湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0426民初1778号 原告：胡志刚，男，1979年11月1日出生。 被告：江瑾，男，1976年1月1日出生。 被告：刘昌安，男，1968年1月21日出生。 被告：谢兴锋，男，1976年11月12日出生。 被告：谢时秀，女，1958年9月9日出生。 被告：罗财，男，1989年5月9日出生。 被告：罗运，男，1980年5月27日出生。 被告：罗杰，男，1985年4月22日出生。 原告胡志刚与被告江瑾、刘昌安、谢兴锋、谢时秀、罗财、罗运、罗杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡志刚到庭参加诉讼，被告江瑾、刘昌安、谢兴锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告谢时秀、罗财、罗运、罗杰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡志刚向本院提出诉讼请求：1、判决上述各被告向原告支付约定违约金120,000元；2、判决上述各被告立即协助原告办理房产证；3、本案诉讼费由上述各被告承担。事实和理由：2014年2月20日，原告通过祁东县鼎丰房地产经纪公司向各被告购买位于祁东县洪桥镇×××号×××栋住房7楼套房（自然层8楼）。原告已于2015年将所有购房款交清，但各被告一直未按约办理房产证。且在2020年2月，被告李天成擅自打开原告的家门，并将原告家中东西翻乱。各被告拒绝履行约定的办证义务，原告遂诉至法院。 被告江瑾、刘昌安、谢兴锋、谢时秀、罗财、罗运、罗杰未予答辩。 原告胡志刚围绕诉讼请求依法提交了购房协议书，房款收据，原告与被告李天成的短信记录，罗爱国的户口注销证明，被告谢时秀、罗财、罗运、罗杰、谢兴锋的户籍信息，房屋照片等证据。经审核，上述证据均是原始证据，来源、形式合法，内容客观真实，本院予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，原告胡志刚（乙方）通过中介公司祁东县鼎丰房地产经纪公司与罗爱国（甲方）签订了《购房协议书》，协议书约定：“一、（1）甲方自愿将座落于祁东县洪桥镇向红街63号罗爱国×××街方向×××号房住7楼的房、地产通过鼎丰房地产经纪中介转让给乙方（房屋建筑面积为约130平方米），其成交价格为人民币（大写）壹拾叁万元（小写）¥130000元……并在2014年2月19日自愿交付购房定金人民币（大写）捌仟元，（小写）¥8000元（具体以甲方出具给乙方的收据为准），其购房定金将在最后一次付款时冲抵购房款。（2）付款方式：在2014年2月20日（阳历）乙方付给甲方肆万元整（¥40000元），待甲方建至本层时乙方再付给甲方伍万陆仟元整（¥56000元），下余房款贰万陆仟元（¥26000元）待甲方交房时，乙方将下余房款一次性付清给甲方。另办房产证、地产证、水电单开户（水电到表）共计贰万元整（¥20000元），乙方另付给甲方，表外接线通至各户费用由乙方自负。三、甲方收到所有房款后（具体以甲方出具给乙方的收据或甲方指定的银行账户回单为准），即将该房、地产和房、地产的所有权一并转交给乙方。甲方并有义务协助乙方办理本房、地产过户手续，其一切税费依据本协议第八大条之约定承担……八、备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）……⑥乙方余下房款贰万陆仟元整（¥26000元）在2015年年底交清，2015年年底甲方一定要交房证水电单开户给乙方”。当日，原告胡志刚支付了48000元购房款，开具的房款收据上收款单位一栏载明：谢兴锋代罗爱国收。2014年8月5日，原告胡志刚支付了32000元购房款，开具的房款收据上经手人一栏为被告刘昌安的签名手印。2014年10月3日，原告胡志刚支付了22000元购房款，开具的房款收据上收款单位一栏载明的是被告江瑾的身份证号码及其签名手印，经手人一栏为被告刘昌安的签名手印。2015年2月15日，原告胡志刚支付了10000元购房款，开具的房款收据上经手人一栏为被告刘昌安的签名手印。2015年2月16日，原告胡志刚支付了10000元购房款，开具的房款收据上收款单位一栏载明：下欠房款捌仟元与办证贰万元领证付清，出纳一栏为罗爱国签名，经手人一栏为被告刘昌安的签名。2016年2月6日，原告胡志刚支付了8000元购房款。至此，原告胡志刚付清了13万元购房款。案涉房屋已于2014年10月交付原告，因部分房产尚未售出等原因，案涉房产项目的房产证至今均未办理。 另查明，罗爱国于2019年12月6日死亡，被告谢时秀系罗爱国之妻，被告罗财、罗运、罗杰均系罗爱国之子。李天成于2020年7月7日因口腔癌去世，经本院释明，原告胡志刚不同意变更李天成的继承人为本案被告。案涉房产项目系由李天成、江瑾、罗爱国、刘昌安合伙开发，罗爱国投资90万元占股45%，李天成投资80万元占股40%，江瑾投资20万元占股10%，刘昌安投资10万元占股5%，谢兴锋未投资入股。 本院认为，李天成、江瑾、罗爱国、刘昌安按约提供资金、共同经营案涉房产项目、共同参与合伙盈余分配、共担风险，可认定李天成、江瑾、罗爱国、刘昌安构成合伙关系，根据法律规定，合伙人的经营活动产生的对外债务，由全体合伙人共同承担连带责任，二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或全部连带责任人承担责任。被告刘昌安辩称其已于2015年退伙未提供任何证据予以证明，且根据法律规定，合伙人即便退伙，也需对其合伙期间的全部债务负连带责任。本案《购房协议书》合法有效，签约双方应严格按照约定履行合同义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。罗爱国为出售案涉房产，与原告胡志刚签订购房协议属于合伙经营行为，该经营行为产生的法律后果应由全体合伙人共同承担。购房协议约定了出卖人在2015年年底交付房产证（以原告付清房款为前提），现原告已依约付清购房款，且约定的交付时间早已届满，出卖人即全体合伙人应立即协助原告办理案涉房屋的不动产权证。因合伙人李天成、罗爱国在原告起诉前已经去世，经本院释明，原告变更了罗爱国的继承人谢时秀、罗财、罗运、罗杰为被告，未变更李天成的继承人为被告，故原告对李天成的起诉不符合法定起诉条件，本院已裁定驳回其对被告李天成的起诉。而罗爱国在合伙经营期间产生的对外债务应由其继承人即被告谢时秀、罗财、罗运、罗杰继续履行。原告诉请各被告支付逾期办证违约金12万元，因案涉《购房协议书》中并未约定违约金的计算方式，故原告要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对出卖人原因导致原告未取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。但该司法解释仅适用于商品房买卖合同纠纷案件，解释第一条就定义了商品房买卖合同的内涵，即本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而案涉房屋并非房地产开发企业所开发，不属于商品房范畴，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期办证违约金。不过，各被告逾期办证的行为确实给原告合法、充分利用该房屋造成了不利影响，本院酌情认定违约损失为12000元。此外，因被告谢兴锋不是讼争房屋的合伙建房人，其与原告不存在房屋买卖合同关系，故原告要求谢兴锋协助办证及承担违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，对于原告胡志刚的诉讼请求，本院依法予以部分支持，被告江瑾、刘昌安、谢时秀、罗财、罗运、罗杰对协助原告办理房产证及支付逾期办证违约金承担连带责任，原告有权请求部分或全部被告承担责任。被告江瑾、刘昌安、谢兴锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告谢时秀、罗财、罗运、罗杰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第53条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江瑾、刘昌安、谢时秀、罗财、罗运、罗杰在本判决生效之日起十日内协助原告胡志刚办理位于祁东县洪桥街道×××街×××号×××栋1单元自然层8楼的不动产权证； 二、被告谢时秀、罗财、罗运、罗杰与被告江瑾、刘昌安在本判决生效之日起十日内向原告胡志刚连带支付逾期办证违约金12000元； 三、驳回原告胡志刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由被告江瑾、刘昌安、谢时秀、罗财、罗运、罗杰共同负担2000元，由原告胡志刚负担700元。公告费560元，由被告谢时秀、罗财、罗运、罗杰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  刘书剑 人民陪审员  唐 琼 人民陪审员  肖群英 二〇二一年三月十二日 法官 助理  唐奇奇 书 记 员  李晓艳 附本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。 第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。 合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。 第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。 合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》 53．合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。