安徽省怀宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0822民初1045号原告：姚文生，男，1967年10月2日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：徐红炼，安徽晨曦律师事务所律师。被告：朱国和，男，1963年7月23日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：吴亚君，安徽文法律师事务所律师。被告：怀宁县新城建筑工程有限责任公司，住所地安徽省怀宁县高河镇龙山路223号，统一社会信用代码91340822711749202Q。法定代表人：黄富国，该公司经理。委托诉讼代理人：张中胜，安徽文法律师事务所律师。被告：安徽宜林工程建设有限公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇宜塘街52号，统一社会信用代码913408227585412497。法定代表人：王长征，该公司经理。第三人：怀宁县卫生和计划生育委员会，住所地怀宁县高河镇独秀大道。法定代表人：郑陆武,该委员会主任。委托诉讼代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。原告姚文生诉被告朱国和、怀宁县新城建筑工程有限责任公司、安徽宜林工程建设有限公司、第三人怀宁县卫生和计划生育委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚文生及其委托诉讼代理人徐红炼，被告朱国和及其委托诉讼代理人吴亚君、被告怀宁县新城建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人张中胜，第三人怀宁县卫生和计划生育委员会的委托诉讼代理人刘和文到庭参加了诉讼，被告安徽宜林工程建设有限公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。姚文生向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告及第三人给原告办理好房产证及土地使用证，同时承担办理房产证和土地使用证应该缴纳的土地出让金、税、费等所有费用（具体以土地管理部门和房管部门核准的为准）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原怀宁县计划生育服务中心综合楼由被告朱国和借用被告怀宁县新城建筑工程有限责任公司资质承包建设。原怀宁县计划生育委员会和该两被告签订《建设工程施工合同》时，约定以上述综合楼一层沿高河镇育儿路门面作价抵付部分工程预付款；同时约定由原怀宁县计划生育委员会办理房产证、土地使用证，办证费用由该两被告承担。2004年2月23日原告和被告朱国和签订《商品房销售协议书》时，被告朱国和以原怀宁县皖河建筑安装公司名义和原告签订了《商品房销售协议书》，且以该公司名义收取了原告预交的房款。《商品房销售协议书》约定办理房产证、土地使用证，原告不承担任何费用（协议内容详见所附《商品房销售协议书》）。原告依据该协议书全面履行了约定义务，但被告未办理相关房产证及土地使用证。原怀宁县皖河建筑安装公司，2012年9月14日更名为安徽宜林工程建设有限公司，原怀宁县计划生育委员会和怀宁县卫生局合并，更名为怀宁县卫生和计划生育委员会。原告认为其和被告签订的《商品房销（预）售协议书》合法有效，被告应该全面履行合同约定义务。为此原告依据法律规定具状诉讼，请求你院依法判决支持原告所诉。被告怀宁县新城建筑工程有限责任公司辩称：被告朱国和是借用新城建司的资质，与第三人签订建设合同施工合同，本案涉及商品房预售合同是朱国和以皖河建司的名义实施，因此新城建司不是本案商品房预售合同的当事人。所以该合同的权利义务对新城建司没有约束力。原告对新城建司列为被告没有法律依据，请法庭驳回。被告安徽宜林工程建设有限公司没有提交答辩意见。第三人怀宁县卫生和计划生育委员会述称：1、第三人在本案中仅仅负有协助办理划拨土地权属登记的义务，不负有承担土地出让相关税费的义务。2、当初转让的房屋系抵付建筑工程款，房屋所在的土地系划拨土地性质，不是商用地。3、根据当时签订合同的本意，第三人不承担办理房屋土地权利证书的费用，包括应交的土地出让金，因此，如果受让方能够支付土地出让金等相关费用，第三人能够协助办理房屋登记手续。4、划拨土地证已经办理，原合同约定的办理土地证的义务已经完成，房产证应当由权利人申请办理，第三人作为房屋的出卖方，只能协助办理房屋抵付工程款的相关手续，第三人相对于建筑公司及购房户来说是协助义务。5、如果原告和被告坚持认为被转让的土地是商住地则转让行为不成立。因为当时转让土地性质是划拨，并非商住地，作为商住地的转让标的不存在。6、如果将转让的土地理解为商住地严重违反当时的客观事实，商住地与划拨地上住房的价格也具有一定的差异。如果将划拨地作为商住地转让会侵害国家利益，会导致民事法律行为无效。本院经审理认定事实如下：2004年2月18日，朱国和以怀宁县新城建筑工程有限责任公司名义与原怀宁县计划生育委员会签订一份《建设工程施工合同》，合同约定：由怀宁县新城建筑工程有限责任公司承包建设怀宁县计划生育服务中心综合楼的土建及水、电、卫部分装饰工程。合同约定工程总价款为4131800元，合同还约定怀宁县计划生育委员会以该工程的部分房屋作价1962903元转让给朱国和以抵付施工方的工程预付款（讼争房屋系该抵付工程款房屋之一）。合同补充条款还约定了对该工程中房屋转让部分，发包方应办理房产证、土地证，其办证费用发包方不承担。2004年2月10日原告姚文生以安庆市鹏程房地产开发有限责任公司名义和被告朱国和签订《商品房销(预)售协议书》，该协议约定：朱国和将怀宁县计划生育委员会转让给其的门面房一间出售给姚文生，房屋价款为112838元，并约定由售方办理土地使用证、建房证、房屋产权证，购方不承担任何费用。该协议签订后，姚文生先后于2004年2月17日向朱国和支付房屋价款40000元、于2004年8月8日向朱国和支付价款20000元、于2005年2月25日向朱国和支付价款20000元、于2006年4月13日向朱国和支付价款5000元（其中，2004年2月17日的收款收据上盖有怀宁县皖河建筑安装公司高河第四项目部的公章，2004年8月8日与2005年2月25日的收款收据上加盖有怀宁县皖河建筑安装公司高河第二项目部的公章，四份收款收据均有朱国和的签名）。讼争的房屋早已交付原告使用。因朱国和未能按协议约定为原告办理讼争房屋的产权登记证书，原告于2016年、2017年先后四次起诉至法院，要求被告为其办理房屋的产权登记证书，后皆因各种原因而撤诉。现原告再次诉至法院，请求法院判如所请。再查明，该讼争的房屋与怀宁县计划生育服务中心综合楼一起登记在怀宁县人口和计划生育委员会名下，该讼争房屋所附属的土地性质为划拨、用途为机关团体用地，亦登记在怀宁县人口和计划生育委员会名下。2012年1月6日，怀宁县人民政府下发了政秘【2012】4号文件：同意将计生委机关团体用地中的348.4平方米的土地由划拨用地变更为混合商业用地（其中门面房用地169.04平方米，住宅用地179.36平方米），讼争房屋所附属的土地包含其中。目前，讼争土地的使用类型并未变更。2012年9月14日，怀宁县皖河建筑安装公司更名为安徽宜林工程建设有限公司，原怀宁县计划生育委员会和怀宁县卫生局合并，更名为怀宁县卫生和计划生育委员会。本院认为，合同具有相对性，在没有法律规定或合同约定由他人代为出卖人履行一定合同义务的情形下，买受人只能依据合同约定要求出卖人履行合同义务，而不能直接要求合同之外的第三方履行合同义务。本案中，与原告姚文生签订《商品房销售协议书》的是被告朱国和，虽然涉及的买卖标的物系原怀宁县计划生育委员会转让给被告朱国和的房屋，依法第三人怀宁县卫生和计划生育委员会只能向被告朱国和承担相应的合同义务和法律责任，而没有义务直接为原告办理房产证及土地使用证。讼争的房屋和土地登记在怀宁县人口和计划生育委员会名下（现该单位已合并更名为怀宁县卫生和计划生育委员会），且其所附属的土地性质为划拨、用途为机关团体用地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，怀宁县卫生和计划生育委员会以房屋作价折抵工程款转让给朱国和，双方应依据相关法律规定、按照相关法定程序，由受让人朱国和补缴土地出让金、办理土地出让手续、变更相关土地用途，并将双方约定的转让的房屋及附属土地依法登记至朱国和名下后，方能将讼争房屋出售给原告。现由于讼争房屋的土地用途、土地性质均未变更，致使朱国和不能取得讼争房屋的处分权、不能按协议约定为姚文生办理讼争房屋的产权登记，被告朱国和应承担违约责任。原怀宁县计划生育委员会系国家机关，其土地、房产等属于国有资产，对国有资产的处置应按相关法律规定和程序处理，该处理程序与办理土地出让手续、变更土地用途的行为均属于国家行政机关的职权范围，而非法院的民事审判范围。原告要求几被告及第三人按合同约定为其办理讼争房屋产权证书的诉讼请求，在讼争房屋未按相关法律规定由被告朱国和取得完整的物权情形下，没有法律依据；本院已依法向原告释明其可以变更诉讼请求，要求解除合同并由被告朱国和承担相应违约责任，但原告拒绝变更，故对其诉讼请求，本院依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第三条、第三十五条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚文生的诉讼请求。案件受理费1050元，依法减半收取计525元，由原告姚文生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一八年十月二十五日书记员  薛舒文