包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初587号原告：包头市鑫瑞物业服务有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：周维生，总经理。委托诉讼代理人：刘成，该公司职工。委托诉讼代理人：赵立山，该公司职工被告：李建忠，男，1963年1月23日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：谢晶，内蒙古道扬律师事务所律师。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司与被告李建忠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年3月6日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案转为普通程序并于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘成、赵立山，被告李建忠的委托诉讼代理人谢晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2016年5月22日至2017年11月21日的物业服务费3069元；2.被告按日向原告支付应缴纳费用的1‰作为滞纳金，至给付完毕时止；3.被告支付原告诉讼工本费50元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告欠原告2016年5月22日至2017年11月21日物业服务费3069元。经原告多次催要，被告拒不支付。根据国家《物业管理条例》第六十七条，包头市物价局、房管局包价房字【2001】第16号文件第十七条，《小区物业管理合同书》第十六条之规定，现原告向人民法院提起诉讼，请求依法予以判决。被告李建忠辩称，针对原告的诉讼请求做如下答辩意见：1.原告陈述的事实理由不能成立。答辩人不应支付原告物业服务费。答辩人从未与原告就物业服务达成过协议，也未通过表决或授权业主大会或者业主委员会与原告形成物业服务合同。原告要求答辩人支付物业服务费没有合同依据；原告需要对其为答辩人进行过哪些物业服务和物业服务的起止时间进行举证，如不能证明其服务内容和服务的事实应承担举证不能的不利后果。答辩人从未见过原告公示物业服务内容、标准、服务项目、收费标准情况等，原告起诉的物业服务费标准没有依据；答辩人从未收到过原告书面或口头的催缴通知，原告未经催缴直接起诉，违反法定程序。原告诉讼请求中要求答辩人缴纳滞纳金、支付诉讼工本费没有法定或约定依据；2.原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求和事实理由无依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.营业执照原件1份；2.原告与包头市青山区雅园小区业主委员会签订的《小区物业管理合同书》1份；3.资质证书1份；4.催费通知单1份，原告提交以上证据的证明目的是原告系有物业服务资质的企业，其通过签订物业服务合同入驻位于本市青山区的雅园小区，为其提供物业服务。被告李建忠对原告提交的证据1、证据3的真实性无异议，证明目的有异议，证据1不能证明原告有物业服务资质，证据3载明原告服务时间应从2014年7月11日开始，但合同是显示从2014年5月22日开始服务，原告在签订合同时无资质，有欺诈行为；对原告提交的证据2、证据4的真实性及证明目的均有异议。对证据2，被告认为，首先，《小区物业管理合同书》是包头市青山区雅园小区业主委员会与原告签订，与包头市青山区雅园小区业主委员会签订合同前未召开业主大会，就选聘原告进行物业服务，没有人数及面积双过半的业主参与大会进行选定，所以该合同不是业主真实的意思表示；其次，《小区物业管理合同书》没有体现原告的物业服务资质，其是否有权签订《小区物业管理合同书》存疑；再其次，《小区物业管理合同书》中部分条款，违反法律规定。例如第二十一条关于维修资金使用规定，违反物权法。第二十三条将业主的人身财产排除在《小区物业管理合同书》之外，按照相关条例，物业公司应该是维护小区秩序，确保业主在小区内的人身安全及财产安全。原告的合同中把该项义务排除在外，应属无效条款；第二十五条约定，业委会无偿向原告提供物业服务用房和经营用房，违反了物权法相关法律规定；最后，物业合同中对滞纳金没有约定，所以原告的诉讼请求关于滞纳金的请求没有法律及合同依据。对原告提交的证据4，被告认为没有显示时间和金额。被告李建忠向本院提交如下诉讼证据：1.受理案件通知书1份；2.产权证复印件1份；3.照片12张。被告提交以上证据的证明目的是被告所居住的房屋建筑面积为121.79平方米；原告入驻不合法，被告已经另案起诉确认物业服务合同无效纠纷且法院已立案受理，本案应以确认物业服务合同无效纠纷案件的处理结果为依据，要求中止本案。原告向被告提供的物业服务存在瑕疵。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，不同意中止审理本案；对被告提交的证据2的真实性及证明目的无异议；对被告提交的证据3的真实性及证明目的有异议，提出被告拍摄期间与原告起诉时间段不相符，提出小区电梯一直在维保，已经维保到2018年8月份，小区消防设施可以使用。但原告未向本院提交其维保及消防设施正常使用的相关证据。本院调取房屋所有权人为李建忠的不动产产权情况表1份，2018年6月29日本院就原告的物业服务现场拍摄的视频材料，原、被告对不动产产权情况表的真实性无异议，被告对视频的真实性无异议，原告认为视频与本案无关，视频反映的不是起诉期间的情况。但原告对起诉期间其物业服务质量情况未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告对原告提交的证据1、证据3的真实性，被告提交的证据1、证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提交的《小区物业管理合同书》的真实性予以认定；原告提交的证据4不能真实反映催缴情况，不予认定；被告提交的证据3虽不能全面延续地反映原告物业服务的全貌，但对该组照片的真实性予以认定。对本院依法调取的不动产产权情况表1份及原告服务情况的视频，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告包头市鑫瑞物业服务有限公司（乙方）与包头市青山区雅园小区业主委员会（甲方）签订《小区物业管理合同书》1份，合同约定，甲方将包头市青山区幸福路8号街坊雅园小区建筑面积7.5万平方米的住宅小区委托乙方实行物业管理，接管日期为2014年5月22日，物业管理服务期限为5年，从2014年5月22日起至2019年5月21日止。收费标准和方式为多层每平方米每月0.65元；高层1层每平方米每月0.85元，2-3层每平方米每月1.05元，4-5层每平方米每月1.25元，6-11层每平方米每月1.40元。物业服务费每年收缴一次，第一年在服务三个月后开始收缴，以后就从上一年的截止日期开始，收缴物业服务费由物业公司自行收取。被告李建忠居住在包头市××区，房屋建筑面积为121.79平方米，楼层为高层8楼，物业服务费按每平方米每月1.40元标准收取，据此被告未向原告交纳2016年5月22日至2017年11月21日的物业服务费3069.11元。诉讼中，原告自愿放弃对诉讼工本费50元诉讼请求的主张。诉讼中，李建忠等18人以原告名义起诉包头市鑫瑞物业服务有限公司及包头市青山区雅园小区业主委员会，要求确认包头市鑫瑞物业服务有限公司与包头市青山区雅园小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》无效，该案件尚未审结。被告认为，本案的审理结果与以上确认合同无效纠纷案件有关，要求中止该案审理。本院对原告在被告小区的物业服务质量情况进行现场勘验并形成视频资料，原告的物业服务存在瑕疵。本院认为，鉴于原告包头市鑫瑞物业服务有限公司与包头市青山区雅园小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》，原告入驻被告所在的雅园小区提供物业服务。现被告等18人另案要求确认《小区物业管理合同书》无效，并提出本案的审理结果与以上确认合同无效纠纷案件有关，要求中止该案审理。《小区物业管理合同书》的效力如何不能对抗原告为被告所居住的雅园小区提供物业服务的事实。被告以确认合同无效纠纷案件尚未审结为由要求中止该案件审理，依据不足，本院不予支持。诉讼中，被告等业主认为原告的物业服务质量存在瑕疵并就小区物业服务现场状况提供照片，本院亦对原告的物业服务状况进行了现场勘验，原告提出被告拍摄期间与原告起诉时间段不相符，本院现场勘验与本案无关，但是原告对其起诉期间的物业服务质量情况未提交任何证据证明，本院认定原告起诉期间的物业服务存在瑕疵。故原告要求被告支付2016年5月22日至2017年11月21日物业服务费3069元，被告实际未缴纳该期间的物业服务费为3069.11元，被告按实际数额的80%向原告支付，为2455.29元；原告要求被告按日向原告支付应缴纳费用的1‰作为滞纳金，至给付完毕时止，依据不足，本院不予支持；原告自愿放弃对诉讼工本费50元诉讼请求的主张，本院予以认可；被告提出从未收到过原告书面或口头的催缴通知，原告未经催缴直接起诉，违反法定程序。被告欠缴物业服务费，原告应该催缴，现原告起诉，被告明确表示拒绝缴纳，现双方争议的焦点已并非是否催缴过，而是是否欠物业服务费，是否同意给付。故被告的未经催缴直接起诉，违反法定程序的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李建忠支付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司物业服务费2455.29元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市鑫瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告包头市鑫瑞物业服务有限公司已预交），由原、被告各负担25元；被告李建忠负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 王丽萍人民陪审员 燕 强 二〇一八年十二月三十日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。