广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终8405号 上诉人（原审原告）：莫凤金，女，1967年10月15日出生，汉族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 上诉人（原审原告）：朱夏丽，女，1995年6月6日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区宾阳县，现住广西壮族自治区宾阳县。 上诉人（原审原告）：朱孜祥，男，1999年3月2日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区宾阳县，现住广西壮族自治区宾阳县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：曾镜同，广西元胜律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：凌彪深，广西元胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁天春，女，1972年5月9日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：陈昌松，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人莫凤金、朱夏丽、朱孜祥因与被上诉人丁天春建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2017）桂0126民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九的规定，于2018年6月4日对本案进行了询问调解。本案现已审理终结。 莫凤金、朱夏丽、朱孜祥上诉请求：一、判决撤销宾阳县人民法院（2017）桂0126民初2804号民事判决；二、改判确认朱世彦、莫金凤与丁天春于2003年7月15日签订的房屋买卖协议无效；三、判决本案一、二审诉讼费用由丁天春负担。事实与理由：朱世彦、莫金凤与丁天春于2003年7月15日签订的房屋买卖协议是以合法形式掩盖非法目的的协议，对于该土地使用权的转让并非合同当事人的真实意思表示，而是朱世彦、莫凤金为了避免债权人起诉到法院导致该土地被强制执行而签订的，应为无效的合同。具体体现在以下几方面：第一，本案案由应定为土地使用权转让合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷；第二、涉案协议约定转让价远低于订立协议当时的市场价；第三、朱世彦、莫金凤从未欠丁天春的债，不存在以土地抵债的事实；第四、丁天春从未向朱世彦、莫金凤支付过合同项下的转让款，也没有承担过任何费用；第五、丁天春从未使用过涉案土地上的房屋，该房屋产生的水电费至今仍由莫凤金以朱世彦的名义缴纳，对此丁天春也是没有异议的，该房屋在签订协议后是由朱世彦、莫金凤、朱夏丽、朱孜祥居住，后朱世彦去世后，莫凤金出租给他人使用，现由朱夏丽、朱孜祥居住。综合上述第二至五点，根据逻辑推理和日常生活经验，可以得出涉案合同无效的结果。 丁天春辩称，一、涉案合同为房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力；二、涉案合同不存在法律规定的合同无效的情形，并且合同履行完毕至今已经15年，莫凤金、朱夏丽、朱孜祥的起诉违反诚实信用原则；三、涉案合同约定的价格是双方协商一致的结果，房屋已交付且完成变更登记手续；四、房屋的使用人、水电费缴纳与房屋所有权的归属无关，更与合同效力无关。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分，使用法律正确，应予以维持。 莫金凤、朱夏丽、朱孜祥向一审法院起诉请求：一、确认朱世彦、莫凤金与丁天春于2003年7月15日签订的《房屋买卖协议书》（即朱世彦、莫凤金与丁天春订立的转让宾阳县宾州镇外贸公司、县中医院-B国有土地的协议）无效；二、本案诉讼费用由丁天春承担。 一审法院认定事实：2003年7月15日，作为甲方的朱世彦、莫凤金与作为乙方的丁天春签订了一份《房屋买卖协议书》，协议书约定：甲方愿意将自有的芦圩镇外贸公司，县中医院新街向东第八间-B国有土地转让给丁天春，双方确定转让价为人民币贰万陆仟元；在办理转让过程中的一切费用，全部由乙方自负；在办理过程中如出现房屋纠纷的由甲方负责办好一切手续后，由乙方自负；本协议甲乙双方签字后生效，未尽事宜双方再议。签订协议后，双方于2003年9月16日到国土部门办理土地使用权的过户手续，将国有土地使用权证号为“宾国用（2000变）字第537号”、坐落于“宾州镇（外贸公司）”、图号为“县中医院-B”、土地使用者为“朱世彦”的国有土地使用权过户到丁天春名下，过户后的国有土地使用权证号为“宾国用（2003变）第569号”，土地使用权人为“丁天春”，土地的坐落及图号不变。2017年8月7日，莫金凤、朱夏丽、朱孜祥以《房屋买卖协议书》无效为由诉至一审法院并提出前述诉讼请求。 另查明，莫凤金与朱世彦系夫妻关系，两人生育有一女一子，女儿名为朱夏丽，生于1995年6月6日；儿子名为朱孜祥，生于1999年3月2日。朱世彦于2005年12月4日因病去世。 一审法院认为，朱世彦、莫凤金与丁天春签订《房屋买卖协议书》时，双方均具有完全的民事权利能力和民事行为能力，并且朱世彦与莫凤金对协议书中涉及的土地使用权拥有完整的处分权。签订协议书之后，双方又于2003年9月16日自愿到国土部门办理了买卖标的物即土地使用权的过户手续，履行了不动产物权的变更登记手续。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，因此，本案涉及的土地使用权也已经发生了物权的变更效力。综上可知，朱世彦、莫凤金与丁天春签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。 在市场交易中，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，不得无故对已经完成的交易反悔。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定主张《房屋买卖协议书》无效，有责任提供证据予以证明，但是莫金凤、朱夏丽、朱孜祥并未能提供证据证明《房屋买卖协议书》存在无效的情形。第一、莫凤金并未表示是受到了欺诈、胁迫而签订协议书，且其也没有证据证明是受到了欺诈、胁迫；第二，莫金凤、朱夏丽、朱孜祥没有证据证明《房屋买卖协议书》存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥虽然主张莫凤金与其丈夫朱世彦为了避免被他人起诉而导致土地被强制执行，才将土地过户到丁天春名下，但是其提交的证据并不足以证明。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥提供的证据11中，朱世恒并非本案当事人，其陈述的内容不能作为本案的定案依据。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥要想对抗已经履行完毕并且买卖标的物已经办理物权登记的《房屋买卖协议书》，不能仅凭自己的陈述以及案外人的陈述，而应当提供切实充分的证据。否则，交易就会陷入不稳定的局面，市场主体就没有安全感可言。丁天春主张双方是真实的买卖关系，丁天春通过债务抵消的方式支付了转让款，根据双方自愿到国土部门办理过户手续可知，丁天春所述符合常理。债务抵消并不会产生实际的款项支付，莫金凤、朱夏丽、朱孜祥主张丁天春没有支付转让款，没有事实及法律依据。第三、莫金凤、朱夏丽、朱孜祥亦没有证据证明《房屋买卖协议书》存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的情形。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥关于丁天春从未使用过案涉土地上的房屋的主张，并不影响本案合同效力的认定，丁天春已经取得了涉案土地及其之上的房屋的所有权，其是否使用该房屋与本案无关。 综上所述，莫金凤、朱夏丽、朱孜祥没有证据证明《房屋买卖协议书》存在无效的情形，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回莫凤金、朱夏丽、朱孜祥的诉讼请求。案件受理费8800元，由莫凤金、朱夏丽、朱孜祥负担。 二审期间，丁天春向本院提交两份证据：1.土地转让金票据，拟证明2000年房屋及土地的价值；2.收据，拟证明涉案土地及房屋的过户费由丁天春缴纳。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥对上述证据质证认为：对上述证据的真实性无法确认，涉案土地是转让不存在出让金的问题，且丁天春只有签名这一项事实，费用都是由莫凤金缴纳。本院对上述证据认证如下：证据1没有付款人名称，亦没有载明土地位置，无法证明系涉案土地产生的费用，本院不予采信；证据2有原件核对，并加盖宾阳县国土资源局不动产登记查询专用章，具有真实性、合法性，且与本案有关，本院予以采纳，能否证明待证事实由本院综合认定。丁天春对一审判决中除“双方于2003年9月16日到国土部门办理土地使用权的过户手续”有异议外，对一审判决认定的其他事实无异议。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥对一审查明事实没有异议。本院对有争议的事实认定如下：经询问，双方当事人均认可到国土部门办理土地使用权过户手续的时间是2003年7月17日，2003年9月16日是办理完成的时间。当事人对一审判决认定的其他事实无异议，本院亦予以确认。 二审另查明：2003年7月17日，朱世彦、莫金凤与丁天春到国土部门办理土地使用权过户手续,于2003年9月16日办理完成。2003年8月5日，宾阳县芦圩镇国土资源管理局出具收据一张，载明交款单位为丁天春，收费金额共234.50元。 本院认为，涉案合同名称虽为房屋买卖协议书，但合同首部载明：“甲方愿意将自有的芦圩镇外贸公司，县中医院新街向东第八间—B，国有土地转让给丁天春”，涉案合同内容只包括土地使用权的转让，双方在实际履行中亦办理土地使用权的过户手续，故本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。 本案中，莫金凤、朱夏丽、朱孜祥主张涉案合同系为了避免被他人起诉而导致强制执行，将涉案土地过户到丁天春名下，因此涉案合同属于以合法形式掩盖非法目的、损害公共利益的无效合同。莫金凤、朱夏丽、朱孜祥主张其上述观点主要基于以下事实形成证据链共同证明：一、朱夏丽与朱世恒的录音对话，证实在签订合同当时，双方的真实意思为避免涉案土地被强制执行；二、朱世彦、莫金凤欠朱启德债务；三、涉案协议约定转让价远低于订立协议当时的市场价；四、丁天春从未向朱世彦、莫金凤支付过合同项下的转让款，也没有承担过任何费用；五、朱世彦、莫金凤从未欠丁天春的债，不存在以土地抵债的事实；六、该房屋抵押所获贷款由莫凤金收取使用；七、丁天春从未使用过涉案土地上的房屋，该房屋产生的水电费至今仍由莫凤金以朱世彦的名义缴纳；八、该房屋在签订协议后是由朱世彦、莫金凤、朱夏丽、朱孜祥居住；九、朱世彦去世后，莫凤金出租给他人使用，现由朱夏丽、朱孜祥居住。 莫金凤、朱夏丽、朱孜祥上述主张的事实中，第一项由于朱世恒与本案当事人具有利害关系，且未到庭接受质询，对该录音证据不予采纳，该项事实无法认定；第二项事实未能提交证据证实；第六项事实亦未能提供证据证实。而针对第四、五项事实，丁天春主张通过债务抵销的方式支付转让费，具有一定的合理性。而缴纳水电费以及居住的事实等，并不能达到证明合同双方串通隐瞒真意这一事实存在需要达到的证明标准，故莫金凤、朱夏丽、朱孜祥主张的这一事实不能成立，其要求确认涉案合同无效缺乏依据，本院不予支持。 综上，莫金凤、朱夏丽、朱孜祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，虽然案由定性不当，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由莫金凤、朱夏丽、朱孜祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  屈勇强 审判员  盘 佳 审判员  涂媛媛 二〇一八年七月十六日 书记员  唐守友