福建省连江县人民法院民 事 判 决 书(2018）闽0122民初1102号原告：杨秀清，女，1981年2月22日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：林伟、廖小辉，北京中银（福州）律师事务所执业律师。被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福建省连江县。法定代表人：严敏，总经理。委托诉讼代理人：徐清雪、曾宪桥，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。原告杨秀清与被告福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称时代华奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀清委托诉讼代理人林伟、被告时代华奥公司委托诉讼代理人徐清雪、曾宪桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀清向本院提出诉讼请求:1、时代华奥公司以已收购房款362282元为基数，按日0.03％的标准向杨秀清支付自2015年4月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由时代华奥公司承担。事实和理由：2013年7月26日，杨秀清与时代华奥公司签订一份《商品房买卖合同》,约定时代华奥公司将位于连江县出售给杨秀清，房屋建筑面积共49.8平方米，单价为7274.74元每平方米，总价款362282元。合同还约定，时代华奥公司应于2015年3月31日前向杨秀清交付该房屋，如延迟交房，时代华奥公司应当按已收房款的日0.03％向杨秀清支付逾期交房期间的违约金。合同签订后，杨秀清依约付清了购房款，但时代华奥公司并未履行合同义务，至今未向杨秀清交付房屋。杨秀清认为，时代华奥公司延迟交房的行为，违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给其造成了巨大的经济损失。本案《商品房买卖合同》合法有效，时代华奥公司未按约定期限交房，应按照合同约定的逾期交房违约金标准承担违约责任。涉案合同约定的违约金计算标准为按已付购房款的日0.03％，该标准符合房地产交易市场中有关开发商逾期交房违约金的普遍标准，应予支持。时代华奥公司抗辩约定的违约金高于实际损失，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等相关规定，时代华奥公司应举证证明，否则应承担举证不能的不利后果。时代华奥公司辩称：杨秀清未提供证据证明时代华奥公司逾期交房给其造成的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”之规定，即使时代华奥公司逾期交房给杨秀清造成损失，其实际损失最多只是已支付的购房款银行同期同类存款利息或是贷款金额相应的银行同期同类按揭贷款利息的损失。杨秀清主张按日万分之三的标准计算逾期交房违约金，远超过时代华奥公司逾期交付给其造成损失的百分之三十，依法应认定为“过分高于造成的损失”。因此，时代华奥公司恳请法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量制度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”之规定，支持时代华奥公司合理请求，下调违约金计算标准，以不超过人民银行同期贷款利率为宜，平等保护当事人合法权益。本院经审理认定事实如下：2013年7月26日，杨秀清与时代华奥公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX），购买由时代华奥公司建设的位于连江县商品房。该《商品房买卖合同》约定“第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房【合同约定】建筑面积共49.8平方米，……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7274.74元，总金额（人民币）零千零百叁拾陆万贰千贰百捌拾贰元整。……第六条付款方式及期限。……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：买受人应于本合同签订的同时向出卖人支付首付款，计人民币112282元整（大写……），剩余房款计人民币25万元整（大写……）由买受人向经出卖人认可的贷款银行（以下简称银行）申请贷款支付。……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2015年03月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”该《商品房买卖合同》签订后，杨秀清通过支付首付款及按揭贷款方式向时代华奥公司付清全部购房款362282元，但时代华奥公司至今未将符合约定条件的商品房交付杨秀清使用。上述事实有杨秀清提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、恒丰银行按揭贷款发放凭证所证实。经审查，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，杨秀清与时代华奥公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。杨秀清在签订《商品房买卖合同》后已向时代华奥公司付清全部购房款，已履行支付购房款的合同义务；而时代华奥公司至今未将符合约定条件的商品房交付杨秀清使用，违反《商品房买卖合同》第八条关于其应于2015年3月31日前交付符合约定条件的商品房之约定，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。杨秀清要求时代华奥公司支付逾期交房违约金，但双方对逾期交房违约金计算标准存在争议。本案中，杨秀清的损失为已付购房款的利息损失。参照同一系列其他案件的判决标准，杨秀清与时代华奥公司约定的按日万分之叁标准计算的逾期交房违约金，高于杨秀清的损失；同时，考虑到银行已多次下调利率以及杨秀清损失情况，依照公平合理原则，本院酌情调整时代华奥公司的逾期交房违约金计算标准为日万分之一点八。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,判决如下：福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向杨秀清支付逾期交房违约金（以杨秀清已付购房款362282元为基数，按日万分之一点八计算，时间从2015年4月1日起至福建省时代华奥建设发展有限公向杨秀清交付符合约定条件的商品房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2487元，减半收取1243.5元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  张锦生二〇一八年三月二十九日书记员  高 俊附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。