呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终266号上诉人（原审原告、反诉被告）：李战军，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王警丽，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：亢新在，男，退休职工，住呼和浩特市。上诉人李战军因与被上诉人亢新在房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李战军的委托诉讼代理人王警丽，被上诉人亢新在到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李战军上诉请求：撤销原审判决第一项,依法改判。事实与理由：原审判决认定事实不清,适用法律不当,应依法予以撤销。诉争房屋所在土地性质为国有土地，原审判决认为诉争房屋所在土地性质不明,在其基础上订立的房屋买卖合同的效力无法确定,李战军认为上述认定与事实严重不符应依法予以撤销。根据李战军提交的证人证言、证人的土地证、房产证书等证据可充分证明诉争房屋所在土地的四临土地性质全部为国有土地,而四临土地都是国有土地诉争房屋所在土地性质自然也为国有土地,故原审判决认定土地性质不明明显错误,应依法撤销。双方签订的房屋买卖协议有效其一,李战军与亢新在双方签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示,且不违反国家法律规定,故应依法认定该房屋买卖协议有效。其二,诉争房屋所在土地无论是集体土地还是国有土地都不能直接影响房屋买卖协议的效力,双方在签订房屋买卖协议时,合同相对方即出卖方(亢新在)享有该房屋的处分权,且双方的转让行为法律并未明确禁止,故应认定房屋买卖协议有效。其三,按照《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定,涉及土地所有权和使用权的争议,由人民政府处理。而本案案由为房屋买卖合同纠纷,并非所有权确权纠纷,故原审判决以确认土地性质的案件不属于人民法院受理范围为由驳回李战军的诉讼请求明显错误。综上所述,由于原审判决认定事实不清,导致适用法律错误,故应撤销原审判决第一项,依法改判支持李战军的诉讼请求,即确认李战军与亢新在双方的房屋买卖协议合法有效;判令亢新在履行合同;请求依法判令亢新在承担因怠于履行合同给李战军造成的经济损失5000元;亢新在承担本案诉讼费。亢新在辩称，亢新在是西把栅乡卫生院职工，于1994年1月8日，合法购买西把栅乡卫生院房屋旧房三间及地基，购买后，对旧房进行维护修整，并自建砖木结构南房，门洞及院墙和购买铁制大门。2000年4月13日，因亢新在不懂法和房屋管理规定以及在我妻子不知情的情况下，私自与李战军写下协议，因为无法办理房产证，导致无法私自交易。2001年初，在亢新在妻子知道后，告知李战军私自协议不承认，夫妻俩一直在争吵中度日，至今无法挽回一生的幸福生活。我多次和李战军协商退还已付现金，解除私自协议，在多次告知下，李战军不予协助办理，我于2007年5月28日向一审法院提起诉讼，亢新在在无房本的情况下，私自和买房人协议，因不懂相关法律和国家相关服务管理规定，导致无法办理房产证，造成无法与买房人李战军进行私自交易，退还已付现金，解除私自协议，亢新在于当日当面告知私自协议人李战军，终止2000年4月13日私自协议。亢新在于李战军终止协议后，已多次告知李战军搬出我的房屋，李战军不予合作，仍租住在我的房屋达16年多，给我造成经济损失已累计1.9万元，给我造成了无法弥补的精神损失，请求法院依法驳回李战军的无理要求。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该协议为无效协议。请求法院判决李战军搬出西把栅乡卫生院亢新在的房屋，维护其合法权益。李战军向一审法院起诉请求：1.依法确认李战军、亢新在双方的房屋买卖协议合法有效;2.依法判令亢新在实际履行合同;3.依法判令亢新在承担因怠于履行合同给李战军造成的经济损失5000元;4.依法判令亢新在承担本案诉讼费和律师费。亢新在向一审法院提出反诉请求:1.确认双方签订的房屋买卖协议无效;2.依法判令李战军返还占用房屋,支付2000年4月13日至2016年10月房屋使用费共计19800元。一审法院认定事实：2000年4月13日,李战军与亢新在签订了《房屋买卖协议》,约定亢新在的房屋转让给李战军,价款为3万元,提前支付亢新在1.9万元,剩余1.1万元待房本、土地使用证办好后,一次性付清,办手续费用由亢新在承担。李战军购买后,将原来土木和砖木结构的房屋翻修成砖混结构,并一直居住至今。一审法院依法向呼和浩特市国土资源局赛罕分局调取了《关于西把栅乡卫生院旧址房屋土地权属性质待定的情况说明》,保全庄村委会对卫生院取得土地的合法性提出质疑,赛罕分局需要进一步查证,问题定性后及时告知。一审法院对该说明的真实性予以认可。一审法院认为,本案的争议焦点为:一、双方的房屋买卖协议效力如何;二、合同效力之外的其他诉讼请求有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点,李战军与亢新在签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示,但由于双方诉争房屋所在的土地性质不明,无法确定是国有土地还是集体土地,在其基础上订立的房屋买卖合同的效力无法确定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。”因此,确认土地性质的案件不属于人民法院的受理范围,待双方诉争房屋的土地性质定性后才能确定合同的效力。针对第二个争议焦点,因双方的房屋买卖协议效力无法确定,房屋的权属不明,因此,双方除合同效力之外的其他诉讼请求无法支持,待土地性质及合同效力确定后再行主张。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定,判决:一、驳回李战军的诉讼请求;二、驳回亢新在的反诉请求。本诉案件受理费50元,由李战军负担(已预交);反诉案件受理费147.5元，亢新在已预交295元,退还147.5元。本院二审期间，李战军向法院提交了一份“西把栅卫生院出具的证明”拟证明，西把栅乡卫生院将诉争房屋出售给职工亢新在，产权归个人所有，个人可以自行转让，诉争土地为国有土地，诉争房屋早已符合办理产权证的条件，双方买卖合同完全符合法律规定，应依法认定双方签订的买卖协议有效，亢新在存在违约，在具备办证条件的情况下，一直拒绝为李战军办理房屋所有权证。亢新在对该证据的真实性予以认可，不认可该地为国有土地，至今未办下土地证和房产证是因为相关法律规定，不允许亢新在办理房产证和土地证。除以上证据外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为:一、双方的房屋买卖协议效力如何;二、合同效力之外的其他诉讼请求有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点,李战军与亢新在签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示,但由于双方诉争房屋所在的土地性质不明,无法确定是国有土地还是集体土地,在其基础上订立的房屋买卖合同的效力无法确定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。”因此,确认土地性质的案件不属于人民法院的受理范围,待双方诉争房屋的土地性质定性后才能确定合同的效力。李战军认为其提交的证人证言、证人的土地证、房产证书、西把栅卫生院出具的证明等证据可证明其诉争房屋所在土地的性质为国有土地,但又未提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。针对第二个争议焦点,因双方的房屋买卖协议效力无法确定,房屋的权属不明,因此,双方除合同效力之外的其他诉讼请求无法支持,待土地性质及合同效力确定后再行主张。综上所述，李战军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李战军负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十月十日书记员 贾沛然