江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初1509号 原告：王俭（反诉被告），女，1960年11月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：刘晓敏，江苏海越（淮安）律师事务所律师。 被告：陈立红（反诉原告），男，1971年7月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：李恒，江苏岸庆律师事务所律师。 原告王俭与被告陈立红房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年6月15日立案受理后，被告陈立红在答辩期内提出反诉,本院予以受理,并与本诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王俭及其委托诉讼代理人刘晓敏与被告陈立红的委托诉讼代理人李恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王俭向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签的房屋租赁合同；2、被告支付2019年7月10日-2020年7月9日期间租金28000元以及滞纳金9800元、违约金2万元，支付2019年8月6日-2020年8月6日期间物业费1800元及利息（从2020年5月6日起按照年利率24％标准计算）；3、被告承担楼梯修复费用9500元。事实与理由：2018年7月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告租赁原告位于李集小区X号门面房两间及X号东边一间。租期为3年。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告于2019年5月10应向原告支付第二年房屋租金28000元时，违反合同约定未能及时支付第二年房屋租金28000元，经原告催要未果，故原告诉至法院。 被告陈立红辩称，被告之所以没有支付租金是因为原告提供的涉案房屋漏水导致该涉案房屋根本无法使用，因此所谓滞纳金、违约金及物业费和利息根本不存在。原告提供的涉案房屋所有权人为李集村委会，而且在李集村委会和原告的合同中明确约定不允许转租涉案房屋，2020年4月2日，李集村委会将涉案房屋收回并且将门面房上锁，让被告根本进不去，被告这才知道涉案房屋是李集村委会的。被告并没有对楼梯进行拆除。 反诉原告陈立红提出反诉请求：要求反诉被告赔偿2020年4月2日涉案房屋被上锁至2020年7月7日期间被告无法实际经营造成的停业损失15000元并赔偿房屋装修费用损失5万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告2018年7月16日签订房屋租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告李集小区X－X期XXX号门面房下面两间及X号东边一间，租赁期限至2021年7月9日。2020年4月2日，反诉原告突然发现门面房被锁，才得知门面房所有权人为李集村委会，反诉被告只是租下房屋后转租给反诉原告，同时，反诉原告也得知因反诉被告非法转租，反诉被告与村委会的租赁合同已于2021年4月1日解除。反诉原告与反诉被告的租赁合同因反诉被告与村委会的租赁合同被解除而无法继续履行，均为反诉被告的过错，反诉被告构成根本违约，给反诉原告造成巨大损失，故反诉原告提起反诉。 反诉被告王俭辩称，反诉原告明知涉案房屋所有权人系李集村委会，且李集村委会并未将涉案房屋上锁，也没有影响反诉原告经营，故反诉被告不认可反诉原告提出的反诉请求。 经审理本院认定事实如下：2015年12月6日，原告与淮安经济技术开发区高教园区枚乘路办事处李集村民委员会（以下简称李集村委会）签订门面房租赁合同，原告租赁李集村委会位于李集安置小区X－X期门面房，门面房序号为X、X、X、X，面积974.14平方米，租赁期限为2016年2月6日至2026年2月6日，租金为每年116896元，原告交纳保证金1万元，该合同约定原告不得将租赁房屋私自转租他人，确需转租必须征得李集村委会同意。 原告租得上述房屋后，于2018年7月16日与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告提供李集小区X－X期门面房租赁给被告，门面房序号为XXX号下面两间面积100平方米，加上107号东边一间，租赁期限为2018年7月10日至2021年7月9日，年租金为25000元，第二年28000元、第三年3万元，租金每年交一次，首期一年租金在合同签订当日一次性付清，之后每年租金在起算日前两个月支付，如被告未能如约支付租金，则每超一天，原告将收取应交租金总额5％的滞纳金，逾期七天仍不能全额交清房屋及滞纳金，原告有权解除合同。合同还约定被告在租赁期间不得改变房屋原有结构，被告在租赁期间按规定时间交纳水电费、税金、物业费。合同约定被告如有违反本合同行为时，原告不退还保证金，同时被告还应支付原告违约金20000元。 原、被告签订合同后，被告租用上述房屋开办装饰公司。2019年7月9日前的房屋租金被告已经支付原告，2019年7月10日后的房屋租金被告没有支付。原告于2020年8月20日向李集村委会交纳了2019年8月6日至2020年8月6日期间的106号房（246.26平方米）物业费2955元和107号房（223.91平方米）物业费2687元。 审理中，被告主张未支付2019年7月10日后的房屋租金是因为涉案房屋漏水导致无法使用，原告对此不予认可，被告未提供充分证据证实其主张的事实。被告还主张李集村委会因不允许原告转租房屋于2020年4月2日将涉案房屋上锁导致被告无法进入涉案房屋经营，后被告从后门搬走了大部分物品，目前尚有部分物品在涉案房屋中。原告对此也不予认可，被告未提供充分证据证实其主张的事实。 原告主张其与李集村委会的租赁合同后来在2020年8月解除，因涉案X号门面房的楼梯在被告租赁期间被被告拆除，后李集村委会用原告交纳的保证金将楼梯修复，花费恢复楼梯及补墙材料和工人工资款9500元，要求被告赔偿楼梯修复费用，并提供工人出具的收条等予以证实。被告对此不予认可。 审理中，经本院向李集村委会相关工作人员走访调查，该工作人员表示李集村委会知道原告转租房屋后并未表示反对，村委会也没有将涉案房屋上锁，后因原告拖欠租金，村委会于2020年8、9月份已于原告解除租赁合同。涉案房屋楼梯确实是被人拆除了，后来是村委会用原告交纳的保证金修复的，修复费用共为9000余元。 本院认为，原、被告所签房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告交付出租房屋给被告租赁使用，被告作为承租方的主要义务即为履行给付租金。根据双方合同约定，2019年7月10日至2020年7月9日期间的房屋租金为28000元，被告应于2019年7月10日前两个月支付，但被告并未履行给付租金义务，已构成根本违约，被告虽抗辩房屋漏水致其无法使用房屋，但被告并未提供充分证据证实，故本院对被告的该抗辩不予采纳，且即使房屋漏水给被告造成损失，被告也可以要求原告赔偿相应损失而不应以拒付租金对抗。被告还抗辩李集村委会在2020年4月2日以不同意原告转租为由将涉案房屋上锁致被告无法经营，但被告未提供充分证据证实，且经本院走访调查也不能确认被告主张的事实，故本院对被告的该抗辩也不予采纳。故原告根据合同约定和法律规定可以要求解除与被告的房屋租赁合同。因原告在起诉前并未通知被告解除租赁合同，而是于2020年6月15日直接向本院起诉要求解除租赁合同，被告于2020年6月29日收到本院起诉状副本，故本院酌定原、被告的房屋租赁合同于2020年6月29日解除。 对原告主张的2019年7月10日-2020年7月9日期间的房屋租金28000元。因双方合同已于2020年6月29日解除，但被告对于合同解除之前的租金并未支付且在合同解除后还未搬离涉案房屋，故被告应当按照合同约定支付合同解除之前的房屋租金，并应当承担合同解除后的房屋占用费用，本院酌定由被告支付原告2019年7月10日至2020年7月9日期间的房屋租金和占用费合计28000元。 对原告主张的滞纳金和违约金，均系属于违约金性质，原告该主张费用过高，被告在本案中请求予以调整，而原告也未提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，故本院酌情将违约金调整为由被告以28000元为基数，从2019年7月10日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算至实际给付之日止。 对原告主张的2019年8月6日至2020年8月6日期间物业费1800元及利息。根据双方合同约定，被告租赁和使用房屋期间物业费本应由被告交纳，现被告未能交纳而是由原告实际交纳，故该期间物业费应由被告支付给原告。本院根据原告实际从李集村委会租赁的XXX和XXX号房屋的物业面积以及所交物业费数额，结合被告实际租赁原告的XXX和XXX号房屋的面积，酌情支持原告要求被告支付1800元物业费的诉讼请求。原、被告对于物业费利息并无约定，本院对原告主张物业费利息的请求酌情不予支持。 对原告主张的被告赔偿楼梯修复费用9500元。被告虽然对于拆除楼梯事实不予认可，但根据本院向李集村委会相关工作人员调查，能够确认楼梯有被拆除事实，而被告在租赁房屋期间，作为承租人应有妥善保管租赁物义务，故被告应当承担赔偿责任，本院考虑原告提供的修复费用9500元证据当中尚有其他费用，而现在楼梯已被实际修复，故酌定由被告赔偿原告楼梯修复费用5000元。 对被告提出的停业损失反诉请求，因被告所举证据不足以证实被告主张的涉案房屋于2020年4月2日被李集村委会上锁导致被告无法实际经营以及实际造成的停业损失，故本院对被告的该反诉请求不予支持。对被告提出的赔偿装修费用损失反诉请求，因本案系被告根本违约导致租赁合同解除，故本院对被告的该反诉请求亦不予支持。 据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告王俭与被告陈立红签订的房屋租赁合同于2020年6月29日解除； 二、被告陈立红于判决生效后三十日内支付原告王俭2019年7月10日至2020年7月9日期间的房屋租金和占用费28000元并承担违约金（以28000元为基数，从2019年7月10日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算至实际给付之日止）; 三、被告陈立红于判决生效后三十日内支付原告王俭2019年8月6日至2020年8月6日期间物业费1800元并赔偿原告楼梯修复费用5000元； 四、驳回原告王俭的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈立红的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1290元，由本诉原告负担535元，本诉被告负担755元。反诉案件受理费838元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××71）。 审 判 长  刘海波 人民陪审员  孙美红 人民陪审员  陈 坚 二〇二一年三月十五日 法官 助理  张基兰 书 记 员  黄**华