成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初11277号 原告：史强，男，1993年2月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：朱雪萍、付倩，四川泰仁律师事务所律师。 被告：王建红，男，汉族，1976年9月12日出生，住湖南省湘阴县。 被告：黎红凯，女，汉族，1978年10月27日出生，住湖南省湘阴县。 二被告的委托诉讼代理人：李钦，四川道略律师事务所律师。 原告史强与被告黎红凯、王建红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史强及其委托诉讼代理人朱雪萍、付倩、被告王建红及二被告的委托诉讼代理人李钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史强向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行由被告签订的房屋买卖合同、二手房买卖补充协议、《预约合同》，并配合办理成都市双流区房屋过户（合同签约备案号××××）；2、判决两被告连带向原告支付违约金14.4万元；3、判决两被告连带向原告支付律师费30000元；4、本案诉讼费用和保全费全部由两被告承担。事实和理由：2017年5月19日，史强与王建红、黎红凯通过中介方介绍签订了《房屋买卖合同》，同日到公证处签订了《预约合同》并经过公证，约定我方购买王建红、黎红凯位于成都市双流区的房屋，交易价为48万元，王建红、黎红凯应在取得该房屋不动产权证书后30个工作日内与我方签订正式的房屋买卖合同并配合递件过户。案涉房屋不动产权证已于８月前下发至物业处，经中介和我方多次催促过户，王建红、黎红凯一直拖延不去领证，且未主动联系我方，直到8月25日王建红、黎红凯私下领取了房产证，但并未告知我方和中介。合同中约定的不动产权证书下达以后30个工作日内办理过户手续，应当理解为物业通知可以领取证书之日起算30个工作日，从8月3日我方告知王建红、黎红凯不动产权证书下达物业起算，9月14日即满30个工作日，现王建红、黎红凯已经取得房屋不动产权证书，但一直拖延房屋过户手续，并且明确提出要我方承担合同上并未约定的尾款利息，才能配合办理过户，2018年8月29日，王建红、黎红凯再次向我方及中介表达了需要支付利息才过户的想法，一直拖延，王建红、黎红凯的行为实质上是对房屋价款的变相提高，预约合同约定“若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，除退还乙方全部购房款外，甲方应向乙方支付违约金144000元，同时乙方有权要求甲方继续履行或解除合同”，王建红、黎红凯的行为已经违约。案涉房屋已经完成交付，我方自合同签订当天已实际占有该房屋至今，已经支付了80%的购房款，履行了付款义务，王建红、黎红凯应当配合办理房屋过户手续。现王建红、黎红凯不配合我方办理案涉房屋过户手续，该房屋交易不能顺利完成，导致我方只能通过法律途径维护自身的合法权益，《房屋买卖合同》约定“如卖方违背本合同之约定以致该房屋交易不能顺利完成，则卖方须承担交易过程中已发生的一切费用”，因此我方因本案产生的律师费应由王建红、黎红凯承担。因为被告提高价款导致了逾期办证，我方要求被告承担逾期办证和提高价款的违约责任。 被告王建红、黎红凯辩称：1、我方同意过户。2、王建红、黎红凯既不违反预约合同也不违法本约合同，其行为不构成违约，不应承担违约责任。我方与史强已于签订预约合同同日签订了正式的《房屋买卖合同》，故双方订立预约合同的目的已经实现，《预约合同》自本约成立后失效，史强依据预约合同主张我方违约没有法律和事实依据。我方并没有增加房屋价款，在签订合同时，我方当时不愿意留笔尾款，当时要求一起支付房款，最多留1、2万元，史强要求留8万元尾款过户付，我方要求他付尾款利息，当时有口头约定，史强只是与我们对利息的理解不一致，此后，双方一直对利息进行协商，我方与史强协商利息的行为，只构成对本约的履行变更邀请，史强不同意，完全可以在履行期限届满前要求我方履行本约，并不构成违约。3、我方不违反《房屋买卖合同》的过户期限规定，买卖合同中约定，不动产证下达后30个工作日内，卖方联系中介及买方办理二手房过户手续，双方约定的是一个联系的义务，并非对过户手续完成时间的约定。我方于2018年8月25日取得案涉房屋的产权证明，2018年10月11日履行期限届满。案涉房屋于2018年10月11日被法院查封，导致案涉房屋不能过户。2018年9月10日，史强及中介就已经知晓我方领取了产权证，“联系”条款的目的已经达到，并且我方于2018年10月23日短信通知史强办理过户手续，应属于法律的合理期限。因此，我方的行为不构成违约，不承担违约责任。4、我方不应承担史强支出的律师费，本案不属于法律规定应由我方承担律师费的情形，也不属于双方有约定的情形，故史强要求由我方承担其支出的律师费没有法律依据。5、若法院判决继续履行合同，办理案涉房屋过户手续，则应当明确剩余房款支付义务，应在过户当日支付给我方。6、现在房屋已升值，史强没有任何经济损失。史强的诉求没有事实和法律依据，请求驳回史强的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年5月19日，王建红、黎红凯（卖方）与史强（买方）、成都伍玖壹科技有限公司（以下简称：伍玖壹公司，经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于成都市双流区珠江路×号蓝光空港国际城二期×栋×单元×楼×号房屋出售给买方，使用用途：商住，建筑面积58.7平方米，合同备案号：××××；房屋成交价480000元，签订合同当日买方向卖方支付定金40万元，剩余房款8万元于过户取件当日支付给卖方；如卖方违背本合同之约定以致该房屋交易不能顺利完成，则卖方须承担交易过程中已发生的一切费用，并且双倍退还买方定金，在卖方已双倍退还定金后，买方不可再向卖方进一步要求赔偿或要求卖方继续履约；双方约定于2017年5月19日签订二手房买卖合同当天将房屋交付给买方使用；双方约定于不动产证下达后30个工作日内卖方无条件联系中介及买方办理二手房过户手续，二手房过户产生的税费公证费都由买方承担等等。当天，双方签订《二手房买卖补充协议》约定：开发商于2017年5月19日至2020年5月19日期间未将不动产证办理下来，买方于2020年6月19日前支付剩余房款的一半给卖方，剩余部分于过户当天支付给卖方4万元；二手房交易过户过程中，所产生的一切费用均由买方承担等等。同日，王建红、黎红凯（甲方）与史强（乙方）到四川省成都市律师公证处公证签订了一份《预约合同》，约定：甲方将其从成都市双流和骏置业有限公司购买的位于成都市双流区“蓝光·空港国际城”（现已更名为珠江路600号）×幢×单元×层×号（合同签约备案号：××××）的房屋出售给乙方，该房屋未办理不动产权证书，乙方对上述权属情况已充分知悉；待甲方取得不动产权证后将上述不动产转让给乙方，双方应按本合同内容签订正式不动产转让合同；双方约定签订不动产买卖合同时，上述不动产转让价款总计为48万元，特别强调该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响，本合同签订之日乙方向甲方支付首付款40万元，签约之日付10万元，两个月内付30万元，尾款8万元，如2020年5月19日前开发商未将不动产权证办下来，乙方于2020年6月19日前付4万元给甲方，甲方取得不动产权证书配合乙方到不动产登记中心递件，乙方一次性付清尾款；过户手续的各项税费均由乙方承担，如按国家规定应由甲方承担的税费，由乙方承担并以甲方名义交纳；甲方在取得不动产权证书后三十个工作日内与乙方签订正式合同，按正式买卖合同约定办理过户手续；若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，除退还乙方全部购房款外，甲方应向乙方支付违约金144000元，同时乙方有权要求甲方继续履行或解除合同等等。同日，史强向黎红凯转账支付了10万元，2017年7月16日向黎红凯转账支付了3笔10万元，支付购房款共计40万元。签订合同当日，王建红、黎红凯已将案涉房屋交付史强，史强已缴纳物管费。2018年8月3日，伍玖壹公司经办人李冬梅通过微信通知王建红案涉房屋的产权证办下来了，并称上周已通知王建红这周一起去物业拿产权证，客户准备这周五过户。王建红回微信称去物业没有产权证。李冬梅回复他需要他把结清证明拿给物业再把产权证拿下来。史强也在同日给王建红发短信，称经了解上周产权下书已经下来，催促王建红及时办理过户手续。王建红于2018年8月25日去物业公司领取了不动产权证，但并未将领证一事告诉中介及史强。史强数次给王建红打电话、发微信催王建红过户，王建红称很忙，忙过了就办这个事。同年9月11日，史强再次给王建打电话催促过户，王建红称在签合同时说好了史强要给尾款8万元的利息，要求和史强协商利息，协商好他会去过户。史强认为签合同时约定的是逾期不付尾款才给利息，合同也没约定要支付尾款利息，不同意付利息。此后，王建红一直未配合史强过户，双方因此发生纠纷。史强起诉后，王建红曾给史强发微信，通知对方过户，史强称房屋已被法院查封，不解决清楚经济纠纷没法去过户。 案涉房屋系王建红、黎红凯于2013年4月3日从开发商成都双流和骏置业有限公司处购买取得，于2018年5月22日办理了不动产权登记，不动产权证号：川（2018）双流区不动产权第××号、××号，房屋规划用途为办公。案涉房屋除本院因本案作出的查封限制登记信息之外，无其他抵押登记及限制登记信息，符合过户条件。 上述事实，有原告提供的以下证据证实：1、原、被告身份信息；2、房屋买卖合同，二手房买卖补充协议，预约合同及公证书，航空港派出所出具的门牌号变更证明，房屋信息摘要3；3、原告史强转给黎洪凯的房款的中国工商银行电子银行电子回单手机照片4张，查询汇款明细，收款凭证；4、水费充值卡照片2张、房屋钥匙照片1张、四川嘉宝资产管理集团股份有限公司物业费收据2张；5、史强提交：2018年8月3日-8月28日史强与王建红的手机短信记录照片3张、中介李冬梅与被告王建红的手机短信记录照片2张；6、王建红提交：王建红与史强手机通话录音文件光盘及文字资料，2018年8月6日-9月11日王建红与中介李冬梅的手机短信记录图片2张、通话记录图片1张，2018年9月10日、10月23日王建红和史强的手机短信记录图片3张、通话记录图片1张；7、律师费发票1张；8、当事人的陈述等等。上述证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，史强与王建红、黎红凯签订的《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《预约合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，均属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。经审查，案涉房屋具备交易过户条件，王建红、黎红凯也同意协助史强办理案涉房屋的产权过户手续。故对史强要求王建红、黎红凯协助办理案涉房屋的产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。现王建红、黎红凯对史强的其余诉讼请求均有异议。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对当事人的争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、《房屋买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《预约合同》的效力及履行问题。王建红二人辩称房屋买卖合同签订后，双方订立预约合同的目的已经实现，预约合同失效，与本院查明事实不符。根据审理查明事实，两份合同均为同一天签订，预约合同中明确约定“待甲方取得不动产权证后将上述不动产转让给乙方，双方应按本合同内容签订正式不动产转让合同”，可以证实，因甲方的不动产权证尚未取得，双方不可能在签订预约合同当天签订约定的《正式不动产转让合同》，《房屋买卖合同》明显不是预约合同所称的《正式不动产转让合同》，明显是在预约合同之前签订，且房屋买卖合同中也未约定预约合同失效，王建红二人关于预约合同失效的抗辩，因缺乏事实依据和法律依据，不成立。 本案中，由于当事人先后订立了房屋买卖合同及补充协议、预约合同，后两份合同实际上是对第一份合同约定的付款方式进行了部分变更，预约合同还增加了违约责任条款，三份合同已具备了房屋买卖合同的主要内容，具有本约性质，无需另行签订正式不动产转让合同，双方均应履行。 二、王建红、黎红凯是否有违约行为及其民事责任。 王建红二人是否有逾期办理不动产权证的违约行为。目前，双方当事人对合同中约定的“双方约定于不动产证下达后30个工作日内卖方无条件联系中介及买方办理二手房过户手续”的中办不动产权证的期限的含义有争议，史强认为应当理解为物业通知可以领取证书之日起算30个工作日，主张从8月3日史强告知王建红、黎红凯不动产权证书下达物业起算，到9月14日即满30个工作日。而王建红理解为从8月25日从物业处领取不动产权证起算30个工作日，期限届满时间为10月11日。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯、以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本院认为，从争议条款词句中可看出“不动产证下达”应为不动产证自上而下的送达，与“领取不动产证”的文字含义相差甚远；从不动产证的发放程序来看，一般是指不动产登记中心颁发产权证书或者开发商通知买方领取产权证书。王建红所理解的“不动产证下达”时间为领取不动产权证的时间，由于领取不动产证的时间可为领取人的意志所左右，不排除有因领取人自身原因迟延领取的情况，并不符合当事人订立该条款以约束双方及时履行合同义务的目的及交易习惯，故王建红对该条款含义的理解，不符合条文文意、合同目的及交易习惯，不具有合理性和公平性，有违诚实信用原则。史强关于“不动产证下达时间”为“物业公司通知领取时间”的理解更符合当事人的真实意思表示，符合合同目的及交易习惯。根据审理查明事实，王建红二人于2018年5月22日取得了案涉房屋的不动产权，物业公司已于2018年7月底通知王建红领取不动产权证，王建红理应及时领取，史强及中介员工于2018年8月3日再次通知王建红去物业公司领不动产权证，而王建红因其自身原因（未提交结清证明等）未及时领到不动产证，史强主张从2018年8月3日起计算30个工作日为双方约定办理不动产权证的期限，符合双方当事人约定上述合同条款的真实意思表示，本院对该诉讼主张予以采纳。综上所述，王建红在2018年9月17日史强起诉时尚未协助史强办理不动产权证，已超过合同约定期限，属于违约行为。王建红关于该条款约定的内容仅有王建红“联系”的义务、没有协助办证的义务的抗辩意见，属于断章取义，与该合同条款内容明显不符，该抗辩不成立。 王建红二人是否有提高价款的违约行为及其民事责任。王建红虽自称签订合同时与史强约定了由其支付购房尾款的利息，但史强否认有此约定，王建红也未举证证实双方有此约定，故王建红在史强通知其过户时，一直要求对方支付尾款利息，协商好了才配合过户，在史强不同意付利息的情况下仍消极的不配合过户，系单方加重史强的合同义务，变相提高合同价款的行为，违反了预约合同中关于不动产转让价格48万元为不变价格的约定，依照预约合同“若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，除退还乙方全部购房款外，甲方应向乙方支付违约金144000元”的约定，应承担支付违约金的民事责任。 关于违约金的数额。史强要求王建红二人按预约合同约定的违约金额支付144000元，王建红二人认为约定违约金过高，请求法院调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案违约金的数额应以实际损失为基础予以衡量,史强除提出有律师费损失之外并未举证证明存在其他实际损失，且史强主张的律师费明显过高，本院在衡量违约金数额时酌情考虑。根据本案实际情况，虽然王建红逾期办证及变相提高价款的行为，系导致纠纷产生的直接原因，但由于王建红对双方口头约定支付利息的理解有争议，且提高价款数额不大，仅为尾款8万元的利息，逾期时间不长，仅逾期数日史强便起诉，王建红二人违约程度较轻。结合合同履行情况，王建红的过错程度，违约金的惩罚性质等因素综合考量，本案违约金数额酌定为30000元。 三、关于支付律师费的诉讼请求。史强依据《房屋买卖合同》约定“如卖方违背本合同之约定以致该房屋交易不能顺利完成，则卖方须承担交易过程中已发生的一切费用”要求王建红二人支付律师费30000元，实际是要求王建红二人赔偿其违约造成的经济损失，因本院在酌定违约金数额时已考虑了律师费损失因素，故该项损失不应重复计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告王建红、黎红凯在本判决生效后三日内协助原告史强办理位于成都市双流区房屋（房屋产权证号为：川（2018）双流区不动产权第××号、××号）的过户登记手续，将该房产过户至原告史强名下。 二、被告王建红、黎红凯在本判决生效后十日内向原告史强支付违约金30000元。 三、驳回原告史强的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5170元、保全费2920元，共计8090元，由原告史强负担720元，被告王建红、黎红凯负担7370元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一八年十二月十日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶