上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11840号原告(反诉被告)：陈微微，女，1965年11月9日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：夏晨(系陈微微儿子)，男，1989年3月11日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：吴增秋，男，1969年7月27日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：吴国顺(系吴增秋儿子)，男，1989年7月10日生，汉族，住安徽省。原告陈微微诉被告吴增秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告向本院提出反诉，本院于2020年9月17日予以受理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本案于2020年9月11日、10月29日、11月14日及2021年2月5日四次公开开庭进行了审理，原告陈微微及其委托诉讼代理人夏晨到庭参加四次庭审、被告吴增秋到庭参加第一、二、三次庭审、被告吴增秋的委托诉讼代理人吴国顺到庭参加第四次庭审。本案现已审理终结。原告陈微微向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告与被告《店面房屋租赁合同》于2020年7月23日解除；2.被告支付原告拖欠的截止至2020年7月23日的租金27,820元(计算方式：自2019年11月21日起至2020年7月23日，按照每月6,300元标准计算，合计50,820元，其中扣除已支付的27,000元，应为23,820元；2019年11月21日至2020年7月23日期间原租金再涨幅8%，应为4,000元；两项合计27,820元)；3.被告支付原告拖欠租金的逾期利息(以23,820元为基数，自2019年11月21日起至2020年7月23日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4.被告支付原告自2020年7月24日起至被告归还店面之日止的使用费(按照6,300元/月标准计算)；5.被告支付原告违约金3,000元，同时原告已收取的房屋租赁保证金5,000元不予退还；6.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求如下：1.依法确认原、被告《店面房租赁合同》无效；2.判决被告支付原告截止至2020年11月4日的房屋使用费51,472元(房屋返还之日为2020年11月4日，故使用费自2019年11月21日至2020年11月4日，按照6,804元/月为标准，具体为6,804元/月×11个月+6,804元/月÷30天×16天=78,472元，其中再扣除已付的27,000元，故尚欠51,472元)；3.被告支付原告第二项拖欠款项的逾期利息(以51,472元为基数，自2020年8月18日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；4.被告支付原告违约金3,000元；5.原告收取的房屋租赁保证金5,000元不予退还。事实与理由：2018年11月14日，原、被告签署《店面房租赁合同》。合同约定：被告向原告租赁位于上海市松江区九亭大街XXX号店面房；租期二年，自2018年11月21日至2020年11月21日；第一年租金为每月6,300元，第二年租金由原、被告协商，涨幅不超过8%；房租每半年一付，先付后用；房屋租赁保证金5,000元。若被告拖欠租金达三日以上，原告有权无条件解除合同并没收房屋租赁保证金，同时被告应向原告支付违约金3,000元。2019年11月起被告就开始拖欠租金，仅陆续支付了27,000元，对于欠付的租金，原告多次催讨未果，原告还擅自将房屋转租给案外人。原告依据合同约定于2020年7月23日向被告提出解除合同，后起诉至法院，在案件审理过程中，被告于2020年11月4日交还了房屋。因上述租赁房屋没有产证，审理中经法院释明，原告变更了诉讼请求，并要求法院支持变更后的诉讼请求。被告吴增秋辩称：对于合同无效予以确认。对于使用费，被告只同意支付至2020年7月23日，应为23,820元，因为原告于2020年7月23日在系争房屋门上贴了解除合同告知，干扰被告使用房屋，所以之后的使用费不应再收取；关于使用费标准应按照每月6,300元计算，因为双方并未协商确定过租金涨幅标准，反而双方往来微信约定了两年内租金不涨，不能因为诉讼了就又涨价。对于租金逾期利息、违约金及没收保证金的诉讼请求不予同意，因为被告并未违约。同时，被告吴增秋向本院提出反诉请求：1.要求原告赔偿被告经济损失63,200元;2.要求原告退还被告转让费30,000元；3.要求原告退还被告保证金5,000元。审理中，被告增加一项反诉请求，要求确认原、被告的《店面房租赁合同》无效。事实与理由：2018年11月14日，被告向原告租赁位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号商铺做面馆生意。2019年4月，房屋发生漏水，非常严重。被告多次催促原告来维修，但原告一直拖延。直至2019年7月，原告的儿子夏晨才来，当时因为漏水一楼天花板已经有一个二十几公分的洞，原告方让被告自己维修，并表示承担维修费用。2019年8月10日，因一场大雨二楼一楼均漏水，导致被告无法营业，被告拍摄了视频给原告，但原告没有回复，被告只得自行找人进行了维修，包括了垃圾清运、防水、拆除及人工费用，合计花费了9200元，被告认为现合同无效，被告对此应予赔偿。除了上述维修损失外，被告还有两项损失：1.配套电器、家具的损失合计42,600元，其中包括空调二台3,000元、冰箱四台7,000元、冰柜二个4,800元、消毒柜一个70,00元、汤桶三个6,600元、煮面桶一个1,800元、桌椅六套7,200元、餐具一百套2,000元、绞肉机一台3,200元；2.广告损失合计11,400元，包括室内餐牌广告损失3,200元、门头广告8,200元。另，原告还向被告收取了押金5000元及转让费30,000元，就转让费当时双方约定如果合同提前终止，原告应予以退还。现合同因系争房屋没有产证应属无效，故原告应向被告退还押金及转让费。原告陈微微针对被告吴增秋的反诉辩称，对于合同无效没有异议，对于被告其余反诉请求不予同意。对于赔偿经济损失63,200元的反诉请求中有关的漏水维修费用，一楼的漏水，系被告擅自对二楼卫生间进行了改造，且用水不当造成，而且被告就维修方案及费用从没有与原告协商过，原告对于被告擅自维修不予认可，也不予赔偿；对于2019年8月10日二楼的漏水，当时是上海最大的台风，屋顶上有树叶堵塞导致，属于不可抗力，故原告不应赔偿，但对于维修费用可以适当进行1,000元左右的补偿。对于家具家电及广告损失均不予认可，不同意赔偿。对于转让费退还的反诉请求，双方当时仅约定了遇到租期内租赁房屋拆迁才退还，其他情况均不予退还。对于退还押金的反诉请求，因本案被告违约不支付租金导致双方发生争议，故按照合同约定保证金应予以没收。本院经审理认定事实如下：2018年11月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《店面房租赁合同》一份。合同第一条约定，乙方租用甲方坐落在上海市松江九亭镇九亭大街XXX号店面房(以下简称“系争房屋”)，期限为2年，自从本合同签订之日起开始计算。合同第二条约定，租赁期限自2018年11月21日至2020年11月21日。合同第三条约定，租赁期限内租金为：第一年房屋租金6,300元/月，一年租金75,600元；第二年房屋租金由甲乙双方友好协商，涨幅不超过8%；房租半年一付，本合同签订之日，乙方须先付清6个月房租37,800元，先付后用。合同第四条约定，房屋租赁保证金5,000元，自本合同签订之日一次性付清，乙方退租后，甲方退回保证金。合同第五条约定，乙方如需在店铺所在地址上申请营业执照，需先向甲方交付5,000元押金，押金在申请营业执照前一次性付清，乙方注销营业执照后甲方退回押金。合同第六条约定，承租人承诺，在下列情形之一，承租方有权无条件解除本合同：……(三)租赁期内，乙方保证，不拖欠租金达三日。合同第八条约定，租赁期内，因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。合同第十二条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，及本合同五所规定的，有下列情形之一的，甲方可没收乙方的保证金，乙方并需向甲方支3,000元的违约金。合同第十三条约定，乙方对房屋进行装修，甲方不承担任何赔偿责任。合同另对其它事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付了房屋租赁保证金5,000元、转让费30,000元及截止至2019年11月20日之前的租金。2019年11月21日之后的租金，被告并未按约支付，原告自2019年11月起就多次发送微信给被告进行催讨，被告方于2020年5月陆续支付四笔合计27,000元。2020年7月23日，原告在系争房屋上张贴了《解除租赁合同告知函》，解除函中原告以被告非法转租及逾期支付租金的行为构成违约为由提出解除双方的租赁合同，同时要求被告于当日搬离房屋。被告确认于当日知晓该告知函内容。2020年11月4日,被告将系争房屋返还给原告。另查明：系争房屋原地址为松江区九亭镇西侧路集资住宅房中的二号室，由夏军卫于1994年3月14日出资参与松江区九亭镇集资造房所得。夏军卫与陈微微原系夫妻关系，1997年8月21日二人经法院调解离婚，案号为(1997)松民初字第675号，离婚调解中双方约定前述房屋系夫妻共同财产，夏军卫就其应得部分赠与儿子夏晨，由陈微微代为保管。2018年上海市松江区九亭镇人民政府工贸办出具《房屋产权证明》，证明前述房屋于1994年3月由上海九亭房地产开发公司建造，房屋属于集体所有，系商业用房，该房屋于1994年被出售给陈微微，现房屋产权属陈微微，该房屋未取得房屋土地管理部门合法的房屋产权证，但可作为生产经营房使用。审理中，原告就系争房屋是否办理的建设工程规划许可证向上海市松江区规划和自然资源局申请调取，该局出具告知书称信息未找到，并提供了已经核发过规划许可证建筑工程项目表(存根)，在项目表(存根)中仅有5层楼的住宅，并无本案系争房屋。鉴于系争房屋未办理过建设工程规划许可手续，故本院于2021年2月5日就《店面房租赁合同》效力释明无效，原、被告据此变更或增加了本反诉请求，并表示合同无效的后果处理以其本反诉请求为准。原、被告对于上述事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于转让费30,000元。原告称，转让费就是被告为使用原告吧台、油烟机等家具家电所付，是房租的一部分。被告称，原告之前的租客对房屋进行了装修，后搬走的时候用装修与尚欠的租金进行充抵，所以原告出租系争房屋给被告针对此要求了30,000元转让费，双方当事人约定如果能全部履行完租期，转让费就给原告，如果遇到房子动迁或合同解除就退还。原告还称，就转让费其还写过一份协议，写好后拍照微信发给了被告，其中就退还的条件进行说明，但本案不属于退还的情况。为此原告向本院提供了落款时间为2018年11月15日《转让费协议》一份，协议载明：原告将系争房屋转让给被告，收取30,000元转让费。2020年11月21日之前，如果系争房屋被要求动迁，原告需退还3万元转让费给被告。被告表示收到过原告发来的手写材料，但并不是这份，因微信内容没有了，故无法核对。被告称，原告一直称转让费会退还给被告，原告提供的微信往来记录中也有所体现。根据微信聊天记录显示，2019年11月2日，原告委托代理人夏晨发送微信给被告称：“房租仍旧未收到，这个月租房合同就到期了，营业执照注销后退还转让金”；2019年11月16日，原告委托代理人夏晨发送微信给被告称：“2019年11月21日前，如果不注销营业执照，不搬离该店铺，转让费3万元将不退还……”。另外，被告还提供了与原告委托代理人的录音，用以证明原告同意退还转让费的事实。原告对于录音真实性无异议，其称微信和录音都提到退还转让费是为了原告减少损失，以被告限期搬离并注销营业执照为条件的，但并未实现。本院对于微信聊天记录录音真实予以认定；对于原告提供的《转让费协议》，此系原告自行制作，在被告未予认可的情况，其中所载内容不能视为双方一致的意思表示，况且根据该协议内容显示原告确认在遇拆迁时退还全部转让费，但不能因此项原告的自认排除其他退还的情形，故即便该证据真实，也无法据此对转让费是否应予退还作出判定。二、关于漏水问题。被告称，2019年4月开始二楼卫生间漏水，6月原告委托代理人至系争房屋收租金时，被告曾反映此问题，原告让被告修理，并由原告负责维修款，但之后也没有实施。到7、8月份漏水点已经变成了一个大洞，8月下了一场大雨后，卧室也发生漏水，导致被告无法继续经营，被告致电原告并于当时发送了漏水的视频。之后原告并无回音，被告只好自行找了案外人秦某某进行了维修。被告为此向本院提供了照片及漏水视频，漏水视频系被告于2019年8月发送给原告。原告对被告所提供的上述证据真实性没有异议。原告称，2019年4月被告是否提出过漏水事宜不记得了，但之后原告委托代理人去系争房屋时的确看到有漏水，被告表示只要外接水管更换一下即可，被告愿意自行承担费用，所以之后没有再谈及此事。到8月10日，因强台风暴雨导致二楼顶部漏水，被告即微信发送了视频，当时原告方并未回复，但之后原告电话回复，表示等天气转好后会去查看处理，而且强台风属不可抗力的自然灾害。在原告提供的原告委托代理人与被告的微信聊天记录中对于房屋漏水事宜有所涉及。2019年11月15日，被告发送微信称，原告让其维修，并同意支付维修费；原告委托代理人回复，维修的费用要告知清楚才能维修，二楼卫生间系被告改造才导致漏水的；被告回复漏水应由原告负责维修。被告对该微信往来记录真实予以认可。本院对于上述有关漏水的照片、视频及微信往来记录真实性予以认定。本院于2020年11月4日至现场进行了勘查，并拍摄了照片。原、被告对于本院拍摄的照片真实性予以认可。原告称目前二楼卫生间已经被全部改装过，原来是一个蹲坑和洗手台，现在变为洗手台、淋浴和马桶，而且淋浴不知道是否是改装前加的，这应是造成漏水的主要原因。被告称，原来是因为没有做防水所以导致漏水，后来改装后做好防水才加装了淋浴。三、关于漏水维修项目及费用。被告为证明维修费用花费为9,200元而向本院提供了由案外人秦某某出具的收据一份，同时还申请证人秦某某出庭。证人秦某某陈述如下：收据是其开具的。2019年8、9月份，被告找到其要求就漏水的卫生间进行维修。其为包工包料，总共四、五个人，花费了六、七天完成。实际施工内容为，把原来卫生地上瓷砖、地砖打掉，做防水，然后新贴瓷砖和地砖；把之前的蹲坑换成马桶；将一楼的吊顶拆除，补了一块扣板；被告嫌楼梯旧了，所以对于楼梯进行了修缮。其合计收取了9,200元，其中楼梯修缮费用如果单独收取的话应为1,000元。另，证人陈述原卫生间没有做防水。原告认为，房屋应该是修缮过的，但证人是作伪证，且提供过的收据也不真实。被告对于原告的陈述无异议。本院认为，结合本院现场勘查情况能与证人的陈述相印证，本院对于证人有关维修项目陈述的真实性予以认定。四、关于配套电器、家具、室内餐牌广告、门头广告，被告向本院提供了相关收据。原告对此均不予认可。本院认为鉴于上述仅为收据，且并无相应的转账凭证，故本院对此真实性难以采信。本院认为，系争房屋并未办理合法的建造审批手续，故原、被告于2018年11月14日签订的《店面房租赁合同》应属无效。合同无效后，则因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院根据本、反诉的主张，就合同无效后涉及到需要处理的法律后果逐项进行分析：一、关于房屋使用费。合同被确认无效后，承租人应按当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因被告于2020年11月4日将系争房屋返还给原告，故被告应支付原告自2019年11月21日至2020年11月4日的房屋使用费，其中应扣除已付的27,000元。至于被告抗辩自2020年7月23日原告在系争房屋门上贴了解除合同后就一直干扰其使用房屋，故使用费应计算至该日，因被告并未对此提供证据，故本院不予采纳。关于房屋使用费的标准，双方原约定的租金标准为6,300元，至于是否递增按照合同需要双方友好协商确定，且涨幅不超过8%，鉴于双方并未就此进行协商确定，故原告主张直接按照8%递增显然缺乏依据，本院确定使用费标准应按照每月6,300元计算，故被告尚需支付原告的使用费应为45,450元，具体计算方式如下：6,300元/月×11个月(2019年11月21日至2020年10月20日)+6,300元/月÷30天×15天(2020年10月21日至2010年11月4日)-27,000元(已付)。二、关于被告主张房屋使用费逾期利息。原告主张以欠付的全部使用费为基数，从起诉日即2020年8月18日起算，但起诉日至房屋搬离之日的使用费在起诉时实际尚未发生，所以本院认为逾期利息应从房屋返还次日即2020年11月5日起算较为妥当。三、关于原告主张的违约金3,000元及没收租赁保证金5,000元。因本案合同系无效，故原告再按合同主张违约金及没收保证金显然难以成立，本院不予支持。原告应返还被告保证金5,000元，被告对此有相关反诉请求，本院予以支持。四、关于被告主张的赔偿经济损失63,200元。按照该损失的构成，本院分析如下：(一)配套电器、家具损失合计42,600元。因电器、家具均是可移动设备，故被告可自行搬离，况且被告就此提供的均是收据，也难以证明实际物品及价值，故本院对此不予支持。(二)室内餐牌广告损失3,200元、门头广告8,200元。首先，被告就此提供的证据尚不充分；其次，根据原、被告合同约定的租赁期为二年，应至2020年11月21日截止。虽合同无效后被告提前于2020年11月4日搬离，但距离合同期届满仅十余天，所以即便存在这些广告花费，也因合同期基本履行完毕而不应再予以赔偿，故此本院对于此项损失不予支持。(三)漏水维修费9,200元。根据查明的事实可以确定系争二楼卫生间及房屋存在漏水问题。二楼卫生间虽然不排除被告不当用水的情况，但没有防水是关键原因；房屋漏水因暴雨而发生，但这不能作为出租方免责的理由。故此原告应进行维修，在原告未及时维修的情况下，被告可以自行维修，但维修时未与原告进行充分沟通，的确存在欠妥，但不能据此免除原告支付相应的合理维修费用，故被告主张要求原告支付维修费用，本院予以支持。至于维修费用的数额，证人秦某某至本院陈述的维修项目与本院现场勘查基本相符，本院对此确认，但其中楼梯一项是被告自行翻新，不应由原告承担。综合维修项目、原、被告过错等因素，本院酌情认定原告应支付被告6,000元维修费。五、关于被告要求原告返还转让费30,000元。被告认为合同期限没有履行完毕，且原告也多次提到过予以返还，故应由原告全额返还。本院认为，原告虽在微信或录音中提到返还，但均是附有条件的，所以不能据此确定应予以返还。根据原、被告的陈述来分析，转让费实际是就原告提供给被告的装饰装修、设施设备的一种使用对价，所以在双方就此并无明确书面约定的情况下，本院认为根据该费用性质，并结合实际使用期限按比例退还较为公平。经计算，原告应退还被告的转让费金额为30,000元÷(365天/年×2年)×17天=699元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈微微与被告(反诉原告)吴增秋于2018年11月14日签订的《店面房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)吴增秋于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈微微截至2020年11月4日的房屋使用费45,450元；三、被告(反诉原告)吴增秋于本判决生效之日起之日其十日内支付原告(反诉被告)陈微微上述房屋使用费的逾期支付利息(以45,450元为基数，自2020年11月5日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；四、原告(反诉被告)陈微微于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)吴增秋租赁保证金5,000元；五、原告(反诉被告)陈微微于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)吴增秋维修费损失6,000元；六、原告(反诉被告)陈微微于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)吴增秋转让费699元；七、驳回原告(反诉被告)陈微微的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)吴增秋的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,287元，反诉案件受理费1,065元，合计诉讼费2,352元，由原告(反诉被告)陈微微负担376元(已付)，由被告(反诉原告)吴增秋负担1,976元(已付1,112.50元，余款863.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  张 莉人民陪审员  顾庆学书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。