天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初48735号原告：天津生态城产业园运营管理有限公司，住所地天津生态城动漫中路**创智大厦**。法定代表人：杜浩为，董事长。委托诉讼代理人：张亚，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：时宗荟。被告：河山影业（天津）有限公司，住，住所地天津生态城动漫中路**动漫大厦**/div>法定代表人：江兆丰,经理。委托诉讼代理人：徐东，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，北京康达（天津）律师事务所律师。原告天津生态城产业园运营管理有限公司与被告河山影业（天津）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张亚、时宗芸，被告委托诉讼代理人徐东、刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年1月1日起至被告腾还合同房屋的2019年11月8日止，按1.5元每天每平方米计算的租金共计2291496.88元；2.判令被告向原告支付自2018年1月1日起至被告腾还合同房屋的2019年11月8日止，按0.63元每天每平方米计算的物业费共计962428.69元；3.判令被告向原告支付违约金324000元；4.判令诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年，原被告签订《生态城文化广场动漫大厦房屋租赁协议》，约定原告将位于“天津生态城动漫中路126号动漫大厦C1-301、302、305房间、C区4层”出租给被告作为办公用房,租赁面积为3600平方米,租赁期限为2014年8月1日至2024年9月30日。租金为每天每平方米1.5元,物业费为每月每平方米18.88元。协议签订后,原告依约将租赁标的物交付给被告,但被告未支付租金及物业费。双方于2018年1月1日协议解除三层的租赁,原告于2018年5月9日解除租赁面积183.567平方米。2017年，双方租赁纠纷进行诉讼,天津市第二中级人民法院已于2019年10月12日作出(2019)津02民终4209号民事判决书,判令被告向原告支付截止至2017年12月31日之前的租金2039592元、物业费1467434元。2018年1月1日之后的租金、物业费双方参照判决协商确认,但未达成一致。至今被告拒不履行生效判决,双方就2018年1月1日之后的租金、物业费无法达成一致,被告拒付租金和物业费的行为严重违约,原告已于2019年10月23日,书面向被告发送了《合同解除通知函》，双方合同租赁合同已解除,并根据合同第十七条第一款,原告主张违约金324000元。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，对于拖欠原告2018年1月1日以后的租金、物业费的事实认可。但对原告主张的数额不认可。被告的腾房时间是2019年10月31日，当日被告就搬出去了，这也是原告发停水停电通知的时间。另外，2018年11月16日到2019年3月15日，原告停止供暖，导致房屋不能使用，故被告不同意承担这期间的租金和物业费。2019年5月17日开始至夏季结束，原告停止制冷供应，被告不同意承担这期间的租金及物业费。对于原告主张的违约金，被告不同意承担，理由是原告解除合同不符合双方的约定，属于违法解除，对于合同解除违约的事项，我们已经向滨海新区人民法院提起诉讼，目前案件正在审理当中。两案存在关联，为保持判决的一致性，被告认为应当在另案裁判生效以后再审理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原被告签订了《生态城·文化广场动漫大厦房屋租赁协议》，约定由被告租赁原告位于天津中的Ｃ1-301、302、305及Ｃ区四层的房间作为办公用房，期限为2014年8月1日至2024年9月30日。协议第三条约定，每年租金为1944000元（45元／平方米／月×3600平方米×12月）……；协议第四条约定，每年物业费为815616元（18.88元／平方米／月×3600平方米×12月），……剩余租赁年度物业费待签订补充协议时另行约定；协议第五条约定，被告于租赁期开始七日内（2014年8月7日）向原告支付324000元押金，如被告未支付押金原告有权终止租赁协议；协议第十七条约定，租金及本协议项下应付其他款项，在到期后三十天内仍未支付，原告有权终止协议并收回租赁标的物，被告根据第五条所缴付的押金经被作为违约金，不予退还。在租赁期间，原告就与被告的房屋租赁纠纷向本院提起诉讼，本院于2018年3月9日作出（2017）津0116民初46393号民事判决书，判决：被告向原告支付租金3013200元、物业费1835136元；被告向原告交纳租赁押金324000元。被告提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终3608号民事裁定书，裁定：裁定撤销天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初46393号民事判决；发回天津市滨海新区人民法院重审。本院于2019年3月14日作出（2018）津0116民初47824号民事判决书，在该判决中租赁面积确认三层、四层租赁标的物的建筑面积总和为4683.65平方米，合同约定计租面积为3600平方米，折算比例为3600/4683.65。三层、四层各个租赁单元的计租面积，均应以建筑面积乘以上述折算比例计算。判决：被告向原告支付2014年10月1日至2017年12月31日的租金2039592元、物业费1467434元，并驳回原告的其他诉讼请求。原告提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02民终4209号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后原告向本院申请执行，但被告未履行支付租金及物业费的义务。2018年1月1日，原被告签订了《生态城·文化广场动漫大厦房屋租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定自2018年1月1日起被告不再承租动漫大厦C1区301、302、305房间，将租赁标的物变更为天津生态城动漫中路126号动漫大厦C区4层；自2018年1月1日起，租赁面积按照变更后的租赁标的物的面积计算；关于协议变更后的租赁标的物面积的确定，双方应在案号为2017津01**民初46393号的法院判决生效后30日内，参照法院出具的生效判决予以友好协商并签订补充协议；原协议与本协议不一致的内容，以本补充协议为准，在本补充协议中未涉及的内容均按原协议中规定执行。2018年5月9日，原告收回被告承租的四层“L型区域”，面积为183.567平方米。后原被告未就租金及物业费标准进行调整达成新的合意。2019年1月17日，原告向被告发出《对关于河山影业办公楼四楼C2区供暖问题的联络函的回函》：“因被告长期拖欠房租、物业费，原告在多次催缴、函告无果情况下，于2018年10月30日向被告送达《关于供暖工作的联系函》，因被告未按函件通知缴纳相关欠费，原告将于2018年11月16日对被告停止供暖，停暖并未影响被告正常经营。在被告未交齐拖欠费用前，原告无法恢复供暖”。因被告未交费，原告未向被告提供供暖服务。2019年5月17日，原告向被告发出《关于供冷工作的联系函》：“要求被告于2019年5月15日前缴纳制冷费用，因制冷采取预充值计费方式，如未及时充值将停止制冷。被告所欠制冷费包含在物业管理费中”。因被告未交费，原告未向被告供冷。2019年10月16日，原告向被告发出《催款通知函》，要求被告支付租金及物业费。2019年10月22日，被告向原告提交《房租、物业费归还计划表》，计划分别于2019年11月30日及2019年12月30日前共归还3507026元。2019年10月23日，原告向被告发出《合同解除通知函》：“因被告未履行法院生效判决确定的义务、未支付2018年1月1日至2019年10月22日的租金及物业费，通知被告解除房屋租赁协议，并要求被告于2019年10月28日前腾空并返还房屋”。2019年10月30日，原告向被告发出《告知函》：“因被告未履行生效判决确认的付款义务，原告已向被告发出《合同解除通知函》，双方租赁关系已解除，原告将于2019年10月31日17时对C区4层停止水电电梯的供应”。2019年12月25日，被告向原告发出《告知函》：“收到原告的《合同解除通知函》，因停水电供应致被告无法营业，于2019年11月1日搬离C区4层，搬离后不再承担房租及物业费，屋内遗留家具及其他物品由原告按照租赁合同第十二条约定自行处理”。庭审中，原被告对如下事实予以确认：租赁协议中约定的押金324000元，被告并未向原告缴纳，原告也未因此解除租赁协议；2018年1月1日至2018年5月8日被告的计租面积为2370.9393平方米；2018年5月9日至2018年11月8日被告的计租面积为2229.844平方米；被告于2019年11月8日腾空租赁房屋。本院认为，原被告签订的租赁协议及补充协议，意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应严格按照合同规定全面履行己方义务。关于被告租赁房屋计租面积的确定、租金及物业费问题。本院（2018）津0116民初47824号民事判决书中对被告租赁房屋计租面积的折算比例为3600/4683.65，并且三层、四层各个租赁单元的计租面积，均应以建筑面积乘以上述折算比例计算。C区4层经天津市测绘院测量为3084.63平方米。经计算，2018年1月1日至2018年5月8日间被告的计租面积为2370.94平方米（3084.63×3600÷4683.65＝2370.94平方米），租金为455220.48元（2370.94平方米×128天×1.5元/日/平方米＝455220.48元），物业费为190191.12元（2370.94平方米×128天×0.6267元/日/平方米＝190191.12元）；2018年5月9日至2019年11月8日间被告的计租面积为2229.84平方米（2370.94-183.567×3600÷4683.65＝2229.84平方米），租金为1836273.24元（2229.84平方米×549天×1.5元/日/平方米＝1836273.24元），物业费为767194.96元（2229.84平方米×549天×0.6267元/日/平方米＝767194.96元）。综上，2018年1月1日至2019年11月8日的租金合计2291493.72元、物业费合计957386.08元。关于原告提出的被告支付违约金324000元的主张问题。在本院生效的（2018）津0116民初47824号民事判决书中，亦明确四层剩余租赁面积在2018年1月1日后的租金、物业费如何计算约定以本案裁判生效后另行协商，此后的费用，双方如产生争议，另案解决。本案中，原被告双方在协议及补充协议中均未对2018年1月1日之后的租金及物业费的支付时间进行约定。双方在租赁协议中约定的支付时间，均在租赁起算期的次年8月1日至10月1日前。2019年10月30日，原告向被告发出《告知函》:“因被告未履行生效判决确认的付款义务，原告已向被告发出《合同解除通知函》，双方租赁关系已解除，原告将于2019年10月31日17时对C区4层停止水电电梯的供应”。原被告租赁协议第十七条约定：租金及本协议项下应付其他款项，在到期后三十天内仍未支付，原告有权终止协议并收回租赁标的物，被告根据第五条所缴付的押金被作为违约金，不予退还。在对协议第十七条中“到期”的理解，根据本案实际情况及双方协议的最长期限，应当理解为自2019年10月1日到期后30日内，即2019年10月30日被告仍未支付的，即满足原告有权终止租赁协议并收回租赁标的物，押金被作为违约金不予退还的条件。原告提出被告支付违约金的主张并无不妥，本院予以支持。关于被告要求原告免除停止供暖、供冷间的租赁费、物业费的主张。因经原告催缴，被告未缴纳上述费用导致原告停止供暖、供冷，故被告的此主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河山影业（天津）有限公司于本判决生效后十日内向原告天津生态城产业园运营管理有限公司支付租金2291493.72元、物业费957386.08元；二、被告河山影业（天津）有限公司于本判决生效后十日内向原告天津生态城产业园运营管理有限公司支付违约金324000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35423元，由被告河山影业（天津）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  邵术麒审 判 员  张泽中人民陪审员  裴晶晶二〇二〇年五月二十六日书 记 员  李暻阳附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。