湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0323民初2089号原告:张光斗,男,1953年7月28日出生,汉族，居民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：贾斯炜，十堰楚郧法律事务有限公司董事长。被告：张永山，男，1975年8月27日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县（现在襄北监狱服刑）。委托诉讼代理人：江章芬（系被告张永山前妻），1976年10月15日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县城关镇北大街***号。公民身份号码：4203231976********。被告：江章芬，女，1976年10月15日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。第三人：竹山县美成房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省竹山县城关镇明钦大道**号。法定代表人：陈中生，系公司董事长。委托诉讼代理人：张睿琼，女，1973年10月9日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。第三人：宋鹏飞，男，1987年3月30日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。第三人：宋鹏耀，男，1989年5月20日出生，汉族，居民，住湖北省竹山县。原告张光斗与被告张永山、江章芬及第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司、宋鹏飞、宋鹏耀商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张光斗的委托诉讼代理人贾斯炜,被告张永山的委托诉讼代理人及被告江章芬，第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张睿琼到庭参加诉讼，第三人宋鹏飞、宋鹏耀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张光斗向本院提出诉讼请求：1、解除与被告张永山于2015年7月30日签订的《书面房屋买卖合同》，并撤销或者解除被告张永山自己或与其他人在相应房屋上设定的其他权利（包括备案登记）；2、返还龙背小区4号楼负一楼约900平方米房屋；3、支付已经办证的购房款90万元；4、支付违约金50万元；5、赔偿损失1275000元；6、被告张永山和被告江章芬承担连带责任。事实和理由：我是竹山县房地产开发商，被告张永山是木材经营商，我时常在被告张永山处购买建筑用木材，时间长了彼此产生了信任。2015年，被告张永山提出购买我以第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司名义开发的龙背小区负一楼房屋，同年7月30日我们签订《书面房屋买卖合同》，约定：我将龙背小区4号楼负一楼约915平方米房屋以360万元出卖给被告张永山，首付款为60万元，五年内付清余款。另外约定，若被告违约赔偿我违约金50万元，每逾期一天另行赔偿损失1500元。合同签订后，我按照约定履行了全部义务，被告在没有交纳60万元首付款的情况下，于同年8月31日取得了210.73平方米的产权（房屋产权证号为01××00）。另外，我应被告张永山要求，将其购买的剩余六百多平方米房屋分别预售备案登记在两被告及第三人宋鹏飞、宋鹏耀名下。2017年6月，我与被告张永山失联，后得知其因诈骗被追究刑事责任，现在监狱服刑。综上所述，被告的行为明显无法继续履行合同，特具状起诉，请求判如所请。被告张永山辩称，原告所诉买房情况属实，我同意将还没有办理房产证的六百多平方米房屋退给原告（包括预售备案在第三人宋鹏飞、宋鹏耀名下的房屋）。已经办理房产证的两百多平方米房屋，因为我已经办理抵押借款手续，无法退还。另外我已经支付原告23.6万元扣减已经办理房产证房款，不足部分我刑满回来后慢慢还原告。我预售备案在第三人宋鹏飞、宋鹏耀名下的房屋应该退给原告，我和上述两个第三人的父亲宋令平之间的经济往来我们再算。被告江章芬辩称，我同意被告张永山的答辩意见。原告和张永山之间协商买房子开始我并不知情，只是在办理房产证和备案时叫我去一起签了个字。我现在已经和张永山离婚，我不应承担违约金、赔偿损失等责任，我也没有能力承担。第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司述称，原告所诉属实，我公司承认原告的全部诉讼请求。第三人宋鹏飞、宋鹏耀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉、答辩、到庭陈述事实、举证、质证和辩论的诉讼权利，本院将根据庭审查明的情况对本案事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：原告张光斗是第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司项目经理，竹山县城关镇龙背小区房地产项目系原告张光斗以竹山县美成房地产开发有限责任公司名义开发。被告张永山是木材经营商，与原告张光斗熟悉。2015年，被告张永山提出购买原告以第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司名义开发的龙背小区负一楼房屋，同年7月30日双方签订《书面房屋买卖合同》，约定：原告将龙背小区4号楼负一楼约915平方米房屋以360万元出卖给被告张永山，在签订本合同时支付房款60万元，五年内付清余款300万元（按农村商业银行的贷款利率计算利息）。另外约定，原告收到首付款60万元后，积极配合被告办理有关房产手续，办理房产证手续所需税费由被告承担。若一方违约，应支付对方违约金50万元，如被告不能按期支付房款，每逾期一天支付原告1500元滞纳金，逾期30日视为毁约。合同签订后，被告张永山先后支付原告23.6万元，原告于2015年9月7日给张永山出具23.6万元收条，注明上述23.6万元系办理房产证的费用，房款未付，约定不再提供相关发票。张永山在收条上批注“情况属实”。被告张永山因无钱继续支付购房款，于2015年9月20日给原告出具“退房情况说明”，内容为上述预售备案登记买受人为宋鹏飞、宋鹏耀的两套房子，因资金不足，退给原告。2015年8月7日，原告按照被告张永山的要求以第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司名义将龙背小区4号楼负一楼102室210.73平方米房屋卖与被告张永山、江章芬，并在竹山县房管局办理了商品房预售合同备案。2015年8月10日，原告按照被告张永山的要求以第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司名义将龙背小区4号楼负一楼103室210.72平方米、104室210.72平方米房屋卖与第三人宋鹏耀、宋鹏飞，并在竹山县房管局办理了商品房预售合同备案。2015年8月31日，原告将龙背小区4号楼负一楼101室210.73平方米房屋产权登记在被告张永山、江章芬名下（房产证号：竹山县房权证城关字第××号），现二被告因向他人借款已将该210.73平方米房产办理抵押登记。上述所有房屋均未实际交付占有。另查明，被告张永山与被告江章芬于1999年11月30日登记结婚，于2017年6月13日在竹山县民政局办理离婚登记。张永山因犯信用卡诈骗罪现在襄北监狱服刑。第三人宋鹏飞、宋鹏耀未曾向原告及第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司支付购房款。本院于2017年12月27日向第三人宋鹏飞、宋鹏耀送达诉状副本。本案审理过程中，原告张光斗与被告张永山、江章芬已经就除预售备案买受人为第三人宋鹏飞、宋鹏耀以外的房屋及违约责任等达成协议（本院另行制作调解书），预售备案在宋鹏飞、宋鹏耀的房屋因涉及第三人宋鹏飞、宋鹏耀权益，第三人宋鹏飞、宋鹏耀未到庭参加诉讼，无法一并调解处理。本院认为，原告张光斗与被告张永山于2015年7月30日签订的书面房屋买卖合同符合法律规定，应受法律保护。被告张永山在签订合同后未依约支付购房款，已构成根本性违约。原告张光斗要求与被告张永山解除合同的理由成立，且双方就合同解除已达成一致性的意见。原告张光斗与被告张永山之间的房屋买卖合同解除后，第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司与第三人宋鹏飞、宋鹏耀基于此合同签订的商品房预售合同应一并解除。第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司与第三人宋鹏飞、宋鹏耀签订的商品房预售合同解除时间以本院向第三人宋鹏飞、宋鹏耀送达诉状副本时起算。因被告张永山自身违约导致其转让给第三人宋鹏飞、宋鹏耀的合同权利不能实现，第三人宋鹏飞、宋鹏耀可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认第三人宋鹏飞、宋鹏耀与第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司于2015年8月10日签订的商品房预售合同于2017年12月27日解除。二、第三人宋鹏耀、宋鹏飞在本判决生效后三日内分别与第三人竹山县美成房地产开发有限责任公司解除龙背小区4号楼负一楼103室、104室商品房预售合同备案。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长 胡义武审 判 员 万登华审 判 员 邵忠明二〇一八年三月三十一日法官助理 陈 琳书 记 员 李 娜