上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初53363号原告(反诉被告)：上海金琛股权投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区康桥东路XXX号XXX号楼XXX层XXX区。法定代表人：火唯一，执行董事。委托诉讼代理人：解冰，上海康程律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆节，上海康程律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海时和南都物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈东彪，执行董事。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海金琛股权投资管理有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海时和南都物业服务有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人解冰、王庆节，被告委托诉讼代理人宋安成、张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金琛股权投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2016年11月1日签订的《提香会所二楼及三楼房屋租赁合同》自起诉日解除；2、判令被告赔偿原告所受损失共计人民币(以下币种相同)9,297,809元。事实及理由：原、被告于2016年11月1日签订《提香会所二楼及三楼房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号会所二楼及三楼房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告使用，面积为600平方米；租赁用途为办公。在合同签订前，双方即已确定了合同的主要内容。被告于2016年8月19日原则上同意原告提前进场装修。原告遂委托上海后贵建筑装饰工程有限公司在办理了相应手续并缴纳装修保证金后进场装修。2016年9月30日，原告收到被告的《关于停止会所前期施工的通知》，被告以“由于接到举报贵司涉嫌黑社会嫌疑……”通知原告停止施工。经协调，第二次进场施工是在接到被告通知后，原告又再次进场施工，但再次遭到阻挠，于2017年1月13日停止装修至今，此时装修已接近完成。原告认为，被告的行为导致双方租赁合同无法履行，已构成违约，原告有权提出解除合同，故诉至法院，诉请如前。被告上海时和南都物业服务有限公司辩称，其同意解除合同，但解除理由为原告长期延期支付租金和物业管理费、保证金；对原告主张的损失赔偿金额不予同意，原告并未进行大量装修，其他损失系原告长期不支付租金所致。被告上海时和南都物业服务有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付2016年11月1日至2017年7月5日的租金84,789.60元及物业管理费35,076.65元；2、判令原告向被告支付违约金60,480元；3、诉讼费由原告承担。事实及理由：原告与被告于2016年11月1日签订《提香会所二楼及三楼房屋租赁合同》，约定原告应在合同签订之日起三日内(即2016年11月4日)缴清首年度租金与保证金，合同签订后30日(即2016年11月30日)内缴纳首年物业费。如拖欠租金、物业费等费用累计30天以上的，被告有权解除合同，原告应按照被告的实际损失和当年租金总额的50%之和赔偿经济损失。原告长期拖欠租金及物业费，被告为维护自身合法权益提出反诉，诉请如前。原告上海金琛股权投资管理有限公司辩称，对被告主张的租金及物业管理费金额予以确认，但不同意支付。原告租赁被告房屋有装修免租期，在免租期内原告与装修公司达成了装修协议并进场装修，由于被告阻挠，导致原告装修迟迟未完成且多次停工，原告认为被告违约在先导致原告租赁合同目的无法实现，应由被告承担违约责任。本院经审理认定如下事实：2016年8月19日，被告向原告发出《关于允许开展会所前期工作的通知》，内容为：“与贵司的《提香会所二楼及三楼房屋租赁合同》内容已确定，目前正在走内部审批流程，合同走完内部流程即可安排签署。原则上允许贵司根据装修计划提前进场安排，我方会给予必要的配合，争取早日完成装修，为业主提供服务。同时提醒，未来若是由于贵司的原因导致合同无法正式签署的，责任由贵司自行承担，贵司应立即停止装修工作并将租赁场地恢复原状。”该通知上严钦在被告“项目负责人”处签名。当日，被告将系争房屋交付给原告。2016年9月30日，被告向原告发出《关于停止会所前期施工的通知》，内容为：“由于接到举报贵司涉嫌黑社会嫌疑，我司属于著名企业，不会与黑社会性质公司进行合作，目前请贵司停止施工，等待通知。”该通知上严钦在被告“项目负责人”处签名。之后，原告停止施工。2016年11月1日，原、被告签订《提香会所二楼及三楼房屋租赁合同》一份，约定被告(甲方)将系争房屋出租给原告(乙方)使用，租赁面积为600平方米。合同约定，被告于2016年9月1日前交付房屋，租赁期限自2016年11月1日(起租日)起至2019年10月30日止；第一年(2016年11月1日至2017年10月30日)租金为0.56元/天/平方，为120,960元；该房屋的物业服务费目前收费标准为6.95元/平方米/月，合计每年综合服务费41,700元；合同还约定，原告须无条件在会所一楼免费开设超市、咖啡厅，中西简餐厅及二楼四间客房……；合同第四条第六款约定，本合同签订之日起，原告应在三日内缴清首年度租金与保证金，合计220,960元。合同第五条约定，原告应于本合同生效之日后的30天之内向被告支付第一年租金120,960元及履行保证金10万元，第一年物业费41,700元，合计262,660元。合同第十二条约定了被告的合同解除权，其中第二项为“拖欠租金或物业服务费、水费、电费等应付费用累计在30天以上的。”合同落款处由严钦作为被告经办人签名。合同签订后，原告恢复对系争房屋进行装修，但未支付租金及履行保证金。2017年1月，原告停止施工。庭审中，原告举证了装修合同、决算书、收款凭证、另行租赁房屋的《租赁合同》等，拟证明原告诉请2损失，其中装修损失主张330万元。被告举证了原告签约的装修公司与小区物业管理公司上海万科提香别墅物业服务中心签订的《装修管理服务协议》，拟证明原告对小区会所进行装饰装修的施工时间为2017年1月6日至2017年3月8日。另，被告并未举证其曾向原告催讨租金及履约保证金。庭审中，被告陈述，两份函件是因小区业主及业委会要求被告通知原告停止施工，故被告发函，但之后原、被告双方协商好让原告再进场装修，故双方签订了租赁协议，原告也实际进场施工，春节期间原告没有再进场，非被告造成。原告陈述，收到被告两份函件后其停止施工，经过协商，于2017年1月13日接到被告经理口头通知其又停工，之后再没有进去。本案审理过程中，经原告申请，上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对秀沿路XXX弄XXX号会所二楼三楼及一楼超市及舞蹈室中由原告装修的固定装修部分工程量造价进行鉴定，经鉴定，鉴定部门于2018年1月4日出具《司法鉴定意见书》，结论为：浦东新区秀沿路XXX弄XXX号会所二楼、三楼及一楼的超市和一楼的舞蹈室中由原告装修的固定装修部分工程量的造价为624,339元。鉴定依据为《上海市房屋修缮工程预算定额(2000)》、《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》、《上海市安装工程预算定额(2000)》等，鉴定费用为64,500元，由原告预付。对上述鉴定结论，原告提出以下异议：1、原告认为在其承租提香会所后进行整改工程工期紧张，工程量改动大，故在装修过程中材料加急定制，人工投入量大，要求本工程的相关费率按国家允许范围的上限取费。鉴定单位意见：关于企业管理费和利润，安全防护、文明施工措施费及社会保险费，鉴定单位是按沪建市管(2016)42号、沪建市管(2016)43号文规定，以中间值计取。若费率按上限计取，则总造价相应增加42,994元。2、原告提出接煤气及煤气表是原告施工。鉴定单位意见：现场厨房有煤气表，原告提出由其施工，被告方不认可，故列入争议项。接煤气及煤气表造价为50,000元，是否计取由法院裁定。3、原告提出董事长室及对面二间房中共16只带罩日光灯是原告施工。鉴定单位意见：原告提出董事长室及对面二间房共16只带罩日光灯是由原告施工，被告不认可，故列入争议项。16只带罩日光灯造价为2,558元。是否计取由法院裁定。4、原告提出其装修之前进行过部分拆除工程，应予以计入工程造价内。即拆除地板150平方米，拆除墙体41.97平方米。修补石膏板吊顶30平方米。鉴定单位意见：拆除地板150平方米造价：2,878元。拆除墙体41.97平方米造价911元。修补石膏板吊顶30平方米造价1,642元。由于此三项工程为拆除工程，现场无法勘察，现鉴定报告内未包括这些拆除费用，是否计取由法院裁定。5、原告提出空调维修费36,500元。鉴定单位意见：按《设备维修合同》分项费用合计为41,400元，优惠后费用合计为36,500元，合同中哪些部分做了优惠，鉴定单位不清楚，现场具体维修量难以确定。目前，三楼风管已改动好，风机盘管已维修好，能正常工作，控制开关已更新，其他难以确定，故列入争议项。是否计取由法院裁定。被告对上述鉴定结论提出以下异议：1、被告认为该工程应使用装饰定额计取。鉴定单位意见：本工程符合《上海市房屋修缮工程预算定额(2000)》适用条款，故不予调整。2、被告认为土建工程中第5、7、18、28、38、39、42、43、44、45项应予以删除，因为经现场勘察，未见此项。鉴定单位意见：以上子项现场勘察时能看见和丈量，故不予调整。3、被告认为土建工程中第2、6项不是新木工板，而是旧木工板，所以应当更正。鉴定单位意见：经现场勘察细木工板已铺设好并已涂刷好防火漆，故不予调整。4、被告认为安装工程中第24、25、26、27、28、62、63、64、75、76项应予以删除，因为现场勘察，未见此项。鉴定单位意见：以上子项现场勘察时能看见和丈量，故不予调整。5、被告认为安全文明施工措施等费用，由于本项目装修工程的工程量很小，很少工程需要做安全防护，所以费率均应按照最低值计取。鉴定单位意见：关于企业管理费和利润，安全防护、文明施工措施费，鉴定单位是按沪建市管(2016)42号文规定，以中间值计取。若本工程企业管理费和利润，安全文明施工措施费按最低值计取。则总造价相应减少9,709元。6、被告认为社会保险费和公积金，依照规定计取的前提必须是施工单位实际支付，应有真实凭据，没有证据证明实际支付就不得计取。鉴定单位意见：社会保险费和公积金是施工企业应该缴纳的规费，本工程计取的是被告固定装修部分工程量的市场造价，而非原告的实际发生装修成本。故社会保险费鉴定单位按沪建市管(2016)43号文规定，以中间值计取，公积金按沪建市管(2016)43号文规定计取。另，鉴定人于庭审中到庭答复法庭：对原告提出的异议，其评估造价是根据现场实际情况测量计算，原告提交的数据及其工作量如何计取其不清楚，但鉴定人的工作量是根据现场实际情况勘察出来的；原告认为煤气费用及煤气表、网络费用等费用没有记录进去，这几项内容是否是原告施工不清楚，这部分造价金额已计算出，由法院裁定；原告提供一张网络缴费发票，该发票看不出网络是发生在项目所在地，且这是网络年度使用费，这个费用不应当列入本次鉴定范围；原告提出空调维修费用36,500元，这是部分空调维修，现场无法看出哪些维修过哪些没有维修过，故也放入争议项。对被告提出的异议，鉴定的工程是在原有装修过工程上进行部分拆除和装修，故合同计价依据仍按房修定额来计算，房修定额没有的情况下借用建筑装饰定额，装修定额适用于土建做好后对新房进行装修，对原装修进行拆除并再重新装修的情况适用房修定额比较合理，房修定额适用范围是对原房屋进行拆除、加固和修缮。如主张适用装饰定额，其可补充套用装饰定额的工程总价。据此，2018年3月1日，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《司法鉴定补充意见书》：本次鉴定依据《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》、《上海市安装工程预算定额(2000)》及相应的取费标准计取：(一)浦东新区秀沿路XXX弄XXX号会所二楼、三楼及一楼的超市和一楼的舞蹈室中由原告装修的固定装修部分工程量的造价为610,982元；(二)争议工程中拆除木地板造价为2,837元；拆除实心砖墙造价898元；修补石膏板吊顶造价为1,997元；其他工程造价不变。庭审中，原告申请严钦作为本案证人，因严钦因故未到庭，本院于2018年6月4日向其作谈话笔录，严钦陈述：“……涉案的会所是由我经营的，合同履行过程是我参与的，合同签订的前期工作也是我参与的，整个会所的项目也是我负责的，一直参与到2017年1月底发完口头通知……。到2017年1月10日或13日，我接到公司电话说业委会反对，要求原告方停工，我发微信给原告方的陈总让他们停工，之后再也没有开过工。……合同约定签约后30日内原告要支付相关费用。合同签订前后业委会一直在反对原告方进场装修，当时没有对原告装修造成影响，之后确实是让他们停工了。合同具体的付款条约我记不清了，原告方没有付款，公司也没有催讨，公司担心他们付进来，如果原告方不付的话我们能归责他们违约。……(2017年1月停工原因是)业委会反对，对于原告方未付款我们一直没有主张过，2017年1月以后这个会所不归我管，由张磊负责……。”对上述陈述内容，原告无异议；被告则对内容的真实性及准确性提出异议：1、笔录中谈到严钦通知原告撤场，被告认为严钦与原告有一定的利益关系，因为原告是严钦招商进来的，之前严钦违反规定私下让原告进场施工；2、严钦无权通知原告撤场，无权变更合同条款，原告没有任何证据证明被告通知原告撤场；3、笔录中严钦也没有表述清楚是谁给他授权，严钦负责招商并没有这个权利，笔录中严钦也提到1月份已不负责这个会所，怎么可能还通知原告停工，所以对于严钦通知原告撤场这个事实无法确认；4、严钦曾任会所专业经理，只负责会所招商，并非负责会所所有事务，其就职时间是2015年10月8日，2017年8月24日离职。本院认为，原、被告签订的《提香会所二楼及三楼房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，双方均应按约履行。现双方争议合同无法继续履行是否系原告违约造成。原告主张其未付款系被告阻挠其装修故其未付款，并不构成违约；被告则主张原告未付款构成违约。对此，本院认为，其一，根据严钦陈述，小区业委会在合同签订前后均对原告装修提出过反对，最终原告被停止装修亦系业委会反对，此陈述虽遭被告否认，但对严钦的身份被告予以确认，且双方签订的合同及被告的通知上均由严钦作为被告代表签名，可认定严钦系被告该出租事宜的主要负责人，其陈述具有一定可信度，本院予以采信；其二、原告应付租金、履行保证金及物业费的合计总额为二十余万元，而原告装修投入已远高于此，从常理而言，在无任何理由的情况下，原告不大可能故意不付租金而宁愿遭受巨额装修损失，故原告陈述其因装修受到阻挠而不付租金的陈述具有一定合理性；其三、2017年1月装修停工后，原告先行于2017年7月提起诉讼，被告直至诉讼中提起反诉，而合同付款期届满后直至被告提起反诉前，被告均未举证其催讨付款或通知解除合同，侧面表明被告因某种原因对原告未付款行为具有一定容忍度；其四、在双方合同签订之前，被告曾有同意装修后又通知停止装修的行为，而之后原告再次停止装修的原因，被告虽否认严钦陈述，但其亦未作合理解释。综上所述，结合本案双方举证情况，本院认为原告虽未按约付款，但原告未付款并非双方合同解除的根本原因，因原告装修曾受到阻止从而对被告能否继续履行产生怀疑，故其未付款行为非恶意违约，被告主张双方合同解除系原告未付款造成，本院不予采信。双方另争议合同无法继续履行是否系被告违约造成。原告主张被告阻挠装修构成违约，被告则认为原告违约在先。对此，本院认为，因原告第一次进场系双方合同签订之前，而双方最终签订了租赁合同，且租赁合同约定的起租日为2016年11月1日，并未约定免租期，合同签订后原告亦恢复了装修，故被告之前的阻止装修行为并未构成对合同义务的违反，租赁合同中双方亦未对此作出特别约定，故被告之前的行为并不构成违约。而至于原告主张的被告第二次阻挠装修的行为，虽严钦陈述业委会反对原告进场装修，但原告存在被告能否继续履行合同怀疑的情况下，未让被告提供相应担保，亦未及时付款表明自己继续履行的态度，造成现双方发生争议，合同无法继续履行，原告亦存在一定过错，故其主张双方合同系因被告违约造成，本院亦不予采信。现原告已停止装修，双方均已表明不再继续履行合同，故本院对双方合同解除予以准许。鉴于前述认定，对被告主张的合同解除违约金，本院不予支持。至于原告诉请的损失，其主张的装修损失之外的其余损失，无相应事实及法律依据，其要求被告承担本院不予支持。至于其装修损失，因其装修系经被告同意，且装饰装修物已形成附合，被告应承担部分损失。但作为原告而言，其在装修过程中，即使其对被告的合同履行能力产生怀疑，但其仅以不付款作为对抗，任由装修损失的不断扩大，由此造成的后果，原告亦应承担相应责任。现对原告装修损失已经鉴定单位评估，至于双方对定额适用标准的争议，因《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》适用于本市行政区域范围的工业与民用建筑及构筑物的新建、扩建、改建及装饰工程。而《上海市房屋修缮工程预算定额(2000)》适用于各类房屋和附属设备的修缮工程、翻建工程、加固工程、随同房屋修缮工程的零星(300㎡以内)添建工程和拆除工程。根据本案案情，本院认为本案更符合适用《上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)》标准，故本院采纳补充鉴定意见书认定的评估结论。至于双方所异议的内容，鉴定部门已作出合理解释，本院予以认同。原告提出的增加项目，未作相应举证，本院不予采信。综上，原告之装修损失由本院根据合同履行情况、双方过错程度等因素，酌情确定由被告赔偿30万元。至于被告主张的至2017年7月5日的租金及物业管理费，虽房屋实际由原告占有，但因双方发生争议系在装修期，原告亦未实际利用房屋经营，房屋于2017年1月停止装修后空置至今，由此造成的空置损失扩大双方各有过错，故对由原告承担的至2017年7月5日止的租金及物业管理费本院酌减为8万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海金琛股权投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海时和南都物业服务有限公司签订的《提香会所二楼及三楼房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海时和南都物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海金琛股权投资管理有限公司装修损失30万元；三、原告(反诉被告)上海金琛股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海时和南都物业服务有限公司2016年11月1日至2017年7月5日的租金及物业管理费共计8万元；四、驳回原告(反诉被告)上海金琛股权投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海时和南都物业服务有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费76,884元，财产保全费5,000元，共计81,884元，由原告(反诉被告)上海金琛股权投资管理有限公司负担79,242元，被告(反诉原告)上海时和南都物业服务有限公司负担2,642元；反诉案件受理费1,953.50元，由被告(反诉原告)上海时和南都物业服务有限公司负担1,086.50元，原告(反诉被告)上海金琛股权投资管理有限公司负担867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 箐人民陪审员 曹 璐人民陪审员 梅丽华二〇一八年七月五日书 记 员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。