浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7623号 上诉人（原审原告）：浙江双花制冷系统有限公司，住所地：杭州市萧山区萧山经济技术开发区红垦农场红灿路499号。统一社会信用代码：91330109694594172D。 法定代表人：王剑锋，执行董事。 委托诉讼代理人：曾曙光，浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：爱吉尔电子（杭州）有限公司，住所地：杭州市萧山区萧山经济技术开发区红垦农场红灿路499号。统一社会信用代码：91330109762016551B。 法定代表人：PIETROZENONI，董事长。 委托诉讼代理人：智寒斌，上海海朋律师事务所律师。 上诉人浙江双花制冷系统有限公司（以下简称双花公司）因与爱吉尔电子（杭州）有限公司（以下简爱吉尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：坐落于萧山经济技术开发区的房屋建筑（涉及土地使用权面积12910平方米，房屋建筑面积31763平方米）系双花公司浙江双花制冷系统有限公司所有，不动产产权证号为浙（2016）萧山区不动产权第0013064号，权利类型为国有建设用地使用权和房屋（构建物）所有权，用途为工业用地和工业。2016年6月17日，双花公司（甲方）和爱吉尔公司签订合同编号为20160601的《厂房租赁合同》一份，主要约定：双花公司将其所有的上述房屋建筑的二期工业厂房标准房屋出租给爱吉尔公司使用，厂房性质为标准砖混结构，租赁物建筑面积约6896+750平方米，其中6896平方米应当作为厂房使用，750平方米应当作为宿舍使用；租赁期限从2016年10月8日至2026年10月7日，共十年；租赁期前两个月为免租期；租金为每月每平方米人民币13.30元（含税），年租赁1219700元，租金每半年支付一次，在下一期开始前15日内支付。另外，关于违约责任，双方在第11.1条约定：“租赁期间内，甲乙双方不得提前终止合同，如合同到期，任何乙方不续租应于合同到期之日前18个月通知另一方。”第11.2条约定：“如甲方需提前终止合同，须合同到期之日前18个月书面通知乙方，由甲方退还乙方保证金，保证金在7日内和未到期的剩余租金一并退还乙方并赔偿乙方1个月租金。”关于提前终止合同，双方在第12.1条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权无条件提前终止合约并不作任何赔偿：（1）未经甲方书面同意，将承租房屋转租、免费转借给公司或个人。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）欠交房屋租金超过30天的。” 合同签订后，双花公司将建筑面积6896平方米的租赁厂房交付爱吉尔公司使用，爱吉尔公司投入装修后进行使用，并按约支付了6896平方米租赁厂房的租金。另外，750平方米租赁厂房因爱吉尔公司认为双花公司未实际交付以及无法作为宿舍使用，故未支付该750平方米租赁厂房的租金。 因双方对该750平方米租赁事项产生纷争，2017年11月17日，萧山经济技术开发区管理委员会召集双方相关负责人就双方之间租赁事项进行专题研究，双花公司代表陈开利、爱吉尔公司代表BEGNASAMIR以及相关部门负责人列席了会议。为此，会议形成了《萧山经济技术开发区管委会关于协调处理浙江双花制冷系统有限公司和爱吉尔电子（杭州）有限公司租赁厂房等事项的会议纪要》，会议明确的有关事项纪要如下：1.会议明确爱吉尔电子（杭州）有限公司继续租用浙江双花制冷系统有限公司的厂房。2.会议明确爱吉尔电子（杭州）有限公司与浙江双花制冷系统有限公司于2016年6月签订的厂房租赁合同依旧有效，有关租赁事宜严格按照双方签订的合同（合同编号：20160601）执行。3.会议明确在约定合同租期内，未经双方同意，任意一方，不得随意变更合同内容。 萧山经济技术开发区管理委员会召开会议后，爱吉尔公司于2017年11月23日支付了2016年12月至2017年12月的750平方米租赁厂房的租金。现双花公司起诉至原审法院，请求：判令解除双方签订的《厂房租赁合同》，爱吉尔公司限期将承租的厂房交还双花公司。 原审法院认为：双花公司和爱吉尔公司之间签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务并享有权利。现该案主要争议焦点为双花公司主张提前终止合同即解除合同有无依据。根据双花公司的主张，双花公司认为合同提前终止的事实依据是爱吉尔公司迟延支付750平方米租赁厂房的租金，合同约定依据是《厂房租赁合同》第11条和第12.1.6条。对此，该院认为，首先，关于750平方米租赁厂房的租金，按照合同约定和双方陈述，爱吉尔公司应在两个月免租期后及时支付，但爱吉尔公司迟延至2017年11月23日支付，爱吉尔公司确实存在迟延支付的事实。但根据查明的事实，爱吉尔公司迟延支付并非故意违约，而是因为该750平方米租赁厂房在租赁时的用途是作为宿舍使用，但因与厂房在同一幢楼，涉及能否作为员工宿舍使用的问题，进而引发双方产生纷争。为此，萧山经济技术开发区管理委员会也召开会议进行协调处理。在会议结束后，爱吉尔公司遵守会议纪要的约定及时向双花公司支付了该750平方米租赁厂房的一年租金。爱吉尔公司因故迟延支付该750平方米租赁厂房租金，但在经协调后及时补足租金，爱吉尔公司的该行为不足以认定根本违约。况且，案涉合同涉及的主要租赁厂房系建筑面积6896平方米的一楼至四楼厂房，该部分厂房的租金爱吉尔公司已按约支付租金，五楼750平方米租赁厂房只是合同的其中一小部分，该部分租金爱吉尔公司因故迟延支付并不影响合同主要部分的履行。现双花公司仅以爱吉尔公司迟延支付其中750平方米租赁厂房的租金为由要求按照合同第12.1.6条约定提前终止合同的依据不充分，该院不予采纳。其次，关于合同第11条是针对违约责任的约定，其中11.2条约定的是双花公司提前终止合同情况下需要履行的通知义务和返还保证金、剩余租金、赔偿1个月租金的义务，但该条并不等于赋予双花公司在返还保证金、剩余租金和赔偿1个月租金后即享有任意解除权。在双方对该条款有争议，且双方未协商一致解除或者爱吉尔公司未存在合同约定解除、法定解除的情形下，为保证租赁合同的稳定性和交易安全，双花公司不得随意提前终止合同或解除合同，故双花公司以该条约定主张提前终止合同的依据也不充分，该院亦不予采纳。综上，双花公司要求解除案涉租赁合同并要求爱吉尔公司返还厂房的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年8月17日判决:驳回双花公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由双花公司负担。 宣判后，双花公司不服，向本院提起上诉称：一、爱吉尔公司未按时足额缴纳租金已经构成违约。双花公司理应享有合同的解除权。双花公司在2016年6月17日与爱吉尔公司签订《厂房租赁合同》，爱吉尔公司作为承租人租赁双花公司坐落在杭州市萧山区工业厂房，租赁期限自2016年10月8日起至2026年10月7日止。按照合同约定，爱吉尔公司应在2016年6月20日支付全部租金，但是爱吉尔公司无故拖欠案涉750平米房屋租金达1年多，直到2017年11月份，爱吉尔公司在相关部门调解下才支付750平方米房屋租金。按照合同第12.6条约定，爱吉尔公司欠缴房租超过30天，双花公司有权提前终止合同。判决书载明“本院认为……被告确实存在延迟支付的事实。但根据查明的事实，被告延迟支付并非故意违约……该行为不足以认定根本违约”。法院确定了爱吉尔公司违约的事实，但随后却又因其不构成根本违约驳回双花公司的诉讼请求，一审法院对于该案的判决结果是错误的。首先，《厂房租赁合同》双花公司与爱吉尔公司合意的结果，合同中对于案涉750平方米房屋进行了特殊约定：750平方米应当作为宿舍使用。该条款也是爱吉尔公司经过实地考察后自己对于房屋使用作出的安排，双方理应尊重协议，履行条款。其次。即使案涉750平米房屋无法作为宿舍使用，该结果的形成不是因双花公司造成的，其本身属于爱吉尔公司签订合同后所应承担的风险，不能成为其拒绝支付租金的理由。然后，爱吉尔公司租赁的厂房是一个整体，其若是不愿承租其中的750平方米的房屋，应该与双花公司协商重新签订房屋租赁协议。爱吉尔公司既不缴纳房租，又没有与双花公司重新签订协议约定案涉750平方米房屋如何处置，导致双花公司无法对涉案房屋享受应得的收益，爱吉尔公司的违约行为已经造成了双花公司的实际利益受损。再次，合同明确约定了爱吉尔公司欠缴房屋租金超过30天，双花公司可解除合同，爱吉尔公司欠缴房屋租金超过30天已是既定事实，那么双花公司理应享有合同解除权，如果仅仅因为欠缴租金只是整个厂房租金的一小部分，不构成根本违约从而否定双花公司的合同解除权，是对双花公司的不公平。该案的重点是查明爱吉尔公司是否存在违约行为，而不是论证爱吉尔公司的违约行为是否构成根本违约。《厂房租赁协议》清楚的载明爱吉尔公司欠缴租金超过30天，双花公司即享有合同解除权。法院既然已经查明了爱吉尔公司违约的事实，理应直接依据合同约定判决解除合同。最后，双方于2016年6月17日签订合同后，双花公司交付了6896平方米加750平米的房屋给爱吉尔公司后，爱吉尔公司以750平米厂房无法作为宿舍使用为由，拒不支付750平米的房租。双方一直发生争议，后来又经过了多次讨论，由于爱吉尔公司杭州分公司负责人作出决定，需要总部审批审批程序缓慢，双方因此产生了误解与矛盾，爱吉尔公司单方面认定双方在洽谈中尚未签字的方案已经生效，并按照尚未生效的14.06元每平方米方案补差价，又按照该价格于2017年7月4日后缴纳半年房租，然后又在2017年11月按照原合同履行。爱吉尔公司第一年不愿意承担750平方米宿舍的租金，单方面根据14.06元每平方米的方案支付了第一年租金，后又单方面按照原合同履行租金的行为，从未得到双花公司的认可，该行为违背了诚实信用原则，已经构成违约。二、爱吉尔公司事后补缴租金的行为不能掩盖其违约事实，双花公司也从未作出合同继续履行的意思表示，即双花公司未放弃过自己所享有的合同解除权。虽然《萧山经济技术开发区管委会关于协调处理浙江双花制冷系统有限公司和爱吉尔电子(杭州)有限公司租赁厂房等事项的会议纪要》载明“1、会议明确爱吉尔电子(杭州)有限公司继续租用浙江双花制冷系统有限公司的厂房。2、会议明确爱吉尔电子(杭州)有限公司与浙江双花制冷系统有限公司于2016午6月签订的厂房租赁协议继续有效……”。但是这些约定仅仅是会议纪要上的内容，双花公司没有在会议纪要上签字意味着双花公司并没有认可该会议纪要所载明的相关约定，同时双花公司在会议后并没有与爱吉尔公司达成了新的房屋租赁协议。即双花公司没有做出过合同继续履行的意思表示，合同的解除权依然享有。在会议后，爱吉尔公司向双花公司支付2016年12月至2017午12月的750平米房屋租金，该行为表明本应在2016年6月20日由双花公司支付的租金，双花公司一直拖欠至2017年11月份之后才支付，印证了爱吉尔公司违约的这一事实。民商法领域应遵循“意思自治”原则，当事双方在合同中明确约定了爱吉尔公司违约，双花公司享有合同解除权。法院查明了爱吉尔公司违约事实的存在，却不支持双花公司合理的解除合同的请求，双花公司的合法利益将无法得到保障。三、根据《厂房租赁协议》第11.2条之约定，双花公司享有对《厂房租赁协议》的任意解除权。首先，《厂房租赁协议》第11．2条约定“如甲方需提前终止合同，须合同到期之日前18个月书面通知乙方……”，即此条款已约定了双花公司对于《厂房租赁协议》的任意解除权，双花公司有权在合同到期日2026年10月7目前18个月提出终止合同。另外，该条款还约定了双花公司如提前终止合同的，应向爱吉尔公司退还租赁保证金及剩余租金并赔偿爱吉尔公司一个月的租金。如果该条款没有约定任意解除权，那么要求爱吉尔公司赔偿一个月租金的约定则毫无意义。其次，《厂房租赁协议》第11．3条也同时约定了爱吉尔公司的任意解除权，故不存在租赁合同显失公平的情况，双方就签订该协议已经达成合意，双方意思表示真实，协议本身不存在违反法律强制性规定等无效、可撤销、效力待定的情形。在此情况下，双花公司依据此条款要求提前终止合同于法有据，合情合理。原审法院提出了维护租赁合同稳定性和交易案情，判令双花公司不得随意提前解除合同的做法于法无据，不可理解。综上，请求：1、撤销原审判决、发回重审或依法改判支持双花公司一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由爱吉尔公司承担。 针对双花公司的上诉，爱吉尔公司答辩称：双花公司无权依据750平方米租金迟延支付解除合同双方在厂房租赁合同中明确规定750平方米应当作为宿舍使用。然而根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国消防法以及浙江省消防条例，员工宿舍与相关生产场所不能位于同一座建筑物内爱吉尔公司咨询相关主管部门已确认了上述规定，鉴于750平方米与其他租赁厂房部分为同一栋楼爱吉尔公司无法将750平方米作为员工宿舍使用，双花公司并未依照双方租约完成对750平方米的实际交付。爱吉尔公司曾就上述问题多次积极的与双花公司进行，协商希望能够变更租约，将不符合合同目的的750平方米返还给双花公司，然而双方始终无法达成一致，直至2017年11月经相关部门、政府部门调解，双方达成一致。虽爱吉尔公司关于员工宿舍部分的合同目的仍然无法实现，然而出于维护长久合作以及尊重契约精神的考虑，爱吉尔公司同意在双花公司承诺继续履行现租赁合同的前提下，将累计截止当时的750平方米面积等额租金一次性支付给双花公司。在爱吉尔公司已将所涉750平方米租金全部支付予双花公司后，双花公司未提出任何解除租约的主张与其他异议，且爱吉尔公司在一审起诉时并未提出以750平方米租金，是以作为合同解除的依据。可见双花公司也从未认为该750平方米租金的支付问题与合同解除权相关，且事实上愿意继续履行合同。以上足以证明爱吉尔公司从未将750平方米租金迟付一事认定为合同违约依据此解除厂房租赁合同。此外租赁物总面积为7646平方米，而争议所涉750平方米，仅为租赁物的很小一部分，尚不及租赁总面积一成。爱吉尔公司自厂房租赁合同签订之日起一直严格按照租约履行其主要义务，按时支付租赁物主体部分即6896平方米的租金，且双花公司收取部分租金后亦未提出任何解除租约的主张，实际上认可了合同的继续履行。最高人民法院审结的2013民提字第202号一案中出租人以承租人逾期支付两期租金为由，要求解除租约，一二再审法院考虑到虽然确有逾期情况，但租期较长，租金数额较大且出租人实际接受租金，因此出租人解除租约的请求均不被支持，因此，双花公司要求依据750平方米租金延迟支付解除厂房租赁合同的请求，缺乏任何法理和事实依据，故请求维持原判。二、双花公司无权依据任意解除权、解除合同厂房租赁合同中明确约定了其中6896平方米应当被作为厂房使用，租期长达10年，基于此，爱吉尔公司对租赁物进行的巨额的投入。爱吉尔公司委托专业建筑公司对租赁房屋进行了专门的设计装修共计花费人民币近500万。原为生产需要，爱吉尔公司已花费大量的时间与精力依托租赁房屋进行了一系列的设备安装和人员配备，并按照相关生产规章的制度进行了严谨的筹备工作，租赁房屋是乃爱吉尔公司经营与存续之根基，若双花公司如其所言自租约签署之日起至租约到期前18个月都享有任意解除权，租赁厂房合同的存在意义将荡然无存。双花公司认为从租期开始到租期到期前18个月期间内享有任意解除权，对价仅为一个月的租金，考虑到爱吉尔公司投入与损失必然远远大于一个月租金以及双花公司的损失，此种解释是极为不公和违背商业常识的。综合11.1条到11.3条的相关约定，爱吉尔公司认为，双方实际约定的是租期到期前的18个月内，双方可通过协商确定是否续约以及相应的解约条件。实际上，为了维护十年租期的稳定性，双方在厂房租赁合同中第11.1条明确约定租赁期间，双方不得提前终止合同，若在本条款基础上将11.2条视为出租人享有任意解除权是前后矛盾的。另外，关于租金变化的事实，实际上是双方在那段时间协商如何变更合同，但是协商之后，爱吉尔公司当时是有一个方案，但双方最终并未对这个方案做出补充协议的签署，所以最后实际上爱吉尔公司截止到目前为止，支付租金完全还是按照原合同计算的租金总额支付的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：爱吉尔公司与双花公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现双花公司起诉要求判令解除双方之间签订的《厂房租赁合同》，对此，本院认为，首先，萧开管纪【2017】53号会议纪要明确载明“会议明确爱吉尔电子（杭州）有限公司继续租用浙江双方制冷系统有限公司的厂房”，双方公司虽辩称并未在会议纪要上签字，但双花公司明确其参加了该次会议，且收取了2016年12月至2017年12月的750平方米的租金及之后的租金，故根据上述事实，双花公司系同意继续履行案涉租赁合同，双花公司以爱吉尔公司未足额支付第一期750平方米租金为由要求解除合同没有依据。其次，双花公司主张其可依据《厂房租赁合同》第11.2条享有任意解除权并解除案涉租赁合同，但该11.2条系规定于违约责任项下，且双方对于该条款的理解存在较大争议，故原审法院认定双花公司不可依据该条款解除合同并无不当。据此，原审法院判令驳回双花公司的诉讼请求并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由浙江双花制冷系统有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十二月十三日 法官助理丁晔 书记员刘婧函