广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0803民初255号 原告：广西贵港市交投市场有限公司，住所地贵港市港北区中山北路（社区综合楼）。统一社会信用代码：91450800MA5MWTA38X。 法定代表人：谭建林，董事长。 委托诉讼代理人：张智冲，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李光杰，广西瀛聪律师事务所律师。 被告：广西贵港市润科投资发展有限公司，住所地贵港市友谊大道东侧德宝花城S-10幢9号房三楼。统一社会信用代码：914508000927340354。 法定代表人：曾令贤，董事长。 委托诉讼代理人：梁之宁，广西元丰律师事务所律师。 原告广西贵港市交投市场有限公司（以下简称交投市场公司）与被告广西贵港市润科投资发展有限公司（以下简称润科投资发展公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序；被告润科投资发展公司于2018年4月17日提起反诉；本院于2018年7月10日公开开庭对本诉进行了审理。原告交投市场公司的委托诉讼代理人张智冲、李光杰，被告润科投资发展公司的委托诉讼代理人梁之宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交投市场公司向本院提出诉讼请求：1.确认贵港市市场开发服务中心与被告润科投资发展公司于签订的《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》于解除；2.原告交投市场公司不予退回被告润科投资发展公司的场地信誉保证金100000元；3.被告润科投资发展公司向原告交投市场公司支付拖欠的租赁费1633520元；4.被告润科投资发展公司向原告交投市场公司支付拖欠租赁费的滞纳金318308元（该滞纳金暂算至，按年息24%计，按欠款金额和时间分段计算，最后算至被告付清之日止）;5.本案受理费由被告润科投资发展公司承担。诉讼过程中，原告交投市场公司增加诉讼请求：被告润科投资发展公司向原告交投市场公司返还其已收取的桥圩镇新圩农贸市场租户李斌等17人的超过合同解除之日（）的租金共260265元及利息（利息以260265元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计，暂计至为4120元，实际算至全部付清之日止）。事实与理由：贵港市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）与被告润科投资发展公司于签订《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》的约定，被告整体承租桥圩镇新圩农贸市场，租赁期限为15年，自至止（其中至为市场装修期，免去乙方租赁费），自2016年7月1日起至2016年11月30日止的租赁费为541666元，自至2020年11月30日止的租赁费为每年1300000元，场地信誉保证金为100000元；租赁费按季度交付，被告润科投资发展公司须于每季度前5日一次性付清季度租赁费；被告润科投资发展公司逾期不交租赁费，每天按千分之三加收滞纳金，逾期3个月不交租赁费的，市场服务中心有权解除合同，收回经营场地，被告润科投资发展公司投入装修的一切硬件设施全部归市场服务中心所有，且市场服务中心不退回信誉保证金。市场服务中心已于将标的物交付润科投资发展公司使用。合同履行过程中，被告润科投资发展公司未支付自至其退场之日即2018年1月2日止的租赁费，截止至，被告润科投资发展公司已拖欠市场服务中心租赁费1633520元以及滞纳金。经市场服务中心多次追讨，被告润科投资发展公司仍未支付租赁费。为此，市场服务中心于向被告润科投资发展公司邮寄送达《解除合同通知书》，双方的租赁合同已经解除。双方分别于和2018年1月9日进行交接。根据贵港市机构编制委员会于2018年1月8日印发的贵编[2018]2号文的通知，原告交投市场公司承接市场服务中心的资产、债权债务后，发现被告润科投资发展公司已经收取李斌等17户租户所支付的2017年12月29日后的租金共计260265元。原告交投市场公司认为，租赁合同解除后，被告润科投资发展公司已无权再收取市场租户的租金，属于不当得利，但李斌等17户租户由于继续使用租赁标的物，应向原告交投市场公司支付相应的租赁费，因此，被告润科投资发展公司已经收取的租赁费应返还原告交投市场公司。租赁标的物已取得主管部门的批准建设，《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》不存在合同无效的情形，应认定为有效。即使法院认定租赁合同无效，根据合同无效的处理原则，原告交投市场公司的诉请也应当予以支持。 被告润科投资发展公司辩称，1.原告交投市场公司存在以下违约行为：一是未有效地解决其与原经营户的租赁合同纠纷，其中包括6个商铺商户坚持要按原合同履行，不肯搬走，导致其无法收回商铺，还有11个鱼摊位与市场服务中心的租赁合同未解除，以至2016年的租金均由市场服务中心收取；二是交付的租赁物并未获得竣工验收合格报告也未进行消防备案等相关手续；三是市场服务中心未依约签订交接确认书进行交付，新圩市场楼房（6幢楼房）清单只是简单罗列市场的铺面间数，并未对租赁物是否清空，原商户纠纷是否解决等相关情况进行确认，租赁物的相关附属证如建筑工程竣工验收合格证、消防备案验收证件等没有交接，并未完整地交付租赁物。因此，其缓交后续租金属于行使先履行抗辩权，原告交投市场公司不能以其迟延支付租金为由，单方向其发出解除租赁合同的通知，该发出解除合同通知的行为应无效；2.基于市场服务中心的违约行为亦造成其损失，因此损失部分应抵减所欠的租金；3.因其不认可双方已解除租赁合同，因此，原告交投市场公司提出返还李斌等17户租户所支付的2017年12月29日后的租金共计260265元以及利息的诉讼请求没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院根据原告交投市场公司的申请，依法向贵港市港南区建设局调取关于未核发桥圩镇新圩农贸市场改造项目建设工程规划许可证的情况说明一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院调取的关于未核发桥圩镇新圩农贸市场改造项目建设工程规划许可证的情况说明，当事人对其真实性均予以认可，故本院对该证据予以确认，并作为本案认定事实的依据。对当事人提交的证据，本院作如下认定：1.原告交投市场公司提交的证据：（1）关于撤销贵港市市场开发服务中心的通知【贵编[2018]2号】、贵国用（2017）第1153号国有土地使用证、场地使用保证金收据、发票（125000元）、发票（200000元）：因当事人对真实性及证明内容均无异议的，故本院予以确认并作为认定事实的依据；（2）桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同、新圩市场楼房（6幢楼房）清单、律师函及快递单、解除合同通知书及送达快递单、移交物品清单、（消防）检测报告：因当事人对该证据的真实性没有异议，因此，本院对该证据的真实性予以确认，但能否证实当事人所主张的内容，本院将结合本案的证据以及案情进行综合判定；（3）建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证：虽当事人对该证据真实性及证明内容均无异议，但结合本院调取的贵港市港南区建设局出具的关于未核发桥圩镇新圩农贸市场改造项目建设工程规划许可证的情况说明，本院对该证据的真实性不予认可；（4）贵港市桥圩镇新圩农贸市场固定铺面租赁合同（李斌、吴权威、冯美玉、陈伟坤、戴国丽、李玉英、张少珍、梁遇专、伍龙江、刘学健、卓敦友、张建才、李伟全、刘达承、张文敬分别与润科投资发展公司签订）、收据（李斌、吴权威、冯美玉、戴国丽、李玉英、张少珍、梁遇专、伍龙江、刘学健、卓敦友、张建才、李伟全、刘达承、张文敬、黄开池分别向润科投资发展公司支付的租金及管理费）、润科投资发展公司收取次承租人押金、租金及已收2018年租金清单、会议纪要、润科投资发展公司2018年已收费名单（金额合计255550元）、身份证（李伟全、梁遇专、卓敦友、冯美玉、李斌、张文敬、刘学健、张建才、戴国丽、吴权威、张少珍、刘达承）：被告润科投资发展公司对上述租赁合同、收据及租金清单的真实性均无异议；本院认为，因上述证据涉及案外人的权利义务，而本案处理的是原告交投市场公司与被告润科投资发展公司之间的合同关系，因此，本院对被告润科投资发展公司存在转租市场商铺的事实予以确认，但对涉及被告润科投资发展公司与具体案外人之间权利义务的事实在本案中不予确认；（5）建筑工程质量竣工验收意见书、工程竣工验收报告、建设工程消防设计备案表：原告交投市场公司拟证实租赁标的物的消防验收合格，被告润科投资发展公司对该证据的真实性有异议，本院认为，该证据是租赁标的物的竣工验收材料、消防设计备案表，不能证实租赁标的物的消防验收情况。2.被告润科投资发展公司提交的证据：（1）市场铺面使用租赁合同（徐汉芬、张辉雄、李江梅和刘向彦、高伟英分别与市场服务中心签订）：被告润科投资发展公司拟证实合同涉及的租户在上述合同期间届满后仍未撤离铺位，影响被告润科投资发展公司履行租赁合同；原告交投市场公司对该证据的真实性没有异议，但认为结合双方签订的新圩市场楼房（6幢楼房）清单，被告润科投资发展公司已经接收租赁标的物并对租赁标的物行使管理权和收益权；本院认为，结合新圩市场楼房（6幢楼房）清单，可确认市场服务中心已履行租赁物的交付义务；（2）关于桥圩镇新圩农贸市场内部分商户违法违约经营等问题的报告、减租金联系函、贵港市桥圩镇新圩农贸市场一层平面图：被告润科投资发展公司拟证实市场服务中心未按约解决与部分租户的租赁合同纠纷，影响其经营与招商；原告交投市场公司对该证据的真实性不予认可；本院认为，该证据为被告润科投资发展公司单方制作，故对被告润科投资发展公司主张证实的内容不予确认；（3）调解记录、调解会议签到表：被告润科投资发展公司拟证实市场服务中心未按约解决与部分租户的租赁合同纠纷，影响其对涉案租赁合同的履行；原告交投市场公司对该证据的真实性不予认可；本院认为，该证据记载的内容反映的是租赁标的物的改造纠纷，故对被告润科投资发展公司主张证实的内容不予确认；（4）工程施工协议书、收据、费用入账凭证、视频监控合同：被告润科投资发展公司拟证实其改造、装修租赁标的物所支出的费用；原告交投市场公司认为被告润科投资发展公司未按合同约定将该费用报市场服务中心备份，对该证据的真实性不予认可；本院认为，结合《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》约定的内容，该证据可证实被告润科投资发展公司对租赁物标的物进行装修、改造，但所支付出的费用因被告润科投资发展公司未依约向原告交投市场公司备案，原告交投市场公司不予认可，被告润科投资发展公司亦未能提供其他证据予以佐证，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月20日，被告润科投资发展公司（承租方）与市场服务中心（出租方）签订《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》一份，该合同约定：租赁标的物名称为贵港市港南区桥圩镇新圩农贸市场，市场总占地面积6744.74㎡，总建筑面积6988.88㎡，包括市场中间钢混结构两层生活市场共两栋连体、两栋生活市场南北两边为钢混结构商铺两层（共49套/间）及楼梯、安装水电等配套设施；租赁期限为15年，自至止（其中至为市场装修期，装修期免去承租方租赁费）；自2016年7月1日起至2016年11月30日止的租赁费为541666元，自至2020年11月30日止的租赁费为1300000元/年；场地使用信誉保证金为100000元，在签订合同后三个工作日内，由承租方一次性向出租方交付，承租期满后，承租方无违反合同条款规定的，出租方如数返还保证金；租赁费按季度支付，承租方必须在每季度提前5日一次性付清季度租赁费；承租方在签订合同十五个工作日内，向出租方交纳首个季度即2016年7月1日起至2016年9月30日的租赁费325000元；出租方于2015年12月1日将标的物交付给承租方使用，并签订交接确认书；承租方逾期不交租赁费的，每天按千分之三加收滞纳金，逾期3个月不交租赁费的，出租方有权解除合同，并书面告知承租方，收回经营场地，承租方投入装修的一切硬件设施全部归出租方所有，其他损失出租方不负责，并且出租方不退回承租方的信誉保证金等内容。同日，被告润科投资发展公司向市场服务中心交付场地使用信誉保证金100000元。2015年11月25日，市场服务中心与被告润科投资发展公司签订《新圩市场楼房（6幢楼房）清单》一份，确认市场服务中心向被告润科投资发展公司交付49间商铺及电表、LED显示屏。2016年1月13日，被告润科投资发展公司向市场服务中心支付2016年7月1日至2016年9月30日的租赁费325000元。被告润科投资发展公司承租上述贵港市港南区桥圩镇新圩农贸市场后，对该市场进行装修、改造，并对市场进行整体经营使用，将市场的铺面进行转租。 2017年12月28日，市场服务中心以被告润科投资发展公司从2016年10月1日起连续15个月未支付租赁费为由，向被告润科投资发展公司送达《解除合同通知书》，该通知书载明：即日起解除市场服务中心与润科投资发展公司于2015年11月20日签订的《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》，润科投资发展公司自接到通知之日起3日内撤出市场，并清空所属物品。 2018年1月2日，被告润科投资发展公司与市场服务中心签订《移交物品清单》一份，被告润科投资发展公司将涉及租赁标的物的69份商铺使用租赁合同原件，以及监控设备一套移交市场服务中心。2018年1月9日，被告润科投资发展公司与市场服务中心再签订《物品移交清单》一份，被告润科投资发展公司将涉及租赁标的物的4份商铺使用租赁合同原件，以及垃圾电动车一辆移交原告交投市场公司。 另查明，市场服务中心于2010年8月向贵港市港南区建设局申请办理桥圩镇新圩农贸市场改造项目建设工程规划许可证，但审批过程中因市场服务中心未按要求缴纳办理证件的相关费用，该局未核发该项目的建设工程规划许可证。 再查明，贵港市机构编制委员会于2018年1月8日印发《关于撤销贵港市市场开发服务中心的通知》【贵编[2018]2号】，决定撤销贵港市市场开发服务中心事业单位建制，撤销后，原单位所有人员、资产、债权债务由原告交投市场公司承接。 诉讼过程中，润科投资发展公司在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交反诉案件受理费，因此，本案按润科投资发展公司撤回反诉处理，本院已另行制作民事裁定书。 本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，以及《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，本案作为公众聚集场所的租赁标的物贵港市港南区桥圩镇新圩农贸市场未取得建设工程规划许可证，且原告交投市场公司也未能举证该市场在投入使用前已经消防安全检查，因此，原市场服务中心与被告润科投资发展公司签订的以该市场作为标的物的《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》因违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。故原告交投市场公司诉请解除上述《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》，于法无据，本院不予支持。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告交投市场公司应向被告润科投资发展公司返还因合同收取的场地信誉保证金100000元。原告交投市场公司诉请没收该100000元保证金，于法无据，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告润科投资发展公司自2015年11月25日起至2018年1月2日期间已实际占有、使用租赁标的物，因此，原告交投市场公司诉请被告润科投资发展公司支付尚未支付的2016年10月1日至2018年1月2日的租赁费即房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。参照《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》约定的租金标准，被告润科投资发展公司应向原告交投市场公司支付2016年10月1日至2016年11月30日的房屋占有使用费为216666元【541666元÷5个月×2个月】，2016年12月1日至2018年1月2日的房屋占有使用费为1417534元【1300000元/年+1300000元/年÷365日×33日】，合计为1634200元。现原告交投市场公司诉请被告润科投资发展公司支付拖欠的租赁费即房屋占有使用费1633520元，未超出合同的约定，本院予以支持。鉴于原告交投市场公司应返还收取被告润科投资发展公司的场地信誉保证金100000元，为减少当事人的诉累，本院将原告交投市场公司应返还被告润科投资发展公司的保证金100000元抵减被告润科投资发展公司应付的房屋占有使用费。为此，被告润科投资发展公司尚应向原告交投市场公司支付房屋占有使用费1533520元。关于被告润科投资发展公司提出存在损失，要求减少租赁费的辩解，因被告润科投资发展公司提出的反诉已按撤诉处理，且双方因合同无效受到的损失须根据双方的过错分担，故被告润科投资发展公司所提的损失如果确因合同无效而造成，可另行主张。因合同无效，关于合同条款中的租赁费的滞纳金的条款亦无效，为此，原告交投市场公司诉请被告润科投资发展公司支付滞纳金，于法无据，本院不予支持。 关于原告交投市场公司提出被告润科投资发展公司返还其已收取的桥圩镇新圩农贸市场租户李斌等17人的超过合同解除之日（）的租金及利息的诉请，因原告交投市场公司诉称的李斌等租户非本案《桥圩镇新圩农贸市场整体租赁合同》的当事人，李斌等租户与被告润科投资发展公司、原告交投市场公司之间的法律关系非本案处理的法律关系，因此，不应在本案中处理，原告交投市场公司可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条第三项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、被告广西贵港市润科投资发展有限公司应支付原告广西贵港市交投市场有限公司房屋占有使用费人民币1533520元； 二、驳回原告广西贵港市交投市场有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费23215元（原告广西贵港市交投市场有限公司已预交），由被告广西贵港市润科投资发展有限公司负担17350元，原告广西贵港市交投市场有限公司负担5865元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费23215元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨冬妮 人民陪审员  刘达开 人民陪审员  刘立军 二〇一八年十月十二日 书 记 员  黄艳英