三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民再字第11号   原审原告蔡春健，男，1965年8月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。   委托代理人孙臣，广东财富东方律师事务所律师。   原审被告李建东，男，1970年9月23日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。   委托代理人陈正伟，海南唐海律师事务所律师。   第三人中国建设银行股份有限公司三亚分行，住所地三亚市河东区商品街100号。   负责人侯凤儒，该行行长。   原审原告蔡春健诉原审被告李建东、原审第三人中国建设银行股份有限公司三亚分行（以下简称三亚建行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月2日作出（2013)城民二初字第389号民事判决，已经发生法律效力。2014年9月22日，本院作出（2014)城民监字第9号民事裁定，决定对该案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原审原告蔡春健及其委托代理人孙臣，原审被告李建东及其委托代理人陈正伟到庭参加诉讼。第三人三亚建行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原审认定，三亚市河西区胜利路20号兴华公寓3#、4#楼现登记权利人为中国人民建设银行三亚分行（三亚建行前身）房地产信贷部，土地使用权性质为划拨地。1998年6月28日，三亚建行与李建东签订《三亚市公有住房买卖合同》约定，三亚建行将上述公寓楼第3栋2层201号住房一套（四房两厅）出售给李建东，建筑面积105.9平方米；经房改办审核，该住房应付房价款87598元，一次性付清折扣20%，实际交付70079元；李建东按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后收入归个人所有；按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用满五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处分权和收益权，可以继承；在付清房款后满五年，允许出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权，售房或租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，增值部分按产权比例分配。三亚市住房制度改革办公室于1999年9月8日在该合同监证单位一栏上盖章，并备注：李建东100%产权只用于抵押贷款登记备案手续。合同签订后，李建东将合同用于201房房贷，2006年2月6日，三亚建行向李建东出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，证明李建东在建行的个人贷款已于2006年2月6日结清。同日，李建东与蔡春健签订一份《房屋买卖协议》约定，李建东以16万元的价款将201房转让给蔡春健；蔡春健一次性付清房款，付清之日拥有100%房产所有权；办理201房过户的费用由蔡春健承担，李建东有协助义务；违约方按合同价支付50%违约金及相关责任。合同签订后，蔡春健按约定支付全部购房款，并一家搬入201房与李建东一家共同居住使用该房。2013年4月26日，蔡春健向本院提起诉讼，请求：1、确认双方于2006年2月6日签订的《房屋买卖协议》有效；2、李建东协助将201房产权过户到蔡春健名下。   原审认为，《房屋买卖协议》属有效合同。三亚建行未将产权办理至李建东名下，蔡春健诉求李建东协助办理房屋过户至其名下，在现有情况下无法实现，该诉求不予支持。遂判决：一、确认蔡春健与李建东于2006年2月6日签订《房屋买卖协议》有效；二、驳回蔡春健的其他诉讼请求。   原审原告蔡春健再审时称，涉诉房屋不是集资房，建成交付使用已超过5年，该房可以上市交易。《房屋买卖协议》没有侵害三亚建行的权利，属有效合同。蔡春健已按合同约定付清全部房款，李建东应交付涉诉房屋并办理产权证至蔡春健名下。请求支持其诉讼请求。   原审被告李建东再审时称，《房屋买卖协议》侵害三亚建行的优先购买权，属无效合同，同时该合同存在履行不能情形。请求驳回蔡春健的诉讼请求。   原审第三人三亚建行未到庭参加诉讼，其提供书面答辩意见称，蔡春健与李建东签订的《房屋买卖协议》，未经三亚建行同意的情况下私自签订的，违反了三亚建行与李建东签订的《三亚市公有住房买卖合同》的特约条款规定，致使三亚建行无法实现房改房优先购买权，三亚建行不予认可该房屋转让协议。请求法院依法判决认定该争议房屋的所有权。   再审查明的事实除与原审查明的一致外，另查明，李建东为三亚建行员工，《三亚市公有住房买卖合同》记载根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定签订合同。蔡春健的妻子与李建东的妻子为同胞姐妹。   本院再审认为，涉诉房屋属三亚建行的房产，李建东是该行的员工，李建东于1998年购买涉诉房产，2006年转让给蔡春健时已超过5年，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定，李建东可以转让涉诉房产；李建东向三亚建行购买涉诉房屋面积为105.9平方米，价款为87598元，一次性付清折扣20%，实际交付70079元，根据三亚当时的房地产形势，李建东应是按成本价购买涉诉房产。三亚建行与李建东签订《三亚市公有住房买卖合同》约定，按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用满五年后，可依法进入市场。李建东按成本价受让涉诉房产，从其受让至转让给蔡春健时已过5年，李建东转让涉诉房产没有违反《三亚市公有住房买卖合同》的约定；《房屋买卖协议》不继续履行，涉诉房产将属李建东所有，不存在三亚建行主张优先购买权的可能。该房已使用20多年，三亚建行主张优先购买权已不切实际,另，三亚建行也没有主张优先购买权。李建东转让涉诉房产，没有侵害三亚建行的优先购买权；《房屋买卖协议》是蔡春健、李建东真实意思表示。因此，蔡春健请求确认其与李建东于2006年2月6日签订《房屋买卖协议》有效的诉求，本院予以支持。   《房屋买卖协议》有效，双方应完全履行合同义务。蔡春健已支付约定的购房款，其对涉诉房屋享有使用、收益、处分权利，并享有涉诉房屋的所有权，李建东应将涉诉房屋交付蔡春健使用，并有义务协助办理涉诉房产的产权证在蔡春健名下。李建东转让涉诉房产的行为受法律保护，兴华公寓3#、4#楼的产权证已登记在三亚建行名下，涉诉房屋在兴华公寓3#楼范围，蔡春健支付土地使用权出让金和相应税费后，经三亚建行协助，涉诉房屋可以办理分证。蔡春健请求李建东协助办理涉诉房产权过户至其名下的诉求，本院予以支持。同时三亚建行负有协助义务。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条、第二百零七条第一款的规定，判决如下：   一、维持本院（2013)城民二初字第389号民事判决第一项即：确认原审原告蔡春健与原审被告李建东于2006年2月6日签订《房屋买卖协议》有效；   二、撤销（2013)城民二初字第389号民事判决第二项即：驳回原审原告蔡春健的其他诉讼请求；   三、原审被告李建东、原审第三人三亚建行在本判决生效之日起三十日内协助将三亚市河西区胜利路20号兴华公寓楼第3栋2层201号房的产权证办理在原审原告蔡春健名下。   案件受理费3500元（原审原告蔡春健已预缴1750元），由原审被告李建东负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 何运明   审判员 吴开华   审判员 陈邦权     二0一五年一月二十三日   书记员 杨 丹   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   国务院关于深化城镇住房制度改革的决定   第二十一条明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用５年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。   中华人民共和国民事诉讼法   第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。   人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。