宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2018）宁0104民初2903号原告：丁鹏，男，1986年6月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区云。委托诉讼代理人：丁万林（系原告父亲），住宁夏回族自治区银川市兴庆区建。被告：宁夏北方温和房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：温炳成，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨峰，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建明，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告丁鹏与被告宁夏北方温和房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁鹏的委托诉讼代理人丁万林，被告宁夏北方温和房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨峰、李建明到庭参加诉讼。2018年6月7日，本案因需以另案的审理结果为依据，而另案尚未审结，故本院作出（2018）宁0104民初2903号民事裁定书，裁定中止本案的审理本案。中止事由消灭后，本案恢复审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告因延迟交房造成的违约损失114900元(其中仅包含房租105600元和部分误工损失9300元，不包括因无法负担诉讼费而未主张的借贷利息、电话、交通等其他损失)；2.判令被告补开少开的购房发票或退还原告少开发票的差额；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月1日前后，原、被告经多次协商，以每平方米5500元的价格达成购房口头协议后，原告按被告提供的书面银行账号于2013年5月3日上午支付了购房首付款382880元和物业储备金6208元，并于当日下午签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的XXXXXXXXXXX室商品房一套，在签订由被告编制填写且一字都不许改的格式合同时，原告发现首付款价格与原告实付款不一致，但被告却解释是为了合理避税。2013年6月3日，原告将借来的300000元尾款支付被告，合计总放宽了682880元（不含物业储备金6208元和2016年6月31日补交房款1434元）。被告先后于2013年5月8日、2013年6月13日、2016年3月31日分别向原告出局了256237元、300000元、1434元的购房发票，原告按约完成了支付房款的义务。根据《银川市商品房买卖合同》第九条约定，该商品房应于2013年8月31日前验收合格并交付使用，但由于被告原因，2016年3月31日才将房屋交给被告，已逾期2年零7个月，且被告在交房时仅支付原告违约金3000余元，原告拒绝接受并表示违约金太低，且合同约定极不公平，双方为此协商未果。被告的违约行为给原告的家庭生活、婚姻等造成了严重影响，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，2011年1月21日，被告（甲方）与银川市西夏区开山石料厂（乙方）签订《定向开发团购协议书》，载明“乙方根据单位员工意愿，自主决定在银川市内选择甲方开发建设的XXXXXX购买X号、X号楼”，故本案所涉房屋实际是由银川市西夏区开山石料厂团购。被告与石料厂员工商议后，将涉案房屋购买人变更为本案原告。2013年5月7日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的XXXXX室房屋，房屋单价为每平方米4480元，总价款为556237元，原告于2013年5月3日前支付购房首付款256237元，于2013年5月25日前支付商业贷款300000元，合同对违约责任及交房时间等均作了约定。合同签订后，原告在团购预售款的基础上向被告补交了部分首付款，原告后期通过银行贷款向被告支付了下剩300000元购房款，并补交了房屋面积差价1434元，被告向原告出具了557671元的购房款发票，故涉案房屋的购房款为557671元，并非原告所述的682880元，被告并未少开发票。因涉案房屋的银川市新建商品房配套设施交付使用证于2015年7月17日合法，致使被告逾期交房。被告于2015年8月12日前通过电话方式告知并要求原告办理交房手续，并在涉案小区门口及单元楼门处张贴了交房通知。当日，被告通过银川晚报公告通知业主接收房屋，但原告一直不到原告处办理收房手续，所以自2015年8月13日起不属于被告逾期交房。根据合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金3965元，双方应当严格遵守合同约定执行。原告主张的误工损失及房屋租赁所产生的费用均与本案无关，被告不认可原告租赁房屋的真实性，且原告租赁房屋是为其岳父、岳母居住。综上，请求人民法院按照双方约定依法裁判。本院组织双方当事人进行了举证质证，对无争议的《合同书》、房产证，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《银川市商品房买卖合同》（副本）、《发放钥匙通知单》、宁夏银行进账单、账户信息、购房发票、被告提交的《银川市商品房买卖合同》（正本）、《云翠园补充协议》、记账凭证、丁鹏刷卡交房款凭证、收据、宁夏银行进账单、宁夏银行先进交款单、销售不动产统一发票、银川市新建商品房配套设施交付使用证、通告照片、银川晚报（2015年8月12日）保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的的《银川市商品房买卖合同》（副本）落款处的签订日期与被告提交的《银川市商品房买卖合同》（正本）的签订日期不一致，但两份《银川市商品房买卖合同》后附的补充协议均载明：“甲乙双方已于2013年5月3日就乙方自愿购买甲方开发建设的XXXXX小区项目X号楼X单元XX号，共同签署编号为北方温和销字第年号的《商品房买卖合同》”，且补充协议签约时间为2013年5月3日，故本院根据两份合同中后附的补充协议的内容、签约时间认定涉案《银川市商品房买卖合同》的签订日期为2013年5月3日。2.被告提交的（2016）宁01民终2552号民事判决书、（2019）宁民申10号民事裁定书、（2019）宁民再40民事判决书系人民法院作出的法律文书，本院予以采信。3.原告提交的个人业务凭保存完整，本院对其真实性予以确认。4.原告提交的《房屋租赁合同》、房屋产权证、身份证、收条，其中原告于2013年9月1日与案外人张玉梅签订《房屋租赁合同》约定原告自2013年9月1日起承租张玉梅所有的位于银川市兴庆区领秀一居6号楼1单元402号房屋，租期为3个月，月租金3200元，按季结算，如需续租，则在到期20日前将下季租金支付即视为本合同续签，收条载明原告自2013年9月1日起至2016年2月6日共计向张玉梅支付租金、押金、水、电、暖、气及物业费共计129796元。但被告对原告提交的该组证据不予认可，原告亦未提交对其租住房屋、支付租金及其他费用的事实予以佐证，故该组证据真实性存疑，本院不予采信。5.原告仅提交其父亲丁万林自2012年至2015年期间的工资条，但未提交丁万林工资流水等其他有效证据对丁万林产生误工损失的事实予以佐证，故原告提交的工资条不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年1月21日，被告（甲方）与银川市西夏区开山石料厂（乙方）签订一份《定向开发团购协议》，协议载明：“乙方根据单位员工意愿，自主决定在银川市内选择甲方开发建设的XXXX购买X﹟X﹟号楼。”2013年5月3日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同载明：“甲方（出卖人）宁夏北方温和房地产开发集团有限公司，乙方（买受人）丁万林。第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的XXXXXX室房。该商品房合同约定建筑面积共124.16平方米。第五条按照本合同第三条约定的建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4480元，总金额556237元。第七条1.乙方于2013年5月3日前付首付人民币计256237元。2.乙方于2013年5月25日前付商业贷款人民币计300000元。第九条、出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（一）住宅交付使用条件：1.取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款万分之0.01向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十二条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续”。该合同后附补充协议载明：“甲乙双方已于2013年5月3日就乙方自愿购买甲方开发建设的‘XXX住宅小区项目X号楼X单元XX号，共同签署编号为北方温和销字第年号的《商品房买卖合同》。第一条乙方不按主合同第七条约定的付款方式及时间按时向甲方付清主合同第五条约定的房价款，则甲方无条件收回本房屋，将在30日退还乙方已付房款，并按主合同第八条约定条款扣除乙方违约金。如甲方同意继续履行合同，自主合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方缴付累计应付款万分之五的违约金。”同日，原告向户名为冯晓皎的中国工商银行账户转款382880元。2013年5月8日，被告向原告出具金额为256237元的购房款发票。2013年6月3日，原告父亲丁万林向被告宁夏银行账户转款300000元。2013年6月13日，被告向原告出具金额为300000元的购房款发票。2015年7月17日，被告取得银川市新建住房配套设施交付使用证（XXXX号楼）。2015年8月11日，被告在XXX小区单元门口张贴通告，通知购房人办理相关手续。2015年8月12日，被告在《银川晚报》刊登通知，通知载明：“宁夏北方温和房地产开发集团有限公司开发的位于银川市XXXXX住宅小区的各户主，请带上《商品房买卖合同》（正副本均可）、购房发票、物业储备金收据，到宁夏北方温和房产公2016司财务科开具竣工决算书，换取物业储备金发票，办理相关手续”。2015年12月17日，银川市西夏区开山石料厂出具情况说明一份，载明：“为解决我厂职工以及相关人员的住房问题，2011年1月21日我厂与温和公司签订了《定向开发团购协议书》，我厂职工及相关人员转让与否，本厂不得而知，也无权干涉，特此说明”。2016年3月31日，原、被告签订《云翠园补充协议》一份，该份合同载明：“甲、已双方于2013年5月3日共同签订了合同编号为XXXXXXXXXXX的《银川市商品房买卖合同》，乙方购买了‘XX园’X号楼X单元XX房屋。合同约定的暂测建筑面积为124.16平方米，单价为每建筑平方米4480元，总价为人民币556237元。因《银川市商品房买卖合同》第六条，甲、乙双方约定，产权登记面积以房管局实测面积为准，据实结算，多退少补。现就该商品房的最终结算及其相关事宜达成如下补充协议：第一条依据银川市房地产测量中心的测量报告，该商品房的实测面积为124.48平方米，比该合同约定的暂测建筑面积增加了0.32平方米。故乙方需向甲方支付面积差价款1434元，依据改合同的约定，双方据实结算房价款，乙方所购商品房的最终成交价格为557671元。”当日，原告向被告支付了面积差价款1434元，并领取了涉案房屋的住房钥匙及相关材料，被告向原告出具了面积差价款发票。现原告以被告违约为由诉至法院。另查明，2015年10月28日，原告父亲丁万林将被告诉至本院，以被告逾期交付其购买的位于银川市兴庆区胜利街广顺巷XX园X号楼X单元XX室房屋致其产生经济损失为由，要求判令：一、被告支付丁万林因延迟交房产生的违约金268846元；二、被告按照房价实付款补开发票；三、本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后于2016年2月15日作出（2015）兴民初字第7483号民事判决书，判决：一、被告于本判决生效之日起七日内支付丁万林逾期交房违约金4490.72元；二、驳回丁万林的其他诉讼请求。丁万林不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后认为原审认定事实不清为由，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院重审后作出（2016）宁0104民初5635号民事判决书，判决：一、被告于本判决生效后七日内向丁万林支付逾期交房损失54600元；二、驳回丁万林的其它诉讼请求。丁万林与被告不服该判，均上诉至银川市中级人民法院，该院经审理后于2018年11月15日作出（2016）宁01民终2552号民事判决书，判决：一、撤销本院（2016）宁0103民初5635号民事判决；二、改判被告于本判决生效之日起十五日内支付丁万林违约金4496.13元；驳回丁万林其它诉讼请求。丁万林不服该判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，该院经审查后于2019年2月18日作出（2019）宁民申01号民事裁定书，裁定驳回丁万林的再审申请。后丁万林向宁夏回族自治区人民检察院申请审判监督，该院经审查后于2019年7月9日以宁检民（行）监[2019]64000000031号民事抗诉书向宁夏回族自治区高级人民法院提出抗诉，宁夏回族自治区高级人民法院遂作出（2019）宁民抗30号民事裁定书，提审该案后于2019年12月23日作出（2019）宁民再40号民事判决书，判决维持银川市中级人民法院（2016）宁01民终2552号民事判决。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《XX园补充协议》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，对原、被告均具有法律约束力。根据《银川市商品房买卖合同》、《XX园补充协议》的约定，涉案房屋单价为4480元，房屋建筑面积经房管部门测量后为124.48平方米，房屋总价款为557671元，被告已向原告出具了足额的购房款发票，故对原告要求被告补开发票的诉讼请求，本院不予支持。被告逾期交付房屋已构成违约，应当向原告承担违约责任。根据双方约定，被告逾期交房，原告不要求解除合同的，被告应当自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款0.001%的违约金。被告在诉讼中提交的证据不能证明其按照合同约定通过书面或者电话方式告知原告办理交付手续，故违约金应当自2013年9月1日起计算至原告实际接收涉案房屋之日止，即2016年3月31日止，共计5253.26元(557671元×0.001%×942日)。原告提交的证据不能证明原告及其父亲丁万林因被告逾期交房产生了租房和误工损失，故对原告主张的租房和误工损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决如下：一、被告宁夏北方温和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告丁鹏支付违约损失5253.26元；二、驳回原告丁鹏的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费5806元，减半收取计2903元，由原告丁鹏负担2770.27元，由被告宁夏北方温和房地产开发有限公司负担132.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋 乔 二○二○年三月三十日法官助理 田进花书记员 安逸凡附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。