云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第295号 上诉人（原审原告）吴云全，男，1961年3月18日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁县。 特别授权诉讼代理人赵春宏，晋航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）李林，男，1972年5月13日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁县。 被上诉人（原审被告）李才，男，1970年10月11日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁县。 原审第三人晋宁县上蒜镇柳坝村民委员会。住所地：云南省昆明市晋宁县上蒜镇柳坝村。 负责人段贵，村民委员会书记。 上诉人吴云全因与被上诉人李林、李才及原审第三人晋宁县上蒜镇柳坝村民委员会（以下简称“柳坝村委会”）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2014）晋民初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭于2015年4月28日对本案进行了询问，上诉人吴云全及其委托的诉讼代理人赵春宏，被上诉人李林、李才及原审第三人柳坝村委会的负责人段贵到庭参加了本案第二次庭审。本案现已审理终结。 原审法院确认的案件事实为：1998年6月28日，原告吴云全与第三人柳坝村委会签订了“红山鸡场出租协议”，合同约定由柳坝村委会将红山养鸡场及周边的土地承包给原告，承包期限分为两阶段，第一阶段自1998年6月28日起至2030年6月28日止，承包款为15万元；第二阶段为后30年，至2060年6月28日止，并约定了其他相关事项。合同签订后，原告缴纳了5万元现金给第三人柳坝村委会，后因原告第二次交纳的10万元转账支票无法进账，第三人柳坝村委会交付的土地面积不足，双方于2006年6月约定变更合同，租金变更为13万元，承包面积重新丈量，由原告吴云全补交了剩余的土地承包款8万元，原告吴云全与被告李林、李才双方达成口头协议，约定由原告吴云全将其承包的红山土地转包给被告李林、李才，由二被告承包该土地的大部分，但双方未明确约定承包地的四至界限、面积、租金以及租金的支付方式等问题。二被告交纳了5万元的租金后，对承包地进行了平整、打井、建盖大棚等投资，后双方为土地承包的实际面积及四至、租金、租期、租金支付方式等问题发生争议，经协商后未达成一致意见。原告认为二被告拒不缴纳租金的行为违反了土地承包合同约定给其造成巨额损失，原告遂诉至原审法院，请求判令：一、解除原、被告之间的土地承包合同，由两被告将红山土地交还原告；二、由两被告支付租金130000元，支付各项损失188333元,共计318333元；三、本案诉讼费由两被告承担。2012年3月26日 原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案争议焦点一，原、被告之间口头订立的土地承包合同是否成立生效？根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，从中可以看出农村土地承包采用出租方式流转经营权的，应当订立书面合同。庭审中，原、被告双方一致认可双方出租承包地未订立书面协议，对租赁土地的四至范围、面积、租金、租期、租金支付方式等问题都存在争议，且未能达成一致意见。是否确认原、被告双方口头达成的土地承包合同成立并生效是确定本案原告诉讼请求能否成立的重要依据，应由原告负举证责任。原告为此向原审法院提交了面积量算图一份复印件和“土地转让承包合同”一份原件，欲证明原、被告双方就转租承包土地事项有约定。经审查，面积量算图系由原告单方面提供，被告不予认可，且测量方式和测量地的四至双方也有争议，另外该证据系复印件，依法不能作为证据使用。原告无证据证明其与被告之间的口头协议成立并生效，应由原告承担举证不力的后果，而原告也没有任何证据能够证明其主张的租金及面积成立，双方的口头协议仅就租地事项达成一致意见，但双方的纠纷系因对承包土地面积、租金、租期、租金支付方式等问题发生争议，该部分双方没有明确约定或者约定不明，经过协商后，双方未能达成一致意见，双方可以积极协商，重新订立书面协议，协商不成时，按照交易习惯确定，故原审法院不予采信；对原告提交的“土地转让承包合同”，因该合同多次涂改内容不清，且无双方当事人的签字盖章，庭审中原告自认未按该协议实际履行，该协议实际并未达成，故原审法院对该证据不予采信。从原告提交的证据来看，不能证明原、被告之间的口头协议成立并生效。此外，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，对原告擅自转租未经第三人柳坝村委会同意的事实，庭审中经第三人柳坝村委会及证人李某陈述，并结合原审法院2014年8月1日制作的询问笔录，可以相互印证，原告庭审中并未提供证据证明其转租土地的行为具有合法性，原告在出租土地后也并未征得发包方第三人柳坝村委会的同意，且也未向村委会进行备案，原告转租给本案被告属于无权处分行为。争议焦点二，原告与第三人柳坝村委会于1998年签订的合同是否有效，是否变更过？被告是否有违约行为？是否应当解除合同？被告认为“原告与第三人柳坝村委会于1998年签订的合同无效，继续缴纳租金可能致损失扩大”的抗辩能否成立？庭审中，原告吴云全与第三人柳坝村委会均认可双方于1998年6月28日订立“红山鸡场出租协议”，后因原告交付的第二笔租金10万元转账支票无法进账，第三人柳坝村委会认为原告违约，原告则认为第三人柳坝村委会未足额交付土地，为此双方于2006年发生争议并诉至原审法院，后双方经调解达成协议，由原告吴云全补交8万元租金，第三人柳坝村委会减少交付土地面积，双方订立了新的合同，就承租事项重新进行了明确，并重新丈量了承包土地的面积，但该面积现无任何证据证实，双方存在争议。原告吴云全与第三人柳坝村委会对上述事实均予以认可，双方所签合同已实际履行至今，合同成立并生效，但双方均未提交证据予以证实变更合同的内容，故对合同变更的内容原审法院无法查清，但可以确认合同变更的事实存在。另外，原告吴云全要求被告李林、李才按时交付租金，但被告提出抗辩理由，认为本案原告持有1998年与第三人柳坝村委会签订的“红山鸡场出租协议”系无效合同，一是由于该协议于2006年重新签订，重新订立的协议未按《农村土地承包法》的规定召开村民大会或村民代表大会并获得会议通过，该协议存在违法可能；二是由于双方于2006年订立的合同约定了承包人转租必须经过发包人的同意，否则无效，另外就承包地面积、租期等问题进行过明确约定，双方已经实际按照该合同履行，原告吴云全转租承包地给二被告所依据的1998年协议已经失效；三是由于原告承诺租期为20年，但实际上据被告向第三人了解情况，原告的剩余租赁期限已不足20年，基于上述理由，被告担心若第三人取消其与原告吴云全之间的合同，将导致被告的损失无法弥补，并认为若继续支付租金可能致损失扩大，故中止支付租金。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”对原告擅自转租未经发包方第三人同意且未报发包方备案的事实，因被告抗辩的事项具有高度风险性，被告有理由相信若原告不具备转租资格，将直接影响其利益实现，本案中原告没有证据证实其积极采取措施，消除被告的担忧和疑虑，故被告的抗辩理由能够成立，原审法院对其予以确认。争议焦点三，原告的诉讼请求是否应当得到支持？本案中，原告要求被告返还土地，且要求被告赔偿损失，但其返还原物请求权应当基于其他法律关系产生，原审法院认为原告行使返还原物请求权不宜在本案中处理，可另案起诉。庭审中原告要求对其建在柳坝村委会租赁地上的房屋损失进行鉴定，原审法院认为该房屋已实际不存在，原告也无法提交相应的鉴定材料，故原审法院未予准许。另外，原告无证据证明其与被告之间的口头协议成立并生效，原告也没有提交证据证明承包地的四至界限、面积、租金以及租金的支付方式等，其主张的租金为每亩每年1300元，租赁的土地面积为117.17亩，但未提交相关证据予以证实，还有其主张的租金及损失计算方式无法律和事实依据，故对原告的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“驳回原告吴云全的诉讼请求。”案件受理费7750元，由原告吴云全承担。 原审判决宣判后，上诉人吴云全不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销云南省晋宁县人民法院（2014）晋民初字第304号民事判决；二、解除上诉人与两被上诉人之间的土地承包合同，将土地交还上诉人；三、两被上诉人支付上诉人土地租金318333元；四、两被上诉人承担本案一、二审诉讼费。其上诉的主要事实与理由为：一、两被上诉人自2012年2月使用上诉人的土地至今近三年时间，只支付了50000元定金，未支付过其他任何款项。二、1、原审判决认定事实错误。原审判决既然认定上诉人与两被上诉人之间的合同没有成立生效，两被上诉人也就没有权利使用上诉人的承包地，上诉人要求两被上诉人返还土地的诉请应予以支持。2、两被上诉人拒绝支付租金的抗辩理由，系担心第三人取消与其上诉人的合同，将导致两被上诉人的损失无法弥补，继续支付租金可能导致损失扩大，故中止支付租金。而本案中，上诉人自1998年开始一直管理使用土地并于2012年将土地转租，第三人从未提出异议，第三人对两被上诉人使用土地也没有提出异议，两上诉人系第三人的村民，了解对上述情况，原审判决认定两被上诉人的该抗辩理由成立属于错误认定。三、原审判决适用法律错误。1、原审判决以《合同法》、《土地承包法》中有关转租的相关规定，认定“原告转租给本案被告属于无权处分行为”属适用法律错误，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的转让合同无效，但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”，在本案中，第三人并未明确表示不同意，更没有任何理由不同意。2、原审判决认为“原告行使返还原物请求权不宜在本案中处理，可另案起诉”并驳回上诉人请求返还土地的诉请。本案系土地承包经营权出租合同纠纷，对租赁物返还的诉请属于该类案件审理及裁判范围，不存在另案起诉，本案即便以返还原物起诉，依然是基于土地承包经营权出租的法律关系。 被上诉人李林、李才共同答辩称：吴云全转租土地未经柳坝村委会同意，系无权转租行为。由于双方协商无果，李林、李才无权占有争议土地，第三人为防止土地荒芜、损失扩大暂时指定他人对争议土地进行管理维护。原审判决认定双方口头转租合同无效，认定事实清楚，吴云全在没有经过柳坝村委会同意擅自转包争议土地，属转包牟利违法行为，吴云全应将争议土地返还柳坝村委会，柳坝村委会有权终止土地租赁合同。原审中柳坝村委会已明确不认可、不同意吴云全的转包行为，并经村民代表大会讨论终止其与吴云全的租赁合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审原判。 原审第三人柳坝村委会陈述称：吴云全的转包行为没有经过柳坝村委会同意，属于擅自转包牟利违法行为，吴云全与李林、李才的口头租赁协议无效。原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 二审中，上诉人吴云全、被上诉人李林、被上诉人李才及原审第三人柳坝村委会均未向本院提交证据材料。 经审理，本院确认的本案法律事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。另，本案庭审中，李林、李才认可以下法律事实：一、李林、李才与吴云全曾于2012年3月就涉案土地达成口头转包合同，约定涉案土地租期为20年，单价为700元/亩/年。二、李林、李才于2012年3月1日开始平整涉案土地并于同年10月份左右在涉案土地上建盖大棚，李林、李才平整土地并建盖大棚的面积为91亩。本院对李林、李才上述自认事实予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、吴云全与李林、李才于2012年3月就涉案土地达成的口头转组合同应否予以解除？二、李林、李才应否向吴云全支付涉案土地的租金？如应支付，金额为多少？ 本院认为：对于争议焦点一，吴云全与柳坝村委会于1998年6月28日签订的《红山鸡场出租协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违法国家法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并已生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，《红山鸡场出租协议》有效租赁期限为1998年6月28日起至2018年6月27日止，吴云全在该期限内依法享有对涉案土地进行占有、使用、收益及处分的权利。本案中，吴云全于2012年3月与李林、李才达成口头转组合同，将涉案土地使用权转租给李林、李才，期限为20年，李林、李才在支付吴云全50000元土地租金后于2012年3月1日开始平整涉案土地并在涉案土地上建盖大棚，故吴云全与李林、李才就涉案土地已形成事实上的租赁法律关系。因《红山鸡场出租协议》有效租赁期限截止至2018年6月27日，吴云全与李林、李才之间的租赁合同期间应为李林、李才实际占用土地之日即2012年3月1日起至2018年6月27日止，该期间内承租人李林、李才应当按照双方口头合同的约定支付相应的土地租金。因李林、李才自2012年3月1日占用土地至今仍未支付剩余土地租金，已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款之规定，吴云全有权解除双方之间的租赁合同，故吴云全主张解除其与李林、李才之间的土地承包合同并要求返还红山土地的理由成立，本院予以支持。对于李林、李才认为吴云全应赔偿两人对土地投入损失的主张，因李林、李才在本案中未提起反诉，本院不予支持，其可另案主张。对于争议焦点二，本案中，吴云全主张其实际交付了约100亩土地给李林、李才，双方口头合同约定土地单价为1300元/亩/年，但李林、李才并未认可，吴云全对其该主张亦未提交证据予以证实，本院不予支持。根据本案查明事实，李林、李才两人均认可与吴云全于2012年3月就涉案土地达成口头转包合同，单价为700元/亩/年，且李林、李才认可两人于2012年3月1日开始平整涉案土地并在涉案土地上建盖大棚，实际平整土地并建盖大棚的面积为91亩。故基于李林、李才实际占有并使用涉案土地的事实，本院确定李林、李才应向吴云全支付自2012年3月1日起至2014年12月1日止的土地租金为175175元（700元/亩/年×91亩÷12月×33月），扣除李林、李才已支付的租金50000元，李林、李才尚应支付吴云全125175元。综上，吴云全的上诉理由部分成立，对其成立的部分本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，导致处理结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销云南省晋宁县人民法院（2014）晋民初字第304号民事判决； 二、解除上诉人吴云全与被上诉人李林、李才之间的土地租赁合同； 三、被上诉人李林、李才于本判决生效之日起十日内将昆明市晋宁县上蒜镇柳坝村红山土地腾还给上诉人吴云全； 四、被上诉人李林、李才于本判决生效之日起十日内支付被上诉人吴云全土地租金人民币125175元； 五、驳回上诉人吴云全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案原审案件受理费人民币7750元，二审案件受理费人民币7750元，合计人民币15500元，由上诉人吴云全承担人民币9301.24元，由被上诉人李林、李才承担人民币6198.76元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审 判 长  赵慧忠 审 判 员  汪 佳 代理审判员  黄金成 二〇一五年六月二十四日 书 记 员  仝倩华