华返还购地款2950000元；原告张升华应在本判决生效之日起三十日内向李国辉、尹文竹返还位于萍乡南侧的地块及一楼通道、店面和二楼房屋； 三、被告李国辉、尹文竹应在本判决生效之日起三十日内向原告张升华赔偿自付款之日起至2018年7月17日期间的利息损失为78628.7元，2018年7月18日起的利息按相关部门公布的利率的50%计算至判决确定的付款之日止； 四、被告萍乡市国丰酒业有限公司、萍乡市新时代农贸市场、萍乡市国世工贸有限公司对上述付款义务承担连带责任； 五、驳回原告张升华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费35539元、诉讼保全费5000元，由原告张升华负担20269.5元，由被告李国辉、尹文竹负担20269.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  陈 剑 审 判 员  邹小蓉 人民陪审员  李 敏 二〇二〇年四月三十日 代理书记员  肖天凤