湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘0602民初6736号 原告：湖南康安物业管理有限公司，住所地岳阳市。 法定代表人：冯好武,总经理。 委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘侃，湖南碧灏律师事务所律师。 被告：宾峰，女，1979年11月22日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：曾伟，男，1972年2月22日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告湖南康安物业管理有限公司（以下简称康安物业）与被告宾峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告康安物业的委托诉讼代理人李卫武、刘侃，被告宾峰的委托诉讼代理人曾伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告康安物业向本院提出诉讼请求，请求判令被告宾峰：1、支付原告自2012年6月起至2017年10月止的物业服务费7698元、水费2618元,并按年利率24%标准承担逾期缴纳物业管理费的违约金6310元；2、承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告作为物业服务提供者为被告提供金桥小区A栋1108号房屋（建筑面积181.06㎡）的物业服务，但被告自2012年6月3起至2014年12月，2017年7月至10月止拒绝支付物业服务费，共欠缴物业服务费、水费10316元。 被告宾峰辩称：1、被告未缴纳物业费系因为被告家于2012年6月16日被盗，系被外力撬开门锁。后来贤恩物业同意赔偿被告6万元，但没有赔偿到位，亦没有向被告主张过物业费。现原告向被告主张2015年前的物业费已经超过了诉讼时效。2、2017年7月后，被告不缴纳物业费系因原告的服务质量差，被告有权拒绝缴纳物业费。原告没有按照合同约定及时打扫小区卫生、未及时登记进入车辆、未聘请足额的物业服务人员。 查明的事实 1、被告宾峰系岳阳市金桥花园A栋1108号房业主，岳阳市金桥花园业主委员会于2014年12月25日与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由岳阳市康安物业管理有限公司对包括涉案房屋在内的金桥花园小区提供物业服务，住宅物业管理服务费暂定为按建筑面积每月每平方米高层住宅**1.2元、7栋、12栋1.1元，多层住宅0.7元，A2栋0.8元，商业门面1.3元。小区用户水费收取，按自来水公司文件规定加8%水损，加压成本加0.3元/T。合同期限为三年，自2015年1月1日起至2018年3月31日止。合同约定委托管理事项为：1、房屋建筑主体部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备、机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑主体共用设施设备的维修、维护、管理和运行服务···5、严格外来人员、车辆来访登记制度，外来人员、车辆一律如实登记。2015年3月1日起实行车辆收费管理，原告要安排专职力量全力如期推行。6、配合和协助当地公安机关进行安全监管和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任。）合同约定的管理目标为：原告根据被告的委托管理事项制定出《金桥花园管理方案》（保证岗位人数保安15人，其中，队长1人，专职交通梳导员1人，保安13人，保洁8人，其中，绿化工2人，水电工2人，小区经理1人，客户人员2人，财务人员1人），严格执行。第八条违约责任约定，如因原告原因，造成不能完成管理目标或直接造成被告经济损失的，原告应给予被告相应补偿。被告有权要求原告限期整改，并有权终止合同。2015年12月31日，原告与岳阳市金桥花园业主委员会签订《物业服务合同补充协议》，对物业服务费价格作了如下调整：物业收费在原价基础上每平方米增加0.1元，A1栋1.3元/㎡,7栋、12栋1.2元/㎡，A2栋0.9元/㎡，2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、9栋、10栋、11栋0.8元/㎡，商铺维护原价不变。二次供水收费，6楼以（含6楼）3.75元/t，6楼以上4.05元/t，商铺、非居民用水5.78元/t，特种用水11.89元/t。 2、2015年1月1日前，岳阳市金桥花园小区系由岳阳市贤恩物业服务有限公司提供物业服务。 3、2014年12月31日，金桥花园业主委员会与湖南贤恩物业管理有限公司就金桥花园物业移交事宜达成如下一致意见：①物业费分为两个部分，一部分为空置房物业费，另一部分为住户费。空置房物业费欠费共295444元，按欠费总额的5.325折打包；；住户欠费共142228元按欠费总额的3折打包，由新的物业公司分三次支付给贤恩物业。第一次在移交前按折后总额（共20万元）的1/2（共10万元）支付，1/4(共5万元)在2015年1月16日前支付，余下1/4（共5万元）在2015年3月10日前付清。贤恩物业对欠费数据准确性负责，如有误差，按折扣价清退。会议还达成了其他意见。金桥花园业主委员会、湖南贤恩物业管理有限公司在会议纪要上签字确认，原告康安物业公司的法定代表人冯好武参加了本次会议，并在会议纪要上签字。 4、被告宾峰辩称自2016年起原告对进入小区的人员、车辆未严格进行登记。原告提交了2015年6月、10月、11月，2017年2月至8月的登记表证实其对进出人员进行了登记，称其他时间段的登记表已经遗失。原告提交的登记表显示：2015年进出小区的人员比较频繁，其中6月来访人员接近300人次。2017年来访人员稀少，其中2月15人次，3月9人次，4月16人次，5月12人次，6月7人次，7月3人次，8月7人次。本院认为，从来访登记表记载的来访人数对比来看，2015年与2017年的来访人次差别较大，可以推定原告没有严格按照其目标管理登记进入小区的人员。 5、被告辩称原告没有按照其合同约定聘请足额的人员进行物业管理，原告提供了员工花名册及工资发放表证实其已经聘请了足额的职员，本院认为，原告提供的花名册、工资发放表均未加盖原告公司的公章，且工资发放表无领款人的签名、无对应的劳动合同，银行工资流水印证，不能达到其已经按照合同约定聘请了足额的人员的证明目的。 6、2012年6月16日，被告宾峰家房门锁被外力撬开，家中被盗。湖南贤恩物业管理有限公司就此事与被告进行过协调，但协调未果，湖南贤恩物业管理有限公司将其物业费债权转让给原告时，其移交的已入住户欠费明细表上记载：宾峰自2012年6月1日至2014年12月31日欠费6564.7元，家里被盗，同意协调。在原告提供物业服务期间，原告没有与被告就此事进行过协调，亦未提供证据证明其向被告主张过上述期间的物业费。 7、自2012年6月1日至2014年12月31日止，被告共计欠物业费6564元。自2017年7月1日至2017年10月31日，被告共计欠物业费944元。自2017年6月1日起至2017年10月31日止，欠水费357元。 判决的理由与结果 本院认为，原告康安物业与岳阳市金桥花园业主委员会签订的《金桥花园物业管理服务合同》合法有效，对业主具有约束力。原告康安物业依约提供了物业服务，被告宾峰作为该小区的业主应当向原告支付相应的物业费。本案中，被告康安物业在提供物业服务的过程中，未按照合同约定履行合同义务，应当按照合同约定给予适当的补偿，补偿的具体数额，本院酌情按20%扣减物业服务费。2017年7月1日至2017年10月31日，被告共计欠原告物业费944元，扣减20%后为755元。被告康安物业主张的被告应当支付自2017年6月1日起至2017年10月31日止水费357元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告主张的被告应当支付自2012年6月1日至2014年12月31日止的物业费6754元，该期间内欠付的物业费系湖南贤恩物业管理有限公司转让给原告的，债权转让发生后，原告取得了向被告主张债权的权利，同时被告对湖南贤恩物业管理有限公司享有的抗辩权亦随之转移，原告受让后在2年的诉讼时效期间未向被告主张过权利，且被告向原告支付了2015年1月1日至2017年6月30日止的物业服务费，债务并未连续发生，故被告关于原告该项主张超过了诉讼时效的抗辩意见，予以采信。原告主张按年利率24%标准承担逾期缴纳物业管理费的违约金6310元的诉讼请求，因合同没有约定，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告宾峰于本判决书生效之日起三日内向原告湖南康安物业管理有限公司支付物业管理费755元、水费357元，两项合计1115元；逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回原告湖南康安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费215元，由原告湖南康安物业管理有限公司负担165元、被告宾峰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  方 静 人民陪审员  方昊平 人民陪审员  黄文花 二〇一八年六月四日 书 记 员  卢 娟 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国合同法》 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。