山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）威经技区商初字第448号原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行，住所地威海市经技区海滨路17号，组织机构代码96459113—2。代表人张宇，行长。委托代理人丛志丹，该行经理。委托代理人马晓君，山东华田律师事务所律师。被告朱孟军，男，1972年5月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省连云港市连云区。被告袁琴，女，1973年11月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省连云港市连云区。被告威海市房地产置业担保有限公司，组织机构代码73261858—6,住所地威海市海滨北路46号（威胜大厦7楼）。法定代表人房胜松，董事长。委托代理人褚大勇，系公司职工。被告威海经济技术开发区龙凤房地产开发有限公司，组织机构代码26420159-4，住所地威海经区凤林村。法定代表人杨机勇，总经理。委托代理人苏东超，山东东方未来律师事务所律师。委托代理人于晓军，山东东方未来律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行与被告朱孟军、袁琴、威海市房地产置业担保有限公司、威海经济技术开发区龙凤房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行之委托代理人马晓君、被告威海市房地产置业担保有限公司之委托代理人褚大勇、被告威海经济技术开发区龙凤房地产开发有限公司之委托代理人于晓军到庭参加诉讼，被告朱孟军、袁琴经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行诉称，2007年1月29日，原告与被告朱孟军签订《个人住房借款合同》一份，约定原告为该被告提供280000元的借款，期限自2007年2月2日至2027年2月2日，被告朱孟军以其位于威海凤林工人新村东区-1号-712室的房产提供抵押并办理抵押登记，此外双方对合同权利义务及违约责任作了详尽的约定。合同同时约定被告威海市房地产置业担保有限公司、威海经济技术开发区龙凤房地产开发有限公司为被告朱孟军的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，原告如约向被告朱孟军发放了贷款，但被告朱孟军、袁琴累计38期，连续1期未按合同约定按时偿还借款，现原告为维护自身合法权益诉至法院，要求依法判令：1、解除原告与被告朱孟军、袁琴签订的《个人住房借款合同》；2、被告朱孟军、袁琴立即给付原告借款本息共计212557.2元（计算至2014年10月15日止，2014年10月16日至给付之日的利息按双方合同约定的利率及计算方式计算）；3、被告朱孟军、袁琴承担律师代理费13000元；4、依法确认原告对被告朱孟军所有的位于威海凤林工人新村东区-1号-712室房屋在权利价值范围内享有优先受偿权；5、被告威海市房地产置业担保有限公司、威海经济技术开发区龙凤房地产开发有限公司对被告朱孟军的上述付款义务承担连带保证责任。被告威海市房地产置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）辩称，因为有被告朱孟军提供的房屋作为抵押，所以请求先对该抵押房屋进行处理，对不能清偿部分承担连带责任。被告威海经济技术开发区龙凤房地产开发有限公司（以下简称龙凤公司）辩称，并未向被告朱孟军提供担保责任，因此不需承担还款义务，请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告朱孟军、袁琴未答辩。经审理查明，2005年8月2日，原告与被告龙凤公司签订个人住房借款最高额保证合同一份，约定为保证原告债权实现，被告龙凤公司为原告与债务人所形成一系列债权提供最高额保证。合同所称债务人是指因购置坐落于凤林生活小区房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是指2005年8月17日至2007年8月17日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，最高额为人民币7000万元。如龙凤公司根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。在上述期间内任一时点，只要原告对债务人尚未收回的余额不超过该最高额，原告可以连续向债务人提供贷款，龙凤公司在该最高额内对原告因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。龙凤公司提供连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告均有权直接要求龙凤公司承担保证责任。债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下是否拥有其他担保，原告均有权要求龙凤公司在其保证范围内承担保证责任。保证期间按原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至××办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。该合同还对其他事项进行约定，加盖原告及被告龙凤公司公章。2007年1月26日，二被告朱孟军、袁琴作为共同借款人及××向原告出具个人住房贷款声明函。2007年1月29日，原告与被告朱孟军（借款人、××）、袁琴（××）及置业担保公司（保证人）签订个人住房借款合同一份，约定原告向被告朱孟军提供借款人民币280000元用于购买位于威海经济技术开发区凤林工人新村东区1号712室房屋，借款期限自2007年2月2日至2027年2月2日。合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上下浮10%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款利率水平上上浮35%。结息日为每月的月末日，借款人采取委托扣款的方式还款，还款方法为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2031.29元。借款人有不按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，并向借款人收取违约金。被告朱孟军以其所购买的位于威海经济技术开发区凤林工人新村东区1号712室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等），当借款人未按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求××以抵押物在其担保范围内承担担保责任。涉案房屋办理了商品房预购抵押登记，各当事人无证据证明用于抵押的房屋已办理房屋产权证书及房屋他项权证。被告置业担保公司为被告朱孟军的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）。保证期间为保证合同条款生效之日起至合同项下债务人履行期限届满之后两年止。当该借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。合同还对其他事项进行约定，有借款人朱孟军、××朱孟军及袁琴的签字、贷款人原告及保证人置业担保公司的公章。2007年2月2日，原告依约向被告朱孟军发放借款280000元，但被告朱孟军未按合同约定按时偿还借款本息。截止2014年10月15日，被告朱孟军尚欠原告借款本息合计212557.2元。另查，原告为本次诉讼支付律师费13000元，向本院提交了律师费发票及付款凭证。以上事实，有书证及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原告与各被告签订的个人住房借款合同、个人住房借款最高额保证合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，原、被告均应按约履行。原告已按合同约定向被告朱孟军发放了贷款，被告朱孟军理应按照借款合同约定的期限和方式归还借款本息，其未按时归还，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人在合同中有关解除合同的内容条款系附解除合同条件的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故按照合同约定被告朱孟军未按期还款，原告有权解除合同，要求被告朱孟军提前偿还借款本息及律师费。被告袁琴作为共同借款人向原告出具了贷款声明函，故应与被告朱孟军共同承担还款责任。被告朱孟军以其坐落于威海经济技术开发区凤林工人新村东区1号712室房屋向原告提供抵押，但由于原告与被告办理的是预购商品房抵押权预告登记而非正式的抵押权登记，而我国《物权法》并未对此进行规定，不能认定预购商品房抵押权预告登记就产生抵押权登记的法律效力，预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为，故对原告要求对涉案房屋行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求两保证人龙凤公司和置业担保公司承担连带保证责任的请求，尽管根据《中华人民共和国担保法》之规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，但本案中，各方当事人对合同的该条款的约定系两保证人放弃了对物的担保之外的债权承担责任，应视为两被告置业担保公司及龙凤公司对其权利的自行放弃，放弃权利系当事人的自愿原则，其行为非法律所禁止，故该约定并不违反法律规定，本院予以认可。被告龙凤公司无证据证明涉案房屋办理房地产权证等，故仍在合同约定的保证期间内，仍应向原告承担保证责任。因两保证人未约定保证份额，根据《中华人民共和国担保法》之规定，同一债务有两个以上保证人的，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务，故应认定两被告互负连带责任。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人即被告朱孟军追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；被告龙凤公司的辩称，理由不当，本院不予采信；被告朱孟军及袁琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《个人住房借款合同》；二、二被告朱孟军、袁琴偿还原告截至2014年10月15日借款本息212557.2元；三、二被告朱孟军、袁琴偿还原告利息（自2014年10月16日起至本判决确定的还款之日，按合同约定利率计算)；四、二被告朱孟军、袁琴偿还原告律师费13000元；五、被告龙凤公司、置业担保公司对被告朱孟军的上述付款义务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，可向被告朱孟军追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应承担的份额；六、驳回原告要求对被告朱孟军名下威海经济技术开发区凤林工人新村东区1号712室房屋在拍卖、变卖的价值范围内享有优先受偿权的诉讼请求。本判决于生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4884元，公告费560元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 李  云  飞审 判 员 张  德  民人民陪审员 鞠  鸿  钧二〇一五年五月二十二日书 记 员 连晓娟-10-