江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0205民初2540号 原告：李文生，男，1969年1月16日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：张翔，江苏宏润律师事务所律师。 被告：朱合为，男，1982年4月20日出生，汉族，住江苏省无锡市。 委托诉讼代理人：倪晓、范鹤周，江苏瑞莱律师事务所律师。 第三人：杨文亮，男，1975年7月19日出生，汉族，住江苏省兴化市。 第三人：周顺丽，女，1974年10月22日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：洪存志，男，1970年9月3日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区，系周顺丽丈夫。 第三人：金殿福，男，1980年7月14日出生，汉族，住黑龙江省牡丹市阳明区。 原告李文生与被告朱合为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理。依法由审判员王玄适用简易程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理，原告李文生的委托诉讼代理人张翔、被告朱合为的委托诉讼代理人倪晓到庭参加了诉讼。2018年6月26日，本院依法通知杨文亮、周顺丽、金殿福作为第三人参加诉讼。2018年8月15日，本院第二次公开开庭审理，原告李文生的委托诉讼代理人张翔、被告朱合为的委托诉讼代理人倪晓、第三人杨文亮、第三人周顺丽的委托诉讼代理人洪存志到庭参加了诉讼，第三人金殿福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李文生向本院提出诉讼请求：1、要求朱合为支付2017年2月15日至2018年8月28日的租金337836元（22万元/12个月*18个月+22万元/365天*13天=337836元）。2、要求朱合为将周顺丽已支付的2018年8月28日至2018年12月28日的租金41667元（125000元/12月*4月=41667元）及已支付的押金5000元直接支付。3、要求朱合为将杨文亮已支付的15000元押金直接支付给我方。4、解除双方就案涉房屋的租赁关系，解除时间为2018年8月28日。5、案涉房屋三楼鬼屋由李文生自己拆除并清理，要求朱合为支付清理费3000元。事实与理由：2014年8月10日，朱合为与锡山区东亭镇新光中路43号的房屋原房主高苹签订房屋租赁合同，承租该房屋。租期自2014年8月20日起至2019年8月19日，自2016年8月20日起，年租金22万元，未经房主同意不得转租。2016年10月24日，高苹将该房屋出售给李文生，但朱合为至今未依约支付租金，李文生多次催讨无果遂诉至法院。 被告朱合为辩称：朱合为自2017年2月起停止向原房东支付房租，拖欠房租的事实存在，但原因系高苹侵犯了朱合为的优先购买权；同意支付高苹租金至2017年2月14日，案涉房屋现由朱合为转租给第三人且租金收至合同期满，两位到庭第三人分别向朱合为缴纳押金5000元及15000元；是否解除租赁合同由法院依法判决；若法院判决解除，主张案涉房屋三楼鬼屋的清理费用3000元过高，认可1000元；第三人已付租金及押金，同意直接与李文生结算。 第三人杨文亮述称：与朱合为就案涉房屋的租期在2018年8月20日到期，朱合为应退还押金15000元，要求一并处理。同意由朱合为将押金直接支付给李文生。 第三人周顺丽述称：我方租期2018年12月28日到期，租金都已支付给朱合为，现要求于2018年8月28日提前解除合同，剩余租金及押金5000元要求直接支付给李文生。 第三人金殿福未作陈述。 本院经审理认定事实如下： 位于无锡市锡山区房屋原系高建维、高苹共同共有。2014年8月10日，高建维与朱合为签订房屋租赁合同一份，约定将位于无锡市锡山区房屋出租给朱合为经营使用，租赁期限自2014年8月20日至2019年8月19日，计五年。自2016年8月20日起，每年租金为22万元。2016年10月24日，高苹作为甲方，李文生作为乙方，无锡诚信房产经纪有限责任公司作为居间方，签订无锡房产买卖居间合同一份，约定由乙方出资357万元购买高苹、高建维所有的位于无锡市锡山区房屋。合同中载明：该房屋有出租，甲方保证承租户已放弃优先购买权。乙方于2016年11月15日前付清购房款。甲方承诺于2016年11月15日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲方在交房当日应结清本房屋交接前的水费、电费、燃气费、有线电视费、物业费等相关费用。房产买卖居间合同签订后，李文生于2016年11月18日付清了购房款，并于之后办理了房屋过户登记手续。 2014年，朱合为将案涉房屋一楼北面店铺出租给杨文亮，两年一租，2016年8月19日至2018年8月20日的租金已经支付给朱合为。同年，朱合为将案涉房屋一楼南面一间商铺出租给周顺丽，租期两年，租期自2016年12月28日至2018年12月28日，租金已支付给朱合为。2017年8月，朱合为将案涉房屋二楼出租给金殿福，租期至2018年8月，现已搬离，租金已支付给朱合为。朱合为向杨文亮、周顺丽分别收取押金15000元、5000元，至今尚未退还。庭审过程中，杨文亮、周顺丽一致要求将未退还的押金及租金直接由朱合为支付给李文生。 朱合为曾将案涉房屋三楼出租给他人开设鬼屋，现租户已经搬离，但仍余有鬼屋装修及相关器材。 自2017年2月15日至今，朱合为未支付房屋租金。2018年3月10日李文生向朱合为发出律师函，要求于2018年3月20日前付清所欠款项及逾期利息，逾期不付将解除租赁合同。 以上事实，有房屋租赁合同、不动产权登记证书、（2017）苏0205民初2356号民事判决书、律师函及邮寄凭证、调查询问笔录等证据，经庭审质证并在卷佐证。 本院认为，李文生与高苹之间的房屋买卖合同合法有效，高苹与朱合为之间的房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖不破租赁，自李文生取得诉争房屋的所有权时起，即作为房屋租赁合同的出租方，朱合为作为承租人应当向李文生履行合同义务。朱合为自2017年2月15日起即违约未支付租金，经李文生催告后仍不支付，李文生要求自2018年8月28日起解除租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；李文生要求朱合为支付2017年2月15日至2018年8月28日的租金337836元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 第三人杨文亮与朱合为的租赁合同已到期，朱合为应当返还押金，周顺丽与朱合为之间的租赁合同双方协商一致于2018年8月28日起解除，朱合为应当返还多支付的租金及押金。现杨文亮、周顺丽同意由朱合为将未退还的押金及租金直接支付给李文生符合法律规定，本院予以确认。各方确认应当退还的租金及押金共计61667元，本院予以确认。 案涉房屋三楼曾被朱合为转租他人用作鬼屋，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。现三楼仍余有鬼屋装修及相关器材，双方同意由李文生自己拆除并清理，由朱合为承担相关费用，本院酌定清理费用为2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告李文生与被告朱合为之间的房屋租赁合同于2018年8月28日起解除； 二、被告朱合为于本判决生效之日起十日内向原告李文生支付2017年2月15日至2018年8月28日的租金337836元； 三、被告朱合为于本判决生效之日起十日内向原告李文生退还租金及押金共计61667元； 四、被告朱合为于本判决生效之日起十日内向原告李文生支付清理费用2000元； 五、驳回原告李文生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3669元，财产保全费2320元，两项合计5989元，由被告朱合为负担5974元，原告李文生负担15元（原告同意其预交案件诉讼费用，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员 王 玄 二〇一八年八月十七日 书记员 陈敏珠