上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初33830号原告傅祥飞，男，1970年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人褚俊杰，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人王恒，上海君澜律师事务所律师。被告陈红英，女，1937年12月19日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市。委托诉讼代理人吴艳，北京盈科(贵阳)律师事务所律师。被告倪新贵，男，1967年1月20日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市。被告倪新飞，男，1969年9月25日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市。上述两被告共同委托代理人周志勇，北京盈科(贵阳)律师事务所律师。原告傅祥飞与被告陈红英、倪新贵、倪新飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员叶利芳独任审判。后本案依法裁定转为适用普通程序，由审判员叶利芳、人民陪审员梅天红、顾玲玲组成合议庭。审理过程中，因被告陈红英、倪新贵、倪新飞下落不明，故向三被告进行公告送达。本案于2018年1月24日公开开庭进行审理，原告及委托代理人王恒，被告陈红英的委托代理人吴艳，被告倪新贵、倪新飞的共同委托代理人周志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅祥飞诉称，2013年1月19日，原、被告签订《动迁房转让协议》。根据协议约定，被告将动迁所得的位于上海市浦东新区祝潘公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)转让给原告，同时双方对房价、支付方式、交房条件、过户登记等作了明确约定。之后，原、被告都按约履行，签约当天，原告即一次性支付被告房款计1,054,250元(人民币，下同)。之后，原、被告即到拆迁人处办理了交房手续。近来，被告办理了小产证，同时，系争房屋也已符合上市交易的条件。为此，原告多次与被告联系要求被告协助办理产权变更登记手续，但被告以现房价远远高于双方的成交价为由拒绝协助办理。为此，原告诉至法院，请求判令三被告协助办理系争房屋的产权过户登记手续。被告陈红英辩称，原告的诉请不具有相应的事实根据以及法律依据，请求法院依法判决驳回其诉请。三被告共同共有涉案房屋，《动迁房转让协议》系被告陈红英独自签字，其是在被告倪新贵和倪新飞不知情的情况下签订的，事后被告倪新贵、倪新飞不同意出售涉案房屋，也未追认《动迁房转让协议》，因此被告陈红英单独处分系争房屋的行为无效，原告无权要求被告履行合同办理过户登记。被告倪新贵、倪新飞共同辩称，被告倪新贵、倪新飞是涉案房屋的共有权人，两人并未与原告签订任何房屋转让协议，也没有授权任何人签署房屋转让协议，原告与被告陈红英所签署的协议属于无效协议，对被告倪新贵、倪新飞不产生法律效力，两人没有义务将房屋过户给原告。同时原告与中介公司明知该房屋的权利人有被告倪新贵和倪新飞，在没有两人授权的情况下单独与被告陈红英签订了《动迁房转让协议》，对合同的无效原告与中介公司是具有过错的，应该自行承担合同无效所产生的法律后果。审理过程中，原告认为被告倪新贵和倪新飞并非动迁安置对象，由于农村宅基地房屋的身份属性，被动迁房屋在倪阿根死亡后应仅归被告陈红英一人所有。被告倪新贵和倪新飞仅仅对地上物中倪阿根的遗产价值对应动迁款部分享有有限的继承份额。三被告在未告知原告的情况下，私自将系争房屋登记为三被告系故意制造房屋买卖协议的履行障碍。即便被告倪新贵、倪新飞拥有系争房屋的产权份额，被告陈红英与原告签订《动迁房转让协议》的行为也构成表见代理，协议合法有效。被告倪新贵和倪新飞补充辩称，在《农村宅基地使用权审查表》中使用权人包括了三被告，故被告倪新贵、倪新飞和被告陈红英一样系系争房屋的共有权人，并非因继承才取得份额。被告陈红英未取得被告倪新贵和倪新飞同意授权出售房屋，事后亦未追认和收取钱款，《动迁房转让协议》应属于无效合同。且被告陈红英代替签字的行为不构成表见代理，原告非善意第三人，造成合同无效原告和中介公司均有过错。三被告虽系母子关系，但各自成家立业，被告倪新贵与母亲居住相距甚远，平时没有太多联系，原告不能在被告陈红英没有出示委托授权的情况下，想当然推测具有代理权。原告和中介公司让被告陈红英代签字行为带有恶意，利用了被告陈红英年事已高，不了解上海房地产发展行情。且原告在拿到被告方不动产登记簿的6个月内并未提出异议，也未要求被告倪新贵和倪新飞配合过户的行为，表明原告认同了登记的事实，而被告倪新贵和倪新飞也用自己名字办理产权证的行为表明被告陈红英的签字行为未获得追认。经审理查明，户主为倪阿根、位于上海市浦东新区祝桥镇薛洪村4组占地54平方米的农村宅基地房屋的《农村宅基地使用权审查表》上记载家庭人口为户主倪阿根，妻子陈凤荣(即被告陈红英)和儿子倪新明(即被告倪新贵)和倪正飞(即被告倪新飞)。2009年3月6日，被告陈红英与拆迁人上海祝桥城镇投资开发有限公司和上海市原南汇区祝桥镇薛洪村民委员会就前述房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，三被告因此取得系争房屋。该拆迁补偿安置协议被拆迁人处记载为：倪阿根(亡)和陈红英。在《动迁人口及住宅面积核准明细表》中登记“发证家庭人口”为户主倪阿根，妻子陈凤荣和儿子倪新明和倪正飞；“现有家庭人口”为户主陈凤英、儿子倪新贵和倪新飞；被拆迁人数为居民4人。2013年1月19日，在浦东新区森晶房地产咨询事务所的居间下，被告陈红英作为甲方(下同)，原告作为乙方(即原告)签订《动迁房转让协议》，约定甲方以总价1,054,250元将系争房屋转让给乙方。第三条约定：“当政策允许该房产上市交易日起，甲方必须在6个月内给乙方办理过户手续，该房产的转让、过户中涉的相关交易费用，含营业税、个人所得税(包括今后政府和有关部门出台的新规定所带来的变动)均由乙方承担。……”第五条约定付款方式为全款付清，无欠款事宜。第八条约定：“自此合同签订之日起，甲方保证该房屋不存在产权争议和其他人主张权利的情况。甲方不得将该房屋转让给除乙方的第两人，不得将此房屋作抵押、出租等任何它用。否则视作违约。”补充条款约定：“1、甲方收款900,000(玖拾万元)，乙方自己购买动迁组M2付款154,250元(壹拾伍万肆仟贰佰伍拾元)。乙方由于M2原因无异议。”落款转让人处，被告陈红英签字，并代签被告倪新贵、倪新飞名字。当日，原告按约支付被告陈红英90万元，将余款154,250元按约交付给拆迁人。之后，系争房屋实际交付给原告，并由原告入住至今。另查明，倪阿根与被告陈红英系夫妻关系，两人生育了被告倪新贵、倪新飞。被告陈红英与被告倪新飞共同居住，被告陈红英与原告签订《动迁房转让协议》前后均有告知过被告倪新贵和倪新飞。被告陈红英与原告签订《动迁房转让协议》后，被告倪新贵和倪新飞未与原告及案外人浦东新区森晶房地产咨询事务所有过交涉。系争房屋于2013年1月5日经核准登记在上海祝桥新镇投资发展有限公司名下，2016年2月3日经核准登记在三被告名下。后原告与被告陈红英交涉过户事宜，被告陈红英提出增加房款50万元的要求，因双方未达成一致意见，故原告诉至本院要求判如所请。以上事实，由《农村宅基地使用权审查表》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《动迁人口及住宅面积核准明细表》、上海市浦东新区祝桥镇薛洪村民委员会出具的证明、《动迁房转让协议》、付款凭证、居住证明、电话录音及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，本案的争议焦点在于被告陈红英与原告签订的《动迁房转让协议》是否有效？首先，本院认为，结合《农村宅基地使用权审查表》和《动迁人口及住宅面积核准明细表》的记载，可以确认被告倪新贵、倪新飞确系被动迁人，是系争房屋的共同所有权人。原告主张的被告倪新贵、倪新飞只是基于继承才取得有限份额的意见本院不予采信。其次，原告主张系争房屋登记在三被告名下系被告方恶意制造合同履行障碍，被告倪新贵和倪新飞主张“原告在拿到被告方不动产登记簿的6个月内并未提出异议，也未要求被告倪新贵和倪新飞配合过户的行为，表明原告认同了登记的事实，而被告倪新贵和倪新飞也用自己名字办理产权证的行为表明被告陈红英的签字行为未获得追认”的意见，本院认为，动拆迁房屋交易市场常规就是在小产证办理之前，交易双方即签订了买卖协议，待出售方办理小产证符合上市交易条件时，买卖双方再行按照合同约定进行过户。故系争房屋办理小产证时登记在三被告名下系符合交易常规的登记行为，原告的前述意见和被告倪新贵、倪新飞的前述意见，本院均不予采信。再次，对于三被告均主张的《动迁房转让协议》的签订被告陈红英未取得被告倪新贵和倪新飞的授权和追认，合同应无效的意见，本院认为，在原告与被告陈红英签订《动迁房转让协议》合同时，原告并未看到被告陈红英出示被告倪新贵、倪新飞的授权委托材料，这是事实。但第一，合同无效应当符合法定情形；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分并不导致买卖合同无效。第二，本院认为，三被告系母子关系，对于动迁安置分配的房屋系明知。纵观整个《动迁房转让协议》的签订和实际履行过程，被告陈红英陈述与原告签订《动迁房转让协议》后口头告知两儿子；被告倪新贵和倪新飞陈述被告陈红英在系争房屋出售之前和签订转让协议后均告知过两人，但两人一直表示不同意，且被告陈红英与被告倪新飞系共同居住。而自2013年1月19日签约后原告取得系争房屋，装修完毕后入住至今，被告倪新贵和倪新飞在出售房屋之前和之后均已知晓母亲被告陈红英出售房屋的情况下，作为权利人在长达4年多的时间内，对系争房屋不闻不问，又不与原告和中介公司进行交涉，不符合常理。即便如被告倪新贵、倪新飞称对系争房屋的实际控制情况不清楚，一直在等待通知领钥匙和产权证；但被告陈红英庭后书面确认约在2015年底，接到电话通知可以办理产证，因三被告无暇赴沪办理，故将三被告的身份证原件邮寄委托代办。故被告倪新贵、倪新飞对产证的办理应当是明知的，在2016年2月3日系争房屋核准登记在三被告名下后，被告倪新贵、倪新飞依旧不与原告和中介交涉主张权利，有悖常理。再加上原告在与被告陈红英交涉过户事宜的电话录音中，双方意思表示均非常清晰，被告陈红英明确表示：“我已经和你说了，我提出的要求(系指要求原告再补贴50万)你同意就办过户，你不同意的话，那随便你。现在的房价我也是知道的，当初是那个价，现在每平米4万块了，我卖了以后现在很后悔，你如果要钱，我现在退给你180万，房子还给我，可不可以？”当原告问：“那如果我答应你的话，你就去办公证手续是吗？”被告陈红英回答：“是的，我两个儿子不来的话我就去办公证手续，然后过来办过户。”当原告问：“你两个儿子没来，一个在美国，一个在监狱里，所以是委托你来卖房子的对吧？”被告陈红英回答：“是的。反正现在就是一句话，你同不同意我的要求。你同意的话我就去办公证委托手续，然后过来办过户。你自己再考虑一下吧。”从双方的对话中可以明确系被告陈红英在房价上涨的情况下心生悔意，要求原告再行增加房款。且只要原告满足被告陈红英的要求，其可以取得两儿子的公证委托，而对话中始终未提及不同意办理过户是因为两个儿子不同意出售房屋。综合上述情况，本院有理由相信对于系争房屋买卖被告倪新贵、倪新飞应为明知且认可，故现三被告以被告倪新贵、倪新飞不知情、不同意，被告陈红英无权处分为由主张《动迁房转让协议》无效，缺乏依据，本院不予采信。又本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告与被告陈红英就系争房屋所签的《动迁房转让协议》系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。在被告倪新贵、倪新飞对于系争房屋买卖应为明知且认可的情况下，虽然在合同签字上存在瑕疵，但被告倪新贵、倪新飞仍应遵守诚信原则履行合同。关于被告倪新贵、倪新飞提出的原告和中介公司利用被告陈红英年事已高、没有文化，不了解上海的房地产行情，“骗”其卖掉房屋的意见，本院认为，根据2013年系争房屋所处地段的市场行情，系争房屋当时的成交价格并不明显低于市场行情。现由于该地区经济发展导致房价攀升，被告陈红英要求原告加价，否则不同意出售的行为恰恰是违反诚信。根据产证的办理情况，系争房屋已经符合上市交易过户的条件；根据《动迁房转让协议》第三条的约定，原告要求被告协助办理系争房屋的过户手续，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：被告陈红英、倪新贵、倪新飞于本判决生效之日起十日内协助原告傅祥飞办理上海市浦东新区祝潘公路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续。案件受理费14,288元(原告傅祥飞已预交)，由被告陈红英、倪新贵、倪新飞负担；保全费5,000元(原告傅祥飞已预交)，由被告陈红英、倪新贵、倪新飞负担。被告陈红英、倪新贵、倪新飞负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  叶利芳人民陪审员  梅天红人民陪审员  顾玲玲二〇一八年三月二十一日书 记 员  季绿怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。