上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16226号原告：北京冰世界体育文化发展有限公司，住所地北京市。法定代表人：陈浩，董事长。委托诉讼代理人：万延刚，男。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。被告：上海中展企业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵进添，总经理。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海松江月星家居经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：丁佐勇，总经理。委托诉讼代理人：王云，男。委托诉讼代理人：高群乐，男。原告北京冰世界体育文化发展有限公司(以下简称“冰世界公司”)与被告上海中展企业发展有限公司(以下简称“中展公司”)、上海松江月星家居经营管理有限公司(以下简称“月星公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2017年10月30日、2018年4月25日两次公开开庭进行审理。原告冰世界公司的委托诉讼代理人万延刚、杨练兵，被告中展公司的委托诉讼代理人周文强，被告月星公司的委托诉讼代理人高群乐两次到庭参加诉讼；被告月星公司的委托诉讼代理人王云到庭参加第二次庭审。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限6个月。本案现已审理终结。原告冰世界公司向本院提出诉讼请求：1、被告中展公司及被告月星公司共同赔偿原告在租赁期间的支出2,167,094.49元【含：2016年8月30日至2017年1月24日制冷机租赁费用647,000元，前期投入及差旅费434,974.22元(其中含：溜冰场铺设施工费用123,237.68元)，店面装修费用322,972.45元，电费482,241.55元(含：2016年8月至9月电费139,812.75元、2016年10月电费134,130.6元、2016年11月电费70,403.85元、2016年12月电费88,577.5元、2017年1月电费49,316.85元)，2016年9月至2017年1月员工工资228,906.27元，用友软件实施费用18,000元，公众责任险10,000元，项目推广费用6,000元，护具费用17,000元】；2、被告中展公司及被告月星公司共同支付原告商业演出费用400,000元；3、被告中展公司及被告月星公司共同赔偿原告制冷机延期租赁费用1,148,000元(自2017年1月25日至2017年11月7日合计287日，以每日4,000元标准计算)。事实和理由：2016年6月17日，原告与被告月星公司签订《展位租赁合同》一份，约定被告月星公司将上海市松江区茸梅路XXX号的F001展位租赁给原告。原告花费巨资对该展位进行装修、改建后，由于二被告没有房屋主体资格，导致原告不能正常经营。后经原告多次催促，原告和被告中展公司及月星公司在2017年3月重新签订一份三方协议。由于被告中展公司迟迟不在第一份《展位租赁合同》上签字盖章，导致原告开办的溜冰场被上海市松江区市场监督管理局以无证经营为由责令关闭停业，导致原告巨额损失。另因被告月星公司开业需要，原告租用案外人制冰机临时使用，嗣后原告欲以自有制冰机替换租得制冰机，然被告月星公司不允。此外，被告月星公司开业时要求原告引进商业演出，商定商业演出的费用为400,000元抵扣相关费用，但被告月星公司称已将商业演出费用支付完毕，拒不向原告提供任何支付凭证。二被告的上述违约行为造成原告巨大经济损失，遂涉诉。被告中展公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告因经营不善主动提出解除房屋租赁合同关系，被告中展公司在房屋租赁关系中没有违约行为，原告应自担商业风险。原告拖欠相关费用，被告中展公司留置制冷机设备符合法律规定，且并不知晓原告设备系租赁而来。被告月星公司辩称：被告月星公司在房屋租赁合同关系中系管理方而非出租方，故相关损失不应由其承担。原告撤场系原告经营不善导致，后果应由原告自行承担。另根据租赁合同约定，原告偿付款项后方可撤场，故被告有权扣留制冷机。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告(作为承租人)与被告月星公司(作为管理人)签订《展位租赁合同》一份，约定原告承租F001展位(910平方米)，交付时间为2016年8月1日，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。合同对其他事项亦进行了约定。该合同上，出租人一栏未载明主体，尾部亦无盖章。嗣后，被告中展公司(作为出租人)、原告(作为承租人)及被告月星公司(作为管理人)签订《展位租赁合同》两份，约定将A091-A092展位(144.44平方米)及F001展位(776.69平方米)租予原告，交付时间均为2016年8月1日，租赁期限均自2016年9月5日至2019年9月4日。关于A091-A092展位，综合费用每月每平方米125元(含租金每月每平方米48元、物业管理费每月每平方米46元、商场运营管理费每月每平方米31元)；关于F001展位，综合费用每月每平方米91元(含租金每月每平方米81元、物业管理费每月每平方米10元、商场运营管理费每月每平方米／元)。因一方违约导致另一方解除展位租赁合同的，违约方应当向另一方支付相当于两个月综合费用的违约金。展位租赁合同无论因何种原因解除或终止，原告均应与被告月星公司办理书面退租手续后方可撤场，如原告欠付款项的，原告必须全额偿付上述款项，并向被告月星公司办理书面退租手续后方可撤场。合同对其他事项亦进行了约定。关于上述两份《展位租赁合同》的签订时间，合同未载明，双方对此各执一词，被告认为签订于2017年1月，原告认为签订于2017年2月底。2016年8月26日，原告与案外人亚某某(上海)能源设备租赁有限公司(以下简称“亚某某公司”)签订《温控设备租赁合同-上海月星广场冰场项目》一份，约定原告向案外人亚某某公司租赁冷水机组及附属设施，租赁起始日为2016年8月30日，租赁终止日为2016年11月27日，日租金4,000元，总租金36万元，另有其他费用4.7万元。合同另约定，本项目于2016年11月25日结束，租期至2016年11月27日，含两天撤场，如承租人在2016年11月25日后需续租，则延期租期从2016年11月26日开始计算至制冷机停机当天结束，按日租金4,000元计算。2017年8月9日，案外人亚某某公司向原告发出《催收函》，载明松江冰场欠款为102.8万元，含2016年11月26日至2016年12月25日计12万元、2016年12月26日至2017年1月24日计12万元，2017年1月25日至2017年8月9日计78.8万元。2017年8月25日，案外人亚某某公司向原告再次发出《催收函》，载明松江冰场欠款为109.2万元，含2016年11月26日至2016年12月25日计12万元、2016年12月26日至2017年1月24日计12万元，2017年1月25日至2017年8月25日计85.2万元。2017年1月5日，上海市松江区市场监督管理局向原告发出《责令停止经营通知书》，载明原告未依法取得营业执照，擅自在系争商铺从事溜冰场经营活动，属无照经营，并责令停止相关经营活动。2017年3月22日，原告向二被告致《承诺函》，称：因市场原因导致原告可能无法正常良性经营下去，经原告(人员)宋扬与被告的协商，也得到了被告的理解，现特申请撤场。欠付电费361,562.4元，原告承诺发函十日内结清，所有业务将于2017年3月31日止，并在此日前完成撤场，望被告给予支持。2017年3月24日，案外人雷某某向“松江月星家居商场领导”提交《撤场申请》，称：我是一楼A091-A092展位冰世界的商户雷某某，由于市场原因导致原告无法良性运营下去，特申请撤场，望领导批准为谢。次日，原告于《撤场协议书》乙方处盖章，该协议书上载明：因乙方经营情况的原因，申请提前终止合约。自2017年4月1日起，甲方将收回原有提供给乙方使用的场地，同时乙方不再享有该场地的使用权。甲方对于提供给乙方场地的计费至＼年＼月＼日止，产品必须在交清所有所欠付金后方可撤出，同时清除展位的垃圾。该协议另对其他事宜进行了约定，并于其他约定部分手书“具体详见附议”。该协议书尾部，原告的委托代表为案外人雷某某。就“具体详见附议”之“附议”的含义，原告认为是双方再协商之意，二被告认为即是2017年3月29日各方签订的《会议纪要》。2017年3月29日，原告及二被告签订《会议纪要》，达成一致意见：冰世界松江项目通过友好协商的方式结束合作。1、原告于2017年4月10日前一次性支付前期拖欠的电费361,562.4元及降噪改造费85,000元；2、原告于2017年4月1日开始进行拆除工作，于2017年4月7日前拆除完毕；3、原告意向提前终止合同需支付621,138元的已优惠房租费用，其中涉及A091-A092展位综合费用126,385元、F001展位综合费用494,735元(2016年9月至2017年3月)。基于原告按时履行第1、2点的基础上，相关补偿费用后期三方协商解决。2017年6月1日，本院受理中展公司诉冰世界公司房屋租赁合同纠纷一案。该案中，中展公司要求冰世界公司支付展位租金、物业管理费及运营管理费621,138元、违约金177,468元、电费361,562.4元、降噪改造费85,000元。该案经审理查明：系争商铺位于松江区广富林路777弄及松江区广富林路799弄房屋内，房屋权利人分别为案外人上海欧蒂华置业有限公司及案外人上海炬盛置业有限公司。2016年3月9日，案外人上海欧蒂华置业有限公司及案外人上海炬盛置业有限公司出具《情况说明函》，授权中展公司就松江区广富林路777弄及松江区广富林路799弄松江月星家具商场对外进行招商并签订房屋租赁合同。各方均确认系争商铺并非位于合同所载的“松江区茸梅路XXX号”房屋内，而是位于松江区广富林路777弄及松江区广富林路799弄房屋内。2017年11月29日，本院作出(2017)沪0117民初8542号民事判决书，判令冰世界公司支付中展公司展位租金、物业管理费及运营管理费621,138元、电费361,562.4元、降噪改造费85,000元，中展公司退还冰世界公司押金165,620元，以上四项抵扣后，冰世界公司于该判决生效之日起十日内支付中展公司902,080.4元，驳回中展公司的其余诉讼请求。嗣后，冰世界公司不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2018年3月20日，上海市第一中级人民法院作出(2018)沪01民终540号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明：本院于2017年6月12日根据财产保全申请人中展公司之申请，出具(2017)沪0117民初8542号民事裁定，查封、扣押或冻结冰世界公司价值1,245,168.40元的财产，并据此查封了制冷主机2台、马达电机1台等物。2017年10月11日，本院裁定撤销对上述制冷主机2台、马达电机1台的查封。2017年10月23日，本院裁定解除对上述制冷主机2台、马达电机1台的查封措施。2017年11月16日，本院告知该财产保全申请人中展公司解封事宜。审理中，原告针对其关于制冷机租赁费用、店面装修费用、电费、软件实施费用、公众责任险、项目推广费用、护具费用、商业演出费用的诉讼请求提供了若干合同及财务凭证。分别为：支付案外人亚某某公司的制冷机租赁费用50.7万元，支付给案外人上海绘庭建筑装饰有限公司装修费用合计23.2115万元(预结算表金额合计335,906元)，支付给案外人上海西房物业管理有限公司2016年8月至9月电费139,812.75元，支付给案外人北京畅捷致远科技有限公司的软件费用1.8万元，支付给案外人中国平安财产保险股份有限公司的公众责任保险费1万元，支付给案外人保定博雅广告有限公司的开业媒体新闻软文0.6万元，支付给案外人上海未德体育文化有限公司的护具费用1万元；原告与案外人北京柏盛国际文化传播有限公司签订《活动承办合同》及支付该案外人的灯光音响费合计15.12万元、原告与案外人石家庄迦叶演艺有限公司签订的两份《演出合同》及支付该案外人的演出费6.02万元及明星出席费用10.5万元。二被告对上述证据真实性予以认可，但认为均系经营成本，不应向被告求偿。审理中，原告另针对其关于前期投入及差旅费、员工工资的诉讼请求提供了若干财务凭证。二被告对该部分证据的真实性不予认可，并认为即使真实，亦为经营成本，不应向被告求偿。审理中，本院向上海市松江区市场监督管理局发函调查原告办理营业执照情况，该局复函称：原告使用系争房屋经营滑冰项目需要办理营业执照。原告于2016年9月6日以“北京冰世界体育文化发展有限公司上海松江分公司”办理名称预核准手续。2017年3月2日，原告再次申请延长上述名称有效期至2017年9月6日。在上述预核准的名称有效期内，以上述名称为名的主体未能登记设立，截至复函当日(2018年4月2日)，该局未登记设立以上述预核准名称为名的主体。根据系争房屋的产权状况，系争房屋不符合滑冰项目营业执照的办理条件，原因为：系争房屋的实际坐落地址(松江区光星路、广富林路799弄及松江区广富林路777弄)与租赁合同的展位地址(上海市松江区茸梅路XXX号)不同，缺少由房屋权利人加盖公章认可的具体的展位平面图，缺少系争房屋具体房屋登记信息(由不动产登记部门提供)。审理中，原告提供一份案外人亚某某公司出具的《上海月星店协调制冷机过程陈述》，该文件载：2017年5月16日，原告及该案外人员工携带制冷机租赁合同至被告月星公司协调制冷机撤场事宜，但物业及被告月星公司不允，要求解决与原告的问题后方可撤场。二被告对其真实性不予认可，且认为该案外人与原告有利害关系，并且该证据应属证人证言，证据形式不合法。审理中，原告提供一份与营业执照代办人员的聊天记录，显示：2016年9月12日，代办人员询问“租赁合同扫描件、产证复印件、平面图有吗”；2016年9月18日及10月8日，原告与代办人员商谈具体办理营业执照的注册地址，代办人员称“一般注册地址表述都是：上海市松江区XXX路XXX弄XX号XX楼X零X室”“(房屋租赁合同)上面没门牌号”；2017年1月11月，原告要求代办人员保留预核准名称，并称“我们正在补签合同”。以上事实，有展位租赁合同、温控设备租赁合同-上海月星广场冰场项目、催收函、责令停止经营通知书、承诺函、撤场申请、撤场协议书、会议纪要、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告中展公司(作为出租人)、原告(作为承租人)及被告月星公司(作为管理人)签订的两份《展位租赁合同》，系各方的真实意思表示，合法有效，对各方均具有法律约束力。针对本案中原告的各项诉讼请求，本院分别作如下阐释：一、本案系房屋租赁合同纠纷，现原告在本案中以租赁支出损失为名义向二被告主张商业演出费用40万元，对此，本院认为，即使原告与被告之间确对商业演出费用的最终承担存在某种约定，该约定的法律属性亦与本案讼争的房屋租赁合同关系非属同一法律关系，对此问题，本院已于案件审理过程中向原告充分释明。故关于该商业演出部分的诉讼请求，本院在本案中不作处理，原告有权另行主张。二、关于原告主张的前期投入及差旅费、店面装修费用、电费、员工工资、软件实施费用、公众责任险、项目推广费用、护具费用，其实质均系要求被告在合同解除后赔偿原告相应损失。而要求被告赔偿相应损失的前提系被告在合同解除中存有违约情形，则被告在租赁合同履行过程中是否存有违约情形系本案最为主要的争议焦点。就此，原告称被告未于租赁合同上盖章，导致被告无法办出营业执照，致使2017年1月5日被相关政府部门勒令停止经营，而即使各方重新签订合同后，营业执照仍难以办出，为防止损失扩大，故商定了终止合同事宜。由此可见，原告实际上表述了两个层面的意思，一系被告在原告未能办出营业执照事宜中存有过错，二系原告主动提出解除合同系无奈之举。对此，本院作如下分析：1、从上海市松江区市场监督管理局复函可知，原告未能如愿办理营业执照的原因有三，一系合同误载租赁地址、二系缺乏适格的平面图，三系缺乏系争房屋具体房屋登记信息；但一则根据商业惯例，该三项办证障碍可以通过修改合同内容、出具平面图、调取不动产登记信息得以消除，并非难以逾越，况且从原告与营业执照代办人员的沟通中可以看出，原告对上述办证要求并非毫不知情，二则原告未能证明在办证受阻后，曾要求被告补正材料而被告仍未予配合的事实，故原告未能办出营业执照导致被勒令停止经营的后果不应由二被告承担。2、基于2017年3月29日各方签订《会议纪要》，可以得出本案各方终止合同系协商解除房屋租赁合同关系的结果，关于解除原因，原告均以“市场原因导致无法良性运营”为理由(关于“市场原因”一语，鉴于各方于合同及诉讼过程中，均对系争商铺所在的空间以“商场”一词指代，故本院根据合同解释的一般方式及日常生活经验，有理由相信此处所言的“市场原因”乃指商业交易状况、供求关系等广泛意义上的商业环境，而非特指的系争商铺所在商场的某些具体原因)。原告认为签署的《承诺函》、《撤场申请》、《撤场协议书》乃至《会议纪要》均系为减少损失的无奈之举，然在原告未行使撤销权进而使得相关法律行为被生效判决撤销的情况下，以相关文件为载体的民事法律行为仍属真实有效。综上，原告的该部分诉讼请求，本院均不予支持。三、关于原告主张的制冷机租赁费用(2016年8月30日至2017年1月24日制冷机租赁费用647,000元及2017年1月25日至2017年11月7日制冷机延期租赁费用1,148,000元)，本院认为，上述租赁费用及延期租赁费用因性质并不相同，故应作分别阐述：(一)《会议纪要》约定原告于2017年4月1日开始对原有场地进行拆除工作，并于2017年4月7日前拆除完毕，则2017年4月7日前各方仍于合同履行期内，基于上述第二部分陈述的同样理由，原告主张的2016年8月30日至2017年4月7日期间的租赁费用及延期租赁费用的诉讼请求本院不予支持；(二)就2017年4月8日至2017年6月11日(本院裁定查封前日)的延期租赁费用，被告称扣押系留置行为。对此，本院认为：一则，本案各方在《展位租赁合同》、《撤场协议书》中均对撤场需以结清款项为前提进行了相关约定。二则，被告对制冷机采取必要的限制或控制措施，属采取自力救济的行为，该自力救济确属于公权救济缓不济急的情况，即若动产脱离处置，则最终通过诉讼实现权利并非易事，故该自力救济行为并无明显不妥，可构成阻却违法性的合理抗辩。综上，就原告主张的2017年4月8日至2017年6月11日的延期租赁费用，本院亦不予支持；(三)就2017年6月12日至2017年11月7日的延期租赁费用，该时间段制冷机作为被保全财产处于诉讼保全过程中，公权力介入使得被告扣留设备具备合法性，原告要求被告赔偿该部分的延期租赁费用不具有法律依据，若原告认为被告的保全行为造成己方财产损失，自可根据财产保全损害赔偿请求权另寻救济。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告北京冰世界体育文化发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费33,321元，由原告北京冰世界体育文化发展有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  吕荣珍人民陪审员  陆为明二〇一八年八月三十日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。