安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖03民初69号 原告（申请执行人）:李先树，男，1974年3月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省怀远县。 被告（案外人）:董俭，女，1962年10月11日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：陆永辉，江苏江海明珠律师事务所律师。 被告（被执行人）：烟台驰盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区××，组织机构代码66196038-3。 法定代表人：刘泽臣，该公司经理。 第三人（被执行人）：北京中翔华威科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇双河北里甲22号楼303室，组织机构代码67574728-4。 法定代表人：孙连楷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李从斌，该公司副总经理。 原告李先树与被告董俭、被告烟台驰盛房地产开发有限责任公司（以下简称烟台驰盛公司）、第三人北京中翔华威科技有限公司（以下简称中翔华威公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李先树，被告董俭委托诉讼代理人陆永辉到庭参加诉讼。被告烟台驰盛公司、第三人中翔华威公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李先树向本院提出诉讼请求：继续执行烟台驰盛公司名下位于山东省烟台市芝罘区××1—2405号（Ｂ-2907号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。事实和理由：2015年5月26日，安徽省高级人民法院依法对李先树与中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决，判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起至款清之日止），按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限。二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、驳回李先树的其他诉讼请求。该判决生效后，李先树于2015年8月3日向安徽省高级人民法院申请执行。该院2015年8月10日作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定蚌埠市中级人民法院执行。2016年12月27日，蚌埠市中级人民法院向山东省烟台市国土资源局发出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定书、协助执行通知书，查封烟台驰盛公司享有的国有土地使用权［土地证号为：烟国用（2008）第100355号］，查封期限自2016年12月27日起至2019年12月26日止。同日，另行查封了烟台驰盛公司所有的烟台市芝罘区××30套住宅房。董俭对执行标的提出书面异议，蚌埠市中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）皖03执异11号执行异议裁定，中止对位于山东省烟台市芝罘区××1—2405号（Ｂ-2907号）房屋及该房屋占有范围内的土地使用权的执行。李先树不服该中止执行的裁定，特提起执行异议之诉，具体理由如下：一、董俭与烟台驰盛公司系利益共同体，不排除双方恶意串通，通过虚构合同等方式，利用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定，将被查封的房屋转移藏匿，逃避执行。首先，双方2011年11月29日签订《商品房买卖合同》以551629元购买××Ｂ-2907号建筑面积59.33ｍ2的房屋，同年12月5日，双方又签订《补充协议》，购买的商品房实际门牌号为××1-2405号，建筑面积60.17ｍ2，最终价款559439.02元，补交购房款7810.02元，当日，烟台市房管登记部门对购买的商品房予以登记备案。董俭于2011年取得房屋后，在《房屋预告登记证明》取得后的时间内应该积极主动的去办理产权过户登记。而董俭一直拖延到2016年12月27日查封之时也没有办理产权过户。这显然不符合购房人的常理。其次，董俭也未提交其支付购房款的相应付款凭证及购房发票证实其支付了购房款。二、对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已占有该不动产；3、未办理产权过户登记；4、第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结。反之，有任意一个上述条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，董俭应就此及其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其在执行异议程序中提交的证据并不能达到此证明标准。三、董俭购买的是商品房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，董俭要想排除对案涉房屋的执行还应举证证明其符合该条规定的条件，其现有证据也不能达到此证明标准。四、根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，需经依法登记才能发生效力，否则不发生效力。案涉房屋至今登记在烟台驰盛公司名下，董俭现有证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理应对案涉房屋继续执行。综上，为维护合法权益，依法提起诉讼，请求支持李先树的诉讼请求。 董俭辩称，一、李先树主张执行的依据是安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决书，该判决书判决烟台驰盛公司在抵押物范围内进行清偿承担担保责任，因此李先树不能超过抵押房产的范围进行申请执行，而董俭购买的房产显然不在抵押范围内，因此李先树无权申请执行董俭购买的房产；二、董俭购买的房产，房屋买卖合同、支付款项均在2011年，而李先树和烟台驰盛公司订立的抵押合同在2014年，因此董俭和烟台驰盛公司不存在串通行为；三、董俭已经支付所有购房款，享有排他物权，符合法律规定，因此不能对董俭的房产进行执行拍卖。综上请求驳回李先树的诉请。 烟台驰盛公司、中翔华威公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩意见。 李先树为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 一、安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖03执异11号执行裁定书，证明本案进行执行异议之诉的依据。 二、安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决书，证明李先树具有申请执行人的权利。 三、最高人民法院（2018）最高民申688号民事裁定书，证明烟台驰盛公司所有的位于烟台市芝罘区××同一幢大楼另外房产（门牌号××号）经最高人民法院（2018）最高法民申688号民事裁定审查认定为2013年9月16日已具备办理房屋产权属初始登记，董俭在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。 四、烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书，证明案涉房产从2013年12月份就可以进行房屋产权登记，董俭在2016年12月27日案涉房屋查封之前具备办理房屋权属登记的条件下一直没有办理产权登记，自己存在过错行为。 五、编号20130707抵押合同，证明烟台驰盛公司与李先树签订的抵押合同并办理了抵押登记，该合同第十条约定抵押物不足以偿还债务和费用的，李先树有权向烟台驰盛公司进行追索。 六、山东省烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初42号民事判决书。 七、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第300号民事判决书。 八、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第291号民事判决书。 九、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第288号民事判决书。 十、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第290号民事判决书。 十一、山东省烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初44号民事判决书。 十二、山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第289号民事判决书。 证据六至证据十二共同证明烟台驰盛公司坐落在烟台市芝罘区××房屋所有权证第315507号下的房产，第一顺位抵押给中粮世通供应链物流（中国）有限公司、第二顺位抵押给李先树，该抵押物中的房产部分又被烟台驰盛公司转卖给其他人，致使抵押物部分灭失，使其抵押物价值减少。李先树依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第144条第二款规定，申请执行烟台驰盛公司名下的其他财产，代替抵押物用于清偿债务。 十三、编号为烟房他证芝字第××号房屋他项权证，证明李先树系抵押权人，烟台驰盛公司系抵押人。 董俭质证意见：对证据一的真实性无异议，该执行裁定书认定符合法律规定；对证据二的真实性无异议，根据证据二认定李先树享有执行的权利系烟台驰盛公司抵押房产，不在抵押房产范围内的房产，李先树没有申请执行的权利；对证据三的真实性无异议，该证据与本案无关，该证据是抵押合同项下的房产初始登记；证据四是抵押合同项下的房产登记与本案无关；对证据五抵押合同无异议，但是抵押的范围是烟台市芝罘区××，房产证号为烟房权字芝字第××号项下房产，该房产和董俭购买的房产没有关联性，董俭的房产不在抵押房产范围内；对证据六至证据十二无异议，该证据证实××抵押的房产因出售给案外人，因此实际购买人享有物权排除抵押权；对证据十三的真实性无异议，但是抵押的范围是烟台市芝罘区××，房产证号为烟房权字芝字第××号项下房产，该房产和董俭购买的房产没有关联性，董俭的房产不在抵押房产范围内。 董俭为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据： 一、公证书，证明房屋买卖合同的购买人陈亮已经死亡，房产由董俭一人继承。 二、御金台认购书及补充协议、商品房买卖合同，证明陈亮于2011年11月27日向烟台驰盛公司购买案涉房屋。 三、烟台驰盛公司出具的收据、商品房预售资金收存通知单，证明董俭已经支付所有购房款。 四、商品房预售合同登记备案单，证明案涉房产已经预登记。 五、物业费收据、印花税收据，证明董俭已经实际居住并占有房屋。 李先树质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二真实性、合法性无异议，但是董俭违反购房合同第15条关于产权登记的约定，董俭具有过错；对证据三的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据四的备案单予以认可；对证据五不予认可，是收据，不是发票，无法证明董俭已经实际居住并占有房屋。 为查明案件事实，本院依职权调取案涉房产××1、2、3号及××楼房屋所有权初始登记申请书、审批书及驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明。 李先树质证意见：对房产登记信息的真实性以及合法性无异议，但是看不出本案抵押权范围。 董俭质证意见：对该材料的真实性无异议，依据该材料中的编制说明御金台Ｂ栋楼变更为××1号楼，董俭购买的Ｂ栋楼2908即现在的2406，根据初始登记说明资料中权利人为本案的被告烟台驰盛公司，而本案中涉及的抵押房产系登记烟房权字芝字第××号项下房产，房产为御金台商业门牌号为××，全部为商铺，结合安徽高院判决书以及李先树提供的抵押合同他项权证相互印证，足以证明董俭的房产不在李先树的抵押权范围内。 本院认证意见：对李先树所举的证据一、证据二，董俭对其真实性无异议，本院予以认定。对李先树提交的证据三，与本案无关，本院不予认定。对李先树提交的证据四，董俭对其真实性无异议，本院予以认定。对李先树提交的证据五，董俭对其真实性无异议，本院予以认定。对证据六至证据十二，董俭无异议，本院予以认定。对李先树提交的证据十三，董俭无异议，本院予以认定。对董俭提交的证据一，李先树对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。对证据二，李先树对其真实性、合法性无异议，本院予以认定。对证据三、证据四，李先树对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定。对证据五，李先树虽对该组证据不予认可，认为达不到董俭的证明目的，因李先树对该组证据真实性并未持有异议，且该组证据系物业部门出具，本院对其予以认定。对案涉房产御金台小区房产登记信息，因李先树与董俭对其真实性均无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和举证情况，本院查明以下事实： 2011年11月27日，陈亮与烟台驰盛公司签订《御金台认购书》，陈亮认购烟台驰盛公司开发的位于芝罘区××1-2405号房屋一套。2011年11月29日，双方签订《商品房买卖合同》。2011年12月5日，双方对案涉房产进行商品房预（销）售合同登记备案及签订《商品房预销售补充协议》，同日陈亮向烟台驰盛公司付清涉案房屋款项并交纳印花税279.22元、物业费1083.06元。双方至今未办理涉案房屋过户登记。 2013年9月16日，烟台驰盛公司向烟台市产权部门进行产权登记的初始登记审批书。2012年2月2日，烟台市公安局与烟台驰盛公司共同做出驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明，该说明载明，御金台小区商住楼门牌号码同意核定为烟台市芝罘区××、××。其中住宅门牌号码为××，商业门牌号码为××。原御金台Ｂ栋楼变更为××1号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台Ａ栋楼变更为××2号楼，共31层，其中地上1-3层商业裙房划归商业为××。原御金台Ｃ栋楼变更为××3号楼，共31层，其中地上2-3层物业管理用房以及储藏室，4-31层全部为住宅。御金台商业门牌号为××，物业管理用房位于地下一层。 2014年7月7日，烟台驰盛公司与李先树签订抵押合同（编号:20130707），烟台驰盛公司以其所有的位于“烟台市芝罘区××，建筑面积为12837.21平方米的房屋（房产证号烟房权字芝字第××号）”的房产作抵押。同年7月14日，烟台驰盛公司与李先树将上述房产办理抵押登记（房屋他项权证编号为烟房他证芝字第××号）。 2015年5月26日，安徽省高级人民法院依法对李先树与中翔华威公司、烟台驰盛公司借款合同纠纷作出（2014）皖民二初字第00040号民事判决，判决：一、中翔华威公司于判决生效之日起10日内，偿还李先树借款本金114575000元及利息（利息自每笔借款出借之日起至款清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以85425000元为限）；二、如中翔华威公司届时不能清偿上述债务，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回李先树的其他诉讼请求。 2015年8月10日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖执字第00030号执行裁定，指定本院执行（2014）皖民二初字第00040号民事判决。2015年9月18日，本院作出（2015）蚌执字第00298-1号执行裁定，裁定冻结烟台驰盛公司2亿元的银行存款，或查封、扣押、冻结、提取烟台驰盛公司总计价值2亿元的其他财产及收益。 本院针对董俭对上述执行标的提出的书面异议，于2018年6月27日作出（2018）皖03执异11号执行裁定书，裁定中止对位于山东省烟台市芝罘区××1-703号、1-2405号（Ｂ-2907号）房屋及该房屋占用范围内的土地使用权的执行。 另查明：2016年3月11日，陈亮因病在江苏省启东市死亡，按照《中华人民共和国继承法》的规定及被继承人陈亮的第一顺位继承人对各自继承权的处分，涉案房产由被继承人陈亮的妻子董俭一人继承。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：董俭对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 陈亮在与烟台驰盛公司签订房屋买卖合同后，已按合同约定支付了全部购房款，烟台驰盛公司也已将案涉房屋交付给陈亮占有使用。同时因烟台驰盛公司至今未告知董俭能够办理案涉房屋的产权登记，故董俭对未能办理案涉房屋权属登记不存在过错。董俭作为陈亮唯一继承人有权享有案涉房屋的权利。李先树虽主张董俭应在2013年12月份之后进行权属登记，但提交的证据不足以证明董俭对未办理过户存在过错，故李先树该诉讼主张不能成立。 根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，李先树作为抵押权人只能以抵押合同中明确记载的抵押物作为担保责任的范围，而烟台驰盛公司抵押给李先树的房产为烟房权字芝字第××号项下房产是××，董俭所购房产不属于涉案抵押物范围。根据安徽省高级人民法院（2014）皖民二初字第00040号民事判决，李先树有权以烟台驰盛公司的他项权证编号为烟房他证芝字第××号项下的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在董俭购买的房屋不属于抵押财产的情况下，李先树要求继续执行董俭所有的案涉房屋及房屋占有范围内土地使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于李先树主张董俭与烟台驰盛公司存在恶意串通情形问题。根据董俭与烟台驰盛公司签订的《商品房买卖合同》、董俭提供的物业费收据及李先树和烟台驰盛公司订立的《抵押合同》等证据，董俭与烟台驰盛公司签订买卖合同购买涉案房产及支付房屋款项的行为均发生于2011年，而李先树和烟台驰盛公司订立抵押合同的时间为2014年。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，李先树对其主张负有举证责任，而李先树对其上述主张亦无证据加以证明，故李先树提出的董俭与烟台驰盛公司存在恶意串通情形的诉讼理由不能成立。 综上所述，李先树的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回李先树的诉讼请求。 案件受理费80元，由李先树负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  潘伟荣 审 判 员  陈二伟 人民陪审员  王文君 二〇一八年十一月十六日 法官助理李小芹 书记员张慧敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。