上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初1648号原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。被告：上海务海贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈可源，总经理。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告上海务海贸易有限公司(以下简称务海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2018年7月11日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高树升、被告委托诉讼代理人周思涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告租金人民币204,068.29元(以下币种同，自2016年11月1日起至2017年7月31日止)，并支付自2017年8月1日起至合同解除之日为止的租金(按764.12元/天的标准计算，月租金23,688元除以31天)，以及自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费(按1,528.24元/天的标准计算，月租金23,688元的两倍)；3、判令被告支付原告综合物业管理费57,002.4元(自2016年11月1日起至2017年7月31日止)，并支付自2017年8月1日起至实际交还房屋之日止的综合物业管理费(按211.35元/天的标准计算，每月6,552元除以31天)；4、判令被告支付原告逾期付款违约金47,739.48元(按每日千分之一暂计至2017年7月31日，实际计算至租金付清之日为止)；5、判令被告支付原告擅自停业违约金25,704元(自2017年6月10日起至2017年7月31日止，共计51天，按承租面积每平方米5元/天的标准计算，实际要求计算至租赁合同解除之日止)；6、判令被告支付原告合同解除损失赔偿金47,376元(即月租金23,688元的两倍)；7、判令被告支付原告商铺恢复原状费用45,225元。庭审中，原告变更诉请为：1、判令原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年9月30日予以解除；2、判令被告向原告支付自2016年11月1日起至2017年9月30日止的租金251,444.29元(该期间共计11个月，租金合计260,568元，扣除被告实际支付的9,123.71元，余额即为251,444.29元)，并要求被告向原告支付自2017年10月6日起至实际交还房屋之日止按每天1,528.24元的标准计算的房屋占有使用费(按租金23,688元/月的2倍计算，23,688/31天×2倍)；3、判令被告支付原告自2016年11月1日起至2017年7月31日止综合物业管理费57,002.4元(该期间共计9个月，综合物业管理费合计58,968元，扣除被告实际支付的综合物业管理费1,965.6元，余额即为57,002.4元)，并支付自2017年8月1日起至实际交还房屋为止的综合物业管理费(按211.35元/天的标准计算，每月6,552元/31天)；4、判令被告支付原告逾期付款违约金47,739.48元(合同约定标准为日千分之五，原告自愿按每日千分之一暂计至2017年7月31日，实际计算至租金付清之日为止)；5、判令被告支付擅自停业违约金56,448元(自2017年6月10日起至2017年9月30日止，共计112天，按承租面积每平方米5元/天的标准计算)；6、判令被告支付原告合同解除损失赔偿金47,376元(即月租金23,688元的两倍)；7、判令被告支付原告商铺恢复原状费用35,280元(计算方式为350元/平方米×100.8平方米)。事实和理由：2016年1月29日，原、被告双方签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于上海市闵行区漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场第xxx层编号为xxx的商铺(以下简称系争商铺)，租赁面积为100.8平方米，租赁期限为2个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同对物业费、履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所。2016年6月18日，七宝宝龙城市广场与租赁场所同时开业。被告经营期间，于2016年9月25日开始拖欠当年11月份的租金及物业费，并自2017年6月10日擅自停止营业。期间，原告多次催要租金被告均置之不理，目前被告的租赁场所仍处于停业状态。原告认为，其按约向被告交付了租赁场所，被告拒不支付租金之行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，要求支持其诉请。被告辩称，对双方的租赁合同不持异议，合同约定系争商场于2016年6月18日开业，但实际直到2016年10月12日才开业；且原告承诺于合同所附的七宝项目业态规划及招控图右下角处安装旋转扶梯，后来，该位置未安装旋转扶梯，导致被告经营不利；原、被告已于2017年2月口头达成一致协议解除了系争租赁合同，并经原告同意，被告于2017年2月28日前全部撤场。故被告不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争商铺签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同约定：乙方承租的租赁场所面积依图暂计为100.8平方米，本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算，该广场由原告进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；甲、乙双方约定的租赁期限为2个租赁年度，自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度，租赁季度是指自租赁起始日起向后推算，每满三个月为一个租赁季度，租赁月度是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度；甲乙双方约定的租赁场所交付日期为2016年3月18日，乙方同意，可根据实际工程状况对约定交付日期作提前或者延后的调整，交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件；乙方应按照甲方或经营管理公司的书面交付通知要求的约定交付日之前自行前往广场与甲方或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，乙方应于租赁场所交接手续办理之日后5日内进场装修；甲乙双方特别同意，如乙方已实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或乙方已实际接收租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件；乙方租赁场所开业日为租赁场所对外营业之日，该广场统一开业日期暂定为2016年6月18日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日期，如甲方或经营管理公司另行书面通知统一开业日期的，则以该书面通知为准；第一租赁年度月租金标准为23,688元，年租金标准为284,256元，第二租赁年度月租金标准为24,696元，年租金标准为296,352元；乙方应按租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，该费用标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费；装修期内，乙方应自行承担并向甲方支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公共事业费，并向甲方支付装修管理费；乙方应在租赁场所装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方，乙方亦可申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用；乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付49,392元租金，该预付租金可以逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕；乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金，乙方应于每个自然季度末月的25日前或之前向甲方一次性支付下一个自然季度的租金；乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付13,104元综合物业管理服务费，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业管理服务费，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方或经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业管理服务费；根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业管理服务费或其他乙方应向甲方支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付62,496元履约保证金，履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无需向乙方支付该保证金的利息，在合同期间，乙方不得要求甲方将履约保证金冲抵租金或者其他未付款项；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；乙方需于进场日前按本合同约定向甲方支付装修保证金和装修管理费，以确保乙方遵守及履行本合同的规定及甲方对于装修环节的管理规定，……，该装修保证金在乙方装饰、装修工程竣工验收合格后，并经甲方审核后在乙方无违约的情况下无息退还乙方；除法律禁止或不可抗力或甲方事先书面同意外，乙方同意自租赁场所开业之日起每日均按统一营业时间将其租赁场所百分之百投入营业，若乙方擅自停业/不营业，每日须按计租面积5元/平方米的标准向甲方支付违约金；无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，……乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方签署书面交接书；若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或者合同解除后最后一个月月租金200%的标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月的按一个月计算，同时还应向甲方支付占用期间的综合物业管理服务费及其他费用；且甲方有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方占用租赁场所而发生的一切损失和费用；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方违约，甲方有权提前解除合同：乙方逾期超过30日未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业管理服务费或其他任何应支付给甲方或经营管理公司的费用的；非因甲方原因或不可抗力，乙方延迟开业超过30天的，或者在本合同有效期内擅自停业或歇业连续超过7日的，或者乙方因起自身原因而被吊销营业执照的；双方约定，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同签订后，原告向被告交付了系争商铺；被告向原告共计付款145,152.8元，其中装修保证金5,000元、装修管理费2,016元、装修垃圾清运费1,512元，临时水费、临时电费1,612.8元，预交租金49,392元，履约保证金62,496元，预交综合管理费13,104元，经营保证金5,000元，工本费20元(商户手册、装修手册等材料的工本费)，意向金5,000元。庭审中，原告表示，同意退还经营保证金5,000元，意向金5,000元同意在被告应付款中抵扣,预交租金49,392元已用于抵扣2016年9月份的租金16,581.6元、2016年10月份的租金23,688元、2016年11月份的部分租金9,123.71元;预交综合管理费13,104元已用于抵扣2016年9月份综合物业服务费4,586.4元、2016年10月份综合物业服务费6,552元、2016年11月份部分综合物业服务费1,965.6元。系争商铺已处于停业状态。上述事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、照片，被告提交的收款收据、电子银行业务回单、商户入驻缴款通知单以及原、被告的庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但被告在合同履行过程中长期拖欠租金及综合物业管理费等费用不予支付，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。被告对其辩称的“原告口头承诺在相应位置建造旋转楼梯”及“原、被告双方已于2017年2月达成一致口头协议解除了租赁”、“被告已于2017年2月底经原告许可搬离了系争商铺”，均未提交相应的证据予以佐证，故对被告的辩称本院不予采信。对于原告所主张诉请1：本院认为，原告以表明合同解除之意思表示的诉状由被告签收之日即2017年9月30日作为合同解除日，于法无悖，本院予以支持。对于原告所主张诉请2：本院认为，原告主张要求被告支付自2016年11月1日起至2017年9月30日止的租金251,444.29元(计算方式：23,688元/月×11个月-已付租金9,123.71元=251,444.29元)，该部分诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。然对于原告依据合同第12.7条向被告主张自2017年10月6日起按照租金2倍标准计算房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为该12.7条实际是指被告在合同到期或解约后仍使用系争商铺进行经营的前提下，原告方可按该条款标准向被告主张相当于2倍租金的房屋使用费，但本案中原告亦认可被告在2017年9月30日后并未在系争商铺内从事经营活动，故本院认为自2017年10月6日起的实际使用费仍应参照租金标准予以计算更为合理。对于原告所主张诉请3：本院认为，原告要求被告支付自2016年11月1日起至2017年7月31日期间综合物业服务费57,002.4元，以及按每月211.35元/天标准计算自2017年8月1日起至被告实际交还系争房屋之日止的综合物业管理费的诉讼请求，符合双方合同约定之内容，本院予以支持。对于原告所主张诉请4：本院认为，被告未按约支付相应租金、综合物业服务费，现原告按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。但结合被告迟延支付的金额、时间、以及原告的实际损失情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为日万分之五。对于原告所主张诉请5：被告自认其于2017年2月底即已停业，故本院认为，原告要求被告支付自2017年6月10日起至2017年9月30日止的擅自停业违约金，于法有据且符合事实，本院予以支持。但根据原告的实际损失情况，本院将擅自停业违约金的计算标准酌情调整为2元/天/平方米。对于原告所主张诉请6：本院认为，基于讼争合同的解除原因系被告拖欠租金、综合物业管理费所致，原告对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。但根据原告的实际损失情况，本院将合同解除违约金的标准酌情调整为一个月的租金，即23,688元。对于原告所主张诉请7：本院认为，原告该项诉讼请求并无法律或合同之依据，故对于该项诉请，本院难以支持。另，被告已支付的款项中，62,496元为履约保证金，原告有权根据合同约定不向被告退还；5,000元为装修保证金，被告将系争商铺装修完毕后已实际投入经营，故根据商铺租赁合同第8.4条之约定，原告应将该笔费用退还被告，为避免讼累，本院将该笔费用在本案中一并处理；经营保证金5,000元、意向金5,000元，原告同意退还被告，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之有关规定，判决如下：一、原告上海镌新企业管理有限公司与被告上海务海贸易有限公司于2016年1月29日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年9月30日予以解除；二、被告上海务海贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年9月30日止的租金人民币251,444.29元；三、被告上海务海贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付按每月人民币23,688元标准的计算自2017年10月6日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费;四、被告上海务海贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付逾期支付租金之违约金(该违约金包括：以人民币38,525.29元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年9月26日起至实际给付租金之日止的违约金；以人民币71,064元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年12月26日起至实际给付租金之日止的违约金；以人民币71,064元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年3月26日起至实际给付租金之日止的违约金；以人民币71,064元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年6月26日起至实际给付租金之日止的违约金)；五、被告上海务海贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年7月31日期间综合物业服务费人民币57,002.4元，以及按每天人民币211.35元标准计算的自2017年8月1日起至被告上海务海贸易有限公司实际返还商铺之日止的综合物业服务费；六、被告上海务海贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付逾期支付综合物业服务费的违约金(该违约金包括：以人民币11,138.4元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年9月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以人民币19,656元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年12月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以人民币19,656元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年3月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以人民币19,656元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年6月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金)；七、被告上海务海贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2017年6月10日起至2017年9月30日止的擅自停业违约金人民币22,579.2元(计算方式：100.8平方米×2元/天/平方米×112天)；八、被告上海务海贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付合同解除违约金人民币23,688元；九、原告上海镌新企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海务海贸易有限公司经营保证金人民币5,000元、意向金人民币5,000元、装修保证金人民币5,000元(该款可从被告的上述应付款项中直接抵扣)；十、驳回原告上海镌新企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币7,706.73元，由被告上海务海贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈旺迪人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇一八年七月三十日书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。