北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3098号原告（反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**，统一社会信用代码911101157001735358。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杜瑶瑶，女，1991年10月3日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。被告（反诉原告）：北京达成光远置业有限公司，住，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街**院天博中心******一社会信用代码91110113330353327K。法定代表人：董毅，经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月1日、2020年10月19日、2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）我爱我家公司之委托诉讼代理人杜瑶瑶、徐俊杰，被告（反诉原告）达成光远公司之委托诉讼代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付销售代理佣金11428777．72元及利息（以11428777．72元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．判令被告支付违约金（以11428777．72元为基数，自2017年1月1日起至被告实际支付之日止，按照日万分之一计算）；3．判令被告承担诉讼费。事实和理由：被告先后与我公司签订四份《中介分销合同》，委托我公司就被告XXX项目进行中介分销服务。四份《中介分销合同》的第二条第二项约定，服务期限分别为2016年4月21日至2016年6月30日，2016年7月1日至2016年7月31日，2016年8月1日至2016年9月30日、2016年10月1日至2016年12月31日。四份《中介分销合同》的第三条第二项约定，我公司推荐客户，经我公司介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实施成交，与被告签订了商品房买卖合同并支付首期房款即为我公司成功销售，佣金的结算和支付以成功销售为依据。四份《中介分销合同》的第四条第一项约定，佣金计算为签订买卖合同中购房总价款的2%。第三项约定，当月销售佣金次月结算。四份《中介分销合同》的第九条第四项约定，被告应按本合同约定向我公司支付佣金，如无正当理由逾期30天未支付，我公司有权提出书面催告，我公司催告后被告十个工作日内仍未支付的，我公司有权每日收取应付佣金万分之一的违约金。合同终止后，被告仍拖欠我公司佣金11428777．72元未支付。期间，我公司多次就佣金支付问题与被告进行交流，2019年1月28日，我公司向被告发送催款函。2019年1月29日，被告收到该函。但被告至今仍未支付相应款项。原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告达成光远公司辩称，不同意我爱我家公司的全部诉讼请求，请求依法驳回我爱我家公司的全部诉讼请求。具体原因如下：一、双方签订四份《中介分销合同》，不是同一法律关系，不应一并处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第一百一十九条之规定，起诉必须有具体的诉讼请求、事实和理由。起诉的要件包括当事人、诉讼理由及诉讼标的等，核心是诉讼标的。诉讼标的是指当事人之间发生争议，要求法院裁判的民事实体法律关系，必须具有唯一性，也就是“一个起诉”中只能针对“一个民事实体法律关系”。双方分别签订了四份合同，分别为：第一份《中介分销合同》，委托期限为2016年4月21日至2016年6月30日；第二份《中介分销合同》，委托期限为2016年7月1日至2016年7月31日；第三份《中介分销合同》，委托期限为2016年8月1日至2016年9月30日；第四份《XXX项目中介分销合同-我爱我家2016-10-1至2016-12-31》（以下简称第四份《中介分销合同》），委托期限为2016年10月1日至2016年12月31日。通过上述四份合同，双方构成了四个不同的法律关系，我爱我家公司应当向人民法院起诉四个独立的案件，人民法院可视情况而决定是否合并审理，而不应当作为一个案件一并处理。因此，法院应当要求我爱我家公司变更诉讼请求，只解决其中一份《中介分销合同》相关的佣金，如果我爱我家公司拒绝变更诉讼请求，则应驳回我爱我家公司的起诉。二、我爱我家公司主张的佣金缺乏事实和合同依据。（一）合同相关约定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方于2016年签订的四份《中介分销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。《中介分销合同》第三条第二款约定：“乙方推荐客户，经甲方介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实施成交，乙方推介客户与甲方签订了《商品房买卖合同》并已支付首期房款即为乙方成功销售。佣金的结算和支付以成功销售为依据。”第四条第一款约定：“每套销售房源的佣金支付：买受人在签订商品房买卖合同并已支付首期房款后，乙方向甲方递交该房源佣金100%的结算函后按本合同约定方式进行结算。”第四条第三款第一项约定：“当月销售佣金次月结算。乙方于结算月当月5日之前由甲乙双方现场联系人进行核对（此核对为初步核对非最终结算依据），乙方提供上月度佣金结算申请明细单交付甲方案场联系人签字再由甲方加盖公章后于三个工作日内书面确认无误后方可作为最终结算依据。甲方支付第一笔佣金时，乙方应向甲方提供100%的佣金发票。”第七条约定了乙方推介客户的界定要求及操作方提供的《客户确认单》应当经甲方签字盖章确认，且客户签订合同并支付首期购房款。合同第十条约定了案场联系人及职责，甲方联系人为赵鹏，乙方联系人为徐薇。（二）我爱我家公司未完整提供佣金结算依据。我爱我家公司并未完整提供证据证明其提交的我爱我家成交台账中未结佣464户购房客户依据双方合同约定被认定为其推介客户。且佣金的结算和支付以成功销售为前提，我爱我家公司亦未提供证据证明这464户购房客户已按合同约定视为成功销售。此外，依据合同约定，申请佣金结算有规范的流程与步骤，当月销售佣金次月结算，即需我爱我家公司先向达成光远公司递交该房源佣金100%的结算函，经双方现场联系人核对，我爱我家公司提供上月度佣金结算申请明细单，由达成光远公司案场联系人赵鹏签字且达成光远公司盖章书面确认后，方可作为结算依据。而我爱我家公司并未提供证据证明其与达成光远公司案场联系人赵鹏对接上述工作。（三）我爱我家公司未开具发票，达成光远公司有权拒绝支付佣金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”退一步讲，即便我爱我家公司能够证明达成光远公司应当支付佣金，根据《中介分销合同》第四条第三款第二项之约定，我爱我家公司先向达成光远公司提供100%的佣金发票后，达成光远公司才有付款义务。但是，我爱我家公司并未按照合同约定提供100%的佣金发票，因此，达成光远公司享有抗辩权，有权不予支付佣金。三、我爱我家公司第一项诉讼请求中利息缺乏事实和合同依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”纵观《中介分销合同》全文，并未发现有任何关于支付佣金利息的约定。前已述及，达成光远公司并未拖欠我爱我家公司佣金11428777．72元，更不构成逾期支付。该项诉讼请求不仅没有事实依据，双方也没有关于支付佣金利息的约定，因此，我爱我家公司的主张也无合同依据。四、我爱我家公司第二项诉讼请求中违约金缺乏依据，且违约金约定标准过高。（一）我爱我家公司主张的违约金缺乏依据。《中介分销合同》第九条第四款约定：“甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方十个工作日内仍未支付的，乙方有权每日收取应支付佣金万分之一的违约金。”前已述及，达成光远公司并未拖欠我爱我家公司佣金11428777．72元，更不构成逾期支付。退一步来说，即便达成光远公司拖欠我爱我家公司佣金，也是在我爱我家公司催收之后仍未支付的情况下，达成光远公司才应当支付违约金。我爱我家公司并未举证证明其已经实际书面催告达成光远公司，因此，我爱我家公司请求判令达成光远公司给付自2017年1月1日起至实际支付之日止，以11428777．72元为基数，按照逾期一日给付佣金万分之一的违约金缺乏事实依据和合同依据。（二）违约金约定标准过高，应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”达成光远公司认为，达成光远公司不构成违约，不应当承担违约责任，不应当支付我爱我家公司违约金。但是，如果人民法院认定达成光远公司构成违约，并判决达成光远公司支付我爱我家公司逾期付款违约金，则达成光远公司认为《中介分销合同》第九条第四款约定违约金过高，请求依法予以适当减少。综上，达成光远公司不同意我爱我家公司的全部诉讼请求，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回我爱我家公司的全部诉讼请求。反诉原告达成光远公司向本院提出反诉请求：1．判决反诉被告我爱我家公司返还反诉原告达成光远公司因客户退房多支付的佣金302528．02元并支付逾期付款违约金(以302528．02元为基数，按照日0．1%计算，自2020年3月9日起至实际返还之日止)；2．判决反诉被告我爱我家公司返还反诉原告达成光远公司因非反诉被告我爱我家公司推介客户多支付的佣金269017．62元；3．判决反诉被告我爱我家公司支付反诉原告达成光远公司违约金30万元；4．判决本案诉讼费用由反诉被告我爱我家公司承担。事实与理由：2016年，反诉原、被告双方就26街区全部可售房源委托分销事宜分别签订了四份合同，分别为：第一份《中介分销合同》，委托期限为2016年4月21日至2016年6月30日；第二份《中介分销合同》，委托期限为2016年7月1日至2016年7月31日；第三份《中介分销合同》，委托期限为2016年8月1日至2016年9月30日；第四份《中介分销合同》，委托期限为2016年10月1日至2016年12月31日。第一份合同第四条第三款第二项及后三份合同第四条第三款第三项约定：“乙方推介客户签约后发生退房的(乙方推介客户更名给其直系亲属且该直系亲属为非甲方客户的除外)，甲方有权要求乙方退还该房源已结算全部佣金。乙方应在收到甲方通知后的7个工作日内，将应退还的佣金退至甲方账户，逾期一天按照0．1%计算违约金，上述应退还的佣金及逾期违约金甲方有权从应付未付佣金中直接予以扣除。”第九条第二款第三项约定：“将案场自访客户或其他来访渠道的客户界定为乙方推介客户，就客户归属进行虚假登记的，每发现一例，乙方须承担违约金2万元(不低于本项目平均单套房源佣金)。”上述合同签订后，反诉原告达成光远公司共向反诉被告我爱我家公司支付佣金5342267．54元。但是，反诉被告我爱我家公司推介客户签约后发生退房12户，反诉被告我爱我家公司应退还反诉原告达成光远公司佣金302528．02元。此外，15户客户自行与反诉原告达成光远公司成交，因反诉被告我爱我家公司谎报为其推介签约客户，该15户多结算佣金269017．62元，且反诉被告我爱我家公司应承担相应违约金30万元。综上所述，为维护反诉原告达成光远公司合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第五十一条之规定反诉于法院，望判如所请。反诉被告我爱我家公司针对反诉原告达成光远公司的反诉辩称，不同意达成光远公司的请求。针对第一项反诉请求，我公司没有收到达成光远公司向我公司书面通知客户退房的事实，所以我公司不构成违约，不同意支付违约金并退还佣金。不同意第二项反诉请求，我公司是依据双方签署的合同约定对客户进行了确认，针对该部分客户，达成光远公司支付了相应佣金，我方不构成违约，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告（反诉被告）我爱我家公司提交的四份《中介分销合同》、首访确认单原件207份、成交台账、催款函及快递送达记录、客户回访录音、客户成交资料复印件368份、微信聊天记录截图、签字确认单，被告（反诉原告）达成光远公司提交的四份《中介分销合同》、供应商服务协议、付款回单、成交明细单及确认书、发票、退房材料、录音，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2016年，达成光远公司（甲方，委托方）与我爱我家公司（乙方，受托方）就顺义区南法信地区XXX项目可销售的所有房源先后签订四份《中介分销合同》。第一份《中介分销合同》委托期限为2016年4月21日起至2016年6月30日止，第二份《中介分销合同》委托期限为2016年7月1日起至2016年7月31日止，第三份《中介分销合同》委托期限为2016年8月1日起至2016年9月30日止，第四份《中介分销合同》委托期限为2016年10月1日起至2016年12月31日止。四份《中介分销合同》第三条第二款均约定，乙方推荐客户，经乙方介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实施成交，与甲方签订了商品房买卖合同并已支付全部房款即乙方成功销售。佣金的结算和支付以成功销售为依据。第一份《中介分销合同》第三条第二款同时约定若商品房买卖合同签订后因不可归因于甲方的原因解除的，则应相应扣减乙方佣金，若已经提前支付或者结算的，则可在下期结算时扣除。四份《中介分销合同》第四条第一款均约定双方按照乙方推荐客户签订买卖合同中购房总价款的2%支付佣金（含增值税额），其中后三份合同同时约定增值税税率为6%。四份《中介分销合同》第四条第三款均约定当月销售佣金次月结算。甲方接到乙方佣金结算函，按月与乙方确认应结算佣金。乙方于结算月当月5日之前由双方现场联系人进行核对（此核对为初步核对非最终结算依据）后，乙方提供上月度佣金结算申请明细单交付甲方案场联系人签字再由甲方后台人员、财务人员、营销经理于三个工作日内书面确认无误后方可作为最终结算依据。甲方支付第一笔佣金时，乙方应向甲方提供100%的佣金发票。如由于非甲方原因，乙方推介客户签约后发生退房的，甲方有权要求乙方退还该房源已结算佣金，乙方应在收到甲方通知后的7个工作日内，将应退还的佣金退至甲方账户，逾期一天按照0．1%计算违约金，甲方有权从应付未付佣金中直接予以抵扣。第一份《中介分销合同》第七条对于推介客户的界定约定如下：7．1、乙方推介的客户第一次到甲方现场参观前，乙方应提前填写准确的《客户确认单》提供至甲方案场联系人，甲方指定工作人员通过甲方的营销管理系统确认该客户在系统中一个月内无记录的或来访时间已超出一个月以上的，甲方可确认为乙方推荐客户（以甲方指定的客户确认人签名为准）。乙方客户保护期为1个月。即经甲方签章确认的乙方客户，在本合同有效期限届满后的1个月内，无论最终由乙方代理成功销售或甲方直接成功销售，均视作乙方代理成功销售，甲方应按照本合同相关约定向乙方支付相应的佣金；若该客户在本合同有效期限届满后的1个月内，未至甲方案场签订商品房买卖合同并付清全部房款的，则该《客户确认单》自动失效，该客户均不视为乙方推介客户，甲方不再予以结算佣金。7．2、甲方在确认乙方客户之前，在系统中一个月内有记录的或来访时间未超出一个月以上的，甲方应当告知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户。7．3、如在合作期间，各方登记客户存在直系亲属关系（包括父母、配偶及子女）而涉购为同一套房的，以涉及直系亲属关系中的任何一人在各方客户登记中的时间优先为原则作为确定客户的归属，限定期限及相关客户确认按7．1、7．2条约定执行。7．4、最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户确认单》。后三份《中介分销合同》对于推介客户界定在合同第七条中变更为：7．1、乙方推介的客户首次到甲方项目案场现场参观前，乙方必须书面（包括电子数据形式）向甲方提前报备，未进行事先报备的不视为乙方推介客户。7．2、乙方推介的客户首次到项目案场时：7．2．1、乙方应提前电脑打印《中介客户来访确认单》，由乙方指定人签字申报，并经客户本人签字确认为乙方推介的后，将《中介客户来访确认单》提供至甲方。7．2．2、先由甲方客户大使进行确认登记，鉴别客户为乙方带看等情况后，在《中介客户来访确认单》中确认签字，并移交给甲方置业顾问进入接待流程。一旦移交给置业顾问后，客户大使不得再行在《中介客户来访确认单》中补签字。7．2．3、进入接待流程后，甲方指定工作人员负责在甲方的营销管理系统（以下简称“金蝶系统”）中确认该客户是否为甲方客户（含非乙方渠道客户），如在甲方的金蝶系统中无记录，则可界定为乙方渠道客户。如确认为乙方渠道客户的，甲方指定工作人员应及时在金蝶系统中录入客户来访渠道为乙方，并由置业顾问在《中介客户来访确认单》中签字确认、甲方项目案场经理复核无误后在《中介客户来访确认单》中予以签字确认。7．3、第7．2条要求执行的流程完成完整，且《中介客户来访确认单》中客户本人、客户大使、置业顾问、项目案场经理及乙方指定人签署规范齐全，无缺漏无涂改的，则该《中介客户来访确认单》作为该客户为乙方推介客户的凭证及结算凭证之一，该客户可确认为乙方推介客户。7．4、乙方推介客户保护期为3个月。即经甲方签字确认的乙方推介客户，自甲乙双方及客户签署《中介客户来访确认单》之日起的3个月内与甲方签署《认购书/认购协议/定金合同》的，则视为乙方推介客户。如在3个月内该客户未与甲方签署《认购书/认购协议/定金合同》的，则不视为乙方推介客户而视为甲方客户，《中介客户来访确认单》自动失效，乙方不得就该客户重新签署《中介客户来访确认单》，如该客户最终成功销售的，甲方不向乙方支付佣金。7．5、在本合同有效期内，甲方客户及乙方推介客户如存在直系亲属关系的（包括父母、配偶及子女），则以涉及直系亲属关系中的任何一人在甲乙双方客户登记中的时间优先为原则作为确定客户的归属，客户确认原则及保护期限等按前述约定执行。7．6、乙方推介客户在与甲方签署《商品房买卖合同》时，甲方指定工作人员应在金蝶系统中复核该客户的来访渠道，并直接向客户询问乙方推介的真实性。《中介客户签约确认单》经客户本人、甲方案场经理、甲方项目总监签字确认并经甲方综管负责人签字确认复核无误后，可与《中介客户来访确认单》一道作为甲方向乙方支付佣金的结算凭证。7．7、《中介客户来访确认单》《中介客户签约确认单》两个确认单中客户姓名或电话两项中，至少需要有一项保持一致；最终签约购房人姓名与《中介客户来访确认单》中的签字客户姓名必须有一个保持一致；《中介客户签约确认单》客户姓名与最终签约购房人姓名中必须有一个保持一致。若出现不一致的，必须由乙方提供相关资料（如户口簿等）证明属于第7．5条情况，否则甲方有权认定该客户非为乙方推介客户，不向乙方支付该套房源佣金。7．8、最终结算时，《中介客户来访确认单》、《中介客户签约确认单》纸质版原件、客户已签署的《商品房买卖合同》原件、成交记录、客户付款记录等作为结算款付款申请流程资料，经甲方相关部门及人员审核无误后，方可向乙方支付相应款项。第一份《中介分销合同》关于违约责任第九条第四款中约定甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未支付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方十工作日内仍未支付的，乙方有权每日收取应支付佣金万分之一的违约金。后三份《中介分销合同》关于违约责任第九条第四款中约定甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未支付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方二十工作日内仍未支付的，乙方有权每日收取应支付佣金万分之一的违约金。第一份《中介分销合同》第十条案场联系人及职责约定如下：10．1甲方联系人：赵鹏，电话：133XX****XX，负责甲方案场与乙方的联系，可售房源、价格、结算及其它联系沟通事项。10．2甲方指定客户确认人：赵鹏，负责审核并签署乙方联系人递交客户确认单。10．3乙方联系人：贾冰冰，电话：187XX****XX，负责乙方推介客户的接待及客户资料的收集、向甲方递交客户确认单、与甲方进行佣金结算的核对、签收甲方发出的整改通知书、乙方与甲方案场的沟通联系等。第二、三份《中介分销合同》第十条案场联系人及职责约定如下：10．1甲方联系人：赵鹏，电话：133XX****XX，负责甲方案场与乙方的联系，可售房源、价格、结算及其它联系沟通事项。10．2本合同所指的甲方指定工作人员姓名：赵鹏。10．3甲方授权《中介客户来访确认单》《中介客户签约确认单》各岗位签字人以本合同约定的下述人员为准，非下述人员签署的《中介客户来访确认单》《中介客户签约确认单》，甲方有权不予认可，不可作为佣金结算凭证。同时约定甲方案场经理、项目总监、综管负责人均为赵鹏。10．4如因岗位变动等原因上述甲方联系人、甲方指定工作人员、甲方案场经理、甲方项目总监及甲方综管负责人员名单发生变化的，则以甲方另行书面通知乙方为准。10．5乙方联系人：徐薇，电话：135XX****XX，负责乙方推介客户的接待及客户资料的收集、向甲方递交客户确认单、与甲方进行佣金结算的核对、签收甲方发出的整改通知书、乙方与甲方案场的沟通联系等。第四份《中介分销合同》第十条案场联系人及职责10．1甲方联系人：赵鹏，电话：133XX****XX，负责甲方案场与乙方的联系，可售房源、价格、结算及其它联系沟通事项。10．2本合同所指的甲方指定工作人员姓名：赵鹏，10．3甲方授权《中介客户来访确认单》《中介客户签约确认单》各岗位签字人以本合同约定的下述人员为准，非下述人员签署的《中介客户来访确认单》《中介客户签约确认单》，甲方有权不予认可，不可作为佣金结算凭证。甲方案场经理姓名：赵鹏。10．4乙方联系人：徐薇，电话：135XX****XX，负责乙方推介客户的接待及客户资料的收集、向甲方递交客户确认单、与甲方进行佣金结算的核对、签收甲方发出的整改通知书、乙方与甲方案场的沟通联系等。四份《中介分销合同》还约定了其他权利义务。合同后附《中介客户来访确认单》、《中介客户签约确认单》样本。我爱我家公司就涉诉项目为达成光远公司提供分销服务。2016年12月，我爱我家公司（乙方）与北京臣信房地产经有限公司（甲方）签订八份《供应商服务协议》，约定甲方委托乙方为达成光远公司提供渠道服务。我爱我家公司就协议约定的合同金额为北京臣信房地产经纪有限公司开具发票。2016年12月26日，北京臣信房地产经纪有限公司向我爱我家公司付款共计5342267．54元，双方确认上述款项系达成光远公司支付我爱我家公司涉诉项目237套房屋的分销服务费。2018年9月25日，我爱我家公司项目负责人武晓龙在微信群中@贝贝～婧雅，@张厉害婧雅总-弘总并表示“XXX项目当时是咱们仨在民生大厦16层谈成合作。合作一直很愉快，合作至16年底合同到期共结欠我爱渠道佣金11389067．6元，16年费用不够，拖至17年，17年贵公司两次审计，到现在一直没有结算。经李雷总我们多次协调配合，反复核对核实，首批2832403元已无问题，但集团一直没批费用下来，有一年之久，迟迟没有结算，现在我爱我家集团对此项目结算进度尤为关注重视，我压力太大，请两位老总给帮忙协调贵司集团内部，尽快督促结算。”贝贝～婧雅询问李雷“是因为没有支付预算吗”，后李雷与武晓龙协商进行项目梳理。后达成光远公司员工任纬接收了我爱我家公司发送的未结算部分的资料。2019年10月18日任纬通过微信向我爱我家公司员工肖洋发送我爱我家公司成交台账，认可成交701套，已结算237套，同时表示已结算部分及未结算部分均存在问题，并发送已结佣部分及未结佣部分的梳理情况。任纬发送的成交台账显示：成交套数：701，佣金总额16771045．26元；未结佣部分：未结佣套数：464，未结佣金额11428777．72元；7月份成交套数：196,7月份佣金金额：4023312．04元；未结佣退房套数：23，未结佣退房金额：714989．46元；有问题成交套数：1，有问题佣金金额：29859．2元；未结算：244，金额：6660617．02元。已结佣部分：已结佣套数：237，已结佣金额：5342267．54元；已结审计报告有问题套数：156，已结审计报告有问题金额：3505272．96元；已结佣无问题退房套数：7，已结佣无问题退房金额：179652．14元；需扣除套数：163，金额：3684925．1元，汇总后未结佣金81套，金额2975691．92元。达成光远公司表示微信中的贝贝～婧雅是刘静雅，曾任其公司北京城市营销总监，现已离职，张厉害婧雅总-弘总是张宏一，曾任其公司26街区项目营销总监，现已离职。庭审中，我爱我家公司表示为达成光远公司代理分销了701套房屋，每套房屋的代理佣金不固定，还有464套房屋没有结算，针对该未结算的464套房屋，其中有首访确认单的是207份，对应218套房屋，由达成光远公司负责人李雷签收的是177套，有客户成交资料的是368套，什么资料也没有的是45套，我爱我家公司针对每套房屋具体情况向本院提交了明细。我爱我家公司为证明其主张提交如下证据予以证明：1、首访确认单原件207份，证明我爱我家公司按照《中介分销合同》履行合同义务，达成光远公司对我爱我家公司推荐客户进行签字确认；达成光远公司认可上述确认单的真实性，不认可证明目的，称上述首访单涉及的主体确实购买了218套房屋，218套房屋的佣金没有给，但不应该给。2、客户成交资料368份，包括首访确认单、认购签约信息确认单、商品房销售合同、买受人身份证复印件、收据、网签截屏等材料，除网签截屏外其他材料均为复印件。证明客户经我爱我家公司推荐在达成光远公司处成功购买项目房屋，达成光远公司亦对此予以确认；达成光远公司对其中的首访确认单复印件真实性不认可，其余部分真实性认可，证明目的不认可，其不认为是我爱我家公司分销介绍成交的，该部分除了有首访确认单原件的部分之外都是其自行出售的，与中介无关。3、达成光远公司项目负责人李雷签字确认明细单，签字日期为2018年4月20日。证明达成光远公司对177位客户成交资料进行签收并签字确认。达成光远公司对该确认单的真实性、证明目的不认可，其不认可李雷签字的真实性，但是不申请鉴定，表示即使签字是真实的，也不能作为双方结算的依据。李雷没有确认佣金的资格，他的签字只能表明收到我爱我家公司的材料而不能作为对相关佣金的确认，我爱我家公司向其提供464套房屋具体表格时有很多李雷签字涉及的房屋其仍然标注为未提供任何材料，说明我爱我家公司自身也没有把李雷的签字材料作为双方结算的依据。从双方2019年8、9月和12月沟通的情况看也没有把李雷的签字材料作为双方结算的依据，李雷的签字材料根据双方的合同也不能作为双方结算的依据；李雷并不属于现场人员，连初步核对的资格都没有。双方一致认可确认单中我爱我家公司没有提交成交材料的51套房屋已经签约，达成光远公司称该部分房屋不是我爱我家公司销售，不应当支付佣金。4、催款函、快递单底单原件、快递送达记录。证明我爱我家公司在2019年1月份曾就起诉款项向达成光远公司送达书面催款函。催款函由我爱我家公司员工武晓龙于2019年1月28日通过EMS发送给达成光远公司员工李雷。快递记录显示2019年1月29日李雷本人签收。达成光远公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可，称快递的收件人是李雷，李雷不是其公司法人和联系人、合同约定通知和送达联系人，每份合同都约定联系人，且约定了人员变化的话，以书面通知为准，在这种情况下我爱我家公司向合同约定之外的人送达不能达到合同约定的送达法律效果，其公司从来没有收到催款函。达成光远公司表示：李雷是其公司的平台渠道经理，负责管理其公司的销售人员去寻找自行来访的客户，还负责管理寻找客户的销售人员；李雷的任职时间是2014年7月1日，离职时间是2019年6月15日，李雷不负责与中介对接，其公司与中介对接的是赵鹏；其公司员工任纬2016年入职，现在还在职，任综管高级经理，负责客户签约之后的合同归档；双方微信进行了佣金结算的沟通，但是没有就结算达成一致。达成光远公司针对未结算的464套房屋不予结算佣金的理由整理了具体明细提交本院，理由具体如下：1、23套房屋已经退房；2、15套房屋已超客户保护期；3、27套房屋首访确认单上记载客户名称与最终签约人不一致；4、部分房屋未提供首访确认单；5、部分房屋未提供任何证据材料；6、部分房屋未提供签约确认单；7、部分房屋非我爱我家公司推介；8、部分套房屋未或未事先向达成光远公司报备不视为我爱我家公司推介；9、部分房屋首访确认单签字真实性不认可；10、部分房屋首访确认单签字不齐全，为无效。针对明细中已退房的房屋，达成光远公司提交了退房手续材料，包括退款申请、退款凭证、解除网签截屏等，我爱我家公司对其中4套不予认可，表示没有退款凭证，对达成光远公司主张的其他已退房房屋予以认可。针对明细中已超过保护期的部分房屋，我爱我家公司不认可达成光远公司核实的该部分客户没有签订认购书，但就此无反驳证据。针对明细中未提交签约确认单部分房屋，我爱我家公司表示已经结算的房屋应该有确认单，大部分都是达成光远公司负责人签字，已经结算的房屋达成光远公司认可同意结算，其公司将确认单表格填好后由达成光远公司签字，确认单没有其公司签字，未结算的房屋因为达成光远公司不同意结算，所以没有给其公司签署签约确认单。达成光远公司表示已经结算的房屋中均有签约确认单，我爱我家公司表述不符合合同约定流程，合同第七条约定的收房确认单及客户确认单都是我爱我家公司推介客户到售楼处就会形成的材料，且要先经过其案场经理确认，后经其相应人员确认，不可能事后补充确认单。针对明细中首访确认单上记载客户名称与最终签约人不一致的27房屋，我爱我家公司表示来访人来访时不可能是一个人，通常是夫妻双方或者父母子女一起来，但是在登记首访确认单时只会登记一个人，此时不能只以首访确认单登记人姓名与签约人不一致予以否定，而应当以联系电话为准，该部分客户的首访确认单登记人与签约人都是直系亲属关系，为此提交户口本复印件、身份证复印件、结婚证复印件及录音材料予以证明，上述材料涉及明细中的184、402、407、337、448号涉诉房屋的客户身份，签约人刘香英与首访确认单登记人是夫妻关系，签约人臧亚伟与首访确认单登记人是夫妻关系，签约人邱艳与首访确认单登记人是夫妻关系，签约人马乔与首访确认单登记人是父女关系，签约人胡小媛与首访确认单登记人是父女关系。306号所涉房屋的首访确认单有客户本人签字。其余需要核实关系的客户因为其是中介，客户比较抗拒，没能成功核实关系。达成光远公司对我爱我家公司核实的情况予以认可，并确认306号所涉房屋的首访确认单有客户本人签字。剩余需要核实身份关系的客户，经本院拨打首访确认单中登记的客户电话，查明情况如下：1、11名客户回复与首访确认单来访人系直系亲属关系。双方对此表示认可；2、247号所涉房屋客户表示来访人是其同事母亲。对此双方均表示认可。达成光远公司表示不是直系亲属，不应当结佣金；3、287号所涉房屋客户拒绝披露与首访确认单来访人的关系；4、312号所涉房屋客户表示与首访确认单来访人系朋友关系，达成光远公司对此予以认可，我爱我家公司不予认可，表示首访确认单签字注明是母子关系；5、449号所涉房屋客户表示与首访确认单来访人系朋友关系，双方对此予以认可；6、460号所涉房屋客户表示首访确认单上李女士系其化名，对此我爱我家公司予以认可，达成光远公司不予认可，但就此无反驳证据；7、290号及309号所涉房屋客户电话关机，363号及373号客户电话为空号。针对已经结算的237套房屋，达成光远公司表示有12套房屋已经退房，有15套房屋在结算时没有首访确认单、签约确认单，其公司当时依据什么给我爱我家公司结算的佣金无法核实，事后其在审计时发现没有首访确认单、签约确认单，且要求我爱我家公司进一步提供，我爱我家公司也无法提供。达成光远公司为证明其主张提交12户退房材料及15户录音材料予以证明。针对达成光远公司提交的12户退房材料，我爱我家公司的质证意见为真实性认可，证明目的不认可，该部分材料不能完全证明已经退房，对于上述房屋是否退房，其公司无法核实，以法院认定为准。针对达成光远公司提交的15户录音材料，我爱我家公司的质证意见为真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，称录音来源不明，且录音中对话人身份不明。我爱我家公司称其能够证明是其公司带看的，为此提交了与其中3套房屋客户的录音及其中8套房屋的首访确认单、签约确认单等成交资料复印件，并称录音中的客户均承认是由其公司推荐购买的涉诉房屋。8套材料的原件已经交付给达成光远公司，另外7套复印件没有保存，结算时原件都给达成光远公司了。达成光远公司对录音的真实性、证明目的不认可，称其跟相关客户进行了核实，不认可与其电话沟通的是同一个人；达成光远公司对8套成交材料的真实性、证明目的不认可，称我爱我家公司没有提供充分的证据证明上述房屋是我爱我家公司销售的商品房，不符合双方合同约定的结佣条件，应当予以返还。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应该按照约定全面履行自己的义务，一方当事人未支付价款和报酬的，对方可以要求其支付价款报酬。本案中，我爱我家公司与达成光远公司签订有四份《中介分销合同》。双方之间存在商品房委托销售合同关系，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。从四份《中介分销合同》的内容可以看出，四份合同在内容上具有一致性，时间上具有延续性，且从后期沟通、结算情况可知双方在后期一并结算，未按合同进行区分，也体现了双方就全部合同佣金一起解决处理的意思表示，故上述四份合同可在同一案件中一并处理，达成光远公司主张不应一并处理的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。现双方争议焦点为所涉未结佣金房屋是否应当给付相应佣金。依据双方合同约定，支付佣金标准为所涉房屋系经我爱我家公司推介签约且可依据合同认定为有效签约。本院依据达成光远公司的答辩及质证意见，具体分析如下：1、达成光远公司对有李雷签字的明细单真实性不认可，不认可李雷签字的真实性，但不申请鉴定，故本院对李雷签字的真实性予以认定；达成光远公司虽称李雷无签字确认资格，但从我爱我家公司提交的微信聊天记录可知，在后续结算过程中，达成光远公司未对我爱我家公司提出的与李雷进行结算事宜提出异议并就结算事宜询问李雷，据此可以认定达成光远公司认可李雷具有与我爱我家公司进行结算的权利，故李雷签字确认的客户可认定为我爱我家公司推介签约的客户。2、达成光远公司对有原件的首访确认单真实性予以认可，但对部分客户签字真实性不予认可，但未提交相关证据予以证明，本院对其该意见不予采信；达成光远公司表示部分首访确认单上签字不全故无效，依据后三份《中介分销合同》约定，《中介客户来访确认单》中需有客户本人、客户大使、置业顾问、项目案场经理及乙方指定人签署规范齐全，无缺漏无涂改的，可作为该客户为我爱我家公司推介客户的凭证及结算凭证之一，并在附件三中提供了该确认单的样本，但双方在实际销售过程中并未使用合同附件约定的确认单，部分首访确认单虽无全部人员签字，但在客户首访情况及客户系统记录情况两栏中均有达成光远公司员工进行签字确认，可以看出涉诉客户系我爱我家公司推介客户，达成光远公司主张该部分首访确认单上签字不全故无效的意见，本院不予采信；3、达成光远公司针对成交材料中首访确认单复印件不予认可，我爱我家公司未能提供其他证据佐证该部分除涉及李雷签字确认部分外其他房屋客户系由我爱我家公司推介，故本院对我爱我家公司主张首访确认单复印件涉及的除李雷签字确认部分外其他房屋由其推介签约的主张不予采信，我爱我家公司主张支付该部分佣金的请求缺乏依据，本院不予支持。4、针对我爱我家公司未提供首访确认单亦无李雷签字确认单的所涉部分房屋，达成光远公司不认可由我爱我家公司推介，我爱我家公司对此无相关证据予以证明，我爱我家公司主张支付该部分佣金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。5、达成光远公司主张部分房屋未报备或未事先报备，但达成光远公司在该部分房屋对应的首访确认单中已经确认该客户系首访客户且系统中无记录，可据此认定为我爱我家公司推介的客户，故对达成光远公司该抗辩意见本院不予采信。6、达成光远公司主张我爱我家公司未提供签约确认单，依据后三份《中介分销合同》之约定最终结算时需提供签约确认单，自确认单内容可以看出该确认单系客户成功认购后对中介公司进行确认的签字材料，非达成光远公司主张的我爱我家公司推荐客户来售楼处即会形成的材料，因双方对客户是否为我爱我家公司推介存在争议，导致后续结算无法进行。依据我爱我家公司提供的成交材料并结合双方已经结算的房屋情况可知，客户签约确认单非达成光远公司支付佣金之必要条件，达成光远公司主张以未提供签约确认单不同意支付佣金的抗辩意见，本院不予采信。7、达成光远公司主张27套房屋首访确认单中来访人与最终签约人不一致，其中3套房屋已经本院不予认定；对于双方一致认可签约人与来访人系直系亲属的15套房屋本院予以确认，达成光远公司虽对本院确认的1名签约人系化名购买情况不予认可，但对此无反驳证据，本院对其该抗辩意见不予采信；上述16套房屋依据合同约定可以确认系我爱我家公司推介成功，剩余8套房屋无法确认双方系直系亲属关系，其中3套房屋最终签约人名单经李雷签字确认，可以认定为我爱我家公司推介，剩余5套房屋依据合同约定无法认定系我爱我家公司推介成功，我爱我家公司主张该5套房屋佣金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。8、达成光远公司主张23套房屋已经退房并提交了该部分房屋的退房材料，其中16套房屋已经本院不予认定；剩余7套房屋中我爱我家公司对5套予以认可，2套不予认可，但无相关证据予以证明，本院依据达成光远公司提交的证据可以确认上述2套房屋已经退房；该7套房屋依据《中介分销合同》中关于退房的约定无法结算佣金，我爱我家公司主张该7套房屋佣金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。9、达成光远公司主张15套所涉房屋已超保护期，其中1套已经本院不予认定；剩余14套房屋首访确认单签订日期为2016年7月4日至2016年8月31日期间，相应的房屋买卖合同签订日期均在三个月后，依据第二份及第三份《中介分销合同》之约定，我爱我家公司推介客户保护期为3个月；我爱我家公司虽主张应以签订认购书的日期为准，但签约确认单中并无签约日期，我爱我家公司亦无其他证据证明上述房屋在3个月内签约完成，故本院从买卖合同日期判断上述房屋已经超过保护期无法认定为有效签约，我爱我家公司主张该14套房屋佣金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，除本院不予认定系我爱我家公司推介房屋外有首访确认单原件的房屋我爱我家公司均提交了相应的成交材料，达成光远公司对该部分材料予以认可，本院对该部分材料的真实性以确认，并据此可以确认该部分房屋系我爱我家公司推介成功。最终共计303套房屋可认定为我爱我家公司依约完成了分销义务，达成光远公司应当支付相应的佣金，我爱我家公司主张该部分佣金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。因提供发票非达成光远公司支付佣金的必要条件，故达成光远公司关于未开具发票有权拒绝付款的抗辩意见，本院不予采信。因达成光远公司未支付相应的佣金，已经构成违约，应当依据合同约定支付相应的违约金。我爱我家公司主张其在2019年向达成光远公司发出催款函，李雷于2019年1月29日签收，虽达成光远公司对此不予认可，但未提交反驳证据，本院对催款函、快递底单原件、快递记录的真实性予以确认，依据我爱我家公司提交的催款函、快递底单原件、快递记录及前述对李雷系后续结算负责人身份的认定可以认定达成光远公司收到催款函，应当据此结算并支付相应的佣金，本院据此计算违约金起算时间。我爱我家公司所提达成光远公司支付违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持，但违约金计算基数及计算期间有误，本院予以调整，对我爱我家公司请求支付违约金的合理部分予以支持，超出部分，不予支持。达成光远公司请求降低违约金标准的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。关于我爱我家公司请求支付利息的诉讼请求，因就达成光远公司违约情形已经支持我爱我家公司的违约金请求，我爱我家公司的损失已经得到补偿，故我爱我家公司该部分请求，缺乏依据，本院不予支持。已结算237套房屋中，达成光远公司主张有12套已经退房并提交了相应的退房材料，我爱我家公司对此不予认可，但未提交相关证据予以证明，本院依据达成光远公司提交的材料可以确认上述房屋已经退房。依据合同约定签约后发生退房的，达成光远公司有权要求我爱我家公司退还已经结算的佣金，故对于达成光远公司请求我爱我家公司退还该部分房屋佣金的反诉请求，有事实与法律依据，本院予以支持。因该部分房屋达成光远公司并未在客户退房后及时通知我爱我家公司退还相应佣金，故我爱我家公司并无违约行为，达成光远公司所提我爱我家公司支付该部分房屋逾期付款违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。达成光远公司主张有15套房屋非我爱我家公司推介成功，我爱我家公司对此不予认可，并提交了与部分房屋客户的录音及部分房屋成交材料，达成光远公司虽对该部分证据不予认可，但就此未能提交其他反驳证据，本院对我爱我家公司提交的该部分证据的真实性予以确认，因该15套房屋双方已经结算，达成光远公司提交之录音不足以证明该部分房屋非我爱我家公司推荐，达成光远公司主张返还该15套房屋佣金并支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司销售代理佣金七百五十七万八千零一十六元七角八分及违约金（以七百五十七万八千零一十六元七角八分为基数，自二〇一九年一月三十日起至实际给付之日止，按照日万分之一计算）；二、原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司销售代理佣金三十万二千五百二十八元零二分；三、驳回原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九万零三百七十三元，由原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司负担二万五千五百二十七元（已交纳），由被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司负担六万四千八百四十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万二千五百一十五元，由被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司负担六千六百七十七元（已交纳），由原告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司负担五千八百三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  周 益二〇二一年三月三十一日法官助理  程珊珊书 记 员  朱 颖