上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9404号原告(反诉被告)：尚鳌自动化工程(上海)有限公司，住所地上海市漕河泾开发区。法定代表人：贺万民，执行董事。委托诉讼代理人：姜晓慧，上海法知特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧萍，上海法知特律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海九服实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吕奇晓，总经理。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。原告尚鳌自动化工程(上海)有限公司与被告上海九服实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理。嗣后，因案情复杂，本院转为适用普通程序，并于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜晓慧、李慧萍，被告的委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加诉讼。此后，本院依原告申请，委托鉴定单位对涉案房屋内形成附合的装饰装修物的现值损失进行审计鉴定，但鉴定单位以依据现有材料无法进行相关鉴定为由退回了该鉴定项目。经本院院长审批，本案延长审限四个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁保证金140,431元(人民币，下同)、2016年12月16日至2016年12月31日期间的租金52,101.26元；2.判令被告赔偿原告装修费用损失48万元、搬迁费用损失174,500元、租金差额损失504,478.80元；3.判令被告支付原告违约金145,426.05元。诉讼中，原告将上述诉请1中要求返还租金的期间调整为2016年12月22日至2016年12月31日，金额调整为32,807.74元。另外，庭审中原告明确表示撤回上述违约金的诉请。事实和理由：2016年3月8日，原、被告签订《仓储综合园租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区莘砖公路XXX号(上海人民电缆厂内)2幢203厂房出租给原告使用，租赁面积为2,275平方米，租期为2016年4月1日至2018年12月30日，月租金为77,454元，租金三年不变，每三个月为一期支付一次，租赁保证金为116,181元。同年10月27日，原、被告又签署《仓储综合园租赁合同》，约定由被告将位于上海市松江区莘砖公路XXX号(上海人民电缆厂内)2幢205厂房出租给原告使用，租赁面积为712平方米，租期为2016年7月16日至2018年12月30日，月租金为24,250元，租金三年不变，每三个月为一期支付一次，租赁保证金为24,250元。两份合同签署后，原告对上述租赁厂房进行了装修，产生装修费用66万元，并对两处厂房实际使用。同时，原告依约分别将两处厂房的租金付至2016年12月31日，并支付租赁保证金合计140,431元。同年12月16日，原告租赁的两处厂房因涉嫌违章建筑被政府部门采取了停水停电措施；2017年3月下旬，原告租赁的两处厂房均已被拆除。基于政府部门因两处厂房涉嫌违章建筑而采取强制措施，原告无法实际使用，导致损失重大，被告理应对此承担违约及损失赔偿责任。原告多次与被告协商赔偿事宜，被告均置之不理。因两处厂房设备搬迁是同时进行，无法分开计算搬迁费用损失，故一并起诉。被告辩称，首先，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故系争租赁合同无效。被告不同意退还保证金及原告所谓剩余租金。因涉案房屋属违法建筑，并于2017年4月30日被拆除。原告称其于2017年3月搬离，但未及时向被告交还房屋，未尽到法定的止损义务。即便合同无效，原告也应支付实际占用或未及时返还期间的使用费。且原告仅将使用费付至2016年12月31日，此后未再支付过任何费用。其次，不同意支付装修赔偿，其一，合同虽然无效，但双方合同中约定原告若有装修需经被告书面审核同意。但租赁期间，其从未向被告提出过装修申请并征得被告书面同意。故即便有装修费用，原告也无权要求被告赔偿。其二，原告也未充分举证证明装修实际发生以及装修费用的具体金额，仅凭装修合同和支付凭证不足为据。至于搬迁费用损失，亦不认可，无论是合同有效解除抑或租期届满，承租方均需搬迁，因此该费用不能算作原告的损失。至于租金差额损失，一则原告不能证明该损失系被告所致，原告另行承租房屋属自由行为，与被告无涉。要求被告承担该差额损失无合同及法律依据。最后，对于违约金，一则原告所要适用的违约条款不适用于本案情形；二则既主张损失赔偿，又主张违约金，存在重复。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告房屋占有使用费406,816元(按两处厂房约定的月租金77,454元和24,250元为计算标准，从2017年1月1日计算至2017年4月30日)；2.判令原告向被告支付电费基本费25，200元和拖欠的水电费3万元(电费基本费按42元/1KV·月计算，实际计算100KV，从2016年11月1日计算至2017年4月30日)；3.判令原告向被告支付违约金20,340.80元(406,816元×5%得出)。庭审中，被告明确表示撤回上述违约金的诉请。事实和理由：上述两份租赁合同签订后，被告按约履行了出租方的义务。后因涉案厂房未取得建设工程规划许可证而被相关政府部门认定为违法建筑，故原告于2017年4月底搬离了涉案房屋，且该房屋现已被拆除。被告尚拖欠占有使用费、电费基本费及被告垫付的水电费未付，故提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，首先，不同意支付占有使用费。原告实际有效利用房屋的时间只是到2016年12月21日，故从次日起，租赁物对原告丧失了使用价值。原告占用租赁物也是基于寻找新场地所需的临时过渡，故不同意参照合同约定的租金标准支付使用费。其次，对于电费基本费，根据原告的财务数据显示，原告已将电费付至2016年9月30日。至于2016年10月的电费是否支付，原告尚不清楚。但根据电费的结算惯例，应先由被告开具等额于电费金额的物业费增值税专用发票，原告收票后15日内付款，但2016年9月后，被告未再给原告开具过该发票，故原告的付款条件尚不具备。原告也不清楚2016年10月1日至2016年12月21日期间的电费实际使用数额。另外，被告主张的期间也有问题，2016年12月22日起，涉案房屋已经停电，即便主张电费基本费，也应算至2016年12月21日。原告同意将电费基本费付至2016年12月21日，但前提条件是被告按例先开具发票。至于被告主张的水电费3万元，没有合同及事实依据。一则被告未举证证明原告超出电费基本费外用电；二则合理的水电费应算至2016年12月21日；三则，即便要支付，被告也应先开具发票。最后，对于违约金，因合同无效，违约金条款亦无效。故该主张无依据。本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，原告作为乙方(承租方)，与被告作为甲方(出租方)签订《仓储综合园租赁合同》，约定由原告向被告承租上海市松江区莘砖公路XXX号(上海人民电缆厂内)2幢203室厂房、出租面积共约2,275平方米。乙方具体经营项目为自动化生产线的安装、调试及现场办公等。租期为2016年4月1日至2018年12月30日。甲方同意给予乙方免租装修期为2016年3月8日至2016年3月31日。双方约定，甲方于2016年3月8日前向乙方交付该房屋。房屋租金为1.07元/平方米/天(含税)，年租金总计929,448元(含税、含物业费)。每月租金为77,454元(含税、含物业费)。租金3年不变。乙方应在该合同签订之日起十日内向甲方支付租赁保证金116,181元。租期内，乙方不得要求以保证金冲抵任何费用。租赁关系终止时，除该合同另有约定外，该保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的违约金和费用外，在乙方履行完毕合同约定的所有义务后将剩余部分无息归还乙方。该合同另对其他相关事宜作出了约定。2016年10月27日，原、被告以上述相同身份又签订另一份《仓储综合园租赁合同》，约定由原告向被告承租上海市松江区莘砖公路XXX号(上海人民电缆厂内)2幢205室厂房、出租面积共约712平方米。租赁用途同上。租期为2016年7月16日至2018年12月30日，免租装修期为2016年7月1日至2016年7月15日。甲方于2016年7月1日前向乙方交付房屋。租金为1.12元/平方米/天(含税)，年租金总计291,000元(含税、含物业费)。每月租金为24,250元(含税、含物业费)。租金3年不变。乙方应在该合同签订之日起十日内向甲方支付租赁保证金24,250元。该合同另对其他相关事项作出了约定。合同签订后，原告向被告支付了上述租赁保证金116,181元、24,250元。但上述两份合同并未完全履行，关于合同履行受阻的原因，双方均认可系遭遇政府相关部门整治，但相互指责对方违约。本案诉讼中，原告提交2016年12月30日上海市松江区泗泾镇人民政府所发《告知书》一份，内容为“按照环保和生态环境综合整治要求，现郑重告知如下：一、即日起所有未通过环评企业及污染企业(包括加工门面)一律停产，2017年3月底前所有未通过环评企业要全部关闭迁出。二、我镇已被列入市级生态环境综合整治区块，根据市整治办要求，所有‘违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住’现象必须坚决取缔”。证明两处租赁厂房遭遇相关部门整治，要求原告限期搬迁。另外，原告称，两处厂房于2016年12月16日被采取了停水停电措施。被告对该告知书的真实性无异议，但认为政府整治的原因是原告自身存在环评方面的问题，与租赁物是违章建筑无关。关于停水停电的问题。被告起初称，租赁物曾被案外人停水停电了一段时间，但很快就恢复了。具体实施方和实施时间有待核实。核实后，被告又称，2016年12月21日政府通知原告要求限电，真实原因是因原告自身生产存在环评问题故而要求原告不得继续生产，实际上政府并未实施停水停电。原告对自身存在环评问题予以否认。另诉讼中，双方确认原告将使用费付至2016年12月31日。诉讼中，关于搬离并返还租赁物的情况，双方存有争议。原告称，2017年1月至2017年3月10日期间，被告法定代表人吕奇晓在电话沟通中，告知原告因政府要强行拆迁，必须在2017年5月底之前搬离。2017年3月10日左右，吕奇晓又临时电话通知，必须在2017年3月15日之前拆完并且搬离，因为政府要立即拆除。接到被告通知后，原告立即联系搬迁公司在2017年3月14日开始进场拆卸设备，次日，设备设施已全部拆完运走。期间，政府部门于2017年3月15日已封锁现场，因原告表示部分物品还在安排运输，才给进入。2017年3月18日原告撤离之后，涉案房屋就被政府部门拆除。原告认为，被告对政府部门的拆迁进度是十分清楚的，2017年3月14日搬离也是被告通知的，且搬离后，租赁物已灭失，故而没有再通知被告办理交接的必要；且2016年12月22日至2017年3月18日期间，原告一直处于停产停业状态，在寻找新的厂房并实施搬迁，不应再支付使用费。为证明2017年3月双方的沟通情况，原告提供了通话记录及联通公司发票联。被告对2017年3月份双方进行过沟通表示认可，但称当时原告仅是提出要求赔偿的问题，并未涉及交接事宜。同时对原告的上述陈述亦不认可。其称，涉案房屋系2017年4月底被拆除的，原告是否于房屋被拆之前搬离被告不清楚，即使搬离，被告也从未收到过原告要求双方办理返还交接的通知或请求，由此造成的扩大损失应由原告负担，也因此可推定原告实际占用至拆除之日。诉讼中，原告还提供电子邮件页面截屏、手机短信截屏、律师函及送达凭据各一份，证明涉案房屋遭遇停水停电后，原告积极找被告沟通，给还提供了通讯地址。被告随即向该地址寄送了律师函，要求被告处理善后事宜。被告对电子邮件及短信的真实性均无异议。但不认可原告的证明目的。对于律师函，被告表示并未收到。为证明涉案房屋的拆除时间，原告提供了一组照片，其中一部分拍摄于2017年3月14日，反映出涉案房屋尚在；另一部分拍摄于2017年4月1日，显示涉案房屋已坍塌。被告对该组照片的真实性不认可，其坚称涉案房屋是2017年4月30日被拆除的。原告为证明自己的各项损失，提供了如下证据：1.装修损失。(1)2017年3月13日拍摄的视频，证明涉案房屋被拆前的装修情况；(2)《建设工程施工合同》、《建筑工程施工合同补充协议书》、《工程完工使用交工证书》、发票及银行转账凭证等。综合证明原告委托南京捷沐凯建设有限公司对涉案房屋进行了装修，装修费用共计66万元。根据折算，原告的装修损失为48万元。2.搬迁费用损失。两份《采购合同》、发票，证明原告实际产生搬迁费用共计174,500元。3.租金差额损失。《租赁合同》、《新桥镇茜浦路XXX号厂房租赁合同补充协议》、收据及发票，证明原告另租房屋的情况，租金差额损失客观存在。经质证，被告认为，针对装修损失，视频系原告自制，真实性不认可，且从视频中亦可看出现场仍遗留有原告的大量物品，说明原告仍实际占用房屋。至于施工合同，系原告与案外人之间签订的，真实性不予认可，也无法直接证明装修总花销是66万元。至于发票及银行转账凭证，真实性无异议，但不能证明这些钱款即涉案房屋的装修费用，且钱款金额与合同约定价额不一致，明显存在矛盾。针对搬迁费用损失及租金差额损失，上述证据均系原告与案外人之间产生，真实性不予认可，且与本案无关。诉讼中，关于电费基本费和水电费，双方一致确认，2018年1月29日时，双方就水电费进行了最终结算，结果为：原告尚应向被告支付电费11,380元，水费无结欠，而该11,380元电费是包含了电费基本费和实际电费在内一体结算后的结果。对该11,380元，原告表示愿意支付。另被告表示，虽有上述结算，但其不变更反诉请求，由法院依法裁判。另查明，涉案房屋已被拆除。本案审理中，原告向本院申请，要求对涉案房屋的装修现值进行鉴定，因涉案房屋已经被拆除，且原告无法提供详细的图纸等工程技术资料，故无法进行鉴定。诉讼中，双方对系争合同无效均无异议。另经本院询问，双方均表示没有其它无效的法律后果需要本院在本案中一并处理。上述事实，主要有两份《仓储综合园租赁合同》、租赁保证金支付凭据、照片、谈话笔录、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的租赁合同应当认定为无效。就本案原、被告之间就租赁合同无效的过错责任而言，被告明知未取得建设工程规划许可证仍将涉案房屋出租给原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查涉案房屋的相关情况，应承担次要责任。被告称原告自身存在环评问题而被要求迁离，因缺乏相应的证据证明，原告对此又不予认可，本院难以采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，关于使用费。合同无效后，原、被告约定的租金实际就是房屋占有使用费，因使用租赁物的行为具有不可逆性，按相关司法解释的规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使用费，法院一般应予支持，且该费用原则上应计算至实际返还租赁物之日止。而租赁合同中房屋占有交付、返还系合同核心义务履行之标志，不论是依据商业惯例还是生活常识，均应有完整至少是可供识别之依据，以证明租赁物已返还至或可推定返还至出租人占有、管领或控制之下。本案中，原告称其于2017年3月18日最终搬离了涉案房屋，但没有充分证据予以证明，且未与被告办理返还租赁物的交接。故本院难以认定原告已于2017年3月18日完成了租赁物的返还义务。此外，涉案房屋已被拆除，双方对房屋拆除的时间虽意见不一，但从原告2017年4月1日所拍照片来看，涉案房屋已经坍塌，实际已无法使用。据此，本院认为，使用费最迟可算至2017年4月1日。至于计算标准或者具体金额，考虑到完全依照合同约定之租金标准计算该使用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据具体案情酌情确定占有使用费。而本案中，虽然原告并无充分证据证明被停水停电以及所受不利影响的程度，但从现有证据来看，原告对租赁物的占有使用确实受到了可归责于被告的不利影响。综合上述因素，本院酌定由原告向被告支付2017年1月1日至2017年4月1日期间的使用费15万元。至于原告所提要求被告返还2016年12月22日至2016年12月31日期间使用费的主张，与事实不符，本院不予支持。其次，关于140,431元租赁保证金,合同无效情况下，被告应当返还给原告。第三，关于原告主张的装修损失，根据《房屋租赁合同》的约定，可以认定被告同意原告对涉案房屋进行装饰装修，由于涉案房屋已经被拆除，对于已形成附合的装饰装修物的现值无法进行评估，且双方亦无法达成一致意见，因此，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及原、被告的过错程度，以及信赖利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告赔偿原告装饰装修损失200,000元。第四，关于搬迁费用损失，虽然搬迁费用一般来说是一次性费用，在合同终止时势必会发生，但也应结合案情，从公平原则出发，考虑租期长短及已履约期间等因素进行合理处断。对此，本院酌情确定被告赔偿原告搬迁费用损失80,000元。第五，关于原告所提租金差额损失，因缺乏依据，本院难以支持。最后，关于电费基本费和水电费，双方在诉讼期间进行了结算，根据该结算结果，原告尚应向被告支付结欠的电费11,380元。对此，原告也愿意支付，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海九服实业有限公司分别于2016年3月8日、2016年10月27日签订的《仓储综合园租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海九服实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司租赁保证金140,431元；三、被告(反诉原告)上海九服实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司装饰装修损失200,000元；四、被告(反诉原告)上海九服实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司搬迁费80,000元；五、原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九服实业有限公司使用费150,000元；六、原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九服实业有限公司电费11,380元；七、驳回原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,790元，反诉案件受理费4,115元，合计诉讼费20,905元，由原告(反诉被告)尚鳌自动化工程(上海)有限公司承担12,928元(已付)；由被告(反诉原告)上海九服实业有限公司负担7,977元(已付4,268元，余款3,709元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  范幼芳二〇一八年五月二十一日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。