广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初2379号 原告：南宁华南城有限公司，住所地：南宁市江**沙井大道。 法定代表人：梁丽仪，董事长。 委托诉讼代理人：方志勇，南宁华南城有限公司法务经理。 委托诉讼代理人：张入丹，南宁华南城有限公司法务经理。 被告：广西熙和投资集团有限责任公司，住所地：南宁市江**五一路。 法定代表人：吴教仁，执行董事。 原告南宁华南城有限公司与被告广西熙和投资集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月15日受理后，依法适用普通程序，于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告南宁华南城有限公司的委托诉讼代理人方志勇、张入丹到庭参加诉讼；被告广西熙和投资集团有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁华南城有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》，本案生效之日起10日内被告将租赁物返还原告；2.判令被告向原告支付第一年租赁年度租金9068672元；3.判令被告向原告支付拖欠的租金4534336元（暂计至2017年12月31日止，2018年1月1日起至本案生效之日止的租金按照合同另行计算支付）；4.判令被告向原告支付拖欠租金的违约金256190元（计算方法：暂计至2018年3月8日止。根据双方合同17.1条约定，每逾期一天，以被告未支付款项为基数的万分之五计算，直至被告实际支付之日止。2018年3月8日至本案判决生效之日的拖欠租金的违约金根据合同另行计算支付）；5.判令被告向原告支付解除合同违约金1511445.5元；6.判令被告所交的履约保证金及开业保证金原告有权不予返还；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将坐落于南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城内X号广场X栋地下一层整层房屋出租给被告使用，租金支付方式为“先付后用”。合同签订后，原告于2016年10月1日前将符合交付条件的上述房屋交付给被告使用，全面履行了合同约定的义务。但截止目前为止，被告没有根据合同向原告支付任何租金及相关费用，该行为已严重损害了原告的合法权利并构成了重大违约。合同第4.2.1条约定：“第二个租赁年度的租金共计玖佰零陆万捌仟陆佰柒拾贰元整（9068672元），每个季度租金为人民币贰佰贰拾陆万柒仟壹佰陆拾捌元整（2267168元）；于2017年9月16日至2017年9月30日期间支付第二个度租赁年度第一季度租金；乙方须于2017年12月17日至2017年12月31日期间支付第二个租赁年度第二季度租金。……乙方按时交纳第二租赁年度的租金是享受第一租赁年度优惠政策的条件，甲方不再向乙方收取第一租赁年度的租金”，合同签订后被告没有根据合同向原告支付第二租赁年度租金。根据双方合同第17.5.1条约定：乙方拖欠租金超过30天或以上，属于重大违约，甲方有权随时单方解除本合同（不视为违约），现被告的违约行为已经达到合同解除的法定条件，原告请求解除原被告签订的租赁合同有事实和法律依据，请求法院予以支持。根据合同第4.2.1条约定，在被告未能按照约定支付第二租赁年度租金的情况下，被告不再享受第一租赁年度的优惠政策，即应补交第一租赁年度的租金9068672元；根据该条约定，截止2017年12月31日，被告共拖欠原告租金数额为4534336元，被告应予以支付。合同第十八条违约责任及解除合同及第17.1款约定：“乙方未按本合同约定按期足额支付租金、物业管理费、宣传推广费、水电费或其他等费用的，每逾期1天，乙方应按逾期未支付金额的5‰向甲方支付违约金及其他费用（如有），直至乙方实际付款日止”的约定，被告未按合同约定支付应交付的款项，每逾期一天，以被告未支付款项为基数的5‰计算，直至实际支付之日止。2017年10月1日至2017年12月31日拖欠租金本金为2267168元，故截止2017年12月31日产生的租赁违约金为104289.73元，2018年1月1日至3月8日拖欠的租金本金为4534336元，截止2018年3月8日产生的租金违约金为151900.27元，以上两项共计为256190元。双方合同第17.5.1条约定，合同解除后，被告应当支付当期两个月的租金作为违约金，即1511445.5元；根据合同第17.5.1条及第5.2条约定“如乙方开业率未达到60%的，则甲方有权没收全部开业保证金”，而被告自开业以来，开业率一直未达到60%以上，故原告有权不退还被告已经交纳的履约保证金及开业保证金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告拖欠租金等费用的违约行为严重损害了原告的合理权益，原告为维护自己的合法权利，特提起诉讼，请求法院支持原告的请求。 原告当庭变更第一项诉讼请求为：请求法院确认双方于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月20日解除；第三项诉讼请求中租金变更为5038151元；第四项诉讼请求中违约金变更为480513元；第七项诉讼请求变更为：本案的诉讼费、保全费、担保保险费由被告承担。当庭补充事实及理由：原告将被告起诉至法院后，于2018年4月20日向被告发出解除合同通知函，该通知发出后双方的合同即解除。双方的合同于2018年4月20日解除，租金计算至2018年4月20日；违约金计算至2018年6月6日，此后的违约金以5038151元为本金，按日息万分之五计算。原告诉讼后提出财产保全申请，产生的保全费用及保全保险费用，依法由被告承担。 原告提交的证据有：1.房地产租赁合同，证明：被告与原告存在房地产租赁合同关系；2.负一楼熙和集团2号广场房屋钥匙交接表，证明：原告已经履行了交付租赁物的义务；3.关于限付清租金及水电费的函；4.EMS快递邮单，证据3-4共证明：被告欠租事实，原告已多次催促其缴纳，被告欠租的行为已经构成违约。 开庭时当庭提交证据：1.解除函、邮单，证明：双方的租赁合同已于2018年4月20日解除；2.诉讼财产保全责任保险费发票、保单保函、（2017）最高法民终437号民事判决书，证明：诉讼保全担保保险的41600元为合理支出，应由被告承担；3.收据两张，证明：被告向原告交纳履约保证金及开业保证金。 被告广西熙和投资集团有限责任公司书面答辩称：一、原告于2018年3月1日起已收回本案的租赁物业及派安保人员看守，本案的租赁物业自2018年3月1日起就已由原告收回，被告公司也同意其收回，不应支付2018年3月1日后的租金。请求法院到租赁物业现场核实情况；二、原告主张的各项违约金过高，请求人民法院依法不支持或调低；三、主张履约保证金及开业保证金应抵扣租金，不应没收；四、本案就如原告所说的，被告出租开业率非常低，不到5%，这既有市场不景气的原因，但也有场地配套的水电及通信设施不到位，一下雨就被泡等原因，请法院依法调低租金；五、被告为投资该项目已欠下巨额债务及民间利息，确实无能力再履行合同，但原告明明已收回出租物业并派专人看守，却诉求收回后的租金及要求交回物业，违背了基本的诚信原则。 被告广西熙和投资集团有限责任公司未提交证据。 根据原告的起诉及被告的答辩，本案双方争议的焦点问题为：原告的诉讼请求是否合法有据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2016年3月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城内X号广场X栋地下一层整层房屋出租给被告使用。租赁标的物的建筑面积约为30228.91平方米，租金及物业管理费等相应费用按该建筑面积计算，第二个租赁年度租金按25元/月/平方米计收，每月租金为755722.75元。租赁期限从2016年10月1日起至2026年9月30日止。采取“先付后用”的原则收取租金，租金支付方式为按季支付。第二个租赁年度的租金共计9068672元，每个季度租金为2267168元。于2017年9月16日至2017年9月30日期间支付第二个租赁年度第一季度租金；于2017年12月17日至2017年12月31日期间支付第二个租赁年度第二季度租金；于2018年3月17日至2018年3月31日期间支付第二个租赁年度第三季度租金……。被告按时交纳第二租赁年度的租金是享受第一租赁年度优惠政策的条件，原告不再向被告收取第一租赁年度的租金。原告给予被告两年的优惠期，第一年优惠期从2016年10月1日起至2017年9月30日止，第二年优惠期从2018年10月1日起至2019年9月30日止，优惠期内原告给予被告优惠租金政策。租赁标的物于2016年10月1日前全部交付完毕，被告保证于2016年10月1日前开业。被告应于合同签订后三个工作日内向原告交付履约保证金400万元，如租赁期满或双方协商提前终止合同，被告按合同约定返还租赁标的物后10个工作日内，原告将履约保证金在扣除按合同约定的各种费用后，凭保证金收据原件无息返还被告。因被告违约导致租赁合同提前终止的，履约保证金不予返还，并且被告仍应承担相应违约责任。被告在合同签订后三个工作日内向原告支付开业保证金100万元，如租赁标的物在合同约定的开业时间里开业率达到60%的，则原告凭开业保证金收据原件十个工作日内将开业保证金足额无息返还被告；如被告开业率未达到60%的，则原告有权没收全部开业保证金。被告未按合同约定按期足额支付租金、物业管理费、水电费或其他费用的，每逾期一天，被告应按应付未付金额的万分之五向原告支付违约金，直至被告实际付款日止。被告拖欠租金、物业管理费、水电费或其他应付款项30天或以上的，均属于重大违约，原告有权随时单方解除合同（不视为违约），收回租赁标的物另行出租，不退还被告已付租金及履约保证金，并由被告按当期2个月的租金向原告支付解约违约金。签订合同之后，原告依约向被告交付租赁标的物。 2015年12月11日，被告向原告交付租赁房屋的定金100万元，原告主张该定金为开业保证金。2016年3月23日，被告向原告交付租赁房屋履约保证金400万元。 2018年2月2日，原告通过EMS邮政快递向被告发出《关于限期付清租金及水电费的函》，告知被告至2018年2月2日仍欠租金4534336元未交纳，请被告于2018年2月5日前付清拖欠的租金。被告公司的原法定代表人王文淑于2018年2月13日签收了该邮件。 2018年4月16日，原告通过EMS邮政快递向被告发出《关于解除的通知函》，告知被告未按合同约定支付第二租赁年度租金，截止至发函前，拖欠租金数额为6801504元。根据合同第十七条约定，于2018年4月16日解除双方于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》，收回房产另行出租，被告已交履约保证金及开业保证金不予退还。请被告方收到函件起3日内到原告公司办理解除合同的相关手续并付清拖欠的所有租金、违约金及水电费。被告公司的原法定代表人王文淑于2018年4月24日签收了该邮件。 另查明：原告用于出租的房屋已办理房屋产权证，产权证号为邕房权证字第××号。原告确认于2018年4月20日将租赁标的物收回。 又查明：原告向本院起诉后为申请财产保全，通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，支付诉讼财产保全责任保险费41600元，向本院缴纳诉讼保全费5000元。 本院认为：原告将其拥有合法证件的房屋出租给被告，双方签订的租赁合同意思表示真实，内容并未违反法律的强制性规定，应合法有效。双方应恪守合同约定，严格履行合同约定的义务。原告已依约向被告交付租赁物，被告理应按约定支付租金。根据双方租赁合同的约定，被告拖欠租金30天以上的，原告有权单方解除合同。而本案查明被告确实未按合同约定支付租金，并且期间原告已向被告催告履行，但被告仍不依约履行，且逾期未履行已达到30天以上。原告因此向被告发出《关于的通知函》，明确表达了解除双方租赁合同的意愿，被告已于2018年4月24日收到该函。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，被告在收到解除通知后，该合同已解除。本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年4月24日解除。 对于原告要求被告支付第一租赁年度的租金问题，双方在合同中约定，原告给予被告两年的优惠期，被告按时交纳第二年度的租金是享受第一租赁年度优惠政策，原告不再向被告收取第一租赁年度的租金的条件。现被告未按约定按时支付第二租赁年度的租金，因此，双方约定原告给予被告优惠不收取被告第一租赁年度租金的条件不成就，原告要求被告支付第一租赁年度的租金，合理有据，本院予以支持。原告主张按照第二年度的租金标准每年9068672元计付第一租赁年度租金，尚属合理，本院予以支持。 对于原告主张的拖欠的租金。本院确认双方合同的解除时间为2018年4月24日，而原告自认于2018年4月20日收回租赁的房屋，故被告拖欠原告第二年度的租金自2017年10月1日起计算至2018年4月20日止，按每季度租金2267168元的标准计算，应为5038151元。 对于原告主张的拖欠租金的违约金，双方在租赁合同中有明确的约定，本院予以支持。按照双方的约定，第二租赁年度每季度租金为2267168元，第二租赁年度第一季度的租金交纳时间为2017年9月16日至2017年9月30日，第二租赁年度第二季度的租金交纳时间是2017年12月17日至2017年12月31日，第二租赁年度第三季度的租金交纳时间是2018年3月17日至2018年3月31日。故原告要求被告从2017年10月1日至2017年12月31日以2267168元为基数，从2018年1月1日至2018年3月31日以4534336为基数，自2018年4月1日后以5038151元为基数计算违约金，并要求按日万分之五计算至付清第二租赁年度的租金时止，依据充分，本院予以支持。 对于原告主张不予返还被告开业保证金及履约保证金的问题。对于开业保证金，双方在合同中明确约定在2016年10月1日前租赁标的物开业率达到60%的，开业保证金由原告无偿退回被告，但客观上被告租赁的标的物在约定的开业时间里开业率并未达到60%，而且在被告接收租赁物后就开业保证金的处理并没有证据证明双方进行过协商处理，因此，在被告使用租赁物过程中，被告的行为显示对于开业保证金不予退还的约定，其并无异议，故原告主张开业保证金不予以退还，本院予以支持。由于本案被告承租原告的房屋后，实际使用时间短，而且从实际情况看，双方均确认市场经营不景气，故被告实际在本次租赁中获利并不理想，因此，不予以返还履约保证金，明显对被告欠缺公平，该履约保证金理应抵扣被告所欠的租金。 对于原告主张的诉讼保全费及诉讼保全担保保险费负担问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，符合法律规定。因被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳诉讼保全担保保险费是原告支付的合理必要费用，属原告行使权利的损失，由被告承担并无不当。而申请诉讼保全应交纳的费用属诉讼费的范畴，依法应由败诉方承担。 对于被告主张违约金过高，请求依法不支持或调低的问题。鉴于双方在合同中约定的违约金条款较多，而且实际上被告从合同中获利较少，故本院酌情考虑不支持原告主张的解约违约金请求，其他的违约责任仍由被告承担。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告南宁华南城有限公司与被告广西熙和投资集团有限责任公司于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月24日解除； 二、被告广西熙和投资集团有限责任公司支付原告南宁华南城有限公司第一租赁年度的租金9068672元； 三、被告广西熙和投资集团有限责任公司支付原告南宁华南城有限公司第二租赁年度的所欠的租金5038151元； 四、被告广西熙和投资集团有限责任公司支付原告南宁华南城有限公司迟延支付第二租赁年度租金产生的违约金（从2017年10月1日至2017年12月31日以2267168元为基数，从2018年1月1日至2018年3月31日以4534336为基数，自2018年4月1日后以5038151元为基数，均按日万分之五计算至付清第二租赁年度的租金时止）； 五、原告南宁华南城有限公司不予以退还被告广西熙和投资集团有限责任公司开业保证金1000000元； 六、被告广西熙和投资集团有限责任公司所交纳的履约保证金4000000元抵扣被告应向原告南宁华南城有限公司支付的第一年度的租金； 七、上述第二项及第六项相互抵扣后，被告广西熙和投资集团有限责任公司尚应支付原告南宁华南城有限公司第一租赁年度租金为5068672元; 八、驳回原告南宁华南城有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费114024元，由原告南宁华南城有限公司负担46024元，被告广西熙和投资集团有限责任公司负担68000元。诉讼保全费5000元，诉讼保全担保保险费41600元，共46600元，由被告广西熙和投资集团有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  杜 宪 人民陪审员  覃秀程 二〇一八年七月二十四日 书 记 员  周 微 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。