湖南省益阳市赫山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0903执异15号异议人（案外人）：崔泽良，男，1977年1月6日出生，汉族，户籍地湖南省沅江市，现住址益阳市赫山区。委托代理人：江云辉，湖南万维律师事务所律师。申请执行人：益阳新华联石油化工有限公司，住所地益阳市赫山区金山南路702号（银城壹号C栋）609。法定代表人：马一波。委托代理人1：谭建军，系该公司员工。委托代理人2：孙培培，系该公司法务。被执行人：益阳资华房地产开发有限责任公司，住所地益阳市赫山区金山南路899号。法定代表人：龚志先。在本院执行申请执行人益阳新华联石油化工有限公司（以下简称申请执行人）与被执行人益阳资华房地产开发有限责任公司（以下简称被执行人）借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）崔泽良（以下简称异议人）对本院执行查封、冻结的益房权证高新字第2××0号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，2015年6月30日，贵院作出（2015）益赫民二初字第615-1号《民事裁定书》，裁定冻结被执行人银行存款1800万元或查封、冻结其等额财产。2015年7月13日，贵院向益阳市房地产管理局发出（2015）益赫执保字第162号《协助执行通知书》，查封了被执行人名下位于益阳××道××路××号××社区共计34套房屋，其中包括益房权证高新字第2××0号房屋，该套房屋并非被执行人的财产，而是异议人的财产，理由如下：一、益房权证高新字第2××0号房屋已由异议人与被执行人于2012年3月10日签署《商品房预（销）售合同》（合同编号：2××）；二、2012年10月25日异议人向被执行人全额支付了该套房屋的购房款429721元以及缴纳了契税和维修基金以及物业费，被执行人出具了收据；三、异议人在法院查封前实际占用并使用房屋；四、由于被执行人的原因，导致该套房屋未能及时办理过户登记手续，异议人不存在过错。综上，请求贵院依法裁定：一、中止（2016）湘0903执233号协助执行通知书对银城壹号国际商务社区×栋×层×号房屋（益房权证高新字第2××0号）的执行；二、解除对产权证号为益房权证高新字第2××0号房屋的查封。申请执行人称：一、贵院（2016）湘0903执233号裁定查封被执行人名下房产的措施符合法律规定，并无不当；二、异议人主张其为异议房屋的实际所有人缺乏事实法律依据；三、异议人主张异议房屋为其个人所有财产为由请求中止对被执行人名下产权证号为益房权证高新字第2××0号房屋的执行，其异议请求明显不当，请贵院予以驳回。被执行人未发表意见。本院查明，2010年9月1日，益房权证高新字第2××0号、2××0号两套房屋的第一任买受人崔振天、崔璨（崔振天、崔璨系父子关系）分别与被执行人签订了编号2××号《商品房预（销）售合同》、编号2××号《商品房预（销）售合同》，分别以429721元、421683元购买被执行人开发销售的高新区朝阳××社区（银城壹号.国际商务区）××＃××房（益房权证高新字第2××0号）、××＃××房（益房权证高新字第2××0号），2010年8月31日至2014年11月28日由崔振天陆续支付以上两套房屋的全额房款。2012年3月被执行人向崔振天、崔璨交付以上两套房屋。2015年10月30日崔振天将××＃××房转卖给其堂弟即本案的异议人，当时因该房屋尚未办理产权登记至崔振天名下，被执行人便与异议人于同日将房款收据更名为异议人，并另行补签《商品房预（销）售合同》。本院查封涉案房屋后，被执行人未将涉案房屋被法院查封的事实告知案外人崔振天和异议人，而异议人因占有使用涉案房屋向益阳华亿物业服务有限公司连续交纳了2016年4月至2021年12月的物业管理费。被执行人至今未将上述房屋产权办理过户至异议人名下。另查明，2015年6月30日，本院在审理申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案中，根据申请执行人财产保全申请，作出（2015）益赫民二初字第615-1号《民事裁定书》，裁定冻结被执行人银行存款1800万元或查封、冻结其等额价值的其他财产。2015年7月13日，本院向益阳市房地产管理局发出（2015）益赫执保字第162号《协助执行通知书》，查封了被执行人名下位于高新区朝阳××社区（银城壹号·国际商务区）多套房屋，包括益房权证高新字第2××0号房屋，查封期限为三年。后上述民事案件调解结案，因被执行人未自动履行，申请执行人依据（2015）益赫民二初字第615号《民事调解书》，向本院申请强制执行，本院于2016年3月16日依法立案受理，案号为（2016）湘0903执233号。2018年7月9日，本院向益阳市房地产管理局发出（2016）湘0903执233号《协助执行通知书》，继续查封被执行人名下位于高新区朝阳××社区（银城壹号·国际商务区）的多套房屋，查封期限为三年，仍然包括益房权证高新字第2××0号房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封涉案房屋之前，崔振天与被执行人在签订了合法有效《商品房预（销）售合同》并已支付全部购房款，且被执行人亦在本院查封涉案房屋之前向崔振天交付了房屋。之后，被执行人未将涉案房屋被法院查封的事实告知崔振天和异议人，显然涉案房屋不能过户的过错不能归责于崔振天和异议人。以上情形，符合上述司法解释的规定，因此崔振天当时对涉案房屋享有的权利，已能够排除之后的查封行为，故其有权将涉案房屋另行转卖给异议人。异议人受让涉案房屋后，应当认定已继受取得对该房屋享有排除查封的权利。即使涉案房屋被查封之后，异议人为了便于办理产权登记，与被执行人将房款收据更名并补签《商品房预（销）售合同》的行为，亦不影响上述事实的成立和法律关系的认定。故异议人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。另外，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行”的规定，异议人有关解除对涉案房屋查封的请求与前述法律规定不符，本院不予采纳。针对申请执行人所称意见，根据审理查明的事实可知：一、虽然本院已经依法查封被执行人的多套房产，但并不能阻碍异议人提出执行异议的权利；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人对房屋享有排除执行的权利，其理由不作赘述；三、申请执行人依法申请执行的权利与异议人依法主张相关财产权利并行不悖；故本院对申请执行人的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：一、在本院（2016）湘0903执233号执行一案中，中止对被执行人益阳资华房地产开发有限责任公司名下位于高新区朝阳××社区（银城壹号·国际商务区）××＃××房（益房权证高新字第2××0号）的执行；二、驳回异议人（案外人）崔泽良的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  司马慧审判员  赵炽兵审判员  龚春华二〇二一年三月二十九日书记员  罗 赛附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。