湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终51号上诉人（原审原告）：龚伦尧，男，1946年8月2日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：陈标，湖南风云律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘彬，男，1968年5月14日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人:余正午，湖南澧滨律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张家界天龙飞城市建设开发有限公司，住所地张家界市永定区南正街**。法定代表人：胡大林，董事长。委托诉讼代理人：胡绍刚，张家界市永定区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:唐方仁，湖南风云律师事务所律师。原审第三人：张家界好人建筑安装有限责任公司，，住所地张家界市永定区西溪坪办事处胡家岗居委会法定代表人：覃大义，董事长。委托诉讼代理人：胡志清，男，1975年5月24日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。张家界好人建筑安装有限责任公司员工。上诉人龚伦尧因与上诉人刘彬、上诉人张家界天龙飞城市建设开发有限公司（以下简称天龙飞公司）、第三人张家界好人建筑安装有限责任公司（以下简称好人建安）房屋租赁合同纠纷一案，不服张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，并依法组成合议庭于2021年3月2日公开开庭审理了本案，上诉人龚伦尧的委托诉讼代理人陈标，上诉人刘彬及其委托诉讼代理人余正午，上诉人天龙飞公司的委托诉讼代理人胡绍刚、唐方仁及原审第三人好人建安的委托诉讼代理人胡志清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龚伦尧上诉请求：1、撤销张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初603号民事判决，依法改判刘彬给付龚伦尧2012年6月至2018年12月31日租金9773106元。2、一、二审诉讼费由刘彬负担。事实与理由：龚伦尧当庭撤销第一点关于时间计算的上诉理由，仅认为一审判决适用计算租金的标准错误，本案应当按照评估机构的评估价计算总租金为9773106元。且即使按照一审判决的租金标准计算，一审判决书第12页第7行，2018年11月6日至2018年12月31日计算的时间应为55天，该段时间的租金应为52740元，一审认定为26天的租金24931元明显错误。刘彬上诉请求：1、撤销张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初603号民事判决第一项，改判刘彬向龚伦尧支付占用费148万元。2、一、二审诉讼费由龚伦尧承担。事实与理由：1、一审判决对刘彬占有门面时间起点认定错误。龙城街二期2013年开始复工，包括涉案门面的11号栋，在2012年1月11日至2013年底期间处于停工状态。刘彬对案涉门面的实际占有、出租实际从2016年5月才开始。2、一审判决对“重大问题楼盘”按“正常楼盘”界定租金标准，明显缺乏基本公平、公正。本案应按刘彬实际收取租金确定支付使用费用额度。3、案涉的门面分配协议是无效合同，应适用无效合同的处理原则进行过错责任划分，一审判决适用有效合同的调整法条，明显不当。天龙飞公司上诉请求：1、撤销张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初603号民事判决，依法改判刘彬给付天龙飞公司2016年5月至2019年5月的租金4783212元。2、一、二审诉讼费由刘彬负担。事实与理由：1、一审判决认定天龙飞公司没有提出具体诉讼请求是错误的。上诉人已经在法庭审理是的答辩、陈述及辩论中明确提出自2016年5月起至房屋交还止的租金应该按评估确定的标准支付给天龙飞公司，这一请求是明确具体的请求。2、一审判决计算租金的标准错误。本案应按评估价格每月每平方米189元的标准计算。3、一审判决将租金全部判决支付给龚伦尧错误。上诉人已经在2016年4月发出通知，要求在5月15日之前腾让房屋，故此后的租金应该支付给天龙飞公司。刘彬针对龚伦尧、天龙飞公司的上诉辩称，1、龚伦尧的诉讼请求是支付2012年6月以后的租金，一审判决认定从2012年1月计算租金超出了龚伦尧的诉求。可以视为对2012年1月至5月12日期间租金的放弃。2、天龙飞公司在一审中没有对租金分配提出书面请求，一审判决认定天龙飞公司没有提出具体请求正确，所以在本案中不具有实质上的上诉权。3、案涉的抵押合同、分配协议为无效合同，天龙飞公司开发的项目为重大问题楼盘，在2012年5月根本无法使用，龙城街二期2013年开始复工，龚伦尧起诉明显违背法院的生效文书，故刘彬只应当支付2016年5月至2018年12月31日期间的占用费。4、案涉门面的租金不能按正常的市场价计算，只能按刘彬实际收取租金计算。请求二审驳回龚伦尧、天龙飞公司的上诉请求，支付刘彬的上诉请求。龚伦尧针对刘彬和天龙飞公司的上诉辩称，在上诉状的基础上补充如下：2012年签订协议后，刘彬一直占用门面，占用时租金有标准。天龙飞公司针对龚伦尧和刘彬的上诉辩称，1、一审对占用时间的认定是正确的，刘彬占用商铺后，合同是否有效，均应按照约定的标准支付门面使用费。2、天龙飞公司2016年4月已书面告知腾让房屋，从该告知函开始，以后的租金应该按照评估的标准向天龙飞公司支付。好人建安针对三上诉人的上诉没有发表具体的意见，请求法院依法判决。龚伦尧一审起诉请求：1、判令被告刘彬支付2012年6月至2017年2月占用9个门面及厕所出租租金6927984元；2.案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，请求判令刘彬支付2012年6月至2018年12月占用9个门面及厕所出租租金9763432元。一审法院认定事实：1、2009年9月13日，好人建安与天龙飞公司签订了《建筑工程施工承包合同》，由好人建安承建天龙飞公司开发的永定区龙城街7B号、8号、11号楼建设工程项目。2、2010年7月1日，好人建安与龚伦尧签订了《内部承包管理合同》，好人建安将该工程的11号楼发包给龚伦尧施工。3、2009年6月26日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2009）张中民一初字第4号民事调解书，调解书的内容为：一、被告天龙飞公司确认，截止2009年6月1日，仍欠原告广州国际租赁公司本息余额及本案全部诉讼费合计人民币2800万元。二、原告广州国际租赁公司与被告天龙飞公司双方约定：天龙飞公司将其开发的“龙城街”二期项目，位于张家界市永定区解放路边的**楼（见附件一）的地上一、二层所有商铺作价人民币2200万元抵给原告广州国际租赁公司；天龙飞公司承诺于领取“龙城街”二期项目11号楼预售许可证当日即与原告广州国际租赁公司签订以该楼地上一、二层商铺为合同标的物的制式《商品房买卖合同》，并至被告张家界市房地产管理局的办公地办理预售合同备案登记。三、被告天龙飞公司同意，从“龙城街”二期项目11号楼地上第三层（含地上第三层）以上，7B号楼、8号楼的所有商品楼的预售款以及银行按揭款中，除依约按工程合同支付工程款等必须的款项外，余额部分优先划拨回原告广州国际租赁公司指定账户，以偿还对原告广州国际租赁公司的欠款600万元（2800万元—2200万元）。四、被告天龙飞公司承诺，在2009年9月1日前完成上述第二条的约定事宜；2009年10月1日前完成上述第三条的约定事宜。……。4、2010年12月3日，因龙城街11号楼施工过程中，龚伦尧因缺少资金周转，向被告刘彬借现金240万元，并承继了第三人天龙飞公司欠被告刘彬其他项目的160万元钢材款，双方订立了400万元的借款协议。5、龙城街11号楼工程竣工后，因第三人天龙飞公司欠第三人好人建安工程款，2012年元月11日，第三人天龙飞公司作为甲方，好人建安作为乙方、天煌公司作为丙方（项目经理为田开锋）将原告修建的11号楼一层临街15个门面作价2580万元抵押给第三人好人建安和天煌公司，其中给龚伦尧抵押1800万元，案外人田开锋抵押780万元，抵押的最后期限为同年5月1日。同时，该抵押协议注明：本11号楼第一层商铺，原法院已判决广州国际租赁公司，现因工程款一事由法院解冻同意抵付工程款本协议才生效。抵押期届满，第三人天龙飞公司未向第三人好人建安付清拖欠的工程款。因原告无力偿还被告的借款，2012年5月12日原告与田开锋、林明凯和被告刘彬共同协商，达成门面分配协议，并将门面定价分配到人，约定：门面分配到人后，如有人整体购买最低价2580万元一次付清，按比例分配到人；整体出租不能低于每月每平方米200元，租金按比例分成。根据上述分配协议，被告刘彬占用、使用原告龚伦尧的9个门面分别是龙城街11号楼一层临街3个门面（0078号、0088号、0178号）及背后6个门面（0148号、0138号、0128号、0118号、0108号、0098号），合计703平方米。6、原告抵押给被告刘彬占的9个门面均未办理抵押登记及产权变更登记手续，门面的所有权人为第三人天龙飞公司。7、2016年4月30日，第三人天龙飞公司书面通知原告，要求龚伦尧在2016年5月15日前滕让占用的“龙城街”11号楼一层商铺，并与公司进行工程款结算。8、被告刘彬于2016年8月30日以好人建安、龚伦尧、天龙飞公司为被告提起诉讼，请求偿还借款400万元及利息，在该案中，龚以刘应支付占用9个门面的租金作为抗辩。张家界市永定区人民法院作出的（2016）湘0802民初2248号民事判决，判决好人建安和龚伦尧共同偿还借款400万及利息。好人建安不服上诉后，张家界市中级人民法院维持原判。9、2018年9月26日，张家界市中级人民法院做出（2018）湘08民再7号民事裁定书，认定刘彬之所以能占有、使用并出租门面，其前提是龚伦尧欠他的借款，而这些借款经法院判决应由龚伦尧偿还，并且在当龚伦尧在借款纠纷案件中提出的门面租金应抵扣借款利息的抗辩主张被驳回后，龚伦尧再起诉要求刘彬给付门面租金，龚伦尧与本案有直接的利害关系。为此，龚伦尧的再审申请理由成立，故作出撤销张家界市永定区人民法院(2017)湘0802民初343号民事裁定和张家界市中级人民法院（2017）湘08民终245号民事裁定。10、2016年12月28日天龙飞公司委托张家界恒泰房地产评估有限公司对本案涉诉房屋11号楼第一层商铺在2012年3月1日至2016年12月31日之间的正常市场的租金价格进行评估。2017年1月2日，张家界恒泰房地产评估有限公司作出张家界恒泰（2017）字第001号房地产估价报告，对委托的租金估价如下：2016年1月1日起-2016年12月31日止，月租金为189元，2015年1月1日起-2015年12月1日止，月租金为180元，2014年1月1日起-2014年12月31日止，月租金为171元，2013年1月1日起-2013年12月31日止，月租金为163元，2012年1月1日起-2012年12月31日止，月租金为155元。11、2016年10月1日，被告刘彬将本案涉诉门面（0178、0088、0078、0148、0138、0128、0118，面积为505㎡）部分出租给周永胜，约定租期5年自2016年10月1日起至2021年10月1日起，每年租金35万元，3年后租金，每年递增5%；2016年5月，被告刘彬就本案部分涉诉门面（0108、0098、00118的后半部分，面积为240㎡）与张家界三超食品有限公司签订租赁合同，租期2年，至2018年4月30日止，首年租赁价格110000元,之后每年按市场价和其他相关情况确定上下浮动价格。张家界三超食品有限公司于2017年8月8日分两次共计支付租金110000元，于2018年5月1日支付租金110000元。12、2018年11月6日，湖南省张家界市中级人民法院贴出公告，公告载明：本院在执行以天龙飞公司为被执行人的系列案中，依法查封了天龙飞公司开发建设的“龙城街”项目的相关商铺、住宅等资产，未经本院许可，任何单位和个人不得查封资产进行转让、出租、抵押和设立其他担保等权利负担妨碍执行。本院的查封是对被查封财产处置行为上的限制，并不改变被查封资产仍然系天龙飞公司财产的性质，天龙飞公司除未经本院许可，不得转让、出租、抵押和设立其他担保等权利妨碍执行外，有权独立行使其他财产权和管理权，包括对被他人非法侵占、占用、强租、强抵等资产的收回，及对非法侵占、占用、强租、强抵、损坏天龙飞公司“龙城街”资产行为的依法追诉。一审法院认为，原告龚伦尧与被告刘彬、第三人好人建安、天龙飞公司房屋租赁合同纠纷一案，本案经过审理，各方当事人的争议焦点是一、原被告之间是否存在租赁关系；二、租金收取的标准及租金收取的起止期间。一、关于原、被告之间是否存在租赁关系问题。首先明确各方当事人的关系。根据审理查明的情况看，原告龚伦尧、第三人好人建安与第三人天龙飞公司之间存在工程承包关系，天龙飞公司系工程发包人，好人建安系工程建设承包人，龚伦尧系工程施工方；龚伦尧与刘彬之间存在借款关系，根据张家界市中级人民法院做出的（2018）湘08民再7号民事裁定书，认定刘彬之所以能占有、使用并出租永定区龙城街11号楼一层9个门面，其前提是龚伦尧欠他的借款，而这些借款经法院判决应由龚伦尧偿还，并且龚伦尧在借款纠纷案件中提出的门面租金应抵扣借款利息的抗辩主张被驳回后，龚伦尧再起诉要求刘彬给付门面租金，龚伦尧与本案有直接的利害关系。因此，被告刘彬占有、使用并出租天龙飞公司抵押给龚伦尧的9个门面，双方已形成事实上的租赁关系，原告龚伦尧将门面交付被告刘彬占有、使用后，被告刘彬就有向原告龚伦尧支付门面租金的义务。故，原被告之间存在租赁关系，现原告要求被告刘彬支付租金的诉讼请求本院予以支持。二、关于租金收取的标准及租金计算的起止期间。关于租金计算的期间。本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据。原被告双方当事人均没有提交相关证据证据门面交付的时间，但依据原、被告达成的门面分配协议以及被告刘彬于2016年11月25日张家界市中级人民法院二审审理好人建安、龚伦尧与刘彬、天龙飞公司民间借贷纠纷庭审中所述占有门面时间为签订协议时间，故应认定门面交付时间为2012年1月11日，因此租金给付的开始时间只能按2012年1月11日起计算。2018年11月6日，湖南省张家界市中级人民法院贴出公告，公告载明：本院在执行以天龙飞公司为被执行人的系列案中，依法查封了天龙飞公司开发建设的“龙城街”项目的相关商铺、住宅等资产，未经本院许可，任何单位和个人不得将查封资产进行转让、出租、抵押和设立其他担保等权利负担妨碍执行。因此，本案中房租支付时间应截止到2018年11月6日。对于2018年11月6日至2018年12月31日刘彬占用、使用门面收取的租金构成不当得利应按照实际返还。关于租金计收标准的问题。根据双方提交的证据显示，有据可查刘彬收取张家界三超食品有限公司租金有2015年、2016年、2017年、2018年，被告刘彬就本案部分涉案门面与张家界三超食品有限公司签订租赁合同，最后租金期截止为2018年4月30日；2016年10月1日，被告刘彬将其他门面租给周永胜每年租金35万元，因此，2018年11月6日以来至2018年12月31日期间，被告刘彬实际收取的租金费用24931元（350000元÷365天×26天）。天龙飞公司委托作出的评估报告价格虽然低于原、被告约定价格，与实际收取的价格不相符，如按协议价格和评估价格计算租金对诉讼双方均不公平，但诉讼双方没有提交相关证据证明刘彬在2012年1月11日至2016年期间收取的租金，故参照刘彬出租给张家界三超食品有限公司和周永胜实际收取的年租金总计46万元计算2012年1月11日至2018年11月期间的租金较为适宜。被告刘彬应支付的租金为，2012年1月11日起-2018年11月6日期间租金为3139027元（460000元×6年+460000元÷12月×9月+460000元÷365天×27天），2018年11月6日以来至2018年12月31日期间租金24931元，合计3163958元（3139027元+24931元）。天龙飞公司虽陈述2016年5月15日以后的租金应该按评估的标准由被告向天龙飞公司支付，但在诉讼中没有提出具体的诉讼请求，且没有通过其他法律途径主张相关权利。天龙飞公司如主张该权利，可另案向相关当事人主张权利。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘彬于本判决生效后三十日内向原告龚伦尧支付租金3163958元；二、驳回原告龚伦尧的其他诉讼请求。案件受理费60294元，原告龚伦尧负担25800元，被告刘彬负担34494元。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人刘彬提交的本院（2017）湘08执异5号裁定书和2018年11月6日的公告不属于新的证据，且达不到上诉人刘彬所要证明的目的，不予采纳。天龙飞公司提出一审判决的事实部分第11点认定刘彬占用门面面积错误，经查，该部分事实是一审根据涉案证据所作的客观描述，并非对案涉门面面积的确认，故对天龙飞公司的异议，不予采纳。二审对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，各方当事人对于一审关于刘彬与龚伦尧之间存在租赁关系的认定均未提出异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、租金计算的起止时间及租金的收取标准问题。2、2016年5月以后的租金是否应当支付给天龙飞公司的问题。1、关于租金计算的起止时间及租金的收取标准。根据本案的事实，案涉龙城街11号楼工程竣工后，因天龙飞公司欠第三人好人建安工程款，2012年元月11日，第三人天龙飞公司作为甲方，好人建安作为乙方、天煌公司作为丙方（项目经理为田开锋）将原告修建的11号楼一层临街15个门面作价2580万元抵押给第三人好人建安和天煌公司，其中给龚伦尧抵押1800万元，案外人田开锋抵押780万元，抵押的最后期限为同年5月1日。抵押期届满，第三人天龙飞公司未向第三人好人建安付清拖欠的工程款。因龚伦尧无力偿还刘彬的借款，2012年5月12日龚伦尧与田开锋、林明凯和刘彬共同协商，达成门面分配协议，5月30日进一步制定门面分配明细表。故，本案虽然没有直接的租赁合同事实证据指向刘彬于2012年就占用了案涉门面，但根据整个事件发展的时间顺序来看，可以初步得出刘彬于2012年6月开始占用涉案门面的结论。同时，结合刘彬在2016年11月25日本院二审审理好人建安、龚伦尧与刘彬、天龙飞公司民间借贷纠纷庭审中所述占有门面时间为签订协议时间，以及本院2018年9月29日（2018）湘08民再7号裁定书所查明的事实来看，本案应认定刘彬占用案涉门面的时间为2012年6月开始。本案的租金收取亦应以此为起算时间，一审判决将案涉门面租金的起算时间认定为2012年1月开始不当，且超越了当事人的诉求，应予纠正。刘彬关于案涉门面租金的起算时间应从2016年5月开始的主张与客观事实不符，不予支持。关于租金的截止时间，2018年11月6日，本院贴出公告，公告载明：……未经本院许可，任何单位和个人不得将查封资产进行转让、出租、抵押和设立其他担保等权利负担妨碍执行。因此，一审将本案租金支付截止时间认定为到2018年11月6日止并无不当，予以确认。对于2018年11月6日至2018年12月31日刘彬占用、使用门面收取的租金构成不当得利应按照实际返还。关于租金的收取标准，本案中虽存在张家界恒泰房地产评估有限公司做出的张家界恒泰（2017）字第001号房地产估计报告，但该报告并不是为本案作出的评估，故仅作为参考。从评估报告的价格来看，低于龚伦尧与刘彬约定的价格，也与实际收取的价格不相符，无论是按照协议价格或评估价格计算租金对诉讼双方均不公平。在诉讼双方均没有提交相关证据证明刘彬在2012年6月至2016年期间收取的租金的情况下，一审参照刘彬出租给张家界三超食品有限公司和周永胜后实际收取的年租金总计460000元作为计算标准较为公平。结合前述关于租金起止时间的认定，刘彬应支付的2012年6月1日起至2018年11月6日期间租金为2957968元（460000元×6年+460000元÷12月×5个月+460000元÷365天×5天），至于2018年11月6日以来至2018年12月31日期间的租金应按照年租金350000元的标准计算，一审关于该期间的计算标准合理，但计算天数有误，予以纠正，该期间的租金计算为52740元（350000÷365天×55天），上述租金合计3010708元（2957968元+52740元）。另外，刘彬提出，案涉门面分配协议无效，应按无效合同的原则处理，关于此，门面分配协议是否无效，不影响本案租金返还的处理，刘彬该上诉理由不能成立，不予支持。2、对于2016年5月以后的租金是否应当支付给天龙飞公司的问题。天龙飞公司在本案中主张2016年5月15日以后的租金应该按评估的标准由刘彬向天龙飞公司支付，属于有部分独立请求权的第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条关于“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”的规定，天龙飞公司在本案中的辩称意见，不是具体明确的诉求，一审未予审理并无不当。天龙飞公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但关于租金起算的时间点认定错误及2018年11月6日至2018年12月31日之间的天数计算错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初603号民事判决；二、刘彬于本判决生效后三十日内向龚伦尧支付租金3010708元；三、驳回龚伦尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80144元，龚伦尧负担49258元，刘彬负担30886元。二审案件受理费77713元，龚伦尧负担59137元，刘彬负担18576元。本判决为终审判决。审判长 陈 燕审判员 刘利利审判员 杨 芳二〇二一年三月十五日法官助理赵丹书记员李苹源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。