江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初14211号原告：张家港市天江电气制造有限公司,住所地张家港市凤凰镇港口。委托诉讼代理人：刘曹恒，江苏庖丁律师事务所律师。被告：屈志强，男，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：庄为人，江苏锋源律师事务所律师。原告张家港市天江电气制造有限公司（以下简称天江电气公司）与被告屈志强租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案，并依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘曹恒，被告的委托诉讼代理人庄为人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天江电气公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告屈志强将租赁房屋腾空并将房屋返还给原告；3、被告屈志强按180元/㎡/年的标准向原告支付自2019年9月15日起至2020年11月25日止的租金224127元，并承担该款自2019年9月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算的违约金；4、被告屈志强按180元/㎡/年的标准向原告支付自2020年11月26日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，并承担该款自2020年11月26日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算的违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，庞建刚代表原告与屈志强签订《租赁合同》，约定将房屋按照180元/㎡/年的租金标准出租给被告，租金按季或半年支付，先付后用，如被告逾期支付租金，每逾期一天支付500元滞纳金。原告将房屋交付给被告使用后，被告至今未向原告支付任何租金。故原告提起诉讼。被告屈志强辩称：1、租赁合同由庞建刚签订而非原告，原告并非案涉房屋的权利人，原告的诉讼主体不适格；2、被告已向庞建刚支付租金4万元，后因张家港市易华通金属材料有限公司管理人向其主张案涉厂房的权利，要求其退还厂房，故其未再继续支付租金；3、案涉厂房面积为400多平方米，并非1000多平方米；4、案涉厂房系违章建筑，租赁合同无效，无论是庞建刚还是天江电气公司均无权出租该房屋。请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2019年9月1日，庞建刚（甲方）与屈志强（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于张家港市的厂房出租给乙方使用（未明确出租厂房面积），租金标准为180元/㎡/年，乙方每年共计向甲方缴纳租金/元（待定）；租赁期自2019年9月15日起至2020年12月31日止；租金按季支付，在每季结束前付清，先付后用；房屋交付后，乙方对租赁房屋及相关设施负有日常管理、维护、修缮和消防安全义务，所涉及的费用由乙方承担；租赁期满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修、新增建筑物无偿归甲方所有；乙方具有拖欠租金3个月以上等情形的，甲方有权解除合同，收回租赁财产，乙方应向甲方支付上交款总额50%的违约金；乙方逾期交纳租金或逾期交还租赁财产的，每逾期一天，应支付500元滞纳金。次日，庞建刚（甲方）与屈志强（乙方）又签订《租房合同补充协议》一份，明确租金支付方式为按季或半年度支付，先支付后用；租赁范围为甲方指定的车间及附房；修理房屋的费用由乙方支付，在租用第二年开始逐年扣除。上述合同及补充协议签订后，庞建刚将厂房交给屈志强使用。2019年9月1日，屈志强向庞建刚转账支付2万元；2019年9月28日，屈志强向庞建刚转账支付2万元。审理中，屈志强明确表示，对于2019年9月1日支付的2万元，其不会向庞建刚主张借款，天江电气公司在此前提下认可屈志强已支付租金4万元。另查明，2021年1月14日，本院组织双方当事人对案涉厂房进行了现场勘查，并制作了《现场勘查示意图》并拍摄了照片。厂房位于张家港市，主体为钢结构，屈志强使用的厂房位于钢结构厂房的最北侧一跨车间，东西走向。厂房的西端为入口位置（标注为C区），C区北墙是敞开式的，没有大门，可供车辆、人员进出，经C区向南可通往其他车间，中间没有做隔断，是通往厂房内其他区域的通道；经C区向东通往屈志强目前使用的区域（由西向东分别标注为A区和B区），C区与A区之间有档板作隔断，中间设置了两扇对开门；A区的东侧是B区，中间有墙体，墙体上有敞开式的门洞。经核算，C区面积为126㎡，A区面积为378㎡，B区面积为332.09㎡。审理中，本院对庞建刚进行了调查，庞建刚反映，天江电气公司有两个股东，分别是其老婆李秀英、儿子庞健，其是天江电气公司的实际控制人，其代表天江电气公司与屈志强签订了《租赁合同》及《租房合同补充协议》,当时其已委托其舅舅对B区范围内的部分屋面进行修补，屈志强提出由他另外找人来修补，可以省一点费用，其垫付的维修费可以冲抵第二年开始的租金，其也就同意的，所以在补充协议中约定“修理房屋的费用由乙方支付，在租用第二年开始逐年扣除”。上述事实，有租赁合同、补充协议、转账记录、调查笔录、当事人陈述等证据证实。原告天江电气公司陈述，其公司注册地址是在张家港市凤凰镇港口，但一开始的实际经营地址是凤凰镇东南村，经营了一段时间以后,公司向村里租了土地，对原来的厂房进行了翻建，当时就把公司迁到了港口清水村，翻建完毕后公司就没有再搬回来，被告承租的就是其翻建的厂房。庞建刚是公司的实际控制人，当时为了手续方便，即由庞建刚出面签订了租房合同。后来因庞建刚经营的江苏延利金属制品有限公司因经济纠纷被强制执行，案涉厂房被错误认定为延利公司的财产，由张家港市易华通金属材料有限公司予以收购，后发现案涉厂房不是江苏延利金属制品有限公司的财产，张家港市易华通金属材料有限公司于2016年2月19日将厂房归还给了天江电气公司,其是案涉厂房的所有权人；案涉厂房的B区原来是锅炉房，后来在拆除锅炉的时候把部分顶棚拆掉了，所以顶棚需要修补，庞建刚就找了他舅舅来修补屋面，后来由被告接手继续修补，将B区的屋面、地面进行了维修。原告天江电气公司为证明其有权出租案涉房屋，向本院提交了以下证据：1、2018年12月30日，陈正才签名的《说明》一份，反映，陈正才于1994年至2004年担任东南村书记，2003年5月左右，天江电气公司（现为张家港市钰馨金属制品有限公司）在租用的凤凰镇程墩村土地上建造了厂房车间5幢、大棚1幢等，没有办房产证。2、2016年2月19日，张家港市易华通金属材料有限公司出具的《归还说明》，反映该公司于2009年7月收购江苏延利金属制品有限公司有证房产及设备，对天江电气公司的无证房产进行租用，现天江电气公司实际控制人庞建刚出狱，经协商，该公司将无证钢结构房产归还给天江电气公司实际控制人庞建刚。3、2020年7月1日,庞建刚与屈志强的电话录音，反映，屈志强认为其替庞建刚垫付的钱不止10万元,应该先抵掉房租,并要求减免部分房租,庞建刚认为屈志强的垫付不足10万元，双方对垫付金额未达成一致意见。屈志强还提出当时庞建刚要钱，他就给了，当时也是其维修的，庞建刚娘舅那边的钱也付掉了。庞建刚认为维修是屈志强自愿的，其娘舅那边的钱本来就谈好要付的。屈志强认为一年的房租他已全部付掉了。被告屈志强质证意见，证据1，原告当庭提交的原件与庭前提交的复印件不一致，从其内容看，原告成立于2003年9月，张家港市钰馨金属制品有限公司成立于2016年4月，两者之间并无关联，陈正才称厂房于2003年5月左右建造，早于原告成立的时间，不能证明原告对厂房拥有产权。证据2，真实性不予认可，经询问徐文良，徐文良表示该归还说明不真实，是庞建刚叫其签了字。证据3，真实性没有异议，其支付的4万元是租金。被告屈志强还陈述，其租赁的时候B区厂房有破损的墙壁，没有任何利用价值，其对B区全部进行了翻建，并重新浇筑了地面。被告屈志强为证明原告不是案涉厂房的所有权人，向本院提交了以下证据：1、张家港市易华通金属材料有限公司管理人于2019年11月17日出具的《严重警告通知》，张家港市易华通金属材料有限公司管理人向庞建刚、屈志强发出通知，认为该两人在该公司后面厂房及空地上私自搭建房屋、堆放加工废旧布料，要求两人立即搬离物品，退出厂区。原告天江电气公司质证意见，真实性没有异议，但这仅是管理人的单方声明，其也不是私自搭建，而是旧房翻新。本院认为，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，原、被告双方签订的《租赁合同》及《租房合同补充协议》无效。本案的主要争议焦点一在于：原告主体是否适格。原告认为，庞建刚是原告的实际控制人，庞建刚也认为其是原告的实际控制人，其是代表天江电气公司签订租赁合同，被告在电话录音中也承认厂房是庞建刚的，张家港市易华通金属材料有限公司出具的《归还说明》亦证明案涉厂房属于原告所有，所以原告有权主张收益。被告认为，租赁合同是庞建刚签订的，而非原告，原告也没有证据证明庞建刚是实际控制人，不能证明原告是案涉厂房的所有权人，原告的主体不适格。本院认为，庞建刚与原告均认可庞建刚系代表原告与被告签订租赁合同，可以认定租赁关系发生在原、被告之间。案涉厂房由原告实际占有、控制，原告取得对案涉厂房的支配权，故原告有权取得案涉厂房的出租收益,原告的主体适格。本案争议焦点二在于：被告占有使用的厂房范围及面积。原告认为，其出租的厂房范围为勘查示意图中的A区、B区、C区（包括A区、B区南侧的沟渠）。被告认为，A区是其承租的范围，B区是其新搭建的，不属于承租范围，C区是整个厂房的共用通道，不属于承租范围，沟渠与地面不在一个平面，没有使用价值，其亦未实际使用，不属于承租范围。本院认为，原、被告对A区属于承租范围均无异议，本院予以确认。C区系通往A区及厂房内其他区域的共用通道，该区域与厂房内其他区域直接相通，并非由被告独自占用，且C区与A区间有档板及大门作隔断，也可看出两个区域是分开的，应认定C区不属于被告承租的范围。B区原来是锅炉房，原告在拆除锅炉的时候把部分顶棚予以拆除，在被告承租前已安排人员在修补，被告接收厂房后将B区的屋面、地面重新进行了翻修，并实际使用了B区，应认定B区属于被告承租的范围。沟渠不在被告实际使用范围内，原告也未提交证据证明被告租用的范围包括了沟渠，本院认定沟渠不属于被告承租的范围。综上，本院认定被告实际占有使用的厂房面积为710.09㎡(A区378㎡+B区332.09㎡)。租赁合同无效，但被告已实际占有使用案涉厂房，故被告应当参照约定的标准向原告支付占有使用费。2019年9月15日起至2021年3月2日止的占有使用费为186675.84元，被告已付4万元，还应付146675.84元。自2021年3月3日起至实际返还房屋之日止，被告继续按180元/㎡/年的标准向原告支付占有使用费。租赁合同及补充协议无效，自始没有法律约束力,合同中的违约金条款亦不具有法律效力，本院对原告主张的违约金不予支持。被告对案涉厂房进行维修的费用，不属本案审理范围，本案不予理涉，由双方另行处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告屈志强于本判决生效后10日内将承租的位于张家港市的钢结构厂房（面积710.09㎡）清空后退还给原告张家港市天江电气制造有限公司。二、被告屈志强于本判决生效后10日内向原告张家港市天江电气制造有限公司支付截至2021年3月2日止的占有使用费146675.84元，自2021年3月3日起至实际返还房屋之日止的占有使用费由被告屈志强按180元/㎡/年的标准（面积710.09㎡）支付给原告张家港市天江电气制造有限公司（在返还房屋之日同时履行）。三、驳回原告张家港市天江电气制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4334元（减半收取)、保全费1870元，合计6204元，由原告张家港市天江电气制造有限公司负担4343元，被告屈志强负担1861元。被告屈志强负担部分，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户。（详见当事人须知）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  樊逸峰二〇二一年三月二日书记员  陈 璞张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××66。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××67。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院