广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初11813号原告：张叶添，男，1974年9月15日出生，汉族，住广东省东莞市。原告：王添喜，女，1977年5月26日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：严晶，广东金词律师事务所实习律师。被告：薛育鹏，男，1970年8月13日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：万笑雯，广东彰显律师事务所律师。第三人：东莞市高原房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路商住区G栋132号，统一社会信用代码为91441900696429090R。原告张叶添、王添喜与被告薛育鹏、第三人东莞市高原房地产经纪有限公司（以下简称“高原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法由审判员陈波适用简易程序进行审理，于2018年10月23日公开开庭进行了审理，原告张叶添、王添喜及其委托诉讼代理人严驰，被告的委托诉讼代理人方木辉、万笑雯到庭参加诉讼，第三人高原公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张叶添、王添喜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》有效，判令被告继续履行合同，并协助原告重新办理贷款、房产过户至原告名下手续及协助办理完税手续（房产买卖合同约定交易价为500000元）；2.判令被告向原告赔偿中介费15000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月5日签订了合同编号为GY0000004的《房地产买卖合同》，合同约定所交易之物业为东莞市××镇××大厦××室，房产交易总价为500000元。该合同签订后，原告即在合同签订当日向被告交付了定金50000元，并于2016年9月10日向第三人支付中介费15000元。合同签订后经第三人通知，原、被告双方均有到东莞银行（龙泉酒店营业处）办理贷款手续。在银行出具同贷书后，第三人中介工作人员到虎门房管部门了解该交易房产因土地历史原因致使该房屋无法过户，后原告及第三人多次与被告沟通也均无结果。2018年5月28日第三人工作人员通知原、被告双方房屋可以正常过户，但被告提出要求原告另行支付100000元再另行过户，后经原告及第三人多次催促，被告仍拒不履行合同。同时，第三人作为中介方，为方便法院能查清案件事实，其有义务参加诉讼。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告薛育鹏辩称：一、双方之间的房屋买卖合同已经解除，原告无权要求被告继续履行合同，至双方签订合同后，被告多次要求原告履行合同，但原告明确表示因存在不可抗力，不肯履行义务，要求解除合同并返还定金，原告通过微信、中介转达等方式向被告提出解除合同，该解除合同通知到达被告时，双方的房屋买卖合同即解除。因此，原告现无权要求继续履行合同。二、被告没有违约行为，原告要求被告承担中介费没有事实依据，根据双方签订的合同第十四条第一款约定，该约定是违约方支付中介费，而原告的诉请是继续履行合同，因此不存在合同不履行的情形。两项主张相互矛盾，再者，合同不能履行的原因在于原告经过合理催告后仍然不履行合同导致。因此，原告作为违约方应承担相应的中介费。原告并未提供相应的发票作证其实际支出的中介费用。因此应予以驳回该主张。第三人高原公司未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月5日，被告作为卖方，原告作为买方，高原公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方将其名下的东莞市××镇××大厦××室（房地产权证为粤房地证字第××号）房产转让给买方，商品房买卖合同编号为GY0000004，登记建筑面积为89.11平方米，套内建筑面积为74.4平方米；该房地产转让总价款为5000000元，该转让价款不含税费；该房地产交易定金共计50000元；买方须在过户当天完税后支付首期款200000元给卖方；余款250000元以按揭方式支付，采用普通贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账号内；卖方应当于收到全部房款当天将该房地产交付买方；除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；因买方或者卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。签约当日，原告张叶添向被告支付了购房定金50000元，被告出具了收条。2016年9月10日，高原公司出具一份收据，载明收到原告张叶添交来的中介费15000元。合同签订后，双方到银行办理贷款手续，在银行出具同贷书后，经高原公司工作人员到房管部门了解到案涉房产由于土地历史原因暂时无法过户，后双方及高原公司多次协商后续处理事宜，根据双方确认的三方微信聊天记录显示，双方曾发生如下与本案基本事实相关的对话：2016年12月30日，被告向原告发出通知“……本人要求阁下在收到本通知之日起五日内继续履行《房地产买卖合同》确定的义务，配合本人到房管部门办理过户手续，并向本人支付首期款贰拾万元，否则，将视为阁下构成根本违约……”；2017年1月3日，张叶添发出“我提出退订金时已2月，2个月不能过户也叫不久吗？是你不接王生电话，还讲什么呢？”、“明天去过户好不好？”、“王生为什么不通知我去过户”；薛育鹏：“中介只通知我说你要退定金”，张叶添：“中介只通知我你要首期款”；2018年5月28日，中介工作人员发出“薛生现兰苑大厦可以正常交易过户了，买卖双方准备好资料办手续”，张叶添：“知道了，等你通知”、“薛生：既然都可以过户办证了，那就尽快办理过户手续，不能再拖延了”，薛育鹏：“张生，之前我多次发函给你，要求你继续履约，但你根本就不理我，时至今日已两年多，你不单不付首期款，还不断要求退订金，刚上个月还通过中介要求我退订金，且一点都不考虑我这么长时间的损失”、“是你一直提出退定金好吗！由刚订合约不久那你就要退定金了，到前两月还要退定金解约，而我只是提出要你付首期款而已，作为你要违约的代价难道你不应该为此承担我的经济损失吗？”。其后双方还就继续过户问题多次协商，但均因被告不同意协助办理过户手续而未果。2018年5月28日，中介工作人员向原告发出微信称“业主说想取消合同”，原告回复称“不用想”、“尽快朝过户程序推进”。原告承认在案涉房屋未能过户时曾提出要求被告退回定金，但被告说只能退20000元，其余30000元作为被告的损失，后原告就说不退了继续等。被告则认为案涉房产无法过户构成不可抗力，原告要求退回定金解除合同已构成行使法定解除权的要件，故原告要求解除合同的通知到达被告时案涉合同已经解除。庭审中，被告又称原告向其提出解除合同时，其回复称“可以解除，但要弥补损失。”，被告据此认为双方已就解除合同达成一致。另，庭审中原告表示可以一次性支付剩余未付购房款450000元，为确认原告具备一次性付款的能力，原告于2018年11月5日将450000元汇入本院指定账户。另查明，原告在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封被告价值200000元的财产，根据原告的申请，本院依法作出（2018）粤1972民初11813号民事裁定书，并依法查封了被告名下的案涉房产。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、房地产权证、收条、收据、微信截图，被告提交的微信聊天记录以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，其形式及内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应遵守合同约定、真实、全面地履行义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉房地产买卖合同是否已经解除，若已解除，解除时间和原因如何认定；二、若合同未解除，应否继续履行；三、原告要求被告赔偿中介费是否合法有据。本院分析如下：关于第一个争议焦点。其一，目前并无证据显示原告曾明确向被告提出解除合同的要求，仅从原告要求被告退还定金这一行为并不能推出其中必然包含解除合同的表意。即使原告确实向被告提出解除合同的请求，从双方的微信聊天内容来看，双方均不存在明确的行使法定解除权的意思表示，而是一直就解除合同这一事项进行协商，但由于双方对退还定金及赔偿等事宜未能协商一致，故最终未达成解除合同的合意。其二，从之后的履行情况来看，被告始终并未向原告退还定金并主张原告违约，截至案涉房屋可以过户之日原告亦未提起诉讼要求退还定金，后中介在可以过户之后又积极组织原、被告双方协商后续履行合同的相关事宜，可见在三方的认识中，该合同尚处于继续履行状态，上述事实可以进一步佐证原告提出的因被告不同意退还定金故原告选择了等待房屋过户条件成就的主张。综上，被告抗辩称案涉合同已经解除的理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前所述，案涉合同并未解除，目前案涉房产无法过户的障碍已经排除，三方理应遵守合同约定，继续履行各自的合同义务。本案中，原告曾多次向被告提出协助过户请求均遭到被告拒绝，该种不同意继续履行合同已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求继续履行合同，于法有据，本院依法予以支持。对于协助办理过户手续及完税手续，属于被告的合同义务范畴，被告理应予以配合。对于原告要求被告协助办理贷款手续的诉请，因人民法院无权要求当事人签署内容不明的贷款合同，故本院对该诉请不予支持。为了保障合同继续履行，避免派生新的诉讼，本院已要求原告将未付购房款支付至本院指定的担保金账户，原告已经实际履行，故在案涉房屋过户完成后，原告亦有义务将剩余购房款支付给被告。关于第三个争议焦点，合同约定“在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。”该约定合法有效。如前所述，被告存在违约行为，其依约应代原告向高原公司支付中介费。再根据原告提交的收据显示，其已向高原公司支付中介费15000元，故被告应直接向原告赔偿中介费15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告张叶添、王添喜，被告薛育鹏及第三人东莞市高原房地产经纪有限公司于2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》合法有效，三方应继续履行该合同；二、限被告薛育鹏于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告张叶添、王添喜办理将位于东莞市虎门镇兰苑大厦D1107室（房地产权证为粤房地证字第××号）过户至原告张叶添、王添喜名下的登记手续及完税手续；三、限原告张叶添、王添喜于东莞市虎门镇兰苑大厦D1107室（房地产权证为粤房地证字第××号）过户至原告张叶添、王添喜名下之日起十日内向被告薛育鹏支付剩余购房款450000元（该款项已由原告汇入本院指定的担保金账户）；四、限被告薛育鹏于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张叶添、王添喜赔偿中介费15000元；五、驳回原告张叶添、王添喜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4475元、保全费1520元（原告已预交），由被告薛育鹏承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一八年十一月十九日书记员 郑曼华附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。