上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初14036号原告（反诉被告）：上海永龙宝国际货物运输代理有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：魏峰林，上海明伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海锦于投资管理有限公司。法定代表人：杨某某。委托诉讼代理人：牛培山，上海同脉律师事务所律师。原告（反诉被告）上海永龙宝国际货物运输代理有限公司（下称永龙宝公司）与被告（反诉原告）上海锦于投资管理有限公司（下称锦于公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2017年12月14日公开开庭进行了审理。永龙宝公司的委托诉讼代理人魏峰林，锦于公司的委托诉讼代理人牛培山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永龙宝公司向本院提出诉讼请求：1、判令锦于公司继续履行双方于2016年5月24日签订的《协议》及2016年7月1日签订的《补充协议》；2、判令锦于公司支付永龙宝公司解除租赁合同的补偿费172,984.34元；3、判令锦于公司支付永龙宝公司以172,984.34元为基数，自2016年8月15日起至实际支付之日止，按每日千分之一计算的延迟支付补偿费的违约金。事实和理由：锦于公司将上海市闵行区×路×弄×号东侧北端大路进口中大门处房屋二层共1,475平方米出租给永龙宝公司，租赁期限自2015年9月19日起至2017年9月18日止，后因该房屋是无证建筑，被政府责令拆除。双方协商解除合同，并就相关补偿事宜于2016年5月24日签订《协议》，于2016年7月1日签订《补充协议》，锦于公司应于2016年8月15日前支付永龙宝公司补偿费172,984.34元及相应延迟付款的违约金。永龙宝公司于2016年6月22日搬离，房屋于6月23日被政府拆除。根据约定，锦于公司应支付补偿费，但至今未支付，故诉至法院。被告（反诉原告）锦于公司辩称：双方签订的租赁合同属无效合同，该合同对解除、赔偿、补偿进行了约定，如遇国家指令性征用土地或业主方面原因等双方不可抗拒的因素，双方均无条件终止执行本合同，并无须给对方作任何补偿或赔偿。2016年3月，涉案房屋所在地政府发出通知，要求永龙宝公司限期搬离，锦于公司多次要求永龙宝公司搬离，但其拒不搬离。后永龙宝公司、锦于公司、政府及园区几方进行协商，政府表态会给予2个月的补偿，锦于公司欲将政府给的2个月补偿给予永龙宝公司，故双方签订了两份协议。但之后政府的补偿款并未到位，故锦于公司不可能自掏腰包补偿永龙宝公司。协议系永龙宝公司起草，如不给其补偿则拒不搬离，因此锦于公司系受胁迫签订协议，应驳回永龙宝公司的诉讼请求。如果法院认为锦于公司应承担违约责任，双方对违约金的约定过高，永龙宝公司没有实际损失，故锦于公司不需支付违约金。锦于公司并提出反诉：要求撤销双方于2016年5月24日签订的《协议》及2016年7月1日签订的《补充协议》。针对反诉，永龙宝公司辩称：两份协议系双方真实意思表示，并加盖公章及签字，不存在胁迫锦于公司签订协议的情况。锦于公司未就法定的可撤销合同的情形举证，应承担举证不能的法律后果。自2016年5月24日签订协议至锦于公司提起反诉之日止，已有一年有余，根据合同法规定，一年内未行使撤销权，则撤销权消失。综上要求驳回锦于公司反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，锦于公司（甲方）与永龙宝公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市闵行区×路×弄×号东侧北端大路进口中大门处房屋二层1,475平方米（包括公摊面积20%），用作办公和仓库，年租金999,256.30元，物业费38,649.72元，付款方式为交一押一，先交后用。租赁期限为二年，自2015年9月20日起至2017年9月19日止。2016年5月11日，永龙宝公司向锦于公司发出“关于：《租赁合同》的函件”，称其公司于2016年3月22日收到通知，得知承租单元为无证搭建将会被拆除，其公司搬迁造成各项损失金额为2,240,233元，并有可能进一步扩大，需要4至5个月的过渡期，要求锦于公司予以配合。2016年5月24日，双方签订了《协议》，鉴于甲方出租的是未经有关部门批准的建筑，在政府的无证建筑专项清理行动中被责令拆除，双方决定于2016年6月20日解除《租赁合同》，乙方于2016年6月30日之前搬离承租单元，不论乙方是否选择甲方提供的场所作为新的办公场所，甲方均同意向乙方支付补偿金。2016年7月1日，永龙宝公司为甲方，锦于公司为乙方，双方就上述《协议》又签订了《补充协议》，乙方确认甲方于2016年6月22日搬离租赁单元，且该单元于2016年6月23日被政府拆除完毕。甲方已自行租赁别的单位。鉴于甲方提前搬离租赁单元，乙方已付而未使用的租金修改为253,710.37元、乙方应向甲方支付相当于两个月房屋租金172,984.34元作为补偿费，合计426,694.71元。甲方收到该款后双方不再有任何关系。如乙方收到上海A实业公司拆迁补偿款后三日内支付甲方上述款项，但无论乙方有没有收到政府或上海A实业公司的赔偿金，自本协议签订之日起最晚不超过45个自然日，乙方都必须将上述款项全额支付给甲方。每延迟一日应向甲方支付应付而未付金额的0.1%作为迟延付款违约金。双方约定乙方于2016年7月1日之前支付的款项不计违约金。乙方向甲方出具2016年4月20日至22日三天房屋租金的发票，甲方即退回乙方2016年4月20日至2016年9月19日五个月已开房屋租金发票。2016年7月4日，锦于公司向永龙宝公司付款253,710.37元。因锦于公司迟迟未支付剩余补偿款172,984.34元，永龙宝公司诉至本院。上述事实，由永龙宝公司提供的协议、补充协议、收款回单，锦于公司提供的租赁合同、函件等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，锦于公司、永龙宝公司签订的《协议》、《补充协议》，系对《租赁合同》项下无证建筑被拆除后有关事项的处理所作的约定，承租房屋被拆除后永龙宝公司面临搬迁损失、营业损失是客观存在的，双方在此基础上所作的补偿费用的约定，系充分磋商后真实意思的反映，没有违背法律强制性规定，属有效的合同，双方均应遵照履行。故永龙宝公司要求锦于公司支付剩余补偿款，合法有据，本院予以支持。永龙宝公司就锦于公司迟延支付补偿款的损失未予举证，锦于公司抗辩永龙宝公司该项请求明显过高，本院根据锦于公司的违约情况、因违约给永龙宝公司造成的实际损失等情况，酌情支持以银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金。锦于公司以受永龙宝公司胁迫为由反诉要求撤销《协议》、《补充协议》，但未提供证据证明永龙宝公司存在胁迫的行为，故本院对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海永龙宝国际货物运输代理有限公司与被告（反诉原告）上海锦于投资管理有限公司于2016年5月24日签订的《协议》及2016年7月1日签订的《补充协议》继续履行；二、被告（反诉原告）上海锦于投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海永龙宝国际货物运输代理有限公司补偿款172,984.34元；三、被告（反诉原告）上海锦于投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海永龙宝国际货物运输代理有限公司以172,984.34元为基数，自2016年8月15日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金；四、驳回被告（反诉原告）上海锦于投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,610.92元、财产保全费1,623.64元，由原告（反诉被告）上海永龙宝国际货物运输代理有限公司负担50元，被告（反诉原告）上海锦于投资管理有限公司负担6,184.56元。反诉案件受理费减半收取计1,879.84元，由被告（反诉原告）上海锦于投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一八年五月二十一日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。