江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2052号 原告：徐州观象文化发展有限公司，住所地徐州市云龙区尚仕名邸观象街负一层。 法定代表人：张存礼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵广新，江苏泰信律师事务所律师。 被告：魏静波，女，1977年6月21日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：潘洪学，男，1970年3月29日生，汉族，与被告系夫妻关系，住住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：赵胜利，江苏金华星律师事务所律师。 原告徐州观象文化发展有限公司（以下简称观象公司）与被告魏静波合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告观象公司的委托诉讼代理人赵春祥、赵广新，被告魏静波及其委托诉讼代理人潘洪学、赵胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告和被告之间的030号商铺《观象艺术街经营管理合同》；2、请求判决被告腾空并返还位于徐州市云龙区尚仕名邸观象街负一层030号商铺；3、请求判决被告给付拖欠各项费用40657.66元（以上费用均从2019年1月1日暂计算至2020年4月3日）、违约金12197.30元，以上合计52854.96元；4、请求判决被告赔偿损失，按每月支付商铺占用损失费2692.56元/月直到腾空退还商铺为止；5、请求判决被告本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订一份《观象艺术街经营管理合同》和《观象艺术街鱼景政策》，合同第二条约定被告的商铺位于观象艺术街负一层030号商铺，商铺面积53.856m2;合同第三条约定经营期限为5年，自2017年7月1日至2021年12月31日，合同第六条约定商铺市场管理费为40元/月•m2、物业费用每月管理费10元/月•m2,每月管理费2154元/月，该条还约定：3、双方约定市场管理费和物业管理费每12个月为一个交费周期，乙方(被告）应提前30天向甲方和相关物业公司交纳，甲方不再另行通知，如乙方逾期，视为违约；5、无论乙方经营状况如何上述费用必须按时交纳。合同第九条约定，被告必须按时交纳费用、不得转让商铺、自负盈亏。合同第十条约定，被告未在合同规定的时间内交纳本合同所约定的各项费用，应按应交纳款项生延迟一日加收2%的滞纳金，同时约定被告擅自停业三天以上或欠交费用超过15天的，原告有权解除合同。现被告自2019年1月1日起就拖欠管理费和物业费用至今，截止于2020年4月30日，被告拖欠管理费2154元/月*16月=34464元，物业管理费用53.856m2*10元/m2月*16月=8616.96元,合计总费用为43080.96元，因约定滞纳金较高，违约金按拖欠费用30%计收，43080.96元*30%=12924.29元，以上合计56005.25元。被告占用房屋期间，按每月支付原告商铺占用损失费2692.56元/月直到腾空退还商铺为止；综上所述，根据《合同法》等法律规定，请依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，因合同未到期原告不同意解除合同，原告工商登记经营范围中并无经营花鸟鱼虫一项，其次，因原告经营了观象街距离云龙区政府太近而经营花鸟鱼虫会产生大量异味和垃圾，所以云龙区政府根本不同意原告经营花鸟鱼虫市场，具体体现在原告在其大楼挂着花鸟鱼虫的广告牌仅两天即被云龙区城管局取缔，所以原告是以经营花鸟鱼虫市场为由将被告等业户欺骗至观象街租赁房屋，并对租赁的房屋进行装修以方便原告对外出售。原告在达到目的后很快就改变了经营方式不再经营花鸟鱼虫市场，也不再对外宣传花鸟鱼虫市场，导致大部分商户因无人光顾市场而经营不下去被迫离开，这与原告当初承诺始终经营花鸟市场背道而驰，造成了被告惨淡经营无法维持，原告存在过错。被告多次与原告协商减免2019年房屋，但是原告态度恶劣不愿意减免，原告在起诉状中称被告2019年物业费未交，但是被告已经全部交付，数额是5923元。原告计算房屋面积错误，计算依据是53.856平方，而根据商品房买卖合同和商品房预售合同、网上登记备案证明，实际测量套内建筑面积为49.36平方。不同意解除合同，不同意支付原告诉请第三项诉请中各项费用，也不同意赔偿损失。 后被告变更答辩意见，同意解除合同，也同意返还商铺，但是不同意支付3、4两项费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告徐州观象文化发展有限公司原工商注册登记名称为徐州观象商业管理有限公司。2017年7月1日原告（甲方）、被告（乙方）就乙方承租甲方观象艺术街商铺事宜签订《观象艺术街经营管理合同》一份（合同编号025），合同约定：二、该商铺位于观象艺术街负一层030号商铺，套内面积为53.856平方米。三、经营期限为5年，自2017年7月1日至2021年12月31日。六市场运营管理费、物业管理费及其其他费用1、商铺市场运营管理费为每平方米每月40元，每月共计2154元，每年合计金额25848元。2018年管理费实收12924元，其他年度正常收取。2、物业管理费为每平方米每月10元，每月共计＿元，租赁期间合计金额元。3、双方约定市场运营管理费和物业费每12个月为一个交费周期。 关于合同解除腾空返还房屋问题，2021年3月19日庭审中，原告陈述：我们主张的合同解除时间是2020年4月3日。被告陈述：同意该解除时间。之所以没有腾空房屋，是因为有鱼缸不能拆除，且有房屋装修损失均未明确。 关于各项费用诉讼请求，2020年7月3日庭审中，原告先陈述为：被告自2019年1月1日起就拖欠管理费和物业费用至今，截止于2020年4月30日，被告拖欠管理费2154元/月*16月=34464元，物业管理费用53.856m2*10元/m2月*16月=8616.96元,合计总费用为43080.96元，因约定滞纳金较高，违约金按拖欠费用30%计收，43080.96元*30%=12924.29元，以上合计56005.25元。被告占用房屋期间，按每月支付原告商铺占用损失费2692.56元/月直到腾空退还商铺为止。 后陈述为：请求判决被告给付拖欠各项费用（费用均从2019年1月1日暂计算至2020年4月30日，管理费是面积49.358×每月40元=1974.32元，计算16个月为31584元；物业管理费面积按49.358×每月10元×4个月=1974.32元，两项合计33558.32元）、违约金10067.50元，是用33558.32×30%，合同第十条第一款按照欠款每日加收2%的滞纳金，因为约定的滞纳金比较高，所以我们采取这种计算方式；赔偿损失，按每月支付商铺占用损失费直到腾空退还商铺为止；从2020.4.30日以后占用商铺费用，按照管理费和物业费之和即第三项的月标准计算。 2021年3月19日庭审中原告关于各项费用诉讼请求又陈述为：管理费暂计算至2020年4月30日，管理费是29813.44元，物业费是7453.36元，违约金是11180.04元（按照欠款金额的30%计算），合计37270.8元；请求判令被告赔偿损失按每月支付商铺占用损失2468元直至腾空退还商铺为止。 后再次陈述为：管理费是根据经营管理合同第6条第1款，管理费是每平方米40元每月，49.36平方米*40*15=29616元（2019年1月计算至2020年3月31日）；物业费是49.36*10*15个月=7404元；违约金上述两款项*30%=11106元，损失是49.36*（40+10）=2468元*被告自2020年3月31日至其腾空、退还涉案商铺之日止。 最终陈述为：物业费不是由我们收取，现撤回该项诉求。管理费是每平方米40元每月，49.36平方米*40*15=29616元（2019年1月计算至2020年3月31日）；违约金29616元*30%=8884.8元，损失是49.36*40=1974.4元*被告自2020年3月31日至其腾空、退还涉案商铺之日止。 最后关于法庭询问（原告是否是物业费的收费主体？该笔费用是否继续主张？），原告代理人陈述：庭后答复。 本院认为，2017年7月1日原告（甲方）、被告（乙方）就乙方承租甲方观象艺术街商铺事宜签订《观象艺术街经营管理合同》 系当事人真实的意思表示，合法有效。关于合同解除问题，原告主张合同解除时间是2020年4月3日。被告陈述同意解除合同，也同意返还商铺，同意该解除时间，之所以没有腾空房屋，是因为有鱼缸不能拆除，且有房屋装修损失均未明确。结合双方上述陈述，本院确认双方的涉案合同已于2020年4月3日解除，被告应腾空返还原告位于观象艺术街负一层030号商铺。 关于原告主张的各项费用问题，原告在本案审理过程中反复变更诉讼请求，直至法庭辩论终结，仍不能确定物业费是否继续主张，对于原告是否是物业费的收费主体的基本事实仍不能确定，故从有利于充分发挥物的价值，有效利用资源，避免商业交易长期处在不确定状态角度考虑，本案宜仅就双方的合同解除问题作出裁决，原告其他诉讼请求可待其确定基本事实及固定诉讼请求后另行主张。 依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条之规定，判决如下： 一、确认2017年7月1日原告徐州观象文化发展有限公司与被告魏静波签订的《观象艺术街经营管理合同》（合同编号025）于2020年4月3日解除； 二、被告魏静波于本判决生效之日起10日内腾空观象艺术街负一层030号商铺并返还原告徐州观象文化发展有限公司。 案件受理费1121元，其中1041元返还原告徐州观象文化发展有限公司，80元由原被告平均负担；保全费540元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宇 人民陪审员  雷丽芬 人民陪审员  魏荣香 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  谢雪晴