广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初2199号原告：宋雪彬，曾用名宋桂荣，女，1986年1月15日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。被告：李美秀，女，1985年12月22日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托代理人：李焕韶，男，1958年2月3日出生，汉族，住广东省江门市新会区，系被告李美秀的父亲。被告：李焕韶，男，1958年2月3日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告宋雪彬与被告李美秀、李焕韶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋雪彬的委托代理人高峰、被告李美秀及其委托代理人李焕韶、被告李焕韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋雪彬向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返还购房款人民币30万元；2、判令两被告向原告支付违约金5万元；3、判令两被告向原告支付上述购房款的自2018年6月26日起至购房款本金清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算的利息损失；4、判令两被告连带向原告赔偿30万元。事实和理由：2017年1月19日，被告李美秀与原告签订《房地产买卖合同》，约定：被告李美秀同意将登记其名下的位于珠海市斗门区乾务镇平沙升平大道东xx号x栋x单元xxx房出售给原告；总购房款为80万元，于合同签订后7天内支付定金25万元，于2017年1月21日前支付房款5万元，余款通过银行贷款支付；还约定双方同意于2017年7月19日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。因被告抵押该房产借款未能及时清偿，导致不能解除抵押，更无法再约定的时间办理过户手续，故2017年8月25日，原告与两被告及代理方共同签署《合同补充协议》，约定李焕韶作为担保方，承担和李美秀对等的责任和义务。经查，被告向原告出售的房产，不仅有抵押未能解除，同时被人民法院予以查封，故被告根本无法履行上述房产买卖合同及补充协议约定的义务。2018年5月7日，原告通过手机微信向被告李美秀发出通知：因双方签订的买卖合同及补充协议无法按约履行，即日解除上述《房地产买卖合同》及《合同补充协议》，并要求被告退还原告已交付的定金及房款30万元及违约金5万元。被告于2018年5月8日答复称：我尽快凑还本金给你，即对原告提出的解除合同及合同补充协议的主张不持异议。但被告至今未能按约定向原告退还定金、购房款及违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律的若干问题的解释》第八条规定，被告还应向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告对其诉称提交证据如下：1.珠海市房地产买卖合同，拟证明原告与被告李美秀之间存在房屋买卖合同关系；2.合同补充协议，拟证明被告已经收到原告的购房款30万元及被告李焕韶愿意为被告李美秀承担连带责任；3.迁入协议书，拟证明两被告同意将房屋交付给原告使用；4.被告名下不动产权证，拟证明被告李美秀拥有涉案房屋的所有权，具有买卖资格；5.珠海市房地产登记信息查询单，拟证明被告李美秀早在2017年9月已经将涉案房屋抵押他人，从中可以认定被告李美秀具有合同欺诈行为；6.银行转账记录及收款照片一组，拟证明被告已经收取了涉案购房款项；7.微信截图，拟证明被告李美秀同意偿还本案涉及的购房款项，愿意承担违约责任。被告李美秀、李焕韶共同辩称：违约方是原告，是原告逾期办理入户珠海，没有购房资格，导致涉案房屋无法过户。因合同目的不能实现，被告同意返还购房款，不同意支付违约金、利息及赔偿金。另外被告一直占用涉案房屋，应当计算租金。被告李焕韶对其辩称提交房屋买卖合同一份，拟证明该合同已于2017年1月26日作废无效，所以主合同也无效，被告李焕韶不需要承担连带责任。经审理查明：珠海市斗门区乾务镇平沙升平大道东xx号x栋x单元xxx房的权利人系被告李美秀，该房屋于2017年9月8日抵押给黄某，于2018年3月19日被广东省江门市新会区人民法院查封。2017年1月19日，原告宋雪彬与被告李美秀签订《房地产买卖合同》，约定李美秀（甲方）将位于珠海市斗门区乾务镇平沙升平大道东xx号x栋x单元xxx的房屋转让给宋雪彬（乙方）；该房地产总价800000元，合同签订后7天内支付甲方定金250000元，于2017年1月21日前支付房款50000元；合同签订后30日内办理过户手续；双方同意于2017年7月19日前由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方50000元违约金；乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，甲方可获得如下违约赔偿：1、乙方所交定金，甲方不予退回；2、乙方赔偿甲方50000元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除；以上两款，只能选择一款。2017年1月26日，原告宋雪彬（乙方，买方）与被告李美秀（甲方，卖方）、被告李焕韶（丙方，担保方）签订《房屋买卖合同》，约定为确保买卖合同的履行，丙方提供的保证形式为连带责任担保，担保期间为甲方约定的合同履行期间两年内，丙方自愿与甲方连带承担违约责任；其余条款与原告宋雪彬与被告李美秀于2017年1月19日签订的《房地产买卖合同》基本一致。2017年7月28日，原告宋雪彬（乙方，买方）与被告李美秀（甲方，卖方）、被告李焕韶（丙方，担保方）签订《迁入协议书》，载明：“现三方就房屋买卖及乙方搬迁入住相关事宜，经协商一致，达成如下协议：一、乙方通过现金及转账形式向甲方支付定金250000元，甲方已确认收到前述款项；二、因甲方原因超出《合同》期限未能办理房产过户手续，经协商乙方免租金方式入住，直到办理完过户手续为止；三、经协商就《合同》所签房产内所有家私、家电及一切用品归乙方所有，自由支配，甲方无权干涉；四、自2017年8月1日起，该《合同》房产之前所产生的一切纠纷、费用（物业费、水电费、有线电视费、宽带费）由甲方负责；五、本协议自三方签字之日起生效。”2017年8月25日，黄新建在2017年1月26日签订的《房屋买卖合同》的尾部签名并注明“此合同作废无效！”。同日，原告宋雪彬（乙方，买方）与被告李美秀（甲方，卖方）、被告李焕韶（丙方，担保方）签订《合同补充协议》，约定：“1、由高栏港弘源物业代理行作为代理方，代理双方办理该房的贷款、交税、过户等相关手续；2、由李焕韶作为甲方的担保方，承担和甲方对等的责任和义务；3、甲乙双方商议决定，由买方办理珠海入户手续取得购房资格，继续履行合同，该房的价格仍遵循原合同的约定即800000元；4、甲方等待乙方办理入户的时限为本协议签订的8个月之内，乙方办理入户成功，在取得购房资格的三天之内，代理方配合甲方和乙方办理银行贷款，银行审批通过后，乙方将同贷书交给甲方。甲方须于收到乙方的同贷书后的60个工作日内配合乙方办理交税过户手续。如甲方未在本协议约定的时间内办理过户手续，视为甲方违约，双方解除一切合同和协议，解除合同后2个月之内甲方须支付乙方160000元的违约金（原合同违约金条款之约定作废），并在解除合同的2个月之内退还乙方所交的定金和首付款，即300000元；5、如买方办理入户不成功未能取得购房资格，双方解除合同，在解除合同2个月之内按原合同第六条“违约责任”约定的违约责任赔偿乙方（即违约金50000元）。并在解除合同的2个月之内全额退还乙方所支付的定金和首付款（即300000元）；6、双方签订本协议后，乙方支付甲方首付款50000元；7、甲方确认乙方于2017年1月19日支付定金50000元，于2017年1月22日支付定金50000元，于2017年1月26日支付甲方150000元，于2017年8月25日支付首付款50000元，总计300000元；8、本次交易过户须支付给代理方代理费6000元，双方约定由买方支付，在完成产权过户当天支付给代理方；9、本合同和协议履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决。协商不成时，依法向该房产所在地人民法院起诉。”同日，原告通过黄新建的银行账户向被告李美秀支付了购房款50000元。2018年5月7日，原告通过发微信给被告李美秀，告知：“鉴于我们双方于2017年1月19日签订的《房地产买卖合同》未能按约履行，本人现通知您解除《房地产买卖合同》及我们双方于2017年8月25日签订的《合同补充协议》。请您将本人交付的定金及首付款共计30万元退还，并同时支付违约金5万元。两笔款项合计35万元。”次日，被告李美秀通过微信回复称“我尽快凑还本金给你”。另查明，原告宋雪彬原籍四川省阆中市，于2018年9月11日户籍迁入珠海市金湾区平沙镇；涉案房屋仍由原告在居住使用。本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》、《迁入协议书》及《合同补充条款》，没有违反法律规定，合法有效，各方应严格履行。至于2017年1月26日签订的《房屋买卖合同》，因黄新建于2017年8月25日在该合同尾部签名并注明“此合同作废无效”，而原告曾通过黄新建的银行账户支付定金及购房款给被告李美秀，故黄新建构成表见代理，且该合同的内容已体现在同日原被告签订的《合同补充条款》，故本院认定“此合同作废无效”的约定仅针对2017年1月26日签订的《房屋买卖合同》，被告李焕韶辩称因合同作废其不承担连带责任，理由不成立，本院不予采纳。《合同补充条款》明确约定了被告李焕韶作为被告李美秀的担保方，承担与李美秀对等的责任和义务，故原告诉请判令两被告承担连带责任，有事实依据和法律依据，本院予以支持。原被告签订《房地产买卖合同》后，均积极履行合同，原告已约定交付了定金和购房款，被告李美秀将涉案房屋交付给原告使用。原被告于2017年8月25日签订的《合同补充条款》约定“由买方办理珠海入户手续取得购房资格，继续履行合同”、“甲方等待乙方办理入户的时限为本协议签订的8个月之内”，即原告应在2018年4月25日前办理珠海入户手续，取得购房资格，但原告直至2018年9月11日才将户籍从四川阆中市迁入珠海市，故原告于2018年5月7日向被告李美秀发微信提出解除合同，被告李美秀于次日回复称“我尽快凑还本金给你”，故本院认定双方当事人于2018年5月8日协商一致解除合同。《房地产买卖合同》中约定“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，甲方可获得如下违约赔偿：1、乙方所交定金，甲方不予退回；2、乙方赔偿甲方50000元违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除；以上两款，只能选择一款。”而之后的《合同补充条款》约定“如买方办理入户不成功未能取得购房资格，双方解除合同，在解除合同2个月之内按原合同第六条“违约责任”约定的违约责任赔偿乙方（即违约金50000元）。并在解除合同的2个月之内全额退还乙方所支付的定金和首付款（即300000元）”，合同本义应为买方违约应支付违约金50000元给卖方，该条约定的“赔偿乙方”显属笔误，应为“赔偿甲方”。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告诉请判令被告返还购房款30万元有事实和法律依据，本院予以支持。原告逾期办理入户珠海手续，没有取得购房资格，符合《合同补充条款》约定的解除合同的情形，故原告诉请判令被告支付违约金50000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉请的购房款自2018年6月26日起至购房款本金清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持，但按《合同补充条款》约定解除合同退还购房款的期限为解除合同的2个月之内，即计息应自2018年7月9日计算至购房款返还完毕之日。原告又以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律的若干问题的解释》第八条规定为依据，增加诉讼请求判令两被告连带向原告赔偿30万元，因该解释第一条明确规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案原被告个人之间的房屋买卖合同显然不适用该司法解释，故原告该请求没有法律依据，本院不予支持。对于原告解除合同后仍占用涉案房屋及其占用租金等问题，因被告没有提出反诉，本院在本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李美秀于本判决生效后七日内，向原告宋雪彬返还购房款300000元，并支付占用资金利息（以购房款300000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年7月9日计算至购房款返还完毕之日止）。二、被告李焕韶对被告李美秀的上述债务承担连带责任；三、驳回原告宋雪彬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12350元减半收取6175元，保全费2670元，合计8845元，由被告负担5500元，原告负担3345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘嘉华二〇一八年十月三十日书记员  李慧敏