河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0426民初2660号 原告：刘新良，男，1980年4月6日生，汉族，农民，住涉县。 委托诉讼代理人：张妍娟，涉县涉城镇法律服务所法律工作者。 被告：河北崇祥房地产开发有限公司。住所地：涉县振兴路建行大厦**。 法定代表人：李徐安，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩瑶，河北常锡太律师事务所律师。 原告刘新良诉被告河北崇祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日作出（2020）冀0426民初112号民事判决书，被告河北崇祥房地产开发有限公司不服，提出上诉，邯郸市中级人民法院于2020年9月22日作出（2020）冀04民终3466号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘新良委托诉讼代理人张妍娟、被告河北崇祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩瑶，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘新良诉称，2014年原告在被告处购买商铺，商铺面积为21.22平方米，总价234642元，并于2014年9月1日签订“五年返租”协议，约定被告按照实际成交房款的50%折合人民币117321元，以5年期限返还给原告，并约定了返还时间及方式。原告按约定付清了全部购房款，第一年返租款18771元原告于交纳最后一笔购房款时直接予以扣除，其后被告以资金紧张为由未向原告支付返款。2017年1月4日原被告经协商签订了补充协议：1、被告多收取的7492元房款于2017年1月5日前向原告返还，如未依约返还，自2017年1月15日起以月息2%向原告支付利息；2、被告除支付返款本金外，按照月息0.8%向原告支付利息；3、被告于2017年6月30日前向原告支付违约金23464元。截至原告起诉前，被告向原告支付了利息10148元。原告为维护其合法权益，向法院起诉，请求依法判决：1、被告支付原告租金98550元，利息截至2019年11月15日为22074元，减去已付10148元，为11926元，判决被告从起诉之日起至欠款付清之日止按照年利率9.6%继续向原告支付利息；二、被告给付原告多收的房款7492元，并支付截至2019年11月15日前的利息5094元，并从起诉之日起至付清之日止按年利率24%继续向原告支付利息；三、被告支付违约金23464元及利息（从起诉之日起至违约金付清之日止按照同期银行贷款利率向原告支付利息）；四、本案的诉讼费由被告承担。 原告刘新良为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据： ：证一、鑫源广场商铺认购协议一份。 证二、收据三份。 证三、补充协议一份。证明原被告之间存在购房合同和租赁协议，且原告已交付全部房款。 证四、商品房买卖合同（预售）一份。 综合证明了原、被告之间存在购房合同和租赁协议，且原告已交付全部房款。 被告辩称，同原审答辩意见。原告不具备起诉的主体资格，他不是合同的主体，合同已经全部履行。二被告签订的合同是自愿的，不具有52条规定的无效情形。本案诉求的房屋是抵顶债权房屋形成的，董亚平和赵新均是实际施工人，原告仅仅是挂靠施工人。应该驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其抗辩理由，向法庭提供了以下证据： 证一、1、商品房预（销）售许可证书。2、建设用地规划许可证。3、土地使用权证书。4、建筑工程施工许可证。5、商品房买卖合同（预售）。证明本案中被告有销售房产的内容，系以销售房产为目的与原告签订的《鑫源广场商铺认购协议》，并且在2017年1月4日与原告刘新良签订了《商品房买卖合同》（预售）合同，双方共同将原房号4204变更为了4428，办理了备案手续，截至目前鑫源广场存在真实的房产，原告购买的商铺待具备交付条件后方可交付，崇祥地产不存在“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为目的”的主观意图，也没有非法吸收资金的客观行为。不构成非法吸收公众存款罪。 证二、电子银行回单。证明2017年1月23日被告给原告返款3829元；2017年3月13日给原告返款5000元；2019年9月3日给原告返款2000，截止目前共返款10829元，并非原告所说的10148元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告对原告提供的证据经质证认为：证一、真实性无异议，但是在商铺认购协议中的五年返租条款违反商品房管理办法第11条的规定，为无效条款，合同部分无效，不影响其他条款的效力。证二、无异议。证三、有异议，补充协议中第一条约定的返还7492元房款涉及的法律关系是房屋买卖合同关系，约定的利息远远超过原告实际损失的30%，补充协议中的关于返租的条款因为违反法律禁止性条款，为无效条款，并且该条款中的反租内容条款也是对商铺认购协议中五年返租条款中的加重条款，实质也是五年返租条款的违约金条款。证四、真实性无异议，说明了双方购买房屋真实的意思表示，并且鑫源广场存在真实的房产，只是因为尚未竣工验收不具备交付条件，恰巧也说明了崇祥地产不存在不具有房产销售的真实内容，或者不以房产销售为目的的主观意图，也没有非法吸收资金的客观行为，不构成非法吸收公众存款罪。关于房款承诺书中届时不能清算、另外向业主支付10%的违约金条款实质上是对商铺认购协议书的加重或双重违约条款，其余与公司核实后向法庭说明。 原告对被告提供的证据经质证认为证一、前四项原告并不知情。房屋买卖合同无异议。证二、无异议，证二也可看出原、被告是按协议履行，支付的三项款项，是被告向原告支付的违约金和利息。 经法庭审理，根据原告和被告的举证、质证以及法庭辩论，本院确认如下基本事实： 原告胡国海和杨丽梅、赵建丽三人合伙做投资生意，借款人赵新军向三人借款300万元，并提供了自己的开户银行（农行渚河路支行）及账号（62284617200********）。2013年10月5日，赵建丽委托李焕兵、赵微转账给赵新军288万元，赵建丽给付赵新军现金12万元。同日，赵新军向原告出具了300万元的借条。 2013年至2014年期间，被告瑞泰公司与邯三建公司达成施工协议，由邯三建公司承建了被告瑞泰公司开发的涉县御湖天城一期商品房住宅楼工程。因被告瑞泰公司欠邯三建公司工程款，2014年11月27日，被告瑞泰公司与邯三建公司签订了《关于邯三建承建御湖天城一期8﹟、12﹟、13﹟、14﹟、15﹟、19﹟楼工程双方达成的协议》，约定被告瑞泰公司抵顶给邯三建公司御湖天城小区住宅楼共61套，并列有61套房产的清单，其中包含本涉案涉及的12套房产，房号为：12号楼1单元304号、504号、701号、1001号、1101号、1201号、1501号、1504号。15号楼1单元1101号、1102号、1103号、1104号。同时该协议约定，用于抵顶的房源在签订本协议后，由邯三建公司自行处置，被告瑞泰公司配合房屋签约、备案工作和办理房屋买卖相关手续。2014年12月12日，被告瑞泰公司与胡国海对上述的12套房产签订了《御湖天城认购协议》，并出具了房款收据。审理过程中，原告申请对涉案的12套房产进行诉讼保全，要求对上述房产进行查封，本院于2017年9月27日作出民事裁定，对该房产进行了查封，查封期间不得为该房产办理网签备案和不动产登记手续。 原告提供赵新军2016年12月15日声明“我与胡国海的债权债务与董亚平以及邯郸第三建筑工程有限公司毫无关系，涉县玉湖天成的房源我本人无权处分，目的是借胡国海名义贷款。该房源胡国海不具备任何权利，只是为了贷款借用其名义而已”。 审理中，被告胡国海申请证人出庭作证证明：2013年10月份邯三建公司在涉县御湖天城的项目代表人赵新军和董亚平以资金紧张为由，向胡国海借款300万元，期限一年。借款到期后，在无能力清偿的前提下，双方协议将被告瑞泰公司抵顶给邯三建公司的61套房产中的12套用于抵顶胡国海的借款，并与被告瑞泰公司签订了认购协议书，出具收款收据。 被告胡国海提供2018年7月16日赵新军证明，内容为：我叫赵新军，男，1967年10月9日生，汉族，现住邯郸市邯山区。我和董亚平于2013年3月份借用邯郸市邯三建筑工程有限公司的资质承揽了邯郸市瑞泰房地产开发的涉县御湖天城建设工程项目，在施工过程中，因为资金紧张，我向赵建丽借款300万元，借款到期后，因无力偿还，用开发商顶给的61套房产中12套抵顶给赵建丽（顶300万本金），这12套房子登记在赵建丽合伙人胡国海的名下。以上就是瑞泰房地产给胡国海开据12套房子的详细过程，我说的属实，我对上述的证明承担法律责任。 另查明，被告瑞泰公司涉县分公司系被告瑞泰公司在涉县开发涉县御湖天城住宅楼小区的分公司，不具备法人资格。 本院认为，本案的争议焦点是：原被告签订的12份《御湖天城认购协议书》效力以及12套房产所有权归属问题。 第一、关于原被告争执的12份《御湖天城认购协议书》效力问题。2014年11月27日，被告瑞泰公司与邯三建公司签订了《关于邯三建承建御湖天城一期8﹟、12﹟、13﹟、14﹟、15﹟、19﹟楼工程双方达成的协议》，协议约定，用于抵顶的61套房源在签订本协议后，由邯三建公司自行处置，被告瑞泰公司配合房屋签约、备案工作和办理房屋买卖相关手续。被告瑞泰公司认可本案所涉的12套房产包含在该协议中。被告瑞泰公司涉县分公司系被告瑞泰公司不具备法人资格的分支机构，对外进行的所有民事行为的后果，应当由被告瑞泰公司承担。原告认可是其授权被告瑞泰公司与胡国海签订12份《御湖天城认购协议书》，胡国海也认可与被告瑞泰公司签订该协议书，可见本案所涉的12份协议书签订时是各方都自愿签订的，且不违反法律规定，故原告请求确认无效，证据不足，不予以支持。 第二，关于本案的12套房产所有权归属问题。我国物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。被告胡国海称瑞泰公司出具的收据是以房抵债，邯三建公司与胡国海之间是民间借贷关系，邯三建公司未能清偿到期债务，授权被告瑞泰公司与其签订协议书。但胡国海提供的借据是其与赵新军的借贷关系，胡国海未提供证据证明赵新军将该笔借款用于邯三建承建御湖天城项目，胡国海申请本院调取的赵新军的银行转账记录，不能证明赵新军将该笔借款用于邯三建承建御湖天城项目，邯三建认为该笔债务是赵新军个人债务，与公司无关。赵新军本人未到庭，其向原告邯三建公司、被告胡国海各出具一份证明，因内容相互矛盾，本庭对赵新军出具的两份证据不予采信。可见胡国海的证据不能证明其与原告邯三建公司之间存在债权债务关系，其主张以房抵债证据不足，且胡国海也未实际向原告以及被告瑞泰公司交付房款，故被告瑞泰公司不应将该房屋交付给胡国海，被告瑞泰公司应按照2014年11月27日其与邯三建公司签订的《关于邯三建承建御湖天城一期8﹟、12﹟、13﹟、14﹟、15﹟、19﹟楼工程双方达成的协议》，履行后合同义务，给原告办理网签备案手续及办理房产证。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告邯郸市瑞泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内给原告邯郸市邯三建筑工程有限公司办理涉县御湖天城12号楼1单元304号、504号、701号、1001号、1101号、1201号、1501号、1504号。15号楼1单元1101号、1102号、1103号、1104号，共计12套房产的网签备案手续及办理房产证； 二、驳回原告邯郸市邯三建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费30089元，由被告胡国海负担15049.5元，原告邯郸市邯三建筑工程有限公司负担15049.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长  高建芳 审判员  马丽平 审判员  赵付堂 二〇一八年十二月七日 书记员  王 钰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 ——