上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初59510号原告：上海诚铭物流设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵文霞，上海凯正律师事务所律师。被告：上海薇闻物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈爱国，执行董事。委托诉讼代理人：姚强，上海市九鼎律师事务所律师。原告上海诚铭物流设备有限公司与被告上海薇闻物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵文霞、被告委托诉讼代理人姚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海诚铭物流设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已支付的2018年4月1日至2018年10月15日期间的租金人民币(以下币种相同)371,806元，并自2018年7月1日起算滞纳金，至被告实际退还之日止，暂计1,347.79元，(按银行贷款利率4.35%计算至2018年8月1日)；2、判令被告支付原告违约金即三个月租金171,350元；3、判令被告返还原告租赁保证金6万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月16日，原、被告签署《厂房租赁合同》一份，约定被告将坐落于上海市浦东新区惠南镇拱极东路XXX号南侧厂房内2400平方米(以下简称系争厂房)出租给原告使用。合同第一条第2款约定：租赁期限自2017年4月15日至2019年4月15日，租赁期如政府对此地块启动开发项目，被告应当提前3个月通知原告准备撤场，此期间不收取租金。合同签订后，因系争厂房实际面积小于合同约定，双方同意年租金调整为68.54万元。因系争厂房为违章建筑政府要求拆除，被告于2018年4月24日通知原告搬离，原告自2018年6月30日搬离。现原告租金支付至2018年10月15日，故原告要求被告退还搬离之日前三个月的租金及多付的租金，因厂房提前搬离系被告违约，故要求被告承担违约责任，并返还已付保证金。被告上海薇闻物业管理有限公司辩称，同意退还保证金，并同意退还2018年7月1日至10月15日的租金计198,004元，计算方式为：被告上一笔租金付到2018年10月14日，从2018年4月15日到2018年6月30日期间原告实际已发生的租金金额为342,700/6*2+342,700/6/30*16=144,695.55，原告已付半年租金342,700-144,696=198,004；不同意原告主张退还2018年4月1日起算的租金，因为系争厂房被政府认定是违章建筑，双方合同是无效的，原告依据的合同第一条第2款也应认定无效，双方合同无法继续履行是政府拆违，也没有构成该条款的成就条件；双方合同无效，违约金条款自然无效，所以不承担违约金；原告称租赁面积调整，租金相应调整，不符合事实，是当时原告提出资金紧张，要求少付一点，被告同意先少付一点，等最后再结算，租金标准应为每年70万元，被告保留向原告追索租金不足的权利，但本案中同意按685,400元租金标准返还租金。本院经审理认定事实如下：系争厂房无合法建造手续。被告称系争厂房系被告自案外人上海诚功投资发展有限公司处租赁而来。2017年3月16日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)，双方就系争厂房签订《厂房租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2017年4月15日至2019年4月15日，自2017年3月16日起至2017年4月15日为免租期。合同第一条第2款约定：“……政府不对此地块启动开发项目，乙方享有续租权。如启动开发项目甲方提前3个月通知乙方准备撤场，此期间不收取租金。”合同第二条约定：“租金每年70万元，以6个月支付一次，每次租金须提前30天，先付后用。”合同第四条第2款约定：“任何一方违约，将以3个月租金作为违约金赔偿另一方。”合同签订后，原告向被告支付了6万元租赁保证金。2017年4月5日，原告向被告支付了2017年4月15日起半年的租金。2017年9月25日，原告向被告支付了2017年10月15日起半年的租金。2018年3月21日，原告向被告支付了2018年4月15日起半年的租金(至2018年10月14日)。2018年4月16日，案外人上海诚功投资发展有限公司被通知要求拆除包括系争厂房在内的违法建筑。之后，案外人上海诚功投资发展有限公司通知了被告。2018年4月24日，被告通知原告，因浦东新区“五违”整治工作，政府要求2018年6月1日前拆除违章建筑，被告要求原告于2018年6月30日前搬离系争厂房。2018年6月30日，原告自系争厂房内搬离。本院认为，原、被告就系争厂房签订的《厂房租赁合同》，因系争厂房无合法建造手续，依法应属无效。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告房屋租金已支付至2018年10月14日，被告应将原告搬离之日起至2018年10月14日止的租金返还给原告，并将租赁保证金一并返还给原告。至于原告主张被告提前通知搬离系争厂房构成违约的意见，本院认为，被告作为出租方，其提供的租赁物并无相应的合法建造手续或房地产权证，且在租赁物不具备合法性的前提下将其出租，显有过错；而原告作为承租方，未对租赁物的合法性尽到审慎的核查义务，对合同无效亦有过错。现双方租赁合同无效，且均有过错，故对原告诉请主张的违约金本院不予支持。至于原告主张退还搬离日前三个月的租金，本院认为，双方合同约定“启动开发项目甲方提前3个月通知乙方准备撤场，此期间不收取租金”，现虽租赁合同无效，但从双方约定此条款的目的而言，是对双方租赁合同因政府原因无法继续履行的情况下，对原告方一定期限内租金的减免，现实际情况虽非“政府启动开发项目”，但系争厂房因政府“五违”整治而拆除，原告在被通知限期搬离后确无法正常使用房屋，从公平角度出发，参照双方此条约定的本意，本院认为自被告通知之日(2018年4月24日)起至原告实际搬离之日止的租金，被告应予返还给原告。至于原告主张的滞纳金，无相应依据，本院不予支持。双方对退还租金的计算标准按68.54万元每年计均无异议，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告上海薇闻物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海诚铭物流设备有限公司自2018年4月24日至2018年10月14日的租金(按年租金685,400元计)；二、被告上海薇闻物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海诚铭物流设备有限公司租赁保证金6万元；三、驳回原告上海诚铭物流设备有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,845元，减半收取计4,922.50元，财产保全费3,520元，共计8,442.50元，由原告上海诚铭物流设备有限公司负担3,084.50元，被告上海薇闻物业管理有限公司负担5,358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 箐二〇一八年十月十八日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。