广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0422民初1746号 原告（反诉被告，同为被告许景芬的委托诉讼代理人）：黄志坚，男，汉族，1974年7月25日出生，广西藤县人，居民，户籍地址：广西藤县，现住藤县。 原告（反诉被告）：许景芬，女，汉族，1977年6月21日出生，广西藤县人，居民，户籍地址：广西藤县，现住藤县。 被告（反诉原告）：广西壮乡房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区双拥路**东方明珠花园**楼******房。统一社会信用代：9145000068518XXXXX。 法定代表人：陈成才，董事长。 委托诉讼代理人：吴永超，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫至斌，广西桂海天律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄志坚、许景芬诉被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，被告壮乡公司于2017年9月27日向本院提出管辖权异议，本院于2017年10月9日作出（2017）桂0422民初1746号民事裁定书裁定驳回被告对本案提出的管辖权异议，梧州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）桂04民辖终44号民事裁定书裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。2017年12月18日，被告向本院提出反诉，2018年1月24日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄志坚、许景芬，被告（反诉原告）壮乡公司的委托诉讼代理人吴永超到庭参加了诉讼。被告壮乡公司的法定代表人陈成才及其委托诉讼代理人莫至斌经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄志坚、许景芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9999元给原告；2.本案的诉讼费由壮乡公司承担。事实和理由：原告于2014年6月30日与被告壮乡公司签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告出售的位于藤县藤州镇西厚路122号（即山水人家小区）2号楼2单元1702号房（建筑面积为88.27㎡，总购房款208252元）。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（详见合同），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。但原告于2016年9月5日才收到被告出具的《山水人家交房通知书》，被告实际逾期了248天交房。按照合同第九条第一款第1项第（2）小点：“交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应按照合同约定支付逾期交房违约金9999元（208252元×0.0002×248天＝10329.30元，原告自愿放弃超出9999元部分违约金）。原告经多次与被告协商未果，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）壮乡公司辩称，原告违约在先，长期拖延支付购房款，无权向被告主张违约责任。延期交房是由于原告违约，以及政府工程的影响造成，依照合同约定，可据实予以延期交房，不应承担违约责任。理由如下：1.2014年06月30日，原告与被告壮乡公司签订《藤县商品房买卖合同》，合同第六条约定：原告应当在签订购房合同后三天内支付首期房款，在15日内到银行办理余款按揭贷款手续。但原告订合同后，于2015年1月12日才支付购房款余款34000元，迟延支付按揭合同不足的房款时间为178天；银行按揭贷款于2015年3月11日才到账，迟延办理按揭贷款手续时间为228天。根据合同，扣除两者重叠的时间，被告可延期交付房屋228天；2.2012年10月10日至2013年4月30日，因藤县水利电业有限公司城西供电营业所在“山水人家”小区进行10KV高压线路工程的市政施工，期间停电203天无法施工；2013年1月19日至2013年3月9日，因藤县水利供水有限公司在“山水人家”小区进行“经济适用房项目涉及原丝绸厂DN400供水管道迁移工程”的市政施工，期间停水时间50天无法施工；此外，根据政府部门通知，每年高考期间，在建工地一律停止施工，2013年至2016年，因高考期间停工12天。考虑到因停电与停水时间重叠，仅计算停电时间203天，加上高考期间停工12天，被告可据实延期交房215天；3.被告在2016年8月17日登出《交房公告》，交付房屋时间应为2016年8月17日；4.合同中有关违约金的约定过高，应予降低。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告有权向原告主张其迟延付款的违约责任。 因此，被告壮乡公司提出以下反诉请求：1.判令原告（反诉被告）黄志坚、许景芬向被告（反诉原告）壮乡公司支付违约金6272元；2.反诉的诉讼费全部由原告（反诉被告）黄志坚、许景芬共同承担。事实和理由：2014年6月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《藤县商品房买卖合同》，购买反诉原告建设的经济适用房“山水人家”项目中的藤县藤州镇西厚路122号5号楼2单元1702号房，建筑面积为88.27㎡。合同第六条约定：黄志坚、许景芬应当在签订合同后三天内支付首期房款，在15日内到银行办理余款按揭贷款手续。合同签订后，黄志坚、许景芬未依合同约定履行交付购房款义务，分别于2014年7月14日才支付首期房款63252元；2015年1月12日才支付购房款34000元，银行按揭贷款于2015年3月11日才到账。按照合同第七条第一款第1项第（2）点：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金6272元，即被告交付房款34000元逾期178天，应支付违约金1210.40元（34000元×0.0002×178天＝1210.40元），办理银行按揭贷款逾期228天，应支付违约金5061.60元（111000元×0.0002×228天＝5061.60元），以上二项合计共应支付违约金6272元。 原告（反诉被告）黄志坚、许景芬对反诉请求辩称，反诉被告没有违约，不应承担违约责任。1.反诉被告是在约定的期限内交付购房首期款，反诉原告提供的首期款发票出具的日期并非是反诉被告的真正付款日期，真正的日期应以银行的记录为准；2.合同虽然约定买受人在收到出卖人通知后15日内必须与银行办理房款余款按揭手续，但是由于银行是出卖人联系指定的，买受人必须等到出卖人的口头或电话通知后才能与其指定的银行办理按揭手续，因此，合同约定的15日不具备约束力，且出卖人壮乡公司在签订合同时没有明确告知买受人应向哪家银行办理按揭，实际通知买受人的时间远远超出15日，现壮乡公司也没有任何证据证明其何时通知买受人黄志坚、许景芬去银行办理按揭贷款手续；3.关于银行按揭金额不足的尾款问题，由于银行按揭最终审批下来金额是直接到壮乡公司账户，至于是否存在不足，尚欠多少房款尾款，只有出卖方通知买受人后，买受人才知道，且反诉被告在借到反诉原告的通知后马上支付了尾款，卖方至今也没有提供任何证据证明其何时通知买受人应在什么时间内付清房款尾款。因此，反诉被告并没有存在违约，不应承担违约责任，请求法院判决驳回反诉原告壮乡公司的全部反诉请求。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。 原告提交的证据有：1.原告的身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2.《藤县商品房买卖合同》，拟证明双方签订合同的时间及约定了2015年12月31日为交房时间，证明被告违约交房；3.《山水人家交房通知书》，拟证明被告实际的交房违反了合同约定，是计算被告违约交房天数的依据；4.《销售不动产发票》，拟证明原告已按约定时间缴纳首期购房款，且应以存款的实际时间为准；5.《税收缴款书》，拟证明原告完成个人房屋买卖的契税;6.信访事项程序性受理告知书和山水人家业主问题的答复复印件，拟证明在开发商交房前原告已提出延期交房请求赔偿违约金的问题；7.广西壮族自治区专项维修资金专用收据（业主使用，编号桂0（10）NO.00063883）、《住房公积金借款合同》、藤县房产权属登记信息查询结果证明及业务凭证复印件，拟证明首期缴款已于2014年6月30日按开发商要求完成交款，并按银行通知于2015年2月9日到银行办理了银行按揭贷款手续。 被告壮乡公司提交的证据有：1.《藤县商品房买卖合同》，拟证明原告应在签订该合同后三天内支付首期房款，在15日内到银行办理余款按揭贷款手续；2.中国农业银行股份有限公司藤县支行的《现金缴款单》复印件和《销售不动产发票》复印件以及《税收缴款书》复印件，拟证明原告于2014年7月14日才支付首期房款63252元，并被税局处罚滞纳金；3.《情况说明》复印件，拟证明因政府工程施工，导致“山水人家”项目工程施工停水停电时间长达203天；4.《交房公告》，拟证明交房时间为2016年8月17日；5.藤政办发（2012）164号藤县人民政府办公室文件，拟证明山水人家是政府政策性房屋，并不是商品房，在法律适用上应适用经济适用房管理办法及经济适用房管理条例；6.《山水人家交房通知书》，拟证明2016年9月5日已经具备交房条件，并对交房时间进行了变更，原告（反诉被告）同意并认可交房时间。7.《建筑工程质量竣工验收意见书》复印件，拟证明讼争商品房于2016年7月22日竣工，交房符合法律规定。 本院认为，对当事人无异议的证据，即原告(反诉被告)提供的证据1居民身份证复印件本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，因双方当事人对对方所举证据的真实性、合法性均没有异议，或虽有异议但没有相反证据推翻，仅对证据的关联性或证明内容存在异议，故本院对双方有争议的证据予以采信。对于证明证据的关联性或证明对象，本院将在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2014年6月30日，原告黄志坚、许景芬作为买受人，与被告壮乡公司（反诉原告）作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》，并于当日按照被告壮乡公司的要求交付了购房首付款63252元。该合同约定黄志坚、许景芬以208252元向壮乡公司购买位于广西藤县，双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中第六条中第3种方式约定：“买受人签订合同后三天内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续……”；第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”；第八条第一款约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（2015年12月30日前该经济适用住房经竣工验收，通过初验合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》；买受人付清全部房款后），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人没有按合同约定期限付款的、银行按揭款未到经济适用住房监管账户或出卖人账户的；3.因政府工程对本工程施工造成延误的。”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行）；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同订立后，原告按照要求于2015年1月12日将购房款34000元现金存入被告在中国农业银行股份有限公司藤县支行的账户（户名:广西壮乡房地产开发有限公司；账号：20×××54）。2015年2月9日，原告黄志坚、许景芬与中国建设银行股份有限公司藤县支行签订《住房公积金借款合同》，由被告壮乡公司作为保证人，办理了本案讼争商品房的按揭贷款111000元。同年3月11日，中国建设银行股份有限公司藤县支行将以上按揭贷款111000元转存至被告壮乡公司在藤县桂银村镇银行开设的账户（账号：66×××20）。2016年7月22日，被告壮乡公司开发的山水人家小区2号楼即本案讼争的商品房竣工验收。2016年8月17日，被告壮乡公司在梧州日报登报发布关于山水人家小区已定于2016年8月17日至10月17日交房的公告，并向原告发出《山水人家交房通知书》，告知原告应于2016年9月5日前往该公司办理收房手续。2017年9月21日，原告因逾期交房违约金问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告继续履行合同并向原告支付相应的逾期交房违约金。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.本诉被告壮乡公司应否承担逾期交房违约金责任？2.违约金如何确定？3.反诉被告黄志坚、许景芬应否承担逾期支付购房款违约责任？ 1.关于本诉被告壮乡公司应否承担逾期交房违约责任的问题。原告黄志坚、许景芬与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。原告已按约定支付了全部购房款，但被告壮乡公司没有按约定在2015年12月30日前竣工验收及取得《建设工程质量竣工验收意见书》,也没有按照约定的交房日期即2015年12月31日前交付讼争商品房给原告，被告存在逾期交房给原告的事实。被告壮乡公司辩称因藤县水利电业有限公司城西供电营业所和藤县水利供水有限公司的市政施工期间停水停电以及因高考期间工地需停工，导致工程共延误215天，被告根据合同约定可据实予以延期交付房屋215天。本院认为，被告主张的停水停电时间均是发生在其与原告签订的《藤县商品房买卖合同》之前，且高考期间在建工程需暂停施工是众所周知的事实，也是被告与原告签订买卖合同时能够提前预见的事实，并可以将该期间预算在合同约定的交房时间内，故被告提出可据实予以延期交付房屋215天的主张，于法于理均无据，本院不予采纳。综上，被告壮乡公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任。 2.关于违约金如何确定问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）点的约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，且该条款对涉及违约责任的时间及违约金计算标准作了下划线的标识提示，该条款中关于违约金的约定应视为明确和具体的，故对于原告要求按照每日向买受人支付已交付房价款万分之二的标准计算违约金的主张，本院予以支持。但被告壮乡公司逾期交房天数应从其逾期之日起（即2016年1月1日）至登报交房公告之日（即2016年8月17日）止，合计逾期229天。被告壮乡公司提出原告请求的违约金过高，应当予以降低的主张，但双方在合同第七条第一款第1项第（2）点对买受人逾期支付房款的违约金计算标准的约定与出卖人逾期交房违约金的计算标准是一致，且考虑到被告逾期交房确实影响了原告的居住利益等，根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定精神，为缓解原、被告之间的矛盾、公平解决违约责任问题，根据被告迟延履行的期限，兼顾合同中约定的其他违约事项的违约金标准，本院认为被告逾期交房229天，被告壮乡公司应向原告支付违约金为已交付房款208252元×0.0002×229日＝9537.94元。因此，对被告要求降低违约金的主张，本院不予采纳。 3.关于反诉被告黄志坚、许景芬是否逾期支付房款，应否承担逾期支付购房款违约责任的问题。综合上述本院对第1点争议焦点的分析，本院认为原告已按约定在签订合同前支付了首期购房款。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告主张反诉被告没有按照合同约定在15日内与银行签订按揭贷款合同，逾期办理按揭贷款手续228天，为此要求反诉被告支付逾期支付购房款违约金合计6272元。但是反诉被告辩称由于办理按揭贷款的银行是出卖人指定的，而双方签订合同时反诉原告并没有明确告知买受人办理按揭贷款的银行，也没有通知买受人该何时办理银行按揭贷款手续和交付购房款余款，且根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第六条中第3种方式的约定，反诉原告作为出卖方有通知买受人办理银行按揭及交付购房款余款的义务，现反诉原告没有提供证据予以证实其已履行了通知的义务，且反诉被告已于双方约定的交付房屋前付清了全部房款，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由反诉原告承担举证不能的法律后果，故反诉被告不存在逾期付款的事实，对反诉原告要求反诉被告支付逾期支付购房款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告黄志坚、许景芬（反诉被告）与被告壮乡公司（反诉原告）签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，原告主张继续履行合同，且双方实际上已在继续履行合同，故对原告的主张，本院予以支持。被告壮乡公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任，故被告壮乡公司应支付逾期交房违约金9537.94元，对原告黄志坚、许景芬超出的部分诉讼请求，本院不予支持。对被告壮乡公司辩称延期交房是由于原告违约，以及政府工程的影响造成，依照合同约定，可据实予以延期交房，不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。被告壮乡公司认为山水人家属于政策性房屋，并不是商品房，在法律适用上应以适用经济适用房管理办法，经济适用房管理条例的认定问题，因双方签订的合同是《藤县商品房买卖合同》，且对经济适用房，合同没有特别的约定的适用条件，有关规定亦没有就经济适用房买卖合同作特别约定，故被告壮乡公司的该主张，缺乏依据，本院不予采纳。反诉原告壮乡公司要求反诉被告黄志坚、许景芬支付逾期支付购房款违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本案并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告（反诉被告）黄志坚、许景芬与被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司继续履行双方签订的《藤县商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈永全、李洁凤支付违约金9537.94元； 三、驳回反诉原告广西壮乡房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 本诉案件受理费50元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司负担48元，原告黄志坚、许景芬负担2元；反诉案件受理费25元(反诉原告已预交)，由被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  李 夏 审 判 员  黄深功 人民陪审员  覃伟雄 二〇一八年五月二十五日 法官 助理  刘晓婷 书 记 员  苏姿静 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。