河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1628民初2581号原告：田藕连，女，1981年11月12日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：董怀珂，河南权辞律师事务所律师。被告：何天堂，男，1979年9月19日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：梁玉兰，女，1949年2月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系被告何天堂母亲。委托诉讼代理人：马海彦，河南江河源律师事务所律师。原告田藕连与被告何天堂房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董怀珂、被告何天堂及其委托诉讼代理人梁玉兰、马海彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田藕连向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2015年12月19日签订的门面房买卖合同中涉及韩以峰、朱玉华两间门面房的买卖关系;2、请求判令被告退还原告购房款55万元并赔偿原告损失50万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2015年12月19日，原告与被告签订购房合同，被告将位于鹿邑县××气大道与××交叉口西××北的四间门面房出售给原告，原告依约支付被告房款110万元，被告将约定房屋及相应的土地使用权转让契税完税证、土地使用权证原件交付给原告。（2019）豫1628民监15号民事裁定书及（2020）豫16民终206号民事判决书认定案外人王红杰与被告签订的房屋买卖合同涉及本案两间房屋（该房位于鹿邑县××气大道与××交叉口××北，四间门面房的西边两间，西靠杨超）的内容无效，并判令案外人王红杰与被告返还本涉案的两间门面房给实际所有权人，故此被告故意隐瞒真实情况，将他人的房屋恶意出售给原告，已构成根本违约，给原告造成了巨大经济损失。被告何天堂辩称，1.原告与被告签订购房合同是，就明知涉案房过户困难。涉案房屋是被告从案外人王红杰处购买原告是明知的，签订合同当日，被告就将相关证件交给原告，证件上写有所有人的姓名，但没有原出卖人王红杰的姓名。当时，原告已经预感或者知道涉案房过户困难，甚至不能过户，导致出卖人根本违约。被告不存在故意隐瞒真实情况，将他人房屋恶意出售给原告的情形。2.原告实际支付购房款100万元。2015年12月19日，原、被告签订房屋买卖合同时，先口头约定每间35万元，因被告从王红杰处140万元购买并收到2015年房租7.2万元，原告要求将7.2万元房租算10万元抵房款，再给被告130万元。原告实际购买到韩以峰、李玉华的这两间门面房的房价是70万元，合同约定2016年底完成过户，如超期剩余30万元，被告保证不要。说明原告有30万元购房款没有交付。该两间房屋已被法院执行，被告同意返还原告被法院执行的房款30万元。3.被告与原告签订买卖合同过程中没有过错，不应承担赔偿责任。4.原告请求解除合同没有法律和事实依据，且已经丧失合同解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，原告于合同签订当日就知道涉案房的过户困难，尤其是2016年7月19日因韩以峰夫妻控告王红杰涉嫌诈骗被刑拘后，被告特意找到原告告知此事，即签订合同当日或2016年7月19日就已发生解除权的事由，至本案诉讼前原告一直没有行使合同解除权和向被告提出协助过户的请求，该合同签订、履行已达五年，已过法定的解除权行使期间，解除权已经消灭。5.涉案房屋的物权没有转移，即使房屋增值，增值部分也不属于原告，房屋增值不具有可预见性，不属于合同履行所能预见的损失，原告要求赔偿损失计算方法错误，被告不予赔偿。综上，被告在签订及履行合同过程中没有过错，没有造成任何损失，部分合同依据法院判决相互返还，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了证据质证。原告提供的证据及认定如下：1.购房合同一份、房屋买卖合同一份、中国建设银行股份有限公司鹿邑支行、河南鹿邑农村商业银行股份有限公司、中国农业银行账户交易明细各一份，证明被告从王红杰、何艳君处购买涉案四间房屋后，又转让给原告，合同约定购房款为140万元，其中10万元是抵扣的被告收取的房租，合同约定为130万元，原告分三次向被告转款100万元。2.契税完税凭证三份、土地使用权证一份，证明被告将涉案房屋转让给原告时，被告手中持有房屋相关的手续资料及被告与王红杰、何艳君签订的房屋买卖合同，原告有理由相信被告对涉案房屋具有处分权。3.周口市中级人民法院（2020）豫16民终206号民事判决书，证明涉案的其中两间房屋（位于紫气大道与××交叉口西××北四间门面房的西边两间，西靠杨超）的房屋买卖关系无效，导致原告无法实际取得该两间房屋，原告与被告之间的合同目的无法实现。4.评估报告一份、评估费发票一份，证明经评估，涉案四间房屋现在市场价为195.79万元，因本涉案房屋转让款为140万元，双方买卖关系无法实现，给原告造成损失为55.79万元，原告为确定损失申请评估花费评估费1.5万元。经质证，被告对证据1真实性及证明目的无异议。对证据2真实性无异议，完税证没有王红杰和何天堂的名字，至于原告是否相信何天堂有无处分权是原告自己作出的判断。对证据3真实性无异议，证明目的无异议。证据4与本案无关，原被告签订房屋买卖合同时，房屋买卖时没有作出评估，是否增值无法确定。经审查，对原告提供的以上证据的真实性，本院予以认定。被告提供的证据及认定如下：1.鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初1432号民事判决书一份，证明被告与王红杰签订的合同合法有效。2.田藕连与高林签订租赁合同复印件一份，证明原告在签订买卖合同后，已经实际占有、使用、出租该门面房，租金每年7.2万元。经质证，原告对证据1真实性及证明目的无异议，认为涉案东边两间房屋至今无法办理相关房屋证件，原告至今未取得两间房屋的物权，合同目的没有实现。对证据2真实性及证明目的无异议，原告实际占用房屋后收取的租金金额代理人申请庭后提交书面意见。经审查，对被告提供的以上证据的真实性，本院予以认定。综合以上证据及当事人庭审陈述，本院对本案的事实认定如下：2015年4月13日，被告何天堂与案外人王红杰签订《门面房买卖合同》，约定被告何天堂购买王红杰位于鹿邑县××气大道西段路××菜园村里）第30-33号四间商用门面房，每间价格为35万元，四间合计价款140万元，何天堂一次性付清四间商用门面房款。2015年12月19日，被告何天堂（甲方）与原告田藕连（乙方）签订《购买合同》，约定被告将位于鹿邑县××气大道西段路××菜园村里）第31-34号四间商用门面房（注：与何天堂、王红杰合同中的四间门面房系同一房产）出售给原告田藕连，每间价格是32.5万元，四间合计130万元，原告一次性支付被告100万元，剩余30万元房款于被告将土地使用证过户给原告后付清。合同第三条约定，如乙方购买甲方门面房有一切问题纠纷都将由甲方承担，如有导致最终没有购买成甲方门面房的问题或者纠纷，都将由甲方承担一切责任，甲方自愿赔付乙方100%违约金（即收100万元赔付200万元）。合同签订当天，原告向被告转账100万元，被告将房屋交付给原告。合同实际履行过程中，原、被告口头协商变更房屋价格为140万元，在原合同总房价130万元的基础上第一年的四间房屋租金7.2万元由被告何天堂收取作价10万元房款。2016年3月7日，案外人韩以峰、朱玉华向本院起诉何天堂、王红杰、何艳君三人，要求确认三被告于2015年4月13日签订的门面房买卖合同涉及原告的两间房屋的内容无效。本院于2016年6月28日作出（2016）豫1628民初677号民事裁定，裁定驳回原告韩以峰、朱玉华的起诉。2019年10月12日，本院作出（2019）豫1628民监15号民事裁定，裁定再审该案。2019年11月28日，本院作出（2019）豫1628民再15号民事判决，判决一、王红杰与何天堂2015年4月13日签订的门面房买卖合同涉及韩以峰、朱玉华两间门面房的内容无效；二、王红杰、何天堂应当自本判决生效之日起十日内返还两间门面房（该房位于鹿邑县××气大道与××交叉口西××北，四间门面房的西边两间、西靠杨超）给韩以峰、朱玉华。何天堂不服，提起上诉。周口市中级人民法院于2020年2月28日作出（2020）豫16民终206号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，韩以峰、朱玉华申请执行，现已执行完毕。2020年5月1日，何天堂向本院起诉王红杰，请求1.确认原告与被告夫妻签订的《门面房买卖合同》涉及王红杰所有两间门面房部分有效；2.判令被告返还不当得利70万元。本院于2020年5月21日作出（2020）豫1628民初1432号民事判决，判决一、原告何天堂与被告王红杰2015年4月13日签订的《门面房买卖合同》涉及王红杰的两间门面房（东边两间）合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案审理过程中，原告田藕连申请对涉案的四间门面房市场价值进行评估，经本院委托河南世纪天元房地产资产评估有限公司进行评估，涉案四间门面房的市场价值为195.79万元，原告支付评估费用15000元。田藕连自合同签订后共收取房租21.6万元。本院认为，合法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效，未办理物权变动的，不影响合同效力。原告田藕连与被告何天堂于2015年12月19日签订的《购买合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同履行过程中，案外人王红杰出售给被告何天堂四间门面房中西边两间因所有权属于韩以峰、朱玉华，案外人王红杰没有处分权导致经法院确认王红杰与何天堂签订的《门面房买卖合同》中涉及韩以峰、朱玉华两间门面房部分无效，被告何天堂不能取得西边两间门面的所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故此对于原告要求解除涉及韩以峰、朱玉华两间门面房（西边两间）的主张，本院予以支持。该部分合同解除后，被告应返还原告解除部分实际交付的购房款55万元。关于损失，原告没有按照《购买合同》约定履行全部合同义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任、赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经评估，涉案房屋现房产价值为195.79万元，此价值是合同履行后原告可以获得的利益，扣除双方约定的房屋价值140万元，剩余的55.79万元为履行合同之后原告可以的实现的合同利益，其中两间为278950元。原告经营涉案房屋四年共获得房屋租金21.6万元，即原告已经实现可期待利息21.6万元，两间为108000元。原告实现合同后可以获得的利益减去已经实现的利益，结果为因被告违约造成的损失。故《购买合同》中涉及韩以峰、朱玉华的两间房屋部分解除后，原告的损失为170950元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，判决如下：一、解除原告田藕连与被告何天堂于2015年12月19日签订的《购买合同》中涉及韩以峰、朱玉华的两间门面房（该房位于鹿邑县紫气大道与鸣鹿路交叉口西100米路北，四间门面房的西边两间、西靠杨超）的买卖关系；二、被告何天堂于本判决生效之日起十日内返还原告田藕连两间房屋的购房款550000元，赔偿原告损失170950元；三、驳回原告田藕连的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元、财产保全费5000元、鉴定费15000元，原告田藕连负担11615元，被告何天堂负担22635元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  刘振华审 判 员  汲留杰人民陪审员  仝金山二〇二一年三月二十日书 记 员  张高宇