天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0101民初8365号原告：天津五大道文化旅游发展有限责任公司，住所地天津市和平区马场道122号。法定代表人：李善锋，总经理。委托诉讼代理人：王逸凡，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：常国强，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津民园保税商品展示交易有限公司，住所地天津市和平区五大道街重庆道83号民园广场南楼一层东厅、西厅-A、负一层。法定代表人：邱刚，总经理。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆靖尧，天津汇川律师事务所律师。被告：天津东疆农产品市场管理有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）贻海观澜新苑配建2-观澜路5029号。法定代表人：邱刚，总经理。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆靖尧，天津汇川律师事务所律师。原告天津五大道文化旅游发展有限责任公司（以下简称五大道旅游公司）与被告天津民园保税商品展示交易有限公司（以下简称民园公司）、天津东疆农产品市场管理有限公司（以下简称东疆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五大道旅游公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告终止履行《民园广场国有房屋租赁合同》及《补充协议》中的民园广场南楼二层240.24平方米部分房屋的履行，判令二被告恢复租赁房屋原状并归还民园广场南楼二层240.24平方米房屋给原告。诉讼中明确不再主张恢复原状的诉讼请求；2.判令二被告共同支付自2019年1月20日起至实际交还房屋之日止的租金、占用费和违约金(租金暂计算2019年1月20日至2020年10月19日期间为582582元；违约金暂计算至2020年10月31日为127980.35元，违约金按照合同约定的季付分阶段计算）；3.判令二被告共同支付自2019年1月20日起至实际交还房屋之日止的制冷、供暖费(暂计算至2020年10月制冷和供暖费合计52852.80元）和违约金（暂计算至2020年10月31日的违约金为7676.88元)；4.判令二被告共同支付2019年1月20日至实际交还房屋之日止的物业费（暂计算至2020年10月19日为120840.72元）和违约金(暂计算至2020年10月31日的违约金为27036.07元，依据合同约定的季付分阶段计算)；5.诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2015年2月9日，原、被告三方签订《民园广场国有房屋租赁合同》（以下简称合同），约定二被告承租原告位于天津市和平区××广场××楼××层××层房屋。租期5年，自2015年4月20日至2020年4月19日止。合同签订后，原告依约将房屋交付二被告使用。2015年6月，根据市政府专题会议精神，二被告将承租二层房屋腾空并交给案外人天津渤商世纪贸易有限责任公司装修和经营使用，二被告仅保留二层西侧240.24平方米作为办公区域。2015年12月11日，原、被告签订《民园保税商品展示交易中心承租面积确认书》，确认二层实际承租面积为240.24平方米。二被告自2017年4月20日计租日起至今拖欠租费已高达数千万元。2019年1月，原告将二被告诉至贵院，请求二被告共同承担自2017年4月20日至2019年1月19日租金、物业费、冷暖费、违约金等各项费用约计两千万元，该案二审判决已维持一审判决。另案中诉的本案主张之前期间的费用。2020年4月19日房屋租赁期限届满，原、被告三方没有续签合同，合同转为不定期租赁合同。但二被告仍占用南楼二层房屋且拒付租金等各项费用，被告已经严重违约，原告有权随时终止合同，要求二被告归还房屋。二被告租赁房屋数年而拒付租金、物业、制冷、制暖等费用已经丧失了基本商业道德，我方有权终止协议，即解除合同。本案诉请中，2020年2月5日至5月5日期间因疫情原因，我方未主张租金和物业费，也未主张该期间的应交租金和物业费的违约金，仅按合同约定主张了制冷费和供暖费。综上，原告为维护合法权益起诉至贵院，望判如所请。民园公司、东疆公司共同辩称，请求法院驳回原告诉请1的全部主张；诉请2、3、4项，由法院根据实际发生费用和状况确定相关费用；请求法院驳回原告关于违约金和滞纳金的诉请；诉讼费用听从法院判决。事实和理由：原告陈述的签订合同的事实和交付房屋时间没有争议。双方合同包括负一层（经营报税商品超市）、一楼（经营酒吧）、原二楼（服装百货）。2015年6月，被告装修后试营业期间，原市领导黄兴国带队检查工作，二楼视察时询问是否有LV等一线品牌，但被告经营的是二线品牌。黄兴国当天下午开市政府会，后我方接到原告指令让我方搬离二楼，被告无奈搬离。原告将被告承租并装修好的二楼租给案外人，同时将装修全部拆除。被告一直在主张二楼装修损失。因为原告没有赔偿装修损失，所以被告停止交付租金等其他费用，形成了在和平法院（2019）津0101民初605号案件，案件中被告提起反诉主张赔偿损失。605号案件给予被告另外的救济途径，另案处理。2020年10月被告就装修损失另行提起诉讼，案件正在司法鉴定程序中，尚未审结。被告行使的是同时履行抗辩权，故605号案件驳回相关费用项下违约金的请求。本案我方仍坚持行使同时履行抗辩权，不同意支付违约金。涉诉房屋是整体租赁合同的一部分，具有特殊使用功能，所有的行政、财务、海关报备人员都在涉诉房屋办公。如果失去了该部分房屋，将导致负一层和一层整体运营的瘫痪。涉诉房屋与负一层、一层不可分。合同约定的期限届满后，被告一直使用。本案起诉之前，原告也未提出过异议，合同应该变为不定期合同。对于不定期合同的解除，即使是解除，也应当给予承租人合理时间。认可原告对租金和物业费实行了减三免三，物业费拖欠数额没有异议。但停业期间供暖费亦应按照减三免三政策给予相应减免，且停业期间原告已停止供暖。原告诉请租金的标准我方有异议。合同约定起租时间2017年4月20日。依据生效的605号判决确定起租时间是2017年10月1日。故双方在之后的计算租金应当依照生效判决确定的起租日计算，房租涨价也应向后顺延。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：天津市和平区重庆道83号房屋的所有权人为天津市人民政府，天津市公有公房经营管理处为管理单位。原告经授权代行房屋的使用权。2015年2月9日，原告与二被告签订了《民园广场国有房屋租赁合同》，原告（甲方）为出租方，被告东疆公司（乙方）为承租方，被告民园公司（丙方）为承租方，合同约定由二被告承租原告管理的坐落和平区重庆道83号民园广场南楼一层东厅、中厅、西厅；南楼二层东厅、西厅（南楼1、2层）房屋，计租面积约为4990平方米（其中南楼二层租赁面积为2685平方米，一楼租赁面积为2305平方米），以及民园广场南楼地下负一层区域，面积约为2198.3平方米（包含G6区域929.5平方米，G5区域1268.8平方米）。租赁期限为5年，自2015年4月20日至2020年4月19日。期满后续签5年。租赁期满前三个月，三方以不低于第五年租金标准为基础，另行商议租金价格并签订租赁合同。租赁期限届满之日，乙丙方腾交房屋给甲方，腾交过程中因合理原因需逾期腾房且经甲方书面同意的，乙丙方按本合同约定的租、费标准，另行交纳逾期占用费；甲方不同意逾期的，乙丙方按本合同约定腾交承租房屋，逾期按照双倍标准支付租赁和使用费。免租期为两年，自2015年4月20日至2017年4月19日。免租期内，二被告仍需支付水、电、集中供热和集中供冷等各项费用。其中2017年4月20日至2018年4月19日止，南楼一层的租金标准为3元/平方米/天，南楼二层的租金标准为3元/平方米/天，负一层的租金标准为2元/平方米/天。2018年4月20日至2019年4月19日止，南楼一层的租金标准为4元/平方米/天，南楼二层的租金标准为4元/平方米/天，负一层的租金标准为2元/平方米/天。2019年4月20日至2020年4月19日止，南楼一层的租金标准为5元/平方米/天，南楼二层的租金标准为5元/平方米/天，负一层的租金标准为2元/平方米/天。原告可按合同约定计租面积计收集中供热采暖费，南楼一层、负一层G5区域集中供热采暖费标准为65元/平方米/季，南楼二层集中供热采暖费标准为55元/平方米/季，南楼负一层G6区域集中供热采暖费标准为80元/平方米/季。原告可按合同约定计租面积计收集中供冷空调费，南楼一层、负一层G5区域集中制冷空调费标准为65元/平方米/季，南楼二层集中制冷空调费为55元/平方米/季，南楼负一层G6区域集中制冷空调费标准为80元/平方米/季。合同中约定物业管理费按照1元/平方米/天的标准执行。物业管理费的计费起始日为2017年4月20日。合同第九条修缮责任第（一）项约定，在租赁期限内，甲方（原告）负责出租房屋的建筑结构安全、屋顶防雨、公共设施设备的修缮、乙丙方（二被告）负责承租房屋内各类设施的日常养护和保管自修。南楼地下一层新建设的库房地面和层顶防水由乙丙方承担责任。合同第十三条违约责任，（一）甲方的违约责任第2项约定，在租赁期内，甲方（原告）单方解除合同提前收回房屋的，甲方除应赔付违约金外，另按未履行部分应收租金的50%向乙丙方支付违约赔偿。（二）乙丙方的违约责任第2项约定，租赁期限内，乙丙方（二被告）逾期交付合同约定租、费，每逾期一日，按应付费用的万分之五支付违约金。合同签订后原告将房屋交付被告。东疆公司进行装修。后因二层经营的业态规划发生变化，需要进行业态调整升级，二被告无法按照要求进一步调整升级，二被告被通知需从二层所使用的房屋中腾出，将房屋交于其他公司经营使用。2015年6月中旬，二被告腾空二层大部分面积，二层仅保留240.24平方米的使用面积，二层的装修也被拆除。后原告将二被告腾空的2444.76平方米的房屋交由案外人天津渤商世纪贸易有限责任公司经营使用。2015年12月11日，原告与被告民园公司对二被告使用的面积进行了确认，其中南楼二层面积为240.24平方米，即本案涉诉房屋。双方对一层租赁房屋和面积亦进行了变更确认。双方继续履行租赁合同。因被告拖欠各项费用，原告曾向本院提起诉讼，经本院（2019）津0101民初605号民事判决书判决：一、被告东疆公司与民园公司连带支付原告五大道旅游公司2017年10月1日至2019年1月19日期间的房屋租金6193521.28元；二、被告东疆公司与民园公司连带支付原告五大道旅游公司2016年、2017年、2018年三年的供冷空调费945739.08元、供热采暖费950035.35元，共计1895774.43元；三、被告东疆公司与民园公司连带支付原告五大道旅游公司2017年10月1日至2019年1月19日期间的物业费2199474.03元等内容。双方均提出上诉，天津市第一中级人民法院作出（2020）津01民终4613号民事判决书，驳回上诉，维持原判。诉讼期间，本院与当事人共同对涉案房屋进行现场勘验，涉诉房屋现场为装修停工状态。本院制作了现场勘验笔录并对现场拍摄了照片，原、被告均无异议。另查，被告东疆公司已另案提起诉讼，主张五大道旅游公司赔偿装修损失，案件正在审理期间。本院认为，原告与二被告签订的《民园广场国有房屋租赁合同》《补充协议》，系双方真实意思表示，合同约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故房屋租赁合同和补充协议合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同履行期内，因二楼经营的业态规划发生变化，双方达成协议对使用房屋进行调整，并确认了房屋使用面积，该约定属于合同内容的部分变更。本案涉诉房屋面积为240.24平方米，双方均无异议。1.双方签订的租赁合同约定于2020年4月19日到期，到期后可另行商议租金价格并签订租赁合同。合同到期后双方未续签书面租赁合同，原告认可租赁合同转为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因二被告自2019年1月20日起拖欠涉诉房屋的租金、物业费、供冷空调费、供热采暖费，原告有权行使合同的解除权。涉诉房屋与租赁合同中其他房屋坐落位置不相连，双方亦确定了房屋面积，合同履行和解除均具有可分性。二被告抗辩涉诉房屋与租赁合同其他部分房屋不可分割，不应解除合同部分房屋，但二被告未提交证据证明其主张，故本院对二被告该抗辩不予采信。原告起诉书中已载明“终止履行合同”和“腾房”的诉讼请求，且在诉讼期间亦明确其诉讼请求“终止履行合同”即为“解除合同”的意思表示，故原告已履行了通知解除合同的义务。本院认为租赁合同和补充协议自起诉状副本送达对方时解除，即2020年12月28日。合同解除后，被告应将涉诉房屋腾交原告，但原告应给与被告一定的腾房期间。2.关于二被告拖欠原告的租金和物业费，原告主张诉讼请求中已依据天津市相关政策扣减新冠疫情期间的租金和物业费，经二被告核对无异议。但二被告抗辩因另案已确定计租日顺延，故租金交付标准应相应顺延，无合同依据和法律依据，二被告的抗辩理由本院不予采信。经计算，二被告应支付原告2019年1月20日至2020年12月28日期间租金666666元、物业费137657.52元。3.依据本市相关政府文件规定，对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，因新冠疫情给予中小企业房租优惠政策。原告主张同意扣减物业费，系其权利的自行处分。被告抗辩供热费亦应扣减没有依据，且二被告亦未提交原告停止供暖的证据，故二被告抗辩本院不予采信。经核算，二被告应支付原告2019年、2020年供热采暖费26426.40元、供冷空调费26426.40元。4.租赁合同解除后，被告未能将租赁房屋返还原告，其占用房屋期间，应依据合同约定，承担截至腾交房屋之日止的房屋使用费、物业管理费、供冷空调费、供热采暖费。原告主张被告支付的标准适当，应予支持。5.关于原告主张的租金、物业费、供冷空调费、供热采暖费的违约金，因被告东疆公司与原告装修损失案件正在审理期间，双方至今未能装修损失赔偿达成一致意见。被告东疆公司在原告未能解决其装修损失的情况下，未能按照约定的时间支付相关费用，系行使双务合同中的同时履行抗辩权。故不应承担逾期付款的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条第（四）项，第九十六条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告天津五大道文化旅游发展有限责任公司与被告天津东疆农产品市场管理有限公司与被告天津民园保税商品展示交易有限公司签订的《民园广场国有房屋租赁合同》《补充协议》中关于民园广场南楼二层240.24平方米房屋的合同于2020年12月28日予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津东疆农产品市场管理有限公司与被告天津民园保税商品展示交易有限公司连带支付原告天津五大道文化旅游发展有限责任公司2019年1月20日至2020年12月28日期间的房屋租金666666元、物业费137657.52元、供冷空调费26426.40元、供热采暖费26426.40元；三、本判决生效之日起三十日内，被告天津东疆农产品市场管理有限公司与被告天津民园保税商品展示交易有限公司将民园广场南楼二层240.24平方米房屋腾交原告天津五大道文化旅游发展有限责任公司；二被告连带向原告支付2020年12月29日至实际腾交房屋之日止的房屋使用费（按照5元/平方米/天为标准支付）、物业费（按照1元/平方米/天的标准支付）、供冷空调费（按照55元/平方米/季为标准支付）、供热采暖费（按照55元/平方米/季支付）；四、驳回原告天津五大道文化旅游发展有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13114元，减半收取计6557元、保全费5000元，全部由被告天津东疆农产品市场管理有限公司与被告天津民园保税商品展示交易有限公司连带负担（本判决生效之日起十日内，二被告直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王嬿二〇二一年三月二十三日书记员  王昳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。