广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初11351号原告：陈美惠,女,1989年9月19日出生,汉族，身份证住址湖北省麻城市，委托诉讼代理人：张首东，广东信德盛律师事务所律师。被告：陈佩佩，女，1987年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市揭东区，被告：程永焕，男，1979年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，上述两被告的共同委托诉讼代理人：何志新，广东国腾律师事务所律师。第三人：钟爱一生（广州）摄影有限公司，住址广州市白云区云城街萧岗花园路自编128-132号S座201室。法定代表人：王真。第三人：王真，女，1982年12月2日出生，汉族，身份证住址福建省明溪县，原告陈美惠与被告陈佩佩、程永焕，第三人钟爱一生（广州）摄影有限公司（以下简称钟爱一生公司）、王真租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈美惠及其委托诉讼代理人张首东，被告陈佩佩、程永焕及其共同委托诉讼代理人何志新，第三人王真兼第三人钟爱一生（广州）摄影有限公司的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美惠向本院提出诉讼请求：1、撤销被告陈佩佩于2018年5月17日与原告陈美惠签订的《转店协议》；2、判决被告陈佩佩、程永焕立即返还铺位转让款39.6万元给原告陈美惠，并向原告陈美惠支付逾期还款利息（以39.6万元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准，自2018年8月23日起计至实际清偿之日止）；3、判决被告陈佩佩、程永焕立即赔偿原告律师费损失2.5万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告陈佩佩于2017年10月1日向第三人“钟爱一生”（签约人王真）承租了广州市白云区云城街萧岗花园路自编128-132号S座202室（即齐富路115号）的铺位，经营便利店，租期从2017年10月1日至2021年12月31日止。后被告陈佩佩欲将该铺位使用权转让给原告，并向原告承诺：取得该铺位使用权后，可经营便利店，且租期有3年半。为此，双方于2018年5月17日签订了1份《转店协议》。后原告付清了39.6万元给陈佩佩，其中23万元铺位转让款是原告陈美惠直接转入被告陈佩佩的丈夫程永焕银行账户。2018年6月11日，原告与第三人“钟爱一生”（签约人王真）就上述商铺签订了《租赁合同》。2018年6月12日，原告到上述商铺所在的街道办事处、工商管理部门申办便利店营业执照时，被告知上述商铺所在地段准备征地，营业执照不予办理。后原告陈美惠向政府国土部门了解到上述情况属实，随时可能征地，不排除今年会具体实施，不能保证上述商铺所在地段准备征地，但被告陈佩佩没有如实告知原告。被告陈佩佩于2017年底已知上述商铺所在地段准备征地，但被告陈佩佩没有如实告知原告。由于原告向被告陈佩佩支付39.6万元的转让费，是基于可经营便利店，且租期有3年半。现上述两者均不能实现，实属重大误解。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告陈佩佩、程永焕共同辩称，一、《转店协议》是原被告双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，根本不存在原告在诉状中所称的“重大误解”，是合法有效的，依法应予以维持。1、《转店协议》签订前原被告进行了多次平等协商，并且想要顶让被告店铺的不仅是原告一家，还有其他人。因原告是杨汉均介绍的，被告才以396000元的价格转让给原告；2、《转店协议》的范本是由原告提供，从该协议约定的条款来看，明显是有利于原告不利于被告。既然原告提供《转店协议》的范本，其对《转店协议》的内容应该理解得非常清晰，根本不存在什么重大误解。二、被告从来都没有向原告隐瞒过拆迁问题，2009年萧岗村和江夏村两村就已经签署了拆迁协议，但年年说拆迁也没有拆迁。在被告经营该店铺期间，也从来没有接到过任何要进行拆迁的通知。对于拆迁问题，根据《租赁合同》第13条第一款有明确约定。故原告称其不知道萧岗村要拆迁完全是虚假陈述。请求依法驳回原告的诉请。第三人钟爱一生（广州）摄影有限公司、王真共同陈述，我方是在签订合同的当天知道有这个《转店协议》的，关于拆迁的事情，原被告都有向我咨询过，我们也有向物业咨询过。物业的回复是有可能拆迁，但是不知道什么时候。目前，原告的营业执照确实是办理不了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、转店协议、付款凭证、投诉电话记录、《广州市人民政府征用土地办公室关于开展白云新城5-8期征地工作的通知》、证明、广州市土地开发中心关于陈美惠信访事项的处理意见书、农业银行对账单、律师费发票、结婚证、电话录音、通话截图、微信聊天记录、店铺位置及地址信息图、场地使用证明、协助查询函复函、照片、证人证言、离婚证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，第三人钟爱一生（广州）摄影有限公司（出租方，甲方）与被告陈佩佩（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：1、物业基本状况甲方出租的物业位于广州市白云区萧岗村齐富路115#（以下简称涉案物业），作为经营场地使用，使用面积20平方米。2、物业用途乙方承租该物业的用途为便利店。3、租赁期限从2017年10月1日起至2021年12月31日止，共计5年，从2017年10月1日起开始计收乙方租金。4、租金计算2017年10月1日至2017年12月31日的每月租金为5000元；2018年1月1日至2018年12月31日的每月租金为5250元；2019年1月1日起至2019年12月31日止的每月租金为5500元；2020年1月1日起至2020年12月31日至的每月租金为5750元；2021年1月1日起至2021年12月31日止的每月租金为6000元。乙方应在每月五日前或该期前五天内到甲方财务办公室缴交当月租金及由甲方代收缴的水电费和相关费用等。2018年5月17日，原告陈美惠（顶让方，乙方）与被告陈佩佩（转让方、甲方）签订了《转店协议》，约定：一、甲方同意将自己位于广州市白云区云城街萧岗花园路自编128-132号5座202店铺转让给乙方使用，建筑面积20㎡并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所有规定条款，并且定期交纳租金及合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。三、乙方以总价396000元人民币顶让甲方的铺位，甲乙双方签订此协议后向甲方支付转让定金3万元，剩余转让费366000元人民币，在甲方把此铺位的房屋租赁合同过户到乙方名下后全部支付。四、甲方收到转让费后，店铺现有的装修、装饰、设备及其货品和营业设备归乙方。五、双方责任与义务：1、自此协议签订后乙方需一次性支付顶让店铺的定金。六、备注：6月11日收到陈美惠交来易站齐富店转让费尾款366000元整。（此店已转让给陈美惠，以后一切与我无关）。2018年6月11日，原告陈美惠向被告程永焕转账230000元。同日，原告陈美惠（承租方、乙方）与第三人钟爱一生公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方出租的物业位于广州市白云区萧岗村齐富路115号，作为经营场地使用，使用面积20平方米；2、乙方承租该物业的用途为便利店；3、经双方议定的租赁期从2018年6月11日起至2021年12月30日止。从2018年6月11日起开始计收乙方租金；4、租金计算：2018年6月11日起至2018年12月31日止，每月应交5250元；2019年1月1日起至2019年12月31日止，每月应交5500元；2020年1月1日起至2020年12月31日止，每月应交5750元；2021年1月1日起至2021年12月31日止，每月应交6000元。乙方应在每月五日前或该期前五天内到甲方财务办公室缴交当月租金及由甲方代收缴的水电费和相关费用；5、鉴定本合同的同时，乙方即向甲方交纳不少于两倍租金作为履约及工人工资及水电费保证金，保证金合计10000元。空白处写有“押金原陈佩佩合同单内转出入此单内，签字：陈美惠”。2018年7月6日，广州市白云区食品药品监督管理局发出《责令改正通知书》，内容为：涉案商铺因无证经营，已被广州市白云区食品药品监督管理局责令改正。1、立即停止无证经营食品的行为；2、经取得有效的《食品经营许可证》方可经营。根据2018年8月27日广州市土地开发中心出具的《广州市土地开发中心关于陈美惠信访事项的处理意见书》内容显示，经现场勘验，你来信所涉及的白云区云城街萧岗花园路自编128-132号S座202室商铺位于我中心拟收储的白云新城5-8期萧岗村项目范围内。该项目的土地收储补偿工作由我中心委托白云区土地开发中心和云城街道办事处实施，该项目已纳入我市2018年实物储备计划，拟于2018年底完成有关收储补偿工作，最终完成收储的时间，以实际工作进度为准。庭审中，原告提交如下证据证实其主张：1、付款凭证、陈美慧的农业银行对账单，拟证实原告以总价39.6万元顶让被告陈佩佩的铺位，并已经实际付清给被告陈佩佩；2、投诉电话、广州市人民政府征用土地办公室关于开展白云新城5-8期征地工作的通知，拟证实原告被告知涉案商铺所在地段准备征地，营业执照不予办理，且商铺不能保证有3.5年的使用期；3、王真的证明，拟证明第三人王真告知原告，被告陈佩佩在2017年底已知商铺所在地段准备征地，但被告陈佩佩没有如实告知原告；4、律师费发票，拟证明陈美慧因本案已付律师费2.5万元；5、资金代扣及转账授权与承诺书、平安个人借款保证保险保险单、电子认证读物协议、陈美惠借记卡流水、陆金所网页截图，拟证明陈美慧已付给陈佩佩、程永焕39.6万，其中有20万来源于借款；6、通话截图、光碟（电话录音）一张、上述录音的文字记录，拟证明被告未将受让的铺位所在地段准备征地的事实告知原告，已构成诈骗。被告对上述证据质证如下：对证据1中的付款凭证的三性予以确认，但陈美惠的农业银行对账单不能证明其需要证明的内容；对证据2中的投诉电话的三性都有异议，对广州市人民政府征用土地办公室关于开展白云新城5-8期征地工作的通知的内容可以看出拟征收的土地并不实际包括涉案商铺；对证据3不清楚，故不确认；对证据4的真实性没有异议，对其关联性有异议；对证据5的关联性不予确认，与本案没有任何联系；对证据6不予确认。被告陈佩佩、程永焕提交如下证据：1、被告陈佩佩与介绍人杨汉均微信聊天记录；2、原告陈美惠与被告陈佩佩微信聊天记录；3、白云新城5-8期萧岗村和江夏征地拆迁2009年新闻报道；4、白云新城5-8期萧岗村和江夏征地拆迁2016年新闻报道；5、店铺位置及地址信息图；6、场地使用证明，拟证明涉案物业可以合法出租。原告对上述证据提出如下质证意见：对证据1的三性不予确认；对证据2的真实性予以确认，关联性不予确认；对证据3新闻报道的真实性不予确认；对证据4只能证明被告没有告知原告将要进行拆迁征地，存在重大误导；对证据5不予确认；对证据6只是街道办事处出具的场地使用证明，不足以证明涉案物业的产权具有合法性。本院曾于2018年9月20日向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助调查函》，查询涉案物业的规划报建信息。后广州市白云区国土资源和规划局复函本院称，暂未查到涉案物业相关《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。庭审中，法庭向原告释明，因涉案物业无规划报建手续，其与被告陈佩佩签订的《转店协议》为无效合同，原告是否变更诉请为确认其与被告签订的《转店协议》为无效协议。原告坚持原诉请不予变更。原被告及第三人确认位于广州市白云区云城街萧岗花园路自编128-132号S座202房与广州市白云区萧岗村齐富路115#为同一地址。庭后，原被告双方均确认涉案物业的交付时间为2018年6月11日，原告至今仍在使用涉案物业进行经营。被告收到原告支付的转让费39.6万元。另查，被告陈佩佩、程永焕原为夫妻关系，现已离婚。本院认为：因涉案物业无合法规划报建手续，属于违法建筑，故原告与被告就涉案物业签订的《转店协议》无效。现原告主张撤销该《转店协议》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，原告向被告支付的涉案物业转让费396000元应予以退还给原告。原告自2018年6月11日起至今（2018年11月）仍在使用涉案物业进行经营，原告实际使用涉案物业已有6个月，而原告承租涉案物业的时间为2018年6月11日至2021年12月30日，即42个月，故原告使用涉案物业产生转让费56571.4元（396000元×6个月/42个月），被告应将剩余转让费339428.6元（396000元-56571.4元）退还给原告。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。虽两被告现已离婚，但原告已将大部分转让费转入程永焕名下，由此可知，两被告在个人资金往来上存在混同，程永焕收取原告转让费的行为视为程永焕对陈佩佩与原告之间签订《转店协议》的加入，故两被告应共同向原告返还剩余转让费339428.6元。关于原告主张两被告支付逾期还款利息的诉请，原告作为承租方，在签订《转店协议》时未尽到审查涉案物业合法性的义务，主观上存在过错，对导致《转店协议》的无效应承担相应的法律责任。且原告至今仍对涉案物业进行经营使用，其向被告支付的转让费也在持续的增加，故原告要求被告支付逾期返还剩余转让费利息的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张两被告赔偿律师费损失25000的诉请，因原告支付的律师费并不属于其必然产生的开支，且协议中并未就律师费进行约定，故原告该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈美惠与被告陈佩佩签订的《转店协议》无效；二、在本判决生效之日起五日内，被告陈佩佩、程永焕共同向原告陈美惠返还转让费339428.6元；三、驳回原告陈美惠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3807.5元，由原告陈美惠负担737.7元，由被告陈佩佩、程永焕共同负担3069.8元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一八年十一月十九日书记员  陈春燕