福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2015）德民初字第687号原告程华娟，女，1984年9月27日出生，汉族，永春县人，住永春县。委托代理人张剑平，福建岱仙律师事务所律师。被告林有基，男，1986年9月26日出生，汉族，德化县人，住德化县。被告德化县康佳置业担保有限公司，住所地德化县。法定代表人徐丽珍，系该公司经理。原告程华娟与被告林有基、德化县康佳置业担保有限公司（下简称：康佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程华娟的委托代理人张剑平、被告林有基到庭参加诉讼，被告康佳公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程华娟诉称，2014年2月23日，原告与被告林有基、康佳公司签订《房屋买卖合同》一份，合同中约定：被告林有基将其向吴联雄购买的位于德化县城东开发区的保障性住房1期5#1905室套房，面积约91.05平方米，以总房款人民币418000元转让给原告，并约定购买款项的支付、违约责任的承担等条款。合同签订后，原告按约定于2月23日支付林有基定金18000元、于3月26日支付购房款180000元，支付被告康佳公司中介费4200元。因被告林有基卖给原告的房屋属于政府的保障性住房，在5年内室不允许在市场上买卖交易，也无法办理产权变更过过户手续，因此双方签订的《房屋买卖合同》无效，现请求：1、要求确认原告与被告林有基于2014年2月23日签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告林有基退还购房款198000元及占用该款的利息（利息自2014年3月26日起至退款日止按国家银行同期贷款利率计算）；3、要求被告康佳公司退还中介费4200元；4、由被告承担诉讼费用。被告林有基辩称，1.答辩人在出售该套房时，答辩人及中介方，有明确向原告告知，该房屋为农村拆迁旧房屋安置的商品房（注：政府名为：保障性住房），答辩人及中介方也跟原告告知该房屋五年内不得私下买卖，过户也需5年后方可办理，才私下签订本合同；2.原告诉称答辩人占用购房款，要求答辩人支付利息是没有法律依据的，该款项为银行首付款及支付答辩人购买该套房给吴联雄的套房补差；3.原告要求退款是没有道理的，所有款项已经交银行首付款及支付答辩人购买该套房给吴联雄的套房补差，现在房子在原告手上，答辩人没办法出售，钱从何来；4.本案所产生的一切费用由原告承担。被告康佳公司辩称，1、答辩人作为中介方在介绍该房地产时，已据实告知原告，林有基所委托并提供的该房地产信息，该房地产为政府保障性住房，被该套房5年内不得私下买卖，过户也需5年后方可办理，才私下签订本合同；2.签订合同时，答辩人作为中介方及林有基问原告购买该套房是否需要按揭，原告说可以按揭几年，刚好按揭完可以办理过户，2015年1月23日办理银行贷款，答辩人电话联系原告，问原告是否真需要办理按揭，原告称要办理7年就可以，现银行按揭已经办理完毕，按揭20万元，按揭7年，月供3000元；3.在签订合同后，答辩人明确告知原告该套房为政府拆迁旧房屋安置的商品房，如若原告不需要购买可以退回定金，但原告却在2014年3月26日支付中介费4200元。综上，答辩人在已据实告知原告该房地产信息且原告对该房地产已充分了解的情况下，促成签订买卖合同时有权向买卖双方要求支付佣金，本案非答辩人过错，原告无权要求退还中介佣金。请求法院给予驳回原告的诉求。经审理查明，2014年2月23日，原告程华娟（乙方）与被告林有基（甲方）、康佳公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，在该合同中约定：一、出售房屋的基本情况。1、甲方原意将自己从吴连雄购买的一套保障性住房出售给乙方，甲方房屋位于德化县城东保障性住房1期5#1905室，面积：91.05㎡，具体以开发商面积为准。乙方对甲方所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产。二、房屋总价及付款方式（以收据为准）。1、总房价为人民币肆拾壹万捌仟元整（￥418000.00）。注：该套房面积误差由乙方负责缴交。2、本合同签订之日乙方向甲方支付购房定金人民币壹万捌仟元整（￥18000.00）。3、乙方于2014年3月5日首付给甲方购房款人民币壹拾玖万捌仟元整（￥198000.00）含定金。4、余下购房款人民币贰拾贰万元整（￥220000.00）由甲方负责办理银行按揭贷款由乙方负责缴交。三、交房方式。1、按开发商交房日期为准。2、房产交付后该房产所产生的水、电、维修基金、物业管理等各项费用由乙方自行承担。在该房产的水、地热水、电、煤气、有线电视等等的开户费用均由乙方自行承担。四、产权转让方式。1、甲方取得房地产权证后应及时告知乙方，并无条件协助乙方办理房产证，国有土地使用证过户事宜。2、办理初始产权证两证的所有费用由乙方承担。本协议在履行过程中因政策原因需缴纳新的税费（包括维修基金）均由乙方承担。本协议签订后所产生的费用甲方不再承担。五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责承担，并承担民事诉讼责任，并赔偿因此给乙方造成的经济损失。六、违约责任。1、甲方若在中途违约（不卖），须付违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）给乙方，并赔偿乙方装修该套房的一切费用。2、乙方若在中途违约（不买），须付违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）给甲方。3、甲方办理银行按揭款给乙方按揭，乙方必须每月按银行按揭还款日准时归还按揭款，乙方连续3次或3次以上未还银行按揭款，视同违约，甲方有权单方面解除合同，乙方并赔偿违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）给甲方。4、甲方在出售该套房时已经确认并经甲方产权共有人的同意，若发生因甲方的原因产生的纠纷，视同违约，乙方有权单方面解除合同，并于15日内收回已交房款，且甲方应赔偿给乙方违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）、并赔偿给乙方该套房一切装修费用。5、待房地产权两证下来后甲方应无条件协助乙方办理过户手续，甲方若是故意不办理过户手续，乙方有权单方面解除合同，并于15日内收回已交房款，且甲方应赔偿给乙方违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00），并赔偿给乙方该套房一切装修费用，（注：如因政策原因不能办理过户，甲方不承担违约责任）。七、本合同签订之日起，乙方有权将该房产转让给第三方，甲方无权干涉，且甲方应无条件协助办理相关手续，并过户给乙方指定人的名下。乙方在转让该套房时，甲方不得向方收取任何费用，否则视同违约。八、甲、乙双方在履行合同中若发生争议，双方应友好协商解决，协商不诚实，任何一方均可向签约地人民法院起诉。九、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。十、约定的其他事项：本套房如开发商有配套车位该车位的使用权归乙方所有等内容的条款。协议签订后，原告程华娟按约定于2014年2月23日支付被告林有基定金18000元、于3月26日支付购房款180000元；于2014年2月23日支付康佳公司中介费4200元。另查明，本案诉争房屋系德化县城东开发区的保障性住房一期房屋，为德化县德化县保障性住房安居工程，规定自办理房屋所有权证之日起5年内不得上市交易，现该房屋尚未办理房屋权属证书。上述事实有原告程华娟提供的房屋买卖合同一份、收（条）据二份、文件二份；被告林有基提供的与吴联雄签订房屋买卖合同复印件一份、发票3张、个贷凭证基础信息表以及原、被告的陈述等相互印证。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。根据国务院2007年8月7日发布的《》（国发（2007）24号）第（十一）的规定，严格经济适用住房上市交易管理，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案讼争房屋属经济适用房范畴，被告林有基向吴连雄购买在建涉讼经济适用房后不满5年，又将该房屋转让给原告程华娟，原、被告双方关于涉讼房屋的买卖合同因违反上述行政法规的强制性规定而无效。因此原告程华娟要求法院确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。本案原、被告签订的合同被确认无效，因此原告要求被告林有基退还购房款198000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；双方在签订合同时，均已知晓讼争房屋属保障性住房，自办理房屋所有权证之日起5年内不得上市交易，对此双方均有过错，应当各自承担相应的责任，因此原告要求被告林有基支付自2014年3月26日起至退款日止按国家银行同期贷款利率计算利息的请求，不予支持。原告要求被告康佳公司退还中介费4200元的请求，因与本案不属同一法律关系，不宜一并处理，依法予以驳回。综上，原告程华娟的请求予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告程华娟与被告林有基于2014年2月23日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告林有基应于本判决生效后十五日内退还原告程华娟购房款人民币198000元。三、驳回原告程华娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4473元，由原告程华娟负担1000元，被告林有基负担3473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  颜鸣宙人民陪审员  徐婉嬿人民陪审员  陈丽蓉二〇一五年五月二十二日书 记 员  吴竞东附：一、主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第一款第（五）项损害社会公共利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。