湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初4170号原告：交通银行股份有限公司十堰分行。住所地：十堰市茅箭区北京北路88号百强世纪城1期6#1-5层。法定代表人：余静波，该分行行长。委托诉讼代理人：陈仕平，交通银行十堰分行法律顾问。代理权限：特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，代为调解）。委托诉讼代理人：陈喆，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，代为调解）。被告：刘超，男，1975年8月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：吴艳艳，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，代为调解）。委托诉讼代理人：夏翔，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，代为调解）。被告：李晓霞，女，1980年3月22日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：吴艳艳，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，代为调解）。到庭委托诉讼代理人：夏翔，湖北延兴律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，代为调解）。被告：湖北诚品地产发展有限公司。住所地：十堰市武当路2号。法定代表人：司马萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：饶国强，湖北遇真律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，代为调解）。原告交通银行股份有限公司十堰分行（下称交通银行十堰分行）诉被告刘超、李晓霞、湖北诚品地产发展有限公司（下称诚品地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告交通银行十堰分行的委托代理人陈仕平，被告刘超、李晓霞的共同委托诉讼代理人吴艳艳、夏翔，被告诚品地产公司的委托代理人饶国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行十堰分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘超、李晓霞签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.判令被告刘超、李晓霞立即偿还借款本金3816855.26元及截止到2018年9月14日的利息86601.37（此利息包括逾期利息、罚息、利息复利、罚息复利，以后利息按个人房产抵押贷款合同约定的利率计算支付至本息清偿完毕止）；被告诚品地产公司对前述债务承担连带保证责任；3.本案保全费、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月5日，被告刘超、李晓霞因个人购房需要与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定向原告借款480万元用于购买商业用房，采用按月等额本息还款，每月还款53724.76。被告刘超、李晓霞自愿以其预购的商业用房提供抵押担保。同日，被告诚品地产公司与原告签订《保证合同》，为该笔借款提供连带责任保证担保，并约定了担保范围及担保期间。原告依约发放贷款后，被告刘超、李晓霞自2018年5月起停止还款。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告刘超、李晓霞清偿借款本息，并要求被告诚品地产公司承担担保责任。被告刘超、李晓霞辩称：原告起诉之前，刘超已经起诉要求解除商品房买卖合同，2018年10月判决解除预售合同，原告的第一项请求已经解除。根据法律规定，本案购房贷款还款责任主体是湖北诚品房地产发展有限公司。被告诚品地产公司辩称：同意解除刘超、李晓霞个人抵押贷款合同，相关责任由诚品地产公司方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月，诚品地产公司和刘超签订编号为YS0133279的《商品房预售合同》。合同约定：刘超购买诚品地产公司开发的位于十堰市人民路××号“万秀城”1幢1-34号商业用房，建筑面积预测324.49平方米，单价每平方米41603.75元，总价1350万元；买受人应于2015年9月3日前付清首付款870万元，余款480万元办理按揭贷款支付；出卖人应当在买受人付清房款及相关费用后，于2015年12月31日内将经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2015年9月25日，刘超、兴业银行十堰分行、诚品地产公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：刘超用上述所购房屋抵押，向兴业银行十堰分行借款480万元；利率在定价基准利率的基础上上浮20%；借款期限120个月（自2015年8月12日至2025年8月12日）；逾期还款罚息利率为借款利率上浮50%。诚品地产公司为借款提供连带责任担保。李晓霞以抵押房产共有人身份在合同上签名，同意以共有房产为借款提供抵押担保。同日，诚品地产公司与交通银行十堰分行签订《保证合同》，约定为刘超向交通银行十堰分行的借款提供主债权本金金额为480万元的连带责任保证担保，并约定了保证范围及保证期间。2015年9月20日，被告李晓霞向原告出具《共同还款承诺书》，载明：借款人与我系夫妻关系，我愿作为借款人的共同偿债人，向贵行做出共同还款承诺：1、根据借款人刘超与交通银行十堰分行签订的借款合同，承诺人自愿与借款人共同承担连带清偿借款合同项下的债务（包括但不限于应向贷款人偿还的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及其他费用）的责任。2、承诺人与借款人任何一方都有清偿全部债务的义务，不得以任何理由要求免除支付或迟延支付；承诺人与借款人按时偿还每一期款项。3、本人承诺经本人及借款人亲笔签名并加盖手印后本承诺书生效，直至借款合同项下债务全部清偿完毕。2015年9月29日，刘超将前述预购的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为交通银行十堰分行。2015年9月30日，交通银行十堰分行依约发放了贷款，月利率为4.9‰。借款发生后，自2018年8月起刘超还款出现异常，截止2018年9月14日，刘超尚欠交通银行十堰分行借款本金3816855.26元，罚复息86601.37元。因诚品地产公司未能依约交付预购房屋，刘超于2018年9月向本院提起诉讼，请求判令解除与诚品地产公司之间签订的《商品房预售合同》以及与交通银行十堰分行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》。本院于2018年10月10日作出（2018）鄂0302民初3176号民事判决书，判决：一、刘超与诚品地产公司之间《商品房预售合同》已解除；二、解除刘超与交通银行十堰分行之间《个人房产抵押贷款合同》。该判决现已生效。本院认为：刘超与诚品地产公司签订的《商品房预售合同》和刘超与诚品地产公司、交通银行十堰分行签订的《个人房产抵押贷款合同》虽均已被解除，但上述涉案当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系并不同。刘超与交通银行十堰分行因签订《个人房产抵押贷款合同》形成借贷民事法律关系。刘超与诚品地产公司因签订《商品房预售合同》形成买卖商品房民事法律关系，应从涉案当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。参考最高人民法院（2017）最高法民终683号判决对《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的引用来看，《商品房预售合同》解除后，作为商品房出卖人的诚品地产公司将其收到的刘超购房贷款本息返还给交通银行十堰分行，从法律关系上说购房款是刘超委托诚品地产公司向交通银行十堰分行归还借款本息，诚品地产公司所还款项就是购房人刘超的还款，故刘超作为借款合同主债务人的还款责任并未免除，因此，原告交通银行十堰分行主张刘超偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合合同约定，本院予以支持。由于涉案《个人房产抵押贷款合同》已被生效判决解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，诚品地产公司应当将收到的刘超的贷款本息返还给交通银行十堰分行。被告李晓霞向原告出具《共同还款承诺书》，依约应当承担共同还款责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘超、李晓霞、湖北诚品地产发展有限公司共同偿还原告交通银行股份有限公司十堰分行贷款本金3816855.26元及利息（截止到2018年9月14日之前的利息及罚复息86601.37元，自2018年9月15日起至清偿之日止，按年利率8.82%计付）；二、驳回原告交通银行股份有限公司十堰分行其他诉讼请求。上述款项，应在判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38028元，减半收取19014元，由被告刘超、李晓霞、湖北诚品地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张守强二〇一八年十二月五日书记员  王 震