四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1802民初1518号 原告（反诉被告）：李梅，女，1977年2月3日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：夏海波，四川律盾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：雅安发展投资有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区沙湾路**。 法定代表人：柴渝，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘艳，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李梅与被告（反诉原告）雅安发展投资有限责任公司（以下除判决主文外简称雅投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日受理后，依法适用简易程序。被告（反诉原告）雅投公司于2017年8月2日向本院提起反诉，本院于2017年8月4日予以受理后与本诉合并审理。本院经审理发现本案案情复杂不宜适用简易程序，遂依法裁定将本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李梅及其委托诉讼代理人夏海波，被告（反诉原告）雅投公司的委托诉讼代理人刘建刚、刘艳到庭参加了诉讼。审理过程中，经原告（反诉被告）李梅申请，本院委托四川廉正工程咨询有限公司对雅安市雨城区三雅路80号二楼装修工程工程造价进行了鉴定。审理期间，双方申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 李梅向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《租赁合同》及《补充合同》；2．请求判令雅投公司赔偿李梅装修工程款335,000元、消防工程款42,000元、暖通新风系统采购款及安装费60,570元、自行采购的装修材料款86,033元、审图费1,800元、楼梯安装费5,000元、玻璃安装费2,300元、电费1,973元，水费655元、燃气费2,200元、天然气工程配套安装费5,443元、投票交易费7,020元，以及律师费6,000元，共计555,994元；3．请求判令雅投公司支付李梅违约金175,500元；4．请求判令雅投公司返还李梅缴纳的履约保证金50,000元；5．本案的诉讼费用由雅投公司承担。审理过程中，李梅将诉讼请求第2项总金额变更为678,232.34元（其中装修工程款335,000元、消防工程款53,800元、暖通新风系统采购款及安装费59,000元，合同外增加项目和采购装修材料、家具、电器，承租投标，聘请律师等各项费用230,432.34元）并增加一项诉讼请求，要求雅投公司退还租金117,000元。事实和理由：2016年3月23日，李梅（承租方）与（出租方）雅投公司签订《房屋租赁合同》。该出租项目经西南联合产权交易所有限责任公司挂牌招租。租赁合同约定：雅投公司将位于雅安市雨城区二楼房屋（以下简称案涉房屋）出租给李梅，租赁期为3年，年租金117,000元，首年度租金通过西南联合产权交易所专用账户进行结算，以后每年度租金应当在上年度期满前10个工作日内一次性支付至指定账户。双方在合同签订后达成补充协议，明确了房屋的旅馆使用用途，并顺延了一个月的免租装修期，合同实际的租赁期间为2016年5月28日至2019年5月27日。合同签订后，李梅积极履行合同义务，支付了第一年的租金117000元，以及合同保证金50,000元，并积极着手装修。2016年5月13日，李梅与四川鑫鸿渐科技有限公司签订了合同价款为59,000元的暖通新风系统销售安装合同；2016年5月18日，李梅与四川鑫高消防工程有限公司签订了消防安装工程施工合同，合同价款为52,000元（不包含装饰材料送检费和税金）。2016年6月3日，李梅与四川嘉昱建筑工程有限公司签订了合同价款为335,000元的建筑安装工程承包合同。李梅积极履行了前述合同，并支出装修工程款335,000元、消防工程款53,800元、暖通新风系统采购款及安装费59,000元。李梅还因合同外增加项目和采购装修材料、家具、电器，承租投标、聘请律师等产生各项费用共计230,432.34元（其中审图费1,800元、楼梯安装费5,000元、玻璃安装费2,300元、电费1,973元，水费655元、燃气费2,200元、天然气工程配套安装费5,443元、投票交易费7,020元、律师费6,000元）。由于雅投公司提供的房屋存在消防安全出口数量不足的问题，李梅听取雅投公司的建议增设安全出口，但受到相邻利害关系人的反对。双方与相邻小区业主和消防主管部门协商未果，始终无法增设安全出口，导致在租赁关系存续期间一直无法通过消防验收。租赁房屋不符合合同约定的用途，李梅不能实际投入正常经营，致使合同目的根本无法实现。因与雅投公司协商解除合同，并要求赔偿损失未果，遂聘请律师提起本案诉讼。李梅认为，其因履行前述合同以及采购材料、购置家具、电器、参与投票、聘请律师等产生的各项损失共计678,232.34元应由雅投公司承担，请求支持其全部诉讼请求。 雅投公司辩称，李梅的诉求无事实依据和法律依据，应当予以驳回，理由如下： 一、雅投公司按约如实交付出租房屋，不具有违约情形，不应承担违约责任。1．本案中，雅投公司在西南联交网上发布《雅投公司部分国有经营性资产招租公告》，就案涉房屋等房屋予以公开招租。公开招租时已明确提出租房屋的出租形式为“按现状分别对外出租”，并要求“意向承租方在报名前对出租资产实际面积等情况进行调查，意向承租房报名则视为其对出租资产面积及其他情况无异议。”该行为针对不特定公众，吸引不特定人与之建立租赁合同关。李梅在了解招租公告以及房屋信息后主动参与竞标要求承租案涉房屋。雅投公司同意后与李梅签订租赁合同并将案涉房屋交付给李梅。因此，雅投公司系按约如实交付房屋。2．本案所涉租赁具有完整的产权，且房屋建成时已通过竣工验收，包含公安消防在内的项目全部验收合格，不存在质量瑕疵。3．雅投公司已按约交付租赁房屋，也未提前收回租赁房屋，不存在《租赁合同》第十条约定的违约情形，不应承担违约责任。 二、雅投公司不应赔偿李梅损失。1．李梅向法院提交的关于损失的证据均非符合规定的正式票据、往来凭证无原件，不能作为本案的定案证据。2．即使存在损失，也是由李梅自身原因造成，应由李梅承担全部后果。首先，如前所述，雅投公司不具有违约行为，也不存在欺瞒行为，李梅在参加竞租时已对房屋有了全面了解，其作为具有完全民事行为能力的人，应对自己的投资方向和风险把控进行分析、决策并承担责任。而李梅在对房屋有充分了解的情况下，决定承租并将该房屋用于经营旅馆，应由其对其决策、决定承担后果；其次，李梅与雅投公司于2016年3月28日签订《租赁合同》，仅向雅投公司承诺将房屋用于“营业用房”，并未明确作“旅馆”使用。从其提交的《雅安市雨城区第三极青年旅舍营业执照》，可以看出旅舍成立时间为2016年3月31日；其提交的有关损失的证据可以看出其投入均发生在2017年5月12日前；然而，雅投公司与李梅签订的《补充合同》时间为2017年5月12日，内容为“甲方（雅投公司）同意将三雅路80号房屋出租给乙方用作旅馆使用。”也就是说，在承租房屋后李梅随即为经营旅馆进行了投入，该投入与雅投公司无关，系李梅自身的行为，应由李梅自身承担责任。如果李梅不是用于开设旅社，该房屋是可以进行分割使用的，无需增设消防通道，由于李梅开设旅社进行联通使用，所以需要增设消防通道，在李梅申请鑫高消防进行消防设计时，就已经在消防设计图上标明要增设消防通道。在李梅承租以后投入装修前需进行装修的消防设计，并在消防部门进行设计备案，在出租时该消防通道是一道墙，按消防设计的要求，需将设计图中标明的墙体改造为消防门，这道门是通往相邻的小区院内。因此在还未装修前李梅就应当知晓，这道消防门的开设可能涉及相邻权。李梅作为房屋使用人应当就开设消防通道的事宜与小区业主及物业、消防部门进行联系。而李梅在自行开设了消防通道后才去与小区业主联系，雅投公司也尽力帮助李梅进行了协调。但最终未达成一致意见。在开设消防通道前，李梅完全可以申请解除合同，本案可以得到有效的处理，而李梅疏忽大意导致本案损失的扩大，这是李梅没有实施有效的减损义务，李梅应该承担相应的法律责任。正是由于李梅在诉讼期间不积极实施减损义务，导致案涉房屋不能有效的利用，所以李梅应该承担其各项损失，包括律师费。 三、本案不具有合同解除的情形。首先，本案不具有《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的协商解除、约定解除的情形。其次，本案也不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的法定情形。李梅诉称“由于被告提供的房屋在租赁关系存续期间一直无法通过消防验收，租赁房屋不符合合同约定的用途，李梅不能实际使用经营，致使其合同目的根本无法实现”，但本案的事实是，雅投公司提供的房屋已经通过消防验收，系李梅在承租房屋后将其用于经营旅舍，是旅舍未通过消防验收，而非雅投公司交付的房屋未通过消防验收，这是两个概念，不能混淆。而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，只有因不可抗力或一方违约或迟延履行债务不能实现合同目的，方可解除合同。本案中，不存在不可抗力，雅投公司也不具有违约或迟延履行债务的情形，李梅的诉求无事实和法律依据。 四、雅投公司不应向李梅返还履约保证金50,000元。李梅与雅投公司签订的《租赁合同》第四条规定“乙方向甲方缴纳的50,000元履行保证金作为本次合同保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方将合同保证金于15个工作日内一次性无息退还乙方；如乙方违约，则保证金不予退还。”第五条第（一）项约定：“租赁期内，每年租金为117,000元；三年租金不变。按先交租，后使用原则，以后每年度租金应在上一年度期满前10个工作日内一次性支付到指定账户。”在本案中，李梅未按约向雅投公司缴纳2017至2018年度的房屋租金，存在违约情形，根据上述合同条款，雅投公司应不予退还李梅保证金。 雅投公司向本院提出反诉请求：1．判令李梅支付反诉人雅投公司2017年度至2018年度的房屋租金117,000元，并由李梅按日租金的两倍支付滞纳金直至房租付清为止；2.判令李梅支付反诉人雅投公司违约金175,500元；3.反诉费用由李梅承担。审理过程中，雅投公司变更第一项诉讼请求中计付租金的时间至付清房租并实际返还房屋之日止。事实和理由：2016年3月28日，雅投公司（作为甲方）与李梅（作为乙方）签订《租赁合同》，雅投公司将位于雅安市雨城区的房屋出租给李梅。《租赁合同》约定，租赁期为3年（自2016年4月28日起至2019年4月27日止），租赁期内每年租金为117,000元，签订合同时李梅缴纳第一年租金，以后每年度租金应在上一年度期满前10个工作日内支付，逾期支付租金，每逾期一日，李梅须按日租金的两倍支付滞纳金。该《租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，雅投公司按约交付房屋，李梅也应按约支付租金。根据《租赁合同》第五条之约定，本合同的总合同租金为351,000元，李梅应于2017年4月18日前向雅投公司支付2017年度至2018年度的租金117,000元，而李梅至今仍未缴纳租金，违反合同约定，构成违约。对此，《租赁合同》第十一条第（一）项约定“乙方有下列情形之一的，乙方应按总合同租金的50%向甲方支付违约金。4.乙方拖欠租金累计超过30天的；”第（三）项约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。”合同签订后，雅投公司按约将租赁房屋交付给李梅使用，李梅仅支付了首年租金。李梅应于2017年4月18日前向雅投公司交付2017年度至2018年度的房屋租金117,000元。李梅未按约支付租金，其行为已构成违约。李梅应向雅投公司支付次年及之后的租金，按日租金两倍的标准向雅投公司支付滞纳金直至实际返还房屋并付清房租之日止，并向雅投公司支付违约金175,500元。为此，雅投公司根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，提起反诉，请求法院查明案件事实后支持雅投公司的反诉请求。 李梅辩称，应驳回雅投公司的全部诉讼请求，理由如下： 一、租赁合同是因雅投公司的原因导致无法履行。雅投公司交付给李梅的房屋只有一个消防安全出口，不符合《建筑设计防火规范》国标GB50016-14第5.5.8条之规定，无法通过公安消防主管部门的消防工程验收，以至于不能用于开设旅馆以及其他商业用途。雅投公司交付不符合国家规定和双方约定的房屋给李梅，应该承担相应的违约责任。双方在租赁合同中约定：第一条，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；第三条，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为营业用房使用，须符合国家法律法规。以上约定可见，李梅租赁房屋的用途并未明确排除用于经营旅舍。且双方在补充协议中明确了李梅可将租赁房屋用于经营旅舍。案涉租赁物房屋的建筑面积多达649.96平方米，单层建筑面积超过了200平方米。租赁物的使用性质既然是旅舍营业用房，当然是公共建筑。根据现行《建筑设计防火规范》GB50016-2014中5.5.8对于公共建筑消防通道的规定，其安全出口数量不应少于2个。雅投公司交付给李梅的房屋只有一个安全出口，不符合该规定。雅安市雨城区公安消防大队依据该条款认定李梅对案涉房屋的装修工程消防验收不合格，足以说明租赁物存在因有瑕疵，且作为出租人的雅投公司未尽到其保证租赁物处于适租状态的义务。 二、双方签订的《租赁合同》与《补充合同》是一个整体，按照合同法的规定，双方对合同进行补充或者变更，应以补充合同为准。双方签订的补充合同第一条明确约定了雅投公司将争议的房屋交付给李梅作为旅馆用途。而该房屋不能通过消防验收，不能作为旅馆用途，是因雅投公司交付的房屋存在安全出口数量不足的固有缺陷，不符合双方约定和法规规定。 综上，雅投公司应该承担赔偿责任。另外，雅投公司的反诉请求中的滞纳金和违约金不应支持，且计算明显过高，若法院予以支持，请求依法予以调减。 当事人围绕诉讼请求和反驳理由依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，即李梅提交的身份证、雅安市雨城区第三极青年旅社营业执照、《租赁合同》《补充合同》、产权交易鉴证书、《建设工程检查不合格通知书》，雅投公司提交的工商营业执照、法定代表人身份证明、雅房权证雨城字第××号房产证、雅投公司部分国有经营性资产招租公告、《租赁合同》《补充合同》《四川省建设工程竣工验收备案书》《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、租金发票，以及本院依李梅申请调取的《雅安市公安局建筑工程消防设计审核意见书》《雅安市公安局建筑工程消防验收意见书》、竣工图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据分析如下： 李梅围绕其本诉诉讼请求以及反诉答辩意见提交了以下证据：1.《消防安装工程施工合同》，拟证明李梅在承租案涉房屋后投入资金用于消防工程建设。2.《雅安市雨城区消防大队建设工程消防设计备案凭证》，拟证明李梅向公安消防主管部门提交了消防设计材料，进行了消防备案。3.《装修工程施工合同》《暖通系统工程销售安装合同》《非居民用气安装合同》，拟证明李梅在承租后，对案涉房屋进行了一系列的装修，李梅因投入大量资金而无法开业经营受到损失。4.淘宝网购物清单及购物截图，拟证明李梅为装修租赁房屋在淘宝网上购买装修材料等产生消费支付而无法开业经营受到损失。5.银行转款凭证（18张）、收据（9张）、收条（3张）、发票（3张），以及支付宝账户交易明细清单，拟证明李梅为装修涉案房屋投入资金而无法开业经营受到损失。6.委托代理合同、律师费收据，拟证明李梅因本案诉讼委托律师代理而支出律师费6,000元。 雅投公司发表质证意见认为：对第1项证据的客观性、合法性不予认可，且与本案的租赁行为无关。对第2项证据的真实性无异议，但不能证明有关承租房屋设计消防备案行为属于雅投公司的义务，是李梅自己的职责。对第3项证据的客观性、合法性、关联性均不认可，不能达到李梅的证明目的。对第4项证据的客观性、合法性、关联性均不认可。对于第5项证据，银行转款凭证的客观性、合法性、关联性均不认可。收据，收条均不是有效的票据，均是收据。同时这些票据是李梅方自身需要产生的费用，与雅投公司出租房屋的行为无关，故对客观性、合法性、关联性均不认可。对于雅投公司于2016年3月23日出具的收据真实性、合法性、关联性均无异议。对于两张盖有西南联合产权交易所章的收据，真实性、合法性、关联性均无异议。对于李梅向雅投公司缴纳第一年租金的票据，真实性、合法性、关联性均无异议。对天然气公司出具的票据，真实性、合法性无异议，但是与本案无关。对第6项证据的真实性、关联性无异议，但因不是有效发票，对合法性不予认可。 经审查，本院对李梅提交的前述证据的真实性予以确认，对关联性、合法性及其证明力，结合全案证据予以综合认定。 雅投公司围绕反诉诉讼请求及本诉答辩意见提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》、资产移交清单，拟证明雅投公司对租赁物享有的权利取得方式，以及涉案房屋在买卖时和本案出租时的状况一致，不存在建成后分割出售减少安全出口数量的情况。2.李梅向消防主管部门提交的装修设计图，拟证明当时李梅在设计时考虑到了消防通道不足需要增设的情况，最终消防验收不合格是因为李梅没有按照设计图进行施工导致的。3.李梅向消防主管部门提交的消防设计书，拟证明李梅在承租商业用房后，聘请专业的消防工程企业就案涉房屋的消防工程进行了包括增设安全出口在内的设计和改造。4.施工图审查意见汇总表，拟证明李梅在承租商业用房后，聘请专业的消防工程企业就案涉房屋的消防工程进行了包括增设安全出口在内的设计和改造。5.证人李某的证言，拟证明雅投公司在招租过程中已经告知李梅案涉房屋用作开设旅馆需增设和完善消防通道，李梅承租后，雅投公司也曾积极协助其与相邻利害关系人和消防主管部门沟通解决增设安全出口等相关事宜。 李梅发表质证意见认为：对第1项证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。从图纸上就可以看出该房屋只有一个消防通道。对第2项证据的关联性不认可，不能达到雅投公司的证明目的。对第3、4项证据的合法性、真实性无异议，关联性不认可，因为雅投公司出租的房屋本就没有达到合同约定的条件。第5项证据，证人是雅投公司员工与雅投公司具有利害关系，且其证言内容不真实，不予认可。 经审查，本院对雅投公司提交的第1、2、3、4项证据的真实性予以确认，对关联性、合法性及其证明力，结合全案证据予以综合认定。第5项证据因证人与雅投公司具有利害关系，本院结合当事人陈述等其他证据予以综合认定。 经李梅申请，本院委托四川廉正工程咨询有限公司对雅安市雨城区装修工程工程造价进行了鉴定。四川廉正工程咨询有限公司作出了鉴定意见书。李梅对鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均无异议。雅投公司发表质证意见认为，对于该报告的合法性认可，但对真实性、关联性有异议。经审查，该司法鉴定意见书，具备有效证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年12月27日，案涉房屋所涉建设工程雅安东安明珠A栋通过竣工验收。2006年1月27日，四川省雅安市公安消防支队作出关于雅安“东安明珠”商住小区建筑工程消防验收合格的意见，即雅公消验（2006）第05号《建筑工程消防验收意见书》载明：“1.该建筑工程按《建筑工程消防设计审核意见书》施工，在消防方面具备使用条件，消防验收合格。……4.商业营业部分出售、使用时应符合安全出口规范要求。5.该工程如有改建、扩建、公共场所内部装修、用途变更等，应向原审批机关申报审核”。 2015年3月，雅安市民族宗教事务局与四川东安房地产开发有限公司就购买案涉房产签订《商品房买卖合同》。雅安市民族宗教事务局购买该房屋后办理了国有资产移交手续。2015年10月，雅安市发展投资有限责任公司接收了案涉房屋，并办理了产权登记证书。 2016年2月，雅投公司通过西南联合产权交易所发出《雅投公司部分国有经营性资产招租挂牌公告》。李梅了解到该信息后联系雅投公司，在雅投公司工作人员带领下，实地察看了招租公告中载明的房屋状况。 2016年3月24日，李梅向西南联合产权交易所有限责任公司支付了雅投公司部分国有经营性资产招租交易服务费7,020元。 2016年3月28日，出租方（甲方）雅投公司与承租方（乙方）李梅经协商一致后就雅投公司出租位于雅安市雨城区的房屋给李梅使用的相关事宜签订《租赁合同》。合同约定(摘要）：“第一条，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；第二条，甲方出租给乙方的房屋位于雅安市雨城区，建筑面积共约649.96平方米;第三条，房屋租赁期共3年，自2016年4月28日起至2019年4月27日止。乙方付清第一年租金及合同保证金，甲方交付房屋后的30天为装修期。装修期为免租期。甲方有权对乙方装修的方案进行审查和监督（自2016年3月28日起至2016年4月27日为装修期，不计算租金）。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为营业用房使用，须符合国家法律法规。租赁期满，本合同即终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第四条，乙方向甲方缴纳的50,000元（大写：伍万元整）履约保证金，作为本次合同保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方将合同保证金于15个工作日内一次性无息退还乙方，如乙方违约，则保证金不予退还。第五条，租赁期内，每年租金为117,000元（大写：壹拾壹万柒仟元整）；三年租金不变。按“先交租，后使用”的原则，在签订合同时，乙方应向甲方缴纳该房屋第一年租金117,000元（大写：壹拾壹万柒仟元整）。首年度租金通过西南联合产权交易所专用账户进行结算，以后每年度租金应在上一年度期满前10个工作日内一次性支付到指定账户。乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途。如因乙方使用不当或人为造成租借房屋及其配套设施损毁的，由乙方负责修复并承担所需全部费用。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备须事先征得甲方的书面同意后方可施工。第九条，房屋交付及收回的验收。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于叁日内向对方主张。租赁期满或者解除合同时，乙方的装修采用“来修去丢”原则，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修的损失，甲方不予补偿。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置且不承担任何责任。第十条，甲方违约责任：（一）甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额50%的违约金。第十一条，乙方违约责任：（一）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……4．乙方拖欠租金累计超过30天的；……（三）乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。第十二条，本合同履行期间，任一方违约并造成合同不能全面履行或权利义务不能行使的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于两个月租金的违约金，违约方给守约方造成损失（包括但不限于直接损失、装修费损失、可得利益损失、主张权利发生的律师费、评估鉴定费、交通费等合理费用）的，应在15天内一次性给予赔偿”。 租赁合同签订后，李梅向雅投公司支付了第一年的租金117,000元和履约保证金50,000元。雅投公司于2016年3月28日向李梅开具了第一年租赁费117,000元的发票。 2016年5月13日，李梅与成都鑫鸿渐科技有限公司就案涉房屋暖通系统工程所需设备的采购和安装签订了合同总价款为59,000元的《暖通系统工程销售安装合同》；2016年5月15日，李梅通过转账方式向成都鑫鸿渐科技有限公司支付空调、新风设备货款54,000元。2017年3月1日，成都鑫鸿渐科技有限公司向李梅出具收据一张，载明收到雅安第三极青年旅舍59,000元。 2016年5月18日，李梅与四川鑫高消防工程有限公司就案涉房屋消防系统安装工程签订《消防安装工程施工合同》。合同对工程名称、地点、承包范围、工程质量、工程期限、合同价款等进行了约定。其中约定工程造价以甲方审定的消防工程设计施工图进行预算包干，合同包干价为52,000元（包含消防设施检测费用2,000元，审图费3,000元，不包含装饰材料送检费，不含税金）。同日，李梅向四川鑫高消防工程有限公司支付工程款40,000元。 2016年6月3日，李梅就案涉房屋装修相关事宜与四川嘉昱建筑工程有限公司签订了合同价款为335,000元的《建筑安装工程承包合同》。 2016年6月8日，李梅与雅安市天然气有限公司就案涉房屋安装天然气相关事宜签订《非居民用气工程配套安装合同》，其中约定李梅在申报安装签订合同的同时应预付工程配套安装费6,000元和预存气费2,200元。同日，李梅向雅安市天然气有限公司预存气费2,200元。2016年7月15日，李梅向雅安市天然气有限公司支付天然气工程配套安装费5,443元。 李梅为装修案涉房屋，陆续从自行购买了各种材料、设备、家具、饰品等，为此产生了相应的支出。具体支出情况，本院结合裁判理由审查认定。 2016年6月12日，李梅因案涉房屋装修需要向四川省华川建设工程设计审查有限公司支付审图费1,800元。 2016年10月25日，李梅向国网四川雅安电力（集团）股份有限公司支付电费2,000元（含预存金额）。 2017年1月22日，李梅就案涉房屋用水向成都双福物业管理有限责任公司雅安分公司交纳了2016年1月至11月的水费655元。 2017年5月18日，甲方李梅与乙方四川律盾律师事务所签订《委托代理合同》。合同约定（摘要）：“甲方因租房合同纠纷法律事务，乙方接受甲方的委托。根据相关收费标准并结合本案的情况，经双方协商同意，甲方向乙方财务支付代理费6,000元。本合同签订后甲方单方解除合同的，甲方所交代理费不予退还。”本案审理过程中，李梅于2018年9月19日向本院提交书面情况说明，明确说明已撤销了此前因本案诉讼对四川律盾律师事务所及其律师的授权。 2017年5月12日，出租方（甲方）雅投公司与承租方（乙方）李梅就雅投公司出租案涉房屋给李梅使用相关事宜签订《补充合同》。合同约定（摘要）：“第一条，甲方同意将位于三雅路80号二楼房屋，出租给乙方用作旅馆使用。第二条，租赁期限从2016年5月28日起至2019年5月27日止（主合同装修期为一个月，即2016年3月28日至2016年4月27日，补充合同延长一个月装修期，即2016年4月28日至2016年5月27日，共计两个月装修期，不计入租金）。第三条，由乙方负责出资维修三雅路80号二楼房屋窗户漏水等问题。乙方在两个月装修期结束后，如再有漏水等问题出现（建筑主体结构除外），甲方不再延长装修期和维护，由乙方自行负、责。第四条，本补充合同未约定的事项仍按照2016年3月23日签订的《租赁合同》执行”。 2016年6月15日，雅安市雨城区公安消防大队作出雅雨公消设备字(2016)第0004号《建设工程消防设计备案凭证》，凭证载明：“经审查，第三极青年旅舍备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。”李梅向雅安市雨城区公安消防大队提交的消防备案材料图纸标明，除房屋原有安全出口外，增设一个通向相邻住宅小区院内的安全出口。 李梅在装修施工过程，为增设安全出口，曾于2016年8月将大厅一处墙体改建为通向相邻住宅小区院内的出口，该出口设楼梯与小区院内通道边的路面相连接。小区内业主发现后多方反映，坚决要求拆除。李梅只得将该安全出口暂时关闭。雅投公司和李梅就增设安全出口相关事宜共同与相邻小区业主等利害关系人协商未果，截至本案法庭调查结束时，该新增安全出口仍处于关闭状态。 2017年6月2日，雅安市雨城区公安消防大队作出的雅雨竣查字[2017]第0033号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》通知第三极青年旅舍：“你单位向我大队备案的第三极青年旅舍（工程地址：三雅路80号，建筑面积：570㎡，使用性质：旅馆），经随机抽样，被确定为检查对象。经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格。主要存在下列问题：场所内只设置一部疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》(GB2016-2014)5.5.8条之规定。你单位应当组织对上述问题进行整改，整改后向我大队申请复查。未经检查合格，工程不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用”。 李梅收到该通知后，因无法就面向相邻住宅小区内部增设安全出口相关事宜与利害关系人达成一致意见，始终未能通过公安消防主管部门的消防工程验收。李梅认为，反诉人交付不符合国家规定和双方约定的房屋给被反诉人，以至于李梅不能用于开设旅馆以及其他商业用途，李梅有权解除双方租赁合同及补充合同，并要求雅投公司承担相应的责任。双方就合同解除和责任承担协商未果，遂分别提起本诉及反诉。 本案审理过程中，经李梅申请，本院委托四川廉正工程咨询有限公司对雅安市雨城区装修工程工程造价进行了鉴定。李梅为此向四川廉正工程咨询有限公司支付了鉴定费20,000元。四川廉正工程咨询有限公司作出了四川廉正[2018]建鉴字第007号《工程造价鉴定意见书》。鉴定意见为：“经鉴定，雅安市雨城区装修工程工程（包括装修工程部分、暖通新风系统、消防工程、装修合同外增加项目、装修材料）造价为544,878.60元（鉴定申请人主张的家具、家电的采购费用，不属于工程造价的范围，因此鉴定结论中未包含家具、家电的费用）”。 另查明，李梅提起本案诉讼后，雅投公司于2017年7月10日收到本院送达的起诉状副本。《建筑设计防火规范》GB50016-2014中5.5.8规定：公共建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层其安全出口数量应经计算确定，且不应少于2个（例外情形必须符合每层最大建筑面积不大于200㎡的条件以及其他条件）。 本院认为，李梅与雅投公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：一是雅投公司交付租赁物是否符合国家规定和双方约定；二是李梅是否有权解除合同，以及合同解除之后双方当事人的责任应当如何划分；三是李梅的损失大小如何计算；四是雅投公司是否有权要求李梅支付租金，以及李梅是否应当承担按合同约定计算的违约金、滞纳金等问题。 一、关于雅投公司交付租赁物是否符合国家规定和双方约定的问题。 2006年1月27日的建筑工程消防验收检查是对该案涉房屋新建过程中所属建设工程整体进行的消防验收。2017年6月2日的建设工程竣工验收消防备案检查是在案涉房屋与周边建筑物区分所有权后，对防火分区范围内包括疏散通道、安全出口数量等进行的消防验收。两次检查的范围有所不同，结论亦无矛盾。案涉房屋二楼建筑面积超过200㎡，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014中5.5.8的规定，其二楼安全出口数量不应少于2个。对雅投公司关于其出租给李梅的案涉房屋通过了消防验收，符合建筑设计防火规范的主张，本院不予支持。雅投公司关于李梅可通过改变用途，分割使用案涉房屋，以达到消防验收要求的主张亦缺乏事实依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。雅投公司作为出租人，有保证租赁物在租赁期间处于适租状态的义务。虽然雅投公司在出租案涉房屋后有协助李梅与相邻小区利害关系人和公安消防主管部门协商解决消防安全出口数量不足问题的行为，但最终未能解决增设一个安全出口的问题。李梅筹备将租赁房屋用于经营旅舍，而不能开业经营的根本原因从雅雨竣查字[2017]第0033号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》不难看出，系因该租赁物本身的主体结构设计安全出口数量不足，不符合《建筑设计防火规范》等法规规定所致，并非李梅对房屋装修改造行为所产生的后果。李梅曾在消防工程设计和施工中考虑并采取了增设安全出口的解决办法，但因房屋自身主体结构在不符合相关法律法规规定的情况下，以李梅自身能力也无法解决。李梅对案涉房屋的消防整改无法达到消防主管部门的验收要求。李梅与雅投公司签订租赁合同的目的已经无法实现。双方当事人在《房屋租赁合同》第一条中约定：“雅投公司保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”。从本案事实来看，雅投公司未能向李梅提供符合国家对租赁房屋安全出口数量要求的租赁物，违反了保证租赁物处于适租状态的义务。 二、关于李梅是否有权解除合同，以及合同解除之后双方当事人的责任应当如何划分的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，李梅主张案涉租赁房屋因消防安全出口数量不足，无法通过消防验收合格的情形，满足合同解除的法定条件。合同解除时间，鉴于李梅未举证证明其在本案诉讼前曾书面通知雅投公司提出解除合同，故以本案诉状副本送达雅投公司之日，即2017年7月10日为合同解除之日。 李梅在承租房屋过程中实地察看了房屋，明知房屋仅有一个安全出口的状况，自身应当预见可能存在最终未能顺利增设安全出口，无法达到消防验收标准，不能开业经营等风险，而仍然与雅投公司签订案涉租赁合同，并在雅投公司未增设安全出口的情况下接收房屋，又在未事先取得相邻小区业主等利害关系人同意增设安全出口的情况下，投入大量资金用于房屋装饰、装修，最终造成巨大损失。鉴于李梅对租赁合同在成立生效后复又解除，并在履行过程中造成损失亦有一定过错，本院酌定由李梅自行承担50%的责任，由雅投公司承担50%的责任。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对李梅的损失，雅投公司应当在其责任范围内予以赔偿。 三、关于李梅的损失大小如何计算的问题。 1.因装修工程部分、暖通新风系统、消防工程、装修合同外增加项目、装修材料采购造成的损失，依据四川廉正工程咨询有限公司四川廉正[2018]建鉴字第007号工程造价鉴定意见书鉴定意见，审定为544,878.60元（不包括李梅主张的家具、家电的采购费用）。不以剩余租赁期限内装饰装修残值计算损失的理由如下：在租赁合同正常履行的情况下，承租人对租赁物所投入的装修价值体现在对租赁物的正常使用之中，能够对租赁物进行正常使用即是对附合的装饰装修物价值的享有。故承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。双方当事人在租赁合同中关于：“租赁期满或者解除合同时，乙方的装修采用“来修去丢”原则，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修的损失，甲方不予补偿”的约定，应以承租人曾经将租赁物投入正常使用为前提。该前提下，在房屋租赁合同期限届满或提前解除合同时，出租人无需对形成附合的装饰装修物予以补偿。而本案中，李梅在对案涉房屋进行装修后因未通过消防验收检查，始终未开业经营，自始未享受装饰装修物所带来的价值。本案违约损失的赔偿以赔偿非违约方受到的实际损失为原则，应以装修工程造价为计算其装修损失的依据。 2.李梅向西南联合产权交易所有限责任公司支付的招租交易服务费7,020元，向四川省华川建设工程设计审查有限公司支付的审图费1,800元，向雅安市天然气有限公司支付天然气工程配套安装费5,443元，本院根据审查确认的有效票据认定已实际发生，纳入李梅的损失范围计算。楼梯安装费、玻璃安装费属于工程造价鉴定范围，不另行计算。李梅虽提交有预交天然气费、电费的票据，但天然气和电的实际使用量缺乏证据证明。鉴于预交费用不等于实际已发生的费用，李梅未举证证明其承租案涉房屋时的起始数据和当前的数据，李梅承租期间对电、天然气的实际情况缺乏证据支持。另外，水费、电费、天然气费在李梅将房屋返还雅投公司之前尚有使用需要，本案中难以固定，尚不具备一并处理的条件，应由双方在完成房屋交接过程中固定使用数据后另行结算。李梅于2017年1月22日就案涉房屋交纳的2016年1月至11月的水费655元，能够确定已实际发生，纳入本案先行处理不影响双方最终结算，故计入本案李梅的损失。 3.李梅在尚未采取有效措施通过消防验收的情况下先行购买家具、电器（需与装修工程协调施工的暖通新风系统除外）产生的费用属于因其自身原因造成损失扩大的范围。根据法律规定，本院对李梅未尽到减损义务而扩大的损失不予支持。 4.因李梅和雅投公司对租赁合同在成立生效后复又解除，并在履行过程中造成损失的发生均有过错，且双方均聘请了律师参与本案诉讼，根据公平原则，互不承担对方的律师。 综上，雅投公司应按50%的比例赔偿李梅各项损失279,898.30元（559,796.60元×50%）。双方订立的租赁合同已解除，且解除原因是雅投公司未能向李梅提供符合国家对租赁房屋安全出口数量要求的租赁物，违反了最基本的保证租赁物处于适租状态的义务，导致李梅无法开业经营。雅投公司始终未能提供符合国家规定和双方约定的租赁物，违约在先，故李梅对首年期满后至提起本案诉讼期间暂缓支付租金享有抗辩权，雅投公司应当全额返还李梅履约保证金50,000元。 四、关于雅投公司是否有权要求李梅支付租金，以及李梅是否应当承担按合同约定计算的违约金、滞纳金的问题。 本案中，根据双方约定，2016年3月28日至2016年5月27日为装修期，免租金。租金起算时间为2016年5月28日。本院确定李梅与雅投公司于2016年3月23日签订的《租赁合同》，以及双方于2017年5月12日签订的《补充合同》自2017年7月10日解除。雅投公司未提出要求李梅腾退房屋的请求，但是解除合同后腾退房屋必然发生。2016年5月28日至2017年7月10日的租金，以及2017年7月11日至李梅将案涉房屋清空（清理并搬离未列入赔偿项目的家具、电器等财物）腾退给雅投公司期间，参照双方合同约定的租金标准计算的房屋占用费，根据双方对租赁合同在成立生效后复又解除，并在履行过程中造成损失的过错大小，本院酌定由李梅和雅投公司各承担50%。李梅已向雅投公司支付的首年租金117,000元，可折抵李梅应负担部分中截至2018年5月27日的租金和占用费。李梅尚应支付雅投公司的房屋占用费参照双方合同约定的租金计算标准的50%（即58,500元/年）计算自2018年5月28日至李梅将位于雅安市雨城区二楼房屋清空（清理并搬离未列入赔偿项目的家具、电器等财物）腾退给雅安发展投资有限责任公司之日止，超过本案判决指定的给付期间未搬离的，房屋占用费自本判决指定的给付期间届满次日起按117,000元/年计算。 因李梅和雅投公司对租赁合同在成立生效后复又解除，并在履行过程中造成损失的发生均有过错，故对李梅要求雅投公司支付违约金175,500元的请求，以及雅投公司要求李梅给付违约金175,500元，并按双方约定计付滞纳金的请求，本院均不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、李梅与雅安发展投资有限责任公司于2016年3月23日签订的《租赁合同》，以及双方于2017年5月12日签订的《补充合同》，自2017年7月10日解除； 二、雅安发展投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付李梅损失赔偿款279,898.30元； 三、雅安发展投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还李梅履约保证金50,000元； 四、李梅于本判决发生法律效力之日起三十日内支付雅安发展投资有限责任公司房屋占用费，房屋占用费参照双方合同约定的租金计算标准的50%（即58,500元/年）计算自2018年5月28日至李梅将位于雅安市雨城区二楼房屋清空（清理并搬离未列入赔偿项目的家具、电器等财物）腾退给雅安发展投资有限责任公司之日止，超过本判决指定的给付期间未搬离的，房屋占用费自本判决指定的给付期间届满次日起按117,000元/年计算； 五、驳回李梅的其他诉讼请求； 六、驳回雅安发展投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13,940元，由雅投公司负担6,970元，李梅负担6,970元；反诉案件受理费6,192元，由雅投公司负担3,096元，由李梅负担3,096元；鉴定费20,000元，由雅投公司负担10,000元，李梅负担10,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  李 垚 审 判 员  吴定洪 人民陪审员  胡咏梅 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  陈雄伟