广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第579号原告黄晓芳，女，汉族，XXX出生，住XXX，公民身份号码为XXX。委托代理人王文彬，系广东国律律师事务所律师。被告东莞市鸿景房地产有限公司，住所地为广东省东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城一期会所三楼02室，注册号为XXX。法定代表人李潇。委托代理人周超群，系该公司员工。委托代理人刘叶，系该公司员工。原告黄晓芳诉被告东莞市鸿景房地产有限公司（以下均简称“鸿景公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯颖适用简易程序进行审理。原告的委托代理人王文彬、被告的委托代理人周超群、刘叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城23栋2单元203号商品房，该购房合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，第九条第1项规定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”2013年12月28日被告聘请的物业服务公司深圳市建设家园物业服务有限公司东莞分公司给原告发来“恒大雅苑验楼通知书”，通知原告：所购买的房屋以正式验楼；并预约原告于2014年1月3日至项目现场办理验楼手续，交纳一系列税费（包括测绘费、买卖合同印花税、初始登记费等等）。但是，当时原告所购买的房屋仍在施工，远远达不到合同约定的质量标准，根本无法入住，被告不得不进行长时间施工。原告及广大业主十分生气，不得不去有关主管部门进行了投诉，原告聘请的广州市啄木鸟房地产咨询服务有限公司出具了房屋质量咨询报告，报告表明严重质量问题。经过半年多房屋施工，2014年8月23日原告收楼，故被告实际逾期235天交楼。原告特诉至贵院，请求贵院查明事实，维护原告合法权益，请求判令：一、被告因逾期交房，根据《商品房买卖合同》第九条第一项约定应承担违约责任，赔偿原告逾期交房的违约金16523.43元（703125×0.0001×235=16523.43）。二、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、被告已按《商品房买卖合同》约定的时间向原告交付案涉房屋，原告要求被告承担逾期交房违约责任无任何事实及法律依据。商品房买卖合同属于民法调整范畴，应遵循民法意思自治原则，原、被告双方均应受商品房买卖合同的条款约束。对于商品房的交付条件，我国《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规均规定是“验收合格”。而《商品房买卖合同》对“验收条件”的标准明确约定为：商品房通过“勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全验收合格证》。”该条款未违反法律法规禁止性规定，因此，双方均应受该条款约束。而案涉商品房已于2013年12月17日经验收合格，并取得前述各项证件资料，符合了合同约定以及法定的交付条件。且被告于2013年12月28日通知原告收楼，故被告不存在延期交楼违约行为，故不应承担逾期交房违约责任。二、原告无正当理由拒绝收楼，由此造成的一切法律后果应由原告自行承担。《商品房买卖合同》附件五第六条第二款第3项明确约定：除房屋地基基础和主体结构存在质量问题等严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，原告不得以房屋存在质量问题为由拒绝收楼，否则，从被告书面通知办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋。并且，还约定：原告主张严重影响正常居住使用的房屋质量问题的，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。原告在未提供任何证据证明案涉房屋存在地基基础和主题结构存在质量问题等严重影响正常居住使用的房屋质量问题就拒绝收楼，则按合同约定，从被告书面通知办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋。退一步讲，即使案涉房屋存在一般质量瑕疵也不能作为原告拒绝收楼的正当理由，除非房屋本身具有导致合同目的不能实现的重大质量缺陷外。房屋一般质量瑕疵完全可通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维保修义务）来解决。综上所述，在被告符合约定以及法定的交楼条件和标准的前提下，原告无正当理由拒绝收楼却要求被告承担逾期交楼的违约责任于法无据，原告不及时收楼，其不利后果应由原告自己承担。经审理查明，2012年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买东莞市南城区东莞大道666号百悦尚城23栋2单元203号房，房价款为703125元。第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。商品房买卖合同附件五第五条约定，双方同意本合同第八条补充如下：1、“商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。……第六条约定：……同时，双方同意在本合同第十一条补充如下：……3、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。《商品房买卖合同》补充协议约定：现甲乙双方同意将乙方购买的百悦尚城23座2单元203号中《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准变更如下：一、乙方同意甲方按照本补充协议《精装修标准》（详见附件）之约定向乙方交付该商品房。二、本补充协议未约定之事项，仍按照买卖合同及相关补充协议约定执行。……五、本补充协议包括如下附件：《精装修标准》。《精装修标准》约定了具体的室内装修标准以及配套设施。被告通过邮寄的方式向原告发出落款时间为2013年12月28日的《恒大雅苑验楼通知书》，通知原告于2013年12月31日到现场办理验楼手续。原、被告在庭审时均确认原告于2014年8月23日领取了案涉商品房的钥匙。原告主张案涉房屋存在质量问题，严重影响其居住，为此提交了投诉书（附投诉人名单）复印件、严重质量问题的投诉复印件、群众来访登记表复印件、收楼拒收函、EMS回单、邮件跟踪查询、东莞市住房和城乡建设局东建信[2014]17号关于对《恒大雅苑二期质量问题投诉》的回复、房屋维修确认表复印件、房屋质量咨询报告、照片予以证明。其中投诉书复印件和严重质量问题的投诉复印件的落款时间分别为2013年11月24日、2014年1月6日，主要内容均为恒大雅苑二期工程质量问题的投诉。东莞市住房和城乡建设局出具东建信〔2014〕17号关于对《恒大雅苑二期质量问题投诉》的回复内容如下：王楠、周镜文、黄晓芳等：我局于2014年1月7日收到你对《恒大雅苑二期质量问题》的投诉函，现将投诉有关问题回复如下：一、经核实，目前该工程正处理施工阶段，尚未竣工验收。对于业主反映的质量问题，我局非常重视，已将有关质量问题转交给市建设工程质量监督站，要求市质监站将“百悦尚城二期项目”列为质量监督重点检查项目，加大监督检查力度，并跟进处理相关质量问题。根据《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。二、依照《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人，有关收楼的标准与违约责任，业主可以按照与开发商签订的《商品房买卖合同》相关条款约定解决或通过司法途径处理。广州市啄木鸟房地产信息咨询有限公司出具《房屋查验咨询报告》，验房时间为2014年1月11日，该报告列举案涉商品房存在的质量问题，验房总结为：墙根返潮渗水，墙砖、面空鼓，墙面裂缝，铝合金窗关闭不密实。被告主张案涉房屋已经符合了合同约定的交付条件，并提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、建筑消防技术指标、《电梯使用登记标志》及《验收标志》等证据予以证明，根据上述证据显示，建设单位东莞市鸿景房地产有限公司，监理单位深圳市长城建设监理有限公司，施工单位深圳市建设（集团）有限公司，设计单位深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司，于2013年12月17日对23栋的综合验收；建设单位东莞市鸿景房地产有限公司，监理单位深圳市长城建设监理有限公司，施工单位深圳市建设（集团）有限公司，设计单位深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司，勘察单位韶关地质工程勘查院于2013年11月18日就23栋的主体工程验收；广东省东莞市公安消防局于2013年12月4日对百悦尚城（恒大雅苑）2期22栋到28栋的整体消防验收；东莞特种设备检测研究院于2013年10月12日就23栋的客梯、货梯检验合格。被告亦主张关于对《恒大雅苑二期质量问题投诉》的回复是针对整个恒大雅苑二期进行的回复，而恒大雅苑二期是分期开发建设，因此整个二期工程在东莞市住房和城乡建设局回复时是没有完工，但案涉商品房所在的楼房已经竣工并符合了交付条件。被告在庭审中确认案涉商品房确实进行过维保修，并在本院的要求下向本院提交了原告维保修情况的说明及维修调度单，根据被告提交的维修调度单显示原告在收楼后报修的内容包括室内墙面餐厅墙面左上角裂缝，次卧天花发霉，次卧墙面开裂，公卫门口天花开裂，主卧门口右边天花裂痕，主卧左侧面墙面裂痕，客厅背景墙木框、有很多小洞，卫生间墙角线开裂。另查明，案涉商品房所在的百悦尚城23栋于2014年1月26日取得《竣工验收备案证书》，验收日期为2014年1月17日。广州市啄木鸟工程咨询有限公司的经营范围为工程技术咨询服务、商品房收楼验房服务、企业管理咨询服务、会议及展览服务、工程和技术研究和试验发展、工程项目管理服务、工程监理服务、园林绿化工程服务、建筑工程后期装饰、装修和清理、计算机技术开发、技术服务、空气污染检测、大气污染治理、商品批发贸易（许可审批类商品除外）。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、恒大雅苑验楼通知书、投诉书（附投诉人名单）复印件及严重质量问题的投诉复印件、群众来访登记表复印件、收楼拒收函、EMS回单、邮件跟踪查询、东莞市住房和城乡建设局东建信[2014]17号关于对《恒大雅苑二期质量问题投诉》的回复、房屋维修确认表、照片、收楼物品确认书、物业服务确认书、房屋质量咨询报告、维修调度单、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、建筑消防技术指标、《电梯使用登记标志》、《验收标志》、《收楼物品确认书》、竣工验收备案证书，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。《商品房买卖合同》及其补充协议是原、被告双方真实意思表示，本院依法予以确认。原、被告应该按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定履行各自的权利义务。被告主张其书面通知原告于2013年12月31日办理验楼手续，并提供了《恒大雅苑验楼通知书》、EMS快递单予以证明，在原告没有提供相反的证据予以反驳的情况下，本院依法予以采信。被告主张其根据《商品房买卖合同》约定已经在商品房买卖合同约定的交付时间前取得了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、建筑消防技术指标、《电梯使用登记标志》及《验收标志》，本院依法予以确认。根据《竣工验收备案证书》可知案涉商品房所在的百悦尚城23栋于2014年1月26日取得《竣工验收备案证书》；原告已经于2014年8月23日领取了案涉商品房的钥匙，本院依法予以确认。原告主张案涉房屋存在质量问题，根据原告提供的证据可知案涉房屋质量确实存在表面瑕疵问题，且被告也承认履行了相应的维修义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十三条关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，原告提供的证据无法证明在交付时案涉商品房存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用。且商品房的装饰、设备标准是原、被告事前通过协商方式确定的，双方在《商品房买卖合同》中对于案涉商品房的装修装饰标准有明确约定以及约定了在无法达到合同约定的装修装饰标准时的违约责任。故原告主张案涉商品房存在严重质量问题而拒绝收楼，本院依法不予采纳。虽然被告已经按照商品房买卖合同的约定取得了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、建筑消防技术指标、《电梯使用登记标志》及《验收标志》，但是其并没有提供证据证明在其通知原告验楼时告知原告上述相关情况，而案涉商品房所在的百悦尚城23栋于2014年1月26日取得《竣工验收备案证书》，故被告应该根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条的规定向原告支付从2014年1月1日起至2014年1月26日逾期交楼违约金703125元×0.0001×26=1828.13元。原告超出上述金额的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市鸿景房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄晓芳支付逾期交楼违约金1828.13元。二、驳回原告黄晓芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费106.54元（已预交），由原告黄晓芳负担94.54元，由被告东莞市鸿景房地产有限公司负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 柯 颖二〇一五年六月八日书记员 刘念秋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第13页共13页