上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初12873号原告：李素娟。委托诉讼代理人：王磊，上海飞骋律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蒙娜，上海飞骋律师事务所律师助理。被告：上海玫瑰园商贸城有限公司。法定代表人：夏克春，董事长。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师.原告李素娟诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，被告提出管辖异议，后被一审和二审裁定驳回，本院依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王磊、闫蒙娜及被告的委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李素娟向本院提出诉讼请求：1、被告涤除上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和720号XXX室房屋上的抵押权；2、被告将上述房屋过户至原告名下；3、被告向原告交付上述房屋；4、被告向原告支付逾期办出产权证和擅自将房屋抵押的违约金10,000元（人民币，下同）。事实和理由：2004年4月3日，原、被告签订《加盟联建协议》（实为房屋买卖合同），约定：双方遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的加盟原则，原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期B区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和720号XXX室房屋，双方并对房屋的交付、甲方的违约责任等进行了约定。协议签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行合同义务，又擅自将房屋抵押。故原告诉讼来院。被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，对原告的诉请均不同意。1、原告至今未按照约定付清房款，在此情况下要求交付房屋并办产权证，有违合同约定及法律；2、被告尚未涤除抵押权，原告的诉请也存在法律上的障碍；3、被告不存在违约情况，且合同也未对逾期办理产证及抵押房屋设定违约条款，假设被告有擅自抵押情况，原告主张违约金也没有合同依据；4、被告将涉案房屋设定抵押是为了减少损失，所以行使法律赋予的抗辩行为，不属违约行为，请求法庭驳回原告诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年4月3日，原、被告签订《加盟联建协议书》一份，约定：原告自愿选定玫瑰园商贸城第一期D区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每套房基占地面积为45平方米，投资金额为243,000元；第二步投资建设商铺房和商务房的土建，建筑面积为每套135平方米，其中商铺房建筑面积为45平方米，楼上商务配套房建筑面积为90平方米（包括公用分摊面积），按建筑安装工程实际成本计价，每平方米建筑面积综合成本价为780元，如因规划设计等部门对玫瑰园商贸城建设方案进行调整修改，则以政府部门的批文为准，商务房建筑面积在建成后经国家有关部门测量计算为准；房基款的投资交款方式：双方签订本协议书时已经付清诚意金103,000元，并于2004年4月3日前付清房基款余额140,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之日交30%计31,590元，工程竣工验收合格之日交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元，合计105,300元；被告确保在2005年9月之前第一期D区建设工程竣工并向原告交付商务房。被告负责在房产交付使用后六个月内为原告办妥房地产证，以确保原告投资的商务房建成后产权独立明晰，分割到户；办证费用双方各承担50%，以房产交易中心发票为准。上述协议书签订后，原告向被告交纳房款103,180元，并贷款支付被告203,000元。贷款203,000元及利息10,263.20元已经由被告归还给贷款银行，原告支付被告其中的11,453.30元。系争房屋至今未交付原告。又查明，原玫瑰园商贸城第一期D区XXX幢XXX号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和720号XXX室房屋。系争的上述两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为被告；两套房屋建筑面积分别为51.17平方米和92.15平方米，合计143.32平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡顺强，债权数额为15,000,000元，债务履行期限为2014年4月26日至2014年10月25日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《加盟联建协议书》、《联建补充协议书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告应当按约向被告支付购房款，被告应当将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。就购房款双方还没有最终结算，根据合同约定，房价由房基款和投资款两部分组成，房基款为243,000元，投资款约定的是每平方米建筑面积780元，而涉案买卖房屋产权登记建筑面积为143.32平方米，故该部分应为111,789.60元，所以总房价款应为354,789.60元。原告主张另外支付被告贷款利息16117.04元，经核对证据原件，能认定支付了11,453.30元，余款因无充分证据证明，本院不予认定。现原告已经支付317,633.30元，包括房款103,180元、贷款支付203,000元、支付被告贷款利息等相关费用11,453.30元，另外由被告向银行还贷的本息213,263.20元在原告已付款中应扣减，故原告尚欠被告房款250,419.50元，该款应由原告支付被告，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由被告先涤除抵押权。故对于原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至原告名下、向原告交付系争房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。因双方实际还未结算，所以原告起诉之前未付清房款，被告不能以此为由抗辩不履行交房和过户义务，而涤除抵押权是被告应当履行的义务，故对被告相关答辩意见不予采纳。但关于第四项诉请，因双方合同并未约定逾期办证、擅自抵押的违约责任，原告主张该两项违约金没有依据，本院对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定,判决如下：一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和720号XXX室房屋上的抵押权；二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助办理上述房屋产权过户至原告李素娟名下的手续；三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告李素娟；四、原告李素娟于上述房屋产权过户之日支付被告上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币250,419.50元；五、对原告要求被告支付逾期办出产权证和擅自将房屋抵押的违约金10,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3,311元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一八年一月五日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。