广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第771号上诉人（原审原告）：深圳市恒波商业连锁股份有限公司。法定代表人：刘德逊，该公司总经理。委托代理人：汪挽澜，系该公司员工。委托代理人：李勇，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市国通物业管理有限公司。法定代表人：潘茳，总经理。委托代理人：龙骧，广东巨龙律师事务所律师。委托代理人：许琦，广东巨龙律师事务所律师。上诉人深圳市恒波商业连锁股份有限公司因与被上诉人深圳市国通物业管理有限公司（以下简称国通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第823号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理确认如下事实：一、涉案房产位于深圳市罗湖区田贝四路邮电综合楼1-3楼，该综合楼系由深圳市邮政局经深圳市建设局审批同意后建设，权利人为深圳市邮政局。深圳市邮政局于2009年4月1日出具书面委托书，委托本案国通公司深圳市国通物业管理有限公司以自己名义对外租赁深圳市邮政局所属的深圳市罗湖区田贝四路田贝邮电综合楼，委托权限为：确定承租人、签订租赁合同、办理政府备案登记、收取租金、处理租赁纠纷等事宜。二、国通公司作为甲方与恒波公司作为乙方于2009年4月签订一份《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市罗湖区田贝四路田贝邮电综合楼1-3楼部分（见附图）房地产出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积共计1600平方米，租赁房地产权利人为深圳市邮政局；月租金为人民币67184.64元，乙方应于每月5日前交付租金；租期自2009年3月20日起至2012年3月20日止，租赁房地产用途为办公；本合同约定之租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期限届满之日前2个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。该合同于2009年5月5日在深圳市罗湖区人民政府房屋租赁管理局办理备案登记。上述合同签订后，国通公司依约将涉案房产交付恒波公司使用，恒波公司亦交清租赁期限届满前的全部租金。三、合同期限届满前，国通公司组织对涉案房产招租，恒波公司同意并参加了该次招租，但未能中标；恒波公司对该次招租的过程及结果均无异议，但认为恒波公司同意接受中标单位的条件与国通公司签订合同，国通公司应当与恒波公司签订租赁合同。国通公司称，因涉案房产权利人深圳市邮政局需将涉案房产收回自用，故未与中标单位签订租赁合同，经原审法院向租赁管理所核实，涉案房产在2012年3月21日后并无备案租赁合同。恒波公司于2011年11月14日致函国通公司要求续约，国通公司于2012年3月8日复函称根据此次招租规则，国通公司决定双方合同到期后不再续租；涉案房产权利人深圳市邮政局亦于2012年3月19日函复恒波公司称，因经招租，恒波公司未能取得承租资格，要求恒波公司按时交还涉案房产；2012年4月12日，国通公司再次致函恒波公司要求其于4月18日前将涉案房产移交给国通公司。国通公司确认收到恒波公司按原合同约定单倍租金标准支付的自2012年3月21日至2012年7月31日期间租金，恒波公司确认未支付2012年8月1日后租金；双方确认，前述合同期限届满后，双方未就涉案房产的租赁订立租赁合同。四、（2012）深罗法民三初字第584号生效判决对上述事实予以确认，认为国通公司坚持要求恒波公司迁离涉案房产，恒波公司继续使用涉案房产并无合同或法律依据，即便国通公司另案主张行使优先承租权得到支持，在其实际与出租人签订合同之前，恒波公司使用涉案房产依然缺乏合法证据，故国通公司要求恒波公司搬出并交回涉案房产的诉讼请求，应予支持。判决：一、恒波公司应于本判决生效之日起十五内搬出涉案房产，并将该房产返还国通公司。二、驳回国通公司的其他诉讼请求。（2012）深中法房终字3149号民事判决书认为涉案房产的权利人深圳市邮政局在2012年4月12日作出了将涉案房产收回自用的意思表示，亦无证据证明国通公司与其他案外人签订涉案房产的租赁合同，因此恒波公司在涉案合同履行期限届满后以优先承租权受到侵害作为本案上诉理由不成立，原审法院不予支持。判决驳回上诉，维持原判。2013年4月15日，恒波公司将涉案房产交还给国通公司。恒波公司一审诉讼请求为：1、恒波公司对位于深圳市罗湖区田贝四路邮政综合楼1—3楼物业享有优先承租权；2、国通公司立即向恒波公司按照国通公司公示的中标单位承租条件及期限签订《房屋租赁合同》；3、国通公司依法退还自2012年4月20日起至恒波公司正常使用以上物业之日止恒波公司已经支付的全部租金、管理费合计人民币113378元（暂计至2012年5月31日）；4、国通公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，深圳市邮政局作为涉案房产权利人，依法享有占有、使用、收益、处分等权利，其委托国通公司以自己名义对外出租涉案房产，是对其自身权利的行使；恒波公司、国通公司之间签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格遵守；恒波公司、国通公司双方在合同履行期间均能依约履行义务。关于恒波公司主张其对位于深圳市罗湖区田贝四路邮政综合楼1—3楼物业享有优先承租权的诉讼请求。恒波公司在2012年2月23日参与国通公司组织的公开招租会议并领取相关材料参与招投标，原审法院认为恒波公司参加投标后，即同其他潜在的投标人享有同等权利义务，不存在其所主张的优先承租权，恒波公司在同等条件下享有优先承租权，但其承租价格低于中标人，故其不具备同等条件，不能行使优先承租权。现涉案房产的权利人深圳市邮政局在2012年4月12日作出了将涉案房产收回自用的意思表示，亦无证据证明国通公司与其他案外人签订涉案房产的租赁合同，涉案房产在2012年3月21日后并无备案租赁合同，故恒波公司要求国通公司立即与恒波公司按照国通公司公示的中标单位承租条件及期限签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。恒波公司要求国通公司依法退还自2012年4月20日起至恒波公司正常使用以上物业之日止恒波公司已经支付的全部租金、管理费合计人民币113378元的诉讼请求，原审法院认为恒波公司在合同到期后继续使用涉案房产应该支付房屋使用费，涉案合同约定恒波公司逾期不迁离或不返还租赁房地产的，国通公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向恒波公司收取双倍租金，因此恒波公司要求国通公司退还自2012年4月20日起至恒波公司正常使用以上物业之日止恒波公司已经支付的全部租金、管理费合计人民币113378元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回恒波公司要求恒波公司对位于深圳市罗湖区田贝四路邮政综合楼1—3楼物业享有优先承租权的诉讼请求；二、驳回恒波公司要求国通公司立即向恒波公司按照国通公司公示的中标单位承租条件及期限签订《房屋租赁合同》的诉讼请求；三、驳回恒波公司要求国通公司退还自2012年4月20日起至恒波公司正常使用以上物业之日止恒波公司已经支付的全部租金、管理费合计人民币113378元（暂计至2012年5月31日）的诉讼请求。本案受理费人民币2568元，由恒波公司负担。上诉人恒波公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法判决恒波公司对位于深圳市罗湖区田贝四路邮电综合楼1-3楼物业享有优先承租权；3、依法判决国通公司立即与恒波公司按照国通公司公示的中标单位承租条件及期限签订《房屋租赁合同》；4、依法判决国通公司依法退还自2012年4月20日起至2012年7月31日止恒波公司已支付的全部租金、管理费合计人民币276531．33元（计至2012年7月31日）；5、判决国通公司承担本案的一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院对本案的审理存在严重的不当与不公，在此种情形下，本案审理结果的公正性是无法保障的。2012年4月恒波公司以国通公司为被告，先后提出了排除妨碍、对涉案房产恢复供水供电及赔偿经济损失的侵权之诉（深罗法民三初字第652号），以及对涉案房产享有优先承租权的优先权之诉（本案）。一审法院以先处理国通公司的解除合同及房产返还之诉为由裁定中止了恒波公司提出的侵权之诉和优先权之诉。但在国通公司优先审理案件于2013年2月已终审的情形下，一审法院在长达一年的时间里拒绝恢复审理前述二案，不仅如此，对国通公司新一轮的诉讼却立即审理，迅速判决；后因严重的程序缺陷被二审法院发回重审。如此司法，怎有公正性可言。二、一审法院认定事实严重错误、证据严重不足，明显偏袒国通公司。1、恒波公司于1997年起开始承租国通公司位于深圳市罗湖区田贝四路邮电综合楼的房地产，双方最后一份《租赁合同》于2009年4月10日签订：“恒波公司承租国通公司位于深圳市罗湖区田贝四路邮电综合楼1-3楼房地产，租赁建筑面积共计1600时，租赁期限：2009年3月20日——2012年3月20日；合同约定之租赁期限届满，恒波公司需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前2个月向国通公司提出续租要求；在同等条件下，恒波公司对租赁房地产有优先承租权……”。（1）2011年11月14日恒波公司在《租赁合同》到期之前，按照约定发函给国通公司申请续约，但未得到回复；2012年2月27日再次发函给国通公司《申请优先续约权》。（2）2011年12月12日国通公司在“田贝四路邮电综合楼”挂出横幅公开招租。（3）2012年2月23日恒波公司参与国通公司组织的公开招租会议并领取了国通公司制作的《承租意向书》、《田贝邮电综合楼1-3楼租赁项目现场答疑及物业概况说明》、《评分标准》。（4）2012年3月8日国通公司书面答复恒波公司“根据此次招租规则，经研究决定，双方合同到期后将不再续租”。（5）2012年3月15日恒波公司向国通公司书面提出“愿意以国通公司依法公示的中标单位承租条件对该物业的续租行使优先承租权”。（6）2012年3月19日国通公司上级单位（租赁房屋权利人）深圳市邮政局向恒波公司复函“在公开招租的同等条件下，经国通物业公司评分，贵司承租意愿综合得分落后，未能取得承租资格”。（7）2012年4月12日国通公司回函突然改称“收回自用，不再续租”。（8）2012年4月19日国通公司的法定分支机构东湖管理处给恒波公司的函件中清楚说明原因：“因国通公司已经与深圳市金地珠宝首饰有限公司签订租赁合同”。（9）2012年4月20日起国通公司开始持续对涉案的房地产停水停电至2013年4月15日。（10）期间，恒波公司基于诚实信用原则，按照双方最后一份《租赁合同》约定的标准、支付期限仍然向国通公司按时、足额的支付了截止2012年4月20日的水电费及至2012年7月31日的全部租金、管理费。2、2014年6月恒波公司发现涉案房产并未如国通公司所称“收回自用”，而是以深圳市金地珠宝首饰有限公司名义对外招租，遂于6月9日再次依法提请深圳市公证处对上述事实进行了证据保全公证；2014年11月发现涉案房产1-3楼物业已对外公开经营珠宝首饰生意。据此，恒波公司依法提请上诉，以求支持。被上诉人国通公司答辩认为，恒波公司要求享有优先续租权其理由不能成立，1、优先续租权的权利是基于该出租物业再行出租的前提下恒波公司才能享有，但是作为国通公司对争执的物业在争执期间没有再行出租已经收回自用，该事实已经罗湖区人民法院和深圳市中级人民法院在恒波公司与国通公司另一租赁纠纷中确认该事实，由于收回自用，所以作为恒波公司不可能依法享有优先续租权，由于恒波公司不可能享有优先续租权，其强行占有国通公司的出租物造成国通公司不能合法的处分自己的财产，国通公司也在另一案件中由罗湖区人民法院、深圳中院依法处理，所以其要求享有优先续租权以及要求退回租金没有事实依据，也没有法律依据，而且中院的生效判决已经处理了该事实。经二审查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，恒波公司对涉案房屋是否享有优先承租权是双方的争议焦点。对此，本院认为，在涉案合同届满之前，国通公司将涉案房屋招标出租，恒波公司参与招投标却未能中标，其再主张优先承租权缺乏依据，即使如恒波公司主张的，国通公司在招租规则中说明“在同等的条件下原来的租户享有优先承租权”，也只能理解为在招标过程中，如恒波公司与案外人条件相同的情况下才享有优先承租权，否则招投标就没有意义了。而且涉案房屋的权利人深圳市邮政局在2012年4月12日作出了将房屋收回自用的意思表示，亦无证据证明国通公司就涉案房屋与他人另行签订租赁合同。因此，恒波公司主张优先承租权的理由不能成立，本院不予支持。关于恒波公司请求国通公司退还相应租金的问题，原审判决的处理亦无不当，恒波公司上诉未能提出新的事实与理由，本院对其上诉主张不予采信。综上，上诉人恒波公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3616元，由上诉人恒波公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨  潮  声审 判 员 聂    效助理审判员 王  丹  妮二〇一五年六月十五日书 记 员 李全慧（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。